Tema I.

INTRODUCERE N EVALUAREA NTREPRINDERII

1.
2.
3.
4.

Specificul afacerii i ntreprinderii ca obiect al evalurii

Necesitatea i scopurile evalurii ntreprinderii
Tipurile de valori i factorii ce influeneaz valoarea ntreprinderii
Principiile de evaluare a afacerii.

1.1. Specificul afacerii i ntreprinderii ca obiect al evalurii

Afacerea reprezint o activitate, organizat n cadrul unei structuri, scopul principal fiind cptarea
profitului. Afacerea mbrac o form organizatorico-juridic n cadrul unei ntreprinderi. ntreprinderea,
dorind s ocupe o ni concret pe pia, s prospere n lupta concurenial, s-i evidenieze specificul su,
creeaz, formuleaz i nregistreaz nite elemente specifice cum ar fi nume de firm (sigl, emblem).
Firma este denumirea specific a afacerii care activeaz ntr-un domeniu economic concret.
Ca orice marf, afacerea posed o utilitate pentru cumprtor. n primul rnd, ea trebuie s aduc
venituri proprietarului. Ca i orice alt marf, utilitatea afacerii apare n urma utilizrii sale. Dac afacerea
nu aduce venit proprietarului, ea i pierde utilitatea i va fi vndut. Dac alt persoan observ n aceast
afacere noi modaliti de utilizare, atunci afacerea devine din nou marf. Acest lucru este valabil i pentru
ntreprinderi i pentru firm. Crearea unei afaceri necesit anumite cheltuieli prealabile. Utilitatea i
cheltuielile sunt elementele de baz care stau la baza valorii afacerii. Astfel, afacerea, n calitate de
activitate concret, ntreprinderea i firma, n calitate de forma sa organizatoric, satisfac necesitile
proprietarului n venituri, pentru cptarea crora s-au cheltuit anumite resurse.
Afacerea, ntreprinderea i firma dein toate calitile mrfii i pot fi obiecte ale vnzrii cumprri.
ns sunt mrfuri specifice. Specificul determin principiile, abordrile, metodele i procedeele evalurii.
n primul rnd, este o marf investiional adic o marf, procurarea creia se efectueaz n scopul
obinerii unui venit n viitor. Cheltuielile i veniturile au o distaniere mare n timp. Mrimea cheltuielilor
este cert, cunoscut, pe cnd a veniturilor poate fi doar presupus, este incert. Dac veniturile obinute n
viitor i actualizate la data evalurii sunt mai mici dect cheltuielile presupuse, atunci marfa i pierde
atractivitatea sa investiional. Prin urmare, valoarea prezent a veniturilor viitoare ce pot fi cptate de
proprietar, reprezint limita superioar a preului de pia din partea cumprtorului.
n al doilea rnd, afacerea este un sistem, ns poate fi vndut att sistemul n ntregime ct i
subsisteme separate sau elemente aparte. n acest caz se distruge legtura dintre capitalul propriu concret,
forma organizatorico-economic concret i elementele afacerii devin baza formrii unui sistem calitativ
nou. Practic, marf devine nu afacerea ci prile sale componente.
n al treilea rnd, utilitatea i necesitatea existenei afacerii depinde de procesele ce au loc att n
interiorul mrfii ct i n mediul extern. Instabilitatea n societate genereaz instabilitatea afacerii, iar
instabilitatea afacerii atrage o aprofundare a instabilitii sociale. Prin urmare, pentru afacerea - marf este
necesar reglementarea procesului de vnzare cumprare.
ntreprinderea n calitatea sa de complex patrimonial, include toate tipurile de bunuri necesare
activitii sale: trenuri de pmnt, cldiri i edificii, maini i utilaje, materie prim i producie gata, active
nemateriale, datoriile i creanele.
Evaluarea ntreprinderii presupune determinarea n form bneasc a costului care poate deveni pre
de vnzare i trebuie s reflecte ambele caliti a ntreprinderii ca marf, adic utilitatea i cheltuielile
efectuate pentru a ntreine aceast utilitate. Deoarece pentru fiecare cumprtor utilitatea e diferit,
evaluatorul este nevoit s determine diverse tipuri de valori (reconstituire, lichidare, investiional ...).
O importan principial o are faptul c evaluarea calitativ nu se va limita doar la evidena
cheltuielilor legate de producerea mrfii. Ea numaidect va lua n consideraie imaginea economic, adic
locul ntreprinderii pe pia, factorul timp, risc i nivelul de concuren.
Evaluatorul va determina valoarea de pe poziia concepiei economice a ntreprinderii (firmei).
Concepia economic, contrar modelului contabil, permite a considera faptul ct de necesar i important
pe pia este aceast ntreprindere.
Modelul contabil presupune c activele firmei sunt egale cu pasivele plus capitalul propriu net. n
evaluarea de pia formula se va modifica :
A* +AN* =P* +CP* ;
CP*= (A* - P*)+ AN*

A* - active (valoarea de pia)

AN* - active nesesizabile (valoarea de pia)
P* - pasivele
CP* - capital propriu de pia
Active nesesizabile sunt acele elemente ale valorii care nu pot fi msurate i evideniate n
contabilitate, cum ar fi reputaia ntreprinderii, a managerilor i a angajailor, bagajul de cunotine i
experiena lucrtorilor, relaii bune cu furnizorii, clienii, cultura organizatoric a ntreprinderii etc.
n contabilitate se aplic principiul totul are acelai risc, ns fiecare ntreprindere n procesul
cptrii venitului real se ntlnete cu diferite tipuri de risc i are nivelul su propriu de venituri. Prin
urmare, modelul contabil nu permite a efectua o evaluare real a ntreprinderii, pe cnd evaluarea n baza
conceptului economic permite formarea unei imagini reale a activitii ntreprinderii n viitor. Anume acest
lucru are importan att pentru proprietari, manageri, consumtori, furnizori ct i pentru bancheri,
investitori, ageniile de asigurare i organele fiscale.
Avnd n vedere faptul, c obiectul evalurii poate fi att ntreprinderea integral, ct i separat
imobilul ntreprinderii, parcul de maini, active imateriale, sau alte elemente n dependen de scopul i
necesitatea proprietarului, cadrul normativ legislativ trebuie s cuprind aspectele de evaluare a diferitor
categorii de bunuri.
n Republica Moldova evaluarea este reglementat prin:
Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare N 989-XV din 18.04.2002
Regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate intelectual i Indicaii
metodice privind evaluarea obiectelor de proprietate intelectual, aprobate prin Hotrrea
Guvernului Republicii Moldova nr.783 din 30 iunie 2003
Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobiliare, aprobat prin Hotrrea
Guvernului Republicii Moldova nr.958 din 4 august 2003
Indicaii metodologice privind determinarea valorii estimative a complexului patrimonial al
ntreprinderii i stabilirea preului de vnzare a patrimoniului, aprobat prin Hotrrea
Guvernului Republicii Moldova nr. 1056 din 12.11.1997 (anexa nr.6)
Pe plan internaional evaluarea este reglementat de ctre Standarde Internaionale de Evaluare
elaborate de ctre The International Valuation Standards Comitee (IVSC), organizaie nfiinat n 1981 sub
denumirea iniial de Comitet Internaional pentru Standarde de Evaluare a activelor, care n 1994 i-a
schimbat denumirea n IVSC. Din 2003 IVSC reprezint o asociaie corporativ (adic, format din
membri unii prin acelai statut) ce ntrunete asociaiile profesioniste ale evaluatorilor din toat lumea.
Standarde Internaionale de Evaluare ulterior au suportat modificri periodice. Modificrile au fost
publicate n 1985, 1994/97, 2000, 2001, 2003 i 2005.
n prezent activitatea evaluatorilor profesioniti este reglementat de Standarde locale (dac exist)
elaborate n corespundere cu cerinele internaionale sau nemijlocit de cele internaionale.
Standardele internaionale, ediia a aptea, 2005 cuprind trei Standarde Internaionale de Evaluare
(IVS): IVS 1 Valoarea de pia drept baz de evaluare, IVS 2 Baze de evaluare diferite de valoarea de
pia, IVS 3 Raportarea evalurii; dou Standarde Internaionale de Aplicaie n Evaluare (IVA): IVA 1
Evaluarea pentru raportarea financiar, IVA 2 Evaluarea pentru garantarea mprumutului; patrusprezece
Standarde Internaionale de Practic n Evaluare (GN): GN 1 Evaluarea proprietii imobiliare, GN 2
Evaluarea pentru nchiriere, GN 3 Evaluarea instalaiilor, mainilor i echipamentelor, GN 4 Evaluarea
activelor necorporale, GN 5 Evaluarea bunurilor mobile, GN 6 Evaluarea ntreprinderii, GN 7
Consideraii privind substanele periculoase i toxice n cadrul evalurii, GN 8 Costul de nlocuire net,
GN 9 Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evaluarea de pia sau n afara pieei, GN 10
Evaluarea proprietilor agricole, GN 11 Verificarea evalurii, GN 12 Evaluarea proprietii speciale
comercializate, GN 13 Evaluarea masiv pentru impozitarea proprietii, GN 14 Evaluarea proprietii
n ramurile extractive; i Studiu Internaional de Evaluare Evaluarea n pieele n dezvoltare.

1.2. Necesitatea i scopurile evalurii ntreprinderii

De regul, scopul evalurii const n determinarea unei valori, care este necesar beneficiarului
pentru a primi o anume decizie. Procesul evalurii cointereseaz diferite persoane: de la organele de stat
pn la persoanele private. n evaluarea ntreprinderii sunt cointeresate organele de control, structurile de
conducere, organizaii de creditare, companii de asigurare, organele fiscale, proprietarii ntreprinderii,
investitorii etc.
Acionari
Statul

Manageri

Investiii
Credit

Evaluarea ntreprinderii

Furnizorii
Firme de asigurri

Fig.1. Prile cointeresate n evaluarea afacerii

Necesitatea evalurii ntreprinderii apare n cazul:
Necesitii sporirii eficienei gestiunii curente a ntreprinderii, firmei;
determinrii valorii hrtiilor de valoare n cazul comercializrii acestora pe pia;
determinrii valorii ntreprinderii n cazul vnzrii-cumprrii integrale sau pariale;
restructurrii ntreprinderii;
elaborrii planului de dezvoltare a ntreprinderii;
determinrii capacitii creditoriale a ntreprinderii i determinrii valorii gajului;
asigurrii ntreprinderii;
impozitrii;
pentru a primi decizii manageriale argumentate;
efecturii unui proiect investiional de dezvoltare a ntreprinderii / afacerii.
Evaluarea valorii complexului patrimonial al ntreprinderii se efectueaz:
- n cazul vnzrii pariale a imobilului;
- pentru a cpta mprumut, dnd n gaj o parte a imobilului;
- pentru a asigura proprietatea imobiliar se determin valoarea de asigurare a fiecrui
element al patrimoniului;
- darea n arend a unei pri a imobilului;
- n cazul depunerii unei pri a imobilului n calitate de cot-parte n capitalul statutar al
altei ntreprinderii;
- evaluarea n procesul elaborrii business - planului investiional;
- evaluarea proprietii imobiliare la etapa intermediar a evalurii generale a
ntreprinderii n cadrul abordrii costurilor.
-

Aprecierea valorii mainilor i utilajelor este necesar n cazul:

vnzrii separate a utilajelor sau mainilor;
depunerii n gaj a utilajelor sau mainilor;
asigurrii proprietii mobiliare;
transmiterii n arend;
organizrii leasingului;
determinrii bazei impozabile;
n cazul depunerii mainilor i utilajelor n calitate de cot n capitalul statutar al altei
ntreprinderi;
evalurii unui proiect investiional.
3

Evaluarea proprietii intelectuale este necesar n cazul:

cumprrii unor astfel de active;
preluarea la bilan a obiectelor de proprietate industrial;
determinrii prejudiciului cauzat reputaiei firmei prin aciuni ilegale din partea alteia;
organizarea franchizei;
transmiterea n capitalul statutar al altei ntreprinderii;
determinarea valorii activelor imateriale, a goodwill-ului pentru ntreaga ntreprindere.

Scopul evalurii const n aprecierea unei anume valori. n funcie de destinaia evalurii difer i
tipul valorii estimate. n cazul comercializrii bunului va fi apreciat valoarea de pia, n cazul evalurii
pentru elaborarea business-planului valoarea investiional, n cazul asigurrii valoarea de asigurare etc.

1.3. Tipurile de valori i factorii ce influeneaz valoarea ntreprinderii

Estimarea valorii de pia este practic cel mai ntlnit tip de evaluare. Pentru
achiziii, privatizare, fuziuni, nregistrri n documentele financiar-contabile etc.
Definiia comun a autoritii internaionale i europene n domeniul standardelor de
evaluare International Valuation Standards Comitee (IVSC) i The European Group of
Valuers Associations (TEGoVA) este:
Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la
data evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s
vnd, ntr-o tranzacie liber (neprtinitoare), dup un marketing adecvat, n care
fiecare parte a acionat n cunotin de cauz i fr constrngere.
n categoria altor valori vom evidenia:
Valoarea de investiie care este definit:
"Valoarea proprietii pentru un anumit investitor, pentru o categorie de investitori sau pentru
obiecte (scopuri) de investiii identificate. Acest concept subiectiv face legtura ntre o proprietate
anume i un investitor sau grup de investitori care au obiective de investiii sau criterii definite n mod
clar pentru efectuarea investiiei".
Valoarea de investiie se calculeaz prin actualizarea fluxului de venit anticipat de investitori din
proprietatea evaluat. Cauzele unei posibile diferene ntre valoarea de pia i valoarea de investiie sunt
aprecierile subiective asupra:
sinergiilor posibile dup achiziionarea proprietii;
performanelor ateptate de investitori;
riscurilor percepute ale afacerii.
Valoarea de utilizare
Se refer la valoarea cu care un anumit activ sau parte din firm contribuie la valoarea ntreprinderii din
care face parte, fr a avea n vederea cea mai bun utilizare sau sum ce s-ar obine prin vnzarea acestuia.
Aceast categorie se refer la valoarea unui activ din cadrul unei ntreprinderi pentru o anumit
utilizare de ctre un anumit utilizator, nefiind deci vorba de o valoare de pia.
Valoarea de lichidare sau de vnzare forat reprezint suma ce poate fi obinut n mod rezonabil
din vnzarea unei proprieti sau afaceri ntr-un interval de timp prea mic pentru a ndeplini condiiile din
definiia valorii de pia. Pentru lichidarea ntreprinderii se folosete i se estimeaz tipul de valoare numit
valoarea de lichidare sau valoarea de vnzare forat, definit astfel:
"Suma care poate fi ncasat n mod rezonabil n urma vnzrii unei proprieti ntr-o perioad de
timp prea scurt pentru a fi conform cu perioada de timp specificat n definiia valorii de pia. n unele
ri, valoarea de vnzare forat, n particular, poate implica, de asemenea, un vnztor obligat s vnd i
un cumprtor sau nite cumprtori care cumpr, fiind contieni de dezavantajul vnztorului".
Cnd se calculeaz valoarea de lichidare evaluatorul trebuie s estimeze i toate costurile asociate cu
lichidarea, respectiv, comisioanele, onorariile, cheltuielile administrative, pn la finalizarea complet a
lichidrii, taxele i impozitele legale.
Valoarea pentru garanii bancare. Pentru garantarea creditelor bancare, noiunea utilizat este
valoarea ipotecii (mortgage lending value), definit de Directiva Consiliului Europei 98/32/EC, referitoare
la ratele de solvabilitate pentru creditarea proprietii comerciale i pentru leasing-ul financiar, astfel:
4

"Valoarea unei proprieti determinat de un evaluator care efectueaz o evaluare prudent a

vandabilitii viitoare a proprietii, pe baza lurii n considerare a aspectelor mentenabile pe termen lung
ale proprietii, a condiiilor normale i celor locale ale pieei, utilizrii curente i utilizrilor alternative
adecvate ale proprietii. Elementele speculative nu vor fi luate n vedere n stabilirea valorii ipotecii.
Valoarea ipotecii va fi susinut cu documente ntr-o manier transparent i clar".
Valoarea de asigurare. Valoarea de asigurare reprezint valoarea unei proprieti ce face obiectul unui
contract de asigurare.
Valoarea de impozitare. Valoarea de impozitare se bazeaz, n general, pe definiia i accepiunea dat
n legislaia fiscal referitoare la taxele pentru proprieti.
Valoarea de recuperare. Valoarea de recuperare reprezint valoarea unei proprieti (exclusiv terenul)
vndut pentru materialele recuperabile i nu pentru utilizarea n continuare.
Valoarea special. Pentru un investitor cu interese speciale se calculeaz valoarea special, care este o
particularizare a valorii de investiie (subiective). Valoarea special se refer la un element de valoare cu
caracter extraordinar, superior valorii de pia. Valoarea special apare adesea prin asociere fizic,
funcional sau economic cu o alt proprietate.
"Valoarea special este un termen legat de un element excepional de valoare, peste valoarea de
pia. Valoarea special poate aprea, de exemplu, ca urmare a asocierii fizice, funcionale sau economice
a proprietii cu alt proprietate, de exemplu cu una nvecinat. Este un surplus de valoare, care poate fi
aplicabil, mai degrab, unui anumit proprietar, unui potenial cumprtor sau utilizator al proprietii,
dect pieei n general".
Alturi de tipurile de valoare prezentate anterior evaluatorii rein, de asemenea, i urmtoarele tipuri de
proprieti/active ce pot influena considerarea tipului de valoare estimat.
Proprietatea cu pia limitat reprezint acea proprietate sau afacere care, din cauza condiiilor
pieei, atrage relativ puini cumprtori poteniali, la un anumit moment. Vnzarea unor astfel de
proprieti sau afaceri necesit o durat de marketing mai mare.
Proprieti speciale, cu destinaie special sau proiectate special au o utilizare restrns i sunt
rareori vndute pe piaa liber, n afara cazului cnd reprezint parte dintr-o ntreprindere. Aceast
categorie vizeaz: rafinriile, centralele atomoelectrice, utilitile publice, bisericile, muzeele etc.
n evaluarea unor afaceri care conin una sau mai multe uniti operaionale distincte se utilizeaz
conceptul de valoare a afacerii (going concern value) definit n dou moduri n Standardele
Internaionale i cele Europene.
Definiia IVSC: "Valoarea afacerii este valoarea global a unei ntreprinderi care va continua s
funcioneze i n care repartizarea acestei valori globale a afacerii, pe prile ei componente, se face
funcie de contribuia lor la afacerea total, i nu funcie de valoarea de pia nsumat a componentelor
ei".
Definiia TEGoVA, dat n Ghidul Albastru: "Valoarea afacerii (a unei ntreprinderi n funcionare)
este valoarea generat de activitatea ei comercial dovedit. Ea este expresie a unei afaceri stabilite i
rezult din analiza cash-flow-ului actualizat sau din capitalizarea profiturilor, care reflect cifra de afaceri
i eventualele datorii viitoare condiionate. Valoarea astfel calculat include contribuia terenului,
cldirilor, mainilor, echipamentelor, goodwill-ul i alte intangibile".
Astzi, cerinele managementului valorii sau managementului prin valoare au fcut din valoarea
ntreprinderii un element cheie n orientarea tacticii i strategiei firmelor.
Tabelul x
Interdependena dintre destinaia evalurii i tipurile de valori apreciate
Destinaia evalurii
Tipul valorii
A ajuta cumprtorul / vnztorul potenial n determinarea preului
De pia
probabil
A determinata oportunitatea investiiilor
Investiional
Asigurarea cererii pentru mprumuturi
De gaj
Evaluarea patrimonial
De pia sau oricare
acceptat de
legislaia fiscal
Determinarea valorilor asigurate sau n cazul formulrii cerinelor pentru De asigurare
5

bunurile pierdute sau deteriorate

Posibila lichidare (total sau parial) a ntreprinderii

De lichidare

Mrimea valorii estimate este influenat de diveri factori att microeconomici ct i macroeconomici:
de concretizat
Creterea economic la nivel de economie naional i la nivel de ramur
Rata dobnzii
Inflaia
Comportamentul agenilor pe pia firmei
cererea pentru afacerea respectiv;
riscul afacerii;
limitrile impuse afacerii de organele statale sau de ctre pia;
raportul dintre cerere i ofert.
Factorii microeconomici:
- cifra de afaceri
- profitul
- activul total
- datoriile
- politica de dividend
- timpul dintre momentul procurrii i momentul cptrii ctigurilor;
- riscul
- controlul asupra activitii afacerii;
- lichiditatea afacerii.
1.4 Principiile de evaluare a ntreprinderii
Exist un set de principii ce stau la baza evalurii. Ele sunt valabile n evaluarea proprietilor
imobiliare i a afacerilor i activelor necorporale. Cele mai importante principii de evaluare pot fi grupate
astfel:
1. principii bazate pe considerentele proprietarului;
2. legate de exploatarea proprietii;
3. principiile determinate de aciunea conjuncturii pieii.
Prima grup include:
Principiul anticiprii ne sugereaz c valoarea provine din beneficiile viitoare anticipate care
urmeaz a fi generate de proprietatea deinut. Pe pia este normal ca investitorii s considere valoarea
mai degrab n funcie de beneficiile probabile i riscurile ataate unui anumit plasament de capital, dect
n funcie de cheltuielile istorice sau costul de reconstituire a acelei proprieti.
Principiul substituiei menioneaz c atunci cnd pe pia sunt disponibile mai multe bunuri
similare cu preuri diferite, acela care are preul cel mai mic se va vinde primul. n domeniul evalurii,
innd seama de complexitatea proprietilor sau afacerilor evaluate, acest principiu poate fi explicat i
astfel: un activ nu valoreaz mai mult dect costul de nlocuire al tuturor prilor sale componente.
Principiul utilitii ne sugereaz c cu ct ntreprinderea este capabil s satisfac mai deplin
necesitile proprietarului cu att valoarea ei va fi mai mare.
A doua grup:
Principiul contribuiei: valoarea unei componente a unei proprieti/afaceri depinde de ct de mult
contribuie aceasta la valoarea ntregului, sau de ct de mult reduce valoarea ntregului absena sa. Este un
principiu care ajut la nelegerea clar a adevrului c nu toate costurile nseamn valoare i, de asemenea,
permite estimarea valorii n cazuri particulare, cum ar fi : divizarea, fuziunea, recapitalizarea etc. Acest
principiu poate fi explicat i din alt punct de vedere: includerea unui activ nou n structura ntreprinderii
este raional doar dac sporul de valoare adus de acest bun depete costurile pentru procurarea lui.
Principiul productivitii marginale: odat cu sporirea factorilor de producie sporesc ctigurile,
sporul fiind mai mare dect costurile suportate. ns la atingerea unei limite sporul veniturilor ncetinete n
6

cretere, aceast ncetinire dureaz pn cnd va deveni mai mic dect costurile pentru resursele
suplimentare.
Principiul proporionalitii ne indic faptul c venitul maxim poate fi atins doar n cazul asigurrii
unor mrimi optime ale factorilor de producie.
A treia grup de principii:
Principiul corespunderii ntreprinderea ce nu corespunde cerinelor pieei cu privire la calitate,
tehnologii, nivelul veniturilor etc. va avea o valoare mai mic dect media din ramura respectiv.
Principiul regresiei i progresiei regresia valorii este generat de surplusul mbuntirilor din
punctul de vedere al pieei; progresia valorii apare n urma existenei i funcionrii obiectelor din
vecintate, care mbuntesc infrastructura etc.
Principiul cererii i ofertei: preul unei mrfi (proprieti) variaz direct dar nu neaprat i
proporional cu cererea i invers, dar nu neaprat proporional cu oferta.Atunci cnd pe pia sunt oferite
mai multe alternative investiionale (obligaiuni, aciuni, firme nchise, uniti operaionale etc.) care
creeaz o ofert mai mare dect cererea existent, realizarea echilibrului cerere-ofert va determina
scderea preurilor de vnzare.
Principiul concurenei dac se presupune o nviorare a luptei concureniale valoarea afacerii va fi
mai mic (micorndu-se veniturile prognozate sau sporindu-se riscul, fapt care n rezultat duce la
micorarea valorii prezente a veniturilor viitoare).
Principiul schimbrii: schimbarea este rezultatul aciunii legii cauz-efect. Schimbrile care apar n
cadrul forelor care creeaz sau influeneaz valoarea (unei proprieti sau afaceri) sunt continue, unele n
trepte altele rapide.
Principiul divizrii economice: drepturile patrimoniale trebuie divizate i integrate n aa mod nct
valoarea afacerii s sporeasc.
Principiul utilizrii eficiente: valoarea maxim va fi cptat doar n cazul celei mai eficiente
utilizri. Principiul se aplic n cazul restructurrii ntreprinderii, dac destinaia evalurii nu presupune o
modificare a activitii curente, acest principiu nu poate fi utilizat.
Unii autori1 menioneaz i principii de evaluare specifice a ntreprinderii:
Principiul 1. Valoarea ntreprinderii este echivalent cu valoarea prezent a tuturor fluxurilor viitoare
anticipate care deriv din dreptul de proprietate asupra capitalului firmei.
Principiul 2. Atunci cnd valoarea este definit ca "valoarea actualizat a tuturor ctigurilor viitoare
anticipate care deriv din dreptul de proprietate", valoarea are dou componente distincte: comercial
(sau transferabil) i necomercial (sau valoare pentru proprietar).
Principiul 3. Valoarea este estimat la un anumit moment de timp. Ea este, n funcie de informaiile
cunoscute i previziunile fcute, numai la acel moment de timp.
Principiul 4. Piaa determin costul capitalului ateptat de investitor.
Principiul 5. Valoarea ntreprinderii depinde direct de performana acesteia de a genera n viitor fluxuri
pozitive la dispoziia proprietarilor, cu excepia cazurilor cnd lichidarea conduce la o valoare mai mare.
Principiul 6. Cu ct este mai mare valoarea activelor tangibile (estimat ca valoare de utilizare sau de
lichidare), cu att este mai mare valoarea ntreprinderii.
Acest principiu se fundamenteaz pe urmtoarele elemente:
Principiul 7. n majoritatea cazurilor participaia de control are o valoare unitar mai mare dect
participaia minoritar, atunci cnd acestea sunt estimate separat.

Ifnescu A., Robu V., Anghel I. Evaluarea ntreprinderii. Bucureti: Tribuna economic, 2001 244 p.

TEMA 2. PROCESUL DE EVALUARE A NTREPRINDERII

1.
2.
3.
4.

