CuRS 4 CUPRINS 0. Introducere proiectelor de constructii 1.1, Particularititile procesului de productie si ale 1.2. Ciclul de viati a proiectului de constructii 1.3. Participantii la realizarea proiectului de constructii si nile care le revin 1.4, Sistemul ealititii in construc 1.5, Categorii de importanti si clase ale constructiilor 1,6, Metode de evaluare a construcfilor si terenurilor ro) Antrebari recapitulative Bibliografie citati Capitolul 2. Proiectarea in constructii 2.1. Desfigurarea lucririlor investifit 2.2. Verificarea proiectelor de construetii 23. Expertiza tehnicé in constructii 2.4, Elaborarea documentatiei economice 5) intrebari recapitulative Bibliografie citata Capitolul 3. Autorizarea execufiei constructiilor 3.1 Prevederi legale privind autorizarea constructiilor. 3.2 Certificatul de urbanism. 3.3, Autorizatia de construire / desfiintare. 3.4, Continutul cadru al projectului pentru autorizarea Incrrilor de constructii 3) intrebari recapitulative Bibliografie citark Capitolul 4. Contractarea in constructii 4.1, Organizarea si publicitatea licitatiilor Introducere MANAGEMENTUL PROTECTELOR DE CONSTRUCTH Capitolul 1, Probleme generale privind constructile si managementul 10 ory 16 21 31 33 41 56 50) 2 2B 2 48 ct n 5Cap.1. Probleme generale privind constructile $i managementul proiectelor de constructii CUPRINS 9 Generalitati 10 2 1.1. Particularititile procesului de productie sale —— * productiei de constructii u LLL. Obiectul de construct n 5 1.1.2, Particulartitile procesului de productie R 1.2. Ciclul de vintii a proiectului de construct 16 1.3. Participantii la realizarea proiectului de constructii si sarcinile care le revin 2 1.4, Sistemul calititii in construetit 3 1.5, Categorii de importanta si clase ale constructiilor 33 1.6. Metode de evaluare a constructiilor si terenurilor 4 1.6.1. Consideratii generale 41 1.6.2. Valoarea constructiilor B 2 1.6.3, Analiza constructiilor 4 1.6.4, Metode de evaluare 45 1.6.5. Surse de informatii necesare in evaluarea constructiilor 50 : 1.6.6. Evaluarea terenurilor 51 : 1.7. intrebari recapitulative 56 Bibliografie citati 502_MANAGEMENTUL PROIECTELOR DE CONSTRUCTIL CAP.1. PROBLEME GENERALE PRIVIND CONSTRUCTIILE $I MANAGEMENTUL PROIECTELOR DE CONSTRUCTIL. Managementul proiectelor de constructii incepe cu initierea constructiei, etapa “in care se elaboreazi bugetul gi graficul general de realizare a constructici. Prin acestea se stabilese obiectivele referitoare la cost si timp. Dupa fnceperea proiectului, sunt utilizate sisteme de monitorizare prin care se miasoard la intervale regulate costurile efective si cantitatile de lucrari realizat. Sistemul de raportare oferit informatii privind evolutia lucrarilor fata de program stabilit initial. Aceasta permite sesizarea abaterilor si luarea unor decizii corective ca si realizarea unor previziuni privind costurile si termenele de executie viitoare necesare pentru terminarea lucrarilor. La realizarea unui proiect de constructii participa mai multe organizatii diferite: beneficiar, organisme finantatoare, autoritatea publica, constructor, proiectant, consultanti, furnizori de materiale si echipamente, etc. ceca ce impune sporirea -ponderii activitatilor de coordonare si reglare a tuturor intrarilor necesare. Astfel managerul de proiect trebuie sé lucreze, in mod predominant, cu persoane din alte organizatii decat cea din care face parte, in asemenea circumstante, autoritatea sa este conferita prin termeni contractuali si este mai putin direct decét a unui manager obisnuit. Managementul proiectelor este realizat, in cele mai multe cazuri, de citre personal apartinind unor organizatii diferite care colaboreaza strans pentru a realiza diversele obiective, adesea contradictori, ale partilor implicate. Responsabili cum s-a precizat, unor organizatii diferite, in fanetic de preferintele si competentele itea pentru exercitarea managementului proiectelor revine, asa clientului si natura aranjamentului contractual dintre parti. Indiferent daca ‘managementul proiectelor este exercitat de client, proiectant, constructor sau de catre 0 “ organizatie independent specializata, procedurile manageriale pertinente sunt in mare aceleasiCap. 1-Probleme generale 3 Managementul proieetelor de construc se preocupa gi de managementul resurselor necesare, ca si de managementul financiar al proiectuli Resursele sunt reprezentate de materiale, forti de mune’, utilgje si subantreprenori, Managementul resurselor este un proces care consti in estimarea, programarea si esigurarea resurselor necesare, ea si in nivelarea cererit de resurse in cazurile in care acest lueru este necesar i posibil Managementul financiar presupune responsabilitatea managerului de proiect pentru fluxul de numerar generat, necesarul lunar de plat, programul incasairilor de la client, previziuni ale disponibilului de numerar, efectuarea de plati catre furnizori gi subeontractanti Dupé terminarea executiei lucririlor, managementul proiectelor consti in -evaluarea nivelului si modului in care au fost atinse obiectivele. Documentele proiectului, impreund cu raportul final de evaluare, se arhiveaza pentru a servi ca bazi de informare pentru realizarea in conditii mai bune a unor proiecte viitoare, 1.1. Particularititile procesului de productie si ale produecfici de constructii LLL. Obiectul de construetii OBIECTUL DE CONSTRUCTH ~ reprezinta rezultatul fizic al activititii de tr-un bun imobil, delimitat spatial, independent din punct de constructii, concretizat vedere al utilizari sale, avand o aleatuire constructiva conforma unei anumite destinatii functionale, definita de necesitatile utilizatorilor acestuia, Obiectu! de constructii trebuie si se incadreze armonios in mediul natural “unde a fost gindit, proiectat si construit, Activitatea utilizatorului este elementul de legitturat intre acesta, obiectul de constructi si mediul inconjurator. Ciiteva exemple de obiecte de constructii, dupa destinatia functional sunt: ~ hale cu diverse destinatii (industrial, agricole, socio-sportive), - clidiri de locuit (case, vile, blocuri); - eladiri socio-culturale (sanatate, invatamént, cultura); = ei de comunicatii terestre (cai ferate, auto-rutiere);4 MANAGEMENTUL PROIECTELOR DE CONSTRUCTII ~ lucrari de alimentare cu apa, canalizari; = linii de transport energie electric; = conduete pentru produse petroliere, gaze, fluide tehnologice; - lucrari de organizare de gantier, ete. ‘Se mai foloseste notiunea de obiectiv investitii, prin care se infelege un grup de obiecte de constructii. ~ O caracteristica esentiala pentru obiectul de construetii, din punet de vedere “al eficientei economice, il constituie faptul ca, 0 lucrare inceputa trebuie terminata 1a termen, altfel pierderile sunt foarte mari, comparativ cu valoarea initiala Stagnarea, intreruperea sau oprirea executiei lucrarilor la un obiect de constructii aduce costuri suplimentare la reluarea lucrérilor, att datorit reorganizarii santierului si ,inertiei 1a demarare”, ct mai ales remedierilor necesare aducerii la starea initiala, datorita degradarilor suferite in perioada ,conservari” Analiza unor investitii importante in municipiul Timisoara [10),{9] (spitalul municipal, spitalul de ortopedie, modernizarea bulevardului Tineretii, spitalul de urgenfa), incepute in anii 1993/94 si cu mai multe cicluri de intrerupere-reluare datorita finanga stadiul si durata intreruperii, ~ Depasirea termenului final, cu durate mari, duce la depasirea substantial a (de Ia buget) arati cresterea costurilor cu 10% pani 1a 20%, functie de “ valorii devizului general initial. De exemplu, [17] ,,Ansamblul financiar — bancar” din Timisoara (sedii pentru ASIROM, BCR $1 CEC) inceput in 1992/93, cu termen de finalizare 1996, s-a finalizat ‘cu depasiri mari ale termenului final (197-BCR, 1998-CEC, finalizare in 2000- ASIROM), cu depasiri a valorii initiale intre 15% si 70%. Valoarea lucrarilor de modernizare a bulevardului Tinerefii (8],[10], eu termen final 1999 si terminat in 2002 a acumulat depagiri de aproape 20% fata de cea initiala. 1.1.2, Particularititile procesului de productie intreaga activitate in constructii este influentati puternic de actiunea particularitatilor procesului de productic. Dintre acestea mentiondim urmatoarele:Cap. 1—Probleme generale 5 A) Procesul_de_productie este mobil iar produscle finite (obiectele de ~ constructii) sunt fixe (legate de sol Solul serveste ca fundatie in marea majoritate a obiectelor de constructii. in unele situatii solul constituie parte integranta a constructiei (tuneluri, canale, drumuri, amenajiri portuare, etc.) fapt ce face ca obiectele de constructie s& se consume pe locul pe care au fost realizate. De aceea factorii procesului de productie ( for{a de munca, soulele, uneltele si utilajele, etc.) se deplaseaza de la un loc de munca la altul, de la un amplasament la altul, sau de la 0 localitate Ia alta. Spre deosebire in industrie, de regula, produsele ce se fabricd se gasese in migcare, iar mijloacele de munca rman stabile. In industrie toate produsele obtinute se consuma in alt loc decat cel in care au fost produse. Mobilitatea procesului de productie impune refacerea organizarii santicrului pentru ficcare now amplasament (in industrie un model organizatoric bun poate fi ~folosit zeci de ani). Particularitatea impiedic& perfectionarea activitatii de mecanizare iin special, automatizarea executiei lucrarilor. Mobilitatea procesului de productie diminueaz& gradul de folosire a utilajelor, fortei de munci, mareste durata de executie si sporeste costurile de productie. Reducerea influentei negative a acestei particularitati poate fi asigurata prin cresterea gradului de industrializare a lucratilor de constructii B) Procesul de productie din construeti se desfiigoarii, in general sub cerul liber. Atat activitatea muncitorilor , edt si majoritatea proceselor de productie sunt influentate de factor naturali ca : temperatura, umiditate, cureni de aer si lumina, Acestia pot incetini sau chiar stopa desfagurarea proceselor de munca, Factorii naturali _ impuri un caracter sezonier al activitatii de constructii( intre 15 noiembrie gi 15 martie activitatea este mult diminuaté sau chiar intrerupt la majoritatea agentilor economici), Aceasti patticularitate influenteazi negativ volumul