Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Bazele Pietii Imobilului
Bazele Pietii Imobilului
Curs de prelegeri
La disciplina
O. Buzu, A. Matcov, Evaluarea Bunurilor Imobiliare teorie i practic, Chiinu 2003, pag. 32
proprietii rmnnd proprietar, s pun proprietatea n gaj sau s o greveze prin alte
ci.
Primul mod de utilizare al unui bun imobil este cel de consum (utilizarea
10
IMOBIL
Locativ
Nelocativ
- case
- oficii
- apartamente
nCase
cu multe
etaje,
case
mobile
vile
- palate
hoteluri
magazine
supermarketuri
cluburi
parcri auto
Teren
- loturi de teren
sub construcii
' loturi de teren cu
diferite destinaii
-dup amplasament:
Locuin
ara
regiunea capitalei
-sectorul prestigious
center comerciale,
zone de odihn
industrial
ntreprinderi
industriale
staii de
alimentere
cu petrol
ateliere
-dup tipul locuinei:
Apartamente
- studio
-cu l dormitor
-cu 2 dormitoare
- cu 3 dormitoare
- cu 4 i mai multe
11
Cas
condominium
taunhaus
singlhaus
mobilhaus
vila
Piaa imobiliar se remarc prin particularitile sale, care o identific printre celelalte
feluri de piee. Aceste particulariti ale pieei imobiliare au o relaie indisolubil cu
trsturile caracteristice bunurilor imobiliare.
Bunurile imobiliare pot fi privite sub dou aspecte - fizic i economic.
Din punct de vedere fizic, un bun imobiliar are urmtoarele caracteristici: a)imobilitatea,
adic permanena locului n care se afl, soliditatea, trinicia, caracterul staionar;
b)materialitatea;
c)durabilitatea existenei i exploatrii, n consecin, uzura;
d) unicitatea, cu alte cuvinte, caracterul irepetabil
; e)eterogenitatea, marea diversitate a bunurilor imobiliare;
f) proprietatea de a fi gestionat.
Din punct de vedere economic, un bun imobiliar reprezint un obiect care cere
direcionarea permanent i periodic a investiiilor pentru conservarea i dezvoltarea lui.
Un bunul imobiliar are o valoare determinat, poat s-i aduc beneficii proprietarului
su i este identificabil prin:
a)calitatea de a fi o raritate;
b)caracterul deficitar;
c) gradul dezvoltrii;
e)dependena de locul aflrii.
In procesul de examinare a factorilor ce influeneaz formarea i dezvoltarea unei
piee imobiliare concrete deseori se face uz de noiunea "zon valoric".
Zona valoric este segmentul pieei imobiliare n cadrul creia valoarea bunurilor
imobiliare identice este aceeai.
Drept cel mai simplu exemplu al divizrii pieei oreneti pe zone valorice separate
poate servi mprirea administrativ-teritorial a urbei, n oraul
Chiinu exist cinci sectoare administrativ-teritoriale, fiecare identificndu-se prin
caracteristici specifice, cu un anumit impact asupra valorii bunurilor imobiliare.
Investigaiile efectuate de specialiti Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru au
demonstrat c valoarea de pia a bunurilor imobiliare similare, aflate n diferite sectoare
ale oraului, este diferit de la caz la caz.
Spre exemplu, ntre preul unui apartament cu trei odi, planificare standard, din centrul
oraului i cel al unui apartament identic de la Pota Veche este o discrepan n raport de
1:2. Dac segmentarea pieei va fi conceput dup criterii i mai riguroase i se vor lua n
calcul mai muli indicatori - de pild, vecintatea obiectelor de infrastructur social,
condiii ecologice benefice, accesibilitatea la mijloacele de transport i altele - atunci
numrul zonelor valorice ar spori esenial. Astfel, primria or. Chiinu se conduce de un
program, prevzut expres pentru evaluarea mrimii taxelor de nchiriere a obiectelor din
patrimoniul municipal, acest program coninnd mprirea teritorial a urbei n peste 130
de zone valorice.
Pe piaa locativ ponderea cea mai mare a tranzaciilor o dein tranzaciile cu
apartamente. n anul 2004, pn la mijlocul lunii mai preurile erau stabile i variau n
intervalul $250-$300 pentru 1 m.p. Cu nceputul perioadei de odihn i a sezonului de
13
reparaii cererea la imobilele locative a crescut brusc, iar preul mediu a atins cel mai nalt
nivel din istoria pieei locale - 330 $/m.p. La mijlocul verii un apartament cu trei odi
(24% din vnzri) costa - $20000-23000, cu 2 odi (32%) - $17000-19000, iar cele mai
cerute cu o odaie (19%) - $11000-12000. n rezultatul unei astfel de dinamici, preul
mediu pentru 1 m.p. la sfitul anului 2004 atingea 355 $/m.p.