Definirea problemei
Diagnosticul ntreprinderii
Abordri ale evalurii ntreprinderii
Reconcilierea valorii i estimarea valorii finale

Procesul de evaluare reprezint o procedur complex, logic i sistemic. Nici una din etapele
procesului de evaluare nu reprezint o activitate finit ci doar sunt intermediare n scopul estimrii valorii
ntreprinderii. Procesul de evaluare al ntreprinderii cuprinde cteva etape standarde care includ activiti
specifice (tab.x)

2.1. Definirea problemei

Prima etap a procesului de evaluare este definirea problemei. Aici se precizeaz obiectul evalurii,
destinaia raportului, bazele i limitele evalurii.
Identificarea ntreprinderii evaluate cuprinde stabilirea coordonatelor ntreprinderii care reprezint
obiectul evalurii: denumirea, forma de proprietate i organizatorico-juridic, adresa juridic, codul fiscal,
recuzitele bancare, ramura de activitate, proprietarii, managementul etc.
Identificarea pachetului de aciuni evaluat presupune stabilirea exact a proprietii evaluate i a
proprietarului pachetului de aciuni evaluat. Se vor identifica aspectele cu privire la posibilitatea
comercializrii proprietii evaluate i restriciile existente cu privire la tranzacionare (dac exist).
Destinaia evalurii, clientul i destinatarul raportului. Clientului i se va solicita sa prezinte informalii
referitoare la destinaia raportului de evaluare deoarece evaluarea va fi utila doar pentru destinaia indicat.
Mai sus ne-am referit deja la interdependena dintre destinaia evalurii i valoarea extimat.Tot in cadrul
acestui punct va fi concretizat clientul i destinatarul raportului de evaluare.
Definirea valorii estimate. Evaluarea poate prevedea estimarea diferitor valori, definirea acestora permite
a exclude nenelegeri sau diferite moduri de tratri a valorii apreciate.
Data evalurii i data raportului de evaluare. Importanta datei evalurii este indiscutabil n cadrul
raportului de evaluare. Ne-am referit la faptul, c orice valoare este valabil doar la data indicat.
Incertitudinea pieei numaidect va schimba valoarea proprietii evaluate.
De obicei, evalurile necesita estimarea unei valori curente, dar sunt si cazuri in care unui evaluator i se
solicita o evaluare retrospectiva (de exemplu pentru impozitare, despgubiri sau n alte situaii care
implic litigii judiciare). Evalurile pentru o data viitoare pot aprea n condiiile unui program de
dezvoltare i modernizare propus de management sau de acionari, n cazul n care se solicita estimarea
valorii aciunii dup o operaiune de fuziune sau de divizare etc.
Data raportului de evaluare este ntotdeauna o data prezenta, respectiv data la care s-a redactat
raportul.
Ipoteze i condiii limitative. Acestea se includ n raportul de evaluare pentru a proteja evaluatorul,
precum i pentru a informa att clientul ct i ali utilizatori ai raportului de evaluare.
Aceste ipoteze i condiii limitative definesc sfera responsabilitii evaluatorului. Exemple de ipoteze i
condiii limitative pot fi:
- evaluatorul nu-i asum responsabilitatea pentru descrierea juridica a proprietilor materiale i
nemateriale care sunt prezentate de client. Titlurile de proprietate se presupun valabile daca nu se specifica
altfel;
- evaluatorul presupune ca activitatea firmei este n deplina conformitate cu reglementrile de mediu,
exceptnd situaiile n care lipsa de conformitate este declarata, descrisa i analizat n cadrul raportului;
- evaluatorul nu a realizat o expertiza tehnica a cldirilor, deci nu-i poate asuma responsabilitatea pentru
viciile ascunse ale acestora;
- evaluatorul presupune c exist i pot fi rennoite toate autorizrile, licenele necesare pentru derularea
activitii operaionale a ntreprinderii.
Tabelul
Procesul de evaluare a ntreprinderii
I. Definirea problemei

Identificarea
ntreprinderii

Identificarea
pachetului de
aciuni evaluat

Destinaia evalurii,
clientul /
destinatarul
raportului

II. Diagnosticul ntreprinderii

COMERCIAL
JURIDIC

Estimare a pieei
actuale i poteniale
a ntreprinderii i a
poziiei sale pe pia

Analiza aspectelor
legale privind
activitatea firmei
evaluate

III. Aplicarea abordrilor

ACTIVE
Metode uzuale
Activ Net Corectat (ANC)
Activ Net de Lichidare

Definirea valorii
estimate

OPERAIONAL

Analiza factorilor
tehnici, a
tehnologiilor de
fabricaie, precum i
a organizrii
activitii
operaionale

VENIT
Metode uzuale
Capitalizarea profitului
Fluxuri financiare actualizate

Data evalurii i
data raportului

RESURSE UMANE
I
MANAGEMENT
Cunoaterea de ctre
evaluator a resurselor
umane i a
potenialului de
management

Ipoteze
i
condiii
limitative

ECONOMICOFINANCIIAR
Performane
realizate i riscuri;
Ajustarea
situaiilor
financiare istorice
Compararea cu
ntreprinderi
similare.

COMPARAIE
Metode uzuale
Compararea cu tranzacii de
firme similare sau tranzacii
anterioare cu subiectul evalurii
Metoda coeficienilor de
ramur

2.2. Diagnosticul ntreprinderii

Diagnosticul comercial. Diagnosticul vizeaz analiza pieei pe care opereaz ntreprinderea.
Obiectivul urmrit este estimarea pieei actuale i poteniale a ntreprinderii i a poziiei sale pe pia.
Pentru aceasta evaluatorul urmrete aspecte precum: evoluia vnzrilor, analiza structurala a
vnzrilor pe produce i piee de desfacere, evoluia preurilor, analiza clienilor, analiza repartiiei
vnzrilor n funcie de ciclul de viata a produselor, analiza furnizorilor ntreprinderii, studierea
concurenei etc. Cunoaterea pieei curente a firmei i a tendinelor principale ale evoluiei acesteia este
eseniala pentru efectuarea de evaluri competente de ntreprinderi.
Diagnosticul juridic. Diagnosticul are drept scop analiza aspectelor legale privind activitatea
firmei evaluate. Realizarea acestuia presupune analiza elementelor specifice referitoare la drepturile de
proprietate, luarea deciziilor conform actelor constitutive ale ntreprinderii, relaiile contractuale ale
societii comerciale cu statul, partenerii comerciali, bncile, angajaii, litigiile n care este implicata
firma etc.
Diagnosticul operaional. Aceasta presupune o analiza detaliata a factorilor tehnici de producie, a
tehnologiilor de fabricaie a produselor, precum i a organizrii produciei i a muncii. Aspecte precum:
starea de funcionare a mainilor, utilajelor, gradul de uzura fizica, performantele acestora, posibilitile
de utilizare n viitor, evidenierea activelor imobilizate redundante (n afara exploatrii) etc. sunt, de
regula, semnificative n judecata valorii firmei.
Diagnosticul resurselor umane i a managementului. Diagnosticul are n vedere cunoaterea de ctre
evaluator a resurselor umane din punct de vedere al evoluiei, structurii, comportamentului i eficienei
utilizrii lor, precum i prezentarea i analiza echipei de conducere a ntreprinderii.
Diagnosticul economico-financiar. Aa cum prezint i standardul de evaluate a ntreprinderii,
diagnosticul economico-financiar urmrete:
- nelegerea performantelor realizate i a riscurilor inerente n activitatea ntreprinderii, precum i a
perspectivelor de performanta financiara viitoare, inclusiv prin analiza tendinelor care s-au manifestat dea lungul timpului;
- ajustarea situaiilor financiare istorice pentru a estima abilitile ntre prinderii de a genera
fluxuri de venit pentru furnizorii de capital, precum i perspectivele acesteia;
- compararea cu ntreprinderi similare pentru a stabili parametrii de risc, rentabilitate si de valoare;

Diagnosticul ntreprinderii permite acumularea informaiei necesare pentru aplicarea metodelor de

evaluare i aprecierea valorii finale. Diagnosticul se finalizeaz cu o sintez a concluziilor rezultate din
analiza ntreprinderii.

2.3. Abordri ale evalurii ntreprinderii

Evaluarea afacerii se efectueaz din trei puncte de vedere, trei abordri:

Valoarea afacerii / ntreprinderii

Abordarea
veniturilor

Abordarea
patrimonial

Abordarea
comparativ

Metoda
Meto
Metoda
Metoda
Meto
Metoda
Meto
fluxurilor
da
activului
pieei
da
tranzaciil
da
de numerar
actinet de
de
coefic
or
Fig.1 Abordrile i metodele aplicate n procesul evalurii afacerii / ntreprinderii
capita
actualizate
velor
lichidare
capital
ienil
Analiza
lizrii
nete
or
comparacorect
ramur
tiv a
2.4. Reconcilierea valorii i ate
estimarea valorii finale
ali
vnzrilor
Etapa finala a procesului de evaluare o reprezint analiza sistemica a rezultatelor obinute din aplicarea
mai multor metode i stabilirea unei opinii n legtura cu valoarea finala. Chiar daca evaluatorul trebuie sa
revad toata activitatea realizata, totui aceasta este etapa cu cel mai mic volum de munca, dar care implic
poate cel mai mult judecata i experiena evaluatorului.
Evaluatorul trebuie s analizeze credibilitatea i aplicabilitatea fiecrei abordri, sa neleag i s
explice diferenele ntre rezultatele aplicrii mai multor metode, s analizeze gradul de credibilitate si relevan
al tuturor informaiilor care au stat la baza aplicrii fiecrei metode etc., i astfel sa propun o valoare (sau un
interval de valori).
Standardul de evaluare a ntreprinderii precizeaz: "Selectarea i credibilitatea abordrilor i a
metodelor adecvate i a calculelor depind de judecata evaluatorului".

10

TEMA 3. DIAGNOSTICUL NTREPRINDERII

1.
2.
3.
4.
5.

Sistemul informaional
Diagnosticul comercial
Diagnosticul juridic
Diagnosticul operaional
Diagnosticul resurselor umane i al managementului ntreprinderii

3.1. Sistemul informaional

n sens general, conceptul de diagnostic n plan microeconomic, la nivelul unei firme, presupune
repararea disfuncionalitilor activitii ei, cercetarea i analiza faptelor i responsabilitilor, identificarea
cauzelor i a msurilor care s conduc la reglarea situaiei. Diagnosticul activitii unei firme este necesar
nu numai n cazul n care se afl n dificultate, ci i atunci cnd situaia ei economico-financiar este
normal, dar se dorete mbuntirea acesteia.
n mod particular, diagnosticarea unei firme, n scopul evalurii, presupune cunoaterea tuturor
laturilor activitii acesteia: juridic, tehnic, resurse umane, economico-financiar etc.; precum i a
punctelor fore i punctelor slabe corespunztoare fiecreia.
n cadrul diagnosticului trebuie s-i gseasc rspuns probleme cum sunt:
piaa pe care opereaz firma i poziia trecut i probabil pe aceast pia;
situaia juridic a firmei i a proprietii evaluate;
potenialul uman i de management al firmei;
infrastructura tehnic pentru susinerea activitii de producie sau servicii;
rezultatele dovedite i probabile ale ntreprinderii.
n cadrul activitii practice de evaluare a unei firme diagnosticul trebuie s furnizeze informaiile
necesare aprecierii situaiei trecute i prezente, care constituie o baz pentru estimarea elementelor i
variabilelor "cheie" ce trebuie avute n vedere n cazul aplicrii diferitelor metode de evaluare. ntruct
evaluarea ntreprinderii nu nseamn o aplicare mecanic a unor tehnici, ci presupune o apreciere profund
a performanelor firmei, echipa de evaluare trebuie s opereze cu parametri considerai normali pentru
mediul de activitate al firmei evaluate i la momentul efecturii evalurii.
Pe baza diagnosticului ntreprinderii evaluate se fundamenteaz scenariile ce stau la baza evalurii n
abordarea pe baz de venit.
O problem important n realizarea diagnosticului o reprezint asigurarea informaiilor ce vor fi
analizate; n acest sens, aa cum s-a precizat, Standardul de evaluare a afacerii insist pe necesitatea ca
evaluatorul s verifice acurateea i credibilitatea surselor de informaii, iar judecata final a valorii
(reconcilierea valorilor obinute) s includ acest aspect important prin intermediul unei analize a gradului
de credibilitate i relevan al tuturor informaiilor care au stat la baza aplicrii fiecrei metode.
Informaia examinat se separ n informaie intern i extern. Informaia intern caracterizeaz
condiiile funcionrii ntreprinderii n cadrul ramurii i economiei n general. Volumul i caracteristica
informaiei externe difer n funcie de scopul evalurii. n cadrul elaborrii raportului trebuie de
demonstrat c informaia acumulat i studiat este necesar i suficient pentru elaborarea concluziilor
finale. Informaia respectiv va fi redat n mod optim i orientat n mod concret spre ntreprinderea
evaluat.
O alt modalitate de detaliere informaiei necesare este divizarea n informaie macroeconomic, de
ramur i informaie cu privire la ntreprinderea propriu-zis.
Indicatorii macroeconomici trebuie s conin informaie cu privire la modul de influen a
modificrilor macroeconomice asupra activitii ntreprinderii, precum i caracteristica conjuncturii
investiionale pe piaa respectiv. Factorii macroeconomici formeaz riscul sistemic. Acest risc apare n
urma unor aciuni externe asupra economiei de pia i nu poate fi exclus prin diversificarea n limitele
economiei naionale. Diversificarea reprezint procedeul de micorare a riscului prin includerea n
portofoliul ntreprinderii diverselor active investiionale (de exemplu procurarea hrtiilor de valoare etc.).
Concomitent vom deosebi factori de risc ce acioneaz la nivelul economiei naionale. Principalii
factori considerai n cadrul analizei macroeconomice sunt:
a. nivelul inflaiei
b. ritmul dezvoltrii economice
11

c. modificarea ratei dobnzii

d. fluctuaia cursului valutar
e. nivelul stabilitii politice
Riscul inflaional reprezint riscul modificrii ritmului neprognozabil al creterii preurilor.
n procesul evalurii sunt analizate date din retrospectiv, curente i din perspectiv. Valoarea
bunurilor din diferite perioade de timp poate fi comparat doar dac costul unitii monetare nu se
modific, lucru ireal n condiiile unei economii de pia. Prin urmare, veniturile ntreprinderii obinute n
diferite perioade de timp pot fi comparate doar atunci cnd valorile sunt aduse ntr-o situaie comparabil.
Acest lucru poate fi efectuat cu ajutorul indicilor preurilor pentru anul curent.
Indicele preurilor =(preul din perioada curent / preul din perioada de baz)*100%.
Inflaia determin necesitatea considerrii att a mrimilor reale, ct i a celor nominale. Mrimea
nominal valoarea necorectat cu mrimea inflaiei. Cea mai simpl metod de corectare a valorii
nominale este mprirea ei la indicele preurilor.
Riscul legat de modificarea ritmului dezvoltrii economice este determinat de ciclicitatea dezvoltrii
economiei rii n general. Deci, n procesul evalurii vom lua n consideraie prognozele de dezvoltare
economic a regiunii i ramurii concrete.
Riscul legat de modificarea ratei dobnzii. Rata dobnzii se modific reacionnd prompt la
msurile de reglare macroeconomic i poate genera att stimularea activitii investiionale ct i
micorarea ritmurilor de sporire a investiiilor n economie.
Riscul generat de fluctuaia cursului valutarcu toate c fluctuaia cursului valutar nu reflect exact
modificarea preurilor n ar, practica ne demonstreaz acceptabilitatea corectrii informaiei financiare
prin transformarea ntr-o valut forte.
Riscul politic reprezint ameninarea din partea unor evenimente politice, el se determin prin metode
expert.
Informaia ramural va cuprinde analiza situaiei concureniale n ramur, pieele de desfacere,
furnizorii posibili, variantele posibile de utilizare a mrfii, factorii ce modific cererea pentru producia
respectiv, factorii ce influeneaz volumul de producie.
La nivel de ramur se va pune accent pe studiul urmtorilor factori:
Ibaza normativ-legislativ;
IIpieele de desfacere;
IIIcondiiile concurenei.
Baza normativ legislativ se determin considernd existena unor restricii pentru ntreprindere de
intrare n ramura respectiv. Dac exist coeficieni financiari medii pe ramur ei vor fi considerai n
procesul evalurii pentru a determina locul ntreprinderi n sistemul ramurii respective i a prognoza ct
mai corect veniturile viitoare.
Pieele de desfacere cererea, oferta i preul sunt elementele principale n analiza economic.
Studierea lor este absolut necesar n procesul de evaluare. Reieind din strategia aleas de ntreprindere cu
privire la promovarea mrfurilor pe pia se vor prognoza volumele de vnzri viitoare.
Condiiile concurenei n economia de pia sunt tipice pieele cu concuren imperfect, unde
mecanismul de formare a preului liber de pia are restricii serioase. Prin urmare, trebuie luat n
consideraie tipul pieei i restriciile impuse productorilor de mrfuri cu utilitate analogic.
Sursele de informaie utilizate n procesul analizei macroeconomice:
- prognozele macroeconomice;
- datele departamentului de statistic;
- legislaia rii, strategii de dezvoltare;
- buletine informaionale de ramur;
- planul de afaceri;
- presa economic periodic i cea de ramur;
- secia de marketing a ntreprinderii evaluate;
- departamentul vamal.
Informaia intern microeconomic cuprinde: - retrospectiva ntreprinderii (3-5ani); - descrierea
strategiei de marketing a ntreprinderii; - caracteristica furnizorilor; - capacitatea de producie; - muncitorii
i personalul de conducere; - informaia financiar intern.
Este necesar a studia:
12

- bilanul contabil;
- raportul privind rezultatele financiare;
- raportul privind fluxul mijloacelor bneti.

3.2. Diagnosticul comercial

Diagnosticul comercial vizeaz operaiunile "cu marfa", piaa de desfacere a produselor
ntreprinderii i piaa ei de aprovizionare. Obiectivul de baz al diagnosticului comercial const n
estimarea pieei actuale i poteniale a ntreprinderii i a locului ei pe pia. n cadrul diagnosticului
comercial se recomand a fi abordate urmtoarele aspecte eseniale: piaa, produsele/serviciile; preul;
promovarea.
Analiza evoluiei vnzrilor. n activitatea de evaluare a unei firme intereseaz vnzrile de bunuri,
lucrri i servicii care formeaz obiectul activitii, ceea ce este definit ca fiind cifr de afaceri. Rezult c
n categoria vnzrilor nu se includ cele cu caracter excepional, cum ar fi cedrile de active.
Cifra de afaceri, pe care o regsim n Raportul financiar, este evaluat n uniti monetare curente.
Pentru o corect apreciere a performanelor comerciale a firmei n timp se impune corectarea acesteia cu
indicele preurilor domeniului de activitate sau n lipsa acestuia cu indicele general al preurilor (rata
inflaiei), pentru a se obine cifra de afaceri n preuri comparabile.
Evoluia n timp a vnzrilor firmei trebuie analizat i comparativ cu dinamica vnzrilor pe piaa
sectorului de activitate al acesteia pentru a se evidenia ntrirea sau diminuarea poziiei concureniale a
ntreprinderii pe pia.
Pentru ntreprinderi, n formularea concluziilor, n funcie de profilul ntreprinderii, se are n vedere
structura consumatorilor (clienilor), evoluia probabil a acestora, modificrile posibile a cererii solvabile
precum i ali factori care pot influena volumul vnzrilor.
Studierea concurenei. Analiza concurenei trebuie s aib n vedere urmtoarele aspecte:
a) nominalizarea principalilor concureni;
b) stabilirea cotei de pia (cpi) deinut de ntreprinderea evaluat, precum i cea a principalilor
competitori de pe pia, pe baza relaiei:
CAi
cpi
* 100
CAt
n care:
CAi=cifra de afaceri a firmei i;
CAt=cifra de afaceri total a sectorului de activitate al firmei i;
Determinarea cotei de pia relative (cpi) care reprezint "o expresie a raportului direct de fore dintre
firme", utiliznd raportul:
CAf
cp'
x100
CA'
n care:
CAf=cifra de afaceri a firmei analizate;
CA'=cifra de afaceri a concurentului cel mai important;
c) ierarhizarea firmelor care acioneaz pe piaa sectorului de activitate pe baza cotei de pia deinute pe
orizontul de timp supus diagnosticrii
d) aprecierea poziiei concureniale a ntreprinderii pe baza cotei de pia relative. Astfel, dac indicatorul
este 100%, atunci firma deine poziia de lider pe piaa respectiv, iar n cazul n care valoarea cotei de
pia relativ se apropie de zero, atunci ntreprinderea deine o poziie nesemnificativ pe pia.
Referitor la concurena extern pe pia menionm:
- firmele concurente (denumire, ara de origine i locul unde fabric produsele);
- modul de organizare i durata serviciilor de garanie i postgaranie. Se va preciza dac dispun de uniti
proprii sau activitatea de service este cedat unei singure firme sau la mai multe;
- raportul pre-calitate la produsele concurenei i cele proprii.;
- modalitile de distribuie a produselor (reea proprie, distribuitor unic, etc.);
- puterea concurenial internaional, marcat prin cifra de afaceri, productivitatea muncii,cota de pia
etc. (n msura n care se dispune de informaii necesare);
- forme de cooperare cu unii distribuitori internaionali.
13

n analiza posibilitilor de penetrare pe anumite piee trebuie s se fac deosebirea ntre diferitele
categorii de piee, cum ar fi:
* piaa deschis, n care ptrunderea sau extinderea cotei este posibil, neexistnd anumite restricii
juridice sau de alt natur;
* piaa nchis, n care nu exist posibilitatea de intrare din cauza barierelor care protejeaz productorii
autohtoni;
* piaa protejat, respectiv o pia caracterizat prin existena unor bariere de intrare care nu sunt
insurmonabile, nu nhib intrarea noilor venii.
Existena de zone de liber schimb, precum i angajarea unor acorduri internaionale au drept
consecin o deschidere a pieelor, situaie ce face ca lupta ntre competitori s capete un caracter tot mai
global.
Organizarea distribuiei produselor constituie un alt element al diagnosticului comercial, care se refer n
principal la:
- form juridic a distribuitorului (distribuia exclusiv, franchis etc.);
- existena unei reele proprii de distribuie (numr de centre de desfacere, magazine, amplasarea n
teritoriu, personal calificat etc.);
- durata contractelor cu distribuitorii (analiza detaliat a contractelor de lung durat-peste un an i a celor
cu durat sub un an);
- obligaiile i drepturile ntreprinderii fa de distribuitori;
- alte aspecte privind distribuia produselor.
Analiza clienilor ntreprinderii. Analiza vnzrilor din perspectiva clientelei urmrete n primul rnd
evoluia structural a cifrei pe clieni. n formularea concluziilor este necesar s se in seama de poziia
ntreprinderii ntr-un lan al intercondiionrii fabricaiei i consumului unui produs.
Evoluia cifrei de afaceri pe principalii clieni interni i externi evideniaz o relativ stabilitate, ceea ce
atest existena unor relaii tradiionale, relaii ce se pot constitui ca suport pentru evoluia viitoare a
vnzrilor societii comerciale. O asemenea concluzie este important pentru evaluator, ndeosebi n ceea
ce privete proiecia activitii firmei pentru aplicarea metodelor de randament.
Un alt aspect esenial n ceea ce privete analiza clienilor l reprezint urmrirea duratei de imobilizare a
creanelor (Di). Relaia de calcul este urmtoarea:
Sd
Di
T
Rd
n care:
T= perioada de analiz exprimat n numr de zile;

S =suma soldurilor debitoare ale conturilor de creane;

R =suma rulajelor debitoare ale conturilor de creane (n practic se utilizeaz adesea cifra de
d

afaceri).
Prin compararea duratei de imobilizare pe clieni cu termen contractual de decontare se poate realiza
o grupare a clienilor, separnd pentru analiz dinamic celor ru platnici.
n finalul analizei clientelei ntreprinderii, evaluatorul trebuie s aprecieze n ce msur firma are o
pia de desfacere care s poat fi luat n considerare n calculul previziunilor necesare aplicrii metodelor
de randament.
Analiza furnizorilor ntreprinderii (piaa de aprovizionare). Piaa de aprovizionare a firmei reprezint un
punct semnificativ n diagnosticul comercial pentru evaluare. Principalele aspecte urmrite de evaluator
vizeaz:
gruparea acestora n furnizorii de uniti i furnizori de materii prime, materiale, semifabricate etc.;
structura furnizorilor, n special a celor de materii prime i materiale n funcie de cantitatea i
valoarea aprovizionrilor;
stabilirea criteriile de alegere a acestora (de exemplu, dup preurile practicate, dup cantitile
aprovizionate etc.);
analiza numrului de furnizori pentru un timp de resurs aprovizionat i a calitii
aprovizionrilor;
14

aprecierea dependenei fa de anumii furnizori i care sunt implicaiile gradului de dependen

determinat;
analiza gradului de integrare a activitii firmei evaluate;
durata medie de utilizare a surselor atrase reprezentate de obligaiile fa de furnizori
Prin compararea duratei de folosire a surselor atrase pe fiecare furnizor n parte cu termenul
contractual de onoare a obligaiilor, rezult fa de care furnizor ntreprinderea considerat nu i-a respectat
obligaiile contractuale. Totodat trebuie estimate implicaiile pe care le-ar avea ntreruperea relaiilor
contractuale de ctre acei furnizori cu firma evaluat.
Analiza produselor/serviciilor ntreprinderii. Analiza produselor i/sau serviciilor ntreprinderii ofer
informaii semnificative pentru judecarea valorii ntreprinderii. n acest demers se pot urmri: analiza
structural a vnzrilor, analiza repartizrii vnzrilor pe ciclul de via al produselor/serviciilor etc.
Analiza structural a vnzrilor pe produse i piee de desfacere
Vnzrile unei ntreprinderi se impun a fi studiate de ctre evaluator pe produse sau grupe de produse
omogene, innd seama n acelai tip de pieele unde se desfac acestea. Scopul acestui mod de analiz a
cifrei de afaceri l reprezint necesitatea furnizrii de informaii pentru fundamentarea proieciilor
(estimrilor) n perioada de previziune.
Analiza reparaiei vnzrilor n funcie de ciclul de via al produselor
O latur important a diagnosticului vnzrilor o reprezint studierea cifrei de afaceri pe stadii ale
ciclului de via al produselor. Un asemenea diagnostic prezint importana pentru evaluator deoarece el d
posibilitatea aprecierii potenialului de evoluie a firmei fa de punctul critic al rentabilitii i al asigurrii
surselor necesare finanrii activitii.
Preurile. Analiza preurilor vizeaz evidenierea aspectelor de risc legate att de dinamica preurilor de
vnzare ale firmei comparativ cu evoluia economic general i cea a industriei, ct i corelaia ntre
dinamica preurilor de vnzare i cea a preurilor de aprovizionare. Acest din urm aspect poate evidenia
puterea de negociere a firmei cu furnizorii, respectiv clienii ntreprinderii, fiind un aspect important n
estimarea riscului afacerii.
Din punct de vedere tehnic, evaluatorul va urmri dinamica preurilor de vnzare la principalele
produse /servicii, respectiv a preurilor de aprovizionare la principalele intrri n sistemul ntreprindere.
Promovarea. n ceea ce privete promovarea produselor societii, acestea vizeaz:

aciunile publicitare organizate frecvent i efectele lor (participri la trguri i expoziii,

campanii publicitare);
evoluia costurilor cu reclama i ponderea lor n cifra de afaceri;
imaginea ntreprinderii i a produselor/serviciilor sale pe pia.
Evaluatorul va urmri dinamica efortului de promovare n corelaie cu efectele obinute (dinamica
vnzrilor sau a preurilor de vnzare).
n finalul diagnosticului comercial, evaluatorul trebuie s fac referiri asupra perspectivelor activitii
comerciale, att n ceea ce privete posibilitile de aprovizionare, ct i de desfacere a produselor n scopul
estimrii veniturilor din exploatare pentru intervalul de prognoz. n acest context se recomand
prezentarea factorilor favorizani (puncte forte), previzibil a aciona asupra rezultatelor i performanelor
firmei.

3.3. Diagnosticul juridic

Diagnosticul juridic are drept scop verificarea aspectelor legale privind activitatea firmei sau a
activului de evaluat. Realizarea acestuia presupune analiza elementelor specifice n urmtoarele domenii:
dreptul societii comerciale, dreptul civil, dreptul comercial, dreptul fiscal, dreptul muncii, dreptul
mediului, litigiile.
n informaiile legale relevante indiscutabil cu judecata valorii firmei reinem:
- drepturile i obligaiile proprietarului participaiei evaluate;
- analiza controlului asupra deciziilor din cadrul firmei (distribuirea dividendelor, politica de
investiii, numirea managementului, dizolvarea, fuziunea, lichidarea, cesiunea, aciunilor etc.);
- analiza oricrei restricii legale privind transferul aciunilor;
- documente privind tranzacii anterioare cu participaii la ntreprinderea respectiv.
15

Realizarea efectiv a diagnosticului juridic presupune analiza elementelor specifice din urmtoarele
domenii:

Dreptul ntreprinderii. n acest domeniu juridic se verific: actele de constituire, statutul i

modificrile ulterioare nfiinrii, registrul adunrii generale a acionarilor (asociailor), registrul
acionarilor etc.

Dreptul civil. Se analizeaz i se verific actele i contractele privind:

dreptul de proprietate asupra construciilor;
situaia juridic a terenurilor ntreprinderii (drept de proprietate, contractul de
nchiriere etc.);
situaia juridic a imobilizrilor necorporale de natura brevetelor, licenelor, mrcilor
nregistrate i a altora de aceeai natur (se verific dac acestea sunt nregistrate la
organismele abilitate, cine este titularul dreptului de inventator sau autor, existena
certificatului de inventator sau autor, durata legal de protecie etc.);
situaia imobilizrilor financiare (titluri de participare, titluri imobilizate ale activitii
de portofoliu, creane imobilizate etc.);
situaia mprumuturilor primite, a garaniilor constituite, existena creditelor
nerambursate la scaden, eventualitatea declarrii n stare de faliment;
situaia asigurrii societii prin efectul legii (imobiliar i de rspundere civil) i n
virtutea unor contracte de asigurare mpotriva unor riscuri (calamitate natural, furt
etc.), situaia achitrii primelor de asigurare etc.

