ABRAMO - Favela e Mercado Informal

COLEO HABITARE
FAVELA E MERCADO INFORMAL:

A nova porta de entrada dos pobres
nas cidades brasileiras
Coordenador
Pedro Abramo
Programa de Tecnologia de Habitao HABITARE
Coordenador
Pedro Abramo economista pela Universidade
Federal Fluminense (1982), com mestrado em
Planejamento Urbano e Regional pela
Universidade Federal do Rio de Janeiro (1988) e
doutorado em Economia cole des Haustes
tudes en Sciences Sociales (1994). Atualmente
professor no curso de ps-graduao da
Universidade Federal do Rio de Janeiro, professor
visitante da Universidade de Newcastle e professor
adjunto da Universidade Federal do Rio de Janeiro.
Tem experincia na rea de Planejamento Urbano
e Regional, com nfase em Fundamentos do
Planejamento Urbano e Regional, atuando
principalmente nos seguintes temas: planejamento
urbano, estruturao intraurbana, mercado
imobilirio, dinmica imobiliria e favelas.
Atualmente coordena o Observatrio Imobilirio e
de Polticas do Solo e coordenador geral das
redes de pesquisa INFO-Rio, Infosolo e
Infomercados.
Coleo HABITARE / FINEP
FAVELA E MERCADO INFORMAL:

a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Coordenador
Pedro Abramo
Porto Alegre
2009
Coordenador da Coleo
Pedro Abramo
2009 Coleo HABITARE

Associao Nacional de Tecnologia do Ambiente Construdo ANTAC
Av. Osvaldo Aranha, 99 3 andar Centro
CEP 90035-190 Porto Alegre RS
Telefone (51) 3308-4084 Fax (51) 3308-4054
Autores da Coleo (em ordem alfabtica)
Presidente
Luis Manuel Rebelo Fernandes
Adriana Parias Durn, Ana Claudia Duarte Cardoso, Andrea Pulici, Angela
Gordilho Souza, ngela Luppi Barbon, Anna Carolina Gomes Holanda,
Daniela Andrade Monteiro, Emlio Haddad, Jos Jlio Ferreira Lima, Julia
Morim Melo, Mara Cristina Cravino, Maria Ins Sugai, Neio Campos,
Norma Lacerda, Pedro Abramo e Ricardo Farret.
Diretoria de Inovao
Eduardo Moreira da Costa
Texto da capa
Arley Reis
Diretoria de Administrao e Finanas

Fernando de Nielander Ribeiro
Reviso
Giovanni Secco
Isabel Maria Barreiros Luclktenberg
Financiadora de Estudos e Projetos FINEP
Diretoria de Desenvolvimento Cientfico e Tecnolgico

Eugenius Kaszkurewicz
Projeto grfico
Regina lvares
rea de Tecnologias para o Desenvolvimento Social ATDS

Marco Augusto Salles Teles
Editorao eletrnica
Amanda Vivan
Grupo Coordenador Programa HABITARE

Caixa Econmica Federal CAIXA
Conselho Nacional de Desenvolvimento Cientfico e Tecnolgico CNPq
Ministrio da Cincia e Tecnologia MCT
Ministrio das Cidades
Associao Nacional de Tecnologia do Ambiente Construdo ANTAC
Servio Brasileiro de Apoio s Micro e Pequenas Empresas SEBRAE
Comit Brasileiro da Construo Civil da Associao Brasileira de Normas
Tcnicas COBRACON/ABNT
Cmara Brasileira da Indstria da Construo CBIC
Associao Nacional de Ps-Graduao e Pesquisa em Planejamento Urbano
e Regional ANPUR
Imagem da capa
Reproduo da obra de Candido Portinari Favela, de 1958, pintura a
leo sobre madeira, 66 x 100 cm.
Fotolitos, impresso e distribuio
COAN Indstria Grfica
www.coan.com.br
Catalogao na Publicao (CIP).

Associao Nacional de Tecnologia do Ambiente Construdo (ANTAC).
Apoio Financeiro
Caixa Econmica Federal CAIXA
Apoio institucional Rede Infosolo
Universidade Federal do Rio de Janeiro UFRJ
Universidade de Braslia UnB
Universidade de So Paulo USP
Universidade Federal de Pernambuco UFPE
Universidade Federal de Santa Catarina UFSC
Universidade Federal do Par UFPA
Editores da Coleo HABITARE
Roberto Lamberts - UFSC
Carlos Sartor FINEP
Abramo, Pedro
Favela e mercado informal: a nova porta de entrada
dos pobres nas cidades brasileiras/
Org. Pedro Abramo
Porto Alegre : ANTAC, 2009. (Coleo Habitare, v. 10)
336 p.
ISBN 978-85-89478-35-9
1.Habitao de Interesse Social. 2. Favela I. Abramo, Pedro.

II. Srie
Universidade Federal da Bahia UFBA
Universidade Federal do Rio Grande do Sul UFRGS

A161f
CDU: 728.222
Equipe Programa HABITARE

Ana Maria de Souza
Angela Mazzini Silva
ESTE LIVRO DE DISTRIBUIO GRATUITA.
Sumrio
Introduo
Mercado imobilirio informal: a porta de entrada nas favelas brasileiras__________________________________________ 4
Pedro Abramo
1 O mercado informal de solo em favelas e a mobilidade residencial dos pobres
nas grandes cidades: um marco metodolgico________________________________________________________________14
Pedro Abramo
2 A cidade informal COM-FUSA: mercado informal em favelas e a produo
da estrutura urbana nas grandes metrpoles latino-americanas_ _______________________________________________48
Pedro Abramo
3 Ocupao urbana e mercado informal de solo em Salvador_ _________________________________________________80
Angela Gordilho Souza e Daniela Andrade Monteiro
4 Mercado imobilirio informal de habitao na Regio Metropolitana do Recife________________________________ 112
Norma Lacerda e Julia Morim Melo
5 Consideraes sobre o mercado imobilirio informal na Regio Metropolitana de Belm_ ______________________140
Ana Claudia Duarte Cardoso, Anna Carolina Gomes Holanda e Jos Jlio Ferreira Lima
6 H favelas e pobreza na Ilha da Magia?_ ________________________________________________________________162
Maria Ins Sugai
7 Vende-se uma casa: o mercado imobilirio informal nas favelas do Rio de Janeiro_ ___________________________ 200
Pedro Abramo e Andrea Pulici
8 Mercado Informal de imveis em So Paulo: estudo emprico da compra,
venda e aluguel de imveis em quatro favelas_______________________________________________________________226
Emlio Haddad e ngela Luppi Barbon
9 Mercado imobilirio em assentamentos informais no Distrito Federal________________________________________ 242
Neio Campos e Ricardo Farret
10 El nuevo horizonte de la informalidad en el rea Metropolitana de Buenos Aires_____________________________272
Mara Cristina Cravino
11 Mercado informal de suelo en los barrios populares de Bogot:
claves para entender el crecimiento de la metrpolis________________________________________________________ 304
Adriana Parias Durn e Pedro Abramo
Coleo Habitare Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras
Introduo
Mercado imobilirio informal: a porta de
entrada nas favelas brasileiras
Pedro Abramo (coordenador)
e forma sucinta, podemos identificar duas grandes lgicas do mundo moderno de coordenao social das
aes individuais e coletivas, que se consolidaram como dominantes a partir da construo dos Estados
nacionais e da generalizao da lgica mercantil como forma de acesso aos bens materiais e imateriais
produzidos. A primeira lgica atribui ao Estado o papel de coordenador social das relaes entre os indivduos e os grupos sociais, e sua funo de mediador social define a forma e a magnitude do acesso riqueza da sociedade. A literatura
se refere a essa perspectiva como a tradio contratualista.
Uma segunda lgica de coordenao social da sociedade moderna definida pelo mercado onde o acesso a riqueza social mediado predominantemente por relaes de troca contabilizadas por grandezas monetrias. O acesso
ao solo urbano a partir da lgica do Estado exige dos indivduos ou grupos sociais algum acmulo de capital, que pode
ser poltico, institucional, simblico ou de outra natureza, de tal forma que permita o seu reconhecimento como parte
integrante da sociedade e do seu jogo de distribuio das riquezas sociais. A lgica de mercado unidimensional em
relao ao requisito para ter acesso terra urbana: a possibilidade e magnitude de acesso terra est diretamente relacioIntroduo
nada grandeza do capital monetrio acumulado pelos
Neste livro vamos denominar essas prticas mercan-
indivduos ou grupos sociais. Porm, a lgica de mercado
tis de mercado informal de solo. Apesar de o mercado in-
de acesso terra urbana pode adquirir duas formas insti-
formal de solo transacionar bens fundirios (solo urbano ou
tucionais diferentes. A primeira delas est condicionada
periurbano) e imobilirios (solo com benfeitorias), a sua base
por um marco normativo e jurdico regulado pelo Esta-
territorial, por definio, uma propriedade que no respeita
do, na forma de um conjunto de direitos que estabelecem
os preceitos do direito de propriedade e/ou urbanstico, e
o marco das relaes econmicas legais.
assim assume uma dimenso de informalidade urbana.
As prticas econmicas que se estabelecem fora da
Nos pases latino-americanos, bem como em parte
forma de regulao institucional do Estado de Direito e
significativa da frica e da sia, a urbanizao acelerada
dos seus sistemas de controle, recursos e punio podem
do ps-guerra, as disparidades sociais e as enormes difi-
ser definidas, em uma primeira aproximao, como prti-
culdades financeiras dos Estados nacionais desses pases
cas econmicas informais. Essas relaes, quando recorrentes e asseguradas por alguma forma de regulao institucional paralela aos direitos, podem dar surgimento a
um mercado, isto , um encontro regular de compradores,
vendedores de bens e servios, cujas transaes mercantis
se reproduzem a partir de certa liberdade de ao e deciso
dos seus participantes. Nesse caso, teramos um mercado
6
ou economia informal, um mercado que no estaria regulado pelo sistema de direitos do Estado de Direito, mas que
garantiria o acesso a bens e servios pela via de uma transao monetria e/ou mercantil. No caso do acesso ao solo
urbano, encontramos nas grandes cidades brasileiras e latino-americanas um mercado de terra urbana que no est
deram surgimento a uma terceira lgica social de acesso

terra urbana, a qual vamos nominar de lgica da necessidade (ABRAMO, 2009). A lgica da necessidade
simultaneamente a motivao e a instrumentalizao social que permite a coordenao das aes individuais e/
ou coletivas dos processos de ocupao do solo urbano.
Diferentemente das outras duas lgicas, o acesso ao solo
urbano a partir da lgica da necessidade no exige um capital poltico, institucional ou pecunirio acumulado; em
princpio, a necessidade absoluta de dispor de um lugar
para instalar-se na cidade seria elemento suficiente para
acionar essa lgica de acesso terra urbana.
sujeito e regulado pelos direitos urbansticos, de proprieda-
Ao longo do processo de urbanizao acelerada
de, tributrio e comercial, nas suas prticas de comerciali-
dos anos 50 a 80, a Amrica Latina viu a lgica da ne-
zao e de locao de bens e servios habitacionais.
cessidade promover um grande ciclo de acesso ao solo
urbano pela via das ocupaes populares. Essas ocupa-
uma desigualdade socioespacial que se soma desigualdade
es produziram os assentamentos populares informais,
social em termos de acesso riqueza produzida, cultura,
que podem se chamar favelas no Brasil, villas misria na
educao e a outros bens determinantes para a igualdade
Argentina, barrios na Colmbia e no Mxico, ranchos
republicana, que constitui uma sociedade de cidadania ple-
na Venezuela, barriadas no Peru ou uma constelao de
na a todos os seus membros. Em uma palavra, as cidades do
outras metforas, adjetivaes ou o que seja, mas todas
continente so verdadeiros territrios da desigualdade.
apresentam o mesmo marco de fundao, a partir de uma

ocupao popular que se consolida mediante processos
de autoconstruo e de autourbanizao. A trajetria
desses assentamentos o resultado individual, familiar
e coletivo da lgica da necessidade no acesso ao solo e a
outros servios e equipamentos urbanos.
Em relao a essa desigualdade estrutural latinoamericana, estamos seguros de que a sua superao passa
por identificar e caracterizar de forma ampla a demanda
popular de solo urbano e por qualificar as formas institucionais de regulao da reproduo socioespacial dos
territrios (assentamentos) da desigualdade urbana. Ape-
As cidades latino-americanas revelam em sua estru-
sar da importncia real e simblica dos territrios da de-
tura intraurbana e cartografia socioespacial o funcionamen-
sigualdade, os estudos sistemticos e abrangentes sobre
to das trs lgicas de coordenao social que identificamos
a produo e a regulao territorial da cidade da infor-
acima. Um olhar ou um passeio nas ruas, bairros, centros
malidade (assentamentos populares informais) se restrin-
e periferias das grandes metrpoles latino-americanas per-
gem a estudos monogrficos e qualitativos. A necessidade
mitem uma primeira impresso: semelhanas... No temos
de estudos que contribuam para definir uma taxonomia
dvida das marcas histricas e dos processos sociais dife-
dos vrios processos de produo dos assentamentos po-
renciados em cada uma dessas metrpoles, mas a marca
pulares (ocupao, mercados informais de loteamentos,
(fsica, social, poltica, cultural e, em muitos casos, tnica)
mercados informais de solo em reas consolidadas, etc.) e
do funcionamento simultneo das trs lgicas de acesso ao
uma tipologia dos agentes, estratgias, racionalidades que
solo urbano permite uma primeira aproximao pela mo
intervm nesses processos fundamental para entender-
da identidade das suas estruturas de usos do solo e do pa-
mos a sua lgica de produo e para dar elementos para
dro de segregao socioespacial em relao a equipamen-
a formulao de polticas pblicas de enfrentamento da
tos e aos servios coletivos urbanos. Essa a identidade
necessidade de oferta de solo urbano qualificado para os
da desigualdade urbana nas metrpoles latino-americanas,
setores populares.
Introduo
Os processos de ocupao popular que deram
Ainda segundo o diagnstico de Davies (2008, p.
origem aos assentamentos informais atuais tendem a
22), essas condies no existem mais, e agora, recm-
diminuir de intensidade. As razes so mltiplas para a
chegados e jovens famlias tm que negociar em um mer-
diminuio dos processos de ocupao popular do solo
cado de terras descomunal com poucas esperanas que
urbano nas grandes metrpoles latino-americanas, mas
governos permitiro ocupaes ilegais.
Davies (2008, p. 22) sistematiza de forma bastante sinttica essas razes:
cunas nos estudos sobre a informalidade urbana: o
A fronteira da terra livre deixou de existir h
mercado informal de solo e as suas formas de funcio-
muito tempo na maioria das cidades em desen-
namento; e a mobilidade residencial dos pobres nos
volvimento. Certamente, ocupaes clssicas
assentamentos informais. Esse o objetivo da consti-
ainda existem, mas a maioria est na margem:
tuio e consolidao da Rede Infosolo Brasil, que re-
em terras txicas, encostas ngremes e nas mar-
ne professores e profissionais de vrias universidades
gens em eroso de crregos poludos onde
brasileiras que trabalham o tema da informalidade ur-
mais difcil transformar a terra em mercado-
bana nas principais metrpoles brasileiras. O primeiro
ria. Nos anos 60 e 70, recm-chegados cidade
esforo da Rede foi a constituio de banco de dados
(Instambul, Deli, Cidade do Mxico, Lima, etc.)
sobre o mercado informal de solo e a mobilidade resi-
tiveram oportunidades para cair de paraque-
dencial nas favelas.
das (como eles dizem no Mxico) em bairros

8
Nesse sentido, identificamos duas grandes la-
ou criar assentamentos porque:

1. terras perifricas extensivas ainda eram bara tas e frequentemente de titularidade pblica
ou duvidosa;
A realizao de um projeto de monitoramento do

mercado imobilirio informal no incio dos anos 90 no
Rio de Janeiro e o seu desdobramento em dois outros
estudos sobre as favelas na cidade (Avaliao de 10 anos
de Poltica Pblicas nas favelas cariocas e A dinmica
2. em alguns casos a ocupao era encorajada
econmica da favela: autarquia ou extroverso?) conso-
para prover mo de obra barata;
lidaram uma nova linha de pesquisa que alguns (SILVA,
3. elites e partidos estavam vidos por votos
2005; VALLADARES, 2003, 2005) classificam como
e apoiadores.
uma abertura inovadora e promissora nos estudos sobre
a favela no Brasil. Em 2004, o Programa Habitare permi-
O trabalho de levantamento de dados nas in-
tiu a constituio de uma rede de pesquisadores nacional
meras favelas pesquisadas permitiu a consolidao do
(Rede Infosolo - BR), que desenvolveu um projeto de le-
primeiro Banco de Dados sobre o Mercado Informal de
vantar, sistematizar e analisar os mercados de solo infor-
Solo (MIS) Urbano e mobilidade residencial em assenta-
mais nas principais metrpoles do Brasil.
mentos populares informais (API) com dimenso nacio-
A partir da metodologia desenvolvida no Rio de

Janeiro e do apoio do Programa Habitare, a Rede Infosolo decidiu aplicar os mesmos critrios metodolgicos
desenvolvidos nos estudos sobre as favelas cariocas em
outras cidades brasileiras. A definio das cidades que
seriam estudadas obedeceu ao critrio a seguir apresentado. Em primeiro lugar, deveramos ter no estudo as
duas maiores metrpoles brasileiras (Rio de Janeiro e So
Paulo). Em seguida, optamos por escolher as principais
metrpoles regionais seguindo o critrio das macrorre-
nal. O Banco Infosolo - BR um resultado relevante para

o conhecimento da realidade dos API e permite algumas
estilizaes do comportamento do mercado para avaliar
eventuais polticas urbanas. O grande esforo empreendido para a consolidao desse banco de dados e do capital
acadmico e metodolgico acumulado na forma de rede
de pesquisa no deve ser perdido. Nesse sentido, apresentamos os primeiros resultados da Rede Infosolo neste
livro. Como veremos ao longo dos inmeros captulos, as
formas de apresentar o problema da informalidade urbana e em particular do mercado informal de solo revelam
gies brasileiras. Nesse sentido, definimos Porto Alegre,
uma dupla dimenso de similitudes e diferenas, e ser
Salvador, Recife, Belm e Braslia como as metrpoles
essa dupla caracterstica que esperamos desenvolver nos
regionais do estudo e escolhemos uma rea metropolita-
prximos trabalhos da Rede Infosolo. A ampliao do
na intermediria e relativamente recente para termos uma
escopo da pesquisa para outras cidades latino-americanas
noo sobre as eventuais diferenas entres as escalas e
possibilitou o primeiro banco de dados latino-americano
as temporalidades do problema da informalidade urba-
sobre o MIS (INFOMERCADO_AL). Introduzimos no
na. No nosso caso, escolhemos a cidade de Florianpolis
livro dois captulos que nos trazem a experincia de outras
como metrpole intermediria e emergente. O projeto
metrpoles do continente. Os captulos sobre Buenos Ai-
envolveu universidades federais de oito cidades brasilei-
res, de Maria Cristina Cravino, e Bogot, de Adriana Pa-
ras, administraes locais (Prefeitura) e regionais (Gover-
rias Durn, trazem as caractersticas dos mercados infor-
no Estadual) e ONGs.
mais nessas duas grandes metrpoles latino-americanas e

Introduo
utilizam os mesmos critrios metodolgicos que a Rede
Agradecimentos
Infosolo utilizou no seu estudo sobre o Brasil.

A equipe que se rene neste livro est convencida da gravidade do problema da informalidade urbana e
ruas, vielas, becos, lajes, praas, bares e outros recantos

do universo das favelas brasileiras, que os captulos que
da necessidade de promover de forma ampla polticas de
se seguem nos proporcionam, gostaria de fazer justia
democratizao do acesso dos pobres terra urbana. Para
a algumas pessoas e instituies que confiaram nessa
tal, esse grupo de acadmicos latino-americanos desen-
aventura acadmica de percorrer muitas favelas brasilei-
volveu os textos aqui apresentados, com o intuito de abrir
ras para coletar informaes sobre o mercado informal
uma reflexo sobre as novas formas de reproduo da in-
e a mobilidade residencial nos assentamentos populares
formalidade urbana e de oferecer um diagnstico e, so-
informais. Este livro e os trabalhos que deram origem
bretudo, instrumentos efetivos para concretizar polticas
a ele so o primeiro resultado da Rede Infosolo Bra-
redistributivas da terra em nvel urbano que permitam re-
sil, que foi financiada pelo Programa HABITARE, da
duzir as fortes desigualdades nas grandes cidades. A pro-
FINEP e Caixa Econmica Federal. Encontramos na
posta deste livro uma continuidade de uma trajetria
FINEP o apoio constante de Carlos Sartor e de Ana
de pesquisas e de intercmbio acadmico e intelectual na

escala nacional e latino-americana, e serve para dar um
salto de qualidade nos projetos que temos desenvolvido
ao longo dos ltimos dez anos.
10
Antes de darmos incio ao nosso percurso nas
Estamos seguros que a publicao deste livro abre

novos horizontes para o entendimento das estratgias populares de construo e reproduo das cidades populares
Maria de Souza, que dividiram durante dois anos cada

passo do nosso trabalho de campo e permitiram uma
ampla liberdade no desenvolvimento do projeto que deu
origem a este livro.
Este livro no teria vindo ao mundo sem o entusiasmo e a confiana de Roberto Lamberts e da Antac.
Desde o primeiro momento, Lamberts foi incisivo e decisivo: Temos que publicar os resultados do trabalho para
nas metrpoles brasileiras. Esperamos que esses resulta-
que a sociedade faa uso dessas informaes. A tarefa de
dos sirvam para os mltiplos atores que atuam na supera-
difuso e do amplo acesso informao como uma prti-
o dos territrios das desigualdades das nossas cidades e
ca da democracia um compromisso do amigo Lamberts
instrumentalizem o poder pblico e a sociedade civil na
que nos emociona e que nos contagia. Um agradecimento
construo de cidades mais igualitrias e democrticas.
especial a Regina lvares, que com muita pacincia e de-
dicao preparou a edio deste livro, e a Arley Reis, que
favelas oferecia aos nossos soldados espero que se trans-
sempre foi uma entusiasta do projeto.
formem em histrias para contar aos seus netos. Enfim,
Gostaria de agradecer a FAPERJ pela confiana e
boas lembranas, como tambm as correrias quando a
apoio aos nossos trabalhos, bem como ao CNPq. Tam-
barra pesava e, entre tiros, nossos soldados partiam em
bm agradeo ao IPPUR-UFRJ pelo apoio e ambiente
retirada forada. A essa moada brasileira, a esses jovens
acadmico estimulante. Sem o apoio dessas instituies
universitrios e aos jovens da favela que participaram da
nosso projeto estaria apenas no desejo de uma dezena
pesquisa, a esses jovens que caminharam juntos de porta
de acadmicos.
em porta aplicando questionrios, conversando sobre as
Ao fim do livro agradecemos s inmeras pessoas que trabalharam no projeto original coletando os
dados de campo em mais de uma centena de favelas
pesquisadas. Foi a dedicao e a coragem dessa rapaziada que permitiu a realizao deste livro e das eventuais
publicaes que o seguiro. Essa rapaziada de campo
enfrentou sol, chuva, lama, igaraps, barranco, polcia
suas diferenas e as suas semelhanas, o nosso obrigado

e, sobretudo, a nossa esperana que esse encontro de jovens de universos sociais diferentes seja o caminho do
futuro brasileiro. Tambm agradecemos aos coordenadores de campo e aos nossos guias nas favelas, gente que a
cada dia preparava o campo para a moada subir e descer
os recantos da favela.
e bandido. Essa rapaziada, que subiu e desceu inmeras
Mas no h soldados sem generais e aqui eu quero
vezes as favelas desse Brasil armada com as suas pastas
reconhecer a dedicao e o esforo de cada um dos coorde-
abarrotadas de questionrios e com o uniforme que os
nadores acadmicos da Rede Infosolo. Obrigado s nossas
identificava como pesquisadores, na favela aprendeu
mulheres generais: Ana Claudia Duarte Cardoso, Angela
com a sabedoria popular e desfrutou da sua generosida-
Gordilho, Maria Ins Sugai, Norma Lacerda. Obrigado
de e pacincia.
aos generais masculinos: Jos Julio Ferreira Lima, Joo
O uniforme que dava a luz verde aos nossos soldados da pesquisa ficou guardado no armrio da memria de cada um deles, bem como as inmeras histrias de
Rovatti, Lino Peres, Emlo Haddad, Neio Campos e Ricardo Farret. Todos foram a nossa inteligncia estratgica
no trabalho de campo, tabulao e anlise.
vida que escutaram nos lares das favelas brasileiras. Os
Como todos sabem, no h inteligncia estratgi-
cafs e bolos de milho que a gentileza da populao das
ca sem o esforo dirio, a luta contnua e continuada de

Introduo
11
aguentar e continuar; aguentar e continuar e continuar,
lher coragem nos ensinou a importncia da persistncia
mesmo quando o desnimo e o cansao esto prestes a
e da coragem. Andrea, mulher brasileira, obrigado! No
impor a sua inexorvel paralisia. Aqui se impe a nossa
tenho dvida de que o meu obrigado a Andrea tem um
dama de ferro da Rede Infosolo. Por sua dedicao e
enorme coro de vozes de Porto Alegre a Belm do Par,
persistncia, tenho o dever de agradecer companheira
mas eu, que passei por duas cirurgias cardacas ao longo
de trabalho e amiga de sempre Andrea Pulici. Ela a
deste projeto, me permito dar um obrigado particular ao
responsvel pela existncia deste livro. Andrea, grvida
apoio e dedicao amiga de Andrea Pulici.
de Lucas, percorrendo cidades do Norte ao Sul do Brasil
Enfim gostaria de agradecer a Arantxa Rodriguez,
para treinar pesquisadores e unificar os critrios metodo-
que esteve ao meu lado como companheira e que me per-
lgicos da coleta de dados, entrando e saindo de favelas
mitiu atravessar desertos e oceanos para chegar ao fim
com a sua enorme barriga de mulher grvida. Nossa mu-
deste projeto. Arantxi, gracias por todo.
12
Referncias bibliogrficas
ABRAMO, P. Favela e o capital misterioso: por uma teoria econmica da favela (no prelo).
DAVIS, M. Entrevista por Otlia Fiori Arantes, Ermnia Maricato, Mariana Fix e Michael Lwy. Revista Margem
Esquerda, Boitempo, n. 12, 2008.
SILVA, M. L. P. Favelas cariocas (1930-1964). Rio de Janeiro: Contraponto, 2005. v. 1. 239 p.
VALLADARES, Licia do Prado; MEDEIROS, L. . Pensando as favelas do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro: Relume
Dumar, 2003. 479 p.
VALLADARES, Licia do Prado. A inveno da favela. Rio de Janeiro: FGV, 2005. v. 1. 204 p.
13
Introduo
14
1.
1.
O mercado informal de solo em favelas
e a mobilidade residencial dos pobres
nas grandes cidades: um marco metodolgico
Pedro Abramo
Introduo1
omo enfatizamos na apresentao deste livro, este trabalho e os que se seguem apresentam os primeiros
resultados de um estudo emprico realizado sobre os mercados informais de solo (MIS) nos assentamentos
populares informais (APIs) consolidados escolhidos em oito cidades brasileiras: Rio de Janeiro, So Paulo,
Porto Alegre, Florianpolis, Salvador, Recife, Braslia e Belm (ABRAMO/REDE INFOSOLO, 2006).2
Este texto est dividido em quatro partes. Na primeira parte apresentamos uma breve resenha sobre o vazio tem-
tico na literatura dos estudos urbanos sobre o mercado informal de solo e avanamos alguns elementos metodolgicos
e conceituais para a identificao da segmentao e formas de funcionamento do mercado informal de solo nos assen-
1
2
Alguns pargrafos deste texto so reprodues de partes do livro O capital misterioso: a teoria econmica da favela (ABRAMO, 2009).
O estudo permitiu a constituio da Rede Infosolo-BR e teve o apoio incondicional do Programa HABITARE da Finep/Caixa Econmica Federal.
O mercado informal de solo em favelas e a mobilidade residencial dos pobres nas grandes cidades: um marco metodolgico
15
tamentos populares consolidados. Nessa parte no temos

a preocupao de formular grandes discusses conceituais e nos restringimos a sublinhar certos elementos que
consideramos relevantes para a descrio dos resultados
empricos que vamos apresentar em seguida.
Acreditamos que o problema da inteligibilidade da

configurao intraurbana das grandes cidades brasileiras
A segunda parte se dedica a caracterizar o merca-
passa por uma problematizao conceitual e verificao
do residencial informal em assentamentos consolidados
emprica das formas de funcionamento das trs lgicas de
segundo os dois submercados residenciais: o mercado de
coordenao do acesso terra urbana. Assim, propomos
comercializao (compra e venda de imveis informais) e o
um breve inventrio das tendncias da literatura sobre o
mercado de locao informal. Procuramos estabelecer uma
uso do solo urbano para chegarmos ao verdadeiro siln-
abordagem comparativa para identificar os pesos relativos
cio sobre o objeto de nosso estudo. Nos ltimos 30 anos,
de cada um desses submercados em cada uma das cidades
uma parte importante dos estudos urbanos elegeu a lgica
brasileiras pesquisadas.
do Estado como seu principal objeto de ateno e desde
Na terceira parte, faz-se uma anlise dos tipos de

produtos transacionados em cada um dos submercados do
16
I.1 O relativo silncio sobre o mercado

informal de terras: uma reviso sumria
da literatura
os anos 1980 pesquisadores brasileiros tm produzido um

conjunto significativo de trabalhos (histricos e conceitu-
MIS e o seu produto dominante nas cidades pesquisadas.
ais) sobre a relao entre o que se convencionou chamar
Todas as vezes que apresentamos resultados da pesquisa
na poca a questo do Estado e o urbano. Dos estudos
de campo, procuramos estabelecer uma anlise transversal
influenciados pelo estruturalismo francs, caracterstico
que identifique as semelhanas e as diferenas nas caracte-
dos anos 80, aos estudos da nova historiografia marxista
rsticas e formas do mercado informal de solo nos assenta-
de expresso inglesa dos anos 90 temos um enorme painel
mentos populares consolidados. Estamos convencidos de
das intervenes do Estado nacional nas cidades onde fo-
que esse estudo pioneiro sobre os mercados informais de
ram identificadas as principais polticas urbanas (habita-
solo nas cidades brasileiras pode permitir certa inteligibili-
o, saneamento, transporte, etc.), seus atores e conflitos
dade dos processos de produo e de reproduo dos terri-
e suas consequncias macrossociais. Na leitura da poca,
trios informais urbanos e abre um debate sobre os instru-
a sociedade capitalista, e sua expresso urbana, poderia
mentos de poltica urbana necessrios para disciplinar e/ou
ser lida a partir das relaes entre o capital, o trabalho e
regular esse mercado nas grandes metrpoles brasileiras.
a forma de manifestao dos conflitos e dominao entre
eles na estrutura jurdico-poltica nos nveis urbano, me-
os processos de ocupao como seu principal objeto de
tropolitano, regional e nacional.
estudo. Do ponto de vista disciplinar, temos uma bipola-
A partir da segunda metade dos anos 90, uma parcela significativa da literatura dos estudos urbanos, sobretudo nos pases centrais, que tm na lgica do Estado seu
objeto de ateno, novamente muda de direo ao incorporar a crise dos Estados nacionais e a reconfigurao das
relaes da poltica urbana na escala do global e do local.
Os estudos seguiram o caminho de retorno a uma leitura
dos macroprocessos da globalizao e da mundializao
e suas consequncias urbanas, ou optaram por leituras do
local incorporando perspectivas neo-hobsianas, comunitaristas e institucionalistas, para revelar as dimenses
particulares dos atores, prticas, conflitos e perspectivas
do desenvolvimento em nvel local. Nesse ltimo caso,
a lgica de Estado na coordenao dos atores para que
ridade ambgua e pendular. Esses estudos podem ser majoritariamente classificados como estudos da sociologia
urbana que incorporam alguns elementos do urbanismo
ou trabalhos urbansticos sobre a extenso da malha urbana com ambies sociolgicas. Ha um grande nmero de excees, mas em sua grande maioria so estudos
monogrficos e, portanto, de casos, que incorporam dimenses antropolgicas ou propem articulaes interdisciplinares, mas cuja caracterstica monogrfica limita
consideravelmente uma perspectiva universalista de leitura da manifestao urbana da lgica da necessidade. Esses
estudos nasceram fortemente marcados pelos estudos dos
movimentos sociais urbanos e paulatinamente foram ganhando coloraes mais urbansticas. Essa tendncia deu
surgimento a uma interessante literatura do direito urba-
tenham acesso ao solo urbano lida a partir dos concei-
no que procura incorporar elementos interdisciplinares
tos de governana local e urbana e as novas formas de
em sua forma de tratamento dos problemas sociais, mas
cooperao entre o pblico-privado, o pblico-pblico e
que se mantm com um forte carter normativo, caracte-
o privado-privado. Os estudos sobre as polticas pblicas
rstico da tradio do Direito e dos estudos da jurispru-
urbanas tambm procuram incorporar elementos das es-
dncia. As tentativas de romper com esse constrangimen-
tratgias e racionalidades dos atores e passam a utilizar
to normativo so interessantes e abrem novos horizontes
conceitos tais como redes sociais, jogos de poder institu-
de leitura dos processos de estruturao intraurbana
cional e intrainstitucional, para explicar decises de in-
(AZUELA, 2001; FERNANDES, 2001; e sobretudo os
vestimento e redefinio de usos do solo urbano.
trabalhos dos autores vinculados ao IGLUS).
A literatura sobre a lgica da necessidade e do
Os estudos sobre a lgica de mercado e o acesso
acesso ao solo marcadamente latino-americana e toma
ao solo urbano podem ser classificados em duas grandes
17
tradies da economia urbana (ABRAMO, 2001; FAR-
urbana e procura identificar os processos de gerao da
RET, 1995). A tradio ortodoxa apresenta uma enorme
riqueza e da acumulao do excedente urbano a partir
e influente produo sobre os processos de uso do solo,
da definio dos usos e da apropriao do solo urbano.
formao de preos e preferncias locacionais familiares.
Essa perspectiva conceitual tem na teoria da renda fun-
Esses estudos se apresentam no debate conceitual a partir
diria seu principal aparelho conceitual para identificar
de modelos de equilbrio espacial de tradio neoclssica
a lgica de apropriao do excedente urbano e explicar
(ABRAMO, 2001) e mais recentemente incorporam din-
a estrutura intraurbana como sua resultante. Depois de
micas espaciais aglomerativas na modelagem proposta pela
muitos anos de estudos monogrficos sobre a taxonomia
economia geogrfica (ABRAMO, 2002a; KRUGMAN;
de agentes e procedimentos institucionais no jogo de
FUJITA; VENABLES, 2000; FUJITA; THISSE, 2002).
atribuies de ganhos e perdas fundirias e imobilirias
Outra tendncia dos estudos sobre a lgica do mercado e
(ver os trabalhos clssicos de Topalov, Ball, Harloe, etc.),
o uso do solo procura instrumentalizar do ponto de vista
recentemente essa perspectiva procura se renovar ao ar-
analtico os estudos urbanos ao propor um tratamento eco-
ticular os estudos fundirios com os impactos espaciais
nomtrico da formao dos preos fundirios e imobili-
da reestruturao produtiva e os projetos de renovao
rios. Os estudos a partir das funes hednicas de preos
urbana (ABRAMO, 2003).
ocupam uma parte muito importante nas publicaes internacionais de economia urbana e recentemente passaram
a servir de base para muitas polticas urbanas locais (fiscais,
pedgios urbanos, melhoramento de infraestrutura, etc.).
18
A sofisticao do tratamento estatstico e analtico permite atualmente superar restries na avaliao dos atributos urbanos (sobretudo em relao ao nmero de variveis
dummy e ao tratamento espacial das externalidades), mas
os problemas de autocorrelao espacial das variveis segue sendo uma barreira instransponvel para essa tradio
de trabalhos (ABRAMO, 2002b).
Ainda que os trabalhos sobre a lgica de mercado e

o uso do solo e sua relao com a acumulao capitalista
urbana tenham uma grande tradio na sociologia crtica
a partir dos anos 1970, enorme nmero de instituies
(revistas, centros de ps-graduao, institutos de pesquisa
e governamentais, etc.) se dedica ao tema. Podemos dizer
que praticamente a totalidade desses estudos tem como
objeto o mercado fundirio e imobilirio formal ou legal.
Apesar de o mercado informal de terras existir na maior
parte das cidades latino-americanas e ser um dos principais mecanismos sociais de acesso terra urbana de uma
Uma segunda tradio de estudos est identifica-
parte considervel da populao pobre dessas cidades,
da com os princpios conceituais da economia poltica
praticamente no h estudos sistemticos e abrangentes
sobre o tema. Com exceo de alguns trabalhos de na-
Esse senso comum sobre a informalidade urbana
tureza jornalstica e de estudos monogrficos de mbito
alimenta reflexes, polticas urbanas e representaes
bastante restrito, constata-se um grande vazio nos estudos
sobre o universo dos pobres que em muitos casos so
urbanos, em particular nos estudos de economia urbana,
verdadeiras iluses urbanas.3 Nesse sentido, um es-
sobre o mercado informal de terras urbanas. A impor-
foro de avanar no desvelamento do imaginrio e das
tncia atual desse mercado e a perspectiva de seu cresci-
representaes do mercado imobilirio em favelas exige
mento em funo da reduo expressiva dos processos de
que ele deve ser confrontado com resultados empricos
ocupao de terras urbanas impem a urgncia de traz-
de pesquisa que permitam uma viso abrangente e mais
lo como uma das prioridades de objeto de estudo.
rigorosa sobre sua realidade factual. Em outro trabalho
Acreditamos que a definio do mercado informal

de terras e da mobilidade residencial dos pobres como
um objeto de estudo exige um duplo esforo acadmico
e institucional. De fato, h um enorme desconhecimento
emprico desse mercado. As poucas informaes disponveis so resultado de pequenas monografias e/ou trabalhos jornalsticos, e sua veiculao a um pblico mais
amplo, dada a carncia de informaes disponveis, termina adquirindo um valor heurstico e de referncia para
muitas anlises e polticas sobre a informalidade urbana.
(ABRAMO, 2009) utilizamos o termo capital misterioso para identificar esses mitos e falsas representaes do
mercado informal em favelas, e talvez o maior dano tenha sido produzido pelo conhecido trabalho O mistrio
do capital, do peruano Hernando De Sotto, que identifica a propriedade informal como um dos eventuais pilares
do crescimento econmico. Assim, o primeiro esforo de
pesquisa deve ter como preocupao um estudo emprico que permita a identificao das reais caractersticas do
mercado informal imobilirio nas favelas.
Assim, a carncia de informaes produz algo como um
Um segundo esforo para desenvolver o mercado
senso comum sobre o mercado informal que em muitas
informal como objeto de estudo de natureza conceitual.
situaes no corresponde aos fatos reais.
A pergunta que devemos formular sobre esse mercado
Um bom exemplo sobre esse procedimento pode ser dado a partir de uma reportagem do jornal O Globo sobre a favela da Rocinha, na cidade do Rio de Janeiro,
cuja matria jornalstica identificava uma casa com piscina de uma suposta burguesia da favela, que supostamente teria na atividade imobiliria informal sua
principal fonte de recursos. Como vamos mostrar nos trabalhos deste livro, o mercado imobilirio em favelas se carateriza por uma grande pulverizao da oferta.
Essa constatao emprica dos levantamentos que realizamos relativiza e requalifica de forma substancial o que Davies (2007), em seu Planeta Favelas, chama
e denuncia de especulao dos pobres pelos pobres. Em termos conceituais, uma oferta pulverizada promove uma barreira de mercado prtica recorrente
da especulao imobiliria (ABRAMO, 2009).
19
c) o princpio maximizador das decises familiares
diz respeito a suas similitudes e diferenas em relao ao

mercado formal. Responder a essa questo, ou dar ele-
da funo beckeriana, cujo critrio final sempre
mentos para sua resposta, significa necessariamente uma
a maximizao do que Becker (1967) chama
articulao entre a problematizao conceitual e a veri-
de lucro familiar;
ficao de elementos empricos que permitam fugir das

representaes e respostas a partir do senso comum da
informalidade urbana.
d) a relao entre a economia e o direito na produo

de normas, e instituies sociais tendo como
princpio o conceito de custos de transao;
A nossa resposta a esse desafio se deu em dois planos; o primeiro a partir de um levantamento emprico sobre o mercado informal de terras e imveis nas favelas da
e) o papel do capital social na formao das gran
f) o papel determinante das normas implcitas na
cidade do Rio de Janeiro (ABRAMO, 2003). A realizao

dessa pesquisa em reas de favelas exigiu uma preconceitu-
20
dezas econmicas (preos e desenvolvimento); e
forma de funcionamento do mercado informal.
alizao de alguns elementos do mercado informal, e seus
Acreditamos que neste momento a pergunta sobre
primeiros resultados permitem avanar em direo a uma
o carter universal e/ou particular do funcionamento dos
reproblematizao desses conceitos preliminares no senti-
mercados informais de solo nas favelas importante, pois
do de definir um projeto de pesquisa que amplie a escala
ela permite distinguir as recorrncias e similaridades na
das cidades pesquisadas e, sobretudo, enfrente o segundo
dinmica de funcionamento do mercado ou de aleatorie-
desafio a que nos referamos acima, isto , tomar o merca-
dades e diferenas que no seriam suficientes para definir
do informal de terras e a mobilidade residencial dos pobres
uma forma de funcionamento de um mercado. A respos-
urbanos como um objeto conceitual que permita reproble-
ta a essa questo impe leituras e mtodos de pesquisa
matizar temas tradicionais da economia urbana ortodoxa
alternativos, mas tambm, e sobretudo, formas de inter-
(neoclssica) do uso do solo e imobiliria, tais como:
veno do poder pblico muito distintas.
a) o princpio da racionalidade paramtrica ou

estratgica das decises locacionais dos indivi-
duos e famlias;
Nossa perspectiva nesse projeto de natureza eminentemente acadmica e, portanto, no campo da anlise
positiva dos fenmenos sociais, mas estamos convenci-
b) o trade-off entre acessibilidade e consumo de
dos do potencial normativo de alguns de seus resultados,
espao como critrio de deciso residencial nos
podendo ser de algum valor na elaborao de polticas
mapas de preferncias residenciais familiares;
pblicas urbanas.
I.2 Em direo ao enquadramento do objeto:

o mercado informal de solo nas favelas e a
mobilidade residencial dos pobres
O mercado de terras informal pode ser classificado em dois grandes submercados fundirios. Tradicionalmente, a literatura de economia do uso do solo utiliza o
critrio de substitutibilidade dos bens fundirios e/ou
imobilirios para definir os submercados de solo urba-
A partir dessas variveis procuramos identificar diferenas substantivas nos mercados de terra informal, a fim
de estabelecer uma primeira aproximao da definio
de submercados informais. O resultado desse exerccio
pode ser visto no quadro abaixo e permite definir dois
grandes submercados de solo informal que denominamos
a) submercado de loteamentos e b) submercado de reas
consolidadas (ABRAMO, 2003).
nos. No nosso caso incorporamos essa definio como
O Quadro 1 mostra a marco comparativo das carac-
uma das variveis no marco conceitual dos estudos sobre
tersticas do mercado informal de loteamentos e do merca-
a estrutura do mercado e analisamos outros elementos
do informal em assentamentos populares consolidados.
que consideramos importantes para definir uma primeira
O primeiro desses submercados (loteamentos) ,
clivagem do mercado informal. Assim, definimos como
em grande medida, definido por uma estrutura oligop-
elementos determinantes da estrutura do mercado os se-
lica de mercado, enquanto o segundo submercado (reas
guintes elementos: caractersticas da oferta e da demanda
consolidadas) apresenta uma estrutura concorrencial ra-
de solo, poder de mercado dos agentes econmicos (ofer-
cionada. Os dois submercados de solo informal podem
ta e demanda), caractersticas informacionais do merca-
ser identificados na estrutura urbana da cidade em reas
do (assimetrias e transparncias de informao), carac-
bem precisas e com distintas funcionalidades de verte-
tersticas dos produtos (homogneos ou heterogneos),
brao urbana. O primeiro submercado opera o fraciona-
externalidades (exgenas e endgenas), racionalidades
mento de glebas na periferia das cidades constituindo-se
dos agentes (paramtrica, estratgica, etc.) e ambiente da
no principal vetor de expanso da malha urbana. A sua
tomada de deciso (risco probabilstico ou incerteza). A
lgica de funcionamento oligoplica na formao dos
identificao dessas variveis aproxima conceitualmente
seus preos, mas as prticas de definio dos produtos e
a nossa abordagem do mercado imobilirio informal do
do seu financiamento nos remetem a tradies mercantis
tratamento moderno da teoria econmica de mercado,
pr-modernas. Os produtos desse submercado so relati-
o que permite, portanto, identificar conceitualmente as
vamente homogneos e os seus principais fatores de dife-
particularidades e as semelhanas do mercado informal
renciao nos remetem a dimenses fsicas, topogrficas,
de solo com os outros mercados formais da economia.
e s externalidades exgenas de urbanizao.
21
Loteamentos
Assentamentos consolidados
Estrutura de mercado
Oligoplica
Concorrncia com mercado racionado
Agente dominante e determinao de preos
Fracionador com capacidade de realizar

mark up urbano
Comprador (entrante) e vendedor (sainte)

Tenso entre oferta e demanda
Assimetria do poder de mercado
Forte
Varivel
Caracterstica do produto
Homogeneidade relativa (lote) com variaes

da localizao e metragem
Heterogeneidade
Externalidades
Exgenas (hierarquia de acessibilidade +

caractersticas fisicas e topogrficas
Endgenas+exgenas
Racionalidade e anticipao
Estratgica
Com informao incompleta (jogo da anticipao de infraestrutura)
Pluralidade de racionalidades e objetivos de

anticipao
Informao
Incompleta e imperfeita (risco)
Assimetria informacional e imprevisibilidade

(incerteza radical)
Quadro 1 Caractersticas do mercado informal de loteamentos e de assentamentos consolidados
A primeira questo colocada em relao ao submercado de solo em reas consolidadas foi em relao
a sua amplitude, pois uma das principais caractersticas
dos assentamentos consolidados urbanos sua grande
pulverizao territorial. Assim, a primeira pergunta que
22
deveramos formular a de saber se esse submercado em

reas consolidadas uma constelao de submercados ou
um submercado unificado.
jeto de testes a partir dos resultados empricos da pesquisa.

A identificao dos submercados com a definio de uma possvel taxonomia desses submercados
um elemento conceitual importante para a identificao
do processo de formao dos preos no mercado imobilirio informal. Em trabalhos anteriores (ABRAMO,
1999a, 1999b), sugerimos que no mercado informal intervm um conjunto de externalidades comunitrias
A resposta a essa pergunta importante, pois sua
e externalidades de liberdades urbansticas e construti-
caracterizao define tambm os fluxos (origem e destino)
vas que modelam o gradiente de preos desse mercado.
da mobilidade residencial dos pobres urbanos. Trabalhamos
Essas duas externalidades so caractersticas do mercado
com cinco hipteses de submercados e de seus respectivos
informal e podem ser classificadas como externalidades
fluxos de mobilidade residencial. No Quadro 2, reproduzi-
positivas que valoram os preos do solo e imobilirio nos
mos nossas hipteses (ABRAMO, 2003), que devem ser ob-
assentamentos populares informais.
Hiptese 1
Submercado informal unificado
Todos os assentamentos populares

constituem um nico submercado
Amplia a mobilidade residencial dos

pobres intra e interassentamentos
consolidados
Hiptese 2
Submercados por assentamentos
Cada assentamento um submercado sem

segmentao interna
Mobilidade residencial intraassentamento
Hiptese 3
Submercados por grupo de

assentamentos homogneos
Um grupo de assentamentos sem

segmentao interna constitui um
submercado
Mobilidade interassentamento restringida
Hiptese 4
Submercados em cada assentamento
Cada assentamento tem uma diviso

interna em submercados
Mobilidade residencial intra e

interassentamento
Hiptese 5
Submercados por grupo de

assentamentos segmentados
Um grupo de segmentos de reas de

assentamentos constitui um submercado
Mobilidade residencial intra e

interassentamento por grupos
Quadro 2 As cinco hipteses de submercados consideradas.
Na definio dos coeficientes desses atributos
Em trabalho anterior (ABRAMO, 2006) sobre o
(preos sombra da funo hednica de preos imobi-
mercado informal nas favelas do Rio de Janeiro compa-
lirios) pesam fatores de desconto associados ao que cha-
ramos o volume das transaes de compra e venda de
mamos de fatores de incerteza local e aos processos de
imveis em favelas vis--vis os estoques imobilirios dos
aprendizagem social, cuja caracterstica nos remete ta-
bairros formais prximos a essas favelas. Quando vemos
xonomia dos submercados e dinmica de formao dos
o percentual de rotao do estoque imobilirio do mer-
preos no mercado informal de solo (ABRAMO, 2009).
cado informal nas favelas, verificamos que ele apresenta,
Assim, as hipteses sobre a taxonomia dos submercados
em muitos casos, um patamar ligeiramente superior ao de
tambm so importantes para a identificao dos determi-
bairros do mercado formal (Tabela 1 na p. 28), revelando
nantes da formao dos preos do mercado informal.4
que seu funcionamento no aleatrio, mas regular como
Realizamos testes economtricos para avaliar os componentes (atributos similares) desses submercados, mas os resultados revelaram fortes problemas de
autocorrelao espacial das variveis. Os testes de kricagem aplicados aos erros no foram suficientes para dar resultados mais expressivos do ponto de vista
economtrico. Assim, decidimos adotar uma linha de tratamento analtico diferente e priorizar a anlise espacial (clusters, etc.) e os procedimentos de anlise
comparativa e evolucionria, alm de usar, apenas como tratamento complementar e indicativo, o procedimento economtrico. Do ponto de vista conceitual,
essa opo representa uma inovao na forma de tratar o mercado fundirio-imobilirio e nos aproxima de uma abordagem crtica da formao dos preos do
solo. Como veremos adiante, propomos uma perspectiva conceitual que se aproxima do debate da socioeconomia, mas no abandona completamente o debate
da economia urbana e o dilogo crtico com o pensamento neoclssico conservador.
23
o mercado formal de solo. Da mesma maneira, quando ta-
mos de perfis diferentes nos gradientes de preos permite
bulamos os preos praticados no submercado informal nos
concluir que h uma lgica particular no funcionamento
assentamentos consolidados, confirmamos a hiptese de
dos mercados informais que determina seus preos. O
um mercado onde os preos no apresentam um compor-
descolamento da formao dos preos do solo informal
tamento errtico; eles obedecem a certa lgica e regulari-
do mercado formal de solo nos leva a levantar a hiptese
dade, indicando que h efetivamente um funcionamento
da existncia de uma lgica endgena na formao dos
que no errtico. Em outras palavras, o volume e o pata-
preos informais e que essa lgica nos remete a variveis e
mar de preos das transaes imobilirias confirmam sua
a caractersticas particulares do territrio da(s) favela(s).
existncia como um mercado regular, que regula o acesso

mercantil terra urbana nas favelas consolidadas.
24
Procuramos avanar na problematizao dessas

variveis incorporando uma parte do debate da socioeco-
O levantamento que realizamos nas favelas do Rio
nomia, da economia de redes e, sobretudo, da economia
de Janeiro (ABRAMO, 2006) resultou em achados inte-
da proximidade e reciprocidade. Identificamos externa-
ressantes a respeito do gradiente de preos do mercado
lidades que valoram o solo urbano e nos remetem s di-
fundirio e imobilirio informal nas favelas. Ao compa-
nmicas sociolgicas e antropolgicas das comunidades
rarmos os preos de favelas com os preos do mercado
faveladas que procuramos formalizar a partir de uma teo-
formal dos bairros contguos a essas favelas, verificamos
ria da formao dos preos informais (ABRAMO, 2009)
que o gradiente (curva) de preos das favelas e o dos
que articula a dimenso das singularidades aos princpios
bairros legalizados contguos a essas mesmas favelas tm
homogeneizadores das prticas mercantis.
perfis diferentes. Esse resultado emprico de grande im-
Outro resultado interessante do estudo pioneiro
portncia, pois tanto o senso comum como os modelos
que realizamos sobre o Rio de Janeiro a relao entre o
da economia urbana tradicional atribuem formao de
mercado de terras (acesso a uma localizao residencial)
preos nas reas de favela um carter reflexo ao do mer-
e o mercado de trabalho. Nos mapas de localizao do
cado formal, isto , os preos relativos do solo nas favelas
local de trabalho que geramos (ABRAMO, 2002), encon-
seriam determinados pelos preos relativos dos bairros
tramos quatro padres para o tradicional e importante
onde elas se localizam com uma taxa de desconto em
movimento pendular casa/trabalho dos participantes
funo de algumas caractersticas prprias do mercado
do mercado informal de solo em favelas. Ao contrrio
informal em favelas, tais como grau de violncia e estgio
do senso comum sobre a proximidade da localizao do
e qualidade da urbanizao. O resultado que encontra-
emprego (ou fonte de rendimento) do chefe de famlia
das moradias em favelas, no encontramos um padro
demos identificar os percursos domiciliares interfavelas,
de proximidade que seja nico. H outros padres de lo-
intrafavelas e os movimentos formal/informal para cada
calizao da fonte de rendimento dos chefes de famlia
uma das favelas e, a partir de suas regularidades, estabe-
residentes em favelas que do origem a movimentos pen-
lecer uma tipologia das mudanas de formas de acesso
dulares longos, isto , envolvendo distncias a percorrer
ao solo urbano. Da mesma maneira, utilizando os dados
entre a casa na favela e o lugar do rendimento.
sociodemogrficos, poderemos identificar similitudes de
Em uma primeira classificao dos movimentos

pendulares para a cidade do Rio de Janeiro teramos quatro padres:
a) proximidade geogrfica (endgena quando na

prpria favela e contgua quando em bairros do
seu entorno);
b) concentrao polar (centro em uma cidade
mononuclear);
lias mais pobres e as mais abastadas residentes em favelas

(corte socioeconmico), entre geraes (corte demogrfico intergeneracional), chefes de famlia mulheres e homens (corte de gnero), tempo de escolaridade, etc.
Um procedimento interessante de anlise do mercado informal o de comparar as caractesticas socioeconmicas, demogrficas, de gnero, etc., entre os compradores, ou seja, aqueles que efetivamente entraram na favela
c) concentrao multipolar (vrios centros de

comportamento de mobilidade residencial entre as fam-
concentrao de atividades); e
via mercado informal, e os vendedores, famlias que

revelam a inteno de deixarem sua moradia. Comparando os dados de compradores e de vendedores, possvel
d) disperso.
Essa classificao confirmada a partir das tabulaes sobre as preferncias locacionais e a mobilidade
residencial (ABRAMO, 2009).
construir uma tabela de mobilidade sociorresidencial de

cada favela. Essa tabela permite classificar as tendncias
de elitizao (faixa de renda dos compradores superior
dos vendedores), empobrecimento ou estabilizao social
Do ponto de vista metodolgico, as informaes
da composio socioeconmico-demogrfica interfavelas
coletadas no estudo Infosolo nos permitem construir um
e intercidades. Essas tabulaes articulam os resultados
conjunto de indicadores sobre as trajetrias residenciais
do funcionamento do mercado informal de terras com
dos moradores de favelas, uma cartografia das prefe-
a dinmica de reconfigurao socioespacial das favelas e
rncias locacionais das famlias pobres e uma matriz de
consolidam uma linha de pesquisa comparativa cujo ob-
origem/destino de seus deslocamentos residenciais. Po-
jeto o mercado informal de solo (ABRAMO, 2009).
25
No procedimento de coleta de informaes sobre

o mercado informal recolhemos um nmero significativo de informaes sobre a vida associativa e comunitria
26
II. Uma primeira aproximao dos

submercados nos assentamentos populares
informais (APIs)
dos entrevistados. A partir dessas perguntas pretendemos
Como dissemos antes, a definio dos submerca-
estimar o peso da participao comunitria e associativa
dos um passo importante para caracterizar a forma de
nas decises de localizao inter e intrafavelas, bem como
funcionamento do MIS. A sua definio envolve a identi-
na formao dos preos imobilirios. Os procedimentos
ficao dos agentes, produtos e demais caractersticas do
metodolgicos que estamos adotando tambm podem ser
mercado.5 Uma forma de se iniciar essa definio partir
portadores de uma inovao na forma de tratar o objeto
do mercado formal e, por analogia, estabelecer uma pri-
das favelas e na forma tradicional de relao das variveis
meira subdiviso do mercado informal de solo. No mer-
econmicas com as decises de localizao residencial
cado formal, podemos identificar um mercado de imveis
dos pobres nas grandes cidades brasileiras. As informa-
novos (recm-produzidos ou na planta) e um mercado de
es sobre a vida associativa permitem discutir em ter-
imveis do estoque existente (usados). A literatura so-
mos empricos as teses correntes sobre a importncia do
bre economia imobiliria afirma que o nvel de atividade
capital social na formao das grandezas econmicas.
do mercado de imveis novos determina o crescimento
Assim, pretendemos em trabalhos futuros articular o ob-
do parque imobilirio e os novos vetores de estruturao
jeto do mercado informal de solo ao tema emergente do
socioespacial da estrutura intraurbana. Como em outros
desenvolvimento e da governana local para sublinhar a
mercados de produtos de longa vida til, os produtos no-
importncia dos sistemas de normas implcitas de convi-
vos definem o mercado primrio, e os produtos do esto-
vncia e reproduo da vida popular urbana que intervm
que (imveis antigos) configuram o mercado secund-
no funcionamento do mercado de solo.
rio. Nesse sentido, podemos indagar sobre a existncia de
Ver Abramo (2005) e a introduo deste trabalho.
um mercado informal primrio e de um mercado informal
imobilirio informal construdo por seus residentes para
secundrio e as suas eventuais articulaes funcionais na
uso familiar. Utilizando a terminologia usual da literatu-
definio do mercado de solo urbano.
ra, podemos dizer que a oferta imobiliria habitacional,
No caso brasileiro, os mercados imobilirio-fundirios informais primrio e secundrio apresentam uma

diferena decisiva, em particular em relao ao seu produto final, isto , o seu carter de objeto de uso. Essa diferena no pode ser redutvel tipologia usual da funo
isto , o bem que gera servios de habitao no mercado

informal no Brasil um mercado secundrio. Em outras
palavras, a oferta de imveis informais nos APIs constituida em sua grande maioria de imveis usados ou de
fracionamentos desse imvel original.
de utilidade de Lancaster, que diferencia os bens a partir
A pergunta a que temos de responder diz respeito
das suas caractersticas (ABRAMO, 2001). Nos APIs, a
identificao do mercado primrio informal, pois to-
produo da moradia o resultado do esforo familiar
das as estatsticas sobre a informalidade urbana no Brasil
aps a aquisio de um lote, uma laje ou um lote com al-
revelam um enorme crescimento do estoque da informa-
guma benfeitoria edificada. Esse esforo pode se realizar
lidade edificada nos ltimos 20 anos. Propomos como
por um trabalho de autoconstruo, por uma poupana
uma hiptese de trabalho que o mercado primrio do
familiar que permite a contratao de mo-de-obra que
MIS constitudo exclusivamente pelo mercado fundi-
edifica a moradia (produo por encomenda) ou por uma
rio. Em outras palavras, o mercado primrio do MIS
combinao dos dois procedimentos anteriores. Nesse
composto de um mercado que oferece lotes informais
caso, a oferta de moradias novas informais por um agen-
(irregulares e/ou clandestinos) a partir do fracionamento
te especializado na sua produo e comercializao e que
e/ou da ocupao de glebas urbanas ou periurbanas.
atue de forma regular nesse mercado no a forma mais

corrente, e a sua manifestao uma exceo na maior
parte dos MIS das grandes cidades latino-americanas.
Assim, a oferta do bem habitacional no mercado informal uma edificao que foi construda por um processo individualizado e sob o comando de uma famlia que
normalmente habita ou habitou essa edificao.
Assim, o crescimento da rea de uso residencial ou

comercial informal ao longo do tempo o resultado de
uma dinmica de fracionamento do solo que o transforma em rea urbana de fato pelo processo de comercializao ou ocupao por ao coletiva (invaso). Quando
o acesso ao lote se realiza por comercializao (transao
de compra e venda), podemos identificar um mercado
Em termos econmicos, o bem morada ofertado
primrio do MIS. A atividade desse mercado primrio
no mercado informal quase sempre um bem do estoque
no modifica o estoque edificado informal, porm cria as
27
condies necessrias para o seu crescimento, pois permite o acesso das famlias pobres a um solo urbano.
Essas famlias sero os agentes efetivos do crescimento do estoque edificado informal, e esse crescimento,
normalmente, no motivado por uma comercializao
imediata e recorrente que caracterize essas famlias como
produtores de bens habitacionais para o mercado. O
crescimento do estoque edificado informal o resultado
de uma infinidade de processos individualizados, descentralizados e autnomos de produo de habitaes objetivando o uso privado e familiar por aqueles que comandam a sua edificao. Essas famlias que alimentam
o crescimento da edificabilidade informal urbana , na
sua grande maioria, constituda por setores populares de
baixos ingressos.6 Assim, a comercializao de habitaes
informais, na sua grande maioria, se d a partir de im-
28
Em relao s caractersticas de funcionamento do

mercado, o MIS apresenta duas primeiras grandes diferenas em relao ao mercado formal: a inexistncia de
promotores imobilirios que atuem de forma regular na
produo de imveis novos informais para a comercializao em mercado; e a pequena magnitude de imveis
novos informais produzidos por unidades familiares para
comercializao.7 Essas caractersticas transformam as
transaes do estoque imobilirio informal (imveis existentes) na verdadeira oferta habitacional do MIS.8 Assim,
o mercado secundrio do MIS apresenta uma grande diferena em relao ao mercado formal, pois praticamente
a totalidade da oferta de residncias no mercado constituda pelas transaes com imveis do estoque habitacional informal e, eventualmente, por lotes vazios em reas
informais consolidadas ou em processo de consolidao.
veis do estoque imobilirio informal. Os imveis novos
Dessa forma, podemos estabelecer uma primeira
informais produzidos para serem comercializados, geral-
segmentao em submercados do MIS. O mercado prim-
mente, representam um fracionamento do lote original
rio constitudo pela oferta de lotes, e o seu agente princi-
familiar, seja verticalizando, seja ocupando parte do lote
pal o fracionador (loteador) informal, que opera a trans-
e/ou casa (produo de quartos), mas com a manuteno
formao de glebas de terras em um novo produto: lotes
da residncia (ou parte) da unidade familiar original.
urbanos ou periurbanos. O mercado secundrio o outro
6
Alguns estudos identificam a produo da informalidade em estratos mdios e superiores de renda, mas esses casos, ainda, podem ser definidos como uma
exceo no marco da produo das cidades latino-americanas.
7
A maior parte da produo habitacional informal destinada ao mercado familiar e constituda de quartos no prprio lote ou unidade residencial.
8
Oferta habitacional entendida como um bem que gera servios de habitao.
grande submercado do informal; ele , de fato, o verdadei-
grande medida, a liquidez e a demanda solvvel do mer-
ro vetor da oferta imobiliria habitacional do MIS. Em ou-
cado primrio esto vinculadas liquidez do mercado
tras palavras, a primeira aproximao do MIS em termos
secundrio, pois grande parte das transaes realizadas
de tipologia dos submercados nos permite identificar dois
no mercado primrio troca de domiclio do estoque por
grandes submercados: o mercado fundirio, como o mer-
imveis novos. Assim, a entrada no mercado primrio da
cado primrio do MIS; e o mercado imobilirio informal
maior parte dessas famlias depende da venda do antigo
nos APIs, como o seu mercado secundrio.
imvel (estoque). A entrada de uma nova demanda que
A definio desses dois grandes submercados informais o diferencia da forma de estruturao do mercado de
solo formal, pois nesse mercado temos e existncia de produtores regulares (incorporadores) que atuam produzindo
novos imveis residenciais e caracterizando um verdadeiro
mercado primrio de bens habitacionais. O mercado fundirio formal urbano um mercado em que a demanda
relativamente pequena (escassa) e se divide em dois grandes submercados. No primeiro submercado fundirio, o
solo um insumo para a incorporao imobiliria promover a edificao de imveis para o mercado (GRANELLE, 1999) e a sua demanda basicamente empresarial. No
segundo submercado, o solo um suporte para a produo
por encomenda de unidades familiares de estratos mdios
e altos da populao urbana (JARAMILLO, 1985). Ao
contrrio do submercado de solo como bem intermedirio, no caso da demanda familiar, o solo um produto em
si mesmo, e o seu uso no objetiva um retorno ao mercado
com outro tipo de uso e/ou funcionalidade.
No mercado formal h uma forte articulao funcional entre os mercados primrio e secundrio. Em
independe da venda de um imvel anterior est basicamente condicionada pelo crdito imobilirio. Em estudos
anteriores vimos que os preos relativos do estoque tendem a ajustar-se em funo das variaes dos preos do
mercado primrio, isto , os preos do estoque se ajustam
aos preos dos imveis novos (ABRAMO, 2006).
No caso do mercado informal, algumas evidncias
parecem indicar que as formas de articulao entre o que
definimos como mercado primrio e secundrio so distintas. Por exemplo, nada indica que a liquidez do submercado de loteamento dependente do submercado imobilirio
nos APIs. Para reiterar essa afirmao, podemos mobilizar
alguns resultados de pesquisas empricas sobre o mercado.
Os resultados da pesquisa Infosolo revelam de forma contundente que a venda de imveis nos APIs no motivada por um desejo de troca de um imvel em assentamento
consolidado por um lote informal na periferia. Da mesma
maneira, pesquisas realizadas em loteamentos informais
indicam que a compra dos lotes , na sua grande maioria,
financiada pelo prprio loteador ou a partir de dvidas familiares, com amigos ou com o prprio loteador, e no envolve uma venda anterior de residncia em reas de favela.
29
Os resultados da pesquisa Infosolo sobre mobilidade residencial revelam que as preferncias de localizao
residencial dos vendedores do MIS nos APIs no indicam inteno de deslocamento domiciliar dessas famlias
para os loteamentos perifricos (ABRAMO/INFOSOLO, 2006). Todas essas evidncias permitem afirmar que
o mercado de loteamentos no depende da liquidez do
mercado secundrio, isto , do mercado imobilirio nos
assentamentos consolidados. Porm, em muitos casos temos uma relao de eventual concorrncia entre os dois
submercados, e os seus preos relativos podem servir
como fator adicional de atrao da demanda popular.
30
III. A composio do mercado informal

de solo nos assentamentos populares
consolidados
A composio do submercado de solo nos assentamentos informais consolidados um indicador importante para caracterizar esse mercado. Podemos identificar
trs grandes submercados nos assentamentos consolidados. O primeiro um mercado de compra e venda de
imveis residenciais e, em alguns casos, a comercializao
de terrenos. Esses terrenos comercializados no mercado
informal podem ser lotes remanescentes do loteamento
ou ocupao originais que no foram edificados, mas
Em outras palavras, os submercados informais de
tambm oriundos de um fracionamento do lote familiar,
loteamento e em reas consolidadas podem estabelecer
seja ele em termos horizontais (diviso da parcela) ou ver-
relaes de concorrncia, mas tambm relaes de com-
tical (comercializao de solo criado, isto , uma lage).
plementaridade e de efeitos de influncia de borda que in-
Assim, o primeiro submercado informal nos assentamen-
terferem nas estratgias da demanda e da oferta popular, e,
tos consolidados o mercado de comercializao imobi-
portanto, na dinmica de funcionamento dos dois submer-
lirio e fundirio residencial. O segundo submercado o
cados. Conclumos que as diferentes dimenses de intera-
mercado de locao residencial informal, onde as transa-
o entre os dois mercados um elemento importante para
es se constituem em relaes contratuais informais de
o entendimento da funcionalidade do mercado informal
aluguis.9 O terceiro submercado nos assentamentos con-
de solo nas grandes cidades (ABRAMO, 2009).
solidados informais o mercado comercial. A existncia
Em outro trabalho (ABRAMO, 2007), realizamos um estudo sobre a evoluo do mercado de locao informal na cidade do Rio de Janeiro.
de um submercado comercial depende em grande medida
ram nos APIs a partir de uma condio de locatrio ao
do grau de consolidao do assentamento e da sua mag-
longo do ltimo ano.11
nitude em termos populacionais (ABRAMO, 2003). O

submercado de solo informal com fins comerciais pode
ser subdividido em submercado de comercializao e em
submercado de locao (ABRAMO, 2005).
O primeiro resultado importante da pesquisa a

constatao da existncia de um mercado informal de
solo nos APIs nas cidades objeto do estudo. Esse resultado pode parecer redundante para os objetivos de um
Para a pesquisa que realizamos nas oito cidades
trabalho que objetiva estudar o mercado informal, mas,
brasileiras decidimos no pesquisar o submercado co-
efetivamente, no o quando lidamos com a literatura e
mercial, pois nossa ateno est focada, sobretudo, nas
o senso comum sobre os assentamentos populares infor-
formas de acesso residencial ao solo urbano da popu-
mais. A voz corrente e uma parte da literatura sobre favelas
lao de baixa renda. Assim, analisamos a composio
afirmam que a mobilidade residencial nesses assentamen-
do mercado residencial nos APIs em suas duas formas
tos muito pequena e est restrita ao momento imedia-
de manifestao residencial, isto , o submercado de
tamente posterior a uma interveno de um programa de
comercializao (transaes de compra e venda) e o
urbanizao (melhoramentos). O senso comum, acad-
submercado de locao (aluguis). Do ponto de vis-
micos e tcnicos que trabalham sobre os assentamentos
ta metodolgico, denominamos aqui venda como a
informais afirmam que a mobilidade residencial se ma-
oferta de imveis no submercado de comercializao,
nifesta sempre sobre a forma de uma expulso branca,
e compra, as transaes efetivamente realizadas. No
isto , a sada de um nmero significativo de famlias do
caso dos aluguis informais, muito difcil a quantifi-
assentamento e a sua substituio por famlias com nvel
cao da oferta.10 Portanto, os dados sobre o mercado
superior de rendimento familiar, aps uma melhoria nas
de locao, no caso dessa pesquisa, se referem s infor-
condies de saneamento, urbansticas, etc., promovida
maes sobre as famlias que efetivamente se instala-
por um programa pblico.
Mesmo para o mercado formal a quantificao da oferta no mercado de aluguis muito difcil e as estatsticas existentes (no Brasil) restringem-se a pesquisas
em administradoras onde se pergunta se o nmero de contratos aumentou/diminuiu/ficou igual (SECOVI, 2004, 2005, 2006).
11
Nosso levantamento definiu o ano de 2005 como referncia para as famlias que instalaram no API. Assim, os questionrios foram aplicados a todas as famlias
que se instalaram nos APIs ao longo do ano de 2005 a partir dos mercados de locao e comercializao.
10
31
Em termos tcnicos, poderamos traduzir essa idia

da seguinte maneira: os APIs apresentam uma rotatividade
Tabela 1 Rotatividade do estoque em favelas da cidade do Rio de

Janeiro 2005
domiciliar desprezvel e, quando ela se manifesta, a mobi-
Comunidade/favela
lidade estaria necessariamente vinculada a alteraes nas
1) Campinho
2,26
2) Acari
14,66
caractersticas das externalidades e benfeitorias pblicas
Rotatividade
3) Vila Vintm
2,06
do assentamento. Nesse caso, a atividade de comercializa-
4) Groto
13,36
o de imveis estaria restrita a momentos pontuais e es-
5) Tijuquinha
10,12
6) Pavo-Pavozinho
0,36
7) Jacar
0,40
pecficos no tempo (atividades sazonais e/ou esporricas)

e no caracterizaria a existncia de um mercado de solo
8) Joaquim de Queirs
2,03
regular. Os dados que recolhemos so definitivos em re-
9) Vila Rica do Iraj
3,65
lao constatao de uma atividade regular do mercado
10) Cachoeira Grande
4,5
informal de solo ao longo do tempo. Uma boa indicao
Fonte: Abramo/Infosolo
para essa concluso dada pela rotatividade desse estoque,

isto , a relao entre a atividade do mercado sobre o estoque predial e domiciliar local. Nas tabelas abaixo, apresentamos a rotatividade domiciliar de alguns bairros formais
da cidade do Rio de Janeiro e a tabela de rotatividade das
favelas pesquisadas na mesma cidade.12
32
Exclumos do indicador de rotatividade domiciliar o mercado de locao. Nesse sentido poderamos dizer que o indicador seria de rotatividade imobiliria e dele
temos um indicador do nvel de atividade do mercado de comercializao.
12
Tabela 2 Tabela de rotatividade do formal
Relao transaes realizadas/estoque dos imveis residenciais

Centro
Catete
Botafogo
Copacabana
Ipanema
Leblon
Tijuca
1991
3,59
3,61
3,22
3,16
3,10
3,25
3,19
1992
4,45
3,75
3,44
3,23
3,21
3,79
3,51
1993
3,39
3,59
3,57
3,26
3,47
4,01
2,96
1994
3,73
4,07
3,84
4,18
4,24
7,77
3,88
1995
4,32
4,68
4,50
5,18
5,17
5,27
4,41
1996
5,38
5,02
5,05
5,60
5,79
10,61
4,71
1997
5,38
5,78
5,45
5,94
5,41
5,62
5,55
1998
4,19
5,45
4,85
4,96
4,78
5,68
4,93
Vila Isabel
Bonsucesso
Portuguesa
Penha
Meier
Madureira
Campo Grande
3,72
2,51
5,46
5,99
3,45
1,82
1,91
1991
1992
4,62
3,23
5,10
3,14
3,98
3,12
2,46
1993
3,38
3,1o
4,76
2,45
2,78
2,47
2,84
1994
3,39
2,54
5,40
2,07
3,09
1,84
2,80
1995
4,42
2,44
5,25
1,77
3,50
1,86
1,89
1996
4,42
2,88
5,99
1,85
3,79
2,29
1,45
1997
5,01
4,29
4,10
3,30
4,84
3,82
1,92
1998
4,18
3,36
3,84
2,75
4,34
2,58
2,24
Fonte: Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro; banco de dados de ITBI; organizado por Andrea Pulici, em 2006
33
Podemos ver que a rotatividade nos assentamen-
do mercado de comercializao informal prximo dos
tos informais apresenta diferenas significativas no seu
bairros formais que foram objeto do Programa Municipal
indicador em relao s favelas pesquisadas. Isso revela
de Melhoramento Rio-Cidade. Escolhemos esses bairros
que o nvel de atividade do mercado informal local no
formais para estabelecer um eventual paralelo com al-
uniforme para todas as favelas e varia em funo de
guns programas de melhoramentos nos assentamentos
fatores endgenos a cada mercado local e de fatores ex-
informais. Interessante notar que em trs assentamentos
genos ao assentamento. Na Tabela 2, verifica-se que, com
informais (favelas), a rotatividade do estoque imobilirio
exceo de duas favelas, o indicador de nvel de atividade
igual ou superior ao verificado no bairro do Leblon no
34
seu ano de maior rotatividade na dcada de 90.13 A par-
levantamentos censitrios de reas subnormais e avaliando,
tir desses resultados, podemos concluir que os mercados
em um momento dado, a ordem de grandeza de cada uma
informais de comercializao apresentam indicadores si-
das condies de ocupao (locatrios e proprietrios). As
milares aos do mercado formal e confirmam nossa afir-
comparaes intercensuais oferecem uma viso esttica
mao inicial sobre a existncia e a regularidade no fun-
das variaes percentuais das duas formas de ocupao,
cionamento dos mercados informais de solo.
mas sempre devem ser vistas com cautela em funo das
Com a constatao da existncia de um mercado
mudanas nos critrios metodolgicos e de cobertura da
de solo informal regular, podemos sugerir que esse mer-
aplicao dos questionrios. Outra forma de responder
cado uma das portas de entrada dos pobres na cidade, e
pergunta sobre a forma de acesso ao solo identificar os
o seu funcionamento operacionaliza o acesso de famlias
pesos relativos dos mercados de locao e de comercia-
de baixa renda em reas consolidadas das grandes me-
lizao nos assentamentos consolidados, e a partir dessas
trpoles latino-americanas. A primeira pergunta que po-
informaes definir uma tendncia em relao condio
demos realizar, a partir da constatao da existncia dos
de ocupao dos novos moradores desses assentamentos.
MIS, sobre a condio de acesso ao solo nas APIs, isto
A Tabela 3 apresenta os resultados agregados das
, os pobres, quando se instalam como moradores nesses
transaes nos mercados de locao e de comercializao
assentamentos, o fazem na condio de locatrios (infor-
nos APIs das seis cidades pesquisadas. Como podemos ver,
mais) ou de compradores de um bem imobilirio infor-
no h um padro uniforme de diviso dos submercados
mal (no legalizado). As consequncias sociais, prticas
de locao e de comercializao em todas as cidades. Em
e polticas da resposta a essa pergunta so fundamentais
algumas destas, o peso do mercado de comercializao
para o desenho e definio de estratgias de polticas p-
predominante, enquanto em outras o mercado de locao
blicas de democratizao do acesso ao solo.
a principal forma de acesso aos APIs. No h dvida sobre
Podemos responder a essa pergunta de duas manei-
a importncia estrutural do mercado de locao em Recife,
ras: a primeira fazendo uso das informaes coletadas nos
onde 57,92% das transaes nos assentamentos consolida-
Segundo dados coletados pelo Oipsolo-UFRJ a partir de levantamento em jornais e em imobilirias, o bairro do Leblon apresenta o maior valor do metro quadrado imobilirio para uso residencial na cidade do Rio de Janeiro.
13
dos so de aluguel. Da mesma maneira, em Florianpolis
Os resultados da Tabela 3 nos revelam que nas ci-
e em Braslia o mercado de locao bastante significa-
dades do Rio de Janeiro, Belm e Salvador o mercado de
tivo, representando praticamente 40% das transaes do
locao informal representa praticamente uma das quatro
mercado informal.14 Nessas duas cidades, o mercado de
transaes imobilirias informais nas favelas. Esse resul-
comercializao, apesar de majoritrio, divide com a loca-
tado bastante expressivo, pois revela uma nova faceta
o informal as portas mercantis de entrada moradia nos
da forma de acesso ao solo nos assentamentos conso-
assentamentos informais consolidados.
lidados informais, que at o momento no foi avaliada
Tabela 3 Distribuio por tipo de transaes do mercado

residencial
Cidade
Aluguel
Compra
Venda
Total
Cidade
Aluguel
Compra +
Venda
Total
Belm
21,26
17,87
60,87
100,00
Belm
21,26
78,74
100,00
Braslia
39,19
28,38
32,43
100,00
Braslia
39,19
60,81
100,00
Porto Alegre
3,21
38,46
58,33
100,00
Porto Alegre
3,21
96,79
100,00
Recife
57,92
15,32
26,75
100,00
Recife
57,92
42,08
100,00
Rio de Janeiro
27,27
13,90
58,82
100,00
Rio de Janeiro
27,27
72,73
100,00
Salvador
21,14
14,21
64,64
100,00
Salvador
21,14
78,86
100,00
Florianpolis
42,20
27,47
30,33
100,00
Florianpolis
42,20
57,80
100,00
So Paulo
40,05
18,21
41,74
100,00
So Paulo
40,05
59,95
100,00
35
Fonte: Abramo/Infosolo (2006)
Os resultados de So Paulo tambm revelam uma alta participao do mercado de locao, porm, em funo do universo da pesquisa realizada nesta cidade,
no podemos generalizar tal resultado, ainda que ele seja representativo das favelas estudadas.
14
pelos diagnsticos sobre a moradia popular e/ou os pro-
sentido, a possibilidade de recompor e/ou de aumentar a
gramas habitacionais. A importncia do mercado de lo-
renda familiar a partir da locao informal se transforma
cao informal tambm pode ser avaliada pelo seu forte
em uma opo adotada por muitas famlias residentes em
crescimento nos ltimos anos. Um exemplo que fala por
assentamentos populares informais.
si mesmo o da cidade do Rio de Janeiro, onde de 2002

a 2006 a participao do mercado de locao no total de
transaes do mercado informal passou de 14,8% para
27,8% (ABRAMO, 2007c).
36
O segundo fator estrutural que poderia explicar

o crescimento do mercado de locao informal a mudana no perfil demogrfico da populao residente em
assentamentos informais, sobretudo aqueles mais conso-
Em funo da ausncia de informaes sobre as
lidados e com maiores acessibilidades locacionais. Nesses
outras cidades, no podemos estimar o crescimento desse
assentamentos temos uma transio demogrfica com o
mercado ao longo dos ltimos anos, mas acreditamos que
envelhecimento da populao original e a constituio de
a partir dos anos 90 o mercado de locao informal cresceu
novas unidades familiares a partir das segundas e tercei-
de forma muito significativa, a ponto de se constituir em
ras geraes. Esse processo explica o processo de densifi-
uma das formas de acesso ao universo habitacional infor-
cao desses APIs, em geral por verticalizao. Assim, a
mal. Como hiptese, identificamos dois fatores estruturais
sada de filhos e de netos da unidade domiciliar original,
da sociedade brasileira que seriam determinantes para esse
ainda que utilizando o mesmo lote,16 abre a possibilidade
crescimento.15 O primeiro fator estaria vinculado precari-
de uma reutilizao de quartos e/ou outras reas do lote
zao do mercado de trabalho. Essa precarizao e o cresci-
para fins locacionais. Essa possibilidade locacional repre-
mento do subemprego (formal e informal) produzem uma
senta a oportunidade de receitas familiares adicionais e
reduo dos ganhos familiares, induzindo essas famlias a
vai se constituindo em uma nova estratgia familiar de
redefinir a composio dos rendimentos familiares. Nesse
reproduo da vida popular nos APIs.
Em Abramo (2009), discutimos e desenvolvemos os argumentos que apresentamos de forma sucinta nestse item e que explicam o crescimento do mercado
de locao informal.
16
A sada da unidade original no significa necessariamente o abandono do lote original, mas to somente um uso mais intensivo do solo, com a edificao de
novas unidades domiciliares.
15
No h dvida de que outros fatores tambm in-
Outra hiptese que propomos sobre a consolidao
fluem de forma decisiva na consolidao do mercado de
e o crescimento da locao informal nos leva a estabele-
locao informal nos APIs das grandes cidades brasilei-
cer uma forte relao entre a importncia do mercado de
ras. Um desses fatores est relacionado com as polticas
locao e a inexistncia de um massivo e regular processo
governamentais de acesso moradia. O verdadeiro co-
de ocupaes (invases) populares de solo urbano, em
lapso da oferta de moradias formais para os setores po-
particular em cidades com rpido crescimento demogrfi-
pulares explica o crescimento da informalidade via ocu-
co e/ou acelerado processo de empobrecimento dos seto-
paes e fracionamentos irregulares e/ou clandestinos,
res populares. Parece razovel imaginar que a populao
mas tambm o surgimento da locao informal em reas
pobre e/ou recm-chegada nas cidades no acumularam
informais. A literatura e os diagnsticos acadmicos e
recursos suficientes para comprar um lote ou imvel no
governamentais no deixam dvidas sobre o crescimen-
mercado informal. Da mesma maneira, a sua condio de
to da informalidade: a oferta de moradias para famlias
recm-chegado, ou recm-empobrecido, cria uma barrei-
com menos de 3 salrios mnimos, seja ela de promoo
ra ao endividamento entre familiares, amigos ou mesmo
privada, seja ela de promoo pblica, nas ltimas dca-
entre os loteadores informais (ABRAMO, 2009). Assim,
das muito inferior necessidade popular de habitaes
essa populao teria duas opes. A primeira opo seria
impulsionando essas famlias a usos do solo informal
uma estratgia da ocupao (invaso) de terra urbana. A
(MARICATO, 1996). Entre esses usos informais iden-
segunda opo seria a locao de um imvel informal.17
tificamos um uso que no tem sido muito enfatizado,
No caso das cidades onde no h um dinmica de
qual seja, o aluguel informal nos assentamentos infor-
ocupaes urbanas importantes e sobretudo regulares, a
mais. Os dados que apresentamos desvelam essa nova
nica soluo para os pobres que no tm recursos acu-
realidade nos APIs.
mulados para entrar no mercado de comercializao infor-
Tambm temos a locao informal de imveis em reas formais da cidade (cortios e sub-locao de quartos). Esse fenmeno, que se verifica em muitos pases,
apresentou um crescimento expressivo em algumas metrpoles brasileiras nas ltimas dcadas (PASTERNAK, 2003).
17
37
mal a de esperar por uma residncia (ou carta de crdito)
estudadas. Neste trabalho no discutimos as eventuais
subsidiada de um programa pblico ou entrar no mercado
razes dessa caracterstica, mas um caminho de pesquisa
de locao informal nos APIs e/ou em reas degradadas
seria procurar relacionar a pequena importncia do mer-
formais. A grande maioria dos pases latino-americanos
cado de locao informal com os anos de administrao
nos ltimos 20 anos passou por uma forte crise fiscal e
local do Partido dos Trabalhadores (PT) onde o poder
adotou polticas de reduo dos seus dficits que reduzi-
municipal procurou enfrentar o problema da carncia ha-
ram de forma significativa os recursos dos seus programas
bitacional formulando programas de moradias e/ou regu-
habitacionais. Nos vrios diagnsticos existentes sobre o
larizao para setores populares (ALFONSIN, 2007).
crescimento da informalidade urbana, identificamos a paralisia das polticas habitacionais como o principal fator
desse crescimento (CEPAL, 2004; CLICHEVSKY, 2007).
Assim, a sada para os pobres sem recursos acumulados e/
ou nenhuma capacidade de endividamento familiar foi optar por uma das duas estratgias apontadas acima: ocupar
ou alugar no mercado informal.
38
Em algumas cidades brasileiras vemos a ressurreio de formas de moradia caracterstica do fim do sculo
XIX e das primeiras dcadas do sculo XX.18 Esse renascimento de cortios e casas de cmodos, em sua grande
maioria, est constitudo por relaes de sub-locao e locao informais. Nesse sentido, temos um mercado de locao informal em reas formais da cidade que concorre
Os resultados da participao do mercado de loca-
com o mercado de locao informal nos APIs. A princi-
o informal no mercado informal de solo nos APIs das
pal atratividade do mercado de locao informal em re-
grandes metrpoles brasileiras no deixam nenhuma d-
as formais a sua centralidade. Como na ltima dcada
vida sobre a sua funo estrutural como forma de acesso
o comrcio ambulante informal nas grandes metrpoles
ao solo nos assentamentos informais consolidados.
latino-americanas cresceu de forma exponencial e a sua
O caso de Porto Alegre, onde o mercado de loca-
localizao est concentrada nas reas centrais da cidade
o informal pequeno, pode ser considerado uma exce-
(PERLO, 2004), o mercado de locao informal em reas
o e talvez um caso parte em relao s outras cidades
centrais formais se constitui em uma opo atrativa de
A maior parte dos cortios e casas de cmodos em reas formais se localiza nas zonas centrais degradadas. A cidade de So Paulo apresenta hoje mais de 1
milho de pessoas nessas condies, que, na sua maioria, esto localizadas na rea central da cidade (PASTERNAK, 2003).
18
moradia para algumas famlias que tm no comrcio am-
comercializao informal em termos de oferta e transa-
bulante informal a sua principal fonte de recursos. Nas
es realizadas no seria distinta da composio do mer-
cidades onde encontramos APIs com forte centralidade,
cado formal de comercializao de imveis usados, e o
os mercados informais em reas formais e em reas in-
que classificaramos como um mercado ofertante, na ver-
formais podem ser concorrentes, mas algumas caracte-
dade, revela uma composio particular em que temos,
rsticas importantes do mercado em reas informais no
de um lado, um fluxo de oferta e, do outro, um estoque
tendem a se reproduzir nas reas formais, em particular
de vendas realizadas.
o que denominamos de externalidades comunitrias e de
Porm, no caso do mercado de comercializao in-
liberdade urbanstica, que so externalidades positivas
formal do Rio, temos um fenmeno de sazonalidade im-
bastante valoradas pelas famlias de baixos rendimentos
portante que pode influenciar o comportamento do merca-
(ABRAMO, 2006).
do. Em relao a uma pesquisa anterior, em que aplicamos
Retornando Tabela 3, vemos que o mercado in-
a mesma metodologia nos mesmos APIs (ABRAMO,
formal de comercializao apresenta uma caracterstica
2003b), verificamos um aumento significativo da oferta de
interessante, pois o percenntual de imveis ofertados
imveis nos APIs pesquisados. Creditamos esse crescimen-
(venda) superior aos efetivamente transacionados (com-
to da oferta imobiliria ao aumento da violncia nos assen-
pra). Nesse sentido, o mercado de comercializao pode-
tamentos cariocas pesquisados.19 De certa forma, esse fator
ria, em uma primeira aproximao, ser classificado como
deve ser relativizado, pois o resultado da pesquisa sobre as
um mercado ofertante. Porm, a literatura e o acampa-
razes que levaram as famlias a colocarem os seus imveis
nhamento do mercado imobilirio formal secundrio (es-
venda, a opo violncia no est entre as trs primeiras
toque imveis usados) nos indica que a oferta, ou seja,
razes na maior parte das favelas do Rio de Janeiro.
os imveis disponveis no mercado para venda, tende a
Entretanto, um dado chama a ateno: tanto o au-
ser superior ao nmero de transaes efetivamente reali-
mento do grau de violncia quanto o aumento da ofer-
zadas no mercado. Assim, a composio do mercado de
ta no mercado de comercializao no repercutiram em
Na pesquisa temos um indicador de grau de violncia nos APIs pesquisados que varia de 1 a 5 em funo de um conjunto de fatores relacionados com as condies de segurana (ou de paz comunitria). No caso do Rio de Janeiro, esse indicador aumentou em praticamente todos os assentamentos pesquisados.
19
39
uma queda nos preos dos imveis no mercado informal
consolidou em praticamente todas as cidades pesquisadas.
(ABRAMO/INFOSOLO, 2006). Esse fato pode revelar
Assim, a locao informal nos APIs deve ser vista como um
que os preos no mercado informal dos assentamentos
elemento constituinte da atual estrutura de oferta mercantil
consolidados no se ajustam imediatamente s variaes
de acesso ao solo informal para as famlias de baixos rendi-
de mercado e/ou a certas externalidades negativas. Em
mentos. Porm, para dar maior visibilidade a esses submer-
outras palavras, os preos teriam um piso a partir do qual
cados informais importante caracterizar o tipo de produto
no caem e/ou a oferta no se dispem a vend-los. Essa
imobilirio que est sendo transacionado ou contratado.
aformao deve ser tomada com prudncia, mas uma

eventual razo para a existncia desse piso seria o fato de
o imvel ofertado, na maior parte dos casos, ser a prpria
moradia da famlia ofertante. Assim, a queda dos preos
em funo da violncia percebida localmente e no implica que em outras localizaes ela esteja presente com a
mesma intensidade. Dessa forma, a queda de preos em
um assentamento particular impediria a continuidade da
cadeia de transaes imobilirias para frente, ou seja, ela
inviabilizaria que o vendedor de um imvel em um API
comprasse outro imvel em outra localizao onde a violncia teria o mesmo impacto redutor de preos. Assim,
40
as famlias adotam uma estratgia defensiva e estabelecem um piso de preo para os seus imveis que permita
que eles continuem na cadeia de transaes imobilirias.
IV. Os produtos do mercado informal nos

assentamentos consolidados
O mercado de solo transaciona produtos muito diferentes, cuja literatura classifica segundo as suas caractersticas e do critrio de substitutibilidade. A rigor, todos os
produtos que so considerados como substituveis entre si
podem ser classificados em um mesmo submercado. Toda
a discusso prtica e conceitual para identificar os critrios utilizados para definir a substitutibilidade e elencar
as suas caractersticas. Em nosso trabalho coletamos um
conjunto de variveis que caracterizam o produto transacionado no mercado informal. Essas variveis foram classificadas segundo critrios de localizao, acessibilidade
intraurbana, condies de manuteno, topografia, nme-
A partir da composio do mercado informal po-
ro de quartos, existncia de varandas, nmero de portas,
demos concluir que o submercado de locao informal se
metragem quadrada e um conjunto de outras variveis.20
20
Ver o relatrio metodolgico de Abramo/Infoso (2006).
Para este texto, utilizamos to-somente a varivel nmero
que a demanda desse mercado constituda basicamente
de quartos, pois uma distino usualmente utilizada no
por dois grupos. O primeiro grupo seria composto de in-
mercado formal que permite uma primeira aproximao
divduos trabalhadores assalariados e autnomos, sendo,
das condies de habitabilidade dos bens transacionados.
na sua maioria, do gnero masculino. O segundo grupo

estaria composto de famlias muito pobres, tendo como
4.1 Os produtos dominantes do mercado informal de solo
chefe de famlia, em geral, uma mulher. Tambm verificamos que as densidades domiciliares do segundo grupo
Os quadros abaixo indicam o produto dominante
so superiores s do primeiro grupo, definindo uma pior
em cada cidade nos mercados de locao, compra e ven-
condio de habitabilidade justamente para as famlias
da. Esses quadros de sntese nos permitem identificar as
com renda familiar per capita inferior.
similitudes e as diferenas em relao s caractersticas

do produto dominante em cada cidade.
4.1.1 O produto dominante no mercado de locao
Nas cidades de Belm, Rio de Janeiro e So Paulo

o produto dominante do mercado de locao informal
so os imveis de apenas um quarto, conforme mostra
o Quadro 2. Nas trs cidades a participao desse tipo
Cidade
Produto dominante
Belm
1 quarto (77,27%)
Braslia
1 quarto (56,32%)
Porto Alegre
Recife
1 quarto (42,6%)/2 quartos (46,64%)
Rio de Janeiro
1 quarto (70,1%)
Salvador
1 quarto (44,26%)/2 quartos (47,54%)
Florianpolis
1 quarto (45,83%)
So Paulo
1 quarto (80,23%)
de imvel no conjunto do mercado de locao supera os
Quadro 2 Produto dominante no mercado de locao
70%. Esse resultado poderia nos induzir a concluir que o
mercado de locao informal seria constitudo pelas famlias de menor renda. Porm, essa primeira aproximao apresenta nuances importantes quando levamos em
considerao o perfil da demanda desse mercado, isto ,
o perfil dos locatrios.
Esse resultado permite estabelecer uma diferena

entre as estratgias locacionais dos dois grupos. O grupo
de locatrios individuais tendem a optar pelo mercado informal para ter maior flexibilidade em termos contratuais,
pois o lugar de trabalho desses trabalhadores se desloca
Quando verificamos a renda familiar per capita dos
de forma constante (construo civil e algumas ativida-
locatrios dos imveis e a densidade domiciliar dos lo-
des de trabalho temporal). Assim, os trabalhadores com
catrios de um imvel de um quarto, podemos sugerir
local de trabalho intinerante e que procuram residir na
41
proximidade dos seus lugares de trabalho optam por con-
maior diversidade da demanda e, portanto, das motiva-
tratos verbais e tcitos, nos quais as condies de locao
es e preferncias residenciais das famlias. Entretanto,
so facilmente negociveis. Para essa demanda o mercado
nas duas cidades o principal fator de atrao domiciliar
informal se torna atrativo, sobretudo por sua flexibilidade
revelado pelas respostas do questionrio de mobilidade
contratual. O preo no seria a varivel determinante na
residencial continua sendo a proximidade do trabalho.
escolha de alugar um imovel informal.21
Nesse sentido, podemos dizer que encontramos uma di-
No segundo grupo de locatrios de imveis de um

quarto, as estratgias de escolha esto intimamente vinculadas relao entre proximidade do trabalho e preo
locacionais entre locatrios e compradores no mercado

informal.
do aluguel. Na maior parte dos casos desse grupo, um
A cidade de Braslia apresenta um perfil interes-
aluguel mais barato significa uma perda importante de
sante, pois a metade dos imveis alugados tem apenas um
acessibilidade ao trabalho e uma reduo seja no tempo
quarto. Porm, a outra metade se distribui entre imveis
disponvel de trabalho, seja no tempo de cuidados do-
de dois e de trs quartos. Provavelmente o tamanho m-
msticos. Essa equao delicada revela um paradoxo,
dio dos lotes, em geral superior ao das outras cidades, e a
pois famlias com uma pequena renda per capita termi-
topografia da cidade influenciam nesse perfil mais diver-
nam pagando um elevado preo de locao por metro
sificado do mercado de locao.
quadrado.
42
ferena substantiva entre as respostas sobre preferncias
Em todas as cidades vemos que o percentual de
Recife e Salvador apresentam um perfil de tipos
imveis alugados de apenas um quarto muito significa-
de imveis alugados bastante semelhante. Nas duas ci-
tivo. Essa a outra cara do que mencionamos anterior-
dades os imveis de um e de dois quartos representam
mente sobre o crescimento da intensidade do uso do solo
praticamente 90% do mercado e dividem entre si esse
nos assentamentos informais consolidados. As estratgias
percentual de forma praticamente equitativa. Essa com-
familiares de aumentar os seus recursos familiares fracio-
posio dos produtos do mercado de locao revela uma
nando as suas moradias e/ou edificando pequenos imveis
Em outro trabalho (ABRAMO, 2007b), vimos que os preos do mercado de locao informal so surpreendentemente elevados para o tipo de produto, e a taxa
de rentabilidade mdia da locao informal tende a ser superior taxa do mercado formal de locao.
21
nos lotes para disponibiliz-los no mercado de locao
um quarto, conforme mostra o Quadro 3. Em Belm e em
promovem a densificao predial e domiciliar nos assen-
So Paulo, os imveis de um quarto adquiridos represen-
tamentos informais. De fato, a consolidao do mercado
tam mais da metade dos imveis transacionados no merca-
de locao informal e o seu crescimento, estimulado por
do de comercializao. Em Braslia, ainda que os imveis
uma rentabilidade mdia superior do mercado formal e
de um quarto sejam predominantes, eles representam ape-
pela falta de opo de uma parte da populao de baixa
nas 37,6%, com a maior parte das transaes distribuindo-
renda, so novos desafios para as pollicas pblicas, pois
se pelos imveis de dois, trs e mais quartos.
promovem uma precarizao do precrio.

