Piaa imobilului noiuni generale

1. Esena i definirea pieii imobiliare i a bunului imobil

Piaa, este aadar o categorie economic complex, ce reflect
totalitatea relaiilor de vnzare - cumparre care au loc n societate,
prin interaciunea lor, n strns legtur cu spaiul economic n
care au loc. Piaa este locul ntlnirii a ofertei vnztorilor i cererii
consumatorilor,
a confruntrii
dintre ele.
Piaa imobiliar
definete totalitatea
bunurilor
imobiliare
i a actual
drepturilor
asupra acestora,
care
fac obiectul
de
vnzare cumprare.
n linii generale prin noiunea de pia se subnelege un
ansamblu de mecanisme prin care se execut unele sau alte afaceri.
Piaa imobiliar este un complex de mecanisme prin
intermediul
crora
suntitransmise drepturile supra unei
proprieti
interesele legate de ea, sunt stabilite preurile i este
delimitat
spaiul pentru diferite variante pentru utilizarea
terenurilor.
Pe piaa imobiliar se realizeaz interrelaia dintre cererea i
oferta tuturor cumprtorilor i vnztorilor.
funciile ale pieii:
Funcia de reglare const n aceea c piaa care funcioneaz
Autonom, Se redistribuie
resursele
dup
existente
dede fapt
antreprenoriat
i conduce
participanii
sisferele
ctre scopul,
care
nu era stabilit
iniial,
ctreintereselor
formarea unei
structuri
eficiente
a
economiei
i satisfacerea
sociale.
Funcia comercial const n realizarea valorii i valorii de
ntrebuinare a bunurilor imobiliare i obinerea profitului pentru
capitalul investit.
Funcia
informaional
este
o
metod
de
rspndire
a
informaiei
ce permite
vnztorilor
cumprtorilor de bunuri Imobiliare de a
lua
decizii n
interesele i
proprii.
Funcia de intermediere se exprim prin aceea c piaa ia forma
unui intermediar comun i locul de ntlnire a numeroilor vnztori
i cumprtori
Funcia decare
stimulare
- ea sedin
reprezint
subproductiv
forma unui
economic
este profitul
utilizarea
a stimul
succesului tehnico-tiinific a progresului n formarea i utilizarea
proprietii imobiliare.
Funcia investiional
piaa
imobiliar populaiei
contribuie din
la transferul
economiilor
de
mijloace
i
acumulrilor
formavenit
pasiv a rezervelor n capitalul real de producere care aduce
proprietarului de bunuri imobile.
Funcia social se manifest n creterea activitii muncii
societii n ntregime si n ridicarea intensitii muncii cetenilor.
Metodele de formare a bunurilor immobile:
Separarea este
o modalitate de formare a bnului imobil
independent
nregistrat. prin desprinderea unei pri din bunul imobil
Divizarea
este olamodalitate
de formare a unor
bunuriimobil.
independente
prin
mprirea,
cerere coproprietarilor,
a bunului
Comasarea este o modalitate de formare a bunului imobil prin
unirea a dou sau mai multor bunuri imobile care au hotare
commune.
Combinarea este o modalitate de formare a unui bun imobil prin
separarea unei pri din bunul imobil nregistrat, fr a se forma un
bun imibil independent, i alipirea ei la un bun imobil adiacent.
Bun Imobil - teren , construcie capital, apartament i alt
ncpere izolat;
Terenamplasament
- parte de teritoriu
avndcaracteristici
hotare nchise
a crei
suprafa,
crei
i ela crei
sunt
reflectate
n al
cadastru.
Din
punct de vedere fizic, un bun imobil are urmtoarele
caracteristici:
imobilitatea, adic permanena locului n care se afl;
materialitatea;
durabilitatea existenei i exploatrii, n consecin uzura;
unicitatea caracterul irepetabil;
eterogenitatea, marea diversitate a bunurilor imobiliare;
proprietatea de a fi gestionat.

