Sunteți pe pagina 1din 17

LEGE nr.

230 din 6 iulie 2007 (*actualizat*)


privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari
(actualizat pn la data de 1 februarie 2013*)
EMITENT: PARLAMENTUL
----------------

ea
m

*) Forma actualizat a acestui act normativ pn la data de 1 februarie


2013 este realizat de ctre Departamentul juridic din cadrul S.C. "Centrul
Teritorial de Calcul Electronic" S.A. Piatra-Neam prin includerea tuturor
modificrilor i completrilor aduse de ctre LEGEA nr. 175 din 16 iulie 2010;
DECIZIA nr. 670 din 18 mai 2011; LEGEA nr. 76 din 24 mai 2012.
---------------*) Forma actualizat a acestui act normativ pn la data de 1 februarie
2013 este realizat de ctre Departamentul juridic din cadrul S.C. "Centrul
Teritorial de Calcul Electronic" S.A. Piatra-Neam prin includerea tuturor
modificrilor i completrilor aduse de ctre LEGEA nr. 175 din 16 iulie 2010;
DECIZIA nr. 670 din 18 mai 2011; LEGEA nr. 76 din 24 mai 2012.

Coninutul acestui act aparine exclusiv S.C. Centrul Teritorial de


Calcul Electronic S.A. Piatra-Neam i nu este un document cu caracter
oficial, fiind destinat pentru informarea utilizatorilor.

Pi
a

tr

CAP. I
Dispoziii generale, definiii

Parlamentul Romniei adopt prezenta lege.

TC

ART. 1
Prezenta lege reglementeaz aspectele juridice, economice i tehnice cu
privire la nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de
proprietari, precum i modul de administrare i de exploatare a cldirilor de
locuine aflate n proprietatea a cel puin 3 persoane fizice sau juridice,
de drept public ori de drept privat, inclusiv n cazul celor care au n
structura lor i spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin.
ART. 2
n condiiile art. 1, datorit strii de indiviziune forat,
proprietarii au obligaia s ia msuri cu privire la drepturile i
obligaiile comune ce le revin tuturor asupra proprietii comune. n acest
scop, proprietarii se pot asocia n asociaii de proprietari cu personalitate
juridic.
ART. 3
n sensul prezentei legi, termenii i expresiile de mai jos au
urmtoarele semnificaii:
a) cldire-bloc de locuine-condominiu - proprietatea imobiliar format
din proprieti individuale, definite apartamente sau spaii cu alt
destinaie dect aceea de locuine, i proprietatea comun indiviz. Poate fi
definit condominiu i un tronson cu una sau mai multe scri, din cadrul
cldirii de locuit, n condiiile n care se poate delimita proprietatea
comun;
CTCE Piatra Neam - 20.11.2014

TC

Pi
a

tr

ea
m

b) proprietate individual - apartamentul sau spaiul cu alt destinaie


dect aceea de locuin, parte dintr-o cldire, destinat locuirii sau altor
activiti, care mpreun cu cota-parte indiviz din proprietatea comun
constituie o unitate de proprietate imobiliar. Cu excepia unor situaii
pentru care exist alte prevederi exprese n prezenta lege sau n acordul de
asociere, dreptul de proprietate asupra unei proprieti individuale dintr-un
condominiu trebuie considerat n acelai mod ca i dreptul de proprietate
asupra altor bunuri imobile;
c) proprietate comun - toate prile dintr-un condominiu care nu sunt
apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin;
d) proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi
delimitat - cel puin o instalaie pe vertical care alimenteaz n comun
tronsoane ori scri sau pri de construcie comune tronsoanelor ori scrilor,
care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziie i
suprafa;
e) cot-parte indiviz - cota-parte de proprietate care i revine
fiecrei proprieti individuale din proprietatea comun i este egal cu
raportul dintre suprafaa util a proprietii individuale i totalul
suprafeelor utile ale tuturor proprietilor individuale;
f) proprietar al spaiului, respectiv al apartamentului - persoana fizic
sau juridic, de drept public ori de drept privat, care are n proprietate
acel spaiu, respectiv apartament, ntr-un condominiu;
g) asociaie de proprietari - form de asociere autonom i nonprofit a
majoritii proprietarilor dintr-un condominiu;
h) acord de asociere - actul care consfinete decizia proprietarilor de
a se asocia;
i) cheltuieli ale asociaiei de proprietari - cheltuielile sau
obligaiile financiare ale asociaiei care sunt legate de exploatarea,
reparaia ori ntreinerea proprietii comune, precum i cheltuielile cu
serviciile de care beneficiaz proprietarii i care nu sunt facturate
individual ctre proprietile individuale;
j) cot de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari- suma
corespunztoare din cheltuielile asociaiei, pe care fiecare proprietar este
obligat s o plteasc lunar;
k) atestat - actul care dovedete calitatea de administrator de imobil.

CAP. II
nfiinarea i nregistrarea asociaiei de proprietari

ART. 4
(1) Asociaia de proprietari are drept scop administrarea i gestionarea
proprietii comune care, pe lng drepturi, impune obligaii pentru toi
proprietarii.
(2) Consecinele nelurii msurilor de organizare i funcionare cu
privire la administrarea i gestiunea proprietii comune sunt n rspunderea
juridic a tuturor proprietarilor sau a reprezentanilor acestora, dup caz.
ART. 5
(1) Asociaia de proprietari se nfiineaz prin acordul scris a cel
puin jumtate plus unu din numrul proprietarilor apartamentelor i
spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, din cadrul unei cldiri.
Acordul se consemneaz ntr-un tabel nominal, anex la acordul de asociere.
CTCE Piatra Neam - 20.11.2014

(2) n cldirile de locuine cu mai multe tronsoane sau scri se pot


constitui asociaii de proprietari pe fiecare tronson ori scar n parte
numai n condiiile n care nu exist o proprietate comun aferent
tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi delimitat.

