UNIVERSITATEA DE VEST TIMIOARA

FACULTATEA DE DREPT SI STIINE ADMINISTRATIVE

DREPT ADMINISTRATIV MASTER AN II

Cadastru i publicitate imobiliar

STUDENT:Lazin Daliborca Duia

Noiuni generale

Publicitatea imobiliar reprezint un ansamblu de mijloace prevzute de lege, prin

care se asigur evidena, sigurana, opozabilitatea n raport cu terii a actelor juridice prin care
se constituie, se transmit ori se sting drepturi reale imobiliare. Prin normele dreptului civil
este reglementat nu numai naterea, modificarea sau stingerea raporturilor juridice civile, ci
i protecia, ocrotirea i garantarea drepturilor subiective civile. Prin sistemul de publicitate
imobilar se urmrete protejarea securitii dinamice a circuitului civil cu privire la bunurile
imobile.
Literatura juridic a definit securitatea static ca fiind ocrotirea drepturilor existente n
prezent asupra unui bun, iar securitatea dinamic a fost definit ca fiind ocortirea drepturilor
ce se dobndesc n viitor cu privire la acel bun. Potrivit principiilor consensualismului i
autonomiei de voin a prilor, transmiterea dreptului real se produce prin simpla exprimare
a consimmntului prilor, prin realizarea acordului de voin al acestora, fr a fi necesar
ndeplinirea unei formaliti suplimentare ori remiterea material a bunului. Chiar dac actul
juridic nu produce efecte fa de teri n sensul c, pe de o parte, drepturile rezultate din
actul juridic nu se nasc n patrimoniul acestora, iar pe de alt parte terii nu pot fi obligai
printr-un act juridic la a crui ncheiere nu au participat totui acetia vor avea obligaia de a
rescpecta existema lor ca realitate social i juridic a situaiilor juridice create prin voina
prilor care au participat la ncheierea actului juridic, personal sau prin reprezentant.
Prin publicitatea imobiliar se urmrete, n primul rnd, s se asigure certitudinea constituirii
i transmisiunii drepturilor reale imobiliare, prin aducerea la cunotina persoanelor interesate
a situaiei juridice a bunurilor asupra crora poart drepturile reale; pe aceast cale, se evit
transmisiunile succesive, care urmresc fraudarea intereselor terilor. n al doilea rnd, se
urmrete realizarea unei evidene ample a bunurilor imobile, eviden tehnic, economic i
juridic, care s permit utlizarea i exploatarea eficient i identificarea acestor bunuri. n al
treilea rnd, se permite organelor statului s exercite o cunoatere permanent a tuturor
elementelor necesare constituirii sistemului de impozitare i taxare, pentru a evidenia
permanent situaia juridic a imobilelor. n al patrulea rnd, prin acest sistem sunt ocrotite
drepturile persoanelor care ar dori s dobndeasc bunuri imobile, ntruct aceste persoane
pot verifica i se pot informa permanent cu privire la situaia juridic real a imobilelor pe
care sunt interesate s le dobndeasc.
Funcia esenial a sistemelor de publicitate imobiliar este aceea de informare a terilor,
astfel nct orice persoan interesat s poat avea posibilitatea de a lua cunotin despre un
act sau fapt juridic, despre o sitaie sau o stare ori despre o modificare sau schimbarea unei
realiti juridice.

