I.

Specificul funcionrii abordrii veniturilor

Abordarea veniturilor

Metoda capitalizrii
directe
V BI =VON r c

Metoda actualizrii fluxurilor

de numerar
n

1+n

Determinarea
valorii bunurilor
imobile

VON 1

V BI = i=1

Metode de determinare
RATA DE CAPITALIZARE

Metoda analizei vnzrilor

comparabile
r c =VON /VP

Metoda multiplicatorului
venitului brut efectiv

VBP=C 12mS12
1K DSL
VBE=VBP )

Metode de determinare
RATA DE ACTUALIZARE

Metoda adiionrii
Sau

r=r rent. +r i +r risc

VBE=( VBPDSL ) + AV
CO=C fixe +C variabile+C reparaii +C nlocuire

Metoda investiiilor de
alternativ

r c =(1CCO)/ MVBE
VON=VBECO

Tehnica grupului
invetitional

r=r pr + ( r ia r pr ) + r risc

Metoda extraciei

r c =mr cred + ( 1m)r p

Metoda coeficientului de
acoperire a datoriei
r c =CADr credm
Fig.1.1 Abordarea veniturilor

II.

Aspectele teoretice ale abordrii veniturilor

Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil n baza venitului operaional net
ce poate fi generat de acest bun n viitor. Aplicarea metodei veniturilor se efectueaz n dou etape:
a) prognozarea veniturilor viitoare;
b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
76. Veniturile viitoare pot proveni din urmtoarele surse:
a) plata de arend colectat n urma drii n arend a bunului imobil;
b) veniturile din exploatarea comercial a bunului imobil.
Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizeaz plata de
arend.
n scopul calculrii venitului operaional net este necesar de determinat urmtoarele tipuri de
venituri i cheltuieli legate de funcionarea bunului imobil:
a) venitul brut potenial - venitul ce poate fi generat de bunul imobil n cazul folosirii tuturor
spaiilor disponibile;
b) venitul brut efectiv - venitul ce poate fi obinut n urma funcionrii bunului imobil, innd
cont de nivelul de ocupare a spaiilor i eventualele pierderi la colectarea plii de arend. Formula n
baza creia se calculeaz venitul brut efectiv este:
VBP=( VBEDSL ) + AV

(1)

unde: VBE - venitul brut efectiv, VBP - venitul brut potenial, DSL - deducerea pentru spaiile
libere, AV - alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea n arend a
spaiilor disponibile;
c) cheltuielile operaionale - cheltuieli legate de exploatarea i asigurarea funcionrii normale a
bunului imobil. Cheltuielile operaionale snt grupate n urmtoarele categorii:

cheltuielile operaionale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare

a spaiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil i altele);

cheltuielile operaionale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea

exploatrii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile

pentru plata serviciilor comunale i altele);

cheltuieli pentru reparaii i meninere, care includ cheltuielile pentru reparaia
curent a bunului imobil i cheltuielile pentru ntreinerea bunului imobil. Cheltuielile
incluse n aceast categorie poart att un caracter fix ct i variabil (reparaia

ascensorului, zugrvirea pereilor i altele);

cheltuielile operaionale pentru nlocuire, care includ cheltuielile pentru nlocuirea
elementelor uzate ale bunului imobil (acoperiul, instalaiile sanitare - inginereti i
altele).

Venitul operaional net se calculeaz dup urmtoarea formul:

VON =VBECCO

(2)

unde, VON - venitul operaional net, CO - cheltuieli operaionale.

Pentru estimarea venitului operaional net din venitul brut efectiv se vor scdea doar cheltuielile
operaionale care snt suportate de proprietar. La cheltuieli operaionale nu snt atribuite: deservirea
creditului ipotecar, impozitul pe venit i amortizarea mijloacelor fixe.
n cadrul metodei veniturilor snt aplicate dou metode de estimare a valorii:

a) capitalizarea direct;
b) actualizarea fluxurilor de numerar.
2.1 Capitalizarea direct
Rezultatul, obinut prin aceast metod, const din valoare construciei, edificiului i costului
lotului de teren, de fapt valoarea proprietii. Formula de baz are urmtoarea form:
V bi =

Unde,

V bi

VON
r

valoarea bunului imobiliar (n u. c.)

r coeficientul ratei de capitalizare (%).