TC

Pi
a

tr

ea
m

(3) Dac este cazul, asociaiile de proprietari nfiinate pe scri sau


tronsoane de cldire i reglementeaz ntre ele raporturile juridice cu
privire la aspectele tehnice comune acestora, printr-o anex la acordul de
asociere.
ART. 6
(1) Cererea pentru dobndirea personalitii juridice a asociaiei de
proprietari mpreun cu statutul, acordul de asociere i procesul-verbal al
adunrii generale de constituire se depun i se nregistreaz la organul
financiar local n a crui raz teritorial se afl cldirea.
(2) Statutul i acordul de asociere se ntocmesc n baza prezentei legi.
(3) Acordul de asociere trebuie s conin:
a) adresa i individualizarea proprietii individuale, potrivit actului
de proprietate;
b) numele i prenumele tuturor proprietarilor;
c) descrierea proprietii, cuprinznd: descrierea cldirii, structura
cldirii, numrul de etaje, numrul de apartamente structurate pe numr de
camere, numrul spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin,
suprafaa terenului aferent cldirii;
d) enumerarea i descrierea prilor aflate n proprietate comun;
e) cota-parte indiviz ce revine fiecrui proprietar din proprietatea
comun.
(4) Asociaia de proprietari dobndete personalitate juridic n baza
ncheierii judectorului-delegat desemnat la organul financiar local de ctre
preedintele judectoriei n a crei circumscripie teritorial se afl
cldirea.
(5) ncheierea se d fr citarea prilor i este executorie.
(6) ncheierea este supus numai apelului, n termen de 5 zile de la
comunicare. Apelul se judec cu citarea prilor.
-------Alin. (6) al art. 6 a fost modificat de art. 66 din LEGEA nr. 76 din 24
mai 2012, publicat n MONITORUL OFICIAL nr. 365 din 30 mai 2012.
ART. 7
nscrierea ulterioar n asociaia de proprietari a proprietarilor care
nu au fost prezeni la adunarea general de constituire se face la cererea
scris a acestora, fr alte formaliti.
ART. 8
(1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de
asociere este necesar acordul a cel puin 2/3 din numrul proprietarilor
membri ai asociaiei de proprietari.
(2) Orice modificare sau completare se nregistreaz la judectoria care
a emis ncheierea judectoreasc de nfiinare, fr alte formaliti.

CAP. III
Drepturile i obligaiile proprietarilor
ART. 9
CTCE Piatra Neam - 20.11.2014

ea
m

Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au dreptul s participe,


cu drept de vot, la adunarea general a proprietarilor, s i nscrie
candidatura, s candideze, s aleag i s fie alei n structura
organizatoric a asociaiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de
a fi ales, persoana n cauz trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu.
ART. 10
Proprietarii au dreptul s cunoasc toate aspectele ce in de activitatea
asociaiei i au acces, la cerere, la orice document al acesteia.
ART. 11
(1) Proprietarul poate aduce mbuntiri sau modificri proprietii
sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la
autorizarea de ctre autoritatea public local a modificrilor constructive,
fr a pune n pericol integritatea structural a cldirii sau a altor
proprieti individuale.
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaia proprietii
comune fr a obine mai nti acceptul din partea asociaiei de proprietari.

TC

Pi
a

tr

ART. 12
Zidurile dintre apartamentele sau spaiile alturate, care nu fac parte
din structura de rezisten a cldirii i din proprietatea comun, pot fi
reamplasate prin acordul dintre proprietarii apartamentelor sau spaiilor
respective, pe baza autorizaiei de modificare a construciei, eliberat de
autoritatea public local i cu ntiinarea asociaiei. Zidurile dintre
apartamente sau spaii i proprietatea comun care nu fac parte din structura
de rezisten a cldirii pot fi reamplasate numai prin modificarea acordului
de asociere, n baza hotrrii majoritii proprietarilor i a autorizaiei
de modificare a construciei, eliberat de autoritatea public local.
ART. 13*)
Veniturile obinute din exploatarea proprietii comune aparin
asociaiei de proprietari. Aceste venituri alimenteaz fondurile speciale ale
asociaiei de proprietari pentru reparaii i investiii cu privire la
proprietatea comun i nu se pltesc proprietarilor. Lista acestor venituri,
precum i cheltuielile aferente lor sunt prezentate semestrial ntr-un raport
afiat la avizierul asociaiei de proprietari.
------------Art. 13 a fost modificat de art. I din LEGEA nr. 175 din 16 iulie 2010,
publicat n MONITORUL OFICIAL nr. 502 din 20 iulie 2010.
*) NOTA C.T.C.E. S.A. Piatra-Neam:
Art. II din LEGEA nr. 175 din 16 iulie 2010, publicat n MONITORUL
OFICIAL nr. 502 din 20 iulie 2010 prevede:
"Art. II
(1) Proprietarii care i achit integral cotele de contribuie la
cheltuielile asociaiilor de proprietari n termen de 12 luni de la data
intrrii n vigoare a prezentei legi vor fi scutii de la plata penalitilor
generate de suma restant cu titlu de baz. Prin cotele de contribuie la
cheltuielile asociaiilor de proprietari se nelege datoria cu titlu de baz
fr suma rezultat din penaliti.
(2) Prevederile alin. (1) se aplic i chiriailor care dein spaiu
locativ n baza unui contract de nchiriere cu autoritile administraiei
publice locale, centrale sau cu orice instituie a statului.
(3) Prevederile alin. (1) i (2) se aplic familiilor al cror venit net
CTCE Piatra Neam - 20.11.2014

minim lunar pe membru de familie, respectiv al persoanei singure, nu


depete suma de 1.000 lei.
(4) Sumele cu titlu de penaliti datorate ctre asociaiile de
proprietari, anulate conform prezentei legi, vor fi anulate i din
obligaiile contractuale existente ntre asociaiile de proprietari i
societatea furnizoare de servicii."

