Capitolul I.

OBIECTUL SI SISTEMUL DREPTULUI FUNCIAR

1. Raporturile funciare obiect de reglementare a dreptului funciar
In procesul determinarii oricarei ramuri de drept problema principala consta in existenta unui grup de
raporturi sociale, care constituie obiectul de reglementare a acestei ramuri.
Obiectul de reglementare a dreptului funciar sint raporturile (relatiile) sociale care apar in timpul folosirii
pamintului. Specificul acestor raporturi este legat de functiile pe care le indeplineste pamintul pentru
diferite ramuri ale economiei nationale.
in agricultura si silvicultura pamintul este mijlocul principal de productie, unde stratul fertil al solului are
o insemnatate hotaritoare. Cu totul alte functii indeplineste pamintul in restul sferelor de activitate
economica. Pentru industrie, transporturi, constructii, localitati, pamintul serveste drept spatiu, suprafata,
teren de amplasare a cladirilor, utilajelor, cailor de comunicatie etc.
indeplinirea acestor functii economice genereaza aparitia si existenta unor raporturi funciare exprimate in
relatii sociale ce apar in procesul de atribuire, folosire, retragere si protectie a terenurilor de pamint.
E de mentionat ca pamintul, ca mijloc de productie si conditie principala pentru satisfacerea cerintelor
materiale ale societatii, se afla in strinsa legatura cu celelalte componente ale naturii, prin urmare, si
raporturile funciare sint in interactiune cu raporturile silvice, acvatice etc, ceea ce ne permite sa afirmam
ca raporturile funciare poarta un caracter prioritar fata de celelalte grupuri de raporturi sociale din
domeniul folosirii obiectelor naturale.
in etapa actuala, in conditiile efectuarii reformei agrare la general si a reformei funciare in particular,
caracterul si continutul raporturilor funciare se schimba esential. Trecerea de la nationalizarea pamintului
la privatizarea lui, infaptuirea demonopolizarii proprietatii de stat asupra pamintului si improprietarirea
reala a taranilor prin legiferarea dreptului de proprietate privata asupra pamintului confirma aparitia si
existenta unor noi particularitati ale raporturilor funciare. in urma stabilirii noilor tipuri si forme de
proprietate asupra pamintului, raporturile funciare au capatat caracter patrimonial. Pamintul poate fi
obiect al raporturilor de vinzare-cumparare, gajare, arenda, donare, mostenire etc, cu alte cuvinte,
pamintul devine imobil si se incadreaza in circuitul de piata. E clar ca in acest sens caracterul raporturilor
aparute ca rezultat al acestor actiuni este diferit, dar indiferent de tipul de proprietate, destinatie si forma
de gospodarire, aceste raporturi sint funciare, deoarece au un singur obiect pamintul.
Totodata, nu toate raporturile sociale care au ca obiect pamintul sint raporturi funciare. De exemplu,
raporturile care apar in procesul platii pentru folosirea pamintului, al stabilirii si perceperii impozitului
funciar au ca obiect pamintul, poarta caracter economic, dar nu sint de ordin funciar.
Raporturile funciare reglementate de normele dreptului funciar devin raporturi juridice funciare.
Relatiile funciare sint reglementate de Constitutia Republicii Moldova, de Codul funciar si de alte acte
legislative emise in conformitate cu el.
Relatiile din sfera folosirii si protectiei altor bogatii naturale (subsolul, padurile, apele, regnul animal si
cel vegetal, aerul atmosferic) sint reglementate prin legislatie speciala (articolul 1 din Codul funciar).
Relatiile juridice funciare apar intre subiectii acestora, care au anumite drepturi si obligatiuni conform
legislatiei funciare, in timpul de fata, cercul de subiecti ai relatiilor funciare s-a largit. Au aparut noi
subiecti cu noi drepturi care, in conditiile folosirii socialiste a pamintului, nici nu puteau fi pomeniti.
Subiect al raporturilor funciare este si statul. Subiectii raporturilor funciare se numesc detinatori de
terenuri.
Obiecte ale raporturilor funciare sint sectoarele de teren, cotele de teren si drepturile asupra lor (art. 2-1
din Codul funciar).
Raporturile juridice funciare, fiind unice dupa forma lor juridica, in functie de alti factori esentiali se
impart in mai multe feluri. De exemplu, dupa continutul relatiilor juridice, al drepturilor si obligatiunilor
subiectilor, raporturile juridice pot fi clasificate in raporturi juridice de proprietate funciara, raporturi
juridice din domeniul administrarii de stat a pamintului, raporturi juridice de beneficiere funciara,
raporturi juridice de protectie a pamintului. Raporturile juridice funciare pot fi clasificate si dupa
categoriile de terenuri (cu destinatie agricola, industriala, intravilanul localitatilor...), dupa subiectii
acestor raporturi s.a.
In asa fel, concluzionind, vom mentiona ca raporturile sociale care apar in procesul de posesiune si de
folosire (beneficiere) a terenurilor de pamint, precum si a drepturilor asupra lor, constituie obiectul de
reglementare a dreptului funciar. Fiind reglementate de normele acestei ramuri de drept, ele capata
caracter juridic cu toate consecintele ce rezulta de aici.

2. Definitia, principiile si metodele dreptului funciar

Dreptul funciar ca ramura de drept in sistemul national juridic reprezinta o totalitate de norme juridice,

stabilite sau sanctionate de catre stat, care reglementeaza raporturile sociale de folosire si protectie a
pamintului, conditiile si mijloacele de productie in scopul folosirii lui rationale, al imbunatatirii si reproducerii fertilitatii solului, precum si al apararii drepturilor si intereselor legitime ale subiectilor
relatiilor funciare.
Dreptul funciar ca ramura de drept are, dupa cum s-a mentionat, obiectul sau de reglementare, principii si
metode specifice, precum si norme juridice cuprinse in izvoarele acestui drept.
La baza structurii si continutului dreptului funciar ca ramura de drept stau anumite principii ca notiuni
temeinice, proprii dreptului in ansamblu si dreptului funciar ca ramura aparte.
Principiile dreptului funciar sint:
1) Diversitatea si egalitatea juridica a tipurilor si formelor de proprietate asupra pamintului.
2) Circuitul terenurilor ca obiect de dispunere.
3) Folosirea rationala a paminturilor.
4) Gospodarirea de sine'statator a terenurilor conform destinatiei lor.
5) Egalitatea subiectilor privind folosirea pamintului.
6) Administrarea de stat a fondului funciar.
7) Raspunderea juridica pentru incalcarea legislatiei funciare.
Principiile enumerate, fiind determinate de caracterul raporturilor funciare, in etapa actuala nu sint strict
epuizate, ele pot suferi diferite schimbari reiesind din reorganizarile si restructurarile care au loc in
orinduirea funciara a Republicii Moldova.
Dreptul funciar poseda de asemenea metode specifice de reglementare a raporturilor funciare. Metodele
dreptului funciar nu sint altceva decit mijloacele si procedeele de influentare asupra subiectilor relatiilor
funciare. Stabilind anumite reguli de conduita in procesul folosirii pamintului, normele juridice prevad si
anumite masuri de constringere in cazul nerespectarii lor.
Dreptul funciar are doua metode de reglementare a raporturilor funciare:
1. Metoda imperativ-obligatorie si
2. Metoda dispozitiva.
in dreptul funciar metoda imperativ-obligatorie se aplica prin diferite prescriptii si interdictii obligatorii
pentru indeplinire de catre detinatorii de terenuri.
Metoda dispozitiva presupune stabilirea anumitor limite de comportament al participantilor la relatiile
funciare si atribuirea posibilitatii de a reglementa liber si de sine statator relatiile dintre ei in conformitate
cu legislatia in vigoare.
in caz de neindeplinire benevola a normelor dreptului funciar si de incalcare a drepturilor si obligatiunilor
stabilite de ele, se aplica masuri de constringere din partea statului, care prevad tragerea la raspundere
juridica a vinovatilor.
Masurile de constringere pot fi aplicate si de catre unul dintre subiectii raporturilor funciare. De exemplu,
in caz de folosire nerationala si cu incalcarea destinatiei terenurilor de pamint, autoritatile publice pot
retrage terenurile din folosinta in conformitate cu regulile stabilite.
Corelatia dintre metodele de reglementare a raporturilor funciare de asemenea s-a schimbat in functie de
schimbarile continutului si caracterului raporturilor funciare. Actualmente, o mare raspindire capata
metoda dispozitiva, care prevede egalitatea partilor si dreptul de adoptare a deciziilor de sine statator.

3. Sistemul dreptului funciar si legatura lui cu alte ramuri de drept

Sistemul dreptului funciar cuprinde totalitatea institutiilor juridice funciare care au o strinsa legatura intre
ele si o aranjare logica consecutiva dupa rolul si insemnatatea lor in reglementarea raporturilor funciare.
Sistemul dreptului funciar ca disciplina de studiu cuprinde partea generala si partea speciala.
Partea generala contine notiuni si categorii de fond, obiectul si metoda dreptului funciar, particularitatile
raporturilor juridice funciare, izvoarele, reglementarile juridice s.a.
Partea speciala a dreptului funciar cuprinde regimul juridic al categoriilor de terenuri. Institutiile acestei
parti contin norme juridice concrete, ce reglementeaza raporturi funciare omogene.
Dreptul funciar are si sistem ca ramura de drept si ca ramura de stiinta. Acestea se afla intr-o strinsa
legatura, dar se deosebesc prin cercul problemelor abordate, stiinta dreptului funciar fiind cu mult mai
larga ca ramura dreptului funciar.
Fiind o parte componenta a sistemului national de drept, dreptul funciar se afla in strinsa corelatie cu alte
ramuri ale dreptului. Schimbarile esentiale care au loc in raporturile funciare in legatura cu
demonopolizarea proprietatii de stat asupra pamin-tului au influentat nu numai metodele si principiile
dreptului funciar, dar si corelatia lui cu alte ramuri de drept.
in etapa actuala, dreptul funciar se afla in legatura organica cu dreptul constitutional. Normele
constitutionale privind proprietatea, economia de piata, diversitatea formelor de gospodarire si apararea

drepturilor si intereselor proprietarilor constituie baza legislativa a dreptului funciar.

Administrarea de stat a fondului funciar, raspunderea administrativa a persoanelor vinovate de incalcarea
legislatiei funciare dovedesc existenta legaturii dreptului funciar cu dreptul administrativ.
O mare importanta are, de asemenea, legatura dreptului funciar cu dreptul civil. Relatiile de proprietate,
drepturile patrimoniale, apararea juridica a drepturilor funciare sint numai unele din punctele de tangenta
ale dreptului funciar cu dreptul civil.
Avind in vedere ca in etapa actuala legislatia permite vin-zarea-cumpararea pamintului, precum si alte
actiuni, posibilitatea de aplicare a normelor dreptului civil privind relatiile funciare se extinde
considerabil.
Fara folosirea pamintului este imposibila folosirea celorlalte obiecte si resurse naturale. Prin urmare,
corelatia dreptului funciar cu ramurile ecologice de drept - dreptul apelor, dreptul silvic, dreptul
subsolului s.a.m.d. - este conditionata de faptul ca pamintul, ca o parte a mediului natural, a biosferei, este
locul de amplasament al tuturor obiectelor naturale.
Aceasta, la rindul sau, ne dovedeste necesitatea ecologizarii normelor dreptului funciar si a legaturii lor cu
protectia obiectelor naturii in ansamblu.
Dreptul funciar ca ramura de sine statatoare are legatura si cu alte ramuri de drept (de exemplu cu dreptul
fiscal - impozitul funciar).