Dreptul comercial. Se verific contractele de vnzare-cumprare, de nchiriere, contracte de

locaie de gestiune (o variant a contractului de nchiriere), cele de concesiune etc.

Dreptul fiscal. n acest domeniu juridic se verific:

nregistrarea ntreprinderii la organele abilitate de administraie

financiare;

dac s-au achitat obligaiile legale datorate (impozite, taxe, contribuii

situaia plilor restante comparativ cu termenele exigibile;

ultimul control fiscal i rezultatele sale.

etc.);

Dreptul muncii. Se verific i analizeaz existena contractelor colective i individuale de

munc, regulamentului de ordine interioar, contractului de management.
Un punct important la acest subcapitol al diagnosticului juridic l reprezint relevarea informaiilor
care pot preciza dac oamenii cheie pot sau nu s fie meninui n aceast ntreprindere dup schimbarea
proprietarului, sau dac noul proprietar este obligat s menin un anumit nivel al numrului de salariai
sau al nivelului de salarizare etc.
Dreptul mediului. Se analizeaz dac activitatea firmei evaluate se desfoar n cadrul
impus de legislaia de mediu. Din perspectiva restriciilor privind efectele activitii asupra mediului
intereseaz dac firma are un studiu de impact, dac au fost obinute autorizaiile de mediu, dac sunt litigii
cu alte ntreprinderi ori cu autoritile (i dac astfel se creeaz obligaia decontaminrii sau a plii unor
daune interese).
Litigiile. Se verific dac ntreprinderea evaluat este implicat n litigii, aflate pe rolul
instanelor judectoreti sau a arbitrajului de pe lng Camera de Comer i ce posibiliti de rezolvare
exist. n cazul existenei unor litigii de munc se verific stadiul de rezolvare al acestora.

3.4. Diagnosticul operaional

n esena, aceasta presupune o analiz detaliat a factorilor tehnici de producie, a tehnologiilor de
fabricaie a produselor, precum i a organizrii produciei i a muncii, ce poate fi realizat de ctre
evaluatori care au i calitatea de experi tehnici.
16

Astfel, n legtur cu mijloacele fixe incluse n patrimoniul societii comerciale, precum i a celor pe
care le folosete fr a fi proprietara lor, evaluatorii trebuie s se pronune cu privire la:
starea de funcionare a mainilor i utilajelor, gradul de uzur fizic;
performanele acestora n raport cu cele care se produc n momentul dat pe plan mondial;
posibilitile de utilizare n viitor;
mijloacele fixe nregistrate n patrimoniul unitii, dar care nu mai pot fi folosite din cauza
schimbrilor intervenite n structura produciei;
ncadrarea mijloacelor fixe pe categorii conform Catalogului mijloacelor fixe i activelor
nemateriale, aprobat prin Hotrrea Guvernului R.M. nr.338 din 21.03.2003;
oportunitatea trecerii n conservare a unor mijloace fixe (dac este cazul), condiiile n care s-a
fcut aceasta i perspectivele de punere n funciune. ntr-o asemenea situaie specialitii
trebuie s se pronune cum vor fi tratate aceste mijloace fixe n procesul de evaluare;
valoarea investiiilor n curs de execuie, stadiul lor n raport cu graficele de execuie,
posibilitile de finalizare i influena lor asupra potenialului tehnico-productiv sau a
prestaiilor de servicii;
posibilitile pe care le are societatea comercial de a-i asigura utilitile necesare pentru
desfurarea normal a activitii; gradul de dependen fa utilitile furnizate de regiile
autonome de profit.
n legtur cu cldirile, n raport de evaluare se face o descriere a acestora evideniindu-se:
concordana situaiei din teren cu planurile de construcie, modificrile aduse, baza legal a
acestor modificri, implicaiile asupra funcionalitii i siguranei n exploatare;
starea tehnic i deprecierea estimat a acestora;
schimbrile intervenite n destinaia unor cldiri i posibilitile de folosire n viitor.
n ceea ce privete mijloacele de transport, n urma examinrii structurii parcului pe categorii de
mijloace de transport (auto, feroviar, aerian i pe ap) se vor face referiri la:
gradul de folosire a parcului propriu;
modul de utilizare a capacitii mijloacelor proprii de transport;
starea tehnic, gradul de depreciere;
posibilitile de folosire n viitor a parcului propriu, ncadrarea parametrilor mijloacelor auto n
standardele impuse pe plan naional i internaional.
Referitor la terenurile de incint se examineaz:
concordana dintre categoriile de suprafee existente (construit, aferent reelelor, aferent cilor de
acces, liber) i cele din certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului;
mbuntirile aduse unor categorii de terenuri;
schimbarea destinaiei unor suprafee de teren, baza legal i implicaiile asupra activitii
ntreprinderii.
n legtur cu producia i tehnologiile de fabricaie:
se prezint succint principalele produse fabricate sau servicii realizate;
se face o scurt descriere a procesului tehnologic, eventual prezentarea sub form de schem, schi;
aprecierea asupra tehnologiilor, n raport cu ceea ce exist n domeniul respectiv;
organizarea general a produciei;
calitatea produciei;
impactul asupra mediului;
alte aspecte referitoare la producie sau serviciile pe care le presteaz n funcie de obiectul de
activitate.
Pentru caracterizarea sintetic a potenialului tehnic se recomand urmtorii indicatori:
Pr oducctiaobtinuta

Gradul de folosire a capacitii = Capacitateadeproduct ie * 100

de producie
Ma sin isiutilaje

Ponderea mainilor i utilajelor = Totalactiv efixe * 100

n total active fixe
17

Gradul de uzur a mijloacelor fixe

Amortizareacumulata
* 100
Valoareade inventar

Gradul de rennoire a mijloacelor fixe

Valoareami jl. fixenoi

* 100
Valoareade inventar

n vederea efecturii evalurii, n special prin metode din abordarea pe baza de active (patrimoniale),
n sinteza diagnosticului tehnic, evaluatorul se va pronuna asupra costului de nlocuire a activelor
imobilizate i a deprecierilor estimate pentru estimarea costului de nlocuire net.

3.5Diagnosticul resurselor umane i al managementului ntreprinderii

n cadrul acestui diagnostic se urmrete cunoaterea resurselor umane din punct de vedere al evoluiei,
structurii, comportamentului i eficienei utilizrii lor, precum i analiza echipei de conducere a
ntreprinderii.
Diagnosticul resurselor umane. n diagnosticarea resurselor umane ale unei firme n vederea
evalurii se impune folosirea unui sistem de indicatori privind, pe de o parte, dimensiunea, structura i
comportamentul, iar pe de alt parte eficiena potenialului uman.
A. Dimensiunea potenialului uman. Pentru a caracteriza dimensiunea potenialului uman se pot
folosi urmtorii indicatori:
numrul mediu de salariai (cu contract de munc) se determin ca o medie aritmetic simpl a
numrului zilnic al salariailor;
numrul mediu de personal (cu contract de munc sau convenie civil)
se stabilete prin adugarea la numrul mediu de salariai a numrului mediu de colaboratori
angajai pe baza de convenie civil);
numrul maxim de personal, care reprezint limita superioar stabilit n funcie de volumul efectiv
de activitate i productivitatea muncii prevzut.
Cifradeafaceri( saualtindicatorfolosit
pentrucalculareaprod uctivitatii )
N max
* 100
Pr oductivitateaanualaprevazuta
sau:
N max

N 0 iq
100

unde iq reprezint indicele volumului de activitate exprimat prin cifra de afaceri, valoarea adugat
etc.
numrul de personal prezent la lucru - reflect situaia la un moment dat.
B. Structura resurselor umane. Principalele criterii de structurare utile n diagnosticarea resurselor
umane sunt:
dup principalele categorii de salariai se pot avea n vedere urmtoarele categorii: muncitori (direct
productivi, indirect productivi, de deservire general); personal tehnic-ingineresc (ingineri, tehnicieni,
maitri); personal de administrare i conducere.
dup vechimea n ntreprindere, personalul se poate structura n urmtoarele grupe: sub 1 an; ntre 2
i 5 ani; ntre 6 i 10 ani; ntre 11 i 15 ani; ntre 15 i 20 ani; peste 20 ani. Analiza structurii dup
vechime i evoluia sa n timp poate furniza informaii cu privire la strategia angajrilor efectuate de
ntreprindere, dar i a eforturilor sale pentru stabilizarea personalului. n mod normal, structura dup
vechime trebuie s fie echilibrat, manifestndu-se astfel o politic adecvat de formare a
personalului;
dup vrst, personalul se poate grupa astfel: pn la 30 ani; ntre 31 i 40 ani; ntre 41 i 50 ani. Un
dezichilibru accentuat n structura dup vrst a personalului poate s duneze strii i performanelor
capitalului uman al ntreprinderii. De exemplu, angajarea masiv la un moment dat a tinerilor
frneaz posibilitile acestora de promovare;
dup sex. Teoretic, n afara cazurilor unde natura activitii ar justifica predominana personalului
masculin sau feminin, ar trebui s regsim n fiecare ntreprindere, innd cont de structura sa
socioprofesional, o reparaie pe sexe sensibil egal cu cea care apare la scara naional pentru
ansamblul populaiei active;
18

dup nivelul de calificare. Se impune structurarea personalului pe niveluri de pregtire (superior,

mediu, profesional) i pe categorii de personal. Un alt aspect care trebuie analizat l constituie
perfecionarea pregtirii profesionale, pe forme de realizare (la locul de munc, cursuri postliceale,
postuniversitare etc.).
C. Comportamentul personalului. Se pot folosi n analiz urmtorii indicatiri:
gradul de utilizare a timpului maxim disponibil:
Gu

timpul .efectiv.lucrat
timpul . max im.disponibil

indicatorii circulaiei forei de munc:

I
Ns
E
Coeficientulplecarilor
Ns

Coeficientul.. int rarilor

Coeficientulmiscariitotale

I E
N s

n care:
I=numrul total al intrrilor de personal n cursul perioadei analizate;
E=numrul total al ieirilor de personal;
Ns=numrul mediu de personal;
indicatorii comportamentului individual:

Rata.generala.a.absenteismului

Nr.total.zile.de.absenta
*100
Timpul max im.disponibil
exp rimat.in.zile

De asemenea, se are n vedere structura timpului nelucrat pe cauzele care le-au provocat (boli,
accidente de munc, maternitate, evenimente familiale, concedii fr plat, lipsuri nemotivate etc.);
indicatorii de conflictualitate. n cazul n care conflictualitatea a luat o form colectiv, se
impune urmrirea indicatorilor:
numrul de greve;
numrul de zile ale grevei (durata grevei nmulit cu numrul de greviti);
gradul de importan al grevei la nivel de ntreprindere:
n situaia formelor individuale de conflictualitate se urmresc indicatorii:
numrul de litigii care au necesitat intervenia inspeciei de munc;
numrul de litigii care au ajuns n faa instanei de judecat.
D. Diagnosticul eficienei utilizrii resurselor umane.
Analiza eficienei utilizrii forei de munc a unei firme n vederea evalurii se realizeaz cu ajutorul
sistemului indicatorilor de reflectare a productivitii muncii.
Pentru a urmri dinamica productivitii muncii la nivelul ntreprinderii, precum i pentru comparaia
cu alte firme din aceeai ramur de activitate se folosesc indicatori valorici, construii ca raport efect/efort.
n calitate de efect, se pot avea n vedere: cifra de afaceri (CA), producia exerciiului (Qe), veniturile
din exploatare (Ve) sau valoarea adugat (Qa), n funcie de specificul activitii societii evaluate.
n calitate de efort, se pot folosi indicatorii: numrul mediu de personal (N), timpul total de munc
exprimat n zile (Tz) sau timpul total de munc exprimat n ore (Th).
Pentru o corect apreciere a evoluiei productivitii muncii n dinamic se impune operarea cu
indicatori valorici de exprimare a efectului evoluiei n preuri comparabile.
Aspecte relevante cu privire la eficiena utilizrii resurselor se pun n eviden i prin analiza
productivitii muncii pe principalele produse (cele care obin mai mult de 50% din totalul produciei
ntreprinderii). n acest sens se poate folosi indicatorul productivitatea muncii exprimat ca timp pe unitatea
de produs, care poate fi folosit pentru comparaii n dinamic la nivelul ntreprinderii, precum i pentru
comparaii n spaiul pe plan naional i internaional.
n final, evaluatorul trebuie s fac o sintez a principalelor puncte forte i slabe n legtur cu
resursele umane ale firmei.
19

Spre exemplu, pot fi avute n vedere urmtoarele puncte forte: personalul este bine calificat, structura
pe vrste este echilibrat, personalul este capabil s se adapteze la nnoire, productivitatea muncii este n
cretere, absena grevelor, reducerea litigiilor individuale de munc, protecia muncii corespunztoare
(reflect prin reducerea sau eliminarea accidentelor de munc) etc.
Ca puncte slabe se pot exemplifica: utilizarea necorespunztoare a timpului de munc n cadrul zilei,
productivitatea muncii n scdere, personalul supradimensionat n cadrul zilei, productivitatea muncii n
scdere, personal supradimensionat n activiti de ntreinere, existena conflictelor de munc etc.
Diagnosticul managementului firmei
n ceea ce privete conducerea ntreprinderii evaluate n cadrul diagnosticului, se prezint aspectele
urmtoare:
echipa de conducere (nume, prenume, funcia, vrsta, experiena n domeniu etc.);
baza legal n virtutea creia i exercit prerogativele funciei (exemplu: contractul de
management; Hotrrea Adunrii Generale a Acionarilor/Asociailor etc.);
poziia echipei de conducere fa de acionarii firmei, salariai, bnci etc.;
se fac referiri i aprecieri asupra stilului de conducere (pe obiective, autoritar, cu delegarea
autoritii, colegial, centralizat, descentralizat etc.);
obiectivele negociate i prevzute n contractul de management, care vizeaz strategia
societii comerciale;
evoluia volumului de activitate (cifra de afaceri, volumul produciei), dinamica rezultatelor
financiare, prioritii strategice;
gradul de realizare a criteriilor de performan stabilite prin contractul de management, ce n
mod uzual include indicatori precum:
rataprofit ului

Pr ofitbrut
* 100
Cifradeafaceri

Dividente prele var idinprofit

pentrudezvoltare
profitabil itateaactiunilor
* 100
Capitalsocial

Pr ele var idinprofit pentrudezvoltare

potentialuldedezvoltare / crestere

amortizare ch. pt.investitii

Fondderulmen

* 100

n care:
fondul de rulment=active circulante-datorii pe termen scurt
sau:
capital permanent-active imobilizate
perioadaderecuperare acreantelor ( zile)

Soldulcrea ntelor
* 365
Cifradeafaceri

perioadaderambursareaobligatiilorpetermenscurt
rotatiasto curilor

Soldulobligatiilor
* 365
Cifradeafaceri

Cifradeafaceri
Totalstocu ri

productivi tateamuncii

Cifradeafaceri
Numarultotaldepersonal

pondereasa lariilorin cos turi

Salariidir ecte
* 100
Costuridir ectedeprod uctie

n funcie de specificul activitii societii comerciale se stabilesc valorile anuale ale criteriilor de
performan i, eventual, coeficienii de ponderare a acestora, pentru a stabili un scor care arat n mod
sintetic gradul de ndeplinire a criteriilor stabilite de ctre acionari.
n finalul acestui diagnostic, evaluatorul formuleaz punctele forte i punctele slabe ale
managementului firmei.
20

Ca puncte forte se pot exemplifica: echipa de conducere tnr, dinamic, realizarea/depirea

criteriilor de performan negociate cu acionarii, mbuntirea poziiei firmei pe pia, colaborarea bun
cu sindicatele etc.Ca puncte slabe se pot avea n vedere: nerealizarea anumitor criterii de performan,
slbirea poziiei firmei n cadrul mediului ei concurenial, tensiuni n relaiile cu sindicatele marcate prin
creterea numrului zilelor de grev, lipsa de preocupare pentru stimularea iniiativei i creativitii tehnice
a personalului etc.

21

TEMA 4. DIAGNOSTICUL ECONOMICO-FINANCIAR

4.1. Importana i scopul diagnosticului economico-financiar pentru evaluare
n sens general, ntreprinderile pot fi considerate ca fiind organisme vii, mai mult sau mai puin
complexe; ele se nasc, triesc i mor. Pornind de la aceast perspectiv, exist o multitudine de unghiuri
din care poate fi analizat o ntreprindere.
Unul dintre cele mai interesante i complexe demersuri vizeaz abordarea diagnosticului economicofinanciar pentru evaluare, aceast component de diagnostic avnd un rol cheie n procesul de evaluare a
ntreprinderii din cauza rolului major jucat n cadrul raportului, i anume:
rolul de sintetizare a concluziilor rezultate din celelalte piese de diagnostic;
rolul de asigurare a coerenei n cadrul relaiei diagnostic - matode de evaluare (ndeosebi metode
bazate pe venit).
Putem reduce importana diagnosticului financiar pentru evaluarea la urmtoarele trei componente:
1.
Estimarea costului capitalului (ratei de actualizare). n abordarea pe baz de venit,
indicatorii financiari, tendina manifestat de acetia n perioada de diagnosticat ajut evaluatorul s
estimeze riscul, i implicit s aproximateze rata de actualizare. De asemenea, analiza financiar permite
aprecierea ratei de cretere care este utilizat n estimarea ratei de capitalizare i estimarea valorii firmei
prin metoda capitalizrii profitului.
2. Determinarea/corectarea multiplicatorilor utilizai n abordarea prin comparaie. n
abordarea prin comparaie, compania evaluat se compar cu tranzacii nregistrate cu aciuni la firme
similare, iar analiza financiar ofer un ghid pentru estimarea multiplicatorilor adecvai aplicrii metodelor
din cadrul acestei abordri.
3.
Determinarea activelor redundate i a elementelor de venit i cheltuieli neoperaionale
sau excepionale. Indicatorii financiari ajut la identificarea activelor redundate i a rezultatelor
neoperaionale sau excepionale care ulterior necesit ajustri n evaluarea ntreprinderii, att n abordarea
pe baz de active, ct i n abordarea pe baza de venit.
Diagnosticul economico-financiar urmrete trei obiective majore:
a. S asigure nelegerea performenelor realizate de firma evaluat n ultimii 3-5 ani, precum i
evidenierea riscurilor activitii ntreprinderii. n acest sens, gndirea perspectivelor viitoare de
performan se susine pe analiza tendinelor care s-au manifestat de-a lungul perioadei diagnosticate.
b. S permit ajustarea situaiilor financiare istorice pentru:
a dezvolta abordarea pe baza de active, implicit coreciile asupra elementelor de activ i datorii;
a pregti aplicarea abordrii pe baza de venit, prin estimarea abilitii ntreprinderii de a genera
fluxuri de venit pentru furnizorii de capital.
c. S asigure compararea cu ntreprinderi similare, pentru a stabili parametri de risc, rentabilitate
i de valoare, aspecte fundamentale n:
abordarea prin comparaie n evaluarea firmei;
estimarea costului capitalului (ratei de actualizare).

4.2. Ajustarea informaiei financiar-contabile

n majoritatea situaiilor, diagnosticul economico-financiar este precedat de ajustri ale situaiilor
financiare, acestea avnd n vedere:

Ajustri de normalizare a informaiei contabile i de eliminare a elementelor

extraordinare. Ideea general a ajustrilor este s prezinte datele pe baza unor standarde i princiipii
contabile acceptate, aceasta urmrind ca informaia financiar-contabil s fie prezentat pe o baz
comparabil cu a altor firme i s permit fundamentarea ateptrilor asupra dezvoltrii viitoare a firmei.
ntre ajustrile nscrise avem n vedere:
contabilizarea stocurilor;
sistemul de amortizare;
politica de capitalizare a diferitelor categorii de cheltuieli;
22

 recunoaterea veniturilor i cheltuielilor;

tratamentul imobilizrii necorporale;
adecvarea sau inadecvarea activelor (de exemplu, excesul de necesar de fond de rulment).
ntre elementele extraordinare se au n vedere:
pierderi sau ctiguri atipice din vnzarea activelor;
operaii discontinue;
pierderi sau profituri extraordinare (incendii, inundaii sau alte pierderi fizice, greve, costuri
generate de litigii, vnzri de linii ale afacerii etc.).

Analiza ajustrilor de normalizare. Proprietarul unui pachet de control din aciunile firme
poate ntreprinde aciuni n sensul realizrii unor ajustri pentru eliminarea unor elemente de natur nonoperaional sau extraordinar, n vreme ce un acionar minoritar nu beneficiaz de aceast putere.
De aceea, ajustrile care asigur o situaie de normalitate a activitii firmei vor fi realizate doar
atunci cnd se urmrete evaluarea unui pachet de control. Aceste ajustri pot include:

excesul sau nivelul prea redus al compensaiilor acordate managementului;

eliminarea operaiilor ineficiente, care genereaz costuri majore i ieiri importante de

lichidi din companie;

schimbarea politicii tranzaciilor companiei cu persoane din cadrul firmei (salariai, acionari,
management etc.)

schimbarea structurii capitalului i a structurii activelor.

Separarea elementelor operaionale de cele non-operaionale. Procedurile de

evaluare implic n unele situaii adugarea valorii prii neoperaionale a afacerii la valoarea estimat a
companiei operaionale. Aceast procedur este comun mai degrab evalurii pentru pachetul de control
dect n evaluarea unui pachet minoritar, deoarece proprietarul unei participaii minoritare nu poate fora
lichidarea activelor neoperaionale.
n aceast procedur evaluatorul:

separ activele redundante (neoperaionale sau n afara exploatrii) de cele

operaionale;

separ toate veniturile i cheltuielile produse de activele neoperaionale i le

evideniaz separat n contul de rezultate.
Exemple tipice de active redundante sunt:
depozite bancare;
titluri de participare sau titluri de plasament;
terenuri sau cldiri n exces sau neutilizate n activitatea operaional;
automobile, baze sportive sau de agrement etc.
ntre modalitile frecvente de analiz a situaiei financiare a ntreprinderii sunt:

analiza structural (a veniturilor, cheltuielilor, activelor, a cifrei de afaceri pe produse, piee

etc.);

analiza dinamic (a trendului), vizeaz att mrimile absolute (venituri, profit, active, datorii),
ct i mrimi relative (de exemplu, rate financiare);

analiza pe baza ratelor este nelipsit n acest demers. Prezentarea mai detaliat a acestora este
realizat n paginiile urmtoare;

analiza factorial, care, de asemenea, va fi detaliat n paginile urmtoare.

4.3. Diagnosticul economico-financiar

Evaluatorul va studia documentaia intern i o va modifica efectund:
Icorecia inflaionistpoate fi efectuat n urmtoarele modaliti:
a) reevaluarea tuturor activelor de bilan prin transformarea n valut forte,
b) reevaluarea activelor conform fluctuaiei preurilormetoda de eviden a
modificrii nivelului preurilor;
IInormalizarea rapoartelor financiarese efectueaz n scopul determinrii veniturilor i
cheltuielilor ce caracterizeaz o afacere normal. Astfel, ntreprinderile analizate se vor afla ntr-o situaie
comparabil.
Normalizarea este posibil prin urmtoarele modaliti:
23

a) corectarea veniturilor i cheltuielilor netipice, neoperaionale, unitare;

b) corectarea cu privire la metoda de eviden a operaiunilor sau metodei de calcul a
uzurii i amortizrii;
c) corectarea rezultatelor contabile prin determinarea valorii de pia a activelor.
IIItransformarea rapoartelor financiare nu e obligatorie, ns necesar n cazul analizei
activitii ntreprinderilor analogice ce activeaz n alte ri (de exemplu n Rusia bilanul contabil difer de
standardele contabile din Moldova sau Europa);
IVdeterminarea indicatorilor relativin cadrul analizei retrospective a activitii pentru ultimii 35ani se determin un ir de coeficieni care permit o analiz financiar expres a activitii firmei. Aceti
coeficieni permit studierea dinamicii dezvoltrii economice a ntreprinderii. n cadrul studierii informaiei
disponibile coeficienii respectivi se determin pentru fiecare ntreprindere analizat.
n procesul analizei structurii activelor i pasivelor se va atrage atenia asupra:
- raportului dintre mijloacele proprii i cele mprumutate
- asigurrii activitii prin mijloace proprii (analiza capitalului circulant propriu fondului de rulment);
- structurii datoriei debitoriale i creditoriale;
- analiza lichiditii bilanului;
- cota celor mai lichide active (cele mai lichide active mijloacele bneti i hrtiile de valoare lichide
trebuie s acopere cele mai urgente datorii).
n cadrul analizei raportului financiar se va atrage o atenie deosebit:
- raportului dintre vnzri nete i costul vnzrilor;
- raportului dintre profitul net n perioada analizat i cheltuieli;
- determinrii tendinelor n nivelul de venituri a ntreprinderii.
Diagnosticul situaiei activului (patrimoniului) net
Patrimoniul net se determin ca diferen ntre activele totale i datoriile totale, reflectnd activele
firmei negrevate de datorii la un moment dat. n esen, patrimoniul net reflect averea ntreprinderii la o
anumit dat (are un caracter static).
n activitatea de evaluare a unei firme, cunoaterea evoluiei patrimoniului net prezint importan n
alegerea metodelor de evaluare, precum i n ceea ce privete determinarea unor elemente necesare
aplicrii diferitelor metode de evaluare.
Pe baza analizei datelor privind situaia i dinamica activelor i datoriilor se fac aprecieri asupra
patrimoniului net, prezentndu-se semnificaia economic a elementelor care au determinat modificarea
acestuia.
Astfel, scderea valorii rmase a activelor imobilizate, iar n cadrul acestora a mijloacelor fixe, poate
fi pus pe seama amortizrii lor sau poate fi rezultatul vnzrii unor active imobilizate. Creterea valorii
activelor circulante trebuie apreciat diferit n raport cu elementele care au determinat-o. De exemplu,
sporirea valorii creanelor n lei are o influien negativ asupra situaiei economice a ntreprinderii,
ntruct acestea rmn la valoarea lor contabil de nregistrare.
PN=A D
Creterea stocului de produse finite are, de asemenea, o influien asupra valorii ntreprinderii, pentru
c, o dat cu trecerea timpului, valoarea actual a produselor finite este mai mic dect cea nregistrat, iar
actualizarea preurilor de vnzare le poate face nevandabile.
Mrimea disponibilitilor poate semnifica o accelerare a vitezei de rotaie a activelor circulante,
situaie care poate conduce la o amplificare a capacitii de plat i la posibilitatea onorrii la timp a
obligaiilor ntreprinderii.
Stocul de producie n curs de execuie trebuie apreciat n funcie de posibilitile de valorificare n
activitatea viitoare, stabilit prin diagnosticul tehnic (n cadrul acestui capitol al diagnosticului firmei se
precizeaz care este valoarea stocurilor de materiale care nu mai pot fi utilizate n activitatea de producie,
precum i eventualele comenzi sistate i care urmeaz a avea o alt destinaie).
Patrimoniul net este finanat pe seama urmtoarelor surse:
capital social;
24

 rezerve;
rezultatul nerepartizat (profit nerepartizat/pierdere neacoperit);
provizionare reglementate.
Primele trei surse menionate formeaz ceea ce n literatura de specialitate poart denumirea de
"situaia net".
Referitor la structura surselor de finanare a patrimoniului net, se poate remarca faptul c ponderea
capitalului social scade n condiiile unei evoluii normale a activitii firmei (capitalul social ca sum
absolut meninndu-se) i crete ponderea rezervelor (pn la o anumit limit pentru rezervele legale) i a
fondurilor proprii. Rezult c dinamica cea mai accentuat n cadrul surselor de acoperire a patrimoniului
net o nregistreaz profitul net care rmne la dispoziia ntreprinderii.
Corelaia fond de rulment-necesar de fond de rulment.
Trezoreria net
Fondul de rulment (FR) poate fi definit ca fiind diferen dintre capitalul permanent i active
imobilizate. n cazul n care diferena este pozitiv, atunci fondul de rulment reprezint acea parte a
capitalului permanent destinat i utilizat pentru finanarea activitii curente, ndeosebi a celor aferente
exploatrii. n situaia n care diferena este negativ, atunci ntreprinderea se confrunt cu un deficit
(insuficien) de fond de rulment.
Nevoia de fond de rulment (NFR) reprezint diferena ntre activele circulante (exclusiv
disponibilitile) i obligaiile pe termen scurt ( nu se includ creditele pe termen scurt).
FRnet=Act. Curente-Dat. termen scurt
FRnet=Cap.Propr.+Dat. termen lung-Active pe termen lung
NFR=Act.Circul-Oblig.termen scurt
n cazul n care diferena este pozitiv, aceasta reprezint activele circulante de natura stocurilor i
creanelor ce urmeaz a fi finanate din fondul de rulment. Atunci cnd diferena este negativ, se
nregistreaz nu o nevoie de fond de rulment, ci o degajare de surse atrase.
Variaia nevoii de fond de rulment este un element important n determinarea fluxului de
disponibiliti i, implicit, n stabilirea valorii ntreprinderii prin metoda fluxurilor actualizate de lichiditi.
Ca urmare, se impune aprofundarea analizei NFR n funcie de elementele aferente exploatrii care au
caracter de contunuitate, respectiv de cele din afara exploatrii.
Trezoreria net se poate stabili ca diferen ntre fondul de rulment i necesarul de fond de rulment,
sau ca diferen ntre trezoreria de activ i trezoreria de pasiv:
Tn=FR-NFR
Tn=Ta-Tp
n care:
Ta=trezoreria de activ, respectiv soldurile debitoare ale conturilor de disponibiliti i plasamente;
Tp=trezoreria de pasiv, respectiv soldurile creditoare ale conturilor de credite pe termen scurt
(inclusiv soldul creditor al contului 512 "Conturi curente la bnci".
n diagnosticul corelaiei dintre fondul de rulment, nevoia de fond de rulment i trezoreria net se are
n vedere situaia existent i dinamic n perioada analizat n vederea proieciei elementelor necesare
aplicrii metodelor de evaluare bazate pe remunerarea capitalului. n acest scop informaiile din bilan se
structureaz astfel:
n estimarea unor elemente necesare n cazul aplicrii metodei de evaluare bazate pe fluxul de
lichiditi este necesar i indicatorul viteza de rotaie a NFR sau mrimea relativ a acestuia.
Relaiile de calcul sunt:
Viteza de rotaie a NFR

NFR
T
CA
NFR

Mrimea relativ a NFR V exp l. 100T

n care:
T= numrul de zile al perioadei;
25

Vexpl.= venituri din exploatare.

