Cuprins

Introducere.................................................................................................................. 3
Partea teoretic............................................................................................................ 5
I. Sursele de informaie.......................................................................................... 6
I.1. Informaional a activitii de evaluare.............................................................. 6
I.2. Baza Tehnica de colectare a informaiilor despre tranzaciile cu bunurile
imobile................................................................................................................ 9
I.3. Cadrul juridic n domeniul evalurii................................................................. 12
I.4. Rolul evalurii masive a proprietilor imobiliare........................................... 15
II. Procesul de colectare a informaiilor privind bunurile imobile................... 18
II.1. Principiile naintate la evaluarea n mas a bunurilor imobile.......................
18
II.2. Etapele colectrii masive a informaiilor.........................................................
19
II.3. Informaia colectat despre construcii i ncperi...........................................
25
II.4. Colectarea informaiei despre loturile pomicole (cu/fr construcii)............
31
III. Introducerea modificrilor i contrlolul calitii datelor colectate............... 36
III.1.

Activitatea evaluatorului n cazul depistrii modificrilor (abaterilor) cu

datele

din

registrul

bunurilor

imobile............................................................................... 36
III.2.

Introducerea informaiei n baza de date al oficiului cadastral

teritorial ............................................................................................................ 38
III.3.

Controlul

calitii

evalurii

mas

imobilelor........................................... 40
Partea practic........................................................................................................... 43
Raport de evaluare............................................................................................... 44
Partea grafic............................................................................................................. 63
Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

Concluzie.................................................................................................................... 71
Referine bibliografice............................................................................................... 74
Anex ......................................................................................................................... 75

Introducere
Dei companiiile de evaluare au nceput prestarea serviciilor de evaluare la
nceputul anilor 90 ai secolului trecut , iar activitatea de evaluare era supus
licenieii de stat, primul proiect al actului legislativ care a stabilit cerinele minime
fa de evaluatori i activitatea de evaluare, i care a specificat n linii generale
metodologia evalurii de pia a aprut de abia n anul 2000. Necesitatea de a
determina valoarea de pia a bunurilor imobiliare a aprut n procesul formrii
pieei imobiliare secundare, cnd s-au activizat operaiile de vnzare, cumprare,
donaie, gajare a bunurilor . a. n Republica Moldova s-a nfiinat un numr destul
de mare de firme care se ocup cu evaluarea bunurilor imobiliare, exist organizaii
profesionale ale evaluatorilor. Cu toate acestea este nc prea devreme a vorbi
despre existena la noi a unei piee dezvoltate a serviciilor de evaluare.
n apriilie 2002 Parlamentul Republicii Moldova a adoptat Legea cu privire la
activittatea de evaluare.
Evaluarea bunurilor imobiliare este o activitate profesional complex care
necesit din partea evaluatorului un complex ntreg de cunotine i deprinderi. n
cadrul acestei activiti se mpletesc strns norme i reglementri juridice,
economice, etice.
Evaluatorul trebuie s cunoasc bine legislaia, s tie a aplica n mod corect
metodele actuale de evaluare, s aib acces la informaie sigur i complet privind
piaa imobiliar.
Pe msura dezvoltrii pieei imobiliare, treptat se formeaz i infrastructura ei, la
care se refer i activitatea profesionist a evaluatorului bunurilor imobiliare. n
Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

perioada oricror afaceri de pia, preul este cea mai important ntrebare.
Necesitatea n evaluarea preului o au aproape toate subiectele pieei imobiliare
Dezvoltarea pieei imobiliare are o importan deosebit pentru statornicirea unui
stat, stabil din punct de vedere economic. nsemntatea acestei piee este
determinat de particularitile sale. Pe de o parte, aceasta este o sfer a relaiilor
ce cuprinde nu numai subiecii activitilor antreprenoriale. Pe de alt parte, piaa
imobiliar este un element component esenial al economiei de pia. Piaa muncii,
piaa capitalurilor, piaa diverselor resurse i mrfuri nu pot exista fr piaa
imobiliar. Fr o pia imobiliar avansat nu este posibil dezvoltarea proceselor
investiionale, dinamizarea activitilor administrativ-gospodreti, creterea
produciei i sporirea nivelului de trai al populaiei rii.
Evaluarea masiv este specific entitilor din categoria ntreprinderilor, iar
evaluarea individual este mai frecvent n cazul solicitrilor persoanelor fizice. n
urma evalurii masive se stabilete valoarea de pia a unor bunuri cu caracteristici
similare, la o dat precizat; scopul acestei evaluri poate fi cunoaterea bazei
impozabile pentru bunurile respective. Rezultatele evalurilor masive se
consemneaz n registre speciale i constituie elemente de referin pentru bunurile
din categoria celor evaluate. Evaluarea individual are ca scop stabilirea valorii de
pia a unui bun , la o dat precizat, pentru diverse scopuri.
Standardele de evaluare sunt referine profesionale pentru evaluatori i se
aplic obligatoriu de ctre acetia, indiferent de scopul i obiectul evalurii. Exist
standarde naionale de evaluare, elaborate de autoriti centrale de specialitate n
colaborare cu structurile reprezentative ale evaluatorilor, aplicabile n domenii i
situaii precizate de legislaie i standarde internaionale de evaluare, aplicate cel
puin n evaluarile care exced cadrul naional.

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

Partea teoretic

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

I.

Sursele de informaie.
1.1.

Baza informaional a activitii de evaluare.

Succesul oricrei afaceri n condiiile dezvoltrii relaiilor de pia ntr-o

mare msur este determinat de calitatea informaiei n baza creia se iau decizii,
se elaboreaz proiecte i recomandri. Un rol deosebit de important i revine
informaiei la efectuarea evalurii, cnd obiectul acesteia este privit n interaciune
cu factorii ce influeneaz asupra valorii. Colectarea i analiza informaiei despre
obiectul evalurii, situaia de moment i tendinele de dezvoltare a pieei
imobiliare, a diferitelor date cu caracter economic, demografic, ecologic i a altei
informaii constituie obiectul unei atenii ddeosebite din partea specialitilor
evaluatori, dar i un obiect aparte al afacerii.
Informaia este cea mai valoroas resurs a pieei, ea determin calitatea
serviciilor de evaluare, conformitatea rezultatelor evalurii. Pentru efectuarea
rapid i eficient a evalurii este necesar o informaie divers, caracterizat prin
integralitate, veridicitate, oportunitate, cantiate suficient.
Principalele surse de informaie care pot fi utilizate de evaluator sunt:

Legislaia Republicii Moldova;

Datele cadastrului bunurilor imobiliare;

Datele statistice publicate oficial, datele mass-media privind

conjunctura pieei, rezultatele licitaiilor, etc.;

Materialele tiinifice care conin date privind topografia, clima,

fertiliatea solului, noile materiale i elemente de construcie, etc.;

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

Documentaia de proiect i deviz;

Normele i normativele de deviz;

Experiena personal a evaluatorului, competena i intuiaia sa;

Datele despre tranzaciile cu bunuri imobiliare obinute de la ali

evaluatori, brokeri, notari;

Alte surse;

Sursele de informaie trebuie s fie sigure. Evaluatorul trebuie s aib o

atitudine critic fa de informaia obinut, ndeosebi fa de informaia publicat
n mass-media. Informaia necesar pentru efectuarea evalurii poate fi
reprezentat n felul urmtor;
Informaia necesar pentru evaluarea bunului imobiliar
Primar (intern):
Caracteristicile tehnice ale bunului imobiliar;
Indicatorii financiar economici (la evaluarea proprietilor comerciale i
industriale);
Informaia privind preul tranzaciei;
Descrierea juridic a obiectului evalurii;
Alt informaie;
Sursele:
Inspecia bunului imobiliar;
Expertiza tehnic a bunului imobiliar;
Dosarul de inventariere;
Registrul bunurilor imobiliare;
Contractul de vnzare cumprare sau contractul de nchiriere;
Planul de afaceri;
Situaia financiar (la evaluarea proprietilor imobiliare comerciale i
industriale;

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

 Alte surse;
Secundar (extern):
Informaia despre dezvoltarea economic a regiunii;
Situaia n ce privete cererea i oferta;
Legislaia;
Previziunile asupra dezvoltrii economice, sociale, demografice;
Alte surse;
Sursele:
Programele guvernamentale;
Indicatoarele statistice;
Publicaii periodice de specialitate;
Revistele de analiz a situaie de pe pia;
Conferine, expoziii;
Alte surse;
Toat informaia necesar pentru evaluare se mparte n dou grupe:
informaia general i informaia special. Informaia general cuprinde
informaia cu caracter general economic i social, care exercit o influen egal
asupra tuturor obiectelor pieei imobiliare. Informaia special caracterizeaz un
bun imobiliar concret.
Cantitatea de informaie necesar depinde de metoda aplicat la efectuarea
evalurii, de scopul evalurii, precum i de tipul bunului imobiliar. De exemplu la
efectuarea evalurii unei locuine tip, situat ntr-o cas standart, evident c se va
lua n calcul un numr mai mic de indicatori dect n cazul evalurii unui bun
imobiliar specific, unical. Pentru determinarea valorii de reconstituire a bunului
imobiliar poate fi ntocmit un deviz n baza documentaiei de proiect, listei cu
volumul de lucrri, a unei largi baze informaionale, normative i de proiect. De

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

asemenea este necesar s fie cunoscut tehnologia de construcie, preurile la

materialele de construcie i de finisare.
Pentru determinarea valorii iniiale a bunului imobiliar snt utilizate, de
asemenea, Culegerile indicilor comasai ai valorii de reconstituire a cldirilor i
construciilor pentru reevaluarea fondurilor fixe, elaborate de institutele de
proiectri ale ministerelor i departamentelor i aprobate de Gosstroi al URSS n
perioada 1969 1971 sau Indicatorii comasai ai costului consruciei, elaborai de
institutele de proiectri ale ministerelor i departamentelor, care au trecut expertiza,
fiind coordonate cu Gosstroi al URSS. n cazul efecturii evaluri cu aplicarea
metodei analizei comparative a vnzrilor, evaluatorul trebuie s gseasc un
numr suficient de obiecte similare cu obiectul evalurii, s obin informaia
complet privind caracteristicile lor tehnice, amplasarea i preul de vnzare.
Sursele unei astfel de informaie snt:

Propria baz de date a evaluatorului sau a ntreprinderii de evaluare;

Informaia privind preurile de vnzare cumprare publicat n

INTERNET, mass-media, publicaiile periodice de specialitate.

n cazul evalurii dup metoda venitului snt necesare datele gestiunii
contabile i financiare a ntreprinderii, sumarele economico statistice privind
dezvoltarea pieei, informaia despre activitatea i serviiciile bncilor comerciale,
datele cu privire la vnzri cumprri, nchirierea i ipotecarea obiectelor similare
i alt informaie.
n prezent, n Moldova nc nu a fost creat un spaiu informaional unic
pentru determinarea valorii bunurilor imobiliare, dei pe parcursul ultimilor ani
chestiunea aceasta a constituit obiectul unor numeroase discuii ntre evaluatorii
sectorului public i privat, organizaiile obteti, organele centrale i autoritile
administraiei publice locale. Cmpul informaional a fost mprit n diferite
segmente pe care le stpnesc diferite organizaii de stat i ntreprinderi private de
evaluare.

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

1.2. Tehnica de colectare a informaiilor despre tranzaciile cu bunurile imobile.

Informaia despre caracteristicile tehnice i economice ale bunurilor imobile
se colecteaz numai n cazul efecturii tranzaciilor gen cumprare-vnzare i
arend. Principalele surse de informaie despre caracteristicile tehnice i
economice ale bunurilor imobile sunt:
a) contractul de vnzare-cumprare, arend ( locaiune );
b) dosarul de inventariere tehnic;
c) dosarul cadastral;
d) registrul bunurilor immobile;
e) inspectarea pe teren a bunului imobil;
Lucrarile de colectare a informaiei despre tranzaciile imobiliare se compun
din:
1. extragerea i examinarea listei tranzaciilor din LegalCad;
2. completarea formularului-tip cu informaii despre tranzacii;
3. completarea formularelor-tip despre bunuri imobile;
4. introducerea informaiei din formularele-tip n baza de date.
Lucrrile de copletare a formularului-tip includ:
a) examinarea contractului de vnzare-cumprare, arend i completarea
formularului cu informaia din contract;
b)

completarea formularelor-tip cu informaia despre bunurile imobile ce au

participat la tranzacie, cu informaii corespunztoare din dosarul de inventariere

tehnic i n urma inspectrii pe teren a bunului imobil;
c) completarea formularului-tip cu informaia despre preul alternativ al
tranzaciei din convorbire.
Exist dou tehnici de colectare a informaiei despre tranzaciile cu bunurile
imobiliare:
1.

pentru tranzaciile curente la momentul nregistrrii lor n registrul

bunurilor imobile;

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

10

2.

pentru tranzaciile efectuate i nregistrate anterior n registrul bunurilor

imobile.
Pentru tranzaciile curente, lucrrile de completare a formularului cu
informaia corespunztoare se efectueaz concomitent cu lucrrile de verificare sau
ntocmire a dosarului de inventariere tehnic pentru eliberarea extrasului din
registrul bunurilor imobile la solicitarea proprietarului, sau la nregistrarea
contractului de arend.
Pentru tranzaciile efectuate anterior, este necesar s se colecteze informaia
despre caracteristicile tehnice ale bunului imobil, ce corespund situaiei la data
tranzaciei. n acest scop, executantul lucrrilor trebuie s verifice, dac n dosarul
de inventariere tehic nu s-au efectuat modificri n caracteristicile tehnice ale
bunului imobil, care necesit a fi colectate, dup ce sa efectuat tranzacia
respectiv. n cazul cnd exist astfel de modificri, executantul lucrrilor va
completa formularul-tip cu informaia din dosarul de inventariere tehnic, care
corespunde celor mai recente nscrieri i modificri efectuate pn la data
tranzaciei. La examinarea contractului se determin necesitatea colectrii
ulterioare a informaiei despre tranzacia dat. Se colectez informaia despre
tranzacia, care corespunde urmtoarelor criterii:
1. bunul imobil indicat n contract a fost vndut n ntregime;
2. n tranzacie nu au participat alte bunuri imobile sau imobiliare;
3. preul indicat n contract nu difer de preurile de pia ale bunurilor imobile
similare din localitate;
4. tranzacia efectuat este tranzacie liber;
5. n contract nu sunt stipulate condiii de finanare diferite de cele de pia pentru
vnzarea-cumprarea.
Informaia despre preul alternativ al tranzaciei se colecteaz pentru
verificarea veridicitii preului indicat n contractul de vnzare-cumprare sau
arend. La categoria de pre alternative se atribuie:
a) preul declarat de ctre vnztor sau cumprtor;

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

11

b) preul obinut din anunurile publicate despre oferta de bunuri imobile pe

piaa local.
c) preul obinut de la agenii imobiliari i ntreprinderile de evaluare;
d) preul obinut de la organele publice locale n cazul expunerii la licitaie a
bunului imobil.
Formularele pentru descrierea tranzaciilor npreun cu baza de date cu
tranzacii urmeaz a fi transmise evaluatorilor coordonatori la ARFC pentru
verificarea informaiilor i elaborarea modelului.