Cidade
Produto dominante
Belm
1 quarto (55,40%)
cado de locao informal apresentam dimenses menores,
Braslia
1 quarto (37,61%)
maior densidade domiciliar e caractersticas construtivas e
Porto Alegre
1 quarto (41,67%)/2 quartos (38,33%)
Recife
2 quartos (55,93%)
Em outras palavras, os imveis disponveis no mer-
de saneamento de pior qualidade do que o estoque domici-
Rio de Janeiro
2 quartos (50%)
liar exsitente nos assentamentos informais. O crescimento
Salvador
1 quarto (41,46%)/2 quartos (47,56%)
desse mercado e a sua alta rentabilidade relativa estimulam
Florianpolis
2 quartos (55,20%)
So Paulo
1 quarto (68,94%)
a reconverso de espaos familiares em espaos de locao,

tornando mais precrias as moradias familiares e introdu-
Quadro 3 Produto dominante no mercado de compra
zindo um novo domiclio com fins de locao mais precrio do que os domiclios ocupados pelas famlias originais
e/ou do que os domiclios disponveis no mercado de comercializao. Assim, repetimos a afirmao anterior em
Fonte: Abramo/Infosolo (2006)Nas
cidades do Recife,
Rio de Janeiro e Florianpolis, a metade das transaes

de compra realizada com imveis de dois quartos. A
que dizamos que o mercado de locao informal pode se
predominncia desse tipo de imvel revela que as aqui-
transformar em um problema ao precarizar o precrio.
sies imobilirias nos assentamentos informais dessas
4.1.2 O produto dominante no mercado de comercializao
cidades so realizadas por famlias com filhos e/ou ou-
No mercado de comercializao, quando vemos os
domiciliar reafirmam essa indicao, assim como a faixa
imveis efetivamente adquiridos (compra), temos trs cida-
de idade mdia do chefe de famlia, que est majoritaria-
des onde o produto dominante so os imveis de apenas
mente entre os 30 e os 50 anos. Desse ponto de vista, o
tros membros familiares. Os indicadores de densidade
43
mercado informal guarda certa semelhana com o perfil
adquiridos, enquanto em Belm o percentual do produto
demogrfico do mercado formal.
dominante da oferta superior ao seu correspondente en-
Em Porto Alegre e em Salvador, o mercado de

compra tem a caracterstica de apresentar dois produtos predominantes. Nessas duas cidades as aquisies
Cidade
Produto dominante
Belm
1 quarto (42,85%)
de imveis de um quarto representam mais do que 41%
Braslia
1 quarto (43,05%)
das transaes, enquanto em Salvador a participao das
Porto Alegre
2 quartos (54,94%)
Recife
2 quartos (48,54%)
Rio de Janeiro
2 quartos (46,82%)
Salvador
2 quartos (49,06%)
Florianpolis
2 quartos (45,65%)
So Paulo
1 quarto (52,30%)
aquisies de dois quartos de 47,6% e em Porto Alegre

esse mesmo tipo de imvel representa 38,3% do total dos
imveis efetivamente comercializados.
4.1.3 O produto dominante da oferta do mercado de
comercializao informal
O perfil dos produtos dominantes da oferta imo-
44
tre os imveis adquidos.
Quadro 4 Produto dominante no mercado de venda

biliria (vendas) no mercado de comercializao informal
No segundo grupo de cidades, onde o produto do-
no difere de forma substancial do apresentado para as
minante so os imveis de dois quartos, vemos algumas
aquisies. Podemos ver no Quadro 4, abaixo, dois gru-
variaes nos percentuais da participao desses imveis
pos de cidades em relao ao perfil do produto domi-
na composio da oferta e dos adquiridos, mas, de uma
nante da oferta imobiliria informal: o primeiro grupo,
maneira geral, temos uma proximidade em termos de or-
composto de Belm, So Paulo e Braslia, onde o produ-
dem de grandezas da participao do produto dominante.
to dominante so os imveis de um quarto; e o segundo

grupo, onde temos Porto Alegre, Recife, Florianpolis e
Rio de Janeiro, cujo produto dominante da oferta so os
imveis de dois quartos.
Nos dois grupos de cidades, vemos uma relao

bastante proporcional entre o tipo de bens ofertado e
aquele efetivamente adquirido no mercado. Essa constatao poderia revelar uma relativa racionalidade no jogo
Quando comparamos os Quadros 3 e 4, vemos
da oferta e da demanda do mercado informal de comer-
que em Braslia e So Paulo a participao no total da
cializao. Essa afirmao no significa necessariamen-
oferta de imveis de um quarto ligeiramente inferior
te que o mercado seria concorrencial e que a oferta se
sua participao na composio por tipo dos imveis
moveria segundo as flutuaes da demanda e/ou que as
flutuaes da demanda alterariam os preos relativos, e
A necessidade de estudos que contribuam para
vice-versa. Vimos que a oferta no mercado de comercia-
definir uma taxonomia dos vrios processos de produ-
lizao relativamente inelstica e, sobretudo, raciona-
o dos assentamentos populares (ocupao, mercados
da. Tambm sugerimos que os preos desse submercado
informais de loteamentos, mercados informais de solo
apresentam certa rigidez em relao a uma eventual que-
em reas consolidadas, etc.) e uma tipologia dos agentes,
da de valores monetrios (em termos reais). Nesse senti-
estratgias, racionalidades que intervm nesses processos
do, o submercado informal de comercializao apresenta
fundamental para entender sua lgica de produo e
uma racionalidade econmica em seus movimentos, po-
aportar novos subsdios para a formulao de polticas
rm com algumas particularidades importantes quando o
pblicas de enfrentamento da necessidade de solo urbano
comparamos com o comportamento dos mercados for-
qualificado para os setores populares.
mais (ABRAMO, 2009).
Nesse sentido, identificamos duas grandes lacunas nos estudos sobre a informalidade urbana: o mercado informal de solo e suas formas de funcionamento,
Concluso
e a mobilidade residencial dos pobres nos assentamen-
Estamos seguros de que a superao das desigualdades sociais no continente latino-americano passa por
tos informais. Esse o objetivo da consolidao da

Rede Infosolo.
identificar e caracterizar de forma ampla a demanda po-
Nos pargrafos anteriores e nos captulos se-
pular de solo urbano e qualificar as formas institucionais
guintes apresentamos os primeiros resultados de um
de regulao da reproduo socioespacial dos territrios
esforo coletivo para enterder a dinmica de reprodu-
(assentamentos) da desigualdade urbana. Apesar da im-
o da cidade da informalidade. Esperamos que a con-
portncia real e simblica dos territrios da desigualdade,
tinuidade das publicaes da Rede Infosolo contribua
os estudos sistemticos e abrangentes sobre a produo e
no sentido de avanar em direo elaborao de pro-
a regulao territorial da cidade da informalidade (assen-
gramas de poltica de democratizao do acesso dos
tamentos populares informais) se restringem a estudos
pobres ao solo urbano que reduzam o carter desigual
monogrficos e qualitativos, que no nos permitem ter
das cidades brasileiras.
uma viso abrangente e geral da reproduo contempornea dos territrios da informalidade urbana.
45
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47
48
2.
2.
A cidade informal COM-FUSA: mercado informal
em favelas e a produo da estrutura urbana nas
grandes metrpoles latino-americanas
Pedro Abramo
Introduo
crise do fordismo urbano no incio dos anos 80 nos pases centrais, em particular na Europa, e o incio da
construo do que alguns comentaristas chamam da Nova Poltica Urbana podem ser considerados como
o marco formal da institucionalizao da cidade neoliberal (MOULAERT, 2004). Outros processos acom-
panham esse movimento, em particular a crtica ao racionalismo construtivista do urbanismo moderno e a amplificao
da audincia do discurso do multiculturalismo urbano e da fragmentao tnico-cultural e religiosa nas grandes cidades
(TAYLOR, 2002). Porm, neste trabalho, vamos realar um fator que julgamos determinante na construo estrutural da
cidade neoliberal e que chamaremos de o retorno do mercado como elemento determinante na produo da cidade. Ao
longo do perodo fordista urbano, o mercado tinha um papel muito importante na produo das materialidades urbanas,
porm esse papel era mediado pelo Estado na definio das regras de uso do solo e nas caractersticas das materialidades
urbanas (urbanismo moderno e decises de gasto estatal em infraestrutura e equipamentos urbanos).
A cidade informal COM-FUSA: mercado informal em favelas e a produo da estrutura urbana nas grandes metrpoles latino-americanas
49
A crise do fordismo urbano se manifesta, sobre-
A hiptese do trabalho que propomos reafirma que
tudo, atravs da crise do urbanismo modernista e regu-
o mercado, ao ser o principal mecanismo de hegemonia
latrio com a flexibilizao urbana e com a crise de fi-
da coordenao das decises de uso do solo, produz uma
nanciamento estatal da materialidade urbana (habitao,
estrutura ou forma de cidade particular e caracterstica
equipamentos e infraestrutura) e alguns servios urbanos
da Amrica Latina, uma estrutura hbrida de cidade do
coletivos. Nos dois casos, o mercado ressurge como prin-
ponto de vista da sua morfologia de usos do solo vis--
cipal mecanismo de coordenao de produo das mate-
vis os dois modelos tradicionais da cidade moderna. A
rialidades urbanas, seja pela via das privatizaes de em-
cidade moderna ocidental tem dois modelos paradigm-
presas pblicas urbanas, seja pela hegemonia do capital
ticos de conformao estrutural em termos materiais do
privado na produo das materialidades residenciais e co-
seu ambiente construdo. O primeiro desses dois modelos
merciais da cidade. Assim, a cidade neoliberal tem como
identificado com o modelo mediterrneo ou conti-
mecanismo de coordenao das decises de uso do solo a
nental, e a sua estrutura urbana se configura como uma
predominncia do mercado, ou, como preferimos dizer,
cidade compacta, onde o uso do solo intensivo. O se-
o retorno da mo inoxidvel do mercado.
gundo modelo de cidade o modelo anglo-saxo, e a sua
Nos pases latino-americanos, a produo das cidades modernas resulta do funcionamento das duas lgicas modernas (mercado e Estado), mas tambm de uma
50
manifestao espacial a de uma cidade difusa com um

uso do solo fortemente extensivo, de fraca intensidade e
baixa densidade predial e residencial.
terceira lgica, a lgica da necessidade. Foi a lgica da
Nossa hiptese, que vamos desenvolver ao longo
necessidade que moveu, e continua a mover, um conjunto
deste trabalho, a seguinte: o funcionamento do mercado
de aes individuais e coletivas que promoveram a pro-
de solo nas grandes cidades latino-americanas promove de
duo das cidades populares com o seu habitual ciclo
forma simultnea uma estrutura de cidade compacta e difu-
ocupao/autoconstruo/autourbanizao e, por fim, o
sa. Assim, as cidades latino-americanas tm uma estrutura
processo de consolidao dos assentamentos populares
urbana do uso do solo e das suas materialidades que, ao se
informais (APIs). Recentemente, surge uma nova varian-
compactarem, tambm se difundem e, ao se difundirem,
te da produo da cidade popular que articula a lgica
se compactam. Nesse sentido, a produo da estrutura ur-
do mercado com a lgica da necessidade e que se ma-
bana das grandes cidades latino-americanas, ao conciliar a
nifesta socialmente como o mercado informal de solo
forma compacta e a forma difusa do uso do solo, promove
(ABRAMO, 2003).
uma forma de cidade particular: a cidade COM-FUSA.
Neste captulo vamos demonstrar como o merca-
Em outras palavras, o retorno do mercado de solo pro-
do informal de solo e de edificaes produz, por razes
duz e potencializa uma estrutura espacial de uma cidade
particulares vinculadas s suas prprias lgicas de fun-
COM-FUSA. Como podemos imaginar, essa estrutura
cionamento do mercado e de reproduo dos capitais,
COM-FUSA, ao promover demandas de equipamentos e
uma cidade COM-FUSA. Em outros trabalhos (ABRA-
de servios com sinais espaciais diversos, um fator que
MO, 2007, 2009) analisamos a dinmica do mercado
dificulta a elaborao de polticas urbanas mais equitati-
formal de solo e chegamos a concluir que tambm no
vas em termos socioespaciais.
mercado formal temos como resultado do seu funcionamento uma estrutura COM-FUSA. Em uma palavra, o
funcionamento do mercado imobilirio formal produz
uma forma de cidade compacta e difusa, assim como o
funcionamento do mercado informal de solo tambm
produz uma forma de cidade popular ou informal compacta e difusa.
A produo e reproduo da cidade popular

informal: o mercado informal de solo urbano
A cidade popular ou informal na Amrica Latina no um fenmeno recente. Podemos identificar
processos de produo de territrios populares urbanos margem das regras e das normas oficiais desde
Ademais, vamos enfatizar que a produo e a re-
o tempo da colnia em praticamente todos os pases
produo da forma COM-FUSA das grandes cidades
de colonizao portuguesa e espanhola. Porm, o pro-
latino-americanas so alimentadas por um duplo proces-
cesso de urbanizao acelerado do sculo XX tem um
so, ou crculo de retroalimentao dos mecanismos de
papel determinante na amplificao desse processo
promoo da forma compacta e difusa do uso do solo
de produo de cidades populares informais. Grosso
urbano. O mercado de solo se caracteriza por dois cr-
modo, podemos dizer que na maior parte dos pases
culos de retroalimentao da forma COM-FUSA: um de
latino-americanos a produo da cidade popular est
natureza formal e o outro com caractersticas informais.
vinculada diretamente configurao de estruturas
O resultado da produo das materialidades urbanas e,
de proviso de moradias e de equipamentos e servi-
sobretudo, dos mecanismos promotores do uso do solo
os urbanos truncados (VETTER; MASSENA, 1981)
nos conduz a sublinhar uma lgica interna de funciona-
caractersticos de um regime de acumulao fordista
mento do mercado formal e do mercado informal que
excludente (CORIAT; SABIA, 1989) ou perifrico
promove um crculo perverso, em que a compactao
(LIPIETZ, 1991). A urbanizao fordista acelerada e
alimenta a difuso, e a difuso alimenta a compactao.
excludente na Amrica Latina promoveu um Estado
51
do Bem-Estar urbano que atende, sobretudo, uma par-
A crise dos anos 80 e dos sistemas nacionais de
cela restrita da populao urbana. A estrutura social
proviso habitacional em praticamente todos os pases
extremamente estratificada e com grandes diferenciais
latino-americanos ter duas grandes consequncias. A
de acesso riqueza (concentrao de renda) gerou o
primeira foi um incremento do ciclo de ocupao e,
surgimento de aes urbanas coletivas ou individuais
sobretudo, o seu aparecimento em alguns pases onde
de ocupao de solo (organizadas e/ou espontneas)
esse fenmeno no era muito presente (Uruguai, Pa-
movidas por uma lgica da necessidade de ter acesso
raguai). A segunda consequncia da crise dos anos 80
vida urbana (ABRAMO, 2005) ou, nos termos de
foi a consolidao e a potencializao de um mercado
Agambem (2004, p. 130), um movimento de reafirma-
informal de terras urbanas.
o da vida em relao ao direito que no incorporava

a vida no direito.
52
Esse mercado informal popular existia em muitos pases desde o incio do sculo XX, fosse na forma
A lgica da necessidade impulsiona o processo
do mercado de locao em cortios ou outras formas
de ocupao popular de terras urbanas no incio do s-
precrias de moradia, fosse na mercantilizao ilegal de
culo XX e, a partir da urbanizao acelerada dos anos
terras periurbanas. A partir dos anos 50, encontramos
50, vai se transformar na principal forma de acesso dos
alguns pases latino-americanos onde a forma domi-
pobres ao solo urbano em muitos pases latino-ameri-
nante de acesso terra urbana o mercado informal de
canos. Em alguns pases onde o Estado do Bem-Estar
solo. O caso mexicano um exemplo concreto de pre-
fordista excludente promoveu a produo estatal de
domnio do mercado informal a partir da privatizao
moradias, temos um padro de proviso de solo urba-
individualizada (venda de lotes individuais) das terras
no popular com dois vetores: a ocupao popular e a
coletivas exidais rurais (AZUELA, 1989). Outro caso
produo de moradias em conjuntos habitacionais ou
conhecido o da cidade de Bogot, onde praticamente
lotes urbanizados (DUHAU, 2001). Porm, a fragili-
toda a cidade popular tem na sua origem uma venda
dade dos sistemas de proviso pblica na maior parte
informal de solo urbano (urbanizao pirata), isto ,
dos pases latino-americanos e o crescimento da urba-
o acesso dos setores populares a um lote urbano ope-
nizao vo transformando paulatinamente a lgica da
rado pelo mecanismo da mo do mercado informal de
necessidade e a sua ao concreta, isto , a ocupao

popular, na forma dominante de acesso dos pobres
terra urbana.
solo ( JARAMILLO, 2001; MALDONADO, 2005).

A existncia do mercado informal de solo
atribuda a vrios fatores, sobretudo a uma legislao
urbanstica modernista que dialoga com os estratos
todos os pases da Amrica Latina e se transforma em
de renda elevados das cidades latino-americanas. O
um importante mecanismo de proviso de solo e de mo-
modelo de cidade formal modernista das elites latino-
radias para os setores populares.
americanas impe um conjunto de requisitos normati-
A exceo dessa afirmao geral o caso do Chile,
vos que produziu uma verdadeira barreira institucional
cuja poltica neoliberal de proviso habitacional, nos lti-
para a proviso de moradias para os setores populares
mos anos, vem reduzindo de forma substantiva o dficit
com rendimento abaixo de trs salrios mnimos e in-
habitacional do pas (SABATINI, 2003). Porm, o relati-
duziu a ao irregular e/ou clandestina de loteadores
vo sucesso do caso chileno vem se revelando paradoxal.
e processos de ocupao popular de glebas urbanas
A poltica chilena de moradias foi elaborada com o obje-
e periurbanas (MARICATO, 2001; ROLNIK, 1999).
tivo de produzir, via mercado, moradias populares e, as-
Essa manifestao de movimentos de ocupao e/ou
sim, formalizar o informal. Essa poltica se inicia durante
de surgimento de mercados informais de solo urba-
a ditadura de Pinochet com o objetivo de acabar com os
no se repetiu em praticamente todos os pases latino-
acampamentos populares, vistos ento como um foco
americanos. Nesse sentido, podemos afirmar que esse
potencial de resistncia ditadura. Essa poltica sobrevi-
duplo movimento se constitui em uma das principais
veu ao regime militar e foi incorporada como uma das
caractersticas da formao socioespacial das grandes
principais polticas pblicas dos governos ps-ditadura.
cidades latino-americanas.
Porm, nos ltimos dez anos, alguns indicadores sobre
No marco dessa caracterstica estrutural da forma-
as caractersticas dos conjuntos habitacionais chilenos
o social e urbana latino-americana, vamos sublinhar
revelam dois fenmenos no esperados: um crescimen-
o que identificamos como o retorno, ou a reafirmao,
to importante dos preos da terra (urbana e periurbana),
do mercado de solo como uma fora que potencializa
com o consequente deslocamento dos novos conjuntos
a produo de uma estrutura socioespacial desigual.
para reas muito distantes do ncleo urbano (SABATI-
Porm, esse mercado retorna assumindo duas formas
NI, 2005), e um rpido processo de informalizao do
institucionais diferentes. O mercado retorna com a sua
formal (RODRIGUES, 2004).
face institucional formal, isto , no marco de um Estado
O retorno da informalidade nas reas formais dos
de Direito, mas tambm com uma caracterstica institu-
conjuntos habitacionais tem duas dimenses de informa-
cional informal. Em uma palavra, o mercado informal
lidade: uma de natureza urbanstica, e outra, o surgimento
popular de solo urbano vem crescendo em praticamente
de um mercado informal nesses conjuntos habitacionais.
53
Assim, o crescimento do mercado informal de solo
outros que serviram para uma descrio dos fenmenos
uma realidade nas grandes cidades latino-americanas,
urbanos latino-americanos. Nossa perspectiva nesse tra-
e as expectativas de adoo de polticas neoliberais de
balho a de tomar o termo informalidade um termo
titulao fomentadas pelas agncias internacionais com
descritivo, portanto pr-analtico. A informalidade em
a chancela intelectual de Sotto podem potencializar essa
seu sentido descritivo polifnica e serve para descrever
tendncia (SMOLKA, 2003; FERNANDES, 2003). Nos-
fenmenos em vrias disciplinas (economia, sociologia,
sa questo no prximo item ser a de apresentar alguns
lingustica, antropologia, direito, etc.) e situaes concre-
elementos para uma primeira aproximao do funciona-
tas da vida social. Vamos nos restringir dimenso urba-
mento do mercado informal de solo e as suas consequn-
na propriamente dita, ou seja, aquela que nos remete ao
cias em termos de uso do solo e de estrutura urbana nas
uso do solo urbano.
reas informais urbanas.
Em direo ao enquadramento do mercado

informal de solo: o que o mercado
informal? Ele realmente existe?
Nossa primeira aproximao ao termo informalidade a partir da definio proposta por Bagnasco (1999),
a qual nos remete ao campo disciplinar dos direitos:
Se chamamos de economia formal o processo
de produo e de trocas de bens e servios re-
54
Uma questo delicada e objeto de muitas discus-
gulados pelo mercado e promovidos e realiza-
ses a definio de informalidade (AZUELA, 2001).
dos por empresas industriais e comerciais com
No vamos reproduzir aqui esse debate, mas vamos fazer
o objetivo do lucro e que atuam submetidas s
uma opo clara sobre a noo que vamos utilizar para
regras do direito comercial, fiscal, do trabalho,
nos referir informalidade urbana ou do uso do solo. A
etc., podemos chamar economia informal todo
primeira observao que informalidade no um con-
o processo de produo e de troca que no se
ceito, tal como explorao, marginalidade, espoliao e
submete a um desses aspectos.1
1
No original: Se chiamiamo economia formale i processi de produzione e scambio di bieni e servizi regolati dal mercato e alizzati tipicamente da impresi industriali e comerciali orientate AL profito, che agiscono sottomesse alla regole del diritto commerciale, fiscale, del lavoro, possiamo chiamare economia informale
tutti quei processi di produzionee di scambio che tendono asottrarsi per uno o pi aspetti a questi caratteri distintivi.
Em seguida, Bagnasco conclui a sua definio com

as seguintes recomendaes: economia informale tutti
(material ou imaterial) margem do marco regulatrio da

esfera jurdico-poltica do Estado de Direito moderno.
quei processi di produzione e di scambio che tendono a
Seguindo essa aproximao de Bagnasco, podemos
sottrarsi per uno o pi aspetti a questi caratteri distintivi.
dizer que a informalidade urbana seria um conjunto de
O aspecto mais complicado, e efetivamente o
irregularidades em relao aos direitos: irregularidade ur-
mais interessante, dessa diferenciao est no
banstica, irregularidade construtiva e irregularidade em
fato de que os elementos formais e informais es-
relao ao direito de propriedade da terra (ALEGRIA,
to imbricados em estruturas de ao social [...]
2005). No caso de um mercado informal de solo, a infor-
a concluso importante que podemos sugerir se-
malidade da economia do uso do solo nos remete a essas
ria que a economia informal, enquanto tal, no
trs irregularidades, mas tambm a outras irregularidades
deveria estar no centro da pesquisa (acadmica),
relativas aos contratos de mercado que regulam as tran-
mas sobretudo a relao do formal e do infor-
saes mercantis. Nesse ltimo, a irregularidade seria do
mal nas estruturas reais de ao.
tipo (i) ou (a) regular em relao aos direitos econmicos.
Assim, podemos tirar duas lies interessantes da
Assim, o mercado informal de uso do solo a somatria
citao acima de Bagnasco. A primeira diria respeito a
de duas dimenses da informalidade: a informalidade ur-
uma definio minimalista de economia informal urba-
bana e a informalidade econmica.
na, na qual ela seria um ato mercantil de comercializao
A maior parte dos economistas diria que o merca-
e/ou locao do solo (edificado) que estaria fora do marco
do regulado por instituies fortes que garantem que
institucional do direito urbanstico, do direito econmico
a sua regularidade esteja nos marcos dos direitos legais,
e comercial, do direito de propriedade e dos outros direi-
isto , aqueles direitos que estariam contemplados e ga-
tos civis que regulariam o uso e a propriedade do solo ur-
rantidos por um sistema jurdico associado ao Estado
bano. Ou seja, o mercado informal transaciona um bem
(ROEMER, 2001). Para os economistas institucionalistas
2
No original: Laspetto pio complicato, e del resto pio interessante, di questa differenziazione sta nel fatto Che spesso elementi formali e informali sono stretamente intrecciati in determinate strutture dazione [...] la conclusione importante allora che non leconomia informale, inquanto tale, deve essere al centro di
problemache scientifiche di ricerca, ma piuttosto il gioco del formale e dellinformale in concrete strutture dazione.
55
tradicionais (neoinstitucionalistas), quando encontramos
contratos com o amparo da lei, pois os seus objetos es-
instituies informais nas relaes de mercado, elas esto
tariam irregulares em relao aos direitos regulatrios.
subordinadas s instituies legais e servem para aumen-
Isso significa que qualquer conflito no pode ser resolvido
tar a sua eficcia institucional, ou seja, minimizar os cus-
pelos instrumentos de mediao e de execuo legais. As-
tos de transao (WILLIAMSON, 1985).
sim, essas transaes no seriam objeto da regulao e das
Partindo desse enquadramento, podemos buscar a

superao da definio da economia institucionalista tra-
todas as relaes contratuais da economia formal.
dicional e acrescentar a possibilidade da existncia de um
Quando a lei no se constitui no elemento de ga-
conjunto de instituies e de normas informais produzi-
rantia das relaes contratuais de mercado, outras formas
das historicamente nos assentamentos populares pela via
de garantia devem se desenvolver para restabelecer uma
das prticas sociais que de fato configurem um sistema
relao de confiana entre as partes envolvidas na rela-
de regulao informal das transaes mercantis infor-
o contratual de mercado. Quando no h confiana em
mais. Assim, propomos uma segunda qualificao para

a existncia de um mercado informal. O mercado informal de solo deve estar fora dos marcos dos direitos, mas
deve ter uma estrutura institucional prpria que garanta
a reproduo temporal das prticas mercantis informais
de compra, venda e locao de solo e/ou imveis. Em
56
sanes que servem de garantia aos agentes envolvidos em
outras palavras, o mercado informal deve ter instituies

informais que permitam o funcionamento do mercado e
garantam em termos intertemporais e intergeracionais os
contratos de natureza implcita estabelecidos nas transaes informais do mercado.
que os contratos sejam respeitados e no h mecanismos

coercitivos de cumprimento contratual entre as partes,
os contratos de mercados deixam de existir, ou seja, o
mercado no se reproduz a partir de relaes mercantis
e deixa de existir como mecanismo de coordenao das
aes individuais (BRUNI, 2006). No caso do mercado
informal e popular de solo urbano, outras formas de garantias devem se construir socialmente para que as partes
estabeleam uma relao de confiana em respeito aos
termos contratuais estabelecidos entre compradores e
vendedores no mercado de comercializao, e entre locatrios e locadores no mercado de locao. Do contrrio, a
No caso do mercado informal de solo, onde temos
relao de troca mercantil no se realiza em razo da des-
irregularidades (informalidade) de natureza da titulao,
confiana mtua de um eventual rompimento unilateral
das normas urbansticas e construtivas, os contratos de
do contrato informal. Em outras palavras, sem as insti-
compra, venda e locao no poderiam ser considerados
tuies formais, o mercado informal de solo deve estabe-
lecer as suas prprias instituies reguladoras, incluindo
personalizao pode no ser totalmente transparente e
os mecanismos coercitivos, no caso de rompimento con-
assumir um carter opaco, mas a personalizao (algum
tratual unilateral de uma das partes (ABRAMO, 2009).
que vendeu ou alugou e algum que comprou ou alugou)
Essas instituies do mercado informal permitem que os
introduz a possibilidade da relao de confiana-lealdade
contratos implcitos estabelecidos entre as partes sejam
na constituio de uma relao contratual que por defini-
respeitados em termos intertemporais e intergeracionais.
o implcita (informal), isto , no est garantida pelos
No caso do mercado informal de solo urbano, uma

base importante que garante o funcionamento do mercado e da sua cadeia contratual so as relaes de confiana
e de lealdade que as duas partes contratantes estabelecem entre si; assim, os compradores e os vendedores, da
mesma maneira que os locadores e locatrios, depositam
no outro uma relao de confiana que tem como base a
expectativa de reciprocidade a partir de uma relao de
direitos que regulam os contratos econmicos. Assim, no

mercado informal de solo so justamente a eliminao da
impessoalidade e a personalizao da relao contratual
que garantem o mecanismo de confiana e lealdade que
permite um contrato de compra e venda ou locao informal (ABRAMO, 2009).
Como souberam da informao do imvel no Brasil
Em branco
2%
lealdade entre as partes. A base dessa instituio informal de mercado no de carter legal, mas depende da
permanncia no tempo de uma forma particular de interdio social: a forma confiana-lealdade. Essa relao de
Corretor
1%
Associao
de moradores
1%
Placa
7%
reciprocidade interpessoal marca muitas relaes sociais
No se aplica
0%
Mais de uma resposta
0%
Jornal
2%
Porta a porta
14%
57
(COLLINS, 2004), mas, no caso de relaes mercantis,

ela foi excluda pela caracterstica do mercado de promover um encontro contratual entre annimos.
No caso do mercado informal e popular de solo,
em que a relao de reciprocidade confiana-lealdade
Amigos/Parentes
73%
uma das instituies fundadoras da possibilidade de existncia da troca mercantil informal, temos a necessidade
de uma personalizao das relaes contratuais. Essa
Figura 1 Caractersticas informacionais do mercado informal de

solo no Brasil Compradores e locatrios, 2006. Fonte: Abramo,
2006/Infosolo-Brasil.
A Figura 1, sobre as caractersticas informacionais
suscetveis a mudar de atitude ou comportamento em fun-
do mercado informal nos assentamentos consolidados,
o das suas emoes, prazeres, interesses e loucuras. Nes-
interessante, pois revela que praticamente todos os com-
se sentido, uma trama de relaes de amizade e/ou paren-
pradores e locadores tiveram acesso informao dos
tesco, por mais entremeada que seja, no garante de forma
imveis ou dos lotes que compraram ou alugaram por
duradoura e perfeita as relaes de confiana e lealdade
um parente ou amigo. Esse parente ou amigo que ser-
nos contratos mercantis do mercado informal de solo. A
viu de transmissor da informao de mercado tambm
possibilidade de uma ruptura unilateral do contrato impl-
um parente ou amigo dos vendedores e locadores, e serve
cito e da relao de confiana e lealdade existe e ser uma
como uma argamassa interpessoal no estabelecimento
ameaa para o funcionamento do mercado informal. Aqui
da relao de confiana e de lealdade entre as duas partes
surge a necessidade de alguma mediao institucional que
da transao do mercado informal de solo.
assuma a posio de um terceiro, ou seja, que esteja acima
Assim, os contratos mercantis do mercado informal de solo esto ancorados em uma trama de relaes
de amizade e/ou parentesco que garantem a estabilidade
temporal das relaes de confiana e lealdade entre os
agentes que assumem uma relao contratual (ABRAMO, 2009).
Porm, o mundo do mercado informal de solo no
58
pode ser visto como um mundo idlico, onde no h relaes oportunistas e conflitivas entre as partes contratantes.
das partes envolvidas, e que a sua ao promova o retorno

aos termos do contrato informal inicial ou eventualmente
abra um espao de negociao entre as partes para redefinir os termos pactuados anteriormente.
Essa figura, que vamos chamar de autoridade
de mediao contratual, determinante para a manuteno dos contratos informais, e a sua permanncia no
tempo garante a condio intertemporal e intergeracional
dos contratos do mercado informal de solo. A hiptese
que levantamos a partir de pesquisas de campo sobre os
Como dizem os poetas, a alma humana um des-
mecanismos contratuais do mercado informal de solo
conhecido que se revela a partir de sonhos, fantasmas,
(ABRAMO, 2005) a de que nos assentamentos popu-
paixes e dios. Assim, os contratos mercantis so uma
lares informais se constitui uma autoridade local que
forma social de intermediao de relaes pessoais que se
serve de figura mediadora dos conflitos nessas comuni-
estabelecem a partir da mudana de posse ou de proprie-
dades populares. Essas autoridades locais so o resultado
dade de bens ou servios (tangveis ou intangveis) que en-
de processos histricos locais que atribuem um lugar de
volvem homens e mulheres com alma humana, portanto,
autoridade local constituda a partir de uma infinidade
de processos sociais legitimadores. Nesse sentido, a cons-
A histria social e poltica de cada assentamento
tituio da legitimidade comunitria da autoridade local
constroi e desconstroi esses mecanismos coercitivos, mas
se revela a partir da trajetria histrica de cada comuni-
o fato importante que haja efetivamente uma autorida-
dade. Essa legitimidade pode ser de natureza religiosa,
de local que sirva de mediadora nos casos de ruptura e
tnica, cultural, poltica ou mesmo a partir da violncia
de conflitos no cumprimento dos contratos mercantis do
e do controle pela fora, como constatamos em algumas
mercado informal e, ainda, que disponha de mecanismos
pesquisas empricas sobre o mercado informal na Am-
coercitivos (punio) no caso de uma mediao pacfica
rica Latina (ABRAMO, 2009). Como a literatura de an-
malsucedida (ABRAMO, 2009). Como sabemos, no h
tropologia econmica nos revela em muitos estudos, os
mercado sem instituies que estabeleam a mediao in-
mecanismos de convivncia comunitria que garantem a
terpessoal nas relaes mercantis. Nesse sentido, o mer-
ordem social local exigem algum tipo de forma coercitiva
cado informal de solo nos assentamentos consolidados
para restringir e controlar os comportamentos conflitivos
depende da existncia de relaes de confiana e lealdade
(ou desviantes). Essas formas podem assumir a forma de
entre as duas partes do contrato informal, em geral susten-
uma fora coercitiva coletiva passiva, representativa e/ou
tadas pela trama de relaes de amizade e/ou parentesco
impositiva (DUTY; WEBER, 2007).
que permite uma personalizao opaca ou transparente da
No caso do mercado informal de solo, as autoridades locais servem de instituio mediadora dos conflitos
contratuais e permitem que esses contratos sejam respeitados e/ou negociados entre as partes, garantindo, dessa
forma, a sua manuteno intertemporal e intergeracional.
relao mercantil e o estabelecimento de contratos implcitos e da figura de uma autoridade local, que serve de fiador desses contratos em termos intertemporais e intergeracionais. Essas duas caractersticas definem o ncleo bsico
das instituies informais do mercado informal de solo.
Muitos estudos antropolgicos sobre a forma operacio-
Antes de passar a uma tentativa de estabelecer uma
nal dos mercados e de organizaes formais descrevem
taxonomia dos submercados informais de solo, gostaria
formas de coero que no se restringem sua dimen-
de recuperar a segunda sugesto de Bagnasco, que enfati-
so coercitiva legal (DUTY; WEBER, 2007). Da mesma
za a importncia de no transformar a economia informal
maneira, no mercado informal de solo identificamos for-
em um objeto de anlise em si mesmo.
mas e mecanismos coercitivos muito distintos, mas que
Bagnasco afirma, e seguimos a sua sugesto, que a
servem para garantir o que podemos chamar de pacto
melhor forma de entender a economia informal a partir
contratual do mercado.
da sua relao de interao com a economia formal. Em
59
trabalho anterior sublinhamos que as formas de interao
que vamos apresentar em seguida, podemos, em termos
entre os mercados formais e informais de solo podem ser
esquemticos, classificar o mercado popular informal de
de natureza complementar, de concorrncia ou de efeitos
solo urbano como mostra a Figura 2.
de borda com mtua influncia no comportamento e estratgias dos agentes dos dois mercados (ABRAMO, 2005).
No caso deste trabalho, vamos sublinhar a interao
entre o mercado formal e informal de solo a partir das suas
resultantes agregadas em termos de uso do solo urbano,
(urbanizaes piratas)
clandestinos
irregulares
2. Submercado nos assentamentos populares informais (APIs)
consolidados
ou seja, na produo e na reproduo da forma urbana das
2.1 Residencial
grandes cidades latino-americanas. Como adiantamos na
aluguel
introduo, pretendemos demonstrar que h uma similitude de resultados espaciais no uso resultante do funcionamento dos submercados formais e informais. Como veremos a seguir, o funcionamento desses dois submercados
produz simultaneamente uma estrutura compacta e difusa
do uso do solo. Alm disso, encontramos nos dois submercados foras de retroalimentao da dinmica de produo
da estrutura urbana COM-FUSA.
60
1. Submercado de loteamentos
Os dois submercados de solo

informal urbano
comercializao
2.2 Comercial
comercializao
aluguel
Figura 2 Classificao do mercado informal
No nosso caso, incorporamos a definio de insubstitutibilidade como uma das variveis-chave para
uma construo axiomtica dos estudos sobre a estrutura
do mercado e analisamos outros elementos que consideramos importantes para definir uma primeira clivagem
do mercado informal. Assim, definimos como elementos
determinantes da estrutura do mercado os seguintes ele-
O mercado de terras informal pode ser classifica-
mentos: caractersticas da oferta e da demanda de solo;
do em dois grandes submercados, fundirio e imobili-
poder de mercado dos agentes econmicos (oferta e de-
rio. Tradicionalmente, a literatura de economia do uso
manda); caractersticas informacionais do mercado (assi-
do solo utiliza o critrio de substitutibilidade dos bens
metrias e transparncias de informao); caractersticas
fundirios e/ou imobilirios para definir os submercados
dos produtos (homogneos ou heterogneos); externali-
de solos urbanos. Utilizando um conjunto de critrios,
dades (exgenas e endgenas); racionalidades dos agen-
tes (paramtrica, estratgica, etc.); e ambiente da tomada
porta de acesso do mercado informal de loteamentos. Em
de deciso (risco probabilstico ou incerteza radical). A
outras palavras, a inelasticidade da oferta no submercado
identificao dessas variveis aproxima conceitualmen-
em reas consolidadas gera uma demanda potencial para
te a nossa abordagem do mercado imobilirio informal
o submercado de loteamentos informais.
do tratamento moderno da teoria econmica de mercado, permitindo, portanto, identificar conceitualmente as

particularidades e as semelhanas do mercado informal
de solo com os outros mercados formais da economia.
A partir dessas variveis, procuramos identificar diferenas substantivas nos mercados de terra informais, a fim
de estabelecer uma primeira aproximao da definio
de submercados informais. O resultado desse exerccio
pode ser visto na Figura 2 e permite definir dois grandes submercados de solo informais que denominamos:
a) submercado de loteamentos; e b) submercado de reas
consolidadas (ABRAMO, 2003b, 2005, 2009).
O primeiro desses submercados (loteamentos) ,
em grande medida, definido por uma estrutura oligopolista de mercado, enquanto o segundo submercado (reas
consolidadas) apresenta uma estrutura concorrencial, porm com uma oferta racionada, isto , a oferta no submercado de reas populares informais (APIs) consolidadas
Os dois submercados de solo informal podem ser

identificados na estrutura urbana da cidade em reas bem
precisas e com distintas funcionalidades no processo de
vertebrao urbana. O primeiro submercado opera o fracionamento de glebas na periferia das cidades, constituindo-se no principal vetor de expanso da malha urbana e
da dinmica de periferizao precria, cuja caracterstica
principal nas grandes cidades latino-americanas a inexistncia (ou precariedade) de infraestruturas, servios e
acessibilidade urbana.
A lgica de funcionamento desse mercado de loteamentos oligopolista na formao dos seus preos, mas
as prticas de definio dos produtos e do seu financiamento nos remetem a tradies mercantis pr-modernas,
em que a personificao opaca adquire um papel importante de ajuste da oferta s preferncias e capacidade
de gasto da demanda.
inelstica em relao ao aumento da oferta. Como vere-
A estrutura oligopolista na formao dos preos
mos adiante, na descrio do circuito perverso de retro-
um dos fatores da alta rentabilidade mercantil dessa ativi-
alimentao dos dois submercados, essa caracterstica de
dade, mas a flexibilidade no ajuste dos produtos e na ade-
inelasticidade ter um papel importante no crescimento
quao familiar s formas de financiamentos informal
dos preos informais em reas consolidadas, induzindo
um fator de atratividade para os setores populares. Essas
algumas famlias a se deslocarem para a periferia pela
duas caractersticas articulam o aspecto de modernidade
61
b) fator thuneniano de localizao. O fator locali-
oligopolista e de flexibilidade ps-moderna em relao

oferta de lotes informais com uma dimenso tradicional de
zao do loteamento em relao sua acessibili-
personalizao da relao mercantil, definindo um nexo
dade e centralidade ponderada pelos meios de
moderno-tradicional de natureza nova no mercado infor-
transporte disponveis um componente que
mal que assegura a sua atratividade tanto para os urbani-
tambm est incorporado no preo final do lote;
zadores piratas quanto para a demanda popular. Os produtos desse submercado de loteamentos so relativamente
vios futuros. O loteador, ao buscar lotes sem
infraestrutura urbana e ao no os disponibili-
zar para os seus eventuais compradores, ante-
cipa que o poder pblico assumir essas atribui-
es no futuro. Assim, os loteadores antecipam
o valor futuro de uma rea infraestruturada
pelo poder pblico e cobram hoje o que ser
ofertado no futuro. Esse ganho de antecipao
varia em funo dos clculos de antecipao do
tempo mdio que o poder pblico levar para
disponibilizar a infraestrutura e os servios
urbanos bsicos. Como veremos adiante, o fator
Grosso modo, podemos listar os seguintes fatores
de antecipao um dos componentes mais im
determinantes dos preos no submercado informal de
portantes do ganho de fracionamento da gleba
loteamentos:
e conduz os loteadores a buscar glebas baratas
a) fator ricardiano clssico, vinculado aos fatores
e com poucas acessibilidades e infraestrutura,
dos custos de fracionamento da gleba. Assim,
pois esse fato permite uma margem maior de
as caractersticas topolgicas e topogrficas
ganho de antecipao pelo agente que fraciona
determinam custos de fracionamento diferen-
a gleba. Em termos espaciais, isso significa uma
ciados que sero incorporados no preo final do
busca contnua de novas reas perifricas, por
lote informal;
tanto um deslocamento recorrente da fronteira
homogneos, e os seus principais fatores de diferenciao

nos remetem a dimenses fsicas e topogrficas e s externalidades exgenas relativas posio do loteamento na
hierarquia de acessibilidades e de infraestrutura urbana.
Nesse sentido, a produo informal de lotes pode adquirir
certa economia de escala, ainda que a temporalidade da
venda desses lotes seja muito instvel e dependa de fatores
externos s variveis do prprio mercado informal.
A lgica de formao dos preos no submercado de
loteamentos informais obedece a uma composio de fatores
que, somados, definem o preo final dos lotes informais.
62
c) fator de antecipao de infraestrutura e de ser-
urbana ocupada a partir do uso urbano (ou
preos relativos do solo (ABRAMO, 2001). Em nossa
periurbano) informal;
perspectiva de relacionar o funcionamento do mercado
d) fator de ajuste de mercado. Esse fator um mul-
de solo (formal e informal) com a produo da forma
tiplicador ou redutor dos preos em funo da
urbana, o importante so os preos relativos, isto , a
concorrncia oligopolista entre os loteadores e/
variao de um preo em uma localizao/espacialidade
ou outros submercados informais e formais. A
particular aos outros preos/localizao.
relativa opacidade ou transparncia do mercado
Assim, podemos sugerir que a estratgia dos lo-
de lotes informais pode servir de ponderador
teadores informais ser sempre a de buscar glebas com
desses redutores e multiplicadores, pois, quanto
o intuito de fracion-las, minimizando os custos de
mais opaco for o mercado em termos informa-
fracionamento e maximizando os fatores que lhes per-
cionais, menor o peso desse fator na determina-
mitam apropriar-se de riquezas produzidas pela varia-
o do preo final; e
o dos preos relativos do solo urbano. Nessas condi-
e) fator de facilidade e de flexibilidade nos termos
es, a melhor estratgia do ponto de vista espacial a
de contratao de crditos informais. A maior
busca de glebas baratas e sem infraestrutura na franja
facilidade e flexibilidade no acesso a um lote a
da ocupao urbana do solo. O resultado, em termos
partir de contratos informais de endividamento
de produo da forma de ocupao do solo da cidade,
familiar (crdito) gera juros (ou protoganho
uma tendncia a extensificao contnua produzin-
financeiro) de natureza informal. Esses juros
do uma estrutura difusa da territorialidade da infor-
informais no esto vinculados s taxas bsicas
malidade urbana. Em uma palavra, o funcionamento
de crdito da economia formal (taxa de juros
do submercado de loteamentos informais promove a
fixada pelo Banco Central e praticada pelos
extensificao do uso do solo, e a sua resultante a
agentes financeiros formais), mas sero incor-
produo de uma forma difusa do territrio informal.
porados ao preo final do lote.
Na cartografia da informalidade da cidade do Rio de
Poderamos agregar os fatores de natureza macro
Janeiro (Mapa 1), podemos visualizar de forma clara o
ou mesoeconmica, tais como volume de emprego, dis-
submercado de loteamentos promovendo um vetor de
tribuio de renda, etc. Porm, esses fatores, em geral,
extensificao urbana.
apenas deslocam para cima ou para baixo o gradiente dos

63
64
Figura 3 Mapa da localizao dos loteamentos irregulares ou clandestinos no Rio de Janeiro 2004
Fonte: Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro (2004)
O submercado das reas populares informais con-
nos preos finais do mercado informal em reas con-
solidadas apresenta caractersticas bem distintas das do
solidadas e tambm ser um atrativo para a demanda
submercado de loteamentos. Vimos algumas delas no qua-
desse mercado (ABRAMO, 2005, 2009). Utilizando a
dro comparativo que estabeleceu a distino entre os dois
terminologia tradicional, podemos dizer que a liberdade
submercados informais e no vamos desenvolver essas dife-
urbanstica e construtiva uma vantagem comparativa
renas neste trabalho (ver ABRAMO, 2005, 2009).3 Porm,
importante em relao ao mercado formal de solo e, ao
queremos realar que as externalidades endgenas positivas
ser exercida, promove uma compactao nos assenta-
nos assentamentos populares informais consolidados so
mentos populares informais.
muito importantes na formao dos preos. Acreditamos

que existem duas externalidades endgenas muito valoradas no mercado informal desses assentamentos. primeira
dessas externalidades denominamos de externalidade de
liberdade urbanstica e construtiva. Essa externalidade
permite ao comprador de um imvel informal exercer um
direito de uso do solo (fracionamento e/ou solo criado) que
no est regulado pelos direitos urbansticos e de propriedade da legalidade do sistema jurdico-poltico do Estado.
Uma segunda externalidade endgena positiva nos

assentamentos populares informais consolidados o que
denominamos de externalidade comunitria. Essa externalidade o resultado de uma economia de reciprocidades em que as famlias tm acesso a bens e servios a
partir de relaes de dom e contradom, nas quais no desembolsam valores monetrios para aceder a certos bens
e servios (CAILL, 2000). A externalidade comunitria
sustentada por redes sociais que manifestam dinmicas
A possibilidade de fazer um uso do solo de forma
de proximidade organizada (RALLET; TORRE, 2007) e
mais intensiva sem a mediao do Estado pode ser vista
permite interaes interfamiliares que reproduzem tem-
como uma liberdade para aquele que tem a posse, ou
poralmente os laos de dom e contradom. Esses laos es-
propriedade informal, de um lote e/ou edificao. Essa
tabelecem uma dinmica de trocas baseada em relaes
externalidade de liberdade urbanstica ser incorporada
de confiana e de lealdade (PELLIGIA, 2007).
3
Em Abramo (no prelo), desenvolvemos uma discusso detalhada e de natureza conceitual sobre as formas de funcionamento do mercado informal e as suas
similitudes e diferenas em relao ao funcionamento do mercado formal.
65
Porm, a condio para entrar nessa economia de
merao e de compactao cujo resultado em termos de
reciprocidades que garante o acesso a bens e servios
uso do solo uma intensificao do uso do solo, portanto,
sem comprometer uma parte dos recursos monetrios
uma compactao do territrio informal consolidado.
familiares morar em um assentamento popular informal e ter nele relaes de reciprocidade. Assim, essa
externalidade comunitria tende a ser capitalizada nos
preos do solo e capturada pelos vendedores do submercado em APIs consolidados (ABRAMO, 2009). Para
Economia das estratgias de localizao

dos mercados informais de solo
1. Submercado de assentamentos consolidados
Economia da proximidade
a discusso sobre a forma da territorialidade informal,

insistimos que o fator proximidade um elemento valo-
Estrutura compacta
rado pelo mercado informal de solo. A demanda nesse
2. Submercados de loteamentos
mercado busca as externalidades de liberdade urbansti-
Economia de reduo de custos
ca e construtiva e a externalidade comunitria.

O resultado concreto da prtica (usofruto) da ex-
Estrutura difusa
ternalidade urbanstica e construtiva a compactao

do territrio informal dos assentamentos populares
Figura 4 Estratgias dos agentes dos submercados informais de

solo urbano
com o fracionamento dos lotes, aumento da densifi-
66
cao predial e familiar, e tendncia verticalizao
Um terceiro fator que incide no processo de com-
informal. Da mesma maneira, a existncia e a manu-
pactao das reas consolidadas informais o crescimen-
teno das externalidades comunitrias dependem da
to, nas duas ltimas dcadas, dos custos de transporte,
dinmica de aglomerao territorial e dos laos sociais
em particular o aumento dos gastos de transporte no
(redes) que se formam a partir dessa aglomerao. As-
oramento familiar dos setores populares. O fenmeno
sim, as duas externalidades positivas mais importantes
das superperiferias revela o seu aspecto perverso e de
do submercado informal de solo em reas consolidadas
iniquidade social com o comprometimento crescente do
promovem e se nutrem da compactao espacial.
oramento familiar em custos de deslocamento. Uma res-
Portanto, podemos levantar a hiptese de que o
posta dos setores populares a esse fato pode ser a deciso
funcionamento do submercado informal nos APIs conso-
de mudar o seu domiclio para reas com maior acessibi-
lidados est estimulado por uma busca de efeitos de aglo-
lidade. Os dados censitrios em muitos pases revelam o
que poderamos chamar de um retorno dos pobres
Vemos que em Bogot, em Caracas e em algumas
centralidade e, na maior parte dos casos, a forma de re-
metrpoles brasileiras, o mercado de locao dominan-
tornar centralidade pela via do mercado informal nas
te e cumpre um papel importante no acesso dos pobres
reas consolidadas.
ao solo urbano. No h a menor dvida de que o cresci-
Como vimos antes, o submercado informal nas

reas consolidadas se divide em dois submercados: o submercado de comercializao (compra e venda de lotes,
casas e apartamentos); e o submercado de locao. Na
impossibilidade de ocupar solo em reas centrais e na impossibilidade de ter acesso ao solo formal, o mecanismo
social de retorno dos pobres centralidade ser o mercado
informal de comercializao e de locao. Resultados de
mento do mercado informal de locao um fenmeno

recente e de que a oferta desse mercado o resultado de
um uso mais intensivo do solo nos assentamentos consolidados. A oferta de locao informal, em geral, resulta de
fracionamentos e/ou extenso da unidade residencial ou
da subdiviso do lote original com edificao. Nos dois
casos, a resultante um uso mais intensivo do solo, portanto, uma compactao dos assentamentos informais.
pesquisas recentes sobre os mercados informais revelam
O caso do Rio de Janeiro bastante representa-
a importncia do submercado de locao informal como
tivo desse crescimento. Em pesquisa realizada em 2002
forma de proviso habitacional para os setores populares
(ABRAMO, 2003b), verificamos que a participao do
(ABRAMO, 2007b). A tabela abaixo revela que em mui-
mercado de locao informal representava 15% do mer-
tas cidades latino-americanas o submercado dominante
cado de solo nos assentamentos populares informais con-
nas reas populares informais o de locao.
solidados. Em apenas quatro anos, em 2006, essa partici-
Tabela 1 Tipo de submercado residencial nos APIs predominantes,

2006
pao passou a ser de 29,0% e a locao informal cresceu

em praticamente todos os assentamentos (favelas) pesquisados (ABRAMO, 2007b). Quando vemos a distribuio
PAS
SUBMERCADO
do tipo de produto dominante no mercado de locao,
Argentina
Aluguel
constatamos que os imveis mais procurados so aque-
Brasil
Comercializao
les de apenas um quarto. A predominncia de pequenas
Colmbia
Aluguel
Mxico
Comercializao
Peru
Aluguel/Comercializao
alimenta a tendncia de compactao informal. Assim,
Venezuela
Aluguel
h dois movimentos que alimentam o processo de com-
Fonte: Abramo (2006)/Infomercado
unidades habitacionais no mercado informal de locao
pactao via mercado de locao informal. O primeiro
67
a transformao de alguns moradores dos assentamentos
mento de uma chefe de famlia em Florianpolis retrata
em locadores informais, fracionando suas moradias e/ou
de forma exemplar essa situao (SUGAI, 2007): Eu
lotes para atender crescente demanda de locatrios em
pago aluguel, pago mais da metade do meu salrio, e o
reas informais consolidadas. O segundo movimento
pessoal daqui diz que com esse dinheiro eu podia deixar
a preferncia dos locatrios informais por pequenas uni-
o aluguel e pagar um lote l longe, mas eu pago o lote
dades em funo da sua reduzida capacidade aquisitiva.
e vou morar onde? Eu no tenho dinheiro para colocar
Em geral, essas moradias de locao informal apresen-
uma casa de p. Assim, tenho que ficar no aluguel, mes-
tam uma forte densidade domiciliar, o que sugere uma
mo sendo to caro.
precarizao do precrio (ABRAMO, 2007b). Tanto o

movimento da oferta de locao informal quanto o da
demanda potencializam a tendncia de compactao das
reas informais consolidadas.
Tabela 2 Produto dominante do mercado de locao por pas,
2006
68
O depoimento nos revela a incapacidade de poupana familiar para comprar um lote e iniciar um processo de edificao progressiva, clssico nos loteamentos
informais populares, mas tambm deixa claro que uma
das razes para essa incapacidade de poupana familiar
est relacionada com os altos preos dos aluguis em re-
PAS
PRODUTO DOMINANTE
Argentina
1 quarto (89,8%)
Brasil
1 quarto (79,4%)
Colmbia
2 quartos (42,7%)
preos relativos altos, garante a sua demanda, que no
Mxico
2 quartos (42,2%)
capaz de saltar para o outro submercado informal de solo,
Peru
1 quarto (56,2%)
o mercado de loteamentos.
Venezuela
1 quarto (40,3%)
2 quartos 38,4%)
lao aos seus rendimentos. Em outras palavras, temos

o paradoxo do mercado informal de locao: ao praticar
Tabela 3 Preos mdios dos aluguis em salrios mnimos por

pas, 2006
A explicao do crescimento do mercado de locao informal est associada precarizao do mercado

de trabalho, mas tambm a uma dinmica intergeracional
em que a capacidade de poupana familiar praticamente
inexistente e o capital inicial necessrio para adquirir um
lote ou casa precria simplesmente no existe. O depoi-
PAS
ALUGUEL
Argentina
0,24
Brasil
0,75
Colmbia
0,68
Mxico
0,55
Peru
0,08
Venezuela
0,45
Outro fator que alimenta a oferta de locao infor-
tras palavras, do ponto de vista da forma do uso do solo,
mal a alternativa que as famlias pobres encontram para
o crescimento do mercado de locao nas reas populares
complementar o seu oramento familiar fracionando a
informais potencializa a tendncia do mercado informal
sua unidade habitacional para fins de locao. Ademais
em produzir uma compactao dessas reas.
desse fator, podemos sugerir que tambm temos um estmulo de mercado. No mercado formal, o valor de locao
de um imvel tende a ser inferior a 1% do valor de comercializao desse imvel. Na tabela abaixo, vemos que
as taxas de rentabilidade da locao informal na Amrica
Latina so muito superiores ao valor de referncia dos
bairros formais.
Nos mapas ilustrados na Figura 5 a seguir, vemos

a cartografia dos dois grandes submercados informais
de solo na cidade do Rio de Janeiro. Podemos visualizar
uma clara distino espacial entre os submercados de
loteamento e o submercado de solo nas reas consolidadas. O primeiro (Figura 5a) se localiza na periferia
urbana, enquanto o segundo, nas reas mais centrais da
Tabela 4 Rentabilidade do mercado de locao informal relao

entre preos mdios de locao e os preos mdios de compra em
% por pas, 2006
cidade (Figura 5b).

Porm, o elemento importante desse mapa aquele que sinaliza que o funcionamento do submercado nos
PAS
ALUGUEL
Argentina
2,28
Brasil
2,37
pacta, enquanto o funcionamento do submercado de lo-
Colmbia
2,10
teamento promove uma estrutura difusa.
Mxico
1,09
Peru
0,08
A concluso em termos de produo da territoria-
Venezuela
1,51
lidade informal a que chegamos ao verificar as formas de
assentamentos consolidados produz uma estrutura com-
funcionamento do mercado informal de solo evidente: o submercado em APIs consolidados promove uma
Nesse sentido, podemos dizer que h um estmulo
cidade informal compacta, enquanto o submercado de
de mercado na converso de espaos familiares em oferta
loteamento produz uma cidade informal difusa, isto ,
no mercado de locaes informais. Esse estmulo perver-
o funcionamento do mercado informal de solo para os
so pois reduz o indicador de habitabilidade nas reas
setores populares produz uma estrutura urbana COM-
informais representa tambm um estmulo compac-
FUSA, ou seja, o mercado informal de solo que produz
tao nos assentamentos consolidados informais. Em ou-
simultaneamente uma estrutura compacta e difusa.
69
70
(a)
Figura 5 (a) e (b) Cartografia dos dois submercados informais de solo na Cidade do Rio de Janeiro.
Fonte: Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro (2004)
71
(b)
O crculo perverso da retroalimentao dos

dois submercados informais de solo
O fato de os dois submercados informais produzirem uma estrutura COM-FUSA do uso do solo urbano
informal grave, pois promove uma dupla precarizao
do habitat e da reproduo da vida popular. O mercado informal, ao promover um territrio cada vez mais
difuso, impe custos de transporte crescentes aos trabalhadores que vivem nesses loteamentos, mas, quando o
mesmo mercado produz uma compactao nos assen-
teamento gera uma demanda para o submercado nas reas consolidadas e, vice-versa, este submercado tambm
produz uma demanda para o outro submercado. Temos
uma forma de funcionamento dos submercados informais de solo em que um submercado promove a demanda
do outro de forma contnua e circular. Essa dinmica de
demandas de solo informal que se autoalimentam mutuamente cria um sistema fechado que, ao criar efeitos de retroalimentao, reproduz em escala crescente a estrutura
COM-FUSA da territorialidade popular informal.
tamentos consolidados, ele causa uma precarizao do

habitat popular com o aumento de densidade (predial e
Superperiferias
(estrutura urbana difusa)
Submercado de loteamentos
domiciliar) e verticalizao com todas as implicaes nos

indicadores de habitabilidade (escassez de ar, sol, etc.) que
essa compactao promove. Em termos macrossociais, a
existncia e a continuidade do mercado informal de solo
esto vinculadas desigualdade na distribuio de renda
Precarizao do mercado
de trabalho
Preos
*Territorialidade
de trabalhos eventuais
e incapacidade do poder pblico de promover uma ofer72
ta massiva e regular de moradias. Porm, gostaramos de
Custos de transporte
crescentes
Retorno da centralidade
(estrutura urbana compacta)
uso itensivo do solo
Submercado de assentamentos consolidados

Comercializao e aluguel
sublinhar outro elemento que no est necessariamente

relacionado com o aumento da precariedade laboral ou
com a incapacidade de ao pblica, mas que serve de
motor e alimenta o funcionamento dos dois submercados
informais de solo.
Figura 6 Crculo perverso de retroalimentao dos dois

submercados informais de solo
No diagrama mostrado na Figura 6, esquematizamos

o circuito perverso de retroalimentao dos dois submer-
Ao caracterizar o funcionamento dos dois submer-
cados informais de solo. Vemos que o funcionamento do
cados informais de solo, vemos que h uma tendncia de
submercado de loteamentos informais, ao promover uma
retroalimentao entre eles, na qual o submercado de lo-
cidade cada vez mais difusa, impe um custo de transporte
crescente populao que decide morar em uma periferia
consolidadas e mais difusa nas franjas urbanas; a cidade
cada vez mais distante do centro. Da mesma forma, a preca-
informal COM-FUSA portadora de uma precarizao
rizao do mercado de trabalho e o crescimento da partici-
do habitat popular, como tambm de uma perda de inefi-
pao de trabalhos eventuais exigem a presena fsica desse
cincia no uso do solo urbano. Tambm podemos afirmar
trabalhador em alguma centralidade, impondo um custo de
que o circuito perverso de retroalimentao promove um
deslocamento que no ser necessariamente compensado
crescimento dos preos do mercado informal de solo, in-
com o rendimento dirio do seu trabalho. Uma sada para
crementando as distribuies regressivas da riqueza cap-
essas famlias retornar centralidade, mas, para tanto,
turada na forma de valorizao do solo.
elas devem retornar pela porta do mercado informal em

reas consolidadas, seja pela mo do mercado de comer-
Concluso
cializao, seja pela mo do mercado de locao. Assim,

o funcionamento do submercado de loteamentos produz
A concluso deste trabalho exploratrio sobre a
uma demanda para o submercado nas reas consolidadas.
relao entre o funcionamento do mercado de solo e a
Entretanto, o crescimento da demanda no submercado
produo e reproduo da estrutura do uso do solo a de
em reas consolidadas no pode ser respondido com uma
alertar para os riscos do retorno do mercado como prin-
maior oferta em razo da sua relativa inelasticidade.
cipal mecanismo de coordenao coletiva do uso do solo
Assim, a reao do mercado via preos, isto , os

preos tendem a crescer. Com isso, temos um aumento
de intenes de famlias de disponibilizarem os seus imveis ou lotes nas reas consolidadas e de se capitalizarem
(descapitalizarem) para comprar um lote na periferia e
construir moradias com melhores (piores) condies de
urbano. Como vemos na Figura 7, tanto o mercado informal quanto o mercado formal de solo promovem um
duplo movimento de compactao e difuso, produzindo
um uso do solo de estrutura COM-FUSA nas grandes
cidades latino-americanas.
Densificao
das favelas
COMpacta
Bairros formais
imitao e densificao
em cascata
Pobres
Cidades
Latino-americanas
COM-FUSA
Ricos
Urbanizaes piratas,
ocupaes populares
Super periferias
diFUSA
Gated communities
condomnios fechados
(inovao espacial)
habitabilidade. Outra vez, o funcionamento de um submercado informal alimenta a demanda do outro; nesse
caso, o submercado nas reas consolidadas gerou uma
demanda para o submercado na periferia. Reitera-se que
esse efeito de retroalimentao perverso, pois produz
uma estrutura urbana informal mais compacta nas reas
Figura 7 Mercado informal de solo e a produo da cidade COM-FUSA
73
No temos dvidas de que numa cidade com uma
Poderamos concluir com uma discusso sobre os
forma COM-FUSA do uso do solo as exigncias de co-
impactos da estrutura COM-FUSA das cidades latino-
ordenao e de controle pblico da liberdade de mercado
americanas na formulao das polticas urbanas, mas de-
so imprescindveis para torn-la mais igualitria e mais
cidimos terminar este trabalho reproduzindo uma linda
justa do ponto de vista do acesso e da distribuio da
afirmao de Samuel Jaramillo (2007),4 em que enfatiza a
riqueza urbana. Contra o retorno da mo inoxidvel do
necessidade de uma bssola e de um timo para controlar
mercado, procuramos demonstrar a imperiosa necessida-
a fria da mo inoxidvel do mercado. Segundo as pala-
de de lutar pelo retorno da ao pblica de coordenao
vras de Samuel, para orientarse en este mar embravecido de la
do uso do solo urbano; uma ao pblica renovada pela
ciudad caleidoscpica (COM-FUSA) no vale encomendarse al au-
ampla participao popular em suas decises, que supere
xilio hipottico de alguna mano invisible caritativa (el mercado): son
a frmula do planejamento urbano modernista em que o
necesarios timn y brjula, es decir, se requiere de la accin poltica
princpio da racionalidade instrumental delegue a poucos
democrtica, de nuevo de la planificacin, y de La comprensin de
as decises sobre a vida urbana de todos.
conjunto de la dinmica urbana.
74
4
Pargrafo extrado do comentrio de Samuel Jaramillo do livro Cidade Caleidoscpica, de Abramo (2007), publicado na revista Territrios, ACIUR, Bogot,
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ZENOU, Y. March du travail et conomie urbaine: un essai dintgration. Revue Economique, n. 47, p. 263-288,
1996.
ZENOU, Y.; SMITH, T. E. Efficiency wages, involuntary unemployment and urban spatial structure. Regional
Science and Urban Economics, n. 25, p. 547-573, 1995.
79
80
3.
3.
Ocupao urbana e mercado informal
de solo em Salvador
Angela Gordilho Souza e Daniela Andrade Monteiro1
Introduo
e forma semelhante s demais grandes cidades brasileiras, Salvador teve a sua expanso urbana marcada por
uma ampla produo habitacional informal, ou seja, realizada revelia de parmetros urbansticos adotados
pela legislao, confrontando-se assim produo formal, que segue as normas urbansticas e edilcias esta-
belecidas pelo poder pblico, em consonncia com o sistema jurdico de propriedade.

A cidade informal perifrica, desassistida e deficiente de atributos de habitabilidade adequados constitui na
atualidade um gigantesco problema social e ambiental que afeta cerca de metade da populao das grandes cidades no
pas. As suas razes esto localizadas na combinao de fatores histricos tais como altos ndices migratrios para as
principais reas urbanas, grandes desnveis de renda na sociedade, baixos salrios da maioria da populao, altas taxas
1
As autoras integram o LabHabitar da FAUFBA, sendo a primeira professora doutora do PPGAU/FAUFBA, coordenadora da pesquisa e atual secretria de Habitao do Municpio de Salvador, e a segunda, assistente de pesquisa, arquiteta e mestranda do PPGAU-FAUFBA.
Ocupao urbana e mercado informal de solo em Salvador
81
de desemprego, baixa escolaridade, atuao pblica insu-
apresentados a seguir os resultados e anlises prelimina-
ficiente na oferta de habitao social e controle do uso do
res obtidos para a Cidade do Salvador, com base em pes-
solo, especulao imobiliria e, sobretudo, nas definies
quisa de campo realizada em dez comunidades da capital.
da legislao urbanstica, desde os seus primrdios, pol-
Seguindo as indicaes da pesquisa nacional, a amostra de
tica segregadora e excludente.
Salvador abrangeu os trs submercados previstos venda,
Essa marcante presena das reas de informalidade

no solo urbano, gradativamente ampliadas, verticalizadas
compra e aluguel , considerando todos os imveis das

comunidades selecionadas nessas categorias.
e consolidadas nas ltimas cinco dcadas, representa tam-
Para o conjunto geral encontrado foram feitas an-
bm um gigantesco mercado imobilirio paralelo, pouco
lises dos dados tabulados, tanto por comunidade quan-
conhecido nas suas dinmicas internas. O intenso pro-
to para o universo pesquisado, conforme apresentadas
cesso de comercializao e locao de imveis que ocorre
neste trabalho, que traz uma caracterizao atualizada
nessas reas compe uma estrutura imobiliria com ca-
do mercado informal do solo em Salvador. Apresenta-se
ractersticas prprias quanto ao tipo de edificaes, par-
tambm, de forma indita, a espacializao da ocupao
celamentos do solo, preos estimados e praticados, tran-
informal do solo para toda a Regio Metropolitana de
saes, financiamentos, mobilidade intra e interurbanas,
Salvador, o que permite uma abordagem preliminar da
entre tantos outros aspectos que configuram o mercado
sua configurao na cidade-regio.
informal do solo. Enfim, as diferenas se localizam no

apenas em termos estruturais como tambm entre comunidades de uma mesma cidade, entre cidades e regies.
82
1 Antecedentes na produo da cidade

informal em Salvador
Visando ao aprofundamento desse conhecimento,
A Cidade do Salvador representa, historicamente,
sobretudo na perspectiva de uma abordagem comparativa
uma referncia urbana importante no Brasil, no s por
para as grandes cidades brasileiras, a partir de uma mesma
sua dimenso populacional, atualmente em torno de 2,7
metodologia definida para a rede nacional Infosolo,2 so
milhes de habitantes, mas, sobretudo, pelos seus 450 anos
2
Este trabalho compreende uma primeira abordagem da pesquisa local desenvolvida no perodo de agosto de 2004 a setembro de 2006, no mbito do Ncleo
Salvador UFBA, integrante da Rede Nacional InfoSolo, coordenada pelo IPPUR/UFRJ e financiada pelo programa HABITARE/FINEP.
de histria. Constituindo-se numa das colonizaes mais
A partir desse processo de industrializao, o cres-
antigas da Amrica Latina, salienta-se tambm pela sua im-
cimento populacional passa a ser em torno de 50% a cada
portncia econmica e cultural, o que lhe confere uma for-
dez anos, para decair em perodo recente, atingindo um
te identidade no seu processo de transformao urbana.
percentual de 18% em relao ltima dcada. A mancha
Como primeira capital do pas, desde os tempos
de ocupao urbana, que nos anos 1920/30 atingia pr-
coloniais atraiu grandes investimentos, posio que lhe
ximo a mil hectares, em 2000 chega a aproximadamente
conferiu um significativo papel na economia do pas e da
15 mil hectares.
regio. Assim vem acumulando historicamente funes

distintas, que, associadas s caractersticas do stio, sua
insero na economia nacional, s intervenes pblicas
e privadas no ambiente construdo e s suas caractersticas socioculturais, interferiram na forma como o espao
urbano est organizado.
O principal momento de inflexo no seu crescimento ocorreu entre os anos 1940 e 1950, quando a populao da cidade passou de 290 mil para 417 mil habitantes, ou seja, um crescimento de 44% em apenas dez
anos, enquanto, nos vinte anos anteriores, 1920-1940, o
acrscimo havia sido de apenas 2% (IBGE, 1991, 2000).
Esse crescimento abrupto tem como componen-
Nas ltimas dcadas, Salvador vem reduzindo a

sua participao no conjunto da populao regional, enquanto os municpios perifricos ampliaram a sua participao. Apesar disso, em 2000, o municpio capital,
individualmente, continuava detendo 80% do total da
populao da Regio Metropolitana de Salvador (RMS),
percentual relativamente elevado se comparado ao peso
dos municpios de outras capitais estaduais do pas no
conjunto das suas regies metropolitanas. Por outro
lado, a populao da RMS representa quase 25% da populao do Estado da Bahia, conforme ilustra a Tabela
83
1, a seguir.
te principal o movimento migratrio da zona rural, com
Essa dinmica populacional de altas taxas de cres-
as primeiras iniciativas industriais e a ampliao do setor
cimento a partir da dcada 1950 provocou uma demanda
de servios, inicialmente com a instalao da Petrobrs,
intensiva de novas habitaes em Salvador, questo que
em meados da dcada de 1950, seguida pela implantao
esteve associada s condies de rendimentos insuficien-
do Centro Industrial de Aratu (dcada de 1970), do Plo
tes da maioria dessa populao no acesso ao mercado
Petroqumico (dcada de 1980) e, mais recentemente, do
imobilirio emergente, bem como a uma intensiva valori-
Complexo Industrial da Ford.
zao do solo urbano.

Tabela 1 Populao residente nos municpios da Regio Metropolitana de Salvador, taxas geomtricas anuais mdias de crescimento de
1960 a 2000 e total de domiclios
1960
Municpios
1970
1980
19911
20002
Taxa de Crescimento
Total
%
RMS
Total
%
RMS
Total
%
RMS
Total
%
RMS
Total
%
RMS
1960/
1970
1970/
1980
1980/
1991
1991/
20006
Camaari
21.849
3,0
33.273
2,9
89.475
5,0
113.639
4,6
161.727
5,3
4,3
7,6
4,2
4,0
Candeias
18.484
2,5
34.195
3,0
54.081
3,1
67.941
2,7
76.783
2,5
6,3
4,7
2,1
1,3
Dias
dAvila3
31.260
1,3
45.333
1,5
3,8
4,2
Itaparica
7.772
1,1
8.391
0,8
10.877
0,6
15.055
0,6
18.945
0,6
0,7
2,6
3,0
2,5
Lauro de
Freitas
9.865
1,3
10.007
0,9
35.309
2,0
69.270
2,8
113.543
3,8
0,1
13,4
6,3
5,6
Madre
de Deus4
9.183
0,4
12.036
0,4
0,9
3,0
Salvador
635.917
86,6
1.007.195
87,7
1.493.688
85,0
2.075.273
83,1
2.443.107
80,9
4,7
4,0
2,9
1,8
So
Francisco
do Conde
18.455
2,5
20.738
1,8
17.835
1,0
20.238
0,8
26.282
0,9
1,2
-1,5
1,2
2,9
Simes
Filho
9.963
1,4
22.019
1,9
43.578
2,5
72.526
2,9
94.066
3,1
8,3
7,1
4,7
2,9
Vera Cruz
11.781
1,6
12.003
1,0
13.743
0,8
22.136
0,9
29.750
1,0
0,2
1,4
4,4
3,3
RMS
734.086
100
1.147.821
100
1.766.582
100
2.496.521
100
3.021.572
100
4,6
4,4
3,1
2,1
5.920.447
7.493.470
9.454.346
11.867.991
12.070.250
2,4
2,4
2,0
1,0
Estado
Fontes: Bahia (1992, 1994) e IBGE (2000).
84
Compilao: Gordilho-Souza (1999).

Para 1991, considerou-se os dados do IBGE (1991).
Para 2000, considerou-se os dados do IBGE (2000).
3
Incorporado RMS em 25/02/85, desmembrado de Camaari.
4
Incorporado RMS em 13/06/89, desmembrado de Salvador.
5
Instituda em 08/06/73.
6
ndices conforme clculos do SEI/Seplantec (2002).
1
2
Nesse momento, em que se prioriza a difuso da
por dcadas, ao tempo em que ocorriam invases em re-
propriedade imobiliria, surgem os primeiros loteamen-
as pblicas e residuais, como a grande ocupao de Ala-
tos populares implantados pela iniciativa privada na capi-
gados, nas reas de mangues de Itapagipe e, em seguida,
tal, sobretudo no subrbio de Salvador, que ficam vazios
por toda a cidade.
At ento predominavam no mercado imobilirio
fato de que o morador de Salvador, mesmo quando pro-
da cidade o arrendamento ou aforamento de terras e o
prietrio da sua casa, raramente proprietrio do solo
aluguel de casas, tendo como grandes proprietrios fam-
que ocupa (BRANDO, 1978).
lias abastadas, o Estado e a Igreja. A situao predominante de enfiteuse em terras pblicas acaba por contribuir
para que grandes glebas de propriedade duvidosa na periferia imediata passem a ser ocupadas a partir do final dos
anos 1940, sendo designadas como invases.
Assim, em Salvador, a questo da habitao para

as camadas mais pobres, abaixo de trs salrios mnimos
(SM) de renda familiar, acabou sendo resolvida de forma aleatria, margem do mercado formal, sem controle
do poder pblico e em condies precrias. Ocorreu no
Sobre as ocupaes por invaso, vrios estudos fo-
apenas por meio das chamadas invases, mas tambm por
ram realizados, enfocando-se desde a primeira ocorrncia,
outros tipos de ocupao com situao fundiria irregu-
em 1946. Registra-se a partir dos anos 1980 um recrudes-
lar, os loteamentos clandestinos, alm de parcelamentos
cimento das invases, passando a representar, em apenas
efetuados por arrendamentos e aforamentos, esses tam-
dez anos, o dobro de rea at ento ocupada com esse tipo
bm revelia dos regulamentos urbansticos, ainda que
de produo habitacional, contabilizando, no incio dos
em situao fundiria legal.
anos 1990, um total de 357 ocorrncias mantidas e cerca

de 28% da populao do municpio habitando nas reas
de invases (GORDILHO-SOUZA, 1990, 1999).
Como no restante do Brasil, a poltica habitacional

implantada para atender a essas novas demandas, por intermdio do BNH/SFH (1964/86), buscou financiar moradia
Os antigos bairros populares, a exemplo de Quin-
para a populao de baixa renda, mas, na prtica, acabou
tas, Garcia, Liberdade e Engenho Velho, sofreram um
atendendo prioritariamente demanda solvvel, famlias
intenso processo de densificao e mantm, at os dias
com rendimentos acima de 3 SM. Em Salvador e na sua re-
atuais, o sistema de arrendamento. Isso contribui para o
gio metropolitana, a produo estatal atingiu os seguintes
3
Dos estudos existentes, apenas Mattedi (1979), Neves (1985) e Gordilho-Souza (1990) tomam as invases como elemento principal de pesquisa. Os demais
estudos, Santos (1959), Brando (1963, 1978), Borges (1982), Franco (1983) e Pinho (1986), reportam-se s invases em um contexto mais amplo. Os poucos
trabalhos municipais no so atualizados, tampouco suficientemente abrangentes. O levantamento da Prefeitura, Invases recentes em Salvador: 19861988
(SALVADOR, 1988), refere-se a um perodo limitado, somando 40 reas; levantamento anterior, Legalizao de lotes urbanos em Salvador, indicou, na ocasio,
um total de 124 ocupaes informais (SALVADOR, 1985).
85
resultados: a URBIS, instituio responsvel pela produo
associada aos processos de parcelamento improvisado
para as faixas at 5 SM, durante a sua existncia, de 1965 a
e de autoconstruo. Compem o conjunto de invases
1998, produziu um total de 64 mil unidades, sendo 52 mil
parcelamentos irregulares e outras formas de ocupao,
em Salvador e 12 mil nos demais municpios da RMS, a
deficientes de atributos de habitabilidade, que no conjun-
grande maioria para as faixas de 3 a 5 SM. O INOCOOP,
to constituem a ocupao informal do solo urbano.
que atuou nas faixas de renda mais altas, de 5 a 12 SM, produziu em Salvador um total de 37 mil unidades at 2000. A
produo da Prefeitura de Salvador esteve voltada, sobretudo, para a populao at 3 SM, atravs da implantao de
lotes urbanizados, que, dos anos 60 at 2000, alcanou um
total de 20 mil lotes. Para Salvador, esse total de 112 mil
unidades construdas at 2000 representou apenas 17% do
total de 651 mil domiclios registrados no mesmo ano. Mais
recentemente, foram produzidas cerca de 10 mil unidades
em Salvador, pelo Programa de Arrendamento Residencial,
por intermdio da Caixa Econmica Federal, para as faixas
de renda de 3 a 6 SM. As demais intervenes pblicas recentes atingem a urbanizao de reas informais e produo de unidades para relocao de famlias residentes.4
86
2 Qualificao da informalidade na
ocupao do solo em Salvador
Os diferentes processos socioespaciais acumulados historicamente conferem cidade de Salvador uma
justaposio de padres diferenciados de produo do espao construdo. Alguns, remanescentes do passado, resultam de posse imobiliria dividida os arrendamentos
, seguidos por aqueles produzidos pelo capital imobilirio e pelo poder pblico. Outros foram originalmente
produzidos por processos no-capitalistas, que tiveram
nas invases a principal alternativa habitacional para a
populao pobre, somadas a outros tipos de ocupaes
informais. Para identific-los na sua pluralidade, consi-
Diante desse quadro de insuficincia de oferta ha-
deram-se como principais indicadores os processos de
bitacional nas polticas pblicas para as camadas de renda
produo e apropriao privatizada na fragmentao do
mais baixa, as solues encontradas para moradia popu-
solo e o atendimento s normas urbansticas relativas aos
lar estiveram, sobretudo, vinculadas produo informal,
parcelamentos para habitao.
Os dados foram compilados em diversas fontes: URBIS (ESPRITO SANTO, 2002); INOCOOP (SOUZA & CONSULTORES ASSOCIADOS, 2000); PMS
(GORDILHO-SOUZA, 1999); e CAIXA (ESCRITRIO DE NEGCIOS; SALVADOR, 2006).
Para a obteno dessas informaes, foram verifi-
de Posturas. No estudo original encerra-se o perodo em
cadas enormes limitaes nos dados de fontes oficiais. O
1991, viabilizando o cruzamento com dados censitrios do
censo restringe-se ao domiclio, com poucas informaes
mesmo ano, por subdistrito, bem como os dados da man-
sobre o lote em si. Em relao irregularidade urbansti-
cha de ocupao urbana, com base em aerofotos de 1992.
ca, as informaes da Prefeitura so insuficientes. Dessa
A cidade antiga, para a qual vigoraram outros determinan-
forma, foi montada uma metodologia prpria, privilegian-
tes na ocupao urbana e habitacional, foi delimitada con-
do-se como informao bsica a macrodistino de uso e
siderando-se o espao construdo at a dcada de 1920.
ocupao do solo e as caractersticas dos parcelamentos
As formas contemporneas de habitao foram
para habitao, distinguindo-se as subreas homogneas
classificadas segundo os diferentes tipos de subdiviso e
conforme indicadores preestabelecidos (GORDILHO-
apropriao do solo, identificando-se uma tipologia b-
SOUZA, 1999). Para isso, foram considerados os da-
sica, composta de seis modalidades de parcelamento do
dos oficiais dos loteamentos aprovados pelo municpio,
solo para Salvador, quais sejam, por ordem cronolgica
complementando-se com pesquisa direta em aerofotos,
de surgimento: a) vilas habitacionais; b) loteamentos pri-
plantas cartogrficas e investigao de campo para che-
vados; c) ocupao coletiva por invaso; d) conjuntos ha-
cagem e informaes adicionais. Esses dados foram es-
bitacionais; e) loteamentos pblicos; e f) outros tipos de
pacialmente qualificados e quantificados, possibilitando
parcelamento informais, tais como arrendamentos, afora-
mapear um esboo sntese da tipologia habitacional.
mentos e loteamentos clandestinos.
Na referida metodologia de identificao de ocupa-
Alm das reas de predominncia habitacional, foram
o habitacional, considerou-se o perodo 1925/91, tendo
definidas tambm as reas com grandes concentraes de
como marco contemporneo 1925, ano do primeiro regis-
equipamentos servios, comrcio, indstria ou uso institu-
tro de loteamento na Prefeitura de Salvador, quando se ini-
cional; o macrossistema virio, identificando-se as avenidas
cia a privatizao ampliada do solo atravs da mercantili-
de vale e principais vias de cumeada, rodovias e linha frrea;
zao deste, regulada pelas normas urbansticas do Cdigo
vazios (parques, reas verdes e livres) e elementos hdricos.
5
Foram elaborados mapas digitais utilizando-se dos softwares AutoCAD e EXCEL, tendo como base as aerofotos da CONDER/1992 e a cartografia RMS/Sicar1985. Para a rea antiga tomou-se como marco temporal a dcada de 1920, quando passam a ser considerados os primeiros regulamentos urbansticos
para Salvador.
87
Essa classificao constitui a base informativa da
minantemente habitacional no municpio (11.370 hec-
tipologia de ocupao do solo em Salvador. Depois de
tares), 91,6% (10.409 hectares) corresponde expanso
mapeadas, as reas foram calculadas por tipo, conforme
ocorrida de 1925/91. Desse total, os loteamentos pri-
apresentadas na Tabela 2, a seguir, ressaltando-se os as-
vados representam a maior rea dentre os tipos de ocu-
pectos pertinentes ocupao informal.
pao, constituindo 41,8% em relao rea ocupada
Em termos quantitativos, os resultados encon-
total de habitao, seguidos por outros tipos 18,0%,
trados para a rea continental do municpio demons-
invases 14,3% e conjuntos 10,8%. As menores por-
tram algumas indicaes importantes da configurao
es compreendem as vilas 0,3% e os loteamentos p-
urbana atual. Para 1991, do total de ocupao predo-
blicos, 2,5%.
Tabela 2 Formas de ocupao habitacional do Municpio de Salvador na configurao urbana, 1925-1991

Classificao 1
Ocupao antiga (at dcada de 1920)
reas (ha)
% Municpio
% Habitao
9,61
961
3,43
8,45
Vilas habitacionais
0,36
36
0,13
0,32
Loteamentos privados
47,52
4.752
16,96
41,80
Ocupao coletiva por invaso
16,33
1.633
5,83
14,36
Conjuntos habitacionais
12,37
1.237
4,42
10,88
Loteamentos pblicos
2,87
287
1,02
2,52
Outros tipos de parcelamento informal
20,51
2.051
7,32
18,04
Insuficincia de dados
rea ocupada com predominncia de habitao
88
reas (km)
4,13
413
1,47
3,63
113,70
11.370
40,58
100,00
Grandes equipamentos
20,25
2.025
7,23
rea total ocupada
133,95
13.395
47,81
rea verde e/ou livre, elementos hdricos e vias
146,19
14.619
52,19
rea continental do municpio
280,14
28.014
100,00
rea insular do municpio
32,86
3.286
rea total do municpio 2
313,00
31.300
Fonte: Gordilho-Souza (1999).

Classificao estabelecida conforme metodologia da pesquisa, tendo como base o mapeamento Formas de Ocupao Habitacional na Cidade do Salvador,
1940/1991, FAUFBA/CNPq, 1991/97, coordenado pela autora.
Dado oficial do IBGE (1991) e Bahia (1994b, p. 185). Os demais dados foram levantados e calculados para a pesquisa.
Com base nessa tipologia determinou-se a legali-
informao, foram obtidos 32,4% para as ocupaes
dade urbanstica das ocupaes habitacionais, identifi-
informais (14,3% para invases e 18,0% para outros
cando-se os parcelamentos formais vilas, loteamentos
tipos de informalidade); e, para o somatrio de ocu-
privados, conjuntos habitacionais e loteamentos pblicos
paes formais, 55,6% (Tabela 3). Apesar do menor
e os informais, abrangendo as invases coletivas e outros
ndice de informalidade da ocupao, devido s altas
parcelamentos que no tiveram projetos urbansticos pre-
taxas de densidades nessas reas, mdia de 300 hab/ha,
viamente aprovados pelo municpio.
verificou-se que 60% da populao moram em parcela-
Portanto, quanto legalidade urbanstica, sub-
mentos informais.
traindo-se a rea de ocupao antiga e aquelas sem
Tabela 3 Legalidade urbanstica nas reas de habitao do Municpio de Salvador, 1991

Classificao 1
reas (km)
Ocupao antiga (at dcada de 1920) 2
9,61
reas (ha)
961
% Municpio
% Habitao
3,43
8,45
Formal
63,12
6.312
22,53
55,52
Informal
36,84
3.684
13,15
32,40
4,13
413
1,47
3,63
rea ocupada com predominncia de habitao
113,70
11.370
40,58
100,00
20,25
2.025
7,23
rea total ocupada
133,95
13.395
47,81
rea verde e/ou livre, elementos hdricos e vias
146,19
14.619
52,19
rea continental do municpio
280,14
28.014
100,00
rea insular do municpio
32,86
3.286
rea total do municpio 3
313,00
31.300
Fonte: Gordilho-Souza (1999).