Ipoteca
Potrivit art. 2343, Ipoteca este un drept real asupra bunurilor mobile sau imobile
afectate executrii unei obligaii. Prile contractului de ipotec sunt creditorul ipotecar, care
este titularul dreptului de crean pentru garantarea cruia se constituie ipoteca i
constituitorul ipotecii, care este titularul dreptului de proprietate asupra bunului ipotecat.
Caracterele juridice1. Caracterele juridice ale ipotecii rezult chiar din textul legii i
sunt urmtoarele:
a) este un drept real de garanie, care se poate constitui att asupra bunurilor mobile, ct i
asupra bunurilor imobile i nu implic deposedarea constituitorului de bunul ipotecat; dreptul
de ipotec, asemenea oricrui drept real, confer titularului su un drept de urmrire, care
permite creditorului s execute bunul ipotecat chiar dac acesta se afl n proprietatea altei
persoane dect cea care a constituit ipoteca, deci fr a ine seama de drepturile reale
constituite sau nscrise dup nscrierea ipotecii sale (art. 2360) i un drept de preferin, care
d dreptul creditorului s-i satisfac creana, n condiiile legii, naintea creditorilor
chirografari, precum i naintea creditorilor de rang inferior (art. 2345 alin 2);
b) este un drept accesoriu, pentru c sensul constituirii i existenei sale este garantarea unei
obligaii principale, care s-a nscut anterior constituirii ipotecii. Prin excepie, este posibil s
se constituie o ipotec pentru garantarea unei obligaii sub condiie suspensiv sau chiar a
unei obligaii eventuale, care nu exist la data constituirii ipotecii i s-ar putea s nu existe
niciodat (de exemplu, ipoteca prevzut de Legea 22/1969). Principala consecin a
caracterului accesoriu al ipotecii este acela c ea subzist ct timp exist obligaia pe care o
garanteaz (art. 2344); aadar, n principiu, stingerea i transmiterea obligaiei principale au
drept consecin stingerea i transmiterea dreptului de ipotec2;
c) este un drept indivizibil; n acest sens, art. 2344 prevede c ipoteca poart n ntregime
asupra tuturor bunurilor grevate, asupra fiecruia dintre ele i asupra fiecrei pri din
acestea, chiar i n cazurile n care proprietatea este divizibil sau obligaiile sunt divizibile.
Consecinele caracterului indivizibil al ipotecii sunt urmtoarele3:

1 C. Brsan; L. Pop; I. Vidu, n L. Pop, I. F. Popa, S. I. Vidu; P. Vasilescu; V. D.

Zltescu.
2 Pentru excepiile de la acest principiu, a se vedea I. Vidu, n L. Pop, I. F. Popa, S.
I. Vidu.
3

i) chiar dac a fost pltit o parte din datorie, ipoteca greveaz ntreg imobilul pn la
achitarea integral a creanei;
ii) dac bunul este partajat ntre motenitori, datorit decesului constituitorului ipotecii,
creditorul poate cere plata integral de la motenitorul cruia i s-a atribuit imobilul ipotecat;
iii) dac creana se divide (de pild, datorit decesului creditorului), fiecare dobnditor al unei
fraciuni din crean poate urmri ntreg bunul pentru partea sa de crean;
iv) dac mai multe bunuri sunt ipotecate pentru aceeai crean, fiecare imobil poate fi
urmrit pentru realizarea ntregii creane;
Pentru c indivizibilitatea este de natura, nu de esena ipotecii, creditorul poate, n principiu,
s renune la acest avantaj conferit de lege, n mod expres sau tacit (de exemplu, prin
acceptarea unei realizri pariale a creanei)4.
Garantie imobiliara care consta intr-un drept real, accesoriu al creditorului, constituit asupra
bunurilor imobile apartinand debitorului sau ale altei persoane, care are obligatia unei plati la
scadenta. Ipoteca nu il deposedeaza pe debitor de bunul ipotecat, insa confera creditorului
ipotecar, pentru creditorul neplatit la scadenta, dreptul de urmarire a imobilului in mainile
oricui s-ar afla, dreptul de a cere scoaterea imobilului in vanzare silita si dreptul de a fi platit
cu preferinta din pretul astfel realizat.Ipoteca este asadar o garantie reala imobiliara. Ea este
un drept real asupra imobilelor afectate de plata obligatiilor. Codul civil roman o
reglementeaza in art.1746-1814.Ipoteca poate fi, din punctul de vedere al sursei sale juridice,
conventionala sau legala.
CONDIII
Contractul de ipotec este un act solemn, sub sanciunea nulitii absolute contractul de
ipotec se ncheie n form autentic (n faa unui notar public). Sub aceeai sanciune a
nulitii este prevzut i obligaia de specializare n actul de constituire a ipotecii, sub dublul
aspect al specializrii: imobilul ipotecat i suma garantat.
Cel ce constituie ipoteca trebuie s fie proprietarul actual al bunului, iar n cazul n care
dreptul sau este sub condiie suspensiv sau rezolutorie, acceai condiie va afecta i ipoteca
i n acelai timp s aib capacitate deplin de exerciiu.
PUBLICITATE
Orice sarcin real imobiliar trebuie supus publicitii pentru a deveni opozabil terilor.
Publicitatea const n nscrierea n cartea funciar inut de Oficiul judeean de cadastru i
publicitate imobiliar n raza cruia se afl situat terenul. Numai prin nscriere ipoteca devine
opozabil terilor, i tot astfel se determin rangul de preferin al ipotecii.
nscrierea ipotecii convenionale conserv dreptul de ipotec timp de 15 ani de la data
3 V. D. Zltescu.
4 V. D. Zltescu.