Diagnosticul corelaiei creane-obligaii
Pentru activitatea financiar a firmei este important cunoaterea evoluiei corelaiei dintre creane i
obligaii, ntruct aceasta influeneaz n mod direct capacitatea de plat.
n ceea ce privete categoria de noiuni utilizate, creanele reprezint anumite drepturi bneti,
realizabile n diferite termene. Formerea lor este n legtur direct cu rotaia capitalului, cu momentele
parcurse n procesul schimbrii formei acestuia. Apariia creanelor este determinat, n principal, de
relaiile care se formeaz ntre firm, n calitate de furnizor, i clienii si.
Opusul creanelor l reprezint obligaiile sau datoriile firmei ctre teri, formate n cadrul relaiilor
acesteia cu furnizorii, acionarii, salariaii, bugetul statului etc.
ntruct n literatura de specialitate i n practica economic se folosesc mai multe noiuni, propunem
urmtoarea terminologie:

obligaii, n care s se includ datoriile firmei ctre tere persoane fizice i juridice, inclusiv
obligaiile fiscale;

datorii curente, care s cuprind obligaiile, mprumuturile pe termen scurt i ratele scadente
pentru mprumuturile pe termen mediu i lung;

datorii totale, respectiv datoriile curente i mprumuturile pe termen mediu i lung.

O asemenea precizare este important pentru calcularea unor indicatori prin care se caracterizeaz
starea financiar a firmei. ntreprinderea poate contracta un mprumut pentru producie, deci o surs de
finanare poate fi utilizat pentru stingerea unei obligaii, dar care devin la rndul sau obligaie.
n cadrul diagnosticului se cerceteaz n primul rnd evoluia creanelor i obligaiilor, n raport cu
cifra de afaceri pentru a pune n eviden raportul dintre imobilizarea capitalului firmei i cel care privete
folosirea surselor atrase.
Asemenea aspecte pot fi puse n eviden i cu ajutorul indicatorilor:

Durata de imobilizare a creanelor (Di):

Di

SdxT
RdsauCA

n care:
Sd = soldul creanelor;
Rd = rulajul debitor al conturilor de creane;
CA = cifra de afaceri;
T = perioada de timp considerat.

Durata de folosire a surselor atrase (Df):

Df

ScxT
RcsauCA

n care:
Sc = soldul creditor al conturilor de obligaii;
Rc = rulajul debitor al conturilor respective.
Cunoaterea acestor aspecte este absolut necesar n practica evalurii pentru a se putea determina
capitalul permanent necesar exploatrii. El va trebui s aprecieze i s motiveze evoluia probabil a
acestor indicatori, ce vor fi utilizai ulterior.
Pentru evaluarea ntreprinderii, creanele i obligaiile trebiue analizate n raport cu vechimea lor.
Intervalele utilizate sunt diferite, dar n mod normal considerm ca acestea se pot divide n :
creane/obligaii pn la 30 de zile, creane/obligaii ntre 30 i 90 de zile, creane/obligaii ntre 90 de zile
i un an, creane/obligaii peste 1 an.
Diagnosticul lichiditii i solvabilitii firmei
26

Lichiditatea, la modul general, poate fi definit ca fiind proprietatea elementelor patrimoniale de a fi

transformate n bani.
Solvabilitatea reprezint capacitatea firmei de a face fa obligaiilor sale la termenele scadente.
Pentru a caracteriza lichidarea unei ntreprinderi, n studiile de bonitare realizate de bnci, n cazul
solicitrii de credite, precum i n studiile de evaluare se folosesc urmtorii indicatori:

Rata lichiditii generale:

Lg

Activecirculante
Datoriicurente

Se apreciaz c situaia lichiditii generale este satisfctoare n condiiile ncadrrii n intervalul 1,2
i 1,8.

Rata lichiditii curente (intermediare):

Activecirculante Stocuri
Datoriicurente

Lc

Intervalul care poate fi considerat ca satisfctor este cuprins ntre 0,65 i 1.

Rata lichiditii imediate:

Li

Disponibilitati
Datoriicurente

Rata solvabilitii patrimoniale:

Sp

Capitalpro priu
Capitalpro priu Creditetot ale

Valoarea minim a ratei solvabilitii patrimoniale se apreciaz c trebuie s se ncadreze n limitele

0,3-0,5, iar peste 0,5 situaia poate fi considerat normal.
Rata solvabilitii generale:
Sg

Activetotale
Datoriitotale

Aceast rat indic n ce msur datoriile totale sunt acoperite cu active imobilizate i active
circulante. Cu ct valoarea ratei solvabilitii generale este mai mare dect 1, cu att situaia financiar de
ansamblu a ntreprinderii este mai bun.
Diagnosticul pe baza ratelor de echilibru financiar
n practic se utilizeaz cu precdere urmtorii indicatori:
Rata autonomiei financiare:
Raf

Capitalpro priu
Capitalpro priu imprumutat

Rata de finanare a stocurilor:

Rfs

Fondderulment
Stocuri

Rata de autofinanare a activelor:

Raa

Capitalpro priu
Activefixe Activecirculante

27

Rata de ndatorare a capitalului propriu:

RiKpr

Datorii
Capitalpro priu

4.4. DIAGNOSTICUL RENTABILITII

n teoria i practica evalurii diagnosticului rentabilitii prezint o deosebit importan, ntruct
ofer informaii asupra situaiei trecute i prezente, realiznd premise utile pentru prefigurarea viitorului
afacerii care formeaz obiectul evalurii.
Aa cum s-a specificat, cumprtorul potenial al unei firme, cel care investete, dorete o
remunerare a capitalului investit corespunztoare riscurilor asumate, realiznd investiia respectiv. n
activitatea de evaluare a ntreprinderii, diagnosticul rentabilitii poate fi structurat n forme diferite, care s
valorifice ct mai bine informaia furnizat de sistemul contabil.
Principala sursa de informare n realizarea diagnosticului rentabilitii o reprezint Contul de profit
i pierdere care arat modul n care s-a atins o anumit stare, un anumit rezultat, care au fost fluxurile de
venituri i cheltuieli.
Pe baza structurii veniturilor i cheltuielilor se poate opera cu urmtorii indicatori:
Rezultatul exploatrii (RE), care se determin ca diferena ntre veniturile i cheltuielile de
exploatare. n cadrul soldurilor intermediare de gestiune, rezultatul exploatrii se formeaz pe baza
urmtoarelor elemente:
a)
VALOAREA ADUGAT;
b)
subvenii pentru exploatare;
c)
impozite i vrsminte asimilate;
d)
cheltuieli cu personalul;
e)
EXCEDENTUL BRUT AL EXPLOATRII (EBE = a+b-c-d);
f)amortizri i provizioane;
g)
alte cheltuieli de exploatare;
h)
REZULTATUL EXPLOATRII (RE = e-f-g).
Rezultatul curent al exerciiului (RC), care reprezint diferena dintre veniturile i cheltuielile
curente. Rezultatul exerciiului naintea impozitrii format din rezultatul curent la care se adaug rezultatul
excepional.
Rezultatul impozabil, care reprezint profitul exerciiului naintea impozitrii, la care se adaug
depirile fa de limitele legale la unele categorii de cheltuieli i se scad deducerile fiscale prevzute de
lege (de exemplu reducerea impozitului pentru profitul reinvestit).
Rezultatul exerciiului sau profitul net, care reprezint diferena dintre rezultatul impozabil i
impozitul pe profit.
n literatura de specialitate, dar i n practica economic se folosete noiunea marja, respectiv:
marja costurilor de producie stabilit ca diferen ntre preul de vnzare al bunurilor vndute i
costurile de producie ale acestora;
marja comercial, specific ntreprinderilor din sfera distribuiei, calculat ca diferen
ntre preul de vnzare al mrfurilor vndute i costul de cumprare;
marja brut sau marja costurilor variabile determinat ca diferen ntre preul de vnzare i costul
variabil;
marja costurilor directe, care nseamn diferena dintre preul de vnzare i costurile directe.
Caracteristica general a indicatorilor rentabilitii

Indicatori

Modul de calcul

Caracteristica

28

1. Rentabilitatea
produciei:
1.1. Rentabilitatea
veniturilor din vnzri.

Pr ofitulbrut * 100
Venituridi nvinzari

1.2. Rentabilitatea pe produs

Pr ofituldeprodus * 100
Pr etdevinzarealprodusu lui

sau
Pr ofitulpeprodus * 100
Costulpeunitatedeprodus

Reflect profitul brut ctigat

la un leu venituri din vnzri

Reflect profitul obinut la un

leu de vnzri
Reflect profitul obinut la un
leu de cost

2. Rentabilitatea activelor:
2.1. Rentabilitatea activelor
(economic)

Pr ofitulpinalaimpozitare * 100
Valoareame dieaactivelor

2.2. Rentabilitatea activelor cu

destinaie de producie

Pr ofitulpinalaimpozitare *100
Valoareame dieamijloacelor
fixe Valoareame dieaactivelor
curente

3. Rentabilitatea capitalului:
3.1. Rentabilitatea capitalului
propriu (financiar)

3.2. Rentabilitatea capitalului

permanent

Pr ofitu ln et * 100
Valoareame dieacapitalului
propriu
Pr ofitu ln et (Pr ofitulpinala
impozitare ) * 100
Valoareame dieacapitalului
permanent

Reflect profitul pn la
impozitare ctigat, n medie,
la un leu de active

Exprim eficiena cu care snt

utilizate activele cu destinaie
de producie pentru obinerea
profitului pn la impozitare

Exprim eficiena cu care este

utilizat
capitalul
propriu
pentru obinerea profitului net

Exprim eficiena cu care este

utilizat capitalul permanent
pentru obinerea profitului net
sau a profitului pn la
impozitare

Analiza lichiditii n cadrul analizei exprese

Clasarea activelor n funcie de capacitatea acestora de a se transforma n mijloacele bneti i gruparea surselor
de finanare n dependen de necesitatea achitrii la termenele scadente permite calcularea coeficienilor de
lichiditate.
Din definiia lichiditii Bilanului contabil formulat n paragraful 10.1. poate fi dedus formula de baz a
acestui indice:
29

Lichiditat ea

Mijloaceledeplatadisponibile
Obligatiil edeplatapetermenscurt

n funcie de componena numrtorului i numitorului formulei de baz, pot fi constituite numeroase

variante de indicatori ai lichiditii. n continuare vom examina trei din cele mai frecvente folosite sisteme
(metodici). Este de menionat faptul c fiecare din aceste sisteme are o anumit sfer de aplicare, avantaje i
dezavantaje.
Primul sistem (metod) de apreciere a lichiditii Bilanului contabil este multilateral examinat n literatura de
specialitate i se folosete pe larg n cadrul analizei exprese a situaiei financiare a ntreprinderii.
Particularitatea metodei const n faptul c calcularea coeficienilor se efectueaz sub aspect static i exclusiv
n baza datelor Raportului financiar.
Conform acestui sistem se calculeaz i se interpreteaz 3 coeficieni de lichiditate. Caracteristica fiecrui
coeficient include urmtoarele aspecte:

denumirea (variante de denumiri);

formul (modul) de calcul;

semnificaie (sensul economic);

parametri de apreciere (intervalul optim, recomandat, cerut, nivelul teoretic suficient, de siguran);

cauze i consecine ale nencadrrii n intervalul optim;

situaii de aplicare.
Este de menionat c n literatura de specialitate i activitatea practic exist confuzii numeroase i
semnificative n privina denumirilor coeficienilor de lichiditate.
Adic se utilizeaz diferite denumiri pentru exprimarea coeficienilor identici i invers, denumiri similare
pentru identificarea diferiilor coeficieni. Din punct de vedere practic, mult mai important este sensul
economic, modul de calculare i apreciere a coeficienilor. Din aceste considerente, este rezonabil ca
materialele analitice s conin formula de calcul a coeficienilor aplicai.

Calculul coeficienilor de lichiditate n cadrul analizei exprese

Nr.c
tr.

Denumirea
coeficentului

Modul de calcul

Sursa de
informaie

Intervalul
optim

1
1.

2
Lichiditarea curent,
general, de gradul III,
coeficientul de
acoperire, coeficientul
total (general) de
achitare
Lichiditatea
intermediar, restrns,
de gradul II, testul
acid

Activecurente
Datoriipetermenscurt

rd .460 f .1
rd .970 f .1

2-2,5
1-2,5
>2

2.

3.

Lichiditatea absolut,
urgent, rapid,
imediat, de gradul I

Mijloacebanesti
Investitiipetermenscurt
Creantepet ermenscurt
Datoriipetermenscurt

Mijloacelebanesti *
Datoriipetermenscurt

rd .440
rd .390
rd .350 f .1
rd .970 f .1
rd .440 f .1
rd .970 f .1

0,7-0,8
>1

0,2-0,25
0,05-0,1

n cadrul acestui sistem, coeficientul cel mai general i frecvent utilizat este lichiditatea curent, care
presupune comparaia activelor curente cu datoriile pe termen scurt.

30

Semnificaia (sensul economic) coeficientul lichiditii curente poate fi formulat n felul urmtor: aceste
indice arat dac ntreprinderea dispune de active curente suficiente pentru achitarea datoriilor pe termen
scurt n suma deplin.
Unul din neajunsurile lichiditii curente const n faptul c aceasta nu ine cont de componena
( structura) activelor curente. ntr-adevr, ele pot s aib o dimensiune suficient, dar o structur
inadecvat. Este evident c mijloacele bneti sau mai uor disponibil pentru stingerea datoriilor dect
stocuriile de mrfuri i materiale. n acest context, analiza lichiditii curente se compliteaz prin calcularea
i interpretarea lichiditii intermediare i lichiditii absolute.
Lichiditatea intermediar reprezint un caz particular al lichiditii curente, condiionat de faptul
excluderii din componena activelor lichide a stocurilor de mrfuri i materiale, precum i a altor active
curente.
Sensul economic al lichiditii intermediare: acest coeficient reflect cota datoriilor pe termen scurt care
ntreprinderea este capabil s achite prin mobilizarea mijloacelor bneti, investiiilor pe termen scurt i
creanelor pe termen scurt.
Cel mai strict i dur criteriu de apreciere a lichiditii l reprezint coeficientul lichiditii absolute. n
cadrul calculrii acestuia, se compar cele mai lichide active curente cu datorii pe termen scurt.
Dup coninutul su economic, acest coeficient caracterizeaz cota datoriilor pe termen scurt care
ntreprinderea este capabil s achite imediat utiliznd numai mijloacele bneti la moment.
n literatura de specialitate exist diferite preri n privina parametrilor de apreciere a lichiditii care sunt
prezentate n ultima coloan din tabelul 10.2. Nivelul insuficient al coeficienilor lichiditii poate cauza un
ir de consecine negative care au fost prezentate n paragraful 9.5. al acestui manual la caracteristica
consecinelor formrii fondului de rulment net n comparaie cu normativul acestuia.
Ca un factor pozitiv se apreciaz creterea lichiditii, dar pn la nivelul maximal recomandat. Cu alte
cuvinte, creterea excesiv a coeficienilor nu este binevenit. Depirea nivelului maximal recomandat
reflect o structur iraional a activelor ntreprinderii, cnd o parte de mijloace sunt ngheate n stocuri
anormale i nejustificate, care nu aduc venit.
Cauzele i consecinele negative probabil ale excesului lichiditii curente peste limita de sus sunt reflectate
n figura de mai jos.
Cauzele posibile
Stocuri de
materiale excesive
(peste
nevoie),inutile,
deteriorate etc.

Comenzi anulate
ale consumatorilor
insolvabile (n
componena
produciei n curs
de excepiei.

Stocul produselor
finite i mrfurilor
nerealizabile
(calitatea proast
etc.)

Creanelor
consumatorilor cu
termenul de plat
expirat, creane
dubioase

Suma excesiv de
mijloace n conturi
bancare

Lichidarea curent > 2,5

Reducerea rentabilitii
activelor n legtur cu
nghearea activelor n
stocuri, care nu aduc
venit.

Cheltuielile suplimentare
legate de pstrarea
stocurilor excesive

Riscul nvechirii i
deteriorrii activelor
stocate

Riscul creterii lipsurilor

de diferit natur

Consecinele probabile
Figura 10.2. Cauzele i consecinele negative ale depirii
coeficientului lichiditii curente peste limita de sus
Este evident c cauzele i consecinele indicare n figura 10.2 n mod mai restrns i la cazurile depirii
lichiditii intermediare, precum i a celei absolute peste limitele de sus ale intervalelor optime.
Analiya express Determinarea indicatorilor relativi n procesul evalurii
Cu ajutorul analizei coeficienilor raporturilor financiare pot fi determinate:
1.
prile forte i slabe ale afacerii respective;
2.
disproporiile n structura capitalului;
31

3.
4.

nivelul riscului n cazul investiiei n afacerea respectiv;

baza pentru compararea cu ntreprinderile analogice.

Pentru simplitatea calculelor putem aplica tabelul generalizator al coeficienilor financiari:

Denumirea coeficientului

Formula

Intervalul optim

De acoperire

active curente /datorii totale

Orientativ 2

Lichiditatea curent, general

Lichiditatea intermediar,
restrns, testul acid

Active curente / datorii pe termen

scurt
(mijloace bneti +investiii pe
termen scurt + creane pe termen
scurt) / datorii pe termen scurt

1 - 2,5
0,7-0,8
>1

lichiditate absolut, urgent,

rapid, imediat

mijloace bneti /datorii pe termen

scurt

0,2 0,25
0,05 -0,1

Durata de rotaie a creanelor

pe termen scurt

Valoarea medie a creanelor pe

termen scurt aferente facturilor
comerciale x 360 / venitul din
vnzri n credit (cu plata
amnat)

Orientativ valoarea
normativ 45 zile

Durata de rotaie a stocurilor

de mrfuri i materiale

Valoarea medie a stocurilor de

mrfuri i materiale x360 / costul
vnzrilor

Orientativ valoarea
normativ 3,5

Coeficientul de utilizare a
capitalului propriu

Vnzri nete / capitalul circulant

propriu

Concentrarea capitalului
atras

Suma total a datoriei / totalul

activelor

Coeficientul de autonomie

Capitalul propriu / totalul activelor

Se recomand 0,50,7

Levierului operaional

Modificarea procentual a
profitului pn la impozitare /
modificarea procentual a
vnzrilor nete

Caracterizeaz nivelul
gestiunii activelor.
Exprim nivelul de risc la
modificarea cu 1% a
vnzrilor.

Levierului financiar

Modificarea procentual a
profitului net / modificarea
procentual a profitului pn la
impozitare

Exprim cu cte % se
modific profitul net la
modificarea cu 1% a
profitului pn la
impozitare

Rentabilitatea produciei

Profitul brut x 100 / venituri din

vnzri

Marja comercial

Profitul net / venitul din vnzri

Profitul pe o aciune

(profitul net-dividende pentru

aciunile privilegiate) /numrul
aciunilor simple
32

Profitul pe o aciune

Valoarea de pia a aciunii

simple / profitul net pentru 1
aciune simpla

Venitul de dividend

Dividendul pe o aciune / valoarea

de pia pe o aciune

Exprim costul
dividendului fa de
valoarea de pia

Valoarea de bilan a aciunii

Capitalul propriu / numrul

aciunilor simple emise

Exprim ct poate primi

acionarul n caz de
lichidare a ntreprinderii

4.4. Analiza riscului ntreprinderii

Alturi de analiza rentabilitii, un aspect esenial pentru diagnosticarea firmei l reprezint analiza
riscului, care n fond reprezint cealalt faet a rentabilitii. n funcie de problemele pe care le mbrac
riscul, problematica poate fi structurat astfel:
analiza riscului economic (de exploatare);
analiza riscului financiar;
analiza riscului de faliment.
a) Analiza riscului economic
Riscul economic este legat de capacitatea ntreprinderii de a se adapta la timp i cu cel mai mic cost
la variaiile generate de mediul economic. El exprim volatilitatea rezultatului la modificarea condiiilor de
exploatare.
Ca instrumente de analiz se rein: analiza pe baza punctului critic al rentabilitii (global i pe
produs) i elasticitatea rezultatului exploatrii n raport cu nivelul de activitate.
b) Analiza riscului financiar
Riscul financiar caracterizeaz variabilitatea indicatorilor de rezultate din cauza influenei structurii
de finanare.
Ca instrument de analiz se rein: analiza pe baza CA critice (metodologie similar cu analiza
punctului critic al rentabilitii) i analiza corelaiei rentabilitate financiar-rentabilitate economic (efectul
de prghie financiar).
c) Analiza riscului de faliment (metoda scorurilor)
Scorul constituie o metod de diagnostic extern care const n msurarea i interpretarea riscului la
care se expune investitorul, creditorul ntreprinderii, dar i ntreprinderii ca sistem n activitatea viitoare; se
bazeaz pe elaborarea unei judeci de valoare, combinnd liniar un grup de rate financiare (sau variabile)
semnificative.
Pe plan mondial exist o serie de modele dezvoltate, n special n rile dezvoltate: SUA (Beaver,
Altman etc.), Marea Britanie (Taffler), Frana (Conan i Hoder, Banca Franei etc.), Japonia (Shirata) etc.
Pentru Romnia, un model bazat pe analiza discriminat a fost dezvoltat de Anghel (2000). Modelul
Anghel s-a bazat pe analiza unui eantion de aproape 300 de ntreprinderi romneti. Analiza a avut n
vedere perioada 1994-1998 i a utilizat un numr iniial de 20 de indicatori economico-financiari.
Au fost selectate urmtoarele variabile financiare:
rata rentabilitii veniturilor X1;
rata de acoperire a datoriilor cu cash-flov X2;
rata de ndatorare a activului X3;
perioada de achitare a obligaiilor X4;
Funcia scor este:
A=5,676+6,3718X1+5,3932X2-5,1427X3-0,0105X4
Punctul de inflexiune care minimizeaz rata de eroare este A=0, cu un interval de incertitudine ntre
0 i 2,05.
Aprecierea variabilitii unei firme se bazeaz deci, pe urmtoarea clasificare:
33

(Eec/Faliment) 0,0>A>2,05 (Situaia favorabil)

Regula de decizie a acestei funcii este urmtoarea:

Pericol

Pruden

Situaie bun

A<0

0 < A < 2,05

A > 2,05

De exemplu, o firm ZZZ are urmtoarea situaie a indicatorilor financiari:

rata rentabilitii veniturilor (X1) =7,1%;
rata de acoperire a datoriilor cu cash-flow (X2) = 17,6%;
rata de ]ndatorare a activului (X3) = 41% ;
perioada de achitare a obligaiilor (X4) = 215 zile.
n concluzie, scorul firmei este = 2,711
AFirmaZZZ = 5,676+6,3718*7,1%+5,3932*17,6%-5,1427*41,0%-0,0105*215

34

Tema VI. COSTUL OPORTUN AL CAPITALULUI

I RATA DE ACTUALIZARE
1. Costul capitalului i componentele sale
2. Determinarea costului capitalului
3. Aprecierea ratei de actualizare

