Sunteți pe pagina 1din 32

GUTANU (MANOLIU) MIHAELA

UNIVERSITATEA HYPERION
FACULTATEA DE STIINTE ECONOMICE

RAPORT DE EVALUARE

SC ROGAZ SRL

-2 -

Denumirea lucrarii:

RAPORT DE EVALUARE

Contract nr:

1/ 24.ianuarie.2005

Beneficiar:

UNIVERSITATEA HYPERION
SPECIALIZAREA CONTABILITATE

Exeutant:

GUTANU (MANOLIU) MIHAELA


ANUL IV FR

PROFESOR COORDONATOR :

PROF. ANCA GHEORGHIU

SC ROGAZ SRL

-3-

CUPRINS
1.

SINTEZA

2.
2.1
2.2
2.3
2.4
2.5
2.6
2.7
2.8

PREMIZELE EVALUARII
Ipoteze si conditii restrictive
Obiectivul evaluarii
Sopul si utilizarea evluarii
Definitia evaluarii
Data evaluarii. Data inspectiei
Forma de estimare a valorii
Drepturi de proprietate evaluate
Metode de evaluare utilizate

3.
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5

PIATA IMOBILIARA
Tipurile de piete imobiliare
Consideratii generale
Analiza pietei imobiliare
Oferta competitiva si analiza cererii
Echilibrul pietei

4.
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
4.6
4.7

DESCRIEREA PRORIETATII
Identificarea proprietatii
Istoria proprietatii
Aspecte juridice
Zona, vecinatatea si localizarea
Datele amplasamentului
Descrierea constructiei
Tipuri de deprecieri

5.
5.1
5.2
5.3

CEA MAI BUNA UTILIZARE


Definitie
Criteriile analizei
Cea mai buna utilizare a terenului

SC ROGAZ SRL

6.
6.1
6.2
6.3

EVALUAREA TERENULUI
Metoda comparatiei directe
Metoda comparatiei prin bonitate
Opinia eveluatorilor

7.
7.1
7.2

EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE


Metoda costurilor
Metoda de randament

8. REZULTATELE EVALUARII, OPINIA EVALUATORULUI


9. EVALUAREA ECHIPAMENTELOR
10. PREZENTAREA EVALUATORULUI
11. BIBLIOGRAFIE
Anexe
1. Evaluarea terenului
2. Evaluarea construtiilor prin metoda costurilor
3. Evaluarea echipamentelor

-4-

SC ROGAZ SRL
1.

SINTEZA

Tipul proprietatii: proprietate industriala


Adresa proprietatii: Bucuresti, platforma industriala Militari
Proprietar: SC ROGAZ SRL
Scopul evaluarii: Garantarea creditului bancar
Data inspectiei: 20 ianuarie 2005
Data evaluarii: 21 ianuarie 2005
Cea mai buna utilizare: spatiu productiv
Dreptul evaluat: dreptul de proprietate
Estimarea valorii de piata a proprietatii:
metoda costului: 139.741.200 mii lei, respectiv 3.650.000 euro

metoda de randament: 160.211.800 mii lei, respectiv 4.184.500 euro


Valoarea finala de piata estimata:

139.741.200 mii lei, respectiv 3.650.000 euro


Valoarea actualizata a celor sapte echipamente evaluate:
7.848.630 mii lei, respectiv 205.000 euro

-5-

SC ROGAZ SRL
2.

-6-

PREMIZELE EVALUARII

2.1.
IPOTEZE SI CONDITII RESTRICTIVE
Conform informatiilor si datelor la care evaluatorul a avut acces, rezulta ca proprietatea nu este supusa
nici unor restrictii sau limitari deosebite (ipoteci, restrictii contractuale, servituti etc.) care ar putea
ingradi sau limita dreptul de folosinta al proprietatii evaluate.
In evaluarea prezentului raport de evaluare s-a tinut seama de urmatoarele ipoteze si conditii restrictive, precum si a altora care apar in textul lucrarii:
Acest Raport de evaluare a fost elaborat avand la baza informatiile puse la dispozitie de beneficiarul lucrarii si urmeaza a fi folosit in vederea obtinerii unui credit bancar.
In elaborarea lucrarii au fost luati in calcul toti factorii care au influenta asupra valorii,nefiind omisa
deliberat nici o informatie si dupa cunostinta evaluatorului toate acestea sunt corecte.
Constructiile au fost vizionate si inspectate de evaluator, care a prezentat in raport elemente
descriptive, planuri si fotografii, pentru a da o imagine mai completa asupra dimensiunilor si starii
acesteia.
Suprafetele construite si alte date necesare evaluarii au fost extrase din planurile puse la dispo-zitie
de proprietarul activului. Toate documentatiile tehnice se presupun a fi corecte. Planurile si materialul
grafic din acest raport sunt incluse numai pentru a ajuta cititorul sa-si faca o imagine referitoare la
proprietate.
Informatiile furnizate de terti sunt considerate de incredere, dar nu li se acorda garantii pentru
acuratete.
Evaluatorul nu a efectuat o expertiza tehnica si in consecinta nu a inspectat acele parti ale
constructiilor inaccesibile si in consecinta aceste parti au fost considerate in stare tehnica foarte buna.
Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietatii, subsolului sau structurii ce
ar avea ca efect o valoare mai mica sau mai mare. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea
situatii sau pentru obtinerea studiilor tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor.
In privinta situatiei juridice sau a consideratiilor privind titlul de proprietate, se presupune titlul de
proprietate detinut de beneficiar ca perfect valabil.
Se presupune ca proprietatea este libera de orice sarcini sa ca va avea loc o administrare responsabila si competenta a sa.
Aplicarea metodei de randament a fost facuta avand in vedere nivelul actual de chirie pe care
proprietarii de asemenea imobile il percep in prezent in zone similare din Bucuresti.
Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau viitor in privinta proprietatii si nici o legatura cu
partile interesate in utilizarea evaluarii.
Evaluatorul isi asuma intreaga responsabilitate pentru opiniile proprii exprimate in acest raport de
evaluare.
Valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data precizata in raport si respectiv atat timp cat
conditiile specifice ale pietei imobiliare din vecinatatea proprietatii de evaluat nu sufera modificari de
natura sa afecteze opiniile prezentate.
Continutul acestui raport, in totalitate sau in parte, in special concluziile, identitatea evaluato-rului
sau a firmelor cu care a colaborat, nu va fi difuzata in public prin publicitate, relatii publice,
SC ROGAZ SRL

-7-

stiri sau alte medii de informare,fara aprobarea scrisa in prealabil a evaluatorului.


2.2 OBIECTUL EVALUARII
Obiectul evaluarii il constituie proprietatea imobiliara apartinand SC ROGA SRL, situata in Bucuresti,
pe platforma industriala Militari, compusa din:
teren cu suprafata totala de 7872,74 mp,
cladire P+3,
cladire parter,
imprejmuire,
punct de acces si control,
platforma betonata-2.400 mp,
o serie de mijloace fixe aflate in patrimoniul societatii.
2.3 SCOPUL SI UTILIZAREA EVALUARII
Scopul acestui raport de avaluare este estimarea valorii de piata a proprietatii la data de 21.01.2005,
Pentru a fi utilizata in obtinerea unui credit bancar.
2.4 DEFINITIA VALORII DE PIATA
Definitia valorii de piata este cea agreata si stabilita de Comitetul International pentru Standarde de
Evaluare (IVSC) in standardul IVS-1, de Grupul European al Evaluatorilor (TEGOVA), in
standardul european EVS-7.02 si de Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania (ANEVAR) in
standardul de evaluare SEV-7.02:
Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate ar putea fi scimbata la
data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie
echilibrata, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte actioneaza in cunostinta de
cauza, prudent si fara constrangeri.
2.5 DATA EVALUARII. DATA INSPECTIEI
La baza efectuariiprezentului raport au stat informatiile privind nivelurile de pret corespunzatoare
lunilor decembrie 2004- ianuarie 2005.
In calcule s-a utilizat cursul de 38.286 lei/euro din 21.ianuarie 2005, data la care se considera
valabile ipotezele si valorile estimate de evaluator.
Inspectia proprietatii imobiliare s-a efectuat in data de 20 ianuarie 2005.
Data evaluarii: 21 ianuarie 2005.
2.6 FORMA DE ESTIMARE A VALORII EVALUATE
SC ROGAZ SRL

-8-

Valoarea estimata in prezentul raport de evaluare, ca opinie a evaluatorului a luat in considerare plata
in numerar (cash).

