Justificacion Tecnica para Cambio de Uso

JUSTIFICACION TECNICA PARA
EL CAMBIO DE ZONIFICACION
DE USO DE SUELO TERRENO DE
JESS DEL VALLE, LOS POZOS
UBICACIN:
SOCIEDAD:
DEPARTAMENTO:
LIMA.
PROVINCIA:
HUARAL.
DISTRITO:
HUARAL.
SECTOR:
JESS DEL VALLE. LOS POZOS.
PARCELA:
58.
CDIGO CATASTRAL:
8_2558725_015023
AMERSUR SAC
Huaral, junio de 2014
JUSTIFICACIN TCNICA PARA EL CAMBIO DE USO DE SUELO DE LA PARCELA 58, 8_2558725_015023.
JUNIO 2014
INTRODUCCION
El objetivo de esta memoria es justificar el cambio de zonificacin de la parte de

la parcela de estudio que est designada como Zona de Preservacin Ambiental Tipo 2,
a Residencial de Densidad Media R4, dejando la misma nominacin a la parte de la
parcela que su zonificacin es del tipo Comercio Vecinal.
Actualmente Per muestra un escenario de crecimiento econmico y

consecuentemente urbano, ya que el aumento de ingresos en los hogares est haciendo
posible que la poblacin pueda acceder a una vivienda con unas condiciones ptimas,
mejorando su calidad de vida; as como este hecho tambin est favoreciendo el progreso de
las ciudades, transformando su imagen de un modo positivo. Esta situacin se encuentra en
todo el pas y a una menor escala en otras ciudades como en este caso es Huaral.
En este primer punto se establece, la pretensin tanto de la Municipalidad como de
esta sociedad de lograr un crecimiento urbano ordenado, alejado de cualquier otro desarrollo
desorganizado o catico que se pueda presentar en otras reas. El cumplimiento de esta
condicin se ver reflejado en los siguientes trminos que justifican de forma congruente el
cambio de suelo propuesto.
En la actualidad la dinmica del crecimiento urbano de Huaral presenta unos
lineamentos urbansticos distintos a los expuestos en los Planes Urbanos, obligando a
replantear los objetivos de ciertas reas perifricas con proyeccin a ser Zonas de Expansin
Urbana.
Este Cambio de Zonificacin respalda la Propuesta Policntrica del vigente Plan de
Desarrollo de Huaral captulo IV 'Propuesta de un Desarrollo Urbano Sostenible', ya que en el
grfico NIV.4.1.8 'Sistema de centralidades' se halla sealada la zona de intervencin como
punto de crecimiento.
GRAFICO N IV.4.1.8 TEXTO PROPUESTAS PDU

SISTEMA DE CENTRALIDADES
Zona propuesta para cambio de

uso, concurrente con un punto
de crecimiento.
INMOBIALIARIA Y CONSTRUCTORA AMERSUR SAC. c/ Jos Olaya N110 Urb. El Rosario A, Huaral, PG. 2
JUNIO 2014
Elaboracin: Equipo Tcnico PDU Huaral 2009 2019
Al estar el terreno en la periferia y prximo a un subcentro urbano de servicios se

promueve la descongestin de la zona ms cntrica, as como se fortalece la consolidacin de
estos subcentros como espacios de concentracin de actividades urbanas a nivel de sector,
contribuyendo a la estructuracin del Sistema de Centro y Subcentros Urbanos de Servicios de
la ciudad.
Este proyecto trata de impulsar un crecimiento urbano armnico conforme a las reas
de densificacin y expansin, buscando un mejor funcionamiento de la ciudad, en este caso
generando una transicin entre actividades comerciales y residenciales debido a la proximidad
del terreno al Mercado de Frutas de Huarangal y otros tipos de suelo comercial.
El rea de intervencin es un pequeo ncleo urbano en potencia, ya que presenta
todas cualidades propicias para ser urbanizado. Se localiza en un lugar estratgico de la ciudad
con respecto a Lima metropolitana, ya que se sita en las inmediaciones de la carretera que
lleva a la capital conectndose a ella a travs de nicamente una va. Por otro lado, gracias a
las vas aprobadas por el Planeamiento de Desarrollo Urbano de Huaral que ya estn iniciadas,
se vincular directamente el terreno con la Carretera Huaral-Chancay.
GRAFICO N IV.4.1.7 TEXTO PROPUESTAS PDU

ESQUEMA DE CONFIGURACIN VIAL DE HUARAL
Zona intervencin
Esta parcela es un suelo dispuesto y apropiado para ser urbanizado debido a su

cercana al ncleo urbano y contigidad al anillo perifrico, encuadrndose dentro del anillo vial
perifrico de evitamiento, en el interior del cual est establecido que se puedan plantear reas
residenciales de media densidad. Adems, en el plano del Modelo General de Desarrollo
Urbano del Planeamiento de Desarrollo Urbano de Huaral, se puede constatar la cercana con
una Zona Residencial de Densidad Baja que se encuentra ms al sur, quedando nuestra rea
insertada totalmente en el mbito urbano. Por todas estas caractersticas la previsin de
servicios bsicos es factible debido a la proximidad a las diferentes instalaciones.
Destacar tambin que la parcela se halla fuera de la zona marcada como anillo
ecolgico, de este modo aunque el terreno haya sido en un principio caracterizado como Zona
JUNIO 2014
de Preservacin Ambiental (y parte Comercial), su cambio de uso no producira ninguna

alteracin en este rea verde reservada, pretendiendo siempre contribuir a que la ciudad
crezca ordenadamente mejorando su calidad ambiental, viendo este crecimiento como una
oportunidad para la localidad.
GRAFICO N V.5.1.1 PLANOS PROPUESTA PDU

ZONIFICACIN DELOS USOS DEL SUELO
Zona Residencial Baja

Densidad
Zona de Intervencin
Subcentro de Desarrollo
Urbano
Anillo Ecolgico
Zona Residencial Baja

Densidad
JUNIO 2014
NDICE
TTULO I
Ubicacin.
TTULO II
Objetivos.
TTULO III
Antecedentes.
TTULO IV
Aspectos normativos.
TTULO V
Realidad problemtica.
TTULO VI
Caractersticas Normativas actuales de la Zona.
TTULO VII
Caractersticas de Sectorizacin de la Zona.
TTULO VIII
Usos de Suelo y Actividades Urbanas de la zona.
TTULO IX
Caractersticas de la Estructura Vial Propuesta.
TTULO X
Caractersticas de la Estructura Vial Existente.
TTULO XI
Anlisis Comparativos entre los planes Urbanos.
TTULO XII
Anlisis de Uso de Suelo y actividades Predominantes.
TTULO XIII
Anlisis de las Caractersticas de la Dinmica del
Crecimiento Urbano.
TTULO XIV
Diagnstico.
TTULO XV
Conclusiones Generales y especficas.
PLANOS
JUNIO 2014
I. UBICACIN:
DEPARTAMENTO
Lima.
PROVINCIA
Huaral.
DISTRITO
Huaral.
SECTOR
Jess del Valle. Los Pozos.
PROYECTO
Mercedes Jess del Valle.
CDIGO CATASTRAL :
8_2558725-015023
PARCELA
58
II. OBJETIVOS:
Elaborar el Expediente Tcnico de sustentacin para el CAMBIO DE ZONIFICACION
DE USO DEL SUELO del predio de propiedad privada, ubicado en el sector Jess del Valle,
Los Pozos, Parcela 58, con Cdigo Catastral 8_2558725-015023 en el Distrito de Huaral,
Provincia de Huaral, considerando aproximadamente un rea de 48 602.00 m2. Con fines
Comercial y Zona de Preservacin en concordancia con el Reglamento de Zonificacin vigente
de Usos de Suelos, aprobado en el Plan de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Huaral 20102015, con Ordenanza Municipal N 007-210-MPH, publicado en el diario oficial El Peruano de
fecha (14.05.10). Nuevo uso del suelo propuesto en esta memoria descriptiva: cambiar la
Zona de Preservacin Ambiental Tipo 2 por Zona Residencial de Media Densidad R4.
III. ANTECEDENTES:
El terreno matriz con un rea de 48602.00 m correspondiente a la parcela 58 del
sector Los Pozos, fue inscrito a favor de la Cooperativa Agraria de Usuarios las Mercedes de
Jess del Valle por medio del Decreto Ley N 17716 promulgado el 24 de junio de 1969 de la
Reforma Agraria de Per.
El inmueble fue adquirido por transferencia de la cooperativa agraria de trabajadores
Jess del Valle a favor de los siguientes titulares:
-
Avils Gonzales, Virginio Casado (a)

