LEGEA LOCUINEI nr.

114 din 11 octombrie 1996

Parlamentul Romniei adopt prezenta lege.
Reglementarea cadrului general de realizare, exploatare i administrare a locuinelor are la
baz urmtoarele principii:
Accesul liber i nengrdit la locuin este un drept al fiecrui cetean.
Realizarea locuinelor constituie un obiectiv major, de interes naional, pe termen lung, al
administraiei publice centrale i locale.

CAPITOLUL I: Dispoziii generale

Art. 1
Prezenta lege reglementeaz aspectele sociale, economice, tehnice i juridice ale
construciei i folosinei locuinelor.
Art. 2
Termenii utilizai n cuprinsul prezentei legi au urmtorul neles:
a) Locuin
Construcie alctuit din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinele, dotrile i
utilitile necesare, care satisface cerinele de locuit ale unei persoane sau familii.
b) Locuin convenabil
Locuin care, prin gradul de satisfacere a raportului dintre cerina utilizatorului i
caracteristicile locuinei, la un moment dat, acoper necesitile eseniale de odihn,
preparare a hranei, educaie i igien, asigurnd exigenele minimale prezentate n anexa
nr. 1 la prezenta lege.
c) Locuin social
Locuin care se atribuie cu chirie subvenionat unor persoane sau familii, a cror situaie
economic nu le permite accesul la o locuin n proprietate sau nchirierea unei locuine n
condiiile pieei.
d) Locuin de serviciu
Locuin destinat funcionarilor publici, angajailor unor instituii sau ageni economici,
acordat n condiiile contractului de munc, potrivit prevederilor legale.
e) Locuin de intervenie
Locuin destinat cazrii personalului unitilor economice sau bugetare, care, prin
contractul de munc, ndeplinete activiti sau funcii ce necesit prezena permanent
sau n caz de urgen n cadrul unitilor economice.
f) Locuin de necesitate
Locuin destinat cazrii temporare a persoanelor i familiilor ale cror locuine au
devenit inutilizabile n urma unor catastrofe naturale sau accidente, sau ale cror locuine
sunt supuse demolrii n vederea realizrii de lucrri de utilitate public, precum i
lucrrilor de reabilitare ce nu se pot efectua n cldiri ocupate de locatari.
g) Locuin de protocol
Locuin destinat utilizrii de ctre persoanele care sunt alese sau numite n unele funcii
ori demniti publice, exclusiv pe durata exercitrii acestora.
h) Cas de vacan
Locuin ocupat temporar, ca reedin secundar, destinat odihnei i recreerii.
Art. 3
Autorizarea executrii construciilor de locuine noi, indiferent de natura proprietii sau a
amplasamentului, se face pe baza satisfacerii exigenelor minimale, prevzute n anexa nr.
1 la prezenta lege.

Consiliile judeene i locale, potrivit competenelor stabilite prin lege, pot autoriza
executarea etapizat a construciilor de locuine.

CAPITOLUL II: Dezvoltarea construciei de locuine

Art. 4
Persoanele fizice sau juridice romne pot realiza, cu respectarea prevederilor legale,
construcii de locuine pentru folosin proprie sau n scopul valorificrii acestora.
Art. 5
Persoanele juridice romne care investesc, din profit, pentru realizarea de locuine sociale,
de serviciu, de intervenie i de necesitate, beneficiaz de reducerea impozitului n anul
fiscal respectiv. Impozitul pe profit, aferent profitului utilizat pentru construirea de locuine
noi, se reduce cu 75%.
De prevederile alineatului precedent beneficiaz i persoanele juridice romne care
investesc din profit pentru realizarea de locuine destinate vnzrii sau nchirierii, avnd ca
limit suprafeele construite prevzute n anexa nr. 1 la prezenta lege. Locuinele care se
realizeaz n condiiile prezentului articol, precum i ale art. 7 i 20 din prezenta lege, se
pot amplasa pe terenurile aparinnd persoanelor fizice beneficiare de locuine, ale
persoanelor juridice investitoare sau pe terenuri concesionate n acest scop de ctre
consiliile locale persoanelor juridice sau fizice, conform prevederilor legale, fr licitaie
public, cu reducerea taxei de concesiune pn la 95%.
Art. 6
Persoanele juridice romne care investesc din profit pentru punerea n siguran a
locuinelor aflate n proprietatea lor, avariate de seisme, precum i pentru reabilitarea
locuinelor existente, de categoria a III-a, a IV-a i garsoniere, realizate n condiiile
H.C.M. nr. 1.650/1968, H.C.M. nr. 1.669/1969 i H.C.M. nr. 585/1971, beneficiaz de
reducerea impozitului conform prevederilor art. 5 din prezenta lege.
Art. 7
Consiliile locale pot realiza din depozitele special constituite locuine cu suprafeele
construite prevzute n anexa nr. 1 la prezenta lege, exercitnd controlul asupra preului
de vnzare, n vederea nlesnirii accesului la proprietate pentru unele categorii de
persoane, n urmtoarea ordine de prioritate:
a) tinerii cstorii care, la data contractrii locuinei, au, fiecare, vrsta de pn la 35 de
ani;
b) persoanele care beneficiaz de faciliti la cumprarea sau construirea unei locuine,
potrivit prevederilor Legii nr. 42/1990, republicat;
c) persoanele calificate din agricultur, nvmnt, sntate, administraie public i
culte, care i stabilesc domiciliul n mediul rural;
d) alte categorii de persoane stabilite de consiliile locale.
Persoanele din categoriile menionate la lit. a)-c) beneficiaz de o subvenie de la bugetul
de stat, n limitele prevederilor bugetare anuale, n raport cu venitul, de pn la 30% din
valoarea locuinei, la data contractrii, precum i de plata n rate lunare, pe termen de 20
de ani, a diferenei fa de preul final al locuinei, dup ce s-au sczut subvenia i
avansul minim obligatoriu de 10% din valoarea locuinelor la data contractrii, achitat de
contractant.
Persoanele prevzute la lit. d) beneficiaz de plata n rate lunare, n termen de 20 de ani,
a diferenei fa de preul final al locuinei, dup ce s-a sczut avansul minim obligatoriu
de 30% din valoarea locuinei la data contractrii, achitat de contractant.
Dobnda la suma avansat din depozitul special, care se restituie n rate, este de 5%
anual.
n cazul nerestituirii la termenele stabilite a ratelor scadente, se va plti o dobnd de
10% anual asupra acestor rate.

