Capitolul I

CONTRACTUL DE VNZARE
Procurarea de bunuri a reprezentat, reprezint i va fi o necesitate permanent. Nevoia
de a avea n proprietate anumite bunuri, mai ales cele care se pot folosi fr a fi consumate, a
fcut ca proprietatea s treac de la o persoan la alta, mai nti prin schimb, apoi, dup
apariia monedei, prin vnzare-cumprare.
Frecvena acestui contract n viaa de zi cu zi ca i importana lui, explic de ce el
reprezint o figur central i n reglementarea din Codul civil.
Seciunea I
Trsturile eseniale i distinctive ale contractului de vnzare-cumprare
Definiia i caracterele generale ale contractului
1. Definiie. Vnzarea-cumprarea reprezint una dintrecele mai vechi i mai
frecvente operaiuni juridice. Aprut ulterior schimbului, odat cu apariia banilor, contractul
de vnzare-cumprare a cunoscut o frecven deosebit n toate locurile i n toate perioadele,
iar azi relaiile dintre membri societii ar fi de neimaginat n lipsa acestei operaiuni juridice
cu ajutorul creia se satisfac nevoile indivizilor.
n termenii articolului 1650Cod civil, vnzarea-cumprarea este o convenie prin care
vnztorul transmite sau, dup caz, se oblig s transmit cumprtoruluiproprietatea unui
bun n schimbul unui pre pe care cumprtorul se oblig s-l plteasc.
Dei n definirea contractului se insist pe faptul c se transmite dreptul de proprietate
asupra unui bun n schimbul unei sume de bani, n realitate suntem n prezena unui contract
de vnzare-cumprare i atunci cnd se transmite un alt drept dect cel de proprietate, ceea ce
este evident ct vreme chiar Codul civil care definete vnzarea n modul artat, admite c
suntem n prezena uneivnzri i n cazul transferrii altor drepturi dect cel de proprietate,
cum ar fi un alt drept real, un drept de crean, o succesiune, un drept litigios.
Va trebui, deci, s definim vnzarea-cumprarea ca fiindacel contract prin care o
persoan numit vnztor transmite sau se oblig s transmit dreptul de proprietate asupra
unuia sau mai multor bunuri, ori un alt drept, celeilalte pri, numit cumprtor, n schimbul
unei sume de bani numit pre.
2. Caractere juridice
n mod tradiional se admite c vnzarea-cumprarea areurmtoarele caractere:
sinalagmatic, consensual, cu titlu oneros, comutativ i translativ de proprietate. Dintre acestea
unele sunt eseniale n sensul c n lipsa lor se schimb chiar natura contractului, iar altele
sunt supletive.

I. Caractere eseniale.
a.Caracterul sinalagmatic rezult din nsi definiia pe care o dCodul civil i semnific
faptul c prin contract ambele pri dobndesc drepturi i i asum obligaii, toate acestea

fiind reciproce i interdependente. Ca urmare, n caz de neexecutare se aplic regulile

cunoscute pentru contractele sinalagmatice, referitoare la rezoluiunea contractului, excepia
de neexecutare sau suportarea riscului.
b. Un contract cu titlu oneros.Vnzarea-cumprarea nu comportnici un fel de intenie
liberal ci,dimpotriv, fiecare parte are n vedere la ncheiereacontractului contraprestaia
celeilalte pri, ceea ce este specific contractelor cu titlu oneros. Vnztoru1 urmrete
dobndirea preului iar cumprtorul are n vedere dobndirea bunului ce formeaz obiectul
contractului.
c. Contract translativ de proprietate. Efectul imediat al realizrii acordului de voine n
cadrul contractului de vnzare-cumprare lconstituie, n principiu, transferul dreptului de
proprietate de la vnztor la cumprtor. O spune n mod expres articolul 1674 Cod civil: Cu
excepia cazurilor prevzute de lege ori dac din voina prilor nu rezult contrariul,
proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar
dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc. Este o aplicare concret a regulii
mai generale prevzute de articolu1 1273 Cod civil n sensul Drepturile reale se constituie i
se transmit prin acordul de voin al prilor, chiar dac bunurile nu au fost predate, dac acest
acord poart asupra unor bunuri determinate, ori prin individualizarea bunurilor, dac acordul
poart asupra unor bunuri de gen. Cumprtorul devine, deci, n principiu, proprietarul
bunuluicumprat din chiar momentul realizrii acordului de voine n forma cerut de lege,
ceea ce nseamn c el va fi cel care suport riscul unei eventuale pieiri fortuite a bunului
potrivit principiului res perit domino, dar numai cu condiia ca bunul s fi fost predat,
deoarece nainte de predare, riscul l suport debitorul obligaiei de predare, adic vnztorul
(art. 1274 C. civ.). Aceasta nseamn c dac bunul a pierit fortuit nainte de a fi predat
cumprtorului, riscul respectiv l suport totui vnztorul dei el nu este proprietarul
bunului vndut n acel moment. Ca urmare, el nu va mai avea dreptul s ncaseze preul sau
dac l-a ncasat trebuie s-l restituie datorit faptului c nu poate ndeplini obligaia de
predare a bunului. Cumprtorul va suporta el riscul numai dac a fost pus n ntrziere cu
privire la ndeplinirea obligaiei de preluare a bunului. ( art. 1274 C. civ.)
Transmiterea proprietii n chiar momentul ncheierii contractului nu estede esena
vnzrii, esenial fiind doar finalitatea transferrii dreptului de la vnztor la cumprtor,
chiar dac acest fapt s-a ntmplat ulterior. De altfel, pentru a se realiza efectul translativ de
proprietate este nevoie s fie ndeplinite anumite condiii i anume:
- vnztorul trebuie s fie proprietarul bunului vndut; n cazul vnzrii bunului altuia,
transferul proprietii se produce la momentul dobndirii bunului de ctre vnztor sau la
momentul ratificrii vnzrii de ctre adevratul proprietar.
- prile s nu fi convenit amnarea transferului dreptului de la vnztor la cumprtor pn la
plata preului sau alt moment; Prile pot amna transferul proprietii bunului ce a format
obiectul contractului fr ca n acest fel valabilitatea contractului s fie pus n discuie,
deoarece regula potrivit creia transferul proprietii opereaz n momentul ncheierii
contractului nu este de ordine public. Transferul proprietii poate fi afectat, de exemplu, de
o condiie suspensiv, caz n care nici riscurile nu se transmit la cumprtor, sau poate fi
afectat i de un termen suspensiv dac prile nsereaz n contract o clauz n acest sens. n
cazul bunurilor ce se vnd n magazine cu autoservire, se admite c transferul proprietii are
loc numai dup ce cumprtorul a pltit preul, iar nu n momentul n care a ales i preluat
marfa, fiind subneleas clauza n sensul amnrii transferului dreptului de proprietate pn la

momentul artat.1
- s fie vorba de bunuri individual determinate, tiut fiindc in cazul bunurilor de gen transferul
proprietii opereaz n momentul individualizrii acestora.
- obiectul contractului s l constituie un bun existent n momentul realizrii acordului de
voine. n cazul bunurilor care vor exista doar n viitor, vnzarea-cumprareaeste permis, dar
nu se poate pune problema transferului proprietii odat cu ncheierea contractului deoarece
aceste bunuri nu exist n acel moment i ca urmare nu poate exista nici un drept de
proprietate referitor la acestea. n cazul acestor bunuri transferu1 proprietii vaopera, dac
este vorba de un bun individual determinat, n momentul n care acest bunuri s-au realizat, au
fost terminate, finalizate, iar in cazul bunurilor generice din momentul individualizrii dup
regulile cunoscute;
- n cazul imobilelor transmiterea proprietii este supus necesitii ndeplinirii condiiilor de
publicitate, actualul Cod civil revenind la efectul constitutiv de drepturi al nscrierii n cartea
funciar. Totui dispoziia respectiv nu se va aplica dect in viitor, treptat, de la data
finalizriilucrrilor de cadastru pe fiecare jude. Ca urmare, n momentul de fa, cnd
nscrierea drepturilor tabulare se face doar pentru opozabilitate, transferul proprietii
opereaz de la data ncheierii contractului.

II.
Caractere supletive.
Acestea sunt caractere care sunt specifice contractului de vnzare-cumprare, fr a fi de
esena acestui contract.
a. Caracterul comutativ semnific faptul c prile cunosc de la nceput ntinderea
drepturilor i obligaiilor ce rezult din contract, astfel c nu exist anse de pierdere sau de
ctig pentru pri, anse care s depind de un eveniment aleatoriu. Desigur c fiecare
contract comport o anumit doz de risc, dar aceasta nu schimb caracterul comutativ al
contractului, deoarece obligaiile reciproce ale prilor sunt cunoscute iprivite ca echivalent,
una pentru alta.
Caracterul comutativ nu este ns o trstur esenial a contractului analizat fiindposibil
ca i vnzarea-cumprarea s aib n mod excepional caracter aleatoriu, ca n cazul vnzrii
unui drept de uzufruct sau vnzrii nudei-proprieti cu rezerva uzufructului2. n acest caz
Fr. Deak, Tratat de drept civil Contracte speciale, Vol. I, EdituraUniversul juridic, Bucureti 2006,
p.26 ; M. Murean, Contracte civile, vol.I ,Contractul de vnzare-cumprare, Editura Cordial Lex
Cluj- Napoca, 1996, p.63-65.
2
A se vedea Ph. Malaurie, L. Aynes, Cours de droit civil Les contrats speciaux, Ed.
Cujas, Paris 1991, p.57.
1

ansele de ctig sau de pierdere ale prilor depind de durata uzufructului, durat ce se
bazeaz pe anumite elemente ce nu pot fi cunoscute de la nceput.
b. Contract consensual. Vnzarea-cumprarea face parte din categoria contractelor care
se ncheie n mod valabil prin simplul acord de voin al prilor, fr a fi nevoie de alte
formaliti. Este regula consensualismului care face ca ncheierea contractului s fie realizat
ndat ce prile s-au nvoit asupraelementelor sale (art. 1240 C. civ.).
Principiul consensualismului a suferit n ultimul timp o serie de limitri legale, bazate fie
pe interesul ocrotirii prilor contractului, fie pe interesul mai larg al statului de a controla
anumite operaiuni juridice.n astfel de situaii contractul nu mai este valabil ncheiat prin
simplul acord de voine, ci este necesar i ndeplinirea unor condiii de form. Astfel, spre
exemplu,nainte de intrarea n vigoare a actualului Cod civil, potrivit art. 2 din Titlul X al
Legii nr 247/2005,(n prezent abrogat) terenurile cu sau frconstrucii, situate n intravilan
sau extravilan, indiferent de destinaia sau de ntinderea lor, puteau fi nstrinate i dobndite
prin acte juridice intre vii ncheiate numai n form autentic, sub sanciunea nulitii
absolute. n acest caz contractul avea caracter solemn. Soluia era valabil i atunci cnd se
vindea o construcie cu teren. n schimb, nici o dispoziie legal nu condiiona vnzarea
construciilor de ncheierea contractului n form autentic, aa nct dac se vindea o
construcie, fr teren, contractul era valabil ncheiat prin simplul acord de voin al prilor3.
De la intrarea n vigoare a Noului Cod civil, drepturile reale ce urmeaz a fi nscrise n
cartea funciar, se transmit doar prin contract ncheiat n form autentic. Ca urmare, dreptul
de proprietate asupra construciilor i terenurilor se poate transmite numai prin contract
ncheiat n form autentic. La fel este i situaia altor drepturi reale referitoare la imobile.
Sanciunea pentru nerespectarea acestei cerine este nulitatea absolut (art. 1244 C civ).
n privina autoturismelor, ncheierea unui nscris este necesar doar pentru probaiune i
pentru nmatricularea autoturismului n evidenele speciale ale organelor de po1iie, astfel
nct contractul are caracter consensual.
Putem deci concluziona c vnzarea cumprarea este, n principiu, un contract
consensual, dar n unele cazuri, expres prevzute de lege, ea devine un contract solemn.
Dac convenia prilor are un obiect ce nu impune necesitatea formei autentice, dar
prile convin totui c aceasta urmeaz a fi ncheiat, ulterior, n form autentic, suntem n
prezena doar a unui antecontract de vnzare-cumprare i nu a unui contract de asemenea
natur, deoarece prile nu i-au dat nc acordul pentru ncheierea contractului. Dac,
ulterior, ele ncheie contractul fr a respecta forma autentic convenit, form care, repetm,
nu era cerut de lege, contractul este totui valabil (art.1242 alin. 2).

Delimitarea contractului de vnzare-cumprare de alte contracte.

1. Vnzarea i alte contracte translative de proprietate.
a. Vnzarea i schimbul. Vnzarea-cumprarea se deosebete de schimb , n principal prin
faptul c la schimb echivalentul bunului transmis este un alt bun i nu o sum de bani.
Totui Legea nr. 114/1996 a prevzut ncepnd cu anul 2008 forma autentic i pentru nstrinarea
locuinelor
3

Schimbul presupune aadar un dublu transfer de proprietate, unul contra celuilalt, eventuala
diferen valoric dintre bunuri putnd fi acoperit prin plata unei sume de bani.
b.Vnzarea i renta viager.La acest din urm contract prestaia dobnditorului bunului
const ntr-o sum de bani. Ceea ce particularizeaz renta viager n raport cu vnzareacumprarea este caracterul aleatoriu al primului contract amintit. Spre deosebire de vnzarecumprare, care este un contract comutativ, la care ntinderea drepturilor i obligaiilor este
cunoscut ab initio , renta viager are un caracter aleatoriu, care se manifest prin faptul c
ntinderea obligaiilor debirentierului nu este cunoscut de la nceput, ea depinznd de durata
de via a credirentierului i astfel ansele de ctig i respectiv de pierdere pentru pri
depind de un element aleatoriu.
c. vnzarea i darea n plat. Darea n plat reprezint un mod de stingere a obligaiilor ce
const n faptul c debitorul obligaiei d creditorului, cu acordul acestuia, un alt bun dect cel
datorat, sau execut alt prestaie. Ea presupune, deci, spre deosebire de vnzare-cumprare,
totdeauna, existena prealabil a unei datorii. Darea n plat se aseamn cu novaia prin
schimbarea obiectului prestaiei, dar n timp ce aceasta se realizeaz anterior plii, darea n
plat are loc n chiar momentul efecturii plii, fiind un mod de stingere a obligaiei i nu de
transformare a acesteia cum este novaia.4
B. Vnzarea i contractele netranslative de proprietate
a. Vnzarea i antrepriza. Contractul de antrepriz se delimiteaz cu dificultate de
contractul de vnzare-cumprare numai atunci cnd acesta se refer la un lucru viitor. n acest
caz se pune problema dac suntem n prezena unei vnzri-cumprri avnd ca obiect un bun
viitor, sau suntem n prezena unui contract de antrepriz n care antreprenorul s-a obligat s
procure i materialele necesare executrii lucrrii. n rezolvarea acestei reale dificulti, n
doctrina noastr s-a propus a se ine cont, dup intenia prilor, dac procurarea materialului
reprezint obligaia principal n raport de valoarea muncii depuse, sau dac, dimpotriv,
munca reprezint prestaia principal, n raport de aceasta procurarea materialelor avnd doar
un caracter accesoriu. S-a spus c n primul caz suntem n prezena unui contract de vnzarecumprare, pe cnd n al doilea caz avem un contract de antrepriz. 5 Aplicat fr o analiz
profund acest criteriu poate deforma uneori realitatea pentru c importana muncii n unele
situaii nu se reflect n evaluarea bneasc pe care o efectueaz prile 6. De aceea, acest
criteriu a fost completat n sensul c munca realizat pentru nevoile particulare, dup
indicaiile particulare ale unui client relev un contract de antrepriz, n timp ce fabricarea
unor produse standardizate, adaptate nevoilor tuturor este de resortul vnzrii. 7Cele artate
sunt valabile si n prezent cnd art.1855 al Noului Cod civil prevede c suntem n prezena
unei vnzri i nu a unei antreprize atunci cnd potrivit inteniei prilor executarea lucrrii
nu reprezint scopul principal al contractului, urmnd a se ine cont i de valoarea bunurilor
furnizate.
Distincia dintre vnzare-cumprare i antrepriz nu ridic probleme deosebite n
materie imobiliar cci aici totul depinde de titularul dreptului de proprietate asupra terenului.
Pentru amnunte n legtur cu darea n plat a se vedea , C. Sttescu, C. Brsan, Tratat de drept civil
Teoria general a obligaiilor, Ed. Academiei R.S.R., Bucureti 1981, p. 366; L.Pop, I.F. Popa, S.I.
Vidu, Tratat elementar de drept civil Obligaiile , Editura Universul Juridic, Bucureti, 2012, p. 740 i
urm.
5
A se vedea Fr. Deak, op. cit., vol.II, p.192.
6
J. Huet, Traite de droit civil Le principaux contrat speciaux, LGDJ, Paris 1996, p. 1268.
7
Ibidem ; D.Mainguy,Contrats speciaux, Ed. Dalloz 2000, p.30.
4

Astfel, dac terenul aparine constructorului suntem n prezena unei vnzri a unui imobil ce
urmeaz a se construi. n schimb dac terenul aparine clientului, vom fi n prezena unui
contract de antrepriz.
Nu se pun probleme de calificare nici atunci cnd materialele necesare construciei
aparin clientului. n acest caz este evident vorba de un contract de antrepriz.
b. Vnzarea i locaiunea. Contractul de locaiune se aseamn i el cu vnzareacumprarea unui anumit bun. Spre deosebire de vnzare-cumprare, prin care se transmite un
drept real asupra bunului respectiv n schimbul unei sume de bani, prin contractul de
locaiune se transmite doar dreptul de folosin asupra unui bun, de regul tot n schimbul
unei sume de bani, numit chirie. Contractul de nchiriere avnd ca obiect doar folosina unui
bun, se delimiteaz cu uurin de contractul de vnzare-cumprare.