1
Classificao estabelecida conforme metodologia da pesquisa.
A rea de ocupao antiga no foi classificada quanto legalidade urbanstica. O primeiro loteamento registrado na Prefeitura, Vila Bonfim, data de 1925.
Dado oficial do IBGE (1991) e Bahia (1994b, p. 185). Os demais dados foram levantados e calculados para a pesquisa.
89
Observa-se que, no caso das ocupaes formais,
para efeito de aprovao do projeto da edificao no lote.
presume-se tambm a sua legalidade quanto proprieda-
Quanto s situaes diversificadas de legalidade, conside-
de fundiria, pelo fato de a apresentao de escritura ser
ra-se ainda que as ocupaes que ocorrem revelia das
uma condio obrigatria para registro e liberao de al-
normas urbansticas podem ter seus imveis registrados
var de construo, pr-requisito tcnico-jurdico defini-
para efeito de cobrana do Imposto Predial e Territorial
do para a garantia do bem-estar coletivo e da preservao
Urbano (IPTU), quer por segurana de permanncia,
do ambiente urbano.6
quer por imposio da fiscalizao. Obtm-se, assim, ca-
Nota-se, tambm, que, em alguns casos da ocupao formal, aps a concesso do habite-se, podem ocorrer
90
dastramento pblico, no significando, no entanto, legalidade plena da ocupao.7
modificaes no projeto inicialmente aprovado, mar-
Seguindo a mesma metodologia de identificao
gem da fiscalizao, incidindo-se em procedimentos ir-
espacial do uso do solo urbano e da classificao de ocu-
regulares perante as normas, a exemplo da ocupao de
pao habitacional dos tipos formal e informal, essas
reas livres no prprio lote ou reas pblicas, ou mesmo
configuraes foram atualizadas e ampliadas para a RMS,
inadequao de usos, entre outras situaes que ampliam
com base em aerofotos de 1998, conforme indicadas no
o ndice de irregularidade nas ocupaes. Por outro lado,
mapeamento documentado no projeto.8
possvel que o projeto da edificao possa ter sido apro-
Em relao insero da informalidade no espao,
vado sem que o parcelamento no qual est inserida tenha
primeira vista, como indica o mapa da Figura 1, per-
ocorrido segundo as normas urbansticas, como o caso
cebe-se certa fragmentao na distribuio espacial dos
das reas de arrendamento. Nessas reas, o documen-
tipos de ocupao formal e informal, que se entrelaam
to de escritura da gleba pode servir como comprovante
na superfcie ocupada do municpio. No entanto, uma
Na formalizao do registro municipal para parcelamentos e/ou edificao, depois da solicitao do alvar de construo, submetendo-se o projeto, anexado
escritura do terreno ou gleba, segue-se o procedimento de avaliao da implantao do projeto, concedendo-se, ento, o habite-se, quando se obtm a escritura
definitiva dos lotes e a averbao da edificao. S ento feito o lanamento para efeito tributrio.
7
Nem todos os imveis cadastrados no municpio esto necessariamente regularizados quanto s normas urbansticas, ou quanto questo da propriedade do
imvel, uma vez que muitos lanamentos so feitos ex-officio, portanto sem alvar ou habite-se emitidos pelo rgo responsvel. Para efeito de inscrio tributria, a comprovao de propriedade pode ser um contrato de compra e venda, escritura do proprietrio anterior e, no caso de arrendamento, uma declarao
do proprietrio da gleba, anexada documentao de escritura da mesma, situaes que levam a estimativas imprecisas em relao questo da legalidade de
ocupao.
8
Para isso foi montada uma nova base georreferenciada, apoiada nas imagens de aerofotos de 1998, sendo essa edio a mais atualizada existente para toda a
RMS, e de 2002, para o municpio de Salvador (GORDILHO-SOUZA, 2006).
6
anlise mais cuidadosa demonstra que essa mesclagem
na maior parte, pequenas e segmentadas, constituindo-se
tem predominncias espaciais e especificidades a serem
tambm em ocupaes mais antigas, ocorridas nas dca-
consideradas. H certa predominncia de ocupaes in-
das de 1930/40, portanto consolidadas. Quanto s ocupa-
formais na rea do miolo da cidade, ao longo da BR-324
es formais, essas se localizam prioritariamente prxi-
e na orla do Subrbio Ferrovirio, na borda da Baa de
mo rea central, bem como ao longo da orla ocenica e
Todos os Santos. Aquelas encontradas na zona sul, prxi-
da Av. Paralela, na direo do Aeroporto e da Estrada do
ma ao Centro, e na zona da orla do oceano Atlntico so,
Coco, zona de expanso turstica.
Legenda
Via frrea
Sistema virio bsico
Rios e crregos
Represas, lagos e diques
Limite municipal
Ocupao
Ocupao antiga
Formal
Informal
91
10
20
30
km
Figura 1 Ocupao informal na Regio Metropolitana de Salvador, 1925-1998
A partir dessas consideraes sobre os parcelamen-
urbana, entende-se que essa superposio de demandas tor-
tos informais, verifica-se que a situao investigada confi-
na mais complexas ainda as possibilidades de intervenes
gura-se mais grave ainda ao ser analisada do ponto de vista
na renovao do ambiente construdo, particularmente na
de limites de condies de habitabilidade. Mesmo nas situ-
questo social e da habitao na sua insero urbana.
aes em que os loteamentos foram previamente aprovados conforme as normas municipais, tambm se observam
irregularidades no processo de ocupao, que contribuem
para a precariedade habitacional do meio urbano.
Observa-se que a ocupao urbana contnua tem se

ampliado significativamente na faixa da orla de Lauro de
Freitas e Camaari, impulsionada pela implantao de uma
nova via litornea, inicialmente com o trecho da Estrada do
Portanto, a excluso social urbanstica manifesta-se
Coco, at Itacimirim, no final da dcada de 1970, ampliada
no prprio fenmeno da segregao espacial, uma vez que,
com a construo da Linha Verde, BA-099, na dcada de
separando as reas de moradia na cidade por classes sociais
1990. J nas dcadas de 1970 e 1980, inicia-se a ocupao
distintas, coloca de fora das melhores condies de ha-
mais expressiva nessa direo, com a implantao de lote-
bitabilidade as populaes mais pobres, o que resulta em
amentos balnerios, logo ocupados tambm pelas deman-
acessos diferenciados s benfeitorias e ao conforto urbano.
das advindas da implantao do Plo Petroqumico de Camaari. Mais recentemente, vm sendo implantados outros
92
3 Evoluo da ocupao urbana metropolitana

e da informalidade na dcada de 1990
tipos de empreendimentos, voltados para o turismo, como
A ocupao urbana contnua de Salvador configu-
1997, iniciou-se a construo de um grande complexo tu-
ra-se cada vez mais espraiada no mbito do espao regio-
rstico, o Projeto Saupe. Localizado beira-mar, a 90 km
nal, expandindo-se a partir da dcada de 1990 para alm
do centro de Salvador e a 70 km do aeroporto, insinua-se
da rea metropolitana industrial, redesenhando-se com a
como um dos maiores complexos hoteleiros no pas, com
apropriao de espaos para o turismo. A cidade-regio
4 mil leitos, parques e reas de lazer, ocupando um total
que emerge amplia-se, absorvendo o ambiente constru-
de 1.750 hectares. Outros projetos recentes contribuem
do pelas suas caractersticas fsicas, naturais e contedos
para essa expanso macrourbana, como a duplicao da
histricos, acumulativo de valores simblicos e culturais,
Linha Verde, atraindo novos investimentos em empreen-
que tambm passam a ser consumidos, exigindo outras
dimentos voltados para a populao de mdia e alta renda
formas de estruturao e preservao ambiental.
(GORDILHO-SOUZA, 2001).
os resorts em Praia do Forte, Guarajuba e Itacimirim. Em
Tomando-se os projetos urbanos realizados nesta
Em relao ocupao informal nessa regio litor-
ltima dcada como sinais desse novo padro de economia
nea, alm dos antigos povoados de pescadores preexisten-
tes, praticamente a no ocorreram invases. A expanso
gura 2, notria a predominncia da informalidade no
urbana recente se d basicamente por meio de condomnios
municpio de Salvador. Nota-se ainda que a segregao
de luxo e loteamentos balnerios para as classes de renda
socioespacial tambm se pronuncia na cidade-regio,
mdia, alm dos empreendimentos hoteleiros. Apenas no
caracterizada pela segmentao de ocupao por renda,
entorno das reas industriais metropolitanas observam-se

pequenas concentraes de produo informal do solo.
4 Dimenso espacial: suburbanizao,

informalidade e densificao na RMS
predominando a formalidade na rea ao longo da orla

atlntica, confrontando-se ocupao informal nas periferias dos ncleos urbanos.
Observa-se que os principais vetores de expanso
Analisando-se mais detidamente a ocupao do
da informalidade situam-se, sobretudo, no mbito do
solo na RMS, de acordo com o mapa apresentado na Fi-
Municpio de Salvador, seja pelo processo de verticaliLegenda

Limite municipal
Via frrea
Sistema virio bsico
Rios e crregos
Ocupao
Ocupao antiga
Formal
Informal
93
km
Figura 2 Ocupao informal no Municpio de Salvador, 1925-1998
zao das reas ocupadas, seja pela ocupao de vazios
processo de verticalizao das edificaes existentes, esse
remanescentes. Como j salientado, essa periferia loca-
s pode ser quantificado por meio de anlises compara-
liza-se, sobretudo, na rea do miolo da Cidade e na rea
tivas entre dados dos censos, considerando-se as ocupa-
do subrbio, regies onde se concentram os vazios ainda
es que coincidam com setores censitrios.
passveis de ocupao, que representam menos de 20%

da rea continental do municpio.
Esse levantamento da ocupao urbana na metrpole, por si, j evidencia a preponderncia da ocupao de
Em relao aos demais municpios da RMS, a in-
Salvador na regio e os atuais limites impostos na expan-
formalidade menos significativa, notificando-se recentes
so territorial do municpio capital, apontando para uma
ocupaes coletivas do movimento dos sem-terra em re-
conurbao imediata, associada crescente densificao
as rurais e de novas invases nos arredores dos ncleos
da ocupao no municpio capital.
urbanos. Por outro lado, no caso de Salvador, tambm se

observa a partir de final da dcada de 1990 um crescente
movimento de organizaes de famlias sem teto, que ocupam edificaes vazias ociosas, sobretudo nas reas cen-
Sobre o mercado imobilirio, poucos so os estu-
trais, prximo cidade antiga (Comrcio, Itapagipe e ou-
dos existentes, sobretudo no que se refere produo in-
tros bairros comerciais), que somam atualmente cerca de 4
formal.9 Por outro lado, notria a ausncia de empresas
mil famlias, distribudas em torno de 20 acampamentos.
incorporadoras e imobilirias na periferia. Sobre a ques-
Em relao expanso extensiva de invases em

94
5 A estrutura do mercado informal do solo

em Salvador e as reas pesquisadas
Salvador na ltima dcada, essa ocorreu, sobretudo, nas

zonas mais perifricas, nas reas limtrofes do municpio
to fundiria, as informaes no esto disponibilizadas,

demandando pesquisa direta para a compreenso do mercado imobilirio nessas reas.
no extremo norte, bem como na ampliao de grandes
Nesse sentido, com base na espacializao atuali-
ocupaes ocorridas na dcada de 1980, a exemplo de
zada das reas de informalidade em Salvador, foram sele-
Bairro da Paz e Nova Constituinte. Quanto ao notvel
cionadas as comunidades a serem pesquisadas, de acordo
Localizou-se apenas uma pesquisa com dados recentes, que compreende um trabalho desenvolvido para a Seplam/PMS em 2001, abrangendo alguns bairros no
Municpio de Salvador. Outras referncias foram encontradas em diagnsticos realizados para o PEMAS, abrangendo alguns municpios da RMS.
com os critrios estabelecidos para a pesquisa nacional
partir do final de 1940 ex.: Vila Ruy Barbosa, Alagados,
Infosolo, selecionando-se apenas ocupaes originadas
Calabar, Candeal, etc.
por processo de invaso e autoconstruo. Tambm fo-
Subrbio ferrovirio loteamentos populares
ram considerados parmetros tipolgicos diferenciados,
implantados a partir de 1940 ex.: Plataforma, Lobato,
de forma a garantir a diversidade de situaes quanto ao
Praia Grande; seguidos por ocupaes informais ex.:
mercado informal. Para isso foram estabelecidas variveis
Novos Alagados, Bate Corao, Nova Constituinte, Bai-
de definio das reas a serem selecionadas, quais sejam:
xa do Caranguejo, etc.
a) caractersticas topolgicas (centralidade) e

topogrficas (rea plana ou em declive);

b) posio dos bairros do entorno na hierarquia
socioespacial da cidade;
c) posio nos vetores de estruturao intraurbana
(reas de expanso, consolidadas);

d) populao e tamanho dos assentamentos; e
e) existncia ou no de programa de melhorias
(urbanizao, regularizao fundiria, etc.)
rea da orla ocenica ocupao a partir de

1950/60, loteamentos para alta renda ex.: Ondina, Pituba, Costa Azul, Jardim Imperial, etc.; parcelamentos informais ex.: Itapu, Boca do Rio, Pituau; e ocupaes
informais ex.: Nordeste de Amaralina; Bairro da Paz,
Recanto dos Coqueiros, Alto da Sereia, etc.
Miolo da cidade ocupaes a partir de 1970/80,
onde foram implantados conjuntos habitacionais ex.:
Fazenda Grande, Castelo Branco, Cajazeiras, Sete de
Abril; loteamentos populares ex.: Jardim Nova Esperana, Nova Braslia; seguidos por ocupaes informais
Assim, para o Municpio de Salvador, consideraram-
ex: Saramandaia, Mata Escura, Palestina, Bom Ju, etc.
se cinco zonas urbanas com tipologias distintas quanto
reas insulares Ilhas do Municpio de Salvador
localizao espacial, caractersticas de valor imobilirio,
Frades, Mar, Bom Jesus dos Passos, onde predomina
renda, caractersticas da habitao, tempo de ocupao, en-
ocupao do tipo vila de pescadores e veraneio.
tre outros aspectos de diferenciao intraurbana, a saber.
A partir dessas caractersticas locacionais, foram se-
rea central ocupao antiga de 1500 at incio
lecionadas em cada zona as comunidades a serem pesquisa-
de 1900, loteamentos a partir de 1930, para rendas mdias
das na rea continental do municpio, eliminando-se a rea
e altas ex.: Barra, Chame-Chame, Barris; e para parcela-
insular, pelas suas caractersticas peculiares. Alm da locali-
mentos de baixa renda ex.: Liberdade, Cosme de Farias,
zao, foram consideradas diferenciaes como populao,
Engenho Velho, So Caetano; e ocupaes informais a
poca de ocupao, intervenes pblicas e tipologia.

95
Assim, foram selecionadas dez comunidades em
comunidade por tipo de submercado venda, compra e alu-
Salvador, conforme indicadas na Figura 3, atingindo-se
guel , de acordo com a metodologia definida pela pesquisa
um total de 577 domiclios pesquisados, segundo indica-
nacional. Desses, 373 so unidades que estavam venda no
es apresentadas nas Tabelas 4 e 5.
perodo de aplicao do questionrio, 82 foram compradas e
Esse universo amostral de 577 domiclios em Salvador

constitui a soma de todos os imveis identificados em cada
122 alugadas, sendo essas ltimas adquiridas ou alugadas no

perodo de seis meses anteriormente pesquisa.
Legenda
Limite municipal
Via frrea
Sistema virio bsico
Rios e crregos
Comunidades pesquisadas
96
4
km
Figura 3 Localizao das comunidades pesquisadas no Municpio de Salvador.
Tabela 4 Mercado informal do solo urbano nas comunidades selecionadas em Salvador Rede Infosolo, 2004/2006
Domiclios particulares
TOTAL
rea2 da
poligonal (ha)
Densidade
populao
(hab/ha)
32
249
1,65
440,00
540
67
608
7,74
235,26
698
72
770
17,48
151,83
16.386
4.129
499
4.628
46,04
355,90
15.392
3.987
569
4.556
56,06
274,58
2.607
652
116
768
12,58
207,30
4032
1090
207
1297
39,27
102,67
2.525
655
123
778
5,71
442,39
15.502
3.925
516
4.441
42,93
361,13
Comunidade
Populao
(hab)1
Ocupados
No Ocupados
Alto da Sereia
726
217
Candeal
1.821
Daniel Gomes
2.654
Mata Escura (velha)
Nova Constituinte
Nova Mata Escura
Palestina
Recanto dos Coqueiros
Vila Ruy Barbosa
10
Yolanda Pires
Salvador
2.992
961
172
1.133
8,88
336,87
2.443.107
653.299
114.011
767.310
27.920
87,50
Fonte: IBGE (2000).

1
Populao aproximada, estimada a partir da delimitao da rea e dos setores censitrios integralmente contidos.
2
A rea calculada por esta pesquisa refere-se rea continental e insular do municpio.
Tabela 5 Mercado informal do solo urbano em Salvador, quantitativo de domiclios pesquisados por tipo Rede Infosolo, 2004/2006
Comunidade
Populao
(hab)
Domiclio
Particular
IBGE 2000
(total unid.)
Domiclios pesquisados1
venda
(no perodo)
unid.
Compra
(ltimos 6 meses)
unid.
Aluguel
(ltimos 6 meses)
unid.
Total pesquisado/
Total existente
unid.
Alto da Sereia
726
249
33,3
0,0
66,7
2,41
Candeal
1.821
608
10,7
28,6
17
60,7
28
4,61
Daniel Gomes
2.654
770
40
76,9
7,7
15,4
52
6,75
Mata Escura (velha)
16.386
4.628
115
66,9
15
8,7
42
24,4
172
3,72
Nova Constituinte
15.392
4.556
65
71,4
16
17,6
10
11,0
91
2,00
Nova Mata Escura
2.607
768
39
59,1
16
24,2
11
16,7
66
8,59
Palestina
4032
1297
35
76,1
4,3
19,6
46
3,55
Recanto dos Coqueiros
2.525
778
22
59,5
13,5
10
27,0
37
4,76
Vila Ruy Barbosa
15.502
4.441
13
61,9
19,0
19,0
21
0,47
10
Yolanda Pires
2.992
1.133
39
67,2
12
20,7
12,1
58
5,12
64.637
13.845
373
64,6
82
14,2
122
21,1
577
4,17
Total
Fontes: IBGE (2000).

1
Perodo da pesquisa de campo: out. 2005 a jan. 2006.
97
6 As principais caractersticas do mercado

informal do solo em Salvador
vvel para compra.
De um modo geral, do ponto de vista do valor de
Nas comunidades de Yolanda Pires e Recanto dos
mercado, os dados coletados comprovam determinado
Coqueiros, com menor tempo de ocupao, aproximada-
agrupamento de comunidades, tanto para comercializa-
mente dez anos, tambm localizadas em reas valorizadas
o (compra e venda) quanto para locao (aluguel), sen-
da cidade, esses percentuais so menores. Na comunidade
do: a) as mais valorizadas, aquelas consolidadas e locali-
Vila Ruy Barbosa, ocupao mais antiga entre as pesqui-
zadas prximo zona formal da cidade (Alto da Sereia e
sadas, que se caracteriza por uma rea densa e consolida-
Candeal); b) seguidas pelas consolidadas, localizadas em
da, observa-se o menor percentual de domiclios pesqui-
rea menos perifrica (Vila Ruy Barbosa e Mata Escura
sados em relao ao total existente na rea; portanto, um
velha) e ocupaes mais recentes, localizadas na Orla
baixo ndice de comercializao.
Ocenica (Recanto dos Coqueiros e Yolanda Pires); e c)
Em todas as comunidades pesquisadas verificou-
as de menor valor, que so as ocupaes mais recentes,
se que o meio mais utilizado para anncio a placa fixada
com infraestrutura precria e localizadas na periferia
na frente do imvel venda ou para aluguel. No foram
mais distante (Daniel Gomes, Palestina, Nova Mata Es-
encontradas formas organizadas de divulgao atravs
cura e Nova Constituinte).
das associaes de bairro, nem tampouco corretores
Conforme indicado na Tabela 5, observa-se uma

predominncia de domiclios venda, em escala bem su98
no mercado como tambm para uma baixa demanda sol-
perior aos de compra e aluguel, quase o dobro da soma

dos dois ltimos. A maior proporo de unidades alugadas situa-se nas ocupaes mais valorizadas e originadas
h quase meio sculo, portanto consolidadas (Alto da Sereia e Candeal). O maior ndice de compra foi registrado
no Candeal. Os ndices de comercializao so relativamente baixos em todas as demais reas pesquisadas. Es-
trabalhando com esse segmento de mercado nas reas

pesquisadas. As lideranas, individualmente, por terem
conhecimento da comunidade, sabem indicar os imveis
que foram comercializados ou que esto para aluguel, no
entanto sem nenhuma sistemtica mais precisa. Em uma
das comunidades pesquisadas, Nova Constituinte, foi
encontrado em um estabelecimento comercial local um
cartaz contendo uma listagem de imveis venda, bem
como o anncio de outros bens.
sas questes gerais da comercializao e locao apontam
Como fatores de desvalorizao, a violncia
no s para um grande nmero de domiclios disponveis
apontada como um dos principais itens, particularmente
em Nova Constituinte e Recanto dos Coqueiros, repre-
No mercado informal da cidade de Salvador, como
sentando inclusive uma razo no s para venda e alu-
j apontado, observa-se um ndice de domiclios dis-
guel, como de abandono do imvel. Outros fatores de
ponveis para venda no perodo da pesquisa (65%)
desvalorizao apontados so infraestrutura precria ou
bem superior ao nmero de domiclios comprados
ausente, dificuldades de transporte e precariedade da edi-
(14%) ou alugados (21%) nos ltimos seis meses.
ficao. Por outro lado, entre os elementos de valorizao

salientados, esto a proximidade do mar ou vista para ele,
a proximidade do trabalho e a qualidade da edificao.
Considerando-se ainda 11 meses como o tempo

mdio que esses domiclios venda esto sendo
anunciados, tal fato revela que 65% dos domiclios
Considerando-se as informaes gerais para o to-
pesquisados encontram-se vazios ou com famlias
tal das dez comunidades pesquisadas e para cada uma de-
que desejam se mudar para outro local da cidade,
las, comparativamente, observa-se que esse conjunto de

ocupaes permite analisar o comportamento do mercado imobilirio em reas informais em diversas situaes,
entre as quais a comparao de comunidades em uma
indicando tambm uma baixa demanda solvvel.

A maior proporo de unidades alugadas foi encontrada em Alto da Sereia (66%) e em Candeal
mesma localidade, com ocupaes de pocas diferen-
(60%); e o maior ndice de compra foi registrado
tes, a exemplo de Mata Escura Nova e Velha, ou ainda
no Candeal (28%), constituindo as reas mais va-
ocupaes com e sem intervenes pblicas, diferentes
lorizadas entre as pesquisadas, ocupadas nos anos
localizaes e tamanho de comunidade, definindo assim
1950/60, portanto consolidadas. No Alto da Sereia
situaes bem diferenciadas quanto a preo e formas de
no foram encontrados imveis comprados nos l-
financiamento, instrumentos de registros, tipo de edifica-
timos 6 meses, anteriormente pesquisa.
o e tamanho do lote, estado de conservao, tempo de
Os maiores ndices de domiclios venda foram
moradia, alm de informaes sobre a mobilidade, con-
encontrados em Daniel Gomes (76%), Palestina
forme indicaes apontadas nos prximos itens.

6.1 Composio dos submercados de aluguel e
comercializao
(76%) e em Nova Constituinte (71%).

Sobre o universo geral da pesquisa, pode-se afirmar que a porcentagem de domiclios comerciali-
Com base nos dados da Tabela 5, apontam-se as
zados e alugados em relao ao total existente nas
principais consideraes gerais e por comunidade, sobre
comunidades tem uma mdia de 4,2%, sendo 8,6%
os submercados, a seguir.
o maior ndice encontrado.

99
Nas comunidades mais antigas e consolidadas,

a exemplo de Vila Ruy Barbosa, esses ndices de
disponibilidade so os menores encontrados, atingindo apenas 0,5%.
Ao contrrio, nas reas menos consolidadas,
Nova Mata Escura (8,6%) e Daniel Gomes (6,8%),
Ao se analisar a relao dos dados obtidos para

renda, trabalho, faixa etria, gnero e naturalidade, tmse os resultados a seguir.
Renda mdia da demanda e da oferta:
comercializao e locao
foram encontrados os maiores percentuais de do-
Tanto a mdia da renda pessoal dos chefes de
miclios comercializados e/ou alugados, sendo
famlia quanto a mdia da renda domiciliar variam
ainda os domiclios venda nessas comunidades
de um a quatro salrios mnimos, sendo a mdia
anunciados, em mdia, h mais de 12 meses.
geral da renda pessoal R$ 440,48, e a mdia geral
Nas comunidades de Yolanda Pires e Recanto
da renda domiciliar, R$ 583,10.
dos Coqueiros, tambm iniciadas h aproximada-
Na comunidade do Candeal, observam-se os
mente 10 anos, porm em reas mais valorizadas
maiores registros de renda, tanto pessoal quanto
da cidade, esse percentual de domiclios comercia-
domiciliar, mdias de R$ 927,68 e R$ 1.437,24 res-
lizados um pouco menor, em torno de 5%, e o
pectivamente. A as maiores taxas de renda domi-
tempo em que os domiclios venda esto sendo
ciliar esto no submercado de venda (R$ 2.333,33),
anunciados inferior a 12 meses.
seguido pelo de aluguel (R$ 1.415,88). No submer-
Para Nova Constituinte, o percentual encontrado

100
6.2 Estrutura sociodemogrfica
foi de apenas 2% de domiclios comercializados e

alugados, ainda que tenha se observado um grande
cado de compra, esses valores so menores, mdia

de R$ 562,50, indicando que na comercializao as
rendas so menores.
nmero de domiclios vagos, simplesmente fecha-
Na comunidade da Palestina, ressalta-se o fato de
dos, sem moradores, mas que no estavam venda,
que um dos chefes de famlia (questionrio do tipo
portanto no inseridos no mercado e fora do univer-
venda) declarou a sua renda pessoal como sendo de
so desta pesquisa. As razes para esses domiclios
R$ 20 mil, distorcendo a mdia geral da comunidade.
estarem fechados, de acordo com as entrevistas rea-
Observa-se que nas demais comunidades a
lizadas durante a pesquisa com lderes comunitrios,
renda mdia das famlias que compraram do-
eram a violncia e a falta de infraestrutura do bairro.
miclios superior ou muito prximo da renda
mdia das famlias que colocam os seus domiclios venda. Destaca-se a comunidade Vila Ruy
Insero no mercado de trabalho: comercializao

e locao
Barbosa, caracterizada como uma rea densa e
De modo geral, observa-se que 52% dos entre-
consolidada, na qual a renda mdia das novas
vistados no exercem nenhum tipo de atividade
famlias que compraram imveis na localidade
remunerada. So includas como atividades remu-
quase o dobro da das famlias que esto colocando os seus domiclios venda, o que possivelmente indica uma tendncia de sada de famlias
mais pobres.
Os menores valores de renda foram registrados
nas comunidades de Daniel Gomes e Nova Constituinte, para todos os submercados, sendo a mdia
encontrada para renda pessoal de R$ 253,43 e para
renda domiciliar de R$ 262,77.
Composio etria e por gnero
Observa-se que as mulheres representam 56%

dos proprietrios que tm os seus imveis venda e 52% dos locatrios de imveis, enquanto os
homens representam 52% dos adquirentes de imveis por compra nos ltimos 6 meses.
neradas: empregado; trabalhador domstico; cooperativado; empregador; trabalhador por conta

prpria; no remunerado em ajuda a membros do
domiclio; aprendiz ou estagirio; trabalhador na
produo para consumo prprio; aposentado.
Alguns entrevistados declararam renda, apesar
de no exercerem trabalho remunerado, oriunda
de penso do INSS (encostado por invalidez) ou
de bolsa-famlia.
Observou-se que os menores ndices de entrevistados exercendo trabalhos remunerados esto nas
comunidades de Daniel Gomes, Nova Constituinte e Recanto dos Coqueiros. Essas trs comunidades possuem em comum um elevado ndice de
violncia, sendo as duas primeiras localizadas em
reas desvalorizadas da cidade, que no foram beneficiadas com programas governamentais, e a l-
Em todas as comunidades foi observado que
tima, prximo orla martima, ainda que em rea
os locatrios de imveis so, em geral, mais jo-
privilegiada da cidade, tendo sido beneficiada pelo
vens que os proprietrios. A mdia de idade mais
programa Viver Melhor.
avanada est presente no submercado de domi-
Os maiores ndices de entrevistados que exercem
clios venda, sendo as maiores faixas de idade
trabalho remunerado encontram-se no submerca-
registradas no Candeal e na Vila Ruy Barbosa,
do do aluguel, sendo os maiores ndices localiza-
reas mais centrais.
dos no Candeal e na Vila Ruy Barbosa.

101
Origem e naturalidade
Considerando-se as opes de naturalidade da
exterior, esses basicamente so de quatro pases:
prpria cidade, de outra cidade do estado, de ou-
Frana, Inglaterra e Argentina aqueles que esto
tro estado e do exterior, observa-se que, de modo
morando no Alto da Sereia e Espanha o que
geral, 47% dos entrevistados nasceram em cidades
est morando em Recanto dos Coqueiros. Quanto
baianas, excluindo-se a capital, sendo 46% dos en-
naturalidade de outros estados, a maioria nasci-
trevistados soterapolitanos, 6% nascidos em ou-
da em So Paulo (31%), seguido por Sergipe (27%),
tros estados brasileiros, e 1% do universo geral da
Pernambuco (27%) e Piau (9%); os outros estados,
pesquisa tem origem estrangeira.
com menor frequncia, 4% cada, so: Rio Grande
Analisando separadamente cada submercado,

observa-se que em compra 59% so realizadas por
pessoas naturais de outras cidades do interior da
Bahia; para os imveis venda e locao, os per-
102
Em relao origem dos moradores vindos do
do Sul, Minas Gerais, Rio de Janeiro e Cear.
7 Caractersticas do produto (locao e

comercializao oferta e demanda)
centuais obtidos so de pessoas naturais de Salva-
Para uma melhor compreenso dos valores imo-
dor e interior da Bahia, revelando-se muito prxi-
bilirios encontrados, os imveis pesquisados foram
mos, 47% e 49% respectivamente.
analisados por tipo de edificao, tamanho do lote e do
Destaca-se a presena de quatro entrevistados de
domiclio, nmero de cmodos do ponto e estado de con-
origem estrangeira, trs deles localizados no Alto
servao, alm de tempo de moradia, indicando-se consi-
da Sereia e um no Recanto dos Coqueiros, ambas
deraes gerais e por comunidade, conforme analisados
as localidades localizadas em bairros da orla atln-
a seguir.
tica. Dos quatro, um entrevistado est colocando

o imvel venda em Alto da Sereia e os outros trs
enquadram-se na categoria aluguel.
Em quase todas as comunidades registra-se a
7.1 Nmero mdio de cmodos

Em geral, todas as comunidades pesquisadas
apresentam uma variao de 4 a 7 cmodos.
presena de moradores de outros estados do Brasil,
Registra-se um nmero mais elevado de cmo-
estando a maioria desses no submercado de im-
dos no Alto da Sereia e Vila Ruy Barbosa, entre 6
veis venda, 25 do total de 35.
e 7, comunidades mais antigas e consolidadas, nas
quais j ocorreu maior investimento e ampliao
O domiclio do tipo casa compreende a edificao
do imvel.
com acesso direto a um logradouro (arruamento, avenida,
Nas comunidades de Daniel Gomes, Nova Cons-
caminho, etc.), permitindo ao morador entrar e sair sem
tituinte e Recanto dos Coqueiros observa-se uma
passar pela moradia de outras pessoas. Sendo assim, mes-
mdia geral entre 4 e 5 cmodos. Nessas, a ocupa-
mo para edificaes com mais de um andar e multidomi-
o mais recente.
ciliar, se os acessos forem independentes, so domiclios
Em relao aos trs submercados por comunida-
classificados como do tipo casa.
des, h certo equilbrio do nmero de cmodos em
J o conceito de sobrado foi utilizado para edifica-
cada comunidade, tanto para oferta como deman-
es de dois ou mais andares com uma unidade residencial
da, observando-se a predominncia de maior n-
e as demais no residenciais; tambm no se aplica frequen-
mero de cmodos nos imveis colocados venda.
temente para um nico domiclio, no caso de Salvador.
7.2 Por tipo de imvel
7.3 Tamanho mdio do lote e do domiclio
De modo geral, para todas as comunidades pesqui-
No geral, verifica-se que as dimenses mdias de
sadas, observa-se a predominncia absoluta do tipo
lotes (parcelas de terreno) variam de 35 m2 a 134
casa, sendo encontrado apenas 1% do tipo aparta-
m2; para os domiclios encontraram-se mdias va-
mento, no havendo registros do tipo sobrado.
riando de 31 m2 a 96 m2.
Os apartamentos so em maior nmero no sub-
Em relao s comunidades, os maiores lotes esto
mercado do tipo compra, sendo encontrado a um
em reas mais perifricas (Nova Constituinte e Pales-
total de quatro unidades.
tina), e os maiores domiclios, em reas mais valoriza-
Observa-se que o conceito de apartamento utilizado foi para o domiclio localizado em edifcio com um ou
mais andares e com mais de um domiclio servido por es-
das (Alto da Sereia e Candeal). Os menores lotes esto

em Recanto dos Coqueiros e na Vila Ruy Barbosa,
com domiclios praticamente ocupando todo o lote.
paos comuns (hall, escadas, corredores, portaria e outras
Ressalta-se, nos casos das comunidades de Pales-
dependncias), que no se aplica s ocupaes informais
tina e Nova Constituinte, com maiores lotes, que
em Salvador, muitas agregadas em mais de uma unidade,
os domiclios so pequenos, sendo registrados ro-
no entanto sem apresentar essas caractersticas.
ados e o cultivo de verduras.

103
No submercado de aluguel observa-se uma concentrao maior de lotes com mais de um domiclio
(55%), indicando que, depois de construda a primeira residncia, outro domiclio, o puxadinho, construdo no mesmo lote, com a finalidade de alugar para
complementar a renda familiar. Nos casos de compra
e venda, a variao de lotes com mais de um domiclio corresponde a 19% e 15% respectivamente.
Quanto ocupao da edificao no lote, os resultados so igualmente distribudos em torno de 50%,
para os trs submercados, sendo um pouco maior
De modo geral, em todas as comunidades o tempo

mdio de moradia dos proprietrios que compraram ou
alugaram imveis nos ltimos 6 meses de 3 meses.
J o tempo mdio dos moradores que esto anunciando para venda os seus domiclios de aproximadamente dez anos.
Comparando-se o tempo mdio de disponibilizao dos imveis no mercado, observa-se que as
comunidades que possuem os maiores perodos de
anncio sem comercializao so Nova Constituin-
para os casos de aluguel. Porm em reas consoli-
te (21 meses), Nova Mata Escura (15 meses) e Da-
dadas, as varandas, quintais, escadarias descobertas,
niel Gomes (13 meses).
corredores e demais reas do lote no ocupadas pela

edificao so reas bem pequenas e estreitas.
7.4 Estado de conservao do imvel
Em qualquer um dos submercados (venda, compra e aluguel), a condio geral dos domiclios
bem semelhante. Entre 44% e 50% dos domiclios,
104
7.5 Tempo de moradia
o estado de conservao bom; entre 30% e 37%,

regular; entre 15% e 17%, muito bom; e em apenas 4% ruim. A classificao muito ruim no alcanou 1% dos domiclios pesquisados.
Constata-se que nas comunidades de Yolanda
Pires e Nova Constituinte, onde as condies de
moradia so mais precrias, o nmero de domiclios em estado de conservao regular superior s
demais classificaes.
Para melhor compreenso dessa questo, alguns

aspectos so apontados nas respostas abertas do
questionrio: preo alto estabelecido para a venda;
meios pelos quais foi anunciada a venda do domiclio; atributos de valorizao e desvalorizao do domiclio declarados pelo proprietrio, entre outros.
8 Formas de Financiamento
As principais consideraes gerais sobre tipos de
financiamentos e preos mdios encontrados, por comunidade e por submercado, so salientadas nos comentrios a seguir.
8.1 Caractersticas institucionais e rotinas nos
procedimentos de venda, compra e aluguel
Na comercializao dos imveis, a maioria das
transaes pesquisadas realizada por meio de
lestina) a R$ 17 mil (Vila Ruy Barbosa), o que, em
contratos, sendo mais predominante nas comercia-
princpio, demonstra uma grande especulao nos
lizaes efetuadas do tipo compra, 85%, enquanto
valores de comercializao.
as previstas para venda representam 73% dos entrevistados.
Os valores mdios de locao mensal variam de

R$ 56,25 a R$ 250,00, sendo os menores para Da-
Em relao ao submercado de locao, 54% das
niel Gomes e Nova Constituinte e os maiores para
transaes so realizadas por meio de acordo verbal,
Candeal, seguido pelo Alto da Sereia. Em patamar
45% so estabelecidas por contrato, e 1% dos entre-
intermedirio esto Mata Escura, Mata Escura
vistados declara transaes ocorridas sem contratos
Nova e Recanto dos Coqueiros.
ou acordos de preo e tempo de durao.

Em relao s comunidades, no foram observa-
Por cmodos e por metro quadrado
dos pontos de divulgao local, exceo de Nova
Por cmodo e por metro quadrado, sobretudo
Constituinte, onde havia um ponto comercial com
nas comunidades de Candeal, o registro de valor
informaes apontadas em um cartaz sobre im-
mdio de imveis venda de R$ 4,7 mil por cmo-
veis disponveis e outros bens.
do e R$ 468,75 por metro quadrado, esses valores
8.2 Preos mdios para comercializao e locao

De um modo geral, os valores encontrados para
Salvador apontam para preos mdios de imveis associados boa localizao e consolidao das reas
investigadas, sendo o valor mdio de venda de R$
13,7 mil e o valor mdio de compra de R$ 6,5 mil.
Observa-se que os valores de imveis venda variam de R$ 5 mil a R$ 30 mil, sendo o menor valor
para a comunidade de Daniel Gomes, seguida por
Nova Constituinte, e o maior valor para o Candeal,
seguido pela Vila Ruy Barbosa e Alto da Sereia. J
so bem superiores ao valor mdio de compra, R$

720,00 e R$ 125,58 respectivamente, evidenciandose um processo de especulao imobiliria.
Isso tambm se verifica no valor mdio de comercializao por cmodo, sendo o do submercado
do tipo compra de R$ 1,2 mil e do tipo venda de
R$ 2,4 mil.
O valor mdio do submercado de locao por
imvel de R$ 137,40; por cmodo de R$ 26,42,
e por metro quadrado de R$ 2,52.
Por comunidades
para compra efetuada nos ltimos 6 meses, os va-
Analisando separadamente cada comunidade
lores so bem menores, variando de R$ 1 mil (Pa-
pesquisada, constata-se tambm que em todas elas

105
os preos estabelecidos para venda so superiores
cados na rua onde moram; outros 17%, nos preos
aos preos dos imveis comprados nos ltimos 6
praticados no entorno da sua comunidade; mais
meses. Destacam-se nesse comparativo as comuni-
12%, nos gastos realizados na construo ou re-
dades Candeal e Palestina, nas quais os valores de
forma do domiclio; e apenas 1%, nos preos que a
venda (R$ 30 mil e R$ 13 mil) so bastante supe-
associao de moradores fixou.
riores aos valores de compra (R$ 8 mil e R$ 1 mil
Outros atributos de valorizao e desvalorizao
respectivamente).
so apontados, tais como acessibilidade, transpor-
Outros aspectos sobre como so estabelecidos os
te, segurana/violncia, programas de urbanizao
preos de venda dos imveis podem ser aprofun-
e outras melhorias pblicas.
dados a partir de questes abertas a serem analisadas posteriormente, como a de n 39 do question-
9 Mobilidade residencial dos pobres
rio de compra: Voc fechou o negcio pelo preo
9.1 Origem
pedido pelo vendedor do domiclio?.

Por tipo
106
A indicao de procedncia dos entrevistados,

antes da moradia atual nas comunidades pesquisadas,
Como a predominncia de domiclios pesquisa-
revela que, para o universo geral da pesquisa, nos l-
dos do tipo casa, ocorrendo apenas 1% do tipo
timos cinco anos, a maioria, correspondendo a 63%,
apartamento, irrelevante a comparao de preos
respondeu que reside nessa comunidade ou residia em
por tipo. Tambm ainda no foram feitas anlises
outras comunidades similares de ocupao informal em
por gnero e por condio de ocupao.
Salvador; 22% so provenientes de bairros formais de

Salvador; 12% originam-se de outro municpio do es-
8.3 Primeira aproximao dos fatores

determinantes do preo
tado da Bahia; 3% residiam em outro estado do Brasil,

exceto Bahia, e, finalmente, 0,3% residiam no exterior
Apontam-se tambm, com base no resultado da
nos ltimos cinco anos, ou seja, dois dos quatro entre-
pesquisa, alguns fatores de valorizao e de referncia
vistados estrangeiros da pesquisa, conforme j assinala-
para fixao dos preos.
do na anlise de naturalidade, moram no Brasil h mais
A maioria dos imveis anunciados para venda,
de cinco anos na mesma localidade informal para a qual
ou seja, 62%, teve com principal fator de fixao
se mudaram quando vieram do exterior. Complemen-
de preo a referncia de preos dos imveis prati-
tando, 1% no respondeu questo.
Verifica-se ainda que, por submercado, a proce-
Do total de comunidades, 43% dos proprietrios
dncia caracteriza-se com a maioria absoluta do tipo ven-
pretendem ir para outro bairro formal de Salvador;
das (67%), com origem nos ltimos cinco anos da prpria
20% pretendem ir para outra cidade; 12% pretendem
comunidade ou comunidades similares, seguido por 58%
permanecer na mesma comunidade, apenas mudan-
de compra e 53% de aluguel, o que aponta para uma din-
do para uma casa mais bem localizada e/ou maior;
mica imobiliria de oferta mais intensa do que a procura
11% querem apenas mudar de uma rea informal
para compra ou aluguel, na caracterizao do mercado de
para uma rea formal e se manterem no mesmo bair-
habitao em reas informais.
ro; 7% pretendem mudar para outra comunidade;

o restante dos proprietrios entrevistados no sabe
Por submercado, salienta-se ainda que 31% dos

entrevistados de aluguel originam-se de bairros formais
para onde pretende ir ou declarara outros motivos.
de Salvador, ndice seguido por 19% de compra e 20%
Como fatores de preferncias locacionais, que tam-
no submercado venda. Esse indicador certamente de-
bm correspondem a elementos de valorizao, preliminar-
monstra a fuga de moradores de bairros formais para
mente foram considerados como principais itens de atrao:
informais, possivelmente em funo de custos mais al-
a) proximidade e vista para o mar;
tos de moradia, indicador que deve ser mais bem inves-
b) proximidade a bairros formais;
tigado ao se analisar mais detalhadamente a trajetria
c) proximidade do trabalho;
dos entrevistados.
d) qualidade da edificao; e
9.2 Destino
e) presena de infraestrutura e transporte.
Salientam-se tambm as principais consideraes

gerais e por comunidade sobre o destino das famlias
aps a venda do imvel, conforme comentrios a seguir.
Mais da metade de todos os entrevistados com
imveis venda declara querer ir para outro bairro formal aps conseguirem concretizar a comercializao, sendo essa resposta menos frequente
Por outro lado, como fatores de repulso e desvalorizao, foram primordialmente apontados:
a) a violncia, como um dos principais itens,

razo no s para venda e aluguel do imvel
como tambm para o abandono do imvel;

b) infraestrutura precria ou ausente;
nas comunidades mais valorizadas de Alto da Se-
c) dificuldades de transporte; e
reia e Candeal.
d) precariedade da edificao.
107
10 Consideraes finais
Aps a concluso da pesquisa de campo em Salvador, de um modo geral, observou-se que a sistemtica
metodolgica definida previamente funcionou plenamente para os objetivos da pesquisa, ressaltando-se, entretanto, algumas questes e particularidades.
O projeto permitiu a criao de um banco de da-
tionrios no caso de domiclios disponveis para aluguel que

no momento da pesquisa estavam fechados e sem inquilino,
uma vez que, de acordo com as instrues da metodologia da
pesquisa nacional, para casos de aluguel o questionrio deveria ser aplicado ao inquilino, e no ao proprietrio do domiclio, ainda que esses casos se configurem tambm como
imveis vagos disponveis para o mercado imobilirio.
dos sobre mercado imobilirio informal, em escala nacio-
Para melhor compreenso do quadro levantado,
nal, abrindo a possibilidade de outros estudos serem de-
alguns aspectos complementares so apontados nas res-
senvolvidos nessa temtica, ainda pouco conhecida. Essa
postas abertas do questionrio, que foram listadas e tabu-
iniciativa permitir uma melhor compreenso da comer-
ladas por questo, devendo ser analisadas de forma mais
cializao de domiclios em reas informais nas cidades
aprofundada na continuao desta pesquisa.
estudadas e comparativamente para o pas.
108
Por outro lado, tambm no foram aplicados ques-
Por outro lado, a possibilidade de ampliao deste es-
Em Salvador observou-se a existncia de imveis
tudo para os demais municpios da Regio Metropolitana de
que estavam fechados no momento da pesquisa, no
Salvador, utilizando-se da mesma metodologia, dever fun-
sendo possvel identificar responsveis por informa-
damentar uma anlise comparativa e complementar anlise
es sobre o domiclio (se estava disponvel para venda
sobre o funcionamento do mercado informal nessa cidade.
ou aluguel). Enquadram-se nesses casos domiclios em
Os dados e anlises apresentados demonstram
reforma, proprietrios que moram em outras cidades,
a importncia de continuidade da Rede Infosolo, via-
simplesmente fechados ou abandonados. Particular-
bilizando estudos comparativos para as demais regies
mente nesses dois ltimos casos no foi possvel aplicar
metropolitanas do pas e novas perspectivas a serem de-
a pesquisa, ou assegurar que esses domiclios estivessem
senvolvidas a partir dessa pesquisa para um maior conhe-
fora do mercado.10
cimento sobre o mercado informal do solo no Brasil.
O IBGE define como imvel vago o domiclio particular permanente que no tinha morador na data de referncia. O Censo 2000 contabilizou para o Brasil 11%
do total de domiclios nessa categoria e, para Salvador, 12%, ndice esse que se aproxima do dficit habitacional quantitativo no municpio, 13% (GORDILHOSOUZA; MONTEIRO, 2006). Pesquisa especfica sobre domiclios vagos est sendo desenvolvida por Daniela Monteiro, no mestrado do PPGAU/FAUFBA.
10
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110
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SANTOS, Milton. O centro da cidade do Salvador: estudo de geografia urbana. Salvador: Progresso, 1959.
111
112
4.
4.
Mercado imobilirio informal de habitao
na Regio Metropolitana do Recife1
Norma Lacerda e Julia Morim Melo2
Introduo
acesso terra urbana decorre diretamente da magnitude do capital monetrio acumulado por indivduos ou
grupos de indivduos. Esse acesso realiza-se mediante duas formas institucionais diferentes: a primeira regese por um conjunto de normas legais advindas de um vasto aparato documental de f pblica; e a segunda
prescinde dessas normas.

A identidade conceitual do mercado informal pode ser buscada na literatura que trata das atividades econmicas
informais, to sistematicamente objeto de estudo a partir dos anos 1960, quando se percebeu a sua importncia para o
1
O presente captulo decorre do projeto Mercados informais de solo urbano nas cidades brasileiras e acesso dos pobres ao solo, financiado pela Finep e pelo
CNPq, tendo como coordenador geral o professor Pedro Abramo, do Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional da Universidade Federal do Rio
de Janeiro (IPPUR/UFRJ), conforme Abramo (2009), e como coordenadora responsvel pelos estudos na Regio Metropolitana do Recife a professora Norma
Lacerda.
2
Normal Lacerda professora do Programa de Ps-Graduao em Desenvolvimento Urbano da Universidade Federal de Pernambuco e Julia Morim Melo
antroploga e bolsista do Conselho Nacional de Desenvolvimento Cientfico e Tecnolgico (CNPq).
Mercado imobilirio informal de habitao na Regio Metropolitana do Recife
113
desenvolvimento econmico (LAUTIER, 1997). Embora
vestigao, alm de uma apresentao sumria das carac-
as pesquisas fossem totalmente dirigidas para o mercado de
tersticas de cada uma dessas reas; e c) a interpretao do
trabalho, o importante para os fins desta pesquisa que a
conjunto das respostas s questes formuladas aos seus
conceituao dada s atividades informais sempre lhes con-
habitantes e, finalmente, as concluses.
fere um carter de ilegalidade, onde o direito instrumen-
Como se ver, a sondagem permitiu reconhecer os
talizado em favor das atividades econmicas ditas formais
elementos determinantes, a partir dos quais foi possvel
(AZEVEDO, 2000, p. 55). Entretanto, existem srias di-
delinear os mecanismos de funcionamento do mercado
ficuldades de conceituao, uma vez que dificilmente uma
imobilirio informal, quais sejam: a) as caractersticas da
atividade formal obedece a todas as leis que regem as ativi-
oferta e da demanda; b) os aspectos informacionais; c)
dades econmicas. Da mesma forma, as informais, muitas
as caractersticas dos produtos (homogneos ou hetero-
vezes, pagam algum tipo de imposto ou taxa.
gneos); d) as externalidades (exgenas e endgenas); e)
evidente que, no caso do mercado imobilirio
a racionalidade dos agentes; e f) o ambiente da tomada
informal, para que se possa avanar na sua conceitua-
de deciso. O conhecimento desses elementos foi sufi-
o, imprescindvel desvendar os seus mecanismos de
ciente para caracterizar o mercado imobilirio informal,
funcionamento. Assim, este texto pretende discutir tais
chamando a ateno para as diferenciaes internas das
mecanismos, tendo como objeto emprico de anlise um

conjunto de reas pobres da Regio Metropolitana do Re-
reas pobres e, entre elas, as diferenas substantivas entre

esse mercado e o formal.
cife (RMR) e como fundamento os resultados de uma

114
ampla pesquisa direta, cujos resultados so apresentados

e discutidos a partir de indagaes tericas formuladas
luz das semelhanas e particularidades desse mercado,
quando comparado ao mercado formal.
1 Alguns questionamentos tericos sobre o

mercado imobilirio informal
Como foi ressaltado, muito embora os estudos sobre o mercado imobilirio formal tenham uma grande
Esse objetivo orientou a organizao deste texto,
tradio, o informal praticamente desconhecido. Assim,
fazendo com que fossem, sequencialmente, apresentados:
a pergunta que deve orientar o esforo de anlise diz res-
a) as inquietaes tericas a respeito desse mercado; b)
peito s similitudes e diferenas entre ambos os merca-
a dimenso das reas pobres na RMR, os critrios que
dos, formulando, inclusive, questionamentos tericos
nortearam a escolha das reas que foram objetos de in-
luz do mercado imobilirio formal.
Logo de incio, convm ressaltar que, quando a
dores. Mas, quantos vendedores devem existir
questo se refere formao de preos, fundamental
para assegurar a classificao de concorrncia
identificar a situao mediante a qual os agentes tomam
perfeita? Essas questes no podem ter respos-
as suas decises. No caso especfico do mercado imobili-
tas objetivas em termos numricos. Quando o
rio informal, cujas aes decorrem de dois agentes ocu-
nmero de vendedores suficiente para que as
pantes dos imveis e compradores, no caso do mercado

de compra e venda; e locadores e inquilinos, no caso do
mercado de aluguel , funciona a partir de que modelo?
Em princpio, poder-se- imaginar que o mercado
imobilirio, quer seja formal, quer informal, funciona a
partir de um modelo concorrencial, uma vez que existem
vrios vendedores e compradores. No entanto, uma das
suas particularidades o fato de os bens serem diferenciados. No existe uma moradia igual. Mesmo no caso de
serem arquitetonicamente iguais, no ocupam o mesmo
espao. Isso necessariamente constitui um elemento de
monoplio. Portanto, no se estaria diante de uma situao de concorrncia monopolista?
aes de um no tenham efeito sobre as aes

dos demais, e que as aes desses ltimos no o
afetam, a mercado est em situao de concorrncia monopolstica.
Essa situao fornece uma melhor explicao

quando h diferenciao de produtos, pois reconhece elementos de monoplio (LACERDA, 1993).
Um dos pontos fundamentais da concorrncia monopolstica reside nas condies da demanda confrontada
com os vendedores. A diferenciao dos produtos induz
os consumidores a escolher o produto de um vendedor,
o que confere empresa a capacidade de exercer certo
controle sobre os preos. Assim, diferentes empresas, no
caso da promoo imobiliria privada, obtero preos di-
Edward Chamberlain, em 1933, no seu notvel tra-
versos segundo o julgamento dos consumidores em rela-
balho Teoria da concorrncia monopolstica, foi um dos
o s qualidades comparativas dos produtos diferencia-
primeiros economistas a questionar a hiptese da concor-
dos. De acordo com Vincent (1986, p. 15), a concorrncia
rncia perfeita. Leftwich (1979, p. 279) retoma a sua tese,
monopolstica recorre elasticidade cruzada da demanda,
dando uma definio precisa:
isto , elasticidade de um bem substituto em relao ao
No mercado de concorrncia monopolstica h
preo de um bem original, o princpio de substituio
muitos vendedores de um produto particular e
estrita, o que d uma boa representao das situaes
o produto de cada vendedor , de uma certa ma-
concretas, pois uma pessoa que procura comprar uma
neira, diferenciado daquele dos outros vende-
habitao no se decide, jamais, sem comparar antes vMercado imobilirio informal de habitao na Regio Metropolitana do Recife
115
rias outras habitaes, mesmo que elas sejam um pouco

diferentes entre si.
(2003), quando da anlise do mercado imobilirio in-
Isso no significa que as habitaes colocadas
formal no Rio de Janeiro. Esse autor chama a ateno
venda incorporem sempre elementos monopolsticos e
para as externalidades, particularmente no que se refere
que, inevitavelmente, a taxa de satisfao seja mais im-
vizinhana e, mais precisamente, aos laos de famlia
portante que a mdia, o que conduziria a concluir que a
e de amizade (p. 204). Essa questo no posicionaria o
atividade imobiliria formal tem uma taxa generalizada
vendedor em uma melhor situao para fixar o preo?
de lucro acima da mdia. Na realidade, o que acontece
Outra questo diz respeito grande assimetria informa-
que, em certas localizaes, os preos fundirios e imobi-
cional, decorrente da sua estrutura bastante atomiza-
lirios comportam elementos de monoplio e, em outras,
da, caracterizando um mercado concorrencial em que
no. Nestas ltimas, os promotores imobilirios entram
os vendedores revelam um completo desconhecimento
em concorrncia e os preos de mercado podem gravitar
dos preos em outras reas pobres, tendo um carter
em torno dos preos de produo.
autorreferencial no mercado imobilirio local (p. 213).
No mercado imobilirio informal de compra e

venda, em que praticamente os promotores imobilirios
no atuam, como definir o modelo mediante o qual os
proprietrios de imveis e os compradores tomam as suas
decises quanto fixao dos preos? Ser que alguns dos
116
Algumas delas foram exploradas por Abramo
elementos que caracterizam uma situao de monoplio

no estariam presentes no interior de uma rea pobre?
Como se comporta o vendedor para determinar o preo
Embora o autor afirme que essa desinformao seja reveladora de uma forma de funcionamento desse mercado, convm registrar que a demanda do mercado
imobilirio formal muitas vezes desconhece os preos
de outras localizaes, particularmente quando fortemente influenciada pelas externalidades de vizinhana
nos termos acima referidos. Tal questo, por si s, no
constitui um elemento de monoplio?
de sua habitao? O comprador compara o preo esta-
No entanto, antes de adentrar na anlise do funcio-
belecido pelo vendedor com os demais preos de outras
namento do mercado de habitaes nas reas pobres da
habitaes que, porventura, estejam venda? Ser que o
RMR, importante tecer consideraes sobre a dimenso
vendedor recupera os investimentos realizados na habi-
dessas reas, revelando, inclusive, os instrumentos legais
tao? Todas essas indagaes so pertinentes, tambm,
de proteo em relao a algumas delas e apresentando o
para o caso do mercado de aluguel.
universo emprico de anlise.
2 Dimenso das reas pobres na RMR e

universo emprico de anlise
Segundo o Banco de dados georreferenciados sobre a pobreza na RMR, de 2000, essa regio, em 1991, contava com
2.920.039 habitantes. Desses, 1.603.409 foi considerado
pobre, o que equivale a 54,91% do total da populao
metropolitana. Alm disso, esses pobres ocupavam 706
superfcie das reas pobres e abrigam, aproximadamente,

527.000 pessoas, o que equivale a quase 37% da populao
recifense. Em 2003, de acordo com o Observatrio Pernambuco de Polticas Pblicas e Prticas Socioambientais
(Observatrio PE), havia 40 reas pobres que solicitavam
sua transformao em Zeis. Como se ver adiante, o fato
de uma rea ser Zeis e, mais ainda, ser contemplada pelo
reas de pobreza, equivalentes a 5.731,30 hectares. Essas
Plano de Regularizao das Zonas Especiais de Interesse
reas concentram-se nos municpios do Recife, com 416,
Social (Prezeis) tem implicaes no mercado imobilirio
acompanhado de longe por Olinda, Jaboato dos Guara-
informal. Isso esclarecido, cabe tecer consideraes sobre
rapes e Camaragibe, com 62, 64 e 40 respectivamente.
o universo emprico da anlise.
No caso do Recife, pode-se detectar uma carac-
A pesquisa restringiu-se a quatro reas pobres
terstica: embora haja uma concentrao nos morros das
Braslia Teimosa, Mustardinha e Pilar, situadas no Re-
zonas norte e sul, as suas reas pobres espalham-se por
cife, e Passarinho, em Olinda. Essas reas foram sele-
todo o territrio recifense, sendo impossvel, no raio de
cionadas por apresentarem situaes distintas quanto
1.200 metros de uma rea valorizada, um transeunte no
topologia, localizao em relao ao centro do Recife,
se deparar com uma rea de pobreza. Outro aspecto a ser
ao provimento de infraestruturas e servios urbanos e
registrado que, nos municpios de Olinda, Jaboato dos
situao institucional. A anlise teve como fundamento
Guararapes e Camaragibe, essas reas se situam, sobretu-
os resultados da aplicao de trs tipos de questionrios,
do, prximo s linhas limtrofes entre esses municpios e
de acordo com a modalidade da transao: a) aluguel
o do Recife.
(inquilinos); b) compra (adquirentes); e c) venda (ven-
exatamente em um ambiente de extensas reas
dedores). No perodo compreendido entre os meses de
de pobreza no Recife que a Lei de Uso do Solo no 14.511,
outubro e dezembro de 2005, foram aplicados (Tabela 1)
de 1983, d um passo importante na direo de enfrentar
385 questionrios, que envolveram todos os 103 imveis
as condies de acesso moradia, instituindo legalmente
colocados venda, os 59 comprados e os 223 alugados,
as zonas especiais de interesse social (Zeis). Hoje, o Recife
nos ltimos seis meses, considerando-se o dia da aplica-
abriga em seu territrio 66 Zeis, que representam 80% da
o de cada questionrio.
117
Tabela 1 Questionrios aplicados

Comunidades
Venda
V. abs
Compra
%
V. abs
Aluguel
%
Total
V. abs
V. abs
Pilar
4,9
11
18,6
2,7
22
5,7
Mustardinha
10
9,7
15,3
37
16,6
56
14,5
Passarinho
50
48,5
23
39,0
41
18,4
114
29,6
Braslia Teimosa
38
39,1
16
27,1
139
62,3
193
50,1
103
100,0
59
100,0
223
100,0
385
100,0
TOTAL
Fonte: Pesquisa direta: outubro a dezembro de 2006.
Chama a ateno o dinamismo do mercado de alu-
pesquisa. Esses dados levam a pensar sobre uma possvel
guel, uma vez que, do total dos imveis pesquisados, 223
relao entre o grau de consolidao da rea e a dinmica
unidades, correspondentes a 57,9%, haviam sido alugadas
dos tipos de mercado (compra/venda e aluguel). Por conta
no perodo considerado. Levando em conta as quatro reas,
disso, apresenta-se, a seguir, uma breve descrio das reas
observa-se que Braslia Teimosa foi responsvel por 62,3%
onde foram aplicados os questionrios.
dos aluguis realizados. Das 193 transaes imobilirias

realizadas nessa localidade, 139, representando 72,0%,
referem-se a aluguel. Tal dinamismo decorre, em grande
parte, do fato da poltica adotada pela Prefeitura do Recife de remoo das palafitas que avanavam em direo ao
118
mar. Enquanto so construdas as habitaes um conjunto habitacional vem sendo construdo em Braslia Teimosa
e outro, fora desse bairro , as famlias esto recebendo
Braslia Teimosa
Essa rea na verdade um bairro localiza-se na
bacia do Pina, entre o centro do Recife e o to valorizado
bairro de Boa Viagem. A paisagem do seu entorno uma
das mais preciosas da RMR. Tais condies colocam-na
como alvo dos interesses do mercado imobilirio formal.
A sua ocupao teve incio em 1947, e, a partir de 1967,
a sua comunidade passou a contar com um atuante con-
um salrio-habitao, o que as viabiliza financeiramente
selho de moradores. No sem razo, resistiu s tentativas
para alugar imveis. Em Mustardinha, tambm signifi-
de expulso, culminando com a sua institucionalizao
cativa a participao dos domiclios alugados (66,1%). Em
como Zeis, em 1983. Quanto situao fundiria, parte
Passarinho, sobressai a quantidade de imveis comprados
expressiva do bairro pertencia ao Patrimnio da Unio,
(23) e colocados venda (50), representando 69,0% do to-
tendo sido realizada uma doao Prefeitura do Recife
tal pesquisado nesse bairro no perodo considerado pela
lavrada em cartrio em maro de 2006.
Segundo os dados do Censo Demogrfico de 2000,
Segundo os dados do Censo Demogrfico de 2000,
Braslia Teimosa, espraiada em 64,87 hectares, contava
esse bairro, com 50,16 hectares, abrigava 17.938 habitantes.
com uma populao de 20.464 habitantes, que moravam
Vem sendo objeto de intervenes urbanas, o que signifi-
em 5.168 residncias. Ao longo do tempo, recebeu me-
ca melhorias das suas condies de habitabilidade. Por se
lhorias em termos de infraestruturas e servios urbanos.
situar prximo a um dos principais eixos de circulao do
Atualmente, trs postos de sade, trs escolas municipais,
Recife (Avenida Caxang), apresenta condies favorveis
trs escolas estaduais, um colgio e uma creche atendem
em termos de acesso ao centro da cidade. Alm disso, a sua
comunidade.
populao conta com a assistncia de dois postos de sade,
Mustardinha
A rea pesquisada corresponde inteiramente a uma
alm do apoio de 12 entidades organizadas.

Comunidade do Pilar
Zeis. Situa-se na plancie do Recife, na zona oeste do mu-
Trata-se de uma rea plana situada no centro his-
nicpio, ocupando o que, originalmente, eram terrenos
trico do Recife, mais precisamente no Bairro do Recife.
alagadios. Ao longo dos anos, essa Zeis foi sendo ater-
Na dcada de 1970, o Porto demoliu algumas edificaes
rada e suas guas, drenadas. A localidade foi, territorial-
para a sua expanso. Para evitar a ocupao por popu-
mente, expandindo-se de forma desordenada e informal.
laes de baixa renda, foi erguido um muro com dois
Por ser uma comunidade antiga, em 1974 encontrava-se
metros de altura, o qual isola as quadras desapropriadas.
consolidada, possuindo um traado virio definido. Em
A partir da, ocorreu uma ocupao por populaes de
1982, a Associao dos Moradores da Mustardinha ini-
baixa renda nos logradouros prximos a essa rea. Em
ciou a luta pela desapropriao das terras. Em 1983, me-
1987, essa ocupao era formada por 78 barracos, que
diante a acima comentada Lei no 14.511/83, essa localida-
abrigavam 330 habitantes. Surgia a Favela do Rato, deno-
de foi transformada em Zeis. A sua situao fundiria
minao que, por si s, revelava as precrias condies de
mista (pblica e privada). At o incio dos anos 1980, boa
habitabilidade de sua populao. Em 1995, provavelmen-
parte dos proprietrios de imveis pagava foro Unio.
te em resposta ao processo de revitalizao da rea sul do
A nica ao realizada, visando regularizao fundiria,
Bairro do Recife, a ocupao, que passou a se chamar Co-
foi a desapropriao, em 1985, de uma gleba pela Compa-
munidade do Pilar, estendia-se para o interior dos lotes
nhia de Habitao de Pernambuco.
desocupados, contabilizando mais de 690 habitantes.

119
O ltimo levantamento sociopopulacional realizado em 1998 pela empresa de urbanizao do Recife contabilizou mais de mil pessoas, que vivem em condies to
sub-humanas que fazem com que o local seja detentor de
um dos piores ndices de desenvolvimento humano (IDH)
da RMR. importante notar que, embora a Comunidade
do Pilar registre o menor nmero de habitaes quando se
considera o universo total desta pesquisa, detm a particularidade de ser uma periferia na centralidade histrica.
Passarinho
Passarinho, situada em Olinda, localiza-se parcialmente em rea plana, s margens do rio Beberibe, e, majoritariamente, em reas de encostas, muitas delas ngremes. As
ocupaes desenvolvem-se de forma desordenada e, predominantemente, nos grotes das encostas. As moradias,
responsveis pela devastao da vegetao e construdas
de forma precria, comprometeram a drenagem natural, o
que faz com que as famlias convivam com o risco iminente de deslizamento de barreiras. No incio do sculo XX,
120
por volta de 1906, a propriedade conformava uma fazenda,

cujo principal cultivo era o caf. Em 1947, a fazenda foi
desmembrada e dividida entre os herdeiros. Esses herdei-
passaram a ocupar desordenadamente o local, atradas, provavelmente, por familiares e amigos que l residiam.
No existe nas proximidades da rea nenhum polo
de comrcio ou servios, sendo o centro secundrio mais
prximo o de Beberibe, localizado a 5 km de distncia da
rea. Alm disso, sua populao convive com a ausncia
de equipamentos de sade e educao de maior porte, estando presentes apenas Unidades de Sade da Famlia.
3 O funcionamento do mercado imobilirio

informal
Para uma melhor compreenso dos mecanismos
presentes no funcionamento do mercado imobilirio nas
reas acima mencionadas, o presente item foi subdividido
em cinco partes, quais sejam: a) as caractersticas sociais
da oferta e da demanda; b) as peculiaridades dos produtos; c) os aspectos legais das transaes; d) os agentes do
mercado e suas caractersticas informacionais; e e) os mecanismos de fixao dos preos.
Caractersticas sociais da oferta e da demanda
ros lotearam suas partes e passaram a vender os terrenos.
Os dados da Tabela 2 sobre os rendimentos domi-
As famlias que conseguiram quitar as prestaes possuem
ciliares por rea demonstram os baixos rendimentos dos
contrato de promessa de compra e venda. Aquelas que no
moradores entrevistados. Considerando as quatro reas,
tiveram a mesma sorte pagam, at hoje, uma taxa de ocu-
verifica-se que, aproximadamente, 74,3% das famlias
pao. Estima-se que, aproximadamente, 100 famlias se
(vendedores, compradores e inquilinos) recebem at dois
encontram nessa situao. A partir de ento, outras pessoas
salrios mnimos.
Tabela 2 Rendimentos domiciliares por rea
Faixas de renda domiciliar
Braslia Teimosa
Mustardinha
Pilar
Passarinho
V. abs.
V. abs
V. abs
V. abs
at 1/2 salrio mnimo
11
6,0
7,1
9,1
7,3
de 1/2 at 1 salrio mnimo
60
32,6
26
46,4
16
72,7
35
32,1
de 1 at 2 salrios mnimos
48
26,1
15
26,8
13,6
48
44,0
35
19,0
14,3
0,0
13
11,9
14
7,6
1,8
0,0
3,7
Mais de 4 salrios mnimos
16
8,7
3,6
4,5
0,9
184
100,0
56
100,0
22
100,0
109
100,0
Total
No entanto, a anlise comparativa entre as re-
Com essa leitura das condies dos rendimentos fa-
as revela que, em Braslia Teimosa, as famlias, cujos
miliares do conjunto das famlias compradoras, vendedoras
rendimentos no ultrapassam dois salrios mnimos,
e inquilinas nas quatro reas pesquisadas, tem-se um pano-
representam 64,7% do total dessa localidade, em Mus-
rama do poder aquisitivo tanto da oferta quanto da deman-
tardinha, 80,3%, e em Passarinho, 83,4%. A situao
da. Em decorrncia disso, como se ver adiante, particular-
do Pilar alarmante, uma vez que 98,4% dos domic-
mente no que se refere s famlias que compraram imveis,
lios apresentam rendimentos at o mencionado pata-
houve uma necessidade de elas empreenderem uma equa-
mar, desses, 81,8% se situam na faixa de at um sal-
o financeira para viabilizar a aquisio da moradia.
rio mnimo.
Quanto aos rendimentos mdios por localidade,
Peculiaridades dos produtos
evidencia-se de forma mais clara a hierarquia das reas.
Os produtos comercializados e colocados venda
Em Braslia Teimosa, esse rendimento atinge R$ 617,76,
variaram em diversos aspectos: a) tipo de domiclio (casa,
seguido por Passarinho e Mustardinha, cujos rendimen-
apartamento e sobrado com comrcio); b) nmero de pa-
tos so praticamente os mesmos (R$ 455,35 e R$ 451,82
vimentos e de cmodos; c) material de construo das pa-
respectivamente), e Pilar, onde esse indicador (R$ 330,
redes, tipo de piso e coberta; e d) estado de conservao.
91) quase a metade do de Braslia Teimosa.
Esses aspectos so analisados a seguir.

121
Os dados relativos ao conjunto das quatro (Tabela
um a dois cmodos (13,6%) e de trs a quatro cmodos
3) reas indicam que a grande maioria dos domiclios pes-
(50,0%). Em Braslia Teimosa, observa-se, tambm, uma
quisados eram casas, o que representa 78,2% dos imveis
participao relativamente expressiva de habitaes de
pesquisados. Os apartamentos significavam 19,5% e os
um a dois cmodos. Esses dados apontam para uma pro-
sobrados com comrcio, apenas 2,3%. Alm disso, denun-
poro maior de unidades menores, inseridas no mercado
ciam a presena expressiva de apartamentos em Braslia
em anlise, nestas duas ltimas mencionadas localidades.
Teimosa (36,3%), particularmente quando se compara com

as demais reas. Algumas famlias se multiplicaram. Por
conta disso, foram feitas puxadas e/ou construdos mais
pavimentos. Outras perceberam que construir cmodos e/
ou apartamentos para alugar seria um reforo aos rendimentos familiares. Como se ver adiante, muitas das casas
122
No que se refere ao material das paredes (Tabela

3), praticamente todas as moradias (96,1%) tinham paredes edificadas em tijolo com argamassa de cimento. Foi
no Pilar onde se registrou uma maior incidncia de utilizao de outros materiais, dentre eles a madeira.
alugadas correspondiam a locadores que habitavam ora no
Quanto ao revestimento de piso (Tabela 3), predo-
mesmo imvel, ora na mesma rea. Esses processos vm
mina o cimento, tipo de material encontrado em 62,5%
provocando um maior adensamento construtivo. No sem
dos domiclios, acompanhado de ladrilho/cermica, pre-
razo, Braslia Teimosa apresenta a segunda maior densi-
sente em 34,5% do total de moradias pesquisadas. A an-
dade populacional por bairro do Recife, chegando a 249,10
lise de cada uma das localidades mostra que, em Braslia
hab./ha (Censo Demogrfico de 2000).
Teimosa, a metade das habitaes possua pisos revestidos
Nessa tabela, verifica-se que as unidades habitacio-
em ladrilho/cermica. O preo por metro quadrado desse
nais, em geral, so trreas e que, em Braslia Teimosa e no
tipo de revestimento bem mais caro que os demais. Em
Pilar, os imveis com dois pavimentos significam 12,7%
Passarinho (75,8%) e no Pilar (80,0%), percebe-se uma
e 15,8% respectivamente, denunciando um processo de
larga predominncia de piso em cimento.
verticalizao e, portanto, de adensamento construtivo.
Levando-se em conta o conjunto das reas (Tabela
Sobre a mesma tabela, depreende-se que, em Mus-
3), predomina a telha cermica como material utilizado
tardinha (60,7%) e Passarinho (64,1%), os imveis comer-
nas cobertas das moradias (38,5%), seguido pelo amianto
cializados, alugados e colocados venda eram, predomi-
(25,1%). Cabe registrar que o primeiro bem mais caro
nantemente, de cinco a seis cmodos. No Pilar, verifica-se
quando comparado ao amianto. Confrontando as quatro
uma incidncia importante de unidades habitacionais de
reas, verifica-se que, em Braslia Teimosa, h vrias uni-
dades habitacionais cobertas com telha de cimento amian-
urbana onde o acesso a esse material relativamente mais
to. Em Passarinho, a predominncia de telha cermica,
fcil, o que confere s habitaes, cobertas com esse tipo
provavelmente por se situar em uma rea de expanso
de material, um maior conforto trmico.
Tabela 3 Peculiaridades dos produtos (%)

Caractersticas
Braslia Teimosa
Mustardinha
Passarinho
Pilar
Total
tipo
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
Casa
61,13
94,6
97,4
86,4
78,2
Apartamento
36,3
5,4
0,9
9,1
19,5
Comrcio com sobrado
2,6
1,7
4,5
2,3
100,0
100,0
101,0
100,0
100,0
87,3
96,3
97,3
84,2
90,9
12,7
3,7
1,9
15,8
8,6
Nmero de pavtos
3
Nmero de cmodos
1,8
0,5
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
1a2
10,8
0,9
13,6
6,5
3a4
20,2
23,2
15,8
50,0
21,0
5a6
46,6
60,7
64,1
27,3
52,7
7a8
15,6
14,3
16,7
9,1
15,2
de 8 a 16
6,8
1,8
2,5
4,6
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
Alvenaria
97,4
100,0
98,1
88,2
96,1
Outros
2,6
0,0
1,9
11,8
3,9
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
Cimento
50,0
71,9
75,8
80,0
62,5
Ladrilho/cermica
50,0
28,1
19,4
0,0
34,5
Outros
0,0
0,0
4,8
20,0
100,0
100,0
100,0
100,0
100,0
28,9
72,3
73,1
18,2
48,5
Material das paredes
Material do pisos
Materia coberta
Teha cermica
Amianto
25,8
4,5
18,75
72,7
25,1
Laje
39,8
13,6
4,5
0,0
19,8
Outros
5,5
9,6
3,7
9,1
6,6
123
Considerando-se todas essas particularidades,
Os dados da Tabela 4 evidenciam que, dos 223 im-
possvel afirmar que existe uma hierarquia nas reas
veis alugados, levando em conta o conjunto das quatro re-
quando se atenta para os materiais de construo utili-
as, 156, que correspondem a 70% do total das unidades,
zados, quais sejam: a) Braslia Teimosa, acompanhada de
foram negociados sem respaldo de um documento legal.
Mustardinha, uma vez que na primeira rea a metade dos

domiclios possui piso em ladrilho/cermica e, na segunda, predomina a coberta em telha cermica; b) Passarinho, pela grande incidncia de telha cermica, mas com
baixa participao de piso em cermica/ladrilho; e c) Pi-
que, em Passarinho, a informalidade das negociaes

chega a abranger 85% das unidades pesquisadas e, no Pilar, a totalidade.
lar, onde nenhuma das unidades pesquisadas possua piso
A Tabela 5 apresenta os tipos de documentao
revestido com esse tipo de material e grande parte era
utilizados pelos compradores quando da transao imo-
coberta com telha de cimento amianto. Essa hierarquia
biliria. Considerando-se o conjunto das reas, observa-
acompanha, de certo modo, o perfil social da oferta e da
se que 19,6% dos adquirentes no tinham nenhum tipo
demanda nos termos apresentados anteriormente.
de documentao e que 14,3% possuam recibo sem assinatura de duas testemunhas. Somando os adquirentes
Aspectos legais das negociaes imobilirias
124
Analisando as areas separadamente, observa-se
que se encontravam em ambas as situaes, eles passam
No que se refere aos aspectos legais das transaes
a representar 33,9% do total. Isso quer dizer que uma
imobilirias, optou-se pela anlise separada do mercado
parte importante dos adquirentes no possui nenhuma
de aluguel e do mercado de compra e venda, uma vez que
documentao com um valor jurdico capaz de compro-
apresentam especificidades.
var a negociao.
Tabela 4 Situao do contrato: aluguel
Situao do contrato
Contrato assinado
Braslia Teimosa
Mustardinha
Passarinho
Pilar
total
V. abs
V. abs
V. abs
V. abs
V. abs
43
30,9
18
48,6
14,6
0,0
67
30,0
Verbal
96
69,1
19
51,4
35
85,4
100,0
156
70,0
Total
139
100,0
37
100,0
41
100,0
100,0
223
100,0
Tabela 5 Tipo de documento utilizado por rea: compra
Situao do contrato
Braslia Teimosa
Mustardinha
Passarinho
Pilar
total
V. abs
V. abs
V. abs
V. abs
V. abs
Nenhuma documentao
0,0
11,1
20,0
54,5
11
19,6
Recibo sem testemunhos
0,0
0,0
40,0
0,0
14,3
Recibo com dois testemunhos
12,5
66,7
25,0
0,0
13
23,2
Documento registrado
em cartrio
12
75,0
11,1
0,0
9,1
14
25,0
Promessa de compra e venda
0,0
0,0
15,0
36,4
12,5
Outros
12,5
11,1
0,0
0,0
5,4
Total
16
100,0
100,0
20
100,0
11
100,0
56
100,0
No caso de Passarinho e Pilar, segundo a mesma
entre o mercado de aluguel e o mercado de compra e ven-
tabela, esses tipos de ocorrncia representam 60,0% e
da. Enquanto no primeiro a maioria dos domiclios foi
54,4% respectivamente. No entanto, em Braslia Teimosa,
alugada sem nenhum documento formal que comprovas-
no foi registrado nenhum desses casos. Quanto situa-
se a transao, no segundo, a maior parte dos comprado-
o, em todas as reas pesquisadas, daqueles que possuem
res possui algum documento com valor legal nos termos
recibo com assinatura de duas testemunhas, documento
anteriormente apresentados.
com registro em cartrio ou ainda promessa de compra e

venda, verifica-se que, juntos, representam 60,7% do total
de adquirentes. Qualquer um desses documentos possui
valor jurdico, portanto legal, que permite ao adquirente
comprovar a negociao, ou seja, a posse da habitao
(benfeitorias do terreno), mas no permite comprovar, na
maioria dos casos, o domnio do terreno (a propriedade).
Como foi visto anteriormente, parte importante dos terrenos nas quatro reas no foi regularizada.
Isso posto, percebe-se uma grande diferenciao
Quanto ao pagamento de impostos (Tabela 6), considerando-se o conjunto de domiclios que foram comprados e os que esto venda, observa-se que 67,3% dos seus
responsveis no pagam nenhum tipo de imposto, 26,5%
pagam IPTU e 6,2% so isentos (indicando o reconhecimento, por parte da municipalidade, da impossibilidade de
certas famlias o fazerem). Somando os que pagam e os
que so isentos, tem-se 32,7%. Isso significa que o mercado, pelo menos no que diz respeito a aproximadamente um
tero dos imveis, comporta essa formalidade.
125
Tabela 6 Impostos e taxas por rea: compra e venda
Impostos e taxas
Braslia Teimosa
Mustardinha
Passarinho
Pilar
total
V. abs
V. abs
V. abs
V. abs
V. abs
Nenhum
25
47,2
42,1
60
81,1
16
100,0
109
67,3
IPTU
22
41,5
10
52,6
11
14,9
0,0
43
26,5
Isento de IPTU
11,3
5,3
4,1
0,0
10
6,2
Total
53
100,0
19
100,0
74
100,0
16
100,0
162
100,0
Quando as reas so analisadas separadamente,
e parte importante paga o imposto predial urbano. Tal
percebem-se grandes diferenciaes. Em Braslia Teimo-
situao vem ao encontro das dificuldades apontadas por
sa e Mustardinha, os domiclios cujos responsveis pa-
diversos autores como foi evidenciado anteriormente
gam o IPTU mais aqueles que so isentos representam,
de definio das atividades ditas informais.
respectivamente, 52,8% e 57,9% do total de domiclios

pesquisados em cada uma dessas reas. Em Passarinho e
no Pilar, aqueles que no pagam nenhum tipo de imposto
126
Agentes do mercado e suas caractersticas informacionais
representam, respectivamente, 81,1% e 100% do total de
Nesse mercado no atuam promotores imobi-
cada localidade. Isso significa um alto ndice de formali-
lirios, semelhantes ao do mercado imobilirio formal.
dade nas duas primeiras reas mencionadas e um altssi-
Com exceo de dois conjuntos habitacionais (promoo
mo nvel de informalidade nas duas ltimas, em relao,
imobiliria pblica), situados em Braslia Teimosa o
evidentemente, ao cadastramento nas Prefeituras do Re-
existente (Vila Teimosinho) e o que vem sendo constru-
cife e Olinda para fins de cobrana do imposto predial.
do para abrigar os habitantes das palafitas, ambos inicia-
Tudo leva a concluir que, no mercado de compra

e venda de habitaes nas reas pobres, se trata de uma
atividade que no obedece a todas as leis, particularmente
tiva do poder pblico municipal , parte significativa das

moradias foi sendo construda ao longo do tempo pelos
prprios moradores com os seus parcos recursos.
no que se refere aos aspectos relativos ao domnio do ter-
No caso especfico do mercado de aluguis, o mais
reno e s normas urbansticas, mas, quando se trata de co-
dinmico quando se levam em considerao as formas
mercializao, a maioria dos compradores possui algum
de acesso moradia (compra/venda e aluguel), o que res-
tipo de documentao capaz de comprovar a transao
salta aos olhos a existncia de um nmero significativo
(172) de locadores possuidores de domiclios na mesma
Quanto aos corretores imobilirios, praticamente,
rea, desses, 49,8% habitam em outro imvel e 26,9%,
inexistem. Os dados das Tabelas 8 e 9 revelam uma fraca
no mesmo imvel. Essa particularidade vem reforar a
atuao de corretores, provavelmente porque esse tipo de
hiptese anunciada quanto formao de submercados
intermediao acaba onerando o preo final da habitao.
atomizados, ou seja, autorreferenciados.
Essa situao bem diferente do mercado imobilirio
Como comentado anteriormente, a participao

expressiva de locadores que habitam no mesmo imvel
(26,9%) revela uma forma particular de produo de mo-
formal na RMR, onde atuam empresas responsveis por

esse tipo de intermediao, remuneradas a partir de um
percentual calculado no preo de venda.
radia nas reas pobres, qual seja: a construo de puxadas,
No mercado de aluguel, como pode ser observa-
mediante ampliaes no mesmo lote. Quanto a Braslia Tei-
do mediante a anlise da Tabela 8, apenas um domiclio
mosa, alm de contar com um mercado de aluguel bastante
foi negociado com a intermediao de um corretor. Em
dinmico, apresenta as maiores participaes de locadores
geral, as informaes sobre os imveis foram repassadas
que habitam na mesma rea, sendo 43,2% em outro imvel
aos inquilinos por meio de seus amigos e/ou parentes
e 36,0% no mesmo imvel. Tal situao, como tambm
(62,8%), de fixao de placas (21,5%) ou ainda mediante
registrado anteriormente, deve-se presso decorrente das
indagao porta a porta (15,2%).
intervenes urbansticas na sua orla martima.
Tabela 7 Localizao da moradia dos locatrios dos imveis alugados
127
Na mesma comunidade
reas
Outro imvel
Fora da comunidade
Mesmo imvel
Bairro do
entorno
Outro bairro
Outra cidade
Total
N. sabe
V. abs
V. abs
V. abs
V. abs
V. abs
V. abs
V. abs
Braslia Teimosa
60
43,2
50
36,0
0,7
19
13,7
4,3
2,2
139
100,0
Mustardinha
22
59,5
10,8
13,5
10,8
2,7
2,7
37
100,0
Passarinho
25
61,0
14,6
7,3
4,9
9,8
2,4
41
100,0
Pilar
66,7
16,7
16,7
100,0
Geral
111
49,8
60
26,9
10
4,5
26
11,7
11
4,9
2,2
223
100,0
Tabela 8 Fontes de informao quanto aos domiclios alugados por rea
Braslia Teimosa
Fontes
Amigos e parentes
Mustardinha
Passarinho
Pilar
total
V. abs
V. abs
V. abs
V. abs
V. abs
89
64,0
22
59,5
25
61,0
66,7
140
62,8
Corretores
0,7
0,0
0,0
0,0
0,4
Placa
27
19,4
11
29,7
22,0
16,7
48
21,5
Porta a porta
22
15,8
10,8
17,1
16,7
34
15,2
139
100,0
37
100,0
41
100,0
100,0
223
100,0
Total
128
Ao se analisarem, separadamente, os dados relativos
No que se refere aos imveis comprados, os da-
s reas, percebe-se que a participao de cada uma das fon-
dos da Tabela 9 confirmam que a principal fonte de in-
tes de informao permanece quase nos mesmos patamares,
formao dos adquirentes so os amigos e os parentes
no apresentando, portanto, grandes diferenciaes.
(67,8%).
Tabela 9 Fontes de informao quanto aos domiclios comprados por rea
Fontes
Braslia Teimosa
Mustardinha
Passarinho
Pilar
total
V. abs
V. abs
V. abs
V. abs
V. abs
Amigos e parentes
50,0
66,7
18
78,3
72,7
40
67,8
Corretores
0,0
0,0
4,3
0,0
1,7
Placa
12,5
11,1
4,3
9,1
8,5
Porta a porta
31,3
22,2
13,0
18,2
12
20,3
Jornal
6,3
0,0
0,0
0,0
1,7
Total
16
100,0
100,0
23
100,0
11
100,0
59
100,0
Chamam a ateno as altas participaes dessa fon-
a utilizao de placas (73,5%) ou simplesmente no os
te em Mustardinha (66,7%), Passarinho (78,3%) e Pilar
anunciaram. primeira vista, poder-se-ia pensar em uma
(72,7%), provavelmente porque nessas localidades esses la-
incoerncia entre esses dados e os da tabela anterior, na
os sejam mais definidores, particularmente, quando dizem
medida em que, na primeira, predominam como fontes
respeito aquisio (posse das benfeitorias) da moradia.
de informao os amigos e parentes e, nesta ltima, as
Quanto aos imveis colocados venda (Tabela 10),

verifica-se que os vendedores anunciaram-nos mediante
placas. Ora, muitas das placas podem ter sido vistas por
parentes e amigos.
Tabela 10 Fontes de informao quanto aos domiclios colocados venda por rea
Braslia Teimosa
Fontes
Em imobiliria
Mustardinha
Passarinho
Pilar
total
V. abs
V. abs
V. abs
V. abs
V. abs
5,6
0,0
0,0
0,0
2,0
Jornais
2,8
10,0
0,0
0,0
2,0
Associao moradores
2,8
0,0
0,0
16,7
2,0
No anunuciado
11,1
0,0
16
32,0
16,7
21
20,6
Placas
28
77,8
90,0
34
68,0
66,7
75
73,5
Total
36
100,0
10
100,0
50
100,0
100,0
102
100,0
129
Os mecanismos de fixao dos preos

Antes mesmo de se analisarem os mecanismos
dos vista. Isso significa, evidentemente, que, diante do
de fixao dos preos, importante esclarecer a forma
perfil dos rendimentos familiares anteriormente analisa-
de pagamento e a origem dos recursos para a aquisio.
dos e dos preos realizados no mercado, os quais sero
Como se pode observar (Tabela 11), dos 59 domiclios
revelados mais adiante, os compradores lanaram mo de
comprados, 44, correspondendo a 74,6%, foram adquiri-
algum tipo de financiamento.

Tabela 11 Formas de pagamento por rea: compra

vista
Formas
A prazo
Total
V. abs
V. abs
V. abs
Braslia Teimosa
12
75,0
25,0
16
100,0
Mustardinha
88,9
11,1
100,0
Passarinho
16
69,6
30,4
23
100,0
Pilar
72,7
27,3
11
100,0
Total
44
74,6
15
25,4
59
100,0
A pesquisa detectou (Tabela 12) que, em termos
Na tabela abaixo, evidencia-se que, dentre os 59
mais gerais, os recursos foram viabilizados a partir de
imveis comprados, cinco adquirentes, representando
uma equao financeira que envolve a poupana do pr-
8,5% das unidades transacionadas, utilizaram apenas
prio adquirente, as indenizaes trabalhistas, os emprs-
recursos da poupana, dois lanaram mo somente de
timos a amigos e parentes, alm da venda do imvel an-
emprstimos a amigos e parentes (3,4%), cinco valeram-
terior. Isso denota, de imediato, a ausncia de qualquer
se unicamente de indenizaes trabalhistas (8,5%) e 14
esquema de financiamento nos moldes tradicionais de
usaram apenas os recursos advindos da venda do domi-
aquisio da classe mdia.
clio onde residiam (23,7%). Isso significa que os demais
Tabela 12 Formas de financiamento da compra do domiclio
130
Emprstimo com
parentes para amigos
Poupana
reas
Parcial
Total
Parcial
Total
Indenizao
trabalhista
Parcial
Venda de domiclio
Total
Parcial
Total
Outros
Parcial
Total
V.
abs
V.
abs
V.
abs
V.
abs
V.
abs
V.
abs
V.
abs
V.
abs
V.
abs
V.
abs
Braslia Teimosa
33,3
42,9
75
55,6
28,6
50,0
20,0
Mustardinha
20
40
50
22,2
7,1
7,1
20,0
Passarinho
33,3
40
57,1
100
11,1
57,1
28,6
20,0
Pilar
13,3
20
50
25
11,1
7,1
14,3
40,0
Total
15
100
100
100
100
100
100
100
14
100
14
100
10
100
adquirentes (33), correspondentes a 55,9%, recorreram a

mais de uma fonte de recursos.
Convm chamar a ateno que, em relao for-
Tabela 13 Preo mdio dos domiclios alugados, comercializados

e venda por rea
Preo Mdio (R$)
reas
Aluguel
Compra
Venda
mao dos preos realizados no mercado aluguel e com-
Braslia Teimosa
182,45
25.753,33
46.521,05
pra e aqueles fixados pelos vendedores que pretendem
Mustardinha
144,46
16.015,55
30.000,00
Passarinho
135,36
4.243,47
10.352,00
Pilar
116,66
1.722,72
2.240,00*
comercializar os seus imveis, se reconhece a extrema

complexidade da anlise, uma vez que os produtos, como
foi visto anteriormente, apresentam diferenciaes substanciais. Tais diferenciaes, aliadas a outras, como a localizao interna na rea, as condies das infraestruturas e
dos servios urbanos, o fato de ser Zeis ou no, induzem,
como acontece no mercado formal, os consumidores a
escolher o produto de um vendedor, o que confere a este
ltimo um certo controle sobre o preo. Dessa forma, os
Convm ressaltar que os preos mdios relativos

aos imveis colocados venda so sempre superestimados,
chegando a representar, praticamente, o dobro dos preos
realizados no mercado (compra). Trata-se de uma expectativa. A anlise a seguir centrar-se- nos parmetros referenciados para a sua fixao.
diferentes vendedores e locadores obtm preos diversos,
A Tabela 14 mostra que, dos 103 domiclios colo-
segundo o julgamento e a capacidade financeira dos com-
cados venda, 40,8% tiveram os seus preos estimados a
pradores e dos futuros inquilinos, em relao s qualida-
partir de imveis vendidos na mesma rua e 27,2%, a partir
des comparativas dos produtos diferenciados.
de domiclios no seu entorno, totalizando esses dois fato-
Assim, optou-se, inicialmente, por considerar os

preos mdios do domiclio em cada uma dessas reas.
De acordo com a Tabela 13, esses preos apresentam va-
res de fixao 68% do total de imveis colocados venda.

Isso significa que os vendedores, para fixarem os preos
dos seus imveis, consideraram da mesma forma como se
comportam os promotores imobilirios formais os pre-
riaes, o que permite inferir que Braslia Teimosa , den-
os histricos praticados na mesma rua onde se situa o im-
tre as quatro reas, a mais valorizada. Isso no representa
vel ou no seu entorno, o que significa que eles detm um
uma surpresa, uma vez que os indicadores particular-
grau de informao suficiente para estabelecer os preos,
mente os referentes renda familiar e ao material do piso
mas desconhecem os praticados em outras reas pobres.
, alm da localizao, dos programas de urbanizao e
Isso leva a concluir que o mercado imobilirio informal na
regularizao e do fato de ser Zeis, justificam a valoriza-
RMR funciona a partir de submercados, espacialmente ato-
o dos seus imveis.
mizados, assumindo, assim, um carter autorreferencial.