(3)

n asa fel, metoda capitalizrii directe a veniturilor presupune n sine determinarea valorii
imobilului prin transferal unui venit operational net annual (VON) n valoarea prezent.
Prin utilizarea acestei metode este necesar de a ine evidena urmtoarelor condiii limitative:
Instabilitatea fluxurilor de lichiditi;
Construcia se afl n stadiul de reconstrucie sau este nefinalizat.
Problemele fundamentale ale acestei metode snt:
1. Metoda nu este recomandat pentru utilizare, cnd obiectul imobiliar necesit o
reconstrucie semnificativ sau se afl ntr-o stare nefinalizat, si n timpul apropiat nu se
va oferi ansa da a iei de venituri stabile.
2. n condiiile rii noastre problema fundamental ce care se confrunt evaluatorul snt
transparena nformaional a pieii imobiliare, n primul rnd lipsa informa iilor reale a
tranzaciilor de vnzare i arend a obiectelor imobiliare, cheltuielilor de exploatare, lips
informaiei de statistic a coeficientului de ocupare pentru fiecare sector a pieii
imobiliare n diferite regiuni. n rezultat VON i rata de capitalizare constituie o problem
dificil.
Etapele de estimare a valorii bunului imobiliar prin metoda capitalizrii directe a veniturilor:

Determinarea venitului potenial annual, n calitate de veniturile generate de oiectul

imbiliar prin exploatarea cea mai bun i eficient;

Calculul ratei de capitalizare;
Determinarea valorii bunului imobiliar pron calculul raportului dintre VON i
coeficientul ratei de capiatalizare.

Rata de capitalizare se estimeaz prin urmtoarele metode:

a) metoda analizei vnzrilor comparabile;
b) metoda multiplicatorului venitului brut efectiv;
c) tehnica grupului investiional;
d) metoda coeficientului de acoperire a datoriei
Metoda analizei comparative a vnzrilor este metoda care se va aplica de preferin pentru
estimarea ratei de capitalizare. O condiie necesar pentru obinerea rezultatelor corecte n urma aplicrii
metodei respective este asigurarea unui nivel nalt de comparabilitate a obiectului evalurii i obiectelor
comparabile n baza crora a fost estimat rata de capitalizare. nainte de a estima rata de capitalizare
este necesar s fie efectuate toate ajustrile corespunztoare pentru diferena ntre bunul evaluat i

bunurile similare. Procedura de aplicare a metodei analizei comparative a vnzrilor este similar celei
prezentate n capitolul IV al prezentului Regulament.
r=

VON
V bi

(4)

Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv se aplic n cazurile cnd nu poate fi

obinut informaia

complet privind

bunurile

imobile

comparabile, n

schimb

este

disponibil informaia despre veniturile brute efective i cheltuielile operaionale ale acestor bunuri.
Formula pentru calcularea ratei de capitalizare este:

r = (1- CCO)/MVBE

(5)

unde:
CCO - coeficientul cheltuielilor operaionale;
MVBE - multiplicatorul venitului brut efectiv.
Coeficientul cheltuielilor operaionale este egal cu raportul ntre cheltuielile operaionale i
venitul brut efectiv.
Multiplicatorul venitului brut efectiv reprezint raportul ntre preul de vnzare a bunului
imobil i venitul brut efectiv.
Tehnica grupului de investiii se bazeaz pe presupunerea c n cazul n care exist mai multe
interese materiale legate de bunul imobil evaluat, rata de capitalizare trebuie s corespund cerinelor
fiecruia din deintorii de drepturi reale asupra bunului imobil fa de nivelul de rentabilitate al
investiiei. Interesele materiale legate de obiectul evalurii pot fi de origine financiar (finanarea
bunului imobil cu capital propriu i capital mprumutat) i de origine fizic (divizarea bunului imobil n
pri componente: teren i construcii).
Tehnica grupului de investiii pentru interesele financiare este aplicat n cazurile n care pentru
procurarea proprietii imobiliare au fost atrase resurse creditare. Astfel, venitul operaional net este
divizat n dou pri. Prima parte reprezint plile ipotecare (rambursarea creditului ipotecar), care este
un venit pentru creditor. Cea de a doua parte este venitul proprietarului care a investit capitalul
propriu, i poart denumirea de flux de numerar nainte de impozit (FNII). Prin urmare, rata de

capitalizare care este utilizat pentru capitalizarea venitului operaional net, va ine cont att de capitalul
propriu, ct i de capitalul mprumutat, reprezentnd o mrime medie ponderat a ratei rentabilitii
pentru creditor (rc) i ratei rentabilitii pentru proprietar (rp). n acest caz, rata de capitalizare se
determin dup urmtoarea formul:

r = (m)x (rc)+(1-m)x (rp)

