NREGISTRARE LA

EVALUATOR

RAPORT DE EVALUARE
al proprietii imobiliare:
Apartament cu 2 camere
Nr. ... / 01-04-2011

1. EVALUATOR
Legitimaie ANEVAR
Parafa
Firma
Adresa evaluatorului

2. CLIENT
Adresa
DESTINATARUL
RAPORTULUI
3. PROPRIETATEA
EVALUAT

Proprietari
Adresa proprietii

NREGISTRARE LA
BANC

Nr.

......
Nr. .... valabil 2011
.... S.A.

Oraul: Bacau

Strada ...

Telefon: ....

Fax: ...

E-mail:
Persoan fizica : ST
.....
Banca ... Sucursala Bacau
Apartament cu 2 camere situat la etajul 1 al unui bloc cu regimul de
nlime P+4E, Au: 48.58 mp, balcon: 3.70 mp , Ac: 63.99 mp
Apartamentul conform CF se compune din 1 dormitor, 1 bucatarie, 1
sufragerie, 1 baie, 2 holuri, 1 debara si 1 balcon
Proprietar asupra constructiei: .....

Oraul: Bacau , Judetul Bacau

Str. .....

4. DECLARAREA VALORII
VALOAREA DE PIA ESTIMAT
PRIN ABORDAREA PRIN COMPARAII

44.400 EUR
echivalent 183.669 RON

VALOAREA NU ESTE INFLUENAT DE T.V.A. LA BAZA ESTIMRII AU STAT TRANZACIILE NTRE PERSOANE FIZICE, MAJORITARE PE PIAA IMOBILIAR SPECIFIC

5.

BAZA DE EVALUARE
SCOPUL EVALURII
DATA DE REFERIN A
EVALURII

Valoarea de pia
Garantare credit Prima Casa
01.04.2011

6.

CURS DE SCHIMB BNR LA

DATA DE REFERIN
DATA INSPECIEI
PROPRIETII
DATE PRIVIND DREPTUL
DE PROPRIETATE,
SUPRAFAA I COTE
INDIVIZE
MENIUNI 1: Situaia
privind Cartea Funciar

7.

DATE PRIVIND
DOCUMENTATIA
CADASTRALA

1 EURO = 4.1367 RON

Inspecia a fost efectuat de ctre ec. .... n prezena reprezentantului
solicitantului .

Dreptul de proprietate: cu titlu de drept de cumprare ca bun propriu

n favoarea lui ... .... in baza Contract de vanzare cumparare cu
incheierea de autentificare nr.....

Carte Funciar:
Funciar .....
Extras vechi de Carte Funciar: Evaluatorul nu a avut la dispoziie
un extras de carte funciar actualizat , proprietatea a fost analizata in
ipoteza liber de sarcini

La prezentarea raportului la finanator, solicitantul trebuie s

prezinte un extras actualizat n conformitate cu normele interne ale
finanatorului.

Valoarea proprietii a fost determinat n ipoteza c proprietatea

este liber de sarcini.
Evaluatorul a avut la dispoztie Documentatia Cadastrala vizata de
OJCGC Bacau

Au: 48.58 mp , Abalcon: 3.70 mp, Ac: 63.99 mp

Situatia ocupantilor : Neocupat

Contracte de concesiune / inchiriere : nu e cazul

8.

SITUAIA ACTUAL A
APARTAMENTULUI

9.

DESCRIEREA ZONEI DE AMPLASARE

ZONA DE AMPLASARE

Proprietatea este amplasat ntr-o zona rezidentiala, .... zona

mediana a municipiului cunoscuta sub denumirea de Zona Nord;

n zon sunt amplasate preponderent blocuri cu regimul de nlime

P+4E

Distana fa de proprieti complementare (piee, magazine,

instituii de nvmnt etc.) este relativ mic.

Supermarket Selgros este amplasat la o distan reletiv mica.

Accesul este facil iar mijloacele de transport n comun sunt la

distan mica.