131
Tabela 14 Fatores de fixao de preos de venda por comunidade: venda
Fatores
Braslia Teimosa
Mustardinha
Passarinho
Pilar
total
V. abs
V. abs
V. abs
V. abs
V. abs
Imveis da rua
16
42,1
60,0
19
38,0
20,0
42
40,8
Imveis do entorno
12
31,6
10,0
13
26,0
40,0
28
27,2
Gastos na construo
2,6
10,0
6,0
20,0
5,8
Outros
23,7
20,0
15
30,0
20,0
27
26,2
Total
38
100,0
10
100,0
50
100,0
100,0
103
100,0
132
A esses preos, evidentemente, colocaram um adi-
expectativa dos vendedores a respeito da valorizao dos
cional bastante significativo, praticamente o dobro (Tabela
seus imveis. Levando em considerao o conjunto das
13) com exceo do Pilar , uma vez que apostavam na
quatro reas (Tabela 15), percebe-se que 62,1% acreditam
valorizao da rea. Convm relembrar que, em Braslia
que os domiclios vo valorizar, enquanto 24,3% pensam
Teimosa e em Mustardinha, vm se realizando interven-
que no. Porm, observando os dados sobre Braslia Tei-
es urbansticas e processos de regularizao fundiria e
mosa e Mustardinha, os que acreditam em um processo
que, em Passarinho, existe a expectativa da implantao do
de valorizao imobiliria atingem 81,6% e 80,00% res-
projeto de urbanizao intitulado Prometrpole.
pectivamente. No caso de Passarinho, 48,0%, e no Pilar,
A aposta na valorizao nos termos acima referi-
20,0%. Esses dados reforam o que foi afirmado acima
dos pode ser depreendida dos resultados dos question-
quanto s intervenes urbansticas e aos processos de
rios aplicados, mais particularmente quando abordam a
regularizao fundiria.
Tabela 15 Valorizao do domiclio nos prximos anos por comunidade: venda
Valorizao
Braslia Teimosa
Mustardinha
Passarinho
Pilar
total
V. abs
V. abs
V. abs
V. abs
V. abs
Sim
31
81,6
80,0
24
48,0
20,0
64
62,1
No
10,5
20,0
18
36,0
20,0
25
24,3
No sabe
7,9
0,0
16,0
60,0
14
13,6
Total
38
100,0
10
100,0
50
100,0
100,0
103
100,0
Quando questionados sobre a relao de vizi-
os. Em seguida, vem Braslia Teimosa (60,5%), acom-
nhana como fator de valorizao, 55,3% dos entrevis-
panhada por Passarinho (48,0%) e Pilar (40,0%). im-
tados (Tabela 16) consideraram que esse aspecto influa
portante relembrar que Mustardinha e Braslia Teimosa
na valorizao dos seus domiclios. Dentre as quatro
so reas consolidadas h muitos anos, o que implica la-
reas, Mustardinha destaca-se como a rea onde esse
os de vizinhana mais estreitos, enquanto Passarinho
fator se encontra mais presente, uma vez que 80,0%
uma rea de expanso urbana e Pilar, uma ocupao
declararam que essa externalidade repercutia nos pre-
mais recente.
Tabela 16 Relaes de vizinhana como fator de valorizao por comunidade: venda
Posicionamento
Sim
Braslia Teimosa
Mustardinha
Passarinho
Pilar
total
V. abs
V. abs
V. abs
V. abs
V. abs
23
60,5
80,0
24
48,0
40,0
57
55,3
No
15
39,5
20,0
26
52,0
60,0
46
44,7
Total
38
100,0
10
100,0
50
100,0
100,0
103
100,0
No que se refere possibilidade de ampliao do
o caso de Braslia Teimosa, onde 71,1% dos vendedores
domiclio (Tabela 17), praticamente a metade dos ven-
acreditam que esse fator influencia positivamente nos pre-
dedores considerou que esse aspecto influenciaria na va-
os. Cabe registrar que essa rea se encontra densamente
lorizao do imvel. Destaca-se, dentre as quatro reas,
construda, poucos domiclios permitem uma expanso.
Tabela 17 Possibilidade de ampliao como fator de valorizao por rea: venda
Posio
Braslia Teimosa
Mustardinha
Passarinho
Pilar
total
V. abs
V. abs
V. abs
V. abs
V. abs
Sim
27
71,1
30,0
18
36,0
60,0
51
49,5
No
11
28,9
70,0
32
64,0
40,0
52
50,5
Total
38
100,0
10
100,0
50
100,0
100,0
103
100,0
133
Muito embora acreditem que a possibilidade de

ampliao da moradia influencie positivamente nos pre-
esse aspecto para estimar o preo de venda, mesmo no

caso de Braslia Teimosa.
os, 73,8% dos vendedores (Tabela 18) no consideraram

Tabela 18 Considerao da possibilidade de ampliao no preo estimado: venda
Posio
Braslia Teimosa
Mustardinha
Passarinho
Pilar
total
V. abs
V. abs
V. abs
V. abs
V. abs
Sim
11
28,9
20,0
13
26,0
20,0
27
26,2
No
27
71,1
80,0
37
74,0
80,0
76
73,8
Total
38
100,0
10
100,0
50
100,0
100,0
103
100,0
134
Os dados da Tabela 19 referem-se aos preos m-
uma baixa participao dessa rea nas duas ltimas faixas
dios de aluguel nas reas pesquisadas, de acordo com
(2,75% e 18,9% respectivamente), sendo significativa a
faixas de preos. Dos 138 imveis de Braslia Teimo-
faixa entre R$ 101,00 e R$ 150,00. Em Passarinho e Pilar,
sa, 35,5% foram alugados a preos que variaram entre
excetuando-se uma moradia, as demais foram alugadas
R$ 101,00 e R$ 150,00; 27,5% foram alugados entre R$
por preos inferiores a R$ 200,00. Alis, nessas reas, a
151,00 e R$ 200,00; 15,2% entre R$ 251,00 e R$ 300,00.
quantidade de imveis que foram alugados por menos de
Em relao a Mustardinha, percebe-se, relativamente,
R$ 101,00 atingiu, respectivamente, 34,1% e 66,7%.
Tabela 19 Preos mdios por rea: alugue
Preo (R$)
Braslia Teimosa
Mustardinha
Passarinho
Pilar
V. abs
V. abs
V. abs
V. abs
At 100,00
14
10,1
10
27,0
14
34,1
66,7
De 101,00 a 150,00
49
35,5
17
45,9
21
51,2
0,0
De 151,00 a 200,00
38
27,5
18,9
12,2
33,3
De 201,00 a 250,00
21
15,2
2,7
0,0
0,0
De 251,00 a 300,00
12
8,7
5,4
0,0
0,0
Acima de 300,00
2,9
0,0
2,4
0,0
138
100
37
100
41
100
100
Total
No caso especfico de Braslia Teimosa, onde, se-
lorizados do que as casas. Essas reas correspondem s
gundo foi registrado, h uma incidncia maior de aparta-
nicas onde foram alugadas unidades habitacionais tipo
mentos, os preos mdios de aluguel calculados foram os
apartamento. Como foi visto anteriormente, nelas ocor-
seguintes: a) casa: R$ 171,06; b) apartamento: R$ 194,32;
reu uma participao expressiva de domiclios alugados,
e c) casa com comrcio: R$ 300,00.
tanto em valores absolutos quanto relativos, cujos preos
A anlise da Tabela 20 indica que, em Braslia Tei-
foram superiores a R$ 200,00.
mosa e em Mustardinha, os apartamentos so mais va-
Tabela 20 Preo mdio (R$) por tipo: aluguel
reas
Casa
Apartamento
Casa comercial
Braslia Teimosa
171,06
194,32
300,00
Mustardinha
141,02
183,33
Passarinho
135,36
Pilar
120,00
100,00
No que se refere aos preos de comercializao dos
faixa entre R$ 1.001,00 e R$ 5.000,00 representasse 54,5%
imveis, a Tabela 21 indica que, em Braslia Teimosa, a
das unidades comercializadas, observa-se uma elevada par-
maior incidncia de preos correspondeu faixa entre R$
ticipao de imveis que foram vendidos por preos que
10.001,00 e R$ 20.000,00, significando 60% das unidades
atingiram at R$ 1.000,00. Chama a ateno que nenhum
compradas, acompanhada pela faixa entre R$ 20.001,00 e
domiclio, em Braslia Teimosa, foi comprado por menos
R$ 30.000,00 (26,7%). Em Mustardinha, a faixa com maior
de R$ 10.000,00 e que, em Mustardinha, nenhum foi ven-
ocorrncia foi, tambm, entre R$ 10.000,00 e R$ 20.000,00
dido por menos de R$ 5.000,00.
(66,7%), mas foi acompanhada por uma faixa de preos
interessante observar que, quando se analisam
inferiores, entre R$ 5.000,00 e R$ 10.000,00 (22,2%). Em
os preos mdios de compra por tipo (Tabela 22), os
Passarinho, mais da metade dos imveis comprados situ-
produtos comercializados foram, essencialmente, casas.
ava-se na faixa entre R$ 1.001,00 e R$ 5.000,00 (52,2%),
Alm disso, os dados confirmam uma hierarquia de pre-
seguida pela faixa de at R$ 1.000,00. No Pilar, embora a
os: Braslia Teimosa, Mustardinha, Passarinho e Pilar.

135
Tabela 21 Preo de compra por comunidade

Braslia Teimosa
Preo (R$)
Mustardinha
Passarinho
Pilar
V. abs
V. abs
V. abs
V. abs
At 1.000,00
0,0
0,0
21,7
45,5
De 1.001,00 a 5.000,00
0,0
0,0
12
52,2
54,5
De 5.001,00 a 10.000,00
0,0
22,2
21,7
0,0
De 10.001,00 a 20.000,00
60,0
66,7
4,3
0,0
De 20.001,00 a 30.000,00
26,7
0,0
0,0
0,0
De 30.001,00 a 40.000,00
0,0
11,1
0,0
0,0
Acima de 40.000,00
13,3
0,0
0,0
0,0
TOTAL
15
100,0
100,0
23
100,0
11
100,0
Tabela 22 Preos mdios (R$) por tipo: compra

reas
136
Casa
Apartamento
Casa comercial
Braslia Teimosa
25.753,33
Mustardinha
16.015,55
Passarinho
4.243,47
Pilar
1.533,33
150,00
5.000,00
A Tabela 23 apresenta os preos mdios de ven-
urbanos. A Comunidade do Pilar, como foi registrado,
da por metro quadrado. Em Braslia Teimosa, esse pre-
uma periferia na centralidade histrica, apresentando
o atinge R$ 450,00, quantia que se justifica por ser uma
o pior ndice de incluso social quando se consideram as
Zeis, situada em uma poro territorial privilegiada e do-
demais reas pobres do Recife. No sem razo, o preo
tada de certo nvel de infraestruturas e servios. Em Mus-
mdio de venda por metro quadrado de construo atin-
tardinha, esse preo praticamente o mesmo R$ 427,00
ge R$ 55,44. Alm disso, no se configura como Zeis,
, o que se explica pelo fato de o bairro ser, tambm,
nem conta com infraestruturas bsicas. Em Passarinho,
uma Zeis, com uma ocupao consolidada, tendo rece-
em decorrncia das caractersticas mencionadas, esse pre-
bido melhorias em termos de infraestruturas e servios
o atinge R$ 70,22, quantia prxima mdia do Pilar.
Tabela 23 Preo mdio de venda por rea pobre
portanto, mais atomizados e mais delimitados territorialmente quando comparados aos submercados formais, ca-
reas
Preo m2
Braslia Teimosa
450,86
Mustardinha
427,56
Passarinho
70,22
Pilar
55,44
racterizados na RMR por certa continuidade espacial.
4 Concluses
Fonte: Pesquisa direta: outubro
a dezembro de 2005.
Em termos mais gerais, pode-se afirmar que se
No entanto, em Braslia Teimosa, as habitaes
trata de um mercado imobilirio que funciona em desa-
mais prximas orla urbanizada apresentam preos mais
cordo com as condies legais, uma vez que, em geral, o
elevados, que chegam a atingir R$ 1.083,00 (preo relativo
morador no dispe do ttulo de propriedade do solo, o
a uma edificao de 32 metros quadrados em um terreno
que no impede que as habitaes sejam comercializadas
de 30 metros quadrados, situada a aproximadamente 80
(compradas ou alugadas). Parte importante das transa-
metros da orla recm-urbanizada). Esse preo se asseme-
es de compra foi efetivada mediante algum tipo de do-
lha queles observados em bairros do Recife ocupados por
cumentao que permite comprovar a posse da habitao,
uma classe mdia baixa. Em outras palavras, o mercado
e no o domnio, ou seja, a propriedade.
imobilirio informal comporta, dependendo da localizao

no interior do bairro, elementos de monoplio.
Alm disso, no mercado de compra e venda atuam dois agentes, os compradores e os vendedores, e no
Considerando-se a totalidade das observaes
de aluguel, os locadores e os inquilinos, cujas decises,
acima apresentadas sobre as caractersticas do funciona-
semelhana do mercado formal, so pautadas por um
mento do mercado imobilirio nas reas pobres da RMR,
modelo de concorrncia monopolista, uma vez que nele
pode-se afirmar que as suas respectivas peculiaridades
atuam muitos vendedores e locadores de um produto par-
sociais, situaes geogrficas, condies topolgicas dos
ticular, e o produto de cada um diferenciado dos produ-
terrenos, temporalidades dos seus respectivos processos
tos dos demais. Como foi visto, os produtos so diversos
de consolidao e o fato de ser ou no Zeis influenciam
no que se refere ao tipo de domiclio (casa, apartamento e
nos preos imobilirios. E mais: o mercado de habitaes
sobrado com comrcio), nmero de cmodos, material de
de reas pobres funciona a partir de submercados. Cada
construo das paredes, tipo de piso e coberta, alm, evi-
um deles corresponde a uma rea pobre, onde os com-
dentemente, da localizao interna dos domiclios no in-
pradores, os vendedores e os inquilinos no se informam
terior da rea, da situao geogrfica em relao ao centro
dos preos em outras localidades. Esses submercados so,
do Recife e da situao institucional (Zeis ou no Zeis).

137
Merece destaque a participao significativa, no
reas, assinalando uma relao direta entre um conjunto de
mercado de aluguel, de locadores que habitam na mes-
fatores as condies de infraestruturas urbanas, as expec-
ma rea, reforando a ideia de submercados atomizados.
tativas de valorizao dos habitantes, a situao institucio-
Alm disso, tal situao tem srias implicaes quando
nal, a qualidade dos produtos ofertados, bem como o perfil
se trata da adoo de polticas pblicas de regularizao
social da demanda. Do outro, salta aos olhos a realidade do
fundiria, uma vez que muitos dos moradores detm a
Pilar, que, muito embora se localize no corao do Bairro
posse de mais de um domiclio. Acrescente-se, ainda, que
do Recife, apresentou os menores preos. Essa rea detm
abre espao para um debate sobre a pertinncia de polti-
um dos piores indicadores sociais do Recife.
ca pblica de acesso moradia mediante o aluguel.
138
Acrescente-se, ainda, que os vendedores, para fixa-
Retomando a questo sobre o modelo de concor-
rem os preos dos seus imveis, levaram em considerao
rncia monopolstica, importante relembrar que um
da mesma forma como se comportam os promotores
dos seus pontos fundamentais reside nas condies da
imobilirios formais os preos histricos praticados na
demanda. A diferenciao dos produtos induz os con-
mesma rua onde se situa o imvel ou no seu entorno,
sumidores a escolher o produto de um vendedor, o que
o que significa que eles detm um grau de informao
confere oferta a capacidade de exercer certo controle
suficiente para estabelecer os preos, mas desconhecem
sobre os preos. Isso significa que diferentes vendedo-
aqueles praticados em outras reas pobres. Isso levou a
res obtero preos diversos, segundo o julgamento dos
concluir que o mercado imobilirio informal na RMR
consumidores em relao s qualidades comparativas dos
funciona a partir de submercados tendo, portanto, um
produtos diferenciados.
carter autorreferencial.
Evidentemente, em se tratando de reas pobres, o
No se pode deixar de registrar que, em relao ao
perfil social da demanda estabelece os patamares mximo
mercado formal, embora esse apresente certa continuida-
e mnimo dos preos. No sem razo, foram encontrados
de espacial, os compradores so altamente influenciados
preos mdios por metro quadrado diferenciados nas qua-
pelas externalidades de certas reas, desconhecendo tam-
tro reas pesquisadas, como tambm diferenciaes de
bm os preos em outras localizaes.
preos no interior de cada uma delas. Dentre essas reas,
Provavelmente, o aprofundamento da pesquisa ir
chama a ateno, de um lado, o caso de Braslia Teimosa,
confirmar ainda mais essas caractersticas do mercado de
onde os preos realizados foram superiores aos das demais
habitaes nas reas pobres da RMR.
ABRAMO, P. A teoria econmica da favela: quatro notas sobre a localizao residencial dos pobres e o mercado
imobilirio informal. In: ABRAMO, P. (Org.). A cidade da informalidade: desafio das cidades latino-americanas. Rio
de Janeiro: Livraria Sette Letras; Faperj, 2003.
AZEVEDO, A. T. de. A vila teimosinho revisitada: um olhar sobre o mercado imobilirio informal em uma zona
especial de interesse social, na cidade do Recife. 2000. Dissertao (Mestrado) Programa de Ps-Graduao em
Desenvolvimento Urbano da Universidade Federal de Pernambuco, Recife, 2000. Datilografado.
CHAMBERLAIN, E. La thorie de la concurrance monopoliste. Paris: Presses Universitaires de France, 1953.
FADE. Relatrio do banco de dados georreferenciados da pobreza na RMR. Programa de Infraestrutura em
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FADE. Estudo detalhado caracterizando a pobreza urbana na RMR. Programa de Infraestrutura em reas de
Baixa Renda da RMR. Recife, Governo do Estado de Pernambuco: GTZ, 2000.
LACERDA, N. La production sociale des intrts fonciers et immobiliers: le cas de Recife (Brsil). 1993. Tese
(Doutorado) Universit Sorbonne Nouvelle, Paris, 1993.
LAUTIER, B. Os amores tumultuados entre o Estado e a economia informal. In: SILVA, L. A. M. da (Org.).
Qualificao e informalidade. Contemporaneidade e educao. IEC, Rio de Janeiro, ano II, n. 1, 1997, p.59-62.
LEFTWICH, R. H. O sistema de preos e a alocao de recursos. So Paulo: Pioneira, 1979.
LIPIETZ, A. Le tribut foncier urbain. Paris: Franois Maspero, 1974.
VINCENT, M. La formation du prix du logement. Paris: Economica, 1986.
139
140
5.
5.
Consideraes sobre o mercado imobilirio informal
na Regio Metropolitana de Belm1
Ana Claudia Duarte Cardoso2, Anna Carolina Gomes Holandam3 e Jos Jlio Ferreira Lima4
Introduo
investigao das caractersticas do mercado imobilirio na Regio Metropolitana de Belm suscita reunir antecedentes histricos ligados formao dos dois principais municpios que a compem. As origens fundirias
de Belm e, por conseguinte, de Ananindeua estabeleceram-se ainda no sculo XVII a partir da Carta de
Doao e Sesmaria de uma lgua5 patrimonial ao Conselho da Cmara de Belm, para que pudesse explor-la economicamente, exercendo assim o jus-domine, correspondendo rea de 2.343,25 ha (BELM, 1987). Assim, foi estabelecida
a Primeira Lgua Patrimonial, correspondendo a uma faixa de 6.600 m na forma e com a altura de um cone com vrtice
1
Captulo produzido no mbito da Pesquisa Mercados informais de solo nas cidades brasileiras e acesso dos pobres ao solo urbano. Financiada pela FINEP e
Habitare. Coordenada nacionalmente pelo Prof. Dr. Pedro Abramo, do IPPUR/UFRJ (ABRAMO, 2009).
2
Professora Adjunta da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal do Par. Ph.D. na Oxford Brookes University, 2002.
3
Arquiteta e Urbanista pela Universidade Federal do Par, mestranda do Ncleo de Altos Estudos Amaznicos da UFPA.
4
Professor Adjunto da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal do Par. Ph.D. na Oxford Brookes University, 2000.
5
A lgua a medida itinerria equivalente a 6.000 m.
Consideraes sobre o mercado imobilirio informal na Regio Metropolitana de Belm
141
142
no atual mercado do Ver-o-Peso, s margens da Baa do
surgindo fazendas e vacarias de famlias locais, tais como
Guajar, e altura na avenida Dr. Freitas (BELM, 1987),
Leal Martins, Nazar Magalhes, Umbelina Quadros,
determinando o territrio mais urbanizado e ocupado do
Santos Moreira, Chermont e Pinheiro Filho (BELM,
Municpio de Belm at a dcada de 1970, no interior do
2000). Conformavam-se assim, no interior da Primeira
qual consolidaram-se, s margens da Baa do Guajar e ao
Lgua Patrimonial, reas de propriedade pblica e de
longo dos inmeros igaraps, as primeiras ocupaes irre-
propriedade privada. Nas pblicas, a administrao mu-
gulares sob os aspectos urbansticos e fundirios. Para alm
nicipal passou a utilizar a enfiteuse. Segundo o Cdigo
do domnio da Primeira Lgua Patrimonial, formou-se o
Civil de 1916, a enfiteuse ou aforamento o direito real
municpio de Ananindeua e demais municpios da RMB.
sobre coisa alheia, assim considerada pelo antigo Cdigo
No interstcio entre Belm e Ananindeua, em terras de am-
Civil. A enfiteuse, que tambm se denomina aforamento,
bos, formou-se o Cinturo Institucional, de terrenos dedi-
ocorre quando, por ato entre vivos ou de ltima vontade,
cados s Foras Armadas e instituies de pesquisa, cuja
o proprietrio atribui a outrem o domnio til do imvel,
ocupao passou a ocorrer no final da dcada de 1990.
pagando a pessoa que o adquire (enfiteuta) ao senhorio
O processo de ocupao da Primeira Lgua ocor-
direto uma penso ou foro anual, certo e invarivel. Ao
reu de forma aleatria, sem legislao urbanstica, sendo
utilizar tal mecanismo, a prefeitura passou a aforar as re-
estabelecida somente como marco regulatrio a Lei de
as contidas nessa Lgua. A inteno era a de que se fizesse
Terras, em 1850. Adotaram-se arruamentos nas terras al-
a utilizao efetiva da rea, no entanto, j naquele mo-
tas, evitando as reas alagveis, e surgiram extenses de
mento, a ocupao efetiva das baixadas, tanto os terrenos
terras desocupadas, que correspondiam s reas abaixo
pblicos sujeitos ao aforamento como os privados no
da cota de 4 m, conhecidas por baixadas.6 Pores dessas
ocupados pelas atividades econmicas citadas, passam a
reas passaram a ser requeridas para atividades pastoris,
ser ocupados sem qualquer tipo de regularizao.
A rea de abrangncia das baixadas no municpio de Belm de aproximadamente 40% do seu territrio.
Na segunda metade do sculo XIX, Belm torna-se
1994, e instalado municpio em 1 de janeiro de 1997. Por
referncia para a economia gomfera, vivenciando um ci-
ltimo, embora sem conurbao, a rea urbana do mu-
clo de grande desenvolvimento econmico na Amaznia.
nicpio de Santa Brbara, desmembrado de Benevides e
Nesse momento o processo de interiorizao ao continen-
declarado municpio pela Lei n 5.693, de 13 de dezembro
te acelerado, mas sempre se evitando as reas ditas de
de 1991, tendo sido instalado em 1 de janeiro de 1993,
baixadas. Destacam-se como marco na expanso urbana
o qual passa a ter a funo de municpio dormitrio na
da cidade formas conscientes de produo do espao in-
RMB, juntamente com Marituba e Benevides, alm de
centivadas pelo ento intendente Antnio Lemos, a citar
pores do territrio de Ananindeua, principalmente
o primeiro Plano Urbanstico para a expanso da cidade
aquelas reas que foram objeto da poltica de construo
e o Cdigo de Obras, tendo este ltimo como princpio
de conjuntos habitacionais.
o embelezamento urbano, visto que na poca Belm era

comparada a uma pequena Paris (IPEA, 2002). O Plano
Urbanstico para a Primeira Lgua Patrimonial consistia
em um Plano de Alinhamento virio desenhado por Jos
Sydrim, em 1905. Nos bairros onde o stio fsico era seco,
foi possvel implementar as larguras prescritas sem que
fossem necessrias obras de drenagem (MUNIZ, 1904).
Nos bairros alagados, j ocupados ilegalmente, as diretrizes virias no puderam ser aplicadas. Pelos registros da
poca, sugere-se que a configurao das ruas e dos cursos
dgua mantiveram-se at os dias atuais, com exceo dos
bairros onde foram feitas obras de macrodrenagem.
O processo de conurbao, alm de outros interesses polticos e econmicos, foi decisivo para que a RMB
fosse ampliada pelo governo estadual mediante a Lei
Complementar n 27, de outubro de 1995, constando dos
municpios de Belm, Ananindeua, Marituba e Benevides;
Santa Brbara do Par foi includo em 19 de dezembro
de 1996. A partir de 2000, as dificuldades de alinhamento poltico-partidrio inviabilizaram a formao de uma
gesto metropolitana efetiva. O processo de criao de
ocupaes de terra ao longo dos eixos de transporte nos
municpios mais distantes do ncleo Belm acentuou-se.
As polticas habitacionais da Prefeitura de Belm privile-
Nas dcadas de 80 e 90 as mesmas tendncias de
giaram assentamentos onde existiam condies polticas
ocupao urbana se intensificam, e os problemas ambien-
para tal, promovendo regularizao de reas localizadas
tais e as demandas por infraestrutura se acentuam. O
no limite do municpio. Nas ilhas de Outeiro, Mosqueiro
processo de periferizao passa a incluir reas de outros
e Cotijuba intensificam-se as invases, que agora esto
municpios, como Benevides, emancipado de Ananin-
associadas aos movimentos organizados por sem-terra,
deua pela Lei Estadual n 5.857, de 22 de setembro de
provenientes do interior do estado e de outros estados.
143
Nos demais municpios ocorrem invases de reas, sem
dicatrios por transportes e por sistema virio mais in-
ocupao, pertencentes a particulares.
tegrado. As condies de habitabilidade, por outro lado,
A ocupao do territrio na fronteira de Belm

com Ananindeua deu incio formao de uma rea com
alta ocorrncia de invases de terra. Diferentemente das
baixadas, onde as condies de saneamento levavam a
uma lgica ligada proximidade de servios, no interior
144
apresentam-se com maior precariedade em funo da

ocorrncia de tipologias habitacionais mais precrias
devido utilizao de materiais de construo mais improvisados, assemelhando-se s favelas de outras regies
(PONTES, 1985).
da Primeira Lgua Patrimonial, as reas ocupadas entre
No que se refere ilegalidade da ocupao, ocorre
os municpios de Belm e Ananindeua e depois no in-
uma variedade maior de situaes, tendo em vista a maior
terior deste ltimo municpio e nos demais municpios
ocorrncia de propriedade privada na forma de conjuntos
da RMB seguem lgicas diferentes. A acessibilidade
habitacionais no ocupados, glebas com atividades rurais
dificultada a postos de empregos localizados dentro da
que so loteadas de forma clandestina e terrenos no ocu-
Primeira Lgua em Belm provoca movimentos reivin-
pados (ver Quadro 1, abaixo).
Poro do territrio
Propriedade
poca de ocupao
Natureza da ilegalidade
Primeira Lgua Patrimonial do

Municpio de Belm
Prefeitura Municipal
Desde a dcada de 1950
Ocupao de reas includas no

patrimnio enfitutico da prefeitura
Particulares

at o presente
Ocupao de terrenos e
construes irregulares
Cinturo Institucional no
Municpio de Belm
Foras Armadas e instituies de

pesquisa e universidade federal

at 1980
Ocupao de terrenos pertencentes a

instituies com habitaes irregulares
em reas non aedificandi
Segunda Lgua Patrimonial

do Municpio de Belm
Prefeitura Municipal
A partir da dcada de 1970

at o presente
Loteamentos clandestinos e invases
Segunda Lgua Patrimonial

do Municpio de Belm
Particulares

at o presente
rea rural do Municpio

de Belm
Particulares, principalmente nas ilhas

que compem o territrio do municpio

at o presente
Loteamentos clandestinos
rea urbana do municpio

de Ananindeua
Particulares

at o presente
Invases em terrenos localizados ao

longo dos eixos virios
rea rural do municpio

de Ananindeua
Particulares
Loteamentos clandestinos e ocupao
Quadro 1 Caracterizao da natureza da ilegalidade, poca de ocupao e natureza da propriedade por poro territorial na RMB
Fontes: Codem (1999) e Belm (2000, 2001)
O mercado imobilirio informal da RMB est
o rio (origem, trabalho em embarcaes, feiras, etc.) e dos
associado falta de proviso adequada e ocorre, conse-
miolos de quadras dos bairros nobres por vilas de aluguel
quentemente, em reas originalmente inadequadas para
dirigidas para a populao trabalhadora.
ocupao, como as reas lindeiras a cursos dgua, reas

de cotas abaixo de 4,0 m (baixadas), reas de explorao
de minrio e de ocupaes localizadas nos interstcios de
ocupaes formais (propriedades particulares e conjuntos habitacionais). Todavia, o estabelecimento de populao nessas reas ocorreu de modo gradual, observando-se
registros muito antigos de moradia fora dos padres urbansticos regulados para a Primeira Lgua e nos interstcios ao longo dos corredores de transporte na rea de
expanso metropolitana. So reas ocupadas ainda nos
primeiros anos do sculo XX, s quais foram superpostas
novas formas de organizao difundidas principalmente aps os anos 1980, em funo das mudanas polticas
ocorridas no Brasil e no Par.
Com o advento do BNH e do SFH, houve um espraiamento da cidade em direo ao atual municpio de
Ananindeua, com a construo de grandes conjuntos habitacionais afastados do centro, que ofereciam moradia (o
teto), mas eram carentes de servios pblicos (especialmente transporte coletivo) e de oportunidades de trabalho e gerao de renda. Os conjuntos habitacionais foram
superpostos a uma estrutura fundiria j estabelecida na
rea de expanso de Belm, o que dificultou a articulao deles. Constituram-se duas cidades em uma, a cidade
articulada, definida pela quadrcula da Primeira Lgua
Patrimonial, e a cidade fragmentada com assentamentos
conectados a um eixo de acesso apenas e desarticulados
entre si, que caracteriza a ocupao da rea de expanso
A carncia de moradia popular um problema his-
de Belm e que tem sido reproduzida nos demais munic-
trico em Belm, e a diferenciao do stio fsico da cida-
pios da RMB. A essas duas realidades baixadas e reas
de aliada s prticas ribeirinhas (de moradia sobre palafi-
ocupadas no entorno de projetos habitacionais corres-
tas sobre reas alagveis) propiciou uma separao muito
pondem condies de moradia distintas, e a partir dos
clara entre reas populares e reas infraestruturadas na
dados de campo analisados pode-se dizer que correspon-
cidade. A produo de habitao de interesse social, nos
deriam, pelo menos, dois submercados distintos.
anos 1940 e 1950, financiada por fundos de penso foi

insuficiente para a demanda j existente. Em um primeiro
momento houve uma acomodao mediante a ocupao
1 Ocupaes informais pesquisadas
das baixadas, principalmente por parte da populao que
Partindo-se das peculiaridades locais da ocorrncia
contava com algum tipo de relao de dependncia com
de ocupao urbana ilegal, seis reas foram selecionadas
145
para estudo do mercado imobilirio praticado, distribu-
nmica ribeirinha tpica da regio; forte controle social da
das nos municpios de Belm e Ananindeua. Trs reas
populao sobre a ocupao (a comunidade decide quem
de estudo localizam-se na Primeira Lgua Patrimonial de
pode mudar para a rea ou construir novas palafitas); a
Belm: Vila da Barca, Malvinas e Cipriano Santos. Estas
histrica marginalizao da populao e relativizao da
ainda guardam o carter perifrico original, apesar de con-
lei dentro da rea (h controle de acesso); e, por ltimo, o
tarem com localizao relativa privilegiada em relao s
interesse poltico de recuperar a rea, mediante a cons-
similares localizadas na periferia geogrfica de Belm e da
truo de aterro e substituio das palafitas por blocos
RMB. As demais reas localizam-se na rea de expanso
de apartamentos, dentro de um programa municipal que
metropolitana. A primeira delas conhecida como Caba-
contou com a aprovao do Ministrio da Cidade, con-
nagem II, localizada no bairro Cabanagem, no limite entre
cludo em 2007. A Vila da Barca est localizada na divisa
os municpios de Belm e Ananindeua, e atrs do primeiro
do Telgrafo com o Umarizal, bairro mais cobiado pelo
condomnio fechado de Belm, o Green Ville I. As outras
mercado imobilirio da cidade, com elevados investimen-
duas reas esto localizadas no municpio de Ananindeua.
tos na construo de apartamentos de luxo. A Vila da
A primeira delas o Jardim Nova Vida, localizada no bair-
Barca conta atualmente com 600 famlias, e a pequena
ro 40 Horas e conhecida popularmente como Buraco Fun-
amostragem resultante (27 respondentes) limitou a anli-
do, por ter sido explorada anteriormente como uma jazida
se quantitativa dos dados obtidos em campo.
de extrao de argila, tornando a rea sujeita a alagamentos. A seguir faz-se um perfil de cada uma das reas.
146
1.1 Vila da Barca
1.2 Malvinas
Localizada em Belm, no bairro Sacramenta, tratase de rea de transio entre a rea Central e a rea de
A mais antiga das ocupaes no interior da Primei-
Expanso. Iniciada a partir da dcada de 1960, caracteriza-
ra Lgua Patrimonial denomina-se Vila da Barca (com
se como ocupao de vazio urbano. A populao atual de
ocupao iniciada na dcada de 1910), localizada no bair-
2.145 famlias. Situada entre vias de trfego importantes,
ro do Telgrafo, a caminho do antigo matadouro muni-
beneficiada pelo fcil acesso ao transporte pblico e locali-
cipal, na margem da Baa do Guajar. A rea conta com
zada entre dois bairros providos de servios urbanos, com
parte da ocupao sobre terra firme e parte sobre as guas
rea plana, grande parte seca, parte alagvel e parte alagada.
da baa, e estruturada por estivas e palafitas. Sugere-se,
Foi alvo de programa de regularizao urbanstica e fundi-
pelo pesquisado, existir na rea: forte vinculao com a di-
ria na gesto municipal passada, que, no entanto, devido a
problemas tcnicos e divergncias polticas, ficou pela me-
mlias. Integra um conjunto de ocupaes que alcanam
tade. Algumas ruas chegaram a receber aterro e meio-fio, e
extensa rea territorial e servida por apenas uma linha
parte dos imveis recebeu ttulo de propriedade.
de nibus, que penetra o conjunto de ocupaes, e por

linhas que percorrem avenidas que correspondem ao pe-
1.3 Cipriano Santos
rmetro externo da rea. O terreno plano, parte seco,
Caracteriza-se por ser parte de um bairro formado
parte alagvel, mas com condies bastantes distintas da
no incio do sculo XX. A ocupao pesquisada conso-
regio das baixadas (aqui os alagamentos so consequn-
lidou-se no final dos anos 1990, ao longo de um canal
cia de explorao mineral). A principal interveno do
que intercepta o Igarap Tucunduba. A rea localizada
poder pblico na rea foi o aterramento de vias pela pre-
no bairro da Terra Firme, bacia do Tucunduba, e origi-
feitura. Existem ruas dessa rea de estudo que so com-
nalmente era completamente alagvel. Sua ocupao foi
pletamente dominadas por traficantes de drogas.
iniciada nos anos 1980 e atualmente conta com 3.000 famlias. As ruas so aterradas, e os miolos de quadra ain-
1.5 Jardim Nova Vida (Buraco Fundo)
da so alagados. A rea no foi objeto de regularizao
A ocupao foi iniciada a partir da dcada de 1980,
fundiria, pois aguarda processo de desalienao das ter-
e habitada por 2.000 famlias. Existe acesso a servios
ras pertencentes Universidade Federal do Par, o que
urbanos bsicos no entorno e a corredores de trfego que
propicia processo progressivo de invases e adensamento
interligam os municpios de Belm e Ananindeua. Inter-
das reas alagadas, ao passo que as reas j aterradas e
venes como abertura de ruas e servio de coleta de lixo
de melhor acessibilidade j sofrem transformaes com a
foram conquistadas recentemente pela ao da associao
mudana de tipologias e de materiais construtivos. A ma-
de moradores.
crodrenagem da bacia do Tucunduba tem sido executada

por partes e de modo desarticulado. Tal fato compromete
o resultado das aes, com manuteno de problemas de
alagamento mesmo em reas j beneficiadas.
1.6 Park Modelo II

O Park Modelo II, localizado no bairro Curuamb, atrs do PAAR, foi rea loteada e infraestruturada
pela COHAB/PA para ser comercializada. Foi invadida
1.4 Cabanagem II
e constituiu-se na maior invaso da Amrica Latina da
Trata-se de ocupao que foi iniciada a partir da
poca. Trata-se de uma rea perifrica prxima a cur-
dcada de 1980 e que possui aproximadamente 2.000 fa-
sos dgua que favorecem, por navegao, o transporte
147
clandestino de drogas, que so comercializadas na rea.
do a 17% da amostra, 70 nas Malvinas, correspondendo a
A ocupao foi iniciada por volta de 1990, e a popula-
17% da amostra, 34 na Cipriano Santos, correspondendo
o atual de, aproximadamente, 3.200 famlias. A rea
a 8% da amostra, e 27 na Vila da Barca, correspondendo
plana, grande e seca a maior parte do tempo, sujeita a
a 7% da amostra.
alagamentos por falta de drenagem. A falta de pavimen-
O presente trabalho apresenta resultados obtidos
tao agrava as dificuldades na poca das chuvas, com
com a aplicao de questionrios nas seis reas selecio-
formao de lama em todas as ruas. A rea isolada, re-
nadas. A origem dos respondentes revela que a maioria
lativamente distante da Cidade Nova, do centro de Ana-
de paraenses (87,8% para compra, 82,9% para venda e
nindeua e de corredores de acesso a Belm. Tem acesso a
86,4% para aluguel), dos quais pelo menos um tero em
algumas opes de transporte pblico e carncia de ser-
cada grupo de belenenses. O segundo estado mais ci-
vios urbanos no entorno. A prefeitura municipal chegou
tado como local de origem foi o Maranho para compra
a realizar a raspagem de algumas ruas na rea.
(9,5%), venda (9,1%) e aluguel (3,4%). Esse dado indi-
O nmero de domiclios pesquisados por reas de
ca que a populao das reas pesquisadas resulta muito
estudo foi de 138 na Cabanagem II, correspondendo a
mais de crescimento vegetativo do que de movimento
33% da amostra, 75 no Jardim Nova Vida, corresponden-
migratrio, ou, no mnimo, trata-se da segunda gerao
do a 18% da amostra, 70 no Park Modelo, corresponden-
de migrantes.
Tabela 1 Nmero e situao dos questionrios por rea da RMB
148
Ocupaes informais
pesquisadas
Questionrios
aplicados
Questionrios
incompletos
Casas fechadas com

placa de venda
Moradores que se recusaram

responder ao questionrio
Cabanagem II
138
Park Modelo II
70
Cipriano Santos
34
Malvinas
70
Vila da Barca
27
Jardim Nova Vida
75
414
25
TOTAL
O perodo de chegada entre os no nascidos no
restringe-se contribuio de apenas mais uma pessoa.
municpio de moradia bastante amplo. Inicia-se nos
Tais contribuies fazem com que a renda domiciliar de
anos 1940 para venda e 1950 para compra e aluguel, e in-
dois salrios mnimos seja ligeiramente mais frequente do
tensifica-se durante os anos 1980, perodo de maior con-
que a de um salrio mnimo. As rendas domiciliares mais
flito por acesso moradia em Belm e de forte interfe-
altas (de cinco a dez salrios mnimos) ocorrem apenas
rncia poltica em processos de ocupao e regularizao
entre os que compraram imveis. O grupo de inquilinos
de terras, quando tambm foi deslanchada a indstria
apresenta ocorrncias nos nveis de renda domiciliar em
das invases na RMB (TRINDADE Jr., 1998). Entre os
todas as faixas at os cinco salrios mnimos, indicando
compradores, os mais antigos esto hoje nos bairros mais
diversidade de condio socioeconmica. Os nveis mais
afastados do centro; entre os inquilinos, os mais antigos
baixos de renda no segmento de inquilinos tm ocorrn-
esto hoje nas Malvinas; entre os inquilinos de chegada
cia maior na Cabanagem II, Vila da Barca e Malvinas,
mais recente, houve maior nmero de respostas para a
enquanto os nveis mais elevados de renda tm ocorrn-
Cipriano Santos e a Vila da Barca, reas mais prximas
cia maior nas Malvinas, Cabanagem II e Cipriano Santos.
do centro comercial da RMB e onde as terras no so re-
A diversidade de circunstncias dos entrevistados suge-
gularizadas terras da UFPA e da SPU respectivamente.
re que a Cabanagem II e as Malvinas sejam capazes de
A renda pessoal dos respondentes em todos os seg-
abrigar perfis mais heterogneos de moradores, e que a
mentos mostrou-se mais concentrada na faixa de at R$
existncia de terras alagveis ou alagadas em reas como
300,00 (43,8% para compra, 47,6% para venda e 52,3% para
a Vila da Barca, Malvinas e Cabanagem II esteja relacio-
aluguel), correspondente ao salrio mnimo vigente na po-
nada presena de moradores de renda mais baixa.
ca da pesquisa de campo. A faixa subsequente, correspon-
As respostas obtidas para o segmento de aluguel
dente a dois salrios mnimos, mostrou-se a segunda mais
foram predominantemente de recm-chegados, habitan-
expressiva (34,2% para compra, 23,4% para venda e 26,15
tes do Jardim Nova Vida, Malvinas e Park Modelo. No
para aluguel). A faixa de renda mais alta (entre cinco e dez

salrios mnimos) foi mais alta para aluguel que para venda
e compra, com ocorrncia apenas na Cipriano Santos.
segmento venda, 71,7% dos respondentes vivem na rea

h mais de 4 anos, dos quais 28,5% so moradores h
mais de 10 anos e 2,4% so moradores h mais de 20
A contribuio de outros membros da famlia
anos. Os moradores antigos esto vendendo imveis na
para a renda domiciliar ocorre em cerca de 40% dos
Cabanagem II e no Park Modelo. Na Cipriano Santos
domiclios pesquisados (para todos os segmentos), mas
destaca-se um grupo que mora na rea h 5 anos (possi-
149
velmente chegaram atrados pelas melhorias realizadas no
O segmento de aluguel tambm apresenta os imveis
final da dcada de 90); nas Malvinas os que vendem so
com menor nmero de cmodos; o nico com ocorrncia
moradores com, aproximadamente, 10 anos no local (que
de imveis de dois cmodos. Os imveis com quatro e cin-
podem ter se estabelecido na rea por ocasio das obras
co cmodos so os mais comuns em todos os segmentos.
de macrodrenagem). Os casos da Cipriano Santos e das
Os imveis maiores, com seis cmodos, foram encontrados
Malvinas correspondem a situaes que no contaram
apenas nos segmentos de compra (21,6%) e venda (17,6%).
com manuteno subsequente ou no foram concludas,
O aluguel de imveis menores apresenta maior ocorrncia
respectivamente, o que pode ter frustrado a expectativa
na Cabanagem II, seguido das Malvinas, correspondendo
de evoluo das melhorias assumida pela populao.
s quitinetes procuradas por trabalhadores de menor poder

aquisitivo (renda de at um salrio mnimo).
2 Caractersticas dos produtos e preos

Seguem-se consideraes sobre os produtos colocados venda, comprados e alugados nos ltimos seis
meses precedentes aplicao dos questionrios, feita no
segundo semestre de 2005. A seguir so feitas consideraes sobre os submercados e a mobilidade residencial
intraurbana no mercado imobilirio informal na RMB.
150
Os imveis colocados para compra e venda, via de

regra, contm apenas um domiclio, enquanto os imveis
alugados contam com mais de um domiclio no mesmo
lote em 50% dos casos. A presena de quintal ainda bastante significativa nas reas localizadas fora da Primeira
Lgua de Belm, mas limitada nos imveis alugados. A
ocupao dos lotes total em 21,6% dos casos de compra
e em 40,9% dos casos de aluguel. A compra de imveis
A casa a unanimidade absoluta das reas de estudo,
que ocupam todo o lote mais frequente na Vila da Bar-
contabilizando aproximadamente 100% das ocorrncias
ca. Os imveis alugados contam com mais de um domic-
de compra e venda, e 85% das de aluguel. A percepo do
lio no mesmo lote em 50% dos casos. A maioria dos lotes
que no seria casa ficou fortemente associada edificao
pesquisados seca, mas casos de lotes alagveis foram
de dois pavimentos. O estado de conservao dos imveis
encontrados entre os imveis comprados e alugados. Es-
varia entre regular e bom para os segmentos de compra e
ses esto localizados em reas como o Jardim Nova Vida,
venda, com os imveis considerados melhores entre os que
onde h uma depresso no terreno criada pela explora-
foram comprados (52,7%); entre o segmento de aluguel h
o de minrio, as Malvinas e a Cabanagem II. Os casos
ocorrncia de imveis declarados muito ruins (1,2%) na
de imveis alagados esto restritos Vila da Barca, com
Cabanagem II, Park Modelo e Cipriano Santos.
ocorrncias para venda e aluguel.
As reas dos lotes variam bastante. Os lotes meno-
rncia para a definio do preo praticado, mas desta-
res esto na faixa de 10 a 25 m e ocorrem exclusivamen-
caram tambm o alinhamento do preo pedido com os
te no segmento dos imveis alugados. Os lotes com rea
preos praticados na sua rua (29,4%). A principal forma
entre 25 e 50 m so os mais comuns nos segmentos de
de divulgao de inteno de venda do imvel foi placa
venda e compra. Os imveis maiores, com rea superior a
de anncio disposta no prprio imvel (88,5%).
100 m2, ocorrem apenas no segmento de imveis venda.
No que se refere aos valores de compra, a faixa de
Quem compra e aluga tem preferido as edificaes me-
preo mais representativa foi a de R$ 3.000,00 a R$ 5.000,00,
nores. O segmento de aluguel revelou-se polarizado entre
em 28,6% dos casos, seguida pela faixa de preos entre R$
edificaes muito pequenas, com rea entre 10 e 50 m2, que

correspondem a 50,5% das ocorrncias para aluguel, e edi-
6.000,00 e R$ 10.000,00, com 25,7%. Uma minoria com-
ficaes com rea entre 100 e 500 m2 (49,5%), denunciando
prou casas por valores entre R$ 20.000,00 e R$ 35.000,00
a existncia de dois perfis de consumidor marcantes, o de
(2,9%), localizadas nas Malvinas e no Jardim Nova Vida.
quitinetes e o de casas com vrios quartos.
Os recursos empregados na compra dos imveis so provenientes, em sua maioria, da venda de outro imvel (25,7%),
2.1 Preos de imveis comprados
de poupana particular (18,9%) e emprstimo (18,9%), mas
Os respondentes apontaram os gastos realizados
h casos de imveis comprados com dinheiro de indeniza-
com construo e reforma (41,7%) como principal refe-
es (8,1%) e fontes no declaradas (12,2%).
Tabela 2 Valores pagos pelos imveis por comunidade

COMUNIDADE (nmero de respostas obtidas)
Valor pago pelo imvel
Cabanagem
ll
Cripriano
Santos
De R$ 0 a R$ 100,00
Jardim
Nova Vida
Malvinas
Park Modelo
De R$ 400,00 a R$ 800,00
Vila da Barca
Total
151
De R$ 1.000,00 a R$ 1.500,00
De R$ 1.600,00 a R$ 2.500,00
12
De R$ 3.000,00 a R$ 5.000,00
20
De R$ 6.000,00 a R$ 10.000,00
18
De R$ 12.000,00 a R$ 15.000,00
De R$ 20.000,00 a R$ 35.000,00
Total
20
17
3
2
13
10
70
Fonte: Pesquisa de campo, UFRJ/UFPA, 2005
A forma de pagamento mais praticada nas seis re-
Dos imveis venda, 60,3% contam com contrato
as de estudo o pagamento vista (77,00% dos registros).
de compra e venda (com maior nmero de ocorrncias
Destes 28,10% concentram-se na Cabanagem II. Os que
na Cabanagem II, e menor na Cipriano Santos, onde as
compraram a prazo representam 17,00% dos casos, e os
terras ainda pertencem UFPA). Para este grupo, a Ca-
que trocaram, 5,40%, distribudos igualmente na Caba-
banagem II e as Malvinas contam com maior ocorrn-
nagem II, Jardim Nova Vida, Malvinas e Park Modelo II.
cia de registro realizado em cartrio (35,3%).7 Existe um
Entre os compradores de imveis 56,9% pagaram 100%
percentual significativo de imveis venda que foram
do valor utilizando a poupana particular em 18,9% dos
registrados em outro local que no o cartrio (26,6%)
casos, emprstimos em 18,9% dos casos, indenizao re-
provavelmente junto ao setor competente da UFPA e
cebida em 8,10% casos, venda de outro imvel em 25,7%
de imveis sem nenhum tipo de registro (23,8%), com
e outros recursos em 12,2% dos casos.
maior ocorrncia na Cabanagem II e no Park Modelo.
Os casos que contaram com contrato de compra e
Quanto ao pagamento de taxas, neste grupo 68,7% no
venda somaram 74,30% dos casos (Cabanagem II, 32,7%;
pagaram nenhuma taxa, enquanto 26,2% o fizeram, dos
Jardim Nova Vida, 23,6%). A maioria dos que no pos-
quais 20,6% pagaram taxa em cartrio. Via de regra, as
suem contrato est nas Malvinas e na Vila da Barca.
transaes de compra no exigem avalista (98,6%). Todos
Foram registradas em cartrio 44,6% das operaes; 21,6% registraram a operao em outro local (Park
152
os casos em que houve essa exigncia localizam-se na Cabanagem II.
Modelo, 31,30%); e 32,4% no registraram a operao.
A formalizao mais utilizada foi o recibo com
Entre os entrevistados, 68,9% no pagaram taxa de tran-
duas testemunhas (58,10% dos casos) (Cabanagem II e
sao (Cabanagem II, Park Modelo). Dos que pagaram a
Park Modelo); documento registrado em cartrio aparece
taxa (29,7%), a maioria vive no Jardim Nova Vida (45,5%
em 16,2% dos casos (Cabanagem II e Jardim Nova Vida);
da faixa). Dos que pagaram alguma taxa, 24,3% o fizeram
dos 16,2% que compraram sem nenhuma documentao,
em cartrio (Jardim Nova Vida).
27,3% so da Vila da Barca. Entre os documentos regis-
7
Alm de essas reas serem as mais dinmicas e diversificadas, observa-se o fato de a regularizao das terras ser condio necessria para a execuo das obras
vinculadas macrodrenagem da Bacia do Una, que contm as Malvinas e que foi a maior ao dessa natureza realizada em Belm.
trados em cartrio, 91,7% deles foi escritura (Cabanagem
mais baixas de preo (12,9% para cada): R$ 1.000,00 a R$
II e Jardim Nova Vida); 95,9% dos entrevistados no pa-
3.000,00; R$ 10.000,00 a R$ 15.000,00 e R$ 40.000 a R$
gam IPTU (aparentemente no h lanamento de impos-
50.000,00, indicando, no mnimo, percepo de diversi-
to para esses imveis), taxa de ocupao ou de locao. O
dade de localizao, condies e qualidade dos imveis.
1,4% que possua carn de pagamento de IPTU est dividido entre Malvinas e Vila da Barca (metade dos imveis
em cada rea), incluindo casos de iseno.
Dos domiclios venda 29,80% esto com preo

fixado na faixa de R$ 5.000,00 a R$ 10.000,00. Desse universo 42,70% esto na Cabanagem II. Dos 18,30% na
faixa entre R$ 10.000,00 e R$ 15.000,000, a Cabanagem
2.2 Preos de imveis venda

Trs faixas de preos destacam-se entre os imveis venda. A primeira faixa abrange os imveis com
valores entre R$ 5.000,00 e R$ 10.000,00, que concen-
agrega 50,00%, e as Malvinas 30,40%. Dos 17,90% domiclios na faixa at R$ 3.000,00, o Jardim Nova Vida
concentra 42,20% dos casos, e o Park Modelo, 35,60%.
tra 42,7% dos casos; a segunda abrange os imveis com
Os imveis que tiveram os seus preos baseados
valores entre R$ 10.000,00 e R$ 15.000,00, e a terceira
nos preos de imveis praticados na rua em que esto
inclui imveis com valor de at R$ 3.000,00. A ocorrn-
localizados corresponderam a 41,70% dos casos; a Ca-
cia nas duas ltimas faixas muito prxima, em torno
banagem II e o Jardim Nova Vida so as comunidades
de 18% em ambos os casos. Os respondentes apontaram
onde mais se adota essa prtica, 37,10% e 26,70% respec-
os gastos realizados com construo e reforma (41,7%)
tivamente. Os que fixaram os preos baseados nos gas-
como principal referncia para a definio do preo pra-
tos realizados na construo/reforma somaram 29,40%
ticado, mas destacaram tambm o acompanhamento dos
das respostas; destes 32,40% esto no Park Modelo II e
preos praticados na sua rua (29,4%). A principal forma
24,30% na Cabanagem II.
de divulgao de inteno de venda foi placa de anncio

disposta no prprio imvel (88,5%).
Dos imveis venda, 35,30% esto anunciados de

0 ms a 3 meses; destes 34,80% esto na Cabanagem II,
O parmetro de preo mais significativo apresen-
21,30% no Jardim Nova Vida e 19,10% no Park Modelo
tado pelos compradores para uma casa com dois quartos
II. Esto venda 24,60% por 6 meses a 12 meses; 29,00%
localizada no entorno da comunidade (25,8%) foi a faixa
localizam-se na Cabanagem II. Park Modelo II e Jardim
dos R$ 5.000,00 aos R$ 10.000,00. As opinies estive-
Nova Vida contam ambos com 21,00%, Malvinas com
ram igualmente divididas entre faixas mais elevadas e
16,10% e Cipriano Santos com 11,30%. Do total de im-
153
veis venda, 66,70% ainda no haviam recebido a visita
registro (Cabanagem II, 36,7%, e Park Modelo). Entre os
de pessoas interessadas da comunidade, com destaque
imveis pesquisados nessa categoria, 68,7% no pagaram
para a Cabanagem, que agregou 37,50% desse universo.
taxa alguma pela transao por ocasio da compra (Caba-
Dos imveis venda, 29,00% no receberam visita

de pessoas de outros lugares; 15,10% receberam trs pesso-
154
nagem II, 36,4%, Park Modelo, 23,1%); 26,2% pagaram

algum tipo de taxa (Cabanagem, 34,8%).
as interessadas. Deste universo, 39,40% dos casos ocorre-
Os documentos mais utilizados quando da aquisi-
ram na Cabanagem II, e 24,20% no Park Modelo II. Rece-
o dos imveis que agora esto colocados venda foram
beram duas pessoas interessadas 13,10%, sendo 39,40% na
os recibos firmados com duas testemunhas (54,8%). Em
Cabanagem II e 26,30% no Jardim Nova Vida.
25,4% dos imveis pesquisados houve gerao de escri-
Entre os proprietrios de imveis venda, 35,60%
tura em cartrio. Para os imveis comprados, o recibo
acham que o imvel ainda no foi vendido devido ao pre-
com duas testemunhas foi utilizado em 58,1% dos casos,
o cobrado ser alto. O segundo fator agravante seria a
enquanto os recibos registrados em cartrio foram pro-
violncia, com 17,20% dos registros. Preo mais a vio-
duzidos em 16,2% dos casos. Os casos de compra sem
lncia somaram 10,00%, como tambm as condies f-
nenhuma documentao contabilizaram 16,2%, com des-
sicas da rua, falta de urbanizao e de saneamento, com
taque para as ocorrncias na Vila da Barca. Em 44,6%,
10,00%. O material empregado na construo e o estado
a transao contou com escritura registrada em cartrio
de conservao corresponderam a 8,40%. Dos imveis
(mais comum na Cabanagem II e no Jardim Nova Vida)
venda, 88,50% foram anunciados pelo dono com placa de
e, em 32,4%, no houve nenhum tipo de registro. Em
venda. Desses, 36,30% esto na Cabanagem II e 21,50%
95,9% dos casos de compra, no h lanamento de carn
no Park Modelo II.
de IPTU, nem cobrana de taxa de ocupao ou locao.
Na ocasio da pesquisa, entre os imveis que esto

venda, 60,3% tm contrato de compra e venda (maior
A cobrana, quando ocorre, restringe-se s Malvinas e

Vila da Barca.
concentrao na Cabanagem, 35,8%, e menor concentra-
Aproximadamente dois teros (64,3%) dos entre-
o na Cipriano Santos, 11,8%). Desses imveis, 35,3%
vistados consideram as relaes de vizinhanas relevan-
contam com registro em cartrio (Cabanagem, 36,0%, e
tes para a valorizao do imvel, principalmente para
Malvinas, 18,0%); 26,6% fizeram registro em outro local
os respondentes da Cabanagem II e do Park Modelo. A
(Park Modelo, 26,9%); 23,8% no contam com nenhum
maioria dos vendedores (68,3%) acha que haver valori-
zao do imvel nos prximos dois anos, principalmente
munidade, 40,5% querem mudar de bairro, e 33,7% que-
entre os moradores da Cabanagem II. Entre os 19,0% que
rem mudar de cidade. Entre os que querem vender o seu
no acreditam que haver valorizao, a maioria vem da
imvel e permanecer na comunidade, 22,6% o desejam
Cabanagem II e do Jardim Nova Vida. Na Cabanagem II
para morar em melhores condies (com maior nmero
tambm est a maioria dos que no sabem o que dizer a
de respostas para Malvinas e Jardim Nova Vida).
respeito (11,1% das respostas). Tais divergncias enfati-
Os que tm o seu imvel venda tambm decla-
zam a diversidade de circunstncias de moradia existen-
raram que a proviso de energia foi a melhor melhoria
tes na Cabanagem II.
ocorrida na rea (26%). A proviso de gua veio em se-
Dos respondentes com imveis venda, 67,9%
guida (15%), com maioria de respostas na Cabanagem II.
no so os primeiros donos, com maior nmero de res-
A proviso de novas ruas de acesso foi o terceiro item
postas na Cabanagem II e no Jardim Nova Vida; 35,3%
de melhoria mais citado (11,9%), com destaque para as
dos respondentes compraram o lote em que vivem (mais
respostas do Jardim Nova Vida. A pavimentao veio por
respostas na Cabanagem II, Jardim Nova Vida e Park
ltimo (9,9%), com maior nmero de respostas oriundas
Modelo); 32,1% compraram uma casa (mais respostas na
da Cabanagem II. Esse grupo acredita que a maior con-
Cabanagem II, Mavinas e Jardim Nova Vida). Realizaram
tribuio para a valorizao do seu imvel teria sido a
alguma obra no imvel ocupado 86,9% (mais respostas
realizao de programa de urbanizao (56,00%), princi-
na Cabanagem II, Park Modelo, Jardim Nova Vida e Mal-
palmente entre os respondentes da Cabanagem II.
vinas). Houve construo da casa de moradia em 51,2%
A principal razo para a venda do imvel a vio-
dos casos, e ampliao da casa em 20,6% dos casos (am-
lncia (30,6%), principalmente para os respondentes da
bas as aes foram mais frequentes na Cabanagem II e
Cabanagem II. Outro motivo para a venda a descrena
no Park Modelo).
de que um programa de urbanizao venha a beneficiar a
A deciso de colocar o imvel venda aps a rea-
rea (11,1%), principalmente para os moradores das Mal-
lizao de programa de urbanizao (66,7%) foi mais fre-
vinas. O terceiro motivo mais citado a distncia do local
quente na Cabanagem II. A inteno de abandonar a co-
de trabalho (8,3%), com maior nmero de respostas tam-
munidade aparece como razo de venda de imveis, com
bm nas Malvinas.
destaque para as respostas provenientes das Malvinas e
Trs quartos (75%) dos entrevistados que tm seus
do Park Modelo. Entre os que querem abandonar a co-
imveis venda acreditam que a possibilidade de cons-
155
truir valoriza o domiclio, mas metade dos respondentes
Cabanagem II); a de R$ 70,00 a R$ 80,00, com 19,3%
com essa opinio no levou esse aspecto em conta para
das respostas do grupo de inquilinos (maior ocorrn-
estabelecer o preo que est sendo pedido pelo imvel
cia na Cabanagem II e na Vila da Barca); e a faixa dos
venda. Esse aspecto foi levado em conta entre responden-
R$ 120,00 aos R$ 200,00, com 17,9% das respostas.
tes da Cabanagem II, Malvinas e Park Modelo.
Houve apenas um registro de aluguel via imobiliria na
Quando a pergunta aos compradores referiu-se ao
Cipriano Santos. A grande maioria dos inquilinos no
valor de apartamentos com dois quartos localizados no
precisou de autorizao dos vizinhos para contratar o
entorno da comunidade, 36,6% das respostas indicaram a
aluguel (97,7%).
faixa entre R$ 5.000,00 e R$ 10.000,00; 23,9% indicaram
Alugaram os imveis sem participao de imo-
a faixa de R$ 1.000,00 a R$ 3.000,00, e 15,5%, a faixa de
bilirias 98,9% dos inquilinos. Apenas 1,1% dos casos
R$ 3.000,00 a R$ 5.000,00, demonstrando uma subvalorizao do apartamento em relao casa, e referncia

produo informal ou improvisao desses imveis, visto
que os apartamentos produzidos por construtoras ou incorporadoras pblicas ou privadas em prdios populares
custariam bem mais que o mencionado. De um modo
geral, os compradores apresentaram a percepo de que
os imveis da comunidade valem mais que os do entorno
(55,4%), com maior nmero dessas ocorrncias localizado
156
na Cabanagem II e no Jardim Nova Vida. Obviamente,

os respondentes que compraram imveis recentemente
apresentam um perfil mais otimista que aqueles que esto
com os seus imveis venda.
contou com imobiliria na Cipriano Santos. Entre esses

inquilinos que trataram diretamente com o proprietrio, 83% fizeram acordo verbal, e 17% assinaram contrato. Esta ltima situao ocorre predominantemente
nas Malvinas (60% da faixa) e Cabanagem II e Cipriano
Santos (20% cada). Os contratos de aluguel tm durao
de 6 meses (13,6%, mais concentrados na Cabanagem
II) a 12 meses (11,4%, mais concentrados nas Malvinas).
Dos que alugaram os imveis, 97,70% no precisaram
de autorizao dos vizinhos. Destes, 30,20% esto na
Cabanagem II, 26,70% nas Malvinas, 17,40% na Vila da
Barca, 12,80% no Jardim Nova Vida, 9,30% no Cipriano Santos, e 3,50% Park Modelo II. Entre os inquilinos,
2.3 Preos de aluguis
29,5% souberam do imvel por meio de parentes (mais
Quanto ao aluguel, observou-se que existem trs
concentrados na Vila da Barca, 42,3%). A identificao
faixas mais significativas de preos, a de R$ 80,00 a R$
de imvel para alugar por anncio ou placa correspon-
100,00, com 29,5% das respostas (maior ocorrncia na
deu a 15,0% dos casos.
respostas. Dos respondentes deste grupo 36,9% acreditam
3 Fatores de valorizao e desvalorizao

Os fatores declarados como capazes de valorizar o
imvel recm-adquirido (segmento compra) foram: localizao (28,4% das respostas, com destaque para ocorrncias localizadas na Vila da Barca); estado de conservao
que os imveis da comunidade valem menos do que os do

entorno (com dois teros das respostas distribudas na Cabanagem II, Jardim Nova Vida e Park Modelo), e 25% dos
respondentes afirmaram no saber avaliar o imvel.
e material de construo (24,3%); e topologia do terreno
Os inquilinos declararam que as relaes de vizi-
(12,2%, com destaque para ocorrncias localizadas no
nhana so fator de valorizao muito importante (com
Jardim Nova Vida). Entre os compradores tambm fo-
78,4% das respostas) para a escolha do imvel alugado.
ram apontados fatores de desvalorizao do imvel, tais
As reas citadas como as mais valorizadas da cidade pe-
como: condies fsicas da rua (falta de saneamento e de
los respondentes (principalmente os das Malvinas e da
urbanizao) (40,5% das respostas); violncia (20,3% das
Cabanagem II) foram o bairro de Nazar (23,9% das res-
respostas, com maior nmero de ocorrncias na Cabana-
postas), o Ver-o-Peso (6,8%) e o centro da cidade (4,5%).
gem II); e localizao (18,9% das respostas).
As reas declaradas como mais desvalorizadas da cidade
Entre os entrevistados a maioria (67,6%) no visi-
foram os bairros onde esto inseridas as comunidades,
tou nenhum imvel localizado em outro bairro ou fora da
como a Terra Firme, que contm a Cipriano Santos; o
comunidade (81,1%), demonstrando o interesse em se esta-
bairro Cabanagem, que contm a Cabanagem II; e o bair-
belecer na comunidade em que vivem. A escolha do im-
ro 40 Horas, onde est localizado o Jardim Nova Vida.
vel dentro da comunidade foi objeto de uma nica visita
A massiva maioria dos inquilinos tambm no
antes do fechamento do negcio em 16,2% dos casos. Em
visitou imveis em outros bairros (87,5%) ou em outras
70,3% dos casos a localizao foi determinante na escolha
comunidades (88,6%); e 25% dos inquilinos se decidiram
do imvel, enquanto a indiferena localizao (29,7% das
aps visitar um nico imvel na comunidade em que vi-
respostas) foi mais comum no Jardim Nova Vida.
vem. A fonte mais comum de informao sobre disponi-
Entre os respondentes com imvel venda, os fato-
bilidade de imveis para alugar foram parentes e amigos
res de desvalorizao so: a violncia (31,4% das respostas,
(69,3%), contra 19,3% de casos de informao atravs de
das quais a metade estaria na Cabanagem II); as condies
placa fixada no imvel, e 1,1% em anncio de jornal. A
fsicas da rua somadas falta de urbanizao e saneamen-
maioria dos inquilinos escolheu o imvel alugado em at
to, com 31% das respostas; e a localizao, com 18,8% das
um ms de procura. Em 44,3% dos casos o locador do
157
158
imvel tambm mora na comunidade, em outro domi-
compradores, mas consideraram a proviso de gua como
clio (Cabanagem); em 14,8% dos casos mora no mesmo
o segundo melhor benefcio (15%), com maioria de res-
domiclio. Quando o locador vive em outra comunidade,
postas na Cabanagem II. A proviso de novas ruas de
em 14,8% dos casos vive em bairro do entorno (Vila da
acesso foi o terceiro item de melhoria mais citado (11,9%),
Barca). Dos locadores 45,5% so proprietrios de outro
com destaque para as respostas do Jardim Nova Vida. A
imvel na comunidade (Cabanagem, Vila da Barca, Mal-
pavimentao veio por ltimo (9,9%), com maior nme-
vinas), dos quais 10,2% possuem mais de dois imveis,
ro de respostas oriundo da Cabanagem II. Esse grupo
8% possuem trs imveis, e 8% possuem um imvel.
acredita que a maior contribuio para a valorizao do
Entre os compradores, a melhoria (ou benefcio)
seu imvel teria sido a realizao de programa de urbani-
mais citada foi a proviso de energia eltrica (45,95%);
zao (56,00%), principalmente entre os respondentes da
esses respondentes, em sua maioria, esto localizados no
Cabanagem II.
Jardim Nova Vida e consideram a energia como o recurso
Os compradores consideraram que a possibilidade
mais importante para o dia a dia. O segundo benefcio
de construir (ou ampliar) o imvel um ponto positivo,
mais citado foi a abertura de novas ruas de acesso (33,78%
que o valoriza (86,5% dos casos). Essa resposta foi mais
das respostas). Para esse item, os moradores do Jardim
comum em reas afastadas do centro da RMB, como a
Nova Vida tambm formaram a maioria dos responden-
Cabanagem II, o Jardim Nova Vida e o Park Modelo. As
tes, mas classificando-o em segundo lugar de importncia
relaes de vizinhana tambm aparecem como vanta-
(depois da energia). Em 55,4% dos casos de compra, os
gem em 66,2% dos casos. A maioria dos compradores
entrevistados manifestaram que um programa de urbani-
tem uma expectativa de valorizao do imvel adquirido
zao teria valorizado a sua casa, com maior ocorrncia
nos prximos dois anos (81,1%), entretanto as respostas
de respostas na Cabanagem II e no Jardim Nova Vida,
com expectativa positiva e negativa (de que haver des-
onde as intervenes foram basicamente de aterro, re-
valorizao) ocorrem nas mesmas reas (como na Caba-
gularizao e pavimentao de ruas. Entre os 37,8% que

acreditam que no houve valorizao decorrente desse
tipo de ao, a maioria est no Park Modelo.
nagem II e no Jardim Nova Vida), demonstrando mais

uma vez percepo de grande diversidade interna do
mercado de imveis. Dos respondentes, 9,5% declararam
J os respondentes que tm o seu imvel venda
no saber como avaliar se h possibilidade de valorizao
declararam que a proviso de energia foi a melhoria mais
ou desvalorizao (moradores principalmente do Jardim
importante ocorrida na rea (26%), concordando com os
Nova Vida, Malvinas e Park Modelo).
lao na cidade. Desse modo, mesmo aps aes de
4 Consideraes finais: submercados de

aluguel e comercializao
melhoria, tais reas permanecem rotuladas como reas
De um modo geral, o mercado informal da RMB
populares, ou de segunda categoria.
seria um mercado mercantil, pois normalmente as ten-
Outra caracterstica importante a viso local do
tativas de especulao em reas informais so frustradas
morador, que prefere se ater a reas que j conhea ou
pela descontinuidade das aes que levam consolida-
com as quais tenha alguma relao de moradia, social
o exceo da macrodrenagem da bacia do uma,
ou de trabalho. Esse comportamento mais significati-
que detonou processos especulativos claros em bairros
vo principalmente nos bairros perifricos. As comuni-
j considerados formais, onde existiam enclaves alag-
dades maiores e com localizao diferenciada (melhores
veis de ocupao antiga e informal. O que distinguiria
condies de acessibilidade aos eixos estruturadores de
dois submercados seriam os fatores de formao de pre-
circulao da RMB) contam com maior nvel de com-
o e a posio dos bairros em torno da hierarquia socio-
plexidade e diversidade de produtos, apresentando am-
espacial da RMB. No submercado da Primeira Lgua,
pla gama de alternativas de ocupao, desde a formal
ou centro metropolitano, a localizao seria o fator de-
at a oferta de cmodos para os inquilinos pertencentes
terminante, independentemente das condies fsicas da
aos grupos mais vulnerveis ao problema da pobreza e
rea ou do prprio imvel, tendo em vista que so cada
da excluso social (migrantes, negros, mulheres chefes
vez mais frequentes as aes de macrodrenagem nessa
de famlia, idosos, etc.).
rea, no sentido superar o obstculo imposto pelo stio
As reas so mais estruturadas por condies de
fsico sua incorporao ao mercado formal. Entretan-
acesso renda, trabalho e escolaridade do que pela cor,
to, historicamente, a desarticulao de aes setoriais
sexo, crena ou origem. As reas pesquisadas demons-
tem ocasionado a perpetuao de problemas de alaga-
traram que h maior contribuio do crescimento ve-
mentos nessas reas (por ocasio das guas grandes de
getativo do que da migrao para a formao da sua
maro), assim como a estrutura existente tem limitado
populao. possvel que isso se deva ao fato de as re-
a utilizao de ruas como eixos capazes de encurtar ca-
as j estarem consolidadas e por isso j concentrarem
minho (como o caso da Av. Cipriano Santos) e torn-las
habitantes em estgios avanados de uma trajetria resi-
reas trafegveis por transporte coletivo e automveis,
dencial da periferia para as reas mais bem servidas da
incorporando-as malha viria que estrutura a circu-
cidade. Por outro lado, observou-se um elevado grau de
159
formalizao das transaes realizadas, inclusive com
No caso de Belm, no tocante ao mercado imobi-
significativa recorrncia de registro de documentos em
lirio informal, haveria, primeira vista, um submercado
cartrio, em que pese a falta de escritura. Nas comuni-
em cada assentamento ou dois submercados formados por
dades mais antigas e tradicionais, e tambm mais co-
grupos de assentamentos segmentados em funo do pro-
esas, so mais comuns os acordos tcitos. Entretanto,
cesso de crescimento e organizao territorial da RMB.
j se observa a interferncia do crime organizado nas
Assim, teramos um mercado de baixadas (em Belm). Na
reas graas s brechas deixadas pela ausncia do po-
pesquisa estariam includos os casos da Terra Firme, Mal-
der pblico quanto garantia de direitos sociais, assim
vinas e Vila da Barca. Pelas condies funcionamento e de
como quanto falta de oportunidades de trabalho e ge-
localizao, seria o mais independente pela condio das
rao de renda. Nesse aspecto, a fisiografia rica em cur-
edificaes e sua localizao relacionada ao tamanho do
sos dgua favorece o transporte clandestino de pessoas
assentamento. O outro seria o mercado da periferia (em
e produtos. Em decorrncia disso, a violncia aparece
Ananindeua: Cabanagem franja de Belm e entrada em
como uma das principais razes para a venda do imvel
Ananindeua, demais de Ananindeua, que se relacionam
e busca de outro local de moradia.
com a consolidao urbana do municpio de Ananindeua).
160
ABELM, Aurilia Gomes. Urbanizao e remoo: por qu e para qu? Belm: NAEA UFPA, 1989.
BELM. Prefeitura Municipal. Mensagem Cmara Municipal. Ajax Carvalho DOliveira. Belm, 1975.
BELM. Prefeitura Municipal. Mensagem Cmara Municipal. Belm, 1987.
BELM. Prefeitura Municipal. Formas de apropriao e uso do territrio coleo mapas de Belm. Belm, 2000. v. 1.
BELM. Prefeitura Municipal. Plano estratgico municipal para assentamentos subnormais. Belm, 2001.
(Documento no publicado).
CODEM. Cadastro tcnico mltifinalitrio de Belm CTM. Belm, 1999.
IPEA Instituto de Pesquisa Econmica Aplicada. Gesto do uso do solo e disfunes do crescimento urbano:
instrumentos de planejamento e gesto urbana: Belm, Natal e Recife. IPEA, USP, UFPA, UFPE. Braslia: IPEA, 2002. v. 2.
MUNIZ, Palma. Patrimnio dos Conselhos Municipais de Belm. Belm, 1904.
PONTES, Reinaldo Nobre. A luta pela terra: uma experincia de servio social. 1985. Monografia (Especializao em
Metodologia do Servio Social) Universidade Federal do Par, Belm, 1985.
161
162
6.
6.
H favelas e pobreza
na Ilha da Magia?1
Maria Ins Sugai2
Introduo
jornal The New York Times publica anualmente a listagem dos melhores destinos do mundo que recomenda para as camadas sociais mais ricas e privilegiadas. No incio de 2009, novamente o jornal abalizou
44 destinos que considerou os mais charmosos ou mais interessantes. Surpreendentemente, a nica cidade
da Amrica do Sul citada na listagem no foi Punta Del Leste, mas Florianpolis, considerada pelo jornal como o local
onde ocorreriam as festas mais quentes, nos estilosos bares de praia ou nos megaclubs. Entre as qualidades descritas
na reportagem, comenta-se que Florianpolis seria uma mistura de Saint-Tropez com Ibiza, mas sem o esnobismo da
primeira e os altos preos da segunda (SHERWOOD; WILLIAMS, 2009).
1
Este captulo tem como base o Relatrio Final de Pesquisa da equipe de Florianpolis (SUGAI; PERES, 2007) da rede de pesquisa Infosolo, cujo coordenador
geral o Prof. Pedro Abramo (IPPUR/UFRJ).
2
Professora Associada do Departamento de Arquitetura e Urbanismo e do Programa de Ps-Graduao em Urbanismo, Histria e Arquitetura da Cidade, ambos
da UFSC. Coordenou a pesquisa Infosolo em Florianpolis, que contou com a participao do Prof. Lino Peres e das mestrandas Daniella Reche e Fernanda Lonardoni, alm de dez graduandos do Curso de Arquitetura e Urbanismo da UFSC.
H favelas e pobreza na Ilha da Magia?
163
Certamente, para alguns, essa notcia no foi ines-
concentram os investimentos e tambm a populao mais
perada. Os poderes locais e grupos empresariais vinham
privilegiada. Desde a dcada de 90, Florianpolis, que de-
desenvolvendo, desde a dcada de 90, uma forte estratgia
senvolve principalmente atividades administrativas, de
de marketing para ampliar o turismo e atrair investimen-
servios e tursticas, vem recebendo um fluxo migratrio
tos internacionais. Com o intuito de garantir Florianpolis
de populao de mais alta renda em busca de qualidade
como referncia dentro dos padres globais de qualidade
de vida, assim como o aumento de investimentos e servi-
de vida, propagou-se a imagem de que Florianpolis se
os para essa nova demanda. O crescimento mdio anual
constitua numa ilha dotada de atrativos naturais excepcio-
da populao de Florianpolis nos perodos 1991-2000 e
nais, com caractersticas fsicas e culturais peculiares, que
1996-2000 foi, respectivamente, de 3,34% e de 5,6% ao ano
operava um desenvolvimento urbano e turstico aparente-
(Contagem 96; IBGE, 1991, 2000), muito superior m-
mente isento de danos socioambientais, sem graves con-
dia do crescimento populacional brasileiro, que, no perodo
flitos sociais, violncias ou desigualdades, com crescente
1991-2000, foi de 1,63% ao ano. Esse fluxo e as consequen-
fluxo migratrio de camadas de alta renda, com imenso
tes inverses de investimentos contriburam para que Flo-
potencial econmico num mercado em franca demanda,
rianpolis tenha sido o municpio brasileiro a obter o maior
entre outros aspectos (SUGAI, 2002). Assim, Floripa,
crescimento do PIB per capita entre os anos 1970-1996, com
ou a Ilha da Magia, como comeou a ser chamada, foi
taxa de 6% ao ano (IPEA). O ltimo Censo Geral (IBGE,
divulgada para conquistar o papel de polo internacional
2000) indicou tambm que, no perodo 1991-2000, o cresci-
de turismo, o que tem contribudo para tornar Florian-
mento nos ndices do rendimento mdio por chefe de fam-
polis o local escolhido por setores da classe dominante

para turismo e lazer ou para estabelecer residncia.
164
lia em Florianpolis foi superior ao aumento no pas. Dessa

forma, considerando todas as capitais do pas, Florianpolis
O Brasil, at recentemente, constitua-se no pas
apresentou o maior rendimento mdio por chefe de famlia,
mais desigual do continente, mais desigual do mundo, con-
10,7 salrios mnimos, quando o rendimento mdio brasi-
forme atestam diversos indicadores socioeconmicos. Essa
leiro foi de 5,0 salrios mnimos. Inclusive, se forem consi-
desigualdade social tambm se expressa territorialmente,
derados todos os 5.561 municpios brasileiros, Florianpolis
evidenciando algumas regies do pas e cidades onde se
apresentou o segundo maior rendimento mdio.3
3
O rendimento mdio s foi inferior ao do municpio de So Caetano do Sul, na regio metropolitana de So Paulo (IBGE, 2000). Cf. SUGAI (2002): Tabelas 14,
17, 18 e 20.
O crescimento das camadas da populao com
residencial interna de seus habitantes. O exame atento do
alto poder aquisitivo certamente vem gerando novas de-
conjunto da rea conurbada torna evidente a apartao so-
mandas, novos investimentos do poder pblico e do setor
cioespacial, as disparidades sociais e o aumento da crimi-
privado, e um variado nmero de repercusses no espao
nalidade urbana. Na rea conurbada de Florianpolis, cer-
intraurbano dos municpios conurbados, notadamente na
ca de 10% da populao vivia abaixo da linha de pobreza,
Ilha. Entretanto, se Florianpolis tem apresentado essas
da qual quase 36% habitavam na ilha e 64% no continente
mudanas descritas, que tanto repercutem nas diversas
(IBGE, 2000). Como veremos adiante, 14% da populao
mdias, importante que sejam oferecidos novos par-
de Florianpolis e 12% da rea conurbada habitavam em
metros que contribuam para uma anlise efetiva desse
favelas (INFOSOLO, 2005). Deve-se ressaltar, ainda, que
fenmeno e o conhecimento da cidade real.
a difuso dessa noo de a cidade ser apenas uma ilha tam-
Antes de tudo, preciso desmistificar a ideia difundida de que o municpio de Florianpolis abarque apenas
uma ilha e de que se constitua numa ilha da magia para
todos seus habitantes. Na realidade, 2,7% do territrio de
Florianpolis situam-se no continente4 e, apesar da reduzi-
bm no incua. Faz parte do discurso dominante e, no

campo ideolgico, cumpre papel importante na estruturao urbana, na distribuio desigual dos investimentos pblicos entre ilha e continente e no processo de segregao
espacial (SUGAI, 2002).
da extenso na parte continental, ali sempre habitou parte
Este trabalho pretende evidenciar a face desconhe-
considervel da populao: em 1991, moravam no conti-
cida desse espao urbano segregado, ou seja, a pobreza, a
nente 32% dos habitantes de Florianpolis e, em 2000,
excluso e a informalidade nos municpios conurbados de
26% da populao (IBGE, 1991, 2000). Alm disso, o
Florianpolis, e, principalmente, apresentar as condies
municpio de Florianpolis encontra-se conurbado com os
de acesso terra, o funcionamento do mercado imobilirio
municpios de So Jos, Palhoa e Biguau, conformando
informal, a mobilidade urbana e a dinmica habitacional
um todo intraurbano. Os quatro municpios apresentam
dos pobres, por meio do relato parcial da pesquisa da Rede
hoje expressiva integrao socioeconmica, com uma sig-
Infosolo O mercado imobilirio informal e o acesso dos
nificativa continuidade do tecido intraurbano, com inten-
pobres ao solo urbano, desenvolvida na rea conurbada
sos deslocamentos cotidianos e uma expressiva mobilidade
de Florianpolis, em 2005. A primeira parte deste texto
O municpio de Florianpolis abrange a Ilha de Santa Catarina (424,4 km2) e pequeno territrio de 12,1 km2 na rea continental, totalizando seu territrio a
rea de 436,5 km2.
165
apresenta rpidos esclarecimentos sobre a rea conurbada
As especificidades geogrficas, morfolgicas, am-
de Florianpolis e seus espaos de pobreza e, em seguida,
bientais e as qualidades paisagsticas desses municpios em
a caracterizao das seis favelas, ou comunidades como
especial Florianpolis e Palhoa favoreceram o desenvol-
so chamadas localmente, que foram selecionadas para ser
vimento das atividades tursticas na regio e tambm inten-
pesquisadas. Essa seleo ocorreu entre as 171 reas de in-
sas disputas pela ocupao do solo urbano. Cerca de 42%
formalidade e pobreza da rea conurbada de Florianpolis,
do territrio da Ilha de Santa Catarina constituem rea de
que foram levantadas, cadastradas e localizadas na primeira
proteo e preservao ambiental (manguezais, dunas, ma-
etapa da pesquisa Infosolo. Em sequncia, sero expostos
tas nativas, reservas biolgicas, topos de morros e encostas
alguns dos resultados obtidos na pesquisa de campo nos
com forte declividade, lagoas, mananciais de gua, praias,
submercados de compra, de venda e de aluguel nas reas
restingas, costes, promontrios, etc.) (CECCA, 1997). A
de informalidade, e alguns comentrios finais sobre esse
reduzida disponibilidade de solo adequado para ocupao
mercado imobilirio e a condio de informalidade.
repete-se de forma mais intensa no municpio de Palhoa,

com quase 70% de seu territrio protegido por legislaes de
1 A rea conurbada de Florianpolis, espao

de segregao
A rea de investigao desta pesquisa abrange os
municpios conurbados de Florianpolis, So Jos, Palhoa
e Biguau, os quais apresentavam recentemente populao
total estimada de 769.525 habitantes (IBGE, 2007). Em
166
2005, ano da pesquisa de campo, as estimativas populacionais indicavam que 51,2% dos habitantes da rea conurbada
preservao ambiental, o qual tambm apresenta os maiores

ndices de pobreza da rea conurbada. As intensas disputas
pela ocupao do solo urbano, a distribuio desigual dos investimentos pblicos e a ausncia de polticas que garantam
o direito moradia vm ampliando o processo imobilirio
especulativo, dificultando o acesso terra pela populao de
menor renda e reproduzindo as desigualdades socioespaciais
e os processos segregativos (SUGAI, 2002).
habitavam no municpio de Florianpolis, localizando-se
Estudos sobre a dinmica intraurbana apontam a
em So Jos, em Palhoa e em Biguau, respectivamente,
tendncia concentrao e aproximao dos bairros re-
25,4%, 16,0% e 7,3% dos habitantes. Palhoa e Biguau
sidenciais e espaos de autossegregao ocupados pelas ca-
apresentavam os menores rendimentos j em 2000 e tive-
madas sociais de alta renda no contexto intraurbano, ten-
ram tambm o maior acrscimo populacional no perodo
dncia que se evidencia no apenas nos limites da cidade,
2000-2005, com a expanso progressiva de suas periferias
mas na totalidade metropolitana (VILLAA, 1979, 1998;
devido ocupao informal do solo urbano.
SUGAI, 1994, 2002). A localizao das moradias das ca-
madas mais pobres, por outro lado, ainda que vinculada e
de pobreza das populaes que vivem em assentamentos
resultante dessa mesma dinmica socioespacial, apresenta
precrios ou favelas, reproduzindo e alongando o ciclo da
especificidades locacionais, em especial as determinaes
pobreza (ABRAMO, 2003; SMOLKA, 2003). No entanto,
relacionadas ao mercado informal, como a localizao de
se o mercado da informalidade reproduz a pobreza, muitas
favelas, situadas nas reas centrais ou nas periferias das ci-
vezes so os prprios programas oficiais de regularizao,
dades. Conforme observa Abramo (2003), evidncias em-
promovidos para buscar resolver essa situao de precarie-
pricas nos estudos sobre a localizao dos pobres indicam
dade, que acabam encarecendo o custo de vida das popula-
a relao existente entre o mercado de trabalho informal
es pobres e agravando o processo de opresso.
e o mercado imobilirio informal, assim como de outros

fatores locacionais como a acessibilidade, a proximidade de
uma fonte de rendimento e as relaes de vizinhana (ver
SINGER, 1979), alm de apontar a relativa diversidade entre as favelas das cidades e mesmo no contexto intrafavelas, indicando tambm a contribuio do fator localizao
para a compreenso do mercado imobilirio informal.
2 Os espaos de pobreza e de informalidade

na Ilha da Magia e rea conurbada
Os debates acerca das conceituaes de favela, loteamentos clandestinos, ocupaes, reas invadidas, assentamentos precrios, aglomerados subnormais (termo utilizado pelo IBGE), entre outras denominaes, evidenciam
tambm a utilizao de diferentes critrios e classificaes.
Considera-se que, para a definio de favela, o critrio mais
adequado o estatuto jurdico da terra, ou seja, a ocupao ilegal da terra (FERNANDES, 2003; MARICATO,
2006; TASCHNER, 2003), e no o critrio da qualidade
das moradias, que mantm a anlise na esfera do consumo,
No universo dos estudos sobre a informalidade
ou pela quantidade de domiclios, critrio adotado pelo
urbana, como em Castells (1970), Pradilla (1982) e Peres
IBGE (2000), que tem demonstrado ntida tendncia su-
(1994), a pobreza tem sido apontada no apenas como
bestimao das favelas. Se fosse utilizado unicamente o
efeito estrutural do processo, mas tambm como causa da
critrio adotado pelo IBGE, que considerou favela apenas
desigualdade social e econmica, visto que a dinmica fun-
os assentamentos com mais de 51 unidades domiciliares,
diria e imobiliria tem contribudo para agravar a situao
Florianpolis seria considerada uma cidade praticamen-
5
Na cidade de So Paulo, em 1987 e em 1993, pesquisas indicaram que, respectivamente, 21,9% e 21,2% da populao favelada morava em assentamentos
com menos de 51 unidades domiciliares (TASHNER, 2003).
167
te sem favelas, pois os resultados do ltimo Censo Geral

apontaram apenas quatro situaes de aglomerados subnormais, onde viveriam 561 famlias. Esse resultado do
IBGE foi contestado pelos levantamentos desenvolvidos
168
crias e em condies de pobreza (INFOSOLO, 2005).

