Sunteți pe pagina 1din 11

NOTE DE CURS

DREPT FUNCIAR

CURSUL NR. 5
Regimul juridic al terenurilor proprietate privat
(continuare)
7. Regimul juridic al antecontractului de vnzare (promisiunea bilateral
de vnzare), n baza art. 1279 coroborat cu art. 1669 din Codul civil.
Promisiunea bilateral (sinalagmatic) de vnzare este acel contract prin care
una din pri (promitent) se oblig c va vinde, iar cealalt parte (beneficiar) se oblig
c va cumpra un anumit bun la un pre determinat, contract care va fi perfectat n
viitor. Ea nu are caracter translativ de proprietate, ci se nate numai obligaia de a se
transmite proprietatea bunului n viitor.
Art. 1279 intitulat Promisiunea de a contracta, prevede c promisiunea de a
contracta trebuie s conin toate acele clauze ale contractului promis, n lipsa crora
prile nu ar putea executa promisiunea. De asemenea, dac promitentul refuz s
ncheie contractul promis, instana, la cererea prii care i-a ndeplinit propriile
obligaii, poate s pronune o hotrre care s in loc de contract, atunci cnd natura
contractului o permite, iar cerinele legii pentru validitatea acestuia sunt
ndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile n cazul promisiunii de
a ncheia un contract real, dac prin lege nu se prevede altfel. Deci, pentru ncheierea
valabil a acestui contract nu se cer formaliti speciale, ci este suficient simplu acord
de voin al prilor, chiar dac pentru ncheierea contractului de vnzare legea
prevede o anumit form.

Astfel, dac prile antecontractului s-au obligat s vnd, respectiv s cumpere


un teren, contractul de vnzare privind acest teren nu este ncheiat ct timp contractul
nu s-a ncheiat n form autentic.
Atunci cnd una dintre prile unei promisiuni bilaterale de vnzare refuz din
motive care i sunt imputabile s ncheie contractul promis, cealalt parte poate cere
pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, dac toate celelalte
condiii de validitate sunt ndeplinite, iar bunul se mai gsete n patrimoniul
vnztorului. Dreptul la aciune se prescrie n termen de 6 luni de la data la care
contractul trebuia ncheiat.
Dac promitentul vnztor nu i respect obligaia stabilit (spre exemplu,
dac ntre timp terenul a fost vndut altei persoane), beneficiarul cumprtor nu
poate cere predarea bunului, ntruct nu a devenit proprietar. Nerespectarea din culp
a obligaiei de ncheiere a contractului de vnzare d dreptul celeilalte pri de a
solicita rezoluiunea promisiunii de vnzare i eventual despgubiri pentru prejudiciul
cauzat (daune interese).
Promisiunea de a ncheia un contract avnd ca obiect dreptul de
proprietate asupra imobilului sau un alt drept n legtur cu acesta se poate nota
n cartea funciar, dac promitentul este nscris n cartea funciar ca titularul
dreptului care face obiectul promisiunii, iar antecontractul, sub sanciunea respingerii
cererii de notare, prevede termenul n care urmeaz a fi ncheiat contractul.
Notarea se poate efectua oricnd n termenul stipulat n antecontract pentru
executarea sa, dar nu mai trziu de 6 luni de la expirarea lui (alin. 1 al art. 906 CC).
Promisiunea se va putea radia, dac cel ndreptit nu a cerut instanei
pronunarea unei hotrri care s in loc de contract, n termen de 6 luni de la
trecerea termenului fixat pentru ncheierea lui sau dac, ntre timp, imobilul a fost
definitiv adjudecat n cadrul vnzrii silite de ctre un ter care nu este inut s
rspund de obligaiile promitentului.

