Sunteți pe pagina 1din 6

Averea imobiliar a McDonald`s Romnia dezvluit n

premier - Imobiliare > Capital.ro


McDonalds este singurul lan internaional de restaurante de tip fast-food care a
intrat direct pe piaa romneasc, spre deosebire de concurenii si, KFC i Subway,
ale cror uniti sunt operate n sistem de franciz. n cei 18 ani de cnd funcioneaz
n Romnia, McDonalds a investit n dezvoltarea reelei peste 100 mil. euro, sum
din care 60% reprezint investiiile imobiliare i 40%, echipamentele. Compania are
n proprietate total sau parial 20 dintre terenurile pe care funcioneaz
restaurantele McDonalds n Romnia, iar spaiile nchiriate sunt concesionate pe o
perioad de minimum 20 de ani, ns ajunge cu cele mai multe contracte la o
perioad de 49 de ani. Americanii au n total 65 de restaurante deschise n 21 de orae
din Romnia, dintre care 33 de uniti McDrive, n cazul crora toate cldirile sunt n
proprietatea companiei.

Pentru o parte din restaurantele McDrive avem n proprietate i terenurile. n cazul


unitilor McDrive pe care le vom deschide de acum ncolo, prima opiune este
cumprarea terenului sau a unei cldiri, dac se pliaz pe ce ne intereseaz pe noi
(restaurantul din Piaa Roman este n aceast situaie - n.red), i facem demersuri de
achiziie a unor spaii care sunt nchiriate n momentul de fa, a declarat Daniel
Boaje, directorul general al McDonalds Romnia.
Un exemplu este restaurantul din Craiova, care funcioneaz pe un teren deinut n
asociere cu Primria Craiova. Compania este n plin proces de cumprare a prii
deinute de primrie. Pentru toate restaurantele aflate n aceast situaie se va aplica
opiunea de achiziie integral a proprietii, spune Boaje. Cinci restaurante din cele
31 deschise de McDonalds n Bucureti, printre primele din ar, funcioneaz pe
terenuri deinute n parteneriat cu Primria Bucureti, cum este unitatea McDonalds
Brncoveanu.
Retailerul nu s-a oprit din achiziia de terenuri nici n ultimii ani de criz. Toate cele
zece restaurante McDrive deschise din 2009 i pn anul acesta sunt amplasate pe
terenuri aflate n proprietatea companiei. Investiia medie ntr-o unitate McDrive,
care are suprafee cuprinse ntre 1.500 mp i 3.500 mp, este de 14 mil. lei (circa 3 mil.
euro), ceea ce nseamn c numai dezvoltarea acestui tip de restaurante a costat
McDonalds, n ultimii cinci ani, circa 30 mil. euro. nchirierea spaiului este mereu a
doua opiune i se aplic n special n cazul mallurilor sau al spaiilor din gri. Spaii
de genul celui din Gara de Nord au un statut special i v pot spune c cel din gar a

fost obinut n momentul respectiv printr-o hotrre a Consiliului de Administraie


care fcea o derogare pentru McDonalds. Concesiunea n Romnia este limitat prin
lege la 49 de ani. Noi, oriunde putem merge cu un contract de nchiriere peste 20 de
ani, mergem, menioneaz Daniel Boaje.
Terenuri mai scumpe ca n Vest
Investitorii imobiliari clasici nu au fost singurii prini n vltoarea preurilor care
preau c nu se vor mai opri din cretere n 2007-2008. Americanii au pltit n timpul
bulei imobiliare circa 2 mil. euro (1.000 euro/mp) pentru un teren din Pipera
achiziionat de la George Becali, conform declaraiilor omului de afaceri. eful
McDonalds Romnia spune c asemenea situaii au fost rare i c achiziiile au fost
analizate cu foarte mare atenie. Noi nu am pltit niciodat pentru un teren mai
mult sau mai puin, ci exact dup potenialul zonei respective, dar au fost nite cifre
absolut incredibile. Nu cred c vom mai ajunge s pltim asemenea sume. Dac n 20
de ani un client romn o s i permit s plteasc pe un Big Mac ct pltete cel din
Germania, poate o s m mai gndesc. Dar atta timp ct ncercm s pliem afacerea
pe ceea ce poate plti clientul romn, este greu de crezut c 1.000 de euro/mp este
fezabil. Acest pre este fezabil pentru puine afaceri din ara asta, menioneaz
Daniel Boaje.
Chiar dac perioada de criz a condus la reducerea preurilor de vnzare a
terenurilor, eful McDonalds Romnia este de prere c acestea nc nu s-au ajustat
la valoarea lor real. Echipa de dezvoltare a McDonalds Romnia, format din apte
persoane (att crescute n companie, ct i recrutate din piaa imobiliar), primete
n permanen oferte de vnzare de terenuri.
Compania va avea pn anul viitor zece loturi noi pentru extinderea reelei. Numai
n Bucureti retailerul are pe mas 25 de oferte de vnzare pe care le analizeaz, ns
nu sunt foarte multe tranzacii care s ajung la finalizare.
Evaluarea este complex: de la situaia juridic, partea de mediu, posibilitatea
obinerii autorizaiei de construcie, existena unui PUZ etc. Nu ine doar de pre. Din
punctul nostru de vedere, piaa imobiliar este n continuare foarte slab. Exist
puine tranzacii i puine terenuri disponibile la vnzare sau nchiriere. Preurile au
sczut, dar nc nu cred c au ajuns la valoarea real. Terenurile din Romnia sunt
mai scumpe dect cele din vestul Europei, subliniaz directorul general al
companiei.
Partenerii implicai n dezvoltarea imobiliar a proiectelor McDonalds sunt selectai