Tipuri de tranzacii
2001
2002
% 20012003 % 2002
Divizare
384
399 +3,99 725 +81,7
Donaie
1962
2382 +21,4 2681 +12,6
Motenire
493
663 +34,5 1256 +89,4
Privatizare
564
955 +69,4 427
-55,3
Renunare la dreptul de
0
3
91 +2933,3
proprietate
Contracte de schimb
580
576
-0,7 412
-28,5
Alte tranzacii
0
15
- 1474 +218,9
Contracte de vnzare16049
16073
+0,2 16099
+0,2
cumprare
Total
20032
21066
+5,2 23165
+9,9
Analiza acestui tabel ne arat c piaa imobilului din Chiinu s-a format, iar mrirea
numrului de tranzacii cu 5,2% n anul 2002 fa de anul 2001, iar creterea cu 9,9% n
anul 2003 fa de anul 2002, identic ne arat dezvoltarea n dinamic a pieei imobilului.
Piaa imobilului reflect ntr-o mare msur dezvoltarea societii n ntregime i
reacioneaz la schimbrile din mediul juridic, social i economica activitii conducerii.
Piaa terenurilor evideniaz preurile din urmtoarele segmente:
a)
Terenuri destinate construciei de spaiu locativ
Piaa acestor terenuri s-a mrit din dou surse: primul demolarea construciilor vechi,
al doilea (cel mai mare) terenuri din intravilan neconstruite. Cele mai mari terenuri
destinate construciei n anul 2003 s-au evideniat n regiunea Codru, str. Mioria,
Testemieanu, n sectoarele universitilor Tehnic i Agrar. La aceste obiecte n cel mai
des caz se evidenia lipsa infrastructurii. Comunicaiile se instaleaz din contul
cumprtorului. Lund toate acestea n consideraie, preul varia n intervalul $1-2 mii
pentru un ar. De o mai mare cerere se bucur terenurile din microraioanele Sculeni,
Buiucani, din zona parcului valea Morilor.
b)
Terenuri destinate construciei de spaiu comercial
c)
Terenuri agricole
14
"Evaluarea Bunurilor Imobiliare" teorie i practic, O. Buzu, A. Matcov. - Chiinu 2003, pag. 32
15
piaa terenurilor;
17
19
Cumprtor
ADMINISTRAII-PUBLICE LOCALE
Eliberarea actelor care certific dreptul de
Proprietate, de posesie i de folosin
Asupra bunurilor imobile
OFICIILE CADASTRALE TERITORIALE
nregistrarea bunurilor imobile
NOTARUL
Autentificarea
BURSA IMOBILIAR, BROKERI
Servicii de intermediere
EVALUATORI
Determinarea valorii bunului imobiliar
COMPANIILE DE DEZVOLTARE
Posibilile mbuntiri
Fig.
2 Schema
intermediarilor de
Cumprtor
marketing
pe piaa
imobiliar
Vnztor
Autoritile
administraiei publice
locale,
care
elibereaz persoanelor
Cumprtor
Vnztor
fizice i juridice
documente ce confirm
dreptul
de
proprietate, de posesiune
Cumprtor
i de folosin a
pmntului.
Aceste
documente snt:
Cumprtor
documentul
de confirmare a
dreptului
deintorului de teren;
AGENII DE ASIGURARE
Vnzto
Cumprtor
documentul
provizoriu ce confirm
Asigurarea tranzaciilor
r
Cumprtor
dreptul de
proprietate, de posesiune
INSTITUIILE FINANCIAR-CREDITARE
i
mprumutul de capital
de folosin a
pmntului;
AVOCAII, INSTANE DE JUDECAT
Cumprtor
documentul ce
Soluionarea litigiilor
confirm dreptul
de proprietate asupra
MASS MEDIA
Cumprtor
cotei
de teren
Informaia despre cererea i ofert pe pia
echivalent.
Toate documentele acestea se ntocmesc n dou exemplare: primul se nmneaz
deintorului
Vnztor de drept, cel de-al doilea se pstreaz la organul administraiei
publice locale care a eliberat documentul. Documentele susmenionate conin
urmtoarea informaie: numrul i data eliberrii documentului;
denumirea persoanei fizice sau juridice creia i se elibereaz documentul;
numrul i data deciziei primriei privind atribuirea n proprietate, darea n
posesie sau n folosin a terenului;
scopul n care se atribuie terenul;
numrul de nregistrare n Registrul deintorilor de terenuri.
La documentele respective se anexeaz planul terenului atribuit, precum i
descrierea
terenurilor adiacente. Documentele ce confirm dreptul de proprietate, de
Vnztor
folosin sau posesie asupra terenurilor snt necesare pentru ncheierea oricrui fel de
tranzacii cu bunuri imobiliare.
Oficiile cadastrale teritoriale - ntreprinderi de stat care, n totalitatea lor,
constituie sistemul oficiilor cadastrale teritoriale. Fondatorul este Agenia de Stat Relaii
Funciare i Cadastru, care organizeaz i controleaz activitatea lor.