Geri Glvez, Agripina Casado (a)
As consta en la Escritura Pblica de 07-08-85, presentada el 07-08-85 bajo el nmero

4280 T.13 del Diario de Chancay. Fecha de traslado de inscripcin: 23-11-1993.
Al amparo del Art. 37 de la Ley N 27161 (Ley Modificatoria y Ampliatoria de la Ley de
Registro de Predios Rurales, D. LEG. N 667), se procede a rectificar los datos tcnicos del
predio, al haberse realizado el procedimiento de determinacin y/o rectificacin de rea,
decisin que es comunicada por el Ministerio de Agricultura PETT, mediante provedo N
642-2005-AG-PETT/OPERLC de fecha 31-03-2005, Certificado Catastral PETT y del Informe
Tcnico Aprobatorio de la Oficina de Catastro.
Datos tcnicos del predio materia de rectificacin y/o determinacin:
CDIGO DE PREDIO:
8_2558725_015023
AREA_ha:
4.8602
PERMETRO_ml:
920.50
CENTROIDE_E:
259055
CENTROIDE_N:
8727075
PROVINCIA:
Huaral.
DISTRITO:
Huaral.
SECTOR:
Jess del Valle.
VALLE:
Chancay.
PREDIO:
Parcela N 58
JUNIO 2014
Se deja constancia que el predio inscrito en esta partida tena hasta la fecha de esta
rectificacin rea de 5.0200 HA.
La sociedad conyugal formada por Edmirando Rojas Rojas y Vilma Rojas Salas,
adquiri el 0,4938% de los derechos y acciones del inmueble, en mrito a la compra-venta
celebrada con la sociedad conyugal citada anteriormente formada por Agripina Geri Glvez y
Virginio Avils Gonzales. As consta en la Escritura Pblica de fecha 06-07-2012.
A partir de esta compra-venta se suceden ms transferencias celebradas con la misma
sociedad conyugal de distintos porcentajes a diferentes propietarios privados:
-
Comprador/es Titular/es: Gonzales Veliz, Luis Antonio Casado(a)

Blas Santos, Filomena Alcira Casado(a)
Porcentaje adquirido:
0,2881%
Fecha Escritura Pblica:
01-06-2012
Comprador/es Titular/es: Rojas Rojas, Alina Pilar Soltero(a)

0,2496%
24-08-2012
Comprador/es Titular/es: Salas de Huapalla, Rosa Amelia Casado(a)

Huapalla Daz, Lus Jorge Casado(a)
0,4115056%
09-07-2012
Comprador/es Titular/es: Rojas Salas, Vilma Casado(a)

Rojas Rojas, Edmirando Casado(a)
0,269%
06-07-2012
Posteriormente se realizan diferentes Inscripciones de Donacin siendo los Donantes la

sociedad conyugal formada por Agripina Geri Glvez y Virginio Avils Gonzales a:
-
Donatario:
Avils Geri, Myriam Agripina Casado(a)
20,575284%
03-04-2013
Donatario:
Avils Geri, Carlos Enrique Casado(a)
6,594317%
03-04-2013
Donatario:
Avils Geri, scar Virginio Casado(a)
10,287642%
17-05-2013
Donatario:
Avils Geri, Mnica Dolores Soltero(a)
10,287642%
21-05-2013
Donatario:
Avils Geri, Silvestre Casado(a)
10,287642%
21-05-2013
Donatario:
Avils Geri, Csar Humbert Soltero(a)
10,287642%
21-05-2013
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A continuacin se siguen sucediendo otras transferencias de compra-venta celebradas

con la misma sociedad conyugal de distintos porcentajes a diferentes propietarios privados:
-
Comprador/es Titular/es:
Buenda Huacles, David Bernardo Casado(a)

Prez Vilchez, Geraldine Magaly Casado(a)
0,2450%
21-05-2013
Comprador/es Titular/es:
Carrillo Quintanilla, Rolando Enrique Casado(a)

Medina de la Cruz, Luz Estela Casado(a)
0,5740%
24-06-2013
JUNIO 2014
IV. ASPECTOS NORMATIVOS:

El artculo 195 de la Constitucin Poltica del Estado, precepta que las
municipalidades provinciales son competentes para planificar el desarrollo urbano y rural de
sus circunscripciones, incluyendo la zonificacin, urbanismo y acondicionamiento territorial. Los
Artculos 65, 73 y 79 de la Ley Orgnica de Municipalidades establecen que dentro de las
atribuciones de los gobiernos locales se encuentran las referidas a formular, aprobar, ejecutar y
supervisar el Plan de Acondicionamiento de la Provincia, as como el control del Uso de la
tierra cualquiera sea el propietario.
Ley Orgnica de Municipalidades 27972, Ttulo V, Captulo I y II.
Reglamento Nacional de Construcciones, Titulo II y modificaciones.
El Decreto Supremo N 004 2011 - VIVIENDA, que aprueba el REGLAMENTO DE
ACONDICIONAMIENTO TERRITORIAL Y DESARROLLO URBANO, dice : Art. 1 Item 5,
propone la distribucin equitativa de los beneficios y cargas que se deriven del uso del suelo;
Art. 11 Item 5, establece el plan vial y de transporte y su normativa; Art. 49, establece que el
Concejo Municipal Provincial de cada mbito podr aprobar modificaciones al plan de
desarrollo urbano en los casos indicados en el Art. 49.1; Art. 53.2, indica que ninguna
modificacin al plan de desarrollo urbano podr contemplar el cambio de zonificacin si el uso
vigente es de mayor nivel que el solicitado. Art. 50 indica que los cambios de zonificacin
sern tramitados ante la Municipalidad Provincial por sus propietarios o promotores
adjuntando segn el Art. 50.3 los documentos que acrediten la propiedad, y Memoria
Descriptiva suscrita por un arquitecto o Ingeniero Civil colegiado que sustente el cambio
de uso.
De acuerdo al Art. N 957 del Cdigo Civil, la propiedad predial queda sujeta a la
zonificacin, a los procesos de habilitacin y subdivisin, y a los requisitos y limitaciones que
establezcan las disposiciones respectivas. Decreto Legislativo N 613 (08/09/90), aprueba el
Cdigo del medio ambiente y los recursos naturales, en el Item II el medio ambiente y los
recursos naturales, constituyen patrimonio comn de la nacin, su proteccin y conservacin
social pueden ser invocados como causa de necesidad y utilidad pblica.
Ordenanzas, Resoluciones, Acuerdos Municipales y otros conexos.
V. REALIDAD PROBLEMTICA:
La dinmica del crecimiento urbano de Huaral en los ltimos aos ha ido en incremento
debido tanto a la necesidad bsica de vivienda de la poblacin, y que anteriormente parte de
sta no poda cubrir dentro de la legalidad, as como a las nuevas necesidades de la poblacin
nacidas de la actual situacin econmica favorable del pas.
Para situar estas nuevas zonas urbanas se deben seguir criterios como elegir aquellas
reas que se encuentren prximas a las vas principales, como ocurre en este caso, ya que la
accesibilidad es una variable fundamental para la localizacin de nuevas actividades urbanas.
Al urbanizar esta rea se estara promoviendo las actividades econmicas, las cuales ya
existen en la zona y contribuyen al desarrollo sostenible de la ciudad y la optimizacin de los
usos del suelo.
El apartado Propuestas Especficas del vigente PDU de Huaral 5.1.3.2. documenta una
realidad que acontece en la actualidad en la zona de estudio como es que en los ltimos aos,
la expansin de la actividad comercial, ha configurado nuevas reas comerciales de
especializacin relativa consolidndose un conjunto de conglomerados econmicos. stas se
han afianzado e intensificado en los principales ejes viales, como es la salida a Lima en este
caso.
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La presencia del Mercado de Frutas de Huarangal ha generado la atraccin en la zona