2.7

DREPTURILE DE PROPRIETATE EVALUATE

Conform celor prezentate, obiectul prezentului raport il constituie evaluarea dreptului de proprietate
asupra constructiilor si terenului din patrimoniul SC ROGAZ SRL.
2.8 METODE DE EVALUARE UTILIZATE
Avand in vedere scopul si utilizarea raportului, pentru determinarea valorii de mai sus, in prezenta
lucrare au fost utilizate urmatoarele metode de evaluare.
metoda comparatiei directe. Proprietatea imobiliara evaluata este comparata cu proprietati
similare ce au fost vandute recent sau a caror cifre de oferta sunt cunoscute. Datele proprietatilor
comparabile sunt prelucrate intr-un proces de comparare pentru a demonstra pretul probabil la care
proprietatea evaluata ar fi vanduta daca este oferita pe piata.
metoda costurilor. In aceasta metoda se determina costul de reconstructie sau de inlocuire al
constructiei, estimat la data evaluarii, impreuna cu pierderile de valoare datorate uzurii fizice
functionale si influentele mediului exterior. Se adauga apoi valoarea terenului.
metoda de randament, respectiv metoda capitalizarii chiriei. Aceasta este o metoda de eva-luare
utilizata pentru a transforma nivelul estimat al venitului net asteptat intr-un indicator de valoare a
proprietatii. Principalele elemente folosite in aplicarea acestei metode sunt chiria anuala posibil de
obtinut (venitul potential brut) si rata de capitalizare a veniturilor nete disponibile pentru proprietar.
3. PIATA IMOBILIARA
3.1

TIPURILE DE PIETE IMOBILIARE

Pe piata imobiliara din tara noastra sunt indentificate urmatoarele tipuri de piete imobiliare:
rezidentiale (case de locuit, apartamente in bloc, etc)
comerciale (cladiri administrative, centre comerciale, hoteluri, magazine, etc.)
industriale (fabrici, depozite, cladiri ale institutiilor de cercetare)
agricole (ferme, livezi,vii, pasuni, paduri)
speciale (proprietati cu design unic sau care limiteaza utilizarea numai in scopul initial,-scoli,
aeroporturi, cladiri publice, sali de conferinta, parcuri de distractii, terenuri de golf, cimitire, case de
rugaciuni).
3.2

CONSIDERATII GENERALE

Municipiul Bucuresti are o suprafata totala de 228 Kmp, reprezentand 0,8% din suprafata Romaniei.
Este structurat pe 6 sectoare. Judetul Ilfo se intinde pe o suprafata de 1593 Kmp.
Orasul este situat in partea de sud a tarii, la o distanta de 64 km de Dunare, la 100 km de poalele
muntilor Carpati si la 250 km de litoralul Marii Negre.
SC ROGAZ SRL

-9-

Populatia capitalei se ridica la 2.010.050locuitori (01.01.2000), adica circa 10% din populatia tarii.

Populatia activa reprezinta 50% repartizata astfel:


46% in industrie,
7% in constructii,
8% in comert,
8% in administratie,
6% in invatamant, cultura, arta,
4% in sanatate,
5% in stiinta,
16% in alte ramuri.
Repartitia pe sexe ne arata o majoritate feminina (53%).
3.3

ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

Definirea tipului de proprietate evaluata si localizarea acesteia


In cazul de fata, piata se defineste ca piata proprietatilor de tip industrial. Proprietatea este amplasata
in zona periferica vestica a municipiului Bucuresti.
Utilizarea terenului, schimbari previzibile
Terenul in cea mai mare parte este ocupat de cladiri industriale. Se estimeaza ca tendinta ce se face
simtita in prezent in utilizarea terenului se va mentine, zona va avea si in continuare caracter de zona
industriala.
Din punct de vedere urbanistic,existenta acestor terenuri pe actuala platforma industriala elimina
ricul neautorizarii de catre municipalitate a acestui tip de constructie.
3.4

OFERTA COMPETITIVA SI ANALIZA CERERII

Inventarul ofertelor cuprinde toate proprietatile competitive: inchiriate, vandute, oferite spre vanzare
sau care vor intra pe piata in viitor.
Studiul cererii se refera la cererea viitoare pentru proprietatea evaluata. Chiriasi pe pietele cele mai
stabile, apar schimbari care confera unor proprietati avantaje competitive fata de altele.
Piata terenurilor
Spre deosebire de piata imobiliara, piata terenurilor este mult mai dinamica iar de la aparitia sa a
cunoscut o dezvoltare continua ca numar al tranzactiilor, cat si ca cifra de afaceri.
Intre anii 1990-1992, investitorii in domeniul imobiliar au fost atrasi preponderent de cumpararea de
locuinte, in special in zonele centrale si ultracentrale ale localitatilor.
Ulterior s-a produs o modificare a strategiei in acest domeniu, prin orientarea catre achizitionarea
terenurilor pretabile construirii de imobile, depozite spatii de productie. Explicatia acestei reorientari
este data de scumpirea aberanta a locuintelor si de relansarea constructiilor in special in sectorul
privat.
SC ROGAZ SRL
-10Inceputurile vanzarilor de terenuri din jurul Bucurestiului se leaga de anul 1992, cand, o data cu
impartirea titlurilor de proprietate, au putut fi valorificate suprafetele de pamant detinute. Cele mai

cautate parcele de pamant s-au dovedit a fi cele din nordul capitalei . Scopul achizitionarii, in
majoritatea cazurilor , il constituie construirea unei vile sau case de vacanta.
Incepand cu 1994, pe langa persoanele fizice, au inceput sa-si faca aparitia si firmele, mai ales cele
straine, ce cautau terenuri pentru construirea de depozite, fabrici sau spatii comerciale. Ca urmare a
acestui interes si in conjunctie cu cresterea euro, pretul terenului a cunoscut un salt spectaculos.
Pe zone, in partea de nord continua si la ora actuala sa fie cea mai interesanta. Existenta zonelor de
agrement, a DN1 si a Aeroportului International Otopeni sunt argumente care atrag investitorii.
Pentru viitor se asteapta ca preturile terenurilor din aceasta zona sa creasca, in conditiile in care
parcelele nevandute cu acces direct la strada au ramas foarte putine.
A doua pozitie pe piata, datorita interesului manifetat pentru terenurile libere existente o repre-zinta
zona vestica, din imediata vecinatate a autostrazii Bucuresti-Pitesti, care intr-un viitor indepartat va
deveni Bucuresti-Viena. Aceasta zona va cunoaste, teoretic, datorita traficului o inflorire economica.
Zona Voluntari-Afumati, dezvoltata mai ales de o parte si de allta de DN2, prezinta interes din punct
de vedere comercial.
Construirea autostrazii Bucuresti-Constanta a determinat, in ultimul timp, o crestere spectaculoasa a
preturilor terenurilor din zona B-dul Pallady-Dudesti.
In cele ce urmeaza prezentam cateva oferte de pret selectete din publicatiile de specialitate si agentii
imobiliare, pentru terenuri situate in zna Militari, in apropiere de SC RAMURI COM.
CARACTERISTICA
Suprafata (mp)
Amplasament
Drum acces

TEREN A
7 000
Turbomecanica
Drum secundar
asfalt
Deschidere (m)
La doua strazi
35/40
Echipare
tehnico- Electricitate
edilitara
Gaze
Apa-canal-in zona
Pret oferta
(EURO/mp)
15

TEREN B
2 000
Benzinaria Militari
Drum principal
La doua strazi
25/25
Eletricitate
Apa-canal
Gaze
25

