Publicitatea ipotecilor asupra construciilor

viitoare n reglementarea Noului Cod civil

http://www.juridice.ro/321340/publicitatea-ipotecilor-asupra-constructiilorviitoare-in-reglementarea-noului-cod-civil.html
Odata cu intrarea in vigoare a noului Cod Civil s-a reglementat posibilitatea de a
ipoteca constructii viitoare chiar si in situatiile in care Legea nr. 90/1999 privind
creditul ipotecar pentru investitii imobiliare nu este aplicabila.
Articolele 898, 899, 2380 si 2382 Cod Civil reprezinta principalele dispozitii de
reglementare. Conform art. 2380 Cod Civil ipoteca asupra unor constructii viitoare
nu poate fi intabulata, ci numai inscrisa provizoriu in cartea funciara, in conditiile
legii. Prin urmare, cu exceptia situatiilor in care se aplica prevederile Legii nr.
90/1990 privind creditul ipotecar, a carei analiza nu face obiectul prezentului articol,
in ceea ce priveste ipoteca asupra unei constructii viitoare instituita in temeiul
Codului Civil se va efectua inscrierea provizorie a acesteia in cartea funciara.
In situatia in care constituitorul este proprietarul terenului asupra caruia se instituie
un drept de ipoteca, in temeiul art. 2382 Cod Civil extinderea dreptului de ipoteca
asupra constructiilor viitoare edificate pe terenul ipotecat ar trebui sa se faca
automat, fara nicio alta formalitate (respectiv fara incheierea unui act aditional la
contractul de ipoteca initial semnat sau a unui nou contract de ipoteca imobiliara) cu
conditia ca partile sa fi prevazut in contractul de ipoteca faptul ca ipoteca imobiliara
poarta si asupra oricaror constructii viitoare.
Unii autori sunt de parere ca extinderea ope legis in temeiul art. 2382 Cod Civil nu
presupune nici inscrierea in cartea funciara a garantiei ce greveaza noua constructie.
Cu toate acestea, in considerarea rolului pe care il are inscrierea in cartea funciara,
consideram totusi ca o asemenea abordare ar ridica probleme din punct de vedere al
opozabilitatii ipotecii asupra constructiei. Mai mult, legiuitorul a prevazut intr-adevar
ca nu sunt necesare alte formalitati pentru o asemenea extindere dar lipsa actualizarii
cartii funciare prin intabularea dreptului de ipoteca si asupra constructiei poate
conduce tertii sa considere ca partile au agreat sa ipotecheze doar terenul iar nu si
constructia edificata pe acesta.

Textul art. 2382 Cod Civil poate parea a fi in contradictie cu cerinta justificarii
inscrierii provizorii prevazute la art. 898 si art. 899 Cod Civil. Insa, din coroborarea
celor doua prevederi se poate argumenta ca, in ceea ce priveste constructia, trebuie
efectuata in toate cazurile inscrierea provizorie a ipotecii asupra acesteia, inscriere
care urmeaza a fi supusa cerintei justificarii.
Justificarea unei inscrieri provizorii a unui drept real asupra unei constructii viitoare
se face conform art. 898 punctul 1 teza finala, care prevede ca in cazul inscrierii
provizorii avand ca obiect o constructie viitoare, justificarea acesteia se face in
conditiile legii.
Fata de prevederile de mai sus, se pune intrebarea ce inseamna sintagma in
conditiile legii.
Unii practicieni sunt de parere ca legiuitorul a avut in vedere un regim derogatoriu de
la prevederile art. 899 Cod Civil, respectiv justificarea inscrierii provizorii in
conditiile legii speciale. Cu toate acestea, lipsa alinierii prevederilor legii speciale (e.g.
Legea nr. 50/1990 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii) la
prevederile Codului Civil, poate conduce la interpretarea ca justificarea inscrierii ar
trebui supusa conditiilor prevazute de Codul Civil in art. 899, respectiv
consimtamantului proprietarului constructiei, dat in forma autentica sau, in caz de
refuz, in temeiul unei hotarari judecatoresti definitive. In toate cazurile, justificarea
inscrierii provizorii va avea ca efect transformarea acesteia in inscriere definitiva,
mentinandu-se rangul determinat de data inregistrarii cererii de inscriere provizorie
a dreptului de ipoteca ce a facut obiectul inscrierii.
In practica, in privinta extinderii ipotecii asupra constructiilor viitoare, oficiile de
cadastru si publicitate mobiliara interpreteaza diferit aceste prevederi legale.
Astfel, intr-un curent de opinie s-a sustinut ca ipoteca se extinde automat asupra
constructiei odata cu intabularea dreptului de proprietate asupra acesteia in favoarea
debitorului ipotecar. Aceasta interpretare este fundamentata pe faptul ca justificarea
inscrierii provizorii asupra constructiei are loc la momentul intabularii dreptului de
proprietate, in baza autorizatiei de construire si a procesului verbal de receptie la
terminarea lucrarilor, prin implinirea conditiei suspensive care afecteaza dreptul real
de proprietate asupra constructiei. Aceasta abordare prezinta avantajul unei
proceduri rapide si transparente de justificare a ipotecii si pare sa fie in concordanta
cu vointa legiuitorului, care a dorit sa simplifice formalitatile legate de extinderea
ipotecii imobiliare.

