Sunteți pe pagina 1din 33

RAPORT DE

EVALUARE
APARTAMENT 3
CAMERE
Adresa Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5,
Et.3/4, Ap. 14

PROPPRIETAR: S.C. COMINCO


BUCOVINA S.A.

VALOAREA DE
PIA
36.000 Euro
EVALUATOR: ALEXANDRU DEBREZENI

DATA EVALURII: 17 OCTOMBRIE

2013
DATA REDACTARII RAPORTULUI: 17 OCTOMBRIE

2013

Raport evaluare apartament


Suceava
ALEXANDRU DEBREZENI

SC COMINCO
BUCOVINA SA

CUPRIN
S
Introducere ...............................................................................................................................
....................................
Adresa de
insotire ..................................................................................................................................
..................
Declaratia de
conformitate .........................................................................................................................
.............
Rezumatul
raportului ............................................................................................................................
1.
...............
2. Identificarea problemei de
evaluat ......................................................................................................................
2.1.Identificarea
destinatarului ........................................................................................................................
........
2.2.Obiectivul, scopul i utilizarea
raportului ...........................................................................................................
2.3.Identificarea drepturilor asupra proprietii de
evaluat ....................................................................................
2.4.Data efectiv a opiniei asupra
valorii .................................................................................................................
2.5.Baza evalurii i definiia tipului de valoare
estimat ........................................................................................
2.6.Ipoteze extraordinare i condiii
limitative ........................................................................................................
2.7.Condiii de
nepublicare ...........................................................................................................................
...........
2.8.Sursele de
informaii ..............................................................................................................................
............
Prezentarea
datelor ................................................................................................................................
3.
.............
3.1.Descrierea si identificarea
proprietatii ...............................................................................................................
Date despre aria de pia, ora, vecinti,
3.2.
localizare ................................................................................
3.3.Analiza pieei
imobiliare .............................................................................................................................
......
3.4.Cea mai buna
utilizare ...............................................................................................................................
.......
4. Analiza datelor si
concluziile ...............................................................................................................................
....
4.1.Abordarea prin PIA (comparatia

3
3
4
5
7
7
7
7
7
7
8

9
9
9
1
0
1
1
1
2
1

vnzrilor) ................................................................................................
4.2.Abordarea prin
venit ....................................................................................................................................
....
4.3.Abordarea prin
cost ......................................................................................................................................
....
4.4.Reconcilierea i opinia final asupra
valorii .....................................................................................................

2
1
4

1.Documentatie fotografica
..................................................................................................................................

1
5
1
6
1
7
1
7

2.Comparabile .....................................................................................................................
...................................
3.Acte i documente de
proprietate ......................................................................................................................

1
8
1
8

ANEX E
...........................................................................................................................................................
..............

Octombrie 2013

Pagina 2 din 18

Raport evaluare apartament


Suceava
ALEXANDRU DEBREZENI

SC COMINCO
BUCOVINA SA

1.INTRODUCERE
ADRESA DE INSOTIRE
Prezentul raport a fost ntocmit la solicitarea AA TOTAL INSOLVENCY SPRL, identificata
cu CIF 25931349, nr. de ordine n tabloul practicienilor n insolven: 0399, avnd sediul
social: str. Poet Grigore Alexandrescu nr.83, sector 1, Bucureti, reprezentata legal prin
practician n insolven Nistor Mandache Ioan, n calitate de ADMINISTRATOR JUDICIAR al
debitoarei SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN, identificat cu CUI 11688704, nr. nreg. La
Reg.Com.: J33/130/1999; avnd sediul social in oraul Frasin, str. Principala nr.1, jud.
Suceava, desemnat prin ncheierea nr. 162/2011, pronunat in dosarul 15664/86/2011, aflat
pe rolul Tribunalului Suceava, Secia
Civila, Completul C4FF.
Prezentul raport de evaluare se refer la proprietatea imobiliara apartament 3
camere situate in ora Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14 aflat in
proprietatea SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN la data de 17 octombrie 2013.
Scopul raportului este estimarea valorii de piaa pentru proprietatea deinut de SC
COMINCO BUCOVINA SA FRASIN la data de 15 octombrie 2013 in vederea vnzrii.
Raportul a fost structurat dup cum urmeaz:

1.
2.
3.
4.
5.

Introducere
Identificarea problemei de evaluat i a sferei misiunii de evaluare
Prezentarea datelor
Analiza datelor i concluziile
Anexe

n urma aplicrii metodologiei mai sus menionate, opinia evaluatorului referitoare la

VALOAREA DE PIA
36.000 160.000 lei
La solicitarea AA TOTAL INSOLVENCY SPRL a fost estimata si o valoare in ipoteza vnzrii
forate.