TC

Pi
a

tr

ea
m

ART. 14
Proprietarul este obligat s menin proprietatea sa individual,
apartament sau spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin, n stare
bun, pe propria cheltuial. Niciun proprietar nu poate nclca, afecta sau
prejudicia dreptul de proprietate comun sau individual a celorlali
proprietari din condominiu.
ART. 15
Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat s accepte accesul n
apartamentul sau n spaiul su al unui delegat al asociaiei, atunci cnd
este necesar s se inspecteze, s se repare ori s se nlocuiasc elemente
din proprietatea comun, la care se poate avea acces numai din respectivul
apartament sau spaiu. Fac excepie cazurile de urgen, cnd accesul se
poate face fr preaviz.
ART. 16
(1) Proprietarii sunt obligai s ia msuri pentru consolidarea sau
modernizarea cldirii, pentru reabilitarea termic i eficiena energetic,
potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura interveniilor, se va avea
n vedere meninerea aspectului armonios i unitar al ntregii cldiri.
(2) n cldirile afectate de seisme, proprietarii au obligaia de a lua
de urgen msuri pentru consolidare, cu sprijinul autoritii publice locale
sau centrale.
ART. 17
Dac proprietarul unui apartament ori spaiu sau oricare alt persoan
care acioneaz n numele su provoac daune oricrei pri din proprietatea
comun sau unui alt apartament ori spaiu, respectivul proprietar sau
respectiva persoan are obligaia s repare stricciunile ori s plteasc
cheltuielile pentru lucrrile de reparaii.
ART. 18
n cazurile n care n cldirile de locuine unul dintre proprietari sau
chiriai mpiedic, cu bun-tiin i sub orice form, folosirea normal a
cldirii de locuit, crend prejudicii celorlali proprietari ori chiriai,
dup caz, proprietarii sau reprezentantul legal al acestora pot solicita
instanei s hotrasc msurile pentru folosirea normal a cldirii, precum
i plata daunelor.
ART. 19
n cazul spaiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un
proprietar, raporturile de coproprietate vor fi reglementate potrivit
dreptului comun.
ART. 20
(1) Proprietarii care i nstrineaz apartamentele sau spaiile cu alt
destinaie dect aceea de locuin sunt obligai ca la ntocmirea formelor de
nstrinare s fac dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie la
cheltuielile asociaiei de proprietari.
(2) Notarii publici nu vor autentifica actele de nstrinare fr o
CTCE Piatra Neam - 20.11.2014

adeverin din partea asociaiei de proprietari, care s reprezinte dovada


achitrii la zi a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de
proprietari, eliberat n original sub semntura preedintelui i a
administratorului asociaiei de proprietari, cu precizarea numelui i
prenumelui acestora, i cu tampila asociaiei de proprietari. Actele de
nstrinare ncheiate cu nerespectarea acestei obligaii sunt nule de drept.
(3) n cazul existenei unor datorii ctre asociaia de proprietari,
nstrinarea proprietii se poate face numai dac se introduce n contract o
clauz privitoare la preluarea datoriilor de ctre cumprtor.

TC

Pi
a

tr

ea
m

CAP. IV
Organizarea i funcionarea asociaiei de proprietari
ART. 21
(1) La adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari,
proprietarii vor alege dintre cei prezeni un comitet executiv, format din
preedintele asociaiei de proprietari i un cenzor sau o comisie de cenzori,
i vor hotr numrul membrilor acestora i durata mandatelor lor. Dac
dintre membrii asociaiei de proprietari nu se poate alege un cenzor sau
comisia de cenzori, atunci adunarea general a proprietarilor membri ai
asociaiei de proprietari va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui
cenzor din afara asociaiei de proprietari, persoan fizic ori juridic de
specialitate, pe baz de contract sau convenie de prestri de servicii.
(2) Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori trebuie s aib cel puin
studii medii i pot depune, dac adunarea general a asociaiei de
proprietari hotrte astfel, ntr-un cont bancar al asociaiei de
proprietari, o garanie suficient i ndestultoare, pe baza unui contract
de garanie ncheiat n acest sens. Cuantumul garaniei nu poate fi mai mic
dect media anual a totalului cheltuielilor lunare ale asociaiei.
(3) Preedintele asociaiei de proprietari este fie candidatul care va
obine cel mai mare numr de voturi la alegerea membrilor comitetului
executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv ales prin voina sa
i a majoritii proprietarilor din cadrul adunrii generale. Preedintele,
n situaii deosebite, poate numi temporar dintre membrii comitetului
executiv un vicepreedinte cruia i poate delega atribuiile sale.

ART. 22
(1) Deponentul garaniei menionate la art. 21 alin. (2) nu poate dispune
n niciun mod de suma depus drept garanie i nici de dobnda aferent,
dect dup ndeplinirea cumulativ a urmtoarelor condiii: aprobarea
descrcrii de gestiune privind exerciiul financiar precedent de ctre
adunarea general a membrilor asociaiei de proprietari, precum i ncetarea
efectelor delegaiei menionate la art. 21.
(2) n cazul n care se constat de ctre reprezentanii asociaiei de
proprietari sau de ctre proprietarii nii minusuri n gestiune, asociaia
poate dispune asupra unei sume de bani egale cu cuantumul minusului n
gestiune, direct din contul bancar menionat la art. 21 alin. (2), cu
aprobarea scris, expres, anterioar a adunrii generale, fr a avea nevoie
de consimmntul deponentului garaniei.
ART. 23
(1) Dup adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari va
avea loc cel puin o dat pe an, n primul trimestru, o adunare general a
CTCE Piatra Neam - 20.11.2014

ea
m

proprietarilor membri ai asociaiei. Responsabilitatea cu privire la


neconvocarea a cel puin unei adunri generale a proprietarilor aparine
membrilor comitetului executiv, inclusiv preedintelui asociaiei de
proprietari.
(2) Adunarea general este alctuit din toi proprietarii membri ai
asociaiei de proprietari.
(3) Adunarea general ordinar se convoac fie de preedintele asociaiei
de proprietari, fie de comitetul executiv.
(4) Pentru situaii speciale sau de maxim urgen, adunrile generale
extraordinare ale asociaiei pot fi convocate oricnd de ctre comitetul
executiv sau de ctre cel puin 20% din numrul proprietarilor membri ai
asociaiei de proprietari.
(5) Proprietarii trebuie anunai, prin afiare la loc vizibil sau pe
baz de tabel nominal convocator, asupra oricrei adunri generale a
asociaiei de proprietari, cu cel puin 7 zile nainte de data stabilit,
inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunrii generale. Ordinea de zi
anunat se poate completa prin hotrre a adunrii generale.

