Sunteți pe pagina 1din 18

RAPORT DE EVALUARE

APARTAMENT

Data evalurii,
Student ,

CUPRINS
Capitolul 1. PREZENTARE GENERALA
1.1. Specificatia temei
1.2. Date generale privind dreptul de proprietate
1.3. Delimitarea proprietatii imobiliare
1.4. Amplasarea n zona
1.5. Surse de informare
1.6. Ipoteze si conditii limitative
Capitolul 2. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE
2.1. Piata specifica
2.2. Oferta competitiva
2.3. Analiza cererii
2.4. Echilibrul pietei. Raportul cerere-oferta
Capitolul 3. DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE
3.1. Situatia juridica
3.2. Istoricul proprietatii imobiliare
3.3. Amplasamentul
3.4. Constructii
Capitolul 4. EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE
4.1. Cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare
4.2. Evaluarea proprietatii imobiliare
4.2.1. Abordarea prin comparatie
4.2.2. Abordarea pe baza de venit
Capitolul 5. CONCLUZII RECONCILIEREA VALORILOR
ANEXE

Capitolul 1. PREZENTARE GENERAL


1.1. Specificaia temei
Scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de pia a proprietii
imobiliare(apartament) n vederea tranzacionrii.
Valorile stabilite sunt valabile la data efecturii raportului i au fost exprimate
in lei i euro, la cursul valutar al zilei n care s-a efectuat evaluarea.
Avnd n vedere Statutul ANEVAR i Codul deontologic al profesiunii de evaluator,
acesta nu-i asum raspunderea dect fa de destinatarul lucrrii.
Sinteza Raportului de Evaluare
Data evalurii
10.01.2015
Data inspeciei
10.01.2015
Cursul BNR la data evalurii 10.01.2015
1 EURO = 4,4887 Ron
Valorile estimate sunt:
- abordarea prin comparaii
...................................................
- abordarea prin venit
.................................................
PROPRIETAR
ADRESA PROPRIETII

Oras Craiova

CLIENT/BENEFICIIAR

SCURTA DESCRIERE

In elaborarea raportului evaluatorul a folosit i alte informaii din


piaa cu
citarea surselor.
Proprietatea: Apartament cu 3 camere. Apartamentul are o
suprafaa utila de.
Starea apartamentului apartamentul este ntro stare bun,
fr mbuntiri.

TIPUL VALORII

Valoarea de pia

1. NATURA SI SURSA
INFORMATIILOR

1. SCOPUL EVALURII
2.

Estimarea valorii de piaa n vederea vnzrii.

DATA RAPORTULUI

10.01.2015

DATA EVALURII

10.01.2015

CURS DE SCHIMB BNR


LA
DATA EVALURII

1 EURO = 4,4887lei

DATE PRIVIND
DREPTUL DE
3. PROPRIETATE

Dreptul de proprietate: Deplin


ncheiere de intabulare:
Nr. Extras CF: nu

Meniuni speciale n Cartea Funciar:


DATE PRIVIND
DOCUMENTAIA
4. CADASTRAL

Nu s-a pus la dispoziie documentaia cadastral

UTILIZAREA ACTUAL
A
PROPRIETATII
CEA MAI BUNA
5. UTILIZARE
ZONA DE AMPLASARE

6.

CARACTERUL EDILITAR
AL
ZONEI

Rezideniala
Liber
Rezideniala
URBANA:

UTILITI EDILITARE

7.

Tipul zonei
Blocuri 4 etaje si blocuri P+
Uniti comerciale in apropierefarmacia Sensiblu, staie
autobuz,parc, scoal
Lacuri: Nu
Cursuri de ap: nu
Reea urban de energie electric: existent.
Reea urban de ap: existent
Reea urban de termoficare: existent, apartamentul este
debranat
Reea urban de gaze: existent, apartamentul este
debranat
Reea urban de telefonie: Da
Civilizat, linitit

AMBIENT

METODA UTILIZATA

Abordarea prin piaa


Abordarea prin cost

VALOAREA DE PIA

31.850 EURO
142.965 Ron

1.2. Date generale privind dreptul de proprietate

1.3. Delimitarea proprietii imobiliare


Nr. ncpere
1
2
3
4
5
6
7
Suprafaa util

Denumire ncpere
HOL
BUCTRIE
SUFRAGERIE
DORMITOR
BAIE
BALCON
DORMITOR

S.utila[mp]
2.98
6.64
15.84
12.32
3,13

Suprafaa util balcon


Suprafaa total

3,13
71,23 mp

Bunul imobil (apartament) se constituie din 3 camere, avnd o suprafa total de


71,23 mp i o suprafa util de .......mp.
1.4. Amplasarea n zon
Apartamentul este localizat n judeul Dolj, cartier cu blocuri de locuine, din
punct de vedere edilitar este o zon dezvoltat.
Este prezent energia electric cu instalaii de calitate medie, cureni slabi, reeaua
de ap din reeaua oraului, instalaii i corpuri sanitare satisfctoare, de calitate
medie, termoficare instalaii de nclzire de calitate medie, gaze din reeaua
oraului, canalizare, telefonie, televiziune, internet. Apartamentul evaluat este situat la
etajul 5 al unui bloc cu regimul de nlime P+, cu o suprafa util de mp. Utilitile
edilitare de care dispune apartamentul sunt specifice mediului urban. Apartamentul
dispune de un sistem de nclzire central. Finisajele sunt de calitate medie,
aparatamentul are un aspect ngrijit.
Zona este un cartier cu blocuri de locuine, comercial
La 50 m se afl reeaua de transport n comun(autobuz, tramvai); n apropiere se mai
afl unitatea de nvmnt. Traficul auto este intens, reelele de transport sunt
asfaltate.

