Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
comerciala.
Categorii de investitori comerciali.
Etapele unui proiect investitional.
Prile antrenate ntr-o operaie de
construcie hotelier i de restauraie
Gestiunea investiiei (matrise douvrage)
i managementul de proiect (matrise
duvre.
Reglementarea urbanistica.
investitie
Totalitatea cheltuielilor care se fac pentru
cumpararea bunurilor de capital.
n sens mai restrns, prin investiii se
neleg cheltuielile care vizeaz
construirea de cldiri, achiziionarea de
utilaje i altele asemenea.La nivelul unei
societi comerciale investiiile vizeaz
creterea patrimoniului acesteia
investitie /scop
apare ca in act economic care poate avea
ca scop obtinerea de profit, cresterea
profitului, avantaje de alta natura legate
de cadrul general de viata al colectivitatilor
umane si care in ultima instanta, se
regasesc in perfectionarea mediului de
desfasurarea a vietii ecomomice si
sociale.
investitie /optiuni
Optiunea de a investi este fara indoiala o
optiune a posesorului de capital, legata
organic de nevoi sau necesitati si de
resurse, dar in conditiile economiei
concurentiale, investitia apare ca o
conditie obligarorie pentru orice agent
economic
Structura investitiilor
1.dupa caracterul lucrarilor
-constructii noi
-directe,
Structura investitiilor
3. dupa finantare
-din fondiri private
Fonduri proprii ale agentului economic
Fonduri atrase;imprumuturi bancare, subventii,
asocieri
-din fonduri publice
De la bugetul statului
De la bugetul administaratiei locale
Din fonduri speciale
Investitie/elementul esential
Asigurarea surselor de finantare, in
functie de care intregul program capata
aspecte distincte
Investitie/recuperare
Termenul de recuperare a investiiei este un
indicator sintetic de eficien economic a
investiiilor care exprim efortul de capital
investit, pe de o parte i efectul obinut sub
forma profitului anual, pe de alt parte.
T = It / Ph
T termenul de recuperare a capitalului investit;
It - valoarea capitalului investit;
Ph profitul anual;
C. Alte cheltuieli
c.1. cheltuieli pentru proiectare arhitectur, consultan, inginerie,
avocatur (pot reprezenta ntre 7-12% din costul total);
c.2. cheltuieli legate de organizare de antier, spaii nchiriate, ntre 1-2%
din costul total;
c.3. cheltuieli pentru asigurarea de nclzire i for;
c.4. cheltuieli pentru finanarea proiectului, influenate de climatul economic
ti zon, de volumul i durata mprumutului;
B. Costuri pentru mobilier, echipamente, alte instalaii anexe i dotri;
C. Costuri de pregtire a deschiderii, inclusiv cheltuieli cu pregtirea
personalului recrutat;
D. Costuri de exploatare fcute n avans (mrfui etc.).
Din practica noastr, putem stabili:
Total investiie =100%
CtM = 83,3-85%
Utilaje i dotri =15-16,7%,
echipamente
funcionare.
Studiul de fezabilitate
Planificarea
Proiectarea
Construcia
Punerea n funciune
Exploatarea
Studiul de fezabilitate
Studiul de fezabilitate
Obiectivul su este de a verifica dac un proiect precis de investiie
sau de restructurare se nscrie n mod coerent n politica unei
ntreprinderi sau a unei instituii.
Ea se asigur c este realizabil din punctele de vedere: tehnice,
administrative, financiare, n cadrul unor constrngeri particulare i
al strategiei investitorului.
Se disting trei etape ale fezabilitii:
faza de investigare, n cursul creia sunt trasate obiectivele i
metodele de operare i este evaluat capacitatea de integrare a
proiectului n mediul socioeconomic;
faza de formulare, care permite definirea cu o mai mare precizie a
contururilor proiectului: anvergura, ntinderea i obiectivele sale
operaionale;
montarea unui proiect precizeaz contextul n care va putea fi
realizat investiia n ce privete termenele, intervenienii, finanarea
Contexte de pornire
Produs cunoscut
Nici produs,
Sit de definit
nici sit
Sit cunoscut
Produs de definit
Ord.
Comentarii
Ord.
Coment.
Ord.
Coment.
Ord
.
Coment.