2. Principalele tranzacii cu bunurile immobile

Principalele tranzacii cu bunurile imobile sunt:
Vnzarea-cumprarea
La vnzare cumprare vnztorul se oblig s transmit terenul de
pmnt n ordinea stabilit de legislaie n proprietate
cumprtorului, iar cumprtorul se oblig s accepte acest teren i
s achite pentru el suma stabilit n contract.
Ipotecacreditorulgarantat
are dreptul,
cazul
n care debitorul nu
execut obligaia
prinngaj,
s
revendicarea,
din valoarea bunurilor
saui ase satisfac
drepturilor patrimoniale date n gaj.
Schimb-Conform
contractului
deterenul
schimbde
fiecare
parte
se oblig
transmit
n
proprietate
altei
pri
pmnt
n schimb
la s
alt
teren.
Transmiterea imobilului n fondul statutar al persoanei juridice
Motenirea-Succesiunea
de pmnt se efectueaz
conform
testamentului sauterenului
legislaiei.
Arenda-Proprietarul,
saudea
altpmntul
persoannmputernicit
de
proprietar,
areindreptul
s
arend in schimbul
unei
plati stabilite
contract.
3. Particularitile imobilului ca marf
1. Bunurile imobile constituie baza bogiei naionale.
2. Piaa imobiliar reprezint un generator al creterii
economice al ntregii ri.
3. Bunul imobil este un obiect deosebit
Bunurile imobile ca bunuri economice au anumite trsturi
caracteristice:
-obiectul imobiliar
poatefr
fi schimbat
dintr-un
deteriorarea
acestuinu
obiect,
distrugerea
lui. loc n altul fr
-amplasamentul fixat.
-obiectul imobiliar este unic.
-condiiile de producere
-Expluatare de lung durata
-Bunul imobil este o marf scump
Bunurile imobile ca bun economic au trei tipuri (moduri) de
utilizri:
1. Primul mod de utilizare al unui bun imobil este cel de
consum (utilizarea bunului imobil ca marf).
2. Alt mod de utilizare a bunului imobil este n scopul
produciei (bunurile imobiliare constituie element al procesului de
producie).
3. Al treilea mod de utilizare a unui bun imobil este utilizarea n
scopul obinerii veniturilor.

Tipuri de bunuri imobile i clasificarea lor

1. Tipuri de bunuri imobile
Terenurile se clasific n:
- terenuri cu
destinaie agricol
; - terenuri
n intravilan
; - terenuri
distribuite
ntovririlor
pomicole
; - terenuri
din extravilan
destinate
indusriei
transporturilor,
telecomunicaiilor
i cu
alt
destinaie
- n
scopuri
fiscale,
pn n (pmnt);
prezent,
bunurile
imobile
sespecial.
divizau n
doua
categorii:
terenuri
imobile.
Bunurile imobiliare nelocative la rndul lor se mpart n:
Imobilul
comercial
- include
construciile
destinateobiectele
pentru comer,
oficiile
pentru
afaceri,
parcrile
pentru
automobile,
ramurilor de deservire destinate pentru obinerea veniturilor.
Imobilul industrial - reprezint construciile industriale i
infrastructura, uzinele, spaiile destinate pentru impozitare.
Imobilul instituional - includ cldirile organelor de
conducere, cldirile destinate pentru nvmnt i
alte imobile cu destinaie special.
Imobilul pentru
recreaional
- complexele sportive i complexele
destinate
distracie.
2. Clasificarea imobilului
-Cldirile
i -Plantaiile
construciileprinse
solid legate
de pmnt; -Plantaiile prinse
de rdcini;
ncperi;
-Terenurile;
-Poriunide
derdcini;
subsol -Apartamentele i alte
La baza clasificrii raionale trebuie s punem n
eviden principalele caracteristici:
*destinaia funcional (imobil locativ, oficiu, imobil industrial,
obiecte comerciale, restaurante, hoteluri, terenuri, obiecte de
nsemntate cultural sau istoric i altele);
* locul amplasrii (sectoare prestigioase, piaa imobiliar de
capital, sectoare puin prestigioase, zone balneare);
* tipulindividuale,
obiectelor imobiliare,
pentru
(case
apartamente,
vile, satisfacerea
palate, case diferitor
mobile).necesiti

