Capcanele contractelor de vanzare cumparare - imobile

Putem spune c semnarea unui contract de vnzare cumprare pentru

un imobil reprezint pentru muli dintre noi o experient unic n via.
Tocmai de aceea ea trebuie analizat bine, astfel nct nu numai s fim
mulumii de alegerea fcuta ci s i prentmpinm eventualele capcane
juridice.
ncheierea unei tranzacii imobiliare cuprinde, de regul, mai multe
etape. n prima etap, att cumprtorul ct i vnztorul caut i
selecteaz oferta cea mai apropiat de inteniile sale. Odat identificat
oferta corespunztoare, se nchieie, de regul, o convenie numit antecontract sau promisiune de vnzare.
Ante-contractul este un act juridic prin care dou sau mai multe pri
se oblig s vnd, respectiv s cumpere un bun la un moment viitor i n
anumite condiii. Motivul pentru care se nchieie precontractul este, de
regul, securizarea ofertei alese i ctigarea unui interval de timp n care s
se poat verifica i clarifica starea fizic sau juridic a bunului, s poat fi
pregtit documentaia de vnzare (extrasul de carte funciar, certificatul
fiscal, etc.) sau s fie obinut preul bunului.
Fiecare tranzacie este diferit n funcie de elementele de fapt ale
acesteia: tip de proprietate, vnztor persoana fizic sau juridic, sau
modalitatea n care prile neleg s plteasc preul. Principalele elemente
ale contractelor de vnzare cumprare sunt prile, obiectul contractului,
preul, drepturile i obligaiile prilor precum i garaniile oferite de acesta.
Cu privire la prile semnatare ale unui contract, trebuie analizate cu
grija situaiile cnd una din pri se prezint prin mandatar, situaie des
ntlnit, existnd numeroi intermediari pe pia dornici s ajute. Pentru a
fi siguri c deintorul proprietii reprezentat prin mandatar nu este victima
unei fraude, trebuie insistat ca persoana care semneaz s fie chiar
proprietarul, iar n cazul n care acest lucru nu este posibil, s se solicite o
procur special cu indicarea clar a proprietii vndute, a preului la care
se vinde, precum si a cumprtorului. Sau, cine semneaz din partea
vnztorului trebuie sa aib mputernicire din parte societii; o hotrre AGA
prin care se poate vinde bunul contractat sau mputernicire autentificat
notarial. Avei dreptul la o copie pentru a fi siguri c persoana cu care
semnai are acest drept.
Obiectul unui contract de vnzare-cumprare este cel mai important
element al unei tranzacii. De multe ori putem observa lejeritatea cu care

cumprtorul trece peste verificrile la fata locului, bazndu-se doar pe nite

extrase emise de autoritile competente. Pe lng elementul de fraud,
exist de multe ori i greeli neintenionate la Crile Funciare, fapte care pot
conduce la tranzacionarea unei proprieti diferite fa de ceea ce credeau
prile c vnd i cumpr.
Astfel, este indicat s cerei Extrasul de Carte Funciar de informare i
s l verificai. Acest document se poate obine exclusiv de ctre un notar i
v va arta exact situaia proprietii. Are valabilitate 30 de zile i
demonstreaz dac proprietatea este sau nu liber de sarcini, cine este
proprietarul de drept, care trebuie sa fie unul i acelai cu vnztorul.
Orice
contract
sau
ante-contract
trebuie
sa
aib numr
de nregistrare i dat. Nu este suficient precizarea de pe ultima
pagin:prezentul nscris a fost semnat azi.la sediul . Numrul de
exemplare originale care se semneazeste iari un aspect important. Unul
sau dou exemplare pentru vnztor i cumprtor i unul pentru avocat,
daceste atestat de unul. n cazul n care contractul trece prin
notariat, nc un exemplar original va merge la Cartea Funciar (doar notarul
are dreptul s l depun).Este important s tim, dac sunt 2, 3, 4
cumprtori, fiecare va primi cte un exemplar original.
Verificai nainte de semnarea contractului, nu acceptati stersturi,
corecturi, pagini lipsa. Cum verificai dac toate exemplarele unui contract
sunt identice? Uor: uitai-v din loc n loc la cuvintele de la nceputul i
sfritul unui rand. n cazul n care pe vreun exemplar s-a introdus ceva, ele
nu vor mai coincide.
Preul comport, de asemenea, multe discuii despre posibilele
capcane care trebuie evitate. Una dintre situaiile cel mai des ntlnit este
cea n care, stabilirea preului se face n valut, iar pltitorul pltete n lei.
Astfel, trebuie sa stabileasc de la nceput rata de schimb la care se face
plata, pentru a evita diminuarea preului ca urmare a schimburilor succesive
din valut n lei i apoi din nou din lei n valut.
Trebuie s fim ateni la urmtoarele aspecte:

preul se blocheaz fr s mai poat fi schimbat;

dac este exprimat n euro avei grij ce curs de referin este trecut;

atenie cum este trecut suma de achiziie: cu sau fr TVA;

calculai corect transele de plat, dac este cazul, i momentele plii;

avei grij s existe egalitate de tratament n ceea ce privete

penalitile;

dac nu este specificat altfel, cuantumul penalitilor nu poate depi

suma de plata;

s fie trecute clar conturile bancare pentru plat.

