ACORD DE ASOCIERE

privind
constituirea ASOCIAIEI DE PROPRIETARI BLOC ..
Str. .Nr..

el

1. Asocierea
1.1. Prin prezentul acord de asociere, avnd n vedere prevederile legale n
vigoare, noi, proprietarii de bunuri imobiliare (locuine/apartamente si/sau spaii cu alt
destinaie dect cea de locuin) din condominiul situat n localitatea ..,
str. .... nr....., sectorul .., am
hotrt s ne asociem n asociaie de proprietari, care va fi nregistrat la
.
1.2. Asocierea a fost determinat de existena proprietii comune, indivizibil
legat de proprietile individuale pe care le deinem n cadrul condominiului. Asociaia
de proprietari constituie forma de organizare si de reprezentare a intereselor tuturor
proprietarilor, legate de ntreinerea, funcionarea, dezvoltarea si exploatarea proprietii
pe care o deinem n comun.

M
od

2. Proprietarii unitilor imobiliare.

2.1 Asociaii sunt proprietari ai unei (unor) uniti de proprietate imobiliar,
compus dintr-un spaiu de locuit (apartament) sau spaiu cu alt destinaie dect cea
de locuin, ca proprietate individual, mpreun cu cota parte din proprietatea
comun.
2.2. Lista proprietarilor, a datelor lor personale precum si cotele pri de
proprietate indiviz din proprietatea comun, conform contracului de vnzare
cumprare/contractului de construire, se prezint n procesul verbal ANEXA nr.1 la
acest acord de asociere, care cuprinde si semntura individual, valabil, pentru
constituirea asociaiei.

3. Descrierea proprietii
3.1 Proprietatea, pentru care se constituie asociaia de proprietari, se afl la
adresa menionat la punctul1 al acestui acord de asociere. Ea figureaz n planul de
urbanism al localitii
3.2. Condominiul are urmtoarele caracteristici:
a) bloc de locuine cu/fr spaii comerciale la parter (nivelul ...) si cu/fr alte
spaii destinate unor activiti lucrative ...;
b) regim de nltime: subsol, demisol, parter, mezanin si numr de etaje.
subsolurile sunt niveluri tehnice sau, dup caz, destinate unor activiti
lucrative, depozite, boxe, adposturi de aprare civil si altele asemenea;
c) structura n funcie de destinaia proprietii:
- un numr de . apartamente, cu o suprafa util total de .. mp.,
destinate locuirii,
din care:
- cu 1 camera/garsoniere: ... (nr.) ...;
- cu 2 camere: ... (nr.) ...;
- cu 3 camere: ... (nr.) ...;
- cu 4 camere: ... (nr.) ...;
- un numr de ... spaii comerciale, birouri, sedii de societi comerciale si altele
asemenea, situate la ..., nsumnd o suprafa util de ...mp.;
- un numr de spaii comune aflate n proprietatea comun (enumerare i
descrierea prilor aflate n proprietatea comun ex. usctorii/spltorii etc,)

