1. Metoda comparatiilor de piata.

Principii generale
Estimarea valorii definite a unei proprieti imobiliare utiliznd abordarea prin
comparaie direct, presupune ca evaluatorul s formuleze o opinie asupra valorii n
urma analizei unor proprieti similare i comparrii acestora cu proprietatea subiect.
n metoda comparaiei directe, valoarea de pia este estimat prin compararea
proprietii imobiliare cu proprieti similare care au fost recent vndute, sunt propuse
pentru vnzare ori sunt contractate. O premis major a metodei comparaiei directe
este aceea c, valoarea de pia a proprietii imobiliare este legat direct de preurile
competitive ale proprietilor comparabile. Analiza comparativ, folosit n cadrul
metodei, se concentreaz pe similitudinile i diferenele dintre proprietile i
tranzaciile care afecteaz valoarea. Acestea pot include diferenele n drepturile de
proprietate evaluate, motivaia cumprtorilor i vnztorilor, condiiile de finanare,
condiiile pieei la momentul vnzrii, dimensiunea, amplasamentul, caracteristicile
fizice i dac proprietile produc venituri.
2. Metoda comparatiilor de piata. Etape de aplicare
Aplicarea corect a metodei comparaiilor directe, presupune parcurgerea mai multor etape
Cercetarea pieei pentru obinerea informaiilor despre tranzaciile de proprieti imobiliare,
oferte de cumprare i/sau de vnzare de proprieti imobiliare similar cu cea evaluat
Verificarea informaiilor pentru a vedea acurateea acestora i dac reflect tranzaciile de pe
pia neprtinitoare
Selectarea unor elemente de comparaie relevante i elaborarea unei analize comparative pe
fiecare element de comparaie.
Compararea proprietilor comparabile tranzacionate cu proprietatea evaluat, folosind
elementele de comparaie i ajustare a preului de vnzare
Reconcilierea rezultatelor obinute n urma analizelor comparative, ntr-o singur valoare sau
un interval de valori.

3. Metoda comparatiilor de piata. Elemente de comparatie a proprietatilor imobiliare

Elementele de comparaie sunt caracteristici ale proprietilor i tranzaciilor
imobiliare care determin variaia preului pltit pentru o proprietate imobiliar.
Evaluatorul stabilete elementele de comparaie, pentru o anumit evaluare i susine
comparaiile prin date de pia rezultate n urma unei analize de pia. n metoda
comparaiei directe, sunt recomandate urmtoarele elemente de comparaie:
1. drepturile de proprietate transmise;2. condiiile de finanare; 3. condiiile de
vnzare; 4. cheltuieli imediate dup cumprare; 5. condiii de pia (timpul); 6.
localizarea; 7. caracteristici fizice ale proprietilor (dimensiuni, calitatea
construciilor, starea proprietii); 8. caracteristici economice ale proprietilor
(cheltuieli de ntreinere, chiriai, etc); 9. utilizarea; 10. componentele non-imobiliare
ale proprietii.
4. Metoda comparatiilor de piata. Tehnici de corectie a valorii proprietatilor
Tehnicile utilizate pentru identificarea i msurarea coreciilor, pot fi mprite n 2 categorii:
Tehnici cantitative, respectiv: analiza pe perechi de date; analiza statistic; analiza grafic;
analiza tendinelor; analiza costurilor; analiza datelor secundare.
Tehnici calitative, respectiv: analiza comparaiilor relative; analiza clasamentului; interviuri
personale.
Tehnici cantitative Tehnicile cantitative reprezint proceduri matematice prin intermediul
crora sunt calculate coreciile mrimilor elementelor de comparaie.

Tehnici calitative Dup ce evaluatorul a aplicat coreciile cantitative ale preurilor

comparabile sau atunci cnd nu pot fi fcute corecii cantitative, se pot aplica tehnici calitative
de corecie.

5. Metode de evaluare pe baza de randament economic. Principii generale

Metodele de randament se bazeaz i sunt corelate cu factorii eseniali de influen asupra
valorii precum i cu principiile de evaluare a proprietilor imobiliare.
Cererea i oferta Principiul cererii i ofertei, este extrem de important pentru
previzionarea fluxurilor viitoare de venituri i cheltuieli, acestea fiind determinate de
condiiile pieei
Principiul substituiei Preul, chiria, randamentul capitalului investit realizate de o
proprietate imobiliar sunt determinate de preul, chiria sau randamentul realizate de
proprieti imobiliare similare. Principiul substituiei este un principiu care rezult din
funcionarea pieei, care furnizeaz elemente pentru fundamentarea i estimarea
veniturilor i cheltuielilor generate de o proprietate
Principiul echilibrului Principiul echilibrului se refer la exploatarea eficient a unei
proprieti.
Previziunea i anticiparea schimbrii Analiza previzional este fundamental pentru
abordarea prin venit a evalurii proprietilor imobiliare
Factori externi Factorii externi pot influena pozitiv sau negativ valoarea unei proprieti
imobiliare generatoare de venituri.