donde se localiza, as las calles de su entorno estn en un cambio de uso intensivo por la
demanda comercial, as como el impacto ambiental que ya se ha causado en la zona,
convirtindola en un foco urbano.
Imagen del Mercado Mayorista de Frutas de Huarangal.
En la Zonificacin propuesta aparece el terreno del Mercado como Comercial Distrital.

Y los terrenos anexos a ste tienen como uso Zonas Residenciales de Baja Densidad,
Equipamientos de Usos Especiales y Comercial Vecinal.
GRAFICO N V.5.1.3.2
ORDENAMIENTO DE REAS COMERCIALES Y DE SERVICIOS
Fuente: Plano de Zonificacin de Usos del Suelo Urbano
Conjuntamente, en la zona superior y en alrededores de la parcela 58 ya se han

levantado edificaciones residenciales aunque este uso no sea coincidente por el momento con
el propuesto en el Plan de Desarrollo.
Consecuentemente, tras realizar las citadas observaciones, se certifica que el rea total
de estudio presenta una vocacin de uso Residencial Comercio Sectorial, debido a la
influencia de la va principal y su ubicacin estratgica; y que esta zona es un punto de
crecimiento ptimo para la ciudad, apoyando la Propuesta Policntrica de Descentralizacin
redactada en la Propuesta de Desarrollo Urbano Sostenible del Plan de Desarrollo Urbano
INMOBIALIARIA Y CONSTRUCTORA AMERSUR SAC. c/ Jos Olaya N110 Urb. El Rosario A, Huaral, PG.10
JUNIO 2014
vigente de Huaral, aunque conectado directamente con el ncleo central siguiendo la direccin
de expansin de la ciudad.
Como se explica previamente en la Introduccin, este proyecto trata de impulsar un
crecimiento urbano armnico conforme a las reas de densificacin y expansin,
buscando un mejor funcionamiento de la ciudad, en este caso generando una transicin
entre actividades comerciales, de equipamientos y residenciales.
VI. CARACTERSTICAS NORMATIVAS ACTUALES DE LA ZONA.

Segn el Certificado de Zonificacin y vas N 060-2013-GDUOT-MPH expedido por la
Municipalidad Provincial de Huaral el da 06-06-2013, el Reglamento de Zonificacin vigente de
usos de suelos, aprobado en el Plan de desarrollo Urbano de la Ciudad de Huaral 2010-2015,
con Ordenanza Municipal N 007-210-MPH, publicado en el diario oficial El Peruano de fecha
14-05-10 el predio materia presenta la siguiente:
Zonificacin:
-
(C2) - Comercio Vecinal.
Usos de suelos permisibles y compatibles:
Usos comerciales: Los sealados en el ndice de Usos para la

Ubicacin de Actividades Urbanas Vigentes.
Usos residenciales: Se permite el uso complementario residencial

predominante en el rea, debiendo resolverse los accesos
independientemente para cada uno de estos usos.
As mismo, se permitir la adopcin del uso exclusivamente
residencial segn los usos residenciales predominantes en el
rea, sin la obligatoriedad de uso comercial, el cual adoptar los
parmetros adoptados en el presente reglamento.
Otros Usos: los indicados en el ndice de Usos para la Ubicacin

de Actividades Urbanas vigente.
Coeficiente mximo y mnimo:
El coeficiente de edificacin mximo es 4.0, correspondiendo 1.0

como mnimo para el uso comercial. El 3.0 restante ser mximo
para el uso de oficinas y/o viviendas. En caso de adoptarse el uso
complementario de residencia en los pisos superiores, se
adoptarn los parmetros urbanos sealados en la zonificacin
residencial correspondiente.
rea lote normativo: Se considera de 250 a 450 m.
Cuadro de aportes reglamentarios:
Dependiendo de la clase de Habilitacin Urbana se harn en

funcin de la densidad residencial.
reas libres mnimas:
Uso exclusivamente comercial (tiendas y oficinas): no es

exigible dejar rea libre en los pisos destinados a uso
JUNIO 2014
comercial, siempre y cuando se solucione adecuadamente

la iluminacin y ventilacin (ver el RNE).
Uso de vivienda: En los pisos dedicados al uso residencial

ser obligatorio dejar el porcentaje de rea libre respectiva,
sealada en la zonificacin residencial correspondiente.
(ZPA2) - Zona de Preservacin Ambiental Tipo 2.
Son las zonas constituidas por las reas con valor ecolgico, turstico,
paisajista y cultural que han sido sometidas a deterioro ambiental por la
ocupacin urbana informal o actividades antrpicas. Conforman
importantes extensiones de rea verde con funciones ambientales,
culturales y tursticas necesarias para el equilibrio urbano ambiental y la
recuperacin de los valores paisajistas, por lo que se propone su
recuperacin ambiental necesaria.
Usos permitidos:
Actividades agrcolas, forestales, investigacin ligada a la

agroecolgica, recreacin, turismo cultural y otros ligados a la
actividad forestal, recreativa y turstica:
Uso de recreacin: pasiva (de contemplacin), miradores,

paseos, paradores, circuitos peatonales y de vehculos no
motorizados.
Uso agrcola: cultivo de productos de pan llevar.
Uso de investigacin: zonas de investigacin y estudio

ligados a la actividad agroecolgica.
Uso turstico cultural: de tipo no invasivo y que no perturbe

el desarrollo de las actividades agroecolgicas, miradores,
paradores, paseos, circuitos peatonales, de vehculos no
motorizados o animales de carga.
Usos complementarios: los necesarios para el desarrollo

de las actividades agroecolgicas y forestales. No se
permite
usos
residenciales
(ninguna
categora),
comerciales y/o industrial de ningn tipo en estas zonas.
GRAFICO CERTIFICADO DE ZONIFICACIN Y VAS N060-2013-GDUOT-MPH

DELIMITACIN DEL PREDIO
Fuente: Municipalidad Provincial de Huaral.
JUNIO 2014
Ubicacin:
-
Parcela 58 cdigo catastral 8_2558725-015023 Proyecto Mercedes Jess del Valle,

del Distrito de Huaral, Provincia de Huaral, Lima.
VII. CARACTERSTICAS DE SECTORIZACIN DE LA ZONA.

