Universitatea Alexandru Ioan Cuza Iai

Facultatea de Economie i Administrarea Afacerilor

Masterul Bnci i piee financiare

Analiza pieei
imobiliare din Grecia

Iai, 2010

Cuprins

Capitolul 1. Particularitile pieei imobiliare din Grecia ....................................3

1.1 Caracteristicile pieei imobiliare elene i factorii de influen............................3
1.2 Domeniul imobiliar comercial din Grecia................................................................5
1.3 Piaa imobiliar rezidenial din Grecia....................................................................9

Capitolul 2. Piaa imobiliar din Grecia: analiz, evoluie i perspective.....13

2.1 Evoluia pieei imobiliare din Grecia.......................................................................13
2.2 Piaa imobiliar elen: analiz i previziuni...........................................................15
Concluzii....................................................................................................................................21
Bibliografie................................................................................................................................22

Capitolul 1.
Particularitile pieei imobiliare din Grecia
1.1 Caracteristicile pieei imobiliare elene i factorii de influen
2

n mod tradiional una dintre rile cele mai srace, membr a Uniunii Europene, Grecia a
nregistrat o cretere economic puternic n ultimii ani, n msura n care diferena produsului
intern brut / cap de locuitor s-a redus considerabil comparativ cu alte ri membre. La un moment
n care multe ri nregistreaz creteri relativ sczute ale PIB-ului, Grecia pe parcursul anului
2007 a cunoscut o cretere de 4%, urmat de alte 3 procente n decursul anului 2008. Creterea
preurilor la combustibili, precum i la produsele alimentare a mpins nivelurile ratei inflaiei
peste media UE, atingnd 4,6% n septembrie 2008, dei aceasta a sczut la 2,1% la momentul
actual.
n ciuda rezistenei ce a caracterizat piaa imobiliar greac de-a lungul crizei economice
actuale, fr precedent n istorie, indicatorii macroeconomici din semestrul al doilea al anului
2009 arat c economia greac nu a reuit s scape de turbulenele financiare.
Principalii indicatori ce caracterizeaz 2009, definesc primul an n care Grecia are un impact
negativ de cretere a PIB de -0,9%. i este estimat s rmn negativ i pentru anul 2010. n
plus, veniturile din exporturile au sczut cu 2.6 miliarde aproximativ 23% n prima jumtate a
anului 2009, comparativ cu anul precedent. n plus, omajul a crescut dramatic i este de ateptat
s ating 10% pn la sfritul anului 20010. Inflaia a sczut la nivelul de 2% la sfritul anului
2009, care echivaleaz cu o scdere de aproximativ 50% fa de 2008.
Grecia este una dintre destinaiile turistice preferate din lume, n 2007 ara primind n jur de
17.5 milioane vizitatori, o cretere cu 9% fa de cifrele anului anterior. Potrivit oficialilor
guvernamentali, numerele pentru 2008 arat similar, subliniind faptul c Grecia rmne o locaie
de vacan popular n pofida ncetinirii creterii economice globale.1
n ceea ce privete infrastuctura se poate afirma faptul c Grecia a primit finanare de la
Uniunea European n vederea modernizrii cilor de transport, a celor 44 de aeroporturi, chiar
construirea n Creta a unui nou aeroport, destinaia turistic de top a rii, precum i
modernizarea accesului feroviar totodat.
Piaa imobiliar elen este o pia stabil pentru cumprtorii strini i din ce n ce mai
popular n Europa, n special pentru britanicii. La un moment dat, atunci cnd pieele imobiliare
n unele ri europene precum Spania, Irlanda sau Regatul Unit au suferit de pe urma efectelor
recesiunii globale, pieei imobiliar din Grecia a ncercat s rmn rezistent n mare parte. Dei
proprietile greceti au cunoscut creteri medii cu 1,7% de la un an la altul, de-a lungul
perioadei 1996-2006 nivelul preurilor a crescut cu 214%. i totui n ciuda acestei creteri
masive, preurile sunt nc relativ sczute n comparaie cu alte ri din sudul continentului
european.
1

Absolute Guide Series-Greece, http://monarch-estate.com.ua/kontent/forinvestors/pdf/Greece_2009.pdf,

accesat 18 aprilie 2010

Industria construciilor de locuine joac un rol cheie n cadrul economiei greaceti i

reprezint aproximativ 7,5% din PIB-ul rii. Cu toate acestea, guvernul dorete s evite greelile
fcute de alte ri mediteraneene, cum ar fi Spania, unde construcii n mas au condus la
supradezvoltare n unele domenii, iar autoritile elene au introdus legi stricte de planificare
referitor la dezvoltarea n anumite arii, menite s protejeze mediul nconjurtor. Ca urmare, piaa
imobiliar din Grecia este relativ select i de nalt calitate.. Unii ageni imobiliari sunt de
prere c frumuseea natural i climatul favorabil al unei locaii, precum Grecia, alturi de
preurile competitive sunt susceptibile n a deveni atractive pentru cumprtorii internaionali.2
Tradiionalele zone de coast precum Corfu, palatul plcerii

