Sunteți pe pagina 1din 111

1.

Rolul constructiilor capitale in economia nationala


La realizarea investiiilor contribuie n cea mai mare parte dou ramuri ale economiei naionaleindustria i construciile- ramuri care sunt executanii principali ai acestor lucrri.
Activitatea de construcii reprezint ramura economiei naionale, avnd ca obiect de activitate procesul de
execuie a lucrrilor de construcii, destinate crerii de mijloace fixe, precum i meninerii construciilor
existente la un nivel tehnic constructiv ct mai apropiat de cel iniial.
n aceast ramur a economiei naionale se desfoar procesul de execuie al lucrrilor de construcii
care reprezint ansamblul de activiti desfurate n scopul producerii de bunuri imobiliare concretizate n
cldiri i construcii civile noi, precum i restaurarea, repararea i ntreinerea celor existente. Altfel spus,
ramura construciilor capitale cuprinde: edificarea, finisarea i ntreinerea construciilor.
Caracteristic acestei ramuri este faptul c unitatea de observare are aproape n totalitate un caracter de
unicat (condiii specifice, solul i relieful, factorii climatici,cheltuieli pentru transportul materialelor de
construcii, gradul de finisare, categoria de confort etc.). De asemenea activitatea desfurat n ramura
construcii prezint urmtoarele caracteristici:
- producia finit este constituit n exclusivitate din mijloace
fixe; mijloacele fixe realizate de aceast ramur au particularitatea c sunt imobile, fixate definitiv pe sol; cost
mare de execuie; procesul de producie are o durat de execuie relativ ndelungat; locul de munc are o
mobilitate, determinat de amplasamentul diferitelor obiecte de constrcie i de stadiul de execuie a lucrrilor;
cheltuieli mari pu lucrri de organizare a antierului; durata de exploatare mare, investiii majore pentru
ntreinere.
Principalele ci prin care construciile, ca ramur, i aduc contribuia la creterea eficienei economice
sunt:
a) Reducerea duratei de execuie a lucrrilor pe antiere;
b) Reducerea dispersrii frontului de lucrri are drept consecin executarea mai rapid a unor obiective
de investiii;
c)Reducerea cheltuielilor de organizare a antierului contribuie direct laieftinirea investiiilor;
d) mbuntirea organizrii muncii i a proceselor de execuie, introducere a metodelor moderne de
management contribuie la reducerea cheltuielilor de investiii;
e)mbuntirea proiectelor de execuie, cu acordul proiectanilor, are menirea s sporeasc
performanele noii investiii.
f)nlocuirea materialelor scumpe, prevzute n proiecte, cu altele mai ieftine;
g) Realizarea unor lucrri de bun calitate asigur nlturarea cheltuielilor suplimentare ulterioare, n
faza de exploatare, pentru ntreinere a obiectului respectiv, reducerea simitoare a cheltuielilor cu reparaiile
curente i capitale, mrirea duratei de funcionare a mijlocului fix nou creat;
h)nlturarea risipei de materiale pe antierele de construcii;
i)Creterea productivitii muncii prin mecanizarea operaiunilor care necesit un volum mare de
munc;
j) Folosirea integral a capacitii utilajelor de construcii este o condiie a creterii productivitii
muncii.
k) Folosirea deplic a forei de munc disponibile;

l)Folosirea de finisaje simple, economice, adecvate la specificul i la destinaia cldirii. m)Reducerea


costului produciei de construcii montaj.
Ca surs financiar pentru ntreprinderi poate servi construcia nsi, reprezentnd potenialul, averea unui stat,
bunuri ce nu pot disprea i pierde valoarea.. Drepturile asupra bunului sunt:de posesie, de folosin, de
administrare.
Dezvoltarea economic i social a unei ri depinde n mod hotrtor de dinamica, volumul i calitatea
investiiilor realizate. Efectele realizrii investiiilor pot fi clasificate n 2 categorii principale:
1. Efecte economice: creterea cererii de bunuri i servicii, creterea i diversificarea ofertei agenilor
economici, creterea cifrei de afaceri, a veniturilor i profitului, investiiile favorizeaz circulaia capitalurilor,
creterea gradului de participare a rii la circuitul economic internaional, promovarea programului tehnic,
dezvoltarea, retehnologizarea i nnoirea capacitlilor de producie existente, mbuntirea mediului de
afaceri.
2. Efecte sociale: scderea omajului, creterea nivelului de trai i a calitii vieii, dezvoltarea culturii i a
educaiei, ocrotirea santii, protecia mediului.
Lucrrile de construcii n antrepriz se grupeaz i se prezint:
1. pe urmtoarele elemente de structur:
a) lucrri de construcii noi executate;
b) lucrri de reparaii capitale executate,
c) lucrri de ntreinere i reparaii curente executate,
2. pe urmtoarele tipuri de construcii:
a) cldiri rezideniale;
b) cldiri nerezideniale;
construcii inginereti.

2.Piata constructiilor capitale. Cererea si oferta


Cererea si oferta
Cererea reprezint cantitatea total dintr-un anumit bun, care poate fi cumprat pe pia, ntr-o perioad
determinat de timp, la un anumit pre dat si depinde de urmatorii factori:
1.nevoile si necesitatile consumatorului.
2.nr.cumparatorilor si preferintele acestora.
3.nivelul veniturilor cumparatorilor.
4.previziunea privind evolutia pretului de vinzare amarfii.
5.modificarea preturilor altor bunuri care pot fi inlocuite.
Legea cererii ne spune ca, dac preul bunurilor, resurselor i serviciilor va scdea, n mod
corespunztor va crete cantitatea de marf cerut ntr-o anumit perioad i invers, dac preurile cresc, va
scdea cantitatea de marf cerut n perioada de timp respectiv.

4
3
2
1

120 3 4 5 6 7

Tipuri de cerere:
Cerere negative-cind marfa nu este intrebata de consumatori pe piata;
Lipsa totala a cererii- cind consumatori sint indiferenti fata de un anumit bun;
Cerere camuflata- cind consumatorii au dorinta de a procura o marfa ce lipsecte pe piata;
Cerere in scadere-cind se reduce permanent interesul consumatorului p/uun anumit tip de produs
Cerere neuniforma-se exprima prin oscilatia cererii in dependent de timp sau anotimp;
Cerere perfecta-cind circulatia comerciala la intreprinderile ce satisfac piata este normal;
Cerere exagerata- cind volumul de marfa propus pietei este insuficient si nu-i satisfacuta cererea.
In dependenta de gradul de elasticitate cererea pentru diferite bunuri poate fi:
Cerere elastica-are loc in conditiile in care coeficientul elasticitatii >1 adica procentul cresterii cererii intrece
procentul de reducere a pretului.
Cererea inelastica-are loc cind coeficientul elasticitatii<1 ,adica % cresterii cererii este mai mic decit % de
reducere a pretului. Cerere unitara-coeficinetul elasticitatii=1, adica % de crestere a cererii = cu % de crestere a
pretului.

Oferta reprezint cantitatea de bunuri sau servicii pe care un agent economic este dispus s o ofere spre
vnzare ntr-o anumit perioad de timp. Oferta, ca i cererea, este i ea funcie de pre. Ea pune n eviden
diversele cantiti de bunuri pe care vnztorii sunt dispui s le vnd la diverse preuri date.
Legea ofertei, ea arat relaia care se stabilete ntre cantitatea dintr-un bun pe care un ofertant o ofer
spre vnzare ntr-o anumit perioad de timp i preul la care bunul respectiv se vinde.
O

5
4
3
2
1

0200

400

600

800

1000

1200

Forma curbei arat clar c dac preul bunurilor crete, ofertanii vor aduce mai multe bunuri pe pia i
invers, dac preul scade, ofertanii vor aduce mai puine bunuri pe pia. Creterea preului influeneaz
profitul i ofertantul este motivat n a produce mai mult i a oferi spre vnzare mai mult.
Oferta p/u fiecare bun economic in parte poate fi modificat in timp in functie de mai multi factori:
1.nivelul costului de productie.
2.previziuni privind pretul marfii respective.
3.preturile la care se vind celelalte bunuri cu care intra in concurenta marfa respective.
4.nr. de firme care produc marfa respective si potentialul de productie al acestora.
In functie de timpul necesar p/u realizarea cresterii cantitatilor de bunuri furnizate pe piata de
furnizori,deosebim:
Oferta curenta- cantitatea livrata sporeste pe seama stocurilor de marfuri avute.
Oferta pe tremen lung- cantitatile oferite pe piata cresc prin realizarea de noi capacitati de productie sau prin
dezvoltarea si modernizarea celor existente.
In functie de gradul de elasticitate fata de pret, formele ofertei pot fi:
Oferta elastica-cind modificarea procentuala a cantitatii livrate este mai mare decit modificarea procentuala a
pretului de vinzare;
Oferta inelastica- cind modificarea procentuala a cantitatii vindute este mai mica decit modificarea procentuala
a pretului.In functie denature marfurilor,formele ofertei sunt:
Oferta de bunuri independente;
Oferte complementara- cind din productia unor bunuriprincipale rezulta si unele bunuri secundare;
Oferta mixta-cind mai multe bunuri sint destinate satisfacrii unei enumite cereri.

3.Tipuri si forme de proprietate(Agrici)


Dreptul de proprietate n Republica Moldova este recunoscut i ocrotit de lege.
Proprietarului i aparine dreptul de a poseda bunurile, de a le folosi i a le administra. Posedarea bunurilor
const n stpnirea efectiv a bunurilor, folosirea bunurilor const n ntrebuinarea calitilor utile ale
bunurilor, iar administrarea bunurilor n determinarea destinului bunurilor.
Proprietarul are dreptul s exercite fa de bunurile sale orice aciuni care nu contravin legilor i nu duneaz
sntii oamenilor i mediului nconjurtor.
Tipurile proprietii
Republica Moldova exist trei tipuri de proprietate: privat, colectiv, inclusiv colhoznic, i de stat.
Stabilirea de ctre stat, sub orice form, a unor restricii sau avantaje n exercitarea dreptului de proprietate n
funcie de tipul de proprietate nu se admite.
Formele proprietii
n Republica Moldova se admite funcionarea tipurilor de proprietate n diferite forme organizatorice:
individual, familial, cooperatist, a societii pe aciuni, a societilor economice, a ntreprinderii i instituiei
de stat, municipal, a organizaiilor i micrilor obteti, a organizaiilor religioase, mixt, inclusiv cu

participarea cetenilor i a persoanelor juridice din alte state, precum i alte forme de proprietate care nu snt
interzise de lege.
Dreptul de proprietate privat
Proprietatea privat snt bunurile, precum i produsele activitii intelectuale care aparin ceteanului, ca
persoan fizic, cu drept de posesie, folosin i administrare.
Obiectele dreptului de proprietate privat
n proprietate privat pot s se afle loturi de pmnt, plantaiile de pe ele, case de locuit, mijloace de
transport, mijloace bneti, aciuni i alte hrtii de valoare, obiecte de uz casnic i de uz personal, produse ale
acivitii intelectuale, mijloace de producie pentru nfptuirea activitii economice, producia i veniturile
obinute, precum i alte bunuri cu destinaie de consum i de producie.
Dreptul de proprietate colectiv
Pentru nfptuirea activitii economice sau a altei activiti, persoanele fizice i cele juridice unesc averea, cu
drept de proprietate comun, formnd un colectiv cu drept de persoan juridic.
Posedarea, folosirea i administrarea bunurilor care se afl n proprietate colectiv se efectueaz n baza unei
nelegeri dintre proprietari, iar n caz de divergene - de instana judectoreasc, de arbitraj sau de judecata
arbitrilor pe baza aciunii intentate de oricare dintre proprietari.
n proprietate colectiv pot s se afle orice bunuri, precum i produse ale activitii intelectuale, dac actele
legislative ale Republicii Moldova nu prevd altceva.
Formele proprietii colective
Din proprietatea colectiv face parte proprietatea ntreprinderilor de arend, ntreprinderilor colective,
cooperativelor, societilor pe aciuni, societilor economice, uniunilor economice (asociaiilor, concernelor,
consoriilor), organizaiilor i micrilor obteti, organizaiilor religioase.
Dreptul de proprietate de stat
Din proprietatea de stat a Republicii Moldova fac parte bunurile ce aparin Republicii Moldova ca stat cu
drept de posesie, de folosin i de administrare. Ea se manifest sub forma de proprietate de stat i proprietate
municipal.
Obiectele dreptului de proprietate de stat i de proprietate municipal
n proprietatea de stat a Republicii Moldova se afl pmntul, subsolul, apele, pdurile, alte resurse naturale,
bunurile organelor puterii de stat i ale administraiei de stat, valorile culturale i istorice, mijloacele bugetului
republican, bncile de stat, fondurile de asigurare, fondurile de rezerv i alte fonduri, bunurile ntreprinderilor
de stat i ale complexelor economiei naionale, instituiile de nvmnt, obiectele din sfera social-cultural i
alte bunuri ce aparin republicii, care se afl att pe teritoriul Republicii Moldova ct i n afara lui. Republica
Moldova exercit jurisdicia suprem asupra spaiului aerian deasupra teritoriului ei.
Din proprietatea municipal fac parte bunurile ce aparin organelor puterii i ale administraiei unitii
administrativ-teritoriale, mijloacele bugetulul local, fondul locativ i gospodria comunal i de locuine ale
organului de autoadministrare local, precum i ntreprinderile agriculturii, comerului, desevirii sociale,
transporturilor, ntreprinderile i complexele industriale, de construcie i cu alt profil, instituiile nvmntului
public, culturii, ocrotirii sntii i alte obiecte.

4. Factorii de productie
Constituie ansamblul elementelor i condiiilor necesare isuficiente pentru ca orice proces s se poat
desfura conform scopului su predeterminat, ianume obinerea profitului.Aceti factori pot funciona n
activitatea economic doar simultan, prezena lor fiindnecesar n orice moment al evoluiei, de aceea n ultimi
ani s-a ncercat sporirea preocuprilor privind abordarea factorilor de producie, a combinrii i utilizrii lor ct
mai eficient.Elaborarea categoriei de factor de producie i o prima grupare a lor, dateaz de lanceputul
secolului XIX i o datorm economistului francez J. B. Say.Conturarea acestui concepteste strns legat de
teoria repartiiei, dup care fiecare factor primete o recompens n funciede serviciile aduse n procesul de
producie: munca primete salariul, pmntul- renta, iar capitalul-profitul.Dac privim evolutiv
activitatea productiv, observm c la nceputurile dezvoltriisocietii se foloseau doi factori de producie:
Munca i pmntul
(natura), motiv pentru careaceti factori poart denumirea de factori primari, originari sau primordiali. Aceti
factori
de producie
au
fost predominani
n
cea mai
mare parte
din istoria
civilizaiei
materiale (civilizaia produciei agricole). Mult mai trziu , n a doua jumatate a secolului XVIII i nceputul
secoluluiXIX a aprut i s-a impus un nou viguros factor de producieCapitalul
Apariia acestui factor este legat de producia mainist i de forma industrial de organizare a produciei, ceea
cedetermin naterea unui nou sistem economic, cunoscut sub numele de capitalism sau economiede
pia ulterior.Factorii de producie constau din potenialul de resurse economice atrase n circuituleconomic.
Deci, resursele economice disponibile i valorificabile, n masura n care sunt atrase iutilizate n activitatea
economic, apar ca fluxuri sub form de servicii ale factorilor de producie.
Dup importana lor resursele pot fi:
Primare
potenialul demografic, potenialul de resurse naturaleDerivate
formate pe baza celor primare. Sunt rezultatul folosirii i acumulrii
resurselor primare, ele potennd eficiena utilizrii tuturor resurselor economice. Ex: maini, utilaje,cunotine
etc.Cea mai general clasificare a resurselor economice const n delimitarea lor n:
-resurse materiale: include att resursele naturale primare ct si cele derivate: echipamente i tehnologii n
fabricaie, infrastructuri economice, stocuri de materii prime
-resurse umane: stocul de nvmnt i tiin, potenialul inovaional
-resurse financiare
-resurse informationale: date, modele, sisteme.
Clasificarea factorilor de producie:
-dup origine: primari (natura,munca) i derivai (capitalul, abilitatea managerial)
-n raport cu teoria economic: factori clasici (munca, pmnt, capital) sau neoclasici sau neofactori
(progresul tehnico-tiinific,
-informaia- bnci de date, ntreprinztorul i abilitilesale, etc

-dup aciune: direci (contribuie nemijlocit la obinerea de rezultate, ex: materiile prime) i indireci (cu
influen asupra unor factori de producie- ex: progresul tehnic, vizibil n mijloacele de munc folosite)
-dup capacitatea de divizare: divizibili (ap, energie electric) i indivizibili (utilaje, instalaii-ce pot
fi dezasamblate, dar n detrimetrul produciei)
-dup posibilitatea de nlocuire: substituibili (pot fi nlocuii, fr a afecta activitatea, de ex.capitalmunca, plastic-metal) i nesubstituibili (energia electric utilizat n cadrul aparaturii)
-dup participarea la producie : integral consumabili (materii prime, energie electric) sau destoc (care
contribuie la mai multe acte de producie: utilaje, cldiri).
Principalele trsturi ale factorilor de producie sunt:
-caracterul limitativ, restrictiv al lor (acesta se bazeaz pe legea raritii resurselor)
-diversitatea i multiplicarea lor.
n categoria factorilor de producie sunt incluse: munca i resursele de munc, elementelenaturii
(pmntul, apa celelalte resurse naturale), echipamente de producie, materiile prime imaterialele, energia,
combustibilul, informaia, activi-tatea managerial etc.n economia de pia factorii de producie se afl n
proprietatea agenilor economici.
Pe msura dezvoltrii activitii economice are loc multiplicarea i diversificarea factorilor de producie
sub incidena progresului tehnic, fapt ce atrage dup sine creterea volumului de bunuri i servicii. Creterea
volumului produciei se realizeaz pe dou ci i anume:
a)pe seama sporirii cantitii de factori de producie utilizai (dezvoltare de tip extensiv)
b)pe seama mbuntirii calitii i eficienei factorilor de producie utilizai (dezvoltarede tip intensiv).
Deci, factorii de producie se mpart n trei mari categori: munca, natura i capitalul

5. Mijloace fixe ale ntreprinderilor de construcii


Pentru a desfura o activitate economic, orice firm are nevoie de capital, care reprezint
unul din principalii factori ai activitii economice. Dup rolul lor n procesul de producie deosebim: cu
capitalul fixi cu capitalul circulant. De cantitatea, calitatea i structura lor depinde n mare msur rezultatul
activitii firmei. Def: Mijloacele fixe ale ntreprinderii sunt mijloacele de munc care particip la procesul
de producie de mai multe ori, treptat i transfer valoarea asupra produsului finit pe msura uzurii i nu i
schimb neesenial forma sa natural substanial. Deosebim urmtoarele criterii de clasificarea mijloacelor fixe:
1)n dependen de modul de participare la activitatea firmei:
a)mijloace fixe productive-ele particip nemijlocit la procesul de baz (de producie) sau creazcondiii pentru
desfurarea normal a acestora.
b)mijloace fixe neproductive-ele sunt destinate pentru satisfacerea necesitilor sociale aleangajailor firmei
(puncte medicale, osptrii, baze de odihne, sli de sport).
2)n dependen de forma natural-substanial (gradul de uzur, termenul de func ionare util):
a)Cldiri, blocuri (imobil), de producere administrative, etc.
b)Construcii: sonde de petrol, drumuri construite de firm, .a.

c)Instalaii de transmiii(reele electrice, telecomunicaii, conducte)


d)Maini i utilaje: de for, de lucru (linii tehnologice), tehnica de calcul.
e)Mijloacele de transport: auto, feroviar, maritimi.
f) Inventari de producie i gospodrii
3)n dependen de rolul lor la procesul de producie:
a)Mijloace fixe active care particip la procesul de producie, transformnd obiectul muncii n
produs finit.
b) Mijloace fixe pasive creeaz condiii pentru realizarea procesului de baz.
Se consider progresiv structura mijloacelor fixe atunci cnd ponderea mijloacelor fixe active
prevaleaz. n practica evidenei contabile, la mijloace fixe se refer toate activele materiale valoarea crora
depete1000 lei (???) i durata de funcionare util este mai mare de un an.
Metodele de evaluare a mijloacelor fixe
Mijloacele fixe sunt msurate cu ajutorul indicatorilor naturali i valorici. Deosebim urmtoarele metode de
evaluare a mijloacelor fixe:
1)Valoarea iniial a mijloacelor fixe reprezint valoarea lor la momentul nfiinrii sau procurrii.
MFi=P+Ch+Chm, P preul de cumprare (achiziionare), Ch cheltuieli de transport,
Chm cheltuieli de montare i instalare.
2)Valoarea de bilan a mijloacelor fixe MFb=Mfi-Uac; Uac=Um*t.
3)Valoarea reevaluat a mijloacelor fixe are ca scop adaptarea valorii mijloacelor fixe (n caz de necesitate) i
ia n consideraie aciunea inflaiei.Reevaluarea mijloacelor fixe se permite numai prin hotrrile de guvern.
4)ValuareauzurabilMfuz=MFinit-MFramasa;
5)Valoarea rmas reprezint suma net de bani pe care ntreprinderea prevede s o obin laexpirarea duratei
de funcionare a mijlocului fix.

6. Indicatori de eficienta a mijloacelor fixe


Dimensionarea cheltuielilor cu caracter economic este necesara pentru cunoasterea posibilitatilor de
acoperire a acestora si pentru stabilirea eficientei utilizarii resurselor respectiv 424b19e e. Eficienta cheltuielilor
privind actiunile economice se determina si se urmareste pe baza metodei de analiza costuri-avantaje sau
costuri eficacitate. Aceasta presupune: definirea obiectivelor care trebuie atinse, identificarea resurselor posibile
si a mijloacelor tehnice susceptibile de a fi luate in considerare in cadrul solutiilor alternative proiectate si
determinarea costurilor.
La calculele de eficienta se folosesc indicatori previzionali pentru orientarea anticipata a activitatilor
economice pe calea utilizarii cu avantaje maxime a resurselor financiare.
Pentru analiza eficientei economice a cheltuielilor se stabilesc si indicatori ai utilizarii efective a resurselor. Cu
ajutorul lor se compara previziunile in perioadele anterioare cu cele actuale.
Pentru stabilirea nivelului cheltuielilor aferente unei perioade de timp se folosesc instrumente specifice
de normare. Pentru cheltuielile cu materii prime, materiale combustibil, energie se stabilesc indici ai

consumurilor specifice si ai gradului de utilizare a acestora, in raport cu numarul de unitati de produse finite
care se pot obtine, prin exploatarea normala a capacitatii de productie. Se urmareste eliminarea risipei si
imbunatatirea performantelor tehnice ale produselor de fabricatie.
Pentru cheltuielile cu salariile se folosesc normele de munca.
Pentru cheltuielile privind amortismentele sunt dimensionate pe baza duratelor de serviciu normate, prin luarea
in calcul a ritmului uzurii morale, prin folosirea metodei amortizarii accelerate.
Pentru cheltuielile cu dobanziile se stabilesc pe baza volumului de credite bancare minime necesare si a folosirii
acestora in cadrul termenelor.
Cheltuielile privind investitiile se stabilesc pe baza proiectelor de executie a lucrarilor de constructii, a normelor
de consum de materiale, manopera, a pretului si tarifelor la care se aprovizioneaza.
Eficienta cheltuielilor privind obiectivele si actiunile economice se stabileste, ca raport intre indicatorii de efect
si indicatorii de efort.
Indicatorii de efect reprezinta productia marfa, valoarea adaugata, profitul, incasarile din export. Indicatorii de
efort reprezinta investitiile, costurile de productie, importurile.
Indicatorii de eficienta se stabilesc pe componente ale efortului sau ale efectului pentru:
a. capitalul total sau separat pentru capitalul fix sau circulant. Se calculeaza:
- productia la 1000 unitati monetare capital total ( q1000 Ct), capital fix (q1000 Cf) sau circulant (q1000
Cc):
q1000 Ct= Q/Ct x 1000
q1000 Cf= Q/Cf x 1000
q1000 Cc= Q/Cc x 1000
- valoarea adaugata la 1000 unitati monetare capital total (va1000 Ct), capital fix (va1000 Cf) sau capital
circulant (va1000 Cc):
va1000 Ct= VA/Ct x 1000
va1000 Cf= VA/Cf x 1000
va1000 Cc= VA/Cc x 1000;
- profitul la 1000 unitati monetare capital total (1000 Ct), capital fix (1000 Cf) sau capital circulant
(1000 Cc):
1000 Ct= /Ct x 1000
1000 Cf= /Cf x 1000
1000 Cc= /Cc x 1000
b. Pentru investitii privind intreprinderile noi sau dezvoltari si modernizari:
Investitia specifica (Is)
Is= It/Q
Durata de recuperare a investitiilor (Dr)

Dr= It/a
a reprezinta profitul anual
- pentru investitiile efectuate pe seama eforturilor valutare se calculeaza durata de recuperare pe baza
incasarilor in valuta din exportul de bunuri obtinute pe seama investitiilor efectuate.

7. Mijloace circulante ale ntreprinderilor de construcii.


Mijloace circulante. Indicii utilizrii mijloacelor circulante
Mijloacele circulante sunt bunurile care particip la un singur ciclu de producie, transferndu-i total
valoarea, starea n produsul nou creat.
Din punct de vedere contabil, mijloacele circulante fac parte din activele curente, care includ:
-stocuri de mrfuri i materiale;
-creane pe termen scurt;
-investiii pe termen scurt;
-mijloace bneti;
-alte active pe termen scurt.
ntreprinderile de construcii sunt consumatoare de materiale care pot fi divizate n :
Materie prime- bunurile care particip direct la fabricarea produselor i se regsesc n produsul finit, fie n
starea lor iniial sau transformat.
Materiale consumabile- acele categorii de bunuri de natura activelor curente (materiale auxiliare, combustibil,
ambalaje, piese de schimb), care particip direct la procesul de producere fr a se regsi n coninutul noului
produs (ap, gaz, cofraj).
Mijloacele circulante particip n procesul de producere conform urmtorului ciclu operaional. Fazele:
I- mijloace bneti; II- stocuri; III- producie n curs de execuie; IV- producie finit; V- creane. Etapele
organizatorice: A. perioada de aprovizionare; B- per.de pstrare; C- per. de producere; D- per. de vnzare; Eper. de ncasare.
Mijl. Circulante se clasific n:
Capital de producie:
a) stocuri de mrfuri i materiale, materie prim;
b) semifabricate;
c) producia n curs de execuie.
Capital de circulaie:
a) producia finit;
b) datorii debitoare;
c) mijloace bneti n numerar i n conturile bancare;
d) plasamente de trezorerie;

e) cheltuieli pu perioadele viitoare.


Pentru evaluarea eficienei utilizrii mijl circulante se folosesc urmtorii indicatori:
1) coeficientul vitezei de rotaie a mijl circulante Kf=V/MC ,exprim volumul produciei ntreprinderii raportat
la valoarea medie anual a mijl circulante.
unde: V - volumul anual al produciei;
MC valoarea medie anual a mijl circulante.
Acest indicator caracterizeaz volumul produciei fabricate a ntreprinderii ce revine unui leu al costului mediu
anual al mijl. circulante.
2) durata medie a unei rotaii (n zile) cte zile dureaz folosirea mijl circulante D=360/Kf ,
unde 360 numrul zilelor pe an.
Sporirea vitezei de rotaie duce la eliberarea mijloacelor bneti, plasate n capitalul circulant..
3) Efectul de la accelerarea vitezei de rotaie (Ec)a activelor curente se determin: Ec=V/360*D.
unde: V- volumul anual al produciei;
D - micorarea duratei unei rotaii (n zile).
Cea mai important caracteristic a mijloacelor circulante este lichiditatea lor, adic capacitatea de a fi
transformate n numerar n termen scurt.

8. Sursele de formare a mijloacelor circulante. Eficiena utilizrii


mijloacelor circulante.
Sursele de formare a mijlocelor circulante pot fi: profitul, creditele (bancare i comerciale, adic plile
amnate), capitalul acionar (social), cotizaiile acionarilor, mijloacele bugetare, resursele redistribuite
(asigurrile, structurile de dirijare pe sernical), datoriile creditare etc.
Coraportul dintre elementele mijloacelor circulante, exprimate n procente, se numesc structura
mijloacelor circulante. Deosebirile din structura mijloacelor circulante ale ramurilor industriale se explic prin
mai muli factori, bunoar, prin particularitile de organizare a procesului de producie, condiiile de
aprovizionare i despacere, locul de aflare a furnizorilor i consumatorilor, structura cheltuielilor de producie.
n cadrul mijloacelor circulante trebuie s se fac distincie ntre partea normat i cea nenormat.
Fondurile circulante de producie i o parte a fondurilor de circulaie (sub form de produse finite n depozinele
ntreprinderii) reprezint mijloacele normate, cealalt parte mijloacele nenormate [6, p.44].
Comun n structura mijloacelor circulante ale duverselor ramuri industriale este predominarea
mijloacelor, amplasate n sfera produciei. Acestora le revin mai mult de 70% din totalul mijloacelor circulante .

Dup sursele de formare mijloacele circulante se mpart n proprii i de mprumut.


Mijloacele circulante proprii sunt mijloacele care se afl permanent la dispoziia ntreprinderii i se
formeaz din contul resurselor proprii (profitului etc.). n procesul micrii lor mijloacelor circulante proprii pot
fi nlocuite cu mijloace, care sunt, n esen, o parte din mijloacele proprii, avansate pentru retribuia muncii,
dar care temporar sunt libere (n legtur cu plata de o singur dat a salariului). Aceste mijloace se numesc
echivalente cu cele proprii, sau pasive stabile.
Mijloacele circulante de mprumut sunt creditele bancare, datoriile creditoare (creditele comerciale) i
alte pasive.
Activitatea eficient a ntreprinderii nseamn atingerea rezultatelor maximale cu cheltuieli minime.
inimizarea cheltuielilor este n primul rnd optimizarea structurii surselor de formare a mijloacelor circulante
ale ntreprinderii, adic mbinarea raional a resurselor proprii cu cele creditare.
Mijloacele circulante ale ntreprinderii se afl permanent n micare, efectund o anumit rotaie. Din
sfera circulaiei ele trec n sfera de producie, iar apoi din sfera de producie din nou n sfera de circulaie etc.
Rotaia mijloacelor bneti ncepe din momentul achitrii de ctre ntreprindere a plii pentru resursele
materiale i alte elemente nesesare produciei i ncheie odat cu restituirea acestor cheltuieli sub form de
ncasri de la realizarea produselor. Dup aceasta mijloacele bneti se folosesc din nou pentru procurarea
resurselor materiale necesare ntreprinderii i plasarea lot n producie.
Timpul n care mijloacele circulante efectueaz o rotaie deplin, adic trec perioada de producie i
perioada de de circulaie, se numete perioada de rotaie a mijloacelor circulante. Acest indicator caracterizeaz
viteza medie de micare a mijloacelor la ntreprindere sau n cadrul ramurii. El nu coincide cu termenul real al
producerii i realizrii produselor.

Mijloacele circulante sunt mijloace aflate n circulaie n decursul fiecrui ciclu de producie i
reprezint totalitatea mijloacelor bneti, plasai n fonduri circulante de producie i fonduri de circulaie.
Fondurile circulante de producie constau din:
rezerve de producie materiale de baz, elemente de construcii, materiale auxiliare, obiecte de mic valoare i
scurt durat;
mijloace n procesul de producie producia n curs de execuie, cheltuielile perioadelor viitoare.
Fondurile de circulaie constau din:
- n calculele cu clieni;
- mijloacele bneti pe contul de decontare;
- mijloacele bneti n cas.
Spre deosebire de mijloacele fixe, mijloacele circulante:
-

particip doar ntr-un ciclu de producie;


n decursul circuitului economic i transform forma lor fizic iniial;
i transfer pe deplin costul lor n produsul executat.

Circuitul mijloacelor circulante reprezint transformarea fizic consecutiv a resurselor financiare


(capitalurilor), din sfera de circulaie n sfera de producie i invers. Cu ct procesul de transformare a formei
fizice a capitalurilor este mai rapid, cu att riscul plasamentului financiar efectuat este mai mic i cu att se
micoreaz perioada de imobilizare a capitalurilor n active circulante.
Din elementele fondurilor circulante fac parte i obiecte de mic valoare i scurt durat. Acestea sunt mijloace
de producie ce cost pn la 1000 lei i au o durat de exploatare pn la 1 an.
Principalele surse de formare ale mijloacelor circulante sunt:

sursele proprii fondul statutar, profitul i uzura acumulat;


sursele mprumutate datorii pe termen scurt.

Datoriile sunt surse de finanare externe, puse la dispoziia ntreprinderii de bnci, alte instituii financiare,
furnizori, teri pentru care ntreprinderea trebuie s acorde o prestaie sau un echivalent valoric.
Datoriile pe termen scurt sunt cu termenul de achitare nu mai mare de un an i includ:
-

datorii financiare sub form de credite bancare i mprumuturi primite;


datoriile comerciale sub form de datorii fa de furnizori i fa de ali antreprenori;
datoriile calculate, sub form de datorii fa de personal, privind retribuirea muncii, datoriile privind
asigurrile.

Mijloacele circulante proprii ale ntreprinderii, aflate n circulaie se numesc fondul de rulment (FR) i se
calculeaz ca diferena dintre totalul activelor curente (TAC) i totalul datoriilor pe termen scurt (DTS), :

FR = TAC TDS ,

(8)

Eficiena utilizrii mijloacelor circulante

Pentru evaluarea eficienei utilizrii mijloacelor circulante se folosesc urmtorii indicatori:


1) coeficientul vitezei de rotaie a mijloacelor circulante (9):

Kr

V
MC

unde:

(9)

V - volumul anual al produciei;


MC valoarea medie anual a mijloacelor circulante.

Acest indice caracterizeaz volumul produciei ntreprinderii ce revine unui leu al costului mijloacelor
circulante.
2) durata medie a unei circulaii (n zile) (10):

360
Kr

(10)

unde 360 numrul zilelor pe an.


Rezervele de baz pentru accelerarea vitezei de rotaie a mijloacelor circulante sunt urmtoarele:
-

perfecionarea sistemului de achitare pentru lucrrile executate;


micorarea rezervelor de producie;
micorarea volumului produciei n curs de execuie;
accelerarea ciclului de producie.

9. Resursele de munc n construcii. Productivitatea muncii


Resursele umane reprezint unul dintre factorii de baz n procesul de producie. Orice activitate
economic este imposibil fr participarea resurselor umane. Ins munca se manifest ca factor de producie
numai n stare activ, i nu sub form de resurse stocate. Personalul fiecrei firme poate fi clasificat, dup
funciile pe care le ndeplinete, n urmtoarele grupe: personal productiv i personal neproductiv. Personalul
productiv include muncitorii, conductorii i specialitii, funcionarii. Personalul neproductiv include paznicii,
pompierii, etc. In structura personalului total al firmelor, ponderea principal i revine personalului productiv,
inclusiv muncitorilor.
Salariaii firmei pot fi de asemenea grupai n funcie de vechimea de munc, dup tipul i nivelul
calificrii, nivelul de studii primite, dup vrst, sex etc.
Structura salariailor firmei dup diferite
managementului i asigurrii utilizrii lor eficiente.

criterii

ofer

informaii

necesare

perfecionrii

Fiecare firm este interesat n utilizarea eficient a resurselor umane. Pentru asigurarea gestiunii
eficiente a utilizrii resurselor umane este necesar ca firma s dispun de datele necesare cu privire la cantitatea
forelor de munc, structura, dinamica lor etc.
Resursele forei de munc a unei firme reprezint totalitatea salariailor angajai prin contract de munc.
In numrul salariailor se includ att persoanele prezentate la serviciu, ct i cele absente din diferite motive.
Evident c la majoritatea firmelor numrul salariailor nu este constant. El se modific pe baza concedierii unor
salariai i angajrii altora.
Calcularea i evidenierea corect a numrului de personal constituie un factor important n utilizarea eficient a
resurselor umane.
n acest scop se folosesc urmtorii indicatori:
- numrul scriptic al lucrtorilor pe fiecare zi, Ns, care se stabilete n corespundere cu lista personalului angajat
la firm la data respectiv;
- numrul mediu scriptic al lucrtorilor, Ns, pe sptmn, pe lun, pe an), care se calculeaz prin mprirea
sumei numrului scriptic pe toate zilele calendaristice la numrul total al zilelor calendaristice n intervalul
respectiv. Pentru zilele de odihn numrul scriptic al lucrtorilor este egal cu numrul lor n ziua precedent.
Numrul efectiv al lucrtorilor pe fiecare zi, Nef, se determin ca numrul celor prezeni la serviciu n fiecare
zi.
Numrul mediu efectiv al lucrtorilor, Nef, pe o perioad oarecare, se calculeaz prin mprirea sumei
numrului lucrtorilor prezentai zilnic la serviciu la numrul zilelor lucrtoare.
In unele zile, numrul scriptic i numrul efectiv al lucrtorilor nu corespund, deoarece unii lucrtori, din
diferite motive, nu se prezint la serviciu. De aceea, nici numrul mediu scriptic nu corespunde ntotdeauna cu
numrul mediu efectiv pe una i aceeai perioad. Raportul dintre aceti doi indicatori reprezint coeficientul
N ef

Ns

prezentrii personalului la lucru: K pl =


personalului scriptic.