Seciunea a II-a
Elementele constitutive ale contractului de vnzare-cuprare
Subseciunea a I-a.
Elementele subiective
Consimmntul
Ca orice alt contract, vnzarea-cumprarea se realizeaz prin ntlnireavoinelor, liber
exprimate, ale prilor. Nimeni nu este obligat s vnd i mai ales s cumpere, astfel nct nu
poate exista abuz de drept sub acest aspect. Totui, dac principiul c nimeni nu este obligat
s cumpere se aplic fr excepii, regula c nimeni nu este obligat s vnd sufer unele
derogri, dup cum vom arta.
a. Consimmntul direct. Exprimarea consimmntului trebuie sa fie, pe de o parte, opera
vnztorului, adic a titularului dreptului de proprietate sau a altui dreptce poate fi transmis
print-un astfel de contract i, pe de alt parte, a cumprtorului. Consimmntulse exprim de
regul direct de persoanele implicate n contract.
b. Consimmntul prin reprezentant.Nimic nu se opuneca acest contract, ca i multe
altele, s fie ncheiat prin reprezentant. Astfel, att vnztorul ct i cumprtorul pot ncheia
actul printr-un mandatar cu procur special.
Persoana care nu are capacitate de exerciiu ncheie contractul tot printr-un reprezentant,
dar de data aceasta nuprintr-unul convenional, ci prin reprezentantul legal. Minorul cu
capacitate de exerciiu restrns ncheie personal contractul, dar trebuie asistat de ocrotitorul
su legal.

n cazul n care obiect al contractului de vnzare-cumprare este un bun ce face parte din
patrimoniul comun al soilor, ambii proprietari trebuie s-i dea consimmntul pentru
nstrinare. n cazul bunurilor mobile a cror nstrinare nu este supus, potrivit legii,
anumitor forme de publicitate, funcioneaz ns regula prevzut de art. 346 C. civ. n sensul
c oricare dintre soi poate dispune singur, cu titlu oneros, de astfel de bunuri. Aceast regul
nu mai este valabil atunci cnd este vorba de nstrinarea unui bun imobil, cnd devine
aplicabil dispoziia de la art. 346 alin.1 n sensul c Actele de nstrinare sau de grevare cu
drepturi reale avnd ca obiect bunurile comune nu pot fi ncheiate dect cu acordul ambilor
soi.
nclcarea acestei dispoziii referitoare la bunurile imobile ce fac parte din comunitatea
patrimonial a soilor atrage nulitatea relativ a contractului. Nulitatea era relativ si sub
regimul Codului familiei aplicabil anterior actualului Cod civil, cnd unul dintre soi ncheia
acte de nstrinare sau grevare a unui imobil, fr consimmntul celuilalt so. Nulitatea era
relativ fiind vorba de o norm de protecie a unor interese private8.
Dispoziia menionat nu este aplicabil n cazul unei promisiuni bilaterale de vnzarecumprare avnd ca obiect un imobil bun comun deoarece ea vizeaz doar nstrinarea
bunurilor nu i promisiunea de a ncheia n viitor contractul, promisiune ce nu are ca efect
transmiterea dreptului de proprietate din patrimoniul comun ctre promitentul-cumprtor9.
Practic judiciar. Bunuri comune ale soilor. Imobil Promisiune de vnzare, lipsa
consimmntului unuia dintre soi. Efecte. n spe, s-a cerut constatarea nulitii
conveniei referitoare la vnzarea imobilului, pe motiv c soul nu i-a dat consimmntul la
ncheierea actului, fiind astfel nclcate dispoziiile art. 35 alin. (2) din Codul familiei.
Art. 35 din Codul familiei, reglementnd prezumia mandatului tacit al soilor n
exercitarea drepturilor de administrare, folosire i dispoziie asupra bunurilor comune,
precizeaz n alin. 2 (teza a II-a), ca excepie de la prezumia mandatului tacit c, n ceea ce
privete nstrinarea sau grevarea unui teren sau construcii care face parte din bunurile
comune, acestea nu se pot efectua dect cu consimmntul expres al fiecrui so.
Textul se refer ns la nstrinarea imobilelor - terenuri i construcii - deci la acte prin
care se transmite dreptul de proprietate, iar nu la ncheierea antecontractelor cu semnificaia
unei promisiuni de vnzare-cumprare care nu au efect translativ de proprietate, ci creeaz
doar obligaii personale pentru prile contractante, n sensul de a ntreprinde ceea ce este
necesar pentru a realiza, n viitor, actul legal de transmitere a dreptului de proprietate.
Asemenea convenii nu diminueaz patrimoniul comun i, n consecin, valabilitatea
lor nu este condiionat de existena consimmntului expres al ambilor soi, iar lipsa
consimmntului unuia dintre ei nu justific vreun interes din partea acestuia de a cere
anularea antecontractului de vnzare-cumprare.
(Curtea Suprem de Justiie, sec. civ., dec. nr. 1992/1993, Dreptul. nr. 7/1994, p. 79)
A se vedea n acelai sens D. Chiric, Drept civil Contracte speciale, ed. Lumina lex, Bucureti 1997,
p. 65. n sens contrar, Al. Bacaci, V. Dumitrache, C. Hagean, Dreptul familiei, Ed. Augusta Timioara,
1998, p 128.
9
Pentru o prezentare sintetic a doctrinei i a jurisprudenei n acest sens, a se
vedea D. Chiric, Efectele juridice ale antecontractului de vnzare-cumprare
imobiliar ncheiat n calitate de promitent-vnztor sau promitent-cumprtor
de un singur so, fr consimmntul expres al celuilalt so, n Dreptul nr. 56/1993, p. 53-62.
8

nstrinarea de ctre unul din soi a unor construcii fr consimmntul

celuilalt. Caracterul nulitii. Potrivit dispoziiilor cuprinse n art. 35 alin. (2) din Codul
familiei, nici unul dintre soi nu poate nstrina i nu poate greva un teren sau o construcie ce
face parte din bunurile comune, dac nu are consimmntul celuilalt so.
Reglementarea, ca i sanciunea ce corespunde acestei condiii, constituie o garanie
sau o msur de protecie pentru soi n vederea obstaculrii unor acte de diminuare sau
grevare a patrimoniului comun cu bunuri de o valoare deosebit.
Fiind prevzut exclusiv n vederea ocrotirii patrimoniului soilor, dispoziia poate fi
invocat numai de soul al crui consimmnt a fost nesocotit, nulitatea actului fiind, ca
urmare, numai relativ.
n consecin, un astfel de act, lovit de nulitate relativ, poate fi confirmat, expres sau
tacit, de partea n favoarea creia a fost instituit sanciunea, acceptarea sau consimirea de
fapt putndu-se manifesta sau reflecta n orice acte de natur s conduc la nlturarea
nulitii.
(Curtea Suprem de Justiie, sec. civ. dec. nr. 1100/1992, Dreptul nr. 10-11/1993, p. 108)

Momentul consimmntului. Antecontractele

Consimmntul asupra tuturor chestiunilor cein de naterea valabil a contractului
este, de multe ori, imediat idefinitiv, la fel ca i transferul proprietii. Sunt ns i situaii, n
ultima vreme tot mai frecvente, cnd contractul este precedat de anumite acte preparatorii,
dintre care celemai cunoscute sunt promisiunea unilateral de a vinde, promisiunea bilateral
de vnzare-cumprare i pactul de opiune. Aceste acte juridice sunt, ele nsele, contracte, ns
nu au valoarea unui contract de vnzare-cumprare, ci doar l pregtete. Din acest motiv ele
sunt cunoscute i sub denumirea de antecontracte.
1.Promisiunea unilateral de vnzare.
Noiune.Este un contract unilateral prin care proprietarul unui bun (promitent) se
angajeaz fa de un cumprtor potenial (beneficiar), s-i vnd bunul su, n condiii
determinate, n cazul n care beneficiarul i manifest opiunea n acest sens ntr-un interval
de timp determinat.
Coninut. Promisiunea este un contract deoarece, spre deosebire de simpla ofert, se
realizeaz prin acordul ambelor pri menionate, dar este un contract unilateral deoarece
beneficiarul nu-i asum obligaia de a cumpra. Obligaii se nasc doar in sarcina
promitentului.Acesta singur se oblig, eleste definitiv angajat i nu-i poate retracta
promisiunea n tot intervalul de timp convenit. Din acest motiv promitentul trebuie s aib
capacitatea necesar pentru a vinde n momentul n care se realizeaz promisiunea de vnzarecumprare.
n situaia n care n schimbul promisiunii beneficiarul acesteia pltete o sum de bani,
numit indemnizaie de imobilizare, contractul devine sinalagmatic deoarece i beneficiarul
promisiunii i asum obligaii. Promisiunea rmne ns o promisiune unilateral de vnzare
chiar dac contractul este sinalagmatic deoarece beneficiarul promisiunii nu i-a asumat i
obligaia de a cumpra bunul.
Promisiunea unilateral de vnzare nu trebuie confundat cu vnzarea afectat de un
termen sau condiie, aceasta reprezentnd un contract bilateral, iar obiectul lor fiind diferit i

nici cu oferta de vnzare care reprezint un act juridic unilateral i nu un contract10

Elemente necesare. Pentru a putea produce efectele urmrite, promisiunea trebuie
scuprind, pe lng angajamentele prilor date cu privire la bunul ce se promite pentru
vnzare, i preul la care ar urma s se fac vnzarea-cumprarea. Att bunul cat i preul
trebuie s fie determinate sau determinabile. Pe lng aceste elemente, este necesar a se
preciza i intervalul de timp n care beneficiarul are dreptul s opteze pentru cumprare sau
pentru respingerea ofertei.
Forma. Promisiunea unilateral de vnzare este un contract consensual, ceea ce
nseamn c ea este valabil prin simplul acord de voin11. Ea i pstreaz acest caracter
chiar i atunci cnd contractul de vnzare-cumprare are un obiect ce impune ncheierea lui n
form autentic deoarece, spre deosebire de pactul de opiune, unde promitentul face o ofert
ce e suficient s fie acceptat pentru a lua natere contractul, acceptarea promisiunii nu are ca
efect ncheierea automat a vnzrii, fiind necesar ca ambele pri s i manifeste
consimmntul pentru ncheierea contractului de vnzare-cumprare.
Prin acest contract nu se transfer proprietatea, ci promitentul se oblig doar s ncheie n
viitor contractul, dac beneficiarul promisiunii i manifest dorina de a-l cumpra, ceea ce
explic de ce promisiunea rmne un contract consensual.12
Efecte. Prin promisiunea analizat se nate obligaia pentru promitent de a vinde, n
viitor, bunul ce a format obiectul promisiunii, beneficiarului, dac acesta accept promisiunea.
Beneficiarul poate opta ntre acceptarea sau neacceptarea ofertei.
Acceptarea promisiunii transform obligaia eventual a promitentului de a ncheia
contractul, ntr-o obligaie actual. Dac promitentul refuz ncheierea contractului,
beneficiarul promisiunii are dreptul la despgubiri, sau poate cere pronunarea unei hotrri
care s in loc de contract, n baza art. 1669 Cod civil 13 Menionm, ns, c n doctrin,
anterior Noului Cod civil, s-a exprimat i punctul de vedere potrivit cruia acceptarea
promisiunii are ca efect perfectarea vnzrii-cumprrii, fr a mai fi necesar un acord al
vnztorului, cu excepia situaiei cnd consimmntul trebuie exprimat n form
autentic.14Acest punct de vedere ignora ns esena acestui contract aa cum era el conceput
n dreptul nostru, respectiv faptul c promitentul nu i-a exprimat acordul pentru vnzarecumprare, ci doar pentru ncheierea n viitor a unui asemenea contract, ceea ce este valabil i
n prezent.
Acceptarea promisiunii pentru a fi eficient trebuie s intervin n perioada convenit de
pri. Dac acceptarea intervine dup expirarea intervalului de timp convenit prin promisiune,
vnzarea-cumprarea nu se mai realizeaz dect cu acordul promitentului vnztor. Aceasta
deoarece la expirarea perioadei respective promisiunea devine caduc.
Dreptul la aciune se prescrie n termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia
ncheiat.
Dac nu s-a stabilit un termen, oricare dintre pri poate solicita stabilirea acestui termen
D. Chiric, Drept civil Contracte speciale. p.19.
Fr. Deak, op. cit. p. 24; C. Toader, Drept civil Contracte speciale, Editura All Beck, Bucureti 2005,
p. 27.
12
n sens contrar, a se vedea D. Chiric, Contracte speciale civile i comerciale, vol. I, Ed Rosetti,
Bucureti 2005, p. 161.
13
A se vedeai Fr. Deak, op. cit. p. 24; E. S. Romano, Contracte civile ncheiere Executare ncetare,
Ed. Polirom, 1999, p.30.
14
D. Chiric, Drept civil Contracte speciale, p.20 ; C. Toader, op. cit., p.27.
10
11

de ctre instana de judecat. Desigur, de regul, interes mai mare n acest sens are
promitentul. Fa de aceast posibilitate legal nu credem c mai pot fi acceptate teoriile din
doctrina anterioar actualului cod, n sensul c obligaia promitentului se stinge la expirarea
unui interval de timp considerat suficient pentru ca beneficiarul s-i manifeste opiunea 15,
sau, conform unei alte opinii, cel mai trziu la expirarea termenului general de prescripie(art.
3 i 7 alin.2 din Decr. nr. 167/1958)16 .
Dac nainte ca beneficiarul promisiunii s opteze pentru acceptare, promitentul a
nstrinat bunul ce forma obiectul promisiunii, beneficiarul n calitate de ter fa de acest din
urm contract, nupoate cere anularea lui. El poate solicita doar daune-interese contractuale n
condiiile art.1530Cod civil. Nulitatea contractului ar putea fi invocat de ctre beneficiar
doar atunci cnd terul dobnditor a fost de rea-credin, n baza principiului fraus omnia
corrumpit.(art.1238 alin. 2 Cod civil).n privina imobilelor situaia este diferit, deoarece n
raport de dispoziiile art. 627 C. civ., potrivit crora clauza de inalienabilitate este
subneleas n conveniile din care se nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre
o persoan determinat sau determinabil, odat cu notarea n cartea funciar a promisiunii,
aceasta devine opozabil terilor i actul juridic de nstrinare cu privire la bunul ce a format
obiectul contractului, poate fi anulat ca urmare a nclcrii clauzei de inalienabilitate devenit
opozabil terilor. Notarea n cartea funciar a promisiunii nu poate fi efectuat dac aceasta
nu cuprinde i termenul n care trebuie ncheiat antecontractul respectiv.
Poate exista i o promisiune unilateral de cumprare, ns practica judiciar de pan
acum dovedete c aceasta este extrem de rar.

2. Promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare.

Coninut. Promisiunea bilateral de vnzare reprezint o convenie prin care una din
pri (promitentul vnztor) se oblig s vnd, iar cealalt (promitentul cumprtor), s
cumpere un anumit bun, la un pre determinat, contractul de vnzare-cumprare urmnd a fi
ncheiat la o dat ulterioar.
Elemente necesare. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare trebuie s cuprind
pe lng consimmntul prilor referitor la obligaia de a ncheia n viitor contractul i alte
elemente cum sunt bunul ce formeaz obiectul vnzrii, preul la care urmeaz s se fac
vnzarea i termenul n care obligaia de perfectare a contractului trebuie ndeplinit. Pe lng
aceste elemente, convenia poate prevedea i clauze referitoare la predarea folosinei bunului,
modaliti de plat a preului, la daunele ce se vor plti n caz de nendeplinire a obligaiilor,
etc.
Condiii de valabilitate. Ca orice contract, sub aspectul condiiilor de fond
promisiunea bilateral de vnzare-cumprare trebuie s ndeplineasc condiiile de valabilitate
prevzute pentru aceast categorie de acte juridice.
Sub aspectul formei, convenia analizat are caracter consensual. Acest caracter se
pstreaz chiar i n situaia n care promisiunea are ca obiect un bun n raport de care
contractul de vnzare-cumprare se impune a fi ncheiat n form autentic. Nici o dispoziie
legal nu condiioneaz valabilitatea promisiunii bilaterale de vnzare-cumprare, de
15
16

D. Chiric,Drept civil Contracte speciale, p. 20.

Fr. Deak, op. cit. p. 25.

ncheierea ei n form autentic. Prin aceast convenie prile nu transfer proprietatea, ci

doar se oblig s fac acest lucru n viitor. De aceea apreciem c ea nu trebuie ncheiat n
form autentic nici atunci cnd se refer la ncheierea viitoare a unui contract de vnzarecumprare referitor la drepturi reale ce urmeaz a fi nscrise n cartea funciar.17
Efecte ntre pri i n raport cu terii. Din promisiunea bilateral de vnzarecumprare se nasc obligaii reciproce i interdependente ntre pri. Obligaia principal pe
care i-o asum fiecare parte este o obligaie de a face i anume aceea de a ncheia n viitor
contractul proiectat. Antecontractul analizat nu are ca efect transferul dreptului de proprietate
nici chiar atunci cnd contractul nu trebuie ncheiat n form autentic, deoarece prile nu
vnd i respectiv nu cumpr n momentul ncheierii promisiunii, ci se oblig doar s fac
acest lucru n viitor .
Neopernd un transfer al dreptului de proprietate, promitentul cumprtor nu
poate revendica bunul de la promitentul-vnztor nainte de perfectarea contractului. Dac
bunul se afl nc n patrimonial promitentului-vnztor, se poate cere ca acesta s-i respecte
obligaia asumat prin antecontract, iar n caz de refuz, s se pronune o hotrre
judectoreasc ce ine loc de contract de vnzare-cumprare. O astfel de posibilitate a fost
acceptat de doctrin i practica judiciar, pornind de la dispoziiile art. 970 alin 2, 1073 i
1077 din vechiul Cod civil. 18 Odat cu intrarea n vigoare a actualului Cod civil, s-a prevzut
c n situaia n care dup ncheierea unei promisiuni bilaterale de vnzare-cumprare, una
dintre pri refuz s ncheie contractul, cealalt parte poate sesiza instana competent, pentru
a pronuna o hotrre care sa in loc de contract(art. 1669 C civ.).Se recunoate a adar, n
momentul de fa, n mod expres, posibilitatea de obinere a unei hotrri care s in loc de
contract, cnd una din prile antecontractului refuz s ncheie contractul, dac toate celelalte
condiii de valabilitate sunt ndeplinite i sub condiia ca cealalt parte s-i fi ndeplinit
propriile obligaii.19 Este nevoie , deci, pentru admisibilitatea aciunii ca reclamantul s
dovedeasc :
- existena valabil a promisiunii bilaterale de vnzare-cumprare ;
- refuzul prtului de a consimi la ncheierea contractului ;
- ndeplinirea propriilor obligaii din antecontractul invocat ca temei al admiterii
aciunii ;
- inexistena unor impedimente legale la vnzare-cumprare ;
- faptul c bunul ce formeaz obiectul promisiunii este proprietatea promitentuluivnztor, mprejurare ce trebuie dovedit chiar dac art. 1683 C civ. permite
vnzarea bunului altuia.
Dac bunul a fost nstrinat unei tere persoane promitentul-cumprtor nu poate s-l
revendice de la aceasta, nefiind proprietar. Mai mult dect att, promitentul-cumprtor nu
poate cere nici anularea eventualului contract prin care bunul a fost nstrinat terei persoane,
Pentru o opinie n acelai sens, formulat n perioada de aplicare a vechiului Cod civil, a se vedea I.
Lul, D. Hantea, Discuii cu privire la promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare a terenurilor,
Dreptul nr.9/2003, p. 67. n sens contrar, tot pentru perioada menionat , a se vedea D.Chiric,
Condiiile de validitate i efectele promisiunii sinalagmatice de vnzare-cumprare, n Studia
Universitatis Babe-Bolyai. Jurisprudentia nr. 2/2001, p. 24.
18
A se vedeanacestsens, Fr. Deak, op. cit. p. 26; C. Toader, op cit. p.28; D. Chiric, Drept civil
Contracte speciale p. 32-33. ntr-o opinie recent, dar anterioar actualului Cod civil, acest autor
neag ns posibilitatea suplinirii consimmntului prilor la ncheierea unui contract (Contractele
speciale civile i comerciale, vol I Ed Rosetti, Bucureti 2005, p 211 iurm.)
19
O reglementare asemntoare a mai existat n legislaia noastr i sub imperiul Decretului nr.
144/1958.
17

cu excepia situaiei cnd antecontractul este afectat de nulitate absolut pentru cauz ilicit,
cum ar fi, spre exemplu, cazul unei nelegeri frauduloase ntre promitentul-vnztor i ter
(fraus omnia corrumpit). Pentru situaia cnd nstrinarea fcut terului nu poate fi anulat,
promitentul vnztor poate fi obligat la plata de daune-interese pentru prejudiciul creat ca
urmare a nencheierii, din vina sa, a contractului.
n privina imobilelor situaia este diferit, deoarece n raport de dispoziiile art. 627 C.
civ., potrivit crora clauza de inalienabilitate este subneleas n conveniile din care se
nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o persoan determinat sau
determinabil, odat cu notarea n cartea funciar a promisiunii, aceasta devine opozabil
terilor i actul juridic de nstrinare cu privire la bunul ce a format obiectul contractului,
poate fi anulat ca urmare a nclcrii clauzei de inalienabilitate devenit opozabil terilor.
Notarea n cartea funciar a promisiunii nu poate fi efectuat dac aceasta nu cuprinde i
termenul n care trebuie ncheiat antecontractul respectiv. Pentru ipoteza n care prile nu au
prevzut n convenia lor termenul de ncheiere a contractului, acest termen poate fi stabilit de
instana de judecat n condiiile art. 1415 C. civ. n acest caz promisiunea poate fi notat pe
baza termenului stabilit prin hotrre.
Notarea poate fi radiat dac contractul nu s-a ncheiat i cel ndreptit nu cere instanei,
n termen de 6 luni de la expirarea termenului fixat pentru ncheierea contractului,
pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de contract de vnzare-cumprare.
n cazul n care promisiunea bilateral de vnzare-cumprare nu a fost notat n cartea
funciar, clauza de inalienabilitate implicit nu devine opozabil terilor i eventualul
contract de vnzare-cumprare ncheiat cu un ter nu poate fi anulat dect dac se poate
dovedi o nelegere frauduloas ntre teri promitentul vnztor, sau cel puin cunoaterea de
ctre ter a intenie de fraudare a promitentului vnztor (art.1238 alin. 2 C. civ.)
Nendeplinirea, de ctre oricare din prile acestui antecontract, a obligaiilor asumate, poate
duce i la rezoluiunea conveniei, la cererea prii care i-a ndeplinit propriile obligaii.
Practic judiciar. Antecontract de vnzare-cumprare. Act sub semntur privat. Aciune pentru a se pronuna o hotrre judectoreasc care s in loc de act
autentic de nstrinare. Antecontractul prin care prile s-au obligat s constituie n viitor un
drept real asupra unui imobil nate n sarcina acestora obligaia de a ncheia contractul
asumat, iar instana judectoreasc are posibilitatea s pronune o hotrre care s in loc
de act autentic de vnzare-cumprare, chiar n condiiile abrogrii art. 12 din Decretul nr.
144/1958.
Aceast soluie se impune n temeiul principiului executrii n natur a obligaiilor...
(Curtea Suprem de Justiie, sec.civ., dec. nr. 222/1993, Dreptul nr. 7/1994, p. 74)
Vnzare-cumprare. Antecontract. Revocare unilateral a conveniei. Restabilirea
situaiei anterioare.
Promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare a unui imobil urban, constituind o
convenie diferit de viitorul act de strmutare a dreptului de proprietate, are for obligatorie
ntre pri, neputnd fi revocat dect prin consimmnt mutual. Dac prin nscrisul
constatator al conveniei s-a prevzut ca imobilul s fie folosit de cel ce s-a obligat s cumpere,
pn la ndeplinirea condiiilor legale pentru strmutarea dreptului de proprietate nu se poate
cere evacuarea pentru lips de titlu, ntruct imobilul este deinut cu titlul precar n puterea
conveniei (art. 969 C. civ.)

(Tribunalul judeean Olt, dec.civ. nr. 725/1969, cu not de N. Petrovici, I Turianu, Revista romn
de drept nr. 2/1972, p. 138)
Antecontract de vnzare-cumprare. Rezoluiune. Situaia fructelor. Potrivit
prevederilor art. 483 C. civ., proprietarul poate s revendice fructele unui bun al su care au
fost culese de altul, dar poate s i renune la ele, nainte sau dup culegerea lor, o
eventual convenie ncheiat n acest sens nefiind supus vreunei formaliti.
Cnd cel cruia i s-a promis vnzarea, pe baza antecontractului de vnzare-cumprare,
a intrat n posesia bunului cu acordul proprietarului, pltindu-i preul, el are dreptul s pstreze
fructele culese anterior pronunrii rezoluiunii.
n mod corelativ, proprietarul imobilului este ndreptit s beneficieze, pe aceast
perioad, de folosina sumei primite, inclusiv dobnda aferent.
(Tribunalul Suprem, sec. civ. dec. nr. 457/1985, R.R.D. nr. 11/1986, p. 62)
3.Pactul de opiune privind vnzarea unui bun.Pactul de opiune este un contract
prin care o parte se angajeaz ctre cealalt s menin o ofert irevocabil de vnzare 20 la
dispoziia acesteia din urm, pentru un anumit interval de timp, beneficiarul putnd s o
accepte sau s o refuze. Pactul de opiune spre deosebire de oferta de a contracta, este un
contract pentru c este rezultatul acordului de voin al prilor.
Pactul de opiune trebuie s conin toate elementele contractului pe care prile urmresc
s l ncheie, astfel nct acesta s se poat ncheia prin simpla acceptare exercitat de ctre
beneficiarului opiunii.Acceptarea declaraiei de voin de ctre beneficiar, duce la ncheierea
contractului, fr a mai fi nevoie ca promitentul s exprime un nou consimmnt. Prin
acceptarea declaraiei de voin a promitentului se perfecteaz contractul de vnzarecumprare, cu toate consecinele ce le presupune acesta. Tocmai datorit ncheierii
contractului prin acceptareadeclaraiei de voin a promitentului,este necesar ca att pactul de
opiune ct i declaraia de acceptare s fie ncheiate n forma cerut de lege n funcie de
obiectul vnzrii.
Dac termenul convenit pentru exercitarea dreptului de opiune trece fr ca
manifestarea de voin, n forma necesar pentru validitatea contractului, n sensul acceptrii,
s intervin, atunci contractul de vnzare-cumprare nu s-a ncheiat i nu se va mai ncheia,
pentru c oferta nu s-a ntlnit cu acceptarea.
Dac prile nu au prevzut n convenia lor, termenul n care dreptul de opiune
trebuie s se exercite, oricare dintre ele se poate adresa instanei judectoreti pentru ca
aceasta s determine, pe calea ordonanei preediniale, respectivul termen n funcie de
mprejurrile concrete ale cauzei.
Pactul de opiune se deosebete de promisiunea unilateral de vnzare, pentru c n
cazul acesteia din urm promitentul se oblig s ncheie n viitor contractul de vanzarecumprare, dac promisiunea este acceptat, pe cnd n cazul pactului promitentul nu se mai
angajeaz a ncheia n viitor contractul ( obligaie de a face) ci, deja, i manifest
consimmntul la ncheierea contractului subsecvent, astfel nct, la data la care beneficiarul
accepta declaraia sa , contractul de vnzare-cumprare se consider ncheiat fr a mai fi
nevoie de un nou consimmnt al promitentului. Pactul de opiune nu trebuie confundat nici
cu pactul de preferin. Acesta din urm este un contract unilateral ncheiat ntre proprietarul
unui bun i un beneficiar, prin care primul se oblig, pentru cazul cnd va vinde bunul su, s
dea preferin beneficiarului pactului, dac p1tete acelai pre. Pactul de preferin se
Este posibil i un pact de opiune prin care se face o ofert irevocabil de cumprare a unui bun ns
acest gen de contract credem c va fi apoape inexistent n practic, motiv pentru care am avut n
vedere doar pactul prin care oferta este de vnzare .
20

deosebete de pactul de opiune prin faptul c proprietarul bunului nu se oblig s vnd,