Strada la care are acces proprietatea este sistematizat superior,

utilitile aferente existente pe amplasamente sunt cele uzuale necesare:
ap -canalizare, energie electric, gaz metan, telefonie, TV cablu , Internet
ARTERE IMPORTANTE DE
..
CIRCULAIE N

Calitatea reelelor de transport: asfaltate cu 1 i 2 benzi pe sens

APROPIERE

CARACTERUL EDILITAR
AL ZONEI

UTILITI EDILITARE

AMBIENT
CONCLUZIE PRIVIND
ZONA DE AMPLASARE

10.

n zon se afl:
Reea de transport n comun: la o distan medie, cu mijloace de
transport suficiente
Uniti comerciale: sunt amplasate la distan relativ
mic(supermarket Selgros)
Uniti de nvmnt (mediu): sunt amplasate la distana relativ
mica;
Uniti medicale: Instituii de cult: sunt amplasate la distan relativ mica
Sedii de bnci: la distan relativ mic pe : Agentie BCR, Agentie
Transilvania
Instituii guvernamentale: Reea urban de energie electric: existent
Reea urban de ap: existent
Reea urban de termoficare: existent
Reea urban de gaze: existent
Reea urban de canalizare: existent
Reea urban de telefonie, cablu tv i internet: existent
Civilizat
Proprietatea este amplasat ntr-o zona rezidentiala, ...., zona
mediana a municipiului cunoscuta sub denumirea de Zona Nord;
n zon sunt amplasate preponderent blocuri cu regimul de nlime
P+4E
Dotri i reele edilitare satisfactoare.
Ambient civilizat.

DESCRIEREA CONSTRUCIEI DE BAZ (BLOCUL)

AMPLASAMENT

Bloc de locuine tip P+4E

Apartament situat la etajul 1 a unui bloc cu 4 etaje

ANUL PIF

Aprox. 1985
LOCUINTE PE PALIER

ORIENTARE

Cardinal: EST

CARACTERISTICI

Structur: fundaii din beton armat

nchideri perimetrale: perei portani din panouri prefabricate din beton

CONCLUZIE PRIVIND

armat

Planee din beton armat

Acoperiul este tip sarpanta

Finisaj exterior: tencuieli i zugrveli
zugrveli simple

Ua de acces n bloc: metalica fara geam

Aspect exterior: ngrijit

Aspect interior: ngrijit

Starea general a blocului este bun, aspectul este ngrijit

CONSTRUCIA DE BAZ

11.

DESCRIEREA APARTAMENTULUI
SUPRAFA
Apartament cu 2 camere situat la etajul 1 al unui bloc cu regimul de
nlime P+4E, Au: 48.58 mp , Abalcon: 3.70 mp , Ac: 63.99 mp
Apartamentul conform CF se compune din 1 dormitor, 1 bucatarie, 1
sufragerie, 1 baie, 2 holuri, 1 debara si 1 balcon
TMPLRIE

Exterioar: din PVC cu geam termopan, balcon inchis cu tamplarie

din PVC cu geam termopan

Interioar: ui celulare , ua de acces este din metal

FINISAJE

Apartamentul are grad de finisaj superior.

Pardoseli: gresie in balcon, bucatarie(partial) si baie; parchet in

dormitor, sufragerie, holuri si partial in bucatarie

Faianta in bucatarie si baie

Tencuieli simple, zugrveli simple

INSTALAII I DOTRI

Normale
ELECTRICE

Instalaii n stare bun

INSTALAII I DOTRI

nczirea se face cu registri din metal alimentati la centrala termica

NCLZIRE
proprie

Instalaii n stare bun

INSTALAII I DOTRI

De la reeaua oraului
ALIMENTARE CU AP

Instalaiile sunt ntreinute bine

INSTALAII I DOTRI

Din reeaua oraului

ALIMENTARE CU GAZE

Alimenteaz centrala termica si aragazul

Instalaiile sunt ntreinute bine

NECESAR DE INVESTIT

Necesar de lucrari pentru aducerea in stare de functiune : Nu este

cazul
CONCLUZIE PRIVIND

Aspect ngrijit, utiliti complete .

APARTAMENTUL

Stare tehnic general este bun .

Deprecieri identificate : nu e cazul

12.