6. Metoda capitalizarii directe. Principii generale

Capitalizarea direct este o metod utilizat n abordarea prin venit pentru a converti
venitul anual ateptat ntr-o indicaie a valorii. Transformarea se realizeaz ntr-o singur
etap, fie diviznd venitul net estimat printr-o rat de capitalizare adecvat, fie
multiplicnd respectivul venit cu un factor corespunztor. Capitalizarea direct nu face
distincie precis ntre recuperarea i randamentul capitalului, deoarece aceast metod nu
include ipoteze explicite ale investitorului privind perioada de deinere, modelul de
evoluie anticipat pentru venituri i eventuale modificri ale investiiei iniiale. Avantajele
capitalizrii directe constau n simplitatea utilizrii i explicrii metodei, faptul c exprim
un raionament n termeni de pia i asigur evidenierea clar a valorii de pia.
Dezavantajele capitalizrii directe apar atunci cnd veniturile din chirii i/sau cheltuielile
proprietii sunt aleatorii n timp.
7. Metoda fluxului de numerar actualizat. Principii generale
Dintre cele dou metode de evaluare fundamentate pe randamentul economic al
proprietii imobiliare, actualizarea este o metod mai complex. Actualizarea este
folosit pentru a converti beneficiile viitoare ntr-o indicaie asupra valorii actualizate prin
aplicarea unei rate adecvate de actualizare. Alegerea ratei de actualizare potrivite pentru a
estima valoarea de pia trebuie s fie fundamentat pe analiza informaiilor de pia
asupra percepiei investitorilor privind randamentul ateptat. Pentru a aplica actualizarea
fluxului de numerar, trebuie parcuri urmtorii pai:
1. Selectarea perioadei adecvate de previziune;2. Previzionarea tuturor fluxurilor de numerar
generate de proprietatea imobiliar sau a schemei evouiei acestora; 3. Selectarea unei rate de
actualizare adecvate; 4. Conversia beneficiilor viitoare n valoare actualizat prin actualizarea
fiecrui beneficiu viitor sau printr-o rat total de capitalizare, care reflect schema evoluiei
venitului, modificarea valorii i rata de actualizare, prin utilizarea uneia din formele de
actualizare.

8. Tehnici marginale de evaluare bazate pe randament. Principii generale

Metodele de evaluare a proprietilor imobiliare bazate pe randament se mpart n dou mari
categorii: metode bazate pe capitalizarea fluxurilor i metode bazate pe actualizarea
fluxurilor. Capitalizarea direct este o metod folosit pentru transformarea nivelului estimat
al venitului net ateptat ntr-un indicator de valoare al proprietii. Transformarea se poate
face fie prin divizarea ctigului estimat printr-o rat de capitalizare, fie prin multiplicarea
venitului estimat printr-un factor corespunztor de multiplicare. Ctigul luat n considerare,
este de cele mai multe ori ctigul estimat al anului urmtor. Actualizarea (fluxul de numerar
actualizat) este o metod utilizat pentru transformarea unor ctiguri viitoare n valori
prezente, prin ajustarea ctigului din fiecare an cu o rat de randament adecvat.
Capitalizarea direct este simpl i uor de neles. Rata de capitalizare sau factorul
multiplicator se selecteaz direct de pe pia. Capitalizarea direct nu solicit o estimare
elaborat a veniturilor viitoare din moment ce rata de capitalizare este selectat din cadrul
tranzaciilor cu proprieti comparabile i deci reflect ateptrile medii ale investitorilor.
Actualizarea se bazeaz pe ipoteze privind schimbrile ateptate la nivelul evoluiei
veniturilor i valorii proprietii. Pentru a selecta o rat de actualizare adaptat cerinelor
pieei trebuie analizat suficient de detaliat comportamentul pieei. Deasemenea actualizarea ia
n considerare obiective investiionale specifice recuperarea i randamentul investiiei.
Fluxurile degajate sunt transformate n valoare prezent prin aplicarea randamentului ateptat
de investitor. Tehnici marginale, se utilizeaz n cadrul metodelor de evaluare bazate pe
randament pentru a analiza separat componentele fizice ale valorii (cldiri, terenuri),
componentele financiare (credit, capital propriu), componente legale (chirii, alte interese).
Aceste tehnici pornesc de la premisa c valoarea unei componente a proprietii poate fi
evaluat separat. Venitul atribuit componentei respective este dedus din cadrul venitului total
generat de proprietate pentru a afla venitul rezidual. Venitul rezidual este capitalizat pentru a
estima valoarea restului proprietii. Oricare din metodele de evaluare bazate pe randament,
necesit la nceput o analiz ampl a cheltuielilor i veniturilor istorice ale proprietii subiect.
n mod obinuit, aceast analiz este completat i de o analiz a cheltuielilor i veniturilor
proprietilor comparabile.
9. Metode de randament. Estimarea veniturilor viitoare generate de o proprietate
n estimarea capacitii de a genera profit, un evaluatorul trebuie s analizeze mai nti
venitul i cheltuielile din exploatare, analiznd n acest sens urmtoarele elemente:
Veniturile i cheltuielile istorice ale proprietii imobiliare
Veniturile i cheltuielile istorice ale proprietilor concurente
Contractele de nchiriere recent semnate, contractele de nchiriere ofertate i chiriile
cerute pentru proprietatea subiect i pentru proprietile concurente
Gradele reale de neocupare, att ale proprietii subiect ct i a proprietilor
comparabile
Cheltuielile de management ale proprietii subiect i ale proprietilor comparabile
Date despre cheltuielile de exploatare ale proprietii subiect i ale proprietilor
concurente
Modificri previzionate de impozite, cheltuieli pentru utiliti, a altor cheltuieli de
exploatare
Dup analiza tuturor informaiilor culese, evaluatorul ntocmete scenarii de exploatare a
proprietii subiect, estimnd veniturile pe care le poate genera aceasta.
Venit brut potenial