TEREN C
20 000
Metro Militari
Drum secundar
asfalt
185
Electricitate
Apa

Piata spatiilor industriale


Schimbarile semnificative care au avut loc in mediul politic si economic in ultima vreme au determinat un numar mare de companii multinationale sa dezvolte activitati cu profil industrial in
Romania.
Principalii utilizatori de spatii industriale sunt reprezentati de companii specializate in bunuri de
consum, produse alimentare, electronice, cosmetice, vehicule etc.
Caracteristica dominanta pietei industriale actuale o reprezinta contrastul dintre nevoia acuta de
spatii de buna calitate si rata inalta de neocupare a vechilor spatii aflate in proprietatea statului.
SC ROGAZ SRL
-11Astfel,utilizatorii sunt intr-o continua cautare de spatii moderne, in timp ce spatiile industriale vechi
raman neocupate si aceasta se datoreaza faptului ca spatiile sunt invechite,caracteristice inceputului

anilor1970, slab luminate, prost incalzite, cu utilaje depasite. Impartirea spatiilor este ineficienta si
cu greu se potrivesc cerintelor actuale.
Spatiile industriale amplasate in zone favorabile au fost inchiriate pentru o chirie modica de 2-5
euro/mp/luna ,chiriasii urmarind sa aduca imbunatatiri spatiilor pe propria cheltuiala, aceste
cheltuieli fiind uneori compensate cu perioade de scutire a chiriei. In spatiile in care s-au realizat
imbunatatiri chiria neta poate ajunge la 6-9 euro/mp/luna.
Durat chiriei este variabila,iar preturile de inchiriere sunt influentate de perioada pentru care se
inchiriaza si de marimea avansului platit.
In ultimii trei ani, s-a inregistrat o scadere a valorii de piata a imobilelor, ca raspuns a unor schimbari
concretizate prin scaderea volumului de investitii straine si a celor interne, diminuarea puterii de
cumpa-rare a populatiei si cresterea ofertei datorita nivelului de trai scazut a acesteia, majorarea
numarului de firme specializate in intermedieri imobiliare, preum si consolidarea unor alternative de
obtinere de locuinte prin credit ipotecar (ANL)
In ultimul timp, potentialul crescut al pietei romanesti a inceput sa atraga un numar de investitori
straini care au in vedere o serie de proiecte noi. Proiectele actuale tind sa exploateze avantajele
pozitiei privile-giate pe care o are Bucurestiul in economia locala.
Vechile constructii, datand din anii 1970-1980, sunt amplasate in zonele industriale aflate la periferia
Bucurestiului. Pretul de vanzare a acestor spatii variaza intre 110-250 euro/mp, in functie de
amplasament, starea tehnica a constructiilor, ehiparea tehnico-edilitara.
In Bucuresti, asa cum am prezentat si la Piata terenurilor, zonele care continua sa fie solicitate pe
piata vor ramane: Militari (in partea de vest, spre Autostrada Bucuresti-Pitesti), partea de nord a
orasului, la intersectia a doua mari sosele: DN1 si DN2, precum si partea de est, unde se afla
autostrada Soarelui.
3.5

ECHILIBRUL PIETEI

Analistii si participantii pe piata descriu activitatea pietelor imobiliare in diferite moduri. O piata
activa este o piata caracterizata prin cerere in crestere, o ramanere in urma a ofertei si preturi in
crestere; o piata activa este uneori numita piata vanzarilor pentru ca vanzatorii pot obtine preturi
mai mari pe proprietatile disponibile. O piata in cadere este o piata in care scaderea cererii este
insotita de o supra-oferta relativa si o scadere a preturilor; aceasta piata se numeste si piata
cumparatorilor, pentru ca au avantaj cumparatorii.
Este greu de afirmat ca ar exista un exces de cerere sau oferta, Colectivul de evaluatori considera
starea pietei imobiliare a spatiilor de productie in echilibru la data evaluarii, cu tendinte de echilibru
si in urmatorii doi ani, cand usoara crestere a cererii, determinata de dezvoltarea zonala, va fi
corectata de reconversiile si constructiile noi.
4.

DESCRIEREA PROPRIETATII

4.1 INDENTIFICAREA PROPRIETATII


Proprietatea evaluata este situata in Bucuresti, pe platforma industriala Militari.
SC ROGAZ SRL
4.2

ISTORIA PROPRIETATII

-12-

Constructiile au fost realizate in anul 1985 si au apartinut intreprinderii INCREST SA Bucuresti,


care s-a desfintat prin Hotararea Guvernului 1212-1213 din 20.11.1990. In conformitate cu
protocolului nr 670, incheiat in 3.05.1993 cu INCREST SA , s-au trecut in patrimoniul SC RAMURI
COM SRL cladirile fabricii de agregate si terenul in suprafata de 7565 mp, cu drumurile, aleile,
trotuarele, spatiile verzi, imprejmuirile, precum si retelele subterane aferente cladirilor.
4.3

ASPECTE JURIDICE

Dreptul de proprietate asupra terenului si constructiilor este atestat de urmatoarele documente:


Certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului cu suprafata de 7578,04 mp,
serie M 03 nr. 0382 / 26.05.1995, emis de Ministerul Industriilor, transcris la Notariatul de Stat
al sectorului 6 sub nr .6098 /18.04.1995;
Conntract de vanzare-cumparare nr. 2328 /19.12.2000, incheiat cu SC INCAS SA, pentru o suprafata de teren de 28,73mp;
Contract de vanzare-cumparare nr. 1650 /19.09.2000, incheiat cu SC BANC POST SA, pentru
o suprafata de teren de 265,97 mp;
Protocolul-cadru nr. 670/ 13.05.1993, transcris in Rgistrul de inscriptiuni sub
nr.7995/22.05.1995 al Notariatului de Stat al sectorului 6.
Proprietatea imobiliara are numarul cadastral 1491 si este inscrisa in Registrul de carte funciara nr.
2105 de pe langa Judecatoria sectorului 6 Bucuresti.
In prezent o parte din spatii sunt inchiriate urmatoarelor societati:
SC DULPROD SRL- Contract de inchiriere nr 0301/2003. Acest contract prevede ca suprafata inchiriata este de 4 078 mp, iar chiria lunara pentru folosirea spatiului este de 2,039 euro
calculati la cursul BNR din ziua facturarii, la care se adauga TVA-ul aferent.
SC DELTA ELECTRA SRL- Contract de inchiriere nr. 0017/2000. Acest contract prevede
ca suprafata inchiriata este de 128 mp, iar chiria lunara pentru folosirea spatiului este de 32
euro
calculati la cursul oficial BNR din ziua intocmirii facturii, la care se adauga TVA-ul
aferent.
SC PETROPROIECT SA-Contract de inchiriere nr .0206/2002, modificat prin actul
aditional nr 1. Suprafata inchiriata este de 378 mp, iar chiria lunara este de 1 euro/mp, fara
TVA.
SC DELTA CONSTRUCT SRL- Contract de nr. 0313/2003. Acest contract prevede ca
suprafata inchiriata este de 37 mp, iar chiria lunara pentru folosirea spatiului este de 1
euro/mp,
calculati la cursul oficial BNR din ziua intocmirii facturii, la care se adauga TVA-ul aferent.
SC SODETA SA-Contract de incchiriere nr. 0037/2000, modificat prin actul aditional nr 1.
Acest contract este valabil pana la data de 1.10.2006, cu drept de prelungire, pe baza
intelegerii intre parti si prevede ca suprafata inchiriata este de 28.8 mp, iar chiria lunara
este de 3euro/mp (fara TVA), calculati la cursul oficial BNR din ziua intocmirii facturii.
4.4 ZONA, VECINATATEA SI LOCALIZAREA
SC ROGAZ SRL

-13-

Proprietatea este amplasata in zona periferica vestica a municipiului Bucuresti.


Vecinatatea este caracterizata de constructii de tip industrial si administrativ apartinand societatilor
comerciale INCREST SA, MICRON SA,
Amplasamentul este racordat la reteaua de transport urban, care au statii in vecinatatea proprietatii si
are acces la retelele nationale de transporturi auto si cai ferate.
Accesul auto si pietonal se face pe o alee asfaltata, direct din B-dul Preciziei, prin poarta de acces si
control.
Strada pe care se afla proprietatea evaluata este iluminata, asfaltata si trotuarul din fata cladirii este
amenajat.
4.5 DATELE AMPLASAMENTULUI
suprafata- 7872,74 mp
amplasament- la limita de vest a municipiului, Bucuresti pe platforma industriala si profil de
cercetare pentru industria aeronautica din zona Militari.
vecinatati
Nord- SC INCREST SA
Vest SC MICRON SA
Est S INCAS SA si BANC POST SA
Sud Bulevardul Preciziei
tipul de acces-prin B-dul Preciziei- acces auto si pietonal
pozitionarea fata de utilitati-este racordata la retelele de apa-canal, energie electrica, gaze
naturale telefonie, transport urban;
dimensiuni, forme si orientare- forma poligonala, se poate inscrie intr-un L pe axa est-vest;
restrictii de folosire- amplasamentul in imediata vecinatate a statiei de metrou Preciziei, spre sud
poluare speifica zonei industriale, in limitele admisibile
procentul de ocupare a terenului POT = 86,04%
coeficientul de utilizare a terenului CUT = 2,03
natura terenului normal
gradul seismic al zonei zona C; Ks = 0,2
regimul de inaltime construibil P + 10
starea terenului ocupat cu constructii
utilizarea terenului activitatea productivitatea si administrativa
imprejmuire fatada- constructie metalica si postament din ciment
- lateral- prefabricate din beton
4.6 DESCRIEREA CONSTRUCTIILOR
Constructiile ce fac obiectul acestei evaluari sunt:
Hala (P+3) de Prelucrari mecanice, Proiectare SDV-uri, Montaj si Inginerie tehnologica;
Hala (P) sectie de injectie mase plastice
Punct control si acces pietonal
Imprejmuire
Platforma betonata.
SC ROGAZ SRL
-14-