1.5. Surse de informare


Pentru elaborarea raportui de evaluare au fost utilizate sursele de informare :
- Informaii furnizate de firmele imobiliare.
- Informaii de la Primariile locale privind :
- planul de urbanism i zonarea localitilor (PUG);
- valoarea impozabil a imobilelor (cldiri, terenuri);
- valoarea de circulaie n zona a imobilelor;
- Informaii de pe piaa imobiliara local :
- aparute n presa scris local;
- Informaii de la societile imobiliare din orae cu privire la preurile practicate pe
tipuri de apartamente, case i terenuri;
- Informaii primite de la seciile financiare zonale;
1.6. Ipoteze i condiii limitative.
Principalele ipoteze i limite de care s-a inut seama n elaborarea prezentului
raport de evaluare sunt urmatoarele :
Ipoteze :
Aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile i documentele furnizate din :
presa local, firme de tranzacii imobiliare, informaii de pe piaa imobiliar,
informaii de la primariile locale i administraiile financiare din teritoriu.
Proprietile sunt evaluate ca fiind libere de orice alte sarcini.

Se presupune o stapnire responsabil i o administrare competent a proprietii.


Informaiile furnizate de catre teri sunt considerate a fi autentice dar nu se acord
garanii asupra acurateii lor.
Nu s-a luat n considerare implicaiile pe care le poate avea schimbarea destinaiei
activului nainte sau dup cumprare.
In evaluare nu s-au luat n considerare vicii ascunse sau neaparente ale proprietii,
solului sau structurii, care s influeneze valoarea.
Evaluatorul nu-i asum nici o responsabilitate pentru asemenea vicii sau pentru
obinerea studiilor necesare pentru a le descoperii.
Se presupune ca proprietatile se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor
urbanistice de zonare si utilizare.
Se presupune ca proprietile sunt n deplin concordan cu toate reglementrile
locale i republicane privind mediul nconjurtor, n afara cazurilor cnd
neconcordanele sunt expuse, descrise i luate n considerare ntr-un raport distinct.
Cldirile i dotrile lor la data tranzaciei sunt utilizate fiind n stare de bun
funcionare.
Valoarea estimat este bazat pe ipoteza ca nu exist materiale sau resurse ce ar
afecta valoarea proprietii.
Valoarea estimat se refer la o stare normal a imobilului, cu un grad de uzur
fizic i moral perceput n normele n vigoare, conform cu vechimea, finisaje
obinuite.
Evaluatorul consider c presupunerile efectuate la aplicarea metodei de evaluare au
fost rezonabile n lumina faptelor ce sunt disponibile la data evalurii.
Metoda comparaiilor de pia a putut fi aplicat datorit informaiilor suficiente
privind tranzaciile de proprieti similare din zon, aceste fiind luate din presa local,
ageniile imobiliare i piaa liber.
Informaiile pe care le deinem n zon sunt suficiente pentru a aplica o astfel de
metod.
Evaluatorul a utilizat n estimarea valorii numai informaiile pe care le-a avut la
dispoziie fiind posibil i existena altor informaii de care evaluatorul nu avea
cunostin.
Evaluarea fiind cu caracter general de percepie asupra valorii diverselor tipuri de
imobile, metoda comparaiilor de pia este singura metod ce poate fi aplicat
stabilind un pre aproximativ apropiat de preul ce poate fi obinut pe un anume tip de
imobil.
Condiii limitative
Intrarea n posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a
acestuia.
Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat s ofere n continuare
consultan sau s depun mrturie n instana referitor la proprietatea supus
evalurii.
Nici prezentul raport, nici pri ale sale (n special concluzii referitoare la valori i
identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fra acordul prealabil,
scris al evaluatorului.
2. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE SPECIFICE