Studiu
strategic
Centrat pe
sit
i regiune
Mai multe
studii (cte 1
pe sit),
centrate
asupra
siturilor i
regiunii
acestora
Studiu
extins i
asupra
filierei
Centrat pe
sit
Studiu de
sit
Identificarea
Potenialului
tehnicoeconomic
i cultural
Cutarea
siturilor
urmat de o
analiz
comparat
Cutarea
siturilor
unde
graviteaz
clientele
consumatoa
re de
produsul
definit,
urmat de o
analiz
comparat
Identificarea potenialului
tehnicoeconomic
i cultural
Studiu de
pia
Studiu
centrat pe
sit
Studiu
centrat pe
sit, dar
parial, cci
este realizat
n parte
Extindere
asupra
filierei
Studiu
centrat pe
sit
Studiu de
conceptualizare
Gsirea
nielor
libere n
cadrul
sitului
Inutil
Foarte
deschis i
orientat spre
niele libere
din cadrul
filierei
Orientat
spre
reconceptulizare i
verificarea
adecvaiei
produs
pia
Studiu
economic
Importana
retroaciunii asupra
conceptualizrii
Parial, cci
este realizat
n parte
Extins
asupra
filierei
Importana
retroaciunii
cu
conceptualizarea
Orientat
spre
adecvaia
produs
pia
Montarea
proiectului
De ce e nevoie de planificare
Planul este documentul principal al
unei misiuni de inginerie. El este
rezultatul unui studiu prealabil foarte
aprofundat, efectuat de beneficiar i
echipa sa, al proiectului de hotel sau
restaurant. Planul definete obiectivele
economice, organizatorice, umane,
estetice etc. ale acestuia.
Planificarea
Obiectivul unui plan este de a exprima ntr-un
limbaj exploatabil de ctre autorul de concept
(managerul de proiect) destinaia lucrrii.
Coninutul su este standardizat i este alctuit din
patru capitole de baz:
datele, care prezint caracteristicile fizice ale
sitului (locaiei) pe care va fi realizat proiectul,
necesitile, care exprim finalitatea proiectului
preciznd caracteristicile sale funcionale,
Planificarea
constrngerile, care inventariaz cadrele
de reglementare n care se nscrie
operaia (urbanism, arhitectur, securitate,
igien, primirea persoanelor cu handicap)
i
cerinele particulare, pe care i le fixeaz
beneficiarul n ce privete termenele,
preurile i calitatea.
Actorii planificrii
UN PLAN
De ce?
Cum?
Pentru cine?
De ctre cine?
Proiectarea
cuprinde diferite studii care elaboreaz
soluiile tehnice susceptibile (capabile)
s permit realizarea obiectivelor. Ea
constituie rspunsul n termeni de
mijloace, soluii tehnice la obiectivele
desemnate n proiect
Proiectarea
ncepe cu:
o schi de proiect (n caz de proiect de construcie)
sau un diagnostic imobiliar (n caz de restructurare),
care propune soluii. Continu cu
un ante-proiect sumar (APS), care perfecioneaz
ideile,
un ante-proiect definitiv (APD), care descrie n detaliu
soluia reinut (aleas); i se termin cu
un proiect arhitectural, ce cuprinde specificaiile
tehnice detaliate i planurile de execuie a lucrrilor
Construcia
Este faza de execuie, de realizare. Ea
ncepe cu:
consultarea ntreprinderilor i ntocmirea
actelor (contracte); continu cu
antierul n sine, care este constituit din
lucrrile coordonate de managementul de
proiect; se termin cu
recepia lucrrilor executate.
Punerea n funciune
Aceast faz corespunde cu perioada de deschidere a
instituiei i const din:
definirea precis a organizrii i a procedurilor de
munc, adic redactarea unui manual de utilizare;
elaborarea unui plan de formare a personalului,
destinat s faciliteze preluarea i nsuirea noii unelte;
deseori este precedat, n caz de renovare sau de
restructurare, de un audit social destinat s studieze
potenialul uman existent, evoluiile posibile i
necesitile de recrutare;
faza de asisten pentru deschidere, n timpul creia
experi confirmai asist echipa permanent pe parcursul
primelor sptmni de exploatare.
Exploatarea
Este faza de via normal a instituiei, n cursul
creia gestionarii ncearc s ating obiectivele
propuse de proiect i opereaz ajustrile
necesare pentru buna funcionare a
ntreprinderii.
Se pot considera ca prelungire a proiectului:
o verificare a realizrii obiectivelor (financiare i
funcionale),
asistena tehnic gestiunii,
asistena tehnic acordat pentru elaborarea
unei politici de calitate.
intervenienii
consultani, birouri de proiectri, ingineri
consultani, arhiteci, arhiteci amenajri
interioare, ntreprinderi de construcii,
distribuitori de echipamente
Beneficiar
beneficiarul este clientul, persoana n contul
creia este realizat proiectul.