No presente estudo utilizaram-se termos como favela ou assentamento irregular, assentamento consolidado e assentamento precrio. O elemento comum a
na primeira etapa da pesquisa Infosolo, que, apenas no
essas conformaes e a todas as situaes que envolvem a
municpio de Florianpolis, cadastrou 61 assentamentos
informalidade do mercado de terras a existncia de pos-
precrios, nos quais, numa apreciao subestimada, havia
se ilegal, irregular, informal ou clandestina dos terrenos,
mais de 13.180 moradias (INFOSOLO, 2005).
sejam eles servidos ou no de infraestrutura SMOLKA;
Esse critrio do IBGE determinou distores sig-
IRASCHETA, 2000).6 Deve-se ressaltar, no entanto, em
nificativas tambm na leitura da realidade urbana da rea
relao denominao desses assentamentos, o uso dis-
conurbada de Florianpolis, que, como nos demais mu-
seminado pelo poder pblico catarinense, pela imprensa
nicpios catarinenses, formada em sua maior parte por
local e tambm pelos prprios moradores das favelas do
cidades de porte mdio e com centenas de assentamentos
termo comunidade ou comunidades carentes.
precrios ocupados irregularmente, que somam menos de
As reas de pobreza nos quatro municpios da rea
51 unidades habitacionais. Assim, considerou-se que o pro-
conurbada de Florianpolis apresentam uma configurao
blema social maior o fato de no terem direito de acesso
bastante variada de situaes socioeconmicas, espaciais
ao solo urbano e a relao jurdica que mantm com a terra
e habitacionais: desde a antiga insero dos assentamen-
invadida, alm do limitado acesso infraestrutura, aos ser-
tos nas encostas do Morro do Macio Central, prximo
vios pblicos e insero na cidade, a precria condio
s reas centrais de Florianpolis, que se assemelham s
habitacional dos assentamentos, entre outros aspectos a
ocupaes informais nos morros do Rio de Janeiro, como
serem ponderados. Dessa forma, utilizando esses critrios,
tambm a situao de precariedade e de periferizao das
constatou-se que 14% da populao de Florianpolis e 12%
favelas sobre mangues, dunas e em reas prximo a rios e
da rea conurbada habitavam em ocupaes ilegais e pre-
orlas. A favela Vila do Arvoredo, situada sobre dunas ao
6
Por outro lado, deve-se evidenciar que, para alguns autores, mais do que a insegurana da posse, a ausncia de infraestrutura e a dificuldade de superar essa
condio se constituem nos principais critrios para definir assentamentos irregulares (DURAND-LASSERVE apud SMOLKA; IRASCHETA, 2000, p. 87).
norte da ilha, e a favela de Frei Damio, nas reas inund-
sentamentos irregulares e precrios mais distantes das reas
veis do Brejaru, na divisa entre os municpios de Palhoa
centrais, tanto ao longo da Ilha como no continente, alm
e de So Jos, se enquadram nas situaes descritas.
do processo de adensamento das favelas j existentes, da re-
O processo histrico de urbanizao da rea co-
moo pelo poder pblico de alguns desses assentamentos
nurbada de Florianpolis indica trs momentos em que a
e da consolidao do fenmeno da segregao socioespacial
ocupao do solo urbano pela populao pobre se terri-
no contexto conurbado. Constatou-se, mais recentemente,
torializou de forma mais evidente e intensa; inicialmente,
tambm o aumento significativo do nmero de assenta-
ao final do sculo XIX, aps a abolio da escravatura,
mentos precrios nas periferias da Ilha e do continente, em
quando comearam a ser ocupadas as terras situadas na
funo do menor custo do solo urbano. O ltimo Censo
base do Macio Central do Morro da Cruz, prximo ao
Geral indicou que residiam na rea continental 67,8% dos
centro histrico de Florianpolis e, gradativamente, as
chefes de famlia que recebiam at 2 salrios mnimos.
encostas ao redor desse macio central. O segundo mo-
O levantamento efetuado na primeira etapa desta
mento d-se a partir do processo de migrao rural-urba-
pesquisa, em 2004, confirmou a existncia de 61 assenta-
na dos anos 60, quando a populao de mais baixa renda
mentos informais apenas em Florianpolis e constatou
que chegava a Florianpolis localizou suas moradias nas
outras 110 reas de ocupao irregular nos municpios da
encostas do macio central, na Ilha, e tambm ocupou as
rea conurbada, assim distribudos: 67 em So Jos, 27
periferias de Florianpolis, na parte continental.
em Palhoa e 16 em Biguau. Totalizavam 171 favelas e
Um terceiro perodo de expressiva expanso da ocu-
assentamentos consolidados informais cujos habitantes
pao informal desponta na dcada de 90, concomitante
representavam mais de 14% da populao da rea conur-
elevao do rendimento mdio da populao de Floria-
bada de Florianpolis.7 A maior concentrao de favelas
npolis, ao aumento do processo migratrio e tambm ao
ocorria na rea central da Ilha, ao redor das encostas do
aumento das desigualdades sociais no contexto conurbado.
Macio Central, onde foram contabilizadas 21 favelas e
Nesse perodo tornou-se mais evidente o surgimento de as-
assentamentos consolidados.
7
O cadastro dos assentamentos ou comunidades est exposto no Relatrio Parcial 1 da equipe Infosolo/Florianpolis, FINEP, 2005. As informaes foram obtidas
atravs de fontes primrias e secundrias (NESSOP/UFSC, Ncleo de Estudos em Servio Social e Organizao Popular, para So Jos; NIPE/UFSC para o HabitarBrasil-BID, no municpio de Palhoa; levantamentos do IPUF/Florianpolis, 1992; MIRANDA, em 2001; Prefeituras Municipais; setores censitrios dos Censos
Gerais do IBGE; e os mapas-base digitalizados de pesquisas anteriores de SUGAI, 2002 e 1994).
169
3 Mercado imobilirio informal e

caracterizao das favelas pesquisadas
H situaes variadas entre os assentamentos e
mesmo dentro de um mesmo assentamento, seja em relao qualidade do padro construtivo, condio de
regularizao fundiria, precariedade e carncia de servios, seja pela deficiente implementao dos programas
oficiais. Entretanto, os dados confirmam essa condio
majoritria de informalidade, indicando que 80,7% dos
assentamentos dos quatro municpios conurbados, tanto
os precrios como os consolidados, eram ocupaes irregulares. Florianpolis apresentou a taxa de regularizao
mais alta, cerca de 5% dos assentamentos, os quais se situavam nas reas centrais da Ilha e cujos processos de
regularizao comearam a ocorrer a partir da dcada de
80. No entanto, a informalidade mantm-se como o principal mecanismo de acesso moradia para os pobres na
rea conurbada de Florianpolis, expandindo a ocupao
170
nas reas de proteo ambiental, em reas de risco e nas

periferias distantes.
crias. Como resultado desse processo, foram escolhidos

para pesquisa de campo os assentamentos a seguir.
3.1 Serrinha (Florianpolis)
Esse assentamento ocupa as encostas e parte do topo
do Macio do Morro da Cruz, em sua face sudeste. Situa-se
no bairro da Trindade, e outra pequena parte direciona-se
para o bairro do Saco dos Limes, ambos no Distrito Sede
de Florianpolis. Parte dos moradores da Serrinha I ocupa
rea de propriedade da UFSC. Na base do Morro encontra-se o campus da Universidade Federal de Santa Catarina,
cujo entorno apresenta boas condies de acessibilidade,
de servios e de infraestrutura, e com intensa demanda por
pequenos apartamentos quitinetes e quartos de aluguel
para estudantes. Essa demanda tem repercutido no mercado imobilirio formal e informal, inclusive com fortes
presses do mercado formal em avanar com construes
de edifcios nas encostas do morro, em reas do mercado
informal. O conjunto das duas reas informais, Serrinha I
e Serrinha II, possua mais de 1.100 domiclios. A Serrinha
I, a rea informal pesquisada, possua 660 moradias. Entre
Foram escolhidos seis assentamentos, utilizando-se
as cotas de nvel 70 e 120, aproximadamente, localiza-se a
como critrios: a) as favelas situadas nas reas centrais e
parte mais consolidada e, nos nveis mais altos, as ocupa-
nas periferias da rea conurbada; b) as favelas situadas na
es mais precrias e recentes. Essa demarcao se refle-
Ilha em relao s do continente; c) as favelas situadas nas
tiu nos resultados obtidos. Nas reas mais consolidadas,
periferias da Ilha e as da periferia no continente; e d) fave-
e onde havia melhor acessibilidade, constatou-se o maior
las com boa acessibilidade e proximidade de infraestrutu-
nmero de transaes imobilirias, em sua maioria de alu-
ras e servios urbanos e outras em condies bastante pre-
guel de imveis.
3.2 Morro da Queimada (Florianpolis)

Localizado nas encostas do Macio do Morro da
Cruz, em sua face sul, esse assentamento situa-se no bairro
do Jos Mendes, prximo rea mais central da cidade. A
maior parte dos moradores que habitam na base do Morro
possui imvel regularizado, ocorrendo a ocupao irregular
nas cotas mais altas, onde se desenvolveu a pesquisa. Nas
ltimas dcadas, com a expanso das ocupaes nas encostas do Macio Central, houve um processo de conurbao
entre os diversos assentamentos, que formaram um tecido
aberto, pelas gangues, pela violncia urbana, pela implantao de toque de recolher pela Polcia Militar no ano
de 2001, pela existncia de apenas uma rua pavimentada e
pela ausncia de infraestrutura urbana. As alteraes nesse
quadro ocorreram em funo das presses de seus moradores junto Prefeitura Municipal e tambm pelo visvel
interesse de setores da classe mdia que comearam a adquirir propriedades situadas nas praias dessa orla sul para
veraneio. O processo de ocupao da Tapera iniciou-se no
final da dcada de 80, nas terras prximas Base Area, e
contnuo de ocupaes irregulares ao redor do Morro da
expandiu-se na dcada de 90 por meio de grilagens. A co-
Cruz e que dificultam a delimitao espacial das comunida-
munidade da Tapera da Base certamente uma das maio-
des. Nessa parte sul do Macio as ocupaes das encostas
res da rea conurbada, mas existiam grandes discrepncias
cresceram a partir do Morro do Mocot, comunidade pr-
nos dados sobre o nmero de moradias. Segundo o IBGE
xima ao centro histrico e uma das ocupaes informais
(2000) haveria cerca de 1.223 moradias, mas segundo con-
consolidadas de Florianpolis, iniciada na dcada de 50. No
tabilizava a Associao dos Moradores da Tapera da Base e
assentamento do alto do Morro da Queimada havia 253 do-
outros lderes comunitrios, no ano de 2005 havia cerca de
miclios informais, situados em continuidade comunidade
4.000 domiclios e mais de 15.000 moradores. A Tapera da
do Morro do Mocot. Localizada sobre terreno muito n-
Base constituiu-se na maior rea de informalidade pesqui-
greme, eram comuns situaes com risco de desabamento e
sada, onde foram feitas 43% das entrevistas, e tambm a
deslizamento de terras e pedras nesse assentamento.
mais extensa e populosa entre as comunidades escolhidas.
3.3 Tapera da Base (Florianpolis)
3.4 Solemar (So Jos)
Trata-se de assentamento informal situado no setor
Solemar uma ocupao irregular situada no bair-
sudoeste da Ilha, voltado para a baa sul, em terras con-
ro Bela Vista, distrito de Barreiros, no municpio de So
tguas Base Area, e distante cerca de 30 km do centro
Jos. Apesar de situar-se na periferia da rea continen-
de Florianpolis. A Tapera da Base caracterizava-se at h
tal, mantm relativa proximidade fsica com os bairros
poucos anos pela pobreza, pelos esgotos correndo a cu
centrais de So Jos e com a via expressa que se dirige a

171
Florianpolis. Com a abertura da chamada Avenida da
A renda mdia mensal do conjunto de responsveis pelo
Torres (referncia s torres de alta tenso) prximo co-
domiclio era de 2,06 salrios mnimos (IBGE, 2000),
munidade, atualmente a distncia entre essa comunida-
sendo a mais baixa entre as favelas pesquisadas. Frei Da-
de e o centro de Florianpolis de aproximadamente 15
mio apresentava problemas de violncia em algumas
km. Uma das caractersticas da populao do Solemar e
reas especficas, o que tambm justificou o interesse de
das comunidades vizinhas, como o Pedregal, sua extre-
mudana do assentamento por muitos dos moradores
ma pobreza. A renda mdia mensal de seus moradores
que responderam ao questionrio de venda, que abran-
de 2,35 salrios mnimos, e 10% de seus moradores no
geu 57,7% do total de entrevistas, quando nas demais
apresentam nenhum rendimento (IBGE, 2000). O pro-
comunidades a porcentagem mxima de imveis venda
cesso de ocupao do Solemar teve incio na dcada de
foi de 28% dos entrevistados.
90, e o assentamento informal delimitado para o estudo

contava com 230 moradias no perodo da pesquisa.
3.5 Frei Damio (Palhoa)
172
3.6 Sol Nascente (Florianpolis)

Situa-se no bairro de Saco Grande, a 13 km ao norte
do centro de Florianpolis. Sol Nascente uma das seis co-
O assentamento localiza-se na divisa entre os mu-
munidades que ocupam as encostas dos morros ao longo
nicpios de So Jos e de Palhoa e, atravs da BR-101,
da Rodovia Virglio Vrzea, paralela rodovia SC-401, e
situa-se a, aproximadamente, 30 km do centro de Floria-
que faz a conexo rodoviria entre a rea urbana central e
npolis. Entre todas as reas de informalidade da rea
o norte da Ilha. A comunidade do Sol Nascente, em 2005,
conurbada, Frei Damio a que apresenta as piores con-
contava com 600 domiclios. Alm da localizao estrat-
dies de pobreza, de infraestrutura urbana, de violncia
gica dessa comunidade no contexto conurbado, tambm a
e de abandono. Uma das caractersticas do assentamen-
organizao da comunidade constitua-se num fato singu-
to que parte considervel de seus moradores trabalha
lar. A populao, atravs da Associao de Moradores do
como catador de lixo reciclvel. Trata-se de uma extensa
Sol Nascente, era a responsvel pelo abastecimento de gua
ocupao iniciada em 1993, em terreno de topografia
local e possua total controle sobre a coleta, o represamen-
plana, suscetvel a constantes alagamentos, que ainda es-
to, o reservatrio, o tratamento, o uso, a distribuio, a ma-
tava em processo de expanso e de ocupao. No ano
nuteno e a cobrana da gua potvel, alm do controle
de 2005, conforme a Associao dos Moradores, havia
sobre a preservao dos mananciais e da ocupao dos cr-
cerca de 1.400 domiclios no conjunto da comunidade.
regos. Entretanto, vem ocorrendo uma perceptvel mudana do perfil de renda dos moradores na base das encostas
do Morro, o que fortalecido pela localizao do bairro,
em relao aos bairros das camadas de alta renda situadas
situado na direo norte da Ilha, para onde se concentra
na metade norte da Ilha evidenciam essa possvel mudan-
a expanso de bairros residenciais de mais alta renda, dos
a de perfil dos moradores e de disputas dessa rea de in-
investimentos pblicos, alm de investimentos privados
formalidade com o capital imobilirio. Os resultados da
de grande porte, como um grande shopping Center, que,
pesquisa de campo indicam a condio estratgica dessa
na poca da pesquisa, estava sendo construdo prximo
comunidade e o processo de mudana, pois 76,1% dos en-
base desse morro. O interesse do setor imobilirio formal
trevistados eram locatrios recentes, a maior parte alugava
pelas reas na base do morro e sua localizao estratgica
quitinetes construdas por moradores locais.
173
Figura 1 Localizao dos assentamentos precrios na rea

conurbada de Florianpolis
Fonte: Infosolo/ARQ/UFSC (2005)
lis como tambm se obtiveram informaes fundamen-
4 Caractersticas do mercado informal na

rea conurbada de Florianpolis
tais para se compreender o funcionamento do mercado

imobilirio informal, o comportamento e o processo de
A investigao do funcionamento do merca-
comercializao de imveis, a mobilidade urbana e in-
do imobilirio informal nos municpios conurbados
trafavelas, e as condies de habitao dos moradores
de Florianpolis concentrou-se, numa segunda etapa,
dos assentamentos informais.
nos seis assentamentos informais selecionados. Foram

entrevistados todos os moradores que haviam efetu-
Do total de questionrios aplicados nos seis assen-
ado transaes de compra, de venda e de aluguel em
tamentos (Tabela 1), 30,3% deles foram de responsveis
2005, recorte temporal estabelecido pela pesquisa. No
pelo domiclio que estavam com seu imvel venda,
universo de 4.366 domiclios desses seis assentamentos,
42,2% dos entrevistados haviam alugado um imvel, e
a mdia de entrevistas por comunidade foi de 10,4%
27,5% dos entrevistados haviam comprado imvel no
dos domiclios, ndice mdio semelhante a outras re-
perodo. O submercado de aluguel o que teve maior
as metropolitanas pesquisadas pela Rede Infosolo.
ndice de ocorrncias nas comunidades, com exceo da
Confirmou-se no apenas a existncia de um dinmico
favela de Frei Damio, que apresentou apenas 6,4% de
mercado imobilirio informal de compra, de venda e de
transaes de aluguel, fato justificado por estar ainda em
aluguel de imveis na regio conurbada de Florianpo-
processo de ocupao.
Tabela 1 Porcentagem de questionrios de venda, aluguel e compra.
174
Total
Venda
Total
Aluguel
Total
Compra
Total
Tapera
56
28,1
81
40,7
62
31,2
199
100
Comunidade
Frei Damio
45
57,7
6,4
28
35,9
78
100
Solemar
25,0
40,0
35,0
20
100
Serrinha
20
24,4
38
46,3
24
29,3
82
100
Queimada
9,1
19
86,4
4,5
22
100
Saco Grande
Total
10
18,5
41
75,9
5,6
54
100
138
30,3
192
42,2
125
27,5
455
100
(*) Considerando os responsveis com renda.

Fonte: Infosolo (2005)
A quantidade de transaes de aluguel foi o aspec-
imveis alugados. Esse dado sugere que as transaes de
to que mais chamou a ateno entre os resultados obtidos
aluguel podem ter uma presena ainda mais expressiva do
na pesquisa, pois, alm de evidenciar a demanda por ha-
que se apresentou nesta pesquisa.
bitao, revela o grau de instabilidade e de uma potencial
O alto ndice de transaes relativas ao submer-
mobilidade residencial por parte desses moradores. As
cado de aluguel, entre outras razes, pode ser indicativo
reas localizadas na parte central e insular do municpio
de: a) uma condio de transitoriedade do morador; b)
de Florianpolis tm, proporcionalmente, maior porcen-
ausncia de espao para novas ocupaes na comunidade;
tagem de transaes de aluguel que os assentamentos mais
c) demanda por moradia, paralela insuficincia de recur-
perifricos, demonstrando a maior demanda por imveis
sos dessas famlias para adquirir imveis nas favelas; e d)
nas reas que oferecem maior nmero de oportunidade de
menor tempo na cidade, considerando que a maior parte
trabalho e melhor infraestrutura, ainda que o movimento
dos migrantes do submercado de aluguel havia chegado
de venda e compra seja significativo. A anlise das con-
recentemente na rea conurbada. Deve-se observar, en-
dies econmicas dos locatrios indica que, em mdia,
tretanto, que nem sempre o fato de a pessoa alugar imvel
comprometem 23,9% de sua renda familiar com o custeio
significa renda menor. Ao contrrio, no submercado de
do aluguel. Os preos elevados pagos nos aluguis, como,
aluguel a renda mdia do entrevistado e a renda mdia
por exemplo, na comunidade do Sol Nascente, no Saco
domiciliar do entrevistado foram mais elevadas do que a
Grande, cujo valor mdio do aluguel era de R$ 250,70
renda mdia do entrevistado e a renda mdia familiar dos
para moradias com rea mdia de 46 m (INFOSOLO,
moradores que haviam comprado imvel na favela.
2005), indicam a existncia de um mercado imobilirio

informal de aluguel que no apenas reproduz a condio
de pobreza, mas que tambm impe populao formas
de explorao e valores de aluguel que se assemelham aos
do mercado imobilirio formal.
4.1 O perfil dos moradores, trabalho e renda

A grande maioria dos moradores que efetuaram
transao imobiliria de compra, de venda e de aluguel
nos assentamentos informais no era originria da rea
Pesquisa recente realizada na Serrinha (LONAR-
conurbada de Florianpolis. Apenas 24,2% eram oriun-
DONI, 2007), com abrangncia de todo o universo de
dos dos municpios conurbados, e 75,8% dos moradores
imveis alugados na comunidade, independentemente do
eram migrantes de municpios do interior do estado de
perodo de aluguel do imvel, indicou que 18,8% do to-
Santa Catarina e tambm de outros estados. Entre a po-
tal dos 660 domiclios da comunidade constituam-se de
pulao de migrantes, 53,9% haviam nascido em Santa

175
Catarina, 14,8% no Rio Grande do Sul, 19,7% no Paran,

e 11,6% eram migrantes de outros estados ou pases.
Dessa populao de migrantes, mais de 70% transferiram-se para a Regio Metropolitana de Florianpolis
a partir da dcada de 90. Considerando-se que 46,10%
de informalidade pesquisadas constituam-se no grupo

que mais recentemente havia migrado para a regio de
Florianpolis e que chegou, principalmente, a partir do
final da dcada de 90. Em sua maior parte eram fam-
dos entrevistados nas reas de informalidade haviam mi-
lias procedentes do interior de Santa Catarina, ainda que
grado de outros estados, interessante confirmar que o
tambm sejam significativos nesse perodo os migrantes
expressivo processo migratrio da dcada de 90 para a
originrios do Rio Grande do Sul e do Paran. Com ida-
rea conurbada de Florianpolis deu-se tanto nas cama-
de mdia entre 35 e 40 anos, a maior parte dos respon-
das de mais alta renda, conforme evidenciado pelas diver-
sveis pela famlia era do sexo masculino, declarado de
sas mdias, como tambm nas camadas mais pobres da
cor branca, e seu nvel de instruo alcanava at a oitava
populao, gerando novos assentamentos informais ou
srie. Deve-se observar, no entanto, que 18% dos chefes
densificando os j existentes.
de famlia eram mulheres, cujo rendimento era o nico
Considerando-se os dados desagregados, que mostram a origem das populaes por tipo de transao imobiliria, nos submercados de venda e de compra h os
maiores percentuais de populao com origem em Santa
Catarina, respectivamente 74,64% e 74,20%, sendo, entre
aqueles que alugaram imvel, 51,56% oriundos do esta176
Os indivduos que alugavam um imvel nas reas
do. Entre os locatrios nesses assentamentos informais,
da famlia. Os locatrios, em sua maior parte, exerciam

algum trabalho remunerado, a maior parte no setor de
servios, ainda que muitos deles atuassem na construo
civil, ou no comrcio. Recebiam, em mdia, 2,1 salrios
mnimos mensais e apresentavam renda domiciliar de 2,9
salrios mnimos, havendo quase sempre duas pessoas
que contribuam para esse rendimento.
a porcentagem de entrevistados oriundos de outros esta-
Uma das caractersticas mais evidentes no perfil do
dos maior do que nos outros dois submercados, tendo
indivduo que vendia seu imvel nas reas de informalida-
vindo 20,31% do Paran, 21,35% do Rio Grande do Sul,
de era sua relativa estabilidade e o longo perodo de per-
e 6,77% migraram de outros estados. Nas reas perif-
manncia na comunidade, comparativamente aos demais
ricas, ocorreu maior incidncia de populao de fora de
entrevistados. Constituam-se no grupo de moradores
Santa Catarina que havia alugado imvel, como em Frei
mais antigos nas comunidades: 18% deles migraram na d-
Damio, com ndice de 60%, e em Solemar, onde 50,00%
cada de 1980 e 11,3% chegaram nas dcadas precedentes.
dos locatrios eram de outros estados.
A idade mdia era de 40 anos, declararam-se de cor bran-
ca, do sexo masculino, no haviam conseguido concluir
alugavam, haviam migrado mais recentemente para a re-
o primeiro grau e conviviam com um(a) companheiro(a),
gio de Florianpolis, principalmente a partir de meados
seja casado ou em unio consensual. Cerca de 60% deles
da dcada de 90. Eram procedentes, em sua maior parte,
habitavam na comunidade h mais de 5 anos e, em alguns
do interior de Santa Catarina. Cerca de 20% dos mora-
locais, como no Sol Nascente, a maior parte morava na co-
dores que vendiam seu domiclio eram mulheres chefes
munidade h mais de 10 anos. Observa-se que em algumas
de famlia. Esse indivduo padro que comprou imvel
comunidades (Sol Nascente, Solemar, Frei Damio e Tape-
exercia, em sua maior parte, algum trabalho remunerado
ra da Base) cerca de 20% dos moradores que vendiam seu
(76%), quase sempre no papel de empregado, desempe-
domiclio eram mulheres chefes de famlia, quase sempre
nhando atividades principalmente no setor de servios,
migrantes, possuam ocupao e rendimento, sendo que a
e uma parcela significativa trabalhava por conta prpria.
maioria delas sustentava o domiclio.
Quem havia comprado seu imvel apresentou a menor
Entre os moradores que estavam vendendo o seu
renda mdia, 1,95 salrio mnimo, e a menor renda mdia
imvel, 74,6% exerciam algum tipo de trabalho remune-
domiciliar, 2,83 salrios mnimos, em comparao aos in-
rado, ainda que nas comunidades de Solemar e Morro
tegrantes dos demais submercados. interessante obser-
da Queimada, pelo menos metade dos que estavam com
var que, apesar de receberem um rendimento menor do
seus imveis venda, se encontrava sem um trabalho re-
que o dos demais submercados, esse grupo de moradores
munerado. Nesse submercado de vendas concentrava-se
havia conseguido comprar um imvel recentemente, sen-
o maior ndice de aposentados, 15% deles. Para muitos, o
do que 52,8% certamente tiveram alguma possibilidade
fato de no exercerem trabalho remunerado ou de esta-
de poupana, pois haviam efetuado o pagamento vista.
rem em dificuldades financeiras tambm contribuiu para
Considerando o conjunto dos trs tipos de submer-
a deciso da venda do imvel, com a qual pretendiam
cado, a pesquisa indicou que a grande maioria dos entre-
obter recursos por adquirir em seguida um imvel mais
vistados exercia algum tipo de trabalho remunerado. No
barato. Quem estava vendendo seu imvel apresentou a
submercado de aluguel, 88% dos entrevistados trabalha-
maior renda mdia 2,24 salrios mnimos , e a maior
vam; no submercado de compra, 76% dos entrevistados; e
renda mdia domiciliar 2,94 salrios mnimos , em
no submercado de venda, 74,6% dos entrevistados desen-
comparao aos integrantes dos demais submercados.
volviam algum trabalho remunerado. O ndice mais alto de
Os indivduos que compraram imveis nas reas
entrevistados com trabalho remunerado se concentrou en-
de informalidade pesquisadas, da mesma forma dos que
tre aqueles que alugavam imveis, sendo que cinco das seis
177
comunidades pesquisadas registraram ndices iguais ou su-
situadas, no coincidentemente, na parte continental e na
periores a 90% de locatrios com trabalho remunerado. Os
periferia dos municpios vizinhos de Palhoa e So Jos.
ndices do submercado de venda de algumas comunidades,
Entre as seis comunidades pesquisadas, as que
como Solemar e Morro da Queimada, indicaram que, pelo
apresentaram as condies mais precrias, inclusive em
menos metade daqueles que estavam com seus imveis
termos de renda, foram as de Frei Damio e Solemar,
venda, se encontravam sem um trabalho remunerado.
cujos responsveis recebiam a menor renda mdia por
A renda domiciliar mdia, considerando todo o uni-
responsvel e a menor renda mdia domiciliar nos sub-
verso de entrevistados nos trs submercados, apresentou o
mercados de venda, compra e aluguel, o que redundou
valor de 2,89 salrios mnimos mensais. Deve-se salientar
na apresentao da renda domiciliar mdia mais baixa
que, considerando os trs submercados, so pouqussimos
dentro do conjunto das comunidades, conforme expos-
os domiclios nos quais houve declarao de ausncia de
to anteriormente. Entretanto, as informaes coletadas
renda domiciliar, sendo o submercado de aluguel o nico
permitiram evidenciar no apenas as diferenas de renda
em que no h nenhum entrevistado sem renda domiciliar.
entre os diferentes tipos de submercados ou as diferen-
As duas comunidades que apresentaram a renda domiciliar
as de renda definidas pela localizao da prpria comu-
mdia mais baixa foram Frei Damio e Solemar, com res-
nidade no contexto urbano, mas, alm disso, evidenciar
pectivamente 2,0 e 2,2 salrios mnimos mensais, ambas
as diferenas de renda apresentadas entre os entrevista-
Tabela 2 Renda domiciliar mdia e renda por responsvel *(em salrios mnimos)
178
VENDA
COMUNIDADE
COMPRA
ALUGUEL
Renda mdia do
responsvel
Renda mdia
domiciliar
Renda mdia do
responsvel
Renda mdia
domiciliar
Renda mdia do
responsvel
Renda mdia
domiciliar
Tapera da Base
2,69
3,37
2,3
3,22
2,24
3,05
Frei Damio
1,61
2,15
1,4
1,85
1,73
2,4
Solemar
2,26
1,34
1,83
1,88
2,6
Serrinha
2,05
2,89
1,84
3,09
1,84
2,41
Morro da
Queimada
1,33
3,33
3,67
6,67
2,09
2,76
Sol Nascente
3,31
4,43
1,75
3,22
2,18
3,27
TOTAL
2,24
2,94
1,95
2,83
2,1
2,9
dos conforme a origem dos moradores que alugaram ou
intraurbano tambm repercute nessa definio de valores
comercializaram imveis. Considerando-se que a ampla
nos rendimentos dos migrantes e da prpria comunidade.
maioria dos moradores que havia efetuado transao
Alm disso, como se confirma adiante, a pesquisa indicou
imobiliria era formada de migrantes, ou seja, 79,5% do
que no contexto da informalidade sobrepem-se tambm
total, buscou-se averiguar se haveria diferena na renda
outros valores e necessidades, em especial as redes sociais
domiciliar recebida pelos migrantes em relao queles
de intercmbio, em que ponderam as relaes com paren-
originrios da rea conurbada de Florianpolis.
tes e amigos, as quais foram apontadas pelos moradores
No apenas os migrantes que alugavam moradia,

no entanto, apresentaram a renda mdia domiciliar menor do que a renda mdia domiciliar do locatrio originrio da rea conurbada, e morador de sua comunidade,
como prerrogativa importante, que contribuem para a

constituio do capital social.
4.2 Caractersticas das habitaes
como tambm a renda desses migrantes apresentava um
Considerando-se os resultados obtidos em relao
valor menor do que a renda mdia domiciliar do conjunto
ao padro construtivo das habitaes nas reas de infor-
de locatrios entrevistados nas seis comunidades, que foi
malidade da regio de Florianpolis, um dos aspectos que
de 2,9 salrios mnimos. No entanto, como havia sido
mais chama a ateno o tipo de material utilizado para a
observado, se a menor renda mdia domiciliar entre to-
construo das paredes. Em relao a esse acabamento, o
dos os locatrios, sejam migrantes ou no, ocorreu em
padro construtivo dessas habitaes concentra-se, basi-
Frei Damio, onde a mdia recebida era de 2,40 salrios
camente, em dois tipos de material: paredes de alvenaria,
mnimos, a comparao entre os grupos de migrantes
material utilizado em 64,0% das edificaes; e paredes de
das diversas comunidades evidenciou que a menor renda
madeira, material empregado em 35,2% das habitaes.
mdia domiciliar dos migrantes ocorreu na Serrinha, que
A edificao de alvenaria tem presena dominante na
apresentou 2,17 salrios mnimos.
maior parte dos imveis para aluguel, utilizada em 76%
Essa averiguao em relao aos rendimentos dos
das edificaes, com maior incidncia na parte insular de
migrantes demonstra, por um lado, que no contexto geral
Florianpolis e nas reas prximo s regies mais valori-
h uma diferenciao entre os rendimentos dos migrantes
zadas ou centrais, como no Sol Nascente (95,12%), Morro
e os rendimentos dos que nasceram na cidade, indicando
da Queimada (84,21%) e Tapera da Base (69,14%), fican-
que os migrantes recebem menores rendimentos, mas
do com menor uso nas reas perifricas, como Solemar
que, no entanto, a localizao da comunidade no contexto
(50%) e Frei Damio (40%).

179
Entretanto, e tendo em vista que nas reas de in-
entanto, o aumento no custo da madeira aparelhada em
formalidade brasileiras predominam as edificaes de al-
relao reduo do custo do tijolo, nas ltimas dcadas,
venaria, deve-se tomar como significativa a percentagem
certamente vem reduzindo o uso da madeira e dissemi-
de madeira presente nos assentamentos analisados na rea
nando o uso do tijolo.
conurbada de Florianpolis. Comumente compreende-se

o uso da madeira nas reas de informalidade como sinal de
precariedade e de pobreza de sua populao. No entanto,
na anlise do padro construtivo no Sul do pas, deve ser
levado em conta que a madeira largamente utilizada e
que sua tcnica construtiva bastante difundida e conhecida popularmente. No entanto, o amplo uso da madeira
nas comunidades da rea conurbada de Florianpolis no
se constitui necessariamente num indicador de pobreza
extrema, o que pode ser confirmado se observarmos que,
muitas vezes, o uso construtivo de madeira nas comunidades pesquisadas ocorre em moradias com dimenses
acima da mdia e que apresentam vrios cmodos ou
a relao entre o uso da madeira e a tipologia da edificao, pois muitas das habitaes de madeira apresentam
180
uma varanda coberta no acesso principal da casa. O uso

da madeira foi bastante expressivo nos submercados de
compra e de venda de imveis. Nas transaes de compra
praticadas em Frei Damio, em Solemar e na Serrinha, a
madeira era o material mais utilizado em, respectivamente, 67,9%, 71,4% e 62,5% dos imveis negociados. Entre
as edificaes que estavam venda nessas mesmas trs
comunidades, o ndice de uso da madeira foi de, respectivamente, 71,1%, 40% e 60% dos imveis oferecidos. No
Ainda que no seja recomendvel efetuar a relao imediata entre o uso da madeira e a precariedade
construtiva, deve-se observar que o uso da madeira foi
mais intenso nos assentamentos localizados em reas
perifricas, como Frei Damio e Solemar, e onde os entrevistados apresentaram os menores ndices de renda
mdia por chefe de famlia e por renda familiar. Devese destacar que na Serrinha 50% dos que compraram
imveis e 50% dos que estavam com imvel venda
so oriundos da regio de Lages, tradicional reduto de
atividade madeireira na serra catarinense, cuja populao est acostumada a construir suas habitaes com
madeira e domina esse sistema construtivo.
Entre os imveis negociados, ainda que fosse dominante a casa unifamiliar, que envolveu 99,30% dos
imveis venda e 99,20% dos imveis comprados, constatou-se elevado percentual de apartamentos para aluguel.
As maiores incidncias de apartamentos ocorreram nos
assentamentos mais densos localizados nas reas centrais,
na Ilha, prximo a reas em processo de valorizao imobiliria e com maiores investimentos pblicos e privados,
como no caso da Serrinha, com 21,10%, no Sol Nascente, com 19,51%, e no Morro da Queimada, com 15,79%.
Deve-se destacar, ainda, a comercializao de sobrados
de compra, na mdia geral dos seis assentamentos, 10,4%
com comrcio no trreo, que, apesar de incipiente 5,0%
dos imveis foram adquiridos com emisso de recibo e
na transao de venda e 4,17% na de compra , denota a
sem testemunha, e 18,4% foram adquiridos sem o uso de
existncia e a insero de uma nova tipologia nas reas de
nenhuma documentao ou testemunhas. Mesmo entre
informalidade locais.
os 72,8% que assinaram um contrato de compra e venda

ao adquirirem o imvel, 37,6% no registraram a transao em cartrio. Em alguns assentamentos, como na Ser-
5 Comercializao, procedimentos e preos

dos imveis no mercado informal
rinha e no Frei Damio, o ndice dos que compraram um

imvel e no constituram contrato ainda maior do que
Analisando o nvel de formalizao dos contratos
a mdia; respectivamente 41,6% e 50,0% das transaes
por submercado ou tipo de transao, verifica-se que o
no possuem contrato. Ainda na Serrinha e no Frei Da-
ndice de total informalidade nas comercializaes bas-
mio, um ndice considervel de moradores, respectiva-
tante alto. No foi constatado nenhum caso de transao
mente, 29,17% e 32,1%, efetuou a compra de seu imvel
envolvendo escritura pblica definitiva. Nas transaes
sem o uso de nenhuma documentao.
Tabela 3 Tipo do contrato do imvel submercados de venda e compra

VENDA
COMUNIDADE
Imveis com
contrato
COMPRA
Tipo de registro
Cartrio
No
registrou
Outros
Imveis com
contrato
181
Tipo de registro
Cartrio
No
registrou
Outros
Tapera da Base
87,5%
82,1%
5,4%
12,5%
87,1%
77,4%
12,9%
9,7%
Frei Damio
53,3%
46,7%
33,3%
20,0%
50,0%
39,3%
42,9%
17,9%
Solemar
80,0%
100,0%
0,0%
0,0%
85,7%
57,1%
14,3%
28,6%
Serrinha
60,0%
60,0%
20,0%
20,0%
58,3%
50,0%
12,5%
37,5%
Morro da Queimada
50,0%
50,0%
50,0%
0,0%
100,0%
100,0%
0,0%
0,0%
Sol Nascente
100,0%
100,0%
0,0%
0,0%
66,7%
66,7%
33,3%
0,0%
TOTAL
72,5%
68,8%
16,7%
14,5%
72,8%
62,4%
20,0%
17,6%
Entre os moradores que estavam com imvel
em porta. De maneira semelhante, entre os que estavam
venda, a mesma condio de negociao informal se man-
com seu imvel venda, apenas 5% utilizaram o servio
tm. Desses moradores, 27,5% no possuam contrato de
de uma imobiliria, sendo que 69,5% divulgaram a venda
compra e venda, e, entre aqueles que possuam contrato,
mediante a colocao de placa na frente de sua moradia;
31% no chegaram a registrar o documento. No entanto,
6,5% colocaram anncio em jornal. Das transaes que
na mdia geral dos assentamentos, 71,7% dos moradores
envolveram aluguel, 97,92% no locaram por intermdio
afirmaram que utilizaro documento registrado em car-
de imobiliria; dos que alugaram diretamente com o pro-
trio para concretizar a venda de seu imvel. Mas, ainda
prietrio, 68,9% negociaram de forma verbal, e 31,91%
assim, alguns moradores do Morro da Queimada e de
assinaram contrato. Dos locatrios que no assinaram
Frei Damio, respectivamente, 50% e 17,7%, afirmaram
contrato, novamente Frei Damio e Serrinha apresentam
que no iro utilizar nenhum documento na venda de seu
os maiores ndices de informalidade, com 100% e 76,32%
imvel. Esse quadro evidencia a situao de irregulari-
respectivamente. Os locatrios do Morro da Queimada e
dade desses assentamentos, que, em sua maioria, por se
de Solemar tambm apresentaram ndices de acordos ver-
localizarem em reas de APP, APL ou em reas pblicas,
bais semelhantes, 73,6% e 71,4% respectivamente, con-
tem dificultado a regularizao para escritura pblica de-
firmando o elevado grau de informalidade do mercado
finitiva ou o uso de uma prtica muito comum em Floria-
informal de aluguel e nos assentamentos examinados.
npolis, particularmente na parte insular, que adoo

da chamada escritura de posse.
182
A rapidez na escolha e na comercializao dos

imveis um dos aspectos que chama a ateno no mer-
A divulgao dos imveis para comercializao,
cado imobilirio informal. Entre os entrevistados que
seja para locao ou para compra e venda de imvel, tam-
haviam comprado uma residncia, 62,9% demoraram
bm se utiliza de procedimentos informais. As transaes
apenas um ms para achar o imvel, e 24,1% despen-
de compra foram efetuadas praticamente sem a utilizao
deram de 2 a 5 meses nessa procura. O tempo mdio de
de corretores de imveis, com exceo de trs casos na
procura, considerando as seis comunidades, foi de 2,8
Tapera da Base, o que representou 2,4% do total. As in-
meses, tendo visitado no mximo dois domiclios ven-
formaes sobre os imveis venda foram obtidas, para
da antes de se decidir pela compra. Alm disso, 76,8%
74,4% dos que compraram uma habitao, atravs de
dos compradores afirmaram ter negociado a compra
amigos e parentes; para 5,6%, em funo de uma placa no
pelo preo determinado pelo vendedor do domiclio.
imvel; e para 13,6%, foram obtidas por procura de porta
Deve-se observar a rapidez na procura e na negociao,
e, para 74,4% dos entrevistados, tambm a confiana nas
Nascente (valor mdio de aluguel de R$ 250,70 e de ven-
indicaes feitas por amigos e parentes. Considerando o
da de R$ 59.500,00) e na Tapera da Base (valor mdio
alto preo mdio pago pelo imvel de R$ 12.482,00,
do aluguel de R$ 215,20 e valor mdio de venda de R$
equivalente a 41,6 salrios mnimos da poca , o reduzi-
43.482,10), que so reas com significativo grau de con-
do rendimento mdio dos compradores, que 52,8% dos
solidao e com elevadas taxas de crescimento interno.
compradores pagaram vista e que cerca de 90% deles
Ambos os assentamentos situam-se na Ilha e em reas
utilizaram recursos advindos de algum tipo de economia
de expanso do mercado imobilirio formal. No entan-
ou bem (poupana, indenizao, venda de domiclio e
to, tanto em termos absolutos como relativos, o maior
outros), surpreendente essa agilidade na negociao e
valor mdio de aluguel ocorreu no Sol Nascente, por se
na transferncia dos recursos. interessante evidenciar
localizar em rea do eixo norte da SC-401, na direo das
que o menor preo mdio foi de R$ 4.714,00, ocorrido
reas residenciais de mais alta renda, com concentrao
no Solemar, e o maior preo mdio foi de R$ 30.000,00,
de equipamentos estatais e privados, e com alto preo
ocorrido no Morro da Queimada.
da terra. Observa-se que, tanto nessas duas localidades
Essa mesma agilidade na transao tambm ficou
como na Serrinha e no Morro da Queimada, outras duas
patente no aluguel de imveis no mercado informal. As
comunidades situadas na Ilha, os preos mdios do alu-
informaes sobre a disponibilidade de imvel foram
guel e de compra, em geral, apresentaram-se superiores
repassadas para mais de 70% dos locatrios atravs de
aos localizados na rea continental. Com relao mdia
parentes e amigos, e para 13,5% por meio de placa no
dos preos de aluguel, por exemplo, h uma diferena de
domiclio. Em mdia, os locatrios no chegaram a vi-
quase 50% entre o preo mdio na comunidade Solemar
sitar dois domiclios, demoraram menos de dois meses
(R$ 178,80) e o preo mdio do aluguel na comunida-
para procurar e escolher o imvel, e 97,9% deles negocia-
de Sol Nascente (R$ 250,70), cuja diferena se amplia se
ram diretamente com o proprietrio. Entre os locatrios,
verificarmos os preos em termos relativos. Entretanto,
62,5% afirmaram ter levado em considerao a localiza-
o que mais se evidencia so os altos preos dos imveis
o do domiclio na comunidade.
comercializados em todas as reas de informalidade pes-
Analisando os preos mdios de comercializao
quisadas, prximo aos valores praticados no mercado for-
por comunidade na Tabela 4, observa-se que, nas tran-
mal do entorno dessas comunidades, apesar das evidentes
saes de venda e de aluguel, os preos mais elevados,
desigualdades em termos de equipamentos, servios e in-
em termos absolutos, ocorreram nas comunidades do Sol
fraestrutura urbana e da ausncia de garantias legais.

183
Tabela 4 Preos mdios praticados nos submercados (por m)
COMPRA
ALUGUEL
rea mdia
edificada
(m2)
Valor do
m2 de rea
edificada
(R$)
Mdia do
valor pago
pelo aluguel
(R$)
Valor do
aluguel/rea
edificada
Mdia do
valor dos
imveis
venda (R$)
rea mdia
edificada
(m2)
17.675,40
61,33
288,2
215,2
6.517,90
49,54
131,6
183,3
52,15
4,13
23,5%
43.482,10
42,8
4,28
20,4%
10.257,80
48
98,2
38,6
237,9
178,8
54,25
3,29
22,9%
26.000,00
183,9
42,16
4,36
25,4%
17.575,00
375
179
35,1
5,1
21,7%
32.500,00
117,4
250,7
46,7
5,37
25,6%
59.500,00
208,8
46,71
4,47
23,9%
29,261,59
Tapera da Base
Frei Damio
Solemar
4.714,30
Serrinha
9.182,90
Queimada
30.000,00
80
Sol Nascente
5.400,00
46
12.428,32
53,38
233,82
COMUNIDADE
MDIA GERAL
VENDA
Renda
destinada p/
pagamento
do aluguel
Mdia do
valor pago
pelo imvel
(R$)
184
Alm do alto preo dos aluguis do mercado in-
de pobreza. Adicionado a essa condio de opresso, o
formal, outros aspectos significativos devem ser obser-
mercado informal de aluguel evidenciou e acarretou ou-
vados, entre eles o que representa em termos de com-
tras situaes singulares, que a dos proprietrios de
prometimento da renda familiar o valor destinado ao
imveis que alugam imveis nas favelas. A maior parte
pagamento mensal do aluguel nas reas de informalida-
dos locadores deu incio a essa atividade com o aluguel
de. Numa variao de 20,4%, em Frei Damio, a 25,6%,
de um quarto ou pela subdiviso de seu imvel, ou seja,
no Sol Nascente, os aluguis representam comprometi-
pela necessidade de uma suplementao de renda. Mui-
mento mdio de quase 24% do oramento familiar des-
tos deles ampliaram essa atividade nas favelas, expan-
sas famlias, ou seja, valores que impossibilitam qual-
dindo o nmero de imveis e, muitas vezes, mantendo
quer tentativa de abandono dessa condio de carncia,
as atividades de locao de imveis mesmo no habitan-
reproduzindo e muitas vezes ampliando sua condio
do mais na comunidade.
Tabela 5 Informaes sobre o locador do imvel (proprietrio)
Onde mora o locador
Locadores que possuem

outro imvel alm do que
est sendo entrevistado
Mdia de imveis
por locador
Na comunidade
Em outra comunidade
ou cidade
Entrevistado no
soube informar
Tapera da Base
43,2%
2,86
61,7%
37,0%
1,3%
Frei Damio
20,0%
20,0%
80,0%
0,0%
Solemar
37,5%
3,33
62,5%
37,5%
0,0%
Serrinha
47,4%
2,5
65,8%
34,2%
0,0%
Morro da Queimada
84,2%
79,0%
21,1%
0,0%
Sol Nascente
65,9%
7,56
70,7%
29,3%
0,0%
TOTAL
52,1%
4,24
65,1%
34,4%
0,5%
COMUNIDADE
Constatou-se que 34,30% dos locadores no vi-
em Frei Damio, a 2,5 imveis/locador, na Serrinha,
viam na comunidade onde possuam e alugavam im-
at 7,56 imveis/locador, no Sol Nascente. Constata-se
veis. Entre os 65,10% dos locadores que moravam na
que so nas reas perifricas, tanto da parte continental
comunidade onde alugavam seu imvel, 52,08% possu-
como insular, que h maior incidncia de locadores que
am mais de um imvel alugado. Desse percentual, 71%
vivem fora das comunidades. H indcios de um cres-
eram proprietrios de mais de dois imveis alugados. A
cente mercado informal de aluguis. Os evidentes ga-
mdia de imveis por locador era de 4,24 domiclios,
nhos da atividade de locao e a possibilidade de uma
entre os que possuem mais de um imvel, alm do en-
suplementao salarial fazem com essa seja a aspirao
trevistado, sendo que, como mostra a Tabela 5, a quan-
de muitos moradores, garantindo a cumplicidade e a re-
tidade de imvel por locador varia de 1 imvel/locador,
produo da atividade.
185
6 Mobilidade residencial dos pobres: origem

e destino
Entre os moradores que efetuaram transao imobiliria nas reas de informalidade pesquisadas, 75,8%
no eram originrios da rea conurbada de Florianpolis.
Vieram, em sua imensa maioria, de municpios do interior
de Santa Catarina, sendo os demais estados de origem dos
migrantes, principalmente, os estados do Paran e do Rio
Grande do Sul. Mais de 70% dos migrantes transferiramse para a Regio Metropolitana de Florianpolis a partir
da dcada de 90. A populao de migrantes constitua
82,8% dos locatrios, 77,6% dos que compraram imveis
e 76,8% dos que estavam vendendo imveis.
npolis, sendo que 80% deles migraram a partir do ano

1990. A anlise do perodo de chegada desses moradores
de aluguel indica que 56,6% deles migraram depois do
ano 2000, 24% migraram na dcada de 90, e 11,3% na
dcada de 80. Entre os locatrios, apenas 5,6% deles se
encontravam h mais de 25 anos na rea conurbada, ndice ligeiramente menor que os dos demais submercados.
Na anlise da mobilidade residencial dos moradores das reas de informalidade, o destino pretendido se
constitui fator importante e exposto atravs de dois tipos
de abordagem e alcance: a) a mobilidade determinada pelo
processo migratrio considerada a origem e a comunidade escolhida pelo migrante para moradia quando foi en-
A maior parte dos moradores que estavam com
trevistado; e b) a mobilidade estabelecida pelo cotidiano
imvel venda, cerca de 60% dos migrantes, chegou
dos moradores entrevistados nas reas de informalidade:
rea conurbada de Florianpolis durante a dcada de 90,
trabalho, compras, lazer, entre outros destinos.
e 18,8% deles a partir do ano 2000. nesse submercado

de venda que esto os moradores mais antigos na comu186
eram migrantes recentes na rea conurbada de Floria-
nidade, entre os trs tipos de submercados pesquisados.

Considerando o total de moradores que estavam com
imvel venda, 28,4% habitavam a comunidade h mais
de 10 anos. Em algumas comunidades, como Sol Nascente, cerca de 60% dos que estavam vendendo seu imvel
moravam na comunidade h mais de 10 anos, com tempo
mdio de 11,8 anos.
No momento da pesquisa, entre os migrantes que

eram originrios do interior de Santa Catarina, 31,2%
haviam escolhido a Tapera da Base para morar, 25,24%
a Serrinha, 25,74% a comunidade de Frei Damio, na
rea continental, e 8,9% moravam na comunidade de
Sol Nascente. Os migrantes que vieram do Paran tiveram uma distribuio mais equilibrada como destino
naquele momento, habitando principalmente as comunidades da Tapera da Base (27,4% dos paranaenses),
Entre os locatrios do mercado informal tambm
Serrinha (22%), Frei Damio (20,5%) e Sol Nascente
se constatou que 82,8% dos moradores entrevistados
(17,8%). Os migrantes entrevistados que vieram do Rio
Grande do Sul estavam concentrados principalmente na
tinental. O destino previsto dos moradores que estavam
Tapera da Base: 59,67% dos que transacionaram imveis
vendendo seu imvel seria, para 31,68% deles, outra ci-
eram gachos.
dade, seguido por 27,54%, que pretendiam ir para outro
Possivelmente podem ter contribudo para o destino dos migrantes no apenas a proximidade dos parentes
bairro, e 24% indicaram a pretenso de continuar na mesma comunidade.
e amigos, conforme motivao apresentada pela maior
O destino cotidiano dos moradores que efetuaram
parte dos entrevistados, mas, ainda, a diferena dos pre-
transaes imobilirias pde ser observado por meio de
os dos imveis transacionados, apresentados em cada
seu deslocamento para o trabalho, para compras, para
comunidade. Assim, as comunidades de Solemar e Frei
passeios, lazer e visitas a parentes e amigos. Em relao
Damio, ambas localizadas nas periferias pobres do con-
ao deslocamento para o trabalho, os entrevistados dos
tinente, apresentaram as menores mdias de preo por
submercados de aluguel e de compra foram os que indi-
metro quadrado dos imveis de compra, respectivamen-
caram maior proximidade entre a moradia e o trabalho.
te R$ 98,21/m e R$ 131,29/m (Tabela 4). Da mesma
No submercado de aluguel, a localizao do trabalho
forma, Solemar apresentou o preo mdio por metro
para quase 40% dos entrevistados se situava a at 5 km
quadrado mais baixo do aluguel, R$ 3,29/m, enquanto
de distncia de sua moradia, ainda que 38% deles per-
Sol Nascente apresentou o preo mais alto, R$ 5,37/m,
corressem a distncia diria entre 5 km e 25 km. Para os
localidade que, no por coincidncia, apresentava 30%
que compraram domiclio, o ndice de distncia de at
de seus locadores possuindo mais de cinco imveis para
5 km atinge 32% dos entrevistados. Isso significa que,
alugar. No submercado de venda, mais uma vez Solemar
apesar de nem todos os entrevistados dos trs submer-
e Frei Damio apresentaram o preo por metro quadra-
cados conseguirem habitar em reas prximas de sua
do mais baixo, enquanto Tapera da Base e Sol Nascente,
moradia, no caso da rea conurbada de Florianpolis,
os valores mais caros entre as comunidades. Portanto,
o tempo dirio despendido no percurso casa/trabalho/
alm dos fatores de atrao definidos pelos entrevistados,
casa para 33,8% deles ser de menos de 1 hora diria,
como sendo, principalmente, a proximidade dos parentes
e para 35,8% sero despendidas em torno de 2 horas
e a proximidade do trabalho, tudo indica que tambm o
dirias nesse percurso casa/trabalho/casa, fator consi-
fator custo da moradia parece ter influenciado a maior
derado bastante favorvel no contexto dos moradores
concentrao dos migrantes nas reas da periferia con-
de reas de informalidade no pas.

187
No cotidiano desses moradores constatou-se que a
lacionada ao grau de vnculos que os moradores de cada
grande maioria efetuava suas compras dirias em sua pr-
submercado mantinham com seu domiclio, possivelmen-
pria comunidade, sendo esse o procedimento de 82,6%
te relacionados ao tempo de vivncia na comunidade e
dos entrevistados do submercado de vendas, de 79,2%
condio de propriedade do imvel. Ainda foram aponta-
do submercado de compras e de 69,8% do submercado
dos pelos entrevistados no submercado de aluguel que o
de aluguel. Esses indicadores evidenciam que h um su-
lazer ao ar livre era uma alternativa de uso do tempo livre
porte mnimo de comrcio no interior ou ao redor dessas
para 20,8%. Para 18,4% dos que compraram o imvel, a
comunidades pesquisadas, inclusive nas mais precrias,
opo de lazer era visitar parentes e amigos.
como Solemar e Frei Damio. As compras maiores, por

outro lado, sujeitavam cerca de 80% deles a se deslocarem
para outro bairro para efetiv-las, conforme indicaram os
entrevistados do submercado de venda (79,7%), compra
(84,3%) e aluguel (79,2%). Esses ndices foram maiores
que 80% nas comunidades mais distantes, como a Tapera da Base e Solemar, e mesmo nas prximas das reas
centrais, como Morro da Queimada e Sol Nascente. No
entanto, 20% dos moradores de Frei Damio indicaram
que compravam no prprio bairro, 40% em outro bairro
e 20% em outra cidade, que, longe de demonstrar uma
188
possvel qualidade do comrcio local ou disponibilidade

de seus moradores, evidenciam as dificuldades da comunidade e do entorno em que esta se insere.
O apoio e a proximidade dos parentes e amigos

foram, por diversas vezes e de diferentes formas, citados
como um dos aspectos importantes no cotidiano de todos os entrevistados. Essa proximidade constitui-se num
dos fatores mais importantes para a escolha de uma comunidade para morar e de um domiclio na comunidade.
Inclusive, na maior parte das vezes, as informaes de
imveis para alugar ou comprar foram obtidas por meio
desses contatos. Os amigos e parentes geram constantes
movimentaes e deslocamentos para visita quando eles
moram distante. No entanto, a maior parte dos entrevistados apontou que seus amigos moravam em sua prpria
comunidade, situao assinalada por 68,8% dos que vendiam um imvel, por 55% dos que alugavam e por 60%
A principal atividade desenvolvida por esses mora-
dos que haviam comprado um imvel. Alguns necessitam
dores durante seu tempo livre constitua-se em desfrutar
deslocar-se, visto que os amigos moravam em outro bair-
de sua casa, escolha apontada por 68,6% daqueles que
ro, situao vivida por 23,9% dos que vendem o imvel,
vendiam sua casa, por 41% dos que alugavam um domic-
por 26,5% dos locatrios e por 30,4% dos entrevistados
lio e por 54,4% dos que haviam comprado um domiclio
do submercado de compra. interessante notar, por ou-
recentemente. Certamente essa proporo pode estar re-
tro lado, que 68,8% dos entrevistados pretendiam ven-
der seu imvel apesar de seus amigos morarem em sua
vas comunidades. Finalmente, importante salientar que
comunidade, da mesma forma que 26% indicaram que
essa relao de amizade se estende nas relaes de troca
seus parentes moravam em sua comunidade, mas, mes-
com a vizinhana, para 45% dos que pretendiam vender
mo assim, pretendiam se desfazer de seu imvel, sendo
seu imvel, para 39,58% dos que alugavam um imvel e
que nem sempre houve indicao de que a mobilidade iria
para 46,4% dos que haviam comprado um imvel. Esses
ocorrer dentro da mesma comunidade.
dados confirmam essa rede de amizade e apoio, e, apesar
Em relao ao local de moradia dos parentes, parte significativa indicou que eles moravam em outras cidades, situao de 44,2% dos que estavam vendendo, de
58,3% dos que alugavam e de 38,4% dos que compraram
imveis. Para moradores das comunidades mais perifricas e precrias, como Solemar e Frei Damio, esse ndice
era muito superior, apresentando, respectivamente, ndice de 87,5% e 80% em que os parentes viviam em outras
cidades. Sabendo que a maior parte dos que comercializaram imveis eram migrantes, interessante notar que
pelo menos um quarto deles conseguiu morar prximo a
seus parentes, na prpria comunidade, evidenciando fluxo contnuo de movimentos de mudanas e de migraes,
procedimento muito comum, que ocorre sempre que os
primeiros membros da famlia conseguem se estabelecer
numa nova cidade.
de o ndice geral de 45% apresentado no submercado de

vendas se reproduzir com equilbrio em todas as comunidades, curioso notar que no h muita diferena entre
os ndices dos trs submercados, que apresentam relao
de vizinhana semelhante, apesar dos seus diferentes
tempos de permanncia nos assentamentos.
7 A localizao do domiclio: fatores de

atrao e de repulso
Ao se analisar as preferncias dos moradores pela
localizao do domiclio nas reas de informalidade, um
dos aspectos que chama a ateno que nem sempre os
entrevistados tm clareza do contexto e da totalidade
fsico-territorial de sua cidade e da rea conurbada. Os
resultados evidenciam que os moradores conseguem distinguir claramente as desigualdades socioespaciais, em especial entre as reas residenciais ricas e pobres, mas nem
Outro aspecto significativo, que confirma essa rede
sempre tm conhecimento de onde se localizam as reas
de relaes estreita e integrada dos moradores das reas
de autossegregao da classe dominante ou as reas mais
de informalidade, que, apesar de 70% dos que comer-
valorizadas. Ao serem questionados sobre quais seriam
cializaram imveis serem moradores recentes, j apresen-
as reas mais valorizadas da cidade, menos de 40% dos
tavam significativa rede de relaes de amizade nessas no-
entrevistados dos trs submercados conseguiram indicar

189
com maior preciso essas reas, mas os que o fizeram
Na anlise da preferncia sobre localizaes,
apontaram corretamente reas como o empreendimen-
outro aspecto expressivo em todas as comunidades
to Jurer Internacional, a Avenida Beira-Mar Norte e as
o fato de muitos entrevistados terem considerado sua
praias localizadas no norte da Ilha.
comunidade como a mais tranquila e a que apresentava
Os moradores das reas de informalidade, no entanto, tm a noo clara de quais so e onde se localizam
as reas menos valorizadas de sua cidade e no contexto
conurbado ilha-continente. Ao serem indagados sobre
quais as reas menos valorizadas da cidade, praticamente todos que haviam comprado imvel apontaram os
morros e periferias pobres, muitos citando nomes de
favelas como Chico Mendes, Frei Damio, Tapera da
190
menos violncia, em comparao s demais reas de informalidade indicadas. Essa afirmao foi efetuada mesmo por moradores de comunidades consideradas muito violentas, como declarou um morador de Solemar,
comunidade com alto ndice de criminalidade: Continuaria morando aqui porque j conheo e esses bairros
sugeridos tm bandidos; aqui tambm tem [bandido],
mas j conheo e no tenho medo.
Base, Morro da Caixa Dgua e Monte Cristo, entre di-
Esse conjunto de resultados relatados evidencia,
versas outras. A conscincia dessa condio de pobreza
por um lado, que esses indivduos que desenvolveram al-
e de desvalorizao no contexto da cidade tambm
gum tipo de transao imobiliria nas reas de informali-
confirmada pelas respostas dadas pelos moradores que
dade e pobreza aparentemente no consideraram sua mo-
adquiriram imvel em Frei Damio, favela considerada
radia prioritariamente como investimento. Visivelmente
das mais precrias e pobres da rea conurbada. Ao res-
os atributos do imvel como valor de uso suplanta seu
ponderem a essa questo, a maior parte dos moradores
interesse como valor de troca, ou seja, a moradia interessa
de Frei Damio 82% dos moradores que compraram,
de imediato mais por suas qualidades de uso do que pela
e 79,5% dos que estavam com imvel venda indicou
possibilidade de comercializao ou investimento. Mes-
sua prpria comunidade como a mais desvalorizada da
mo quando os moradores expressaram ter como perspec-
cidade. A conscincia de que habitam em reas desvalo-
tiva o imvel de moradia como investimento, nem sempre
rizadas no se constitui necessariamente num obstcu-
demonstraram ter noo dos atributos que valorizam ou
lo, embarao ou fator de insatisfao. Os moradores que
desvalorizam um imvel uso do potencial construtivo
haviam comprado o imvel recentemente demonstra-
do imvel adquirido e que lhe possibilitar futuramente
ram, pelas declaraes efetuadas, satisfao em relao
a absoro de rendas , e de quais localizaes da cidade
ao local onde estavam morando.
estariam em processo de valorizao.
Os procedimentos de procura e de escolha de um
outras justificativas significativas foram alegadas, entre
local de moradia por aqueles que adquiriram imvel po-
elas a inteno de sair do aluguel, o valor do domic-
dem, em linhas gerais, ser descritos atravs de um perfil
lio e gostar do bairro, respondidas, respectivamente,
definido pela incidncia das caractersticas mais expres-
por 12%, 8,8% e 8,8% dos entrevistados. Alm da es-
sivas apresentadas. A maior parte dos que compraram
colha da comunidade, 72% desses moradores tambm
um imvel comeou procurando um novo domiclio
escolheram a localizao do domiclio adquirido dentro
dentro da prpria comunidade onde vivia, efetuando,
da comunidade.
em mdia, cerca de duas visitas em imveis venda.
Os moradores que alugaram uma moradia na
Depois procuram em outros bairros e, posteriormente,
comunidade, de forma semelhante aos que compraram
em outras comunidades. Mas essas buscas nas demais
moradia, tambm apresentaram como principais mo-
localidades so mais raras e o nmero de visitas menor
tivaes da escolha da comunidade a proximidade do
do que as buscas em sua prpria comunidade. Como vi-
trabalho e a proximidade dos parentes, respostas dadas
mos, atravs de amigos e de parentes que 74% tomam
por, respectivamente, 25% e 23,96% dos entrevistados.
conhecimento do imvel venda, o que evidencia, mais
As demais causas da escolha da localidade diluem-se em
uma vez, a importncia dessa rede de proteo e de rela-
outras treze alternativas, merecendo ainda indicar as al-
es para essas indicaes.
ternativas referentes ao valor do domiclio, ao querer
7.1 Fatores de atrao
fugir da violncia e a gostar do bairro, respondidos

por, respectivamente, 9,38%, 7,81% e 5,73% dos entre-
Conhecer os fatores que atraem os compradores
vistados. Chama a ateno na anlise do universo das
a uma comunidade e que justificam a comercializao
seis comunidades que o preo do aluguel do imvel, que
de um imvel um dado significativo para a compre-
poderia ser decisivo, tenha sido relatado por to pou-
enso do mercado imobilirio informal. A pesquisa
cas pessoas como motivo de escolha da comunidade.
evidenciou que a possibilidade de estar prximo de pa-
Apenas no caso de Solemar o preo do aluguel foi uma
rentes e tambm a proximidade em relao ao local de
alternativa indicada de forma significativa, por 25% dos
trabalho se constituem, para, respectivamente, 20,8%
entrevistados, mas acabou sobrepujado pela proximida-
e 20% dos entrevistados, nos principais motivos que
de do local do trabalho, fator que motivou a escolha de
atraram e justificaram a compra do imvel nas comu-
62,5% da populao da comunidade. O preo do alu-
nidades pesquisadas. Alm dessas duas motivaes,
guel tambm foi indicado como motivo de escolha por

191
12,3% desses entrevistados do submercado de aluguel

na localidade de Tapera da Base. Inclusive, significativo que o alto preo do aluguel tenha sido indicado
exatamente por duas comunidades localizadas nas reas
perifricas e com oferta de imveis, como o Solemar, no
Os principais motivos que levam os moradores

a deixarem ou desejarem deixar uma comunidade concentram-se, fundamentalmente, em seis fatores. Considerando os entrevistados com casas venda, na mdia
municpio de So Jos, e a Tapera da Base, situada a 30
do universo das seis reas de informalidade pesquisadas,
km ao sul do centro de Florianpolis.
o motivo da comercializao alegado por 18,12% deles
Diante desses relatos confirma-se que a localiza-
referia-se inexistncia de programas de urbanizao na
o da comunidade foi decisiva na resoluo da compra
localidade, seguido por 16,67% que alegaram que preten-
do imvel. Evidencia-se, tambm, que para os setores

sociais mais pobres e excludos das benesses urbanas,
a proximidade dos parentes tambm fundamental.
A proximidade de familiares garante uma rede social
apoio, condio importante para quem nem sempre conta com servios pblicos adequados, emprego formal
ou qualquer facilidade financeira. Assim, a relao de
vizinhana, amizade e, principalmente, a proximidade
de parentes fundamental para a prpria sobrevivncia
192
7.2 Fatores de repulso
das famlias pobres, garantindo o apoio em situao de

emergncia ou a ininterrupo do trabalho, da ocupao ou do estudo, quando no h creche ou em casos
diam sair da localidade para fugir da violncia. Ainda no

contexto das seis reas, 9,42% alegaram que o motivo seria a distncia do trabalho, 9,42% que desejavam sair do
local porque no gostam do bairro, 7,9% indicaram como
motivo o tamanho do domiclio, e 7,25% alegaram a distncia dos parentes. Todas as demais 12 alternativas oferecidas no questionrio tiveram porcentagens menores
de 5% na mdia de respostas. Apenas 5% dos que esto
vendendo pretendem permanecer no mesmo bairro, caso
de entrevistados na Tapera da Base e em Frei Damio.
Ao se comparar a mdia das motivaes dadas
pelo conjunto das reas pesquisadas, relatada acima,
com a mdia das alegaes de cada uma das comuni-
de doena na famlia. Essa estreita relao se confirma,
dades isoladamente, no se observaram alteraes nas
inclusive, como importante meio de informao que os
motivaes, mas, sim, uma maior ou menor nfase em
levou obteno da prpria moradia, pois 74,4% dos
algumas delas, conforme a localizao do assentamento
que adquiriram imvel e 70,8% dos locatrios entrevis-
pesquisado. Assim, importante notar que, apesar de
tados declararam que tomaram cincia do domiclio por
terem sido oferecidas 18 opes de motivos aos entre-
intermdio de parentes e amigos.
vistados, em todas as comunidades as motivaes indi-
cadas permaneceram concentradas praticamente em seis
Serrinha, localizada num bairro mais central, mais denso
alternativas. No entanto, em relao ao fator da violn-
e onde as gangues tm atuao crescente, fugir da vio-
cia nessas localidades, interessante observar que, ape-
lncia foi apontado como motivo da venda dos imveis
sar de em todas elas terem sido levantados ou relatados
por 30% dos proprietrios, seguidos por 20% dos entre-
problemas de violncia, nem sempre entre as motivaes
vistados que declararam o tamanho do domiclio como
expressas nesse item da pesquisa elas tomam a dimenso
motivo, e por 10% que alegam no gostar do bairro. Dos
prevista. Esse o caso de Frei Damio, considerada a
moradores com imveis venda no Sol Nascente, cerca
localidade com maior ndice de violncia, de subempre-
de 20% indicaram a fuga da violncia como motivo da
gos e de pobreza da rea conurbada de Florianpolis,
comercializao do imvel; no entanto, 40% dos donos
que apresentou o maior nmero de transaes de venda,
de imveis alegaram como motivo de venda e sada do
57,6% das transaes efetuadas nessa rea. As evidncias
local a inexistncia de programa de urbanizao.
preliminares indicavam que os motivos do alto ndice

de vendas relacionavam-se fundamentalmente violncia, no entanto, dos entrevistados que estavam com seus
imveis venda apenas 24,4% apontaram como motivao a violncia, seguidos por 17,78% que indicaram
como motivo a inexistncia de urbanizao, por 8,9%
que alegaram distncia dos parentes e por 8,9% que no
gostam do bairro, entre as principais justificativas.
Deve ser relatado, ainda, que no houve nenhum

entrevistado das seis reas de informalidade que tenha
apontado como motivao de sada da comunidade a inexistncia de programa de regularizao ou a desvalorizao do domiclio ou a falta de transporte, alternativas
apresentadas no questionrio. Em relao aos dois primeiros aspectos revelam que, para esses moradores, no necessariamente o benefcio do domiclio se concentra em seu
Por outro lado, em duas outras localidades pesqui-
valor de troca ou investimento, ou, eventualmente, expres-
sadas, Solemar e Serrinha, a violncia foi apontada com
sam desconhecimento sobre o funcionamento do mercado,
maior nfase como o motivo de repulsa. Em Solemar,
ou, ainda, no efetuam uma relao entre a regularizao
situada no municpio de So Jos, a violncia foi apresen-
fundiria e uma possvel melhora de investimentos pbli-
tada por 40% dos moradores como motivo para colocar
cos. Evidentemente, no se pode dizer que no tenham
venda sua moradia. Igualando-se a esse ndice, entre-
noo de que h uma dinmica no mercado imobilirio,
tanto, outros 40% de moradores dessa mesma localida-
pois 86,2% dos que esto vendendo seus imveis e 92%
de apontaram a inexistncia de programa de urbaniza-
dos que compraram recentemente afirmaram acreditar que
o como justificativa para comercializar seu imvel. Na
ele iria valorizar nos dois anos seguintes.

193
Finalmente, chama tambm a ateno o fato de
camadas sociais que habitam as reas mais precrias da
haver certa discrepncia entre o medo e a insegurana
totalidade intraurbana de Florianpolis, o reconhecimen-
devido violncia urbana, que so expressos crescente-
to quantitativo e qualitativo desse mercado imobilirio
mente entre setores das classes mais abastadas, na mdia,
informal e a compreenso de seu funcionamento e das di-
em contraposio s motivaes expostas pelos mora-
versas relaes que estabelecem no apenas nos oferecem
dores de reas consideradas inseguras e dominadas por
elementos para investigar o processo de reproduo dessa
gangues e trfico, onde apenas 16,6% do conjunto dos
fora de trabalho, mas tambm contribuem para os estu-
proprietrios de imveis venda apontam a fuga da vio-
dos sobre a reproduo social da pobreza. A riqueza dos
lncia como motivo da venda do imvel. Evidencia-se,
dados obtidos garante e potencializa, por outro lado, que
por outro lado, que para a populao pobre a ausncia de
os estudos e as anlises da pobreza urbana possam ser
infraestrutura e, principalmente, a ausncia de perspecti-
abordados no apenas a partir das ausncias e das carn-
vas de mudanas, como a inexistncia de programas de
cias, como tradicionalmente investigada, mas tambm
urbanizao, que vm determinando a venda do imvel
pelo reconhecimento dos bens que essas camadas sociais
e o abandono da localidade de moradia.
possuem, de seu patrimnio tangvel ou intangvel, material ou simblico, ou seja, tambm de seu capital social
8 Consideraes finais
O cadastramento e localizao de 171 reas de informalidade nos municpios conurbados de Florianpolis
194
e a extensa pesquisa do mercado imobilirio em seis diferentes reas de informalidade certamente contriburam
para desmistificar o iderio que envolve a denominao
Ilha da Magia, que procura negar a existncia da pobreza, dos conflitos sociais, da segregao socioespacial e
dos desequilbrios na distribuio dos investimentos pblicos na rea conurbada.
e de sua capacidade de aproveitamento das redes sociais

(ver BORDIEU, 1980; CATTANI, 2005; GUTIRREZ,
2005; TOLEDO, 2005, entre outros).
Os resultados aqui parcialmente relatados evidenciam uma quantidade imensa de informaes que, apenas
de respostas diretas, representaram mais de 30 mil dados
diretos, potencializados pelas possibilidades de conexes
entre eles. Assim, pudemos conhecer as caractersticas do
mercado informal na rea conurbada de Florianpolis, as
caractersticas dos indivduos que participam desse mercado e que vivem nas reas de informalidade, os mecanismos
A investigao de como se estrutura esse merca-
de comercializao e de locao dos imveis, as caracte-
do imobilirio informal, como vivem e se relacionam as
rsticas construtivas das moradias, os fatores de atrao e
repulso na localizao urbana, os valores e o uso do tem-
os valores que esse mercado movimentava mensalmente.
po livre do morador da rea de informalidade, sua mobili-
Parcela considervel desse montante estava comprometida
dade intraurbana, entre tantos outros aspectos. Permitem
com aluguel, reformas, ampliaes e toda a ordem de in-
tambm conhecer e abrir possibilidade de novos focos de
vestimentos que teoricamente valorizariam seu patrim-
anlises especficas que tambm contribuem para se enten-
nio material e potencializariam sua capacidade de troca.8
der como esses grupos, social e espacialmente excludos,
So representativos tambm os valores que mensalmente
conseguem se reproduzir apesar de toda restrio de tra-
envolvem o mercado imobilirio informal, o montante
balho, renda, consumo que a sociedade lhes impe, assim
que esses trabalhadores injetam diariamente na economia
como acenar com propostas para a formulao de polticas
local e a importncia que desempenham no processo pro-
pblicas transformadoras e inclusivas.
dutivo e na reproduo das redes produtivas.
Os mecanismos de funcionamento de um ativo
O mercado imobilirio informal, por outro lado,
mercado imobilirio informal, apesar de desconhecido e
ao mesmo tempo em que permite aos mais pobres a
no reconhecido, se constitui na forma de acesso mo-
soluo de seu problema habitacional e desonera o
radia completamente familiar aos milhares de moradores
Estado, tambm determina amplas penalidades a seus
das 171 comunidades da rea conurbada de Florianpolis
moradores (ABRAMO, 2003; SMOLKA, 2003), pois os
e aos milhares de migrantes que ininterruptamente vm
submete ao mesmo processo de explorao do mercado
se transferindo para a Regio Metropolitana de Floria-
formal, mas em condies inadequadas e precrias, sem
npolis. O desconhecimento de sua existncia, de sua
infraestrutura, pagando valores prximos aos do mer-
abrangncia e de seu funcionamento torna-se mais sur-
cado formal dos bairros vizinhos e, ao mesmo tempo,
preendente se observarmos a quantidade de pessoas que
mantendo essas famlias em permanente condio de
estavam envolvidas nesse mercado as transaes de alu-
precariedade, de carncia e sem a segurana jurdica do
guel, de venda e de compra envolviam mais de 10% dos
mercado formal; ou seja, reproduzindo as suas condi-
domiclios das comunidades consolidadas , e tambm
es de pobreza e de excluso.
8
Apesar das evidncias apresentadas pelas pesquisas nas reas de informalidade, h controvrsias sobre o carter da habitao popular como valor de troca, se
esta cria valor e se haveria renda suficiente para se criar um mercado imobilirio informal (ver OLIVEIRA, 2006).
195
196
Esse panorama tambm nos instiga a refletir e a
reas de risco ou nas periferias distantes. Utilizam nessa
tentar compreender a relao que se estabelece entre o
escolha, certamente, tambm critrios caros ao mer-
mercado imobilirio informal e a produo do espao
cado formal, como a acessibilidade, a proximidade de
intraurbano, considerando, entre outros aspectos, a ne-
infraestrutura, transporte e servios urbanos, e tambm
cessidade de delimitar o nvel de autonomia e de cons-
o custo do aluguel ou do imvel. No entanto, se por um
cincia dessa populao na deciso locacional. A com-
lado no h como se pensar numa autonomia absoluta
preenso da lgica de ocupao da terra urbana pela
e numa escolha consciente de estratgias dessa popula-
populao pobre, a localizao de seus assentamentos
o, deve haver uma margem de opo para os agentes
e das reas de ocupao e sua mobilidade intraurbana
sociais, evitando-se abordagens restritivas, como se as
devem certamente considerar o papel e as relaes que
condies estruturais eliminassem toda margem de au-
esta estabelece na dinmica de ocupao do mercado
tonomia e criatividade do agente social, e com isso toda
formal e nos processos segregativos. Sabe-se que, por
possibilidade de modific-las (GUTIRREZ, 2005).
um lado, e em um mbito mais estrutural, o que deter-
Alm disso, a pesquisa indicou que no contexto
mina o movimento territorial das populaes pobres
da informalidade sobrepem-se tambm outros valores e
a hegemonia, em especial o capital imobilirio e fundi-
necessidades, em especial as redes sociais de intercmbio,
rio, que tm historicamente obtido precedncia na esco-
que contribuem para a constituio do capital social, que,
lha e na localizao de seus empreendimentos, de suas
como todo capital, se acumula, pode produzir benefcios
reas residenciais, de seus investimentos imobilirios
e representa poder (BORDIEU, 1980). Esse capital so-
e no poder de presso sobre o Estado para a localiza-
cial capacita essas camadas a terem maiores ou menores
o espacial dos investimentos e dos servios pblicos
chances nas disputas socioespaciais, na constituio das
(SUGAI, 2002). Assim, na maioria das vezes, a esco-
estratgias de sobrevivncia e, numa perspectiva de mo-
lha ou a nica alternativa de moradia dos pobres incide
dificao de suas condies de existncia, nas estratgias
nas terras urbanas que sobram e que se constituem,
de mudana (BOURDIEU, 1980; BORDIEU apud GU-
principalmente, nas reas de proteo ambiental e nas
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199
200
7.
7.
Vende-se uma casa: o mercado imobilirio
informal nas favelas do Rio de Janeiro
Pedro Abramo e Andrea Pulici
Introduo
egundo o ltimo censo realizado pelo IBGE (2000), mais de um milho de pessoas (1.092.873) moram em favelas na cidade do Rio de Janeiro. Essa populao corresponde a quase 20% das pessoas residentes na cidade
e tem uma presena na sua vida econmica, social e cultural que identifica o Rio de Janeiro na enorme nebu-
losa de cidades do planeta. Se acrescentarmos a populao que mora em loteamentos ilegais, irregulares e clandestinos,
esse percentual se torna ainda mais expressivo e revela o grande territrio dos assentamentos populares informais da
Cidade Maravilhosa.
A simples comparao dos dois ltimos censos (1991 e 2000) nos revela que a populao residente em favelas
cresceu a uma taxa quase trs vezes superior existente nos bairros legais da cidade. Em levantamentos recentes do
Instituto Pereira Passos da Prefeitura da cidade do Rio de Janeiro, essa tendncia de crescimento populacional e predial das favelas continua ao longo da primeira dcada do sculo XXI e, de fato, coloca o foco das polticas urbanas na
soluo das condies de habitabilidade e de integrao socioterritorial desses assentamentos populares informais.
Vende-se uma casa: o mercado imobilirio informal nas favelas do Rio de Janeiro
201
202
Segundo o IBGE, em 2000 existiam 573 favelas
dimenses da reproduo da vida popular que so deter-
na cidade do Rio de Janeiro. Em 2009, o Instituto Pereira
minantes para a sobrevivncia das famlias que residem
Passos atualiza esse dado para a divulgao na imprensa,
nesses territrios e que, em geral, no so valoradas na
e o nmero atual de favelas existentes (catalogadas) na ci-
percepo corrente sobre a favela como forma de habitat
dade passa a ser de 998. Elas esto dispersas por todas as
popular. O trabalho que realizamos sobre a mobilidade
reas da cidade, desde o Centro, onde a ocupao do solo
residencial das famlias residentes em favelas nos revela
urbano sob a forma de favelas teve origem, at a Zona
algumas surpresas em relao s suas preferncias resi-
Oeste da cidade, que atualmente a rea de expanso e
denciais, em particular, que uma parte importante dessas
converso de solo periurbano em urbano da cidade.
famlias gosta e decide se mudar para favelas. Em outras
O tema das favelas nunca desapareceu do notici-
palavras, as favelas apresentam uma atratividade para fa-
rio jornalstico, mas nos ltimos anos ele se transfor-
mlias populares que no esto diretamente vinculadas
mou em notcia diria em praticamente todos os meios
falta de recursos para decidir residir em outros habitats.
de comunicao. Com algumas excees, a cobertura
Uma surpresa! Sim, os resultados nos revelaram essa
jornalstica das favelas enfatiza a violncia (associada di-
surpresa e, sobretudo, desmitificaram a imagem cons-
reta ou indiretamente atuao do trfico de drogas), as
truda pelo imaginrio social do senso comum de que a
caractersticas urbansticas fora das normas tradicionais
favela seria a ltima opo para as famlias com baixos
do urbanismo moderno e, sobretudo, a identificao da
rendimentos. Como vemos na tabela sobre a simulao
favela a um espao de perdio para a adolescncia e a
de opo de localizao residencial dos compradores de
juventude. A pobreza e o discurso da favela como o lu-
imveis em favela, no item sobre mobilidade residencial,
gar da ausncia (essas reas so consideradas carentes de
a maioria dos compradores reafirma a sua opo de com-
infraestrutura, equipamentos urbanos, servios) tambm
prar um imvel na favela, mesmo sabendo que poderia
so questes levantadas de forma recorrente no discurso
comprar pelo mesmo preo um imvel legal (formal) em
do senso comum sobre as favelas.
um bairro central com menos metros quadrados ou em
Todas essas dimenses so uma realidade urbana

que no podemos deixar de ter presente na formulao
um bairro perifrico com mais metros quadrados do que

ele acaba de adquirir.
de polticas pblicas para esses assentamentos, mas es-
Esse resultado revela a preferncia dessas famlias
tamos seguros de que nesses assentamentos h outras
em morar em favelas, e as suas razes podem ser encon-
tradas na tabela sobre os motivos de atrao que apresen-
territrios das favelas a sua localizao na hierarquia
tamos neste captulo. Esse resultado de certa atratividade
socioeconmica da cidade.
das favelas, ou, em linguagem de economista, vanta-
O mapa da informalidade da cidade do Rio de Ja-
gens comparativas da favela vis--vis outras formas de
neiro revela de forma inequvoca a fratura socioespacial
moradia, interessante e exploramos em outro trabalho
entre a elite, a classe mdia e os pobres, desvelando uma
(ABRAMO, 2009), mas deve ser levada em considerao
profunda desigualdade urbana. Como podemos ver no
na formulao da oferta de moradias das polticas habi-
mapa abaixo, nas reas onde a informalidade urbana
tacionais pblicas e/ou consertadas. Em outras palavras,
superior a 50%, temos o vetor de expanso pobre da ci-
encontramos dimenses no territrio dos assentamentos
dade (regio Oeste). No outro extremo do mapa, em sua
populares informais que so valorados pelos seus resi-
rea mais escura, encontramos a zona rica e consolidada
dentes e que facilitam a reproduo da vida popular nas
da cidade, com um percentual inferior a 15% de infor-
grandes cidades brasileiras e latino-americanas. Porm,
malidade. A informalidade nessa zona abastada da cida-
no podemos nos encantar com esses atributos positivos,
de corresponde s favelas em encostas localizadas nos
pois, de fato, nas favelas encontramos uma qualidade de
bairros de elite e que se transformaram no paradigma
equipamentos e servios pblicos infinitamente inferiores
do imaginrio das favelas cariocas, quando na verdade
aos oferecidos nos bairros formais da cidade. Outro fator
somente um quarto das favelas da cidade se localiza em
importante na caracterizao da desigualdade urbana dos
reas de encostas.
203
Figura 1 Mapa da informalidade da Cidade

do Rio de Janeiro
Fonte: Instituto Pereira Passos (2004).
O presente captulo apresenta alguns resultados do
eles sejam teis para aumentar o conhecimento sobre as
estudo sobre o funcionamento do mercado imobilirio
reais condies de reproduo da informalidade urbana
informal e da mobilidade residencial em favelas na cidade
na cidade do Rio de Janeiro.
do Rio de Janeiro. Ele faz parte do Projeto Infosolo, que

buscou apontar as similitudes e as diferenas do mercado
imobilirio informal e a mobilidade residencial em oito
metrpoles brasileiras, e que contou com o apoio e o financiamento do Programa Habitare da Finep.
Neste captulo apresentamos de forma descritiva a
estrutura e as principais caractersticas do mercado informal de solo nas 15 favelas estudadas na cidade do Rio de
Janeiro (ver Figura 2). Os resultados e as descries que
apresentamos em seguida so dados primrios coletados a
partir da aplicao de questionrios nas favelas do Rio de
Janeiro. Na constituio do banco de dados sobre o mercado informal, aplicamos trs tipos de questionrios di-
204
1 O processo de favelizao na cidade do Rio

de Janeiro
Em seu trabalho clssico sobre a cidade do Rio de
Janeiro, Abreu (1997) nos diz que estudar a expanso das
favelas cariocas estudar o prprio processo de expanso
da cidade do Rio de Janeiro. Seguindo essa indicao, Silva
(2003) recupera a cartografia de favelas e nos permite uma
visualizao da expanso da mancha das favelas na cidade.
Assim, identificamos que a favela se origina na
rea central da cidade no final do sculo XIX e vai se
deslocando para as suas reas perifricas.
ferentes em funo dos participantes desse mercado. Em
A partir dos dados do IBGE e do IPLANRIO,1
cada favela tipo escolhida para representar o universo
Costa (1996) chama a ateno para o processo de expan-
das favelas cariocas, identificamos todos os vendedores
so da favelizao a partir da dcada de 1970 em direo
e compradores de imveis e/ou lotes, bem como todos
Zona Oeste da cidade do Rio de Janeiro. Dado certo
os locatrios de imveis que realizaram suas compras e
esgotamento das grandes glebas em outras reas da cida-
locao no ltimo semestre. Depois de vrios testes esta-
de e da rea metropolitana e o fato de os maiores vazios
tsticos, estamos convencidos da representatividade dos
demogrficos do municpio se localizarem na Zona Oes-
dados que vamos apresentar em seguida e esperamos que
te, esse processo de crescimento das favelas nessa regio
O IPLANRIO corresponde ao atual Instituto Pereira Passos da Prefeitura do Municpio do Rio de Janeiro.
no surpreende, mas o fato de essa zona urbana ter um
outro lado, temos um movimento de forte densificao
servio de transporte bastante reduzido, custoso e prec-
e/ou verticalizao nos assentamentos informais con-
rio tambm um fator que explica o grande crescimento
solidados que apresentam melhores condies de aces-
da populao residente em favelas consolidadas. Segundo
sibilidades e de centralidade. Nos dois ltimos casos, o
os dados do Censo 2000, Jacarepagu a regio da cidade
mecanismo que opera o acesso do pobre ao solo nesses
com maior nmero de favelas (68), seguida por Bangu
assentamentos informais o mercado imobilirio fundi-
(21), comprovando que a Zona Oeste a regio da cidade
rio. Dados de pesquisas recentes (ABRAMO, 2002, 2003)
que apresenta o maior surgimento de favelas.
revelam a existncia de prticas recorrentes de transaes
Na ltima dcada, o nmero de assentamentos
de compra e venda e de locao nas reas de assentamen-
informais nas grandes cidades brasileiras apresentou um
tos informais, apontando para uma regularidade desse
crescimento significativo, mas a surpresa foi o surgimen-
mercado como principal mecanismo de acesso de novas
to de uma forte tendncia densificao e verticaliza-
famlias nos assentamentos informais consolidados. Ou-
o, sinalizando um crescimento da populao pobre em
tro dado importante o crescimento do mercado de loca-
assentamentos informais consolidados. Podemos sugerir
o informal nesses assentamentos. Em muitos captulos
que a dinmica de crescimento populacional nos assenta-
deste livro podemos verificar que a forma de acesso ao
mentos informais obedece, hoje, a um duplo movimento
aluguel nas favelas um elemento novo e desconhecido
de estruturao das cidades informais. De um lado, te-
da reproduo territorial da informalidade urbana. No
mos um processo de extensificao dos limites urbanos,
Rio de Janeiro, verificamos que em apenas quatro anos
com o fracionamento irregular e/ou ilegal (informal) de
o percentual do mercado de locao informal passou de
glebas produzindo as superperiferias metropolitanas.
15% em 2002 a 29% em 2006 (ABRAMO, 2007b). Em
Esse processo de extensificao pode ser resultado da
uma palavra, o mercado informal tende a se transformar
ao movida pela lgica da necessidade a partir de ocu-
na principal porta de entrada nas favelas consolidadas e
paes ou acionado pela lgica do mercado com o fun-
serve de mecanismo social para o processo de densifica-
cionamento do submercado informal de loteamentos. De
o das favelas nas grandes cidades brasileiras.2
Encontramos resultados semelhantes na pesquisa que realizamos em seis pases da Amrica Latina (ABRAMO, 2009).
205
2 Aspectos metodolgicos do levantamento

dos dados
Do ponto de vista metodolgico, o levantamento
dos dados que vamos apresentar em seguida corresponde
e o nmero de domiclios (conforme dados do Censo

2000 do IBGE, fornecidos pelo Instituto Pereira Passos
em 2006).
Tabela 1 Localizao e nmeros de domiclios
a 15 favelas da cidade do Rio de Janeiro. Nessas 15 favelas

foram aplicados questionrios ao universo de chefes de
Favelas
famlias dos domiclios disponveis para venda no mo-
1) Parque Acari
mento da investigao e a todos os chefes de famlia dos

imveis comprados ou alugados no ltimo semestre do
ano de 2006.
As comunidades investigadas foram definidas por
um critrio tipolgico de favela em que cada uma das 15
favelas definida como uma favela tipo a partir das
suas caractersticas e seria representativa do conjunto das
favelas da cidade. As variveis que levamos em considerao para construir uma matriz a partir da qual classifica-
206
Bairros
Domiclios
Acari
887
2) Morro da Lagartixa
Costa Barros
1.267
3) Vigrio Geral
Vigrio Geral
1.430
4) Joaquim de Queiroz
5) Vila do Vintm
6) Divineia
Ramos
3.050
Padre Miguel/Realengo
3.787
Pacincia
1.469
7) Pavo-pavozinho
Copacabana
2.219
8) Parque Proletrio
Groto
Penha
449
Itanhang
512
Meier
400
Cascadura
973
Senador Camar
1.523
Iraj
3.618
9) Tijuquinha
10) Morro da Cachoeira
Grande
11) Vila Campinho
12) Jacar
mos todas as favelas cariocas so as seguintes: a) caracte-
13) Vila Rica do Iraj
rsticas topolgicas (nvel de centralidade) e topogrficas
14) Tuiuti
So Cristvo
1.127
15) Borel
Tijuca
1.764
(plana, em declive, plana/declive); b) posio dos bairros

do entorno na hierarquia socioespacial da cidade (bairros
Fonte: IBGE (2000) e Instituto Pereira Passos (2006).
ricos, classe mdia, pobres); c) posio nos vetores de estruturao intraurbana (reas de expanso, consolidadas
ou em consolidao e deterioradas); d) existncia de programas de urbanizao e/ou titulao; e e) tamanho das
favelas (grandes, mdias e pequenas).
Na Tabela 1 so apresentadas as comunidades de
favela pesquisadas, com a localizao na cidade (bairro)
Ao escolher as favelas, procuramos respeitar os

critrios metodolgicos para construir uma tipologia de
favelas tipo e uma representatividade espacial. Nesse
sentido, podemos visualizar no mapa (Figura 2) a localizao das 15 favelas pesquisadas e a sua distribuio espacial na cidade do Rio de Janeiro.
Figura 2 Mapa de localizao das comunidades por

rea de planejamento (AP)
Fonte: Abramo (2006).
Como dissemos nos pargrafos anteriores, entre-
sidencial. Neste trabalho, vamos apresentar os dados
vistamos todos os proprietrios que colocaram venda
sobre o mercado informal residencial nas favelas. Esse
seus imveis nas 15 comunidades pesquisadas e todos os
mercado residencial est dividido em dois submerca-
novos moradores que compraram ou alugaram imveis
dos. O primeiro submercado o submercado infor-
nas 15 favelas nos ltimos 6 meses do ano. Nesse sentido,
mal de comercializao, onde temos os dados sobre a
fizemos a opo de no usar nenhum critrio amostral
oferta imobiliria e as transaes efetivamente realiza-
e aplicamos questionrios ao universo dos compradores,
das. O segundo submercado residencial nas favelas o
locatrios e da oferta de imveis no mercado informal.
mercado informal de locao. Nos itens que se seguem
Estamos seguros de que a nossa opo permitiu uma me-
apresentamos os dados dos dois submercados residen-
lhor representatividade dos dados sobre o mercado infor-
ciais informais.
mal em favelas na cidade do Rio de Janeiro.
3 A estrutura do mercado de solo informal

na cidade do Rio de Janeiro
O submercado informal nos assentamentos consolidados est dividido em submercado comercial e re-
3.1 Composio dos submercados

Como podemos ver no grfico da Figura 3, a composio do mercado mostra que, dos participantes do
mercado, 54% deles se constituam de pessoas que estavam com seus imveis venda, 29% alugaram imveis e
16% compraram imveis no ano de 2006.
207
Questionrios aplicados 2006
verificamos um forte crescimento da sua participao

no mercado informal de solo nas favelas. Em apenas
quatro anos a sua participao passou de 15% (2002) a
29,96% (2006) (ABRAMO, 2007b).
29,96%
54,51%
15,54%
Aluguel
Tabela 2 Composio do mercado de aluguis e compra e venda

(C+V)
Compra
Venda
Figura 3 Composio do mercado em 2006
Avaliando a porcentagem das transaes
Comunidade
% Aluguel
% C+V
% total
Borel
11,11
88,89
100,00
Cachoeira Grande
44,00
56,00
100,00
Campinho
39,39
60,61
100,00
Grota
23,44
76,56
100,00
Groto
20,45
79,55
100,00
Jacar
8,11
91,89
100,00
compra+venda e aluguel , podemos observar a pre-
Parque Acari
11,43
88,57
100,00
dominncia do mercado de comercializao sobre o
Pavo-pavozinho
75,00
25,00
100,00
mercado de locao na maioria das comunidades pes-
Tijuquinha
69,57
30,43
100,00
Vila Rica de Iraj
19,28
80,72
100,00
quisadas. As duas comunidades onde o mercado de
Vila Vintm
4,92
95,08
100,00
locao predominante tm razes muito particulares
Total
29,11
70,89
100,00
para essa predominncia. No caso da Tijuquinha, a proximidade do canteiro de obras do vetor de expanso
208
imobilirio da cidade (Barra da Tijuca) e das obras do

Complexo do Pan-americano explica a forte presena de
trabalhadores da indstria da construo civil no mercado de locao informal nessa favela. No caso da favela do Pavo-pavozinho, a localizao da favela entre o
3.2 Estrutura sociodemogrfica

Neste item, vamos apresentar algumas variveis
que permitem uma primeira aproximao da estrutura da
demanda e da oferta do mercado informal.
3.2.1 Composio etria e gnero
bairro de Copacabana e de Ipanema explica uma forte
A dimenso de gnero importante no mercado
atratividade do mercado de aluguis. Apesar de o mer-
informal, e podemos dizer que desconhecida at os
cado de aluguis no Rio de Janeiro no ter uma presena
levantamentos que realizamos. No mercado informal,
muito importante como em outras cidades brasileiras,
temos uma clara predominncia das chefes de famlia
mulheres como compradoras de imveis nas favelas. No

Rio de Janeiro, as mulheres chefes de famlia representam
62,3% dos compradores, podendo chegar a 85,7% em comunidades como Borel e Parque Acari. Entre os vendedores e os locatrios, as mulheres tambm predominam,
com taxas semelhantes. curioso notar que, nas favelas
Tabela 3 Compradores de imveis, segundo o gnero

Comunidade
Masculino
Feminino
Borel
14,29
85,71
Cachoeira Grande
100,00
0,00
Campinho
26,67
73,33
Divineia
45,45
54,55
Groto
que tiveram investimentos do Programa Favela-Bairro, o
Jacar
27,27
72,73
predomnio das mulheres no mercado de compra um
Joaquim de Queiroz
25,00
75,00
pouco menor, girando em torno dos 58%, mas mesmo
Lagartixa
85,71
14,29
Parque Acari
14,29
85,71
Pavo-pavozinho
62,50
37,50
pradores homens. No mercado de venda de imveis, a
Tijuquinha
16,67
83,33
presena feminina de 68%, e, no mercado de aluguis,
Tuiuti
Vigrio Geral
35,71
64,29
Vila rica do Iraj
33,33
66,67
Vila Vintm
43,75
56,25
assim elas continuam a ser maioria em relao aos com-
temos 63,26% dos locatrios chefes de famlia mulheres.