M
od

el

d) structura cldirii (de exemplu: diafragme din beton armat, integral prefabricate,
cu perei interiori neportani, stlpi si grinzi, precum si cadre; diafragme din beton armat
sau nlocuitori, plansee din beton armat sau din lemn si altele asemenea, cu acoperis tip
sarpant/teras);
e) cldirea a fost dat n folosin n anul ... si este/nu este inclus n Lista
monumentelor istorice;
f) cldirea este legat la reelele de utiliti (termoficare, ap rece, canalizare,
telefonie, electricitate si altele asemenea) comunale sau, dup caz, are central termic
proprie ori alte surse proprii de utiliti.
3.3. Cldire-bloc de locuine-condominiu - proprietatea imobiliar format din
proprieti individuale, definite apartamente sau spaii cu alta destinaie dect aceea de
locuine, i proprietatea comuna indiviz. Poate fi definit condominiu i un tronson cu
una sau mai multe scri, din cadrul cldirii de locuit, n condiiile n care se poate
delimita proprietatea comuna.
3.4. Proprietatea, n cadrul asociaiei de proprietari, este reprezentat prin
proprietatea individual si proprietatea comun.
3.5. Proprietate individual - apartamentul sau spaiul cu alta destinaie dect
aceea de locuinta, parte dintr-o cldire, destinat locuirii sau altor activiti, care
mpreun cu cota-parte indiviz din proprietatea comuna constituie o unitate de
proprietate imobiliar. Cu excepia unor situaii pentru care exista alte prevederi exprese
n prezenta lege sau n acordul de asociere, dreptul de proprietate asupra unei
proprieti individuale dintr-un condominiu trebuie considerat n acelai mod ca i dreptul
de proprietate asupra altor bunuri imobile.
3.6. Prile comune
Sunt considerate pri comune, n msura n care prin lege ori prin act juridic nu
se prevede altfel:
a) terenul pe care se afl cldirea, compus att din suprafaa construit, ct i
din cea neconstruit necesar, potrivit naturii sau destinaiei construciei, pentru a
asigura exploatarea normal a acesteia; pentru eventuala suprafa excedentar
proprietarii sunt titularii unei coproprieti obinuite;
b) fundaia, curtea interioar, structura, structura de rezisten, pereii
perimetrali i despritori dintre proprieti i/sau spaiile comune, acoperiul, terasele,
scrile i casa scrilor, holurile, pivniele i subsolurile necompartimentate, rezervoarele
de ap, centralele termice proprii i ascensoarele;
c) instalaiile de ap i canalizare, electrice, de telecomunicaii, de nclzire i
de gaze de la branament/racord pn la punctul de distribuie ctre prile aflate n
proprietate exclusiv, canalele pluviale, paratrsnetele, antenele colective, precum i
alte asemenea pri;
d) alte bunuri care, potrivit legii sau voinei prilor, sunt n folosin comun.
Courile de fum i de aerisire, precum i spaiile pentru spltorii i usctorii sunt
considerate pri comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizeaz aceste utiliti n
conformitate cu proiectul cldirii.

3.8. Actele juridice privind cotele-pri

Cota-parte din dreptul de proprietate asupra prilor comune are caracter
accesoriu n raport cu dreptul de proprietate asupra spaiului din cldire care constituie
bunul principal; nstrinarea sau ipotecarea cotei-pri nu se va putea face dect odat
cu dreptul asupra spaiului care constituie bunul principal.
3.9.Stabilirea cotelor-pri

M
od

el

n lipsa unei stipulaii contrare existente n titlurile de proprietate, cotele-pri se

stabilesc prin raportarea suprafeei utile a fiecrui spaiu locativ la totalul suprafeei utile
a spaiilor locative din cldire.
Suprafaa util a apartamentului sau a spaiului cu alt destinaie dect aceea de
locuin i cota-parte indiviz de proprietate sunt stabilite potrivit actului de proprietate,
dup caz, contractul de vnzare-cumprare, fia cadastral, contractul de construire sau
procesul-verbal de predare-primire i contractul de schimb sau contractul de donaie
i/sau cele determinate pe baz de msurtori i nscrise ntr-o documentaie cadastral
recepionat de oficiul de cadastru i publicitate imobiliar competent.
n cazul n care suma cotelor-pri indivize din actele de proprietate, care sunt
fraciuni abstracte pentru fiecare apartament sau spaiu cu alt destinaie dect aceea
de locuin din cldirea/blocul care constituie condominiul, nu este egal cu 100,
comitetul executiv al asociaiei de proprietari solicit ntocmirea unei noi documentaii
cadastrale, prin punerea la dispoziie a crii tehnice a imobilului i cu respectarea
prevederilor n vigoare cu privire la autorizarea, calitatea i sigurana construciilor.
3.10.Terenul aferent construciei (cldirii) este n suprafa total de ..m.p.
si este n proprietatea comun a proprietarilor cldirii.
3.11.Regimul de folosire a proprietii comune, ca si drepturile si obligaiile
proprietarilor n legtur cu ele, vor fi conforme cu prevederile legale si cu hotrrile si
msurile adoptate de ctre adunarea general a proprietarilor n condiiile impuse de
statutul si regulamentele interne ale asociaiei.
3.11. Fiecare apartament sau spaiu cu alt destinaie dect cea de locuin,
mpreun cu cota-parte indiviz a sa din proprietatea comun, reprezint o parcel
individual de proprietate imobiliar si formeaz o unitate care poate fi nstrainat sau
transferat n orice mod numai ca un tot.
3.12. Fiecare dintre aceste proprieti imobiliare poate fi folosit, ipotecat sau
nstrainat n deplin libertate de ctre proprietarul/proprietarii acesteia, nndu-se
seama de condiia menionat mai sus si de legile si reglementrile n vigoare.
3.13. Baza tehnico-material a asociaiei, la data semnrii prezentului acord de
asociere, este format din : . Asociaii pot hotr
dezvoltarea si dup caz, restrngerea bazei tehnico materiale, numai n cadrul
adunrii generale a proprietarilor conform statutului asociaiei.
3.14. Pentru identificarea, prin localizare si suprafa, a fiecrui apartament,
respectiv spaiu cu alt destinaie dect cea de locuin, sunt anexate la prezentul acord
de asociere planse sau schie, inclusiv ale terenului aferent construciei.
4. Modificarea proprietii
4.1. La constituirea asociaiei de proprietari si la semnarea procesului verbal
anexat prezentului acord de asociere, prorietarii din condominiu dein cotele pri din
proprietatea comun conform ANEXEI nr.1.
4.2 Recalcularea cotei pri de proprietate indiviz din proprietatea comun
(%) se face raportnd suprafaa util sau cu alt destinaie dect cea de locuin,
modificat, la suprafa total destinat locuirii sau altor activiti, n cadrul blocului
[suprafaa anterioar apartamentului sau spaiului +/- suprafaa nou creat] / suprafaa
total anterioar modificrii +/- suprafaa nou creat n ansamblul cldirii(m.p.)]
5. nregistrarea proprietii
5.1. Proprietile imobiliare sunt n numr de ...., nscrise n cartea funciar ori,
dup caz, n registrul de transcripiuni si nscripiuni de la biroul de carte funciar de pe
lng judectoria n a carei circumscripie este situat imobilul.