1.3. Cadrul juridic n domeniul evalurii

1. Pragramul de msuri privind implimentarea noului sistem de evaluare a
bunurilor imobiliare n scopul impozitrii. Programul de msuri a fost adoptat prin

Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr. 670 din 9 iunie 2003 i are drept
scop instituirea unui nou mecanism de evaluare a bunurilor imobile n scopul
determinrii valorii impozabile n baza valorii de pia. Noile procedee de
determinare a valorii impozabile vor contribui la afirmarea unui sistem echitabil de
impozitare a bunurilor imobile, potrivit cruia valoarea impozabil va fi stabilit n
funcie de calitile tehnice, funcionale i economice ale obiectului impozitrii i
va reflecta valoarea lui real.
2.

Regulamentul

provizoriu

cu

privire

la

evaluarea

bunurilor

imobile.

Regulamentul provizoriu a fost aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii

Moldova nr. 958 din 4 august 2003. Acest regulament are drept scop unificarea
abordrilor utilizate de diferite ntreprinderi de evaluare n scopul determinrii
valorii bunurilor imobiliare. Aprobarea acestui document va contribui la asigurarea
transparenei procesului de evaluare, ceea ce este benefic att pentru interesele
profesionale ale evaluatorului, ct i pentru interesele beneficiarului serviciilor de

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

12

evaluare. Prezentul regulament va fi aplicat pn la aprobarea standardelor

naionale de evaluare.
3.Regulamentul

cu

privire

la

ateszarea

evaluatorilor

bunurilor

imobile.

Regulamentul dat a fost aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova nr.
900 din 24.08.2003 i reglementeaz procedura de atestare a evaluatorilor
bunurilor imobile. Instituirea mecanismului de atestare a evaluatorilor va face
posibil exercitarea unui control din partea statului asupra calitii serviciilor de
evaluare a bunurilor imobile i va reduce accesul pe piaa acestor servicii a
specialitilor necalificai.
Conform Programului de msuri privind implimentarea noului sistem de
evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii, Agenia implimenteaz prima
etap a programului etapa proiectului pilot. n cadrul etapei date au fost
orrganizate proiecte pilot n mai multe localiti ale Moldovei ( Municipiul
Chiinu, oraul Streni, comuna Mitoc din raionul Orhei ).
Dat fiind faptul c Programul de msuri prevede implimentarea treptat a
sistemului de evaluare, pe tipuri de bunuri imobile, iar prima categorie de bunuri,
ce urma a fi evaluat n 2004, era constitiut din apartamente, principalele activiti
au fost anexate pe procedurile de evaluare a apartamentelor i elaborarea
metodologiei de evaluare a acestora.
Colectarea datelor despre tranzaciile cu apartamente este o etap important
pentru elaborarea metodologiei. Pe parcursul anului 2003 colectarea datelor a fost
finanat din mijloacele financiare acordate de Agenia Suedez pentru Dezvoltarea
Internaional ( SIDA ) pentru implimentarea proiectelor pilot.
Totodat, pentru implimentarea cu succes a noului sistem de evaluare au fost
elaborate: planul general de desfurare a lucrrilor de evaluare a aprtamentelor n
scopul impozitrii n anul 2004.
Astfel, de ctre ASRFC au fost intreprinse toate msurile de ordin
organizatoric, metodologic i tehnic pentru iniierea lucrrilor de evaluare a
apartamentelor n anul 2004. Cu acest scop a fost emis un ordin ( ordin nr.01 din

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

13

o3 ianuarie 2004 Despre unele msuri privind organizarea i desfurarea

lucrrilor de evaluare a apartamentelor n anul 2004. Pe parcursul anului s-a reuit
s se determine valoarea de pia pentru circa 295 mii obiecte i pe ct de corect
reflect valoarea estimat preul aproximativ la care ar putea fi vndut bunul imobil
la data evalurii. n acest scop au fost ntreprinse:
1. Finalizarea lucrrilor de elaborare a modelului de evaluare i hrilor valorice
pentru fiecare localitate.
2. Aprobarea modelului de evaluare prin Ordinul Ageniei de Stat Relaii Funciare
i Cadastru Despre aprobarea modelului de evaluare, coeficienilor de ajustare,
valorilor de baz i hrilor valorice pentru evaluarea apartamentelor i altor
ncperi izolate cu destinaie locativ n anul 2004.
3. Recepionarea lucrrilor de colectare masiv a datelor despre apartamente,
executate de OCT Chiinu, a lucrrilor de colectare a datelor despre tranzaciile
imobiliare, a lucrrilor de elaborare a modelului de evaluare i lucrrilor de
calculare a valorii apartamentelor, executate de oficiile cadastrale teritoriale.
4. Instalarea modului de calculare a valorii i editare a notificrilor sistemului
automatizat de evaluare ValueCad n oficiile cadastrale teritorile.
5. Organizarea instruirii evaluatorilor

OCT n domeniul utilizrii sistemului

automatizat ValueCad pentru calcularea valorilor apartamentelor.

ntru pregtirea evalurii caselor de locuit individuale amplasate n
localitile urbane, n septembrie 2004, a demarat un proiect pilot desfurat n
comun cu compania consultativ Swedesurvey, care are drept scop testarea
procedurilor de colectare masiv a datelor despre obiectele imobiliare menionate,
n rezultatul crui fapt vor fi elaborate instruciunile privind modul de colectare
masiv a datelor despre casele de locuit individuale i terenurile aferente. n baza
metodologiei au fost elaborate tarife pentru evaluarea n mas a caselor de locuit
individuale. Calculele i tarifele au fost prezentate ME i MF spre coordonare.
De asemenea, a fost elaborat i prezentat spre avizarea ministerelor de resort
proiectul modificrilor operate la Hotrrea Guvernului nr.670 din 9 iunie 2003

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

14

despre aprobarea Programului de msuri pentru implimentarea noului sistem de

evaluare a bunurilor imobile n scopul impozitrii.
Ali beneficiari ai sistemului creat sunt participanii la piaa imobiliar
( agenii imobiliari, bncile comerciale etc.) care, n rezultatul implimentrii
sistemului automatizat de evalaure, vor putea obine rapid i n form digital o
informaie complet privind bunurile imobiliare.
n scopul executrii prevederilor Legii cu privire la activitatea de evalaure
nr.989 XV din 18 apriilie 2002 i Programului de msuri pentru implimentarea
noului sistem de evaluare, aprobat prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova,
nr. 670 din 9 iunie 2003, a fost emis un ordin ( ordin nr.41 din 24 martie 2005) al
Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru Despre unele msuri privind
organizarea i desfurarea lucrrilor de evaluare a caselor de locuit individuale i
terenurilor destinate construciei locative din localitile urbane n anul 2005 care
prevede aprobarea urmtoarelor msuri:

Planul general de desfurare a lucrrilor de evaluare masiv a caselor de locuit

individuale i terenurilor destinate construciei locative din localitile urbane

pentru anul 2005;

Tehnologia lucrrilor de evaluare a caselor de locuit individuale i terenurilor

destinate construciei locative;

Instruciunea cu privire la colectarea informaiilor despre tranzaciile imobiliare

cu casele de locuit individuale i terenurile destinate constructiei locative;

Instructiunea cu privire la colectarea masiv a informaiilor despre casele de

locuit individuale i terenurilor destinate construciei locative;

Clasificatorul privind modul de folosin a bunurilor imobile.

npreun cu Agenia Suedez pentru Dezvoltarea Internaional ( SIDA )se

implimenteaz un proiect pilot de elaborare a metodologiei privind evaluarea

proprietilor imobiliare comerciale.
1.4. Rolul evalurii masive a proprietilor imobiliare.
Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

15

Relaiile funciare includ n sine relaiile de proprietate asupra mijloacelor de

producere i a pmntului, stabilite n procesul relaiei economice a rezultatelor i
raporturilor formate la ncasarea, repartizarea i utilizarea preului pmntului.
n contextul existenei relaiei funciare pmntul se definete n primul rnd
ca un factor material, prin intermediul cruia la combinarea muncii omului cu
resursele de producie are loc reproducerea bunurilor materiale i nemateriale.
Pmntul reprezint sursa principal de producie n gospodria rural i
forestier, ct i baza repartizrii forelor de producie i a obiectelor sociale cu
destinaie social istoric, de protecie a obiectelor destinate rezervaiilor naturale.
n gospodria rural pmntul este utilizat n scopul cultivrii i recoltrii
produciei agricole sau arendrii de ctre participanii la piaa funciar.
Persoanele fizice i juridice au dreptul de proprietate asupra terenurilor de
pamnt, sunt nsrcinai n achitarea impozitului funciar, care exprima relaia dintre
proprietarul funciar i stat, relaie fundamental pe supunerea subiectului
menionat n subordinea statului. Dei impozitul funciar este un impozit local,
tarifele sale medii sunt stabilite la nivel republican. Organele administrrii locale
au dreptul de a diferenia mrimea preului pentru pmnt pe teritoriul municipiului
sau a unei localiti, dar posibilitile lor de promovare a unei politici funciare
corespunztoare nprejurrilor locale sunt limitate. Schimbrile frecvente preului
funciar la nivel republican mpiedic stabilirea unor condiii constante de investire,
ceea ce va avea drept consecin imposibilitatea prognozrii duratei de recuperare,
rata profitului i ali indicatori funciari, care determin oportunitatea executrii
proiectelor investiionale.
Din punct de vedere juridic se delimitez urmtoarele tipuri de teren:
1. loturile ntovririlor pomicole;
2. loturile aferente caselor de locuit;
3. cotele echivalente de pmnt;
4. terenurile ntreprinderilor privatizate;

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

16

Preurile de pia a loturilor ntovririlor pomicole ( fazandelor ) i

aferente caselor de locuit nu se fixeaz din aceleai motive de ocolire a
impozitelor ca i n cazul apartamentelor. Preul normativ al pmntului este n
funcie de bonitatea pmntului, care nu include factorii de relief, climaterice, de
amplasament mai ales i ali factori care influeneaz esenial valoarea de piaa
loturilor.
Evaluarea cotelor echivalente i de pmnt primite de majoritatea
locuitorilor de la sate constituie o problem din punct de vedere metodologic i
practic. Cum sa menionat, bonitatea care caracterizeaz doar calitatea solului,
fertilitatea lui pe anumite categorii de folosin este doar o parte a bonitii
economice. Este necesar ca gospodriile rneti, toate formele de gestionare a
pmntului s fie puse n condiii egale n faa impozitrii, de aceea n cazul
terenurilor cu destinaie agricolterbuie evaluai toi factorii ce influeneaz
veniturile. Indiferent de transformarea cotelor echivalente n marf n scopuri
fiscale, terenurile cu destinaie agricol trebuie evaluate n baza argumentelor
tiinifice.
Evaluarea terenurilor ntreprinderilor privatizate i n curs de
privatizare

prezent

se

efectueaz

conformitate

cu

prevederile

Regulamentului aprobat de Hotrrea Guvernului. Important este faptul c preul

normativ al pmntului se corecteaz n funcie de amplasament i amenajarea
inginereasc, coeficientul oscileaz n diapazonul 0,54 1,58. Amplasamentul i
amenajarea inginereasc sunt factorii ce influeneaz esenial valoarea de pia a
imobilului.
Mrimea impozitului funciar este stabilit de ctre stat n dependen de
situaia concret, creat n economie i poate s varieze de la zero ( n caz de
scutire de la plata impozitului funciar ) pn la maximum ( n acest caz mrimea
impozitului este echivalent cu suma rentei funciare ). Mrimea lui poate fi
apreciat corect numai i numai n cazul cnd ele sunt evaluate ca pri componente
ale preului pmntului.

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

17

n cazul OCT preul de vnzare a terenurilor aferente ntreprinderilor

privatizate i n curs de privatizare i inclusiv a teerenurilor agricole se calculeaz
potrivit borderourilor de calcul tipice. Calculul impozitului se efectuaez de ctre
organul teritorial fiscal, iar avizul de plat a impozitului funciar se nmneaz
contribuabililor cel trziu cu 60 de zile pn la expirarea primului termen de plat a
impozitului, adic anual pn la 15 iunie.
Pentru impunerea fiscal a tuturor persoanelor fizice statul finaniaz
lucrrile de evaluare i reevaluare efectuat de ctre OCT n scopul impozitrii
tuturor proprietarilor imobilari.

II. Procesul de colectare a informaiilor privind bunurile imobile.

2.1. Principiile naintate la evaluarea n mas a bunurilor imobile.
Principiile naintate la evaluarea n mas a bunurilor imobile se mpart n
patru poziii:
1.

Uniformicitatea evalurii -reprezint lipsa greelilor mecanice.

Greelile mecanice sunt devierea evalurii de la valoarea de pia a

obiectului, legate cu unele caracteristici a obiectului.
Caracteristicile obiectului denumire, amplasare, mrimea (suprafeei,
volumului), caracteristicile calitii (materialul pereilor, nivelele cldirii, i ali
parametri).
2.

Legitimitatea

evalurii.