ANALIZA PIEEI IMOBILIARE

DEFINIREA PIEEI I

Piaa locuinelor rezideniale cu 2 camere amplasate n blocuri de

SUBPIEEI
locuine

Delimitarea pietei : municipiul Bacau zona Nord

NATURA ZONEI

Zon rezidenial

Din punct de vedere edilitar: zona stabil

Din punct de vedere economic: ora cu economie in stagnare, n

dezvoltare cu omaj mediu

OFERTA DE LOCUINE
SIMILARE

Medie

CEREREA DE LOCUINE
SIMILARE

In scadere

ECHILIBRUL PIEEI
(RAPORTUL CERERE/
OFERT)

PREURI N ZON
PENTRU APARTAMENTE
CU 2 camere
CHIRII N ZON PENTRU
APARTAMENTE CU 2
camere

In ceea ce priveste echilibrul pieei imobiliare, fa de ultimii ani

raporturile s-au inversat pe piata imobiliar aceasta devenind o pia a
cumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului 2008.

Transformarea pieei imobiliare ntr-o pia a cumprtorului s-a

realizat n contextul penuriei de capital i a creterii costurilor cu acesta
context de criz cunoscut n mediile de afaceri i de participanii pe pia coroborat cu scderea numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar i
previziunile de accentuare a continurii trendului descendent a evoluiei
preurilor pe piaa menionat.

Minim: 40.000 EURO

Maxim: 50.000 EURO

Minim: 150 EURO / lun

Maxim: 200 EURO / lun

CONCLUZII I TENDINE PRIVIND

PIAA PROPRIETII

pia a cumprtorului - ncepnd cu ultima parte a anului 2008.

Trend descendent al valorilor pe piaa specific, numr redus de
tranzacii.

Anexa nr. 1 cuprinde extrase privind preurile / chiriile pe segmentul

de pia al proprietii

13. CEA MAI BUN UTILIZARE

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezint alternativa de utilizare a proprietii selectata din diferite variante posibile care
va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicrii metodelor de evaluare in capitolele urmtoare
ale lucrrii.
Cea mai buna utilizare - este definit ca utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui teren liber sau construit care este fizic
posibila, fundamentat adecvat, fezabil financiar i are ca rezultat cea mai mare valoare.
Cea mai bun utilizare este analizat uzual n una din urmtoarele situaii:
o cea mai bun utilizare a terenului liber
o cea mai bun utilizare a terenului construit.
Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc patru criterii. Ea trebuie sa fie:
o permisibil legal
o posibila fizic
o fezabil financiar
o maxim productiv
Practic, innd cont de tipul cldirii i de amplasarea acesteia, cea mai bun alternativ posibil pentru proprietatea evaluat
este cea de proprietate imobiliar rezidenial.
rezidenial. Prin prisma criteriilor care definesc noiunea de C.M.B.U. aceasta abordare:
o este permisibil legal;
o ndeplinete condiia de fizic posibil.
posibil.
o este fezabil financiar.
financiar.

este maxim productiv se refera la valoarea proprietii imobiliare in condiiile celei mai bune utilizri (destinaii).

14. EVALUARE
REGLEMENTRI I CADRU LEGAL
STANDARDE

INTERNAIONALE DE

EVALUARE EDIIA A OPTA,

2007

IVS 1 Valoarea de pia tip de valoare

IVS 3 Raportarea evalurii
IVA 2 Evaluarea pentru garantarea mprumutului
GN 1 Evaluarea proprietii imobiliare

CADRU LEGAL

Legislatia in vigoare

14.1. ABORDAREA PRIN COMPARAII

Metoda comparaiilor de pia i are baza n analiza pieei i utilizeaz analiza comparativ, respectiv
estimarea valorii se face prin analizarea pieei pentru a gsi proprieti similare, comparnd apoi aceste
proprieti cu cea "de evaluat".
Premiza major a metodei este aceea c valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este n relaie direct
cu preurile de tranzacionare a unor proprieti competitive i comparabile. Analiza comparativ se bazeaz
pe asemnrile i diferenele ntre proprieti i tranzaciile care influeneaz valoarea.
Metoda este o abordare global, care aplic informaiile culese urmrind raportul cerere-ofert pe pia,
reflectate n mass-media sau alte surse credibile de informare. Ea se bazeaz pe valoarea unitar rezultat
n urma tranzaciilor cu imobile similare sau asimilabile efectuate n zon, sau zone comparabile
satisfctor.
S-a aplicat ca metod analiza comparativ prin exprimarea unor corecii cantitative pentru fiecare element
de comparaie. Evaluatorul a analizat astfel vnzrile i ofertele comparabile pentru a determina dac
acestea sunt superioare, inferioare sau egale proprietii de analizat. Coreciile au fost exprimate procentual
sau n valoare absolut. Criteriul de selecie a valorii a fost corecia totala brut ca procent din preul de
vnzare cea mai mic.
Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, de la ageniile
imobiliare colaboratoare i parial de la instituiile i persoanele direct implicate n tranzacii.
Proprietile comparabile utilizate n analiz sunt prezentate mai jos:

Grila de comparatii este urmatoarea :

ABORDAREA PRIN COMPARATIA VANZARILOR.COMPARATII DIRECTE
Element de comparatie

Proprietatea
subiect

Comparabila 1

Comparabila 2

Str. Hatman
Berescu

zona Selgros

Comparabila 3

Comparabila
4

Identificare proprietate

Pret vanzare
TIP COMPARABILA
Tip comparabila

Str. Bradului

Str. Aprodu
Purice

45,000

47,000

38,000

53,000

oferta

oferta

tranzactie ianuarie

oferta

Corectie unitara sau procentuala

Corectie totala pentru tipul comparabilei
Pret de vanzare corectat
DREPT DE PROPRIETATE
Drept de proprietate transferat
Corectie unitara sau procentuala
Corectie totala drept de proprietate
Pret corectat
CONDITII DE FINANTARE
Conditii de finantare
Corectie unitara sau procentuala
Corectie totala conditii de finantare
Pret corectat
CONDITII DE VANZARE
Conditii de vanzare
Corectie unitara sau procentuala
Corectie totala conditii de vanzare
Pret corectat
CHELTUIELI IMEDIAT URMATOARE
DUPA CUMPARARE
Cheltuieli imediat urmatoare dupa
cumparare - investitii de adecvare,
finalizare, finisare
Corectie unitara
Corectie totala cheltuieli imediat dupa
cumparare
Pret corectat
CONDITII DE PIATA
Conditii de piata ( timpul )
Corectie procentuala
Corectie totala conditii de piata
Pret corectat
LOCALIZARE
Localizare
Corectie procentuala
Corectie totala localizare
Pret corectat
CARACTERISTICI FIZICE
Tip apartament
Corectie unitara
Corectie totala tip apartament
Pret corectat
Etaj
Corectie unitara sau procentuala
Corectie totala etaj
Pret corectat
Finisaje
Corectie unitara sau procentuala
Corectie totala finisaje
Pret corectat
Incalzire / apa calda proprie

-6%
-2,700
42,300

-6%
-2,820
44,180

2011
0%
0
38,000

-6%
-3,180
49,820

intergral

intergral

intergral

intergral

0
42,300

0
44,180

0
38,000

0
49,820

normale

similare
0
0
42,300

similare
0
0
44,180

similare
0
0
38,000

similare
0
0
49,820

normale

normale
0%
0
42,300

normale
0%
0
44,180

normale
0%
0
38,000

normale
0%
0
49,820

fara

fara

fara

fara

fara

0
0

0
0

0
0

0
0

42,300

44,180

38,000

49,820

prezent

prezent
0%
0
42,300

prezent
0%
0
44,180

prezent
0%
0
38,000

prezent
0%
0
49,820

Zona Nord

Zona Nord

Zona Nord

Zona Nord

0%
0
42,300

0%
0
44,180

0%
0
38,000

Zona Stefan
cel Mare
-5%
-2,490
47,330

Decomandat
0%
0
42,300
2 din 4
0%
0
42,300
medii
5%
2120
44,420
nu- retea
municipala

Decomandat
0%
0
44,180
1 din 4
0%
0
44,180
superioare
0%
0
44,180
nu - retea
municipala

Semidecomandat
5%
1,900
39,900
4 din 4
2%
800
40,700
superioare
0%
0
40,700
centrala termica

intergral

Decomandat

1 din 4

superioare

centrala
termica
proprie

Decomandat
0%
0
47,330
4 din 4
2%
950
48,280
superioare
0%
0
48,280
centrala
termica