nregistrrii, dup care se perim. Pentru a conserva efectele nscrierii iniiale este necesar ca
nainte de expirarea termenului menionat s procedeze la rennoirea nscrierii. Pentru ca
ipoteca rennoita s i pstreze rangul iniial este necesar s se indice inscripia care se
rennoiete; n caz contrar noua nscripie va fi considerat independent i va avea rangul din
ziua rennoirii.
EFECTE
Debitorul pstreaz mai departe detenia imobilului ipotecat, avnd dreptul s ii culeag
fructele ca orice propietar. Debitorul poate chiar s nstrineze bunul, care se va transmite
noului proprietar grevat de sarcini. Creditorul are un drept de urmrire, poate urmri bunul in
minile oricui s-ar gsi.
AVANTAJE
n caz de executare silit, faliment, etc creditorii ipotecari sunt preferai celor chirografari
(obinuii), iar cei de rangul I creditorilor cu inscripii ulterioare.
ipoteca va continua s existe asupra ntregului imobil, chiar dac a fost platit o parte din
datorie
la scaden, dac debitorul nu onoreaz creana, creditorul poate cere executarea silit
Se pot ipoteca
a) imobilele cu accesoriile lor;
b) uzufructul acestor imobile si accesoriile;
c) cotele-parti din dreptul asupra imobilelor;
d) dreptul de superficie.
Bunuri care pot fi ipotecate: bunuri mobile i imobile.
n contextul actualei reglementri, ipoteca se poate constitui nedistinctiv att asupra bunurilor
imobile, ct i asupra celor mobile (art. 2350 noul Cod Civil).
A. Bunuri imobile. Ipoteca ce se constituie asupra imobilului, ca bun principal, privete i
accesoriile acestuia, ca o aplicare a regulii accesorium sequitur principale [art. 546 alin. (3)
noul Cod Civil, art. 2379 alin. (1) lit. a) noul Cod Civil; art. 2382 noul Cod Civil].
Ca excepie de la regula potrivit creia accesoriul urmeaz soarta principalului, bunul mobil
care, far a-i pierde individualitatea, devine accesoriu al unui imobil, poate fi ipotecat i
separat de acesta [art. 2356 alin. (1) noul Cod Civil]. De asemenea, dac un bun mobil grevat
de un drept de ipotec devine accesoriul unui imobil, garania real subzist [teza I a art. 2356
alin. (2) noul Cod Civil; art. 546 alin. (6) noul Cod Civil], cu excepia situaiei n care ea
poart asupra materialelor de construcie sau asupra altor bunuri ncorporate ntr-o construcie
sau alt amelioraiune a unui teren [teza a Il-a a art. 2356 alin. (2) noul Cod Civil].
De regul, dreptul de proprietate este grevat prin constituirea ipotecii. Aa cum prevede art.
2379 noul Cod Civil poate fi ipotecat i dreptul de uzufruct constituit asupra bunurilor
imobile i accesoriilor acestora [art. 2379 alin. (1) lit. b) noul Cod Civil], cotele-pri din
dreptul asupra imobilelor [art. 2379 alin. (1) lit. c) noul Cod Civil], precum i dreptul de
superficie [art. 2379 alin. (1) lit. d) noul Cod Civil].
5

