P.G.O.U. Peñíscola (XXIII): Un cuento de terror.

Esta semana analizaremos un ejemplo práctico del efecto que puede tener la
construcción de un campo de golf en el sector 14, Pitxells. Recomiendo a los lectores que estén
afectados en esta zona que tengan una tila cerca. Este relato puede provocar insomnio y otros
efectos secundarios.

El campo de golf y las viviendas preexistentes.

Supongamos que somos unos aspirantes a urbanizadores. Consideramos que la óptima
ubicación del campo de golf es la parte de terreno entre la carretera y el mar (de hecho allí están
todavía aquellas lápidas de Golf Peñíscola) y las urbanizaciones a continuación de la carretera en
las primeras estribaciones de la Serra d´Irta. En nuestro proyecto colocamos ahí el campo de golf.
En la parte más cercana al campo de golf colocamos a los hoteles y servicios terciarios. Más atrás
colocamos a los apartamentos turísticos.

En este caso hipotético la mayoría de las viviendas es incompatible con la ordenación

propuesta. Por tanto se indemniza a los propietarios por la demolición de sus viviendas y se les
coloca a la cola de la reparcelación. Aquí hay dos opciones, como expertos urbanizadores
podemos haber ido adquiriendo en los últimos años algunas fincas en la parte más alejada del
mar. O podemos no tener ni un solo metro. Veamos ahora donde colocamos a los propietarios de
esas viviendas

Coincidencia y proximidad.
La legislación, tanto en la LRAU como en la LUV establece dos reglas básicas que
regulan la reparcelación. Podemos verlas en el art 174.3 de la LUV: “La finca o fincas adjudicadas
se formarán, si es posible, con terrenos integrantes de su antigua propiedad. Para la aplicación de
esta regla se exigirá la íntegra coincidencia de superficies y que el aprovechamiento subjetivo
complete el derecho adjudicado. Subsidiariamente, se procurará la adjudicación según criterio de
proximidad respecto a la ubicación original de la finca aportada.”

Veamos. En aplicación de lo anterior, a los pequeños propietarios no puede aplicárseles

el principio de coincidencia porque no pueden recibir el aprovechamiento en sus fincas originales,
ya que éstas están ocupadas por el campo de golf. No obstante, sí que podrá aplicarse este
criterio a las fincas que ya poseíamos como urbanizadores y que recibirán su uso hotelero, por
ejemplo. Y en el caso de que como urbanizadores no poseamos esos otros terrenos tampoco
serán para los pequeños propietarios, puesto que las zonas hoteleras se ubican en parcelas de
gran tamaño que, evidentemente no poseen.
 Ahora aplicamos el principio de proximidad. En este caso, los propietarios de fincas
originales ubicados más arriba de la carretera presentan ventaja porque en unos casos se les
podrá aplicar el criterio de coincidencia. En otros casos, por el criterio de proximidad siempre
estarán más cerca que los pequeños propietarios que llegan del otro lado de la carretera. Esto es
lo que hay.

Finalmente, cabe recordar que las indemnizaciones por demolición de casas son
sufragadas por los propios propietarios. Como ya hemos comentado en uno de los artículos de
esta serie, tal como dice el art. 168.2.a de la LUV forman parte de los gastos de urbanización que
afectan individualmente a cada propietario la parte proporcional de las indemnizaciones que
procedan por la “extinción de derechos y destrucción de bienes a consecuencia de la ejecución
del planeamiento y, entre ellas, las derivadas de la destrucción de construcciones, instalaciones,
plantaciones, edificaciones y cese y traslado de las actividades”. Esto es, en el caso de no tener
ninguna propiedad en el sector, por este lado el agente urbanizador sale ganando porque no paga
indemnizaciones.

Conclusión.
La simple declaración de que en un sector se va a ocupar un campo de golf en un Plan
General tiene unas evidentes y graves implicaciones. Hemos visto como se puede eliminar toda
una serie de construcciones donde viven decenas y quizá cientos de personas de forma, eso sí,
completamente legal. El propio preámbulo de la Ley del Golf dice: “[La ley] contempla medidas de
gestión que permitan satisfacer las legítimas aspiraciones de los propietarios de suelo. Así limita la
expropiación para aquellos casos en que se trate de instalaciones destinadas exclusivamente a la
actividad deportiva y de iniciativa pública. Para el resto de situaciones se potencia el mecanismo
de reparcelación conforme a lo previsto en la legislación urbanística, habilitando la posibilidad de
que sean vinculados a sectores de suelo urbanizable con el fin de satisfacer el principio de justa
distribución de las cargas y beneficios generados en el planeamiento.”

Al final tenemos que los propietarios que poseen viviendas en Pitxells pueden perder sus
viviendas y recibir su aprovechamiento urbanístico en parcelas a centenares de metros o a
kilómetros, tras pagar las cuotas de urbanización y la parte proporcional por las demoliciones. Eso
si llegan a parcela mínima. Por supuesto, todo con transparencia y diálogo. Y cumpliendo con toda
la legalidad. La proxima semana analizaremos la legislación de costas y del Parc Natural de la
Serra d´Irta y su encaje en el Plan General.