. Prin urmare, indicatorul respectiv reprezint gradul de utilizare a

Schimbrile n numrul mediu scriptic al lucrtorilor unei firme au loc n urma angajrii unor persoane noi i
concedierii altora. In scopul caracterizrii calitii gestionrii personalului, este necesar nu numai s evideniem
numrul celor concediai i al celor angajai pe fiecare perioad, ci i s calculm unii indicatori ce
caracterizeaz intensitatea circulaiei personalului. Doar este bine tiut c stabilitatea personalului firmei este un
factor pozitiv n asigurarea creterii economice stabile.
Productivitatea muncii: definitie, forme, corelatii intre acestea
Productivitatea muncii este unul din cei mai importanti indicatori sintetici ai eficientei activitatii
economice a intreprinderilor, care reflecta eficacitatea sau rodnicia muncii cheltuite in procesul de productie.
Cresterea productivitatii muncii constituie cel mai important factor de sporire a volumului productiei, de
reducere a costurilor de productie si de crestere a rentabilitatii si competitivitatii produselor. Nivelul
productivitatii muncii se determina fie ca raport intre volumul productiei si cantitatea de munca cheltuita pentru
obtinerea lui, fie prin raportarea timpului de munca cheltuit la volumul productiei obtinute:

unde: W - productivitatea muncii;

Q - volumul productiei;
T - consumul total de timp de munca;
t - consumul de timp de munca pe unitatea de produs.
Deci, nivelul productivitatii muncii exprima volumul productiei obtinute intr-o unitate de timp de munca
sau timpul de munca cheltuit pe unitatea de produs, iar cresterea productivitatii muncii presupune sporirea
volumului productiei cu aceleasi cheltuieli de munca sau reducerea consumului de munca pe unitatea de produs.
Metodele de calcul a productivitatii muncii depind, pe de o parte de modul de exprimare a volumului
productiei, iar pe de alta parte de modul de exprimare a cheltuielilor de timp de munca. Principalii indicatori ai
volumului productiei, utilizati in calculul productivitatii muncii, pot fi: productia exercitiului, cifra de afaceri
sau valoarea adaugata.
In functie de unitatile de masura a timpului de munca, productivitatea muncii poate fi orara, zilnica si
anuala. Pentru calcularea productivitatii muncii orare sau zilnice timpul de munca se exprima in ore-om si
respectiv zile-om, iar in cazul productivitatii anuale, ca unitate de masura a timpului de munca se foloseste
indicatorul 'numarul mediu de muncitori sau de salariati'.
Productivitatea anuala a muncii se stabileste prin raportarea productiei exercitiului, a cifrei de afaceri
sau a valorii adaugate la numarul mediu al salariatilor sau muncitorilor, adica:

unde: Wa - productivitatea muncii anuale;


Qe; CA; VA - productia exercitiului, cifra de afaceri sau valoarea adaugata;
;

- numarul mediu de salariati sau de muncitori.

Productivitatea muncii anuale nu evidentiaza influenta numarului de zile nelucrate in timpul anului, iar
pentru a inlatura acest neajuns, este necesar sa se determine productivitatea zilnica.
Productivitatea zilnica a muncii se poate stabili fie prin raportarea productiei exercitiului, cifrei de
afaceri sau a valorii adaugate la numarul total de zile-om lucrate, fie prin raportarea productivitatii muncii
anuale la numarul mediu de zile lucrate de un muncitor sau o persoana angajata intr-un an, adica:
sau
unde:

- numarul total de zile-om lucrate intr-un an de catre toti muncitorii sau de intregul personal;
- numarul mediu de zile lucrate intr-un an de un muncitor sau o persoana angajata.

Calculand astfel productivitatea muncii zilnice se pot stabili rezervele de sporire a volumului productiei
si a nivelului productivitatii muncii anuale pe seama eliminarii zilelor nelucrate. Intrucat nici productivitatea
zilnica a muncii nu surprinde modul de folosire a timpului de lucru in cursul unei zile este necesar sa se
calculeze nivelul productivitatii muncii orare.
Productivitatea orara a muncii, se determina fie prin raportarea productiei exercitiului, cifrei de afaceri
sau valorii adaugate la numarul total de ore-om lucrate de catre toti muncitorii sau intregul personal, prin
raportarea productivitatii anuale a muncii la numarul mediu de ore lucrate de un muncitor sau o persoana

angajata intr-un an, sau ca raport intre productivitatea zilnica a muncii si numarul mediu de ore lucrate de un
muncitor sau o persoana angajata intr-o zi, adica:
;
unde:

- numarul total de ore-om lucrate de catre toti muncitorii sau intregul personal in perioada analizata;
- numarul mediu de ore lucrate intr-un an de un muncitor sau de o persoana angajata;
- numarul mediu de ore lucrate de un muncitor sau o persoana angajata intr-o zi (durata medie a zilei

de lucru).
Dintre indicatorii productivitatii muncii prezentati, cel mai corect mod de exprimare a eficientei
utilizarii fortei de munca il reprezinta productivitatea orara a muncii, deoarece tine seama de timpul efectiv
lucrat exprimat in ore-om. Intre indicii diferitelor forme de exprimare a productivitatii muncii exista urmatoarea
corelatie:

O asemenea corelatie reflecta existenta unor rezerve pe linia utilizarii timpului de lucru al muncitorilor,
fie la nivelul numarului mediu de zile lucrate, fie la nivelul duratei medii a zilei de lucru.
In urmarirea productivitatii muncii, pe langa nivelul acestui indicator stabilit ca o medie la nivelul
unitatii economice, se impune si analiza eficientei consumurilor suplimentare (marginale) de forta de munca,
care se apreciaza prin intermediul productivitatii marginale a muncii. Relatia de calcul a acestui indicator este:

in care:
- reprezinta sporul de productie determinat de consumul suplimentar de munca;
- consumul suplimentar de munca;
Se justifica un consum suplimentar de munca atunci cand ritmul de crestere a productiei devanseaza pe
cel al evolutiei consumului de munca. In aceste conditii productivitatea marginala va fi superioara
productivitatii medie a muncii.

10. Somajul. Fluctuatia cadrelor in constructii


omajul reprezint un fenomen social-economic concretizat dintr-un dezechilibru important al pieei
muncii, prin care apare un excedent al ofertei forei de munc (cererea de locuri de munc) fa de cerere (oferta
de locuri de munc).
omeri sunt considerate persoanele care fac parte din categoria populaiei active disponibile i care
doresc s lucreze i caut un loc de munc retribuit, ct i acele persoane care i-au pierdut locul de munc pe
care l-au avut, precum i noile generaii de ofertani de munc, ce nu gsesc unde s se angajeze.
omajul este un factor negativ, deoarece impune trei feluri de costuri unei ri: mai nti, un cost social
datorat efectului psihologic pe care omajul l poate avea asupra indivizilor i problemelor sociale pe care le
poate crea; n al doilea rnd, un cost financiar constnd n ajutoarele pltite i n pierderea veniturilor rezultate

din impozitare i asigurri naionale; n al treilea rnd, este costul economic determinat de pierderea de
producie ca urmare a subutilizrii forei de munc.
Exist urmtoarele politici de reducere a omajului:
-

politici care privesc nemijlocit omerii (recalificarea omerilor, angajarea omerilor la lucrri publice,
acordarea indemnizaiilor de omer, angajarea parial a omerilor n cmpul de munc, acordarea
ajutorului social, crearea de noi locuri de munc);
politici referitoare la populaia ocupat (ridicarea nivelului de calificare a lucrtorului n conformitate cu
cerinele tehnologice, interzicerea angajrii n cmpul muncii a imigranilor);
alte politici (contracte de scurt durat etc.).

Fluctuaia cadrelor
Fluctuaia cadrelor reprezint o form nedorit de mobilitate a forei de munc, deoarece ea genereaz
cheltuieli quas i-constante nejustificate.
Fluctuaia cadrelor reprezint totalitatea lucrtorilor din cadrul organizaiei disponibilizai fie din cauza
nclcrii disciplinei de munc, fie din propria iniiativ.
Fluctuaia cadrelor se msoar prin rata de fluctuaie: Rf = F/Ts* 100%.
Politicile de management al resurselor umane sunt orientate spre minimizarea intensitii fluctuaiei cadrelor n
scopul, pe de o parte de a minimiza cheltuielile quasi-constante de munc, iar pe de alt parte n scopul
meninerii unui nivel adecvat a competitivitii.
printre cele mai eficiente metode de diminuare a fluctuaiei cadrelor pot fi considerate mbuntirea condiiilor
de munc, motivarea personalului, promovarea unui management performant al carierei, democratizarea
procesului de producie, mbuntirea climatului psiho-social n colectivul de munc etc.

11. Formarea preului de pia a construciilor capitale.


Preul este expresia monetar a valorii unei tranzacii ntre unitatea comercial i o persoan ter. n
funcie de destinaia stocurilor i serviciilor distingem urmtoarele categorii de preuri: Dac privim evaluarea
mrfurilor prin prisma doar a celor dou momente caracterizate prin repetabilitate, aprovizionare i vnzare,
putem identifica urmtoarele tipuri de preuri:
1) preuri de cumprare specifice procesului achiziionrii de bunuri sau servicii;
2) preuri de vnzare specifice procesului vnzrii bunurilor sau serviciilor.
Preurile de cumprare (Pc) reprezint echivalentul sumei pltite sau de pltit pentru mrfurile
achiziionate de la alte entiti. Aceste preuri se caracterizeaz prin negociabilitate i fluctuaie. Fluctuaia
preurilor de cumprare este determinat att de raportul dintre cerere i ofert, ct i de puterea de cumprare a
monedei naionale. Caracterul de negociabilitate este determinat de relaiile cu partenerii, cu ocazia ncheierii
contractelor economice. Preul de cumprare este o component de baz a costului de achiziie folosit cu ocazia
evalurii mrfurilor cumprate i intrate n patrimoniu.
Preurile de vnzare (Pv) reprezint echivalentul bnesc al sumelor ncasate sau de ncasat ca urmare a
vnzrii mrfurilor.
Marja brut reprezint suma cuprins n preul de vnzare al crei scop este acela de a acoperi
cheltuielile de vnzare i de a asigura profitul entitii vnztoare necesar continurii activitii.

Marja brut se poate stabili procentual (procentul aplicndu-se la costul de achiziie, iar suma astfel
stabilit adugndu-se la acesta), n sum absolut (fix), mixt (prin combinarea procentului cu suma fix) sau
cadiferenntre preul de vnzare i costul de achiziie.
Concurenta consta in satisfacerea intereselor consmatorilor si producatorilor, reglarea productiei de
marfuri si servicii.
Rolul concurentei depinde de formele ei in functie de tipurile de piata pe care se manifesta.Deci pe o
piata cu un nr. Mare de producatori si consumatori concurenta se desfasoara normal atragind toti participantii in
actiunea de echilibrare a cererii si ofertei.In situatia cind piata este dominata de un nr. Mic de participanti,
spatiul si posibilitatile de manifestare a concurentei se restring, pina la existenata unui singur participant( o
situatie de monopol)
Astfel se deosebesc urm. forme de piata:
- piata libera cu concurenta perfecta
- piata monopolista cu concurenta monopolista
- piata mixta cu concurenta imperfecta
Concurenta perfecta, nici un productor sau consumator nu are puterea de a influen a preurile de pe
pia Concurenta perfecta actioneaza doar daca sunt prezente urm. Conditii:
-inexistenta interventiei statului adica imposibilitatea influientei ofertei cererii si pretului de catre un anumit
agent participant
-schimburile sunt absolut libere atit pe piata produselor cit si pe piata resurselor
Piata monopolista este opusa pietii libere si se caracterizeaza prin existenta unui singur producatorofertant ceea ce inseamna monopol sau prin existenta unui singur cumparator ceea ce inseamna monopson, in
ambele situatii se reflecta ca un agent economic dispune de o putere absoluta asupra pietii. Piata monopolista
conduce la imposibilitatea patrunderii unor producatori pe ea, elimina libera concurenta si instaureaza
dominatia producatoului asupra consumatorului.
Piata mixta cu concurenta imperfecta ete tipul de piata intermediara intre piata cu concurenta perfecta si
monopolista.Piata cu concurenta perfecta este caracteristica sistemelor economice moderne cu economie de
piata, aici se folosesc variate modalitati de atragere a cumparatorilor cum sunt:
-reclama produselor si servicilor oferite
-utilizarea unor strategii de marketing
-diversificarea productiei si diferentierea calitatii produselor
Conform Legii nr.137 din 23 noiembrie 2001, Ministerul Ecologiei, Constructiilor si Teritoriului al
Republicii Moldova a aprobat normative noi, sub denumirea de Coduri Practice in Constructii in baza carora
se calculeaza toate preturile ce tin de un bun imobil.
Pentru usurarea implimentarii metodei de resurse au fost elaborate 5 instructiuni, si anume:
CPL.01.01-2001- Instructiuni privind intocmirea devizelor pentru lucrarile de constructii-montaj prin metoda
resurselor;
CPL.01.02-2000- Instructiuni pentru determinarea cheltuelilor de deviz la salarizarea in constructii;
CPL.01.03-2000- Instructiuni cu privire la calcularea cheltuelilor de regie in constructii;

CPL.01.04-2000- Instructiuni cu privire determinarea cheltuielilor de deviz pentru functionarea utilajelor de


constructii
CPL.01.05-2001- Instructiuni privind determinarea valorii beneficiului de deviz
Aceste instructiuni sunt destinate specialistilor care practica elaborarea documentatiei de deviz pentru
constructii, normele de deviz si formarea preturilor in constructii si se utilizeaza la intocmirea devizelor, la
determinarea valorii obiectivelor scoase la licitatii si la formarea preturilor contractuale.
In Republica Moldova se utilizeaza 2 tipuri de norme de deviz:
Norma de deviz orientative, care configureaza ca Norme de deviz pentru lucrari de constructii, montaj si
reparatii, puse in aplicare de la 1 ianuarie 2001.Aceste norme se utilizeaza pentru intocmirea devizului
investitorului, de asemenea pot fi utilizate de catre intreprinderile de constructii.
Baza normativa proprie a utilizatorului, din care fac parte normativele de deviz individuale, se utilizeaza
pentru intocmirea devizelor antreprenorului.
Pentru a elabora devize mai usor si mai rapid au fost elaborate anumite programe automatizate de
calcul. In Republica Moldova se utilizeaza programul WinSmeta.
Pentru intocmirea documentatiei de deviz se utilizeaza noile indicatoare de norme de deviz in numar de 60:
40-pentru lucrari de constructive montaj;
9-pentru montarea utilajului tehnologic;
11-pentru lucrari de reparatii.

12. Tipuri i forme de remunerare a muncii in constructii.


Legea Salarizrii a urmrit scopul reformrii sistemului de retribuire a muncii, aducnd la un numitor
comun tehnica de calcul salariilor angajailor indiferent de locul unde este aplicat munca. Conform legii n
vigoare remunerarea muncii unui angajat depinde de cererea i oferta forei de munc pe piaa forei de munc,
de cantitatea i calitatea muncii, precum i de rezultatele activitii ntreprinderii.
Salariu este privit sub dou aspecte: nominal i real.
Salariul nominal reprezint suma de bani pe care angajatul o primete n schimbul muncii prestate. Depinde de
preul forei de munc, evoluia situaiei economice, politica de salarizare.
Salariul real reprezint cantitatea de bunuri i servicii pe care angajaii le pot procura cu salariul nominal
(salariul nominal/indicele preurilor de consum).
Sistemul tarifar de remunerare a muncii reprezint un ansamblu de normative cu ajutorul crora se
nfptuiete diferenierea nivelului salariului pe diferite grupe i categorii de salarizare n funcie de nivelul de
calificare, condiiile de munc, intensitatea lucrrilor executate.
Sistemul tarifar de remunerare a muncii cuprinde:
- Sistemul tarifar de remunerare a muncii a muncitorilor
- Sistemul tarifar de remunerare a muncii a personalului de conducere, de execuie i de deservire general.
Elementele sistemului tarifar:
1. Indicatoarele tarifare de calificare

2. Reeaua categoriilor i coeficienilor tarifari


3. Reeaua salariilor tarifare pe or
4. Reeaua salariilor de funcie
Formele sistemului tarifar:
- Acordul retribuirea muncii dup cantitatea de producie fabricat sau servicii prestate.
- Regia retribuirea muncii n funcie de timpul efectiv lucrat.
- Mixt mbin elemente din acord i regie. Salariul tarifar de baz se calculeaz dup timpul lucrat,
salariul tarifar suplimentar n funcie de ndeplinirea normei de producie i altor indicatori caracteristici
pentru acord.
Forma n acord poate avea urmtoarele variante:
1. Acord direct retribuirea muncii n funcie de cantitatea de produse sau servicii obinute ntr-un interval de
timp. Salariul cuvenit muncitorilor se stabilete n baza tarifelor pe unitate de produs sau lucrare, care reprezint
retribuirea muncii pentru o unitate de produs. Tarifele n acord se calculeaz n felul urmtor:T un=
(Stor*nore)/Npr sau Tun=Stor*Nt, unde T un - tariful unitar n acord; Stor salariul tarifar pe or; nore
numrul de ore pe schimb; Nt norma de timp; Npr norma de producie pe schimb.
Salariul lunar de baz se calculeaz prin relaia:S lun= St=Tuni*Qi, unde
St - salariul tarifar; i tipul de produs; Qi cantitatea de producie de tipul i.
2. Acord cu prime partea de baz a salariului se calculeaz conform acordului direct, partea suplimentar se
stabilete cu ajutorul cotei primei, care poate varia n funcie de criteriile calitative i cantitative alese. Salariul
lunar se stabilete prin urmtoarea formul:Slun= St + Prime
St salariul tarifar calculat conform acordului direct.
Spre deosebire de acordul direct, ndeplinete funcia de motivare a personalului.
3. Acord progresiv partea de baz a salariului se calculeaz conform acordului direct, partea suplimentar n
funcie de gradul de ndeplinire a normelor de munc prin aplicarea coeficienilor de majorare, care pot fi
difereniai.
Salariul lunar se calculeaz prin urmtoarea relaie:Slun=St+Sporul, Sporul = (St/pin)*psn*Ci,
pin procentul de ndeplinire al normei de munc; psn procentul de suprandeplinire a normei de munc; Ci
coeficientul de majorare a salariului.
Acord indirect retribuirea muncii personalului din sfera de deservire, ce creeaz condiii pentru
desfurarea normal a procesului de producie din activitatea de baz. Esena acestei forme de salarizare const
n faptul c mrimea salariului muncitorilor auxiliari depinde direct de rezultatele muncii obinute de muncitorii
de baz. Se calculeaz prin tariful indirect pentru fiecare obiect servit (flux, utilaj, echip), aplicnd urmtoarele
formule:Tind = (Stor*nore)/(Nprod i *m); Slun= Tind i *Qi, unde
Tind tariful indirect; Stor salariul tarifar pe or; nore - numrul de ore pe schimb; Nprod norma de
producie pe schimb a muncitorilor direct productivi; m numrul de obiecte servite; i- tipuri de produse; Qi
cantitatea de producie de tipul i.
Acord global retribuirea muncii pentru un volum stabilit cu termen de executare fixat, care prevede
prime conform cotelor procentuale n cazul ndeplinirii lucrrilor n termen redus. Este utilizat n cazul n care

un colectiv de salariai preia spre fabricare unele produse sau spre executare unele lucrri exprimate n uniti
fizice. Se aplic prioritar n construcii.
Forma n regie. Salarizarea dup timpul lucrat este cea mai simpl i cea mai veche form de salarizare. De
regul, salarizarea n regie se aplic pentru remunerarea personalului de conducere, specialitilor i
funcionarilor. De asemenea, se aplic la locurile de munc unde calitatea produselor prezint mai mare
importan dect cantitatea acestora.
n afar de cele menionate:
- Productivitatea muncii nu poate fi msurat cu exactitate.
- Munca nu poate fi normat pentru a se stabili exact timpul necesar executrii lucrrilor.
- Lucrrile efectuate prezint un grad nalt de risc.
- Evidena produciei pe fiecare angajat este dificil de controlat sau ar fi prea costisitoare.
Regia poate avea urmtoarele variante:
Regia simpl presupune retribuirea muncii n funcie de timpul efectiv lucrat i salariul tarifar pe o unitate de
timp corespunztoare categoriei tarifare respective: Slun=Fef*Stor, unde
Slun salariul lunar; Fef fondul efectiv de timp; Stor salariul tarifar pe or.
Regia cu prime partea de baz a salariului se calculeaz conform regiei simple, iar partea suplimentar conform cotei primei, care poate fi difereniat n funcie de criteriile alese. Slun= St (regia simpl) + Prime,
unde St salariul tarifar.
O nou form de remunerare este remunerarea n baz de contract. Aceast form de remunerare include att
partea constant, ct i partea variabil dependent de nivelul anumitor indicatori

13.Organizarea retribuirii muncii si garantiile sociale de stat


Sistemul de salarizare pe baza cruia se fixeaz salariile tarifare i de funcie se stabilete potrivit
prevederilor legislaiei n vigoare, n raport cu forma de organizare a unitii, modul de finanare i caracterul
activitii.
La ncheierea contractelor de munc colective (acordurilor tarifare) se stabilesc condiiile principale de
organizare a retribuirii muncii, inclusiv cerinele tarifare n raport cu profesia, funcia i gradul de calificare,
modul de tarifare a angajailor, modul de atestare a specialitilor normele de munc etc.
Salariile tarifare i de funcii concrete, precum i alte forme i condiii de retribuie n uniti se stabilesc
prin negocieri colective sau individuale ntre persoanele juridice sau fizice care angajeaz i salariai sau
reprezentani ai acestora, n funcie de posibilitile financiare ale patronului i se fixeaz n contractele
colective, iar n cazul cnd aceste contracte lipsescn contractele individuale de munc.
Salarizarea lucrtorilor sferei bugetare se efectueaz n baza Reelei tarifare unice de salarizare, conform
anexei nr. 1 din " Legea R. Moldova cu privire la salarizare ". Categoriile de salarizare ale reelei tarifare unice
pentru funciile de baz ale lucrtorilor sferei bugetare se stabilesc conform anexelor nr. 24.
Condiiile de salarizare, precum i categoriile concrete de salarizare pentru personalul organelor puterii
de stat, de drept, judectoreti i din alte organe i instituii subordonate Parlamentului se stabilesc de ctre
prezidiul Parlamentului, iar pentru personalul din alte uniti bugetare de ctre Guvern, cu acordul sindicatelor.

Garaniile sociale de stat n domeniul retribuirii muncii cuprind salariul minim stabilit de stat, tarifele de
stat de salarizare, adaosurile i sporurile cu caracter de compensare reglementate de stat.
Salariul minim constituie normativul social i se stabilete de stat pe baza bugetului minim de consum
(minimul de via) i se determin n mrimea minim admis a plilor n bani achitate salariatului angajat la
lucrri cu grad redus de complexitate sau auxiliare n condiii de producie normale.
Salariul minim se determin n raport cu condiiile economice concrete de reproducere a forei de munc
n corespundere cu valoarea ei i se reexamineaz n dependen de sporirea eficienei produciei sociale, costul
vieii, salariul mediu, schimbarea conjuncturii pieei forei de munc i a altor condiii socialeconomice.
Salariul minim se stabilete prin hotrrea Guvernului, dup consultarea sindicatelor i patronatului, el servete
drept baz pentru stabilirea tarifelor de stat de salarizare.
Tarifele de stat de salarizare sunt salariile tarifare i de funcie care determin nivelul minim de retribuie pe
grupe concrete pe profesii i categorii de calificare pentru executarea de ctre angajai a obligaiilor ^normelor)
de munc n orele de program stabilit. Tarifele de stat de salarizare se determin pe baza salariului minim i a
coeficienilor tarifari ai Reelei tarifare unice, inndu-se cont de gradul de complexitate a muncii i de nivelul
calificrii angajailor, indiferent de domeniul de aplicare a muncii. Ele se aplic n mod obligatoriu n toate
unitile i servesc drept baz pentru stabilirea, n contractele colective, contractele individuale de munc, a
salariilor tarifare i de funcie concrete. Tarifele de stat de salarizare le sunt garantate angajailor cu condiia
executrii obligaiunilor de munc, stabilite n contractele colective sau individuale de munc. Tarifele de stat
de salarizare se modific n corespundere cu reexaminarea salariului minim.
Statul garanteaz i reglementeaz mrimea minim a unor adaosuri i sporiri cu caracter de
compensare. Sporurile minime de compensare pentru munc prestat n condiii nefavorabile se stabilesc n
mrimi fixe pentru salariai de orice calificare care muncesc n condiii egale la unitatea respectiv, dar nu mai
mici dect 0,5 din salariul minim. Sporurile pentru munca prestat n condiii nefavorabile, cu acordul
angajatului, pot fj compensate, n totalitate sau parial, prin plat echivalentn natur sau n alt mod.
Retribuia pentru munca prestat n timp de noapte (de la ora 22 pn la ora 6) i n primele dou -ore
peste orele de program este de cel puin 1,5 din salariul tarifar pe unitate de timp (salariul lunar) stabilit
angajatului, iar pentru munc prestat n urmtoarele ore este cel puin mrimea dubl a remuneraiei pe unitate
de timp. Munca prestat n zilele de odihn, daca nu este prevzut n grafic, precum i n zilele de srbtoare
se compenseaz oferindu-i-se angajatului, n decurs de o lun, o alt zi de odihn, cu retribuia n mrime de cel
puin un salariu sau se remunereaz, la dorina acestuia, n mrimea dubl a salariului pe unitate de timp sau a
remuneraiei de o zi, fr acordarea unei zile suplimentare de odihn. Mai exist i alte adaosuri pentru: lucru la
nlimi mari, la adncimi mari, pe timp friguros, la temperaturi nalte, lucrul cuubstane toxice i alte abateri
de la condiiile normale de munc aprobate de Guvern, de comun acord cu sindicatele.
Salarizarea pentru tipul de staionare cauzat nu din vina angajatului, n caz dac acesta a ntiinat
administraia despre o eventual staionare sau despre nceputul staionrii, se efectueaz n mrime de cel puin
dou treimi din salariul tarifar sau de funcie stabilit angajatului, dar nu mai puin de un salariu minim pe
unitate de timp, stabilit de stat, pentru fiecare or de staionare. Modul de nregistrare a staionrii produse nu
din vina angajatului, precum i mrimea concret a plii se stabilesc n contractele colective i n contractele
individuale de munc. Orele de staionare, cauzat din vina angajatului, nu se pltesc.
Timpul de munc incomplet (ziua sau sptmna incomplet), stabilit conform acordului dintre angajat
i patron, se remunereaz proporional timpului efectiv lucrat sau volumului de munc ndeplinit. n cazul
sustragerii angajatului de la munca de baz, n condiii neprevzute de legislaie, salariuli se pltete sau i se
compenseaz de unitatea ale crei sarcini s ndeplinete, n mrime de cel puin un salariu mediu de la locul de
munca de baz.

14.Formarea si distributia profitului intreprinderii


Rezultatul financiar al activitatii intreprinderii se caracterizeaza prin suma profitului (pierderilor) si a
nivelului rentabilitatii obtinute. Profitul rep-ta depasirea depasirea veniturilor cistigate de intreprindere asupra
consumurilor si cheltuielilor suportate de aceasta din activitatea de intreprinzator. Cantitativ, profitul
(pierderea) se determina astfel:
Profitul (pierderea)=Venituri consumuri si cheltuieli.
Cu cit este mai mare valoarea veniturilor cu atit va fi mai ridicata marimea profitului, si invers, cresterea
valorii consumurilor si/sau cheltuielilor duce la diminuarea marimii profitului.
Profitul este rezultatul final al activitii ntreprinderii i caracterizeaz eficiena lucrului acesteia. Capacitatea
ntreprinderii de a asigura un profit necesar determin existena ei i depinde mult de activitatea de conducere a
managerilor.
*Profit brut rep-ta profitul (pierderea) obtinut din vinzarea produselor, marfurilor si serviciilor prestate si se
determina ca diferenta dintre veniturile din vinzari si costul vinzarilor
*Profitul (pierderea) din activitateaoperationala rep-ta diferenta dintre veniturile si cheltuielile de
intreprindere din activitatea de baza, detreminata de statutul acesteia.
*Profit () din activitatea de investitii este diferenta dintre veniturile si cheltuielile obtinute din operatiunile ce
tin de miscarea activelor pe termen lung.
*Profit () din activitatea operationala rep-ta diferenta dintre veniturile si cheltuielile aferente operatiunilor
legate de modificarile in marimea si structura capitalului propriu si mijloacelor imprumutate.
*Profit () din activitatea economico-financiara este rezultatul financiar obtinut de intreprindere in curdul
perioadei de gestiune din activitatile operationala, de investitii si financiara.
*Profit () exceptional este diferenta dintre veniturile si cheltuielile aparute ca rezultat al evenimentelor si
operatiunilor exceptionale neprevazute.
*Profit () pina la impozitare este profitul () obtinut de intreprindere in cursul perioadei de gestiune din toate
tipurile de activitati si rezultatul exceptional.
*Profit net () care ramine la dispozitia intreprinderii dupa calcularea cheltuielilor (economiilor) privind
impozitul pe venit si se determina ca diferenta dintre profitul () pina la impozitare si cheltuielile (economiile)
privind impozitul pe venit.

Distingem urm principale tipuri de profit:


*profitul brut;
*profitul perioadei de gestiune pn la impozitare;
*profitul net.
Veniturile i cheltuielile se grupeaz pe tipuri de activitate:

*operaional
*de investiii
*financiar.
Ponderea cea mai mare ocup rezultatul (profit sau pierdere) din activitatea operaional.
Rezultatul din activitatea operaional (RAO) este compus din urmtoarele elemente :
*profitul brut (P br);
*alte venituri operaionale (AVO);
*cheltuieli comerciale (C com);
*cheltuieli generale i administrative (C adm);
*alte cheltuieli operaionale (Ca):
RAO = Pbr + AVO C com C adm Ca,
Profitul brut (pierderea global) caracterizeaz nivelul de depire a venitului din vnzri asupra costului
acestor vnzri:
Pbr = Vv C
Asupra volumului profitului brut influeneaz urmtorii factori:
*modificarea volumului de vnzri nete;
*modificarea costului vnzrilor nete (nivelului consumurilor i cheltuielilor);
*modificarea preurilor la producia vndut;
*modificarea structurii i sortimentului produciei vndute.
Profitul perioadei de gestiune pn la impozitare (Pp.im.) reprezint suma rezultatelor din cele trei tipuri de
activiti i rezultatul excepional i se exprim prin relaia
Pp.im. = RAO RAI RAF RE,
Profitul net se calculeaz ca diferena dintre profitul pn la impozitare i suma impozitului pe venit (conform
taxei n vigoare).

Analiza repartizarii profitului porneste cu aprecierea generala a situatiei ce presupune o examinare rapida de
sinteza a principalelor directii de distribuire a profitului generat.
In acest context la prima etapa se studiaza repartizarea profitului pina la impozitare in doua parti:
1.cheltuieli (economii) privind impozitul pe venit, care includ:
-cheltuieli () curente privind impozitul pe venit
-cheltuieli () aminate privind impozitul pe venit
2.profit net (pierdere neta)

Aceatsa etapa este strict reglementata de prevederile legislatiei fiscale si nu este in competenta proprietarilor
intreprinderii.
La urmatoarea etapa se examineaza directiile de repartizare a profitului net, ramas la dispozitia intreprinderii:
*constituirea rezervelor
*plata dobinzilor aferente obligatiunilor plasate in intreprindere
*majorarea capitalului social
*acoperirea pierderilor in anii precedenti
*plata recompensei catre mambrii organelor de conducere
*plata dividendelor
*sponsorizarea
*alte scopuri in corespundere cu legislatia, statutul intreprinderii si decizia proprietarilor.
La urmatoarea etapa a repartizarii profitului se examineaza si se apreciaza rationalizatea profitului ramas la
dispozitia intreprinderii, care se divizeaza in 2 componente:
*profit net repartizat (utilizat)
*profit net nerepartizat

15.Metode de normare a resurselor in constructii. Tipuri si forme de


consumuri(Biesu)
Consumuri - reprezint resurse utilizate pentru fabricarea produselor i prestarea serviciilor n scopul obinerii
unui venit
Consumuri variabile sunt consumurile care se modific n raport cu volumul produciei, lucrrilor executate,
serviciilor prestate.
Consumurile variabile pe o unitate de produs rmn neschimbate n cadrul ntregii zone de relevan, iar
mrimea total a consumurilor variabil este o funcie liniar n raport cu volumul de activitate.
Consumuri constante sunt consumurile care rmn constante ntr-un anumit diapazon de modificri, indiferent
de modificrile volumului produciei sau activitii de afaceri a personalului de conducere.
Trebuie de menionat c n situaia, cnd ntreprinderea nu produce la capacitatea sa, costul produsului crete.
Aceasta va conduce fie la scderea profitului revenit la o unitate de produs, fie la ntrarea n pierdere cu
produsul, fie la o cretere a preului de vnzare, ceea ce de asemenea va avea o influen negativ asupra
volumului desfacerii produsului.
De aici reiese necesitatea controlului consumurilor constante i meninerii acelui nivel de fabricaie, care s nu
conduc la pierderi sau scumpiri ale produsului respectiv la micorarea anselor de competitivitate ale
ntreprinderii.

Consumuri - reprezint resurse utilizate pentru fabricarea produselor i prestarea serviciilor n scopul obinerii
unui venit
Distingem consumuri: directe i indirecte; variabile i constante.

Consumuri directe reprezint consumurile identificate nemijlocit pe un anumit produs sau obiect de cheltuieli.
Consumuri directe cuprind:
-

consumurile directe de materiale,


consumurile directe privind retribuirea muncii (de manoper),
consumurile privind contribuiile la asigurrile sociale i medicale.

Consumuri indirecte reprezint consumuri care nu pot fi identificate direct pe un produs sau alt obiect concret
de cheltuieli. Consumuri indirecte de producie cuprind consumurile aferente deservirii i conducerii
subdiviziunilor de producie, care nu pot fi incluse n mod direct n costul produselor finite (serviciilor
prestate); aici fac parte: plata de arend, uzura mijloacelor fixe, paza, iluminarea, nclzirea, ntreinerea
personalului administrativ al seciei, reparaiile curente etc.
CONSUMURI DE PRODUCIE

Consumuri directe

Consumuri indirecte de
producie

Consumuri de
materiale
Consumuri privind
retribuirea muncii
Consumuri privind
contribuiile la asigurari
obligatorii

Consumurile
privind ntreinerea
i deservirea seciei
de producie

Consumuri variabile sunt consumurile care se modific n raport cu volumul produciei, lucrrilor executate,
serviciilor prestate.
Consumurile variabile pe o unitate de produs rmn neschimbate n cadrul ntregii zone de relevan, iar
mrimea total a consumurilor variabil este o funcie liniar n raport cu volumul de activitate.
Consumuri constante sunt consumurile care rmn constante ntr-un anumit diapazon de modificri,
indiferent de modificrile volumului produciei sau activitii de afaceri a personalului de conducere.
Trebuie de menionat c n situaia, cnd ntreprinderea nu produce la capacitatea sa, costul produsului
crete. Aceasta va conduce fie la scderea profitului revenit la o unitate de produs, fie la ntrarea n pierdere cu
produsul, fie la o cretere a preului de vnzare, ceea ce de asemenea va avea o influen negativ asupra
volumului desfacerii produsului.
De aici reiese necesitatea controlului consumurilor constante i meninerii acelui nivel de fabricaie, care
s nu conduc la pierderi sau scumpiri ale produsului respectiv la micorarea anselor de competitivitate ale
ntreprinderii.

16. Mixul de marketing n construcii.


Mixul de marketing -ansamblul de instrumente tactice de marketing controlabile pe care firma le
combin cu scopul de a produce pe piaa int reacia dorit
Mixul de marketing se caracterizeaza prin urmatoarele elemente:pret;produs;plasament si promovare
Produsul, n termeni de calitate, caracteristici, aspect, ambalaj. Acesta reprezint combina ia de bunuri,
servicii, idei pe care firma le ofer pieei. Deci, produsul n sensul mixului de marketing nu nseamn doar un
bun fizic. Realizarea fizic a produsului nu reprezint o activitate de marketing. Totu i, speciali tii n marketing
trebuie s studieze i dorinele consumatorilor pentru a se proiecta produse care s satisfac aceste nevoi.