Segn el plano III.3.4.1 SECTORIZACIN URBANA del Diagnstico del Plan de
Desarrollo Urbano de Huaral, el terreno a estudiar no se halla insertado en ningn Sector
establecido. Por cercana, la zona de intervencin se podra incluir tanto en el Sector S-04 rea
Perifrica, o quiz pertenecer al Sector S-05 rea Periurbana, conformando toda el rea
descrita con anterioridad en el Captulo V un nico y propio Sub Sector dentro de este mismo
(S-05); como es el S-05d Jess del Valle y el S-05f El ngel Contigo Per (Sub sectores
prximos al rea). Pero la verdadera vocacin de la zona es la de crear por s sola un
propio sector.
VIII. USOS DE SUELO Y ACTIVIDADES URBANAS DE LA ZONA.

En trminos generales la distribucin neta de los usos del suelo en la ciudad Huaral se
da en un 80 % para el uso residencial, 8 % para el uso comercial, el 2 % para el uso industrial y
10 % para otros usos. El cambio de uso de cualquier actividad, implica en primer trmino, el
anlisis de la vocacin y las tendencias del suelo y encontrar elementos que permitan sustentar
este cambio y en segundo trmino que el cambio no altere las funciones y usos contemplados
en los documentos normativos, coherente con estas dos premisas es necesario conocer la
dinmica y usos de suelos actuales de la zona de estudio.
Dentro de este contexto se analizar, las actuales tendencias de ocupacin del suelo
especialmente para el uso residencial y los usos predominantes en la zona.
El Crecimiento Urbano de Huaral, ha ido definiendo el uso de los Suelos,
aparentemente regulado por los Planes Urbanos, pero hasta ahora han sido desbordados por
las condiciones de la realidad, no respondiendo en algunos casos a las necesidades que
presenta. Se nota una tendencia creciente de uso Residencial, una densificacin central y un
cordn de uso Comercial en reas perifricas.
Observamos en zonas perimtricas a la zona en estudio equipamiento educativoColegio Santa Ins, y tambin en sus cercanas el Hospital San Juan Bautista.
Hay presencia de edificaciones residenciales ubicadas en zonas perimtricas a la zona
en estudio.
Edificaciones residenciales prximas al lindero Norte de la parcela.
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Edificaciones residenciales prximas al lindero Sur de la parcela.
Edificaciones residenciales prximas al lindero Este del Mercado.
Presencia de actividad comercial de importancia pudiendo llegar a estar capacitada a

resolver todas las necesidades de la zona.
En conclusin, la zona es altamente Comercial, con tendencia a ser Residencial y a
ser completada con otros usos y equipamientos que satisfagan sus necesidades. Todo esto
contribuir con el desarrollo urbano y progreso socio econmico de la Urbanizacin del sector
de estudio.
IX. CARACTERSTICAS DE LA ESTRUCTURA VIAL PROPUESTA.

Tomando como referencia los Planes Urbanos anteriores, as como lo dispuesto por el
Reglamento Nacional de Construcciones, se ha determinado el siguiente esquema:
Sistema Vial Primario o Vas Arteriales: Conformado por las Avenidas o Calles
Mayores, constituyen un sistema continuo, porque permiten los movimientos masivos entre los
centros importantes de generacin e interaccin de viajes personales y de carga. Vas de
relacin regional (va Huaral-Lima-Retes, Huaral-Chancay-Huando). Vas de relacin urbano
regional o interurbanas, Va de Evitamiento.
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Sistema Vial Secundario: Conformado por las vas colectoras, con continuidad solo en
lo que es necesario para permitir una estructura eficiente del transporte pblico masivo
convencional. Vas colectoras suburbanas (va ecolgica, vas integradoras de centros
poblados).Vas colectoras urbanas (Prolongacin El Palmo, Los ngeles, Las Amricas, Jos
Olaya, Las Azucenas, Cahuas, entre otros).
Esquema Vial Local: Conformado por las calles locales que se jerarquizan de acuerdo
al flujo vehicular que soportan.
Puentes: Para la integracin urbana con reas de Expansin Urbana.
Segn el plano V.5.1.3 PROPUESTA DEL PLAN VIAL de la parte de Propuesta del
Plan de Desarrollo Urbano de Huaral se puede observar como la zona de intervencin se
encuentra en una situacin favorable y provechosa en el nuevo esquema que se plantea,
quedando situada en sus proximidades por vas de gran importancia: al Norte por la Va de
Circunvalacin (Anillo Intermedio); al Este por el Eje de Integracin y Desarrollo Urbano 2
(Lima-Huaral-Retes); al Sur por la Va de Evitamiento (Anillo Perifrico) que unir los Ejes de
Integracin y Desarrollo de la Cuidad (Lima-Huaral-Retes con Huaral-Chancay-Huando)
creando un ingreso directo desde el rea de estudio hasta la carretera que se dirige a Chancay;
e inmediatamente por el Oeste se proyecta una Va Local Principal que forma parte de una
Malla Arterial Complementaria y que se convertira en un segundo acceso al ncleo urbano.
En el Certificado de Zonificacin y Vas N 060-2013 GDUOT-MPH expedido por la
Municipalidad de Huaral a fecha de 06-06-2013 determina que las vas que colindan al
terreno de estudio tengan las siguientes caractersticas:
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Entrada hacia la parcela de estudio por el Sur de la misma desde la carretera Huaral-Lima.
Consecuentemente se deduce que el rea que estamos analizando, es un enclave

urbano estratgico y de significativa importancia para el desarrollo urbano de Huaral,
por lo que se ve necesaria una revaluacin de los usos del sector para encontrar su
ptimo aprovechamiento.
X. CARACTERSTICAS DE LA ESTRUCTURA VIAL EXISTENTE.

Esquema Vial Existente: La zona de tratamiento se encuentra muy prxima al Sector S04 rea Perifrica y a la salida de la ciudad hacia Lima, lo cual implica que la zona a tratar se
encuentra comprometida en el esquema vial. Se puede identificar como VIA LOCAL
PRINCIPAL inmediata a la zona en estudio, la carretera Lima-Huaral, como VAS LOCALES
SECUNDARIAS las vas inmediatamente superior e inferior a al terreno (con seccin de 6.00
m), y un esquema de vas locales sin asfaltar.
Flujo Vehicular: Dentro del esquema vial existente, se puede observar que el flujo
vehicular es de Este a Oeste y se realiza a travs de las pistas que tienen su origen en la
carretera Huaral-Lima y que en un futuro algunas sern conectadas con la carretera HuaralChancay. La zona de estudio presenta buena accesibilidad desde la Va Principal, a travs vas
locales que se estn conformando.
Flujo Peatonal: El flujo peatonal desde el sector de estudio hacia el centro de la ciudad
de Huaral se da a travs de la Avenida La Estacin.
XI. ANLISIS COMPARATIVOS ENTRE LOS PLANES URBANOS.

Existen varias diferencias entre los planes propuestos originalmente; el aprobado, y el
ejecutado. Teniendo en cuenta que la fecha de finalizacin del Plan es el 2019, todava existen
necesidades de equipamientos que impulsen el desarrollo econmico-social-urbano de la
ciudad, as como se establece en la actualidad la falta de ejecucin y conclusin de la
estructura vial, asfaltado y/o limpiado de vas.
En los Planes Urbanos se van dando respuestas a problemas e insuficiencias que se
presentan en el funcionamiento de la ciudad, y estas soluciones se ejecutan en un corto,
medio o largo plazo dependiendo de la importancia de cada dificultad presentada.
JUNIO 2014
Conforme se van ejecutando todas las reformas propuestas, es inevitable que el

dinamismo de la ciudad no presente nuevos problemas a resolver, y es necesario que los
planes estn en abiertos a posibles cambios, modificaciones, y adecundose a la realidad y a
las nuevas necesidades que van surgiendo. Por lo tanto se precisa de una permanente
adecuacin a la vocacin y tendencias de sus usos actuales y futuros requerimientos.
XII. ANLISIS DE USO DEL SUELO Y ACTIVIDADES PREDOMINANTES.