productiei, gradul de folosite a utilajelor durata de executie, calitatea Iuerarilor si deci costurile. Atenuarea influentelor acestei particularitati se realizeaza prin. diminuarea ponderii proceselor umede pe gantier ( a cétor desfaigurare nu este posibild pe timp6 MANAGEMENTUL PROIECTELOR DE CONSTRUCTII friguros), folosirea unor aditivi pentru procesele umede ce nu pot fi inlocuite (in timpul friguros), sau protejarea lor termica, esalonarea lucrarilor in aga fel ineat iama si se Iucreze doar in spatii inchise, ete. _ ©)Durata ciclului de produetie este relativ mare fat de industrie. Ca urmare a actiunii particularitatilor prezentate, a volumului mare de lucr pentru fiecare obiect si a intreprinderilor pentru desfésurarea proceselor naturale, cictul de productie din constructi are, in general, o durata mare ( luni sau chiar ani), in aceasti situatie se inregistreazA 0 imobilizare de valori (materiale si __Producfie neterminat’) mai mare decat in industrie, fapt ce miireste costurile. Diminuarea influentei negative a acestei particularitati se poate realiza pe seama cresterii gradului de industrializare. D) Diversitatea mare a luerarilor de constru Aceasti particularitate este datdi de varictatea foarte mare a obiectelor de constructii, pe de o parte, si de conditiile in care acestea se executi, pe de alti parte. De aceea, intuitia si experienta nu sunt suficiente pentru a rezolva problemele curente ale conducerii $i organizarii executiei lucrairilor. Acest neajuns poate fi atenuat prin folosirea unor modele moderne de conducere si organizare ( in special modele ale cercetatii operationale). E) Complexitatea mare a procesului de produetie, + Particularitatea mare este impusi de volumele foarte mari consiruite care “solicité volume la fel de mari de materiale, manopera si ore functionare-utilaj. in activitatea curenta se opereaza cu peste 40,000 de articole de deviz sau peste 10.000 de articole de deviz comasate, aproximativ 150.000 de sorto-tipo-dimensiuni de materiale, 150 de meserii si peste 200 clase de utilaje. $i aceasti particularitate complica activitatea de conducere si organizare pentru care se apeleaza din ce in ce mai mult la tehnica de calcul de ultima ort, eu performante ridicate si un soft deosebit de performant, F) Durata de viati a obiectelor de constructii este foarte mare, Deoarece obiectele de constructii se realizeaza din materiale rezistente in timp, ele au o durati mare de folosinta. Aceasta face ca uzura moral a constructiei sCap. 1—Probleme generale 7 actioneze mult mai frecvent si mai intens decat la bunurile industriale care au o durata de viata de 5 pana Ia 30 de ori mai redusi. Diminuarea influentei negative a acestei particularitati se poate asigura prin ~ proiectarea modular a suprafetelor si volumetor, prin asigurarea multifunctionalitatii * spatiilor construite, prin amplasarea unor pereti mobili, etc. G) Productia de construetii are caracter de unicat. Caracterul de unicat este imprimat de diversitatea mare a obiectelor de constructii, dar si de faptul c& fiecare obiect este realizat pe un amplasament care este particular din punct de vedere al structurii si duritatii solului, Aceasta particularitate se reflect in cheltuielile mari cu proiectarea obiectivelor de constru cu organizarea santierelor si cu executia propriu-zisi a lucrarilor. Diminuarea influentei negative a acestei particularititi se poate asigura prin perfectionarea activitatii de proiectare modulara si, pe aceast& cale, cresterea gradului de industrializare a Iuerdrilor de construct H) Greutatea mare a obiectelor de construetii. S Dimensiunile obiectelor de constructii fi greutatea specificd mare a materialelor folosite determina greutatea mare a obiectelor de constructii. Masa medie ~ a constructiilor este de aproximativ 24 de ori mai mare decat masa produselor industriale objinute din aceeasi unitate monetard. Greutatea construetiilor variazd, in functie de sistemul constructiv adoptat,intre 1,0 gi 1,8 tf/mp de arie desftgurata Masa materialelor ce urmeazi a se transporta pentru un obiect de constructii solicita mijloace de transport adecvate si cheltuieli care marese pretul constructici Reducerea influentei acestei particularitati se poate asigura prin prefabricate gi folosirea inlocuitorilor de materiale - 1) Activitatea de construetii are un caracter de pionierat. Daca obicctivul este realizat in spatiu nelocuit, constructorul are sarcina s& asigure, in afara conditiilor de locuit pentru proprii muncitori, si toate celelalie " activitagi necesare atragerii spatiului respectiv la viata economic&, social si cultural Cheltuielile suplimentare impuse de aceasti particularitate pot fi atenuate prin realizarea , in mai mare parte, a lucrarilor de organizare de santier in solutie definitiva.-8 MANAGEMENTUL PROIECTELOR DE CONSTRUCTII 1.2. Cielul de viati a proiectului de construct in realizarea unui proiect de constructii se parcurg o serie de etape care alcdtuiesc ciclul de viata al proiectului. in literatura de specialitate exist’ diverse abordari ale acestui aspect. Cei mai mulgi autori limiteaza durata de viata a unui proiect de constructii la intervalul de timp cuprins intre initierea (definirea) proiectului gi punerea in functiune a acestuia, Altii considera ci durata de viati a unui project incepe cu data adjudecdrii activitati de proiectare ( sau chiar la data incheierii contractului de antrepriza) si se {ncheie la punerea in functiune a acestuia. Allte studii considers c& durata de viata a unui proiect incepe cu initierea _{definirea) proiectului si se incheie cu activititile impuse de lichidarea (postutilizarea) lui, Aceasté pozitie este justificatt de necesitatea analizei integrale a proiectului in vederea stabilirii costurilor globale solicitate de acesta. De multe ori proiecte cu cheltuieli initiale (proiectare si productie) reduse impun in exploatare cheltuieli care depagesc cu mult ,economiile” inregistrate in primele etape. in plus, analiza comportirii in exploatare a proiectelor furnizeazd informatii foarte utile pentru perfectionarea proiectelor viitoare. ~ Aceasta abordare prezinti dezavantajul c& nu poate asigura continuitatea ‘managementului pe toatd durata de viata a proiectului ca urmare a faptului 8, de cele mai multe ori, acesta este asigurat de cdtre parti diferite: de proiectant, constructor si beneficiar, in fiecare dintre perioadele distincte de viata (proiectare, constructie, exploatare), ca urmare a particulatititilor fiecdrei etape, pe de o parte, si pe de alta “parte, a duratei foarte mari de viata a proiectelor de constructii (durate ce pot depagi durata de viagd a unei firme). Se prezinti in continuare schematic modul de abordare a ciclului de viafa a proiectului de constructii de catre diferiti autor. Astfel, in cadrul metodologiei Organizatiei Natiunilor Unite pentru Dezvoltare Industriala (O.N.U.D.L,) privind elaborarea studiilor de fezabilitate ciclul de viata al proiectului cuprinde urmatoarele faze:Cap. 1—Probleme generale 9 a) Preinvestitionali = Studi de identificare a necesitatii si oportunitatii investitiei = Studii de prefezabilitate -~ ~ Studi de fezabilitate - Studi de evaluare si decizie. +. b) Investitionali e - Negociere si contractare = Proiectare - Construire = Punere in functiune ©) Operational ~ _ Intrefinere curenti - _ Reparatii periodice ~ Reparatii capitale . P.Morris (Managing Project Interfaces: Key points for Project Success Prentice Holl, 1981) prezinta ciclul de viaté a proiectului astfel: ‘Terminarea Incheierea | Jucrarilor contractului de antrepriza dluratei Ringerea parametrifor | normale de proicetati Faza2 Faza3 | Farad | FazaS Fara 6 Si Planificare si | Construire | Punerein | Exploatare, | Postutilizare : Proiectare functiune si | intretinere gi operare | reabilitare + Fig. 1.1. Cielul de viati al proiectului de construetii (P.Morris): + 10 MANAGEMENTUL PROIECTELOR DE CONSTRUCTII Un alt reputat specialist Ronald Mc Catfer ( ‘Modern Construction Management” Blackwell Science, 1995) prezint& ciclul de viati a proiectului de construcfii ast: FAZA ACTIVITATEA ‘SUCCESIUNFA ACTIVITATILOR Tnifiere Tdentificarea produsului [== Definirea nevoit Preliminar’ | Studi de fezabilitate, planificare strategica si | me Decizia de a realiza studiul financiard Proiectare Proiectare gi estimarea Decizia de a realiza general costurilor proiectul ai * Proiectare Proiectare detaliata === Inceperea organizirii detaliati licitatiei sau demararea negocierilor « ~ [onfractare | Negociere sau icitare- —. sincheierea ofertare si contractare Contractelor Constraire | Construire Realizarea consiruciier Finalizare Finalizarea Tucriirlor si Recepfia final receptia finala _ Exploatare si | Exploatare si intrefinere Atingerea parametrilor —— intrefinere proiectati Fig.1.2. Ciclul de viata al proicctului de constructii (Ronald Me Catfer) Conform Normativelor in vigoare in Roménia ciclul de viata a proiectului de a) Definire Dupa ce proprietarul ( investitor, initiator, client, beneficiar) a identifi constructii parcurge urmatoarele etape: it nevoia de a realiza un obiectiv de constructii, trebuie si-si defineasca cerinfele gi constringerile bugetare. Definirea proiectului cuprinde stabilirea caracteristicilor generale ale acestuia, cum sunt: amplasamentul, dimensiunile, configuratia, criteriileCap. 1-Probleme generale 11 de performant’, echipamentele necesare, etc. in aceasta etapa se realizeazi proiectul general al viitorului obiectiv, aceasti activitate find in responsabilitatea proprietarului, care poate apela insé la un proiectant. b) Proiectare Aceasti tapi consti in realizarea studiilor de prefezabilitate si fezabilitatea fincheindu-se, in cazul in care s-a luat decizia de realizare a proiectului, cu elaborarea proiectului tehnic, In practicd, in cazul anumitor forme de aranjamente contractuale, proiectarea, “aprovizionarea si construirea se suprapun, constructia realizindu-se pe masura ce avanseazi proiectarea. Proiectarea poate fi realizati de citre beneficiar, dar cum in cele mai multe cazuri acesta nu este specialist in domeniu, se recurge la un proiectant specializat sau Ja consultangi ( pentru studiile de prefezabilitate si fezabilitate. ©) Contractare = fn aceasta etapa se desfasoari licitatia pentru adjudecarea lucrarii gi se incheie contractul pentru realizarea constructici. 