VALOAREA N IPOTEZA VNZRII FORTAE


27.000

120.000 lei

Argumentele care au stat la baza elaborrii acestei opinii sunt:

1. Valoarea a fost obinut innd seama de condiiile limitative, ipotezele i


aprecierile prezente n raport.

2. Valoarea este valabil la data evalurii.


3. Valoarea este valabil numai pentru destinaia precizat n raport i la data
evalurii.

4. Valoarea estimat reprezint opinia evaluatorului referitoare la valoarea de


pia a proprietii imobiliare evaluate.

Raportul a fost elaborat pe baza standardelor, recomandrilor i a metodologiei de lucru

recomandate de ctre ANEVAR.

Octombrie 2013

Pagina 3 din 18

Raport evaluare apartament


Suceava
ALEXANDRU DEBREZENI

SC COMINCO
BUCOVINA SA

DECLARAIA DE CONFORMITATE
Evaluatorul a respectat codul deontologic aa cum este el definit n Standardele
Internaionale de Evaluare IVS ediia 2011, recomandrile ANEVAR 2013 i actele normative
n vigoare referitoare la acest aspect.
Ca evaluator declar c raportul de evaluare, pe care l semnez, a fost realizat n concordan
cu reglementrile Standardelor Internaionale de Evaluare i cu ipotezele i condiiile
limitative cuprinse n prezentul raport. Declar c nu am nici o relaie particular cu clientul
i nici un interes actual sau viitor fa de proprietatea evaluat. Rezultatele prezentului
raport de evaluare nu se bazeaz pe solicitarea obinerii unei anumite valori, solicitare
venit din partea clientului sau a altor persoane care au interese legate de client sau de
produsul bancar garantat, iar remunerarea evalurii nu se face n funcie de satisfacerea
unei asemenea solicitri. n aceste condiii, subsemnatul, n calitate de elaborator, mi asum
responsabilitatea pentru datele i concluziile prezentate n prezentul raport de evaluare.

ALEXANDRU DEBREZENI
Membru titular ANEVAR

Octombrie 2013

Pagina 4 din 18

Raport evaluare apartament


Suceava
ALEXANDRU DEBREZENI

SC COMINCO BUCOVINA SA

REZUMATUL RAPORTULUI
APARTAMENT 3 CAMERE SUCEAVA STRADA EMANOIL ISOPESCU
PROPRIETAR

SC COMINCO BUCOVINA SA.

ADRESA PROPRIETII

ora Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14

CLIENT/BENEFICIIAR

1. NATURA SI SURSA
INFORMATIILOR

SCURTA DESCRIERE

CONDITII LIMITATIVE
DEOSEBITE

2.

AA TOTAL INSOLVENCY SPRL in calitate de administrator judiciar


al SC COMINCO
BUCOVINA SA FRASIN.
Informaiile referitoare la proprietatea evaluata au fost furnizate
de ctre AA
TOTAL INSOLVENCY SPRL.
In elaborarea raportului evaluatorul a folosit si alte informaii din
piaa cu
citarea surselor.
Proprietatea: Apartament cu 3 camere i dependine.
Apartamentul are o
suprafaa utila de 64,5 mp.
Starea apartamentului apartamentul este ntro stare bun,
fr mbuntiri.
Proprietatea a fost evaluat n ipoteza c este liber de sarcini.

TIPUL VALORII

Valoarea de pia

SCOPUL EVALURII

Estimarea valorii de piaa in vederea vnzrii.

DATA RAPORTULUI

17 octombrie 2013

DATA EVALURII

17 octombrie 2013

CURS DE SCHIMB BNR


LA
DATA EVALURII

1 EURO = 4,4511lei

DATE PRIVIND
DREPTUL DE
3. PROPRIETATE

Proprietar si dobndire: SC COMINCO BUCOVINA SA


Contract de vnzare cumprare 1962/07.12.1999 BNP Petru
Atnsoaiei
Dreptul de proprietate: Deplin
Cartea Funciar: 4448/25.07.2001
ncheiere de intabulare:
Nr. Extras CF: nu
Numr cadastral (vechi): 2124/XIV
Meniuni speciale n Cartea Funciar:

DATE PRIVIND
4. DOCUMENTAIA
CADASTRAL

Nu s-a pus la dispoziie documentaia cadastral

UTILIZAREA ACTUAL
A
5. PROPRIETATII
CEA MAI BUNA
UTILIZARE

Rezideniala
Liber
Rezideniala

6.

