1. Carte funciar colectiv condominiu.

Carte funciar individual

(Curtea de Apel Galai, Secia Civil, decizia civil nr. 331/R din data de 25 mai 20091)
Prin cererea nregistrat la Judectoria Focani, petenta G & D. a formulat plngere mpotriva
ncheierii de carte funciar nr.25846/2007, solicitnd desfiinarea acesteia i admiterea cererii de
intabulare.
n motivarea cererii, petenta a artat c dreptul de proprietate asupra spaiului comercial a fcut
deja obiectul nscrierii n evidenele de publicitate imobiliar, iar dreptul de proprietate asupra
terenului a fost consfinit prin prin s.c. 31/01.03.2005 a Tribunalului Vrancea, confirmat ulterior de
Curtea de Apel Galai i de nalta Curte de Casaie i Justiie.
Prin sentina civil nr. 1372/13.03.2008 a Judectoriei Focani, s-a respins ca nentemeiat
plngerea, cu motivarea c prin ncheierea de respingere nr.25846/19.10.2007 a OCPI V s-a refuzat
solicitarea de nscriere a dreptului de proprietate a suprafeei de teren n indiviziune i intabularea
imobilului din F, motivnd c suprafaa de teren din E. nu se justific cu acte de proprietate.
Din adresa OCPI nr. 262/03.03.2008, a reinut c adevratele impedimente la nscrierea
dreptului n cartea funciar constau n faptul c nu exist o carte funciar colectiv a imobilului
Hala (...) i c nu se cunoate situaia juridic a acestuia, ntruct nu toi proprietarii i-au intabulat
dreptul de proprietate, invocndu-se ca temei de drept disp.art. 44 din Legea 7/1996 republicat 2
(art. 878 al. 3 C civ.).
A mai reinut c ncheierea de respingere a fost dat n mod formal pentru motive nereale, ct
vreme petenta justific dreptul asupra ntregului teren a crui intabulare a solicitat-o prin hotrrea
Tribunalului Vrancea, care i-a constatat dreptul de proprietate n indiviziune.
ns a stabilit c potrivit art. 44 i 45 din Legea 7/1996 republicat (art. 878 al. 3 C civ.), mai
muli proprietari nu pot fi nscrii n aceeai carte funciar dect dac se gsesc n cazul
coproprietii, caz n care se va arta partea indiviz a fiecrui proprietar. Dac un imobil cu
construcie - condominiu -, din care unele pri sunt comune indivize iar restul sunt individuale, se
ntocmete o carte funciar colectiv pentru ntreaga construcie, i cte o carte funciar
individual pentru fiecare proprietate individual care poate fi reprezentat din apartamente sau
spaii cu alt destinaie dect cea de locuin; prin asimilare, poate fi definit condominiu i un
tronson cu una sau mai multe scri, din cadrul cldirii de locuit, n condiiile n care se poate
delimita proprietatea comun. Dreptul de proprietate comun forat i perpetu pe prile comune
ale unui imobil se valorific numai mpreun cu dreptul de proprietate exclusiv care poart asupra
acestuia sau a unei pri determinate din acesta.
A concluzionat c i n situaia n care, ca urmare a unor calcule matematice realizate de expert,
s-ar fi stabilit cota indiviz a fiecruia dintre coproprietari, tot nu s-ar fi putut intabula dreptul de
proprietate ct vreme nu exist situaia premis i anume cartea funciar colectiv pentru ntreaga
construcie.
mpotriva acestei sentine a declarat apel reclamanta (...) G & D. (...), criticnd sentina pentru
nelegalitate, ntruct potrivit disp.B..45 al.1 (art. 26) din legea nr.7/1996 dac un imobil construcii
condominiu -, din care unele prile sunt comune indivize iar restul sunt individuale, se
ntocmete o carte funciar colectiv pentru ntreaga construcie i cte o carte funciar individual
pentru fiecare proprietate individual care poate fi reprezentat din apartamente sau spaii cu alte
destinaii dect cea de locuin.
n spe imobilul spaiu comercial a crui intabulare s-a solicitat se ncadreaz n dispoziiile
legale de mai sus, situaie n care soluia legal ar fi fost admiterea plngerii.
1