Quando comparamos esses dados ao levantamento que realizamos no mercado formal de comercializao
imobilirio, em que apenas 30% dos compradores so mulheres, encontramos uma diferena significativa na com-
A idade predominante dos compradores de im-
posio em termos de gnero entre os mercados formal e
veis na favela de 21 a 40 anos. Nessa faixa etria,
informal. Essas diferenas e, sobretudo, as estratgias de
encontramos 56% das comercializaes. No caso do
localizao residencial das mulheres no mercado informal
mercado de aluguis, os locatrios so um pouco mais
so evidentes quando perguntamos sobre os fatores de atra-
jovens, pois na faixa entre 21 e 30 anos concentram-se
o que levaram as famlias a comprar os seus imveis em
42,8% dos moradores que entraram na favela por alu-
favelas. A resposta mais importante no ranking de motivos
guel. Em relao ao estado civil dos compradores e dos
a proximidade de familiares e de amigos e a existncia
vendedores de imveis, notamos uma maioria absoluta
de redes sociais de reciprocidade. Esses atributos do habitat
de casados (45% dos entrevistados), seguidos de soltei-
da favela so muito importantes para as chefes de famlia
ros (22%) e amigados (15%). Esses percentuais mudam
mulheres e se tornam um valor residencial (externalidade)
um pouco em relao aos locatrios de imveis, pois a
positivo nas escolhas femininas de morar em favela.
diferena entre os casados (36%) e os solteiros (31%)

209
diminui de forma significativa, revelando um perfil de
de imveis, 30% esto na faixa de 1 a 2 e 18%, no inter-
demanda diferente entre o submercado de comercializa-
valo de 2 a 3, isto , 75,2% dos vendedores tm renda at
o e o submercado de locao.
3 salrios mnimos. Esse dado interessante, pois mostra
3.2.2 Renda mdia da demanda e da oferta: locao e

comercializao
que os que esto entrando na favela como compradores

tm uma renda bastante similar aos que esto vendendo
Em relao faixa de renda dos compradores de
os seus imveis na favela. Assim, os primeiros resultados
imveis, podemos ver, na Tabela 4, que 35% tm rendi-
sobre o impacto do mercado informal de solo na com-
mentos entre 1 a 2 salrios mnimos e 29%, entre 2 a 3
posio de renda dos moradores de favelas no revelam
salrios. Em outras palavras, 79,51% dos compradores do
um processo de elitizao ou expulso branca dos mais
mercado informal tm at 3 salrios mnimos de renda.
pobres. Porm, quando somamos as faixas de renda at
Esses valores so um pouco menores para os vendedores
2 salrios mnimos (SM) dos compradores, vemos que
Tabela 4 Faixa de renda dos compradores de imveis
At 1 SM
Mais de 1 a 2
SM
Mais de 2 a 3
SM
Mais de 3 a 5
SM
Sem
rendimento
Sem
declarao
Total
Total
14,75
35,25
29,51
9,02
8,20
3,28
100,00
Borel
0,00
42,86
28,57
0,00
28,57
0,00
100,00
Comunidade
210
Cachoeira Grande
0,00
25,00
25,00
25,00
25,00
0,00
100,00
Campinho
26,67
13,33
40,00
0,00
13,33
6,67
100,00
Divineia
9,09
27,27
36,36
27,27
0,00
0,00
100,00
Lagartixa
0,00
42,86
14,29
28,57
14,29
0,00
100,00
Vigrio Geral
21,43
42,86
14,29
0,00
21,43
0,00
100,00
Vila Rica do Iraj
0,00
66,67
16,67
0,00
0,00
16,67
100,00
Vila Vintm
37,50
18,75
31,25
6,25
6,25
0,00
100,00
Jacar
18,18
36,36
45,45
0,00
0,00
0,00
100,00
Joaquim de Queiroz
0,00
75,00
25,00
0,00
0,00
0,00
100,00
Parque Acari
14,29
28,57
28,57
14,29
0,00
14,29
100,00
Pavo-pavozinho
12,50
75,00
0,00
0,00
0,00
12,50
100,00
Tijuquinha
0,00
25,00
50,00
25,00
0,00
0,00
100,00
eles compreendem 50%, enquanto os vendedores, 56,9%
formal e da construo de indicadores que permitem uma
do total de vendedores, desvelando uma ligeira tendncia
avaliao sobre os processos de elitizao e/ou empobre-
de elitizao das favelas. Esse um tema importante de
cimento das favelas, comparando compradores (famlias
que no vamos tratar neste captulo, mas que deve ser
que esto entrando na favela) e vendedores (famlias que
discutido a partir das informaes sobre o mercado in-
esto saindo da favela).3
Tabela 5 Faixa de renda dos vendedores de imveis
At 1 SM
Mais de 1 a
2 SM
Mais de 2 a
3 SM
Mais de 3 a
5 SM
Mais de 5 a
10 SM
Mais de 10
SM
Sem renda
Sem
declarao
Total
Total
26,57
30,33
18,30
9,77
3,76
0,25
7,02
4,01
100,00
Borel
24,14
24,14
20,69
6,90
3,45
0,00
20,69
0,00
100,00
Cachoeira
Grande
10,00
50,00
0,00
20,00
0,00
0,00
20,00
0,00
100,00
Campinho
0,00
42,86
28,57
0,00
14,29
0,00
0,00
14,29
100,00
Divineia
31,03
34,48
20,69
6,90
0,00
0,00
3,45
3,45
100,00
Groto
39,39
18,18
9,09
3,03
9,09
0,00
9,09
12,12
100,00
Lagartixa
16,00
38,00
20,00
10,00
0,00
0,00
12,00
4,00
100,00
Tuiuti
42,86
28,57
21,43
7,14
0,00
0,00
0,00
0,00
100,00
Vigrio Geral
34,38
31,25
15,63
9,38
3,13
1,56
4,69
0,00
100,00
Vila Rica Iraj
0,00
25,00
30,00
10,00
0,00
0,00
20,00
15,00
100,00
Vila Vintm
23,53
27,94
16,18
13,24
10,29
0,00
4,41
4,41
100,00
Jacar
22,22
44,44
22,22
11,11
0,00
0,00
0,00
0,00
100,00
Joaquim de
Queiroz
37,50
25,00
18,75
12,50
0,00
0,00
0,00
6,25
100,00
Parque Acari
34,88
32,56
20,93
6,98
2,33
0,00
0,00
2,33
100,00
Pavopavozinho
100,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
100,00
Tijuquinha
0,00
16,67
33,33
50,00
0,00
0,00
0,00
0,00
100,00
Comunidade
Para uma discusso mais detalhada, ver Abramo (2009).
211
Em relao ao tempo de escolaridade, os com-
os locatrios, a predominncia dos assalariados um pou-
pradores apresentam nveis de escolaridade ligeiramente
co menor, mas eles ainda so maioria em relao aos aut-
superiores aos dos vendedores, pois a maioria dos com-
nomos. Em relao aos locatrios, a predominncia para
pradores tem o primrio completo e/ou o secundrio
os assalariados, com 61,4%, contra 38,60% de autnomos.
incompleto, enquanto a escolaridade dos vendedores

predominantemente de primrio completo e incompleto. O curioso que os locatrios tm um perfil de escolaridade superior a ambos.
Ao analisarmos o bairro do local de trabalho dos

participantes do mercado informal, verificamos que, em sua
maioria, eles trabalham e/ou tm o seu rendimento principal
prximo ao local de moradia. Em pesquisa sobre o funcio-
3.2.3 Insero no mercado de trabalho: comercializao e locao
Entre os compradores de imveis informais, os as-
namento do mercado imobilirio formal da cidade do Rio

de Janeiro, verificamos que 40% dos entrevistados tm o seu
local de trabalho no centro da cidade (ABRAMO, 2006).
salariados representam 65%, enquanto os autnomos correspondem a apenas 35% do total. Entre os vendedores e
Tabela 6 Ocupao profissional dos compradores de imveis
Comunidade
212
Tabela 7 Ocupao profissional dos vendedores de imveis

Comunidade
Assalariado
Autnomo
Total
Total
60,05
39,95
100,00
Borel
79,31
20,69
100,00
Assalariado
Autnomo
Total
Total
64,75
35,25
100,00
Cachoeira Grande
60,00
40,00
100,00
Borel
100,00
0,00
100,00
Campinho
57,14
42,86
100,00
Cachoeira Grande
100,00
0,00
100,00
Divineia
72,41
27,59
100,00
Campinho
66,67
33,33
100,00
Groto
72,73
27,27
100,00
Divineia
72,73
27,27
100,00
Lagartixa
56,00
44,00
100,00
Lagartixa
57,14
42,86
100,00
Tuiuti
78,57
21,43
100,00
Vigrio Geral
50,00
50,00
100,00
Vigrio Geral
51,56
48,44
100,00
Vila Rica do Iraj
66,67
33,33
100,00
Vila Rica do Iraj
55,00
45,00
100,00
Vila Vintm
75,00
25,00
100,00
Vila Vintm
61,76
38,24
100,00
Jacar
36,36
63,64
100,00
Jacar
44,44
55,56
100,00
Joaquim de Queiroz
50,00
50,00
100,00
Joaquim de Queiroz
56,25
43,75
100,00
Parque Acari
85,71
14,29
100,00
Parque Acari
53,49
46,51
100,00
Pavo-pavozinho
62,50
37,50
100,00
Pavo-pavozinho
0,00
100,00
100,00
Tijuquinha
50,00
50,00
100,00
Tijuquinha
0,00
100,00
100,00
4 Funcionamento do mercado imobilirio
Nas favelas onde houve Favela-Bairro, cresce a importncia (35%) do emprstimo de parentes, revelando que
Em relao ao funcionamento do mercado imobili-
aqui h um esforo familiar para a aquisio do imvel.
rio propriamente dito, a compra feita vista em 66,5%
A indenizao trabalhista (incluindo Fundo de Garantia)
dos casos, mas h algum mecanismo de financiamento
responde por apenas 11,5% da poupana para a aquisio
em 16% das transaes. Em algumas comunidades (Cam-
de uma casa nas favelas.
pinho, Jacar, Pavo-pavozinho), no houve transaes

financiadas. A troca no tem peso relevante.
De maneira geral, as operaes de compra e venda
Emprstimo parentes/amigos
Poupana
predominam sobre as de aluguel, na razo de 2 para 1. Em
Venda imvel
algumas favelas pesquisadas (como Tijuquinha e Pavo-
Indenizao trabalhista
Troca
pavozinho), o quadro se inverte, com a predominncia
Outros
do aluguel. Em outras (como o Parque Groto e o Tuiuti),

o mercado francamente vendedor, e no foi encontrado
Figura 4 Recursos utilizados pelos compradores de imveis
nenhum imvel que tenha sido comprado nos ltimos 6
meses. Essa diferena pode ser explicada pela presena
Ao realizarmos a pergunta o comprador fechou
ou no da violncia nas comunidades. Em comunidades
o negcio pelo valor pedido?, verificamos que em 85%
consolidadas, sem violncia declarada e aberta, como Pa-
dos casos no houve negociao de preos, com exce-
vo-pavozinho, o mercado de imveis torna-se consoli-
o das comunidades Vila Rica do Iraj e Vigrio Geral.
dado, onde ningum vende e, por isso, ningum compra.
Provavelmente isso se deve ao fato de que essas comu-
No mximo temos um mercado de aluguis nessas comu-
nidades apresentam um grau de violncia acentuado,
nidades. Nas comunidades onde a violncia maior, te-
dando maior poder de barganha aos compradores de
mos o fluxo inverso, ou seja, maior demanda de venda do
imveis nessas comunidades.
que de compra. E podemos observar que quem compra,

na sua maior parte, j era morador da favela.
Do total de entrevistados, 72% dos compradores de

imveis obtiveram a informao do imvel adquirido por
Quanto origem dos recursos utilizados na compra
amigos/parentes, podendo esse valor chegar a 92% nas co-
do imvel, predominam a venda de outro imvel (27%),
munidades do Jacar e do Pavo-pavozinho. Em Vigrio
os emprstimos de parentes (25%) e a poupana (18%).
Geral, temos 15% dos imveis adquiridos por meio da AsVende-se uma casa: o mercado imobilirio informal nas favelas do Rio de Janeiro
213
sociao de Moradores e, em Vila Vintm, esse valor de
Quando fizemos uma simulao de outra opo de
12%. Em Vila Vintm, em 14% das vendas os compradores
compra de um imvel com valores semelhantes ao ad-
obtiveram a informao a partir de jornal da comunidade,
quirido, a opo mais assinalada em praticamente todas
e, em Vila Rica do Iraj e em Lagartixa, aproximadamen-
as favelas estudadas foi a de continuar no imvel ad-
te 15% dos compradores tiveram acesso informao do
quirido, com uma porcentagem variando entre 42,86%
imvel adquirido por placas nas casas transacionadas.
a 90,91%. As outras opes eram a de um apartamento
O carter informacional do mercado em favelas
formal na zona central da cidade com metragem quadra-
revela que h uma mediao informacional de parentes e
da inferior ou uma casa formal em bairro perifrico com
amigos para ter acesso oferta imobiliria. Em termos de
rea construda superior. Todas as opes tinham um va-
caracterizao informacional do mercado informal, vemos
lor similar ao preo do imvel recm-adquirido. Em ou-
que h uma opacidade informacional que alimenta uma ca-
tras palavras, a maioria dos entrevistados prefere adquirir
deia de transaes imobilirias que buscam a proximidade
um imvel na favela a ir para um apartamento formal.
parental e/ou de amigos como fator de atrao residencial.
A segunda opo mais citada foi a de uma casa maior
Essa caracterstica do mercado informal e da mobilidade re-
em Bangu/Campo Grande com escritura. Essa opo
sidencial em favela deve estar presente nas discusses sobre
tem porcentagens que variam entre 7,14% a 50% nas 15
a oferta pblica de moradias para os setores populares.
favelas pesquisadas.
214
Amigos/parentes
Associao moradores
Sem informao
Jornal
Continuaria no imvel adquirido
Outros
Outro local com mais opes
Placa
Casa maior Bangu com escritura
Porta a porta
Quitinete no Catete
Figura 5 Onde os compradores obtiveram a informao do imvel

adquirido
Figura 6 Outra opo de moradia para os compradores de

imveis
5 Uma primeira aproximao dos

fatores determinantes do preo no
mercado informal
Em relao formao dos preos dos imveis
venda, a maioria das respostas foi de que o preo est
baseado nos preos dos imveis do entorno das favelas,
principalmente nas comunidades de Tuiuti (92%), Tijuquinha e Pavo-pavozinho (100%), seguidas de Parque
Acari, Divineia e Vila Rica do Iraj, com cerca de 70%.
Essa externalidade permite uma liberdade na mudana

da intensidade do uso do solo, com a eventual edificao de novos andares e/ou o fracionamento do lote. Com
isso, a aquisio de um imvel na favela se transforma
em um valor para o futuro, pois ele pode crescer em rea
construda sem as restries das normativas urbansticas.
O vendedor sabe dessa potencialidade, transforma-a em
uma externalidade positiva e antecipa o eventual uso futuro aumentando o valor do solo.
Nas comunidades do Borel e Groto, esse valor cai para
A segunda externalidade positiva caracterstica do
38% e, em Vigrio Geral, para 54%, predominando nes-
mercado informal nas favelas vamos denominar de ex-
sas comunidades a opo de que o valor do imvel est
ternalidade comunitria. Essa externalidade a mani-
relacionado com gastos e obras realizados. A dimenso
festao em bens e servios das redes de economias de
paradoxal dessas respostas est no fato de que o gra-
reciprocidade e redes sociais de autoajuda coletiva que
diente de preos do mercado informal no acompanha
permite o acesso a bens e servios sem um desembolso
o gradiente de preos do mercado formal, revelando que
monetrio. O exemplo clssico de hoje o de reciproci-
a referncia dos preos dos bairros formais no se consti-
dade: eu tomo conta do filho da minha vizinha para que
tui no elemento determinante da formao de preos do
ela v trabalhar, e no fim de semana o marido dela me
mercado informal. Estamos convencidos de que no mer-
ajuda a levantar o muro do meu quartinho. De fato, essa
cado informal intervm um conjunto de fatores especfi-
dinmica de reciprocidades permite o acesso a servios
cos da territorialidade e da sociabilidade da favela que se
de creche para a primeira pessoa e de um pedreiro para a
transformam em atributos e externalidades positivas no
segunda pessoa, sem que nenhuma delas tenha que entrar
mercado informal. Dentre esses atributos identificamos
em uma relao mercantil.
que duas externalidades do mercado informal interferem
Na dinmica de reciprocidades, o elemento que ga-
de forma positiva na formao dos preos desse mercado.
rante o dar e o receber em seguida (dom e contradom) so
primeira dessas externalidades positivas vamos chamar
as relaes de confiana e lealdade entre essas duas pes-
de externalidade de liberdade urbanstica e construtiva.
soas (BRUNI; ZAMAGNI, 2004; PELLIGRA, 2007).

215
Porm, para entrar nessa verdadeira economia de reci-
da Associao de Moradores para garantir a legitimidade
procidades, a condio indispensvel a de morar na fa-
da transao de venda. Esses resultados nos revelam que
vela. Assim, o vendedor de um imvel na favela sabe que,
a existncia de imobilirias praticamente inexistente e
ao vender o seu imvel, tambm estaria vendendo uma
somente em algumas favelas (Rocinha e Rio das Pedras)
eventual participao em uma rede de economia de reci-
temos a sua presena. Porm, na prtica o funcionamento
procidades, e ele vai incorporar no preo do seu imvel
do mercado informal em favelas no est mediado por
essa externalidade positiva. Assim, o mercado informal
agentes mercantis profissionais como as imobilirias. A
valora certos atributos que no esto presentes no merca-
maior parte das transaes ocorre entre famlias vende-
do formal e, ao valor-los, incorpora novos elementos de
doras e famlias compradoras.
formao dos preos.

Ao serem perguntados sobre a forma de ocupao
fatores preo do imvel e falta de recursos das famlias
do imvel das famlias que esto vendendo esse imvel,
so os principais motivos que dificultam a concretizao
a resposta mais observada foi a da compra do imvel,
das vendas. Nas comunidades de Borel e Vigrio Geral, a
desvelando que o mercado informal de comercializao
questo da violncia aparece como um dos motivos para
no um fenmeno recente. Somente em Cachoeira
os imveis no terem sido vendidos (10%). Nesse sentido,
Grande e Campinho temos 28% de ocupao, e em La-
o mercado informal no se diferencia de forma significa-
gartixa e Parque Acari temos 22% de vendedores que
tiva do comportamento do mercado formal, pois o grau
haviam comprado o lote. interessante que somente em

Campinho e Tuiuti temos a opo de herana, com cerca
216
Ainda em relao aos vendedores de imveis, os
de 20% de vendedores.
de violncia um fator importante na liquidez do mercado imobilirio, seja ele formal ou informal.
Nas comunidades em que temos um baixo percentual de venda, como, por exemplo, Tijuquinha, os
Sem informao
vendedores nem anunciam seus imveis. A Associao
Casa em mau estado
de Moradores somente tem um papel significativo nas
Devido localizao
comunidades do Campinho (28%) e Groto (21%), segui-
Falta anncio
Devido ao preo
Falta recurso
das de Tuiuti (14%) e Vigrio Geral (10%). Mais uma vez

percebemos que essas comunidades so as consideradas
mais violentas desta pesquisa e talvez por isso precisem
Figura 7 Motivos pelos quais os imveis ainda no foram vendidos

O valor mdio de compra de um imvel de dois
temporal entre a mobilidade social e a mobilidade resi-
quartos nas favelas pesquisadas foi de R$ 11,5 mil.
dencial de algumas famlias e o desejo de recuperar uma
Esse preo varia bastante entre as comunidades, desde
posio superior na escala socioterritorial da hierarquia
R$ 4,3 mil (Vigrio Geral) at R$ 29,6 mil (Tijuqui-
da mobilidade residencial.
nha). Em relao ao preo de venda (oferta), esse valor

maior onde o valor mdio de R$ 16 mil, com um
intervalo de variao de R$ 8,2 (Cachoeira Grande) e
R$ 18 mil (Lagartixa).
Quando tabulamos tambm os valores transacionados dos imveis por gnero dos compradores e
vendedores, vemos que as mulheres tendem a comprar
a valores mais baixos e a vender a valores mais altos.
Quando cruzamos os preos de compra e venda
Em virtude disso, podemos levantar a hiptese de que
com ocupao profissional, observamos que, na mdia,
a insero das mulheres nas redes de solidariedade nas
os assalariados compram imveis mais caros que os au-
comunidades mais importante do que a dos homens,
tnomos e, em contrapartida, os vendem mais baratos.
e por esse motivo elas tendem a valorar mais os imveis
Esse fato curioso pode revelar uma desarticulao inter-
que esto vendendo.
R$ 40.000
R$ 35.000
R$ 30.000
R$ 25.000
R$ 20.000
R$ 15.000
217
R$ 10.000
R$ 5.000
Masculino
Feminino
Vila Vintm
Vila Rica Iraj
Vigrio Geral
Tuiuti
Tijuquinha
Pavo-pavozinho
Parque Acari
Lagartixa
Joaquim Queiroz
Jacar
Groto
Divineia
Campinho
Cachoeira Grande
Borel
R$ 0
Figura 8 Preos mdios de compra X gnero dos compradores.
R$ 60.000,00
R$ 50.000,00
R$ 40.000,00
R$ 30.000,00
R$ 20.000,00
R$ 10.000,00
Masculino
Feminino
Vila Vintm
Vila Rica Iraj
Vigrio Geral
Tuiuti
Tijuquinha
Pavo-pavozinho
Parque Acari
Lagartixa
Joaquim Queiroz
Jacar
Groto
Divineia
Campinho
Cachoeira Grande
Borel
R$ 0,00
Figura 9 Preos mdios de venda X gnero dos vendedores.
6 Preferncias locacionais
no mercado informal das favelas definitiva, pois a maioria dos entrevistados prefere a opo de morar na favela.
218
A literatura sobre mobilidade residencial d uma
Porm, podemos perguntar se essa deciso no seria um
particular importncia caracterizao das preferncias lo-
ato irracional dessas famlias e, portanto, no poderia ser
cacionais das famlias quando do momento da sua escolha
considerada como uma deciso familiar que maximizasse
sobre onde morar. No caso do mercado informal, a deciso
o bem-estar ou a satisfao familiar.
de morar em favela vista pelo senso comum como uma
Nesse sentido, vamos apresentar o ranking dos mo-
no-deciso, isto , morar em favela seria a nica e ltima
tivos de atrao que levaram as famlias a decidir comprar
opo dessas famlias. Ao estudar a mobilidade residencial
um imvel na favela e o ranking dos fatores de repulso
nas favelas, verificamos que em muitos casos, em particu-
que levam as famlias a colocar venda os seus imveis.
lar na mobilidade residencial operada pelo mecanismo do
Como vamos ver abaixo, as famlias que decidem comprar
mercado informal, as famlias fazem uma deciso de morar
imveis nas favelas tm uma racionalidade em suas esco-
em favela. A tabela que apresentamos sobre a simulao de
lhas, e essa racionalidade nos conduz particularidade da
deciso de localizao residencial com opes de morar em
forma de reproduo da vida dos setores populares nas
bairros formais da cidade a preos similares aos praticados
grandes metrpoles brasileiras e latino-americanas.4
Para uma discusso sobre esse tema, ver Abramo (2009).
Tabela 8 Motivos de atrao: entrada no imvel

Motivos
Tabela 9 Motivos de repulso: sada do imvel
Proximidade dos parentes
19,42
19,32
11,29
Fugir da violncia
35,16
22,06
10,79
J morou na comunidade
17,48
5,68
11,29
Tamanho do domiclio
11,53
11,27
2,88
Proximidade trabalho
13,59
9,09
3,23
Distncia dos parentes
11,53
9,80
13,67
Sair do aluguel
13,59
6,82
6,45
No gosta do bairro
10,95
6,37
12,95
Tamanho domiclio
7,77
1,14
4,84
Voltar para a cidade de origem
6,92
5,88
5,76
Casamento
6,80
1,14
6,45
Tem melhor condio social
4,61
9,31
7,19
Proximidade amigos
5,83
9,09
11,29
Desvalorizao do domiclio
4,03
9,31
15,11
Gosta do bairro
3,88
14,77
8,06
Distncia ao trabalho
2,88
1,96
2,88
Facilidade transporte
2,91
7,95
6,45
2,59
7,84
5,76
Valor do domiclio
1,94
5,68
3,23
Precariedade comrcio/servio
2,02
3,43
5,76
Propriedade
1,94
2,27
1,61
Inexistncia prog. urbanizao
1,44
3,43
2,88
Tem melhor condio social
1,94
1,14
8,06
Valor do domiclio
1,44
0,98
2,16
Fugir da violncia
0,97
3,41
1,61
Falta transporte
1,44
0,00
0,72
Valorizao do domiclio
0,97
2,27
1,61
Inexistncia de escola/posto de sade
1,15
1,47
2,88
Acesso escola
0,97
1,14
0,00
Inexistncia prog. regularizao
0,86
0,98
2,16
Acesso hospital
0,00
3,41
6,45
Distncia dos amigos
0,58
5,39
6,47
Proximidade comrcio e servios
0,00
2,27
6,45
Casamento
0,58
0,49
0,00
Programa urbanizao
0,00
2,27
0,00
Sair do aluguel
Reduo dos gastos (taxas)
0,00
1,14
1,61
Total
Programa regularizao
Total
0,00
0,00
0,00
100,00
100,00
100,00
Motivos
0,29
0,00
0,00
100,00
100,00
100,00
219
Como podemos ver nas Tabelas 8 e 9, a proximi-
motivos de atrao residencial perfazem um total de
dade dos parentes (19,4%) o principal motivo de opo
42,6% das famlias e revelam, de forma clara, que essas
das famlias na compra da sua casa nas favelas. Chama-
famlias, ao decidirem morar em favela, buscam manter
mos a ateno para os percentuais do segundo motivo
ou estabelecer redes de solidariedade e de confiana m-
do ranking (j morou na comunidade), que tem 17,4%
tua que viabilizem uma forma de reproduo da vida po-
das preferncias, e do terceiro motivo (proximidade dos
pular onde as reciprocidades de ajudas interparentais e
amigos), com 5,8% das indicaes. Os trs primeiros
entre amigos sejam um componente determinante para

aumentar o bem-estar familiar. Aqui est a racionalidade
dos fluxos de origem e destino na mudana residencial
das decises das famlias populares em morar nas fave-
intrabairro (ABRAMO, 2003). No estudo sobre a mo-
las e, para tal, pagar valores relativamente elevados para
bilidade residencial no mercado informal, encontramos
aquisio ou locao de uma casa informal. Podemos di-
um resultado muito similar aos resultados do mercado
zer que essa no seria a racionalidade instrumental nor-
formal. Nas favelas do Rio de Janeiro, 57% dos compra-
malmente utilizada nos estudos de economia urbana, mas
dores de casas da favela moravam na prpria favela, ou
a racionalidade da inteligncia popular nas suas estrat-
seja, o fluxo mais importante da mobilidade residencial
gias de reproduo familiar nas grandes metrpoles.
do mercado informal intrafavela, isto , a origem dos
Em relao aos motivos de repulso da comunidade, revelados por aqueles que desejam vender as suas
casas, temos o de fugir da violncia (35,1%) como a
motivao de mudana dessas reas, seguido de tamanho
do domiclio (11,5%) e distncia dos parentes (11,5%).
Aqui encontramos uma racionalidade mais tradicional e
moradores que esto comprando casa na favela a mesma

favela. interessante notar que, nas favelas onde houve
Favela-Bairro, esse percentual cai para 47,5%, sugerindo
que o Programa Favela-Bairro teria certo poder de atrao de famlias que moravam em outra favela (11,2%),
outro bairro (18,7%) ou mesmo outra cidade (15%).
conforme o esperado pelo senso comum. Porm, in-
Apesar de 21% dos vendedores de imveis nas fa-
teressante notar que o terceiro motivo do ranking um
velas manifestarem a inteno de vender para se insta-
fator de busca de proximidade parental que reafirma o

que dizemos no pargrafo anterior sobre a racionalidade
popular em suas escolhas locacionais.
220
7 Mobilidade residencial
larem em outros municpios, a proporo daqueles que

gostariam de continuar residindo na prpria comunidade
no baixa. Na mdia das 15 comunidades pesquisadas,
25% das famlias que esto vendendo as suas casas desejam permanecer na mesma favela.
Nas Figuras 10 e 11 a seguir podemos observar
Os estudos sobre mobilidade residencial utilizam
as respostas por gnero para a pergunta: para onde vai
frequentemente uma matriz de origem e destino para
aps a venda?. Nele vemos que as mulheres tm maior
identificar os fluxos da mobilidade familiar. No caso da
probabilidade de ficar na mesma favela (29%) vis--vis os
cidade do Rio de Janeiro, construmos uma matriz de
homens (18%), sugerindo que realmente para elas os laos
origem e destino da mobilidade residencial promovida
comunitrios e de vizinhana tm uma grande importn-
pelo mercado formal e verificamos que mais da metade
cia nas suas escolhas de localizao residencial.
60
50
40
30
20
10
0
Mesmo
bairro
No
sabem
Outra
cidade
Prpria
cidade
Prpria
favela
Masculino
Feminino
Figura 10 Destino dos vendedores de imveis por gnero

100
90
80
70
60
50
40
30
20
221
10
0
Mesmo
bairro
No
sabem
Outra
cidade
Prpria
cidade
Prpria
favela
Masculino
Feminino
Figura 11 Destino dos compradores de imveis por gnero

8 Algumas consideraes finais

Os resultados preliminares sobre o mercado informal e a mobilidade residencial nas favelas que apresentamos ao longo deste captulo nos revelam que devemos ter dvidas em relao a alguns mitos e senso
comum sobre as reas informais, em particular sobre as
favelas do Rio de Janeiro.
O primeiro diz respeito ao mercado de comercializao e locao informal nas favelas. Os nossos resultados so contundentes em relao a sua existncia e
222
Em razo da reduo e/ou das dificuldades crescentes de processos de ocupao de novas reas urbanas
e periurbanas, o mercado informal tende a se transformar na principal porta de entrada nos assentamentos
consolidados. Em outras palavras, o mercado informal
tende a ganhar importncia como mecanismo de acesso
s favelas e de promoo do processo de intensificao
do uso do solo, com as suas consequncias de aumento
de densidade (populacional e predial) e verticalizao.
Outro mito que procuramos relativizar o mito
importncia como forma de acesso s favelas consolida-
de a residncia na favela ser uma no escolha, a lti-
das. O mercado informal no um mercado ocasional
ma sada para a moradia popular e da rejeio popular
de compra e venda de imveis, ele apresenta uma re-
ao habitat da favela. Ao longo do captulo procuramos
gularidade de transaes de comercializao e locao
apresentar alguns dados que demonstram a preferncia
que o define como um verdadeiro mercado. Ademais,
de muitas famlias em residir em favelas e a suas estra-
o submercado informal em assentamentos consolidados
tgias e racionalidades de escolher viver no habitat das
tem uma estrutura de mercado caracterizada por uma
favelas como a melhor opo para a reproduo da vida
relativa pulverizao da oferta e da demanda, ainda que
popular. Essas famlias valorizam a vida nas comuni-
a capacidade de resposta da oferta seja relativamente
dades de favela, onde fatores como a proximidade de
inelstica no mercado de comercializao. Ele tambm
parentes e redes sociais permitem o acesso a economias
apresenta uma forte rotatividade do estoque, e em mui-
de reciprocidade de dom e contradom que muitas vezes
tas situaes a taxa de rotatividade superior ao prprio
do acesso gratuito a bens e servios, que, de outra for-
mercado formal.5
ma, seriam pagos com a renda familiar.
Ver o Captulo 1 deste livro, onde so apresentados dados sobre a rotatividade do estoque residencial em favelas e em bairros formais da cidade do Rio de Janeiro.
Outro fator valorado pelas famlias em suas es-
e uma tendncia de crescimento de moradias alugadas
colhas em residir em favelas a de desfrutar de uma
com baixos indicadores de habitabilidade. Estamos con-
liberdade urbanstica e construtiva que permite certa
vencidos de que esse crescimento deve ser objeto da pre-
plasticidade para adequar o tamanho do imvel s mu-
ocupao do poder pblico e abre um debate sobre uma
danas na composio demogrfica familiar e/ou utili-
poltica pblica de locao social.
zar a casa ou lote como forma de complemento do rendimento familiar, participando no mercado de locao
informal. Os dados sobre a mobilidade intrafavela so
reveladores da preferncia de muitas famlias em permanecer nas favelas.
Por ltimo, esperamos que os resultados apresentados, ainda que preliminares, permitam um debate sobre as
polticas de proviso habitacional para os setores de baixa
renda e que efetivamente levem em considerao que a reproduo da vida popular ao longo das ltimas dcadas no
Um resultado importante e que deve ser moni-
Brasil construiu uma cultura de produzir o habitat que se
torado de forma atenta diz respeito ao crescimento do
articula com as estratgias de reproduo familiar. Nesse
mercado de locao informal nas favelas. No caso do
sentido, refletir sobre uma poltica de proviso habitacional
Rio de Janeiro, a participao do mercado de locao
no deve se restringir a uma poltica de produo massiva
dobrou de 2002 a 2006. Os dados que levantamos sobre
de moradias, mas, sobretudo, pensar a moradia no marco
as caractersticas de habitabilidade dos imveis no mer-
da cultura popular urbana e das suas racionalidades e estra-
cado de locao revelam uma precariedade habitacional
tgias de viver, se reproduzir e se divertir.
223
ABRAMO, P. Quatro notas preliminares sobre a teoria econmica da favela: localizao residencial e mercado
imobilirio. In: IX ENCONTRO NACIONAL DA ANPUR, 2003, Rio de Janeiro.
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224
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ZALUAR, Alba; ALVITO, Marcos (Org.). Um sculo de favela. 2. ed. Rio de Janeiro: Fundao Getlio Vargas, 1999.
225
226
8.
8.
Mercado informal de imveis em
So Paulo: estudo emprico da compra, venda
e aluguel de imveis em quatro favelas
Emlio Haddad1 e ngela Luppi Barbon2
Introduo
s informaes apresentadas neste artigo referentes a So Paulo foram coletadas como parte de uma pesquisa
de carter nacional aplicada simultaneamente a outras oito cidades brasileiras Rio de Janeiro, Porto Alegre,
Florianpolis, Salvador, Recife, Braslia, Goinia e Belm e denominada Mercados Informais de Solo Ur-
bano nas Cidades Brasileiras e Acesso dos Pobres ao Solo, desenvolvida no mbito do Programa Habitare, da FINEP.3
A pesquisa nacional utilizou as diretrizes e tcnicas estatsticas anteriormente aplicadas e testadas no caso da cidade
do Rio de Janeiro, que foram adaptadas para serem replicadas nas outras cidades indicadas; teve como objetivo geral carac-
Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade de So Paulo, Brasil, e-mail: emhaddad@usp.br.

Companhia Metropolitana de Habitao de So Paulo, e-mail: albarbon@uol.com.br.
3
Projeto Infosolo, sob coordenao do Prof. Pedro Abramo, da Universidade Federal do Rio de Janeiro (para mais detalhes consultar: www.habitare.org.br).
1
2
Mercado informal de imveis em So Paulo: estudo emprico da compra, venda e aluguel de imveis em quatro favelas
227
terizar o mercado informal de solo nas reas de expanso
sentam as reas de ocupao irregular com pelo menos
urbana e nas reas de assentamentos consolidados, alm de
cinquenta domiclios.
identificar as principais caractersticas da mobilidade residencial dos pobres nas grandes cidades brasileiras.
Os pesquisadores do Centro de Estudos da Metrpole combinaram as contagens do IBGE com a delimitao das favelas pela Prefeitura do Municpio de So Paulo
1 Informalidade no Municpio de So Paulo
e estimaram cenrios considerando as possveis densidades populacionais dessas reas. Com base nessa avaliao
228
O trabalho inicial foi o da caracterizao das reas
razovel admitir que a populao residente em favelas
de informalidade, identificando suas relaes com o con-
em So Paulo est entre 0,9 e 1,1 milho ou entre 8% e
junto urbano do municpio.
11% da populao total do municpio em 1996.
Dos muitos aspectos que indicam a informalidade
Ainda que o nmero absoluto de moradores em
no acesso ao solo, a mais significativa a ilegalidade da
reas com essas caractersticas seja tema de ampla discus-
propriedade da terra, ou seja, reas pblicas ou privadas
so, incontestvel o fato de a ocupao irregular haver
ocupadas por moradores sem ttulo de propriedade, cujos
tido avano significativo. Tomando-se como base o cen-
ncleos so identificados como favelas.
rio mais conservador, dos Censos do IBGE, observa-se
Apesar de iniciado em perodos anteriores, esse
que a populao favelada mais do que duplicou entre 1980
processo de ocupao irregular acelera-se em So Pau-
(375 mil) e 2000 (896 mil). O maior crescimento ocorreu
lo, como em outras partes do pas, a partir da dcada de
durante os anos 80, com acrscimo mdio de aproxima-
70. Como resultado das dificuldades em levantar dados
damente 5% ao ano, com uma ligeira reduo nos anos
precisos, no h consenso sobre a quantidade absoluta da
90, 3,7% ao ano. Entre 1980 e 2000 a populao total do
populao paulistana que ocupa reas nessas condies.
municpio cresceu a taxas mdias anuais em torno de 1%,
H vrias estimativas sobre a populao favelada

do municpio de So Paulo. O censo de favelas da Prefeitura de 1987, atualizado por amostragem em 1993, apon-
logo essa populao que ocupa irregularmente reas pblicas ou privadas vem ao longo do tempo aumentando
sua participao relativa no total.
tava 1,9 milho de pessoas. Os dados do Censo (IBGE,
Outra caracterstica importante da informalida-
2000), bem mais conservadores, indicam um total de
de no municpio de So Paulo sua distribuio hetero-
896 mil moradores em setores subnormais, que repre-
gnea pelo territrio; apenas 4% da populao da regio
central do municpio, distritos da Lapa, S, Mooca, Pi-
pesquisa sobre o funcionamento do mercado imobilirio
nheiros, Vila Mariana e Santo Amaro, vive em favelas,
informal e a mobilidade residencial abrange o universo
enquanto 17% da populao de regies perifricas ocupa
das transaes imobilirias em cada comunidade, no
reas nessas condies, principalmente nos vetores Sudo-
tendo carter amostral.
este, Sul/Sudeste e Norte.
Os questionrios aplicados num total de 882

foram de trs tipos diferentes: compra, venda e aluguel.
2 Metodologia e reas selecionadas

para estudo
A chamada informalidade coloca dificuldades
ao trabalho de pesquisa emprica sobre o mercado imobilirio urbano. No mercado formal, pode o pesquisador
Apresentam estruturas semelhantes, sendo possvel entend-los como subdivididos em cinco partes: dados sociodemogrficos do entrevistado, caractersticas do imvel, funcionamento do mercado imobilirio, mobilidade
residencial e relaes comunitrias.
utilizar boas fontes de informao como, por exemplo,
O levantamento de informaes foi realizado du-
dados cadastrais, contratos de compra e venda, e outros
rante o segundo semestre de 2005 e o primeiro semestre
registros imobilirios, anncios em jornais e peridicos,
de 2006, seguindo as diretrizes de pesquisa estabelecidas
processos de aprovao legal ou estudos de avaliao. J
para todas as equipes. Alm da aplicao dos question-
no caso do mercado informal, no existem ou so muito
rios, foram feitas entrevistas abertas com moradores e
incertas tais informaes, tornando-se necessria a pes-
documentao fotogrfica.
quisa in loco em assentamentos cuja precariedade se ex-
A definio das comunidades investigadas seguiu
pressa em padres heterogneos de qualidade e, portanto,
critrios tipolgicos, com base nos diferentes perfis de
de valor da terra.
ocupao das favelas de So Paulo. A partir de suas ca-
Para levantamento de dados, no contexto em que
ractersticas topolgicas (nvel de centralidade), topogr-
esto presentes tais dificuldades, a metodologia utilizada
ficas, dos bairros do entorno na hierarquia socioespacial
foi a aplicao de questionrios para todos os domiclios
da cidade, posio nos vetores de estruturao e expanso
que se encontrassem nas seguintes condies: a) dispon-
urbana, e porte dos assentamentos, foram selecionadas as
veis para venda no momento da investigao; e b) aqueles
comunidades de Paraispolis, do Moinho, Cidade Azul e
comprados ou alugados dentro de seis meses anteriores
Jardim Damasceno, que em conjunto abrigam no mni-
em quatro reas do Municpio de So Paulo. Portanto, a
mo 11,7 mil domiclios. importante observar que ape-
229
nas quatro favelas no so suficientes para cobrir todos
de reurbanizao, e a ocupao consolidada ao longo de
os perfis existentes em So Paulo; no entanto, a definio
40 anos constituda quase totalmente por edificaes
de tipologias diferenciadas permite alguma amplitude de
de alvenaria. Essa comunidade apresenta duas caracte-
anlise das variveis que caracterizam o mercado infor-
rsticas peculiares, o porte da ocupao, mais de 10 mil
mal desses assentamentos.
domiclios em uma rea de 101,5 hectares, e o fato de fazer fronteira direta com uma rea ocupada por habitaes
Comunidade
Bairros
Nmero de domiclios
Paraispolis
Morumbi
10.034 (SEHAB/HABI, 2004)
Favela do Moinho
Campos Elseos
272 (SMS, 2002)
Cidade Azul
Americanpolis
435 (COHAB, 2005)
Na regio sul da cidade, a Comunidade de Cida-
Jardim Damasceno
Brasilndia
928 (COHAB, 2005)
de Azul ocupa tanto reas pblicas quanto privadas em
Quadro 1 Comunidades selecionadas
no Municpio de So Paulo.
stio bastante acidentado, inclinado, em regio de descida de crrego e com reas de risco. Localizada na divisa
Essas comunidades representam os principais ve-
com o Municpio de Diadema, fica prximo Avenida
tores de adensamento das favelas Sudoeste (Paraispolis),
Cupec, ligao com os municpios de Santo Andr, So
Sul/Sudeste (Cidade Azul) e Norte (Jardim Damasceno),
Bernardo do Campo e So Caetano, importantes gerado-
bem como a ocupao diferenciada na regio central (Moi-
res de empregos industriais at a dcada de 80. Segundo
nho), como mostram os mapas ilustrados na Figura 1.
informaes dos moradores, o processo de ocupao teve
Paraispolis est localizada na regio sudoeste do

230
formais de padro mdio e alto, situao pouco frequente
municpio, ocupa a rea de um loteamento implantado
incio na dcada de 60, como em Paraispolis. O padro

construtivo dominante em alvenaria.
em 1921, em um stio bastante acidentado, que, princi-
O Jardim Damasceno, na regio norte, caracte-
palmente por falta de infraestrutura, no foi ocupado
riza-se pela proximidade com a Serra da Cantareira, com
pelos compradores formais. A ocupao por grileiros e
vetores de expanso em direo a reas de preservao
posseiros intensificou-se a partir da dcada de 60. Como
ambiental. Observa-se tanto construes em alvenaria
a rea objeto de planos de reurbanizao desde 1975, h
como unidades em madeira caractersticas de um pro-
disponibilidade de farto material bibliogrfico e cartogr-
cesso de ocupao mais recente. O grande avano das
fico sobre ela, resultado dos diversos levantamentos rea-
ocupaes nessa regio da cidade aconteceu a partir da
lizados na rea. A partir de 1988 foram realizadas obras
dcada de 80.
Jd. Damasceno
Com. do Moinho
Paraispolis
Cidade Azul
Localizao das favelas

Favelas
Subprefeituras
12
km
Fonte: SEHAB/HABI - 1999
Figura 1 Localizao das comunidades selecionadas
231
A Comunidade do Moinho ocupa a rea de um
pelos atuais proprietrios nos seis meses anteriores in-
moinho de cereais desativado, junto ao leito da rede fer-
vestigao, enquanto nas demais comunidades esse per-
roviria na Regio Central da cidade. Dos ncleos pes-
centual de no mximo 2%.
quisados o que apresenta maior precariedade, sem rede

de esgoto, com a maioria das construes em madeira,
poucas com rede interna de gua e algumas at mesmo
sem energia eltrica. Trata-se de um terreno plano, prximo vrzea do Rio Tiet, no qual a construo abandonada do moinho e a rea sob o Viaduto Rio Branco eram,
segundo relato de moradores, utilizadas temporariamente
por moradores de rua j na segunda metade da dcada de
80. Gradativamente, a ocupao cobriu a rea disponvel
entre o moinho e o viaduto e contava em 2002 (Secretaria
Municipal de Sade) com 272 domiclios fixos.
3 Primeiros resultados
3.1 Atividade do mercado informal
232
Merece destaque ainda a atividade reduzida na Comunidade Cidade Azul, que, provavelmente, est relacionada atividade recente de lideranas comunitrias com
o objetivo de regularizar a posse da rea. Considerando
que o pequeno nmero de entrevistas efetivadas nesse
caso pode ser reflexo do momento especfico e, portanto, no representar o efetivo funcionamento do mercado
imobilirio na comunidade, optou-se por incorporar os
dados ao conjunto da amostra, mas tratando com extrema cautela a inferncia das informaes desagregadas
apenas para a comunidade.
3.2 Emprego e renda
A mdia da renda familiar, declarada pelos entre-
Do total estimado de mais de 11 mil domiclios
vistados, de R$ 644,13, equivalente a 2,15 salrios mni-
nas comunidades onde foi realizado o levantamento, 3%
mos vigentes no momento da investigao (R$ 300,00).
(368) esto disponveis para comercializao, no neces-
Entre os locatrios a renda familiar ligeiramente mais
sariamente desocupados, 1% (161) foi comercializado nos
elevada, 2,25 salrios mnimos.
seis meses anteriores data da investigao, e o submer-
A maior parte, 60% dos entrevistados, declara
cado de locao mostrou-se ativo apenas na Comunidade
renda familiar de at 2 salrios mnimos. Entre os que
de Paraispolis, onde 4% dos domiclios (353) foram alu-
alugaram ou tm imveis venda, 57% esto nessa fai-
gados no mesmo perodo.
xa de renda, mas o percentual de famlias com renda
Na Comunidade do Moinho a atividade efetiva

mais evidente, 8% dos domiclios (23) foram comprados
at 2 salrios mnimos chega a 71% entre os que compraram imveis.
na Comunidade de Paraispolis que observamos
trabalhar por conta prpria, e 16% declaram-se trabalha-
uma distribuio mais dispersa. Ainda que o percentual
dores domsticos. Em Paraispolis apenas 21% declaram
de famlias com renda de at 2 salrios mnimos, 58%,
ser trabalhadores por conta prpria, e o percentual de tra-
seja alto, 32% declararam renda de mais de 2 a 4 salrios,
balhadores domsticos de 21%.
e aproximadamente 9%, 32 casos, tm renda familiar de

mais de 4 salrios mnimos. Entre os vendedores, 11%
declararam renda de mais de 4 salrios.
3.3 Idade e sexo

Os proprietrios vendedores apresentam uma
Em geral, poucas pessoas contribuem com a ren-
mdia de idade bem mais elevada, 38 anos e 7 meses.
da familiar, observando-se a maior mdia, 1,18 pessoa
Seguem-se os proprietrios compradores, com mdia
contribuindo com a renda domiciliar, na Comunidade de
de 32 anos e 6 meses; e os locatrios, com mdia de
Paraispolis. Em 511 dos domiclios em que foi realizado
30 anos e 2 meses. As mulheres representam 51% dos
o levantamento, aproximadamente 58%, s uma pessoa
responsveis pelos domiclios. Esse percentual ainda
contribui com a renda familiar. Em 39% dos casos o
mais elevado entre proprietrios compradores (53%) e
responsvel o nico com renda e em 19% outra pessoa da
locatrios (54%). Destaca-se ainda o percentual signifi-
famlia que possui rendimento. Entre os proprietrios
cativo de responsveis do sexo masculino entre os pro-
compradores, o percentual de domiclios em que apenas
prietrios compradores do Jardim Damasceno (71%) e
uma pessoa contribui com a renda chega a 68%, e em
do Moinho (61%).
43% essa nica pessoa o responsvel.

Em pouco mais de um quarto dos domiclios,
3.4 Origem dos responsveis
27%, o responsvel e outras pessoas contribuem com a
Aproximadamente 13%, 112 dos responsveis pe-
renda familiar, e esse percentual de apenas 22% entre
los domiclios, nasceram na cidade de So Paulo. Esse
os proprietrios compradores.
percentual maior, 30%, entre proprietrios comprado-
A maior parte dos responsveis pelos domiclios
res e locatrios, e em torno de 10% entre proprietrios
est inserida no mercado de trabalho, 70% possuem algum
vendedores. Entre os imigrantes, 75% chegaram cidade
tipo de trabalho remunerado, e metade desses respons-
de So Paulo at a dcada de 90, 68% dos proprietrios
veis que exercem algum trabalho remunerado declara-se
compradores, 90% dos proprietrios vendedores, e 60%
empregado, enquanto aproximadamente um tero afirma
dos locatrios.
233
3.5 Caractersticas dos imveis
A rea mdia dos domiclios declarada pelos respondentes de 32 m2 , e a dos lotes de 81 m2.
Os imveis comprados nos ltimos seis meses antes do levantamento so os que apresentam o menor nmero mdio de cmodos (3,53), seguidos pelos imveis
alugados no mesmo perodo, 3,76 cmodos por domiclio
em mdia, e pelos imveis disponveis para venda (4,27).
rea do imvel significativamente menor, 26 m 2 em mdia, enquanto a rea do lote alcana uma mdia de 104 m 2.
Nesse caso, cabe observar o percentual dos que declaram
que a edificao ocupa todo o lote (36%), ligeiramente
Os imveis da Comunidade do Moinho so os que apre-
menor do que nas demais situaes, e o percentual dos
sentam menor nmero mdio de cmodos, tanto entre
que declaram que h mais de um imvel no mesmo lote
os que foram comprados (2,91) quanto entre os que esto
(76%), bastante superior mdia observada para todos os
disponveis para venda (3,20).
domiclios (61%).
Quase a totalidade (96%) dos imveis levantados
Dos respondentes, 41% (359) declararam que a
so casas. Apenas 22 imveis (2%) foram considerados
edificao ocupa todo o lote. No Jardim Damasceno esse
como apartamentos, dos quais 20 so imveis alugados
percentual chega a 86% entre os imveis comprados e a
em Paraispolis nos seis meses anteriores ao levantamen-
63% entre os imveis venda, indicando uma ocupao
to. Apenas em Paraispolis tambm foram identificados

imveis com espao para uso comercial no piso inferior,
10 casos, todos disponveis para venda.
234
Entre os domiclios alugados em Paraispolis, a
Os imveis com apenas um pavimento so a maioria, principalmente entre os alugados (93%) ou comprados (83%). Entre os imveis disponveis para venda, o
percentual de imveis com apenas um pavimento um
mais densa. Edificaes que no ocupam todo o lote so

um percentual ligeiramente acima da mdia apenas entre
os imveis comprados em Paraispolis (67%).
Do total da amostra (882 casos), 61% dos respondentes declaram que h mais de um imvel no mesmo lote. As
situaes extremas so encontradas em Paraispolis, onde
78% das unidades compradas e 76% das unidades alugadas
esto em lotes com mais de um imvel, e no Jardim Damas-
pouco menor (64%). Imveis com trs ou mais pavimen-
ceno, onde apenas 11% das unidades venda esto nessa
tos s foram encontrados em Paraispolis, so 15 unida-
condio. Tambm merecem destaque a incidncia de mais
des (2% dos 798 imveis levantados na comunidade), das
de um imvel no mesmo lote entre as unidades a venda em
quais apenas uma havia sido comprada e 14 encontravam-
Paraispolis (58%) e o reduzido percentual de imveis com
se disponveis para venda.
essas caractersticas entre os comprados no Moinho (22%).
Uma parcela significativa dos respondentes (61%)
mdia de tempo de moradia est entre 3 e 4 meses. Ainda
afirma que seus imveis ocupam lotes planos, e apenas
que entre proprietrios compradores a mdia seja ligeira-
7%, 58 casos, declaram estar instalados em reas de ris-
mente maior, no representa uma tendncia significativa.
co, dos quais 27 (3%) so lotes planos, e 31 (4%), lotes

inclinados. Outros 7%, apesar de no declararem ocupar
reas de risco, consideram-nas alagveis.
J entre os proprietrios vendedores, a mdia de

tempo de moradia apresenta diferenas mais significativas. Enquanto na Comunidade do Moinho a mdia de
O Jardim Damasceno onde se observa a maior
tempo de moradia dos proprietrios vendedores de ape-
percepo de vulnerabilidade: 49% dos respondentes de-
nas 2 anos e meio (29,9 meses), no Jardim Damasceno
claram-se em reas de risco, enquanto nas demais reas
de 5 anos e 8 meses (67,70 meses), e chega a 8 anos e 4
esse percentual no ultrapassa 5%.
meses (99,89) em Paraispolis. No foi considerada a m-
Merece ainda destaque o fato de o percentual de

proprietrios compradores que declaram ocupar rea de
risco, 13%, ser superior ao observado para o conjunto,
enquanto entre os locatrios esse de apenas 2%. Mais
da metade dos entrevistados, 57%, considera como bom
ou muito bom o estado de conservao do imvel que
ocupa. Esse percentual menor entre os proprietrios
compradores, 41%, e mais elevado entre os locatrios,
64%. A situao se inverte apenas entre os proprietrios
compradores da Comunidade do Moinho, dos quais 52%
consideram o estado de conservao de seu imvel ruim
ou muito ruim, e apenas 13%, bom ou muito bom.
dia observada na Comunidade de Cidade Azul em razo

do nmero reduzido de entrevistas.
3.7 Caractersticas institucionais e rotinas de
compra, venda e locao
Apenas 13% dos proprietrios declaram possuir
contrato de compra e venda. Entre os vendedores esse
percentual de 15%, e de apenas 10% entre os compradores. A Comunidade do Moinho a que apresenta
menos percentual de proprietrios que declaram possuir
contrato de compra e venda (6%), dos quais nenhum
proprietrio comprador.
O registro do documento de compra e venda ain-
3.6 Tempo de moradia no imvel

Como a pesquisa foi realizada com proprietrios
da mais raro; apenas 6% afirmam t-lo registrado, assim

como apenas 3,5% afirmam t-lo feito em cartrio.
compradores e locatrios que tivessem comprado ou alu-
Mais de um tero (37%) dos proprietrios compra-
gado o imvel nos seis meses anteriores ao levantamento, a
dores afirma no ter nenhum documento referente aquisi-
235
o, e 24% dos proprietrios vendedores pretendem efetivar
cumento que pretende ser usado por 19% dos proprie-
a venda sem nenhuma documentao. Na Comunidade do
trios vendedores.
Moinho a informalidade da transao ainda maior: 60%
Os proprietrios vendedores, quando consultados
das aquisies foram realizadas sem nenhuma documenta-
sobre os motivos de no terem ainda vendido seu im-
o e 40% das vendas sero realizadas dessa forma.
vel, citam como fatores principais a falta de recursos dos
Recibos sem testemunha so a documentao mais

comum, utilizada por 27% dos proprietrios compradores e forma pretendida por 24% dos proprietrios vendedores. Em Paraispolis 35% das aquisies utilizaram
compradores para pagar o preo pedido e o fato de haver

muitos imveis venda.
3.8 Preos mdios de comercializao (compra
e venda)
esse tipo de documento, indicando uma preocupao um

pouco maior com a formalizao do negcio.
O preo total que os proprietrios vendedores pedem

por seus imveis (43 salrios mnimos) , na mdia, o dobro
Os recibos com duas testemunhas foram utilizados por 10% dos proprietrios compradores, e o do-
do que os proprietrios compradores declaram haver pagado

(22 salrios mnimos), como mostra o grfico da Figura 2.
Valor do imvel (todas as comunidades)

R$ 35.000,00
R$ 30.000,00
Venda e compra
R$ 25.000,00
236
R$ 20.000,00
R$ 15.000,00
R$ 10.000,00
R$ 5.000,00
R$ 0,00
Venda
Compra
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Figura 2 Valor dos imveis de todas as comunidades: compra e venda
quando ao conforto e qualidade da tcnica construtiva
Contudo, se considerarmos o valor estimado por
ou ocupar reas de risco.
metro quadrado do domiclio (rea construda), o preo

de efetiva comercializao (R$ 420,00/m2) 15% supe-
Como esperado, os imveis com maior nmero de
rior ao preo declarado pelos proprietrios vendedores
dormitrios, em geral, os que tambm possuem maior
(R$ 367,00/m2). Portanto, a significativa diferena entre
nmero de cmodos, so os que tm maior valor, confor-
o valor total de compra e o de venda provavelmente est
me mostra o grfico da Figura 3. Os imveis com menor
relacionada ao tamanho dos imveis, e no a uma mar-
nmero de quartos so aqueles em que se observa maior
gem de negociao mais ampla do que a observada nos
diferena, mais de quatro vezes, entre o preo de oferta e
mercados formais.
os efetivamente pagos. Entre os imveis de dois ou mais
No que diz respeito ao valor por metro quadrado
quartos, o preo de oferta aproximadamente o dobro
do domiclio, destaca-se que o valor mdio de R$ 378,00
do preo efetivamente pago, e nos imveis de um quarto
pode ser considerado relativamente alto, j que, na maior
de quase uma vez e meia. Portanto, tudo indica que a
parte dos casos, os imveis no possuem regularidade
margem de negociao no est relacionada diretamente
fundiria e as construes podem apresentar deficincias
ao nmero de quartos.
Valor do imvel (todas as comunidades)

Compra e venda por nmero de dormitrios
R$ 35.000,00
R$ 30.000,00
Venda e compra
R$ 25.000,00
237
R$ 20.000,00
R$ 15.000,00
R$ 10.000,00
R$ 5.000,00
Nenhum dormitrio
1 dormitrio
2 ou mais dormitrios
R$ 0,00
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90% 100%
Figura 3 Valor dos imveis de todas as comunidades: compra e venda por nmero de dormitrios
importante esclarecer que, como mostra a avalia-
ndice de multiplicidade de respostas de 1,13, ou seja, em
o do tpico anterior, provvel que a diferena de pre-
mdia cada entrevistado citou 1,13 fator de valorizao. Fa-
os observada entre oferta para venda e efetiva compra
tores de desvalorizao foram mencionados por 468 entre-
por nmero de quartos seja porque o nmero de quartos
vistados, com ndice de multiplicidade de 1,05. Em geral, as
ou cmodos no reflete necessariamente a rea constru-
razes da valorizao so as opostas s de desvalorizao.
da do imvel e o respectivo valor por metro quadrado.
Assim, por exemplo, o imvel no estar localizado em viela
Na anlise por comunidade, observamos que o

preo pedido pelos proprietrios vendedores em todos
os casos aproximadamente o dobro do efetivamente declarado como pago pelos proprietrios compradores, mas
as diferenas observadas entre as comunidades so bastante significativas. Paraispolis onde se observa uma
maior concentrao de valores declarados mais elevados
ou beco considerado um fator de valorizao, e estar localizado em viela ou beco, um fator de desvalorizao. Para
facilitar a compreenso das informaes, os fatores opostos
foram agrupados, portanto a informao apresentada refere-se ao total dos que afirmam que seu imvel valorizado
por no estar em viela ou beco e dos que afirmam que seu
imvel desvalorizado por localizar-se em viela ou beco.
tanto entre os proprietrios vendedores quanto entre os
As informaes foram agregadas por categorias,
proprietrios compradores, enquanto a Comunidade do
e observa-se que fatores associados localizao so os
Moinho onde so declarados os valores mais baixos.
de maior peso, sendo citados por 63% dos entrevistados,

seguindo-se os fatores relacionados edificao.
3.9 Preos mdios de locao
238
No que diz respeito localizao, fator preponde-
Imveis alugados nos seis meses anteriores ao
rante no estar localizado em viela, ficar prximo s ruas,
levantamento s foram observados na Comunidade de
o que foi citado por 28% dos entrevistados, que fizeram
Paraispolis. A mdia do aluguel mensal de 0,43 sa-
pelo menos uma referncia relativa a aspectos locacionais.
lrio mnimo, mas metade dos locatrios paga mais de
A seguir, observa-se um percentual significativo (25%) que
0,67 salrio mnimo, o que equivalia a R$ 200,00 na
menciona a localizao como referncia de valor, sem, con-
poca do levantamento.
tudo, especificar uma caracterstica locacional determinada.
3.10 Fatores determinantes do preo
Tambm se observa que 23% dos que citam aspectos relativos localizao utilizam expresses como lugar tran-
Do total de entrevistados, 472 citaram pelo menos
quilo, lugar sossegado, sem baguna, sem violncia.
um aspecto que consideram que valoriza seu imvel, com
Merecem ainda destaque as referncias a lugares que no
alagam e que no esto em rea de risco, mencionados
4 Comentrios
por 15% dos entrevistados, que citam fatores relativos

localizao. A segunda categoria em importncia de men-
Os resultados preliminares apresentados neste
es est relacionada s caractersticas da edificao, com
trabalho mostram, em linhas gerais, as caractersticas
preponderncia das relativas construo e conservao
do mercado imobilirio informal paulistano e indicam
do imvel. Mais da metade (51%) dos que citaram algum
questes cuja discusso merece ser ampliada. Ao divul-
aspecto relativo edificao mencionou esses aspectos.
g-los, pretende-se explorar as possibilidades de utili-
Fatores relativos localizao

6%
zao desse material que forma um banco de dados

nico isoladamente ou em conjunto com outras fontes
vizinhana
de dados, para aprofundar o conhecimento sobre o mer-
6%
cado informal, no muito estudado, mas ativo e real
comrcio/servios
14%
para uma parcela significativa da populao paulistana.
outros
Sem embargo, o mercado informal nas comunidades
16%
analisadas mostra um nvel de atividade intenso; aproxi-
no alaga, no rea de risco
23%
tranquilidade, sem violncia
25%
sem especificar
28%
rua e no viela, prximo rua
Figura 4 Fatores ligados localizao dos imveis
madamente 8% dos domiclios estavam disponveis para

venda ou foram comercializados ou alugados prximo
ao perodo do levantamento.
Os limites estabelecidos para esta apresentao
permitiram apenas uma anlise inicial e interpretao
dos resultados obtidos na pesquisa, porm essas j
evidenciam que os mercados informais de solo apre-
Fatores relativos edificao

23%
sentam caractersticas de comportamento compatveis

com a teoria e prtica dos mercados imobilirios em
outros
nosso meio, em particular os desregulamentados. Por
44%
exemplo, tambm dentro do territrio da favela, a lo-
conforto
51%
construo e conservao
Figura 5 Fatores relativos edificao do imvel
calizao fator preponderante na formao de preos, e o valor imobilirio acompanha a distribuio da

renda familiar.
239
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241
242
9.
9.
Mercado informal em assentamentos
informais no Distrito Federal
Neio Campos e Ricardo Farret
Introduo
ste texto tem como objetivo analisar as condies de existncia e do comportamento do Mercado Imobilirio
em Assentamentos Informais do Distrito Federal, tendo como base a pesquisa realizada sob a coordenao
do Prof. Pedro Abramo, no perodo 2005-2006, no mbito do Projeto Habitare/FINEP, envolvendo oito
cidades brasileiras: Porto Alegre, Florianpolis, So Paulo, Rio de Janeiro, Braslia, Salvador, Recife e Belm.
Este captulo busca apresentar os primeiros resultados da pesquisa de campo, realizada em cinco assentamentos do
Distrito Federal (DF), tendo como prembulo uma reviso histrico-espacial da ocupao irregular do territrio do DF.
Ao contrrio do pensamento recorrente acerca da urbanizao brasileira, Braslia, mesmo sendo uma cidade planejada, apresenta, desde a sua fundao, em 1960, um processo de ocupao por via da informalidade que, em constante
conflito com a racionalidade do seu plano, resulta no que j foi chamado de uma segregao planejada. O entendimento correto desses processos torna-se uma ferramenta importante para a definio de diretrizes para a formulao de
polticas pblicas para o setor.
Mercado informal em assentamentos informais no Distrito Federal
243
f) dimenso metropolitana: metropolizao interes-
1 A evoluo da informalidade em Braslia

1.1 Antecedentes
tadual, envolvendo o DF e dois Estados: MG
e GO;
Planejada em 1957 e implantada em 1960, Braslia

no foi pensada como o resultado de um planejamento
regional, mas, ao contrrio, a sua causa. Braslia surge
como uma estratgia geopoltica territorial para promover a ocupao do vazio territorial e econmico do Centro-Oeste brasileiro e a articulao dos diversos enclaves
econmicos e sociais, ainda incipientes, nas regies Norte
e Centro-Oeste ocidental do pas.
Esse papel de ponto de apoio ao desenvolvimento
regional, no entanto, no a nica peculiaridade da nova
Capital Federal; outras, de naturezas as mais diversas, mostram o seu carter inovador na rede urbana brasileira:
a) dimenso fundiria: propriedade pblica da terra;
b) dimenso institucional: DF acumula as funes

244
de Capital Federal, Estado e Municpio;
g) monoplio estatal (Terracap) no parcelamento

do solo; e
h) segregao socioespacial planejada, desde a
sua inaugurao: cidades satlites como recept-
culos para a remoo de assentamentos pobres;
presso da demanda nos segmentos de renda
baixa e mdia, gerando acampamentos, inva-
ses e condomnios irregulares.

O perodo que vai desde a fundao da cidade
at a consolidao do seu atual polinucleamento, com a

construo das cidades satlites, caracteriza-se pelo autoritarismo na gesto do territrio e pela remoo das
populaes mais pobres de invases prximas ao Plano
Piloto para as cidades satlites. O governo centralizava
o mercado imobilirio e, por intermdio das licitaes
c) dimenso da gesto: cidade planejada, com re
da Novacap, disponibilizava a terra urbana de maneira a
cursos para custeio, em grande parte, transferi
obter os preos mais altos possveis para uma cidade em
dos pela Unio, como um aluguel pago pela
construo. No havia um planejamento prvio de ocu-
cesso do espao;
pao do territrio do DF; as decises eram tomadas caso
d) dimenso da ocupao do solo: ocupao dis
persa, com baixas densidades e altos custos
de infraestrutura;
a caso, pelo menos at o final dos anos 70, quando foi

elaborado o primeiro PDOT.
No incio da construo de Braslia, os trabalhado-
e) dimenso populacional: fluxo imigratrio con-
res se localizavam em acampamentos prximos aos can-
tnuo, particularmente de migrantes pobres;
teiros de obras. As firmas construtoras eram responsveis
b) dcada de 1970: com a criao do GT Erradica-
pela sua construo e manuteno; exemplos so a Vila

Planalto, construda para apoiar a construo da Praa
o de Invases, foram definidas, em 1971, a
dos Trs Poderes, e a Vila Parano, destinada a apoiar
implantao de Ceilndia, com 15 mil barracos
a construo da barragem do mesmo nome. A Novacap
e 70 mil habitantes, e, em 1974, a expanso de
tambm construiu acampamentos para os seus funcion-
diversas cidades satlites para acomodar essa
rios e para a instalao de servios, como Candangoln-
populao;
dia e Velhacap.
c) a partir do Governo Geisel: houve o fecha-
Entretanto, desde o incio da construo de Bras-
mento da oferta de moradias/lotes no DF, o
lia, a oferta de habitao foi inferior demanda para todas
que levou abertura do mercado privado para
as classes de renda, principalmente para os mais pobres.
o modelo tradicional de loteamentos irregulares
A excluso desse segmento do mercado imobilirio levou
(e regulares, mas sem infraestrutura) no
ao aparecimento de invases, em reas urbanas e rurais.
Estado de Gois, na regio do entorno do DF,
Assim, j durante a sua construo, surgiram os acam-
com problemas de infraestrutura e transporte
pamentos espontneos, como Vila Amauri, Sacolndia,
urbano; impasse entre governos do DF e GO
Lonalndia, Vila Sara Kubitscheck, Vila Esperana, Vila
(o problema foi criado pelo DF, cabendo resol-
Tenrio, Vila do IAPI, que nada mais eram que grandes
v-lo), um quadro institucional que persiste
invases. O governo procurou conter esse processo de
at hoje;
proliferao de assentamentos por meio da construo

das cidades satlites. At hoje, sem autonomia administrativa, essas cidades satlites correspondem, na verdade,
aos bairros das cidades tradicionais brasileiras.
d) 1977: o primeiro Plano Estrutural de Organi
zao Territorial (PEOT) do DF define o eixo
sudoeste para a ocupao controlada do DF,
entre Taguatinga e Gama; e
A Figura 1 mostra a evoluo desse padro de ocupao do solo no DF, cujos determinantes podem ser as-
e) dcada de 1980: o fracasso dessa poltica leva

a dois resultados: a abertura indiscriminada de
novos assentamentos no DF, como, por exemplo,
a) 1960-1970: cidades satlites como receptculos
Samambaia (baixa renda), guas Claras (mdia
para remoo de famlias de baixa renda:
renda) e Sudoeste (alta renda), e a favelizao
Taguatinga, Guar, etc.;
crescente do DF e o seu entorno.
sim sintetizados (FARRET, 1978):
245
No primeiro perodo, desde o incio da constru-
esse perodo foi a de manuteno da funo poltico-ad-
o da capital at o final dos anos 60, deve ser destacada
ministrativa de Braslia. Com esse objetivo, procurou-se
a consolidao da ocupao polinuclear, com a excluso
coibir o crescimento da cidade, aumentando o controle
dos trabalhadores do permetro valorizado e planejado,
sobre o territrio e dificultando a abertura de novos espa-
forando a segregao espacial e criando uma periferia
os no interior do DF. A conjugao desses dois fatores
antes mesmo da consolidao do centro. Construiu-se,
teve como consequncias a intensificao da segregao
assim, um modelo de ocupao do territrio calcado na
espacial, a elevao do preo da terra e o deslocamento
desigual distribuio espacial de renda.
da moradia dos pobres para mais longe, ultrapassando in-
A dcada de 70 marcada pela continuidade no
clusive os limites do DF. Em seu entorno imediato, terras
processo de gesto do uso do solo e ocupao do terri-
rurais foram parceladas para serem vendidas ou estoca-
trio, com atuao empresarial na questo da habitao e
das, semelhana do que ocorreu em outras pocas nas
reduo da oferta de terra. A preocupao que permeou
grandes cidades brasileiras.
246
Figura 1 Evoluo da ocupao urbana no Distrito Federal
Apesar do controle exercido pelo governo, estudo
sudoeste do Distrito Federal, entre Gama e Taguatinga,
realizado pela Secretaria de Servios Sociais, em 1975, re-
considerando que a conurbao com os municpios vizi-
gistrou a existncia de 1.509 barracos no Distrito Federal
nhos seria inevitvel.
(Quadro 1).
Nesse perodo, com a migrao intensa e continuada, os aluguis aumentaram muito, favelizando um
Invases adensadas
Barracos
nmero cada vez maior de pessoas e expulsando a po-
Acampamento da CEB
152
Acampamento da COTELB
77
pulao para as periferias externas do DF. A invaso do
Areal
140
Parano, por exemplo, cujo crescimento foi baixo entre
CEUB
22
Morro do Querosene
13
1972 e 1979, teve, desde ento, crescimento anual em tor-
Ncleo Bandeirante
123
Parano
598
passando de 5.100 pessoas para cerca de 15.000 pessoas.
41
Devido ao grande crescimento das invases, em 1982, o
1.166
governo cria o Grupo Executivo para Assentamento de
Samambaia
Subtotal
Invases dispersas
Barracos
no de 11%, triplicando a sua populao entre 1980 e 1982,
Favelas e Invases (GEPAFI).
guas Claras
116
Estrada de Ferro
38
Jquei Clube
37
Churrascaria do Jlio
44
banizao das invases onde fosse vivel e do interesse
Vila dos Carroceiros
99
da populao ou a transferncia para reas vizinhas,
no mesmo contexto urbano em que estavam localizadas.
Avenida das Naes

Subtotal
Total Distrito Federal
343
1.509
Quadro 1 Levantamento das invases no DF 1974/1975
As propostas elaboradas pelo grupo sugerem a ur-
As propostas so tidas como inovadoras, pois evitavam

a erradicao das invases e a sua transferncia para
locais distantes.
Fonte: GDF (1975)
De acordo com essa poltica, foram fixadas a Vila

Metropolitana, a Vila Varjo, a Candangolndia e outras
Em 1977, o PEOT prope diretrizes para a criao
invases menores, como Parano, Vila DVO, Areal e a
de novos ncleos habitacionais. O Plano no estabeleceu
Agrovila So Sebastio. Foram entregues 8.317 lotes s
lugares definitivos para a localizao de futuros ncleos
famlias cadastradas, mediante acrscimos em quase to-
habitacionais, mas procurou adensar o eixo do quadrante
das as cidades satlites.

247
Desencadeia-se, porm, o processo de valorizao/
cidades satlites e em ncleos que posteriormente se
especulao que tem como consequncia a renovao
tornaram cidades satlites: Recanto das Emas (1993),
muito rpida dos ocupantes dos novos locais, em que po-
Santa Maria (1992) e So Sebastio (1993). No total do
pulaes de renda mais elevada substituem os moradores
Programa, de 1989 a 1994, o nmero de lotes doados
mais pobres, resultado da venda do direito ao lote, o
atingiu 120 mil.
que vai engrossar novas invases e os loteamentos no entorno do DF.
248
1.2 A evoluo da informalidade na dcada de 90
Com a Constituio de 1988, o DF adquire auto-
Se a criao de novos ncleos e a expanso dos
nomia poltica, com a primeira eleio para governador
existentes tinham como objetivo reduzir o dficit habi-
realizada em 1990. Com isso, as aes da poltica habita-
tacional das populaes mais carentes, provavelmente a
cional deixam de ser somente tcnicas e adquirem uma
ferramenta de doao de terra pblica agiu em sentido
conotao poltica. Assim, o discurso se altera e procura-
contrrio. Verifica-se que a distribuio desses 120 mil
se atender urgncia e ao direito da populao de baixa
lotes no impediu o surgimento de novos pontos de inva-
renda de adquirir uma situao fundiria estvel.
so, por se constiturem em incentivo imigrao ao DF.
Entretanto, mantm-se a viso empresarial do go-
Em levantamento realizado em 1995, foram identificadas
verno, via Terracap, na licitao de lotes, o que ocasiona
oito reas de invaso com mais de 50 barracos em cada
grande valorizao imobiliria em toda a rea regulariza-
uma (Quadro 2).
da, incentivando o crescimento de um mercado informal
Na dcada de 1990, o contnuo crescimento migra-
e irregular de terras para atender demanda reprimida
trio em direo ao DF criou srios desequilbrios eco-
por habitao, assim como as invases.
nmicos e sociais entre o DF e os municpios vizinhos,
Diante de presso popular, o governo cria o
levando criao da Regio de Desenvolvimento Inte-
Programa de Assentamento das Populaes de Baixa
grado do Entorno do DF (RIDE), como um mecanismo
Renda do DF. Em todo o DF, so recenseadas 40 mil
capaz de, mediante uma ao integrada entre a Unio,
famlias de invasores, distribudas em cerca de 62 inva-
o Distrito Federal, os Estados e os Municpios que in-
ses, e ainda 140 mil famlias de locatrios de fundos
tegram a regio, implantar solues para os problemas
de lotes. So distribudos, ocupados ou vendidos entre
existentes, particularmente os de habitao e de ocupao
1989 e 1990 cerca de 83 mil lotes em assentamentos nas
do solo, o que, de fato, no se realizou.
Invases
Famlias
Plano Piloto
Invases
Famlias
Taguatinga
Vila Xavier
61
Boca da Mata
Esparsas do Plano Piloto
12
Ora
2.056
48
Vila Sarney
180
Vila dos Carroceiros
185
QI 15 Lago Sul
153
Esparsas de Taguatinga
37
Vila So Jos
445
QI 16 Lago Sul
Embaixada do Sapo
13
Cascaieira QI 17
23
Mata Verde QI 19
Iate Clube
16
Boa Esperana
19
Campo da Esperana
19
Setor de Postos e Motis
30
Elefante Branco
56
Vila Boa Esperana (MSPW)
33
Corpo de Bombeiros
Vargem Bonita
136
Eron Hotel
56
Riacho Fundo
91
Esparsas Ncleo Bandeirante
169
Sermec
41
CEB (Vila Parafuso)
918
Colina
69
CEUB
1.270
Ceilndia
Expanso do Setor O e esparsas
1.829
Guar
Esparsas
44
Ncleo Bandeirante
Planaltina
Vila Garrancho
Bairro N.S de Ftima
Cruzeiro (dispersas)
20
Avenida Maranho
Jos Aparecido
209
Total
SOFS (Setor de Oficinas)
72
SAAN (Setor de Abastecimento e

Armazenamento)
241
SIG (Setor Indstrias Grficas)
145
SAI (trechos I, II, III, IV e Brasal)
486
SIC (Setor de Inflamveis)
118
Minas Dgua
241
Ponte do Bragueto
23
AOS
44
75
22
385
10.103
249
Quadro 2 Famlias Removidas do Distrito Federal 1989/90

Fonte: GDF (1989/90)
A existncia de 140 mil locatrios em fundos de lote

e de 40 mil famlias vivendo em invases deu continuidade
poltica habitacional do DF calcada na distribuio de
lotes semiurbanizados e criao de novas cidades satlites
(Recanto das Emas, Santa Maria e So Sebastio) e assentamentos tolerados. Cerca de 120 mil lotes, todos para
populao de baixa renda, foram distribudos na dcada.
processo de metropolizao levou criao de um forte

mercado habitacional privado.
Mesmo assim, persistiram invases no DF, totalizando, em 1995, 1.736 barracos e uma populao de cerca
de 4.800 pessoas (Quadro 3 e Figura 2) e, em 2000, cerca
de 17.500 barracos e uma populao em torno de 60 mil
habitantes (Quadro 4 e Figura 3).
A omisso dessa poltica em relao oferta de habitao para os segmentos mdios da populao, nessa
altura com renda achatada pelas sucessivas polticas macroeconmicas, causou, em grande parte, o surgimento
de dezenas de condomnios clandestinos e/ou irregulares
Regio administrativa
RA I - Braslia
RA II - Gama
969
87
para a classe mdia, tanto no DF como no seu entorno,
RA III - Taguatinga
1.467
seja por ocuparem terras pblicas, seja por violarem o
RA IV - Brazlndia
3.787
monoplio estatal do parcelamento do solo, seja por no
RA V - Sobradinho
45
RA VI - Planaltina
134
RA VII - Parano
23
cumprirem a legislao urbanstica e edilcia. Esse rpido
RA VIII - Ncleo Bandeirante

RA IX - Ceilndia
RA X - Guar
Invaso
250
Barracos
N de barracos
N de pessoas
Lixo
528
Vila So Jos
Encol
0
140
4.411
RA XI - Cruzeiro
1.112
RA XII - Samambaia
59
400
1.500
RA XIII - Santa Maria
106
196
784
RA XIV - So Sebastio
729
Lucena Roriz
192
768
RA XV - Recanto das Emas
Telebraslia
120
480
RA XVI - Lago Sul
67
Areal
120
480
RA XVII - Riacho Fundo
266
Sobradinho
100
400
RA XVIII - Lago Norte
522
RA XIX - Candangolndia
Guar
80
320
Total
1.736
4.844
Quadro 3 Invases no Distrito Federal 1995
Quadro 4 Invases no DF 2000
Fonte: PDOT (1997)
Fonte: GDF-PEMAS (2000)
4.592
101
17.505
Figura 2 Localizao das

invases no DF 1995
251
Figura 3 Localizao das

invases no DF 2000
2 A estrutura do mercado informal de solo

no DF
2.1 As reas escolhidas e suas principais caractersticas
tamentos, no consegue deter a formao de
pequenos assentamentos, o que caracteriza a
ocupao informal no DF;

b) Braslia sempre teve uma poltica clientelista/
Com base nos critrios metodolgicos da pesquisa
populista de doao de lotes semiurbanizados;
e nos dados estatsticos e histricos relativos aos assen-
isso faz com que a abordagem do tema iniba as
tamentos subnormais do Distrito Federal, foi definida a
informaes sobre as transaes (venda, com-
amostra, alvo do trabalho de levantamento de campo.
pra e aluguel), pelo medo da perda do direito
regularizao gratuita;
Do universo dos maiores assentamentos subnormais do DF, foram consideradas as variveis de corte da
metodologia adotada, quais sejam:
c) o assentamento irregular em Braslia um fato

poltico, pulverizado e conflituoso, ao contrrio
de outras cidades, onde est nas mos de uma
a) nmero de assentamentos da amostra (6);
nica instituio (lder do trfico ou lder
b) tamanho e populao do assentamento (1 a 3
poltico, por exemplo); na Capital, as lideranas
so mltiplas, atreladas a diversas correntes
poltico-partidrias, o que gera certa descon-
fiana na populao em relao pesquisa, pois
d) vetor de estruturao intraurbana (consolidada).
cada famlia est ligada a uma dessas correntes;
Com base nelas, foi delimitada a amostra de assen-
e, finalmente,
mil domiclios);
c) origem histrica do assentamento (invaso); e
252
tamentos, num processo que exigiu, contudo, flexibilida-
d) existe o carter conflituoso que envolve as
de na interpretao das variveis, necessria para a supe-
intervenes do setor pblico na questo da
rao das particularidades do DF, especficas para o caso
remoo/regularizao dos assentamentos in
dos assentamentos subnormais, das quais se destacam:
formais, no Distrito Federal.
a) h pelo menos uma dcada Braslia conta com
Sobre este ltimo aspecto, e a ttulo de exemplifica-
um servio especializado em controlar a ocupa-
o, cita-se o caso da Vila Estrutural, o maior dos assen-
o irregular do seu territrio, o SIV-Solo, o
tamentos informais do DF. Na semana prevista para as
que, se inibe a implantao de grandes assen-
entrevistas, houve uma ao surpresa na rea por parte do
SIV-Solo, com a derrubada de barracos e forte reao da

comunidade (Siv-Solo inicia derrubadas para limpar sete
reas na Estrutural, Correio Braziliense, 31/10/2005).
Com isso, por orientao do prprio guia, foi desacon-
CAESB Norte
Barracos
Habitantes
18
Fundos do Hospital Maternidade 608 Sul
10
Acampamento Saturnino de Brito
12
37
Setor de Embaixadas Norte
15
50
selhada, por razes de segurana pessoal, a entrada de
Fundos do Camping Show
20
entrevistadores na Vila.
Setor Noroeste
15
60
Minas Tnis Clube
39
137
Telebraslia
600
2.100
RA II Gama
60
194
O Distrito Federal, apesar de registrar, em 2004, 122

assentamentos subnormais, com 41.900 domiclios e uma
populao de 168.850 habitantes, apresenta o seu processo
informal de expanso urbana extremamente concentrado
Rua Primavera DVO
35
Travessa do Ip
22
Rua Jasmim
19
em alguns poucos assentamentos (Quadro 5). Dessa for-
Rua das Dlias
ma, os domiclios (26.154) que compem os cinco maiores
Recanto dos Buritis rea Rural

Ponte Alta
30
70
Fundos vila Roriz Setor Oeste
10
40
assentamentos informais do DF representam 87,5% desse

total e abrigam 88,9% dessa populao (Quadro 6).
RA III Taguatinga
188
731
QS 01/03
14
50
QSE 22 Viaduto do Metr
20
QSE 19 Prximo Crrego do Cortado
28
Barracos
Habitantes
1.067
4.242
QNC Prximo ao HRT
16
Parque Burle Marx
39
220
rea Especial 09
Ponte do Bragueto
11
ARIE JK
Rua 05
85
245
QI 25
15
50
913 Sul
14
Fundos Cemitrio de Taguatinga
26
Fundos da QNJ 47/49
20
80
RA I Braslia
Setor de Embaixadas Sul
18
Fundos EMBRAPA
28
QNG 46
26
SAAN
80
336
Fundos da Chcara 310 Vila So Jos
30
120
Aterro Sanitrio Granja do Torto
22
Terminal Rodovirio de Taguatinga Norte
50
180
Fundos do Iate Clube
26
Fundos do Estdio Serejinho
27
OMS
13
12
860
Ponta de Ligao Taguatinga/

Samambaia
129
5
17
Entre a cidade de guas Claras e QS 05
20
80
Setor de Clubes Sul

Colina UNB
Quadro 5 Invases do Distrito Federal por regio administrativa 2004
253
RA IV Brazlndia
Expanso Vila So Jos QD. 55
Invaso da Floresta Nacional
Habitantes
3.824
13.372
3.025
10.588
28
Barracos
Habitantes
170
704
QNP 06
11
16
QNO 02/04 ao lado da CAESB
11
QNP 36 P Sul
82
280
RA IX Ceilndia
Setor de Chcaras
191
669
Setor de Chcaras Floresta Nacional
380
1.317
QNM 12 Ceilndia Norte
17
Cascalheira
130
455
BR 070 Setor de Indstria
70
380
Setor de Chcaras Margem esq.

DF 430
32
112
Setor de Chcaras Cemitrio rea

posterior
46
Setor de Chcaras Capo da Ona
12
42
14.530
57.672
249
600
RA V Sobradinho
DNOCS BR-020, altura do Km 06
161
Vila Rabelo I e II
483
1.880
AR 15 Conjunto 05 Sobradinho II
19
67
Av. Central c. 11 Sobradinho
RA X Guar
7.482
32.108
Fundos da QE 44/46
33
90
Fundos da QE 38/42
24
78
Fundos da QE 40
14
42
rea Especial 02
15
Fundos da QE 18
17
Lcio Costa Fundos
20
55
SIN prximo Onogs
32
90
SOF Sul, fundos e lateral
20
60
29
125
13.750
55.000
Vila Feliz/Vila Unio*
190
760
12.995
54.553
ParkShopping/Pelezo
90
360
Margens do Crrego Atoleiro
16
20
7.050
30.541
Parque Sucupira
18
37
32
22
Itapu
RA VI Planaltina
Setor Habitacional Mestre DArmas
4.285
18.000
Setor Habitacional Arapoanga
8.542
36.000
AE Av. Independncia
254
Barracos
RA VII Parano
Estrutural
RA XI Cruzeiro/Sudoeste
Igreja Rainha da Paz
Terreno ao lado da CAESB
RA XII Samambaia
10
112
405
134
496
21
70
QS 210 Prximo Estao Metr
10
40
15
55
49
150
Quadra 09 conj. I lote 04
40
QR 125/127
Rajadinha II DF130
13
30
QS 203
30
70
QS 205
30
Fundos do 11 BMP QR 203
30
130
37
147
RA VIII Ncleo Bandeirante

SMPW QD. 04
RA XIII Santa Maria
SMPW QD. 05
SMPW QD. 13 fundos do Conj. 05
10
28
QR 307 Conj. A
SMPW QD. 13 fundos do Conj. 04/05
15
QR 307 Conj. D
12
QR 307 Conj. E
35
140
SMPW QD. 26 fundos do Conj. 09
Quadro 5 (cont.)
Barracos
Habitantes
435
1203
RA XIV So Sebastio
Bairro Morro Azul
Fundos da casa 23 no CAUB I
Habitantes
52
163
Bairro Bela Vista
227
808
RA XVIII Lago Norte
527
1.844
Bairro Nacional
18
63
Ponte do Bragueto
Bairro Vila do Boa
16
36
Bananal
rea de Risco QDs. 1/3/5/7/9
18
Varjo
Res. Oeste QDs. 305/306/307
161
265
rea Rural BR 251 Aguilhada
RA XV Recanto das Emas
Fundos das casas do CAUB II
Barracos
DF 015
RA XIX Candangolndia
500
1.750
22
77
198
759
44
157
ARIE do Riacho Fundo
30
105
Quadra 406 Conj. F
16
Curva da Morte Margem da DF 075
17
90
Quadra 407 Conj. 16
15
Chcaras Fundos da QR 07
30
144
Quadra 805 Av. Buritis
11
Chcaras Fundos da QR 04
39
130
Quadra 603
32
115
Chcaras Fundos da QRO
15
60
67
235
Chcaras Fundos da QRO A
16
50
47
165
EC - 21
15
60
RA XVI Lago Sul

QL 28
20
70
EC - 24
26
70
RA XVII Riacho Fundo I e II
106
354
Margem da DF 003
10
50
CAUB II reas residenciais
52
182
41.902
168.852
CAUB I reas chcara 23
Aeroporto
Quadro 5 (cont.)
Barracos
Habitantes
Entrevistas
previstas
600
2.100
24
3.025
10.580
121
Crrego do
Arrozal
230
570
DNOCS/
BR-020
249
600
10
Itapu II*
1.250
3.680
50
Estrutural
7.050
30.540
282
24.904
99.390
496
Assentamento
Telebraslia
Expanso Vila
So Jos
Total
255
* Parte integrante do assentamento Itapu, que conta com uma

populao de 55 mil habitantes e 13,7 mil barracos.
Quadro 6 rea de estudo
Na sequncia, o Quadro 7 apresenta as seis reas

selecionadas e as variveis analisadas. O mapa represen-
tos e a seguir, apresenta-se um breve histrico dos trs

maiores assentamentos a serem estudados.
tado na Figura 4, mostra a localizao dos assentamenAssentamento
Domiclios
Origem
Vetor
Itapu
13.750
Parcelamento
Invaso
Consolidada
1 - Setor
Itapu II
3.000
Invaso
Consolidada
2 - Vila
Estrutural
7.050
Invaso
Consolidada
3 - Expanso
Vila So Jos
3.025
Invaso
Consolidada
4 - Vila
Telebraslia
600
Invaso
Consolidada
5 - Vila do
DNOCS
249
Invaso
Consolidada
6 - Crrego do
Arrozal
200
Invaso
Consolidada
Quadro 7 reas selecionadas
256
Figura 4 reas selecionadas
Quanto ao perfil socioeconmico e espacial, a situao dos assentamentos pr-selecionados a seguinte.