Autoritile publice locale, prin administratori delegai de acestea, vor ncheia cu

persoanele fizice prevzute n prezentul articol contracte de mprumut pentru sumele
avansate din depozitul special, potrivit normelor legale n vigoare.
Art. 8
Persoanele fizice prevzute la art. 7 se vor adresa consiliilor locale, care vor analiza i vor
aproba, dup caz, cererile respective, stabilind, totodat, i ordinea de prioritate.
Cuantumul subveniei se stabilete n raport cu venitul mediu net lunar pe membru de
familie, potrivit normelor aprobate anual de Guvern.
Art. 9
Depozitele special constituite pe seama consiliilor locale se alimenteaz din urmtoarele
surse:
a) sumele aprobate anual n bugetele locale, destinate realizrii locuinelor;
b) ncasrile realizate din vnzarea locuinelor i a spaiilor cu alt destinaie din blocurile
de locuine, potrivit prevederilor legale n vigoare, precum i sumele ncasate potrivit
prevederilor art. 7.
c) alocaiile din bugetul de stat, n limita prevederilor aprobate anual cu aceast
destinaie;
d) alte surse constituite potrivit legii.
Art. 10
De prevederile art. 7 din prezenta lege beneficiaz, o singur dat, persoanele fizice care,
mpreun cu familia, nu au deinut i nu au n proprietate o locuin, cu excepia
persoanelor prevzute la art. 7 lit. c), sau dac locuina n care gospodresc mpreun nu
satisface exigenele minimale de suprafa, prevzute n anexa nr. 1, corespunztor
numrului de persoane din familie.
Proprietarii locuinelor noi, persoane fizice, sunt scutii de plata impozitului pe cldire timp
de 10 ani de la data dobndirii locuinei.
n cazul nstrinrii locuinei n condiiile prezentei legi, noul proprietar nu mai beneficiaz
de scutirea de impozit.
Art. 11
Locuinele care se realizeaz n condiiile art. 7-9 din prezenta lege se vor amplasa, prin
grija consiliilor locale, pe terenurile aflate n proprietatea unitilor administrativ-teritoriale
sau pe terenurile aparinnd persoanelor fizice beneficiare, n condiiile prevederilor
Codului civil, cu respectarea documentaiilor de urbanism legal aprobate i cu asigurarea
utilitilor i dotrilor edilitare necesare condiiilor de locuit.
Art. 12
Lucrrile de viabilizare a terenurilor destinate construciilor de locuine, care constau n:
drumuri publice, reele de alimentare cu ap i canalizare, reele electrice i, dup caz,
reele de gaze, telefonice i de termoficare se finaneaz dup cum urmeaz:
a) drumurile publice, reelele de alimentare cu ap i canalizare i, dup caz, reelele de
termoficare, din bugetele locale i din alte fonduri legal constituite cu aceast destinaie;
b) reelele electrice stradale, inclusiv posturile de transformare aferente i, dup caz, de
gaze i telefonice stradale, din bugetele de venituri i cheltuieli ale regiilor autonome de
profil, din credite bancare contractate de acetia, precum i din alte fonduri constituite cu
aceast destinaie.
Persoanele juridice care investesc, din profit, n lucrri de viabilizare a terenurilor
destinate construciilor de locuine beneficiaz de reducerea impozitului pe profit conform
prevederilor art. 5.
Art. 13
Deschiderea finanrii i nceperea lucrrilor din fonduri publice se efectueaz dup
contractarea cu viitorii beneficiari a cel puin 70% din numrul locuinelor prevzute a fi
ncepute.

Art. 14
Folosirea sumelor existente n depozitele constituite la nivelul consiliilor locale este de
competena i n rspunderea acestora.
Art. 15
Alocaiile de la bugetul de stat se fundamenteaz anual de ctre consiliile locale, n mod
distinct, pentru terminarea locuinelor i pentru realizarea de noi locuine.
Art. 16
Lista cuprinznd numrul, structura pe numrul de camere i amplasamentul locuinelor,
precum i lista persoanelor care vor beneficia de locuine, n ordinea de prioritate stabilit
conform art. 7 de ctre consiliile locale, se afieaz la sediul acestora.
Art. 17
Prin familie, n sensul prezentei legi, se nelege soul, soia, copiii, precum i prinii
soilor care locuiesc i gospodresc mpreun.
Art. 18
Pn la restituirea sumelor datorate de ctre beneficiarii locuinelor, se instituie ipoteca
legal asupra locuinei.
Art. 19
nstrinarea, prin acte ntre vii, a locuinelor pentru realizarea crora s-au acordat
subvenii se poate face numai dup restituirea integral a sumelor actualizate datorate i
pe baza dovezii depunerii integrale a contravalorii sumelor actualizate, obinute ca
subvenii de la bugetul de stat, potrivit prevederilor art. 7, n depozitul constituit pentru
realizarea locuinelor, n condiiile prezentei legi.
Art. 20
Casa de Economii i Consemnaiuni va acorda credite persoanelor fizice romne pentru
construirea, cumprarea, reabilitarea i repararea capital a locuinelor proprietate
personal, pe maximum 20 de ani, precum i pentru dotarea locuinelor cu mobil i
obiecte de uz gospodresc de folosin ndelungat, din producia autohton, pe termen
de 2 ani. Dobnda convenit prin contract nu va fi mai mare dect cea practicat pe piaa
financiar-bancar (BUBOR) i se va suporta:
a) 15%, de ctre beneficiarul creditului;
b) diferena, pn la nivelul dobnzii practicate pe piaa financiar-bancar, stabilit prin
convenie ntre Ministerul Finanelor i Casa de Economii i Consemnaiuni, prin subvenii
de la bugetul de stat.
Casa de Economii i Consemnaiuni nu va percepe nici un comision pentru creditele
acordate.
Creditele se acord, o singur dat, persoanelor fizice romne care ndeplinesc condiiile
stabilite la art. 10, pentru construirea, cumprarea, reabilitarea sau repararea capital a
locuinei proprietate personal, precum i pentru cumprarea de mobilier i obiecte de uz
gospodresc de folosin ndelungat, din producia autohton, pentru dotarea acestor
locuine i a celor deinute cu chirie, a cror suprafa construit nu depete prevederile
din anexa nr. 1 la prezenta lege.
La primirea creditului, beneficiarul trebuie s aib constituit la Casa de Economii i
Consemnaiuni un depozit reprezentnd pn la 30% din valoarea creditului solicitat.
La depozitul constituit, Casa de Economii i Consemnaiuni va bonifica o dobnd egal cu
cea suportat direct de ctre beneficiar. Depozitul nu va fi restituit nainte de rambursarea
integral a creditului i poate fi utilizat pentru restituirea ultimelor trane ale creditului, n
limita cuantumului depozitului constituit.
Neplata, consecutiv, a 6 rate lunare de credit i a dobnzii aferente atrage executarea
silit asupra bunului dobndit. Bunul dobndit prin astfel de credite nu poate fi nstrinat
dect dup restituirea creditului.

Modul de plat i cuantumul subveniilor se stabilesc prin convenie ntre Casa de

Economii i Consemnaiuni i Ministerul Finanelor.
Ministerul Finanelor va prevedea, anual, n bugetul de stat sumele aferente subveniilor la
dobnd pentru creditele acordate i care urmeaz a fi acordate n anul respectiv de ctre
Casa de Economii i Consemnaiuni.

CAPITOLUL III: nchirierea locuinelor

Art. 21
nchirierea locuinelor se face pe baza acordului dintre proprietar i chiria, consemnat
prin contract scris, care se va nregistra la organele fiscale teritoriale, i va cuprinde:
a) adresa locuinei care face obiectul nchirierii;
b) suprafaa locativ i dotrile folosite n exclusivitate i n comun;
c) suprafaa curilor i a grdinilor folosite n exclusivitate sau n comun;
d) valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia i modul de plat;
e) suma pltit n avans n contul chiriei;
f) locul i condiiile n care se realizeaz primirea i restituirea cheilor;
g) obligaiile prilor privind folosirea i ntreinerea spaiilor care fac obiectul contractului;
h) inventarul obiectelor i al dotrilor aferente;
i) data intrrii n vigoare i durata;
j) condiiile privind folosina exclusiv i n comun a prilor aflate n coproprietate;
k) persoanele care vor locui mpreun cu titularul contractului;
l) alte clauze convenite ntre pri.
Art. 22
Sunt nule de drept orice clauze cuprinse n contractul de nchiriere, care:
a) oblig chiriaul s recunoasc sau s plteasc n avans proprietarului orice sum cu
titlu de reparaie n sarcina proprietarului;
b) prevd responsabilitatea colectiv a chiriailor n caz de degradare a elementelor de
construcii i a instalaiilor, a obiectelor i dotrilor aferente spaiilor comune;
c) impun chiriailor s fac asigurri de daune;
d) exonereaz proprietarul de obligaiile ce i revin potrivit prevederilor legale;
e) autorizeaz pe proprietar s obin venituri din nerespectarea clauzelor contractului de
nchiriere.
Art. 23
n cazul n care prile nu convin asupra rennoirii contractului de nchiriere, chiriaul este
obligat s prseasc locuina la expirarea termenului contractual.
Art. 24
Rezilierea contractului de nchiriere nainte de termenul stabilit se face n urmtoarele
condiii:
a) la cererea chiriaului, cu condiia notificrii prealabile ntr-un termen de minimum 60 de
zile;
b) la cererea proprietarului, atunci cnd:
- chiriaul nu a achitat chiria cel puin 3 luni consecutiv;
- chiriaul a pricinuit nsemnate stricciuni locuinei, cldirii n care este situat aceasta,
instalaiilor, precum i oricror alte bunuri aferente lor, sau dac nstrineaz fr drept
pri ale acestora;
- chiriaul are un comportament care face imposibil convieuirea sau mpiedic folosirea
normal a locuinei;