Vnztor
Oficiile
cadastrale teritoriale (OCT) nregistreaz bunurile imobiliare i drepturile
asupra lor, in Registrul bunurilor imobiliare, ntocmesc dosarele cadastrale pentru toate
bunurile imobiliare ce se afl n sfera lor de activitate, ndeplinesc alte funcii conform
legislaiei i statutului lor. Pentru un potenial cumprtor, extrasul din Registrul bunurilor
pe ntreg teritoriul trii. Toat informaia publicat n buletinul "Cadastrul" este minuios
verificat de ctre specialitii OCT, spre a se evita eventualele erori sau falsificri.
Activitatea de intermediere pe piaa imobiliara din Republica Moldova
trebuie s fac publice restriciile impuse prin intermediul mas media, publicitii
sau s le expun n cadrul negocierilor cu potenialii cumprtori.
reprezentnd interesele clientului, brokerul este dator s acioneze n strict
conformitate cu obligaiile sale contractuale;
s informeze clientul asupra drepturilor aprate de legislaie; s asigure
pstrarea documentelor primite de la client pentru efectuarea tranzaciei; s pun la
dispoziia clientului informaie complet, exhaustiv n ce privete obiectul
tranzaciei, pe care o poate obine de la organele respective ale administraiei
publice centrale i locale; s pstreze n tain informaia confidenial despre client
i tranzacie att pe durata aciunii relaiilor contractuale cu clientul, ct i dup
ncetarea lor.
Brokerul este n drept s divulge informaia confidenial a clientului n urmtoarele
cazuri:
n temeiul cererii organelor abilitate ale administraiei de stat sau al unei
hotrri judectoreti;
cnd brokerul a aflat despre intenia clientului de a svri o fapt ilicit i
divulgarea acestei informaii este necesar pentru a prentmpina aceast
infraciune;
cnd brokerul este nevoit s-i apere drepturile ocrotite de lege mpotriva
nvinuirii de comportament ilegal.
Dac brokerul ia decizia s plaseze o reclam privind vnzarea, nchirierea sau
schimbul unui bun imobiliar, el trebuie s-1 ntiineze despre aceasta pe proprietar i s
obin acordul acestuia.
Reprezentnd interesele vnztorului n tranzacie, brokerul nu trebuie s fixeze
pentru bunul imobiliar un alt pre dect cel numit de vnztor, dac n cadrul contractului
respectiv nu a fost abilitat cu alte mputerniciri.
Totodat, activitatea, profesionist, de intermediere ca i activitatea
evaluatorilor, se desfoar n strict conformitate cu regulile eticii
profesionale. Practica internaional privind activitatea de intermediere presupune
i faptul c fiecare participant profesionist la piaa imobiliar are un contract de
asigurare a responsabilitii profesionale: n prezent aceast practic ns nu se aplic n
condiiile pieei imobiliare din Moldova, dar implementarea ei va contribui la formarea
unor relaii mai civilizate ntre client, broker i bursa imobiliar.
Majoritatea burselor imobiliare din Republica Moldova i desfoar activitatea
n oraele Chiinu, Bli, acolo unde piaa bunurilor imobiliare este mai activ, unde se
efectueaz un numr mare de tranzacii. Multe burse imobiliare activeaz i n afara
acestor orae, cuprinznd unele zone ale rii, n localitile rurale i n oraele mici ns,
problema gsirii cumprtorului sau vnztorului este foarte actual, n aceste situaii vin
n ajutor agenii intermediari (mijlocitori) independeni - persoane fizice care practic
activitatea de intermediere pe piaa imobiliar.
Pentru a-i menine poziiile n condiiile dure ale pieei, pentru a atrage mai muli
clieni, a asigura o mai mare eficien n ncheierea tranzaciilor, bursele imobiliare, dei
denumirea lor indic n mod clar sfera lor de activitate, deseori presteaz clienilor lor o
gam mai larg de servicii (evaluarea bunurilor imobiliare, obinerea de credite
garantate cu proprieti imobiliare (garanii ipotecare), efectuarea tuturor operaiilor
pregtitoare de pn la ncheierea contractului de vnzare-cumprare, servicii de
consultan, etc.) (fig. 3).
ACTIVITATEA DE BAZA
Servicii de vnzare-
ACTIVITATEA
AUXILIAR
ACTIVITATEA SUPLIMENTARA
Creditare ipotecar; activitate de dezvoltare; activitate investiional;
servicii financiare; gestionarea proprietilor imobiliare;
Fig. 3 mbinarea genurilor de activitate ale bursei imobiliare
Toate bursele imobiliare sunt ntreprinderi ale sectorului privat. Exist o
oarecare specializare a acestor ntreprinderi. Firmele recent constituite deruleaz
activitate de intermediere a operaiilor de vnzare-cumprare a bunurilor imobiliare.