TC

Pi
a

tr

ART. 24
(1) Adunarea general poate adopta hotrri, dac majoritatea
proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari (jumtate plus unu) sunt
prezeni personal sau prin reprezentant legal.
(2) Dac la prima convocare nu este ntrunit cvorumul necesar de jumtate
plus unu, adunarea general va fi suspendat i reconvocat n termen de
maximum 10 zile de la data primei convocri.
(3) La adunarea general reconvocat, dac exist dovada c toi membrii
asociaiei de proprietari au fost convocai, hotrrile pot fi adoptate,
indiferent de numrul membrilor prezeni, prin votul majoritii acestora.
(4) Hotrrile adunrii generale a asociaiei de proprietari sunt
obligatorii i pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezeni la
adunarea general, precum i pentru proprietarii care nu sunt membri ai
asociaiei de proprietari.
ART. 25
(1) Pentru adoptarea hotrrilor n adunarea general a asociaiei de
proprietari, se vor avea n vedere urmtoarele:
a) fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa;
b) pentru hotrrile cu privire la stabilirea fondurilor de investiii
pentru consolidare, reabilitare i modernizare, votul fiecrui proprietar are
o pondere egal cu cota-parte din proprietatea comun;
c) proprietarul poate fi reprezentat n adunarea general de ctre un
membru al familiei sau de ctre un alt reprezentant care are o mputernicire
scris i semnat de ctre proprietarul n numele cruia voteaz;
d) un membru al asociaiei de proprietari poate reprezenta unul sau mai
muli membri abseni, dac prezint mputernicire semnat de ctre
proprietarii n numele crora voteaz;
e) n cazul unui vot paritar, votul preedintelui asociaiei de
proprietari este decisiv.
(2) Hotrrile adunrilor generale vor fi luate cu votul majoritii
membrilor asociaiei de proprietari prezeni la adunarea general convocat
sau reconvocat, dup caz. n statutul propriu al asociaiei de proprietari
pot fi prevzute i alte condiii, dar nu mai puin de jumtate plus unu din
CTCE Piatra Neam - 20.11.2014

TC

Pi
a

tr

ea
m

voturile celor prezeni la adunarea general convocat sau reconvocat.


(3) n situaii excepionale, hotrrile pot fi luate prin acordul scris
al majoritii proprietarilor unei scri sau unui bloc, membri ai asociaiei
de proprietari, pentru probleme care i vizeaz direct, pe baz de tabel
nominal.
(4) Hotrrile adunrilor generale se consemneaz n registrul de
procese-verbale al asociaiei de proprietari, se semneaz de ctre toi
membrii comitetului executiv i se comunic, n scris, tuturor proprietarilor.
ART. 26
Dac o hotrre a adunrii generale este contrar legii, statutului sau
acordului de asociere a asociaiei de proprietari ori este de natur s
produc daune intereselor proprietarilor, acetia pot ataca n justiie
respectiva hotrre, n termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia*).
Acionarea n justiie nu ntrerupe executarea hotrrii dect n cazul n
care instana dispune suspendarea acesteia.
----------*) NOTA C.T.C.E. S.A. Piatra-Neam:
Prin DECIZIA CURII CONSTITUIONALE nr. 670 din 18 mai 2011, publicat n
MONITORUL OFICIAL nr. 421 din 16 iunie 2011,
s-a admis excepia de neconstituionalitate a dispoziiilor art. 26 din Legea
nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de
proprietari, constatndu-se c sintagma "de la adoptarea acesteia" este
neconstituional.
Conform art. 147 alin. (1) din CONSTITUIA ROMNIEI republicat n
MONITORUL OFICIAL nr. 767 din 31 octombrie 2003 dispoziiile din legile i
ordonanele n vigoare, precum i cele din regulamente, constatate ca fiind
neconstituionale, i nceteaz efectele juridice la 45 de zile de la
publicarea deciziei Curii Constituionale dac, n acest interval,
Parlamentul sau Guvernul, dup caz, nu pun de acord prevederile
neconstituionale cu dispoziiile Constituiei. Pe durata acestui termen,
dispoziiile constatate ca fiind neconstituionale sunt suspendate de drept.
n concluzie, n intervalul 16 iunie 2011-31 iulie 2011, dispoziiile
invocate mai sus au fost suspendate de drept, ncetndu-i efectele juridice
n data de 1 august 2011, ntruct legiuitorul nu a intervenit pentru
modificarea prevederilor atacate.
ART. 27
Adunarea general a proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari
are urmtoarele atribuii:
a) alege i revoc din funcie preedintele, membrii comitetului executiv
i cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociaiei de proprietari;
b) adopt, modific sau revoc hotrri;
c) adopt i modific bugetele de venituri i cheltuieli;
d) mandateaz comitetul executiv reprezentat de preedintele asociaiei
de proprietari pentru angajarea i eliberarea din funcie a persoanei care
ocup funcia de administrator imobile sau a altor angajai ori prestatori,
n scopul administrrii i bunei funcionri a cldirii;
e) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin statut, prin
acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociai.
ART. 28
(1) Asociaia de proprietari poate intermedia servicii ntre furnizori i
CTCE Piatra Neam - 20.11.2014

