Albert Johanna

Evoluia istoric i principiile crii funciare

A) Evoluia istoric a crii funciare

Apariia i evoluia cadastrului
n antichitate cadastrul a aprut din necesitatea inventarierii suprafeelor de teren dintr-un
teritoriu dat precum i pe proprietarii acestora pentru stabilirea impozitelor. Cele mai vechi
dovezi le constituie tbliele de lut cu elemente cadastrale din Caldeea i Mesopotamia de acum
4000 de ani (planul orasului Nippur din anii 1500 a. Chr.). n Grecia veche existen a cadastrului,
introdus pentru mprirea pmnturilor, este semnat din sec. III a. Chr. Prin tblia descoperit
la Plyos din vechiul stat-cetate Micene, ce cuprinde proprietarii i parcelele pe care le posedau.
Mai trziu, n Roma antic, agrimensorii - precedesorii topografilor profesioniti au msurat
terenurile i au introdus Cari de impunere chiar n sec. I a. Chr. Adevarata reform s-a
interpus nsa sub Dominitian (284 305), mparat care a iniiat lucrri de cadastru pentru ntregul
imperiu roman.
n accepiunea actual, cel mai vechi cadastru a fost introdus n Europa n evul mediu de Carol
al IV n Principatul Milano, care dobndise independen dup pacea de la Konstantz (1183).
n perioada Renaterii, msurtorile terestre au progresat prin apariia planetei topografice
inventat de profesorul de matematic Johann Pretorius (1600) de lnga Nuremberg i
perfectionat de inginerul Marioni din Udine. n aceste condiii cadastrul milanez a fost preluat
de Frana sub Napoleon, de rile de Jos, Cantoanele elveiene, Statele germanice, Orientul
apropiat i tot Imperiul habsburgic.
Prin reforma sistemului fiscal din Austria de la nceputul sec. XIX, mparatul Francisc al IIlea a ordonat executarea unui cadastru general, dup modelul milanez, dar sprijinit de
triangulaie. Sistemul s-a perfecionat continuu prin executarea de hri i eviden e, inclusiv
cartea funciar care functioneaz i astzi, devenind un exemplu de urmat de arile Europei
Centrale i chiar de Anglia .1
1 http://ocpicluj.ro/istoric-cadastru-carte-funciara-cluj.php
1

Istoricul crii funciare n Romnia

Un cadastru incipient a existat la noi din vremea ocupaiei romane, dovada fiind
grnuirile fcute n toat Dacia, semnalate mai trziu n Dobrogea i n zona Sibiului
(sec. II-III). n perioada statelor feudale au existat reglementri privind delimitarea
moiilor de ctre comisii obsteti.
Primele legiuiri de hotarnicie au aparut n mod difereniat, pe provincii aflate n
administraii diferite, astfel :
n rile Romane a aprut Condica lui Al. Ipsilanti (1780), Codul lui Calimah
(1817) i Legea lui Caragea (1818), prin care se impunea i msurarea moiei.
Conform Regulamentului organic (1813) se introduce n 1868 Regulamentul
hotarniciilor care cerea, n plus, ntocmirea hrilor de ctre ingineri hotarnici,
specialiti n domeniu, pregatii la Academia din Iai de Gh. Asachi i la
Bucureti de Gh. Lazr, ncepnd din anul 1815 ;

Transilvania, Banatul i Bucovina, incluse vremelnic n imperiul austriac, au

beneficiat de cadastru i cartea funciar, legiferate prin Decretul imperial din
1849. Lucrarile s-au executat pe etape pna n 1885 cu schie concretuale sau/i
planuri ridicate cu planeta, continuate apoi pn n 1918 cu tahimetrul.

n Romnia Mare a existat de la inceput un cadru legislativ favorabil care a

cuprins succesiv :
Decretul nr. 3922 din 3 ian. 1919 prin care se infiina Casa Central de
Cooperare i lucrri tehnice i care constituie data de nastere organizatoric a
cadastrului general. Principalele operaii s-au desfsurat, mai ales dup primul
rzboi mondial, n cadrul reformei agrare, cea mai mare din Europa, cu 1 million

de improprietrii i 6 milioane de hectare atribuite.

Legea nr. 23 din 10 Aprilie 1933 pentru Organizarea cadastrului funciar i
introducerea crii funciare in Vechiul Regat, document de referin cunoscut ca

Legea Voicu Nitescu dup numele iniiatorului, ministru al agriculturii.