B. Bunuri mobile. n principiu, pot fi grevate orice bunuri mobile. Potrivit art. 542 noul Cod
Civil, cu excepia drepturilor reale asupra imobilelor, celelalte drepturi patrimoniale sunt
supuse regulilor referitoare la bunurile mobile. Urmeaz c i drepturile de crean trebuie
considerate ca fiind bunuri mobile apte de a fi grevate de un drept de ipotec. De regul, orice
crean poate face obiectul ipotecii, nu numai cea
care ndreptete creditorul la plata unei sume de bani'. Nu pot face obiect al ipotecii
mobiliare, creanele constituite intuitu personae.
Cu titlu exemplificativ, art. 2389 noul Cod Civil enumer urmtoarele bunuri mobile care pot
face obiectul ipotecii:
a) creane bneti nscute din contractul de vnzare, contractul de locaiune sau orice alt act
ncheiat cu privire la un bun, cele rezultate dintr-un contract de asigurare, cele nscute n
considerarea asumrii unei obligaii sau a constituirii unei garanii, a folosirii unei cri de
credit ori de debit ori a ctigrii unui premiu la o loterie sau alte jocuri de noroc organizate
n condiiile legii;
b) creane constatate prin titluri nominative, la ordin sau la purttor;
c) conturi bancare;
d) aciuni i pri sociale, valori mobiliare i alte instrumente financiare;
e) drepturi de proprietate intelectual i orice alte bunuri necorporale;
f) petrolul, gazul natural i celelalte resurse minerale care urmeaz a fi extrase;
g) efectivele de animale;
h) recoltele care urmeaz a fi culese;
i) pdurile care urmeaz a fi tiate;
j) bunurile corporale care fac obiectul unui contract de locaiune, care sunt deinute n
vederea vnzrii, nchirierii ori furnizrii n temeiul unui contract de prestri de servicii, care
sunt furnizate n temeiul unui contract de prestri de servicii, precum i materia prim i
materialele destinate a fi consumate sau prelucrate n exploatarea unei ntreprinderi,
produsele n curs de fabricaie i produsele finite;
k) echipamentele, instalaiile i orice alte bunuri destinate s serveasc n mod durabil
exploatrii unei ntreprinderi;
1) orice alte bunuri mobile, corporale sau necorporale.
Noul Cod civil stabileste ca obiect al ipotecii imobiliare si uzufructul imobilelor,
cotele parti si dreptul de superficie. Nu toate drepturile reale pot face obiectul unei ipoteci
imobiliare, servitutea este un accesoriu ce se va ipoteca impreuna cu fondul dominant.

Ipoteca imobiliara trebuie inscrisa in cartea funciara ca si conditie pentru constituirea sa

valabila, nu doar pentru opozabilitate.
Sunt ipoteci mobiliare toate garaniile reale mobiliare constituite fr deposedarea debitorului
de bunul afectat garaniei.5 Diferena esenial ntre ipoteca mobiliar i gaj o reprezint
deposedarea: gajul este ntotdeauna o garanie cu deposedare.
In contractul de ipoteca mobiliara si imobiliara trebuie precizata suma obligatiei ipotecare
intr-un mod care trebuie sa permita identificarea acesteia. Bunurile ce constituie obiectul
ipotecii trebuie sa aiba o descriere suficient de precisa. Privitor la ipoteca mobiliara, bunul
ipotecat trebuie sa aiba o descriere suficient de precisa iar daca este vorba de un cont bancar,
trebuie identificat contul bancar grevat.
Efectele ipotecii mobiliare. nscrierea ipotecii mobiliare nu transform un contract lovit de
nulitate ntr-unul valabil, ncheierea contractului neavnd legtura cu nscrierea ipotecii.
Efectul esenial este asigurat de publicitate i const n obinerea unui rang, n funcie de
ordinea nscrierii i perfectare, ce i va permite creditorului s execute cu prioritate bunul.
Ipoteca perfect permite creditorului s urmreasc bunul n mna celui care dobndete
bunul ulterior perfectrii. Singurul caz n care un cumprtor dobndete bunul liber de
ipotec, chiar dac tia de ea, este cel reglementat de art. 2393 NCC, cnd se achiziioneaz
un bun de la o ntreprindere care n mod obinuit nstrineaz astfel de bunuri. Ipoteca se
strmuta asupra preului sau altor bunuri rezultate din nstrinare.
Pe lng aceste efecte, ipoteca d natere i la urmtoarele drepturi:
- dreptul creditorului de a inspecta bunul;
- dreptul de a culege fructele bunului ipotecat, cu condiia stabilirii detaliate a modului i
proporiei de reducere a creanei garantate;
- dreptul de a considera exigibil creana garantat i de a executa ipoteca n cazul n care
constat o proast ntreinere.
Ipotecile asupra creanelor. Ca specie, ipoteca poate s aib ca obiect i o
crean sau mai multe creane sau chiar o universalitate de creane. Operaiunea
este, din punct de vedere tehnic, asemntoare cesiunii de crean 6, cu diferena
c nu se transfer crean, ci se prezint ca o garanie.

