ANALIZA INFORMAIILOR N

VEDEREA EVALURII
Tema 7

Metode de analiz
1. Analiza informaiilor prin metoda datelor de
pia
2. Analiza informaiilor prin metoda costului de
substituie
3. Analiza informaiilor prin metoda valorii de
investiie
2

1. Analiza informaiilor prin metoda

datelor de pia
Cea mai utilizata metod numit i metoda
confruntrii vnzrilor
Fundament teoretic: criteriul de substituie:
valoarea unui bun tinde s fie determinat de
costul de cumprare al unui substitut egal
dezirabil.
Evaluatorul trebuie s identifice alte proprieti
vndute, condiiile tranzaciilor i preul de
vanzare.
3

 Metod utilizat n special pentru active imobiliare.

Pentru celelalte active, inclusiv pentru ntreprinderi se
aplic tehnici de adaptare care in cont de diferenele
dintre fiecare dintre proprietile confruntabile i aceea de
evaluat
Exist dou tehnici de adaptare:

Modificarea preului tranzaciilor n funcie de particularitile

activului evaluat.
Raportarea tuturor preurilor la o unitate de baz comun i
determinarea valorii activului evaluat n funcie de aceasta.(pre
pe ha terenuri, pre pe m2 pentru cldiri, preul pe aciune
pentru capitaluri, mrimea profitului/vnzrilor pentru
ntreprinderi, ...)
4

 Pentru ca vnzarea real a unui activ s poat fi

utilizat n confruntare, ea trebuie s satisfac
dou cerine:
activul vndut trebuie s fie substituibil celui de
evaluat i n mod egal dezirabil;
circumstantele vnzrii trebuie s fie identice sau
foarte apropiate, astfel nct preul pltit pentru
activul confruntabil s fie realmente semnificativ, n
termeni de valoare de pia, pentru proprietatea de
evaluat.
5

 Aplicarea de ctre evaluator a metodei datelor de pia

se realizeaz n trei faze:
1. Se individualizeaz un anumit numr de vnzri ce
ndeplinesc cerinele de confruntabilitate menionate;
2. Se confrunt fiecare din aceste vnzri cu activul de
analizat, rectificnd preul fiecreia pentru
compensarea eventualelor diferene semnificative;
3. Se utilizeaz preurile de vnzare, astfel rectificate,
ca baz pentru a ajunge la o concluzie legat de
valoarea de pia a activului de evaluat.
6

 Din punctul de vedere al evaluatorului, cerinele

menionate mai sus, implic aspecte specifice de
interes:
disponibilitatea de informaii n legtur cu vnzrile
confruntabile;
analogia fiecrei activ confruntabil cu cel de evaluat;
circumstantele fiecrei vnzri confruntabile;
condiiile de plat;
7

a. Disponibilitatea de informaii
Numr semnificativ de tranzacii
Informaii privind vnzrile reale
Pot exista i excepii de la vanzrile reale:de ex. Ofeta
pentru cumprarea unui activ.
Dac numrul tranzaciilor este redus: valorile vor
trebui tratate cu o oarecare doz de scepticism.
Informaiile referitoare la vnzrile confruntabile
trebuie s fie:
de ncredere, adic fr distorsiuni semnificative,
intenionate sau nu.
complete, astfel nct s furnizeze evaluatorului toate
datele pertinente asupra vnzrii.

b. Analogia fiecrei activ confruntabil

cu cel de evaluat
Teoretic, fiecare proprietate confruntabil ar
trebui s fie identic, sub orice aspect, cu
proprietatea de evaluat.
n practic aceasta se ntmpl foarte rar
Active identice: ncredere mare
Active diferite: necesitatea aplicrii de
rectificri: surse de erori sau omisiuni
credibilitate sczut asupra rezultatelor.
9

Modul i gradul de utilizare al activelor:

Nu pot fi utilizate datele de comparaie dac
activele tranzacionate nu sunt folosite conform
principiului celei mai bune utilizri.
Chiar dac sunt utilizate(si nu sunt inactive),
modul de utilizare poate fi diferit de la un activ la
altul, chiar dac acestea sunt similare.
Chiar dac sunt la fel utilizate, depinde de
orientarea produciei: ctre pia sau pentru
consum intern.
10

 n estimarea valorii activelor ntreprinderii,

punctele de confruntare ntre vnzri
comparabile i bunurile de evaluat sunt:
tipul de active;
vrsta (pentru activele cu durat de via limitat);
condiiile sau posibilitatea de utilizare;
eventuale motive de interes n vnzare sau alte
caracteristici specifice ale activului.
11