4) Aprovizionare si constru: Aprovizionatea se refer la comandarea si receptionarea echipamentelor si materialelor cheie necesare pentru realizarea proiectului, in special a acelora cu intervale lungi intre lansarea comenzii si primirea lor. Aprovizionarea poate fi realizat& de care antreprenorul general, de catre client sau de care o firma specializats angajata de client. Construirea este procesul de punere in oper a materialelor si echipamentelor. Aceasta presupune asigurarea cu resurse umane, utilaje, materiale si supervizarea realizirii Iucrdtilor. Realizarea constructiei revine unui antreprenor general care poate intermediul unor subcontractanti realiza anumite parti ale luerarii prin €) Exploatare, intretinere si reparati Dupa darea in exploatare si atingerea parametrilor proiectati obiectivul de constructii poate necesita de-a lungul timpului executarea unor Iucrari de intretinere gi reparatii ul12. MANAGEMENTUL PROIECTELOR DE CONSTRUCTIL Pentru realizarea acestora se poate apela la constructorul obiectivului (in mod sigur in perioada de garantie) sau la o alta firma de constructii, daca beneficiarul nu are = un comportament specializat Definire t Studiul de prefezabilitate 1 Studiul de fezabilitate q Proiectare general (Proiectul tehnic P.T.) q : : Proicetare D.D.E. (de detaliu) 1 4 Demararea negocierilor sau a organiza lictatiei i Comtractare Alegerea constructorului ¥ Punere in Aprovizionare si Constructie el funetiune si) exploatare x pas Pa Ts Gutretinere si reparatii _ }/-————— Expirarea duratei t Demolare /Reconversie de viatd tehnice Fig. 1.3. Ciclul de viati al proiectului de constructii (Roménia) sau/si economiceCap. 1 Probleme generale 13 £) Demolare sau reconversie. Dupa expirarea duratei normate de viaté a obiectivului sau chiar mai devreme, daci ratiuni economice sau tehnologice o solicits, obiectivul trebuie demolat sau modificat, Pentru aceasta este nevoie de serviciile unei firme de proiectare si apoi a unei firme de construct. Etapele prezentate in fig.1.3. cuprind activitati importante si cu efecte deosebite asupra rezultatului final 1.3. Participantii la realizarea proiectului de constructii si sarcinile care le revin. Avand in vedere etapele strabatute si durata constructiei_participar realizarea proiectului sunt: Beneficiar (investitor) Proiectant / Cercetare PARTICIPANTILA. Constructor (antreprenor general) REALIZAREA Banca ~ CONSTRUCTIEL Furnizor de materiale gi utilaje Furizor de utilaje de construc mijloace de transport Autoritatile publice (consilii, Inspectoratul de stat in construct a) Beneficiarul luerrii — este persoand fizica sau juridica ce dispune de fondurile binesti necesare investitiei, in cadrul si in folosul cfreia se realizeazi investitia sau reparatiile si care are dreptul si tncheie contracte cu terti pentru executarea lucririlor. Uneori beneficiarul este numai investitor. Beneficiarul asigura fondurile si stabileste: ~ dimensiunile si capacitatile de productie; = durata de executie; z - calitate; = yaloare, ete. 314 MANAGEMENTUL PROIECTELOR DE CONSTRUCTIL in procesul de realizare a constructiei beneficiarul este reprezentat de dirigintele de santier. in anumite situatii beneficiaral poate proiecta si executa constructia. in final benef administrator. ul poate vinde constructia unui proprietar sau poate si o incredinteze unui b) Proiectantul Iucririi (care poate fi si consultantul) este o unitate — persoand juridied - care elaboreazi pe bazé de contract, o documentatie completa pentru o lucrare, avand calificarea si competenta necesara. in anumite situafii proiectul are la baza expertiza tehnic’ realizata de experti tehnici atestat Organizatia de cercetare este o unitate ~persoand juridica - care are dreptul gi competenta si intreprinda actiuni indreptate in scopul obtinerii de noi date sau informatii utile in domeniu si s& incheie contracte pentru valorificarea acestora. ©) Constructorul sau contractantul este o unitate -persoana juridica- cu profil te de de constructii-montaj, care are capacitatea si competenta si execute, in cal antreprenor general, antreprenor de specialitate sau subantreprenor, pe baz de contract, lucréri de constructii, reparatii capitale sau de sistematizare. Constructorul sau antreprenorul! poate executa singur o constructie sau poate apela la subantreprenori indeplinind doar functia de antreprenor general intreprinderea de constructii se afla in ipostaza de: - antreprenor general, cénd se angajeazi fat de un beneficiar sf execute toate Iucririle din proiect, cu exceptia celor care apartin, prin lege, antreprenorilor de specialitate (legistatia im 60% din volumul total al lucrarilor); vigoare spune m - antreprenor de specialitate, cand se angajeazi fata de un beneficiar sa execute Iucrari de strict’ specialitate, pentru care are exclusivitate prin lege sau autorizatie speciala (gaze, energie termicd, electricd, atomicd); - subantreprenor, cand se angajeaza fafa de un antreprenor general sé execute unele Iuerdri de specialitate mai restrdnsa (fig. 1.4),Cap. 1- Probleme generale 15 BENEFICIAR t t ANTREPRENOR GENERAL t T t T S$ a g SUBANTRE- | § 2 B | [PRENORDE | 2 | —& contnetedennepih E ES a ae 2S | —> Contracte de subantrepriza g 4Ze B 2a Fig. 1.4. intreprinderea de constructii ca executant Umarirea din punct de vedere tehnic al executiei revine responsabilului tehnic cu executia atestat. 4) Banca este o institutie financiard —persoani juridica- care administreazi fondurile banesti ale oricdrei organizati, intreprinderi sau persoane particulare, care depune sau imprumuté 0 suma de bani, in conditiile reglementarilor in vigoare si accepta plata dobanzilor si a comisionului pentru serviciile ficute €) Furnizorii de materiale si utilaje sunt agenti economici sau persoane juridice are pe baza ofertelor proprii si a contractelor incheiate cu antreprenorul sau subantreprenorii asigura acestora materiale, semifabricate gi prefabricate 1) Furnizorii de utilaje de construetii si mijloace de transport. Acestia asiguri antreprenorului utilajele de construetii si de transport necesare realizitii lucrai, rii constructiei si asigurd g) Autoritatea public, emite avizele necesare reali urmirirea realizirii ei din punct de vedere legal si calitativ. Autoritaiea publica, le locale elibereaza formata din Consiliile municipale, Consiliile judefene sau Consi certificatul de urbanism si autorizatia de construire,16 MANAGEMENTUL PROIECTELOR DE CONSTRUCTIL Prin eertifieatul de urbanism se impun avizele necesare privind: alimentarea cu apa, energie electric’, protectia mediului, etc, Controlul de stat al calitatii constructiilor se executi de catre Inspectoratul de Stat fn Constructii, care raspunde de executarea controfului statului cu privire la aplicarea legilor si respectarea normelor tehnice in constructii, urbanism si amenajarea teritoriului. Alsturi de participantii directi la realizarea constructiilor mai participa si alte “factori deosebiti de importanti (laboratoare de incercdri, unititi de cercetare, institufii de atestare, etc.) ORGANUL DE PLANIFICARE este o institutie sau formatie de persoane a cdrei menire este si stabileasca tendintele care se contureaza in domeniu gi, corelat cu acestea, 88 gindeasc& egalonarea unor lucrdri comandate de guvern sau de firme particulare, tindnd seama de existenta tata a unor resurse. ~ _ Actioneaza doar la realizarea obiectivelor cu impact (functional si/sau social) asupra economiei nationale, Are rolul de a aplica politica guvernului de sprijinire sau frdnare a unor actiuni sau tendinte (avand caracter consultativ si nu imperativ). Legaturile intre participantii la realizarea obiectivelor de investitii (fig. 1.5.) sunt asigurate prin eontracte economii © contract de antrepriza — intre benefici r gi executant; * contracte de subantreprizA — intre executant si alt constructor; ‘+ contract de proiectare — intre beneficiar si proiectant; © contract de cercetare tre beneficiar si organizatia de cercetare; ‘© contract de asistent& tehnicd — intre beneficiar gi organizatia de cercetare sau proiectant; © contracte de livrare —intre executant gi furnizorii de resurse materiale; © contracte de cAriusie - intre executant si furnizorii de mijloace de transport inchiriate sau prestatori de servic de transport; ‘© contracte pentru utilae-intre executant si furnizorii de utilaje de constructii pe care le inchiriaza; ‘© contracte de munca - intre executant gi angajati- Cap. 1 - Probleme generale 17 7 ECONOMIA : NATIONALA —+ ‘CERCETARE }*—} PROIECTARE BENEFICIAR AVIZARE +> ECONOMIA, /NATIONALA B|,{ EXECUTANT t A| [CONSTRUCTOR N ¥ G A ORGAN DE PLANIFICARE t rurnizort |! = —conexiun drecte | — sr eonexiuni inverse conexiuni posibile Fig. 1. 5, Participant la realizarea obiectivelor de investitii intre participanfii la realizarea constructiilor si in special intre investitor gi constructor se realizeazA relatii functie de modul cum se face coordonarea generala. in cazul in care coordonarea general a investitici o executd investitorul, reprezentantul autorizat al acestuia (fig.1.6.) intra in urmatoarele relajii cu implicati in realizarea investitiei:18 MANAGEMENTUL PROIECTELOR DE CONSTRUCTII PROIECTANT * t REPREZENTANT aE [anvestiror f=* AUTORIZAT AL [-——*! ANTREPRENOR % INVESTITORULUL 4 ee FURNIZORL [_Furnizort SUBANTREPRENOR Fig.1.6. fn cazul in care coordonarea generali este incredintati. reprezentantului autorizat al investitorului, acesta intra in urmatoarele relatii cu factorii implicati in realizarea investitci (fig.1.7.) PROIECTANT ty REPREZENTANT }——+| __FURNIZOR INVESTITOR }e——»| AUTORIZAT AL INVESTITORULUI Tt DIRIGINTE DE SPECIALITATE ANTREPRENOR GENERAL - FURNIZORI | SUBANTREPRENOR, 18Cap. 1 - Probleme generale 19 Pentru un contract a cheie” poate exista urmatoarea relatie (Fig. 1.8 INVESTITOR, : REPREZENTANT |______ 4 pROIECTANT AUTORIZAT AL, INVESTITORULUL ANTREPRENOR GENERAL a | FURNIZORI SUBANTREPRENOR FL, F2, F3. SAI, SA2, SAS. Fig.18. in situatia aleas’, coordonatorul general al investitiei este reprezentantul autorizat al investitorului, in grija cdruia intra obligatiile de organizare a licitatiei, claborare $i incheiere a contractului cu antreprenorul gencral, coordonarea activititii de proiectare, avizare si realizarea finala, corespunzatoare investitiei. Reprezentantul