Tema 3 Piaa imobiliar din Republica Moldova

1.
Importana pieii imobiliare pentru dezvoltarea economiei
naionale
Piaa bunurilor imobile n Republica Moldova s-a format pe
parcursul ultimilor 15 ani, n rezultatul trecerii unei pri din
proprietatea statului n proprietate privat.
Dezvoltarea pieei imobiliare are o importan deosebit pentru
statornicirea unui stat, stabil din punct de vedere economic,
nsemntatea acestei piee este determinat de particularitile sale.
In Chiinu exist cinci sectoare administrativ-teritoriale, fiecare
identificndu-se prin caracteristici specifice, cu un anumit impact
asupra
valorii
bunurilor
imobiliare.
a bunurilor
imobiliare
similare,
aflate
n diferiteValoarea
sectoarede
alepia
oraului,
este
diferit
de la
caz la caz.
2. Segmentele pieei imobiliare
Pentru o segmentare calitativ, trebuie s se in cont de orice
parametri: situaia demografic n localitate, vrsta, sexul, situaia
familial, componena familiei, profesia, studiile, naionalitatea,
precum i de gradul de adaptare la pia.
Segmente ale pieei imobiliare:
1.
Piaa imobiliar locativ, care cuprinde case de locuit
individuale,
apartamente n blocuri de locuit cu multe etaje, condominiuri
locative, vile.
2. Piaa bunurilor imobiliare comerciale, care includ oficii,
magazinele,
hotelurile,
motelele, restaurantele, cafenelele i alte
bunuri
destinate
comerului.
3. Piaa imobiliar industrial, este constituit din uniti de
producere din diferite ramuri ale economiei naionale(complexe
patrimoniale, cldirileadministrative i alte construcii auxiliare)
4. Piaa loturilor de pmnt, fr construcii, care includ terenurile
libere, precum i terenurile cu destinaie agricol (puni, livezi).
5. Piaa bunurilor imobiliare specializate, care ar fi:cldirea
aerogrii, podurile, teatre i alte construcii care dup stil i
utilizare sunt unice.
Pentruatribuirea
bunului imobil unui anumit segment de pia este
necesar
de investigat urmtorii factori:
-comercial,
tipul bunului
imobiliar (cas de locuit individual, centru
oficiu);
- caracteristicile bunului imobiliar;
- baza consumatorilor, determinarea utilizatorilor poteniali..
- piaa, definirea din punct de vedere geografic sau amplasament.
-posed
bunului
imobiliarsimilar
substituiente
obiectele
o utilitate
i caresunt
suntidentificate
comparabile
bunulcare
imobiliar
evaluat dup caracteristicile
legale, fizice cu
i economice.
nmparte
funcien
dedou
coninutul
drepturilor
proprietate
piaa imobiliar
se
segmente:
piaa dedevnzare
-cumprare
i piaa
nchirierilor.
Sectoarele pietii funciare:
- piaa terenurilor agricole;
- piaa terenurilor destinate construciilor;
- piaa terenurilor din intravilan;
- piaa terenurilor aparinnd ntreprinderilor industriale.
Teren - parte de teritoriu avnd hotare nchise a crei suprafa, al
crei amplasament i a crei caracteristici sunt reflectate n
cadastru.
Fondul funciar, n dependen de destinaia principal,
se compune din urmtoarele categorii de terenuri:
- cu destinaie agricol;
- din intravilanul localitilor;
- destinatespeciale;
industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alte
destinaii
- destinatede
ocrotirii naturii,
ocrotirii sntii, activitii recreative,
terenurile
istorico
suburbane i valoare
ale zonelor
verzi;cultural, terenurile zonelor
- ale fondului silvic;
- ale fondului apelor;
- ale fondului de rezerv.
3. Participantii la piata imobiliar
1.Un participant specific al pieei imobiliare este statul
(autoritile centrale ale administraiei publice locale), care asigur
relaiile economico-juridice ntre toi subiecii pieei imobiliare.
2.Autoritile administraiei publice locale, care elibereaz
persoanelor fizice i juridice documente ce confirm dreptul de
proprietate, de posesiune i de folosin a pmntului.
3.Oficiile cadastrale teritoriale (OCT) nregistreaz bunurile
imobiliare i drepturile asupra lor, in Registrul bunurilor
imobiliare, ntocmesc dosarele cadastrale pentru toate bunurile
imobiliare ce se afl n sfera lor de activitate, ndeplinesc alte
funcii conform legislaiei i statutului lor.
4.Notar - persoan fizic mputernicit s presteze servicii Publice
5.Burse imobiliare, brokeri - persoane juridice i fizice care
