Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
http://www.bizlawyer.ro/stiri/juridice/procedura-alternativa-de-evacuare-in-ncpc
RECOMANDA ARTICOL
PRINTEAZA ARTICOL
SCRIE UN COMENTARIU
SALVEAZA ARTICOL (PDF)
I.
Mai mult dect att, locatorul are chiar posibilitatea de a obine pe calea acestei
proceduri un titlu executoriu cu privire la chiria/arenda datorat de ctre
locatar/arenda.
Desigur, din punct de vedere teoretic, exist remedii juridice pentru a sanciona
astfel de manifestri de rea-credin. Cea mai eficient msur care ar putea fi
dispus de judector n astfel de cazuri ar fi disjungerea crerii reconvenionale de
cererea principal i suspendarea soluionrii acesteia pn la momentul la care
locatorul, reclamant n cererea reconvenional, i ndeplinete obligaiile puse n
sarcina sa de ctre instan. Totui, cantonate ntr-o concepie tradiionalist,
instanele evit s ia astfel de msuri, pe considerentul c n acest mod locatorul nu
ar mai putea beneficia de dreptul de retenie. De aceea, confruntate cu astfel de
situaii, instanele iau cel mult msura amenzii prevzute de art. 1081alin. 1 pct. 2
lit. d2C. pr. civ., ns este evident c o amend judiciar de maxim 500 lei nu este
de natur a descuraja pe locatarii care n schimbul acestei amenzi rmn practic n
stpnirea de fapt a imobilului.
II.
Astfel, dac exist un contract de locaiune sub orice form ar fi acesta (nchiriere,
arendare, subnchiriere etc.), locatorul l notific n scris pe locatar, prin intermediul
executorului judectoresc, notificarea cuprinznd:
n cazul n care locaiunea este pe durat determinat, iar locatorul nu mai dorete
prelungirea contractului prin tacit relocaiune, notificarea de evacuare a imobilului
trebuie fcut cu cel puin 30 de zile nainte de expirarea termenului, dac prin lege
nu se prevede altfel.Prin actul de locaiune, sau chiar prin alt act scris, locatarul are
posibilitatea de a recunoate dreptul locatorului de a recurge imediat la procedura
de evacuare, chiar i n lipsa notificrii. Probabil c o astfel de clauz va deveni o
clauz standard n contractele de locaiune ncheiate dup intrarea n vigoare a
NCPC.
a)
Specific acestei proceduri speciale este faptul c prtul nu poate invoca dect
aprri de fond privind temeinicia motivelor de fapt i de drept ale cererii, inclusiv
lipsa titlului reclamantului, dar nu poate formula cerere reconvenional, de
chemare n judecat a altei persoane sau n garanie. ntr-adevr, astfel de cereri
sunt incompatibile cu celeritatea cu care trebuie s se desfoare astfel de litigii.
Prin urmare, dac exist motive temeinice pentru a fi formulate, ele se vor formula
pe cale separat, ntr-o procedur de drept comun. Avnd n vedere aceast
interdicie expres stabilit de legiuitor, apreciem c prtul nici nu se poate
prevala de introducerea unor astfel de cereri pentru a solicita instanei suspendarea
litigiului avnd ca obiect evacuarea.
Ultimul capitol din Titlul XI al Crii a VI-a a NCPC nu este dedicat propriu-zis
procedurii de evacuare, ci unor proceduri speciale aflate la ndemna locatorului
care, dei confruntat cu anumite cazuri de nerespectare a obligaiilor contractuale
de ctre locatar, nu dorete s uzeze de dreptul su de a obine evacuarea acestuia
din imobil.
restrngerea folosinei spaiului nchiriat ori chiar la evacuarea din acest spaiu
dac aceste msuri se justific pentru efectuarea reparaiilor ori lucrrilor prevzute
de lege n sarcina locatorului;
III.