Corectie unitara
Corectie totala incalzire / apa calda proprie
Pret corectat
Vechime - an constructie
Corectie unitara sau procentuala
Corectie totala vechime
Pret corectat
Aria utila sau numar de camere
Corectie unitara
Corectie totala arie utila sau numar de
camere
Pret corectat
Caracteristici economice
Corectie unitara
Corectie totala caracteristici economice
Pret corectat
Utilizare ( zonare) - cea mai buna
utilizare
Corectie unitara
Corectie totala cea mai buna utilizare
Pret corectat
Componente non-imobiliare ale valorii
Corectie unitara
Corectie totala componente non-imobiliare
Pret corectat
Corectie totala neta
Corectie totala neta (%)
Corectie totala bruta
Corectie totala bruta (%)

1985

49

normale

rezidential

fara

Opinie

44,400
914

1,500
1,500
45,920
1985
0%
0
45,920
50
920
-1,310

1,500
1,500
45,680
1985
0%
0
45,680
50
910
-1,290

0
0
40,700
1982
0%
0
40,700
45
900
3,220

0
0
48,280
1985
0%
0
48,280
50
970
-1,380

44,610
normale
0
0
44,610
rezidential

44,390
normale
0
0
44,390
rezidential

43,920
normale
0
0
43,920
rezidential

46,900
normale
0
0
46,900
rezidential

0
0
44,610
fara
0
0
44,610
2,310
5%
7,630
18%

0
0
44,390
fara
0
0
44,390
210
0%
5,610
13%

0
0
43,920
fara
0
0
43,920
5,920
16%
5,920
16%

0
0
46,900
fara
0
0
46,900
2,920
6%
8,000
16%

euro
euro / mp

183.669
Curs
Data

ron
4.1367
1-Apr-11

Coreciile cantitative s-au luat n considerare astfel:

o S-au corectat comparabilele 1,2 si 4 pentru oferta cu -6%
o S-a corectat comparabila 4 pentru zona cu -5%
o S-a corectat comparabila 3 cu +5 % pentru tipul de apartament
o S-au corectat comparabilele 3 si 4 pentru etaj cu +2 %
o S-a corectat comparabila 1 pentru finisaje cu +5%
o S-au corectat comparabilele 1 si 2 pentru centrala termica cu +1500 Eur
Valoarea asimilata pentru proprietatea supusa evaluarii a fost estimata ca fiind asimiliabila valorii corectate a
proprietatii comparabile 2 deoarece proprietatii 2 i-au fost aduse cele mai putine corectii (corectia bruta
procentuala cea mai mica) avand in vedere caracteristicile analizate. In acest context valoarea rezultata prin
abordarea prin comparatii de piata este:

VALOAREA DE PIA DETERMINAT

PRIN ANALIZA COMPARATIV

44.400 EUR
echivalent 183.669 RON

Valoarea estimata prin aceasta metoda include si valoarea terenului aferent proprietatii si a cotelor parti
indivize comune din imobilul in care este situat.
14.2. ABORDAREA PE BAZ DE VENIT
Metodele de randament reprezint una dintre cele trei categorii mari de abordri ale evalurii proprietilor
imobiliare, aplicarea sa presupunnd convertirea unui venit n valoare.
Evaluatorul a apelat la Metoda Multiplicatorului Venitului Brut Potenial (MVBp), aplicarea acesteia fiind
recomandat i de literatura de specialitate.
Procedura are trei etape:
A. estimarea venitului brut potenial pentru proprietatea subiect
B. estimarea MVBp, din datele de pia deinute
C. multiplicarea Venitului Brut Potenial cu MVBp

VBp;
MVBp;
(VBp * MVBp);

Valoarea, ca formul de calcul :

Vmvbp = VBp * MVBp
Astfel:
A.