Fiind mai multe raporturi juridice existente, ntlnim n acest caz mai multe persoane
implicate:
- constitutorul ipotecii, care n dorina de a garanta o obligaie (e.g. plata unei sume de bani),
aduce o crean pe care o are fa de un debitor al su;
5 Art. 171 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a Legii nr. 287/2009
6 P. Vasilescu.
7

- creditorul ipotecar, este parte n contractul de ipotec mobiliar i creditor al constitutorului;

- debitorul creanei ipotecate este debitorul constitutorului.
Creana care vine drept garanie mobiliar ar putea fi, la rndu-i, garantat imobiliar i
vom avea creditori garantai diferit, care urmresc ndestularea creanelor, interesele lor fiind
diferite. Pentru acest motiv, nu ar trebui permis ipotecarea alteia constituite deja.7
Creditorul ipotecar poate cere plata de la debitorul creanei numai dup ce comunic n scris
acestuia din urm: existena ipotecii, creana ipotecat, suma datorat, locul i modalitatea de
plat8. Debitorul se poate libera doar pltind creditorului ipotecar, cu excepia cazului n care
solicit creditorului dovada ipotecii i acesta nu i-o comunic n 15 zile.
Ipotecile mobiliare privilegiate. Codul civil reglementeaz o categorie de ipoteci mobiliare
privilegiate care, n anumite condiii, au prioritate fa de alte ipoteci mobiliare nscrise deja
la AEGRM. Ele i pstreaz caracterul convenional, deosebindu-se astfel de privilegii.
Potrivit art. 2425 sunt ipoteci privilegiate:
- ipoteca constituit n favoarea vnztorului unui bun sau a creditorului care a acordat
mprumut pentru cumprarea bunului are prioritate asupra unei ipoteci anterioare, dac,
nainte ca debitorul s obin posesia bunului ipotecat, avizul a fost nscris la arhiv, iar
vnztorul sau, dup caz, creditorul l ntiineaz n scris pe creditorul ipotecar anterior
despre vnzare i despre nscrierea ipotecii.
- ipoteca asupra recoltei sau asupra produselor ce se vor obine prin valorificarea
acesteia, constituit n scopul obinerii sumelor necesare pentru a produce recolta, precum i
ipoteca constituit n perioada de cretere a plantelor ori n cursul unei perioade de 6 luni
nainte de recoltare sunt preferate din momentul nscrierii lor n arhiv oricrei alte ipoteci.
- ipoteca asupra efectivelor de animale sau asupra produselor acestora, constituit n
scopul asigurrii fondurilor care s i permit celui care a constituit ipoteca s achiziioneze
nutreuri, medicamente sau hormoni, necesare pentru hrana ori tratarea animalelor, are
prioritate asupra oricrei alte ipoteci constituite asupra aceluiai bun ori asupra produselor lui,
alta dect ipoteca vnztorului de nutreuri, medicamente sau hormoni.
Forma: obligatoriu scrisa, dar difera in functie de bunul ipotecat, astfel:
- forma autentica notariala pentru ipoteca imobiliara;
- inscris sub semnatura privata pentru ipoteca mobiliara.
Aspecte speciale n cazul ipotecii imobiliare
-dreptul de ipoteca ia natere numai la data nscrierii sale n cartea funciar.
7 F. Baias.
8 Ipoteza art. 2400 este aceea a unei ipoteci imobiliare cesionate n timpul
executrii silite asupra ipotecii mobiliare. (F.Baias)
8

- ipoteca construciilor viitoare se nscrie doar provizoriu i se consolideaz la finalizarea

construciei-se pot ipoteca toate drepturile reale principale susceptibile de instrinare separat
de fond, inclusiv cota-parte din drept
Conform Codului de procedura civila:
(1) Ipoteca imobiliar se stinge prin radierea din cartea funciar sau prin pieirea total a
bunului.
(2) Ipoteca mobiliar se stinge, iar ipoteca imobiliar se poate radia pentru una dintre
urmtoarele cauze:
a) stingerea obligaiei principale prin oricare dintre modurile prevzute de lege;
b) nendeplinirea evenimentului de care depinde naterea obligaiei garantate ori ndeplinirea
evenimentului de care depinde stingerea acesteia;
c) nendeplinirea evenimentului de care depinde naterea ipotecii ori ndeplinirea
evenimentului de care depinde stingerea acesteia;
d) dobndirea de ctre creditor a bunului grevat;
e) renunarea expres sau tacit a creditorului la ipotec;
f) n orice alte cazuri prevzute de lege.
(3) Cu toate acestea, n cazurile prevzute la alin. (2) lit. a) i b), ipoteca nu se stinge dac
prile convin ca ea s fie folosit pentru garantarea unei alte obligaii determinate ori
determinabile, fr a se vtma ns drepturile dobndite anterior de alte persoane.