Capitolul I

Consideratii privind evaluarea intreprinderii

Obiective:
Inelegerea procesului de evaluare economica si formarea deprinderilor specifice
evaluarii;
Cunoasterea si intelegerea rolului Standardelor de evaluare emise de Asociatia Nationala
a Evaluatorilor din Romania avand ca scop estimarea valorii in consens cu definirea
acesteia si scopul activitatii de evaluare;
Cunoasterea tipurilor de valoare definite de teoria evaluarii si folosite in practica;
Cunoasterea valorii de piata a elementelor unei intreprinderi in realizarea tranzactiilor de
vanzare-cumparare pe piata;

EVALUARE I REEVALUARE
n limbajul curent a evalua nseamn a aprecia, a stabili o valoare, a
calcula, a socoti, a determina un pre care s fie utilizat ntr-o anumit
tranzacie.
Evaluarea ntreprinderii este definit ca fiind actul sau procesul de a
ajunge la o opinie sau la o estimare a valorii unei ntreprinderi, unei afaceri sau
a unei participaii la aceasta.
A reevalua nseamna a evalua din nou.
n optica economica reevaluarea are n vedere, de regula, aducerea la zi a valorii
elementelor unei firme, aducerea valorii la preul zilei. Rezult ca ntre evaluare
si reevaluare nu exista diferene de esena, deosebirea constand n momentele
diferite din existena elementelor care fac obiectul operaiunii.
Evaluarea ntreprinderii are un caracter complex, care este determinat de
o serie de elemente, cum ar fi:
a) natura i mrimea ntreprinderii
Domeniul n care activeaz ntreprinderea i pune amprenta asupra
modalitailor de evaluare, n sensul c, anumite metode se folosesc n cazul
firmelor cu activitate de producie, i alte metode pentru cele prestatoare de
servicii.
Marimea ntreprinderii i pune amprenta asupra timpului, duratei
operaiunilor de evaluare.
b) patrimoniul firmei i posibilitaile de valorificare a lui
n patrimoniul firmei se gsesc bunuri intrate la momente i preuri diferite, care
trebuie s fie evaluate n funcie de valoarea lor de utilitate.
c) reflectarea n contabilitatea firmei a ntregului patrimoniu al acesteia
Cu ocazia evaluarii unor societai comerciale s-au constatat diferene importante
dintre datele din evidena i situaia faptic din teren, ceea ce face necesar s se
efectueze o serie de operaiuni pentru a asigura concordana dintre evidene i
realitatea din teren.
1

d) capacitatea echipei de conducere de a gestiona i elabora strategia

firmei
Cumpartorul nu achiziioneaz trecutul ci viitorul, pentru c numai astfel i
poate recupera investiia.
n operaiunea de evaluare intervin:
subiectul este cel ce realizeaz evaluarea, respectiv specialistul evaluator,
care poate avea pregtire n domeniul economic, juridic, tehnic etc.(de regul se
dorete o echip de evaluatori, fiecare fiind specializat pe un anumit domeniu
din activitatea firmei)
obiectul
supus evaluarii sau reevaluarii reprezentat prin proprieti
mobiliare sau imobiliare, afaceri sau active intangibile
n principiu, valoarea ntreprinderii reflect rezultatul unei judeci care
se bazeaz pe o apreciere n funcie de anumite criterii de comparaie pe analize,
calcule sau expertize.
Evaluarea unei ntreprinderi vizeaz stabilirea valorii acesteia la un
moment dat, msurarea avuiei reale i a potenialului acesteia de a-i mri
bogia n viitor. Aceasta nseamna c evaluarea unei ntreprinderi nu reprezint
numai stabilirea valorii unor bunuri sau proprieti din patrimoniul acesteia, ci i
determinarea capacitatii ntreprinderii de a genera fluxuri (profit, cash-flow) la
dispozitia proprietarului sau.
n literatura de specialitate, pe baza experienei acumulate, se prezint
numeroase exemple prin care se arat complexitatea, multitudinea de factori
care determin valoarea i care trebuie luai n calcul la stabilirea valorii
ntreprinderii ( trebuie precizat c nimeni nu a gsit o soluie cu ajutorul creia
s se determine o singur valoare a firmei).
n cazul ntreprinderii, cel care investete (cumprtorul) poate ntlni
situaii de genul urmtor:
n patrimoniul imobiliar i mobiliar respectiv mijloace de producie
care ncorporeaz un potenial tehnic ridicat
o activitate rentabil, respectiv o surs de ctig
o activitate, afacere cu organizare foarte bun, un personal calificat
i metode performante de organizare a muncii
o clientel fidel ce reprezint baza pentru meninerea
performanelor economico-financiare viitoare
Combinarea acestor situaii (elemente) determin n ultim instan
valoarea ntreprinderii i fiecare grup, situaie trebuie avut n vedere de
specialistul evaluator.
Aprecierea se face la un moment dat pe baza unor criterii specifice
acestor elemente astfel:
a) poate fi apreciat pornindu-se de la activul net dup ce s-au efectuat
coreciile necesare, aa cum se va prezenta n capitolul III

b) poate fi apreciat pe baza profitului realizat n ultimii ani i pe baza

proieciei acestuia pe o anumit perioad de previziune
c) poate fi apreciat pe baza unor indicatori n analiza diagnostic, dar i prin
luarea n calcul a primelor 2 situaii (respectiv privind evoluia cifrei
de afaceri, profitului i politica de investitii)
d) poate fi o explicaie pentru situaia n care viitorul este mai valoros dect
prezentul, respectiv atunci cnd valoarea de randament a firmei este
mai mare dect valoarea patrimonial.
Specialistul evaluator, prin metodele respective stabilete valoarea
afacerii care va fi apreciat diferit de cele dou pri implicate n tranzacie: pe
de o parte cumprtorul dorete s cumpere ct mai ieftin, iar pe de alt parte,
vnztorul dorete s obina o valoare pre ct mai mare.

VALOARE SI PRET
Valoarea reprezint acea calitate convenional a unui bun, a unei
proprieti sau afaceri care i este atribuit n urma unor calcule sau a unei
expertize.
Valoarea nu este un fapt, ci numai o opinie.
Valoarea unui bun nu este nimic altceva dect o reprezentare conceptual a
acestuia pe baza metodei de evaluare care a fost utilizat pentru a o obine. Ea
rezult n urma operaiunii de evaluare, fiind o mrime convenional stabilit
de evaluator, fiind independent de prile negociatoare.
Valoarea are un caracter subiectiv deoarece reprezint opinia evaluatorului n
condiiile specifice ale ntreprinderii sau proprietii evaluate.
Evaluatorul, prin parcurgerea ntregului proces de evaluare stabilete cel mai
adesea un evantai de valori care vor constitui baza de pornire pentru
efectuarea negocierilor.
Pretul este rezultatul negocierii dintre vnztor i cumprator, respectiv
suma platit (ncasat) pentru ncheierea tranzaciei.
El are un caracter obiectiv, fiind un fapt tangibil, real, verificabil. Diferena
dintre valoare i pre este determinat de motivaiile diferite ale vnzatorului i
cumprtorului, de raportul de fore de pe piata, precum i de unele criterii
subiective.
Operaiunea de a vinde poate fi determinat de:

scderea nivelului afacerii, respectiv a cotei de piat detinute

nevoia urgent de lichiditi

degradarea conjuncturii economice

modificarea tipului de proprietate prin politica promovat de Guvern

(privatizare sau naionalizare)


cauze naturale (motenitorii proprietii nu doresc s continue
activitatea)
Motivaia de a cumpra poate fi:

dorina de consolidare a poziiei de pe pia

iniierea unei noi afaceri

rentabilitatea ridicat (prezent i viitoare)

diversificarea portofoliului de activiti pentru a se diminua riscul

ntreprinzatorului

integrarea pe vertical a activitii

Preul este influenat de criterii obiective i criterii subiective.
Criteriile obiective sunt determinate de metode de calcul capabile s
stabileasc valoarea corect a ntreprinderii, care se bazeaz pe:

pe de o parte pe bunuri tangibile i intangibile

pe de alt parte pe valoarea datoriilor firmei evaluate

Caracterul obiectiv rezult prin faptul c valoarea n acest caz este determinat
n cea mai mare parte pe baza unor tranzacii recunoscute pe pia, acestea
avnd un caracter verificabil.
Criteriile subiective au n vedere preponderent noiunea de utilitate,
respectiv intensitatea dorinei de a vinde sau de a cumpra.
n cadrul criteriilor subiective se ntlnesc dou categorii de elemente:
a)
psihologice
b)
economice
n cadrul elementelor psihologice, cel mai reprezentativ l constituie
notorietatea.
Cumprtorul va accepta s plteasc un pre superior valorii economice a
ntreprinderii atunci cnd o dat cu achiziionarea acesteia i va nsui i
prestigiul ei.
n cadrul elementelor economice ntlnim o prim categorie, respectiv cele
bazate pe raritate, respectiv posibilitatea de a cumpra o firma n situaie de
monopol sau o ntreprindere concurent care creeaz cumprtorului o situaie
deosebit de favorabil pe pia (ex.: cumprarea unei firme din amonte sau din
aval n scopul diminurii costurilor sau pentru a accede pe noi piee).
O a doua categorie de elemente sunt cele bazate pe sinergie (de ex. prin
absorbirea unei firme care are o reea comercial important genereaz efectul
de sinergie).
valoarea firmei este mai mare dect suma elementelor care o compun.
Raportul de fore de pe pia se exprim sub forma numarului de vnzatori i
cumprtori pentru tipul respectiv de afacere.
Considerentele subiective sunt bazate preponderent pe notiunea de utilitate,
respectiv pe intensitatea dorinei de a vinde sau de a cumpra.

STANDARDELE I PRINCIPIILE DE EVALUARE

n ara noastr, n 1992 s-a constituit Asociatia National a Evaluatorilor
din Romania (ANEVAR), asociaie non-profit care are ntre obiectivele
principale elaborarea de standarde care s prezinte punctul de vedere al
profesionitilor n domeniu.
Prima ediie a aprut n 1997, standarde compatibile cu standardele
europene (EUS) i internaionale (IUES). n 1995 ANEVAR a creat Institutul
Romn de Cercetare n domeniul evalurii (IROVAL), instituie specializat,
care are i sarcina coordonrii activitii de elaborare a standardelor de evaluare,
prin colaborare cu organizaiile europene (TEGOVOFA si EUROVAL).
Rolul declarat al standardelor de evaluare este n principal:

s instituie proceduri care s permit certificarea valorii n condiiile

comparabilitii cu legislaia intern i internaional, cu practica evaluarii i cu
standardele contabile

s ajute evaluatorii prin definirea elementelor fundamentale ale evalurii,

crndu-se o baz precis i compatibil n activitatea practic

s asigure parametrii de calitate pentru beneficiarii lucrrilor

s promoveze n rndul evaluatorilor o abordare orientat ctre client

s insiste pe contientizarea rolului evaluatorului

s instituie proceduri care s conduc la exprimarea exact a certificarii

valorii corecte i neambigue corespunztoare cu legislaia naional, cu
standardele de evaluare i cele contabile
Principalele standarde de evaluare vizeaz: valoarea de piat (SEV 4.03),
i alte categorii n afara valorii de pia (SEV 4.04)
Valoarea de piat (SEV 4.03) reprezint suma estimat pentru care o propritate
ar putea fi schimbat la data evaluarii ntre un cumprtor hotrt i un vnztor
hotrt ntr-o tranzacie echilibrat dup un marketing adecvat n care fiecare
parte achiziioneaz n cunotin de cauz prudent i fr constrngere.
Suma estimat se refer la un pre pltibil pentru acea proprietate ntr-o
tranzacie liber pe piat. Acesta este msurat la nivelul celui mai probabil pre
care poate fi obinut n mod rezonabil la data evaluarii n conformitate cu
celelalte elemente ale definiiei.
Este cel mai bun pre care poate fi obinut n mod rezonabil de ctre
vnztor i cel mai avantajos pre care poate fi obinut n mod rezonabil de ctre
cumprtor.

Acest nivel rezonabil exclude n mod explicit posibilitatea vnzrii n rate

a proprietii, sau un pre mrit de condiiile sau circumstanele speciale ale
contractului cum ar fi:
- angajamentele de leasing
- angajamentele atipice de finantare
Pentru care o proprietate ar putea fi schimbata subliniaza ideea ca valoarea
este o suma estimata si nu un pret predeterminat. Este pretul la care piata se
asteapta, ca o tranzactie care intruneste toate conditiile impuse de definitia
valorii de piata sa se incheie la data evaluarii.
La data evaluarii specifica faptul ca evaluarea are un termen de garantie, in
sensul ca schimbarea conditiilor de piata modifica premisele evaluarii, si deci
rezultateleacesteia.
Orice valoare estimata a unei afaceri sau a unei proprietati incorporeaza
circumstantele reale ale pietei la data realizarii evaluarii.
Intre un cumparator hotarat se refera la faptul ca cel care cumpara este
motivat, dar nu fortat sa cumpere. El nu va plati un pret mai mare decat cel cerut
de piata.
Cumparatorul face achizitia in concordanta cu realitatile pietei actuale, si
nu in functie de o piata ipotetica a carei existenta nu poate fi determinata sau
anticipata.
Un vanzator hotarat este acela care nu este nici grabit, nici fortat sa vanda sau
sa incheie tranzactia la orice pret, nici unul dispus sa astepte cu vanzarea
pana va obtine pretul pe care il considera rezonabil.
Intr-o tranzactie echilibrata este situatia in care partile implicate nu sunt legate
prin relatii sau interese speciale (de exp.: chiriasul cu proprietarul
bunului) care ar putea influenta pretul.
Dupa un marketing adecvat precizeaza ca proprietatea ar fi expusa la vanzare
pe piata intr-o maniera adecvata si in cadrul unei perioade rezonabile
care sa permita obtinerea celui mai bun pret.
In care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza prudent presupune ca
cele doua parti sunt informate asupra naturii si caracteristicilor
proprietatii sau afacerii , si asupra conditiilor de pe piata la data
evaluarii.
Fara constrangere semnifica faptul ca partile nu sunt obligate de o anumita
conjunctura sau situatie sa incheie tranzactia.
Categorii de valori in afara valorii de piata (SEV 4.04)
Desi in majoritatea cazurilor evaluarea se refera la valoarea de piata, sunt situatii
care solicita si alte categorii de valori in afara valorii de piata.
Obiectivele majore ale acestui standard sunt:

sa identifice si sa explice alte categorii de valori

6


sa permita deosebirea acestor categorii valorice de valorile de piata
Valoarea de utilizare
Se refera la valoarea cu care un anumit activ contribuie la valoarea
intreprinderii din care face parte fara a avea in vedere cea mai buna utilizare sau
suma care s-ar obtine prin vanzarea acestuia.
Aceasta categorie se refera la valoarea unui activ din cadrul intreprinderii
pentru o anumita utilizare de un anumit utilizator, nefiind vorba de valoarea de
piata.
Proprietatea cu piata limitata reprezinta acea proprietate sau afacere care,
datorita conditiilor pietei atrage relativ putini cumparatori potentiali la un
anumit moment.
Vanzarea unor astfel de proprietati necesita o perioada de marketing mai mare.
Proprietati speciale cu destinatie speciala sau proprietate speciala
Au o utilizare restransa si sunt rareori vandute pe piata libera, in afara
cazului in care reprezinta parte dintr-o intreprindere. Aceasta categorie vizeaza:
rafinariile, utilitatile publice, biserici, muzee.
Valoarea de asigurare, respectiv valoarea unei proprietati ce face obiectul unui
contract de asigurare.
Valoarea de impozitare se stabileste avandu-se in vedere acceptiunea data in
legislatia fiscala referitoare la taxele pentru proprietati.
Costul de inlocuire depreciat reprezinta o metoda care se bazeaza pe estimarea
valorii in functie de valoarea de piata curenta a terenului si a constructiilor de pe
acest teren, minus suma aferenta uzurii fizice si morale.
Valoarea de recuperare reprezinta valoarea unei proprietati, exclusiv terenuri,
vanduta pentru materialele recuperabile si nu pentru utilizarea in continuare.
Valoarea de lichidare sau de vanzare fortata reprezinta suma ce poate fi
obtinuta in mod rezonabil din vanzarea unei proprietati sau afaceri intr-un
interval de timp prea mic pentru a indeplini conditiile din definitia valorii de
piata.
Valoarea speciala se refera la un element de valoare cu caracter extraordinar
superior valorii de piata. Valoarea speciala apare adesea prin asociere fizica
functionala, fizica sau economica cu o alta proprietate.
Principiile evaluarii intreprinderii
Sunt o rezultanta a teoriei economice, a raritatilor pietei, experientei si
cercetarilor specialistilor in domeniu.
1. Evaluarile se vor realiza pe baza respectarii standardelor de evaluare
internationale, europene si nationale.
2. Valoarea intreprinderii este estimata la un anumit moment dat. Orice
modificare in cadrul intreprinderii de natura tehnica, comerciala, juridica,
economico-financiara, poate conduce la modificarea valorii. Valoarea companiei
7

corespunde unui anumit moment temporal si este functie de totalitatea

informatiilor cunoscute de evaluatori pana la acel moment.
3. Valoarea intreprinderii este orientata spre viitor. Cumparatorul achizitioneaza
in fond viitorul afacerii, respectiv valoarea prezenta a tuturor castigurilor
anticipate care deriva din proprietatea asupra intreprinderii.
4. Pornind de la faptul ca valoarea afacerii reprezinta valoarea actualizata a
tuturor castigurilor viitoare anticipate care deriva din proprietatea asupra
intreprinderii retinem cele doua componente fundamentale:
Valoarea transferabila (comerciala)
Valoarea netransferabila (necomerciala)
Valoarea netransferabila apartine proprietarului actual in virtutea atributiilor sale
personale ce in mod normal nu pot fi vandute.
5. Participatia de control intr-o firma are o valoare pe actiune mai mare decat
valoarea pe actiune a unui pachet minoritar.