Firmele cu mare experien de lucru pe piaa Republicii Moldova, o bun reputaie i
specialiti de nalt calificare presteaz servicii de intermediere a operaiunilor de
vnzare-cumprare a bunurilor imobiliare de orice fel. De exemplu, bursa imobiliar
"Lara", care desfoar activitate de intermediere profesionist din 1992, are n
componena sa cteva direcii specializate - pentru proprieti imobiliare locative, cu
destinaie comercial, pentru rent, pentru proprieti funciare.
Dup categoriile de servicii prestate pe piaa imobiliar, deosebim brokeri de listing
(listing broker) i brokeri de vnzri (selling broker). Brokerul de listing, la
comanda vnztorului, scoate la vnzare bunul imobil, introducnd datele despre acesta
n banca unic de date referitoare la proprietile imobiliare de vnzare. Brokerul de
vnzri se ocup de cutarea cumprtorului pentru vnztorul de proprietate imobiliar,
n cazul cnd operaia de vnzare-cumprare a avut loc, comisionul pentru tranzacie se
mparte ntre brokerii care au participat la ea.
Deoarece activitatea de intermediere imobiliar n Moldova nu se liceniaz, este
destul de dificil a stabili cu exactitate numrul agenilor intermediari profesioniti pe
piaa imobiliar din Republica Moldova. Avnd n vedere creterea numrului de
tranzacii cu bunuri imobiliare din ultimul timp, putem presupune o cretere n
continuare a numrului de burse imobiliare i brokeri.
Participarea agenilor intermediari comerciali la operaiile de vnzare a
bunurilor imobiliare
Toi intermediarii de pe piaa imobiliar se afl ntr-o strns legtur reciproc,
n procesul ncheierii tranzaciilor de vnzare-cumprare a unui bun imobiliar, i
cumprtorul, i vnztorul apeleaz n repetate rnduri la companiile de ageni
intermediari imobiliari (fig. 4).
nti de toate, posesorul bunului imobiliar hotrt s vnd trebuie s aib
documentele care s confirme drepturile lui asupra acestui bun. In cazul vnzrii unui
teren, deintorul lui trebuie s aib document de proprietate asupra acestui teren, n
lipsa acestuia, deintorul bunului imobiliar trebuie s solicite primriei documentul
respectiv
- privatizarea terenului;
servicii.auto i spltorii-3,5,
frezerii-2 etc.
Se poate de menionat lipsa ofertei a ob.comerc.amplasate pe bl.t.cel Mare.Cauzapropriet.are venituri bune din darea n arend a imob.
Raportul ofertei arendei ctre vnzarea ob.comerc.n 2003 a compus 33%i 67%
corespunztor.n mediu,preurile sunt
oficii:300-500$pu m2,
centre comerciale.-350-600 $pu m2,
depozite i ncperi de .de producere. -120$pu m2,
ncperi.sociale.-280-450$pu m2.
Cauzele principale.ale creterii preurilor ar putea fi:interne-tendina de stabilizare a
situaiei ec.i polit.nRM,creterea.PIB,reducerea dobnzii la credite.n comparaie cu anii
trecui,cnd statul tria n ateptarea unor schimbri politice.,iar cea mai activ parte a
populaiei.prsea ara n cutarea unei perspective de via mai sigure,anume
aceast.categorie era furnizorul principal la imobile din vnzare pe pia.Reducerea
migrrii i a vnzrilor de BI a fost influienat.de nsprirea condiiilor.de emigrare din
RM i de obinerea ceteniilor i a vizelor de reedin n alte ri.Pe p.BIcomerc.pe
parcursul 2003 cu o prioritate a cererii au fost ob.imob.cu cupraf.pn la 200m2.
Aceasta se datoreaz de 2 poziii:
-solvabilitatea nu prea nalt a antreprenorilor.locali din businessul mic i mijlociu,ei
snt cointeresai .n procurarea .suprafeelor.ca oficii,magazine,depozite .la preuri mici n
mrime de 10000 35000$;
-apare un interes minim pu investitorii solizi la procurarea.obiectelor.imobile.nRM din
urmtoarele cauze:
-situaia economic instabil.,
-lipsa unei baze legislative puternice pentru aprarea investiiilor,
-frica posibilei naionalizri a obiectelor.imobile.
Cea mai mare parte a obiectelor industriale snt oferite n arend pe termen lung.
Cerinele pentru obiectele industriale depind de tehnologiile de producie, securitatea
antiincediar i ecologic. Reducerea nivelului de producere industial a adus la apariia
acestui tip de pia, a diversilor tipuri de ncperi de producere, baze industiale i
depozite.
n majoritatea cazurilor aceste obiecte snt mari i scumpe. Pe acest sector de pia
predomin contractele de arend, dup cum menioneaz specialitii de la bursa ,,Lara
n prezent multe bunuri imobiliare de pe acest sector de pia snt foarte greu de realizat,
deoarece proprietarii lor nu pot schimba situaia creat de pe pia. Segmentul dat pe
pia este destul de ionactiv, ns are mari perspective de dezvoltare mai ales n oraele
mari.
n unele cazuri potenialul cumprtor iniial arendeaz ncperi de producere pentru a
verifica dac nivelul dat satisface cerinele lui i numai dup aceasta cumpr imobilul
dat.