Hala de Prelucrari mecanice, Proiectare SDV-uri, Montaj si Inginerie tehnologica- principala


hala de productie-a fost pusa in functiune in anul 1985.
Cladirea este o construtie Parter + 3 etaje, alcatuita din doua tronsoane centrale cu structura din
beton armat fabricat si doua corpuri laterale cu structura din beton armat monolit, in care sunt
amplasate scarile, lifturile de materiale, grupurile sanitare.
Tronsoanele centrale au deschideri a cate 9 m fiecare si se intind pe lungimea a 9-10 travei a cate 6m
Structura de rezistenta a acestei constructii are ca functiune de baza siguranta in explaoatare la
actiunile care o solicita si include:
-fundatii izolate tip pahar;
-stalpi din beton armat monolit la etaje si din b.a prefabricat la parter;
-plansee intermediaredin fasii prefabricate rezemate pe grinzi transversale si longitudinale
din b.a;
-acoperisul din chesoane curbe rezemate pe grinzi longitudinale si transversal din b.a
prefabricat.
Inchiderile halei sunt realizate din panouri din BCA, usi metalice din aluminiu, usi metalice tip
rulou.
La etaje sunt ferestre din profile din PVC cu geamuri termopan, iar compartimentarile interioare sunt
realizate din profile PVC+geamuri si aluminiu+geam.
Pardoselile sunt din dale prefabricate mozaicate, exceptand compartimentarile de la etajele 2si 3
mochetate.
Finisajul este mediu: tencuielile exterioare in praf de piatra, placaj de caramida ceramica glazurata,
iar tencuielile interioare driscuite si zugraveli simple.
Recent s-au efetuat lucrari de raparatii si zugraveli cu vopsea lavabila ale fatadei, pe latura nordica si
sudica si s-au amenajat: spatiul de protocol, birourile directorilor si consilierilor, departamentul
marke-ting si laboratorul CTC. In aceste spatii, totalizand 1720 mp, s-au executat compartimentari
rigips, tavane false, zugraveli cu vopsea lavabila, s-au montat usi termopan si s-au inlocuit
mochetele.
Invelitoarea halei este raelizata cu hidroizolatie bituminoasa si termoizolatie cu placi din BCA.
Vechimea constructiei este de 18 ani. Starea tehnica este buna si este rezultatul unor lucrari de
intreti-nere si modernizare executate in ultimii ani; lucrarile de amenajare si modernizare a
constructiilor existente sunt prezentate si cuantificate la capitolul Evaluarea constructiilor.
Hala sectiei de injectie mase plastice este o constructie parter, avand rama modulara din deschideri
de 18 m (7 deschideri si 5 travei de 12 m)
Acoperisul este realizat din grinzi metalice, tamplarie metalica si luminatoare din sticla.
Pardoseala este din dale mozaicate.
Cladirea este o constructie inchisa, compartimentata si dotata cu echipamente si instalatii electrice si
de ventilatie, care asigura buna functionare a activitatii productive. Nu are instalatii sanitare.
Hala este prevazuta cu doua electropalane de 3 tone, cu calea de rulare pe toata lungimea cladirii.
Vechimea constructiei este de 18 ani. Starea tehnica este buna.
La aceasta hala s-au efectuat de asemenea lucrari de amenajare pentru schimbarea destinatiei
tehnolo-gice din hala bai galvanice, in hala injectie mase plastice.
Punctul de control si acces in societate este o constructie parter cu fundatii continui, care include
vechea cladire si extinderea reluata simetric, cu inchiderile laterale executate din tamplarie PVC si
geamuri termopan colorate in masa, semioglinda, cu parti mobile.
SC ROGAZ SRL
-15-

Invelitoarea este din panouri usoare, autoportante de tip ROMPAN. Ferestrele interioare si cele 2 usi
de acces interior sunt executate din tamplarie PVC si geam termopan.
Finisajele exterioare sunt realizate cu vopsea lavabila.
Finisajele interioare constau in tencuieli si vopsitorii cu vinacet, plafon fals tip RIGIPS. Pardoseala
este realizata din dale de linoleum tip MIPOLAM.
Cabina poarta este dotata cu instalatie de incalzire, instalatii sanitare si electrice. De asemenea, este
echipata cu un sistem automat de acces al personalului, cu cartele.
Imprejmuirea constructiilor din patrimoniul SC RAMURI COM SRL este realizata astfel:
- la Bulevardul Preciziei constructie metalica pe postament din ciment.
- lateral, catre societatiile INCAS si INCREST-prefabricate din beton
Utilitati Proprietatea imobiliara dispune de instalatii electrice , hidrotehnice, termotehnice, apa
curenta, canalizare.
Alimentarea cu energie electrica se face din statia de conexiuni 110/205/6 KV a SC
INCAS SA, prin intermediul statiei apartinand sc INCREST, respectiv posturilor de transformare
PT5 (echipate fiecare cu un transformator de 1000 KVA, 6/0,4KV) la tensiunea de 380/220v-50Hz.
Distributia energiei electrice se asigura prin tablouri si magistrale de distributie.
Instalatiile electrice de iluminat sunt de tip fluorecent si incasdescent.
In acest an s-au inlocuit reteaua electrica de iluminat si prizele din spatiile administrative mentionate
la paragraful anterior.
Apa curenta este asigurata din reteaua publica.
Energia termica (apa fierbinte necesara incalzirii) pentru hala P+3 este asigurata de
centrala termica proprie a societatii, racordata la vechea retea de conducte de distributie si la
instalatia interioara existenta.Utilajele din centrala termica sunt din import. Cosul de fum este
amplasat in exterior, fiind cu 0,5 m peste cota maxima a cladirii. In acest an s-au inlocuit instalatiile
termice din spatiile noi amenajate de la etajele 2 si 3, (Ad=1750 mp)
Aerul comprimat este produs in centrala proprie amplasata la parterul cladirii, fiind dotata
cu doua compresoare si un vas tampon de 1 mc.
Instalatiile de telecomunicatii constau din: centrala telefonica PANASONIC cu 99 linii
interne , 5 faxuri.
Instalatiile de climatizare constau din: climatizoare split, aeroterme SABINA, aparate aer
conditionat SPLIT, LTB, LP, RAS, HITACHI, instalatii de conditionare aer tip SJC.
4.6 TIPURI DE DEPRECIERI
Deprecierea este o pierdere de valoare fata de costul de constructie s-au de inlocuire a constructiilor,
ce poate aparea din cauze fizice, functionale s-au externe.
Uzura fizica este evidentiata de rosaturi, cazaturi, fisuri, infestari sau defecte de structura.
Neadecvarea functionala este data de demodarea, neadecvata sau supradimensionarea cladirii din
punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalatiilor si echipamentelor atasate.
Deprecierea economica (din cauze externe) se datoreaza unor factori externi proprietatii imobiliare
in zona, urbanismul, finantarea si reglementarile legale.
Deprecierea fizica a constructiei s-a estimat utilizand Normativul P 135/ 1999, aprobat de MLPAT
cu ordinul nr. 85/N/1999 Ghid cuprinzand coeficientii de uzura fizica normala la mijloace fixe din
grupa 1. Constructii, metoda ce presupune parcurgerea urmatoarelor etape:
SC ROGAZ SRL
-16-

-indentificarea si vizualizarea obietivului de pe teren;


-stabilirea subgrupei, clasei, subclasei in care se incadreaza obiectivul, structura constructiva
mediul de folosinta, starea tehnica si vechimea;
-regasirea obiectivului in ghid, pe baza caracteristicilor indicate mai sus si identificarea
limitelor intre care se incadreaza coeficientul de uzura;
-stabilirea prin interpolare, a coeficientului de uzura coerspunzator vechimii obiectului.
Evaluatorul a considerat ca celelalte tipuri de deprecieri (externa si neadecvare functionala) nu influenteaza valoarea acestui obiectiv.
5