n urma unor licitaii, ns, de-a lungul timpului, compania i-a cultivat civa
parteneri cu care lucreaz mai des, printre care se numr Bazalt Construct Bucureti,
Plastrom Construct Bucureti, Big Aluminium Trgu-Mure, Graicon Focani,
Instalaii SRL, Instalaii Electrice i Automatizri i TEKA Design.
Francizare oprit
Circa 80% din cele peste 34.000 de restaurante McDonalds existente la nivel global
sunt operate n franciz, spre deosebire de Romnia, unde sunt doar apte astfel de
uniti. Ritmul slab de penetrare a acestui sistem a determinat compania s opreasc
procesul de francizare i va rmne aa cel puin pn n 2015. n Romnia, lucrurile
au stat puin diferit pentru c predictibilitatea economic este destul de relativ. Aici
nu i poi stabili clar un plan de afaceri pe termen lung. Exist n continuare nite
fluctuaii care pot afecta activitatea din anii urmtori. n aceast situaie, preferm s
operm noi restaurantele, ne asigurm c baza este foarte solid, iar n condiiile n
care mediul economic devine stabil, putem s relum discuiile legate de francizare,
spune Boaje.
Restaurantele McDonalds din Arad, Galai sau Bacu sunt un exemplu de uniti
care au fost operate mai muli ani direct de ctre McDonalds i care au fost ulterior
francizate. Daniel Boaje este convins c, pe viitor, ponderea unitilor operate direct
de companie va scdea n favoarea francizelor, ns recunoate c este un proces de
durat. Cnd o pia ntrunete criteriile noastre de francizare, decizia i
implementarea sunt rapide. Ceea ce va lua mai mult timp este pregtirea candidailor
la franciz, care dureaz ntre 9 i 12 luni, mai spune directorul companiei.
Ca rspuns la informaiile cum c McDonalds ctig, la nivel global, mai mult din
chiriile percepute francizailor dect din vnzarea de alimente, Daniel Boaje spune c
pentru spaiile date n franciz se percepe o tax pentru nchirierea unei afaceri la
cheie, nu o chirie obinuit pentru o facilitate imobiliar. Nu nchiriezi cldirea
propriu-zis, ci tot ce are nuntru: echipament, dreptul de a folosi brandul
McDonalds, logistica, lanul de furnizare, accesul la planurile de dezvoltare ale
companiei. El intr n restaurant i ncepe s ctige. Este i o tax de francizare, un
cost pe care l achit doar o dat, legat de echipamente, i o tax lunar coordonat cu
vnzrile. Dac McDonalds are un contract de franciz pe 17-30 ani, trebuie s m
asigur c tot ce am imobiliare n spate este asigurat cel puin pe perioada
contractual, explic eful McDonalds. Potrivit acestuia, de regul, toate costurile
imobiliare asociate spaiilor date n franciz sunt n seama McDonalds. Practic,
compania gsete terenul, concesionat sau cumprat, construiete restaurantul, l