Pentru piaa depozitelor e carcteristic stabilitatea cererii i a ofertei, precum i a
preurilor. Pe aceasta pia se ofer depozite speciale n care este tehnic necesar pentru
lucrrile de ncrcare-descrcare. Un rol aparte l ocup depozitele vamale.
Plata pentru arend pe piaa ncperilor destinate depozitrii depinde de:
- nivelul de automatizare
- amplasare
- distan pn la cile de transport
- mrimea suprafeei etc.
n or. Chiinu plata pentru arenda depozitelor n mediu constituie 2$/m2 lunar.
Cheltuielile pentru ntreinere snt mai mici dect pentru imob. locativ i commercial.
Oferta pe piaa depozitelor are o dendin de cretere. Pe fieccare segment al pieei
imobiliare, oferta bunurilor imobiliare se formeaz din 2 surse:
C
1 2 3 4 5 6
Fig 2.1
deplasarea pe curba cererii de la un punct la altul. Deplasarea curbei cererii ntr-o poziie
nou arat c cererea se schimb calitativ. Aceasta se ntmpl cnd variaz ali factori
diferii de pre. Deplasarea curbei n dreapta semnific faptul c cererea crete,
deplasarea curbei n stnga cererea scade.
n funcie de comportarea curbei cererii, n urma variaiei diferiilor factori,
mrfurile pot fi clasificate n bunuri substituibile i complementare, precum i n bunuri
economice i inferioare. Dac o dat cu creterea preului la bunul 1 cererea bunului 2
crete, aceste bunuri sunt substituibile. Explicaia e simpl : dac crete preul la mere ,
consumatorii se orienteaz , s zicem , la pere , care ntr-o msur anumit substituie
necesarul de fructe pentru aceti consumatori i ,n consecina , la pere. Dar reacia
consumatorului e cu totul alta cnd se schimb preul la acele mrfuri care pot fi folosite
numai n amsamblu, completndu-se una pe alta ( bunuri complementare ). Exemplu:
Stofa pentru costume i nasturii. Dac stofa se scumpete, atunci se cumpr mai puin,
i cererea i la nasturi scade. Clasificarea mrfurilor n mrfuri de substituie i
complementare e n mare msur subiectiv. Aceleai perechi de mrfuri, n funcie de
preferinele individuale pentru un consumtor, pot fi substituibile, iar pentru altul
complementare.
n funcie de reacia curbei cererii la schimbrile survenite n veniturile
consumtorilor, putem vorbi despre bunuri inferioare i normale. Cnd veniturile
consumtorilor cresc, crete i cererea la majoritatea mrfurilor (carne, mbrcminte,
nclminte etc.).Astfel de mrfuri se numesc normale. ns, exist o serie de bunuri a
cror cerere se reduce o dat cu creterea veniturilor (subprodusele alimentare, esturile
sintetice). Astfel de mrfuri sunt cosiderate inferioare. Cnd veniturile cresc, curba cererii
la astfel de mrfuri nu se deplaseaz la dreapta, ci la stnga.
Funcia cererii unui bun poate fi analizat ca cerere individual i ca cerere global
(total pe pia). Curba cererii individuale ne arat tabloul inteniilor de a procura un bun
de ctre un consumator concret la un moment dat, pentru diferite niveluri de pre.
Factorii care determin elasticitatea cererii.
Elasticitatea cererii exprim sensibilitatea cererii la modificarea unuia din
factori de influen. Cum cererea este, n primul rnd, dependent de pre, elasticitatea ei
se raporteaz, n principal, fa de pre.
Elasticitatea cererii este prezent, atunci cnd coeficientul de elasticitate este mai
mare de ct 1.
Cererea este elastic - atunci cnd la un anumit procent de modificare a preului,
procentul de modificare a cantitii cerute este mai mare.
Cererea este inelastic atunci cnd la un anumit procent de modificare a preului
rezult un procent mai mic de modificare a cantitii cerute.
La procentul de modificare a preului corespunde acelai procent de modificare a
cantitii cerute, se spune c cererea are elasticitateunitar, deoarece coeficientul de
elasticitate (Ce) este egal cu 1.
Deci, elasticitatea cererii fa de pre exprim raportul dintre micarea cererii
i modificarea preurilor, proporia modificrii cererii n condiiile creterii sau
scderii preului cu un procent.
Elasticitatea cererii se poate determina nu numai n funcie de pre, dar i de venit. Ea
reflect proporia n care cererea pentru diverse produse se schimb odat cu
modificarea veniturilor bneti ale consumatorilor, ceilali factori rmnnd constani.