CEA MAI BUNA UTILIZARE

5.1 DEFINITIE
Cea mai buna utilizare este definita astfel: utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber
sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, flexibila financiar si are ca rezultat cea
mai mare valoare.
5.2 CRITERIILE ANALIZEI
Cea mai buna utilizare a unei proprietati imibiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii. Ea trebuie
sa fie permisibila legal, posibila fizic, fezabila financiar si maximum productiva. Posibilitatea fizica
si legalitatea trebuie considerate mai intai.
5.3 CEA MAI BUNA UTILIZARE A TERENULUI LIBER
Terenul este situat pe platforma industriala Militari.
In cazul de fata , analizand prin inspectia de pe teren, cu prioritate criteriile de posibilitate fizica si de
legaliate, s-au constatat ca ele sunt indeplinite. In plus, activitatea desfasurata pe acest amplasament
este fezabila financiar si realizeaza o productivitate buna.
In opinia evaluatorului, cea mai buna utilizare este cea actuala.
6. EVALUAREA TERENULUI
In cazul proprietatii de analizat, pentru estimarea valorii de piata a terenului s-au utilizat 2 metode:
metoda comparatiei directe;
metoda comparatiei prin bonitate.
6.1 METODA COMPARATIEI DIRECTE
Premiza majora a metodei comparatiei direct este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este direct in relatia cu preturile unor proprietati competitive si comparabile.
Etapele procedurii de baza in aplicarea metodei comparatiei directe sunt:
Cercetarea pietei pentru a obtine informatii despre tranzactii de proprietati imobiliare ce sunt
similare cu proprietatea evaluata in ceea ce priveste tipul de proprietate, data vanzarii, dimensiunile,

SC ROGAZ SRL

-17-

localizarea si zonarea;
Verificarea informatiilor prin confiirmarea ca datele obtinute sunt reale, corecte si ca tranzactiile
au fost obiective;
Alegerea unor criterii de comparatie relevante si elaborarea unei analize comparative pe fiecare
criteriu;
Compararea proprietatilor similare cu cea evaluata, utilizand elemnte de comparatie si ajustarea
adecvata a pretului de vanzare a fiecarei proprietati comaparabile sau daca nu este posibila
compararea se trece la scoaterea din categoria comparabile.
Analiza rezultatelor evaluarii si stabilirea la o valoare sau la o marja de valori.
Dintre tehnicile de indentificare si cuantificare a conditiilor cunoscute, in cazul evaluarii s-a utilizat
una din tehnicile cantitative si anume, analiza pe perechi de date. Aceasta metoda se aplica la
evaluare terenului liber sau care se considera liber pentru scopul evaluarii. Este metoda cea mai
utilizata si cea mai preferata atunci cand exista date comaprabile.
S-au utilizat informatiile obtinute prin consultarea Buletinelor CET-R-Expertiza tehnica si de la
agentiile imobiliare EUROEST si NEMESIS SRL.
Pretul de piata pentru un mp de teren in zona in care este amplasata proprietatea de analizat, cu
localizarea apropiata, este cuprins intre 9-25 euro/mp, valori ce reprezinta oferta negociabila pentru
tranzactii cu terenuri nude de constructii
Valoarea globala a terenului aferent constructiilor, cu suprafata de 7872,74 mp, determinata prin
metoda comparatiei directe, este:
7872,74 mp x 833.875 lei/mp = 6.564.881 mii lei
Vt = 6.564.900mii lei, respectiv

171.500 euro

6.2 METODA COMPARATIILOR PRIN BONITARE


Aceasta metoda are la baza HG 834/1991, conform Criteriilor Ministerului de Finante nr 2665/1992
si MLPAT nr 1/C/311/1992, avand ca scop evaluarea terenurilor aflate in patrimoniul societatilor
comer-ciale cu capital de stat infintate conform legii 15/1990.
Algoritmol evalorii pleaca de la pretul barem A (pretul de baza al terenului) stabilit prin Hotararea
218/1.12.1997 a Consiliului General al Municipiului Bucuresti.
Pretul unitar calculat conform metodologiei comparatiei prin bonitare este de 953.700 lei/mp,
respectiv 24.9 euro/mp.
Rezulta ca valoare terenului de 7872,74 mp, determinata prin metoda comparatiei prin bonitare este :
953.700 lei/mp x 7872,74 mp = 7.508.200 mii lei
Vt = 7.508.200 mii lei,

respectiv 196.100euro

6.3 OPINIA EVALUATORULUI


SC ROGAZ SRL

-18-

Pentru reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea intregii evaluari pentru a crea siguranta
ca datele disponibile, tehnice analitice, rationamentele si logica aplicat, au condus la judecati
consistente.
In analiza si reconcilierea rezultatelor s-au avut in vedere urmatoarele principii:
- valoarea este o predictie
- valoarea este subiectiva
- evaloarea este o comparare
- orientarea spre piata.
Tinand cont ca acest teren este amplasat la periferia orasului are un grad ridicat de ocupare a incintei
cu constructii, evaluatorul estimeaza ca valoarea de piata pentru terenul analizat este cea determinata
este cea determinata prin metoda comparatiei directe:
Vt = 6.564.900mii lei, respectiv 171.500 euro
7. EVALUARE PROPRIETATILOR IMOBILIARE
7.1 METODA COSTURILOR
Principiul care sta la baza evaluarii constructiilor prin metoda costurilor consta in:
stabilirea valorii constructiilor noi (valoare de inlocuire sau valoare de reconstructie);
estimarea deprecierii cumulate;
scaderea deprecierii constructiei din costul total de inlocuire pentru a obtine valoarea ramasa
actua-lizata a constructiei la data evaluarii;
adaugarea valorii lucrarilor de imbunatatire pentru a obtine valoarea de piata a constructiei.
Pentru estimarea costului de inlocuire a constructiei s-a ales metoda comparatiilor unitare.
Costul de inlocuire este costul estimat pentru a construi, la preturile curente de la data evaluarii a
unei cladiri cu utilitate echivalenta cu cea a cladirii evaluate, folosind materiale moderne, normative,
arhitec-tura si planuri actualizate.
Metoda estimeaza costul sub forma de cost unitar- pe unitatea de suprafata sau de volum si utilizeaza
costuri cunoscute ale unor structuri similare, costuri ajustate pentru conditii ale pietei sau eventuale
diferente fizice.
Sunt incluse valorile medii ale tuturor cheltuielilor directe si indirecte, necesare realizarii unui obiect
de constructii, precum si cheltuielile de organizare a santierului, de proiectare, supraveghere si
beneficiu. Valuarea constructiei estimata prin aceasta metoda nu include TVA
Lucrarile de investitii realizate la hala P+3 in perioada anilor 1996-2003,sunt in principal
urmatoarele:
lucrari de inchideri, compartimentari;
tamplarie exterioara din PVC cu geamuri termopan;
inlocuire transformator electric si lucrari de instalatii electrice;
centrala termica proprie;
instalatie de aer conditionat si ventilatie;
plafoane false;
placari cu gresie si faianta la grupurile sanitare;amenajare spatiu protocol si birouri la
etajul 3 (400 mp pe latura nordica si 746 mp pe cea sudica);
SC ROGAZ SRL
-19-

amenajare birouri directori si departament marketing la etajul 2(137 mp si respectiv 270


mp)
amenajare laborator CTC la etajul 1 (137 mp);
reparatii fatada (latura nordica si sudica)
In anul 1995 la hala parter s-au realizat lucrari de amenajare, pentru scimbarea destinatiei
tehnologice, iar in perioada 1998-1999 s-au efectuat o serie de lucrari de modernizare la poarta de
acces si control: placare exterioara PVC+geam termopan, sistem integrat de moniterizare acces.
Pe componente, valoarea de piata a proprietatii imobiliare, estimata prin metode prezentate este
urmatoarea:

DENUMIREA
Teren
Hala industriala productie (P+3)
Hala productie parter
Imprejmuire
Punct de acces si control
Platform betonata
TOTAL PROPRIETATE IMOBILIARA

VALOAREA
(EURO)
171.500
3.602.600
172.800
7.370
57.645
38.000
3.649.915

VALOAREA
(MII LEI)
6.564.900
122.617.866
6.616.125
282.283
2.207.000
1.453.000
139.741.174

Valoarea proprietatii imobiliare este estimata la:


V =139.741.200 mii lei,

respectiv 3.650.000 euro

7.2. METODA DE RANDAMENT


In cazul imobilului supus evaluarii in prezentul raport de evaluare s-a considerat oportuna si
folosirea metodei capitalizarii directe.
Capitalizarea directa este o metoda de evaluare utilizata pentru a transforma nivelul estimat al
venitului net asteptat intr-un indicator de valoarea proprietatii. Transformarea se face prin divizarea
castigului estimat printr-o rata de capitalizare.
Determinarea valorii proprietatii prin metoda de randament se face prin aplicarea formulei:
V = Valoarea neta de exploatare / rata de capitalizare
Datele specifice care s-au analizat sunt:
venitul brut anual previzionat obtinut din inchirierea proprietatii imobiliare;
diminuarea venitului din cauza gradului de neocupare;
cheltuieli anuale previzionate de exploatare;
rata de capitalizare a veniturilor nete efective.
Rata de capitalizare este compusa din:
rata de baza (plasamente lipsite de risc): 8%
SC ROGAZ SRL

-20-

rata de risc investitional: 3%


rata de risc pentru instabilitatea pietei (fluctuatia cererii in raport cu oferta): 2%
Rezulta o rata de capiatlizare a veniturilor nete de 13%.
Presupunem ca proprietatea va fi inchiriata unor firme cu profil de productie, de depozitare sau ca
spatii de birouri.
Suprafata luata in calcul pentru inchiriere este de 17.700 mp.
Pe baza informatiilor de piata pentru active similare celui de evaluat, au fost facute urmatoarele
ipoteze:
Chiria medie lunara: 4.5 euro/mp
Diminuarea venitului brut cu 10% datorata gradului de neocupare si a altor pierderi.
Cheltuielile legate de intretinerea instalatiilor de incalzire, sanitare si electrice sunt platite
separat de catre chirias.
Cheltuielile suportate de proprietar pentru asigurare, reparatii impozite, taxe: 2,3% din
costul de inlocuire net al constructiei.
Venitul potential brut: 4,5 euro/mp x 14.700mp x 12 luni x 0,9 = 714.420 euro/an
Cheltuieli anuale totale ale proprietarului: 90.000 euro/an
Venit net exploatare (VNE): 624.420 euro/an
V = VNE/c = 624.420/0,13 = 4.803.230 euro, respectiv 160.211.762 mii/lei
Valoarea proprietatii imobiliare estimata prin metoda capitalizarii chiriei este:
V = 160.211.800 mii lei, respectiv 4.184.500 euro
8. REZULTATELE EVALUARII, OPINIA EVALUATORULUI
Estimarea valorii de piata a proprietatii , prin cele doua metode a condus la urmatoarele rezultate:
metoda costului : 139.741.200 mii lei, respectiv 3.650.000 euro
metoda de randament : 160.211.800 mii lei, respectiv 4.184.500 euro
Tinand cont de rezultatele obtinute in urma evaluarii si de premisele care au stat la baza aplicarii
metodelor, in opinia evaluatorilor, pentru proprietatea imobiliara apartinand SC RAMURI COM
SRL, situata pe platforma Militari, sector 6, valoarea de piata la data de 21 ianuarie 2005, este cea
estimata prin metoda costului,
V = 139.741.200 mii lei, respectiv 3.650.000 euro
Valuarea de piata a proprietatii:
este o opinie; ea reprezinta perceptia evaluatorului referitor la cel mai probabil pret
obtenabil intr-o tranzactie obiectiva a proprietatii imobiliare supuse evaluarii;
valoarea a fost estimata tinand seama de ipotezele si aprcierile exprimate in raport;
nu include TVA.
9. EVALUAREA EHIPAMENTELOR
Evaluarea echipamentelor selectate pentru sustinerea garantiei ipotecare, aflate in exploatarea
societatii comerciale RAMURI COM SRL, la data prezentei evaluari, are la baza stabilirea valorii de
SC ROGAZ SRL
-21-

Inlocuire a acestora la data de 20.01.2005 si estimarea deprcierii totale cumulate, din care rezulta
valoarea ramasa actualizata la data sus mentionata.
Valoarea de inlocuire se determina, de regula, in functie de preturile de tranzactie existente la data
evaluarii. Aceste preturi reprezinta valoarea de piata la data evaluarii.
In comformitate cu standardele profesionale SEV si cu metodologiile elaborate de catre IROVAL, la
determinarea valorii de inlocuire, in cazul de fat, s-a utilizat metoda indiciala, avand ca motivatie
sursele diferite de provenienta a utilajelor si echipamentelor, atat de la furnizori interni (IAR Brasov,
SIMULTEC Bucuresti), cat si cele achizitionate din import (firmele ENGEL-Austria, INGERSOLLRANDT-Canada).
Indicii de actualizare s-au determinat astfel:
pentru echipamentele din import, s-a actualizat pretul de achizitie al acestora, functie de
evolutia cursului de schimb valutar;
pentru echipamentele fabricate in tara, s-au utilizat indicii de variatie a preturilor pentru
produsele industriale pe clase de produse, publicati lunar de CNS.
Echipamentele ce fac obiectul prezentei evaluari sunt incadrate in categoriile 3-4, conform
clasificarii HGR nr. 964/1998.
Nr
crt
1
2
3
4
5
6

DENUMIRE ECHIPAMENT
Masina injectie mase plastice (2 buc)
Masina injectie matrite din mase plastice
Strung comanda numerica TZC
Strung comanda numerica
Masina micron de danturat
Autoturism Lincon Navigator
TOTAL

VALOAREA RAMASA ACTUALIZATA


LA 20.02.2005
2.654.984
1.945.722
275.087
278.704
381.219
1.038.055
6.573.771

V =6.573.771 mii lei, respectiv 205.000 euro

4. PREZENTAREA EVALUATORULUI
Manoliu Ovidiu este student in anul IV FR, la sectia de Contabilitate, in cadrul Universitatii
Hyperion din Bucuresti.
Pe parcursul a sase saptamani s-a incercat a se face o evaluare cat de cat reala a unei intreprinderi
si cred in final a reusit sa efectueze aceasta evaluare la standardele unui evaluator la inceput de
cariera.
5. BIBLIOGRAFIE
In elaborarea prezentului raport au fost utilizate ca surse de informare urmatoarele:
standardele de evaluare SEV 3.02, SEV 4.03, SEV5, SEV 9.01, SEV 9.02
SC ROGAZ SRL

-22-

colectia Evaluarea rapida a constructiilor avand ca autori pe ing Nicilae N, Georgescu si


Doina Stoian si editatade MATRIX ROM SRL, Bucuresti.
buletine informative ale Corpului Expertilor Tehnici
buletine informative elaborate de IROVAL-ANEVAR.
Informatii referitoare la oferte si tranzactii de proprietati imobiliare aparute pe internet.
informatii si documente puse la dispozitie de beneficiar.
publicatii de specialitate: Bursa, Ziarul finaciar, Capital, Impact publicitar, Anuntul de la
A-Z, Revista Bursa constructiilor.
discutii cu agenti de intermediere imobiliara, cu specialisti di cadrul agentiilor imobiliare:
EUROEST<NEMESIS
EVALUAREA TERENULUI
A) Metoda comparatiei directe
Grila de comparatie. Teren
Suprafata totala a terenului este:
Elemente de comparatie
Pret unitar de vanzare euro/mp
Drepturi de proprietate transmise
Corectie
Restrictii legale
Corectie pentru restrictii legale
Conditii de finantare
Corectie pentru finantare
Conditii de vanzare
Corectie pentru conditii de vanzare
Echipare tehnico-edilitara a zonei
Corectie
Pret corectat
Localizare
Corectie pentru drum acces
Pret corectat
Corectie totala bruta
Corectie totala (% pret de vanzare)
Numar corectii

De evaluat
liber
Nu sunt
0
La piata
0
independent
0
DA
Strada
principala
0

Teren A
15
liber
0
Nu sunt
0
La piata
0
independent
0
NU
+5
20
Strada
principala
+11
31
16
106%
2

Teren B
25
liber
0
Nu sunt
0
La piata
0
independent
0
DA
0
25
Strada
principala
0
25
0
1%
0

Teren C
9
Liber
0
Nu sunt
0
La piata
0
Independent
0
NU
+5
14
Strada
Principala
+11
25
16
177%
2

Se alege proprietatea care are corectie bruta cea mai mica si cele mai putine corectii, respectiv
terenulB, cu valoarea de 25 euro/mp,respectiv 833.875lei/mp.
B) Metoda comparatiei prin bonitare
Pentru aceasta metoda se utilizeaza urmatoarea formula:
P= K x A x (1 + S + G + T + Tf + D + B + R + C + V + P ) x M x F x Gs x H x Go x Cr x U x Z
SC ROGAZ SRL
-23-