TC

Pi
a

tr

ea
m

proprietarii consumatori, n special cu privire la serviciile publice de


utiliti, pe baza unor contracte de prestri de servicii sau de furnizare cu
caracter individual. Pentru contractele de furnizare cu caracter individual,
drepturile i obligaiile cu privire la serviciul furnizat aparin, pe de o
parte, furnizorului i de cealalt parte, proprietarului.
(2) Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de
utiliti, furnizorul serviciului va aciona mpotriva proprietarilor
restanieri.
(3) Serviciul de intermediere din partea asociaiei de proprietari const
n: repartizarea facturilor ctre proprietari prin lista de plat lunar,
ncasarea i plata sumelor reprezentnd contravaloarea consumului facturat,
ntiinarea furnizorului cu privire la debitori.
ART. 29
(1) Cu excepia atribuiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire
la proprietile individuale, apartamente sau spaii cu alt destinaie dect
aceea de locuin, comitetul executiv reprezint asociaia de proprietari n
administrarea i exploatarea cldirii.
(2) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru
ndeplinirea atribuiilor ce i revin.
ART. 30
(1) Comitetul executiv, reprezentat de preedintele asociaiei de
proprietari, are urmtoarele atribuii:
a) duce la ndeplinire hotrrile adunrii generale i urmrete
respectarea prevederilor legale, a statutului i a acordului de asociere ale
asociaiei de proprietari;
b) emite, dac este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea
la ndeplinire a hotrrilor adunrilor generale i pentru respectarea
prevederilor legale, a statutului i a acordului de asociere, precum i alte
decizii ce privesc activitatea din asociaia de proprietari;
c) ntocmete proiectul bugetului de venituri i cheltuieli i pregtete
desfurarea adunrilor generale;
d) reglementeaz folosirea, ntreinerea, repararea, nlocuirea i
modificarea prilor proprietii comune, inclusiv cu privire la consumurile
aferente proprietii comune;
e) ntocmete sau propune planuri de msuri i activiti i urmrete
realizarea lor;
f) supravegheaz desfurarea tuturor activitilor din cadrul asociaiei
de proprietari, n mod special situaia ncasrilor i plilor lunare;
g) pentru scopul i activitile asociaiei de proprietari, angajeaz i
demite, ncheie i reziliaz contracte;
h) i asum obligaii, n nume propriu sau n numele proprietarilor
membri ai asociaiei de proprietari, privind interesele legate de cldire;
i) iniiaz sau apr n procese, n nume propriu sau n numele
proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari, interesele legate de
cldire;
j) stabilete sistemul propriu de penalizri ale asociaiei de
proprietari pentru restanele afiate pe lista de plat ce privesc
cheltuielile asociaiei de proprietari, conform prevederilor legale;
k) avizeaz documentele asociaiei de proprietari;
l) asigur completarea la zi a crii tehnice a construciei;
m) asigur urmrirea comportrii n timp a construciei, pe toat durata
CTCE Piatra Neam - 20.11.2014

de existen a acesteia;
n) gestioneaz situaiile excepionale i de criz;
o) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin hotrrile
adunrii generale.
(2) edinele comitetului executiv sunt legal ntrunite dac jumtate
plus unu din numrul membrilor si sunt prezeni. edinele comitetului
executiv pot fi convocate de preedintele asociaiei de proprietari sau de
jumtate plus unu din numrul membrilor si.
(3) Deciziile comitetului executiv se consemneaz n registrul de decizii
al comitetului executiv.

TC

Pi
a

tr

ea
m

ART. 31
(1) Preedintele asociaiei de proprietari reprezint asociaia n
derularea contractelor i i asum obligaii n numele acesteia. El
reprezint asociaia de proprietari n relaiile cu terii, inclusiv n
aciunile iniiate de asociaie mpotriva unui proprietar care nu i-a
ndeplinit obligaiile fa de asociaie sau n procesele iniiate de un
proprietar care contest o hotrre a adunrii generale a proprietarilor.
(2) Preedintele asociaiei de proprietari supravegheaz i urmrete
aplicarea hotrrilor adunrii generale, respectarea prevederilor statutului
i acordului de asociere, precum i aplicarea deciziilor comitetului executiv.
Acesta, n funcie de situaie, poate propune comitetului executiv sau
adunrii generale, dup caz, msuri mpotriva celor care nu respect regulile,
regulamentele, hotrrile i deciziile asociaiei de proprietari, conform
prevederilor legale i statutare.
ART. 32
(1) Preedintele asociaiei de proprietari sau membrii comitetului
executiv pot fi remunerai pe baza unui contract de mandat, conform hotrrii
adunrii generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de
venituri i cheltuieli.
(2) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, membrii comitetului
executiv, inclusiv preedintele asociaiei de proprietari, rspund personal
sau n solidar, dup caz, n faa legii i a proprietarilor pentru daunele i
prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat.
ART. 33
(1) Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaiei de proprietari are, n
principal, urmtoarele atribuii:
a) verific legalitatea actelor i documentelor, a hotrrilor,
deciziilor, regulilor i regulamentelor;
b) verific execuia bugetului de venituri i cheltuieli;
c) verific gestiunea financiar-contabil;
d) cel puin o dat pe an, ntocmete i prezint adunrii generale
rapoarte asupra activitii sale i asupra gestiunii asociaiei de
proprietari, propunnd msuri.
(2) Cenzorul sau cenzorii alei ai asociaiei de proprietari pot fi
remunerai pe baza unui contract de mandat, conform hotrrii adunrii
generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri i
cheltuieli.
(3) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii
asociaiei de proprietari rspund personal sau n solidar, n faa legii i a
proprietarilor, pentru daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod
CTCE Piatra Neam - 20.11.2014

deliberat.
ART. 34
(1) Administrarea, ntreinerea, investiiile i reparaiile asupra
proprietii comune sunt n sarcina asociaiei de proprietari.
(2) Asociaia de proprietari angajeaz persoane fizice atestate pentru
funcia de administrator sau ncheie contracte cu persoane juridice
specializate i autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea
serviciilor necesare administrrii, ntreinerii, investiiilor i
reparaiilor asupra proprietii comune.