Radierea se va dispune din oficiu, dac, pn la expirarea termenului de 6 luni,


n-a fost cerut nscrierea dreptului care a fcut obiectul promisiunii, cu excepia
cazului cnd cel ndreptit a cerut notarea n cartea funciar a aciunii de pronunare a
hotrrii care s in loc de contract de vnzare.
Noul Cod civil recunoate promitentului cumprtor un drept de ipotec
legal asupra imobilului ce formeaz obiectul antecontractului de vnzare-cumprare
pentru suma de bani avansat n temeiul promisiunii (art. ...).
Subliniem c i sub imperiul vechiului Cod civil (1864), asemenea promisiuni
bilaterale de vnzarecumprare erau valabile i puteau fi executate, temeiul juridic
constituindu-l prevederile art. 970 alin. 2, art. 1073 i art. 1077 din Cod.
- de reinut RIL 2013 n ce privete distincia ntre aciune personal i aciune real;
- termenul de la care ncepe s curg termenul de 6 luni vezi R. Dinc, articol
Pandecte 2003
- concurs ntre antecontract i drept de preempiune:
- spea n care actul de rezoluiune este semnat de mama, ca reprezentat ce i
depete puterile, act lovit de nulitate parial, iar declaraia beneficiarul este
convertit n renunare i nu mai las l/1996 i discuia cu privire la forma
antecontractului:
- de reinut i cuvntul preempiune sau preemiune:
- clauza de inalienabilitate art. 627 NCC
8. Pactul de opiune
Va exista un pact de opiune atunci cnd prile convin ca una dintre ele s
rmn legat de propria declaraie de voin, iar cealalt s o poat accepta sau
refuza, iar acea declaraie se consider o ofert irevocabil i produce efectele
prevzute la art. 1191 din Codul civil.

n cazul pactului de opiune privind un contract de vnzare asupra unui bun


individual determinat, ntre data ncheierii pactului i data exercitrii opiunii sau,
dup caz, aceea a expirrii termenului de opiune nu se poate dispune de bunul care
constituie obiectul pactului.
Atunci cnd pactul are ca obiect drepturi tabulare, dreptul de opiune se noteaz
n cartea funciar. Dreptul de opiune se radiaz din oficiu dac pn la expirarea
termenului de opiune nu s-a nscris o declaraie de exercitare a opiunii, nsoit de
dovada comunicrii sale ctre cealalt parte.
Dac prile nu au convenit un termen pentru acceptare, acesta poate fi stabilit
de instan prin ordonan preedinial, cu citarea prilor.
Pactul de opiune trebuie s conin toate elementele contractului pe care prile
urmresc s l ncheie, astfel nct acesta s se poat ncheia prin simpla acceptare a
beneficiarului opiunii. Contractul se ncheie prin exercitarea opiunii n sensul
acceptrii de ctre beneficiar a declaraiei de voin a celeilalte pri, n condiiile
convenite prin pact. Att pactul de opiune, ct i declaraia de acceptare trebuie
ncheiate n forma prevzut de lege pentru contractul pe care prile urmresc s l
ncheie.
9. Clauza de inalienabilitate
Proprietarul poate consimi la limitarea dreptului su prin acte juridice, cu
condiia de a nu fi nclcate ordinea public i bunele moravuri.
Art. 627 CC permite includerea n actele juridice translative a unei clauze de
inalienabilitate. Astfel, prin convenie sau testament se poate interzice nstrinarea
unui bun, ns numai pentru o durat de cel mult 49 de ani i dac exist un interes
serios i legitim.
Pentru ca o clauz de inalienabilitate s fie valabil, trebuie ntrunite
urmtoarele condiii: poate fi dispus numai prin convenia prilor ori prin testament;

