Calcul pro-rata TVA pentru

venituri din chirie fara TVA?

50

de InfoTva.ro la 24 Ian. 2012 Exclusiv

Intrebare: O firma platitoare de TVA inregistreaza venituri numai din

chirie facturata fara TVA. Cum se va calcula pro-rata TVA?
Raspuns:
Datorita faptului ca pentru operatiunile de inchiriere bunuri imobile se aplica
regimul de scutire fara drept de deducere a TVA in baza prevederilor art. 141
alin. 2 lit. e), in calitate de persoana impozabila inregistrata in scopuri de
TVA, firma dvs. nu isi poate exercita dreptul de deducere aferenta achizitiilor
de bunuri si prestari de servicii destinate realizarii operatiunilor de inchiriere.
Firma dvs. isi poate exercita dreptul de deducere a TVA doar pentru facturile
de utilitati pe care le refactureaza chiriasilor prin aplicarea regimului normal
de taxare cu cota standard TVA de 24%.
Exercitarea dreptului de deducere a TVA pe baza de pro rata nu este
obligatorie, existand posibilitatea de a organiza evidenta fiscala a achizitiilor
efectuate pe baza a doua jurnale pentru cumparari, cate unul pentru fiecare
tip de operatiune, astfel:
- un jurnal pentru achizitiile de bunuri si servicii destinate realizarii de
operatiuni scutite fara drept de deducere, respectiv inchirierea bunurilor
imobile. In acest caz nu exercitati dreptul de deducere pentru suma TVA
inscrisa in facturile furnizorilor si prestatorilor primite pentru activitatea de
inchiriere.
D.p.d.v. contabil si fiscal, suma TVA din inregistrarea contabila 4426 = 401 se
raporteaza la randul 21 denumit "Achizitii de bunuri si servicii taxabile cu
cota de 24%". De exemplu, pentru o reparatie curenta a cladirii se efectueaza
inregistrarea contabila 611 = 401 si cocomitent 4426 = 401;
- suma TVA din inregistrarea contabila 4426 = 401 se raporteaza cu semnul
minus la randul 26 denumit "SUB-TOTAL TAXA DEDUSA CONFORM ART. 145 SI
ART. 145^1 SAU ART. 147 SI ART. 145^1" in baza inregistrarii contabile 611 =
4426. Practic, la acest rand din decont, din valoarea totala a TVA deductibila
raportata intr-o perioada fiscala la randul 21 se scade suma TVA fara drept de
deducere in baza prevederilor art. 145 din Codul fiscal .
- un jurnal pentru achizitiile de bunuri si servicii destinate realizarii de
operatiuni taxabile cu drept de deducere constand in refacturarea costurilor
cu utilitatile. In acest caz se deduce suma TVA inscrisa in facturile furnizorilor
si prestatorilor
Ajustarea TVA se efectueaza numai daca initial, la momentul achizitiei unui
bun (de exemplu, cumpararea unei cladiri) sau a unui serviciu (de exemplu, o
lucrare de modernizare a unei cladiri) s-a exercitat dreptul de deducere
cunoscand faptul ca bunul imobil este destinat realizarii de operatiuni
taxabile (de exemplu inchirierea pentru care s-a formulat optiunea de
taxare), dar ulterior, aceasta optiune se anuleaza si persoana impozabila

factureaza chiria prin aplicarea regimul de scutire fara drept de deducere a

TVA. Ajustarea se efectueaza o singura data, la momentul schimbarii
destinatiei bunului. D.p.d.v. contabil taxa ajustata se inregistreaza in contul
635 sau 658 analitic distinct in corespondenta cu rulajul creditor al contului
4426.
D.p.d.v. fiscal, taxa nedeductibila din contul 635 sau 658 evidentiata in
decontul de TVA cod 300 la randul 29 denumit "Ajustari conform prorata/ajustari pentru bunurile de capital" se considera cheltuiala deductibila
d.p.d.v. fiscal la determinarea profitului impozabil Cheltuielile respective sunt
deductibile deoarece sunt efectuate in scopul realizarii de venituri impozabile
si sunt reglementate in mod expres prin normele de aplicare ale Codului
fiscal la punctul 23, lit. b " cheltuielile generate de TVA ca urmare a aplicarii
proratei, in conformitate cu prevederile titlului VI "TVA" din Codul fiscal ,
precum si in alte situatii cand TVA este inregistrata pe cheltuieli, in situatia in
care TVA este aferenta unor bunuri sau servicii achizitionate in scopul
realizarii de venituri impozabile;"
Exemple privind modalitatea de calcul a ajustarii TVA pentru bunuri imobile
se regasesc la punctul 54 din Codul fiscal de aplicare a prevederilor art. 149
din Codul fiscal .
Exercitarea dreptului de deducere pe baza de pro rata este obligatorie numai
in situatia in care achizitiile de bunuri si prestari servicii, inclusiv investitiile
efectuate in cursul unui an calendaristic, nu pot fi delimitate pe fiecare tip de
operatiune in parte.
Pro-rata este reglementata prin Codul fiscal aprobat prin Legea 571/2003 la
articolul 147 denumit "Deducerea taxei pentru persoana impozabila cu regim
mixt si persoana partial impozabila" si punctul 47 din normele de aplicare ale
Codului fiscal.
Formula de calcul al pro-ratei reglementata prin art. 147 alin. 6 din Codul
fiscal:
- la numarator: suma totala, exclusiv TVA, reprezentand livrari de bunuri si
prestari de servicii pentru care se exercita dreptul de deducere a TVA,
inclusiv subventiile legate de pret;
- la numitor: suma totala, exclusiv TVA, rezultata din: livrari de bunuri si
prestari de servicii pentru care se exercita dreptul de deducere a TVA care se
regasesc la numarator;
- livrari de bunuri si prestari de servicii pentru care nu se exercita dreptul de
deducere a TVA;
- sumele primite de la bugetul statului sau bugetele locale pentru finantarea
operatiunilor scutite fara drept de deducere sau a operatiunilor care nu se
afla in sfera de aplicare a taxei.
Prin alineatul 7 a art. 149 sunt reglementate sumele care se exclud din
calculul pro-rata:
- valoarea livrarilor de bunuri de capital utilizate anterior pentru
desfasurarea activitatii economice. Aici se incadreaza cladirea care urmeaza
a fi vanduta in regim de scutire fara drept de deducere a TVA;
- valoarea livrarilor de bunuri sau a prestarilor de servicii catre sine