2.1.1 Vila Estrutural
A Vila Estrutural localiza-se a cerca de 7 km do

Plano Piloto de Braslia. Em 2002, a Lei Complementar
n 530, de 20/01/2002, instituiu a rea como Zona Habitacional de Interesse Social e Pblico (ZHISP) e, em
2004, a Lei n 3.315 criou a Sub-Administrao Regional
da Vila Estrutural (Figura 5).
A Estrutural surgiu na dcada de 70, em terras de
Figura 5 Vista area da Vila Estrutural. Fonte: Google

maps. Disponvel em: http://maps.google.com.br
propriedade da Companhia Imobiliria do Distrito Federal (Terracap), empresa pblica do Governo do Distrito
Federal, prximo Invaso do Lixo (Figura 6), formada
por pessoas que se instalaram na rea para trabalhar na
cata do lixo e do entulho, no chamado Aterro do Jquei
Clube. Em 1991, havia 60 famlias morando na rea; j
em 1999, levantamento do IDHAB registrou a presena de 4.140 famlias, num impressionante crescimento de
6.900%, em oito anos. Ocupa atualmente uma rea de
257
aproximadamente 145 hectares e conta com 7.050 barracos. O local habitado por famlias de baixa renda, das
quais 55% recebem entre 1 e 3 salrios mnimos (SM) de
rendimentos mensais. A rea considerada imprpria e
Figura 6 Lixo da Vila Estrutural. Fonte: http://commons.

wikimedia.org/wiki/File:CriancaLixao20080220MarcelloCasa
lJrAgenciaBrasil.jpg
insalubre para moradia, pela proximidade com o depsito

de lixo e com o Poliduto da Petrobrs. Alm disso, causa
A rea tem sido objeto, desde o seu surgimento, de
problemas ambientais por sua vizinhana com o Parque
inmeros conflitos envolvendo os moradores em movi-
Nacional de Braslia.
mentos socialmente organizados, policiais e autoridades

pblicas do Governo do Distrito Federal, como o SIV-
regular, como mostra a Figura 7, mas no h preocupao
Solo. Como resultado, a Secretaria de Desenvolvimento
com espaos pblicos, e muitas ruas so muito estreitas
Urbano e Habitao elaborou, em julho de 2003, um Pla-
para a circulao de veculos.
no de Ocupao da rea para desenvolver posteriormente

um projeto de urbanizao.
2.1.2 Itapu
O assentamento informal Itapu decorre da invaso de um loteamento de baixa renda que, em 1998, j
contava com 730 pessoas vivendo em 131 moradias precrias. Hoje, com cerca de 35 mil habitantes, pela Lei n
288, de 15/01/2004, o assentamento est sob a jurisdio
de uma subadministrao regional.
Itapu est localizado em terras em comum, parte de

particulares, parte da Terracap e da Unio, dentro da rea
de Proteo Ambiental (APA) do Rio So Bartolomeu.
2.1.3 Expanso da Vila So Jos
A Expanso da Vila So Jos est localizada em terras

em comum, no interior da APA do Rio Descoberto. Com as
suas 3 mil moradias e aproximadamente 11 mil habitantes,
viola o zoneamento em vigor naquela APA e coloca em risco
o lago do rio Descoberto, responsvel pelo abastecimento de
gua de mais de 65% da populao do DF. extremamente
carente de infraestrutura bsica e de servios pblicos (Figura 8). Em 2001, a Lei Complementar n 2.831, de 5/12/2001,
declarou a Expanso da Vila So Jos como Zona Habitacional de Interesse Social e Pblico.
258
Figura 7 Vista area do assentamento Itapu. Fonte:
Google maps. Disponvel em: http://maps.google.com.br
Abriga uma populao de baixa renda, da qual

30% so desempregados. As condies de habitao so
muito precrias, com lotes de dimenses mnimas, falta
de infraestrutura bsica e de servios pblicos, caracterizando um assentamento subnormal. A malha urbana
Figura 8 Vista da Expanso da Vila So Jos.
2.2 As principais caractersticas do mercado

informal do solo no DF
A partir de uma amostra de 222 domiclios, ob-
A concentrao de renda familiar na faixa de 1 a

2 SM varia de 53% a 70%, caracterizando um quadro de
pobreza moderado (Tabela 1).
serva-se, em Braslia, que as famlias vivendo em assen-
Outra caracterstica dessa populao a sua com-
tamentos informais e que realizaram transaes imobili-
posio etria, muito jovem, com mais de 40% contando
rias de compra, venda ou aluguel apresentam um perfil
com menos de 30 anos. Isso mostra o perfil do migrante
socioeconmico baixo, mas, talvez, sem a dramaticidade
que at hoje continua a chegar ao DF, na busca de opor-
observada em outras cidades brasileiras.
tunidades de trabalho, que, na verdade, inexistem. Chama

a ateno, tambm, o elevado nmero de mulheres envol-
Tabela 1 Renda mdia familiar da demanda e da oferta
Aluguel
Venda
venda ou aluguel: 42%.
Renda familiar
at 1 SM
17,2%
1 - 2 SM
36,8%
2 - 5 SM
36,8%
populao com emprego: 92% dos que alugaram im-
5 - 10 SM
8,0%
veis, 76% dos que venderam e 89% dos que compraram,
10 - 20 SM
1,2%
Mais de 20 SM
0,0%
Importante, tambm, o elevado percentual da
mostrando que a transao pode no ter sido realizada
100,0%
por motivaes ligadas ao mercado de trabalho, e sim por
at 1 SM
37,5%
outras razes, como segurana, especulao financeira,
1 - 2 SM
33,3%
2 - 5 SM
20,8%
etc. Dois destaques: elevado nmero de trabalhadores
5 - 10 SM
6,9%
10 - 20 SM
0,0%
transaes imobilirias), um eufemismo para designar um
Mais de 20 SM
1,5%
elevado nmero de ambulantes e autnomos; e elevado
100,0%
Compra
vidas nas transaes imobilirias, sejam elas de compra,
at 1 SM
22,2%
1 - 2 SM
31,7%
2 - 5 SM
42,9%
5 - 10 SM
3,2%
10 - 20 SM
0,0%
Mais de 20 SM
0,0%
100,0%
por conta prpria (mdia de 32% nos trs segmentos das
nmero de trabalhadores domsticos, compatvel com o

grande nmero de mulheres envolvidas nas transaes.
2.3 Caractersticas do imvel
As transaes de aluguel envolveram uma maioria de 56% de imveis de 1 quarto, comparada com 30%
259
e 36% nas operaes venda e compra respectivamente.
Como era de se esperar para Braslia, a maioria dos
Nessas predominam moradias com 2 quartos, mostrando
imveis transacionados refere-se a casas unifamiliares:
que o aluguel pode representar uma soluo emergencial
100% na compra, 98% na venda e 88% no aluguel.
para o problema da moradia.
A Tabela 2 mostra os materiais empregados na

construo das moradias transacionadas.
Tabela 2 Materiais de construo das moradias
Aluguel
Piso
Parede
Terra
1,1%
Estuque
0,0%
Amianto
69,0%
Tbua
0,0%
Alvenaria
90,8%
Zinco
2,3%
43,7%
Madeira
9,2%
Telha de barro
6,9%
Cermica
55,2%
Zinco
0,0%
Laje
13,8%
Taco
0,0%
Papelo
0,0%
Laje com telhado
8,0%
Carpete
0,0%
Plstico
0,0%
Palha
0,0%
Taipa
0,0%
Alumnio
0,0%
100,0%
100,0%
%
100,0%
Parede
Terra
4,2%
Estuque
0,0%
Amianto
73,6%
Tbua
0,0%
Alvenaria
69,4%
Zinco
4,2%
Teto
Cimentado
73,6%
Madeira
30,6%
Telha de barro
4,2%
Cermica
20,8%
Zinco
0,0%
Laje
6,9%
Taco
0,0%
Papelo
0,0%
Laje com telhado
11,1%
Carpete
1,4%
Plstico
0,0%
Palha
0,0%
0,0%
Alumnio
260
Taipa
100,0%
Compra
Cimentado
Piso
Venda
Teto
100,0%
0,0%
100,0%
Piso
Parede
Terra
9,5%
Estuque
0,0%
Teto
Amianto
95,2%
Tbua
0,0%
Alvenaria
61,9%
Zinco
0,0%
Cimentado
69,8%
Madeira
38,1%
Telha de barro
3,2%
Cermica
20,6%
Zinco
0,0%
Laje
1,6%
Taco
0,0%
Papelo
0,0%
Laje com telhado
0,0%
Carpete
0,0%
Plstico
0,0%
Palha
0,0%
0,0%
Alumnio
Taipa
100,0%
100,0%
0,0%
100,0%
Quanto rea, a maioria dos imveis transacio-
gencial e as restries financeiras dos adquirentes. O ta-
nados de tamanho pequeno: at 40 m; principalmente
manho do lote pode ser considerado normal no DF, para
as moradias para aluguel, corroborando o carter emer-
assentamentos irregulares (Tabela 3).
Aluguel
rea do domiclio
at 10 m
3,4%
11 - 20 m
14,9%
21 - 30 m
27,6%
31 - 40 m
12,6%
41 - 60 m
20,7%
61 - 90 m
16,1%
91 - 120 m
1,1%
121 - 150 m
1,1%
151 - 220 m
2,3%
100,0%
at 10 m
Venda
2,8%
11 - 20 m
6,9%
21 - 30 m
23,6%
31 - 40 m
12,5%
41 - 60 m
27,8%
61 - 90 m
19,4%
91 - 120 m
5,6%
121 - 150 m
0,0%
151 - 220 m
1,4%
261
100,0%
Compra
at 10 m
4,8%
11 - 20 m
9,5%
21 - 30 m
4,8%
31 - 40 m
28,6%
41 - 60 m
31,7%
61 - 90 m
17,5%
91 - 120 m
1,6%
121 - 150 m
0,0%
151 - 220 m
1,6%
100,0%
Tabela 3 rea dos domiclios (em m)
O mesmo pode ser observado em relao s reas
Quanto ao tempo de moradia aqui referido como
dos lotes: no DF, mesmo como invases, elas obedecem a
o nmero de meses que o morador vive , observa-se que
um padro usado, inclusive, nos programas habitacionais
os envolvidos em transao de aluguel no passam de 6
governamentais para baixa renda, entre 150 m e 300 m
meses, enquanto compradores e vendedores, pelo contr-
(Tabela 4).
rio, passam de 2 anos (Tabela 5).
Tabela 4 rea do lote (em m)
Tabela 5 Tempo de moradia
Aluguel
rea do lote
Tempo de moradia
at 100 m
1,1%
0 - 3 meses
66,7%
101 - 150 m
5,7%
4 - 6 meses
24,1%
151 - 200 m
54,0%
7 - 12 meses
9,2%
201 - 300 m
29,9%
13 - 24 meses
0,0%
301 - 500 m
8,0%
25 - 36 meses
0,0%
1,1%
Acima de 36 meses
Acima de 500 m
Aluguel
100,0%
Venda
at 100 m
4,2%
0 - 3 meses
0,0%
101 - 150 m
25,0%
4 - 6 meses
1,4%
151 - 200 m
63,9%
201 - 300 m
0,0%
301 - 500 m
Acima de 500 m
7 - 12 meses
4,2%
13 - 24 meses
9,7%
5,6%
25 - 36 meses
12,5%
1,4%
Acima de 36 meses
72,2%
Venda
100,0%
262
Compra
0,0%
100,0%
100,0%
at 100 m
20,6%
0 - 3 meses
41,3%
101 - 150 m
25,4%
4 - 6 meses
50,8%
151 - 200 m
46,0%
201 - 300 m
6,3%
301 - 500 m
Acima de 500 m
7 - 12 meses
7,9%
13 - 24 meses
0,0%
0,0%
25 - 36 meses
0,0%
1,6%
Acima de 36 meses
0,0%
Compra
100,0%
Embora marcada por alta dose de subjetividade, a

condio de conservao da maioria dos imveis transacionados foi considerada boa e muito boa pelos envolvidos.
100,0%
2.4 Formas de financiamento
dos casos, com 70% deles registrados em cartrio, sob a
2.4.1 Caractersticas institucionais e rotinas
forma de escritura pblica de compra e venda, com paga-
Quanto aos mecanismos institucionais e legais para
mento de taxas cartoriais em 70% dos casos.
as transaes de aluguel, observa-se que a grande maioria
O tempo de procura foi, majoritariamente, de at
dos envolvidos usa procedimentos diretos, sem a inter-
3 meses (71% dos casos), com predominncia em imvel
mediao de agncia imobiliria (98,9%), porm com al-
localizado em outras comunidades.
gum tipo de contrato (80,5%), usando amigos e parentes

como veculo de manifestao de interesse na transao
(70,1%). Com isso (ou por isso), o tempo de procura foi
relativamente baixo (at 3 meses para 98% deles).
2.4.2 Preos mdios
Embora a informao sobre os preos deva sempre

ser tomada com precauo, pois a sua declarao pelos
entrevistados em Braslia sempre cercada de descon-
A procura pelo imvel foi ligeiramente maior para
fiana e sigilo, verificamos a sua consistncia quando se
aqueles localizados em outras comunidades, 66%, contra
identificou que os preos declarados dos imveis transa-
31% na mesma comunidade.
cionados mostram certa proporcionalidade direta com o
J nas transaes de venda, ainda predomina algum

tipo de contrato, embora em percentual menor (69,4%)
seu tamanho medido em nmero de cmodos do imvel

(Tabela 6).
que no aluguel, talvez explicado pelos custos envolvidos.
J em relao localizao territorial uma vari-
Desses, 58% registraram a transao em cartrio (com
vel importante na configurao dos preos imobilirios
55% deles na modalidade escritura pblica de cesso de
no mercado formal , o estudo confirma que as reas mais
direito) e com pagamento de taxas cartoriais (44,8%).

Nessas transaes, mais de 54% dos envolvidos no pagam imposto ou taxa alguma; 46% pagam IPTU.
O meio de difuso mais utilizado a colocao
de placas no local e nas ruas (86% dos casos), e o tempo
de venda de at 3 meses (65,3% dos casos) ou de at 6
meses (15,3% deles).
Nas transaes de compra, a forma de pagamento
vista (84,1% dos casos), havendo contrato em 60%
nobres (isto , mais prximas ao Plano Piloto) so mais

caras, tanto para compra e venda como para aluguel.
Nesse sentido, chama a ateno o caso da Vila
Telebraslia, literalmente localizada no Plano Piloto, que
tem aluguel mais de duas vezes maior que nos demais assentamentos; alm disso, no houve operaes de compra
e venda no perodo do estudo, por estar o assentamento
em processo de legalizao e, assim, sujeito a risco de retomada do imvel (Tabela 7).
263
Tabela 6 Preo da transao por tamanho (n de cmodos)

N de cmodos
Aluguel
Venda
100,00
143,00
219,29
165,42
226,76
232,31
195,00
280,00
Compra
R$
Comunidade
Aluguel
Venda
R$
Crrego do
Arrozal
132,50
DNOCS
118,00
Expanso Vila
So Jos
186,38
Itapu II
139,00
Vila Telebraslia
251,07
Crrego do
Arrozal
18.800,00
14.500,00
Expanso Vila
So Jos
28.702,13
10.500,00
Itapu II
17.325,00
18.000,00
7.500,00
19.764,71
Crrego do
Arrozal
22.782,61
DNOCS
3.922,22
24.363,64
Expanso Vila
So Jos
14.604,84
33.375,00
Itapu II
11.066,67
23.000,00
53.500,00
11
65.000,00
Compra
Distncia do
Plano Piloto
Zero km
2.4.3 Condio de ocupao
R$
A condio de ocupao refere-se forma de apro-
2.500,00
priao do imvel pelo ocupante. Supe-se que o preo
4.333,33
11.650,00
varie de acordo com a modalidade de apropriao, o que
8.581,25
13.365,22
falta de preciso (muitos no lembram e outros no gos-
15.888,89
tam de informar o preo da transao), v-se que h uma
20.333,33
pequena mudana nos valores acordados entre as partes.
N de cmodos
264
R$
N de cmodos
Tabela 7 Preo da transao por localizao
pode ser observado na Tabela 8. Embora pequena e sujeita
Em contrapartida, os principais fatores que, na
Tabela 8 Condio de ocupao

Condio de ocupao
R$
opinio dos moradores, reforam negativamente a esco-
26.111,11
lha do imvel que pretendem alugar, comprar ou ven-
Ocupou a casa
0,00
der so, pela ordem, a ausncia de infraestrutura (41%),
Ocupou o lote
21.365,38
Comprou a casa
26.222,22
caractersticas tcnicas do imvel (20%) e, com alguma
Doao
25.888,89
Herana
60.000,00
Comprou o lote
Comprou a laje
0,00
Comprou a habitao precria
0,00
2.4.4 Fatores determinantes do preo: uma primeira

aproximao
surpresa, a segurana de posse (12%), que no imaginrio

social tem-se como uma prioridade (Tabela 10).
Tabela 10 Fatores de desvalorizao
Fatores de valorizao
Caractersticas tcnicas do domiclio
20,0%
Status da localidade
10,4%
Insegurana da posse
11,9%
o, pode-se observar a importncia que tem para o mora-
Ausncia de infraestrutura
41,5%
dor o fator localizao intracomunidade, ou seja, a qualidade
11,1%
Tambm ressalvando o carter subjetivo da informa-
do bairro onde o imvel se localiza (33,3%), seguido pelas
Outros
5,2%
100,0%
caractersticas tcnicas do imvel (29,6%). Menor importncia tem a localizao territorial no DF (10,4%) (Tabela 9).
Tabela 9 Fatores de valorizao
Fatores de valorizao
Outra questo relevante abordada foi o critrio

para a fixao do preo do imvel pelos envolvidos em
transaes de compra, venda e aluguel. Como era de se
29,6%
esperar, o critrio bsico foi a referncia aos preos prati-
Caractersticas do lote
6,7%
cados na mesma rua (57%), seguido dos gastos realizados
Localizao no Distrito Federal
10,4%
Localizao na comunidade
33,3%
Segurana da posse
3,7%
Possibilidade de gerao de renda
1,5%
Infraestrutura
3,0%
Outros
5,9%
imvel, a modalidade mais usada foi o pagamento
5,9%
com recursos da venda anterior de imvel (cerca de
Caractersticas tcnicas do domiclio
100,0%
na construo ou reforma do imvel (15%) e dos preos

praticados nas redondezas/entorno (12,5%) (Tabela 11).
Quanto ao financiamento para a aquisio do
30% das transaes).

265
As preferncias locacionais manifestadas esto, em
Tabela 11 Critrios para a fixao dos preos imobilirios

Critrios
Preos dos imveis praticados na rua em que mora
56,9%
Preos dos imveis do entorno
12,5%
Preos dos imveis de outra comunidade
0,0%
Preos que a associao de moradores fixou
0,0%
Gastos realizados na construo/reforma
15,3%
Outros
9,7%
Dupla resposta
No soube informar
da da proximidade a parentes (Tabela 13).

Tabela 13 Determinantes da preferncia locacional
Motivos de sua mudana
para a comunidade
Motivo
1
Motivo
2
Motivo
3
Proximidade do trabalho
23,6%
10,7%
13,3%
Proximidade dos parentes
12,5%
12,2%
10,6%
4,2%
Proximidade dos amigos
4,2%
6,1%
10,6%
1,4%
Valorizao do domiclio
2,1%
2,3%
3,5%
Reduo dos gastos com taxas

servios pblicos
0,0%
0,8%
2,7%
Melhor condio social/maior renda
2,1%
0,8%
0,0%
Acesso escola
3,5%
8,4%
4,4%
Propriedade (Ttulo)
0,7%
0,8%
0,9%
imobilirias de aluguel e de compra pretende permane-
Programas de urbanizao
0,0%
0,8%
0,0%
cer na prpria comunidade (30,6%), enquanto 22% deles
Fugir da violncia
4,2%
4,6%
4,4%
4,9%
8,4%
4,4%
Sair do aluguel
9,0%
7,6%
3,5%
Proximidade com comrcio/

servios
0,0%
0,8%
0,9%
Acesso a hospital
0,7%
1,5%
3,5%
Valor do domiclio
13,9%
11,5%
11,5%
Casamento
9,7%
1,5%
2,7%
3 Mobilidade residencial dos pobres

A grande maioria dos envolvidos em transaes
iriam viver em outra cidade, possivelmente cidade satlite

do DF ou do entorno (Tabela 12).
266
sua maioria, vinculadas proximidade ao trabalho, segui-
Tabela 12 Destinos preferenciais

Destino
Prpria comunidade
30,6%
Outra comunidade
4,2%
Tamanho do domiclio
0,7%
3,8%
1,8%
Mesmo bairro
12,5%
Gosta do bairro
2,1%
10,7%
8,8%
Outro bairro
11,1%
Programas de regularizao
2,1%
2,3%
1,8%
Outra cidade
22,2%
No sabe
18,1%
Facilidade de transporte
2,8%
4,6%
9,7%
Dupla resposta
1,4%
Outros
1,4%
0,0%
0,9%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
Total
Por outro lado, entre os fatores que os levam a
No mbito da comunidade escolhida para viver,
mudar de onde vivem, destaca-se a falta de urbaniza-
cerca de 55% consideraram a localizao intracomunida-
o, seguida pela violncia e pela distncia ao trabalho
de; para os restantes 45%, bastava viver na comunidade
(Tabela 14).
para atender sua necessidade. Para os que consideraram

os valores intracomunidade, a grande maioria levou em
conta a existncia de equipamentos e servios urbanos
Tabela 14 Fatores de repulso

Motivos da sua mudana
para a comunidade
Motivo
1
Motivo
2
Motivo
3
Distncia do trabalho
7,4%
10,5%
4,0%
Inexistncia de programa de
urbanizao
13,0%
7,9%
20,0%
Fugir da violncia
11,1%
10,5%
12,0%
Sair do aluguel
1,9%
0,0%
0,0%
Falta de transporte
3,7%
13,2%
4,0%
Melhor condio social/maior renda
3,7%
2,6%
Voltar cidade de origem
7,4%
Valor do domiclio
nas proximidades, seguido da proximidade a parentes e

amigos (Tabela 15).
Tabela 15 Fatores locacionais intracomunidade

Motivo
1
Motivo
2
Motivo
3
Caractersticas fsico-ambientais
3,3%
0,0%
0,0%
8,0%
Proximidade a equipamentos/
servios
39,3%
51,2%
61,9%
10,5%
0,0%
Proximidade ao trabalho
4,9%
11,6%
0,0%
7,4%
2,6%
8,0%
Proximidade a parentes/amigos
26,2%
11,6%
4,8%
Casamento
1,9%
2,6%
0,0%
Vizinhana
18,0%
9,3%
0,0%
Tamanho do domiclio
3,7%
5,3%
0,0%
Infraestrutura
1,6%
4,7%
4,8%
0,0%
0,0%
0,0%
Outros
6,6%
11,6%
28,6%
Precariedade do comrcio/servio
0,0%
7,9%
4,0%
100,0%
100,0%
100,0%
Distncia dos parentes
7,4%
0,0%
12,0%
Distncia dos amigos
1,9%
0,0%
0,0%
Desvalorizao do domiclio
1,9%
0,0%
4,0%
No gosta do bairro
9,3%
18,4%
12,0%
Inexistncia de escola/posto sade
3,7%
0,0%
0,0%
Inexistncia de programa/
regularizao
1,9%
2,6%
4,0%
Outros
13,0%
5,3%
8,0%
100,0%
100,0%
100,0%
Fatores intracomunidade
267
4 Brevssima concluso
enfatiza o coordenador do projeto na introduo deste livro, alm do bem e do mal, a constatao da existncia
268
Ao longo do captulo apresentamos vrias conclu-
do mercado imobilirio informal e da sua funcionalidade
ses sobre os principais aspectos do mercado informal de
como mecanismo de acesso das famlias com estratos de
solo em Braslia e as suas eventuais peculiaridades. Como
rendimento familiar at 2 salrios mnimos em assenta-
se enfatizou nesta apresentao, est-se em um momen-
mentos populares informais com melhores condies de
to em que os primeiros resultados confirmam a hiptese
acessibilidade e/ou outras externalidades positivas abre um
do projeto, desenvolvida por Abramo (2003) e no captulo
debate sobre a relao do poder pblico com essa realida-
introdutrio deste livro, da importncia crescente do mer-
de urbana. Um debate sobre a necessidade de regular esse
cado imobilirio informal como mecanismo de acesso aos
mercado? E quais tipos de mecanismos regulatrios pode-
assentamentos populares informais consolidados. Nesse
riam ser formulados que mantenham os fatores positivos
sentido, os dados apresentados so convincentes em rela-
de ampliao do acesso a solo e imveis com maior acessi-
o existncia de um mercado imobilirio informal nas
bilidade urbana, mas que disciplinem as frias, injustias e
favelas de Braslia, DF, e que a sua forma de funcionamento
instabilidades caractersticas dos funcionamentos dos mer-
obedece a lgicas e regras bem definidas, ainda que algu-
cados (ABRAMO, 2009). Acreditamos que essa interro-
mas de natureza diferente do funcionamento e formao
gao e inquietude, que compartimos e que define um dos
de preos do mercado formal (ABRAMO, 2009).
eixos de preocupao da rede Infosolo, deve ser tratada
Espera-se que os resultados apresentados sobre o
de forma mais criteriosa e, sobretudo, a partir do conhe-
mercado informal em Braslia, bem como os das outras
cimento efetivo da realidade dessas favelas brasileiras e da
cidades que foram pesquisadas no marco da Rede Infosolo
nossa contribuio sobre o caso de Braslia, DF, espera-
e que fazem parte deste livro, abram um debate pblico
mos, ser proveitosa para a amplificao do debate pblico
sobre o papel do mercado imobilirio nas favelas. Como
sobre os mercados informais nas favelas brasileiras.
ABRAMO, Pedro (2009). Mercado imobilirio informal: a porta de entrada nas favelas brasileiras. In: ABRAMO, P.
(Coord.). Favela e mercado informal: a nova porta de entrada dos pobres nas cidades brasileiras. Porto Alegre: Antac,
2009.
ABRAMO, Pedro (Org.). A teoria econmica da favela: quatro notas sobre a localizao residencial dos pobres e o
mercado imobilirio informal. In: ABRAMO, P. (Org.). A cidade da informalidade: o desafio das cidades latinoamericanas. Rio de Janeiro: Sette Letras; FAPERJ, 2003.
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http://integracao.gov.br/
http://ipea.gov.br/
271
272
10.
10.
El nuevo horizonte de la informalidad en el
rea Metropolitana de Buenos Aires
Maria Cristina Cravino1
Introduccin
l presente trabajo intentar presentar algunas reflexiones surgidas a partir de una investigacin desarrollada
en el rea Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), la cual en su totalidad, involucra con fines comparativos
diferentes ciudades de Amrica Latina.2
En este artculo nos interesa entender el mercado inmobiliario informal en los asentamientos consolidados de
dicha metrpoli a partir del prisma de las redes sociales, organizaciones barriales y relaciones familiares de reciprocidad y cmo este mercado modifica, a su vez, dichas relaciones sociales, e incluso introduce nuevas reagrupaciones,
no exentas de conflictos. La conformacin de organizaciones barriales implica relaciones de alianza o confrontacin
Una versin previa y abreviada ser publicada por la revista LIDER (Chile).
El proyecto estuvo dirigido por Pedro Abramo del IPPUR (UFRJ) y para el mismo se aplic un cuestionario estandarizado (encuesta) en diferentes ciudades: Ro
de Janeiro, Caracas, Bogot, Lima, Mxico y Buenos Aires. En el caso de Buenos Aires se aplicaron cerca de 800 encuestas. Complementariamente se realizaron
entrevistas en cada uno de los 8 barrios seleccionados.
1
2
El nuevo horizonte de la informalidad en el rea Metropolitana de Buenos Aires
273
con los organismos estatales de regularizacin domi-
to comunitario). Esta trama urbana, similar a la formal,
nial, producen impactos en la resolucin de los proble-
desde el punto de vista de los pobladores, permitira la
mas habitacionales de estos barrios y dialogan con los
integracin con el resto de la ciudad, ya que podra no ser
paradigmas de las intervenciones.
identificada como una villa y, por lo tanto, escapar a las
Los asentamientos informales en el rea Metropolitana de Buenos Aires alcanzan un nmero de 8193 casos
aproximadamente. Se expresan bsicamente en dos formas que condensan tanto aspectos fsicos-urbanos como
procesos sociales distintos:4 las villas, que se encuentran
ubicadas en el rea central, es decir la Ciudad Autnoma
de Buenos Aires y su primera conurbacin. Los llamados
274
estigmatizaciones de las que son objeto los habitantes de

estas ltimas. Sin embargo, este proceso en la mayora de
los casos no sucedi y fueron objeto de categorizaciones
discriminatorias por parte de los habitantes de la ciudad
formal. El ingreso a las villas como a los asentamientos no implicaba pago alguno por parte de los pobladores (existen slo unas pocas excepciones).
asentamientos5 o tomas de tierra se encuentran ubi-
Postulamos que el mercado inmobiliario informal
cados ms hacia la periferia, en zonas de menor densidad
permite entender el incremento (geomtrico) demogrfico
poblacional. Las primeras tienen larga data, desde co-
de las villas y, en alguna medida, de los asentamientos
mienzos del siglo XX y su configuracin urbana se carac-
de todo el AMBA, ya que provoca una fuerte densifica-
teriza por calles irregulares y pasillos angostos, mientras
cin de estos barrios, observable en el crecimiento en al-
que los segundos surgieron a partir de 1980 en respuesta
tura de las edificaciones. Estos dos factores relacionados,
a nuevas condiciones de acceso a la ciudad ms restricti-
el mercado inmobiliario informal y la extensin del es-
vas, e imitaron las urbanizaciones formales en cuanto a
pacio construido, alteran fuertemente las condiciones de
dimensiones de los lotes (300 m ) y a la cuadrcula urbana
factibilidad de los programas de regularizacin dominial
(con reserva inclusive de espacios verdes y equipamien-
de estos barrios y abre nuevos interrogantes al respecto.
3
Es nmero es el resultado de una investigacin colectiva que buscaba hacer un relevamiento cuanti-cualitativo de los asentamientos informales del AMBA. La
misma estuvo radicada en el Instituto del Conurbano de la Universidad Nacional de General Sarmiento y la autora fue co-directora. La cifra es provisoria, ya que
las fuentes secundarias no son suficientemente confiables y es probable un subregistro.
4
Para ms detalles ver Cravino (2006).
5
Utilizaremos el trmino asentamientos entre comillas cuando queremos aludir a esta tipologa especfica de asentamiento informal, cuando no la usamos
estamos refirindonos genricamente a stos.
Por esta razn, consideramos que conocer las caracters-
Autnoma de Buenos Aires (ciudad capital de la repbli-
ticas estructurales y el funcionamiento de mercado in-
ca), que se encuentra en el centro geogrfico de la regin,
mobiliario informal pueden echar luz a las dificultades
alberga en su conjunto a una poblacin de ms de 11 mi-
con las que se van a enfrentar los agentes decisores de
llones de personas.6 No existe an una autoridad metropo-
polticas en el corto y mediano plazo.
litana y, de hecho, la mancha urbana excede hoy da dicha
La secuencia de la presentacin es la siguiente: par-
rea, extendindose permanentemente la ciudad.
tiremos de establecer algunas caractersticas particulares

de la informalidad urbana del AMBA, de sus factores estructurantes, de los entramados de actores intervinientes.
La secuencia de este artculo es la siguiente y luego analizaremos en clave socio-antropolgica los procesos internos del mercado inmobiliario informal y su imbricacin
con las redes sociales barriales, enfatizando sus mutuas
relaciones. Por ltimo, plantearemos algunas consideraciones abiertas al debate y a la reflexin comparativa.
1 Asentamientos informales y
reconfiguracin urbana del AMBA en las
ltimas tres dcadas
El aglomerado urbano que se denomina rea Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), est compuesto por
24 municipios (en su conjunto es llamado comnmente
Gran Buenos Aires o Conurbano Bonaerense) y la Ciudad
Figura 1 Mapa n 1: Evolucin de la mancha urbana del rea

Metropolitana de Buenos Aires.
Fuente: Escobrar y Pirez (2001). La Cabeza de Goliat?. Regin
metropolitana y organizacin federal en Argentina. Base de la
informacin es satelital, Difrieri (1968) y Randle (1980). Ponencia
XXIII Congreso de la Asociacin de Estudios Latinoamericanos,
Washington, Septiembre.
6
Desde el punto de vista poltico administrativo, la Ciudad de Buenos Aires es autnoma desde 1996 y tiene un status similar al de una provincia, mientras que
los municipios del Conurbano Bonaerense pertenecen a la Provincia de Buenos Aires, que cuenta con 124 municipios urbanos y rurales.
275
La Argentina se caracteriz por su urbanizacin
Esto no impidi que existiera tempranamente for-
temprana respecto a otros pases de Amrica Latina y
mas irregulares del acceso al suelo como las tradiciona-
hoy prcticamente toda su poblacin vive en ciudades (al
les villas, que se observan desde comienzos del siglo XX
2001 un 89,3%), ya que las actividades agrcolas utilizan
o luego los asentamientos (llamados tambin tomas de
poca mano de obra asalariada y el campesinado es un
tierra), pero siempre constituyeron una situacin mino-
sector totalmente marginal, a diferencia de lo que sucede,
ritaria en cuanto a formas habitar la ciudad. Justamente,
en otros pases de la regin.
lo notorio desde los aos 80 es el crecimiento (en algunos
Buenos Aires desde fines del siglo XIX hasta mi-
casos repoblamientos) de dichas modalidades informales,
tad del siglo XIX creci vertiginosamente, pasando de
luego de cambios en las condiciones estructurales y de un
pequea aldea a gran metrpoli. Este crecimiento se dio
proceso de erradicacin de muchos de los asentamientos.
por medio de la llegada masiva de migrantes europeos
Este aumento se da por dos vas: nuevas ocupaciones en
afines del siglo XIX, la que comenz a disminuir desde
la periferia (y en menor medida en las reas centrales) y
1930 hasta desaparecer, mientras desde 1940 comienzan
densificacin o verticalizacin en los asentamientos de la
a llegar, en menores proporciones, migrantes del interior
Ciudad Autnoma de Buenos Aires y de forma ms mo-
del pas y desde 1960 tambin migrantes de pases lim-
derada en el resto de la ciudad.
trofes, tendencia que sufre ciclos, pero que contina hasta

la actualidad.
276
Tambin, desde la dcada del 80, se vio en el

AMBA el fenmeno de las ocupaciones de viviendas o
Luego de formas precarias de alquiler a nivel ma-
fbricas en desuso, pero ste se dio fundamentalmente en
sivo (en los llamados conventillos) para los nuevos mi-
la ciudad capital y en algunos municipios cercanos. En la
grantes, el mercado de suelo urbano fue accesible a los
actualidad no se observa de manera relevante nuevas in-
sectores populares desde la dcada de 1940 hasta media-
trusiones de este tipo, mantenindose el nmero de casos
dos de la dcada del 70 (cuando se produce un punto de
estable, lo mismo que el nmero de sus habitantes. No
inflexin estructural). Las viviendas fueron, por lo gene-
analizaremos en este escrito estas situaciones, que dan
ral, resueltas por mecanismos de autoconstruccin o, en
lugar, por parte de sus habitantes a estrategias de ocul-
ciertos perodos, gracias al acceso al crdito subsidiado
tamiento o invisibilizacin y que tambin se observan en
por parte del Estado.
otros pases de la regin.
la ciudad de los sectores populares y que son las causas

estructurales del crecimiento de la informalidad en la regin en estudio, uno sucedido a mediados de los aos
70 y otro a principios de lo 90. El segundo claramente
refuerza e intensifica lo sucedido en la dcada del 70. Estos son:
i) a mediados de los aos 70, en el marco del ltimo gobierno militar se dieron una serie de medidas que
significaron un punto de inflexin en la vida de la ciudad:
a) normativas urbanas (decreto ley 8912 en el caso del
Figura 2 Mapa n 2: Asentamientos informales en el AMBA (2005)
Gran Buenos Aires) que impidieron los loteamientos sin
Fuente: Infohabitat, UNGS (2005)
infraestructura, lo que encareci el precio de los mismos.;
Cabe aclarar que si bien en el rea metropolitana

existen diversas centralidades, la ciudad capital concentra
la mayor actividad productiva, comercial, educativa, cultural, etc, all funcionan las oficinas de las autoridades nacionales y asienta (junto al corredor norte) a los sectores
de mayores ingresos. Desde los aos 90 existe la tendencia a las suburbanizacin por parte de los sectores medios
altos y altos, pero sta no es tan importante en nmero de
poblacin como en el consumo de suelo urbano que implica; y por otra parte, extiende la ciudad a ms de 50 km
del centro. Este fenmeno est asociado a la construccin
o ampliacin, en este perodo, de autopistas que le dan un
rpido acceso desde la periferia al centro de la ciudad.
b) mecanismos indexatorios en los precios de todas las

mercaderas y en especial la que se compraba a plazos,
como los lotes urbanos y en los alquileres (que se encontraban hasta entonces regulados), por lo que aument
significativamente sus precios; c) deterioro del salario
real y una distribucin de la riqueza desfavorable para los
trabajadores; d) desindustrailzacin (tener en cuenta que
las industrias nacionales se radicaban mayoritariamente
en esta regin) por medio de la apertura econmica que
implicaba la quita de aranceles aduaneros y leyes de radicacin industrial que indicaban su retiro de la capital
federal; e) la desindustrializacin implic el crecimiento
del desempleo o formas precarias de empleo; f) polticas
de erradicacin de asentamientos informales en el rea de
Podemos entonces remarcar dos procesos que de-
la capital federal (en alguna medida signific el aumento
terioraron en los ltimos 30 aos las formas de acceso a
poblacional de los mismos en el Conurbano Bonaerense);

277
g) la construccin de autopistas que involucr la expro-
de pasajeros (tanto ferroviario como automotor) generaba
piacin de edificaciones de departamentos que alberga-
un mayor gasto familiar para aquellos que vivan en la
ban a inquilinos que tuvieron que buscar otras soluciones
periferia; d) estabilizacin monetaria que permiti el boom
habitacionales; y h) la represin poltica incluy las orga-
en el mercado de la construccin y, al mismo tiempo, la
nizaciones reivindicativas (y sus dirigentes) de los pobla-
compra de materiales para la autoconstruccin por parte
dores de las villas e impidi la presentacin de demandas
de los sectores que tenan ingresos suficientes; e) acceso al
de mejora de los barrios; y
financiamiento para la vivienda para los sectores medios
ii) a comienzos de los aos 90, luego de intentos de

poltica de estabilizacin econmica y monetaria fallidos
que terminaron con el estallido de procesos hiperinflacionarios y el consecuente conflicto social, hubo modificaciones en las polticas pblicas que marcaron otra serie
de impactos concretos en la forma de habitar la ciudad:
a) apertura econmica que provoc el cierre de numerosas industrias, nuevamente con la consecuente prdida de
empleo y crecimiento de la desocupacin, que lleg a ms
de un 20% de la poblacin econmicamente activa; b)
278
flexibilidad laboral que implic una precarizacin del em-
por medio de la banca privada; f) el auge de las urbanizaciones cerradas de elite en el periurbano consumieron suelo posible de ser ocupado por los sectores populares (la
tecnologa implic, por ejemplo, recuperar zonas inundables); g) continu la falta de oferta de lotes para sectores
populares (que ya esta altura estaba agotada la oferta que
haba quedado como remanente luego de la sancin del
Decreto ley 8.912); y h) hasta muy recientemente la oferta
de vivienda estatal aportaba cifras irrisorias, lo que por lo
tanto haca que no tuviera impacto sobre el dficit que se
segua acumulando con el correr de las dcadas.
pleo y nueva cada del salario real; c) privatizacin de los
De esta manera el crecimiento de la pobreza en
servicios pblicos urbanos, que trajo dos consecuencias:
general, junto a una normativa urbana que implicaba el
el fin de la etapa de enganche clandestino a los servi-
retiro en el mercado de tierra accesible para los trabajado-
cios por parte de los habitantes de los asentamientos in-
res y el encarecimiento de los servicios pblicos urbanos
formales y la suba de las tarifas que se encarecieron noto-
y de transporte son las ms relevantes causas estructura-
riamente, y virtualmente, impidieron su acceso (sto lleg
les del crecimiento de la informalidad. La llamada nueva
inclusive a incluir en algunas etapas el corte de agua co-
pobreza, la de los sectores medios o medios-bajos suele
rriente), mientras que el aumento de precio del transporte
presentar una inercia respecto a su traslado a formas irre-
gulares de tenencia, porque por lo general, la vivienda es
del cono sur. Debemos sealar que esta incluye la tpica
el bien, que intentan preservar las familias y en muchos
migracin rural-urbana, tanto como la que tiene origen
casos la situacin es resuelta por medio del hacinamiento
en zonas urbanizadas. Los pases de origen son mayori-
(viviendo dos generaciones en una misma vivienda, por
tariamente Paraguay y Bolivia y en menor medida Uru-
ejemplo). Entonces, la situacin de imposibilidad de acce-
guay, Chile (decreciente desde mediados del 80 y ahora
so a suelo o vivienda formal de los sectores populares ur-
prcticamente inexistente) y Per (creciente desde los 90).
banos del AMBA gener el surgimiento o crecimiento de
En este aspecto es necesario destacar que dentro de estos
las modalidades de informalidad urbana. Como contra-
sectores hay grupos que se encuentran por fuera de los
cara la primera mitad de los aos 90 puede ser recordada
niveles de pobreza (tales como lneas de pobreza o indi-
por la clase media como un momento de relevante acceso
gencia), y que se ven compelidos a acceder a la ciudad por
al crdito para la vivienda, pasando un importante n-
medio de modalidades informales por las barreras lega-
mero de la condicin de inquilino del mercado formal a
les del mercado formal (falta de garantas para el alquiler,
propietario. Esto refuerza una tendencia a la polarizacin
falta de documentos argentinos para comprar, sumado a
social de las condiciones habitacionales, que por ejemplo
la informalidad laboral que la indocumentacin implica),
cada vez se hacen ms notorias entre la zona sur ms po-
lo que se muestra como un elemento ms para evitar la
bre y la zona norte ms prspera en la Ciudad de Buenos
asociacin vis a vis de pobreza e informalidad urbana. La
Aires y procesos semejantes en el Gran Buenos Aires.
presencia de migrantes es ms relevante en la capital fe-
A estas tres causas estructurales hay que sumar-
deral que en el conurbano bonaerense.
le una cuarta: los procesos migratorios. En el caso del
Smolka (2003) estaba en lo cierto al decir que la
AMBA son de dos tipos: a) del interior del pas, pro-
informalidad provoca pobreza, tanto para los argentinos
vocado por las crisis econmicas regionales, endmicas
como para los extranjeros, porque muchos de ellos no
(hasta hace muy pocos aos ); y b) de pases limtrofes o
pueden acceder a mejores empleos slo por el hecho de
7
La cada de la Ley de Convertibilidad (un peso equivalente a un dlar) y su consecuente devaluacin hizo ms rentable la produccin agrcola del interior del
pas. En particular, el cultivo de soja permiti una nueva insercin en el mercado mundial.
279
habitar una villa o un asentamiento. Sin embargo, la
tierra vacante, por lo general en la periferia y tambin ma-
focalizacin territorial de los programas asistenciales, que
yoritariamente no apta para la urbanizacin (bajo torres
se concentran en estos barrios contribuye a generar una
de alta tensin, degradadas ambientalmente por ser basu-
imagen de equivalencia entre asentamientos y pobreza (si-
rales, depsitos de material industrial, cercana a industrias
milar a la clebre frase bolsones de pobreza de la dca-
altamente contaminantes, etc.) o pertenecientes al Estado
da del 60) y hace ms atractivo estos lugares para algunos
(en reserva para futuras viviendas de inters social), a la
sectores, ya que se aseguran recursos mnimos, situacin
Iglesia Catlica (que suele recibir donaciones) o a sindi-
que no sucede si ve habita otros sectores de la ciudad.
catos de trabajadores. Estas organizaciones nucleaban a
Sin embargo, las causas estructurales (objetivas) no
familias con necesidades habitacionales y las introducan
son suficientes para explicar de por s este fenmeno. De-
en los predios y las distribuan en loteos regulares y simi-
bemos introducir otros factores (subjetivos) para enten-
lares a la normativa urbana (300 m2). Luego, estas formas
der dos cuestiones: su surgimiento y su crecimiento.
organizativas se replicaron autogestionadamente en toda
Para comprender su origen debemos tener en

cuenta en las primeras dcadas del siglo XX las prcticas
de la poblacin rural de vivir en los predios agrcolas an
sin tener documentacin que lo habilite, prctica que se
incorpora al trasladarse a las ciudades. De acuerdo a algunos investigadores de diversos pases de Amrica Latina,
280
este fue un elemento subjetivo relevante. Sin embargo, las

ocupaciones no respondan a prcticas de accin colectiva, sino a un efecto de agregado de acciones individuales
de las diversas familias que se asentaban unas contiguas
a otras en tierras vacantes, por lo general degradadas am-
el AMBA, aunque su experiencia es ms relevante en la

zona sur, ms tarde en la oeste y, en menor medida, en la
norte. Es decir, la accin colectiva legitimaba las invasiones al intentar paliar las necesidades habitaciones de grupos con bajos o nulos recursos. En particular, cuando en
el discurso de los pobladores se sostena que no pretendan que se les regale nada, que deseaban pagar por el lote
que ocuparon, es decir no estaban desafiando el estatuto
de la propiedad privada, sino pidiendo una camino para
su acceso. Su legitimidad provena tambin de la falta de
respuestas por parte del Estado a sus necesidades.
bientalmente. Luego, a partir de los aos 80 cobra centra-
Tambin debe destacarse en los orgenes de no po-
lidad las formas organizativas y la presencia de organiza-
cos asentamientos las medidas de Estado, que ante una
ciones externas como las comunidades eclesiales de base
emergencia social ubic a familias en predios fiscales, que
o los partidos polticos que planificaron la ocupacin de
luego crecieron y se convirtieron en villas.
De esta forma, las ocupaciones de tierras se ins-
b) desde las agencias gubernamentales no exista
titucionalizaron como forma de acceso al suelo urbano,
una recepcin de las demandas de la poblacin en cuan-
sin embargo las consecuencias en cuanto a estigmati-
to a vivienda, tampoco haba oferta en la zona y, por el
zacin o conflictos con los barrios aledaos hace que
contrario, se dieron algunas experiencias concretas de
algunos grupos no estn dispuestos a recurrir a estas
represin a los que conformaron ocupaciones de tierra,
formas. Es necesario entonces tener en cuenta la inte-
que marcaban la existencia de un escaso margen poltico
rrelacin entre los factores objetivos y subjetivos para
para el desarrollo de experiencias autogestionadas de ge-
comprender el origen de los asentamientos y su creci-
neracin de asentamientos. Inclusive, se acentuaron las
miento, actualmente en buena medida, por medio del
sanciones a las violaciones a la propiedad privada desde
mercado inmobiliario informal. Creemos as que en el
el Cdigo Penal. As, incluso hasta se utiliz la figura de
perodo reciente de fuerte crisis econmica (1995-2003)
asociacin ilcita para los sacerdotes o abogados que
no se produjeron prcticamente nuevas ocupaciones por
acompaaron algunos intentos.
dos razones:
Pasada la crisis que provoc el estallido social de
a) porque el proceso de empobrecimiento llevaba a
diciembre de 2001 y la renuncia del presidente de turno,
los habitantes del AMBA con necesidades habitacionales
a partir del 2004 creci el empleo, o mejor decreci el
crticas a no tener expectativas de mejoramiento en sus
desempleo gracias a salida a la Ley de Convertibilidad,
ingresos. Esto significaba que tomar suelo urbano involu-
devaluacin mediante, ya que sta medida deriv en el
craba (lo mismo que ahora) un proceso gradual de mejora
crecimiento de la produccin industrial, hasta ese mo-
constante de la vivienda. Esto es, de un pequeo rancho
mento ahogada. Esto indujo una mejora (limitada) de
de chapa o cartn (e inclusive plstico) se pasaba a una
los ingresos de los sectores populares y se produjo una
casilla de madera y luego, finalmente, una vivienda defi-
coyuntura poltica ms permeable a las demandas se los
nitiva de mampostera. Esto implicaba contar con un m-
grupos de bajos ingresos. Por esta razn se observaba un
nimo de ahorro. Esta situacin era prcticamente impen-
nuevo movimiento de ocupaciones de tierra, inclusive en
sable para amplios sectores. Como ejemplo, varios cientos
zonas cntricas. Al mismo tiempo, se comenzaba a ofer-
de miles de familias del AMBA tenan como principal
tar vivienda de inters social en cantidades nunca dadas
ingreso un subsidio monetario estatal a cambio de una
(33.000 en dos aos, 2006-7 y el anuncio de otro plan con
contraprestacin laboral. Este tena un monto de US$ 50,
un nmero mayor inclusive). De esta forma, algunas de
lo que haca imposible destinar dinero a la vivienda; y
las ocupaciones fueron, en realidad, un medio para preEl nuevo horizonte de la informalidad en el rea Metropolitana de Buenos Aires
281
sionar por el acceso a dichas viviendas y no una intencin
cuestin social problematizada socialmente; esto es de
de ocuparlas en s. Por otra parte, durante los aos 90
l se ocupan los medios de comunicacin, lgicamente en
comenz, y en la actualidad se hace ms notoria, la ocu-
un tono de alerta o incluso de espanto, y tambin pas
pacin de espacios urbanos intersticiales ms pequeos y,
a ser un elemento fuerte (el de mayor encono) en la cam-
por lo general, no aptos para la regularizacin, tales como
paa a Jefe de gobierno de la ciudad del 2007.8
las reas contiguas a las vas de varias lneas de ferrocarriles o bajo puentes de autopistas.
Paralelamente a este movimiento de nuevas invasiones de tierra se dio un crecimiento del mercado inmobiliario informal. Este crecimiento se expresa en dos sub-
282
2 El mercado inmobiliario informal en

asentamientos consolidados: el rol de las
redes sociales
2.1 Informalidades urbanas en el AMBA
mercados: la compra-venta de suelo urbano o viviendas y
Es difcil de precisar cul es la dimensin de la in-
el alquiler, bsicamente de cuartos con bao compartido.
formalidad en el AMBA por la falta de datos oficiales.
Sostenemos que se trata de un mercado en crecimiento.
Un porcentaje aproximado nos indica un 17% (encues-
En primer lugar, encontramos en el submercado secun-
ta del Siempro 1997), que incluye diversas tipologas de
dario de viviendas la venta de cuartos o departamentos
informalidad: viviendas o edificios ocupados, pequeas
de un ambiente. Estos por lo general son producto de
ocupaciones de tierras, asentamientos, villas, loteos
la subdivisin de una vivienda o/y una pequea nueva
clandestinos, familias sin ttulo de propiedad, etc. Si que-
construccin. Por otra parte, es visible la verticalizacin
remos focalizar en personas que habitan las villas (ya que
o la construccin en altura, que es fundamentalmente ex-
no existen asentamientos) de la capital federal9 pode-
plicada por la construccin de cuartos para alquilar. Este
mos considerar un porcentaje de un 5%10 (con un cierto
desarrollo es tan notorio que pas a constituir en una
subregistro, pero no muy relevante), mientras que si nos
Esto sucedi a partir de un incendio, que se prob fue intencional, de una villa de alrededor de 400 familias, ubicada bajo una autopista.
En este distrito las personas que habitan viviendas o edificios ocupados es similar a las de las villas y es considerable la poblacin que vive en los llamados hoteles
pensin (hoteles que alquilan por mes cuartos con bao y cocina compartida) o conventillos.
10
El dato oficial de poblacin habitando en villas es de 150.000 mientras que en la ciudad habitan 2.700.000 personas. Merece destacarse que la poblacin villas
viene creciendo fuertemente mientras que la total de la ciudad decrece lentamente.
8
9
trasladamos al Conurbano Bonaerense (o Gran Buenos
sos entre ellos el crecimiento de la escala de la poblacin
Aires) el registro oficial indica un 6,8% de la poblacin,
por cada barrio y por la llegada de recursos estatales de
sin embargo estimamos que su cifra rondara, en una
programas asistenciales.
postura conservadora, el doble, dado su importantsimo
En primer lugar, el crecimiento demogrfico de es-
subregistro. De acuerdo a un clculo realizado a partir de
tos barrios es cada vez mayor y hace que se den relaciones
los datos aportados por los municipios del Gran Buenos
de menor cercana afectiva, es decir de un conocimiento
aires y el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires ms
superficial entre los vecinos, a diferencia de la conforma-
estimaciones aproximadas en los casos de datos faltantes
cin del barrio donde casi todos se conocan. Algunos
arroj una cifra de ms de 1.000.000 de personas vivienda
socilogos, como Simmel, que estudiaron los comienzos
lo tanto, en un promedio aproximado podemos decir que
de las urbanizaciones metropolitanas se referan a un tipo
un 10% de la poblacin del AMBA habita asentamientos
de actitud particular del citadino, la actitud blas, es de-
informales, con una tendencia hacia el crecimiento.
cir de indiferencia. Esto no sucede en los asentamientos

porque la mayora realiza sus compras diarias en el barrio,
2.2 Transformaciones recientes en la sociabilidad

de los asentamientos informales: la metamorfosis de las redes
practica su religin all, asiste a comedores cercanos, sin
Si pretendemos comprender el rol de las redes so-
en estos barrios en la representacin de un adentro y
ciales en el mercado inmobiliario informal se nos hace
afuera, que categoriza, por lo general, la ciudad for-
necesario despejar los lugares comunes de lo que sucede
mal y la informal, pero el crecimiento poblacional
en los asentamientos consolidados en cuanto a sus pro-
genera que aparezcan tambin fronteras internas, por lo
cesos sociales.
general, expresadas en las categoras de un adelante
embargo se van diferenciando entre los conocidos y los

desconocidos. La primera marca urbana que emerge
Es un habitual y reiterado hacer referencia a la pr-
que no necesita ser nombrado como tal y un fondo que
dida de los lazos de solidaridad entre los vecinos de los
concentra en los imaginarios urbanos a los sectores ms
asentamientos informales. Este tpico recurrente debe
pobres, ms marginales e inclusive asignado a los de-
ser tomado con cuidado. Sostenemos que existe una complejizacin de las relaciones barriales que favorece las re-
lincuentes (muchas veces considerados como sinnimos

de los recin llegados).
laciones mercantiles del mercado inmobiliario informal.
En segundo lugar, la presencia de recursos de nu-
Esta complejizacin, creemos, se da por diversos proce-
merosos programas sociales asistenciales focalizados, que

283
284
consideraron a los asentamientos informales como los lu-
tales. Siguen funcionando, pero fundamentalmente como
gares de mayor concentracin de pobreza, permiti que
redes de informacin y de pequeas ayudas, en particular
en estos barrios buena parte de la poblacin sobreviviera
de los que puede denominarse servicios, esto es cui-
cotidianamente gracias a stos. Estos recursos que nun-
dado infantil o prstamo de herramientas o refugio de
ca son distribuidos universalmente, creemos, rompen las
recreacin para paisanos o connacionales (por ejemplo
relaciones de confianza (descriptas por Larissa Lomnitz,
la organizacin de fiestas para las fechas patrias o bailes).
1971 en su libro Cmo sobreviven los marginados) o
As, tambin encontramos delegados de manzana que co-
de proximidad. Implica una competencia entre las fami-
bran un monto mensual por sus servicios. Si se legitima
lias por los recursos y modifica las tradicionales relacio-
la competencia es posible que las prcticas que en algn
nes de reciprocidad. Resulta una paradoja que la distri-
momento fueron de reciprocidad (o inclusive de solidari-
bucin de alimentos o materiales para la construccin,
dad) se mercantilicen. Nos interesa en particular referir-
como ejemplo, que utiliza como va a las organizaciones
nos a la obtencin de una porcin de suelo urbano, que
sociales barriales provocara un cambio del rol en stas. Es
durante dcada se obtena sin mediar pago alguno. Cuan-
decir, se pasa de la presentacin de demandas al Estado o
do ste se agota, pasa a comercializarse sus remanentes
la resolucin autogestiva de problemas en el hbitat a ser
por medio de la subdivisin de los lotes, y con el tiempo
asignador discrecional de recursos y, por lo tanto, consti-
surge el alquiler de cuartos (originalmente que formaban
tuirse en las principales redes sociales presentes en los ba-
parte de la casa o inclusive se arrendaban simplemente
rrios, transformando as las relaciones de poder existentes
algunas camas) pero, luego, la tendencia fue hacia la es-
y en muchos casos priorizando la adscripcin partidaria
pecializacin de los productos a comercializar, como los
(clientelilsmo poltico).
cuartos construidos especficamente para el arriendo.
Estos dos factores, sumados a otros, hacen que el
Sin embargo, la presencia de un mito de origen,
espacio barrial deje lugar a ms situaciones de competen-
que se cristaliza en una experiencia de solidaridad barrial
cia y, por lo tanto, el mercado, en nuestro caso el mer-
y de un fuerte conocimiento personal y trato entre veci-
cado inmobiliario informal, no aparece ahora como un
nos, e inclusive un ambiente ms similar al rural o al pe-
elemento de total disrupcin en las redes de reciprocidad,
riurbano (o con fuerte presencia del paisaje natural) hace
porque ellas permanecen, pero no aparecen en el centro
que los relatos de tono buclico fuera una constante en
de poder como las redes de distribucin de recursos esta-
las entrevistas a los viejos pobladores. Hay una dicotoma
que funcionan permanentemente en el discurso: el antes
tonces, un desgaste de las organizaciones barriales, que
y el despus, aunque no siempre es fcilmente ubicable el
deriva en una falta de legitimacin de stas y, por lo tanto,
corte temporal entre ambos perodos, ya que el cambio
tambin en el quiebre de la confianza hacia los dirigentes.
fue gradual de acuerdo a los pobladores.11 Entonces se re-
Es decir, estas redes institucionalizadas se debilitan como
pite desde los habitantes asentados y desde los agentes ex-
fuente de cohesin, pero se fortalecen, en algunas coyun-
ternos que apoyan las organizaciones e incluso los agen-
turas, como co-gestoras o de simplemente informadoras
tes gubernamentales la ruptura de los antiguos lazos. En
de las agencias estatales, sin embargo su debilitamiento re-
realidad, merece remarcarse que adentrndonos en los re-
percute en el carcter de las intervenciones.
latos, los conflictos entre vecinos no estaban ausentes en
Con esto no queremos adscribir a una corriente nos-
el pasado. La disolucin de estas prcticas de reciprocidad
tlgica de que todo pasado fue mejor, sino marcar una
es atribuida, por lo general, a la partidizacin poltica de

las organizaciones barriales o la llegada de la comercializacin de la droga (que deja por fuera de la socializacin
barrial a algunos grupos, y a los jvenes en particular),
que es atribuida a ciertas nacionalidades de acuerdo a los
distintos grupos que uno escuche.
tendencia a una mayor complejizacin y una modificaron

de las reglas del juego internas en los barrios. En primer
lugar, los propios vecinos siguen siendo la principal fuente de informacin respecto a la situacin habitacional del
barrio y, en segundo lugar, es central en la vida cotidiana
tener contacto o ser miembro de las redes que detentan
Otra cuestin que modifica la dinmica de los pro-
poder, por ser gestoras de las intervenciones estatales o
cesos sociales barriales se relaciona con las formas organi-
por ser distribuidora de recursos pblicos (y en algunos
zativas y los estilos de representacin que surgen y que son
casos privados como las donaciones de iglesias u ongs
requeridos para los procesos de regularizacin dominial.
del extranjero, en particular europeas). Entonces cuando
Aqu se evidencia que lo tiempos de las polticas pblicas
se habla de desertificacin organizativa o la ruptura de
no son los mismos de poltica barrial y se produce, en-
las redes de solidaridad se debe tener cuidado: persisten
11
En un trabajo compartido analizamos el mito de origen (Neufeld-Cravino, 2001) y en otro desarrollamos la cuestin del concepto de comunidad aplicado a asentamientos informales, tanto desde el punto de vista de los pobladores como desde la perspectiva de las agencias de intervencin estatales (CRAVINO, 2004).
285
los comedores, las guarderas, los centros de jvenes, etc.,
ra son clandestinas. Es fcilmente observable en algunos
pero estos se profesionalizaron, dependen cada vez ms
barrios la presencia de ferias de comercializacin de todo
de recursos estatales, distribuyen recursos discrecional-
tipo de productos o comercios en las arterias principales y
mente (an cuando haya criterios fijados de focalizacin).
donde muchos vecinos pueden vender sus servicios (como
Entonces las redes siguen vivas, pero se modifica su sen-
peluquera). Tambin funcionan las organizaciones de ven-
tido. Algunos actores colectivos declinan, otras organiza-
ta de drogas (agigantadas en las imgenes de los medios de
ciones se refuerzan, son ms permanentes, ya con formas
comunicacin masivos). As, con el tiempo se van modi-
institucionalizadas, e incluso formalizadas12 y, por lo tan-
ficando las relaciones de vecindad al calor de estos mer-
to, son cada vez son menos espontneas (es decir prc-
cados, que crecen, decrecen o se van modificando con las
ticas espordicas y de respuesta inmediata a una situacin
coyunturas (en particular macroeconmicas) y muchas ve-
puntual) Esto no quita que en algunos casos se den estas
ces generan rechazos entre algunos vecinos. La economa
prcticas, como por ejemplo ante la muerte de un vecino.
de la comercializacin es tan relevante que recientemente
En estos casos se sigue recolectando dinero para el cajn
se detect el ingreso de comerciantes de origen oriental
y el entierro. Incluso, en esta lnea la presencia de las igle-
que buscan competir con los comercios locales, que se
sias de diferente credo muestra esta institucionalizacin
sabe, que dada las condiciones en que operan, venden ms
de las relaciones de reciprocidad, pero es necesario ser
caro que los comercios de los barrios formales.
miembro de stas.
286
Sin embargo, ms all inclusive de los conflictos
Mientras tanto perviven y se modifican constan-
entre grupos de diferentes nacionalidades, que se sospe-
temente las redes de la economa local. Encontramos la
chan entre ellas, la principal fractura en la sociabilidad
presencia de talleres de costura y de calzado en algunos
barrial est signada por el mercado inmobiliario informal.
barrios, como as de ensamblaje de productos. Las formas
Esta es la divisin entre dos grupos con intereses antag-
de acceso a stos es por medio de redes sociales, en par-
nicos: los que se consideran propietarios (an cuando
ticular a partir de las nacionalidades, ya que en su mayo-
no tengan el ttulo que lo acredite) y los inquilinos. En
12
Es decir, con personera jurdica.
particular, el conflicto es ms fuerte entre los locadores
guran la vida cotidiana de los habitantes. En l se encuen-
y los locatarios. Estos intereses operan sobre los proce-
tran tanto relaciones de reciprocidad como de disputa, de
sos de regularizacin dominial y los programas de me-
identificacin como de diferenciacin o estratificacin y
joramiento barrial. Se construy una ideologa barrial en
ms recientemente de mercado. Este espacio se encuentra
relacin a los inquilinos, se considera que no tienen rela-
en permanente cambio, que, como sostuvimos, no tiende
ciones de vecindad, que no estn integrados, que estn de
de la unidad a la fragmentacin, sino a prcticas diferen-
paso, cuando esto no corresponde a la realidad, ya que el
tes, complejizando las relaciones. Mientras tanto formas
alquiler es la puerta de entrada del barrio y prcticamente
organizativas que fueron cambiando al calor de la lucha y
todos los inquilinos aspiran (si sus ingresos lo permiten)
de las intervenciones del Estado. Sin embargo, la princi-
cambiar a la condicin de propietarios (ocupantes de
pal clasificacin social proviene del mercado inmobiliario
hecho con tenencia segura). Es decir, existen dos status
informal. Entonces la sociabilidad barrial se entiende en
sociales diferenciados, unos son ciudadanos de prime-
el mercado y el mercado se comprende en la sociabilidad
ra y otros de segunda en el mundo de la informalidad
barrial ya que entre ellos existe una relacin dialctica.
urbana. Por otra parte, los locadores tampoco gozan de

un status social favorable cuando alquilan varios cuartos,
ya que se considera que obtienen de esa forma ganancias
exageradas, especulan con la necesidad de los otros. Por
esta razn, esta condicin no es declarada pblicamente
y se oculta para los agentes externos (en particular estatales) estas prcticas. As, muchas veces se les retiene el
documento a los inquilinos para que no los delaten, o los
ocultan en los censos realizados para el reparto de los
programas sociales asistenciales o afines de la confeccin
de un padrn electoral.
Por ltimo, cambiando de escala y ubicndonos en

la relacin entre los asentamientos y la ciudad formal,
desde los aos 90, stos son objeto de acusaciones en relacin a dos problemas sociales que se acrecentaron en esa
dcada: la inseguridad y la desocupacin. La primera es
ms directa, a los habitantes de las villas se les suscribe los
delitos contra la propiedad y las personas y la comercializacin de droga. Los medios de comunicacin se hacen
eco de esta asociacin y las fuerzas de seguridad muchas
veces respondieron mostrando operativos policiales
(conocidos comnmente como razzias) a fin mostrar
La sociabilidad en el espacio barrial de estos asenta-
su preocupacin e involucrando en sus procedimientos a
mientos se constituye entonces a partir del entramado de
toda la poblacin de los barrios. Unos pocos casos pro-
actores, relaciones, experiencias, expectativas que confi-
bados son utilizados para hacer generalizaciones espuEl nuevo horizonte de la informalidad en el rea Metropolitana de Buenos Aires
287
288
rias. Respecto al segundo, se construye socialmente una
al Estado la provisin de las mismas y/o la regularizacin
vinculacin entre el crecimiento de la desocupacin y los
dominial. Estas se dan por medio de formas de organi-
migrantes de los pases limtrofes, que se supone habitan
zacin barrial o de sectores de los barrios, tales como de-
mayoritariamente en las villas y asentamientos. Estads-
legados de manzana u otro tipo de agrupamiento, como
ticamente est probado que el porcentaje de migrantes
comisiones, comedores, etc.
no tiene impacto en los ndices de ocupacin de manera
Paralelamente, se conforman un cuerpo de nor-
relevante y en esta campaa se suman los sindicatos y
mas locales para la convivencia y los conflictos entre ve-
otros actores sociales que generan un discurso xenfobo.
cinos, prcticas de reciprocidad y un urbanismo tcito
Sumado a esto, los migrantes son acusados de ser quienes
(ABRAMO, 2003) que establece qu se puede y qu no
potencialmente a comienzos de los 90 pueden traer la en-
se puede construir, fijando pautas que diferencien un
fermedad del clera de sus pases a Buenos Aires y ms
espacio pblico (en particular los pasillos) y un espacio
recientemente el dengue, lo que acrecienta su constitu-
privado. Por lo general, construir en altos no genera con-
cin de sujetos sospechosos en mltiples sentidos. Con
flictos, como lo es avanzar en la superficie de espacios de
lo cual se genera un clima muy desfavorable, de descon-
circulacin. La instalacin de comercios o establecimien-
fianza o discriminacin sobre quienes habitan los asen-
tos productivos tampoco es sancionado por los propios
tamientos informales y se deslegitima, de esta forma, las
vecinos, an cuando en los programas de regularizacin
intervenciones estatales en los mismos, ya que radicarlos
(algunos de nuestros casos de estudio iniciaron este pro-
sera arraigar dichos problemas. De estas miradas nega-
ceso) implique la prohibicin taxativa del uso del espacio
tivas son concientes los habitantes de los asentamientos
residencial con fines comerciales o productivos (lo mis-
que adoptan estrategias defensivas y ocultan a otros su
mo que el alquiler de la vivienda, ya que debe ser para uso
lugar de residencia.
exclusivo de la familia que ocup el lote).

Entonces, es posible observar en estos barrios
2.3 Autogestin y reivindicaciones en torno al

hbitat: redes institucionalizadas para demandar
al Estado
experiencias colectivas de mejora de su hbitat, que va
En estos barrios, los habitantes desplegaron y des-
limpieza de zonas descuidadas, el drenaje de arroyos, la
pliegan estrategias habitacionales que van desde formas
construccin de salas de salud, edificios para actividades
autogestivas de provisin de infraestructura a demandar
comunitarias, etc. Con la generalizacin de planes de
desde la construccin de redes de infraestructura a la
empleo estatales con contraprestacin laboral en la dca-
ner que la inmensa mayora de los asentamientos, que
da del 90, las acciones de mantenimiento de los barrios
como explicamos, se generan a partir de la dcada de
fueron asignadas como tareas a los vecinos receptores
1980, reclaman por diferente va el acceso a la propiedad.
de estos planes sociales, pasndose a profesionalizarse
Es asumido que el costo de los lotes deber ser afrontado
(con pago mediante) estas labores y por lo tanto dejaron
por los mismos vecinos, lo mismo que los impuestos y,
de tener un carcter autogestivo. Esta es una transfor-
en los casos en los que el gobierno se hace cargo transi-
macin en las prcticas de las organizaciones sociales,
toriamente, del pago de los servicios pblicos urbanos.
que fueron pasando del voluntariado a la remuneracin
En cuanto a la situacin de las villas que tienen un ori-
con dependencia estatal. Es difcil plantear hiptesis a
gen anterior y surgieron como un hbitat pensado como
futuro, con el retiro paulatino de estos programas, tal
transitorio hasta obtener una mejor vivienda (de hecho en
como suceden en la actualidad, respecto a cmo se va a
los aos 60 y 70 muchos haban logrado adquirir un lote
resolver el mantenimiento de los barrios y si es posible
en cuotas en la periferia con la expectativa de construir
volver a participacin voluntaria.
una vivienda) sufrieron diferentes avatares. En la Ciudad
A comienzo de los aos 90, con la privatizacin de

los servicios pblicos urbanos, en particular la electricidad, las organizaciones barriales fueron un actor central
para generar una transicin ordenada de la situacin de
conexin clandestina a una legal y en los casos de las villas el Estado se hizo cargo del pago del servicio a partir
de un canon y en el caso de los asentamientos se provey de un medidor individual. En cuanto al agua potable,
sta es provista generalmente por los propios vecinos por
medio de perforaciones al acufero, aunque hubo experiencias de conexin informal y en las que luego intervinieron las empresas privadas.
de Buenos Aires fueron objeto, en la mitad de los aos

70, de una erradicacin prcticamente masiva y algunas
repobladas con la recuperacin de la democracia, a partir
de 1983, y desde entonces comienzan ms firmemente los
pobladores a reclamar la posibilidad de obtener el ttulo de propiedad, ya ahora las viviendas construidas son
pensadas por stos como permanentes. Sin embargo, la
distancia entres las normas urbanas y la realidad fsica de
las mismas comienza a complejizar las acciones y estas
orientaciones cada vez ms quedan en el discurso que en
acciones concretas. Las villas del Conurbano, en algunos
casos, fueron objeto de intervencin en la dcada del 90,
pero no es observable grandes cambios hasta hace un ao
En cuanto a la regularizacin dominial y urbana,
que se comienza a desplegar un programa de transforma-
haciendo un esfuerzo de simplificacin, podemos soste-
cin urbana en las mismas, que es definido en cada uno

289
de los municipios y presenta, por tanto matices muy dife-
asentamientos, reemplazando en muchos casos a la forma
rentes y es muy temprano para realizar apreciaciones cer-
tradicional de ingreso que era el allegamiento en la casa
teras. Sin embargo, es evidente que las reivindicaciones
de parientes o paisanos. Si este allegamiento existe, pos-
en cuanto al ttulo de la propiedad fueron ms intensas
tulamos, implica en la actualidad, en trminos generales,
en los asentamientos, por lo general, conformados por
un tiempo corto. En el caso de los migrantes, se suma
medio de la accin colectiva, que en las villas.
adems, la imposibilidad de acceder al mercado formal

por falta de documentacin habilitante.
2.4 La llegada: las redes permiten acceder a los

asentamientos informales
inmueble objeto de la transaccin fue obtenido por la
As como es conocido que funcionan las redes de
informacin que proveyeron los vecinos, los amigos, los
migracin para conseguir trabajo en el lugar de llegada,
compaeros de trabajo, de la iglesia, etc. Esto muestra una
tambin funcionan para el acceso a la ciudad, pero este
relacin muy estrecha entre el funcionamiento de las redes
mecanismo tambin funciona para los que se desplazan
sociales y el mercado. De hecho, fueron muy pocos los que
dentro de la ciudad, en trayectorias de ascenso o descenso
accedieron a un cuarto en arriendo o a una vivienda para
habitacional y/o social. Es decir existe una estrecha rela-
la compra por medio de anuncios (ya sean estos carteles en
cin entre las formas de movilidad residencial y las redes
la vivienda, en un comercio o en un peridico, etc.).13
sociales de diferente tipo.
290
Las encuestas mostraron que el conocimiento del
La presencia de parientes o amigos en el barrio es
Las entrevistas, por ejemplo, fueron profusas en
central para acceder a los mismos. Encontramos entre los
cuanto a la facilidad de otorgaron los contactos de con-
inquilinos, que mientras un 54,4% tiene a sus padres en el
nacionales para obtener una vivienda, ya sea en alquiler
exterior, un 15,4% en otro municipio, un 5,9% no la tiene
como por medio de la compra, en especial en los migran-
(algunos pocos no supieron contestar) un 16,6% cuenta
tes porque el conocimiento de la ciudad es limitado o
con algunos de los padres en el barrio. A su vez, uno de
nulo. Claramente, el alquiler es la forma de entrada a los
cada cuatro inquilinos contaba con un hermano (el que
13
En el caso de los inquilinos y los compradores el acceso por medio de anuncios de diferente tipo ronda el 6%.
ms frecuentaba) en el mismo asentamiento. Nuevamen-
en un barrio formal (ya sea por va mercado o por el
te el fenmeno migratorio indicaba que un 42,8% lo tena
acceso a programas de viviendas de inters social). Esto
en otro pas.
demuestra que la informalidad es una forma de acceso
Un dato iluminador es la cantidad de personas que

conocan antes de llegar al barrio. En el caso de la capital,
la cifra de casos sin conocidos en el barrio asciende a un
12,5%, mientras que en el Gran Buenos Aires un 28,5%.
a la ciudad, pero que sus habitantes la comparan con la

formal y, sin duda, ests ltimas tienen ms valor para
ellos. Es decir, la ciudad formal sigue funcionando
como esquema de referencia.
En cambio si consideramos de una a cinco personas conocidas el porcentaje es de un 73,2% en la CBA y un

29,2% para el GBA. En el Conurbano un 33,8% tena
referencias de ms de 10 individuos en el asentamiento
y en la Ciudad de Buenos Aires un 12,5% (entre 5 y 10
personas las cifras son menos relevantes, un 1,8% para la
CBA y un 8,5% en el GBA).
3 Procesos sociales complejos alrededor del

mercado inmobiliario informal
3.1 Perfil socio-demogrfico de los actores del
mercado
Una primera aclaracin que debemos hacer es que
en nuestro anlisis diferenciaremos lo que sucede en el
El producto tpico del submercado de alquiler es
distrito de la Ciudad de Buenos Aires (capital federal,
el cuarto, llegando a un 88,8% de lo que se transaccin.
abreviada como CBA) y lo que sucede en los distritos del
Este suele ser la forma de habitar en una primera instan-
Conurbano Bonaerense (abreviados como GBA), ya que
cia estos barrios. En algunos casos, se trata de edifica-
la composicin social, como veremos, es diferente, pre-
ciones que contienen una decena de piezas, con sanita-
dominando los migrantes de pases limtrofes (y del Per)
rios compartidos. Esta situacin de alquiler es vista por
en la primera y los argentinos en la segunda zona. Como
los pobladores como transitoria. As un 80% de los in-
ya se afirm, constituyen dos circuitos de informalidad
quilinos encuestados, tanto en la CBA como en el GBA
diferenciados (aunque lgicamente con puntos de contac-
nos indica que ahorrara para comprar una casa (algo
to), el primero con mayor dinamismo del mercado inmo-
ms elevado en la CBA que en el GBA). Ms de la mitad
biliario informal y el segundo que crece bajo pautas de
deseaban comprarla en el mismo barrio y menos de la
reciprocidad junto al mercado inmobiliario informal y en
mitad aspiraba (lo que muestra la bsqueda de otras ex-
un contexto de ocupaciones de tierras que permiten acce-
ternalidades urbanas y mayor seguridad en la tenencia)
der a suelo urbano sin mediar pago (aunque con el costo

291
personal, familiar y social, de convertir suelo indiviso en
Por esta misma razn, los inquilinos tienden a ser ms
un loteo, generar infraestructura bsica y construir desde
jvenes que los compradores y los vendedores y en gran
cero una vivienda, al mismo tiempo que asumir el riesgo
proporcin migrantes.
de un desalojo o un conflicto con los barrios contiguos).
292
En relacin al pas de origen notamos fuertes di-
De acuerdo a lo relevado por medio de la encuesta
ferencias, como sostenamos, entre la Ciudad de Buenos
aplicada en barrios seleccionados, respecto al estado ci-
Aires y el Gran Buenos Aires. Mientras en los inquili-
vil, entre los inquilinos tiene ms incidencia la condicin
nos del primer distrito los extranjeros son un 74,8% en
de soltero que para los compradores y vendedores. Estn
el segundo corresponden a un 27,3%. Encontramos, en
casados o en unin libre un 63,3% de los inquilinos de
cambio, que en la condicin de compradores en el pri-
la CBA y 58,2% de los del GBA mientras los solteros en
mer distrito los argentinos ascienden a un 43,6% y como
el primer distrito ascendan a un 30,4% y en el GBA un
vendedores un 53,8%, lo que muestra que el cambio de
34,5%. Los compradores de la ciudad capital se encontra-
status habitacional es favorable para los nacionales y en el
ban casados o en unin libre en una proporcin de 71,4 %
GBA los compradores argentinos ascienden a un 88,3%
y en el GBA un 68,2%, mientras que los vendedores en la
y los vendedores un 78,7%. Esto puede estar indicando
primera condicin son 64,4% y los solteros un 23,1% y en
que en muchos casos los migrantes de los pases limtro-
el GBA un 66,5% y 14,4% respectivamente. Esto muestra
fes y del cono sur estn privilegiando enviar remesas de
la relevancia de pensar en los ciclos de las unidades do-
dinero a sus pases de origen y no invierten sus ahorros
msticas y las necesidades habitacionales asociadas. Para
en inmuebles en los asentamientos. Es conocido que la
esto podemos tomar en cuenta la cantidad de miembros
estrategia habitacional de muchos migrantes es enviar el
de los hogares.
dinero a sus familiares, que permanecen en sus lugares de
De esta forma en condicin de inquilinos se en-
origen; e inclusive se les pide que compren una vivienda
cuentran en trminos relativos hogares con menos
a su nombre all, pensando en la posibilidad del regreso a
miembros que los compradores y volvemos a encontrar
sus pagos de origen. En todos los casos se observa un ci-
menos personas en las unidades domsticas de los vende-
clo que implica que los de mayor antigedad en la ciudad
dores y casi no hay hogares unipersonales en esta ltima
son los vendedores, luego los compradores y ms tarde
condicin en el AMBA. Entre los inquilinos se encuen-
los inquilinos, lo que indica que la puerta de entrada a los
tran la mayor cantidad de casos de hogares unipersonales.
asentamientos es estar en la condicin el alquiler. Lue-
go cuando se logra (si es posible) ahorrar lo suficiente se
super el secundario completo. En el Gran Buenos Aires
compra una vivienda, por lo general, en el mismo barrio y
el nivel de escolaridad es menor, donde predominan los
ms tarde, cuando los hijos se casan o se mejora an ms
argentinos y 1,8% tiene universitario completo entre los
el ahorro familiar, sucede una emergencia familiar o e
inquilinos y un 2,3% entre los compradores y ninguno
deterioran los ingresos, se vende para comprar otra casa.
entre los vendedores. Esto lleva a una conclusin que va
A diferencia de lo que sucede en otros pases la brecha
en contra del sentido comn: los migrantes de los pases
de precios entre los lotes o las viviendas entre el mercado
limtrofes tienden a tener mayor nivel de estudios que los
formal e informal es muy elevada.
argentinos que habitan asentamientos informales. Esto
En cuanto al nivel de instruccin con la excepcin

de algunos casos sin ningn tipo de acceso a la educacin
formal o con educacin superior, las proporciones se reparten en trminos generales entre primaria incompleta
y completa (algo ms relevante) y secundaria incompleta
y en menor medida, completa, con variaciones entre con-
llama la atencin porque la Argentina es conocida por

su alta extensin del sistema educativo. Muestra entonces el deterioro de las condiciones de vida de las ltimas
dcadas, tanto en el AMBA como en el interior del pas.
Muestra una asociacin ms clara entre pobreza e informalidad en el GBA que en la CBA.
diciones habitacionales (inquilinos, compradores y ven-
En cuanto al empleo de las tres condiciones y en
dedores) y con una pequea diferencia a favor de los que
los dos distritos, la situacin es bastante similar, aunque
habitan en la Ciudad de Buenos Aires, en relacin al Gran
con una leve sobre-representacin de los empleados con
Buenos Aires.
seguro social entre los compradores, con porcentajes algo
La tasa de educacin se muestra favorable para los

inquilinos, que puede vincularse a la edad menor, ya que
la tasa de escolarizacin fue mejorando en los pases de la
regin (tambin es conocida la baja de la calidad educativa). Se resalta entre los inquilinos de la Ciudad de Buenos
Aires la presencia de 5% de personas que cuentan con
estudios superiores, incluyendo graduados universitarios.
menores entre los vendedores, y ms an en relacin a los

inquilinos. En cambio, resulta notorio, que los inquilinos
trabajan en mucha mayor medida en el sector de la construccin civil, trabajo de baja calificacin, al que pueden
acceder los jvenes o incluso los migrantes de pases limtrofes sin documento (es conocida la falta de controles al
respecto), tanto para la CBA como para el GBA.
Entre los compradores el nivel de universitario incom-
Respecto a los ingresos del hogar, se observa una
pleto llega al 9,1%, en cambio entre los vendedores nadie
situacin similar entre los inquilinos del conurbano y

293
los de la Ciudad de Buenos Aires, mientras que en los
En ambos distritos ms de 3 de 4 de los amigos
compradores es levemente mejor, en particular entre los
que ms frecuenta vivan en el barrio que habitan, aun-
compradores del distrito central que en los de la periferia
que entre los compradores de la Ciudad de Buenos Aires
(ya que en el primero hay mejores oportunidades labora-
disminuye algo la proporcin y, por el contrario, es total
les). Entre los vendedores los ingresos disminuyen ase-
entre los compradores del Conurbano. Los porcentajes
mejndose a lo de los inquilinos. Esto puede indicar que
disminuyen algo entre los vendedores. Los fenmenos
entonces se venda por perdida de ingresos o porque los
migratorios muestran que un pequeo porcentaje indica
hogares pierden miembros que aportan ingresos. Si fuera
a sus amigos viviendo en otro pas.
el segundo estara acompaando las necesidades habita-
Respecto a la religin en la ciudad capital un
cionales de las unidades domsticas, si fuera el primero
83,4% afirma ser catlico y el resto se distribuye entre
muestra una movilidad residencial descendiente.
cultos evanglicos (y algn caso que practica umbanda),
3.2 La sociabilidad barrial: la perspectiva de los

habitantes
De acuerdo a nuestra indagacin, entre las actividades del tiempo libre que se realizan en el barrio la mayora de los habitantes de los asentamientos del AMBA
se queda en su casa, en menor medida visita parientes o
amigos y en menor proporcin indican que realizan acti294
vidades religiosas y es insignificante los que participan de

actividades culturales o polticas. En la Ciudad de Buenos
Aires un 10% aproximadamente de los vecinos aludan
actividades al aire libre, mientras que en conurbano las
cifras fueron mucho menores debido a dos razones: las
condiciones habitacionales implican en los primeros es-
mientras en el conurbano esta proporcin disminuye a

68,9%, siendo ms importante entonces los cultos evanglicos (y algn caso ms de cultos afro-latinoamericanos, es decir umbanda).
En cuanto a las percepciones de integracin son
muy pocos los pobladores que consideran que no existe ninguna un12,1% en la ciudad capital y un 13,0% en
el Gran Buenos Aires. Consideran que es mucha esta
caracterstica en un 30,8% en la CBA y un 38,9% en el
GBA. Entonces consideran poco integrados algo ms
de la mitad de los habitantes de los asentamientos de ambos distritos. Las cifras ms positivas se encuentran, por
lo general, entre los compradores.
pacios ms reducidos de habitacin y en este distrito se
Bourdieu (2001 y otros) estudi profundamente
cuenta con espacios verdes ms cercanos y relevantes que
los ajustes de las aspiraciones de los sujetos, insertos en
en el conurbano.
clases sociales a partir de la constitucin de hbitus adap-
tados a los campos (que representan las constricciones es-
lado, el funcionamiento del mercado inmobiliario formal,
tructurales) y en este sentido, los pobladores que se con-
que habilita y que imposibilita opciones para los secto-
sideran a si mismos propietarios de los asentamientos,
res sociales que habitan las villas y los asentamientos y
exponen una cierta satisfaccin en cuanto a las viviendas
por el otro, dentro de las relaciones sociales que implican
que habitan. Algo ms de la mitad si tuviera oportunidad
prcticas no mercantilizadas de acceder a suelo urbano.
nuevamente de elegir, preferira la vivienda que poseen,
Ambas configuran un abanico de opciones limitadas para
aunque un cuarto de ellos quisiera vivir en una vivienda
los sectores de menores recursos. En algunos casos las
con ttulos de propiedad en regla. El resto opta por una
elecciones respecto al mercado formal o al acceso a un
casa ms grande pero en la periferia o una vivienda con
lote por medio de la accin colectiva no estn al alcance
una mejor ubicacin.
de diversos grupos, ms fuertemente para aquellos que
Por ltimo, podemos indicar la proximidad fsica
viven en el distrito central.
entre inquilinos y propietarios, siendo en un cuarto de
Inclusive, tampoco es sencillo obtener una vivien-
los casos habitantes ambos de la misma vivienda, casi un
da en alquiler en el mercado inmobiliario formal ya que
40% un habitantes del mismo inmueble. En su defecto los
la entrada est imposibilitada para algunos grupos de los
locadores son vecinos del barrio y en porcentajes insigni-
sectores populares por los requisitos econmicos que in-
ficantes viven en otros barrios. Esto implica un contacto
volucra (renta mensual, ms depsito, sellado, etc.) y le-
cotidiano y una sociabilidad barrial particular, muy dife-
gales (documentos argentinos, recibos de sueldo formal,
rente a lo que sucede en el arriendo del mercado formal.
garantes, etc.) adems de los gastos que implican en cuanto a servicios pblicos, expensas comunes, etc.
3.3 El funcionamiento del mercado y legalidades

alternativas en disputa
Mientras que ciertas prcticas de reciprocidad fueron las que permitieron el crecimiento de las urbaniza-
El mercado inmobiliario informal redefine nuevas
ciones informales, pero ests con el tiempo fueron limi-
reglas de relaciones sociales en los asentamientos, pero se
tndose por diversos factores, entre ellos la escasez de
inscribe sobre las que ya funcionan en cuanto a las reci-
tierra disponible y la posibilidad de obtener una renta por
procidades, vecindad y urbanismo tcito.
medio del alquiler de cuartos ante la creciente demanda
Los distintos submercados informales debe ser

comprendidos en el marco de los dos contextos: Por un
de un lugar en la ciudad, el deterioro del nivel de ingresos

y el crecimiento de la desocupacin.
295
Las nuevas reglas de relaciones barriales, producto
que quieren acceder (adems los precios suelen ser ms
de la emergencia de un mercado inmobiliario informal
bajos que los de los barrios formales) ya que se especia-
implica la construccin de una legalidad alternativa (que
lizan en mercados formales. No encontramos ninguna
interpela a la oficial), que se desarrolla incrustadas en re-
experiencia semejante en la Ciudad de Buenos Aires, ni
laciones sociales previas, que hacen que las transacciones
en otros distritos del Conurbano.
tiendan a semejarse a formas de reciprocidad o a operaciones del mercado inmobiliario formal. A su vez, las
condiciones urbanas de los barrios y los inmuebles que se
296
Por el contrario, lo que caracteriza estas transacciones es su carcter cara a cara. Esta impronta marca
las relaciones de mercado. Por lo tanto, no es un mercado
intercambian o se alquilan no son asimilables fcilmente
de oferta y demanda con agentes annimos y con una
a los de la ciudad formal. Como explica Abramo (2003)
racionalidad pura y exclusivamente guiada por la ganan-
existen externalidades positivas y negativas diferentes.
cia. Se desarrollan e institucionalizan (es decir, adquiere
La ilegalidad o la extralegalidad de las transac-
estabilidad) reglas del juego conocidas y reconocidas por
ciones inmobiliarias no estn implicando ilegitimidad, ya
los actores del espacio social, accionado por lgicas que
que se sustentan en un orden jurdico local alternativo.
dependen del posicionamiento de los sujetos en las redes
Esta legitimidad se va consolidando con su uso, cada vez
sociales barriales.
ms extendido. El Estado no regula este mercado, pero
Los sujetos que no cumplen con las prescripcio-
tampoco sanciona este tipo de prcticas, slo las tole-
nes del orden jurdico local alternativo en las experiencias
ra (por omisin de acciones). En estas operaciones no
econmicas inmobiliarias son sancionados por medio del
actan agentes econmicos tpicos del mercado formal.
rechazo de sus prcticas y los consiguientes calificativos
Fueron escassimos los casos en los que intervinieron in-
(como especuladores), ya que este sistema no contem-
termediarios, es decir inmobiliarias. Estos casos corres-
pla condenas de otro tipo. No obstante, se observaron
ponden a un municipio del Conurbano, donde en algunos
procesos de mediacin llevados a cabo por las organiza-
barrios los pobladores quieren que los documentos de las
ciones sociales ante conflictos suscitados por el uso del
transacciones se asemejen lo ms posible a una compra-
espacio urbano o disputas por la posesin de algunos in-
venta de un inmueble de manera formal. Es decir, estas
muebles. Inclusive algunas organizaciones sociales asnan
agencias en muy pocos casos acercaron compradores
viviendas desocupadas o venden algunas. Tambin halla-
y vendedores sino que refrendaron las operaciones. El
mos intervenciones de hecho (no as de derecho) de las
anuncio en estas agencias acerca compradores que recin
fuerzas policiales en la resolucin de algunos pleitos por
luego conocen la precariedad legal de los inmuebles a lo
inmuebles en los asentamientos.
En los productos que se intercambian en este
compartido (CRAVINO, 2006). La existencia de este
mercado informal se incluye la aceptacin de la liber-
submercado est vinculada a una escala demogrfica
tad urbanstica que dio origen a las viviendas presentes
creciente en este tipo de barrios.
en estos barrios. Es decir, no se requiere incorporar las

normas urbanas constructivas del orden jurdico oficial.
Esta flexibilidad constructiva, lgicamente no puede ser
utilizada por lo inquilinos, por esta razn los mismos
aspiran, por lo general, a constituirse en propietarios
en estas urbanizaciones informales para contar con mayor estabilidad habitacional y para amoldar la vivienda
a sus necesidades.
Tanto las formas econmicas se ven influenciadas

por las formas de relacionamiento del espacio barrial como
as el entramado social se ve influenciado por las formas
en que se desarrollan el mercado inmobiliario informal.
Un punto de inflexin, desde nuestro punto de vista, la
constituye el hallazgo de la mercantilizacin de los intercambios en las relaciones de parentesco (CRAVINO,
2006). Los estudios socio-antropolgicos de dcadas an-
Muy vinculado a su carcter interpersonal concreto,
teriores en este tipo de barrios indicaban el cumplimiento
en el marco de redes sociales, este mercado se identifica
de las prescripciones de parentesco, donde los asentados
por su flexibilidad en la cumplimentacin de las transac-
reciban en condicin de allegados a los parientes (de san-
ciones de compra-venta o alquiler que son realizadas.
gre o polticos) recin llegados, ya sea provenientes de la
Consideramos mientras que el mercado inmobiliario en los asentamientos informales se inicia y se
migracin o por caer stos en necesidades habitacionales

que no podan ser resueltas de otra forma.
mantiene en el marco de modalidades de autourbaniza-
Coexisten lgicas diferentes, algunas que llevan
cin y autoconstruccin que surgieron como no mercan-
este mercado hacia modalidades muy similares a las del
tilizadas (como valor de uso), pero que luego pudieron
mercado formal capitalista y otras que lo impregnan de
adquirir valor monetario (adquirieron valor de cambio)
lgicas vinculadas a las redes de reciprocidad. Ninguna
este origen deja una marca que persiste, ya que no logra
de las dos es hegemnica an. Postulamos que las formas
desincrustarse totalmente del estas relaciones sociales
ms cercanas a las capitalistas se centran en el submer-
que dieron origen a las viviendas. Un submercado se
cado de alquiler y las formas ms cercanas a las redes de
va despegando de estas redes, el de alquiler, ya que una
reciprocidad se concentran en la compra-venta de vivien-
porcin de la construccin es destinada directamente
das (CRAVINO, 2006). Paralelamente, se va creando una
para lo obtencin de renta a partir de un producto es-
institucionalidad de mercado ms conocida y difundida
pecfico: los cuartos de alquiler, en su mayora con bao
entre los vecinos.