6.1. Costul capitalului i componentele sale

Costul oportun al capitalului reprezint partea substanial a mrimii ratei de actualizare. Stabilirea
corect a acestui cost ne permite s evitm riscul de a adopta proiecte mai puin rentabile sau s respingem
proiecte bune. n activitatea de evaluare, costul capitalului servete fie ca element de referin, cu care se
compar rata de rentabilitate intern a proiectului, fie la stabilirea ratei de actualizare. n legtur cu ultima,
trebuie de menionat c regulile de alegere a unei rate de actualizare folosite la nivelul unei firme se
deosebesc cu mult fa de cele aplicate la nivelul unei naiuni. Prin urmare, rata de actualizare folosit la
evaluare economic nu va fi identic cu cea folosit la evaluarea financiar, cu excepia coincidenilor.
n practica investiiilor, costul capitalului ndeplinete urmtoarele roluri:
- rata de rentabilitate financiar ateptat;
- rata minim a rentabilitii capitalului alocat pentru investiii;
- prag minimal al rentabilitii, n funcie de care se hotrte acceptarea sau nu a proiectului de
investiii.
ntreprinderea poate folosi mai multe surse de finanare a investiiei: surse proprii ( o parte a venitului
i ntreaga sum a amortizrii); mprumuturi bancare pe termen lung sau mediu; emiterea noilor aciuni
pentru sporirea capitalului.
Fiecare din surse are un cost, care trebuie aflat pentru a vedea dac investiia e convenabil n
raport cu nivelul acestuia, dac asigur un spor de venit fa de costul respectiv. Dac utilizm creditul
bancar pentru finanare, rata rentabilitii investiiei nu trebuie s fie mai mic dect rata dobnzii aferent
mprumutului, pentru a rmne o parte din beneficii i ntreprinderii care face investiia. Prin urmare, rata
dobnzii la mprumutul bancar reprezint un cost de oportunitate.
Spre deosebire, sporirea capitalului pe seama beneficiului apare ca fiind gratuit. ns i aici este un
cost, aa-numit de oportunitate, dedus din situaia plasrii sumelor pe piaa capitalurilor. Adic, dac
beneficiile ar fi cedate sau utilizate n alt parte ar aduce venituri.
Msurarea costului capitalului
Costul capitalului se determin att pentru fiecare surs de finanare a investiiilor, ct i pentru
dou sau mai multe, sub forma unei medii ponderate a costului surselor respective.
a) costul mprumuturilor bancare. Pentru sumele primite cu mprumut se pltete dobnda, care
reprezint costul real, efectiv al capitalului obinut pe aceast cale. De regul, costul capitalului obinut din
mprumuturi este dat de rata dobnzii stabilit pentru mprumuturile bancare pe termen mediu i lung.
Uneori se consider i rata dobnzii la creditele pe termen scurt, dac acestea constituie o surs de finanare
a investiiilor.
Costul capitalului obinut prin mprumuturi pe baza obligaiunilor emise, nu este identic cu
mrimea ratei nominale a dobnzii, se ine seama de prima emisiune a obligaiilor (prin adugare) i de
cheltuielile de lansare a obligaiunilor (prin scdere). Totodat la stabilirea costului resurselor mprumutate
sunt necesare previziuni asupra ratelor dobnzii, care sunt preferate celor curente de pe piaa capitalurilor.
b) costul capitalului provenit din profituri alocate investiiilor
In cazul capitalurilor provenite din resurse proprii costul de oportunitate se stabilete pornind de la
rentabilitatea capitalului propriu, care exprim capacitatea ntreprinderi de a aduce profit n prezent i n
perspectiv.
Rata de rentabilitate a capitalului propriu reprezint o limit minimal, un prag al rentabilitii, sub
care nu este acceptabil o investiie n aceast ntreprindere.
Atunci cnd capitalul propriu nu se afl sub form de aciuni:
Bp
B
i= 0 100
sau
i=
100
C
C
35

n care:
i - rata de rentabilitate (costul capitalului);
Bo - beneficiul anual obinut nainte de a investi;
Bp - beneficiul anual previzibil pe seama folosirii amortizrii;
C - capitalul propriu.
Dac societatea comercial are capitalul sub form de aciuni:
bp
b
i= 0 100
sau
i=
100
v
v
n care:
bo, bp- beneficiul pe o aciune (obinut sau previzionat);
v - valoarea nominal a unei aciuni.
Determinarea costului capitalului provenit din surse proprii se poate face i prin raportarea
beneficiului la preul aciunii (p).
i=

b0
100
p

sau

i=

bp
p

100

Trebuie menionat faptul c preul de emisiune este inferior cursului aciunii, datorit unor cheltuieli
bancare (comisioane), notariale, de nregistrare, de publicitate etc.
c) costul capitalului provenit din emisiune de aciuni
i=

d
p

100

n care:
d - dividendul pe o aciune; p - preul unei aciuni.
Costul capitalului pe aciuni apare ca o rat a dobnzii pentru care valoarea actual a dividendelor
scontate egaleaz cursul aciunii.
9.3. Nivelul ratei de actualizare pentru evaluarea financiar
O form principal n care este folosit costul capitalului n evaluarea proiectelor o constituie rata de
actualizare a cheltuielilor i veniturilor. De obicei rata de actualizare financiar se stabilete la nivelul
minim al ratei de rentabilitate financiar, care ndeplinete rolul de cost al capitalului.
Pot fi menionate dou modaliti de baz la stabilirea acestei rate:
a) pentru obiectivele care sunt finanate, n principal din mprumuturi - rata dobnzii la care s-a
obinut mprumutul;
b) pentru obiectivele care se realizeaz prin autofinanare - rata medie de rentabilitate din
subramura creia i aparine.
Rata de actualizare stabilit n acest mod reprezint nivelul minim admisibil pentru a accepta un
proiect investiional. Ins, acest coninut nu reflect i unele fenomene interne economiei de pia: inflaie,
devalorizare, risc investiional etc. De aceia e necesar ca rata de rentabilitate minim admisibil s se
determine prin adugarea la rata dobnzii a unei rate de inflaie, de depreciere monetar i de risc.
a = d + rt + rv + rr
n care:
a - rata de actualizare;
d - rata anual a dobnzii (fr risc);
r, - rata anual a inflaiei sau deflaiei;
rv - deprecierea sau reprecierea monetar anual;
rr - marja de risc anual.
n practic ntreprinderilor vest - europene se ine seama la stabilirea costului capitalului, att de
modul de finanare, ct i de tipul investiiei, de specificul ramurii i de gradul de risc pe care l implic.
Dac ntreprinderea se autofmaneaz n mare msur, se va reine rata la care unitatea ar putea s
valorifice fondurile sale n diverse afaceri (plasamente n obligaiuni, procurarea aciunilor...) aceasta fiind
corectat cu prima de risc, notm prin i1. Dac ntreprinderea folosete n mare msur mprumuturile, se
va reine rata de dobnd a pieei (rata dobnzii reale = rata dobnzii bancare corectat cu rata de inflaie
scontat), notm prin i2. n caz de soluie mixt (autofinanare i mprumut) se poate utiliza o medie
ponderat dintre i1 i i2.
36

Dac finanarea se efectueaz prin plasare de aciuni evaluarea are la baz att rata de rentabilitate
ateptat de un acionar la sumele investite, ct i prima de risc investiional. n acest caz rata de actualizare
va fi:
ia=is +(im-is)
n care:
ia - rentabilitatea ateptat (costul capitalului);
is - rentabilitate fr risc;
im - rentabilitatea ce poate fi obinut printr-un portofoliu diversificat de valori;
(im-is) - preul riscului sau prima de risc;
- coeficientul de risc.
Pentru a reflecta corect realitatea la stabilirea ratei de actualizare se pleac de la costul capitalului
calculat ca medie ponderat a costurilor surselor de finanare a proiectelor de investiii.
Pentru o investiie finanat prin emisiunea de titluri de valoare (obligaiuni, aciuni) rata de
actualizare este rezultatul a trei componente:
rata de dobnd (rata de randament fr risc sau aproape fr risc) stabilit la mprumuturile pe
obligaiuni cu garanie de stat;
prim ce corespunde riscului de ntreprindere (al afacerilor), depinznd de sectorul de activitate,
de partea de pia deinut, de evoluia preurilor etc.;
prim de risc financiar n funcie de structura planului de finanare; un mprumut cu pondere mare
n cadrul surselor de finanare sporete riscul, face beneficiul mai volatil; diminuarea accentuat
a ncasrilor viitoare genereaz riscul de insolvabilitate, pe care nu-1 putem ignora la
evaluarea proiectelor.
Trebuie menionat faptul c aceast modalitate de calcul a ratei de actualizare, cu luarea n
considerare a factorilor de risc, deseori nu este utilizat, deoarece duce la un nivel prea ridicat al ratei
respective, ceea ce determin eliminarea prea multor variante investiionale n procesul de evaluare.
Evaluarea reprezint un proces de determinare a valorii obiectului evalurii ...2. Altfel spus, valoarea
reprezint obiect al msurrii. Utilizndu-se etalonul monetar, se d o form vizibil valorii, form ce apare
sub denumirea de pre. Totodat conceptul de valoare este diferit de cel de pre. Deosebirea fiind
dictat de mai multe considerente (a se vedea tab.1).
Tabelul 1
3
Deosebirea noiunilor valoare i pre
Valoare
Sum presupus n prealabil
Reflect prerea evaluatorului
Se determin naintea afacerii
Exprimarea bneasc a utilitii
curente, a
veniturilor viitoare
Rezultatele evalurii difer

Pre
Sum real, achitat n cadrul afacerii
Reflect acordul prilor n afacere
Se determin n procesul afacerii
Exprimarea bneasc a nivelului
preului i
profitului
Rezultatul este strict, concret

Astfel, valoarea reflect prerea evaluatorului, este o sum presupus care exprim utilitatea curent
a veniturilor viitoare determinat anterior ncheierii tranzaciei. n funcie de scopul i destinaia evalurii
ne ntlnim cu variate tipurile de valori, cum ar fi: valoarea de pia, valoarea normativ, valoarea
investiional, valoarea de asigurare, valoarea fiscal, valoarea de reconstituire, valoarea de nlocuire,
valoarea de bilan: iniial i restant, valoarea ntreprinderii n funciune, valoarea de lichidare, valoarea
efectiv i altele (tab.2). Conform standardelor de evaluare exist dou categorii de valori: valoarea de
pia i alte valori (n afara valorii de pia).
Tabelul 2
2

Legea R. Moldova cu privire la activitatea de evaluare ...................................

http://www.cnaa.acad.md/theses/economy/2006/Albu Ion. Analiza factorial a valorii de pia a imobilului locativ tipizat. Tez
de doctor n economie. Ch. 2006, p.7
3

37

Interdependena dintre scopul evalurii i tipurile de valori utilizate n cadrul evalurii

Scopul evalurii
A ajuta cumprtorul / vnztorul potenial n determinarea preului
probabil
A determinata oportunitatea investiiilor
Asigurarea cererii pentru mprumuturi
Evaluarea patrimonial
Determinarea valorilor asigurate sau n cazul formulrii cerinelor pentru
bunurile pierdute sau deteriorate
Posibila lichidare (total sau parial) a ntreprinderii

Tipul valorii
De pia
Investiional
De gaj
De pia sau oricare
acceptat de
legislaia fiscal
De asigurare
De lichidare

Tema: Abordarea costurilor

1. Metoda activelor nete
1.1. Determinarea valorii de pia justificate a imobilului ntreprinderii
1.2. Evaluarea mainilor i utilajelor
1.3. Evaluarea activelor nemateriale
1.4. Estimarea valorii de pia a investiiilor financiare
1.5. Aprecierea valorii afacerii
2. Metoda valorii de lichidare
Abordarea costurilor examineaz valoarea ntreprinderii din punct de vedere al cheltuielilor reale, ns
valoarea de bilan a activelor i datoriilor n urma influenei diverilor factori nu corespunde valorii de
pia. Prin urmare, valoarea de bilan trebuie corectat. n acest scop, iniial se estimeaz valoarea de pia
justificat a fiecrui activ din bilan, apoi se determin valoarea prezent a datoriilor, dup care se afl
diferena acestora:
CP = A - D
CPcapital propriu;
Aactive;
Ddatorii actualizate.
Abordarea costurilor presupune aplicarea a 2 metode:
- metoda activelor nete;
- metoda valorii de lichidare.
Schema metodologic de evaluare a afacerii prin abordarea costurilor
Metoda activelor nete
Evaluarea bunurilor imobile
Abordarea veniturilor
Metoda actualizrii fluxului de numerar
Metoda capitalizrii profitului
Abordarea comparativ
Determinarea mrimii ajustrilor
Metoda comparaiei pare
Metoda analizei datelor secundare
Analiza statistic
Abordarea costurilor
Estimarea valorii terenului aferent cldirilor / construciilor
38

Abordarea comparativ (metoda analizei comparative a vnzrilor)

Metoda comparaiei directe
Metoda alocaiei
Metoda extragerii
Abordarea veniturilor
Metoda capitalizrii directe
Metoda rezidual
Metoda parcelrii
Estimarea valorii de reconstituire / nlocuire a cldirilor / construciilor la data evalurii
Estimarea valorii de reconstituire / nlocuire a cldirilor / construciilor
Metoda comparaiilor unitare
Metoda costurilor segregate
Metoda cantitativ
Determinarea deprecierii acumulate
Metoda duratei de via economic
Metoda modificat a duratei de via economic
Metoda analizei comparative a vnzrilor
Metoda segregrii
Evaluarea mainilor i utilajului
Abordarea costurilor
Metoda de calcul conform obiectului analogic
Metoda calculului pe elemente
Metoda indicilor
Abordarea comparativ
Abordarea veniturilor
Evaluarea activelor nemateriale
Evaluarea proprietii intelectuale
Calcularea valorii obiectelor de proprietate industrial(OPI) n scopul prelurii la balana
ntreprinderii
Evaluarea OPI n scopul determinrii venitului titularului de drepturi
Calcularea valorii mrcii n scopul determinrii venitului titularului de drepturi
Calcularea valorii OPI n scopuri comerciale
Calcularea valorii licenei
Calcularea valorii cuantumului prejudiciilor cauzate de folosirea ilicit a OPI
Calcularea valorii obiectelor dreptului de autor
Estimarea supravalorii / subvalorii (goodwill/ badwill)
Evaluarea investiiilor financiare
Estimarea valorii de pia a obligaiunilor
Estimarea valorii de pia a aciunilor
Evaluarea stocurilor de mrfuri i materiale
Evaluarea investiiilor pe termen scurt
Evaluarea creanelor
Evaluarea mijloacelor bneti
Metoda valorii de lichidare
1. Metoda activelor nete
Etapele metodei activelor nete sunt:
1. se estimeaz valoarea justificat de pia a proprietii imobiliare;
2. se determin valoarea de pia justificat a mainilor i utilajelor;
39

3.
4.
5.
6.
7.
8.

se evideniaz i evalueaz activele nemateriale;

se determin valoarea de pia a investiiilor financiare pe termen lung i scurt;
stocurile de mrfuri i materiale se actualizeaz;
se evalueaz creanele;
datoriile ntreprinderii se actualizeaz;
se determin valoarea capitalului propriu prin excluderea din valoarea de pia justificat a activelor
valoarea actual a tuturor datoriilor.

1.1.
Determinarea valorii de pia justificate a imobilului ntreprinderii
Procesul de apreciere a valorii imobilului este reglementat prin Regulamentul provizoriu privind
evaluarea bunurilor imobile, aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr.958 din 4 august
2003.
n procesul evalurii imobilului se utilizeaz urmtoarele noiuni:
Valoare de pia - suma estimata pentru care un obiect al evalurii poate fi schimbat la data
evalurii intre un cumprtor hotrt sa cumpere i un vnztor hotrt s vnd, dup un marketing
adecvat, intr-o tranzacie libera, in care fiecare parte va aciona competent, cu prudenta necesara si
neconstrns;
Valoarea de pia pentru utilizarea existenta suma estimata pentru care un obiect al evaluarii ar
putea fi schimbat la data evaluarii pe baza ipotezei de continuare a utilizarii actuale, dar presupunind ca el
este neocupat, intre un cumparator hotarit sa cumpere si un vinzator hotarit sa vinda, intr-o tranzactie
libera, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara
constringere.
Valoarea de inlocuire suma cheltuielilor totale necesare pentru constructia unei cladiri sau
constructii analogice obiectului evaluarii, calculata in baza preturilor de piata, existente la data evaluari,
tinind cont de uzura cladirii sau constructiei evaluate;
valoarea de reconstituire suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a
cladirii sau a constructiei evaluate, calculata in baza preturilor de piata existente la data evaluarii, cu
aplicarea materialelor si tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului evaluarii si
tinind cont de uzura lui;
Valoarea de investitie valoarea bunului imobil determinata in baza rentabilitatii lui pentru un
investitor concret;
Valoarea de lichidare (sau valoarea de vinzare fortata) valoarea bunului imobil in cazul in care
obiectul evaluarii este sau urmeaza a fi instrainat intr-o perioada de timp foarte scurta si in conditii de
expunere pe piata diferite de cele necesare pentru a obtine cel mai bun pret de piata;
Element de comparatie caracteristica bunului imobil sau conditia de efectuare a tranzactiei
imobiliare care contribuie la schimbarea valorii obiectului evaluarii;
Unitate de comparatie - indice valoric specific utilizat in metoda analizei comparative a vinzarilor;
Ajustare suma care se aduna sau se extrage din pretul de vinzare a bunului imobil comparabil
pentru a tine cont de diferentele intre bunul imobil comparabil si bunul imobil evaluat. Ajustarea poate fi
exprimata in marimi absolute sau relative;
Bun imobil comparabil bun imobil care este similar bunului imobil evaluat si care a fost recent
vindut sau este expus vinzarii;
Vrsta efectiva vrsta cladirii sau constructiei, care reflecta starea ei reala. Virsta efectiva poate fi
mai mica decit virsta actuala datorita exploatarii corecte a bunului imobil, sau poate fi mai mare decit virsta
actuala in cazul exploatarii incorecte;
Virsta actuala (cronologica) numarul de ani trecuti de la terminarea constructiei obiectului
evaluarii pina la data evaluarii;
Durata de viata fizica perioada de timp in care este exploatata constructia si pe parcursul careia
starea elementelor constructive portante corespunde criteriilor stabilite. Durata de viata fizica depinde de
gradul de durabilitate a constructiei;
40

Durata de viata fizica ramasa perioada de timp estimata de la data evaluarii pina la expirarea
duratei de viata fizica;
Viaa economica perioada de timp in care bunul imobil genereaza venituri;
Deprecierea acumulata o pierdere de valoare fata de valoarea de reconstituire sau de inlocuire a
constructiilor ce poate apare din cauze fizice, functionale sau economice;
Reconciliere procesul de determinare a valorii finale a bunului imobil evaluat;
Capitalizare procesul de transformare a venitului anual generat de bunul imobil in valoarea lui la
data evaluarii;
mbunatatiri cladiri, constructii, retele edilitare existente la nivel de parcela si altele ce contribuie
la sporirea valorii terenului, stramutarea carora este imposibila fara cauzarea de prejudicii destinatiei lor;
Bun imobil complex - bun imobil format din mai multe bunuri imobile (teren si constructii) care
formeaza un tot intreg si se caracterizeaza prin folosinta comuna atribuita de natura unificarii;
Conditii limitative constringeri impuse asupra evaluarii bunului imobil de catre evaluator,
beneficiarul serviciilor de evaluare si / sau de actele normative;
Cea mai buna si eficienta utilizare utilizarea cea mai probabila a unui bun imobil care este
posibila din punct de vedere fizic, permisa din punct de vedere legal, eficienta din punct de vedere
economic si justificata in mod corespunzator din care rezulta cea mai mare valoare a bunului imobil supus
evaluarii;
Rata de capitalizare rata a rentabilitii utilizata pentru determinarea valorii unui bun imobil prin
capitalizarea venitului anual generat de el;
Rata de actualizare rata a rentabilitii utilizata pentru calcularea valorii prezente a veniturilor ce
vor fi generate in viitor de obiectul evalurii.
Valoarea prezenta valoarea actualizata a unei sume ce urmeaz a fi obinuta in viitor;
Rata de absorbie estimare a vnzrilor anuale a unui anumit tip de bunuri imobile, exprimata in
procente fata de numrul total de bunuri imobile de acelai tip propuse spre vnzare.
Procesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri care snt utilizate de ctre evaluator
pentru a estima valoarea bunului imobil. Procesul de evaluare este constituit din urmtoarele etape:
a) definirea misiunii de evaluare;
b) colectarea si analiza datelor necesare pentru evaluare;
c) aplicarea metodelor de evaluare;
d) reconcilierea valorilor si estimarea valorii finale;
e) elaborarea raportului de evaluare.
Definirea misiunii de evaluare este efectuata de evaluator in comun cu beneficiarul serviciilor de
evaluare si are drept scop stabilirea conditiilor si criteriilor de desfasurare a lucrarilor de evaluare.
Definirea misiunii de evaluare consta din urmatoarele elemente:
- identificarea obiectului evaluarii;
- identificarea drepturilor patrimoniale asupra obiectului evaluarii;
- identificarea scopului evaluarii;
- definitia tipului valorii estimate;
- identificarea domeniului de aplicare a rezultatelor evaluarii;
- identificarea conditiilor limitative ce stau la baza evaluarii.
Colectarea si analiza datelor necesare pentru evaluare. Activitatile evaluatorului in cadrul
acestei etape vor tine de studierea pietei imobiliare in general si descrierea obiectului evaluarii in scopul
efectuarii unei analize detaliate a factorilor de influenta asupra valorii lui. Urmatoarele categorii de date
vor fi colectate si analizate de evaluator:
- datele generale cu caracter economic si social despre regiunea si localitatea in care este
amplasat bunul imobil;
- datele specifice obiectului evaluarii: modul de utilizare, cea mai buna si eficienta utilizare a
obiectului evaluarii, costurile de constructie, deprecierea, veniturile si cheltuielile operationale;
- datele specifice pietei imobiliare: preturile de vinzare si preturile ofertei obiectelor similare, rata
de absorbtie, rata spatiilor libere si altele.
41

Aplicarea metodelor de evaluare. Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza
urmatoarele metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vinzarilor si metoda veniturilor.
In cazul in care utilizarea uneia din metodele mentionate nu este posibila, evaluatorul va argumenta in
raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. In cazul evaluarii diferitor tipuri de bunuri
imobile, metodele de evaluare se vor aplica in urmatoarea consecutivitate:
a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie locativa: metoda analizei comparative a
vinzarilor si metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie locativa care sint date in
arenda poate fi aplicata metoda veniturilor;
b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinatie agricola: metoda analizei
comparative a vinzarilor si metoda veniturilor;
c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie comerciala metoda analizei comparative a
vinzarilor, metoda veniturilor si metoda cheltuielilor;
d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinatie industriala:
- in cazul unei piete dezvoltate metoda analizei comparative a vinzarilor, metoda veniturilor si metoda
cheltuielilor;
- in cazul unei piete slab dezvoltate sau inexistentei acesteia metoda cheltuielilor;
e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice si specializate metoda cheltuielilor.
Reconcilierea valorilor si estimarea valorii finale. In urma aplicarii metodelor de evaluare pot fi
obtinute marimi diferite ale valorii. La etapa reconcilierii valorilor evaluatorul va determina valoarea finala
a bunului imobil in baza rezultatelor obtinute in urma aplicarii metodelor de evaluare.
Elaborarea raportului de evaluare constituie etapa finala a procesului de evaluare. Raportul de
evaluare este un act intocmit de evaluator si prezentat beneficiarului serviciilor de evaluare prin care este
justificata estimarea valorii bunului imobil.
Abordarea costurilor
Abordarea costurilor presupune estimarea valorii de piata a obiectului evaluarii ca totalitatea cheltuielilor
necesare pentru crearea lui in starea curenta sau reproducerea calitatilor lui de consum.
Abordarea costurilor este aplicata in urmatoarele cazuri:
a) evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent (in acest caz costul constructiei, care
include si beneficiul investitorului se apropie de marimea valorii de piata);
b) evaluarea constructiilor nefinisate;
c) analiza tehnico-economica a bunurilor imobile;
d) reevaluarea mijloacelor fixe ale intreprinderilor (in acest caz se va determina valoarea de
reconstituire);
e) argumentarea constructiei unor cladiri sau edificii noi;
f) determinarea celei mai bune si eficiente utilizari a obiectului evaluarii;
g) evaluarea bunurilor imobile unice si celor cu destinatie speciala;
h) evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.
Procesul de determinare a valorii de piata prin abordarea costurilor este constituit din urmatoarele
etape:
1. determinarea valorii de piata a terenului fiind considerat liber si disponibil pentru cea mai
buna si eficienta utilizare;
2. determinarea valorii constructiei considerate noi (valoarea de reconstituire sau de inlocuire).
In valoarea constructiei considerate noi sint incluse cheltuielile legate nemijlocit de
constructie, costurile indirecte si beneficiul investitorului;
3. estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabila si nerecuperabila);
deprecierii functionale (recuperabila si nerecuperabila) si deprecierii economice.
4. estimarea valorii de reconstituire sau de inlocuire, tinind cont de marimea deprecierii
acumulate;
5. estimarea valorii de piata a bunului imobil ca fiind suma valorii de piata a terenului si
valorii de reconstituire sau de inlocuire a constructiilor.
Formula generala de determinare a valorii bunului imobil prin abordarea costurilor este:
V Vt (Vc D)
42

unde:
V valoarea bunului imobil;
Vt valoarea de piata a terenului;
Vc valoarea de reconstituire sau de inlocuire a constructiei evaluate considerate ca noi;
D deprecierea acumulata;
Valoarea de reconstituire sau de inlocuire a cladirii sau edificiului evaluat este constituita din
urmatoarele elemente: costul constructiei; cheltuieli indirecte; beneficiul investitorului.
Costul constructiei reprezinta totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de constructia obiectului. Costul
constructiei se determina in baza normelor de deviz si altor documente normative.
Cheltuielile indirecte reprezinta totalitatea cheltuielilor legate de marketing, publicitate, asigurare,
achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru mentinerea obiectului in perioada dintre finalizarea
lucrarilor de constructie si vinzarea obiectului. Cheltuielile indirecte se calculeaza in baza documentatiei
investitorului si analizei pietei constructiilor noi.
Beneficiul investitorului reprezinta recompensa pentru riscul legat de realizarea proiectului de investitii.
Marimea beneficiului investitorului depinde de situatia concreta de pe piata si se determina in baza analizei
celei mai bune si eficiente utilizari.
Valoarea de reconstituire sau valoarea de inlocuire se estimeaza prin aplicarea urmatoarelor metode:
a) metoda comparatiilor unitare;
b) metoda costurilor segregate;
c) metoda cantitativa.
Metoda comparatiilor unitare se bazeaza pe analiza comparativa a unitatilor ce caracterizeaza
calitatile de consum ale obiectului (1 m 3 al volumului fizic al cladirii, 1 m 2 al suprafetei totale). Valoarea de
reconstituire a obiectului evaluarii va fi egala cu produsul intre costul unitatii de comparatie, exprimata in
preturi curente si cantitatea unitatilor date (volum, suprafata). Costul unitatii de comparatie poate fi
determinata in baza valorii obiectelor analogice construite anterior sau in baza Culegerilor indicilor
comasati ai valorii de reconstituire a cladirilor si constructiilor pentru reevaluarea mijloacelor fixe.
Metoda costurilor segregate se bazeaza pe estimarea costurilor unitare pentru diferite elemente
constructive ale cladirii, exprimate in unitati de masura adecvate. Surse de informatie pentru estimarea
valorii de reconstituire sau de inlocuire prin metoda data pot servi normele de deviz comasate si informatia
privind obiectele analogice.
Metoda cantitativa se bazeaza pe estimarea cheltuielilor necesare pentru constructia cladirii in
intregime si diferitor componente ale ei, prin intocmirea devizelor locale, devizelor pe obiect si devizelor
generale pentru obiectul evaluat.
n cadrul metodei cantitative, cheltuielile legate de constructia obiectului se estimeaza prin
urmatoarele metode:
a) metoda de resurse;
b) metoda de resurse si indici;
) metoda indicilor de baza.
Metoda de resurse este o metoda de determinare a valorii de deviz a cladirilor si constructiilor in
baza indicilor de resurse evidentiati in documentatia de proiect si deviz: manopera, utilajele de constructiimontaj, materiale, constructii si preturilor de livrare a acestor resurse. Metoda de resurse se aplica in
conformitate cu instructiunile privind intocmirea devizelor pentru lucrarile de constructii-montaj prin
metoda de resurse (CP L.01.01-2001) si alte instructiuni elaborate de Ministerul Ecologiei, Constructiilor
si Dezvoltarii Teritoriului.
Metoda de resurse si indici reprezinta o aplicare mixta a metodei de resurse si a sistemului de
indici pentru resursele folosite in constructie si determinate ca raport intre preturile curente si preturile de
baza pentru resursele similare.
Metoda indicilor de baza se bazeaza pe recalcularea cheltuielilor incluse in devize din preturile de
baza in preturile curente prin aplicarea indicilor. Estimarea valorii prin metoda indicilor de baza se
efectueaza in baza Regulamentului provizoriu privind modul de stabilire a costului constructiei si de
efectuare a calculelor pentru executarea lucrarilor de antrepriza intre beneficiari si antreprenori in
conditiile liberalizarii preturilor, pus in aplicare de la 1 iunie 1994, aprobat de Departamentul de
Arhitectura si Constructii, ordinul nr.10a din 3 iunie 1994 (Monitorul constructiilor, 1994, vol.3) si
Instructiunilor metodologice privind modul de intocmire a devizului centralizat pentru realizarea
obiectivelor de investitii tinind seama de preturile curente, aprobate prin ordinul Ministerului Ecologiei,
43