supranumit aa datorit

panoramelor extraordinare i frumuseii nconjurtorare sau Mykonos, rmn n interesul

cumprtorilor bogai care i caut o reedin secundar, fie ei localnici sau strini.
Legile greceti i procesele juridice pot fi foarte diferite, de aceea se recomand insistent
consultan juridic independent n timpul achiziionrii unei proprieti. General nu exist
restricii pentru strini cnd vorbim de cumprarea proprietilor n Grecia, dei uneori este
necesar permisiunea de achiziie a unor proprieti din regiunile de frontier elen precum,
Insulele Dodecanese i regiunile din Nordul Greciei. Obinerea aceastei permisiuni este de obicei
simpl pentru cetenii UE. Cumprtorul trebuie s achiziioneze un numr de nregistrare
fiscal de la autoritile fiscale elene. Vnztorul trebuie s furnizeze certificatul fiscal emis de
ctre Autoritatea fiscal elen, n conformitate cu legile n vigoare, care dovedete c nu are
restane fa de Fisc.
Prima etap este s semneze un acord de vnzare n cazul n care cumprtorul pltete un
avans, de obicei 10% din pre. Contractul de vnzare este obligatoriu i n cazul n care
cumprtorul decide s nu treac prin cumprare, i pierde acel avans i se pot confrunta cu o
aciune n justiie din partea vnztorului.
Dup ce avocatul cumprtorului a efectuat verificri cu privire la proprietate i a obinut
certificatul fiscal, ambele pri apar n faa notarului n vederea finalizrii achiziiei. Noul titlu de
proprietate este apoi nregistrat pe numele noului proprietar.
Regimul fiscal are un impact semnificativ n dezvoltarea imobiliar dintr-o ar,
reglementrile fiscale diferind de la o ar la alta, de la o perioad la alta, avnd inciden asupra
tuturor actorilor implicai pe piaa imobiliar.3 Principalele reglementri fiscale care au implicaii
asupra pieei imobiliare fac referire la:
1. costurile de achiziie a unei proprieti care n Grecia poate include urmtoarele:

2
Absolute Guide Series-Greece, http://monarch-estate.com.ua/kontent/forinvestors/pdf/Greece_2009.pdf,
accesat 18 aprilie 2010
3
Bogdan, Cpraru, Finanarea dezvoltrii imobiliare-Suport de curs Master, Iai, 2009

o tax de transfer ce reprezint 7% la o proprietate de pn la 15000, care crete la 11%

dac depete i dac imobilul este situat ntr-o zon acoperit de un serviciu public de
protecie mpotriva incendiilor;

autoritile locale aplic o alt tax de 3% alturi de taxa de transfer;

avocaii percep o tax de 1% la proprieti al cror cost variaz pn la 44,020, pentru cele
al cror cost variaz ntre 44,020-1,467,351 nc 440 i 0,5 %, n timp ce proprietile
foarte scumpe necesit nc 7,556 i 0.4% din valoare;

2. impozitul anual pe toate proprietile se percepe la o rat de 0,1% pentru imobilele deinute
de persoanele fizice i 0,6% pe cele deinute de entitile juridice.

1.2 Domeniul imobiliar comercial din Grecia

De-a lungul timpului piaa imobiliar din Grecia a suferit numeroase schimbri, de la o pia
caracterizat de imaturitate, tnr i dominat la nivel global, a cunoscut o dezvoltare fiind
vzut cu potenial i oferind o serie de avantaje. Exist un numr limitat de zone urbane largi,
Atena sau Thessaloniki caracterizate de o populaie prosper. Dezvoltarea pieei a cunoscut
niveluri crescute n privina activitii, un numr ridicat de dezvoltatori multinaionali, att din
sectorul comercial ct i din cel rezidenial activnd la momentul actual n Grecia, unele n
parteneriat cu firmele locale.
Piaa elen imobiliar a cunoscut profunde schimbri de-a lungul timpului, mai ales n ultimul
deceniu, n special n ceea ce privete activitatea de construcii alimentat de o economie n
expansiune. n zonele urbane, dezvoltatorii se bucur de succes cu noile spaii comerciale i cele
destinate birourilor. Totodat de un interes sporit se bucur i amplele proiecte imobiliare
rezideniale n locaii foarte atractive, att pentru cumprtorii interni ct i pentru cei externi.
Numrul celor care aleg s cumpere sau s construiasc proprieti de lux n insulele greceti
crete ntr-un ritm alert, spre deosebire de alte destinaii de top din Europa cum ar fi Spania sau
Bulgaria, care sufer de pe urma lipsei acute de activiti de acest gen la acest moment.
Specialitii din industria imobiliar explic frenezia de pe piaa greceasc prin faptul c n
zonele unde nfloresc cel mai bine afacerile imobiliare, viitorii proprietari au de ales dintr-o
ofert variat, de la vile luxoase, pn la apartamente vndute la preuri de chilipir. Strinii sunt
atrai ndeosei de locuinele exotice, ntruct exist posibilitatea ca proprietile s i dubleze
valoarea. Numrul strinilor care dein proprieti imobiliare n Grecia este de aproximativ
70.000, aflndu-se ntr-o continu cretere, dei nu exist statistici oficiale efectuate la nivel
naional care reflect.4
4

The New York Times, http://www.nytimes.com/, accesat 15 aprilie 2010

Criza creditelor care a afectat ri dezvoltate precum Marea Britanie, Spania sau SUA i nu
numai, a pus un amortizor pe pieele imobiliare din ntreaga lume.
Piaa imobiliar elen poate fi la fel de instabil ca oricare alt pia imobiliar din alt parte
a

globului, fiind supus speculaiilor de orice natur. Cu toate acestea, exist o serie de

indicatori care arat c piaa elen imobiliar n momentul actual este la fel de sigur i stabil,
lucru care ne conduce la ideea c aceasta este de fapt un moment prielnic pentru achiziionarea
de proprieti imobiliare

n Grecia.