nfptuiesc activitate de intermediere pe piaa imobiliar,
efectund operaii cu bunuri imobiliare.
6.Evaluatori - specialiti ai pieei imobiliare care
determin valoarea bunurilor imobiliare n conformitate cu
legislaia, standardele profesionale de evaluare i contractul de
prestare a serviciilor de evaluare.
7.Companii de dezvoltare imobiliar - participani de frunte
la realizarea proiectelor de dezvoltare a bunurilor imobiliare.
8. Ageni de asigurri efectueaz att asigurarea tranzaciilor
cu bunuri imobiliare, ct i asigurarea rspunderii profesionale a
agenilor intermediari, n prezent, n Moldova aceste tipuri de
asigurare au un caracter benevol i se ntlnesc foarte rar.
9. Instituii financiar- prefer capital propriu sau mprumutat
investitorilor
(cumprtorilor)
i celorpentru
ce nchiriaz
imobile, dar
care
nu dispun
suficiente
mijloace
plti integral
valoarea
total de
a bunului
imobiliar
sau suma anecesar
pentru
nchiriere.
10. Avocatii-se
pronun
referitor
labun
legalitatea
drepturilor
patrimoniale
asupra
imobiliar
concret,
dau
sfaturi privindexistente
latura
juridic
aunui
tranzaciei,
ntocmesc
contracte
achiziionare
a
bunurilor
imobiliare,
dac
cumprtorii
nu se de
folosesc de serviciile agenilor imobiliari.
11. Gestionarii de bunuri imobiliare (managerii) se ocup cu
exploatarea comercial a bunului imobiliar, in documentaia
financiar;
ntocmesc
rapoarte
proprietarul
bunului
imobiliar; libere;
caut
s utilizeze
ct pentru
mai eficient
imobilul;
dau n chirie
ncperile
12. Mijloacele de informare n mas ofer informaia necesar
privindimobiliare
piaa imobiliar,
cererii i ofertei, tipurile de
bunuri
propusepreurile
spre vnzare.
Tema 4 Piaa terenurilor: componente, stare, tendine de
dezvoltare
1. Componentele pieii
Din punct de vedere juridic se delimiteaz:
loturile ntovririlor pomicole i aferente caselor de locuit,
cotele echivalente
i terenurile ntreprinderilor
privatizate
i n curs de
de pmnt
privatizare.
de teren se divizeaz i n funcie de destinaia lor, cum
arSectoarele
fi:
sectoarele
de teren destinate construciei pentru immobile
locative i comerciale
terenuri din sectorul agrar.
Preul normativ
pmntului,
carealnupmntului
include este n funcie de bonitatea
factori de relief,
climaterici de amplasament,
mai ales ali factori care influeneaz valoarea de pia a lotului.
Pentru a efectua evaluarea unui teren aparte fiecare evaluator
trebuie s se cluzeasc de o baz informaional complex,
coninutul creia va fi stabilit prin coordonarea cu clientul care
solicit evaluarea n contractul de efectuare a lucrrilor de
evaluare.
Sursele principale de informare care pot fi utilizate de evaluator
sunt:
- legislaia n vigoare a RM;
- cadastrul BI;
- datele neoficiale despre tranzaciile precedente primite de la ali
evaluatori, ageni imobiliari i notari;
- informaia personal a evaluatorului, competena i intuiia sa;
- datele statistice oficiale publicate, informaia din mass-media cu
privire la conjunctura pieii, rezultatele licitaiilor;
- materiale topografice, pedologice i meteo-climaterice.
2. Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei.
Dezvoltarea pieei funciare, n special vnzarea-cumprarea
terenurilor,
influieneaz
benefic
locuitorilor
la
sate
dup genurile
de ocupaie
i asupra
sursele separrii
de obinere
a veniturilor.
Potrivit, unor date statistice, mai mult din jumtate din steni se
ocup cu
lucrarea
aceasta fiind principala, iar n multe
cazuri,
unica
surspmntului,
de existen.
Preurile depind n mare msur de cerere i ofert, dar i de ali
factori, - obiectivi i subiectivi. Factorii obiectivi in de fertilitatea
solului, locul de amplasare a terenului, distana pn la centrele de
prelucrare a produciei agricole i pieile de desfacere, existena
cilor de acces i a sistemului de irigare, etc.
Piaa funciar din Republica Moldova, dup mai muli ani n
care practic nu a fost privit ca o eventual int pentru plasamente,
ncepe s devin un instrument tot mai utilizat de investitori.
Tranzaciile
cu n
terenuri
agricole
se dezvolt
ncet, dar
sigur.
cumpr
suburbia
capitalei
sau a oraului
Bli.si
in Muli
raioanele loturi
Criuleni
i Ialoveni,
tranzaciile
de vnzarecumprare

