Sunteți pe pagina 1din 29

1

Prof. Univ. dr. Ovidiu Ungureanu Drept civil. Drepturi reale


PROGRAMA ANALITIC

Facultatea de Drept Simion Brnuiu


Profilul: tiine juridice
Specializarea: Drept
Disciplina: Drept civil. Drepturile reale
An de studiu : II ID
Titular curs : Ovidiu Ungureanu
Categoria formativ a disciplinei: Disciplin fundamental (DF)
Categoria de opionalitate a disciplinei : Disciplin impus (DI)
Scop : cunoaterea instituiilor studiate n cadrul disciplinei de drepturi reale ;
nelegerea acestor instituii ; aplicarea cunotinelor teoretice n soluionarea unor
spee.
Obiective :
- nsuirea cunotinelor referitoare la patrimoniu, drepturile patrimoniale,
bunuri, dreptul de proprietate (aprare, dezmembrminte, moduri de
dobndire), posesie, publicitate imobiliar ;
- formarea capacitii de analiz i sintez ntre instituiile drepturilor
reale ;
- formarea capacitii de a aplica cunotinele teoretice prin exemple i
soluionarea de spee ;
- formarea capacitii de a lucra cu Codul civil i actele normative n
materie ;
- formarea capacitii de a ntocmi referate cu tematic dat ;
- dezvoltarea gndirii, memoriei, imaginaiei, creativitii.
Forma de predare : prelegere
Forma de evaluare: examen (E)
Stabilirea notei finale:
rspunsuri la examen 80% ;
teme de control, referate 20%.
Materialelor didactice necesare : suport de curs n format electronic, curs tiprit.
Bibliografie obligatorie: O. Ungureanu, C. Munteanu, Tratat de drept ccivil.
Bunurile. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureti, 2008;
C. Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Hamangiu, Bucureti,
2012.
Bibliografie facultativ : V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura
C.H. Beck, Bucureti, 2009 ; L. Pop, L.M. Harosa, Drept civil. Drepturile reale
principale, Editura Univeresul Juridic, Bucureti, 2006;
G.N. Luescu, Teoria general a drepturilor reale, Bucureti, 1947 ; C. Hamangiu,
I. Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil, vol. I, Restitutio, Aditura

All, Bucureti, 1995 ; E. Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale,
Editura All-Beck, Bucureti, 2000;

Coninut (descriptori)

1.Patrimoniul : noiune, elemente, caractere juridice, funciile


patrimoniului, teorii juridice cu privire la patrimoniu.
2. Consideraii privind patrimoniul : drepturile reale, clasificarea
drepturilor reale, drepturile de crean, comparaie ntre
drepturile reale i drepturile de crean, categorii intermediare.
3.Clasificarea bunurilor: distincia dintre bunuri mobile i bunuri
imobile, distincii secundare (bunuri consumptibile i bunuri
neconsumptibile, bunuri fungibile i nefungibile), gruparea
bunurilor (noiune, raporturi juridice ntre bunuri, universaliti).
4.Dreptul de proprietate : definiie, caractere juridice, atribute,
limitri ale dreptului de proprietate, formele, dreptul de proprietate
public, dreptul de proprietate privat, regimul juridic al terenurilor,
circulaia juridic a construciilor, modalitile dreptului de proprietate, proprietatea aparent.
5. Posesia : definiie, natura juridic, caractere, elementele posesiei,
detenia precar, intervertirea titlurilor, dobndire i pierdere,
dovada posesiei, calitile i viciile, efectele posesiei.
1.
6. Aprarea dreptului de proprietate
n grniuire, aciunea negatorie i confesorie, aciunea n revendicare, revendicarea
imobilelor, revendicarea mobilelor.
7. Dezmembrmintele dreptului de proprietate : uzufructul, uzul i
abitaia, dreptul de servitute, dreptul de superficie.
8. Modurile de dobndire a dreptului de proprietate : clasificare,
convenia, accesiunea, tradiiunea, ocupaiunea, hotrrea judectoreasc, uzucapiunea.
9. Publicitatea imobiliar : sistemul registrelor de transcripiuni
i inscripiuni, sistemul crilor funciare, aciunile de carte funciar,
noile cri funciare.
2.
3. limitri ale drept
4.

Capitolul I
PATRIMONIUL
. 1. Noiunea juridic de patrimoniu
Denumim patrimoniu totalitatea drepturilor i obligaiilor care au valoare economic,
aparinnd unei persoane . Din cuprinsul definiiei se pot desprinde urmtoarele idei:
- patrimoniul este compus dintr-un activ i un pasiv ;- drepturile care l compun sunt
patrimoniale; - patrimoniul este distinct de bunurile care l compun la un moment dat.
. 2. Elementele i caracterele juridice ale patrimoniului
Patrimoniul este un compus ntre activ i pasiv.

Activul patrimonial este alctuit din drepturile patrimoniale, adic acelea care pot fi
exprimate n bani (de exemplu, dreptul de proprietate asupra apartamentului, dreptul de a
primi preul asupra bunului vndut etc.)
Pasivul patrimonial este compus din datoriile (obligaiile, sarcinile) care pot fi evaluate
n bani. Ele constau din obligaia de a da, obligaia de a face sau obligaia de a nu face ceva ce
ar fi putut face dac titularul nu s-ar fi obligat la abinere.
Caractere: 1. Patrimoniul este o universalitate juridic; 2. Unicitatea patrimoniului ; 3.
Inalienabilitatea patrimoniului ; 4. Divizibilitatea patrimoniului Pentru persoanele fizice
divizibilitatea patrimoniului este prevzut de lege. De exemplu, cazul acceptrii motenirii
sub beneficiu de inventar, cazul separaiei de patrimonii.
. 3. Funciile patrimoniului
Patrimoniul prezint o importan practic deosebit i anume:
- constituie gajul general al creditorilor chirografari; - explic i face posibil subrogaia
real cu titlu universal;
- face posibil transmisiunea universal i cu titlu universal a drepturilor i obligaiilor.
Test de autocontrol :
Definii patrimoniul.
Enumerai i explicai elementele i caracterele juridice ale patrimoniului.
Ce nelegei prin funcia patrimoniului de a constitui gajul general al creditorilor
chirografari ?
Explicai funcia patrimoniului care const n a face posibil subrogaia real cu titlu
universal.

Capitolul II
CONSIDERAII GENERALE PRIVIND DREPTURILE PATRIMONIALE
. 1. Drepturile reale. Definiie
Drepturile reale (jus in re) - sunt drepturi subiective patrimoniale n virtutea crora
titularul lor i poate exercita atributele conferite de lege, nemijlocit, asupra bunului la care se
refer, fr a avea nevoie de concursul altor persoane.
. 2. Clasificarea drepturilor reale
Drepturile reale se clasific n drepturi reale principale i drepturi reale accesorii.
Drepturile reale principale prevzute de Codul civil sunt: dreptul de proprietate care
poate fi public sau privat, dreptul de uz, dreptul de uzufruct, dreptul de abitaie, dreptul de
servitute i dreptul de superficie. Menionm c dreptul de proprietate public aparine
statului i unitilor administrativ-teritoriale iar dreptul de proprietate privat aparine
oricrui subiect de drept.
Drepturile reale accesorii reglementate de Codul civil sau de alte acte normative sunt:
dreptul de gaj sau de amanet, dreptul de ipotec i privilegiile.
. 3. Drepturile de crean (sau personale)

Acestea sunt drepturi subiective patrimoniale n temeiul crora titularul lor sau subiectul
activ numit creditor poate pretinde subiectului pasiv numit debitor , ca acesta s dea, s fac
sau s nu fac ceva. Drepturile de crean mai sunt denumite adesea drepturi personale, n
opoziie cu cele reale. Ele sunt nelimitate ca numr. Raporturile juridice izvorte din
drepturile de crean se numesc raporturi de obligaii deoarece dreptului de crean i
corespunde o obligaie.
. 5. Comparaie ntre drepturile reale i drepturile de crean
Ambele sunt drepturi patrimoniale. Dar ele se deosebesc n primul rnd prin structura
lor: n dreptul real o singur persoan n faa lucrului; n dreptul de crean, dou persoane.
Cele dou drepturi au o natur foarte diferit: de exemplu, uzufructuarul are dreptul de
folosin pe cnd locatarul are dreptul pe care nchiriatorul i l-a dat de folosin; unul are un
drept real, cellalt un drept de crean.
Alte deosebiri:- privind subiectele i obligaiile subiectului pasiv; n principiu,
drepturile reale sunt absolute, pe cnd drepturile de crean sunt relative;- drepturile reale
prezint dou importante prerogative i anume: dreptul de urmrire i dreptul de preferin.
Test de autocontrol:
Realizai o schem a drepturile patrimoniale.
Definii drepturile reale i pe cele de crean. Dai exemple.
Facei o comparaie ntre drepturile reale i drepturile de crean.

Capitolul III
CLASIFICAREA BUNURILOR
. 1. Noiunea de bun. Definiie
Codul civil consacr bunurilor Cartea a II-a intitulat Despre bunuri i despre deosebitele
modificri ale proprietii (art. 461-643). Bunurile sunt acele lucruri care sunt utile omului i pot fi
apropriate sub forma drepturilor.
. 2. Distincia ntre bunurile mobile i bunurile imobile
1. Definire. Dup formularea art. 461 C.civ. care stabilete: Toate bunurile sunt
mobile sau imobile, se pare c ntre acestea nu exist o categorie intermediar. Bunurile
imobile sunt acele bunuri care au o aezare fix i stabil cum sunt: pmntul, cldirile i n
general tot ce este legat de sol; bunurile mobile sunt bunurile care nu au o aezare fix i
stabil fiind susceptibile de deplasare dintr-un loc n altul, fie prin ele nsele, fie cu concursul
unei fore strine, cum sunt: animalele, lucrurile separate de sol, bunurile incorporale etc.
2. Interesul practic al acestei distincii. Din prevederile Codului se desprinde ideea c
legiuitorul acord mai mult importan imobilelor dect mobilelor. Aceasta nu semnific
neaparat c proprietatea imobiliar ar fi superioar, ci doar c ea prezint o diferen de regim
juridic care are diverse cauze (fizice, economice, psihologice).