Agenii imobiliari greci sunt de prere c cumprtorii britanici i germani realizeaz cele mai
numeroase tranzacii n zon, criza economic din Marea Britanie precum i deprecierea lirei
cauznd efecte nensemnate asupra achiziiilor de proprieti de lux. Germanii sunt urmai de
francezi, italieni, britanici i clieni din Peninsula Scandinavic, iar numrul mic al
cumprtorilor americani s-a redus extrem odat cu deprecierea dolarului n raport cu moneda
euro, ns interesul crescut pe care l arat cumprtorii rui este suficient pentru a acoperi golul
lsat de americani.5
Climatul general economic negativ, din prima jumtate a anului 2009, s-a reflectat n piaa de
birouri cu o scdere notabil n investiiile de acest gen. Incertitudinea pieei a condus la o
ngrijorare din partea investitorilor, fcnd s rmn inactiv. S-a observat o scdere comparativ
cu 2008, pe de alt parte, a existat o activitate notabil a pieei de leasing, care a inclus n
principal, realocarea de spaii mai mici i o renegociere a contractelor de leasing existente.
Spaiile de birouri i centreaz activitatea n jurul capitalei Greciei, fiind slab aprovizionat i
lipsit de spaii moderne. Odat cu cererea ridicat a acestor spaii destinate birourilor de ctre
dezvoltatorii naionali i internaionali, piaa a cunoscut o dezvoltare impresionant, fiind
deschise noi spaii dea lungul rutelor arteriale cu terenuri adecvate aferente.
Sectorul aferent spaiilor pentru comercializarea de bunuri este cel mai bine dezvoltat,
beneficiind de un interes ridicat din partea strinilor. Satisfacerea clienilor este esenial,
gusturile consumatorilor evolund odat cu centrele comerciale care dispun de spaii moderne.
Totui micile magazine, tradiionalele shop-uri sunt cele care capteaz marea majoritate a
consumatorilor, de cele mai nenumrate ori turiti.
Spaiile de birouri precum i spaiile pentru comercializare de bunuri sunt la mare cutare n
Atena, o serie de mari proiecte aflndu-se n curs de desfurare.
Tabel nr.1 Nivelul chiriilor pentru magazine mici /shop-uri 2007
Locaia

Chiria

Crete gazette, http://www.cretegazette.com/2009-02/greek-real-estate.php, accesat 10 aprilie 2010

euro/m2/lun
Centrul Atenei( Strada Ermou
Centrul Atenei (Strada Tsakalof)
Glyfada- Strada Metaxa
Kifisia-Strada Kolokotroni

220-280
160-180
150-200
150-200

Pireaus-Strada Sotiros
120-140
*Sursa:Colliers International Research
n general, se estimeaz c preurile de nchiriere pentru spaii de birouri au sczut cu o medie
de 10%. Mai precis, valori de nchiriere pentru sediile centrale n cadrul CBD au variat ntre 2428 / mp / luna i de-a lungul Kifisias Avenue ntre 17- 22 / mp / luna. n cele din urm, se
estimeaz c randamentele ar prezenta un ritm creasctor, atingnd nivelul de 7% -7,5% pentru
sediul central i de birou, nivelurile de 7,3% - 8% pentru sediile secundare.6
n ceea ce privete imobilile industriale acestea au cunoscut o stabilizare, comparativ cu
imobilele comerciale. Se poate observa n interiorul regiunii Attica valorile de nchiriere au
rmas stabilite la nivelurile de 7 euro/mp /luna, n timp ce n afara regiunii (Inofita, Shimatari),
valorile au atins nivelul de 4.5 euro/mp / luna.. n comparaie cu n aceeai perioad a anului
precedent, randamentul a crescut cu aproximativ 1,3%, dup cum se poate observa n figura nr.1.
Scderea consumului privat a avut impact la nivelul rii n ceea ce privete comerul cu
amnuntul, conducnd la o reducere a chiriilor la retaileri.
Se

crede

chiriile

au

sczut

cu

aproximativ

15%

zonele

centrale,

la

nivel de aproximativ 200 euro/ mp / luna n strada Ermou, n timp ce n alte zone din ar
reducerile sunt chiar mai mari, de 20%-25%.
Atena este caracterizat printr-o cerere puternic pentru toate tipurile de spaii pentru
comerul cu amnuntul mici magazine gen shop-uri, centre comerciale, depozite. Centrele
comerciale de peste 40.000 mp suprafa nchiriabil promit s constituie cerinele de viitor. n
plus, cererea de uniti de vnzare cu amnuntul mai mari de.000 de mp este ntr-o continu
cretere.
Figura nr. 1

Property Market Overview Greece, http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Greece, accesat 10 aprilie

2010

*Sursa: Property Market Overview Greece

Pe de alt parte, mall-uri par mai rezistente la criz i par s ctige mpotriva altora, valorile
de nchiriere n centrele comerciale au suferit doar un declin minimal, situndu-se la nivelul de
70 euro/ mp / luna.

Figura nr.2

La nivel global, ratele de neocupare au crescut la aproximativ 20% n Atena. Totodat

activitatea de dezvoltare pare s fie ngheat i construirea de proiecte care au fost n plan

amnat, ntruct dezvoltatorii sunt n ateptare i ncearc s se adapteze la noul mediu

economic.
Grecia este o ar unde investiiile n terenuri i locuinele constituie o surs primar de
supravieuire, un fel de necesitate. Faptul c grecii privesc investiia ntr-o proprietate drept o
surs sigur de venit, menin tranzaciile imobiliare chiar i n aceast perioad tulbure, localnicii
fiind interesai de o reedin secundar sau chiar de o cas de vacan. Astfel guvernul grec va
pregti i implementa o nou legislaie cu privire la aceast parte important a sectorului
imobiliar.7 Potrivit analitilor imobiliari greci, ara are un avantaj referitor la sectorul reedinei
secundare care se dezvolt preponderent. Alte piee care au cunoscut o dezvoltare n ultima
perioad pe aceast parte a sectorului imobiliar, au permis construirea imobilelor n anumite
zone, devaloriznd resursele naturale de pe terenurile respective sau chiar n jurul imobilelor.
n Grecia se vor introduce noi legi care vor reglementa dezvoltarea, protejarea mediului
nconjurtor i a resurselor naturale existente. n acest sens legislaia prevede ca staiunile s
combine case, apartamente cu activiti sportive i de petrecere a timpului liber, cum ar fi golf,
tenis, sau sporturi extreme, precum i alte faciliti de sntate, cum ar fi spa-uri sau alte centre
de relaxare.
Cumprtorii interesai pot plti ntre 4.000 i 10.000 de euro pe metrul ptrat, pentru
imobilele cele mai luxoase, n functie de locaie. Aceste preuri au nregistrat o crestere de 20%
comparativ cu 2005 i sunt chiar de trei ori mai ridicate fa de cele ale proprietilor imobiliare
din Turcia, Bulgaria sau Croaia.