sunt n cretere.
Preurile la terenurile agricole au crescut nesemnificativ n
ultimii doi-trei ani, cu excepia celor amplasate n suburbia
capitalei,
municipiului Bli i a unor centre raionale, mai ales
din
centrula Moldovei.
Piaa terenurilor att agricole ct i cele pentru construcii n linii
generale, a cunoscut o dezvoltare destul de activ datorit
intensificrii contruciilor pe teritoriul Republicii Moldova.

Tema 5 Piaa locuinelor : componentele, starea i tendinele de

dezvoltare
1. Componentele pieii
Segmentarea Pieii Locative este legat de evidenierea ctorva
tipuri de locuine, fiecare dintre care nu numai au unele
caracteristici fizice individuale, dar i dein un anumit statut
juridic.
Din punct de vedere al caracteristicilor fizice individuale,
bunurile imobile locative se deosebesc :
apartamente pentru o familie;
garsoniere;
blocuri locative cu mai multe apartamente;
blocuri locative cu mai puine apartamente.
La rndul su, locuinele pentru o familie se mpart n:
vile i case sezoniere;
case separate cu sfere comune de trai;
case individuale amplasate n sectoare diferite.
Casele cu multe apartamente se clasific :
blocuri locative (cu mai mult de 6 etaje i cu
ascensor );
case cu mai puine etaje i cu multe apartamente cu
teren comun de construcie care sunt amplasate n cele mai dese
cazuri nafara oraelor.
Clasificarea bunurilor imobile rezideniale:

Case
private rneti;de locuit i case
vile: private
- case particulare
gospodriile
fr teren; n
vile
cu 1 nivel;vile cu 2-4 nivele

Casele
Gospodriile
case
dinnpiatr;
-case tippomicole:
vagon -case din lemn;
Apartamente
n
case
de
locuit:
seria
102
(9 etaje),
seria 135,
seria
143; - hruiovc;
- -construcii
monolit
20
-24
nivele;
staliniste;
seria
MC
(1416 nivele)