TC

Pi
a

tr

ea
m

CAP. V
Administrarea n asociaia de proprietari
ART. 35
(1) Pentru activitatea de administrare care include activiti de
administrare tehnic, de contabilitate i casierie, asociaia de proprietari
poate angaja fie persoane fizice atestate pentru funcia de administrator de
imobile, fie poate ncheia contract de administrare cu persoane juridice
specializate i autorizate, care au ca obiect de activitate numai domeniul
asociaiilor de proprietari ori care au ca activitate principal
administrarea imobilelor pe baz de tarife sau contract. Administratorilor de
imobile li se aplic n mod corespunztor prevederile art. 21 alin. (2) i
ale art. 22.
(2) Persoanele fizice pot fi angajate prin ncheierea unui contract
individual de munc, conform celor stabilite prin negociere direct.
(3) Candidaii pentru funcia de administrator de imobile trebuie s
prezinte comitetului executiv al asociaiei de proprietari documentele
solicitate, garaniile profesionale i materiale prevzute de lege i trebuie
s nu fi suferit nicio condamnare.
(4) Comitetul executiv adopt decizii asupra cuantumului salariilor, al
indemnizaiilor i al eventualelor premieri care se acord personalului
ncadrat cu contract individual de munc, precum i asupra valorii i a
modalitilor de contractare, n cazul n care administrarea cldirii este
asigurat de persoane juridice, n limita bugetului de venituri i cheltuieli
adoptat de adunarea general a proprietarilor.
(5) De asemenea, comitetul executiv decide i asupra acordrii unor
drepturi bneti membrilor asociaiei de proprietari care desfoar
activiti lucrative folositoare acesteia, n limita bugetului de venituri i
cheltuieli adoptat de adunarea general a proprietarilor.
ART. 36
Administratorul, persoan fizic sau juridic, are, n principal,
urmtoarele atribuii:
a) prestarea serviciilor n mod profesional;
b) gestionarea bunurilor materiale i a fondurilor bneti;
c) efectuarea formalitilor necesare n angajarea contractelor cu
furnizorii de servicii pentru exploatarea i ntreinerea cldirii, derularea
i urmrirea realizrii acestor contracte;
d) asigurarea cunoaterii i respectrii regulilor cu privire la
proprietatea comun;
e) gestionarea modului de ndeplinire a obligaiilor ceteneti ce revin
CTCE Piatra Neam - 20.11.2014

tr

ea
m

proprietarilor n raport cu autoritile publice. Obligaiile ceteneti


sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea general a proprietarilor;
f) ndeplinirea oricror alte obligaii expres prevzute de lege.
ART. 37
Pentru lucrrile privind proprietatea comun, administratorul, innd
seama de pre, durat de execuie i calitate, supune spre analiz, selecie
de oferte i aprobare comitetului executiv al asociaiei de proprietari
ofertele operatorilor economici care satisfac cerinele, n vederea
executrii lucrrilor, conform legislaiei n vigoare.
ART. 38
Pentru protejarea intereselor proprietarilor i ale asociaiei de
proprietari mpotriva riscurilor aferente activitii de administrare ntr-un
condominiu, administratorii de imobile, persoane fizice sau juridice, de
drept public ori de drept privat, pot ncheia polie de asigurare de
rspundere civil profesional. Asigurarea de rspundere civil profesional
nu acoper riscurile cu privire la fraud, nelciune, deturnare de fonduri
nfptuite cu bun-tiin. Persoanele care nu au calitatea de administrator
de imobile nu pot ncheia polie de asigurare de rspundere civil
profesional.
ART. 39
Proprietatea comun poate fi utilizat de ctre teri, persoane fizice
sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul
majoritii proprietarilor membri ai asociaiei i al proprietarilor direct
afectai de vecintate, n baza unui contract de nchiriere, de folosin sau
de concesiune.

TC

Pi
a

ART. 40
Asociaia de proprietari are obligaia s ia msuri cu privire la
mbuntirea confortului termic al cldirii.
ART. 41
Modificrile constructive i utilizarea n alte scopuri a unor pri sau
elemente de construcie ale cldirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe
perei, suspendarea de stlpi, perei, scri interioare i altele asemenea,
se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul
proprietarilor direct afectai i, dup caz, pe baza unui proiect tehnic
ntocmit de instituii de specialitate, verificat de un expert autorizat,
precum i cu autorizaia pentru executarea de lucrri, eliberate n
condiiile legii.
ART. 42
Schimbarea destinaiei locuinelor, precum i a spaiilor cu alt
destinaie dect aceea de locuin fa de destinaia iniial, conform
proiectului iniial al cldirii cu locuine, se poate face numai cu avizul
comitetului executiv i cu acceptul proprietarilor direct afectai cu care se
nvecineaz, pe plan orizontal i vertical, spaiul supus schimbrii.
ART. 43
Pentru lucrri majore cu privire la exploatarea, ntreinerea, repararea,
consolidarea, reabilitarea i modernizarea proprietii comune, asociaia de
proprietari poate angaja, n numele proprietarilor i cu semntura lor
individual, credite bancare sau orice alte forme de creditare, conform
prevederilor legale.
ART. 44
CTCE Piatra Neam - 20.11.2014

Pentru riscurile cu privire la proprietatea comun, asociaia de


proprietari, n numele proprietarilor asociai, poate ncheia polie de
asigurare.
CAP. VI
Cheltuielile asociaiei de proprietari

ea
m

ART. 45
(1) Anul fiscal al asociaiei de proprietari este anul calendaristic.
(2) nainte de nceputul urmtorului an fiscal i pentru fiecare an
fiscal ce urmeaz, comitetul executiv va pregti i va prezenta
proprietarilor n adunarea general un buget anual de venituri i cheltuieli,
suficient pentru a acoperi cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv
fondurile necesare organizrii i funcionrii acesteia.
(3) Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au obligaia s
aprobe i un fond de reparaii anual, necesar pentru repararea i
mbuntirea proprietii comune. Comitetul executiv va pregti i va
prezenta adunrii generale suma anual necesar pentru constituirea sau
completarea acestui fond, care se alimenteaz n avans, n trane lunare
egale, prevzute n lista de plat a cheltuielilor asociaiei de proprietari.
Plile pentru repararea i mbuntirea proprietii comune se vor face din
fondul de reparaii. Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari pot
aproba i alte fonduri cu caracter special.

