Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
FACULTATEA DE DREPT
DREPT CIVIL
DREPTURILE REALE
Bucureti
2012
DREPT CIVIL
DREPTURILE REALE
CUVNT NAINTE
Cuprins
CUVNT NAINTE ................................................................................................... 5
CAPITOLUL I. CONSIDERAII GENERALE ASUPRA BUNURILOR I
DREPTURILOR REALE .......................................................................................... 13
SECIUNEA I Despre bunuri i patrimoniu ........................................................................ 13
1. Noiunea de bun i noiunea de patrimoniu................................................................... 13
2. Caracterele i funciile patrimoniului............................................................................. 14
3. Clasificarea bunurilor...................................................................................................... 20
4. Produsele bunurilor......................................................................................................... 22
SECIUNEA a II-a Consideraii generale cu privire la drepturile patrimoniale i obligaiile
reale.......................................................................................................... 23
1. Drepturile patrimoniale................................................................................................... 23
2. Obligaii reale.................................................................................................................. 25
3. Clasificarea drepturilor reale .......................................................................................... 27
SECIUNEA a III-a Noiunile de proprietate i drept de proprietate ................................. 32
. 1. Terminologie.................................................................................................................. 32
2. Definiia dreptului de proprietate ................................................................................... 33
SECIUNEA a IV-a Coninutul dreptului de proprietate................................................... 35
1. Posesia (jus posidendi).................................................................................................... 35
2. Folosina (fructus - jus fruendi)...................................................................................... 36
3. Dispoziia (abusus - jus abutendi).................................................................................. 37
SECIUNEA a V-a Caracterele generale ale dreptului de proprietate ............................... 38
1. Caracterul absolut............................................................................................................ 38
2. Caracterul exclusiv.......................................................................................................... 39
3. Caracterul perpetuu i transmisibil................................................................................. 39
4. Caracterul individual....................................................................................................... 40
5. Caracterul legal................................................................................................................ 40
SECIUNEA a VI-a Formele dreptului de proprietate........................................................ 41
1. Criterii de clasificare....................................................................................................... 41
2. Regimul juridic aplicabil dreptului de proprietate ........................................................ 42
CAPITOLUL II. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT .............................. 43
SECIUNEA I Noiunea, reglementarea i caracterele juridice ale dreptului de proprietate
privat...................................................................................................... 43
1. Noiune, reglementare..................................................................................................... 43
2. Caractere juridice ............................................................................................................ 44
SECIUNEA a II-a - Titularii dreptului de proprietate privat............................................... 47
1. Persoanele fizice.............................................................................................................. 47
2. Persoanele juridice.......................................................................................................... 50
SECIUNEA a III-a Obiectul i ntinderea dreptului de proprietate privat ...................... 60
1. Obiectul dreptului de proprietate privat....................................................................... 60
2. ntinderea dreptului de proprietate privat..................................................................... 61
1. Reglementare................................................................................................................... 169
2. Noiune ............................................................................................................................ 172
3. Titulari.............................................................................................................................. 174
4. Caractere juridice ............................................................................................................ 175
SECIUNEA a II-a Domeniul public ................................................................................... 178
1. Noiunile de bunuri domeniale i de domeniu public.................................................. 178
2. Criterii de cuprindere a bunurilor n domeniul public.................................................. 180
3. Bunuri ce aparin domeniului public ............................................................................. 181
4. Clasificarea domeniului public ...................................................................................... 182
SECIUNEA a III-a - Modurile de dobndire i de stingere a dreptului de proprietate
public ..................................................................................................... 186
1. Modurile de dobndire ................................................................................................... 186
2. Moduri de stingere.......................................................................................................... 192
SECIUNEA a IV-a Exercitarea dreptului de proprietate public...................................... 192
1. Consideraii generale ...................................................................................................... 192
2. Dreptul de administrare asupra bunurilor proprietate public...................................... 193
3. Dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate public........................................ 197
4. Dreptul de folosin asupra bunurilor proprietate public............................................ 204
5. nchirierea bunurilor proprietate public ...................................................................... 206
SECIUNEA a V-a Exproprierea pentru cauz de utilitate public ................................... 207
1. Noiune. Natur juridic. Reglementare........................................................................ 207
2. Obiect............................................................................................................................... 208
SECIUNEA a VI-a Procedura exproprierii ........................................................................ 209
1. Procedura amiabil ......................................................................................................... 209
2. Etapele exproprierii......................................................................................................... 210
SECIUNEA a VII-a Efectele exproprierii .......................................................................... 214
SECIUNEA a VIII-a - Msuri de protecie a proprietarului expr......................................... 217
CAPITOLUL X. POSESIA........................................................................................ 221
SECIUNEA I Noiune, elemente constitutive, dovada posesiei....................................... 221
1. Noiune ............................................................................................................................ 221
2. Elemente constitutive...................................................................................................... 222
3. Dovada posesiei .............................................................................................................. 223
SECIUNEA a II-a - Dobndirea i pierderea posesiei .......................................................... 223
1. Dobndirea posesiei........................................................................................................ 223
2. Pierderea posesiei............................................................................................................ 224
SECIUNEA a III-a calitile i viciile posesiei................................................................... 225
1. Calitile posesiei ............................................................................................................ 225
2. Viciile posesiei ................................................................................................................ 227
SECIUNEA a IV-a Detenia precar................................................................................... 230
1. Noiune i caractere juridice........................................................................................... 230
2. Intervertirea precaritii n posesie ................................................................................. 231
SECIUNEA a V-A Efectele posesiei utile i aciunile posesorii....................................... 233
1. Efectele posesiei utile...................................................................................................... 233
10
11
12
CAPITOLUL I
CONSIDERAII GENERALE
ASUPRA BUNURILOR I DREPTURILOR REALE
SECIUNEA I Despre bunuri i patrimoniu
1. Noiunea de bun i noiunea de patrimoniu
Noul Cod civil a consacrat materiei bunurilor ntreaga Carte a III-a,
intitulat Despre bunuri. Definiia dat de Cod bunurilor se regsete n
art. 535, care prevede c Sunt bunuri lucrurile, corporale sau necorporale,
care constituie obiectul unui drept patrimonial.
Noul Cod civil a consacrat noiunii de patrimoniu, n Cartea I, Despre persoane, trei articole (art. 31-33), ns nu a definit patrimoniul n mod
explicit. Dispoziiile art. 2324 alin. (1) din Noul Cod civil au preluat dispoziiile art. 1718 din Codul civil de la 1864:Cel care este obligat personal
rspunde cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare. Ele
servesc drept garanie comun a creditorilor si. n acest context, neavnd o definiie consacrat de dispoziiile Noului Cod civil, doctrinei juridice i-a revenit sarcina formulrii unei definiii precise i complete.
n sens economic, patrimoniul desemneaz totalitatea bunurilor ce
constituie averea unei persoane.
n sens juridic, patrimoniul reprezint ansamblul drepturilor i obligaiilor patrimoniale (cu valoare economic), precum i bunurile la care
acesta se refer, aparinnd unei persoane1.
Nu fac parte din patrimoniu drepturile i obligaiile lipsite de valoare
economic, respectiv drepturile i obligaiile personal nepatrimoniale.
1
Iosif R. Urs - Drept civil romn. Teoria general, Ed. Oscar Print, Bucureti, 2001, p.162;
D. C. Florescu- Dreptul de proprietate, Ed. Titu Maiorescu, Bucureti, 2002, p. 17; V. Stoica - Drepturi reale principale, Ed. Humanitas, Bucureti, 2004 p. 67 -69. n literatura juridic a existat tendina de a limita definirea patrimoniului la totalitatea drepturilor i obligaiilor cu valoare economic ce aparin unui subiect de drept (C. Hamangiu, I.R. Blnescu,
Al. Bicoianu - Tratat de drept civil romn, vol.I, reeditat, Ed. All Beck, Bucureti, 1996,
p. 522; Tr. Ionacu, S. Brdeanu - Drepturi reale principale n R.S.R., Ed. Academiei, Bucureti, 1978, p.13). n opinia acestor autori, drepturile patrimoniale sunt considerate ca
fiind bunuri. Avnd n vedere c drepturile i obligaiile cu caracter economic, referindu-se
la bunurile corporale i incorporale, se identific cu acestea, n definirea patrimoniului s-a
renunat la menionarea lor.
13
14
tinct de celelalte drepturi i obligaii din patrimoniile fiduciarilor3. Patrimoniul fiduciarului este divizat n masa fiduciar i masa constituit din restul patrimoniului fiduciarului4.
Aplicabilitatea principiului divizibilitii patrimoniului este ntlnit
i n cazul bunurilor soilor, patrimoniul persoanelor cstorite fiind divizat
n 2 categorii: masa bunurilor proprii i masa bunurilor comune, fiecare mas patrimonial fiind supus unor regimuri juridice distincte.
Prevederile art. 353 din Noul Cod civil sunt n sensul c: (1) Bunurile comune nu pot fi urmrite de creditorii personali ai unuia dintre soi.
(2) Cu toate acestea, dup urmrirea bunurilor proprii ale soului debitor,
creditorul su personal poate cere partajul bunurilor comune, ns numai n
msura necesar pentru acoperirea creanei sale. (3) Bunurile astfel mprite devin bunuri proprii.
Art. 352 alin. (1) din Noul Cod civil prevede c n msura n care
obligaiile comune nu au fost acoperite prin urmrirea bunurilor comune,
soii raspunde solidar, cu bunurile proprii. n acest caz, cel care a pltit datoria comun se subrog n drepturile creditorului pentru ceea ce a suportat
peste cota-parte ce i-ar reveni din comunitate dac lichidarea s-ar face la
data plii datoriei.
Principiul divizibilitii patrimoniului i gsete aplicabilitate i n
anumite cazuri i n materia succesiunilor, pentru a proteja interesele unor
motenitori sau ale creditorilor unei succesiuni5.
5) Inalienabilitatea patrimoniului. Patrimoniul, privit nu n elementele sale individuale, ci n totalitatea sa, este netransmisibil ct timp triete
titularul su. Cu alte cuvinte, o persoan fizic att timp ct este n via,
dei poate nstrina un drept ut singuli (i n mod excepional i o obligaie)
sau chiar toate bunurile sale n individualitatea lor, ea nu poate transmite
altei persoane, prin acte ntre vii, ansamblul juridic al drepturilor i obligaiilor sale, adic patrimoniul.
Transmisiunea universal a patrimoniului poate avea loc doar la decesul unei persoane fizice sau n momentul reorganizrii i ncetrii existenei persoanei juridice.
16
Patrimoniul, ca entitate juridic abstract, prezint importan practic datorit funciilor pe care le ndeplinete.
1) Patrimoniul explic i asigur dreptul de gaj general al creditorilor chirografari.
Creditorii chirografari sunt acei creditori care nu se bucur de o garanie real (ipotec, gaj, privilegii) care s le asigure recuperarea creanei la
scaden de la debitorul lor. Astfel, conform art. 2324 alin.(1) din noul Cod
civil, debitorul rspunde pentru ndeplinirea obligaiilor sale cu toate bunurile mobile sau imobile prezente i viitoare. Obiectul dreptului de gaj general
l constituie ntregul patrimoniu al debitorului i nu bunurile concrete, individualizate, care l compun.
Schimbrile care au loc n coninutul patrimoniului nu afecteaz
existena gajului general. Deoarece creditorii chirografari nu au o garanie
fixat asupra unui anumit bun, debitorul este liber s dispun de bunurile
sale, ncheind acte juridice cu privire la ele, micorndu-i activul i mrindu-i pasivul. Creditorii chirografari pot aciona asupra patrimoniului debitorului, n scopul conservrii drepturilor lor prin aciunile reglementate de
Codul civil n favoarea lor, respectiv aciunea oblic atunci cnd debitorul
nu-i exercit anumite drepturi i aciunea paulian , atunci cnd debitorul a ncheiat cu rea-credin acte juridice pentru fraudarea drepturilor creditorilor chirografari. Creditorul resimte toate aceste operaiuni i, pe cale de
consecin, la scaden, dac debitorul nu-i execut obligaia, el va putea
urmri doar bunurile existente n patrimoniul debitorului la acea dat6.
Noul Cod civil a instituit n reglementarea art. 2326 regula egalitii
creditorilor chirografari:(1) Preul bunurilor debitorilor se mparte ntre
creditori proporional cu valoarea creanei fiecruia, afar de cazul n care
exist ntre ei cauze de preferin ori convenii cu privire la ordinea ndestulrii lor. (2)Creditorii care au acelai rang au deopotriv drept la plat,
proporional cu valoarea creanei fiecruia dintre ei.
6
Dei n aparen creditorii chirografari apar ca fiind avantajai (debitorul rspunde pentru
plata datoriei cu toate bunurile prezente i viitoare), n realitate ei au o situaie inferioar
fa de creditorii cu garanii reale (creditori gajiti, ipotecari, privilegiai), gajul lor general
asupra patrimoniului debitorului fiind mai mult o speran de garanie. Iat de ce: ei nu
pot urmri dect bunurile care se afl n patrimoniul debitorului la data scadenei creanei
lor, dat la care exist riscul unei eventuale insolvabiliti a debitorului; ei vin n concuren
cu ali creditori chirografari, dup satisfacerea creditorilor cu garanii reale, fiind n situaia
de a nu-i putea realiza creana; n caz de insolvabilitate a debitorului, creditorii chirografari
vor concura toi mpreun i vor suferi o pierdere parial a creanelor lor, neexistnd o preferin la plat a unei creane fa de alt crean.
17
18
Astfel, art. 1721 C.civ., art. 28(2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz
de utilitate public prevd limitativ cazurile de subrogaie real cu titlu particular. Intervine
subrogaia real cu titlu particular: a) n ipoteza pieirii bunului ipotecat cnd ipoteca se
strmut asupra indemnizaiei de asigurare, b) n cazul schimbului de terenuri, fiecare teren
ia situaia juridic a terenului nlocuit, c) n cazul exproprierii unui imobil, ipoteca se strmut de drept asupra despgubirilor primite.
19
functului se transmite fracionat ctre doi sau mai muli motenitori legali sau testamentari (legatari cu titlu universal)
- n situaia reorganizrii unei persoane juridice prin divizare
total sau parial.
ntre cele dou feluri de transmisiune a patrimoniului nu exist deosebire sub aspect calitativ (obiectul transmisiunii este un ntreg patrimoniu
sau o fraciune din acesta, alctuit din activ i pasiv) ci numai sub aspect
cantitativ. Transmisiunea universal privete un ntreg patrimoniu, deci un
ansamblu de valori active i pasive, n schimb transmisiunea cu titlu universal are n vedere doar o fraciune, o cot-parte matematic din aceste valori.
Transmisiunea este cu titlu particular dac privete un bun
anume, determinat ori mai multe bunuri, dar fiecare individualizat prin nsuirile sale, transmisiune ce poate fi explicat fr a apela la conceptul de patrimoniu.
3. Clasificarea bunurilor
1) Bunuri imobile i bunuri mobile
Art. 536 din noul Cod civil prevede c bunurile sunt mobile sau
imobile, prelund parial coninutul art. 461 din Codul civil de la 1864 care
prevedea c Toate bunurile sunt mobile sau imobile.
Art. 537 noul Cod civil enumer bunurile imobile, iar art. 538 instituie o nou categorie de bunuri imobile, i anume bunurile care rmn sau
devin imobile. Astfel, alin. (1) al art. 538 prevede c rmn bunuri imobile
materialele separate n mod provizoriu de un imobil, pentru a fi din nou ntrebuinate, att timp ct sunt pstrate n aceeai form, precum i prile
integrante ale unui imobil care sunt temporar detaate de acesta, dac sunt
destinate spre a fi reintegrate. Alin.(2) al aceluiai articol prevede c materialele aduse pentru a fi ntrebuinate n locul celor vechi devin bunuri imobile
din momentul n care au dobndit aceast destinaie.
Este de observat c, din modalitate de delimitare a bunurilor mobile
de cele imobile, rezult c bunurile care anterior erau bunuri imobile prin
destinaie, sunt, n actuala reglementare, bunuri mobile.
Art. 539 noul Cod civil reglementeaz bunurile mobile, definindu-le
ca fiind acele bunuri pe care legea nu le consider imobile. Observm faptul
c bunurile mobile sunt determinate prin eliminarea bunurilor considerate
de lege imobile, drept pentru care apreciem c bunurile care nu pot fi clasificate ca fiind imobile, sunt bunuri mobile. Alin.(2) al articolului sus menionat prevede c sunt bunuri mobile i undele electromagnetice sau asimila20
4. Produsele bunurilor
Art. 547 noul Cod civil prevede c produsele bunurilor sunt fructele
i productele.
1) Fructele
Fructele reprezint acele produse care deriv din folosirea unui bun,
fr a diminua substana acestuia. Fructele sunt naturale, industriale
i civile.
Fructele naturale sunt produsele directe i periodice ale unui bun, obinute fr intervenia omului.
Fructele industriale sunt produsele directe i periodice ale unui bun,
obinute ca urmare a interveniei omului.
Fructele civile sunt venituri realizate din folosirea bunului de ctre o
persoan n virtutea unui act juridic.
2) Productele
Productele sunt produse obinute dintr-un bun cu consumarea sau
diminuarea substanei acestuia.
3) Dobndirea fructelor i a productelor
Fructele i productele se cuvin proprietarului, dac prin lege nu se
dispune altfel.
Dreptul de proprietate asupra fructelor naturale i industriale se dobndete la data separrii de bunul care le-a produs, n timp ce dreptul de
proprietate asupra fructelor civile se dobndete zi cu zi.
Persoana care avanseaz cheltuielile necesare cu producerea i cule22
2) Drepturile de crean
Noiune. Dreptul de crean (jus ad personam) este acel drept subiectiv civil patrimonial n virtutea cruia subiectul activ, numit creditor (reus
credendi), are posibilitatea s pretind subiectului pasiv, numit debitor (reus
debendi), s dea, s fac sau s nu fac ceva.10
9
24
2. Obligaii reale
La limita dintre drepturile reale i drepturile de crean se situeaz o
categorie juridic intermediar, cunoscut sub denumirea de obligaii reale.
Obligaiile reale sunt ndatoriri legale sau contractuale a cror existen este strns legat de anumite drepturi reale sau de posesia unor lucruri
imobile.
Fiind o categorie intermediar, obligaiile au o opozabilitate mai restrns dect drepturile reale i mai larg dect drepturile de crean, nefiind
strict legate de persoana debitorului iniial determinat. Se disting dou categorii de obligaii reale: obligaii reale de a face (propter rem) i obligaii
opozabile i terilor (scriptae in rem).
1) Obligaii reale de a face (propter rem)
Noiune. Obligaiile reale propter rem sunt ndatoriri ce revin deintorului unui bun imobil determinat.
Obligaiile reale de a face sunt ndatoriri pozitive (de a face) sau ne25
Drepturile reale confer titularilor o serie de prerogative, iar obligaiile propter rem sunt
sarcini care limiteaz aceste drepturi
12
Legea fondului funciar, cu modificrile ulterioare, republicat n M.Of. nr.1 din 5 ianuarie 1998.
13
Legea cadastrului i publicitii imobiliare, cu modificrile ulterioare, publicat n M-Of.
nr. 61 din 26 martie 1996.
26
dreptul de folosin asupra unor terenuri proprietate de stat14 situate n intravilanul localitii, atribuite n vederea construirii de
locuine proprietate personal (art. 26 i 36 din Legea nr.
18/1991, republicat);
dreptul de concesiune asupra unor bunuri proprietate public
ori privat a statului, judeului, oraului sau comunei, acordat
persoanelor fizice sau juridice (art. 5 din Legea nr. 213/1998 );
dreptul de concesiune asupra unor terenuri pentru construirea
de locuine (Legea nr. 50/1991);
dreptul de concesiune asupra unor bunuri proprietatea statului15
acordat regiilor autonome i societilor comerciale (Legea nr.
15/1990);
dreptul de concesiune acordat pentru punerea n valoare a resurselor de petrol (Legea petrolului nr. 238/2004);
dreptul de concesiune a unor lucrri publice i servicii publice (O.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de ahiziie
public, a contractelor de concesiune de lucrri publice i a contractelor de concesiune de servicii) i dreptul de concesiune a
14
Din redactarea destul de lacunar a art. 26, s-ar prea c dreptul de folosin vizeaz doar
terenurile proprietate public. Astfel se face vorbire de terenuri proprietate de stat care
trec n proprietatea comunelor, oraelor sau municipiilor, urmnd s fie date n folosina
celor care solicit s-i construiasc o locuin i nu au teren. Desigur se nate ntrebarea
dac se au n vedere terenurile proprietate public sau privat a statului i unitilor administrativ teritoriale. Pentru soluionarea problemei trebuie inut cont i de dispoziiile art. 36
alin. 2 conform crora terenurile proprietate de stat situate n intravilanul localitilor, atribuite, potrivit legii, n folosin venic sau n folosin pe durata existenei construciei, n
vederea construirii de locuine proprietate personal(...) trec, la cererea proprietarilor actuali
ai locuinelor, n proprietatea acestora. Dei textul de lege utilizeaz termenul de atribuire
n proprietate, aceasta n realitate echivaleaz cu o constituire a dreptului de proprietate.
tiut fiind c reconstituirea sau constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor se
face doar asupra terenurilor din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ
teritoriale, prin urmare sintagma terenuri proprietate de stat are n vedere terenuri aflate
n domeniul privat, asupra crora statul exercit un drept de proprietate privat.
15
Potrivit art. 25 alin 1 din Legea nr. 15/1990, prin hotrre de Guvern, terenurile proprietate de stat pot face obiectul unor concesiuni. Redactarea textului este una lacunar, legiuitorul acelei perioade nefcnd distincia cuvenit ntre domeniul public i domeniul privat
al statului. Astfel, se prevede posibilitatea concesionrii unor terenuri proprietate de stat,
prin aceasta nelegnd c actul normativ nu este aplicabil concesiunii terenurilor din domeniul public local sau judeean sau din domeniul privat al statului sau unitilor administrativ teritoriale. n realitate la acea dat, cadrul legal al concesiunii cuprindea att domeniul
public ct i domeniul privat al statului i unitilor administrativ teritoriale. n concluzie,
sintagma proprietate de stat are n vedere att proprietatea public ct i privat a acestuia.
29
Cazurile prevzute de Legea nr. 54/1998 referitor la vnzarea terenurilor agricole din
extravilan i de O.U.G. nr. 226/2000 privind circulaia juridic a terenurilor cu destinaie
forestier sunt n prezent abrogate prin dispoziiile art. 8 din Titlul X al Legii nr.
247/2005.Aceste cazuri aveau n vedere dreptul de preempiune al coproprietarilor, vecinilor i arendailor n ipoteza nstrinrii prin vnzare a terenurilor agricole situate n extravilan, respectiv dreptul de preempiune la nstrinarea terenurilor din fondul forestier proprie-
30
31
necesare i utile pe care le-a fcut pentru acel bun ori pentru prejudiciile pe
care bunul i le-a cauzat. Aadar, dreptul de retenie reprezint acel drept
real care const n posibilitatea deintorului unui bun s refuze restituirea
acestuia pn n momentul n care creana izvort n legtur cu bunul respectiv nu i este pltit.
17
32
34
Proprietarul are dreptul de a poseda lucrul n temeiul lui jus possessionis (drept de proprietate), care nu se confund cu jus possidendi (drept de a poseda) ce aparine posesorului.
35
posesia genereaz efecte juridice, efecte care sunt recunoscute i garantate de lege.
Aadar, dei posesia apare ca o expresie a dreptului de proprietate,
cele dou noiuni nu se confund, prima fiind o stare de fapt i a doua o stare de drept.
3) Elemente. Posesia presupune existena a dou elemente: animus intenia de a poseda pentru sine, i corpus - deinerea material a bunului,
concretizat n acte materiale de folosire a bunului. Se disting dou situaii:
- Dac proprietarul exercit direct i personal stpnirea de fapt a
bunului, posesia corespunde dreptului de proprietate;
- Dac proprietarul transmite stpnirea de fapt altei persoane elementul corpus al posesiei posesia se exercit corpore alieno (posesor de
corp strin) n numele i n interesul proprietarului, acesta din urm pstrnd
elementul animus (intenia).
Existena elementului intenional (animus) deosebete posesia de detenia precar, n cadrul creia lipsete voina posesorului de a stpni pentru sine, detentorul deinnd pentru altul (spre exemplu, depozitarul, locatarul, cruul).
20
37
1. Caracterul absolut
1) Prin caracterul absolut al dreptului de proprietate se nelege posibilitatea titularului de a dispune de bun dup propria dorin, n limitele
legii (de a-l utiliza i de a-i trage foloasele, precum i de a svri toate actele juridice care corespund interesului su), fr a avea nevoie de concursul
altei persoane. Acest caracter al dreptului de proprietate poate fi privit ca o
difereniere fa de drepturile relative, fr s fie luat n considerare numai
caracterul su opozabil erga omnes21. Caracterul de drept absolut face trimitere la un drept complet, deplin.
Dreptul de proprietate este absolut n sensul c:
- este opozabil erga omnes, toi ceilali fiind obligai s nu fac nimic
de natur a-i aduce atingere titularului dreptului. Ori de cte ori bunul ajunge n deinerea sau posesia nelegitim a altuia, proprietarul beneficiaz de
aciunea n revendicare.
- este un drept complet care confer titularului su exerciiul integral
al tuturor prerogativelor (posesie, folosin, dispoziie) n comparaie cu celelalte drepturi reale, care nu sunt dect dezmembrminte ale dreptului de
proprietate. n aceast concepie, dreptul de proprietate este absolut numai
n raport cu celelalte drepturi reale, dar nu este absolut cu el nsui.
2) Avnd caracter absolut, dreptul de proprietate este n acelai timp
inviolabil. Principiul inviolabilitii dreptului de proprietate este prevzut
expres n art. 136 pct. 5 din Constituie n forma revizuit, care dispune:
Proprietatea privat este, n condiiile legii organice, inviolabil. Acest
principiu are dou limite:
exproprierea pentru cauz de utilitate public. Conform Legii nr.
33/1994 i n baza art. 44 pct. 3 din Constituie, exproprierea nu se
poate dispune dect pentru cauz de utilitate public, cu dreapt i
prealabil despgubire.
pentru lucrri de interes general autoritatea public poate folosi sub21
Gh. Beleiu, Drept civil romn, ed. a VIII-a, ed. Universul Juridic, Bucureti, 2003
38
solul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele produse solului, plantaiilor sau construciei,
ori pentru alte daune imputabile autoritilor publice (art. 44 pct. 5
din Constituie).
n ambele cazuri despgubirile se stabilesc de comun acord cu proprietarul, n caz de divergen hotrnd instana de judecat.
2. Caracterul exclusiv
Caracterul exclusiv l ndreptete pe titularul dreptului de proprietate s exercite toate atributele dreptului su, cu excluderea tuturor celorlalte
persoane i indiferent de orice puteri ale acestora.
Dreptul de proprietate este lipsit de caracterul exclusiv, astfel:
- cnd atributele dreptului de proprietate se exercit de ctre o alt
persoan, n temeiul unui dezmembrmnt (drept real derivat) al
dreptului de proprietate;
- n cazul coproprietii, deoarece atributele dreptului de proprietate
aparin i se exercit cu privire la acelai lucru corporal de dou sau
mai multe persoane;
- n cazul servituilor pozitive, legale, convenionale sau judiciare,
cnd proprietarul fondului dominant exercit atributul folosinei
asupra fondului aservit.
39
4. Caracterul individual
1) Dreptul de proprietate, prin natura sa, este un drept exclusiv, individual, n sensul c atributele sale aparin i sunt exercitate de o singur persoan.
2) O excepie de la caracterul individual o constituie coproprietatea,
situaie n care dreptul de proprietate aparine concomitent la dou sau mai
multe persoane care exercit deopotriv prerogativele acestuia. Proprietatea
comun nu trebuie privit n mod absolutist, deoarece nimeni nu poate fi
obligat s rmn n indiviziune, astfel nct se permite ca fiecare coproprietar s poat introduce aciunea n partaj. n urma partajrii bunului, proprietatea comun a tuturor coproprietarilor se transform n proprietate individual, exclusiv a fiecrui titular23.
5. Caracterul legal
1) Dreptul de proprietate are un caracter legal, n sensul c legea stabilete att coninutul ct i limitele exercitrii prerogativelor proprietarului.
23
40
2) n acest sens, noul Cod civil dispune n art. 555 c dreptul de proprietate se exercit n limitele determinate de lege. Tot astfel, Constituia,
n art. 44 pct. 1, prevede: coninutul i limitele acestor drepturi (incluznd
i dreptul de proprietate) sunt stabilite de lege. De asemenea, n temeiul art.
44 pct. 6 din Constituie, dreptul de proprietate oblig la respectare sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, precum i a sarcinilor ce revin proprietarului n temeiul legii sau obiceiului.
42
CAPITOLUL II
DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVAT
43
ne: Dreptul de proprietate, precum i creanele asupra statului, sunt garantate (alin. 1),
Proprietatea privat este garantat i ocrotit n mod egal
de lege, indiferent de titular (alin. 2).
Nimeni nu poate fi expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, cu dreapt i prealabil despgubire (alin 4)
Pentru lucrri de interes general autoritatea public poate
folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi
proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor,
precum i pentru alte daune imputabile autoritii (art. 41, alin. 5).
n plus, art. 136 pct.5 prevede c: Proprietatea privat, este inviolabil, n condiiile legii .
Unele acte normative, referindu-se la proprietatea privat, utilizeaz att noiunea de proprietate ct i de domeniu privat (Legea nr.
18/1991, modificat i republicat, Legea administraiei publice locale nr.
215/2001). Noiunea de domeniu privat este folosit pentru a desemna totalitatea bunurilor ce formeaz obiectul proprietii private a statului i unitilor administrativ teritoriale. Atunci cnd se refer la persoane fizice i
juridice, ca titulare ale dreptului de proprietate privat, legile amintite utilizeaz termenul de proprietate privat.
Aa cum am artat i mai sus, proprietatea privat se bucur de o
ampl reglementare n noul Cod civil al Romniei(art. 555-692). Articolele
referitoare la proprietatea privat vor fi analizate pe msura avansrii n studiul proprietii private.
2. Caractere juridice
Dreptul de proprietate privat face parte din categoria drepturilor
reale, absolute, i patrimoniale25. Ceea ce l difereniaz de orice alt drept
real este puterea i interesul propriu n care se exercit atributele dreptului de proprietate. Proprietarul poate stpni bunul fie direct i nemijlocit, n
interes propriu i prin putere proprie (corpore suo), fie prin intermediul unei
alte persoane, dar n numele i interesul proprietarului (corpore alieno).
25
Este un drept real, adic un drept subiectiv n virtutea cruia titularul poate s exercite
atributele direct i nemijlocit, fr a fi necesar intervenia altei persoane; este un drept absolut ce presupune existena unui subiect activ, determinat (proprietarul), i a unui subiect
pasiv, nedeterminat, format din toate celelalte persoane, fiind opozabil erga omnes; este un
drept patrimonial, care are o valoare economic i care face parte din activul patrimonial al
titularului su.
44
M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil, Drepturile reale principale, ed. Universul Juridic,
Bucureti, 2011, p. 92
45
Pe baza celor expuse mai sus, rezult c limitrile dreptului de proprietate privat pot fi rezultatul voinei legiuitorului, judectorului sau proprietarului.
2) Proprietatea privat este prescriptibil sub aspect achizitiv.
Sub aspect achizitiv, dreptul de proprietate privat asupra bunurilor
imobile poate fi dobndit prin uzucapiune (art. 930-934 noul Cod civil), ca
efect al posesiei utile exercitate n intervalul de timp stabilit de lege, iar asupra bunurilor mobile prin simplul fapt al posesiei de bun-credin (935-940
noul Cod civil).
Sub aspectul prescripiei extinctive, trebuie s distingem n funcie
de natura bunurilor, obiect al proprietii private.
- n ceea ce privete bunurile imobile, aciunea n revendicare este
imprescriptibil. Orict ar dura pasivitatea proprietarului, el nu
este deczut din dreptul de a revendica bunul, dar, cu toate acestea, poate pierde proprietatea dac un altul a dobndit-o prin
uzucapiune.
- n schimb, marea majoritate a doctrinei a considerat c aciunea
n revendicare mobiliar este prescriptibil n termen de 30 de
ani.
Dei problema este controversat, nu exist un temei rezonabil pentru a distinge ntre bunurile imobile i cele mobile, prin urmare, credem noi,
caracterul perpetuu i imprescriptibil se pstreaz i n privina bunurilor
mobile, cu dou rezerve: dobndirea proprietii bunurilor mobile prin posesia de bun credin, n condiiile art. 935 i urm. noul Cod Civil i a bunurilor imobile prin uzucapiune, n condiiile art. 930 i urm. Noul Cod civil.
3) Proprietatea privat este sesizabil, n sensul c bunurile mobile
sau imobile care formeaz obiectul acesteia, pot fi urmrite de creditori pentru realizarea creanelor.
Bunurile proprietate privat a statului i unitilor administrativteritoriale sunt sesizabile pentru datoriile regiilor autonome i instituiilor
publice care le au n patrimoniu. n schimb, aceste bunuri nu pot fi sechestrate i urmrite pentru datoriile statului i unitilor administrativteritoriale, care, de altfel, sunt subiecte de drept solvabile (recuperarea
creanelor se face prin nscrierea datoriilor n bugetul de stat sau n bugetele
locale).
4) Proprietatea privat este exclusiv, grevabil i dezmembrabil.
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate privat implic pleni46
1. Persoanele fizice
1) Capacitatea general
Persoanele fizice pot avea n proprietate orice lucru mobil sau imobil
(terenuri i construcii), corporal sau incorporal (aciuni i obligaiuni ale
societilor comerciale, titluri de credit, devize), indiferent de valoare. Sunt
exceptate bunurile ce formeaz exclusiv obiectul dreptului de proprietate
public, precum i bunurile neapropriabile res communes aerul, lumina
natural.
Orice persoan fizic poate fi titular al dreptului de proprietate privat, avnd aptitudinea de a dobndi drepturi nc de la concepie conform regulii, infans conceptus pro nato habetur quoties de commodis ejus agitur.
2) Restricii ale capacitii
Regula o constituie capacitatea persoanei fizice de a dobndi bunuri
n proprietate, ns, prin excepie, exist persoane care nu pot fi titulare ale
27
Pn la intrarea n vigoare a noului Cod civil, ipoteca se putea constitui numai asupra
bunurilor mobile. n art. 2350 din noul Cod civil se prevede c: Ipoteca poate avea ca obiect bunuri mobile sau imobile, corporale sau incorporale. Aadar, odat cu adoptarea noului Cod civil, ipoteca se va putea constitui i asupra bunurilor mobile.
28
Reglementat n art. 2480 i urm. din Noul Cod civil:Gajul poate avea ca obiect bunuri
mobile corporale sau titluri negociabile emise n form materializat.
47
n vechea reglementare, cetenii strini i apatrizii nu puteau dobndi terenuri n Romnia. Interdicia era prevzut de art. 41 pct. 2 din Constituie: cetenii strini i apatrizii
nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor, fiind reluat i prin dispoziia art.
3 alin. 1 din Legea nr. 54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor, n prezent abrogat.
Incapacitatea avea n vedere orice mijloc de dobndire a terenurilor (acte juridice ntre vii
sau pentru cauz de moarte, uzucapiune, accesiune). Din interpretarea per a contrario, rezulta c cetenii strini i apatrizii puteau dobndi dezmembrminte ale proprietii. Prin
revizuirea Constituiei, cetenilor strini i apatrizilor li se permite dobndirea dreptului de
proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la
Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de
reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal
(art.44 alin. 2).
30
Pentru critica textului constituional n sensul c interdicia dobndirii terenurilor de
ctre strini este un vechi principiu de drept ce corespunde att tradiiilor romneti ct i
practicii altor state care au inserat dispoziii prohibitive n aceast materie tocmai din dorina de a evita acapararea proprietilor agrare de ctre elemente din afara rii- V.
Duculescu, Cteva aspecte teoretice i practice privind problematica revizuirii Constituiei,
n Dreptul nr. 4/2002, p.18-19.
31
A se vedea V. Stoica op.cit., p. 290-293; L. Pop, L. M. Horsa- op.cit., p.158-161; E.
Chelaru Impactul revizuirii Constituiei asupra regimului juridic al proprietii, n Dreptul nr.2/2004, p.11.
48
32
49
X al Legii nr. 247/2005, prin Legea nr. 312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat de ctre cetenii strini i apatrizi precum i de
ctre persoane juridice strine35 se reglementeaz o serie de condiii:
- cetenii statelor membre sau apatrizii cu domiciliul n statele membre sau n Romnia pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n aceleai condiii cu cele prevzute de lege pentru cetenii
romni prin acte ntre vii sau prin motenire testamentar;
- prevederile prezentei legi nu se aplic n cazul dobndirii dreptului de proprietate prin motenire legal (art. 3);
- potrivit art. 4, ceteanul unui stat membru nerezident n Romnia i apatridul nerezident n Romnia cu domiciliul ntr-un stat
membru pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor
pentru reedine secundare la mplinirea unui termen de 5 ani de
la data aderrii Romniei la U.E., iar n temeiul art. 5 alin. 1 vor
putea dobndi proprietatea asupra terenurilor agricole, pdurilor
i terenurilor forestiere la mplinirea unui termen de 7 ani de la
data aderrii Romniei la U.E36.
2. Persoanele juridice
1) Capacitatea general
Persoanele juridice, ca subiecte de drept, sunt titulare ale dreptului
de proprietate privat asupra bunurilor din patrimoniul lor, din momentul
nfiinrii. De altfel, unul dintre elementele constitutive ale persoanei juridice este existena unui patrimoniu distinct de cel al persoanei fizice (art. 214
noul Cod civil)37
Potrivit principiului specialitii capacitii de folosin a persoanei
juridice, aceasta nu poate avea n proprietate privat dect bunuri necesare
realizrii scopului pentru care a fost nfiinat.
Cu toate acestea, nu sunt excluse incapacitile persoanelor juridice de
35
50
n acest sens, H. G. nr. 133/1990 privind domeniile de activitate de interes local n care se
pot organiza regiile autonome prevede urmtoarele domenii: canalizarea i epurarea apelor
uzate, distribuirea energiei termice, colectarea gunoaielor i curenia localitilor, administrarea i ntreinerea locuinelor sociale i a altor cldiri, transportul urban n comun de
persoane. La acestea, Ordonana Guvernului nr. 69/1994 privind unele msuri pentru organizarea regiilor autonome de interes local, adaug: administrarea pieelor, oboarelor, trgurilor, drumurilor comunale i a spaiilor verzi, construirea, ntreinerea, modernizarea drumurilor i podurilor de interes judeean.
51
de interes naional se nfiineaz prin hotrre de Guvern, iar cele de interes local prin hotrrea organelor judeene i municipale ale administraiei locale.
Regia autonom este proprietara bunurilor din patrimoniul su. n
exercitarea dreptului de proprietate, regia posed, folosete, i dispune de
bunuri sau le culege fructele dup caz, n vederea realizrii scopului pentru
care a fost constituit (art. 5 din Legea nr. 15/1990).
Societile comerciale.
Societile comerciale pot fi cu capital de stat, cu capital privat, sau
cu capital mixt (de stat i privat), i se pot organiza n una dintre formele
prevzute de art. 2 din Legea societilor comerciale nr. 31/1990, cu modificrile ulterioare societate cu rspundere limitat, societate pe aciuni, societate n nume colectiv, societate n comandit simpl, societate n comandit
pe aciuni.
Societile comerciale cu capital de stat constituite conform Legii nr.
15/1990 sunt proprietare ale bunurilor din patrimoniul lor, cu excepia celor
dobndite cu alt titlu (art. 20 alin. 2. din Lege). Societatea este proprietara
capitalului social dar titularul aciunilor ori prilor sociale este statul, care
n procesul privatizrii a fost nlocuit cu ali acionari. n msura n care
aceste aciuni nu mai aparin statului, ci particularilor (persoane fizice sau
juridice) se schimb i natura juridic a proprietii asupra capitalului social,
realizndu-se privatizarea societilor comerciale respective.
Societile agricole.
n temeiul Legii nr. 36/1991 privind societile agricole i alte forme
de asociere n agricultur39, s-au nfiinat societi agricole ca persoane juridice de drept privat, dar fr caracter comercial. n cadrul societilor agricole pot fi aduse n proprietate sau n folosin unelte agricole sau alte utilaje, mijloace materiale i bneti, precum i animale. n ceea ce privete terenurile agricole, acestea se aduc numai n folosina societii, asociaii,
pstrndu-i dreptul de proprietate asupra acestora (art. 6).
Societile cooperative.
Potrivit art.4 din Legea nr. 1/2005 privind organizarea i funcionarea cooperaiei40, societile cooperative se pot constitui n una dintre urmtoarele forme: societi cooperative meteugreti, societi cooperative
de consum, societi cooperative de valorificare, societi cooperative agricole, societi cooperative de locuine, societi cooperative pescreti, societi cooperative de transporturi, societi cooperative forestiere. Legea reglementeaz regimul juridic al bunurilor aflate n proprietatea societii co39
40
52
Publicat n M.O. nr. 39/2000, modificat prin Legea 34/2010, publicat n M.O. nr.
151/9 martie 2010) .
42
Publicat n M.O. nr. 322/10.05.2011
43
Publicat n M.O. 11/8.01.2007
53
rrii activitii (mobilier, aparatur tehnic, autoturisme), dobndite din venituri proprii.
Organele administraiei publice judeene i instituiile publice de interes judeean
Plecnd de la dispoziiile pct II 2. Din Anexa la Legea nr. 213/1998,
care enumer printre bunurile aparinnd domeniului public judeean: terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea consiliul judeean n
aparatul propriu al acestuia, precum i instituiile publice de interes judeean, cum sunt: biblioteci, muzee, spitale judeene i alte asemenea bunuri,
dac nu au fost declarate de uz sau interes public naional sau local, putem concluziona c bunurile mobile necesare desfurrii activitilor (aparatur tehnic, mobilier, maini de protocol) aparin proprietii private a
Consiliului judeean i a instituiilor publice de interes judeean. Totodat
terenurile i cldirile achiziionate din venituri proprii, extrabugetare aparin, de asemenea, proprietii private a acestora.
Organele administraiei publice locale i instituiile publice
de interes local
Terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea consiliul local
i primria, precum i instituiile publice de interes local, cum sunt: teatrele,
bibliotecile, muzeele, spitalele 44 , policlinicile i altele asemenea, aparin
domeniului public local al comunelor, oraelor i municipiilor, potrivit pct.
III, 5 din anexa Legii nr. 213/1998. n lipsa unor dispoziii legale exprese,
credem c bunurile mobile necesare desfurrii activitii (mobilier, cri,
aparatur) aparin proprietii private a Consiliului local, primriilor, instituiilor publice locale. De asemenea nu trebuie neglijat faptul c aceste per44
n acest sens, imobilele n sapitalele i desfoar activitatea aparin dup caz, proprietii publice a statului sau a unitii administrative teritoriale, dar sunt date n administrarea
acestora, n schimb aparatura medical se afl n proprietatea privat a spitalelor, care o pot
concesiona sau nchiria. Astfel, Legea nr. 95/2006 privind reforma n domeniul sntii
precizeaz n art. 201 a Titlului VII- Imobilele din domeniul public al statului sau al unor
uniti administrativ-teritoriale, aflate n administrarea unor spitale publice, care se reorganizeaz i devin disponibile, precum i aparatura medical pot fi, n condiiile legii, nchiriate sau concesionate, dup caz, unor persoane fizice ori juridice, n scopul organizrii i
funcionrii unor spitale private sau pentru alte forme de asisten medical ori social, n
condiiile legii. Noua reglementare nu precizeaz expres c bunurile mobile sunt proprietatea spitalului, dar aceasta se deduce implicit din textul legal (n Legea anterioar a organizrii i funcionrii spitalelor nr. 146/1999, art 14 alin 2 fcea referire la bunurile mobile
aflate in proprietatea spitalului public..).
55
soane juridice pot achiziiona din surse proprii i bunuri imobile, spre
exemplu o locuin de protocol, o cas de vacan pentru recrearea angajailor, sau pot primi donaii i legate de la persoane fizice, situaii n care bunurile respective fac obiectul proprietii private.
Unitile i instituiile de nvmnt de stat
Potrivit Legii educaiei naionale nr. 1/201145, drepturile pe care le
au ... asupra bunurilor din patrimoniul propriu pot fi drepturi reale, dup caz
drept de proprietate sau dezmembrminte ale acestuia...
Partidele politice
Dei Legea partidelor politice nr. 14/2003 (M.O. nr. 25/17.01. 2003)
stabilete c partidele politice sunt persoane juridice de drept public (art. 1
teza II), potrivit art. 2 din Legea nr. 334/2006 privind finanarea activitilor
partidelor politice i a activitilor electorale, partidele politice pot deine
bunuri mobile i imobile necesare realizrii activiti specifice. n vederea
constituirii patrimoniului, partidele politice beneficiaz de surse de finanare: cotizaii ale membrilor, donaii i legate, venituri provenite din activiti
proprii, subvenii de la buget.
56
mul juridic al acesteia prevede c domeniul privat al statului i al unitilor administrativ-teritoriale este alctuit din bunuri aflate n proprietatea
acestor persoane juridice dar care nu fac parte din domeniul public. Asupra
acestor bunuri statul sau unitile administrativ teritoriale au un drept de
proprietate privat.
- art. 123 alin. 1 din Legea nr. 215/2001 privind administraia public
local dispune c: domeniul privat al unitii administrativ-teritoriale cuprinde bunuri mobile i imobile, altele dect cele care aparin domeniului
public, intrate n proprietatea lor prin cile i mijloacele prevzute de lege.
- art. 6 din Legea nr. 18/1991, legea fondului funciar, republicat,
stabilete c: domeniul privat al statului i respectiv, al comunelor, oraelor, municipiilor i al judeelor este alctuit din terenurile dobndite prin
modurile prevzute de lege, precum i din terenurile dezafectate, potrivit
legii, din domeniul public. El este supus dispoziiilor de drept comun, dac
prin lege nu se prevede altfel.
2) Domeniul privat al statului i unitilor administrativ teritoriale
Noiune. Domeniul privat cuprinde bunuri aflate n proprietatea
statului i a unitilor administrativ-teritoriale, care nu fac parte din domeniul public. Aceste bunuri, dei sunt proprietatea statului sau unitilor administrativ-teritoriale, nu sunt consacrate exclusiv uzului public, i ca atare
formeaz domeniul privat.
Categorii. Domeniul privat poate fi:
- domeniul privat al statului, avnd ca titular statul;
- domeniul privat al judeului, titular fiind fiecare jude sau dou
ori mai multe judee;
- domeniul privat al comunelor, oraelor, municipiilor, titular fiind
comuna, oraul, municipiul.
Asupra bunurilor din domeniul privat, statul i unitile administrativ
teritoriale exercit un drept de proprietate privat, fiind reprezentai n cadrul raporturilor juridice la care particip, statul, prin Ministerul Finanelor,
iar unitile administrativ teritoriale, de ctre consiliile judeene, de Consiliul General al Municipiului Bucureti sau de consiliile locale.
Formarea domeniului privat. Statul i unitile administrativteritoriale, ca persoane juridice de drept public, titulare ale proprietii publice asupra domeniului public, au, de asemenea, bunuri ce aparin proprietii private, adic domeniului privat46. Formarea domeniului privat al statu46
Spre deosebire de ali autori, n a cror opinie domeniul privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale constituie o parte a proprietii publice, c proprietatea public
57
58
cele din art. 5 (domeniul public) aflate sau intrate n proprietatea lor pe cile i modurile prevzute de lege (art. 6);
- terenurile din extravilan, neatribuite conform legii, trec n domeniul privat al statului (art. 18 alin. 3, modificat prin Legea
nr.247/2005);
- terenurile situate n intravilanul localitilor, care au aparinut
cooperatorilor sau altor persoane care au decedat, n ambele
cazuri fr motenitori, trec n proprietatea comunei, oraului
sau municipiului (art. 26 alin. 1);
- terenurile provenite din fostele islazuri comunale pajiti i
arabil care s-au aflat n folosina cooperativelor agricole de
producie trec n proprietatea privat a comunelor, oraelor sau,
dup caz, a municipiilor (art. 33);
- construciile agro-zootehnice, atelierele de industrie mic, mainile, utilajele i alte mijloace fixe ale fostelor cooperative, precum i terenurile de sub acestea, ca i cele necesare utilizrii lor
normale, plantaiile de vii, pomii i animalele ce nu se vnd n
termen de 1 an de la data desfiinrii cooperativelor, trec n
proprietatea privat a comunelor, oraului sau municipiului
(art. 29 alin.7);
Art. 123 alin. 1 din Legea nr. 215/2001: domeniul privat al unitilor administrativ-teritoriale este alctuit din bunuri mobile i imobile,
intrate n proprietatea acestora prin modalitile prevzute de lege;
Art. 963 din noul C. civ., dispune c n lipsa motenitorilor legali
sau testamentari, patrimoniul defunctului se transmite comunei, oraului sau
municipiului n a crui raz teritorial se aflau bunurile la data deschiderii
motenirii;
Regim juridic. Statul i unitile administrativ-teritoriale, ca titulare ale dreptului de proprietate privat, se bucur de aceeai ocrotire legal
ca i persoanele fizice i juridice de drept privat, titulare ale proprietii
private, art. 41 alin. 2 din Constituie dispunnd c: proprietatea privat
este ocrotit n mod egal de lege, indiferent de titular.
Proprietatea privat a statului i unitilor administrativ-teritoriale
nu poate fi guvernat dect de un regim de drept comun48:
- bunurile din domeniul privat se afl n circuitul civil, deci sunt
alienabile. nstrinarea acestor bunuri, ns, se va putea face numai prin
48
Art. 5 alin. 2 din Legea 213/1998: Dreptul de proprietate privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor din domeniul privat este supus regimului
juridic de drept comun, dac legea nu dispune altfel.
59
licitaie public;
- bunurile din domeniul privat sunt prescriptibile sub aspect achizitiv, putnd fi dobndite prin uzucapiune (n cazul imobilelor) sau prin posesiunea de bun-credin (n cazul mobilelor) i imprescriptibile sub aspect
extinctiv;
- bunurile aparinnd domeniului privat sunt insesizabile, ele nu
pot fi urmrite sau sechestrate, deoarece aceste subiecte de drept sunt n
permanen solvabile (constituie o excepie de la regimul de drept comun);
- bunurile din domeniul privat sunt susceptibile de dezmembrare,
inclusiv de expropriere pentru cauz de utilitate public.
60
trimoniul cultural, dei nu sunt scoase din circuitul general (exceptnd cazul
apartenenei lor la domeniul public al statului i unitilor administrativteritoriale), sunt supuse unui regim restrictiv. Astfel, scoaterea din ar a
bunurilor culturale mobile, temporar sau definitiv, se poate face numai cu
prezentarea la unitile vamale a adeverinei eliberate de Oficiul local pentru Patrimoniul Cultural Naional.
2) Proprietarul exercit atributele dreptului de proprietate n nume
propriu i n putere proprie, cu restriciile i ngrdirile prevzute de lege, de
convenia prilor, de hotrrile judectoreti. Exerciiul dreptului de proprietate este limitat de sarcinile privind protecia mediului i asigurarea bunei
vecinti, precum i de respectarea obligaiilor care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.
Art. 561 din noul Cod civil se gsete n Titlul II al Crii a III-a-Despre bunuri, n seciunea privind coninutul, ntinderea i stingerea dreptului de proprietate privat. ncadrarea
obligaiei de grniuire n cadrul proprietii private reprezint o noutate, avnd n vedere
reglementarea anterioar din Codul civil, care ncadra art. 584 la capitolul Despre servitui ce se nasc din situaia locurilor, ncadrarea fiind inexact deoarece o asemenea ndatorire reprezint o sarcin legal, impus asupra proprietilor, o obligaie real ce nsoete
un drept real.
62
Art. 39 din OUG nr. 105/2001 dispune n zona de frontier, pe adncimea de 500 de
metri de la linia de frontier ctre interior, cu avizul direciei teritoriale a poliiei de frontier competente, se pot executa activiti cum sunt: mineritul, exploatrile de iei, de gaze, de
ape minerale, de ape termale, exploatrile forestiere, balastiere sau de cariere, lucrrile de
mbuntiri funciar i irigaii, ndiguirile, lucrrile sau construciile pe cursurile de ap,
lucrrile de asigurare a condiiilor de navigaie, construciile i amenajrile turistice, de
agrement sau de alt natur, cercetrile sau prospectrile geologice.
63
pentru lucrri de interes general, autoritatea public poate folosi
subsolul oricrui proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor, precum i
pentru alte daune imputabile autoritii (art. 44 pct. 5 din Constituie);
Legea nr. 50/1991 pentru autorizarea executrii lucrrilor de construcii impune o serie de ngrdiri, privind spturile n adncime. Astfel
proprietarul poate face spturi pentru fundaia unei construcii sau poate
face o pivni sau o fntn, deci poate folosi subsolul, dar cu respectarea
reglementrilor existente, inclusiv cele n raport cu locul n care este situat
terenul, cnd nu sunt permise spturi sau lucrri n subsol.
Legea nr. 238/2004 a petrolului i Legea nr. 85/2003 a minelor
impun o serie de servitui n vederea exploatrii perimetrelor ce nu sunt
proprietate public52;
Legea nr. 18/1991, republicat, n art. 119 cuprinde dispoziii
speciale, care privesc proprietatea: monumentele istorice, vestigiile i obiectele arheologice, tezaurele care se pot descoperi la faa locului sau n subsol
sunt sub protecia legii. Proprietarii i deintorii de terenuri sunt obligai s
asigure integritatea acestora, s sesizeze organele de stat i s permit efectuarea lucrrilor de cercetare i conservare. Ca o msur de protecie a proprietarilor, s-a instituit obligaia despgubirii acestora pentru daunele suferite i terenurile preluate din domeniul public, n bani sau cu teren echivalent.
Precizare
Din textele legale prezentate, rezult n primul rnd c nu ntotdeauna proprietatea subsolului aparine n ntregime proprietarului suprafeei terenului, i n al doilea rnd, proprietarul terenului este obligat s suporte folosirea subsolului pentru lucrri de interes general.
52
Asupra terenurilor necesare accesului n perimetrele de exploatare i oricror alte activiti pe care acestea le implic se instituie n favoarea titularului un drept de servitute legal
de trecere (art. 7 din ambele legi).
64
CAPITOLUL III
MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE
A DREPTULUI DE PROPRIETATE
SECIUNEA I - Prezentare general
1. Noiune
Modurile de dobndire a dreptului de proprietate reprezint totalitatea mijloacelor legale acte juridice i fapte juridice prin care se dobndete dreptul de proprietate.
Potrivit art. 557 noul C. civ., proprietatea bunurilor se dobndete i
se transmite prin: convenie, motenire legal sau testamentar, accesiune,
uzucapiune, ocupaiune, tradiiune, hotrre judectoreasc, act administrativ, n condiiile legii, nscriere n cartea funciar, .
Literatura juridic 53 a criticat enumerarea reglementat de vechiul
Cod civil, calificnd-o drept incomplet i inexact;
- este incomplet deoarece au fost omise unele moduri de dobndire
a dreptului de proprietate: hotrrea judectoreasc, posesia de
bun-credin a bunurilor mobile, dobndirea fructelor de ctre
posesorul de bun-credin.
este inexact deoarece se face distincie ntre succesiune i legate,
dei succesiunea, ca mod de dobndire a proprietii, privete att
motenirea legal ct i testamentar, legatele nefiind altceva dect dispoziii testamentare.
Prin adoptarea noului Cod civil, a fost preluat pe bun dreptate viziunea literaturii de specialitate, astfel nct putem afirma c n prezent avem o
reglementare complet n ceea ce privete modurile de dobndire a dreptului
de proprietate.
2. Clasificare
Modurile de dobndire a proprietii se clasific:
1) dup ntinderea dobndirii:
53
Pentru unele aspecte critice a se vedea, L. Pop, Op. cit. p. 209-210; I. Adam, p. 597-598.
65
66
Dei cu siguran este cel mai important mod de dobndire, nu facem aici o prezentare
larg a sa, deoarece constituie obiect de studiu att la partea general a Dreptului civil, ct
i la teoria obligaiilor civile, a se vedea I.R.Urs, Drept civil romn. Teoria general, p.
187-332;
67
68
siunea este ncorporarea sau unirea a dou lucruri aparinnd unor proprietari diferii. Titularul dreptului asupra lucrului mai important devine i titularul dreptului asupra lucrului mai puin important, fostul proprietar al acestuia avnd dreptul s primeasc o despgubire.
2) Accesiunea este de dou feluri: imobiliar i mobiliar. La rndul ei, accesiunea imobiliar poate fi: natural i artificial.
prietatea celui la care s-a lipit, dac proprietarul terenului din care s-a rupt nu o revendic timp de 1 an.
- Albiile rurilor, insulele i prundiurile. Potrivit art. 573 noul
Cod civil, albiile rurilor aparin proprietarilor riverani, cu excepia acelora care, potrivit legii, fac obiectul proprietii publice.
n ceea ce privete insulele i prundiurile care nu sunt n
legtur cu terenurile avnd malul la nivelul mediu al apei revin
proprietarului albiei. Dac insula aparine proprietarilor riverani
i trece peste jumtatea apei, fiecare dintre ei are dreptul de proprietate asupra prii de insul ce se ntinde spre el pornind de la
jumtatea apei.
- Referitor la dreptul de proprietate asupra insulelor nou formate, noul Cod civil prevede c n cazul n care o ap curgtoare, formndu-i un bra nou, nconjoar terenul unui proprietar riveran, el rmne proprietar asupra insulei astfel create.
- Albia prsit de apele curgtoare care i-a format un nou curs
va avea regimul juridic stabilit prin legea special(art. 575 noul
Cod civil).
- Accesiunea natural asupra animalelor
Potrivit art. 576 noul C. civ., animalele domestice rtcite pe terenul altuia i revin acestuia din urm dac proprietarul nu le revendic n
termen de 30 de zile de la data declaraiei fcute la primrie de ctre proprietarul terenului.
Porumbeii, iepurii, petii i alte asemenea animale care trec pe fondul altui proprietar, aparin acestuia ct timp rmn pe fond, cu excepia cazului n care trecerea a fost provocat prin fraud sau prin artificii.
Roiul de albine trecut pe terenul altuia revine proprietarului acestuia
numai dac proprietarul roiului nu l urmrete sau nceteaz s l urmreasc timp de dou zile.
Textul instituie o prezumie relativ de proprietate a construciei n favoarea proprietarului terenului i nu un caz de accesiune imobiliar care, de regul presupune i plata unor
despgubiri n detrimentul celui care opereaz. Unii autori consider c textul instituie dou
prezumii: construciile , lucrrile, i orice alte lucrri fcute pe fond aparin proprietarului
70
71
Lucrrile adugate voluptuare. n cazul acestor lucrri, proprietarul imobilului are urmtoarele posibiliti: fie devine proprietarul lucrrii,
fr nscriere n cartea funciar i fr nicio obligaie fa de autorul lucrrii,
fie cere obligarea autorului de rea-credin la desfiinarea acesteia, cu readucerea imobilului n situaia anterioar i plata de daune-interese.
Autorul de bun-credin a lucrrii poate s o ridice nainte de restituirea imobilului ctre proprietar, cu condiia de a readuce imobilul n situaia anterioar.
73
torul lucrrii de bun-credin are un drept de ipotec legal asupra imobilului, pn la plata indemnizaiei.
5) Obligarea autorului lucrrii la cumprarea imobilului
Cnd proprietarul opteaz pentru obligarea autorului lucrrii la cumprarea imobilului, n absena nelegerii prilor, proprietarul poate cere instanei judectoreti stabilirea preului i pronunarea unei hotrri judectoreti care s in loc de contract de vnzare-cumprare. Proprietarul imobilului are un drept de ipotec legal asupra acestuia pentru plata preului de autorul lucrrii.
6) Cazurile speciale de accesiune imobiliar
Titularul dreptului de superficie sau al altui drept real asupra imobilului altuia care i permite s dobndeasc proprietatea asupra lucrrii realizate va avea, n caz de accesiune drepturile i obligaiile stabilite n favoarea/n sarcina proprietarului imobilului, dac nu s-a prevzut altfel la momentul constituirii dreptului real.
7) Lucrrile efectuate de un detentor precar
Potrivit art. 597 noul Cod civil, lucrrile fcute de un detentor precar
vor fi supuse regulilor aplicabile posesorilor de rea-credin, cu meniunea
c detentorii precari nu vor putea fi obligai s cumpere imobilul.
5. Accesiunea mobiliar
1) Noiune. Accesiunea mobiliar presupune unirea a dou bunuri
mobile aparinnd unor proprietari diferii ori producerea unui bun de ctre
o persoan prin munca sa, dar cu materialele altuia.
Ori de cte ori lucrurile mictoare care aparin la doi proprietari diferii se unesc, sau unul se ncorporeaz n cellalt, proprietarul bunului
principal va dobndi i proprietatea asupra celuilalt bun.
2) Accesiunea mobiliar
Art. 598 noul Cod civil prevede c bunul mobil produs cu materialele altuia aparine celui care l-a confecionat sau, dup caz, proprietarului materialelor, n funcie de raportul dintre manoper i valoarea materialelor,
determinat la data confecionrii bunului. Proprietarul bunului datoreaz
despgubiri egale fie cu valoarea manoperei, fie cu valoarea materialelor.
n eventualitatea n care valoarea manoperei este egal cu valoarea
materialelor, bunul va fi comun.
74
Art. 600 noul Cod prevede c n cazul unirii a dou bunuri mobile
avnd proprietari diferii, fiecare poate pretinde separarea bunurilor dac
prin separare cellalt proprietar nu ar suferi un prejudiciu mai mare de o zecime din valoarea bunului su.
n cazul n care nu este posibil separarea bunurilor mobile unite,
devin aplicabile regulile stabilite pentru bunul mobil produs cu materialele
altuia.
A se vedea I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit. p. 128, C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru,
Op. cit.p. 197; Alte definiii: uzucapiunea este naterea dreptului de proprietate ori a altui
drept real asupra unui bun imobil prin posedarea lui de ctre o persoan n condiiile i termenul prevzut de lege (L. Pop, Op. cit. p. 228); uzucapiunea este un mod de dobndire a
proprietii i a altor drepturi reale prin posesie prelungit pe timpul prevzut de lege n
acest scop (P.M. Cosmovici, Op. cit. p. 154).
75
4) Domeniul de aplicare
Uzucapiunea are n vedere numai categoria bunurilor imobile. Bunurile mobile, conform art. 935 i urm. din noul C.civ, se dobndesc n proprietate prin nsui faptul posesiei lor cu bun-credin, fr a fi necesar
trecerea unui interval de timp59.
Poate fi dobndit prin uzucapiune orice bun imobil teren sau construcie care se gsete n circuitul civil, adic este alienabil. Prin urmare,
nu pot fi dobndite prin uzucapiune imobilele inalienabile:
- imobilele aparinnd domeniului public. n msura n care sunt
inalienabile, bunurile din domeniul public sunt i imprescriptibile;
- terenurile atribuite n cadrul constituirii dreptului de proprietate
privat pentru anumite categorii de titulari sunt inalienabile o
anumit perioad de timp (art. 32 din Legea nr. 18/1991, modificat) nu i cele n cadrul reconstituirii dreptului de proprietate
privat60.
- bunurile nesusceptibile de apropiere (aer, lumin).
Prin urmare, pot fi dobndite prin uzucapiune numai bunurile imobile care se afl n proprietate privat indiferent de titular (statul, uniti
administrativ-teritoriale, persoane fizice sau juridice). De asemenea, prin
uzucapiune se pot dobndi i alte drepturi reale susceptibile de posesie: uzufructul, abitaia, servituile continue i aparente.
2. Felurile uzucapiunii
n sistemul noului Cod civil, uzucapiunea este de dou feluri: uzuca59
76
3. Jonciunea posesiilor
Potrivit art. 933 noul Cod civil, fiecare posesor este considerat c ncepe n persoana sa o nou posesie, indiferent dac bunul a fost transmis cu
titlu universal sau cu titlu particular. Pentru a invoca uzucapiunea, posesorul
actual poate s uneasc propria posesie cu aceea a autorului su.
61
77
2. Ocupaiunea
Ocupaiunea const n luarea n posesie a unui bun care nu aparine
nimnui, cu intenia de a deveni proprietarul lui.
Dispoziiile art. 941 noul C.civ. dispun c posesorul unui lucru mobil
care nu aparine nimnui, devine proprietarul acestuia, prin ocupaiune, de la
data intrrii n posesie, ns numai dac aceasta se face n condiiile legii.
Ocupaiunea, ca mod de dobndire a proprietii are un domeniu de
aplicaie rar. Astfel:
- nu se pot dobndi prin ocupaiune bunuri imobile i bunurile incorporale.
- se dobndesc prin ocupaiune bunurile comune, cum este apa de
but pentru trebuinele casnice luat dintr-un izvor natural, vnatul, petele pescuit, bunurile prsite (res derelictae).
62
n dreptul roman avea o larg aplicare ca mod de dobndire a proprietii, deoarece convenia simpl nu producea dect efectul de a da natere la obligaia de a transfera proprietatea, transferare care se fcea prin tradiiune, aceast importan pierzndu-se n dreptul
modern. ntr-adevr, prin simpla ncheiere a conveniei, chiar neurmat de predarea material a lucrului, se transfer dreptul de proprietate la dobnditor (art.971 i 1295 C.civ.), ceea
ce nseamn c tradiiunea nu mai are semnificaia din trecut, ea fiind remiterea material a
lucrului.
63
Art. 1011 alin.(4) noul Cod civil
78
3. Hotrrea judectoreasc
Hotrrile judectoreti au, n principiu, efect declarativ de drepturi,
adic recunosc prilor un drept subiectiv anterior i nu acord un drept nou.
Hotrrile constitutive sau atributive de drepturi pot fi considerate ca
un mod de transmitere, respectiv de dobndire a proprietii, i anume:
- hotrrea prin care se dispune exproprierea pentru cauz de utilitate public, prin care se constituie dreptul de proprietate public
al statului sau unitilor administrativ-teritoriale;
- hotrrea prin care se suplinete consimmntul unei pri la
ncheierea actului translativ de proprietate avnd ca obiect un
imobil, cnd prile au ncheiat un antecontract de vnzarecumprare pe care una dintre ele nu l respect, dac natura contractului o permite (art. 1279 alin.(3) noul Cod civil);
- hotrrea judectoreasc prin care actele juridice civile translative sau constitutive de drepturi reale sunt sancionate i se dispune repunerea prilor n situaia anterioar;
- hotrrea prin care se stabilete de instana de judecat remuneraia cuvenit autorului operei n cazul cesiunii drepturilor de autor, dac aceasta nu a fost stabilit prin actul de cesiune.
79
80
CAPITOLUL IV
RESTRICIILE (NGRDIRILE)
DREPTULUI DE PROPRIETATE
SECIUNEA I Noiunea i categoriile de restricii (ngrdiri)
1. Noiune
1)
Potrivit art. 44 pct. 1 din Constituie, dreptul de proprietate este
garantat, coninutul i limitele acestuia fiind stabilite prin lege. De asemenea, art. 44 pct. 7 din Constituie dispune: dreptul de proprietate oblig la
respectarea sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau
obiceiului, revin proprietarului.
n acelai sens, art. 555 din noul Cod civil precizeaz c atributele
dreptului de proprietate sunt recunoscute n limitele stabilite de lege.
2)
Limitele proprietii sunt sarcini stabilite prin lege care
greveaz proprietatea. Aceste sarcini trebuie s constituie o restrngere
proporional cu cauza care le determin i s nu conduc la situaia n care
dezavantajele pe care le reprezint sarcinile s fie mai mari dect avantajele
conferite de dreptul de proprietate64.
2. Categorii
Restriciile dreptului de proprietate izvorsc din lege, din convenia
prilor sau din hotrrea judectoreasc, potrivit dispoziiilor noului Cod
civil.
Restriciile legale, n raport de interesul general sau individual la care se refer, se pot grupa n:
- restricii de interes public;
- restricii de interes individual, de interes privat.
81
82
tilor.
Legea nr. 18/1991, republicat, stabilete unele obligaii n scopul
de a asigura cultivarea terenurilor i protecia solului:
- folosirea terenurilor pentru producia agricol i silvic, inclusiv
stabilirea i schimbarea categoriei de folosin a terenurilor arabile, precum i obligaiile pentru ameliorarea terenurilor, sunt
supuse unor ngrdiri (art. 74-89);
- folosirea temporar i definitiv a terenurilor, n alte scopuri dect producia agricol i silvic se face numai n condiiile legii
(art. 90-101);
- liniile de telecomunicaii, cele de transport i de distribuie a
energiei electrice, conductele de transport pentru alimentare cu
ap, canalizare, produse petroliere, gaze, precum i instalaii similare se vor grupa i amplasa de-a lungul cilor de comunicaie,
oselelor, cilor ferate, a digurilor, canalelor de irigare i desecri, i a altor limite de teritoriu, n aa fel nct s nu stnjeneasc executarea lucrrilor agricole (art. 102).
5) Restricii n interesul aprrii rii.
De exemplu, crearea unor zone militare, ori pentru protecia aeroporturilor, porturilor ori alte obiective strategice.
6) Restricii feroviare i aeronautice
Prin O.U.G. nr. 12/1998 privind transportul pe Cile Ferate Romne i reorganizarea SNCFR,65 n scopul desfurrii n bune condiii a
circulaiei feroviare i a prevenirii accidentelor de cale ferat, s-a instituit
zona de siguran i zona de protecie a infrastructurii feroviare publice.
Potrivit art. 29 alin. 4 Zona de protecie a infrastructurii feroviare
publice cuprinde terenurile limitrofe, situate de o parte i de alta a axei cii
ferate, indiferent de proprietar, n limita a maximum 100 m de la axa cii
ferate, precum i terenurile destinate sau care servesc, sub orice form, la
asigurarea funcionrii acesteia.
n zona de protecie a infrastructurii feroviare legea (art. 30) interzice:
- amplasarea oricror construcii, fie i cu caracter temporar,
depozitarea de materiale sau nfiinarea de plantaii care mpiedic vizibilitatea liniei i a semnalelor feroviare;
65
84
utilizarea indicatoarelor i a luminilor de culoare roie, galben, verde sau albastr, care ar putea crea confuzie cu semnalizarea feroviar;
- efectuarea oricror lucrri, care, prin natura lor, ar putea provoca alunecri de teren, surpri sau afectarea stabilitii solului, inclusiv prin tierea copacilor, arbutilor, extragerea de
materiale de construcii sau prin modificarea echilibrului
freatic;
- depozitarea necorespunztoare de materiale, substane sau
deeuri care contravin normelor de protecie a mediului sau
care ar putea provoca degradarea infrastructurii feroviare a
zonei de protecie a acesteia, precum i a condiiilor de desfurare normal a traficului feroviar .
n scopul asigurrii siguranei zborului, O.G. nr. 29/1997 privind
Codul aerian66 a instituit obligaia ca Ministerul Transporturilor mpreun cu
autoritile administraiei publice locale i cu avizul ministerelor interesate
s stabileasc zonele supuse servituilor de aeronautic civil aferente aerodromurilor i amplasrii echipamentelor de protecie a navigaiei aeriene.
Potrivit art. 77 din Lege, n zonele supuse servituilor de aeronautic
civil nu pot fi construite i amplasate nici un fel de construcii, instalaii i
echipamente noi fr avizul Ministerului Transporturilor. Totodat art. 78
impune obligaia pentru proprietarii terenurilor, cldirilor i amenajrilor
aflate n zonele supuse servituilor de aeronautic civil, de a respecta restriciile impuse prin reglementrile specifice referitoare la aceste zone.
7) Restriciile proprietii situate n zona de frontier
n zona de frontier, pe adncimea de 500 de metri de la linia de
frontier ctre interior, cu avizul direciei teritoriale a poliiei de frontier
competente, se pot efectua activiti cum sunt mineritul, exploatrile de iei,
de gaze, de ape minerale, de ape termale, exploatrile forestiere, balastiere,
sau de cariere, lucrrile de mbuntiri funciare i irigaii, ndiguirile, lucrrile sau construciile pe cursurile de ap, lucrrile de asigurare a condiiilor
de navigaie, construciile i amenajrile turistice, de agrement sau de alt
natur, cercetrile sau prospectrile geologice (art. 39 din OUG nr.
105/2001 privind frontiera de stat a Romniei67). Punatul animalelor este
permis n timpul zilei pn la fia de protecie a frontierei de stat, la fronti66
67
85
era extern, sau pn la culoarul de frontier, la frontiera intern, iar noaptea, pn la 500 metri fa de acestea, ctre interior, n locurile stabilite de
autoritile administraiei publice locale i cu avizul efului sectorului poliiei de frontier (art. 43 alin. 1). Vntoarea de-a lungul frontierei de stat pe
adncimea de 500 de metri de la fia de protecie a frontierei de stat, la
frontiera extern, sau de la culoarul de frontier intern, ctre interior, pe
linia de uscat, i de la limita terenului inundabil, pentru frontiera de ap, este
interzis(art. 44 alin.1).
8) Alte ngrdiri n interes de utilitate public:
ngrdiri care rezult din regimul juridic al pdurilor. Potrivit art.
62 din Codul silvic68 la amplasarea la distane mai mici de 1,0 km de liziera pdurii a unor obiective industriale, uniti comerciale sau de alt natur, care prin funcionare pot aduce prejudicii pdurii, beneficiarii acestora
vor obine, n prealabil, avizul Regiei Naionale a Pdurilor;
ngrdiri care rezult din regimul juridic al apelor . 69
Legea apelor nr. 107/199670 reglementeaz dreptul de folosire al
apelor i stabilete numeroase restrngeri pentru riveranii albiilor cursurilor
de ap, inclusiv plantarea sau tierea arborilor i arbutilor de pe terenurile
situate n albiile majore, precum i exploatarea agregatelor minerale din albiile sau malurile de ap;
ngrdiri care rezult din regimul juridic al construirii drumurilor.
Art. 19 alin. 4 din O. G. nr. 43/1997 privind regimul drumurilor dispune c
pentru dezvoltarea capacitii de circulaie a drumurilor publice n traversarea localitilor rurale, distana dintre gardurile sau construciile situate
de o parte i de alta a drumurilor va fi de minimum 26 m pentru drumurile
68
Codul silvic a fost publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr. 238/27.03.2008, i a fost
modificat prin Legea 156/2010 publicat n Monitorul Oficial al Romniei nr.
496/19.07.2010. Codul silvic a fost pus n aplicare prin Instruciunile publicate n M.Of. nr.
430/20.06.2011
69
n acest sens, art. 27 , modificat prin Legea nr. 112/2006 dispune: orice activitate pe
luciul de ap, n albii minore, arii protejate ori n zone de protecie, inclusiv navigaia, plutritul, flotajul, exploatarea fondului piscicol i pescuitul sportiv se vor realiza astfel nct
s nu produc efecte negative asupra apei, malurilor i albiilor cursurilor de ap, malurilor
i cuvetelor lacurilor, monumentelor naturii, construciilor, lucrrilor sau instalaiilor existente n albii i s influeneze ct mai puin folosirea apelor de ctre ali utilizatori. n nicio
situaie nu este permis deteriorarea calitii apei
70
Modificat prin. OUG 64/2011 publicat n M.Of. nr. 461/30.06.2011.
86
71
Legea petrolului nr. 238/2004 modificat i completat i Legea minelor nr. 85/2003,
modificat i completat, dispun c n msura n care pentru punerea n valoare a perimetrelor de exploatare este nevoie de trecerea sau de efectuarea unor lucrri pe terenuri proprietate privat, asupra acestora se instituie un drept de servitute legal n favoarea entitii care
exploateaz bogia natural. Exercitarea dreptului de servitute legal stabilit se face contra
plii unei rente anuale ctre proprietarii terenurilor afectate, pe baz de convenie. Durata
servituii legale este cea a operaiunilor petroliere, respectiv miniere, iar terenurile ce urmeaz a fi afectate vor fi determinate, n ceea ce privete suprafeele i proprietarii, dup
principiul celei mai mici atingeri aduse dreptului de proprietate.
72
Spre deosebire de servituile propriu-zise, ele nu presupun un fond dominant i un fond
aservit.
87
90
73
94
CAPITOLUL V
MODALITILE JURIDICE ALE DREPTULUI
DE PROPRIETATE
SECIUNEA I Consideraii generale
1. Noiune
Dreptul de proprietate, de regul, se prezint ca un drept pur i simplu, i n mod excepional, ca un drept afectat de modaliti.
Dreptul de proprietate este pur i simplu n cazul n care aparine n
mod exclusiv unei singure persoane.
n anumite situaii, dreptul de proprietate devine complex n sensul
c dreptul nu mai este pur i simplu, ci este afectat de modaliti. Dreptul de
proprietate este afectat de modaliti dac, spre exemplu, dreptul asupra
unuia sau mai multe bunuri aparine n acelai timp mai multor persoane, fie
dac existena viitoare a dreptului n patrimoniul titularului este legat de un
eveniment sau de o mprejurare prevzut de lege ori stabilit prin voina
omului.
n funcie de modalitile juridice ce o pot afecta, proprietatea poate
fi:
-proprietate anulabil;
-proprietate rezolubil;
-proprietate comun;
-proprietate periodic.
2. Proprietatea anulabil
1) Noiune. Proprietatea anulabil este acea modalitate a dreptului
de proprietate care exprim starea de incertitudine vremelnic n care se
gsete acest drept, n situaia n care el a fost transmis unei persoane printrun act juridic anulabil.
Un act juridic este anulabil dac a fost ncheiat prin vicierea consimmntului, de ctre o persoan lipsit de capacitate de exerciiu, sau dac o
parte contractant este lipsit de discernmnt.
2) Efecte. Nulitatea relativ poate fi invocat numai n cadrul ter95
menului de prescripie extinctiv i poate fi acoperit prin confirmare expres sau tacit de ctre cel ndreptit s o invoce. Pn la expirarea termenului de prescripie al aciunii n anulare sau pn la acoperirea nulitii relative prin confirmarea actului juridic, dreptul de proprietate al dobnditorului
se afl ntr-o situaie incert. Dac ns actul juridic este confirmat sau termenul de prescripie al aciunii n anulare s-a mplinit, dreptul de proprietate
al dobnditorului se va consolida definitiv, devenind un drept pur i simplu.
3) Cazuri
a) nstrinarea unui bun comun de ctre un so, fr consimmntul celuilalt so. Un asemenea act juridic este sancionat cu nulitatea relativ
ca nulitate de protecie73. Deci, pn la data admiterii aciunii n anulare introdus de soul al crui consimmnt nu a fost exprimat la ncheierea actului, cumprtorul are o proprietate anulabil.
b) nerespectarea unor incapaciti speciale de folosin. Art. 347
din noul C.civ. interzice nstrinarea fr consimmntul celuilalt so,
atunci cnd el este necesar potrivit legii, sub sanciunea nulitii relative a
contractului de vnzare-cumprare
3. Proprietatea rezolubil
1) Noiune. Proprietatea rezolubil constituie o modalitate juridic a
dreptului de proprietate ce exprim situaia de incertitudine vremelnic a
acestui drept, atunci cnd transmiterea dreptului de proprietate de la o persoan la alta s-a fcut printr-un act juridic afectat de o condiie rezolutorie.
Condiia rezolutorie este un eveniment viitor i nesigur c se va produce, de a crei ndeplinire depinde desfiinarea obligaiei(art. 1401 noul
Cod civil).
Potrivit art. 1399 noul Cod civil, este afectat de condiie obligaia
a crei eficacitate sau desfiinare depinde de un eveniment viitor i nesigur
2) Efecte. Pn n momentul ndeplinirii sau nendeplinirii condiiei,
dreptul de proprietate aparine concomitent la doi proprietari: dobnditorului bunului proprietar sub condiie rezolutorie, i transmitorului pro73
Nulitatea actului de nstrinare sau grevare de ctre unul din soi, fr consimmntul
celuilalt so, a unui teren sau a unei construcii ce face parte din bunurile comune, este relativ i actul poate fi confirmat expres sau tacit de ctre acest din urm so (A se vedea Dec.
de ndrumare nr. 18/1963 a Trib. Suprem n C.D. /1963, p. 27).
96
4. Proprietatea comun
1) Noiune. Proprietatea comun este o modalitate a dreptului de
proprietate care se caracterizeaz prin aceea c dreptul de proprietate aparine concomitent la dou sau mai multe persoane, care exercit, n mod egal,
posesia, folosina i dispoziia.
Spre deosebire de celelalte modaliti juridice ale dreptului de proprietate n care nu se ajunge la exerciiul concomitent, de ctre mai multe
persoane, a atribuiilor dreptului de proprietate (motiv pentru care n literatura juridic sunt denumite modaliti aparente, teoretice) 74 , proprietatea
comun permite tuturor titularilor exercitarea simultan a prerogativelor
dreptului de proprietate.
74
C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru , Drept civil. Drepturi reale, Editura Institutul european, Iai, 1997, p. 92.
97
2. Forme
Sub aspectul duratei, proprietatea comun pe cote-pri poate fi temporar sau obinuit i forat sau perpetu.
- proprietatea comun obinuit sau temporar poate nceta prin
partaj,
98
proprietatea comun forat sau perpetu, datorit destinaiei bunului, nu poate fi sistat prin mpreal (partaj).
n raport de obiect, proprietatea comun pe cote-pri mbrac forma:
- coproprietii dac care are ca obiect un bun individual
determinat,
- indiviziunii dac are ca obiect o universalitate juridic75.
3) Proprietatea comun pe cote-pri obinuit sau temporar
Caracterizare. Caracteristica acestei forme de proprietate comun o constituie existena limitat deoarece oricare dintre titulari
poate cere sistarea ei prin partaj.
o Precizare. Dreptul de a cere partajul este imprescriptibil (art. 669 noul C.civ.): ncetarea coproprietii prin partaj poate fi cerut oricnd, afar
de cazul n care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori hotrre judectoreasc.
Modaliti de dobndire
- Prin succesiune, dreptul de proprietate exclusiv a defunctului
asupra unui bun sau mase de bunuri este nlocuit, n cazul mai
multor motenitori, cu un drept de proprietate comun pe cotepri, dreptul fiecrui motenitor fiind stabilit printr-o cot ideal
i abstract asupra bunurilor ce fac parte din masa succesoral.
- Convenia poate constitui un mod de dobndire a proprietii
comune pe cote-pri; spre exemplu, n cazul unui contract translativ de proprietate a unui bun ctre dou sau mai multe persoane, fiecare proprietar are o cot parte ideal i abstract din dreptul de proprietate, nu ns i o parte material din bun76.
- Posesia exercitat asupra unui bun, n comun, de ctre mai multe
persoane, i n condiiile prevzute de lege pentru a uzucapa (coposesia) poate conduce la dobndirea proprietii comune pe cote-pri.
- Construirea de ctre o persoan a unui imobil pe terenul aparinnd mai multor proprietari, d natere la o proprietate comun
pe cote-pri a proprietarilor terenului asupra construciei, dac
75
99
77
100
Precizare
n practica judectoreasc au aprut o serie de litigii referitoare la folosina bunului i la dobndirea fructelor, nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil.
S-a decis c, n caz de nenelegere cu privire la folosina material a
bunului, nu se poate dispune un partaj judiciar de folosin prin care instana
s formeze loturi pe care s le atribuie n folosin exclusiv78. Coproprietarii au posibilitatea de alegere ntre ncheierea unui partaj convenional de
folosin i ncetarea coproprietii prin partaj propriu-zis. ntr-o orientare
contrar, din moment ce Codul civil nu prevede partajul judiciar de folosin, prin urmare nu este nici prohibit, i se consider ca fiind justificat recurgerea la partajarea judiciar a folosinei79. De lege ferenda, se impune
consacrarea expres n viitorul Cod civil a unui asemenea partaj.
n ceea ce privete dreptul coproprietarilor la fructe, se face distincie ntre fructe civile i fructe industriale. Fructele civile se cuvin tuturor
coproprietarilor n proporie cu cota-parte din drept. Fructele industriale se
cuvin doar coproprietarilor care au depus munca pentru obinerea lor.
Prin intrarea n vigoare a noului Cod civil s-a reglementat pe larg
materia coproprietii, dndu-se soluii la problemele aprute n practic din
cauza lacunelor existente n legislaie la momentul respectiv.
Astfel, prin art. 636 noul Cod civil a fost reglementat exercitarea
n comun a dreptului de folosin. Articolul mai sus amintit prevede faptul
c dreptul de a folosi bunul revine fiecrui proprietar, n msura n care destinaia bunului nu este schimbat i exercitarea dreptului de folosin de ctre un coprorpeitar nu aduce atingere drepturilor celorlali coproprietari. Se
mai prevede c dac un coproprietar exercit n mod exclusiv folosina dreptului comun mpotriva voinei celorlali coproprietari, acesta poate fi obligat
la despgubiri.
n ceea ce privete fructele bunului comun, noul Cod civil prevede
c fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proporional cu cota lor parte din drept. Aadar, se prevede dreptul tuturor
coproprietarilor la fructele produse de bunul comun.
78
79
101
Art. 641 alin.(2) din noul Cod civil are menirea de a-i proteja pe acei coproprietari la care
fac referire dispoziiile legale.
102
actele de dispoziie sunt supuse regulii unanimitii81. Actele
juridice cu titlu oneros sau cu titlu gratuit sunt valabile dac sunt ncheiate
cu acordul tuturor coproprietarilor82.
Noul cod civil prevede c acele acte care vor fi ncheiate fr respectarea regulii majoritii, respectiv a regulii unanimitii, sunt inopozabile
coproprietarului care nu a consimit la ncheierea lor. Totodat, coproprietarilor care nu au consimit la ncheierea respectivelor acte cu privire la bunul
comun, li se recunoate dreptul ca nainte de partaj s poat exercita aciunile posesorii mpotriva terilor care au intrat n posesia bunului comun ca urmare a ncheierii actului. Restituirea bunului va profita tuturor coproprietarilor, cu precizarea c acei coproprietari care au participat la ncheierea actului pot fi obligai la daune-interese.
Drepturile coproprietarilor cu privire la cota-parte ideal din
dreptul de proprietate
Din moment ce fiecare coproprietar este titular exclusiv asupra unei
cote-pri ideale i abstracte din dreptul de proprietate asupra bunului, fiecare dintre acetia poate s-i nstrineze sau s-i greveze cota sa parte n favoarea unui ter.
De la regula dispunerii nengrdite de cota-parte ideal din drept
exist unele restricii:
- creditorii personali ai succesorului aflat n indiviziune cu privire la
imobilele succesorale nu pot cere vnzarea cotei-pri ce revine acestuia din
indiviziune, pn nu s-a fcut partajul;
- constituirea unei ipoteci asupra unei pri indivize depinde de rezultatul partajului: dac imobilul cade n lotul su, ipoteca devine valabil,
n caz contrar este anulat retroactiv.
Obligaiile coproprietarilor
Fiecare dintre coproprietari este obligat s contribuie, proporional
cu cota sa parte, la acoperirea cheltuielilor ocazionate de conservarea, ntreinerea i administrarea bunului comun.
Dac obiectul coproprietii este un teren agricol, coproprietarii au i
81
Regula unanimitii este de asemenea aplicabil actelor de folosin cu titlu gratuit, cesiunilor de venituri imobiliare i locaiunilor ncheiate pe o perioad mai mare de 3 ani, precum i actelor care urmresc exclusiv nfrumusearea bunului comun. Astfel, actele juridice
mai sus amintite vor putea fi ncheiate numai cu respectarea regulii unanimitii, adic cu
acordul tuturor proprietarilor.
82
Noul Cod civil prevede c orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziie.
103
o serie de obligaii propter rem prevzute de lege (obligaia de a asigura cultivarea i protecia solului).
Modaliti de ncetare. Partajul
ncetarea proprietii comune pe cote-pri se poate realiza prin mai
multe modaliti:
- coproprietarii nstrineaz ntregul bun comun unei tere persoane;
- un coproprietar dobndete un drept exclusiv de proprietate asupra ntregului bun comun, prin succesiune, cumprare, donaie;
- bunul comun este trecut, prin expropriere, n proprietatea statului
care devine proprietarul exclusiv al acestuia;
- n cazul pierderii totale a bunului comun datorit cazului fortuit
sau forei majore, fcnd ca dreptul de proprietate comun pe cote-pri s rmn fr obiect.
Modalitatea specific de ncetare a proprietii comune pe cote-pri
ideal sau abstract o constituie partajul.
Noiune. Partajul este operaiunea juridic prin care se pune capt
strii de coproprietate sau indiviziune, n sensul c bunul sau bunurile stpnite n comun pe cote-pri sunt mprite din punct de vedere
material ntre coproprietari, fiecare dintre acetia devenind proprietar
exclusiv asupra unei pri determinate din bun sau asupra unui anumit bun din cele ce formeaz obiectul coproprietii.
- Reglementare. Partajul este reglementat n Seciunea a 5-a, Capitolul IV, Titlul III-Despre bunuri.
Dreptul de a cere partajul este imprescriptibil sub aspect extinctiv,
exceptnd cazul n care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic sau
hotrre judectoreasc(art. 669 noul Cod civil).
- Forme. Partajul poate fi efectuat pe cale convenional, prin bun
nvoial sau pe cale judiciar.
Partajul convenional este rezultatul acordului de voin al tuturor
coproprietarilor, n sensul ncetrii strii juridice de proprietate comun. Fiind un act juridic, partajul trebuie s ndeplineasc toate condiiile de valabilitate a conveniilor. n plus, art. 674 noul Cod civil prevede condiii suplimentare:
- prezena tuturor coproprietarilor;
- toi coproprietarii s aib capacitatea deplin de exerciiu. Dac
un coproprietar este lipsit de capacitate de exerciiu sau are capa-
104
citate de exerciiu restrns, partajul nu se va putea face prin bun nvoial dect cu autorizarea instanei de tutel sau, dac este
cazul, a ocrotitorului legal.
Codul civil neprevznd vreo condiie de form, partajul convenional se poate face printr-un nscris dar i sub form verbal, dovada urmnd a
se face conform dreptului comun.
Partajul judiciar (art. 6731- 67314 c. pr. civ.) are loc cnd nu s-a putut realiza partajul voluntar sau n cazul n care legea l declar obligatoriu:
- dac un coproprietar nu este prezent;
- dac cel puin un coproprietar nu este de acord cu partajul voluntar;
- dac un coproprietar este minor sau interzis i autoritatea tutelar
nu a ncuviinat mprirea prin bun nvoial.
Partajul judiciar se poate realiza prin mai multe modaliti83:
atribuirea n natur a bunurilor, prin formarea unui numr de loturi egal cu numrul coproprietarilor84.
atribuirea bunului n proprietate exclusiv a unuia dintre coproprietari, urmnd ca ceilali s primeasc echivalentul n bani a
valorilor cotelor la care au dreptul (sulte). Aceast modalitate este folosit atunci cnd nu este posibil mprirea n natur a bunului sau dac prin mprire s-ar ajunge la o scdere important
a valorii acestuia, precum i n cazul n care nu este posibil formarea unor loturi egale ca valoare. n vederea atribuirii se va lua
n considerare o serie de mprejurri precum: disproporia existent ntre cote-pri cuvenite coproprietarilor, folosirea bunului,
natura lui, posibilitatea de a fi valorificat n ct mai bune condiii, ocupaia coproprietarilor, timpul de folosire al bunului de ctre coproprietari, posibilitile economice ale acestora, faptul c
83
Conform art. 8 i 9 din OUG nr. 138/2000 pentru modificarea i completarea Codului de
procedur civil, publicat n M.Of., partea I nr. 479 din 2 octombrie 2000, cu ncepere de
la 2 ianuarie 2001, Legea 603/1943 pentru simplificarea procedurii mpririi judiciare este
abrogat, intrnd n vigoare dispoziiile art. 6731 67314 C.proc.civ. Vechea reglementare
fcea referire expres doar la sistarea strii de indiviziune rezultat din succesiune, i numai
prin analogie, instanele aplicau aceste reguli proprietii comune rezultat din alte izvoare
dect succesiunea. Conform noii reglementri, procedura partajului privete orice proprietate comun, indiferent de izvorul ei.
84
Conform art. 6739 C.proc.civ., la formarea i atribuirea loturilor, instana va ine seama,
dup caz, i de acordul prilor, mrimea cotei-pri ce se cuvine fiecruia din masa bunurilor de mprit, natura bunurilor, domiciliul i ocupaia prilor, faptul c unii dintre coproprietari, nainte de a se cere mpreala, au fcut construcii, mbuntiri cu acordul coproprietarilor sau alte asemenea.
105
- Efecte. Partajul are o natur declarativ de drepturi astfel nct retroactiv, dreptul de proprietate comun se transform n drept exclusiv. Cu alte cuvinte, odat cu realizarea partajului se consider
c starea de coproprietate nu a existat niciodat.
Din efectul declarativ al mpririi rezult o serie de consecine importante din punct de vedere practic:
- actele de nstrinare ncheiate de un coproprietar cu privire la ntreg bunul comun vor fi sau nu valabile dup cum, prin partaj,
bunul va reveni sau nu n lotul coproprietarului vnztor.
- partajul nu este supus publicitii imobiliare;
- partajul nu poate constitui just titlu pentru invocarea uzucapiunii
de 10-20 de ani;
- coproprietarul n lotul cruia a czut bunul este ter fa de actele
ncheiate de ceilali coproprietari anterior partajului, cu privire la
acel bun.
4) Proprietatea comun pe cote-pri forat sau perpetu
Caracterizare
Obiectul ei l constituie unul sau mai multe bunuri care, prin natura
lor, nu pot fi mprite, fiind folosite permanent de mai muli coproprietari
(n msura n care aceste bunuri sunt mprite, ele devin improprii folosinei)87.
85
Dec. nr. 646/1980 a Trib. Supr., sec.civ., n RRD nr. 12/1990; Dec. nr. 2509/1993 a CSJ,
sec.civ., n Dreptul nr. 8/1994, p. 88.
86
n cazul n care obiect al partajului l constituie o construcie, pentru stabilirea valorii de
circulaie se vor avea n vedere criteriile: materialele ncorporate n cldire, finisajele, gradul de confort, locul de amplasare, vechimea, preurile practicate n zon pentru imobile
asemntoare (Dec. nr. 1715/1992 a CSJ, sec.civ., n Dreptul nr. 10-11/1993 i Dec. nr.
2465/1992, p. 120-121). Terenurile se mpart la valoarea de circulaie stabilit n funcie de:
calitatea i proprietile solului, relieful, amplasamentul i destinaia terenurilor, gradul de
fertilitate sau starea de degradare (Dec. nr. 1288/1992 a sec.civ. a CSJ, n Dreptul nr.
7/1993, p. 94-95).
87
Dei iniial s-a considerat c acest tip de proprietate comun nu poate nceta nici prin
partaj judiciar i nici prin partaj convenional, ntr-o orientare relativ recent, practica a
admis partajul coproprietii forate prin acordul prilor (Dec. nr. 994/1988 a Trib. Supr.,
sec.civ. n RRD nr. 4/1989, p. 73-74).
106
Coproprietatea este forat deoarece nu depinde de voina coproprietarilor, ea este i perpetu datorit scopului sau destinaiei permanente
creia i sunt afectate bunurile care prin natura lor nu pot fi mprite.
Bunurile care alctuiesc obiectul coproprietii forate sau perpetue
sunt accesoriul altor bunuri principale, urmnd soarta acestora conform
principiului accesorium sequitur principale. Acest raport de accesorietate
face ca bunul, obiect al coproprietii forate s nu poat fi nstrinat sau
grevat separat, ci numai o dat cu nstrinarea, respectiv grevarea bunului
principal. Practic, ne aflm n prezena a dou drepturi de proprietate: un
drept de proprietate exclusiv, de coproprietate obinuit ori de proprietate
devlma a fiecrui titular asupra bunului principal88 i un drept de proprietate comun pe cote-pri forat sau perpetu a tuturor coproprietarilor asupra bunurilor accesorii.
Drepturile i obligaiile coproprietarilor
Fiecare coproprietar poate utiliza bunul comun, fr a avea nevoie de
consimmntul celorlali, sub rezerva respectrii a dou limite:
- s nu aduc atingere drepturilor simultane i concurente, de
89
aceeai natur, ale celorlali coproprietari ;
- s exercite propriile atribuii numai pentru utilizarea bunului
principal cruia i este afectat bunul comun accesoriu, n
90
acord cu interesul celorlali coproprietari .
Nici un coproprietar nu poate face acte de dispoziie cu privire la
bunul aflat n coproprietate forat, n schimb, fiecare coproprietar poate s
nstrineze bunul principal i o dat cu acesta i dreptul de proprietate pe
cote-pri asupra bunului accesoriu.
Coproprietarii au obligaia de a suporta cheltuielile de ntreinere i
conservare a bunului comun proporional cu cota-parte a fiecruia sau cu
ntinderea bunului principal. Ei se pot elibera de aceast obligaie prin abandonarea bunului principal.
88
107
91
Acest caz de coproprietate forat este reglementat n art. 648-659 din noul Cod civil.
Reglementarea este una generoas, n dispoziiile codului fiind acoperite toate propblemele
care pot aprea n practic n legtur cu exercitarea coproprietii forate.
108
109
Anterior Constituiei din 1965, exista proprietatea devlma legal a familiei de cooperatori avnd ca obiect bunuri gospodreti: casa de locuit i anexele sale, animale de producie, inventarul agricol.
111
so) sunt bunuri devlmae, chiar dac n actul de achiziionare este trecut
doar unul dintre soi, sau cumprarea s-a fcut din veniturile unuia dintre ei
i chiar dac bunul a fost dobndit n timp ce soii erau desprii n fapt.
n acord cu dispoziia legal, practica a stabilit ca fiind bun comun,
obiect al proprietii devlmae, i imobilul cumprat de unul din viitorii
soi pe numele lui, dar cu contribuia celuilalt viitor so, sub condiia ca
imobilul s devin comun la data cstoriei.
2) n exercitarea proprietii devlmae, soii administreaz, folosesc
i dispun mpreun de bunurile comune. Fiecare so are dreptul s foloseasc bunul comun fr consimmntul expres al celuilalt so. Schimbarea destinaiei bunului comun nu se va putea face ns dect cu acordul ambilor
soi.
n ceea ce privete actele de nstrinare sau de grevare cu drepturi
reale avnd ca obiect bunurile comune, acestea vor putea fi ncheiate numai
cu acordul ambilor soi.
Alta este soluia n cazul nstrinrii bunurilor mobile comune, unde
noul Cod civil prevede c oricare dintre soi poate dispune singur, cu titlu
oneros, de bunurile mobile comune a cror nstrinare nu este supus, potrivit legii, anumitor formaliti de publicitate.
Actul ncheiat fr consimmntul expres al celuilalt so, atunci
cnd el este necesar potrivit legii, este anulabil.
4. Modaliti de ncetare
Proprietatea comun devlma nceteaz:
o dat cu ncetarea cstoriei prin moartea sau declararea morii unuia dintre soi;
- la desfacerea cstoriei prin divor;
- prin partaj (voluntar i judiciar). Partajul voluntar intervine o dat cu
divorul precum i dup ncetarea sau desfacerea cstoriei. Partajul
judiciar are loc n timpul cstoriei putnd fi cerut n mod excepional i numai pentru motive temeinice fie de unul dintre soi, fie de
creditorii personali ai soilor.
Precizare
ncetarea coproprietii devlmae a soilor are loc n doi timpi: n
primul rnd, proprietatea comun n devlmie se preface n proprietate
comun pe cote-pri, determinate n funcie de contribuia soilor la dobndirea bunului comun, urmnd ca ntr-o a doua etap s se partajeze material
bunurile n vederea stabilirii proprietii exclusive a fiecrui so.
-
112
Potrivit art. mai- sus menionat, proprietatea periodic se nate n temeiul unui act juridic, dispoziiile n materie de carte funciar aplicndu-se n mod corespunztor.
113
M. Uliescu, A Gherghe, Drept civil, drepturile reale principale, op.cit. pag. 154
114
115
116
CAPITOLUL VI
DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE
PROPRIETATE
C. Brsan, M.Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit. p. 153; D.C. Florescu curs pt I.D.,
op.cit., p. 276; V. Stoica op.cit., p.467.
96
V. Stoica op.cit., p.466-467.
117
118
n cazul uzufructului coexist asupra aceluiai bun dou drepturi reale diferite: cel al uzufructuarului de a folosi bunul i de a-i culege fructele
ntocmai ca proprietarul, ns cu ndatorirea de a-i conserva substana i cel
al proprietarului de a dispune de bun, astfel cum este grevat cu dreptul de
uzufruct. Din prerogativele dreptului de proprietate s-au desprins i s-au
constituit ntr-un drept real principal atributul folosinei i cel al posesiei, pe
seama nudului proprietar rmnnd numai atributul dispoziiei juridice99.
Uzufructuarul, fa de proprietar este un detentor precar, detenia
permindu-i s foloseasc bunul i s-i perceap fructele, iar n raporturile
cu terii, apare ca un posesor.
2. Obiect
Potrivit art. 707 noul Cod civil: pot fi date n uzufruct orice bunuri
mobile sau imobile, corporale ori incorporale, inclusiv o mas patrimonial, o universalitate de fapt ori o cot-parte din acestea.
Spre deosebire de reglementarea anterioar, unde se prevedea c
uzufructul se putea constitui numai cu privire la bunuri corporale, literatura
i practica admind ca obiect al uzufructului i bunuri incorporale precum:
proprietatea literar sau artistic, brevetele de invenie, fondul de comer,
inclusiv drepturile de crean i drepturile reale principale, altele dect dreptul de proprietate (spre exemplu, uzufructul uzufructului, uzufructul nudei
proprieti), noua reglementare prevede expres c uzufructul se poate constitui i asupra bunurilor incorporale, noul Cod civil consacrnd, n mod justificat, opinia exprimat literatura de specialitate i n practica judectoreasc.
Avnd n vedere obligaia uzufructuarului de a conserva substana
bunului, uzufructul are ca obiect, de regul, bunuri neconsumptibile. Totui, dreptul de uzufruct poate fi constituit i asupra unor bunuri consumptibile (quaziuzufruct), caz n care uzufructuarul dobndete nu numai folosina bunului, ci nsui dreptul de proprietate. Prin urmare, el poate dispune
de bun, nstrinndu-l, dar cu obligaia de a restitui la sfritul uzufructului,
lucruri de aceeai cantitate, calitate, valoare sau, la alegerea proprietarului,
contravaloarea acestora la data stingerii uzufructului.
Din punct de vedere al ntinderii, uzufructul poate fi:
- universal, cnd are ca obiect un ntreg patrimoniu;
99
A se vedea i opinia conform creia nudul proprietar pstreaz o parte din atributul posesiei , uzufructuarul prelund cealalt parte a posesiei i atributul folosinei (V. Stoica op.
cit., p. 474). Astfel, nudul proprietar pstreaz o parte din atributul posesiei, el continund
s aproprieze bunul i s l stpneasc, dar numai ca nud proprietar, precum i atributul
dispoziiei. Uzufructuarul, la rndul su, preia o parte din atributul posesiei, precum i atributul folosinei, inclusiv posibilitatea de a ceda emolumentul acestei folosinei.
119
3. Caractere juridice
Din definiie rezult urmtoarele caracterele juridice ale dreptului de
uzufruct.
- este un drept real, cu excepia cazului cnd are ca obiect drepturi de crean. Ca orice drept real este opozabil erga omnes;
- n funcie de obiectul su, uzufructul este un drept mobiliar sau
imobiliar;
- este un drept esenialmente temporar100: dac titularul su este
o persoan fizic, el poate dura cel mult pn la decesul uzufructuarului; dac titularul su este o persoan juridic, uzufructul nu
poate depi 30 de ani; cnd uzufructul este constituit cu depirea duratei de 30 de ani prevzute n art. 708 alin.(2) din noul
Cod civil, uzufructul se reduce de drept la 30 de ani;
- cu titlu de noutate101 dreptul de uzufruct este un drept cesibil, potrivit dispoziiilor noului Cod civil. Astfel, n art. 714 este reglementat expres cesiunea uzufructului, n sensul c uzufructuarul
poate ceda dreptul su unei alte persoane fr acordul nudului
proprietar, nlturndu-se aadar caracterul intuitu personae al
uzufructului. Mai prevede noul Cod c uzufructuarul rmne dator exclusiv fa de nudul proprietar numai pentru obligaiile nscute anterior cesiunii. Dup notificarea cesiunii, cesionarul este
dator fa de nudul proprietar pentru toate obligaiile nscute dup notificarea cesiunii;
- este un drept sesizabil, creditorii uzufructuarului pot urmri veniturile bunurilor ce formeaz obiectul dreptului su;
- este un drept viager, poate dura numai pe timpul vieii uzufructuarului. Durata lui poate fi redus prin convenia prilor, dar nu
100
Dac uzufructul s-a constituit n favoarea a dou persoane, dup decesul uneia, cealalt
pstreaz dreptul asupra ntregului bun, uzufructul durnd pn la decesul ultimului beneficiar. (Dec. nr. 97/1988 a Trib. Hunedoara n R.R.D. nr. 8/1989, p. 67).
101
n vechea reglementare, dreptul de uzufruct era un drept incesibil, nu se putea transmite
prin acte ntre vii sau pentru cauz de moarte. Uzufructuarul avea totui posibilitatea de a
ceda altei persoane avantajele economice pe care i le procura bunul (beneficiul sau emolumentul uzufructului). n schimb, proprietarul bunului dat n uzufruct putea dispune oricnd
de bunul su, prin acte juridice, chiar i n timpul ct dura uzufructul.
120
i prelungit peste aceast limit. Din caracterul viager al dreptului de uzufruct deriv un caracter subsecvent, respectiv caracterul aleatoriu, deoarece nu se cunoate perioada de timp ct va
tri uzufructuarul.
n materia uzufructului, Codul civil distinge ntre fructe i producte prin cteva reguli
speciale potrivit crora, n anumite situaii, prin voina proprietarului, productele i schimb semnificaia juridic devenind fructe. Potrivit art. 529 alin. 1 dac obiectul uzufructului
este o pdure mic neajuns la maturitate, destinat unor tieri periodice, uzufructuarul poate s culeag arborii tiai n calitate de fructe, n msura n care pstreaz ordinea i ctimea tierii, conform regulilor stabilite de proprietar sau potrivit uzului locului. n cazul
pdurilor nalte, ajunse la maturitate, uzufructuarul poate tia prile din pdure puse n
tiere regulat de ctre proprietar, indiferent dac tierea se face periodic, pe o ntindere
determinat, sau are n vedere civa arbori (art. 530). De asemenea, uzufructuarul dobndete n proprietate, conform art. 533, pomii roditori care se usuc i pe cei drmai sau
dezrdcinai accidental, dar cu ndatorirea de a planta ali pomi n locul acestora (pentru
amnunte a se vedea V. Stoica op. cit., p. 490 - 491)
121
122
123
124
nudului proprietar. Art. mai sus amintit prevede c reparaiile mari vor fi
n sarcina uzufructuarului n cazul n care reparaiile sunt determinate de
neefecturea reparaiilor de ntreinere.
d) obligaia de a suporta sarcinile i cheltuielile proprietii.
Atunci cnd uzufructuarul convenional are ca obiect un teren, contractul trebuie perfectat n forma nscrisului autentic, fiind necesar i ndeplinirea cerinelor de publicitate imobiliar.
125
Acest caz nu este reglementat expres de dispoziiile noului Cod civil, dar este de la sine
neles c din moment de titlul nudului proprietar nu este unul valabil, ca o consecin, nici
uzufructul nu este legal constituit.
126
2. Dreptul de uz
Dreptul de uz este un drept real principal ce confer titularului
posibilitatea de a folosi un bun al altuia i de a-i culege fructele naturale
i industriale numai pentru nevoile proprii i ale familie sale.
Perceperea fructelor trebuie s se fac n natur i servete exclusiv
consumaiei. Dac bunul produce fructe ce depesc nevoile titularului,
acesta nu are dreptul s le nstrineze pentru a-i procura alte bunuri.
Dreptul de uz avnd un caracter personal, nu poate fi cedat i nici nchiriat sau, dup caz, arendat.
Dreptul de uz are n principiu acelai regim juridic ca i uzufructul,
ns cu urmtoarele deosebiri: titular al dreptului de uz nu poate fi o persoan juridic, iar uzuarul nu poate nstrina emolumentul. Art. 753 din noul
Cod civil prevede c dac titularul dreptului de uz sau de abitaie este ndreptit s perceap toate fructele naturale i industriale produse de bun
ori, dup caz, s ocupe ntreaga locuin, este dator s plteasc toate cheltuielile de cultur i reparaiile de ntreinere ntocmai ca i uzufructuarul.
3. Dreptul de abitaie
Dreptul de abitaie este un drept real principal, n temeiul cruia
titularul are dreptul de a locui n locuina nudului proprietar mpreun
cu soul i copiii si, chiar dac nu a fost cstorit sau nu avea copii la
data la care s-a constituit abitaia, precum i cu prinii ori alte persoane aflate n ntreinere.
Dreptul de abitaie al soului supravieuitor este reglementat n art.
973 noul Cod civil, articol care stabilete n ce condiii soul supravieuitor
127
Practica judiciar a statuat c pentru a se putea constitui un drept de servitute este necesar ca cele dou fonduri s aparin unor proprietari diferii. (Dec. nr. 1371/1983 a Trib.
Suprem n C.D. pe anul 1983, p. 29).
108
Servitutea nu poate fi ipotecat, nstrinat sau urmrit independent de fondul al crui
accesoriu este. De asemenea, ea nu poate fi desprit de fondul principal pentru a forma un
drept de sine stttor.
109
Dec. civ. nr. 1198/1982 a Trib. Suprem, n C.D. pe anul 1982, p. 33.
129
2. Clasificarea servituilor
1. Clasificare
Drepturile de servitute sunt susceptibile de mai multe clasificri, potrivit dispoziiilor noului Cod civil i anume:
- servitui aparente i servitui neaparente, dup cum acestea sunt
determinate n mod vizibil sau nu(art. 760 noul Cod civil);
- servitui continue i servitui necontinue, n funcie de modul de
exercitare(art. 761 noul Cod civil);
- servitui pozitive i servitui negative(art. 762 noul Cod civil).
2. Servituile legale reglementate de Codul civil vechi, au fost reglementate n noul Cod civil ca limite juridice ale dreptului de
proprietate i au fost dezvoltate corespunztor la momentul analizei acestor limite ale dreptului de proprietate, nemaifiind necesar s revenim asupra lor.
110
130
C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit. p. 180; L. Pop, Op. cit. p. 185.
Dec. nr. 892/1994 a CSJ sec. civ. n Buletinul Jurisprudenei, Culegere de decizii pe
anul 1994, p. 29-30.
112
132
133
Prin excepie de la prevederile art. 13, terenurile destinate construirii se pot concesiona
fr licitaie public: pentru realizarea de obiective de utilitate public sau de binefacere;
pentru realizarea de locuine de ctre ANL; pentru realizarea de locuine pentru tineri pn
la mplinirea vrstei de 35 de ani; pentru strmutarea gospodriilor afectate de dezastre,
potrivit legii; pentru extinderea construciilor pe terenurile alturate, la cererea proprietarului sau cu acordul acestuia; pentru lucrri de protejare sau de punere n valoare a monumentelor istorice i de arhitectur. (art. 15).
134
135
136
CAPITOLUL VII
MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APRARE
A DREPTULUI DE PROPRIETATE
aflat n proprietatea sa i s-l oblige s nceteze exercitarea nelegitim a unui asemenea drept. Este o aciune real, petitorie i,
n principiu, imprescriptibil.
- aciunea confesorie este acea aciune prin care reclamantul, titular al unui drept real principal uzufruct, uz, abitaie, servitute,
superficie solicit instanei s-l oblige pe prt, proprietar sau alt persoan, s permit exercitarea deplin a dreptului su real.
Este o aciune real, petitorie i prescriptibil de regul n termen de 30 de ani.
aciuni posesorii sunt aciuni de aprare a posesiei ca stare de fapt.
2. Mijloace juridice nespecifice - aciuni personale care se ntemeiaz
direct pe dreptul de crean, dar prin care se apr indirect i dreptul de proprietate. Este vorba de acele aciuni prin care se urmrete valorificarea unor
drepturi nscute din raporturile de obligaii civile ex contractu ori ex delictu,
cum sunt: aciuni izvorte din neexecutarea contractelor, aciuni n rspundere contractual ori delictual, aciunea ntemeiat pe mbogirea fr just cauz, aciunea n restituirea plii nedatorate, aciunea n declararea sau
constatarea nulitii etc.
Proprietarul care a pierdut o aciune posesorie are posibilitatea de a
promova ulterior o aciune petitorie, dar exercitarea unei aciuni petitorii
face practic imposibil folosirea aciunii posesorii115.
115
138
Altfel spus, prin aceast aciune, proprietarul neposesor pretinde restituirea bunului su de la posesorul neproprietar.
2. Caractere juridice
a. este o aciune real, caracter ce rezult din natura dreptului de proprietate, el nsui dreptul real cel mai complet. Revendicarea este legat direct de lucrul a crui proprietate se reclam i care se urmrete n minile
oricrei persoane s-ar afla;
b. este o aciune petitorie, deoarece pune n discuie nsi existena
dreptului de proprietate.
Reclamantul care pretinde c este proprietar trebuie s fac dovada
dreptului su de proprietate. Admiterea aciunii nseamn recunoaterea
dreptului su de proprietate ,i ca o consecin fireasc, obligarea prtului
la restituirea posesiei.
c. este n principal o aciune imprescriptibil116. Noul Cod civil prevede n art. 563 alin.(2) faptul c dreptul la aciunea n revendicare este
imprescriptibil, cu excepia cazurilor n care legea dispune altfel. Dreptul
de proprietate este perpetuu, el nu se pierde prin neuz; proprietarul nu-i
pierde dreptul su prin faptul c nu-l exercit. Din caracterul perpetuu al
dreptului de proprietate rezult i caracterul imprescriptibil al aciunii n revendicare. Dar pasivitatea i lipsa de diligen a proprietarului sunt sancionate indirect prin efectul prescripiei achizitive ori al posesiei de bun credin. Deci, dac o persoan dobndete dreptul de proprietate prin uzucapiune n cazul imobilelor, sau prin posesie de bun credin n cazul bunurilor
mobile, caracterul imprescriptibil sub aspect extinctiv a fost nvins pentru c
nsui dreptul de proprietate s-a pierdut.
d. este o aciune promovat de titularul dreptului de proprietate. Reclamantul revendicant al bunului mobil sau imobil trebuie s fac dovada
calitii sale de proprietar.
Noul Cod civil nu a calificat aciunea n revendicare ca act de dispoziie sau ca act de conservare, ns n art. 643 alin.(1) prevede c Fiecare
coproprietar poate sta singur n justiie, indiferent de calitatea procesual,
n orice aciune privitoare la coproprietate, inclusiv n cazul aciunii n revendicare. Alin. (2) al aceluiai articol prevede c: hotrrile judectoreti pronunate n folosul coproprietii profit tuturor coproprietarilor.
116
Trebuie precizat c n practica judiciar s-a adoptat, n timp, soluia susinut i n literatura de specialitate potrivit creia atunci cnd aciunea n revendicare are ca obiect un
imobil, este imprescriptibil, iar cnd are ca obiect un bun mobil, este prescriptibil n termen de 30 de ani. (A se vedea sec. a II-a, pct. 2 din prezentul capitol).
139
Hotrrile judectoreti potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlali coproprietari. Potrivit art. 643 alin. (3), Cnd aciunea nu este
introdus de toi coproprietarii, prtul poate cere instanei de judecat
introducerea n cauz a celorlali coproprietari n calitate de reclamani, n
termenul i condiiile prevzute de Codul de procedur civil pentru chemarea n judecat a altor persoane.
Soluia impus de noul Cod civil a nlturat controversele aprute n
jurispruden i doctrin referitoare la calificarea aciunii n revendicare ca
act juridic de conservare sau ca act juridic de dispoziie. Aceast soluie se
aplic tuturor aciunilor formulate de coproprietari mpotriva terilor sau de
teri mpotriva coproprietarilor117.
n cazul coproprietarilor, aciunea n revendicare a unui coproprietar
ndreptat mpotriva celorlali nu va putea fi primit pentru c ei au drepturi
concurente i simultane asupra bunului aflat n coproprietate.
3. Efecte
Admiterea aciunii de ctre instana de judecat nseamn recunoaterea existenei dreptului de proprietate al reclamantului. Consecina imediat i fireasc este obligarea prtului la restituirea bunului ctre proprietar i abinerea acestuia de la orice fapt prin care ar aduce atingere
exerciiului deplin al dreptului de proprietate.
Bunul se restituie n natur i liber de sarcinile constituite de prt
n favoarea unor tere persoane, conform principiului resoluto jure dantis,
resolvitur jus accipientis. n cazul n care bunul nu poate fi restituit n natur, prtul urmeaz s plteasc echivalentul bnesc al valorii lucrului.
Dac bunul revendicat a produs fructe, prtul posesor de reacredin este obligat s le restituie reclamantului, n natur sau contravaloarea lor. n schimb, dac a fost de bun-credin, are dreptul s pstreze
fructele. Buna-credin nceteaz pe data introducerii aciunii n revendicare
de ctre proprietar.
Prtul este ndreptit, indiferent c a fost de rea sau buncredin, s pretind reclamantului restituirea cheltuielilor necesare i utile
pe care le-a fcut cu privire la bun. Astfel:
- cheltuielile necesare sunt cele fcute pentru conservarea bunului
i se restituie integral;
- cheltuielile utile sunt acelea care, dei nu erau necesare, au avut
ca efect sporul de valoare sau creterea gradului de utilitate a bu117
140
141
C. Hamangiu, I.R. Blnescu, Al. Bicoianu, Op. cit., p. 107; C. Brsan, M. Gai,
M.M.Pivniceru, Op. cit. p. 126-127.
142
119
Dei n literatura de specialitate, o astfel de aciune a fost calificat drept nefondat (nentemeiat) a se vedea I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p. 167; I. Adam, Op. cit., p. 704 reconsiderm c, cererea se respinge ca inadmisibil pentru lipsa calitii procesuale active.
Din moment ce aciunea n revendicare poate fi promovat doar de titularii dreptului de
proprietate, iar prile n litigiu nu pot produce astfel de titluri, aceasta urmeaz s fie respins fr a se mai examina fondul cauzei. Mai mult, dac pentru a se stabili existena sau
inexistena calitii procesuale este necesar examinarea fondului, iar instana constat c
aciunea a fost pornit de o persoan fr calitate, nu se va respinge aciunea ca nefondat,
ci ca inadmisibil. n acest caz exist posibilitatea ca procesul s fie redeschis de o persoan
care ar justifica calitatea procesual, deoarece o hotrre de respingere a cererii ca inadmisibil nu are putere de lucru judecat ct privete fondul dreptului (situaia difer n caz de
respingere ca nefondat, astfel nct la introducerea unei noi aciuni se poate opune puterea
de lucru judecat) a se vedea V.M. Ciobanu, Tratat teoretic i practic de procedur civil,
Editura Naional, 1997, p. 289-290, vol. I i p. 129, vol. II. De asemenea, n practic s-a
decis c aciunea trebuie respins ca inadmisibil, chiar dac prtul deine bunul fr titlu,
atunci cnd reclamantul nu-i justific calitatea (Dec. nr. 1338/1957 a Trib. Supr., col. civ.,
n I. Mihu, Al. Lesviodox, Repertoriu I, p. 739).
120
C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 127; L. Pop, Op. cit., p. 259; I.P.
Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 306; P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 104
121
Dec. nr. 3029/1999 a C.A. Bucureti, n Culegere de practic judiciar n materie civil
1999, Ed. Rosetti, 2001, p. 188, (n ipoteza n care reclamantul nu face dovada titlului su
de proprietate, chiar dac nici prtul nu opune un titlu, faptul posesiei bunului i creeaz
prtului o situaie mai favorabil, aciunea reclamantului urmnd a fi respins).
143
Dec. nr. 1/1966 a Trib. Supr., col. civ., n C.D. pe anul 1966, p. 90. Marea majoritate a
autorilor au adoptat opinia conform creia art. 1909 alin. 1 C.civ. instituie o prezumie absolut (juris et de jure) de proprietate n favoarea posesorului de bun-credin a bunurilor
mobile, care nltur orice aciune n revendicare. n ceea ce ne privete, nu mprtim
aceast calificare, deoarece dreptul de proprietate mobiliar se dobndete potrivit acestui
text, prin posesie de bun-credin, nefiind nevoie s se recurg la construcia juridic a
prezumiilor legale absolute (n acest sens, a se vedea I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p. 168;
L. Pop, Op. cit., p. 261; L. Lul, Observaii asupra prezumiei prevzute de art. 1909 alin. 1
din Codul civil, n Dreptul nr. 1/2000, p. 75-80). ntr-o alt opinie, art. 1909 alin. 1 reglementeaz un caz de prescripie achizitiv instantanee (G.N. Lutescu, Teoria general a
drepturilor reale, Bucureti, 1947, p. 462-463; Dec. nr. 1938/1967 a Trib. Supr., col. civ.,
nepublicat). Nu putem fi de acord cu aceast concepie deoarece prescripia achizitiv presupune o posesie prelungit pe un anumit interval de timp, ceea ce nu este cazul. ntr-o opinie rmas minoritar, s-a artat c art. 1909 alin. 1 C.civ. a instituit o prezumie relativ de
proprietate n favoarea posesorului de bun-credin. Cu alte cuvinte, textul legii cuprinde
dou prezumii legale, i anume: prezumia de proprietate i prezumia bunei-credine a
144
145
124
n literatura de specialitate s-a susinut c proprietarul poate formula mpotriva detentorului i o aciune n revendicare, n condiiile n care bunul se afl n posesia acestuia. Cu
alte cuvinte acesta are posibilitatea de a cere restituirea lucrului, fie printr-o aciune personal, derivat din contract, fie printr-o aciune n revendicare, dovedind calitatea sa de proprietar. Interesul de a recurge la o aciune n revendicare n loc de a intenta aciunea personal n restituire decurge din faptul c, n cadrul primei aciuni reclamantul se prezint ca
proprietar al lucrului, i prin urmare nu suport concursul celorlali creditori sau insolvabilitatea debitorului. n aciunea n restituire, reclamantul are calitatea de creditor chirografar
suportnd concursul altor creditori i insolvabilitatea debitorului. Aciunea n revendicare
mobiliar este prescriptibil n 30 de ani, n schimb aciunea n restituire se prescrie n 3 ani
(A se vedea E. Safta-Romano, Op. cit., p. 358).
146
147
vendic un bun mobil, va trebui s dovedeasc c a fost posesorul bunului, c a fost deposedat involuntar prin pierdere sau sustragere i c bunul revendicat este identic cu cel pierdut sau furat.
terul posesor va fi obligat s restituie bunul, buna-credin a
acestuia neavnd relevan n aciunea n revendicare a proprietarului. Proprietarul nu este obligat s plteasc contravaloarea bunului, ns are dreptul s pretind proprietarului cheltuielile necesare i utile fcute cu bunul. Totodat, fostul posesor, restituind bunul, are o aciune n despgubire contra celui de la care l-a
dobndit.
Art. 937 alin.(3) din noul Cod civil prevede c Dac bunul pierdut
sau furat a fost cumprat dintr-un loc ori de la o persoan care vinde n
mod obinuit bunuri de acelai fel sau dac a fost adjudecat la o licitaie
public, iar aciunea n revendicare a fost introdus nuntrul termenului de
3 ani, posesorul de bun-credin poate reine bunul pn la indemnizarea
sa integral pentru preul pltit vnztorului.
Astfel, dac terul de bun-credin a cumprat bunul pierdut sau furat n condiii de natur a-i crea convingerea unei proveniene loiale, spre
exemplu un loc public unde se ncheie n mod curent asemenea acte juridice,
proprietarul este obligat s-i restituie preul pltit. Se instituie o protecie
deosebit pentru dobnditorul de bun-credin, n sensul c nu va restitui
bunul dect dup ce proprietarul i va restitui preul pe care l-a pltit cu ocazia achiziionrii lucrului. Pn la data restituirii preului, terul dobnditor
are un drept de retenie.
Pentru a produce aceste efecte este necesar, pe lng buna-credin
a posesorului i eroarea comun asupra calitii de proprietar a hoului sau
gsitorului.
Adevratul proprietar are o aciune n despgubire mpotriva hoului
sau gsitorului, ntemeiat pe rspunderea delictual pentru fapta proprie.
Revendicarea bunului de la posesorul de rea-credin, ho sau gsitor
Posesia de rea-credin a terului dobnditor, a hoului sau gsitorului, face ca art. 937 alin. (1) noul C.civ. s fie inaplicabil, proprietarul putnd promova o aciune n revendicare mpotriva acestor persoane.
pentru altul, sunt doar detentori precari i prin urmare, nu pot introduce o aciune n revendicare (n sens contrar, a se vedea Tr. Ionacu, S. Brdeanu, Op. cit., p. 194-195).
148
Referitor la termenul n care se poate formula aciunea n revendicare, aceasta va putea fi exercitat oricnd, fiind imprescriptibil, ns aciunea
n revendicare va putea fi paralizat prin invocarea prescripiei achizitive.
Dac bunul a pierit sau a fost deteriorat din culpa posesorului de reacredin, proprietarul are mpotriva acestuia a aciune civil delictual pentru a-i recupera prejudiciul suferit.
Anterior intrrii n vigoare a noului Cod civil, n literatura de
specialitate au fost exprimate anumite opinii n ceea ce privete aciuea
n revendicare mobiliar
n literatura de specialitate anterioar anului 1982, n mod constant
a fost exprimat ideea c, n aceast materie, erau aplicabile dispoziiile art.
1890 C.civ. ce prevd un termen de prescripie extinctiv de 30 de ani.
Aceast tez a fost adoptat i de practica judiciar pn n anul 1982 cnd,
ntr-o decizie de spe, fostul Tribunal Suprem a decis c nu se poate face
difereniere ntre drepturile reale imobiliare i cele mobiliare sub aspectul
prescripiei dreptului la aciune. Astfel, indiferent c se revendic un bun
imobil sau un bun mobil, dreptul la aciune este imprescriptibil pentru c
proprietatea nu se stinge prin neuz126.
Ulterior anului 1982, soluia imprescriptibilitii dreptului la aciune a fost susinut i de unii autori127.
La momentul respectiv, am optat pentru imprescriptibilitatea aciunii
n revendicare mobiliar cu urmtoarele argumente:
- art. 1890 Cod civil se referea la toate aciunile att reale..., fr
a se face distincie ntre revendicarea imobiliar i cea mobiliar,
i pentru aceleai motive (aceeai raiune), aciunea n revendicare mobiliar este imprescriptibil ca i cea imobiliar (ubi eadem
est ratio, eadem solutio esse debet);
126
Dec. nr. 144/1982 a Trib. Supr., sec. civ., n CD, 1982, p. 13.
V. Stoica, Corelaia dispoziiilor art. 14 din Codul de procedur penal cu prevederile
art. 1909-1910 din Codul civil, n RRD nr. 10/1988, p. 29; L. Pop, Op. cit., p. 260; I. Adam,
Op. cit., p. 722-723. S - a conturat i opinia conform creia aciunea n revendicare mobiliar este imprescriptibil mpotriva unui ho, gsitor sau ter de rea credin, dar numai n
msura n care posesia acestuia nu ndeplinete condiiile unei posesii utile i neviciate, caz
n care opereaz n favoarea hoului, gsitorului sau terului de rea credin uzucapiunea de
30 de ani prevzut de art. 1890 C. Civ. (a se vedea L. Pop, L. M. Harosa op.cit., p.321
324. Dei lum n calcul dualitate prescripiei n prescripie extinctiv, reglementat de
Decret i prescripie achizitiv, reglementat de art. 1890 C. Civ., nu putem fi de acord cu
aceast opinie, cu motivaia c se dobndete prin uzucapiune doar proprietatea imobilelor
nu i a bunurilor mobile)
127
149
nicio dispoziie legal nu fcea difereniere sub aspectul prescripiei extinctive, ori ubi lex non distinquit, nec nos distinquere
debemus;
ideea prescriptibilitii din punct de vedere extinctiv, n termen
de 30 de ani, a revendicrii mobiliare nu putea fi justificat prin
trimitere la dispoziiile art. 1890 Cod civil. n realitate, art. 1890
C. Civ.128 trebuia neles n dubla accepiune, att de prescripie
extinctiv, ct i de prescripie achizitiv de lung durat (uzucapiunea de 30 de ani), i numai n mod indirect i exinde efectele
asupra aciunii n revendicare, n sensul c termenul de 30 de ani
este extinctiv pentru proprietarul bunului ce a fost uzucapat. Altfel spus, dreptul de a revendica proprietatea se stinge odat cu
nsi proprietatea, prin efectul prescripiei achizitive, respectiv,
prin dobndirea bunului n temeiul uzucapiunii. Astfel, art. 1890
Cod civil trebuia interpretat n sensul toate drepturile i aciunile att reale ct i personale pe care legea nu le-a declarat
neprescriptibile i pentru care n-a defipt un termen de prescripie, se vor prescrie(stinge sau dobndi) prin 30 de ani, fr ca
cel ce invoc aceast prescripie s fie obligat a produce vreun
titlu i fr s i se poat opune reaua credin
ntr-o formulare general, susceptibil din acest motiv de interpretri diferite, art. 1890
Cod civil declar prescriptibile n termen de 30 de ani toate aciunile att reale ct i personale pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile i pentru care n-a defipt un termen de
prescripie...fr ca cel ce invoc aceast prescripie s fie obligat a produce un titlu i fr
s i se poat opune reaua-credin. Datorit redactrii deficitare, n doctrin s-a pus problema naturii juridice a termenului de 30 de ani, n sensul unui termen de prescripie extinctiv sau achizitiv. Iniial, s-a susinut c, n lipsa unui alt text din Codul civil care s consacre aceast form de uzucapiune, art. 1890 nu este sediul materiei pentru prescripia extinctiv, ci pentru prescripia achizitiv de 30 de ani (V. D. Zltescu Consideraii n legtur cu instituia prescripiei, n Dreptul nr. 2/1998, p. 18-19). Ulterior, n mod constant,
doctrina de specialitate a considerat termenul de 30 de ani prevzut de art. 1890 Cod civil,
aplicabil att n materia prescripiei extinctive ct i a celei achizitive. ( A se vedea M. Nicolae M. Nicolae Prescripia extinctiv, Ed. Rosetti, Buc. 2004, p. 384).
150
131
Conform art. 11 alin. 1 lit. c din Legea nr. 213/1998 bunurile din domeniul public nu
pot fi dobndite de ctre alte persoane prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de bun-
151
credin asupra bunurilor mobile. De asemenea, art. 1844 C.civ. stabilete c: nu se poate
prescrie domeniul lucrurilor care, prin natura lor proprie sau printr-o declaraie a legii, nu
pot fi obiecte de proprietate privat, ci sunt scoase afar din comer.
152
132
Grniuirea, menit s apere dreptul de proprietate, se poate dispune att n cazul inexistenei unei delimitri ntre proprieti, ct i n situaia cnd astfel de semne exterioare exist dar sunt contestate de pri ( Dec. nr. 1330/1995 a C.S.J. n Dreptul nr. 3/1996, p. 79).
133
P. Perju, Probleme privind aciunea n grniuire, n Dreptul nr. 6/1991, p. 32.
134
C. Brsan, Aciunea n grniuire, n RRD nr. 8/1984, p. 34; Dec. nr. 200/1982 a CSJ,
sec. civ., n RRD nr. 11/1982, p. 60.
135
Dec. nr. 1571/1992 a CSJ, sec. civ., i Dec. nr. 1612/1992 n Dreptul nr. 8/1993, p. 7778 i 80.
153
2. Caractere juridice
Aciunea n grniuire prezint de urmtoarele caractere:
- este o aciune imobiliar, deoarece are ca obiect delimitarea a
dou terenuri nvecinate;
- este o aciune petitorie, deoarece, n mod indirect, prin delimitarea fondurilor limitrofe, se apr dreptul de proprietate;
- este o aciune imprescriptibil extinctiv, grniuirea fiind un
atribut al dreptului de proprietate imobiliar, imprescriptibil i
perpetuu;
- sarcina probei revine ambelor pri, deoarece se admite c aciunea n grniuire este un judicium duplex, n care fiecare dintre
ele are att calitatea de reclamant ct i cea de prt;
- are un caracter declarativ i nu constitutiv de drepturi, deoarece
prin exercitarea ei nu se tinde la crearea unui nou hotar, ci la reconstituirea i marcarea adevratului hotar.
3. Titulari. Obiect
Aciunea n grniuire poate fi exercitat de titularul dreptului de
proprietate asupra fondului, dar i de orice persoan care are un drept real
asupra acestuia (uzufructar, superficiar), nu ns i de un detentor precar
(chiria sau arenda). De asemenea, este inadmisibil ntre coproprietari cu
privire la fondul ce formeaz obiectul coproprietii. Coproprietarul trebuie
mai nti s introduc aciunea de ieire din indiviziune i dup aceea poate
solicita grniuirea136. Dac terenul este bun comun, aciunea trebuie formulat de ambii soi.
Obiectul aciunii n grniuire l constituie numai delimitarea fondurilor nvecinate, astfel nct nu este necesar s se dovedeasc i existena
dreptului de proprietate asupra terenului cruia urmeaz s i se stabileasc
hotarul137. n schimb, dac prin aciunea n grniuire se cere i o parte determinat din terenul limitrof, deinut de prt, ea implic i o aciune n
revendicare, fiind esenial proba dreptului de proprietate al reclamantului138.
Dec. nr. 571/1990 a CSJ, sec. civ., n Dreptul nr. 9-12 pe anul 1990, p. 220.
Dec. nr. 1612/1992 a CSJ, sec. civ., n M. Voicu, M. Popoac, Op. cit., p. 303.
138
Dec. nr. 225/1982 a Trib. Supr. sec. civ., n RRD nr. 12/1982 p. 59.
137
154
o aciune n grniuire nu are autoritate de lucru judecat ntr-o eventual aciune n revendicare introdus ulterior139. n schimb, are autoritate de lucru
judecat ntre prile litigante, o nou aciune putnd fi introdus dac limitele au disprut.
Cheltuielile de grniuire necesare pentru trasarea hotarului urmeaz
s fie suportate de ambele pri, dar nici unul dintre proprietari nu poate ridica un gard despritor de o valoare mare, mpovrtoare pentru cellalt
vecin.
Aciunea negatorie
Aciunea negatorie este aciunea real prin care titularul dreptului de
proprietate solicit instanei de judecat s stabileasc, prin hotrrea pe care o va pronuna, c prtul nu are un drept real, dezmembrmnt asupra
dreptului de proprietate asupra bunului su i s l oblige pe prt la ncetarea exerciiului nelegitim a acestui drept.
n noul Cod civil, aciunea negatorie este reglementat n art. 564 care prevede c Proprietarul poate intenta aciunea negatorie contra oricrei
persoane care pretinde c este titularul unui drept real, altul dect cel de
proprietate, asupra bunului su. Dreptul la aciunea negatorie este imprescriptibil.
Din reglementarea noului Cod civil apreciem c aciunea negatorie
poate fi promovat inclusiv mpotriva celui care pretinde c ar avea un drept
real de garanie asupra bunului reclamantului.
Aciunea negatorie are urmtoarele caractere juridice:
- este o aciune real, deoarece se refer la un drept real asupra
unui bun;
- este o aciune petitorie, pentru c pune n discuie existena unui
drept;
- este o aciune imprescriptibil extinctiv.
Aciunea confesorie
Aciunea confesorie reprezint aciunea real prin care reclamantul
solicit instanei s stabileasc, prin hotrrea pe care o va pronuna c el
titularul unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra bunului altuia i s-l oblige pe prt la respectarea acestui drept140.
139
140
155
156
CAPITOLUL VIII
INSTITUII JURIDICE NOI REGLEMENTATE
DE NOUL COD CIVIL
Noul Cod civil reglementeaz, cu titlu de noutate, o serie de instituii
noi, cele mai importante dintre acestea fiind proprietatea periodic, fiducia
i administrarea bunurilor altuia.
Avnd n vedere faptul c proprietatea periodic a fost tratat n capitolul privitor la modalitile dreptului de proprietate, n cele ce urmeaz
vom trata instituia fiduciei i cea a administrrii bunurilor altuia.
SECIUNEA I Fiducia
Fiducia este reglementat, ca instituie juridic nou, n art. 773-791
noul Cod civil.
Originea fiduciei se afl n dreptul roman, reprezentnd o convenie
cu caracter real ntre un nstrintor i un dobnditor, avnd ca obiect un
bun, cu obligaia dobnditorului de a restitui bunul nstrintorului sau unui
ter n anumite circumstane predeterminate sau prin care se putea realiza o
donaie prin persoana interpus141.
n dreptul modern 142 , fiducia (trustul) desemneaz raportul juridic
creat de o persoan numit fondator, care transfer unul sau mai multe bunuri sub controlul unui administrator, n beneficiul unei persoane sau pentru
un scop anume.
n dreptul romnesc, reglementrile relative la instituia fiduciei au
fost preluate din dreptul francez143.
Noul Cod civil a definit fiducia ca fiind operaiunea juridic prin
care unul sau mai muli constituitori transfer drepturi reale, drepturi de
crean, garanii ori alte drepturi patrimoniale sau un ansamblu de aseme141
157
nea drepturi, prezente sau viitoare, ctre unul sau mai muli fiduciari care
le exercit cu un scop determinat, n folosul unuia sau mai multor beneficiari. Aceste drepturi alctuiesc o mas patrimonial autonom, distinct de
celelalte drepturi i obligaii din patrimoniile fiduciarilor144.
Fiducia poate fi valorificat att ca instrument de gestiune, ct i ca
garanie. Ca regim voluntar i contractual, permite unei persoane desistarea
de gestiunea bunurilor proprii, prin atribuirea acestora unei persoane de ncredere care trebuie s le administreze i s dispun de acestea cu loialitate
i atenie, n profitul unui beneficiar145.
Fiduciarului i este transmis proprietatea cu titlu temporar i cu un
scop bine determinat, aa cum rezult din dispoziiile legale citate mai sus.
Teza a II-a a art. 773 reprezint o reglementare de mare valoare, fiind preluat din tehnica utilizat n reglementarea trustului n dreptul anglosaxon, instituind un patrimoniu de afectaiune pentru fiduciar. Art. 773 teza
a II-a se coroboreaz cu reglementarea art. 31 din noul Cod civil referitoare
la patrimoniul de afectaiune, explicnd diferena fundamental dintre societate i fiducie.
Fiducia se constituie, potrivit art. 774 Cod civil prin lege sau prin
contract ncheiat n form autentic. Avnd n vedere consecinele juridice
ale fiduciei asupra drepturilor constituitorului, apreciem c izvoarele
fiduciei sunt limitativ prevzute, astfel nct, spre exemplu, o hotrre judectoreasc nu va putea constitui temeiul fiduciei.
n aceast prevedere a fost preluat coninutul art. 2012 din Codul civil francez, cu diferena c obligativitatea formei autentice are o aplicare
mai limitat n dispoziiile franceze.
Trebuie subliniat excluderea legatului dintre izvoarele fiduciei,
aceasta fiind justificat de modul n care a fost adaptat instituia fiduciei n
sistemul de drept continental, nefiind recunoscute fiduciei finalitati specifice n materia liberalitilor (legate i donaii). Articolele urmtoare din Noul Cod civil reglementeaz, n principal, fiducia contractual. Ori de cte ori
legiuitorul dorete s instituie o fiducie legal, va putea s fac referire la
reglementarea din prezentul titlu i s prevad eventuale dispoziii derogatorii de la aceast reglementare. Aceast regul este instituit de prevederile
art. 774 alin (2) care nu se regsete n Codul civil francez, a fost adugat
pentru a nlatura n concepia legiuitorului romn orice confuzie n
legatur cu reglementarea general i normele speciale referitoare la fiducie.
144
145
158
Stipulaia pentru altul este reglementat n art. 1284 i urm. din Codul civil, urmnd a fi
studiat la materia Teoria general a obligaiilor.
159
160
161
unuia sau mai multor bunuri, a unei mase patrimoniale sau a unui patrimoniu care nu i aparine. mputernicirea prin legat, prevede noul Cod civil,
produce efecte dac este acceptat de administratorul desemnat.149
n accepiunea noului Cod civil, formele de administrare sunt de dou tipuri i anume: forma simpl (art. 795-799 din noul Cod civil) i administrarea deplin (art. 800, 801 din noul Cod civil).
Administrarea simpl
Administrarea simpl vizeaz mputernicirea administratorului, pentru ca acesta s efectueze toate actele necesare pentru conservarea bunurilor, precum i actele utile pentru ca acestea s poat fi folosite conform destinaiei lor obinuite. n cazul administrrii simple, administratorul va fi inut s culeag fructele bunului, s exercite drepturile aferente administrrii
acesteia, s ncaseze creanele administrate, precum i s exercite drepturile
aferente valorilor mobiliare, cum sunt: dreptul de vot, dreptul de conversie
i dreptul de rscumprare.
Administratorul are obligaia, n administrarea simpl, s continue
modul de folosire sau de exploatare a bunurilor frugifere fr a schimba destinaia acestora, cu excepia cazului n care este autorizat de ctre beneficiar
sau, n caz de mpiedicare a acestuia de ctre instana de judecat150. Este
deosebit de important s reinem c destinaia obinuit a bunurilor administrate trebuie s reprezinte un criteriu esenial n folosirea i exploatarea acestora, n special n cazul bunurilor frugifere.
n cadrul administrrii simple, administratorul are obligaia s investeasc sumele de bani pe care le are n administrarea sa. Totodat, administratorul poate modifica investiiile efectuate anterior dobndirii de ctre
acesta a calitii sale ori efectuate de el nsui n calitate de administrator.
n ceea ce privete autorizarea actelor de dispoziie, noul Cod civil
prevede c administratorul va putea s nstrineze cu titlu oneros bunul individual determinat aflat n administrarea sa. n acelai sens, administratorul
va putea s greveze bunul individual determinat cu o garanie real atunci
cnd este necesar pentru conservarea valorii bunului. De asemenea, administratorul va putea s achite datoriile ori s menin modul de folosin potrivit destinaiei obinuite a bunului. Toate aceste operaiuni vor putea fi
fcute doar cu autorizarea beneficiarului sau, n cazul in care beneficiarul se
opune ori nu este determinat, cu autorizarea instanei judectoreti.
149
150
162
n eventualitatea n care un bun este supus deprecierii ori pieirii iminente, administratorul va putea vinde bunul respectiv fr a mai avea nevoie
de autorizarea prevzut la art. 799 alin.(1).
Mai prevede noul Cod civil151 c n cazul n care administrarea are
ca obiect o mas patrimonial sau un patrimoniu, administratorul va putea
nstrina un bun individual determinat ori va putea greva bunul cu o garanie
real dac acest lucru este necesar pentru buna administrare a universalitii.
Observm c n cazul administrrii unei mase patrimoniale ori a unui patrimoniu, legiuitorul a statuat c este nevoie de ndeplinirea unei singure condiii i anume aceea a necesitii pentru buna administrare. Administratorul
a primit, prin aceast reglementare, o foarte mare putere n nstrinarea sau
grevarea unor bunuri ale beneficiarului.
Administratorul va fi direct rspunztor pentru prejudiciile cauzate
n cazul n care va ncheia actul fr autorizarea prealabil a beneficiarului,
n cazul n care aceast autorizare este cerut expres de lege.
Administrarea deplin
Dispoziiile noului Cod civil prevd, n cadrul administrrii depline,
atribuiile administratorului i ntinderea puterilor acestuia.
n ceea ce privete atribuiile administratorului, se prevede c persoana mputernicit cu administrarea deplin are obligaia s conserve i s
exploateze n mod profitabil bunurile, s sporeasc patrimoniul sau s realizeze afectaiunea patrimonial, n msura n care aceasta este n interesul
beneficiarului. Aceste obligaii instituite n sarcina administratorului constituie obligaii de diligen n faa crora interesul beneficiarului nu poate
prevala n mod absolut.
Referitor la ntinderea puterilor administratorului, noul Cod civil
prevede faptul c administratorul va putea nstrina, cu titlu oneros bunurile.
De asemenea, va putea greva bunurile sau chiar va putea s le schimbe destinaia, precum i s efectueze orice alte acte necesare sau utile, inclusiv orice form de investiie.
Observm faptul c puterile administratorului sunt depline, cu excepia cazului prevzut de art. 809 care interzice administratorului s ncheie
acte de dispoziie cu titlu gratuit, cu excepia cazului n care acestea sunt
cerute de interesul unei bune administrri.
Cu toate c regulile stabilite pentru cele dou forme de administrare
sunt distincte, nimic nu reine prile s se ncadreze strict n una din aceste
151
163
Art. 794 din noul Cod civil:in absena unor dispoziii legale speciale, prevederile prezentului titlu se aplic n toate cazurile de administrare a bunurilor altuia.
153
Art. 803 din noul Cod civil.
154
Art. 805 din noul Cod civil.
155
Art. 806 din noul Cod civil.
164
165
166
160
167
168
CAPITOLUL IX
DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC
PREZENTARE TEORETIC
SECIUNEA I Reglementarea, noiunea, caracterele juridice
i titularii dreptului de proprietate public
1. Reglementare
Reglementarea dreptului de proprietate public a nceput nc din
perioada dezvoltrii moderne a Romniei (a doua jumtate a secolului al
XIX-lea), pentru ca, ulterior, n perioada 1945-1989, s fie nlocuit cu
dreptul de proprietate socialist de stat. Statul i-a edificat un sistem de instituii privitoare la proprietate, care s conduc la lichidarea proprietii
private. Proprietatea socialist de stat era atotcuprinztoare, iar titularul era
Statul socialist, nfind ntregul popor. Ulterior, la o plenar a fostului CC
al partidului comunist, s-a susinut c n mod greit se identific proprietatea
socialist cu proprietatea de stat, deoarece statul nu trebuie s fie proprietar.
Astfel, s-a ajuns la concluzia c titularul dreptului de proprietate socialist
este ntregul popor, proprietatea de stat devenind proprietatea ntregului
popor.
Dup anul 1989 a reaprut, mai nti, noiunea de domeniu public
n Legea nr. 18/1991 a fondului funciar i apoi cea de proprietate public n
Constituia din 1991.
- Constituia Romniei reglementeaz n art. 136 pct. 1 formele dreptului de proprietate: Proprietatea este public sau privat stabilind la pct.
2 titularii proprietii publice (statul i unitile administrativ-teritoriale).
Totodat sunt enumerate i categoriile de bunuri ce fac obiectul exclusiv al
dreptului de proprietate public (art. 136 pct. 3).
Constituia, n forma revizuit, stabilete i regimul juridic al proprietii publice: Bunurile proprietate public sunt inalienabile. n condiiile legii ele pot fi date n administrarea regiilor autonome ori instituiilor
publice sau pot fi concesionate sau nchiriate; de asemenea, ele pot fi date
169
Republicat n M.Of. nr. 1 din 5 ianuarie 1998, modificat i completat prin Legea nr.
169/1997, prin Legea nr,. 247/19. 07. 2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei precum i unele msuri adiacente, i prin Legea 71/2011 pentru punerea n aplicare a
Legii 287/2009 privind Codul civil..
162
publicat n M. Of. Nr. 204/23.04.2001, cu modificrile ulterioare prin Legea nr.
141/2004, Legea nr. 340/2004, Legea nr. 393/2004, cu ultima modificare intervenit prin
Legea 59/2010.
163
Publicat n M.O. nr. 197/2003, modificat prin Legea nr. 284/2005, ultima modificare
prin Legea 262/2009.
164
Publicat n M.O. nr. 535/15.06.2004, modificat prin Legea 262/2009.
170
171
2. Noiune
Dispoziiile constituionale i diferitele acte normative utilizeaz
dou noiuni: domeniul public i proprietatea public. n mod firesc, n
doctrina juridic s-a pus problema dac acestea sunt sau nu echivalente.
ntr-o prim opinie, cele dou noiuni sunt echivalente, complementare165. Dreptul de proprietate public are ca obiect domeniul public, format
din totalitatea bunurilor care, potrivit unor criterii legale, aparin statului i
unitilor administrativ-teritoriale. Aceast concepie a fost criticat pe motiv c, n primul rnd, confund dreptul cu obiectul su, i n al doilea rnd,
consider inexact domeniul public ca fiind obiect al proprietii publice. n
realitate, dreptul de proprietate public are ca obiect bunurile care alctuiesc
domeniul public i nu nsi domeniul public. Acesta este i sensul noiunii
de proprietate public prevzut de Constituie, noiune care are n vedere
dreptul de proprietate ca drept subiectiv asupra bunurilor aparinnd domeniului public.
Domeniul public, n opinia noastr, nu trebuie confundat cu proprietatea public. Domeniul public reprezint o mas de bunuri determinat
de lege n raport de natura bunului (uz public) i de destinaia acestuia
(interes public), adic totalitatea de bunuri ce formeaz obiectul proprietii publice.
Proprietatea public n sens obiectiv este o instituie juridic iar
n sens subiectiv un drept real, cu toate caracterele specifice acestei categorii de drepturi. n consecin, domeniul public reprezint o totalitate de
bunuri n timp ce proprietatea public este nsui dreptul subiectiv care are
ca obiect bunurile ce formeaz domeniul public166.
Pe baza distinciei existente ntre domeniul public i proprietatea public,
putem defini dreptul de proprietate public167 ca fiind acel drept real ce
165
A se vedea C. Brsan, M. Gai, M. Pivniceru, Op. cit., p. 45; C. Brsan, Op.cit.,p. 88.
A se vedea Decizia nr. 305/1999 a Curii de Apel Bucureti, n Culegere de practic judiciar 1999, Ed. Rosseti, Buc., 2001, p. 106 (Domeniul public este un concept care individualizeaz o mas de bunuri cu un regim juridic ocrotit n mod preferenial de ctre lege, n
timp ce proprietatea public se refer la dreptul subiectiv avnd ca obiect bunurile ce alctuiesc domeniul public).
167
n doctrina juridic, dreptul de proprietate public este definit: acel drept de proprietate
care aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale, asupra bunurilor care, potrivit legii sau naturii lor, sunt de uz sau de interes public, fcnd parte deci din domeniul
public al statului sau unitilor administrativ - teritoriale (I.P. Filipescu, A.I. Filipescu,
Op. cit., p. 102); acel drept subiectiv de proprietate ce aparine statului sau unitilor sale
administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, fie prin natura lor, fie printr-o dispoziie
special a legii, sunt de uz i de utilitate public (C. Brsan, Op. cit., p. 90); dreptul de
166
172
173
mai mult cu ct art. 2 din Legea nr. 213/1998 dispune, in terminis, c statul
sau unitile administrativ-teritoriale exercit posesia, folosina i dispoziia asupra bunurilor care alctuiesc domeniul public, n limitele i n condiiile legii. n schimb, exerciiul lor presupune o serie de particulariti:
n privina bunurilor proprietate public prin natura lor, posesiunea (jus utendi) nu este exercitat n mod direct de stat i unitile administrativ-teritoriale (statul nu posed nemijlocit plaja mrii, spaiul aerian),
ci corpore alieno, adic prin intermediul altor persoane care folosesc, administreaz sau exploateaz aceste bunuri.
Referitor la bunurile proprietate public prin destinaia lor, statul
i unitile administrativ-teritoriale exercit atributul posesiei i al folosinei, percepnd o serie de taxe (spre exemplu: obiectele dintr-un muzeu naional sau judeean).
n ceea ce privete atributul dispoziiei materiale i juridice (jus
abutendi), dei bunurile din domeniul public sunt inalienabile, ele pot fi
modificate, transformate, dezafectate, demolate cu respectarea prevederilor
legale sau pot fi trecute, n condiiile legii, din domeniul public n cel privat. Totodat, conform art. 136 pct. 4 din Constituie, bunurile aparinnd
domeniului public pot fi date n administrarea Regiilor Autonome ori instituiilor publice, sau pot fi concesionate sau nchiriate; de asemenea, ele pot
fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public. n acelai sens
dispune i Legea nr. 213/1998 n art. 12, alin. 1 lit. c ele pot fi date numai
n administrare, concesionate ori nchiriate, n condiiile legii170.
3. Titulari
Conform art. 136 pct. 2 din Constituie, Proprietatea public
aparine statului sau unitilor administrativ-teritoriale. De asemenea art.
1 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 dispune: Dreptul de proprietate public
aparine statului sau unitilor administrativ teritoriale . Art. 4, alin. 2
din Legea nr. 18/1991 cu modificrile ulterioare, fcnd referire la terenurile
proprietate public prevede: Domeniul public poate fi de interes naional,
caz n care proprietatea asupra sa, n regim de drept public, aparine statului, sau de interes local, caz n care proprietatea, de asemenea, n regim de
170
n acelai sens, art. 125(1) din Legea nr. 215/2001 a administraiei locale prevede: Consiliile locale i consiliile judeene hotrsc ca bunurile ce aparin domeniului public sau
privat, de interes local sau judeean, dup caz, s fie date n administrarea regiilor autonome
i instituiilor publice, s fie concesionate sau nchiriate.
174
4. Caractere juridice
Legislaia n vigoare prevede expres caracterele specifice ale dreptului de proprietate public:
- Constituia n art. 136, pct. 4 stabilete: bunurile proprietate public sunt inalienabile.
- Legea nr. 18/1991 n art. 5 alin. 2 dispune c: terenurile care fac
parte din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile, imprescriptibile.
Ele nu pot fi introduse n circuitul civil dect dac, potrivit legii, sunt dezafectate din domeniul public.
- art. 11 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 precizeaz c bunurile din
domeniul public sunt inalienabile, insesizabile i imprescriptibile [].
- art. 122 alin. 2 din Legea administraiei publice locale nr. 215/2001
stipuleaz n acelai sens bunurile ce fac parte din domeniul public sunt
inalienabile , imprescriptibile i insesizabile
1) dreptul de proprietate public este inalienabil.
Bunurile proprietate public sunt scoase din circuitul civil, adic
nu pot fi nstrinate prin acte juridice civile, n mod voluntar i nici pe
calea forat a exproprierii. De asemenea, nu se pot constitui asupra acestora
dezmembrmite ale dreptului de proprietate171 i, mai mult, aceste bunuri nu
171
n mod excepional, conform art. 13 din Legea nr. 213/1998, servituile (ca
dezmembrminte) asupra bunurilor din domeniul public sunt valabile numai n msura n
care aceste servituii sunt compatibile cu uzul sau interesul public cruia i sunt destinate
bunurile afectate.
175
Caracterul insesizabil are n vedere faptul c bunurile proprietate public nu pot fi urmrite de creditori. Dac am admite sesizabilitatea, caracterul inalienabil ar rmne o simpl ficiune, deoarece dac bunurile proprietate public ar putea fi urmrite silit, consecina ar fi vnzarea lor, pentru ca,
din preul obinut, creditorii s-i satisfac creana.
Desigur, exist prezumia c statul i unitile administrativ-teritoriale sunt ntotdeauna solvabile, creanele asupra lor realizndu-se pe calea
unor norme financiare speciale i nu prin urmrire silit (creanele se nscriu
la bugetul statului sau al unitilor administrativ-teritoriale n vederea achitrii).
4) dreptul de proprietate public este exclusiv, negrevabil i nedezmembrabil
Potrivit art. 11 alin. 1 lit. b din Legea nr. 213/1998 asupra bunurilor din domeniul public [] nu se pot constitui garanii reale.
Dreptul de proprietate public este un drept nedezmembrabil, deoarece toate atribuiile sale sunt exercitate de titularul dreptului n putere proprie i n interes public. Faptul c bunurile proprietate public pot fi date n
administrare regiilor autonome i instituiilor publice, aceasta nu constituie
o dezmembrare a dreptului de proprietate public din moment ce titularul
dreptului de administrare posed, folosete i dispune material de bunuri, n
condiiile actului administrativ prin care i s-a constituit dreptul.
n mod excepional, servituile asupra bunurilor proprietate public
sunt valabile numai n msura n care acestea sunt comparabile cu uzul sau
interesul public cruia i sunt destinate bunurile. Servituile valabil constituite anterior intrrii bunului n domeniul public se menin n condiiile compatibilitii lor cu uzul i interesul public (art. 13 din Legea nr. 213/1998)172.
172
177
178
private a statului. Adic, domeniul privat al statului are acelai regim juridic
ca cel aplicat proprietii private a oricrei persoane fizice i juridice, Constituia stabilind c proprietatea privat este garantat i ocrotit n mod egal
de lege, indiferent de titular (art. 44, pct. 2).
- Prin Legea nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia au fost aduse importante clarificri noiunii de domeniu public 174 , componentelor sale i regimului juridic aplicabil. n accepiunea
acestei legi, domeniul public este subsumat conceptului de proprietate public i este alctuit din bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de
uz sau de interes public. Astfel, dup ce n art. 1 stabilete obiectul dreptului
de proprietate public (bunuri de uz sau de interes public), n art. 2, legea
dispune c statul i unitile administrativ-teritoriale, n calitate de titulari ai
proprietii publice, i exercit atribuiile dreptului de proprietate asupra
bunurilor care alctuiesc domeniul public.
n ceea ce ne privete, avnd n vedere textele legale n materie, considerm c domeniul public circumscrie sfera bunurilor care prin natura lor
ori prin destinaia legii sunt de uz i utilitate public175.
De asemenea, apreciem c expresia domeniu public face pereche
cu domeniu privat. Domeniul public i domeniul privat sunt dou cate174
179
Publicat n MO nr. 244/8 oct. 1996, modificat prin Legea nr. 310/2004 i Legea nr.
112/2006
181
182
Trebuie precizat c, textul constituional nu prevede dac este vorba de bunuri care fac obiectul exclusiv al dreptului de proprietate public
aparinnd statului sau unitilor administrativ teritoriale. Coroborat ns cu
punctul I al Listei Anex la Legea nr. 213/1998 se poate concluziona c bunurile enumerate de art. 136, pct.3 din Constituie fac parte din domeniul
public al statului. Astfel, bunurile care prin legi organice fac obiectul exclusiv al proprietii publice ar putea s aparin, n funcie de voina legiuitorului, fie domeniului public al statului, fie domeniului public al unitilor
administrativ teritoriale.
n funcie de criteriile prevzute n art. 3 alin. 2-5 din Legea nr.
213/1998 se delimiteaz:
- domeniul public al statului, alctuit din bunurile prevzute
de art. 135 alin. 4 din Constituie, din cele prevzute la punct
I din Anexa la aceast lege precum i din alte bunuri de uz
sau interes public naional, declarate ca atare de lege178;
domeniul public terestru; domeniul public maritim; domeniul public fluvial; domeniul public aerian; domeniul public cultural; domeniul public sacru; dup modul de ncorporare:
domeniul public natural; domeniul public artificial.
178
pct.I. Domeniul public al statului este alctuit din urmtoarele bunuri:
1. bogiile de orice natur ale subsolului, n stare de zcmnt; spaiul aerian; apele de
suprafa, cu albiile lor minore, malurile i cuvetele lacurilor, apele subterane, apele
maritime interioare, faleza i plaja mrii, cu bogiile lor naturale i cu potenialul
energetic valorificabil, marea teritorial i fundul apelor maritime, cile navigabile interioare; pdurile i terenurile destinate mpduririi, cele care servesc nevoilor de cultur, de producie ori de administraie silvic, iazurile, albiile praielor, precum i terenurile neproductive incluse n amenajamentele silvice, care fac parte din fondul forestier
naional i nu sunt proprietate privat. terenurile care au aparinut domeniului public al
statului nainte de 6 martie 1945; terenurile obinute prin lucrri de ndiguiri, de desecri i de combatere a eroziunii solului; terenurile institutelor i staiunilor de cercetri
tiinifice i ale unitilor de nvmnt agricol i silvic, destinate cercetrii i producerii de semine i de material sditor din categoriile biologice i de animale de ras; parcurile naionale; rezervaiile naturale i monumentele naturii; patrimoniul natural al
Rezervaiei Biosferei Delta Dunrii; resursele naturale ale zonei economice i ale
platoului continental, mpreun cu platoul continental; infrastructura cilor ferate, inclusiv tunelele i lucrrile de art; tunelele i casetele de metrou, precum i instalaiile
aferente acestuia; drumurile naionale autostrzi, drumuri expres, drumuri naionale
europene, principale, secundare; canalele navigabile, cuvetele canalului, construciile
hidrotehnice aferente canalului, ecluzele, aprrile i consolidrile de maluri i de taluzuri, zonele de siguran de pe malurile canalului, drumurile de acces i teritoriile pe
care sunt realizate acestea; reelele de transport al energiei electrice; spectre de frecven i reelele de transport i de distribuie de telecomunicaii; canalele magistrale i reelele de distribuie pentru irigaii, cu prizele aferente; conductele de transport al ieiului, al produselor petroliere i al gazelor naturale; lacurile de acumulare i barajele
183
domeniul public al judeelor este alctuit din bunurile prevzute la punct II din Anexa legii nr. 213/1998179 i din alte
bunuri de uz sau interes public judeean, declarate ca atare
prin hotrre a Consiliului judeean dac nu sunt declarate
prin lege bunuri de uz sau interes public naional;
domeniul public al comunelor, al oraelor i al municipiilor este alctuit din bunurile prevzute la punctul III180 din
184
terenurile i cldirile n care i desfoar activitatea consiliul local i primria, precum i instituiile publice de interes local, cum sunt: teatrele, bibliotecile, muzeele, spitalele, policlinicile i altele asemenea;
6. locuinele sociale;
7. statuile i monumentele, dac nu au fost declarate de interes public naional;
8. bogiile de orice natur ale subsolului, n stare de zcmnt, dac nu au fost
declarate de interes public naional;
9. terenurile cu destinaie forestier, dac nu fac parte din domeniul privat al statului i dac nu sunt proprietatea persoanelor fizice ori a persoanelor juridice
de drept privat;
10. cimitirele oreneti i comunale.
181
Inventarierea bunurilor din domeniul public al statului se ntocmete de ministere, de
celelalte organe de specialitate ale administraiei publice centrale i de autoritile publice
centrale care au administrarea unor asemenea bunuri. Inventarele se centralizeaz de Ministerul Finanelor i se supun aprobrii Guvernului. Inventarul bunurilor care alctuiesc domeniul public al unitilor administrativ-teritoriale se ntocmete de comisii special constituite i se centralizeaz de Consiliul Judeean sau de Consiliul General al Municipiului Bucureti i se trimit Guvernului pentru ca, prin hotrre, s se ateste apartenena bunurilor la
domeniul public judeean sau de interes local.
185
sau a Consiliului local, dup caz, prin hotrre a Guvernului (art. 9 alin. 1).
Trecerea unui bun din domeniul public al unei uniti administrativteritoriale n domeniul public al statului se face, la cererea Guvernului, prin
hotrre a Consiliului judeean, respectiv a Consiliului General al municipiului Bucureti sau a Consiliului local (art. 9 alin. 2 din Legea nr. 213/1998).
SECIUNEA a III-a
Modurile de dobndire i de stingere a dreptului de proprietate
public
1. Modurile de dobndire
Potrivit dispoziiilor noului Cod civil, dreptul de proprietate public
se dobndete:
1. prin achiziii publice efectuate n condiiile legii. O.U.G. nr.
34/2006 privind atribuirea contractelor de achiziie public, a contractelor
de concesiune de lucrri publice i a contractelor de concesiune de servicii182 stabilete n acest sens, principiile, cadrul general, procedurile de atribuire a contractului de achiziie public i modalitile de soluionare a contestaiilor formulate mpotriva actelor emise n legtur cu aceste proceduri.
Contractul de achiziie public este definit de art. 3 lit a) din Ordonan ca fiind contractul cu titlu oneros, ncheiat n scris ntre una sau mai
multe autoriti contractante183, pe de o parte, i unul sau mai muli operatori
economici, pe de alt parte, avnd ca obiect execuia de lucrri, furnizarea
de produse sau prestarea de servicii. Totodat se include n categoria contractului de achiziie public i contractul sectorial, atribuit n scopul efectu182
Publicat n M.O. nr. 418 din 15/05/2006, cu intrare n vigoare la data de 30 iunie 2006.
Potrivit art. 8 din Ordonan, autoritatea contractant este orice organism al statului autoritate sau instituie public- care acioneaz la nivel central sau regional ori local; orice
organism de drept public, cu personalitate juridic care este nfiinat de o autoritate contractant, se afl n subordinea sau este supus controlului unei autoriti contractante; n componena consiliului de administraie / organului de conducere mai mult de jumtate din
membrii sunt numii de o autoritate contractant; orice ntreprindere public sau oricare
subiect de drept care desfoar activiti relevante n sectoare de utilitate public: ap,
energie, transport, pot. n sensul stabilit de art. 3 lit i), operator economic reprezint
orice furnizor de produse, prestator de servicii sau executant de lucrri, persoan fizic/juridic, de drept public sau privat, ori grup de astfel de persoane care ofer n mod licit
pe pia produse, servicii i/sau execuie de lucrri.
183
186
n acest caz, obligaia respectrii prevederilor ordonanei se limiteaz numai la prevederile art. 204 alin. 2, menionat mai sus.
187
186
188
187
189
Confiscarea averii totale sau pariale, ca pedeaps complementar, a fost abrogat prin
Legea nr. 140/1996 de modificare a Codului penal. n prezent exist att confiscare ca msur de siguran, ct i confiscare contravenional, precum i confiscare n condiiile Legii
nr. 115/1996 privind declararea i controlul averilor demnitarilor, magistrailor, funcionarilor publici i a unor persoane cu funcii de conducere, modificat prin Legea nr. 161/2003
privind unele msuri pentru asigurarea transparenei n exercitarea demnitilor publice, a
funciilor publice i n mediul de afaceri, prevenirea i sancionarea corupiei i OUG nr.
24/2004 pentru modificarea i completarea legii nr. 161/2003, Potrivit art. 18 alin. 1 di
Legea nr. 115/1996: dac instana ce judec constat c dobndirea unor bunuri sau a unei
cote-pri dintr-un bun nu este justificat, se pronun fie confiscarea, fie plata unei sume de
bani, egal cu valoarea lor, stabilit de instan pe baz de expertiz.
190
tlu gratuit, n proprietatea statului, a unui bun n temeiul unei hotrri judectoreti sau a unei decizii administrative. Potrivit art. 44, alin. 9 din Constituie: bunurile destinate, folosite sau rezultate din infraciuni ori contravenii pot fi confiscate numai n condiiile legii.
bunurile fr stpn, bunurile abandonate i succesiunile vacante. Bunurile fr stpn sunt orice lucruri prsite timp de 1 an de ctre titularii lor, necunoscui sau abseni190.
Potrivit art. 477 i 680 C. civ., succesiunile vacante, adic fr motenitori legali ori testamentari, sau dac motenitorii existeni au renunat la
succesiune ori nu au acceptat-o n termenul prevzut de lege, trec n domeniul public.
comoara sau tezaurul - potrivit Codul civil art. 649 alin 2 - reprezint orice lucru inut ascuns sau ngropat, a crui proprietate n-o poate justifica nimeni, care este descoperit printr-un pur efect al hazardului. Prin
Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naional mobil,191 s-au abrogat tacit dispoziiile alin. 1 a art. 649 C. Civ. conform cruia
proprietatea unui tezaur este a celui care l-a gsit n propriul su fond, iar
dac tezaurul este gsit n fond strin se mparte pe din dou ntre cel ce l-a
gsit i proprietarul fondului. Potrivit art. 45 din noua reglementare, bunurile arheologice descoperite n cadrul unor cercetri sistematice cu scop arheologic sau geologic, precum i cele descoperite ntmpltor prin lucrri de
orice natur, efectuate n locuri care fac obiectul exclusiv al proprietii publice, intr n proprietatea public. n temeiul art. 48 din Lege, autorii descoperirilor ntmpltoare au dreptul la o recompens bneasc de 30% din
valoarea bunului, iar n cazul descoperirii unor bunuri culturale de valoare
excepional se poate acorda i o bonificaie de pn la 15% din valoarea
bunului.
amenda este o sanciune civil, administrativ sau penal, con190
191
2. Moduri de stingere
Art. 864 din noul Cod civil reglementeaz ca moduri de stingere a
dreptului de proprietate public:
- dac bunul a pierit;
- dac bunul a fost trecut n domeniul privat;
- dac a ncetat uzul sau interesul public.
192
194
195
naturale i industriale pot fi culese de titularii dreptului de administrare, dac legea nu prevede altfel. n ceea ce privete fructele civile deinute n urma
nchirierii bunului dat n administrare (chiriile), acestea se cuvin, n cotparte de 20-50% titularului dreptului de administrare, restul de 80-50% constituind venit la bugetul de stat sau la bugetele locale, dup caz (art. 16 din
Legea nr. 213/1998).
Dispoziia. Avnd n vedere c dreptul de administrare nu poate conferi titularului su mai multe atribute dect are proprietarul i innd cont c
bunurile din domeniul public sunt inalienabile, n literatura juridic s-a nscut ntrebarea, cum poate avea titularul dreptului de administrare un drept de
dispoziie asupra bunului, cnd nici titularul proprietii nu-l are? n soluionarea problemei trebuie s distingem ntre dispoziie material i dispoziie
juridic.
n privina dispoziiei materiale, titularul dreptului de administrare
are posibilitatea s consume sau s transforme bunul, n limitele impuse de
autoritile publice care l-au constituit, dar nu poate degrada sau distruge
bunul aflat n administrare. Astfel, n cazul terenurilor i construciilor, dispoziia material se concretizeaz n operaiuni de tieri de arbori, exploatare a bogiilor subsolului, excavare de pmnt, reparri i reamenajri, demolri n vederea edificrii unei noi construcii; instituiile publice pot transforma anumite cldiri.
n ceea ce privete dispoziia juridic, avnd n vedere faptul c
dreptul de proprietate public este inalienabil, dispoziia nu poate privi dect
o transmitere a dreptului de administrare, efectuat n condiiile legii. Se
poate, aadar, efectua o transmitere fr plat a unor bunuri n stare de funcionare, ce nu mai sunt necesare titularului dreptului unei alte instituii publice.
Putem ntlni o dispoziie material a titularului dreptului de administrare cu ocazia executrii unor lucrri asupra bunului luat n administrare,
spre exemplu exploatarea bogiilor subsolului, excavarea de pmnt, tierile de arbori etc.
4. Stingerea dreptului de administrare
Potrivit art. 869 din noul Cod civil, Dreptul de administrare nceteaz odat cu ncetarea dreptului de proprietate public sau prin actul de revocare emis, n condiiile legii, dac interesul public o impune, de organul
care l-a constituit.
fiind finanate de la buget, vor vrsa la acesta veniturile realizate i doar n mod excepional
le vor folosi ca surse extrabugetare de finanare.
196
Publicat n M.O. nr. 418 din 15/05/2006, cu intrare n vigoare la data de 30 iunie 2006.
Publicat n M.O. nr. 569 din 30/06/2006, cu intrare n vigoare la data de 30 iunie 2006.
197
198
199
198
de ordin economic, financiar, social i de mediu; nivelul minim al redevenei; durata estimativ a concesiunii). La primirea propunerii de concesiune,
formulat de orice persoan interesat, concedentul este obligat s ntocmeasc studiul de oportunitate n termen de 30 de zile. Studiul de oportunitate se aprob de ctre concedent, i n baza acestui studiu, concedentul
elaboreaz caietul de sarcini al concesiunii. Concesionarea se aprob pe baza caietului de sarcini prin hotrre a Guvernului, a Consiliilor locale, judeene sau al Consiliului General al Municipiului Bucureti, dup caz (art. 12).
ncheierea contractului de concesiune se face prin licitaie sau prin
negociere direct.
Licitaia este procedura la care orice persoan fizic sau juridic
interesat are dreptul de a depune o ofert (art.14 lit. a). n cazul procedurii
licitaiei concedentul are obligaia s publice n Monitorul Oficial, ntr-un
cotidian de circulaie naional i ntr-unul de circulaie local anunul de
licitaie. Anunul de licitaie se trimite spre publicare cu cel puin 20 de zile
calendaristice nainte de data limit pentru depunerea ofertelor. Licitaia se
poate desfura numai dac n urma publicrii anunului de licitaie au fost
depuse cel puin 3 oferte valabile. n msura n care acestea nu au fost depuse, concedentul este obligat s anuleze procedura i s organizeze o nou
licitaie (art. 25).
Negocierea direct este procedura prin care concedentul negociaz
clauzele contractuale, inclusiv redevena, cu unul sau mai muli participani
la procedura de atribuire a contractului de concesiune (art. 14 lit. b). Procedura de negociere direct este aplicabil n cazul n care dup repetarea procedurii licitaiei, nu au fost depuse cel puin 3 oferte valabile. Anunul negocierii directe se trimite spre publicare cu cel puin 10 zile calendaristice nainte de data limit pentru depunerea ofertelor (art. 26-27). Concedentul
deruleaz negocieri cu fiecare ofertant care a depus o ofert valabil.
Orice persoan interesat are dreptul de a transmite o solicitare de
participare la procedura de atribuire a contractului de concesiune. Oferta are
caracter obligatoriu, din punct de vedere al coninutului, pe toat perioada
de valabilitate stabilit de concedent. Persoana interesat are obligaia de a
depune oferta la adresa i pn la data limit pentru depunere, stabilite n
anunul procedurii. Coninutul ofertelor trebuie s rmn confidenial pn
la data stabilit pentru deschiderea acestora. Criteriul de atribuire a contractului de concesiune este cel mai mare nivel al redevenei, dar se poate ine
seama i de alte criterii: capacitatea economico-financiar a ofertanilor,
protecia mediului nconjurtor, condiii specifice impuse de natura bunului
concesionat.
Sunt exceptate de la aceste operaiuni bunurile proprietate public
200
ncetarea contractului de concesiune poate avea loc n urmtoarele situaii, prevzute de art. 64:
- la expirarea duratei stabilite n contract;
- n cazul n care interesul naional sau local o impune, prin denunarea unilateral de ctre concedent, cu plata unei despgubiri
juste n sarcina concedentului;
- n cazul nerespectrii obligaiilor contractuale de ctre concesionar, prin rezilierea unilateral de ctre concedent, cu plata unei
despgubiri n sarcina concesionarului;
- n cazul nerespectrii obligaiilor contractuale de ctre concedent, prin rezilierea unilateral de ctre concesionar, cu plata
despgubirilor n sarcina concedentului;
- la dispariia dintr-o cauz de for major a bunului concesionat
sau n cazul imposibilitii obiective a concesionarului de a-l exploata, prin renunare, fr plata unei despgubiri. (art.35).
3. Contractele de concesiune de lucrri publice i de servicii
Noiune. Procedura de atribuire a acestor contracte face obiectul
de reglementare al Cap. VII din O.U.G. nr. 34/2006. Ordonana definete n
art. 3 lit. g) contractul de concesiune de lucrri publice ca fiind contractul
care are aceleai caracteristici ca i contractul de lucrri, cu deosebirea c
n contrapartida lucrrilor executate contractantul, n calitate de concesionar, primete din partea autoritii contractante200, n calitate de concedent,
dreptul de a exploata rezultatul lucrrilor sau acest drept nsoit de plata
unei sume de bani, iar la lit. h) contractul de concesiune de servicii, ca fiind
contractul care are aceleai caracteristici ca i contractul de servicii, cu
deosebirea c n contrapartida serviciilor prestate contractantul, n calitate
de concesionar, primete din partea autoritii contractante, n calitate de
concedent, dreptul de a exploata serviciile sau acest drept nsoit de plata
unei sume de bani.
Procedura de atribuire. Atribuirea unui contract de concesiune
se iniiaz prin publicarea unui anun de participare. Acesta se public n
200
Potrivit art. 8 din Ordonan, autoritatea contractant este orice organism al statului autoritate sau instituie public- care acioneaz la nivel central sau regional ori local; orice
organism de drept public, cu personalitate juridic care este nfiinat de o autoritate contractant, se afl n subordinea sau este supus controlului unei autoriti contractante; n componena consiliului de administraie / organului de conducere mai mult de jumtate din
membrii sunt numii de o autoritate contractant; orice ntreprindere public sau oricare
subiect de drept care desfoar activiti relevante n sectoare de utilitate public: ap,
energie, transport, pot.
202
dispoziii legale:
- art. 874 alin. (1) din noul Cod civil:dreptul de folosin asupra
bunurilor proprietate public se acord, cu titlu gratuit, pe termen limitat,
n favoarea instituiilor de utilitate public;
- Legea nr. 215/2001: Consiliile locale i judeene pot da n folosin gratuit, pe termen limitat, bunuri mobile i imobile proprietate public
sau privat local sau judeean, dup caz, persoanelor juridice fr scop
lucrativ, care desfoar activiti de binefacere sau de utilitate public ori
serviciilor publice. Prevederea legal a lrgit sfera obiectului dreptului real
de folosin permind, n cazul unitilor administrativ teritoriale, constituirea acestui drept att cu privire la bunuri imobile ct i cu privire la bunuri mobile.
Ambele texte legale au fost adoptate fr temei constituional. Cu toate
acestea, s-a apreciat c prin lege poate fi creat un drept real, ca modalitate de
exercitare a dreptului de proprietate public, ntruct, dei normele constituionale nu prevd dreptul de folosin gratuit, nici nu-l interzic n mod expres. Ulterior, revizuirea Constituiei a nlturat neconcordana dintre cele
dou dispoziii legale i normele constituionale. Astfel, art. 136 pct. 4 teza a
II a din Constituia revizuit prevede expres c bunurile proprietate public
pot fi date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public.
Titulari. Titulari ai dreptului real de folosin gratuit asupra bunurilor proprietate public nu poate fi dect o persoan juridic de drept privat. Noiunea de serviciu public trebuie neleas n sensul de activitate desfurat n scopul realizrii unui interes public i nu n sensul de instituie
public.
n ceea ce privete obiectul dreptului de folosin, facem precizarea
c dreptul de folosin gratuit poate fi constituit att asupra bunurilor imobile, ct i asupra bunurilor mobile, dispoziiile constituionale nefiind n
sensul limitrii obiectului dreptului de folosin gratuit asupra bunurilor
imobile.
n concluzie, dreptul real de folosin gratuit asupra bunurilor din domeniul public se poate constitui numai n favoarea instituiilor de utilitate
public, adic a persoanelor de drept privat care desfoar o activitate de
binefacere sau de utilitate public, spre exemplu: asociaiile i fundaiile.
2. Caracterele dreptului de folosin
- este un drept real principal, derivat din dreptul de proprietate public, opozabil erga omnes, cu excepia autoritii publice care l-a constituit;
- este un drept real intuitu-personae, constituit numai n
205
206
207
2. Obiect
Conform art.2 din Legea nr. 33/1994, pot fi expropriate bunuri
imobile proprietatea persoanelor fizice sau juridice, cu sau fr scop lucrativ, precum i cele aflate n proprietatea privat a comunelor, oraelor,
municipiilor i judeelor.
Din economia textului desprindem urmtoarele:
nu sunt supuse exproprierii:
- bunurile imobile proprietate public, deoarece prin nsi
natura lor sunt afectate unei utiliti publice. n plus datorit caracterelor lor juridice (inalienabile, imprescriptibile, insesizabile), nu pot face obiectul msurii de expropriere.
- bunurile imobile aflate n proprietatea privat a statului,
deoarece statul, n calitate de proprietar, poate s afecteze unei utiliti publice oricare dintre bunurile imobile pe
care le are n proprietate privat. n acest mod, bunul trece din domeniul privat n domeniul public, fr a fi necesar msura exproprierii. Altfel spus, statul nu se
autoexpropriaz.
imobilele aflate n proprietatea privat a unitilor administrativ203
Publicat n M.O. nr. 139 din 2 iunie 1994 i republicat n Monitorul Oficial, Partea I
nr. 472/05.07.2011, pentru punerea n aplicare a Legii 287/2009 privind Codul civil.
208
209
2. Etapele exproprierii
Procedura exproprierii presupune parcurgerea a trei etape reglementate distinct de lege:
- declararea utilitii publice a exproprierii;
- msurile premergtoare exproprierii;
- exproprierea propriu-zis i stabilirea despgubirilor.
Primele dou etape sunt administrative, iar cea de a treia este o
etap judiciar.
1. Utilitatea public
Conform art. 5 din Legea nr. 33/1994, utilitatea public se declar
pentru lucrri de interes naional sau de interes local. Categoriile de lucrri
de utilitate public sunt prevzute n art.6 din lege206.
206
210
211
Expropriator, n sensul legii, este statul prin organismele desemnate de Guvern, pentru
lucrri de interes naional, i judeele, municipiile, oraele i comunele, pentru lucrrile de
interes local.
209
n acest caz se depune la Consiliul local numai lista cu imobile propuse exproprierii,
proprietarii acestora i ofertele de despgubire.
212
213
prile se nvoiesc asupra exproprierii i asupra despgubirilor, ipotez n care instana ia act de nvoial i pronun o
hotrre definitiv (art. 24 alin.1).
- prile se nvoiesc doar cu privire la expropriere, dar nu i
asupra despgubirilor, instana ia act de nvoial i stabilete
despgubirea (art. 24 alin.2). n vederea stabilirii despgubirii, instana va constitui o comisie alctuit din trei experi unul desemnat de expropriator, unul de ctre instan i al
treilea de ctre proprietarul expropriat.
Despgubirea se compune din valoarea real a imobilului i din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane ndreptite. Pentru stabilirea valorii reale a imobilului se are n vedere valoarea de pia a unui imobil similar, la data ntocmirii raportului de expertiz (art. 26 alin. 2).
Instana acord despgubirea ntre limita minim oferit de expropriator i limita maxim solicitat de expropriat sau de alte persoane interesate. Despgubirea acordat de instan nu va putea fi mai mic dect cea
oferit de expropriator i nici mai mare dect cea solicitat de expropriat
sau de alt persoan interesat (art. 27).
Potrivit art.4 din Decretul nr. 467/1979 imobilele expropriate treceau n proprietatea
statului pe data prelurii efective n vederea demolrii. Dac imobilul nu a fost preluat efectiv n vederea demolrii, nu avea loc trecerea n proprietatea statului.
214
E. Chelaru, Efectele juridice ale exproprierii pentru cauz de utilitate public, n Dreptul nr. 4/1998, p. 16.
215
Art. 33 din lege: n situaia n care exist creditori privilegiai sau ali creditori stabilii
prin hotrre judectoreasc, acetia vor fi pltii din drepturile cuvenite cu titlu de despgubire. Pentru plata lor, suma se va consemna de ctre expropriator, urmnd s fie mprit
potrivit legii civile.
215
Dei textul este lacunar, el trebuie interpretat n sensul c, n absena acordului prilor
n legtur cu momentul plii despgubirilor, instana trebuie s stabileasc termenul de
plat chiar prin hotrrea de expropriere. Aceast concluzie se fundamenteaz pe partea
final a textului citat, n care se precizeaz c termenul de plat trebuie s fie nuntrul unei
perioade de 30 de zile de la data rmnerii definitive a hotrrii de expropriere.
216
momentul punerii n posesie, ci numai atunci cnd se realizeaz plata despgubirii stabilite de instan.217
218
217
te condiiile poate hotr retrocedarea imobilului ctre expropriat n schimbul unui pre care nu poate fi mai mare dect despgubirea acordat la expropriere, actualizat. (art. 36)220. Termenul de retrocedare este utilizat inexact; credem c nu este vorba de o restituire propriu-zis a dreptului de
proprietate privat, ci de ncetarea dreptului de proprietate public i de
naterea n acelai moment a dreptului de proprietate privat221.
ritii ci n temeiul unui contract civil, revenirea bunului n proprietatea privat a vnztorului trebuie realizat pe aceeai cale consensual. (Dec. nr. 973/1999 a Curii Supreme de
Justiie, sect. civ., n Dreptul nr. 2/2000 p. 183).
220
n literatura de specialitate a aprut problema dac art. 35-36 din Legea nr. 33/1994 se
aplic i imobilelor expropriate pn la data intrrii n vigoare a acestei legi (2 iunie 1994)
sau numai celor expropriate dup aceast dat. ntr-o opinie se susine c art. 35-36 din lege
nu se aplic exproprierilor fcute anterior deoarece se ncalc principiul constituional al
neretroactivitii legii noi. n plus, Legea nr. 112/1995 stabilete c situaia juridic a imobilelor trecute n proprietatea statului nainte de 22 decembrie 1989, altele dect cele care
fac obiectul acestei legi, va fi reglementat prin legi speciale, competena rezolvrii revenind astfel puterii legislative. De altfel, art.11 reglementeaz msurile reparatorii pentru
situaia imobilelor expropriate, alin. 2 stabilind c pentru situaia n care construciile expropriate au fost demolate parial sau total, dar nu s-au executat lucrrile pentru care s-a
dispus exproprierea, terenul liber se restituie n natur cu construciile rmase, iar pentru
construciile demolate msurile reparatorii se stabilesc prin echivalent (a se vedea Dec. nr.
2198/1996, a Curii Supreme de Justiie, sect. civ., n B.J. 1996; Dec. nr. 102/1998 a Curii
Supreme de Justiie n M. Voicu , M Popoac, Op.cit.,p. 35; C. Brsan, Op.cit.,p. 72-75).
ntr-o opinie contrar se susine c art. 35-36 din Lege sunt aplicabile i cererilor avnd ca
obiect retrocedarea unor bunuri imobile expropriate anterior intrrii n vigoare a legii, deoarece n temeiul art. 329 C. pr.civ., nu este vorba despre retroactivitatea legii noi, ci de aplicabilitatea imediat a acesteia. Art. 35-36 din lege are inciden nu asupra exproprierii n
sine (care nseamn c expropriatul pierde proprietatea n favoarea expropriatorului), ci
asupra aspectului obiectiv al efectelor n timp produse de expropriere. Ori de cte ori o realitate material ntrunete condiiile prevzute de art. 35-36, textul este aplicabil acestei
realiti i din moment ce se aplic actualitii, nu se poate concepe c legea retroactiveaz.
n plus, nu este permis a se distinge ntre efectele exproprierii, dup cum aceasta s-a efectuat anterior sau ulterior Legii nr. 33/1994, echitatea impunnd ca textele de lege (art. 35-36)
s-i gseasc aplicarea asupra efectelor tuturor exproprierilor, indiferent de legea sub care
s-au efectuat. Instana suprem, n secii unite a statuat c dreptul de retrocedare a bunului
expropriat este recunoscut i pentru imobilele expropriate anterior intrrii n vigoare a legii
dac nu s-a realizat scopul exproprierii (Dec. nr. VI/1999, a Curii Supreme de Justiie, s.u.,
publicat n M.O. nr. 636/27.12.1999; n acelai sens, a se vedea Dec. nr. 1815 i Dec. nr.
1332/1999, n Dreptul nr. 6/2000, p. 165-167; Dec. nr. 3093/1999 i Dec. nr. 2985/1999,
n Dreptul nr. 8/2000, p. 161-162 i 163-164).
221
ntr-o alt opinie s-a considerat ca fiind o trecere din domeniul public n domeniul privat
a acestor bunuri. (M. Nicolae Consideraii asupra Legii nr. 213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia n Dreptul nr. 6/1999, p.21).
218
nstrinarea bunurilor din proprietatea privat a statului poate avea loc nu numai prin
vnzare (de exemplu prin H.G. nr. 158/1998 s-a autorizat nstrinarea cu titlu gratuit a
unor bunuri ctre o uniune sindical) a se vedea Fr. Deak , Contracte speciale, Op.cit.,p.
37-38.
223
Deoarece acest drept opereaz nu la un pre egal, literatura juridic a evitat s-l califice
drept de preemiune (a se vedea Fr. Deak, Idem). Fa de natura legal a dreptului de preempiune, fiind expres i imperativ prevzut de lege, raportat la natura contractual a dreptului prioritar la cumprare, nscut dintr-un pact de preferin, terminologia utilizat de
legiuitor n art. 3-4 din Legea nr. 33/1994 ni se pare improprie deoarece dei se prevede c
fostul proprietar are un drept prioritar, n realitate se consacr un drept de preempiune.
224
A se vedea C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op.cit.,p. 39; L. Pop, Op.cit., p. 60.
219
220
CAPITOLUL X
POSESIA
SECIUNEA I Noiune, elemente constitutive, dovada posesiei
1. Noiune
Noul cod civil, n art. 916 alin. 1, definete posesia astfel: Posesia
este exercitarea n fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra
unui bun de ctre persoana care l stpnete i care se comport ca un
proprietar.
n legtur cu reglementarea anterioar225, doctrina juridic a criticat
textul legal care definea posesia sub urmtoarele aspecte:
- termenul deinere nu desemneaz exact posesia; el are neles juridic distinct, sugernd o stare de fapt asemntoare cu posesia dar nu
identic, aducnd mai bine cu starea de detenie precar;
- sintagma sau folosirea unui drept, n alternan cu deinerea unui
lucru, nu este exact, deoarece ntre posesie i existena unui drept
nu este ntotdeauna o concordan226. Astfel, n cazul bunurilor furate sau gsite, posesorul nu are exerciiul drepturilor;
- textul legal n definirea propus relev elementul material al posesiei
corpus, fr a evidenia un al doilea element, respectiv cel psihologic, intenional, animus care exprim intenia posesorului de a se
comporta ca un proprietar sau ca titular al altui drept real.
n doctrina juridic s-a pus problema dac posesia este un drept
sau o simpl stare de fapt. Cnd posesorul este i proprietarul lucrului, posesia este un atribut al dreptului de proprietate. De cele mai multe ori, posesia
225
Art. 1846 alin.(2) prevedea c posesiunea este deinerea unui lucru sau folosirea de un
drept, exercitat, una sau alta, de noi nine sau de altul n numele nostru
226
Cu privire la definirea posesiei, a se vedea: D. Gherasim, Teoria general a posesiei, n
Dreptul civil romn, Editura Academic, Bucureti, 1986, p. 20-21; Gh. Fekete, I. Zinveliu,
Drept civil. Drepturi reale, Editura Didactic i Pedagogic, Bucureti, 1965, p. 195; Tr.
Ionacu, S. Brdeanu, Drepturile reale principale, Editura Academiei, Bucureti, 1978, p.
167; Liviu Pop, Op. cit., p. 192, C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 138; V.
Stoica op.cit., p. 147-148; D. Florescu op. Cit., curs pentru I.D., p. 568.
221
2. Elemente constitutive
Pentru existena posesiei sunt necesare dou elemente: unul material
- corpus i altul psihologic, intenional animus.
Elementul material (corpus) const n stpnirea material a bunului, concretizat n diverse acte: de transformare, de folosin, culegerea
fructelor, aducerea unor modificri, inclusiv ncheierea unor acte juridice cu
privire la bun (comodat, locaiunie, depozit);
Elementul corpus poate fi exercitat direct de posesor, sau prin intermediul altei persoane (exercitare corpore alieno).
Elementul psihologic (animus) const n intenia posesorului de a
exercita stpnirea lucrului pentru sine, adic sub nume de proprietar ori n
calitate de titular al unui alt drept real. El are animus domini, animus sibi
habendi ori animus possidendi. n acest sens, este necesar reprezentarea
subiectiv a posesorului care fie crede c este titularul dreptului real, fie,
dei tie c nu este titularul dreptului real, neag dreptul adevratului titular
i se comport ca i cum ar fi el titularul dreptului respectiv. Astfel, este su227
I.R. URS, Consideraii asupra reglementrii posesiei i deteniei precare n noul Cod
civil romn, articol publicat n Analele Universitii Titu Maiorescu, Seria Drept, Bucureti,
2008.
222
X. Posesia
3. Dovada posesiei
A face dovada posesiei echivaleaz cu a proba cele dou elemente
din structura ei.
Elementul corpus, fiind un fapt material, poate fi dovedit cu orice
mijloc legal de prob.
Elementul animus, fiind un element psihologic, este mai greu de
dovedit, astfel nct, prin lege, animus se prezum ori de cte ori o persoan
are deinerea material a bunului. Deoarece nu este posibil proba direct a
elementului animus, noul Cod civil a instituit trei prezumii formulate n art.
919, respectiv:
- alin.(1) prevede c pn la proba contrar, acela care stpnete bunul este prezumat posesor;
- alin.(2) prevede c:Detenia precar, odat dovedit, este prezumat c se menine pn la proba intervertirii sale;
- alin.(3): Pn la proba contrar, posesorul este considerat
proprietar, cu excepia imobilelor nscrise n cartea funciar.
Fiind un element de natur psihic, el este exercitat numai de posesor. De la aceast regul, se admite o singur excepie, respectiv persoanele
lipsite de capacitate de exerciiu dobndesc i exercit posesia prin reprezentanii legali.
Dei elementul animus este esenial, simpla voin de a poseda un
lucru nu este suficient pentru a conduce la dobndirea posesiei, fiind necesar i stpnirea efectiv a lucrului. Astfel, posesia se va socoti dobndit
numai n cazul n care bunul a intrat n sfera de stpnire a posesorului, fiind
utilizat potrivit destinaiei economice.
2. Pierderea posesiei
Posesia se pierde prin dispariia celor dou elemente ale sale sau a
unui dintre acestea:
1.
Pierderea simultan are loc n situaia nstrinrii lucrului
(vnzare, donaie) i n caz de abandon;
2.
n ceea ce privete pierderea unui element, distingem dou
situaii:
a. elementul material al posesiei dispare atunci cnd bunul a intrat n stpnirea altei persoane prin furt, precum i n situaia
n care lucrul este distrus sau pierdut.
b. elementul intenional se pierde n cazul n care posesorul nstrineaz lucrul respectiv, iar dobnditorul l nchiriaz vnztorului (de exemplu, proprietarul vinde casa, dar locuiete
acolo n continuare cu titlu de chiria)228.
Exercitarea posesiei
n legtur cu exercitarea posesiei, art. 917 din noul Cod civil cuprinde dispoziii clare dispunnd urmtoarele: Posesorul poate exercita
prerogativele dreptului de proprietate asupra bunului fie n mod nemijlocit,
prin putere proprie, fie prin intermediul altei persoane. Persoanele lipsite
228
224
X. Posesia
de capacitate de exerciiu i persoanele juridice exercit posesia prin reprezentantul lor legal.
Legiuitorul reglementeaz trei modaliti de exercitare a posesiei229: exercitarea nemijlocit, exercitarea prin intermediul altei persoane i
exercitarea prin reprezentant legal.
Exercitarea nemijlocit este modul firesc n care se nfieaz posesia ca stare de fapt, elementele acesteia corpus i animus fiind ntrunite
n mna aceleiai persoane.
Exercitarea prin intermediul altei persoane nseamn o separare
ntre corpus i animus, n sensul c posesorul pstreaz elementul intenional, animus, adic voina de a exercita, pentru sine, prerogativele dreptului
de proprietate, n timp ce elementul corpus, adic stpnirea fizic dar i aciunea faptic se realizeaz prin mijlocirea altei persoane care se nfieaz
ca un detentor precar.
Exercitarea posesiei prin reprezentant legal reprezint a treia modalitate de exercitare i privete dou ipoteze: persoanele lipsite de capacitate, respectiv minorul care nu a mplinit 14 ani i interzisul judectoresc, precum i persoanele juridice.
229
I.R. URS, Consideraii asupra reglementrii posesiei i deteniei precare n noul Cod
civil romn, articol publicat n Analele Universitii Titu Maiorescu, Bucureti, 2008.
230
A se vedea, C. Brsan, M. Gai. M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 141; L. Pop, Op. cit., p.
197; I. Adam, Op.cit.,p. 580; P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 118.
231
Dec. nr. 769/1979 a Trib. Suprem, sec. civ., n CD pe anul 1979, p. 37-39.
225
2. Calitile posesiei
n concluzie, calitile posesiei sunt: posesia s fie continu, netulburat i public, la care doctrina i practica au adugat i condiia ca posesia s fie neechivoc233.
a) posesia s fie continu
Posesia este continu atunci cnd este exercitat prin acte de stpnire conforme cu natura bunului i la intervale de timp normale. Continuitatea
nu presupune exercitarea n mod permanent a actelor de folosin material
a bunului, ci dimpotriv, ea nu exclude intermitena cu condiia s nu fie
anormal.
b) posesia s fie netulburat
Este netulburat posesia care nu se fondeaz pe acte de violen. Potrivit art. 929 din noul Cod civil, Posesia este tulburat att timp ct este
dobndit sau conservat prin acte de violen, fizic sau moral, care nu
au fost provocate de o alt persoan.
c) posesia s fie public
Este public posesia exercitat n vzul tuturor i cunoscut de toat lumea. Publicitatea trebuie s existe pe toat durata posesiei.
Posesia este public i atunci cnd persoana mpotriva creia se
exercit ar fi putut s-o cunoasc, dei, n realitate, nu a cunoscut-o234.
d) posesia s fie neechivoc
O posesie este neechivoc dac nu exist ndoieli n ceea ce privete
existena celor dou elemente constitutive ale sale.
232
ntreruperea privete de fapt ntreruperea prescripiei achizitive cu efectul tergerii posesiei exercitat pn la intervenirea cauzei de ntrerupere, iar posesia neexercitat sub nume
de proprietar este o simpl detenie precar ceea ce echivaleaz cu inexistena posesiei.
233
Pentru o opinie contrar, a se vedea I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 60; V. Stoica op. cit. P. 174-176.
234
Practica a statuat necesitatea publicitii pentru ca proprietarul s poat afla de posesia
exercitat mpotriva sa, legea neprevznd ns condiia ca proprietarul s aib efectiv cunotin de faptul c bunul su este posedat de altul (Dec. nr. 98/1971 a Trib. Suprem, n
Repertoriu de practic judiciar pe anii 1969-1975, p. 107).
226
X. Posesia
Echivocul privete elementul psihologic, animus, posesia fiind echivoc cnd nu se cunoate dac ea este sau nu manifestarea unui drept. Astfel, sunt acte de posesie echivoc, actele de stpnire exercitate de unul dintre coproprietari asupra ntregului bun indiviz (nu se cunoate dac stpnete bunul n calitate de coproprietar sau de proprietar exclusiv).
2. Viciile posesiei
1. Noiune
Lipsa condiiilor cerute de lege pentru ca posesia s fie util duce la
vicierea acesteia, cu consecina neproducerii efectelor sale. Aadar, prin viciile posesiei se nelege contrariul, reversul calitilor cerute de lege.
2. Viciile posesiei
Viciile posesiei sunt reglementate n noul Cod civil n art. 922-927.
Viciul echivocului nu este reglementat expres n noul Cod civil, acesta rmnnd n continuare o creaie a doctrinei.
a) discontinuitatea
Potrivit art. 923 noul C.civ. posesia este discontinu att timp ct
posesorul o exercit cu intermitene anormale n raport cu natura bunului.
Potrivit noilor reglementri, aplicarea criteriului intermitenelor
anormale se face n raport cu natura bunului posedat235.
Discontinuitatea prezint urmtoarele caractere juridice:
- este un viciu temporar, care nceteaz n momentul n care actele
de stpnire devin regulate;
- este un viciu absolut, poate fi invocat de orice persoan care justific un interes legitim;
- este un viciu ntlnit n cazul imobilelor. n cazul bunurilor mobile, opereaz regula instituit de art. 937 noul C.civ.236 conform creia posesia de bun-credin valoreaz proprietate fr s fie necesar trecerea unei perioade de timp.
b) violena
Conform art. 924 noul C.civ.: posesia este tulburat att timp ct
este dobndit sau conservat prin acte de violen, fizic sau moral, care
nu au fost provocate de o alt persoan.
Violena poate fi:
235
M. Uliescu, A. Gherghe, Drept civil. Drepturile reale principale, ed. Universul juridic,
Bucureti, 2011.
236
A se vedea infra Capitolul XII, Seciunea a II-a.
227
237
C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 144; L. Pop, Op. cit., p. 199; Tr.
Ionacu, S. Brdeanu, Op. cit., p. 168, V. Stoica op. cit., p. 173.
228
X. Posesia
229
este un viciu relativ, putnd fi invocat doar de ctre ceilali coposesori, nu i de ctre teri;
apare att n cazul posesiei imobilelor, ct i al mobilelor.
241
242
230
X. Posesia
2. Caractere juridice
Dei n concepia Codului civil apare ca un viciu, precaritatea este
mai mult dect un viciu al posesiei, este nsi lipsa posesiei.
- persoana de la care detentorul precar deine bunul, beneficiaz de
posesie pentru altul (posesie corpore alieno);
- considerat viciu, precaritatea este un viciu absolut, putnd fi invocat de orice persoan;
- este un viciu perpetuu, deoarece dureaz pn cnd intervine un
caz de intervertire a precaritii n posesie.
3. Proba deteniei precare
n legtur cu detenia precar, art. 919 alin.(2) din noul Cod civil
reglementeaz prezumia precaritii, statund c detenia precar, odat
dovedit, este prezumat c se menine pn la proba intervertirii sale.
231
243
I.R.Urs, Consideraii asupra reglementrii posesiei i deteniei precare n noul Cod civil
romn, articol publicat n Analele Universitii Titu Maiorescu, Seria Drept, Bucureti,
2008.
244
Ibidem.
232
X. Posesia
Acest caz de intervertire se bazeaz pe buna-credin dovedit a dobnditorului i pe principiul c dobnditorul cu titlu particular nu rspunde
pentru obligaiile autorului su.
Referitor la buna-credin a dobnditorului, art. 920 alin. (2) noul
Cod civil prevede c:n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dobnditorul este de bun-credin dac nscrie dreptul n folosul su
ntemeindu-se pe cuprinsul crii funciare. n celelalte cazuri, este de buncredin dobnditorul care nu cunotea i nici nu trebuie, dup mprejurri,
s cunoasc lipsa calitii de proprietar a celui de la care a dobndit bunul.
credin n momentul n care a cunoscut viciile titlului i este obligat s restituie proprietarului fructele culese dup acea dat, inclusiv fructele nepercepute din neglijen245.
Posesorul de bun-credin are dreptul doar la culegerea fructelor,
productele se cuvin ntotdeauna proprietarului. n schimb, posesorul de reacredin nu are dreptul la fructe, fiind obligat s restituie toate fructele, att
cele culese ct i cele pe care nu le-a perceput din neglijen.
3. Posesia util a unui imobil duce la dobndirea dreptului de proprietate prin uzucapiune (prescripie achizitiv). Uzucapiunea va fi dezvoltat n capitolul urmtor al lucrrii.
4. Dobndirea proprietii mobiliare prin posesia de bun-credin.
Sediul materiei din noul Cod civil se regsete n art. 935-938 i art. 940.
Art. 935 din noul Cod civil prevede c oricine se afl la un moment
dat n posesia unui bun mobil este prezumat c are un titlu de dobndire a
dreptului de proprietate asupra bunului. Mai departe, art. 936 prevede c
Cu excepia cazurilor prevzute de lege, posesia de bun-credin a bunului mobil asigur opozabilitatea fa de teri a actelor juridice constitutive
sau translative de drepturi reale.
5. Ocupaiunea este reglementat n art. 941 alin. (1) din noul cod civil care prevede c posesorul unui bun mobil care nu aparine nimnui devine proprietarul acestuia, prin ocupaiune, de la data intrrii n posesie,
ns numai dac aceasta se face n condiiile legii.
6. Posesia util este aprat prin aciunile posesorii. n acest caz s-a
ridicat ntrebarea: cum se explic mprejurarea c, dei posesia nu este un
drept, ea se bucur de protecie juridic?
Rspunsul difer n funcie de cele dou ipoteze ale posesiei ca stare de
fapt:
- dac posesorul este i titularul dreptului real principal, prin aprarea posesiei se apr nsui dreptul. Astfel, aciunile posesorii pot
fi folosite pentru aprarea posesiei, i indirect pentru aprarea
dreptului de proprietate;
- dac posesorul nu este titularul dreptului real, posesorul este ndreptit la protecie juridic mpotriva celor care ar urmri s-l
deposedeze prin violen sau care ar dori s-l tulbure n stpnirea
245
234
X. Posesia
2. Aciunile posesorii
1. Noiune
Aciunile posesorii sunt aciuni n justiie prin care posesorul
unui bun imobil cere instanei s-i apere posesia mpotriva oricror
tulburri sau deposedri chiar dac aceasta provine de la proprietar.
Altfel spus, aciunile posesorii reprezint ansamblul mijloacelor procesuale prin care reclamantul solicit instanei s-l oblige pe prt s nceteze orice act de tulburare a posesiei sale asupra unui bun imobil sau s i restituie n posesie bunul imobil atunci cnd a fost deposedat246
2. Caractere juridice
Aciunile posesorii au caractere juridice proprii:
- sunt aciuni reale, putnd fi introduse mpotriva oricrei persoane
care l tulbur sau l deposedeaz pe posesor, inclusiv mpotriva
proprietarului (aciunea n revendicare), deoarece titularul lor urmrete numai aprarea posesiei, fr a pune n discuie nsi
dreptul de proprietate;
- sunt aciuni imobiliare, nu au aplicaie dect n materia imobilelor. n cazul bunurilor mobile posesiunea constituie chiar titlul de
proprietate (art. 935 noul C.civ.);
- ele apr doar faptul posesiei nu i dreptul real asupra lucrului;
- titularul este, de regul, posesorul unui imobil, dar i un detentor
precar. Astfel, art. 949 noul C.civ. prevede: Cel care a posedat
un bun cel puin un an poate solicita instanei de judecat...Exerciiul aciunilor posesorii este recunoscut i detentorului
precar247.
- presupun o dovad relativ uor de fcut, tocmai datorit faptului
c nu pun discuii relative la dreptul de proprietate.
246
235
3. Clasificare
Aciunile posesorii sunt reglementate n art. 674-676 Codul de procedur civil i n art. 951 din noul Cod civil. Din texte rezult dou aciuni
posesorii:
- aciunea posesorie general sau aciunea n complngere;
- aciunea posesorie special sau aciunea n reintegrare.
a) Aciunea posesorie general sau aciunea n complngere
Prin aceast aciune posesorul cere ncetarea oricrui act de tulburare
a posesiei sau redobndirea posesiunii, cu excepia cazului n care deposedarea s-a fcut prin violen.
Tulburrile n posesie pot fi de fapt, constnd n svrirea oricrui
act material prin care se ncalc posesia (trecerea pe terenul altuia fr aprobarea proprietarului) sau de drept, constnd n orice act judiciar ori extrajudiciar prin care o persoan are pretenii contra posesorului (somaia trimis
unui chiria de ctre un ter prin care solicit s i se fac lui plata chiriei i
nu locatorului).
Pentru exercitarea aciunii posesorii generale, art. 674 C.pr.civ i art.
951 alin.(1) noul Cod civil prevd ndeplinirea cumulativ a trei condiii248:
- posesia s fi durat cel puin un an, adic posesorul reclamant s fac dovada c nainte de tulburare sau deposedare a stpnit bunul
cel puin un an;
- s nu fi trecut mai mult de un an de la tulburare sau deposedare;
- posesia reclamantului s fie util, adic s ndeplineasc condiiile
prevzute de art. 922 alin.(1) noul C.civ.
n ceea ce privete dovada posesiei, opereaz regulile nscrise n art.
919 alin.(1) noul Cod civil, n sensul c dovada elementului corpus duce la
concluzia existenei elementului animus. De asemenea, dovedirea posesiei
la un moment dat duce la concluzia continuitii ei pn la dovada contrarie.
Dovada viciilor posesiei va trebui s fie fcut de prt.
b) Aciunea posesorie special sau n reintegrare
Aceast aciune este utilizat de ctre posesor atunci cnd tulburarea
sau deposedarea a avut loc prin violen.
Prin violen se nelege orice fapt contrar ordinii i bunelor raporturi n societate. Faptele de violen care justific aciunea posesorie sunt:
- fapte de ocupare a unui imobil fr permisiunea posesorului;
- fapte de obstrucie prin care o persoan mpiedic posesorul s
248
Dec. nr. 1592/1991 a CSJ, sec. civ. n P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 122.
236
X. Posesia
249
Dec. nr. 2010/1992 a CSJ, sec. civ., n Probleme de drept din deciziile Curii Supreme
de Justiie 1990-1992, Ed. Orizonturi, Bucureti, 1993, p.256-258 (Cererile privitoare la
posesie vor fi admise dac nu a trecut un an de la deposedare, iar reclamantul dovedete c
nainte de aceast dat a posedat cel puin un an. Dac deposedarea sau tulburarea s-a fcut
prin violen, cel ce formuleaz aciune n justiie trebuie s dovedeasc numai prima dintre
condiiile menionate) .
250
Art. 952 noul Cod civil
237
238
CAPITOLUL XI251
CIRCULAIA JURIDIC A IMOBILELOR
SECIUNEA I - Circulaia juridic a terenurilor
1. Noiunea de fond funciar al Romniei. Reglementare.
Clasificarea terenurilor.
Noiune.
Legea nr. 18/1991, legea fondului funciar, republicat252, n art. 1,
precizeaz c: terenurile de orice fel, indiferent de destinaie, de titlul n
baza cruia sunt deinute sau de domeniul public ori privat din care fac
parte, constituie fondul funciar al Romniei.
Reglementare. Datorit importanei pe care o prezint, terenurile
beneficiaz de un regim juridic special, stabilit prin dispoziiile Legii nr.
18/1991 privind fondul funciar. De asemenea, sunt incidente i prevederi
ale Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executrii lucrrilor de construcii253, Legea nr. 33/ 1994, privind exproprierea pentru cauz de utilitate
public254. Toate aceste legi evoc concepia statului romn referitoare la
proprietatea privat asupra terenurilor, ntreaga evoluie istoric a acestei
instituii reflectndu-se n legislaia n vigoare la diferite perioade de
timp255.
251
Prezentul capitol are menirea de a aduce la cunotina celor care studiaz materia Drepturilor reale principale noiunea de circulaie juridic a imobilelor. Aceast materie s-a bucurat de o bogat practic judiciar. Odat cu adoptarea Noului Cod civil romn, circulaia
juridic a imobilelor nu mai este reglementat, astfel nct prezentul capitol reprezint o
expunere teoretic a implicaiilor avute de instituia studiat.
252
Republicat n M.O. nr. 1 din 5 ianuarie 1998, modificat prin Legea nr. 71/2011 pentru
punerea n aplicare a Legii 287/2009 privind Codul civil .
253
Republicat n M.O. nr. 933 din 13 octombrie 2004 modificat i completat prin OUG
nr.85/2011.
254
Publicat n M.O. nr. 139 din 2 iunie 1994 i republicat n M. Of. 472/05.07.2011.
255
Iniial, regimul juridic al circulaiei imobilelor era guvernat doar de prevederile Codului
Civil, care consacrau principiul liberei circulaii a bunurilor (art. 471 i 1310) i principiul
consesualismului (art. 971 i 1295). Dup 1945, o dat cu instaurarea regimului totalitar,
ntreaga legislaie promova ideea unei proprieti socialiste aparinnd ntregului popor. Sa instituit un control administrativ al nstrinrilor de terenuri i s-a impus condiia formei
autentice a actului translativ de proprietate. Astfel, legea nr. 203/1947 impunea condiia
239
Clasificarea terenurilor.
Legea fondului funciar, n art. 2-6, clasific terenurile n funcie de
dou criterii: dup destinaia lor i dup forma dreptului de proprietate.
a) n funcie de destinaie, terenurile se clasific astfel:
- terenuri cu destinaie agricol;
- terenuri cu destinaie forestier;
- terenuri aflate permanent sub ape;
- terenuri din intravilan, aferente localitilor urbane i rurale
pe care sunt amplasate construciile, alte amenajri ale localitilor, inclusiv terenurile agricole i forestiere;
- terenuri cu destinaie special, cum sunt cele folosite pentru
transporturile rutiere, feroviare, navale i aeriene, cu conautorizrii i autentificrii actului translativ doar n ceea ce privete terenurile agricole. Ulterior prin Decretul nr. 151/1950, condiia a fost extins i asupra terenurilor cu vii, livezi,
iazuri i bli, pentru ca n temeiul Decretului nr. 221/1950 (ce a abrogat Decretul nr.
151/1950) autorizaia administrativ i actul autentic s fie obligatorii pentru nstrinarea
terenurilor, cu sau fr construcii, aflate pe teritoriul capitalei i al comunelor nvecinate,
precum i al comunelor cu planuri de sistematizare. Legea nr. 19/1968 a scos din circuitul
civil terenurile fr construcii proprietate a persoanelor fizice i juridice, aflate n perimetrul construibil al municipiului Bucureti, al celorlalte municipii sau al oraelor,
declarndu-le indisponibile i expropriabile, iar ulterior, prin Legile nr. 58/1974 i 59/1974,
au fost scoase din circuitul general toate categoriile de terenuri. Conform art. 30 din Legea
nr. 58/1974, dobndirea terenurilor se fcea numai prin motenire legal, fiind interzis
nstrinarea prin acte juridice ntre vii a acestora. n caz de nstrinare a construciilor (pentru care legea prevedea autorizaia prealabil i act autentic), terenul aferent trecea n proprietatea statului cu plata unei despgubiri, dobnditorul construciei primind terenul n
folosin n limitele stabilite prin detaliile de sistematizare. (A se vedea Sec. II din prezentul capitol, la nota de subsol). Legea nr.58/1974 a fost modificat prin Decretul nr.
112/1984 n mod excepional, acordndu-se posibilitatea ca productorii agricoli din zonele necooperativizate s transmit copiilor lor o parte din terenurile agricole pe care le au n
proprietate, dac acetia locuiesc sau urmeaz s-i stabileasc domiciliul n aceeai comun. Liberalizarea circulaiei juridice a terenurilor s-a realizat dup decembrie 1989, cnd
prin Decretele Lege nr. 1 i 9/1989 au fost abrogate dispoziiile legilor nr. 58 i 59/1974.
Legea nr. 9/1990, a prevzut c, pn la adoptarea unei noi reglementri legale privind regimul fondului funciar, se interzice nstrinarea prin acte ntre vii a terenurilor de orice fel
situate n interiorul sau n afara localitilor , cu excepia terenurilor aferente construciei
ce se nstrineaz n suprafa de cel mult 1000 mp. Se poate constata c pentru o scurt
perioad de timp (n perioada dintre Legea nr. 9/1990 i Legea 18/1991), terenurile au fost
scoase temporar din circuitul civil. O dat cu legea nr. 50/1991, dispar restriciile care condiionau transmiterea dreptului de proprietate de autorizaia prealabil i de forma autentic.
Legea 18/1991, n varianta iniial, prin art. 46 alin. 1, reinstituie cerina formei autentice,
pentru toate terenurile, indiferent de locul siturii: intravilan sau extravilan. Pentru construcii n continuare nu este necesar forma autentic.
240
struciile i instalaiile aferente, construcii i instalaii hidrotehnice, termice, de transport al energiei electrice i gazelor
naturale, de telecomunicaii, pentru exploatrile miniere i
petroliere, cariere i halde de orice fel, pentru nevoile de aprare, plajele, rezervaiile, monumentele naturii, ansamblurile
i siturile arheologice i istorice i alte asemenea.
b) n raport de forma dreptului de proprietate, sunt:
- terenuri ce fac obiectul dreptului de proprietate privat. Titulari pot fi persoane fizice, persoane juridice de drept privat
i persoane juridice de drept public (statul i unitile administrativ-teritoriale) cu privire la terenurile aflate n domeniul
privat.
- terenuri ce fac obiectul dreptului de proprietate public.
Aceste terenuri aparin domeniului public i au ca titulari statul i unitile administrativ-teritoriale.
Iniial, Legea fondului funciar a stabilit mai multe principii care defineau regimul juridic
al circulaiei terenurilor (art. 66-73), abrogat prin Legea nr. 54/1998, i anume: a) nstrinarea terenurilor prin acte juridice ntre vii se putea face numai cu respectarea formei
autentice a actului. Principiul enunat cuprindea o serie de limite: n caz de nstrinare a
terenurilor agricole, proprietatea dobnditorului nu putea depi 100 ha de familie, iar nstrinarea terenurilor agricole din extravilan prin vnzare se putea face numai cu respectarea unui drept de preempiune. b) interdicia dobndirii prin acte juridice ntre vii a
dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre persoane fizice, care nu aveau cetenia romn i domiciliul n Romnia, precum i de persoane juridice care nu
aveau naionalitate romn i sediul n Romnia. Persoanele strine care dobndeau n
proprietate terenuri, prin motenire, erau obligate s le nstrineze n termen de 1 an de la
data dobndirii, sub sanciunea trecerii n mod gratuit, a acestor terenuri n proprietatea
statului. Prin Dec. nr. 342/1997, publicat n M.O. nr. 333/27.11.1997, Curtea Constituional a abrogat aceast prevede ca fiind contrar dispoziiilor art. 41 din Constituie.
241
242
ce ntre vii, per a contrario, nstrinarea i dobndirea de terenuri prin acte mortis causa se poate face n formele prevzute
de art. 258 C.civ.
Forma autentic este cerut i n cazul n care prin acte juridice
ntre vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fr construcie (art. 2 alin 2). Se are n vedere constituirea unor
drepturi reale, principale, dezmembrate din dreptul de proprietate.
c. cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate
asupra terenurilor din Romnia n condiiile legii speciale, principiu
prevzut de art. 3 din Lege.
d. instana are posibilitatea de a pronuna o hotrre care s in
loc de contract, substituind acordul de voin la transmiterea dreptului de
proprietate sau la constituirea unui drept real avnd ca obiect un teren.
Aceasta i gsete reglementare expres, pentru prima dat n art. 5 alin 2,
potrivit cruia n situaia n care dup ncheierea unui antecontract cu
privire la teren cu sau fr construcii, una dintre pri refuz ulterior s
ncheie contractul, partea care i-a ndeplinit obligaiile poate sesiza instana competent care poate pronuna o hotrre care s in loc de contract
Modificat prin Legea nr. 389/2002 pentru prorogarea termenului prevzut la art. 4 din
OG nr. 69/2000 pentru asigurarea finalitii aciunilor legate de aplicarea Legii fondului
funciar nr.18/1991, republicat i a Legii nr. 1/2000(se prorog termenul de finalizare a
aciunilor de punere n aplicare a dispoziiilor acestor legi pn la data de 30 iunie 2004) i
Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i justiiei.
243
244
rea unui titlu de proprietate n limita unor suprafee minime de 0,5 ha. pentru fiecare persoan ndreptit i de maximum 10 ha de familie (art. 8
alin. 3 din Legea nr. 18/1991). Art. 3 alin. 2 din Legea nr. 1/2000, modificat prin Legea nr. 247/2005 dispune c, n prezent, persoanele crora li s-a
reconstituit dreptul de proprietate n limita suprafeei de teren de 10 ha de
familie, pot cere reconstituirea dreptului de proprietate i pentru diferena
dintre aceast suprafa i cea pe care au adus-o n cooperativa agricol, sau
preluat prin legi speciale ori n orice mod de la membrii cooperatori, dar
nu mai mult de 50 de ha de proprietar deposedat.
- structurile reprezentative ale unitilor de cult, n conformitate cu
art. 22 alin. 3 i 6 din Legea 18/1991 pot dobndi n proprietate, prin reconstituire, suprafee de teren agricol pe care le-au avut: mnstiri i schituri,
pn la 50 ha, centrul patriarhal, pn la 200 ha, centre eparhiale, pn la
100 ha; protoierii, pn la 50 de ha; parohii, pn la 10 ha. n acelai sens
dispune i art. 23 alin 1 din Legea nr. 1/2001. Totodat prin Legea nr.
247/2005 s-a introdus alin.12 preciznd unitile de cult prevzute la alin
1, dac au avut n proprietate suprafee mai mari dect cele retrocedate pn la intrarea n vigoare a prezentei legi, pot cere reconstituirea dreptului de
proprietate pentru ntreaga suprafa deinut n 1945.
art. 23, alin. 3 din Legea nr. 1/2000, dispune c dobndesc prin
acest act normativ calitatea de titulari ai dreptului de reconstituire: unitile
de nvmnt preuniversitar cu profil agricol sau silvic, colile generale
din mediul rural i instituiile publice de ocrotire a copiilor. Acestora li se
restituie suprafee de teren pe care le-au avut n proprietate, n limita a 50
de ha.
persoanele deintoare ale titlurilor cavaler al ordinului Mihai Viteazul, Mihai Viteazul cu Spadele i motenitorilor acestora care au op260
Conform art. 9 (3), cererea se depune la primrie n termen de 90 de zile de la data intrrii n vigoare a Legii 18/1991; Legea nr. 167/1997 pentru completarea i modificarea Legii
nr. 18/1991 dispune c persoanele care nu au depus cereri n termenul prevzut de legea
fondului funciar ori acestea s-au pierdut sau nu s-a primit rspuns, se pot adresa cu o nou
cerere comisiilor n termen de 90 de zile de la data intrrii n vigoare a legii; art. 33 din Legea 1/2000 precizeaz c persoanele care nu au depus cereri n termenul prevzut de Legea
nr. 19/1997, pot formula astfel de cereri n termen de 60 de zile de la intrarea n vigoare a
legii. Legea nr. 389/2002 prorog termenul de finalizare a aciunilor de punere n aplicare a
dispoziiilor acestor legi pn la data de 30 iunie 2004.Art. IV din Legea nr. 247/2005 prevede c persoanele care nu au depus cereri n temeiul prevzut de Legea fondului funciar
nr. 18/191, pentru reconstituirea dreptului de proprietate, ori aceste cereri s-au pierdut sau
cu privire la care nu au primit nici un rspuns se pot adresa cu o nou cerere comisiilor
comunale , oreneti sau municipale, n termen de 90 de zile de la intrarea n vigoare a
prezentei legi.
245
precum i cele al cror regim juridic este reglementat prin Legea fondului
funciar nr. 18/1991 i prin Legea nr. 1/2000, se vor nainta n vederea soluionrii, n termen de 60 de zile, comisiilor comunale, oreneti i municipale constituite potrivit Legii 18/1991 i Legii nr. 1/2000 (art. V din Titlul
I).
Despgubirile acordate potrivit Legii fondului funciar nr. 18/1991 i
Legii nr. 1/2000, vor urma procedura i se vor supune dispoziiilor privind
acordarea despgubirilor din Titlul VII (art. V din Titlul VI).
n scopul accelerrii judecrii plngerilor, contestaiilor i a altor litigii aprute n urma aplicrii Legii nr. 18/1991 i Legii nr. 1/2000, judecarea proceselor se face de urgen i cu precdere, inclusiv n perioada vacanelor judectoreti. Termenele acordate de instan nu vor putea fi mai
mari de 15 zile, cu excepia cazului cnd prile sunt de acord cu acordarea
unui termen mai lung. Procesele funciare se vor soluiona de complete specializate (art. 1 i 2 din Titlul XIII).
Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989, republicat n M.O. nr. 279/04.04.2005, modificat i completat prin Legea nr. 247/2005 privind reforma n domeniile proprietii i
justiiei.
262
Primul act normativ prin care au fost reglementate msuri reparatorii n favoarea fotilor
proprietari a fost Legea nr. 18/1991, completat prin Legea nr.1/2001 (a se vedea sec. a IIa din prezentul capitol) a crei sfer de aplicare se limiteaz la terenurile agricole i cu
destinaie forestier. Avnd n vedere c Legea nr. 10/2001 privete categoria larg de
imobile se pune problema corelaiei cu prevederile Legii fondului funciar i Legii nr.
1/2000. Problema este rezolvat de art. 8 alin. 1 din Legea 10/2001 care dispune c nu intr
sub incidena acestei legi terenurile situate n extravilanul localitilor la data prelurii
abuzive sau la data notificrii, precum i cele al cror regim este reglementat prin Legea nr.
18/1991 (republicat) i Legea nr. 1/2000 exceptnd dispoziiile art. 36(5) din Legea nr.
18/1991 i art. 34 din Legea nr. 1/2000 privind terenurile fr construcii neafectate de lucrri de investiii sau cu lucrri ce au fost deteriorate, distruse, preluate n orice mod i care
se restituie fotilor proprietari. Odat cu Legea nr. 10/2001, dispoziiile acestor articole, au
devenit inaplicabile, regsindu-se n prevederile noii legi. Legea nr. 112/1995 este doar
248
dreptarea nedreptilor fcute prin preluarea abuziv a unor imobile proprietate privat de ctre stat sau de alte persoane juridice, dup instaurarea regimului de tip socialist-comunist n Romnia. Noua lege se remarc printro extensie att a domeniului de aplicare ct i a sferei beneficiarilor msurilor reparatorii, prin consacrarea principiul restituirii bunurilor preluate
abuziv de ctre stat, in integrum. Astfel, art. 9 alin. 1 stabilete cu titlu de
regul faptul c imobilele preluate n mod abuziv, indiferent n posesia cui
se afl n prezent, se restituie n natur n starea n care se afl la data cererii de restituire i libere de orice sarcini.
Totodat legea ncearc s acopere toate situaiile de preluare a imobilelor de ctre stat, att terenuri ct i construcii, difereniindu-se cantitativ
i calitativ de reglementrile anterioare
Prin imobile, n sensul Legii nr. 10/2001, se au n vedere: terenuri cu sau fr construcii, cu oricare dintre destinaiile avute la data prelurii n mod abuziv, precum i bunurile mobile devenite imobile prin nparial o lege de reparaie, deoarece vizeaz numai restituirea imobilelor cu destinaia de
locuine trecute cu titlu n proprietatea statului sau a altor persoane juridice i doar dac
existau nc n patrimoniul acestora. Astfel, locuinele preluate fr titlu sau fr titlu valabil nu intr sub incidena Legii nr. 112/1995, n schimb, legea nr. 10/2001are n vedere
toate categoriile de imobile preluate abuziv. De prevederile legii nr. 10/2001 beneficiaz
fotii proprietari sau motenitorii acestora indiferent de cetenie, spre deosebire de legea
nr. 112/1995 aplicabil numai cetenilor romni cu excluderea persoanelor juridice. n
sfrit restituirea n natur sau prin echivalent se face conform noii proceduri i nu conform
celei reglementate de legea nr. 112/1995 ale crei dispoziii rmn fr obiect (art. 12 prevedea posibilitatea opiunii fie pentru restituirea n natur, fie pentru despgubiri n cuantumul stabilit de lege). n plus, persoanele care nu au formulat cereri n termenul de 6 luni
prevzut de Legea nr. 112/1995 sau a cror cereri au fost respinse sau nu au fost soluionate, au posibilitatea de a formula o asemenea cerere n condiiile prezentei legi. Legea nr.
213/1998, dispune n art 6 c sunt considerate proprietate public sau privat de stat ori
aparinnd unitilor administrativ teritoriale i bunurile dobndite de stat n perioada 6
martie 1945 22 decembrie 1989 dac au intrat n proprietatea statului n temeiul unui titlu
valabil. Bunurile preluate de stat fr un titlu valabil, inclusiv cele obinute prin vicierea
consimmntului pot fi revendicate de fotii proprietari. Lsnd la latitudinea instanelor
posibilitatea de a stabili valabilitatea titlului, prin Legea nr. 213/1998, reconstituirea dreptului de proprietate s-a realizat pe cale judectoreasc. Astfel, bunurile preluate de stat cu titlu
valabil, intrnd n proprietatea acestuia, nu puteau face obiectul unei aciuni n revendicare.
Odat cu Legea nr. 10/2001 se poate obine reparaia prejudiciului cauzat indiferent dac
imobilele au fost preluate cu sau fr titlu valabil. Deci, dup intrarea n vigoare a Legii nr.
10/2001, aciunile n revendicare a imobilelor preluate fr titlu, formulate n condiiile
dreptului comun, nu mai pot fi primite urmnd a fi respinse ca inadmisibile. n schimb pentru imobilele ce nu cad sub incidena legii nr. 10/2001 ca i pentru bunurile mobile preluate
de stat fr titlu valabil, pot fi formulate n continuare aciuni n revendicare n temeiul art.
6 din legea nr. 213/1998.
249
F. Baias; B. Dumitrache, M. Nicolae, Regimul juridic al imobilelor preluate abuziv. Legea nr. 10/2001 comentat i adoptat; Ed. Rosetti, Bucureti, 2002, p. 147.
250
n vechea reglementare, art. 9 alin.2, abrogat prin Legea nr. 247/2005, msurile
reparatorii prin echivalent puteau consta n urmtoarele forme: compensarea cu alte bunuri
sau servicii oferite n echivalent de deintor; acordarea de aciuni la societile comerciale
tranzacionate pe piaa de capital; acordarea de titluri de valoare nominal folosite exclusiv
n procesul de privatizare; acordarea de despgubiri bneti. n prezent se au n vedere despgubirile bneti sau compensri cu alte bunuri i servicii oferite n echivalent, cu acordul
persoanei ndreptite.
251
252
bilit.
e) potrivit art. 19 alin 4 persoanele care au primit despgubiri n condiiile
Legii nr. 112/1995 pot solicita numai restituirea n natur, cu obligaia
returnrii sumei reprezentnd despgubirea primit, actualizat cu indicele inflaiei dac imobilul nu a fost vndut pn la data intrrii n vigoare a prezentei legi.
Msurile reparatorii prin echivalent sunt obligatorii:
a) n urmtoarele ipoteze, reglementate de art. 18 din lege, i anume:
- persoana ndreptit era asociat la persoana juridic proprietar a imobilelor i a activelor la data prelurii acestora n mod abuziv
(art. 18 lit. a). Se are n vedere situaia imobilelor aparinnd ntreprinderilor naionalizate care aveau drept acionari i persoane fizice. Acestea sau
motenitorii lor pot solicita restituirea prin echivalent. Prin excepie se
admite posibilitatea restituirii n natur dac persoana ndreptit era
unic asociat sau persoanele ndreptite asociate erau membrii ai aceleiai
familii (art. 18 lit. a din Lege);
- imobilul nu mai exist la data intrrii n vigoare a legii cu excepia imobilelor distruse ca urmare a unor calamiti naturale (art. 18
lit. c). Textul vizeaz numai imobilul construcie, terenul nefiind susceptibil de dispariie. Desfiinarea cldirii trebuie s fie total, n caz de desfiinare parial fiind posibil restituirea n natur. Dac pieirea construciei
a fost cauzat de o calamitate natural, persoana ndreptit nu mai are
dreptul la restituire (art. 10(4) din lege);
- imobilul a fost nstrinat cu respectarea dispoziiilor legale(art.
18 lit. d). Restituirea n natur a imobilului respectiv ar nsemna o veritabil expropriere, cu nclcarea prevederilor legale. n cazul n care imobilul a
fost vndut chiriaului, cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, persoana ndreptit are dreptul la msuri reparatorii prin echivalent pentru
valoarea de pia corespunztoare a ntregului imobil, teren i construcii,
stabilit potrivit standardelor internaionale de evaluare. Dac persoanele
ndreptite au primit despgubiri potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995,
ele au dreptul la diferena dintre valoarea ncasat, actualizat cu indicele
inflaiei, i valoarea corespunztoare imobilului. Cu acordul persoanei ndreptite, msurile reparatorii prin echivalent pot consta fie n compensare
cu alte bunuri sau servicii oferite de entitatea nvestit cu soluionarea notificrii, fie n despgubiri(art. 19 alin 2, i 3).
b) pentru imobilele evideniate n patrimoniul unor societi comerciale privatizate, sau care au fost nstrinate(art. 27 alin. 1i 2).
253
265
Iniial termenul a fost de 6 luni, ulterior a fost prelungit succesiv cu cte 3 luni prin
OUG nr. 109/2001 i OUG nr. 145/2001.
254
Unitatea deintoare creia i se va trimite notificarea poate fi o regie autonom, o societate sau o companie naional la care statul sau o autoritate a administraiei publice centrale
sau locale este acionar sau asociat, o organizaie cooperatist, orice alt persoan juridic
sau primrie, pentru imobile deinute de o comun, ora, municipiu (art. 20 alin. 1).
255
256
CAPITOLUL XII
PUBLICITATEA IMOBILIAR
SECIUNEA I Consideraii generale
1. Noiune
Publicitatea imobiliar este un ansamblu de mijloace juridice ce au
drept scop s asigure evidena, sigurana i opozabilitatea fa de teri a
actelor juridice prin care se constituie, se transmit i se sting drepturi
reale imobiliare267.
2. Obiective
Prin publicitatea imobiliar se urmresc mai multe obiective (scopuri):
a) de a conferi siguran transmisiunii drepturilor reale, evitndu-se
astfel transmisiunile succesive, frauduloase;
b) de a constitui o eviden economic i juridic n scopul identificrii tuturor imobilelor, indiferent de destinaie i de titular;
c) de a asigura ocrotirea persoanelor interesate s dobndeasc
imobile, oferindu-le posibilitatea de a cunoate situaia exact a
bunului la momentul achiziionrii;
d) de a permite organelor de stat competente s exercite un control
riguros cu privire la schimbrile materiale (mpreli, transformri, adugiri) i juridice (transmisiuni, grevri) a imobilelor;
267
257
268
Publicat n M.O. nr. 61/1996, modificat i completat prin Ordonana de Urgen nr.
70/2001 (M.O. nr. 266/2001), OUG nr. 41/2004 (M.O. nr.509/2004) i Legea nr.247/2005
privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente . Ca
urmare a modificrilor legii, se nfiineaz Agenia Naional de Cadastru i Publicitate
Imobiliar, ca instituie public central, cu personalitate juridic, n subordinea Ministerului Administraiei i Internelor, prin reorganizarea Oficiul Naional de Cadastru, Geodezie
i Cartografie, i preluarea activitii privind publicitatea imobiliar de la Ministerul Justiiei. De asemenea, n fiecare jude i n Municipiul Bucureti se organizeaz Oficiile de Cadastru i publicitate imobiliar, denumite oficii teritoriale, ca uniti cu personalitate juridic, n subordinea Ageniei Naionale, prin reorganizarea actualelor oficii judeene de cadastru geodezie i cartografie i al municipiului Bucureti i a birourilor de carte funciar. La
nivelul unitilor administrativ-teritoriale, se nfiineaz birouri de cadastru i publicitate
imobiliar, denumite n continuare birouri teritoriale, n subordinea oficiilor teritoriale.
258
c) sistemul intermediar al crilor de publicitate funciar, reglementat prin Legea nr. 242/1947 pentru transformarea crilor funciare n cri de
publicitate funciar. El se aplic n cteva localiti din fostul jude Ilfov i
Bucureti;
d) sistemul intermediar al crilor de eviden funciar, reglementat
prin Legea nr. 163/1946, nfiinat n scopul de a nlocui crile funciare distruse, sustrase sau pierdute, n timpul i din cauza rzboiului, n unele localiti din Transilvania. Aceste cri se nchid n momentul ntocmirii noilor
cri funciare sau cnd se gsesc crile funciare originale.
face actul juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale opozabil terilor.
ntre pri actul juridic produce efecte juridice din momentul ncheierii, fr
a fi necesar transcrierea sau nscrierea lui.
Lipsa ndeplinirii formei de publicitate este sancionat cu inopozabilitatea fa de teri a transmiterii ori constituirii dreptului real, fr a afecta
valabilitatea actului269.
4.Corelaia cu Legea nr. 7/1996
nscrierile fcute n conformitate cu actele normative n vigoare n
registrul de transcripiuni i inscripiuni, nainte de data intrrii n vigoare a
Legii nr. 7/1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar, i vor produce
i dup aceast dat efectele prevzute, cu excepia cazurilor n care drepturile de proprietate i celelalte drepturi reale au fost afectate n orice mod prin
efectul legii.
Potrivit art. 59 din Legea nr. 7/1996 (modificat prin Titlul XII al Legii
nr. 247/2005), actul juridic privind constituirea sau transmiterea unui drept real
imobiliar, valabil ncheiat anterior intrrii n vigoare a prezentei legi, netranscris
n registrul de transcripiuni i inscripiuni i produce efectele la data nscrierii
n cartea funciar, potrivit prevederilor Legii nr. 7/1996. Actul sub semntur
privat valabil ncheiat, va fi luat n considerare dac are dat cert anterioar
intrrii n vigoare a Legii fondului funciar nr. 18/1991.
Din momentul definitivrii lucrrilor de cadastru general i a registrelor de publicitate imobiliar pentru ntreg teritoriul unitii administrativ teritoriale, i nceteaz aplicabilitatea, pentru teritoriul respectiv, dispoziiile
ce reglementeaz sistemul de publicitate prin registre de inscripiuni i
transcripiuni.
n cazul transmiterii sau constituirii aceluiai drept real n mod succesiv n favoarea a
dou sau mai multe persoane se aplic principiul: qui prior tempore potior jure, avnd ctig de cauz cel care ndeplinete mai nti formalitile de transcriere a dreptului, chiar
dac actul este posterior actelor de dobndire ale celorlali.
260
de lege, n cartea funciar sunt nscrise i unele drepturi personale, fapte sau
raporturi juridice privind imobilele.
2. Felurile nscrierilor
Conform art. 5 din Legea nr. 115/1938, nscrierile sunt de trei feluri:
intabularea, nscrierea provizorie i notarea.
a) ntabularea este nscrierea prin care se transmite, constituie sau
stinge un drept real cu titlu definitiv la data nregistrrii cererii de nscriere.
Intabularea este o nscriere definitiv, avnd efect constitutiv de drepturi i
se face numai pe baza unui act juridic dovedit prin nscris original.
b) nscrierea provizorie este nscrierea prin care se strmut, constituie, modific sau stinge un drept real sub condiia justificrii sale ulterioare.
nscrierea provizorie (ntabulare imperfect) are loc atunci cnd nscrisul original nu ndeplinete cerinele speciale prevzute de lege pentru
intabulare sau n cazul n care nscrierea este cerut n temeiul unei hotrri
judectoreti supus recursului.
c) Notarea este nscrierea care are ca obiect menionarea n cartea
funciar a unor drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice privind
drepturi tabulare: minoritatea, punerea sub interdicie a titularului dreptului,
contractul de locaiune ncheiat pe o durat mai mare de 3 ani.
3. Efectele nscrierii
Potrivit art. 17 din Legea nr. 115/1938, dobndirea drepturilor reale
asupra imobilelor opereaz pe data nscrierii actului de transmisiune sau
constituire, ea avnd un caracter constitutiv de drepturi reale.
4. Corelaia cu Legea nr. 7/1996
nscrierile fcute n conformitate cu actele normative n vigoare n
crile funciare i n crile de publicitate funciar, nainte de data intrrii n
vigoare a Legii nr. 7/1996 privind cadastrul i publicitatea imobiliar, i vor
produce i dup aceast dat efectele prevzute, cu excepia cazurilor n care
drepturile de proprietate i celelalte drepturi reale au fost afectate n orice
mod prin efectul legii.
Potrivit art. 59 din Legea nr. 7/1996 (modificat prin Titlul XII al Legii nr. 247/2005), actul juridic privind constituirea sau transmiterea unui
drept real imobiliar, valabil ncheiat anterior intrrii n vigoare a prezentei
legi, nenscris n cartea funciar, i produce efectele la data nscrierii n cartea funciar, potrivit prevederilor Legii nr. 7/1996. Actul sub semntur pri261
vat valabil ncheiat, va fi luat n considerare dac are dat cert anterioar
intrrii n vigoare a Legii fondului funciar nr. 18/1991.
n temeiul art. 60 (completat i modificat prin Titlul XII al Legii nr.
247/2005), n regiunile de carte funciar supuse Decretului Lege nr.
115/1938 pentru unificarea dispoziiunilor privitoare la crile funciare provizorii din Vechiul Regat n cri de publicitate funciar, nscrierile privitoare la
imobile, cuprinse n crile funciare sau dup caz, n crile de publicitate funciar, vor continua s fie fcute n aceste cri, cu respectarea i n condiiile
dispoziiilor Legii nr. 7/1996. n cazul nscrierii unei construcii, a dezmembrrii sau alipirii unui corp funciar nscris ntr-o carte funciar ntocmit n
baza Decretului Lege nr. 115/1938, precum i pentru imobilul desprins, se
va deschide o nou carte funciar potrivit prevederilor prezentei legi.
Cartea funciar este alctuit dintr-un titlu (se indic numrul crii funciare i numele
localitii n care este situat imobilul). Partea I privete descrierea imobilelor i cuprinde:
numrul de ordin i cel cadastral al imobilului; suprafaa terenului, categoria de folosin i,
dup caz, construciile; planul imobilului cu vecintile, descrierea imobilului i inventarul
de coordonate al amplasamentului pentru fiecare imobil n parte. Partea a II-a are n vedere
nscrierile privind dreptul de proprietate: numele proprietarului, actul sau faptul juridic care
constituie titlu de proprietate, precum i menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest
drept; strmutarea proprietii, servituile constituite n folosul imobilului, faptele juridice,
drepturile personale, precum i aciunile privitoare la proprietate; orice ndreptri, modificri, nsemnri ce s-ar face n titlu, n partea I sau a II-a a crii funciare cu privire la nscrierile fcute. Partea a III-a se refer la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de
proprietate i sarcini: dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin abitaie, servituile n
sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea
de venituri pe timp mai mare de 3 ani; faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte; se-
263
Cartea funciar este un nscris n care sunt evideniate situaia material i situaia juridic a imobilelor, n mod public, prin nscrierea tuturor
actelor i faptelor juridice referitoare la aceste bunuri. Ele se ntocmesc pe
localiti i se numeroteaz de la 1 la n... pentru fiecare localitate n parte, i
alctuiesc mpreun registrul cadastral de publicitate imobiliar al teritoriului localitii.
n noul sistem de publicitate evidena se ine att pe imobile ct i
pe persoane, efectul nscrierii constnd doar n opozabilitatea actului fa
de teri i nu n dobndirea dreptului real.
1. Feluri de nscrieri
Noul sistem de publicitate imobiliar presupune mai multe feluri de
nscriere:
a) Intabularea
Intabularea este nscrierea prin care transmiterea, constituirea,
modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar devin opozabile fa
de teri, de la data nregistrrii cererii de nscriere. Potrivit art. 28 alin. 4
lit. a), intabularea are ca obiect nscrierea definitiv a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale.
nscrierea se face pe baza actului juridic prin care s-a constituit sau
s-a transmis n mod valabil dreptul real. Radierea dreptului de proprietate i
a celorlalte drepturi reale se face n temeiul actului juridic ce exprim consimmntul titularului la stingerea lor, cu excepia drepturilor ce se sting la
ndeplinirea termenului menionat n nscriere sau a drepturilor viagere care
se sting prin moartea titularului lor.
n cazul proprietii comune vor fi nscrii n aceeai carte funciar
toi proprietarii, indicndu-se i partea indiviz a fiecrui coproprietar (art.
46).
b) nscrierea provizorie
Reprezint nscrierea prin care transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar devin opozabile fa de
teri, sub condiia i n msura justificrii ei271.
Prin nscrierea provizorie, dreptul real imobiliar devine opozabil terilor cu rangul dobndit prin aceast nscriere, sub condiia i n msura juschestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale; orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile fcute n aceast parte.
271
L.Pop, L. M. Harosa op.cit., p. 370- 371.
264
tificrii nscrierii provizorii. Prin urmare, dup ndeplinirea condiiei i devenirea definitiv a nscrierii (se transform n intabulare), nscrierea va cpta data i rangul pe care l-a avut nscrierea provizorie. Astfel, persoana
interesat este aprat de riscul unei eventuale intabulri n favoarea unui
ter care ar dobndi acelai drept ulterior. Rolul ei este ca titularul nscrierii
s beneficieze de prioritatea nscrierii.
Conform art. 32 alin. 2, modificat, din Legea nr. 7/1996, nscrierea
provizorie n cartea funciar se face n urmtoarele situaii:
a) n cazul dobndirii de drepturi reale afectate de o condiie
suspensiv;
b) cnd se solicit intabularea unui drept real n temeiul unei hotrri judectoreti ce nu a rmas irevocabil. Avnd n vedere c
textul nu distinge ntre hotrrile nedefinitive i cele definitive, apreciem c pot constitui temei al unei nscrieri provizorii att hotrrile
nedefinitive, pronunate n prim instan, ct i cele definitive dar
nermase irevocabile;
c) dac se dobndete un drept tabular care, anterior, a fost nscris provizoriu. n ipoteza n care un drept tabular a fost nscris
provizoriu i transmisiunea acestuia va urma aceeai soart, noul dobnditor neputnd s nscrie dreptul dect n aceleai condiii;
d) dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris
ipoteca ori privilegiul imobiliar. Se are n vedere ipoteza n care a
fost nscris n cartea funciar o ipotec sau un privilegiu imobiliar,
iar debitorul face dovada consemnrii sumelor datorate fr a exista
actul autentic din care s rezulte consimmntul creditorului pentru
efectuarea radierii sau o hotrre judectoreasc prin care s-a dispus
radierea. n aceast situaie, ipoteca sau privilegiul se vor radia provizoriu;
e) dac pentru soluionarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare, care nu aduc atingere fondului dreptului ce se cere a
fi nscris i nu se fundamenteaz noi capete de cerere. Dup nscrierea provizorie a dreptului real, sub condiia depunerii nscrisurilor necesare, solicitantul va fi ntiinat s depun ntr-un termen stabilit de ctre registrator, actele doveditoare. Dac acestea sunt depuse n termenul fixat, registratorul, prin ncheiere, va proceda la justificarea nscrierii provizorii, n caz contrar urmnd a se radia nscrierea provizorie.
265
Dac creditorul refuz s-i dea consimmntul, justificarea radierii ipotecii sau a privilegiului imobiliar se va efectua n baza hotrrii judectoreti irevocabile prin care,
constatndu-se achitarea sumelor datorate de debitor, se ordon radierea ipotecii sau a privilegiului din carte. Ase vedea C. Cucu - Legislaia cadastrului i publicitii imobiliare. Comentarii i explicaii, Ed. ALL BECK, 2005, P. 121.
266
dific i sting drepturi reale imobiliare. Aceast regul este stabilit de art.
27 din lege potrivit cruia: actul juridic este valabil pentru pri de la data
ncheierii lui, dat cnd se transfer dreptul real, dar fr nscrierea n cartea funciar actul juridic nu va putea fi opus terilor.
Prin excepie de la regula enunat mai sus, drepturile de proprietate
i celelalte drepturi reale sunt opozabile fa de teri, fr a fi nscrise n cartea funciar, cnd provin din succesiune, accesiune, vnzare silit, uzucapiune, precum i drepturile reale dobndite de stat sau de orice persoan,
prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotrri judectoreti (art. 28
alin. 1 i 2). Aceste drepturi se vor nscrie n cartea funciar numai n cazul
n care titularul dreptului dorete s dispun de ele (art. 28 alin.31).
Notarea are ca efect opozabilitatea fa de teri a drepturilor personale, faptelor personale, raporturilor juridice, litigiilor, etc. n legtur cu
imobilele descrise n cartea funciar. n acest sens, art. 40 prevede c actele i faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar, vor
putea fi nscrise la cerere, cu efect de opozabilitate pentru tere persoane.
3. Procedura nscrierii n cartea funciar
nscrierea n cartea funciar se realizeaz pe baza cererii de nscriere
care se depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial n raza creia
este situat imobilul. Cererea trebuie nsoit de urmtoarele acte:
- nscrisul original sau copia legalizat care atest actul sau faptul a
crei nscriere se cere;
- copia legalizat a hotrrii judectoreti care se nscrie, urmat de
meniunea c este definitiv i irevocabil.
Pot solicita efectuarea ntabulrii i nscrierii provizorii toate persoanele care, n baza unui nscris original, a unei hotrri judectoreti sau a
hotrrii autoritii administrative urmeaz s constituie, transmit, modifice, dobndeasc sau stinge un drept tabular. Cererea poate fi depus de titularul dreptului care solicit nscrierea, sau de un mandatar al acestuia n
temeiul unei procuri speciale .
Cererile de nscriere se nregistreaz n registrul de intrare, menionndu-se numrul care rezult din ordinea cronologic a depunerilor i data
primirii. n cazul n care se depun deodat mai multe cereri, ipotecile i privilegiile vor avea rang egal, iar celelalte drepturi primesc numai provizoriu
rang egal, urmnd ca instana s decid asupra rangului i a radierii nscrierii
nevalabile (art. 49 alin. 1-6).
267
rativ asupra unui drept real imobiliar de a transmite aceast hotrre la biroul de carte funciar, n termen de 3 zile de la rmnerea definitiv i irevocabil a acesteia. De asemenea, instana are i obligaia de a solicita notarea aciunii n desfiinarea actului juridic supus nscrierii, nainte de a intra
n dezbaterea fondului.
Raiunea instituirii unei astfel de notri este de a mpiedica, pe de o
parte, dobndirea cu bun credin a unui drept tabular n tot cursul procesului i, pe de alt parte, de a asigura executarea hotrrii judectoreti care ar
putea fi mpiedicat prin constituiri de drepturi reale n cursul proceselor.
5. Situaii speciale de nscriere n cartea funciar
a) Cazul modificrilor corpului imobilului (art. 44-45)
Imobilul nscris n cartea funciar se poate modifica prin alipiri,
dezlipiri sau prin mrirea sau micorarea ntinderii acestuia.
Alipirea are loc atunci cnd dou sau mai multe parcele se unesc
ntr-un singur imobil sau se adaug o parcel nou la un imobil. Atunci
cnd se unesc dou sau mai multe parcele ntr-o singur parcel, ele trebuie s fie situate una lng alta. Noul corp de proprietate va fi nscris cu un
numr roman.
Dezlipirea se realizeaz cnd se desparte o parcel de un imobil.
Dezlipirea unui imobil sau a unei pri dintr-un imobil se face mpreun cu
sarcinile care greveaz imobilul. Imobilul grevat cu sarcini nu poate fi alipit
la un alt imobil, ci va forma n caz de dezlipire un imobil separat.
n cazul alipirilor i dezlipirilor se vor efectua, dac este nevoie, operaiuni de transcriere sau renscriere (art. 45).
Transcrierea se face cnd o parcel este trecut dintr-o carte
funciar n alt carte funciar. Dac se transcrie o parte dintro parcel n alt carte funciar, se va forma un imobil distinct
cu numr cadastral nou, iar restul se nscrie n vechea carte
funciar, cu menionarea noului numr cadastral i a suprafeei imobilului, iar dac toate imobilele nscrise ntr-o carte
funciar au fost transcrise, aceasta se va nchide i nu va mai
putea fi redeschis pentru noi nscrieri.
Renscrierea are loc n situaia n care o parcel se dezlipete
i se trece n aceeai carte funciar ca un imobil de sine stttor sau ca o parcel a unui alt imobil.
269
272
dac, n acest din urm caz, ambele nscrieri se solicit concomitent. Aceste
prevederi sunt nscrise n art. 893 noul Cod civil.
n ceea ce privete nscrierea drepturilor reale n cazul actelor juridice succesive, art. 894 noul Cod civil prevede c dac un drept supus nscrierii n cartea funciar a fcut obiectul unor cesiuni succesive care nu au fost
nscrise, cel din urm ndreptit s cear nscrierea nu o va putea face dect
dac solicit, odat cu nscrierea dreptului su i nscrierea dobndirilor succesive anterioare pe care le va dovedi cu nscrisuri originale sau copii legalizate, dup caz. Acest principiu apare ca o obligativitate a justificrii cesiunilor succesive ntre proprietarul tabular anterior i autorul dreptului pentru
care se solicit nscrierea.
nscrierile ntemeiate pe obligaiile defunctului se vor putea svri
i dup ce dreptul a fost nscris pe numele motenitorului, ns numai n situaia n care motenitorul este inut de aceste obligaii, adic doar dac
motenitorul a acceptat aceste obligaii.
n ceea ce privete nscrierea provizorie, acesta reprezint operaiunea prin care sunt trecute n cartea funciar drepturi reale imobiliare, aceste
drepturi tabulare nscrise provizoriu fiind incerte.
Cazurile n care se poate solicita nscrierea provizorie sunt prevzute
expres de art. 898 din Codul civil. Efectele nscrierii provizorii vor fi afectate de incertitudine pn la data prezentrii documentelor care probeaz ncetarea strii de incertitudine273.
Efectele nscrierii provizorii sunt reglementate de art. 899 noul Cod
civil. Astfel, nscrierea provizorie are ca efect dobndirea, modificarea sau
stingerea unui drept tabular de la data nregistrrii cererii, sub condiia i n
msura justificrii ei.
Notarea n cartea funciar
Are ca obiect drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice a
cror notare a fost impus sau permis prin dispoziii legale, nefiind permis
notarea unor drepturi sau mprejurri neprevzute de lege.
Rectificarea nscrierilor n cartea funciar
Rectificarea nscrierilor din cartea funciar reprezint modificri ale
datelor cuprinse n cartea funciar, care pot fi radieri, ndreptri sau corectri, n cazul n care situaia juridic real a imobilului nu i gsete corespondena n cuprinsul crii funciare.
273
273
Dovedirea situaiei reale a imobilului poate fi fcut cu ajutorul recunoaterii titularului nscrierii a crei rectificare este cerut, prin declaraie
notarial autentic sau prin hotrre judectoreasc definitiv pronunat
mpotriva titularului nscrierii.
n ce privete erorile materiale, acestea vor putea fi rectificate la cerere sau din oficiu, dac erorile nu constituie cazuri de rectificare care pot fi
soluionate doar pe calea aciunii n rectificare tabular.
Titularul dreptului de proprietate imobiliar are posibilitatea s cear
motivat modificarea datelor nscrise cu privire la descrierea, destinaia i
suprafaa imobilului274.
274
275
276
prietar, atributele posesiei i folosinei n aceleai condiii ca i proprietarul, cu obligaia de a-i conserva substana i de a-l restitui la
ncetarea uzufructului;
dezmembrminte termen folosit pentru a desemna drepturile reale principale, care se constituie prin desprinderea unor atribute din coninutul juridic al dreptului de proprietate (de uzufruct, uz, abitaie, superficie, servitute);
erga omnes expresie latin desemnnd faptul c un act juridic sau un drept
subiectiv este opozabil fa de toi;
in judiciis universalibus pretium succedit loco rei, et res loco pretii expresie latin desemnnd regula conform creia dac ntr-un patrimoniu
un bun este nstrinat, locul lui va fi luat de preul primit, iar dac
cu acest pre se va obine un alt bun, locul preului va fi luat de bunul dobndit de el;
jus in re expresie latin desemnnd un drept relativ la bunuri (drept n
obiect); n prezent, utilizat ca noiune echivalent pentru dreptul
real;
jus ad personam expresie latin desemnnd un drept relativ la o persoan;
n prezent, utilizat ca echivalent al dreptului de crean;
reus credendi expresie desemnnd persoana creditorului;
reus debendi expresie desemnnd persoana debitorului;
res certa expresie desemnnd bunuri individual-determinate;
res genera expresie desemnnd bunuri de gen;
obligaia de a da (aut dare) ndatorirea de a constitui sau a transmite un
drept real cu privire la un lucru;
obligaia de a face (aut facere) const ntr-o prestaie pozitiv avnd ca
obiect executarea de lucrri, prestarea de servicii sau predarea unui
lucru;
obligaia de a nu face (aut non facere) ndatorirea subiectului pasiv de a se
abine de la svrirea unei aciuni;
abusus (jus abutendi) atribut al dreptului de proprietate, desemnnd dreptul de proprietate asupra bunului (dispoziie juridic prin nstrinare
sau dispoziie material prin distrugere);
accesiune mod de dobndire a proprietii conform cruia tot ce se unete
cu un lucru devine proprietatea aceluia cruia i aparine bunul la
care s-a fcut unirea sau ncorporaiunea;
animus stare de spirit a unei persoane care se comport ca titularul unui
drept asupra unui lucru (animus domini, animus possidendi), carac278
supuse demolrii n vederea realizrii de lucrri de utilitate public, precum i lucrrilor de renovare ce nu se pot efectua n
cldiri ocupate de locatari.
locuin de serviciu locuin destinat funcionarilor publici, angajailor
unor uniti sau ageni economici, acordat n condiiile contractului de munc, potrivit prevederilor legale.
locuin social locuin care se atribuie cu chirie subvenionat unor persoane sau familii a cror situaie economic nu le permite dobndirea n proprietate sau nchirierea unei locuine n condiiile
pieei.
pact de preferin convenie prin care proprietarul unui bun se oblig ca,
n cazul cnd l va vinde, s acorde preferin unei anumite persoane, la pre egal.
abuz de drept fapta titularului unui drept de a-l exercita cu rea-credin n
afara scopului social-economic, recunoscut de ctre lege;
a evinge a face ca o alt persoan s sufere o eviciune (pierderea proprietii lucrului sau tulburarea cumprtorului n exercitarea prerogativelor de proprietar);
bona fides presumitur expresie latin desemnnd regula conform creia
buna-credin se prezum; ea nu trebuie dovedit.
cheltuieli necesare sume de bani sau munc necesare pentru conservarea
unui lucru n nsi materialitatea sa;
cheltuieli utile sume de bani sau munc utilizate de ctre posesorul unui
lucru n vederea ameliorrii strii materiale a acestuia i care,
dei nu sunt necesare, sporesc valoarea lucrului;
cheltuieli voluptorii sume de bani sau munc utilizate de ctre posesorul
unui lucru pentru a-i satisface plcerea lui personal i care nu
mresc valoarea unui lucru;
contract de comodat contract prin care o persoan, numit comodant, remite spre folosin temporar unei alte persoane, numit comodatar, un lucru determinant cu obligaia pentru acesta din urm
de a-l restitui n natur, n individualitatea sa;
crean cert crean care are o existen nendoielnic i asupra creia nu
exist nici un litigiu;
crean exigibil crean a crei scaden fiind ndeplinit, creditorul poate cere a fi executat de ndat i la nevoie chiar pe calea urmririi silite;
crean lichid crean avnd un cuantum precis determinat;
dar manual varietate a contractului de donaie, avnd ca obiect bunuri
mobile corporale, care se ncheie valabil i se execut prin remi280
bun sau a unui drept din patrimoniu, fie grevarea unui bun cu o
sarcin real;
caz fortuit mprejurare imprevizibil i insurmontabil care mpiedic, n
mod obiectiv, executarea obligaiei contractuale;
expropriere act de putere public prin care se realizeaz dobndirea forat
a proprietii private, necesar executrii lucrrilor de utilitate
public, n schimbul unei despgubiri;
for major mprejurare absolut imprevizibil i absolut insurmontabil
care mpiedic n mod obiectiv i fr nici o culp din partea debitorului executarea obligaiei contractuale a acestuia, antrennd
i justificnd exonerarea lui de rspundere ;
gestiunea de afaceri operaie ce const n aceea c o persoan intervine,
prin fapta sa voluntar i unilateral, i svrete acte materiale
sau juridice n interesul altei persoane, fr a fi primit mandat
din partea acesteia din urm;
just titlu act juridic translativ de proprietare avnd drept scop transferul
proprietii, dar care datorit unor mprejurri ce in de actul respectiv, el nu strmut proprietatea bunului ci doar posesia lui;
mas succesoral ansamblul bunurilor i valorilor de orice fel care, fcnd
parte din patrimoniul defunctului, constituie obiectul mprelii
motenirii;
nemo ad alium transferre potest quam ipse habet adagiu latin folosit pentru a fundamenta soluia potrivit creia nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi dect are el nsui;
ocupaiune mod de dobndire a dreptului de proprietate prin luarea n posesie a unor bunuri ce nu sunt cuprinse n patrimoniul nimnui;
resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis adagiu latin folosit pentru a
exprima regula potrivit creia desfiinarea, cu efect retroactiv, a
drepturilor transmitorului asupra lucrului transmis atrage dup
sine desfiinarea drepturilor consimite de acesta n folosul unui
ter;
sult sum de bani ce trebuie pltit pentru compensarea inegalitii de
valoare a loturilor n cazul partajului judiciar;
uzucapiune mod de dobndire a proprietii sau a altor drepturi reale prin
posedarea nentrerupt a unui imobil n timpul i condiiile prevzute de lege.
aciune confesorie aciune prin care titularul su urmrete aprarea unui
dezmembrmnt al dreptului de proprietate;
aciune negatorie aciune prin care proprietarul neag existena unui dezmembrmnt al altei persoane asupra bunului su;
282
285
Anexa II
ntrebri, exerciii
1. Care sunt drepturile i obligaiile care fac parte din patrimoniul unei
persoane? Dai exemple de drepturi i obligaii care nu intr n coninutul patrimoniului.
2. Definii noiunile de universalitate juridic i universalitate de
fapt.
3. Ce nelegei prin creditor chirografar? n ce const dreptul de gaj
general al creditorului chirografar?
4. Identificai raportul existent, n caz de concurs, ntre un creditor chirografar i un creditor a crui crean este garantat real.
5. Ce nelegei prin subrogaie i de cte feluri este?
6. Ce relaie exist ntre subrogaia real cu titlu universal i gajul general al creditorilor chirografari?
7. Ce nelegei prin transmisiunea patrimoniului? De cte feluri este
acesta?
8. Clasificai drepturile patrimoniale ce intr n componena unui patrimoniu. Enumerai asemnrile i deosebirile existente ntre cele
dou categorii de drepturi.
9. Clasificai drepturile reale i enumerai-le pentru fiecare categorie.
10. Clasificai obligaiile reale, oferind cte un exemplu pentru fiecare
categorie.
11. Analizai coninutul obligaiei de a nu face dup cum este corelativ unui drept real sau unui drept de crean.
12. Definii noiunile de proprietate drept de proprietate.
13. Interpretai din punct de vedere juridic expresia: dreptul de proprietate este un drept absolut.
14. Stabilii care este coninutul atributelor: usus, fructus i abusus n
materia proprietii.
15. Considerai ca fiind un abuz de drept mprejurarea c un proprietar,
cu ocazia spturilor fcute n teren n scopul ridicrii unei construcii, nu a luat msurile necesare impuse de regulile arhitectonice, ceea ce a condus la dislocarea brusc a pdurilor de la casele vecine?
n stadiul actual al legislaiei, pe ce texte de lege i-ar ntemeia instana soluia?
286
n care edificarea construciei ar fi avut loc n anul 1990, iar despgubirile s-ar calcula n anul 2000? Ce mijloace juridice are la ndemn constructorul de bun-credin pentru a-l obliga pe proprietar
la plata despgubirilor?
36. Enumerai categoriile de limite ale dreptului de proprietate cunoscute.
37. Care sunt reglementrile n vigoare relative la ngrdirile dreptului
de proprietate stabilite n interes edilitar i de estetic urban.
38. Care sunt consecinele ridicrii unui edificiu fr obinerea autorizaiei de construire?
39. Care este deosebirea ntre servituile naturale i cele legale prevzute
de Codul civil de la 1864 i limitele legale instituite de noul Cod civil?
40. Care este distana n limita creia se pot deschide ferestre, balcoane
i terase deasupra proprietii vecinului? Ce va decide instana ntrun litigiu avnd ca obiect o fereastr deschis n zidul buctriei i al
bii, la o distan mai mic dect cea legal de curtea vecinului, fr
consimmntul acestuia i n msura n care deschiderea ei ar fi fost
posibil pe un alt perete orientat astfel nct s nu stnjeneasc pe
vecini?
41. Se pot deschide ferestre de lumin pe linia despritoare a dou proprieti vecine?
42. n ce condiii ar putea fi introdus ntr-un contract clauza de inalienabilitate? Este valabil o clauz de inalienabilitate cu privire la
transmiterea succesiunii?
43. Considerai c hotarul dintre dou proprieti se poate crea sub streaina casei unuia dintre proprietari?
44. Precizai cteva cazuri de limite ale dreptului de proprietate instituite
pe cale judectoreasc.
45. Definii proprietatea anulabil i proprietatea rezolubil. Stabilii care sunt asemnrile i deosebirile dintre acestea.
46. Care este deosebirea existent ntre coproprietate i indiviziune?
47. n ce const regula unanimitii n cazul proprietii comune temporare? Examinai modalitatea de aplicare a acestei reguli n cazul actelor materiale, respectiv n cazul actelor juridice.
48. Considerai c un coproprietar poate s transforme destinaia bunului
sau modul de folosin al acestuia?
49. n cazul coproprietii, unul dintre proprietari are dreptul s exercite
folosina asupra bunului comun, fr acordul celorlali?
50. Este valabil contractul prin care un coproprietar doneaz cota sa par288
te dintr-un bun comun unui ter? Dar contractul de vnzarecumprare ncheiat de un coproprietar cu un ter avnd ca obiect ntregul bun comun?
51. Considerai ca fiind valabile conveniile cu privire la meninerea strii de indiviziune?
52. Ce tip de proprietate exist n situaia n care dou persoane au cumprat mpreun un bun imobil? Dar n cazul n care aceleai persoane
dobndesc prin testament ntreaga avere a tatlui lor decedat?
53. n sarcina cui cad cheltuielile privind repararea i ntreinerea zidului
comun? Dar cheltuielile n situaia n care zidul ar fi demolat i reconstruit de un coproprietar, n interesul su exclusiv?
54. anul, pentru a fi declarat comun, este necesar s fie fcut cu scopul
de a ngrdi proprietatea sau exist comunitate i dac anul este
destinat scurgerii apelor? Care sunt cazurile de nlturare a prezumiei de comunitate?
55. Ce tip de proprietate exist n situaia n care imobilul mprit pe
apartamente ar aparine unui singur proprietar?
56. Identificai tipurile de proprietate existente ntr-o cldire cu 3 apartamente din care unul este deinut de 2 soi, unul este nchiriat, iar
cellalt aparine motenitorilor titularului decedat.
57. Cui vor aparine fructele produse de un gard viu asimilat ngrdirii
aduse de un singur proprietar?
58. Este valabil nstrinarea unui bun mobil comun de ctre un so fr
consimmntul celuilalt? Dar vnzarea, n aceleai condiii, a unui
imobil (construcie)?
59. Poate dispune unul dintre concubini singur de dreptul su asupra
bunului dobndit mpreun cu cellalt concubin?
60. Ce nelegei prin dezmembrminte ale dreptului de proprietate?
Proprietatea public poate fi dezmembrat?
61. Care sunt drepturile i obligaiile uzufructuarului?
62. Care sunt aciunile prin care nudul proprietar i apr dreptul?
63. Titularul dreptului de uz i poate nchiria dreptul? Dar titularul dreptului de abitaie poate nchiria imobilul asupra cruia i exercit
dreptul?
64. Uzufructul poate fi nstrinat? Dar emolumentul acestuia?
65. Ce sunt servituile reciproce, respectiv servituiile unilaterale?
66. Definii posesia i artai care este natura sa juridic.
67. Care sunt motivele care justific protecia acordat de lege posesiei?
68. Ce mijloace de prob sunt admisibile pentru a face dovada posesiei?
69. Cum are loc dobndirea, respectiv pierderea elementului intenional
289
al posesiei?
70. Care sunt caracterele viciului clandestinitii? Dai exemple de clandestinitate n materie imobiliar.
71. Considerai c violena pasiv este un viciu al posesiei?
72. Care este diferena ntre echivoc, ca viciu al posesiei i precaritate?
73. Realizai o comparaie ntre posesie i detenie precar. Dai exemple
de detentori precari.
74. Enumerai cazurile de intervertire a precaritii n posesie i explicai
care dintre ele presupun o intervertire propriu-zis.
75. Care sunt efectele posesiei utile?
76. Identificai viciul corespondent fiecrei caliti a posesiei din tabelul
de mai jos:
Caliti
continu
public
netulburat
neechivoc
Vicii
violena
echivocul
clandestinitatea
discontinuitatea
77. Definii aciunile posesorii. Argumentai de ce aciunea posesorie este o aciune real. ntr-o aciune posesorie pot fi admise ca mijloace
de prob titluri de proprietate?
78. Realizai o comparaie ntre aciunea n complngere i aciunea n
reintegrare.
79. Aciunile posesorii pot fi exercitate de persoane ntre care exist raporturi juridice contractuale?
80. Ce aciune are la ndemn detentorul precar contra proprietarului
care i tulbur deinerea bunului? Proprietarul poate s intenteze o
aciune posesorie contra celui care i-a tulburat posesia dac lucrul se
afl n detenia altei persoane?
81. Credei c posesia este discontinu dac posesorul, pe timpul iernii,
nu exercit acte de posesie asupra terenului agricol?
82. Definii publicitatea imobiliar i enumerai obiectivele urmrite.
83. Enumerai sistemele de publicitate imobiliar existente anterior Legii
7/1996.
84. Comparai sistemul de publicitate al crilor funciare cu cel al registrelor de transcripiuni i inscripiuni.
85. Caracterizai modalitile de nscriere n crile funciare reglementat
de Legea nr. 7/1996.
290
291
BIBLIOGRAFIE
Cursuri, tratate
1. I.R. Urs, S. Angheni - Drept civil. Drepturile reale. Teoria general` a
obligaiilor civile, vol.II, Editura Oscar Print, Bucureti, 1998;
2. I. Adam - Drept civil. Drepturi reale, Editura Europa Nova, Bucureti,
2002;
3. C. Brsan - Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck,
Bucureti, 2001;
4. C. Brsan, M. Gai, M.M. Pivniceru, Drept civil. Drepturi reale, Editura
Institutul european, 1997;
5. V. Stoica, Drept civil. Drepturi reale principale, Editura Humanitas, Bucureti, 2004;
6. D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Editura Universitii Titu Maiorescu, Bucureti, 2002;
7. D.C. Florescu,Teoria general a drepturilor reale, Curs pentru nvmntul la distan, Editura Universitii Titu Maiorescu, Bucureti, 2003;
8. I.P. Filipescu, A.I. Filipescu - Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Editura Actami, Bucureti, 2000;
9. L.Pop, L.M. Harosa Drept civil. Drepturi reale principale, Ed. Universul juridic, Bucureti;
10. L.Pop - Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2001;
11. M. Uliescu, A. Gherghe, Drepturile reale, Editura Universul juridic,
Bucureti, 2011;
12. M. Voicu, M. Popoac, Dreptul de proprietate i alte drepturi reale.
Tratat de jurispruden 1991-1992, Editura Lumina Lex, Bucureti, 2002;
13. O. Ungureanu, C. Munteanu Drept civil. Drepturi reale, Ed. Lumina
Lex, Bucureti, 2003;
14. C. Cucu - Legislaia cadastrului i publicitii imobiliare. Comentarii i
explicaii, Ed. ALL BECK, 2005;
15. F. Baias, B. Dumitrache, M. Nicolae, Regimul juridic al imobilelor preluate abuziv. Legea nr. 10/2001, Editura Rosetti, Bucureti, 2002;
16. I. Adam, Legea nr. 10/2001. Regimul juridic aplicabil imobilelor preluate abuziv, Editura ALL BECK, Bucureti, 2001;
17. E. Chelaru, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile
preluate abuziv n perioada 6 martie 1945 22 decembrie 1989. Comentat i Adnotat, Editura ALL BECK, Bucureti, 2001;
292
Bibliografie
293
294