Capitolul II. IZVOARELE DREPTULUI FUNCIAR

1. Notiunea de izvoare ale dreptului funciar si clasificarea lor
Notiunea de izvor de drept funciar presupune actul normativ adoptat sau sanctionat de catre stat, care
contine norme de drept ce reglementeaza raporturile sociale privind folosirea pamintului. Cu alte cuvinte,
izvoare ale dreptului funciar sint actele normative ce reglementeaza raporturile funciare cu normele
juridice intruchipate in ele.
Toate actele normative din domeniul reglementarii raporturilor funciare se afla intr-o strinsa corelatie.
Totodata, ele pot fi clasificate dupa diferite criterii, insa fara a incalca subordonarea lor ierarhica.
Izvoarele dreptului funciar se clasifica, in primul rind, dupa puterea lor juridica. Dupa acest criteriu, in
domeniul dreptului funciar, cunoastem legi si acte subordonate legii. Legile poseda putere juridica
suprema.
Din rindul legilor se evidentiaza Constitutia Republicii Moldova. Ea este legea de baza, legea suprema a
tarii. Bazele consti-tutionaie in domeniul folosirii pamintului sint principalele reglementari in domeniul
dreptului funciar.
Izvoarele dreptului funciar pot fi clasificate si dupa organele care le adopta. Drept alt criteriu de
clasificare poate servi caracterul normelor continute in actul normativ respectiv, de exemplu, prescriptie,
interdictie, recomandare s.a.
O mare insemnatate are clasificarea izvoarelor dreptului funciar dupa actiunea lor in spatiu, in timp si
dupa un anumit cerc de persoane. in acest sens, exista izvoare care reglementeaza raporturile funciare pe
intreg teritoriul Republicii Moldova (Codul funciar) si izvoare ce actioneaza doar pe o parte a sa (actele
autoritatilor publice locale).
La fel e si cu actiunea izvoarelor in timp. Exista izvoare de drept funciar cu stabilirea termenului de
actiune si fara stabilirea lui.
Izvoarele dreptului funciar pot actiona asupra tuturor subiectilor care cad sub incidenta lor (Codul
funciar) si izvoare care reglementeaza raporturile funciare cu participarea numai a anumitor persoane
(Legea cu privire la gospodariile taranesti (de fermieri).
Astfel, izvoarele de diferite tipuri ale dreptului funciar sint acte normative care contin norme de
reglementare a raporturilor funciare.
De mentionat ca exista acte juridice din domeniul raporturilor funciare care nu sint izvoare ale dreptului
funciar, deoarece acestea nu contin noi norme de drept, poarta un caracter individual si de o singura data.
De exemplu, hotarirea autoritatii publice locale cu privire la atribuirea terenului de pamint catre o
persoana concreta pentru organizarea unei gospodarii taranesti. Acest act stabileste numai faptul de
atribuire si, deci, nu reglementeaza nimic nou.

2. Codul funciar izvorul principal al dreptului funciar

Adoptarea la 25 decembrie 1991 si punerea in aplicare la 1 ianuarie 1992 a Codului funciar vine ca un act
vital pentru dezvoltarea Republicii Moldova in conditii noi.
in legislatia funciara, Codul funciar impreuna cu Constitutia reprezinta cel mai important act normativ ce
reglementeaza relatiile funciare in Republica Moldova. Emiterea altor acte legislative este conditionata de
corespunderea acestora cu Codul funciar.
Codul funciar, dupa structura sa, este compus din 16 capitole care cuprind 102 articole.

Capitolul I stabileste componenta fondului funciar, proprietatea asupra terenurilor, protectia ecologica a
terenurilor si alte notiuni generale in materie funciara.
Capitolul II stabileste componenta organelor de stat care au competenta aplicarii si executarii Codului
funciar.
Capitolul III include formele si metodele de atribuire si instrainare a terenurilor din fondul funciar al
Republicii Moldova.
Capitolul IV stabileste drepturile si obligatiile detinatorilor de terenuri.
Capitolele V-IX stabilesc terenurile din componenta fondului funciar:
- terenurile cu destinatie agricola;
- terenurile din intravilanul localitatilor;
- terenurile destinate industriei, transporturilor, telecomunicatiilor si terenurile cu alta destinatie speciala;
- terenurile destinate ocrotirii sanatatii, ocrotirii naturii, activitatii recreative, terenuri de valoare istoricoculturala, terenurile zonelor suburbane si ale zonelor verzi;
- terenurile fondului silvic, ale fondului apelor si ale fondului de rezerva.
Capitolul X stabileste menirea, continutul si modul de tinere a cadastrului funciar si a documentatiei
cadastrale si reglementarea regimului proprietatii funciare.
Capitolul XI este dedicat modului si conditiilor de schimbare a destinatiei terenurilor.
Capitolul XII reglementeaza raporturile de protectie si ameliorare a terenurilor.
Capitolul XIII contine norme privind rolul si sarcinile controlului de stat si scopurile monitoringului
fondului funciar.
Capitolul XIV stabileste modalitatile si ordinea de solutionare a litigiilor funciare.
Capitolul XV prevede formele de raspundere juridica pentru incalcarea legislatiei funciare si, in fine,
capitolul XVI contine reglementarea corelatiei legislatiei funciare a Republicii Moldova cu acordurile
internationale.
Aplicarea si executarea practica a Codului funciar este o atributie de baza atit a organelor de stat, cit si a
autoritatilor publice locale.

3. Legi si acte subordonate legii ca izvoare ale dreptului funciar

Legile Republicii Moldova, avind o putere juridica suprema fata de actele emise pentru indeplinirea legii,
pot fi si sint adoptate numai de catre Parlamentul Republicii Moldova.
Conform art.72 din Constitutie, Parlamentul adopta legi constitutionale, organice si ordinare.
in domeniul reglementarii raporturilor funciare, de regula, se adopta legi organice.
in etapa actuala, in afara de Codul funciar, izvoare ale dreptului funciar sint urmatoarele legi:
- Legea cu privire la impozitul funciar si modul de impozitare din 22 decembrie 1992 cu modificarile si
completarile ulterioare;
- Legea privind pretul normativ si modul de vinzare-cum-parare a pamintului din 25 iulie 1997;
- Legea cu privire la proprietate din 22 ianuarie 1991;
- Legea cu privire la arenda din 14 ianuarie 1992;
- Legea cu privire la gospodariile taranesti (de fermieri) din 5 noiembrie 2000 s.a..
Aceste legi, dupa cum se vede din denumirile lor, sint sau special adoptate pentru reglementarea
raporturilor funciare, sau contin norme ce reglementeaza astfel de raporturi.
Acte subordonate legii sint toate celelalte acte juridice normative adoptate in modul stabilit si care contin
norme de reglementare a raporturilor funciare.
Acestea pot fi hotaririle Parlamentului, decretele Presedintelui Republicii, hotaririle, ordonantele si
dispozitiile Guvernului, ordinele si instructiunile ministerelor si departamentelor, actele autoritatilor
administratiei publice locale, actele organelor de conducere ale agentilor economici.
Toate actele subordonate legii nu pot contraveni acesteia din urma, nemaivorbind de Constitutia
Republicii Moldova. Ele se adopta pentru detalierea si realizarea prevederilor legii. De exemplu:
- Regulamentul cu privire la modul de rezolvare a litigiilor funciare, aprobat prin hotarirea Guvernului din
5 martie 1992;
- Regulamentul privind terenurile destinate industriei, transporturilor, telecomunicatiilor, apararii si cu
alte destinatii speciale adoptat prin hotarirea Guvernului Republicii Moldova din 12 noiembrie 1993;
- Regulamentul cu privire la continutul documentatiei cadastrului funciar general, aprobat prin hotarirea
Guvernului din 11 ianuarie 1995;
- Regulamentul cu privire la atribuirea terenurilor, aprobat prin hotarirea Guvernului din 3 mai 1996;
- Regulamentul cu privire la vinzarea-cumpararea terenurilor aferente obiectelor privatizate sau care se
privatizeaza si intreprinderilor private, aprobat prin hotarirea Guvernului din 23 octombrie 1996 cu
modificarile ulterioare;

- Hotarirea Guvernului nr. 192 din 20 februarie 1998 "Cu privire la vinzarea-cumpararea terenurilor" s.a.
Legile si actele subordonate legii in domeniul raporturilor funciare constituie baza legislativa de care
trebuie sa tina cont toti subiectii beneficiari ai terenurilor de pamint.

4. Actele organelor administratiei publice ca izvoare ale dreptului funciar

Izvoare ale dreptului funciar sint, dupa cum s-a mentionat mai sus, ordinele si instructiunile ministerelor
si departamentelor elaborate si adoptate in conformitate cu legislatia in vigoare.
Ca exemplu pot servi ordinele, instructiunile si dispozitiile Ministerului Agriculturii si Industriei
Alimentare, actele cu caracter normativ adoptate de Agentia Nationala Cadastru, Resurse Funciare si
Geodezie s.a.
in sirul actelor subordonate legii pot fi incluse si actele autoritatilor publice locale. Aceste autoritati, avind
conform Codului funciar o anumita competenta in domeniul relatiilor funciare, pot adopta decizii si
dispozitii in conformitate cu legislatia privind administratia publica locala, care in unele cazuri poarta
caracter de izvoare ale dreptului funciar. Esential este ca aceste decizii sa fie adoptate pentru realizarea
legislatiei in vigoare si sa nu contravina prevederilor acesteia.
Posibilitatile autoritatilor publice locale in acest domeniu se largesc noua organizare teritorialadministrativa a Republicii Moldova si de adoptarea noilor legi privind autonomia locala.
Exercitarea controlului asupra folosirii si protectiei terenurilor, asigurarea perceperii impozitului funciar,
autentificarea drepturilor detinatorilor de terenuri, repartizarea si retragerea terenurilor, tinerea cadastrului
funciar in teritoriul din subordine, solutionarea litigiilor funciare in limitele stabilite de lege s.a. tin de
competenta autoritatilor publice locale si actele adoptate pe marginea acestor probleme au o mare
importanta practica.
Aceste acte, actionind doar in cadrul unei localitati (sat, comuna, oras) sau al unei unitati teritorialadministrative (judet), au caracter normativ si sint obligatorii pentru toti detinatorii de terenuri din
teritoriul acestei colectivitati.
Programele, schemele, proiectele si planurile de reglementare a regimului proprietatii funciare pe
teritoriul respectiv aprobate prin deciziile administratiei publice locale, precum si masurile elaborate
pentru realizarea lor sint exemple de acte cu caracter normativ si deci pot servi drept izvoare ale dreptului
funciar.

5. Practica judiciara in domeniul reglementarii raporturilor funciare

in domeniul folosirii pamintului si al aplicarii legislatiei funciare un rol important ii revine practicii
judiciare. in sensul larg al cuvintului, practica judiciara nu este altceva decit toate hotaririle instantelor
judecatoresti privind aplicarea prevederilor legislatiei funciare. in alt sens, practica judiciara este o
generalizare a aplicarii legislatiei funciare de catre instantele judecatoresti in care se mentioneaza
greselile si neajunsurile acestor instante, se dau anumite explicatii cu privire la aplicarea corecta a
normelor de drept funciar.
Astfel de generalizari face Curtea Suprema de Justitie a Republicii Moldova, in urma carora se adopta
hotariri ale Plenului Curtii Supreme de Justitie.
in domeniul relatiilor funciare, Plenul Curtii Supreme de Justitie a adoptat la 26 martie 1997 Hotarirea nr.
10 "Cu privire la practica aplicarii de catre instantele judecatoresti a legislatiei funciare".
Conform acestei hotariri, litigiile si plingerile legate de chestiunile funciare, unde una dintre parti este
cetateanul, se examineaza de catre judecatoriile jurisdictiei de drept comun, iar litigiile si plingerile
privind chestiunile mentionate, unde partile sint persoane juridice, si gospodariile taranesti (de fermieri)
ca persoane fizice, precum si persoanele fizice care practica activitatea de antreprenoriat, sint examinate
de catre instantele judiciare economice.