Venitul brut potenial (lunar) pentru proprietatea n cauz se bazeaz pe chiria potenial lunar.
Din analiza
datelor pieei rezult c pentru acest tip de proprietate chiriile variaz ntre 160 i 200 EUR, uneori

i mai
ridicat, dar tendina general a pieei este n scdere. Avnd in vedere i c cererea cea mai
mare la
B.

nchiriere este pentru proprietile mici, chiria selectat este de 190 EUR/lun.
Multiplicatorul venitului brut potenial a fost selectat din intervalul valorilor obinute de pe pia:

Intervalul obinut este de 238 265 pentru MVBp. Proprietatea fiind mai apropiat de comparabila 2, pentru
scopul evalurii s-a optat pentru un multiplicator de 254.
C. Prin aplicarea formulei de calcul se estimeaza valoarea proprietatii:
Comparabila
Comparabila
Specificatie
1
Comparabila 2
3
Comparabila 4
Pret
45,000
47,000
38,000
53,000
Chirie bruta lunara ( VBP lunar)
170
190
160
200
Multiplicatorul venitului brut potential
lunar
Multiplicator selectat

VALOAREA DE PIA DETERMINAT

265

247

238

254

48.210 EUR

265

PE BAZ DE VENIT
14.3. ABORDAREA PRIN COST
Nu s-a aplicat, fiind nerelevant pentru aceste tipuri de imobil i la dezvoltarea actual a pieei imobiliare.

15. RECONCILIEREA VALORILOR. DECLARAREA VALORII SELECTATE

Avnd in vedere pe de o parte rezultatele obinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevana acestora
i informaiile de pia care au stat la baza aplicrii lor, i pe de alta parte scopul evalurii i caracteristicile
proprietii imobiliare supuse evalurii, n opinia evaluatorului valoarea de pia estimat a proprietii
imobiliare descrise este:

VALOAREA DE PIA RECOMANDAT

44.400 EUR
echivalent 183.669 RON

VALOAREA DE PIA A FOST DETERMINAT PRIN

ABORDAREA PE BAZ DE
COMPARAII

16. DEFINIII
VALOAREA DE PIA conform IVS 1
Valoarea de pia reprezint suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii,
ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o
activitate de marketing corespunztoare, n care prile implicate au acionat n cunotin de cauz,
prudent i fr constrngere.

17. IPOTEZE I CONDIII LIMITATIVE

La baza evalurii stau o serie de ipoteze i condiii limitative, prezentate n cele ce urmeaz. Opinia
evaluatorului este exprimat n concordan cu aceste ipoteze i concluzii, precum i cu celelalte aprecieri
din acest raport. Principalele ipoteze i limite de care s-a inut seama in elaborarea prezentului raport de
evaluare sunt urmtoarele:
Ipoteze:
Aspectele juridice se bazeaz exclusiv pe informaiile si documentele furnizate de ctre client si au
fost prezentate fr a se ntreprinde verificri sau investigaii suplimentare. Dreptul de proprietate
este considerat valabil si marketabil;
Evaluatorul nu a avut la dispozitie un Extras de Carte Funciara actualizat. Proprietatea a fost
evaluat i considerat ca fiind liber de sarcini. Orice diferen ntre situaia luat n calcul de
evaluator i cea prezentat finanatorului impune invalidarea prezentului raport.

 Se presupune ca proprietatea se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilor de zonare si