Se est analizando todo el sector en el que se inserta la parcela de estudio, ya que es
fundamental estudiar todas las inmediaciones y el rea de ubicacin, debido a que uno de los
principios bsicos de la justificacin de CAMBIO DE ZONIFICACIN est relacionado con su
localizacin.
En el Plano V.5.1.1 de Zonificacin de Usos del Suelo de la Propuesta del Plan de
Desarrollo Urbano 2009-2019 sita la parcela de estudio entre la Zona de Preservacin
Ambiental Tipo 1 y Tipo 2. Sin embargo en el Certificado de Zonificacin y Vas N 060-2013GDUOT-MPH emitido el 6 de junio de 2013 establece que el terreno es de uso Zona de
Preservacin Ambiental Tipo 2 (ZPA2) y parte tambin Comercial (C2).
Esta variacin del tipo de uso pone de manifiesto la transformacin que est sufriendo
la zona y las nuevas necesidades que estn surgiendo y que progresivamente se va dando
respuesta realizando diversas modificaciones. Con esta memoria se hacen notorias otras
carencias y exigencias del lugar a las que por medio del Cambio de Zonificacin queremos
darle solucin.
Usos y actividades actuales:
Vivienda: De forma gradual van surgiendo edificaciones residenciales R2 de Baja
Densidad en las superficies que colindan por el Norte y en los alrededores del terreno; y ya
existe una zona residencial R3 de Media Densidad asentada en la zona superior ms cercana
a la Va Principal.
Comercio: Colindante a la zona se encuentra el mercado el Huarangal C5 de Comercio
distrital, y anexo a ste y al otro lado de la pista se sitan dos terrenos de uso C2 de Comercio
Vecinal. Estamos hablando de un foco de comercio importante y el levantamiento de ejes
comerciales a un nivel ms inferior instituidos primordialmente para abastecer al sector donde
se ubican.
Otros usos: En las cercanas, por el permetro inferior del ncleo urbano, se encuentran
el Colegio Santa Ins y el Hospital San Juan Bautista. Al otro lado de la pista, justo colindando
con ella, se encuentran un Equipamiento Educativo y un suelo de tipo Industrial. Por otro lado,
en el plan de propuesta se determina que la zonificacin de las parcelas situadas al Este y al
Sur del Mercado son de tipo Equipamiento OU Usos Especiales, el cual est constituido por los
usos relacionados con las actividades poltico-administrativas, institucionales, culto y cultura y
servicios en general.
En tal sentido el CAMBIO DE ZONIFICACION DE USO DEL SUELO, que se propone,
significa un aporte al sector y progreso a la ciudad de Huaral, ya que lo que se plantea es una
propuesta surgida de la necesidad una zona ms residencial que apoye la actividad que se ha
producido en la zona creando un vnculo econmico-social-urbano que potencie el desarrollo
del sector y por tanto de la ciudad.
Implicancias del Cambio de Zonificacin de Uso del Suelo del Terreno:

Si se examina nicamente el mbito de usos de suelos, el cambio de Zonificacin del
Uso del Suelo del terreno de estudio es totalmente compatible con los usos que tiene
actualmente o se han establecido para un futuro en este sector: Usos Comerciales C5 y C2;
JUNIO 2014
equipamiento Educativo; terrenos destinados a Equipamientos de Usos Especiales OU para

completar los aportes de equipamiento; y Residencial R2 y R3. Tras realizar todas las
observaciones previas, ver que se est comenzando a construir viviendas en los alrededores y
conocer la evolucin del sector, se evidencia la importancia de idear una nueva Zona
Residencial R4 que apoye la propuesta Policntrica de Descentralizacin a la vez que contine
el seguimiento de expansin del ncleo urbano.
El terreno est destinado a Zona de Preservacin Ambiental, sin embargo, parte de l
simplemente se compone nicamente de tierra sin cultivar. Este terreno actualmente no tiene
ningn tipo de uso, ni siquiera posee valor paisajstico.
Adems, en el Certificado de Certificado de Zonificacin y Vas N 060-2013-GDUOTMPH emitido el 6 de junio de 2013, indica que por el lmite Norte y Sur se trazarn vas de gran
amplitud que resolvern holgadamente un posible colapso originado por el comercio as como
el trfico en la zona.
En consecuencia y por todo lo antes indicado no existe ninguna implicancia negativa
que se oponga y/o impida, el CAMBIO DE ZONIFICACION DE USO DEL SUELO propuesto.
XIII. ANLISIS DE LAS CARACTERSTICAS DE LA DINMICA DEL CRECIMIENTO

URBANO.
La ubicacin de una Zona Residencial en la parcela 58 del proyecto Jess Mara del
Valle del Sector Los Pozos no rompe ningn esquema ordenador de la zonificacin existente,
por el contrario reforzara los usos ya existentes o previstos, permitiendo una fluidez vehicular
en las vas principales como la carretera que une Huaral con Lima al concentrar mayores
funciones residenciales comerciales institucionales y sociales que contribuyan a un mejor
transito vial, ya que la zona se unira no solo por la carretera citada anteriormente sino tambin
por diferentes vas proyectadas entre la carretera Huaral-Chancay y Huaral Lima que
conectarn directamente con el ncleo y crearn una malla de vas que favorecer el flujo
vehicular.
Este proyecto responde a la dinmica urbana del crecimiento acelerado que se ha
impulsado en estos ltimos aos adems de constituir una oportunidad para ordenar el
crecimiento perifrico y mejorar la imagen urbana de la ciudad.
XIV. DIAGNSTICO.
La Zonificacin es la propuesta que organiza una ciudad por reas segn diferentes
usos. En el caso de Huaral la Zonificacin Urbana clasifica los inmuebles en Zonas
Residenciales, Comerciales, Industriales, de Equipamiento, de Servicios y Otras reas. Es as
que Huaral comprende, por ejemplo, varios tipos de Zonas Comerciales, desde las de
Comercio Local (C1), Comercio Vecinal (C2), Comercio Especializado (CE) o las de Comercio
Distrital (C5). En el uso Residencial, se clasifican tres Zonas, desde las R2 (Una vivienda)
hasta las R4 (1300 hab/Ha).
La Zonificacin debe ser un motor que desarrolle con plenitud todas las actividades
econmicas y sociales. Debe ser un instrumento que promueva las inversiones, el orden, el
progreso, la coherencia y la lgica en el crecimiento creando nuevas reas urbanas y
mejorando las ya existentes.
Para ello, los Planes Urbanos y especficamente la parte de Zonificacin, debe tener
una base tcnica consistente, ser viable econmicamente, no atentar contra los derechos y
necesidades de la poblacin velando por la justicia social, y tener slida vigencia, con el fin de
transmitir confianza a los propietarios e inversionistas. La Zonificacin de Huaral debe ofrecer
diversas posibilidades, poseer un extenso contenido para poder responder a cada casustica, y
JUNIO 2014
ser sencilla para la debida comprensin del ciudadano que ser el que la deber respetar as
como obtendr ventajas y se beneficiar de la misma. Esta Zonificacin debe estimular el
mercado inmobiliario ya que es una pieza clave y fundamental para el avance del lugar,
evitando los procesos informales, promoviendo la ms alta calidad edificatoria y defendiendo
un desarrollo urbano ptimo y productivo para la ciudad.
XV. CONCLUSIONES GENERALES Y ESPECFICAS.