1.3 Piaa imobiliar rezidenial din Grecia

n vederea stimulrii pieei imobiliare elene i a activitii de construcie, guvernul a anunat
recent noi legi privind spaiile destinate imobilelor, n vederea permiterii construciei unor
complexe rezideniale.
Investiiile imobiliare pe pieele emergente ar putea depinde de un anumit nivel al riscului. Cu
toate acestea, n msura n care riscul de pia dintr-o anumit ar, afecteaz o investiie ntr-o
anumit proprietate conduce la observarea amnunit a ntregului proces de cumprare al
imobilului.
Grecia prezint cteva probleme, n general, pentru strini investitori, dar o problem cu care
se confrunt n prezent autoritile elene este lipsa de transparen n guvern. Consecinele
acesteia au fost cderea Greciei de pe locul 47 pe 56 n lista corupiei la nivel internaional, n
spatele unor ri precum Botswana i Iordania.
7

The second home market: a promising future,

http://www.dolphinci.com/media/DCI_docs/TheSecondHomeMarketELKE.pdf,20 aprilie 2010

Investitorii strini inevitabil se regsesc mpotriva birocraiei elene, n special atunci cnd este
vorba de construcii de proprietate, respectiv restricii de zonare care adesea conduc la lucrri de
construcie ce pot fi amnate pe perioade ndelungate. Impozitele mari de transfer de proprietate
sunt un impediment pentru investiiile suplimentare.
Piaa creditelor ipotecare greac a ajuns la maturitate i ipotecile sunt n general disponibile la
rezideni i nerezideni. Grecia ofera o gama diverisficat de produse ipotecare, dei varietatea
lor este cu mult mai limitat dect n alte ri precum Marea Britanie. Creditele ipotecare sunt
disponibile pentru persoane cu vrsta de minim 25 de ani, iar durata mprumutului depinde de
vrsta la sfritul perioadei creditului ipotecar. Suma disponibil pentru a mprumuta depinde de
accesibilitatea mprumutatului i este, de obicei pn la 80% din valoarea proprietii evaluate.
Suma creditului minim este de 35,000.
Ratele dobnzilor ipotecare elene urmeaz rata de mprumut a Bncii Central Europene, n
2008 atingnd nivelul de 6,8%. Aplicarea pentru un credit ipotecar n Grecia este de obicei un
proces

de

lung

durat

pn

la

12

sptmni

de

aceea

este

recomandabil

planificarea finanelor din timp.

Conform Alpfa Bank, activitatea de construcie a imobilelor rezideniale, dup numrul
autorizaiilor de construcie, a nregistrat o cretere la nivelul anului 2007 cu 2,2% comparativ cu
aceeai perioad a anului precedent, unde creterea era de aproximativ 13,6%. De fapt
autorizaiile de funcionare emise n perioada 2005-2007 au sprijinit creterea investiiilor n
imobille rezideniale care a atins 32,3% n 2006 i apoi a nregistrat o cretere de 6,5% n 2007
atingnd nivelul de 38,8%.
Potrivit unor surse realizate de Universitatea Economic din Atena, n regiunea Attica s-a
nregistrat o cretere de aproximativ 7% comparativ cu 2006, n timp ce n centru, creterea a
fost de 3,5 %, n suburbii atingnd o cretere de pn la 4% n 2007 comparativ cu anul anterior.
Valorile medii privind chiriile s-au stabilizat n aceast perioad, variind de la 5,5-6/m2/luna
n suburbiile vestice ale Pireaus, pn la 7-12 /m2/luna n Nordul i NE-ul suburbiilor Atenei. 8
Disponibilitatea n ceea ce privete dezvoltarea n Atena continu s fie limitat, iar preurile
terenurilor n zone rezideniale precum Kolanaki, Kifisia, P. Psihiko, Glifada sunt n jur de
4000-6000, 1000-2000, 2500 -3500 i 1100 -3500 /mp/lun. Domenii imobiliare n
apropierea zonei Attica, predominant n nord, precum Gerakas, Kantza, Pikermini au cunoscut o
cerere crescut datorit infrastructurii dezvoltate i beneficiilor n ceea ce privete transportul. n
orice caz cererea mai crescut este pentru reedinele mai mici de 100-200 mp maxim, atingnd
o valoare total de 200,000. Refacerea proiectului din zona Votanikos, anticipeaz s creasc
cererea pentru reedinele din zonele Gazi, Keramikos sau Metoxourgio. Gazi a cunoscut o
8