Capitolul III. DREPTUL DE PROPRIETATE SI ALTE DREPTURI REALE

ASUPRA TERENURILOR
1. Notiunea de drepturi reale asupra terenurilor si clasificarea lor
Drepturile (si obligatiile) subiectelor raportului de drept, in functie de continut, pot fi: patrimoniale (care
au un continut economic, fiind evaluabile in bani) si nepatrimoniale.
Drepturilejagjrjmgjiialej ce alcatuiesc continutul patrimoniului, sint grupate in doua categorii: drepturi
reale si drepturi de creanta.
Drepturile reale sint drepturLgubiective patrimoniale,, care confera titularului lor determinat posibilitatea
exercitarii directe si nemijlocite a prerogativelor prevazute de lege, fara a fi necesara interventia altui
subiect de drept1. Mai mult decit atit, orice alta persoana are obligatia de a nu face nimic, de a se abtine de
la orice actiune prin care ar aduce o atingere exercitiului liber si deplin al acestor drepturi. Drepturile
reale se disting prin urmatoarele trasaturi:
a) din punctul de vedere al subiectelor, dreptul real presupune existenta unui subiectjLciivjdeterminat si a
unui subiect pasiv nedeterminat;
b) din punctul de vedere al continutului si al naturii obligatiilor corelative, dreptului real ii corespunde
obligatia generala si negativa de a nu face nimic de natura sa aduca atingere exercitiului liber si deplin al
acestui drept;
c) drepturile reale-daonastexe la doua efecte speciale: dreptul de urmarite si dreptul de preferinta;
d) drepturile reale sint absolute, opozabile tuturor;
e) dreptul real poate avea ca obiect numai lucruri determinate;
f) sub aspect procedural, in cazul drepturilor reale, actiunea in justitie se intenteaza la o instanta de la
locul unde este situat bunul.
Literatura de specialitate clasifica drepturile reale, in principal, dupa doua criterii: tinind seama de natura
bunurilor ce constituie obiectul lor si dupa cum au sau nu o existenta independenta, de sine statatoare2.
Dupa natuiaJbunar-iler care poarta-drepturi-reale acestea pot fi: imobiliare (avind ca obiect bunuri
imobile) si mobiliare (care au ca obiect bunuri mobile corporabile sau incorporabile).
Conform criteriului daca ausau.nu p existenta independenta, deosebim: drepturi reale principale si drepturi
reale accesorii.

Principale sint acele drepturi reale care au o existenta independenta, de sine statatoare, in raport cu alte
drepturi reale sau de creanta. Cel mai jmpQriarit drepLreal este drepJ;uJLd_pEG=-prietate, ce
constituie izvorul necesar si temeiul nasterii si existentei tuturor celorlalte drepturi reale.
Accesorii sint acele drepturi reale care se constituie pentru a insoti si garanta alte drepturi, fara a avea
independenta.
Stingereadreptului principal are ca efect automatsi stingerea dreptuluLaccesoriu. Asadar, drepturile reale
accesorii nu sint independente, ele urmind, de regula, soarta dreptului principal.
Sistemul drepturilor reale este alcatuit dintr-un numar stabilit de drepturi reale principale, situate intr-o
anumita ordine, si din drepturi reale accesorii.
Dreptul civil rominesc reglementeaza doua categorii de drepturi reale principale: dreptul de proprietate si
drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate. in Republica Moldova, ca drept-eal
principal este recunoscut si reglementat dreptuLde_prpprietate4publica si privata).
Dreptul de proprietate este cel mai important drept real, si se prezinta sub doua forme: publica sjjDrivata.
Dreptul de proprietate privata se subdivide in: drept de proprietate particulara, care apartine persoanelor
fizice si persoanelor juridice de tip particular, si drept de proprietate privata a statului, unitatilor
administrativ-teritoriale (judetul, municipiul, orasul si comuna), precum si a altor persoane juridice
infiintate de catre stat si autoritatile locale, cum sint regiile autonome (in Republica Moldova astfel de
persoane juridice instituite de catre stat sint intreprinderile agricole de stat si cele municipale).
Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate. De multe ori dreptul de proprietate se exercita in
plenitudinea atributiilor sale direct si nemijlocit de catre proprietar. Sint insa situatii cind dreptul de
proprietate se exercita, de regula, in ceea priveste unele dintre atributiile sale posesia si folosinta, prin
intermediul altor persoane decit proprietarul. in acest scop, adeseori proprietarul incredinteaza unele
bunuri ale sale prin acte de autoritate sau, dupa caz, pe temeiul unor acte si fapte juridice civile, unei
persoane fizice sau juridice in vederea punerii lor in valoare. Persoanele care primesc bunurile respective
dobindesc asupra lor fie un drept personal, fie un drept real principal.
Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate sint de doua feluri:
a) drepturi reale principale derivate din dreptul de proprietate publica. La fel ca si in Rominia, potrivit
reglementarilor in vigoare, in Republica Moldova exista un singur drept real principal derivat din dreptul

de proprietate publica: dreptul de administrare directa a terenurilor bunuri proprietate publica -constituit
prin acte de punere in emisie de catre autoritatile statale sau locale, ai carui titulari sint societatile agricole
si societatile comerciale de stat, iar in Republica Moldova intreprinderile agricole de stat si institutiile
de cercetari stiintifice in domeniul agriculturii;
b) drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate privata sint opozabile tuturor, inclusiv
proprietarului. in terminologia consacrata, ele se mai numesc dezmembraminte ale dreptului de proprietate.
Legislatia civila a Rominiei reglementeaza urmatoarele drepturi reale principale derivate din dreptul de
proprietate privata, care au ca obiect terenuri agricole:
- dreptul de uzufruct;
- dreptul de uz;
- dreptul de servitute;
- dreptul de superficie.
Alaturi de aceste drepturi reale principale derivate reglementate de Codul civil, Legea nr. 18/1991 privind
fondul funciar mai consacra si dreptul real de folosinta funciara, care are o figura juridica proprie.
in Republica Moldova este~xecunoscut numai un singur dezmembramint dreptul real de folosinta
funciara, reglementat de Codul funciar.
Din grupajirepturilor reale accesorii-stabilite asupra terenurilor agricole (reglementat si de legislatia
Republicii Moldova) este si dreptul de ipoteca
Dreptul de ipoteca este dreptujreojisiituiLJntatdeatma asuprajjnui burumobil determinat de proprietatea
artei persoane fara deposedare, care-i confera titularului sau, numit creditor ipotecar, posibilitatea de a
urmari bunul in stapinirea oricui s-ar afla si de a fi platit, cu prioritate, din pretul acelui bun..
Mai mentionam ca in Rominia si in Republica Moldova este reglementat si un alt drept real, subiectiv,
absolut si temporar dreptul de preemjiune. Din punctul de vedere al titularilor sai, dreptul de
preemtiune este definit ca fiind "acgLdjfiptsubiecti: civil recunoscut de lege anumitor titulari in virtutea
caruia acestia sebucura de-prioritate la cumpararea unui teren agricol din extravilan,.in ordinea si in
celelalte conditii prevazute de, lege"3.
in urma analizei legislatiei funciare si civile a Republicii Moldova, concluzionam urmatoarele:
1. Deoarece dezmembramintele dreptului de proprietate asupra terenurilor sint derivate din acesta,
proprietarul nu poate oferi mai multe drepturi decit volumul atributelor proprii. Prin urmare,
dezmembramintele au un continut mai restrins decit dreptul de proprietate;
2. Dezmembramintele dreptului de proprietate depind de atributele proprietarului, fara al carui
consimtamint titularii celorlalte drepturi reale nu pot sa-si realizeze unele dintre atributele lor;
3. Dezmembramintele dreptului de proprietate poseda si un anumit caracter de sine statator, deoarece
transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului altui subiect nu poate servi drept temei de stingere a
dezmembramintelor;
4. Dezmembramintele, ca si dreptul de proprietate asupra terenului, au drept obiect un anumit lot, stabilit
concret pe teren, avind un numar cadastral corespunzator. in virtutea acestui fapt, aparitia, modificarea si
stingerea dezmembramintelor sint supuse inregistrarii statale la fel ca si aparitia, modificarea si stingerea
dreptului de proprietate asupra terenului.
)

2. Dreptul de proprietate asupra terenurilor. Notiune. Obiectele si subiectele. Continutul

dreptului de proprietate funciara
Dreptul de proprietate, consfintit de Constitutia Republicii Moldova (art.9, in corelatie cu art.46 si 127),
este un drept fundamental, de veche traditie in catalogul Drepturilor si libertatilor cetatenesti. Acest drept
este unul de baza, cuprins in Declaratia universala a drepturilor omului, adoptata de Adunarea Generala a
ONU la 10 decembrie 1948, care prevede in articolul 17 ca "orjce-persoana are dreptul la proprietate, atit
singura, cit si in asociere cu altii. Nimeni nu poate filipsit arbitrar de proprietatea sa
Legislatia in vigoare a Republicii Moldova nu contine o definitie a dreptului de proprietate, legiuitorul
limitindu-se la enumerarea atributelor proprietarului. Astfel, art.89 din Codul civil stipuleaza:
"Erpjietarul.se-bucura de dreptul de posesiune, de folosinta si de dispozitie asupra bunurilor in limitele
determinate de lege", iar art. 1 alin. 2 din Legea cu privire la proprietate consemneaza: "Proprietarului ii
apartine dreptul de a poseda bunurile, de a le folosi si a le administra" 4.
Lipsa unei notiuni adecvate a proprietatii in legislatia Republicii Moldova este recuperata de interpretarea
art. 9 din Constitutie (care stabileste principiile fundamentale privind proprietatea), facuta de catre Curtea
Constitutionala a Republicii Moldova. in Hotarirea privind controlul constitutionalitatii unor prevederi
din Codului funciar din 25 ianuarie 19965, Curtea Constitutionala trateaza proprietatea astfel: "Prin
proprietate se intelege dreptul de proprietate al persoanelor fizice, juridice, statului sau al unitatilor
administrativ-teritoriale asupra unor bunuri imobile sau mobile, exercitind asupra lor posesia, folosinta si

dispozitia, in mod exclusiv si perpetuu prin putere si interes propriu in conditiile legii". Pornind de la
prevederile legale mentionate si bazindu-ne pe doctrinele existentel_putem defini dregtul dejyraprietate ca fiind
acel drept subiectiv ce confera titularului jsauj:xercitarea in putere proprie si in interes propriu a atributelor de
posesie, folosinta si dispozitie asupra bunurilor sale in limitele determinate de lege.

Majoritatea doctrinarilor analizeaza proprietatea ca pe o categorie economico-juridica.

Raporturile de proprietate asupra pamintului, ca parte componenta si indispensabila a raporturilor de
proprietate in general, au suferit multiple modificari, deoarece fiecarei formatiuni economico-sociale ii
corespunde un sistem propriu de raporturi de proprietate funciare.
Proprietatea drept categorie juridica ia nastere odata cu aparitia statului si dreptului si reprezinta
rezultatul fixarii in norme juridice a raporturilor economice privind posesia, folosirea si dispunerea
diferitelor bunuri materiale (inclusiv a pamintului).
Reglementarea juridica a raporturilor de proprietate se face prin intermediul anumitor norme, care, in
primul rind, stabilesc posibilitatea (sau imposibilitatea) de apartenenta a bunurilor materiale anumitor
persoane, prevazind modul legislativ de insusire economica a lor; in al doilea rind, determina limitele si
modul de comportare a posesorilor de bunuri materiale, adica atributiile lor; in al treilea rind, includ
instrumentele juridice de protectie a "starii de insusire" de atentatele altor persoane 6.
da, toate normelejnentionatejnaisus, pot fi clasificate in mai multe grupe.
in prima grupa pot fi incluse norme constitutionale (art. 9 din Constitutia Republicii Moldova); norme
funciare (art.3 din Codul funciar, in redactia Legii nr. 369-XIII din 10.02.95) 7; norme civile (art. 89 din
Codul civil)8.
Din a doua grupa fac parte normele funciare (art. 12, 13, 27, 29 din Codul funciar); normele civile (art.
150-154 din Codul civil), care reglementeaza atributiile proprietarului.
Grupa a treia cuprinde normecivile, administrative, penale funciare privind protectia raporturilor de
proprietate.
Prin urmare, totalitatea normelor ce reglementeaza raporturile de proprietate poarta un caracter complex.
Proprietatea asupra pamintului se caracterizeaza prin anumite particularitati generate de specificul socialeconomic al obiectului. Odata cu promovarea reformelor economice, trecerea la economia de piata,
schimbarea radicala a raporturilor funciare, proprietatea funciara a capatat noi insusiri, cum ar fi: situatia
dominanta a cetatenilor ca subiecte ale dreptului de proprietate, prioritatea dezvoltarii agriculturii,
includerea terenurilor in circuitul civil etc. 9
Notiunea "drept de proprietate"10 asupra pamintului cuprinde:

- institutia de drept, ale carei norme sint fixate in Constitutia Republicii Moldova (art. 9, 46, 127); Codul
civil (art. 89-154); Legea Republicii Moldova cu privire la proprietate din 22 ianuarie 1991 nr. 459-XII11;
Codul funciar (art. 4,12,13, 27, 29);
- raport de proprietate in care, in afara de proprietar, intervin si alte subiecte, purtatoare de drepturi si
obligatiuni funciare (spre exemplu, beneficiarii funciari sau organele de reglementare a regimului
proprietatii funciare si de tinere a cadastrului funciar de stat);
- atributiile subiective ale proprietarilor funciari. Astfel, proprietarii pot intreprinde anumite actiuni de
a gospodari terenul de sine statator, de a efectua lucrari de ameliorare si imbunatatiri funciare etc; pot
inactiona sa se abtina de la actiuni care ar leza drepturile altor proprietari sau care ar cauza prejudicii
terenului; proprietarii au dreptul de a cere de la alte persoane un comportament adecvat; au dreptul la
revendicare, la despagubire etc;
- actiunea juridica, care genereaza raporturi intre proprietari si alte subiecte de drept (spre exemplu, in
baza deciziei judecatoresti, prin care se atribuie teren in proprietate, proprietarului i se elibereaza titlul de
proprietate, cu fixarea bornelor de hotar si intocmirea planului cadastral (reprezentarea grafica a lotului).
intrunind trasaturile caracteristice dreptului de proprietate in general, dreptul de proprietate asupra
pamintului poate fi privit sub doua aspecte: obiectiv si subiectiv.
in sens obiectiv dreptul de proprietate funciara este tratat ca o institutie de drept, ale carei norme
reglementeaza statistica raporturilor de proprietate funciara, ca stare de apartenenta a loturilor de teren
(art. 3, 4 din Codul funciar).
insa pentru a dezvalui posibilitatile concrete de comportare oferite proprietarului funciar de catre
legiuitor, este necesar a apela la categoria dreptului de proprietate in sens subiectiv.
Dreptul proprietarului funciar in sens subiectiv este posibilitatea juridica oferita proprietarului in vederea
posesiei, folosintei si dispunerii de terenul ce-i apartine, cu putere proprie si in interes propiru, prin
actiuni ce nu contravin legislatiei si nu lezeaza interesele legitime ale altor persoane.
Asadar, atributele proprietarului sint: posesia (jus utendi), folosinta (jusfruendi) si dispozitia (jus abudendi).
Pentru dreptul de proprietate funciara este specific faptul ca atributele proprietarului au un caracter
independent si nu se bazeaza pe dreptul altor persoane. Atributele proprietarului se disting prin doua

particularitati: in primul rind, continutul atributelor este stabilit prin lege si, in al doilea rind, proprietarul
le exercita de sine statator.
O alta particularitate a atributelor proprietarului consta in faptul ca acestea sint limitate. Dreptul de
proprietate in general si cel funciar in special nu au fost niciodata absolut nelimitate. Limitarile dreptului
de proprietate, cuprinse in diferite acte normative, sint examinate mai jos.
Dreptul de proprietate asupra terenurilor este dreptul de a poseda, folosi si dispune de lotul de teren in
conditiile prevazute de lege. Pentru toate tipurile de proprietate este caracteristic acelasi set de atribute,
insa continutul si volumul lor este diferit.
POSESIA CA ATRIBUT AL DREPTULUI DE PROPRIETATE FUNCIARA
in literatura de specialitate remarcam mai multe definitii ale acestui important atribut. Conform uneia dintre aceste
opinii12, posesia consta in prerogativa titularului dreptului de proprietate de a stapini in fapt bunul. Conform alteia 13,
posesia consta in posibilitatea proprietarului de a stapini bunul ce-i apartine prin materialitatea sa, comportindu-se
fata de toti ceilalti ca fiind titularul dreptului de proprietate. E.A.Suhanov defineste posesia ca "fiind acel atribut al
dreptului de proprietate bazat" pe lege (ori juridic asigurat, care da posibilitatea de a stapini bunul si de a-1 intretine
in gospodaria sa"14.
in legislatia Republicii Moldova exista si o definitie legala a posesiei. Astfel, art. 1 alin. 2 din Legea cu privire la
proprietate stipuleaza: "Posedarea bunurilor consta in stapinirea efectiva a acestora". in baza celor mentionate,
concluzionam:
Posesia terenului este posibilitatea (bazata pe lege) a proprietarului de a stapini de fapt lotul de teren. in doctrina
romina s-a afirmat ca "posesia este mijlocul indispensabil al fiecarui proprietar pentru a-si realiza scopul, adica
utilitatea economica a proprietatii sale'Se sustine de asemenea ca posesia nu poate fi separata de folosinta, deoarece
pentru a folosi un bun este necesar mai intii sa te afli in posesia lui.
in opinia lui B. Erofeev "terenul poate fi folosit si de alte persoane, neproprietari. in caz contrar, posesia

terenului va fi considerata drept acaparare arbitrara, actiune pentru care poate surveni raspunderea
juridica"16.
Spre deosebire de posesia unor bunuri obisnuite, pe care proprietarul le poate stramuta in alt loc, posesia
terenului poarta un caracter conditional, deoarece stapinirea lui este limitata. Posesia terenului este
realizata prin transmiterea in natura a proiectului de organizare a teritoriului si prin confirmarea hotarelor
lotului prin instalarea bornelor. Prin urmare, atributul de posesie a lotului de teren se realizeaza nu numai
prin atribuirea terenului in natura, dar si in conformitate cu documentatia funciara de proiect.
Pentru persoanele fizice si juridice subiecte ale dreptului de proprietate privata, atributul de posesie a
terenului este indispensabil de obligatiunea acestora de a folosi lotul conform destinatiei. Posesia ca
atribut al subiectelor dreptului de proprietate de stat se rasfringe asupra tuturor terenurilor aflate in
proprietate, indiferent de faptul daca sint ele folosite la moment sau nu.
Posesia terenurilor, realizata de proprietari, se pastreaza si in cazurile in care terenul este transmis
beneficiarilor funciari.
FOLOSINTA CA ATRIBUT AL DREPTULUI DE PROPRIETATE FUNCIARA

in conformitate cu art. 1 alin. 2 din Legea cu privire la proprietate "folosirea bunurilor consta in
intrebuintarea calitatilor utile ale bunurilor...". Desi Legea trateaza folosinta in mai multe moduri, esenta
acestui atribut ramine neschimbata. Astfel, "folosinta ofera proprietarului dreptul de a intrebuinta bunul
pe care acesta il produce"17. intr-o alta opinie "folosinta presupune posibilitatea proprietarului de a
beneficia de calitatile utile ale bunului in scopul satisfacerii necesitatilor sale materiale si culturale" 18.
Dreptul de folosinta, ca atribut al proprietarului funciar, este posibilitatea admisa de lege privind
exploatarea economica (gospodareasca) a terenului folosirea calitatilor sale utile si exploatarea lui in
scopul obtinerii productiei agricoleAcest atribut are doua forme de baza: in primul rind, dreptul
proprietarului de a utiliza terenul agricol, ca mijloc prin care este realizat dreptul lui de proprietate; in al
doilea rind, in forma gospodaririi libere a terenului, proprietarul are dreptul sa efectueze lucrari de
ameliorarei, constructia sistemelor de irigare, a constructiilor auxiliare etc. J
Conform art. 127 p.2 din Constitutia Republicii Moldova, statul garanteaza realizarea libera a dreptului de
proprietate in formele solicitate de titular. insa gospodarirea libera a terenului nu poate fi tratata ca o
activitate integral arbitrara. Articolul mentionat contine doua conditii esentiale: libera activitate gospodareasca nu trebuie sa cauzeze prejudiciu mediului inconjurator si sa lezeze interesele legale ale altor
persoane.
Este notabil ca subiectele dreptului de proprietate de stat si municipala asupra terenurilor nu desfasoara
activitati de exploatare gospodareasca a acestora. Atributul de folosinta este realizat, in acest caz, prin
insusirea unei parti a rentei funciare, ce le apartine ca proprietari funciari.
DISPOZITIA CA ATRIBUT AL DREPTULUI DE PROPRIETATE FUNCIARA

Conform art. 1 alin. 2 din Legea cu privire la proprietate, "administrarea bunurilor consta in determinarea
destinului bunurilor". Am mentionat anterior ca termenul "administrarea" urmeaza sa fie inlocuit cu

termenul "dispozitia\ Prin urmare, dreptul de dispozitie asupra terenului este posibilitatea admisa de Lege
de a determina soarta juridica a acestui bun 1}
Posesorul-neproprietar (arendasul) nu dispune de acest drept in general ori dispune de el numai intr-o
anumita masura si numai cu consimtamintul proprietarului (spre exemplu, arendasul poate transmite lotul
arendat in subarenda, insa numai cu acordul arendatorului).
Dispozitia ca atribut al proprietarului funciar poate sa se manifeste sub mai multe forme:
a) modificarea starii de fapt a lotului de teren, ceea ce atrage dupa sine schimbarea statutului lui juridic (in
urma lucrarilor de ameliorare si imbunatatiri funciare, unele pasuni pot fi transferate in categoria
terenurilor arabile);
b) modificarea regimului juridic al terenului 20 (vinzarea lotului);
c) modificarea componentei proprietarilor funciari (atribuirii terenurilor in proprietate, arenda, folosinta
funciara cu respectarea procedurii existente); retragerea terenurilor de la proprietari pentru necesitati de
stat si sociale; procesul de schimb al terenurilor intre proprietarii funciari.
Traditional, se accentueaza aspectul juridic al dispozitiei, care poate avea diferite caractere, cum ar fi:
vinzarea terenului, donatia, ipoteca, succesiunea, transmiterea in arenda. insa importanta este si plasarea
"fizica" a terenului, care necesita anumite activitati de imbunatatire a calitatii solului, irigarea etc.
Mai constatam ca proprietate funciara absoluta nu exista. Recunoscind proprietarului funciar dreptul de a
poseda, folosi si dispune liber de terenul ce-i apartine, legislatia in vigoare stabileste totodata si unele
ingradiri dictate de limitarea suprafetelor de teren in spatiu si imposibilitatea inlocuirii terenului prin alte
mijloace de productie.
Aceste ingradiri ale dreptului de proprietate pot fi divizate in: permanente si temporare.
Din categoria de ingradiri ale atributiilor proprietarului fac parte: obligativitatea de a respecta cerintele de
folosire rationala a terenului, de conservare a capacitatilor ecologice si de protectie a lui; de a nu leza
drepturile si interesele legitime ale altor detinatori de teren; de a respecta conditiile speciale de exploatare
a terenurilor agricole de calitate superioara. Ca ingradire poate fi recunoscut si dreptul statului (in
persoana organelor sale) de a retrage terenul de la proprietar, cu prealabila si dreapta despagubire, pentru
necesitati de stat si sociale.
ingradirile temporare sint: folosirea terenului strict dupa destinatie; posibilitatea incheierii tranzactiei de
vinzare-cumpa-rare a terenului, cu conditia utilizarii lui in scopuri agricole etc. Structura dreptului de
proprietate. Analizind notiunea "drept de proprietate funciara" sub aspectul raportului juridic, relevam
urmatoarea structura a elementelor acestuia:
1) Obiectul dreptului de proprietate funciara suprafata de teren destinata nevoilor (mijloc de
productie, baza operationala), transmisa in modul stabilit unui subiect concret sau care se afla in posesia,
in folosinta si la dispozitia lui. in acest sens pot fi delimitate doua tipuri de suprafete de terenuri agricole:
terenurile aflate in stadiul de trecere in proprietate si cele care deja au trecut in proprietate. Astfel, art. 21
din Codul funciar interzice a folosi terenul, inclusiv in conditii de arenda, pina atunci pina cind nu vor fi
stabilite hotarele terenurilor in natura si nu va fi eliberat titlul de proprietate. Prin urmare, exista o
anumita perioada pe parcursul careia proprietarul nu poate sa-si exercite atributiile sale.
Nu pot fi considerate obiecte ale dreptului de proprietate terenurile care au trecut in proprietate ilegal,
deoarece orice tranzactie incheiata cu incalcarea legii este declarata nula (art. 50 Cod civil al Republicii
Moldova).
2) Subiectele dreptului de proprietate proprietarii funciari recunoscuti in modul stabilit de lege. Astfel,
specificam urmatoarele grupe de subiecte:
- Statul. Administrarea si dispunerea proprietatii de stat asupra terenurilor este exercitata de catre
Guvern;
- Au toritatile publice locale sint recunoscute drept subiecte ale proprietatii municipale;
- Persoanele juridice (care corespund cerintelor stabilite in art. 23 din Codul civil) intreprinderile, in
primul rind cele agricole;
- Persoanele fizice cetatenii Republicii Moldova si investitorii straini, in conformitate cu legislatia (art.
4 alin. 2 din Codul Funciar).
Continutul dreptului de proprietate funciara reprezinta atributiile proprietarului privind posesia, folosinta
si dispozitia suprafetei de teren aflata in proprietate.
Aceste atributii pot fi specificate si clasificate in generale si speciale.
Din categoria atributiilor generale fac parte drepturile si obligatiunile proprietarilor funciari privind unele
actiuni intreprinse fata de teren sau abtinerea de la asemenea actiuni. Astfel, fiecare proprietar are dreptul
de a gospodari terenul de sine statator, de a-1 transmite prin mostenire, de a-1 ipoteca, transmite in
arenda, transmite in calitate de cota de participare in capitalul statutar al intreprinderii agricole, de a-1