Prin

legitimitatea

evalurii

se

nelege

posibilitatea de a prezenta la judecat datele iniiale, care se folosesc pentru

realizarea planelor de evaluare. Pentru realizarea acestor plane se pot aplica att
preurile reale de tranzacii, ct i valoarea de pia a obiectelor individuale.
3.

Transparena evalurii. Contribuabilului trebuie s-i fie destul de clar n

ce fel se produce valoarea pe impozit, cum are loc colectarea datelor iniiale n ce

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

18

fel ele se analizeaz. Rezultatele evalurii trebuie s fie prezentate ntr-o form
accesibil permind controlul formulei de evaluare fr a avea cunotine speciale.
Aceasta poate fi realizat fie prin compararea preurilor obiectelor, care se
deosebesc printr-o caracteristic, fie prin realizarea controlului calitii de evaluare
aplicnd aceast formul la alegerea i compararea preurilor cu preurile reale de
vnzare cumprare.
4.

Eficacitatea evalurii de impozit. Exactitatea evalurii care solicit s se

ajung la exprimarea formulei de evaluare i complectarea lui cu corectri la

obiectele unice. ntr-o pia pasiv, cnd numrul tranzaciilor n legrur cu
numrul mic al obiectelor dintr-o clas anumit, pentru evaluare este destul i
cteva caracteristici principale. Cu ct piaa este mai dezvoltat cu att preul este
mai simitor fa de amplasare. De aceea evidena factorilor de timp i amplasare
prezint temelia micorrii timpului i mrirea eficacitii evalurii.
2.2. Etapele colectrii masive a informaiilor.
Lucrrile de colectare masiv a informaiilor sunt constituite din urmtoarele
etape:
a) lucrri pregtitoare
b) colectarea informaiilor din dosarul de inventariere tehnic, dosarul
cadastral i registrul bunurilor imobile n formularul tip;
c) colectarea informaiilor cu ieire pe teren;
d) introducerea informaiilor colectate n baza de date;
e) transmiterea informaiein baza de date central;
Lucrrile pregtitoare pentru colectarea masiv a informaiilor sunt
executate la comand evalautorului responsabil pentru lucrrile de evalaure i
includ:
a) tiprirea planului cadastral al localitii;
b) extragerea listei bunurilor imobile comerciale i nelocative din LegalCad.

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

19

Pentru colectarea masiv a datelor administratorii bazelor de date vor tipri

planuri cadastrale pe fiecare localiatate la o scar ce permite indentificarea
terenurilor i construciilor. Planurile se folosesc pentru a identifica i marca
bunurile imobile deja prelucate i pentru a acoperi nteregul teritoriu al zonei de
evaluare.
Planurile cadastrale trebuie s conin urmtoarea informaie:
a) terenuri cu numere cadastrale ale loturilor (compuse din ultimile 4 cifre);
b) construcii cu numere potale ale construciilor;
c) strzile cu denumiri;
d) hotarele sectoarelor cadastrale cu numere cadastrale ale sectoarelor;
e) alt informaie la solicitarea evaluatorilor.
Pentru ntocmirea listei bunurilor imobile din LegalCad operatorul va porni
funcia de ntocmire a listei. n aceast list se vor selecta bunuri imobile cu alt
destinaie locativ care se presupune a fi comercial sau industrial. Pentru
bunurile imobile la care exist dosare de inventariere tehnic formularul se
completeaz cu informaia din dosar cu actualizarea datelor prin ieirea obligatorie
pe teren. Dac la inspectarea pe teren vor fi indentificate modificri ale bunului
imobil, aceste schimbari vor fi reflectate n dosarul de inventariere tehnic. Pentru
construcii noi sau bunuri imobile fr dosar de inventariere se vor colecta datele
necesare efectundu-se lucrri de inventariere astfel:
a) ntocmirea schiei de lucru a terenului cu indicarea schematic a tuturor
construciilor amplasate de el;
b) msurarea construciilor principale, auxiliare, anexelor la construcii pentru
determinarea suprafeei construite la sol i suprafeelor exterioare;
c) indicarea schematic amlasrii ncperilor n construcie far msurarea
suprafeei lor, suprafaa fiind colectat din documentele de drept;
d) descrierea factorilor calitativi ai terenului i construciilor;
e) ntocmirea unui dosar de inventariere tehnic i coaserea schiei de lucru n
dosar.

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

20

n cazul cnd evaluatorul nu are acces la bunul imobil, caracteristicile

obiectului, precum i suprafaa exterioar a construciilor, se vor stabili de pe harta
cadastral sau, cu aproximaie, la examinarea vizual.
n scopul marcrii construciiilor i atribuirii numerelor cadastrale fiecrii
construcii, pe partea verso a formularului tip pentru colectarea informaiilor
despre teren se vor copia planul terenului din dosarul de inventariere tehnic. n
caz dac pe harta cadastral nu este desenat terenul, nu exist dosar de inventariere
tehnic sau pe teren sunt depistate construcii nenregistrate, atunci pe verso
formularului se va desena de mn schema terenului i eventual a construciilor de
pe el pentru atribuirea numerelor cadastrale.
Marcarea construciilor ce constituie un bun imobil cu numr distinct se va
face pe copia planului terenului cu culoare roie. Numrul cadastral va fi format
din dou cifre i va fi nscris pe sau lng construcia creia i-a fost atribuit.
Lucrrile de introducere a informaiei n baza de date includ:
a) Introducerea informaiei din formularele tip n baza de date;
b) Verificarea corespunderii adreselor i numerelor cadastrale;
c) Transmiterea copiei bazei de date pentru formarea bazei de date centrale;
Introducerea datelor n ValueCad poate fi efectuat doar dup completarea
sau corectarea nscrierilor n registrul electronic al bunurilor imobile. Informaia
introdus de OCT n baza de date se transmite conform procedurii stabilite ARFC
i se acumuleaz n baza de date central. Datele introduse n baza de date urmeaz
a fi verificate de ctre evaluatorul responsabil de lucrrile de evaluare. Verificarea
la nivelul oficiului teritorial cadastral se va desfura n paralel cu executarea
lucrrilor de colectare a informaiei.
La nivel central se va verifica completivitatea informaiei prezentate n baza
de date i corectitudinea parametrilor introdui pentru 10% din bunurile imobile.
n cazul apariiei dubiilor privind veridicitatea datelor colectate, de la oficiul
cadastral teritorial va fi solicitat verificarea suplimentar a informaiei.

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

21

Formularele pentru colectarea informaiilor despre bunurile

imobile

comerciale simple i medii sunt elaborate pentru descrierea tehnic a terenului,

construciei i ncperilor. Pentru descrierea construciilor comerciale se
ndeplinete obligatoriu i formularul pentru teren care se coase mpreun cu
formularul pentru construcie.
Pentru descrierea ncperilor comerciale se ndeplinete obligatoriu
formularul pentru teren i formularul pentru construcie n care se afl ncperea i
ele se coase la formular.
Formularul tip pentru colectarea informaiei despre teren se completeaz
pentru urmtoarele tipuri de bunuri imobile:
- Teren far constucii cu destinaia indicat n clasificator i categoria de
complexitate.
- Construcie sau ncpere cu destinaia indicat n clasificator i categoria de
complexitate.
Formularul tip teren comercial/industrial este compus din urmtoarele
compartimente:
1. modul de colectare a informaiei;
2. informaie de identificare;
3. informaie despre teren;
Modul de colectare a informaiei n scopul calculrii achitrilor pentru
lucrrile efectuate se marchez modul n care au fost obinute datele despre bunul
imobil pentru a stabili mrimea plii:
a) Cazul I se marcheaz atunci cnd la colectarea datelor toate informaiile au
fost disponibile n dosare i n registru i pe teren nu au avut loc schimbri i
msurri adiionale;
b) Cazul II se marchez cnd bunul imobil a fost schimbat, ceea ce a dus la
msurri adiionale pe teren i introducerea schimbrilor n dosar de inventariere
tehnic;

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

22

c) Cazul III se marcheaz cnd bunul a fost schimbat sau au fost depistate
erori n registrul bunurilor imobile, ceea ce a adus la msuri adiionale pe teren i
introducerea schimbrilor n dosar de inventeriere tehnic sau au fost efectuate i
modificri n registrul bunurilor imobile;
d) Cazul IV se marcheaz atunci cnd pe teren a fost depistat un bun imobil
nenregistrat (construcie) i a fost ntocmit dosar de inventariere nou.
Este necesar s se colecteze urmtoarea informaie de identificare despre
bunurile imobile:
Numrul cadastral numrul unic atribuit bunului imobil nregistrat n registrul
bunurilor imobile pentru identificarea lui. Se indic numrul cadastral al bunului
imobil format din primele 11 cifre.
Adresa este o identificare potal a bunului imobil i se descrie prin urmtorii
indici: raionul, oraul/comuna, satul/sectorul, strada, numrul casei.
Informaia despre teren necesar de a fi colectat este:
1) Suprafaa legalizat (ha) se indic suprafaa din registrul bunurilor imobile
sau din documentele de drept.
2) Destinaia legalizat se indic destinaia din registrul bunurilor imobile.
Pentru bunuri imobile nenregistrate se va indica din documentele de drept.
3) Suprafaa total utilizat (ha) se nscrie suprafaa total a lotului de teren
format ca bun imobil separat ce se afl real n folosina proprietarului bunului
imobil, sau este aferent construciei descrise sau construciei n care se afl
ncperea descris.
4) Modul de utilizare se indic modul real de utilizare depistat la inspectarea
bunului imobil conform clasificatorului. Modul de utilizare poate fi diferit de
destinaia indicat n documentele de drept. n acest caz bunul imobil se se va
evalua dup modul de utilizare real.
5) Amenajri se indic prezena, materialul de construcie, procentul de acoperire
i starea urmtoarelor amenajri;

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

23

 pavaj se descrie n cazul cind o parte de teren este pavat cu asfalt, beton sau
are alt acopermnt rigid, procentul de acoperire se estimeaz pentru partea
terenului neconstruit.
gard se marcheaz n cazul, cnd pe terenul aferent exist mrejurri care au
menirea de a delimita hotarul proprietii imobilare, realizate din diferite materiale
de construcii. Se marchez materialul de construcie a gardului.
,,port se va descrie poarta (porile) la intrarea pe teren. n caz dac sunt mai
multe pori atunci se descrie poarta principal.
6) Starea se va indica una din urmtoarele poziii:
Bun o amenajare nou n stare bun.
Satisfctoare o amenajare care nu este nou, dar nu necesit reparaie.
Rea o amenajare care are deteriorri eseniale i necesit reparaie capital.
7) Drumul de acces constituie drumul din apropierea bunului imobil, de pe care
este posibil intrarea pe lotul de teren. Se marchez una din urmtoarele poziii:
nveli rigid; fr nveli; nu este drum de acces.
,,Nu este drum de acces se marcheaz n cazul, cnd nu este direct la
proprietatea dat, dect numai de pe o alt proprietate din vecintate.
,,Fr nveli se marcheaz n cazul, cnd drumul de acces nu are
acopermntul rigid.
,,Pietri se marcheaz n cazul, cnd drumul de acces este acoperit cu pietri.
,,nveli rigid se marchez n cazul, cnd drumul de acces este pavat, asfaltat,
beton sau are alt acopermnt rigid.
Tipul drumului de acces se stabilete dup inspectarea pe terenul bunului imobil.
8) Reele inginereti se marchez prezena sau lipsa reelelor inginereti:
Eletricitate se marcheaz atunci cnd pe teren sau n apropierea lui este
acces la surs de energie electric de consum curent sau industrial.

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

24

 Apeduct se marcheaz n cazul cnd, pe lotul de teren aferent sau n

apropierea lui trece conducta central de alimentare cu ap care funcioneaz
permanent, sau dup un orar satbilit de autoritile publice locale.
Canalizare se marcheaz n cazul, cnd pe teren sau n apropierea lui trece
reeaua central de canalizare.
Gaz se marcheaz n cazul cnd pe teren sau n apropierea lui trece conducta
central de gaz, sau cnd pe terenul aferent exist instalaie special de
aprovizionare cu gaz.
9) Amplasarea fa de strada principal se marcheaz amplsarea terenului fa
de strada principal:
n cartier se marchez n cazul cnd terenul nu are ieire direct la strad.
Pe strad principal se marchez n cazul cnd terenul are ieire direct la
strad.
La intersecie se marchez n cazul cnd terenul se afl la o intersecie i poate
avea ieire la dou strzi diferite.
10)

Distana pn la staie de transport public se indic cea mai scurt

distan pn la staia de transport public (<100m, >100m).

11)

Sensul traficului rutiere pe strad se indic sensul traficului rutier pe cea

mai apropiat strad principal.

Circulaia pe strad n dependen de numrul pietonilor i autovehiculelor n
orele de lucru se marcheaz una din urmtoarele poziii: mic, medie, nviorat.
2.3. Informaia colectat despre construcii i ncperi.
Se colecteaz informaia despre construcie ce include cldirea de baz,
prile aparte i anexele la ea, care formeaz un obiect indivizibil:
- Se marchez dac funcioneaz sau nu agentul economic n construcie. n caz
dac construcia nu este folosit un termen ndelungat, mai mult de 3 6 luni i n

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

25

ea nu se efectueaz lucrri de reparaii atunci se marcheaz poziia nu

funcioneaz.
- Se indic destinaia din registrul bunurilor imobile.
- Se indic modul real de utilizare depistat la inspectarea bunului imobil.
- Se nscrie suprafaa total interioar a construciei.
Suprafaa interioar constituie suprafaa calculat n baza msurrilor efectuate pe
conturul interior al perilor capitali i despritori ai construciei.
- Se indic n caz dac exist dosar de inventariere tehnic i este calculat
suprafaa total a construciei. n caz dac nu este acces la interiorul construciei,
atunci se va msura numai suprafaa total exterioar.
- Se nscrie suprafaa total exterioar a construciei (suma suprafeelor prilor
legalizate i nelegalizate).
- Suprafaa exterioar constituie suprafaa calculat n baza msurrilor efectuate
pe conturul exterior al pereilor externi (mai sus de soclu) ai construciei.
- Se nscrie numrul de etaje terestre ale construciei, la etajele terestre sunt
atribuite etajele, ale cror pardoseal n ncperi se afl nu mai jos de nivelul
trotuarului sau pavajului din mprejurimea construciei.
n cazul cnd, diferite pri ale construciilor conin numere de etaje diferite, atunci
numarul de etaje al construciei este considerat numrul maxim de etaje.
- Se indic materialul pereilor exteriori ai construciei. n caz dac construcia are
mai multe pri componente atunci se alege materialul predominat dup suprafaa
exterioar.
- Se indic materialul acoperiului predominat dup suprafaa exterioar.
- Se calculeaz ca medie ponderent dup suprafaa exterioar a anilor construciei
prilor componente. Anul construciei fiecrei pri se mulete cu suprafaa
exterioar, dup aceasta se sumeaz toate produsele, iar suma obinut se mparte
la suprafaa total. Astfel anul general de construcie va reflecta vrsta efectiv a
construciei principale privit ca un tot nterg. n caz dac, n dosarul de
inventariere tehnic nu este indicat anul construciei cldirii de baz i anexelor,

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

26

executantul lucrrilor va stabili anul construciei n urma convorbirii cu

proprietarul bunului imobil sau n baza uzurii fizice reale calculate la data
colectrii informaiilor dup cum urmeaz:
Tabelul 11.