The second home market: a promising future,

http://www.dolphinci.com/media/DCI_docs/TheSecondHomeMarketELKE.pdf

10

dezvoltare n timp, devenind de la o zon industrial un centru de art, gzduire a spectacolelor

i festivalelor culturale, oferind panorame spre Acropolis.
Banca Naional a Greciei a nregistrat n perioada anului 2006, 160 milioane euro capital
strin investit n locuine compativ cu perioada similar anului precedent de 100 milioane euro.
Acest trend este explicat nu doar n perioad respectiv, ci i n cele care au urmat acesteia,
datorit creterii masive a interesului pentru investiiile strine n imobile rezideniale din Grecia.
Criza creditelor a avut un impact minim asupra investiiilor greceti de pia, volumul
investiiilor cunoscnd o cretere n 2007 i rmnnd stabil n decursul anului 2008, investitorii
indiferent de naionalitate fiind activi pe piaa elen.
Datele privind investiia n complexuri rezideniale imobiliare sunt promitoare, experiena
artnd faptul c rile care primesc un numr ridicat de turiti pot transforma o parte dintre
acetia n viitori investitori pe piaa imobiliar. n cadrul unui studiu de pia realizat la nivel
internaional, Grecia se numr printre preferinele turitilor din ntreg mapamondul, regsinduse n topul primelor 28 destinaii turistice din lume, 67% dintre respondenii unui studiu
confirmnd c Republica Elena este ara cea mai atractiv din punct de vedere al atraciilor
turistice i a petrecerii vacanelor.
Cererea de reedine secundare de ctre strini ar putea ajunge pn la 1 milion de uniti n
urmtorii zece ani, conform unor studii imobiliare, nsemnnd mai mult de 100 miliarde de euro
din investiii strine directe ntr-o perioad de 10 ani. Astzi, Grecia este o destinaie foarte
atractiv pentru europenii din Nord i din Est, care nteleg ca resursele naturale ale Greciei, sunt
variate i atractive clima dar i bogata istorie conducnd la conturarea unei destinaii ideale n
ceea ce privete reedina secundar.
Preurile locuinelor sunt nc n cretere n Grecia, dar au suferit o ncetinire evident n
perioada 2007-2008. Tarifele abia au crescut n al treilea trimestru din 2007, iar creterea fa de
anul precedent a preurilor la trimestrul al treilea a fost 2,31%. Preurile locuinelor au crescut
considerabil n perioada 1993-2006, nregistrnd o cretere de 214%. Cererea mare a nordeuropenilor s-a adugat la cererea local. n ciuda creterilor de preuri rapid, preurile de
proprietate n Grecia sunt relativ sczute n comparaie cu alte ri din sudul Europei.
Subdezvoltarea pieei imobiliare a Greciei este atribuit costurilor de tranzacie ridicate, lipsei
unui sistem central de cadastru, al unei guvernri i reglementri ineficiente.

Tabel nr.2 Situaia chiriilor i a randamentelor anuale 2009

Atena apartamente

Cost()

Randament (an)

11

Pret/m2/lun()

zona central

Achizitie Chirie/lun

Achiziie Chirie/lun

60 m2
343,680
782
2.73%
120m2
794,640
1642
2.48%
Atena apartamente suburbii
75 m2
257,400
811
3.78%
120 m2
439,560
1,180
3.22%
200 m2
855,600
2,130
2.99%
Atena case suburbii
150m2
607,350
1,367
2.70%
250m2
1,092,50
2,508
2.75%
0
350m2
1,290,45
3,665
3.41
0
500m2
1,984,50
4,800
2.90%
0
Creta vile
55 m2
104,610
430
4.93%
120 m2
212,640
605
3.41%
*Sursa: Global Property Guide9

5,728
6,622

13.03
13.68

3,432
3,663
4,278

10.81
9.83
10.65

4,049
4,370

9.11
10.03

3,687

10.47

3,969

9.60

1,902
1,772

7.81
5.04

Randamentele brute de nchiriere pe proprieti din Atena sunt foarte mici, variind de la
2,48% la 3,8%. Randamentele au sczut substanial din 2007, cnd au oscilat ntre 5%- 7%, dar
sunt putin schimbate pe parcursul anului trecut. Apartamente n centrul Atenei ntre 60 de metri
ptrai m2 i 120 m2 au costuri cuprinse ntre 343,680 la 794,640 . Apartamentele n suburbii
sunt mai puin scumpe, variind de la 257,400 la 439,560 pe apartament. n Creta la
dimensiuni similare, preul mediu al apartamentelor este de 1837/mp, cu randamente medii de
4.17%.
Preurile n Creta sunt nc mici n comparaie cu zonele mai populare din sudul Europei,
precum Spania, Frana i Italia. Casele de vacan i vilele sunt vndute la aproximativ 900-
1500/ metri ptrat. Aceste preuri sunt mult mai mici dect cele ale proprietilor de pe coasta
spaniol ce ating 2.500 chiar 3000 /mp, conform Global Property Guide. Chiar i proprietile
din Atena sunt relativ ieftine, complexele rezideniale ajungnd de la 1,400 la 1,850 mp.

Capitolul 2.
Piaa imobiliar din Grecia: analiz, evoluie i perspective
9

Global Property Guide, http://www.globalpropertyguide.com/, accesat 15 aprilie, 2010