autorizat al investitorului poate angaja pe baz de contract dirigingi de specialitate, care vor efectua in numele investitorului supravegherea si controlul calititii executdrii lucrarilor. Participantii [a realizarea constructiilor au obligatii si rispunderi legale pentru realizarea proiectului a) Investitor ~ stabilirea nivelului catitativ ce trebuie realizat prin proiectare gi executie, {in concordanti cu prevederile legale; ~ obtinerea acordurilor si autorizatiilor necesare realizArii constructie‘s = realizarea verificdrii proiectelor prin experi autorizati; 920 MANAGEMENTUL PROIECTELOR DE CONSTRUCTIL = asigurarea executiei corecte a lucririlor prin dirigingi de santier sau agenti economici specialititi = eodrdonarea in vederea solutionatii neconformitatilor apdrute pe parcursul executici precum sia cerinfelor proiectelor; ~ asigurarea receptiei lucratilor de construct; = intocmirea si pastrarea carti tehnice a constructiei; ~ expertizarea constructiei de experti tehnici autorizati cfind se executa Juerar la constructe. ‘ - b) Proiectant ~ _ precizarea categoriei de importanti a constructiei * hi = asigurarea prin proiecte si detalii a nivelului de calitate corespunzator cerintelor si normelor tehnice. + Prezentarea proiectelor in fafa specialistilor verificatori atestati desemnati de, investitori si solufionarea neconformitailor si neconcordantelor semnalate - Blaborarea caietelor de sarcini pentru execufie, exploatarea gi intretinerea constructiilor si dupa caz.a urmariri in timp - = Stabilirea fazelor de executie determinante pentru verificarea calititii = Stabilirea modului de tratare a defectelor aparute din vina proiectantului si urmarirea aplicati pe santier a solutiilor, dupa insusirea lor de ciitre specialisti atestati ilor de = Participare la intocmirea clrfi tehnice si Ia receptia Incr constructii; ©) Executant - sesizarea investitorului a neconformitatilor din proiecte in vederea solutionairii lor, = inceperea executiei numai la constructii cu avizele si autorizafiile conform legi; = asigurarea nivelului de calitate a lucrarilor printr-un sistem propriu de calitate; 20Cap. 1 Probleme generale 21 = convocarea factorilor care trebuie s& participe la receptia lucrarilor pe faze - determinante de executie in scopul obfinerii acordului de a continua executia ~ Solutionarea defectelor, neconcordantelor si neconformitatilor apirute, ‘numai pe baze solutiilor stabilite de proiectant cu acordul investitorului; = Folosirea la executie numai a produselor prevazute in proiect, certificate si pentru care exist omologare si agrementare; inlocuirea produselor cu altele se face numai cu acordul proiectantului si a solu acesta si cu acordul investitorului - _ Respectarea proiectelor si a detaliilor de executie - _ Sesizarea Inspectiei de stat cfnd se produc accidente tehnice de executie; - Supunerea la receptie numai a constructiilor si a lucrarilor care corespund cerintelor de calitate. - Aducerea la indeplinire a masurilor impuse de actele de control sau din documentele de receptie = Remedierea , pe cheltuiala proprie, a defectelor apdrute din vina sa, atat in perioada de execufie cat ti in perioada de garantie; + Readucerea terenurilor ocupate temporar la starea lor inital, Ia terminarea execu + Stabilirea rispunderii tuturor factorilor si participantilor Ia executie in ‘conformitate cu sistemul propriu de urmarire a calititi. 4) Specii expert tehnici, atestati Specialistii verificatori de. py tehnici cu-executia si isti verificatori de proiecte, responsal te atestati rispund in mod dar cu projectantul in ceea ce priveste asigurarea nivelului de calitate corespunzator eerintelor proiectului Responsabilii tehnici cu executia atestafi rispund, conform atribufiilor ce la revin, pentru realizarea nivelului de calitate corespunzatoare cerintelor, la Iucrarile de constructii pentru care sunt angajati a122. MANAGEMENTUL PROIECTELOR DE CONSTRUCTIL Expertii tehnici atestati, angajati pentru expertizarea unor proiecte gi luerari de constructii sau constructii aflate in exploatare, rispund pentru solutiile date. Obligatiile specialistilor atestati se vor prezenta in detaliu in paragrafele urmatoare. ¢) Proprietarii constructiilor Proprietarii constructiilor au urmatoarele obligat principale: - efectuarea la timp a lucririlor de intretinere si de reparatii care te revin prevazute conform normelor legale in cartea tehnicd a constructiei gi rezultate din activitatea de urmarire a comportarii in timp a construcfiilor. ~ Pastrarea si completarea ta zi a cArtii tehnice a constructiei si transmiterea acesteia, la instrainarea constructiei, noului proprietar, - Asigurarea urméririi comportirii in timp a constructiilor, conform cu z prevederile din cartea tehnicd si reglementarilor tehnice; = Bfectuarea dup caz, de Iucriri de reconstruire, consolidare, informare, extindere, desfiinjare parjiala, precum si de lucrari de reparatii ale constructiei numai pe bazi de proiecte intocmite de persoane fizice sau persoane juridice autorizate si verificate potrivit legii - Asigurarea realizarii lucrarilor de interventii asupra constructiilor impuse legale; ~ Asigurarea efectuarii Iuerdrilor din etapa de postutilizare a constructiilor, prin reglementi ‘cu respectarea prevederilor legale in vigoare. 1) Administratori si utilizatori. Administratorii i utilizatorii_constructiilor au urmatoarele _obligati - principale: - folosirea constructiilor conform instructiunilor de exploatare prevazute in cartea tehnicd a constructieis = efectuarea la timp a lucririlor de intretinere si de reparatii ce le revin conform contractului; - efectuarea de lucrari de interventie la constructia existenté numai cu acordul proprietarului respectarea prevederilor legale; * 2Cap. 1 - Probleme generale 23 - efectuarea urmaririi comportirii in timp a constructiilor conform cartii tehnice a constructiei gi contractului incheiat cu proprietarul; = _ sesizarea in termen de 24 de ore, a Inspectici de stat in Constructii in cazul uunor accidente tehnice sa constructiile in exploatare. 2) Unititi de cereetare. Unitatile care presteazi activititi de cercetare constructii au urmatoarele obligatii principale: - efectuarea de cercetiri teoretice si experimentale preliminare in vederea fundamentérii reglementacilor tehnice in constructii; - fundamentarea ,elaborarea si experimentarea de solutii tehnice pentru produse si procedee noi pentru constructs + verificarea si controlul noilor produse si procedee Ia solicitirile producdtorilor, in vederea eliberirii de agremente tehnice, corespunzitor dispos lor legale. 1.4 Sistemul calitifii in constructii. Calitatea (qualitas — fel de a fi) — categorie filozofica care exprima insusirile esentiale ale unui produs sau servicin care il fac s& se distings de toate celelalte produse (servicii) similare care au aceeasi destinatie sau utilizare, ( definitie incompleta in. conditiile actuale), Aceast definiti 1 fost mult imbundtatita in ultima perioad’ avind in vedere si alte aspecte legate de produse gi servicii gi in special aspectele economice si sociale precum si plasarea consumatorului in centrul economici de piati. Obiectivele tuturor producitorilor si a realizatorilor de servicii, pentru a se putea mentine pe piaté, sunt satisfacerea consumatorilor prin cunoasterea_necesitatilor acestora in conformitate cu Organizatia Internationala de Standardizare (ISO) calitatea este acea proprietate sau caracteristicd de functionare a unui produs a cdrei evalvare 2324 MANAGEMENTUL PROIECTELOR DE CONSTRUCTIL permite si se determine dac& produsul respectiv raspunde cerintelor c&rora le este destinat.” Legea calitatii, din tara noastré precizeaza “calitatea este definita de totalitatea cerinjelor explicite si implicite ale unui produs / serviciu care asigur’ realizarea scopului pentru care a fost creat si comercializat” Cerintele calitatii sunt optiuni formulate de beneficiari faté de un produs / serviciu in timpul cercetirilor de piat reprezentand comanda sociala la un moment dat, comand care are un caracter dinamic. Referitor la constructii legea actual din Romania privind calitatea in constructii (legea nr. 10/1995) prevede calitatea constructiilor este rezultanta totalita performanjelor de comportare a acestora in exploatare, in scopul satisfacerii, pe intreaga durata de existent, a exigentelor utilizatorilor si colectivitatilor. Sistemul c Reglementirile tehnice care au ca obiect conceptia, calculul, aleatuirea , executia si exploatarea constructiilor. Calitatea_produselor_folositela_realizarea constructiilor se certified de catre producator. Nu se folosese produse fir certificarea calitati iin constructii se compune constructii care se stabilesc prin regulamente si proceduri si Agrementele tehnice pentru noi produse si procedee care stabilese aptitudinea de utilizare, conditiile de fabricafie, de transport, de depozitare, de punere in opera gi de intrefinere a lor. Verificarea_proiectelor, a executiei lucrarilor si expertizarea proiectelor si a constructiilor. Proiectele se verifici obligatoriu de cAtre specialisti verificatori de proiecte atestati (alti decat cei ce au elaborat proiectu) Executia este verificati de investitori prin diriginti de specialitate iar expertizele tehnice ale proiectelor si constructilor se efectueazi numai de catre experti tehnici autorizati Conducerea si asigurarea_ealititii in constructii constituie o obligatie ce revine ‘tuturor factorilor ce participa la conceperea, realizarea si exploatarea constructiilor gi se materializeaza intr-un sistem propriu fiecdrui factor. 