Decretul Lege nr. 115 din 27 aprilie 1938 pentru Modificarea dispoztiilor
privitoare la Carile funciare, publicat n completarea Legii nr. 23.

La data apariiei lor, ultimele dou legi au fost apreciate ca cele mai bune de pe continentul
european dar, din pcate, au fost prea puin aplicate. Lucrrile care s-au executat pe baza acestei
2

legislaii, iniial dup instruciunile din Transilvania dar i pe baza unor Norme tehnice elaborate
mai trziu (1943), au demarat n judetul Ilfov, ins au avut extindere limitat. Activitatea s-a reluat
dup al doilea rzboi mondial, pentru aplicarea reformei agrare din 1945, dar volumul lor a fost
redus i limitat doar la lucrri de parcelare.
Sub regimul comunist legea cadastral a czut n desuetudine, deoarece
aplicarea ei n continuare reprezenta o frna n calea colectivizrii agriculturii. n
locul acesteia s-a introdus iniial o Eviden funciar sumar, pe sectoare
economice (1955), ce nu putea servi ca baza cadastrului propriu-zis. Mai trziu sa ordonat executarea cadastrului funciar general devenit ins incomplet i
inoperant, deoarece clasificarea terenurilor nu a avut la baz criterii obiective iar
nscrierea proprietii s-a facut pe baz declarativ i nu pe acte doveditoare. n
aceste condiii documentele nu puteau i nu pot fi folosite la stabilirea echitabil
a impozitelor i nici n scopul publicitii imobiliare.
Msuratorile, respectiv ridicrile au continuat ns la nivelul ntregii ri. Folosind metoda
aerofotogrammetric, s-a obinut, n timp, planul fundamental al rii la scara 1/10 000 i aproape
integral la scara 1/5 000 precum i planuri de detaliu pn la 1/1 000 ale centrelor populate, n
condiii de precizie corespunztoare.
n concluzie, sub regimul comunist, au existat condiii optime inclusiv baza material i de date
pentru introducerea i n Romnia a cadastrului general la nivelul rilor europene avansate. Din
pcate, lucrrile de cadastru propriu-zise au fost tratate cu dezinteres din motive politice :
impozitul pe proprietatea privat se stabilea n spiritul luptei de clas, pentru statul socialist acesta
nu reprezenta o surs important de venit la buget, iar proprietatea imobiliar nu viza efectiv
pmntul care era considerat bun al intregului popor.

Situaia actual Dup cderea comunismului se impuneau o serie de modificri

legistlative n domeniul cadastrului i publicitii imobiliare. Acesta s-a materializat prin

Legea nr. 7 din 13. Martie 1996 a cadastrului i publicitii imobiliare. Pe lng acesta
sistemul de publicitate prin cri funciare este reglementat i de Noul Cod civil.
Publicitatea imobiliar este o condiie de siguran a operaiunilor juridice. Instituia crii
funciare are ca prim scop aprarea drepturilor reale i mpiedicarea ivirii conflictelor n
legtur cu naterea, modificarea i stingerea lor. Cel care are nscris dreptul su n cartea

funciar are posibilitatea ca oricnd s cerceteze cartea funciar i s constate c dreptul

su exist, nu este expus greelilor, erorilor sau falsului.
B) Principiile crii funciare
Sistemul real de publicitate, bazat pe crile funciare este fundamentat pe o serie de principii
menite s-i garanteze autoritatea i superioritatea fa de orice alt sistem de publicitate personal.
n cuprinsul prevederilor din Noul Cod civil nu exist nici un text care s evoce principiile
care crmuiesc sistemul crilor funciare. Prin urmare ele rezult din ntreaga economie a
dispoziiilor care le cuprinde. Jurisprudena i literatura juridic nu este unanim de acord cu
numrul i denumirea principiilor care guverneaz crile funciare. Prin urmare vom trata acele
principii care apar la cei mai muli dintre autori, acestea fiind:
1) Principiul publicitii integrale
2) Principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale al nscrierii de cartea
3)
4)
5)
6)
7)
8)

funciar
Principiul legalitii
Principiul specialitii
Principiul prioritii
Principiul relativitii
Principiul forei probante a nscrierii de carte funciar
Principiul disponibilitii2

1. Principiul publicitii integrale.

Acest principiu este ntemeiat pe faptul c sistemul crilor funciare este un sistem real i
complet de publicitate imobiliar, deoarece evindena se ine pe imobile i nu pe persoane i n
aceai timp asigura publicitate integral a transmisiunilor i constituirilor de drepturi reale
imobiliare.
Conform acestui principiu toate operaiunile juridice prin care se transmite, se constituie, se
modific sau se stinge un drept real imobiliar sunt supuse nscrierii.
Publicitatea integral a crilor funciare este asigurat chiar i n cazul dobndirii drepturilor
reale care nu se nscriu n cartea funciar ( de exemplu: succesiune, accesiune, vnzarea silit,