12

2.1 Evoluia pieei imobiliare din Grecia

Pn n 1990, strinii nu aveau voie s achiziioneze proprieti n Grecia. Despre piaa
imobiliar elena se poate spune c este una relativ tnr, dar care a evoluat n scurt, cu un
numr relativ mediu de ageni care ofer servicii imobiliare att localnicilor ct i strinilor
interesaide achiziionarea unei proprieti. Dei este ntr-o continu cretere, piaa din Grecia nu
a ajuns nc la nivelul altor ri mediteraneene ca: Frana, Spania i Italia,unde preurile sunt cu
mult mai ridicate. Aceast ar frumoas, cu aproximativ 2.000 de insule (dei muli nelocuite)
cu 15.000 km de litoral,10 cu zile nsorite mereu n timpul anului, devine din ce n ce mai
popular n rndul strinilor, aflndu-se n topul preferinelor n ceea ce privete o vacan de
relaxare sau retragerea, n orice caz o investiie nainte de toate.
Sectorul imobiliar a avut de suferit de pe urma efectelor crizei economice actuale nu la fel de
mult precum alte ri. Economia continu s se mbunteasc, chiar dac sectorul imobiliar
rezidenial i preurile aferente acestuia au mai sczut. i totui piaa imobiliar greac este
destul de rezistent la tendinele globale n pofida costurilor ridicate privind tranzaciile
imobiliare precum i nivelul ridicat de proprietate direct. Spre deosebire de sectorul imobiliar
rezidenial, sectorul comercial al pieei a fost mai puternic afectat, chiriile spaiilor de birouri au
sczut cu aproximativ 16% de la un an la altul, iar slbirea continu a cererii este de natur s
pun presiune asupra preurilor care continu s scd.
Totodat se ateapt ca nivelul chiriilor spaiilor de birouri s se mai atenueze, urmnd ca n
2014 s se ridice la nivelul celor din 2008. Spaiile destinate retaileri-lor au cunoscut o
accentuare a efectului crizei, valoarea chiriilor spaiilor pentru comercializarea de bunuri scznd
n 2009 cu 24,6% dar cunoate o ameliorare i ulterior o cretere ncepnd cu luna octombrie a
anului curent.
n cadrul imobilelor industriale s-a observat o recuperare lent, cu corecturi pe termen scurt i
mediu. Exist o posibilitate de extindere a furnizorilor de servicii logistice. Totodat cererea de
spaii pentru comercializarea de bunuri va fi susinut de factori precum mbuntirea
infrastructurii n ntreaga, ar alturi de poziia strategic a Greciei, situat la conjuctura dintre
Europa, Asia i Africa. Situaia indicilor preurilor locuinelor n zonele urbane arat astfel:
Tabel nr.3 Indicele preurilor locuinelor n zonele urbane
Zonele urbane
1997=100
10

Greek Property Exchange, http://www.greekpropertyexchange.com/greek_market_overview.php, accesat 20

aprilie 2010

13

Anul
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009 *

1
96,2
110,1
120,4
132,1
150,5
171,5
188,6
190,6
205,2
233,3
252,1
257,2
248,0

Trimestru
2
3
98,2
100,2
113,9 115,0
123,6 125,3
135,7 138,8
156,1 159,5
180,3 180,7
187,5 189,0
191,6 193,3
211,6 216,9
239,5 242,3
251,4 253,8
258,4 256,9
249,4 249,0

4
105,4
118,4
128,8
144,2
164,0
184,9
190,9
198,0
224,1
249,2
256,3
258,6
249,5

Media
anual
100,0
114,4
124,5
137,7
157,5
179,3
189,0
193,4
214,5
241,1
253,4
257,8
249,0

Modificri
9,7
14,4
8,9
10,6
14,4
13,9
5,4
2,3
10,9
12,4
5,1
1,7
-3,4

*Date provizorii pentru anul 2009

**Sursa:Bank of Greece, Real Estate Price Indices11
Dup cum se poate observa pn n jurul anului 2009 se observ o cretere a indicilor, mai
mic dup 2008, n decursul anului 2009 scznd drastic. O recuperare n sectorul imobiliar
depinde n mod substanial de redresarea economic a Greciei, precum i a situaiei economice
mondiale. Avnd n vedere problemele economice din Grecia i vorbim de situaia economic a
rii, exist perspective pe termen scurt pentru achiziii ale dezvoltatorilor. n termen mai lung,
turismul din Grecia va contribui la unitatea pieei imobiliare, n special sectoarele de retail i
complexele turistice.
Tabel nr.4 Indicele preurilor locuinelor n capitala Greciei
Atena
Anul
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005

Trimestru
95,1
109,3
123,8
141,6
165,7
193,6
214,6
209,7
223,7
249,9
271,1
277,4
264,8

97,8
115,4
128,1
146,5
174,2
208,0
210,6
209,4
228,9
256,6
270,9
277,8
264,1

100,8
116,5
130,5
150,4
178,7
205,4
210,6
211,1
231,5
257,8
275,7
274,8
259,9

105,7
120,9
136,0
158,0
183,0
208,2
211,5
219,4
239,0
267,2
277,7
275,5
261,5

Media
anual
100,0
115,5
129,6
149,1
175,4
203,8
211,9
212,4
230,8
257,9
273,8
276,4
262,6

Modificri
12,5
15,5
12,2
15,1
17,6
16,2
4,0
0,3
8,6
11,7
6,2
0,9
-5,0

2.2 Piaa imobiliar elen: analiz i previziuni

11

Bank of Greece: Real Estate Market Analysis, http://www.bankofgreece.gr/Pages/en/Statistics/realestate.asp,

accesat 8 aprilie, 2010

14

Cumprtorii sunt atrai de potenialul de cretere n ceea ce privete rentabilitatea

investiiilor n proprietile imobiliare din Grecia, comparativ cu alte ri din Europa. Grecia s-a
aflat n proces de finalizarea a programului su privind cea mai mare parte a infrastructurii,
beneficiind de sprijinul Uniunii Europene. Asta nseamn c nivelul transportului i al
comunicaiilor s-a modernizat pe scar larg. n paralel, liberalizarea energiei i a
telecomunicaiilor conduce la modernizarea reelei existente i oferirea unor noi oportuniti care
conduc la dezvoltarea pieei imobiliare.
Figura nr. 3 Situaia preurilor pe m2/ din Grecia comparativ cu alte ri europene