Conceptul de produs mai cuprinde i aspecte privind marca, ambalarea, etichetarea, precum i serviciile
postvnzare. Caracteristicile construciei ca produs: - producia finit este constituit n exclusivitate din
mijloace fixe; mijloacele fixe realizate de aceast ramur au particularitatea c sunt imobile, fixate definitiv pe
sol; cost mare de execuie; procesul de producie are o durat de execuie relativ ndelungat; locul de munc
are o mobilitate, determinat de amplasamentul diferitelor obiecte de construcie i de stadiul de execuie a
lucrrilor; cheltuieli mari pu lucrri de organizare a antierului; durata de exploatare mare, investiii majore
pentru ntreinere.
Plasamentul, vizeaz canalele de distribuie, acoperire, sortimente, stocuri. Denumit i distribu ie,
plasarea reprezint acele activiti ale firmei care fac disponibil produsul clienilor int. Pentru satisfacerea
acestora, produsul trebuie s fie disponibil la momentul oportun, ntr-un loc convenabil i n cantitatea necesar.
Prin urmare, specialitii n marketing vor trebui s aleag cea mai potrivit reea de distribu ie i s stabileasc
procedurile adecvate de control al stocurilor, transport, depozitare. Pentru a putea plasa produsele , specialitii
de marketing, vor trebuie s gseasc acele aspecte pozitive ale produsului (imobilului) , cum ar fi: calitatea
superioar a lucrrilor realizate, amplasarea favorabil a obiectivelor, tehnologii performante folosite; care vor
conduce la crearea unor avantaje competitive ale produsului.
Preul,. Specific pentru ramura construciilor este faptul c exist piaa primar i piaa secundar, i
formarea preurilor pe aceste dou sectoare este diferit.. De asemenea tranzaciile pe piaa construciilor se pot
efectua la pre de pia, la cost de deviz, la un pre investiional, la un pre de lichidare, la preuri speculative.
Un alt specific al formrii preurilor pe piaa construciilor este acela c preul se poate forma naintea finalizrii
proceselor de execuie a lucrrilor, sau chiar la etapa iniial de realizare a obiectului, acesta fiind format de
ctre agenii economici implicai n realizarea obiectului de construcie. Observm c la formarea preurilor
consumatorii sunt cointeresai n preurile mici ale imobilelor, pe cnd ceilali participani, precum ar fi:
antreprenorul,statul, companiile de asigurri, bncile comerciale- doresc preuri mari la acestea.
Promovarea, conine activitile legate de promovarea vnzrilor, publicitate, relaiile publice,
promovarea direct i fora de vnzare. Promovarea reprezint activitatea ce comunic meritele produsului i
convinge clientul s-l cumpere. Atunci cnd se combin dou sau mai multe elemente promo ionale se ob ine
un mix promoional (promotion mix), denumit uneori i mix de comunicare.. Principalele instrumente folosite
n formarea unui mix promoional sunt: reclama, promovarea vnzrilor, relaiile cu publicul i vnzarea
personal . Promovarea se efectuaz nainte de a fi realizat obiectul de construcie (naite de a fi finalizat
produsul), folosind toate cile specifice de promovare.
Mix de mk in constrcutie depinde de urmatoarele politici:

Politica de pret

Politica de promovare

Politica de produs

Politica de comunicare

Conceptul politicii de produs reprezinta:

Mentinerea si dezvoltarea profitabila a vinzarii produselor existente

Abandonarea vechilor produse

Substituirea intre diverse produse

Substituirea intre diverse produse

Componenta politicii de produs include in sine urmatoarele caracteristici:

Componenta corporala- capacitate, gabarit, continut, densitate, greutate, puterea instalata, rezistenta etc

Componenta necorporala- Numele, marca, licenta, pret, serviciile acordate (instalare, reparare etc.)

Informatia referitor la produs- Diemsiunea, design, etc.

etc.

Imaginea produsului- Semnifica sinteza reprezenatrilor mentale de natura sociala, personala, cognitiva

Scopurile politicii de promovare sunt:

cresterea CA;

cresterea cotei de piata;

mbunatatirea imaginii firmei.

Formele pe care le poate mbraca promovarea sunt:

reducerile promotionale de pret;

cadouri promotionale;

participarea la trguri si expozitii de profil din tara sau strainatate;

publicitatea n mass media;

publicitatea prin tiparituri;

publicitatea prin afise, panouri;

publicitatea pe SITE.

Etapele procesului de formare a pretului:

Estimarea cererii, care trebuie realizata n strnsa legatura cu oferta.

Studiul comportamentului concurentei

17. Coninutului documentaiei de proiect.


Obiectul, scopul i sfera de reglementare a prezentei legi
Obiectul prezentei legi l constituie reglementarea modului de autorizare, avizare i verificare a
lucrrilor de proiectare, executare sau desfiinare a construciilor i amenajrilor n conformitate cu
documentaia de urbanism i de amenajare a teritoriului prin aplicarea sistemului de documente normative n
construcii n scopul asigurrii transparenei i publicitii la emiterea actelor administrative i al crerii unor
condiii favorabile mediului de afaceri.
Prevederile prezentei legi snt obligatorii pentru autorizarea executrii construciilor de orice gen, categorie,
destinaie i tip de proprietate, cu excepia obiectelor cu caracter militar sau secret, care se autorizeaz n mod
special.
documentaie de proiect piese scrise i desenate care cuprind soluii tehnice i economice de realizare a
obiectivului de investiii n volumul stabilit de documentele normative;

CERTIFICAT DE URBANISM PENTRU PROIECTARE

Depunerea documentelor pentru


obinerea certificatului de urbanism
pentru proiectare
(1) Certificatul de urbanism pentru proiectare (anexa nr.1) se elaboreaz i se emite n baza cererii, la care se
anexeaz, n original i n copii, urmtoarele documente:
a) extrasul din registrul bunurilor imobile, eliberat de ctre oficiul cadastral teritorial, nsoit de planul
cadastral i/sau planul imobilului;
b) buletinul de identitate (pentru persoan fizic) sau certificatul de nregistrare (pentru persoan juridic);
c) raportul de expertiz tehnic, n caz de reconstruire, restaurare, modificare sau consolidare a imobilului
existent, elaborat de ctre experi tehnici atestai;
d) acordul autentificat notarial al coproprietarilor de imobil/teren ale cror interese pot fi afectate nemijlocit
n procesul executrii lucrrilor de construcie i n perioada exploatrii obiectului construit;
e) schia de proiect avizat de arhitectul-ef, n cazul amplasrii construciei n zon cu regim special stabilit
prin documentaia de urbanism i de amenajare a teritoriului;
f) schia de proiect avizat de Consiliul Naional al Monumentelor Istorice de pe lng Ministerul Culturii, n
cazul interveniilor la monumentele de istorie, art i arhitectur sau n zonele construite nscrise n Registrul
monumentelor Republicii Moldova ocrotite de stat;

(3) n cazul n care nu au fost anexate toate documentele prevzute la alin. (1), emitentul va refuza primirea
setului de documente la momentul depunerii cererii.
(4) Dup verificarea copiilor de pe documentele prevzute la alin. (1), originalele se restituie solicitantului
(beneficiarului).
(5) Dovada privind achitarea plii se prezint n momentul eliberrii certificatului de urbanism pentru
proiectare.
Elaborarea certificatului de urbanism pentru proiectare
(1) Certificatul de urbanism pentru proiectare se elaboreaz n baza documentaiei de urbanism i de
amenajare a teritoriului de ctre organele locale de arhitectur i urbanism din cadrul administraiei publice
locale.
(2) n lipsa documentaiei de urbanism i de amenajare a teritoriului, emitentul este obligat s elaboreze, prin
intermediul serviciilor sale abilitate, o schem de amplasare a imobilului/terenului i a reelelor edilitare, care,
fiind avizat de ctre arhitectul-ef, organele supravegherii de stat (centrul de medicin preventiv,
inspectoratul ecologic, serviciul de pompieri i salvatori), INCP Urbanproiect (pentru toate localitile, cu
excepia municipiului Chiinu), IMP Chiinuproiect (pentru municipiul Chiinu), va servi drept temei
pentru elaborarea i emiterea certificatului de urbanism pentru proiectare.
Articolul 5. Termenul de elaborare i eliberare a certi- ficatului de urbanism pentru proiectare si valabilitatea
acestuia
(1) Certificatul de urbanism pentru proiectare se elaboreaz i se elibereaz solicitantului (beneficiarului) n
cel mult 20 de zile lucrtoare de la data nregistrrii cererii.

(2) n cazul elaborrii certificatului de urbanism pentru proiectare n condiiile art. 4 alin. (2) i (6), termenul
de emitere nu va depi 30 de zile lucrtoare.
(3) Termenul de valabilitate a certificatului de urbanism pentru proiectare reprezint durata elaborrii
documentaiei de proiect, care nu poate depi 24 de luni de la data emiterii certificatului.
(4) La cererea titularului, termenul de valabilitate a certificatului de urbanism pentru proiectare poate fi
prelungit o singur dat pe un termen de pn la 12 luni.
(5) Termenul de valabilitate a certificatului de urbanism pentru proiectare se consider consumat dup
avizarea de ctre arhitectul-ef a documentaiei de proiect n volum de: plan general (plan de situaie, plan
trasare), faade, soluii cromatice, proiect de organizare a executrii lucrrilor de construcie, reele edilitare
exterioare.
Articolul 6. Coninutul certificatului de urbanism pentru proiectare
(1) Certificatul de urbanism pentru proiectare va cuprinde prescripii i elemente privind:
a) regimul juridic al imobilului/terenului, cu referire la:
situarea terenului n intravilan sau n extravilan;
dreptul de proprietate asupra imobilului/terenului i servituile care l greveaz;
extrasele din documentaia de urbanism i de amenajare a teritoriului sau din regulamentele aferente, care
instituie un regim special asupra imobilului/terenului (zone protejate, interdicii temporare sau definitive de
construire, zone declarate de interes public, monumente de arhitectur etc.);
statutul de monument al imobilului sau al zonei construite n care se solicit proiectarea;
b) regimul economic al imobilului/terenului, cu referire la:
folosina actual;
reglementrile fiscale specifice localitii sau zonei respective;
c) regimul tehnic al imobilului/terenului, cu referire la:
echiparea cu reele edilitare;
caracteristica geotehnic a terenului;
lucrrile conexe de interes public necesare funcionrii obiectului;
construciile sau reelele edilitare supuse demolrii sau strmutrii din zona periculoas a antierului;
d) regimul arhitectural-urbanistic, cu referire la:
destinaia imobilului/terenului, stabilit prin documentaia de urbanism i de amenajare a teritoriului;
capacitatea construciei preconizate;
dimensiunile i suprafeele parcelelor;
alinierea terenului i a construciilor fa de strzile adiacente i distanele dintre construcii i proprietile
vecine;
nlimea construciei;
aspectul construciei (expresivitate arhitectural, echilibru compoziional, finisaje etc.);

circulaia pietonilor i a autovehiculelor, accesele i parcajele necesare;


procentul de ocupare a terenului (P.O.T.);
coeficientul de utilizare a terenului (C.U.T.);
necesitatea prezentrii spre aprobare a schiei de proiect.
(2) La certificatul de urbanism pentru proiectare, emitentul va anexa:
a) planul de amplasare a imobilului/terenului, cu indicarea dimensiunilor/hotarelor acestuia;
b) avizul sanitar;
c) avizul ecologic;
d) avizul serviciului pompieri i salvatori.
AVIZAREA, VERIFICAREA I APROBAREA
DOCUMENTAIEI DE PROIECT
Articolul 10. Avize i studii necesare pentru elaborarea documentaiei de proiect
(1) n temeiul certificatului de urbanism pentru proiectare, solicitantul (beneficiarul) va obine urmtoarele
avize i studii:
a) avizele de racordare la reelele edilitare;
b) planul de trasare a reelelor;
c) studiul topografic;
d) prospeciunile geotehnice;
e) certificatul de descrcare de sarcina arheologic.

(2) Avizele de racordare la reelele edilitare, necesare pentru elaborarea documentaiei de proiect, vor fi
eliberate gratuit solicitantului (beneficiarului) de ctre furnizori (deintorii de utiliti) n cel mult 20 de zile
lucrtoare de la data solicitrii.
(3) Planul de trasare a reelelor se elibereaz gratuit solicitantului (beneficiarului) de ctre organul local de
arhitectur i urbanism n cel mult 10 zile lucrtoare de la data solicitrii.
(4) Solicitarea altor avize i studii dect cele prevzute la alin. (1), necesare pentru elaborarea documentaiei
de proiect, nu se admite.
Articolul 11. Modul de verificare i aprobare a documentaiei de proiect
(1) Documentaia de proiect elaborat n baza certificatului de urbanism pentru proiectare se supune n mod
obligatoriu:
a) avizrii de ctre arhitectul-ef n volum de: plan general (plan de situaie, plan trasare), faade, soluii
cromatice, proiect de organizare a executrii lucrrilor de construcie, reele edilitare exterioare;
b) verificrii de ctre verificatorii de proiecte atestai sau instituiile autorizate n verificarea proiectelor;

c) avizrii de ctre Consiliul Naional al Monumentelor Istorice de pe lng Ministerul Culturii, n cazul
monumentelor de istorie, art i arhitectur sau al obiectelor situate n zone construite nscrise n Registrul
monumentelor Republicii Moldova ocrotite de stat.
(2) Documentaia de proiect elaborat n corespundere cu normativele i standardele naionale, avizat i
verificat n modul stabilit la alin. (1) nu necesit avizare suplimentar n organele supravegherii de stat.
(3) Documentaia de proiect pentru reelele edilitare elaborat n baza avizelor de racordare la utiliti, a
planului de trasare a acestora i n conformitate cu documentele normative nu se avizeaz suplimentar de ctre
furnizori (deintori de utiliti).
(4) La verificarea i aprobarea documentaiei de proiect, solicitarea altor avize dect cele prevzute la alin. (1)
nu se admite.
(5) Funcia de aprobare a documentaiei de proiect revine solicitantului (beneficiarului).
Articolul 18. Coninutul autorizaiei de desfiinare
Autorizaia de desfiinare va cuprinde date privind:
a) locul amplasrii imobilului supus desfiinrii;
b) condiiile speciale de executare a lucrrilor de desfiinare;
c) instituia de proiectare;
d) termenul de ncepere a lucrrilor de desfiinare;
e) durata executrii lucrrilor de desfiinare.

18. Impozite pli i taxe n construcii


Sistemul fiscal al Republicii Moldova reprezint totalitatea impozitelor si taxelor, a principiilor,
formelor si metodelor de stabilire, modificare si anulare a acestora, prevzute de prezentul cod, precum si
totalitatea masurilor ce asigura achitarea lor.
Impozite, taxe si tipurile lor
1) Impozitul este o plata obligatorie cu titlu gratuit, care nu tine de efectuarea unor actiuni determinate si
concrete de catre organul mputernicit sau de catre persoana cu functii de raspundere a acestuia pentru sau n
raport cu contribuabilul care a achitat aceasta plata.
2) Taxa este o plata obligatorie cu titlu gratuit, care nu este impozit.
3) Alte plati efectuate n limitele relatiilor reglementate de legislatia nefiscala nu fac parte din categoria platilor
obligatorii, denumite impozite si taxe.
ncepnd cu 1 ianuarie 2010 s-a extins lista categoriilor obiectelor, impozitarea carora este reglementata de
prevederile Titlului VI al Codului fiscal.Mentionam, ca impozitarea bunurilor imobiliare cu destinatie locativa
(apartamente si case de locuit individuale, terenurile aferente fondului cu destinatie locativa) din municipii si
orase, inclusiv din localitatile aflate n componenta acestora, cu exceptia satelor (comunelor) se efectueaza,
ncepnd cu anul 2007 n conformitate cu prevederile Titlului VI al Codului fiscal, pornindu-se de la valoarea
estimata.

Valoarea estimata este valoarea bunurilor imobiliare, calculata de catre organul cadastral la o anumita data cu
utilizarea metodelor de evaluare prevazute de legislatie.
Totodata, ncepnd cu 1 ianuarie 2010, impozitarea n conformitate cu prevederile Titlului VI al Codului
fiscal, pornindu-se din valoarea estimata a bunurilor imobiliare, se efectueaza si pentru urmatoarele categorii de
bunuri imobiliare:
-

garajele si terenurile pe care acestea snt amplasate;

loturile ntovarasirilor pomicole cu sau fara constructii amplasate pe ele;

alte bunuri imobiliare, cu exceptia celor, indicate mai sus si celor, impozitarea carora se efectueaza n
conformitate cu prevederile Legii pentru punerea n aplicare a titlului VI din Codul fiscal.
Totodata, potrivit art. 278 al Codului fiscal, obiecte ale impunerii, snt si bunurile imobiliare, aflate la data de 1
ianuarie a anului fiscal n curs, la o etapa de finisare de 50% si mai mult, ramase nefinisate timp de 3 ani dupa
nceputul lucrarilor de constructie.
Subiectii impunerii, care dispun de obiecte, impozitarea carora se efectueaza n conformitate cu prevederile
Titlului VI al Codului fiscal, snt specificati n art. 277 al Codului fiscal. nlesnirile la plata impozitului pe
bunurile imobiliare sunt prevazute prin art. 283, 284 al Codului fiscal, precum si prin prevederile art. 4 alin. 11
al Legii.
Impozit pe bunurile imobiliare este acel impozit local care reprezint o plat obligatorie la buget de la valoarea
bunurilor imobiliare. Bunurile imobiliare includ: terenurile i / sau mbuntirile de pe ele - cldiri, construcii,
apartamente i alte ncperi izolate, a cror strmutare este imposibil fr cauzarea de prejudicii.
Subieci ai impunerii sunt persoanele juridice i persoanele fizice rezideni i nerezideni ai Republicii
Moldova:

proprietarii bunurilor imobiliare de pe teritoriul Republicii Moldova;

deintorii drepturilor patrimoniale (drepturilor de posesie, de gestiune, de administrare operativ)

arendaii care arendeaz un bun imobiliar agricol proprietate privat, dac contractul de arend nu
prevede altfel.
Obiecte ale impunerii sunt bunurile imobiliare, inclusiv terenurile (terenuri cu destinaie agricol, terenuri
destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i terenurile cu alte destinaii speciale) din intravilan sau
din extravilan i / sau mbuntirile de pe ele - cldiri, construcii, apartamente i alte ncperi izolate, inclusiv
mbuntirile aflate la o etap de finisare a construciei de 80% i mai mult, rmase nefinisate timp de 5 ani
dup nceputul lucrrilor de construcie.
Baza impozabil a bunurilor imobiliare constituie valoarea estimat a acestor bunuri.
Cotele impozitului pentru constructii si cladiri:
Impozitul pe bunurile imobiliare ale persoanelor juridice i ntreprinderilor individuale se stabilete n proporie
de 0,1 la sut din valoarea de bilan a cldirilor i construciilor. ntreprinderile productoare de materie prim
agricol sunt scutite de impozitul pe bunurile imobiliare pentru bunurile imobiliare folosite la obinerea
produciei agricole.
Termenele achitrii impozitului:
Impozitul pe bunurile imobiliare se achit de ctre subiectul impunerii n pri egale nu mai trziu de 15
august i 15 octombrie a anului n curs.

Contribuabilii care achit suma integral a impozitului pentru anul fiscal n curs pn la 30 iunie a anului
respectiv, beneficiaz de dreptul la o reducere cu 15% a sumei impozitului ce urmeaz a fi achitat.
Conform LEGEA REPUBLICII MOLDOVA Privind autorizarea executrii lucrrilor de construcie Nr. 163
din 09.07. 2010 se percep taxe pentru autorizatiile de constructii, certificate de urbanisme si autorizatii de
desfiintare.
Pentru emiterea autorizaiei de construire/desfiinare, solicitantul (beneficiarul) va achita plata stabilit anual
prin decizia consiliului local, care nu poate fi mai mare de 100 de lei.
Pentru emiterea certificatului de urbanism pentru proiectare sau a certificatului de urbanism informativ,
solicitantul (beneficiarul) va achita plata stabilit anual prin decizia consiliului local, care nu poate fi mai mare
de 50 de lei.

19. Impozit pe venit


Impozitul pe venit reprezinta suma datorata de o persoana fizica sau juridica pentru veniturile intr-un an
fiscal, determinata prin apliarea cotelor de impunere asupra venitului anual impozabil.
Prin perioad fiscal privind impozitul pe venit se nelege anul calendaristic la ncheierea cruia se
determin venitul impozabil i se calculeaz suma impozitului care trebuie achitat.
Pentru ntreprinderile nou-create, perioad fiscal se consider perioada de la data nregistrrii
ntreprinderii pn la finele anului calendaristic.
Pentru ntreprinderile lichidate sau reorganizate, perioad fiscal se consider perioada de la nceputul
anului calendaristic pn la data radierii ntreprinderii din Registrul de stat.
Subieci ai impunerii snt:
a) persoanele juridice i fizice rezidente ale Republicii Moldova, care desfoar activitate de ntreprinztor,
precum i persoanele care practic activitate profesional, care, pe parcursul perioadei fiscale, obin venit din
orice surse aflate n Republica Moldova, precum i din orice surse aflate n afara Republicii Moldova
b) persoanele fizice rezidente ceteni ai Republicii Moldova care nu desfoar activitate de ntreprinztor i
pe parcursul perioadei fiscale obin venituri impozabile din orice surse aflate n Republica Moldova i din orice
surse aflate n afara Republicii Moldova pentru activitatea lor n Republica Moldova;
c) persoanele fizice rezidente ceteni ai Republicii Moldova care nu desfoar activitate de ntreprinztor i
obin venit din investiii i financiar din orice surse aflate n afara Republicii Moldova;
d) persoanele fizice rezidente ceteni strini i apatrizi care desfoar activitate pe teritoriul Republicii
Moldova i obin venit din orice surse aflate n Republica Moldova i din orice surse aflate n afara Republicii
Moldova pentru activitatea lor n Republica Moldova, cu excepia venitului din investiii i financiar din orice
surse aflate n afara Republicii Moldova;

Subiecii impunerii snt obligai s declare venitul brut obinut din toate sursele.
Cotele de impozit
Suma total a impozitului pe venit se determin:
a) pentru persoane fizice i ntreprinztori individuali, n mrime de:
- 7% din venitul anual impozabil ce nu depete suma de 27852 lei;

- 18% din venitul anual impozabil ce depete suma de 27852 lei;


b) pentru persoanele juridice n mrime de 12% din venitul impozabil;
c) pentru gospodriile rneti (de fermier) n mrime de 7% din venitul impozabil;
d) pentru agenii economici al cror venit a fost n mrime de 15% din depirea venitului estimat fa de
venitul brut nregistrat n evidena contabil de agentul economic.

Sursele de venit impozabile


n venitul brut se includ:
a) venitul provenit din activitatea de ntreprinztor, din activitatea profesional sau din alte activiti similare;
b) venitul de la activitatea societilor obinut de ctre membrii societilor i venitul obinut de ctre acionarii
fondurilor de investiii.
c) plile pentru munca efectuat i serviciile prestate (inclusiv salariile), facilitile acordate de patron,
onorariile, comisioanele, primele i alte retribuii similare;
d) venitul din chirie (arend);
e) venitul obinut sub form de dobnd;
f) royalty (redevene);
g) anuitile, inclusiv primite n baza tratatelor internaionale la care Republica Moldova este parte; sumele i
despgubirile de asigurare primite n baza contractelor de asigurare i coasigurare i neutilizate.
h) venitul rezultat din neachitarea datoriei de ctre agentul economic, cu excepia cazurilor cnd formarea
acestei datorii este o urmare a insolvabilitii contribuabilului;
i) dotaiile de stat, primele i premiile care nu snt specificate ca neimpozabile n legile prin care se stabilesc
aceste pli;
j) sumele obinute de pe urma acordului (conveniei) de neangajare n activitatea de concuren;

20. Taxa pe valoare adaugata


Tax pe valoarea adugat (n continuare T.V.A.) impozit de stat care reprezint o form de colectare
la buget a unei pri a valorii mrfurilor livrate, serviciilor prestate care snt supuse impozitrii pe teritoriul
Republicii Moldova, precum i a unei pri din valoarea mrfurilor, serviciilor impozabile importate n
Republica Moldova.
Subiecii impozabili snt:
a) persoanele juridice i fizice care desfoar activitate de ntreprinztor, nerezidenii care desfoar activitate
de ntreprinztor n Republica Moldova prin intermediul reprezentanei permanente conform art.5 pct.15), care
snt nregistrai sau trebuie s fie nregistrai n calitate de pltitori de T.V.A.;
b) persoanele juridice i fizice care desfoar activitate de ntreprinztor, nerezidenii care desfoar activitate
de ntreprinztor n Republica Moldova prin intermediul reprezentanei permanente conform art.5 pct.15), care
import mrfuri, cu excepia persoanelor fizice care import mrfuri de uz sau consum personal a cror valoare
nu depete limita stabilit de legislaia n vigoare;

c) persoanele juridice i fizice, nerezidenii care desfoar activitate de ntreprinztor n Republica Moldova
prin intermediul reprezentanei permanente conform art.5 pct.15), care import servicii, indiferent de faptul
dac snt sau nu snt nregistrai n calitate de pltitori de T.V.A.
Obiecte impozabile constituie:
a) livrarea mrfurilor, serviciilor de ctre subiecii impozabili, reprezentnd rezultatul activitii lor de
ntreprinztor n Republica Moldova;
b) importul mrfurilor n Republica Moldova, cu excepia mrfurilor de uz sau consum personal importate de
persoane fizice, a cror valoare nu depete limita stabilit de legislaia n vigoare, importate de ctre
persoanele fizice;
c) importul serviciilor n Republica Moldova.

Nu constituie obiecte impozabile:


a) livrarea mrfurilor, serviciilor efectuat n interiorul zonei economice libere sau n cadrul regimului de
antrepozit vamal;
b) venitul sub form de dobnd obinut de ctre locator n baza unui contract de leasing;
c) livrarea de mrfuri i servicii efectuat cu titlu gratuit n scopuri de publicitate i/sau de promovare a
vnzrilor n mrime anual de 0,2% din venitul din vnzri obinut pe parcursul anului precedent anului n care
se efectueaz aceast livrare;
d) transmiterea proprietii n cadrul reorganizrii agentului economic.

Se stabilesc urmtoarele cote ale T.V.A.:


a) cota-standard n mrime de 20% din valoarea impozabil a mrfurilor i serviciilor importate i a livrrilor
efectuate pe teritoriul Republicii Moldova;
b) cote reduse n mrime de:
- 8% la pinea i produsele de panificaie, la laptele i produsele lactate, livrate pe teritoriul Republicii
Moldova, cu excepia produselor alimentare pentru copii care snt scutite de T.V.A.
- 8% la medicamentele, att indicate n Nomenclatorul de stat de medicamente, ct i autorizate de Ministerul
Sntii, importate i/sau livrate pe teritoriul Republicii Moldova, precum i medicamentele preparate n
farmacii conform prescripiilor magistrale, cu coninut de ingrediente (substane medicamentoase) autorizate;
- 8% la mrfurile, importate i/sau livrate pe teritoriul Republicii Moldova, - 8% la gazele naturale i gazele
lichefiate, att la cele importate, ct i la cele livrate pe teritoriul Republicii Moldova;
- 8% la producia din fitotehnie i horticultur n form natural i producia din zootehnie n form natural,
mas vie i sacrificat, produs, importat i/sau livrat pe teritoriul Republicii Moldova;
- 8% la zahrul din sfecl de zahr, produs, importat i/sau livrat pe teritoriul Republicii Moldova;

21. Componena i structura costului de deviz


Costul lucrarilor de constructie montaj reprzinta expresia baneasca a consumului de resurse (materiale,
manopera, utilaj de constructii) necesar pentru executia acestora in conditii organizatorice si tehnologice bine
determinate. Suma totala a cheltuielilor determinate de deviz pentru constructia obiectului se numeste costul de
deviz sau investitii capitale.
Componenta costului de deviz poate fi prezentata prin urmatoarea schema.

Costul de
deviz al
LCM

Cheltuieli
directe

Cheltuieli
de regie

Beneficiu
de deviz

% din
cheltuielile
directe

%din
Ch.d+Ch.r

Astfel costul de deviz poate fi determinat dupa formula:


Cd=Ch.d+Ch.r+Bd
Cheltuielile directe cuprind:
-

Costul materialelor elementelor de constructii


Salariul muncitorilor
Decontari pentru asigurari obligatorii
Cheltuieli legate de exploatarea utilajelor in constructii

Costul materialelor cuprinde cheltuielile necesare pentru procurarea materialelor, semifabricatelor, elementelor
de constructie necesare pentru executia lucrarilor de constructii montaj precum si cheltuielile legate de
transportarea materialelor pe santier, cheltuieli de achizitionare si depozitare a materialelor.
Salariul muncitorilor cuprinde salariul tarifar al muncitorilor implicati in procesul de constructii, precum si alte
plati suplimentare (lucru timp de noapte, vechimea in munca) precum si premiile.
Cheltuieli legate de exploatarea utilajelor se determina prin costul unui utilaj, oare pe tipuri de utilaje.
Costul unei ore utilaj cuprinde:
-

Cheltuieli legate de amplasarea si reamplasarea utilajelor pe santier, montarea si demontarea lor


Cheltuieli anuale precum uzura utilajelor, repartii capital

Cheltuieli de exploatare a utilajului precum salariul persoanei ce deserveste utilajul (combustibil,


lubrifianti, energie electrica, piese de schimb, reparatiile curente)
Cheltuielile de regie-reprezinta toalitatea consumurilor legate de crearea conditiilor pentru executia
constructiilor, organizarea, administrarea si deservirea acestora.

Cheltuielile de regie se stabilesc in mod indirect in procente din cheltuielile directe. Normativul cheltuielilor de
regie se calculeaza ca raportul dintre valoarea cheltuielilor de regie pentru perioada corespunzatoare a anului
precedent si valoarea cheltuielilor directe pentru aceeasi perioada conform formulei.
Nch.r=(Ch.r/Ch.d)*100%
Cheltuielile de regie sunt divizate in patru capitole:
-

Cheltuielile generale si administrative


Cheltuieli pentru deservirea lucratorilor din constructive
Cheltuieli pentru organizarea lucrarilor pe santier
Alte cheltuieli generale si de intreprinzator

Beneficiu de deviz reprezinta suma mijloacelor necesare pentru acoperirea unor cheltuieli ale intreprinderii de
antrepriza care nu sunt incluse in pretul de cost al lucrarilor si constitue parte normata a valorii productiei de
constructie (plata impozitelor, dezvoltarea productiei, modernizarea utilajului, plata dobinzelor pentru creditele
bancare, stimularea materiala a muncitorilor).
Normativul de beneficiu de deviz se calculeaza ca raportul dintre valoarea beneficiului de deviz pentru perioada
precedenta si costul lucrarilor executate pentru aceeasi perioada conform formulei.
Nbd=(BDpr/PCpr)*100%

22. COMPONENA I STRUCTURA CHELTUIELILOR DIRECTE


Cheltuielile directe (CD) sunt costurile nemijlocit legate de executarea proceselor de construcie i sunt
constituite din expresia valoric a consumurilor de materiale, for de munc, utilaje i echipamente de
construcie, i anume
CD = Cm + Sb + Cemm + CAS + CAM
Cheltuielile directe cuprind:
Costul materialelor, elementelor de constructii, detaliilor, etc;
Cm = PF + CA + Ct + Cmd + P
Costul materialelor cuprinde urmtoarele elemente primare:
-PF - materialele de baz, materii prime, semifabricate, prefabricate, etc. la preul de
livrare al furnizorului;
-CA - cheltuielile de ambalare i amenajare a diferitelor dispozitive n mijloacele de
transport;
-Ct,Cmd - cheltuielile de transport i manipulare - depozitare;
cheltuielile de transport a materialelor cuprind:
transportul (auto, CF, naval) al materialelor, semifabricatelor, prefabricatelor, etc. pe distanele de la locurile
prevzute n condiiile de livrare legal stabilite sau de la locurile de preparare sau confecionare, dup caz, pn

la depozitul intermediar sau la locul de punere n oper n raza de aciune a mijlocului de ridicat (n cazul
lucrrilor liniare);
taxele i tarifele pentru operaiunile auxiliare i adiacente, aferente transporturilor, prevzute n tarifele n
vigoare, i anume:
taxele pentru recntriri;
taxele pentru splarea, dezinfectarea sau curarea vagoanelor, dup caz;
tarifele pentru avizele de expediie;
taxele pentru manevre n raport cu distana i numrul de vagoane, etc.
cheltuielile cu manipularea materialelor cuprind:
ncrcrile i descrcrile n /din mijloacele de transport ale materialelor, semifabricatelor,
prefabricatelor, confeciilor, etc.;
apropierea materialelor n raza de ncrcare a mijloacelor de transport i ndeprtarea acestora de la locul de
descrcare a autovehiculelor, pentru asigurarea gabaritului de acces la punctul de descrcare;
manipulrile i transporturile manuale locale (prin purtat direct, cu roaba, etc.) n magazii, depozite i antiere
i de la locurile de depozitare la obiectele de construcie n raza de aciune a mijloacelor de ridicat, respectiv
pn la locurile de punere n oper (n cazul lucrrilor liniare);
salariul nsoitorilor mijloacelor de transport;
aezarea materialelor n stive, figuri sau n rafturile magaziilor sau depozitelor, precum i orice
operaiuni de manipulare care intervin n timpul transportului materialelor de la locurile de livrare, n condiiile
de livrare legal stabilite, pn la obiectul de construcie n raza de aciune a mijloacelor de ridicat, respectiv
pn la locurile de punere n oper, indiferent dac materialele trec prin unul sau mai multe depozite sau
magazii
P - pierderile de materiale (pe timpul transportului, manipulrii) n limita normelor legale de
perisabilitate
Salatiul muncitorilor;
Sb = Sn + Iv + Cp + CAM
Salariul muncitorilor cuprinde salariul ctigat al muncitorilor, nemijlocit implicai n procesul de
construcie, diferite pli suplimentare cu caracter de compensare sau stimulare (pentru condiii nocive, lucrul
timp de noapte, vechimea n munc etc.), premii, inclusive taxele sociale aferente:
salariul net pentru lucrrile executate;
impozitul pe salariu(venit);Vi < 26700 lei/an(2225l/l)- 7%
Vi > 26700 lei/an - 18%
*Scutirea personal 9120 lei/an, (760 lei/luna)
*Scutirea pentru persoanele ntreinute 2040 lei/an,(170 lei/luna)
contribuiile pentru asigurri medicale (3,5%);

contribuiile pentru asigurri sociale sau cota pentru pensii(6%);


cota pentru omaj;, etc.
Decontarile pentri asigurari sociale si medicale;
Cheltuieli legate de exploatarea utilajelor de constructi
Cheltuielile legate de exploatarea utilajelor de construcii se determin prin executarea lucrrilor de construcie,
care sunt:
cheltuielile iniiale:
cheltuielile ocazionate de ncrcarea-descrcarea i transportul utilajelor de constructii la/de la santier
montarea, demontarea i proba de funcionare a utilajului;
mutarea utilajului n cadrul antierului;
construirea i demontarea instalaiilor provizorii, ajuttoare necesare funcionrii
utilajului, etc.
cheltuieli anuale:
amortizri;
reparaii capitale;
modernizri.
cheltuieli de exploatare:
deservire tehnic, reparaii curente;
costul materialelor de ntreinere, uleiurilor, combustibililor, energiei electrice;
salariul muncitorilor i mecanicilor ocupai cu conducerea i ntreinerea utilajelor.