Clasificarea evaluarilor
Evaluarile pot fi clasificate in functie de mai multe criterii astfel:
1.
In functie de obiectul supus evaluarii, distingem:

Evaluare de bunuri: active fixe, elemente ale activelor circulante

Evaluare de active intangibile care pot sau nu pot sa fie inregistrate in

contabilitate. Se au in vedere atat activele intangibile ce pot fi evaluate si
apreciate separat (licente, marci, brevete), cat si good-will

Evaluare de active economice (parti dintr-o intreprindere: sectii, ateliere,

depozite, magazine)

Evaluare de societati comerciale: firme, intreprinderi (aici evaluam

totalitatea afacerii)
2.
In functie de scopul evaluarii:
Evaluari administrative se realizeaza, de regula, in scopuri fiscale (pentru
determinarea masei impozabile), si au la baza reglementari speciale sau
baremuri
Evaluari economice vizeaza stabilirea valorii de piata a unei proprietati
sau afaceri in vederea privatizarii, vanzarii etc.
3.
In functie de beneficiarul evaluarii
Evaluare pentru proprietarii afacerii sau proprietatii evaluate in vederea
stabilirii bazei de negociere pentru vanzare
Evaluare pentru institutii financiar bancare in vederea constituirii unor
garantii
Evaluare pentru institutii sau organisme publice

 Evaluare pentru instantele judecatoresti atunci cand apar litigii legate de

marimea, miscarea sau lichidarea patrimoniului unei persoane juridice
Evaluare pentru persoane fizice: salariati, mostenitori ai proprietatilor,
persoane care doresc achizitionarea de titluri de valoare

4.
In functie de pozitia evaluatorului

Evaluari realizate de evaluatorul consultant (al vanzatorului sau

cumparatorului)

Evaluari realizate de catre evaluatorul neutru sau arbitru (atunci cand apar
litigii intre parti)
5. In functie de metoda utilizata pentru evaluare
Evaluari patrimoniale abordeaza exclusiv latura patrimoniala
Evaluari pe baza de randament (pe baza de profit, flux de disponibilitati)
Evaluari combinate
Evaluari bazate pe cifra de afaceri

CODUL DEONTOLOGIC AL PROFESIEI DE EVALUATOR

Ca in cazul oricarei profesiuni liberale, si evaluatorii au un cadru

deontologic in cadrul caruia isi pot desfasura activitatea. Aceasta face parte
integranta din statutul ANEVAR, si urmareste stabilirea unei linii de conduita
pentru evaluatori astfel incat acestia sa desfasoare o activitate competenta
conform eticii profesiei corespunzatoare standardelor internationale.
Cadrul deontologic stabileste ca principiu funadmental ca: valoarea
determinata trebuie sa fie obiectiva si nu trebuie sa fie influentata de vointa,
dorinta, nevoia clientului care angajeaza serviciul evaluatorului.
Principalele indatoriri si responsabilitati ale evaluatorilor sunt:

Evaluatorul are obligatia de a determina tipul potrivit de evaluare pentru

fiecare situatie

Evaluatorul trebuie sa execute competent si constiincios fiecare evaluare,

sa fie impartial, loial si util clientului

Evaluatorul are obligatia de a evita abordarile gresite sau aproximativ

foarte largi pentru a nu furniza rezultate false ale evaluarii
Intre obligatiile evaluatorului fata de client sunt stabilite urmatoarele
cerinte:


Prezentarea catre client a concluziilor, a rezultatelor reale asupra evaluarii
facute indiferent de dorinta si indicatiile clientului

Evaluatorul are obligatia de a nu dezvalui angajarea sa de catre client

unor terte persoane; de a nu dezvalui rezultatele evaluarii fara permisiunea
scrisa si prealabila a clientului sau fara sa fie obligat de o procedura judiciara

Nu este corect ca evaluatorul sa accepte un contract de evaluarepentru un

domeniu in care nu este calificat, cu exceptia cazului in care aduce la cunostinta
clientului acest fapt / in cazul in care s-a asociat cu un alt evaluator care are
calificarea necesara

Daca serviciile unui evaluator sunt solicitate de doi sau mai multi clienti
pentru aceeasi lucrare, evaluatorul nu poate accepta decat pe unul dintre acestia
Practici lipsite de etica si profesionalism in activitatea de evaluare
1.
Acceptarea unui contract a carei plata este conditionata de:
pretul de vanzare a proprietatii / afacerii evaluate
decizia judecatoreasca privitoare la proprietatea favorabila clientului
oricare influenta,concluzie furnizata de client
2.
Solicitarea unei plati ce reprezinta procent din valoarea rezultata in urma
evaluarii
3.
Acceptarea de catre evaluator a unui contract ce priveste o afacere /
proprietate pentru care el are interes.
ORGANIZAREA SI DESFAURAREA ACTIVITII PRACTICE
DE EVALUARE ECONOMIC A NTREPRINDERII
1. Operaiuni preliminare
Evaluarea poate fi separata in trei faze distincte: ofertare, contractare i evaluare.
Ofertarea serviciului de evaluare
Oferta este un document destinat clientului, in care, prin descrierea modului in care au
fost intelese problemele clientului, consultantul urmarete atragerea acestuia.
La elaborarea ofertei se vor avea in vedere urmatoarele aspecte:
-sa fie evidentiata experienta firmei in domeniul evaluarii
-redactarea sa fie simpla i clara,
-sa precizeze informatiile pe care clientul trebuie sa le puna la dispozitie ofertantului;
-sa se precizeze resursele consultantului: coordonatorul i componentii echipei,
firmele colaboratoare, logistica i elementele de suport;
-costul lucrarii i termenul de realizare;
-stipularea conditiilor i clauzelor reciproce de realizare a lucrarii ( responsabilitate,
confidentialitate etc. ) .
La elaborarea ofertei se vor avea n vedere i cerintele specifice sectorului catre care
este destinata (sectorul public sau privat), pentru a spori increderea clientului

10

De regula, principalul criteriu dupa care se judeca ofertele este capacitatea

evaluatorului (umana, tehnica etc. ) , determinata de experienta i componenta echipei de
consultanta precum i de infrastructura detinuta de aceasta.
Alaturi de aceste criterii un rol important revine pretului solicitat pentru realizarea
lucrarii.

Contractarea evaluarii
Evatuatorul, respectiv echipa de evaluare i desfaoara activitate n baza unui
contract ncheiat cu beneficiarul evaluarii care poate fi vanzatorul, cumparatorul, organismul
fiscal etc.
Contractul care are ca scop lucrarea de evaluare este un cadru cu putere juridica n
care sunt stipulate obligatiile, drepturile i responsabilitatile reciproce, termenul i pretul
lucrarii.
In cazul in care lucrarea s-a adjudecat in urma unei licitatii, etica afacerilor exclude
negocierile intre client i consultantul catigator , ulterioare licitatiei, iar oferta se declara ca
parte integranta a contractutui.
Principalele elemente ale unui contract de consultanta pentru evaluarea intreprinderii
sunt:
- partite contractante, cu o scurta prezentare a acestora;
- scopul evaluarii, standardele evaiuarii;
- termenul contractului;
- pozitia evaluatorului;
- obligatiile consultantului i ale clientului;
- plata serviciilor i a altor cheltuieli;
- intarzierea piatii;
- responsabilitatea consultantului;
- modalitatea de arbitraj;
- legea aplicabila;
- clauzele de reziliere a contractului, de confidenlialitate, de forta majora i de modificare a
contractului;
- semnaturile autorizate.
Atunci cand se apeleaza la asistenta din exterior, in vederea completarii competenelor
unui evaluator, contractantul va trebui sa stabileasca daca persoanele care ofera asistenta
poseda abilitatile i principiile deontologice necesare.
n situatia in care lucrarea este subcontractata altor evaluatori este necesar sa se
obtina, in prealabil, acordul scris al clientului care trebuie mentionat in raportul de evaluare.
ntrucat exista riscul ca evaluarile elaborate pentru un scop anume sa ajunga in
posesia unei terte persoane care urmarete alt scop, in pofida includerii unei clauze care
exclude responsabilitatea far de o terta parte, termenii contractului de consultanta trebuie sa
includa o prevedere clara asupra naturii limitate a evaluarii.
n cazul in care evaluarea se face de catre o persoana fizica, aceasta trebuie sa fie
autorizata, in conformitate cu prevederile legale in vigoare.
2.Organizarea i desfurarea activitii de evaluare
Organizarea activitatii

11

Dupa adjudecarea i contractarea lucrarii de evaluare, coordonatorul echipei va

proceda la urmatoarele actiuni:
Planificarea derularii activitatii, pe faze de lucru i cu precizarea duratei acestora,
precum i a colectivelor de lucru pe fiecare faza;
Pregatirea materialului documentar care poate servi unei desfaurari rapide i corecte
procesului de evaluare;
Culegerea de informatii referitoare la situatia economiei naionale i a domeniului in
care i desfaoara activitatea intreprinderea; .
Pregatirea chestionarelor pentru culegerea de informatii de la firma;
Desemnarea persoanelor din firma, care vor verifica i receptiona raportul de
evaluare.
In continuarea fazei de pregatire se trece la activitatea din teren, care va debuta cu un
contact generat cu conducerea i principalii responsabili din firma i care va fi urmat de o
vizita in intreprindere. Se stabilesc datele i informaiile ce trebuie pregatite i puse la
dispozitia evaluatorilor .
Executia
Diagnosticul i evaluarea ntreprinderii presupune precizarea unor
faze de lucru, care, n fapt nseamna programarea logica a activitatilor necesare i prin care,
se asigura credibilitatea calculelor i rezultatelor obtinute.
Definirea misiunii evaluarii
nainte de a accepta o misiune, un evaluator trebuie sa identifice in mod corespunzator
problema care trebuie abordata i sa fie sigur ca poseda experienta i cunotintele pentru a-i
indeplini misiunea cu competena.
Astfel este deosebit de important ca sa fie identificata i bine ineleasa problema
clientului, deoarece fiecare evaluare reprezinta un caz particular, iar obiectivele difera i ele
in functie de scopul evaluarii. Dupa identificare, evaluatorul ii definete misiunea i poate
trece la culegerea de informaii, la formarea echipei de lucru, la stabilirea metodelor ce
urmeaza a fi folosite.
Cunoaterea obiectivului supus evaluarii
n aceasta faza are loc contactarea personalului care detine elementele supuse
evaluarii, identificandu-se sursele de informare in vederea culegerii, pretucrarii, gruparii i
analizei datelor i informatiilor necesare. Evaluatorul va face verificari i investigatii
laborioase pentru a se asigura ca datele pentru analiza in evatuare sunt corecte i demne de
incredere.
Diagnosticarea starii actuale
Diagnosticarea consta ntr-o analiza complexa cu privire la resursele consumate i
rezultatele obtinute de catre intreprindere intr-o perioada de timp definita, anterioara datei
evaluarii. Se analizeaza, de obicei, domeniile juridic i cel al resurselor umane, tehnic i
comercial, financiar-contabil.
Evolutia situatiilor viitoare
Avand la baza rezultatele analizei starii actuale, completate cu coreciile care au fost
necesare pentru reflectarea starii de normalitate economica , se procedeaza la emiterea de
12

previziuni posibile. Scenariile de previziune care se elaboreaza au la baza concluziile

rezultate din analiza diagnostic.
Estimarea valorilor
Aceasta faza incepe cu alegerea celor mai adecvate metode de evaluare, conforme cu
standardele, in cazul luat in studiu i reprezinta esenta raportulut de evaluare. Cel mat
important aspect al acestei faze este determinat de capacitatea evaluatorului de a sintetiza,
dintr-o plaja de valari abinute prin aplicarea metodelor adecvate, nivelul valorii finale al
obiectului supus evaluarii.
Motivarea alegerii valorilor
Evaluatorul trebuie s-i foloseasc raionamentul su professional atunci cnd
apreciaz importana fiecarei estimri de valoare la care s-a ajuns prin procesul de evaluare.
Dac evaluatorul respect standardele, utilizeaz informaii concludente i reale din pia, va
reui s obin o valoare recunoscut pe pia pentru ntreprinderea supus evalurii.
Prezentarea raportului de evaluare
Redactarea finala a raportului de evaluare se face n conformitate cu continutul cadru
recomandat de standard, dupa ultimele corecii efectuate
i finalizate prin recepia raportului de catre beneficiar .

De rezolvat:
1. Care este structura standard a unui raport de evaluare a intreprinderii?
2. Clasificati diferitele tipuri de evaluari.
3. Definii valoarea de piaa .
4. Definii valoarea actuala a unui bun .
5. Care este rolul diagnosticului in evaluarea intreprinderii.
6. Indicati raspunsul eronat dintre principalele utilizari ale evaluarii de mai jos:
a) vnzarea-cumpararea de ntreprinderi sau firme
b) vanzarea de active
c) evaluarea aportului in numerar la infiintarea unei intreprinderi
d ) fuziunea de intreprinderi
e) divizarea unei intreprinderi
7. Valoarea reprezinta:
a) marimea calitatii, a insusirii unui bun sau serviciu de a satisface o nevoie, de a fi util si de a
fi schimbat pe alte bunuri economice; b)calitatea conventionala a bunului care i se atribuie in
urma unor calcule sau a uneiexpertize; c) un fapt; d) o opinie; e) produsul unei determinari
teoretice, care poate fi o baza de comparatie (o referinta) sau un rezultat al unor calcule
complexe prin aplicarea unor metode sau formule. Indicati raspunsul eronat!

13

Capitolul II. DIAGNOSTICUL FIRMEI

- etapa a activitatii practice de evaluare a intreprinderii Obiective:

Formarea raionamentului si a gandirii economice legate de procesele de productie si

financiare la nivelul firmei;
nsus irea notiunilor specifice evaluarii intreprinderii si realizarea diagnosticului
firmei i estimrii lui n condiiile unei activiti durabile;
Dobandirea capacitatii de a identifica puncte forte si slabe in activitatea economica a
unei firme in vederea alegerii metodei de evaluare permind astfel evaluatorului
fundamentarea judecii valorii ntreprinderii;
Corelarea cunostintelor teoretice cu abilitatea de a le aplica in practica firmei.

2.1 Necesitatea si rolul diagnosticului in evaluarea firmei

Conceptul de diagnostic in plan economic la nivelul unei intreprinderi
presupune reperarea disfunctionalitatilor activitatii ei, cercetarea si analiza
faptelor si responsabilitatilor, identificarea cauzelor si a masurilor care sa
conduca la reglarea situatiei.
Prin diagnosticarea unei firme in vederea evaluarii se urmareste
cunoasterea tuturor laturilor activitatii acesteia, respectiv juridica, tehnica,
resurse umane, economico-financiara, precum si a punctelor slabe siforte
corespunzatoare fiecaruia.
In cadrul diagnosticului trebuie sa se gaseasca raspuns unor probleme cum sunt:

care este statutul firmei

care sunt rezultatele intreprinderii

daca sunt sau nu satisfacute si de ce

cum au fost obtinute aceste rezultate

care sunt performantele si obiectivele dorite

care este nivelul performantelor si ce trebuie facut pentru atingerea

acestora
In cadrul activitatii practice de evaluare a unei firme, diagnosticul trebuie
sa furnizeze informatiile necesare aprecierii situatiilor trecute si prezente care
constituie o baza pentru estimarea elementelor si variabilelor cheie ce trebuie
avute in vedere in cazul aplicarii diferitelor metode de evaluare.
Deoarece activitatea de evaluare a unei firme nu inseamna o aplicare
mecanica a unor tehnici, echipa de evaluatori trebuie sa opereze cu parametri
considerati normali pentru mediul de activitate al firmei evaluate si la momentul
efectuarii evaluarii.
14

Pe baza diagnosticului firmei se pot construi scenarii pertinente ce trebuie

sa stea la baza evaluarii si se pot realiza teste de coerenta atat intre diferite piese
de diagnostic, cat si intre evaluarea propriu-zisa si diagnostic.
Aceasta inseamna ca diagnosticul nu are numai rolul de a prezenta situatia
firmei la un moment dat, ci si rolul de a directiona si sustine scenariile de
evaluare a afacerii si de asemenea proiectiile economico-financiare.
2.2 Principalele tipuri de diagnostic
2.2.1 Diagnosticul juridic
Are ca scop verificarea aspectelor juridice legale privind activitatea
firmei sau a activului de evaluat. Realizarea acestuia presupune abordarea
urmatoarelor domenii:
a)
Dreptul comercial in acest domeniu se verifica:

Contractul de societate, statutul si modificarile ulterioare infiintarii

Registrul AGA (asociatiilor)

Registrul actionarilor

Registrul actiunilor

Contractele de vanzare-cumparare sau de inchiriere

Contractele de concesiune
b)
Dreptul civil se analizeaza si verifica actele si contractele privind:

Dreptul de proprietate asupra cladirilor, constructiilor

Situatia juridica a terenurilor intreprinderii (drept de proprietate, contract

de inchiriere)

Situatia juridica a imobilizarilor necorporale de natura brevetelor,

licentelor, marcilor inregistrate (se verifica daca acestea sunt inregistrate la
organismele abilitate, cine este titularul unui drept de inventator sau autor,
existenta certificatului inventatorului sau autorului, durata legala de inventie)

Situatia imobilizarilor financiare (titluri de participare, titluri imobilizate

ale activelor de portofoliu)

Situatia imprumuturilor primite, a garantiilor constituite, existenta

creditelor nerambursate la scadenta, eventualitatea declararii starii de faliment

Situatia asigurarii societatii in virtutea unor contracte de asigurare

impotriva unor riscuri (calamitate naturala, furt), situatia achitarii primelor de
asigurare
c)
Dreptul fiscal in acest domeniu se verifica

Inregistrarea firmei de organele abilitate la Administratia Financiara,

Registrul Comertului, organe abilitate ale Ministerului Finantelor

Daca s-au achitat obligatiile legale catre stat (impozite, taxe, contributii)

Situatia platilor restante comparativ cu termenele exigibile

Ultimul control fiscal si rezultatele sale

15

d)
Dreptul muncii se verifica si se analizeaza existenta contractelor
colective si individuale de munca, a regulamentului de ordine interioara, a
contractelor de management. Un aspect important in cadrul diagnosticului
juridic il prezinta relevarea informatiilor care pot preciza daca oamenii cheie
trebuie sa fie mentinuti in intreprindere dupa schimbarea proprietarului, sau
daca noul proprietar este obligat sa mentina un anumit numar de salariati, sau un
anumit nivel al salariilor.
e)
Dreptul mediului se verifica daca activitatea firmei evaluate se
desfasoara in cadrul impus de legislatia de mediu, daca au fost obtinute
autorizatiile de mediu, daca sunt litigii cu alte intreprinderi ori cu autoritatile, si
daca astfel se creeaza obligatia platii unor daune sau obligatia decontaminarii
mediului, daca a fost realizat un studiu de impact.
f)
Litigii se verifica daca intreprinderea evaluata este implicata in litigii
aflate pe rolul instantelor judecatoresti, si ce posibilitati de solutionare exista.
In finalul diagnosticului juridic, juristul din echipa de evaluare
formuleaza concluziile sub forma functiilor forte a punctelor slabe ale cadrului
juridic, acestea constituindu-se ca o parte componenta a diagnosticului juridic.
Ca puncte forte:

Statut corespunzator

Relatii contractuale conform cu prevederile legale

Absenta litigiilor de munca

Absenta amenzilor si penalitatilor fiscale

Ca puncte slabe:

Existenta unor litigii comerciale

Existenta unor litigii de munca

Plata de amenzi si penalitati fiscale

Riscul pierderii oamenilor cheie

Lipsa contractelor de asigurare

In raportul de evaluare trebuie sa se faca referire concreta la actele
normative ale caror prevederi nu au fost respectate, sau daca a fost data o alta
interpretare decat cea normala.
2.2.2. Diagnosticul tehnic
Acesta presupune o analiza detaliata a factorilor tehnici de productie, a
tehnologiilor de fabricatie, a produselor, precum si a organizarii productiei si a
muncii ce trebuie realizata de evaluatori care au calitatea de experti tehnici.
In legatura cu activele fixe incluse in patrimoniul societatii comerciale,
precum si a celor care sunt folosite fara a fi proprietatea ei, evaluatorii trebuie
sa se pronunte cu privire la urmatoarele aspecte:

Starea de functionare si gradul lor de uzura fizica

16


Performantele acestora comparativ cu performantele utilajelor care se
produc la momentul evaluarii (uzura morala)

Posibilitatile de utilizare in viitor

Mijloacele fixe inregistrate in patrimoniul unitatii, dar care nu mai pot fi

folosite ca urmare a schimbarilor din structura productiei

Plusul sau minusul de valoare fata de valoarea inregistrata in

contabilitate, diferente care vor fi avute in vedere la stabilirea valorii
patrimoniale

Valoarea investitiilor in curs de executie, stadiul lor in raport cu graficele

de executie, posibilitatile de finalizare si influenta lor asupra potentialului
tehnico-productiv

Posibilitatile pe care le are societatea comerciala de a-si asigura utilitatile

necesare pentru desfasurarea normala a activitatii, gradul de dependenta fata de
utilitatile furnizate
In legatura cu cladirile, expertii tehnici se vor pronunta asupra:

Concordantei situatiei din teren cu planurile de constructie

Modificarile aduse unor cladiri, baza legala a acestora si implicatiile

asupra functionalitatii si sigurantei in exploatare

Posibilitatile de folosire in viitor

Plusul sau minusul de valoare fata de valoarea contabila

Schimbarile intervenite in destinatia unor cladiri

Situatia structurii de rezistenta in raport cu seismele (daca au avut loc), si gradul
de rezistenta in stadiul actual.
In ceea ce priveste mijloacele de transport in urma examinarii structurii
parcului pe categorii de mijloace de transport (auto, feroviar, aerian, pe apa) se
vor face referiri la :
-Gradul de folosire a parcului propriu;
-Modul de utilizare a capacitatii mijloacelor de transport;
-Starea tehnica, gradul de depreciere;
-Posibilitatile de folosire in viitor a parcului propriu, incadrarea
parametrilor mijloacelor auto in standardele impuse pe plan national si
international.
Referitor la terenurile de incinta se examineaza:
-Concordanta dintre categoriile de suprafete existente (construita,
aferenta retelelor, aferenta cailor de acces si libera) si cele din certificatul de
atestare a dreptului de proprietate asupra terenului;
-Imbunatatirile aduse unor categorii de terenuri;
-Schimbarea destinatiei unor suprafete de teren, baza legala si implicatiile
asupra activitatii intreprinderii.
In legatura cu productia si tehnologiile de fabricatie se analizeaza:
17

-Se prezinta succint produsele fabicate sau serviciile realizate;

-Se face o scurta descriere a procesului tehnologic (elaborarea unei
schite);
-Aprecieri asupra tehnologiilor in raport cu ceea ce exista, in domeniul
respectiv;
-Organizarea generala a productiei;
-Calitatea productiei;
-Alte aspecte referitoare la productie sau serviciile pe care le presteaza, in
functie de obiectul de activitate.
Pentru caracterizarea sintetica a potentialului tehnic se recomanda
urmatorii indicatori:
1.Gradul de utilizare al capacitatii de productie=

Q obtinuta
* 100
Capacitatea de Q

2.Ponderea mijloacelor fixe direct productive

in total mijloace fixe
=
Val . totala a m. fixe industriale
* 100
Val .totala a m. fixe

3.Un alt indicator care se utilizeaza atat pe categorii de mijloace fixe, cat
si pe total este gradul de uzura al mijloacelor fixe.
Din punct de vedere contabil acesta se calculeaza ca fiind:
Durata de serviciu utilizata
* 100
functionare

Grad de uzura m.fixe = Durata normata de

Din punct de vedere al evaluatorilor profesionsti, indicatorul se

calculeaza:
Durata de serviciu consumata

Grad de uzura m.fixe = Dur.de serviciu consumata Dur.ramasa economic *100

Gradul de uzura a m.fixe mai poate fi calculat ca:
Grad de uzura a m.fixe =

Amortizare cumulata
* 100
Val .contabila bruta

Acest mod de calcul nu este cea mai buna solutie pentru reflectarea
gradului de uzurua a mijloacelor fixe.
4.Eficienta utlizarii mijloacelor fixe, indicator caracterizat pe baza cifrei
de afaceri la 1000 lei mijloace fixe:
18

Eficienta utilizarii m.fixe = M . fixe

CA
* 1000
productive

De regula se va lua in calcul valoarea medie a mijloacelor fixe

Val. medie m.fixe = SI Intrari Iesiri
SI SF
2

Val.medie m.fixe =
5.Gradul de inzestrare
a fortei de munca =

M . fixe direct productive (val.medie)

x100
Nr.mediu de personal

2.2.3.Diagnosticul resurselor umane si al managementului firmei

1. Diagnosticul resurselor umane
In cadrul acestui diagnostic se studiaza dimensiunea, structura,
comportamentul si eficienta utilizarii potentialului uman.
A. Pentru a caracteriza dimensiunea potentialului uman se pot folosi
urmatorii indicatori:
a) Numarul mediu de personal se determina ca o medie aritmetica simpla
a numarului zilnic al salariatilor.
b) Numarul maxim de personal reprezinta limita superioara stabilita in
functie de volumul efectiv de activitate si productivitatea muncii prevazuta.
Nmax =

CA realizata
VA realizata
* 100
Wa 0

Wa0 = productivitatea medie anuala prevazuta

CA realizata sau un alt indicator folosit pentru calcularea productivitatii
Nmax =

N0 * IQ
100

N0 = numar de personal prevazut

IQ = indicele volumului de activitate exprimat prin CA,VA, etc.

