ANALIZA PIEII IMOBILIARE A MUN.

CHIINU
pentru I semestru anul 2009

Conform datelor statistice, numrul curent de vnzri constituie 55,0 % de la

nivelul de vnzri din anul 2008 i 37,3 % din nivelul de vnzri din anul 2005.
Numrul mediu lunar de vnzri de la numrul total de obiecte nregistrate de imobil
se micoreaz progresiv i constituie circa 4,5 %, apropiindu-se dinamic de nivelul de
vnzri medii (3-4%) n rile europene.
Costulmediualapartamentelorndecursdesemestrusemicoradinamicprogresiv.n
mediereducereapreuriloraconstituitmaimultde20%dinniveldepnlacriz.

Costulcurentalapartamentelorconstituie694???pe1m.p.
Tabelul 1. COSTUL MEDIU DE PIA 1 2
APARTAMENTELOR
OR.
CHIINU,
(EURO)

DE SUPRAFA A
IUNIE
2009,

Pia primar a locuinelor

nprimulsemestrualanului2009piaaprimaralocuinelordincapitalsadistinsprin
perioaddestagnarendelungatimodificareaateptrilordeconsumalecumprtorilori
vnztorilor.nrezultatulmicorriipreurilornultimele6luni,costulmediualoferteiunui
metruptratdelocuinpepiaaprimardincapitallamomentaatinsnivelulluniiiuniedin
anul2008,pecndvnzrilerealeoscileaznsegmentuldepnla600euro/m2.
Numruldetranzaciincheiatenperioadasemestrial(ianuarieiunieanul2009)pe
piaaprimaralocuinelordinChiinusareduscu55%comparativcuperioadaprecedent
(ianuarieiuniedinanul2008)caurmareaunuiirdecauze:
??? micorarearemarcabilancasrilorvalutaredelacompatrioiinotricaremuncescn
strintate;

??? ateptareascderiipreurilorimpunemulicetenisrenunelaprocurarealocuinei;
??? consumtorii au devenit mai pretenioi i exigeni fa de calitile de consum ale
locuinei;
??? problemelefinanciarecucaresauciocnituniititularideconstruciedescurajeazclienii
potenialiilemicoreazncredereanpiaaprimar;
??? pronosticurilenrutiriisituaieieconomicenar;
??? lipsdencredereacetenilornvalutnaionalistabilitateasistemuluifinanciar;
??? scumpeteacrediteloripotecare;
??? ateptareainstabilitiipoliticenar.

Ipotec
Situaiacurentnsectorulipotecarpareafipasiv.Sectorulbancaracordunnumr
limitat de credite ipotecare, cu dobnzi nalte (2224% anuale n lei). Unul din cele
acceptabilepentruconsumtorulretail,produsulipotecardemasestepropusdecompania
???PrimeCapital???,cu15%anualenvalut.Produseleipotecarealealtorinstituiifinanciare
potfinumiteceledemascudificultate.Sectorulfinanciariinclusivcelipotecartrebuies
sesprijinepeunmanagementbun,doaranumedatoritmanagementuluiimpropriula19
iunie anul 2009 Banca Naional a retras licena de activitate BC ???Investprivatbank???.
Cauzele de baz ale falimentului bncii au constituit investiiile portofoliului de credite
predominantnproiecteledeconstrucii,precumiatragereadelapopulaieadepozitelorpe
termenscurtiacordareacrediteloripotecarepetermenlung(101520ani).

Investiii

Investiiile nproiecteledeconstrucii, nspecial dincontulmijloacelor bnetide

credit,segsescnzonderiscde100%.nsituaiacurent,cndpreulrealdevnzride
imobilsaegalatcucostulconstrucieinoi,nuestenecesardeainvestintimpcuunrezultat
necunoscut,dacesteposibilinstantaneuifrriscurideaprocuraobiectulexistentidea
purcedelaexploatareaacestuia.Majoritateainvestitorilor existenipreferlamoments
investeascnimobilfinisatfadeinvestiiilenproiecteledeconstrucii.nsectorulde
construcienoualocuinelor samarcattendinacndpopulaiadesfacecubeneficiarii
contracteledeinvestiii,inclusivpecalejudiciaridirecioneazmijloacelebnetispre
procurarealocuinelorfinisate.Operaiuneadatoferastzicetenilorposibilitateadea
procuraapartamentulcuaceeaisuprafa,darlaunprecu30%maimicdectncontractul
de investiii. Beneficiul pentru populaie al tendinei date este reflectat evident, att n
privinatimpului,ctiapreului.