23. COMPONENA I STRUCTURA CHELTUIELILOR INDIRECTE


Consumurile indirecte (CI) - reprezinta consumurile care nu pot fi identificate direct pe un obiect concret de
cheltuieli - totalitatea consumurilor legate de crearea conditiilor pentru executia constructiilor, organizarea,
administrarea si deservirea acestora. Acestea reprezinta 14,5% din CD.
CI = CD x 14,5%/100% - LCM
CI = Sb x 76% /100% - MUT
Consumurile indirect sunt grupate in 4 grupe de cheltuieli:
Cheltuieli administrativ teritoriale;
Cheltuieli pentru organizarea de santier;
Cheltuieli pentru deservirea muncitorilor din ramura constructiilor;
Alte cheltuieli indirecte.
Costurile administrativ-auxiliare cuprind :
a) salariul de baz i suplimentar al personalului de conducere, administrativ, economic, tehnic,

auxiliar, precum i impozitul i contribuiile la asigurrile sociale aferente;


b) costurile legate de activitile cu caracter tehnic i economic din birourile firmei de construcie;
c) costurile pentru ntreinerea cldirilor i ncperilor de serviciu (nclzirea, iluminatul,
canalizarea, alimentarea cu ap etc.), pentru reparaiile curente a acestora, precum i a
inventarului cu destinaie administrativ i gospodreasc;
d) costurile pentru ntreinerea i exploatarea transportului auto de serviciu;
e) costurile privind compensaiile (n limitele normelor stabilite) personalului administrativ pentru
utilizarea n interes de serviciu a autoturismelor personale;
f) costurile privind deplasrile n interes de serviciu ale personalului administrativ-auxiliar;
g) amortizarea fondurilor fixe destinate deservirii aparatului administrativ;
h) costurile de ntreinere i deservire a tehnicii de calcul, dactilografiat, multiplicat etc.;
Costurile pentru organizarea de antier cuprind:
a)decontrile de amortizare (plata de arend), costurile pentru reparaiile curente i dislocarea utilajului i
echipamentelor, incluse n componena mijloacelor fixe sau arendate, ntreinerea crora nu este inclus n
costurile directe;
b) costurile pentru reparaia sculelor i obiectelor de mic valoare i scurt durat;
c) costurile privind reparaia, ntreinerea, montarea i demontarea construciilor provizorii, a dispozitivelor i
instalaiilor (birourile i magaziile efilor de antier i a maitrilor, ncperile de depozitare i oproanele de pe
antier, baracamentele muncitorilor, schelele, eafodajele, scrile, gardurile i parapetul de protecie etc.);
d) costurile pentru ntreinerea serviciilor de paz i antiincendiare;
e) costurile de ntreinere i amenajare a antierului, a drumurilor provizorii din incinta antierului;
f)costurile n legtur cu predarea lucrrilor terminate la beneficiar (evacuarea materialelor neconsumate i a
deeurilor, lucrri de curenie, lucrri pentru msurtori i verificri etc.);
Costurile pentru deservirea lucratorilor din ramura construciilor sunt constituite din:
costurile privind transportul muncitorilor nelocalnici n conformitate cu prevederile legale;
b)costurile pentru asigurarea condiiilor sanitaro-igienice;
c) costurile cu protecia muncii, etc.
Alte costuri indirecte:
-

transportul obiectelor de inventar i de interes general, cazarmament de la depozit la antier;


costurile legate de aprovizionare cu ap a baracamentelor;
impozitul pe cldiri i prime de asigurare;
taxe de circulaie;

24. DETERMINAREA CHELTUIELILOR MATERIALE

Costul materialelor, elementelor de constructii, detaliilor, etc;


Cm = PF + CA + Ct + Cmd + P
Costul materialelor cuprinde urmtoarele elemente primare:
-PF - materialele de baz, materii prime, semifabricate, prefabricate, etc. la preul de
livrare al furnizorului;
-CA - cheltuielile de ambalare i amenajare a diferitelor dispozitive n mijloacele de
transport;
-Ct,Cmd - cheltuielile de transport i manipulare - depozitare;
cheltuielile de transport a materialelor cuprind:
transportul (auto, CF, naval) al materialelor, semifabricatelor, prefabricatelor, etc. pe distanele de la locurile
prevzute n condiiile de livrare legal stabilite sau de la locurile de preparare sau confecionare, dup caz, pn
la depozitul intermediar sau la locul de punere n oper n raza de aciune a mijlocului de ridicat (n cazul
lucrrilor liniare);
taxele i tarifele pentru operaiunile auxiliare i adiacente, aferente transporturilor, prevzute n tarifele n
vigoare, i anume:
taxele pentru recntriri;
taxele pentru splarea, dezinfectarea sau curarea vagoanelor, dup caz;
tarifele pentru avizele de expediie;
taxele pentru manevre n raport cu distana i numrul de vagoane, etc.
cheltuielile cu manipularea materialelor cuprind:
ncrcrile i descrcrile n /din mijloacele de transport ale materialelor, semifabricatelor,
prefabricatelor, confeciilor, etc.;
apropierea materialelor n raza de ncrcare a mijloacelor de transport i ndeprtarea acestora de la locul de
descrcare a autovehiculelor, pentru asigurarea gabaritului de acces la punctul de descrcare;
manipulrile i transporturile manuale locale (prin purtat direct, cu roaba, etc.) n magazii, depozite i antiere
i de la locurile de depozitare la obiectele de construcie n raza de aciune a mijloacelor de ridicat, respectiv
pn la locurile de punere n oper (n cazul lucrrilor liniare);
salariul nsoitorilor mijloacelor de transport;
aezarea materialelor n stive, figuri sau n rafturile magaziilor sau depozitelor, precum i orice
operaiuni de manipulare care intervin n timpul transportului materialelor de la locurile de livrare, n condiiile
de livrare legal stabilite, pn la obiectul de construcie n raza de aciune a mijloacelor de ridicat, respectiv
pn la locurile de punere n oper, indiferent dac materialele trec prin unul sau mai multe depozite sau
magazii
P - pierderile de materiale (pe timpul transportului, manipulrii) n limita normelor legale de
perisabilitate

25. Determinarea salariului muncitorului


Salariul de baz reprezint principala recompens direct pentru salariai, exprimat n bani, pe care
firma o pltete n schimbul muncii prestate. Salariul de baz se stabilete sub forma de salarii tarifare pentru
muncitori i salarii ale funciei pentru funcionari, specialiti i conductori pentru munca executat n
conformitate cu normele de munc stabilite potrivit calificrii, gradului de pregtire profesional i competenei
angajatului.
Mrimea salariului de baz este calculat n funcie de urmtoarele variabile:
-

puterea economico-financiar a firmei;


restriciile legislative;
politica salarial a firmei;
piaa muncii.

Sursa de plat a salariului pentru angajaii din sectorul real o constituie o parte din venitul obinut din
activitatea economic a ntreprinderii.
Pentru angajaii din sectorul bugetar sursele de plat a salariului sunt mijloacele aprobate acestora n buget.
Salariul muncitorilor cuprinde salariul tarifar al muncitorilor, nemijlocit implicai n procesul de construcie,
diferite pli suplimentare cu caracter de compensare sau stimulare (pentru condiii nocive, lucrul timp de
noapte, vechimea n munc etc.), premii etc:
-salariul pentru lucrrile executate;
-salariul suplimentar (sporurile) al muncitorilor direct productivi, impozitul i contribuiile pentru asigurri
sociale aferente acestor salarii;
-impozitul pe salariu;
-contribuiile pentru asigurri sociale;
-cota pentru omaj;
-cota pentru pensii, etc.
Sb=Snet+Iv+CP+CAM

Sbt=Sc/h*Nh*Kk*Ka+P

Snet-salariul net

S-tarifar
S-in acord

Iv-impozitul pe venit
CAM-contrib asig medic(achita munc. 3,5% si achita intreprind 3,5%)
CP

26. Cheltuielile legate de exploatarea utilajelor de construcii


Cheltuielile legate de exploatarea utilajelor de construcii se determin prin costul unei utilaj-ore (1 hut.) pe tipuri de utilaje. Costul utilajelor i echipamentelorcuprinde costurile aferente utilajelor folosite pentru
executarea lucrrilor de construcie, care sunt: CEMM=Ci+Ca+Cex
1.cheltuielile iniiale :
-cheltuielile ocazionate de ncrcarea-descrcarea i transportul utilajelor de construcii la /de la antier;
-montarea, demontarea i proba de funcionare a utilajului;

-mutarea utilajului n cadrul antierului;

Ci=C/d+t+Cm/d+t+Cmont+Cc/d prov

-construirea i demontarea instalaiilor provizorii, ajuttoare necesare funcionrii utilajului, etc.


2.cheltuieli anuale:-amortizri;-reparaii capitale;-modernizri.Ca=A+Rc+Cm
3.cheltuieli de exploatare:-deservire tehnic, reparaii curente;-costul materialelor de ntreinere, uleiurilor,
combustibililor, energiei electrice;-salariul muncitorilor i mecanicilor ocupai cu conducerea i ntreinerea
utilajelor.Cex=D+Cmat.ntre+Smecanic
Conform CPL 01.04.2000 preul pentru 1 h-ut de funcionare a utilajului de construcii este:
Put=A+S+C+L+H+R+Ream
A -normativul de amortismente pentru restabilirea utilajului, lei/h-ut;
S-normativul de salarizare a mecanicului (echipei de muncitori care conduc utilajul de construcii), inclusiv
contribuii la asigurarea social, lei/h-ut.;
C -normativul de cheltuieli pentru carburani, lei/h-ut;
L -normativul de cheltuieli pentru lubrifiani, lei/h-ut.;
H -normativul de cheltuieli pentru lichidul hidraulic, lei/h-ut.;
R -normativul de cheltuieli pentru toate tipurile de reparaii ale utilajelor, deservirea i diagnosticarea lor
tehnic, lei/h-ut.;
Ream -normativul de cheltuieli pentru reamplasarea utilajelor de pe un teren de construcie pe altul, lei/h-ut.

27. Beneficiul de deviz


Beneficiul de deviz (B) - reprezint suma mijloacelor necesare pentru acoperirea unor cheltuieli generale ale
ntreprinderii de antrepriz, care nu sunt incluse n preul de cost al lucrrilor, i constituie partea normat a
valorii produciei de construcii (plata impozitelor, dezvoltarea produciei, modernizarea utilajelor, etc).
Calculul beneficiului de deviz se reglementeaz prin CP L.01.05-2001 Instruciuni privind determinarea
valorii beneficiului de deviz la formarea preurilor la producia de construcii.
Este un adaos comercial, beneficiului planificat de antreprenor.Este un plus de valoare pe care antreperenorul il
planifica p/u dezvoltarea afacerii
Normativul de beneficiu de deviz se calculeaz ca :
Nbd = (BDpr : CLMpr) x 100 %,

Bd=(CD+CI)*6%/100%

Nbd=Bdpreced/CLMpreced*100%

Unde: BDpr ---valoarea beneficiului de deviz pentru perioada precedent


CLMpr--- costul lucrrilor executate pentru aceeai perioad
n devizele investitorului normativul beneficiului de deviz se include n mrime medie pe ramur. Datele
privind norma medie pe ramur pentru cheltuielile indirecte i beneficiu de deviz se comunic de ctre
ministerul de profil, la nceputul fiecrui an printr-o scrisoare instructiv-normativ cu publicarea n revista
Monitorul construciilor.,in prezent marimea medie pe ramura constructiilor este de 6%

Directiile de utilizare ????????????????????????????????????????????????????????????????????

28. Structura i componena cheltuielilor limitate

n devizele oferte antreprenorul ia in considerare cheltuielile limitate printr-un rnd aparte:


Cheltuieli limitate k=1,042
k=1.015*1.0066*1.015=1.042
in care 1,015-coeficientul care ia in considera cheltuielile pentru organirarea de antier (1,5%)- corespunde
coninutui cheltuielilor din cap8 al divizului general (pct 6.6), se calculeaz de ctre antreprenor n baza datelor
proprii;
1,005- coeficientul care ia in considerare plata pentru energia electric (0,5%)
1,066- coeficientul care se ia in considerare scumpirea n timp friguros (0,66%)
1,015- coeficientul care se ia n considerare cheltuielile neprevzute (1,5%)
Taxa pe valoare adugat se include conform legislaiei n vigoare.
In capitolul 8 :organizarea de santier al devizului general se includ mijloace pentru :
-executia si demolarea cladirilor si constructiilor provizorii, prevazute in lista de titluri
-plata autorizatiilor de conectare la retelele provizorii sau permanente de telecomunicatii, de alimentare cu apa,
energie electrica, termice, gaze , plata autorizatiilor necesare pentru executia lucrarilor de constructii-montaj,
speciale si in cazurile admise de legislatie.
In capitolul 9 :Alte cheltuieli se includ mijloacele pentru:
-cheltuieli suplimentare la realizarea lucrarilor de constructii-montaj, pe timp friguros;
-plata pentru energia electrica;
-alte cheltuieli neluate in consideratie in capitolele anterioare.

29. Structura documentaiei de deviz


Documentaie de deviz documentaie ntocmit pentru determinarea valorii de deviz pentru execuia cldirilor
i construciilor proiectate.
Elaborarea documentaiei de deviz se efectueaz n conformitate cu Instruciuni privind ntocmirea devizelor
pentru lucrrile de construciimontaj prin metoda de resurse CP L.01.01-2001, care reprezint sistemul de
documente normative n construcii.
Documentaia de deviz se compune din:
-

Lista cu cantitile de lucrri;


calculul i devizul local;
borderoul de resurse;
catalogul de preuri unitare;
devizul pe obiect;
devizul general.

Lista cu cantitile de lucrri. Acest document se ntocmete la etapa de elaborare a detaliilor proiectului, i se
ntocmete n baza proiectului de execuie . Cuprinde volumul lucrrilor dup datele din documentaia de
proiect.

n cadrul listelor cu cantitile de lucrri se efectueaz gruparea categoriilor de lucrri pe capitole conform
succesiunii tehnologice i specificul categoriilor de lucrri.
Lista cu cantitile de lucrri de construcie trebuie s cuprind n special urmtoarele capitole: lucrri de
terasamente, fundaii i perei la subsol, peri, schelet, perei despitori, pardoseli, acoperiuri i nvelitori,
ferestre, ui, scri, lucrri de finisaj att la interior ct i la exterior, i alte lucrri.
Categoriile de lucrri, codurile lor, unitile de msur a lucrrilor i resurselor care se include n lista cu
cantitile de lucrri, trebuie s corespund cu articolele de deviz, cu codurile lor i cu unitile de masur
prevzute n Indicatoarele de norme de deviz pentru lucrrile de construcii montaj i reparaii care sunt n
vigoare pe teritoriul Republicii Moldova.
Lista cu cantitile de lucrri se ntocmete conform Formularului nr. 1.
Devizul local- documente de deviz primare, care se ntocmesc pe categorii de lucrri i cheltuieli pentru
execuia unei cldiri, construcii sau lucrrilor pe baza listelor cu cantitile de lucrri, care se stabilesc la
elaborarea detaliilor de execuie.
Exist doua procedee de ntocmire a devizelor locale prin metoda de resurse:
1. Pe baza resurselor evideniate n total, conform listelor respective cu cantitile de lucrri, pe obiecte sau
pentru obiectivele n ansamblu, i se recomand pentru ntocmirea devizului investitorilor.
2. Prin ntocmirea preurilor unitare individuale pentru fiecare categorie de lucrri, inclus n lista cu
cantitile de lucrri i se recomand pentru evalurea valoric a ofertelor. Pentru prima variant , valoare de
deviz a lucrrilor se determin conform Formularului nr.3. Pentru al doilea procedeu se ntocmete Formularul
nr.7.
Dup totalul devizului se efectueaz urmatoarele calcule:
- Se calculeaz contribuiile la asigurrile sociale i medicale din cheltuielile pentru salarizarea muncitorilor
constructori n marimea stabilit de legislaia n vigoare;
- Cheltuielile indirecte din totalul chetuielilor directe;
- Beneficiul de deviz din totalul cheltuielilor directe si cheltuielilor indirecte.
Borderoul de resurse
n baza Formularului nr. 1., elaborm Formularul nr.2. ,,Borderoul de resurse.
Documentul dat reflect, cantitile de resurse necesare pentru fiecare lucrare n parte, conform Listei cu
cantitile de lucrri, i la sfrit reprezint totalurile pe fiecare resurs n parte cumulate din lucrrile date.
Catalogul de preuri unitare
Prin acest formular se determin, costul pentru fiecare unitate de msur de lucrare.
Acest document mpreun cu Borderoul de resurse stau la baza ntocmirii devizului local.
Devizul pe obiect
Devizul pe obiect se efectueaz conform Formularului nr. 8, prin nsumarea totalurilor din devizele locale.
Din acest deviz aflm care este valoarea obiectului cu toate instalaile necesare pentru a fi exploatat n condiii
normale.
Devizul general

Devizul general pentru execuia cldirilor i construciilor se ntocmete conform formularului nr.9.
n devizul general se includ prin rnduri aparte, totalurile pe devizele pe obiecte i pe devizele i calculele pe
tipuri de cheltuieli.
Pentru devizul general se ntocmete un memoriu explicativ n care se prezint:
- Nivelul preurilor de deviz pe a cror baz a fost ntocmit devizul general;
- Lista Indicatoarelor de norme de deviz pentru lucrri de construcie montaj i reparaii construcii;
- Normele de cheltuieli de regie i de beneficiu de deviz;
- Alte date privind modul de determinare a valorii caracteristice pentru obiectivul dat.
Deci n Formularul nr. 9 se determin valoarea total a investiiei.

30. Structura bazei normative de deviz


Odat cu trecerea la relaii economice de pia au avut loc modificri eseniale n sistemul de formare a
preurilor n construcii. Aceasta este legat de faptul c s-au modificat tipurile de proprieti a participanilor la
proiecte de investiii, sursele de finanare a proiectelor de investiii, au aprut tipuri noi de cheltuieli, care
trebuie luate n consideraie la determinarea costului de execuie a obiectelor de construcie, cum ar fi: plata
pentru lotul de pmnt, noile tipuri de impozite, taxe, cheltuieli pentru elaborarea i expertiza documentaiei de
proiect, petrecerea concursurilor etc.
Dup cum se tie, baza normativ de deviz a anului 1984 nu corespunde cerinelor contemporane, deoarece nu
ia n consideraie noile tehnologii n construcii, materiale i articole, maini de construcii i utilaje etc.
Baza normativ de deviz din anul 1991 la fel nu permitea asigurarea exactitii calculelor la determinarea
preurilor contractuale. Preuri curente (Pc) se determinau prin metoda indicelor cu ajutorul coeficienilor de
trecere n preuri curente: Pc = P84 x K91 x Kcurent , K91 fiind coeficientul de trecere din preurile anului 1984
n preurile anului 1991 i Kcurent coeficientul de recalculare din preurile anului 1991 n preuri curente.
ncepnd cu 1 ianuarie 2003, n ramura de construcii a avut loc un eveniment de importan considerabil: s-a
nceput procesul de trecere la norme i metodici noi de elaborare a documentaiei de deviz. Metoda indicilor a
fost nlocuit cu metoda utilizat din anii 70 n rile europene metoda de resurse penru ntocmirea
documentaiei de deviz.
Pentru a uura trecerea de la metoda veche la cea nou, Ministerul Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii
Teritoriului al Republicii Moldova a elaborat Instruciuni privind ntocmirea devizelor pentru lucrrile de
construcii-montaj prin metoda de resurse CP L.01.01-2001, precum i Instruciuni pentru determinarea
cheltuielilor de deviz la salarizarea n construcii, cheltuielilor de regie, cheltuielilor pentru funcionarea
utilajelor n construcii i Instruciuni pentru determinarea valorii beneficiului de deviz respectiv: CP L.01.022001, CP L.01.03-2001, CP L.01.04-2001, CP L.01.05-2001
Elaborarea documentaiei de deviz se efectueaz n conformitate cu Instruciuni privind ntocmirea devizelor
pentru lucrrile de construciimontaj prin metoda de resurse CP L.01.01-2001, care reprezint unul dintre
documentele normative ale capitolului Economia construciilor i face parte integrant din sistemul de
documente normative n construcii.
Instruciunile au fost elaborate cu scopul de a asigura o metodologie unitar, care s serveasc drept ghid
practic pentru participanii la procesul de construcii privind determinarea valorii de deviz a obiectivului de
investiii, formarea preurilor contractuale pentru lucrrile executate.

n devizele investitorului normativul beneficiului de deviz se include n mrime medie pe ramur.


Datele privind norma medie pe ramur pentru cheltuielile de regie i beneficiu de deviz se comunic de ctre
ministerul de profil, la nceputul fiecrui an printr-o scrisoare instructiv-normativ cu publicarea n revista
Monitorul construciilor.
Noile norme de deviz sunt grupate n 60 Indicatoare de norme de deviz, i anume:
-

pentru lucrrile de construcii-montaj - 40 indicatoare;


pentru lucrrile de montare a utilajului tehnologic - 9 indicatoare;
pentru lucrri de reparaii n construcii 11 indicatoare.

31. Elaborarea devizului local


La ntocmirea devizelor locale prin metoda de resurse se propun 2 procedee:
Procedeul 1 - pe baza resurselor evideniate n total conform listelor respective cu cantitile de lucrri, pe
obiecte sau pt obiectivul n ansamblu. Se recomand pt ntocmirea devizelor investitorului.
Valoarea de deviz a lucrrilor se determin conform formularului pt devizul local (Formularul nr.3 din CP
L.01.01-2001).
Pt evaluarea indicilor de resurse n preuri curente se utilizeaz valoarea resurselor determinat n felul urmtor:
Valoarea 1 h-om se determin pornind de la salariul lunar al unui muncitor constructor dintr-o ntreprindere de
antrepriz sau de la salariul acceptat n structura preului contractual pt execuia unui obiectiv concret .
Determinarea salariului mediu al muncitorilor se poate face difereniat, pe profesii, prevzute n norme.
Valoarea de calcul a mijloacelor de salarizare n preuri curente se face pe baza manoperei de lucru, exprimat
n h-om, cu formula: S = (M x Slun) / t,
unde: S - valoarea de calcul a mijloacelor de salarizare a muncitorilor - constructori n preuri curente, inclus
in componena cheltuielilor directe ale devizelor locale, preurilor contractuale i proceselor-verbale de recepie
a lucrrilor executate, lei sau mii lei;
M - manopera lucrrilor n componena cheltuielilor directe care se determin conform normelor de deviz pt
lucrrile construcii, montaj i reparaii-construcii, n vigoare pe teritoriul Republicii Moldova sau normelor
folosite n organizaiile de antrepriz, h-om;
Slun- salariu mediu lunar al unui muncitor-constructor n organizaia de antrepriz sau inclus n componenta
preului contractual pt construirea obiectului concret al S.N.C. 11 "Contractele de construcii";
t nr. mediu lunar de ore de lucru.
Valoarea 1 h-ut pe tipuri de utilaje se calculeaz de ctre ntre-le de antrepriz, deintoare de tehnic de conii, prin calcularea cheltuielilor pt carburani, lubrifiani, piese de schimb, amortismente, salarizarea
mecanicilor, deservirea i reamplasarea utilajelor etc.
Preul de deviz pentru 1 h-ut de funcionare a utilajelor de con-cii se calculeaz cu ajutorul formulei:
+ S + C + L + H + R + Ream,
unde: Put - preul pt 1 h-ut de func-re a utilajului de co-cii, lei;
A - normativul de amortismente pt restabilirea utilajului, lei/h-ut;
S no-vul de salarizare a mecanicului, lei/h-ut.;

Put = A

C no-vul de cheltuieli pt carburani, lei/h-ut;


L no-vul de cheltuieli pt lubrifiani, lei/h-ut.;
H no-vul de cheltuieli pt lichidul hidraulic, lei/h-ut.;
R no-vul de cheltuieli pt toate tipurile de reparaii ale utilajelor, deservirea i diagnosticarea lor tehnic, lei/hut.;
Ream no-vul de cheltuieli pt reamplasarea utilajelor de pe un teren de construcie pe altul, lei/h-ut.
Calcularea preurilor de deviz pt funcionarea utilajelor de construcii trebuie s se efectueze n dou variante:
v.1 - pt cazul n care lucrrile de construcii-montaj sunt scutite de TVA, v.2 - pt cazul n care lucrrile de co-iimontaj nu sunt scutite de TVA.
Pt lucrrile de co-ii-montaj scutite de TVA n preurile de deviz pt funcionarea utilajelor se include valoarea
resurselor materiale i energetice innd cont de TVA, pltit la procurarea lor.
Pt lucrrile de co-ii-montaj, care nu sunt scutite de TVA, n preurile de deviz pt funcionarea utilajelor se
include valoarea resurselor materiale i energetice fr a ine cont de taxa pe valoarea adugat, dac exist
facturile care confirm achitarea TVA. In acest caz, n procesele-verbale de recepie a lucrrilor executate TVA
se include, printr-un rnd aparte, din valoarea total a lucrrilor de antrepriz care cuprinde valoarea de
funcionare a utilajelor de construcii.
Valoarea resurselor materiale se determin pornind de la informaia pe care o deine alctuitorul privind
preurile pt acest tip de cheltuieli. Normele cheltuielilor de achiziionare-depozitare se adopt din valoarea
materialelor i a cheltuielilor de transport pn la depozitele obiectivului:a) materialelor de construcii i
tehnico-sanitare - 2 %; b) utilajelor-1,2%; c) construciilor metalice - 0,75 %.
Pt obiectivele nescutite legal de TVA, valoarea materialelor, resurselor energetice, serviciilor de transport, altor
servicii achiziionate se iau n calcul fr TVA. Pt obiectivele scutite legal de TVA valoarea materialelor,
resurselor energetice, serviciilor de transport, altor servicii achiziionate se iau n calcul innd cont de TVA.
n ambele cazuri trebuie s existe, n mod obligatoriu, factura care confirm includerea TVA n structura
preului.
Procedeul 2 prin ntocmirea preurilor unitare individuale pt fiecare categorie de lucrri, inclus n lista cu
cantitile de lucrri.
Devizele locale pt procedeul 2 se ntocmesc conform Formularului nr.7 din CP L.01.01-2001.
Pt procedeul 2 contribuiile la asigurrile obligatorii, cheltuielile de regie i beneficiul de deviz pot fi luate n
calculul preurilor unitare. n acest caz devizele locale se ntocmesc fr a lua n calcul aceste cheltuieli.
n devizele-oferte antreprenorul ia n consideraie cheltuielile limitate, printr-un rnd aparte :
K = 1,015 x 1,005 x 1,0066 x 1,015 = 1,042,
unde: 1,015 coef. care ia n consideraie cheltuielile pentru organizarea de antier (1,5 %);
1,005 coef. care ia n consideraie plata pentru energia electric (0,5 %);
1,0066 coef. care ia n consideraie scumpirea de timp friguros (0,66 %);
1,015 coef. care ia n consideraie cheltuielile neprevzute (1,5 %).
TVA se include conform legislaiei n vigoare.

32. Elaborarea devizelor pe obiect


Deviz pe obiect - deviz care, n structura sa pe obiect n ansamblu centralizeaz datele din devizele locale.
Intocmirea devizelor pe obiecte se efectueaz conform Formularului nr.8 (se anexeaz), prin nsumarea datelor
din devizele locale.
Acest document permite determinarea nemijlocita a obiectului, impreuna cu toate retelele interioare.
Formular nr.8
_____________________________
(denumirea obiectivului)
DEVIZ PE OBIECT nr. 5001-1-1
__________________________________
(denumire obiect)
Unitate de msur de calcul pentru valoarea unitar __________________m3 (m2)
In-dici
va-lori
uni-tare

Valoarea de deviz, mii lei


Nrc
rt

Numrul
devize i Denumire lucrri i cheltuieli
calcule

1.

3
Lucrri
generale

de

Utilaj,
Lucrri Lucrri
mode con- de monbilier,
ii
taj
inven-tar

Alte
cheltuieli

Tot
al

construcii

5001-1-1
Lucrri de instalaii sanitare
interioare

2.

5001-1-2

Iluminatul electric interior


etc.

3.

5001-1-3

Total
Total

Valoarea de deviz _______________ mii lei


ntocmit n preuri curente trimestrul _ , anul 200__
Inginer ef de proiect
funcia, semntura (numele, prenumele)
ef

secie
(denumire secie)

funcia, semntura (numele, prenumele)

ntocmit _________________________
funcia, semntura (numele, prenumele)
Verificat _________________________
funcia, semntura (numele, prenumele)

33. Elaborarea devizului general


Devizul general pt execuia cldirilor i co-iilor se ntocmete conform For. nr, 9 (se anexeaz).
Dev. Gen. se ntocmesc i se aprob aparte pt obiectivele productive i neproductive.
In de-le gen. pt obiective productive i obiective locativ-civile mijloacele se repartizeaz pe urm-le capitole:
-

Pregtirea terenului pt construirea obiectivului.


Obiectivul investiii de baz.
Obiecte auxiliare i de deservire.
Obiecte energetice.
Obiecte de comunicaii i transport.

6. Construcii inginereti i reele exterioare (ap, canalizare, termice, gaze).


7. Amenajarea terenului.
8.Organizarea de antier.
9.Alte cheltuieli.
10.ntreinerea direciei a ntreprinderilor n construcie.
11.Pregtirea personalului de exploatare.
12.Lucrri de proiectri, prospectri, controlul de autor.
Pt dev. gen. se ntocmete un memoriu explicativ n care se
prezint:
*nivelul preurilor de deviz pe a cror baz a fost ntocmit devizul general (trimestru, an); *lista
Indicatoarelor de norme de deviz pt lucrri de co-cii, montaj i reparaii-co-cii; *normele de cheltuieli de regie
i de beneficiu de deviz; *alte date privind modul de determinare a valorii, caracteristice pt obiectivul dat.
In cap.1 Pregtirea terenului pt construirea obiectivului se includ mijloacele pt lucrrile i cheltuielile legate
de obinerea i amenajarea terenului de construcii. Valoarea lucrrilor pregtitoare se determin pe baza
volumelor prevzute n proiect i a preurilor n vigoare.
In cap. 2-7 se includ obiectele, a cror denumire corespunde cu cea a capitolelor.
In cap. 8 "Organizarea de antier" se includ mijloacele pt: -execuia i demontarea cldirilor i con-lor
provizorii, conform NCM L.01.03-2001 ,,Norme de deviz pt construirea cldirilor i con-lor speciale provizorii;
-plata autorizaiilor de conectare la reelele provizorii sau permanente de telecomunicaii, de alimentare cu ap,
energie electric, termice, gaze. plala autorizaiilor necesare pt executarea lucrrilor de construcii, montaj,
speciale, n cazuri admise de legislaie.

In cap. 9 "Alte cheltuieli" se includ mijloacele pt:*cheltuielile suplimentare la realizarea lucrrilor de


construcii-montaj pe timp friguros, conform normativului NCM L.01.04-2001 "Norme de deviz pt executarea
lucrrilor de constiucii-montaj pe timp friguros";
* plata pt energia electric. La ntocmirea devizului general plata pt energia electric se determin n baza
Normelor de consum de energie electric; * alte cheltuieli neluate n considerare n capitolele anterioare.
In cap.10 "ntreinerea direciei a ntreprinderilor n construcie" se includ mijloacele pt ntreinerea
serviciului beneficiarului.
In cap 11 "Pregtirea personalului de exploatare" se includ mijloacele pt pregtirea personalului de
exploatare pt ntre-le n co-cie sau n rec-cie, care se determin prin calcule pornind de la nr. i structur pe
calificri, termenele de instruire, cheltuielile pt instruirea teoretic i in producie, salariile (bursele)
muncitorilor care se instruiesc, costul cltoriei pn la locul studiilor, tur-retur etc.
In cap 12 " Lucrri de proiectri, prospectri, controlul de autor" se includ mijloacele pentru:
*executarea lucrrilor de cercetri si prospectri- aparte pt lucrrile de cercetri i cele de prospectri;
*efe-rea controlului de autor a lucrrilor dc construcii de ctre organizaiile de proiectare;
*efe-rea expertizei documentaiei de fezabilitate, documentaiei de proiect i deviz;
*efe-rea avizrilor cu plat, obinerea prescripiilor tehnice i a autorizaiilor cu plat;
* organizarea licitatiilor pt proiectarea sau executarea lucrrilor de antrepriz;
*plata pt obinerea certificatului de urbanism i prelungirea lui, pt autorizaia de construire sau desfiinare a
obiectului;
*ncercarea piloilor executat de organizaia de antrepriz dc con-cii-montaj conform sarcinii tehnice a
beneficiarului.
Dup totalul cap-lor 1-12 n dev gen printr-un rnd aparte se include rezerva de mijloace pt cheltuielile
neprevzute,destinat acoperirii cheltuielilor care apar n procesul de elaborare a documentaiei de execuie sau
n procesul de construcie ca rezultat al precizrii soluiilor de proiect sau a condiiilor de construcie pe
obiecte,prevzute n proiectul aprobat. O parte din rezerva de mijloace pt cheltuielile neprevzute, prevzut n
dev gen n mrime convenit de beneficiar i antreprenor poate fi inclus n structura preului contractual fix.

34. Determinarea volumelor de lucrri i elaborarea listei cu


cantitile de lucrri
La etapa de elaborare a detaliilor de execuie organizaia de proiectare ntocmete i pred n mod obligatoriu
Listele cu cantitile de lucrri.
Pentru elaborarea documentatiei de deviz este necesara documentatia de proiect. In baza acesteia se determina
lucrarile necesare, apoi tipul de lucrari, care se gasesc in indicatoarele de norme de deviz, simbolul normei,
denumirea cu detalizarile necesare. Se concretizeaza volumul fiecarei lucrari si adausurile pe care le da
ofertantul.
n funcie de particularitile unor categorii de lucrri, de specializarea ntreprinderilor de construcii montaj,
de structura documentaiei de proiect, listele cu cantitile de lucrri se ntocmesc aparte:
pentru cldiri i construcii: pentru lucrrile de construcii speciale, lucrrile tehnico-sanitare interioare,
iluminatul electric interior, instalaiile electrice de for, utilajele tehnologice i alte tipuri de utilaje, aparatele

de msur i control i mijloacele de automatic, instalaiile de cureni slabi (telecomunicaii, semnalizri


etc.),procurarea mobilierului, inventarului i pentru alte lucrri;
pentru lucrri de amenajare a antierului: pentru sistematizarea pe vertical, construirea reelelor edilitare, cilor
i drumurilor, amenajarea teritoriului, formele arhitectonice mici etc.
n cadrul listelor cu cantitile de lucrri se efectueaz gruparea categoriilor de lucrri pe capitole
conform cu succesiunea tehnologic i specificul categoriilor de lucrri:
lista cu cantitile de lucrri de construcie trebuie s cuprind urmtoarele capitole: lucrri de terasamente,
fundaii i perei la subsol, perei, schelet, perei despritori, pardoseli, acoperiri i nvelitori, ferestre, ui, scri
i podeste, lucrri de finisaj la interior, lucrri de finisaj la exterior, diferite lucrri .a.;
lista cu cantitile de lucrri de construcii speciale: fundaii pentru utilaje, paturi pt fundaii speciale, cptueli
i izolaii etc;
lista cu cantitile de lucrri pentru instalaii sanitare interioare: conducte de ap, canalizare, nclzire, ventilare
i condiionare a aerului etc.
La obiectivele relativ simple gruparea categoriilor de lucrri pe capitole poate s nu se efectueze.
Categoriile de lucrri, codurile lor, unitile de msur a lucrrilor i resurselor care se includ n lista cu
cantitile de lucrri, trebuie s corespund cu articolele de deviz, cu codurile lor i cu unitile de msur
prevzute n Indicatoarele de norme de deviz pt lucrri de construcii, montaj i reparaii care sunt n vigoare pe
teritoriul Republicii Moldova.
La obiectele pt care nu este necesar s se elaboreze documentaia de proiect , listele cu cantitile de lucrri pe
categorii, cataloagele de preuri unitare i devizele se ntocmesc de ctre beneficiar sau, la rugmintea lui, de
ctre antreprenor cu avizarea ulterioar de ctre beneficiar.