2.1. Definirea pieei


Guvernele pot interveni n cadrul economic,juridic i instituional care stau la
baza pieei imobiliare astfel nct impiedic funcionarea ei eficient.Efectele pe
termen lung ale unei astfel de interferene pot fi o alocare necorespunztoare a
resurselor sau un dezechilibru i distorsiuni pe piaa imobiliar. Pe de alt parte,lipsa
de inelegere din partea guvernului sau absena unui sprijin pot impiedica funcionarea
eficient a pieei imobiliare.
Piaa este definit ca: mediul n care bunurile,mrfurile i serviciile sunt
tranzacionate ntre cumprtori i vnztori prin mecanismul preului.
Piaa imobiliar se definete ca un grup de persoane sau firme care intr n
contact n scopul de a efectua tranzacii imobiliare. Participanii la aceast pia
schimb drepturi de proprietate contra unor bunuri,cum sunt banii.
O serie de caracteristici speciale deosebesc pieele imobiliare de pieele
bunurilor sau serviciilor. Fiecare numarul de vnztori i cumprtori care acioneaz
este relativ mic, proprietile imobiliare au valori ridicate care necesit o putere mare
de cumprare, ceea ce face ca aceste piee sa fie sensibile la schimbarea veniturilor,
schimbarea nivelului salariilor, numrul de locuri de munc precum i s fie
influenate de tipul de finanare oferit, volumul creditului care poate fi dobndit,
mrimea avansului de plat, dobnzile,etc.
In general, proprietile imobiliare nu se cumpr cu banii jos, iar daca nu
exist condiii favorabile de finanare tranzacia este periclitat.
Spre deosebire de pieele eficiente, piaa imobiliar nu se autoregleaz ci este deseori
influenat de reglementrile guvernamentale i locale. Cererea i oferta de proprieti
imobiliare pot tinde ctre un punct de echilibru, dar acest punct este teoretic i rareori
atins,existnd intotdeuna un decalaj ntre cerere i ofert. Oferta pentru un anumit tip
de cerere se dezvolt greu iar cererea poate s se modifice brusc, fiind posibil astfel ca
de multe ori s existe supraoferta sau exces de cerere i un echilibru. Cumprtorii i
vnztorii nu sunt ntotdeuna bine informai iar actele de vnzare -cumprare nu au
loc n mod frecvent. De multe ori, informaiile despre preuri de tranzacionare sau
nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietile imobiliare sunt durabile i pot
fi privite ca investiii. Sunt puin lichide i de obicei procesul de vnzare este lung.
Datorit tuturor acestor factori comportamentul pieelor imobiliare este dificil de
previzionat. Sunt importante motivaiile, interaciunea participanilor pe pia i
msura n care acetia sunt afectai de factori endogeni i exogeni proprietii.
Aceast pia se definete pe baza tipului de proprietate, potenialul de a
produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor i chiriailor tipici.
Piaa imobiliar este influenat de atitudinile, motivaiile i interaciunile
vnztorilor i cumprtorilor i are caracteristici diferite de cele ale pieelor eficiente
(este foarte sensibil la situaia pieei de munc i stabilitatea veniturilor, deciziile de
cumparare sunt influenate de tipul de finanare, durata rambursrii i rata dobnzii,
este o piaa care nu se autoregleaz ci este afectat de multe reglementri
guvernamentale i locale, informaiile despre tranzacii similare nu sunt imediat
disponibile, exist decalaj ntre cerere i ofert, cererea poate fi volatil datorit unor
schimbri rapide n marimea i structura populaiei).
Analiza pietei imobiliare in Romania