- chiriaul nu a respectat clauzele contractuale;

c) la cererea asociaiei de proprietari, atunci cnd chiriaul nu i-a achitat obligaiile ce-i
revin din cheltuielile comune pe o perioad de 3 luni, dac au fost stabilite, prin contractul
de nchiriere, n sarcina chiriaului.
Art. 25
Evacuarea chiriaului se face numai pe baza unei hotrri judectoreti definitive.
Chiriaul este obligat la plata chiriei prevzute n contractul de nchiriere, pn la data
executrii efective a hotrrii de evacuare.
Art. 26
Chiriaul poate subnchiria, modifica sau mbunti locuina deinut, numai cu acordul
prealabil scris i n condiiile stabilite de proprietar, dac acestea nu sunt interzise prin
contractul de nchiriere principal.
Beneficiarul contractului de subnchiriere nu se poate prevala de nici un drept mpotriva
proprietarului i nici asupra oricrui titlu de ocupare.
Contractul de subnchiriere, ncheiat cu respectarea prevederilor legale, se nregistreaz la
organele fiscale teritoriale.
Art. 27
n cazul prsirii definitive a domiciliului, de ctre titularul contractului de nchiriere, sau al
decesului acestuia, nchirierea continu, dup caz:
a) n beneficiul soului sau al soiei, dac a locuit mpreun cu titularul;
b) n beneficiul descendenilor sau al ascendenilor, dac au locuit mpreun cu acesta;
c) n beneficiul altor persoane care au avut acelai domiciliu cu titularul cel puin un an i
care au fost nscrise n contractul de nchiriere.
n cazul mai multor
judectoreasc.

cereri,

contractul

de

nchiriere

se

transfer

prin

hotrre

n lipsa persoanelor care pot solicita locuina, potrivit celor de mai sus, contractul de
nchiriere nceteaz n termen de 30 de zile de la data prsirii domiciliului de ctre
titularul contractului sau de la data nregistrrii decesului.
Art. 28
Proprietarul are urmtoarele obligaii:
a) s predea chiriaului locuina n stare normal de folosin;
b) s ia msuri pentru repararea i meninerea n stare de siguran n exploatare i de
funcionalitate a cldirii pe toat durata nchirierii locuinei;
c) s ntrein n bune condiii elementele structurii de rezisten a cldirii, elementele de
construcie exterioare ale cldirii (acoperi, faad, mprejmuiri, pavimente), curile i
grdinile, precum i spaiile comune din interiorul cldirii (casa scrii, casa ascensorului,
holuri, coridoare, subsoluri, scri exterioare);
d) s ntrein n bune condiii instalaiile comune proprii cldirii (ascensor, hidrofor,
instalaii de alimentare cu ap, de canalizare, instalaii de nclzire central i de
preparare a apei calde, instalaii electrice i de gaze, centrale termice, crematorii, instalaii
de colectare a deeurilor, instalaii de anten colectiv, telefonice etc.).
Art. 29
Chiriaul are urmtoarele obligaii:
a) s efectueze lucrrile de ntreinere, reparaii sau nlocuire a elementelor de construcii
i instalaii din folosina exclusiv;
b) s repare sau s nlocuiasc elementele de construcii i de instalaii deteriorate din
folosina comun, ca urmare a folosirii lor necorespunztoare, indiferent dac acestea sunt
n interiorul sau n exteriorul cldirii; dac persoanele care au produs degradarea nu sunt
identificate, cheltuielile de reparaii vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc n
comun elementele de construcii, de instalaii, obiectele i dotrile aferente;

c) s asigure curenia i igienizarea n interiorul locuinei i la prile de folosin comun

pe toat durata contractului de nchiriere.
Obligaiile chiriaului cu privire la ntreinerea i repararea spaiului nchiriat se pstreaz
i n cazul subnchirierii locuinei.
Art. 30
n cazul nendeplinirii de ctre proprietar a obligaiilor care i revin cu privire la ntreinerea
i repararea locuinei nchiriate, lucrrile pot fi executate de ctre chiriai n contul
proprietarului, reinnd contravaloarea acestora din chirie.
Chiriaul va putea executa aceste lucrri, dac degradarea produs este de natur s
afecteze folosina normal a cldirii sau a locuinei i numai atunci cnd proprietarul, la
sesizarea scris a chiriaului, nu a luat msuri de executare a lucrrii, n termen de 30 de
zile de la data sesizrii.
Art. 31
Chiria practicat pentru locuine va acoperi cheltuielile de administrare, ntreinere i
reparaii, impozitele pe cldiri i pe teren, precum i recuperarea investiiei, n funcie de
durata normat stabilit potrivit prevederilor legale, precum i un profit supus negocierii
ntre pri.
Art. 32
Nivelul maxim al chiriei pentru locuinele aflate n proprietatea statului se stabilete prin
lege special. Chiria maxim pentru aceste locuine se difereniaz pe categorii de
localiti i pe zone, de ctre consiliile locale, dup criteriile avute n vedere la stabilirea
impozitelor i a taxelor locale pentru terenuri.
Art. 33
Titularii de contracte de nchiriere pot face ntre ei schimb de locuine, cu avizul autoritii
care a aprobat nchirierea sau, dup caz, al proprietarului locuinei.

CAPITOLUL IV: Administrarea cldirilor de locuit

Art. 34
Cldirile de locuit pot fi date de proprietar n administrarea unor persoane fizice sau
juridice, asociaii, servicii publice sau ageni economici specializai, dup caz. Obligaiile
celor care administreaz sunt, n principal, urmtoarele:
a) gestionarea bunurilor i a fondurilor bneti;
b) angajarea contractelor cu furnizorii serviciilor necesare i urmrirea realizrii acestora,
n vederea funcionrii corespunztoare a cldirii;
c) asigurarea cunoaterii i respectrii regulilor de locuit n comun;
d) reprezentarea intereselor proprietarului n raport cu autoritile publice;
e) ndeplinirea oricror obligaii prevzute de lege.
Art. 35
n cldirile de locuit cu mai multe locuine, proprietarul rspunde de asigurarea condiiilor
de funcionare normal a locuinei aflate n proprietate exclusiv i a spaiilor aflate n
proprietate indiviz.
n acest scop, proprietarii se vor constitui n asociaii cu personalitate juridic.
Modul de nfiinare, organizare i funcionare a asociaiilor de proprietari se reglementeaz
potrivit regulamentului-cadru cuprins n anexa nr. 2 la prezenta lege.
Art. 36
n cazurile n care, n cldirile de locuine, unul dintre proprietari mpiedic cu bun-tiin
i sub orice form folosirea normal a imobilului de locuit, crend prejudicii celorlali
chiriai sau proprietari, dup caz, la solicitarea asociaiei de proprietari, instana va hotr
msurile pentru folosirea normal a imobilului.

Art. 37
Chiriaii cldirilor cu mai multe locuine se pot asocia, potrivit legii, n scopul reprezentrii
intereselor lor n raporturile cu proprietarii, precum i cu alte persoane juridice sau
persoane fizice.
n acelai scop, n cazul neconstituirii asociaiei, chiriaii pot mandata un reprezentant.