Constructiilor si Dezvoltarii Teritoriului nr. 30 din 24 ianuarie 2000 (Monitorul Constructiilor, 2001,
vol.1(22), vol.2(23)).
La determinarea valorii de reconstituire sau de inlocuire a bunului imobil este necesar de luat in
considerare marimea deprecierii acumulate, care reprezinta reducerea calitatilor de consum ale bunului
imobil din punct de vedere al cumparatorului potential si se manifesta prin diminuarea valorii bunului in
urma actiunii diferitor factori. Se disting urmatoarele forme ale deprecierii:
a) uzura fizica;
b) deprecierea functionala;
c) deprecierea economica.
Uzura fizica reprezinta o reducere a valorii bunului imobil care se datoreaza deteriorarii lui sub
influenta factorului timpului si altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea incorecta a cladirii,
intretinerea nesatisfacatoare a constructiei etc.).
Deprecierea functionala sau invechirea functionala, este legata de dezvoltarea tehnologiilor
moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerintele pietei. Deprecierea
functionala este determinata de necorespunderea caracteristicilor cladirilor si constructiilor standardelor
contemporane ale pietei si cerintelor consumatorilor (proiecte invechite, utilaj tehnologic invechit si altele).
Deprecierea economica este determinata de influenta unor factori externi asupra bunului imobil.
Factorii externi includ: schimbarile in economia tarii, schimbarile pe piata imobiliara, schimbarile in
legislatia nationala, modificarea conditiilor de finantare si altele.
Uzura fizica si deprecierea functionala pot fi recuperabile si nerecuperabile.
Deprecierea recuperabila reprezinta deprecierea inlaturarea careia este posibila din punct de vedere fizic si
eficienta din punct de vedere economic. Deprecierea recuperabila include cheltuielile legate de inlaturarea
elementelor deprecierii in urma careia valoarea bunului imobil evaluat va creste.
Deprecierea nerecuperabila este deprecierea, cheltuielile pentru inlaturarea careia vor fi mai mari decit
cresterea probabila a valorii bunului imobil in urma inlaturarii elementelor deprecierii.
Metodele de estimare a uzurii fizice sint:
a) metoda normativa;
b) metoda valorica;
c) metoda vrstei efective.
Metoda normativa presupune determinarea marimii uzurii fizice in baza analizei starii tehnice a
elementelor constructive de baza ale cladirii. Metoda respectiva se aplica in doua etape:
a) se va determina uzura fizica a fiecarui element constructiv;
b) se va determina uzura fizica a constructiei intregi dupa formula:
Uconstr.= Uelement. x 100 / GS element.
unde,
Uconstr. uzura fizica a constructiei (%);
Uelement. uzura elementelor constructiei (%);
GSelement greutatea specifica a elementelor constructive (%).
Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive evaluatorul poate folosi Normele de evaluare
a constructiilor ce apartin cetatenilor R.S.S. Moldovenesti in scopul asigurarii de stat, editia 1982,
aprobate prin Hotarirea Sovietului de Ministri al R.S.S. Moldovenesti nr.119din 29 martie 1982.
Metoda valorica presupune determinarea costului reparatiei capitale a constructiei. In acest caz
este determinat coeficientul care reprezinta raportul intre costul reparatiei capitale si valoarea de
reconstituire a cladirii, estimata la data evaluarii, tinind cont de marimea uzurii fizice.
Metoda valorica se utilizeaza pentru determinarea marimii uzurii fizice in urmatoarele cazuri:
a) beneficiarul evaluarii intentioneaza sa exploateze cladirea locativa;
b) cheltuielile pentru reparatia capitala se compenseaza la vinzarea obiectului (diferenta intre
pretul obiectului dupa reparatia capitala si pretul obiectului inainte de reparatia capitala este mai
mare decit cheltuielile pentru reparatia capitala);
c) bunul imobil este dat in arenda sau ipotecat.
Pentru determinarea marimii uzurii fizice prin metoda vrstei efective se folosete urmtoarea formula:

44

VE
VE
100
100 sau

VE

DVFR

DVF

unde,
U
- uzura fizica exprimata in procente;
VE
- virsta efectiva;
DVF - durata de viata fizica;
DVFR - durata de viata fizica ramasa.
Metoda valorica este aplicata pentru a estima uzura fizica atit a elementelor constructive ale
constructiei separat, cit si a intregii constructii.
Deprecierea functionala este determinata de diferenta intre caracteristicile reale ale bunului imobil
si asteptarile consumatorilor. Aceasta categorie a deprecierii este caracteristica tuturor bunurilor imobile.
Deprecierea functionala absoluta a unui bun imobil poate aparea in cazurile in care pe piata nu
exista cumparatori pentru acest tip de bunuri imobile.
Urmatoarele metode sint aplicate pentru determinarea deprecierii functionale: metoda capitalizarii
pierderilor platii de arenda si metoda capitalizarii surplusului de pierderi normative. Deprecierea
functionala recuperabila este determinata prin insumarea costurilor necesare pentru inlaturarea ei.
Deprecierea functionala nerecuperabila este egala cu diferenta intre pierderile venitului datorate lipsei unor
elemente functionale ale constructiei (sau surplusului de imbunatatiri), capitalizate la rata de capitalizare
pentru constructii si costul elementelor ce lipsesc (sau cheltuielile aditionale pentru elementele in surplus).
Deprecierea economica se determina prin urmatoarele metode:
a) capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influentei factorilor externi;
b) analiza comparativa a bunurilor imobile similare obiectului evaluarii asupra carora influenteaza
factorii externi si celor asupra carora acesti factori nu influenteaza.
Deprecierea acumulata se determina prin urmatoarele metode:
1. metoda duratei de viata economica;
2. metoda modificata a duratei de viata economica ;
3. metoda analizei comparative a vinzarilor;
4. metoda segregarii.
Metoda duratei de viata economica presupune estimarea deprecierii acumulate in baza urmatoarei
formule:
VE
D
100
(4)
DVE
unde,
VE
- virsta efectiva;
DVE - durata de viata economica.
Metoda modificata a duratei de viata economica ia in considerare uzura fizica recuperabila si
deprecierea functionala recuperabila. In acest caz deprecierea acumulata se va calcula in doua etape:
b) din valoarea constructiei noi este sustrasa deprecierea recuperabila fizica si functionala;
c) valoarea constructiei noi modificate va fi inmultita cu raportul intre virsta efectiva si durata de
viata economica.
Metoda analizei comparative a vinzarilor presupune determinarea deprecierii acumulate ca
diferenta intre valoarea constructiei noi si valoarea de piata a bunului imobil la data evaluarii. Pentru
aplicarea metodei respective este necesara informatia privind preturile de vinzare ale bunurilor imobile
similare obiectului evaluarii si valoarea de piata a terenurilor virane.
Metoda segregarii consta in examinarea detaliata a tuturor formelor ale deprecierii: uzura fizica
recuperabila si nerecuperabila, deprecierea functionala recuperabila si nerecuperabila si deprecierea
economica. Deprecierea acumulata se determina prin insumarea valorilor tuturor formelor de depreciere a
constructiei. Metoda segregarii se utilizeaza in imbinare cu metodele duratei de viata economica si analizei
comparative a vinzarilor pentru a determina marimea diferitor forme ale deprecierii incluse in deprecierea
acumulata.
Abordarea comparativ
45

n cadrul abordrii comparative Regulamentul provizoriu indic aplicarea metodei analizei

comparative a vnzrilor. Metoda analizei comparative a vinzarilor presupune estimarea valorii de piata a
bunului imobil in baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluarii care au fost
vindute recent si ajustarii preturilor de vinzare pentru diferentele intre aceste bunuri si obiectul evaluarii.
Metoda respectiva se utilizeaza in cazurile in care exista suficienta informatie despre vinzarile bunurilor
imobile similare obiectului evaluarii.
Bunurile imobile comparabile trebuie sa fie similare obiectului evaluarii din punct de vedere al
caracteristicilor functionale si fizice. In scopul aplicarii metodei analizei comparative a vinzarilor
evaluatorul trebuie sa dispuna de informatia privind preturile de vinzare sau preturile de oferta pentru
aceste bunuri.
Aplicarea metodei vinzarilor comparabile este efectuata in baza urmatoarei proceduri standard:
a) colectarea si analiza datelor de piata in scopul selectarii bunurilor imobile comparabile;
b) identificarea unitatilor si elementelor de comparatie;
c) determinarea marimii ajustarilor;
d) comparatia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, in scopul ajustarii preturilor de
vinzare;
e) analiza preturilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de
piata a obiectului evaluarii.
La etapa colectarii si analizei datelor de piata evaluatorul determina numarul vinzarilor comparabile
necesar pentru analiza. Pentru efectuarea analizei comparative sint suficiente trei cinci vinzari, dar cu ct
mai mare este numarul vinzarilor analizate cu atit este mai exact rezultatul evaluarii.
Preturile bunurilor imobile comparabile sint analizate si corectate in functie de asemanari si
diferentieri. Urmatoarele elemente de comparatie sint examinate in cadrul metodei respective:
a) drepturile de proprietate si alte drepturi reale transmise;
b) conditiile de finantare;
c) conditiile tranzactiei;
d) conditiile pietei;
e) amplasarea;
f) caracteristicile fizice;
g) caracteristicile economice;
h) modul de folosinta;
i) componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil.
Pretul bunului imobil depinde de avantajele obtinute odata cu preluarea dreptului de proprietate
asupra lui. Pretul de vinzare va fi cel mai mare in cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut asupra
terenului si constructiei. Aparitia unor restrictii asupra dreptului de proprietate (lipsa dreptului de
dispozitie a bunului imobil, existenta unor grevari a dreptului de proprietate servitute etc.) contribuie la
reducerea valorii bunului imobil, prin urmare si a pretului de vinzare. Daca dreptul de proprietate asupra
obiectului evaluarii este absolut, iar dreptul de proprietate asupra bunului imobil comparabil este grevat de
alte drepturi reale, evaluatorul trebuie sa efectueze corectarile respective ale pretului de vinzare a obiectului
comparabil, marimea ajustarii fiind egala cu valoarea de piata a drepturilor aditionale asupra bunului
imobil.
Estimarea ajustarii pentru conditiile de finantare depinde de acordul intre cumparator si vinzator
privind conditiile efectuarii si finantarii tranzactiei. Aceasta ajustare este aplicata in cazurile cind
cumparatorul plateste creditorului dobinda pentru creditul acordat in scopul procurarii bunului imobil sau
cind vinzatorul participa la finantarea tranzactiei, acordind cumparatorului un credit ipotecar.
Ajustarea pentru conditiile tranzactiei reflecta conditiile atipice ale tranzactiei, cum ar fi termenii
restrinsi de vinzare a bunului imobil, existenta unei relatii speciale intre partile implicate in tranzactie: de
rudenie, de afaceri sau interese financiare comune.
Ajustarea pentru conditiile pietei presupune luarea in considerare a evolutiei preturilor pe piata
imobiliara in perioada dintre data evaluarii si data cind a fost efectuata vinzarea bunului imobil comparabil,
tinind cont de inflatie sau deflatie, modificarea legislatiei fiscale si legislatiei in general, schimbarile in
structura cererii si a ofertei bunurilor imobile si altele.
Ajustarea preturilor pentru amplasare se efectueaza in cazurile in care amplasarea bunului imobil
comparabil difera de amplasarea obiectului evaluarii.
46

Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicata pentru diferentele intre caracteristicile fizice ale
obiectelor comparabile si obiectul evaluarii, fiind analizata fiecare caracteristica in parte (elementele
constructive, starea bunului imobil, deprecierea constructiilor, suprafata si altele).
Caracteristicile economice sint analizate in cazul evaluarii bunurilor imobile care genereaza
venituri. Ele cuprind: cheltuielile operationale curente, calitatea administrarii bunului, plata de arenda,
conditiile si termenele contractului de arenda si altele.
Ajustarea preturilor pentru diferentierea modului de folosinta se efectueaza in cazul in care modul
de folosinta curenta al obiectului comparabil difera, dar nu esential, de modul de folosinta al obiectului
evaluarii.
Ajustarea pentru componentele valorii ce nu sint legate de bunul imobil se aplica in cazul in care la
tranzactia de vinzare a bunului imobil au participat si alte bunuri ce nu sint considerate imobile, cum ar fi:
utilaje si echipamente de productie, mobilier si altele. Valoarea acestor componente se separa de valoarea
bunului imobil.
Pentru determinarea marimii ajustarilor se aplica urmatoarele metode:
a) metoda comparatiei pare;
b) metoda analizei datelor secundare;
c) analiza statistica.
Metoda comparatiei pare consta in analiza a doua vinzari comparabile pentru a determina marimea
ajustarii pentru un element de comparatie. In acest caz, bunurile imobile care au participat in tranzactie
trebuie sa posede caracteristici identice, cu exceptia caracteristicii pentru care este estimata ajustarea.
Metoda analizei datelor secundare presupune determinarea marimii ajustarilor in baza informatiei
din rapoartele analitice privind tendintele de dezvoltare a pietei imobiliare, articolele si publicatiile de
specialitate.
Metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor economico - matematice de analiza, in
special analiza de regresie si corelare.
In cadrul metodei analizei statistice, evaluatorul poate aplica si alte metode pentru determinarea
marimii ajustarilor, cum ar fi: metoda analizei grafice, analiza trendului, analiza costurilor, analiza
comparativa relativa, analiza distributiva si altele.
Ajustarile sint aplicate pentru majorarea sau diminuarea preturilor bunurilor imobile comparabile si
pot fi exprimate in marimi absolute sau relative.
Ajustarile sunt aplicate in urmatoarea consecutivitate:
a) ajustarea pentru drepturile de proprietate transmise;
b) ajustarea pentru conditiile de finantare;
c) ajustarea pentru conditiile de vinzare;
d) ajustarea pentru conditiile pietei;
e) ajustarea pentru amplasare si caracteristicile fizice.
In procesul aplicarii ajustarilor pentru drepturile de proprietate, conditiile de finantare, conditiile de
vinzare si conditiile pietei, pretul de vinzare este recalculat dupa fiecare corectare a elementului de
comparatie.
Ajustarile pentru celelalte elemente de comparatie pot fi aplicate in modul stabilit de evaluator.
Pretul bunului imobil poate fi recalculat dupa ajustarea fiecarui element sau dupa aplicarea tuturor
ajustarilor. Modalitatea aplicarii ajustarilor nu va influenta rezultatul final.
n cadrul abordrii comparative poate fi aplicat i metoda multiplicatorului venitului brut (n
regulament nu este prevzut). Multiplicatorraportul dintre preul de vnzare i venitul potenial sau
venitul brut real. Se presupune parcurgerea a 3 etape:
I.
se estimeaz venitul brut al proprietii evaluate (n special n baza preurilor de
arend);
II.
se determin raportul dintre preul de pia i venitul brut, reieind din afacerile
recente;
III.
se determin valoarea probabil a obiectului evaluat prin nmulirea venitului brut al
obiectului evaluat cu multiplicatorul.
Multiplicatorul nu se corecteaz pentru diferenele dintre obiectele comparate, deoarece la baza lui se
afl preul de arend i preurile reale de vnzare, care deja presupun aceste diferene.
Abordarea veniturilor
47

Abordarea veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil in baza venitului operational net
ce poate fi generat de acest bun in viitor. Aplicarea metodei veniturilor se efectueaza in doua etape:
1. prognozarea veniturilor viitoare;
2. determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
Veniturile viitoare pot proveni din urmatoarele surse:
a) plata de arenda colectata in urma darii in arenda a bunului imobil;
b) veniturile din exploatarea comerciala a bunului imobil.
Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaza plata de
arenda. In scopul calcularii venitului operational net este necesar de determinat urmatoarele tipuri de
venituri si cheltuieli legate de functionarea bunului imobil:
a) venitul brut potential - venitul ce poate fi generat de bunul imobil in cazul folosirii tuturor
spatiilor disponibile;
b) venitul brut efectiv venitul ce poate fi obtinut in urma functionarii bunului imobil, tinind cont
de nivelul de ocupare a spatiilor si eventualele pierderi la colectarea platii de arenda. Formula in baza
careia se calculeaza venitul brut efectiv este:
VBE (VBP DSL) AV
unde: VBE venitul brut efectiv, VBP venitul brut potential, DSL deducerea pentru spatiile libere, AV
alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea in arenda a spatiilor
disponibile;
c) cheltuielile operationale cheltuieli legate de exploatarea si asigurarea functionarii normale a
bunului imobil. Cheltuielile operationale sint grupate in urmatoarele categorii:
cheltuielile operationale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spatiilor
(impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil si altele);
cheltuielile operationale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea exploatarii
bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru plata serviciilor
comunale si altele);
cheltuieli pentru reparatii si mentinere, care includ cheltuielile pentru reparatia curenta a bunului
imobil si cheltuielile pentru intretinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse in aceasta categorie poarta atit
un caracter fix cit si variabil (reparatia ascensorului, zugravirea peretilor si altele);
cheltuielile operationale pentru inlocuire, care includ cheltuielile pentru inlocuirea elementelor
uzate ale bunului imobil (acoperisul, instalatiile sanitare ingineresti si altele).
Venitul operational net se calculeaza dupa urmatoarea formula:
VON VBE CO
unde, VON venitul operational net, CO cheltuieli operationale.
Pentru estimarea venitului operational net din venitul brut efectiv se vor scadea doar cheltuielile
operationale care sint suportate de proprietar. La cheltuieli operationale nu sint atribuite: deservirea
creditului ipotecar, impozitul pe venit si amortizarea mijloacelor fixe. n cadrul abordrii veniturilor sint
aplicate doua metode de estimare a valorii:
a) capitalizarea directa;
b) actualizarea fluxurilor de numerar.
Capitalizarea directa implica transformarea venitului obtinut pe parcursul unui singur an de
gestiune in valoarea bunului imobil prin intermediul ratei de capitalizare. Astfel,
VON
V
r
unde, V valoarea estimata, r rata de capitalizare.
Rata de capitalizare se estimeaza prin urmatoarele metode:
a) metoda analizei vinzarilor comparabile;
b) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;
c) tehnica grupului investitional;
d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei
Metoda analizei comparative a vinzarilor este metoda care se va aplica de preferinta pentru
estimarea ratei de capitalizare. O conditie necesara pentru obtinerea rezultatelor corecte in urma aplicarii
metodei respective este asigurarea unui nivel inalt de comparabilitate a obiectului evaluarii si obiectelor
48

comparabile in baza carora a fost estimata rata de capitalizare. Inainte de a estima rata de capitalizare este
necesar sa fie efectuate toate ajustarile corespunzatoare pentru diferenta intre bunul evaluat si bunurile
similare. Procedura de aplicare a metodei analizei comparative a vinzarilor este similara celei prezentate in
capitolul IV al prezentului Regulament.
Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv se aplica in cazurile cind nu poate fi obtinuta
informatia completa privind bunurile imobile comparabile, in schimb este disponibila informatia despre
veniturile brute efective si cheltuielile operationale ale acestor bunuri. Formula pentru calcularea ratei de
capitalizare este:
r

1 CCO
MVBE

unde:
CCO - coeficientul cheltuielilor operationale;
MVBE- multiplicatorul venitului brut efectiv.
Coeficientul cheltuielilor operationale este egal cu raportul intre cheltuielile operationale si venitul
brut efectiv.
Multiplicatorul venitului brut efectiv reprezinta raportul intre pretul de vinzare a bunului imobil si
venitul brut efectiv.
Tehnica grupului de investitii se bazeaza pe presupunerea ca in cazul in care exista mai multe
interese materiale legate de bunul imobil evaluat, rata de capitalizare trebuie sa corespunda cerintelor
fiecaruia din detinatorii de drepturi reale asupra bunului imobil fata de nivelul de rentabilitate al investitiei.
Interesele materiale legate de obiectul evaluarii pot fi de origine financiara (finantarea bunului imobil cu
capital propriu si capital imprumutat) si de origine fizica (divizarea bunului imobil in parti componente:
teren si constructii).
Tehnica grupului de investitii pentru interesele financiare este aplicata in cazurile in care pentru
procurarea proprietatii imobiliare au fost atrase resurse creditare. Astfel, venitul operational net este divizat
in doua parti. Prima parte reprezinta platile ipotecare (rambursarea creditului ipotecar), care este un venit
pentru creditor. Cea de a doua parte este venitul proprietarului care a investit capitalul propriu, si poarta
denumirea de flux de numerar inainte de impozit (FNII). Prin urmare, rata de capitalizare care este utilizata
pentru capitalizarea venitului operational net, va tine cont atit de capitalul propriu, cit si de capitalul
imprumutat, reprezentind o marime medie ponderata a ratei rentabilitatii pentru creditor (r c) si ratei
rentabilitatii pentru proprietar (rp). In acest caz, rata de capitalizare se determina dupa urmatoarea formula:

r (m)(rc ) (1 m)(r p )

unde,
m
- ponderea mijloacelor imprumutate;
(1-m) - ponderea capitalului propriu in valoarea proprietatii imobiliare.
Rata de capitalizare pentru mijloacele imprumutate, care in practica evaluarii este cunoscuta sub
denumirea de constanta ipotecara este determinata dupa urmatoarea formula:

rc

DC
SC

unde,
DC
- platile anuale pentru deservirea creditului ipotecar (deservirea creditului);
SC
- suma creditului ipotecar.
Rata de capitalizare pentru capitalul propriu este determinata dupa urmatoarea formula:

rp

FNII
CP

unde,
FNII - fluxul de numerar inainte de impozit;
CP
- suma capitalului propriu investit.
Tehnica grupului de investitii poate fi aplicata si pentru componentele fizice ale unui bun imobil
complex teren si constructii. In acest caz, pentru a estima marimea ratei de capitalizare evaluatorul
49

trebuie sa cunoasca: ratele de capitalizare pentru fiecare din componentele fizice analizate (rata de
capitalizare pentru teren si rata de capitalizare pentru constructii), precum si contributia fiecarei
componente fizice in valoarea totala a bunului imobil. Formula de calculare a ratei de capitalizare este:

r T rteren C rcontructie

unde,
T
- ponderea terenului in valoarea totala a bunului imobil;
r teren
- rata de capitalizare pentru teren;
C
- ponderea constructiei in valoarea totala a bunului imobil;
r constructie
- rata de capitalizare pentru constructie.
Rata de capitalizare pentru teren si rata de capitalizare pentru constructii pot fi estimate prin metoda
tehnicii reziduale.
Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din metodele care se aplica pentru calcularea
ratei de capitalizare in cazul in care sint atrase mijloace creditare pentru finantarea tranzactiei. In acest caz
rata de capitalizare se calculeaza dupa formula:
r CAD rc m
unde,
CAD - coeficientul de acoperire a datoriei.
Coeficientul de acoperire a datoriei reprezinta raportul dintre venitul operational net si plata anuala
pentru deservirea creditului.
n afar de aceste 4 metode, reieind din necesitatea recuperrii capitalului investit, rata de
capitalizare mai poate fi calculat, n funcie de modalitatea recuperrii, i prin urmtoarele metode:
- Ring;
- Inwood;
- Hoscold.
Metoda Ring se aplic atunci cnd se ateapt c fluxul veniturilor sistematic se va micora, iar
recuperarea sumei iniiale se efectueaz n pri egale.
Metoda Inwood se folosete atunci cnd se ateapt, pe parcursul ntregii perioade de prognoz,
venituri constante egale.
Metoda Hoscold se aplic dac profitabilitatea iniial a investiiilor este att de mare, nct
reinvestirea cu acelai procent este imposibil. De aceea, pentru mijloacele reinvestite se presupune
cptarea veniturilor dup cota fr risc.
Actualizarea fluxurilor de numerar se bazeaza pe determinarea valorii prezente a veniturilor
anuale prognozate pentru o perioada de calcul determinata. Pe linga veniturile anuale obtinute in urma
exploatarii bunului imobil, metoda actualizarii fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii
bunului imobil la sfirsitul perioadei de calcul (reversia).
In cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculata dupa
urmatoarea formula:
n
VON t
R
V

t
(1 Y ) n
t 1 (1 Y )
unde,
t
- perioada de calcul;
Y
- rata de actualizare;
R
- reversia.
Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, in functie de perioada tipica de posesiune a
bunului imobil sau durata de viata ramasa a bunului imobil. Dat fiind faptul ca in conditiile unei economii
in tranzitie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade
indelungate, se recomanda aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani.
Reversia reprezinta pretul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vindut la sfirsitul perioadei
de calcul. Reversia se calculeaza prin capitalizarea venitului operational net din anul imediat urmator
perioadei de calcul (VONn+1)

VON n 1
(1 r ) n 1
50

unde,
R
r

- reversia;
- rata de capitalizare estimata pentru anul imediat urmator perioadei de calcul.
Rata de actualizare reflecta asteptarile investitorului privind veniturile viitoare si este estimata prin
aplicarea urmatoarelor metode:
a) metoda aditionarii;
b) metoda extractiei;
c) metoda investitiilor de alternativa.
Metoda aditionarii presupune insumarea estimarilor individuale a fiecarei componente a ratei de
actualizare: rata reala a rentabilitatii, rata inflatiei anticipate si rata riscului.
Rata reala a rentabilitatii este determinata in baza analizei investitiilor financiare fara de risc sau
care implica riscuri minime. Rata reala a rentabilitatii nu tine cont de inflatie si este similara pentru toate
investitiile din economia nationala.
Rata inflatiei anticipate este determinata in baza prognozelor oficiale privind evolutia inflatiei in
economia tarii.
Rata riscului reflecta recompensa pe care investitorul asteapta sa o primeasca pentru banii investiti
in bunul imobil. Rata riscului include: riscul pietei imobiliare, riscul inflatiei neasteptate si riscul lichiditatii
joase caracteristic pentru bunurile imobile.
Metoda extractiei se bazeaza pe analiza informatiei despre bunurile imobile comparabile si
extragerea ratei de actualizare din datele despre veniturile nete si valorile bunurilor imobile similare
obiectului evaluarii. Aceasta metoda poate fi utilizata respectind conditia ca modul curent de utilizare a
bunurilor imobile comparabile corespunde principiului celei mai bune si eficiente utilizari.
Metoda investitiilor de alternativa se bazeaza pe principiul ca proiectele de investitii cu riscuri
similare vor avea rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuata in baza sumei
ratei curente a rentabilitii pe pieele de capital (dobnda pentru hrtiile de valoare de stat) i diferena
ntre mrimea ratei renabilitii pe pieile de capital i rata rentabilitii pentru bunurile imobile estimat
din analiza investiilor anterioare. Formula determinrii ratei de actualizare dup metoda investiiilor de
alternativ este:
Y = rata pur a rentabilitii + (rata investiiei de alternativ
- rata pur a rentabilitii) + rata riscului
Deci, n cadrul evalurii proprietii imobiliare este indicat urmtorul arbore metodologic:

Valoarea
terenului

Valoarea proprietii imobiliare

Abordarea costurilor
Abordarea
Vt + (Vc - D)
comparativ
Valoarea
Deprecierea
construciei acumulat

analiza
metoda
vnzrilor
veniturilo
comparabile r

1.metoda
comparaiil
or unitare;
2.metoda
costurilor
segregate;
3.metoda
cantitativ:

1 compara
ie direct;
2 metoda
alocaiei;

1capitali
zarea
direct;
2 metoda
rezidual;

Metoda
cantitativ
presupune:
- metoda de
resurse;

1 metoda duratei
de
via
economic;
2 metoda
modificat
a duratei de
via
economic
3 metoda analizei
compa rative a
vnzrilor;
4 metoda
segregrii.
Metoda segregrii
adun:
1 uzura fizic:
metoda
normativ;
metoda

- metoda
comparaiei
pare;
- analiza
datelor

Abordarea veniturilor

Capitalizare
direct (r)

Actualizarea
fluxurilor
de numerar (R)

r se determin
prin:
- analiza
vnzrilor
comparabile;
- multiplicatorul

R se determin
prin:
- metoda
adiionrii;
- metoda

51

3 metoda
extragerii.

3 metoda
parcelrii.

- resurse i
indici;
- indici de
baz.

valoric;
metoda vrstei
efective
2 deprecierea
funcional
3 deprecierea
economic

secundare;
- analiza
statistic.

venitului brut
efectiv;
- tehnica grupului
investiional;
- coeficientul de
acoperire a
datoriei.

extraciei;
- metoda
investiiilor
alternative.