Fenomenul elasticitii fa de venit este o manifestare a legitilor din sfera
consumului, care determin o anumit ierarhizare a nevoilor fiecrei categorii de
populaie la un anumit nivel al veniturilor.
CSP=
NUMRUL TOTAL DE UNITI DEPE PIA P/U DARE N AREND
Formula de calcul a acestui coeficient pentru propriet ile date in arenda este
urmtoarea:
CPP= Nu/Ct
Unde:
Nu-numrul de uniti date n arend n perioada dat;
Ct- cantitatea total a unitilor concurente care au fost date inarend n perioada dat n
total pe pia.
2 Factorii ce afecteaz cererea de spaiu locativ
Pe piaa spaiului locativ consumatorii sunt locatarii, iar productorii sunt proiectanii i
constructorii. n studierea pieii atenia principal se acord consumatorilor, deoarece
anume de la ei reese cererea de spaiu locativ. Necesitatea de spaiu locativ nu este
identic deoarece depinde de muli factori n dependen de persoan. Intesitatea cererii
de spaiu locativ depinde i de faptul cum coordoneaz cererea total n dependen de
necesitile individuale pe de o parte, iar pe de alt parte depinde i de faptul care sunt
dorinele de a procura i alte mrfuri i servicii i de posibilitile financiare, deoarece
acestea nu permit ndeplinirea tuturor dorinelor simultan. Dependena ce leag factorii
exteriori cu cererea de spaiu locativ se numete funcia cererii de spaiu locativ. Pentru
o persoan n parte funcia cererii include cel puin uemtorii factori:
1.posibilitile financiare ale consumatorului;
2.valoarea spaiului locativ;
3.valoarea altor mrfuri i servicii;
4.gusturile i preferinele consumatorilor.
Referitor la pia n ntrergime cererea general de spaiu locativ depinde de
numrul de consumatori lor i de funciile individuale ale cererii. Prin urmare, funcia
general a cererii este rezultatul sumrii funciilor individuale.
Noiunea de spaiu locativ este noiune general care include la rndul su nc
dou noiuni diferite:
fondul locativ;
serviciile locative.
Fondul locativ se refer la nsui construciile i casele cu destinaie locativ;
serviciile locative se refer la aspectul funcionrii curente a fondului locativ. Dac o
unitate a fondului locativ nu este distrus sau detereorat din punct de vedere fizic, ea
poate genera un flux continuu de servicii locative. Serviciile locative oferite de diferite
uniti de fond locativ sunt diferite i depind de gradul de amenajare, de posibilitile de
satisfacere a anumitor nevoi ale oamenilor.
Asupra cererii de spaiu locativ, afar de factorii enumerai la nivelul individual al
consumatorului influeneaz o serie de ali factori care determin aceast cerere. n
continuare se va examina n linii mari toi factorii principali ce determin cererea de
spaiu locativ:
1. preul spaiului locativ.
Preul spaiului locativ, de rnd cu preurile la alte mrfuri i servicii, are o influen
hotrtoare asupra cererii. Cerea cantitativ de mrfuri i servicii crete odat cu
reducerea preurilor, prin urmare cererea de spaiu locativ de asemenea va crete la
reducerea preurilor acestui spaiu.
E = C/P
unde:
E - cererea neelastic;
P - preul spaiului locativ;
5
4
3
2
1
0
200
400
600
800
1000
1200
Fig 3.1.1
Aadar, curba ofertei pune n eviden cantitatea de bunuri pe care un ofertant este dispus
s o ofere, ntr-o anumit perioad de timp, la diferite niveluri de preuri. Altfel, se poate
spune, c ea arat care este preul la care ofertantul este dispus s ofere diferite cantiti
dintr-un bun oarecare, ntr-o anumit perioad.
Forma curbei arat clar c dac preul bunurilor crete, ofertanii vor aduce mai
multe bunuri pe pia i invers, dac preul scade, ofertanii vor aduce mai puine bunuri
pe pia. Creterea preului influeneaz profitul i ofertantul este motivat n a produce
mai mult i a oferi spre vnzare mai mult. Acesta este un motiv important care face ca
inclinaia curbei ofertei s fie n sus i spre dreapta. Un alt motiv este faptul c de la un
anumit punct, creterea produciei determin majorarea costului pe unitate de produs.
Acest lucru se datorete faptului c unii factori (cldri, utilaje, maini, etc.) nu pot s
creasc ntr-o perioad scurt de timp. De aceea, orice cretere a produciei prin atragerea
de mai muli factori variabili (munc, materiale, etc.) suprasolicit factorii fizici (cldiri,
utilaje, etc.) cauznd congestionri i gtuiri ale produciei. Productivitetea muncii se
reduce i costul pe unitate de produs adiional crete. Este firesc, ca preul s fie mai
mare astfel ca productorii s fie motivai s produc aceste bunuri adiionale.