ZONA DE AMPLASARE

URBANA: In zona central a oraului

ARTERE IMPORTANTE
DE
CIRCULAIE N
APROPIERE

CARACTERUL EDILITAR
AL
ZONEI

Auto:

-Str. T. Vladimirescu, B-dul tefan cel Mare


-Calitatea reelelor de transport: buna, asfaltate, cu 1 banda
pe sens
Tipul zonei

Blocuri 4 etaje si blocuri P+8(9)


Uniti comerciale in apropiere:
Lacuri: Nu

Pagina 5 din
18
Raport evaluare apartament
Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA

Octombrie 2013
ALEXANDRU DEBREZENI

UTILITI EDILITARE

7.

Cursuri de ap: nu
Reea urban de energie electric: existent.
Reea urban de ap: existent
Reea urban de termoficare: existent, apartamentul este
debranat
Reea urban de gaze: existent, apartamentul este
debranat
Reea urban de telefonie: Da
Civilizat, linitit

AMBIENT

METODA UTILIZATA

Abordarea prin piaa


Abordarea prin venit

VALOAREA DE PIA

36.000 Euro
160.000 Lei

VALOAREA N
IPOTEZA
VNZRII FORATE

Zona de referina: Centru

27.000 Euro
120.000 Lei

Octombrie 2013

Pagina 6 din 18

Raport evaluare apartament


Suceava
ALEXANDRU DEBREZENI

SC COMINCO
BUCOVINA SA

2.IDENTIFICAREA PROBLEMEI DE EVALUAT


2.1.IDENTIFICAREA DESTINATARULUI
Prezentul raport a fost ntocmit la solicitarea AA TOTAL INSOLVENCY SPRL, identificata
cu CIF 25931349, nr. de ordine n tabloul practicienilor n insolven: 0399, avnd sediul
social: str. Poet Grigore Alexandrescu nr.83, sector 1, Bucureti, reprezentata legal prin
practician n insolven Nistor Mandache Ioan, n calitate de
ADMINISTRATOR JUDICIAR al debitoarei SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN, identificat cu
CUI 11688704, nr. nreg. La Reg.Com.: J33/130/1999; avnd sediul social in oraul Frasin, str.
Principala nr.1, jud. Suceava, desemnat prin ncheierea nr. 162/2011, pronunat in dosarul
15664/86/2011, aflat pe rolul Tribunalului Suceava, Secia
Civila, Completul C4FF.
Prezentul raport de evaluare se refer la proprietatea imobiliara aflata in proprietatea
SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN. la data de 17 octombrie 2013.
Destinatarul raportului :AA TOTAL INSOLVENCY SPRL, identificata cu CIF
25931349, nr. de ordine n tabloul practicienilor n insolven: 0399, avnd sediul social: str.
Poet Grigore Alexandrescu nr.83, sector 1, Bucureti, reprezentata legal prin practician n
insolven Nistor Mandache Ioan, n calitate de ADMINISTRATOR JUDICIAR al debitoarei SC
COMINCO BUCOVINA SA FRASIN, identificat cu CUI 11688704, nr. nreg. La Reg.Com.:
J33/130/1999; avnd sediul social in oraul Frasin, str. Principala nr.1, jud. Suceava

2.2.OBIECTIVUL,

SCOPUL I UTILIZAREA RAPORTULUI

Obiectul prezentului raport de evaluare l reprezint apartamentul de 3 camere aflat


in proprietatea SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN ora Suceava, str. Samoil Isopescu, nr.
34, bloc L5, Et.3/4, Ap. 14.
Scopul raportului este estimarea valorii de piaa .

2.3.IDENTIFICAREA DREPTURILOR ASUPRA PROPRIETII DE EVALUAT


Apartamentul a fost achiziionat la data de 7 decembrie 1999 de ctre SC COMINCO
BUCOVINA SA FRASIN conform contractului de vnzare cumprare 1962/7 decembrie
1999, BNP Petru Atanasoaei.

2.4.DATA EFECTIV A OPINIEI ASUPRA VALORII


Data evalurii 17 septembrie 2013
Data ntocmirii raportului 17 octombrie 2013
Data inspeciei 16 octombrie 2013
Cursul de schimb BNR al raportului 1 euro 4,4511 lei.

2.5.BAZA EVALURII I DEFINIIA TIPULUI DE VALOARE ESTIMAT


PRE,

COST, PIA I VALOARE

Interpretarea defectuoas atribuit anumitor termenelor folosite poate conduce la


nenelegeri i interpretri eronate ale raportului de evaluare. Aceasta constituie o problem

atunci cnd cuvintele uzuale au nelesuri specifice pentru o anumita disciplin. Este cazul
termenilor pre, cost, pia i valoare aa cum sunt utilizai de disciplina evaluarea
proprietilor i definii n standardele de evaluare internaional IVS.
Preul este termenul utilizat pentru o suma cerut, oferit sau pltit pentru un activ.