Sursa: jurisprudenta.org/Idoc.ashx?i=44&y=2009&d=4400000000279536
Forma actual a Legii nr. 7/1996, republicat n Monitorul Oficial nr. 83 din 7 februarie 2013 i modificat ulterior, a
suferit i o renumerotare a articolelor fa de momentul pronunrii hotrrilor prezentate ; n consecin, referirile fac
trimitere la dispoziiile legale n vigoare la data pronunrii.
2

Susinerea instanei cu privire la faptul c dreptul de proprietate al recurentei nu poate

fi intabulat ct vreme nu exist o carte funciar colectiv pentru ntreaga construcie nu
este legal ntruct n conformitate cu disp.art.52 al.1 din Legea nr. 7/1996 (art. 34) n
situaia n care o carte funciar urmeaz a fi ntocmit ori completat prin nscrierea unui
imobil care nu a fost cuprins n nici o alt carte funciar (...) ntocmirea sau completarea
acesteia se face de ctre registratorul de la biroul teritorial, la cerere sau din oficiu, cu
acordul celor interesai, pe baza unei ncheieri, n acest scop folosindu-se toate nscrisurile
i documentaiile tehnice existente privitoare la imobilele n cauz, precum i situaia
dreptului de proprietar.
A mai artat c dei instana de fond a reinut c ncheierea de respingere a fost dat n
mod formal, totui plngerea a fost respins, pentru considerente diferite fa de cele
artate n ncheiere.
Prin decizia civil nr. 35 din 19 februarie 2009, Tribunalul Vrancea secia civil
a respins ca nefondat apelul declarat de petenta G & D. F, reinnd urmtoarele:
Instana de fond a reinut n mod corect c ncheierea atacat n prezenta plngere a
fost dat pentru motive formale.
De asemenea, corect a reinut i mprejurarea c potrivit art.44 i 45 din Legea 7/1996
republicat (art. 878 al. 3 C civ.), mai muli proprietari nu pot fi nscrii n aceeai carte
funciar dect dac se gsesc n cazul coproprietii, caz n care se va arta partea indiviz
a fiecrui proprietar.
Dac este vorba de un imobil cu construcie - condominiu -, din care unele pri sunt
comune indivize iar restul sunt individuale, se ntocmete o carte funciar colectiv pentru
ntreaga construcie, i cte o carte funciar individual pentru fiecare proprietate
individual care poate fi reprezentat din apartamente sau spaii cu alt destinaie dect cea
de locuin; prin asimilare, poate fi definit condominiu i un tronson cu una sau mai multe
scri, din cadrul cldirii de locuit, n condiiile n care se poate delimita proprietatea
comun.
Reclamanta apelant i-a ntemeiat cererea de intabulare pe sentina civil
nr.31/1.03.2005 a Tribunalului Vrancea definitiv i irevocabil prin decizia civil nr.
1245/2007 a ICCJ, sentin prin care, ca urmare a modificrii n calea de atac a apelului, sa constatat c G & D. F are un drept de proprietate asupra terenului aferent spaiilor
comerciale n suprafa de 177,70 mp i 223,73 mp subsol (prin nlturarea n apel a
meniunii referitoare a dreptului de proprietate n indiviziune).
Invocarea dispoziiilor art.52 din Legea nr.7/1996 (art. 34) de ctre apelant ca motiv
pentru admiterea cererii de intabulare nu poate fi primit ntruct acest text legal
reglementeaz cu caracter de principiu situaia n care imobilul nu a fost cuprins n nici o
alt carte funciar, ori potrivit disp.art.45 al.1 din aceeai lege, condiia pentru ntocmirea
crii funciare pentru proprietatea individual este existena crii funciare colective pentru
ntreaga construcie, aceasta fiind o condiie prealabil i care nu a fost ndeplinit n
prezenta cauz, cum judicios a reinut i prima instan.
Apelanta consider c era obligaia registratorului de carte funciar s ntocmeasc
aceast carte funciar, cu acordul celor interesai pe baza unei ncheieri. Or, din chiar
aceast susinere rezult c apelanta avea obligaia de a face demersuri prealabile pentru
ntocmirea crii funciare i abia dup aceea s solicite intabularea dreptului su de
proprietate individual.
mpotriva acestei decizii civile, n termen legal, a declarat recurs petenta H. D. F,
criticnd-o pentru nelegalitate prin prisma interpretrii i aplicrii greite a dispoziiilor
art. 52 alin.1 din Legea nr. 7/1996 republicat. Susine recurenta n dezvoltarea motivelor
de recurs prevzute de art. 304 pct.9 Cod procedur civil c att timp ct imobilul, spaiu
comercial, a crui intabulare o solicit se ncadreaz la art. 45 alin.1 din Legea nr. 7/1996
spaii cu alt destinaie soluia legal ce se impune este cea de admitere a plngerii