astfel c el nu poate fi constrns s fac acest lucru. El se oblig doar s-l prefere pe
beneficiar, dac se va hotr s vnd i dac beneficiarul ofer acelai pre ca alt potenial
cumprtor.
Pactul de opiune referitor la vnzarea unui bun este un contract unilateral deoarece
doar promitentul se oblig s menin oferta sa un anumit interval de timp, beneficiarul
acesteia nefiind obligat s o accepte. Dac n schimbul obligaiei promitentului, beneficiarul
se oblig s plteasc o sum de bani ca pre al dreptului de opiune, drept ce presupune
imobilizarea bunului, atunci pactul de opiune devine un contract sinalagmatic.
n raport de dispoziiile art. 1668 C. civ., n cazul pactului de opiune privind un
contract de vnzare asupra unui bun individual determinat, ntre data ncheierii pactului i
data exercitrii opiunii sau, dup caz, aceea a expirrii termenului de opiune, nu se poate
dispune de bunul care constituie obiectul pactului.
ncheierea pactului de opiune cu privire la un bun imobil implic i ea o interdicie
de nstrinare a acestuia. Pactul referitor la drepturi tabulare trebuie notat n cartea
funciarpentru ca interdicia s devin efectiv. Dac n intervalul de timp prevzut n
convenie beneficiarul pactului accept cumprarea imobilului, el poate cere n baza
declaraiei de opiune i a dovezii comunicrii acesteia ctre cealalt parte, ntabularea
dreptului astfel dobndit. n cazul n care pn la expirarea termenului stipulat n contract
pentru exercitarea opiunii, beneficiarul pactului nu solicit, n baza declaraiei de opiune i a
dovezii comunicrii sale ctre cealalt parte, intabularea dreptului ce urmeaz a fi dobndit, se
va dispune din oficiu radierea pactului nscris n folosul su(art. 906 Cod civil).
Pactul de preferin. Este un contract unilateral ncheiat ntre proprietarul unui bun i
un beneficiar, prin care primul se oblig, pentru cazul cnd va vinde bunul su, s dea
preferin beneficiarului pactului, dac p1tete acelai pre. Pactul de preferin se deosebete
de promisiunea unilateral prinfaptul c proprietarul bunului nu se oblig s vnd, astfel c
el nu poate fi constrns s fac acest lucru. El se oblig doar s-l prefere pe beneficiar, dac se
va hotr s vnd i dac beneficiarul ofer acelai pre ca alt potenial cumprtor.
Promitentul din pactul de preferin nu se angajeaz s vnd, ci doar s acorde a anumit
preferin. De aceea, spre deosebire de cazul promisiunii unilaterale, nu se cere ca promitentul
s aib capacitatea de a vinde n momentul ncheierii actului.
Ca orice contract, pactul de preferin este obligatoriu. Aceasta nseamn c dac
promitentul se hotrte s vnd, el este obligat s-l prefere pe beneficiarul pactului n cazul
unor oferte de pre egale. n caz contrar se angajeaz rspunderea sa contractual, putnd fi
obligat la plata unor despgubiri. Dac contractul ncheiat cu terul este rezultatul unei
nelegeri n sensul fraudrii intereselor beneficiarului promisiunii, acesta din urm poate
invoca nulitatea absolut a contractului pentru cauz ilicit.

Retractarea consimmntului.Clauza de dezicere.

Prile pot stipula, att n contractul de vnzare-cumprare, ct i n promisiunea

sinalagmatic21 de vnzare-cumprare, o clauz care s permit uneia dintre ele, sau ambelor,
s renune la vnzare, respectiv la cumprare, n schimbul unei sume de bani. Beneficiarul
clauzei de dezicere are dreptul de a-i retrage unilateral consimmntul, desfiinnd practic
contractul. Desfiinarea contractului i are izvorul n acordul de voin al prilor, chiar dac
se face ca urmare a unei manifestri unilaterale de voin ce intervine ulterior ncheierii
acestuia.
Efectul manifestrii dreptului de dezicere l reprezint desfiinarea cu efecte retroactive a
contractului, dac prile nu au convenit altfel. Consimmntul prii rmne fr efect, iar
prestaiile efectuate se vor restitui, urmnd ca partea care s-a folosit de facultatea de dezicere
s plteasc preul dezicerii. Celelalte prestaii, ns, nu mai au suport juridic.
Manifestarea facultii de dezicere este limitat n timp, fiind logic c ea nu poate aciona
dect temporar. Dac prile au stabilit un termen n cadrul cruia s se manifeste opiunea
pentru dezicere, clauza produce efecte n limita acestui termen. Dac acest termen nu rezult,
expres sau implicit, din contract, s-a considerat, att n doctrin ct i n practic 22, c
facultatea de dezicere nu poate fi exercitat dect pe parcursul derulrii contractului, adic
atta vreme ct nu s-au produs toate efectele contractului.n prezent art 1276 C.civ. prevede c
dreptul de denunare a contractului poate fi exercitat att timp ct executarea contractului nu a
nceput.
Dac partea din contract, care era beneficiara clauzei de dezicere, a acceptat ndeplinirea
prestaiilor de ctre cealalt parte, se presupune c a renunat la dreptul de a se dezice de
contract.
Clauza de dezicere i clauza penal. Clauza de dezicere nu trebuie confundat cu
clauza penal. Dei ambele au caracter accesoriu i intervin n legtur cu neexecutarea
contractului, ele sunt totui diferite. Clauza penal, destinat s asigure creditorului o
executare a obligaiei debitorului su prin echivalent, n situaia n care debitorul nu-i
ndeplinete n mod culpabil obligaia, nu-i permite acestui debitor s opteze ntre ndeplinirea
obligaiei i plata sumei din clauza penal. Numai creditorul are o astfel de posibilitate, clauza
penal fiind stabilit n interesul lui. Spre deosebire de aceasta, clauza de dezicere este
stabilit n favoarea debitorului i-i d posibilitatea s se dezic de contract i deci s nu
execute obligaiile contractuale, pltind doar preul dezicerii. Creditorul nu-l poate fora la
ndeplinirea obligaiilor contractuale, contractul fiind desfiinat n caz de apel la facultatea de
dezicere. Clauza penal ine deci de domeniul executrii contractului pe cnd cea de dezicere
intereseaz domeniul formrii i existenei valabile a acestuia.23
Practic judiciar. Contract de vnzare-cumprare. Valabilitate. Act sub
semntur privat, cu clauz de dezicere, neurmat de ncheierea actului in forma
autentica. Consecine n cazul in care prile insereaz ntr-un nscris o clauz de dezicere
n favoarea amndurora, preciznd totodat despgubirea datorat de aceea care mpiedica
realizarea conveniei, dezicerea vnztoarei prin ncheierea unei vnzri perfecte, fa de ali
cumprtori, se nscrie in condiiile stabilite de comun acord prin nscrisulntocmit, iar actul
autentic de nstrinare a imobilului este pe deplin valabil.(Curtea Suprem de Justiie, sec.
civ. dec. nr.2199/1992, n Deciziile Curii Supreme de Justiiei 1990-1992,p. 51)

Pentru amnunte n legtur cu clauza de dezicere n cazul promisiunii sinalagmatice de vnzarecumprare, a se vedea D. Chiric, Denunarea unilateral a promisiunii sinalagmatice de vnzarecumprare n temeiul unei clauze de deziere sau a unei clauze rezolutorii, n Dreptul nr. 3/2001, p. 2734
22
D. Chiric, Denunarea unilateral a promisiunii sinalagmatice de vnzare-cumprare n temeiul
unei clauze de deziere sau a unei clauze rezolutorii, p.33.; J. Kocsis, Unele consideraii referitoare la
arvun i la convenia accesorie de arvun, n Dreptul nr.12/1998, p. 62-64.
23
D. Chiric, Denunarea unilateral....cit. supra, p. 30.
21

Arvuna cu rol de dezicere. Arvuna const ntr-o sum de bani remis de cumprtor
vnztorului odat cu ncheierea contractului, fie ca semn al ncheierii acestuia i garantrii
executrii sale, fie pentru a permite oricreia dintre prile contractante s-i retrag ulterior
consimmntul dat la ncheierea contractului.24
Arvuna , n afara unor stipulaii exprese, are rol confirmatoriu, adic de confirmare a
existenei unui contract, ndeplinind totodat i funcia de clauz penal ntruct prin
intermediul ei se face o evaluare anticipat a daunelor-interese ce ar rezulta ca urmare a
neexecutrii obligaiilor din contract. Astfel, cumprtorul care d arvuna o pierde n cazul n
care nu i execut n mod culpabil obligaiile sale, iar vnztorul o va restitui ndoit dac el
este cel vinovat de neexecutarea contractului. Pentru aceasta este nevoie ca partea care nu este
n culp s declare rezoluiunea. Partea care nu este n culp are ns dreptul s cear
executarea silit a obligaiilor, neputnd fi silit s se mulumeasc cu pstrarea arvunei,
respectiv cu restituirea dublului acesteia. Aceast parte are deci un drept de opiune ntre a
cere executarea obligaiilor contractuale i a da eficienconveniei de arvun.
O posibilitate de opiune de genul celei susmenionate nu mai exist n situaia n care
prile au dat clauzei de arvun un rol de dezicere, adic de a se desista de contract, de a-l
desfiina prin voina unilateral a beneficiarului clauzei, preul dezicerii n acest caz constnd
n pierderea arvunei sau restituirea dublului acesteia, dup cum cel care se prevaleaz de
clauz este cumprtorul, respectiv vnztorul.( art. 1545 C. civ.) Partea care nu se afl n
culp nu mai poate n cazul arvunei cu funcie de dezicere s cear, deci, executarea silit a
obligaiei, fiind nevoit s accepte posibilitatea conferit celeilalte pri de a denuna
unilateral contractul.
Arvuna cu funcie de dezicere funcioneaz ntocmai ca i clauza de dezicere prezentat
mai sus.
Posibilitatea prilor de a reveni asupra consimmntului dat trebuie s fie menionat
expres i s fie nendoielnic. Ea trebuie analizat cu atenie pentru a nu fi confundat cu o
clauz penal sau cu o clauz de arvun cu caracter confirmatoriu.
Trebuie reinut faptul c nu orice sum de bani achitat n avans constituie arvun. Acest
caracter trebuie s rezulte din manifestarea expres de voin a prilor, n caz contrar suma
respectiv urmnd a fi considerat un acont, adic o parte din pre achitat n avans.
Cuantumul sumei achitate nu poate determina prin el nsi caracterul de acont sau de arvun
al sumei avansate, esenial fiind voina prilor n acest sens.
Convenia de arvun nu produce efecte n urmtoarele cazuri :
1. daca contractul de vnzare-cumprare este nul, deoarece nulitatea acestuia atrage i
nulitatea clauzei referitoare la arvun. n schimb nulitatea clauzei de arvunnu o atrage pe
aceea a obligaiei principale.
2. cnd obligaiile contractuale se execut;
3. daca se rezoluioneaz contractul prin acordul prilor ;
4. daca executarea obligaiilor contractuale a devenit imposibil din cauze neimputabile
debitorului.
Arvuna in aceste cazuri se va napoia sau se va lua n calcul la ndeplinirea prestaiilor
prilor, dup caz.
Practic judiciar. Contract de vnzare-cumprare. Imobil. Antecontract. Clauz de
arvun. Lipsa preului. Consecine cu privire la clauza de arvun.
n cauz, prile au ncheiat un antecontract de vnzare-cumprare a unei locuine
(contract ce nu a fost perfectat), n care s-a prevzut expres c suma de 20.000 de lei dat
Pentru amnunte n legtur cu convenia de arvun a se vedea J. Kocsis, Unele consideraii
referitoare la arvun i convenia accesorie de arvun, Dreptul nr.12/1998, p. 49-65.
24

drept acont de ctre cumprtor vnztorului, se va restitui dublu, dac acesta din urm nu-i
va respecta obligaia asumat.
Dei clauza respectiv constituie o convenie accesorie de arvun, cererea
cumprtorului, n sensul restituirii duble a acontului dat vnztorului, este inadmisibil,
deoarece n antecontract nu s-a prevzut preul vnzrii locuinei.
Aa fiind, antecontractul intervenit ntre pri este ineficient i, drept urmare, nici
convenia accesorie de arvun - care presupune ncheierea contractului de vnzare-cumprare nu poate avea eficien, avndu-se n vedere prevederile art. 1297 C. civ.
Pentru aceste motive, recursul se admite i, n fond, aciunea se admite n parte, doar
n sensul obligrii promitentului - vnztor, prt, la restituirea sumei de 20.000 lei de ctre
reclamant (promitentul-cumprtor), respingndu-se pretenia acestuia din urm la plata
dublului sumei amintite.
(Tribunalul judeean Timi, dec.civ. nr. 422/1987, n Revista Romn de Drept nr. 8/1987, p. 70)
Contract de vnzare-cumprare. Convenie de arvun. Acont de pre. Deosebiri. Arvuna
constituie o convenie accesorie, pe care prile o pot ncheia n vederea perfectrii unei
vnzri. Ea trebuie s rezulte din manifestrile exprese de voin ale prilor, n sensul c au
dat acest caracter sumei de bani primite la ncheierea nelegerii. n lipsa unei convenii de
arvun, suma primit n vederea vnzrii trebuie considerat acont, adic parte din pre,
care, n caz de nerealizare a vnzrii, urmeaz s fie restituit.
(Tribunalul Suprem, sec. civ. dec. nr. 2604/1989,n Dreptul nr. 8/1990, p. 78)
Forma consimmntu1ui. Principiul consensualismului.
Aa cum s-a artat n legtur cu caracterele juridice ale acestui contract, vnzareacumprarea este dominat de regula consensualismului. Contractul este valabil ncheiat, n
principiu, prin simplul acord de voine al prilor, fr a fi nevoie ca acesta s mbrace o
anumit form. Astfel, vnzarea bunurilor mobile, indiferent de natura i valoarea lor, se face
prin simplul acord de voine al prilor, cu excepia eventualelor situaii cnd dispoziii legale
speciale prevd forma autentic.
Vnzarea-cumprarea autoturismelor se face printr-un contract care nu trebuie ncheiat n
form autentic. Contractul este valabil ncheiat imediat ce s-a realizat acordul de voine chiar
dac radierea i respectiv nmatricularea autovehiculelor se fac pe baza contractului tip de
vnzare-cumprare ncheiat la organele de poliie. Aceast din urm formalitate nu afecteaz
valabilitatea contractului, ci reprezint o cerin doar pentru nmatricularea sau radierea
autovehiculului.
Cerine de form impuse de lege. Protecia prilor i controlul anumitor acte
juridice. Dei n principiu vnzarea-cumprarea este un contract consensual, n cazul
nstrinrii anumitor bunuri, pentru a atrage atenia prilor asupra consecinelor deosebite ale
actului ncheiat, iar, uneori, i pentru ca statul s aib un anumit control asupra nstrinrii
unor bunuri, legea impune ncheierea contractului de vnzare-cumprare n form autentic.
Astfel, n situaia vnzrii-cumprrii de terenuri, indiferent dac este vorba de terenuri
agricole sau neagricole, de terenuri din intravilan sau din extravilan, contractul trebuie
ncheiat, pentru a fi valabil, n form autentic.
n cazul nstrinrii construciilor este nevoie, de asemenea de ncheierea contractului n
form autentic, chiar i atunci cnd obiectul contractului l constituie doar construcia, fr
teren.