schimba, vinde, dona. Totodata proprietarul este obligat sa foloseasca eficient terenul in corespundere cu
destinatia lui, prin metode care nu dauneaza obiectul si alte resurse naturale; sa achite la timp impozitul
funciar; sa contribuie la majorarea fertilitatii solului.
Obligatiunile proprietarului sint parte a atributiilor dictate de legea care necesita o executare certa. Astfel,
folosirea terenului conform destinatiei, cum s-a mentionat mai sus, este o obligatie a proprietarului, a
carei nerespectare atrage dupa sine sistarea dreptului de proprietate asupra terenului.
Atributiile speciale ale proprietarilor funciari sint conditionate de urmatorii factori: particularitatile
loturilor de teren, aflate in proprietate; particularitatile statutului juridic al proprietarilor; alte
circumstante.
insusirile loturilor de teren sint variate, prin urmare, legislatia contine unele obligatiuni suplimentare
pentru proprietarii funciari.
Spre exemplu, suprafetele situate pe pante trebuie lucrate prin metode care ar exclude (sau preveni)
eroziunea solului; unele terenuri trebuie supuse recultivarii, iar cele degradate, al caror strat fertil nu poate
fi restabilit intr-un timp apropriat conservarii (art. 29 alin. 4 Cod funciar).
Unele particularitati ale statutului juridic al proprietarilor funciari sint caracteristice intreprinderilor
agricole (de stat, cooperative, societati pe actiuni) datorita capacitatii juridice speciale, stipulata in statutul
propriu.
Alte particularitati care pot influenta atributiile proprietarilor funciari au un caracter divers. Astfel, pot
exista restrictii care izvorasc din relatiile de vecinatate; la modificarea statutului localitatii in al carei
perimetru este amplasat terenul; cind apar unele necesitati social-utile privind lotul etc.

3. Dreptul de proprietate publica asupra terenurilor

Notiunea de terenuri proprietate publica
Proprietatea publica asupra terenurilor poate fi:
a) de interes national in acest regim de drept, proprietatea apartine statului (proprietatea publica a
statului);
b) de interes local in acest regim de drept, proprietatea apartine satului, comunei, orasului,
municipiului, judetului, UTA Gagauzia (proprietatea publica a unitatilor administrativ-teritoriale).
Aceasta delimitare a terenurilor proprietate publica are drept scop protectia si folosirea eficienta a
terenurilor in interesul detinatorilor acestora si se efectueaza prin actiuni de identificare si coordonare a
hotarelor acestora. Exercitarea lucrarilor de identificare si formare a terenurilor proprietate publica este
asigurata de catre Agentia Nationala Cadasru, Resurse Funciare si Geodezie, iar inregistrarea acestora se
efectueaza in conformitate cu Legea cadastrului bunurilor imobile.
Terenurile proprietate publica a statului reprezinta o parte a terenurilor proprietate publica ce apartin
cu drept de proprietate Republicii Moldova. Dreptul de posesiune, de folosinta si de dispozitie asupra
acestor terenuri se atribuie Guvernului.
Formarea fondului terenurilor proprietate publica a statului este conditionata de factori economici,
ecologici, istorico-cultu-rali si de necesitatea de a asigura securitatea statului.
Terenurile proprietate publica a statului sint:
a) terenurile cu destinatie agricola incluse in Lista unitatilor ale caror terenuri ramin in proprietatea
statului;
b) terenurile fondului silvic proprietate publica a statului, terenurile fondului apelor, terenurile zonelor
sanitare;
c) terenurile aferente constructiilor unitatilor si organelor de stat;
d) terenurile aferente obiectivelor complexului energetic;
e) terenurile ocupate de drumuri nationale, de conducte nationale si internationale si alte comunicatii de
transport statale;
f) terenurile destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sanatatii, activitatii recreative etc;
g) terenurile destinate necesitatilor de aparare, trupelor de graniceri si MAI;
h) altele utilizate in scopul asigurarii securitatii statului (art. 5 din Legea nr. 981 din 11 mai 2000).
Terenurile proprietate publica a unitatilor administrativ-teritoriale reprezinta o parte a terenurilor
proprietate publica ce apartin unitatilor administrativ-teritoriale, dreptul de posesiune, folosinta si
dispunere asupra carora este de competenta autoritatilor administratiei publice locale (art. 4 din Legea nr.
523-XIV din 16 iulie 1999).
Formarea fondului terenurilor proprietate a unitatilor admi-nistrativ-teritonale este conditionata de
necesitatea utilizarii eficiente a acestora in interesul unitatilor mentionate.
Patrimoniul unitatilor administrativ-teritoriale este format din bunurile domeniului public (destinate
satisfacerii intereselor generale ale colectivitatii din unitate) si bunurile domeniului privat (cu destinatie

strict determinata).
Terenurile proprietate publica a unitatilor administrativ-teritoriale sint:
a) aflate in folosinta unitatilor respective;
b) aferente obiectivelor privatizate sau pasibile privatizarii,inclusiv cele aferente constructiilor
nefinalizate si obiectivelor din fondul de imobile nelocuibile date in arenda;
c) aferente cladirilor si altor constructii transmise in proprietate privata in contul cotelor-parti valorice;
d) atribuite in folosinta sau date in arenda intreprinderilor privatizate;
e) terenurile impadurite (cu excep. alin. 1 art. 5), fisiile forestiere, destinate retinerii apei, masurilor
antierozionale etc;
f) aferente obiectivelor de menire social-culturala, de uz public - piete, strazi, gradini publice, scuaruri
etc;
g) destinate transporturilor, conductelor, telecomunicatiilor folosite pentru necesitatile industriale ale
unitatii (excep. alin. 1 lit. d) si e) al art.5);
h) terenurile de rezerva;
i) zonele suburbane si verzi, ocupate de iazuri;
j) cele neprivatizate ale intovarasirilor pomicole (art. 8 din Legea nr. 891 si art. 3 lit. c) din Legea nr. 523).
Proprietatea publica a unitatilor administrativ-teritoriale este imprescriptibila. Ea nu poate fi supusa
exproprierii si nu poate constitui obiectul unor garantii reale. Aceasta proprietate poate fi data in
administrare sau poate fi inchiriata (art. 11 din L

4. Dreptul de proprietate privata asupra terenurilor

Promovarea reformelor economice in scopul trecerii la economia de piata este sortita la esec fara
schimbarea radicala a raporturilor de proprietate asupra resurselor naturale, si in primul rind asupra
pamintului. insa extinderea sferei dreptului de proprietate privata asupra resurselor naturale necesita o
analiza profunda a eventualelor consecinte negative de ordin economic, ecologic si social.
Necesitatea obiectiva de solutionare a problemei privind asigurarea balantei de interese ale societatii si ale
proprietarului particular este generata de proclamarea dreptului de proprietate privata asupra unor resurse
naturale (inclusiv asupra pamintului), precum si de specificul reglementarii raporturilor din domeniul
protectiei mediului inconjurator si utilizarii resurselor naturale21.
La momentul actual, statutul constitutional al cetateanului in domeniul raporturilor funciare a fost
completat cu dreptul de a avea in proprietate privata terenuri agricole. in legatura cu aceasta, este
important a se concentra atentia asupra mecanismului de realizare a acestui drept constitutional. Pentru ca
acest drept sa nu fie fictiv sau sa poarte un caracter declarativ, este necesar, la nivel legislativ, sa se
gaseasca o solutie la problema: cum trebuie sa fie mecanismul de restabilire a dreptului de proprietate
privata asupra pamintului, de dezvoltare a structurilor particulare de antreprenoriat in sfera productiei
agricole etc. in acest context e se impune si elucidarea problemelor reformei funciare, care cuprinde
totalitatea conditiilor economice, organi-zationale, sociale si juridice necesare pentru crearea unui nou
regim funciar bazat pe dreptul de proprietate privata si pe principiile democratice ale pietei funciare 22.
Fenomenul reformelor funciare si agrare a existat intotdeauna: in antichitate si in zilele noastre.
Opinia teologului rus Nil Sorski, dusmanul proprietatii funciare bisericesti, este ca "in rai toti sint egali,
nu exista "nici al meu", "nici al tau". in limbaj juridic aceasta consemneaza dreptul fiecarui individ la
accesul egal la pamint. "Nimeni nu poate avea pamint mai mult decit are nevoie, iar dreptul unui individ
asupra pamintului nu poate limita dreptul altuia" scria J. Locke in secolul al XVI-lea. Ca un postulat
etic si sociologic, aceasta cerinta era recunoscuta si exista in constiinta mai multor popoare in perioade
istorice diverse23.
Deoarece in constiinta popoarelor predominau ideile bazate pe conceptia dreptului individual, insesi
drepturile individuale, din momentul aparitiei lor, devin inegale. O astfel de inegalitate in domeniul
raporturilor funciare poate atinge proportii mari. Despre acest lucru scria Solon, care concepea
centralizarea proprietatii funciare in miinile castei dominante, formarea proprietatii latifundiare a
oligarhiei drept cea mai serioasa maladie care a afectat vechea civilizatie a Greciei si care ameninta
statale actuale. De asemenea Platon, in "Legi"-le sale, afirma ca cel mai binefacator pentru stat este
acordul autoritatilor de a accepta reformele indreptate spre distribuirea pamintului 24.
Acestea sint invatamintele istorice, care trebuie luate in considerare la promovarea reformelor funciare
actuale. Prin urmare, instaurarea dreptului de proprietate funciara presupune, in esenta, o reforma funciara
cardinala, care abordeaza, in primul rind, sistemul reglementarii juridice a raporturilor funciare, orientat
spre reorganizarea tuturor elementelor sale.
inainte de a trece la motivele juridice ale oportunitatii instaurarii dreptului de proprietate privata asupra
pamintului, ne vom referi pe scurt la continutul dreptului de proprietate privata funciara in unele tari