In prima jumtate a anului 2014 apare o tendin de stabilizare a preurilor,


valoarea locuinelor poziionndu-se aproape de minim, asistnd n aceeai perioad i
la situaii n care preurile locuinelor au nregistrat creteri. Imbuntirea accesului la
creditele imobiliare, coroborat cu scderile de pre aplicate de dezvoltatorii de
locuine n ultimii ani au condus la o revenire vizibil a vnzrilor de apartamente nou
construite.
In
ciuda trendului pozitiv nregistrat n ultima perioad, piaa
imobiliar rmane in continuare una fragila mai ales c, n situaia nefericit a unui
nou crash imobiliar global (vehiculat tot mai mult in ultima perioad), datorit
ponderii mari a bncilor strine n cadrul sistemului financiar naional, Romnia nu ar
putea fi ferit n totalitate de efectele ce decurg din acesta.
In ceea ce privete segmentul locuinelor vechi, n decursul ultimelor 12 luni preurile
de tranzacionare la nivel naional au sczut cu aproximativ 1,7%, iar n ultimile 6 luni
cu circa 0,7%. Scderea din ultimile 6 luni s-a simit foarte puin pe pia, de aceea
parerea general a fost mai degrab de stagnare a preurilor. In semestrul unu din
2014, preul mediu unitar pe piaa apartamentelor vechi la nivel naional s-a situat la
nivelul de 644 euro/metru patrat (mp).
In 15 orae considerate poli de dezvoltare (Bucureti, Cluj-Napoca, Timioara,
Iai, Constana, Craiova, Galai, Brasov, Ploieti, Oradea, Piteti, Arad, Sibiu, Bacu
i Targu Mure), preurile sunt cuprinse ntre 568 euro/mp (Arad) i 956 euro/ mp
(Bucureti), nregistrndu-se astfel o medie la nivelul polilor de 763 euro/mp, cu doar
1% mai mic fa de al doilea semestru al anului 2013, i cu 41% mai mici fa de
perioada de nceput a crizei, 2008.
La nivelul principalilor poli de dezvoltare, cea mai mare scdere n primele
ase luni ale anului comparativ cu semestrul doi al anului trecut, a fost nregistrat n
Arad i Piteti (3,2%), urmat de Cluj (2,3%), Iai i Craiova (2,2%). In Bucureti a
fost consemnat o stabilizare a preurilor, ca urmare a faptului c scderea n ultimele
6 luni a fost foarte redus (aproximativ 0,1%).
In cazul apartamentelor noi, pentru semestrul unu, media la nivelul oraelor
mici este de 575 euro/mp, n scdere cu aproximativ 37% fa de 2008. In decursul
ultimelor 12 luni scderea a fost de doar 0,7%, preul mediu unitar la nivel naional la
finele lunii iunie situndu-se la nivelul de 757 euro/mp. In ultimile 6 luni s-a
nregistrat o tendin de uoar apreciere a preurilor, dei aceast cretere a fost prea
puin simit de participanii pe piaa rezidenial.
In cele 15 orae considerate poli de dezvoltare avem preuri cuprinse ntre 738
euro/mp (Sibiu) i 1.137 euro/ mp (Bucureti), rezultand astfel o medie la nivelul
polilor de 902 euro/mp, n stagnare fa de perioada similar a anului trecut i n
cretere cu 0,4% fa de semestrul anterior. Comparativ cu perioada de nceput a crizei
- anul 2008 - s-a inregistrat o scdere de 32%.
Dintre oraele mici, cu populatie sub 125.000 locuitori, apartamentele noi s-au vandut
cu cel mai mare pre n Focani i Rmnicu Vlcea (peste 750 euro/mp), pe cand cel
mai mic pre se regasete n Baia Mare, unde preul de tranzacionare al
apartamentelor noi se situeaz la 488 euro/mp.
Pentru semestrul nti al anului 2014, media la nivelul oraelor mici este de 675
euro/mp, n scdere cu aproximativ 1% fa de anul trecut i cu 34% fa de 2008. In
ultimile 6 luni s-a nregistrat o mic scdere de 0,1%, ns aceasta nu a fost resimit
pe pia. In ceea ce privete casele/vilele, s-au luat n considerare doar proprietile
construite sau pentru care s-au realizat revizii capitale ncepand cu anul 2010, cu grad

mediu de finisare, regim de naltime P+1E sau P+M, n condiiile unor suprafee
construite desfurate medii (140 - 150 mp) i suprafee de teren medii (500 mp).
Cele mai scumpe case/vile s-au vandut n Bucureti, la un pre mediu de 1.038
euro/mp, Capitala fiind i singura localitate cu peste 1.000 euro/mp, pe locul secund
situndu-se Cluj-Napoca cu un pre mediu de 870 euro/mp. Cele mai mici preuri de
vnzare se regsesc n continuare n Alexandria i Botoani.
Analiza pieei imobiliare n Craiova
22.01.2014
Apartamentele i terenurile din Craiova au continuat s se ieftineasc, iar chiriile la
spaiile de birouri stagneaz. Spre exemplu, preul de vnzare al apartamentelor vechi
din Craiova a ajuns n cel de-al doilea semestru al anului 2013 la o medie de circa 773
euro pe metru ptrat, n scdere cu aproximativ 1,3% fa de aceeai perioad a anului
2012 i cu 40% fa de 2008, anul de nceput al crizei. n zona central, apartamentele
vechi cu dou camere, de exemplu, s-au vndut cu preuri cuprinse ntre 880 i 1050
de euro/mp, n timp ce pentru acelai tip de apartamente din zone mai slab cotate, cum
ar fi Craiovia, 1 Mai Trg, Valea Roie, preurile au fost cuprinse ntre 530 i 750 de
euro/mp. n zonele Brazda lui Novac i Lpu, preurile au variat ntre 680 i 850 de
euro/mp, iar n zonele George Enescu, Rovine, Srari, acestea au oscilat ntre 700 i
950 de euro, n funcie de suprafa, amplasament, finisaje i dotri.
n luna august 2014
Preurile apartamentelor i terenurilor din Craiova au continuat s scad,
ns ntr-un ritm mai temperat.
Apartamentele din Craiova au continuat s se ieftineasc, dar ritmul declinului
a ncetinit, preul terenurilor s-a ajustat i el, iar chiriile aferente spaiilor de birouri
stagneaz.
Preul de vnzare al apartamentelor vechi din Craiova a ajuns n primul semestru al
anului 2014 la o medie de circa 756 euro pe metru ptrat, n scdere cu aproximativ
2,2% comparativ cu finele anului 2013 i cu 40% fa de 2008, anul de nceput al
crizei relev datele companiei de consultan pentru evaluare DARIAN prin biroul
local Craiova.
n zona central, apartamentele vechi cu dou camere, de exemplu, s-au
vndut cu preuri cuprinse ntre 850 i 1050 de euro/mp, n timp ce, pentru acelai tip
de apartamente din zone mai slab cotate, cum ar fi Craiovia, 1 Mai Trg, Valea Roie,
preurile au fost cuprinse ntre 500 i 750 de euro/mp. n zonele Brazda lui Novac i
Lpu, preurile au variat ntre 660 i 830 de euro/mp, iar n zonele George Enescu,
Rovine, Srari, acestea au oscilat ntre 670 i 930 de euro, n funcie de suprafa,
amplasament, finisaje i dotri.
Comparativ, la nivel naional, n primul semestru din 2014, preul mediu de
tranzacionare al apartamentelor vechi, a fost de 644 euro/mp, cele mai scumpe
rmnnd n continuare cele din Bucureti, unde preul mediu a fost de 956 euro/mp,
urmate de Cluj Napoca i Timioara cu 932 euro/mp i, respectiv, 860 euro/mp.
Preurile la nivel naional au sczut spectaculos de la mijlocul anului 2008 pn azi.
Pentru apartamentele vechi s-a nregistrat o scdere de aproximativ 40%, iar cele