Uzura fizic real, (%)

Vrsta cronologic, ani/anul

construciei

Se

Pn la 10/din 1996 pn n
prezent
1-4
10-20/din 1986 pn n 1995
4-9
20-30/din 1976 pn n 1985
9-16
30-40/din 1966 pn n 1975
16-25
40-50/din 1956 pn n 1965
25-36
50-60/din 1946 pn n 1955
36-49
60-70/din 1936 pn n 1945
49-64
70-80/din 1926 pn n 1935
64-81
80-90/din 1916 pn n 1925
81-100
90-100/pn n 1915
nscrie anul ultimei reparaii capitale a construciei. n caz dac, n dosarul de
Pn la 1

inventariere tehnic nu este indicat anul ultimei reparaii capitale, atunci anul
reconstruciei se va determina n conformitate cu regulile stabilite pentru
determinarea anului construciei prilor componente a construciei principale.

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

27

Se indic suprafaa interioar a urmtoarelor etaje: subsol, demisol, mansard,

etaj tehnic.
-

Se marcheaz poziiile: electricitate, ap, canalizare, gaz.

a) Electricitate se marcheaz n cazul cnd construcia este conectat sau are

posibilitatea de a fi conectat la reeaua de asigurare electric.
b) Apeduct se marcheaz n cazul. Cnd n construcia principal exist
instalaie de canalizare interioar, care este conectat la reea central sau local de
canalizare.
c) Canalizare se marcheaz n cazul, cnd n construcia principal exist
instalaie de canalizare interioar, care este conectat la reea centarl sau local de
canalizare.
d) Gaz se marcheaz n cazul, cnd cldirea principal este conectat la
conducta principal de gaz.
-

Se marcheaz una din poziiile: cazangerie proprie, reele centrale, cu sobe, nu

exist.
a) Nu este se marcheaz n cazul, cnd n construcie nu exist sistem de
nclzire i construcia nu se nclzete cu instalaii ce pot fi strmutate, instalate i
deinstalate uor i nu constituie parte a construciei.
b) Cazangerie proprie se marcheaz n cazul, cnd n construcie exist
sistem de nclzire alctuit dintr-o surs de cldur care include: cazan propriu de
nclzire, conducte pentru distribuia agentului termic, i corpuri de nclzire.
c) Centrala funcioneaz - se marcheaz n cazul, cnd construcia este
conectat la reeaua de termoficarecentral sau la centrala termic de zon, care
funcioneaz pe baz de combustibil solid, lichid sau cu gaze naturale.
d) Centrala nu funcioneaz - se marcheaz n cazul, cnd construcia este
conectat la reeaua de termoficare central care nu funcioneaz.
e) Sobe - se marcheaz n cazul, cnd n construcie exist nclzire local cu
sobe sau cmine, care funcioneaz pe baz de combustibil solid sau gaze naturale.
Se indic prezena n construcie a urmtoarelor elemente:

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

28

1. Vitrine de sticl - se marcheaz n cazul, cnd n construcie sunt vitrine de

sticl folosite pentru expunerea mrfurilor sau reclamarea activitii comerciale.
2. Condiionator - se marcheaz n cazul, cnd n construcie sunt prezente
instalaii de aer condiionat folosite la majoritatea ncperilor.
-

Se marcheaz n cazul cnd la construcie este ieire la strada principal.

Se marcheaz n cazul cnd la construcie este ieire n curte sau dac

construcia principal nu este situat la o strad principal, dar este n mijlocul unui
cartier.
Tipul construciei indic modul de poziionare (amplasament) pe terenul
aferent a unei construcii fa de alt construcie n dependen de caracteristica
elementelor constructive constructive prezente i modul de formare a lor n cadrul
nregistrrii n registrul bunurilor imobile. Se marcheaz una din poziiile: separat,
perete comun, niruit.
a) Separat - se marcheaz n cazul, cnd construcia reprezint o construcie
independent caracterizat prin prezena tuturor elementelor constructive necesare,
care formeaz un bun imobil integru cu un numr cadastral.
b) Perete comun/anexat - se marcheaz n cazul, cnd construcia este considerat
nregistrat ca un bun imobil separat, dar care are un perete comun cu o alt
construcie.
c) niruit - se marcheaz n cazul, cnd construcia este independent
caracterizat prin prezena tuturor elementelor constructive necesare, dar este
anexat la o alt construcie similar.
- Se indic prezena urmtoarelor amenajri n preajma construciei:
a) Parcare se indic numrul de maini care pot fi parcate n cazul cnd n
apropierea construciei este o parcare special amenajat pentru vehicule auto.
b) Terasa de var se indic suprafaa estimat aproximativ n metri ptrai a
terasei n cazul cnd lng construcie se afl o teras de var ngrdit, deschis
sau acoperit.

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

29

- Se indic distana estimat aproximativ de la construcie pn la strada pe care

circul transport rutier.
Finisaj interior/finisaj exterior se marcheaz una din urmtoarele poziii:
decorativ, simplu, nu este.
a) Decorat - se marcheaz n cazul, cnd pereii exteriori sunt fcui cu piatr
natural decorativ, plci de calcar, plci de ceramic i altele asemenea sau sunt
tencuii cu materiale decorative de calitate nalt: criblur de marmur, mortar
colorat, gresie calcaroas sau fiind utilizate tehnici moderne avansate.
b) Simplu - se marcheaz n cazul, cnd lucrrile de finisare exterioar sunt excutate
cu aplicaea materialelor de tencuit simple.
c) Nu este - se marcheaz n cazul, cnd nu au fost efectuate lucrri de finisare
exterioar.
Determinarea strii construciei se efectueaz n rezultatul examinrii minuioase a
fundaiei, pereilor exteriori, acoperiului, ferestrelor i uilor.
- Se marcheaz una din poziiile: excelent, foarte bun, bun, satisfctoare,
nesatisfctoare:
a)

Excelent - se marcheaz n cazul, cnd starea elementelor constructive

corespund strii unei cldiri nou construite, construcia nu necesit nici o reparaie.
b)

Foarte bun - se marcheaz n cazul, cnd aspectul general al cldirii corespunde

strii unei cldiri noi. Se remarc prezena unor mici diferene legate de influena
timpului i mediului, totui lucrrile necesare pentru meninerea cldirii sunt
executate cu regularitate, evidene ale umiditii nu sunt.
c)

Bun - se marcheaz n cazul, cnd sunt remarcate dificiene datorate influienei

timpului i mediului. Sunt necesare lucrri de reparaie simple (cosmetice) pentru a

aduce construcia n starea unei cldiri noi.
d)

Satisfctoare - se marcheaz n cazul, cnd se remarc lipsa lucrrilor de

ntreinere, ceea ce diminueaz aspectul cldirii date n comparaie cu aspectul

unor cldiri similare ce au aceea-i vrst cronologic. Cldirea satisface cerinele

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

30

necesare pentru a fi utilizat n continuare conform destinaiei sale, dar unele

elemente constructive necesit reparaie capital sau nlocuire.
e)

Nesatisfctoare - se marcheaz n cazul, cnd construcia necesit lucrri

majore de renovare, elementele constructive sunt deteriorate.

Stilul arhitectonic se marcheaz una din poziiile: simplu, mediu, complex.

Simplu construcia reprezint o figur geometric simpl, lipsesc elemente de

arhitectur decorative, cu excepia cornielor simple la ferestre.

Mediu - construcia reprezint o figur geometric simpl sau combinaia a dou

sau mai multe figuri geometrice simple, dar sunt prezente elemente de arhitectur
decorativ de complexitate medie.

Complex construcia reprezint un ansamblu de figuri geometrice, care se

evideniaz de majoritatea construciilor printr-un caracter arhitectural individual

pronunat. Sunt prezente diverse elemente de arhitectur complexe.
Schema amplasrii ncperii pe partea verso a formularului se va indica
schematic amplsarea ncperii pe planul construciei n care se afl ncperea cu
indicarea strzilor din vecintate. Aceast schi va fi folosit pentru identificarea
ncperii n caz de necesitate i pentru verificarea informaiilor colectate.
Funcioneaz nu funcioneaz ncperea comercial se marcheaz una din
poziii n dependen de faptul funcionrii agentului economic n ncpere. n caz
dac ncperea nu este folosit un termen ndelungat, mai mult de 3-6 luni i n ea
nu se efectueaz lucrri de reparaii atunci se marchez poziia ,,nu funcioneaz.
- Se indic etajul la care se afl ncperea.
- Se indic starea exterioar a ncperii care poate fi diferit de starea construciei.
Se folosesc aceleai categorii care au fost descrise pentru construcie.
- Se marcheaz n caz dac ncperea comercial are sistem de nclzire care
difer de sistemul construciei. Dac ncperea are acelai sistem ca i cldirea,
atunci aceast poziie nu se marcheaz. Definiia sistemelor de nclzire este
asemntoare cu definiiile date pentru construcie.

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

31

- Se va indica amplasarea ferestrelor ncperii fa de strada principal. n caz

dac ncperea are ferestre n ambele direcii se vor marca ambele poziii. Pentru
construcii fr ieire direct la strad se va indica poziia ferestrelor fa de ieirea
principala ncperii sau construciei sau fa de aleea pe care este posibil trecerea
autovehiculelor sau pietonilor.
- Se indic prezena ieirii autonome a ncperii, adic ieire care este izolat de
ieirile altor ncperi sau prezena ieirii comune.
- Se marcheaz finisajul interior/exterior al ncperii comerciale. Finisajul exterior
se apreciaz dup amplasarea ncperii n construcii i poate fi diferit de finisajul
ntregii construcii. Finisajul interior se estimeaz dup examinarea ncperii. n
caz dac nu este acces n ncpere, finisajul se va estima dup posibilitatea din
exterior sau ca finisajul interior general al construciei.
2.4.

Colectarea

informaiei

despre

loturile

pomicole

(cu/fr

construcii).
Instruciunea cu privire la colectarea informaiei (loturi pomicole cu/fr csue de
livad) (denumit n continuare Instruciune) este elaborat n baza
Regulamentului cu privire la evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii,
aprobat prin Hotrrea Republicii Moldova nr. 1303 din 24 noiembrie 2004.
Prezenta Instruciune stabilete procedura colectrii informaiilor generale despre
ntovririle pomicole, procedura colectrii ofertelor i tranzaciilor cu loturile
pomicole cu/fr csue sezoniere, procedura colectrii masive a informaiei despre
caracteristicile tehnice i economice ale loturilor pomicole cu/fr csue
sezoniere, precum i modul de completare a formularelor tip pentru colectarea
informaiei. Formularul tip reprezint o list structurat a caracteristicilor tehnice
i economice, ce influeneaz asupra valorii de piaa a unui grup de bunuri imobile
similare. Prevederile prezentei instruciuni se refer la urmtoarele bunuri imobile:
a) Loturi pomicole sunt loturile pomicole libere, fr constrcii capitale
principale situate pe ele;

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

32

b) Csue sezoniere sunt loturile pomicole pe care sunt amplasate

construcii capitale principale, amplasate pe loturile pomicole.
Colectarea masiv a datelor se face dup terminarea lucrrilor de inventariere i
dup completarea Formularului pentru descrierea general a ntovririlor
(Anexa 1). Drept surse de informaii pentru colectarea datelor servesc;
a) Registrul bunului imobil;
b) Planul cadastral al teritoriului;
c) Dosarul cadastral al bunului imobil;
d) Dosarul de inventariere tehnic al bunului imobil;
e) Autoritile publice locale;
f) Preedintele ntovririi;
g) Proprietarii titulari de drepturi bunurilor imobile.
Datele din sursele susmenionate se introduc n formularele tip i se introduc n
baza de date ValueCad. Dup introducerea datelor n ValueCad formularele
ndeplinite se anexeaz la dosarul tehnic de inventariere.
Etapele executrii lucrrilor referitor la loturile pomicole (csuele sezoniere) sunt:
- Colectarea informaiei generale despre ntovrirea pomicol;
- Colectarea ofertelor cu loturile pomicole;
- Colectarea masiv a datelor i colectarea tranzaciilor cu loturi pomicole
(csue sezoniere);
- Colectarea informaiei despre piaa imobiliar.
Procedura de colectare a informaiilor generale despre ntovririle
pomicole.
Colectarea informaiei generale despre ntovririle pomicole poate fi
efectuat odat cu lurrile de inventariere sau dup finisarea lor.
Etapele de executare a lucrrilor de colectare a informaiilor generale
despre ntovririle pomicole constau din:

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

33

Lucrri prgtitoare Conlucrarea cu Primria, Pregtirea listei tuturor

ntovririlor pomicole, Tiprirea formularelor de descriere a ntovririlor,
Tiprirea hrilor cadastrale, Gruparea formularelor i hrilor pe ntovrire.
Lucrri de birou camerale ndeplinirea automatizat cu date a Prii 2 a
formularului pentru descrierea ntovririi pomicole, Verificarea integritii
formularului (intriducerea datei, comentariilor, semnturii, etc.), Introducerea
informaiei colectate n ValueCad,
Lucrri n teren Deplasarea pn la/din ntovrire (cu transportul urban sau cu
transportul de serviciu), Convorbirea cu preedintele ntovriei (este prevzut de
3 ori), Cercetarea ntovririi.
Informaia colectat se completeaz n Formularul pentru descrierea
ntovririi pomicole (Anexa 1 la prezenta Instruciune), care const din
dou pri.
Formularul pentru descrierea

ntovririi pomicole (ambele pri) se

trimite, prin pot, nsoit de scrisoarea model (Anexa 2 la prezenta

Instruciune) preedintelui ntovririi pomicole pn la nceperea lucrrilor
de colectare.
Partea nti a formularului conine informaii despre toat ntovrirea n
general i anume: Raionul se indic raionul, localitatea n jurisdicia creia
se afl ntovrirea cercetat; Primria se indic Primria localitii n
jurisdicia creia se afl ntovrirea cercetat; Suprafaa .P. se indic
suprafaa sectorului de teren ce cuprinde ntovrirea pomicol cercetat;
Se colecteaz din Cadastrul funciar al Republicii Moldova n vigoare. Cod
fiscal - se indic codul fiscal al ntovririi pomicole cercetate; Distana
pn la Chiinu se indic distana de la intrarea n ntovrirea pomicol
pn la oficiul central al mun. Chiinu; Distana pn la localitatea urban
se indic distana de la intrarea n ntovrirea pomicol pn la cea mai
apropiat localitate urban; Numrul de terenuri se indic numrul total al

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

34

loturilor cuprinse de hotarele ntovririi pomicole i anume: cu construcii,

fr construcii, privatozate, neprivatizate.
Informaii generale despre ntovrire se marcheaz poziiile fiecrui factor n
parte (tipul transportului de pasageri urban, distana pn la transportul public,
drumul de acces, amplasarea n apropiere, utilizarea csuelor sezoniere i panta).
Factorii drum de acces, utilizarea csuelor sezoniere panta se marcheaz
caracteristica preponderent ntovririi date. Prin preponderent se subnelege
prezena a mai mult de 50% din caracteristica respectiv, adic cea mai des
ntlnit caracteristic.
Procedura de colectare masiv a datelor despre loturi pomicule (csue
sezoniere)
Lucrrile de colectare masiv a datelor se iniiaz numai dup finalizarea
lucrrilor de inventariere i dup colectarea informaiei generale despre
ntovrirea pomicul.
Etapele de executare a lucrrilor de colectare masiv a datelor despre loturi
pomicule (csue sezoniere):
Lucrri pregtitoare Tiprirea formularelor blanc; ndeplinirea fielor de
schimb pentru ridicarea planurilor cadastrale i listelor posesorilor din arhiv;
Decodificarea; Ridicarea dosarelor; Introducerea n registrul comenzilor.
Lucrri camerale Cercetarea prezenei tranzaciei n dosare;
Colectarea n formular a datelor din registrul bunurilor imobile;
Colectarea n formular a datelor din dosarul tehnic;
Colectarea n formular a datelor din dosarul tehnic simplificat (forma 2S);
Colectarea n formular a datelor din formularul pentru descrierea ntovrii;
Colectarea informaiei din Map Info;
Verificarea

integritii

formularului,

introducerea

datei,

comentariilor,

semnturii, etc.;
Introducerea schimbrilor n Registrul bunurilor imobile;
Anexarea formularului la dosarul tehnic de inventariere;

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

35

Primirea DTI i RBI n arhiv. Inclusiv verificarea componenei dosarelor

predate i nsemnarea n registrul de eviden;
Schimbri n baza de date Legal Cad;
Introducerea informaiei n Value Cad;
nlturarea greelilor depistate n urma verificrii lucrrilor;
Pregtirea Rapoartelor de executare a lucrrilor.
Lucrrile pregtitoare sunt executate la comanda evaluatorului responsabil
pentru lucrrile de evaluare. Lista cu numerele cadastrale a loturilor
pomicole se selecteaz din stratul respectiv al programului MapInfo, care se
deschide n form de table i se salveaz n programul Excel.
Datele tehnice despre loturile pomicule (csuele sezoniere) se colecteaz n
Formularul pentru colectarea masiv a datelor despre loturile pomicule.
Colectarea masiv a datelor despre construcii se execut cameral din
dosarul de inventariere tehnic, dosarul cadastral, registrul bunurilor
imobile.
n cazul n care preedintele ntovririi pomicole a ndeplinit partea doua a
Formularului pentru descrierea general a informaiei despre ntovrirea
pomicol, informaia dat se nscrie n Formularul pentru colectarea masiv
a informiei despre loturile pomicule pentru fiecare bun n parte. n cazul
lipsei informaiei din partea doua colectarea masiv a datelor despre teren se
execut din formularul pentru descrierea general a informaiei despre
ntovrirea pomicol, registrul bunurilor imobile, dosarul cadastral.
Formularul tip pentru colectarea masiv a datelor despre loturile
pomicule include informaia despre:
a) Identificarea bunului imobil;
b) Teren;
c) Construcia principal;
d) Numrul construciilor auxiliare separate;
e) Comentarii.
Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

36

III. Introducerea modificrilor i controlul calitii datelor colectate.

3.1.

Activitatea

evaluatorului

cazul

depistrii

modificrilor

(abaterilor) cu datele din registrul bunurilor imobile.

Dac la inspectarea vor fi identificate schimbri ale bunului imobil, aceste
schimbri vor fi reflectate n dosarul de inventariere tehnic, n limita informaiei
colectate n cadrul lucrrilor de colectare masiv a datelor.
n cazul aplicrii procedurii tehnologice simplificate de executare a
lucrrilor de inventariere se vor executa urmotoarele activiti:
a) ntocmirea schiei de lucru a terenului cu indicarea tuturor
construciilor aplasate pe el;
b) Msurarea construciilor principale i auxiliare pentru determinarea
suprafeei construite la sol i suprafeelor exterioare;
c) Descrierea factorilor calitativi ai terenului i construciilor;
d) Deschiderea unui dosar de inventariere tehnic i coasere a schiei de
lucru n dosar.
La inspectarea obiectului cnstruciile noi care nu sunt descrise n dosarul de
inventariere tehnic se vor indica schematic pe copia planului terenului i se vor
msura numao pe exterior.
Informaia obinut de la autoritile publice locale sau de la proprietari se
introduce n formularul tip pentru colectarea masiv a imformaiilor.
n caz dac evaluatorului nu i se acord acces la bunul imobil,
caracteristicile obiectului, precum i suprafaa exterioar a construciei se va stabili
de pe harta cadastral sau, cu aproximaie, la examinarea vizual, reeind din
observaiile evaluatorului i n baza experienei i cunotinelor lui.
La etapa colectrii masive a datelor despre obiectele evalurii, specialitii
oficiilor cadastrale teritoriale vor contura pe planul terenului i vor atribui numrul
cadastral respectiv:

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

37

 Construciile principale de pe lot, care va include construcia de baz i toate

anexele la ea, fiind atribuit numrul cadastral conform nscrierii existente n
registrul bunului imobil 01.
Construciile auxiliare care urmeaz a fi nregistrate n Registrul bunurilor
imobiliare. Vor fi atribuite numere cadastrale doar acelor construcii
auxiliare care reprezint construcii capitale, cu o suprafaa total exterioar
mai mare de 10 metri ptrai. Atribuirea numrului cadastral va fi efectuat
n ordine consecutiv, ncepnd de la construcia care se afl mai aproape de
intrarea n teren, urmnd acele ceasornicului.
Dac pe teren se afl mai mult de o construcie principal, atunci numerele
cadastrale se vor atribui, n mod prioritar, construciilor principale, dup aceea se
trece la atribuire numerelor costruciilor auxiliare. n scopul marcrii construciilor
i atribuirii numerelor cadastrale construciilor, din dosarul de inventariere tehnic
se va copia planul terenului.
Marcarea construciilor ce constituie un bun imobil cu un numr distinct se va
face copia planului terenului cu culoare roie. Numrul cadastral va fi format din
dou cifre i va fi nscris lng construcia creia i-a fost atribuit, n aa mod ca s
nu prezinte neclariti la momentul introducerii modificrilor n form electronic
a Registrului bunurilor imobiliare. La formarea construciei principale cu anexe se
vor include n construcii numai anexele capitale care au aceeai destinaie ca i
construcia principal, i care pe planul terenului sunt marcate prin aceeai liter ca
i construcia de baz.
Nu se vor include n formarea construciei anexele ce au destinaie diferit
de destinaia construciei principale care, dei sunt anexate la construcia
principal, totui, formeaz dou obiecte imobiliare diferite.
nainte de a ncepe colectarea datelor tehnice se verificdatele juridice din
formular introduse automat din LegalCad cu acelea din documentele de drept:
adrsesa bunului imobil, suprafaa terenului, datele despre proprietar, cota de
proprietate. Dac informaia nu este introdus automat n formular, evaluatorul va

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

38

completa cmpurile date cu informaia necesar, fiind examinate documentele din

dosarul cadastral sau nscrierile din documetele eliberate anterior, ce se pstreaz
n dosarul de inventariere tehnic.
n caz dac sunt observate greeli sau lips de informaie n LegalCad, atunci n
formular se nscrie informaia corect.
Cele mai tipice divergene de informaii care necesit a fi corectate sunt
urmtoarele;
a) Numrul cadastral nu este format conform regulilor de formare;
b) Numele proprietarului, data naterii, codul de identificare sau nmrul
paaportului vechi difer de acelea din documentele de drept;
c) Suprafaa terenului din LegalCad difer de suprafaa de pe planul
cadastral cu mai mult de 0.02 ha.
d) Cotele dreptului de proprietate difer de cele indicate n documentele de
drept.
Dup verificarea/completarea informaiei din registrul bunurilor imobile,
formularul se ndeplinete cu caracteristice tehnice din dosarul de
inventariere tehnic i datele colectate n teren.
3.2.

ntroducerea informaiei n baza de date al oficiului cadastral

teritorial

Lucrrile de introducere a informaie n baza de date includ:

1. Introducerea informaiei din formularele tip n baza de date;
2. Transmiterea copiei bazei de date pentru formarea bazei de date centrale;
Introducerea datelor n ValueCad poate fi efectuat doar dup corectarea
nscrierilor n registrul electronic al bunurilor imobile i completarea acestuia.
n procesul verificrii se vor examina urmtoarele:
a) Corectitudinea datelor n caz de apariii a dubiilor privind veridicitatea
datelor din dosarul de inventariere este necesar de verificat informaia prin
inspectarea obiectului;

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

39

b) Completitudinea datelor n baza de date urmeaz a fi introdus informaia

despre toate bunurile imobile supuse evalurii;
c) Corectitudinea mrimilor caracteristicilor tehnice ale apartamentului.
Formularul pentru colectarea masiv a informaiilor despre case individuale
este elaborat pentru descrierea tehnic a terenului, construciei principale i
construciilor auxiliare pe teren. El include informaia despre:
a. Identificarea bunului imobil;
b. Proprietar;
c. Teren;
d. Construcia principal;
e. Prile componente ale construciei principale (numai pemtru case
individuale);
f. Apartamente (numai pentru apartamente la sol);
g. Construciile auxiliare separate;
h. Edificii (numai pentru case individuale);
i. Sursa de informaie;
j. Decizia registratorului privind corectarea greelilor.
n formular automat se vor introduce din baza de date LegalCad informaii
despre proprietari: numele proprietarului, cota dreptului de proprietate, numrul
paaportului sau cidul personal i ziua de natere. Aceste informaii se folosesc
numai pentru verificarea bazei de adte LegalCad. n caz dac datele despre
proprietar nu fost ndeplinite automat, ele se vor transcrie din registrul bunurilor
imobile sau din documentele de drept. Dac n documentele de se pstrez n
dosarul cadastral (documente de drept, copia buletinului de indentitate) nu poate fi
gsit codul personal al proprietarului, n cmpul Cod personal se va nscrie
numrul paaportului de tip sovietic, date despre care pot fi gsite n dosarul de
inventariere tehnic. Dac o astfel de informaie nu este disponibil, cmpul se va
lsa liber.

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

40

n compartimentul dat se verific i n caz de necesitate se colecteaz

urmtoarea informaie despre teren:
1. Suprafaa total a terenului aferent (ha) aceast informaie va fi tiprit
automat de pe planul cadastral. Ea trebuie comparat cu suprafaa indicat n
dosarul de inventariere tehnic. n caz dac terenul nu este indicat pe harta
cadastral atunci se nscrie suprafaa total folosit de proprietar care este
indicat n dosarul de inventariere tehnic.
2. Suprafaa privatizat a terenului aferent (ha) aceast informaie se transcrie
din registrul bunurilor imobiliare, dac proprietarul construciilor i proprietarul
terenului este aceeai persoan. n cadrul lucrrilor de colectare masiv a
datelor, informaia privind gradul de finalizare se va determina cu ieire pe
teren doar pentru construcie ce anterior au fost nregistrate ca construcii
nefinalizate. Pentru determinarea tipului ferestrelor i finisajul exterior se vor
lua datele din dosarul de inventariere tehnic. n vaz c aceste date lipsesc, se
va considera c pentru cldirea dat parametrii au voloarea standard: ferestrele
sunt din lemn duble, iar finisajul exterior este simplu.
Dup descrierea fiecrei pri component a construciei principale casei de
locuit, este necesar de calculat parametrii generali ai cldirii:
a) Suprafaa total exterioar;
b) Anul general al construciei;
c) Materialul pereilor;
d) Materialul acoperiului;
3.3.

Controlul calitii evalurii n mas a imobilelor.

Controlul evalurii asigur sarcina i ndeplinirea criteriilor sigure,

interpretate de evaluare. Aceste criterii se dau la aplicarea formulelor de evaluare.
Rezultatele, primite la aplicarea formulelor n timpul evalurii masive,
trebuie s corespund cu criteriile matematice statistice, s fie uor de interpretat
i s asigure adecvat reflectarea activitii.

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

41

n calitate de criterii pot fi coeficientul determinant i coeficientul dispersiei.