3. Criteriile clasificrii. Codul civil a aplicat criterii diferite bunurilor corporale i


incorporale. Pentru bunurile corporale a luat n considerare realitatea fizic, adic ele sunt
imobile i respectiv mobile prin natura lor (art. 463, art. 472 C.civ.). De alt parte, pentru
bunurile incorporale distincia devine artificial; ele sunt imobile prin obiectul la care se
aplic (art. 471 C.civ.), de exemplu, uzufructul lucrurilor imobile, servituile, aciunile care
tind la revendicarea unui imobil. i tot n categoria bunurilor incorporale intr mobilele prin
determinarea legii, adic printr-o declarare artificial a legii (art. 474 C.civ.). n art. 468 C.civ.
legiuitorul distinge o a treia categorie de bunuri: imobilele prin destinaie iar art. 465 C.civ.
evideniaz i o a treia varietate de mobile: mobilele prin anticipaie.
A) Bunuri corporale. Acestea sunt bunurile care au o existen material fiind percepute
de simurile omului; ele se vd, le putem atinge i pot fi posedate.
B) Bunuri incorporale. Prin contrast sunt bunuri incorporale acelea care nu au o
existen material (corp, substan), nu cad sub simuri; bunurile incorporale sunt drepturile.
. 3. Distincii secundare
1. Bunuri consumptibile i bunuri neconsumptibile
a)Definire. Sunt consumptibile bunurile care nu pot fi folosite, conform destinaiei lor
obinuite, fr a li se consuma substana. Cele neconsumptibile sunt acele bunuri care pot fi
ntrebuinate n mod continuu fr ca prin aceasta s se consume substana lor sau s fie
implicat nstrinarea.
2. Bunuri fungibile i bunuri nefungibile
a) Definire. Bunurile fungibile sunt acelea care pot fi nlocuite unele cu altele n
executarea unei obligaii (banii, igrile, alimentele etc.). Bunurile nefungibile sunt cele care
nu se pot nlocui unele cu altele pentru a libera pe debitor (un cal de curs, o moned de aur
veche, un tablou etc.).
. 4. Gruparea bunurilor
1. Noiune. Un bun se poate gsi cu altul ntr-un anumit raport juridic sau dac
anumite bunuri reunite formeaz un ansamblu care are existena sa proprie vom fi n prezena
unei universaliti.
2. Raporturi juridice ntre bunuri
a) Bunuri principale i bunuri accesorii. De exemplu, rama pentru tablou, cheile
pentru lact, cpstrul pentru cal, roata de rezerv pentru automobil.
Din litera i spiritul Codului civil mai rezult o regul i anume: imobilul fa de mobil
este ntotdeauna principal iar pmntul (solul) n comparaie cu construciile i plantaiile (art.
489 C.civ.) este bunul principal
b) Bunuri frugifere i bunuri nefrugifere. De exemplu, terenul agricol care d anual o
recolt sau o cas care este nchiriat. Numim fruct orice bun accesoriu care este produs
periodic dintr-un bun principal (teren, pomi, capital etc.) fr ca substana acestuia s se
diminueze. Fructele sunt de trei feluri: naturale (de pild, ciupercile i fructele copacilor),
industriale bunoar, legumele obinute prin cultur (art. 483 C.civ.), i civile, de exemplu,
chirii, arenzi, dobnzi etc.
Productul presupune consumarea substanei i este produs de bunul principal la
intervale neregulate; el nu se mai reproduce. De exemplu, pietrele desprinse episodic dintr-o
carier neexploatat (art.537 alin. 2) sau arborii tiai izolat (art. 531 C.civ.).
3. Universalitile

a) Universalitile de fapt reprezint o grupare de bunuri mai mult sau mai puin
omogene care prin voina proprietarului este considerat i tratat ca un bun unic. Sunt clasice
urmtoarele exemple: o bibliotec (un ansamblu de volume), o turm (o sum de animale) etc.
b) Universaliti de drept. Aa cum am artat, unica universalitate de drept este
patrimoniul persoanelor fizice i juridice.
Test de autocontrol:
Definii bunurile din punct de vedere juridic. Care este sediul materiei?
Care este principala distincie a bunurilor cuprins n Codul civil?
Dai exemple de mobile prin anticipaie, imobile prin destinaie, mobile prin
determinarea legii.
Care sunt distinciile secundare privind bunurile? Explicai.
Ce nelegei prin bunuri frugifere i de cte feluri sunt fructele.
Dai exemplu de o universalitate de fapt.
Care este singura universalitate de drept?

Capitolul IV

DREPTUL DE PROPRIETATE
. 1. Definiie
Definiia este dat n art. 480 C.civ. potrivit creia: "Proprietatea este dreptul ce are cineva
de a se bucura i de a dispune de un lucru n mod exclusiv i absolut, ns n limitele determinate
de lege" . Ea nu este lipsit de critici.
Definim dreptul de proprietate ca fiind acel drept real care confer titularului su posesia,
folosina i dispoziia asupra unui bun, exclusiv i perpetuu, n putere proprie i n interes propriu,
cu respectarea normelor n vigoare .
. 2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate
1. Dreptul de proprietate este un drept absolut - el confer titularului totalitatea
prerogativelor, adic posesia, folosina i dispoziia ;de alt parte, el este absolut pentru c este
opozabil erga omnes.

2. Dreptul de proprietate este un drept exclusiv - El este exclusiv pentru c puterile conferite
de acest drept sunt independente de orice alte puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv.
3. Dreptul de proprietate este un drept perpetuu. - Proprietatea este perpetu n dou
sensuri : sub aspect ereditar i sub aspectul imprescriptibilitii.
. 3. Analiza atributelor dreptului de proprietate
1. Jus utendi Acest atribut const n prerogativa titularului dreptului de proprietate de a se
servi sau ntrebuina bunul.
2. Jus fruendi - Fructus este n primul rnd dreptul proprietarului de a fructifica bunul su
sau de a-l lsa neproductiv.
3. Jus abutendi - confer proprietarului dreptul de a dispune liber de bunul su. Aceast
liber dispoziie se dezvolt pe un plan material i pe unul juridic.
. 4. Limitri ale dreptului de proprietate
1. Limitri care privesc exerciiul atributului de dispoziie juridic. n aceast categorie o
parte a doctrinei a inclus bunurile inalienabile definitiv sau temporar, precum i cele alienabile
condiionat, pe de o parte, i bunurile aflate n circuitul civil n condiii restrictive, pe de alt parte.
Nerespectarea dispoziiilor legale privind inalienabilitatea total, parial sau condiionat a
bunurilor antreneaz nulitatea actului (de regul, nulitatea absolut).
2. Limitri ale dreptului de proprietate izvorte din raporturile de vecintate.
A. Raporturi de vecintate cu caracter de drepturi reale. Codul civil reglementeaz aceste
raporturi n materia servituilor, fiind vorba despre servituile naturale (art. 578-585 C.civ.) i
servituile legale (art. 586-619 C.civ.).
B. Raporturi de vecintate care constituie sarcini reale. Obligaiile reale de a face sau
obligaiile propter rem sunt situate la limita dintre drepturile reale i drepturile de crean. Ele pot
rezulta din lege sau din voina prilor i se transmit o dat cu transmiterea bunului respectiv. n
unele cazuri executarea acestor obligaii presupune luarea n considerare a raporturilor de
vecintate.
C. Raporturi de vecintate rezultate din contractele ncheiate ntre proprietarii vecini.
Proprietarii fondurilor nvecinate pot ncheia diferite convenii prin care s-i asume unele
obligaii reciproce dar nu cu titlu de servitui, ci cu titlu de drepturi de crean. De pild, un
proprietar se oblig fa de vecinul su s-i permit s ia ap din fntna aflat pe fondul su;
D. Raporturi faptice de vecintate. n unele cazuri ntre proprietarii fondurilor nvecinate se
pot nate simple raporturi de fapt (deci fr un coninut juridic). De exemplu, tolerarea vecinului
de a lua ap din fntna situat pe fondul altui proprietar sau acceptarea tacit de a trece pe fondul
vecin etc. Beneficiarul lor nu le poate redobndi prin justiie i nici nu poate invoca uzucapiunea.
De alt parte sunt actele de pur facultate, de pild, proprietarul care beneficiaz de o
anumit perspectiv deoarece pe terenul vecinului nu s-a construit nimic.
E. Abuzul de drept n raporturile de vecintate.
Buna vecintate presupune cel puin dou ndatoriri: prima, vecinul s nu-l prejudicieze pe
vecin i a doua, vecinul nu trebuie s-l incomodeze ntr-un mod intolerabil pe vecin. Aceste dou
situaii corespund pe plan doctrinar i jurisprudenial la dou teorii: abuzul de drept i
inconvenientele anormale de vecintate. Aceast distincie este important deoarece i
rspunderea este diferit.

Abuzul de drept condiiile responsabilitii: prejudiciul, intenia de a prejudicia, lipsa unui


interes serios i legitim.
Inconvenientele anormale de vecintate - condiiile responsabilitii
Prejudiciul (dauna); existena unei vinovii (neglijen, impruden) chiar dac ea nu apare
ntotdeauna cu claritate.
Sanciunea inconvenientelor de vecintate const n primul rnd ntr-o reparaie n natur
pentru c ea se apropie cel mai mult de principiul reparrii integrale. Complementar exist
acordarea de daune-interese.
n concluzie nu exist un criteriu precis care s permit determinarea limitei care nu trebuie
depit de proprietar; aprecierea responsabilitii fiind o chestiune de fapt se va face de instana
de judecat de la caz la caz.
4. Limitri ale folosinei unor bunuri n situaii speciale. Rechiziia unor bunuri. Sunt
situaii excepionale cnd organele autoritii publice sunt abilitate prin lege pentru a obliga agenii
economici, instituiile publice precum i alte persoane juridice sau fizice s cedeze temporar unele
bunuri mobile sau imobile forelor destinate aprrii naionale sau autoritilor publice; aceste
situaii speciale sunt: declararea mobilizrii generale sau pariale ori a strii de rzboi, instituirea
strii de urgen sau de asediu, concentrri, exerciii i antrenamente de mobilizare, prevenirea,
localizarea, nlturarea urmrilor unor dezastre, ct i pe timpul acestor situaii (Legea nr. 132/
1997 privind rechiziiile de bunuri i prestrile de servicii n interes public).
Ea prezint urmtoarele caractere juridice: a) privete, n principiu, bunuri neconsumptibile;
b) este, n principiu, o msur temporar care va nceta o dat cu ncetarea situaiei excepionale i
cnd bunurile rechiziionate vor trebui restituite; c) este o msur obligatorie; d) rechiziia se face
cu acordarea de despgubiri att n cazul rechiziiei temporare (pentru degradarea sau
devalorizarea bunului) ct i n cazul rechiziiei definitive (pentru valoarea bunurilor
consumptibile sau perisabile).
5. Limitri ale dreptului de proprietate privind folosina subsolului. Aceast limitare este
prevzut n Constituie n art. 41 alin. 1 care statueaz: Pentru lucrri de interes general,
autoritatea public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi
proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte
daune imputabile autoritii.
6. Exproprierea pentru cauz de utilitate public
Noiune i reglementare. Cedarea forat aplicat imobilelor mbrac forma exproprierii
pentru cauz de utilitate public. Ea este cuprins n art. 481 C.civ. care stabilete c: Nimeni nu
poate fi silit a ceda proprietatea sa, afar numai pentru cauz de utilitate public i primind o
dreapt i prealabil despgubire, ea i gsete actualmente reglementarea complet n art. 41 din
Constituie i n Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public.
Bunurile supuse exproprierii. - Sunt expropriabile numai bunurile imobile proprietate
privat. Utilitatea public se declar pentru lucrri de interes naional sau pentru lucrri de interes
local (art. 5). Legea nr. 33/1994 enumer principalele categorii de lucrri de utilitate public ntr-o
list nelimitativ (art. 6).
Exproprierea propriu-zis i stabilirea despgubirilor. Acestea sunt reglementate n
Capitolul IV al Legii nr. 33/1994. Soluionarea cererilor de expropriere este de competena
tribunalului n raza cruia este situat imobilul. Instana va verifica dac sunt ntrunite condiiile
cerute pentru expropriere, fr a putea repune n discuie, n principiu, problemele de fond
privitoare la expropriere (de exemplu, necesitatea acesteia, ntinderea, faptul c nu a fost