deschide i abia apoi l francizeaz. Francizatul are doar drept de folosin pentru
spaiul aflat n proprietatea McDonalds.
Fr bani de la bnci
Compania are alocate bugete anuale de dezvoltare de ordinul milioanelor de euro,
bani care sunt direcionai ctre deschiderea de restaurante, achiziii de terenuri,
schimbarea imaginii unor restaurante i lansri de produse noi. Anul acesta,
compania urmeaz s deschid dou noi uniti McDonalds: una n mallul
Promenada din Bucureti, proiect care va fi inaugurat n 17 octombrie, iar cealalt n
AFI Palace Ploieti, programat s se deschid n 3 octombrie. Anul acesta, compania
va ajunge la zece McCaf-uri, din care dou deschise n 2013 i patru remodelate.
Boaje spune c atingerea pragului de 100 de restaurante n urmtorii zece ani nu este
o int improbabil.
Dezvoltarea companiei se face exclusiv din fondurile proprii ale McDonalds. Sunt
ani n care volumul de cash generat n Romnia poate fi suficient pentru a finana
activitile de dezvoltare i ani n care trebuie s apelez la compania-mam. Orice
proiect important i gsete finanare. Spre exemplu, dac eu am planificat pentru
acest an deschiderea a trei restaurante i consider c sunt cinci proiecte importante
pentru companie, sunt sigur c pentru cele dou n plus o s gsesc finanare, spune
eful McDonalds Romnia.
MINI INTERVIU
Cele mai valoroase restaurante McDonalds
Capital: Ce criterii trebuie s ndeplineasc o
cldire ca s poat fi transformat ntr-un
restaurant McDonalds? Dar un teren?
Daniel Boaje: Amplasamentul este criteriul
prioritar, urmat de puterea de cumprare din
zona respectiv, potenialul de dezvoltare al
zonei i existena unor ali generatori de trafic.
McDonalds este o afacere de volum. n
Romnia, n cele 65 de restaurante,
McDonalds are cam 3 milioane de vizite pe
lun. Trebuie s avem foarte muli clieni,

tocmai de aceea sunt importante locaia i vizibilitatea.


Capital: Ai avut situaii n care s vindei terenuri din portofoliu?
Daniel Boaje: Nu am avut asemenea situaii. Dac am 100 mp n plus, prefer s i
pstrez.
Capital: Ai cumprat terenuri mai mari dect aveai nevoie?
Daniel Boaje: Sunt potrivite pe ce avem nevoie, nu avem terenuri n exces. Sunt
situaii, de genul proiectelor pe care le-am dezvoltat cu Billa, n care am cumprat de
la ei o poriune de teren pentru o mai bun organizare a spaiului de parcare. Ar
putea exista i varianta invers.
Capital: Care sunt cele mai valoroase active imobiliare ale companiei la nivel local?
Daniel Boaje: Cele mai valoroase sunt cele mai mari. Restaurantele cu cele mai mari
suprafee sunt Unirea, Roman, Barbu-Vcrescu, Dristor i Brncoveanu (toate din
Bucureti - n.red.).
Capital: Cifra de afaceri a McDonalds Romnia s-a diminuat anul trecut de la 93,9 mil. euro
la 89,7 mil. euro, iar profitul net a sczut puternic, de la 4,2 mil. euro la doar 0,9 mil. euro. Ce
s-a ntmplat?
Daniel Boaje: McDonalds nu a transferat diferenele de curs valutar n preul
produselor, iar afacerile noastre n lei au crescut. Profitul a fost afectat de o cheltuial
excepional despre care nu pot vorbi i de investiiile semnificative fcute anul
trecut n McCaf-uri, schimbarea sistemului informatic i achiziiile din cursul anului.
Profitul operaional a rmas neschimbat.
Capital: Ce ateptri avei vizavi de afacerile pentru acest an?
Daniel Boaje: Ca s fie clar, nu putem pune semnul egal ntre vnzri i cifr de
afaceri. Diferena dintre cei doi indicatori provine din componenta generat de
francizori. n toate restaurantele companiei vnzrile sunt cifr de afaceri, la care se
adaug parteneriatele cu francizorii, unde veniturile se calculeaz diferit. La
Ministerul Finanelor raportez cifra de afaceri. Pot doar s v spun c estimrile mele
de anul trecut cu privire la atingerea unui rulaj de 100 mil. euro nu au fost greite.
Fr s fie spectaculos, trendul nostru este pozitiv pentru prima jumtate a anului.

60 mil. euro a investit McDonalds n dezvoltarea imobiliar a reelei din Romnia din 1995
i pn astzi
50 mil. euro a pltit McDonalds anul trecut sub form de taxe i impozite