Piaa loturilor de pmnt i caselor de locuit individuale

ndecursulanului2009numruldeofertepepiaaloturilordepmntsadublat,
preurile au sczut n medie cu 25 % din valorile maxime din anul 2008. Vnztorii
deocamdatnusuntgatasfacconcesiiitotmaincearcsvndloturiledepmntla

preuri de ieri ceea ce este deja imposibil. Dei pe ntreaga pia de imobil se observ
reducereatotalapreurilor,proprietariiloturilorculichiditatemareamplasatenoranuse
grbescssedespartedeacestea.iargumenteazdeciziaprinaceeacsituaiadecriz
maidevremesaumaitrziutrebuiessestabilizeze,pecndloturileculichiditatemare
totdeaunavorfisolicitatenviitor.Costulcaseidelocuitsedetermindecostullotuluide
pmnt i costul construciei i, respectiv, le repet dinamica. Piaa caselor de locuit
individualeseconsideratotdeauna,chiarintimpulcreteriipreurilor,opiaspecific
carenecesitoabordarespecialafiecruiobiect.Factoriimicorriitotaleapreurilorpe
piaa loturilor de pmnt, inclusiv reducerea preurilor la materiale de construcii sau
exprimatntrunmodnaturalprinreducereapreurilorpepiaacaselordelocuitindividuale.
Reducerea preurilor fa de anul 2008 a constituit 35 %. Pe piaa caselor de locuit
individualeseobservoacalmiecomplet,vnzrilelipsesc.

Loturi i construcii de vil

Scderea preurilor i cererii la construcii finisate sau cu grad nalt de finisare cu
terenuriaflatenapropiereamun.Chiinu,esteproporionalscderiipreuriloricereriin
Chiinu nsui i constituie20 30% ide23orirespectiv.Celmaiprobabil,tendina
proporionalitiisevamenineinviitor.Referitorlaloturilecuconstruciicugradjosde
finisare,esteimposibildecalculatscdereapreuriloricereriidinlipsarealaunorasemenea
vnzri.Sepoatedoardepresupuscdinlipsacompletacererii,scdereapreurilorlaclas
datdeobiectedeimobil,urmeazafimaimaredectnprimulcaz.

Piaa nchirierii locuinelor

Spredeosebiredepiaadevnzrideimobil,piaanchirieriiimobiluluisedezvolt
puinaltfel.Lipsamijloacelorpentruprocurareaimobilului nproprietatencombinaiecu
efectulateptriimicorriiulterioareapreurilor,impunecumprtoriipotenialisamne
procurareaimobiluluipnlatimpurimaibune.Calculrilenecomplecatearatcmeninnd
ritmurile curente ale micorrii preurilor, din punct de vedere economic ??? un asemenea
procedeuestefoarteconvenabil.Cerereadenchiriereaimobiluluinmun.Chiinunmedie
armaslanivelulanuluitrecut.Aavutlocnumaimodificareaconjuncturiipieei.Audevenit
maicerutelocuineleieftine.ngeneralacesteareprezintapartamentelecu12odi.Preurile
laacesteachiarausporitpuin,nmediecu10%.Simultanasczutcerereadelocuincu
confort sporit. n medie cu aceleai 10%. Spre mijlocul anului 2009 preurile medii la
nchirierepetermenlungaapartamentelorcu1,2,i3odiauconstituitrespectiv:1odaie???
170240

???;

odi

???