El terreno que se est analizando (Proyecto Mercedes Jess del Valle Parcela 58 de cdigo
8_2558725_015023, en el Distrito de Huaral, Provincia de Huaral), posee una zonificacin de
Zona de Preservacin Ambiental Tipo 2 (ZPA2) y Comercial Vecinal (C2); y tras analizar todo
su contexto general y el sector urbano que lo contiene, se ha propuesto el cambio de
zonificacin de la parte de Zona de Preservacin Ambiental Tipo 2 a tipo Residencial R4,
manteniendo igual la zonificacin de la zona de Comercial Vecinal.
A continuacin, se explican y se detallan todos los motivos que respaldan esta decisin:
Conclusiones generales:
La exigencia patente de realizar cambios en los Planes Urbanos ya que van

surgiendo nuevas necesidades debido al dinamismo, desarrollo y crecimiento
que va presentando la poblacin y la ciudad, obligando a los planes a estar en
constante modificacin. Hay que ir completando las zonas que estn a medio
urbanizar para posibilitar la creacin de ncleos urbanos realmente cualificados
para abastecerse a ellos mismos y que a su vez sean capaces de apoyar y
potenciar al resto.
Tambin hay que tener en cuenta el crecimiento econmico que est

experimentando en la actualidad el pas, lo que favorece que muchas familias
que anteriormente no podan acceder a una vivienda digna, ahora s puedan
tenerla. Por lo tanto, se debe aprovechar esta ptima situacin para poder brindar a
la poblacin, el acceso a un derecho fundamental como es un suelo para una
vivienda.
Siguen existiendo problemas de desorden en el crecimiento urbano, apareciendo

nuevas edificaciones dentro de la ilegalidad as como diferentes focos de comercio
ambulante. Se debe por tanto intervenir para intentar establecer una
ordenacin ms adecuada en estas reas.
Esta propuesta tiene el fin de organizar una estructura que haga que la
ciudad crezca de una forma ms ordenada.
El crecimiento urbano rebasa los lmites planteados hace unos aos. Por lo
tanto, estos lmites y esta expansin se deben de ir replanteando cada cierto
tiempo para conseguir un crecimiento prspero y ordenado. Tambin es importante
seguir la propuesta de descentralizacin que apoya el Plan de Desarrollo Urbano
de Huaral, con la cual se logra no densificar el ncleo urbano, potencializando
nuevos focos de poblacin.
Con esta propuesta de cambio de zonificacin que se solicita por medio de este
expediente, se apoya la propuesta policntrica del Plan de Desarrollo Urbano
de Huaral.
JUNIO 2014
El trfico es un problema manifiesto en la ciudad, por lo que se deben de trazar

propuestas viales que mejore tanto el flujo vehicular como peatonal,
acortando los tiempos de movimiento del ciudadano y evitando las congestiones
que se producen principalmente en determinados puntos.
El Plan de Desarrollo Distrital debe promover las inversiones al interior de la ciudad

e incrementar el valor de la propiedad predial. Con este fin, esta sociedad lanza
esta propuesta, entendiendo que tambin se tiene que favorecer la inversin
privada, incentivando la participacin del sector privado en acciones de desarrollo
urbano e inmobiliario, e identificando las reas aptas para ello.
Las reas de intervencin se identificarn teniendo en cuenta las siguientes
consideraciones, y las cuales se han estimado y respetado:
Tcnicas: La normativa arquitectnica y urbanstica vigente para el rea;
caractersticas de trazado urbano y del loteo existente; grado de deterioro de
edificios; usos de la tierra; caractersticas ambientales: fuentes y niveles de
contaminacin de aire, agua y suelo; condiciones de seguridad fsica; materiales de
construccin predominantes; antigedad de las estructuras; disponibilidad de reas
verdes de uso pblico y privado; estado de los servicios bsicos y de las vas;
factibilidad de recuperacin de predios.
Sociales: Densidad poblacional; caractersticas socioeconmicas de la
poblacin; relaciones habitacin - trabajo - equipamiento; condicione, calidad y
nivel de vida de la poblacin.
Econmicas: Problemas y posibilidades de actividades econmico productivas; reas de trabajo formales; valores de la tierra oficiales y del mercado;
la potencialidad econmica para un racional aprovechamiento de la tierra.
Legales: Propiedad y tenencia; lmites prediales; rgimen legal especial para
el caso de reas de valor urbano-monumental; y situacin del medio ambiente
urbano en relacin con la normativa vigente.
El terreno de trabajo posee todas estas caractersticas, por lo que se estima
que es un terreno apto para la inversin, pudiendo desarrollarse en l
acciones de desarrollo urbano e inmobiliario.
La promocin del desarrollo econmico que responda a las leyes del mercado
globalizado, implica realizar ejercicios democrticos de planificacin estratgica y,
en general, realizar una gestin local que incorpore la Participacin Ciudadana
como componente central de un nuevo estilo de desarrollo.
El Planeamiento Urbano decide sobre la propiedad privada, determinando un

uso de suelo sobre la propiedad de cualquier ciudadano, muchas veces de forma
general. Es comprensible que los propietarios requieran un estudio de su suelo y la
potencialidad del mismo ms detallado; as como en ocasiones, soliciten un cambio
de uso que les proporcione ms beneficios, fomentando su desarrollo y
favoreciendo la inversin privada, como ocurre en este caso.
A todo esto responde la Ley Marco para el Crecimiento de la Inversin Privada
(Decreto Legislativo 757), por la cual se entiende por libre iniciativa privada el
derecho que tiene toda persona natural o jurdica a dedicarse a la actividad
econmica de su preferencia, que comprende la produccin o
comercializacin de bienes o la prestacin de servicios, en concordancia con lo
JUNIO 2014
establecido por la Constitucin, los tratados internacionales suscritos por el Per y

las Leyes.
-
Del Decreto Supremo N 027 2005 VIVIENDA, se puede extraer que:

Segn el Artculo 1, esta propuesta ampara el marco normativo nacional para
los procedimientos que deben seguir las municipalidades en el ejercicio de sus
competencias en materia de planeamiento y gestin de acondicionamiento
territorial y desarrollo urbano; a fin de garantizar:
a. La ocupacin racional y sostenible del territorio.
b. La armona entre el ejercicio del derecho de propiedad y el
inters social.
c.
La coordinacin de los diferentes niveles de gobierno nacional,

regional y local para facilitar la participacin del sector privado.
d. La distribucin equitativa de los beneficios y cargas que se deriven

del uso del suelo.
e. La seguridad y estabilidad jurdica para la inversin inmobiliaria.
Segn el Artculo 2, las municipalidades deben promover las inversiones as
como la participacin democrtica de la ciudadana; y con esta propuesta se
respaldara esta funcin.
Segn el Artculo 14, ninguna modificacin al Plan de Desarrollo Urbano
podr contemplar el cambio de la zonificacin de los predios urbanos hacia una
menor, ni disminucin del nivel de uso que modifiquen los parmetros normativos
establecidos; y esta propuesta de cambio de zonificacin que en este expediente
se solicita, no disminuye el nivel de uso sino que por el contrario, lo aumenta.
Segn el Artculo 34, las reas de expansin urbana para fines residenciales
que se incorporen al Plan Urbano, se calificarn preferentemente con Zonificacin
Residencial de Densidad Media, ya sea R3 o R4. Y en este caso, se est tratando
un rea de expansin urbana, que se pretende incorporar al Plan Urbano como
residencial, calificndola correctamente como Residencial de Densidad Media R4.
De todo lo anterior, se puede extraer que nuestra propuesta ayudara a paliar

los problemas aqu expuestos, solucionando parte del escenario que hoy en
da muestra la ciudad de Huaral, as como se estara fortaleciendo una gran
oportunidad de desarrollo y de inversin.
Conclusiones especficas:
Segn la seccin de Diagnstico Urbano del Proyecto de Fortalecimiento de