occidentale.
K.Marx intrebuinta cuvintul "privat" cu privire la proprietatea dobindita prin munca proprie. in esenta, el
concepea dreptul de proprietate funciara al taranilor ca pe cea mai avantajoasa conditie de dezvoltare a
mijloacelor de productie ale acestora25.
Lipsa proprietatii private funciare in procesul de productie "asiatic" a avut drept consecinta nivelul de trai
foarte scazut, despotismul etc.
Daca dreptul de proprietate privata asupra pamintului in tarile occidentale este analizat din acest punct de
vedere, putem trage urmatoarea concluzie: proprietatea privata este o cucerire mareata, o izbinda a
civilizatiei. Economia actuala a demonstrat capacitatea de satisfacere a necesitatilor sociale in baza proprietatii private modernizate26.
Reglementarea raporturilor de proprietate privata asupra pamintului in diferite tari demonstreaza ca
legislatia se afla in cautarea unei imbinari armonioase intre interesele si libertatea de comportament ale
proprietarului si interesele sociale de conservare a pamintului ca resursa naturala unica. Reglementarea
raporturilor de proprietate este subordonata functionarii eficiente a structurilor agricole, de aceea statul
intervine activ in procesul de realizare a diferitelor drepturi, cum ar fi dreptul de succesiune, dreptul de
arenda27 etc.
Astfel, art. 44 din Constitutia Italiei stipuleaza: in scopul exploatarii rationale a terenurilor si consolidarii
raporturilor sociale echitabile, legea limiteaza proprietatea funciara privata, stabilind suprafetele ei
maxime pe regiuni sau zone agricole, stimulind ameliorarea solului si sustinind proprietatea mica si
mijlocie.
Articolul 88 din Codul civil francez prevede posibilitatea deposedarii proprietarului funciar care nu
lucreaza si nu foloseste pamintul sau daca sint lezate interesele sociale. De asemenea, se admite
rascumpararea fortata de catre stat a terenurilor aflate in proprietate privata, iar in unele tari este permisa,
ca masura exceptionala, exproprierea gratuita 28.
Actualmente, interventia statului in raporturile funciare are loc, preponderent, in procesul de administrare
si dirijare a folosintelor funciare, in special in sfera de planificare a exploatarii resurselor funciare. In
tarile Europei Occidentale (Franta, Italia, Belgia) in procesul planificarii teritoriale are loc zonarea
teritoriului, adica delimitarea diferitelor zone in functie de obiectivul utilizarii. in fiecare dintre aceste
zone este stabilit un regim special de folosinta, care se extinde si asupra proprietarilor privati.
in concluzie mentionam ca starea actuala a legislatiei tarilor occidentale care reglementeaza raporturile de
proprietate funciara este rezultatul unei evolutii indelungate, pe parcursul careia drepturile proprietarilor
privati erau limitate in favoarea intregii societati. Astfel, legislatia a renuntat la recunoasterea caracterului
absolut al proprietatii private, mai cu seama in agricultura.
Definitia si caracterele juridice ale dreptului de proprietate privata
in Republica Moldova, proprietatea privata a reaparut odata cu intrarea in vigoare a Legii cu privire la
proprietate (1 februarie 1991). Pina atunci insa se considera (ca si in majoritatea tarilor socialiste) ca
existenta proprietatii private face posibila exploatarea omului de catre om.
in prezent, proprietatea privata este consfintita in Constitutie (art. 9), Legea cu privire la proprietate (art.
12-19), Codul funciar (art. 4, 12) si in alte acte normative ce contin reglementari de principiu de o
importanta teoretica si practica majora.
Proprietatea privata este nu numai proclamata, exercitarea Si apararea ei fiind garantate prin dispozitii
legale. Astfel, art. 46 din Constitutie stabileste garantia dreptului de proprietate, precum si a creantelor
asupra statului, iar averea dobindita licit nu poate fi confiscata. Aceasta prevedere legala este concretizata
in art. 2 alin. 2 din Legea cu privire la proprietate: "Stabilirea de catre stat, sub orice forma, a unor
restrictii sau avantaje in exercitarea dreptului de proprietate nu se admite".
Din cadrul legislativ mentionat numai Legea cu privire la Proprietate defineste proprietatea privata.
Astfel, art. 12 prevede:
"Proprietate privata sint bunurile, precum si produsele activitatii intelectuale care apartin cetateanului, ca
persoana fizica cu drept de posesie, folosinta si administrare".
Aceasta notiune legala este sofisticata si urmeaza a fi analizata critic din cel putin doua considerente:
a) se creeaza impresia ca acest articol enumera bunurile care pot apartine cetateanului - persoanei fizice;
b) reiese ca proprietatea privata se refera numai la persoanele fizice, persoanelor juridice atribuindu-li-se
categoria "proprietate colectiva".
Nu exista nici un motiv pentru a opera cu notiunea de "proprietate colectiva", dat fiind faptul ca in sens
juridic proprietate colectiva nu exista, urmind ca acest termen sa fie utilizat doar in sens economic.
Asadar, in literatura de specialitate, intr-o opinie29, prin drept de proprietate privata, in sensul larg al
cuvintului, intelegem dreptul de proprietate particulara apartinind persoanelor fizice si persoanelor

juridice de tip particular, dreptul de proprietate al societatilor comerciale cu capital integral sau majoritar
de stat si dreptul de proprietate al statului, al unitatilor administrativ-teritoriale si al persoanelor juridice
infiintate de autoritatile centrale ale statului sau de autoritatile locale, cum sint regiile autonome.
intr-o alta opinie30, dreptul de proprietate privata este dreptul ce apartine persoanelor fizice, juridice,
statului sau unitatilor administrativ-teritoriale asupra unor bunuri imobile sau mobile, exercitind asupra
lor atributele dreptului de proprietate, in mod exclusiv si perpetuu prin putere si interes propriu, in
conditiile determinate de lege.
Bazindu-ne pe definitiile citate, putem afirma ca proprietatea privata se caracterizeaza prin urmatoarele
trasaturi juridice:
- proprietatea privata este alienabila;
- proprietatea privata este prescriptibila;
- bunurile ce fac parte din proprietatea privata sint sesizabile. Caracterul alienabil presupune ca toate
bunurile (inclusiv terenurile agricole) care apartin proprietatii private se afla in circuitul civil si deci pot
face obiectul oricarei tranzactii.
Un alt caracter juridic al proprietatii private consta in faptul ca ea este prescriptibila. Doctrinele si
legislatiile multor tari cunosc atit prescriptia achizitiva, cit si pe cea extinctiva. Legislatia in vigoare a Republicii Moldova cunoaste si reglementeaza numai prescriptia extinctiva. Lipsa in
legislatia civila actuala a unei asemenea institutii ca prescriptia achizitiva adesea face imposibila
rezolvarea problemelor, fapt care impune, in acest context, de lege ferenda, includerea ei in viitorul Cod
Civil. Caracterul prescriptibil al dreptului de proprietate privata presupune ca titularii sa-si apere dreptul
lezat prin inaintarea actiunii in justitie in perioada de timp strict stabilita de lege 31.
O a treia caracteristica juridica este ca bunurile, inclusiv loturile de teren agricol, sint sesizabile, adica pot
face obiectul urmaririi din partea creditorilor.
in literatura de specialitate32 se sustine ca, in afara de caracterele mentionate, dreptul de proprietate mai
este absolut (opozabil erga omnes) si exclusiv. Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate privata
cuprinde atit posibilitatea exercitarii tuturor atributelor de catre titulari, cit si posibilitatea dezmembrarii
acestora. in mod concret, dreptul de proprietate privata se poate manifesta plenar atunci cind toate cele
trei atribute posesia, folosinta si dispozitia sint exercitate de catre o singura persoana; titularul
poate fi lipsit de atributele de posesie si folosinta, acestea formind continutul altor drepturi reale exercitate de catre alte persoane.
Subiectele dreptului de proprietate privata asupra terenurilor
Potrivit prevederilor art. 12 din Legea cu privire la proprietate, sint considerate subiecte ale dreptului de
proprietate numai persoanele fizice, iar in conformitate cu art. 4 alin. 2 din Codul funciar, detinatori cu
titlu de proprietate privata pot fi atit cetateni ai Republicii Moldova, cit si investitori straini. insa situatia
reala este de alta natura, ceea ce impune o abstractizare de la prevederile legale citate mai sus.
in literatura de specialitate33 se sustine ca titulari ai dreptului de proprietate privata pot fi: persoane fizice,
persoane juridice, precum si statul si unitatile administrativ-teritoriale asupra bunurilor ce formeaza
domeniul privat al acestora. .
PERSOANELE FIZICE

in conformitate cu art. 11 din Codul funciar, autoritatile publice locale atribuie cetatenilor in proprietate,
fara plata (eliberindu-le titlul de proprietate), sectoarele de teren ocupate de case, anexe gospodaresti si
gradini. Familiilor nou-formate de asemenea le atribuie sectoare din rezerva intravilanului pentru
constructia caselor de locuit, anexelor gospodaresti si gradini: in orase (municipii) de la 0,04 pina la
0,07 hectare, in localitati rurale pina la 0,12 hectare.
Dimensiunile concrete ale sectoarelor de teren sint stabilite de catre autoritatile administratiei publice
locale in functie de suprafetele disponibile.
Titulari ai dreptului de proprietate funciara sint si persoanele fizice membri ai intovarasirilor
pomilegumicole, care, in conformitate cu legislatia in vigoare, au rascumparat lotul de la stat. in ceea ce
ne priveste, mentionam ca, in conformitate cu art. 12 alin. 5 din Codul funciar, comisiile funciare au
stabilit marimile cotelor de teren echivalent si le-au atribuit in proprietate privata (fara plata) urmatoarelor
categorii de cetateni:
- membilor colhozurilor, salariatilor din sovhozuri sau din alte intreprinderi agricole, inclusiv
pensionarilor din aceste unitati economice;
- salariatilor din organizatii si intreprinderi care locuiesc in localitati rurale si executa nemijlocit lucrari de
constructie si exploatare a sistemelor de ameliorare, restabilire si imbunatatire a terenurilor si sporire a
fertilitatii solurilor in localitatea respectiva, inclusiv pensionarilor din aceste unitati economice;
- persoanelor din localitati rurale care au fost transferate din intreprinderi agricole in organizatii de

constructie si transport colhoznice si intergospodaresti, inclusiv pensionarilor din aceste unitati

economice;
- salariatilor din intreprinderile zootehnice intergospodaresti, inclusiv pensionarilor din aceste unitati
economice;
- persoanelor care detin functii elective sau isi satisfac serviciul militar in termen si care pina la acest
moment au lucrat la intreprinderile agricole;
- persoanelor care au lucrat anterior la intreprinderile agricole din localitatea respectiva: barbatii 25 de
ani; femeile 20 de ani;
- veteranilor celui de-al doilea razboi mondial, fostilor ostasi-internationalisti, familiilor persoanelor care
si-au pierdut viata in lupta pentru apararea integritatii teritoriale si a independentei Republicii Moldova,
care locuiesc in localitati rurale la locul de trai; persoanelor supuse represiunilor politice si reabilitate
ulterior, care locuiesc in localitati rurale la locul de trai;
- persoanelor care au transmis pamintul in gospodariile colective, dar nu lucreaza in ele.
Aproape 50 la suta din cota de teren echivalent calculata pe unitatea administrativ-teritoriala respectiva se
atribuie:
- persoanelor indicate in subalineatele 1-5 ale alineatului 4 din prezentul articol, care au lucrat la
intreprinderi industriale si la alte unitati cu profil neagricol si au o vechime in munca in agricultura mai
mica de 5 ani;
- persoanelor domiciliate in localitati rurale, care au fost angajate in sfera sociala avind o vechime in
munca de 25 de ani barbatii si de 20 de ani femeile;
- femeilor care au pierdut capacitatea de munca in specialitate pe motive de virsta sau de sanatate, daca
nici un membru al familiei nu a primit cota de teren echivalent.
Prin art. 2 al Legii pentru modificarea si completarea Codului funciar nr. 173-XIII din 22 octombrie 1998
s-a dispus atribuirea in proprietate privata a terenurilor cu destinatie agricola (rezervate pentru necesitatile
dezvoltarii sociale a localitatilor rurale) si persoanelor din familiile in care nici unuia dintre membri nu i
s-a atribuit cota de teren echivalent. Marimea acestor loturi urma sa fie stabilita de catre autoritatea
administratiei publice locale in baza propunerilor comisiei funciare, in functie de posibilitatile reale, insa
ea nu trebuie sa fie mai mare decit marimea cotei de teren echivalent calculata pe unitatea administrativteritoriala respectiva.
Toate operatiunile de atribuire in proprietate a terenurilor mentionate urmau sa fie infaptuite pina la 1
martie 1999, tinin-du-se cont de situatia de la 1 ianuarie 1992.
Autentificarea dreptului de proprietate privata asupra cotei de teren atribuite categoriilor de persoane
fizice numite mai sus se face in baza hotaririi autoritatilor publice locale prin eliberarea titlului ce
confirma acest drept.
O problema de importanta practica si teoretica majora o poate constitui situatia in care persoanelor fizice
straine nu le este recunoscuta calitatea de titulari ai dreptului de proprietate privata funciara.
Un raspuns afirmativ la aceasta intrebare gasim in art. 4 alin. 2 din Codul funciar, care stipuleaza:
"Detinatorii de terenuri cu titlu de proprietate privata pot fi cetateni ai Republicii Moldova si investitori
straini", care, potrivit p. a) art. 2 din Legea cu privire la investitiile straine nr. 998-XII din 1 aprilie 1992 34,
pot fi persoane fizice si juridice straine.
Persoanele fizice straine de asemenea pot deveni proprietari de terenuri agricole prin mostenire sau
donatie. Aceasta concluzie se desprinde din continutul art. 6 alin. 3 din Legea privind pretul normativ si
modul de vinzare-cumparare a pamintului nr. 1308-XIII din 25 iulie 1997 35, care stipuleaza: "in cazul in
care cetatenii straini devin proprietari de terenuri cu destinatie agricola prin mostenire sau in temeiul altor
acte civile, ei au dreptul de a vinde aceste terenuri cetatenilor Republicii Moldova".
Cu toate acestea insa, exista cel putin doua reglementari legale ce au caracter imperativ si exclud
dobindirea de catre persoanele fizice si juridice straine (inclusiv investitorii) in proprietate privata a
terenurilor agricole prin vinzare-cumparare.
Astfel, art. 4 alin. 3 din Legea nr. 1308-XIII din 25 iulie 1997 prevede posibilitatea de vindere a
terenurilor cu destinatie agricola proprietate publica numai persoanelor fizice si juridice ale Republicii
Moldova, iar art. 6 alin. 2 din aceeasi Lege stipuleaza: "Dreptul de vinzare-cumparare a terenurilor cu
destinatie agricola apartine statului, precum si persoanelor fizice si juridice autohtone care se ocupa cu
agricultura".
in baza celor relatate mai sus, conchidem: cetatenii straini pot dobindi dreptul de proprietate privata
asupra terenurilor agricole numai prin intocmirea diferitelor acte civile (inclusiv prin succesiune legala
sau testamentara), numai ca dreptul de a dispune prin vinzare-cumparare este limitat, ei avind dreptul sa
vinda aceste terenuri doar cetatenilor Republicii Moldova.