*Sursa: Global Property Guide12

Piaa imobiliar are o influen important asupra evoluiilor macroeconomice precum i
asupra stabilitii financiare. Controlul sistematic i monitorizarea pieei imobiliare, a
perspectivelor acesteia este esenial n vederea analizei condiiilor macroeconomice, a
economiei greceti, precum i exercitarea efectiv a sarcinilor de supraveghere de ctre Banca
Naional a Greciei. n vederea atingerii scopului, Banca Naional a Greciei utilizeaz indicele
imobiliar, monitoriznd evoluia preurilor apartamentelor, prin prelucrarea datelor primare, a
unor estimri referitoare la valoarea, calitatea i caracteristicile proprietilor rezideniale. Astfel,
12

Global Property Guide, http://www.globalpropertyguide.com/, accesat 15 aprilie 2010

15

Grecia are un indice al preurilor de locuine noi i existente n zonele urbane din afara Atenei,
generate de Banca Naional a Greciei.
Indicii imobiliari variaz n funcie de vechimea locuinelor, zona geografic dup cum se
observ n cele dou tabele de mai jos:
Tabel nr. 5Indicele apartamentelor n funcie de vechimea locuinelor
Total

Noi (< 5 ani)

Modificri

Perioada

Index
2007=100

2006
2007
2008
2009

94,4
100,0
101,7
97,7

Modificri

Anul

Index

precedent

preceden

2007=100

precedent

.....
5,9
1,7
-3,9

t
....
5,9
1,7
-3,9

93,3
100,0
102,3
99,8

....
7,2
2,3
-2,4

Perioada

Vechi(>5 ani)

Perioada

Modific

Anul

Index

precedent

2007=100

....
7,2
2,3
-2,4

95,1
100,0
101,3
96,4

*Sursa:Bank of Greece, Real Estate Price Indices13

Grafic nr.1 Modificarea indicilor imobiliari n perioada 2006-2009

Total
Nou (<5 ani)
Vechi (> 5 ani)

Tabel nr. 4 Indicele apartamentelor n funcie de zona geografic

13

Bank of Greece: Real Estate Market Analysis, http://www.bankofgreece.gr/Pages/en/Statistics/realestate.asp,

accesat 8 aprilie, 2010

16

Anu

preced

....
5,2
1,3
-4,9

ATENA

THESSALONIC

Modificri
Perioada

Index

Perioad

2007=100
2006
2007
2008
2009

a
precedent
.....
6,2
0,9
-5,0

94,2
100,0
100,9
95,9

Alte orae

Modificri

Modific

Anul

Ind\ex

Perioada

Anul

Index

precedent

2007=100

precedent

precedent

2007=100

....
6,2
0,9
-5,0

93,4
100
101,5
95,1

....
7,0
1,5
-6,2

....
7,0
1,5
-6,2

94,0
100,0
101,8
98,9

*Sursa: Bank of Greece- Real Estate Price Indices14

Cererea pentru spaiile de birou a cunoscut o cretere relativ pn n perioada anului 2001,
urmat de o scdere, stabilizndu-se n decursul anului 2007, valoarea chiriei unui spaiu de
birou fiind meninut la 30 / mp / lun sau altfel spus 336 /mp/ an.
Figura nr.4 Randamentele anuale din nchirierea spaiilor de birouri /mp/lun

*Sursa: Market View Athens15

n ceea ce privete spaiile destinate comerului cu amnuntul, n cele mai scumpe dou
strzi, cele din Atena (Ermou i Tsakalof), chiriile sunt meninute la niveluri ridicate, de la valori
de130/m2 la 220/mp. Domeniile imobiliare n Grecia sunt relativ ieftine spre deosebire de alte
locuri din Europa, preurile au rmas relativ stabile, iar creditele ipotecare sunt disponibile pentru
cumprtorii calificai.
Figura nr.5 Preul chiriilor /m2/luna pentru retaileri

14

Bank of Greece: Real Estate Market Analysis, http://www.bankofgreece.gr/Pages/en/Statistics/realestate.asp,

accesat 8 aprilie, 2010
15
Market View Athens ,
http://portal.cbre.eu/portal/page/portal/research/publications/FPR_EMEA_ATHENS_PROPERTY_MV_Q3_2007.p
df, 8 aprilie 2010

17

Anu

preced

....
6,3
1,8
-2,9

Conform

unor

studii

*Sursa: Market View Athens16

realizate
de
Serviciul
Naional

de

Statistic

activitatea de construcii rezideniale, msurat prin volumul autorizaiilor de construcie, a

nregistrat o scdere cu un procent de 5,6% n 2008. Aceast scdere se datoreaz lipsei cererii
pe piaa rezidenial. Mai semnificative scderi pot fi identificate n regiunile din Attica i
Macedonia Central, n timp ce creterea n activitatea de construcii poate fi observat n zonele
de Vest ale Grecia i n Creta.
Figura nr.6 Preul de vnzare al apartamentelor /m2/luna

*Sursa: Market View Athens

Exist diferene nsemnate n ceea ce privete imobilele nchiriate i cele deinute de
proprietari n toate rile continentului european. Spania, Portugalia, Irlanda, Grecia toate au
proprietari de locuine n proporie de peste 70%, n timp ce ri precum Danemarca, Frana,
16
Market View Athens ,
http://portal.cbre.eu/portal/page/portal/research/publications/FPR_EMEA_ATHENS_PROPERTY_MV_Q3_2007.p
df

18

Austria, Germania, acetia ating mai puin de 60%. Diferenele sunt asociate fie preferinelor
populaiei, fie interveniei autoritilor publice de stabilire a drepturilor chiriailor, scutiri fiscale
sau furnizrii de locuine sociale.
Tabel nr. 5 Ponderea proprietarilor i a chiriailor din Europa

ara

Proprietari

Chiriai(%)