Cerina formei autentice rezult din prevederile art. 1244 C. civ. care prevede c trebuie
s fie ncheiate prin nscris autentic, sub sanciunea nulitii absolute, conveniile care
strmut sau constituie drepturi reale care urmeaz a fi nscrise n cartea funciar. Art. 888
referitor la condiiile de nscriere n cartea funciar, prevede c nscrierea n cartea funciar
se efectueaz n baza nscrisului autentic notarial.
Formalismul n scopul opozabilitii fa de teri. Vnzarea imobiliar.
Potrivit Legii nr. 7/1996 a cadastrului funciar i proprietii imobiliare vnzareacumprarea , pentru a fi opozabil terilor, trebuia s fie nscris n cartea funciar. Spre
deosebire de sistemul de publicitate imobiliar din Decretul Lege nr. 115/1938, n care
ntabularea avea efect constitutiv, de aceast operaiune depinznd nsi dobndirea
dreptului, n sistemul consacrat de Legea nr. 7/1996 ntabularea are doar efect sub aspectul
opozabilitii fa de teri a contractului.
Actualul Cod civil a reintrodus efectul constitutiv al nscrierii n cartea funciar.Astfel,
n raport de prevederile art. 885 Cod civil, Sub rezerva unor dispoziii legale contrare,
drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n cartea funciar se dobndesc, att ntre pri, ct
i fa de teri, numai prin nscrierea lor n cartea funciar, pe baza actului sau faptului care a
justificat nscrierea. n acelai sens este i art. 557 alin.4, cu referire la dreptul de proprietate.
Iat deci c, din nou, transmiterea drepturilor reale este condiionat, chiar i ntre pri, de
nscrierea dreptului transmis n cartea funciar. Lipsa nscrierii poate fi invocat chiar i de
vnztor, dei, prin ipotez, el are cunotin de contract. Totui, aceste dispoziii urmeaz s
intre n vigoare doar la data finalizrii lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate
administrative-teritorial i deschiderea crilor funciare pentru imobilele respective. Pn la
acel moment ntabularea va avea n continuare efect de opozabilitate.
n cazul bunurilor mobile nu exist, n principiu, un sistem de publicitate. n cazul
acestora posesia de bun-credin valoreaz titlu de proprietate. Ca urmare, spre deosebire de
situaia bunurilor imobile, unde, n cazul mai multor vnzri fcute de proprietar, dobnditor,
cu opozabilitate fa de teri, devine cel care i-a ntabulat mai nti dreptul de proprietate n
cartea funciar (art. 891 C. civ.), la bunurile mobile proprietar devine cel care a intrat mai
nti, cu bun-credin, n posesia bunului chiar dac nu este primul cumprtor.

c. Obiectul consimmntului. Elementele eseniale ale contractului, natura

contractului, bunul i preul, elementele subiective eseniale. Consimmntul prilor
trebuie exprimat n legtur cu toate elementele eseniale ale contractului, respectiv:
- natura contractului;
- bunul;
- preul
- alte elemente pe care prile le consider eseniale.
Principiul libertii contractuale i limitele sale.
Exprimarea consimmntului prilor este guvernat de principiul libertii
contractuale care n aceast materie se manifest n sensul c fiecare vinde cnd vrea, dac
vrea i cui vrea, iar cumprtorul cumpr numai dac dorete. Regula de principiu enunat
are ns unele limitri convenionale, cum s-a artat mai sus referitor la antecontracte, precum
i n cazul unor clauze de inalienabilitate, dup cum se va arta mai jos n partea referitoare la
condiia ca bunul s fie n circuitul civil. Ea are i unele limitri legale.

Limitri legale. Uneori, din diverse raiuni sociale, legiuitorul impune

proprietarului obligaia de a nstrina anumite bunuri. Astfel, de exemplu, prin legea nr.
112/1995, s-a creat dreptul chiriailor de a cumpra locuinele trecute n proprietatea statului
cu titlu. Acest drept a impus obligaia corelativ a deintorilor locuinelor de a le nstrina
celor care le ocupau n baza unui contract de nchiriere valabil ncheiat.
Limitri n alegerea cocontractantului.Dreptul de preem iune. Unele limitri n
manifestarea consimmntului privesc doar alegerea cocontractantului. Astfel, n situaia n
care exista un drept de preemiune legal sau chiar convenional, vnztorul este obligat s
acorde prioritate la cumprare, beneficiarului dreptului.
Definiie si caractere. Dreptul de preemiune este acel drept, rezultat din lege sau din
contract, care confer titularului su, un drept prioritar la cumprarea bunului supus vnzrii,
la prei n condiii egale cu terii.
Dreptul de preempiune este indivizibil i nu se poate ceda(1739 C. civ.).
Indivizibilitatea semnific faptul c titularul lui nu l-ar putea exercita dect pentru cumprarea
ntregului bun supus vnzrii, dar i faptul c el se transmite ctre motenitori nefracionat.
Un vecin al unui teren forestier, spre exemplu, nu ar putea exercita dreptul doar cu privire la
jumtate din terenul cu referire la care exist dreptul de preemiune.
Condiiile exercitrii dreptului de preempiune. Vnzarea ctre un ter a bunurilor cu
privire la care exist un drept de preempiune, fie el legal, fie convenional, se poate face
numai sub condiia suspensiv a neexercitrii dreptului de preempiune de ctre preemptor.
n scopul exercitrii dreptului de preemiune vnztorul bunului cu referire la care
exist dreptul de preemiune, este obligat s notifice de ndat preemptorului cuprinsul
contractului ncheiat cu un ter. Notificarea poate fi fcut i de ctre cumprtor. Aceast
notificare va cuprinde numele i prenumele vnztorului, descrierea bunului, sarcinile care l
greveaz, termenii i condiiile vnzrii, precum i locul unde este situat bunul.
Titularul dreptului de preempiune cruia i-a fost comunicat o oferta de vnzarei
care a respins-o nu i mai poate exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost
propus. Oferta se consider respins dac nu a fost acceptat n termen de cel mult 10 zile, n
cazul vnzrii de bunuri mobile, sau de cel mult 30 de zile, n cazul vnzrii de bunuri
imobile. Termenele menionate curg de la comunicarea ofertei ctre preemptor. Subliniem c
n cazul n care contractul are alt coninut dect oferta prealabil fcut preemptorului, acesta
nu i pierde dreptul de preemiune.
Preemptorul, dup ce i-a fost notificat coninutul contractului ncheiat cu terul, i
poate exercita dreptulde preemiune prin comunicarea ctre vnztor a acordului su de a
ncheia contractul de vnzare, nsoit de consemnarea preului la dispoziia vnztorului.
Comunicarea acordului de ncheiere a contractului nu are efect dac nu este nsoit de
dovada consemnrii preului la dispoziia vnztorului. Atunci cnd n contractul ncheiat cu
terul s-au acordat termene de plat a preului, preemptorul nu se poate prevala de aceste
termene, ci trebuie s consemneze ntregul pre la dispoziia vnztorului indiferent de
termenele de care ar fi putut beneficia cumprtorul sub condiie suspensiv.
Dreptul de preempiune se exercit, n cazul vnzrii de bunuri mobile, n termen de cel
mult 10 zile, iar n cazul vnzrii de bunuri imobile, n termen de cel mult 30 de zile. n
ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea ctre preemptor a notificrii coninutului
contractului, indiferent dac notificarea a fost efectuat de ctre vnztor sau de ctre
cumprtorul sub condiie suspensiv.Notificarea coninutului contractului nu trebuie
confundat cu notificarea prevzut de art.1730 care are ca obiect oferta de vnzare i nu
contractul ncheiat.

n cazul dreptului de preempiune rezultat dintr-un contract n legtur cu un imobil,

acest drept se noteaz n cartea funciar. Notarea respectiv nu-l mpiedic pe acela care a
cumprat sub condiie suspensiv s i nscrie dreptul n cartea funciar, n temeiul
contractului de vnzare ncheiat cu proprietarul. nscrierea se face ns sub condiia
suspensiv ca, n termen de 30 de zile de la comunicarea ncheierii prin care s-a dispus
nscrierea, preemptorul s nu notifice biroului de carte funciar dovada consemnrii preului
la dispoziia vnztorului. Dac preemptorul dorete s cumpere imobilul asupra cruia poart
dreptul su de preemiune, el trebuie doar s notifice biroului de carte funciar dovada
consemnrii preului ctre vnztor. Art.1737 alin 3 prevede c aceast notificare nlocuie te
notificarea ce trebuie fcut vnztoruluii are aceleai efecte ca i ea. Firesc ar fi fost, dup
prerea noastr, ca i n acest caz notificarea acordului de ncheiere a contractului de vnzarecumprare s fie fcut i vnztorului, nu numai biroului de carte funciar. De asemenea ar
fi fost util nu numai n acest caz ci n toate situaiile de exercitare a dreptului de preemiune,
ca notificarea sa fie fcuti cumprtorului iniial din moment ce contractul lui se
desfiineaz.
Efectele exercitrii dreptului de preemiune.
Dac dup ce i-a fost comunicat
coninutul contractului, preemptorul comunic vnztorului acordul su de a ncheia
contractul de vnzare,
comunicare nsoit de consemnarea preului la dispoziia
vnztorului , contractul de vnzare se consider ncheiat ntre preemptor i vnztor n
condiiile cuprinse n contractul ncheiat cu terul, iar acest din urm contract se desfiineaz
retroactiv.Ca urmare a desfiinrii contractului, vnztorul trebuie s restituie cumprtorului
iniial preul bunului. Fa de terul de bun-credin, adic cel care nu a cunoscut existen a
dreptului de preemiune, vnztorul rspunde pentru eviciune, dei contractul este desfiinat
(art.1733 alin 1 Cod civil).
Eventualele clauze ale contractului ncheiat cu terul avnd drept scop s mpiedice
exercitarea dreptului de preempiune nu produc efecte fa de preemptor.
n cazul dreptului de preempiune rezultat dintr-un contract n legtur cu un imobil,
notificarea de ctre preemptor a consemnrii preului la dispoziia vnztorului, fcut, n
termen, biroului de carte funciar, este apt s duc, la cererea preemptorului, la radierea din
cartea funciar a dreptului terului i nscrierea dreptului de proprietate al preemptorului
cumprtor. n situaia n care, n ipoteza dat, preemptorul nu a fcut notificarea n termen
ctre biroul de carte funciar, dreptul de preempiune se stinge i se radiaz din oficiu din
cartea funciar.
n cazul n care mai muli titulari i-au exercitat preempiunea asupra aceluiai bun,
contractul de vnzare se consider ncheiat:
a) cu titularul dreptului legal de preempiune, atunci cnd se afl n concurs cu titulari ai
unor drepturi convenionale de preempiune;
b) cu titularul dreptului legal de preempiune ales de vnztor, cnd se afl n concurs cu
ali titulari ai unor drepturi legale de preempiune;
c) dac bunul este imobil, cu titularul dreptului convenional de preempiune care a fost mai
nti nscris n cartea funciar, atunci cnd acesta se afl n concurs cu ali titulari ai unor
drepturi convenionale de preempiune;
d) dac bunul este mobil, cu titularul dreptului convenional de preempiune avnd data
cert cea mai veche, atunci cnd acesta se afl n concurs cu ali titulari ai unor drepturi
convenionale de preempiune.
Ordinea de mai sus nu poate fi schimbat printr-o eventual clauz din contract prin care sar conveni ca dreptulde preemiune s poat fi exercitat ntr-o alt ordine.
Dreptul convenional de preempiune se stinge prin moartea preemptorului, cu
excepia situaiei n care a fost constituit pe un anume termen. n acest din urm caz, termenul
se reduce la 5 ani de la data constituirii, dac a fost stipulat un termen mai lung.

Exemple de drepturi de preemiune rezultate din lege. Art. 1746 C. civ. prevede c
Terenurile din fondul forestier aflate n proprietate privat se pot vinde cu respectarea, n
ordine, a dreptului de preempiune al coproprietarilor sau vecinilor. Se creeaz deci un drept
de preemiune mai nti n favoarea coproprietarilor, apoi a vecinilor, desigur cu condiia ca
acetia s fie proprietari de fonduri forestiere.
.
n cazul terenurilor agricole, n prezent nu mai este reglementat un drept de
preemiune.
Alte cazuri de existen a unui drept de preemiune se ntlnesc n diferite legi.
Dispoziiile Codului civil privitoare la dreptul de preempiune nu sunt aplicabile n msura n
care prin aceste legi se stabilesc alte reguli de exercitare a dreptului. Spre exemplu Legea nr.
182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naional mobil prevede un drept de
preemiune al Statului romn la cumprarea bunurilor cultural mobile proprietate a
persoanelor fizice sau juridice de drept privat, clasate n tezaur, n cazul vnzrilor publice.
Totodat se prevd regulile de exercitare a acestui drept, care sunt diferite de cele din Codul
civil. Art. 45 din Codul silvic stabilete i el alte reguli de exercitare a dreptului de preemiune
dect cele stabilite de Codul civil.
Art. 43 din Legea nr. 10/2001 prevede un drept de preemiune n favoarea chiriailor
cu referire la locuinele care, n urma procedurilor prevzute la cap. III din lege, nu se restituie
persoanelor ndreptite.
Alte cazuri de limitare a voinei vnztorului n alegerea cocontractantului ntlnim n
Legea nr. 112/1995, n sensul c vnzarea locuinelor trecute cu titlu n proprietatea statului se
poate face numai ctre chiriai, n Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de
utilitate public, potrivit cruia fostul proprietar expropriat, dac expropriatorul nu a realizat
lucrarea pentru care s-a realizat exproprierea, are un drept prioritar la cumprarea imobilului
dac expropriatorul dorete nstrinarea lui.

Capacitatea prilor
Regula de principiu este stabilit de art. 1652 Cod civil, n sensul c pot cumpra i
vinde toi cei crora nu le este interzis prin lege. Aceasta nseamn c regula este
capacitateade a vinde, iar excepiile trebuie s fie stabilite n mod expres de lege.
Capacitatea vnztorului.
Oricine poate avea, n principiu, calitatea de vnztor. Minorii i cei pui sub
interdicie pot vinde dac sunt asistai sau reprezentai n condiiile dreptului comun i s-a
obinut ncuviinarea instanei de tutel n cazurile prevzute de lege (eventual i avizul
consiliului de familie), vnzarea-cumprarea fiind un act de dispoziie. Dac, raportat la
patrimoniul propriu, vnzarea-cumprarea este destinat svririi unor acte de conservare sau
de administrare, capacitatea cerut este cea prevzut de lege pentru actele de conservare i
administrare25.
Incapacitatea de a vinde reprezint o interdicie de a vinde stabilit n considerarea
persoanei respective.
Singura interdicie prevzut de Codul Civil de la 1864 era cea prevzut de art. 1307
Cod civ., potrivit cruia ,,vnzarea nu se poate face ntre soi. 26Actualul Cod civil a
abandonat concepia anterioar i nu a mai prevzut aceast incapacitate. Dimpotriv, art.317
Fr.Deak,op.cit.vol. I, p.50.
Reglementarea avea un triplu scop:

25
26

C. civ. prevede c Dac prin lege nu se prevede altfel, fiecare so poate s ncheie orice acte
juridice cu cellalt so sau cu tere persoane.
Noul Cod civil a introdus ns alte incapaciti de a vinde. Astfel potrivit art.1655 Cod civil,
prinii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu n ceea ce privete bunurile
persoanelor pe care le reprezint, funcionarii publici, judectorii-sindici, practicienii n
insolven, executorii, precum i alte asemenea persoane, care ar putea influena condiiile
vnzrii fcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaz ori
a cror administrare o supravegheaz, pe lng faptul c nu pot cumpra bunurile respective,
nu pot s-i vnd nici bunurile proprii atunci cnd preul ce urmeaz a fi pltit pentru aceste
bunuri este constituit dintr-o sum de bani bani ce provine din vnzarea ori exploatarea
bunului sau patrimoniului pe care l administreaz ori a crui administrare o supravegheaz,
dup caz.
Sanciunea contractelor de vnzare-cumprare ncheiate cu nclcarea interdiciilor de
a vinde susmenionate o constituie nulitatea relativ n cazul cnd vnztori sunt prinii,
tutorele, curatorul, sau administratorul provizoriu, i nulitatea absolut cnd vnztori, n
condiiile artate, sunt funcionarii publici, judectorii-sindici, practicienii n insolven,
executorii, precum i alte asemenea persoane , care ar putea influena condiiile vnzrii.
Interdiciile convenionale in de obiectul contractului, aa nct vor fi tratate n acest
capitol.
Capacitatea cumprtorului.
Spre deosebire de vnztor, n cazul cumprtorului legislaia este mai bogat n
reglementri referitoare la incapaciti.
Interdicia de a cumpra drepturi litigioase. n raport de dispoziiile art. 1653 Cod
civ, , judectorii, procurorii, grefierii, executorii, avocaii, notarii publici, consilierii juridici i
practicienii n insolven nu pot cumpra, direct sau prin persoane interpuse, drepturi
litigioase care sunt de competena instanei judectoreti n a crei circumscripie i
desfoar activitatea. Interdicia vizeaz doar drepturile litigioase, adic acelea cu referire la
care exist un proces nceput i nefinalizat. (art.1653 alin. 3).
Scopul interdiciei este axat, pe de o parte, pe ideea de a fi mpiedicat exercitarea de
influene, de ctre persoaneler menionate n ceea ce privete activitatea justiiei referitoare la
soluionarea unor procese care ar putea avea ca obiect bunuri cumprate de aceste persoane
sau doar a suspiciunii referitoare laastfel de posibile influene, iar pe de alt parte, pe
protecia intereselor potenialului vnztor de drepturi litigioase.
Interdicia nu funcioneaz n urmtoarele ipoteze:
a)
de a mpiedica soii ca sub aparena unei vnzri-cumprri sncheie contracte de donaie,
care n acest mod ar fi fost irevocabile, dei potrivitart. 937 C. civ., donaiile ntre soi erau totdeauna
revocabile n timpul vieii donatorului.
b)
de a apra interesele motenitorilor rezervatari care n cazul donaiilor pot cere raportul sau pot
solicita reduciunea liberalittii cencalc rezerva succesoral. Dac vnzarea-cumprarea ar fi fost
permis, s-ar fi putut eluda aceastposibilitate prin mascarea donaiei sub aparena unui contract de
vnzare-cumprare.
c)
ocrotirea intereselor creditorilor care ar fi putut fi fraudai prin ncheierea unor contracte de
vnzare-cumprare fictive.
Sanciunea nclcrii dispoziiei din art 1307 Cod civ. era nulitatea relativ, fiind vorba de ocrotirea
unui interesprivat i nu a unuia general.
Interdicia nu se aplica i concubinilor deoarece acetia nu au calitateaspecial cerut de textul
analizat, aceea de a fi soi.

a) cumprarea drepturilor succesorale ori a cotelor-pri din dreptul de proprietate de

la comotenitori sau coproprietari, dup caz;
b) cumprarea unui drept litigios n vederea ndestulrii unei creane care s-a nscut
nainte ca dreptul s fi devenit litigios;
c) cumprarea care s-a fcut pentru aprarea drepturilor celui ce stpnete bunul n
legtur cu care exist dreptul litigios.
Alte interdicii de a cumpra. Potrivit art.1654 Cod civil, sunt incapabili de a
cumpra, direct sau prin persoane interpuse:
a) mandatarii, pentru bunurile pe care sunt nsrcinai s le vnd, cu excepia
situaiilor prevzute la art. 1304 alin. (1), care se refer la contractul cu sine nsui i la dubla
reprezentare, valabile atunci cnd mandantul l-a mputernicit n acest sens pe mandatar, sau
cnd a stabilit de asemenea manier coninutul contractului nct un conflict de interese cu
mandatarul este exclus;
b) prinii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile persoanelor
pe care le reprezint;
c) funcionarii publici, judectorii-sindici, practicienii n insolven, executorii,
precum i alte asemenea persoane, care ar putea influena condiiile vnzrii fcute prin
intermediul lor, sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaz ori a cror
administrare o supravegheaz.
Incapacitile menionate funcioneaz inclusiv n cazul vnzrii prin licitaie public.
Potrivit art. 44 al 2 din Constituie cetenii strini si apatrizii pot dobndi dreptul de
proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la
Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romania este parte, pe baz de
reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic, precum si prin motenire legal. n
acord cu acest text constituional, Legea nr. 312/2005, o lege cu multe neclariti, intrat n
vigoare la data aderrii Romniei la Uniunea European, prevede c:
- cetenii statelor membre ale Uniunii Europene sau al Spaiului economic European,
apatrizii care domiciliaz n aceste state precum i persoanele juridice nerezidente
constituite n conformitate cu legislaia unui stat membru, pot dobndi dreptul de proprietate
asupra terenurilor n aceleai condiii ca cele prevzute pentru cetenii romni i persoanele
juridice romne;
- persoanele fizice i juridice menionate mai sus, nerezidente n Romnia, pot dobndi
dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reedine secundare, respectiv sedii secundare,
la mplinirea unui termen de 5 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European;
- persoanele susmenionate pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor
agricole, pdurilor i terenurilor forestiere la mplinirea unui termen de 7 ani de la data
aderrii Romniei la Uniunea European. Fac excepie cei care i dovedesc calitatea de
fermier care desfoar activiti independente cu documente emise/eliberate de autoritile
competente din statul membru sau de provenien i care dobndesc dreptul de proprietate
asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere n aceleai condiii cu cele
aplicabile cetenilor romni, de la data aderrii Romniei la Uniunea European.
Cetenii aparinnd altor state dect cele ale Uniunii Europene sau ale Spaiului
economic European, apatrizii care domiciliaz n aceste state tere precum i persoanele
juridice aparinnd acestor state tere pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, n
condiiile reglementate prin tratate internaionale, pe baz de reciprocitate.
Sanciunea nerespectrii regulilor referitoare la capacitatea cumprtorului.
nclcarea dispoziiilor relative la incapacitatea de a cumpra este sancionat cu nulitatea,

aceasta fiind relativ sau absolut, n funcie de interesul ocrotit, respectiv dac acesta este
public sau privat. n cazurile prevzute de art.1654 lit. a i b din Cod civil(mandatari,prini,
tutorele, curatorul, administratorul provizoriu), interesul ocrotit este unul privat si sanciunea
este nulitatea relativ. n cazul prevzut de lit. c a aceluiai articol( funcionarii publici,
judectorii-sindici, practicienii n insolven, executorii, precum i alte asemenea persoane,
care ar putea influena condiiile vnzrii fcute prin intermediul lor, sau care are ca obiect
bunurile pe care le administreaz ori a cror administrare o supravegheaz), nulitatea este
absolut. Natura nulitii este artat n mod expres de dispoziia legal menionat.
n ceea ce privete sanciunea referitoare la interdicia de a cumpra drepturi
litigioase, aceasta este, de asemenea, nulitatea absolut i este tot o nulitate expres, stabilit
n scopul de a evita controversa, anterioar actualului Cod civil, cu privire la natura nulit ii.
Unii autori considerau c n acest caz suntem n prezena unei nuliti relative27iar alii
apreciau c interesul ocrotit este unul public i nulitatea este absolut28. Noi am apreciat i
anterior c sanciunea trebuie s fie nulitatea absolut pentru c ncazul discutat se urmrete
att protejarea intereselor vnztorului ct i un interes mai larg, ce ine de bunul prestigiu al
unor profesii de interes public.
nclcarea interdiciilor artate cu privire la vnzarea terenurilor ctre strini i
apatrizi este sancionat cu nulitatea absolut.

Subseciunea a II-a
Elementele obiective ale contractului de vnzare-cumprare.
Contractul de vnzare fiindsinalagmatic i obiectul obligaiilor rezultate din contract este
dublu, respectiv bunul i preul.
A. Bunul.
Bunul reprezint motivul fundamental pentru care cumprtorul i asum obligaia de
plat a preului, cauza obligaiei acestuia.
Bunurile care pot forma azi obiect al contractului de vnzare sunt din ce n ce mai
numeroase datorit diversificrii extraordinare a produciei. Se pot vinde i cumpra, cu
puine excepii, att bunuri imobile ct i bunuri mobile, att bunuri mobile corporale cat i
incorporale.
Pentru a forma obiect al contractului de vnzare-cumprare, mai corect obiect al obligaiei
vnztorului, bunul trebuie s existe sau s poat exista n viitor, s fie determinat sau
determinabil, s fie n circuitul civil. Nu se mai cere, ca n regimul vechiului Cod civil, ca
bunul s aparin vnztorului, fiind valabil vnzarea bunului altuia.
Bunul trebuie s existe.
27

28

A se vedea D. Chiric, Drept civil Contracte specialep. 39.

Fr. Deak, op. cit.Vol. I, p. 54; E. S. Romano, op. cit. p.36.

Condiia existenei bunului n momentul vnzrii se desprinde din dispoziiile art.

1659 Cod civil, potrivit cruia Dac n momentul vnzrii unui bun individual determinat
acesta pierise n ntregime, contractul nu produce niciun efect. Lipsa obiectului contractului,
deci a unui element esenial pentru valabilitatea oricrui contract, duce n mod firesc la
nulitatea sa. Lipsa obiectului antreneaz n mod automat i lipsa cauzei pentru obligaiile
cumprtorului29. Sanciunea nulitii absolute rezult din faptul c se arat c este fr efect
un astfel de contract, ceea ce indic nulitatea absolut. n astfel de situaii, vnztorul va
trebui s restituie preul ncasat, iar dac a fost de rea-credin va trebui s plteasc i
despgubiri.
Dac bunul era pierit numai in parte n momentul ncheierii contractului,
cumprtorul poate opta ntre a renuna lacontract, cernd anularea lui i a cere reducerea
corespunztoare a preului.
Dac bunul piere dup ncheiereacontractului, vnzarea este valabil, iar riscul pieirii
fortuite a bunului este suportat de ctre cumprtorpotrivit regulii res perit domino, astfel c
acesta este obligat s plteasc preul dar numai cu condiia ca bunul s-i fi fost predat.nainte
de predare, riscul contractului nu este suportat de proprietarul cumprtor ci se pune problema
riscului contractului, risc ce e suportat de ctre vnztor ( art. 1274C. civ.).
Vnzarea de bunuri viitoare. Textularticolului 1228 cod civil prevede c n lipsa unei
prevederi legale contrare, contractele pot purta i asupra bunurilor viitoare.Textul trebuie
coroborat cu cel al art.1658 care stipuleaz c Dac obiectul vnzrii l constituie un bun
viitor, cumprtorul dobndete proprietatea n momentul n care bunul s-a realizat. n
privina construciilor, sunt aplicabile dispoziiile corespunztoare n materie de carte funciar
. Ca urmare poate forma obiect al obligaiei vnztorului unbun care nu exist n
momentulncheierii contractului, dar care va exista n viitor ca urmare a producerii lui in mod
natural sau artificial.( de exemplu o recolt viitoare sau un autovehicul ce urmeaz a fi
fabricat).
Bunul este considerat realizat la data la care devine apt de a fi folosit potrivit destinaiei
n vederea creia a fost ncheiat contractul.
n cazul vnzrii unui bun viitor contractul poate fi comutativ sau aleatoriu, n funcie
de voina prilor.n cazul n care prile au in vedere vnzarea unui bun care urmeaz s
existe efectiv (emptio rei speratae) i nu cea a unui bun eventual, contractul are caracter
comutativ, iar vnzarea este subordonat existenei bunului viitor. Dac acesta nu se va realiza
cumprtorul nu trebuie s plteasc preul. Dac nu se vinde dect ansa, bunul eventual
(emptio spei), contractul are caracter aleatoriu i cumprtorul trebuie s plteasc
preulindiferent dac bunul s-a realizat sau nu.(Ex:vnzarea unei recolte viitoare pe un pre
global .)
Cnd bunul vndut nu s-a realizat, contractul nu produce nici un efect, cu excepia
cazului cnd nerealizarea este determinat de culpa vnztorului, situaie n care acesta este
obligat s plteasc daune-interese. Cnd bunul se realizeaz numai parial, cumprtorul are
alegerea fie de a cere desfiinarea vnzrii, fie de a pretinde reducerea corespunztoare a
preului. i n acest caz dac nerealizarea parial a bunului fost determinat de culpa
vnztorului, acesta este inut s plteasc daune-interese (art.1658 alin 3).
Actualul Cod civil nu mai sancioneaz ns cu nulitatea absolut lipsa cauzei, art. 1238 prevzand
anulabilitatea contractului pentru aceast ipotez.
29

Cele artate mai sus sunt valabile i n cazul vnzrii unor bunuri dintr-un gen limitat
care nu exist la data ncheierii contractului,ns n cazul acestora cumprtorul dobndete
proprietatea la momentul individualizrii de ctre vnztor a bunurilor vndute.
Subliniem c atunci cnd cumprtorul i-a asumat riscul nerealizrii bunului sau genului
limitat, dup caz, el rmne obligat la plata preului.
Practic judiciar. Vnzare-cumprare. Pieirea total sau parial a lucrului.
Consecine
Dac n momentul vnzrii lucrul vndut era pierit n tot, vnzarea este nul, iar dac
era pierit numai n parte cumprtorul are alegerea ntre a se lsa de contract sau de a
pretinde reducerea preului.
Prin urmare, n privina obiectului vnzrii, legea stabilete regula ca lucrul vndut s
existe n momentul vnzrii, sub sanciunea nulitii actului. Alegerea de a renuna la vnzare
sau de a cere executarea i asupra prii rmase din lucru, cu o reducere proporional de
pre, o are cumprtorul numai n caz de pieire parial a lucrului.(Tribunalul Suprem, sec.civ. ,
dec. nr. 344/1971, Repertoriu ... 1969-1975, p. 126)
Bunul s fie determinat sau determinabil. Pentru c vnzarea-cumprarea are ca
finalitate, transferul dreptului de proprietate, sau a altui drept, de la vnztor la comprtor,
este necesar ca bunul ce se vinde, s fie determinat. Regula este impus de art. 1225 alin. 2
Cod civil, cu privire la toate contractele. Sanciunea nendeplinirii acestei condiii referitoare
la obiectul contractului, o constituie nulitatea absolut.
Vnzarea poate avea ca obiect bunuri certe, sau bunuri de gen. Bunurile certe se determin
prin descrierea caracteristicilor lor. Spre exemplu, un autoturism se determin prin indicarea
numrului de nmatriculare, a mrcii, a anului de fabricaie, a capacitii motorului, etc.
n cazul bunurilor de gen, determinarea se face prin definirea speciei creia i aparine bunul,
a cantitii i a calitii.n cazul in care determinarea bunului nu s-a fcut prin elemente
precise la momentul ncheierii contractului, vnzarea este totui valabil dac s-a convenit
asupra unor criterii ce sunt suficiente pentru ca bunul s poat fi determinat n viitor, sau cnd
determinarea lui urmeaz a fi fcut de un ter, ultima ipotez fiind permis de art. 1232 C.
civ.)
Bunul s fie n circuitul civil.
Potrivit art. 1657 Cod civ., Orice bun poate fi
vndut n mod liber, dac vnzarea nu este interzis ori limitat prin lege sau prin convenie
ori testament.Este o aplicaie a regulii mai generale de la art. 1229 Cod civil care stipuleaz
c numai bunurile care sunt n circuitul civil pot face obiectul unei prestaii contractuale.
Rezult c regula consacrat de Codul civil este aceea a liberei circulaii a bunurilor.
Sunt scoase din circuitul civil lucrurile care nu sunt susceptibile de a forma obiectul
dreptului de proprietate(aerul, razele soarelui, etc.)
Bunurile care sunt indisponibilizate prin anumite dispoziii legale exprese nu pot
forma nici ele obiect al contractului analizat. Astfel sunt inalienabile bunurile care fac parte
din domeniul public de interes naional sau local. Bunurile care fac parte din domeniul privat
al statului sau al unitilor administrative-teritoriale sunt supuse dispoziiilor de drept comun,
dac prin lege nu se prevede altfel.
Alt exemplu de dispoziie legal ce instituie inalienabilitatea temporar a unor
bunuri l constituie art. 20 alin. 4 din Legea nr. 10/2001, potrivit cruia, sub sanciunea
nulitii absolute, pn la soluionarea procedurilor administrative i, dup caz, judiciare,
generate de prezenta lege, este interzis nstrinarea sub orice form a bunurilor imobile terenuri si/sau construcii notificate potrivit prevederilor prezentei legi. Este vorba de