trebuie justificat un interes serios i legitim; poate fi doar temporar i este supus
formalitilor de publicitate.
Termenul ncepe s curg de la data dobndirii bunului. Dobnditorul poate fi
autorizat de ctre instan s dispun de bun dac interesul care a justificat clauza de
inalienabilitate a bunului a disprut sau dac un interes superior o impune. Nulitatea
clauzei de inalienabilitate stipulate ntr-un contract atrage nulitatea ntregului contract
dac a fost determinant la ncheierea acestuia.
n contractele cu titlu oneros, caracterul determinant se prezum, pn la proba
contrar.
Nu pot fi supuse urmririi bunurile pentru care s-a stipulat inalienabilitatea, ct
timp clauza produce efecte, dac prin lege nu se prevede altfel.
Clauza de inalienabilitate este subneleas n conveniile din care se nate
obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o persoan determinat sau
determinabil.
Transmiterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi oprit prin stipularea
inalienabilitii.
Pentru opozabilitate, clauza de inalienabilitate trebuie s fie supus
formalitilor de publicitate prevzute de lege, dac este cazul.
nstrintorul poate s cear rezoluiunea contractului n cazul nclcrii clauzei
de inalienabilitate de ctre dobnditor. Att nstrintorul, ct i terul, dac
inalienabilitatea s-a stipulat n favoarea acestuia, pot s cear anularea actului de
nstrinare subsecvent ncheiat cu nerespectarea clauzei.
10. Vnzarea cu opiune de rscumprare
Vnzarea cu opiune de rscumprare este o vnzare afectat de o condiie
rezolutorie prin care vnztorul i rezerv dreptul de a rscumpra bunul sau dreptul
transmis cumprtorului. Vnztorul are calitatea de proprietar sub condiie
suspensiv, iar cumprtorul are calitatea de proprietar sub condiie rezolutorie.
5

Opiunea de rscumprare nu poate fi stipulat pentru un termen mai mare de 5


ani. Dac s-a stabilit un termen mai mare, acesta se reduce de drept la 5 ani.
Exercitarea opiunii de rscumprare de ctre vnztor se poate face numai
dac acesta restituie cumprtorului preul primit i cheltuielile pentru ncheierea
contractului de vnzare i realizarea formalitilor de publicitate;
n cazul n care vnztorul nu exercit opiunea n termenul stabilit, condiia
rezolutorie care afecta vnzarea este considerat a nu se fi ndeplinit, iar dreptul
cumprtorului se consolideaz.
Efecte:
- efectele vnzrii cu opiune de rscumprare se stabilesc potrivit dispoziiilor
privitoare la condiia rezolutorie, care se aplic n mod corespunztor. Cu toate
acestea, vnztorul este inut de locaiunile ncheiate de cumprtor naintea
exercitrii opiunii, dac au fost supuse formalitilor de publicitate, dar nu mai mult
de 3 ani din momentul exercitrii;
- vnztorul care intenioneaz s exercite opiunea de rscumprare trebuie s l
notifice pe cumprtor, precum i pe orice subdobnditor cruia dreptul de opiune i
este opozabil i fa de care dorete s i exercite acest drept;
- n termen de o lun de la data notificrii, vnztorul trebuie s consemneze sumele
menionate la art. 1.759 alin. 1 (preul primit, cheltuielile pentru ncheierea
contractului de vnzare i realizarea formalitilor de publicitate), la dispoziia
cumprtorului sau, dup caz, a terului subdobnditor, sub sanciunea decderii din
dreptul de a exercita opiunea de rscumprare.
Vnzarea cu opiune de rscumprare este nul n msura n care diferena
dintre preul rscumprrii i preul pltit pentru vnzare depete nivelul maxim
stabilit de lege pentru dobnzi (art. 1762 CC).
11. Codul civil conine o seciune special destinat vnzrii bunurilor
imobile de la art. 1741 la 1745. Regimul juridic este urmtorul:
6