mpotriva ncheierii de carte funciar i a dispunerii intabulrii dreptului su de proprietate,

conform dispoziiilor art. 52 alin.1 din Legea nr. 7/1996.
Prin decizia civil nr. 331/R din data de 25 mai 2009, Curtea de Apel Gala i a considerat c
recursul este fondat, pentru cele ce urmeaz:
Respingnd plngerea formulat mpotriva ncheierii nr. 25846/19.10.2007 a O.C.P.I. V,
instana de fond, dei recunoate c ncheierea respectiv s-a dat n mod formal, pentru motive
nereale, petenta n cauz fcnd deplin dovad a dreptului su de proprietate asupra imobilului a
crui intabulare o solicit, motiveaz soluia de respingere tot prin raportare la motive, condiii
formale, neprevzute de lege.
Este adevrat c potrivit art. 45 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, pentru un imobil construcie
condominiu, din care mai multe pri sunt comune indivize iar restul sunt individuale, se ntocmete
o carte funciar colectiv pentru ntreaga construcie i cte o carte funciar individual pentru
fiecare proprietate individual care poate fi reprezentat din apartamente sau spaii cu alt
destinaie dect cea de locuin, dar, art. 52 alin. 1 din aceeai lege precizeaz c ntocmirea,
completarea i reconstituirea, dup caz, a unei cri funciare se face de ctre registratorul de la
biroul teritorial, la cerere sau din oficiu, cu acordul celor interesai, pe baza unei ncheieri.
Aadar, respingnd cererea de intabulare, cu motivarea inexistenei crii colective, att
instana de fond ct i cea de control judiciar au apreciat greit c deschiderea crii funciare
individuale ar fi condiionat strict de preexistena celei colective i au omis totodat s rein rolul
registratorului de la biroul teritorial, acesta putnd la rndul su, din oficiu, s procedeze la
ntocmirea crii colective.
Cum textul de lege invocat n motivarea soluiei nu impune condiionarea respectiv, Curtea
constat c ambele instane au interpretat i aplicat greit legea n cauz, condiionnd formal
intabularea dreptului de proprietate al petentei.
Pentru aceste considerente, recursul va fi admis ca atare, decizia modificat n sensul admiterii
apelului i schimbrii n tot a sentinei civile pronunat n fond, cu consecina admiterii plngerii
formulate mpotriva ncheierii de respingere.
Constatnd c sunt ndeplinite toate cerinele prevzute de art. 45 i 52 din Legea nr. 7/1996,
desfiinnd ncheierea atacat, Curtea va dispune intabularea dreptului de proprietate al petentei.
Potrivit art. 45 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 3 (art. 26), pentru un imobil construcie
condominiu, din care unele pri sunt comune indivize iar restul sunt individuale, se ntocmete o
carte funciar colectiv pentru ntreaga construcie i cte o carte funciar individual pentru
fiecare proprietate individual care poate fi reprezentat din apartamente sau spaii cu alt
destinaie dect cea de locuin.
Potrivit art. 52 alin. 1 din aceeai lege (art. 34), ntocmirea, completarea i reconstituirea,
dup caz, a unei cri funciare se fac de ctre registratorul de la biroul teritorial, la cerere sau din
oficiu, cu acordul celor interesai, pe baza unei ncheieri.
Aadar, nu poate fi respins cererea de intabulare cu motivarea inexistenei crii colective,
deoarece deschiderea crii funciare individuale nu este condiionat strict de preexistena celei
colective, registratorul putnd, din oficiu, s procedeze la ntocmirea crii colective.

Forma actual a Legii nr. 7/1996, republicat n Monitorul Oficial nr. 83 din 7 februarie 2013 i modificat ulterior, a
suferit i o renumerotare a articolelor fa de momentul pronunrii hotrrilor prezentate ; n consecin, referirile fac
trimitere la dispoziiile legale n vigoare la data pronunrii.