297
Sostenemos que se asemejan a la lgica capitalista
32%), que implicaron pagos de acuerdo a las capacidades
porque nuestros encuestados respondieron que el tiem-
econmicas de los compradores (sin inters, tal como lo
po de permanencia en la vivienda si no se paga, estando
hara una entidad financiera del mercado formal) y con
en condicin de inquilinos, es prcticamente nula y por
contemplaciones a circunstancias personales de los com-
lo tanto, lo que prima es el inters del locador de colo-
pradores, que impidieran cumplir estrictamente los pla-
car su capital en el mercado y obtener por este medio
zos. Esto es se les permite cierto atraso o el cambio de
una renta. Es una mercanca que debe circular, ya que

fue producida para este fin. Un elemento que confirma
nuestra argumentacin, es la evidencia de que los precios de los alquileres subieron cerca del doble de lo que
costaban un ao antes (hicimos un relevamiento semejante en el ao 2005), acompaando lo que sucedi en
el mercado formal y no teniendo entonces como base el
incremento de los ingresos de los habitantes, que nunca
super el 20% (de acuerdo a las estimaciones oficiales)
en ningn sector productivo.
En el mercado de alquiler, que se encuentra en
franco crecimiento, locadores y locatarios suelen perte298
las condiciones pactadas, sin que implique penalizaciones

econmicas o la prdida del inmueble (tampoco tendran
medios judiciales para hacerlo), a diferencia de los inquilinos que pueden ser desalojados sumariamente (en algunos casos se les coloc las pertenencias en la puerta). Es
conveniente aclarar que un sector de los locadores alquila
un sector de su vivienda o un cuarto en el mismo inmueble y este constituye un ingreso relevante para su unidad
domstica y por lo tanto queda por fuera de la lgica capitalista. Esto se evidencia en las respuestas que indican
menores ingresos de los locadores que los locatarios (de
acuerdo a la percepcin de estos ltimos).
En sntesis, en el AMBA existen dos submercados,
necer a redes de connacionales. Esto no quita la lgica de
el de compra-venta de viviendas (es decir un mercado se-
la ganancia, sino que muestra la necesidad de relaciones
cundario) y el del alquiler, mientras que los nuevos lotes
de confianza que deben estar presentes en las transac-
que se producen en la informalidad son incorporados sin
ciones y evitan o minimizan conflictos por estilos de
mediacin de pago, es decir por fuera del mercado. El
vida (CRAVINO, 2006). Esta caracterstica diferencia
submercado de venta de suelo urbano es absolutamen-
al mercado inmobiliario informal de Buenos Aires, con
te marginal en esta ciudad y merecen ser categorizados
el de otras ciudades latinoamericanas, donde el peso de la
como estafas puntuales, ms que como un submercado
poblacin migrante es nfimo o nulo.
como tal, porque no alcanza envergadura.
Mientras que en las transacciones de compra- ven-
Respecto a la relacin entre orden jurdico local y
ta encontramos muchos casos de adquisicin a plazos (un
mercado inmobiliario informal, observamos que existe
desde la perspectiva de los actores un desdoblamiento de
los sectores medios-bajos o medios) es la responsable ob-
la percepcin de la legalidad del acto de compra-venta: se
jetiva de la conformacin de asentamientos informales.
considera legal-legtima la compra y se considera cercana
Sin embargo, como sostuvimos se requiere adems de
a la ilegalidad la venta. Por esta razn esta ltima se inten-
condiciones subjetivas que lo permitan, principalmente
ta tomar resguardos en lo que se constata en la documen-
una ideologa que le de legitimidad a la violacin de la
tacin escrita (asentar que slo se venden los materiales, o
propiedad privada, en ciertas situaciones y a ciertos pre-
la casa y no el suelo) (CRAVINO, 2006).
dios (desocupadas, desatendidos, sin alto valor inmobi-
La compra se asemeja a la ocupacin, que est signada por la lgica de la necesidad, mientras que la venta
coloca a los sujetos fuera de esta lgica, desde sus percepciones, porque implica que puede hacer un uso espe-
liario, etc.), y favorece su conformacin la presencia de

organizaciones sociales autogestionadas y el apoyo de actores externos que coadyuvan a la legitimidad, tales como
la Iglesia Catlica (en algunas de sus vertientes).
culativo del dinero que se obtiene con la venta y podra
Durante mucho tiempo la vlvula de escape a la
potencialmente elegir otras opciones por fuera de la ciu-
falta de viviendas fue resuelta por el alquiler para sectores
dad informal.
populares en diferentes tipologas: los conventillos y luego los hoteles pensin, que solieron captar buena parte de
4 Consideraciones finales
Los cambios en la informalidad urbana nos obligan a revisar las conceptualizaciones dicotmicas de las
ciudades y la pretensin de formalizar lo informal como
forma de solucionar la generacin de estas prcticas.
La triloga compuesta por la llegada o presencia en
las ciudades de sectores de poblacin con bajos ingresos
los ingresos de los trabajadores. Esto hizo que la opcin

de la ocupacin de suelo urbano aliviara esa sangra de
dinero y luego se convirtiera en un acceso posible a la
propiedad de un inmueble.
Las modalidades de la informalidad sufren mutaciones que deben ser tenidas en cuenta para la formulacin de
polticas, a riesgo de operar con paradigmas que ya no se
ajustan a la realidad urbana y social de estos barrios.
(producto de su insercin precaria o de baja calificacin
Los resultados de la investigacin llaman la atencin
en el mercado laboral) junto a la inexistencia de ofertas
sobre los nuevos procesos ocurridos en los asentamien-
de suelo acordes a su capacidad adquisitiva y la falta de
tos consolidados. Esto tiene dos consecuencias negativas
oferta de viviendas subsidiadas por parte del Estado (que
respecto a las polticas de regularizacin y mejoramiento
cuando construy vivienda de inters social se aboc a
barrial: por un lado se institucionaliza una movilidad resiEl nuevo horizonte de la informalidad en el rea Metropolitana de Buenos Aires
299
300
dencial por medios de transacciones inmobiliarias infor-
de forma integral, ya que la demanda ms relevante se
males que modifican las condiciones urbanas de tenencia
coloca sobre el suelo y no la vivienda, ya que existe una
de la tierra: los lotes se hacen ms pequeos y se alejan
amplia tradicin de autoconstruccin (combinada con
cada vez ms de las normativas urbanas. Por otra parte,
construccin por encargo de acuerdo a las capacidades de
cada vez cobra ms relevancia un tipo de habitar estos ba-
ahorro de las familias). Debe volverse entonces a prestar
rrios, ms precario, el alquiler, que implica un cambio en
atencin a la definicin de polticas de vivienda llave en
el paradigma de intervencin de las agencias estatales (to-
mano frente al volumen del dficit. A su vez, el dfi-
mando adems en cuenta las conflictivas relaciones con
cit suele estar contenido por prcticas de convivencia de
los que se consideran propietarios). En segundo lugar,
diferentes ncleos familiares en una vivienda, y cuando
la densificacin implica peores condiciones habitaciona-
aparece la oportunidad del acceso a viviendas de inters
les y sanitarias. En particular, nuevamente el alquiler se
social o lotes por medio de ocupaciones de tierra emerge
caracteriza por la permanencia de familias, muchas veces
como ms visible ya que aumentan las expectativas de
numerosas, en cuartos insalubres sin ventilacin, con alto
lograr una casa propia. Debe tenerse presente que acce-
hacinamiento, con instalaciones sanitarias compartidas,
der a una vivienda implica la percepcin por parte de los
precarias, poco higinicas.
receptores de programas de que contarn con ingresos
Lo cual plantea un horizonte pesimista acerca del
suficientes para pagar las cuotas y en cambio acceder a un
crecimiento de la informalidad sobre la informalidad.
lote por ocupacin ya que no implica desembolso de di-
Esto es: precariedad mayor en la tenencia, condiciones
nero, en una coyuntura de crisis consecutivas se vislum-
habitacionales deterioradas y una configuracin de acto-
bra para muchos grupos como una opcin ms realista de
res nueva en estos barrios que conlleva conflictividades
acuerdo a sus ingresos (inestables y/ o bajos).
con antagonismos de intereses que se deben dirimir.
Para que sucedieran prcticas de transacciones
Por otra parte, crecen coyunturalmente los casos
monetizadas de suelo urbano y emergiera un submerca-
de nuevas urbanizaciones informales, que desagotan en
do de alquiler en los asentamientos informales tambin
parte la demanda de parcelas urbanas y esto puede ser
se sucedieron condiciones objetivas, tales como la falta
tomado, frente a ciertos planteos un como un elemento
de tierra donde asentarse, en particular en las zonas cn-
positivo, pero muestra las limitaciones de las polticas de
tricas, el incremento de necesidades habitacionales por
vivienda de inters social crecientes en los ltimos aos.
parte de sectores pauperizados, oleadas de migrantes, etc.
Esto, obliga entonces a un replanteo de la poltica urbana
Adems la fuerte crisis, con cada del salario y crecimien-
to del desempleo hizo menguar la capacidad de ahorro de
el problema segua en franco crecimiento hasta que en la
las familias, por lo que para muchos el alquiler formal ya
dcada del 70, se dio un giro epistemolgico. De la mano
no fue una opcin posible. Pero, tambin se requirieron
de autores como Turner y con la fijacin de pautas a partir
factores subjetivos, principalmente una ideologa que dio
de UN-Hbitat, este tipo de hbitat fue visto como una
legitimidad a la mercantilizacin de bienes que se obtu-
respuesta adecuada de los pobladores a sus necesidades
vieron por accin colectiva o por redes de reciprocidad y
habitacionales, por tanto deba apoyarse sus iniciativas.
el aprovechamiento (con lmites) de la oportunidad que
Esto deriv en el comienzo (en Argentina ms tarde por
da la presin de la demanda de algunos sectores por obte-
la coyuntura poltica, ya que exista un gobierno de corte
ner viviendas en los asentamientos informales. A su vez,
autoritario junta militar) de programas de regularizacin
es importante sealar que los que llegaban a los barrios,
dominial y/o mejoramiento.14 Tampoco sta tuvo alcance
por lo general, no tenan experiencia en ocupaciones de
masivo y menor fue su impacto en el entorno urbano. De
tierra y el contexto jurdico-poltico disminua las posibi-
esta forma, los comienzos del siglo XXI implican revisar
lidades de sortear con xito una situacin semejante. Por
las condiciones para su consecucin porque se produje-
lo tanto, acceder a un asentamiento consolidado puede
ron transformaciones estructurales en los asentamientos
ser menos riesgoso.
informales, por dos situaciones: el crecimiento en altura
Con lo cual sostenemos que se debe revisar el paradigma actual de las intervenciones pblicas en estos barrios. Desde el origen de los mismos a principios del siglo
XX hasta finales de la dcada del 50 fueron ignorados.
Luego fueron considerados sntomas de la ineficiencia de
una planificacin urbana y que por lo tanto sta deba
que replantea cualquier tipologa de lote o vivienda mnimo y la presencia de actores sociales antagnicos, tales
como los locadores y locatarios, como se desarroll en
detalle en el artculo. Con lo cual la pregunta abierta es
cul debe ser el paradigma de intervencin, ya que los
anteriores no dieron los resultados esperados?.
reforzarse, mientras se solucionaba el cncer urbano
Sin embargo, no debe perderse de vista la aspira-
mediante su remocin y la provisin de viviendas llave
cin de los pobladores de obtener una tenencia segura,
en mano. Mientras se intentaba aplicar estas recetas
que en nuestro pas es sinnimo de la propiedad con ttu-
Muchos de los programas con financiamiento de organismos multilaterales de crdito se inspiraban en el supuesto de mitigacin de la pobreza. En estos trminos sus resultados fueron an ms exiguos porque desde estos elementos no se pueden modificar las condiciones de ingreso de lo habitantes, aunque s en
muchos casos implic mejores condiciones sanitarias y por lo tanto tuvieron impactos en la salud.
14
301
lo perfecto. Otros pases de la regin han experimentado
diferentes etapas del ciclo de las unidades domsticas
formas de propiedad alternativas, que deberan ser explo-
(CRAVINO, 2006).
radas, si contribuyen a la mejora de la situacin de precariedad. Consideramos que la aspiracin a ser propietario
tiene que ver con la incertidumbre del mercado laboral y
de las condiciones de vida en general en nuestra sociedad
de los sectores ms vulnerados. Habitar un espacio aunque sea precariamente da seguridad, si permite la permanencia en el lugar, ya que esta ltima otorga legitimidad y
en algn sentido derechos (CRAVINO, 2006) sobre este
espacio urbano.
302
Consideramos como falsa la dicotoma libertad

para construir (TURNER, 1976) frente a los procesos de
produccin estatales. Puede suceder que ambos satisfagan
las necesidades de vivienda y tambin que ninguno de los
dos lo haga. Depende del caso que se trate. Por lo cual no
creemos que tengamos que tomar posicin por uno o por
otro. Sin duda, que si el Estado no puede ofrecer viviendas
en condiciones adecuadas es mejor que acondicione las que
las personas se proveyeron en las circunstancias que pu-
Las formas de alquiler implican garantizar un
dieron. Es cierto, como plantea Tuner (1976) que el hbitat
ingreso mensual, que no siempre es posible, o por lo
urbano que provee el Estado no contempla habitualmente
menos los pobladores no tienen un horizonte que as
las preferencias de los habitantes de las urbanizaciones in-
lo indique. Adems ser propietario tiene consecuencias
formales y los usos que hace del espacio urbano. Creemos
materiales concretas: la vivienda constituye un ahorro
que se deben incorporar en el diseo de las polticas todas
al que se puede acudir en caso de necesidad y tambin
las variables que constituyen el hbitat de la ciudad y no
consecuencias simblicas: es fuente de status social (por
slo aspectos estrictamente circunscriptos a las viviendas
ejemplo superior que la condicin de inquilino). Para
(metros cuadrados por ejemplo) o econmicos (capacidad
llegar a serlo en los asentamientos permite hacer uso,
de pago de los usuarios). Sostenemos que esta brecha entre
adems, de una libertad urbanstica y admite introdu-
necesidades-demandas y oferta estatal se debe a las escasas
cir modificaciones en las viviendas a fin de adaptarlas
experiencias de instancias participativas en los procesos de
a las necesidades y a las capacidades econmicas en las
produccin de vivienda (CRAVINO, 2006).
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303
304
11.
11.
Mercado informal de suelo en los barrios
populares de Bogot: claves para entender
el crecimiento de la metrpolis
Adriana Parias Durn1 e Pedro Abramo
Introduccin
n las grandes ciudades de Amrica Latina se constata que en los ltimos treinta aos el mercado informal de
suelo adquiere una importancia creciente, hasta el punto que al comenzar el siglo XXI constituye la forma
predominante de acceso al hbitat de los sectores populares. Bogot es una de las ciudades de la regin donde
se desarroll con mayor intensidad y de manera muy temprana, a comienzos del siglo XX, la urbanizacin ilegal a travs
del mercado de suelo, convirtindose en la alternativa de los grupos populares para resolver el problema del alojamiento,
y en muchos casos tambin su sustento y viabilizar una cierta seguridad a travs de la propiedad frente a la inestabilidad
de sus ingresos.
El desarrollo de los mercados informales de suelo revela las dificultades, sino la incapacidad, de los mercados
Universidad Nacional de Colombia, Instituto de Estudios urbanos IEU, sede Bogot.
Mercado informal de suelo en los barrios populares de Bogot: claves para entender el crecimiento de la metrpolis
305
formales de extenderse al conjunto de la sociedad y la
vos de dicha empresa es frenar los procesos ilegales de
ineficiencia de las polticas urbanas para hacer frente a
incorporacin de suelo a la ciudad. A la poltica global se
una de las problemticas ms serias de nuestras ciudades,
articulan otros instrumento, como en el caso de Bogot y
la expansin y densificacin urbana a travs de la infor-
otras ciudades, el subsidio para mejoramiento de vivien-
malidad, lo cual conlleva grandes costos para la ciudad
da y para vivienda usada, pero cuya cuanta es una pro-
y genera profundas desigualdades e inequidades urbanas
porcin muy pequea del monto global de los ya escasos
para sus pobladores.
recursos para vivienda, el grueso de estos se destina a la
En las dos ltimas dcadas, las polticas habitacio-
306
adquisicin de vivienda nueva.
nales en Colombia han dado un fuerte viraje tanto en su
En el marco de la nueva poltica, los datos indican,
concepcin como en los mecanismos e instrumentos de
sin embargo, que los procesos informales de ocupacin
intervencin en el sector. En 1991, replicando el modelo
del suelo se han intensificado en Bogot. De una parte,
Chileno de Vivienda de Inters Social (VIS), se desmont
del total del rea urbanizada del distrito (38.430 ha) se cal-
la poltica basada en la participacin directa del Estado
cula que por lo menos el 20% ha sido ocupada mediante
en la produccin y financiacin de vivienda social y se
procesos informales, fundamentalmente por la accin de
introdujo el sistema de subsidio directo a la demanda. En
loteadores piratas, y cerca del 50% de esta ocupacin ile-
el mismo ao el derecho a un hbitat digno se incorpo-
gal se realiz en las dos ltimas dcadas (MALDONA-
ra como un mandato constitucional. En un contexto de
DO; CAMARGO, 2007). De otra parte, entre los censos
descentralizacin que otorga a los municipios y distritos
de 1993 y el 2005 se incorporaron al stock habitacional
una mayor autonoma en el manejo y ejecucin de los re-
298.603 unidades de vivienda por autoconstruccin, lo
cursos, la Ley 388, de 1997, establece que corresponde
que representa el 44,21% del total de viviendas produ-
a las unidades territoriales locales garantizar el derecho
cidas en Bogot en el periodo intercensal (CUERVO,
al hbitat. En el caso especfico de Bogot, uno de los
2007). De tal manera, que se puede afirmar que la po-
mecanismos concretos para producir suelo urbano para
ltica urbana en general, a pesar de brindar un abanico
los sectores populares fue la creacin de Metrovivienda
importante y progresista de instrumentos de gestin del
en el ao 1998, empresa estatal que cumple la funcin de
suelo, y del hbitat en particular, an no da muestras de
banco de tierras encargada de proveer suelo con destino
alcanzar sus objetivos en lo que se refiere a contrarrestar
a la produccin de vivienda de inters social (VIS) por
los procesos informales de acceso al hbitat y atacar las
parte del sector privado. Uno de los principales objeti-
desigualdades urbanas.
En Bogot contamos con estudios y avances en la
tivo es proponer algunas lneas de interpretacin del fun-
comprensin del mercado formal de vivienda, sin embar-
cionamiento del mercado residencial del alquiler en los
go, la literatura sobre los mercados informales es parcial
barrios populares de origen informal en Bogot, toda vez
y persisten grandes lagunas sobre sus lgicas de funcio-
que, como se ha constatado en otros estudios (PARIAS,
namiento, vaco que constituye un limitante para una po-
2008), este mercado tiene un papel estructurante en el
ltica eficiente del hbitat.
proceso de densificacin de los barrios informales y las
En la investigacin mercados informales de suelo y movilidad de los pobres en Amrica Latina,2 cuyos
resultados son el objeto de este artculo, se encontr que
los arrendatarios de los mercados secundarios informales
familias que acceden a este mercado son (o deberan ser)

la poblacin objetivo del sistema de subsidio a la demanda. No obstante, se hace tambin referencia al mercado
de compra y venta, en particular al sistema de precios.
en Bogot aspiran a ser propietarios, sin embargo, slo el
La exposicin se desarrolla en tres apartados. En
27% estn pensando acceder a la propiedad a travs del
el primero, se exponen de manera somera los procesos de
mercado formal (VIS) y de ellos una minora estara dis-
expansin y densificacin urbana a travs de los mercados
puesta a asumir un crdito en el sistema financiero.
informales durante el ltimo siglo. En la segunda parte,
El interrogante sobre la lgica de funcionamiento

de los mercados informales es relevante en la medida en
que pone de relieve la existencia de posibles barreras que
dificultan al mercado formal capturar la demanda de los
primeros, lo que en ltimas estara reflejando una ineficiencia de la poltica del hbitat.
El artculo sugiere algunas pistas para la comprensin de los mercados informales habitacionales. El obje-
se sealan las caractersticas de la demanda y la oferta en

los mercados informales, en el tercer apartado se proponen algunas pistas para comprender el funcionamiento
de los mercados residenciales en los asentamientos informales consolidados, haciendo nfasis en las decisiones residenciales de los arrendatarios. Finalmente, se presenta
un anlisis preliminar de los precios. En las conclusiones,
se presentan algunas reflexiones sobre los retos de las polticas pblicas urbanas en Bogot.
2
La investigacin referida que hace parte del programa de investigacin de la red Infomercado, dirigido por el economista brasileo Pedro Abramo, en el marco
del cual se han realizado dos etapas de recoleccin y anlisis de informacin emprica sobre el funcionamiento de los mercados informales de suelo en Bogot, la
primera en el 2004 y la segunda en el ao 2006, coordinadas por la autora. El presente artculo retoma los resultados de la primera etapa.
307
1 La urbanizacin por el mercado informal

en Bogot
Las grandes ciudades de Amrica Latina presentan una estructura segregada, caracterizada por procesos
concomitantes de expansin y densificacin urbana definidos por las lgicas de acceso y uso del suelo (ABRAMO, 2003).
aparece en una etapa muy temprana, que se puede ubicar

a finales del siglo XIX cuando se tiene indicios de que
surgen los primeros agentes fragmentadores de terrenos
en la periferia de la ciudad, los lotes, sin servicios, sin
obras de infraestructura, eran adquiridos por sectores
populares para la autoconstruccin de sus viviendas de
manera progresiva. Este esquema, con algunos matices
A pesar del uso recurrente que se hace del trmino
y en periodos recientes con transformaciones en la lgica
informalidad, la expresin presenta grandes lagunas en su
de operar de los loteadores informales, mal conocidos en
definicin, sin desconocer la pertinencia del debate con-
nuestro medio como urbanizadores piratas, se conso-
ceptual, siguiendo la propuesta de Abramo (2003), aqu
lida a lo largo del siglo XX y explica la expansin de la
adoptamos la siguiente nocin de mercado informal. La
ciudad informal.
lgica del mercado puede asumir caractersticas institucionales diferentes segn el vnculo que el objeto de transaccin (suelo) establece con las normas y reglas jurdicas
y urbansticas de cada pas y ciudad. Los mercados cuyo
objeto est inscrito en la normativa jurdica y urbanstica,
los llamamos mercados formales del suelo urbano y los
308
nizacin en las ciudades de Amrica Latina, en Bogot
mercados cuyo objeto de transaccin no se ajustan a los

requisitos normativos y jurdicos, los llamamos mercados informales de suelo urbano.
El mercado informal primario de suelo surgen y
se desarrollan en distintos periodos del proceso de urba-
En Bogot no contamos con un registro sistemtico del proceso de incorporacin informal de suelo a la
ciudad, las cifras difieren segn la metodologa utilizada
en su clculo. Los datos de Gustavo Ramirez indican que
hasta 1949 se haban incorporado 471 hectreas de manera ilegal en Bogot. En cuanto a la autoconstruccin de
vivienda Jaramillo, 19863 encuentra que esta produjo el
44,75% del total de viviendas en el periodo intercensal de
1938 a 1951 y entre la ltima fecha y 1964 la participacin
de la autoconstruccin fue del 42,07%, proporcin que se
asemejan a la de la urbanizacin informal.
3
Se toma el incremento del stock de viviendas entre dos censos y se descuentan las viviendas de produccin formal (privada y estatal) calculada a partir de las
licencias de construccin aprobadas durante el periodo.
En estos mismos periodos, la produccin estatal

de vivienda fue de 4,62% y 16,85% de la produccin total respectivamente, el incremento en el ltimo periodo
obedece en buena medida a la inyeccin de recursos a la
Caja de Vivienda Popular (CVP) provenientes del programa Alianza para el Progreso con los que se construy el
proyecto Ciudad Kennedy de vivienda popular, pero que
no cobij a los sectores ms pobres de la demanda.
con una densificacin del rea central fundamentalmente

mediante el mercado de arrendamiento.
Entre 1960 y 1966 Jimnez, estima una moderada
participacin de la incorporacin informal de suelo del
18,1% del total, que se incrementa en la dcada de los setenta y ochenta. Entre 1966 y 1972 se sita en el 26,9%,
de 1972 a 1977 su participacin asciende al 31,8% y entre 1984 y 1986 corresponde al 34,6%; esto arroja un
En el primer periodo (1938-1951) el nmero de
total de 1.855 ha (sin contar el periodo 1977-1984). Por
hogares nuevos fue de 59.246, contra un total de 48.458
su parte, Ramrez encuentra que entre 1961 y 1985 la
viviendas nuevas, lo que arroja un dficit de 10.788 vi-
urbanizacin informal incorpor 2.987 ha de suelo y el
viendas. En el siguiente periodo intercensal, de 1951 a
estudio Suelo urbano y vivienda para los hogares de ba-
1964, el dficit se increment a 52.775 viviendas.
jos ingresos Bogot-Soacha-Mosquera; Medelln y rea
Nuestra interpretacin del fenmeno, que coincide

en parte con la de Jaramillo, es que el mercado de arrenda-
metropolitana encuentra que entre 1960 y 1980 la urbanizacin informal fue de 3.074 ha.
miento, por subdivisin de viviendas para el alquiler en el
Entre 1964 y 1973 se presenta un crecimiento impor-
parque central, absorbi buena parte del dficit de vivien-
tante de la autoconstruccin, esta pasa a aportar el 49,7%
da entre 1951 y 1964. En este periodo las capas superiores
de la produccin total de viviendas en Bogot, equivalente
abandonan definitivamente el centro de la ciudad hacia
a 113.073 unidades de vivienda, y el dficit se contrae a
nuevas localizaciones al norte, las viviendas liberadas su-
41.245 viviendas (Jaramillo, 1986). Entre la ltima fecha y
fren agudas subdivisiones improvisadas, crendose as una
1985 la autoconstruccin desciende al 33,8% de la produc-
oferta masiva de inquilinatos centrales, que muy probable-
cin total de la ciudad, lo que equivale a 112.347 viviendas.
mente no aparecen registradas como nuevas unidades de
En este mismo lapso (1964-1985) la produccin estatal cre-
vivienda, pero constituyen una nueva oferta alternativa al
ce de manera importante, y permanece estable alrededor
mercado informal de suelo. De tal manera que la producci-
del 20% de la produccin total de vivienda nueva, a cargo
n estatal de vivienda no explica la pequea contraccin de
del Instituto de Crdito territorial (ICT), la Caja de Vivien-
la urbanizacin informal, esta parece estar ms relacionada
da Popular y el Banco central Hipotecario.
309
Pensamos que el incremento de la urbanizacin in-
Sin embargo, esta rea es inferior a la que arroja el estudio
formal tiene alguna relacin con el hecho de que a partir de
arriba citado para el ao 2000 cuando se calcula que la ur-
la segunda mitad de los aos 60 los inquilinatos centrales
banizacin informal ya alcanza ms de 7.000 ha.
dan seales de saturacin, y estos sectores acuden al mercado informal de suelo. Nuevamente, el dficit registrado
debi haber sido atendido por nuevas ofertas de cuartos o
viviendas para alquiler en el parque de autoconstruccin
producido en las dcadas anteriores, generando una densificacin de los barrios informales por la va del mercado
secundario del alquiler en los barrios de origen informal.
gistra entre 1985 y 1993 una contraccin de la autoconstruccin en trminos relativos pasando a generar el 12%
de la vivienda nueva, que implica tambin una reduccin
en trminos absolutos (7.085 viviendas por ao). Por su
parte, la produccin estatal mantiene su participacin en
trminos absolutos (5.587 viviendas por ao) pero tam-
Finalmente, en los ltimos 20 aos se registra un
bin se contrae al 9,4% en trminos relativos. Entre los
aumento de la participacin de la incorporacin de sue-
censos de 1993 y el 2005 se incorporaron al stock habita-
lo por el mercado informal en todas las fuentes. Jimenez
cional 298.603 unidades de vivienda por autoconstrucci-
encuentra una participacin del 41,7% de la urbanizacin
n, lo que representa el 44,21% del total de viviendas pro-
total entre 1987 y 1991 y del 45,1% entre 1993 y 1996, que
ducidas en Bogot en el periodo intercensal (CUERVO,
corresponde a un rea de 1.087,2 ha. La medicin de Ram-
2007); es decir su participacin sobre el total crece en un
rez estima la incorporacin de 1.943 ha entre 1986 y 1995
32% con respecto al periodo anterior.
y la medicin del estudio Suelo urbano y vivienda para los

hogares de bajos ingresos Bogot-Soacha-Mosquera; Me310
En trminos de la produccin de vivienda, se re-
delln y rea metropolitana arroja un total de 3.434 ha incorporadas por el mercado informal de suelo durante el
periodo 1980-2000. Es sorprendente que a partir de esta
En este periodo ya est operando el nuevo sistema

de vivienda popular, por lo cual no se registra produccin
estatal. En efecto, en 1991 se introduce el rgimen del
subsidio directo a la demanda.
fecha no se tienen mediciones oficiales o de otro origen so-
En sntesis, el intenso proceso de expansin de la
bre la urbanizacin informal, Camargo (2006) seala que
ciudad por va del mercado informal de suelo est acom-
segn los datos oficiales de la SDP en el 2007 se registra
paado de un proceso concomitante de densificacin de
un total de 7.450 ha, que corresponden a los asentamientos
los barrios de origen informal, fundamentalmente a travs
legalizados (de origen pirata o estatal), los no legalizados
de la aparicin temprana del mercado de arrendamiento.
an y aquellos a los que se les ha negado la legalizacin.
La lgica y condiciones de operacin del mercado prima-
rio de suelo son responsables de las precariedades en que

surgen y se consolidan los asentamientos informales. Este
proceso se agudiza en el periodo de la nueva poltica de
vivienda, con lo que se puede plantear la hiptesis de que
si bien en el pasado los sectores ms pobres no tuvieron
acceso a la oferta estatal, en el periodo ms reciente los
mercados informales absorben parte de la demanda que
en el pasado era atendida por la produccin estatal.
2 La estructura y las caractersticas de la

demanda y oferta de los sub-mercados
informales
Los barrios seleccionados para la aplicacin de las
encuestas son los que aparecen en el mapa4 de la Figura 1.
2.1 El sub-mercado de arrendamiento tiene un
peso importante en los mercados residenciales
en los barrios informales
A diferencia de otras ciudades de Amrica Latina,
311
el mercado de arrendamiento en Bogot registra el mayor

volumen de transacciones en los barrios informales. En
trminos proporcionales este mercado explica el 61% de las
transacciones realizadas en los mercados secundarios en
Figura 1 Localizacin en Bogot de los barrios de la investigacin
4
El barrio es la unidad espacial de referencia (el asentamiento) (la barriada en Per, la favela en Brasil o las villas en Argentina), la localidad es la unidad administrativa ms amplia.
los ltimos cuatro aos al momento de la encuesta (2000-
Proporcin de transacciones segn sub-mercado
2004), mientras que en Lima esta proporcin es del 44%,

en Ro de Janeiro del 20% solo en Caracas la participacin
del arrendamiento es superior que en Bogot (70%).
12%
En casi todas los asentamientos, sean estos centrales o perifricos, consolidados o en consolidacin la
15%
10%
Arriendo
participacin del mercado de arrendamiento en las tran-
Compra
Venta
sacciones es superior al de compra y venta. De tal manera, que a diferencia de lo que pareca constatarse en las
dcadas del 50 y 60 del siglo pasado, cuando la oferta de
Figura 2 Transacciones segn sub-mercado
alquiler se concentr en las zonas centrales bajo la modalidad de inquilinatos, en el periodo de los ltimos 30 aos
312
el mercado de arrendamiento en los barrios informales se
La elevada participacin del arrendamiento nos
expande con celeridad a las localidades perifricas y surge
remite a la siguiente pregunta, si se considera que la pro-
con fuerza poco despus de formados los barrios convir-
piedad constituye una fuente de seguridad para los po-
tindose en un sub-mercado estructurante del mercado
bres, frente a sus dbiles e inestables ingresos, por qu
secundario en los asentamientos de origen informal.
se presenta una importante demanda en el mercado de
Ahora bien, la importancia del mercado de ar-
arrendamiento en los barrios populares? conforman es-
rendamiento no concuerda con la forma de tenencia
tos arrendatarios la demanda potencial o real del mercado
de la vivienda predominante en el stock residencial de
formal de VIS o estn ms bien atrados por las ofertas
estos barrios. Segn el censo de 2005 en todos ellos la
de los mercados informales de suelo? Una lnea de in-
mayor proporcin de hogares son propietarios de su
terpretacin sugiere que un factor de gran relevancia es
residencia (cerca del 48%). Esto hace pensar que una
el carcter territorializado de las decisiones residenciales,
parte considerable de la oferta en alquiler se genera en
ante una rigidez del mercado de compra-venta en estos
el mismo inmueble que habitan los propietarios, cons-
asentamientos y una elevada demanda en el mercado resi-
tituyndose en un factor de densificacin de los barrios
dencial local (intra-barrios), el mercado de arrendamiento
informales consolidados y en consolidacin, y en una
es valorado por los sectores populares. El anlisis que si-
fuente de hacinamiento.
gue proporciona indicios en esta direccin.
2.2. Quines son los arrendatarios, son distintos

de los propietarios?
barrios menos consolidados (27%). Esta diferencia est
A continuacin se presenta el anlisis de cada sub-
estos dos tipos de barrios y los niveles de ingreso como se
mercado (arriendo, compra y venta) y en cada uno de
asociada a una jerarqua en el mercado residencial entre

muestra en el siguiente numeral.
ellos los datos se muestran para el total y segn el tipo
En el mercado de compra y venta, quienes accedie-
de barrio: consolidado y en consolidacin, estos distintos
ron a la propiedad del inmueble recientemente son tam-
niveles de anlisis permiten inferir algunos rasgos claves
bin en su mayora mujeres: 58%. El 68% de ellas tienen
para comprender el funcionamiento de los mercados secundarios residenciales en los barrios informales.
Gnero, edad y lugar de nacimiento
una relacin conyugal y el 17% son madres solteras, estas

proporciones para los hombres que son 84% y 10% respectivamente. La proporcin de hombres es mayor en los
La caracterstica demogrfica ms destacada del
barrios consolidados (48%) que en los barrios en conso-
mercado de arrendamiento, es que su demanda es prin-
lidacin (38%). El tamao promedio de las familias es de
cipalmente de mujeres. Es decir, la mayor parte de los
4,37 personas.
hogares arrendatarios tienen como cabeza de hogar a
Aunque con algunas diferencias en las proporcio-
una mujer, en promedio su proporcin asciende a 66,5%
nes, la estructura poblacional por sexo y situacin fami-
de los arrendatarios. El 65% de ellas tienen una relacin
liar de arrendatarios y propietarios recientes es similar.
conyugal, el 27% pertenecen a hogares monoparentales y
Puede decirse entonces que la demanda en los mercados
el 8% conforman hogares unipersonales. Por su parte, el
residenciales (secundarios), no solo de alquiler, en los
68% de los hombres arrendatarios jefes de hogar tienen
barrios informales est conformada principalmente de
una pareja y el 18% conforman hogares unipersonales.
hogares con jefatura femenina. Estos datos contrastan
De tal manera que son principalmente las mujeres arren-
con las cifras del censo del 2005 segn el cual en todos
datarias quienes se encuentran en situacin de madres
estos barrios alrededor del 70% de los jefes de hogar son
solteras. Ahora bien, el tamao promedio de las familias
hombres, coincidiendo con el promedio para la ciudad.
arrendatarias en estos barrios es de 4,7 personas, mientras

que el promedio para la ciudad se ubica en 3,51
De otra parte, la elevada participacin femenina entre

los arrendatario y compradores no parece obedecer a un
En los barrios ms consolidados la proporcin
efecto de estructura de edad, es decir que las mujeres
de hombres arrendatarios es superior (40%) que en los
jefes de estos hogares sean ms jvenes que los hom-
313
bres, pues el mismo censo arroja que en estos barrios la
La estructura de edad de los mercados residencia-
mayor proporcin tanto de hombres como de mujeres
les en los barrios informales parece coincidir con lo que
jefes se ubican en el mismo rango de edad que va de 35
plantea la teora del ciclo demogrfico en el mercado for-
a 49 aos.
mal, una mayor proporcin de arrendatarios jvenes, una
En cuanto a los propietarios que estn vendiendo

la vivienda, por una leve diferencia, una mayor proporcin (52%) son hombres. El 80% de los hombres tienen
de edad y una mayor presencia de vendedores en edades

ms avanzadas.
una relacin conyugal, mientras que el 57% de las muje-
El 50% de los arrendatarios nacieron en Bogot,
res se encuentran en esta condicin, el 16% de ellas son
lo que significa una transformacin con respecto a lo
solteras y el 19% viudas. Se puede entonces pensar que el
que formula la tesis clsica de los aos 50 y 60 del siglo
cambio de situacin familiar para estas ltimas se con-
pasado, hoy en da este mercado no se especializa en
vierte en un motivo para la venta del inmueble. En los
resolver el problema habitacional de los migrantes re-
barrios consolidados la proporcin de hombres que estn
cientes. Tampoco se presenta una diferencia apreciable
vendiendo el inmueble (54%) es superior que en los bar-
en cuanto al origen de los arrendatarios entre los barrios
rios no consolidados (51%). Estos hogares estn confor-
ms y menos consolidados, lo que tambin cuestiona una
mados en promedio por 4,2 personas.
intuicin muy difundida que los asentamientos perifri-
La edad promedio de los arrendatarios es de 37

aos y el 61% de ellos son mayores de 25 aos y meno314
concentracin de compradores en un rango intermedio
res de 45, sin diferencias significativas de gnero ni entre

asentamientos. La edad de los compradores se concentra
en un pico muy pronunciado en el rango de 35 a 45 aos,
en promedio es 5 aos superior a la de los arrendatarios,
y como para estos ltimos, no se presenten rasgos particulares por gnero o barrio. Los propietarios que venden
cos y menos consolidados son los principales receptores

de la poblacin migrante. La otra mitad de los arrendatarios provienen de los departamentos tradicionales de
la migracin hacia la capital: Cundinamarca, Boyac y
Tolima con una participacin equitativa del 10% cada
uno, y con menor participacin Santander, 5%, el 15%
restante proviene de otras regiones del pas sin que ninguna represente ms del 2%.
la vivienda tienen en promedio 52 aos; es decir 10 y 15
Una proporcin menor de compradores que de
aos mayores que los compradores y que los arrendata-
arrendatarios nacieron en Bogot, 43%, el departamen-
rios respectivamente.
to de origen con mayor participacin de los migrantes
es Cundinamarca (16%) y al igual que en el mercado de
trminos proporcionales, y aunque en trminos absolutos
arrendamiento le siguen Boyac (11%), Tolima (10%) y
la poblacin aumenta (pasa de 5000.000 de habitantes en
Santander (5%). El 49% de los propietarios recientes de
1993 a 6768.000 en el 2005), no se puede atribuir a este
los barrios consolidados contra 40% en consolidacin
factor la causa exclusiva del crecimiento de la informali-
son bogotanos. Entre hombres y mujeres no hay dife-
dad en Bogot.
rencias relevantes.
Nivel de educacin e ingresos
Una menor proporcin de vendedores (38%) que

de arrendatarios y compradores son bogotanos, la mayora de ellos provienen de los departamentos de Cundinamarca y Boyac. En todos los barrios las proporciones
son similares, salvo en Santa F donde el 71% de estos
propietarios nacieron en Bogot.
El 47% de los arrendatarios no han superado la

primaria, el 23% curs hasta secundaria incompleta y otra
proporcin igual termin la secundaria, slo el 5% tiene
algn nivel de estudio universitario. Es decir, el nivel de
educacin de estas personas es bajo, mxime si se tiene
en cuenta que su edad promedio es de 37 aos cuando es
Los datos demogrficos sealan que el crecimien-
de esperar que se hayan culminado los estudios. Son los
to de la poblacin de Bogot ha descendido en su ritmo
arrendatarios ms jvenes quienes tienen un mayor nivel
anual (2,2% entre 1993 y 2005) con respecto a las dcadas
de educacin, el 80% de los menores de 26 aos tienen
anteriores a los aos 90 (3,5% entre 1973 y 1985) debido
una educacin de secundaria incompleta para arriba y el
simultneamente a un descenso en las tasas de natalidad
18% de ellos tienen algn nivel de educacin universita-
como de inmigracin.5 Por tanto, siguiendo la argumen-
ria. Este resultado evidentemente est relacionado con el
tacin de Smolka (2003) se puede afirmar que el factor
incremento de la escolaridad de la poblacin en edad de
estructural del crecimiento poblacional, que tradicional-
estudiar que se verifica en el pas en los ltimos aos. Sin
mente ha ejercido una fuerte presin sobre el mercado de
embargo no hay una relacin marcada entre el nivel de in-
tierra y residencial, en los ltimos 20 aos ha cedido en
gresos y el nivel de escolaridad en los barrios informales,
5
Cabe anotar que si bien la migracin hacia Bogot se ha contraido en los dos ltimos periodos intecensales, esta se ha incrementado de manera significativa
en los municipios vecinos de la Capital y particularmente en Soacha, municipio conurbado, donde la poblacin alcanza una tasa de crecimiento superior al 10%
entre 1985 y 1993.
315
lo que indica que una mayor educacin no se relaciona ne-
que esta proporcin para los hombres es de 78%, inver-
cesariamente con un ascenso social. Las diferencias entre
samente, el 22% de los hombres recibe ms de 1 SMMLV
barrios consolidados y en consolidacin no son significa-
porcentaje que para las mujeres es el 9%.
tivas, tampoco son relevantes entre hombres y mujeres, la

variable que marca la diferencia es la edad.
El nivel de ingresos del arrendatario vara entre

asentamientos, los ms elevados los reciben los arrendata-
El 43% de los propietarios recientes no ha supera-
rios de los barrios ms consolidados, particularmente en la
do la educacin primaria (15% incompleta y 28% comple-
localidad de Kennedy donde la proporcin de quienes reci-
ta), el 28% ha cursado una parte de la secundaria y el 22%
ben hasta 1 SMMLV es inferior al promedio general (82%),
culmin este nivel, slo el 5% ha realizado algn estudio
y los ms bajos son los de los arrendatarios de los barrios
universitario. Como en el mercado de arrendamiento se
menos consolidados particularmente los de las localidades
presenta una diferencia importante entre jvenes y mayo-
de Ciudad Bolvar y Santa Fe, donde en este mismo rango
res de 25 aos, entre los primeros el 60% termin la se-
se ubica el 89% y 88% de los arrendatarios respectivamen-
cundaria y el 10% tiene algn estudio universitario.
te. Como se dijo anteriormente no se presenta una relacin
Los propietarios que tienen la vivienda en venta tienen niveles ms bajos de educacin, lo que posiblemente se
entre el nivel de educacin y el nivel de ingresos.

Tabla 1 Ingreso del hogar del arrendatario (miles)
explique por las diferencias de edad entre los jefes de hogar

de los tres sub-mercados. El 62% de ellos no ha superado la
primaria y el 33% ha alcanzado algn nivel de secundaria.
En trminos de ingresos, los arrendatarios de los
316
barrios informales son pobres y las mujeres reciben un

ingreso inferior que los hombres. El 87% de los jefes de
Ingreso hogar
%
Total
1- 250
251-360
361-720
ms de
720
Total
28,3
43,3
23,2
4,8
Santa F
50,4
31,3
13,0
5,3
Usme
26,1
44,5
25,2
3,4
Kennedy
15,8
50,7
26,3
6,6
Ciudad Bolvar
22,6
48,4
25,8
3,2
hogar reciben un ingreso inferior o igual a 1 SMMLV,6
Consolidados
24,6
46,5
23,1
5,8
el 91% de las mujeres se ubican en este rango mientras
No consolidados
36,6
36,3
22,8
4,3
1 SMMLV equivale a US$ 133 del 2004.
El ingreso del hogar, aunque se incrementa con
para el 71,5% de los arrendatarios es inferior o igual a 1
respecto al del jefe del hogar, es tambin bajo, en prome-
SMMLV, para los propietarios recientes esta proporcin
dio, el 71,5% de los hogares reciben hasta 1 SMMLV. Los
desciende al 59%, el 29% de estos ltimos recibe entre 1
barrios consolidados albergan arrendatarios con ingreso
y 2 SMMLV y el 12% ms de dos salarios mnimos. En
del hogar superior al de los arrendatarios de los barrios
los barrios consolidados el 50% de los hogares propieta-
menos consolidados, sin embargo, la diferencia no es
rios recientes reciben hasta 1 SMMLV y los hogares que
muy alta, se puede decir que en los barrios informales en
reciben ms de dos SMMLV corresponden al 19%, por su
general predominan los arrendatarios cuyos ingresos no
parte, en los barrios menos consolidados, el 64% de los
superan 1 SMMLV. Este dato es de gran relevancia pues
hogares est en el primer rango de salario y slo el 8% re-
los clculos de los constructores privados de vivienda
cibe ms de 2 SMMLV, esta diferencia es ms importante
concluyen que sus ofertas VIS del rango ms bajo, estn
que en el mercado de arrendamiento. Es as que cerca del
dirigidas a hogares con ingresos superiores a 1,5 SMMLV.
40% de los compradores en los barrios informales podr-
No obstante, en la tabla se observa tambin que el 28%
an aspirar a acceder a una VIS en el mercado formal.
de los hogares arrendatarios reciben ms de 1 SMMLV,

y esta proporcin es superior en los barrios consolidados
que en los menos consolidados. De tal manera que cerca
de un 30% de los arrendatarios podran ser una demanda
potencial para las ofertas de vivienda de inters social.
Como los arrendatarios, los propietarios recientes
Tabla 2 Ingreso del hogar de compradores recientes de vivienda
Ingreso hogar
%
Total
1- 250
251-360
361-720
ms de
720
Total
18,47
40,13
29,30
12,10
Santa F
25,58
37,21
25,57
11,63
Usme
5,00
50,00
20,00
25,00
Kennedy
16,33
40,82
32,65
10,20
mujeres tambin es importante. Las mujeres con un in-
Ciudad Bolvar
20,00
37,38
33,53
8,89
greso inferior o igual a 1 SMMLV corresponden al 85%
Consolidados
8,47
40,68
32,20
18,64
En consolidacin
24,49
39,80
27,55
8,16
son pobres y la disparidad del ingreso entre hombres y
el 13% reciben entre 1 y 2 salarios mnimos y slo el 2%

recibe ms de dos SMMLV. Para los hombres las proporciones son de 70%, 27% y 3% respectivamente.
Para los propietarios que estn vendiendo el inmueble se presenta un incremento en los ingresos de los
El ingreso promedio de los hogares que compra-
hogares. En promedio, las familias que reciben hasta 1
ron la vivienda, aunque superior que el de los arrendata-
SMMLV descienden al 57,7% y se incrementa al 42,3%
rios, es tambin bajo. En efecto, si el ingreso del hogar
los que reciben ms de 1 salario mnimo. En los barrios
317
consolidados se concentra una mayor proporcin de ho-
Condiciones
gares en el rango de ms de 1 SMMLV (50,7%), por su
Las penurias de los habitantes de los barrios de ori-
parte en los barrios no consolidados tambin asciende
gen informal son de diversa naturaleza. Muchos de estos
esta proporcin al 35,1%.
asentamientos surgen y se consolidan en zonas de riesgo de

inundacin, o de deslizamiento; el origen ilegal de los mer-
Tabla 3 Ingreso del hogar vendedores (miles)
cados de suelo genera grandes precariedades en trminos

de dotacin de infraestructura, equipamientos y servicios
Total
Ingreso hogar
venta %
1- 250
251-360
361-720
ms de
720
Total
24,57
33,14
33,14
9,14
condiciones de los barrios de origen legal. Esta situacin
urbanos en estos asentamientos, que contrastan con las
Santa F
34,09
25,00
22,73
18,18
representa grandes desigualdades urbanas, un costo gran-
Usme
19,23
32,69
40,38
7,69
de para la ciudad en el momento de la regularizacin de
Kennedy
5,26
42,11
42,11
10,53
Ciudad Bolvar
28,33
36,67
31,67
3,33
los asentamientos informales7 y son tambin una fuente de
Consolidados
14,81
34,57
39,51
11,11
jerarqua entre asentamientos informales que influyen en la
No consolidados
32,98
31,91
27,66
7,45
determinacin de los precios inmobiliarios a su interior.

Una de las penurias habitacionales ms agudas y
generalizadas en los asentamientos informales es el haci-
318
Ms adelante veremos que las decisiones de cam-
namiento. El 55% de los arrendatarios comparten la vi-
bio de residencia de estos propietarios en los barrios in-
vienda con uno o ms hogares, con frecuencia uno de es-
formales consolidados obedecen en una proporcin im-
tos hogares es el propietario del inmueble. Este fenmeno
portante al criterio de bsqueda de un ascenso social, no
es particularmente importante en Usme (62%) y en Santa
obstante, otros por el contrario aluden a un deterioro de
F (58%), los barrios ms consolidados. Por su parte, los
su situacin econmica, que en alguna medida se puede
barrios menos consolidados de Ciudad Bolvar presentan
explicar por la terminacin del ciclo productivo del jefe o
la menor proporcin de arrendatarios que comparten la
la muerte de alguno de los conyuges.
vivienda, aunque es una proporcin elevada (45%).
7
Diversos estudios oficiales y de consultora indican que el costo de desmarginalizacin o mejoramiento integral de barrios es cerca de tres veces el costo del
urbanismo planificado.
El hecho de compartir la vivienda no necesaria-
el hacinamiento se presenta cuando ms de 3 personas
mente significa que los hogares se encuentren en una
comparten un cuarto para dormir, sin embargo, las ci-
situacin de hacinamiento. Este fenmeno depende
fras dejan ver que la sobrepoblacin en las viviendas de
del nmero de personas que comparten el cuarto para
los arrendatarios es alta lo que sugiere que el mercado
dormir, de los espacios compartidos y del nmero de
de arrendamiento en los barrios informales es un gene-
hogares por vivienda. Oficialmente se considera que
rador de hacinamiento.
Tabla 4 Hacinamiento en las viviendas de arrendatarios

Hogares que comparten la vivienda %
Vivienda
compartida
Hogares/vivienda
Personas/vivienda
Personas/
dormitrio
3 o ms hogares/
vivienda
3 o ms personas/
dormitorio
Total
54,65
2,93
10,04
2,80
Santa F
58,3
3,00
10,21
3,27
45,00
34,00
Usme
62,2
3,05
10,80
2,58
65,00
34,00
Kennedy
53,3
Ciudad Bolvar
45,2
3,00
10,83
2,88
54,00
26,00
2,55
8,21
2,65
41,00
4100
El 51% de los propietarios que compraron la vi-
parte se puede explicar por el poco tiempo que llevan
vienda la comparten, el 36% lo hacen con otro hogar
en la vivienda, en todo caso no son despreciables y ra-
y el 15% con 3 o ms hogares, lo que significa en la
tifican la elevada densidad de poblacin en los barrios
mayora de los casos el alquiler de una parte del inmue-
informales bajo condiciones de hacinamiento genera-
ble a otro hogar. Aunque estas proporciones son ms
das por la difusin del mercado de arrendamiento en
bajas que en el mercado de arrendamiento, lo que en
estos asentamientos.
Tabla 5 Hacinamiento en las viviendas de propietarios recientes

Promedio
Vivienda compartida
2 hogares
3 hogares
4 y ms hogares
Personas/vivienda
Total
51,1
35,90
13,00
2,20
6,20
Santa F
48,5
30,30
18,20
0,00
6,39
Usme
33,3
27,80
0,00
5,60
6,12
Kennedy
62,1
37,90
20,70
3,40
5,95
Ciudad Bolvar
58,3
37,70
15,60
3,00
7,00
319
Adicionalmente, el 20% de los inmuebles de los
gares encuestados tienen acceso a los servicios de energa y
propietarios recientes que respondieron la pregunta tie-
acueducto y alrededor del 60% cuentan con gas natural)8, no
nen algn espacio destinado a una actividad econmi-
obstante, en este frente la dificultad ms sentida es el elevado
ca, que en su mayora realiza el mismo hogar y el 34%
monto de las tarifas, estos hogares no solo destinan cerca del
destinan un espacio al alquiler, principalmente para uso
10% de sus ingresos al pago de servicios pblicos sino que se
residencial.
ven en la obligacin de restringir su consumo al mnimo.
Ms del 50% de los hogares que tienen la vivienda en venta la comparten con uno o ms hogares. Esta
situacin se presenta especialmente en los barrios menos consolidados de las localidades de Kennedy y Ciudad Bolvar.
Tabla 6 Hacinamiento en las viviendas de propietarios-vendedores
Vivienda
compartida
320
2
hogares
3
hogares
Promedio
4 y ms
hogares
3 Mecanismos de funcionamiento del

mercado informal en los asentamientos
populares y movilidad residencial
3.1 Relaciones entre el mercado de trabajo y el
mercado de arrendamiento
Con el propsito de conocer si los arrendatarios en
Personas/
vivienda
los barrios informales siguen una racionalidad estratgica
Total
53,5
32,60
13,90
7,00
6,90
en sus decisiones residenciales, en una primera aproxima-
Santa F
51,2
32,20
7,00
12,00
6,60
Usme
49,1
28,00
15,10
6,00
6,70
cin indagamos sobre la relacin entre el mercado de tra-
Kennedy
68,8
37,80
25,00
6,00
7,70
Ciudad
Bolvar
56,3
37,70
15,60
3,00
7,00
bajo y el mercado residencial. Varios estudios en Amrica

Latina muestran la existencia de articulaciones importantes entre el mercado residencial en estos asentamientos y
Con respecto a otros factores que inciden en las con-
el mercado de trabajo informal (ABRAMO, 2003: para
diciones habitacionales como los servicios pblicos domici-
el caso de las favelas en Brasil), en el estudio en Bogot
liarios, la situacin es menos grave (ms del 90% de los ho-
encontramos nexos similares.
8
Cabe aclara que los barrios objeto de esta investigacin han sido legalizados, lo que en la reglamentacin colombiana implica haber pasado por el proceso de
regularizacin fsica (no slo jurdica) y una de las intervenciones en este sentido es la extensin de las redes de servicios pblicos domiciliarios. Sin embargo, una
prctica muy extendida, particularmente por la empresa prestadora del servicio de energa elctrica (Codensa), es conectar el servicio muy pronto en el proceso
de formacin de los barrios, antes de su legalizacin, para evitar el robo.
Tabla 7 Sector y rama de ocupacin de los arrendatarios.
Informal
Comercio
formal
Comercio
informal
Servicios
formal
Servicios
informal
Servicio
domstico
formal
Servicio
domstico
informal
Industria
formal
Industria
informal
Construcin
formal
Construcin
inormal
Total
Rama
Formal
Ocupacin
Sector
45,42
54,58
28,95
71,05
59,35
40,65
17,65
82,35
76,00
24,00
48,57
51,43
Santa F
35,61
64,39
22,92
77,08
55,17
44,83
13,33
86,67
75,00
25,00
40,00
60,00
Usme
43,70
56,30
37,04
62,96
40,00
60,00
25,00
75,00
73,33
26,67
46,15
53,85
Kennedy
50,33
49,67
28,57
71,43
72,34
27,66
18,18
81,82
73,33
26,67
45,00
55,00
Ciudad
Bolvar
51,64
48,36
32,14
67,86
70,59
29,41
15,38
84,62
83,33
16,67
64,71
35,29
El 55% de los arrendatarios en los asentamientos
De otra parte, parece confirmarse que los asenta-
informales trabaja en el sector informal en las ramas de
mientos informales conforman territorios de relaciones
comercio, servicio domstico y construccin. En las lo-
socioeconmicas; pertenecer a un asentamiento es tener la
calidades de Santa Fe y Usme, los barrios ms consoli-
oportunidad de acceder a una eventual fuente de ingreso en
dados, se concentra la mayor proporcin de trabajadores
el mercado de trabajo del barrio generalmente informal.
del sector informal (65% y 56% respectivamente), lo que
Esa dinmica econmica endgena que cualifica la interac-
se verifica tanto para los hombres como para las mujeres
cin de los individuos es un elemento importante en la di-
jefes de hogar.
nmica de los mercados locales y explica su coexistencia con
Los datos sugieren entonces que hay una relacin

entre los mercados informales residenciales y los mercados informales de trabajo. De una parte, la relacin de
estos dos mercados se puede atribuir a una lgica de exclusin de los mercados formales. Ante la exclusin del
los mercados formales (ABRAMO, 2003). La contrapartida

de ese circuito econmico endgeno al asentamiento es que
refuerza los factores de decisin de localizacin residencial a
partir del criterio de proximidad. Esta apreciacin se puede
confirmar con la informacin sobre el lugar de trabajo.
mercado laboral formal, los hogares no tienen acceso
En los barrios consolidados se presenta una mayor
al mercado residencial formal, lo que los remite al merca-
concentracin de arrendatarios que trabajan en el mismo
do residencial informal, reforzndose as una segmentaci-
barrio. En Usme, el 60% de los arrendatarios que trabajan
n entre los mercados formales e informales.
en el sector informal lo hacen en la localidad de residencia,
321
en los sectores de comercio y servicios. Gran Yomasa y
Esto se explica por la presencia de la Central de Abastos
Santa Librada figuran entre los barrios ms consolidados
(Corabastos) en este barrio que genera trabajo informal
de Usme, con una fuerte actividad comercial de tiendas de
local, son tambin importantes las actividades locales de
abarrotes, miscelneas, materiales de construccin, restau-
servicios y construccin. Por su parte en los barrios poco
rantes, etctera, con infraestructura vial intermedia y local
consolidados de Ciudad Bolvar el 52% de los arrendatarios
relativamente buena, lo que hace de esta zona una micro-
que trabajan en el sector informal lo hacen en el mismo
centralidad urbana informal. En Kennedy se encontr la
barrio, principalmente en la actividad comercial y quienes
mayor proporcin 85% de arrendatarios que trabajan y
se desplazan fuera de la localidad son en su mayora emple-
residen en el mismo barrio, el 50% se dedica al comercio.
adas domsticas.
Tabla 8 Lugar de trabajo segn sector de trabajo

Santa F
322
Usme
Kennedy
Ciudad Bolvar
Lugar de
trabajo
Sector formal
Sector
informal
Sector formal
Sector
informal
Sector formal
Sector
informal
Sector formal
Sector
informal
Misma
localidad
18,42
52,50
2,50
59,68
34,38
87,10
28,85
51,85
Otra localidad
81,58
47,50
85,00
40,32
60,94
11,29
71,15
46,30
Otro
municpio
0,00
0,00
12,50
0,00
4,69
1,61
0,00
1,85
La localizacin de la vivienda es fundamental, pero
3.2 Preferencias de localizacin residencial de los

arrendatarios
no en el sentido que lo establece la teora econmica neocl-
Los datos de la encuesta indican que las estrategias
sica. Se ha mostrado que una gran parte de los arrendatarios
residenciales son territorializadas. Se podra decir que la de-
trabaja en el sector informal y para ellos las oportunidades
cisin residencial es, ante todo, una decisin de localizacin
de trabajo se presentan en el barrio o en barrios cercanos al
en la que prevalecen factores de proximidad. El 67% de los
lugar de residencia, independientemente de su localizacin
arrendatarios responde haber tendido en cuenta el barrio en
intraurbana. Estas oportunidades se generan a partir de re-
el momento de escoger la vivienda. Los principales motivos
laciones de confianza y solidaridad que se establecen al
para ello se sintetizan en: 45% factores de proximidad tra-
interior de los asentamientos. Por tanto, se puede pensar
bajo, estudio, amigos o parientes, el 21% preferencia por
que la valoracin de la localizacin responde ms a una
el barrio conoce y le gusta, siempre ha viviendo all 20%
lgica de redes sociales, que a un criterio tcnico de dis-
acceso a servicios urbanos accesibilidad, comercio.
tancia fsica.
As, se puede pensar que frente a una rigidez de la

oferta residencial para la venta al interior del barrio, estos
hogares permanecen como arrendatarios en el asentamiento, donde hacen parte de redes sociales cuya construccin se
realiza en el tiempo. Abandonar el barrio significa perder las
relaciones acumuladas. Por tanto, los factores de proximidad
operan como una fuerza de retencin de los arrendatarios en
los asentamientos informales, y parecen explicar la elevada
demanda en el mercado de arrendamiento incluso a precios
elevados, como se ver en el siguiente acpite.
Las decisiones residenciales de los compradores son
similares a las de los arrendatarios. El 75% tuvieron en cuenta el barrio cuando buscaron la vivienda para comprar. Las
razones para ello son: 55% proximidad, 17% preferencia por
el barrio, 15% accesibilidad, comercio y 13% otros.
Por su parte, se encontr que para los vendedores de
la vivienda, este factor no es tan significativo en la eleccin
de su prxima residencia. Los datos sugieren que para los
propietarios-vendedores, la decisin de vender est motivada en parte por la bsqueda de un ascenso en la jerarqua del
mercado residencial informal que podra corresponder con
un ascenso en la jerarqua social, y la bsqueda de otras externalidades en otras localizaciones. As, el 50% responden
3.3 Movilidad residencial

El anlisis de la movilidad residencial es de gran
importancia porque permite determinar los flujos origen-destino de estos pobladores y con ello la rigidez
o la fluidez de las barreras entre los mercados formal e
informal y al interior de este mismo. Acogindose a la
hiptesis que se viene desarrollando en este artculo, si
las externalidades comunitarias son un factor importante
en las decisiones residenciales de los arrendatarios en los
asentamientos informales, los flujos residenciales tendrn
un carcter endgeno.
Para averiguar sobre este tpico, se construy una
tipologa de la trayectoria residencial de los arrendatarios
y una matriz de origen-destino de sus desplazamientos
residenciales durante los ltimos cinco aos, los resultados de este ejercicio son elocuentes.
En primer lugar, como se observa en la matriz, la
mayor parte de los desplazamientos residenciales de los
arrendatarios han sido endgenos al interior del barrio
a lo largo de los ltimos cinco aos y stos se van intensificando en el tiempo. Incluso los movimientos entre
barrios de la misma localidad son relativamente dbiles.
que la principal razn para vender es mejorar sus condicio-
En segundo lugar, no se registra ningn movi-
nes actuales (vivienda, barrio), no obstante, el 25% de ellos
miento entre un barrio formal y un barrio informal, to-
estn buscando vivir ms cerca de sus parientes y amigos, es
dos los arrendatarios incluidos aquellos que tienen como
decir, motivos de proximidad. Otra proporcin igual estn
origen otra localidad, habitaban anteriormente en un bar-
vendiendo para disminuir sus gastos.
rio informal.
323
Tabla 9 Origen-destino de los arrendatarios en los movimientos residenciales de los ltimos cinco aos.
1999-2000
2000-2001
Mismo barrio
Otro barrio
de la
localidad
Otra
localidad
Otro
municipio
Mismo barrio
Otro barrio
de la
localidad
Otra
localidad
Otro
municipio
Mismo barrio
0,648
0,002
0,000
0,002
0,666
0,000
0,004
0,000
Otro barrio de
la localidad
0,008
0,122
0,000
0,000
0,0233
0,101
0,000
0,000
Otra localidad
0,010
0,000
0,108
0,000
0,0233
0,002
0,085
0,000
Otro
municipio
0,004
0,000
0,002
0,094
0,0136
0,000
0,002
0,080
Total
2001-2002
2002-2003
Mismo barrio
Otro barrio
de la
localidad
Otra
localidad
Otro
municipio
Mismo barrio
Otro barrio
de la
localidad
Otra
localidad
Otro
municipio
Mismo barrio
0,726
0,004
0,000
0,000
0,782
0,000
0,000
0,000
Otro barrio de
la localidad
0,017
0,084
0,002
0,000
0,032
0,051
0,002
0,000
Otra localidad
0,031
0,004
0,052
0,000
0,027
0,002
0,038
0,000
Otro
municipio
0,011
0,002
0,004
0,023
0,023
0,002
0,004
0,038
Mismo barrio
Otro barrio
de la
localidad
Otra
localidad
Otro
municipio
Mismo barrio
0,864
0,000
0,000
0,000
Otro barrio de
la localidad
0,055
0,000
0,000
0,000
Otra localidad
0,043
0,000
0,000
0,000
Otro
municipio
0,038
0,000
0,000
0,000
Total
2003-2004
Total
324
Por ltimo, la intensidad de los flujos presenta al-
vienen de otra localidad: 26%, si bien all se encuentra la
gunas particularidades. En el barrio ms reciente, Unir, se
menor proporcin de arrendatarios que hace cinco aos
encontr la mayor proporcin de arrendatarios que pro-
ya habitaban el barrio 38%, la proporcin de quienes
llegaron procedentes de la misma localidad tambin es
cerca del lugar de residencia actual: 38% en el mismo
elevada, 22%, en su mayora provenientes de Patio Bo-
barrio y 33% en la misma localidad. Adicionalmente, el
nito, el barrio contiguo. En este orden de ideas puede
41% de ellos optaran por una vivienda usada y el 22%
pensarse que, ante una saturacin del mercado residencial
se inclina por un lote. Estos datos sugieren por lo menos
en Patio Bonito, el loteador pirata, propietario de los ter-
dos comentarios.
renos colindantes, crea una oferta de lotes de los cuales

puede obtener una ganancia derivada de las externalidades de vecindad a un barrio consolidado.
En primer lugar, la preferencia por la vivienda

usada constituye otra evidencia importante de la valoracin de las externalidades a las que se ha hecho referen-
Estos resultados preliminares son coherentes con
cia. De otra parte, el proceso de construccin de la vi-
el anlisis expuesto sobre las decisiones residenciales de
vienda misma demanda un cierto nivel de capacitacin,
los arrendatarios. En efecto, sealan que los arrendata-
una disponibilidad de mano de obra, de ahorro, es decir,
rios tienen una movilidad residencial condicionada por
exige una serie de condiciones que no renen fcilmente
las relaciones territorializadas y personalizadas, basadas
los hogares y menos an aquellos de mujeres cabeza de
en la confianza y la reciprocidad. Es posible entonces
hogar, que conforman la mayor parte de la demanda del
plantear que los arrendatarios deciden permanecer en el
mercado de arrendamiento.
mercado informal del asentamiento por un tiempo prolongado antes que abandonar las relaciones acumuladas
Se puede entonces decir que los arrendatarios, en

su mayora mujeres, prefieren comprar una vivienda usa-
que constituyen eventuales fuentes de ingreso.
da en el mercado secundario que un lote en el mercado
3.4 La propiedad para los arrendatarios y la vivienda de inters social
primario informal donde todo est por construir. Y ante
Aun si los arrendatarios revelan una marcada preferencia por la localizacin residencial, ello no significa
la rigidez de la oferta para la venta, su estrategia residencial es permanecer en el mercado de arrendamiento aun
a elevados precios.
que sean indiferentes ante la propiedad, por el contrario,
En segundo lugar, se constata que las ofertas de
aspiran a ser propietarios. Es decir, esta poblacin otor-
Vivienda de Inters Social (VIS) ofrecen restricciones
ga importancia a la seguridad y estabilidad que puede
para los arrendatarios. Una reducida proporcin de ellos,
brindar la propiedad. Es as que el 72 % responde que
27%, est pensando en acceder a una VIS y este porcenta-
para los prximos tres aos estn pensando en acceder
je disminuye de manera significativa porque slo el 20%
a una vivienda propia. De ellos, el 71% piensa comprar
de quienes optaran por una VIS estn dispuestos a en-
325
deudarse con el sector financiero para comprar la vivien-
te la construccin de habitaciones o apartamentos para el
da, condicin necesaria para acceder a estas soluciones.
alquiler, o de locales para el desarrollo de actividades eco-
Sobre este ltimo aspecto se puede decir que la inestabilidad e irregularidad de los ingresos en el sector informal
de trabajo son factores determinantes de una lgica parti-
326
nmicas. Es decir, la vivienda es un bien que satisface una

necesidad bsica, pero tambin es un motivo de inversin
para los sectores populares.
cular en los circuitos monetarios y formas de intercambio
De esta manera, el mercado formal VIS parece pre-
en los mercados informales. Por tanto, es difcil que estos
sentar limitaciones para atraer a la demanda del mercado
hogares estn dispuestos a penetrar en la lgica del sistema
informal. El anlisis del funcionamiento del mercado in-
financiero, el cual exige estabilidad de ingresos y compro-
formal sugiere que las dificultades no se explican exclusiva-
misos contractuales formales, por supuesto tampoco son
mente por un problema de oferta. Sin desconocer la validez
buenos candidatos para que se les otorguen los prstamos
de la argumentacin segn la cual el sector privado, cuyo
bancarios. Nos encontramos entonces ante un crculo vi-
segmento natural de operacin es el de los sectores de
cioso que contribuye a explicar las fuertes barreras para que
mayores ingresos, compromete su capital en inversin VIS
el sector formal VIS prioritaria atraiga su demanda obje-
durante los ciclos de saturacin del mercado de estratos
tivo, los arrendatarios de los barrios informales.
altos, adicionalmente su produccin est dirigida a hogares
As mismo, el mercado informal ofrece una liber-
con ingresos superiores a 1,5 SMMLV, habra que agregar
tad urbanstica que significa que los propietarios pueden
que por el lado de la demanda tambin se presentan facto-
aprovechar al mximo el rea del lote para la construcci-
res relacionados con sus estrategias econmicas y residen-
n y pueden construir por etapas el nmero de pisos de
ciales, que los mantienen cautivos en el mercado informal.
acuerdo a sus necesidades y a la disponibilidad de recur-
Los factores encontrados en esta investigacin pue-
sos. La rigidez que impone en este sentido el mercado
den ayudar a entender por qu, por ejemplo, una proporci-
formal de las VIS, constituye otra debilidad de este mer-
n significativa de subsidios que se asignan no se colocan,
cado para los sectores populares.
en Bogot se tienen actualmente 33.439 subsidios acumu-
La valoracin de las externalidades se relaciona con
lados. De esta manera, queda claro que profundizar en la
una estrategia econmica de gran relevancia, la propiedad
lgica de funcionamiento de los mercados informales de
se concibe como una seguridad frente a la inestabilidad e
suelo y vivienda es un requisito esencial para cualquier
incertidumbre del trabajo y es una fuente de ingresos que
poltica del hbitat que busque combatir la informalidad y
refuerza la seguridad y complementa los ingresos median-
ofrecer soluciones viables a los sectores populares.
4 Precios9
Tabla 10 Canon de arrendamiento por una vivienda de dos

habitaciones
4.1 El canon de alquiler en los barrios informales

es elevado
Los arrendatarios de los barrios informales pagaron alrededor de $ 132.580 mensuales por el arriendo
de una vivienda de 2 habitaciones en el ao 2004, lo
que corresponde a cerca de US$ 50 y representa el 35%
Canon de alquiler 2004
Localidad
Promedio
Mediana
Total
132.580
120.000
Santa F
121.433
102.500
Usme
131.980
120.000
Kennedy
148.816
132.500
Ciudad Bolvar
113.077
100.000
del ingreso cuando este es de 1 SMMLV, valor que es
Consolidados
141.740
136.000
mucho ms alto que en otras ciudades de Amrica Lati-
No consolidados
123.180
110.000
na, por ejemplo, en Lima el valor promedio del alquiler

se estima en 8% del SMMLV. Los Barrios de Kennedy
Figura 3 Dispersin del canon segn tipo de barrios

Dispersin canon barrios no consolidados
presentan los arriendos ms elevados, donde los ingre-
700.000
sos son tambin ms elevados, mientras en Ciudad Bo-
600.000
lvar se encontraron los montos ms bajos de alquiler.
500.000
En los barrios consolidados el canon de alquiler prome-
400.000
dio supera en un 13% al que pagan los arrendatarios de

los barrios menos consolidados. Aunque la diferencia
no es muy elevada, se puede pensar que determinantes
300.000
200.000
100.000
0
0
50
relacionados con factores exgenos y endgenos a los

asentamientos explican su jerarqua. Ciudad Bolvar es
una localidad con una connotacin social negativa muy
marcada y los barrios all estudiados son los que cuentan con la menor oferta de trabajo, estos son a su vez
barrios con importantes deficiencias en infraestructura
y servicios urbanos.
100
150
200
250
300
Dispersin canon barrios consolidados

1.100.000
327
1.000.000
900.000
800.000
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
0
50
100
150
200
250
2247 pesos colombianos = 1 dolar americano
300
Tanto en los barrios consolidados como en los me-
lar que en estos asentamientos no se cumplira la hiptesis
nos consolidados se observa una concentracin del canon
segn la cual el gradiente de precios desciende a medida
de arrendamiento en el rango de $ 100.000 a $ 200.000, sin
que los barrios se alejan del Distrito Central de Negocios
embargo, en ambos casos se presenta una dispersin en una
(DCN), donde se concentran los empleos.
amplia franja que llega hasta ms de un milln de pesos en

los primeros y hasta $ 600.000 en los segundos y en estos
ltimos se presenta una mayor cantidad de valores inferiores a $ 100.000. Esta dispersin indica que las caractersticas
de los inmuebles, del entorno y el hecho de que la vivienda
sea o no compartida inciden de manera significativa en el
canon de alquiler. En efecto, se constata que en todos los
casos en que el canon es inferior al rango medio, la vivienda
es compartida10, de igual manera, las viviendas de mayor
canon corresponden a las de construccin de mejor estado.
Adicionalmente, los datos sugieren un comentario
que requiere ser explorado. Se observa que la distancia a las
328
Ahora bien, los ingresos por concepto del alquiler de

una vivienda de dos habitaciones representan el 35% del ingreso de un hogar cuando este recibe un SMMLV. Por tanto, es compresible que muchos propietarios decidan alquilar
parte de su vivienda; as, se comprende que el mercado de
arrendamiento constituye una eventual fuente de ingresos
para estas familias y para algunos propietarios-arrendadores
la diferencia de su ingreso con respecto a los arrendatarios
puede explicarse por el ingreso derivado del alquiler.
Estos resultados, no obstante, conduciran a poner
en cuestin la racionalidad de los arrendatarios de los mer-
zonas de concentracin del empleo (trabajo formal) no es
cados informales; sin embargo, al observar sus estrategias
un factor determinante del canon de arrendamiento (ni de
residenciales, aparecen factores locales que permiten pen-
los precios inmobiliarios) en los barrios informales como
sar que las decisiones residenciales son territorializadas, y
lo sugiere la economa neoclsica. Los barrios ms centra-
frente a una rigidez en el mercado de compra-venta, los
les son los de la localidad de Santa F donde el canon de
arrendatarios estaran dispuestos a pagar arriendos eleva-
arrendamiento es inferior al promedio. Por supuesto que
dos por no abandonar una localizacin valorada. De ve-
la distancia al centro no es la nica variable que considera
rificarse esta hiptesis, implicara que el canon de alquiler
esta teora, otros atributos de las viviendas o del entorno
en los mercados informales, que no se rige por las dispo-
son variables determinantes de los precios en algunas cor-
siciones legales, estara regulado, como en los mercados
rientes de esta propuesta. Sin embargo, es importante sea-
racionados, por las presiones de la demanda.
Cabe aclarar que se tomo el canon que paga el hogar por una vivienda estadr de dos habitaciones. As, si la vivienda es compartida y el hogar solo ocupa una
habitacin, el valor del canon se multiplica por dos.
10
Sin embargo, otro factor que tiene un peso impor-
respectivamente. As mismo, con respecto al estado de
tante, como se mencion en el apartado anterior es la baja
construccin del inmueble, en los barrios consolidados el
capacidad de ahorro de estas familias, que junto con su dbil
55% de los compradores responden haber accedido a una
capacidad de endeudamiento, no les permite contar con un
vivienda terminada, y el 45% a una vivienda progresiva
capital acumulado para acceder a la compra de la vivienda.
en construccin, en los barrios menos consolidados estas
4.2 Precios de mercado en el mercado informal

y precios del mercado formal de vivienda de
inters social
proporciones son de 33% y 77% respectivamente.

Figura 4 Precios de transaccin en barrios consolidados y barrios
en consolidacin
Tabla 11 Precio de compra (precio de mercado)
Barrios no consolidados
100%
Precio de compra de los inmuebles

Lote
legalizado
Lote sin
legalizar
Casa-lote
Vivienda
de dos
cuartos
Promedio
Total
11.587.037
7.700.000
116.682.500
16.431.199
Santa F
10.055.556
8.750.000
7.400.000
13.074.444
Usme
15.800.000
100.000.000
19.000.000
23.333.333
Kennedy
11.713.333
6.400.000
14.650.000
18.422.444
Ciudad
Bolvar
10.090.909
9.485.714
14.329.396
4.393.677
1.325.189
6.513.095
4.238.487
9.417.647
9.772.727
8.475.000
10.090.909
Promedio
total
Santa F
Kennedy
Usme
80%
60%
40%
20%
0%
Se presenta una diferencia considerable en los

precios tanto del suelo como de la edificacin entre bar-
Barrios consolidados
100%
rios consolidados y menos consolidados, el suelo tiene

un precio superior en 31% en los barrios consolidados
y en la edificacin la diferencia es de 33% en promedio.
80%
329
6.520.034
6.428.571
7.091.358
7.533.333
13.550.000
10.714.286
12.666.667
15.800.000
60%
Esto significa que la valorizacin inmobiliaria asociada

al proceso de consolidacin de los barrios es significativa. En los barrios consolidados, el 47% de los inmuebles comprados son de un piso, el 45% de 2 pisos y el
8% de 3 o ms pisos; por su parte, en los barrios menos
consolidados estos porcentajes son de 60%, 31% y 9%
40%
20%
Lote legalizado
Edificacin
0%
Promedio
total
Santa F
Kennedy
Usme
Ahora bien, se presenta una baja participacin de la
Se estima que el tamao de las viviendas del sector
edificacin en el PTM en todos los barrios, lo que sugiere
formal VIP en promedio es de 38 m para las viviendas
que los precios de transaccin no se rigen por los mismos
unifamiliares y 40 m para las viviendas multifamiliares,
criterios del mercado formal. Para comparar la anterior es-
lo que significa que el rea del lote es inferior que el del
tructura general de los precios con la del sector formal, ms
sector informal. En este ltimo los lotes por regla general
precisamente la del mercado formal VIP y VIS, hemos he-
son de 72 m, que equivale en promedio a $ 188.200/m
cho un ejercicio aproximado, que arroja resultados indica-
en los barrios consolidados y $ 130.8000/m en los bar-
tivos que merecen ser estudiados con mayor profundidad.
rios menos consolidados en el 2004. Por su parte, en el
Segn Moreno (2008) la participacin del suelo en el precio
mercado formal VIP el precio del suelo urbanizado es de
total de venta, incluidos los costos locales de urbanizacin
$ 150.000/m, superior, aunque no por mucho y menos
(con ttulos) y el precio residual del suelo, para los distintos
an si se tiene en cuenta las diferencias en la calidad del
tipos de vivienda social es la siguiente: para la vivienda m-
urbanismo, que en los barrios menos consolidados que
nima 23,85%, para VIP 24,38% y para VIS 22,18%.
sera su competencia ms directa. La poca diferencia in-
Participacin del suelo y la construccin

en el precio total de venta de VIS
95%
90%
Ahora bien, la diferencia de precios entre el merca-
85%
80%
do formal y el informal son fuertemente marcadas en lo
75%
70%
60%
330
13.630.850
17.596.774
37.610.406
55%
50%
40%
que el precio del m de construccin en el mercado foren VIS, por tanto para una vivienda de 72 m el precio de
35%
30%
la vivienda ascendera a $ 25826.400 y a $ 33343.200 res-
25%
pectivamente, lo que corresponde a una diferencia abru-
20%
10%
que se refiere al espacio construido. Los clculos indican

mal asciende a $ 358.700 en vivienda mnima y $ 463.100
45%
15%
mal es muy elevado y que en su determinacin el precio

de la tierra urbanizada es un referente.
100%
65%
dica entonces que el precio del suelo en el mercado infor-
4.269.150
5.673.226
10.719.594
Viv mnima
VIP
VIS
5%
0%
Figura 5 Precio de las viviendas de inters social

Fuente: elaboracin propia a partir de Moreno (2008) y Decreto
436, de 2006
mador con respecto a los $ 4000.000 de la edificacin

en los barrios informales menos consolidados e incluso
al precio de la construccin en los barrios consolidados
que es de $ 6520.034. An si se tiene en cuenta el subsidio, que en el ao 2004 era de $ 6000.000, persiste una
diferencia apreciable entre los dos mercado en trminos
margen de negociacin. Los precios de oferta se aproximan
de la edificacin ($ 13500.00) que dado el esquema de
a los precios de las VIP. En los barrios consolidados el pre-
financiacin de VIS debe ser cubierto por ahorro progra-
cio promedio de oferta de una vivienda de dos habitacio-
mado y crdito bancario. Por tanto, se entiende que los
nes es de $ 28.693.414 y el precio de transaccin es de $
constructores tengan claro que su poblacin objetivo no
20.070.034, es decir ms de ocho millones de diferencia,
pueden ser hogares con ingresos inferiores a 1,5 SMMLV
en estos asentamientos, particularmente en Usme, la mayo-
y que para poder ofrecer a precios ms bajos, deben pro-
ra de los vendedores expresan que el motivo para vender
ducir viviendas de menor rea (hasta de 35 m una vivien-
la vivienda es que necesitan el dinero, reducir gastos
da de dos habitaciones).
o se van de la ciudad, posiblemente regresar a su lugar

de origen. Por su parte, en los barrios menos consolidados
4.3 Precios de oferta
los precios de oferta son menores que en los anteriores: $
Los precios de oferta son ms elevados que los
21.386.170 (vivienda de dos habitaciones) y las transacciones
precios de transaccin en los barrios informales por un
se hacen por $ 13.811.324, ms de 7 millones de diferencia.
margen importante.
Inversamente a los motivos de los vendedores de los barrios
Figura 6 Diferencia precios de oferta y precios de mercado

Comparacin precios de oferta y de mercado
consolidados, la mayor proporcin de vendedores aluden a

una bsqueda de ascenso social en los barrios menos consolidados, mejorar de vivienda. Sin embargo, como se mostr, estos propietarios no tienen ingresos sustancialmente
30.000.000
superiores que los compradores ni que los arrendatarios.
25.000.000
Los datos analizados parecen indicar que habra una
20.000.000
competencia de precios del mercado inmobiliario secunda-
15.000.000
rio en los barrios informales al mercado formal de vivienda
10.000.000
social, sin embargo, las referencias que mencionan los ven-
5.000.000
dedores para fijar el precio son locales (al interior del bar-
0
Consolidados
No consolidados
rio) y no se hace alusin a los precios del mercado formal.

Los criterios que aluden los vendedores para fijar el
Precios de mercado
Precios de oferta
precio son muy similares en todos los barrios, prima el ava-
Las inmuebles se transan en un 32% por debajo del
lo catastral (40%), las inversiones realizadas en la vivienda
precio que establece el vendedor, lo que confirma el elevado
(30%) y los precios de los inmuebles en el mismo barrio
331
(20%). Esto parece ms bien apoyar la idea de que la for-
que hace referencia a relaciones socio-econmicas territo-
macin de los precios tiene un carcter autorreferencial. Es
rializadas, que se construyen al interior de los asentamien-
decir, los criterios se circunscriben a los lmites del barrio y
tos, basadas en la confianza y la reciprocidad (ABRAMO,
en la medida que la construccin se realiza de manera pro-
2005). Los barrios conforman espacios de eventuales fuen-
gresiva, las inversiones que han realizado los propietarios
tes de ingresos para los habitantes en el mercado informal
tienen un peso importante en la fijacin del precio, de ah la
de trabajo, lo que constituye una fuente de valoracin del
dispersin que se constata al interior de un mismo barrio.
mercado residencial. La libertad urbanstica es la flexibi-
Desde nuestra perspectiva factores relacionados con

dos tipos de externalidades inciden en las decisiones residenciales de los sectores populares y en la determinacin
del canon de alquiler y de los precios de compra-venta en
los barrios informales. De una parte, se ha mencionado la
332
lidad ms o menos amplia en las normas tcitas de constructibilidad que se establecen en cada asentamiento y es
valorada por los sectores populares.
Conclusiones
localizacin intraurbana de los asentamientos informales.
Los mercados informales de suelo y residenciales
Siguiendo el racionamiento de la teora econmica de la
explican cerca del 50% de la urbanizacin y densificacin
renta del suelo, la dotacin (o la cercana) desigual a bie-
de la capital colombiana en los ltimos 20 aos. Esta preo-
nes y servicios urbanos, es determinante de rentas diferen-
cupante realidad, que se traduce en enormes desigualdades
ciales en la ciudad. De esta manera, las externalidades del
urbanas, sociales y econmicas para la poblacin y en eleva-
medioambiente urbano contribuyen a valorizar los stocks
dos costos para la ciudad en los procesos de regularizacin
residenciales de los barrios informales (ABRAMO, 2005).
de asentamientos informales, requiere de medidas audaces
Pero habra que aadir, que de manera inversa, la cercana
y eficientes de poltica urbana para contrarrestarla.
a los barrios informales, desvaloriza el stock de los barrios

formales, por tanto las externalidades (positivas o negativas), no son solo de orden funcional sino tambin social.
En la dcada de 1990 se introducen grandes transformaciones en materia de la poltica de vivienda en Colombia, cuyo componente principal es la sustitucin de la
Ahora bien, los precios inmobiliarios en los barrios
participacin directa del Estado en la produccin y finan-
informales tambin incorporan determinantes endgenos.
ciacin a la oferta de vivienda por el Subsidio Familiar
Entre estos determinantes resaltamos las externalidades
de Vivienda, con el propsito de solventar la demanda
comunitarias y la libertad urbanstica. Las primeras se
de bajos recursos para que accedan al mercado formal.
refieren a lo que la economa de la proximidad (RALLET,
As mismo, con la Ley 388 de 1997 se introducen impor-
2000) denomina la proximidad topolgica o geogrfica,
tantes innovaciones en relacin a las polticas del suelo e
instrumentos de planificacin y gestin urbana, que de-
que alimenta la relacin entre el trabajo informal y el merca-
beran articularse con las poltica sectorial de vivienda en
do informal residencial. Tambin se seal el hecho de que
el mbito local (municipal o distrital), para garantizar el
algunos grupos que en el pasado podan haber sido atendi-
acceso al suelo y la vivienda a los sectores populares. Sin
dos por la vivienda estatal a travs de programas como la
embargo, esta articulacin an es tmida y confusa y la
vivienda progresiva o lotes con servicios, hayan entrado a
poltica sectorial de vivienda no parece estar cumpliendo
engrosar la demanda de los mercados informales.
su objetivo. Lo cierto es que en los ltimos 20 aos, la urbanizacin informal en Bogot persiste y se intensifica.
Respecto a los determinantes relacionados con el

mercado de suelo y de vivienda formal, se encontr que
En este artculo se sealaron varios factores que
el precio del suelo urbanizado en Bogot es elevado, lo
explican esta situacin. En primer lugar, se constata un
que encarece las soluciones de vivienda de inters social,
profundo desconocimiento del funcionamiento de los
con un efecto perverso de estimular el mercado informal
mercados informales de suelo y vivienda, las acciones
en dos direcciones: hace atractivo el negocio para los lo-
se rigen fundamentalmente por una especie de sentido
teadores piratas, se encontr una estrecha relacin de los
comn alrededor de las necesidades habitacionales de los
precio del suelo en los mercados formales e informales;
sectores populares o se apoyan en presupuestos generales
y se ampla la demanda en los mercados secundarios de
extrados del anlisis, particularmente de la economa, de
los barrios consolidados. A este respecto se constat que
los mercados formales, que no corresponden a las lgicas
los precios del espacio construido del mercado formal no
y estrategias en los mercados informales.
pueden competir con los del informal, pero sobretodo la
En cuanto a los factores estructurales generales, aparece un hecho paradjico, en los ltimos 20 aos el ritmo
enorme demanda en el mercado de arrendamiento en los

barrios informales.
de crecimiento de la poblacin ha descendido de manera
En efecto, en relacin a las caractersticas de los
significativa con respecto a 30 y 40 aos atrs y, aunque en
mercados informales, se mostr que el mercado de ar-
trminos absolutos la poblacin se incrementa, la informali-
rendamiento tiene un carcter estructural. Histrica-
dad parece crecer de manera ms acentuada. Esta situacin
mente esta forma de acceso al mercado residencial ha
se presenta en un contexto de precarizacin del empleo y de
cumplido un papel crucial en Bogot y su importancia
incremento del trabajo informal, lo que puede contribuir a
y dinamismo no dan muestras de ceder. Es as que en
explicarla, pues como se seal, se presenta un circulo vi-
el 2004 el 69% de las transacciones inmobiliarias en los
cioso en el cual la exclusin del mercado laboral es determi-
barrios informales estudiados por la investigacin se re-
nante de una exclusin del mercado formal de vivienda, lo
alizaron en este mercado.
333
La importancia de este mercado est en buena medida determinada por factores hasta ahora poco analizados en
nuestro medio, como son las externalidades comunitarias
en los barrios informales. Se constat una estrecha relacin
entre los mercados informales residenciales y los mercados
informales de trabajo lo que se explica, de una parte, por
la lgica de exclusin de los mercados formales laborales, y
de otra parte, por una dinmica econmica endgena que
refuerza los factores de decisin de localizacin residencial
a partir del criterio de proximidad. Esto significa que frente
a la escasez de ofertas residenciales para la venta, los arrendatarios deciden estratgicamente prolongar su estada en
el mercado de arrendamiento, aun si esta decisin significa
incurrir en un elevado gasto en el alquiler.
Sin embargo, los arrendatarios aspiran a ser propietarios y la mayor parte de ellos prefiere acceder a una
vivienda usada.
334
El acceso a la propiedad mediante la compra de un

lote informal no parece ser la opcin ms atractiva para
los arrendatarios. Se plantearon tres razones para ello:
(i) los barrios consolidados ofrecen una mejor posicin
en la jerarqua socioespacial intraurbana que los lotes en
la periferia, lo que les permite el acceso a infraestructura, equipamientos y servicios urbanos; (ii) el proceso de
autoconstruccin de la vivienda exige una serie de condiciones conocimiento de tcnicas de construccin,
disponibilidad de mano de obra, ahorros, etctera que
no renen los hogares y menos an aquellos de mujeres
cabeza de hogar, que conforman la mayor parte de la demanda del mercado de arrendamiento; y (iii) el mercado
de lotes no ofrece las externalidades de proximidad que se

construyen a lo largo del tiempo.
Igualmente, el subsidio a la demanda se revela dbil para atraer al mercado formal a los sectores populares.
Esta situacin se puede explicar en parte por las estrategias residenciales basadas en criterios de proximidad y por
las externalidades derivadas de la libertad urbanstica, que
posiblemente no son compensadas por los atributos de las
ofertas VIS infraestructura y servicios urbanos.
El carcter estructural del mercado de arrendamiento tambin se explica por la lgica de los arrendadores. Estos agentes conciben la propiedad de la vivienda no slo
como un bien para satisfacer una necesidad, es tambin un
motivo de inversin en el espacio y constituye una fuente
de ingreso que complementa los precarios e inestables recursos familiares.
Sin embargo, se evidencian grandes precariedades
en las condiciones habitacionales de los arrendatarios en
los barrios informales. Prevalecen elevados ndices de hacinamiento, un gran dficit de infraestructura, equipamientos y servicios urbanos, lo que se traduce en la persistencia
de una estructura urbana desigual y segmentada.
Se puede entonces concluir que la poltica urbana en
Bogot tiene un gran reto con respecto al hbitat popular.
Las iniciativas y soluciones deben surgir de un mejor conocimiento del funcionamiento de los mercados informales
de suelo y residenciales, que como sugiere la informacin,
son mercados que operan con lgicas y mecanismos de
usos del suelo urbano diferentes a los que se conocen para
los mercados formales.
De los resultados hasta ahora encontrados en la investigacin surgen varios interrogantes, que comienzan a
estar presentes en el debate sobre la poltica habitacional,
mencionemos uno de ellos. Son adecuados los criterios y
esquemas que pone en prctica Metrovivienda para competir con el mercado informal de suelo a travs de la expansin urbana? Desde luego el control de la urbanizacin informal, constituye uno de los principales problemas
que debe afrontar la ciudad.
estado presentes en la formulacin de polticas, su eje-
No obstante, mencionamos otros instrumentos de

poltica para combatir la informalidad, que si bien han
los instrumentos de gestin del suelo pueden contribuir
cucin permanece tmida. Programas de mejoramiento

para la densificacin planificada y de destinacin de suelo
vacante para hbitat popular en zonas consolidadas de la
ciudad; proyectos de desarrollo progresivo con asistencia
tcnica y constructiva para hogares con mujeres cabeza de
hogar; sistemas de crditos flexibles y solidarios para trabajadores informales; programas de vivienda en alquiler.
Todos ellos en combinacin de la utilizacin adecuada de
para los propsitos de la poltica del hbitat en Bogot.
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esde 1994, com financiamento e coordenao da

Financiadora de Estudos e Projetos (FINEP/MCT), o
Programa de Tecnologia da Habitao (Habitare) vem

apoiando projetos de pesquisa cientfica e tecnolgica que
buscam qualificar a moradia de interesse social.
Entendendo que to importante quanto incentivar o

desenvolvimento cientfico e tecnolgico divulgar seus
resultados, o Habitare conta com um Plano de Divulgao
que vem permitindo a edio de uma srie de publicaes
entre elas, a Coleo Habitare.
Alm de volumes impressos, distribudos para bibliotecas

de instituies de ensino e pesquisa, as obras possuem
verses digitais, disponibilizadas para download gratuito a
partir do Portal Habitare ( www.habitare.org.br).
O objetivo que o conhecimento chegue sociedade,
contribuindo para a melhoria da habitao popular.
Grupo Coordenador do Programa Habitare
sta edio da Coleo Habitare alerta para o problema da informalidade urbana

nas cidades latino-americanas. A obra traz os primeiros resultados da Rede
Infosolo, que possibilitou a realizao de pesquisas sobre o mercado informal de
solo no Rio de Janeiro, So Paulo, Porto Alegre, Florianpolis, Salvador, Recife, Braslia e
Belm.
Desenvolvidos por pesquisadores da UFRJ, UFPA, UFPE, UFBA, USP, UnB, UFSC e UFRGS,
estes estudos geraram tambm o primeiro banco de dados com dimenso nacional sobre
assentamentos populares e a mobilidade residencial nessas comunidades. Com a ampliao
da experincia, esta obra traz ainda estudos sobre Buenos Aires e Bogot, onde foram
utilizados os mesmos critrios metodolgicos que a Rede Infosolo empregou no Brasil.
Para os autores, o entendimento dos diversos processos relacionados s ocupaes
informais fundamental para a formulao de polticas pblicas e para a democratizao
do acesso dos pobres terra urbana. A expectativa a de que os resultados
instrumentalizem o poder pblico e a sociedade civil na construo de cidades mais
igualitrias e democrticas.
ISBN
858947835-1
9 7 8 8 5 8 9 4 7 8 3 5 9

ABRAMO - Favela e Mercado Informal

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COLEO HABITARE

FAVELA E MERCADO INFORMAL:

Programa de Tecnologia de Habitao HABITARE

Coleo HABITARE / FINEP

FAVELA E MERCADO INFORMAL:

2009 Coleo HABITARE

Autores da Coleo (em ordem alfabtica)

Diretoria de Administrao e Finanas

Financiadora de Estudos e Projetos FINEP

Diretoria de Desenvolvimento Cientfico e Tecnolgico

rea de Tecnologias para o Desenvolvimento Social ATDS

Grupo Coordenador Programa HABITARE

Catalogao na Publicao (CIP).

1.Habitao de Interesse Social. 2. Favela I. Abramo, Pedro.

Universidade Federal da Bahia UFBA

Universidade Federal do Rio Grande do Sul UFRGS

Equipe Programa HABITARE

ESTE LIVRO DE DISTRIBUIO GRATUITA.

nada grandeza do capital monetrio acumulado pelos

Neste livro vamos denominar essas prticas mercan-

indivduos ou grupos sociais. Porm, a lgica de mercado

tis de mercado informal de solo. Apesar de o mercado in-

de acesso terra urbana pode adquirir duas formas insti-

formal de solo transacionar bens fundirios (solo urbano ou

tucionais diferentes. A primeira delas est condicionada

periurbano) e imobilirios (solo com benfeitorias), a sua base

por um marco normativo e jurdico regulado pelo Esta-

territorial, por definio, uma propriedade que no respeita

do, na forma de um conjunto de direitos que estabelecem

os preceitos do direito de propriedade e/ou urbanstico, e

o marco das relaes econmicas legais.

assim assume uma dimenso de informalidade urbana.

As prticas econmicas que se estabelecem fora da

Nos pases latino-americanos, bem como em parte

forma de regulao institucional do Estado de Direito e

significativa da frica e da sia, a urbanizao acelerada

dos seus sistemas de controle, recursos e punio podem

do ps-guerra, as disparidades sociais e as enormes difi-

ser definidas, em uma primeira aproximao, como prti-

culdades financeiras dos Estados nacionais desses pases

deram surgimento a uma terceira lgica social de acesso

sujeito e regulado pelos direitos urbansticos, de proprieda-

Ao longo do processo de urbanizao acelerada

de, tributrio e comercial, nas suas prticas de comerciali-

dos anos 50 a 80, a Amrica Latina viu a lgica da ne-

zao e de locao de bens e servios habitacionais.

cessidade promover um grande ciclo de acesso ao solo

urbano pela via das ocupaes populares. Essas ocupa-

uma desigualdade socioespacial que se soma desigualdade

es produziram os assentamentos populares informais,

social em termos de acesso riqueza produzida, cultura,

que podem se chamar favelas no Brasil, villas misria na

educao e a outros bens determinantes para a igualdade

Argentina, barrios na Colmbia e no Mxico, ranchos

republicana, que constitui uma sociedade de cidadania ple-

na Venezuela, barriadas no Peru ou uma constelao de

na a todos os seus membros. Em uma palavra, as cidades do

outras metforas, adjetivaes ou o que seja, mas todas

continente so verdadeiros territrios da desigualdade.

apresentam o mesmo marco de fundao, a partir de uma

As cidades latino-americanas revelam em sua estru-

sar da importncia real e simblica dos territrios da de-

tura intraurbana e cartografia socioespacial o funcionamen-

sigualdade, os estudos sistemticos e abrangentes sobre