24Cap. 1 - Probleme generale 25 ‘Autorizarea gi acreditarea laboratoarelor de analize gi incercari in constructti se fac conform prevederilor legale, Activitatea metrologici in construetii urmareste asigurarea ,etalonarea, verificarea si ‘mentinerea in stare de functionare a Receptia_constructiilor urmiareste certificarea realizarii acestora conform cu documentatia de executie si cu cartea tehnicd a constructiei in care se inscriu date oacelor de masurare gi control necesare, referitoare la realizarea si exploatarea constructiei. Se intocmeste prin grija investitorului si se preda proprictarului care are sarcina si 0 completeze la zi. Comportarea in exploatare si interventiile in timp se inseriu in carte tehnied, Interventiile ( reconstruire, consolidare, transformare, extindere, reparatii) se fac numai pe baza unui proiect avizat de proiectantul initial al cladirii sau de un expert tehnic avizat. Postutilizarea construetiilor se referi la activitijile de dezafectare, demontare si demolare a constructiilor, de reconditionare si de refolosire a elementelor si produselor recuperabile, precum si de reciclare a deseurilor cu asigurarea protectiei mediului potrivit legii. Controlul de stat al calititii in constructii se exerciti de citre Inspectoratul de Stat in Constructii care urmareste aplicarea unitard a prevederilor legale privind calitatea constructiilor la nivelul intregii tri Dintre componentele sistemului ealitatii in constructii doar conducerea si asigurarea caliti{ii in constructii cade in sareina constructorului, 1.5. Categorii de importanta si clase ale construetiilor Categoria de i portanti Aplicarea sistemului calitifii in domeniul constructor are la baza fn prinmul rand categoria de importanga a constructiei Categoria de importanta se utilizeaza pentru: - diferentierea cerintelor si a criteriilor de performanta impuse constructiilor; 2526 MANAGEMENTUL PROIECTELOR DE CONSTRUCTIL = evidentierea unor caracteristici sau aspecte specifice ale constructiei, care trebuie s& facd obiectul unei tratiti deosebite diferentiind constructiile din aceeasi categorie de importanti; = punerea fn evident’ a unor activititi cu pondere mare si importante pentru construcfie in oricare din fazele de existent a acesteia ( conceptie-proiectare, executie cexploatare); - diferentierea in stebilirea unor decizii privind constructia (aspecte economice, priorititi, ete.) Categoria de importanti are in vedere realizarea anumitelor niveluti de calitate si delimitarea obligat tindnd seama de urmatoarele aspecte: lor care revin tuturor factorilor implicati in viata constructiei - implicarea vitala a constructiilor in societate si naturé sub aspectul riscului care poate apare pentru siguranta si snftate in cazal unor disjunctii; = implicarea functional a constructiilor in domeniul socio-economic prin funefiile sociale, culturale, tehnico-economice, ecologice si prin ponderea mediului construit in raport cu medi! natural; + caracteristicile proprii ale constructilor ca si produse prin prisma volumului mare de materiale si munc& inglobate, utilizare indelungate, necesitatea adaptitii la conditiile locale de mediu natural (teren, conditii climaterice, ape subterane, etc) La constructiile existente in analiza eriteriilor pentru incadrarea in categorii de importanfé trebuie sa se ia in vedere si urmatoarele aspecte: = componentele cultural-istorice si sociale ale constructiilor; + acfiunea defavorabila in timp asupra constructiilor a conditiilor de teren si médiu; = conceptia de aledtuire si caleul luate in considerare la proiectarea si executia initiala nu oferd asigurarea necesara ceea ce impune aducerea constructiilor in situatia de a satisface cerinfele esentiale; - aparitia unor cerinfe si exigente noi determinate de functiunile construc sau de schimbarea functiunilor. 26Cap. 1 ~ Probleme generale 27 Categoria de importanta se stabileste pentru ansambluri de constructit considerate cu caracter unitar ( situri istorice, retele de circulatie sau functionale, ete.) ssau pentru fiecare obiect de constructie din cadrul unui ansamblu. Categoriile de important care se stabilese pentru construefii sunt: Categoria A — Construetii de importanta exceptional Constructii a cdror disfuncfii pot avea efecte negative foarte mari pe ari extinse si perioade indelungate de timp ( centrale nucleare, constructii hidrotchnice eu mari .cumuléi de apa, etc.) ducdind la pierderi umane si materiale importante, Constructii cu valoare istoric& si nominalizate in patrimoniu universal Categoria B — Constructii de importanta deosebita Constructii a céror disfunctii pot avea efecte negative importante dar pe arii limitate si pe anumite perioade de timp ( constructii din industria chimica, constructii hidrotehnice , ete.) Constructii cu valoare cuprinse in. patrimoniu national. Categoria C — Construetii de important normal Constructii a c&ror disfunctii pot avea efecte negative limitate si care nu sunt cuprinse in categoria A si B. Construct cu valoare din patrimoniu local si regional. Categoria D - Constructii de important redusa Constructii a ciror disfunctii pot avea efecte negative neimportante si cu pierderi materiale reduse . = Pentru stabilirea categoriei de importanté se au in vedere 6 factori determinanti carota li se atageazi cite trei criterii asociate. Factori determinanti, eu criteriile asociate sunt urmatori I. Importanfa vitali determinata de efectul unor disfunctii ale constructiei izolare termica, etanseitate, durabilitate, etc.) cu rise de deces, (rezistenta, stabilitat, Fanire sau imbolnavire a persoanelor sau cu efecte de distrugere in viata animala sau vegetal. Criteriile asociate factorului determinant au in vedere efectele produse de disfunctii care pot fi 2028 MANAGEMENTUL PROIECTELOR DE CONSTRUCTIL 1 directe implicdnd persoane care folosese direct constructia (loc desfiigoard activititi in ele, etc.) indirecte implicénd persoane sau comunitati care se aflé in raza de actiune a constructiilor ( constructii hidrotehnice, construcfii chimice, ete.) evolutive prin amplificare semnificativa, rapida sau in timp a parti periculoase ( propagarea unui incendiu, degradari structurale in lant, etc.) sau prin declansarea unor efecte periculoase cumulative ( explozii, incendiu, contamindri, ete.) IL Importanta socio-economicd si cultural determinati de influenta constructiilor asupra calititii vietii ( mediu protector, ambianté, ete.) a activitatii economice care se desfasoari in interior ( crearea mediului corespunzaitor activitatilor, componente tehnologice, etc.) precum si de legatura caracteristicile culturale (functiuni social-culturale, arhitecturd, valoare documentari legaté de istorie si civilizatie) si valorile efective tinand cont de comunitafi sociale. Criteriile asociate au in vedere: 2. 3 imdrimea comunitatii care apeleazi la functiile constructiei precum si valoarea bunurilor adapostite de constructie; ponderea pe care functiile constructiei o au in comunitate; natura si importanta functiilor constructiei. IIL. Implicarea ecologies prin prisma relatiei si influentei vizavi de mediu ‘nconjurator (biosfera, teren, apd, ae), Criteriile asi L ate au in vedere: miisura In care realizarea, existenta si exploatarea constructiei duce la modificarea unor caracteristici ale mediului natural si construit ( nivelul apelor freatice, disfuunctii in circulatii firesti, trepidati, ete.) riscul sau gradul de influenfé negativa asupra mediului natural gi construit in cazul unor disfinetii ale constructiei ( poluare, contaminare, infectare a apelor, etc.); 28Cap. 1- Probleme generale 29 3. rolul activ al constructiei in refacerea sau protejarea mediului natural si construit ( stabilizarea terenului, ineadrarea in naturd, ete.) IV, Necesitatea Iudrii in considerare a duratei de utilizare (existenta) avand in vedere viafa lungi de existenfi a unei constructii in decursul careia evolueaza cerinfele torilor 5i isi fac efectul actiunile la care este supust Durata mare de exploatare a constructiilor impune luarea misurilor pentru realizarea durabilitifii precum si urmérirea comportacii in timp pentru luarca tuturor misurilor de mentinere a performantelor sau pentru aducerea lor la nivelele impuse. = Criteriile asociate au in vedere: 1. durata de utilizare preconizata; 2. misura in care performantele alcituirilor constructive depind de - ‘cunoasterea evolutiei actiunilor( solicitarilor) pe durata de utilizare; 3. msura in care performantele functionale depind de evolutia cerinfelor pe durata de utilizare V. Necesitatea adaptirii la conditiile locale de teren si de mediu datorita interconditionatii dintre constructie teren sau mediu ambiant prin actiunile si conditiile impuse de constructic terenului ( solicitarile fundatiei, terasamente, etc.) sau de mediu constructici ( protectii, hidroizolatii, izolare termicd, ete.). Importanta dedsebita o are evolutia i modificarile condifiilor de teren si de mediu si influenfa lor asupra constructiei pe toata durata de existenta. Criteriile asociate au in vedere: 1. dependenta solutiilor constructive de conditile locale de teren si de mediu; 2. evolutia defavorabila in timp a conditillor locale de teren si de medi; 3. misurile deosebite pentru exploatarea constructiei impuse de conditiile locale de teren si de mediu, VI. Volumul de mune& si de materiale necesare avénd in vedere atét componentele inglobate efectiv in constructie cit si cele ne inglobate dar necesare ( 2930. MANAGEMENTUL PROIECTELOR DE CONSTRUCTIL lucrari de organizare de santier, ete.) precum si partea nevesara lucrari_provizori pentru menjinerea siguranfei constructiei sau pentru realizarea unor activitati pe perioada de exploatare, Criteriile asociate au in vedere sunt: + 1. ponderea volumului de munca si materiale inglobate; 7 2. volumul si complexitatea activitatilor pe durata de existent’ a constructiei in vederea mentineri performantelor; 3. activititi deosebite in exploatare impuse de functiunile constructici dogajari de temperatura, de zgomot, de mediu masiv, vibratii, etc.) Fiecirui criteriu asociat i se atribuie un punctaj p(i) de la 0 la 6, functie de nivelul apreciat al influentei criteriului ( 0- inexistent; I- redus, 2- mediu, 4- apreciabil, 6-ridicat) determinand apoi punctajul mediu P(n) pe factorul determinant ( n = 1...6): Pn) . k(n) = (E pei) /n(i) k(n) — coeficient de unicitate cu valoarea 1, de regula dar cu valoarea maxima 2 pentru constructii obisnuite ( structural sau a functiunilor utilitare) declarate monumente istorice sau de arta; 1n(i)=3 — num eriterilor asociate Punctajul total ca si suma punctajelor obtinute pe factorii determinanti fncadreazi constructiile in categorii de importants ( > 30 — categoria exceptional; 18...29 ~ categoria deosebita; 6...17 — categoria normalai < $— categoria redust) B, Clasele constructiilor Clasele constructiilor (categorii de importanta specifice) privesc constructiile (Sau parti ale acestora) numai sub anumite aspecte specifice ( actiunea seismicd, sensibilitatea la vant si zipada, pericolul de incendiu si rezistenta Ia foe, aglomerarea cu persoane ete.) Exist, spre exemplu situatii cand constructii de categorie de important normala sé fie incadrate in clase de importanta deosebita si invers. Se prezinta in continuare céteva clasificiri a constructiilor din punct de vedere al claselor specifice. 