Consideram, de asemenea, ca de vreme ce legea nu contine nici o interdictie privind donarea si darea in
arenda, aceste terenuri pot fi instrainate in acest fel, inclusiv altor cetateni straini si apatrizilor. Analiza
statutului persoanelor fizice titulari ai dreptului de proprietate privata asupra terenurilor agricole,
impune concluzia ca acestea apar in calitate juridica diferita.
Astfel, persoana fizica, ca subiect al dreptului de proprietate intr-un caz apare ca salariat, in alt caz ca
intreprinzator individual, iar in al treilea ca intreprinzator devenind persoana juridica. Aceste cazuri
urmeaza a fi clasificate in doua grupe: cazurile in care persoana fizica, in calitate de proprietar, nu este
inregistrata; cazurile in care persoana, in calitate de proprietar, urmeaza a fi inregistrata 36.
PERSOANELE JURIDICE

Persoanele juridice sint titulare ale dreptului de proprietate privata asupra bunurilor din patrimoniul lor,
inclusiv asupra pamintului.
Pentru a fi subiecte ale raporturilor juridice civile, persoanele juridice trebuie sa indeplineasca
urmatoarele conditii: sa aiba o organizare de sine statatoare, un patrimoniu si un scop determinat cu
privire la activitatea pe care o desfasoara 37. De altfel, unul dintre elementele constitutive ale persoanelor
juridice este existenta unui patrimoniu distinct de cel al persoanelor fizice care formeaza persoana
juridica. Aceasta conditie este prevazuta expres de art. 23 din Cod civil, care stipuleaza: "Sint recunoscute
ca persoane juridice organizatiile care dispun de un patrimoniu distinct...".
Patrimoniul persoanelor cu dreptul de proprietate asupra bunurilor il constituie bunurile mobile sau
imobile. Capitalul social al unei persoane juridice este format pe baza aportului fiecarui asociat prezentat
in numerar sau in bunuri determinate si evaluate ca atare.
Aportul consta in investitii banesti sau in bunuri corporale (inclusiv terenuri) si intra in patrimoniul
persoanei juridice, asupra lor acestea exercitind in mod deplin dreptul de proprietate.
Deci dreptul de proprietate privata asupra bunurilor din patrimoniul persoanelor juridice se naste prin
vointa asociatilor care decid sa aduca cu titlu de aport sume de bani sau bunuri din patrimoniul lor
spre a forma un nou patrimoniu distinct si autonom38.
Atunci cind se vorbeste despre domeniul privat al statului si unitatilor administrativ-teritoriale, acestea de
asemenea sint recunoscuti subiecte ale dreptului de proprietate privata funciara.

5. Dreptul de administrare directa a terenurilor

Am constatat ca fiecare intreprindere-persoana juridica are un patrimoniu distinct. Acesta este un element
constitutiv al persoanei juridice, dupa cum prevede si art. 23 din Codul civil, in care sint recunoscute ca
persoane juridice organizatiile ce dispun de un patrimoniu. insa nu intotdeauna acest patrimoniu apartine
persoanei juridice cu drept de proprietate. Este posibila tinerea patrimoniului subiectelor de drept,
inclusiv a persoanelor juridice, conform diverselor drepturi reale, in primul rind cu drept de administrare
economica.
Reglementarile legale privind dreptul de administrare economica sint cuprinse in mai multe acte
normative: Codul civil (art. 90), Legea cu privire la proprietate (art. 34), Legea cu privire la intreprinderea
de stat (art. 1 alin. 2).
Desi, in unele cazuri, Legea cu privire la intreprinderea de stat opereaza cu termenul "gestiune
economica"39, consideram ca e vorba de un drept real.
Pentru sustinerea acestei teze vom analiza reglementarile legale citate, dar nu inainte de a ne referi la una
dintre opiniile doctrinare.
Exercitarea atributelor dreptului de proprietate publica, in planul dreptului civil, adeseori nu poate fi
realizata practic, in mod direct si nemijlocit, de catre titularii sai care sint statul si unitatile administrativteritoriale40.
Opinia noastra este ca dreptul de administrare este un drept real principal derivat din dreptul de
proprietate publica, deoarece originea si fundamentul acestuia o constituie proprietatea publica, de aceea
cele doua drepturi reale se afla intr-o strinsa unitate si interdependenta.
Pe de o parte, ca drept real derivat, dreptul de administrare depinde de existenta dreptului de proprietate
publica, iar, pe de alta parte, dreptul de proprietate publica poate fi valorificat si exercitat, de regula, de
intreprinderile de stat si municipale numai in temeiul dreptului de administrare.
in consecinta dreptul de administrare, desi este derivat din dreptul de proprietate publica, este modalitatea
juridica de exercitare in planul dreptului civil a insusi dreptului de proprietate publica 41. Pentru a evidentia
caracteristicile juridice ale dreptului de administrare, sint necesare unele precizari. Terenul agricol atribuit
intreprinderii agricole cu drept de administrare face parte din categoria bunurilor din domeniul privat al
starului si cel al unitatilor administrativ-teritoriale, care, la rindul lor, sint supuse dispozitiilor de drept
comun.
Prin urmare, dreptul real de administrare a terenurilor este alienabil, prescriptibil si sesizabil.

Aceste caractere reies din prevederile cuprinse in Legea cu privire la intreprinderea de stat.
Astfel, potrivit art.3 par.4 din Lege, intreprinderea nu poate sa desfasoare urmatoarele activitati fara
autorizatia fondatorului: sa dea in arenda terenul transmis cu drept de administrare; sa participe cu
bunurile sale la activitatea structurilor nestatale; sa investeasca mijloace in alte state. Analizind continutul
acestei reglementari, s-ar parea ca legislatorul a enumerat mai curind exceptiile, urmind ca intreprinderea
sa profite de dreptul de a instraina bunurile (inclusiv terenurile agricole) prin unul dintre modurile admise
de Lege. Deci, aceste terenuri se afla in circuitul civil.
Caracterul sesizabil al dreptului de administrare deriva din prevederile art. 1 par. 4 din Lege, potrivit
caruia intreprinderea de stat poarta raspundere pentru obligatiile sale cu toate bunurile de care dispune, iar
fondatorul nu poarta raspundere pentru obligatiile intreprinderii pe care a infiintat-o. Prin urmare,
bunurile intreprinderii de stat (inclusiv terenul agricol) pot fi urmarite de creditori cel putin teoretic.
Dreptul de administrare mai poseda si un caracter absolut, opozabil tuturor, caracter juridic comun tuturor
drepturilor reale principale. Acest drept insa este inopozabil proprietarului, care este statul sau, dupa caz,
unitatea administrativ-teritoriala, ceea ce inseamna ca acest drept poate fi retras sau revocat de autoritatea
publica42.
Inopozabilitatea dreptului de administrare fata de titularul dreptului de proprietate nu inseamna ca el ar
putea fi incalcat de una dintre autoritatile publice.
insa, in asemenea cazuri, apararea acestui drept poate fi realizata nu numai printr-o actiune de contencios
administrativ, ci si prin mijloace de drept civil.
Dreptul de administrare este opozabil tuturor celorlalte persoane juridice si persoane fizice, fara exceptie.
in cazul incalcarii lui, el poate fi aparat de oricare subiect de drept civil
prin mijloace de drept comun si, in primul rind, prin actiunile reale reglementate de legislatia civila: de revendicare
si nega-torie43.
Subiecte ale dreptului de administrare economica asupra terenurilor sint intreprinderile de stat si cele municipale,
infiintate de Guvern si, corespunzator, de autoritatile administratiei publice locale.
Obiectele dreptului de administrare economica sint bunurile transmise intreprinderii de catre fondator, in primul rind
terenurile si alte valori al caror cost este fixat in bilantul autonom al intreprinderii. Planul si marimea terenului
atribuit intreprinderii sint aprobate de catre fondator.
Consideram ca dreptul de administrare economica asupra terenului, precum si asupra altor bunuri transmise de catre
fondator, ia nastere din ziua inregistrarii intreprinderii la Camera inregistrarii de Stat de pe linga Ministerul Justitiei,
deoarece din acest moment intreprinderea obtine statut de persoana juridica, devenind subiect plenipotentiar al
raporturilor de drept. Continutul juridic al dreptului real de administrare este alcatuit din atributele de posesie,
folosinta, insa intr-un volum mai restrins decit dreptul de proprietate.
Limitele exercitarii atributelor mentionate in cadrul dreptului de administrare economica sint stabilite de legislatie si
de statutul intreprinderii in conformitate cu scopurile activitatii determinate de catre proprietar in etapa fondarii
intreprinderii.
Posesia. Atributul de posesie din continutul oricarui drept real este format din doua elemente: corpus stapinirea
materiala a bunului, si animis intentia sau vointa titularului dreptului de a stapini bunul pentru sine si de a se
comporta ca titular al dreptului real respectiv. Titularul dreptului real asupra terenului stapineste acest bun cu
intentia de a se considera doar titular al acestui drept.
Folosinta. Atributul de folosinta confera titularului dreptul de administrare, precum si posibilitatea de a utiliza
terenul in scopul realizarii obiectivului sau de activitate. Folosirea se exercita numai conform destinatiei terenului.
Dispozitia. Atributul de dispozitie in continutul dreptului de proprietate privata este alcatuit din dispozitia materiala
si cea juridica.
Atributul de dispozitie a titularului dreptului de administrare
este mai restrins. Astfel, intreprinderea de stat nu poate da in arenda proprietatea fondatorului, nu poate sa participe
cu bunurile sale la activitatea structurilor nestatale si sa investeasca mijloace in alte state fara autorizatia
proprietarului.
in cazul altor activitati, in privinta carora nu sint stabilite restrictii, consideram ca titularul dreptului de administrare
economica trebuie sa actioneze ca un proprietar.

6. Dreptul de folosinta (beneficiere) funciara

Acest drept real este prevazut in art. 17-19 din Codul funciar al Republicii Moldova. Astfel, art. 17 din Legea
mentionata stipuleaza ca "se pot atribui, la cerere, terenuri agricole (pentru gradini, finete si pasuni) in folosinta
lucratorilor din anumite ramuri ale economiei nationale: transporturi, silvicultura, industria forestiera,
telecomunicatii, gospodaria apelor, piscicultura si altele". Atribuirea se face din terenurile proprietate a comunei,
orasului sau, dupa caz, a municipiului, unde aceste persoane isi desfasoara activitatea. Atribuirea terenului in
folosinta se face prin decizia emisa de primaria unitatii administrativ-teritoriale respective. Prin urmare, dreptul real
de folosinta se dobindeste printr-un act administrativ individual.
Asadar, dreptul de folosinta este acel drept real, dezmem-bramint al dreptului de proprietate, cu privire la unele
terenuri agricole aflate in proprietatea comunelor, oraselor si municipiilor, constituit in favoarea unor persoane fizice

prin acte administrative individuale44.