5.2. n cadrul condominiului, un numr de ... proprieti imobiliare sunt proprietate

a persoanelor juridice de drept public sau privat si sunt gestionate de ... (autoritate sau
instituie public, agent economic, persoana juridic fr scop patrimonial si altele
asemenea).
5.3. Pentru fiecare proprietate imobiliar care a fost trecut n proprietate privat
si la fiecare transfer de proprietate ulterior se vor face consemnrile necesare n cartea
funciar, prin grija proprietarului/proprietarilor acesteia.
5.4. n momentul dobndirii unui apartament sau a unui spaiu cu alt destinaie
dect cea de locuin, fiecare proprietar poate deveni membru al asociaiei de
proprietari.

M
od

el

6. Restrictii privind folosina si construciile

6.1. Fiecare proprietar, indiferent dac face parte sau nu din prezenta asociaie
de proprietari, are dreptul de a folosi proprietatea comun din cldire, n condiiile
stabilite de legislatia n vigoare dar niciun proprietar nu poate folosi aceast proprietate
astfel nct s lezeze drepturile sau interesele oricrui alt proprietar al acesteia, inclusiv
cele stabilite prin prezentul acord de asociere si prin statutul asociaiei de proprietari.
6.2. Proprietatea comun, se afl n grija tuturor proprietarilor, care trebuie s
participe proporional cu cota-parte indiviz de proprietate la ntreinerea si repararea ei.
6.3. Chiriasii din proprietile imobiliare individuale, aferente condominiului, nu pot
participa la managementul acestora sau la adoptarea de decizii ale asociaiei de
proprietari, ci trebuie s se supun regulilor adoptate de asociaia de proprietari, n
msur n care acestea se aplic tuturor ocupanilor cldirii.
6.4. Proprietarul unui apartament sau spaiu cu alt destinaie dect cea de
locuin il poate folosi conform destinaiei. Proprietarul unui apartament sau spaiu cu
alt destinaie dect cea de locuin are dreptul de a-l nchiria, cu condiia ca respectivul
chirias s accepte folosirea acestuia n condiiile prevzute n legislaia specific, n
limitele prevzute n prezentul acordul de asociere i cu respectarea regulilor ori
regulamentelor proprii ale asociaiei de proprietari.
6.5. Proprietarul poate aduce mbuntiri sau modificri proprietii sale
individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de ctre
autoritatea publica local a modificrilor constructive, fr a pune n pericol integritatea
structural a cldirii sau a altor proprieti individuale. Proprietarul nu poate schimba
aspectul sau destinaia proprietii comune fr a obine mai nti acceptul din partea
asociaiei de proprietari.
6.6. Zidurile dintre apartamentele sau spaiile alturate, care nu fac parte din
structura de rezistenta a cldirii i din proprietatea comuna, pot fi reamplasate prin
acordul dintre proprietarii apartamentelor sau spaiilor respective, pe baza autorizaiei de
modificare a construciei, eliberata de autoritatea publica local i cu ntiinarea
asociaiei. Zidurile dintre apartamente sau spaii i proprietatea comuna care nu fac
parte din structura de rezistenta a cldirii pot fi reamplasate numai prin modificarea
acordului de asociere, n baza hotrrii majoritii proprietarilor i a autorizaiei de
modificare a construciei, eliberata de autoritatea publica local.
6.7. Proprietarul este obligat sa menin proprietatea sa individual, apartament
sau spaiu cu alta destinaie dect aceea de locuinta, n stare buna, pe propria
cheltuiala. Niciun proprietar nu poate incalca, afecta sau prejudicia dreptul de
proprietate comuna sau individual a celorlali proprietari din condominiu.
6.8.Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat sa accepte accesul n
apartamentul sau n spaiul sau al unui delegat al asociaiei, atunci cnd este necesar
sa se inspecteze, sa se repare ori sa se nlocuiasc elemente din proprietatea comuna,