30Cap. 1- Probleme generale 31 Din” punet de vedere al proiect si asigurarii la actiunea seismich cconstructiile se incadreaza in urmitoarele clase de importanti : Clasa I - Constructii de importanta Hi pentru societate, a ciror functionalitate {in timpul cutremurului si imediat dapa cutremur trebuie si se asigure integral Clasa II = spitale, statii de salvare, statii de pompieri. = Cladiri pentru unititi administrative, centrale si judefene, cu rol de decizie in organizarea masurilor de urgenta dupa cutremure. - Cladiri pentru comunicatii de interes national si judetean ~ Unita de producere a energiei electrice din sistemul national = Clidiri care adapostese muzee de importanta nationala = Constructii de importanti deosebiti la care se impune limitarea avariilor avandu-se in vedere consecintele acestora: - celelalte cladiri din domeniul ocrotirii sanatatii ~ . sooli, erege. Gradinite, cfimine pentru copii, handicapati, batrani = Clidiri care adapostesc aglomeratii de persoane; sili de spectacole artistice si sportive, biserici, centre comerciale importante - Cliditi care adapostesc valori attistice, istorice, stintifice deosebite + Cladiri si instalatii industriale care prezinta riseuri de incendii sau degajari de substante toxice. - Clidiri industriale care adapostese echipamente de mare valoare economicd. = Depozite cu produse de strica necesitate pentru aprovizionarea de urgenta a populajie. Clasa TIT - Constructii de important’ normal (constructii care nu fac parte din clasele I, II sau IV) =” clidiri de locuit, hoteluri, cdmine ( cu exceptia celor din clasa II) = constructiiindustriale si agrozootehnice curente Clasa IV. - Constructii de important redusi: 3132. MANAGEMENTUL PROIECTELOR DE CONSTRUCTIL - constructii agrozootehinice de important redusa ( de ex.: sere, constructii parter diverse pentru cresterea animalelor si pasarilor, etc.) = constructii de locuit parter sau parter $i etaj - alte construct civile gi industriale care adapostesc bunurile de mic& valoare si in care lucreaz un personal restrans. in anumite situafii, unele componente ale cladirilor, inclusiv instalatii si echipamente ale acestora, se pot incadra in clase de importanta diferite de cea a restului cladiri Din punct de vedere a riscului seismic, in sensu! efectelor probabile ale unor cutremure asupra constructilor existente se stabilese 4 elase de rise Clasa RsI - constructii cu rise ridicat de pr&busire la cutremure ayand intensititile corespunzitoare zonelor seismice de calcul ( cutremurul de proiectare); Clasa RsIf — constructii cu probabilitate reds de prabusire dar la care sunt asteptate dogradari structurale majore_ la cutremurul de proiectares Clasa RsIII ~ constructii la care sunt asteptate degradari structurale care nu influenfeazi semmificativ siguranfa structural dar degradirile _“elementelor nestructurale sunt importante, la cutremurul de proiectare; Clasa RsIV — constructii 1a care rispunsul seismic este similar cu cel al tate la cutremurul de proiectare. constructiilor noi pr inea vantului constructiile pot fi de: a acti Din punct de vedere a sensibilit Categoria Ci — constructii curente putin sensibile la actiunea vantului ; Categoria C2 — construetii curente sensibile la actiunea vantului ( cladiri ‘nalte, structuri si parti usoare de constructii, turnuri, cosuri de fum, galerii de transport etc); Categoria C3 - constructii care ridied probleme specifice datorita complexititii comportirii Ia actiunea vantului (antene Ty, turnuri de televiziune, cosuri fimi mari ete. ) de fum cu indltime mare, estacade cu deschideri si 2Cap, 1 - Probleme generale 33 Din punct de vedere Protectiei Ia foe, functie de sarcina termicd si destinatie constructiile pot fi cu pericol mare, mediu sau redus. 1.8. Metode de evaluare a constructitlor siterenurilor 1.6.1. Consideratii generale Imobilele formate din terenur, clidiri gi construct, reprezinté o component important a mijloacelor fixe din patrimoniul societatilor comerciale sau persoanelor fizice. i fieckrui Dimensionarea valorii patrimoniale implica reconsiderarea valor element component al acesteia, prin prisma utilititii reale de moment, ca si cerintelor dezvoltirii viitoare. Ea reprezinta un criteriu important in stabilirea strategiei activitatii fiind un factor ce influenteaza hotarator posibilitatile si directiile de dezvoltare. Pentru specificul activititii de evaluare a lucrarilor (imobile) de construetii, 0 conditie esentiala in objinerea de rezultate corecte, corespunzitoare realitatii fizice gi economice, este maliza rezultatului obfinut in urma calculelor economice, compararea sa cu multimea altor rezultate in operatii similare, ineadrarea acestuia in contextul general al prejului pietei. Aceast analiza cere din partea evaluatorului, stpiinirea intr- un inalt grad a pregatiriiprofesionale specifice, dar si a unei asemenea analize Se pot menfiona ca obligatorii pentru evaluator in domeniul imobiliar, urmatoarele: a, cunoasterea si mai ales aplicarea in mod obiectiv a normelor tebnice legate de alcdtuirea tehnico-constructiva a constructiilor si terenurilor de toate categoriile ; b, - cunoasterea duratei de viati si exploatare a constructiilor ; > e.- cunoasterea capacititti de utilizare a terenurilor ; 4, - informarea permanent asupra evolutiei tehnico-economice a activitatii de constructii-montaj si de promotie imobiliara 3334 MANAGEMENTUL PROIECTELOR DE CONSTRUCTIL e. - cunoasterea normelor tehnice de caleul a stabilititii si rezistentei constructiilor, de comportarea in timp a acestora ; £. - cunoasterca modului de intocmire a documentatiilor economice ale de consiructii-montaj, a ponderii capitolelor de cheltuieli specifice ale acesteia in totalul devizului general ; -- informarea permanent asupra variatiei valorilor bazei de calcul, rezultate {in urma modificarilor in prevederile legale de incadrare in domeniu, sau in urma pe piata preturilor, hi, - cunoasterea metodologiilor de evaluare si alegerea celei mai indicate, in evolu cazul in analiza, functie de gradul tehnico-economic cerut de beneficiar ; i. - respectarea termenelor contractate pentru efectuarea operatiilor. 1.6.2. Valoarea constructiilor 1, Valoarea de piatit Reprezinté suma estimati pentru care un activ / bun material ar putea fi schimbat la data evaludrii tntre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie echilibratt, dup un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in cunostinfa de cauza, prudent si fara constrdngeri (SEV 4.03). Este valoarea stabilité corespunzator calculului tehnic, eu corectiile aduse de informatiile privind nivelul tranzactiilor pe piata liberd, influentate direct de actiunea cererii-ofertei Aceastilvaloare este variabila fn functie de momentul evaluari si de conditi concrete existente la un moment dat, in tendintele actiunii pietei libere. Este de fapt valoarea realé la care un obiectiv poate fi materializat in actiunea de vanzare-cumparare, 2. Valoarea de inlocuire Este valoarea real tehnicd, caracteristicd tipului de constructie in analiza, calculata prin aplicarea metodologiei ce ia in considerare dimensiumile, caracteristicile 34Cap. 1- Probleme generale 35 tehnico-construetive si dotarile obiectului, ca si prefurile unitare pentru categoriile de luerir. In metodologiile aplicate poate fi : = valoarea de inlocuire inifiala ( la punerea in funetiune ) ; - valoarea de inlocuire actualizata (la un moment dat). Rezulta, in functie de metodologia de calcul aplicati, prin caleule tehnico- economice, sau prin metode de comparatie si grila de date valorice . 3. Valoarea de investitie Reprezinta valoarea incorporat in obiectul de analiza, la momentul punerii in functiune, Pentru ace! moment, este egal cu valoarea de inlocuire initiala. Se stabileste prin : ante calculare = deviz lucrare ( D.C.L. , D.A.S.F., Deviz oferta ) ~ post calculare = situatii de Iuerari real executate in general, in conditii contractuale normale, variafia intre cele doud cai de stabilire este de 5% din totalul valorii. in conditiile variatiei preturilor pe perioade determinate ( inflatii cu rate de peste 5-7% pe an ), valoarea de investitie este legati direct de durata de executie, necesitnd calcule in consecinta. 4. Valoarea de lichidare Este valoarea minima la care obiectul in analizl poate fi valorificat pe piata liber’. Se stabileste prin scdderea din valoarea de inlocuire actualizats, a valorii rezultate incorporate in urma exploatirii in timp a obiectului; in final se corecteazi cu aplicarea conditiilor concrete de valorificare corespunzitoare pretului de piata. Este influentata direct de strategia stabilité in actiunea de valorificare a obiectului. 5.Valoarea de concesionare Conform specificatiei de termen, este valoarea calculata pentru concesionarea in folosinga a obiectului pe o anumita perioada, cu stabilirea de redevente periodice (tina an, ete.)36 MANAGEMENTUL PROIECTELOR DE CONSTRUCTIL ‘Are la bazii valoarea de inlocuire actualizati, corectati cu criteriile valorii de , din care se stabild te perioada totala de amortizare. In general pentru constructii, durata de amortizare luata in considerare este de 15-25 de ani, functie de important’, conditii de piatd, caracteristici tehnico- constructive, parteneri in afacere, conditii speciale de colaborare, ete. 1.6.3. Analiza construetiilor Efectuarea lucrérii de evaluare implic@ o analiza foarte atenta si detaliata a obiectului in analiza, Pentru realizarea acestui deziderat, evaluatorul expert efectueazd o serie {intreagd de activitati, cum sint @) ~ inspectia in teren : are drept scop cunoasterea generala si detaliata a obiectului, a conditiilor generale de amplasare, a dotarilor specifice directe si indirecte generale, a stiri tehnice, a specificului activitatii desfigurate, etc.; 4) - descrierea obiectului: realizeazi caracteristicile specifice, stand la baza incadrérii tehnice a obiectului in metodologia de calcul ; de asemenea, prezinta obiectul din punct de vedere tehnico-constructiv; ©) ~ misuriitori: indiferent de metoda de evaluare adoptatd, obiectul trebuie masurat in totalitatea sa; de asemenea, functie de metodologie, sint necesare masuritori pentru categoriile speciale de componente ale obiectului, ce intra in calculul de evaluare Misuritorile se executd cu mijloace manuale normale sau cu instrumente de specialitate, fiecare dimensiune fiind verificata prin confruntare cu documentatia tehnicd a obiectului (daca exist), @) - incadrarea in ansamblul general de amplasare yi activitate: in vederea calcularii valorii de pit (8, este important a se stabili si cunoaste elementele de incadrare in ansamblu, care sunt: x - zona de amplasare, functie de destinatia obiectuluis - dotarca amplasamentului cu trasee, mijloace de transport in comun; = poluare de zondi sau locala (fizica, chimica, ete.); 36Cap. 1- Probleme generale 37 dotarea cu relele urbane si facilititi de exploatare (drumuri, pavaje, sisteme de paz, etc.); - orientarea cardinal, influenfa sa asupra exploatiri - ambiangii mediu social; alte caracteristici locale. 