Coeficientul determinant (R ^2) reprezint procentul dispersiei, explicat prin
formul sau procentul variaiei indiferent de schimbri. Importana coeficientului
se poate gsi n deapazonul de la 0-1 ns pentru modelul liniar, semnificaia
coeficientului trebuie s fie nu mai mic de 75% (0.75). Alt criteriu important
reprezint coeficientul dispersiei, care arat relaia preurilor reale de vnzarea
obiectelor la schimbarea semnificaiei valorii i semnificaiei medianei acestei
relaii. Importana acestui citeriu nu trebuie s fie mai mare de 20%. Aceste cerine
statistice trebuie ndeplinite nu doar punctul iniial de alegere a obiectelor, da i la
controlul alegerii, obiectelor stabilite dintr-o categorie anume.
Cerinele de folosire a exemplelor asigur utilizarea formulelor de evaluare a
acelor caracteristici a obiectelor, care sunt supuse mrimii i evidenei (suprafa,
materialul pereilor, nivelele, i reelele de telecomunicaii) dar nu funciilor lor
matematice. n conformitate cu cerinele adecvate de reflectarea valabile stabilite
conform rezultatelor aplicate pe piaa imobiliar. Formulel de evaluare se
controleaz att dup criteria statistice de calitate, ct i cu ajutorul expertului de
analiz a rezultatelor evalurii prin inspectarea obiectului. Expertul scoate din
caracteristici sau adaug noi din numrul celor ce sunt n eviden pn cnd,
rezultatele aplicate la alegerea obiectelor nu vor rspunde realitii pieei
imobiliare n afara teritoriului. n cazul efecturii procedurii controlul calitii
conine n controlul ndeplinirii cerinelor dup paii evalurii pe grupe i controlul
complet al obiectelor.
Controlul calitii de evaluare.
Pe lng ndeplinirea cerinelor la calitate modelelor, trebuie asigurat o evaluare
de calitate a imobilelor n rezultatul aplicrii formulelor de evaluare sau procedura
de grupare se realizeaz analiza rezultatelor cu scopul de a scoate n eviden cele
mai eseniale greeli:

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

42

La nceput analiza statistic n condiii de birou, i apoi analiza cauzelor de refuz

la inspectarea obiectului. n rezultat apare caracteristici netipice a obiectelor
imobiliare i se efectueaz tabelele special de corectare la caracteristicile netipice.
Aria de sondaj.
Aria de sondaj se efectueaz cu scopul verificrii coreciilor evalurii valorilor
obiectelor imobiliare, primate prin metoda evalurii masive, pentru verificarea
final a datelor despre obiecte. Lucru se realizeaz cu utilizarea datelor alese din
cadastru imobilar, ce conine evidena bunurilor imobiliare. Alegerea obiectelor se
formeaz dup rezultatele analizei efectuate, scopul creia reprezint colectarea
obiectelor, corecia evalurii valorii care reprezint baza datelor de pia. Tabelele
evidenei la alegerea obiecteor imobiliare pentru aria de sondaj trebuie s conin
lista obiectelor, ce au fost verificate i parametrii lor de baz, necesari pentru
evaluarea valorii n scop de impozitare. n afar de aceasta n tabele sunt indicate:
- Parametrii adugtori, utilizai la evaluarea n mas;
- Parametrii statistici ajuttori;
- Corectrile valorii obiectelor;
La alegerea ariei de sondaj obiectele imobiliare trebuie grupate n aa fel, n ct s
asigure posibilitatea pierderilor mici de timp la cutarea lor n teritoriu. Pentru
acesta obiectele sunt grupate dup zonele strzile evaluate pe care sunt amplasate.
Lucru l ndeplinesc experii, nzestri pentru ariile de sondaj imobiliari.
Experii trebuie s compare evidena despre obiectele, indicate n tabele de
selectare cu obiectele de pe loc. Verificarea mrimii valorii obiectelor imobiliare n
tabelul selectrii se ndeplinete dup verificare precizarea caracteristicilor acestor
obiecte. Valoare obiectului se corecteaz n cazul manifestrii factorilor, cu ce
influeneaz asupra valorii i formulele de evaluare ne luate n consideratie.
Corecia se ndeplinete ntroducnd corectrile valorii de mn. Se pot introduce
corecii n form de coeficieni valorii pmntului, construciei, bunului ntreg.
Creterea corectrilor conform coeficientului mai mare ca 1., micorrii mai mic ca
1. Pentru introducerea corectrilor n tabelul selectrii exist coloane speciale.

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

43

Partea practic

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

44

RAPORT DE EVALUARE A
IMOBILULUI
Obiectul estimat:

Casa de locuit (i dou construcii accesorii)

Situat n mun. Chiinu, str. Uzinelor, 215
BENEFICIAR

S.R.L. VORNICEL
Adresa: mun. Chiinu, str. Focani 45

EXECUTOR

CIOCLU NICOLAE

SCOPUL EVALURII

Determinarea valorii de pia

DATA EVALURII

18.12.2008

Chiinu, 2008

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

45

I. Determinarea sarcinii de evaluare

Obiectul evalurii Casa de locuit

(cu doi suri construcii acesorii)
Amplasarea obiectului evalurii mun. Chiinu, sect. Ciocana,
str. Uzinelor, 215
Dreptul evaluat Proprietate privat
Scopul evalurii Determinarea valorii de pia
Data evalurii 18.12.2008.
Cioclu Ivan
Proprietarul obiectului evalurii

i
Cioclu Aliona

II. Rezultatele evalurii

Caracteristica succint a obiectului Cas cu trei odi i buctrie (cu doi suri
evalurii construcie accesorie)
Data evalurii 18.12.2008.
Data inspectrii obiectului 18.12.2008.
Data ntocmirii raportului 27.12.2008.
Baza de evaluare

Valoarea de pia

Moneda evalurii Lei RM

Rata de schimb la data evalurii:
$, SUA

10,3799 lei RM / $, SUA

, EURO 14,6315 lei RM / , EURO

Valoarea estimat a apartamentului

Valoarea final estimat

661130,32 lei RM

Not: Caracteristica complet a obiectului i argumentarea rezultatelor obinute

sunt descrise detaliat n prezentul Raport de evaluare.

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

46

III. Supoziii i restricii principale:

1. Prezentul raport este valabil numai integral i numai n scopurile indicate n el.
2. Evaluatorul nu poart rspundere pentru descrierea juridic a drepturilor asupra
proprietii evaluate sau pentru chestiunile ce in de examinarea drepturilor de
proprietate.
3. Evaluatorul presupune lipsa oricror factori ascuni, care influeneaz evaluarea
i starea proprietii. Evaluatorul nu poart rspundere pentru existena unor
asemenea factori ascuni, nici pentru necesitatea elucidrii lor.
4. Datele obinute de ctre evaluatori i care se cuprind n raport se consider
veridice. Totodat evaluatorul nu poate s garanteze veridicitatea absolut a
informaiei, de aceea pentru toate datele se indic sursa de informaie.
5. Evaluatorul este n drept s utilizeze n scopul evalurii, oricare din metodele de
evaluare ce nu intr n contradicie cu legislaia n vigoare a Republicii Moldova
privind activitatea de evaluare, precum i a standardelor internaionale de
evaluare.
6. Raportul de evaluare este perfectat n dou exemplare, dintre care unul se remite
Beneficiarului, i unul se pstreaz n arhiva Executorului.
7. Nici clientul, nici evaluatorul nu poate folosi raportul sau informaii care se
conin n raport, altfel, dect conform prevederilor menionate n contract.
8. Acest raport este confidenial pentru dumneavoastr i pentru consultanii dvs. i
este numai pentru destinaia stabilit mai sus. Nu acceptm nici o
responsabilitate dac este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, fie
pentru oricare alt scop.
9. Valoarea imobilului propus de ctre evaluatori n prezentul raport de evaluare,
conform legislaiei n vigoare n Republica Moldova, este valabil doar la data
evalurii.
10.

Raportul de evaluare conine opinia profesional a evaluatorilor relativ la

valoarea imobilului, poart un caracter de recomandare i nu reprezint garania

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

47

c bunul imobil va fi comercializat n mod obligatoriu la preul indicat n

prezentul raport.
11. Preventiv evalurii nu a fost efectuat expertiza tehnic de construcie a
elementelor constructive. Starea tehnic a cldirii a fost determinat conform
normativelor n construcie dup convingerile personale ale evalurii.
12. Volumele i suprafeele de lucru folosite n Raportul de evaluare, au fost luate
conform documentelor cadastrale prezentate.
IV. Certificatul de calitate al evalurii
Evaluatorul care a efectuat evaluarea, n baza cunotinelor, convingerilor i
activitii lui confirm, c:
- Afirmaiile i faptele cuprinse n prezentul raport sunt exacte i corecte.
- Analiza, opiniile i concluziile enunate corespund supoziiilor fcute i
condiiilor limit, analiza independent i profesional, precum i
concluziile aparinnd personal evaluatorilor.
- Evaluatorul nu are interes material curent sau de perspectiv vizavi de
obiectul evalurii i este liber de orice angajamente suplimentare (n
afara angajamentelor rezultante prezentului contract) fa

de careva

parte, legat de obiectul evalurii.

- Plata pentru serviciile prestate nu ine de o anumit mrime a valorii
obiectului evaluat, ne-depenznd, de asemenea, de careva valoare
calculat n prealabil sau de valoarea stabilit n favoarea uneia din pri.
- Analiza informaiei, opiniile i concluziile,cuprinse n raport, corespund
legislaiei n vigoare, cerinelor Standardelor Profesionale Europene,
aprobate pentru evaluarea proprietilor imobiliare i cerinelor Camerei
Naionale de Imobil din Republica Moldova.

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

48

MENIUNI SPECIALE
1. Evaluarea nu conine expertiza tehnic de construcie a constructivelor.
2. Acest raport este confidenial pentru dumneavoastr i pentru consultanei
dvs. i este numai pentru destinaia stabilit mai sus. Nu acceptm nici o
responsabilitate dac este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat,
fie pentru oricare alt scop.
3. Raportul de evaluare este perfectat n dou exemplare, dintre care unul se
remite Beneficiarului, i-ar al doilea se pstreaz n arhiva Executorului.
4. Valoarea imobilului propus de ctre evaluator n prezentul raport de
evaluare, conform legislaiei n vigoare n Republica Moldova, este valabil
doar la data evalurii.
5. Raportul de evaluare conine opinia profesional a evalutorului relativ la
valoarea imobilului i nu reprezint garania c bunul imobil va fi
comercializat n mod obligatoriu la preul indicat n prezentul raport.
DATE GENERALE
2.1.

Proprietarului obiectului Cioclu Ivan cota parte director

SRL VORNICEL
domiciliat: Republica Moldova, mun. Chiinu,

str. Focani, 45
codul personal 0970502018664
Cioclu Aliona cota parte,
domiciliat: Republica Moldova, mun. Chiinu,

str. Focani, 45
codul personal 2002001016226
2.2.

Beneficiarul

S.R.L. VORNICEL
sediul: Republica Moldova, mun. Chiinu,
str. Focani, 45

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

49

2.3. Executorul

CIOCLU NICOLAE
Amplasarea: mun. Chiinu, str. Bltagi 24
Tel. 28-82-24

2.4. Licenierea cu privire la evaluarea bunurilor imobiliare Seria A MMII Nr.

016 186, din 28.10.2004, valabil pn la 28.10.2009.
2.5.Data evalurii 18.12.2008.
2.6. Contractul de prestare a serviciilor de evaluare Nr. 01210700893 K din
17.12.2008.
2.7. Scopul evalurii Determinarea valorii de pia a casei de locuit, la data
evalurii, pentru introducerea valorii n Fondul Statutar al SRL
VORNICEL.
Conform Legii cu privire la cativitatea de evaluare Nr. 989-XV din 18.04.2002,
prin noiunea Valoarea de pia se subnelege:
Valoarea de pia este suma estimat pentru care un obiect ar putea fi
schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor
hotrt s vnd, ntr-o tranzacie liber dup un marketing adecvat, n care fiecare
parte va aciona competente, cu pruden necesar i neconstrs.
2.8. Actele juridice, care confirm drepturile de poprietate, prezentate la data
evalurii:
CONTRACT de schimb al imobilelor din 23.11.2008. numrul cadastral
010030982001; 02; 03.
EXTRAS din Registrul bunurilor imobile Nr. 0100/07/86467 din
04.12.2008
CERTIFICAT din 04.12.2008. (0100/07/86467).
2.9. Documentele ca baza evalurii:
- Legea cu privire la activitatea de evaluare Nr. 989-XV din 18.04.2002;
- Regulament provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile aprobat
prin Hotrrea Guvernului Republicii Moldova Nr. 958 din 04.08.2003.