noi s-au ieftinit cu 33%. Micile variaii din ultimele 6 luni au fost resimite pe piaa
liber mai degrab ca o stagnare a preurilor. Acesta este ns un semnal bun, o not
de optimism pe segmentul rezidenial, pe care estimm o cretere moderat pe termen
mediu si lung, a declarat Adrian Crivii, preedintele companiei de consultan
DARIAN.
Preurile la terenuri n prima jumtate a anului 2014 au sczut, n medie, cu circa 3%
dac ne raportm la ultimele 12 luni i cu 59% fa de Semestrul 2 din 2008, perioada
de nceput a crizei.
Raportul privind analiza pieei imobiliare realizat de compania Darian mai relev
faptul c pentru birourile de clasa A, chiriile s-au stabilizat n jurul intervalului 8 - 11
euro
mp/lun.
2.2. Analiza cererii
n prezent, cea mai mare cerere pe pia este pentru apartamentele vechi, n special
la cele care se cumpr prin Programul Prima Cas. Totusi, preurile depind n
continuare de zona unde se afl apartamentul, de dotri etc. n ultima perioad
majoritatea apartamentelor au fost cumprate doar pe baz de credit ipotecar, fie c
este vorba despre Prima Cas, fie c este vorba despre alte tipuri de mprumuturi.
Cumprrile de locuine cu bani ghea sunt destul de rare, i numai pentru chilipiruri,
susine preedintele ARAI.
In cazul prezentului imobil, innd cont de estimrile privind cea mai bun utilizare ,
piaa se definete ca piaa proprietilor imobiliare de tip apartamente n blocuri de
locuine, piaa a carei localizare geografic este municipiul Craiova, cartierul
Craiovia Nou.
In urma discuiilor purtate cu reprezentantul ageniei imobiliare din zon i studiind
oferta din presa se poate estima ca cererea pentru apartamente este mai mic dect
oferta
2.3. Oferta competitiv
Pe piaa imobiliar oferta reprezint numrul dintr-un tip de proprietate care
este disponibil pentru vnzare sau nchiriere la diferite preuri, pe o pia dat, ntr-o
anumit perioad de timp.
Oferta pentru acest tip de proprietate se manifest din partea celor ce dein
astfel de proprieti i vor s renune la ele, fie s plece din localitate, fie sunt
persoane n vrst i nu se mai pot ocupa de ele sau nu-i mai permit s le ntrein.
Fa de oferte preurile de vnzare au fost negociate n ntervalul 1-10%, cu tendin
de cretere ntruct vnztorul este interesat s obin un pre mai mare.
Preul de vnzare al apartamentelor vechi din Craiova a ajuns n primul
semestru al anului 2014 la o medie de circa 756 euro pe metru ptrat, n scdere cu
aproximativ 2,2% comparativ cu finele anului 2013 i cu 40% fa de 2008, anul de
nceput al crizei relev datele companiei de consultan pentru evaluare DARIAN
prin biroul local Craiova.
n zona central, apartamentele vechi cu dou camere, de exemplu, s-au
vndut cu preuri cuprinse ntre 850 i 1050 de euro/mp, n timp ce, pentru acelai tip
de apartamente din zone mai slab cotate, cum ar fi Craiovia, 1 Mai Trg, Valea Roie,
preurile au fost cuprinse ntre 500 i 750 de euro/mp. n zonele Brazda lui Novac i

Lpu, preurile au variat ntre 660 i 830 de euro/mp, iar n zonele George Enescu,
Rovine, Srari, acestea au oscilat ntre 670 i 930 de euro, n funcie de suprafa,
amplasament, finisaje i dotri.
2.4. Echilibrul pieei. Raportul cerere-ofert
In prezent piaa este activ, deoarece cererea este mare i oferta relativ mic n
special pentru construcii.
Cererea i oferta se vor echilibra, n msura n care piaa va fi capabil s nghit, s
consume ofertele actuale. Pentru a exista un echilibru, cererea solvabil trebuie s
nceap s creasc i s achiziioneze din oferta de pe pia i, la un moment dat, s se
echilibreze. Ins, acest moment este foarte departe.