TC

Pi
a

tr

(4) Asociaia de proprietari poate deschide unul sau mai multe conturi la
oricare unitate bancar, n condiiile legii.
ART. 46
Toi proprietarii au obligaia s plteasc lunar, conform listei de
plat a cheltuielilor asociaiei de proprietari, n avans sau pe baza
facturilor emise de furnizori, cota de contribuie ce le revine la
cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din
asociaia de proprietari.
ART. 47
Cheltuielile asociaiei de proprietari sunt urmtoarele:
a) cheltuieli pe numr de persoane care locuiesc sau desfoar
activiti n proprieti individuale;
b) cheltuieli pe consumuri individuale;
c) cheltuieli pe cota-parte indiviz, n funcie de suprafaa util a
proprietii individuale;
d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale
proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociaiei de
proprietari;
e) cheltuieli pe consumatori tehnici;
f) cheltuieli de alt natur.
ART. 48
(1) Stabilirea i repartizarea sumei care privete proprietatea comun ce
revine fiecrui proprietar din cadrul condominiului se fac proporional cu
cota-parte indiviz din proprietatea comun.
(2) Cheltuielile efectuate de asociaia de proprietari pentru plata unor
servicii de utiliti publice sau de alt natur, legate de proprietile
CTCE Piatra Neam - 20.11.2014

individuale din condominiu i care nu se factureaz individual pe fiecare


dintre acestea, se repartizeaz dup acelai criteriu care a stat la baza
emiterii facturii, n conformitate cu prevederile contractului ncheiat cu
furnizorul respectivului serviciu.
ART. 49
(1) Asociaia de proprietari poate stabili un sistem propriu de
penalizri pentru orice sum cu titlu de restan, afiat pe lista de plat.
Penalizrile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de ntrziere i se
vor aplica numai dup o perioad de 30 de zile care depete termenul
stabilit pentru plat, fr ca suma penalizrilor s poat depi suma la
care s-au aplicat.

TC

Pi
a

tr

ea
m

(2) Termenul de plat a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei


de proprietari, afiate pe lista lunar de plat, este de maximum 20 de zile
calendaristice.
(3) Sumele rezultate din aplicarea penalitilor de ntrziere vor face
obiectul fondului de penaliti al asociaiei de proprietari i se vor
utiliza numai pentru plata penalizrilor impuse asociaiei de proprietari de
ctre teri i pentru cheltuieli cu reparaiile asupra proprietii comune
sau alte cheltuieli de natur administrativ.
ART. 50
(1) Asociaia de proprietari are dreptul de a aciona n justiie pe
orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuie la
cheltuielile asociaiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul
stabilit.
(2) Aciunea asociaiei de proprietari este scutit de tax de timbru.
(3) Sentina dat n favoarea asociaiei de proprietari, pentru sumele
datorate de oricare proprietar, poate fi pus n aplicare pentru acoperirea
datoriilor prin orice modalitate permis de Codul de procedur civil.
ART. 51
(1) Asociaia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang
prioritar asupra apartamentelor i altor spaii proprieti individuale ale
proprietarilor din condominiu, precum i un privilegiu asupra tuturor
bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cot de
contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, dup cheltuielile de
judecat datorate tuturor creditorilor n interesul crora au fost fcute.
(2) Privilegiul se nscrie n registrul de publicitate imobiliar al
judectoriei, la cererea preedintelui asociaiei de proprietari, pe baza
extraselor de pe ultima list lunar de plat a cotelor de contribuie din
care rezult suma datorat cu titlu de restan. Privilegiul se radiaz la
cererea preedintelui asociaiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza
chitanei ori a altui nscris prin care asociaia confirm plata sumei
datorate.
(3) Operaiunile de publicitate imobiliar privitoare la privilegiul
prevzut la alin. (1) i (2) sunt scutite de tax de timbru.

CAP. VII
Raportul dintre administraia public local i central i asociaiile
de proprietari

CTCE Piatra Neam - 20.11.2014

TC

CAP. VIII
Sanciuni

Pi
a

tr

ea
m

ART. 52
(1) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale
sectoarelor municipiului Bucureti sprijin activitatea asociaiilor de
proprietari pentru realizarea scopurilor i sarcinilor ce le revin, n
conformitate cu prevederile legale n vigoare.
(2) Consiliile locale organizeaz n cadrul aparatului propriu un
compartiment specializat n sprijinirea i ndrumarea asociaiilor de
proprietari.
ART. 53
(1) Compartimentele specializate nfiinate n cadrul autoritii publice
locale ndrum i sprijin proprietarii pentru a se constitui n asociaii de
proprietari.
(2) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale
sectoarelor municipiului Bucureti ndrum i sprijin asociaiile de
proprietari pentru ndeplinirea obligaiilor locale ce le revin asupra
proprietii comune.
ART. 54
(1) Persoanele fizice care au calitatea de administrator de imobile sunt
atestate de ctre primar, la propunerea compartimentelor specializate din
cadrul autoritii administraiei publice locale, n baza unei hotrri a
consiliului local.
(2) Atestatul are drept scop certificarea calitilor profesionale ale
persoanelor care doresc s practice activitatea de administrare a imobilelor
la asociaiile de proprietari.
ART. 55
Consiliile locale, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor
judeene, respectiv al Consiliului General al Municipiului Bucureti,
exercit controlul asupra activitii financiar-contabile din cadrul
asociaiilor de proprietari, din oficiu ori la solicitarea unuia sau mai
multor membri ai asociaiei de proprietari.