1.2 Evaluarea mainilor i utilajelor

n dependen de scopurile i destinaia evalurii, obiect al evalurii poate fi:
- o singur main sau utilaj (determinarea valorii de asigurare, vnzare-cumprare, arend) se
efectueaz evaluare individual;
- mai multe maini sau utilaje independente unul de altul (reevaluarea fondurilor fixe) se
evalueaz n flux;
- sistemele tehnologice de producere (complexe de maini i utilaje dependente una de alta n
procesul tehnologic)cnd se lichideaz ntreprinderea, vnzarea utilajelor care vor fi utilizate
de cumprtor n procesul de producere se efectueaz evaluare sistematic;
Evaluarea mainilor i utilajelor se efectueaz la fel cu ajutorul a 3 abordri:
- a costurilor determinarea valorii de reconstituire a activului, reieind din cheltuielile pentru
executarea luise determin valoarea de nlocuire, sau valoarea de reconstituire;
- abordarea comparativ determinarea valorii activului, reieind din preurile de vnzare a
obiectelor analogice i comparative;
- abordarea veniturilor determinarea valorii utilajului reieind din fluxul venitului prognozat.
a. Abordarea costurilor
Pentru a determina care din obiectele analizate se refer la identice i care la analogice, se studiaz
utilitatea mainilor /utilajelor i a indicatorilor ce-i caracterizeaz:
Indicatori funcionali:
- productivitatea (capacitatea);
- fora de traciune;
- mrimea spaiului de lucru;
- exactitatea;
- gradul de automatizare.
Indicatori de exploatare:
- durabilitatea;
- posibilitatea de reparaie;
- posibilitatea de pstrare;
- capacitatea de deteriorare.
Indicatori constructivi:
- greutatea;
- volumul;
- componena materialelor constructive.
Indicatori de economisire a resurselor n procesul de realizarea a mainilor:
- la o unitate de timp;
- la o unitate de produs;
- la o unitate de lucrri.
Indicatori estetici.
Indicatori economicicaracterizeaz maina /utilajul ca un element al sistemului om-main.
n procesul determinrii asemnrilor dintre maini /utilaje se evideniaz 3 nivele:
- asemnare funcionalconform destinaiei;
- asemnare constructivconform schemei constructive, componenei i combinrii
elementelor;
- asemnare parametricconform valorii parametrilor.
Dac obiectele se aseamn dup funcionalitate, constructivism i parametric, se vorbete despre
obiecte identice.
Dac asemnrile sunt aproximative, sau coincid parial, vorbim de obiecte analogice.
n cadrul abordrii costurilor se evideniaz urmtoarele metode:
52

- metoda de calcul reieind din preul obiectului analogic;

- metoda calculelor pe elemente;
- metoda indicilor.
Metoda de calcul reieind din preul obiectului analogic presupune urmtoarele etape de calcul:
pentru obiectul evaluat se alege unul analogic, n primul rnd conform tehnologiei de
fabricare, materialelor folosite, construciei. Preul acestui obiect trebuie s fie cunoscut;
se determin preul de cost total de producie a obiectului analogic, conform formulei:
Ct.a= [(1-TVA) * (1-IV-R) * Pa] / (1-IV),
unde: TVA taxa pe valoarea adugat, Iv impozitul pe venit, Rindicele rentabilitii:
pentru producia cu o cerere sporit se recomand s fie 0,25-0,35; pentru cerere medie
0,1-0,25; puin rentabil0,05-0,1; Pa preul obiectului analogic.
Se determin sinecostul total al obiectului evaluat, corectnd obiectul analogic cu
diferenele de greutate:
Ct.e = Ct.a. (Ge / Ga),
Unde: Ct.a sinecostul total al obiectului analogic, Ge greutatea obiectului evaluat; Ga
greutatea obiectului analogic.
Se determin valoarea de reconstituire a obiectului evaluat:
Ve = [(1 IV ) Ct.e] / (1 - IV - R),
Unde: Ve valoarea obiectului evaluat.
A doua metod - metoda calculelor pe elemente - se efectueaz n urmtoarea ordine:
Se ntocmete lista agregatelor i nodurilor ce completeaz obiectul evaluat;
Se acumuleaz informaie cu privire la preurile fiecrui element;
Se determin sinecostul total al obiectului evalurii (Ce) ca suma preului
fiecrui element (Pe) i cheltuielile productorului pentru asamblare (Ca):
Ce = Pe + Ca
Se determin valoarea de reconstituire a obiectului conform formulei:
Ve=[(1 - IV) * Ct.e] / (1 - IV - R).
n a treia metod metoda indicilor evaluarea se efectueaz prin actualizarea preului iniial al
obiectului evalurii cu ajutorul unui sau mai multor indici de modificare a preurilor pentru grupa
corespunztoare de maini i utilaje pe perioada respectiv.
Pentru a determina valoarea de pia la momentul evalurii, din valoarea de reconstituire se exclude
deprecierea acumulat calculat ca suma uzurii fizice, a deprecierii funcionale i exterioar (economic).
Uzura fizic a mainilor i utilajelor de obicei se determin prin metoda duratei de via sau
metoda evalurii strii tehnice n ansamblu.
Metoda duratei de via: procentul uzurii fizice se determin ca raportul dintre vrsta efectiv i durata
de via economic.
Metoda evalurii strii tehnice presupune utilizarea unei grile speciale de evaluare (tab.4):
Tabelul 4
Grila de evaluare a uzurii fizice a utilajului
Evaluarea strii
tehnice

Caracteristica strii tehnice

0-20%

Bun

deteriorri i deformri nu sunt, exist

unele probleme ce nu influeneaz asupra
exploatrii elementelor i care pot fi
nlturate prin reparaie curent

21-40%

satisfctoare

elementele n general sunt satisfctoare,

ns necesit reparaie la etapa actual de
exploatare

41-60%

nesatisfctoare

exploatarea elementelor este posibil

doar dup reparaie

Uzura fizic

53

61-80%

Avariat

81-100%

inutilizabil

starea elementelor avariat. Ele pot lucra

doar dup efectuarea unor lucrri de
securitate special, sau dup nlocuirea
lor total
elementele sunt ntr-o stare inacceptabil
pentru exploatare

Deprecierea funcional este determinat de apariia noilor maini mai ieftine, sau cu capacitate de
producere mai mare i mult mai economicoase. Deprecierea funcional se determin prin metode expert
sau n baza modelului de comparare a caracteristicilor obiectului evaluat i celui analogic:
K=Xe / Xa
K coeficientul de corecie, Xe, Xa valoarea caracteristicii obiectului evaluat i a celui analogic.
Se determin coeficienii de corecie care mai apoi se includ n modelul de determinare a valorii.
Deprecierea exterioar se determin prin metoda comparaiei vnzrilor pare. Se compar dou
obiecte analogice dintre care unul are semne de uzur exterioar, altul nu. Diferena de pre este
considerat drept uzur exterioar sau economic.
b. Abordarea comparativ
n cadrul abordrii comparative pentru evaluarea mainilor i mecanismelor se aplic n special metoda
comparaiilor directe. Obiectul analog trebuie s posede aceeai destinaie funcional, asemnare
calificativ absolut i asemnare parial constructiv-tehnologic. Etapele de calcul:
1. determinarea obiectului analog
2. corectarea preului obiectului analog. Coreciile sunt de 2 tipuri:
- corecii relative, incluse prin nmulire cu coeficieni;
- corecii absolute, incluse prin adunare sau scdere a valorii absolute.
Astfel, valoarea mainii sau a utilajului se determin prin formula:
V = Pa*K1*K2*K3*...*Km Vsupl
n care: Pa-preul obiectului analog, K coeficienii de corecie, Vsupl preul elementelor suplimentare
posedate de obiectul comparabil.
Coeficienii iau n considerare diferenele parametrice a obiectelor evaluate, iar coreciile absolute iau
n consideraie diferenele suplimentare prin care se deosebesc aceste obiecte.
n procesul aplicrii metodei comparaiilor directe trebuie urmat ordinea:
- se introduc coeficienii de corecie;
- apoi coreciile absolute.
c. Abordarea veniturilor
Pentru a aplica abordarea veniturilor este necesar a prognoza veniturile ateptate n urma utilizrii
obiectului evalurii. Cu referin la utilaj i maini separat, metoda respectiv nu poate fi aplicat direct,
deoarece veniturile se formeaz n urma activitii comune a complexului patrimonial de producie. n
cadrul abordrii veniturilor se recomand evaluarea pe etape:
determinarea venitului operaional n urma activitii sistemului de producie (a ntreprinderii,
sectorului).
prin metoda rezidual se determin partea din venit ce poate fi atribuit parcului de maini a sistemului
respectiv.
prin metoda actualizrii sau capitalizrii se determin valoarea parcului de maini.
1.3. Evaluarea activelor nemateriale
Evaluarea activelor imateriale este reglementat prin Regulamentul
cu privire la evaluarea
obiectelor de proprietate intelectuala i Indicaiile metodice privind evaluarea obiectelor de
proprietate intelectual, aprobate prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr.783 din 30 iunie
2003. n procesul evalurii proprietii intelectuale activelor nemateriale se utilizeaz urmtoarele
noiuni de baza:

54

Obiecte de proprietate intelectuala - rezultatele activitatii intelectuale confirmate prin drepturile

respective ale titularilor asupra utilizarii acestora, ce includ: obiectele de proprietate industriala (inventii,
modele de utilitate, soiuri de plante, topografii ale circuitelor integrate, denumiri de origine a produselor,
marci de produse si marci de servicii, desene si modele industriale), obiectele dreptului de autor si
drepturilor conexe (opere literare, de arta, stiinta etc., inclusiv programe pentru calculator si baze de date),
secretul comercial (know-how) etc.;
evaluarea obiectelor de proprietate intelectuala - proces de evaluare a utilitatii rezultatelor
activiatii intelectuale, exprimate in echivalentul valoric al caracteristicilor tehnice, de consum, economice
si de alta natura ale obiectelor de proprietate intelectuala;
active nemateriale - activele nepecuniare care nu au form material, snt controlate de
ntreprindere i utilizate mai mult de un an n activitatea de producie, comercial i alte activiti, precum
i n scopuri administrative, sau snt destinate transmiterii n folosin (chirie) persoanelor fizice i juridice;
baz de date - compilai de date sau de alte materiale, att ntr-o form lizibil de main, ct i n
alt form, care, prin selectarea i aranjamentul coninutului, reprezint un rezultat al muncii creatoare;
contract de licen - contractul conform cruia titularul (liceniatorul) transmite altei persoane
(liceniatului) dreptul de a folosi obiectele proprietii intelectuale n limite i condiii concrete, ultimul
asumndu-i obligaiunea de a onora clauzele contractuale i de a plti liceniatorului sumele bneti
prevzute de contract;
durata de funcionare util a obiectelor de proprietate intelectual - perioada efectiv de timp n
cursul creia este probabil utilizarea obiectului n activitatea ntreprinderii sau numrul unitilor de
producie pe care ntreprinderea preconizeaz s o obin din utilizarea obiectelor de proprietate
intelectual;
exploatarea obiectelor de proprietate industrial - introducerea obiectelor de proprietate
industrial sau a produsului, fabricat cu aplicarea acestora, n circuitul economic prin nstrinarea sau
transmiterea drepturilor de la o persoan la alta pe calea succesiunii universale n drepturi (motenire,
reorganizarea persoanei juridice) sau pe alt cale, dac obiectul de proprietate industrial sau produsul,
fabricat cu aplicarea acestuia, nu este scos din circuit sau limitat n circuit;
introducerea obiectelor de proprietate intelectual i/sau a produsului, fabricat cu aplicarea
acestora, n circuitul economic - procesul de implementare i/sau transformare a obiectelor de proprietate
intelectual ntr-o surs de venituri, confirmat documentar prin tranzacii comerciale i prin acte privind
acceptarea spre utilizare a obiectelor respective;
program pentru calculator totalitatea instruciunilor i dispoziiilor (ordinelor), exprimate prin
cuvinte, scheme, coduri, fiind redate ntr-o form lizibil de calculator, care l pune n finciune pentru a
atinge un anumit scop sau rezultat. Programul pentru calculator include att materialele prealabile obinute
n procesul de creaie, ct i reprezentrile audiovizuale nou-create;
plat paual - suma remuneraiei fixe n form de plat unic pentru acordarea dreptului de a
folosi obiectele de proprietate intelectual conform contractului de licen, indiferent de volumul efectiv al
vnzrilor produselor (serviciilor) liceniate. Achitarea plii pauale poate fi efectuat o singur dat
integral sau poate fi ealonat; 3. Obiectul activitatii de evaluare il constituie calcularea valorii de piata, de
bilant sau altei valori a obiectelor de proprietate intelectuala, in functie de scopul utilizarii acestora.
redevene (royalty) - sumele curente (periodice), n form de rate fixe, stabilite conform bazei
stipulate n contract (profitul, volumul produselor sau serviciilor vndute, ali indicatori ai eficienei
economice), achitate la intervale concrete de timp;

55

titular de drepturi - persoana fizic sau juridic care deine drepturile patrimoniale exclusive,
obinute n condiiile legii sau n temeiul contractului;
valorificarea obiectelor dreptului de autor - publicarea (apariia), comunicarea public, demonstrarea public, interpretarea public, imprimarea, nchirierea, reproducerea, emisia, retransmisia sau alte
aciuni privind utilizarea sub orice form i n orice mod a obiectelor dreptului de autor i drepturilor
conexe, precum i a creaiilor populare;
valoarea actual (de scont) a obiectelor de proprietate intelectual - valoarea curent bazat pe
scontarea viitoarelor fluxuri nete ale mijloacelor bneti ce vor proveni din exploatarea obiectelor de
proprietate intelectual n procesul activitii economice ordinare. Se determin cu ajutorul unor coeficieni
speciali, calculai prin aplicarea formulei procentelor compuse;
valoarea de amortizare a obiectelor de proprietate intelectual - valoarea iniial (de inventar) a
obiectelor de proprietate intelectual;
valoarea de asigurare a obiectelor de proprietate intelectual - valoarea obiectelor de proprietate
intelectual estimat n conformitate cu clauzele contractului sau poliei de asigurare;
valoarea de bilan a obiectelor de proprietate intelectual - suma cu care este evaluat obiectul de
proprietate intelectual la data ntocmirii bilanului, egal cu valoarea iniial corectat sau reevaluat,
diminuat cu suma amortizrii acumulate;
valoarea iniial (de inventar) a obiectelor de proprietate intelectual suma mijloacelor bneti
achitate sau valoarea venal (de pia) a altei forme de compensare acordate la achiziionarea sau crearea
obiectelor de proprietate intelectual, inclusiv a cheltuielilor privind aducerea obiectelor de proprietate
intelectual n stare de utilitate;
valoarea de lichidare a obiectelor de proprietate intelectual - suma mijloacelor bneti sau a echivalentelor acestora care poate fi obinut la lichidarea activului. n cazul obiectelor de proprietate
industrial ea poate lua forma licenei obligatorii. Dac obiectele de proprietate industrial folosite la o
ntreprindere, care se lichideaz prin vnzare, snt exploatate i de alte organizaii, nu apar temeiuri pentru
estimarea valorii de lichidare a acestor obiecte;
valoarea investiional a obiectelor de proprietate intelectual - valoarea obiectelor de proprietate
intelectual estimat de un investitor concret, n funcie de scopul investiiilor;
valoarea impozabil a obiectelor de proprietate intelectual - valoarea obiectelor de proprietate
intelectual acceptat ca baz pentru impunerea fiscal, determinat n conformitate cu legislaia n
vigoare;
valoarea obiectiv a obiectelor de proprietate intelectual - suma efectiv a mijloacelor bneti cu
care a fost vndut obiectul de proprietate intelectual (sau a fost casat creana) n procesul operaiunii
comerciale benevole ntre prile interesate: proprietarul i cumprtorul;
valoarea reevaluat a obiectelor de proprietate intelectual - valoarea obiectelor de proprietate
intelectual determinat n urma reevalurii acestuia n baza valorii venale;
valoarea comercializabil net a obiectelor de proprietate intelectual - preul calculat de vnzare
al obiectelor de proprietate intelectual, diminuat cu suma cheltuielilor preconizate pentru organizarea
vnzrilor;
valoarea comercializabil a obiectelor de proprietate intelectual - suma mijloacelor bneti sau
echivalentelor acestora, care poate fi obinut la vnzarea activului n cazul ieirii ordinare din uz a
acestuia, inclusiv n cursul termenului de valabilitate a contractului de licen sau a altui contract;
56

valoarea de utilizare a obiectelor de proprietate intelectual - valoarea obiectelor de proprietate

intelectual care include costul materialelor utilizate, fr a lua n considerare reparaiile suplimentare i
adaptrile;
valoarea venal (de pia) a obiectelor de proprietate intelectual - suma de bani cu care obiectul
de proprietate intelectual poate fi vndut sau schimbat la data evalurii n procesul operaiunii comerciale
benevole n condiii de transparen privind posibilitile de utilizare ale obiectelor de proprietate
intelectual.
Evalurii se supun drepturile asupra urmtoarelor obiecte de proprietate intelectuala: invenii,
modele de utilitate, soiuri de plante, rase de animale, topografii ale circuitelor integrate, mrci de produse
i mrci de servicii, denumiri de origine ale produselor, desene si modele industriale, obiectele dreptului de
autor si drepturilor conexe, alte obiecte de proprietate intelectuala (know-how, goodwill etc.). Evaluarea
obiectelor de proprietate intelectuala se efectueaz in scopul:
a) prelurii la balana ntreprinderii, in calitate de unitate de evidenta in componenta activelor
nemateriale, precum si reflectarea in evidenta contabila. Se evalueaz drepturile asupra urmtoarelor
obiecte de proprietate intelectuala: cele create nemijlocit in cadrul ntreprinderii; achiziionate sau
dobndite de la persoane juridice sau fizice in urma transmiterii gratuite; obinute in urma fuziunilor,
integrrilor i lichidrilor de ntreprinderi; obinute de la fondatori in vederea includerii in capitalul statutar
sau achitrii aciunilor; destinate privatizrii; cele druite sau motenite;
b) determinrii eficientei economice a exploatrii obiectelor de proprietate intelectuala - alegerea
variantei optime de aplicare a obiectelor de proprietate intelectuala; corectarea strategiei de dezvoltare a
ntreprinderii; elaborarea business - planurilor pentru justificarea cuantumurilor creditelor si atragerea
investiiilor pentru crearea obiectelor de proprietate intelectuala sau obinerea drepturilor asupra lor; transmiterea drepturilor asupra obiectelor de proprietate intelectuala de ctre ntreprindere, gratuit sau in
arenda, persoanelor tere; stabilirea parii impozabile a venitului provenit din proprietatea intelectuala;
calcularea parii de venit (profit) sau patrimoniu, scutita de impozite si de alte plai sau beneficiara de
nlesniri la impozitare, creditare, precum si in cazul altor aciuni stimulative; determinarea cotei proprietii
intelectuale in prognozarea volumului de investiii; stabilirea valorii gajului in vederea creditrii;
c) efecturii operaiunilor comerciale cu obiectele de proprietate intelectuala in baza contractuala
in urmtoarele cazuri: ncheierea contractelor de licena sau de cesiune a drepturilor; ncheierea
contractelor de efectuare a operaiunilor cu active nemateriale ca rezultat al reorganizrii agenilor
economici (separare, fuziune, lichidare etc.); privatizarea si transmiterea ntreprinderilor funcionale si altor
complexe patrimoniale ce conin obiecte de proprietate intelectuala; participarea la proiectele de investiii a
cror realizare este preconizata in baza unui contract; includerea in capitalul statutar si stabilirea cotei
patrimoniale a fondatorilor, care revine obiectelor de proprietate intelectuala; in alte situaii care prevd
transmiterea obiectelor de proprietate intelectuala in calitate de licene de nsoire;
d) stabilirii cotei de participare a proprietarii intelectuale la formarea venitului persoanelor fizice si
juridice in cazul determinrii: onorariului pentru crearea nemijlocita a obiectelor de proprietate
intelectuala in cadrul ntreprinderii; onorariului in cazul achiziionrii drepturilor de proprietate si de
exploatare a obiectelor de proprietate intelectuala; calcularea royalty (redevenelor);
e) determinrii cuantumului prejudiciilor cauzate titularului de drepturi asupra obiectelor de
proprietate intelectuala in urma aciunilor ilicite si a concurentei neloiale.
Etapele procedurii de evaluare a obiectelor de proprietate intelectual

Etapa preliminar, n cadrul creia se elaboreaz sarcinile evalurii.

Etapa pregtitoare, care prevede identificarea titlurilor de protecie asupra obiectelor de proprietate
intelectual (expertiza juridic), controlul veridicitii volumului mare de informaii prezentate
evaluatorului pentru calcularea valorii, n conformitate cu lista stabilit a datelor iniiale. n cadrul
expertizei juridice se identific drepturile asupra obiectelor de proprietate intelectual, prin verificarea
existenei actelor ce confirm apartenena drepturilor patrimoniale. Lista actelor respective include:
titlurile de protecie (brevete, certificatele de nregistrare, drepturile de autor, chitana cu privire la
achitarea taxei pentru meninerea n vigoare a documentului de protecie); contractele de licen i de
cesiune. Se supun expertizei, de asemenea, contractele de constituire privind transferul drepturilor
57

asupra obiectelor de proprietate intelectual n capitalul social; contractele-comenzi privind crearea

obiectelor de proprietate intelectual de ctre organizaiile tere; contractele privind crearea obiectelor
de proprietate intelectual n cadrul ntreprinderii cu titlu de misiune de serviciu; contractele ntre
ntreprindere i elaboratorii obiectelor de proprietate intelectual; actele de transmitere gratuit a
drepturilor asupra obiectelor de proprietate intelectual; hotrrile organelor puterii executive viznd
activele nemateriale n cazul lichidrii, falimentului, privatizrii i altor reorganizri ale
ntreprinderilor. ntreprinderea, ale crei active nemateriale conin obiecte de proprietate intelectual,
trebuie s dein actele privind acceptarea spre utilizare, contabilizarea, preluarea la balan, includerea
n capitalul social i alte documente necesare. La aceast etap se determin, de asemenea, scopul
evalurii, care prevede argumentarea tipului de valoare n vederea alegerii abordrii i metodelor de
evaluare, se elaboreaz modelul de evaluare ce prevede ordinea concret a lucrrilor, se stabilesc
circumstanele speciale i limitrile, se identific particularitile unor obiecte de proprietate
intelectual concrete sau ale produselor n care snt utilizate aceste obiecte.
Etapa calculelor, care prevede stabilirea principalelor criterii de calculare, a listei erorilor admisibile i
a calculelor propriu-zise, n conformitate cu cerinele Indicaiilor.
Etapa ntocmirii raportului de evaluare, care include:
a) introducerea - n care se expun scopurile i sarcinile evalurii;
b) descrierea titlurilor de protecie ale obiectelor de proprietate intelectual (termenul de
valabilitate, durata de funcionare util, durata perioadei calculate, limitele drepturilor, licenele
pentru tipul de activitate, teritoriile proteciei juridice), altor documente i condiii prezentate n
vederea evalurii;
c) expunerea metodelor de evaluare;
d) materialele viznd calcularea valorii obiectelor de proprietate intelectual i rezultatele
evalurii;
e) circumstanele speciale i limitrile luate n considerare n procesul evalurii; alte indicaii n
conformitate cu cerinele art. 11 din Legea nr. 989-XV din 18 aprilie 2002 cu privire la
activitatea de evaluare;
f) elaborarea recomandrilor pentru beneficiar privind aplicarea rezultatelor evalurii.

Abordrile evalurii obiectelor de proprietate intelectual

Abordarea din punctul de vedere al cheltuielilor (conform cheltuielilor efective) reprezint
calculul iniial al valorii obiectelor de proprietate intelectual, efectuat, de regul, de ctre agenii
economici i care constituie valoarea minim a acestor obiecte. Calculele, conform abordrii din punctul
de vedere al cheltuielilor, prevd executarea urmtoarelor operaiuni:
a) constatarea cheltuielilor efective pentru crearea, achiziionarea i introducerea obiectelor de
proprietate intelectual n circuitul economic;
b) raportarea cheltuielilor nesimultane ale perioadei anterioare la valoarea curent, n conformitate
cu coeficienii speciali de recalculare, indicele de preuri sau rata inflaiei, ratele dobnzilor bancare pentru
plasamente i credite la data evalurii;
c) determinarea sumei cotelor de amortizare a obiectelor de proprietate intelectual.
Abordarea din punctul de vedere al pieei (conform analizei comparative a vnzrilor), n cadrul
creia valoarea poate fi determinat prin analiza comparativ a vnzrilor obiectelor comparabile sau prin
evaluarea de ctre experi. Calcularea valorii se bazeaz pe similitudinea obiectului evaluat cu un obiect
analog, presupune existena unei piee funcionale a obiectelor de proprietate intelectual i se realizeaz
prin analiza comparativ a unor parametri tehnico-economici concrei. Datele referitoare la tranzaciile cu
obiecte de proprietate intelectual analoage se compar cu cele evaluate. Pentru efectuarea calculelor snt
necesare urmtoarele date iniiale:
a) informaiile despre alte tranzacii ncheiate pentru obiecte de proprietate intelectual analoage;
58

b) lista indicatorilor de comparare a obiectelor de proprietate intelectual;

c) rezultatele ajustrii preurilor efective ale tranzaciilor ncheiate pe piaa unui obiect de
proprietate intelectual concret, cu luarea n considerare a valorilor indicatorilor acceptai pentru
compararea obiectului evaluat cu cel analog.
n cadrul acestei abordri calculele de evaluare a obiectelor de proprietate intelectual se efectueaz
cu utilizarea urmtoarelor metode: analiza comparativ a vnzrilor, evaluarea de ctre experi, analiza
ratelor comparabile ale redevenelor.
Abordarea din punctul de vedere al venitului (conform profitului), care sintetizeaz metodologia tuturor
abordrilor de calculare a valorii obiectelor de proprietate intelectual, ia n considerare att cheltuielile
efective, ct i tipurile de venituri, canalele de ncasri financiare, prognoza dezvoltrii ramurii, a
capacitilor de producie i a conjuncturii pieei concrete, prevede prognozarea veniturilor, raportarea lor
la valoarea curent.
Abordarea din punctul de vedere al venitului se realizeaz prin aplicarea mai multor metode:
capitalizarea veniturilor, scontarea fluxurilor previzibile ale mijloacelor bneti i a profiturilor
excedentare.
Asigurarea informaional a evalurii
Asigurarea informaional a calculelor depinde de scopul, tipul valorii i abordrile evalurii.
Categoriile generalizate ale datelor iniiale necesare evalurii includ:
a) cheltuielile, inclusiv costurile vnzrilor, diverse cheltuieli ce in de crearea, achiziionarea i
utilizarea obiectelor de proprietate intelectual, pierderile excepionale;
b) informaiile despre conjunctura pieei unui obiect de proprietate intelectual concret, despre alte
caracteristici ale pieei obiectelor de proprietate intelectual sau mrfurilor fabricate cu utilizarea acestor
obiecte;
c) datele privind statutul juridic al obiectelor de proprietate intelectual;
d) coeficienii de uzur fizic i moral a obiectelor de proprietate intelectual;
e) datele necesare pentru estimarea indicatorilor eficienei economice a produciei, precum i cele
deduse prin analiza canalelor de formare a venitului i a surselor de obinere a venitului din utilizarea
obiectelor de proprietate intelectual, n conformitate cu Codul fiscal i Standardele Naionale de
Contabilitate;
f) datele necesare pentru raportarea cheltuielilor nesimultane ale perioadei anterioare la valoarea
curent i pentru scontarea fluxurilor previzibile ale mijloacelor bneti;
g) indicatorii necesari pentru estimarea tuturor factorilor de risc.
Calcularea valorii obiectelor de proprietate industrial n scopul prelurii lor la balana
ntreprinderii n calitate de unitate de eviden n componena activelor nemateriale i reflectrii n
contabilitate
Factorii determinani ai valorii obiectelor de proprietate industrial snt:
a) cheltuielile suportate de titularul de drepturi pentru crearea i transformarea obiectelor de
proprietate industrial ntr-o surs de venituri, introducerea acestora n circuitul economic i marketing;
59

b) cheltuielile suportate de titularul de drepturi pentru brevetarea (nregistrarea) obiectelor de

proprietate industrial i meninerea valabilitii titlurilor de protecie;
c) cheltuielile ce in de asigurarea obiectelor de proprietate industrial mpotriva riscurilor;
d) termenul de valabilitate a titlului de protecie (brevetului, certificatului de nregistrare) la data
evalurii;
e) cheltuielile, inclusiv cele de judecat, suportate de titularul de drepturi n procesul soluionrii
litigiilor ce in de obiectul de proprietate industrial evaluat;
f) ncasrile previzibile n form de pli aferente licenei acordate pentru obiectul de proprietate
industrial (n cazul n care este fixat mrimea acestor pli);
g) durata de funcionare util a obiectului de proprietate industrial cu obinerea veniturilor;
h) factorii de uzur fizic i moral a obiectului evaluat;
i) factorul inflaionist, precum i componentele calculrii preului, constnd din evaluri-prognoze
ale veniturilor titularului ce urmeaz a fi obinute prin valorificarea drepturilor sale n cursul duratei de
funcionare util a obiectului de proprietate industrial evaluat;
j) suma dobnzilor aferente mprumuturilor bancare destinate elaborrii sau achiziionrii activelor
nemateriale.
Pentru structurarea formulelor de nscriere a calculelor de evaluare a obiectelor de proprietate
industrial se utilizeaz urmtorii indici:
t - anul din perioada calculat (t variaz ntre 1i n);
n - numrul anilor inclui n perioada calculat;
i - submulimea categoriilor de impozite i pli la buget din venitul ntreprinderii ( i variaz ntre
1i k);
k - totalitatea categoriilor de impozite i pli din venitul ntreprinderii n anul t;
j - submulimea categoriilor de venit ale ntreprinderii (j variaz ntre 1 i r);
r - totalitatea surselor de venit.
Formula de calcul are urmtoarea structur:

Cnz K m [ Z t K tdc J ] ,
t 1

n care: Cnz reprezint valoarea cheltuielilor i consumurilor nesimultane totalizate, raportate la

data evalurii, efectuate n perioada crerii i introducerii obiectelor de proprietate industrial n circuitul
economic; K m - coeficientul de uzur moral a obiectului de proprietate industrial la data evalurii
(pentru invenii, desene i modele industriale, modele de utilitate);

Z t - suma cheltuielilor i consumurilor

aferente utilizrii obiectelor respective n circuitul economic n anul t;

K tdc - coeficientul incremental al

60

dobnzilor bancare pentru plasamente i / sau credite, fiind folosit pentru sumarea viramentelor anuale ale
perioadei calculate sau pentru raportarea consumurilor nesimultane la anul calculat; J - indicele preurilor
n anul t n ramurile legate de crearea obiectului de proprietate industrial, folosit la calcularea preurilor
mijloacelor de producie utilizate pentru crearea lui.
n cazul n care

nu poate fi determinat, n (1) indicele J se nlocuiete cu

Jt

- rata inflaiei.