a. atunci cnd se vinde un imobil determinat, fr indicarea suprafeei, pentru un


pre total, nici cumprtorul i nici vnztorul nu pot cere rezoluiunea ori modificarea
preului pe motiv c suprafaa este mai mic ori mai mare dect au crezut (art. 1741).
b. atunci cnd se vinde, cu un anumit pre pe unitatea de msur, o anumit
suprafa dintr-un teren mai mare, a crei ntindere sau amplasare nu este determinat,
cumprtorul poate cere strmutarea proprietii numai dup msurarea i delimitarea
suprafeei vndute (art. 1742).
c. dac, n vnzarea unui imobil cu indicarea suprafeei i a preului pe unitatea de
msur, suprafaa real este mai mic dect cea indicat n contract, cumprtorul
poate cere vnztorului s i dea suprafaa convenit. Atunci cnd cumprtorul nu
cere sau vnztorul nu poate s transmit aceast suprafa, cumprtorul poate obine
fie reducerea corespunztoare a preului, fie rezoluiunea contractului dac, din cauza
diferenei de suprafa, bunul nu mai poate fi folosit n scopul pentru care a fost
cumprat. Potrivit alin. 2 al art. 1743, dac ns suprafaa real se dovedete a fi mai
mare dect cea stipulat, iar excedentul depete a douzecea parte din suprafaa
convenit, cumprtorul va plti suplimentul de pre corespunztor sau va putea
obine rezoluiunea contractului. Atunci cnd ns excedentul nu depete a
douzecea parte din suprafaa convenit, cumprtorul nu poate obine rezoluiunea,
dar nici nu este dator s plteasc preul excedentului (art. 1743).
d. aciunea vnztorului pentru suplimentul de pre i aceea a cumprtorului pentru
reducerea preului sau pentru rezoluiunea contractului trebuie s fie intentate, sub
sanciunea decderii din drept, n termen de un an de la ncheierea contractului,
afar de cazul n care prile au fixat o dat pentru msurarea imobilului, caz n care
termenul de un an curge de la acea dat (art. 1744).
e. cnd prin acelai contract s-au vndut dou fonduri cu precizarea ntinderii
fiecruia i pentru un singur pre, dac ntinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt
mai mic, se va face compensaia ntre valoarea surplusului i valoarea lipsei, iar
aciunea, fie pentru suplimentul de pre, fie pentru scderea sa, nu poate fi introdus
7

dect potrivit regulilor prevzute la art. 1.743 i 1.744. Rezoluiunea contractului este
supus n acest caz dreptului comun (art. 1745).
Limite.
1. Menionm c sub imperiul legii nr. 54/1998 era interzis nstrinarea, sub
orice form, a terenurilor cu privire la titlul crora existau litigii la instanele
judectoreti, pe tot parcursul soluionrii acestor litigii, iar legea nr. 247/2005 (titlu
X) a limitat domeniul doar la procesele privitoare la aplicarea legii nr. 18/1991.
Astfel, se statua n art. 4 c existena unui litigiu cu privire la un teren cu sau fr
construcii nu mpiedic nstrinarea acestuia i nici constituirea altor drepturi reale
sau de crean, instituind ns de la aceast regul dou excepii: prima consta n
existena unui litigiu privind reconstituirea dreptului de proprietate privat, iar cea dea doua n existena unui litigiu privind legalitatea titlului de proprietate. Dac titlurile
de proprietate ale nstrintorilor, i respectiv dobnditorilor, erau lovite de nulitate,
ca urmare a nclcrii dispoziiilor legale n vigoare la data ncheierii lor, nstrinrile
realizate sub orice form, n temeiul Legii nr. 247/2005, nu conduceau la validarea
acestor titluri. Reamintim c legea nr. 247/2005 a fost abrogat odat cu intrarea n
vigoare a noului Cod civil.
2. Notarea n cartea funciar.
Potrivit art. 902 din CC, drepturile, faptele sau alte raporturi juridice prevzute
la art. 876 alin. (2) devin opozabile terelor persoane exclusiv prin notare, dac nu se
dovedete c au fost cunoscute pe alt cale, n afara cazului n care din lege rezult c
simpla cunoatere a acestora nu este suficient pentru a suplini lipsa de publicitate.
n afara altor cazuri prevzute de lege, sunt supuse notrii n cartea funciar:
1. punerea sub interdicie judectoreasc i ridicarea acestei msuri;

2. cererea de declarare a morii unei persoane fizice, hotrrea judectoreasc de


declarare a morii i cererea de anulare sau de rectificare a hotrrii judectoreti de
declarare a morii;
3. calitatea de bun comun a unui imobil;
4. convenia matrimonial, precum i modificarea sau, dup caz, nlocuirea ei;
5. destinaia unui imobil de locuin a familiei;
6. locaiunea i cesiunea de venituri;
7. aportul de folosin la capitalul social al unei societi;
8. interdicia convenional de nstrinare sau de grevare a unui drept nscris;
9. vnzarea fcut cu rezerva dreptului de proprietate;
10. dreptul de a revoca sau denuna unilateral contractul;
11. pactul comisoriu i declaraia de rezoluiune sau de reziliere unilateral a
contractului;
12. antecontractul i pactul de opiune;
13. dreptul de preempiune nscut din convenii;
14. intenia de a nstrina sau de a ipoteca;
15. schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garanii reale
asupra creanei ipotecare;
16. deschiderea procedurii insolvenei, ridicarea dreptului de administrare al
debitorului supus acestei msuri, precum i nchiderea acestei proceduri;
17. sechestrul, urmrirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale;
18. aciunea n prestaie tabular, aciunea n justificare i aciunea n rectificare;
19. aciunile pentru aprarea drepturilor reale nscrise n cartea funciar,
aciunea n partaj, aciunile n desfiinarea actului juridic pentru nulitate, rezoluiune
ori alte cauze de ineficacitate, aciunea revocatorie, precum i orice alte aciuni
privitoare la alte drepturi, fapte, alte raporturi juridice n legtur cu imobilele
nscrise;