bunurile preluate abuziv de ctre Statul Romn n perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie
1989, pentru care au fost formulate cereri de acordare a unor msuri reparatorii30.
Anumite bunuri dei se afl n circuitul civil pot fi vndute i respectiv cumprate
numai cu respectarea anumitor dispoziii legale. Astfel de bunuri cu regim special sunt, de
exemplu, armele, muniiile, substanele toxice, stupefiantele.
Clauza de inalienabilitate. Exist i bunuri care nu pot fi nstrinate datorit unei
interdicii de nstrinare convenit de pri. O astfel de clauz de inalienabilitate este valabil
dac este temporar i bazat pe un interes serios i legitim. Clauzele de inalienabilitate care
scot definitiv bunul din circuitul civil nu sunt valabile, dup cum nu sunt valabile nici cele
care sunt lipsite de un interes serios i legitim. 31 Durata maxim de valabilitate a clauzei este
de 49 de ani. (art. 627 alin. 1)
Clauza de inalienabilitate este subneleas n conveniile din care se nate obligaia de
a transmite n viitor proprietatea ctre o persoan determinat sau determinabil(art. 627 alin.
4).
Dobnditorul unui bun afectat de o clauz de inalienabilitate poate fi autorizat de
ctre instan s dispun de bun dac interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a
bunului a disprut, sau dac un interes superior o impune.Este vorba de un interes superior
n raport de cel al beneficiarului clauzei de inalienabilitate.Superioritatea interesului
menionat va fi apreciat de instana de judecat.
Pentru a fi opozabil terilor clauza de inalienabilitate referitoare la imobile trebuie
nscris n cartea funciar, dar nendeplinirea condiiilor de opozabilitate nu l lipsete pe
beneficiarul clauzei de inalienabilitate de dreptul de a pretinde daune-interese proprietarului
care nu se conformeaz acestei obligaii.
nstrintorulunui bun afectat de clauza n discuie poate s cear rezoluiunea
contractului n cazul nclcrii clauzei de inalienabilitate de ctre dobnditor. Se poate cere
inclusiv anularea actului subsecventcelui prin care s-a instituit inalienabilitatea.

Bunul nu trebuie s fie, obligatoriu, proprietatea vnztorului.

Sub regimul Codului civil de la 1864, s-a considerat c pentru a fi valabil vnzarea,
vnztorul trebuie s fie proprietarul lucrului vndut. (nemo dat quod non habet, principiu
consacrat expres de art. 17 din actualul Cod civil) Practica judiciar a relevat numeroase
situaii de vnzare a unor bunuri care nu aparin vnztorului, fie c acesta vinde fiind pe
deplin contient c bunul nu-i aparine, fie c este titularul unui drept care ulterior i este
desfiinat. Uneori vnzarea lucrului altuia se face chiar cu complicitatea cumprtorului, cu
evident intenie frauduloas.
Problema cunoscut n doctrin ca vnzarea lucrului altuia se pune doar n legtur cu
30

Pentru perioada anterioar actualului Cod civil mai reamintim

dispoziiile .art. 32 din Legea nr. 18/1991, care prevedea c Terenul atribuit
conform art. 19 alin. (1), art. 21 si art. 43 nu poate fi instrainat prinacte intre vii
timp de 10 ani, socotii de la nceputul anuluiurmator celui n care s-a fcut
nscrierea proprietii, sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare,
precum i art. 9 din Legea nr. 112/1995 , care se refer la apartamentele ce nu
se restituie fotilor proprietari i care puteau fi cumprate de chiriaii titulari ai
contractului de nchiriere, dar care nu puteau fi nstrinate prin acte ntre vii,
timp de 10 ani de la data cumprrii.
Fr. Deak, op. cit.Vol. I, p. 68.

31

bunurile individual determinate, nu i n cazul bunurilor generice, vnzarea acestora fiind

valabil chiar dac vnztorul nu este proprietarul bunurilor respective.
Actualul Cod civil, recunoate valabilitatea vnzrii bunului altuia. Art. 1683, este fr
urm de dubiu n sensul acestei valabiliti, din moment ce prevede c Dac, la data
ncheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se afl n proprietatea
unui ter, contractul este valabil, iar vnztorul este obligat s asigure transmiterea dreptului
de proprietate de la titularul su ctre cumprtor. Este o aplicaie a normei cu caracter mai
general de la art.1230 C. civ., potrivit creia,dac prin lege nu se prevede altfel, bunurile unui
ter pot face obiectul unei prestaii, debitorul fiind obligat s le procure i s le transmit
creditorului sau, dup caz, s obin acordul terului.
n cazul vnzrii unui lucru determinat, care aparine altei persoane, se pot ntlni mai
multe ipoteze:
a. dac prile sau, eventual, numai vnztorul, au cunoscut faptul c bunul este
proprietatea altei persoane dect vnztorul, contractul este valabil iar vnztorul are
obligaia de a transfera dreptul de proprietate de la titularul su, ctre cumprtor.n acest scop
el trebuie fie s dobndeasc proprietatea bunului, fie s-l determine pe titularul dreptului de
proprietate s ratifice vnzarea, sau poate recurge la orice alt mijloc, care, direct ori indirect,
asigur cumprtorului dobndirea dreptului de proprietate asupra bunului. Dac vnztorul a
dobndit bunul de la titularul dreptului de proprietate, el nu mai trebuie s ncheie un alt act
prin care s transmit proprietatea ctre cumprtor, deoarece, dac din lege sau din voina
prilor nu rezult contrariul, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul
dobndirii bunului de ctre vnztor. n cazul ratificrii vnzrii de ctre proprietar, transferul
proprietii ctre cumprtor se face tot de drept, n momentul ratificrii contractului de
vnzare-cumprare.Art.1683 nu prevede nimic cu privire la forma pe care trebuie s o
mbrace actul de ratificare ns apreciem c dac este vorba de un bun care atrage forma
autentic pentru valabilitatea contractului i ratificarea trebuie s respecte forma respectiv
aa cum se prevede la art. 1311 C. civ. care reglementeaz ratificarea c ontractului ncheiat de
persoana care acioneaz n calitate de reprezentant, ns fr a avea mputernicire sau cu
depirea puterilor conferite.
Adevratul proprietar al bunului nu poate cere anularea contractului, nefiind parte n
acesta, dar nici nu are interes ntr-un astfel de demers deoarece contractul nu produce efecte
fa de el, aa nct poate uza de aciunea n revendicare pentru eventuala recuperare a
bunului, dac acesta nu se afl n posesia sa.
Atunci cndvnztorul nu asigur transmiterea dreptului de proprietate ctre
cumprtor, acesta poate solicita rezoluiunea contractului, restituirea preului i dauneinterese, despgubirile urmnd a se stabili dup regulile de la eviciune.Dac cumprtorul, la
data ncheierii contractului, cunotea c bunul nu aparine vnztorului, nu poate solicita
despgubiri pentru cheltuielile fcute cu lucrrile autonome sau voluptuare.
b. Dac prile au ncheiat contractul cu inteniade a-l frauda pe proprietarul
bunului, i nu cu intenia ca vnztorul s-l determine pe acesta s-i transmit dreptul de
proprietate sau s ratifice vnzarea, sau cnd doar vnztorul a avut aceast intenie
frauduloas iar cumprtorul a acceptat aceast consecin, cunoscnd-o, contractul este nul,
avnd o cauz ilicit.
c. n situaia n care un coproprietar a vndut bunul proprietate comun, contractul
este valabil i el are obligaia s asigure transmiterea proprietii ntregului bun ctre
cumprtor, fie prin dobndirea cotelor celorlali coproprietari, fie prin determinarea acestora
la ratificarea vnrii32. La fel se ntmpl cnd vnztorul vinde un bun dintr-o mas de bunuri
Sub regimul vechiului Cod civil, opinia dominant din doctrin era c soarta contractului depinde de
rezultatul partajului. Dac n urma acestei operaiuni juridice bunul ce a format obiectul contractului
era atribuit coindivizarului vnztor, contractul rmnea valabil, deoarece mpreala avea efect
32

aflat n indiviziune. Dac coproprietarul respectiv nu asigur transmiterea proprietii

ntregului bun ctre cumprtor, acesta din urm poate cere, la alegerea sa, fie reducerea
preului proporional cu cota-parte pe care nu a dobndit-o, fie rezoluiunea contractului n
cazul n care nu ar fi cumprat dac ar fi tiut c nu va dobndi proprietatea ntregului bun33.n
ambele cazuri poate solicita i daune-interese dup regulile de la eviciune, dar i aici se
aplic regula potrivit creia cumprtorul, care la data ncheierii contractului cunotea c
bunul nu aparinea n ntregime vnztorului, nu poate s solicite rambursarea cheltuielilor
referitoare la lucrrile autonome sau voluptuare.
Coindivizarul care nu a consimit la vnzare nu poate cere anularea contractului, el
fiind ter fa de acesta, dar poate formula o aciune posesorie sau o aciune n revendicare
pentru recuperarea bunului intrat n posesia cumprtorului( art. 642, 643 Cod civil) . Actualul
Cod civil, spre deosebire de cel anterior, permite formularea aciunii n revendicare chiar i de
ctre un singur coproprietar.
n ipoteza n care coindivizarul vinde propria sa cot, operaiunea nu poate fi
considerat vnzare a bunului altuia, el avnd un drept de dispoziie exclusiv asupra cotei
sale de proprietate.
4. Ipoteza n care vnztorul este la data vnzrii posesorul unui titlu de proprietate
valabil, care ulterior este desfiinat34. Aceasta este, de exemplu, situaia cnd vnztorul este
proprietarul unui bun dobndit prin motenire i ulterior se constat c greit i-a fost stabilit
calitatea de motenitor ntruct exista un alt motenitor ndreptit, astfel nct titlul su de
proprietate se desfiineaz retroactiv. Practic, n aceast situaie ne aflm tot ntr-o situaie de
vnzare a lucrului altuia, care fiind recunoscut ca valabil, contractul nu poate fi anulat. Dac
cumprtorul pierde bunul, sunt aplicabile regulile de la eviciune.
Sub aspectul posibilitii de pstrare sau pierdere a bunului de ctre cumprtor,
artm c dac este vorba de bunuri mobile, cumprtorul le pstreaz dac este de buncredin, n temeiul dispoziiilor art. 937 alin 1 C. civ.
n cazul bunurilor tabulare, desfiinndu-se titlul vnztorului ar trebuie s se
desfiineze i cel al cumprtorului n virtutea principiului resoluto jure dantis resolvitur jus
accipientis. Pe considerente de echitate i siguran a circuitului civil, practica judiciar i
doctrina anterioare actualului Cod civil, s-au orientat, dup mai multe decenii de controverse,
spre meninerea n totalitate a actului de nstrinare, sau constituire de drept real, n baza
principiului error communis facit jus, care presupune ns ndeplinirea unor condiii ce
formeaz aa-numita teorie a proprietarului aparent.35
declarativ i nvirtutea acestui efect se considera c bunul a aparinut n excluxivitate coprtaului
vnztor nc de la naterea strii de indiviziune. Pentru ipoteza n care bunul vndut cdea n lotul
altui coindivizar dect vnztorul, vnzarea se desfiina cu caracter retroactiv pentru lipsa calitii de
proprietar a vnztorului, fiindaplicabil sanciunea nulitii. Actualul Cod civil nu mai prevede efectul
declarativ al partajului. Pentru o opinie n sensul c i n prezent valabilitatea contractului depinde de
rezultatul partajului, a se vedea G. Boroi, L. Stanciulescu, Instituii de drept civil n reglementarea
noului Cod civil, Editura Hamangiu, 2012, p. 358
33
34

D. Chiric, op. cit. p. 66.

35
Acestecondiiisunturmtoarele:
a. actuls fie cu titlu particular;

b. actul s fie cu titlu oneros, pentru c ar fi inechitabil s fie protejat

dobnditorul cu titlu gratuit al unui imobil n defavoarea celui ce urmrete s
evite o pierdere. ncazul contractului de vnzare-cumprare suntem prin ipotez

Noul Cod civil, arat ns n art. 17 c principiul error communis facit jus nu se
aplic n materie de carte funciara i n alte materii n care legea reglementeaz un sistem de
publicitate, dar prevede n art. 901, cu referire la drepturile tabulare, c oricine a dobndit cu
bun-credin vreun drept real nscris n cartea funciar, n temeiul unui act juridic cu titlu
oneros, va fi socotit titularul dreptului nscris n folosul su, chiar dac, la cererea adevratului
titular, dreptul autorului su este radiat din cartea funciar.
Pentru ca terul s fie considerat de bun credin trebuie ca la data nregistrrii cererii de
nscriere a dreptului n folosul su, s fie ndeplinite urmtoarele condiii:
a) s nu fi fost nregistrat nicio aciune prin care se contest cuprinsul crii funciare;
b) din cuprinsul crii funciare s nu rezult nici o cauz care s justifice rectificarea
acesteia n favoarea altei persoane; i
c) terul snu fi cunoscut, pe alt cale, inexactitatea cuprinsului crii funciare.
Dispoziia legal menionat trebuie ns corelat cu cele referitoare la rectificarea de
carte funciar, prevzute de art.908 alin.4 i 909 alin.3 C. civ. Potrivit art.908 alin.4, aciunea
n rectificare poate fi formulat att mpotriva dobnditorului nemijlocit, ct i mpotriva
terilor dobnditori, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, n condiiile prevzute la art. 909, cu
excepia aciunii ntemeiate pe dispoziiile alin. (1) pct. 3 i 4, care nu poate fi pornit
mpotriva terilor care i-au nscris vreun drept real, dobndit cu bun-credin i printr-un act
juridic cu titlu oneros. Art. 909 alin. 3 prevede c sub rezerva prescripiei dreptului la
aciunea n fond, aciunea n rectificare, ntemeiat exclusiv pe dispoziiile art. 908 alin. (1)
pct. 1 i 2,36 se va putea ndrepta i mpotriva terelor persoane care i-au nscris vreun drept
real, dobndit cu bun-credin i printr-un act juridic cu titlu oneros sau, dup caz, n temeiul
n aceast situaie;
c. teruls fi fost de bun-credin, ceea ce nseamn c acesta trebuie s
fi contractat avnd convingerea ferm c contracteaz cu adevratul proprietar
al bunului. Amintim c potrivit art.14 alin. 2 Cod civil, buna-credin se
prezum(bona fides praesumitur).Prezumia este ns una simpl, cel interesat
putnd face dovada faptului c terul cunotea viciile titlului nstrintorului, prin
orice mijloc de prob;
d. s existe o eroare obteasc, o eroare care ar fi creat o aparen n
ceeace privete calitatea de proprietar a dispuntorului nu numai pentru terul
contractant, dar i pentru alte persoane care s-ar fi aflat nsituaia acestuia.
Caracterul comun al erorii nu trebuie ns neles n sensul c i dispuntorul ar fi
necesar s ncheie actul sub imperiul acestei erori. Principiul error communis
facit jus a fost creat n ideea aprrii terilor de bun-credin i nu a
dispuntorului, aa nct poziia subiectiv a proprietarului aparent intereseaz
mai puin. Caracterul invincibil al erorii semnific faptul c aceasta este att de
puternic n crearea aparenei neltoare nct demersurile, cercetrile efectuate
cu toatdiligena specific omului prudent, nu ar putea nltura aparena creat,
credina c se contracteaz cu adevratul proprietar .
36