35. Metoda de resurse pt determinarea costului de deviz


Odat cu trecerea la relaii economice de pia au avut loc modificri eseniale n sistemul de formare a
preurilor n construcii. Aceasta este legat de faptul c s-au modificat tipurile de proprieti a participanilor la
proiecte de investiii, sursele de finanare a proiectelor de investiii, au aprut tipuri noi de cheltuieli, care
trebuie luate n consideraie la determinarea costului de execuie a obiectelor de construcie, cum ar fi: plata
pentru lotul de pmnt, noile tipuri de impozite, taxe, cheltuieli pentru elaborarea i expertiza documentaiei de
proiect, petrecerea concursurilor etc.
Dup cum se tie, baza normativ de deviz a anului 1984 nu corespunde cerinelor contemporane, deoarece nu
ia n consideraie noile tehnologii n construcii, materiale i articole, maini de construcii i utilaje etc.
Baza normativ de deviz din anul 1991 la fel nu permitea asigurarea exactitii calculelor la determinarea
preurilor contractuale. Preuri curente (Pc) se determinau prin metoda indicelor cu ajutorul coeficienilor de
trecere n preuri curente: Pc = P84 x K91 x Kcurent , K91 fiind coeficientul de trecere din preurile anului 1984
n preurile anului 1991 i Kcurent coeficientul de recalculare din preurile anului 1991 n preuri curente.
ncepnd cu 1 ianuarie 2003, n ramura de construcii a avut loc un eveniment de importan considerabil: s-a
nceput procesul de trecere la norme i metodici noi de elaborare a documentaiei de deviz. Metoda indicilor a
fost nlocuit cu metoda utilizat din anii 70 n rile europene metoda de resurse penru ntocmirea
documentaiei de deviz.
Pentru a uura trecerea de la metoda veche la cea nou, Ministerul Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii
Teritoriului al Republicii Moldova a elaborat Instruciuni privind ntocmirea devizelor pentru lucrrile de

construcii-montaj prin metoda de resurse CP L.01.01-2001, precum i Instruciuni pentru determinarea


cheltuielilor de deviz la salarizarea n construcii, cheltuielilor de regie, cheltuielilor pentru funcionarea
utilajelor n construcii i Instruciuni pentru determinarea valorii beneficiului de deviz respectiv: CP L.01.022001, CP L.01.03-2001, CP L.01.04-2001, CP L.01.05-2001
Metoda de resurse reprezint metoda de determinare a preurilor pentru produsele de construcii prin calcularea
n preuri i tarife curente a elementelor de cheltuieli necesare pt realizarea proiectului.
n condiiile economiei de pia, cnd factorii valorici sunt extrem de instabili, determinarea valorii de deviz a
obiectivelor de investiii se stabilete n baza indicelor de resurse evideniai n documentaia de proiect i
deviz: materialele, manopera, utilaje de construcii-montaj i preurilor de livrare a acestor resurse. O astfel de
metod se numete metode de resurse i ea d posibilitate de a determina cu mare exactitate, n orice moment,
valoarea obiectivelor de investiii pornind de la preurile curente ale resurselor materiale, energetice i de
manoper.
Metoda se utilizeaz pt lucrrile de construcii, montaj, de construcii speciale i reparaii (reparaii capitale i
curente ale cldirilor i construciilor).
Metoda de resurse poate fi utilizat la orice faz de elaborare a documentaiei de proiect pt construcii: studiu de
fezabilitate, proiectul tehnic, detaliile de execuie, proiectul de execuie.
Coordonarea metodei de resurse a fost asigurat de Comitetul Tehnic, iar ratificarea acesteia s-a aprobat prin
ordinul Ministerului Ecologiei, Construciilor i Dezvoltrii Teritoriului al Republicii Moldova din 23
noiembrie 2001, nr. 137 cu privire la aprobarea Indicatoarelor de norme de deviz pentru lucrrile de construcii,
montaj i reparaii.
Conform Hotrrii Guvernului Republicii Moldova nr. 1570 din 9 decembrie 2002 Cu privire la msurile
urgente de trecere la nou baz normativ de deviz n construcii, s-a stabilit c, ncepnd cu 1 ianuarie 2003,
pentru obiectivele de construcii nencepute sau pentru care documentaia de deviz nu a fost elaborat i nu se
afl n stadiu de elaborare, ntocmirea documentaiei de deviz se va efectua prin metoda de resurse, conform
codului practic CP L.01.01.-2001 Instruciuni privind ntocmirea devizelor pentru lucrrile de construciimontaj prin metoda de resurse.
Instruciunile date reprezint un document normativ, care stabilete modul de ntocmire a devizelor pt lucrrile
de construcii-montaj prin metoda de resurse i reprezint unul din documentele normative ale capitolului
"Economia construciilor", care face parte integrant din sistemul de documente normative n construcii.
Pt a elabora devize n construcii mai repede, mai corect i mai uor au fost elaborate programe automatizate de
calcul al devizelor. Astfel, n Romnia au fost elaborate aa sisteme informaionale ca: WinDev, Delta, X-Dev,
CityDev, iar n Rusia: , -Net, WinSmeta, , , Grand-Smeta etc. Rezolvarea reuit a acestei
probleme este asigurat de Win 2000 - programul nou i modern pentru elaborarea devizelor.
Noile norme de deviz sunt grupate n 60 Indicatoare de norme de deviz , i anume:
pentru lucrrile de construcii-montaj - 40 indicatoare;
pentru lucrrile de montare a utilajului tehnologic - 9 indicatoare;
pentru lucrri de reparaii n construcii 11 indicatoare.
ntocmirea devizelor prin metoda de resurse presupune trecerea consecutiv a urmtoarelor etape:
ntocmirea listelor cu cantitile de lucrri (Formularul nr.1 din CP L.01.01-2001).
Evidenierea indicelor de resurse (Formularul nr.2, Formularul nr. 5 sau 6 din CP L.01.01-2001).

ntocmirea devizului local (Formularul nr.3 sau 7 din CP L.01.01-2001).


Pt a efectua evaluarea indicilor de resurse, n perioada de organizare a licitaiilor i de execuie a obiectivului n
orice moment, innd cont de modificarea preurilor i a tarifelor se recomand ca documentaia de deviz s fie
predat beneficiarului de investiii de asemenea n form electronic pe supori magnetici.

36. Structura economica a ntreprinderii


Structura financiar a ntreprinderii reprezint, ansamblul complex i coordonat al diverselor surse de finanare
folosite de managerul financiar pentru acoperirea necesarului de finanat. n alte opinii se consider c structura
financiar exprim raportul existent ntre finanrile pe termen scurt i cele pe termen lung. La nivelul
ntreprinderii, structura financiar reflect compoziia capitalurilor acesteia sau totalitatea componentelor de
capital. Din acest motiv structura financiar mai poart numele de structura capitalurilor ntreprinderii. n
consecin, structura financiar sau structura capitalurilor ntreprinderii este suma ponderilor de participare a
acestor surse de finanare la constituirea capitalurilor investite n ntreprinderi.
Pentru structura financiar este relevant capitalul permanent (format din capitalul propriu la care se adaug
datoriile), cu o alocare mai mare de un an, deoarece este destinat ciclului de investiii. Capitalurile pe termen
scurt sunt destinate cu predilecie ciclului de exploatare i, n mare parte, se acord gratuit pe termene
rezonabile, determinate de nevoile exploatrii. Cu toate acestea, dac necesarul de finanat (nevoia de fond de
rulment) nu este acoperit integral din fondul de rulment, se va recurge la credite pe termen scurt ale cror
costuri se vor lua n calculul capitalurilor investite. Structura capitalului permanent i a resurselor de trezorerie
(capitaluri pe termen scurt) este prezentat n Figura nr. 1:
Capital propriu (CPR)
Active imobilizate

Capital permanent (CP)


Datorii la termen (DAT)
(mediu i lung)
Credite comerciale
Active circulante
(furnizori)
Resurse
de trezorerie (Rt)
Credite bancare pe
termen scurt

Figura nr. 1
Dup cum se observ din Figura nr. 1, capitalul permanent se compune din capitaluri proprii i mprumuturi pe
termen mediu i lung (CP = CPR + DAT). Capitalurile proprii cuprind:
capital social (sume puse la dispoziia ntreprinderii cu caracter permanent de asociai / acionari, sub forma
aportului n numerar / natur);
creteri ulterioare de capital;
diferene pozitive din reevaluri;
beneficii nedistribuite;
rezultate pozitive ale exerciiului curent nainte de repartizri;

subvenii primite.
Dac din capitalul propriu se deduc subveniile primite pentru echipamente i rezervele reglementate, se obine
situaia net a capitalului propriu, care reprezint msura contabil a patrimoniului juridic al ntreprinderii.
Sub aspect financiar, capitalul propriu indic dac ntreprinderea a fost rentabil pn la un moment dat. Sub
aspect juridic, o ntreprindere care nregistreaz pierderi de 50% din capitalul social trebuie s se dizolve sau, n
cadrul unui termen, de obicei pn la bilanul urmtor, s reconstituie capitalul social pe msura pierderilor ce
n-au putut fi acoperite din rezerve. Capitalul propriu nu este rambursabil, remuneraia lui depinde de
performanele ntreprinderii i nu este garantat n nici un fel.
Resursele de trezorerie cuprind credite bancare pe termen scurt, precum i credite comerciale, adic datorii fa
de furnizori.
Alegerea unei anumite structuri financiare reprezint o important decizie financiar a ntreprinderii. Astfel,
finanarea prin obligaii pe termen scurt confer o anumit suplee pentru ntreprinztor, n sensul c poate s
dezvolte sau s reduc operativ volumul activitii; spre deosebire de aceasta, finanarea cu capitaluri
permanente este mai puin costisitoare i, deci, mai avantajoas. Dei criteriul rentabilitii este foarte
important, decizia privind structura financiar ine seama i de alte elemente ca suma total a nevoilor de
finanat i natura diverselor trebuine.

37. mprumut obligatar: categorii de obligaiuni

Apelul la economiile publice sau mprumutul obligatar este un contract de credit ncheiat ntre o mas de
creditori i un singur debitor, o modalitate de procurare de resurse financiare pe termen lung i ntr-un cuantum
ridicat, necesare asigurarii creterii economice i respectrii unor obligaii de pIi asumate.
mprumutul obligatar este accesibil marilor societi comerciale pe aciuni sau statului
.mprumutul obligarat privat
Pentru a emite un mprumut obligatar, societile pe actiuni trebuie s aiba cel pu in doi ani de existen
i doua bilanuri legal aprobate de organele fiscale, s ofere garantii obligatarilor, fie direct prin patrimoniul
propriu, fie indirect prin mijlocirea unor teri precum bnci, consorii bancare etc. Decizia de emisiune de
obligaiuni revine consiliului de administraie al societii pe aciuni sau adunrii generale a ac ionarilor cu o
majoritate de cel putin dou treimi. mprumuturile obligatare se pot emite fie individual, de catre societ i
comerciale puternice, fie grupat .Adoua variant poate avea loc prin asocierea mai multor agenti economici care
s garanteze solidar mprumutul sau prin intermediul unor instituii sau organisme de plasament colectiv,
constituite ca societi anonime care repartizeaz fondurile recepionate sub form de credite ntreptinderilor
aderente cu nevoi de finanare. mprumutul obiligatar grupat prezint avantajul pentru emitent c suport
costuri administrative mai reduse, ntrucat o parte a cheltuielilor este repartizat ntreprinderilor mprumutate.
ntreprinderile mari pot folosi mprumuturi obligatare grupate cnd au nevoi relativ reduse de finan are i nu

doresc s-i consume capitalul de ncredere fa de public prin mprumuturi obligatare individuale frecvente,
pstrndu-i aceast alternativ doar pentru mprumuturi mai consistente.
mprumutul obligatar public
Alturi de ndatorare pe termen scurt prin bonuri de tezaur statul recurge la piaa financiar i n scopul
mprumuturilor pe termen lung. n rile cu economie de pia statuI, sau diverse institu i ale sale, este
principalul emitent de obligaiuni, urmrind obinerea de resurse necesare finanrii unor lucrri publice, pentru
acoperirea deficitului bugetar, dar i pentru restrngerea cantitii de numerar existent n circulaie prin
colectarea lichiditilor existente pe pia.
Apelul la economiile publice poate fi lansat pe piata intern sau pe pieele financiare externe.
Durata de via a unui mprumut obligatar a cptat, n ultimul timp, tendina de reducere, determinat de marea
fluctuaie a ratei dobnzii dar i de aversiunea subscriitorilor fa de lichiditate. Pr ile care intervin n
mprumutul obligator
Fiduciarul persoana care este autorizat s acioneze din numele viitorilor subscriitori de obliga iuni
(crreditori) n vederea aprrii i respectrii drepturilor lor. El verific ndeplinirea obliga iunilor societ ii de a
pstra corespunztor bunurile n ipotec, drept garanie a mprumutului Plata cu regularitate a cupoanelor
Amortizarea la timp a obligaiunilor
Curierul persoana prin care se realizeaz vnzarea obligaiuilor.
Banca joac mai multe roluri:
Operaiuni de trezorerie - toate operatiunile de trezorerie aferente mprumutului obligatar se efectueaz prin
intermediul ghieelor bancare:
-

vrsarea sumelor de cumprtorii obligaiunilor,


plata periodic a cupoanelor,
amortizarea la scaden a obligaiunilor.

Operaiuni de consulting
Operaiuni de garantare a mprumutului.
Comisia valorilor mobiliare - este un organism jurisdicional care supravegheaz operaiunile cu valori
mobiliare. Toate emisiunile de obligaiuni trebuie nregistrate la aceast comisie; prin intermediul ei emitentul
difuzeaz un prospect ctre toi cei interesai s achiziioneze obligaiuni, n care se detaliaz
-

scopurile mprumutului,
suma total a acestuia,
numrul i valoarea nominal a obligaiunilor,
caracteristicile mprumutului, precum i situaia financiar a emitentului n momentul care precede
mprumutul

Categorii de obligaiuni
Obligaiunile ordinare clasice sunt
-

garantate cu ipoteci sau alte valori patrimoniale,


rambursate la scadene prestabilite,
purttoare de dobnzi pltibile de 2 ori pe an.

S-au dovedit nesatisfctoare pentru acoperirea celor 2 riscuri pe care le ncorporeaz:

Riscul preului de pia (cursul bursier)


Riscul ratei dobnzii

Obligaiuni negarantate - societatea comercial emitent nu le garanteaza cu nici un feI de bun sau ipotec,
investitorii se bazeaz pe solvabilitatea gener i bonitatea societii i nicidecum pe posibilitatea recuperrii
capitalului pe seama lichidrii bunurilor gajate de catre emitent. Rata dobnzii este nsa mai mare la astfel de
obligatiuni, dect la cele garantate.
Obligaiuni nmatriculate - spre deosebire de cele la purttor, sunt nregistrate n evidena fiduciarului pe
numele deintorului. Circulaia acestor titluri presupune renregistratea lor pe numele noului deintor.
Obligaiuni nseriate se ramburseaz ealonat, la scadene prestabilite, n funcie de seria nscris pe titIu.
Amortizarea mprumutului ncepe dup un anumit timp de la emiterea obliga iunilor, dar se cunoa te de la
nceput care va fi ordinea de rambursare a obligaiunilor.
Obligaiuni cu fond de amortizare. Societatea emitent de obligaiuni creeaza treptat un fond de amortizare;
vrsnd periodic fiduciarului sume ce vor fi nscrise pe numele societii. Sumele vrsate n acest fond nu mai
pot fi utilizate sau retrase de societate. Fidudarul gestioneaz fondul creat, plasndu-l pe termen scurt sau alte
termene n vederea valorificrii lichiditilor. Totalul sumelor obinute din vrsmintele societaii i din
remuneraiile obinute din plasamente servesc pentru rambursarea mprumutului obligatar la scaden . Dac
sumele acumulate nu acoper rambursarea obligaiunilor scadente, societatea trebuie s completeze diferena.
Obligaiuni cu venit variabil se numesc i obligaiurii indexate. Aceste obligaiuni permit subscriitorilor de a se
apra contra efectelor creterii preurilor prin meninerea puterii de cumprare a obligaiunilor, ntruct se
prevede c valoarea lor i uneori dobnda i prima de rambursare vor varia n funcie de un indice monetar sau
nemonetar i n limitele unui plafon. Corespunztor, emitentul i asum riscul unei creteri de pre uri,
compensaia fiind suportat de ctre ntreprindere, adic de acionari.
Obligaiuni participative reprezint o variant a obligaiunilor indexate, o mbinare ntre aciuni i obligaiuni
clasice. Aceste titluri comport o dobnd fix, care se majoreaz cu o dobnd suplimentar n func ie de
rezultatele financiare ale ntreprinderii i o prim de rambursare minim. Pentru emitent avantajul acestui tip de
obligaiuni const n faptul c remuneraia acotdat nu crete dect n msura n care rezultatele financiare i
permit.
Obligauni cu cupon zero i cu cupon unic. Obligaiunile cu cupon zero prezint particularitatea de a nu oferi
nici un fel de remuneraie periodic (cupon). Venitul unor asemenea obligaiuni se acord o singur dat, la
scaden, ca diferena ntre preul de rambursare i preul de emisiune, ceea ce corespunde capitalizrii dobnzii
pe ntreaga perioad de via a mprumutului obligatar. Principiul este asemntor i pentru obligatiunile cu
cupon unic: dobnzile sunt vrsate de emitent numai la scadena final a mprumutului.
Obligaiuni asimilabile sunt emise de stat sau organisme guvernamentale i se caracterizeaz prin faptul c n
termenul legal al mprumutului se pot emite alte obliga iuni, cu acelea i caracteristic ca i cele precedente.
Noile obligaiuni sunt asimilate cu primele, numai c termenul de scaden este prelungit.
Obligaiuni perpetue sau cu durata nedeterminat se emit de ntreprinderi din sectorul public sau de bnci. Ele
reprezint plasamente sigure i bine remunerate, astfel c investitorii nu sunt interesa i n rambursarea
obligaiunilor.
Obligaiuni speciale cu cupon de reinvestire permit deintorilor s reinvesteasc cupoanele anuale n
obligaiuni cu aceleai caracteristici ca i cele de origine. Posibilitatea reinvestirii este privit ca o favoare sau o
rsplat pentru vechii obligatari, care vd n soeietatea respectiv un foarte bun plasament.

Obligaiuni cu bon de subscriere (Warrants) - sunt cu dobnd fix i nsoite de un bon care d dreptul de a
subscrie ulterior, la un termen i pre determinate, obligaiuni de aceei natura cu cele de origine. Dobnda este
inferioara ratei dobnzii de pe piaa financiar tocmai ca utmare a dreptului de a subscrie la alte obligatiuni.
Bonurile pot avea o circulaie liber i separat de obligaiunile crora le-au fost ataate ini ial, ele fiind cotate
separat la burs.
Obligaiuni deschise, numite i obligaiuni cu ieire opional permit prilor (subscriitor, emitent) s ias din
contract naintea scadenei, la anumite termene prestabilite.

38. Amortizarea mprumuturilor obligatare


Amortizarea este operaiunea de rambursare a mprumutului obligatar n conformitate cu scadenele nscrise n
contract. Aceast operaiune se poate realiza prin:
-

Anuiti constante
Serii egale
Amortizare unic la sfritul duratei mprumutului
Amortizarea prin anuiti constante

Anuitate sume constante vrsate anual.


Suma anuitii cuprinde amortismentul plus dobnda.
Amortizarea sau rambursarea prin anuiti constante se poate face la valoarea nominal (PR=VN) sau la prima
de rambursare (PR>VN).
A) Amortizarea la VN prin anuiti constante
A=K

i
1(1+ i)t

sau

A=( N x VN )

i
1( 1+ i)t

unde: K capitalul sau suma mprumutului; N numrul de obliga iuni emise; VN valoarea nominal;
i=D/100 rata dobnzii la o unitate monetar; t durata n ani a mprumutului
B) Amortizarea la prima de rambursare prin anuiti constante
Anuitatea se determin la fel
A=K

i
1(1+ i)t

Tabloul de amortizare se ntocmete la fel, doar c se adaug o coloan pentru prima de rambursare pentru
fiecare scaden n funcie de numrul obligaiunilor ce se ramburseaz i de prima de rambursare (PR-VN)
nr .=N

i
VN
; De=D
t
PR
(1+i) 1

Amortizarea prin serii egale


Amortizarea prin serii egale presupune rambursarea unui numr egal de obligaiuni n fiecare an. Deci, capitalul
rambursat este egal n fiecare an, iar suma dobnzii scade de la un an la altul. Prin urmaree cheltuielile
financiare sunt mai mari la nceputul anilor de rambursare i descresc treptat ctre sfr itul duratei
mprumutului.

Dac scadena este anual numrul de obligaiuni rambursate este acelai

nr.=N/T

Rambursarea anual
la valoarea nominal: nr x VN = N/T x VN
la pre de rambursare: nr x PR = N/T x PR
Suma anual a dobnzii se calculeaz asupra capitalului nerambursat
DD = n x VN x D/100 = Kr x D/100
Anuiti
La valoarea nominal (VN x N/T) + (n x VN x D/100)
La pre de rambursare (PR x N/T) + (n x VN x D/100)
Amortizarea n faz unic
Amortizarea unica, la captul duratei mprumutului, se realizeaza n condiiile pl ii anuale a donzilor. La
sfritul fiecrui an se pltesc dobnzi asupra volumului total al mprumutului.
DD = K x D/100 = N x VN x D/100
Rambursarea final
La valoarea nominal

N x VN = K

La pre de rambursare N x PR = N (VN + Pr)


sau

N x PR = K +N x Pr

Aceast metod de amortizare este dublat, de regul, de constituirea treptat a unui fond de rambursare
(sinking found) care se plaseaza de catre societatea comercial, anual, pentru a aduce remunera ie, fond folosit
n final pentru achitarea mprumutului.

39. mprumuturi de la instituii financiare specializate


Apelul la organisme specializate presupune efectuarea de mprumuturi pe termen lung sau mijlociu de la bnci
i alte instituii specializate .
De regul, bncile comerciale se ocupa cu creditarea pe termen mediu i scurt.
n aceste conditii, n multe ri operaiunile de creditare pe termen lung sunt preluate de stat, prin intermediul
unor instituii financiare specializate sau chiar de ctre diverse instituii financiare private, nebancare.
Daca mprumutul se realizeaz din fondurile publice statuI poate crea facilit i pentru mprumuta i sub forma
unor subvenii pentru echipamente speciale, pentru locuri izolate i cu condiii grele, uurarea fiscalit ii,
ndemnizaii de izolare etc.
Dac mprumutul se efectueaz de la diverse organisme financiare specializate facilitile oferite de stat se pot
materializa in compensarea partial a costului mprumutului, garantarea mprumuturilor efectuate de
ntreprinztori etc.
Caracteristicile anunate fac ca aceste mprumuturi sa fie mai Iejere, mai uor de suportat dect mprumuturile
bancare.

mprumul este unitar, nu fracionat ca n cazul obligaiunilor. Se stabilete un scaden ar, prn contract, care poate
prevedea i o perioad de graie.
Rambursarea se face, de regul, n rate anuale sau semestriale constante, dei este posibil practicarea unor rate
anuale regresive sau progresive.
Dobnda se calculeaz la valoarea mprumutului nerambursat.
Se practic garantii reale sau cauiuni bancare.
Cheltuielile de realizare a mprumutului sunt foarte sczute, fapt pentru care costul actuarial al opera iunii de
creditare este apropiat de rata nominal a dobnzii.
Instituiile financiare specializate joac un rol important, de intermediari, ntre piaa financiar i ntreririnderi.
Instituiile sunt controlabile de stat pentru a atinge obiectivele economice i sociale propuse. Ele acord credite
direct sau intervin prin credit pe termen mijlociu mobilizabil.
Rata dobnzii este mai sczut dect nivelul atins pe piaa financiar, durata creditului mai lung (10-15 ani) la
care, adugndu-se unele faciliti fiscale ca reduceri i amnari de taxe sau impozite, rezult un credit
avantajos, un ajutor financiar, indirect pentru favorizarea dezvoltrii regionale sau mbuntirea structurii
industriei etc.

40. mprumuturi pe termen mijlociu


Creditele bancare se acord pe baz de garanii ferme prezentate de debitori. Toate condi iile creditului se
negociaz ntre banc i debitori: rata dobnzii, termenul de rambursare, eventuala perioad de graie, penalizri
pentru nerespectarea clauzelor contractuale etc.
Nivelul dobnzii Ia creditele bancare este mai ridicat dect cel utilizat de organismele financiare specializate.
Creditul bancar pe termen mijlociu, 2-7 ani, joac un rol important n finan area societ ilor, fiind destinat
acoperirii cheltuielilor de investiii n echipament de producie cu durate de funcionare relativ scurte,
amenajri, construcii uoare, cheltuieli pentru inovri, cercetri sau pentru operaiuni de export.

n conformitate cu clauzele contractului


-

Anual
Semestrial
Trimestrial
Lunar

Prin>
-

anuiti constante sau


Anuiti variabile
Cu perioad de graie
Fr perioad de graie

Dac perioada este mai mic de o dat pe an, rata anual a dobnzii se va transforma
-

n sistemul proporional
n sistemul dobnzii compuse

41. Leasing, inclusiv leasing imobiliar


Leasing-ul sau credit contract de nchiriere reprezint o metod de finanare asemntoare mprumutului.
ntreprinderea utilizatoare a obiectivelor de investiii nu are calitatea de proprietar, ci uzufructier, un fel de
chiria n acest contract. Contractul de credit se ncheie pentru o perioad determinat, n general, pn la
amortizarea activului fix.
Chiria pltit de utilizator este compus din
-

Contravaloarea amortizrii
Costul capitalului imobilizat (dobnda)
Preul serviciilor (comisionul)
Prima de risc

Plile periodice (redevene) pot fi stabilite dup un barem


-

Regresiv
Progresiv
Proporional

n final suma total a plilor va depi valoarea bunului cu 15-20%

Avantajele creditului-bail
Nu modific structura financiar a ntreprinderii (ndatorarea), ci numai angajamentele de plat. Capitalul
propriu legal nu este angajat, deci poate fi utilizat pentru credite bancare.
Creditele bancare acoper 50-70% din necesar, iar creditulbail acoper 100% din valoarea bunului necesar.
Creditul-bail permite dezvoltarea ntreprinderii fr a pune n pericol autonomia financiar a ntreprinderii

Dezavantajele creditului-bail
Este o tehnic de finanare pe seama rentabilitii exploatrii. El afecteaz autofinan area viitoare, ca urmare a
obligaiilor periodice de plat. Ratele practicate sunt relativ ridicate ceea ce impune necesitatea ob inerii unei
rentabiliti, cel puin acopertoare.

42. Costul mprumutului pe termen lung i mijlociu


Costul mprumutului obligatar
Pentru creditor = cuponul (dobnda)
Pentru emitent se consider i
Preul de emisiune PE
Preul de rambursare PR
Dobnda D
Cheltuieli de serviciu ale mprumutului
Reducerea sarcinii fiscale asupra cheltuielilor financiare i a cheltuielilor de serviciu

Costul creditului bancar pe termen mijlociu depinde de


-

Volumul creditului
Rata dobnzii
Timpul de creditare.
Costul creditului bancar = suma dobnzii
Costul leasing-ului

n mod normal, societile de leasing executa concomitent i operatii de credit propriu-zis i urmresc ca riscul
sa fie acelai, ntruct plasamentele sale au o rentabilitate economic cel puin egal cu costul capitalului - la
care trebuie avut n vedere i incidenta fiscala. Ca urmare a riscului economic egal, presupus ntre opera iile
de creditare i de leasing, costul mprumutului pentru societatea de leasing este identic cu costul minim al
leasing-ului pentru utilizator.

Costul total al capitalului permite o legtur eseniala ntre totalitatea nevoilor de fonduri i totalitatea
resurselor pe care Ie poate mobiliza. n orice moment riscul i rentabilitatea se reflect asupra diferitelor
elemente din pasivul bilanului, piaa fiind aceea care evalueaz titlurile (aciuni, obliga iuni etc.) innd cont de
costurile sau rentabilitatea cerute pe piaa financiara.
Costul total = media ponderat a costurilor fondurilor proprii i cele mprumutaate

43. Finanri pe termen scurt


Credite bancare pe termen scurt
Bncile comerciale acord diferite credite:
-

Credite de trezorerie
Credite pentru stocuri, cheltuieli i alte active constituite temporar din cauze justifiate economic
Credite pentru stocuri sezoniere
Credite pentru nevoi temporare
Credit de trezorerie

Se acord pentru acoperirea decalajului dintre totalul stocurilor i cheltuielilor pe de o parte - i totalul
resurselor i ncasrilor pe de alt parte.
Practic, situaia de trezorerie se ntocmete astfel:
1. Stocuri, cheltuieli i alte active conform bilantului din care: active imobilizate n stocuri degradate, clienti
litigioi etc.
2. Cheltuieli necesare realizrii desfacerilor n perioada curent (pli pentru aprovizionri cu mrfltri,
materiale, combustibil, energie, reparaii, amortizri, salarii, impozite, asigurri etc.)
3. Total stocuri i cheltuieli la sfritul trimestrului curent (1 + 2 ... )
4. Capital de producie (active circulante)
5. Surse atrase
6. ncasri n perioada curent (din vnzarea mrfurilor, avansuri, aconturi,
alte ncasri) ,

7. Credite bancare totale (existente anterior ... din care: credite restante.
8. Total resurse i incasari (4 + 5 + 6 + 7)
9. Deficit de trezorerie (3 - 8)
10. Excedent de trezorerie (8 - 3)
Credite pentru stocuri, cheltuieli i alte active constituite temporar
Aceste credite se acord prin cont simplu de mprumut, pe baza cererilor i documenta iei prezentate de agen ii
economici. Este cazul creditelor ce se acord peste cele avute n vedere n situaia de trezorerie.
Din cerere trebuie s rezulte clar
-

Obiectul creditrii
Cauzele economice de constituire temporar a stocurilor respective
Dac au desfacere asigurat
Termenele de valorificare i deci
Termenele de rambursare pe aceast baz
Credite pentru stocuri sezoniere

Necesarul valoric pentru aprovizionri sezoniere cu stocuri de mrfuri, mateii prime i produse de provenient
agricol se acord agenilor economici prin cont simplu de mprumut, pe baza cererilor i situa iilor prezentate
la nceputul fiecrui trimestru.
Stocurile i creditele aferente se deduc din situaia de trezorerie. Din acest cont simplu de mprumut agen ii
economici pot efectua pli pe msura efecturii aprovizionrilor. Scadenele de rambursare se stabilesc n mod
cert, n momentul acordrii creditului, n funcie de previziunile privind valorificarea respectivelor stocuri
sezoniere.
Credite pentru nevoi temporare
Astfel de credite au n vedere acoperirea unor nevoi de fonduri peste cele rezulate din situa ia de trezorerie,
determinate de cauze obiective cum sunt:
primirea unor mrfuri din producia intern sau din import n avans sau n devans fa de termenele contractate,
cu condiia c mrfurile s aiba asigurat desfacerea; acumularea de stocuri n vederea participrii la trguri,
expoziii, pentru deschiderea de noi magazine, pentru schimbul de marfuri cu alte ri.
Creditul se acord n principiu pe o perioad de timp de 90 zile.
Creditele pentru nevoi temporare se acordi prin conturi simple de mprumut i sunt negociabile ca i creditele
de trezorerie.
Aceste credite, ca i stocurile cu care sunt garantate, nu se cuprind n situaia de trezorerie.
Pentru toate creditele ce se acord prin conturi simple de mprumut banca verific temeinic documenta iile
prezentate de agenii economici, inclusiv prin deplasarea inspectorilor bancari i constatarea la faa locului a
stocurilor respective, a cauzelor care Ie-au generat, existena contractelor, a comenzilor i a oricror acte care s
formeze convingerea ferm a organului bancar c aceste credite sunt garantate i au asigurat rambursarea.
Acordarea creditelor pe conturi simple de mprumut se face numai dac s-au utilizat integral creditele de
trezorerie acordate prin contul curent.
Pentru acordarea creditelor de trezorerie i a creditelor n conturi simple de mpurmut, banca solicit garan ii
asiguratorii din partea debitorilor.

Verificarea garaniei creditelor


Controlul utilizrii creditelor i verificare a garaniei acestora se efectueaza de organele bancare att faptic, ct
i scriptic.
Banca admite att garanii personale ct i garanii reale.
Garaniile personale pot fi
-

simple, cnd un ter garanteaz n limita unei sume, c va achita bncii eventualele obliga ii neonorate
de debitor
solidare cnd terul girant se oblig s achite ntreaga sum nerambursat de debitor.

Garaniile reale au diverse forme:


Gajul principalul element de garantare a creditului, const din bunuri patrimoniale mobile, din - pachete de
aciuni, obligaiuni sau alte titluri de valori mobiliare. Gajul poate fi
-

Cu deposedare
Fr deposedare

Ipoteca este o garanie real, imobiliar, cu prtrarea dreptului de proprietate al debitorului, dar fr dreptul
nstrinrii pn la rambursarea creditului
Warrantul i recipisa warrant atest depozitarea unor stocuri n antrepozite generale n vederea unei viitoare
vnzri. Recipisa confer dreptul de proprietate asupra stocurilor respective, iar warrantul atest existen a
mrfutilor, cantitativ, calitativ, sortimentul, valoric, depozitate la un ter. Acest document se poate depune n gaj
la banc pentru obinerea unui credit. Debitorul nu poate ridica mrfurile din depozitul general dect cu ambele
documente (recipis + warrant).
Cauiunea reprezint depozite n lei sau valut, cu indicara exprez de garantare a unui credit.
Scrisoarea de garanie este emis de o alt banc sau instituie financiar care nu poate acorda creditul, dar este
dispus s garanteze pe debitor n faa altei bnci.
Cesiunea reprezint o modalitate de garantare a creditelor bancare prin cedarea de ctre debitor a drepturilor
sale ce ar putea proveni din chirii, asigurri, a unor evenimente viitoare, a unor instrumente de plat, etc.
Credite pe termen scurt, specifice economie de pia
Pot fi evideniate
-

Credite de trezorerie
Credite de mobilizare
Credite de prefinanare
Credite de trezorerie
Credite pentru faciliti de cas pentru pli de salarii, furnizori, pe un termen de la cteva zile la
cteva sptmni, dar nu mai mult de o lun.
Credite sezoniere se acord nu doar ntreprinderilor agricole, ci i altor ntreprinderi care lucreaz
sezonier (cheltuieli regulate i venituri sezoniere sau invers, venituri regulate i cheltuieli mari
sezoniere)
Credite de legtur credite de sudur sau credite legate de o anumit operaiune financiar.
Credite pentru mobilizarea efectelor financiare ntreprinderea emite un ordin de plat n favoarea
bncii, l depune la banc iar n schimb primete credit n volum i termenii indicai n ordinul de plat
(max. 90 zile).

Credite pe termen foarte scurt (spot) specific este faptul c se acord de la o zi la alta.
Credite de mobilizare n baza garaniilor financiare (creane, stocuri)
Credit de scont
Creditul pentu mobilizarea creanelor comercialae
Creditul pentru mobilizarea creanelor asupra clienilor din strintate

Vnzarea creanelor ctre societi specializate - factoring


-

Creditul pe stocuri (warrants)


Credite de prefinanare
Creditul de finanare a lucrrilor publice
Creditul pentu prefinanarea exporturilor

Obligaiuni pe cauiune (amnarea plii obligaiunilor fiscale)

44. Legea cu privire la gaj:


Noiunea de gaj
(1) Gajul este o garanie real n al crei temei creditorul gajist poate urmri bunul gajat avnd prioritate fa de
ali creditori, inclusiv fa de stat, la satisfacerea creanei garantate.
(2) Valabilitatea gajului depinde de valabilitatea obligaiei garantate prin gaj.
Debitorul gajist
(1) Este debitor gajist orice persoan fizic sau juridic care este proprietar, un alt posesor sau uzufructuar legal
al bunurilor depuse n gaj i care are dreptul de a nstrina aceste
(2) Poate fi debitor gajist att debitorul obligaiei garantate, ct i un ter.
(3) Bunurile proprietate comun pot fi gajate doar cu acordul tuturor coproprietarilor.
(4) Societile comerciale i ntreprinderile gajeaz bunurile lor n conformitate cu documentele de constituire.
(5) Cota-parte din proprietatea comun pe cote-pri poate fi gajat fr acordul celorlali coproprietari.
(6) Bunurile proprietate a persoanelor fizice cu capacitate de exerciiu restrns sau a minorilor pot fi gajate
numai cu acordul autoritii de tutel i curatel.
Creditorul gajist
Este creditor gajist persoana n a crei favoare s-a constituit gajul.
Tipurile de gaj
(1) Gajul se constituie asupra unui bun mobil sau imobil, ori asupra unei universaliti de bunuri mobile sau
imobile.
(2) Gajul bunurilor imobile este denumit ipotec. Ipoteca este reglementat de prezenta lege i de legislaia cu
privire la ipotec. Prevederile prezentei legi nu se aplic ipotecii n cazurile expres stabilite de lege, precum i
n cazurile cnd legislaia cu privire la ipotec prevede altfel (n redacia Legii Nr.163-XVI din 9 iulie 2008).
(3) Gajul bunurilor mobile are loc cu sau fr deposedarea de ele.
(4) Gajul bunului mobil cu deposedare este denumit amanet.
Indivizibilitatea gajului

Gajul este indivizibil chiar dac bunul gajat sau obligaia este divizibil.
Temeiul i momentul apariiei gajului
(1) Gajul apare doar n condiiile i n formele stabilite de prezenta lege.
(2) Gajul este convenional sau legal.
(3) Ipoteca i gajul bunurilor mobile fr deposedare apar n momentul nscrierii lor n registrul respectiv.
(4) Amanetul apare n momentul dobndirii posesiunii asupra bunului.
nregistrarea gajului fr deposedare
Gajul fr deposedare trebuie s fie nregistrat n:
a) Registrul bunurilor imobile - n cazul ipotecii;
b) Registrul deintorilor de valori mobiliare nominative - n cazul gajului valorilor mobiliare nominative;
c) Registrul deintorilor de valori mobiliare ale statului - n cazul gajului valorilor mobiliare ale statului;
d) Registrul proprietii intelectuale - n cazul gajului drepturilor de proprietate intelectual;
e) Registrul gajului bunurilor mobile - n cazul gajului altor bunuri mobile.
Dispoziii generale
(1) Obiect al gajului poate fi orice bun corporal sau incorporal, ori o universalitate de bunuri, cu excepia
bunurilor inalienabile sau insesizabile. Obiect al gajului poate fi orice drept patrimonial sau crean bneasc,
inclusiv dreptul de crean al debitorului gajist asupra creditorului gajist.
(2) Prin universalitate de bunuri, n sensul prezentei legi, se nelege o totalitate de bunuri, mobile sau imobile,
prezente sau viitoare, corporale sau incorporale, descrise la modul general, gajul asupra crora se nregistreaz
n unul i acelai registru conform art. 7. Descrierea trebuie s permit identificarea categoriei, tipului sau
particularitilor de gen ale obiectelor gajate, precum i determinarea apartenenei lor la aceast universalitate
de bunuri.
(3) Dreptul de gaj se extinde i asupra accesoriilor bunului gajat dac contractul nu prevede altfel.
(4) Gajul se extinde asupra oricrui bun care se unete prin accesiune cu bunul gajat.
(5) Nu se pot constitui obiect al gajului drepturile legate nemijlocit de persoana debitorului gajist i nici
drepturile a cror cesiune este interzis de lege.
(6) Nu pot fi gajate separat bunurile care, n temeiul legii, nu pot fi nstrinate separat.
Gajul bunurilor viitoare
Gajul asupra bunurilor care vor intra n patrimoniul debitorului gajist n viitor, inclusiv asupra bunurilor
viitoare, nu greveaz aceste bunuri dect din momentul n care debitorul gajist devine titularul drepturilor
gajate. Gradul de prioritate al gajului se stabilete conform art.57 alin.(1).
Transformarea bunurilor
Gajul subzist asupra bunului mobil nou care rezult din transformarea unui bun gajat. Gajul se extinde asupra
a ceea ce rezult din confuziunea (amestecul) sau unirea mai multor bunuri mobile dintre care unele au fost
gajate. Persoana care dobndete dreptul de proprietate asupra bunului nou este, n special n virtutea regulilor
cu privire la accesiunea mobiliar, inut de acest gaj.