(operatiuni asimilate livrarilor de bunuri, inclusiv depasirea cheltuielilor de

protocol autofacturate sau a sponsorizarilor acordate in natura).
- valoarea transferurilor de bunuri;
- valoarea serviciilor financiar bancare;
- operatiunile de asigurare si reasigurare;
- prestarile de servicii effectuate de intermediari in operatiunile de asigurare
si reasigurare;
- valoarea operatiunilor imobiliare daca acestea sunt accesorii activitatii
principale.
Acesta poate fi un exemplu de calcul al pro-ratei la inchiderea anului 2011:
Nr.
1
2
3
4
5
6
7
8

crt.
Indicatori
Valori
Venituri taxabile
1.364.771
Venituri scutite fara drept de deducere
3.340.043
Total venituri 2011
4.704.814
Pro rata definitiva 2011 si provizorie 2012
29
TVA deductibila an 2011
459.764
TVA dedusa cf. pro rata provizorie 2011
401.247
TVA de dedus cf. pro rata definitiva 2011
133.332
TVA de regularizat 2011 din pro rata
267.915

Suma rezultata din aplicarea pro rata (267.915 lei) se raporteaza, cu semnul
minus, prin decontul de TVA cod 300 intocmit pentru luna decembrie 2011 la
randul 29 denumit "Ajustari conform pro-rata/ajustari pentru bunurile de
capital".
D.p.d.v. contabil, suma TVA dedusa in cursul anului, ajustata pe baza de pro
rata in luna decembrie 2011 se inregistreaza in evidenta contabila prin
formula 635 = 4426. In acest caz, suma inregistrata in rulajul debitor al
contului 635 este cheltuiala deductibila d.p.d.v. fiscal la determinarea
profitului impozabil daca bunurile si serviciile achizitionate sunt aferente
realizarii de venituri impozabile in baza prevederilor art. 21 din Codul fiscal si
punctul 23, lit. b) din normele de aplicare ale acestui articol "cheltuielile
generate de TVA ca urmare a aplicarii proratei, in conformitate cu prevederile
titlului VI "Taxa pe valoarea adaugata" din Codul fiscal, precum si in alte
situatii cand TVA este inregistrata pe cheltuieli, in situatia in care TVA este
aferenta unor bunuri sau servicii achizitionate in scopul realizarii de venituri
impozabile;"
Prorata stabilita pentru anul 2011 va reprezenta pro rata provizorie pentru
anul 2012 care se va aplica incepand cu decontul lunii ianuarie 2012. Pro rata
definitiva determinata pentru anul 2011, inclusiv modul de calcul a acesteia
se transmite organului fiscal competent pe baza de adresa care se depune o
data cu decontul de TVA pentru luna decembrie 2011, cu termen de
depunere cel mai tarziu in data de 25.01.2012. Pentru justificarea modului de
calcul a pro-ratei definitive, la decontul de TVA se anexeaza un document
prin care sunt prezentate elementele care au stat la baza determinarii proratei definitive aferente intregului an fiscal expirat.
Regula generala prevede ca pro-rata definitiva se determina anual,
procentual, prin rotunjirea la unitati, fara zecimale.

In cursul anului 2012, in prima etapa, suma TVA deductibila aferenta

achizitiilor se raporteaza la randul 21 denumit "Achizitii de bunuri si servicii
taxabile cu cota de 24%". In a doua etapa asupra sumei de la randul 21 se
aplica pro rata provizorie, rezultand suma TVA care nu poate fi dedusa. Cu
aceasta suma se diminueaza totalul sumei TVA deductibile raportate la
randul 25, rezultatul fiind inscris la randul 26 denumit "sub-total taxa
dedusa conform art. 145 si art. 145^1 sau art. 147 si art. 145^1" din
decontul de TVA cod 300.