utilizare, in afara cazului in care a fost identificata o non-conformitate, descris i luata in
considerare in prezentul raport;
Presupunem c nu exist nici un fel de contaminani i costul activitilor de decontaminare nu
afecteaz valoarea; nu am fost informai de nici o inspecie sau raport care sa indice prezenta
contaminanilor sau a materialelor periculoase;
Situaia actual a proprietii imobiliare si scopul prezentei evaluri au stat la baza selectrii
metodelor de evaluare utilizate si a modalitilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate
sa conduc la estimarea cea mai probabila a valorii proprietii n condiiile tipului valorii selectate;
In cadrul inspeciei nu s-au fcut sondaje pentru identificarea defectelor ascunse ale cldirii i
acest raport nu valideaz starea tehnic a cldirii;
Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost
rezonabile in lumina faptelor ce sunt disponibile la data evalurii;
Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informaiile pe care le-a avut la dispoziie existnd
posibilitatea existenei i a altor informaii de care evaluatorul nu avea cunotin.
Condiii limitative:
Suprafeele considerate se bazeaz pe valorile nscrise n documentele puse la dispoziia
evaluatorului;
Valorile estimate in EUR sunt valabile att timp ct condiiile in care s-a realizat evaluarea (starea
pieei, nivelul cererii si ofertei, inflaie, evoluia cursului de schimb etc.) nu se modifica semnificativ.
Pe pieele imobiliare valorile pot evalua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si
variaia lor in raport cu cursul valutar nu este liniara);
Orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizrii prezentate in raport.
Valori separate alocate nu trebuie folosite in legtur cu o alta evaluare si sunt invalide daca sunt
astfel utilizate;
Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia;
Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa
depun mrturie in instan relativ la proprietatea in chestiune;
Nici prezentul raport, nici pri ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea
evaluatorului) nu trebuie publicate sau mediatizate fr acordul prealabil al evaluatorului;
Orice valori estimate in raport se aplica ntregii proprieti si orice divizare sau distribuire a valorii
pe interese fracionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire
a fost prevzut in raport.
Valoarea a fost exprimata innd seama exclusiv de ipotezele, condiiile limitative si aprecierile
exprimate n raport si este valabil n condiiile generale si specifice aferente perioadei Martie
2011;
Valoarea prezentata include cea a cotelor prii indivize din spatiile auxiliare;
Valoarea nu tine seama de responsabilitile de mediu si de costurile implicate de conformarea la
cerinele legale;
Valoarea este o predicie; valoarea este subiectiva; evaluarea este o opinie asupra unei valori;
Valoarea exprimat n prezentul raport nu reprezint valoarea pentru asigurare.

18. INFORMAII UTILIZATE

Situaia juridic a proprietii imobiliare i suprafeele apartamentului;

Informaii privind piaa imobiliara specifica (preturi, nivel de chirii etc.);
Alte informaii necesare existente in bibliografia de specialitate;

Proprietarul imobilului - pentru informaiile legate de proprietatea imobiliar evaluat (situaie

juridica, istoric precizate prin CF prezentat), care este responsabil exclusiv pentru veridicitatea
informaiilor furnizate;
presa de specialitate si evaluatori care i desfoar activitatea pe piaa locala;
baza de date a evaluatorului;
informaii furnizate de ctre agenii imobiliare (Finocasa , Erra Properties , Apollon , Vilamax ,
Prohouse , Casa Elena) privind tranzacii similare;
informaii
existente
pe
site-urile
www.bacaul.ro
,
www.imobiliare.ro
,
www.bacauimobiliare.ro , www.prohouse.ro;
revistele de profil: Cotidianul local Desteptarea , Ziarul de Case , s.a.;
Piaa imobiliar referitoare la oferte si cereri de proprieti imobiliare similare din municipiul Bacau
i din zona n care se situeaz apartamentul supus evalurii.

19. TIPUL VALORII ESTIMATE

innd cont de scopul evalurii, s-au urmrit recomandrile standardului internaional de aplicaie n
evaluare: IVA 2- Evaluarea pentru garantarea mprumutului.
Garania (propus) evaluat este de natura unei proprieti imobiliare de tip Apartament cu 2 camere .
Proprietatea imobiliara subiect se preteaz ca i garanie bancar i nu are restricii de forma i dimensiune,
de calitatea imobilelor vecine sau a locuitorilor.
n aceast ipostaz, s-a putut apela la estimarea unei valori de pia aa cum este ea definit n
standardul internaional de evaluare IVS 1.

20. DATA ESTIMRII VALORII

La baza efecturii evalurii au stat informaiile privind nivelul preurilor corespunztoare lunii Martie- Aprilie
2011 . Data la care se consider valabile ipotezele luate n considerare i valorile estimate de ctre
evaluator (data evalurii) este 01.04.2011. Evaluarea a fost realizat n luna Martie-Aprilie 2011 , care este
si data raportului.

21. MONEDA RAPORTULUI

Opinia final a evalurii este prezentata in RON si in EUR. Avnd n vedere c metodele utilizate conduc la
exprimarea valorii finale in lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea in valut este 4.1367 RON
pentru 1 EUR. Exprimarea n valut a opiniei finale o considerm adecvat doar att vreme cat principalele
premize care au stat la baza evalurii nu sufer modificri semnificative (nivelul riscurilor asociate unei
investiii similare, cursul de schimb i evoluia acestuia comparativ cu puterea de cumprare i cu nivelul
tranzaciilor pe piaa imobiliar specific etc.)