El are autoritatea, dup ce s-a asigurat de
fezabilitatea i oportunitatea operaiunii
preconizate, s determine locaia, s defineasc
planul, s determine pachetul financiar
previzional, s asigure finanarea, s aleag
procesul de realizare a lucrrii i s ncheie
contracte cu managerii de proiect i
antreprenorii pe care i-a ales, contractele avnd
ca obiect proiectarea i executarea lucrrilor
Gestiunea investiiei i
conducerea operaiunii
Pentru coordonarea general a investiiei
beneficiarul mobilizeaz competene
administrative, financiare i tehnice rareori
ntlnite la un singur om, de aceea atunci cnd
ne gsim n faa unui proiect mai complex, se
recurge la distincia ntre directorul proiectului
de investiie, aprtor al obiectivelor proiectului,
i conductorul operaiunii, gestionar al
mijloacelor ce trebuie puse n funciune pentru a
atinge aceste obiective
Directorul proiectului de
investiie
face parte din organizaia investitor, el exprim
dezideratele, obiectivele i cerinele imperative ale
investitorului i este responsabil de:
1.redactarea planului, ceea ce nu nseamn c anume el
este autorul, deoarece el nu dispune ntotdeauna de
competenele necesare. n acest caz, el apeleaz la
dirigintele de antier sau la un consultant extern;
2.controlul respectrii de ctre managerul de proiect, n
faza de proiectare, a scopurilor i obiectivelor propuse;
3.aprobarea schielor, ante-proiectelor i a proiectului;
4.suportul financiar al operaiunii;
5.totalitatea deciziilor politice.
Managerul de proiect
Managerul de proiect este unicul responsabil de
proiectarea i de controlul executrii tuturor lucrrilor
ce urmeaz a fi efectuate
Nota: funcia de manager de proiect este deseori
ncredinat unui arhitect sau unui birou de arhitectur.
Profesii ce pot exercita managementul de proiect:
-arhitect;
-director tehnic n construcii,
-inginer n construcii,
-birou de arhitectur,
-antreprenor,
- inginer consultant,
- - birou de proiectare,
- - serviciu tehnic public.
Atribuiile managerului de
proiect
Activitatea managerului de proiect se mparte n
dou pri:
concepere i proiectare arhitectural (schi sau
diagnostic, APS, APD, proiect tehnic);
urmrirea de antier (organizarea licitaiilor
pentru execuia lucrrilor, asistare la ncheierea
contractelor de antrepriz, coordonarea i
dirigenia lucrrilor de antier pn la faza de
recepie).
Sigle
SP sau DI
APS
APD
PT
ACL
DDE
AOR
Ali intervenieni
n jurul cuplului central al proiectului,
format din beneficiar/investitor i
managerul de proiect, graviteaz un
anumit numr de intervenieni, care pot de
altfel s asigure, n dependen de caz i
de organizarea proiectului, funcia de
manager de proiect
Ingineri consultani
Inginerii consultani i birourile de
proiectare i exercit activitatea fie ca
independeni, fie fiind contractai de un
arhitect (subantrepriz) sau n cadrul unui
birou de arhitectur. Acetia sunt
specialiti nalt calificai n diferite
specialiti de construcie ori de echipare:
rezisten, mecanica terenurilor, nclzire,
instalaii etc
Tehnicieni-msurtori
Au sarcina de a efectua operaiile de
msurare.
Arhiteci peisajiti
Pentru amenajrile exterioare ale
localurilor ei sunt ceea ce arhitecii sunt
pentru cldiri. Nu sunt nici antreprenori,
nici comerciani, i sunt remunerai de
clienii lor sub form de onorariu.
Birouri de control
Sarcina lor const n verificarea conformitii proiectului
n raport cu:
securitatea persoanelor,
rezistena lucrrilor,
buna funcionare a echipamentelor.
Echipa unui astfel de birou este constituit cu aproape
aceleai competene ca birourile de proiectare i
acioneaz la cererea managerului de proiect. Totui, ca
s-i poat ndeplini sarcina cu obiectivitate, orice
intervenie n gestiunea investiiei le este interzis n
cadrul proiectelor la care particip cu o misiune de
control.
Gestiunea investiiei cu
recurgere la soluia concepererealizare
aceast tehnic de promovare a proiectului este prevzut atunci
cand este vorba de operaiuni a cror finalitate major este o
producie al crei proces determin conceperea, realizarea i
punerea sa n funciune, precum i de operaiuni ale cror
caracteristici intrinseci (dimensiuni foarte mari, dificulti tehnice
particulare) solicit o execuie ce depinde de mijloacele i
tehnicitatea ntreprinderilor .