200250???;3odi???250350???pelun.Reducereacereriideapartamentecuconfortsporit
aaduslamicorareapreurilorlanchiriereaacestora.nmomentuldatsepoatedenchiriatun
apartamentcu23odintrunsectorprestigiosdinorandiapazonuldepreuride350500
???.Celmaiprobabilestecdezvoltareaulterioarapieeinchirieriiimobiluluisevadezvolta
nprimulrndntrunraportdereciprocitatecudezvoltareasituaieieconomicenarin
lume,cuoajustaremicpentruinvestiiiparvenitedinstrintate.Firetecrizafinanciar

mondialivaintroducecorectivelendezvoltareaacesteia.Pedeoparteneputemateptala
reducereaulterioarapreurilorlanchiriereaobiectelordeimobilcostisitoareipuinlichide
legatedereducereaprobabilafluxurilorinvestiiilordinstrintate,micorareactigurilor
nsferdeafacerininteriorulriiiprinurmare,necesitateatreceriilaregimuleconomiei
dure.Pedealtparte,micorareaulterioarapreurilorlaimobilpoatemboldioanumit
parteacumprtorilor potenialisocupeopoziiedeateptare isamnecumprarea.
Aducndlacerereasporitdeapartamenteieftine.Deaceeanuurmeazsateptmscderea
preurilorlanchiriereaclaseidatedelocuine.

Piadeimobilcomercial

nIsemestrualanului2009sauadeveritateptrile,piaadeimobilcomercialdin
Chiinu a suferit mult de pe urma situaiei economice i politice formate n ar. Toate
acesteaauaduslascdereacatastrofalacereriidentregulspectrudeimobilcomercialcu
maimultde50%comparativcuanul2008.nprezentproprietariiimobiluluicomercialdau
alarma: de vndut oficiile, ncperile cu destinaie comercial i de depozitare la preuri
planificate(depnlacriz)devineimposibildefapt.Devndutimobilulnsituaiacurent
pepiaestefoartedificilchiarcuconsideraiamicorriicostuluiimobiluluicomercialcu30
50%.Situaiacurentesteastfellaapariiainteniilordecumprare,tranzaciaseproducerar,
chiardacaceastaareloc,doarlapreulsuficientdejos.Pepiaanchirieriisituaianueste
maibun.Dedatnchirieoncperensituaiacurentpepiaestesuficientdedificil.
Excepiapotfaceobiectelestrictunicelarateatractive.Nuedemirarecrateledenchiriere
semicoreazndecursulsemestrului.Reducereaaconstituit2540%ncomparaiecuratele
dinanul2008.nsratelencnusaustabilizat,cutareaniveluluinouacceptabilattpentru
proprietari,ctilocatarialratelordenchirierecontinu.Deagsiiameninelocatarul
devineoproblemserioaspentruproprietariiimobiluluicomercial.Criza,carentoamni
lanceputulierniiimpuneareducereacheltuielilor"pentruviitor",acumalovitrealafacerea
maimultorcompanii.Maiesteotendinnoutrecereaoferteidelapiaavnzrilorlapiaa
nchirierii.Muliproprietariaiimobilului,nelegndlipsadeperspectivavnzriirapidea
imobiluluipropriulaunpreadecvat,nmomentulcurentautrecutlaafacereadenchiriere.
Suntproprietaricarelancercarealocatarilordeamicoraratele,propuneausuprafeelepe
piasperndsgseascalilocatarigatasplteascpreurimainalte,nsmaitrziu,cnd
cutrile nu se soldau cu succes, proprietarii preferau s fac concesii. Majoritatea
proprietarilor cel mai des tind s fac avansuri locatarilor de imobil, atenund condiiile
contractelor i micornd ratele de nchiriere, astfel reducnd riscurile de a avea ncperi
goale.

Rezumat

Datorit situaiei din economie, micorrii gradului de ocupaie a populaiei i

instabilitii politice n ar, ateptrile pn la sfritul anului 2009 n sectorul de imobil nu se
vor schimba esenial. Costurile de vnzri vor continua s se micoreze n ritmuri
nesemnificative i se vor stabiliza prezumtiv n a II jumtate a anului 2010