Octombrie 2013

Pagina 7 din 18

Raport evaluare apartament


Suceava
ALEXANDRU DEBREZENI

SC COMINCO
BUCOVINA SA
Costul reprezint suma de bani necesara pentru a achiziiona sau produce activul.
Pia este mediul n care bunurile, mrfurile i serviciile sunt comercializate ntre
cumprtori i vnztori, prin mecanismul pieei. Conceptul de pia presupune c bunurile
i/sau serviciile se pot tranzaciona fr restricii, ntre cumprtori i vnztori.

VALOAREA DE PIA
Valoarea de pia este o reprezentare a valorii de schimb, adic suma de bani pe care
o proprietate ar aduce-o dac ar fi oferit spre vnzare pe o pia liber, la data evalurii ,
conform cerinelor care corespund definiiei valorii de pia.
Conform definiiei din Standardele Internaionale de Evaluare (IVS) ediia a opta:
Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data
evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie
neprtinitoare, dup un marketing adecvat si n care prile au acionat fiecare n cunotin
de cauz, prudent i fr constrngeri.

TIPUL DE VALOARE ESTIMAT


In conformitate cu scopul declarat, tipul de valoare estimat n cadrul raportului este valoarea
de pia.

DEFINIIA VALORII DE PIA


Conform definiiei din Standardele Internaionale de Evaluare (IVS) ediia a opta:
Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data
evalurii, ntre un cumprtor hotrt i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie
neprtinitoare, dup un marketing adecvat si n care prile au acionat fiecare n cunotin
de cauz, prudent i fr constrngeri.

VNZAREA FORAT
Termenul de vnzare forat se utilizeaz deseori n situaiile cnd un vnztor este
constrns s vnd i, n consecin, nu are la dispoziie o perioad de marketing adecvat.
Preul care ar putea fi obinut n aceste situaii va depinde de natura presiunii asupra
vnztorului i de motivele pentru care nu poate s aib la dispoziie o perioad de
marketing adecvat.

PREMISELE VALORII
Evaluarea este un proces de estimare a valorii unui bun la un moment dat. Valoarea
reflect rezultatul unor aprecieri fcute pe baza mai multor criterii de comparaie, ea
exprimnd de fapt valoarea de ntrebuinare si cea de schimb n contextul general al pieei.
Evalurile bazate pe pia utilizeaz n mod normal una sau mai multe abordri n
evaluare, prin aplicarea principiului substituiei, utiliznd informaii derivate din pia. Acest
principiu arat c o persoan prudent nu va plti pentru un bun sau serviciu mai mult
dect costul de achiziie pentru un bun sau serviciu acceptabil ca substitut, n absena
factorilor timp, risc sau neadecvare. Costul cel mai mic al celei mai bune alternative, pentru
un bun substitut sau pentru un bun identic, va tinde s reflecte valoarea de pia.

2.6.IPOTEZE EXTRAORDINARE

I CONDIII LIMITATIVE

1Prezentul raport este ntocmit la cererea clientului i n scopul precizat. Nu este

permis folosirea raportului de ctre o ter persoan fr obinerea, n prealabil, a


acordului scris al clientului, autorului evalurii i evaluatorului verificator, aa cum se
precizeaz mai jos.

2Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natur legal, care afecteaz


fie proprietatea imobiliar evaluat, fie dreptul de proprietate asupra acesteia i care
nu sunt cunoscute de ctre

Octombrie 2013

Pagina 8 din 18

Raport evaluare apartament


Suceava
ALEXANDRU DEBREZENI

SC COMINCO
BUCOVINA SA
evaluator. Proprietatea imobiliar se evalueaz pe baza premisei c aceasta se afl n
posesie legal (titlul de proprietate este valabil) i responsabil.

1Se presupune c proprietatea imobiliar n cauz respect reglementrile privind


documentaiile de urbanism, legile de construcie i regulamentele sanitare, iar n
cazul n care nu sunt respectate aceste cerine, valoarea de pia va fi afectat.

2Evaluatorul nu are cunotin asupra strii ascunse sau invizibile a proprietii


(inclusiv, dar fr a se limita doar la acestea, starea i structura solului, structura
fizic, sistemele mecanice i alte sisteme de funcionare, fundaia, etc.), sau asupra
condiiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliar n cauz sau de pe o
proprietate nvecinat, inclusiv prezena substanelor periculoase, substanelor toxice
etc.), care pot majora sau micora valoarea proprietii.

3Evaluatorul obine informaii, estimri i opinii necesare ntocmirii raportului de


evaluare, din surse pe care le consider a fi credibile i evaluatorul consider c
acestea sunt adevrate i corecte. Evaluatorul nu i asum responsabilitatea n
privina acurateei informaiilor furnizate de tere pri.