Conform unui alt curent de opinie, in vederea extinderii ipotecii asupra unei
constructii viitoare se aplica regulile de justificare a inscrierii provizorii prevazute
de art. 899 Cod Civil, respectiv obtinerea consimtamantului proprietarului
constructiei. O astfel de interpretare poate ridica probleme practice in situatia in care
proprietarul constructiei viitoare refuza sa isi exprime consimtamantul in forma
autentica, intrucat creditorul ipotecar va fi nevoit sa promoveze o actiune in
justificare tabulara pentru a efectua cerintele de publicitate.
Intr-o a treia opinie intalnita in practica, cu caracter izolat, partilor li se solicita
incheierea unui act aditional la contractul de ipoteca prin care partile constata
extinderea ipotecii si asupra constructiei. Consideram ca o astfel de interpretare nu
isi gaseste rationament practic si se indeparteaza in mod cert de prevederile Codului
Civil. Mai mult, o asemenea solutie poate ridica probleme practice semnificative,
inclusiv in privinta rangului pe care o astfel de ipoteca asupra constructiei il va avea.
Consideram ca primele doua opinii intalnite in practica sunt demne de considerat in
situatia in care partile au incheiat un contract de ipoteca prin care au agreat
ipotecarea unei constructii viitoare. De asemenea, in masura in care contractul de
ipoteca contine dispozitii clare si specifice cu privire la intabularea ipotecii asupra
constructiei viitoare, nu vedem niciun motiv pentru care definitivarea inscrierii
provizorii a ipotecii nu se poate face in baza: (i) solicitarii partilor exprimata prin
contractul de ipoteca imobiliara, (ii) a autorizatiei de construire si (iii) a procesului
verbal de predare primire la finalizarea lucrarilor. Desigur, ca o asemenea abordare
poate ridica probleme cu privire la plata tarifului de intabulare a ipotecii asupra
constructiei, dar consideram ca aceste aspecte pot fi solutionate intr-o maniera
practica.
In concluzie, fata de reglementarea anterioara, modificarile aduse prin noul Cod Civil
sunt binevenite. Cu toate acestea, consideram ca este recomandat ca practica oficiilor
de cadastru si publicitate imobiliara sa fie una unitara, in sensul adoptarii unei solutii
care sa corespunda prevederilor Codului Civil, respectiv justificarea inscrierii
provizorii odata cu intabularea dreptului de proprietate asupra constructiei in
temeiul prevederilor contractului de ipoteca imobiliara prin care oficiului de cadastru
ii este solicitata o asemenea inregistrare.
Ramona HROMEI
Avocat Colaborator Wolf Theiss