2 Sztranyiczki Szilrd, Drept civil Drepturile reale principale conform noului Cod civil, Ed. C.H. Beck,
Bucureti, 2012, p.234-240
4

uzucapiune, expropriere sau hotrre judectoreasc) , deoarece titularul lor nu va putea dispune
de ele dect daca s-a fcut nscrierea.
Prin urmare, acest principiu a crilor funciare este acea regul care supune nscrierii n
cartea funciar toate actele i faptele juridice translative sau constitutive de proprietate i alte
drepturi reale imobiliare, operaiuni materiale, precum i drepturi personale, faptele sau alte
raporturi juridice n legatur cu imobilele cuprinse intr-o anumit carte funciar.
2. Principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale al nscrierii de cartea
funciar.
Efectul constitutiv este o noutate introdus de Noul Cod civil, Legea 7/1996 reglementnd doar
efectul opozabilitii fa de teri. Prin urmare art. 885 prevede c nscrierea n cartea funciar a
drepturilor reale imobiliare se face pe baza nscrisurilor doveditoare ale actului sau faptului care
a generat acele drepturi. Aceste nscrisuri trebuie s fie valabile, iar registratorul are competena
de a verifica legalitatea lor formal.
Stingerea drepturilor reale imobiliare are loc numai prin radierea din cartea funciar a
nscrierii acestor drepturi, numai cu consimmntul expres al titularilor acestora, exprimat sub
forma unui nscris autentic. Cel care d acordul la ncheierea actului juridic de constituire sau de
transmitere a unui drept real imobiliar i-a exprimat implicit consimmntul pentru nscrierea
dreptului dobnditorului n cartea funciar. n schimb la radiere acest consimmnt nu este
prezumat trebuie exprimat n scris.
Prin excepie de la acest principiu al consensului, radierea nscrierii unui drept real imobiliar
n cartea funciar poate avea loc i fr consimmntul titularului su n urmtoarele cazuri:

Dreptul se stinge prin mplinirea termenului artat n nscriere.( de exemplu dreptul de

superficie)
Dreptul real imobiliar se stinge prin decesul titularului su n cazul persoanei fizice i
prin ncetarea existenei juridice n cazul persoanelor juridice.( de exemplu n cazul
uzufructului)

n cazul n care titularul dreptului real imobiliar refuz s-i dea consimmntul pentru
radierea acestui drept n mod nejustificat, instana judectoreasc va putea pronuna o hotrre
care s suplineasc consimmntul celui n cauz.3
Orice operaiune juridic n sistemul crii funciare este compus din trei operaiuni juridice
succesive:
i.

dintr-un act obligaional, care d natere obligaiei de transmitere sau constituire a

dreptului real care formeaz obiectul cuprinsului su.
dintr-un act real, care servete pentru ntocmirea formalitilor i pentru predarea bunului
nscrierea efectiv a dreptului real. Acesta se nate n momentul nregistrrii oficiale a

ii.
iii.

cererii la biroul de cadastru i publicitate imobiliar a oficiului judeean competent .4

3. Principiul legalitii
Acest principiu are doua componente: legalitatea formal i legalitatea material. Prima
nseamn c registratorul poate ncuviina numai nscrierea actelor i faptelor juridice permise de
lege. Potrivit legalitii materiale, registratorul este obligat s cerceteze dac cererea de nscriere
i titlul pe care se ntemeieaz ntrunesc condiiile impuse de lege. Dac nu ntrunete condiiile
atunci cererea se va respinge.5
4. Principiul specialitii
Potrivit acestui principiu nscrierile n cartea funciar trebuie s fie precise i complete.
Trebuie nlturate toate dubiile care s-ar putea nate n legtur cu felul, obiectul sau nelesul
lor.6

3 Baias Flavius-Antoniu (coord.), Noul Cod Civil-Comentariu pe articole, Ed. C.H. Beck, Bucureti,
2012, p.710.
4 Sztranyiczki Szilrd, op.cit., p. 236.
5 Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, Tratat de drept civil.Bunurile.Drepturile reale principale, Ed.
Hamangiu, Bucureti, 2008, p. 685.
6 Sztranyiczki Szilrd, op.cit., p.237.
6