2.7.CONDIII DE NEPUBLICARE
Prezentul raport de evaluare, n totalitate sau pri din acesta, sau orice referire la
coninutul su nu pot fi folosite sau incluse ntr-un document publicat, circular sau lucrare
i nici publicat fr acordul scris i prealabil al evaluatorului.

2.8.SURSELE DE INFORMAII
Informaiile utilizate la elaborarea acestui raport de evaluare i pe care evaluatorul
le-a avut la dispoziie au fost considerate de acesta ca fiind corecte, de ncredere i
suficiente n realizarea scopului declarat.
Sursele de informaii utilizate au fost:

1 date primite direct de la SC COMINCO BUCOVINA SA FRASIN si AA Total


Insolvency SPRL.;

2 informaii de la firmele specializate si de pe internet (site-uri


specializate) privind datele comparabilelor utilizate n raport;
3 reviste i publicaii de specializate

In redactarea lucrrii evaluatorul a folosit Standardele Internaionale de Evaluare ediia


2012, informaii din crile de specialitate, reglementrile si recomandrile ANEVAR.

2. PREZENTAREA DATELOR
3.1.DESCRIEREA SI IDENTIFICAREA PROPRIETATII
Apartamentul este situat in oraul Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4, Ap.
14., in captul strzii. Blocul este izolat termic se afl intr-o zona civilizata. Blocul are montat
interfon la intrare.
Apartamentul are finisaje medii - gresie si faiana in bai, parchet de lemn in camere, gresie
in balcoane, gresie pe hol. Balcoanele sunt nchise cu geamuri termopan. O parte din
geamuri sunt din termopan. Ua de la intrare este metalica.
Apartamentului a fost debranat de la gaz si nclzirea centrala.

3.2. DATE DESPRE ARIA DE PIA,

Octombrie 2013

Pagina 9 din 18

ORA, VECINTI, LOCALIZARE

Raport evaluare apartament


Suceava
ALEXANDRU DEBREZENI

SC COMINCO
BUCOVINA SA
Apartamentul este situat in zona centrala a oraului Suceava .In zona se afla liceul Samoil
Isopescu, coala, grdinia, biserici, mnstiri.

3.3.ANALIZA PIEEI IMOBILIARE


Preturile apartamentelor la nivel naional au sczut cu circa 52% pana la
sfritul lui 2012, fata de momentul de vrf al pieei imobiliare, si anume luna martie 2008,
potrivit datelor furnizate de platforma Analize Imobiliare. Astfel, indicele Imobiliare.ro
calculat la nivel naional a sczut de la o valoare maxima de 2.058 de euro pe metru ptrat
util, pana la 986 de euro pe metru ptrat util, la finele anului trecut.
"Interesant este ca, pe parcursul ultimilor ani, scderea preturilor apartamentelor a
precedat-o pe cea a economiei si a fost semnificativ mai abrupta dect aceasta. Astfel,
2008, anul in care locuinele s-au depreciat cel mai mult (24,8%), nici nu a fost propriu-zis
unul de criza, economic vorbind: potrivit datelor Institutului Naional de Statistica (INS),
Produsul Intern Brut (PIB) a crescut atunci cu 7,3%. Aceasta discrepanta este explicata prin
evoluia pozitiva a sectorului construciilor, pentru care 2008 a fost de fapt un an de boom
fiind atins apogeul livrrilor de locuine la nivel naional, respectiv 67.255 de unitatea
locative, cu 42% mai mult dect in anul precedent. In 2009 insa, primul an de criza pentru
construcii, economia romneasca a nregistrat un recul similar cu avansul din anul
precedent: 7,1%. Locuinele si-au continuat si ele trendul puternic descendent, cu un minus
de 20,6% la 12 luni. In anul urmtor, scderea PIB a fost mult mai temperata - de 1,3% -,
insa masurile de austeritate impuse de ctre Guvern s-au resimit din plin in buzunarele
romanilor si, implicit, asupra preturilor din imobiliare. Aa se explica faptul ca apartamentele
au continuat sa se ieftineasc simitor, cu 15,6%, in medie", se menioneaz in analiza
imobiliare.ro.
Preurile locuinelor urmeaz, n continuare, o tendin de scdere, care dac se va
menine i n lunile viitoare va duce, pn la finalul anului, la nregistrarea unor reduceri ale

preurilor de pn la 7% . "nceputul lui 2013 a fost mai bun pentru piaa rezidenial dac l
comparm cu nceputul anului trecut i se simte un oarecare optimism n pia", a declarat
pentru gndul Gabriel Voicu, manager New Homes n cadrul Coldwell Banker Affiliates of
Romnia. Voicu susine, de asemenea, c preurile au artat n 2013 aceleai semne de
stabilitate