Contractul de gaj
(1) Contractul de gaj se ntocmete n scris sub sanciunea nulitii.
(2) n cazul gajrii unui bun a crui vnzare trebuie autentificat notarial, contractul de gaj de asemenea trebuie
autentificat notarial. Prile pot conveni asupra autentificrii notariale a oricrui contract de gaj.
(3) Forma contractului de modificare sau completare a contractului de gaj trebuie s fie similar formei
prevzute pentru contractul de gaj.
(4) Contractul de gaj trebuie s conin:
a) numele i prenumele (denumirea) prilor;
b) domiciliul (sediul) prilor;
c) acordul expres al debitorului gajist de a constitui gajul n favoarea creditorului gajist;
d) descrierea bunului gajat;
e) esena i scadena creanei garantate prin gaj i valoarea ei maxim fr dobnzi i cheltuieli;
f) tipul gajului.
Coninutul contractului de ipotec este stabilit de legislaia cu privire la ipotec
(5) Prile pot include n contractul de gaj i alte clauze.
(6) Clauza cu privire la gaj poate fi inclus n contractul din care izvorte obligaia garantat prin gaj.
(7) Este nul clauza prin care creditorul gajist devine proprietarul obiectului gajului n cazul neexecutrii sau
executrii necorespunztoare a obligaiei garantate prin gaj.
Obligaia garantat
(1) Poate fi garantat prin gaj una sau mai multe obligaii. Obligaia garantat poate fi viitoare sau condiionat.
(2) Gajul este constituit valid numai dac obligaia garantat prin el este exprimat n lei sau valut strin, n
uniti bneti de calcul sau n orice mbinare a acestora.
(3) Gajul garanteaz obligaia propriu-zis, dobnzile, cheltuielile de urmrire i cheltuielile de ntreinere a
bunului gajat. Prile pot extinde prin contract garania i asupra penalitilor i prejudiciilor cauzate prin
neexecutare sau executare necorespunztoare.
(4) Poate fi garantat prin gaj o obligaie care apare dup ncheierea contractului de gaj dac acest fapt este
stipulat n mod expres n contract.
(5) Obligaiilor garantate cu ipotec li se aplic prevederile Legii cu privire la ipotec (introdus prin Legea
Nr.163-XVI din 9 iulie 2008).
Gajul constituit pentru garantarea plii unei sume de bani
Gajul constituit pentru garantarea plii unei sume de bani este valabil chiar dac, la momentul constituirii lui,
debitorul gajist nc nu a primit prestaia pentru care se oblig sau a primit-o doar parial. Aceast regul se
aplic n special la acordarea de credite sau la emiterea de obligaii sau de alte titluri de mprumut.

45. Legea cu privire la ipoteca:


Termeni i definiii

n sensul prezentei legi, urmtoarele noiuni semnific:


bun imobil terenurile, construciile, apartamentele, alte ncperi izolate, precum i alte bunuri imobile in
conformitate cu Codul civil;
ipotec drept real n al crui temei creditorul are dreptul s cear satisfacerea creanelor sale, cu preferin fa
de ceilali creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor imobile depuse n ipotec, n cazul n care debitorul
omite s execute obligaiile garantate cu ipotec;
crean ipotecar drepturile de crean garantate cu ipotec;
creditor ipotecar creditorul creana cruia este garantat cu ipotec;
debitor ipotecar persoana ce transmite n ipotec un bun sau bunuri imobile n vederea garantrii executrii
obligaiei sale sau a debitorului fa de creditorul ipotecar;
debitor debitorul ipotecar sau o alt persoan care are o obligaie fa de creditorul ipotecar executarea creia
este garantat cu ipotec;
garant ipotecar persoana ce transmite n ipotec un bun sau bunuri imobile n vederea garantrii executrii
obligaiei debitorului;
contractul de ipotec contract ncheiat intre creditorul ipotecar i debitorul ipotecar, n temeiul cruia primul,
n modul stabilit de legislaie, are dreptul s pretind satisfacerea creanelor sale pecuniare din valoarea bunului
imobil ipotecat;
prioritate drept preferenial al unui creditor ipotecar fa de ali creditori ipotecari de a executa dreptul su de
ipotec, precum i fa de ali creditori de a urmri bunul imobil.

Obligaiile garantate cu ipotec


(1) Ipoteca se instituie n vederea garantrii executrii obligaiei i reprezint un raport de drept accesoriu fa
de obligaia garantat, fiind condiionat n timp de durata acesteia, dac legea sau contractul de ipotec nu
prevede altfel.
(2) Valabilitatea ipotecii depinde de valabilitatea obligaiei garantate cu ipotec.
(3) Poate fi garantat cu ipotec executarea obligaiilor ce rezult din contractul de credit, contractul de
mprumut sau alte obligaii.
(4) Norme privind ipoteca se aplic obligaiilor ce rezult din contractele de credit sau mprumut, indiferent de
scopul i destinaia acestora.
(5) Pot fi garantate cu ipotec una sau mai multe obligaii. Obligaia garantat poate fi prezent sau viitoare,
inclusiv condiionat.
(6) n cazul garantrii obligaiilor viitoare, prile vor conveni expres n contractul de ipotec privind faptul c
ipoteca instituit va garanta aceluiai creditor ipotecar executarea oricrei obligaii viitoare.
(7) Ipoteca instituit pentru garantarea rambursrii unei sume de bani este valabil chiar dac aceasta urmeaz a
fi eliberat n viitor, sau eliberarea banilor este efectuat n trane.
(8) Ipoteca se extinde i asupra achitrii dobnzilor, comisioanelor, penalitilor, amenzilor, reparrii
prejudiciului cauzat, compensrii cheltuielilor de judecat i altor cheltuieli de executare a dreptului de ipotec,
dac prile nu au convenit altfel.

Creanele ipotecare
(1) Creana ipotecar trebuie s fie determinat sau determinabil la momentul executrii dreptului de ipotec.
(2) Creana ipotecar trebuie s aib caracter bnesc. Creana ipotecar poate fi exprimat fie n moned
naional, fie n valut strin.

Temeiuri de apariie a ipotecii


(1) Ipoteca este instituit n temeiul legii (ipoteca legala) sau a contractului (ipoteca contractual).
(2) Ipotecii legale i se aplic prevederile privind ipoteca contractual, dac legea nu stabilete altceva.
(3) Temeiurile pentru apariia ipotecii legale snt:
a) creanele statului pentru sumele datorate conform legislaiei fiscale;
b) creanele rezultate din hotrre judectoreasca, precum este stabilit de legislaie;
(4) Ipoteca legal este instituit prin nregistrarea n Registrul bunurilor imobile a unui aviz, n care se indic
bunul imobil care face obiectul ipotecii, temeiul i mrimea creanei.
(5) La avizul depus pentru nregistrare se vor anexa dovada aducerii la cunotina debitorului ipotecar a
avizului, precum i hotrrea instanei de judecat sau actul ce confirm creanele statului fa de debitorul
ipotecar aprute n baza legislaiei fiscale.
(6) Creditorul ipotecar care a nregistrat ipoteca legal are dreptul de a urmri bunul imobil ipotecat n
condiiile stabilite de prezenta lege.
(7) Prioritatea ipotecii legale este determinat conform regulilor generale privind prioritatea ipotecii.

Obiectul ipotecii
(1) Obiectul ipotecii poate fi unul sau mai multe bunuri imobile ce pot fi individualizate prin numere cadastrale
separate.
(2) Obiectul ipotecii este determinat prin numirea bunului, indicarea numrului cadastral, locul aflrii, precum
i descrierea bunului, suficient pentru identificarea acestuia.
(3) Pot fi obiect al ipotecii doar bunurile imobile aflate n circuitul civil, deinute cu drept de proprietate sau
aflate n gestiune economic ori administrare fiduciar, nregistrate n Registrul bunurilor imobile.
(4) Ipoteca se extinde asupra mbuntirilor, ameliorrilor i accesoriilor bunului imobil ipotecat, asupra
oricrui bun imobil care se unete prin accesiune cu bunul imobil ipotecat, precum i asupra bunurilor noi care
rezult din transformarea bunului imobil ipotecat, dac altfel nu este prevzut de contract.
(5) Ipoteca nu se extinde asupra fructelor bunului ipotecat, dac altceva nu este prevzut de contractul de
ipotec.
(6) Prin contract poate fi prevzut extinderea ipotecii asupra bunurilor imobile dobndite sau construite n
viitor, in conformitate cu legislaia n vigoare.

(7) Ipoteca este indivizibil i subzist integral asupra tuturor bunurilor imobile ipotecate, asupra fiecruia
dintre ele i asupra tuturor prilor lor, chiar dac imobilul ipotecat sau obligaia garantat cu ipotec este
divizibil.
(8) Nu pot fi obiecte separate ale ipotecii bunurile imobile, care, conform legislaiei, nu pot fi nstrinate
separat. Nu poate fi obiect al ipotecii o parte a bunului indivizibil.
(9) Bunul imobil ipotecat rmne n proprietatea debitorului ipotecar. Contractul de ipotec poate prevedea
folosirea obiectului ipotecii de ctre creditorul ipotecar. In cazul n care dreptul asupra bunului ipotecat este
afectat de modaliti sau este susceptibil de nulitate, acesta va genera o ipotec, la fel, afectat de modaliti sau
condiii de nulitate.
(10) Riscul pieirii sau deteriorrii fortuite a obiectului ipotecii este suportat de ctre debitorul ipotecar, dac
altfel nu este prevzut de contractul de ipoteca.
Subiecii ipotecii
(1) Poate fi creditor ipotecar orice persoan fizic sau persoan juridic. n cazul n care calitatea de creditor
ipotecar este cumulat de dou sau mai multe persoane, n baza aceluiai contract de ipotec, acestea vor avea
acelai grad de prioritate, dac altfel nu este prevzut de contractul de ipotec.
(2) Este debitor ipotecar orice persoan fizic sau persoan juridic cu drept de proprietate asupra imobilului
asupra cruia este instituit ipoteca, precum i posesorul care are dreptul de a nstrina acest bun.
(3) Poate fi debitor ipotecar att debitorul, ct i garantul ipotecar. n cazul n care executarea obligaiei de ctre
debitor este garantat prin ipotec de ctre garantul ipotecar, acesta are calitatea de debitor ipotecar.
(4) Debitorul i garantul ipotecar, n calitatea lor de debitor ipotecar, pot conveni asupra condiiilor de garantare
a executrii obligaiilor debitorului de ctre garantul ipotecar, precum i asupra obligaiilor debitorului fa de
garantul ipotecar n cazul executrii dreptului de ipotec de ctre creditorul ipotecar. Lipsa unui asemenea acord
scris nu influeneaz valabilitatea ipotecii.
(5) Dac debitorul nu execut sau execut, n mod necorespunztor, obligaiile garantate cu ipotec, creditorul
ipotecar are dreptul la satisfacerea creanelor ipotecare din contul bunului imobil ipotecat de garantul ipotecar.
(6) Garantul ipotecar nu poate opune creanele sale fa de debitor satisfacerii creanelor creditorului ipotecar
din contul bunului imobil ipotecat.
(7) n cazul n care creanele creditorului ipotecar snt satisfcute de ctre garantul ipotecar, inclusiv din contul
bunului imobil ipotecat, acesta obine dreptul de creditor al obligaiilor debitorului. Dup ce garantul ipotecar
execut obligaia debitorului, primul are dreptul s solicite de la creditorul ipotecar dovada executrii obligaiei
n condiiile stabilite de lege.
10. Condiii pentru apariia ipotecii
(1) Dac dreptul de dispoziie asupra unui bun imobil necesit acordul unui ter, acest acord este necesar i
pentru instituirea ipotecii asupra bunului imobil respectiv.
(2) Bunul imobil aflat n proprietate comun poate fi ipotecat doar cu acordul tuturor coproprietarilor, fiecare
din coproprietari devenind n acest caz codebitor ipotecar.
(3) Unul dintre coproprietari poate ipoteca cota sa din bunul proprietate comuna pe cote pari fr acordul
celorlali coproprietari daca contractul ntre coproprietari nu prevede altfel.

(4) Cota parte din spaiile comune (teren, acoperi, scri, subsol, alte obiecte destinate deservirii bunului
imobil), deinute cu drept de proprietate comun, aferent ncperii izolate este ipotecat mpreun cu
ncperea respectiv, fr acordul celorlali coproprietari ai spaiilor comune.
(5) Imobilul aflat n proprietatea persoanelor fizice cu capacitate de exerciiu restrns sau a minorilor poate fi
ipotecat cu respectarea condiiilor necesare pentru nstrinare.
(6) In cazul n care la momentul instituirii ipotecii exist drepturi ale terelor asupra bunului imobil respectiv,
debitorul ipotecar este obligat s notifice n scris despre acest fapt creditorul ipotecar. n caz contrar, creditorul
ipotecar are dreptul de a cere debitorului executarea anticipat a obligaiei garantate cu ipotec sau modificarea
condiiilor contractului de ipotec i repararea prejudiciului cauzat.

46.Instrumente de finantare in constructii. Amortizarea creditelor


ipotecare.(Mirza Mariana).
47.Tipuri de credite ipotecare(Amortizarea prin anuitati constant,
Amortizarea in faza unica, Amortizarea in sume egale a
principalului).
a) Amortizarea prin anuitati constante
Anuitatea reprezinta suma de bani platita anual, pe o perioada determinata, de catre un debitor pentru
rambursarea capitalului mprumutat si plata dobnzilor aferente.
Pentru ca anuitatile sa ramna constante, partea reprezentnd capitalul rambursat creste n fiecare an n timp ce
partea reprezentnd dobnda scade.
Amortizarea anuala = anuitatea constanta dobnda la mprumutul nerambursat.
Acest tip de rambursare determina un cost mai ridicat al mprumutului ntruct amortizarile sunt mai mari catre
sfrsitul perioadei de rambursare. Rambursarea se face prin tragerea la sorti a obligatiunilor.
Indicatorii caracteristici:
-

Suma de baz a creditului (principalul)


Termenul rambursrii (perioada restant)
Rata dobnzii

Dac examinm anuitile n calitate de variabil atunci orice credit este determinat prin 4 variabile.
Cnd cunoatem trei dintre ele putem determina a patra.
Constanta ipotecara:
Este egal cu raportul dintre anuitile obligatorii ctre suma creditului.
Cuprinde att dobnda ct i parte din principal, respectiv constanta ipotecar este mai mare dect rata dobnzii.
b)Credit ipotecar cu amortizarea in faza unica
Pot fi structurate n trei moduri:
nghearea dobnzii pn la scaden
Rambursarea doar a dobnzii, apoi integral principalul
Amortizarea parial cu rambursarea principalului la scaden

nghearea dobnzii pn la scaden: Ipoteca presupune refuzul integral al plilor pn la scaden . Apoi se
ramburseaz cum suma creditului dar i dobnda compus calculat.

Exemplu:
Creditul de 400 000 u.c. cu D=12% trebuie rambursat peste doi ani. Suma achitat la scaden va fi:
Suma creditului
Dobnda, anul I, 12%
Suma restant la finele anului I,
Dobnda, anul II, 12%
Suma restant la finele anului II

400 000
48 000
448 000
53 760
501 760

Rambursarea doar a dobanzii,apoi integral a principalului: Se achit doar dobnda periodic i la scaden se
ramburseaz suma creditului.
Evaluarea acestui credit presupune 3 pai:
Considerarea dobnzii ca anuitate i aprecierea valorii prezente a acesteia
Considerarea principalului ca reversie i aprecierea valorii prezente a acestuia
nsumarea rezultatelor primilor doi pai i determinarea valorii prezente a creditului
Amortizarea partiala cu rambursarea principalului la scandenta:
- Creditele pot prevedea amortizarea nainte de scaden.
-Prognozarea sumei de rambursare i evaluarea a astfel de credite este analogic ipotecilor autoamortizabile
achitate anticipat.
c) metoda creditrii ipotecare cu rambursarea mprumutului prin sume fixe credit tip spiral.
Particularitile creditrii sunt:
sume fixe periodice pentru rambursarea sumei de baz a mprumutului;
achitarea dobnzii la suma rmas a mprumutului.
O varietate a acestei metode este mprumutul conform urmtoarei scheme: civa ani se achit doar
dobnda, apoi n sume egale se ramburseaz mprumutul i procentele pentru suma de baz neachitat.

48.Tipuri de credite ipotecare( Credit cu participare, Plati ascendente,


Anuitate inversa, Dobinda fluctuanta) (Mirza)
a) Credit cu participare- schema de finanare, conform creia creditorul nemijlocit particip n procesul de
investire: creditorul concomitent primete i plile pentru credit, i o parte din venitul periodic sau o parte din
mrimea sporului valorii proprietii.
Acest tip de credite este specific n cazul finanrii imobilului generator de venit.

Ca regul, el presupune achitarea sumei de baz i a procentelor de deservire a creditului plus kiker. Sensul
kiker-ului const n faptul c creditorul particip n veniturile cptate de proprietar.
Kikerul poate avea diverse forme:
Parte a rentei peste suma de baz
Parte a venitului operaional net peste suma de baz
Parte a fluxului de numerar nainte de impozitare
Creditul cu participare este analogic celui autoamortizabil cu excepia kikerului. Orice venit, cptat ca
kiker, va fi analizat separat.
Indiferent de prognoze, va spori sau se va micora, va rmne neschimbat mrimea kikerului, oricum venitul
respectiv va fi evaluat la o rat de actualizare mai mare, avndu-se n vedere incertitudinea sumelor date.
b)Plati ascendente- se aplic de ctre debitorii ce presupun o sporire a veniturilor. Particularitile acestei
metode de creditare:
plata iniial este minim, dup care tranele sporesc cu un ritm constant;
la o etap anumit apar pli egale n conformitate cu schema creditului autoamortizabil. Aceste scheme de
finanare sunt comode pentru antreprenori: la etapa iniial de finanare resursele nu se extrag din afacere.
c)Anuitate inversa - Astfel de cedite au fost oferite n SUA proprietarilor de imobil ieii la pensie.
Creditul dat presupune achitarea unui procent mic pentru deservirea creditului, sau lipsa acestuia, pn la
momentul vnzrii proprietii sau
decesul proprietarului sau
pn cnd coieficientul datoriei ipotecare nu va depi un nivel prestabilit
Evaluarea este analogic cu evaluarea creditului cu amortizare n faz unic considernd durata probabil a
creditului (durata de via a proprietarului sau durata contractului).
d)Dobanda fluctuanta - Ipotecile cu dobnda fluctuant au un procent ce se modific conform unui indice
determinat de situaia pe pia. Acest tip de credit a fost propus pentru creditorii i debitorii care nu doresc s
apeleze la credite pe termen lung cu rat fix.
Modificarea ratei dobnzii va conduce la modificarea perioadei de amortizare a creditului. La majorarea ratei
crete i perioada de amortizare. La micorarea ratei se micoreaz perioada de amortizare.
Caracteristica de baz a metodei:
dobnda se modific n corespundere cu modificrile situaiei financiare pe pia;
poate fi prestabilit nivelul maxim i minim al dobnzii, achitate de debitor;
corectrile dobnzii se efectueaz doar n intervale prestabilite din timp, concretizate n contract;
poate fi determinat nivelul limit al modificrilor dobnzii fa de perioada precedent;
n contract poate fi prevzut posibilitatea achitrii preventive fr sancionarea achitrii nainte de termen.
Tipurile principale ale mprumuturilor ipotecare cu dobnda fluctuant:
mprumuturi cu dobnda corectat;

mprumuturi cu dobnda reexaminat;


mprumuturi cu achitri indexate.

49. Tipuri de credite ipotecare(Rollover Canadian, ipoteca secundara,


Dobinda suplimentara, ipoteca cu participarea creditorului in sporul
valorii)
Dobnd suplimentar- Rollover-ul canadian se emite pe 25 30 ani. Peste intervale prestabilite de
timp, de ex. 5 ani, rata dobnzii se corecteaz n cretere sau scdere, reieind din ratele existente pe pia la
acel moment. Creditele ipotecare cu rat renegociabil (IRR) este o modificare a rollover-ului canadian.
Diferena de baz const n faptul c pentru rata dobnzii IRR este stabilit nivelul minim i maxim. Ca regul,
modificarea ratei se efectueaz n limitele a 5% de la nivelul ini ial. Modificrile anuale nu trebuie s
depeasc 0,5%.
Ipotec secundar- Se structureaz n diverse moduri (diferite moduri de amortizare anuit i variabile). n
procesul evalurii a astfel de ipotec este important a nelege esena contractului. Ipoteca ulterioar este o
variaie a finanrii secundare, suborddonate.n procesul evalurii se va ine cont de ierarhia drepturilor
(subordonare, prioritate).
Dobnd suplimentar- Unele credite, n special cele ulterioare, presupun achitarea unei dobnzi suplimentare
(mrirea ratei).Suma procentelor se adaug la suma de baz i rezultatul se mparte la numrul lunilor pentru a
determina mrimea achitrilor lunare. Rata dobnzii poate fi mic ns randamentul efectiv devine mare. Suma
sanciunilor pentru achitarea anticipat a creditului de obicei se determin conform regulei 78. Regula dat
reprezint o tehnic matematic (nsumarea cifrlor) spre deosebire de metoda actualizrii.Numrul 78 este
suma tuturor cifrelor de la 1 pn la 12. Pentru creditul anual cu achitarea lunar rambursat peste o lun se
achit 12/78 procente, restul 66/78 reprezint bous (cedare), dac creditul se ramburseaz peste 2 luni atunci n
calitate de procent se achit 23/78 (11+12=23).
Ipoteca cu participarea creditorului n sporul valorii- Reprezint o form a creditului parcipativ. Contractul
permite creditorului participarea n venituri din activitate sau din sporul capitalului n cazul revnzrii
proprietii. n schimb creditorul micoreaz rata dobnzii pentru credit.Spre exemplu, creditorul poate mic ora
rata dobnzii cu o treime n schimbul unei treimi din sporul valorii la vnzare.Dac proprietatea nu va fi
vndut pe parcursul perioadei prestabilite, cota creditorului va fi determinat n urma evalurii.

50. Influenta finantarii asupra pretului bunului imobil


Modul de finanare a imobilului nu va influiena valoarea dar va determina preul.
De ce preul difer de valoare?
Orice imobil investiional este evaluat n mod diferit de ctre vnztor i cumprtor. Ei negociaz pre ul.
Anume asupra preului i influieneaz finanarea, dar nu asupra v Fianarea, fie bun sau mai puin bun, nu
modific fizic proprietatea. Ea nu mrete cotele plii de arend. Dar finanarea se reflect n suma fluxului de
numerar achitat de cumprtor i asupra sumelor lunare pentru rambursarea creditului.
Spre exemplu: dac vnztorul accept finanarea proprietii propunnd un credit pe 20 ani la o rat de 5%,
cumprtorul va accepta s plteasc un pre mai mare deoarece anuitile ce urmeaz a fi pltite oricum vor fi

mai mici dect cele de pia. Un pre de pia mai mare cuprinde valoarea de pia + costul finan rii
benefice.Finanarea influieneaz asupra profitabilitii capitalului propriu i asupra riscului investiionalalorii.
n domeniul imobiliar un rol importat este jucat de urmtoarele 6 tipuri de institute financiare:
1.Companii de asigurare a vieii ( )- ca regul, companiile mari sunt
cointeresate doar n credite de anvergur (mai mari de 1 mln doll). Astfel de ntreprinderi nu au posibilitatea de
a deservi sute de credite mici.Deoarece CAV posed active mari (de ordinul mlrd) proiectele de cteva milioane
le asigur suficient diversificarea necesar a portofoliului. CAV foarte rar acord credite pentru construc ii, ele
tind spre acel nivel de protecie care poate fi oferit de cldirile deja construite.

2.Asociaii de economii i creditare ( )- propun preponderent ipoteci


anterioare (primul credit) gajndu-se casele locative (pentru 1-4 familii). Ca regul pentru procurarea casei
pentru o singur familie aceti creditori solicit asigurarea individual a circa 80% din valoarea imobilului.Ei
cer de la cumprtorii caselor multifamiliale achitarea personal a 20-25% din pre
3.Bnci de economii reciproce ( )4.Bncile comerciale ( )- Ofer credite pentru construc ii n baza oricrui tip de
imobil.ns aceste credite se ofer doar cu condiia refinanrii. Adic, dup finalizarea construc iei creditul
pentru construcii se refinaneaz printr-un credit ipotecar permanent (de lung durat).
5.Trusturi investiionale imobiliare ( )- investesc n credite pentru
construcii, credite ipotecare permanente, capitalul propriu i acorduri leasing. Fiecare trust se concentreaz
asupra investiiilor n unul sau dou din tipurile numite.
6.Fonduri de pensii ( )- - adesea procur ipoteci asupra obiectelor de proprietate generatoare
de venit.n anii 90 multe fonduri de pensii i-au plasat capitalul n obiecte mari sau au procurat imobil fr
utilizarea creditrii
Efectul levierului financiar- Prin levier (sau prghia) financiar se subnelege utilizarea mijloacelor mprumutate
pentru finalizarea tranzaciei investiionale. Cnd rata aual a ctigurilor financiare generate de activele
procurate cu atragerea mijloacelor mprumutate este maii mare dect rata dobnzii pentru credit - levierul este
pozitiv sau benefic. Investitorul ctig bani utiliznd credite.ns, dac valoarea imobilului procurat nu cre te
sau ctigurile generate sunt mai mici dect dobnda pe credit levierul este negativ . Levierul rmne
neutru cnd prooprietatea genereaz venit egal cu dobnda pentru creditul atras.

51. Finantarea de catre vinzator(Pislaru)


Finanarea de ctre vnztor- Finanarea unor bunuri imobile se realizeaz de ctre vnztor la o dobnd joas.
Adesea acest lucru apare n tranzacii speculative cu teren. Instituiile finanicre nu acept finan area terenului
nevalorificat din teama cptrii n proprietate a imobilului ce nu are potenial de generare a venitului. Prin
urmare propritarul terenului trebuie singur s finaneze tranzacia.

52.Sisteme de mondiale de investire in imobil(popa


Ideea cooperativei financiare i aparine lui Friedrich Raiffeisen, activist al vieii publice din secolul al XIX-lea,
primar al unui orel nu prea mare din Bavaria.
n anul 1849 el organizeaz prima cooperaiv financiar n care oamenii aveau posibilitatea s depun
economiile lor i s i acorde unul altuia mprumuturi.

n anul 1864 el a deschis Societatea de Bunstare Heddesdorf.


n 1876 el a creat Banca de credit rural din Rein, care exercit funciile Bncii Centrale, care reunea activitatea
cooperativelor izolate n Micarea Naional Raiffeisen. Astzi, aceast Micare cuprinde 900000 de
cooperative, circa 500 mln de cooperatori care desfoar activitatea n circa 100 de ri ale lumii.
n 1844, estorii englezi din oraul Rocideil au creat cooperativa de consum, ai crei membri au avut
posibilitate s procure mrfuri la preuri juste.
Experiena englezilor a fost nsuit de germanul Gherman ul, care a creat n anul 1850 casa de mprumut.
n America de Nord, prima Cas Popular a fost creat de ctre Alfonso de Jarden n anul 1900 n localitatea
Leves.
n anul 1906 a fost adoptat Legea cu privire la casele populare.
Uniunea de credit, ca form deosebit a cooperaiei de consum, i construiete activitatea sa pe principiile
filosofiei cooperatiste i ale democraiei.
Literalmente cuvntul cooperaie nseamn colaborarea oamenilor care au acelai scop.
ntr-un sens mai larg al cuvntului, cooperaie nseamn reunirea eforturilor comune ale unor oameni aparte sau
ale unor grupuri de oameni n vederea atingerii unui scop patrimonial.
ntru-un sens mai concret i mai ngust termenul cooperaie este utilizat pentru denumirea unei organizaii
social-economice deosebite a productorilor de mrfuri i a consumatorilor, adic pentru denumirea funcionarii
unui anumit tip de formaiune social-economic.
Noiunea de cooperaie a intrat n uz ncepnd cu mijlocul secolului al XIX-lea. Atunci ideea cooperrii i
formele organizrii cooperatiste au obinut o mare popularitate n multe ri ale Europei. Fondatorii filosofiei
cooperatiste snt considerai Robert Owen, Sharl Furie i Lui Blan.
n lucrrile lor aceti savani pentru prima dat au explicat prioritile economice ale cooperaiei ca form
economic de desfurare a relaiilor de productie, de organizare a viitorului, privat de contradicii i
neajunsuri ale concurenei si lacomiei capitaliste.
Valori cooperatiste
au format cadrul comportrii cooperatiste, care a devenit baza adoptrii celui mai important document
Declaraia Alianei Cooperatiste Internaionale.
Aceste valori snt urmtoarele:
ajutorul reciproc,
echitatea, care se completeaz de principiile etice ale membrilor cooperativei:
onestitatea,
sinceritatea,
responsabilitatea social,
grija fa de alii.
Principii cooperatiste:
egalitatea n drepturi, n obligaii i responsabilitati;

conducerea democratic i controlul;

calitatea de membru benevol i deschis n cooperativ;

participarea economic a membrilor n activitatea cooperativ;

autonomie i independen;

transparen informaional;

colaborarea cooperativ;

grija fa de dezvoltarea social i economic a tuturor membrilor si.

Administrarea uniunii de credit:


Uniunea de credit este condus de urmtoarele organe:
Consiliul Director n frunte cu preedintele,
Comitetul de Credit,
Comisia de Revizie.
Membrii acestor structuri snt alei de Adunarea general a acionarilor.
Organul superior al uniunii de credit este Adunarea General a membrilor uniunii.
Prin vot, ea decide cine va fi membru al Consiliului Director, preedintele lui, aprob statutul, programul tarifar
i alte probleme organizatorice i financiare ale uniunii de credit. Totodat, voturile tuturor membrilor privind
toate chestiunile snt absolut egale i nu depind de funcia exercitat.
n perioadele dintre adunrile generale, activitatea uniunii de credit este condus de Consiliul de Administraie.
Anume Consiliul Director, ales de Adunarea General, administreaz contul de decontare, ia decizia pentru
modificarea cotelor procentuale privind economiile i mprumuturile personale ale membrilor si, administreaz
activitatea uniunii de credit.
Comitetul de Credit se ocup de problemele privind acordarea de mprumuturi membrilor uniunii de credit, iar
Comisia de revizie, creat pentru exercitarea controlului asupra activitii Consiliului Director, de asemenea
este aleas de Adunarea General a membrilor uniunii de credit.
n calitate de membri al Comisiei de Revizie pot fi alei att membrii uniunii de credit ct i colaboratorii altor
organe ale administrrii publice centrale i locale.
Deosebirea dintre uniunile de credit i alte organizaii investiionale:
Uniunile de credit nu au drept scop obinerea profitului, adic sunt organizaii necomerciale, totodat, uniunea
de credit este o organizaie care activeaz n sfera serviciilor financiare.
Uniunea de credit i limiteaz activitatea lor la un cerc nchis de persoane.
Membrii uniunii de credit snt membrii cooperativei de consum i credit, relaiile lor cu uniunea de credit nu
snt de client, ci cooperatiste.
Membri ai uniunilor de credit pot fi numai cetenii.
este necesar ca toi acetia s fie membri ai unei oarecare asociaii, s se cunoasc destul de bine unul pe altul,
i s se bucure de ncredere reciproc.

Banca, cu toate c poart rspundere juridic pentru clienii si, n cazurile nendeplinirii obligaiunilor sale, de
fapt, este nesancionabil, deoarece activitatea bncilor este orientat n ntregime, spre stoarcerea banilor de la
populaie i scopul lor principal const n obinerea unui profit maxim, riscnd, n acest caz, cu bani strini.
Uniunile de credit nu i permit s rite cu banii membrilor si.
Veniturile obinute de uniunile de credit snt orientate spre dezvoltarea n continuare a acestora i spre ieftinirea
serviciilor acordate membrilor si.

Uniunile de credit difer i de cooperativele de consum tradiionale. Specializarea uniunilor de credit n vederea
acordrii serviciilor financiare membrilor si necesit o reglementare destul de sever a calitii i-a genurilor
de activitate permise.
Uniunile de credit i desfoar activitatea lor doar n baza economiilor membrilor si, a cotizaiilor lor de
membru i de depuneri, din care se formeaz fondul de ajutor financiar reciproc, sursa acordrii mprumuturilor
bneti membrilor si.
Cotizaiile membrilor se ncaseaz de la membri i pentru membri i nu pot fi utilizate pentru acordarea de
servicii unor tere persoane.
Asupra aplicrii diverselor metoode de creditare influieneaz factori de caracter

politic,
economic i
istoric.
Factorii politici:
principali care influeneaz esenial asupra selectrii sistemului de investire n imobile ntr-o ar sau alta sunt:
stabilitatea sistemului social;
predictibilitatea regimurilor politice;
posibilitile naionalizrii sau privatizrii imobilului, inclusiv a cldirilor, edificiilor i a loturilor de pmnt pe
care sunt amplasate.
Factorii economici:
care influeneaz asupra dezvoltrii sistemului de investire n imobil n diferite ri pot fi menionai:
dezvoltarea general a pieelor creditar-financiare de asigurare i fonduri,
stabilitatea cursului valutelor naionale,
nivelul inflaiei,
solvabilitatea populaiei,
care, luate mpreun, determin proporiile generale i dinamica dezvoltrii pieei imobiliare n orice ar.
Factorii istorici:
Un rol important n acest caz aparine

prezenei sau lipsei n societate a tradiiilor de acumulare a mijloacelor investiionale


atitudinii populaiei fa de creditele bancare,
momentelor specifice de dezvoltare a tiinei economice naionale i
posibilitii realizrii gndirii economice mondiale.

53. Analiza comparative a sistemului german cu sistemul American de


investire in imobil(popa)

pe parcursul a deja de mai bine de o sut de ani, n nici o ar unde funcioneaz sistemul de economii i
mprumut, nu a fost fixat nici un caz de bancrotare complet a unor atare organizaii.
ns sistemul ipotecar mondial de nenumrate ori (n anii 60, 70, 80 ai secolului trecut) a fost supus unor
diverse zguduituri de criz. Un exemplu elocvent este cea mai crunt criz, care, n anii 20072009, a cuprins
ntregul sistem ipotecar mondial, ale crui pierderi, doar n proporiile SUA, se evalueaz la 700 miliarde de
dolari.