Odi n cmine
de locuit:
Tip garsonier;- Odaia n
comun:Tip secii;Etaj comun
2. Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei.
Pe fiecare segment al pieei, cererea este influienat de factori
specifici.
nvor
procesul
studiere a cererii bunurilor Imobile
locative, se
lua nde
calcul:
-situaia demografic a pieei locative i dinamica dezvoltrii ei.
- standardele
nivel icategorii
ale modului
de via, constituie pe piaa
respectiv,
aledediferitor
de populaie
- situaia
curent
i perspectivele
de modificare a solvabilitii
cererii
pentru
diverse
grupe sociale.
-venituri reale ale diferitor categorii de populaie.
Fondul
locativ
al Republicii
Moldova
este n cretere
culocative
excepiaal
unor
devieri
destul
de
mici
n
anumite
Fondul
Republicii Moldova este concentrat n perioade.
cea mai mare
parte
n
localitile rurale.
Ponderea lcea
maifondul
mare din totalul
fondului
locativ
dinprintr-un
Republica
Moldova
dein
privat
care este
urmat
decalaj
destul
de mare delocativ
cel public.
Tema
6 Piaa imobilului comecial: componente,stare i temei
de
dezvoltare
1. Componentele pieii
Bunurile imobile comerciale reprezint bunurile care
particip
la desfurarea
activitii
la activitatea
de
producere
i la alte activiti
caredeauantreprenoriat,
menirea de a aduce
venit
antreprenorilor,
din punct
de vedere al clasificrii acestora ele se
pot
diviza n urmtorul
mod:
-farmaciilor;
piaa oficiilor; - centrelor comerciale; - magazinelor; motelurilor. - cafenelelor; - zonelor- business; - hotelurilor; Bunul
imobil
comercial
are mai
multe
caracteredin
economice
se
potbunul
atribui
acestui
segment
al pieii
imobiliare
care facecare i
parte
imobil
comercial:
Este un activ material care poate fi tranzacionat;
Este un bun imobil care poate fi surs de venit;
Este analizat ca bun economic care poate fi divizat;
Este
unde
bun
imobilobinut.
la care valoarea poate fi calculat n
dependen
profitul
Bunurile immobile comerciale se grupez n 3 categorii de
complexitate:
I categorie
de complexitate
ncpere izolat sau o grup de
ncperi
izolate
n construcie.
II categorie de complexitate o construcie separat sau
anexat, cu un proiect standard, care poate avea cteva edificii
auxiliare
III categorie de complexitate un obiect complex care este
constituit din mai multe construcii i edificii cu diferit destinaie
2. Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei
Piaa imobilului comercial n ultimii ani s-a bucurat de o
dezvoltare destul de intensiv. Muli investitori au renunat la
investiiile n bunurile imobile rezideniale n favoarea bunurilor
imobile comerciale.
Construcia pe piaa bunurilor imobile nerezideniale crete
permanent, cu mici devieri n anul 2003 i 2006. Reeind din
acestea, iat de ce fiecare companie de construcii ncearc s
adauge la proiectul su o serie de avantaje i s mreasc
atractivitatea lui, att pentru locatari, ct i pentru vizitatori.
cea
mai mare
suprafata
comerciala s-a nregistrat n
perioada
anilorcretere
2005 de
2007,
datorit
faptului
tot mai multe investiii au fost concentrate n acest tip
de
bunuricimobiliare.
Republica
Moldova Cele mai rspndite uniti de comer din
sunt magazinele i gheretele.
Numrul
comer din
Republica Moldova.Incepnd
cu
anul 2002unitilor
a avut
unde
ritm
de dezvoltare,
intensificrii
activitii
comer,
careactiv
a ajuns
o modalitatedatorit
de obinere
a
veniturilordepentru
majoritatea
populaiei.
O alt cauz a creterii numrului de uniti de comer ar fi
investirea
mijloacelor
financiare
a
populaiei
care
muncesc
peste
hotare n acest tip de imobil.
Tema 10 Concurena pe piaa imobiliar
1.
Definirea concurenei
Pentru o concuren pur sunt necesare urmtoarele condiii:
1. omogenitatea mrfurilor, adic mrfurile sunt reprezentate de
uniti echivalente, asemntoare sau n cazul cnd ele nu sunt
absolut identice este necesar ca cumprtorii i vnztori s le
considere i s presupun c sunt similare;
2. vnztorii i cumprtorii reprezint prin sine participani
mruni, care nu pot influena preul mrfi pe aceast pia, i nu
exist cumprtori care ar cumpra un volum mare de producie;
3. lipsa limitrilor (restriciilor) artificiale ceea ce presupune c
piaa trebuie s fie liber de orice reglementare a preurilor sau
de impunerea unor cote la producerea anumitor tipuri de
producie
naionale. din partea Guvernului, sindicatelor, a diferitor uniti
4. mobilitatea, adic mrfurile i servicii trebuie s aib o
mobilitate suficient pentru a asigura productorilor un beneficiu
ct
mai mare,
iaracolo
cumprtorii
trebuie
s aib posibilitatea de a
cumpra
marfa
unde ea este
mi ieftin.
Cu toate c pieele imobiliare nu sunt cu concuren perfect,
ele influeneaz mult asupra preurilor la bunurile imobile.
Sectoarele
de
pmnt,
cu
toate
c
nu
sunt
identice,
de multe ori pot
prezenta un schimb destul de apropiat pentru
cumprtori.
cumprtorii de bunuri imobile ce fac parte din fondul locativ, pot
prefera o anumit amplasare sau un anumit tip al cldirii, dar ei pot
accepta i alt tip i amplasare, dac preul propus va fi rezonabil.
2.Indicatorii gradului de concuren
Gradul de concuren a imobilului este determinat de totalitaea
caracterristicilor ce l deosebesc de alte obiecte analoage n masura
satisfacerii necesitilor
individuale
a consumatorilor
i nivelul
cheltuielilor
necesare pentru
procurarea
lui.
Pentru dterminarea gradului de concuren se utilizeaz urmtorii
indicatori:
Indicatorul unitar-reprezint raportul procentual al marimilor
parametrilor
tehnici
i
economici
la
care
elementele
de
satisfacere
a necesitilor theoretic sunt satisfcute.
Indicatorul de grup unete indicatorii unitari i caracterizeaz
gradul de satisfacere a necesitilor in ntregime i ia in cosideraie
(calitatea tencuielei ,amplasarea casei,parametrii ecologici ,altfel
spus toate caracteristicile obiectului n afar de numarul odilor i
numarul de ordine a apartamentului).
Indicatorul
integral areprezint
o caracteristic
numerica
graului
de concuren
bunului imobil
si reprezint
raportula dintre
indicatorul de grup a parametrilor economici catre indicatorul de
grup a parametrilor tehnici.