Q1

IQ = Q *100
0
c) Numarul de personal prezent la lucru, care reflecta situatia existenta la un
moment dat.
19

Avand in vedere continutul economic al indicatorilor mentionati se

apreciaza ca indicatorul care se coreleaza in cea mai mare masura cu efectele
obtinute de intreprindere este numarul mediu de personal.
B. In ceea ce priveste structura resurselor umane principalele criterii de grupare
utile sunt:
- in functie de categoriile de personal:
muncitori
personal tehnic
personal de conducere
personal administrativ-teritorial
- dupa vechimea in intreprinderea evaluata personalul se grupeaza:
> 1 an
2-5 ani
6-10 ani
11-15 ani
15-20 ani
< 20 ani
- dupa varsta avem urmatoarele grupe:
pana in 30 ani
31-40 ani
41-50 ani
peste 50 ani
- dupa pregatirea profesionala:
cei care au invatamant profesional
cei cu studii medii
absolventi ai invatamantului superior.
- dupa nationalitate
- dupa sex.
C. In ceea ce priveste comnportamentul resurselor umane se pot folosi
urmatorii indicatori:
1. Gradul de folosire a timpului maxim disponibil (Gu)
T1

Gu = T *100
max
T1 = timpul efectiv lucrat = Nr zile * Nr ore/zi
Tmax = numar zile calendaristice din an sarbatori legale si concedii de odihna
2. Indicatorii circulatiei fortei de munca:
Coeficientul intrarilor (cI)

20

Intrari de personal ( I )

ci = Numar mediu de salariati ( N )

s
Coeficientul iesirilor (ce)
ce =

Iesirile de personal ( E )
Ns

Coeficientul miscarii totale a personalului (cmt)

cmt =

IE
Ns

Coeficientul stabilitatii fortei de munca (cst)

cst = 1- cmt
3. Indicatori ai comportamentului individual:
Rata generala a
absenteismului =

Numar zile absentate

* 100
Timpul max .disponibil exp rimat in zile

4. Indicatori ai comportamentului colectiv:

- numar de greve
- numar de zile ale grevei
- gradul de intensitate al grevei=

Nrzile deg reva

Nr deg revisti

- gradul de importanta al grevei =

Nr deg revisti
Ns

In cazul conflictualitatii individuale se urmareste numarul de litigii ajunse

in fata instantei de judecata.
D. Eficienta utilizarii umane
Principalul indicator de masurare a eficientei fortei de munca este
productivitatea muncii. Complementar se mai poate utiliza si indicatorul profit
mediu pe un salariat.
Productivitatea muncii se impune a fi studiata atat in expresie fizica, cat
si in expresie valorica.
Productivitatea fizica a muncii se poate studia pe tipuri de produse,
avandu-se in vedere modalitatea de exprimare ca timp mediu pe unitatea de
produs ( efort/efect). Aceasta forma de exprimare a productivitatii permite
efectuarea de comparatii in timp si spatiu, indiferent de tara in care se afla firma
respectiva. Acest indicator se impune a fi anlizat pentru produsele care detin
ponderea cea mai mare in totalul productiei fabricate.

21

In ceea ce priveste productivitatea in expresie valorica aceasta serveste

pentru comparatia la nivel de intreprindere atunci cand productia este eterogena.
Se determina ca raport intre efect si efort.
Efectul poate fi masurat cu ajutorul indicatorilor: cifra de afaceri (CA),
valoarea adaugata (VA), productia marfa fabricata, productia exercitiului, etc.
Se impune a fi exprimat in valori comparabile.
Efortul poate fi masurat cu ajutorul indicatorilor:numarul mediu de salariati Ns ,
timp total de munca la nivelul intreprinderii exprimat in zile, timp total de
munca la nivelul intreprinderii exprimat in ore.
Prin raportarea unui anumit indicator de masurare a efectului la cei trei
indicatori de masurare a efortului se obtin cele trei forme ale productivitatii:
1.Productivitatea medie anuala
CA
Wa = N S

Wz=

Wa=productivitatea medie
Ns=numar mediu de salariati

CA
,
TZ

Wz=productivitatea medie zilnica

Tz=timpul total lucrat n zile (total om-zile); Tz= Ns x Nz

Wh=

CA
,
Th

Wh=productivitatea medie orara

Th=timp total lucrat in ore( total om-ore); Th= Ns x Nz x Nh

Nz = numrul mediu de zile lucrate de un salariat ntr-un an;
Nh = numrul de ore lucrate de un salariat ntr-o zi

Pe baza acestor indicatori se studiaza evolutia in timp a producivitatii

muncii rezultand aspecte legate de modul de folosire a timpului de lucru (timp
lucrat pe persoana sub forma de zile si ore in cadrul unei zile ), aspecte legate de
modificarea structurii productiei, precum si aspecte legate de evolutia
productivitatii propriu-zise, in expresie valorica pe tipuri de indicatori.
In finalul diagnosticului potentialului uman, evaluatorul trebuie sa faca o
sinteza a principalelor puncte forte si slabe in legatura cu forta de munca.
Intre punctele forte putem enumera:
-Personal bine calificat;
-Structura echilibrata pe categorii de varsta;
-Productivitatea muncii in crestere;
-Absenta grevelor;
-Reducerea litigiilor individuale de munca;
-Personal capabil sa fie receptiv la innoire.

22

Intre punctele slabe putem enumera:

-Utilizarea necorespunzatoare a timpului de munca;
-Productivitate muncii in scadere;
-Personal supradimensionat in activitati auxiliare;
-Existenta conflictelor de munca.
2.2.4.Diagnosticul managementului firmei
In legatura cu conducerea intreprinderii, in cadrul acestui diagnostic se
prezinta urmatoarele aspecte :
a) Componenta echipei de conducere (functia, experienta in domeniul de
activitate al intreprinderii evaluate)
b) Baza legala in virtutea careia isi exercita prerogativele functie
(contract de management, hotarare AGA)
c) Pozitia echipei de conducere fata de actionarii firmei, banci, organe
fiscale, etc.
d)Obiectivele negociate si prevazute in contractul de management
(vizeaza de regula strategia firmei; exemplu:evolutia volumului de activitate,
evolutia rezultatelor)
Stabilirea gradului de realizare a criteriilor de performanta prevazute in
contractul de management.
In cazul intreprinderilor cu capital majoritar de stat principalele criterii de
preformanta avute in vedere in contractele de management sunt:
1.Rata profitului=

Pr ofit brut afrerent CA

CA

2.Profitabilitatea=

Dividende Pr ele var i din profit pt.autofin.

*100
Capital social

*100

actiunilor
3.Potentialul
de dezvoltare =

Pr ele var i din profit pt.autofin. Am. Chelt.cu investitii

* 100
Fond de rulment

4.Perioada de recuperare =

Soldul mediu al creantelor

* 365
CA(inclusivTVA)

a creantelor (zile)

23

5.Perioada medie
de plata a obligatiilor (zile) =
6.Rotatia stocurilor =

Soldul mediu al datoriilor pe termen scurt

* 365
CA

CA
Stocul mediu de produse finite

CA

7.W muncii = N

8.Ponderea salariilor

Salarii directe
* 100
Costuri totale

directe in costuri
Legenda: Am.=amortizare
Autofin.=autofinantare

In cazul firmelor private, criteriile de performanta se stabilesc de catre

actionari in functie de interesele care le au la momentul respectiv. In functie de
specificul activitatii intreprinderii se stabilesc valorile anuale ale criteriilor de
performanta si coeficientii de ponderare a acestora (suma coeficientilor de
ponderare =1).
EXEMPLU:
Nr.
Criteriu de
Crt
performanta

1
2
3
4
5

Rata profitului
(%)
Profitabilitatea
actiunilor (%)
Potentialul de
crestere (%)
Perioada medie
de recuperare a
creantelor (zile)
Per. medie de
plata a
obligaiilor pe
termen scurt(zile)

Val.stabilita
Coeficien prin
t de
cont.manag.
ponderare
(cpI )
0,2
10%

Val.
efectiva

9%

Grad de
realizare a
crit. de
performant
a(gI )
90%

0,2

80%

72%

90%

0,1

5%

4%

80%

0,1

60zile

54zile

111,1%

0,1

75zile

82,5zile 90,9%

24

6
7
8

Rotatia stocurilor
(nr. de rotatiii)
W muncii (mii
lei/persoana)
Ponderea
salariilor directe
in costuri (%)

TOTAL

0,05

8rotatii

7rotatii

87,5%

0,15

150000lei/per 165000
s
lei/pers

110%

0,1

35%

87,5%

40%

93,825%

Gradul mediu de realizare(G):

n

G=

cp * g
i 1

=0,2*90%+0,2*90%+0,1*80%+0,1*111,1%+0,1*90,9%+

+0,05*87,5%+0,15*110%+0,1*87,5%=93,825% < 100%

CONCLUZII:
Echipa de conducere nu a indeplinit criteriul de performanta stabilit prin
contractul de management. In finalul acestui diagnostic se mentioneaza:
Puncte forte:
Echipa de conducere: tanara, dinamica;
Realizarea si depasirea criteriilor de performanta negociate cu actionarii;
Imbunatatirea pozitiei firmei pe piata;
Colaborarea buna cu sindicatele.
Puncte slabe:
Nerealizarea unor criterii de performanta;
Tensiune in relatiile cu sindicatele;
Cresterea numarului de zile de greva.
2.2.5Diagnosticul comercial

Vizeaza operatiile cu marfuri, piata de desfacere a produselor

intreprinderii si piata ei de aprovizionare.
Obiectivul de baza al diagnosticului comercial consta in estimarea pietei
actuale si potentiale a intreprinderii si locul ei pe piata.
In cadrul acestui diagnostic se recomanda a fi abordate urmatoarele
aspecte esentiale:
Evolutia vanzarilor;
25

Analiza structurala a vanzarilor pe produse si piete de desfacere;

Analiza clientilor si furnizorilor intreprinderii;
Analiza repartitiei vanzarilor pe faze ale ciclului de viata al produselor;
Studierea concurentei.
2.2.5.1.Diagnosticul evolutiei vanzarilor
In operatiunea de evaluare a unei intreprinderi intereseaza vanzarile de
bunuri, lucrari si serviciicare formeaza obiectul activitatii, ceea ce este definita
ca fiind CA, rezulta ca in categoria vanzarilor nu se includ veniturile din
productia stocata, productia de imobilizari, veniturile financiare si cele cu
caracter extraordinar.
CA o regasim in contul de profit si pierdere si este evidentiata pentru
marea majoritate a intreprinderilor in valori nominale (preturile curente ale
fiecarui exercitiu financiar).
Pentru o apreciere corecta a evolutiei vanzarilor se impune operarea cu
vanzarile exprimate in preturi comparabile. Evolutia in timp a vanzarilor firmei
trebuie analizata si comparativ cu dinamica vanzarilor pe piata sectorului de
activitate pentru a evidentia intarirea sau diminuarea pozitiei intreprinderii pe
piata.

Nr.
crt.
1.
2.
3.
4.
5.
6.

7.

Explicatii
IndiceleCA(N-2) ,(%)
Indicele preturilor cu
baza fixa (N-2) (%)
CA in preturi
comparabile
Indicele CA cu baza
fixa N-2 in preturi
comparabile
Indicele vanzarilor pe
piata sctorului de
activ. cu baza fixa N-2
(%)
Variatia % a vz. firmei
comparativ cu
dinamica sectorului de
activ.

Exercitiul financiar
N-2
N-1
50000
62500
100
125
100
140

N
90000
180
217

50000

44643

41475

100

89.3

82.9

100

101

95

-11.7

-12.1

26

NOTA:
1.Perioada luata ca baza de comparatie este N-2.
2.Ponderea vanzarilor firmei in CA a sectorului de activitate in perioada
luata ca baza de comparatie a fost de 25%.
3.Calcularea valorilor din randul 4 se face prin impartirea randului 1 la
randul 3; calculul valorilor din randul 5 se face prin impartirea randului 4 la
50000 (baza fixa).
Daca evolutia vanzarilor se face pe baza preturilor curente ar rezulta o
crestere insemnata a acestora (randul 2).
Luand in calcul evolutia preturilor si corectand valorile curente rezulta o
alta tendinta a vanzarilor in preturi comparabile. Astfel, in anul N-1 vanzarile
sunt cu 10.7% mai mici decat in N-2, iar in anul N cu 17.1% inferioare
exercitiului N-2.
Comparand evolutia vanzarilor firmei cu evolutia vanzarilor pietei
sectorului de activitate se constata o situatie mai putin buna pentru
intreprindere, ceea ce are ca efect slabirea pozitiei intreprinderii pe piata.
Cuantificarea cresterii sau scaderii ponderii vanzarilor unei firme in
vanzarile totale ale pietei sectorului de activitate se face cu ajutorul relatiei:
I CA f

(I

-1)*gf0

CAT

I CA =indicele vanzarilor firmei evaluate

f

I CA =indicele vanzarilor pietei sectorului de activitate

gf0 =ponderea vanzarilor firmei evaluate in vanzarile totale ale sectorului
de activitate in perioada luata ca baza de comparatie
T

Pe baza datelor din tabel rezulta urmatoarele calcule:

89.3
1 * 25% 2.9%
101

82.9
N: 95 1 * 25% 3.2%

N-1:

Pentru anul N-1 slabirea pozitiei pe piata cu 11.7% determina scaderea

cotei de piata detinute cu 2.9% fata de anul N-2.
Pentru anul N decalajul de 12.1% determina scaderea cotei de piata fata
de anul N-2 cu 3.2%.

27

Pentru a studia evolutia vanzarilor firmei evaluate se impune studierea si

in functie de factorii directi si indirecti de influentare specifici domeniului de
activitate al intreprinderii evaluate.
Ca model general se recomanda:
n

CA= qv * pi
i 1

qv i =cantitatea vanduta pe tipuri de produse

pI =pret de vanzare pe tipuri de produs
NS
qv
CA

Wa
p

NS

t
Wh

=numar mediu de personal

Wa =productivitatea medie anuala stabilita pe baza volumului valoric al

productiei vandute
t= timp mediu lucrat pe o persoana
Wh= productivitatea medie orara stabilita pe baza volumului valoric al
productiei vandute
Acest model de diagnosticare a CA productivitatea medie orara stabilita
pe baza volumului valoric al productiei vandute
Acest model de diagnosticare a CA permite reliefarea urmatoarelor
aspecte principale :
- Daca evolutia vanzarilor a fost determinata de modificarea volumului
fizic si/sau de variatia preturilor de vanzare;
- Care este contributia factorului dimensional : Ns asupra modificarii
vanzarilor ;
Care este influenta eficientei utilizarii fortei de munca : a Wa ,Wh asupra
modificarii CA.
In cazul in care intreprinderile desfasoara activitati de productie si au o
baza tehnica materiala importanta se poate folosi urmatorul model de
diagnosticare a CA.
CA=NS*Wa*

28

Wa=

Mf
NS

Mf

*M

Qf
Mf

=
Mf
NS

Mf

Mf

Qf
M 'f

CA
Qf

gradul

de inzestrare a fortei de munca

ponderea mijloacelor total productive in total mijloace fixe

= randamentul mijloacelor fixe direct productive

= gradul de valorificare al productiei fabricate

Mf= valoarea medie anuala a mijloacelor fixe(bilant)
In cazul in care intreprinderea desfasoara activitate de comert se
recomanda folosirea urmatoarelor modele:
1. In cazul activitatii de comert cu amanuntul folosind forma clasica de
vanzare (cu plata la vanzator)
CA = Nl * KS * Nz * Wz
Nl = numarul punctelor de vanzare
KS = coeficientul mediu al schimburilor
NZ = numarul mediu de zile pe un lucrator comercial operativ
WZ = desfacerea medie zilnica pe un lucrator comercial operativ
In cazul folosirii formei de vanzare in regim de autoservire
CA = SC * d
n

gSi di
i 1

100

SC = supafata comerciala
29

= vanzarile medii pe unitatea de supafata comerciala (m2)

gSi = stuctura suparfetei comerciale pe grupe de marfuri si sectoare de
activitate
di = desfacerea medie pe unitatea de supafata pe grupa de marfuri si
sectoare de activitate.
d

Se pot folosi si alte modele de diagnosticare a CA, alegerea lor facanduse in functie de specificul activitatii intreprinderii evaluate.