K m 1 Ts : Tn ,
n care: Tn reprezint termenul de valabilitate a titlului de protecie;
a titlului de protecie la data evalurii.

Ts

- termenul de valabilitate

Z t Z t1 Z t2 ,
n care:

Zt

reprezint cheltuielile totalizate aferente utilizrii obiectului de proprietate industrial

n circuitul economic n anul

t ; Z t1- cheltuielile

sau consumurile aferente crerii, aducerii n stare de

utilitate pentru producie i comercializare, utilizrii obiectului de proprietate industrial, inclusiv

investiiile capitale pe termen lung finanate din diverse surse n anul

t ; Z t2

- consumurile aferente

proteciei juridice a obiectului de proprietate industrial n anul t (perfectarea cererii de brevet,

corespondena privind cererea, achitarea taxelor pentru depunerea cererii, efectuarea examinrii,
meninerea n vigoare a titlului de protecie, alte aciuni conform procedurii).
n funcie de specificul obiectului supus evalurii i utilizrii lui, coeficientul

K tdc poate fi calculat

n mod diferit :
K tdc 1 : (1 b : 100)t , sau K tdc 1 : (1 a : 100)t ,
n care:
plasament.

reprezint rata dobnzii bancare pentru credit;

- rata dobnzii bancare pentru

Drept baz pentru evaluarea mrcii prin abordarea din punctul de vedere al cheltuielilor servete, de
regul, valoarea de intrare (iniial), care reflect consumurile anterioare aferente crerii sau achiziionrii
mrcii.
Cheltuielile efective aferente crerii unei mrci includ:
a)cheltuielile i consumurile pentru elaborare (design);
b)cheltuielile pentru protecia juridic;
c) consumurile pentru promovarea produselor desemnate prin aceast marc i meninerea ei pe
pia.
Calcularea valorii se efectueaz prin aplicarea urmtoarei formule:

Cnz ( Z t1 Z t2 ) K tdc J t ,
t 1

61

n afar de scopul menionat n Indicaiile respective sunt concretizate modalitile de evaluare a:

- proprietii industriale n scopul determinrii venitului titularului de drepturi
- valorii mrcii n scopul determinrii venitului titularului de drepturi
- valorii obiectelor de proprietate industrial n scopuri comerciale
- valorii licenei
- valorii cuantumului prejudiciilor cauzate de folosirea ilicit a obiectelor de proprietate
industrial
- valorii obiectului dreptului de autor.
1.4.
Estimarea valorii de pia a investiiilor financiare
Investiiile financiare cuprind investiiile ntreprinderii n hrtii de valoare, n capitalul statutar al
altor organizaii precum i mprumuturile acordate altor ntreprinderi /organizaii. Evaluarea investiiilor
financiare se efectueaz reieind din valoarea lor de pia la data evalurii. Dac se determin valoarea de
pia a investiiilor n hrtii de valoare ce se coteaz pe pia (la burs sau licitaii specializate), valoarea lor
se determin conform valorii sale pe pia la data evalurii. Dac hrtiile nu se coteaz pe pia, evaluatorul
va determina desinestttor valoarea lor de pia. Evaluatorul, de obicei, evalueaz obligaiuni i aciuni.
Evaluarea obligaiunilor cu cupon i nivel constant al plilor presupune determinarea:
valorii prezente a plilor procentuale primite pn la momentul lichidrii obligaiunii (valoarea
prezent a anuitii)
valorii prezente a nominalului achitat la momentul lichidrii obligaiuni (valoarea prezent a unei sume
fixe).
n cazul evalurii, obligaiunilor cu cupon i nivel fluctuant al plilor, valoarea de pia se va
determina prin nsumarea sumelor actualizate ale fiecrei pli de cupon i a nominalului obligaiuni.
Evaluarea obligaiunilor fr termen (cu pli periodice ns fr rambursarea obligatorie)
presupune mprirea venitului de cupon la rata de capitalizare necesar.
Valoarea de pia a aciuni privilegiate se determin prin capitalizarea valorii anunate a
dividendului. Rata de capitalizare corespunde ratei de profitabilitate a aciunilor respective.
Evaluarea aciunilor simple presupune aplicarea metodelor de analiz utilizate n cadrul activitii
investiionale de ctre participanii profesioniti pe piaa valorilor mobiliare. Astfel, poate fi aplicat
analiza fundamental sau analiza tehnic. Adic, se studiaz legitile viitoare n baza analizei activitii
ntreprinderii i tendinelor macroeconomice de dezvoltare, sau se studiaz tendinele pieei n baza analizei
statistice a pieei hrtiilor de valoare.
Modelul sporului continuu.
Dac, se presupune c dividendele ntreprinderii vor crete cu ritmuri egale (g) pe un orizont de timp
nedeterminat, valoarea prezent a aciuni se va determina:
V = D0 (1+g) / (r-g)
Unde:
D- mrimea de baz a dividendului
r rata de profitabilitate necesar
g prognoza ritmurilor de cretere a mrimii dividendelor.
Pentru ntreprinderi mature presupunerea unei creteri continue este acceptabil.
Modelul sporului n dou trepte.
Modelele de evaluare se bazeaz pe presupunerea c ritmurile creterii la finele unei perioade se vor
micora, prin urmare va fi o trecere de la sporul supranormal la unul normal.
N
D (1 g s ) n D N 1
1
V 0

rs g n (1 rs ) N
(1 rs ) n
n 1
Unde:
gs ritmul de cretere supranormal
gn ritmul sporului normal
N numrul anilor de spor supranormal.
Astfel, valoarea aciuni va fi egal cu:
valoarea prezent a dividendelor pe perioada de spor supranormal
valoarea prezent a preului aciuni la finele perioadei de cretere supranormal.
62

1.2.
Aprecierea valorii afacerii
Evaluarea stocurilor se efectueaz conform preurilor curente cu considerarea costurilor pentru
transportare i depozitare. Stocurile nvechite se caseaz.
Evaluarea creanelor presupune analiza acestora conform termenelor de rambursare, evidenierea
datoriilor dubioase:
- celor ce nu vor fi achitate (suma nu va fi inclus n bilanul economic)
- celor care vor fi totui achitate (sum ce va fi inclus n bilanul economic).
n cadrul evalurii creanele vor fi actualizate considernd i sumele de baz i procentele achitate
pentru acestea.
Evaluarea mijloacelor bneti presupune doar aprecierea sumei mijloacelor bneti la data
evalurii aflate n cas sau la contul de decontare. Adic aceste sume nu se evalueaz.
Valoarea afacerii se va determina n urma nsumrii valorii imobilului, valorii mainilor i
mecanismelor, valorii activelor nemateriale, valorii investiiilor, creanelor, stocurilor i sumei mijloacelor
bneti la data evalurii i excluderii datoriilor totale ale ntreprinderii.
II. Metoda valorii de lichidare
Estimarea valorii de lichidare se efectueaz n urmtoarele cazuri:
a.
ntreprinderea se afl n situaie de faliment i posibil c nu va putea activa n calitate de
afacere integr n continuare;
b.
valoarea ntreprinderii n urma lichidrii va fi mai mare dect n situaia de continuitate
a activitii curente.
Valoarea de lichidare reprezint costul ce-l poate cpta proprietarul n cazul lichidrii ntreprinderii
i vnzrii separate a activelor.
Calculul valorii de lichidare cuprinde cteva etape:
1. se studiaz ultimul bilan contabil (de preferat ultimul trimestrial)
2. se elaboreaz graficul calendaristic de lichidare a activelor (diverse categorii de active necesit
perioade de timp diferite)
3. se determin suma venitului din vnzarea activelor
4. valoarea estimativ a activelor se micoreaz cu mrimea cheltuielilor directe. La cheltuielile directe se
refer achitarea serviciilor juridice i de evaluare, impozite i taxe de stat. Considernd graficul de
lichidare a activelor costurile corectate a fiecrui activ separat se actualizeaz la data evalurii cu rata
ce va presupune nivelul de risc al vnzrii.
5. valoarea de lichidare a activelor se micoreaz cu cheltuielile legate de gestiunea i pstrarea acestora
pn la momentul realizrii. Termenul de actualizare a cheltuielilor se determin conform graficului
calendaristic.
6. se adaug (exclude) profitul operaional (pierderea) din perioada de lichidare
7. se exclud sumele pentru retribuirea muncii (indemnizaia de concediere a lucrtorilor), sumele
revendicate de creditori, sumele mprumutate prin gajarea proprietii, datoria privind decontrile cu
bugetul i fondurile extrabugetare, precum i datoriile fa de alte pri.
Astfel, valoarea de lichidare a ntreprinderii se determin prin excluderea din valoarea corectat a
costurilor activelor sumei prezente a cheltuielilor de lichidare i a tuturor datoriilor ntreprinderii.

63

Tema: Abordarea comparativ

1.
2.
3.
4.

Esena abordrii comparative n procesul evalurii afacerii

Criteriile de selectare a ntreprinderilor de comparaie
Caracteristica multiplicatorilor preului
Aprecierea valorii afacerii
I.

Esena abordrii comparative n procesul evalurii afacerii

64

Tema: Abordarea veniturilor

1. Metoda actualizrii fluxurilor de numerar
2. Metoda capitalizrii profitului
I.

Metoda actualizrii fluxului de numerar (CFA)

Aprecierea valorii afacerii prin metoda CFA este axat pe presupunerea c investitorul potenial nu va
plti pentru afacere mai mult dect suma veniturilor actualizate generate de aceast afacere. Proprietarul nu
va vinde afacerea la un pre mai mic dect suma veniturilor viitoare actualizate. Astfel valoarea actualizat
a veniturilor viitoare devine pre de pia stabilit ntre vnztor i cumprtor.
Etapele de baz n cadrul metodei CFA sunt:
1. Alegerea modelului fluxului de numerar;
2. Determinarea duratei perioadei de prognoz;
3. Analiza retrospectiv i prognoza veniturilor din vnzri;
4. Analiza i prognoza costurilor i cheltuielilor;
5. Analiza i progoza investiiilor;
6. Calculul mrimii fluxului de numerar pentru fiecare an al perioadei de prognoz;
7. Determinarea ratei de actualizare;
8. Determinarea valorii n perioada postprognoz;
9. Determinarea valorii curente a fluxurilor viitoare i a valorii postprognioz;
10. Includerea coreciilor generalizatoare.
1.1. Alegerea modelului fluxului de numerar
n procesul evalurii afacerii se va accepta una din modelele fluxului de numerar (CF): CF pentru
capitalul propriu sau CF pentru tot capitalul investiional. Fluxul de numerar pentru capitalul propriu se
determin conform urmtorului algoritm:
Profitul net
+
amortizarea
+ (-)
micorarea (sporul) fondului de rulment
+ (-)
micorarea (sporul) investiiilor reale n fonduri fixe
+ (-)
sporul (micorarea) datoriei pe termen lung
=
fluxul de numerar
Aplicnd modelul fluxului de numerar pentru capitalul investiional, convenional nu se va deosebi
capitalul propriu i cel mprumutat, n calcul se va considera fluxul de numerar total. Astfel la fluxul de
numerar, determinat anterior, se vor aduga sumele procentelor achitate pentru mprumut, care au fost
excluse pn la determinarea profitului net. Deoarece, suma procentelor a fost exclus pn la impozitare,
la momentul rentoarcerii valoarea lor trebuie micorat cu mrimea impozitului pe venit. n rezultatul
aplicrii acestui model cptm valoarea de pia a ntregului capital investit.
n ambele modele fluxul poate fi determinat att n valori nominale (n preuri curente), ct i reale
(considernd factorul inflaiei).
1.2. Determinarea duratei perioadei de prognoz
n conformitate cu metoda CFA valoarea ntreprinderii este axat pe fluxurile viitoare i nu trecute.
Deci, scopul evaluatorului const n aprecierea fluxului de numerar de prognoz pe o perioad concret
ncepnd cu momentul evalurii. Perioada de prognoz cuprinde durata dezvoltrii instabile a afacerii, se
presupune c n perioada postprognoz afacerea se va dezvolta n ritmuri stabile sau va fi un flux de
numerar la infinit.
1.7. Determinarea ratei de actualizare
R=kd(1-tc)Wd+[Rf+(Rm-Rf)]*Wp
kd costul capitalului mprumutat;
65

tccota impozitului pe profit;

kpcostul capitalului aciunilor privilegiate;
kscostul capitalului acionar cu aciuni simple;
Wdponderea capitalului mprumutat n structura capitalului ntreprinderii;
Wpponderea aciunilor privilegiate n structura capitalului ntreprinderii;
Wsponderea aciunilor simple n structura capitalului ntreprinderii;
Rcota venitului cerut de proprietar;
Rfcota venitului fr risc;
coeficientul msura riscului sistematic legat de modificrile macroeconomice i politice existente n
ar;
Rmprofitul general al pieii (indice mediu bursier);
S1prima pentru ntreprinderile mici;
S2prima pentru riscul caracteristic firmei concrete;
criscul rii.
II.

Metoda capitalizrii profitului

Metoda capitalizrii profitului se folosete mai rar deoarece mrimele veniturilor nete i a fluxurilor de
numerar difer considerabil de la an la an.
Etapele de baz ale acestei metode sunt:
1.
Analiza rapoartelor financiare, normalizarea lor i transformarea (dup necesitate);
2.
Determinarea mrimii profitului care va fi capitalizat;
3.
Determinarea ratei de capitalizare;
4.
Determinarea valorii preventive a ntreprinderii;
5.
Introducerea coreciilor cu privire la activele nefuncionale (dac exist);
Introducerea coreciei pentru caracterul controlabil sau necontrolabil al cotei evaluate, precum i pentru
lichiditate redus (dac sunt necesare).
Tema: Aprecierea valorii afacerii la data evalurii
1.
2.
3.
4.

Aprecierea primei pentru procurarea pachetului de control

Aprecierea deducerii pentru caracter necontrolabil al pachetului
Aprecierea deducerilor pentru lichiditate insuficient a hrtiilor de valoare
Determinarea valorii finale a afacerii
1. Aprecierea primei pentru procurarea pachetului de control
Pentru a estima valoarea posesiei pachetului de control se aplic urmtoarele metode:
- actualizarea fluxului de numerar;
- capitalizarea veniturilor;
- metoda tranzaciilor;
- valoarea activelor nete;
- valoarea de lichidare.

Metoda abordrii veniturilor permite calculul valorii pachetului de control exprimat prin preul pltit
de investitor pentru posibilitatea gestiunii ntreprinderii. Calculul fluxului de numerar se bazeaz pe
controlul asupra deciziilor administrative cu privire la activitatea ntreprinderii.
Aplicnd metodele abordrii costurilor, obinem valoarea pachetului de control, deoarece doar
proprietarul poate decide soarta activelor: procurarea; vnzarea; utilizarea; lichidarea, etc.
Calculnd valoarea prin metoda tranzaciilor, de asemenea obinem valoarea pachetelor de control,
deoarece nsi metoda se bazeaz pe compararea vnzrilor pachetelor de control a ntreprinderilor
analogice.
66

Cu ajutorul metodei pieei de capital se determin valoarea pachetului minoritar, necontrolabil, a

valorii cotei minoritare liber-tranzacionate pe piaa hrtiilor de valoare. Acest lucru se datoreaz analizei
valorii unei aciuni ce circul la bursa de valori.
Pentru a determina valoarea pachetelor de control, trebuie adugat prima pentru control. De
asemenea, se va considera i se va aduga gradul de lichiditate a acestor aciuni.
Prima pentru control reprezint plusul de valoare a prioritii n funcie de posibilitatea controlului
activitii. Ea reflect posibilitile suplimentare de influen asupra ntreprinderii.
Valoarea pachetului de control ntotdeauna este mai mare dect valoarea pachetului minoritar. Acest
lucru se datoreaz faptului c posesorul poate decide:
1. Alegerea consiliului director i numirea managerilor;
2. Determinarea remunerrii managerilor i stabilirea privilegiilor pentru ei;
3. Determinarea politicii ntreprinderii. Modificarea strategiei de dezvoltare a afacerii.
4. Primirea deciziilor cu privire la fuziunea cu alte ntreprinderi;
5. Primirea deciziilor cu privire la lichidare i vnzarea activelor ntreprinderilor;
6. Decizia cu privire la emisie;
7. Modificarea documentelor de constituire;
8. Repartizarea profitului, inclusiv determinarea mrimii dividendelor;
9. Decizia cu privire la procurarea sau vnzarea aciunilor proprii.
Concomitent, n procesul evalurii trebuie luai n consideraie factorii ce limiteaz drepturile
proprietarului pachetului de control i micoreaz valoarea controlului. Aici se refer:
efectul repartizrii proprietii;
regimul de votare;
condiiile financiare ale afacerii;
limitri contractuale.
Efectul de repartizare a proprietii reprezint situaia cnd pachetul minoritar devine pachet de
decizie, care poate da prioritate unui sau altui proprietar al pachetelor majoritare.
Regimul de votaren practica mondial se aplic dou regimuri de votare pentru a alege consiliul
director:
- sistemul cumulativ;
- sistemul necumulativ.
Sistemul necumulativ se bazeaz pe principiul un voto aciune pentru un director, adic
posesorul a 300 de aciuni trebuie s voteze cu aceleai 300 voturi pentru fiecare din directorii
ntreprinderii.
Sistemul cumulativrepartizarea voturilor n diferite proporii la dorina proprietarului pachetului de
aciuni.
Acest sistem este convenabil pentru posesorii pachetelor minoritare, deoarece n acest caz (n
consiliul director) poate fi numit un reprezentant al proprietarilor minoritari. Numrul de aciuni necesare
pentru a numi un director prin sistemul cumulativ de vot, se determin ca:
Numrul total de aciuni / (numrul directorilor necesari +1)
Limitri contractualedac datoriile ntreprinderii sunt considerabile pot fi limitate plata i mrimea
dividendelor etc. n acest caz o parte din prima pentru control se pierde.
Condiiile financiaren unele cazuri, condiiile financiare ale afacerii micoreaz elementele de
control asupra ntreprinderii. De exemplu, dac starea financiar a ntreprinderii este complicat multe
drepturi ale deintorului pachetului de control nu pot fi realizate (de a cumpra aciuni ale altor
ntreprinderi, etc.).
n fiecare caz n parte este necesar a analiza factorii elementelor de control i dac unii dinte ei
lipsesc valoarea primei de control se va micora, iar dac exist n cazul evalurii unui pachet minoritar
prima va spori.
67

Prima pentru control n practica internaional se determin conform publicaiilor anuale. Prima
pentru control poate fi determinat prin analiza comparativ a valorii de pia a aciunilor pentru pachetele
majoritare / minoritare.
Mrimea primei pentru control reprezint depirea preului de pia prin preul de procurare cu 5 zile
nainte de fuziunea companiilor, exprimat n form procentual. Practic ns, trebuie analizat perioada de
la 2 luni pn la 5 zile, deoarece zvonurile pot duce la o denaturare esenial a valorii cptate.
2. Aprecierea deducerii pentru caracter necontrolabil al pachetului
Deducerea pentru caracterul necontrolabil reprezint o valoare cu care se micoreaz costul pachetului
evaluat, considernd caracterul necontrolabil.
Exist 3 modaliti de baz de evaluare a pachetelor minoritare:
I- de sus n josinclude 3etape:
a) se estimeaz valoarea ntregii ntreprinderii prin una din metode: actualizarea fluxurilor
de numerar, capitalizarea profitului, valoarea activelor nete, valoarea de lichidare i metoda
tranzaciilor.
b) se determin partea din valoare ce-i revine pachetului minoritar, proporional numrului
de aciuni;
c) se determin, i apoi se exclude deducerea pentru caracterul necontrolabil. De asemenea
de decide necesitatea determinrii deducerii pentru lichiditate insuficient.
IIpe orizontalnu necesit determinarea valorii ntreprinderii. Se determin valoarea
pachetului minoritar prin metoda tranzaciilor, analiznd ntreprinderi i pachete minoritare analogice.
Acest lucru este posibil doar pentru S.A. de tip deschis. n cazul S.A de tip nchis se va exclude deducerea
pentru lichiditate insuficient.
IIIde jos n susevaluatorul estimeaz valoarea pachetului minoritar prin nsumarea
elementelor valorii pachetului necontrolabil. n primul rnd, se determin plile prognozabile a
dividendelor i posibila ncasare din vnzarea pachetului minoritar n viitor. Aceste fluxuri se actualizeaz
la data evalurii, determinndu-se valoarea pachetului cu caracter necontrolabil; sau poate fi determinat
valoarea n baza calculului de prognoz a fluxului de numerar nelimitat, fr a considera valoarea restant.
Insuficiena lichiditii pachetelor necontrolabile, la companiile de tip nchis se consider fie prin
majorarea ratei de actualizare, fie prin calculul deducerii pentru lichiditate insuficient.
Deducerile pentru caracterul necontrolabil reprezint o derivat de la prima de control.
D = 1 - [1 / (1+Pc)]
n mediu, Pc=3040%, iar deducerile pentru caracter necontrolabil 23%.
3. Aprecierea deducerilor pentru lichiditate insuficient a hrtiilor de valoare
Deducerea pentru lichiditate insuficient se determin ca cota-parte cu care se micoreaz valoarea
pachetului evaluat pentru a reflecta lichiditatea insuficient.
Lichiditatea nalt sporete valoarea hrtiilor de valoare; lichiditatea joaso micoreaz.
Baza de calcul servete pachetul analogic cu o lichiditate foarte nalt. n procesul analizei se
evideniaz factorii ce mresc / micoreaz lichiditatea.
Deosebim dou grupuri de factori care mresc sau micoreaz mrimea deducerii:
Prima grup de factori include:
- dividende mici sau imposibilitatea achitrii lor;
- perspective nefavorabile cu privire la vnzarea aciunilor sau a ntreprinderii nsi;
- limitarea operaiunilor cu aciunile.
A doua grup include:
- posibilitatea vnzrii libere a aciunilor sau a companiei / ntreprinderii;
- plata dividendelor nalte.
68

Mrimea pachetului de aciuni se refer factorul care poate mri sau micora deducerile pentru
lichiditate insuficient. Gradul de control se afl n inter-legtur cu gradul de lichiditate. Pachetul de
control necesit o deducere mai mic pentru lichiditate insuficient, n comparaie cu pachetul minoritar.
n ce privete, pachetul minoritar al societilor de tip nchis, el este mai puin lichid dect al
societilor de tip deschis. Acest fapt este determinat de legitile funcionrii societilor de aciuni de
fiecare tip.
Ierarhia deducerilor pentru lichiditate joas n cadrul unei societi:
1.obligaiunile cea mai mic deducere;
2. aciunile privilegiate;
3. aciunile simple cea mai mare deducere.
Se aplic cteva metode de determinare a deducerii pentru lichiditate insuficient, vom meniona
dou:
a)
b)

multiplicatorul pre/profit pentru o S.A de tip nchis se compar cu multiplicatorul

determinat pentru S.A de tip deschis a crei aciuni se coteaz la burs;
se determin valoarea nregistrrii aciunilor i a comisionului brokerului, pentru promovarea
aciunilor la burs. Se determin valoarea relativ a cheltuielilor sumare fa de valoarea
emisiei.
4. Determinarea valorii finale a afacerii

Etapele:
1. determinarea cerinelor pentru sarcina de evaluare;
2. analiza factorilor ramurali i la nivelul ntreprinderii;
3. determinm care metode pot fi utilizate n procesul evalurii:
*bazate pe analiza veniturilor:
- actualizarea fluxului de numerar;
- capitalizarea veniturilor;
- profitului excedent;
- multiplicatorilor.
*bazate pe analiza activelor:
- analiza activelor nete;
- metoda de lichidare
4. determinm dac avem suficiente date pentru metoda dat:
- determinm multiplicatorii:
metoda tranzaciei
metoda pieii de capital.
Dac nu sunt suficieni:
- determinm dac veniturile viitoare difer de cele prezente:
dac dametoda actualizrii fluxurilor de numerar;
dac nucapitalizarea veniturilor
profituri excedente
determinm dac activeaz sau nu:
dac dametoda activelor nete
dac numetode de lichidare.
Concluzie: Metoda capitalizrii veniturilor se utilizeaz dac:
veniturile viitoare vor fi aceleai sau aproximativ aceleai cu cele curente;
i dac veniturile reprezint o valoare pozitiv considerabil, adic activitatea este stabil.
Metoda actualizrii fluxurilor de numerar poate fi aplicat:
- cnd fluxurile viitoare se deosebesc considerabil de cele prezente;
69

cnd fluxurile prognozabile sunt valori pozitive i pot fi determinate cu un nalt grad de
probanilitate;
cnd fluxul de numerar net al ntreprinderii n ultimul an al perioadei de prognoz va fi o
valoare considerabil pozitiv.

Metoda valorii activelor nete ne d rezultate mai bune atunci cnd:

- ntreprinderea posed considerabile active materiale i financiare n cazul imposibilitii
determinrii exacte a profitului pe viitor,
- n cazul ntreprinderii noi ce activeaz, ns nu au date retrospective cu privire la profituri,
precum i pentru ntreprinderile investiionale sau companii de holding.
Metoda valorii de lichidare se aplic n cazul evalurii ntreprinderii n prag de faliment.
Metoda pieii de capital i metoda tranzaciilor pot fi utilizate dac exist suficiente date cu privire la
ntreprinderile analogice, iar analiza financiar i datele de prognoz permit calculul multiplicatorilor
estimativi.
Valoarea final poate fi determinat prin determinarea mediei ponderate matematice sau mediei
ponderate subiective.

Tema: Raportul cu privire la evaluarea afacerii

1. Cerine fa de raportul de evaluare a afacerii
n procesul de ntocmire a raportului de evaluare, evaluatorul are urmtoarele sarcini:
1. de a fixa momentele importante ale evalurii;
2. de a pregti raportul n aa mod, nct beneficiarul, la dorin, s poat repeta evaluarea i s
ajung la aceleai concluzii;
3. analiza trebuie fixat n mod logic. Raportul trebuie structurat logic.
Structura raportului de evaluare, indiferent de scopurile evaluare cuprinde:
- introducerea (generalizri);
- compartiment macroeconomic;
- caracteristica succint a ramurii;
- caracteristica succint a ntreprinderii / firmei;
- analiza strii financiare;
- metodele evalurii;
- concluzii i analize;
- concluzia general cu privire la evaluare.

70