K - coeficient de actualizare a valorii de baza, in functie de variatia cursului de schimb interbancar la


data evalorii:

K=
A
S
G
T
E
Tf
D
B
R
C
V
P
M
F
Gs
H
Go
Cr
U
Z

33.355 lei/euro la 21.01.2005


7.700lei/euro la 04.12.1997
147.000lei/mp
16,7%A
16,7%A
6,7%A
6,7%A
3,4%A
+16,7%A
+3%A
-25%A
+5%A
0
-5%A
1
0,85
0,96
1
1
1,25
-

- valoarea de pornire pentru Bucuresti


-instalatii sanitare
-gaze
-termoficare
-electricitate
-telefon
-drum de acces de asfalt
-dimensiunisi formare ale terenului (1/3)
-compatibil cu planul urbanistic
-suprafata adecvata in cadrul urban
-aspectul urbanistic si estetic al imobilelor vecine
-poluare specifica arterelor principale bucurestene
-coeficient privind terenul construibil
-coeficient privind natura terenului
-coeficient privind gradul seismic
-coeficient privind regimul de inaltime permis de teren
-coeficient privind starea terenului
-coeficint special de respingere nu este cazul
-utilizarea terenului pentru productie
-coeficient de zona nu este cazul

Se obtine urmatorul rezultat pentru valoarea unitara a terenului:


P = 4,33 x 147.000 x (1 + 0,167 + 0,167 +0,067 +0,067 +0,034 + 0,167 + 0,05 0,5) x 1 x 0,85 x
0,96 x
1,00 x 1,00 x 1,25 = 953.734 lei/mp
Rezulta ca valoarea unitara a terenului de evaluat determinata prin metoda comparatiei pri bonitare
este de 953.700 lei/mp, respectiv 28 euro/mp.
METODA COSTURI
HALA PRODUCTIE (P + 3)
1.Date de identificare
1.1. Numarul de inventar: 100004
SC ROGAZ SRL

-24-

1.2. Data punerii in functiune: 0.1.02.1985


1.3. Date constructive:
1.3.1. Regim de inaltime: parter+3 etaje
1.3.2.Constructie tip hala etejata
- structura din beton armat
- compartimentari din zidarie
- acoperisul din chesoane de beton armat si izolatie hidrofuga din carton asfaltat
- pardoseli din mozaic la parter si etajul 1 si mochetata la etajele 2 si 3.
1.3.3. Instalatii
- instalatie sanitara apa- canal
- instalatii electrice iluminat fluorescent
- instalatie de incalzire cu centrala termica
- instalatie de aer conditionat si ventilatie
- instalatii tehnologige si gaze naturale.
1.3.4. Dimensiuni:
Latimea:28 m
Lungimea:126,5 m
Inaltimea nivelelor: parter: 5,8 m, etaj 1:5 m, etaj 2:3 m, etal 3:3 m.
2. Elemente de calcul
S-a calculat utilizand elementele cuprinse in planul de executie.
Suprafata desfasurata a cladirii (Ad)
14.234,8 mp
Inaltimea medie a nivelului: (H mediu)
4,2 mp
Compartimentari interioare
- Inchideri din pereti de zidarie de 12,5 cm
252 mp
-Inchideri din pereti de zidarie de 25 cm
435,6 mp
Pardoseala din mozaic la P+etajul 1
7814,16 mp
Covor PVC pe suport rigid (etajul 2 si 3)+ mocheta
6420,60 mp
Invelitoare din chesoane din beton armat prefabricat, izolate termic
3558,7 mp
Volumul cladirii
59787 mc
3 La valoarea de inlocuire la nivelul datei 01.01.1965
Colectia Evaluarea rapida a cladirii industriale si halelor universale MATRIX-ROM 1995Catalog de reevaluare nr 107, fisele nr.19, 20, 21, elaborate de CCRIF, aprobate in 1964, cu
valabilitate de la 01.01.1965.
3.1 Valoarea unitara
Valoarea constructiei
Spor pentru diferenta de inaltime, fata de 4 m
Instalatii electrice + iluminat fluorescent
Instalatii sanitare
Instalatii incalzire centrala
Compartimentari din zidarie de 12,5 cm
Compartimentari din zidarie de 25 cm
Spor pentru pardoseala din mozaic (parter+etaj1)
Idem, din covor PVC pe suport rigid (etaj 2 si 3)+ mocheta
SC ROGAZ SRL

480 lei/ mp Ad
489,6 lei/ mp Ad
67 lei/ mp Ad
32 lei/ mp Ad
636,6 lei/ mp Ad
70 lei/mp
110 lei/mp
16 lei/mp
70 lei/mp
-25-

Suport pentru invelitore din b.a. prefabricat, izolate termic


3.2 Valoarea totala
Constructii si instalatii
Compartimentari din zidarie de 12,5 cm
Compartimentari din zidarie de 25 cm
Spor pentru pardoseala din mozaic
Idem, din covor PVC pe suport rigid+mocheta
Spor pentru invelitoare
Total
Cheltuieli de organizare (2,6%)
Cheltuieli de proiectare(Volum 59786 mc)
Total general obiet la nivel 01.01.1965

100 lei/mp
9.061.874 lei
17,640 lei
47.916 lei
125.026 lei
449.442 lei
355.870 lei
10.057.768 lei
261.502 lei
89.900 lei
10.409.170 lei

4 Valoare de inlocuire la nivelul datei 21.01.2005


V2005 = V1965 x k1 x k2, in care:
V2005 = valoarea la nivelul 21.01.2005
V1965 = valoarea la nivelul 01.01.1965
k1 = indice de actualizare cladirilor si constructiilor speiale conform Buletin CET-R nr 82/decembrie
2004, tabel III poz 11 = 9071,548
k2 = indice de actualizare rezultat din crestera raportului leu/euro in intervalul (decembrie 2004,
ianuarie 2005)
k2 = 1,007
k1 x k2 = 9071,548 x 1,007 = 9131,78
V2005 = 10.409.170 lei x 9131,78 = 95.054.236 mii lei
V2005 = 95.054.200 mii lei
5 Uzura fizica a constructiei
Deprecierea fizica a constructiei s-a estimat utilizand Normativul MLPAT P 135/1999 Ghid
cuprinzand coeficientii de uzura fizica la constructii, ce presupune parcurgerea urmatoarelor etape:
- indentificarea si vizualizarea obiectivului de pe teren;
- stabilirea subgrupei , clasei, subclasei in care se incadreaza obiectivul, structura
constructiva , mediul de folosinta, starea tehnica si vechimea;
- regasirea obiectivului in ghid, pe baza caracteristiciilor indicate mai sus si
indentifi-carea limitelor intre care se incadreaza coeficientul de uzura;
- stabilirea prin interpolare, a coeficientului de uzura corespunzator vechimii
obiectului.
Elemente de baza
- grupa si subgrupa : Cladiri industriale
- structura: beton armat
- mediu de lucru: buna
- starea tehnica: buna
- vechimea: 20 ani
Stabilirea coeficientului de uzura
Coeficientul de uzura pentru vechimea de 20 ani este:
SC ROGAZ SRL
-26-

16 11
Gu = 11 + 20-15
( 18 15 ) = 11 + 3 = 14%
6. Valoarea ramasa a constructiilor fara imbunatatiri
6.1 Uzura
Vr = V 2005 x (100 Uz)/ 100, in care
Vr = valoarea ramasa a constructiei
V2003 = valoarea de inlocuire la data evaluarii
Uz = uzura fizica
Vr = 95.054.236 mii lei x (100-14)/100 = 81.746.643 mii lei
6.2 Valoarea ramasa fara imbunatatiri
Vr = 81.746.640 mii lei
7.Valoarea lucrarilor de modernizare a halei
Estimarea valorii lucrarilor de modernizare a constructiei:
Denumirea lucrarii
Tamplarie PVC+geam termopan
1418,5mp x 250 euro/mp x 14.380lei
Montaj 18%
Total
VRA la 21.01.2005(Gu = 15%)
Compartimentari interioare PVC+geam
995,5mp x 250euro/mp x 14.380 lei
Montaj 18%
Total
VRA la 21.01.2005 (Gu = 15%)
Compartimentari interioare Al+ geam
2114,2 mp x 250 euro/ mp x 14.380lei
Montaj 18%
Total
VRA la 21.01.2005 (Gu = 15%)
Acoperire gresie+faianta, din care:
Gresie 440mp x 358.840lei/mp
Faianta 667,4 mp x 302.950 lei/mp
Total
VRA la 21.01.2005 (Gu = 15%)
Nod de circulatie pe verticala, din care:
Proiectere si verificare
C+M
Dotari
VRA la 21.01.2005
SC ROGAZ SRL