Capacidades en la Elaboracin de Planes de Gestin Territorial y Medio Ambiente
del Plan de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Huaral 2009-2019, elaborado en
enero de 2010, podemos conocer el Dficit Cuantitativo y Cualitativo de
Vivienda existente en Huaral.
JUNIO 2014
Para el clculo del dficit cuantitativo de viviendas calculamos el nmero de

hogares, que segn el censo 2007 es de 19,491 hogares en el mbito del Plan de
desarrollo Urbano, el cual se debe comparar con el nmero de viviendas
existentes, que en el presente caso llega a 19,072 unidades. En ese sentido el
dficit de viviendas es de 480 unidades, mayormente localizados en la ciudad de
Huaral, donde se requieren aproximadamente 465 Unidades de Vivienda. Ver
Cuadro N III.3.4.12.
CUADRO N III.3.4.12
AMBITO DE ESTUDIO PDU: DFICIT CUANTITATIVO DE VIVIENDAS
mbito
N de Viviendas a/
N de Hogares a/
Dficit de Viv.
Huaral
17,172
17,637
-465
Centenario
303
279
La Florida
155
152
T. Amaru
292
293
Cerro Cenizo
55
54
Jecun
200
202
-2
Sta. Elena
65
70
-5
La Huaca
153
152
Contigo Per
199
206
ngel Macatn
336
308
Jess del Valle
75
71
Total
19,072
19,491
-1
-7
-480
Fuente: (a) Censo Nacional de Poblacin y Vivienda 2007. INEI (b) Elaborado por el Equipo Tcnico
PAT-PDU Huaral 2009
A nivel cualitativo se observa que en el mbito del PDU, el 2.3 % de las viviendas
utiliza como material de construccin la madera, Quincha, Estera, Piedra con barro;
adems el 37% de las viviendas utiliza el adobe y tapia, de los cuales segn el
trabajo de campo el 13% se encuentra en malas condiciones de habitabilidad.
EL dficit cualitativo de viviendas inadecuadas en el mbito del Plan de desarrollo
Urbano es de 2,775 unidades, que sumadas al dficit cuantitativo (viviendas que
faltan) de 419 viviendas resulta una necesidad total de 3,255 viviendas al 2007. Ver
Cuadro N III.3.4.13.
CUADRO N III.3.4.13
AMBITO DE ESTUDIO PDU: DFICIT CUALITATIVO DE VIVIENDAS
JUNIO 2014
mbito
N de Viviendas a/
N de Hogares a/
Dficit de Viv. b/
Huaral
17,172
15,105
2,067
Centenario
303
233
70
La Florida
155
115
40
T. Amaru
292
239
53
Cerro Cenizo
55
32
23
Jecun
200
120
80
Sta. Elena
65
32
33
La Huaca
153
88
65
Contigo Per
199
125
74
ngel Macatn
336
110
226
Jess del Valle
75
50
25
Total
19,072
16,297
-2,775
Fuente: (a) Censo Nacional de Poblacin y Vivienda 2007. INEI (b) Dficit al ao 2007
CUADRO N III.3.4.14
NECESIDADES TOTALES DE VIVIENDA
mbito
Dficit Cuantitativo
Dficit Cualitativo
Necesidades
Totales de Vivienda
Huaral
465
2,067
2,532
Centenario
70
70
La Florida
40
40
53
54
23
23
T. Amaru
Cerro Cenizo
Jecun
80
82
Sta. Elena
33
38
65
65
74
78
ngel Macatn
226
226
Jess del Valle
25
25
2,775
3,225
La Huaca
Contigo Per
Total
480
JUNIO 2014
Elaboracin: Equipo Tcnico PDU de Huaral, 2009
Esta informacin plasma el dficit de vivienda que existe a la fecha de realizacin

del estudio y tambin a da de hoy. Esta carencia tambin se determina en Los
Planes Nacionales de Vivienda y Saneamiento 2006-2015, los cuales surgen del
compromiso del Estado peruano por desarrollar la infraestructura y la vivienda con
el fin de eliminar su dficit y con el objetivo de extender el acceso de los servicios
sociales bsicos de agua y saneamiento, de manera a proporcionar, a cada familia
peruana, las condiciones necesarias para una vida digna y un desarrollo saludable
en un entorno adecuado. Estos planes llevan el signo de la lucha por superar la
pobreza al mismo tiempo que promover el empleo, con el fomento de la inversin
pblica y privada para propiciar el crecimiento econmico y el desarrollo nacional.
Por lo tanto, para combatir esta deficiencia de vivienda, es fundamental crear ms
suelo residencial, as como aumentar de forma vertical los edificios, ya que de
esta forma los edificios y el mismo suelo pueden abastecer a ms poblacin.
En consecuencia, este cambio de zonificacin a residencial propuesto, es
totalmente adecuado para poder combatir este dficit; y adems al cambiar el
suelo a R4 y no a otro tipo de suelo residencial, la propuesta puede abarcar
ms densidad de poblacin, y ms familias podrn disfrutar por fin de su derecho
a una vivienda digna.
La zona de trabajo ha sido afectada por el comercio debido a la localizacin all

del Mercado de Frutas, y esto ha podido causar problemas en el flujo vehicular a la
entrada de Lima. A da de hoy, est aumentando gradualmente el comercio y
diferentes usos en esta parte de la ciudad; por lo tanto, con esta propuesta se
propone descongestionar esta ruta para evitar el conflicto en vez de eliminar de raz
el mismo, ya que es un foco de actividad ya constituido y que es muy productivo
para la ciudad. La forma de hacerlo es siguiendo los puntos descritos respecto a la
viabilidad en el Plan de Desarrollo Urbano de la ciudad, creando una Malla de
diferentes vas desde el ncleo a la periferia que creen alternativas para llegar los
nuevos focos urbanos que se estn originando. Tambin indicar que el tipo de uso
del terreno del Mercado est establecido como Comercial Distrital C5 y los terrenos
colindantes son de tipo Comercial Vecinal C2, y el comercio en general est muy
evolucionado en la zona, por lo que el problema seguir persistiendo de cualquier
modo y hay que ponerle solucin por medio de propuestas como la que aqu se
presenta.
En la actualidad, se est construyendo en la mayora de los predios de

alrededor, donde ya se han levantado edificaciones de tipo residencial y otros, lo
que deja entrever que la zona de estudio es una zona de expansin necesaria en el
desarrollo de Huaral.
Adems, se puede constatar por la inspeccin ocular as como por las fotos aqu
presentadas, que el terreno de estudio no posee ningn valor turstico,
monumental o paisajstico, por lo que se precisa replantear la designacin de
Zona de Preservacin Ambiental Tipo 2 que tiene parte de la parcela.
Referente al Certificado de Zonificacin y Vas del predio de estudio, se puede

suponer que se est planteando diferentes cambios en la zona de trabajo y
alrededores; ya que en el Plan de Desarrollo Urbano aprobado en el ao 2009,
toda la parcela tena un uso de Preservacin Ambiental, y por medio de este
certificado se conoce que esta designacin ha cambiado, y se presenta una parte
de la parcela como tipo Comercial vecinal C2. Adems, en el permetro de la
parcela, se establecen unas dimensiones de vas que corresponden a las
JUNIO 2014
dimensiones propias de grandes avenidas, llegando a alcanzar stas, medidas de