la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaiu. Fac excepie
cazurile de urgenta, cnd accesul se poate face fr preaviz.

M
od

el

6.9. Proprietarii sunt obligai sa ia msuri pentru consolidarea sau modernizarea

cldirii, pentru reabilitarea termica i eficienta energetica, potrivit prevederilor legale.
Indiferent de natura interventiilor, se va avea n vedere meninerea aspectului armonios
i unitar al ntregii cldiri.
6.10. n cldirile afectate de seisme, proprietarii au obligaia de a lua de urgenta
msuri pentru consolidare, cu sprijinul autoritii publice locale sau centrale.
6.11. Dac proprietarul unui apartament ori spaiu sau oricare alta persoana care
acioneaz n numele sau provoac daune oricrei pri din proprietatea comuna sau
unui alt apartament ori spaiu, respectivul proprietar sau respectiva persoana are
obligaia sa repare stricciunile ori sa plteasc cheltuielile pentru lucrrile de reparaii.
6.12. n cazurile n care n cldirile de locuine unul dintre proprietari sau chiriai
impiedica, cu buna-tiina i sub orice forma, folosirea normal a cldirii de locuit,
crend prejudicii celorlali proprietari ori chiriai, dup caz, proprietarii sau
reprezentantul legal al acestora pot solicita instanei sa hotrasc msurile pentru
folosirea normal a cldirii, precum i plata daunelor.
6.13. Proprietarii care isi nstrineaz apartamentele sau spaiile cu alta
destinaie dect aceea de locuinta sunt obligai ca la ntocmirea formelor de nstrinare
sa fac dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de
proprietari. n cazul existenei unor datorii ctre asociaia de proprietari, nstrinarea
proprietii se poate face numai dac se introduce n contract o clauza privitoare la
preluarea datoriilor de ctre cumprtor.
6.14. Modificrile constructive i utilizarea n alte scopuri a unor pri sau
elemente de construcie ale cldirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe perei,
suspendarea de stlpi, perei, scri interioare i altele asemenea, se vor putea face
numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectai i,
dup caz, pe baza unui proiect tehnic ntocmit de instituii de specialitate, verificat de un
expert autorizat, precum i cu autorizaia pentru executarea de lucrri, eliberate n
condiiile legii.
6.15. Schimbarea destinaiei locuinelor, precum i a spaiilor cu alta destinaie
dect aceea de locuinta fata de destinat iniial, conform proiectului iniial al cldirii cu
locuine, se poate face numai cu avizul comitetului executiv i cu acceptul proprietarilor
direct afectai cu care se invecineaza, pe plan orizontal i vertical, spaiul supus
schimbrii.
6.16. Proprietatea comuna poate fi utilizata de ctre teri, persoane fizice sau
juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majoritii proprietarilor
membri ai asociaiei i al proprietarilor direct afectai de vecintate, n baza unui contract
de nchiriere, de folosinta sau de concesiune.
6.17. Proprietarii care dein animale n apartament sau n spaiul cu alt destinaie
dect cea de locuin nu pot lsa n libertate ori fr supraveghere animalele care pot
prezenta pericol pentru persoane sau bunuri. Acesti proprietari rspund pentru
deteriorarea proprietii comune de ctre animale si trebuie s ia msuri pentru a nu
afecta linistea si confortul proprietarilor/locuitorilor din imobil.