ART. 56
(1) Constituie contravenii urmtoarele fapte:
a) neluarea de ctre proprietari, de ctre asociaia de proprietari sau
de ctre comitetul executiv al asociaiei de proprietari a tuturor msurilor
necesare pentru repararea i meninerea n stare de siguran a cldirii i a
instalaiilor comune aferente (ascensor, hidrofor, instalaii de alimentare
cu ap, de canalizare, de nclzire central, de preparare i distribuire a
apei calde, instalaii electrice i de gaze, centrale termice, crematorii,
instalaii de colectare a deeurilor, instalaii de anten colectiv,
telefonie etc.) pe toat durata existenei acestora;
b) nendeplinirea atribuiilor de ctre preedinte, membrii comitetului
executiv, cenzori, administrator de imobil;
c) neexecutarea de ctre proprietar a lucrrilor de ntreinere,
reparaii sau de nlocuire a elementelor de construcii i instalaii aflate
n proprietatea sa individual, dac aceasta este de natur s aduc
prejudicii celorlali proprietari;
CTCE Piatra Neam - 20.11.2014

Pi
a

tr

ea
m

d) schimbarea de ctre proprietar a destinaiei locuinei fr


autorizaiile i aprobrile legale;
e) modificarea aspectului proprietii comune, precum i a elementelor
constructive ale cldirii fr aprobrile i autorizaiile legale;
f) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de ctre
funcionarii publici i personalul angajat al autoritilor publice locale i
centrale, inclusiv personalul regiilor ori al societilor furnizoare de
servicii publice de utiliti, dac fapta nu a fost comis n astfel de
mprejurri nct s constituie infraciune.
(2) Contraveniile prevzute la alin. (1) se sancioneaz dup cum
urmeaz:
a) faptele prevzute la lit. a), b) i c) se sancioneaz cu amend de la
500 lei la 3.000 lei;
b) fapta prevzut la lit. d), cu amend de la 200 lei la 1.000 lei;
c) faptele prevzute la lit. e) i f), cu amend de la 2.500 lei la 5.000
lei.
(3) Sanciunile pentru contraveniile prevzute la alin. (1) lit. a)-e)
se aplic persoanelor fizice constatate vinovate, iar cea prevzut la alin.
(1) lit. f) funcionarilor publici sau personalului angajat al autoritilor
publice, inclusiv personalului regiilor ori societilor furnizoare de
servicii de utiliti publice.
(4) Constatarea contraveniilor prevzute de prezenta lege, fcut la
sesizarea oricrei persoane interesate, precum i aplicarea sanciunilor
corespunztoare se fac de ctre persoanele mputernicite de Inspectoratul de
Stat n Construcii i de Ministerul Internelor i Reformei Administrative,
de primari sau de mputerniciii acestora.
ART. 57
Prevederile art. 56 referitoare la contravenii se completeaz cu
dispoziiile Ordonanei Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al
contraveniilor, aprobat cu modificri i completri prin Legea nr. 180/2002,
cu modificrile i completrile ulterioare.

TC

CAP. IX
Dispoziii tranzitorii i finale

ART. 58
(1) Instituiile administraiei publice locale ori centrale sau orice
alte societi de stat, care dein n proprietate apartamente sau spaii cu
alt destinaie dect aceea de locuin n cldirile de locuine, au aceleai
drepturi i obligaii ca oricare alt proprietar din condominiu i au
obligaia s mandateze persoane fizice sau juridice pentru a colabora cu
asociaia de proprietari.
(2) Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu
chiriaul, indiferent de statutul locuinei, precum i nerespectarea
obligaiilor contractuale de ctre chiria nu absolv proprietarul de la
obligaiile sale fa de asociaia de proprietari prevzute n prezenta lege.
ART. 59
n termen de 60 de zile de la data intrrii n vigoare a prezentei legi,
Ministerul Internelor i Reformei Administrative, mpreun cu Ministerul
Economiei i Finanelor, Ministerul Muncii, Familiei i Egalitii de anse,
Ministerul Transporturilor i Ministerul Justiiei vor elabora i supune spre
CTCE Piatra Neam - 20.11.2014

adoptare Guvernului normele metodologice de punere n aplicare a prevederilor


acesteia.
ART. 60
Prezenta lege intr n vigoare la 30 de zile de la data publicrii n
Monitorul Oficial al Romniei, Partea I.
ART. 61
La data intrrii n vigoare a prezentei legi se abrog: art. 35 alin. 3,
art. 35^1, art. 36, art. 64, art. 69 i anexa nr. 2 din Legea locuinei nr.
114/1996, republicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 393 din
31 decembrie 1997, cu modificrile i completrile ulterioare, Ordonana
Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea i funcionarea asociaiilor de
proprietari, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 554
din 1 septembrie 2001, aprobat cu modificri prin Legea nr. 234/2002, precum
i orice alte dispoziii contrare.

ea
m

Aceast lege a fost adoptat de Parlamentul Romniei, n condiiile art.


77 alin. (2), cu respectarea prevederilor art. 75 i ale art. 76 alin. (1)
din Constituia Romniei, republicat.

PREEDINTELE CAMEREI DEPUTAILOR


BOGDAN OLTEANU

tr

Bucureti, 6 iulie 2007.


Nr. 230.

PREEDINTELE SENATULUI
NICOLAE VCROIU

Pi
a

_________

TC

23 iulie 2007

CTCE Piatra Neam - 20.11.2014