Pentru a rspunde acestor ntrebri, este necesar s stabilim dac ntre cele dou
aciuni exist sau nu un caz de litispenden. Att potrivit actualei, ct i viitoarei
reglementri, exist caz de litispenden cnd una i aceeai persoan este
chemat pentru aceeai cauz, acelai obiect i de aceeai parte, naintea mai
multor instane competente sau chiar naintea aceleiai instane, prin cereri
distincte.
reclamant i prt cu privire la temeiul dreptului subiectiv, iar ali autori, care astzi
reprezint majoritatea, consider cauza ca fiind scopul urmrit de cel care reclam,
scop explicat prin mprejurrile i prin motivele speciale care au determinat partea
s acioneze (a se vedea n acest sens G. Boroi, D. Rdescu, Codul de procedur
civil comentat i adnotat, Bucuresti, Editura All, 1995, p. 98). Dar scopul urmrit de
ctre reclamant, privit n abstract, nu poate constitui singura dimensiune a cauzei
aciunii civile, ntruct n acest caz cauza s-ar confunda cu obiectul aciunii.
ntr-adevr, dac obiectul ambelor aciuni care ar putea fi formulate l-ar constitui
evacuarea prtului din imobil, cauza identificat ca scop urmrit ar fi tot aceea de
a obine evacuarea prtului din imobil. De aceea, pentru a constitui cauza aciunii
civile, scopul nu trebuie s fie privit n abstract, ci n concret, att n funcie de
fundamentul de fapt, ct i n funcie de fundamentul de drept pe care se sprijin
respectivul scop. Astfel, doctrina recent a definit cauza ca fiind fundamentul
raportului juridic dedus judecii, temeiul juridic al cererii (a se vedea n acest sens
Dr. Mihaela Tbrc, Drept procesual civil vol. I, Editura Global Lex, Bucureti, 2004,
p. 570). Dac n cazul unei aciuni n evacuare fundamentul de fapt l reprezint
titlul pe care l deine locatorul/proprietarul i lipsa unui titlu valabil al
locatarului/ocupantului, dup intrarea n vigoare a NCPC fundamentul de drept
poate diferi n funcie de mijlocul procedural ales de ctre reclamant pentru
ndeplinirea scopului urmrit.
IV.
Concluzii
Iar dac problemele logistice pe care n mod justificat le reclam magistraii se vor
dovedi insurmontabile i la data de 1 februarie 2013, apreciem c legiuitorul ar
putea avea n vedere intrarea n vigoare parial a NCPC, cel puin n ceea ce
privete Cartea a VI-a, Proceduri speciale. ntr-adevr, procedurile reglementate de
aceast Carte nu presupun n mod necesar modificri de ordin logistic la nivelul
instanelor de judecat, iar societatea romneasc are nevoie ct mai curnd de
aceste proceduri reglementate ntr-o manier modern, chiar dac ele vor fi
adaptate temporar la instituiile procesuale existente n actualul cod de procedur
civil.
Dan-Rare Rducanu (foto medalion) este partener senior in cadrul firmei de
avocatura Stoica & Asociatii. El s-a impus ca un foarte bun avocat pledant,
reprezentnd clieni romni i strini n litigii de drept administrativ, fiscal i n
dreptul concurenei, n cauze arbitrale, n aciuni privind rspunderea contractual
pentru restituirea proprietilor imobiliare, privind proprietatea public sau
achiziiile publice, n contestaii i aciuni judiciare n domeniul telecomunicaiilor
sau audiovizual sau privind achiziiile publice i n conflicte corporatiste.
De asemenea, a participat la proiecte de privatizare, la proiecte de achiziii
corporatiste, la operaiuni de vnzare-cumprare n materie imobilar, sau n
proceduri de lichidare ori de dizolvare corporatist.
A publicat numeroase articole i lucrri de specialitate.
S-a alturat echipei STOICA & Asociaii din 1997 i a devenit partener senior n anul
2007.