Capitolul 3. DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE


3.1. Situatia juridica
Pentru proprietatea imobiliar ce face obiectul prezentului raport de evaluare sau prezentat urmtoarele acte ce atest proprietatea
-fia corpului de proprietate
-certificat de nomenclatur stradal
-contract de vanzare cumparare
Prezentul raport nu valideaz din punct de vedere legal corectitudinea
documentelor prezentate i nici dreptul de proprietate deplin asupra apartamentului.

3.2.Istoricul proprietii imobiliare


Evaluarea proprietii imobiliare (apartament) prin metoda comparaiilor de
pia i are baza n analiza pieei i utilizeaz analiza comparativ, respectiv
estimarea valorii se face prin analizarea pieei pentru a gsi proprieti similare,
comparnd apoi acele proprieti cu cea de evaluat .
Premiza major a metodei este accea c valoarea de pia a unei proprieti
imobiliare este n relaie direct cu preurile de tranzacionare a unor proprieti
competitive i comparabile .
Analiza comparativ se bazeaz pe asemnrile i diferenele ntre proprieti,
ntre elementele care influeneaz preurile de tranzacie .

3.3.Descrierea amplasamentului si a construciei de baz a imobilului

Proprietatea imobiliar este un bloc cu numrul de etaje P+, anul de construcie


1977, avnd 4 locuine pe palier. Structura blocului este din caramid, acoperiul
prezinta izolaie, are dotare cu interfon n funciune, este dotat cu lift, are aspect
exterior i interior ngrijit. Unele apartamente sunt dotate cu central termic, restul
avnd un sistem de ncalzire central.
Blocul n care este amplasat apartamentul are o vechime de 38 ani, cu utiliti
complete. Nu s-au constatat fisuri la structur sau infrastructur i nici infiltraii de
ap.
Apartamentul, conform CF, se compune din 3 camere, 1 buctrie, 1 baie,
1 hol,1 balcon cu aria util Au=68,10 mp ; Abalcon = 3.03 mp
Apartamentul este : decomandat
Gradul de confort : 1
Exterioar: PVC li geam termopan
Interioar: PVC li geam termopan
Apartamentul are o suprafa util de mp conform releveului.
Finisajele aferente apartamentului :
- tencuieli driscuite, zugrveli cu var lavabil ;
- pardoseli parchet laminat : buctrie, holuri,sufragerie,dormitor ;
- pardoseli gresie : baie i balcon ;
- perei placai cu faian : baie, parial buctrie ;
- tmplria exterioar este total PVC cu geam termopan;
- ua de acces la intrarea principal metalic.
Instalaii electrice
- sunt realizate din conductori de aluminiu cu nveli izolator, introdui n
tuburi de plastic ngropai
- prize electrice simple i duble.
Instalaii sanitare
- realizate din eav de cupru
- alimentarea cu apa potabil prin reeaua urban
- scurgerea se face prin tuburi de font la reeaua de canalizare a oraului
- obiectele sanitare din porelan i inox
- instalaie de nclzire prin centrala proprie.

3.4.Consideraii asupra strii tehnice a imobilului


In urma inspeciei s-a constatat c apartamentul are un aspect ngrijit, cu
instalaii i tmplrie funcionale i complete, gresia, faiana i parchetul se prezint
n stare bun.
Balconul de asemenea se prezint ntr-o stare bun, mbuntit: este nchis
cu tmplrie din PVC cu geam termopan, placat cu polistiren, tencuit i zugrvit cu
vopsea lavabil fiind placat cu gresie.
In urma inspeciei tehnice s-a constatat c blocul nu prezint urme de
infiltraii, igrasie i are un aspect ngrijit. Nu se observ fisuri care s afecteze
structura de rezisten a cldirii i de asemenea nu se observ semne de scurgeri de
ape pluviale. In urma inspeciei se apreciaz c starea apartamentului este bun.

4. Evaluarea proprietii imobiliare


4.1. Cea mai bun utilizare
Avnd n vedere c scopul prezentei evaluri este estimarea valorii de pia ,
analiza celei mai bune utilizri identific cea mai profitabil utilizare competitiv n
care poate fi pus proprietatea.
Cea mai bun utilizare conform IVS 1 este definit astfel:
Utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit care
este fizic posibil, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai
mare valoare.
Cea mai buna utilizare a unei proprieti imobiliare rezult n urma unei
analize i trebuie s ndeplineasc patru criterii:
1. Permisa legal
Aici se analizeaz reglementrile privind zonarea, restriciile de construire,
normativele de construcii, restriciile privind construciile din patrimoniu, impactul
asupra mediului, clauzele din contractul de nchiriere;
2. Posibil fizic
Aici se analizeaz dimensiunile, forma, suprafaa, structura geologic a
terenului, accesibilitatea unui lot de teren i riscul unor dezastre naturale( cutremure,
inundaii) precum i capacitatea i disponibilitatea utilitilor publice ( cum ar fi
canalizare, apa, linie de transport energie electric, gaze agent termic);
3. Fezabil financiar
Implic analiza i prognoza veniturilor generate de proprietate din care se vor
scdea cheltuielile de exploatare ( inclusiv impozitul pe profit), obinandu-se astfel
profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu i dac aceasta
este mai mare sau egala cu cea asteptat de investitori pe piaa, utilizarea este
fezabil;
4. Maxim productiv
Dintre utilizarile fezabile, cea mai bun utilizare este acea utilizare care
conduce la cea mai mare valoare rezidual a terenului, n concordan cu rata de
fructificare a capitalului cerut de pia pentru acea utilizare.
Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmatoarele situaii:
cea mai bun utilizare a terenului liber;
cea mai bun utilizare a terenului construit.
In cazul apartamentelor de bloc analiz celei mai bune utilizari a terenului
liber nu este relevant.
De regul cea mai bun utilizare pentru astfel de proprieti imobiliare este cea
actual-apartament - locuina unifamilial n bloc de locuine colective.