Octombrie 2013

Pagina 10 din 18

Raport evaluare apartament


Suceava
ALEXANDRU DEBREZENI

SC COMINCO
BUCOVINA SA
observate nc din anul 2011, cu uoare scderi sau cu unele creteri mici de la lun la lun,
n funcie de zonele unde sunt plasate locuinele i n funcie de segmentul din care acestea
fac parte.
La o populaie de aproximativ 92.000 locuitori, conform ultimelor date publice,
Suceava are o oferta bogata de apartamente insa cererea este sczuta. De altfel, primria
nu reuise s vnd cele 200 de apartamente ANL la mijlocul anului, la un pre de 409
Euro/mp.( http://www.gandul.info//financiar/primaria-suceava-nu- reuseste-sa-vanda-niciunapartament-anl-pretul-e-mai-mare-decat-cel-de-PIA-10894121).
Vnzrile de apartamente au nceput destul de promitor, n prima parte a anului,
dar n ultimele luni nu s-a mai simit acelai elan din partea cumprtorilor. In ianuarie i n
luna februarie au mers bine tranzaciile, peste ateptri. Au sczut apoi. In mai, la Pate mai
nimic, a declarat Dinu Ungureanu, administratorul ageniei imobiliare Family. Situaia este
cel puin la fel, dac nu chiar mai rea n ceea ce privete vnzrile de terenuri, dar i
nchirierile de locuine. Nu au fost terenuri tranzacionate. Nici casele nu au fost cutate, iar
n ceea ce privete spaiile comerciale, lucrurile merg destul de slbu, a spus Gabriel Naie
de la agenia imobiliar ProActiv Business. http://www.obiectivdesuceava.ro/local/PIAimobiliara-a-inceput-bine-2013-dar-deja-da-semne-de-oboseala-la- jumatatea-anului/.
Cndva se inea cont de zon. Acum nu mai este diferen mare nici fa de Burdujeni, a
spus Vera Vatamaniuc. Ea a explicat c, n general, preul pe metru ptrat de locuin n
blocurile vechi este similar, nefiind diferene foarte mari de la un cartier la altul i c sunt
multe oportuniti care au aprut n zona central unde, ntr-adevr, s-ar prea c este cea
mai mare tendin de scdere a preurilor locuinelor.
http://www.obiectivdesuceava.ro/local/programul-prima-casa-in-lei-a-amortit-si-mai-tarePIA-imobiliara-din- suceava/ . Garsoniere i apartamente cu dou camere care au fost achiziionate la
preuri cu 25% i chiar cu 33% fa de media n cartierele respective. O situaie de acest fel a fost menionat de
Maria Mihai, n legtur cu un apartament cu trei camere, fr mbuntiri, situat pe strada Samuil Ispoescu i
care a fost cumprat cu 34 de mii de euro. http://www.obiectivdesuceava.ro/local/stranierii-nu-s-au-

inghesuit-la-cumparat-apartamente-in- aceasta-vara/

Puterea de cumprare a populaiei a sczut dramatic in ultimii ani. Exista oferta


generoasa de apartamente insa cererea este foarte sczuta. Preturile de vnzare ale
apartamentelor sunt negociabile ns exist i proprietari care in de preturi si prefera sa
tina apartamentele la vnzare in sperana ca piaa se va redresa.

3.4.CEA MAI BUNA UTILIZARE


Cea mai bun utilizare este definit astfel:
Utilizarea probabil rezonabil si legal a unei proprietatea construite, care este
posibil fizic, fundamentat adecvat, financiar fezabil i care determin cea mai mare
valoare.
Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii,
respectiv s fie :

1 Permis legal
2 Posibil fizic
3 Fezabil financiar
4 Maxim productiv

Cea mai bun utilizare a proprietaii formate din 1 apartament


In cazul proprietii din oraul Suceava, str. Samoil Isopescu, nr. 34, bloc L5, Et.3/4,
Ap. 14.in opinia evaluatorului, cea mai buna utilizare o constituie cea de proprietate
rezideniala.