(6)

unde,
m - ponderea mijloacelor mprumutate;
(1-m) - ponderea capitalului propriu n valoarea proprietii imobiliare.
Rata de capitalizare pentru mijloacele mprumutate, care n practica evalurii este cunoscut sub
denumirea de constant ipotecar este determinat dup urmtoarea formul:

rc = DC/SC

(7)

unde,
DC - plile anuale pentru deservirea creditului ipotecar (deservirea creditului);
SC - suma creditului ipotecar.
Rata de capitalizare pentru capitalul propriu este determinat dup urmtoarea formul:

rp = FNII/CP (8)

unde,
FNII - fluxul de numerar nainte de impozit;
CP - suma capitalului propriu investit.
Tehnica grupului de investiii poate fi aplicat i pentru componentele fizice ale unui bun imobil
complex - teren i construcii. n acest caz, pentru a estima mrimea ratei de capitalizare evaluatorul
trebuie s cunoasc: ratele de capitalizare pentru fiecare din componentele fizice analizate (rata de

capitalizare pentru teren i rata de capitalizare pentru construcii), precum i contribuia fiecrei
componente fizice n valoarea total a bunului imobil. Formula de calculare a ratei de capitalizare este:

r = T x rteren + C x rcontructive

(9)

unde,
T - ponderea terenului n valoarea total a bunului imobil;
r teren - rata de capitalizare pentru teren;
C - ponderea construciei n valoarea total a bunului imobil;
r construcie - rata de capitalizare pentru construcie.
Rata de capitalizare pentru teren i rata de capitalizare pentru construcii pot fi estimate prin
metoda tehnicii reziduale (pct. 118-119 al Regulamentului provizoriu).
Metoda coeficientului de acoperire a datoriei este una din metodele care se aplic pentru
calcularea ratei de capitalizare n cazul n care snt atrase mijloace creditare pentru finanarea
tranzaciei.n acest caz rata de capitalizare se calculeaz dup formula:

r = CAD x rc x m

(10)

unde,
CAD - coeficientul de acoperire a datoriei.
Coeficientul de acoperire a datoriei reprezint raportul dintre venitul operaional net i plata
anual pentru deservirea creditului.
Actualizarea fluxurilor de numerar se bazeaz pe determinarea valorii prezente a veniturilor
anuale prognozate pentru o perioad de calcul determinat. Pe lng veniturile anuale obinute n urma
exploatrii bunului imobil, metoda actualizrii fluxurilor de numerar presupune determinarea valorii
bunului imobil la sfritul perioadei de calcul (reversia).
n cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este
calculat dup urmtoarea formul:

1+n n

VON 1

V BI = i=1

unde,
n - perioada de calcul;
R - reversia.
Perioada de calcul poate varia de la un an la infinit, n funcie de perioada tipic de posesiune a
bunului imobil sau durata de via rmas a bunului imobil. Dat fiind faptul c n condiiile unei
economii n tranziie este dificil de a prognoza venitul generat de bunul imobil pe parcursul unei
perioade ndelungate, se recomand aplicarea unei perioade de calcul de 3-5 ani.
Reversia reprezint preul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vndut la sfritul
perioadei de calcul.
1+ r n

R=V prob /

(12)

unde,
R - reversia;
r - rata de capitalizare estimat pentru anul imediat urmtor perioadei de calcul.
Rata de actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturile viitoare i este
estimat prin aplicarea urmtoarelor metode:
a) metoda adiionrii;
b) metoda extraciei;
c) metoda investiiilor de alternativ.
Metoda adiionrii presupune nsumarea estimrilor individuale a fiecrei componente a
ratei de actualizare: rata real a rentabilitii, rata inflaiei anticipate i rata riscului.