29,40 ml.
De todo esto se puede extraer que estamos analizando una zona de expansin,
que ha cambiado y est transformndose debido a las necesidades de la
poblacin, as como de la imagen y funcionamiento dela ciudad.
Adems, se quiere sealar que ya existe un planeamiento urbano distinto aprobado
planteado por el Mercado de Frutas Huarangal, y que respaldara la idea que en
esta memoria se propone.
Esta parcela de estudio es un suelo dispuesto y apropiado (se encuadra en un

rea de expansin) para ser urbanizado debido a su cercana al ncleo urbano y
contigidad al anillo perifrico, encuadrndose dentro del anillo vial perifrico de
evitamiento, en el interior del cual est establecido que se puedan plantear
reas residenciales de media densidad. Adems, en el plano del Modelo General
de Desarrollo Urbano del Planeamiento de Desarrollo Urbano de Huaral, se puede
constatar la cercana con una Zona Residencial, quedando nuestra rea insertada
totalmente en el mbito urbano. Adems, la previsin de servicios bsicos es
totalmente factible debido a la proximidad a las diferentes instalaciones (se
adjunta en el expediente los certificados de factibilidad de agua potable,
alcantarillado y electricidad).
Encontramos en este sector todos los tipos de usos necesarios para crear un
foco urbano de gran importancia y potencia dentro de la ciudad: comercial
distrital, comercial vecinal, otros usos, residencial, etc.; y hay que aprovechar que
se cuenta o se va a contar con todos los usos necesarios para desarrollar la vida
de cualquier ciudadano en este sector. Por todo esto, se tiene que beneficiar la
ciudad de esta oportunidad para establecer un nuevo foco urbano
respondiendo al crecimiento de la poblacin y siguiendo su direccin de
expansin hacia la periferia, pero a la vez creando un ncleo distinto al
central, guindose por el principio de descentralizacin y policentrismo.
Hay que activar el mercado inmobiliario respondiendo a la necesidad de

vivienda de la poblacin que siempre ha existido, y es ahora cuando hay ms
facilidades para cubrirla gracias a la economa favorable actual del pas. Se
plantea crear un foco de productividad, de inversiones, altamente social y lleno de
vida.
Se ha demostrado que la zona tiene vocacin para actividades comerciales a nivel

Distrital y Comercial, para acoger Equipamientos como as se ha descrito en el
Plan Vigente, y tambin para el Uso Residencial. Por lo tanto se propone el
Cambio de Uso
del Suelo de la parcela 58 con cdigo catastral
8_2558725_01023 del Proyecto Mercedes Jess del Valle del Sector Jess del
Valle Los Pozos del distrito de Huaral, provincia de Huaral, a Zona
Residencial de Media Densidad R4. El CAMBIO DE ZONIFICACION DE USO
DEL SUELO, se inscribe dentro de las circunstancias y responde al panorama
actual de la ciudad.
JUNIO 2014

Justificacion Tecnica para Cambio de Uso

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Justificacion Tecnica para Cambio de Uso

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JUSTIFICACION TECNICA PARA

JESS DEL VALLE. LOS POZOS.

Huaral, junio de 2014

JUSTIFICACIN TCNICA PARA EL CAMBIO DE USO DE SUELO DE LA PARCELA 58, 8_2558725_015023.

El objetivo de esta memoria es justificar el cambio de zonificacin de la parte de

Actualmente Per muestra un escenario de crecimiento econmico y

GRAFICO N IV.4.1.8 TEXTO PROPUESTAS PDU

Zona propuesta para cambio de

JUSTIFICACIN TCNICA PARA EL CAMBIO DE USO DE SUELO DE LA PARCELA 58, 8_2558725_015023.

Elaboracin: Equipo Tcnico PDU Huaral 2009 2019

Al estar el terreno en la periferia y prximo a un subcentro urbano de servicios se

GRAFICO N IV.4.1.7 TEXTO PROPUESTAS PDU

Elaboracin: Equipo Tcnico PDU Huaral 2009 2019

Esta parcela es un suelo dispuesto y apropiado para ser urbanizado debido a su

JUSTIFICACIN TCNICA PARA EL CAMBIO DE USO DE SUELO DE LA PARCELA 58, 8_2558725_015023.

de Preservacin Ambiental (y parte Comercial), su cambio de uso no producira ninguna

GRAFICO N V.5.1.1 PLANOS PROPUESTA PDU

Zona Residencial Baja

Zona Residencial Baja

JUSTIFICACIN TCNICA PARA EL CAMBIO DE USO DE SUELO DE LA PARCELA 58, 8_2558725_015023.

Caractersticas Normativas actuales de la Zona.

Caractersticas de Sectorizacin de la Zona.

Usos de Suelo y Actividades Urbanas de la zona.

Caractersticas de la Estructura Vial Propuesta.

Caractersticas de la Estructura Vial Existente.

Anlisis Comparativos entre los planes Urbanos.

Anlisis de Uso de Suelo y actividades Predominantes.

Anlisis de las Caractersticas de la Dinmica del

Conclusiones Generales y especficas.

JUSTIFICACIN TCNICA PARA EL CAMBIO DE USO DE SUELO DE LA PARCELA 58, 8_2558725_015023.

Jess del Valle. Los Pozos.

Mercedes Jess del Valle.

Avils Gonzales, Virginio Casado (a)

As consta en la Escritura Pblica de 07-08-85, presentada el 07-08-85 bajo el nmero

JUSTIFICACIN TCNICA PARA EL CAMBIO DE USO DE SUELO DE LA PARCELA 58, 8_2558725_015023.

Jess del Valle.

Comprador/es Titular/es: Gonzales Veliz, Luis Antonio Casado(a)

Fecha Escritura Pblica:

Comprador/es Titular/es: Rojas Rojas, Alina Pilar Soltero(a)

Fecha Escritura Pblica:

Comprador/es Titular/es: Salas de Huapalla, Rosa Amelia Casado(a)

Fecha Escritura Pblica:

Comprador/es Titular/es: Rojas Salas, Vilma Casado(a)

Fecha Escritura Pblica:

Posteriormente se realizan diferentes Inscripciones de Donacin siendo los Donantes la

Avils Geri, Myriam Agripina Casado(a)

JUSTIFICACIN TCNICA PARA EL CAMBIO DE USO DE SUELO DE LA PARCELA 58, 8_2558725_015023.

Fecha Escritura Pblica:

Avils Geri, Carlos Enrique Casado(a)

Fecha Escritura Pblica:

Avils Geri, scar Virginio Casado(a)

Fecha Escritura Pblica:

Avils Geri, Mnica Dolores Soltero(a)

Fecha Escritura Pblica:

Avils Geri, Silvestre Casado(a)

Fecha Escritura Pblica:

Avils Geri, Csar Humbert Soltero(a)

Fecha Escritura Pblica:

A continuacin se siguen sucediendo otras transferencias de compra-venta celebradas

Buenda Huacles, David Bernardo Casado(a)

Fecha Escritura Pblica:

Carrillo Quintanilla, Rolando Enrique Casado(a)

Fecha Escritura Pblica: