Analiza pieei comerciale din Romnia

n semestrul 1 din 2008 piaa spaiilor comerciale a ntregistrat o evolutie pozitiv,

noile proiecte livrate fiind reprezentate n exclusivitate de hipermarket-uri i centre
comerciale. Dezvoltatorii au fost ncurajai de continua expansiune a
comercianilor internationali i locali, tendina reflectat de volumul crescut al
stocului de spaii nregistrat n primele 6 luni din 2008. Nivelul n cretere al
cheltuielilor de consum i obiceiurile de cumprare ale populaiei au determinat
creterea numrului de companii internaionale dornice s-i deschid spaii
comerciale n proiecte de calitate situate n zone atractive.
Oferta de spaii comerciale moderne s-a mrit cu aproximativ 110.000 mp
ajungndu-se la un total de 805.000 mp. Structura stocului existent de spaii
comerciale reflect noua tendin ctre spaii de calitate de dimensiuni mai mari,
situate n zone atractive. 35% din totalul stocului existent de spaii moderne sunt
amplasate n proiecte de tip mall, n timp ce hipermarketurile reprezint 26%.
Cel mai mare proiect finalizat n sementrul 1 din 2008 a fost Bneasa Shopping
City, parte a parcului comercial dezvoltat de Bneasa Investments. Cei 85.000 de
mp de suprafa nchiriabil brut au fost n totalitate pre-nchiriai, ceea ce
demonstreaz cererea crescut pentru acest tip de proiect. Bneasa Shopping City
ofera spaii comerciale de calitate pentru mrcile renumite de mod, accesorii i
nclminte care au intrat pe piaa local n cursul acestui an. Prezena acestor
mrci va determina creterea gradului de ncredere n piaa local i va ncuraja alte
firme s includ Romnia n planurile lor de expansiune.
Centrele comerciale reprezint nc singura opiune a mrcilor care intr pe piaa
local, datorita lipsei spaiilor stradale de calitate i a chiriilor solicitate excesiv de
mari. Proprietarii ncearc s profite de lipsa ofertei i au nceput modificarea unor
spaii centrale pentru mrcile de lux. n acest sens fostul magazin Cocor va fi
renovat pentru a ndeplini cerinele comercianilor mrcilor de lux, care au n
prezent opiuni limitate pentru deschiderea de magazine n zonele centrale.
Finalizarea fazei a doua a Vitantis Shopping Center a contribuit cu 11.250 mp la
stocul existent de spaii comerciale moderne. Proiectul a fost nchiriat de Praktiker,
hipermarketul Carrefour cu o galerie comercial (operaional din trimestrul al
doilea al acestui an) i primul magazin Tehnomarket din Bucureti. Ultima faz a
proiectului va fi finalizat n Septembrie 2008, odat cu terminarea lucrrilor la
galeria comercial i inaugurarea unui magazin de mobila Mobila Bontas. n afara
proiectelor menionate mai sus, pe piaa local a spaiilor comerciale au fost livrate
proiecte de dimensiuni mici i medii, cum ar fi Profi Discount Store (536 mp) i
Real hipermarket n zona Berceni (aproximativ 7.320 mp de spaiu de vnzare).
Proiectele de mici dimensiuni sunt n general reprezentate de magazinele de tip
discount i sunt situate n zone dens populate, n apropierea proiectelor comerciale
importante. Aceste proiecte concureaz n principal cu spaiile stradale care au fost

afectate negativ din punct de vedere al vnzrilor de expansiunea altor tipuri de

spaii comerciale.
Concurena acerb ntre comerciani se reflect nu numai n planurile continue de
extindere, dar i n achiziiile strategice care au avut loc pe segmentul supermarketurilor, aflate n prezent n proces de consolidare. Lanul Mega Image, parte a
grupului Delhaize Group, i-a extins reeaua cu 14 uniti (totaliznd aproximativ
6.200 mp) prin achiziia lanului local de supermarket-uri La Fourmi de la Global
Finance, fond de investiii din Grecia. n 2007 magazinul de tip discount Profi a
intrat pe piaa local prin achiziia lanului de supermarketuri Albinua
(aproximativ 3.000 mp) de la compania lituanian Maxima LT.
Aceste tranzacii au reprezentat ieirea de pe pia a fondurilor de investiii de pe
segmentul supermarketurilor, determinnd o competiie acerb ntre comerciani ca
urmare a concentrrii pieei. Companiile ce dein supermarketuri au ales s
achiziioneze alte lanuri de magazine, investiiile de tip green-field fiind dificile
datorit preului mare al terenurilor i lipsei acestora n zone populate, precum i
costurilor mari de construcie.
Evoluia pieei spaiilor comerciale este dovedit nu numai de creterea volumului
de vnzri, dar i de ncetarea activitii unor comerciani. Dup Anador Shopping
Centre i lanul Universall, competiia i neadaptarea la condiiile pieei au
determinat falimentul Teknosa, o companie nou pe piaa local a aparatelor
electrocasnice. Acest segment a fost afectat n mod special de noile reglementri
ale BNR cu privire la condiiile de creditare, care au avut ca scop descurajarea
achiziiei aparatelor electrocasnice prin intermediul creditelor.
CEREREA I GRADUL DE OCUPARE
Activitatea de nchiriere s-a meninut la niveluri ridicate, numeroase companii
internaionale intrnd pe piaa local, iar companiile deja prezente, att cele locale
ct i cele internaionale, i-au continuat planurile de extindere.
Comercianii au rmas activi pe parcursul primului semestru din 2008, n special
cei din sectoarele de mbrcminte i nclminte, fast food i furnizori de servicii
GSM, care au nchiriat spaii n principal n centre comerciale. Totui, sectoarele de
mbrcminte i cosmetice au nregistrat cea mai rapid dezvoltare.
Nivelul ridicat al chiriilor solicitate i lipsa de spaii comerciale de calitate
amplasate stradal i-au determinat chiar i pe cei mai conservatori comerciani s
renune la prezena pe arterele principale ale oraului i s nchirieze spaii n
proiectele recent finalizate. Prima jumtate a anului 2008 a marcat intrarea pe piaa
romneasc a unor noi nume internaionale cum ar fi: Peek & Cloppenburg,
Douglas, Manoush, Next, IKKS, Elle, Maria Rinaldi i operatori fast food (Burger
King, Nord See) care au nchiriat spaii n cadrul Bneasa Shopping City. Brandul
de accesorii Louis Vuitton a ales Grand Avenue Marriott.

Comerciantii locali i internaionali i mentin strategia de extindere a activitii,

anticipnd n continuare creterea cheltuielilor de consum i modificarea
obiceiurilor cumprtorilor, care ncep s prefere zonele comerciale concentrate.
Competiia ntre comercianii importani de pe pia pentru cele mai bune spaii
comerciale a devenit acerb. Centrele comerciale sunt vizate de companii mari
precum lanurile de supermarket-uri i hipermarket-uri, care prefer s nchirieze
spaii n locul dezvoltrii de proiecte proprii. Aceast situaie este demonstrat de
activitatea susinut de pre-nchiriere nregistrat n proiectele propuse spre
finalizare n semestrul 2 din 2008 i semestrul 1 din 2009 (Liberty Centre, Sun
Plaza, Grand Arena Mall).
Spaiile comerciale situate pe arterele principale, n zone centrale i secundare sunt
foarte solicitate de ctre banci, institutii non-bancare i operatori de jocuri. n
acelai timp, numeroi comerciani au ales s se mute din spaiile stradale
consacrate care au chirii foarte ridicate, n centre comerciale.
Perioada standard de nchiriere a spaiilor situate n centrele comerciale rmne de
5-7 ani, pn la 10 ani pentru chiriaii principali (cu peste 2.500 mp nchiriai) care
beneficiaz de opiuni de nnoire sau reziliere a contractului.
NIVELUL CHIRIILOR
Nivelul mediu al chiriilor pentru spaiile comerciale stradale a crescut cu
aproximativ 10-15% comparativ cu nivelurile nregistrate n semestrul 1 din 2007,
ca urmare a cererii constante din partea ocupanilor, n principal a mrcilor
internationale de lux (mbrcminte i accesorii). Chiriile maxime au fluctuat ntre
120-140 Euro/mp/lun, pentru spaii de pn la 75 mp, n timp ce pentru spaii mai
mari chiriile se situeaz ntre 80-100 Euro/mp/lun. n prezent n zonele secundare
chiriile sunt de 45-75 Euro/mp/lun, iar la periferie acestea variaz ntre 15-25
Euro/mp/lun.
n galeriile comerciale chiriile s-au meninut la un nivel stabil n semestrul 1 din
2008, variind ntre 90-120 Euro/mp/lun (pentru spaii ntre 50-75 mp), respectiv
25-40 Euro/mp/lun pentru spaii ntre 75-100 mp.
Costurile de ntretinere au rmas la un nivel stabil n centrele comerciale, variind
ntre 7-9 Euro/mp/lun, iar cheltuielile de marketing sunt de obicei de 1-1,5
Euro/mp/lun.
PREVIZIUNI
Piaa spaiilor comerciale i-a continuat evoluia ascendent, fiind susinut n
principal de creterea cererii interne, datorate creterii veniturilor populaiei i
ncrederii crescute a comercianilor n piaa local. n urmtoarele 12 luni piaa
local a spaiilor comerciale va cunoate o activitate intens de dezvoltare,

construcia de mall-uri fiind cel mai important factor ce va determina extinderea

pieei. n semestrul 2 din 2008 i primul semestru din 2009 sunt propuse pentru
finalizare proiecte de mari dimensiuni, estimndu-se c vor fi adugai la stocul
existent aproximativ 240.000 mp de spaii comerciale. Printre cele mai importante
proiecte se numr Grand Arena, (50.000 mp), Liberty Center (30.000 mp) i
hipermarket-ul Auchan.
Din punct de vedere al zonei, dezvoltatorii au ales n special cartierele dens
populate din zonele de sud i est ale Bucuretiului. Aceasta tendin a nceput cu
finalizarea unor proiecte ca Vitantis Shopping Center, Real Berceni i Auchan.
Sectorul magazinelor specializate are nc perspective de dezvoltare, creterea
accelerat a segmentului rezidenial determinnd o cerere crescut pentru materiale
de construcie, accesorii, mobilier i bunuri de uz casnic. Pe acest segment vor fi
finalizate trei proiecte importante: OBI n sud (11.000 mp), Hornbach (22.900 mp)
i KIKA (27.000 mp) n vest.
Pe pia apar noi formate de spaii comerciale, precum parcurile comerciale i
centrele de tip outlet, uor accesibile, acestea fiind atractive pentru clieni n
special datorit strategiilor de promovare a unor preuri mai sczute. Dezvoltatori
precum Liebrecht & Wood, Mega Company i American Outlets Overseas au ales
ieirea din partea de vest a Bucuretiului, de-a lungul autostrzii A1, n timp ce
BelRom intenioneaz s construiasc un parc comercial n estul oraului.