Octombrie 2013

Pagina 11 din 18

Raport evaluare apartament


Suceava
ALEXANDRU DEBREZENI

SC COMINCO
BUCOVINA SA

4. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE


4.1.ABORDAREA PRIN PIA (COMPARATIA VNZRILOR)
Abordarea prin piaa este procesul prin care valoarea de pia estimat se obine prin
analiza pieei n urma creia proprieti similar identificate sunt comparate cu proprietatea
supus evalurii, pentru a ajunge la o indicaie asupra valorii acestuia.
Atunci cnd exist informaii disponibile, abordarea prin comparaia direct este cea
mai direct i sistematic abordare pentru estimarea valorii de pia.
Analiza comparativ este termenul general folosit pentru identificarea procesului care
utilizeaz fie analiza pe perechi de date, fie analiza comparaiilor relative pentru a obine o
indicaie asupra valorii, n urma aplicrii abordrii prin comparaie direct. n analiza
comparativ cele dou tehnici sunt folosite mpreun sau separat.

Octombrie 2013

Pagina 12 din 18

Raport evaluare apartament


Suceava
SC COMINCO BUCOVINA SA

ALEXANDRU DEBREZENI

VALOAREA ESTIMATA PRIN COMPARATII DIRECTE


Element de comparatie

Subiect

Comparabila 1

Comparabila 2

Corectii
%

Tip pret (tranzactie / oferta)


Corectii
Pret corectat (euro)
Drepturi de proprietate transmise
Corectii

Corectii

euro

Pret vanzare (euro)

37.000
-10%
Deplin

Comparabila 3
Corectii

euro

39.500

Oferta
-3.700
-10%
33.300
Deplin
0
0%

euro

36.500

Oferta
-3.950
-10%
35.550
Deplin
0
0%

Pret corectat (euro)


Conditii de finantare
Corectii (% )

De piata

33.300
De piata

0%
35.550
De piata

0%
32.850
De piata

De piata

0%
33.300
De piata

Pret corectat (euro)


Conditii de vanzare
Corectii (% )

0%
33.300
2008
0%

0%
35.550
2008
0%

0%
32.850
2008
0%

Pret corectat (euro)


Conditii ale pietei
Corectii (% )
Pret corectat (euro)
Localizare

2013

Pret corectat (euro)


An constructie
Corectii (% )
Pret corectat (euro)
Suprafata utila construita
Corectii (% )
Pret corectat (euro)
Finisaje interior
Corectii (% )
Pret corectat (euro)
mobilat
Corectii (% )
Pret corectat (euro)
Amenajare strazi
Corectii (% )
Pret corectat (euro)
Etaj
Corectii
Pret corectat
Boxa - subsol
Corectii
Pret corectat

64,5

medii

nu

asfalt

3 din 4

33.300
Central

CENTRAL

Corectii (% )

35.550
De piata

Oferta
-3.650
-10%
32.850
Deplin
0
0%

0%
33.300
0
0%
33.300
60
3%
34.299
medii
0%
34.299
nu
0%
34.299
asfalt
0%
34.299
p din 4
5%

NU

999

1.715

36.014
nu

36.000

0%
0
35.550
0
0%
0
35.550
50
10%
3.555
39.105
superioare
-10%
-3.911
35.195
da
0%
-500
34.695
asfalt
0%
0
34.695
4 din 4
5%
1.735
36.429
nu

0%
0
32.850
0
0%
0
32.850
56
5%
1.643
34.493
superioare
-10%
-3.449
31.043
nu
0%
0
31.043
asfalt
0%
0
31.043
4 din 4
5%
1.552
32.595
nu

36.429

32.595

36.014

36.429

32.595

879
5%
9.700
25%

-255
0%
6.644
20%

160.000 lei

32.850
Central

36.014

Corectie totala neta


2.714
Corectie totala neta(%)
8%
Corectie totala bruta
2.714
Corectie totala bruta(%)
8%
Pentru comparabila A s-a efectuat cea mai mica corectie bruta totala

Opinia

35.550
Central

Pret corectat (euro)

32.850
De piata

Octombrie 2013

Pagina 13 din 18

Raport evaluare apartament


Suceava
ALEXANDRU DEBREZENI

SC COMINCO
BUCOVINA SA

4.2.ABORDAREA PRIN VENIT


Abordarea prin venit este o abordare comparativ a valorii oricrei proprieti
generatoare de venit, care ia n considerare informaiile referitoare la veniturile i cheltuielile
aferente proprietii acesteia prin convertirea venitului n valoare.
Abordarea prin venit consta n metode, tehnici i procedure matematice pe care
evaluatorul le utilizeaz pentru a analiza capacitatea proprietii de a genera beneficii i s
transforme aceste beneficii ntr-o indicaie asupra valorii actualizate.