Valoarea (mii lei)


5.099.508
917.911
6.017.419
5.115.231
3.578.823
644.188
4.223.011
3.589.559
7.600.549
1.368.099
8.968.648
7.623.351
157.890
202.189
360.079
306.067
1.387
230.396
1.224.845
4.030.535
-27-

Amenajari cladire
VRA la 21.01.2005 (Gu = 15%)
Centrala termica (54.315,31 euro)
VRA la 21.01.2005
Montaj transformator electric si instalatii electrice
- transformator
- Lucrari IME
VRA la 21.01.2005
Instalatii climatizare
VRA la 21.01.2005 (Gu = 20-80%)
Amenajare spatiu protocol si birouri director general si
Consilieri (Ad = 746 mp) etaj 3 latura sud
-finisaje interioare
-usi lemn si accesorii, mochetare
-instalatii electrice
-instalatii termice
-instalatii sanitare
VRA la 21.01.2005
Amenajare spatiu (Ad = 400 mp) etaj 3 latura nord
-amenajari interioare
-instalatii electrice
-instalatii sanitare
-instalatii termice
-glasvand PVC si usi termopan
-montaj linoleum si mocheta
VRA la 21.01.2005
Amenajare birouri directori Ad = 167mp etaj 2 est
-amenajari interioare
-instalatii electrice
-instalatii incalzire
-usi termopan
VRA la 21.01.2005
Amenajare serviciul CTC (Ad = 137mp) etaj 1
-constructii amenajari si finisaje
-reparatii instalatii electrice
-organizare santier
VRA la 21.01.2005
Amenajare serviciul marketing (Ad = 270mp) etaj 2
-reparatii, zugraveli, mochetare
-instalatii electrice
-usi termopan
VRA la 21.01.2005
SC ROGAZ SRL

2.150.090
7.676.007
2.079.560
50.000
500.000
550.000
616.094
2.235.578

1.374.300
501.240
513.300
84.800
114.000
2.587.640
324.038
91.142
26.359
40.468
357.264
227.278
1.066.531
163.484
7.442
27.902
50.702
249.530
178.833
26.391
5.130
210.355
160.555
73.026
78.000
311.581
-28-

Reparatii fatada latura de nord si sud


VRA la 21.01.2005

1.812.700
901.200
2.713.900

Instalatii aer conditionat din spatiile noi amenajate:


-zona protocol
-birouri directori
-departament marketing
VRA la 21.01.2005
TOTAL VRA la 21.01.2005

340.135
102.200
83.465
525.800
40.871.226

8.Valoarea constructiei P+3


Valoarea ramasa actualizata pentru Hala P + 3 este:
122.617.866 mii lei, respactiv 3.202.600 euro

IMPREJMUIRE
1. Date de indentificare
1.1 Numar de inventar: 200004
1.2 Data punerii in functiune: 01.12.1997
1.3 Valoarea de inventar: 73.430.423 lei
1.4 Deprecierea estimata: 10%
2. Valoarea ramasa actualizata (21.01.2005): prin utilizare indice MLPAT cumulat cu indice de
variatie a euro
73.430.423 lei x 4,2 x 0,9 = 282.282.570 lei
Valoarea ramasa actualizata pentru Imprejmuire este:
282.283 mii lei, respectiv 7370 euro

PUNCT ACCES SI CONTROL


1. Date de indentificare
1.1 Numar de inventar: 100001
1.2 Data punerii in functiune: 01.12.1994
1.3 Valoarea de inventar: 2.972.886 lei
1.4 Deprecierea estimata: 10%
2. Valoarea ramasa actualizata fara imbunatatiri (21.01.2005): prin utilizarea indice
MLPAT cumulat cu indicele de variatie euro
2.972.886 lei x 18,87 x 0,9 = 50.506 mii lei
SC ROGAZ SRL
-293. Lucrari de amenajare / modernizare: (efectuate in perioada 1998-1999)

proiectare
7.000.000 lei
lucrari de constructii, ahizitie si montaj
393.203.195 lei
placare exterioara PVC+geam termopan
176.132.363 lei
sistem integrat de monitorizare acces
512.832.000 lei
TOTAL
1.089.167.558 lei
Valoarea ramasa actualizata la data de 21.01.2005, depreciata cu 10%:
1.089.167.558 lei x 2,2 x 1,9 = 2.156.552 mii lei
Valoarea ramasa actualizata pentru Punct de acces si control este de:
2.207.000 mii lei, respectiv 57.645 euro

EVALUAREA ECHIPAMENTELOR

MASINA INJECTIE MASE PLASTICE

Numar de inventar
Data punerii in functiune
Furnizor
Durata normala de functionare (HG 964/30.12.1998)
Valoarea de achizitie
2.164.860 ATS x 200,2977 lei/ATS
Valoarea de inlocuire la 04.01.2002 (Vi)
2.164.860 ATS x 2044 lei/ATS
Deprecierea totala cumulata (Dc)
Valoarea ramasa actualizata (VRA)
VRA = Vi(1 Dc/100)

SC ROGAZ SRL

36360-00002; 3630-00003
10.10.1995
ENGEL AUSTRIA
10 ani
433.616.615 lei
4.424.974 mii lei
40%
2.654.984 mii lei

-30-

MASINA INJECTIE MATRITE MASE PLASTICE

Numar de inventar
Furnizor
Data punerii in functiune
Durata normala de functionare (HG 964/30.12.1998)
Valoarea de achizitie (Vo)
180.410 DM x 4.605,64 lei/DM
Valoarea de inlocuire la 24.01.2002 (Vi)
180.410 DM x 14.380 lei/DM
Deprecierea totala cumulata (Dc)
Valoarea ramasa actualizata (VRA)
VRA = Vi(1-Dc/100)

36360-00004
FIUTAK GMBH
01.02.1998 (P.V.R. nr. 460)
10 ani
830.903.985
2.594.296
25%
1.945.722

STRUNG COMANDA NUMERICA TZC

Numar de inventar
Furnizor
Data punerii in functiune
Durata normala de functionare (HG 964/30.12.1998)
Valoarea de achizitie
Valoarea de inlocuire la 24.01.2002 (Vi)
Vi = Vo x K, unde K = 3,34
Deprecierea totala cumulata (Dc)
Valoarea ramasa actualizata (VRA)
VRA = Vi(1-Dc/100)

SC ROGAZ SRL

35220-00986
AEROSTAR - BACAU
01.01.1997
12 ani
109.815.000 lei
366.782.100 lei
25%
275.087 mii lei

-31-

STRUNG COMANDA NUMERICA

Numar de inventar
Furnizor
Data punerii in functiune
Durata normala de functionare (HG 964/30.12.1998)
Valoarea de achizitie
Valoarea de inlocuire la 24.01.2002 (Vi)
Vi = Vo x K, unde K = 3,9078
Deprecierea totala cumulata (Dc)
Dc =Uzf + Uzm = 6,94% + 2% = 8,94%
Valoarea ramasa actualizata (VRA)
VRA = Vi(1-Dc/100)

35220-00987
AEROSTAR BACAU
01.12.1997
12 ani
90.038.400 lei
351.852.499 lei
35%
278.704 mii lei

MASINA MICRON DE DANTURAT


Numar de inventar
Furnizor
Data punerii in functiune
Durata normala de functionare (HG 964/30.12.1998)
Valoarea de achizitie
Valoarea de inlocuire la 24.01.2002 (Vi)
Vi = Vo x K, unde K = 16,4333
Deprecierea totala cumulata (Dc)
Valoarea ramasa actualizata (VRA)
VRA = Vi(1-Dc/100)

SC ROGAZ SRL

35500-01444
AEROSTAR BACAU
01.12.1995
12 ani
51.552.000 lei
847.154.016 lei
55%
381.219 mii lei

-32-

AUTOTURISM RANGE ROVER 40 SE

Numar de inventar
Furnizor
Data punerii in functiune
Durata normala de functionare (HG 964/30.12.1998)
Valoarea de achizitie
Valoarea de inlocuire la 24.01.2002 (Vi)
45.808 lire x 45.322 lei/lira
Deprecierea totala cumulata (Dc)
Valoarea ramasa actualizata (VRA)
VRA = Vi(1-Dc/100)

52110-00010
PORCHE ROMANIA
01.12.1997
9 ani
45.808 lire sterline
2.076.110 lei
50%
1.038.055 mii lei