20. punerea n micare a aciunii penale pentru o nscriere n cartea funciar


svrit printr-o fapt prevzut de legea penal.
3. Un alt element de noutate l-a reprezentat posibilitatea nstrinrilor fcute pe
baza schielor care au stat la baza emiterii titlurilor de proprietate emise cu ocazia
aplicrii legilor fondului funciar, n cazul n care se dorea comasarea parcelelor i
loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri de proprietate care s cuprind
suprafee continue, indiferent de destinaia lor sau atunci cnd nstrinrile sunt
efectuate de ctre persoane ndreptite s obin rent viager agricol. Reprezenta o
excepie de la regula potrivit creia nstrinrile se puteau face doar n baza extrasului
de carte funciar, carte funciar realizat prin nscrierea titlului de proprietate asupra
terenului (n lumina legii nr. 247/2005, titlu X, n prezent abrogat).

Renta viager agricol

Reglementrile privind renta viager completeaz cadrul legal privind stimularea


circulaiei juridice a terenurilor i nfiinarea de exploataii agricole viabile.
Renta viager agricol reprezint suma de bani pltit rentierului agricol care
nstrineaz sau arendeaz terenurile aflate n proprietatea sa, avnd sigurana unei
surse viagere de venituri garantate de stat (art. 2 din Legea 247/2005, titlul XI).
Condiiile ce trebuie s fie ndeplinite pentru ca o persoan s beneficieze de
renta viager:
- rentierul agricol s fie o persoan fizic n vrst de peste 62 de ani,
- s dein n proprietate pn la 10 ha de teren agricol,

10

- s nstrineze prin acte ntre vii sau s arendeze terenurile agricole dup intrarea
n vigoare a prezentului titlu.
Renta viager agricol este instituit n scopul concentrrii suprafeelor agricole
n exploataii eficiente impuse de necesitatea modernizrii agriculturii.
Dovada nstrinrii se face prin actul de nstrinare, ncheiat n form autentic,
iar dovada arendrii se face prin contractul de arend ntocmit cu respectarea Legii
arendrii nr. 16/1994 ( art. 11 din Legea 247/2005, titlul XI).
Potrivit art. 3 din Legea 247/2005, titlul XI, cuantumul rentei viagere agricole
reprezint echivalentul n lei a 100 euro/an pentru fiecare hectar de teren agricol
nstrinat i echivalentul n lei a 50 euro/an pentru fiecare hectar arendat.
Pentru suprafeele mai mici de 1 ha suma pltit va fi proporional cu suprafaa
nstrinat sau arendat (art. 5).
Renta viager agricol se pltete ntr-o singur rat anual n primul trimestru al
anului urmtor celui pentru care aceasta este datorat.
Rentierul agricol poate rmne proprietar pe o suprafa de teren agricol de pn
la 0,5 ha pentru folosin personal.
Potrivit art. 7 din Legea 247/2005, renta viager agricol este personal,
netransmisibil i nceteaz la data decesului rentierului agricol. n cazul arendrii,
renta viager agricol nceteaz n termen de 30 de zile de la data ncetrii
contractului de arend, dac n acest interval rentierul agricol nu face dovada
ncheierii unui nou contract de arend. Dup decesul rentierului, motenitorii vor
ncasa ultima rat scadent la data decesului, n cel mult 3 luni dup deces pe baza
certificatului de motenitor i a carnetului de rentier agricol.

11