2.2.5.2. Analiza structurala a vanzarilor

pe produse si piete de desfacere
Vanzarea unei firme se impun a fi studiate pe produse si grupe omogene
de produse tinand seama si de pietele pe care se desfac acestea.
Scopul acestei analize este furnizarea de informatii pentru fundamentarea
proiectiilor indicatorilor economico-finanaciari in perioada de previziune.
Pentru analiza structurii vanzarii pe produse informatiile se impun a fi grupate
astfel:
Produsul
Grupe de produse
Pr. A
Pr. B
Pr. C
Alte produse
Total produse

N-2
Suma

30

N-1
Suma

N
Suma

Analiza stucturala a vanzarilor pe piete de desfacere presupune gruparea

informatiilor astfel:
Nr crt. Piata de
desfacere
1.
Piata
interna
Total piata
interna
2.
Piata
externa
Total piata
externa

N-2
Suma

N-1
Suma

N
Suma

100

100

100

100

100

100

Nota: In cadrul pietelor de desfacere informatiile pot fi prezentate si pe clienti

( la piata interna si externa in loc de productie trecem clienti).
2.2.5.3. Analiza clientilor intreprinderii
In cadrul acestei parti a diagnosticului comercial se urmaresc:
Evolutia structurii vanzarilor pe principalii clienti.
Studierea duratei medii de imobilizare a creantelor pe total intreprindere si pe
principalii clienti
Pentru analiza evolutiei structurii vanzarilor pe principalii clienti se construieste
un tabel asemanator cu cel de la punctul anterior. O relativa stabilitate a
vanzarilor pentru clientii cei mai reprezentativi reprezinta o conditie pentru
estimarea cu un grad mai mare de certitudine a pietei viitoare a intreprinderii.
Durata medie de imobilizare a creantelor la nivel de intreprindere este
urmatoarea:
Di

Sdi * T
Rdi

31

 Sdi = suma soldurilor medii debitoare ale conturilor de clienti

Rdi

= suma rulajelor debitoare ale conturilor de clienti

T = perioada supusa analizei in zile

Soldul mediu debitor al unui cont de clienti se poate stabili ca medie aritmetica
simpla:
Sdi

Si Sf
2

sau ca medie cronologica:

Sdi

Si
Sf
S1 S 2 ...
2
2
n 1

n= numarul de termeni ai numaratorului

S1, S2= solduri lunare/trimestriale
Media cronologica are o valoare informationala mai mare.
La nivelul unui anumit client durata medie de imobilizare a putem calcula
astfel:
Di

Sdi

= Rd

*T

Duratele de imobilizare a creantelor pe clienti se compara cu cele prevazute in

contractele incheiate aceasta comparatie oferindu-ne informatii despre clientii
rau platnici si buni platnici pentru firma.
Tot aici se stabilesc implicatiile creantelor neachitate la scadenta.
2.2.5.4.Analiza furnizorilor intreprinderii
Piata de aprovizionare reprezinta un segment semnificativ in cadrul
diagnosticului comercial pentru evaluare. Principalele aspecte urmarite de
evaluator sunt:
Gruparea furnizorilor in doua mari categorii:
de utilitati
de materii prime, materiale,etc
Structurarea furnizorilor indeosebi a celor de materii prime si materiale in
functie de cantitatea si valoarea aprovizionarilor

32

 Stabilirea criteriilor de alegere a acestora ( preturi practicate, cantitati

aprovizionate, calitate)
Analiza numarului de furnizori pentru un anumit tipde resursa materiala
aprovizionata si a calitatii aprovizionarilor
Aprecierea dependentei fata de anumiti furnizori si care sunt implicatii
pentru intreprinderea evaluata
Analiza duratei medii de utilizarea surselor atrase, reprezentate de
obligatiile fata de furnizori.
n

Df

Sci
i 1
n

Rci

*T

i 1

= durata medie de utilizare a surselor atrase de la furnizori de catre

intreprindere
Df
n

Sci
i 1

= suma soldurilor medii creditoare ale conturilor de furnizori

Rci = suma rulajelor creditoare ale conturilor de furnizori

i 1

T = timpul (360 de zile)

La nivelul unui singur furnizor relatia de calcul este urmatoarea:
Df

Sci
*T
Rci

Prin compararea duratei efective a folosirii resurselor atrase cu termenul

contractual de onorare a obligatiilor fata de un anumit furnizor se constata
situatia in care intreprinderea bun sau rau platnica si se identifica consecintele
pentru intreprinderea evaluata.

33

2.2.5.5 Analiza evolutiei si repartizarii vanzarilor in functie de ciclul de viata al

produselor
Informatiile necesare acestei analize se impun a fi grupate astfel:
Nr crt.

1.
2.
3.
4.

Faza
ciclului de
viata al
produselor
Lansare
Crestere
Maturitate
Declin
TOTAL

N-2
Suma

N-1
%

Suma

N
%

Suma

Aceasta evolutie a vanzarilor intreprinderii ii permite evaluatorului

stabilirea unor concluzii cu privire la evolutia rentabilitatii si a surselor de
finantare a activitatii astfel:
Cresterea ponderii vanzarilor in faza de lansare semnifica cresterea
gradului de innoire a productiei. Faza de lansare a produselor se caracterizeaza
prin inregistrarea de pierderi si printr-un deficit de surse (necesita investitii de
finantare din alte activitati)
Faza de crestere se caracterizeaza prin atingerea pragului de rentabilitate,
iar prin depasirea acestuia intreprinderea incepe sa obtina profit. Din punct de
vedere a fluxurilor de lichiditati situatia este aproximativ echilibrata. Faza de
crestere poate fi caracterizata si printr-o scadere a ponderii produselor vandute,
situatia fiind determinata de intrarea unor produse dupa faza de lansare in faza
de declin, aceasta reprezentand un esec pentru intreprindere.
Faza de maturitate se caracterizeaza prin volumul cel mai ridicat al
productiei si vanzarilor, prin profit maxim si printr-un excedent de lichiditati
( permite acoperirea fluxurilor de lichiditati din prima faza si din faza de
declin).
Faza de declin se caracterizeaza de regula prin rezultate financiare
negative si un flux de lichiditati. Pe baza informatiilor obtinute din acest studiu
evaluatorul poate estiam cu un grad mai ridicat de certitudine vanzarile si
profitul intreprinderii.

34

2.2.5.6.Studierea concurentei
Principalele aspecte urmarite in cazul analizei concurentei sunt:
-Nominalizarea principalilor concurenti;
-Stabilirea cotei de piata detinuta de intreprinderea evaluata si de principalii
concurentei;
CAi

Cpi= CA , unde CAI = CA a firmei

p

CAp= CA a sectorului de activitate

Cpi =cota de piata
-Ierarhizarea firmelor care actioneaza pe piata pe baza cotei de piata
detinute pe orizontul de timp supus diagnosticarii;
-Stabilirea cotei de piata relative :
Cp

CA f
, unde CA f CA a firmei
CA

CA ' = CA a principalului concurent pe

piata
-Aprecierea pozitiei concurentiale a intreprinderii evaluate pe baza cotei
de piata relative astfel:
Daca valoarea indicatorului este mai mare sau egala cu 100 rezulta ca
intreprinderea detine pozitia de lider pe piata;
Daca valoarea cotei de piata relative se apropie de 0 rezulta ca
intreprinderea evaluata detine o pozitie nesemnificativa pe piata.
-Raportul pret-calitate la produsele concurentei si cele proprii. Sunt
frecvente cazurile in care concurenta practica preturi mai mici la produsele care
aparent sunt de calitate mai buna.
-Modul de organizare si durata serviciilor de garantie si post-garantie. Se
va preciza daca dispun de unitati proprii sau activitatea de service este cedata
unei singure firme sau la mai multe.
CONCLUZII:
In finalul diagnosticului comercial evaluatorul trebuie sa faca referire
asupra perspectivelor activitatii comerciale, atat in ceea ce priveste
posibilitatile de aprovizionare , cat si de desfacere a produselor lor, in scopul
estimarii CA care este componenta principala a veniturilor din exploatare pentru
perioada explicita de previziune.
In acest context se face referire la factorii favorizanti (puncte forte) si la cei
defavorizanti (puncte slabe) previzibili a actiona asupra performantelor
economico-financiare ale intreprinderii.
35

2.2.6.Diagnosticul rentabilitatii
Prezinta o importanta deosebita in evaluarea intreprinderii, intrucat ofera
informatii asupra situatiei trecute si prezente pe baza carora se poate prefigura
viitorul afacerii care face obiectul evaluarii.
Studierea rentabilitatiii este absolut necesara in cazul aplicarii metodelor
bazate pe randament si pe fluxul de disponibilitati.
2.2.6.1.Diagnosticul profitului
Analiza situatiei generale a rezultatului pe baza contului de profit si
pierdere impune ca informatiile necesare sa fie structurate astfel:
Nr.
crt.
1.

Indicatori

N-2

N-1

Venituri din exploatare

(Ve)
2.
Cheltuieli variabile
aferente exploatarii
(Chv)
3.
Marja bruta fata de Chv
4.
Cheltuieli fixe
5.
Rezultatul brut al
exploatarii
6.
Rezultatul brut
financiar
7.
Rezulatul brut
extraordinar
8.
Profit brut
9.
Impozit pe profit
10. Profit net
Acest diagnostic urmareste sa puna in evidenta urmatoarele aspecte
pricipale:
Care este contributia diferitelor tipuri de rezultate la formarea profitului brut si
a profitului net;
Daca marja bruta fata de cheltuielile variabile permite acoperirea cheltuielilor
fixe si eventualele rezultate negative de natura financiara si extraordinara astfel
incat pe total intreprindere sa se obtina profit.
36

2.2.6.2.Diagnosticul rezultatului exploatarii

Rezultatul exploatarii se impune a fi studiat in functie de factorii directi si
indirecti specifici domeniului de activitate al firmei evaluate .
Pe langa cunoasterea situatiei trecute, factorii de influenta pot reprezenta
variabile de baza pentru estimarea rezultatului exploatarii pentru perioada
explicita de previziune.
Ca model general se pot avea in vedre urmatoarele:
Re = Ve

Ch exp loatare

V exp loatare

Ve= Ns* Wa
Ch exp loatare
1- Veploatare
n

Pre =
i 1

gi Pr i

=Pre

-profit/pierdere la 1 leu venit din exploatare

, unde Pri= profit/pierdere la 1 leu venit din

100

exploatare pe tipuri de activitati

gi

Vi
Vt

- structura profitului pe tipuri de activitati

Tipuri de activitati care pot exista:

- Vanzari de marfuri, de produse finite;
- Lucrari, servicii;
- Variatia productiei stocate;
- Productia de imobilizari, etc.

Ca factori de influenta asupra rezultatului exploatarii avem:

1.Veniturile din exploatare
1.1 N
1.2 W
2.Profit/pierdere la 1 leu venit din exploatare
2.1Structura veniturilor pe tipuri de activitati
S

37

2.2Profitul/pierderea la1 leu venit din exploatare pe tipuri de activitati

In urma aplicarii acestui model se pot folosi ca variabile pentru estimarea
evolutiei viitoare a rezultatelor exploatarii profitul mediu la 1 leu venit (este
echivalent cu rata rentabilitatii venitului), profitul la 1 leu venit pe tipuri de
activitati, nivelul cheltuielilor la 1 leu venit.
In cazul in care intreprinderea evaluata desfasoara activitate de productie
se recomanda urmatoarele modele:
n

i 1

i 1

I.Re = qipvi qicvi

qI= cantitatea de produse vandute (fizic)
pvi= pret unitar (fara TVA)
cvi=cost unitar
Ca factori de influenta avem:
1.Cantitate vanduta;
2.Structura productiei;
3.Costurile unitare;
4.Pretul unitar.
II.Modelul multiplicativ:
Qe

Re= N S * N

Ve Re
*
Qe Ve

,unde

Qe
NS

=productivitatea medie anuala

Ve
Qe

=gradul de valorificare al productiei

Re
Ve

=rata rentabilitatii veniturilor

exercitiului

Ca factori de influenta avem:

1. N ;
2.Productivitatea medie anuala stabilita pe baza productiei exercitiului;
3.Gradul de valorificare a productiei exercitiului;
4.Rata rentabilitatii veniturilor.
In cazul intreprinderilor care desfasoara activitate de comert se foloseste
modelul:
S

Re=

CA * RC
100

,unde Rc= rata rentabilitatii comerciale pe total

intreprindere

38

Rc=

g r
i 1

I CI

unde,

g I =structura

vanzarilor pe grupe de marfuri

100
rCI

cI
rCI cI nI

nI

=rata rentabilitatii comercile pe grupe de marfuri

=cota de adaos comercial pe grupe de marfuri

=nivelul cheltuielilor de distributie pe grupe de marfuri

Ca factori de influenta asupra rezultatului exploatarii avem :

1.CA;
2.Rc;
2.1 g I
2.2 rCI
3. rCI
3.1 cI
3.2 nI
In cazul activitatii de comert ca variabile de baza pentru estimarea
evolutiei viitoare a rezultatului exploatarii se pot mentiona:
-Dimensiunea suprafetei comerciale;
-Gradul de incarcare al suprafetei comerciale;
-Structura vanzarilor pe grupe de marfuri;
-Nivelul cheltuielilor de distributie;
-Cotele de adaos comercial practicate.
Nota:Pentru a stabili influentele factorilor potrivit modelelor prezentate
se aplica metoda substituirii in lant.

Pragul de rentabilitate si intervalul de siguranta

Cunoasterea pragului de rentabilitate si a intervalului de siguranta
prezinta utilitate in practica de evaluare, intrucat se pot face judecati asupra
comportamentului intreprinderilor in cazul modificarii unor variabile care
influenteaza mecanismul de functionare al intreprinderii.
Pragul de rentabilitate se stabileste:
a)In cazul firmelor noi care se afla in faza de lansare sau crestere si care
inregistreaza pierderi:
Chfixe
Q= 1 Ch var iabile
Chtotale

, Q=productia

39

b)In cazul firmelor aflate in faza de maturitate (care inregistreaza profit):

Chfixe
Q= 1 Ch var iabile
CA

Intervalul de siguranta se calculeaza dupa formula:

IS =

Q min

Q min

Ve

*100

=productia obtinuta la prag

Cu cat veniturile sunt mai mari decat pragul de rentabilitate cu atat riscul
de exploatare este mai redus, IS fiind mai mare.
Cand veniturile sunt foarte apropiate de pragul de rentabilitate, riscul de
exploatare este mai mare, iar anumite schimbari, cum ar fi cresterea preturilor
de aprovizionare, cresterea tarfifelor pentru energie, cresterea preturilor
salariale, pot avea ca efect situarea intreprinderii in zona pierderii.

2.2.6.3Diagnosticul corelatie dintre fondul de rulment(FR), nevoia de fond de

rulment(NFR) si trezoreria neta(TN)

Pentru a permite formularea si calcularea FR se convine sa se repartizeze

activele in active imobilizate , lichide peste mai mult de 1 an si active
circulante, susceptibile de a fi transformate in bani in conditii normale in mai
putin de 1 an.
Cu privire la elementele de pasiv, ele trebuiesc impartite in capitaluri
permanente si datorii pe termen scurt. Capitalurile permanente regrupeaza
capitalurile proprii, datoriile si alte resurse care sunt exigibile peste mai mult de
1 an, deci au caracter de stabilitate in timp pentru intreprindere.
Datoriile pe termen scurt corespund resurselor instabile pentru ca sunt
exigibile in mai putin de 1 an si impun deci o rambursare (reannoire) la scadenta
punandu-se la incercare solvabilitatea firmei.
Formula de calcul a FR este:
FR=Rrsurse stabile-Active imobilizate
FR=Active circulante-Datorii pe termen scurt

40

Daca FR este pozitiv capitalurile permanente permit sa se finanteze

integral activele imobilizate si o parte din activele circulante.
Daca FR este negativ capitalurile permanente nu reprezinta o suma
suficienta pentru a finanta integral imobilizarile. Acestea trebuie deci sa fie
partial finantate prin resurse pe termen scurt.
NFR- nevoile de finantare determinate de ciclul de exploatare corespund
avansarilor de fonduri pe care intreprinderea e constransa sa la afecteze pentru
construirea stocurilor sale (materii prime, materiale,productie in curs de
fabricatie, produse finite in depozit) si pentru a acorda termene de plata
partenerilor sai comerciali, carora le-a livrat produse finite, le-a executat lucrari
sau le-a prestat servicii.
Daca intreprinderea acorda termene de plata diferitilor sai parteneri
comerciali, aceasta acumuleaza creante avand loc inghetarea lichidiatilor care
vor reveni in caseria intreprinderii peste o perioada de timp. Aceasta acumulare
de creante suscita de asemenea lichiditati si deci o nevoie de finantare pentru
intreprindere.
In schimb activitatea intreprinderii produce mijloace de finantare legate
de ciclul de exploatare , de fiecare data cand intreprinderea obtine de la
furnizorii sai termen de plata. Aceste termene constituie pentru intreprindere
angajamente si permit acesteia sa beneficieze de aportul partenerilor sai fara a
face plati immediate si apar ca surse de fonduri sau ca mijloace de finantare.
Sunt de asemenea mijloace de finantare: datoriile fata de stat, asociati,
salariati.
Formula de calcul pentru NFR este:
NFR=Stocuri+Creante-Datorii pe termen scurt
NFR=Utilizari ciclice-Resurse ciclice
TN este FR-NFR
O TN pozitiva semnifica faptul ca intreprinderea poate constitui
plasamente financiare lichide fata de partenerii financiari, pentru o suma care
depaseste pe cea a resurselor pe termen scurt obtinute de la partenerii financiari.
In acest caz situatia exprima o trezorerie indestulatoare pentru ca intreprinderea
dispune de lichiditati abundente care sa-I permita sa ramburseze datoriile
fianciare pe termen scurt. Se poate vorbi de o reala autonomie pe termen scurt.
O trezorerie negativa semnifica faptul ca intreprinderea e dependenta de
resursele sale financiare pe termen scurt. Aceasta situatie de depndenta sau de
tensiune asupra trezoreriei evidentiaza faptul ca lichiditatile sunt insuficiente
pentru a permite rambursarea datoriilor pe termen scurt.
TN=TZ de activ TZ de pasiv
41

Idzile =

Id in val.abs
*T
CA

- indicator exprimat in zile;

T=365 zile

NOTA:Diagnosticul situatiei financiar-patrimoniale(diagnosticul corelatiei

dintre creante si obligatii)
Suma creantelor si obligatiilor pe termen scurt, precum si pe termen mediu de
incasare a creantelor comparat cu termenul mediu de plata a obligatiilor pe
termen scurt au influenta asupra fluxului de disponibilitati al intreprinderii.
Principalele aspecte urmarite in cadrul corelatiei mentionate sunt:
-Stabilirea medii de imobilizare a capitalurilor circulante in creante
-Stabilirea duratei medii de folosire a surselor atrase, reprezentate de obligatiile
pe termen scurt
-Analiza creantelor si obligatiilor pe termene de vechime
Modelul balantei creantelor si obligatiilor pe termene de vechime:
Nr.
crt.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.

Intervalul
de
vechime
<30zile
30-60zile
60-90zile
90-180zile
180270zile
270zile1an
>1an
TOTAL

Creante
Suma

Obligatii
Suma

Nota:durata medie de imobilizare a creantelor si durata medie de folosire a

resurselor atrase se determina potrivit relatiilor prezentate la diagnosticul
comercial.

2.2.6.4.Diagnosticul lichiditatii si solvabilitatii firmei

42

Lichiditatea poate fi definita ca fiind proprietatea elementelor

patrimoniale e a fi transformate in bani.
Solvabilitatea reprezinta capacitatea firmei de a face fata obligatiilor sale
la termen scadente .
Pentru a caracteriza lichiditatea unei firme in studiile de bonitate realizate
de banci in cazul soliciatrii de credite, precum si in studiile de evaluare se
folosesc urmatorii indicatori:
Rata lichiditatii generale (RLG):
Activecurente

RLG= Datoriicurente -acest indicator este recomandabil a se situa

intre 1.2 si1.8
Rata lichiditatii intermediare (RLI):
RLI=

Activecurente Stocuri
Datoriicurente

0.65<RLI<1

3.Rata lichiditatii immediate (RLIM):

Disponibilitati

RLIM= Datoriicurente

RLIM > 0,3

4.Rata solvabilitatii patrimoniale (RS):

Capitaluri proprii

RS= Capitaluriproprii Crediteban care *100

Pentru a aprecia situatia financiara a unei intreprinderi folosind primele 3 rate

trebuiesc avute in vedere 2 tipuri de comparatii:
a)Fata de media din ramura
b)Comparatia in dinamica la nivelul intreprinderii evaluate.
In cazul celei de-a 4-a rate o valoare mai mare de 50% reflecta o situatie
normala, iar ca valoare minima in literatura de specialitate se apreciaza de
aproximativ 30%.
2.2.6.5.Diagnosticul pe baza ratelor de rentabilitate

43

In elaborarea de diagnosticului firmei ratele de rentabilitate permit

efectuarea de comparatii in spatiu,precum si in raport cu anumite norme si
standarde evaluate si acceptate de organismele abilitate in domeniul evaluarilor.
Exprimarea in marime relativa a rentabilitatii, prin intermediul ratelor de
rentabilitate, mareste valoarea informationala a concluziilor desprinse in cazul
folosirii indicatorilor in marime absoluta (profitul).
Fiecare forma de exprimare a ratei de rentabilitate in raport cu elementele
luate in calcul are o anumita putere informationala, indeplinind o functie
specifica in activitatea practica de gestionare a capitalului si plasamentelor de
capital.
Principalele rate de rentabilitate folosite sunt:
a)Rata renatabilitatii financiare
R

n
Rf = K * 100 ;Kp>0
P

t
t
n
Rf = A * K * V *100
t
P
t

Vt
=viteza de rotatie a activului total exprimat ca nr. de rotatii
At
At
=factor de multiplicare a capitalului propriu
KP
Rn
=rata rentabilitatii nete a veniturilor totale
Vt

Gradul de indatorare al firmei:

At
Pt
Kt D
D
1
=
=
KP KP
KP
KP

b)Rata rentabilitatii economice (fata de activul total):

R

b
Rec = A * 100
t

t
b
Rec = A * V *100
t
t

44

Rec = A
i

Rb
Vt

A
c
Vt Vt

* 100

Rb
1 1

R n

*100

,unde AI =active imobilizate;

Ac =active circulante
R = randamentul AI
N = viteza de rotatie a Ac exprimate ca nr. de rotatii
c)Rata rentabilitatii resurselor consumate:
n

Rres. consumate =

qvipvi qvici
i 1

i 1

qvici

* 100

i 1

d)Rata rentabilitatii comerciale:

n

Rc =

qvipvi qvici
i 1

i 1

qvipvi

* 100

i 1

e)Rata rentabilitatii veniturilor:

R

e
Rv = V * 100

,Re=rezultatul exploatarii

Vt =venituri totale
Aceasta rata poate fi o variabila de baza pentru estimarea Re pentru perioada de
previziune.
De rezolvat:
1. Rolul bilanului in diagnosticul de evaluare .
2. Obiectivul si mijloacele de realizare a diagnosticului juridic .
3. Obiectivul si mijloacele de realizare a diagnosticului comercial.
4. Obiectivul si mijloacele de realizare ale diagnosticului tehnic, tehnologic si de exploatare.
5. Obiectivele si mijloacele de realizare ale diagnosticului financiar contabil .
6. Prezentati 3 momente din viata ntreprinderii in care este obligatorie reevaluarea.
7. Cum explicati relatia dintre politicile contabile si valoarea inteprinderii?