22. MODALITI DE PLAT

Valoarea exprimat ca opinie n prezentul raport reprezint suma care urmeaz a fi pltit integral in ipoteza
unei tranzacii fr a lua in calcul condiii de plata deosebite (rate, leasing) etc.

23. RISCUL DE GARANIE

Garania (propus) evaluat este de natura unei proprieti imobiliare de tip rezidential - Apartament cu 2
camere. Din punct de vedere al pretabilitii ca i garanie bancar, proprietatea subiect este fr restricii
deosebite impuse de form, dimensiune, utilitate sau de calitatea imobilelor vecine sau a ocupanilor
acestora, putndu-se proceda la estimarea unei valori de pia, utilizabile pentru scopul exprimat
(garanie bancar).

Referitor la prevederile suplimentare cerute de standardul international de Aplicatie in Evaluare IVA 2

Evaluarea pentru garantarea imprumutului, facem urmatoarele precizari :
Referitor la activitatea curenta si tendintele pietei relevante :
o piaa este o piat a cumprtorului ncepnd cu ultima parte a anului 2008;
o piata este putin activa datotita scderii numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar;
o previziunile prevd accentuarea continurii trendului descendent a evoluiei preurilor pe
piaa menionat.
Referitor la cererea anterioara, cea curenta si cea anticipata pentru categoria de proprietate in
cadrul localitatii:
o Pana in ultima parte a anului 2008 s-a manifestat o cerere in crestere, dupa care, pana in
prezent, cererea a scazut datorita posibilitatilor reduse de finantare i a creterii costurilor
cu aceasta;
o In conditiile in care nu se anticipeaza o relaxare a creditarii persoanelor fizice, principalii
cumparatori pe aceasta piata, coroborat cu amplificarea dezechilibrelor legate de puterea
de cumparare a populatiei generate de criza financiara, anticipam o continuare a scaderii
cererii pentru proprietatile imobiliare de tip rezidential;
Referitor la cererea potentiala si posibila pentru utilizari alternative, datorita tipului proprietatii si
caracteristicilor tehnico constructive nu exista posibile utilizari alternative, in consecinta nu exista nici
cerere pentru o alta utilizare a proprietatii;
Referitor la vandabilitatea curenta a proprietatii si probabilitatea mentinerii acesteia precizam
ca vandabilitatea curenta a proprieatii in acest moment este peste media pietei, datorita faptuilui ca
proprietatile rezidentiale de mici dimensiuni sunt cele mai tranzactionate in acest moment. Acest fapt
estimam ca se va mentine si in viitor;
Referitor la orice impact al unor evenimente previzibile la data evaluarii asupra valorii garantiei,
pentru proprietatea imobiliar evaluata exista riscul dat de evolutia pieei imobiliare din ultima perioad
i anume scderea numrului tranzaciilor pe segmentul imobiliar si continuarea trendului de evolutie in
scadere a preturilor proprietatilor imobiliare de tip rezidential.
Referitor la abordarea valorii adoptata si gradul de fundamentare al evaluarii cu informatii de
piata precizam ca opinia evaluatorului a fost exprimata in baza abordarii prin comparatii de piata,
informatiile utilizate privind proprietatile imobiliare comparabile fiind preluate din tranzactii si oferte cu
proprietati similare la data evaluarii.

24. CLAUZA DE NEPUBLICARE

Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaiilor furnizate de ctre proprietar, corectitudinea
si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzanele din Romnia valorile
estimate de ctre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport i nc un interval de timp limitat dup
aceasta dat, n care condiiile specifice nu sufer modificri semnificative care pot afecta opiniile estimate.
Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general cnd are loc operaiunea de evaluare,
stadiul de dezvoltare al pieei imobiliare relevante i scopul prezentului raport. Daca acestea se modifica
semnificativ in viitor evaluatorul nu este responsabil dect n limita informaiilor valabile si cunoscute de
acesta la data evalurii.
Acest raport de evaluare este confidenial, destinat numai scopului precizat si numai pentru uzul clientului si
destinatarului. Nu acceptam nici o responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul
declarat, fie pentru alt scop, in nici o circumstan.