Dreptul de folosinta prezinta urmatoarele trasaturi specifice:
a) este un drept real, dezmembramint al dreptului de proprietate privata al comunei, orasului sau municipiului.
Aceasta inseamna ca este opozabil tertilor, chiar si proprietarului, atita timp cit nu a intervenit o cauza legala de
stingere;
b) este un drept real intuitu personae pentru faptul ca se constituie numai in favoarea unor persoane fizice, care au o
calitate speciala;
c) este un drept inalienabil. Caracterul inalienabil rezulta im-plicit din reglementarile incidente in materie si din
caracterul sau intuitu personae;
d) se constituie prin acte administrative individuale45. Reamintim ca terenurile in privinta carora se constituie dreptul
real de folosinta pot fi utilizate numai in scopuri agricole.
' Dreptul de folosinta confera titularului

sau doua atribute: posesia si folosinta.

Beneficiarul folosintei funciare detine terenul doar pentru a se considera titular al dreptului real de
folosinta, care consta in posibilitatea lui de a exploata terenul in scopul obtinerii de produse agricole. Mai
mult, art. 29 din Codul funciar il obliga sa faca acest lucru. Fructele obtinute din cultivarea terenului
devin proprietatea titularului folosintei funciare.
Titularul dreptului real de folosinta este lipsit cu desavirsire de atributul de dispozitie asupra terenului
agricol ce i-a fost atribuit.
Analiza reglementarilor legale in materie permite sa constatam ca acest drept real are caracter temporar.
El este afectat de un termen extinctiv incert. Astfel, dreptul real de folosinta inceteaza deplin drept in
cazul in care beneficiarul sau decedeaza, inauntrul acestui termen, dreptul de folosinta poate inceta in
cazul in care titularul nu mai are calitatea de salariat (in Rominia dreptul real de folosinta inceteaza si in
cazul parasirii de catre salariat a localitatii respective).
Aceasta regula generala are si citeva exceptii. Astfel, art. 19 din Codul funciar prevede ca terenul atribuit
cu drept de folosinta se pastreaza in urmatoarele cazuri: la pensionarea titularului; familiilor lucratorilor
care isi satisfac serviciul militar activ sau celor care fac studii; membrilor inapti de munca ai familiei
lucratorilor care si-au pierdut viata in exercitiul functiei: sotului inapt si parintilor batrini pe viata, iar
copiilor pina la atingerea majoratului.
Dreptul de folosinta mai poate inceta si cu titlu de sanctiune. Astfel, art. 29 din Codul funciar prevede ca
toti detinatorii de terenuri agricole sint obligati sa asigure cultivarea acestora si protectia solului. Potrivit
art. 25 din aceeasi Lege, beneficiarii funciari care nu indeplinesc obligatiile aratate mai sus vor fi somati
in scris de catre autoritatea publica locala pentru executarea lor. Atunci cind nu dau curs acestei somatii,
ei vor fi sanctionati contraventional. in cazul in care beneficiarii funciari nu-si indeplinesc obligatiile in
termenul stabilit (nu mai mare de 2 ani) ei vor pierde dreptul de posesiune si de folosinta a terenului prin
decizia instantei judecatoresti la cererea proprietarului funciar.
7. Ipoteca
Notiunea "ipoteca" era cunoscuta inca in Roma antica. in perioada clasica de dezvoltare a dreptului civil
roman, ea reprezenta una dintre formele gajului. Popularitatea acestei forme era conditionata atunci
(precum si in prezent) de faptul ca bunurile ipotecate ramineau la debitorul gajist. intrucit imobilul, de
regula, este valoros si serveste drept baza pentru obtinerea beneficiului, pentru debitor exista posibilitatea
reala nu numai de a degreva bunurile sale, dar si de a-si restabili situatia materiala46.
intr-o definitie47, pe care o gasim in tratatele clasice de drept civil romin, ipoteca este o garantie reala si
accesorie care nu deposedeaza pe debitorul proprietar al bunului ipotecat si care confera creditorului
neplatit dreptul de a urmari si de a executa bunul respectiv in miinile oricarui detinator, pentru a-si valorifica creanta sa cu preferinta in raport cu ceilalti creditori.
Aceasta definitie este mai exacta decit cea data in art. 1746 din Codul civil romin si care se refera, de fapt,
la caracterele ipotecii. De altfel, trebuie precizat ca in aceasta materie Codul civil romin s-a condus dupa
Legea ipotecara belgiana din 16 decembrie 1851.
Pentru a releva trasaturile specifice ale ipotecii, ne vom referi la prevederile art. 1746 din Codul civil
romin potrivit carora: "Ipoteca este un drept real asupra imobilelor afectata la plata unei obligatii. Ipoteca
este din natura ei nedivizibila si subzista in intregimea ei asupra tuturor imobilelor afectate, asupra
fiecarui si asupra fiecarei portiuni din aceste imobile. Dreptul de ipoteca se conserva asupra imobilelor in
orice mina va trece".
Asadar, ipoteca este o garantie imobiliara care nu presupune deposedarea celui care o constituie.
In Republica Moldova sediul materiei este, in principal, Codul civil respectiv, reglementarile cuprinse in
art. 1681-1795, in redactia Legii nr.1465 din 29.01.9848, care se completeaza cu unele dispozitii ale
legislatiei speciale: Legea cu privire la gaj nr.838 din 23.05.96 49 si Regulamentul cu privire la gajarea
(ipotecarea) terenurilor si a obiectelor imobile aferente acestora, aprobata Prin Hotarirea Guvernului

Republicii Moldova din 6 aprilie 1998 nr. 37450 (actualmente abrogata).

Din actele normative mentionate numai Regulamentul contine definitia ipotecii, si aceea foarte exagerata.
Asadar, potrivit art. 5 al Regulamentului mentionat, "Prin ipoteca se subintelege gajarea pamintului
impreuna cu obiectele imobile amplasate pe el, inclusiv a cladirilor, constructiilor, plantelor multianuale
si altor obiecte imobile, legate nemijlocit de pamint, a caror permutare este imposibila fara a crea
prejudicii considerabile destinatiei lor".
Este evident ca notiunea citata mai sus poate fi supusa unor critici, cel putin, din motiv ca lipsesc
caracterele juridice ale ipotecii, pe care le enumeram in continuare:
- ipoteca este un drept real accesoriu, avind scopul de a garanta indeplinirea unei obligatii principale si
fiind conditionata de existenta celei din urma. Ipoteca da dreptul titularului sa urmareasca bunul in mina
oricui s-ar afla si sa fie preferat in cazul satisfacerii creantei in concursul cu ceilalti creditori;
- ipoteca confera titularului un drept accesoriu ce va urma regimul juridic obligational pe care il
garanteaza;
- ipoteca este o garantie imobiliara, intrucit mobilele nu pot fi ipotecate sau pot fi ipotecate numai
bunurile imobile care se afla in circuitul civil cu accesoriile lor, precum si unele drepturi patrimoniale (art.
5 din Legea cu privire la gaj)51;
- actul constitutiv al unei ipoteci nu este valabil decit daca specifica atit valoarea creantei, cit si
modalitatile acesteia, precum si natura si situatia exacta a fiecarui imobil asupra caruia s-a constituit
ipoteca (art. 9 din Legea cu privire la gaj).
Lipsa de specializare a creantei sau a fondului imobil atrage nulitatea absoluta, putind fi invocata de orice
persoana interesata52;
- ipoteca este indivizibila si subzista in intregime asupra intregului imobil chiar daca s-a platit o parte din
datorie (art. 8 din Legea cu privire la gaj).
Indivizibilitatea, intemeindu-se pe interesul creditorului si fiind, prin urmare, interpretativa a vointei
partilor, poate sa inceteze prin efectul conventiei. in limbajul doctrinei aceasta idee se exprima prin faptul
ca indivizibilitatea nu e de esenta, ci de natura ipotecii 53.
Spre deosebire de legislatia romina, conform careia ipoteca poate fi legala sau conventionala, legislatia
Republicii Moldova cunoaste numai ipoteca conventionala (art. 10 din Legea cu privire la gaj).
Cel care constituie ipoteca trebuie sa aiba, conform prevederilor art. 3 din Legea cu privire la gaj, "dreptul
de a aliena (instraina) bunurile sau drepturile patrimoniale" si sa fie, la acel moment, proprietar sau un alt
posesor si uzufructuar legal al bunurilor sau drepturilor patrimoniale.
Potrivit art. 1775 al Codului civil romin, bunurile viitoare ale debitorului nu pot fi obiectul unei ipoteci,
per a contrario art. 5 alin. 3 din Legea cu privire la gaj prevede posibilitatea extinderii gajului asupra
bunurilor si drepturilor patrimoniale care ar putea fi dobindite in viitor.
in conformitate cu prevederile art. 5 din Legea cu privire la gaj drept obiecte principale ale gajului in
forma de ipoteca se considera, printre altele, si sectoarele de teren cu destinatie agricola.
Conform prevederilor art. 172 din Codul civil al RM, ipoteca nu poate fi constituita decit printr-un act
autentic.
Daca aceasta dispozitie nu este respectata, contractul este lovit de nulitate absoluta.
Legislatia noastra prevede si o serie de forme privind publicitatea ipotecii, care prezinta importanta
privind opozabilitatea acesteia. Astfel, potrivit art.12 din Legea cu privire la gaj, ipoteca se inregistreaza
in conformitate cu Legea cadastrului bunurilor imobile la organul cadastral teritorial in a carui raza de
actiune se afla bunul imobil ipotecat, prin inscriere in registrul bunurilor imobile. inregistrarea se
efectueaza in termen de 3 luni de la data autentificarii contractului de gaj. Nerespectarea acestui termen
atrage nulitatea contractului.
Ipoteca produce efecte fata de debitor, fata de creditor, insa nu si fata de tertii dobinditori ai imobilului,
asa cum este prevazut de legislatia romina.
Ipoteca, constituind o garantie fara deposedarea debitorului, acesta pastreaza detentia imobilului ipotecat
si are dreptul sa-i culeaga fructele. in ceea ce priveste dreptul de dispozitie, art. 18 alin. 2 din Legea cu
privire la gaj stipuleaza: debitorul gajist are dreptul, cu acordul creditorului gajist, sa dea obiectul gajului
in arenda sau in folosinta gratuita unei alte persoane sau sa dispuna de el in alt mod, daca legea sau
contractul nu prevede altfel. Mai mult, se admite darea in gaj a bunurilor gajate (gajul urmator), daca
aceasta nu este interzisa de contractele de gaj precedente (art. 20 din Legea cu privire la gaj).
Fata de creditori, ipoteca produce efecte importante, acor-dindu-i acestuia dreptul de urmarire, precum si
dreptul de preferinta, creditorul avind deci preferinta fata de ceilalti creditori cu privire la pretul ce se
obtine prin vinzarea imobilului ipotecat.
Stingerea ipotecii poate fi realizata prin mai multe cai:

- fiind un drept accesoriu, ipoteca se va stinge odata cu stingerea raportului juridic obligational care a fost
garantat;
- pe cale principala, atunci cind se stinge numai ipoteca, iar raportul principal de obligatie ramine valabil;
- indiferent de modul in care se stinge obligatia principala, se stinge si ipoteca;
- art. 30 din Legea cu privire la gaj drept temei de stingere a ipotecii mai invoca si expirarea termenului
pentru care a fost constituita, precum si deteriorarea imobilului avind drept consecinta pierderea calitatilor
utile ale acestuia.
Desi in Republica Moldova actualmente exista suficiente surse normative privind ipoteca, trebuie sa
recunoastem ca sistemul ipotecar nu este real implementat din mai multe motive: inflatia sporita, lipsa
pietei de capital, insolvabilitatea populatiei, rolul pasiv al statului pe piata ipotecara.