45

CAPITOLUL III
METODE DE EVALUARE A PRINCIPALELOR CLASE DE ACTIVE
DIN BILANUL NTREPRINDERII

Obiective:
Dobandirea cunostintelor necesare estimarii valorii intreprinderii prin abordarea pe
baza de active;
Dobandirea capacitatii de estimare a valorii diferitelor tipuri de active si datorii la
nivelul firmei;
Capacitatea de a aplica metodologia in diferite studii de caz pe parcursul cursului;
Asimilarea metodelor referitoare la practica din domeniul evaluarii intreprinderii;
Familiarizarea studentilor cu metodele de evaluarea intreprinderii.
1.Evaluarea terenurilor

Pmntul reprezint o important parte din avuia lumii i poate fi utilizat n scopuri
diferite cum sunt : agricultura, industria, pentru recreere etc.
Din punctul de vedere al evaluarii terenurile pot fi evaluate ca :
1. Terenuri neamanajate utilizate pentru agricultur cu destinaia de dezvoltare sau nu.
2. Terenuri care constituie un amplasament care sunt racordate la sistemele de
alimentare cu energie i cu ap sau care au fost supuse unor lucrri de ecce si
amenajare, mprejmuire etc.
3. Terenuri componente ale unei proprieti construite.
Circulaia juridic a terenurilor este reglementat prin Legea 54/1998 iar n acest
cadru a nceput s funcioneze piaa pmntului. De aceea se impune ca evaluarea acestor
bunuri s fie fcut de persoane cu calificare i experien n domeniu.
In faza premergtoare evaluarii propriu-zise se va proceda la realizarea urmtoarelor
actiuni :
- se analizeaz actele de proprietate asupra terenului i nregistrrile contabile
referitoare la acesta. Evaluatorul va pune n eviden drepturile de proprietate care trebuie
evaluate i restriciile sau drepturile asociate proprietii ;
- se studiaz planurile amplasementelor i se fac verificri cu privire la suprafaa
nregistrat scriptic i cea existent pe teren
- din totalul suprafeei de teren se separ suprafeele utilizate pentru desfurarea
activitii i suprafeele libere n exces care sunt considerate n afara exploatrii ;
- se culeg informaii de pia referitoare la valorile de tranzacionare din zon a
terenurilor libere similare ;
- se ntocmete o fi de inspecie n care sunt evaluate distinct suprafeele terenurilor
n funcie de destinaia lor si de localizarea lor cu specificarea valorilor de pia n zonele
respective.
Pentru evaluarea terenului exist trei abordri ale valorii :comparaia direct, metode
bazate pe venituri, metode bazate pe costuri, acestea putndu-se concetiza practic n 6 metode
de evaluare agreate de standardele internaionale de evaluare.
Procedurile sau metodele derivate din abordrile amintite pot conine elemente din
dou sau chiar din toate abordrile.
Pentru terenuri fr construcii se pot utiliza :
- metoda parcelri
- metoda rentei de baz
- metoda normativ sau administrativ
46

- metoda comparaiei directe de pia

Pentru terenurile cu construcii :
- metoda comparaiei directe de pia
- metoda proporiei
- metoda extraciei
- metoda rezidual
Informaiile selectate pentru descrierea terenului sunt utilizate pentru determinarea
celei mai bune utilizri (CMBU) care este un concept fundamental pentru piaa imobiliar
deoarece identific cea mai profitabil ntrebuinare n care poate fi exploatat un anumit activ
patrimonial.
Pentru ca terenurile s poat fi evaluate n varianta CMBU trebuie ndeplinite
concomitent urmtoarele condiii :
- s fie permise legal
- s existe posibiltatea realizrii fizice
- s fie fezabil financiar
- s produc profit maxim adic s fie maxim profitabil.
In sintez ca definiie CMBU reprezint utilizarea rezonabil probabil i legal a
unui teren liber sau construit care este fizic posibil, permis legal, fundamentat adecvat,
fezabil financiar i care are ca rezultat cea mai mare valoare.
Evaluatorul urmrete depistarea acelei utilizri care maximizeaz valoarea
proprietii i implicit a terenului.
Prezentarea principalelor perfomane ale terenului care urmeaza s fie evaluat va lua
n considerare dimensiunea i forma, topografia lui, pachetele de reele, de utiliti,
amenajrile, localizarea, factori fizici i de mediu, faada i raportul faad-adncime.
De asemenea trebuie puse n eviden vecintile, calitatea acestora, posibilitile de
extindere care conduc la o unitate economic funcional.
1.1. Evaluarea propriu-zis
Evaluarea terenului se face distinct pentru cele dou categorii, respectiv terenuri de
exploatare i terenuri n exces.
La evaluarea terenurilor n exploatare se va ine seama de faptul c acesta contribuie
la desfurarea activitii astfel c n aceast perioad valoarea lor difer de valoarea de piat.
De asemenea se va avea n vedere c pe lng valoarea de pia a terenurilor din
zonele respective acestea vor fi imobilizate pe ntreaga durat de via rmas a obiectivului
astfel c valoarea obinut nu este valoarea de pia.
Terenurile n exces reprezint acea parte din teren care nu este necesar pentru a
susine construciile existente sau ipotetice n cea mai bun utilizare a acestora.
Terenuile n exces de regul se evalueaz la valoarea de pia.
Cnd exist suficiente informaii de pe pia se poate aplica una din urmtoarele
metode :
- comparaia direct
- proporia
- extracia
- parcelarea
- tehnica rezidual
- capitalizarea rentei de baz.
Principalele evaluari care influeneaz valoarea terenului sunt anticiparea, schimbarea,
cererea, oferta, substituia.
Standardele de evaluare definesc , utilizeaz i recomand metodele amintite
reprezentnd n acelai timp si cea mai bun practic.

47

1.Metoda comparaiei directe

Este metoda care se utilizeaz la evaluarea terenului liber sau care este considerat
liber pentru scopul evalurii atunci cand exist date comparabile.
Preurile i informaiile referitoare la loturi similare sunt analizate, comparate i
corectate n funcie de asemanarile si deosebirile existente.
Ca elemente de comparaie avem :
- drepturile de proprietate
- restriciile legale
- condiile pieei (i data vnzrii)
- localizare
- caracteristici fizice respectiv suprafaa i forma, lungimea faadei etc.
- zonarea i cea mai bun utilizare.
Se menioneaz faptul c este de preferat s se coreleze rezultatele a dou sau mai
multe comparaii.
Schimbarea rapid a preurilor din ultimii ani impune o selectare a terenurilor
comparabile care au fost tranzactionate ct mai aproape de data evaluarii.
Este de dorit s se caute proprieti comparabile avnd aprovimativ aceeai suprafa.
Informaiile directe se pot obine din discuiile cu prile implicate n tranzacii
respectiv vnztori, cumprtori, avocai i ageni imobiliari.
In general pentru fiecare criteriu de comparare sunt necesare corecii ale preurilor in
tranzaciile comparabile, corecii care sunt exprimate n mod absolut sau relativ (n procente).
Coreciile pentru dreptul de proprietate, finanare, condiiile pieei i condiiile de
vnzare se fac naintea celor referitoare la localizarea i caracteristicile fizice.
Toate coreciile se prezint n raportul de evaluare ntr-o form logic i accesibil.
In anumite localitati urbane unde amplasamentele libere sunt mai rare sau in localitati
rurale izolate unde loturile libere sunt tranzactionate mai rar, valorile nu pot fi estimate prin
comparatie directa. In asemenea situaii se poate folosi metoda proporiei sau metoda
extraciei.
2.Metoda proporiei
Aceasta este cunoscut i ca metoda alocrii i are la baz conceptul contribuiei care
spune c n mod normal exist un raport tipic ntre valoarea terenului i valoarea proprietii
imobiliare.
Pentru anumite tipuri de proprieti n anumite localizri se precizeaz c acest raport
k

Valoarea .terenului
Valoarea . proprietat ii

este mai sigur n cazul construciilor noi.

Metoda presupune cunoaterea coeficientului k stabilit pe pia pentru terenuri i

proprieti identice i cunoaterea valorii proprietii.
VT k * V Pi

VT - valoarea terenului
V Pi - valoarea proprietii
Valoare .teren

La construciile mai vechi raportul Valoare . proprietat e are tendin de crestere.

Prin aceast metod nu se atribuie o valoare determinat proprietii dar poate fi
folosit cnd numrul de tranzacii de terenuri libere comparabile este insuficient.
Estimarea este grosier deoarece pot fi ridicate construcii mai scumpe sau mai ieftine
pe terenuri de valoare egal.
48

3.Metoda extraciei
Este o variant a metodei precedente i anume valoarea terenului este extras din
preul de vnzare al unei proprieti prin scderea contribuiei construciilor exprimat prin
costuri i prin depreciere.
Valoarea terenului=valoarea proprietii-(CC-Deprecierea construciei)
CC- costul de nlocuire al construciei
Valoarea terenului dat de aceast metod poate fi folosit pentru comparaie cu
preurile din tranzaciile terenurilor libere.
4.Metoda capitalizrii rentei de baz
Renta de baz este suma plit pentru dreptul de utilizare i ocupare a terenului n
conformitate cu regulile de nchiriere a terenului.
Renta de baz poate fi capitalizat cu o rat corespunztoare.
Pentru a utiliza aceast procedur trebuie s existe informaii de pe piaa nchirierilor
imobiliare iar dac renta curent corespunde cu cea de pe pia atunci valoarea obinut prin
capitalizarea cu o rat de pe pia este echivalent cu valoarea de pia.
Dac renta pltit prin condiiile contractuale nu corespunde cu renta de pe pia se
vor face coreciile necesare lund ca reper pe aceasta din urm.
Acest metod este recomandat mai ales n cazul evaluarii terenurilor agricole.
In afara metodelor prezentate i care sunt recunoscute de standardele profesionale de
evaluare la nivel naional s-au utilizat i se utilizeaz elemente statistice extrase de pe pia
sau comparate i ajustate motivat.
Rezultatele pot fi luate n calcul pentru selectarea i propunerea valorii finale.
2 . Evaluarea constructruciilor
Cldirile pot fi definite ca nite construcii arhitecturale care delimiteaz un spaiu
amenajat n scopul desfurrii unor activiti cu caracter economic, social, de agrement etc.
Valoarea construciilor presupune derularea unei faze preliminare care implic
desfurarea urmtoarelor activiti:
1. Verificarea listei de inventariere i identificarea fiecrei construcii pe baza
numerelor de inventar din evidenele contabile
Lista de inventar trebuie s conin numrul de inventar, data puneri n funciune,
denumirea, valoarea de inventar, valoarea rmas de amortizat la data evalurii i dac este
posibil evoluia scriptic a valorii de inventar conform HG.
2.Punerea la dispoziia evaluatorului de catre beneficiar a documentaiilor de
construcie respectiv a planurilor construciilor dat fiind importana informaiilor cu privire
la dimensiunile reale a construciilor (suprafee construite, suprafee desfurate, nlimi etc.)
n lipsa documentelor individuale pentru fiecare construcie se solicit un plan de
situaie n care s fgureze construciile aflate pe amplasament.

49

n aceste cazuri evaluatorul trebuie s verifice corespondena suprafeelor nscrise n

anexele documentaiei cu cele din teren pentru a evita erorile legate n special de suprafeele
desfurate ale cldirilor.
n lipsa documentelor trebuie ntocmit o schi a planului de situaie pe baza
msurtorilor efectuate la fiecare cldire.
Nivelul complexitii msurtorilor depinde de metoda de evaluare aplicat.
3.n baza listei de inventariere i a planului de situaie se trece la operaiunea de
identificare i corelare a acestora.
n baza listei de inventariere se face i inspecia cldirilor i descrierea obiectivelor de
evaluat.
Prin aceasta se urmrete stabilirea structurii constructive care ofer date necesare
pentru elaborarea devizelor, ncadrarea n cataloage etc.
Se identific toate elementele constructive care pot fi observate respectiv: fundaii,
suprastructur, acoperi, finisaje, dotri, anexe etc.
De asemenea se urmrete identificarea elementelor referitoare la starea fizic a
construciilor, reparaiile curente sau reparaiile capitale efectuate.
Se stabilesc condiiile de exploatare prezente i viitoare si se mai stabilesc
vecintile i influiena acestora asupra construciilor.

2.1. Evaluarea propriu-zis

Evaluarea construciilor poate fi efectuat prin metode nscrisen cele trei abordri,
respectiv:
- abordri pe baz de costuri
- abordri pe baz de venituri
- abordarea prin comparaia de pia
A. Abordarea prin costuri
La baza evalurii costurilor stau dou principii de baz i anume:
- stabilirea valorii construciei noi (valoarea de nlocuire sau valoarea de
reconstrucie)
- stabilirea deprecierii acumulate.
Prin scderea acestora rezult valoarea rmas actualizat a construciei la data
evalurii.
Datorit complexitii i diversitii construciilor fiecare construcie trebuie tratat
separat.
Stabilirea valorii construciei noi
Prin aceasta se urmrete stabilirea costului de reconstrucie sau a costului de
nlocuire.
Costul de reconstrucie este costul estimat pentru a construi la preurile curente la
data evalurii o copie a cldirii evaluate folosind aceleai materiale, normative de construcie,
arhitectur, planuri, calitate, manoper i nglobnd toate deficienele, supradimensionarea i
deprecierea cldirii evaluate.

50

Eliminarea deficienelor funcionale i de gabarit, introducerea unor materiale

moderne la estimarea de nou conduce la obinerea unui cost de reconstrucie pentru un
subsistem modern cu utilitate echivalent numit costul de nlocuire.
Metode de estimare a costului
Metodele tradiionale de estimare a costului sunt:
- metoda comparaiilor unitare
- metoda costurilor segregate
- metoda devizelor
La fiecare dintre aceste matode se impune ca informaile de pe piaa construciilor s
fie relevante.
1. Metoda costurilor unitare
Prin aceast metod se estimeaz costul sub forma unui cost unitar care poate sa fie
exprimat pe unitatea de suprafa sau pe unitatea de volum.
Se utilizeaz costuri cunoscute ale unor structuri similare, costuri ajustate n funcie
de condiiile pieei sau a eventualelor diferene fizice.
Costurile indirecte pot fi incluse n costul unitar sau calculate separat.
Dac proprietile comparabile sunt localizate pe alte piee se va face o corecie
pentru localizare.
Costul unitar este dependent de dimensiune i anume scade pe msur ce suprafaa
sau volumul cldirii crete.
Explicaia acestei scaderi const n faptul c instalaiile, centrala termic, lifturile,
ferestrele i altele de regul nu cost proporional mai mult pentru o cldire mai mare.
Cifrele de cost unitar se exprim de regul la suprafaa desfurat construit sau
volumul total construit iar costul total este estimat prin compararea cldirii evaluate cu cldiri
similare la o dat mai recent i pentru care sunt disponibile preurile de contract.
Se va lua n consideraie evoluia preurilor ntre data contractului sau a execuiei i
data evalurii.
n aplicarea corect a metodei evaluatorul va calcula costul unitar pentru cldiri
similare sau va corecta un cost unitar de barem, innd seama de diferenele de dimensiune,
form, finisaje, dotarea cu instalaii, precum i de diferena de timp ntre data elaborri
costului de barem i data evalurii.
Costurile ar trebui mprite pe categoriile generale de construcie i separat pentru
finisaje deosebite sau echipamente deosebite.
Compararea cldirii evaluate cu cldirile similare sau structuri standard catalogate
trebuie fcut cu atenie.
Aceast ultim variant este aplicat pe scara cea mai larg n prezent fiind relativ
simpl dar ea poate conduce la erori grave datorit dificultilor privind:
- corelarea ntre structura constructiv foarte diversificat a costurilor i preurilor
barem din cataloage.
- aplicarea celor mai adecvate corecii
- utilizarea indicilor de actualizare care conin un grad ridicat de subiectivism
- apariia unor contrucii realizate pe baz de tehnologii avansate care nu sunt cuprinse
n cataloage.
Cu toate aceste observaii cnd este corect aplicat metoda conduce la estimri
suficient de corecte.

51

2. Metoda costurilor segregate

Metoda se bazeaz pe utilizarea de costuri unitare pentru diferite componente ale
cldirii exprimate n uniti de msur adecvate.
Astfel evaluatorul va calcula un cost unitar bazat pe cantitatea real de materiale
utilizate n construcie plus manoper, utilaje i transporturi legat de tehnologia lucrrilor de
construcii pentru fiecare metru ptrat de suprafa.
De exemplu se poate aplica pe baza unui metru ptrat de pardoseal, metru liniar de
perete de o anumit nlime etc.
Costurile se bazeaz pe costuri normate cum ar fie costul lucrrilor de escavare care
se exprim n lei/metru ptrat sau costul fundaiei care se exprim n lei /metru liniar.
Costurile indirecte de regul se calculeaz separat iar regia i profitul constructorului
pot fi incluse n costul unitar sau pot fi calculate separat.
Dac este corect aplicat metoda costurilor segregate poate nlocui o expertizare
cantitativ complet conducnd la o estimare precis a costului de reconstrucie sau de
nlocuire cu un efort mult diminuat.
3. Metoda devizelor
Este metoda cea mai complet i cea mai precis. n cadrul acesteia se face un calcul
care reflect cantitatea i calitatea tuturor materialelor utilizate i toate categoriile de
manoper necesar.
La acestea se adaug cheltuieli conexe, regia i profitul.
Estimarea deprecierii cumulate
Deprecierea este o pierdere de valoare fa de costul de reconstrucie sau de nlocuire
a construciilor.
Cauzele deprecierilor pot fi fizice, funcionale sau externe.
Avnd n vedere clasificarea construciilor n una din categorii:
- construcii necesare exploatrii
- construcii n afara exploatrii
- construcii n curs de execuie sau construcii de dezvoltare
Deprecierile luate in calcul vor conduce la tipul de valoare care corespunde fiecrui
caz n parte respectiv valoarea de pia, valoarea de utilizare, valoarea de investiie, etc.
Cea mai complex situaie o prezint construciile din afara exploatrii care se
evalueaz la valoarea de pia.
Pentru estimarea deprecierii acestora se vor avea n vedere aspectele ce vor fi
prezentate n continuare.
Indiferent de cauza generatoare deprecierea reprezint diferena dintre costul de
reconstrucie sau de nlocuire i valoarea ei de pia.
Deprecierea fizic este scoas n eviden de rosturi, czturi, fisuri, defecte de
structur. Acestea determin n viitor costuri suplimentare de ntreinere n comparaie cu un
activ modern substituit.

52

Deprecierea funcional denumit i neadecvare funcional este dat de demodarea,

supradimensionarea cldirii, neadecvarea stilului su , a instalaiilor i a echipamentelor
ataate din punct de vedere al exploatrii curente sau de perspectiv.
Deprecierea economic sau din cauze externe se datoraz unor factori externi
proprietii imobiliare cum ar fi mobilizarea cererii, utilizarea proprietilor imobiliare n
zon, urbanismul, finanarea i reglementrile legale.
n analiza de deprecieri se utilizeaz o serie de termeni specifici cu semnificaiile
urmtoare:
1.Deprecierea contabil (amortizarea) reprezint alocarea sistematic a valorii
amortizabile a unui activ pe durata de via util a acestuia.
2. Durata de via economic este perioada de timp n care construciile contribuie la
valoarea proprieti imobiliare deci reprezint perioada n care se estimeaz c un bun este
utilizabil din punct de vedere economic.
Reparaiile i modernizrile aduse construciilor pot mri durata de via economic
dar aceasta nu va putea depi durata de via fizic.
3.Durata de via economic rmas este perioada de timp estimat n care
construciile vor continua s contribuie la valoarea proprietii imobiliare.
4. Vrsta scriptic sau vrta istoric sau calendaristic este dat de numrul de ani
trecui de la terminarea construciei.
5. Vrsta efectiv este dat de starea tehnic i utilitatea construciei. Aceasta poate fi
diferit de vrsta scriptic n funcie de calitatea lucrrilor de ntreinere realizate n trecut.
Modul de estimare a deprecierii cumulate
Pentru a avea o estimare corect a deprecieri cumulate folosind oricare dintre
metodele utilizate trebuie s se ia n considerare toate elementele care ar putea diminua
valoarea, dar fiecare element s fie folosit o singur dat.
Metodele de estimare a deprecierii sunt:
- metoda duratei de via economic
- metoda modificat a duratei de via economic
- metoda comparatiei
Pentru determinarea numai a uzurii fizice poate fi folosit ca o metod suplimentar
metoda duratei de via fizic.
1. Metoda duratei de via economic
Prin aceast metod pentru determinarea deprecierii cumulate (DC) se aplic la costul
construciilor (la costul brut de reconstrucie CR respectiv costul brut de nlocuire CBI) un
raport calculat ntre vechimea efectiv (VE) i durata de via economic a construciilor
(DE).
DC CR *

VE
DE

CDC CBI *

VE
DE

53

Aceast metod trateaz deprecierea global adic durata de via economic are
semnificaie numai pentru uzura global fr a face o difereniere ntre tipurile de uzuri
amintite.
Limitele metodei constau n lipsa unei considerri distincte a elementelor recuperabile
de depreciere i n ignorarea c unele elemente pot avea o durat fizic de via mai redus
dect durata de via economic a cldirii.
2. Metoda duratei de via economic modificat
Metoda se caracterizeaz prin faptul c nainte de aplicarea raportului

VE
se deduce
DE

din CR respectiv CI costul recuperri eventualelor elemente recuperabile ale uzurii fizice
aprute ca urmare a ntreinerii necorespunztoare precum i cele ale neadecvrii funcionale.
Remedierea eventualelor elemente recuperabile de uzur fizic sau funcional poate
influena durata de via economic rmas prelungind-o i reducnd n schimb vechimea
efectiv.
Aceast metod nu ia n considerare diferitele durate de via rmase pentru diferite
componente ale cldiri.
3. Metoda comparaiei
Se consider c deprecierea cumulat este diferena ntre costul de reconstrucie sau
de nlocuire i contribuia n valoare a construciilor toate estimate la data evalurii.
n aceast metod se obine deprecierea global aferent construciei fr a se face
distincie ntre diferitele tipuri de depreciere.
Limitele metodei sunt date de disponibilitatea datelor reale i corecte ale unor
tranzacii de proprieti comparabile i prin urmare nu pot fi aplicate ntr-o pia limitat sau
pentru anumite proprieti imobiliare cu destinaie special.
4. Metoda duratei de via fizic
Presupune cunoaterea pe baza experienei a duratei de timp caracteristic unui
material de a-i pstra n exploatare caracteristicile fizice luate n considerare la proiectare.
Dup estimarea deprecierii i diminuarii valoarii de reconstrucie sau de nlocuire
rezult valoarea rmas actualizat.
Aplicaia 1.
Stabilii care este valoarea actual de pia a unei cldiri cu o suprafa util de 120
metri ptrai stiind c n acel cartier:
- n urm cu 14 luni o cldire A cu o suprafa util de 160 metri ptrai cu caracteristici
tehnice i de utilizare asemntoare a fost vndut cu 192 mil lei
- n urm cu 4 luni o cldire B cu o suprafa util de 180 metri ptrai dar cu caracteristici
tehnice de utilizare inferioare cu 15% fa de suprafaa analizat s-a vndut cu 143 mil lei.

Rezolvare

54

I. Preul cldirii B asupra caruia se face coreciile necesare pentru a o aduce la caracteristicile
celei evaluate
Pr et B 143*106 * 1 0,15 164, 45mil
192*106
Pr etul.unitarB
1.2mil / m 2
2
120m
164, 45*106
Pr etul.unitarB
0,913mil / m 2
2
180m
Piederile pe 10 luni/metru patrat din cauza diferenei de dat a tranzaciei =1,2 - 0,193 =
0,287 lei/metru patrat
Pierderea pe 4 luni/metru ptrat

4
*0, 287 0,1148mil.lei / m 2
10

Valoarea actual de pia a cldirii:

V= 120 metri ptrai * (0,913-0,1148)=95,78 mil. lei
Valoarea cldirii B din care se scade deprecierea pentru cele 4 luni (de la tranzacie
pn n prezent).
Aplicaia 2.
S se stabileasc mrimea ctigului prin cresterea valorii terenului datorit
introduceri reelei de ap care a avut loc n 2006. Pe baza analizei pieei evaluatorul a stabilit
c preurile terenurilor neamenajate sunt:
- cu 6 luni n urm 4800 lei/metru ptrat
- cu 4 luni n urm 5200lei/metru ptrat
- cu 1 luna n urm 5800 lei/metru patrat
- preul actual-lipsa date
n acelai timp preul unui teren compatibil cu reea de ap se vinde acum pe pia cu
11600 lei/metru ptrat.
Proprietarul a participat la costurile reelei de ap cu suma de 1.000.000 lei n 2005.
Coeficientul de reevaluare a acestei sume n 2006 este de 1,4.
Suprafaa terenului este de 500 metri ptrai.
Rezolvare
Variaia preurilor acum 4-6 luni
5200 4800
V p p 4 6luni
200lei / m 2 / luna
2luni
Variaia preurilor ntre 1-4 luni
5800 5200
V p p 1 4luni
200lei / m 2 / luna
3luni
Preul actual = 5800 + 200= 6000 lei /metru patrat
Costul reelei = 1.000.000* 1,4= 1.400.000lei

55

2
2
2
Cstigul = 11.600lei / m 6.000lei / m *500m 1.400.000 1.400.000

Aplicaia 3.
Domnul X este proprietarul unui teren cu o suprafa de 2000 metri patrai care n
planul local de sistematizare este destinat agriculturii fr a se putea construi pe el .
n luna mai 2006 consiliul local aprob noul plan de sistematizare care schimb
destinaia terenului pe aceasta putndu-se construi case unifamiliare.
n acest scop proprietarul a divizat terenul n patru loturi fiecare de cte 500 metri
patrai i a vndut 3 loturi, cel de-al patrulea oprindu-l pentru sine.
S se stabileasc care este ctigul obinut datorit cresterii valorii terenului prin
schimbarea funciei n planul de sistematizare.
Se stie c n septembrie 2006 un teren agricol n acceai localitate s-a vndut cu un
pre de 2000 lei/metru ptrat, creterile de pre fiind de 5% pe lun.
Lotul de construcie cu parametri asemntori s-au vndut astfel:
- n ianuarie 2006 8000 lei/metru ptrat
- n martie 2006 8500 lei /metru ptrat
- n mai 2006 9000 lei /metru ptrat
- n iulie 2006 9500 lei/ metru ptrat
Rezolvare
Valoarea ternului agricol n luna mai
VT 2000m 2 * 2000lei *

1 0, 05

3.290.810 lei

Valoarea lotului pentru construcie n luna mai

VLot 9000lei / m 2 * 4loturi *500m 2 18mil
Ctigul obinut = 18.000.000 3.290.810= 14.709.190
B.Abordarea construciilor pe baz de venituri
Principiul de baz n abordare pe baz de venituri este anticiparea.
Aceast metod este utilizat mai ales pentru cldirile care generaz venituri (cldiri
comerciale, industriale, depozite etc.).
Aceast evaluare se poate face n cazul n care cldirea este deinut de proprietar i
particip la afacere, venitul fiind determinat pentru utilizarea existent.
Proprietarul va obine venitul net pentru o perioad dat, venit care poate fi convertit
n valoare a cldirii.
Pentru evaluarea cldirilor catalogate ca investiii imobiliare valoarea acestora prin
abordarea pe baz de venit este determinat de mrimea chiriei.
Chiriile trebuie analizate n legtur cu venitul brut, apoi urmnd s fie determinat
chiria net pe baza gradului de ocupare i a cuantumului cheltuielilor fixe i a celor variabile.
De asemenea evaluatorul trebuie s determine rata de capitalizare n baza tranzaciilor
de vnzare-cumprare sau pe baza unui raionament deductiv.
Documentarea pentru evaluare pe baz de venit permite ca estimarea valorii s fie mai
convingtoare pentru c la baza ei se afl o analiz temeinic a venitului brut, a cheltuielilor
i a ratei de capitalizare.
Pe baza analizei pieei evaluatorul determin rata de capitalizare a terenului i implicit
venitul net anual pentru remunerarea valorii terenului.
56

Din venitul anual al proprietii sczndu-se venitul net alocabil terenului se obine
venitul net din exploatarea cldirii.
C.Abordarea prin metoda comparaiei
Metoda comparaiei directe sau metoda comparaiei de pia permite obinerea celei
mai credibile valori a unei construcii, n condiiile existenei unor informaii de pia
suficiente asupra tranzaciilor cu construcii similare.
n practic construciile industriale deinute de ntreprinderi sunt foarte diferite - nu
sunt tranzacionate n mod frecvent ca active individuale.
Numrul mare de corecii care intervin ntre dou cldiri industriale tranzacionate fac
ca metoda s devin lipsit de validitate.
O analiz corect bazat pe un volum suficient de informaii face posibil aprecierea
diferenelor dintre cldiri prin corecii asupra preurilor de tranzacionare.
Un caz mai aparte l constituie evaluarea construciilor speciale respectiv al
construciilor care se vnd rar sau niciodat.
Standardele de evaluare recomand pentru acestea aprecierea construciilor necesare
pentru a construi un subsistem nou, modern, care s asigure aceleai funciuni cu cel al
construciei specializate evaluate, cu alte cuvinte aplicarea metodei cunoscute sub denumirea
de costul de nlocuire net.
Evaluarea mijloacelor fixe
A.Abordarea prin comparaie
1.Valoarea pia
Consta in analiza preturilor de vanzare si a caracteristicilor vanzarilor de mijloace
fixe similare, in compararea, ajustarea pe baza caracteristicilor a preturilor pentru a se ajunge
la o valoare adecvata de piata pentru mijlocul fix supus evaluarii.
2. Valoarea de utilizare este valoarea cu care o anumit imobilizare contribuie la
valoarea ntreprinderii din care face parte fr a avea ns n vedere cea mai bun utilizare sau
suma ce ar putea fi obinut prin vnzare.
Valoarea de utilizare este valoarea unei anumite imobilizri pentru o anumit utilizare
i deci nu este o valoare de pia. Ea poate fi utilizat pentru evaluarea echipamentelor atunci
cnd activele trebuie s fie evaluate ca parte a valorii totale a unei ntreprinderii care i
continu activitatea normal.
3. Valoarea de lichidare sau valoarea de vnzare forat. Ambele tipuri de valoare
se refer la suma care ar putea fi primit n mod rezonabil din vnzarea unui mijloc ntr-o
perioada de timp prea scurt pentru a putea fi conform cu perioada de timp specifica n
definiia valoarii de pia.
Aceste valori pot implica de asemenea un vnztor obligat s vnd i un cumprtor
care cumpr fiind contieni de dezavantajul vnztorului. Aceste valori nu iau n
considerare costurile de pregtire a vnzrii.
4. Valoarea de recuperare este valoarea unui mijloc fix rezultat din valorificarea
materilalelor, pieselor i subansamblelor pe care acesta le conine i respectiv poate fi
calculat brut sau net prin nededucerea costurilor de vnzare.
n al doilea caz aceasta poate fi egal cu valoarea realizabil net.
Valoarea de recuperare poate s fie identificat i cu valoarea de casare.
5. Valoarea de nlocuire reprezint totalitatea cheltuielilor ce ar trebui efectuate la
data evalurii pentru nlocuirea echipamentelor considerate n stare nou cu caracteristici
tehnico-economice similare celor de evaluat.
Se recomand ca evaluarea echipamentelor s se fac pe urmtoarele baze (tipuri de
valoare):

57

valoarea de pia n cazul mijloacelor fixe individuale aflate n funciune i necesare

exploatrii
valoarea de pia sau dac este adecvat valoarea de vnzare forat sau valoarea de
recuperare n cazul mijloacelor fixe n suplus fa de necesitile de exploatare.
costul de nlocuire net (CIN) care este un tip de valoare nonpia n cazul evalurii
mijloacelor fixe specializate care se vnd sporadic sau se tranzacioneaz pe pia.

B.Abordarea prin cost

Principala metod folosit este costul de nlocuire net care reprezint o procedur n
afara piaei rezultatul trebuind s fie condiionat de o profitabilitate potenial
corespunztoare i de o fiabilitate pe termen mediu sau lung.
Principiul care st la baza evalurii pe baza acestei metode const n stabilirea valorii
de nlocuire i estimarea deprecierii.
a) Stabilirea valorii de nlocuire- valoarea de nlocuire a fost definit iar modalitile
de estimare ale acestuia sunt :
1. Metoda identificrii- identificarea preului de livrare a utilajului la produictor i
estimarea cheltuielilor de transport, montaj i punere n funciune.
2. Metoda asimilri- const n compararea cu unul sau mai multe utilaje cu parametri
eseniali foarte apropiai la care se cunosc preurile de achiziie.
3. Metoda corelrii- const n compararea cu unul sau mai multe utilaje relativ asemntoare
din punct de vedere constructiv i a destinaiei la care se cunosc preurile de achiziie i
estimarea valorii de nlocuire prin intepretarea sau proporionalitatea caracteristicilor.
4. Metoda indicial- este cea mai puin recomandat i const n actualizarea valorilor de
nregistrare contabil la data punerii n funciune pe baza indicelui de evoluie a preurilor.
Pentru a obine rezultate bune evaluatorul va avea n vedere elementele principale ale
metodei care constau n stabilirea bazei de pornire a indicelui de actualizare avnd n vedere
ca baza de pornire s fie valoarea real a bunului la acea dat (de exemplu valoarea de
inventar la momentul puneri n funciune).
Dac utilizarea valorilor la punerea n funciune (PIF) nu este posibil se utilizeaz
una din valoarile de inventar rezultat dup reevaluri cu condiia verificrii modului de
aplicare a respectivelor revaluri astfel nct dac rezultatul a fost viciat erorile s fie
eliminate.
Aceast operaiune este complex dar obligatorie n cazul utilizri metodei indiciale.
b) Estimarea deprecierii.
Costul de inlocuire net se determin prin deducerea din costul de nlocuire brut a
deprecierii care const n:
- deprecierea fizic- vechimea, starea respectiv uzura fizic, degradarea sau aprofierea
rezultat din trecerea timpului sau din utilizarea trecut , mrimea posibil a costului viitor n
utilizarea datorat cheltuielilor de ntreinere comparativ cu un activ modern substituit.
- deprecierea funcional uzura moral n adecvarea pentru utilizarea prezent. De exemplu
un mijloc fix produs pentru utilizri specializate incluznd procese industriale particulare
poate avea o durat aparent de via util mai lung dect cea prevzut pentru operaiile
desfurate n prezent.
- deprecierea strategic- nseamn reducerea duratei de funcionare prin modernizarea,
retehnologizarea activitii n viitorul apropiat.
- deprecierea legat de reglementrile de mediu se va ine seama de legislaia n domeniu i
reducera duratei de via sau cheltuielile necesare ncadrrii n regulile de protecie a
mediului.

58

Ultimile dou reprezint deprecieri din cauze externe.

Estimarea gradului de depreciere (uzura)
Procedura standard const n estimarea duratei de funcionare minime rmase si
calcularea gradului de uzur.
a
*100 unde a este vechimea utilajului evaluat sau durata de viat
Utilizam x
ab
consumat n ani iar b durata estimat de viat economic util rmas.
Se precizeaz faptul c trebuie evitat confuzia duratei de via economice utile cu
durata de utilizare normal a mijlocului fix stabilit prin lege pentru raiuni de amortizare
contabil.
x - reprezint deprecierea total exprimat procentual sau deducerea procentual din
costul de nlocuire brut respectiv CIB.
Costul de nlocuire net se calculeaz dup relaia:
x

CIN CIB * 1
100

Valoarea astfel calculat este corectat cu valoarea rezidual a mijlocului fix n cazul
n care deprecierea strategic impune o durat de via foarte mic n raport cu deprecierea
funcional.
n situaia n care se estimeaz cheltuieli de ncadrare n normele de protecie a
mediului acestea vor fi deduse din costul de nlocuire depreciat.
O evaluare corect este dat de analiza individual a fiecrui mijloc fix i nu de o
abordare global pe grupe de mijloace fixe.
Practic n acest ultim caz poate fi aplicat doar ultima variant din modalitile de
determinare a valorii de nlocuire iar rezultatele au un grad ridicat de subiectivism.
C. Abordarea prin comparaia vanzrilor
Abordarea are o aplicabilitate corespunztoare numai n cazul existenei unei cantiti suficiente de
informaii.
Ea stabilete limitele valorii de pia a echipamentului prin analiza prreurilor pltite att pentru
bunurile cunoscute ct i pentru cele estimate, pentru echipamente care se evaluiaz .
Sunt investigare vnzrile pentru a se vedea motivaia celor dou pri.n practica analiza de pia
probabil va scoate la iveal vnzri de active care sunt asemntoare, ns nu identice, iar aceasta reprezint
analiza de similaritate pe care i bazeaz evaluatorul opinia asupra unei valori.
Unele dintre elementele comparabile sunt urmtoarele:
- originea i vrsta effectiv;
- starea activului;
- capacitatea de producie;
- caracteristici, accesorii;
- locaia- locaia geografic poate influiena preul de vnzare, dar i locaia n
interiorul unei instalaii (cel mai departat necesitnd costuri mai mari de dezmembrare
i mutare);
- producatorul;
- calitatea comparabil;
- cantitatea (preurile pot varia n funcie de cantitatea vndut );
- tipurile de vnzare.
59

Preurile de vnzare sunt analizate prin utilizarea elementelor de comparaie adecvate i sunt
ajustate corepunztor deosebirilor elementelor de comparaie fa de bunul evaluat.
D. Abordarea pe baz de venit
Aceast abordare se bazeaz pe principiul anticiprii i are ca fundament capacitatea de a
genera profit a echipamentului supus evalurii.
Metodele de evaluare utilizate sunt:
1. Metoda capitalizrii unui venit annual din exploatare.
2. Actualizarea fluxului de venit obtenabil ntr-o perioad de timp viitoare (metoda cashflow-ului net actualizat).
Aceast abordare de obicei nu se aplica mainilor i echipamentelor individuale cu excepia
situaiei n care acestea se afl angrenatentr-un contract de leasing. Totui pot fi utilizate frecvent
pentru a evalua un grup de active sau uniti de maini individuale, utilizate mpreun pentru a
realize un produs vandabil. Acest lucru generaz un flux de venit.
Aplicaie:
Exist oportunitatea dobndiri unui imobil care necesit reparaia i modernizarea dup
cumprare.
S se stabileasc care este preul pe care-l poate plti investitorul pe baza urmtoarelor date:
- dup reparare i modernizare cldirea va adposti 180 metri ptrai birouri i 2
magazine fiecare de 60 metri ptrai;
- costul lucrrilor de reparaie i modernizare este de 60 mil lei;
- dup modernizare chiria lunar care se obine este de 7000 lei/metru ptrat birou i
25000 lei/metru ptrat magazine;
- costul aferent proprietii (impozit, asigurare) 30%;
- rata de capitalizare n cazul activitilor desfurate n cldire este de 10%;
- investitorul care achiziioneaz imobilul dorete obinerea unui profit de 20%.
- pierderea de valoare datorit necumprri de chiriai este esttimat la 10%;
- reparaia i modernizarea dureaz 1 an ;
- dobnda pentru creditul preluat pentru reparaie este de 45%;
Chiria anual = 12 luni *( 180*7.000 + 2*60*25.000 )= 51.120.000 lei
Chiria anual efectiva = 51.120.000*(1-0,1)= 46.008.000 lei
Cheltuieli de exploatare = 46.008.000 * 0,3= 13.802.400 lei
Venit net = 46.008.000 13.802.400 = 32.205.600 lei
32.205.600
322.056.000 lei
Valoarea proprietii =
0,1
Cost reparaii+dobnd = 60* 106 *(1+0,45)= 87.000.000 lei
Profitul investitorului = 322.056.000* 0,2= 64.411.200 lei
Preul maxim = 322.056.000 64.411.200 87.000.000= 170.644.800
4.Evaluarea stocurilor, creanelor i disponibilitilor bneti
n numeroase cazuri ponderea activelor circulante n activul bilanier este
semnificativ, astfel ca se impune evaluarea cu corectitudine a acestora.
Uneori specialiti nu dau acestora importana cuvenit, ca urmare a faptului c ele
sunt nregistrate n contabilitate de cele mai multe ori la valori apropiate de valoarea de pia
a acestora datorit lichiditii caracteristice.
Evaluarea stocurilor
Stocurile de materii prime i materiale, combustibili, piese de schimb, consumabile.

60

Dintre cauzele care duc la existena unor diferene ntre valorile n contabilitate i
valorile economice ale unor stocuri pot fi amintite:
- deteriorarea fizic (avarierea ) stocului
- uzura moral, total sau parial a stocurilor datorit miscri lente
- scderea preului de pia pentru anumite produse sub nivelul costului de achiziie sau
prosucie
Pe baza documentelor contabile i al inventarului evaluatorul i formeaz o opinie i
face o distincie clar ntre stocurile cu micare lent evaluate la un pre mai sczut i
stocurile cu micare normal evaluate la costul lor de productie.
Se va avea n vedere c n anumite cazuri vechimea poate ridica valoarea unor
stocuri mult peste valoarea contabil.
Stocurile de producie neterminat sau n curs de execuie
Evaluarea acestor stocuri se poate realize prin aprecierea costurilor de producie
nregistrate pn la data evalurii, dar este de preferat s se estimeze prin valoarea de pia a
produselor finite n care sunt nglobate i din care se vor deduce cheltuielile totale de
finalizare a produciei i de marketing n vederea desfaceri .
Stocurile de mrfuri i produse finite
Acestea se evalueaz pe baza valorii curente de pia.
Se vor mai lua n considerare factori legai n principal de evoluia i tendinele
nregistrate n piaa produselor respective, vechimea acestora, starea fizic de depreciere i
gradul n care mai asigur satisfacerea necesitilor cumprtorilor.
n cazul reducerii de valoare fat de valoarea contabil se vor avea n vedere i alte
elemente de la produsele alimentare: perioada de gestiune, condiiile de pstrare a produselor,
etc.
De rezolvat:
1. In evaluarea pentru situatii financiare este importanta:
a) respectarea normelor legale; b) imagine fidela; c) principiul prudentei; d) standardele
internationale de contabilitate; e) principiul continuitatii.
2. In evaluarea pentru situatii financiare imaginea fidela poate fi descrisa complet ca fiind:
a) adevarat, in acord cu faptele; b) sincer, real, corect in sens de neinselator; c) loial, in acord
cu faptele; d) corect in sens de neinselator, in acord cu faptele; e) adevarat, loial, sincer, real,
corect in sens de neinselator, in acord cu faptele
3. Elementele patrimoniale se evalueaza in patru momente esentiale ale circuitului lor.
Indicati momentul eronat de mai jos! a) la data intrarii in patrimoniu; b) la data inventarului;
c) la data achizitionarii unui bun; d) la data intocmirii bilantului; e) la data iesirii din
patrimoniu.
4. Standardul pentru care valoarea justa este privita ca fiind sinonima cu valoarea de piata
este: a) GN1 b)Standardul International de Evaluare IVS 2; c)Standardul International de
Evaluare IVS 1; d)Standardul International de Evaluare IVS 3; e) Standardele Internationale
de Raportare Financiara (IFRS/IAS).
5. Modul de determinare a costului capitalului unei ntreprinderi.
6. Care sunt metodele utilizate pentru evaluarea terenului?
7. Cum se evalueaza stocurile din cadrul unei intreprinderi pentru determinarea valorii
acesteia?
8. Cum se evaluaeaza creantele din bilantul unei intreprinderi pentru a determina valoarea
acesteia?
9. Cum se evaluaeaza disponibilitatile din bilantul unei intreprinderi pentru a determina
valoarea acesteia?
61

CAPITOLUL IV
METODE DE EVALUARE A FIRMEI
BAZATE PE FLUXURI DE NUMERAR

Obiective:
Dobandirea de studenti a capacitatii de a intocmi un raport de evaluare a unui activ
si/sau intreprinderi pe baza cunostintelor noi prezentate;
Aplicarea metodelor de evaluare necesare determinarii goodwill-ului si a valorii firmei;
Intelegerea conceptelor de cost al capitalului, relatia rentabilitate-risc a unei investitii,
actualizarea/capitalizarea;
Deprinderea de catre studenti a modului de calcul si oportunitatea utilizarii ratelor de
actualizare si decapitalizare;
Deprinderea de catre studenti a modului de calcul a valorii intreprinderii prin metoda
capitalizarii si metoda actualizarii fluxurilor de numerar viitoare;
Intelegerea diferentelor dintre capitalizare si actualizare si coerentele dintre fluxurile
convertite in valoare si costul capitalului;
Dobandirea cunostintelor necesare pentru intelegerea logicii abordarii prin comparatie
si a metodelor inscrise in aceasta abordare.

Baza teoretic, metodologic, de stabilire a valorii unei firme o reprezint stabilirea

eficienei economice a investiiilor, n general, i calculele ce permit aprecierea flexibilitii
unor proiecte de investiii1.
Metoda discounted cash-flow sau a fluxurilor actualizate de disponibiliti 2 este de
fapt un ansamblu de metode prospective, care are n vedere viitorul economic al firmei,
susinut prin eforturi financiare considerabile, respectiv investiii pentru modernizare i
majorarea fondului de rulment. In aplicarea acestei metode, n rile cu inflaie galopant (n
care rata anual a inflaiei este de peste 10%) exist dou moduri pentru evitarea estimrii
evoluiei ratei inflaiei: fie se calculeaz toate fluxurile financiare viitoare ntr-o valut puin
erodabil de inflaie (USD sau euro), fie se utilizeaz preurile curente existente n momentul
evalurii. Cele dou tipuri de fluxuri de disponibiliti utilizate de metod sunt: cash-flow-ul
brut i cash-flow-ul liber disponibil ( engl. free cash-flow).
Cash-flow-ul brut este format din profitul net corectat, la care se adug amortizarea i
provizioanele cu caracter de rezerv. Acest cash-flow brut este similar cu indicatorul
marja brut de autofinanare (ntlnit mai ales n literatura francaz de specialitate)
reflectnd capacitatea firmei de a face investiii, a plti dividende acionarilor, a
constitui rezerve i majora provizioanele, a restitui ratele de credit scadente pentru
creditele pe termen lung, precum i de a asigura majorarea necesarului de fond de
rulment pentru susinerea creterii cifrei de afaceri. Cash-flow-ul brut (CFB) se poate
utiliza n evaluarea firmei prin metoda capitalizrii acestui indicator.
1

Alexandru Isaic Maniu, Ovidiu Puiu Evaluarea ntreprinderii, fezabilitatea i planul de afaceri, Editura
Independena economic, 2000.
2
Aceast noiune este cunoscut n literatura de specialitate sub mai multe nume: flux de numerar, flux de
lichiditi, fluxuri financiare, flux de disponibiliti nete, flux de trezorerie.

62

Deci,
Valoarea firmei prin CFB = CFBanual*k,
unde k este un coeficient multiplicator, experimental, determinat din vnzri anterioare
de firme similare, fiind cuprins de obicei ntre 4 i 103.
Fluxul de disponibiliti nete sau cash-flow-ul net disponibil sau n literatura
anglo-saxon free cash-flow este definit ca fiind diferena dintre intrrile (ncasrile) i
ieirile (plile) efectuate de o firm pe parcursul exerciiului financiar.
Modalitatea de determinare a fluxului de disponibiliti nete este prevzut i n ara
noastr n H.G. nr. 203/19 mai 1997 publicat n Monitorul Oficial nr. 96/21 mai 1997 4 i se
prezint astfel:

+Profit sau pierderi

+Amortizri i provizioane
- Variaia stocurilor
- Variaia creanelor
+Variaia furnizorilor i conturilor asimilate
+Variaia clienilor creditori
+Variaia altor datorii
=Flux de numerar din activitatea de exploatare
+ Sume din vnzarea i valorificarea activelor i mijloacelor
fixe

+ Alte surse, inclusiv taxa de dezvoltare

- Investiii efectuate
= Flux de numerar din activitatea de investiii
+ variaia creditelor i a mprumuturilor
= Flux de numerar din activitatea financiar

- variaia altor elemente de activ

+Variaia altor elemente de pasiv
= Flux de numerar din alte activiti
Cash-flow-ul disponibil se determin prin agregarea a trei componente: cash-flow-ul
operaional al activitii curente, cash-flow-ul pentru investiii i cash-flow-ul din activitatea
de finanare.
CF net= CFoperaional + CFinvest. + CFfinanciar
3

Sorin V.Stan, Metode i uzane n evaluarea ntreprinderilor, Editura Teora, 1999.

Noua modalitate de calcul pentru a reflecta trecerea la standardele internaionale de contabilitate este prevzut
n Ordinul Minsistrului Finantelor nr. 94/2001.
4

63

Agregarea celor trei componete ale cash-flow-ului se face numai pentru perioada de
previziune explicit.
n scopul evalurii, durata de via a unei firme se poate mpri n dou perioade
distincte, i anume perioada de previziune explicit, n care cash-flow-ul se poate determina
corect pentru fiecare an i perioada de previziune non-explicit, n care cash-flow-ul nu se
mai poate determina cu precizie, ca expresie global a cash-flow-ului realizabil, totui, n
cursul acestei perioade calculndu-se valoarea rezidual, terminal sau continu a firmei
(engl. continuing value), care se noteaz de regul cu Vrez.
Acest lucru este reprezentat schematic n figura de mai jos.

FCF

Valoarea
rezidual

FCF
FCF

perioada de previziune

perioada de previziune

explicit

non-explicit

O etap important n stabilirea valorii unei firme const n determinarea acestei

valori reziduale la sfritul perioadei de previziune. Valoarea rezidual este definit ca fiind
valoarea nsumat a cash-flow-ului realizabil dincolo de orizontul de previziune explicit.
Valoarea rezidual se poate determina utiliznd mai multe relaii de calcul.
Prima dintre ele are la baz ipoteza c, cash-flow-ul disponibil al firmei va crete cu un ritm
constant de-a lungul perioadei neexplicite de previziune, astfel:
Vrez

FCFT 1
CMPC g

64

unde:
-

FCFT+1 este FCF n primul an dup perioada de previziune explicit;

CMPC este costul mediu ponderat al capitalului5;

g este ritmul de cretere ateptat al FCF.

Aceast relaie se poate aplica doar dac CMPC este mai mare dect g.
O problem deosebit pe care o ridic metoda DCF se refer la alegerea celei mai
potrivite rate de actualizare, att pentru actualizarea FCF ct i a valorii reziduale, tiut fiind
faptul c nivelul ratei de actualizare depinde att de inflaie ct i de mrimea riscului
economic i financiar. De aceea, se consider c rata de actualizare este un ingredient critic n
evaluarea firmei prin metoda discounted cash-flow. Erorile ce pot surveni n estimarea ratei
de actualizare precum i neconcordana ntre fluxurile de disponibiliti i ratele de
actualizare pot conduce la determinarea unei valori incorecte a firmei supuse evalurii.
Rata de actualizare trebuie s fie n concordan att cu gradul de risc ct i cu tipul
fluxului de disponibiliti supus actualizrii.
Nivelul ratei de actualizare depinde de mai muli factori:
-

nivelul ratei dobnzii fr risc (engl. risk free rate), care se noteaz de regul cu i;

mrimea riscului (engl. risk premium) care are dou componente: riscul sistematic sau
economic i riscul financiar, n cazul firmelor cu datorii pe termen lung.

rata anual a inflaiei.

Punctul de pornire n stabilirea ratei de actualizare l reprezint costul capitalurilor utilizate,

respectiv costul mediu ponderat al capitalului (engl. weighted average cost of capital); Costul
mediu ponderat al capitalului este definit ca fiind media aritmetic ponderat a costurilor
diferitelor componente ale finanrii utilizate.
Estimarea costului capitalului propriu al acionarilor se poate face prin mai multe
metode, cele mai cunoscute i pe larg aplicate fiind Modelul CAPM (engl. Capital Asset
Pricing Model), Modelul APM (engl. Asset Pricing Model) i Modelul de cretere a
dividendelor (engl. Dividend Growth Model).

Modelul CAPM
5

Exprimat n mrimi relative de structur.

65

Modelul CAPM original se bazeaz pe lucrrile lui W.Sharpe 6, J.Lintner7 i J. Tobin8 i pune
n eviden legtura dintre randamentul estimat al unui titlu i, E(Ri):
E ( Ri )

DIV1 S1 S 0
S0

i rentabilitatea estimat a pieei, E(Rm):

E(Ri)=Rf+i[E(Rm)-Rf]
unde:
-

DIV1 reprezint dividendul repartizat la momentul 1 (perioada de prognoz);

S1, S0 reprezint cursul bursier la momentul 0, respectiv 1;

Rf reprezint rata rentabilitii fr risc (engl. risk free rate9)

i reprezint coeficientul de volatilitate al titlului i.

Deci, pentru estimarea costului capitalului propriu relaia de mai sus devine:
Ke =Rf+i[E(Rm) Rf]
Coeficientul al firmei se determin pe baza relaiei:

cov( Ri, Rm)

2 ( Rm)

unde cov(Ri, Rm) este covariana dintre rentabilitatea firmei supuse evalurii i cea a pieei.
cov( Ri, Rm)

( Ri

R i ) 2 ( Rm s R m) 2

unde s reprezint cazurile avute n vedere ca posibiliti de evoluie a economiei n perioadele

viitoare.
Dac este egal cu 1, atunci despre titlul respectiv se spune c se mic odat cu piaa.
n tabelul de mai jos se prezint cteva valori ale coeficientului pentru cteva dintre cele
mai cunoscute companii americane10, precum i rata rentabilitii calculate pe baza modelului
CAPM.
6

Capital asset prices. a theory of market equilibrium, 1964.

The valuation of risk assets and selection of risky investments in stock portfolios and capital budgets, 1965.
8
Liquidity preference as behaviour towards risk,1958.
9
Aceasta este rata rentabilitii la bonurile de tezaur.
10
Din pcate, n ara noastr nu exist tabele cu beta calculai pentru cele mai importante firme ce coteaz la
burs, iar calculul acestui indicator devine nc i mai dificil n cazul n care firma supus evalurii nu coteaz.
7

66

Titlul

beta

Rata rentabilitii ateptate

ATT

0,76

13,04

1,30

15,20

FORD MOTORS Co

1,30

15,20

MC DONALDS

14

McGRAW HILL

1,32

15,28

DIGITAL
EQUIPMENT

Modelul APM
Stephen Ross a dezvoltat n cartea sa The Arbitrage Theory of Capital Asset Pricing modelul
APM, dar contribuii importante au adus i N.F. Chen i R. Roll n lucrarea lor: Economic
forces and the stock market11.
Modelul APM nu difer semnificativ de CAPM i anume c, investitorii sunt rspltii pentru
c i asum un risc nediversificabil.
Msura acestui risc nediversificabil nu este monofactorial, ci este determinat de
sensibilitatea unui activ la diferii factori economici care afecteaz toate activele.
Numrul i identitatea factorilor sunt determinate de rentabilitile istorice.
APM pune n legtur rentabilitile ateptate ale factorilor economici cu un specific
fiecrui factor.
Ke R f

j E( R j ) R f
j 1

unde:
-

Rf reprezint rata fr risc;

j reprezint specific factorului j;

E(Rj)-Rf reprezint prima de risc unitar a factorului j;

k reprezint numrul de factori;

11

Journal of Business, 59: 383-403, July 1986.

67

Un model simplificat al APM cu numai doi factori poate fi scris astfel:

Rentabilitatea ateptat =rata fr risc + capitalului propriu*prima de risc a capitalului propriu +
inflaionist*prima de risc a inflaiei +
CAPM poate fi considerat un caz special al APM n care exist numai un singur factor
esenial i c acesta este msurat prin indicele pieei.
n general, se consider c CAPM are avantajul de a fi un model mai simplu de estimat i de
utilizat, dar va nregistra performane mai slabe ca APM n cazul n care firma supus
evalurii este sensibil la factorii economici ce nu sunt bine reprezentai de indicele pieei.

Modelul de cretere al dividendului (engl. Dividend-growth Model)

Acest model poate fi folosit la evaluarea unei firme ce se afl n cretere stabil12.
Pentru o firm cu un ritm de cretere a veniturilor i dividendelor constant, valoarea prezent
a unei aciuni poate fi scris astfel:
P0 valoarea prezenta a dividendelor asteptate

DPS1
Ke g

unde:
-

P0 reprezint preul curent al aciunii;

DPS1 reprezint dividendul ateptat pe aciune n anul urmtor;

Ke reprezint costul capitalului propriu;

g reprezint ritmul de cretere a dividendelor (stadiu stabil);

Rezult deci:
Ke=DPS1/P0+g este randamentul ateptat al dividendului + ritmul de cretere al dividendelor
O precizare se cere ns fcut de vreme ce preul curent este un element de intrare cheie n
model, recurgerea la aceast abordare pentru determinarea valorii unei aciuni este
neadecvat.
12

Cretere stabil semnific creterea cifrei de afaceri ce este finanat fr a se recurge la sursele externe.

68

Ke se utilizeaz pentru a se vedea dac evaluarea capitalului propriu este corect.

Estimarea costului datoriilor

Costul datoriilor msoar costul curent la care firma mprumut fonduri pentru a-i finana
proiectele i este determinat de urmtoarele variabile: nivelul actual al ratelor dobnzilor,
riscul companiei, avantajul de impozitare asociat cu datoria.
De vreme ce dobnda este deductibil de la plata impozitelor, costul datoriei dup impozitare
este funcie de rata impozitrii.

Costul datoriei dup impozitare = costul datoriei naintea impozitrii*(1-rata impozitrii)

Estimarea costului aciunilor prefereniale
Costul aciunilor preferenaile se determin conform relaiei:
k PS

dividendul preferenti al per actiune

pretul pietei per actiune preferenti ala

Astfel, valorea firmei se poate determina prin dou procedee.

Primul,
n

Valoarea firmei
t 1

CFt
(1 i ) n

Acest procedeu se recomand n cazul n care exist diferene mari sau relativ mari de la un
an la altul ca urmare a variaiei investiiilor sau a necesarului de fond de rulment, iar durata
explicit de previziune este de aproximativ cinci ani.
Cel de-al doilea este numit i metoda standard:

CFt
Vrez

t
(1 i ) n
t 1 (1 i )
La valoarea final calculat se fac anumite corecii care se refer la luarea n considerare a
n

Valoarea firmei

primei de control, diminuarea pentru lipsa de lichiditi i adugarea la valoarea final a

valorii nominale a disponibilitilor bneti existente la momentul evalurii.

69

EVALUAREA PROIECTELOR DE INVESTITII

Se face de catre specialistii bancii sau de experti consultanti externi, examinandu-se
urmatoarele aspecte:

Aspectul economic - in care se urmareste administrarea cu eficienta maxima a

resurselor interne, in mod deosebit a celor disponibile, In acest scop se efectueaza
analiza comparativa a efectelor economice previzibile si a eforturilor investitionale si
de productie, analiza influentei viitorului obiectiv asupra mediului inconjurator etc.

Aspectul tehnic - cuprinde date referitoare la amplasament, dimensionarea

capacitatilor de productie, procedee de executie, solutii tehnologice, echipamentul ce
va fi folosit, graficul de executie a investitiei, conditii de exploatare a noului obiectiv
etc. Banca ajuta pe beneficiarul de credit sa pregateasca proiectul ca acesta sa
indeplineasca toate conditiile impuse la momentul respectiv de cuceririle stiintifice si
tehnice. In acest sens, banca pune la dispozitia celor interesati oferte de utilaje si
echipamente, precizari in legatura cu solutiile tehnice si tehnologice care pot fi
adoptate, aspecte legate de calitatea si performantele produselor similare existente pe
plan mondial etc.

Aspectul institutional, organizatoric si de conducere - privind posibilitatile de

recrutare a fortei de munca, de a pregati cadrele necesare, organigrama intreprinderii,
alte probleme legate de conducerea viitorului obiectiv.

Aspectul comencial si al achizitiilor - care se refera la posibilitatea de cumparare a

materiilor prime si de vanzare a produselor finite, nivelul consumurilor specifice la
principalele materiale. Pentru asigurarea unei fundamentari cat mai reale si de
perspectiva a eficientei economice se fac simulari de variante privind eventualele
modificari ce pot aparea la pretul materiilor prime si produselor finite. Referitor la
achizitionarea de utilaje banca acorda prioritate utilajelor si furnizorilor din tara
beneficiara de credit.

Aspectul financiar - prin care se cuantifica nivelul rezultatelor financiare pe baza

evaluarii fondurilor consumate si a incasarilor ce se vor realiza. Banca, prin expertii
sai, face aprecieri asupra politicii financiare si de investitii: studiaza metodele de
planificare a dzvoltarii economico-sociale; modul de utilizare a resurselor proprii sau

70

a celor atrase si ulterior face o serie de propuneri care, in conformitate cu parerea

specialistilor ar permite dezvoltarea intr-un ritm mai accelerat a economiei.

Principala caracteristica a modului de analiza a eficientei obiectivelor de investitii pe baza

metodologiei utilizate de BIRD, o constituie diferentierea analizei economice propriu-zise de
analiza financiara.

ANALIZA ECONOMICA - are drept scop fundamentarea oportunitatii si eficientei

investitiilor prin compararea efortului necesar pentru realizarea investitiilor si pentru
obtinerea productiei (cheltuielile de productie) cu efectele ce se vor obtine, in
conditiile comparabilitatii acestora prin intermediul calculelor de actualizare. Analiza
economica ia in considerare diferite solutii tehnologice, capacitati de productie etc,
stabilind rentabilitatea proiectului la nivelul intregii economii nationale, respectiv a
tuturor resurselor angajate, indiferent de natura resurselor (proprii, credite, alocatii de
la buget) si de cine beneficiaza de rezultatele obtinute. Analiza economica are in
vedere utilizarea preturilor care domina in economie, in conditii de concurenta loiala.
In cazul in care nu exista conditii pentru stabilirea unei concurente, in special din
lipsa de producatori, se vor analiza preturile de pe piata mondiala, in special la
materiile prime si utilajele achizitionate din tara dar si la salarii si alte cheltuieli
interne. De asemenea, in analiza economica la dimensionarea cheltuielilor si
veniturilor nu se au in vedere subventiile, taxele, impozitele si, in general, orice
transfer de moneda. O alta particularitate a analizei economice o constituie faptul ca
la calculatia indicatorilor nu se tine seama de sursele de constituiere a fondurilor
(costul acestor resurse) si de destinatia veniturilor ce se vor realiza. In calculele de
eficienta economica se considera toate cheltuielile si toate veniturile, indiferent de
destinatia sau provenienta lor. In continuare sunt prezentati principalii indicatori de
analiza economica, modul de calcul si semnificatia acestora.

ANALIZA FINANCIARA - se face din punct de vedere al investitorului (unitati de

stat, mixte, particulare) care fiecare este preocupat de obtinerea unor profituri la
fondurile proprii cheltuite in conjunctura pietei de desfacere, in cadrul analizei
financiare, pentru utilaje, materii prime, salarii, se utilizeaza preturile practicate pe
piata externa, atat pentru produsele din tara cat si pentru cele din import. La stabilirea
cheltuielilor si veniturilor se au in vedere subventiile, taxtele, impozitele etc.
71

Determinarea cheltuielilor si a veniturilor se face pentru fiecare an in parte incepand

cu deschiderea santierului si incheind cu scoaterea din functiune a obiectivului.
Durata luata in calcul corespunde duratei de serviciu a utilajelor de baza (utilajelor
tehnologice) si care, in principiu, nu trebuie sa fie mai mare de 5-7 ani la ramurile de
varf, purtatoare de progeres tehnic, deoarece aici uzura morala este foarte mare. Pe
aceasta baza se poate stabili venitul net pentru fiecare an, prin insumare, pentru
intreaga perioada de functionare a obiectivului economic. De asemenea, in
cheltuielile de productie nu se include fondul de amortizare. Prin includerea acestuia
in cheltuieli s-ar realiza o dubla inregistrare, deoarece el a fost considerat chletuiala
atunci cand s-a facut investitia, iar investitia a fost cuprinsa in efortul total.

ANALIZA DE SENZITIVITATE - stabileste gradul de viabilitate economica a

proiectului respectiv, cat de sensibil este proiectul la unele modificari negative ce pot
aparea in viata obiectivului, cum ar fi: scumpirea materiilor prime, cresterea
salariilor, scaderea pretului la produsele finite etc. Prin acest indicator se abordeaza
problema riscului si incertitudinii in cazul realizarii proiectului respectiv, aspecte care
sunt specifice domeniului investitional.
Toate calculele care se fac pentru evaluarea eficientei economice a proiectelor de

investitii, se bazeaza pe TEHNICA ACTUALIZARII. In ceea ce priveste marimea

coeficientului de actualizare, el depinde de obtinerea de crestere economica, nivelul dobanzii
la creditul primit, rata inflatiei, deprecierea monetara etc. In general :
a > rp + rd + r r
in care :
a - coeficient de actualizare
rp - rata inflatiei
rd - rata dobanzii
rr - rata de risc investitional
Pentru aprecierea eficientei economice a proiectelor de investitii, se foloseste un
sistem complex de indicatori de eficienta care are o serie de avamtaje, printre care si acela ca
asigura evaluarea eficientei economice atat la nivelul de agent economic cat si la nivelul
economiei nationale.

72

a) Veniturile brute - Vh - reprezinta volumul total al incasarilor dintr-o anumita

perioada. Acestea sunt constituite in special din valoarea productiei industriale, a
productiei marfa, dar pot proveni si din alte activitati, cum ar fi: incasari din
productia auxiliara, din vanzarea unor materii prime care priososesc, din fondurile
fixe sau parti din acestea care se vand din diverse motive etc. In cazul analizei
financiare, tot la venituri sunt cuprinse si creditele primite, deoarece ele constituie
surse atrase si intregesc fondurile agentului economic.
b)

Cheltuielile totale Ch - includ atat cheltuielile cu investitia cat si cheltuielile de

productie. In volumul de investitii se cuprind cheltuielile propriu-zise pentru
realizarea obiectivului economic, precum si o serie de alte cheltuieli cum sunt
cheltuielile pentru achizitionarea unor mijloace circulante necesare la prima dotare,
chetuielile pentru pragatirea fortei de munca, cheltuieli pentru plata salariatilor care
asigura supravegherea desfasurarii procesului investitional etc.

In cheltuielile de productie se includ toate costurile ce se fac pentru realizarea productiei

mai putin cheltuielile cu amortizarea capitalului fix. Pentru efectuarea analizei financiare,
in costuri se mai includ si o serie de impozite, taxe, dobanzi, precum si sumele necesare
rambursarii creditelor si a dobanzilor aferente, Deci:

Cth = Ih + Ch
in care:
Cth - cheltuieli totale pentru anul h
Ih - cheltuieli cu investitia in anul h
Ch - cheltuieli de productie ale anului h
c) Raportul dintre venituri si costuri - R - permite o comparatie intre suma incasarilor
realizata pe intreaga durata de functionare a obiectivului economic si totalul
cheltuielilor efectuate atat cu edificarea obiectivului cat si cu productia. Pentru a
permite comparabilitatea acestor indicatori, care se obtin in perioade diferite de timp,
la un anumit dat, se foloseste tehnica actualizarii. Relatia de calcul este :

In care:
R - reprezint raportul dintre veniturile actualizate i costurile totale
actualizate;
Vh - venitul obinut [n anul h (se are
[n vedere veniturile anuale, realizate din vnzarea produciei de
73
baz, precum i cele din alte

d D

Vh

(1 a)

h 1
d D

Ih Ch

(1 a)
h 1

Ih - investitia anuala;
Ch - cheltuieli anuale de productie;
a - coeficientul de actualizare;
d - durata de realizare a obiectivului de investitii;
D - durata de functionare a obiectivului;
h = 1,2,........d,.......d+D.
Sub raportul eficientei economice, proiectul de investitii poate fi acceptat numai in
cazul in care :
R > 1.
Aceasta relatie exprima legea fundamentala a activitatii economice care presupune ca in
orice asemenea activitate trebuie sa se recupereze integral cheltuielile efectuate si sa se
realizeze un anumit profit pentru investitor si societate. In situatia in care R = 1, rezulta ca
viitoarea intreprindere isi va acoperi toate cheltuielile dar nu va obsine nici un profit, ceea ce
reflacta o activitate nesatisfacatoare.
De aici se deduce ca daca R 1 proiectul este respins. Acest indicator depeinde si de
marimea coeficientului de actualizare a luat in calcul. Cu cat acest coeficient este mai mic,
cu atat raportul dintre venituri actualizate si costuri actualizate, in aceleasi conditii
considerate, este mai mare. Toate calculele se fac pe baza de tabele.
d)

Fluxul de numerar (cash - flow) - Fh este indicatorul ce exprima situatia la zi,

respectiv care este castigul sau pierderea pentru fiecare an luat in calcul. Si acest
indicator poate fi calculat la nivelul economiei nationale sau la nivelul agentului
economic, cu aceleasi precizari, respectiv la nivelul investitorului impozitele si texele
constituie cheltuieli si se iau in calcul ca atare. Relatia de calcul pentru fluxul de
numerar este :

74

Fh = Vh - (Ch + Ih)
in care:
Fh - reprezinta fluxul de numerar pentru anul h;
Vh - incasarea (venitul) anului h;
Ch si Ih - cheltuielile de productie si, respectiv, de investitii pentru acelasi an h.
Indicatorul se calculeaza tabelar, atat pentru analiza economica cat si pentru analiza
financiara.
h) Venitul net actualizat VNA - indicator ce permite a se face o comparatie intre
volumul total al incasarilor obtinute pe intreaga perioada de functionare a
obiectivului si costurile totale (cu investitiile si cu productia)
Expresia analitica a indicatorului este urmatoarea :

d+D

Vh - Ih - Ch

VNA =
(1 +a)h
h=1

unde simbolurile prezinta semnificatia evidentiata in cazul indicatorului venituri /

costuri.
In functie de acest indicator sub raportul eficientei, pot fi acceptate numai variantele
la care venitul net actualizat este mai mare ca zero.
Se calculeaza tabelar, atat la nivel macroeconomic cat si microeconomuic. Acest
indicator

este deosebit de semnificativ pentru aprecierea eficientei viitorului obiectiv

economic, deoarece in conditiile unei economii de piata ne intereseaza sa obtinem un profit

cat mai mare; or, acest indicator exprima tocmai nivelul net, profitul net obtinut de
intreprindere pe intreaga perioada de functionare a obiectivului si in conditiile cuantificarii
influentei factorului timp. Este un indicator de volum, care cuantifica numai efectele nete si,
deci, nu poate fi considerat indicator de eficienta economica deoarece nu asigura si
coparabilitatea cu eforturile facute pentru obtinerea acestui efect net.
h) Rata interna de reantabilitate - RIR exprima rata de discontare care egalizeaza
valorile actualizate ale productiei cu costurile (de productie si de investitii_ pe
intreaga perioada de functionare a obiectivului.
RATA INTERNA DE RENTABLITATE - este aceea rata de discontare la care
valoarea venitului net actualizat (VNA) este zero, respectiv productia actualizata este egalata
de costurile actualizate. Acest indicator nu trebuie confundat cu rata de rentabilitate
75

financiara folosita in tara noastra care se calculeaza ca raport intre profitul anual si costurile
anuale de productie.
Este oportun ca selectarea proiectelor de investitii in functie de RIR sa aibe loc prin
compararea cu eficienta economica obtinuta la obiective economice similare din tara, dar in
mod deosebit din strainatate unde acest indicator se calculeaza in mod vizual.
Vor fi acceptate numai acele proiecte de investitii la care rata interna de rentabilitate
se situeaza la cote superioare celor similare, realizate in trecut.
Stabilirea nivelului de rentabilitate se poate face prin reprezentare grafica sau calcul analitic

Calculul ratei interne de rentabilitate

Metoda grafica de determinare a RIR presupune urmatoarele etape :

se stabileste un venit net actualizat pozitiv (v1) care corespunde unei rate minime
(amin)
se stabileste un venit net actualizat negativ (v2) care corespunde unei rate maxime
(amax).
valorile nivelului venitului net la cele doua rate de actualizare se plaseaza intr-un
sistem de axe rectangulare, care exprima pe abscisa diferite rate de rentabilitate
iar pe ordonata evolutia venitului net actualizat
se unesc printr-o dreapta punctele ce corepund nivelului venitului net actualizat la
amin si amax
la intersectia acestei drepte cu abscisa se afla punctul care exprima RATA
INTERNA DE RENTABILITATE a obiectivului respectiv.

Metoda analitica - foloseste urmatoarea relatie :

RIR = amin + (amax - amin) *

V1
V1 + |V2|

relatie regasita si in figura prezentata din asemanarea triunghiurilor formate. Venitul negativ
V2 se considera in modul.
Precizari privind alegerea ratelor de discontare:

amin si amax se aleg in asa fel incat pentru amin sa se obtina un venit net actualizat
pozitiv iar pentru amax unul negativ

diferenta intre ratele alese (amin si amax) sa nu fie mai mare de 5% deoarece
intervalul y s-a presupus ca VNA are o evolutie liniara, iar in realitate evolutia este
sub forma unei functii ce ar putea fi estimata printr-o parabola (curba de culoare
76

mov), de aceea si valoarea ratei de rentabilitate economica se va rotunji

intotdeauna in minus;

amin si amax se stabilesc prin incercari, pornind de la raportul dintre profitul mediu
anual si marimea investitiilor, dupa care se corecteaza astfel :
- se scad 0,20 daca durata de functionare este mai mica de

5 ani;
- 0,10 la o durata de 5 - 10 ani;
- o,05 la o durata de 10 - 15 ani.

Rata astfel gasita se considera limita de calcul pentru rata de actualizare.

Rata interna de rentabilitate este unul din cei mai semnificativi indicatori ai eficientei
proiectelor de investitii deoarece exprima capacitatea investitiei de a furniza profit pe intreaga
durata de functionare a obiectivului stabilind PUTEREA ECONOMICA a acestuia, respectiv
profitul net ce se obtine la un leu efort total, cu investitia si cu productia.
Dupa nivelul la care se face analiza, acest indicator imbraca doua forme si anume :

rata interna de rentabilitate economica - RIRE in cazul analizei economice,

Rata interna de rentabilitate financiara - RIRF pentru analiza financiara.

Cum cele doua rate se calculeaza pe baza structurii veniturilor si costurilor, diferenta,
ca metodologie de calcul, pentru cele doua rate este data de analiza economica si analiza
financiara a veniturilor si cheltuielilor.
h) Cursul de revenire net actualizat - Rna este un indicator cunoscut si sub numele de
Rata interna de schimb valutar sau Testul Bruno. care reflecta eforturile totale
actualizate, cu investitia si cu productia, exprimate in lei, ce se fac pentru obtinerea
unei unitati valutare nete. Se calculeaza cu ajutorul relatiei :

d+D

Rna =

h=1

Ih + Ch
(1+a)h

d+D

h=1

Vh - Ch Ih
(1 + a) h

77

In care :
- Rna - reprezinta cursul de revenire net actualizat;
- Ih - investitiile anuale, exprimate in lei
- Ch - cheltuielile de productie facute in anul h, in lei;
- Vh - veniturile anuale exprimate in valuta
- Ch si Ih - cheltuielile de productie si de investitii,
exprimate in valuta;
- a - coeficient de actualizare;
- d si D - durata de executie si de functionare a viitorului
obiectiv economic.
Prin acest indicator se stabileste costul intern al valutei si se urmareste alegerea
variantelor de investitii care asigura promovarea exportului si diminuarea importului.
h) Pragul de rentabilitate - PR. Eficienta economica a investitiilor depinde si de modul
cum este folosita capacitatea de productie proiectata. De aceasta depinde recuperarea
fondurilor de investitii prin profitul obtinut. Intotdeauna exista un punct critic sub
care gradul de utilizare a capacitatii de productie nu pote cobori caci altfel unitatea
economica intra in pierderi si prin urmare investitiile nu se mai pot recupera. Prin
urmare, la obiectivele de investitii care au capacitate mare de productie, se impune o
analiza privind stabilirea gradului minim de folosire a capacitatilor de productie
proiectate astfel incat sa se asigure un profit minim sau, unitatea sa nu lucreze cu
pierderi. Acest punct critic al nivelului de productie exprimat prin procentul de
folosire a capacitatii proiectate pentru care profitul societatii comerciale este nul se
numeste PRAG DE RENTABILITATE.
Acest indicator de derermina astfel :
- se cunoaste nivelul cheltuielilor fixe - CF compuse din :
amortizari, cheltuieli generale, etc;
- se stabileste nivelul cheltuielilor cariabile CV alcatuie din
: materii prime, salarii directe, energie;
- se determina profitul ph corespunzator ratei de
rentabilitate stabilite;
- se calculeaza valoarea productiei marfa - PM.
Cu acesti parametrii se construieste graficul urmator :
F
Profit

Ph
C

78

Chelt.
variab.

Pierderi

CV
PM

Cheltuieli
fixe

CF

E
100%

Evolutia indicatorilor de volum ai societatii comerciale

Pe baza acestui grafic din triunghirile ABC si DEF rezulta :
x

100
x

=
=

100

y
CV
y + CF
PM
100y = x * CV

respectiv I

100y = x*PM - 100CF

de unde :

x =

CF

* 100

PM - CV
Cu ajutorul acestui indicator se poate stabili care este nivelul minim de folosire a
capacitatilor de productie astfel incat societatea comercuiala sa nu lucreze cu pierderi, sa
recupereze fondurile de investitii cheltuiete si sa se realizeze un profit net.
Nivelul pragului de rentabilitate este hotarator influentat de structura cheltuielilor de
productie si de marimea profitului anual.
Analiza de senzitivitate
In conditiile economiei de piata, proiectelor de investitii trebuie sa li se efectueze o
profunda ANALIZA DE SENZITIVITATE. Acest tip de analiza isi propune sa stabileasca cat
de sensibil va fi viitorul obiectiv de investitii l unele modificari, indeosebi negative, ce apar
cu siguranta in cursul functionarii sale virtuale. Printre elementele care in mod cert isi vor
schimba nivelele de influenta pe parcursul a 10 - 20 ani, cat reprezinta viata obiectivului, sunt

79

de mentionat: epuizarea resurselor initiale de materii prime si schimbarea pietelor de

aprovizionare, modificarea preturilor pe piata materiilor prime, cresterea uneori in salturi a
salariilor, uzura morala care determina scaderea preturilor la produsele finite invechite etc.
Important este deci sa se evidentieze in ce masura viitorul obiectuv functioneaza in mod
stabil chiar prin aparitia unor modificari de conditii initiale. Analiza de senzitivitate implica
deci probleme referitoare la riscul si incertitudinea economica, specifice problemelor
investitionale.
O investitie inseamna o cheltuiala de fonduri financiare si mijloace materiale sigura,
pentru un viitor ce contine asadar, elemente de incertitudine si risc. Pe parcursul desfasurarii
procesului de productie apar unele cauze care pot influenta rezultatele economice, cum ar fi:

prelungirea duratei de realizare a obiectivului sau de atingere a parametrilor

proiectati;

depasirea volumului de investitii prevazut initial;

cresterea preturilor la materiile prime si materiale, energie, salariu;

modificari ale preturilor produselor finite care se desfac in special pe piata externa
dar si la intern.
Toate aceste schimbari antreneaza modificarea ratei interne de rentabilitate

aproiectului de investitii, fapt ce impune o analiza a sensibilitatii proiectelor de investitii fata

de diferite modificari ce pot sa apara prin recalcularea ratei interne de rentabilitate. Acest
indicator poate fi calculat in ambele variante, dar in mod deosebit se impune recalcularea
ratei interne de rentabilitate financiara, deoarece aici se resimt influentelor ce pot aparea
asupra rezultatelor economice.
In cazul in care nivelul ratei interne de rentabilitate recalculat, in conditii specifice influente negative, are valori foarte mici, inseamna ca proiectul de investitii estre extrem de
sensibil la acesti factori de influenta - in special costurile de productie. In acest caz trebuie
analizate toate posibilitatile ce pot modifica costurile in sens negativ pentru a se lua masuri de
preintampinare a lor. Daca nu exista astfel de posibilitati se impune renuntarea la proiect,
indiferent care este nivelul de eficienta pe plan macroeconomic.

De rezolvat:
1. Care sunt paii in determinarea ANC ?
2. Care sunt metodele de calcul ale ANC ?
3. Ce este rata de actualizare?
4. Prezentati trei metode de determinare a ratei de actualizare
5. Explicati relatia dintre rata de actualizare si valoarea intreprinderii.

80

6. In ce consta metoda fluxurilor de disponibilitati actualizate?

7. Ce intelegeti prin valoare patrimoniala a ntreprinderii?
8. Cum putei defini i determina Goodwill-ul.

81