54. Sisteme mondiale de creditare ipotecar a imobilului (modelul


lrgit, modelul trunchiat deschis de creditare ipotecar a imobilului
1. Modelul lrgit deschis de creditare ipotecar
Pn nu demult, cea mai progresist printre alte sisteme mai bine cunoscute n lume de investire n imobile a
fost recunoscut aa numitul model lrgitdeschis de creditare a imobilului.
Conform acestui model, fluxul principal al resurselor creditare intr de la pia secundar a hrtiilor de valoare,
special organizat pentru acest scop, asigurate cu acte de ipotec asupra imobilului.
Principiul de baz al funcionrii acestui model const n aceea c

persoana cu un anumit nivel de solvabilitate a venitului anual imediat procur locuin construit, achitnd n
acest caz, de regul doar a 2030-ea parte procentual a costului ei n bani ghea, depui n banc pn la
nceputul ntocmirii creditului.
A 7080-ea parte procentual a costului imobilului aceasta o primete n bani de credit de la banca ipotecar
specializat, acordai pe cauiune sau pe imobilul procurat, sau pe imobilul care se afl deja n posesia lui.
Condiiile rambursrii creditului se stabilesc de banc n dependen de venitul anual al debitorului i se
realizeaz, de obicei, timp de 25-30 de ani cu plat cotei procentuale n mrime de 35% anual.
n bncile care aplic modelul deschis al creditrii ipotecare a imobilului, operaiile creditare iniiale snt
finanate pe contul capitalurilor sale proprii.
Dup acumularea uniui anumit portofoliu de ipotec asupra imobilului, bncile l comercializeaz corporaiilor
financiare,
care se specializeaz n emiterea i repartizarea hrtiilor de valoare ipotecare cu un nalt nivel de lichiditate,
asigurate de acte de ipotec asupra imobilului, ceea ce asigur garania lichiditii lor.
Mijloacele financiare obinute de corporaii de pe urma comercializrii portofoliului cu acte de ipotec, bncile
ipotecare le lanseaz din nou n circulaie, elibernd noi credite noilor clieni.

SCHEMA FUNCIONRII MODELULUI IPOTECAR LRGIT- DESCHIS

Profitul bncilor ipotecare, n acest caz, se formeaz din dobnd pentru creditele acordate i pe contul plilor
clienilor privind deservirea lor.Realizarea modelului lrgit deschis de creditare a imobilului poate fi asigurat
doar cu condiia
dezvoltrii nentrerupte a hrtiilor ipotecare de valoare i cu sprijinul statului, i ca minimum,
cu controlul lui particular asupra emisiunii hrtiilor ipotecare de valoare, care circul pe piaa secundar.
Una dintre condiiile controlate de stat este prezena unei balane rigide ntre preul comun al hrtiilor ipotecare
de valoare emise i care circul n orice moment pe piaa secundar i preul actelor de ipotec, al hrtiilor
ipotecare de valoare comercializate de bncile ipotecare emitenilor pentru asigurarea acestei emisiuni.
Sistemul creditrii ipotecare a populaiei este destul de dezvoltat i n rile regiunii asiatice.
Aici, procesul creditrii ipotecare se divizeaz n dou etape:
nceputul construciei casei de locuit i
procesul de definitivare complet a construciei acesteia.
Totodat, este important de subliniat c modelul lrgit-deschis al creditrii imobilului este aplicat eficient doar
n rile cu o economie foarte rezistent i stabil.
Dup cum demonstreaz practic, chiar n rile cele mai prospere (SUA, rile UE) exist doar n anumite
limite.
Acest model, fiind deschis i orientat spre obinerea resurselor creditare de pe piaa liber a capitalurilor de
investitorii independeni, este supus unei influene destul de puternice a situaiei generale a pieei financiarcreditare.

2. Modelul trunchiat-deschis de creditre ipotecara


n ntreaga diversitate a modelelor creditare, aplicate actualmente n lume, cel mai simplu se consider modelul
ipotecar trunchiat-deschis de creditare a imobilului.
Prima caracteristic principial a acestui model este faptul c cererea comun a tuturor clienilor bncii de
credite ipotecare poate fi asigurat de banc din sursele arbitrare, inclusiv
pe contul capitalurilor proprii ale bncii,
mijloacelor clienilor, care se afl la depozite,
creditelor bancare, precum i pe contul
capitalurilor investitorilor strini, care intr n ar prin sistemul bancar.
A doua trstur a modelului ipotecar trunchiat-deschis de creditare a imobilului este dependena direct a
dobinzii bancare de starea general a pieei creditelor.
Cutnd i antrennd resurse creditare din diferite surse, bncile se limiteaz la reflectarea n contractele
ipotecare doar a caracteristicilor ipotecilor obiectelor imobilului n calitate de asigurare a resurselor creditare.
Emisiunea unor oarecare hrtii de valoare i repartizarea lor pe piaa financiar-creditar, de regul, nu are loc.
Practica aplicrii acestui sistem nu se orienteaz spre oarecare canoane sau standarde ale creditrii ipotecare.
Parametrii principali ai modelului ipotecar trunchiat-deschis de creditare a imobilului se prezint

termenul de acordare a creditelor i


dobinda bancara.
Aceti parametri se stabilesc de fiecare banc independent. Clieni ai bncii devin, de regul, partea cea mai
asigurat i solvabil a populaiei.

SCHEMA FUNCIONRII MODELULUI IPOTECAR TRUNCHIAT-DESCHIS

Modelul ipotecar trunchiat-deschis de creditare a imobilului i-a gsit cea mai larg aplicare ndeosebi
n rile de sud-est i est-europene.
Acest model este aplicat, de asemenea, de bncile comerciale din Ucraina, Rusia, Kazahstan i de alte ri din
CSI.
Drept rezultat al creterii preului vieii oamenilor n ultimii ani, acest sistem suport fenomene de criz
serioas n ntreaga lume.

55. Sisteme de investire n imobil n Republica Moldova


10.1. Experiena Republicii Moldova privind creditarea ipotecar a imobilului
10.2. Perspectivele dezvoltrii sistemului de economii i mprumuturi de investire n imibil

n anul 1998, Bursa de Imobil Lara, pentru prima dat n republic, a ntreprins ncercri de a soluiona
problemele locative ale unor diveri ceteni mai asigurai cu utilizarea chiar a economiilor lor bneti i a
resurselor de creditare bancare. Esena mecanismului financiar de creditare, elaborat de autorii prezentei lucrri
[2.1] i aplicat de Bursa Lara mpreun cu Banca de Finane i Comer FinComBank const n
urmtoarele:

se ncheie contract cu cumprtorul de locuine, conform cruia acestea i asum obligaiunea, pn la primirea
cheilor de la apartamentul pe care l cumpr, s depun, pe contul bancar al bursei nu mai puin de 48 % din
valoarea lui de pia;
cumprtorul apartamentului este obligat s depun suma rmas pe contul bancar al Bursei pe anumite pri
timp de nu mai mult de 5 ani cu un supliment de plat la cota procentual n sum de 13,5% anual;
pn n momentul decontrii complete, cumprtorul devenea arenda al apartamentului procurat cu plata n
rate i numai dup depunerea pe contul bancar al Bursei a ntregii sume contractuale, acesta devine proprietarul
apartamentului.
Timp de 1,5 ani, de serviciile Bursei Lara i ale Bncii Finane i Comer FinComBank S.A. au beneficiat
mai bine de 40 de cumprtori de locuine care au depus la banc n form de vrsmnt iniial mai bine de 2,5
milioane de lei. ns suma total a economiilor bneti, cheltuit de cumprtorii de locuine pentru construcia
n Chiinu a Complexului Locativ Lara City n anii 19982003 a constituit 5,9 milioane de lei.
Un mecanism financiar de credit analogic a nceput s fie aplicat de la finele anului 1999 de ctre Agenia
Municipal de Ipotec din Chiinu AMIC. Esena atitudinii privind atragerea economiilor bneti ale
populaiei la construcia locuinelor, elaborat de autorii prezentei lucrri [2.2], const n urmtoarele:
n prealabil, cumprtorul ncheie cu agenia un contract conform cruia el i asum obligaia s depun n
contul construciei apartamentului nu mai puin de 45% din valoarea contractual;
n momentul drii n exploatare a corpului de cldire, apartamentul se d cumprtorului pentru folosire n
arend;
partea rmas de nu mai mult de 55% din valoarea apartamentului este achitat de cumprtor n rate in decurs
de nu mai mult de 10 ani cu o plat suplimentar de 8 % anual;
dup decontrile complete dintre pri, apartamentul este transmis n proprietate cumprtorului.
O atare abordare fa de finanarea construciei locative a permis Ageniei doar n perioada 19992003 s atrag
mai bine de 40 milioane de lei, s construiasc n Chiinu 8 case de locuit cu mai multe etaje cu o suprafa
total de 22 de mii metri ptrai i s asigure cu locuine mai bine de 300 de familii.
ncepnd din anul 1999, piaa financiar a Republicii Moldova se limiteaz la modelul ipotecar trunchiat deschis de creditare a imobilului.
Dup cum demonstreaz practica, n perioada ultimului deceniu, de creditele ipotecare ale bncilor comerciale
din Moldova beneficiaz nu mai mult de 10% din partea populaiei republicii cu venit mai mare. n acelai
timp, 60 % din populaia republicii au venituri care nu corespund criteriilor de solvabilitate bancare, iar la 30%
veniturile se afl la un nivel mai jos de limita srciei.
Prin urmare, circ 90% din populaia, republicii, pur i simplu, nu snt n stare s-i satisfac de sine stttor
necesitile sale investiionale.
Drept rezultat, n perioada anului 2008, conform datelor ntreprinderii de Stat Cadastru, tranzaciile cu
obiectele de imobil n municipiul Chiinu s-au redus de circa trei ori.

barierele principale ale aplicrii n republic a mecanismelor de economii i mprumuturi de investire n


imobil, rspndite pe scar larg n lume, snt:
a) dezvoltarea insuficient a bazei legislative n domeniul finanrii imobilului;
b) corelaia joas dintre veniturile unei pri considerabile de populaie i valoarea de pia a imobilului;
c) limitarea posibilitilor de credit ale bncilor comerciale, cotele procentuale nalte i termenul scurt al
creditelor bancare, legate de riscul lipsei istoriilor de credit la majoritatea debitorilor poteniali;
d) tendina a nsi bncilor comerciale de a transplanta n mediul napoiat din punct de vedere economic
mecanismele de credit i finane de ipotec, de care pot beneficia doar o parte nensemnat i mai bine asigurat
a populaiei republicii.

Experiena internaional este exprimat n Memorandumul adoptat de Comisia Economic European a ONU
la Geneva n anul 2005.

Tezele principale ale acestui document snt urmtoarele:


n sfera investiional a oricrui stat este necesar s coexiste diferite sisteme de investire n imobil n
dependen de nivelul dezvoltrii economice, financiare i instituionale ale unei sau altei ri;
n orice ar concret este raional de a aplica cteva sisteme de investire n imobil;
n scopurile mobilizrii volumului de economii investiionale ale populaiei, este necesar de acorda prioritate
mbinrii a ctorva sisteme financiare i de credit care funcioneaz paralel;
fiecrui sistem este necesar s i se repartizeze efectuarea unor anumite funcii pe piaa imobilului. Sistemele
utilizate astfel se vor completa inevitabil unele pe altele.

56. elemente constructive,clasificare, materiale de constructie a lor si


particularitati(Postica Gheorghe)
O cldire este alctuit din componente pe orizontal i vertical.
Componentele grupate pe orizontal sunt partiuri, iar cele pe vertical sunt etaje sau nivele. Diviziunea
elementelor componente ale cldirii continu cu infrastructura cldirii, suprastructura cldirii i lucrri de
instalaii.
Infrastructura cuprinde acele elemente ale construciei situate sub nivelul terenului natural (cota 0,00m).
Aceste elemente alctuiesc fundaia i subsolul.
Suprastructura sau elevaia cldirii cuprinde elementele construciei executate peste nivelul terenului natural.
Aceste elemente se desfoar pe orizontal i vertical. Elementele verticale sunt alctuite din stlpi , perei de
rezisten i perei de compartimentare. Elementele orizontale sunt formate din planee care sunt elemente de
rezisten i de compartimentare a cldirii pe vertical. n partea superioar a cladirii se afla acoperiul cu
elementele de rezisten: planeul ultimului etaj in cazul acoperisului terasa i arpanta cu nvelitoarea n cazul
acoperiului cu pant.
Lucrrile de instalaii cuprind: instalaiile tehnologice (ventilaie, transport pe vertical, etc.) instalaiile sanitare
(ap, canalizare) instalaii de nclzire (centrale termice, reea termic) instalaii electrice (alimentarea cu
energie electric, cablu TV, telefonie etc.).
Lucrrile de finisaj i protecie sunt alctuite din izolaii (hidroizolaii, termoizolaii, ignifugare) tencuieli i
placaje, zugrveli i vopsitorii, pardoseli i tmplria uilor i ferestrelor. n cadrul lucrrilor de finisaj, dei a
fost amintit la suprastructur, poate fi inclus i nvelitoarea la acoperi.
n alctuirea unei cldiri, avnd ca referin terenul natural se includ: subsolul situat sub cota 0,00m, parterul
ce reprezint primul nivel peste cota 0,00m, etajele care succed deasupra parterului, podul alctuit din spaiul
de deasupra ultimului planeu i nvelitoarea. Cnd subsolul are funciunea de locuin creia i se asigur o
iluminare i ventilare natural poart denumirea de demisol.
Podul dac este suficient de nalt i se pot amenaja spaii cu iluminare i ventilare natural poarta denumirea de
mansard.
ntreaga dimensionare i compartimentare a unei cladiri se face potrivit destinaiei raporatat la structura de
rezisten a cldirii. Elementele structurale formeaza, in ansamblu, structura de rezistenta a cladirii. Fiecare
element structural preia ncrcrile ce-i revin, n funcie de poziia sa concret n structur. Prin mbinri se
asigur legturile dintre elementele structurale i conlucrarea acestora n cadrul structurii, care sub aciunea
ncrcrilor ce revin ntregii construcii se comport ca o structur spaial complex.

ncrcrile verticale (sau gravitaionale) sunt preluate de elementele structurale orizontale i transmise
elementelor verticale care, la rndul lor, le transmit fundailor i acestea mai departe terenului de fundare.

ncrcrile orizontale (produse de vnt, seism sau datorate instalaiilor tehnologice) sunt preluate iniial n mod
preponderent de planee i apoi transmise elementelor structurale verticale, urmnd ca prin intermediul
fundaiilor sa fie descrcate pe terenul de fundare.

Din categoria elementelor structurale fac parte fundaiile, grinzile, plcile, stlpii, diafragmele, arcele, scrile,
cablurile pentru acoperiuri sau poduri suspendate etc.

Fundaiile sunt elemente care preiau ncrcrile de la elementele structurale verticale i le transmit terenului de
fundare.

Grinzile sunt elemente orizontale (uneori uor nclinate) de forma liniar (lungimea este mare n comparaie cu
dimensiunile seciunii transversale), acionate de ncrcri verticale, obinuit perpendiculare pe axa median a
grinzii.

Plcile sunt elemente orizontale (uneori uor nclinate) de forma plan (grosimea este mic n comparaie cu
celelalte dou dimensiuni), acionate de ncrcri verticale de obicei perpendiculare pe planul median al plcii.

Stlpii sunt elemente liniare verticale (uneori nclinai) acionai de ncrcri verticale centrice sau excentrice.

Stlpii, plcile i grinzile pot fi elemente independente ns, n mod obinuit, acestea se mbin ntre ele i
formeaza elemente structurale complexe. Astfel, stlpii i grinzile formeaz cadre (n acest caz grinzile se
numesc rigle), care pot fi etajate sau cu un singur nivel. Cadrele se dispun dup ambele direcii i mpreun cu
elementele de rezisten ale planeelor formeaz structura de rezisten a cldirii (structura n cadre).

Diafragmele reprezint elemente plane verticale (uneori nclinate) actionate de ncrcri situate n planul lor
median. Ansamblul diafragmelor unei cldiri, solidarizate cu elementele de rezisten ale planeelor, formeaz
structura de rezisten a cldirii (structura cu diafragme).

Grinzile cu zabrele, (numite i ferme) sunt elemente structurale alctuite din elemente liniare (bare) prinse
articulat n noduri, caracterizate n general prin deschideri mai mari dect grinzile obinuite, fiind utilizate la
structuri de acoperiuri.

Arcele sunt elemente curbe utilizate pentru anumite construcii cu deschideri mari.

Cablurile sunt elemente liniare flexibile (nu preiau dect eforturi de ntindere) utilizate pentru realizarea
acoperiurilor cu deschideri foarte mari (de ordinul zecilor de metri) sau a podurilor suspendate.

Scrile sunt elemente structurale cu forme diferite n funcie de forma n plan i rezolvarea constructiv, cu o
contribuie mai puin important n ansamblul structurii de rezisten, ns deosebit de importante pentru

asigurarea circulaiei i mai ales a evacurii rapide i sigure a persoanelor n caz de pericol (de exemplu
incendiu).

Reelele reticulare sunt structuri formate din bare articulate n noduri care n ansamblu formeaz o structur
spaial (cupol geodezic) sau o structur spaiala planar.

n unele cazuri se prevad elemente suplimentare care maresc rigiditatea elementelor structurale (elemente de
rigidizare) sau asigur conlucrarea i stabilitatea elementelor structurale (contravnturi, elemente de legatur),
care au un rol secundar la preluarea ncrcrilor, ns deosebit de important la realizarea conlucrrii i
stabilitii generale a structurii.

Elementele nestructurale au rolul de a realiza confortul adecvat n spaiile construite, n conformitate cu


specificul proceselor funcionale sau tehnologice.

n funcie de rolul funcional, elementele nestructurale pot fi: de compartimentare, nchidere, izolare, etanare i
finisaj, precum i elementele de instalaii.

Elementele de compartimentare (sau perei de compartimentare) au rolul de a delimita pe orizontal spaiul


construit n mod suplimentar fa de compartimentarea realizat prin pereii structurali, respectiv
compartimentarea n ansamblu n cazul cand elementele structurale verticale sunt stlpi. Aceste elemente trebuie
s fie ct mai uoare deoarece greutatea lor proprie este preluat de elementele de rezisten ale planeelor i
apoi transmis elementelor structurale verticale.

Elementele nestructurale de nchidere (sau perei cu rol exclusiv de nchidere) sunt destinai delimitrii spaiului
construit fa de mediul exterior. Aceste elemente trebuie s fie ct mai uoare deoarece greutatea lor proprie
este preluat de rigle sau console scurte realizate pe conturul cldiri lor.

Elementele de izolare i etansare asigura protectia cladirii mpotriva transferului de caldur, a transmiterii
zgomotului, mpotriva umiditii (precipitaii atmosferice sau ap subteran din teren), a patrunderii aerului rece
etc. Elementele de izolare i etanare se prevd n alctuirea constructiv a anvelopei cldirii i n rosturi
(spaiile libere care rmn la mbinri), fiind ns necesare i pentru elemente interioare (perei de
compartimentare sau planee) n special pentru izolarea mpotriva zgomotelor (izolare fonic) sau izolare
termic fa de ncaperi mai reci.

Elementele de finisaj creeaz aspectul final al elementelor de construcii (structurale i nestructurale) i a


ntregii cldiri, avnd un rol foarte important la realizarea estetici interiorului i exteriorului cldirii. Totodat,
elementele de finisaj asigur ntreinerea uoara i igienic a cldirilor. Elementele de finisaj cele mai
importante sunt: tencuielile, placajele, pardoselile, zugravelile, vopsitoriile, tapetele, lambriurile, tamplaria etc.

Elementele de instalaii sunt necesare pentru exploatarea normal a cldirilor. Sunt categorii de instalaii
necesare n toate tipurile de cldiri civile (de exemplu pentru apa i nclzire) precum i instalaii specifice
folosite la cldiri mai importante (de ventilare i condiionare a aerului). La cldiri industriale i agrozootehnice
exist o mare diversitate de instalaii, n funcie de natur i complexitatea proceselor tehnologice.

nstalaii interioare de alimentare cu apa. Branamentul este conducta de racord dintre instalaia interioar i
reeaua exterioar (conducta public sau de serviciu) sau sursele proprii ale consumatorului respectiv. Instalaii
interioare de canalizare au rolul de a colecta apele uzate menajere, industriale sau meteorice (pluviale) i de a le
evacua prin intermediul caminelor de racord. Reele exterioare de canalizare constituie partea din sistemul de
canalizare care cuprinde canalele i construciile anexe avnd rolul de a colecta i transporta apele uzate i
meteorice de la caminele de racord ale canalizrii interioare a cldirilor pn la emisar.

n mod frecvent unele elemente de construcie ndeplinesc simultan mai multe roluri: de rezisten, izolare
termic, etaneitate etc, cum este cazul pereilor exteriori sau planeelor. Acestea au o alctuire complex, fiind
formate din segmente distincte care asigur rezistena, izolarea termic sau fonic, etaneitatea etc.

57. Esena procesului de evaluare i valoarea de pia


Evaluarea este definit ca proces de determinare a valorii bunului la o dat
concret, innd cont de factorii fizici, economici, sociali i de alt natur, careinflueneaz
valoarea.Evaluatorul analizeaz i formuleaz concluzia referitor la natura, calitatea, utilitatea i valoarea
bunului imobiliar i a drepturilor reale asupra lui. n dependen de scopul evalurii, care este determinat de
client, n procesul de evaluare poate fi estimat valoarea de pia, valoarea de asigurare, valoare de investiie
sau oricare alt tip de valoare recunoscut de legislaia naional i standardele profesionale. n perioada de
tranziie la economia de pia, conceptul valorii de pia are o semnificaie deosebit n relaiile economice i n
activitatea de evaluare. Trecerea de la calcularea preului normativ la estimarea valorii de pia a bunurilor
imobiliare contribuie la dezvoltarea pieei imobiliare, activizarea proceselor de privatizare, Legea Republicii
Moldova cu privire la activitatea de evaluare,nr. 989 - XV din 18.04.2002, art.l.12 demonopolizare i
restructurare a ntreprinderilor. Valoarea de pia reprezint expresia obiectiv a faptului ct de preios este
bunul imobiliar dat pentru participanii la piaa imobiliar. n literatura economic pot fi ntlnite diferite
definiii
ale
noiunii
valoare
de pia". Dup prerea noastr, importana teoretic i practic a noiunii date este
redat
n
definiia
Standardelor Europene de Evaluare (ediia anului 2000):
Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un
cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, ntr-o tranzaci eliber, dup un marketing
adecvat, n care fiece parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere." n teoria i practica
evalurii sunt clar delimitate noiunile economice, strns legate de conceptul valoare": pre" i cost". Astfel,
evaluatorii utilizeaz noiunea de cost"referitor la producia unui bun, avnd n vedere totalitatea cheltuielilor
exprimate n bani suportate pentru construcia bunului imobiliar i aducerea lui la condiia n care poate fi
consumat, adic utilizat n scopul stabilit iniial. Noiunea de pre", de regul, se refer Ia o tranzacie concret
de vnzare cumprare i reprezint suma de bani care un cumprtor concret a pltit-o sau este gata s o
plteasc unui vnztor concret pentru a obine dreptul de proprietate asupra unui bun imobiliar concret i care
a fost (sau este) acceptat de ctre vnztor, n circumstane specific tranzaciei date.

Valoarea,la rndul su, reprezint expresia monetar a faptului ct de preios este bunul imobiliar i dreptul
de proprietate
asupra lui
pentru vnztorii
i
cumprtorii
poteniali de pe piaa imobiliar.O proprietate imobiliar poate avea o valoare anumit pentru proprietarul su
(valoare util) care este egal cu suma pe care acest proprietar este gata s o accepte (de regul n numerar) n
schimbul proprietii sale, fr a suferi pierderi. Aceeai proprietate poate avea o valoare de pia diferit de
valoarea util care este egal cu suma care poate fi obinut de la vnzarea proprietii imobiliare date pe piaa
deschis cnd este posibil intrarea liber pe pia a tuturor cumprtorilor i vnztorilor poteniali.

58. Surse de date n diagnosticul tehnic. Rapoartele tehnice.


Pentru a efectua examinarea i evaluarea tehnic a obiectului, expertul tehnic trebuie s organizeze procesul de
inspectare, examinarea a obiectului, pentru a putea culege datele necesare efecturii de calcule pentru
determinarea uzurii fizice a construciei
In procesul inspectarii tehnice detaliate, evaluatorul va concretiza :
1.

Datele tehnice din documentatia de proiect

2.

Masurarile, caracteristicile elementelor constructive

3.

Mediul de exploatare a constructiilor

4.

Starea constructiilor in conditii normale de functionare

5.

Carti si rapoarte de expertiza efectuate anterior

6.

Permisiunea decopertarii constructiilor

7.

Permisiunea luarii de probe pentru investigatiiloe de laborator

8.
Cerintele privind componenta si structura raportului(calcule cu explicatii, rezultatelel analizelor,
caracterul recomandarilor, posibilitati de executie).
Raportul cuprinde urmtoarele piese scrise i desenate:
a. Memoriul tehnic precizeaz:
- motivul efecturii expertizei;
- ncadrarea construciei n clasa de importan i categoria aferent;
- descrierea construciei din punct de vedere arhitectural, funcional i structural precum i din cel al condiiilor
de amplasare (topografia i condiiile geotehnice ale terenului, relaiile cu mediul construit);
- descrierea degradrilor i avariilor construciei, analiza i explicarea cauzelor probabile ale acestora;
- rezultatele aplicrii metodei de evaluare calitativ;
- propunerea deciziei de intervenie i fundamentarea acesteia din punct de vedere tehnic, economic, tehnologic,
funcional, al ncadrrii n mediul construit, etc.;
b. Breviarul de calcul i/sau justificrile tehnice, economice, tehnologice i funcionale privind constatrile i
propunerile formulate n raport;
c. Planurile principale de rezisten i arhitectur din proiectul construciei;

d. Releveele de arhitectur i structur, precum i datele obinute prin sondaje, decopertri, etc., n cazul
construciilor pentru care nu se dispune de proiect sau la care s-au efectuat modificri fa de proiectul iniial
care nu au avut la baz documentaii tehnice ntocmite n acest scop;
e. releveele degradrilor i avariilor;
f. buletinele de analiz coninnd rezultatele eventualelor ncercri nedistructive efectuate asupra elementelor
sau construciei;
g. copia dup actul de atestare a inginerul expert.

59. Procesul de examinare si evaluare tehnic a bunurilor imobile.


Examinarea tehnic a cldirii const n cercetare, studiere minuioas, la nivel tehnic a construciei, cu scopul
general de a caracteriza starea acesteia. Schimbarea structurii de rezistent, acumularea uzurii fizice n mod
intensiv sau alte degradri aprute ca urmare a vechimii construciei sau modificri, transformri funcionale
necesit efectuarea investigaiilor construciilor.
Capacitatea de rezisten a unei construcii depinde de degradrile aprute n structura de rezisten, ca urmare a
vechimii sale, a diverselor modificri, transformri constructive sau tehnologice.
Scopul pentru care se realizeaz examinarea i evaluarea tehnic sunt pentru a evidenia urmtoarele:

Starea tehnic actual a construciei;

Gradul de uzur fizic a obiectului;

Distingerea defectelor evidente i ascunse ale construciei;

Stabilirea calitilor constructive de exploatare.


Nu se admite efectuarea expertizelor tehnice n urmtoarele scopuri:

a) extinderii balcoanelor i loggiilor la blocurile locative existente;


b) construciei anexelor la blocurile locative existente;
c) extinderii ncperilor locative i buctriilor n blocurile locative din contul balcoanelor i loggiilor;
d) reamplasrii blocurilor sanitare i a buctriilor n blocurile locative;
e) executrii saunelor i bazinelor n blocurile locative i n subsolurile acestora;
f) ocuprii coridoarelor comune, holurilor de la ascensoare i ncperilor conductelor de gunoi n blocurile
locative;
g) schimbrii destinaiei ncperilor n blocurile locative pentru amplasarea obiectelor interzise de normele de
exploatare a locuinelor.

Expertiza tehnica este o activitate de cercetare a unor imprejurari necesare stabilirii adevaratului obiectiv de
catre un expert sau evaluator asupra unei constructii sau elemente constructive in baza unei cereri a
beneficiarului sau organului judiciar.
In RM expertiza tehnica este regulamentata de cadrul de procedura civila de cadru de procedura penala si de
legea cu privire la expertiza tehnica.
Expertiza tehnica se bazeaza pe metodele si mijloacele tehnico-stiintifice ce contin urmatoarele etape;

Actiuni pregatitoare cercetarii


Studierea dosarului in cauza
Studierea bazei legislative in domeniu
Studierea tuturor imprejurarilor care au concurat la producerea evenimentului cu detalierea factorilor implicate.
Studierea bazei tehnice cu posibilitatea de analiza la data efectuarii cercetarii la fata locului
Elaborarea raportului.
Examinarea la fata locului contine:
Efectuarea masurarilor analizelor, investigatiilor cu instrumentele necesare
Efectuarea de incercari nedestructive, culegearea probelor si efectuarea analizalor de laborator.
Decopertarea unor lucrari pentru evidentierea neconformitatilor(abaterilor)
Studiul documentelor puse la dispozitie de parti
Analiza documentelor puse la dispozitie din punct de vedere al autencitatii lor in cazul cind sunt folsificate se
cere expertiza lor
Solicitarea unor precizari tehnice in scris de la proiectanti, executanti, responsabili tehnici cu privire la
aspectele functionare a constructiei reesind din cuprinsul din raportul expertizei tehnice.

60. Examinarea tehnica. Evaluarea calitativa preliminara si analitica


detaliata
Procesul de evaluare tehnica se desfasoara pe mai multe nivele:
Stabilirea datelor initiale din analiza documentatiei existente privind bunul imobil si din datele tehnice valabile
la data executiei.
Evaluarea preliminara calitativa prin observari directe, analize vizuale si inspectie la fata locului
Evaluarea calitative suplimentare amanuntite prin sondaje, decopertari si evaluarea preliminara aproximativ
analitica
Evaluari analitice detaliate decomplexitate ridicata

Evaluarea calitativa a unei constructii este prima etapa a expertizarii care se face printr-o expertizare si se face
la fata locului pentru a stabili structura , gradul de avariere, degradarea sau afectiunile aparute.
Evaluarea calitativa se face urmarind proiectul de executie a lucrarilor, calculelor de rezistenta si de arhitectura
constructiei.
In general se urmaresc indentifficarea urmotoarelor elemente: fundatia, elementele vertical, elementele
secundare si principale ale planseelor, grinzi, centuri, elemnte de acoperis, elemente prefabricate, scari, podeste,
elemente de inchidere, elemente de finisaj.
Evaluarea calitativa urmareste de asemenea determinarea starii tehnice si stabilirea difectiunilor aparute pe
parcusul exploatarii constructiei. Se vor urmari urmatoarele aspect vizuale:
Deplasari ale constructiei datorita alunecarilor de teren.

Fisuri si crapaturi generate de tasari differentiate.


Cercetarea terenului de fundare, nivelul apelor subterane si gradul lor de agresivitate
Existent infiltratiilor de apa la nivelul fundatiei din anumite cause
Existent scurgerilor de apa a igrasiei si condensului si efectele lor asupra elementelor constructive.
Efectele diferentelor de temperature a radiatiilor solare si a ciclurilor inghet-dezghet
Efectele conditiilor de mediu agresiv asupra betonului si metalului
Efectele actiunii unor factori biologici
Efectele unor cutremure, accidente, avarii, incendii, explozii.
Starea de deformare a constructiei. Dezaxari ale elementelor sectiunilor sau imbinarilor, inexistenta unor
elemente structural
Starea betonului ca urmare a dezagregarii.
Evaluarea nalitica preliminara este o procedura mai calitativa si se face pentru intreaga constructive sau a unor
elemente a rapoartelor dintre forta generalizata neceara pe care ar trebui sa o prea constructia, elemental sau
grupul de elemente.
Evaluarea analitica detaliata se bazeaza pe utilizarea metodelor de calcul spatiale, cu mase concentrate sau cu
elemnte finite si care evidentiaza atit zonele degradate sau avariate din structura cit si comportarea neliniara a
materialelor de constructive.

61. Metodologii de evaluare a strii construciilor existente


1Etapele evaluarii
In literatura de specilitate sunt prezentate mai multe prceduri de apreciere a starii constructiilor existente care se
bazeaza pe citeva princiipii comune si anume:
a)evaluarea starii unei constructii se face in etape successive din ce in ce mai complexe,pentru o cunoastere cit
mai amanuntita si mai exacta a conditiilor in care se afla si functioneaza elementele componentele stucturale si
nestructurale ale cladirii
b)procesul de evaluare se desfasoara,in general ,pe mai multe niveluri
*stabilirea datelor initiale din analiza documentatiilor existente
*evaluarea preliminara calitativa ,prin observari directe ,analizei viziuale,inspectii la fata locului
*evaluari calitative suplimentare ,amanuntite privind sndaje,de copertari
*evaluarea preliminara aproximativ analitica
*evaluari analitice detaliate de complexitate ridicata
c)procedurile de evaluare mentionate pot fi abordate independent cite una sau succesiv,cite 2 sau mai multe
,functie de informatiile si datele obtinute in etapele anterioare
Rezultatele evaluarilor sunt prezentate intron raport de expertiza care include recomandarile si propunerile de
interventie si,la cerere,studii privind costul investitiilor.