Rata real a rentabilitii este determinat n baza analizei investiiilor financiare fr de risc sau
care implic riscuri minime. Rata real a rentabilitii nu ine cont de inflaie i este similar pentru toate
investiiile din economia naional.
Rata inflaiei anticipate este determinat n baza prognozelor oficiale privind evoluia inflaiei n
economia rii.
Rata riscului reflect recompensa pe care investitorul ateapt s o primeasc pentru banii
investii n bunul imobil. Rata riscului include: riscul pieei imobiliare, riscul inflaiei neateptate i
riscul lichiditii joase caracteristic pentru bunurile imobile.
Metoda extraciei se bazeaz pe analiza informaiei despre bunurile imobile comparabile i
extragerea ratei de actualizare din datele despre veniturile nete i valorile bunurilor imobile similare
obiectului evalurii. Aceast metod poate fi utilizat respectnd condiia c modul curent de utilizare a
bunurilor imobile comparabile corespunde principiului celei mai bune i eficiente utilizri.
Metoda investiiilor de alternativ se bazeaz pe principiul c proiectele de investiii cu riscuri
similare vor avea rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuat n baza
sumei ratei curente a rentabilitii pe pieele de capital (dobnda pentru hrtiile de valoare de stat) i
diferena ntre mrimea ratei rentabilitii pe pieele de capital i rata rentabilitii pentru bunurile
imobile estimat din analiza investiiilor anterioare. Formula determinrii ratei de actualizare
dup metoda investiiilor de alternativ este:
Yo = Rata pur a rentabilitii + (Rata investiiei de alternativ - Rata pur a rentabilitii).

III. Exemple de probleme rezolvate

1. Aplicarea metodei capitalizrii directe
Problema 1
S se determine valoarea de pia a unui bun imobil ce n prognoz va genera un venit
operational net (VON) de 70200 u.c.
Indici
Preul de ofert (
Pof

1
399700

Obiecte analogice
2
687900

3
950000

279333
0,6988

275900
0,4010

500300
0,5272

VON
rc
r cmed

0,5423

V bi

129448

Rezolvare:
1. Se calculeaz rata de capitalizare obiectelor analogice bunului imobil evaluat dup
urmtoarea formul.
rc=

VON
Pof

2. Se calculeaz rata de capiatalizare medie folosind formula:

r cmed =

r c 1+ r c 1+ +r cn
n

3. Se calculeaz valoarea bunului imobil cu ajutorul formulei:

V bi =

VON
r cmed

Problema 2
2
S 500 m

Plata de arend

15

19

23

DSL

10

12

17

13

20

CO

19300

4800

10200

VBP

27000

34200

41400

VBE

24300

30096

37676

DSL

0,1

0,12

0,09

KC

0,17

0,13

0,2

VON

5000

25296

27474

VP

29412

194585

137370

rc

Rezolvare:

1. Se calculeaz venitul brut potenial dup formula

VBP =
1. Se calculeaz venitul brut efectiv dup formula

C 12m12S

VBE = VBP* (1 -

K DSL

2. Se calculeaz venitul operational net dup formula

VON = VBE CO
3. Se calculeaz valoarea de pia a obiectului evaluat dup formula
VON
VP = r c

Problema 3
Calculeaz rata de capitalizare folosind metoda multiplicatorului venitului brut efectiv.
Indice

PV

4250

5500

VBE

64500

72000

CO

34000

39000

7,33 %

6,01 %

r cap

Formula ratei de
capitalizare

r cap =

(1CCO)
MVBE

1. Se calculeaz coeficientul cheltuielilor operaionale (CCO) dup formula:

CCO=

CO
VBE

2. Se calculeaz MVBE folosind formula:

MVBE=

VP
VBE

3. Se calculeaz rata de capitalizare dup formula:

r cap =

(1CCO)
MVBE

Problema 4
n urma gestionrii unui bun imobil s-a constatat cheltuielile pentru bloc care se compun din:

1
2
3
4
5

Servicii comunale
Impozite pe bun imobil
Reparaia curent
Salariul personalului
Reparaia planificat a acoperisului

27000
12000
15000
8000
50000

6 Total CO
Care snt cheltuielile operaionale n urma gestionrii bunului respectiv?

112000

CO=C fixe +C variabile+C reparaii +C nlocuire

CO = 12000 + 27000 + 8000 + 15000 + 50000 = 112000 u.c.
Rspuns : CO = 112000 u.c.