5. Principiul prioritii
Potrivit acestui principiu regula este c cel care i-a nregistrat primul cererea de nscriere n
cartea funciar a unui drept tabular va fi socotit adevratul titular al dreptului astfel nscris, chiar
dac la data dobndirii lui, acelai drept sau un alt drept concurent fusese atribuit de aceai autor
i n folosul altuia. Aadar primul n dat este primul n drept.7
Ordinea nregistrrii cererilor determin sau stabilete rangul nscrierilor. nscrierile n cartea
funciar i vor produce efectele de la data nregistrrii cererilor dar se ine cont de data, ora i
minutul nregistrrii acestora.
Conform art. 890 din Noul Cod civil, dac mai multe cereri s-au primit n aceai zi drepturile
de ipotec vor primi aceai rang iar cellalte drepturi vor dobndi provizoriu rang egal urmnd ca
instana judectoreasc s stabileas rangului nscrierilor drepturilor reale imobiliare. Dac mai
multe drepturi au primit rang egal va fi privilegiat cel care a fost pus n posesia bunului, sau cel
fa de care debitorul i-a executat cel dinti obligaiile ce i incub.
n cazul n care nici unul nu a intrat n posesia bunului sau nu i-a executat obligaiile va fi
preferat cel care a sesizat instana mai repede.
n cazul conflictului intre dobnditori de la un autor comun, va fi preferat cel care i-a nscris
prioritar dreptul su. Dobnditorul de bun credin care a fost ndreptit printr-un act valabil si inscrie dreptul poate cere radierea unui drept concurent ins doar dac ntrunete urmtoarele
condiii:
i. Actul s fie anterior celui a crui radiere se cere.
ii. Dreptul dobnditorilor s provin de la un autor comun.
iii. nscrierea dreptului s fi fost mpiedicat de terul dobnditor prin violen sau viclenie.8
6. Principiul relativitii
Potrivit acestui principiu nscrierile n cartea funciar se pot face, de regul, numai cu
consimmntul titularului. Potrivit art. 893 din Noul Cod civil prevede c nscrierea unui drept
real se poate efectua numai:

7 Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op.cit., 688.

8 Baias Flavius-Antoniu (coord.), op.cit., p.714.
7

mpotriva aceluia care, la data nregistrrii cererii, este nscris ca titular al dreptului

asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut

mpotriva aceluia care, nainte de a fi fost nscris, i-a grevat dreptul, dac amndou
nscrierile se cer deodat.

Excepia este reglementat de art. 894-895, conform crora n cazul n care un drept supus
nscrierii n cartea funciar a fcut obiectul unor cesiuni succesive fr ca nscrierile s fi fost
efectuate, cel din urm nu va putea cere nscrierea dreptului su numai dac solicit, odat cu
inscrierea acestuia, i nscrierea dobndirilor succesive anterioare.9
7. Principiul forei probante a nscrierii de carte funciar
Dac n cartea funciar s-a nscris un drept real n folosul unei persoane, se prezum c

dreptul exist n folosul ei dac a fost dobndit sau constituit cu bun credin.
Dac un drept s-a radiat din cartea funciar, se prezum c nu exist.

Prin urmare avem un efect negativ i unul pozitiv.Efectul pozitiv este aceea c ceea ce cuprinde
cartea funciar se consider exact n folosul celui care a dobndit imobilul. Efectul negativ
nseamn n principiu, c niciun drept real nu poate exista i nu poate fi opus devreme ce acesta
nu a fost nscris n carea funciar.
8. Principiul disponibilitii ( principiul neutralitii)
Conform acestui principiu, nscrierile n carea funciar se fac numai atunci cnd se cere de
persoana ndreptit, a reprezentantului legal, ori pe calea aciunii oblice, la cererea creditorilor,
precum i n cazurile prevzute de lege, la cererea autoritii competente.10

9 Sztranyiczki Szilrd, op.cit., p. 239

10 Sztranyiczki Szilrd, op.cit., p.239-240
8

Bibliografie:
1) Baias Flavius-Antoniu (coord.), Noul Cod Civil-Comentariu pe articole, Ed. C.H.
Beck, Bucureti, 2012
2) Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, Tratat de drept civil.Bunurile.Drepturile
reale principale, Ed. Hamangiu, Bucureti, 2008
3) Sztranyiczki Szilrd, Drept civil Drepturile reale principale conform noului Cod
civil, Ed. C.H. Beck, Bucureti, 2012,
4) http://ocpicluj.ro/istoric-cadastru-carte-funciara-cluj.php