1.6.4. Metode de evaluare Metodele de evaluare general cunoscute si aplicate in Romania in prezent, sunt: - metoda prin comparatie; - metoda estimarii costurilor de inlocuire: ~ metoda estimarii prin venituris - metoda indicilor. , 1. Metoda prin comparatie Este 0 metod rapida care necesiti 0 baz de date adeevati si se bazeazé pe compararea caracteristicilor tehnico-construetive si de dotare ale obiectului analizat, cu alte obiecte cu valoarea cunoscuta, care prezint& caracteristici identice sau foarte apropiate. Foloseste 0 baza de date bine pusi la punct si actualizati permanent, deservitd de un sistem informational foarte dezvoltat pe orizontala Se foloseste ca 0 metoda rapida de evaluare, ca si pentru compararea rezultatelor obtinute prin alte metode de baza. = 2. Metoda estimarii prin venituri ( randament) Metodologie moderna, care urméreste efectuarea in valoarea patrimoniului, a indicelui de eficienta al imobilului Metoda este relativ nou introdus& in Europa (cca, 15 ani ), fiind aplicata in special, in cazul actiunilor de asociere intre parteneri, pentru exploatarea imobilelor.38 MANAGEMENTUL PROIECTELOR DE CONSTRUCTII Este 0 metoda de evaluare cu rezultate pozitive, in special pentru cazurile end valoarea de patrimoniu a activului este foarte mic in raport cu rezultatul economic al afaceri (sau situate inverst. 3. Metoda indicilor Metoda aplicata mecanic in actiuni de evaluare, de neprofesionisti i are un rad de eroare uncori neacceptabil fath de valorile reale, datoriti bazei de plecare in caleul, care nu este corectaplicatl. Pentru profesionisti, care pot aprecia valorile de inventar fat de marimea gi dotarea obiectului in analiza, erorile metodei pot fi reduse la un nivel acceptabil. Consta practic in multiplicarea prefului de investitie sau achizitie a activului, prin coeficienti de corelare a protului care reflecté conditile conerete din momentul cfectuarii evaluarii, precum si uzura fizicd realé a acestuia in acelasi moment. Reprezinti o metodsi rapid, usor de insusit si aplicat, fiind folosit tn special, {in actiunea de verificare a rezultatelor objinute prin ealeulul metodei de baz. Este metodologia indicati in mod direct de normele si actele normative Hotirdrii Guvernului nr, 945/1990, 464,776/1991, 26,412/1992, 177-179,20611993, 500/94 Indict folositi: - indicele de construct, calculat de M.LP.A.T. indicele de relatii constructor-beneficiar, rezultat in usma concilierii intre acestia; indicele de piafa, calculat de C.E.T.(Corpul Expertilor Tebnici), pe bbaza experientei propri si a informatiilor din actele normative si mijloace mas-media, Acesti indici au diferente destul de mari, in urma actiunii de naturd subiectiva a celor ce-i calculeazé. 4, Metoda valorii de inlocuire actualizate Este metoda cea mai completa si cea mai bine fundamentata tehnic, care aduce rezultatele cele mai apropiate de valoarea reala a obiectului. Metodologia asigura analizarea si luarea in calcul a tuturor aspectelor concrete legate de alcatuiréa si dotarea obiectului in analiza. 38Cap. 1— Probleme generale 39 ti jedrit imobilelor in cadrul actelor Se bazeazi pe o cunoastere detaliatd a tehnologiei si componentelor activ de constructii-montaj, care sti la baza efectuarii cl normative de sprijin. = Are drept baz de pornire pretul unitar al constructiei specifice tn analiza, pret stabilit prin preluarea pretului de barem si a corectiilor necesare, corespunzitor {incadrarii constructiei in baza de date oferiti de normele tehnice aplicate, Baza de date tehnice si valorile aplicate este reprezentatai de Cataloagele de clasificare si evaluare a mijloacelor fixe intocmite de Comisia Central de Inventariere si Clasificare a Mijloacelor Fixe din 1964 si Legea 62/1968, completate cu Legea 15/1994, privind durata de viata gi de exploatare. Deoarece aceste Cataloage sint putin cunoscute, uni evaluatori folosese diverse metode de calcul a prefului tehnic unitar de barem de pornire. Acest aspect tehnic trebuie avut in vedere de beneficiar la actiunea de contractare a lucrarii de evaluare si la aprecierea pregatirii profesionale a specialistului, Metodologia asigura calculul valorii tehnice corespunziitoare fiecdrui tip de constructie in analiza, aceasta fiind apoi prelucrata prin coeficientii de uzura fizica, de circulatie valorica si de incadrare in ambianta de exploatare. In mod deosebit, trebuie acordata o atentie aparte coeficientului de uzura reala, influentat de -uzura de vechime; = starea tehnica realA = uzura morali si de evolutie tehnica; = uzura de intreginere . _ Degi metoda nu este indicat expres ca metodologie de lucru in cadrul actelor normative de reevaluare (HG 945, 26, 177-179, 206, 500 ), ea este recunoscuta ca find cea mai exacti si eficienta in domeniu. + Variant - cea mai exacta - Metoda devizelor, care reflect valoarea reala a constructiei “ea noua” , cuprinzénd cheltuielile directe (material, manoperd, utilaj), la care se adauga cheltuielile conexe, regia si profitul. 3940 MANAGEMENTUL PROIECTELOR DE CONSTRUCTIL “. Gradul de uzurd serips Gus = 2 x100% Du De De+Dr Gus = 100% unde: © Gus=gradul de uzura scriptic © Du=durata de utilizare (ani, luni) © De=durata de utilizare consumati (ani) + © Dr=durata de utilizare rimasa (ani) + * Du=D.S.N. ~durata de serviciu normata, conf. L 62 / 1968 = DUN. - durata de utilizare normata, conf. L 15 / 1994 si HGR 266/1994, Dr = Dur =(1-—2*_,ou. DSN. Relatia de calcul detaliat: unde: * K =n, de componente structurale ale clidirii = valoarea componentei ia constructiei valoarea rimasi de amortizat a componentei i. ‘Exemplu de calcul: Clidire cu 3 etaje, parter si subsol, an PIF — 1972,Cap. 1 Probleme generale 41 continua din beton simphu sub pere fundatii izolate din b.a. sub stalpi, structura in cadre (stalpi si grinzi din b.a) inchiderile sunt aledtuite din peretii exteriori de 37,5 em, cei interiori desplirtitori fiind de 15 em. Plansee sunt din beton armat. Acoperigul: sarpanti din lemn, cu invelitoare din figla tip solzi. Pardoseli din beton simplu, sclivisit si partial parchet la subsol, iar la etaje: holurt din mozaie, parchet in spatiile de depozitare cart DSN. = 100 ani, DUN. = 50 ani De = 2010 ~ 1972 = 38 ani Gu; = 38 : 100 = 38% Dr=Dur=(1-38/ 100) X $0=31 ani Guy = 38 / (38 + 31) x 100= 55% 11! > 38% 1.6.5. Surse de informatii necesare in evaluarea constructiilor In realizarea operatiunilor de evaluare, indiferent de metodologia aplicata, operatorii apeleaza la o bibliografie deosebit de variata, dar absolut necesera pentru fntocmirea lucratilor. Principalele titluri bibliografice : - Hotirfiri de Guvern nr. 449, 608, 945, 1109, 1355 / 1990, 464, 776, 834/ 1991, 26, 412/ 1992, 171-179, 206 /1993, 500/194. 983 / 1998 si 95 / 1999 = Decrete ale Presedintelui Republicii nr.93/1977, 216/1981, 256/1984, 61/1990; - Cataloage de preturi unitare si clasificare ale C.C.LM.F. / 1964; - Indicatoare de norme de deviz, seria 1981; ~ Legea 62 /1968 si 15 / 1994, privind durata de serviciu in exploatare; al42: MANAGEMENTUL PROIECTELOR DE CONSTRUCTII = Legea 10/ 1995 a Calitati lucririlor de constructs - Buletine Statistice periodice ale Comisiei Nationale de Statistica; ~ Buletine tehnice ale comisiei tehnice ale C.E.T. din Romina; = Ordinele nr. 4D, 11N / 1990, 10N / 1991, 34N / 1998 ale MLPAT; + Normele de reevaluare nr. 71-906 /1992, 2665 /1992 si 18845/1997 ale ME; ~ Cataloage de preturi pentru lucriri de constructii-montaj, pentru populatie RpC, RpE, Rpl, RpS, RpG, RpAc / 1982; ~ Standarde Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietatilor Imobiliare- ANEVAR + IROVAL1998 (engl. original 1997) ~ Catalog de STANDARDE, RECOMANDARI, NOTE ale ANEVAR, ~ Evaluarea mijloacelor fixe, C-tin Cotovanu, P. Nistor ANEVAR-1995 ~ Alte norme si documentatii tehnice de elaborare a proiectelor si de incadrare tehnico-economicd a constructiilor. 1.6.6. Evaluarea terenurilor 1. Metoda conform HGR 834/1991 Vt=Vbx(1+N)xK unde: Vt = valoarea terenului ‘Vb = valoarea de bazd a terenului determinata ca limita la un nivel de 495 Tei/mp. (5 lei/imp x 99 ani perioada de concesionare ) K = coef. de actualizare ( raport $/leu fata de 25.05.1992 cand 1$ 35lei ) (1 +N) = coef. de corectie a valorii de bazii, N <9 este suma notelor acordate = pe baza de criterii sau dupa aparitia HGR 500/194 : ve bx (1+N)x8,873 x Ko Ko= coef. de actualizare, fafi de 30.05.1994 cand 1$ = 1677 leiCap. 