Curs 3

28.10.2014
Evaluarea proprietatii

CONTINUTUL RAPORTULUI DE
EVALUARE

Raportul de evaluare trebuie sa cuprinda 4 capitole si anexe.

1. Introducere
Pagina de titlu cu denumirea proprietati, adresa si obiectivul
expertizei, cuprinsul cu paginatia raportului, rezumatul raportului ce
trebuie sa cuprinda scopul evaluarii, tipul si premiza vlorii utlizate, data
evaluarii (data la are este valabila valoarea stabilita prin concluzii),
certificarea si semnatura evaluatorului prin care se prezinta nvelul de
competenta si respectarea deontologiei.
2. Premizele evaluarii
In cadrul acestor premize exista diferite subpuncte: premize si
ipoteze sau conditii limitative. Premizele reprezinta situatiile care au stat la
baza evaluarii cu privire la credibilitatea informatiilor si documentelor puse
la dispozitie de beneficiar. Credibilitatea conditiilor structurale de poluare si
a vecinatatilor in care se gaseste proprietatea. Conditiile limitative sunt
restrictiile pe care le impune evaluatorul cu prvire la modul de folosinta a
raportului de catre beneficiar.
Alte premize reprezinta baza de evalure si tipul valorii estimate prin
care se justifica de ce s-a ales valoarea de piata, valoarea de vanzare, etc.
Inspectia proprietatii cu precizarea datei inspectiei si semnalarea
principalelor aspect cu privire la inspectia facuta.
Sursele de informare folosite ( pres de specialitate, agentii
imobiliare, informatii de la notari, etc).
3. Prezentarea datelor
Cuprinde descrierea proprietatii, constructie si teren si analiza pietei
imobiliare cu prezentarea proprietatilor identifcate ce pot fi comparate cu
proprietatea care se evalueaza.
4. Metodologia de evaluare
Se prezinta metodele folosite in evaluare, reconcilierea valorilor si
concluziile finale. Se utilizeaza metoda care se bazeaza pe informatiile cele
mai ccerte si verificabile. In nici un caz nu se fac medii de valori, se alege
valoarea care are cea mai buna argumentatie.
5. Anexele
Anexa pentru evaluarea constructiilor, anexa pentru evaluarea
terenului, poze si schte releve legate de aceasta proprietate.

Inspectia proprietatii

A. Inspectia amplasamentului si localizarea. In acest punct se indentifica tipul

de proprietate (rezdential, agricol, comercial, etc), adresa proprietatii,
planul cadastral al zonei si al proprietatii, prezentarea terenului si a
frontului la strada/un drum public, descrierea zonei de amplasament a
proprietatii, pozitia in localitate a zonei (centrala, perferica), prezentarea
cailor de comunicatii existente in zona de amplasament (retele de
transport in comun, cale ferata, sosea), accesul la proprietate se face
direct de pe un drum public sau printr-un acces de servitute, prezentarea
retelelor de utlitati existente in zona, prezentarea dotarilor edilitare din
zona (spatii comerciale, piete, gradinite, scoli, unitati bancare, etc),
vecinatatile proprietatii (galagie, liniste, artere de circulatie, parc, etc),
prezentarea gradului de poluare al zonei.
B. Inspectia constructiilor. In aceasta inspectie a constructlor se incepe cu
releveul constructiilor. Se verifica separat inspectia structurii de rezistenta,
partea de anvelopare, starea tehnica, gradul de uzura, vechimea, inspectia
elementelor de finisaj(tencuiel, finisaje, pardoseli,etc).
C. Inspectia instalatiilor se refera la toate categoriile de retele unde se
verifica existenta acestora, daca ele functoneaza si gradul de uzura al
acestora.
D. Inspectia terenului, unde se evidentiaza dimensiunile terenului, forma lui,
natura lui, inclinarea, frontul la drum public, grad de ocupare cu
constructii.
E. Stabilirea celei mai bune utilizari a terenului. Cea mai buna utilizare a unui
teren reprezinta utilizarea probabila si rezonabila, fizic posibila, admisa
legal, fezabila financiar si care determina obtinerea unei valori maxime a
terenului. Aceasta cea mai buna utilizare se face atat pentru terenul in
ipoteza libera de constructii, cat si pentru terenul care poseda constructii
pe el.
In vederea stabilirii celei mai bune utilizari se verifca treptat in etape
urmatoarele:
- Legalitatea utilizarii unde pot sa existe restrictii din punct de
vedere al PUG-ului si al PUZ-ului, pot sa existe restritie din punct
de vedere al zonelor de protectie,
- Etapa verificarii fezabilitat financiare- beneficiile viitoare aduse
de catre proprietate sunt mai mari decat cheltuielile de
exploatare
- Utilizarea care asigura venitul/valoarea maxima a terenului.
Aceasta valoare maxima se poate obtine printr-o operatie de
capitalizare a venitului net sau printr-o actualizare a fluxurilor de
venit.

Metode generale de
evaluare
Evaluarea proprietatilor imobiliare se face prin 3 abordari: abordarea pe
baza de venit, abordarea prin comparatia de piata/ comparatia drecta si
abordarea prin cost.

Cea mai utilizata abordare este abordarea prin comparatii de piata. In

aceasta abordare se utilizeaza informatiile cu privire la preturile unor proprietati
comparabile si relevante fata de proprietatea care se evalueaza, prin
identificarea unor elemente de diferentiere intre proprietati se pot face corectii
asupra preturilor proprietatii comparabile, rezultand valoarea proprietatii
evaluate egala cu valoarea proprietatii comparabile ce a suferit cele mai putine
corectii. Metoda este buna sau este eficienta numai daca exista informatii
suficiente, relevante si verificabile cu privire la proprietatile comparabile. Daca nu
exista asemenea informatii rezultatele pot fi eronate. Valoarea obtinuta este
valoarea de piata.
Abordarea prin venit se aplica de regula proprietatilor generatoare de
venituri prin inchiriere (care pot fi inchiriate). Si in aceasta abordare sunt
necesare informatii relevante din piata chiriilor cu privire la chirii si costuri de
inchriere ale unor proprietati comparabile cu proprietatea evaluata. Valoarea
proprietatii poate fi determinata printr-o operatie de capitalizare sau actualizare a
veniturilor nete ale proprietatilor comparabile. Aceasta metoda evidentiaza sau
determina o valoare de piata, dar are mai multe elemente subiective.
Abordarea prin cost se utilizeaza in situatia in care nu exsta informatii
din piata imobiliara cu privire la tranzactii sau la inchirieri de proprietati. Prin
aceasta abordare se evalueaza costul de realizare sau de inlocuire a unei
constructii identice cu constructia care se evalueaza, cu aceleasi materiale, cu
aceeasi structura, cu acelasi grad de uzura al constructiei. Valoarea obtinuta prin
cost nu este o valare de piata, este un cost/ o valoare de inlocuire.