10

contestat hotrrea comisiei etc.). Tot tribunalul va hotr i asupra despgubirilor cuvenite
fiecreia dintre persoanele interesate .
Efectele exproprierii. Exproprierea produce urmtoarele efecte :
- imobilul expropriat trece n proprietatea public liber de orice sarcini ;
- se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate - uzul, uzufructul,
abitaie, superficie precum i orice alte drepturi reale. De asemenea se sting drepturile de
concesiune i dreptul de folosin. Titularii acestor drepturi au drept la despgubiri.
- n ce privete dreptul de ipotec i privilegiul imobiliar special care greveaz bunul
expropriat, acestea se strmut de drept asupra despgubirii stabilite de instan ; prin aceast
dispoziie legea reglementeaz un nou caz de subrogaie cu titlu particular (art. 28 alin. 2) ;
- se sting orice drepturi personale dobndite de alte persoane asupra imobilului expropriat
(de exemplu, cele nscute din contractul de locaiune, de comodat). Retrocedarea i dreptul de
preemiune la cumprarea imobilului. - Legea nr. 33/1994 reglementeaz dou drepturi n
favoarea proprietarului imobilului expropriat (art. 35-37) i anume: dreptul de a cere i de a obine
retrocedarea imobilului expropriat i dreptul de preemiune la cumprarea imobilului n ipoteza n
care expropriatorul s-ar hotr s-l nstrineze.
. 5. Formele dreptului de proprietate
n prezent distingem:
1 - dup subiectele dreptului de proprietate: a) dreptul de proprietate al persoanelor fizice i
b) dreptul de proprietate al persoanelor juridice;
2 - dup modul de dobndire: a) dreptul de proprietate dobndit prin acte juridice i dreptul
de proprietate dobndit prin fapte juridice; b) dreptul de proprietate dobndit prin acte ntre vii i
dreptul de proprietate dobndit prin acte pentru cauz de moarte; c) dreptul de proprietate
originar i dreptul de proprietate derivat.
3 - dup cum dreptul de proprietate este afectat sau nu de modaliti deosebim: a) drept de
proprietate pur i simplu i b) drept de proprietate afectat de modaliti.
4 - dup regimul su juridic dreptul de proprietate se prezint sub dou forme: a) drept de
proprietate public i b) drept de proprietate privat. Aceast clasificare este cea mai important.
. 6. Dreptul de proprietate public
1. Definiie. Reglementare - Dreptul de proprietate public este acel drept de proprietate n
care atributele acestuia se exercit de ctre stat i unitile administrativ-teritoriale i care poart
asupra bunurilor din domeniul public el fiind inalienabil, imprescriptibil i insesizabil.
2. Subiecii (titularii) dreptului de proprietate public. Potrivit dispoziiilor legale n
vigoare titularii dreptului de proprietate public sunt :
- statul cu privire la bunurile din domeniul public de interes naional ;
- unitile administrativ-teritoriale (comuna, oraul, municipiul i judeul) asupra bunurilor
din domeniul public de interes local.
3. Obiectul dreptului de proprietate public. - Legea nr. 213/1998 privind proprietatea
public i regimul juridic al acesteia, n art. 3 dispune c: domeniul public este alctuit din
bunurile prevzute de art. 135 alin. 4 din Constituie, din cele stabilite prin anexa care face parte
integrant din prezenta lege i din orice bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor sunt de uz sau
de interes public i sunt dobndite de stat sau de unitile administrativ-teritoriale prin modurile
prevzute de lege.

11

4. Caracterele dreptului de proprietate public sunt n numr de trei: el este inalienabil,


imprescriptibil i insesizabil.
5. Modalitile de exercitare a dreptului de proprietate public sunt de competena organelor
centrale ale puterii executive pentru bunurile din domeniul public de interes naional i autoritile
publice locale pentru bunurile din domeniul public de interes local. n concret aceste modaliti
sunt dreptul de administrare, concesionarea, nchirierea i dreptul de folosin asupra unor
bunuri imobile.
6. Dobndirea i ncetarea dreptului de proprietate public. n conformitate cu art. 7 din
Legea nr. 213/1998, dreptul de proprietate public se dobndete prin urmtoarele moduri:
- pe cale natural ; - prin achiziii publice efectuate n condiiile legii;- prin exproprierea
pentru cauz de utilitate public;- prin acte de donaie sau legate acceptate, n condiiile legii, de
organele competente atunci cnd bunul intr n domeniul public;- prin trecerea unor bunuri din
domeniul privat al statului sau unitilor administrativ-teritoriale n domeniul public, pentru cauz
de utilitate public; - alte moduri prevzute de lege (de exemplu, accesiunea, confiscarea,
comoara, vnzarea sau schimbul pentru cauz de utilitate public etc.).
n ce privete modurile de ncetare a dreptului de proprietate public, acestea sunt:
- pieirea bunului pe cale natural sau prin intervenia omului;- trecerea bunului n domeniul
privat. - trecerea unor bunuri din domeniul public n domeniul privat pentru reconstituirea
dreptului de proprietate particular, pentru retrocedarea lor fotilor proprietari sau pentru a fi
vndute.
. 7. Domeniul public i domeniul privat
1. Domeniul public - este acel domeniu din care fac parte numai bunurile care alctuiesc
obiectul dreptului de proprietate public a statului i a unitilor administrativ-teritoriale.
Reglementrile Legii nr. 213/1998 circumscriu cu mult exactitate sfera bunurilor
proprietate public statund n art. 3 alin. 1 c domeniul public este compus din urmtoarele
bunuri:
- bunurile enumerate n art. 135 alin. 4 din Constituie;
- bunurile enumerate n anexa acestei legi;
- orice alte bunuri care potrivit legii sau prin natura lor sunt de uz sau de interes public i
sunt dobndite de stat sau de unitile administrativ-teritoriale prin modurile prevzute de lege.
2. Domeniul privat - este definit de obicei prin antitez spunndu-se c el este acel domeniu
din care fac parte bunurile statului care nu aparin domeniului public. Altfel spus, domeniul privat
cuprinde bunurile (mobile sau imobile) pe care statul sau unitile administrativ-teritoriale le au ca
orice persoan fizic sau juridic. Din domeniul privat fac parte bunurile care au ncetat de a mai
aparine domeniului public, bunurile fr stpn, cldirile, alte imobile i mobilierul lor, dac nu
sunt destinate pentru uz sau interes public; apoi, bunurile pe care statul sau unitile administrativteritoriale le dobndesc ca orice particular prin donaie, testamente sau alte acte juridice.
Domeniul privat este supus dispoziiilor de drept comun dac prin lege nu se prevede altfel.
. 8. Dreptul de proprietate privat (proprietatea privat)
1. Definiie. Reglementare Dreptul de proprietate privat, n opoziie cu dreptul de
proprietate public, poate fi definit ca fiind acel drept de proprietate n care prerogativele sale se
exercit de ctre persoanele fizice, persoanele juridice de drept privat, de stat sau unitile
administrativ-teritoriale i care poart asupa bunurilor mobile i imobile, fiind alienabil, sesizabil
i prescriptibil, n condiiile legii.

12

2. Subiectele dreptului de proprietate privat - Titulari ai acestui drept pot fi: persoanele
fizice, persoanele juridice de drept privat, statul i unitile administrativ-teritoriale; acestea din
urm avnd, aadar, calitatea de persoane juridice civile.
3. Caracterele dreptului de proprietate privat - Acestea sunt urmtoarele:
- dreptul de proprietate privat este alienabil; - dreptul de proprietate privat este
prescriptibil; - dreptul de proprietate privat este sesizabil;
4. Obiectul dreptului de proprietate privat - Persoanele fizice pot dispune liber de dreptul
lor de proprietate, inclusiv prin crearea unor dezmembrminte. Cldirile pot fi nchiriate iar
terenurile arendate.
n ce privete dreptul de proprietate privat al persoanelor juridice cum ar fi societile
comerciale, regimul lor este reglementat de Legea nr. 31/1990 privind societile comerciale;
acestea sunt proprietare asupra patrimoniului lor etc.
5. Statul i unitile administrativ-teritoriale (Domeniul privat). Aa cum am artat, statul
i unitile administrative-teritoriale pot avea calitatea de titulari ai dreptului de proprietate privat.
Bunurile care formeaz proprietatea privat a statului i a unitilor administrative-teritoriale
constituie domeniul privat. Aceast noiune, dei nu o gsim n Constituie, a primit o consacrare
legal n legi organice precum Legea nr. 18/1991, Legea nr. 213/1998, Legea nr. 215/2001.
Obiectul domeniului privat potrivit art. 4 din Legea nr. 213/1998 este alctuit din
bunurile aflate n proprietatea statului i a entitilor sale teritoriale i care nu fac parte din
domeniul public.
Constituirea domeniului privat Domeniul privat se constituie prin mijloace de drept civil
(vnzare-cumprare, donaie, schimb, legat, uzucapiune, accesiune etc.) sau prin modaliti
specifice pe care particularii nu le au (dobndirea bunurilor fr stpn sau abandonate, a
motenirilor vacante, dezafectarea unor bunuri proprietate public, exercitarea dreptului de
preemiune recunoscut statului n anumite condiii
Regimul juridic al domeniului privat De regul regimul juridic al bunurilor din domeniul
privat este aa cum am mai artat cel de drept comun.
. 9. Regimul juridic al terenurilor
1. Circulaia terenurilor potrivit Legii nr. 54/1998. Din cuprinsul Legii nr. 54/1998 (dar i
din ansamblul legislaiei n materie: Legea nr. 18/1991, Codul civil, Legea nr. 16/1994 a arendei
etc., se pot desprinde cel puin trei principii majore:
- principiul liberei circulaii juridice a terenurilor;
- principiul potrivit cruia nscrisul autentic este o condiie de validitate a nstrinrii
terenurilor;
- principiul potrivit cruia nstrinarea terenurilor prin vnzare se va face cu respectarea
dreptului de preemiune. n acest sens Legea nr. 54/1958 stabilete: nstrinarea, prin vnzare, a
terenurilor agricole situate n extravilan se face cu respectarea dreptului de preemiune al
coproprietarilor, al vecinilor ori al arendailor (art. 5).
. 10. Modalitile dreptului de proprietate
1. Preliminarii - Dreptul de proprietate poate fi pur i simplu sau afectat de modaliti. n
doctrina noastr sunt cunoscute urmtoarele modaliti ale dreptului de proprietate : proprietatea
rezolubil, proprietatea anulabil i proprietatea comun. n ce ne privete considerm c
modalitile dreptului de proprietate sunt :
- proprietatea rezolubil sau condiional ;

13

- proprietatea anulabil (care n sens larg este o proprietatea condiional) ;


- proprietatea inalienabil ;
- proprietatea afectat unui scop (proprietatea afectaiune)
- proprietatea comun cu variantele ei : coproprietate obinuit sau temporar, coproprietate
forat i perpetu, proprietate comun n devlmie i proprietate periodic.
2. Proprietatea rezolubil (sau condiional) Un exemplu va fi edificator: o persoan
doneaz averea sa altuia cu condiia c efectele donaiei vor nceta dac cel ce a primit gratificarea
(donatarul) va nceta din via naintea donatorului. Deci soarta donaiei va atrna de mplinirea
unei condiii rezolutorii (art. 1019 C.civ.). Prin ncheierea actului de donaie are loc de ndat
transferul dreptului de proprietate de la donator la donatar. Dar existena dreptului de proprietate
dobndit de cel gratificat este nesigur atta vreme ct condiia se mai poate realiza. Aceasta
deoarece nu se tie nc dac donatarul va supravieui donatorului pentru ca astfel el s rmn
definitiv proprietar al averii primite sau va deceda naintea acestuia, caz n care bunurile se vor
ntoarce n patrimoniul donatorului.
3. Proprietatea anulabil. Proprietatea anulabil reprezint acea modalitate juridic a
dreptului de proprietate care apare n situaia n care transferul proprietii se face n temeiul unui
act lovit de nulitate relativ (anulabil).. Dac aciunea este admis dreptul de proprietate al
dobnditorului va fi desfiinat retroactiv. n cazul n care actul translativ anulabil a fost confirmat,
dreptul de proprietate al dobnditorului va fi consolidat.
4. Proprietatea inalienabil. Dei, n principiu, inalienabilitatea unui bun nu poate fi
declarat prin voina omului, considerm c sunt situaii cnd o asemenea clauz de
inalienabilitate trebuie acceptat n actele translative de proprietate. Aceasta sub dubla condiie ca
inalienabilitatea s fie stabilit temporar i inalienabilitatea s fie justificat de un interes serios i
legitim.
n concluzie, proprietatea inalienabil este o proprietate care se reduce la dreptul de a poseda
i a folosi, lipsindu-i temporar dreptul de dispoziie; astfel ea se apropie de uzufruct.
5. Proprietatea afectat unui scop este acea proprietate care este afectat fie exclusiv, fie de
preferin unui scop care a fost determinat de proprietarul anterior; proprietarul actual suport
restriciile n dreptul su iar la nevoie el va fi obligat s cedeze proprietatea altei persoane.
Instituia tip n care proprietatea afectat unui scop i are locul cel mai potrivit este fundaia.
Dar mai pot fi ntlnite i alte cazuri; de pild, o liberalitate cu sarcin.
6. Proprietatea comun. - Proprietatea comun este acea proprietate care se caracterizeaz
prin aceea c prerogativele dreptului de proprietate aparin mpreun i concomitent mai multor
persoane. Ea poate fi: pe cote-pri, n devlmie i periodic.
A. Proprietatea comun pe cote-pri este acea modalitate a dreptului de proprietate care se
caracterizeaz prin aceea c un bun aparine concomitent mai multor titulari, fiecare dintre acetia
avnd o cot-parte ideal din dreptul de proprietate. Aadar, din aceast definiie rezult dou
reguli i anume: a) nici unul dintre coproprietari nu este titularul exclusiv al unei fraciuni
materiale din bunul respectiv ; ei nu au dect un drept nedeterminat din bunurile aflate n
coproprietate i b) c fiecare dintre coproprietari este titularul exclusiv numai pentru o cot ideal,
abstract din dreptul de proprietate, exprimat printr-un procent; fracie ordinar sau fracie
zecimal
Proprietatea comun pe cote-pri este de dou feluri dac avem n vedere durata
coproprietii:
- proprietatea comun pe cote-pri (coproprietatea) obinuit sau temporar;
- proprietatea comun pe cote pri (coproprietatea) forat i perpetu.

14

a) Proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar. Ceea ce caracterizeaz


aceast modalitate este faptul c ea nu se menine dect prin voina tuturor coproprietarilor.
Oricare dintre ei are libertatea de a-i pune capt oricnd cernd partajul (art. 728 C.civ.). De aceea
coproprietatea obinuit se mai numete voluntar sau temporar, spre deosebire de
coproprietatea forat i perpetu. Dac bunul aflat n coproprietate (indiviziune) nu poate fi
partajat n natur, el va fi partajat n valoare. Obligaiile coproprietarilor. - n calitatea lor de
coproprietari acetia au i unele obligaii. Astfel, ei sunt obligai - n raport cu cota lor parte - la
plata cheltuielilor i datoriilor ocazionate de ntreinerea, conservarea i administrarea bunului
comun. n mod obinuit sistarea coproprietii are loc prin partaj.
b) Coproprietatea forat i perpetu. Noiune, definiie. Este o coproprietate forat
deoarece exist i se menine indiferent de voina coproprietarilor i este perpetu deoarece scopul
bunurilor care i alctuiesc obiectul este permanent.
Cazurile de coproprietate forat. - Doctrina a reinut urmtoarele cazuri de coproprietate
forat:
- coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile vecine;
- coproprietatea despriturilor dintre dou imobile (zidul, anul i gardul);
- coproprietatea asupra prilor comune din cldirile cu dou sau mai multe apartamente
avnd proprietari diferii;
- coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie (hrtii de familie, tablouri de
familie, cavouri i alte lucrri funerare).
B. Proprietatea comun n devlmie. - Dreptul de proprietate n devlmie reprezint
acea proprietate comun potrivit creia titularii si nu au determinat o cot-parte ideal
(matematic) din dreptul lor de proprietate.
Proprietatea devlma a soilor. - Proprietatea devlma a soilor are ca obiect numai
acele bunuri care au fost dobndite de ei sau de oricare dintre ei n timpul cstoriei.
Potrivit art. 35 din Codul familiei administrarea, folosina i dispoziia asupra bunurilor
comune se realizeaz de comun acord de ctre ambii soi. Legea instituie o prezumie de mandat
tacit reciproc ntre soi.
Proprietatea comun devlma a soilor nceteaz prin desfacerea sau ncetarea cstoriei,
moment n care aceasta se transform n proprietate comun pe cote-pri. Dar excepional, pentru
motive temeinice (art. 36 alin. 2 C.fam.), ea poate nceta i n timpul cstoriei.
C. Proprietatea periodic (partajabil n timp). ntr-o form arhaic aceast proprietate a
fost cunoscut de mult vreme. Este cazul n care defunctul prin testamentul su desemneaz pe
cei doi nepoi ai si s fie proprietarii unui teren agricol, fiecare din ei pe cte un an (arat, semnat,
recoltat). De fapt, dac coproprietatea urban s-a dezvoltat mult n zilele noastre, exist aceast
tendin i n privina reedinelor de vacan.
Societile de turism din alte ri au preluat aceste formule pentru a asigura mai multor
turiti aceeai locuin n staiuni celebre (pe perioade ealonate de timp i cu drepturi exclusive)
numindu-i proprietari; este aa numita proprietate temporar.
Ea a fost definit ca o modalitate a dreptului de proprietate n cadrul creia fiecare titular
exercit n nume propriu i n interes propriu prerogativele dreptului su de proprietate pe perioade
determinate, care se repet succesiv i perpetuu, la intervale regulate, presupunnd cel puin doi
titulari care pot fi persoane fizice sau juridice, inclusiv statul, ntre care nu exist nici un raport
juridic.
. 11. Proprietatea aparent

15

Exist o strns legtur ntre aparen i adagiul latin error communis facit jus; eroarea
comun i invincibil este creatoare de drept. Aadar, o aparen cu adevrat serioas poate valida
actele ndeplinite fr drept .
Condiii n care opereaz proprietatea aparent sunt urmtoarele: a) buna credin a
dobnditorului; b) o eroare comun; c) o eroare invincibil .
Efectele proprietii aparente. Avnd n vedere c teoria aparenei protejeaz numai terii nseamn c ea nu are nici un efect n raportul proprietar adevrat - proprietar aparent. Proprietarul
aparent este obligat s restituie adevratului proprietar bunul (n natur) dac l mai deine. Dac la nstrinat el trebuie s restituie acestuia fie preul pe care l-a ncasat (dac este de bun credin),
fie valoarea actual a bunului cu daune interese (dac este de rea credin). n raporturile dintre
adevratul proprietar i teri aparena este creatoare de drept. Astfel, dei terul dobnditor
primete bunul de la o persoan care nu are nici un drept asupra lui, devine totui proprietar sau
titular al unui drept real: uzufruct, servitute etc.
Test de autocontrol :
Definii dreptul de proprietate. Enumerai i explicai caracterele dreptului de proprietate i
atributele sale.
Ce instituie partea a doua a definiiei cuprins n art. 480 C.civ. ?
Care sunt limitele dreptului de proprietate ?
Exist abuz de drept n cazul n care ai realiza pe terenul d-voastr o construcie care nu
prezint nici o utilitate pentru d-voastr dar n schimb aduce prejudicii vecinului ? Argumentai.
Dai exemplu de un inconvenient de vecintate care ar putea atrage rspunderea vecinului.
Care sunt sanciunile aplicabile abuzului de drept ? Dar inconvenientelor anormale de
vecintate ?
Ce constituie proprietatea rezolubil ? care sunt efectele ndeplinirii condiiei rezolutorii ?
Facei o comparaie ntre proprietatea comun pe cote pri i proprietatea devlma ?
Care sunt cazurile de coproprietate forat i perpetu ? Dezvoltai-le.
Care sunt condiiile i efectele proprietii aparente ?

Capitolul V
POSESIA
. 1. Noiune i definiie
Posesia nu trebuie confundat cu proprietatea; proprietatea este dreptul, posesia nu este
dect faptul. Art. 1846 alin. 2 C. civ. definete posesia astfel: "Posesia este deinerea unui lucru sau
folosirea de un drept, exercitat, una sau alta, de noi nine sau de altul n numele nostru".
Posesia a fost definit ca fiind o stare de fapt generatoare de efecte juridice care const n
stpnirea material sau exercitarea unei puteri de fapt de ctre o persoan asupra unui bun cu
intenia i voina de a se comporta fa de toi ceilali ca proprietar sau titular al unui drept real.
. 2. Caracterele posesiei
Caracterele posesiei sunt urmtoarele:
a) - posesia se bazeaz pe intenia de a poseda pentru sine, adic animus rem sibi habendi;

16

b) - posesia este incident numai drepturilor reale, nu i celor de crean (personale);


c) - posesia face s se nasc un drept probabil de proprietate sau un alt drept real.
. 3. Elementele posesiei
Pentru existena posesiei sunt necesare dou elemente cumulativ ndeplinite i anume: unul
material (corpus) i altul psihologic (animus).
a) Elementul material const din totalitatea faptelor materiale exercitate direct asupra
lucrului ;
b) Elementul psihologic sau intenional const n intenia sau voina celui care posed de a
exercita stpnirea lucrului pentru sine, adic ca i cum ar fi exercitat-o proprietarul sau titularul
unui alt drept real.
. 4. Posesia i detenia precar
Detenia precar, spre deosebire de posesie, nu este o stare de fapt ci o stare de drept. De
exemplu, sunt detentori precari: depozitarul, locatarul, cruul, creditorul gajist, tutorii pentru
bunurile celor aflai sub ocrotirea lor etc.
Detenia a fost definit ca fiind exerciiul unei puteri de fapt asupra unui lucru, fie cu
permisiunea i pe contul proprietarului, fie n virtutea unui titlu legal sau judiciar.Aceast definiie
a deteniei precare presupune trei condiii i anume:
- puterea de fapt ; - puterea de drept ; - obligaia de restituire.
Comparaie ntre detenia precar i posesie. Ele se difereniaz sensibil:
- prima diferen: putere de fapt sau existena unui titlu. Posesia nu este dect un simplu fapt
(res facti), detenia este o stare de drept (res juris).
- a doua diferen: pretenia la proprietate sau recunoaterea dreptului proprietarului. Simplu
spus: detentorul recunoate dreptul altuia, posesorul nu.
. 5. Intervertirea deteniei precare (titlurilor)
Art. 1858 C.civ. stabilete cazurile de intervertire a deteniei precare. Acestea sunt:
- cnd deintorul lucrului primete cu bun credin de la alt persoan dect adevratul
proprietar un titlu translativ de proprietate cu privire la bunul pe care l deine;
- atunci cnd deintorul lucrului prin acte de rezisten neag drepturile celui de la care
deine bunul. De pild, din diferite motive locatarul consider c el este proprietarul imobilului i
refuz s mai achite chiria ;
- cnd deintorul strmut posesia lucrului printr-un act cu titlu particular la o persoan de
bun credin;
- cnd deintorul transmite posesia la altul printr-un act cu titlu universal, dac succesorul
cu titlu universal este de bun credin.
. 6. Dobndirea i pierderea posesiei
Posesia se dobndete prin ntrunirea celor dou elemente (corpus i animus). n ce privete
elementul material acesta poate fi exercitat fie personal de ctre posesor, fie prin reprezentant (de
exemplu, mandatarul, depozitarul etc.). Privitor la elementul psihologic, acesta trebuie s fie
prezent n mod nemijlocit n persoana posesorului i nu a reprezentantului. Posesia se pierde prin
dispariia celor dou elemente. Apare ns foarte logic ca posesia s se piard i prin dispariia
numai a unuia dintre cele dou elemente. Bunoar, cnd bunul este furat i deci dispare elementul

17

corpus sau cnd posesia pentru sine se transform n posesie pentru altul n care caz dispare
elementul psihologic.
. 7. Dovada posesiei
Ea se face prin probaiunea celor dou elemente ale posesiei. Dovada elementului material
este relativ simpl i ea se face prin orice mijloc de prob nclusiv martori i prezumii. Elementul
psihologic, prin natura lui, este mai dificil de probat. Exist din acest punct de vedere dou reguli:
- prima este prezumia de neprecaritate, adic animus domini este prezumat (art. 1854
C.civ.) ;
- a doua regul este prezumia de neintervertire de titlu prevzut de art. 1855 C.civ.
. 8. Calitile i viciile posesiei
Pentru ca posesia s produc efecte juridice deosebit de ntrunirea celor dou elemente, ea
trebuie s fie util, adic neviciat. Pentru a fi util ea trebuie s ndeplineasc anumite caliti
prevzute de art. 1847 C.civ. i anume: s fie continu, nentrerupt, netulburat, public i sub
nume de proprietar. La aceste caliti cerute posesiei doctrina i jurisprudena a adugat i pe
aceea de a fi neechivoc. Viciile posesiei. - Viciile posesiei sunt reversul calitilor sale; ele sunt:
discontinuitatea (art. 1848 C.civ.), violena (art. 1851 C.civ.), clandestinitatea (art. 1852 C.civ.)i
echivocul.
. 9. Efectele posesiei
Aceste efecte sunt:
- posesia creaz o prezumie de proprietate n favoarea posesorului;
- posesorul de bun credin al unui bun frugifer dobndete n proprietate fructele bunului
pe care l posed;
- posesia imobiliar este aprat prin aciunile posesorii;
- posesia prelungit duce prin uzucapiune la dobndirea dreptului de proprietate asupra
imobilelor.
Test de autocontrol :
Ce reprezint posesia raportat la proprietate ? Care sunt caracterele i elementele ei ?
Ce condiii trebuie s ndeplineasc posesia pentru a-i produce efectele ? Articolul.
Cum se probeaz elementul psihologic al posesiei ?
Facei o comparaie ntre posesie i detenia precar.
Cum se numete operaiunea juridic prin care poi ca din detentor precar s devii posesor?
Identificai art. din Codul civil care instituie cazurile acestei operaiuni.
Prin ce este aprat posesia ? Poate fi admisibil o aciune n complngere intentat de
posesor mpotriva proprietarului ?
Ce are la ndemn proprietarul dac a pierdut o aciune n reintegrare ? De ce ?

Capitolul VI

APRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE


I A CELORLALTE DREPTURI REALE

18

. 1. Consideraii preliminarii
Mijloacele de aprare a dreptului de proprietate au fost grupate n dou categorii:
mijloace indirecte sau nespecifice precum aciunile n justiie ntemeiate pe drepturile de
crean (aciunile n executarea contractelor, n rspundere contractual, n restituirea plii
nedatorate etc.) i mijloace directe sau specifice care sunt aa-numitele aciuni reale. Aceste
mijloace directe sunt aciunile petitorii i aciunile posesorii.
Aciunile petitorii sunt acele aciuni prin care reclamantul cere instanei de judecat s
statueze c el este titularul dreptului de proprietate sau al altui drept real cu privire la un anumit
bun. Sunt aciuni petitorii: aciunea n revendicare, aciunea n grniuire, aciunea negatorie,
aciunea confesorie i aciunea n prestaie tabular.
. 2. Aciunea n grniuire, aciunea negatorie, aciunea confesorie
Aciunea n grniuire este aciunea prin care titularul ei solicit instanei de judecat s
stabileasc prin semne exterioare linia despritoare ntre cele dou fonduri vecine. Ea poate fi
exercitat de ctre proprietar, uzufructuar i chiar de ctre posesor, nu ns i de ctre detentorii
precari.
Aciunea negatorie este aciunea prin care reclamantul titular al dreptului de proprietate
contest (neag) prtului c ar avea un drept de uzufruct, un drept de superficie, un drept de
uz, un drept de abitaie sau un drept de servitute asupra unui bun proprietatea sa i, n
consecin, s nceteze exercitarea sa nelegitim
Aciunea confesorie este aciunea prin care reclamantul cere instanei s stabileasc c el
este titularul unui drept de uzufruct, al unui drept de superficie, al unui drept de uz sau abitaie
ori al unui drept de servitute cu privire la un bun i s-l oblige pe prt (proprietar sau alt
persoan) s-i permit exercitarea netulburat.
. 3. Aciunea n revendicare
1. Noiune, definire. - Aciunea n revendicare este acea aciune real prin care
proprietarul care a pierdut posesia bunului su, cere instanei de judecat s i se recunoasc
dreptul de proprietate asupra bunului i restituirea acestuia de la posesorul neproprietar.
2. Caracterele aciunii n revendicare:- este o aciune real ;- ea este o aciune petitorie; aciunea n revendicare este, n principiu, imprescriptibil sub aspect extinctiv.
. 4. Revendicarea bunurilor imobile
Ea pune n discuie dou probleme: proba dreptului de proprietate i caracterul
imprescriptibil al aciunii n revendicare.
1) Prima problem: proba dreptului de proprietate (probatio diabolica) incumb
reclamantului care pretinde c este proprietarul imobilului.
Pentru atenuarea dificultilor referitoare la proba dreptului de proprietate doctrinarii
jurisprudena au cristalizat cteva reguli care se nvrt n jurul noiunilor de titlu i de posesie i
impun o comparaie a acestora i anume : titlu contra titlu, titlu contra posesie i posesie contra
posesie.
2. A doua problem: aciunea n revendicare este, n principiu, imprescriptibil. Acest
principiu decurge din caracterul perpetuu al dreptului de proprietate care nu se stinge prin neuz
indiferent de timpul ct titularul su nu l-a exercitat.
3. Efectele aciunii n revendicare. - Atunci cnd aciunea n revendicare este admis
instana prin hotrre judectoreasc va recunoate reclamantului dreptul de proprietate i pe

19

cale de consecin va dispune obligarea prtului la restituirea bunului (cu toate accesoriile lui)
reclamantului sau, dup caz, l va obliga pe prt de a se abine a mai aduce atingere
exerciiului dreptului de proprietate.
Dac restituirea n natur nu mai este posibil (fie c bunul a pierit, fie c a fost dobndit
de un ter, fie expropriat), atunci prtul este obligat s-i plteasc reclamantului un echivalent
bnesc.
Dac bunul revendicat a produs fructe regimul lor va fi n funcie de buna sau reaua
credin a posesorului. Att posesorul de bun credin ct i cel de rea credin au dreptul de a
cere reclamantului-proprietar restituirea cheltuielilor necesare i a celor utile pe care le-au fcut
cu privire la bunul respectiv.
Cheltuielile necesare sunt acelea fcute pentru conservarea bunului; trebuie ca fr ele
conservarea bunului s nu fi fost cu putin.
Cheltuielile utile sunt acelea care dei nu erau necesare au avut ca efect sporul de valoare
sau creterea gradului de utilitate a bunului.
Cheltuielile voluptorii (de plcere sau de nfrumuseare) sunt acelea pe care posesorul le-a
fcut pentru plcerea sa personal; ele nu se restituie dar posesorul este n drept s ridice acele
lucruri fr ns a deteriora bunul respectiv.
. 5. Revendicarea bunurilor mobile
1. Regula prevzut de art. 1909 C.civ. - Revendicarea bunurilor mobile este esenial
deosebit de revendicarea bunurilor imobile. Revendicarea bunurilor mobile este diferit dup
cum prtul este un posesor de rea credin, un ho sau un gsitor sau, dimpotriv, un posesor
de bun credin. Art. 1909 C.civ. prevede c: "Lucrurile mictoare se pescriu prin faptul
posesiunii lor fr s fie trebuin de vreo scurgere de timp". De fapt art. 1909 C.civ.
formuleaz regula c n materia bunurilor mobile posesia de bun credin valoreaz titlul de
proprietate.
N.B. Dispoziiile art. 1909 C.civ. pot fi invocate numai de terul dobnditor care cu bun
credin a dobndit bunul de la un detentor precar cruia adevratul proprietar i l-a ncredinat
de bun voie.
2. Regula instituit de art. 1909 alin. 1 C.civ. este inaplicabil n cazul bunurilor
pierdute sau furate. - Potrivit art. 1909 alin. 2 C.civ. "cel ce a pierdut sau cel cruia i s-a furat
un lucru poate s-l revendice n curs de 3 ani din ziua cnd l-a pierdut sau i s-a furat de la cel
care l gsete rmnnd acestuia recurs n contra celui de la care l are". Textul reprodus are n
vedere situaia n care bunul se afl n posesia unui ter dobnditor de bun credin care a
dobndit bunul de la ho sau gsitor.
3. Reguli derogatorii prevzute de art. 1910 C.civ. Regula nscris n art. 1909 alin. 2
sufer o excepie nscris n art. 1910 C.civ. care statueaz c: "Dac posesorul actual al
lucrului furat sau pierdut l-a cumprat la blci sau la trg sau la o vindere public sau de la un
negustor care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar nu poate s ia lucrul napoi dect
ntorcnd posesorului preul ce l-a costat".
Test de autocontrol :
Care sunt mijloacele de aprare ale dreptului de proprietate i altor drepturi reale :
clasificare.
n ce const aciunea confesorie ? Cine poate exercita aciunea negatorie ?
Explicai revendicarea imobiliar.

20

Care este contradicia cuprins n art. 1909 alin. 1 referitor la prescripia achizitiv ?
Care sunt regulile aplicabile revendicrii mobiliare?

Capitolul VII

DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE


. 1. Consideraii generale
Aadar, dezmembrmintele proprietii sunt drepturile reale rezultate prin desprinderea
ori limitarea unor atribute din coninutul dreptului de proprietate asupra bunurilor. Ele sunt
opozabile att terilor ct i proprietarului.
Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt: dreptul de uzufruct, dreptul de uz,
dreptul de abitaie, dreptul de servitute, dreptul de superficie
. 2.Uzufructul
1. Definiie, caractere. - Uzufructul este acel drept real principal care confer titularului
su (numit uzufructuar) atributele de posesie i folosin asupra bunului ce aparine altei
persoane (numit nud proprietar) cu obligaia de a conserva substana. Uzufructul este
reglementat de art. 517-564 C.civ. Se poate, deci, spune c uzufructul este un drept real de
folosin i posesie asupra lucrului altuia.
2. Caracterele uzufructului sunt urmtoarele:
- este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate n proprietatea altuia (ius in re
alliena) ; - este un drept esenialmente temporar ; - pe durata sa uzufructul acord proprietarului
bunului puteri reduse ; - uzufructul se poate constitui nu numai asupra unui lucru ci i asupra
unui drept ; - este un drept incesibil ceea ce nseamn c el nu poate fi transmis prin acte i
fapte juridice ntre vii ori pentru cauz de moarte.
2. Obiectul dreptului de uzufruct. - Potrivit Codului civil "Uzufructul se poate stabili pe
tot felul de bunuri, mobile i imobile" (art. 520), corporale sau incorporale, fungibile sau
nefungibile. De regul el se constituie numai asupra bunurilor neconsumptibile deoarece
uzufructuarul are obligaia de a conserva substana bunului.
3. Constituirea dreptului de uzufruct. - Art. 518 C.civ. statueaz c "uzufructul se
stabilete prin lege i prin voina omului". Actualmente, deoarece constituirea uzufructului prin
lege a fost abrogat, el poate fi dobndit fie prin voina omului (act juridic), fie prin
uzucapiune.
Constituirea uzufructului prin voina omului se poate face n dou moduri: prin convenie
i prin testament.
4. Drepturile i obligaiile uzufructuarului. - el are dreptul s cear predarea n folosina
sa a bunului supus uzufructului ; uzufructuarul are dreptul s se foloseasc de bun precum i de
a-i culege fructele; uzufructuarul are dreptul de a ceda beneficiul (emolumentul) dreptului su
de uzufruct dar nu nsui acest drept ; pentru protejarea dreptului su uzufructuarul are la
ndemn aciunile posesorii; cnd uzufructul are ca obiect bunuri care se consum prin
folosin (bani, grne, buturi), uzufructuarul poate dispune de ele dar la sfritul uzufructului
trebuie s le restituie n aceeai cantitate, calitate i valoare ori preul.
n ce privete obligaiile uzufructuarului aici vom distinge : uzufructuarul are obligaia de
a proceda la inventarierea mobilelor i a constata starea imobilelor (art. 540 C.civ.);
uzufructuarul este obligat de a da cauiune ; uzufructuarul este obligat s se foloseasc de lucru

21

ca un bun proprietar conform art. 541 C.civ ; obligaia de a aduce la cunotina nudului
proprietar orice nclcri sau uzurpri ale dreptului celui din urm; n caz contrar el va rmne
rspunztor pentru toate daunele ce ar putea rezulta pentru proprietar, ca i cum le-ar fi cauzat
el nsui;
5. Drepturile i obligaiile nudului proprietar. - n privina drepturilor distingem:
- dreptul proprietarului de a dispune de lucru dar numai cu respectarea atributelor care
revin uzufructuarului; dreptul proprietarului de a exercita toate aciunile care privesc
proprietatea lucrului supus uzufructului (de exemplu, aciunea n revendicare sau aciunile
posesorii).
Obligaiile nudului proprietar sunt: - o obligaie de garanie prin care nudul proprietar
trebuie s-l garanteze pe uzufructuar mpotriva eviciunii; - o obligaie negativ de a nu aduce
atingere exercitrii de ctre uzufructuar a drepturilor sale.
6. Stingerea uzufructului are loc n urmtoarele cazuri:
- prin moartea uzufructuarului; - la mplinirea termenului pentru care a fost constituit; atunci cnd uzufructuarul dobndete i nuda proprietate, adic prin consolidarea dreptului (art.
557 C.civ.); - uzufructul se stinge prin neuz sau prin prescripie extinctiv; - n cazul n care
lucrul a pierit n totalitate; - prin abuz de folosin dac prin acest abuz uzufructuarul a provocat
stricciuni fondului .
7. Lichidarea uzufructului. - La ncetarea uzufructului principala obligaie a
uzufructuarului este aceea de a restitui proprietarului posesia bunului respectiv; excepie, cazul
n care uzufructul s-a stins prin consolidare sau prin pieirea total a bunului din cauze
neimputabile uzufructuarului.
. 3. Dreptul de uz i de abitaie
1. Dreptul de uz este acel drept real principal care confer titularului atributele de posesie
i folosin asupra unui bun proprietatea altuia dar numai pentru nevoile sale i ale familiei
.Culegerea fructelor poate fi fcut numai n natur iar dac acestea depesc trebuinele
titularului dreptului i ale familiei sale, ele nu pot fi nstrinate. Titular al dreptului de uz nu
poate fi dect o persoan fizic; el are un caracter personal.
Dreptul de uz se dobndete prin convenie, testament i uzucapiune. Dreptul de uz se
stinge n aceleai condiii ca i uzufructul (art. 565 C.civ.) dar de acest drept vor putea beneficia
i motenitorii uzuarului dac aa s-a convenit prin convenie.
2. Dreptul de abitaie este un drept real imobiliar care are ca obiect o locuin i confer
titularului posesia i folosina acelei locuine pentru el i pentru familia sa; el este, aadar, un
drept de uz care are ca obiect o locuin.
. 4. Dreptul de servitute
1. Definiie. Dreptul de servitute este un drept real principal, perpetuu i indivizibil
constituit asupra unui imobil numit fond aservit sau dominat pentru uzul i utilitatea altui
imobil numit fond dominant, imobile care aparin unor proprietari diferii.
2. Caracterele dreptului de servitute sunt urmtoarele:
- servitutea este un drept real ; - servitutea este un drept imobiliar ; - servitutea este un
drept perpetuu ;- servitutea este indivizibil ;- servitutea nu poate fi nstrinat, urmrit sau
ipotecat independent de fondul al crui accesoriu este.
3. Clasificarea servituilor. - Urmrind prevederile Codului civil deosebim urmtoarele
servitui:

22

A. - Dup originea sau modul lor de constituire (art. 577 C.civ.) servituile se mpart n:
a) servitui naturale adic acelea care i au originea n situaia natural a fondurilor, de
exemplu: servitutea de scurgere a apelor naturale (art. 578 C.civ.), servitutea izvorului (art. 578
C.civ.), servitutea de ngrdire a proprietii (art. 578 C.civ.);
b) servituile legale. Acestea sunt cele stabilite de lege precum: servitutea de vedere (art.
611 C.civ.), servitutea de trecere (art. 616 C.civ.), servitutea picturilor din streain etc.;
c) servitui stabilite prin fapta omului (art. 620-643 C.civ.) care se constituie prin
convenie, testament, uzucapiune sau prin destinaia proprietarului; ele se mai numesc servitui
veritabile sau propriu-zise.
B.- Dup modul lor de exercitare distingem:
a) servitui continue pentru a cror exercitare i existen nu este nevoie de fapta actual a
omului. Exemplu, servitutea de scurgere a apei de ploaie (art. 622 alin. 2 C.civ.), servitutea de
vedere (art. 622 C.civ.);
b) servitui necontinue pentru a cror existen i exercitare este necesar fapta omului, de
pild: servitutea de trecere, servitutea de a pate animalele, servitutea de a lua ap din fntn
(art. 622 alin. 2 C.civ.) etc.
C.- Dup felul n care se manifest:
a) servitui aparente fiind acelea care se cunosc datorit unor semne exterioare, cum ar fi
o fereastr, o u, o crare, un canal (art. 622 alin.3 C.civ.);
b) servitui neaparente sunt acelea a cror existen nu poate fi cunoscut printr-un semn
exterior, cum este servitutea de a nu cldi sau zidi dect pn la o anumit distan sau nlime
sau cea de a nu planta la o distan mai mic dect cea prevzut de lege etc.
D.- Dup obiectul lor servituile se clasific n:
a) servitui pozitive i negative. b) servitui urbane sau rurale (art. 621 C.civ.) dup cum
ele sunt constituite n folosul unei cldiri sau al unui teren.
Servituile naturale i servituile legale. Servituile naturale. - Aa numitele servitui
naturale sunt urmtoarele:
a) servitutea de scurgere a apelor naturale (art. 578 C.civ.) ;
b) servitutea izvoarelor (art. 575-583 C.civ.);
c) dreptul de grniuire (art. 584 C.civ.) ;
d) dreptul de ngrdire (art. 585 C.civ).
Servituile legale. - n art. 586-619 C.civ. sunt reglementate servituile legale i anume:
a) distana plantaiilor ;
b) distana i lucrrile intermediare cerute pentru unele construcii ;
c) servitutea de vedere (art. 611-614 C.civ.) ;
d) pictura streainilor (art. 615 C.civ.);
e) servitutea de trecere (art. 617-619 C.civ.).
f) prin legi speciale sunt reglementate i alte servitui n domeniul apelor, pdurilor,
cele aeronautice ca i servitui de utilitate public
Servituile stabilite prin fapta omului. - Aceste servitui sunt reglementate n art. 620-643
C.civ. i sunt singurele servitui veritabile, adevrate dezmembrminte ale dreptului de
proprietate.
Constituirea servituilor : prin titlu, prin uzucapiune, prin destinaia proprietarului
8. Exercitarea dreptului de servitute. - Drepturile i obligaiile generale ale
proprietarului fondului dominant sunt: de a face toate lucrrile necesare pentru conservarea i

23

exercitarea servituii; de a nu face lucrri care ar antrena schimbri mpovrtoare pentru fondul
aservit.
Drepturile i obligaiile generale ale proprietarului fondului aservit: - proprietarul aservit
are obligaia de a face unele cheltuieli ; el nu poate face nimic pentru a scdea sau ngreuna
ntrebuinarea servituii;
9. Stingerea servituilor. - Dreptul de servitute se poate stinge n urmtoarele moduri:
- prin confuziune adic prin reunirea ambelor fonduri n patrimoniul aceluiai proprietar;
- prin neuz sau prescripie extinctiv ceea ce nseamn c ea nu se exercit timp de 30 de
ani;
- prin pieirea fondului aservit;
- prin renunarea dreptului la servitute;
- prin revocarea, rezilierea sau anularea dreptului care a ntemeiat servitutea.
. 5. Dreptul de superficie
1. Definiie. - Dreptul de superficie este acel drept real principal care const n dreptul de
proprietate al unei persoane numit superficiar asupra construciilor, plantaiilor sau altor
lucrri care se afl pe un teren care aparine altei persoane i asupra cruia superficiarul are un
drept de folosin ; el este un drept real imobiliar.
2. Caracterele juridice ale dreptului de superficie:
- este un drept real imobiliar avnd ca obiect construcii, plantaii sau lucrri aezate pe
sol; este un drept perpetuu ; este un drept care confer superficiarului un drept de folosin
asupra terenului pe care se afl construciile sau plantaiile ; este un drept imprescriptibil aa
nct aciunea confesorie poate fi oricnd intentat.
3. Constituirea dreptului de superficie. - Dreptul de superficie se dobndete prin titlu,
prin uzucapiune sau prin lege. De regul constituirea acestui drept se face prin convenie
ncheiat ntre constructor i proprietarul terenului pe care s-a ridicat construcia.
4. Exercitarea dreptului de superficie. Superficiarul este proprietarul construciilor,
plantaiilor sau al lucrrilor executate. Aadar el exercit asupra acestora atributele dreptului de
proprietate, adic posesia, folosina i dispoziia. Asupra terenului are doar un drept de folosin
circumscris scopului exercitrii acestui drept (inclusiv ridicarea construciei. O dat cu
nstrinarea construciei se va transmite dobnditorului i dreptul de folosin asupra terenului.
Dreptul de superficie este transmisibil prin orice act juridic ; el poate fi grevat de sarcini reale
sau de dezmembrminte ale dreptului de proprietate; el poate constitui obiectul urmririi silite
imobiliare.
5. Stingerea dreptului de superficie. - Acest drept nceteaz n urmtoarele dou situaii:
1) cnd construcia, plantaia sau lucrarea au pierit sau a fost desfiinat de superficiar i 2)
cnd proprietarul terenului devine - prin convenie, succesiune, uzucapiune - i proprietar al
construciei, plantaiei sau lucrrii respective ; 3) prin expropriere.
Test de autocontrol :
Ce nseamn i care sunt dezmembrmintele dreptului de proprietate ?
Identificai n Codul civil i enumerai servituile naturale.
Care sunt modalitile de constituire ale uzufructului ? Ce drepturi i obligaii are
uzufructuarul ? Dar nudul proprietar ?
Facei o comparaie ntre uzufruct i servitute.
Definii dreptul de superficie i explicai cum se exercit acest drept.

24

Capitolul VIII
MODURILE DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE I A
CELORLALTE DREPTURI REALE
. 1. Noiuni introductive
Art. 644 C.civ. statueaz: "Proprietatea bunurilor se dobndete i se transmite prin succesiune,
prin legate, prin convenie i prin tradiiune" iar art. 655 C.civ. c "proprietatea se mai dobndete prin
accesiune sau incorporaiune, prin prescripie, prin lege i prin ocupaiune".
Aceste moduri generale de dobndire a dreptului de proprietate sunt aplicabile,
deopotriv, dreptului de proprietate i celorlalte drepturi reale, dezmembrminte. Dreptul de
proprietate public poate fi dobndit numai n temeiul legii.
. 2. Clasificarea modurilor de dobndire a drepturilor reale
Modurile de dobndire a drepturilor reale pot fi clasificate n funcie de mai multe
criterii:
a) dup ntinderea dobndirii dreptului exist:
- moduri de dobndire universal sau cu titlu universal i moduri de dobndire cu titlu
particular ;
b) dup caracterul dobndirii deosebim moduri de dobndire cu titlu oneros i moduri de
dobndire cu titlu gratuit ;
c) dup momentul n care se produce efectul dobndirii dreptului de proprietate deosebim
moduri de dobndire ntre vii i moduri de dobndire pentru cauz de moarte ;
d) dup situaia juridic a bunului n momentul dobndirii deosebim moduri originare i
moduri derivate de dobndire a proprietii.
. 3. Convenia sau contractul ca mod de dobndire a dreptului de proprietate i a
celorlalte drepturi reale
n materie opereaz principiul potrivit cruia transmisiunea dreptului de proprietate ori
constituirea dreptului real are loc n momentul ncheierii contractului; n alte cuvinte este vorba
de principiul consensualismului. Aplicarea acestui principiu n materia vnzrii este reflectat
de art. 1295 alin. 1 C.civ. De la principiul expus exist i excepii.
. 4. Accesiunea sau incorporaiunea
Accesiunea este ncorporarea sau unirea unui lucru cu un alt lucru fiecare avnd
proprietari diferii. Art. 488 C.civ. stabilete c: "Tot ce se unete i se ncorporeaz cu lucrul se
cuvine proprietarului lucrului". Accesiunea se clasific dup obiectul ei n: accesiune imobiliar
(natural i artificial) i accesiune mobiliar.
1. Accesiunea imobiliar natural . - Ea presupune unirea sau ncorporarea a dou bunuri
avnd proprietari diferii fr intervenia omului. Codul civil reglementeaz urmtoarele cazuri
de accesiune natural: aluviunea, avulsiunea, insulele i prundiurile, accesiunea animalelor
slbatice i accesiunea albiei prsite.
2. Accesiunea imobiliar artificial. - Ea se realizeaz prin intervenia omului. Art. 492
C.civ. stabilete c "Orice construcie, plantaie sau lucru fcut n pmnt sau asupra

25

pmntului sunt prezumate a fi fcute de proprietarul acelui pmnt cu cheltuiala sa i c sunt


ale lui pn ce se dovedete din contra"; Codul reglementeaz dou cazuri de accesiune
imobiliar artificial (art. 493-494 C.civ.). Acestea sunt: a) accesiunea construciilor,
plantaiilor sau altor lucrri fcute de un proprietar pe terenul su cu materialele aflate n
proprietatea altei persoane i b) accesiunea construciilor, plantaiilor sau altor lucrri fcute de
o persoan cu materialele sale pe un teren aflat n proprietatea altuia (art. 494 C.civ). Art. 494
C.civ. distinge ns dou cazuri dup cum constructorul a fost sau nu de bun credin.
3. Accesiunea mobiliar. - Aceasta presupune unirea a dou bunuri mobile care aparin la
proprietari diferii ori confecionarea sau obinerea unui bun de ctre o persoan prin munca sa
folosind materialele altuia.
n Codul nostru civil sunt reglementate trei cazuri de accesiune mobiliar: adjunciunea,
specificaiunea i confuziunea sau amestecul.
. 5. Tradiiunea
Ea constituie un alt mod de dobndire a proprietii. Prin tradiiune nelegem remiterea,
predarea material a unui bun. n prezent ea are o sfer de aplicare restrns; prin ea are loc
transferul dreptului de proprietate n cazul darurilor manuale (adic a unor donaii curente)
nlocuind astfel forma nscrisului autentic, condiie esenial n contractul de donaie.
. 6. Ocupaiunea (ocuparea)
Acest mod de dobndire a proprietii const n luarea n posesie a unui bun care nu
aparine nimnui, a unui bun fr stpn. Dar potrivit art. 477 i 646 C.civ. bunurile fr stpn
sunt n proprietatea statului. Bunurile imobile nu sunt supuse acestui mod de dobndire a
proprietii. Doctrina a apreciat c n aceast categorie ar intra: apa de but dintr-un izvor
natural, vnatul sau petele cnd sunt dobndite legal, apa dintr-un izvor pentru trebuinele
casnice.
. 7. Hotrrea judectoreasc
Hotrrea judectoreasc constituie un mod de dobndire a dreptului de proprietate sau a
altor drepturi reale numai atunci cnd ea are un caracter constitutiv sau atributiv de drepturi.
Exemplu: ordonana de adjudecare prin care se definitiveaz executarea silit constnd n
vnzarea prin licitaie public a unor bunuri; n acest caz cumprtorul sau adjudecatarul devine
proprietar.
. 8. Uzucapiunea (prescripia achizitiv)
1. Noiune i justificare. - Uzucapiunea sau prescripia achizitiv este acel mod originar
de dobndire a proprietii sau a altor drepturi reale privind un bun imobiliar prin posesia sa de
ctre o persoan n condiiile i termenul prevzute de lege. Ea implic elementul timp.
2. Domeniul de aplicare al uzucapiunii. - Uzucapiunea se aplic numai bunurilor imobile,
bunurile mobile dobndindu-se n baza art. 1909 C.civ. prin nsui faptul posesiei lor cu bun
credin, fr trecerea unui interval de timp .
4. Uzucapiunea n sistemul Codului civil. - Uzucapiunea dup Codul civil este de dou
feluri i anume: uzucapiunea de 30 de ani i uzucapiunea de 10 sau de 20 de ani ori de 10 pn
la 20 de ani.
Uzucapiunea de 30 de ani (art. 1840 C.civ.) are loc atunci cnd sunt ndeplinite dou
condiii: - posesia s fie util (adic o posesie propriu-zis i neviciat); - posesia s fie