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

50

Documentele prezentate pentru evaluare:

- Buletin de identitate A 01003955 MDA, Nr. 0970502018664 Cioclu Ivan
- Buletin de identitate A01058620 MDA,Nr.2002001016226 Cioclu Aliona
- Consimmntul d-nei Cioclu A. din 17.12.2008.
- Proces-verbal al adunrii generale extraordinare a ntreprinderii SRL
Vornicel din 17.12.2008.
- Raport de expertiz Nr. 466/03 Centrul republican de cercetri i
reglamentri n construcii CERCON, aprilie 2003.
- Planul lotului (aria 1118 mp) Anexa la decizia Consiliului municipal
Chiinu Nr. 22/28-7 27.04.2005.
- Planul teritorial din 02.12.2006. OCT Chiinu.
- Contract de schimb al imobilelor Nr. 6980 din 23.11.2008. numrul
cadastral 010030982001; 02; 03.
- Planul casei de locuit (litere A i a) OCT Chiinu.
- EXTRAS din Registrul bunurilor imobile Nr. 0100/07/86467 din
04.12.2008.
- CERTIFICAT din 04.12.2008. (0100/07/86467) OCT Chiinu.
Dterptul de proprietate.
Conform CONTRACTULUI de schimb al imobilului Nr. 6980 din
23.11.2008 numrul cadastral 01003098200; 02; 03 i EXTRAS din Registrul
bunurilor imobile Nr. 0100/07/86467 din 04.12.2008. casa de locuit din
str.Uzinelor, 215, mun. Chiinu, aparine cu drept de proprietate d-lui Cioclu Ivan
cu cota parte de i d-nei Cioclu Aliona cu cota-parte de .
2.12. Noiuni de baz utilizate n raport.
Evaluare proces de determinare a valorii obiectului evalurii la o dat concret,
inndu-se cont de factorii fizici, economici, sociali i de alt natur, care
influeneaz asupra valorii;
Obiect al evalurii bunul imobiliar supus evalurii.;

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

51

Baza de evaluare tipul de valoare estimat, stabilit n conformitate cu scopul

evalurii;
Scopul evalurii este determinat de tipul tranzaciei sau a altor operaiuni n
care este implicat obiectul evalurii i pentru efectuarea crora evaluatorii pot
recomanda o anumit mrime a valorii bunului imobiliar;
Data evalurii data, la situaia creia sa estimat valoarea de baz;
Valoarea de pia suma estimat pentru care un obiect al evalurii poate fi
schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor
hotrt s vnd, dup un marketing adecvat, ntr-o tranzacie liber n care fiecare
parte va aciona competent, cu prudena necesar i neconstrns;
Drepturile evaluate conform Codului Civil al Republicii Moldova dreptul de
proprietate asupra bunului imobiliar include dreptul de posesiune, folosin i de
dispoziie. Posesiunea presupune stpnirea efectiv a bunurilor.Folosirea const n
ntrebuinarea calitilor utile ale bunurilor, iar dispoziia prevede determinarea
destinului lui. Proprietarul are dreptul s efectueze diferite trnzacii cu bunul
imobiliar ce-i aparine conform Legislaiei n vigoare, dac aceasta nu lezeaz
interesele i drepturie altor persoane, inclusiv instrinarea averii n proprietatea
altei persoane; transmiterea dreptului de utilizare, folosirea i mprirea a averii;
punerea averii n gaj (ipotec), etc.
2.13.

Procesul de evaluare.
Procesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri care sunt

utilizate de ctre evaluator pentru a estima valoarea bunului imobiliar.

n scopul estimrii valorii de pia a obiectului dat au fost executate
urmtoare proceduri:
Identificarea obiectului evalurii i drepturilor de proprietate, care include
inspectarea obiectului evalurii, studierea documentaiei tehnice, etc.;
Colectarea i analiza informaiei necesare pentru estimarea valorii de pia;
Aplicarea metodelor de evaluare:
Metoda cheltuielilor;
Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

52

Metoda analizei comparative a vnzrilor;

Metoda venitului;
Reconcilierea valorii i estimarea valorii finale;
ntocmirea raportului de evaluare.
2.14. Revista metodelor de evaluare a bunurilor imobiliare.
Metoda Costului
Metoda Costului const n estimarea valorii de pia a obiectului evalurii ca
totaliatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui n starea curent sau
reproducerea calitilor lui de consum. Conform Standardelor Europene Aprobate
pentru Evaluarea Proprietiloe Imobiliare (TEGOVA) prin Metoda Costului se
determin valoarea de reconstituire a construciei innd cont de uzarea acumulat,
incluznd valoarea pmntului. Metoda Costului se bazeaz pe principiul
substituiei (substitution) care afirm c un cumprtor raional nu va plti pentru
un bun imobiliar o sum mai mare dect suma minim pentru care poate fi procurat
un alt bun imobiliar cu o utilitate similar. Rezultatul obinut prin aceast metod
constituie valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire a obiectului evaluat
ceea ce nu reflect (ntotdeauna) valoarea de pia a bunului imobiliar. ns n
majoritatea cazurilor valoarea estimat prin Metoda Cheltuielilor reprezint o
componen necesar pentru determinarea valorii reale de pia.
Metoda Analizei Comparative a Vnzrilor
Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune estimarea valorii de pi
a bunului imobiliar n baza analizei comparative a bunurilor imobiliare similare
obiectului evalurii care au fost vndute recent i ajustrii preurilor de vnzare
pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul evalurii. Metoda respectiv se
utilizeaz n cazurile n care exist suficient informaie despre vnzrile bunurilor
imobiliare similare obiectului evalurii. Aplicarea practic a metodei analizei
comparative a vnzrilor este posibil doar n cazul unei piee imobiliare
dezvoltate. Dac piaa imobiliar este insuficient de dezvoltat, sau dac obiectul
este un bun imobiliar specializat sau posed anumite caliti economice i tehnice
Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

53

unice, ce nu sunt tipice pentru piaa imobiliar, aplicarea metodei analizei

comparative a vnzrilor nu este rcomandat.
Metoda Venitului
Metoda Venitului se bazeaz pe premisa general acceptat c valoarea
proprietii imobiliare este determinat de venitul ce poate fi obinut de la
utilizarea acestei proprieti de ctre proprietar sau darea lui n arend.
n cadrul metodei venitului sunt cunoscute dou tehnici de estimare a valorii:
Capitalizare direct;
Actualizarea fluxurilor de enumerar.
Prin metoda capitalizrii directe venitul unui singur an este transformat n
valoarea bunului imobiliar, prin aplicarea unei rate de capitalizare, iar metoda
fluxurilor financiare actualizate presupune c valoarea bunului imobiliar reprezint
suma valorilor prezente ale fluxurilor de venit, care urmeaz a fi obinute de
proprietar n perioada de posesie i valoarea rezidual (reversia), care urmez a fi
obinut de proprietar la sfritul periaodei de posesie din realizarea bunului
imobiliar. n condiiile unui mediu inflaionost i a economiei de tranziie, dup
cum este economia Moldovei, anticiparea veniturilor poteniale pentru o perioad
mai lung poate aduce la reducerea acurateei estimrii valorii.
2.15. Reconcilierea Valorilor i Estimarea Valorii Finale.
n rezultatul aplicrii diferitor metode pentru evaluarea unei proprieti
imobiliare, sunt obinute mai multe rezultate. Prin intermediul analizei concluziilor
alternative obinute n procesul de evaluare este necesar de a ajunge la un indicator
unic al valorii obiectului evaluat. Aceast parte a procesului de evaluare este
denumit Reconciliere.
Proedura de reconciliere este constituit din dou etape:
- Revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale ale analizei, care include
explicarea diferenelor ntre valorile estimate i determinarea celei mai
credibile valori;
- Estimarea valorii finale.

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

54

Standardele Europene de Evaluare stipulez urmtoarele cerine fa de

valoarea final a proprietii:
- Valoarea final depinde de tipul valorii estimate, informaia disponibil
la data evalurii, relevant scopului misiunii de evaluare, metodele de
evaluare aplicate.
- Valoarea final a proprietii poate fi calculat prin aplicarea a dou
metode: metoda mediei aritmetice i metoda mediei ponderate.
n prezent aplicarea metodei mediei ponderate pentru determinarea valorii
finale este considerat mult mai acceptabil, deoarece unele rezultate pot
avea o justificare mai bun dect altele.
3. CARACTERISTICA PROPRIETII EVALUATE
Bunul imobiliar prezentat evaluatorului constituie :
- O casa cu trei camere de lociut (litera A) i buctrie (litera a)
suprafaa de construcie 73,7m (numrul cadastral 0100309.820.01):
- Suprafaa total iniial conform documentelor este de 58,3m
- Suprafaa locativ iniial conform documentelor este de 46,3m
- Suprafaa buctria iniial conform documentelor este de 12,0m
- Sur (litera 1) suprafaa de construcie 11,3m (numrul cadastral0100309.820.02) construcia accesorie;
- Sur (litera 3) suprafaa de construcie 4,1m (numrul cadastral0100309.820.03) construcia accesorie.

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

55

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

56

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

57

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

58

Elementele constructive de baz a casei constructive:

Fundamentul

- din piatr brut;

Perei portani i despritori - din blocuri mici din piatr tiat i crmid;
Planeu

- din lemn;

Acoperi

- din foi de ardezie;

Goluri pentru ui

- din lemn;

Ferestrele

- din lemn;

Pardosea

- din ciment;

Finisarea

- tencuirea i vruirea.

Comunicaiile deservirii tehnice inginereti sunt caracterizate de urmtorii

factori:
Alimentarea cu energie electric - centralizat de la reea orneasc;
Alimentarea cu ap

- centralizat de la reea orneasc;

Alimentarea cu gaz

- de la butelie;

Canalizare

- nu este;

nclzire

- individual cu sob;

Legtura telefonic

- de la reeaua oreneasc.

Toate comunicaiile de deservire se afl ntr-o stare tehnic satisfctoare.

Elementele constructive de baz a surii (litere 1 i 3) constituie:
Perei

- din lemn;

Planeu

- din lemn;

Acoperi

- din foi ardezie;

Goluri pentru ui

- ui din lemn;

Pardosea

- pmnt.

3.3. Starea tehnic:

- a casei satisfctoare
- surii nu satisfctoare

Casa amplasat pe un sector de teren de suprafaa total de 0,1118 ha.

Conform EXTRASULUI din Registru bunurilor imobile Nr. 0100/07/86467 din
04.12.2008.:
- Modul de folosin a terenului
- Pentru construcii.
Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

59

- Proprietarul terenului
- Administraia public local.
4. ESTIMAREA VALORII DE PIA
IV.1. Metoda vnzrilor comparabile
Prin metoda vnzrilor comparabile se determin preul de pia al obiectului
n baza analizei tranzaciilor de vnzare cumprare curente a obiectelor
comparabile, care sunt asemntoare cu obictul evalurii dup dimensiuni venit pe
care l pot aduce i dup destinaie. Piaa de vnzare-cumprare, prin intermediul
cererii i ofertei, determin preul pentru obiectul supus evalurii n acelai mod ca
i pentru obiectele analogice, concurente.
Metoda dat se bazeaz pe principiul nlocuirii, din care reiese c, valoarea
proprietii care dispune de obicte nlocuitpare pe pia, de obicei se stabilete
reieind din cheltuielile pentru procurarea unui obiect analogic cu aceleai
caracteristici.
La etapa de selectare a informaiei iniiale, au fost folosite urmtoarele surse:
- Ziarul ;
- Ziarul MAKLER;
- www.obzor.md.,
www.lara.md,
www.makler.md,
www.printimobil.allmoldova.com, www.m2.md;
- Alte surse de informaie.
De menionat faptul c, tranzaciile de vnzare cumprare a unor asemenea
obiecte poart caracter confidenial, de aceea evaluatorul s-a orientat mai mult spre
ofertele propuse pe pia (vnzare) cu corectarea ulterioar a preurilor.
Pentru comparaie au fost analizate trei case cu cte trei camere i buctrie,
cu perei din blocuri mici din piatr tiat i crmid, cu construcii accesorii, cu
starea tehnic satisfctoare, amplasat n zonele industriale ale oraului,
comparabile cu imobilul supus evalurii.
Toate aceste obiecte sunt propuse spre vnzare, iar caracteristicile i
estimarea lor sunt prezentate n form de tabel.
Pentru a aduce obiectele comparabile la situaia obiectului comparabil sau
fcut corectri conform convingerilor i experienei evaluatorului.

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

60

Evaluarea i efectuarea coreciilor sunt prezentate sub form de tabel:

Elemente de
comparaie
Locul amplasrii
Preul de
vnzare,
Suprafaa
total/locativ m
Preul 1m,
Dreptul de
proprietate
Corecia
Preul 1 m
corectat,
Condiiile
finanrii
Corecia
Preul 1 m
corectat,
Condiiile
tranzaciei
Corecia
Preul 1 m
corectat,
Starea tehnic
Corecia
Preul 1 m
corectat,
Prezena
construciei
accesorie
Corecia
Preul 1 m
corectat,
Data tranzaciei
Corecia
Preul 1 m
corectat,
Locul amplasrii
Corecia
Preul 1 m
corectat,
Comunicaiile
inginereti
Corecia
Preul 1m

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

Bunul imobiliar
evaluat
sec.Ciocana
str. Uzinelor
-

Bunul imobilir

Bunul Imobiliar

Bunul imobiliar

Nr.1

Nr.2

Nr.3

Pota veche

sat. Bubuieci

sat. Bubuieci

55000,0

35000,0

37500,0

58,3/46,3

53,0/-

45,0/-

66,0/-

privat

1037,74
privat

777,78
privat

568,18
privat

0
1037,74

0
777,78

0
568,18

De pia

De pia

De pia

De pia

0
1037,74

0
777,78

0
568,18

De pia

De pia

De pia

De pia

0
1037,74

0
777,78

0
568,18

satisfctoare
-

nesatisfctoare
+20%
1245,3

satisfctoare
0
777,78

satisfctoare
0
568,18

Este doi suri

Este doi suri

Este o sur

Nu este

0
1245,3

+1%
785,56

+2%
579,54

prezent
-

prezent
0
1245,3

prezent
0
785,56

prezent
0
579,54

Str. Uzinelor
Sec. Ciocana
-

Pota veche

Sat. Bubuieci

Sat. Bubuieci

-20%
996,24

-10%
707,00

-10%
521,59

Energie
electric,ap
rece,nclzire cu
sob,telefon
-

Energie
electric,ap
rece,nclzire cu
sob,telefon
0
996,24

Energie
electric,gaz,nclzire
cu sob,telefon

Energie
electric,nclzire
cu sob,telefon

0
707

+10%
573,75

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

61

corectat,
Materialul
pereilor
Corecia
Preul 1 m
corectat,
Negocierea
preului
Corecia
Preul 1 m
corectat,
Suprafaa
total,m
Corecia la
suprafa
Preul 1 m
corectat,
Pre medie 1m,

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

Blocuri mici din

piatr tiat i
crmid
-

Blocuri mici din

piatr tiat i
crmid crud
+10%
1095,86

Blocuri mici din

piatr tiat

Blocuri mici din

piatr tiat

0
707

0
573,75

negociabil

negociabil

negociabil

-2%
1073,94

-2%
692,86

-2%
562,28

58,3

53,0

45,0

66,0

-3%

+3%

1073,94

672,07

579,15

(1073,94 + 672,07 + 579,15) : 3 = 775,05

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

62

Astfel, valoarea de pia a casei prezentate evalurii, determinat prin metoda

vnzrilor comparabile constituie:
58,3m x 775,05 /m = 45185,41
Conform cursului oficial a BNM la data evalurii 18.12.2008. -1 = 14,6315 lei
Astfel, valoarea de pia a casei prezentate evalurii, determinat prin metoda
vnzrilor comparabile constituie:
45185,41 x 14,6315 lei/ = 661130,32 lei RM
5. Estimarea valorii finale
Dup prerea evaluatorului, valoarea de pia este cea mai real valoare
calculat prin Metoda vnzrilor comparabile. Asa cum casele fac parte din
segmentul de pia foarte dezvoltat, alte metode de evaluare nu au fost aplicate.