4.2.2. Abordarea prin comparatii


( Metoda comparatiei directe)
Metoda comparaiilor de pia i are baza n analiza pieei i utilizeaz analiza
comparativ, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieei pentru a gsi
proprieti similare, comparnd apoi aceste proprieti cu cea "de evaluat".
Premiza major a metodei este aceea c valoarea de pia a unei proprieti imobiliare
este n relaie direct cu preurile de tranzacionare a unor proprieti competitive i
comparabile. Analiza comparativ se bazeaz pe asemnrile i diferenele ntre
proprieti i tranzaciile care influeneaz valoarea.
Metoda este o abordare global, care aplic informaiile culese urmrind raportul
cerere-ofert pe pia, reflectate n mass-media sau alte surse credibile de informare.
Ea se bazeaz pe valoarea unitar rezultat n urma tranzaciilor cu imobile similare
sau asimilabile efectuate n zon, sau zone comparabile satisfctor.
S-a aplicat ca metod analiza comparativ prin exprimarea unor corecii cantitative
pentru fiecare element de comparaie. Evaluatorul a analizat astfel vnzrile i ofertele
comparabile pentru a determina dac acestea sunt superioare, inferioare sau egale
proprietii de analizat. Coreciile au fost exprimate procentual sau n valoare
absolut. Criteriul de selecie a valorii a fost corecia totala brut ca procent din preul
de vnzare cea mai mic.
Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date,
de la ageniile imobiliare colaboratoare i parial de la instituiile i persoanele direct
implicate n tranzacii.
Elementele de comparaie ce stau la baza aplicrii acestei metode, necesare
pentru identificarea diferenelor ntre proprieti, sunt :

drepturile de proprietate;
condiiile de finanare;
condiiile de vnzare;
condiiile pieei;
localizarea;
caracteristicile fizice;
caracteristicile economice;
utilizarea;
componente non imobiliare ale valorii.

Efectuarea analizei comparative presupune urmatoarele etape :

culegerea de informaii ( date reale i concrete) privind tranzacii de


proprieti similare, prin analiza pieei;
identificarea elementelor de comparaie relevante ce afecteaz valoarea
tipului de proprietate;
compararea atributelor fiecarei proprieti comparabile cu cele ale
proprietii evaluate i aprecierea diferenelor pentru fiecare element de comparaie,
cantitativ sau calitativ (ajustarea corespunzatoare a preului de vnzare a fiecarei
proprieti comparabile);
obinerea coreciei nete i brute pentru fiecare tranzacie comparabil i
aplicarea ei asupra preului;
analiza rezultatelor evalurii i alegerea valorii sau intervalului de valori.
Deoarece este cunoscut numai preul tranzaciilor comparabile, corecia se
face asupra acestui pre pentru a ajunge la estimarea valorii proprietii evaluate.
In prezentul raport proprietile imobiliare oferite spre tranzacionare care vor fi
folosite drept comparabile sunt prezentate in anexele atasate la raport.
Nota
Corecia care reflect condiiile pieei a fost obinut din informaiile
preluate de la agenii imobiliari ,n ultima perioad neexistand vnzari de imobile i
micorndu-se preul de ofert, se apreciaz o corecie de -10%
In funcie de localizarea imobilului s-au aplicat corecii de 5% cu + sau - ,
corecii care reflect diferena de pre datorat localizrii, din informaiile culese de
pe piaa imobiliar.
Pentru a face coreciile corespunztoare ariei utile, s-a facut diferena de
arie dintre subiect i comparabile i s-a multiplicat cu preul/mp, pentru fiecare
comparabil ;

S-au corectat comparabilele A,B,D pentru centrala termic cu +1500


Euro;
Pentru estimarea valorii proprietii de evaluat s-a calculat suma valorilor
absolute ale coreciilor ( corecia brut ) i suma algebric a coreciilor ( corecia
net ).
Element de comparaie
ZONA
Pre de ofert/vnzare (EURO)
Drepturi de proprietate
transmise