26

exercitat nentrerupt timp de 30 de ani indiferent dac posesorul este de bun sau de rea
credin.
Uzucapiunea de 10 pn la 20 de ani (art.1895-1899 C.civ.). Art. 1895 C.civ. statueaz c
"Cel ce ctig cu bun credin i printr-o just cauz un nemictor determinat, va prescrie
proprietatea aceluia prin 10 ani dac adevratul proprietar locuiete n raza teritorial a
tribunalului unde se afl nemictorul i prin 20 de ani dac locuiete afar din acea raz
teritorial".
Condiii : - posesia s se ntemeieze pe un just titlu ; posesia s fie de bun credin;
bunul s fie un bun imobil individual determinat.
5. Uzucapiunea n sistemul crilor funciare. - Sistemul de publicitate imobiliar prin
crile funciare se aplic n Transilvania, Banat i Bucovina. Uzucapiunea n aceste teritorii este
supus Legii nr. 115/1938 i nu Codului civil.
Legea nr. 115/1938 reglementeaz dou cazuri de uzucapiune i anume: uzucapiunea
tabular i uzucapiunea extratabular (art. 27 i 28 din lege).
Uzucapiunea tabular (sau prin convalescena titlului) este reglementat de art. 27 din
Legea nr. 115/1938 care prevede c n cazul n care s-au nscris n cartea funciar - fr cauz
legitim - drepturi reale care pot fi dobndite prin uzucapiune, ele vor rmne valabil dobndite
dac titularul dreptului le-a posedat cu bun credin, potrivit legii, timp de 10 ani; sintagma
"fr cauz legitim" nseamn un titlu nevalabil.
Uzucapiunea extratabular. - Ea este reglementat de art. 28 din Legea nr. 115/1938.
Acest text de lege prevede c: persoana care a posedat un bun imobil n condiiile legii timp de
20 de ani de la moartea titularului dreptului de proprietate care a fost nscris n cartea funciar,
poate cere ntabularea dreptului n favoarea sa.
6. Jonciunea posesiilor. - Prin aceasta nelegem unirea posesiei uzucapantului (a
posesorului actual) cu intervalul de timp ct posesia a fost exercitat de ctre autorul su cu
scopul de a dobndi dreptul de proprietate prin uzucapiune.
Art. 1860 C.civ. stabilete c: Orice posesor are facultatea, spre a putea opune
prescripia, s uneasc posesia sa cu posesia autorului su;
Condiii :1) s existe o posesie propriu-zis; 2) posesorul actual s fi dobndit posesia
bunului de la autorul su pe baza unui raport juridic.
7. Calculul termenului de prescripie. - El se calculeaz pe zile, ziua fiind de 24 de ore.
Ea ncepe la miezul nopii i se termin la miezul nopii urmtoare. Ziua n care ncepe
prescripia nu intr n calcul iar prescripia se ncheie la miezul nopii ultimei zile a termenului
prevzut de lege.
8. ntreruperea i suspendarea cursului uzucapiunii. - Aceste cazuri sunt prevzute de
Decretul nr. 167/1958 privind prescripia extinctiv. Dimpotriv, ntreruperea natural este
specific numai prescripiei achizitive; ea este incident, conform art. 1864 C.civ., n dou
cazuri:- cnd posesorul este i rmne lipsit mai mult de un an de posesia bunului indiferent
cine este autorul deposedrii;- cnd bunul cu privire la care se exercit posesia este declarat
imprescriptibil de lege.
9. Efectele uzucapiunii. - Prin mplinirea uzucapiunii se nate dreptul de proprietate al
uzucapantului i concomitent se stinge dreptul de proprietate al fostului proprietar; dar acest
efect este retroactiv ceea ce nseamn c uzucapantul devine proprietar din chiar momentul n
care a nceput s curg termenul de prescripie.
Uzucapiunea trebuie invocat pe cale de aciune n justiie sau pe cale de excepie.
Creditorii uzucapantului pot invoca i ei uzucapiunea pe calea aciunii oblice; sau dac

27

renunarea s-a fcut n frauda intereselor creditorilor, acetia au dreptul s solicite revocarea
renunrii prin aciunea paulian.
Test de autoevaluare :
Care sunt modurile de dobndire a dreptului de proprietate ? Clasificai-le.
Identificai articolele din Codul civil aplicabile accesiunii imobiliare naturale.
Ce situaii distingem n cadrul accesiunii imobiliare artificiale i cum se soluioneaz
acestea.
De cte feluri este uzucapiunea ? Care sunt regulile aplicabile uzucapiunii dup Codul
civil ? Dar uzucapiunii extratabulare?
Ce act normativ reglementeaz pe viitor uzucapiunile ncepute i nemplinite pn la
intrarea n vigoare a Legii nr. 7/1976 ?

Capitolul IX
PUBLICITATEA IMOBILIAR
. 1. Consideraii generale
Definire. - Prin publicitate imobiliar se nelege totalitatea mijloacelor juridice prin care
se evideniaz situaia material i juridic a imobilelor n mod public pentru a se ocroti
circuitul lor civil.
Scopul publicitii imobiliare. - Prin publicitatea imobiliar se realizeaz att securitatea
juridic static, prin aceea c atest existena drepturilor imobiliare ale persoanelor fizice i
juridice, ct i securitatea juridic dinamic, prin faptul c ea confer celor interesai date certe
cu privire la situaia juridic a imobilelor.
Sistemele de publicitate imobiliar. - Pe teritoriul rii noastre exist urmtoarele sisteme
de publicitate imobiliar:
- sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni, sistem care este reglementat de
Codul civil i Codul de procedur civil; el este aplicabil n Vechea ar (Romnia nainte de
1918);
- sistemul crilor funciare reglementat de Legea nr. 115/1938 i Decretul 241/1947 i
care este aplicabil n Transilvania, Banat i Bucovina;
- sistemul intermediar al crilor de publicitate funciar reglementat de Decretul nr.
242/1947 i de unele dispoziii ale Legii nr. 115/1938 aplicabil parial n jud. Ilfov i Bucureti.
. 3. Sistemul registrelor de transcripiuni i inscripiuni
Acesta este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare; este un sistem
personal deoarece aceste registre se in pe numele proprietarilor i nu pe imobile. n aceste
registre care se in la judectorii se fac dou feluri de nregistrri: transcrieri i nscrieri.
Transcrierile se fac n registrul de transcrieri. Ele reprezint copierea fidel a actelor
juridice prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unui imobil, se constituie un drept
real sau se sting astfel de drepturi.
nscrierile constau n consemnarea sau reproducerea unor clauze din actele juridice care
se refer la privilegiile speciale imobiliare i la ipoteci; ele se fac n registrele de inscripiuni.

28

Efectele transcrierii i nscrierii rezid n opozabilitatea fa de teri. Lipsa transcrierii


sau nscrierii este sancionat cu inopozabilitatea fa de teri.
. 5. Sistemul crilor funciare
Spre deosebire de registrele de transcripiuni i inscripiuni care constituie un sistem
personal, crile funciare constituie un sistem de publicitate real; este considerat real deoarece
transcrierile se fac pe imobile i nu pe proprietari. Drepturile reale imobiliare nscrise n C.F. se
numesc drepturi tabulare.
Cuprinsul crilor funciare. - Crile funciare sunt ntocmite pe comune, orae i
municipii. Crile funciare din aceeai unitate administrativ (comun, ora, municipiu)
alctuiesc registrul funciar. Crile funciare se in la Judectoria competent.
Cartea funciar propriu-zis este alctuit dintr-un titlu i trei pri sau foi :Partea I sau
foaia de avere ; Partea a II-a sau foaia de proprietate cuprinde nscrieri cu privire la dreptul de
proprietate asupra imobilului; Partea a III-a sau foaia de sarcini .
. 5. Aciunile de carte funciar
Acestea se refer la nscrierile care se opereaz n cartea funciar. Ele sunt de dou feluri:
aciunea n prestaie tabular i aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar.
1. Aciunea n prestaie tabular. Potrivit art. 22 i 23 din Legea nr. 115/1938 cel care s-a
obligat la constituirea, transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar este obligat s
predea nscrisurile necesare pentru ntabularea dreptului n cartea funciar. Dac cel care s-a
obligat n acest fel refuz s-i ndeplineasc aceast obligaie persoana ndreptit se poate
adresa instanei de judecat pentru ca aceasta, prin hotrre, s dispun ntabularea sau, dup
caz, radierea dreptului real.
2. Aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar. Ea este aciunea prin care se
cere instanei ndreptarea sau nlturarea unei nscrieri din cartea funciar necorespunztoare
realitii pentru ca n acest fel s se pun de acord situaia tabular cu situaia juridic real a
unui imobil. Sediul materiei: art. 34-40 din Legea nr. 115/1938.
. 6. Noile cri funciare
1. Generaliti. - Legea nr. 7/1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar a fost
edictat pentru a introduce un sistem unic pentru toat ara - sistemul real de publicitate.
Sistematizarea reglementrilor n Legea 7/1996 este fcut n trei titluri : Titlul I, intitulat
Regimul general al cadastrului (art. 1-19); Titlul al II-lea Publicitatea imobiliar (art. 2057) n care sunt reglementate noile cri funciare; Titlul al III-lea, Dispoziii tranzitorii,
sanciuni i dispoziii finale (art. 58-72).
2. Registrul cadastral de publicitate imobiliar. - Publicitatea imobiliar se realizeaz,
potrivit noii legi, prin nscrierea n crile funciare a actelor i faptelor juridice referitoare la
imobilele din aceeai localitate. Crile funciare alctuiesc registrul cadastral de publicitate
imobiliar al unei anumite localiti; ele se in de ctre Biroul de carte funciar aflat n
subordinea Ageniei Naionale de Cadastru.
3. Crile funciare. - n conformitate cu art. 21 din lege, cartea funciar este structurat
astfel: un titlu care conine numrul ei i numele localitii n care este situat imobilul, precum
i trei pri : Partea I care cuprinde descrierea imobilelor ; Partea a II-a se refer la nscrierile
privind dreptul de proprietate ; Partea a III-a cuprinde nscrierile privind dezmembrmintele
dreptului de proprietate i sarcini

29

4. Corpul de proprietate. - Legea statueaz c unul sau mai multe imobile alipite de pe
teritoriul unei localiti, aparinnd aceluiai proprietar, formeaz corpul de proprietate care se
nscrie n cartea funciar.
Potrivit art. 44, corpul de proprietate este susceptibil de alipiri sau dezlipiri. Noua lege a
mbriat sistemul foilor personale n care persoana este elementul central n jurul creia
graviteaz imobilele.
5. Principiile noilor cri funciare. Art. 27- 28 din Legea nr. 7/1996 instituie principiul
publicitii integrale, principiul relativitii, principiul forei probante a nscrierilor drepturilor
reale ; principiul legalitii, principiul disponibilitii, principiul prioritii, principiul
oficialitii.
6. nscrierile n cartea funciar. - Art. 44 din Regulamentul de organizare i funcionare a
birourilor de carte funciar prevede c nscrisurile, dup obiectul lor, sunt de trei feluri:
ntabularea, nscrierea provizorie i notarea.
8. Efectele nscrierii n cartea funciar. ntabularea i nscrierea provizorie au ca efect
opozabilitatea fa de teri a actelor i faptelor juridice prin care se dobndesc, se modific sau
se sting drepturile reale imobiliare.
Notarea, pe lng opozabilitatea fa de teri are ca efect i informarea acestora cu privire la
drepturile personale, faptele personale ori raporturile juridice referitoare la imobilele ntabulate.
Test de autoevaluare:
Ce nseamn publicitate imobiliar i care este scopul ei?
Care sunt sistemele de publicitate imobiliar i unde se aplic?
Descriei aceste sisteme.
Care sunt modificrile aduse publicitii imobiliare prin Legea nr. 7/1996?