CAPITOLUL V: Locuina social

Art. 38
Construciile de locuine sociale se pot realiza, n orice localitate, pe amplasamentele
prevzute n documentaiile de urbanism i n condiiile prezentei legi.
Constituirea fondului de locuine sociale se face prin realizarea de construcii noi i prin
reabilitarea unor construcii existente.
Consiliile locale controleaz i rspund de fondul de locuine sociale situate pe teritoriul
unitilor administrativ-teritoriale respective.
Art. 39
Locuinele sociale aparin domeniului public al unitilor administrativ-teritoriale.
Art. 40
Locuinele sociale se vor amplasa numai pe terenurile aparinnd unitilor administrativteritoriale, potrivit prevederilor art. 11.
Art. 41
Locuina social se realizeaz cu respectarea suprafeei utile i a dotrilor stabilite n limita
suprafeei construite, potrivit anexei nr. 1 la prezenta lege.
Pentru locuinele care se realizeaz prin reabilitarea construciilor existente se consider
obligatorii numai prevederile legate de dotarea minim.
Art. 42
Au acces la locuin social, n vederea nchirierii, familiile cu un venit mediu net lunar
realizat n ultimele 12 luni sub nivelul venitului net lunar pe familie, pentru care se acord
ajutor social potrivit legii, majorat cu 10%.
Nivelul minim astfel calculat va fi corectat periodic de Guvern, n funcie de evoluia
situaiei economice i sociale, ncepnd cu anul 1996.
Venitul net lunar pe familie se stabilete pe baza declaraiei de venit i a actelor
doveditoare potrivit prevederilor legale.
Declaraiile de venit, fcute cu nesinceritate, atrag rspunderea material sau penal,
dup caz.
Art. 43
Locuinele sociale se repartizeaz de ctre consiliile locale pe baza criteriilor stabilite anual
de acestea, n condiiile prevederilor prezentului capitol, i de ele pot beneficia, n ordinea
de prioritate stabilit de consiliile locale, urmtoarele categorii de persoane: tinerii
cstorii care au fiecare vrsta de pn la 35 de ani, tinerii provenii din instituii de
ocrotire social i care au mplinit vrsta de 18 ani, invalizii de gradul I i II, persoanele
handicapate, pensionarii, veteranii i vduvele de rzboi, beneficiarii prevederilor Legii nr.
42/1990, republicat, i ai Decretului-lege nr. 118/1990, republicat, alte persoane sau
familii ndreptite.
Art. 44
Contractul de nchiriere se ncheie de ctre primar sau de ctre o persoan mputernicit
de acesta, cu beneficiarii stabilii de consiliul local, pe o perioad de 5 ani, cu posibilitatea
de prelungire pe baza declaraiei de venituri i a actelor doveditoare necesare conform
prevederilor legale.
Nivelul chiriei nu va depi 10% din venitul net lunar, calculat pe ultimele 12 luni, pe
familie. Diferena pn la valoarea nominal a chiriei, calculat potrivit art. 31, va fi

subvenionat de la bugetul local al unitii administrativ-teritoriale unde este situat

locuina social.
Art. 45
Titularul contractului de nchiriere este obligat s comunice primarului, n termen de 30 de
zile, orice modificare produs n venitul net lunar al familiei acestuia, sub sanciunea
rezilierii contractului de nchiriere.
n cazurile n care venitul net lunar pe familie s-a modificat, autoritatea administraiei
publice locale va opera modificarea chiriei i a subveniei acordate, cuvenite proprietarului.
Art. 46
Contractul de nchiriere se poate rezilia:
a) n condiiile prevzute la art. 24 din prezenta lege;
b) n cazul n care venitul mediu net lunar pe familie, realizat n 2 ani fiscali consecutivi,
depete cu peste 20% nivelul minim prevzut la art. 42 din prezenta lege, iar titularul
contractului de nchiriere nu a achitat valoarea nominal a chiriei n termen de 90 de zile
de la comunicare.
Art. 47
Locuinele sociale realizate potrivit prezentei legi nu pot fi vndute.
Art. 48
Nu pot beneficia de locuine sociale, potrivit prezentei legi, persoanele sau familiile care:
a) dein n proprietate o locuin;
b) au nstrinat o locuin dup data de 1 ianuarie 1990;
c) au beneficiat de sprijinul statului n credite i execuie pentru realizarea unei locuine;
d) dein, n calitate de chiria, o alt locuin.
Art. 49
Beneficiarii locuinelor sociale nu au dreptul s subnchirieze, s transmit dreptul de
locuire sau s schimbe destinaia spaiului nchiriat, sub sanciunea rezilierii contractului
de nchiriere i a suportrii eventualelor daune aduse locuinei i cldirii, dup caz.
Art. 50
Finanarea locuinelor sociale se asigur din bugetele locale, n limitele prevederilor
bugetare aprobate anual, ale consiliilor locale, n care scop se instituie o subdiviziune de
cheltuieli distinct n aceste bugete.
Statul sprijin construcia de locuine sociale prin transferuri de la bugetul de stat, stabilite
cu aceast destinaie, anual, prin legea bugetului de stat.
Persoanele fizice i agenii economici pot sprijini prin donaii sau contribuii construcia de
locuine sociale.

CAPITOLUL VI: Locuina de serviciu i locuina de intervenie

Art. 51
Fondul de locuine de serviciu se compune din:
a) locuine existente, care, potrivit prevederilor legale, rmn cu destinaia de locuine de
serviciu la data intrrii n vigoare a prezentei legi;
b) locuine noi.
Condiiile i durata de nchiriere vor fi stipulate n contractul de nchiriere ncheiat ntre
prile contractante, accesoriu la contractul de munc.
Art. 52
Locuinele noi se finaneaz, n condiiile legii, din:

a) bugetul de stat i bugetele locale, n limitele prevederilor bugetare aprobate anual cu

aceast destinaie;
b) bugetele agenilor economici, pentru salariaii acestora.
Art. 53
Locuinele de serviciu finanate de la bugetul de stat sau de la bugetele locale se
realizeaz cu respectarea suprafeei utile i a dotrilor, n limita suprafeei construite pe
apartament, potrivit anexei nr. 1.
Locuinele de serviciu se vor amplasa dup cum urmeaz:
a) pe terenurile aflate n proprietatea statului sau a unitilor administrativ-teritoriale,
pentru locuinele finanate de la bugetul de stat sau de la bugetele locale, cu asigurarea
viabilizrii terenurilor, potrivit prevederilor art. 12;
b) pe terenurile aparinnd agenilor economici, pentru locuinele i lucrrile de viabilizare
a terenurilor finanate din bugetele acestora.
n situaii deosebite, determinate de natura amplasamentului i de caracterul zonei, cu
aprobarea ordonatorilor de credite, locuinele prevzute la alin. 1 se pot construi cu
suprafee majorate cu pn la 20% fa de cele prevzute n anexa nr. 1, iar peste
aceast limit, cu aprobarea Guvernului.
Locuinele de serviciu realizate n condiiile prezentei legi, finanate de la bugetul de stat i
de la bugetele locale, pot fi vndute n condiiile legii, cu aprobarea Guvernului, n situaia
n care a ncetat activitatea ce a generat realizarea locuinelor respective.
Art. 54
Locuina de intervenie urmeaz regimul locuinei de serviciu.
Locuinele de intervenie se realizeaz o dat cu obiectivul de investiie i se amplaseaz
n incinta acestuia sau n imediata apropiere.
Locuinele de intervenie nu pot fi vndute chiriailor.

CAPITOLUL VII: Locuina de necesitate

Art. 55
Locuina de necesitate se finaneaz i se realizeaz n condiiile stabilite pentru locuina
social.
Locuina de necesitate se nchiriaz temporar persoanelor i familiilor ale cror locuine au
devenit inutilizabile potrivit prevederilor art. 2 lit. f).
Contractul de nchiriere se ncheie de ctre primarul localitii sau de ctre o persoan
mputernicit de acesta, pe baza hotrrii consiliului local, pn la nlturarea efectelor
care au fcut inutilizabile locuinele.
Art. 56
Consiliile locale pot declara, n cazuri de extrem urgen, drept locuine de necesitate,
locuinele libere aflate n fondul de locuine sociale.