Tema 11 Interaciunea pieii imobiliare cu alte piee

tre toate pieele care sunt formate ntr-o regiune exist o
anumit corelaie, legtur, influennd ntr-o oarecare msur una
asupra alteia. Respectiv i piaa bunurilor imobiliare coreleaz cu
alte segmente cum ar fi de exemplu piaa serviciilor locative, piaa
de capital (din care fac parte piaa bancar, piaa monetar) etc.
Legtura ce exist ntre piaa fondului locativ i
piaa serviciilor locative se manifest n dou direcii:
mrimea plii pentru servicii locative care este determinat
pe piaa serviciilor locative; este un factor important la
formarea cererii de fond locativ ca obiect de proprietate,
deoarece cumprnd bunul imobil, investitorii
achiziioneaz o surs de venituri, att curente ct i
perspective, prin urmare schimbarea plii pentru serviciile
locative influeneaz imediat nivelul cererii pe piaa
fondului locativ;
un punct de legtur ntre aceste dou piee este construcia;
dac intensitatea construciei crete i oferta fondului
locativ se mrete, atunci se micoreaz preurile nu numai
la fondul locativ dar i la serviciile locative.
Tema 12 Metodele de analiz a pieii imobiliare
Metodele generale permit examinarea fenomenelor proceselor
economice, n ansamblu, i deducerea, n baza lor a legitilor
economice. Metodele specifice orientate spre examinarea laturilor
concrete a fenomenelor i proceselor economice sunt:
Metode utilizate n cadrul cercetrii empirice;
Metode utilizate n cadrul cerectrii cantitative;
Metode utilizate n cadrul cerectrii teoretice.
Metodele utilizate
cadrul cercetrii emprice includ
urmtoarele
tehnici denanaliz:
1. Tehnica cercetrii prin eantionare.
2. Colectarea datelor primare prin interviu.
3. Tehnica cercetrii prin anchetare.
Se deosebesc 3 tipuri de eantionare: aleatorie, dirijat i mixt.
Metode utilizate n cadrul cerectrii cantitative. Metoda
cantitativ de analiz este metoda bazat pe operare cu mrimile
cuantificabile, msurabile.
O tehnic eficient este metoda Delphi orientat la consultarea
unui grup
de specialiti
alei
n funcie
de experiena
lor. Este
o
tehnic
interactiv,
n care
opiniile
exprimate
sunt iadoptate
prin
vot iMetode
apoi
returnate
pentruteoretice.
gndire
de idei
noi.
utilizateparticipanilor
n cadrul cerectrii
nemitere
cadrul acestei
metode exit metoda analizei sintezei.
Analiza reprezint o modalitate de examinare a fenomenelor i
proceselor economice prin descompunerea lor logic n
componente eseniale. Scopul analizei datelor colectate este
descoperirea caracteristicelor eseniale ale prilor componente ale
ntregului.
n cadrul metodei
teoretice exist dou metode de cercetare
inductiv
i deductiv.