Anterior ncheierii ante-contractului de vnzare-cumprare, recomandm

urmtoarele:

s v asigurai c ai finalizat negocierile cu vnztorul i c ai agreat

termenii i conditiile n care tranzacia se va finaliza n viitor;

s verificai documentele de proprietate i Carte Funciar pentru a

stabili dac imobilul este grevat de privilegii (spre exemplu privilegiul
vnztorului iniial asupra imobilului pentru restul de pre rmas neachitat
) i/sau ipoteci, sarcini de tipul contractelor de nchiriere, uzufruct, etc;

s verificai, att n actele de proprietate ale imobilului, ct i n Cartea

Funciar a acestuia, dac exist i sunt notate interdicii legale sau
contractuale de nstrinare i/sau de ipotecare a imobilului locuin;

s solicitai vnztorului informaii privind creanele fiscale ce ar putea

greva imobilul;

s v adresai unui notar public n vederea ncheierii ante-contractului

de vnzare-cumprare;

dac nu putei fi personal prezent la ncheierea ante-contractului de

vnzare-cumprare, asigurai-v c ai mandatat anterior o alt persoan
n baza unei procuri speciale autentificate de ctre un notar public.
n momentul ncheierii antecontractului de vnzare-cumprare, ar trebui
parcuri paii urmtori:

s verificai personal actele de proprietate ale imobilului pe care

promitentul- vnztor le va prezenta la data ncheierii ante-contractului de
vnzare-cumprare i s solicitai pentru dumneavoastr cte un
exemplar din acestea conform cu originalul;

s stabilii prin ante-contract bunul imobil ce face obiectul antecontractului de vnzare-cumprare i preul la care se va vinde acesta;

s v asigurai c datele dumneavoastr de identificare n calitate de

promitent- cumprtor i respectiv cele ale promitentului- vnztor sunt
corecte, respectiv sunt scrise conform documentelor de identitate;

s stabilii data limit pn la care trebuie perfectat contractul de

vnzare-cumprare n form autentic;

n cazul n care vei achiziiona imobilul n baza unui credit

imobiliar/ipotecar, ar fi bine ca preul din ante-contract s fie n aceeai
moned cu moneda n care vei obine creditul (eliminai riscurile de
schimb valutar);

s stabilii modul n care prile din ante-contractul de vnzarecumprare vor perfecta contractul de vnzare-cumprare, cum ar fi spre

exemplu, prezentarea la un anumit Birou al Notarului Public, la data

menionat n ante-contract;
s stabilii obligaii concrete n sarcina ambilor promiteni legate de
perfectarea contractului de vnzare-cumprare, precum i eventuale
sanciuni n cazul nerespectrii acestor obligaii din culpa promitentului
vnztor i a promitentului cumprtor;
s v asigurai c n ante-contract sunt trecui toi proprietarii
imobilului i c toi acetia au semnat ante-contractul n calitate de
vnztori;
s convenii dac ante-contractul de vnzare-cumprare va fi notat n
Cartea Funciar a imobilului, notarea avnd ca efect faptul c terii care
consult Cartea Funciar a imobilului, vor lua act de obligaiile asumate de
prile din antecontract n legatur cu imobilul respectiv.

Formalitile ulterioare vnzrii-cumprrii unui imobil

Ulterior dobndirii unui bun imobil, cumprtorul are interesul
nscrierii dreptului su de proprietate n cartea funciar a imobilului
respectiv.
Cartea funciar este un ansamblu de documente descriptive ale unui imobil,
att din punct de vedere fizic ct i juridic. n cartea funciar a unui imobil se
regsesc informaii tehnice despre acesta (suprafaa, localizare, vecinti)
sau juridice (proprietari, eventuale sarcini care greveaz imobilul etc.).
Potrivit Legii cadastrului i publicitii imobiliare, 7/1996, n partea a II a a
crii funciare se nscrie numele proprietarului i actul sau faptul juridic care
constituie titlul de proprietate precum i menionarea nscrisului pe care se
ntemeiaz acest drept.
Interesul major al cumprtorului n intabularea dreptului su de
proprietate rezid n mpiedicarea vnztorului de a mai nstrina fraudulos
bunul ctre alte persoane. Avnd n vedere faptul c pentru vnzare este
necesar obinerea unui extras de carte funciar, odat intabulat transferul
unei proprieti, se modific datele fostului proprietar astfel nct acesta nu
mai poate efectua vnzri succesive. n prezent, formalitile de intabulare
se efectueaz exclusiv de ctre birourile notariale care autentific actele de
transfer ale proprietii.
Este bine de tiut c n cazul unor vnzri succesive, proprietarul
imobilului va fi desemnat cel care va efectua prima intabulare a dreptului
sau, ceilali dobnditori urmnd a se ndrepta mpotriva vnztorului pentru
restituirea preului i, eventual, plata de daune interese. n afara intabularii
dreptului de proprietate, dobnditorul are obligaia declarrii proprietii la
direcia de taxe i impozite locale n vederea stabilirii i aplicrii impozitului

pe bunuri imobile. Aceast obligaie trebuie ndeplinit n termen de 30 de

zile de la data dobndirii bunului, iar nerespectarea ei atrage rspunderea
contravenional a noului proprietar, codul fiscal prevaznd chiar i o
amend n acest sens.