CAPITOLUL VIII: Locuina de protocol

Art. 57
Locuinele de protocol sunt proprietate public a statului.
Administrarea fondului locativ de protocol se face de ctre Regia Autonom "Administraia
Patrimoniului Protocolului de Stat", care asigur evidena, ntreinerea, repararea i
conservarea acestuia, precum i ncasarea chiriei.
Atribuirea, ocuparea i folosirea locuinelor de protocol se fac n condiiile prezentei legi.
Art. 58

Preedintele Romniei, preedintele Senatului, preedintele Camerei Deputailor i primulministru beneficiaz, n condiiile prezentei legi, de cte o locuin de protocol, ca
reedin oficial.
Reedinele oficiale ale persoanelor prevzute la alin. 1 se atribuie de ctre Guvern i sunt
puse la dispoziia lor, mpreun cu dotrile aferente, pe ntreaga perioad a exercitrii
funciei, de ctre Regia Autonom "Administraia Patrimoniului Protocolului de Stat".
Lista imobilelor cu destinaie de reedin oficial, precum i a celorlalte locuine de
protocol, i condiiile pe care acestea trebuie s le ndeplineasc se stabilesc prin hotrre
a Guvernului.
Art. 59
Pot beneficia de locuin de protocol, la cerere, cu plata chiriei prevzute de lege,
persoanele care ndeplinesc urmtoarele funcii publice: vicepreedini ai Senatului i ai
Camerei Deputailor, minitri de stat, minitrii i asimilaii acestora, precum i preedintele
Curii Supreme de Justiie, preedintele Curii Constituionale, preedintele Curii de
Conturi, preedintele Consiliului Legislativ i avocatul poporului, pe durata exercitrii
funciei sau a mandatului.
Pentru persoanele prevzute la alin. 1, atribuirea locuinei de protocol se face prin decizie
a primului-ministru i se pune la dispoziia lor de ctre Regia Autonom "Administraia
Patrimoniului Protocolului de Stat".
Atribuirea locuinelor de protocol se poate face numai dac persoanele prevzute la alin. 1
nu dein, n localitatea n care i desfoar activitatea, o alt locuin care s corespund
condiiilor stabilite potrivit art. 58 alin. 3.
Art. 60
Pentru reedinele oficiale, Regia Autonom "Administraia Patrimoniului Protocolului de
Stat" va ncheia contracte de nchiriere cu serviciile de specialitate ale instituiilor n care
i desfoar activitatea persoanele beneficiare.
Pentru locuinele de protocol, contractele de nchiriere se ncheie de ctre Regia Autonom
"Administraia Patrimoniului Protocolului de Stat" cu beneficiarii direci, care, pe aceast
baz, vor putea ocupa locuina respectiv mpreun cu membrii familiei.
Contractul de nchiriere a locuinelor de protocol i a celor cu destinaie de reedin
oficial nceteaz de drept n termen de 60 de zile de la data eliberrii din funcie a
beneficiarului.
Atribuirea, n condiiile prezentei legi, a unei reedine oficiale, respectiv a unei locuine de
protocol, nu afecteaz drepturile locative deinute de persoanele prevzute la art. 58 i
59.

CAPITOLUL IX: Dispoziii tranzitorii i finale

Art. 61
Orice litigiu n legtur cu aplicarea prevederilor prezentei legi se soluioneaz de ctre
instanele judectoreti.
Art. 62
Prevederile Ordonanei Guvernului nr. 19/1994 privind stimularea investiiilor pentru
realizarea unor lucrri publice i construcii de locuine, aprobat i modificat prin Legea
nr. 82/1995, se aplic n continuare pn la terminarea locuinelor ncepute.
Dup finalizarea blocurilor de locuine, sursele de constituire a depozitului special, potrivit
prevederilor Ordonanei Guvernului nr. 19/1994 i ale normelor metodologice, se preiau
ca venituri la depozitul special constituit n conformitate cu prevederile art. 9.
Art. 63
n termen de 60 de zile de la data introducerii sistemului de determinare i impozitare a
venitului global pentru persoane fizice, Guvernul va reglementa facilitile prevzute la
cap. II din prezenta lege, de care s poat beneficia i persoanele fizice care investesc n
construcia de locuine i pentru punerea n siguran a locuinelor avariate de seisme.

Art. 64
Schimbarea destinaiei locuinelor, precum i a spaiilor cu alt destinaie dect aceea de
locuin situate n cldiri colective se poate face numai cu acordul asociaiei de proprietari,
n condiiile legii.
Art. 65
Construirea caselor de vacan se autorizeaz, la cererea persoanelor fizice i a agenilor
economici, numai pe terenurile aflate n proprietatea acestora sau concesionate n
condiiile legii, n zonele stabilite prin documentaiile de urbanism i amenajare a
teritoriului, aprobate potrivit legii.
Art. 66
Plata chiriei pentru reedinele oficiale se face din bugetele Preediniei Romniei,
Senatului, Camerei Deputailor i Secretariatului General al Guvernului, n limitele
prevederilor bugetare aprobate anual.
Art. 67
Guvernul rspunde de aplicarea unitar, pe ntreg teritoriul rii, a politicii de dezvoltare a
construciei de locuine.
Programul de dezvoltare a construciei de locuine se elaboreaz de Ministerul Lucrrilor
Publice i Amenajrii Teritoriului, pe baza fundamentrii organelor administraiei publice
centrale interesate, consiliilor judeene i locale, n acord cu documentaiile de urbanism i
amenajare a teritoriului, aprobate conform legii.
Art. 68
Pentru aducerea la ndeplinire a dispoziiilor prezentei legi, Guvernul va adopta norme
metodologice de aplicare.
Art. 69
n termen de 12 luni de la data intrrii n vigoare a prezentei legi, proprietarii din cldirile
cu mai multe locuine n proprietate privat sau mixt se vor constitui n asociaii de
proprietari, n conformitate cu Regulamentul-cadru al asociailor de proprietari cuprins n
anexa nr. 2 care face parte integrant din prezenta lege.
nregistrrile cldirilor n crile funciare i ale asociaiilor de proprietari la judectorii,
constituite potrivit prevederilor alin. 1, sunt scutite de taxe.
Pn la data dobndirii personalitii juridice a asociaiei de proprietari, asociaiile de
locatari i desfoar activitatea pe baza Decretului Consiliului de Stat nr. 387/1977
pentru aprobarea Statutului privind organizarea i funcionarea asociaiei locatarilor.
Art. 70
Decretul Consiliului de Stat nr. 387/1977 pentru aprobarea Statutului privind organizarea
i funcionarea asociaiei locatarilor se abrog dup 12 luni de la data intrrii n vigoare a
prezentei legi.
Art. 71
Persoanele care beneficiaz de drepturi mai favorabile dect cele prevzute n prezenta
lege, consacrate prin legi speciale, care se refer, printre altele, la materia raporturilor
juridice locative i a celor conexe acestora, se bucur n continuare de aplicarea
drepturilor mai favorabile.
Art. 72
Dispoziiile prezentei legi privind nchirierea locuinelor se completeaz cu dispoziiile
Codului civil privind contractul de locaiune.
Art. 73
La data intrrii n vigoare a prezentei legi se abrog:
- Legea nr. 5/1973 privind administrarea fondului locativ i reglementarea raporturilor
dintre proprietari i chiriai, cu excepia cap. 4 i a art. 63 cu referire la cap. 4 din aceeai
lege, exclusiv dispoziiile referitoare la suprafeele locative proprietate personal;

- H.C.M. nr. 860/1973 pentru stabilirea msurilor de executare a Legii nr. 5/1973, n ceea
ce privete nchirierea de locuine;
- Decretul Consiliului de Stat nr. 256/1984 privind mbuntirea regimului de construire
a locuinelor i modificarea unor reglementri referitoare la stabilirea preurilor limit a
locuinelor care se construiesc din fondurile statului, a preurilor de contractare ale
locuinelor proprietate personal i a preurilor de vnzare ale locuinelor din fondul locativ
de stat;
- Decretul Consiliului de Stat nr. 68/1975 privind mbuntirea regimului de construire a
locuinelor din fondurile statului sau din fondurile populaiei cu sprijinul statului n credite
i execuie;
- art. 12 alin. 1 lit. a) i alin. 2, art. 21-25 i art. 35 alin. 2 din Legea nr. 50/1991 privind
autorizarea executrii construciilor i unele msuri pentru realizarea locuinelor; - orice
alte dispoziii contrare prevederilor prezentei legi.
Aceast lege a fost adoptat de Senat n edina din 30 septembrie 1996, cu respectarea
prevederilor art. 74 alin. (1) din Constituia Romniei.
p. PREEDINTELE SENATULUI
ION SOLCANU

Aceast lege a fost adoptat de Camera Deputailor n edina din 30 septembrie 1996, cu
respectarea prevederilor art. 74 alin. (1) din Constituia Romniei.
PREEDINTELE CAMEREI DEPUTAILOR
ADRIAN NSTASE

ANEXA Nr. 1
EXIGENE MINIMALE
pentru locuine
A. Cerine minimale:
- acces liber individual la spaiul locuibil, fr tulburarea posesiei i a folosinei exclusive a
spaiului deinut de ctre o alt persoan sau familie;
- spaiu pentru odihn;
- spaiu pentru prepararea hranei;
- grup sanitar;
- acces la energia electric i apa potabil, evacuarea controlat a apelor uzate i a
reziduurilor menajere.
B. Suprafee minimale:

Persoane/
familie

Camere/
locuin

Camer
de zi

Dormitoare

Loc
de
luat
mas
a

Buctrie

ncperi
sanitare

Spaii de
depozitare

Suprafa
util

nr.

nr.

m2

m2

m2

m2

m2

m2

m2

18,00

2,50

5,00

4,50

2,00

37,00

18,00

12,00

3,00

5,00

4,50

2,00

52,00

18,00

22,00

3,00

5,50

6,50

2,50

66,00

19,00

24,00

3,50

5,50

6,50

3,50

74,00

20,00

34,00

3,50

6,00

7,50

4,00

87,00

21,00

36,00

4,50

6,00

7,50

4,50

93,00

22,00

46,00

5,00

6,50

9,00

5,00

107,00

22,00

48,00

6,00

6,50

9,00

5,50

110,00

NOT:
- Suprafaa camerei de zi de la locuina cu o camer include spaiul pentru dormit.
- Locul de luat masa poate fi nglobat n buctrie sau n camera de zi.
- nlimea liber minim a camerelor de locuit va fi de 2,55 m, cu excepia mansardelor,
supantelor i nielor, la care se va asigura un volum minim de 15 m3 de persoan.
- Suprafaa locuibil este suprafaa desfurat a ncperilor de locuit. Ea cuprinde
suprafaa dormitoarelor i a camerei de zi.
- Suprafaa util este suprafaa desfurat, mai puin suprafaa aferent pereilor.
- Suprafaa util a locuinei este suma tuturor suprafeelor utile ale ncperilor. Ea
cuprinde: camer de zi, dormitoare, bi, WC, du, buctrie, spaii de depozitare i de
circulaie din interiorul locuinei. Nu se cuprind: suprafaa logiilor i a balcoanelor,
pragurile golurilor de ui, ale trecerilor cu deschideri pn la 1,00 m, niele de radiatoare,
precum i suprafaele ocupate de sobe i cazane de baie (cte 0,50 m 2 pentru fiecare sob
i cazan de baie), n cazul n care nclzirea se face cu sobe. n cazul locuinelor duplex,
rampa, mai puin palierele, nu se cuprinde n suprafaa util a locuinei.
- Suprafaa construit pe locuin, prevzut n tabelul B, este suma suprafeelor utile ale
ncperilor, logiilor, balcoanelor, precum i a cotei-pri din suprafeele prilor comune ale
cldirilor (spltorii, usctorii, casa scrii, inclusiv anexele pentru colectarea, depozitarea
i evacuarea deeurilor menajere, casa liftului etc.), la care se adaug suprafaa aferent
pereilor interiori i exteriori ai locuinei; n cazul nclzirii cu combustibil solid, se adaug
suprafaa aferent sobelor i cazanelor de baie. Nu sunt cuprinse suprafaele aferente
boxelor de la subsol i ale garajelor care pot fi prevzute distinct.
- Suprafaa ncperii sanitare principale din locuin va permite accesul la cada de baie al
persoanelor imobilizate n scaun cu rotile.
- ncperea sanitar se include n locuin, n cazul n care pot fi asigurate alimentarea cu
ap i canalizarea.
- Limea minim de circulaie a coridoarelor i a vestibulului din interiorul locuinei va fi
de 120 cm.
- n funcie de amplasamentul construciei, suprafeele construite pot avea abateri n
limitele de 10%.
- Numrul de persoane pe locuine se utilizeaz la repartizarea locuinelor sociale, de
intervenie, de serviciu i de necesitate.
C. ncperi sanitare:

Numr de camere/locuin
1

Baie

Du

WC

D. Dotarea minim a ncperilor sanitare

Baie

Du

WC

Cad de baie

Vas WC

mare

mic

mare

mic

mare

mic

Portprosop

Portspun

Porthrtie

Cuier

Sifon pardoseal

Lavoar

Cuv pentru du
Etajer

Oglind

NOT:
- n baie se va prevedea spaiul pentru maina de splat rufe.
- ncperile sanitare vor fi ventilate direct sau prin co de ventilaie.
E. Dotarea minim a buctriei
Nr. de camere/locuin
Spltor cu cuv i
picurtor

1-2

NOT:
- n buctrie se vor prevedea: co de ventilaie, spaiu pentru frigider i pentru masa de
lucru.
F. Dotarea minim cu instalaii electrice
Dormitor

Camer de zi

Buctrie

Baie

Du

Loc de lamp

Aplic

Comutator

ntreruptor

Priz

Priz cu contact de
protecie

NOT:
- Se vor prevedea ntreruptoare i aplice pentru fiecare spaiu de depozitare i spaiu de
circulaie.
- Priza cu contact de protecie, instalat pentru baie, se monteaz n exteriorul ncperii.
- Fiecare locuin va fi prevzut cu instalaie de sonerie.
- n cldiri cu mai multe locuine se vor prevedea instalaii i prize pentru antena colectiv
i telefon.
- Pentru locuinele situate n mediul rural, dotrile minime privind ncperile sanitare i
buctria se vor putea realiza pe parcursul existenei construciei, n corelare cu
racordarea locuinei la reelele de utilitate public sau la sistemul propriu de alimentare cu
ap i evacuare controlat a apelor uzate.
G. Spaii i instalaii de folosin comun pentru cldiri cu mai multe locuine
- Instalaii de prevenire i stingere a incendiilor, precum i ascensor conform normelor n
vigoare.
- Spaii pentru biciclete, crucioare i pentru uscarea rufelor.
- Spaii destinate colectrii, depozitrii i evacurii deeurilor menajere.
- Spaii pentru depozitarea combustibililor solizi sau lichizi, n situaiile n care nu se pot
asigura nclzirea central i/sau gaze la buctrie.
- Ramp de acces pentru persoanele imobilizate n scaun cu rotile.

ANEXA Nr. 2
REGULAMENTUL-CADRU
al asociaiilor de proprietari
CAPITOLUL I: Dispoziii generale, definiii
Art. 1

Prezentul regulament-cadru stabilete modul de nfiinare i de funcionare a asociaiilor

de proprietari, precum i modul de administrare i de exploatare a unor cldiri aflate n
proprietate.
Art. 2
Regulamentul-cadru se aplic tuturor cldirilor cu mai multe apartamente n proprietate
privat sau mixt, inclusiv n cazul celor avnd spaii cu alt destinaie dect aceea de
locuin.
Art. 3
Termenii utilizai n prezentul regulament au urmtorul neles:
a) Prin bloc de locuine - cldire - condominiu se nelege o proprietate imobiliar, din care
unele pri au alt destinaie dect aceea de locuin, respectiv apartamente proprietate
individual, iar restul este proprietate comun indiviz.
Proprietatea imobiliar nu este un condominiu dect dac cota-parte indiviz de
proprietate comun revine proprietarilor apartamentelor i nu poate fi separat de
proprietatea asupra apartamentelor.
b) Prin spaiu, respectiv apartament, se nelege o parte dintr-o cldire destinat locuirii,
n regim de proprietate individual, care, mpreun cu cota-parte indiviz din proprietatea
comun, constituie o unitate de proprietate imobiliar.
Cu excepia unor situaii pentru care exist alte prevederi exprese n acest regulamentcadru sau n acordul de asociere, drepturile de proprietate asupra unui apartament dintrun bloc de locuine/condominiu trebuie considerate n acelai mod ca i drepturile de
proprietate asupra altor proprieti imobiliare.
c) Prin proprietate comun se nelege toate prile dintr-o cldire aflat n proprietate,
care nu sunt apartamente i care sunt destinate folosirii n comun de ctre toi proprietarii
din acea cldire.
Proprietatea comun este indivizibil i este deinut de proprietarii apartamentelor
individuale, conform cotelor calculate.
Proprietatea comun include toate prile proprietii care sunt n folosin comun, ca:
terenul pe care este construit cldirea, curtea inclus, fundaia, structura de rezisten,
acoperiul, terasele, courile de fum, scrile, holurile, pivniele, subsolurile, casa scrii,
tubulatura de gunoi, rezervoarele de ap, ascensoarele.
Proprietatea comun include instalaii ale cldirii aflate n folosin comun cu care a fost
nzestrat cldirea n timpul construciei sau cu care a fost dotat mai trziu de ctre
proprietari, ca de exemplu: canale pluviale, paratrsnete, antene, instalaii de telefonie,
instalaii electrice, conducte de ap, sisteme de nclzire i conducte de gaze care pot
trece prin proprietatea comun pn la punctele de distribuie din apartamentele
individuale.
d) Prin cot-parte se nelege cota de proprietate care i revine fiecrui apartament
proprietate individual, din proprietatea comun, i este nscris n actul de proprietate.
n situaia n care cotele-pri nu sunt nscrise n actele de proprietate, ele vor fi calculate
pentru fiecare apartament, corespunztor cu raportul dintre suprafaa locativ a fiecrui
apartament i totalul suprafeelor locative ale tuturor apartamentelor din imobil.
e) Prin fondatori se nelege orice persoan juridic, inclusiv statul, o instituie a
administraiei publice locale, o persoan sau un grup de persoane care acioneaz
mpreun, care sau n numele creia se nfiineaz un condominiu i care prin vnzare sau
orice alt form de transfer ofer spaii, respectiv apartamente ntr-un bloc de locuine
pentru proprietarii individuali.
f) Prin proprietar al spaiului, respectiv al apartamentului, se nelege persoana sau grupul
de persoane care are n proprietate acel spaiu, respectiv apartament, ntr-un bloc de
locuine/condominiu.
g) Prin asociaie de proprietari se nelege organizaia proprietarilor tuturor
apartamentelor dintr-o cldire cu mai multe apartamente proprietate privat sau mixt.

h) Prin acord de asociere se nelege actul care consfinete hotrrea proprietarilor de a

se asocia, dup nregistrarea proprietii n Cartea funciar.
i) Prin cheltuieli comune se nelege cheltuielile sau obligaiile financiare ale asociaiei, care
sunt legate de proprietatea comun sau care nu pot fi nregistrate pe fiecare locuin.

CAPITOLUL II: nfiinarea i nregistrarea asociaiei de proprietari

Art. 4
Asociaia de proprietari se constituie n cadrul unei adunri, convocat n termen de 60 de
zile de la data la care ntreaga cldire a fost nregistrat n Cartea funciar.
Membrii asociaiei vor fi toi proprietarii apartamentelor, inclusiv primria sau fondatorul,
att timp ct acetia continu s dein unul sau mai multe apartamente din cldire.
Art. 5
Asociaia de proprietari dobndete personalitate juridic n momentul nregistrrii la
judectoria pe raza creia se afl cldirea pentru care s-a constituit asociaia, potrivit
regulilor privind persoanele juridice.
n cazul cldirilor cu mai puin de 20 de proprietari asociai, asociaia se poate constitui pe
grupe de cldiri nvecinate, reunind, de regul, minimum 3 proprietari, pe criteriul
intereselor comune n gospodrirea proprietii.
Art. 6
Judectoria se pronun asupra cererii de nregistrare, pe baza acordului de constituire i
a statutului asociaiei de proprietari.
Statutul asociaiei de proprietari se ntocmete n baza prezentei legi i a prezentului
regulament-cadru al asociaiilor de proprietari.
Art. 7
Asociaiile de locatari din cldirile cu mai multe apartamente aflate n proprietate privat
sau mixt, inclusiv ca urmare a aplicrii prevederilor Decretului-lege nr. 61/1990 i ale
Legii nr. 85/1992, se vor transforma n asociaii de proprietari potrivit normelor cuprinse
n prezentul regulament-cadru.

CAPITOLUL III: Acordul de asociere

Art. 8
Acordul de asociere trebuie s conin:
a) adresa proprietii;
b) numele i prenumele proprietarilor unitilor locative;
c) descrierea proprietii, cuprinznd: descrierea cldirii, structura cldirii, numrul de
etaje, numrul de apartamente structurate pe numr de camere, terenul aferent cldirii.
Descrierea trebuie s fie suficient din punct de vedere juridic pentru nregistrarea n
Cartea funciar de la biroul de nregistrare a proprietilor imobiliare;
d) plane sau schie, n msur s asigure o bun identificare, prin localizare i suprafa,
a fiecrui spaiu, respectiv apartament, din structura cldirii;
e) enumerarea i descrierea prilor aflate n proprietate comun;
f) cota-parte ce revine fiecrui apartament din proprietatea comun.
Art. 9
La ntrunirea constitutiv a asociaiei de proprietari, proprietarii apartamentelor vor alege
un comitet executiv i o comisie de cenzori i vor hotr numrul membrilor acestora i
durata mandatelor lor.
Membrii comisiei de cenzori trebuie s aib cunotine de specialitate i experien n
domeniile economic, financiar i juridic.

Asociaia de proprietari poate delega atribuiile comisiei de cenzori, de control financiar i

contabil, unor persoane fizice sau juridice, asociaii sau ageni economici specializai.
Candidatul care va obine cel mai mare numr de voturi va deveni preedintele asociaiei
de proprietari.
Art. 10
Stabilirea cotelor-pri din veniturile i cheltuielile comune se face proporional cu cotaparte din proprietatea comun aferent fiecrui apartament.
Art. 11
n cazul spaiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, relaiile de
coproprietate ntre proprietari vor fi reglementate n conformitate cu prevederile Codului
civil.
Art. 12
Pentru amendarea sau modificarea acordului de asociere este necesar acceptul a cel puin
80% din votul proprietarilor de apartamente, respectiv alte spaii cu alt destinaie dect
aceea de locuin.
Orice amendare sau modificare trebuie s fie nregistrat la judectoria pe raza creia se
afl cldirea.
Art. 13
n cazul n care apartamentele, respectiv spaiile, pot fi adugate sau retrase din asociaie,
acordul de asociere trebuie s stabileasc formula care se va folosi pentru recalcularea
cotelor ce revin apartamentelor rmase n asociaie.

CAPITOLUL IV: Drepturile i ndatoririle proprietarilor de apartamente

Art. 14
Proprietarul unui apartament este obligat s menin apartamentul n stare bun, pe
propria sa cheltuial. Nici un proprietar nu poate nclca sau prejudicia dreptul de
proprietate comun sau individual.
Art. 15
Cu un preaviz de 15 zile, proprietarul este obligat s accepte accesul n apartamentul su
al unui reprezentant al asociaiei, atunci cnd este necesar s se inspecteze, s se repare
sau s se nlocuiasc elemente din proprietatea comun la care se poate avea acces
numai din respectivul apartament. Fac excepie cazurile de urgen cnd nu este necesar
nici un preaviz.
Art. 16
Administrarea, ntreinerea i reparaiile proprietii comune cad n sarcina asociaiei, iar
cheltuielile legate de acestea vor reprezenta cheltuieli comune.
Asociaia de proprietari poate angaja alte persoane sau poate ncheia contracte pentru
realizarea, respectiv furnizarea acestor servicii.
Art. 17
Asociaia de proprietari, cu ntrunirea majoritii voturilor, poate ntreprinde msuri viznd
mbuntirea confortului i a eficienei cldirii. Instalaiile mai importante, ca: boilerele cu
ap cald, nclzirea central, rezervoarele de ap, lifturile i alte dotri de amploare
similar pot fi schimbate de asociaie numai cu aprobarea a cel puin 75% din numrul
voturilor proprietarilor.
Indiferent de natura interveniilor, se va avea n vedere meninerea aspectului armonios i
unitar al ntregii cldiri.
Art. 18
Proprietarul poate aduce mbuntiri sau modificri apartamentului su, fr a pune n
pericol integritatea structural a cldirii sau a altor apartamente.

Proprietarul nu poate schimba aspectul proprietii comune, fr a obine mai nti

acceptul din partea asociaiei de proprietari.
Art. 19
Zidurile dintre apartamentele alturate, care nu fac parte din structura de rezisten a
cldirii, pot fi reamplasate prin acord ntre proprietarii apartamentelor respective i cu
ntiinarea asociaiei de proprietari.
Zidurile dintre apartamente i proprietatea comun, care nu fac parte din structura de
rezisten a cldirii, pot fi reamplasate numai prin amendarea acordului de asociere.
Art. 20
Dac proprietarul unui apartament sau oricare alt persoan care acioneaz n numele
su provoac daune oricrei pri din proprietatea comun sau unui alt apartament,
respectivul proprietar trebuie s repare stricciunile sau s plteasc cheltuielile pentru
lucrrile de reparaii.

CAPITOLUL V: Organizarea i funcionarea asociaiei de proprietari

Art. 21
Dup prima ntrunire organizatoric, de constituire a asociaiei de proprietari, va avea loc
cel puin o dat pe an o adunare general a membrilor asociaiei.
Adunarea general este alctuit din toi membrii asociaiei de proprietari.
ntrunirile speciale ale asociaiei pot fi convocate oricnd de ctre comitetul executiv sau
de ctre proprietarii de apartamente, reprezentnd cel puin 20% din cotele de
proprietate.
Toi proprietarii trebuie anunai asupra oricrei ntruniri a asociaiei de proprietari cu cel
puin 10 zile nainte ca aceasta s aib loc.
Art. 22
Asociaia de proprietari poate adopta decizii, dac cel puin 2/3 din numrul membrilor
sunt prezeni personal sau prin reprezentant.
Dac nu este ntrunit cvorumul, adunarea poate fi suspendat i reconvocat.
La adunarea reconvocat, dac exist dovada c toi membrii asociaiei de proprietari au
fost convocai, deciziile pot fi adoptate indiferent de numrul membrilor prezeni.
Art. 23
Pentru adoptarea deciziilor n adunarea asociaiei de proprietari, se vor avea n vedere
urmtoarele:
a) votul fiecrui proprietar are o pondere egal cu cota-parte din proprietatea comun;
b) proprietarul poate fi reprezentat de ctre un membru al familiei sau de ctre un alt
reprezentant care are o mputernicire semnat de ctre proprietarul n numele cruia
voteaz;
c) un membru al asociaiei de proprietari poate reprezenta cel mult nc un membru
absent, prin mputernicire scris;
d) n cazul unui vot paritar, votul preedintelui este decisiv.
Deciziile asociaiei de proprietari vor fi luate, n general, cu un vot reprezentnd
majoritatea simpl din totalitatea voturilor obinute.
Art. 24
Asociaia de proprietari ndeplinete urmtoarele atribuii:
a) adopt i amendeaz bugetele de venituri i cheltuieli, precum i fondul de rulment;
ncaseaz cotele obinuite i speciale pentru cheltuielile comune de la proprietarii de
apartamente i de la proprietarii spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin;
b) angajeaz i suspend din funcie pe cel care administreaz proprietatea sau pe ceilali
funcionari sau angajai, n vederea administrrii i bunei funcionri a cldirii; personalul

necesar bunei gospodriri a prilor i a instalaiilor de folosin comun ale cldirilor

poate fi angajat prin contract individual de munc sau prin convenie civil, conform celor
stabilite prin negociere;
c) iniiaz sau apr n procese, n nume propriu sau n numele proprietarilor de
apartamente, interesele legate de cldire;
d) ncheie contracte i i asum obligaii n nume propriu sau n numele proprietarilor de
apartamente, n interesele legate de cldire;
e) reglementeaz folosirea, ntreinerea, repararea, nlocuirea i modificarea proprietii
comune;
f) impune penalizri pentru ntrzierea plii cotelor de ntreinere;
g) adopt sau amendeaz deciziile, regulile i regulamentele;
h) completeaz la zi cartea tehnic a construciei;
i) asigur urmrirea comportrii n timp a construciei, pe toat durata ei;
j) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin acordul de asociere sau prin votul
proprietarilor de apartamente.
Art. 25
Dac o decizie a asociaiei de proprietari este contrar legii sau acordului de asociere sau
este de tur s produc daune considerabile intereselor unei minoriti a proprietarilor de
apartamente, orice proprietar poate aciona n justiie valabilitatea respectivei decizii, n
termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia. Acionarea n justiie nu trebuie s
ntrerup executarea deciziei dect n cazul n care instana hotrte suspendarea deciziei
respective.

CAPITOLUL VI: Comitetul executiv

Art. 26
Cu excepia atribuiilor rezervate exclusiv proprietarilor de apartamente, comitetul
executiv poate reprezenta asociaia de proprietari n administrarea i exploatarea cldirii.
Comitetul executiv poate angaja personal specializat sau poate numi alte persoane pentru
ndeplinirea sarcinilor ce i revin.
Art. 27
Preedintele asociaiei de proprietari reprezint asociaia n derularea contractelor i i
asum obligaii n numele asociaiei. El reprezint asociaia de proprietari mpotriva unui
ter, inclusiv n aciunile judectoreti iniiate de asociaie mpotriva unui proprietar de
apartament care nu i-a ndeplinit obligaiile fa de asociaie sau n procesele iniiate de
un proprietar de apartament care contest o decizie a asociaiei de proprietari.

CAPITOLUL VII: Cheltuieli comune; ncasarea cotelor de ntreinere

Art. 28
Anul fiscal al asociaiei de proprietari va fi anul calendaristic.
nainte de nceputul urmtorului an fiscal i pentru fiecare an fiscal ce urmeaz, comitetul
executiv va pregti i va prezenta proprietarilor n adunarea general un buget anual,
suficient pentru a acoperi cheltuielile anticipate de ntreinere i funcionare a proprietii
comune.
Dac membrii asociaiei de proprietari sunt de acord, se aprob i un fond pentru
repararea i mbuntirea proprietii comune. Comitetul executiv va pregti i va
prezenta adunrii generale suma necesar pentru alimentarea acestui fond.
Bugetul anual va trebui s fie adoptat prin votul majoritar al adunrii generale a asociaiei
de proprietari.

Asociaia de proprietari i va putea deschide cont la oricare unitate bancar sau filial
C.E.C.
Art. 29
Toi proprietarii de apartamente trebuie s plteasc n avans cota ce le revine din bugetul
pentru cheltuielile comune.
Plata se va face conform hotrrii luate n adunarea general.
Art. 30
Cu aprobarea dat prin votul a 2/3 din numrul membrilor asociaiei de proprietari, poate
fi perceput o sum special, n afara cheltuielilor comune prevzute n buget, destinat
achitrii cheltuielilor comune neprevzute, dar necesare. Astfel de sume se vor plti la
termenele stabilite de adunarea general a asociaiei de proprietari.
Art. 31
Asociaia de proprietari poate impune o penalizare pentru neplata cheltuielilor comune,
inclusiv a celor neprevzute, i a altor cheltuieli restante, oricrui proprietar care se va
face vinovat de neplata acestora, timp de mai mult de 30 de zile de la termenul stabilit.
Asociaia de proprietari are dreptul de a aciona n justiie pe orice proprietar care se face
vinovat de neplata cheltuielilor comune, inclusiv cele neprevzute, timp de mai mult de 90
de zile de la termenul stabilit.
Sentina dat n favoarea asociaiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare
proprietar, poate fi pus n aplicare prin orice modalitate permis de Codul de procedur
civil, pentru acoperirea datoriilor.
Publicat n Monitorul Oficial cu numrul 254 din data de 21 octombrie 1996