Curba ofertei, ca i curba cererii, se poate determina pentru un ofertant anume, ct
i pentru toi ofertanii unui anumit produs .
Oferta este adesea identificat cu producia i factorii care influeneaz nivelul,
structura i calitatea acesteia vor influena nuvelul, structura i calitatea ofertei. Oferta
poate fi analizat prin caracteristici asemntoare celor ale cererii. Ea poate fi prezentat
grafic, tabelar i cu ajutorul funciei. ntre ofert i pre exist o relaie direct n sensul
c oferta crete pe msur ce sporete preul. Deplasarea curbei ofertei spre stnga
semnific reducerea cantitii de produse vndute i, invers, deplasarea curbei ofertei spre
dreapta are ca rezultat reducerea preurilor pentru cantitatea dat de bunuri.
Realizarea ofertei are loc prin confruntarea sa cu cererea n cadrul tranzaciilor
comerciale. Oferta apare sub diferite forme. Pe baza unor criterii complexe, ea poate fi de
mrfuri corporale i de servicii; ferm sau facultativ; angajament sau cu termen fix; cu
grad mediu de complexitate i de complexitate superioar; intern sau extern, etc. n
funcie de coninutul bunurilor, oferta poate fi de: bunuri independente (confecii), bunuri
complementare (miere i propolis), mixt.
Oricare ar fi forma i tipul ei, oferta se afl n relaie direct cu nivelul i
modificarea preului. Dac preul unei mrfi crete, celelalte condiii rmnnd
neschimbate, vnztorul este dispus s cedeze cantiti n plus pe pia; evident, n
limitele stocului existent la bunul sau la bunurile n cauz. Dimpotriv, n situaia n care
preul scade, vnztorul tinde s reduc oferta.
q0
q1
Cantitate
Fig 3.3
q2
spaiu locativ existent n fiecare moment de timp. n legtur cu aceasta apar dou tipuri
de ofert:
oferta de fond locativ;
oferta de servicii locative.
Oferta de fond locativ se formeaz dup analogie cu cererea din numrul total de
locuine i preurile individuale ale acestor locuine. ntr-o perspectiv apropiat oferta de
fond locativ este neelastic n raport cu preurile. Aceasta se datoreaz faptului c
locuinele nu pot fi construite imediat i nu pot fi distruse. Creterea ofertei de fond
locativ n limbajul economic mai poart denumirea de investiii locative. Investiiile
locative pot fi msurate cu ajutorul unui ir de indicatori statistici:
1. numrul sau valoarea drepturilor pentru construciile care sunt eliberate ntr-o
perioad de timp de ctre organele administrrii locale i teritoriale. Indicatorul dat
este foarte aproximativ i nu permite evaluarea real a investiiilor locative.
2. Numrul obiectelor ncepute. Acest indicator la fel este aproximativ. Minusul acestui
indicator este acela c nu toate obiectele pot fi terminate.
3. Numrul obiectelor date n exploatare.
O problem important n aprecierea ofertei este evidena schimbrilor fondului
locativ. Pentru a determina cum s-a schimbat fondul locativ trebuie de determinat att
investiiile globale ct i pierderile n urma amortizrii i distrugerii fondului locativ
existent. Investiiile globale pot fi divizate n trei categorii:
1. Investiiile n construcie nou;
2. Investiiile n reconstrucie;
3. Investiiile destinate deservirii i reparaiei curente a fondului locativ.
Aceste investiii mresc durata de exploatare a fondului locativ i nu admit pierderea
de fond locativ n urma amortizrii. Nivelul neutru de cheltuieli pentru deservire i
reparaie este acela care acoper pierderea valorii unitii de fond locativ n urma
amortizrii, dar nivelul optimal de deservire i reparaie presupune totui o reducere
treptat a calitii locuinelor. Adic odat cu trecerea timpului uzura fondului locativ
crete ntr-atta, n ct o dat cu trecerea timpului compensarea lor deplin este
imposibil. Aa uniti de fond locativ cu capacitate redus de producere a serviciilor
locative nu sunt scoase din uz, dar din contra sunt utilizate de categorii de persoane cu
venituri mai mici.
Procesul de schimbare a categoriilor de utilizatori pe parcursul exploatrii
locuinelor poart denumirea de filtrare locativ. S vedem care este relaia dintre
investiiile locative i oferta fondului locativ. ntr-o perspectiv ndeprtat oferta
fondului locativ poate fi mrit. Creterea preurilor la locuine duce dup sine creterea
investiiilor n acest sector i mrete oferta fondului locativ. Prin urmare, elasticitatea
real a ofertei fondului locativ este determinat de elasticitatea investiiilor nete n acest
sector n dependen de schimbarea preurilor.
1Definirea concurenei.