Venitul brut potenial cuprinde urmtoarele elemente:

Chiria pentru toate spaiile proprietii
Chiria din clauzele de cretere
Orice forme de venit ale proprietii imobiliare )venit din servicii furnizate, venit din
automate, etc)
Venit brut efectiv Cuprinde urmtoarele elemente:
Venit brut potenial
Pierderi din neocupare i nencasarea chiriei
Venit net din exploatare Cuprinde urmtoarele elemente:
Venit brut efectiv
Cheltuieli de exploatare
Ratele cheltuielilor i veniturilor
a. Rata cheltuielilor de exploatare OER, raportul dintre cheltuielile de exploatare totale i
venitul brut efectiv
b. Rata venitului net NIR, raportul dintre venitul net din exploatare i venitul brut efectiv

10. Metode de randament. Estimarea cheltuielilor viitoare generate de o proprietate

n vederea estimrii capacitii de a genera profit a unei proprieti imobiliare, evaluatorul
trebuie s evidenieze i s analizeze cheltuielile de exploatare a respectivei proprieti. n
acest sens, evaluatorul investigheaz informaiile publice referitoare la impozite, rate de
utilizare, cheltuieli de exploatare previzionate, etc. Cheltuielile generate de exploatarea unei
proprieti imobiliare, sunt urmtoarele:
a. Cheltuieli de exploatare. Se impart in 3 categorii
Cheltuieli fixe, respectiv:
Impozite pe proprietate (cldirii i teren)
Cheltuieli de asigurare difereniate pentru cldiri i pentru bunuri
Cheltuieli variabile

o
o
o
o
o
o

Cheltuieli de management
Comisioane nchiriere
Utiliti (ap, curent, nclzire, canalizare, gaz, aer condiionat)
Salarii personal ntreinere
Materiale ntreinere
Reparaii
Paz, supraveghere, securitate
Diverse: deratizare, dezinsecie, salubritate, etc

Cheltuieli pentru nlocuiri

b. Pierderi din neocupare i din nencasarea chiriilor

Aceste cheltuieli se refer la:
Pierderi de venit ca urmare a neocuprii totale sau pariale a proprietii imobiliare
Pierderi din necolectare datorat unor faciliti acordate sau de incapacitatea de plat a
chiriilor
c. Alte cheltuieli
Serviciul datoriei
Reprezint suma anual pentru toate plile aferente creditului ipotecar care greveaz
proprietatea imobiliar
Dividente aferente capitalului propriu