M
od

el

7. Administrare, sanciuni si reguli interne

7.1. Asociaia de proprietari va rspunde de administrarea si de funcionarea
condominiului/condominiilor si de ntreinerea, repararea, renovarea si mbuntirea
proprietii comune, iar costurile aferente vor fi calculate conform cotei pri
proporionale de proprietate sau, dup caz, conform numrului de persoane prevzute
n anexa la prezentul acord de asociere.
7.2. Niciun proprietar de apartament sau de spaiu cu alt destinaie dect cea de
locuin nu va fi exceptat de obligaia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca
urmare a renunrii la folosirea unei pri din proprietatea comun, a abandonrii
apartamentului sau a spaiului cu alt destinaie dect cea de locuin ori n alte situaii.
7.3. Administrarea condominiului se va face n conformitate cu prevederile
legislaiei n vigoare, ale prezentului acord de asociere si ale statutului asociaiei de
proprietari, precum si cu regulile si regulamentele care se vor adopta prin hotrre de
ctre adunarea general a asociaiei de proprietari.
7.4. Fiecare proprietar, chirias sau ocupant al unui apartament ori spaiu cu alt
destinaie dect cea de locuin se va conforma regulilor prezentului acord de asociere,
regulilor si regulamentelor asociaiei de proprietari, precum si hotrrilor si rezoluiilor
adoptate legal de ctre asociaia de proprietari.
Nerespectarea acestor prevederi, hotrri si rezoluii va constitui temeiul aciunii
n justitie a asociaiei de proprietari mpotriva celor n cauz, pentru recuperarea
daunelor.
7.5. Dac o hotrre a adunrii generale a asociaiei de proprietari sau prevederile
prezentului acord de asociere conduc la lezarea intereselor unei minoriti a
proprietarilor, orice proprietar poate intenta aciune n justiie mpotriva asociaiei de
proprietari, pentru invalidarea hotrrii sau a prevederii respective.
8. Revocarea sau amendarea acordului de asociere
8.1. Prezentul acord de asociere poate fi revocat sau amendat cu acordul a cel
puin 2/3 din proprietarii membrii ai asociaiei de proprietari, n cadrul adunrii generale
a proprietarilor, conform prevederilor legislaiei specifice i a statutului asociaiei.
8.2. Orice modificare sau completare se nregistreaz la judectoria care a emis
ncheierea judectoreasc de nfiinare, fr alte formaliti.
9. Dispoziii finale
9.1. Asociaia, ca persoan juridic romn si subiect de drept privat, va dezvolta
relaiile sale cu terii (persoane fizice si/sau juridice romne si strine), n condiiile
economiei de pia si cu respectarea legislaiei romne.
9.2. Asociaii sunt de acord, fr a avea o restricie legal n acest sens, ca
asociaia s ntreprind activiti cu scop lucrativ, potrivit unor programe si bugete de
venituri si cheltuieli aprobate de ctre adunarea general n condiiile prevzute de lege
i de statutul propriu, folosind si elemente sau pri din proprietatea comun, avnd
drept scop cresterea resurselor financiare si diminuarea eforturilor materiale ale
proprietarilor asociai din condominiu.
9.3. Eventualele litigii dintre asociaie si alte persoane fizice sau juridice, sunt de
competena instanelor judectoresti sau de arbitraj, iar litigiile dintre asociai se vor
rezolva, pe ct posibil, pe cale amiabil sau, n caz contrar, prin hotrre
judectoreasc.
9.4. Anexa nr.1 este parte integrant din prezentul acord de asociere.

M
od

el

10. Semnarea acordului de asociere

10.1 Acordul fiecrui proprietar se consemneaz, prin semntur inividual
a titularului/titularilor sau a reprezentantului legal al acestuia, n procesul verbal din
ANEXA nr.1
10.2. nscrierea ulterioara n asociaia de proprietari a proprietarilor care nu au
fost prezeni la adunarea general de constituire se face la cererea scris a acestora,
fr alte formaliti.