Subiect

Integral

Proprietile imobiliare comparabile


A
Lapu
52 000
Integral

B
Valea Roie
48 000
Integral

C
1 mai
50 000
Integral

D
53 000
integral

Corecie pentru drepturi de


proprietate
Pre corectat (EURO)
Condiii de finanare
Corecie pentru finanare
Pre corectat(EURO)
Condiii de pia
Corecie pentru condiiile pieei
Pre corectat (EURO)
Tipul tranzaciei
Corecie pentru tip tranzacie
Pre corectat (EURO)
Localizare
Corecie (%)
Pre corectat (EURO)
An construcie
Corecie pentru vechime
(EURO)
Pre corectat (EURO)
Suprafaa desfurat (mp)
Diferen suprafa
Corecie pentru dimensiunile
construciei (EUR)
Pre corectat (EURO)
Confort
Corectie(%)
Pre corectat (EURO)
Utiliti/inclzire
Corectie
Pre corectat (EURO)
Tip apartament
Corectie
Pre corectat (EURO)
Corecie total (EURO)
Corecie total (%)
VALOARE PROPUS

La pia
prezent

Craiovia
Nou
1977

68.10

1
Central
proprie
decomandat

52 000
La pia
0
52 000
similar
0
52 000
ofert
-10%
46 800
Lapu

48 000
La pia
0
48 000
similar
0
48 000
ofert
-10%
43 200
Valea Roie

49 000
La pia
0
49 000
similar
0
49 000
ofert
-10%
44 100
1 Mai

-7%
44 460
1985
0

-5%
41 040
1986
0

-5%
41 895
1977
0

53 000
La pia
0
53 000
similar
0
53 000
ofert
-10%
47 700
Craiovia
Nou
0
47 700
1979
0

43 524
78
-9.9
-6 600

41 040
70
-1.9
-1303

41 895
70
-1.9
-1303

47 700
75
-6.9
-4 735

36 924
similar
0
36 924
termoficare

39 737
similar
0
39 737
termoficare

42 965
similar
0
42 965
termoficare

1 500
38 424
decomandat
0
38 424
-2240

1 500
41 237
decomandat
0
41 237
2837

40 592
similar
0
40 592
Central
proprie
0
40 592
decomandat
0
40 592
1392

30040
131467 RON

4.2.ABORDAREA PRIN VENIT


Abordarea prin venit este o abordare comparativ a valorii oricrei
proprieti generatoare de venit, care ia n considerare informaiile referitoare la
veniturile i cheltuielile aferente proprietii acesteia prin convertirea venitului n
valoare.
Abordarea prin venit consta n metode, tehnici i procedure matematice pe
care evaluatorul le utilizeaz pentru a analiza capacitatea proprietii de a genera
beneficii i s transforme aceste beneficii ntr-o indicaie asupra valorii
actualizate.

1 500
44 465
decomandat
0
44 465
2063

Comparabile
Valoare piata
Chirie lunar ( EURO/luna)
Venit Brut Potenial (EURO/an)
Grad de neocupare (10% din
VBP)
Venit Brut Efectiv (EURO/ an)
Cheltuieli aferente proprietarului
(10% din VBE)
Venit
Net
din
Exploatare
(EURO/an)
Pre (EURO)
Rata de capitalizare (%)
Rata medie de capitalizare

Lapu

1 mai

52 000

Valea
Roie
48 000

50 000

53 000

200
2 400
240

200
2 400
240

220
2 640
264

200
2 400
240

2160
216

2160
216

2 376
237.6

2160
216

1 944

1 944

2 138.4

1 944

49 846
3.73%
3.9%

49 846
3.73%

54 830
4.27%

49 846
3.73%

Venitul brut potential (VBP) se calculeaz ca fiind :


VBP = chiria /luna x 12 luni
Venitul brut efectiv : VBE = VBP pierderi prin neocupare
S-a considerat un grad de ocupare de aproximativ 90%,
corespunztor nchirierii pentru o perioad de 10 luni/an.
Cheltuielile suportate de proprietar (10% din venitul brut efectiv)
sunt : impozit pe venit, impozit pe proprietate, cheltuieli cu asigurarea
proprietatii i cheltuieli cu reparaiile curente i de ntreinere.
Venitul net efectiv (VNE), respectiv suma ce rmne la dispoziia
proprietarului n urma exploatrii proprietii sale imobiliare prin
nchiriere, se obine prin deducerea din venitul brut efectiv a cheltuielilor
suportate de proprietar.
Determinarea valorii capitalizate (V) se face prin aplicarea formulei :
V = VNE/c x 100
Unde c = rata de capitalizare
Ratele de capitalizare utilizate, bazate pe relaia dintre venituri i
valoarea proprietii, rezultat dintr-o analiz comparativ a vnzrilor de
proprieti comparabile, sunt de 5% pentru proprieti rezideniale i 12%
pentru spaii de birouri.

COMPARABILE
Pre
Chirie lunara solicitata
Venit Brut Potential (EUR/an)
Grad de neocupare (% din VBP)
Venit Brut Efectiv (EUR/an)
Cheltuieli aferente proprietarului (% din
VBE)
Venit Net din Exploatare (EUR/an)
Valoarea solicitata a proprietatii (EUR)
Rata de capitalizare (%)
Rata de capitalizare

A
150
1.800
15% 270
1.530
5%

80
1.450

180
2.160
324
1.836

200
2.400
360
2.040

96
1.740

107
1.933

28.000 33.500 37.000


5,18

5,19
5,2

5,23