Astfel, proiectele de buctrii centrale sau de mari sisteme de
restauraie pot fi derulate printr-o procedur concepie-construcie.
Ea este propus cu precdere de marile societi de construcii.
In aceast soluie nu exist o deosebire ntre managerul de proiect
responsabil de concept i de controlul executrii i societile
nsrcinate cu realizarea ci un singur interlocutor [executant].
Planul de investiie joac aici rolul de caiet de sarcini.
Construcie la cheie
Franciza
Investitorul devine manager de proiect
Recurgere la managementul de proiect
Management de proiect plus asistarea
beneficiarului
Reglementarea urbanistic
conceperea oraselor iese tot mai mult de
sub autoritatea arhitectilor pentru a trece
sub controlul administratiei politice si
militare.
Reglementarea urbanistic
Prin urbanistica se intelege stabilirea prin
plan a raporturilor permanente ce trebue
sa existe intre aglomeratiile omenesti,
cladirile pe care le ocupa si suprafata de
teren ce influentiaza aceste cladiri. In
aceasta optica, planul de amenajare
urbana incepe cu planul folosirii
terenului.
Cadastrul
Sistem unitar si obligatoriu de evident si
inventariere sistematic a tuturor bunurilor
imobile de pe teritoriul rii din punct de
vedere cantitativ, calitativ si juridic,
indiferent in posesia cui se afl bunurile,
precum si reprezentarea acestora pe
planurile cadastrale si in documentele
cadastrale.
Importana cadastrului
consta in faptul ca acesta furnizeaz date
reale privitoare la bunurile imobile (poziie,
mrime, folosina, proprietar), necesare in
toate ramurile economiei naionale
Cadrul legal
documentaii de amenajare a teritoriului
documentatii de urbanism
Schema directoare
este o unealt de planificare, de
amenajare i de urbanizare cu caracter
local, care se aplic unui grup de localiti
ce prezint o comunitate de interese
economice i sociale. Ea definete
orientarea dezvoltrii pe termen lung
(zone protejate, construcia arterelor
rutiere de rocad, reele de canalizare,
instalaii comune necesare etc.).
Condiii de obinere
Autorizaia de construire va fi acordat doar n
cazul n care proiectul este conform cu
dispoziiile privind implantarea construciilor,
destinaia, natura, arhitectura i dimensiunile lor
i amenajarea terenului nvecinat, i numai dac
solicitantul se angajeaz s respecte regulile
generale de construire i particularitile planului
urbanistic al localitii respective.
Este eliberat n funcie de respectarea
normelor tehnice n proiect. Nu are un caracter
personal i poate fi transmis unei alte persoane
pe parcursul ntregului termen de valabilitate.
Solicitanii
proprietarul terenului,
- mandatarul beneficiarului,
- deintorul unui titlu ce l abiliteaz s
execute lucrrile de demolare (contract
emfiteotic, contract de arend cu
permisiune de a construi etc.),
- o persoan ce are calitatea de a
beneficia de exproprierea unei cldiri din
motive de utilitate public.
Coninutul dosarului
Plan de situaie
- Plan de ncadrare n zon
- Pentru localurile care vor primi public un document ce
precizeaz calculele de unitate de circulaie
- Autorizaie de demolare, n caz de necesitate
- Elemente de calcul al taxei de depire a densitii, dac e cazul
- Dovada achitrii taxei locale pentru echipare
- Dovada achitrii taxei departamentale pentru spaiile verzi
Dac proiectul are o suprafa total util mai mare de 3 000 m2 i
este situat ntr-o localitate fr plan urbanistic aprobat sau ntr-o
Z.A.C. nc neaprobat, e nevoie i de:
- studiu de impact, al crui scop este de a msura impactul unei
realizri urbanistice sau
arhitecturale asupra mediului.
- Motivele proiectului
- Msuri prevzute pentru suprimarea, reducerea sau
compensarea consecinelor negative ale proiectului
Luarea deciziei
- n localitile ce dispun de un plan
urbanistic deja aprobat, primarul emite
autorizaia de construire, dup avizul
direciei de urbanism.
- n localitile fr plan urbanistic aprobat,
primarul acord AC n numele statului,
dup avizul direciei de urbanism
Publicitate
Elementele autorizaiei de construire
trebuie afiate pe teren ntr-un mod vizibil,
de ctre beneficiar, pe ntreaga durat a
lucrrilor.