Aplicarea succesiva a unor procedure de evaluare din ce in ce mai evaluate si rafinate se numesc filter sau
site,iar aplicarea lor se realizeza pe baza unei metode denumita metoda filtrarilor successive.
2 Date Initiale
Datele initiale rezulr=ta din
beneficiar,proiectant ,in arhiva.

informatiili

obtinute

urmre

analizei

documentelor

existente

la

Datel initiale vor curinde:


*perioadele proiectari si iexecutiei constructiei ,numele proiectantilor si executantilor lucrarilor
*destinatia constructiei,amplasament
*descrierea constructiei deschideri,traavee,nr de niveluri ,structura de rezistenta si dimensiunile geometrice ale
principalelor elemente structural,sistemul de compartimentare ,sisteme de inchidere si izolatii,finisaje
*masurarea in care proiectul respecta prevederilor prescriptiilor in vigoare referitoare la conformarea si
alcatuirea constructiilor
*descrierea tehnologiilor de executie,durata si etapele de executie
*intervalul de exploatare a constuctiilor ,interventii,reparatii si modificari ale constructiei
*caracteriticile materialelor din proiect
*rezumatul studiului geotehnic
3.Evaluari Calitative
Evaluarea calitativa a unei constructii este prima etapa a expertizarii care se face printro inspectie si examinare
la fata locului penru a I se stabili alcatuirea,avariile,degradarile,defectiunile aparute si cauzele acestora
Evaluarea calitativa se face urmarind proiectul de rezistenta si de arhitectura a constructiei si ,in lipsa
acestora ,pe baza relevelor care se executa odata cu evaluarea .
In general se urmareste identificarea urmatoarelor component:
*elemente vertecale:stilpisori si pereti din beton ,zidarii,
*elemnte principale si secundare ale planseelor:placi,century,grinzi,rigle
*elemente de acoperis
*elemente prefabricate folosite si modul de imbinare
*sisteme de contravintuire
*scari podeste
*elemente de inchidere si de compartimentare
*sistem de fundare
*elemente de finisaj si de izolare in masura in care sunt fixate de componentele structural
Concomitent cu depistarea elementelor se efectueaza si releveul acestora ,se vor precizza urmatoarele date:
*axele constructiei
*avele tuturor elementelor in plan orizontal si vertical

*deschidere,travee,inaltimi de nivel
*forma si dimensiunile sectiunilor elementelor
*armarea elementelor din beton armat
*pozitia si alcatuirea imbinarilor dintre elementele prefabricate si din beton armat*
*pozitia si alcatuirea imbinarilor metalice
Evaluare calitativa urmareste de asemenea starea tehnika si de conservare a elementelor si stabilirea de
fectiunilor,degradarilor si avariilor aparute pe parcursul exploatarii constructtilor.Se vor urmari in special
urmatoarele aspect vizibile
Deplasari ale constructiilor datorita alunecarilor de teren
Fisuri si crapaturi generate de tasari differentiate
Descrierea terenu;ui de fundare nivelul apelor subterane si gradul lor de agresiavitate
Existent infiltratilor de apa la nivelul fundatiilor din diverse cazuri
Existent curgerilor de apa a igrasiei si condensului si efectele asupra elementelor de constructive
Starea izolatiilor de orice natura
Efectele diferentelor de temperature a radiatiilor solare si ciclurilo de inghet dezghet
Efectele conditiilor de mediu agresiv asupra betonului si metalului
Efectele actiunii unor factori biologici
Dezacsari ale elementelor sectiunilor sau imbinarilor
Inexistenta unor elemente stcuturale
Efectele unor cutremuri,accidente,avarii, explozii,incendii
Starea de deformare a constructiilor
Starea betonului ca urmare a degradarilor provenite din uzura si lovituri accidentale si modul de protective a
armaturilor
Degradrile evidentiate la analiza starii tehnice a constructiilor sunt trecute in releve ale avariilor si defectiunilo.
Aceste relevee vor cuprinde:
Defectele, natura si pozitia acestora in elementele de constructive
Lipsa unor elemente,bare, piese,suruburi,nituri,suduri
Date privind elementele dimensionale ale defectelor :defor,mari si deplasari deschiderea fisurilor si distantele
dintre fisuri
Gradul de degradare a bitonului, adincimea stratului de beton afectat de agentii chimici si fizici
Gradul de degradare a armaturilir, grosimea stratului de coreziune
Grosimea stratului de coroziune la elementele de otel
Portiunile elementelor din lemn afectate d e umezeala,microorganismele

Zomele din cladire afectate de umezeala si igrasie


Starea de degradare a izolatiilor hidrifuge,termice acustice
Starea de degradare a instalatiilor de orice natura
4 Evaluari analitice
Pe linga date de decizie evaluarea calitativa preliminara ofera si date initiale pentru o analiza mai detaliata prin
calcul
Evaluarea analitica preliminara se bazeaza in general pe determinare apentru intreaga constructive pentru
elemente sau sectiuni caracteristice a unor rapoare dintre forta generalizata capabila si forta generalizata
necesara pe care ar trebui sa o preea constructi,elemental sau sectiunea conform normelor in vigoare la data
efectuarii expertizei.Aceste rapoarate poarta diferite denumiri-coeficiente de capacitate seismica,grad de
asigurare la actiune seismica sau la alte actiuni.
Evaluarea analitica detaliata se bazeaza pe utilizarea metodelor de calcul spatiale, cu mase concentrate sau cu
elemente finite si care evidentiaza atit zonele degradate sau variate din structura cit si comportatea eliniara a
materialelor de constructive.Actiunea seismica poate fi o accelerograma sau un se de accelerograme real
inregistrate sau spectre de acceleratie trasate special pentru amplasamentul dat. In acest caz se poate aprecia si
ductilitatea efectiva a elementelor structural si a constructiei in ansamblu

62. Determinarea rezistenei elementelor de construc ii prin metode


mecanice.
1 Metoda amprentei
Metoda amprentei consta in lovirea coterminatiilor sferice din otel a suprafetei betonului si masurarea
diametrului amprentei obtinute.Rezistenta betonului se stabileste pe baza unei legaturi empirice care exista intre
diamentrul amprentei si aceasta caracteristica mecanica.Functiile de tipul aparatului se stabilesc curbe de
etalonare caree fac legatura dintre cele doua marimi.Deametrul amprentei se masoara cu ajutorul unei lupe
micrometrice
2 Metoda reculului
Metoda reculului este bazata pe energia instituita in momentul impactului dintre dou corpuri.Astfel se poate
aprecia rezistenta betonului prn masurarea reculului unui system mobil la impactul cu o suprafata de
beton.Aparatul cu care se efectuiaza incercarea se numeste sclerometru determinarea rezistentei betonului cu
sclerometrul se bazaeeaza pe legatura care exista intre duritatea superficiala a betonului exprimata cu ajutorul
indicilui de recul si rezistenta sa la compresiune-utilizind un element din beton.Grosimea stratuluyi de betom
pentru care rezultatul incercarilor cu sclerometrul sunt representative este de circa 3cm de la suprafat incercata.
Zonele in care se efectuiaza determinarea rezistentelor prin sclerometru vor trebui alese astfel incit sa respecte
urmatoarele conditii:
Suprafata de incercare sa nu coincide cu directia de turnare a beton uluyi sau cu fata opusa acestuia
Betonul din zona de incercare sa fie cit mai reprezentativ pentru intregul element, in ceea ce priveste
omogenitatea si calitatea
Sa cuprinda regiunile puternik solicitate precum si portiunile banuite a fi cu rezistente scazute
Suprafetele betonului sa fie perfect plane si netede

Suprafat unei zone de incecare pentru care se determina calitatea betonului trebue sa fie maxim 400cm2 si de
minim 100cm2
Numarul punctelor de incercare necesar pentru stabilirea rezistentei betonului intro singura zona trebue sa
corespunde la cel putin 5 masuratori corecte
Punctele de incercare se vor allege astfel incit sa se evite suprafetele cu aggregate mari peste 7 mm si gaurile
vizibile lasuprafata
Sclerometrul trebue sa fie mentinut perfect perpendicular pe suprafata de incercat
Suprafata nu trebue sa fie umeda
Pentru determinarea rezistentei betoanelor cu alte cracteristici de cit cele ale betonului etalon se vor aplika
koeficienti de corectie

63. Determinarea rezistenei elementelor prin ncercri distructive


Dintre ncercrile distructive ale matrialelor, n cadrul laboratorului se pot realiza urmtoarele
experimente:
- Incercarea la traciune a materialelor
Se realizeaz pe maina Walter Bay: - se poate determina:
- Rezistena la rupere a materialului Rm;
- modulul de elasticitate al materialului E;
- limita de proporionalitate convenional;
- limita de elasticitate convenional;
- limita de curgere convenlimita de curgere conveional - pentru materialelle fr
limit de curgere aparent;
- limita de curgere remanent;
- se poate trasa curba tensiune -deformatie (curba lui Hook)
- Incercarea la compresiune a materialelor
Se realizeaz pe maina Walter Bay : se poate determina:
- rezistenta la rupere la compresiune;
- limita la curgere;
- scurtarea procentual a epruvetei;
- umflarea procentual a epruvetei;
- Incercarea la ncovoiere a materialelor: se poate determina:
- rezistena la rupere la ncovoiere
- ncercarea la torsiune a materialelor: Se realizeaz pe maina Tinius Olsen si sepoate determina:
- modulul de rezisten la rsucire;

- momentul de inerie la rsucire.


- ncercarea la ncovoiere prin oc se realizeaz pe ciocanul pendul CharpyTecnoTest
- se poate determina:
- reziliena materialului ncercat;
- ductilitatea i fragilitatea materialului.
- Determinarea duritii materialelor prin metoda Vickers: se realizeaz pe
durimetrul Shimadzu
Duritatea materialelor se mai poate determina si prin metodele : Brinell si Rockwell.
Pentru anumite tipuri de materiale se poate realiza determinarea microduritii acestora: se realizeaz pe
microdurimetrul Namicon.

64. Examinarea nedistructiv a elementelor constructive ale


cldirilor(Robu)
Una din metoda distructiv de determinare a rezistenei betonului este cea pri ncercri distructive pe carote.

Locul

extragerii carotelor din elementele de construcie se stabilete n funcie de gradul de avariere al construciei i
de importana ei, avnd n vedere:

s nu intersecteze armturi - aceste zone se stabilesc pe baza proiectului sau pe baza msurtorilor nedistructive

cu ajutorul pahometrului;
zonele de extracie s fie reprezentative pentru elementul examinat;
extragerea carotelor din zona cu defecte locale poate fi utilizat numai la precizarea caracteristicilor defectului
examinat - carotele astfel obinute nu pot fi folosite Ia determinarea rezistenei betonului din elementul
examinat.
Diametrul d al carotei depinde de urmtoarele:

dimensiunea maxim a agregatului, pentru care se preconizeaz respectarea relaiei:


dcarot (3...4)*dmaxim al agregatului
(2.5)
distana dintre armturi (a), msurat n centimetri, din zona de extracie, pentru care se recomand respectarea
condiiei:
dcarot a-darmtur 2dcarotez -3

(2.6)

La extragere se vor lua n considerare rezervele de rezisten i nivelul de solicitare al seciunii, apreciate de expert. Golul produs prin
forare se va umple cu un material adecvat pentru a se reface capacitatea portant a seciunii slbite. nlimea carotei care urmeaz a fi
ncercat distructiv trebuie s fie cuprins ntre urmtoarele limite:

dcarot hcarot2 dcarot

(2.7)

Dac suprafeele de capt ale carotei nu rezult din tiere plane i perpendiculare pe generatoare, dup
extracie se vor efectua remedieri prin [3 p.43]:

polizarea suprafeelor de capt sub un jet de ap (n cazul denivelrilor de maxim 2 mm);


tierea suprafeelor din extremiti cu cuite diamantate sub un jet de ap;

completarea zonelor de capt cu un liant de adaos (mortar epoxidic, mortar de ciment, past de sulf cu sau fr
adaos de negru de fum) care s ndeplineasc urmtoarele condiii:
grosimea maxim de 1 cm,
aderen bun la beton,
vitez mare de ntrire,
modulul de elasticitate apropiat sau mai mare ca cel al betonului din carot,
rezistena la compresiune apropiat sau mai mare ca cea a betonului din carot.

65. Metode de estimare a uzurii fizice a elementelor constructive ale


cldirilor(Robu)
Valoarea bunului imobil se determin n funcie de caracteristicile lui naturale i fizico-constructive, de
schimbrile care au loc n aceste caracteristici pe durata ciclului de via. Acest fapt reflect legtura dintre
caracteristicile naturale i fizico-constructive i calitile de consum sau valoarea util. Aadar, valoarea
obiectului depinde de starea lui fizic, de etapa ciclului de via la care el se afl.
Cea mai general caracteristic a procesului de schimbri care au loc n caracteristicile fizicoconstructive pe parcursul duratei de via se numete uzur.
Figura 3.1. Clasificarea uzurii obiectelor imobiliare
UZURA

Fizic

Funcional

Economic

Ca regul nenlturabil

Nenlturabil

nlturabil

De forma a doua

De forma ntia

Nenlturabil

nlturabil

Elemente de lung
Elemente
durat
de scurt durat

Sursa: completat de autor


Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului imobil care se datoreaz deteriorrii lui sub
influena factorului timpului i altor factori externi (fizici, chimici, exploatarea incorect a cldirii, ntreinerea
nesatisfctoare a construciei etc.).[2]

Uzura fizic poate aprea att n rezultatul nvechirii construciei ct i n rezultatul aciunii unor factori
din exterior. Esena uzurii fizice este determinat de trecerea timpului n care elementele construciei, utilajul i
ntreaga cldire pierd o parte din calitile lor iniiale: se reduce rezistena construciei n rezultatul creia
cldirea se nvechete i se deterioreaz.
n afar de factorii de mediu i termenul de exploatare a construciei, uzura fizic poate aprea i n
urma nerespectrii condiiilor de exploatare i meninere a bunului, nlocuirea i reparaiile diferitor elemente
de construcie la timpul cuvenit.
Important este i observarea dinamicii uzurii fizice. Factorii ce provoac uzura acioneaz n mod
diferit asupra elementelor construciei. Elementele construciei au diferite grade de durabilitate i diferite durate
de exploatare. Pe parcursul perioadei de via a construciei, intensitatea exploatrii diferitor elemente de
construcie este diferit: de exemplu, scrile i pereii despritori.
Mrimea uzurii fizice se determin n funcie de starea tehnic a elementelor de construcii principale.
Trebuie de menionat c, dei caracteristica final a uzurii fizice este gradul de diminuare a capacitii portante
iniiale, componena elementelor de construcii dup care se determin uzura fizic nu se limiteaz doar la
elementele de construcii portante. Aceasta se lmurete prin aceea c orice cldire prezint un sistem unic care
include tot fr excluderea unor elemente componente (instalaii de ventilare, sanitare, materiale de finisare
etc.). Starea tehnic a fiecrui din aceste elemente influeneaz n oarecare msur asupra strii cldirii n
ansamblu, adic influeneaz uzura fizic.
Factorul timpului, de asemenea, joac un rol important n determinarea mrimii uzurii fizice. Uzura
fizic depinde n mare msur de vrsta efectiv a construciei i termenul limit de exploatare. Termenul limit
de exploatare este definit ca perioada de timp n decursul creia elementele constructive ale cldirii i pstreaz
rezistena. n procesul estimrii uzurii fizice evaluatorul examineaz vrsta efectiv a construciei i durata de
via economic.
Uzura fizic poate fi recuperabil i nerecuperabil:
Uzura fizic recuperabil
Uzura fizic recuperabil reprezint deprecierea, nlturarea creia este posibil din punct de vedere fizic
i eficient din punct de vedere economic.
Ea se refer la construcii cu exploatarea care nu corespunde cerinelor de aceea se mai spune i reparaie
amnat. Poziiile obinuite a reparaiei amnate sunt deteriorabile elementelor constructive i construciei
ntregi.
Din punct de vedere al pieii pierderea preului din cauza nlturrii uzurii fizice are loc n rezultatul
acela cnd cumprtorul va efectua n timpul apropiat reparaii pentru a ntreine construcia n stare normal
care const n reparaii cosmetice, reparaia instalaiilor inginereti.
Din punct de vedere teoretic probabilitatea amnrii reparaiei const n cheltuirea pentru nlocuirea
tuturor elementelor a construciei deteriorate i construciei pentru a da lor o nsuire corespunztoare.

Din punct de vedere practic probabilitatea amnrii se ia ori ca pierderea elementelor constructive noi
sau ca suma reparaiilor lucrrilor de construcie pentru nlturarea pagubelor.
Drept baz pentru calcularea reparaiei amnate n primul caz se reprezint gradul i volumul
deteriorrilor. Prin aceast msurare a gradului de deteriorri n procente de la costul crerii elementelor noi se
nfptuiete prin enumerarea tuturor indiciilor stricrilor din tabel, care conine normativele necesare. Gradul
deteriorrilor dup volumul elementelor constructive permite de a decide mrimea pierderii preului construciei
noi.
La amnarea reparaiei se decide de luat suma reparaiilor i lucrrilor de construcii i reparaii pentru
nlturarea deteriorrilor care iau n consideraie tot complexul de lucrri care sunt necesare de ndeplinit la data
evalurii.
Uzura fizic nerecuperabil
Uzura fizic nerecuperabil apare atunci cnd cheltuielile pentru nlturarea acestora vor fi mai mari
dect creterea probabil a valorii bunului imobiliar n rezultatul nlturrii elementelor deprecerii.
Trebuie de menionat c exist metoda de calcul neliniar a uzurii fizice nerecuperabile, cu toate c
gradul neliniar deseori apare ca funcie calitativ a exploatrii.
n practica evalurii elementele de construcie care au uzur fizic nerecuperabil se efectueaz la cele
de lung i scurt durat.
La elementele de lung durat viaa rmas care se ateapt coincide cu viaa economic rmas a
ntregii construcii (de exemplu: fundamentul, pereii portani i altele.)
La elementele de scurt durat viaa economic rmas este mai mic ca la construcii, de aceea de-a
lungul duratei de exploatare are loc nlocuirea lor periodic.
Metodele de calcul a uzurii fizice
Estimarea uzurii fizice poate fi efectuat cel mai frecvent prin una din urmtoarele metode:
1.

Metoda normativ (vizual);

2.

Metoda valoric;

3.

Metoda vrstei efective;

4.

Metoda ciclogramelor;

5.

Metoda interpolrii

1. Metoda normativ
Metoda normativ este cea mai rspndit metod n rndurile evaluatorilor. Conform Regulamentului
Provizoriu metoda normativ presupune determinarea mrimii uzurii fizice n baza analizei strii tehnice a
elementelor constructive de baz ale cldirii.

Oricare construcie este un sistem care include diferite elemente: elemente de construcie, utilaj tehnicosanitar i alte utilaje inginereti. Fiecare din elemente are durata sa de via, ponderea sa n volum total al
construciei i influeneaz n oarecare msur asupra strii cldirii.
Dar n rezultat sunt selectate anume acele elemente constructive care influeneaz cel mai puternic uzura
total a cldirii, fiindc influena strii tehnice a unor elemente este aa de mic nct nu se ia n consideraie.
Mrimea uzurii se determin innd cont de: starea general a construciei, care depinde de modul de
meninere, amplasare, perioada de exploatare, tipul i calitatea materialelor de construcie; starea elementelor
constructive fundamentul, acoperiul, pereii i altele.
n cadrul metodei normative se aplic 2 etape:

determinarea uzurii fizice a fiecrui element constructiv;

determinare uzurii fizice a costruciei ntregi conform formulei:

Uf

Vreala
100
Dnex

(1)

Unde: Uf. - uzura fizic a construciei;


Vreala vrsta real;
Dnex durata normativ de exploatare;
U constr

U constr = U element

x 100 / GSelement

(2)

Unde: U constr - uzura fizica a construciei (%);


U element . - uzura elementelor construciei (%);
GS element

- greutatea specific a elementelor constructive (%).

2. Metoda valoric
Metoda valoric presupune determinarea costului reparaiei capitale a construciei. n acest caz
evaluatorul folosete coeficientul care reprezint raportul ntre costul reparaiei capitale i valoarea de
reconstituire a cldirii, estimat la data evalurii, innd cont de mrimea uzurii.
Metoda valoric se utilizeaz pentru determinarea mrimii uzurii fizice n urmtoarele cazuri:
1) beneficiarul evalurii intenioneaz s exploateze cldirea locativ;
2) cheltuielile pentru reparaia capital se compenseaz la vnzarea obiectului;
3) bunul imobil este dat n ared sau ipotecat;
Dar fiindc estimarea uzurii se efectueaz n baza informaiei reale despre cheltuielile pentru
reconstrucia sau pentru reparaia elementelor uzate, rezultatele obinute prin metoda valoric sunt considerate
destul de realiste. Limitele metodei date sunt determinate de necesitatea efecturii unor calcule detaliate ale
cheltuielilor pentru reparaie.

3. Metoda vrstei efective


Metoda vrstei efective solicit efectuarea expertizei obiectului evalurii i se bazeaz pe ipoteza c
raportul ntre vrsta efectiv i vrsta fizic a construciei este egal cu raportul ntre valoarea de reconstituire i
mrimea uzurii. Astfel:
Uf (

VE
) 100
DVE

(3)

unde: U uzura fizic;


VE - vrsta efectiv, determinat de evaluator n baza strii tehnice a elementelor constructive i a
cldirii ntregi;
DVE - durata de via economic.
Prin aplicarea acestei metode se stabilete estimarea costurilor de achiziie a terenului i construirea
unei noi proprieti, cu aceeai utilitate, fr costuri legate de timpul de construcie. n cadrul metodei se stabilete
limita superioar pn la care piaa ar plti n mod normal o proprietate, cnd aceasta ar fi nou.
Dezavantajul acestei metode este c nu se iau in cosideraie factorul trecerii timpului, anume legate de
majorarea preului la materialele de construcie, fora de munc, adic nu se actualizeaz preurile.
Avantajul metodei const n determinarea valorii de pia ct de posibil real a obiectului evaluat n baza
informaiilor calitative existente.
4. Metoda ciclogramelor
Aceast metod se aplic pentru un numr limitat de elemente constructive pentru care n timp s-a efectuat o
monitorizare i s-au elaborat ciclograme (grafice) de comportare a uzurii fizice n timp.
5. Metoda interpolrii
Aceast metod permite estimara uzurii fizice cu o precizie mai mare, folosind normele n construcie i
rezultatele inspectrii n teritoriu.
n cadrul acestei metode, uzura fizic va fi calculat dup formula:

U f U min U max U min

S det er
S totala

sau

U f U max U max U min


U min
S det er
S buna

Sbuna
Stotala

Unde:

uzura minim;
suprafaa deteriorat;
suparafaa bun;

U max

(4)

uzura maxim;

S totala

suprafaa total.

n procesul estimrii uzurii fizice, evaluatorul va ine cont de urmtoarele:


1.

Durata de via economic a cldirii sau construciei va fi determinat innd cont de faptul c
reparaiile capitale sunt efectuate n mod obligatoriu.

2.

n procesul evalurii bunului imobiliar este inadmisibil folosirea ratei de amortizare sau a ratei
normative a uzurii deoarece:

Dinamica uzurii fizice la diferite etape ale vieii obiectului este diferit;

Condiiile reale de exploatare a construciei, precum i efectuarea lucrrilor de reparaie a ei sunt diferite de cele
prevzute n normele generale;

n procesul evalurii individuale a bunurilor imobiliare este necesar s fie examinat starea real a construciei,
i nu aplicarea unor rate generale de amortizare, elaborate pentru toate cldirile ce aparin unei anumite
categorii de durabilitate.

66. Mecanismele de transport care afecteaz durabilitatea betonului


Mecanisme de transport in aerul umed
Procesul de transport al gazelor, apei si substantelor dizolvate in apa se realizeaza prin difuziune, ca urmare a
tendintei de echilibrare a diferentelor de concentratie (fig.3.4).
Material poros

Fig.3.4 Difuzia prin betonul poros. Actiunea este produsa de diferentele intre concentratiile C1 si C2

Bioxidul de carbon difuzeaza in beton ca urmare a reactiei chimice cu acesta, reactie dezvoltata la suprafata
porilor, in urma careia concentratia de substanta se reduce. Un proces similar sufera si oxigenul consumat prin
coroziunea armaturii.
Difuzia apei si a vaporilor este mobilizata de variatiile de umiditate ale mediului si cand betonuli se usuca.
Difuzia substantelor dizolvate in apa (cum sunt ionii de clor) se realizeaza in pelicula de apa de la suprafata
porului sau in apa care umple porii. Proportia de apa din pori se reduce cu timpul si difuzia substantelor
dizolvate scade pe masura reducerii umiditatii din beton.
MECANISMUL DE TRANSPORT TN CONDITII DE PLOAIE S1 STROPIRE

Cind suprafata betonului este stropita direct, saturarea se poate atinge rapid, ca urmare a suctiunii capilare.
Solutiile sunt transportate prin apa, in timp ce difuzia gazelor este practic blocata.
Efectele suctiunii capilare depind de energia de suprafata. Tendinta de adsorbtie a apei initiaza suctiunea, atunci
cand apare surplus de apa. Inaltimea coloanei capilare rezulta din echilibrul dintre fortele de legatura la
suprafata si greutatea coloanei. Suctiunea in directie orizontala depinde de existenta excesului de apa la
suprafata betonului si de durata in care acesta se mentine.
MECANISMUL DE TRANSPORT TN CAZUL IMERSIUNII
In cazul structurilor aflate continuu sub apa pot fi transportate cantitati importante de apa daca sunt realizate
anumite conditii. Circulatia apei este realizata initial prin suctiune capilara, eventual accelerata de existenta unei
presiuni hidrostatice. Transportul de apa se poate dezvolta continuu, numai daca la cel putin una din suprafetele
elementului exista conditii de evaporare a apei. Intensitatea transportului de apa depinde de relatia dintre
evaporare, suctiune capilara si presiune hidrostatica. Odata cu apa sunt transportati si agenti dizolvati
(carbonati, cloruri si sulfati). Acesti agenti raman in beton in zona de evaporare, unde se acumuleaza
concentratii mari. In consecinta pot aparea fenomene de eflorescenta prin recristalizarea agentilor dizolvati.

67. DEGRADAREA Fizica a betonului


Orice actiune care reduce durata de viata a structurii in ansamblu sau a unei parfi din aceasta implica
transformarea energiei mecanice, termice sau chimice dintr- o forma de energie in alta. Aceste actiuni determina
serie de mecanisme de degradare, care pot fi clasificate in raport cu actiunile mecanice (forte si deplasari),
actiunile fizice (de exemplu, temperatura si radiatiile), actiunile chimice (in cazul acizilor, bazelor sau sarurilor)
si actiunile biologice.
Degradarea fizica a betonului
1.Fisurarea betonului- Fisurarea betonului intervine atunci cand deformatiiie de intindere la care este supus
materialul depasesc alungirile maxime pe care acesta le poate suporta. Cauzele care pot produce fisurarea
betonului sunt multiple
Tipurile de fisuri :
1.Dupa intarire
a)Fizice- Contractia al uscare
b)Chimice-Coroziunea armature,carbonarea cimentului,
c)Termice-Ciclurile inghetz,dezghetz,Contractia termica
d)Structurale-Incarcarile de proectare,Oboseala
2.Dupa intarire
Inghetul,Contractia plastic,tasarea palstica,deformatia cofrajului
2.Oboseala betonului
Solicitarea repetata sau alternanta a structurii sau a unor parti componente, in anumite conditii
referitoare la numarul de cicluri si de intensitatea solicitarii poate conduce la degradarea prin asa numitul
fenomen de oboseala a materialului. Acesta se manifests printr-un proces de dezvoltare a fisurilor, care se
incheie prin ruperea betonului la valori ale eforturilor unitare inferioare rezistenjei acestuia sub incarcari
monoton crescatoare.

Procesul de dezvoltare al fisurilor de oboseala cuprinde trei faze: de initiere, de acumulare (de dezvoltare) si de
propagare (de generalizare). Datorita defectelor de structura si/sau fisurilor care exista in mod inevitabil in
beton, se poate considera ca procesul de oboseala incepe cu propagarea fisurilor. Fenomenul se poate descrie
prin diferite modele empirice calibrate prin compararea cu rezultatele cercetarilor experimentale. Cele mai
frecvent utilizate sunt modelele Paris - Erdogan pentru descrierea unei comportari globale de tip linear elastic,
respectiv, Coffin - Manson pentru cazul comportarii neliniare.
Evitarea fenomenelor de oboseala se poate obtine in principal prin moderarea eforturilor unitare din beton,
respectiv prin adoptarea unor dimensiuni suficiente ale sectiunilor de beton.
3.Eroziunea betonului
Mecanismul de eroziune prin abraziune a suprafetelor de beton poate fi cauzat de:
actiunea de frecare si de slefuire exercitata de traficul pietonal pe planseele cIadirilor;
scobirea si impactul percutant al senilelor si pneurilor cu lanturi pe suprafetele carosabile.
De asemenea, eroziunea se poate datora unor fenomene de cavitatie. Daca apa, fara particule solide, curge
rapid, paralel cu suprafata, orice schimbare in geometria suprafetei produce detasare a fluxului de apa si
zone de presiune scazuta pe suprafata limitata. Deoarece presiunea de vapori este superioara aici presiunii
statice a curentului se formeaza bule umplute cu vapori. Cand acestea ajung in zone unde presiunea statica este
mai mare decit presiunea de vapori a apei, vaporii condenseaza in bule care se sparg brusc. Aceasta implozie
produce un impact local puternic similar unei explozii. Acest fenomen este numit cavitate.
Parametrii care influenteaza eroziunea betonului depind de compozitia acestuia. Rezistenta la uzura prin
abraziune este asigurata de agregatele mari, careprotejeaza mortarul mai putin rezistent impotriva actiunii
mecanice, fie in aer, fie in apa Dimpotriva rezistenta la fenomenul de cavitate este data de mortarul cu granule
fine de agregat.
4 Curgerea lenta a betonului
Curgerea lenta a betonului apare In anumite conditii de solicitare, daca materialul este supus timp indelungat la
eforturi suficient de mari. Este vorba de domeniul asa numitei curgeri lente neliniare caracterizate de crestere
mai pronuntata a deformatiilor decat a eforturilor. Aceasta comportare este specifica situatiilor in care eforturile
unitare de compresiune din elementele structurale depasesc pragul de microfisurare care corespunde pentru
betoanele obisnuite la circa jumatate din rezistenta betonului sub incarcari statice de scurta durata. Efectele
curgerii lente neliniare sunt asemanatoare celor produse de oboseala betonului, fiind numite din acest motiv si
efecte de oboseala prin incarcari statice de lunga durata.
Fenomenul de curgere lenta a betonului depinde de numerosi parametri dintre care cei mai importanti sunt
urmatorii: nivelul de solicitare, virsta betonului la inrcarcare, porozitatea, proportia pietrei de ciment din masa
betonului, eventual -temperatura de tratare termica, gradul de hidratare, proportie elementului si umiditatea
mediului ambiant.
Curgerea lenta se datoreaza in principal deformatiilor vascoase ale pietrei de ciment ca urmare a pierderii apei
din geluri datorita presiunii aplicate, iar in cazul curgerii lente neliniare si deformatiilor permanente cauzate de
ruperile localizate.
Modelul mecanic pentru descrierea curgerii lente a betonului apeleaza fie numai la mecanisme vasco-elastice,
fie la funcfii de putere pentru descrierea componentei de deformatie dependenta de timp si la elemente viscoelastice pentru descrierea componentei de deformatie independenta de timp.

Principala modaiitate de a evita aparifia efectelor nefavorabile ale curgerii lente neliniare este limitarea
valorilor eforturilor cu caracter permanent in stadiul de exploatare sub nivelul corespunzator pragului de
microfisurare, ceea ce in cazul multora dintre construcfiile din beton armat se poate realiza cu usurinta
5 Efectul inghetului
In definirea rezistentei betonului expus ciclurilor de inghet-dezghet patru fenomene sint de importanta
majora:
1. marirea volumului prin inghetarea apei cu 9%, ceea ce poate conduce la despicarea betonului atunci cind
porii sunt umpluti cu apa;
2. Scaderea punctului de inghet odata cu cresterea diametrului porilor ca urmare a gradului diferit de retinere a
apei la suprafata interioara a acestora astfel apa nu ingheata deodata in toti porii; mai intii ingheata apa din
porii mai mari, urmand ca la scaderea temperaturii sa inghete apa din porii cu diametrul mai mic;
3.Transformarea apei in gheata poate permite evaporarea unei cantitati de apa relativ mare, daca conditiile
ambientale sunt favorabile;
4) Difuzia apei inca neinghetata din porii cu diametrul mic, unde se creeaza subpresiune, spre porii cu
diametrul mai mare, in care inghetul s-a produs deja, ceea ce conduce la sporirea eforturilor in sistemul poros si
accentueaza pericolul de fisurare.

68. Degradarea chimica a betonului


Durabilitatea structurilor de beton adesea ori este afectata de coroziune care reprezinta descompunera chimica a
betonului sub actiunea subsantelor aggressive si anume saruri,acizi.alcalini si apa lipsita de duritate
Exista 3 tipuri de degradare chimica a betonului
1.Coroziunea acida
In urma reactiilor acizilor cu piatra de ciment, compusii de calciu (hidroxidul de calciu, silicatii si aluminatii de
calciu hidratati) treC in sarurile acizilor. Sarurile acizilor clorhidric si azotic sunt extrem de solubile, in timp ce
sulfatul de calciu, rezultat din reactia cu acidul sulfuric precipita sub forma de gips. Aceste produse ale
reactiilor
sunt nu numai solubile si deci pot fi usor indepartate, dar fi mult mai permeabile decit betonul sanatos.
Rezulta
si ca efectul de distrugere este substantial mai mare in cazul unor curenti de apa in miscare, decat
in cazul unor solutii statatoare.
Sarurile de magneziu si de amoniu au actiune similara, singura diferenta constana in natura produselor
eliberate in urma reactiilor.
Apele fara duritate, dizolvand compusii de calciu distrug intr-un mod similar piatra de calciu.
2.Coroziunea sulfatica
Sulfatii ataca numai unii componenti ai cimentului, in special aluminatii si hidroxidul de calciu,
rezultind etringita si in mai mica masura gips.
Principalii factori de care depinde coroziunea sulfatica sunt:
Conditii de expunere (cantitatea de substanta agresiva)lonii de clor, daca sunt prezenti, pot fixa aluminatii in
saruri care nu se manifesta prin expandare. Apa de mare, care potential este foarte agresiva prin continutul de
sulfati, produce astfel efecte mult diminuate prin prezenta clorurilor.

Accesibilitatea, respectiv permeabilitatea betonului (viteza de transport a agentului agresiv). Aceasta este direct
dependenta de compactitatea betonului, care la rIndul lui este dependent de raportul a/ i, mai general, de
calitatea betonului.
Sensibilitatea betonului la agresiunea sulfatica Aceasta depinde de cantitatea de substanta reactiva din cimentuL
utilizat. Experimente de laborator recente au evidentiat faptul ca In vederea cresterii rezistentei la agresiunea
sulfatica este necesar sa se reduca continutul de aluminat de calciu pana la cel mult 5% si sa se foloseasca un
continut inalt de zgura de furnal sau alt material pozzolanic, natural sau sintetic.
Este de observat ca folosirea excesiva a adausurilor face betonul vulnerabil fata de alte tipuri de atac chimic, in
special fata de cloruri. Permeabilitatea la cloruri expune coroziunii si armatura de otel.)
Cantitatea de apa implicate in procesul de coroziune
3.Coroziunea alcalina
Agresiunea chimica a alcaliilor este mai apropiata de atacul sulfatic, si mai putin de atacul acid, prin faptul ca
are efect numai asupra unora din compusii betonului, in speta agregatului.
Astfel, agregatele care contin silicati sunt atacati de solutiile alcaline in betoane cu porii saturati cu var si cu
suficienti ioni de sodiu sau potasiu,
Rezultatul reactiei sunt produse cu expansiune de volum dezvoltata in directiiie cu rezistenta mai slaba. La
suprafata betonului apar fisuri fine cu distributie neregulata.
In prezent nu se dispune de teorie satisfacatoare privind modul in care bazele produc expansiunea de volum.
Principalii factori care influenfeaza acest fenomen sunt:
1.Reactivitatea agregatelor care depinde de prezenja silicei amorfe sau partial cristalizate.
2.Cantitatea i dimensiunile agregatelor reactive.
3.Concentrate de alcali si calciu in apa din pori (cantitatea interna de substanta agresiva).
4.Natura cimentului. Cimenturile Portland cu un continut limitat de alcalii sunt cele mai indicate. Utilizarea
cimenturilor cu adaosuri produce reducere a concentratiei de alcalii, dar si reducere a permeabilitatii..
5.Conditiile de expunere Umiditatea inalta dar si succesiunea unor perioade de uscare cu altele de umizire
contribuie la marirea amploarei expansiunii de volum.Condittiile de expunere se pot imbunatati prin aplicarea
unor protectii reziste la umezeala

69. Factorii ce conduc la deteriorarea fatadelor.


Factorii ce conduc la deteriorarea fatadelor se datoreaza de influenta factorului timpului si altor factori externi
(factorii fizici, chimici, exploatarea incorecta ,intretinerea nesatisfacatoare a constructiei etc.). Elementele de
finisaj creeaza aspectul final al elementelor de constructii si a fatadei cladirii, avand un rol foarte important in
realizarea esteticii exteriorului cladirii. Totodata, elemente de finisaj asigura intretinerea usoara si igienica a
cladirilor.
Elementele de finisaj cele mai importante sunt : tencuielile, placajele, pardoselile, zugravelile, vopsitoriile,
lambriurile, tamplaria , care ofera o protectie importanta pentru fatadele cladirelor
Un alf factor ce influienzeaza asupra deteriorarii fatadelor este variatia de temperatura din cauza acestui factor
are loc reducerea rezistentei materialelor de finisaj in urma carora se produce deteriorarea fatadelor
Consecine:

Efectele negative ale degradrii biologice de pe faade


Deteriorarea peretelui.
Ruptura peliculei stratului de vopsea, care este trenta
dezagregat de microorganisme; n acest mod se faciliteaz
ptrunderea i acumularea de umiditate n partea de jos a
suportului, care va suferi o degradare progresiv.
Dezvoltarea de plante superioare (muchi i licheni), care
sunt greu de extirpat i care se pot extinde pe arii mari.

70. Masuri pentru asigurarea durabilittii elementelor constructiilor


Constructiile sunt bunuri materiale concepute si executate in vederea indeplinirii unor functiuni socialeconomice. Ele trebuie sa corespunda standardelor de calitate si normelor ecologice
Avand o valoare intrinseca data de suma costurilor pentru materiale si manopera, dar si influentata de o seama
de factori ce tin de pozitionare, destinatie, grad de utilizare, constructiile sunt proiectate pentru a asigura o
exploatare in totala siguranta, pe o perioada de timp indelungata. Fiecare constructie si element de constructie
trebuie sa respecte o suma de cerinte tehnice care privesc siguranta in utilizare, siguranta la foc, igiena,
protectia mediului inconjurator.
Factorii ce influienteaza degradarea elementelor
Constructiile se degradeaza in timp, iar faptul ca o parte din factorii care determina acest proces este repetabila
obliga la controlul periodic al starii de deteriorare. In mod surprinzator, cele mai importante si mai des intalnite
cauze ce duc la deteriorarea/degradarea cladirilor sunt deficientele de conceptie si proiectare si deficientele de
executie. Spus mai pe intelesul tuturor, este vorba de incalcari repetate, mai mult sau mai putin flagrante, ale
legilor si normelor in vigoare, eludarea unor prevederi obligatorii, nerespectarea standardelor nationale (n-am
zis europene!) in domeniu. Foarte multe cladiri nu se incadreaza in documentatiile de urbanism aprobate.
Problemele de amplasare sunt si ele neglijate, mai ales in ceea ce priveste alaturarea de tronsoane cu incarcari si
inaltimi diferite, amplasamente alcatuite din pamanturi sensibile la umezire, terenuri cu structuri la care tasarile
inegale pot duce la pierderea stabilitatii.

Masurile pentru asigurarea durabilitatii elementelor constructiei si a constructiei in intregime este


alegerea corecta a unui sistem de fundare corespunzator care, in timp, poate evitala deteriorarea intregii
constructii. armarea suficienta a betoanelor, prevederea unor etrieri la distante corespunzatoare si estimarea
corecta a incarcarilor ce actioneaza asupra constructiei, deasemenea duce la asigurarea durabilitatilor
elementelor constructiei .Lucrari de izolare acustica si termica. Un capitol foarte important al proiectului de
constructie sunt instalatiile, formarea corecta a proiectului evita modificarile ulterioare la proiect, evitind
diminuarea rezistentei constructiei in ansamblu.