1 Probleme generale 43 Sau dupa aparitia HGR 983 / 1998 + HGR 95 / 1999 : y 7 Vt= Vb x (LEN ) x 8,873 x 7,352 x Ky K, = coef. de actualizare, fati de 30.06.1998 cfnd 18 = 8610 lei CRITERH PENTRU DEPARTAIAREA EVALUARII TERENURILOR CRITERIUL NOTA | Nota acordata O41 7 =. Sat resedinfa de comuna | 0,2 e fee - Oras 04 - : ee ~ Manieipiu 0.6 - ~ Municipiu resedina de + judet 1,0 10 = = Municipiul Bucuresti Ls - +b) Pozitia terenului fata de accesul la retele de | | transport ~ Transport rutier 02 02 - Transport feroviar 03 03 - Transport fluvial 0.5 = Transport maritim . = Transport aerian 0,5 ©)Echiparea tehnico-edilitara a zonei - - Retele de apa — canal 0.5 045 ~ Relele de energie electric | 0,5 05 = Retele de energie termica | 0,5 . -- Retele de gaze naturale 0s 05 = - Retele telefonice 05 0,5 : si = Refele de transport urban_| _ 0,5 0, )Amplasarea terenului * ~ In afara localitatii 0.0 : : + Inzona periferica a localitati 0,5 - + Inzona mediana a localitati 08 07 In zona centrala 1,0 : ©)Funofiile economice si caracteristicile 4344 MANAGEMENTUL PROIECTELOR DE CONSTRUCTIL sociale ale localitati ~ Activ. preponderent agricol 05 : + Activ. limit. ind,, prest. serv. 0,8 - + F-ctii economice complexe 10 1,0 ‘A)Restricfii de folosirea teren. conf. PUG =, Functie ineompat. cu PUG | -1,5 - ~ Fe compat. cu restrictii 1,0 =F. compatibila eu PUG 0s 05 g) Caracteristici geotehinice ale terenului = Normale 10 Lo ~ Diificile de fundare 0,2 7 ~ Nevesita desecari 05 : ~_Instabil, alune 07 : h) Terenuri poluate cu reziduuri = Gazoase 03 7 - Solide 05 - = _Lichide 07 meee TOTAL N max 9 1 2. Metoda bonitat Vt=Bx(A+S+G+T+E+Tf+D+B+R+CHV4P)xM XF xGs xH xGo Xer xU xZ unde: coef. de actualizare ( 1$ = 635 lei ) ‘A= valoarea de bazi a terenului (HGR 412/192 ) $ = pozitionarea terenului fafa de inst. sanitare “G= oo * eats gaze idem termoficare idem electrice Tf= idem telefon D =tipul de drum la care are acces terenul (% din A ) B= proportii gi orientarea terenului (% din A )Cap. 1—Probleme generale 45 strictii de folosire conform planului urbanistie( % din A ) uprafata adecvatd sau nu in cadrul urban (% din A ) - Vv aspectul urbanistic si estetic al imobilelor vecine , calitatea locatarilor si gradul lor de incadrare social (% din A) - P= poluare (% din A) M=ponderea terenului construibil fata de intregul teren evaluat F = coef. privind natura terenului Gs = coef. privind gradul seismic al zonei H-= coef. privind regimul de inaljime construibil Gi cr xb coef. privind starea terenului (grad de ocupare ) x b, coef. special de respingere datorita unor cauze juri sociale U= utilizarea terenului = Z= coef. de zona, indiferent de utilizarea terenului 7 PARAMETRI DIN FORMULA DE CALCUL, PARAMETRU VALORI K 31,79 A 14.715 : 5 16,7%=2457 Ga 16,7%=2457 T 3,35%=493 E 6,7%6=986 [ Tr 3.4%=500 = D 16,7%=2457 7 B 13%=1913 . R - Cc = - Vv i P M F se Gs H Go 45» 46 MANAGEMENTUL PROIECTELOR DE CONSTRUCTIL Cr 1,0 Pee 10 . LC Z 0.85 VALORI /mp 1.095.000 USD / mp 333 Suprafata [mp] 532,0 VALOAREA TERENULUL[m 582,54 3. Metoda comparatiei directe ‘Se utilizeazd la evaluarea terenului liber sau care se considera liber pentru : = Scopul evaluirii. Metoda este cea mai utilizata gi preferata atunci cénd exista date ccomparabile. Prin aceasta metoda, preturile si acele informatii referitoare la loturi similare, sunt analizate, comparate si corectate functie de asemaniri sau diferentieri. Elementele de comparatie sunt : ~ drepturile de proprietate, ~ restrictiile Legale, + condifile pietei (data vanzari ), ~ localizarea, . ~ caracteristiile fizice (suprafata, forma, lungimea la fatada ) ~_utilitatile disponibile, = + zonarea, = cea mai buna utilizare od Se recomandi sti se coreleze rezultatele a doua sau mai multe compatatti 4, Metoda valorii de piat Evaluarea in conditiile pictei ( SEV 4.03 ) se bazeazi in general pe analiza - Procesul de evaluare ii solicita evaluatorului sa uunor proprietéti comparat desfigoare cercetari adecvate gi relevante, si efectueze analize competente gi s& tragit concluzii informate si fundamentate. jin acest proces, evaluatorul nu va accepta date fri explicatii, dar va lua in - considerare toate informatiile de piati pertinente, tendinjele manifestate pe piata, 46Cap. 1—Probleme generale 47 tranzactiile comparabile, alte informatii. Daca informatiile sunt limitate, evaluatorul va prezenta explicit situatia existent 5. Metode de randament Vt=Pn/r unde : Pa = profitul net rata neutra de capitalizare = 8% Pn=(Vb-Ce)x(1-Ip/100), unde : Vb = valoarea veniturilor brute realizate intr-un an de exploatare a z terenului Ce = valoarea totala a cheltuielilor cu terenul evaluat, intr-un an I 6. Metode combinate impozitul pe profit. Vt=KxVp+(1-K)xVr unde : Vp = valoarea determinata conf. metodelor patrimoniale ‘Vr= valoarea determinatd conf. metodei de randament K = coef, in functic de activitatea desfaisurata pe terenul evaluat 1.7. intrebari recapitulative 1. Care dintre particularitiile enumerate, sunt proprii procesului de productie si ale productiei de constructii? a. Procesul de productie este mobil iar produsele finite sunt fixe; procesul de productie din constructii se desfigoara, in general sub cerul liber; durata de viafi a obiectelor de constructii este foarte mare. +b. Procesul de productie este fix iar obiectele de constructii sunt mobile, procesul de productie din constructii se desfasoard, in general sub cerul liber; durata de’viati a obiectelor de constructii este mica, c. Procesul de productie este mobil iar produsele finite sunt fixe; procesul de + productie din constructii se desfisoara, in general sub cerul liber; durata de viata a obiectelor de constructii este mi 4748 MANAGEMENTUL PROJECTELOR DE CONSTRUCTIL 2. Sezonul de frig legiferat in Romania este in perioada: a. intre | noiembrie gi 1 martie b. intre 15 noiembrie si 15 martie ce. intre 15 octombrie si 15 marti 3, Tn cadrul metodologiei O.N.U.D.I. privind elaborarea studiilor de fezabilitate ciclul de viata al proiectului cuprinde urmatoarele faze: a. Preinvestitionala, investitionala, construtionala, b. Preinvestitionala, proiectionala, operationala. . Preinvestitionalg, investitionala, operational. 4, Ciclul de viata al proiectului, conform metodologiei din Romania cuprinde urmatoarele activititi importante si cu efecte deosebite asupra rezultatului final a. Definite, Proiectare, Contractare, Aprovizionare si construct intretinere si reparatii, Demolare sau reconversie, b. Definire, Studiu de fezabilitate, Contractare, Aprovizionare si construetie, Exploatare, intretinere gi reparatii, Demolare sau reconversie ©. Definire, Proiectii, Contractii, Aprovizionare si constructie, Exploatare, {ntrefinere gi reparatii, Demolare sau reconversie. ., Exploatare, 5. Avand in vedere etapele stribatute si durata constructiei participantii la realizarea proiectului sunt: a. Proprietar, Proiectant, Constructor, Fumizor de materiale, Fumnizor de utilaje 51 mijloace de transport, Autoritatile publice. b, Beneficiar, Proiectant, Constructor, Furnizor de materiale gi utilaje, Furnizor de utilaje de constructii $i mijloace de transport, Autoritatile publice. ¢. Beneficiar, Proiectant, Cercetitor, Furnizor de materiale si utilaje, Furnizor de constructii si mijloace de transport, Autoritatile publice. 6. in procesul de realizare a constructiei beneficiarul este reprezentat de: a. inspectorul de specialitate, ». responsabilului tehnic cu executia atestat, . dirigintele de santier 7. Postutilizarea constructiilor se refer la: title de dezafectare, demontare si demolare a constructiilor, de reconditionare gi de refolosire a elementelor gi produselor recuperabile, precum side reciclare a deseurilor eu asigurarea protectiei mediului potrivit leg. b. activitatile de demolare a constructiilor, de reconditionare si de refolosire a elementelor si produselor recuperabile, precum i asigurarea_protectiei mediului potrivit le 48Cap. 1-Probleme generale 42 12. 13 ¢. activititile de reconditionare si de refolosire a elementelor si produselor recuperabile, precum gi de reciclare a deseurilor cu asiguraréa protectiei mediului potrivit legii. Pentri stabilirea categoriei de importanti se au in vedere efi factori determinanti cdrora lise atageaza cate trei criterii asociate. a. cinci b. sase ©. sapte Punetajul total ca si suma punctajelor obtinute pe factorii determinanti incadreazé constructiile in categorii de important A / categoria exceptional este: a=29 b.<29 230 Din punct de vedere al proiectirii si asigurarii Ia actiunea seismic constructiile se incadreaza in urmatoarele clase de important a. Clasa I, Clasa Il, Casa IIL, Clasa IV '. Rst, RSIl, RsIll, Rs1V. ©.Csl, Csll, Cslll, CsIV Din punct de vedere a riseului seismic, in sensul efectelor probabile ale unor ‘cutremure asupra constructiilor existente se stabilesc urmatoarele clase de rise : a. Rel, Rell, Relll, RelV. b. Rsl, sll, RsIll, RsTV. c. Csl, Csll, Cslll, CsIV. Valoarea de piati a constructilor est a. valoarea reala tehnica, caracteristica tipului de constructie in analiza, calculata prin aplicarea metodologiei ce ia in considerare prefurile unitare pentru categoriile de lucrari, bb. valoarea incorporaté in obiectul de analiza, la momentul punerii i functiune. c. suma estimata pentru care un activ / bun material ar putea fi.schimbat Ja data evaludrii intre un cumparstor hotirat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie echilibrata, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a aotionat in cunostinté de cauza, prudent si fard constrangeri Metodele de evaluare general cunoscute si aplicate in Romania in prezent, sunt: a, metoda prin comparatie; metoda estimarii costurilor de inlocuire; metoda estimarii prin venituri; metoda indicilor. 4950 MANAGEMENTUL PROIECTELOR DE CONSTRUCTIL locuire; metoda probabilista; b. metoda drumului critic; metoda costurilor de ‘metoda indicilor. €, metoda prin comparatie; metoda drumului critic; metoda estimarii prin venituri; metoda bonitiii 14. Metoda devizelor, care reflect valoarea real a constructiei “ca noua”, este varianti a metodei a. bonititii b. valorii de inlocuire actualizate c. indicilor. 15, Metoda bonitatii este o metoda de evaluare pentru: «. terenurilor. Bibliografie citati 1, Legea nr. 10/1995 privind calitatea in constructii, M. OF. 12/2005 2, Hotirdrea Guvernului nr. 766/195 pentru aprobarea unor regulamente privind calitatea in constructii, M.Of. $32/1997 3. HL G, nr. 76/1997 - Regulament privind stabilirea categoriei de important a constructiilor, M.OF. 352/197 4. HLG. nr. 76/1997 Regulament privind conducerea si asigurarea calitifii in constructii, M.Of, 352/1997 5. Legislatia privind Calitatea in construcfii si atestarea. conform pentru constructii. Vol 1,2, Ed. MATRIX ROM, Bucuresti, 2005 fii, produselor 6.- Normativul pentru proiectarca antiseismicé a constructiilor de locuinte, social ~ culturale, agrozootehnice si industriale ~ P100/92, Buletinul Construetiilor, Vol. I- 2, 1992 7. Oana T.L. ~ Analiza de sistem a intreprinderilor de constructi , Ed. Politehnica, Timisoara, 2004 8. Radu V., Curteanu D.— Managementul proicctelor de constructii, Ed. Economics, Bucuresti, 2000 9. Cotovanu C-tin, Nistor P., Evaluarea mijloacelor fixe, ANEVAR-1995 50