Studiul pieei ar trebui s nceap cu studiul tipului de concuren, existent pe aceast
pia. nainte de a vedea ce fel de pia este piaa imobiliar ne vom opri la noiunea de
concuren pur. Pentru o concuren pur sunt necesare urmtoarele condiii:
1. omogenitatea mrfurilor, adic mrfurile sunt reprezentate de uniti echivalente,
asemntoare sau n cazul cnd ele nu sunt absolut identice este necesar ca
cumprtorii i vnztori s le considere i s presupun c sunt similare;
2. vnztorii i cumprtorii reprezint prin sine participani mruni, care nu pot
influena preul mrfi pe aceast pia, i nu exist cumprtori care ar cumpra un
volum mare de producie;
3. lipsa limitrilor (restriciilor) artificiale ceea ce presupune c piaa trebuie s fie liber
de orice reglementare a preurilor sau de impunerea unor cote la producerea anumitor
tipuri de producie din partea Guvernului, sindicatelor, a diferitor uniti naionale.
4. mobilitatea, adic mrfurile i servicii trebuie s aib o mobilitate suficient pentru a
asigura productorilor un beneficiu ct mai mare, iar cumprtorii trebuie s aib
posibilitatea de a cumpra marfa acolo unde ea este mi ieftin.
n unele cazuri economitii deosebesc concurena pur de concurena echilibrat.
Concurena echilibrat cere respectarea tuturor condiiilor referitore la concurena pur i
presupune adugtor c vnztorii i cumprtorii dein informaia deplin despre starea
pieei i schimbrile ce au loc n economie. Admiterea referitoare la piaa echilibrat
permite elaborarea modelelor economice matematice pentru ilustrarea sau reflectarea
interaciunilor in interiorul pieei. Aceste modele aproximeaz condiiile ntr-o ramur
economic concret i pot servi n calitate de standard dup care se apreciaz eficiena
economie n ntregime.
Pieele imobiliare se deosebesc de pieele cu concuren echilibrat (perfect), i
principalele deosebiri sunt urmtoarele:
- pe piaa cu concuren perfect mrfurile i serviciile trebuie s fie omogene; pe
piaa imobiliar fiecare cldire, lot este destul de individual, prin urmare marfa propus
pe pieele imobiliare nu este omogen;
- pe piaa cu concuren perfect numrul cumprtorilor i vnztorilor este mare i
nici unul din ei nu poate influene preurile; piaa imobiliar poate avea doar civa
cumprtori i vnztori pentru un anumit diapazon de preuri ntr-o perioad concret de
timp;
- pe piaa cu concuren perfect nu trebuie s existe restricii artificiale; pe piaa
imobiliar de cele mai multe ori preurile sunt reglementate de diferite acte normative
emise de administraiile de diferite niveluri;
- pe piaa cu concuren perfect mrfurile i serviciile trebuie s se mite ntr-acolo
unde beneficiul obinut de productor este cel mai mare, iar cumprtorul poate s
cumpere marfa cea mai ieftin; bunurile imobile nu se pot mica i urmeaz a fi utilizate
pe locul amplasrii, cererea la bunurile imobile depinde mult de evenimentele ce se
desfoar n imediata apropiere a acestora. Schimbri n posibilitatea de a obine un loc
de munc sau n starea mediului nconjurtor fac ca bunurile imobile s fie mai mult sau
mai puin atractive, chiar dac ele nu au suportat nici o schimbare;
- pe piaa cu concuren perfect cumprtorii i vnztorii dein informaia despre
starea pieei; pe piaa imobiliar cumprtorii i vnztorii de cele mai multe ori nu sunt
informai ndeajuns cu procedura tranzaciilor de pia.
NV
Preul
NE
Cantitatea
SV
SE
Volumul construciilor (m.p.)
P=R/i
Unde:
Cu ajutorul teoriei ciclului de via a bunului imobil putem parial prognoza situaia , ins
in cazul elaborrii unui model de prognozare intreprinderile risc s fie lipsit de
sprijinul din partea marchetingului.
Schematic legtura dintre aceste fore de influen i valoarea inui bun imobil poate
fi redat astfel:
Forele sociale
Forele
economice
1.
2.
3.
4.
Grupa I
Puterea de cumprare
Plasarea n cmpul muncii (nivelul
omajului)
Nivelul salariilor
Dezvoltarea industrial
Nivelul preurilor
Grupa II
Volumul de spaiu liber (imobil)
Starea imobilului
Dezvoltarea
tehnologiilor
de
construcie
Costul construciilor
Serviciile
Valoa
rea
bunului
publice
imobil
Legislaia
fiscal
Condiiile climaterice
Forele de
mediu
Contaminarea toxic
Bibliografia
-Cadastrul Bunurilor Imobile Vol.V,Vladimir Gh.Guu,Chiinu2003.,
- ., . .
. . .: , 1995;
- .., . . 1999;
- .., . . .2000
- .., -. 2000;
- www.lara.md
- www.docs.md
- www.ournet.md
- www.appriser.ru
- www.valuation .ru