Este vorba de ipotezelecnd : 1. nscrierea sau ncheierea nu este valabil ori actul
ntemeiul cruia a fost efectuat nscrierea a fostdesfiinat, n condiiile legii, pentru
cauze ori motive anterioare sau concomitente ncheierii ori, dupcaz, emiterii lui; 2.
Dreptul nscris a fostgreit calificat;

unui contract de ipotec, ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare. n aceste cazuri, termenul
va fi de 3 ani, socotii de la data nregistrrii cererii de nscriere formulate de ctre
dobnditorul nemijlocit al dreptului a crui rectificare se cere, cu excepia cazului cnd
ncheierea, prin care s-a ordonat nscrierea care face obiectul aciunii n rectificare, a fost
comunicat celui ndreptit, caz n care termenul va fi de un an de la comunicarea acesteia.
Din dispoziiile legale menionate rezult c dispoziia de principiu a art. 907 se aplic
doar n ipoteza n care nu sunt ndeplinite condiiile de admisibilitate a aciunii n rectificare
formulate mpotriva terului dobnditor.
Practic judiciar.
Contract de vnzare-cumprare. Bun aflat n
proprietate pe cote-pri. Vnzare efectuat doar de unul dintre proprietari. Potrivit
art. 480 C. civ, proprietatea este dreptul pe care l are cineva de a se bucura i a dispune de un
lucru n mod exclusiv i absolut, ns n limitele determinate de lege, iar, conform art. 475 C.
civ., oricine poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui, cu modificrile stabilite de lege.
Dreptul de dispoziie, ca atribut al dreptului de proprietate, const, deci, n posibilitatea
pe care o are titularul dreptului de a dispune liber, exclusiv i absolut de bunul care i aparine.
Dreptul de dispoziie se poate exercita, printre altele, prin nstrinarea bunului,
operaiune care, n cazul proprietarului unic, depinde numai de manifestarea de voin a
acestuia.
n cazul proprietii pe cote-pri, pentru ca nstrinarea s produc efecte depline, este
necesar acordul tuturor coproprietarilor, deoarece fiecare dintre ei, avnd numai un drept
limitat asupra bunului, exprimat printr-o cot-parte care nu este determinat n materialitatea
sa, ci doar ideal, nu poate dispune valabil dect n limitele dreptului su.
Vnzarea bunului proprietate comun pe cote-pri, fcut de unul dintre
coproprietari, este supus condiiei ca, la efectuarea partajului, bunul s cad n lotul
vnztorului.
2. Exist, de asemenea, posibilitatea ratificrii vnzrii de ctre ceilali coproprietari,
situaie n care cumprtorul dobndete proprietatea exclusiv asupra ntregului bun.
(Curtea Suprem de Justiie, sec.civ. dec. nr. 1336/1992, Dreptul nr. 2/1993, p. 71)

Vnzarea lucrului altuia. Dreptul de opiune al proprietarului. Aciune n

revendicare. Aciune n nulitate
Proprietarul bunului vndut de o alt persoan poate s introduc aciune n anularea
vnzrii bunului su, dac invoc un caz de nulitate absolut, cum ar fi frauda i reauacredin a vnztorului i cumprtorului, fr a fi obligat s recurg la aciunea n
revendicare.(Tribunalul Suprem, sec.civ, dec. nr. 279/1976, Culegere de decizii,1976, p. 81)
Contract de vnzare-cumprare. Vnzarea lucrului altuia. Condiii de valabilitate.
Aprarea dreptului de proprietate.n principiu, anularea unui act - ct timp nu este vorba de o
nulitate absolut - nu poate fi cerut dect de persoanele ce au participat la ncheierea
actului sau de succesorii lor.
Potrivit art. 968 C. civ., cauza este ilicit cnd este prohibit de legi, cnd este contrar
bunelor moravuri i ordinii publice.
n legislaia civil nu numai c nu este interzis vnzarea bunului altuia, dar, aa cum
rezult din dispoziiile art. 1895 i urm. C. civ., titlul translativ de proprietate care eman de la
un neproprietar este una din condiiile cerute pentru a se putea dobndi proprietatea prin
uzucapiune de 10-20 ani.

Nu trebuie neles, ns, c adevratul proprietar se afl la discreia celor ce doresc s

dispun de bunurile sale.
Prin vnzarea bunului su de ctre o alt persoan, adevratul proprietar nu i pierde
dreptul.
Dac bunul se afl n posesia altei persoane, adevratul proprietar poate recurge la
aciunea n revendicare, iar dac stpnete bunul, va opune cu succes dreptul su de
proprietar celui ce invoc drept titlu actul ncheiat cu un neproprietar.
Cauza conveniei de vnzare-cumprare ncheiat de prt nu este contrar nici
bunelor moravuri sau ordinii de drept, deci convenia nu este lovit de nulitate absolut, astfel
c reclamanii nu puteau solicita cu temei constatarea nulitii
(Curtea Suprem de Justiie, sec.civ. dec. nr. 2467/1992, Dreptul nr. 10-11/1993, p. 113)

B. Preul
Preulreprezint unelementesenial al contractului de vnzare-cumprare. n lipsa
preului nu poate fi vorba de acest contract.
Condiiile preului.
Preul s fie exprimat n bani. Preul reprezint suma de bani pe care cumprtorul o
achit vnztorului n schimbul transmiterii dreptului de proprietate, sau a altui drept, asupra
unui bun.
Actualul Cod civil, spre deosebire de cel anterior, spune n mod expres n art. 1660 c
preul const ntr-o sum de bani.
n cazul n care n schimbul transferrii dreptului de proprietate nu se pltete o sum
de bani, ci exist o alt contraprestaie, nu vom mai fi n prezena unei vnzri-cumprri,ci a
unui alt contract care ar putea fi un schimb, un contract de ntreinere, un contract de rent
viager, etc. n funciede obiectul prestaiei dobnditorului.
Preul s fie determinat. Preul determinabil. Existena unuipre determinat, sau
cel puin determinabil, constituie o condiie pentru valabilitatea vnzrii.n situaia ncare
preul nu estedeterminat i nu este nici determinabil, vnzarea este nul pentru lipsa unuia din
elementele eseniale ale contractului (art.1226 alin. 2 C. civ.).
Preul este considerat determinat atunci cnd cuantumul lui este stabilit de pri odat cu
ncheierea contractului.
Preul este determinabil cnd cuantumul lui nu este fixat n mod expres de ctre pri cu
ocazia ncheierii contractului dar exist clauze cuprinznd suficiente elemente pentru
determinarea lui nviitor.
Preul vnzrii este suficient determinat dac poate fi stabilit potrivit mprejurrilor. Cnd
contractul are ca obiect bunuri pe care vnztorul le vinde n mod obinuit, se prezum c
prile au avut n vedere preul practicat n mod obinuit de vnztor. n cazul vnzrii unor
bunuri al cror pre este stabilit pe piee organizate vnzarea este presupus a se fi ncheiat
pentru preul mediu aplicat n ziua ncheierii contractului pe piaa cea mai apropiat de locul
ncheierii contractului. Dac aceast zi a fost nelucrtoare, se ine seama de ultima zi
lucrtoare.
Dac un contract ncheiat ntre profesioniti nu stabilete preul i nici nu indic o
modalitate pentru a-l determina, se presupune c prile au avut n vedere preul practicat n
mod obinuit n domeniul respectiv pentru aceleai prestaii realizate n condiii comparabile
sau, n lipsa unui asemenea pre, un pre rezonabil.

Cnd preul se determin n funcie de greutatea lucrului vndut, la stabilirea

cuantumului su nu se ine seama de greutatea ambalajului.
In cazul n care pentru anumite bunuri exist preuri legale, acestea sunt obligatorii
pentru pri i n acest caz contractul este valabil chiar dac preul nu a fost determinat
deoarece se presupune c prile au avut n vedere preul legal.
Exist ns i anumite situaii n care preul nu poate fi determinat odat cu ncheierea
contractului. Cauzele unor astfel de mprejurri sunt diverse,cum ar fi, de exemplu, faptul c
prile nu cunosc preul pieei, nu cunosc cantitatea de marf vndut, faptul c preul poate s
evolueze, etc. Articolul 1661 recunoate valabilitatea unui contract n care preul nu a fost
determinat, dac prile au convenit asupra unei modaliti prin care preul s poat fi
determinat ulterior.Elementul n funcie de care trebuie s se facstabilirea preului trebuie s
fie unul obiectiv, independent de voina prilor. Stabilirea ulterioar a preului nu poate s
depind de voina exclusiv a uneia dintre pri.
Determinarea trebuie sa fie posibil anterior datei plii i s nu necesite un nou acord
de voin al prilor.
Stabilirea preului poate fi lsat i la latitudinea uneia sau a mai multor persoane.
Persoana desemnat prin acordul prilor pentru stabilirea preului, are calitatea de mandatar
al acestora, iar preul stabilit de el este, n principiu, obligatoriu pentru pri, neputnd fi
modificat de ctre instana de judecat. Persoana respectiv trebuie s acioneze n mod
corect, diligent i echidistant. Dacpreul stabilit de aceasta este n mod evident nerezonabil,
preul va fi stabilit de instana de judecat(art. 1232 C. civ).
Atunci cnd persoana desemnat s determine preul nu l determin n termenul
stabilit de pri sau, n lipsa unui astfel de termen, ntr-un interval de timp de 6 luni de la
ncheierea contractului, oricare dintre pri se poate adresa judectoriei de la locul ncheierii
contractului pentru a desemna un expert n vederea determinrii preului. Remuneraia
expertului se pltete n cote egale de ctre pri.Instanava desemna expertul prin ncheiere
definitiv, pronunat n camera de consiliu, iar acesta va stabili preul bunului n funcie de
valoarea de circulaie a bunului i mprejurrile concrete ale contractului.
Dac preul nu a fost determinat n termen de un an de la ncheierea contractului, vnzarea
este nul, afar de cazul n care prile au convenit un alt mod de determinare a preului.
Practic judiciar. Antecontract. Vnzare-cumprare imobil. Lipsa preului. Conform
art. 1303 C. civ., preul vnzrii trebuie s fie serios i determinat de pri.
Determinarea preului ntr-o vnzare este, deci, un element esenial al contractului; el
trebuie s fie determinat de pri i s rezulte din cuprinsul actului respectiv.
De aceea, vnzarea nu este perfect dect dup ce preul a fost determinat, astfel c, n
lips de pre, nu exist vnzare.
n spe, nscrisul depus, denumit chitan", nu conine preul vnzrii, ci numai
suma ce s-a pltit ca parte din pre, element cu privire la cuantumul cruia ns nu s-a precizat
nimic n actul enunat.
Aa fiind, considernd c acest nscris imperfect nu poate ine loc de promisiune de
vnzare i pentru c el nu cuprinde nici modalitile de plat a preului i nici nu s-a dovedit
c s-a respectat eventuala modalitate de plat a acestuia (care n-a fost determinat de pri,
astfel cum s-a precizat), instanele au stabilit c aciunea nu este ntemeiat.
(Tribunalul Suprem, sec.civ, dec. nr. 86/1986, Revista romn de drept nr. 1/1986, p. 58)
Preul s fie real. Preul simulat. Preul real este acela care este stipulat cu intenia
de a fi pltit i, respectiv, primit. El este n opoziie cu preul fictiv, cu preul simulat.
Dac n contractul de vnzare-cumprare prile au stabilit un pre fr intenia de a fi
pltit, suntem n prezena unei vnzri care este anulabil (art. 1665 C. civ). Contractul fiind

anulabil i nu afectat de nulitate absolut, apreciem c nu se poate pune problema conversiunii

vnzrii ntr-o donaie.(art. 1260 Cod civil). Totui dac sunt ndeplinite condiiile simulaiei,
deci a existat i un contract secret, iar intenia prilor din acest act ascuns a fost de a
transfera proprietatea bunului fr a se plti contravaloarea lui, deci a existat o intenie
liberal, poate produce efecte contractul secret, respectiv donaia, n condiiile de la simulaie.
Preul este nereal i atunci cnd preul din contract este mai mic sau mai mare dect cel
convenit nrealitate. n astfel de situaii contractul rmne ,n principiu, valabil, devenind
aplicabile regulile de la simulaie. Totui dac prin simulaie s-a urmrit fraudarea fiscului,
stipulndu-se n contract un pre mai mic dect cel real, vnzarea este nul.
Preul s fie serios. Preul este serios atunci cnd constituiea cauz suficient a
obligaiei vnztorului de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului. Preul serios se
opune preului derizoriu, iar un pre este derizoriu atunci cnd este practic inexistent sau
ridicol de mic n raport cu valoarea bunului. Codul civil, n art. 1665 arat c preul este
derizoriu cnd este ntr-att de disproporionat fa de valoarea bunului, nct este evident c
prile nu au dorit s consimt la o vnzare.
n practica judiciar de sub vechiul cod s-a stabilit c seriozitatea preului implic o
echivalen valoric relativ raportat att la valoarea lucrului vndut ct i la subiectivismul
prilor contractante care, prin efectul voinei lor, sunt libere s aprecieze ntinderea valorii ce
se pltete ca pre. S-a mai stabilit c chiar dac seriozitatea preului nu implic o echivalen
ntre pre ivaloarea lucrului vndut, condiia seriozitii preului exclude totui o disproporie
prea mare, nesusceptibil de o justificare fireasc.
Preul derizoriu este sancionat cu nulitatea relativ a contractului. Sub vechiul Cod
civil, nulitatea era una absolut. Sanciunea preului derizoriu fiind nulitatea relativ,
contractul poate fi validat prin confirmare.
Subliniem c numai preul derizoriu atrage anulabilitatea contractului prevzut de
art.1665. Dac preul nu este derizoriu dar este considerabil mai micdect valoarea bunului se
poate pune problema leziunii, n condiiile art. 1221, cu sanciunile prevzute de art. 1222 C.
civ., respective anularea contractului sau reducerea obligaiilor .
Practic judiciar. Contract de vnzare-cumprare. nelesul noiunii de pre
serios. n sensul art. 1303 C. civ., seriozitatea preului implic o echivalen valoric
relativ, raportat att la valoarea lucrului vndut, ct i la subiectivismul prilor
contractante, care, prin efectul voinei lor, sunt libere s aprecieze ntinderea valorii ce
se pltete ca pre.
De aceea, relaiile de concubinaj dintre prile contractante justificau preul
nscris n act, care, de altfel, reprezint i jumtate din valoarea de asigurarea a
ntregului imobil.
(Curtea Suprem de Justiie, sec.civ. dec. nr. 831/1989, Dreptul nr. 3/1990, p. 64)
Pre serios. neles. Cerere de anulare a contractului de vnzarecumprare. Prin noiunea de pre serios, n sensul art. 1303 C. civ., urmeaz a se nelege preul
care constituie o cauz suficient a obligaiei de transmitere a dreptului de proprietate asupra
bunului.
Pentru a se putea conchide c preul este serios, trebuie s rezulte existena unei
proporii ntre cuantumul preului stabilit de pri i valoarea real a bunului vndut.
Aceast proporie, chiar dac nu reclam o echivalen ntre pre i valoarea bunului,
exclude totui o disproporie prea mare, care nu ar fi susceptibil de o justificare fireasc.

Stabilirea caracterului de pre serios are aspectul unei situaii de fapt i constituie o
problem de apreciere a instanei, care are ndatorirea s constate, prin probele
administrate, elementele necesare acestei aprecieri. Aa fiind, instana nu poate s resping
aciunea n anularea conveniei de vnzare-cumprare fr a fi administrat probe concludente
pentru a stabili caracterul de pre serios al actului.
(Tribunalul Suprem, sec. civ. dec. nr. 697/1984, Culegere de decizii 1984, p. 26)