Austria
Belgia
Danemarc

imobile(%)
57
68
51

40
31
45

a
Frana
Germania
Grecia
Spania
Portugalia

57
41
83
81
75

40
59
20
21
11

*Sursa: The European Residential: Property Market 17

Oportuniti par s existe i n capitala Greciei, Atena, cu toate acestea, investitorii trebuie s
ia n calcul i riscul aferent investiiei, care este unul moderat. Se ateapt totodat o cretere a
PIB-ului mai, comparativ cu alte ri europene, cu toate acestea, omajul continu s ating
niveluri superioare.
2009-2010

Perspective

Evaluare

Investiii
Dezvoltare
Risc

relativ sczute
relatie sczute
moderat

4.4
4.3
4.7

Clasament n
Europa
21
12
21

*Sursa: Emerging Trends in Real Estate-Europe 2009 18

La nceputul anului 2009 se zvonea despre ncetinirea trendului pieei imobiliare, n orice caz
nu prbuiri ale preurilor proprietilor cum este cazul Spaniei sau scderi drastice a preurilor.
Piaa imobiliar greac este dependent ntr-un grad relativ mic de cumprtorii stini, industria

17

The European Residential :Property Market,http://www.capco.com/files/pdf/70/03_MARKET/04_The

%20European%20residential%20property%20market%20A%20series%20of%20structural%20anomalies
%20(Opinion).pdf, accesat 20 aprilie 2010
18
Emerging Trends in Real Estate- Europe 2009 http://smile.globes.co.il/research/europe2009.pdf, accesat 20
aprilie 2010

19

construciilor din Grecia cuprinznd aproximativ 14000 firme de construcii private, ceea ce
nseamn c fiecare este aezat pe un numr de proprieti nevndute.
.
Figura nr.7 Situaia pieei imobiliare la sfritul anului 2009

*Sursa: Emerging Trends in Real Estate-Europe 2009 19

Dup cum se poate observa din figura de mai jos, situaia pieei imobiliare la sfritul anului
2009 era una nu foarte mbucurtoare n ceea ce privete Grecia. Piaa imobiliar rezidenial
reprezentat de apartamente, 39% vndute i 39 % deinute de proprietari.
n ceea ce privete domeniul imobiliar comercial, spaiile destinate retaileri-lor sunt la mare
cutare pentru nchiriere, precum i spaiile pentru birouri. Sectorul industrial prinde o uoar
accelerare, precum i hotelurile i complexele de recreere care au cutare printre turitii ce
viziteaz anual ara

Concluzii
Piaa imobiliar elen a avut de suferit de pe urma efectelor crizei economice actuale nu la fel
de mult precum alte ri europene. Economia continu s se mbunteasc, chiar dac sectorul
19

Emerging Trends in Real Estate- Europe 2009 http://smile.globes.co.il/research/europe2009.pdf, accesat 20

aprilie 2010

20

imobiliar rezidenial i preurile aferente acestuia au mai sczut, totui domeniul imobiliar
comercial este cu mult mai stabilizat. i totui piaa imobiliar greac este destul de rezistent la
tendinele globale n pofida costurilor ridicate privind tranzaciile imobiliare precum i nivelul
ridicat de proprietate.
Cumprtorii sunt atrai de potenialul de cretere n ceea ce privete rentabilitatea
investiiilor n proprietile imobiliare din Grecia, comparativ cu alte ri din Europa. Datorit
modernizrii i dezvoltrii infrastructurii, beneficiind de sprijinul Uniunii Europenea reuit s
ridice nivelul transportului i al comunicaiilor. n paralel, liberalizarea energiei i a
telecomunicaiilor conduce la modernizarea reelei existente, Acestea constuie oportuniti care
vor conduce la dezvoltarea pieei imobiliare.
Preurile locuinelor sunt nc n cretere n Grecia, dar au suferit o ncetinire evident n
perioada 2007-2008, comparative cu perioada 1993-2006 cnd au nregist o cretere de 214%.
Climatul general economic negativ, din prima jumtate a anului 2009, s-a reflectat n piaa
spaiilor de birouri cu o scdere notabil n investiiile de acest gen, n timp ce domeniul
imobiliar comercial reuete s se menin, susinnd trendul pieei imobiliare.
Oportunitile par s existe n capitala Greciei, dei investitorii trebuie s aib n calcul i
riscul aferent investiiei, care este unul moderat. Se ateapt totodat o cretere a PIB-ului mai,
comparativ cu alte ri europene, cu toate acestea, omajul continu s ating niveluri superioare.

Bibliografie
Bogdan, Cpraru, Finanarea dezvoltrii imobiliare-Suport de curs Master, Iai, 2009

21

Referine web
1.
2.
3.
4.
5.

6.
7.
8.
9.
10.

Absolute Guide Series-Greece, http://monarchestate.com.ua/kontent/forinvestors/pdf/Greece_2009.pdf,

Bank of Greece: Real Estate Market Analysis,
http://www.bankofgreece.gr/Pages/en/Statistics/realestate.asp
Crete gazette, http://www.cretegazette.com/2009-02/greek-real-estate.php
Emerging Trends in Real Estate- Europe 2009
http://smile.globes.co.il/research/europe2009.pdf
The European Residential : Property Market,
http://www.capco.com/files/pdf/70/03_MARKET/04_The%20European%20residential
%20property%20market%20A%20series%20of%20structural%20anomalies
%20(Opinion).pdf
Greek Property Exchange,
http://www.greekpropertyexchange.com/greek_market_overview.php
Global Property Guide, http://www.globalpropertyguide.com/
Market View Athens ,
http://portal.cbre.eu/portal/page/portal/research/publications/FPR_EMEA_ATHENS_PRO
PERTY_MV_Q3_2007.pdf
The New York Times, http://www.nytimes.com/
The second home market: a promising future,
http://www.dolphinci.com/media/DCI_docs/TheSecondHomeMarketELKE.pdf

22