Astfel, valoarea de pia recomandat, la casei, situat n mun.

Chiinu, str.Uzinelor, Nr.215 la data evalurii 18.12.2008.,
constituie:
661130,32 lei RM
(ase sute aizeci i unu mii o sut trei zeci lei, i trei zeci i doi bani)

Expert-evaluator de categoria superioar

Certificat de calificare
Seria EI-IX Nr. 0073

Sorochina Tatiana

eful Seciei

Novac Nadejda

Directorul Direciei
Expertiz i Evaluare

Nicolae Gaibu

Directorul Departamentului
Expertiz, Evaluare, i Certificare

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

Vasile Nicolai

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

63

Partea grafic

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

64

Figura 1. Principalele surse de informaie utilizate la evaluarea n mas.

Sursele de informaie
Legislaia Republicii Moldova

Datele cadastrului bunurilor

imobiliare

Datele statistice, datele massmedia privind conjunctura pieei,

rezultatele licitaiilor

Materialele care conin date privind

topografia, clima, fertiliatea solului,
noile materiale i elemente de
construcie

Documentaia de proiect i deviz

Normele i normativele de deviz

Experiena personal a
evaluatorului, competena i
intuiaia sa

Datele despre tranzaciile cu

bunuri imobiliare obinute de la
ali evaluatori, brokeri, notari

Alte surse

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

65

Figura 2. Tipurile de informaie utilizate la evaluarea n mas.

Informaia
general

special

cuprinde informaia
cu caracter general
economic i social,
care exercit o
influen egal
asupra tuturor
obiectelor pieei
imobiliare

caracterizeaz
un bun imobiliar
concret

primar

este informaia
intern care
caracterizeaz
bunul imobil

secundar

este informaia
prelucrat,
prezentat sub
form de articole
de analiz

Figura 3.Principalele direcii de informare privind caracteristicile tehnice i

economice ale bunurilor imobile.
Direciile de informare

Contractul de vnzare
cumprare

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

Dosarul de
inventariere tehnic

Registrul bunurilor
imobile

Inspectarea pe teren a
bunului imobil

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

66

Figura 4. Tehnica de colectare a informaiei despre tranzaciile cu bunurile imobile.

Lucrrile de colectare
extragerea i examinarea
listei tranzaciilor din
LegalCad

completarea
formularului-tip cu
informaii despre
tranzaci

completarea
formularelor-tip despre
bunuri imobile

examinarea contractului
de vnzare-cumprare,
arend i completarea
formularului cu
informaia din contract

completarea cu
informaii din dosarul de
inventariere tehnic i n
urma inspectrii pe teren
a bunului imobil

completarea tip cu
informaia despre preul
alternativ al tranzaciei
din convorbire

introducerea informaiei
din formularele-tip n
baza de date

bunul imobil indicat n contract a fost vndut n ntregime

n tranzacie nu au participat alte bunuri imobile sau imobiliare
preul indicat n contract nu difer de preurile de pia ale
bunurilor imobile similare din localitate
tranzacia efectuat este tranzacie liber
n contract nu sunt stipulate condiii de finanare diferite de cele
de pia pentru vnzarea-cumprarea

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

67

Figura 5. Principiile naintate la evaluarea n mas a bunurilor imobile.

Uniformicitatea evalurii -reprezint lipsa greelilor mecanice

P
R
I
N
C
I
P
I
I

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

Legitimitatea evalurii. Prin legitimitatea evalurii se nelege

posibilitatea de a prezenta la judecat datele iniiale, care se
folosesc pentru realizarea planelor de evaluare.

Transparena evalurii. Contribuabilului trebuie s-i fie destul de

clar n ce fel se produce valoarea pe impozit, cum are loc colectarea
datelor iniiale n ce fel ele se analizeaz.

Eficacitatea evalurii de impozit. Exactitatea evalurii care solicit

s se ajung la exprimarea formulei de evaluare i complectarea lui
cu corectri la obiectele unice.

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

68

Figura 6. Modul de colectare a informaiei i coninutul acesteia.

Informaia
Modul de colectare

Coninutul informaiei colectate

Cazul I

se marcheaz atunci cnd la colectarea datelor toate informaiile au fost disponibile n

dosare i n registru i pe teren nu au avut loc schimbri i msurri adiionale

Cazul II

se marchez cnd bunul imobil a fost schimbat, ceea ce a dus la msurri adiionale pe
teren i introducerea schimbrilor n dosar de inventariere tehnic

Cazul III

se marcheaz cnd bunul a fost schimbat sau au fost depistate erori n registrul bunurilor
imobile, ceea ce a adus la msuri adiionale pe teren i introducerea schimbrilor n dosar
de inventeriere tehnic

Cazul IV

se marcheaz atunci cnd pe teren a fost depistat un bun imobil nenregistrat (construcie)
i a fost ntocmit dosar de inventariere nou

Numrul
cadastral

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

Adresa

Amplasarea

Reele
inginereti

Destinaia

i alte
caracteristici

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

69

Figura 7. Coninutul lucrrilor de introducere a informaie n baza de date.

Lucrrilor de introducere
Introducerea informaiei din
formularele tip n baza de date

Transmiterea copiei bazei de

date pentru formarea bazei de
date centrale

Verificarea datelor
Corectitudinea datelor

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

Completitudinea datelor

Corectitudinea
caracteristicilor tehnice

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

70

Figura 8. Estimarea valorii de pia a casei de locuit cu dou accesorii.

- O casa cu trei camere de lociut (litera A) i buctrie (litera a)
suprafaa de construcie 73,7m (numrul cadastral 0100309.820.01):
- Suprafaa total iniial conform documentelor este de 58,3m
- Suprafaa locativ iniial conform documentelor este de 46,3m
- Suprafaa buctria iniial conform documentelor este de 12,0m
- Sur (litera 1) suprafaa de construcie 11,3m (numrul cadastral0100309.820.02) construcia accesorie;
- Sur (litera 3) suprafaa de construcie 4,1m (numrul cadastral0100309.820.03) construcia accesorie.

Astfel, valoarea de pia recomandat, la casei, situat n mun.

Chiinu, str.Uzinelor, Nr.215 la data evalurii 18.12.2008.,
constituie:
661130,32 lei RM
(ase sute aizeci i unu mii o sut trei zeci lei, i trei zeci i doi bani)

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

71

Concluzie
Evaluarea masiv este specific entitilor din categoria ntreprinderilor, iar
evaluarea individual este mai frecvent n cazul solicitrilor persoanelor fizice. n
urma evalurii masive se stabilete valoarea de pia a unor bunuri cu caracteristici
similare, la o dat precizat; scopul acestei evaluri poate fi cunoaterea bazei
impozabile pentru bunurile respective. Rezultatele evalurilor masive se
consemneaz n registre speciale i constituie elemente de referin pentru bunurile
din categoria celor evaluate. Evaluarea individual are ca scop stabilirea valorii de
pia a unui bun , la o dat precizat, pentru diverse scopuri.
Standardele de evaluare sunt referine profesionale pentru evaluatori i se
aplic obligatoriu de ctre acetia, indiferent de scopul i obiectul evalurii. Exist
standarde naionale de evaluare, elaborate de autoriti centrale de specialitate n
colaborare cu structurile reprezentative ale evaluatorilor, aplicabile n domenii i
situaii precizate de legislaie i standarde internaionale de evaluare, aplicate cel
puin n evaluarile care exced cadrul naional.
Aciunea de evaluare se ncheie cu ntocmirea raportului de evaluare. n
principiu, raportul de evaluare conine elemente similare raportului de expertiz,
dei sunt unele elemente specifice. Raportul va conine opinia clar i neechivoc a
evaluatorului privind valoarea obiectului evalurii. n raportul de evaluare se
indic: data ntocmirii raportului; scopul evalurii; numele i prenumele (sau, dup
caz, denumirea) beneficiarului i datele de identificare ale lui; denumirea
ntreprinderii de evaluare i datele de identificare ale ei sau, dup caz, datele
evaluatorului; descrierea obiectului evalurii i datele privind proprietarul acestuia
(n cazul n care obiectul evalurii aparine persoanei juridice, se indic datele de
identificare ale acesteia); data la care a fost estimat valoarea; tipul i definiia
valorii estimate, care explic sensul noiunii utilizate; lista standardelor, metodelor,
datelor iniiale (cu indicarea sursei de obinere a lor), utilizate pentru evaluare,
precum i ipotezele evaluatorului, pe care se bazeaz evaluarea; etapele evalurii i
temeiul determinrii valorii recomandate a obiectului evalurii, factorii restrictivi
Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

72

i domeniul aplicrii valorii estimate. Raportul de evaluare va conine urmtoaele

anexe: copiile de pe actele care acord dreptul de prestare a serviciilor de evaluare
(licena ntreprinderii, certificatul de calificare al evaluatorului care a efectuat
evaluarea); copiile de pe actele, utilizate de evaluator, n baza crora au fost
determinate caracteristicile calitative i cantitative ale obiectului evalurii.
Raportul de evaluare va fi semnat de evaluator i , dup caz, de conductorul
organizaiei de evaluare, caz n care va purta i tampila organizaiei. Evaluatorul /
organizaia evaluatoare pstreaz un exemplar al raportului de evaluare o perioad
minim indicat (de regul, 5 ani).
Valorile indicate n rapoartele de evaluri pot fi contestate iar litigiile privind
veridicitatea valorilor estimate indicate n rapoartele de evaluare se soluioneaz de
ctre instana de judecat.
Evaluarea selectiv se face, de obicei, de firmele private.Acestea, fiind
intermediare n tranzaciile de vnzare-cumprare, de obicei, dispun de informaii
mai reale despre valoarea proprietilor imobiliare, ceea ce le permite s evalueze
bunurile mai aproape de situaia de pe pia. Deocamdat nu toate oficiile
cadastrale teritoriale dein informaiidespre preurile reale la proprietile
imobiliare, deorece lor li se prezint contractele de nstrinare a bunurilor, n care,
pentru a se plti mai puin notarului (onorariul) i statului (taxa de stat), preurile
sunt diminuate. Pe acest motiv o bun parte din oficiile cadastrale nu pot asigura
evaluarea real a bunului.
Termenele executrii acestor lucrri se negociaz i sunt diferite, le variind
ntre cteva zile i o sptmn. Evaluarea unui apartament se face, de obicei, n 2
zile de la data vizitrii obiectului, a caselor, sectoarelor de teren i garajelor- n 3
zile, a obiectelor comerciale i industriale- timp de o sptmn sau mai mult, n
dependen de complexitatea obiectului. La etapa actual un accent deosebit se
pune pe mbuntirea calitii serviciilor prestate de oficiile cadastrale teritoriale,
n special, n urma crerii bazei de date. La acest capitol se lucreaz asupra
elaborrii unui sistem de securitate a programelor utilizate, asigurea preciziei

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

73

datelor, implimentarea metodei de folosire a semnturii digitale a registratorului,

elaborarea unui sistem unificat de procese i a diferitor programe legate de registru
i datele grafice, ect.
n acelai timp se preconizeaz simplificarea proceselor de nregistrarea primar
a bunurilor imobile prin perfeciunea procedurilor, aceasta necesitnd instruirea
registratorilor, automatizarea proceselor de lucru, motivarea personalului i, nu n
ultimul rnd, luarea n consideraie a factorilor psihologici la deservirea clienilor.
n afar de acesta mizm pe implimentarea unor proceduri stricte, instituirea unui
control msi rigid asupra ndeplinirii lucrrilor cu respectarea procedurilor
tehnologice, crearea unor condiii de prevenire a nclcrii drepturilor
proprietarului, motivarea personalului, aciuni care, afar de toate, vor crea condiii
nefavorabile pentru dezvoltarea corupiei.

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

74

1.
2.
3.

Referine bibliografice
Legea cuprivire la activitatea de evaluare nr. 989 din 18.04.2002
Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile
Legea privind preul normativ i modul de vnzare-cumprare a

pmntului nr 1308-XIII din 25.07.1997

4.
Lege pentru modificarea Legii privind preul normativ i modul de
vnzan cumprare a pmntului nr.360 - XIV din 16.04.1999
5.
Olga Buzu, Angela Matcov, Evaluarea bunurilor imobile, teorie i
practic, Chiinu 2003
6.

Olga Buzu, Organizarea activitii de evaluare, Chiinu 2002

7.

Vladimir Gu u, Cadastrul bunurilor imobile, volumul V, Chiinu 2004

8.

Peter Champess. Standarde Profesionale Europne Aprobate pentru Evaluarea

proprietilor Imobiliare , a. 1997

9.

Dubois, P.L. i Jolibert, A. (1994). Marketing - teorie i practic,vol. II,

Universitatea de tiine Agricole, Cluj-Napoca

10.

Florescu, C. (coordonator) (1992). Marketing, Editura Marketer, Bucureti

11.

Florescu, C., Malcomete, P. i Pop, N.Al. (coordonatori) (2003).Marketing:

dicionar explicativ, Editura Economic, Bucureti.

Foltean, F., Ldar, L., Dobre, C., Ionescu, Gh. i Negru, C.
12.

Descrierea CIP a Camerei Naionale a Crii Guu, Olga,

Impactul

social economic al implimentrii noului sistem de impozitare a bunurilor imobile

bazat pe valoarea de pia: Rezultatele investigaiilor economico sociologice;
Monogr. Olga Guu. Ch.:CEP USM, 2005 258p.
13.

Afaceri imobiliare Nr. 18 din 10.11. 2005

14.

.., ..

. .: .
2004. .
15.

Nr. 40, 42 , 2005

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

75

Anex

Diplom. Cioclu
Consul

Mod Coala

LD 05 2552 - 2009

Nicolae

Marcu Olga
Semnat

Data

Coala

76