11. Metoda capitalizarii directe. Relatii de calcul

Capitalizarea direct este o metod utilizat n abordarea prin venit pentru a converti venitul
anual ateptat ntr-o indicaie a valorii. Transformarea se realizeaz ntr-o singur etap, fie
diviznd venitul net estimat printr-o rat de capitalizare adecvat, fie multiplicnd respectivul
venit cu un factor corespunztor.
Formulele de baz pentru capitalizarea direct, sunt urmtoarele:
V= I/F sau V= I x F n care:
V valoarea proprietii I venitul generat de proprietate R rata de capitalizare F factorul
de capitalizare
Uneori RO nu poate fi obinut direct, deoarece datele disponibile despre proprieti
comparabile, nu ndeplinesc cerinele minime pentru a fi utilizate, dar n schimb se cunosc
date corecte i utilizabile despre venituri venit brut efectiv, venitul net din 5
exploatare. n aceast situaie se poate utiliza un multiplicator al venitului brut efectiv- MVBE.
Ro = NIR/MVBE
n care: NIR rata venitului net, determinat cu relaia: NIR = 1 OER, n care: OER rata
cheltuielilor de exploatare
rata de acoperire a datoriei RAD, RAD = VNE/IM
n aceast situaie RO se estimeaz cu o relaie de forma: RO = RAD x RM x M
12. Actualizarea valorii banilor in timp
Dintre cele dou metode de evaluare fundamentate pe randamentul economic al proprietii
imobiliare, actualizarea este o metod mai complex. Actualizarea este folosit pentru a
converti beneficiile viitoare ntr-o indicaie asupra valorii actualizate prin aplicarea unei rate
adecvate de actualizare
Actualizarea este un termen general folosit pentru a descrie procesul de transformare a unor
fluxuri viitoare de numerar ntr-o valoare actual. Prin flux de numerar se nelege venitul
periodic datorat drepturilor asupra proprietii imobiliare. n procesul de actualizare,
veniturile periodice i venitul terminal sunt convertite n valoare actual. Aceast tehnic este
bazat pe principiul c beneficiile ncasabile n viitor valoreaz mai puin dect cele ncasabile
n prezent. Profitul dintr-o investiie imobiliar trebuie s compenseze investitorul pentru
beneficiile prezente pe care le-ar avea din utilizarea capitalului imediat, pentru beneficiile
viitoare i riscurile acceptate.
Valoarea actualizat = Val viitoare/ (1+a)n

unde: a rata de actualizare (sau rata rentabilitii capitalului pe perioad) n numrul de

perioade n care se vor ncasa beneficiile
13. Analiza rezultatelor obtinute in urma procsului de evaluare si formularea opiniei
evaluatorului
O evaluare este realizat pentru a rspunde la ntrebrile clientului referitoare la valoarea unei
proprieti imobiliare. Pentru a formula un rspuns, evaluatorul parcurge un proces de
evaluare, prin intermediul cruia:
Identific, culege i analizeaz date generale i specifice necesare caracterizrii
proprietii imobiliare i procesului de evaluare;
Determin cea mai bun utilizare a proprietii imobiliare;
Aplic mai multe metode de evaluare.
n procesul de evaluare, un evaluator aplic deobicei, mai multe metode (abordri) de
evaluare, rezultnd indicaii diferite ale valorii proprietii imobiliare. Evaluatorul are
obligaia de a analiza diferitele valori i condiii n care acestea au fost estimate i formuleaz
o opinie justificat asupra unei valori unice sau a unui interval de valori pentru care acesta
opteaz n mod justificat. Rezolvarea diferenelor dintre diferitele indicaii asupra valorii se
numete reconcilierea rezultatelor. n mod obinuit, rezultatul procesului de reconciliere a
valorilor obinute, este reprezentat de opinia (concluzia) justificat a evaluatorului asupra
valorii proprietii imobiliare. De multe ori ns, concluzia final a evaluatorului se poate
materializa prin indicaia aprofundrii studiului i efecturii unor noi analize.
Opinia final a evaluatorului este un interval de valori sau o valoare singular, rezultat din
reconcilierea indicaiilor asupra valorii i declarat n raportul de evaluare.
14. Continutul si structura unui raport de evaluare
Concluziile la care ajunge evaluatorul n urma procesului de evaluare, este comunicat
clientului prin intermediul unui raport de evaluare. Un raport de evaluare poate fi n form
scris sau n form verbal. La rndul su un raport scris poate fi un raport complet sau
un raport sumar. Indiferent de forma de prezentare, ntr-un raport de evaluare, evaluatorul
trebuie s prezinte n mod clar i concis, toate faptele, raionamentele i concluziile.
Dimensiunile, tipul i coninutul rapoartelor de evaluare sunt dictate de utilizarea
desemnat i de scopul evalurii, de natura i complexitatea problemei de soluionat,
precum i de necesitile de informare ale utilizatorului desemnat. Rapoarte verbale Un
evaluator poate face un raport de evaluare verbal, atunci cnd nevoile utilizatorului nu
permit sau nu justific realizarea unui raport scris. Fiecre raport verbal trebuie s includ
bazele pe care se fundamenteaz evaluarea, cu referire special la ipotezele avute n
vedere.
Rapoarte scrise Orice comunicare n scris a unei evaluri, verificri a evalurii sau a unui
serviciu de consultan n evaluare care se transmite n scris clientului, inclusiv comunicare
electronic i care este semnat, se consider un raport scris. Un raport scris poate fi un raport
tipizat sau un raport explicativ