VALOAREA DE PIATA ESTIMATA PE BAZA


CAPITALIZARII VENITULUI
GENERAT DE PROPRIETATE DIN CHIRIE
Chiria lunara (EUR/luna)
Venit brut potential VBP (EUR/an)
Grad de ocupare
Venit brut efectiv VBE (EUR/an)
Chetuieli de exploatare
- Fixe
- Taxe proprietate
- Asigurare
- Altele
Subtotal cheltuieli fixe
- Variabile
- Management
- Administrator
- Salarii personal intretinere
- Utilitati spatii comune
- Reparatii-intretinere
- Altele
Subtotal cheltuieli variabile
Total cheltuieli de exploatare (EUR/an)
Rata cheltuielilor de exploatare

180
2.160
85%
1.836
RON
223
45
45

EUR
50
10
10
70

%
0%
0%
0%
0%
5%
0%

0
0
0
0
92
0
92
162
9%

Venit net din exploatare (EUR/an)


Rata venit net din exploatare

1.674
91%

Rata de capitalizare

5,2%
32.196

Valoare randament (eur)


Valoarea de piata - Rotund

32.200
143.000

DE CAPITALIZARE

CAL
CUL
UL
RAT
EI

Rata de capitalizare (%)


Rata de capitalizare

proprietate rezidentiala

Octombrie 2013

Pagina 14 din 18

l
e
i

Raport evaluare apartament


Suceava
ALEXANDRU DEBREZENI

SC COMINCO
BUCOVINA SA

4.3.ABORDAREA PRIN COST


Abordarea prin cost este bazat pe afirmaia c un cumprtor prudent i informat ar
plti pentru o proprietate cel mult costul de achiziie al unui nlocuitor cu aceeai utilitate.
Acest principiu este cunoscut ca principiul substituiei.
Metoda costului presupune faptul c valoarea maxim a unui bun pentru un
cumprtor informat este suma care este necesar pentru a cumpra ori a construi un bun
nou cu utilitate echivalent. Cnd bunul nu este nou, din costul de reconstrucie sau de
nlocuire brut trebuie deduse (sczute) toate formele de depreciere.
Aceasta abordare nu a fost folosit, deoarece evaluatorul nu a avut la dispoziie
suficiente informaii referitoare la proprietatea de evaluat

Octombrie 2013

Pagina 15 din 18

4.4.RECONCILIEREA

I OPINIA FINAL ASUPRA VALORII

Reconcilierea evalurii reprezint analiza rezultatelor i concluziilor abordrilor


aplicate care conduc la estimarea valorii finale a proprietii. Criteriile care au fost luate n
cadrul procesului de reconciliere in vederea formulrii opiniei finale sunt. .

1- ADECVAREA
2- PRECIZIA
3- CANTITATEA
Evaluarea reprezint o opinie aupra valorii, o concluzie profesional, imparial i
logic formulat pe baza experienei profesionale i bazat pe analiza tuturor informaiilor.
Aceasta reprezint percepia evaluatorului despre preul cel mai posibil, cel mai verosimil
intr-o tranzacie obiectiv, neprtinitoare pentru proprietatea evaluat.
In urma aplicrii metodologiei n vigoare s-au obinut urmtoarele valori.

METODA
ABORDAREA PRIN
PIA
ABORDAREA PRIN
VENIT

VALOAREA DE PIA
36.000

160.000 lei

32.200

143.000 lei

Pentru formularea opiniei evaluatorul a inut cont de urmtoarele aspecte:

Abordarea prin piaa este cea mai credibil, dac evaluatorul deine informaii
suficiente din pia.

Estimarea veniturilor care pot fi obinute din chirii este tot mai dificila n
momentul de fa.

In opinia evaluatorului valoarea de piaa a imobilului este :

VALOAREA DE PIA
36.000 160.000 lei
La solicitarea AA Total Insolvency SPRL a fost estimat valoarea in ipoteza vnzrii forate.
Termenul vnzare forata se utilizeaz uneori n situaiile n care un vnztor este constrns
s vnd i n consecin nu are la dispoziie o perioada de marketing adecvat.
Printre motivele care stau la baza constrngerii vnztorului se afla :

12-

Evitarea deprecierii bunului.


Evitarea si reducerea cheltuielilor necesare pentru administrarea si gestionarea
bunului.

In opinia evaluatorului, valoarea apartamentului in ipoteza vnzrii forate este:

VALOAREA IN IPOTEZA VANZARII FORTATE


27.000 120.000 lei

Raport evaluare apartament


Suceava
ALEXANDRU DEBREZENI

SC COMINCO
BUCOVINA SA

ANEXE
1.DOCUMENTATIE FOTOGRAFICA

Octombrie 2013

Pagina 17 din 18

Raport evaluare apartament


Suceava
ALEXANDRU DEBREZENI

SC COMINCO
BUCOVINA SA

2.COMPARABILE
3.ACTE

I DOCUMENTE DE PROPRIETATE

Octombrie 2013

Pagina 18 din 18