2. Aplicarea actualizrii fluxurilor de numerar

Problema 1
Investitorul presupune c la finele perioadei de exploatare obiectul dat poate fi vndut cu 17000 u.c.
Determinai valoarea prezent a obiectului imobiliar, dac rata de actualizare de le 6% se majoreaz anual cu 2%,
perioada de exploatare este 4 ani.

Anul

Plata de arend

Coeficientul de actualizare

2300

0,9434

Valoarea prezent a
venitului operational net
11132,12

2000

0,8573

10116,14

3500

0,7513

8865,34

4000

0,6395

7546,1

Total

11800

1+r

VON1

V bi = i=1

formula determinrii valorii bunului imobil

24083,4

1. Se calculeaz reversia.
n

1+r

V pr 1
R=

2. Se calculeaz valoarea bunului imobil conform formulei

n

1+r

VON1

V bi = i=1

Problema 2

Nr.
Indici

U.M.

Valoarea
de baz

Perioada de calcul

m2
1

Suprafaa arendat
Plata de arend pentru 1

m2 /oficiu

Euro/
2

m /an

Majorarea prognozarea a
platilor de arenada

%/euro/a
n

VBP

Euro/an

DSL

VBE

euro

64

2014

2015

2016

2017

16

16

16,8

17,6

18,4

12288

12902

13519

14123

11304

11870

12435

13000

CO

% euro

VON

Euro

Rata actualizarii

10

10513

11039

11565

12090

0.6009

0.4658

29

Coeficientul ratei de
actualizare

11

VON actualizat

12

Reversia (preul probabil

peste 3 ani, daca preul se
majoreaz cu 5 % anual)

0.7752

euro

10513

8557

6948

60720

1+r

,
R=V Vpr 1/
2
V m

= 825

13

Reversia actualizat

28235

14

Valoarea final a
obiectului evalurii

34484

1. Determinm plata de arend n anii de exploatare, dac ea se majoreaz anual cu 5%.

PA 2015 =16+ ( 160,05 )=16,8
PA 2016 =16,8+ ( 16,80,05 )=17,6
PA 2017 =17,6+ ( 17,60,05 )=18,4
2. Calculm care este venitul brut potential n fiecare an dup formula:
VBP=C 12mS12

5631

VBP2014 =166412= 12288

VBP2015 =16,86412= 12902
VBP2016 =17,61612=13519
VBP2017 =18,46412= 14123
3. Determinm venitul brut efectiv dup formula:
1K DSL
VBE=VBP )
VBE 2014=12288( 10,08 )= 11304
VBE 2015=12902( 10,08 ) = 11870
VBE 2016=13519( 10,08 )= 12435
VBE 2017=14123( 10,08 )= 13000
4. Determinm venitul operational net dup formula
VON=VBE(1K CO )
VON 2014 =11304( 10,07 )=10513
VON 2015=11870(10,07 ) =11039
VON 2016 =12435( 10,07 )=11565
VON 2017 =13000( 10,07 )=12090
5. Determinm venitul operaional net actualizat cu ajutorul coeficientului ratei de actualizare.
VON A 2015 =110390,7752= 8557
VON A 2016 =11565 0,6009 = 6948
VON A 2017 =120900.4658=5631
6. Calculm preul probabil al bunului imobil dup 4 ani de exploatare, dac se cunote c valoarea
2
medie pe 1 m

este de 825 .

V Vpr =825641.15=60720

7. Calculm reversia actualizat.

R=607200,4658=28235
n

1+n

8. Calculm valoarea final a bunului imobil dup formula

VON 1

V BI = i=1

V BI = 10513 + 8557 + 6948 + 5631 + 28235 = 34484

Rspuns: valoarea final a BI constituie 34484

MINISTERUL EDUCAIEI AL REPUBLICII MOLDOVA

Colegiul de Construcii din Chiinu
Catedra: Cadastru, Evaluarea Imobilului i tiine Economice
Specialitatea: Nr. 2552 Evaluarea Imobilului

LUCRARE PRACTIC Nr.1

La teoria evalurii
Tema:

Abordarea veniturilor

A efectuat: eleva grupei EI -12.09,

Akhtar Iasmin

A verificat: profesor,
Moruz Ecaterina

Chiinu, 2015