Aspecte confruntabile pentru ntreprinderi:

tipul de activitate a ntreprinderii;
dimensiunea ntreprinderii;
tipologia proprietii - restrns sau disponibil publicului
(pe aciuni sau cu rspundere limitat, cu caracter familial);
structura capitalului;
nivelul de rentabilitate;
poziia concurenial n cadrul sectorului industrial;
rata de cretere n timp;
structura tehnic;
tipul de vnzare - al capitalului social sau al activelor.
12

c. Circumstanele fiecrei vnzri

confundabile
Pentru o valid aplicare a metodei, fiecare vnzare
confruntabil trebuie s satisfac urmatoarele cerine:
vnzarea trebuie s fie real pe piaa liber
vnzarea trebuie s fie o tranzacie cu persoane din afara
ntreprinderii.
vnzarea trebuie s fi fost liber de presiuni i constrngeri;
data fiecrei vnzri confruntabile ar trebui s fie apropiat de
cea a evalurii.
fiecare vnzare trebuie s fi fost efectuat pe aceeai pia cu
proprietatea de evaluat.
13

d. Condiiile de plat
Termenele de plat,
Forma de plat folosit,
Nivelul sau volumul vnzrii: vnzarea
cuprinde ntrega proprietate sau numai o
parte din ea.

14

Cazuri de aplicare a metodei de analiz

a datelor de pia
Aplicarea metodei datelor de pia n evaluarea
ntregii ntreprinderi
Aplicarea metodei datelor de pia n evaluarea
aciunilor
Aplicarea metodei datelor de pia pentru
evaluarea proprietilor imobiliare
Aplicarea metodei datelor de pia pentru
evaluarea altor bunuri materiale
Aplicarea metodelor de pia pentru evaluarea
bunurilor necorporale
15

Aplicarea metodei datelor de pia n

evaluarea ntregii ntreprinderi
Complex i dificil din urmtoarele motive:
1. dificultatea de a individualiza vnzrile de
ntreprinderi similare celei de evaluat;
2. problemele ce se ntlnesc n obinerea de
informaii suficiente legate vnzrile
confruntabile individualizate;
3. limitele procedeului de rectificare ca mijloc de
compensare sau corectare a diferenelor dintre
proprietatea de examinat i vnzrile
confruntabile
16

Aplicarea metodei datelor de pia n

evaluarea aciunilor
Utilizate la:

Evaluarea ntreprinderilor n ansamblul lor

Evaluarea efectiv a aciunilor

Analiza pieei titlurilor:

Piee cu tranzacii permanente

Piee cu tranzacii sporadice
Factori perturbatori/ perioade necaracteristice n funcionarea
pieelor

Elemente urmrite pentru confruntare: randamentul, rata

dobnzii, dividende pltite, sigurana relativ a capitalului,
etc.
Dac individuarea preurilor nu este posibil cu un oarecare
grad de ncredere: determinarea valorii titlurilor n funcie
de valoarea activelor la care se refer.
17

Aplicarea metodei datelor de pia pentru

evaluarea proprietilor imobiliare
Analiza tranzaciilor similare de pe pia
n cazul terenurilor: preul pe hectar, pe metru
ptrat n funcie de categoriile de folosin, ...
Pentru cldiri de locuit: metrul patrat
construit, metrul patrat util, tranzacii
similare, poziionare, utiliti...
Avantaj: n general, un volum foarte mare de
tranzacii imobiliare.
18

Aplicarea metodei datelor de pia pentru

evaluarea altor bunuri materiale
Se aplic:

La utilizarea metodei costului de substituie al unei

ntreprinderi prin determinarea activelor componente,
n determinarea propriu- zis a valorii individuale a
activelor.
Piaa second hand reprezint o surs important de
informaii.
Pentru multe active(de exemplu autovehicule) exist un
mare numr de tranzacii pe marci, productori, capacitate
ciclindric, putere ....
Pot fi utilizate i preurile de achiziie ale activelor de evaluat
dac aceste preuri sunt corectate cu ratele inflaiilor i cu
gradul de depreciere(uzur) a acestora.
19

Aplicarea metodei datelor de pia pentru

evaluarea bunurilor necorporale
De multe ori nu este posibil obinerea informaiilor
necesare aplicrii datelor de pia pentru estimarea
bunurilor necorporale precum brevete, copyright-uri,
procedee exclusive, liste de clieni, .a.m.d.
Valoarea acestor bunuri este adesea estimat prin alte
metode, n mod normal prin metoda valorii de
investiie.
Utilizare n special n cazul contractelor de antrepriz:
atunci cnd pe pia sunt asemenea contracte i cnd
pot fi aduse corecii n adaptarea acestora pentru
diferite cazuri.
20

Avantajelor i limite n analiza informaiilor

prin metoda datelor de pia
Avantaje:
Utilizarea datelor provenite direct de pe pia
Uurina n nelegerea valorilor
Facila identificare a informaiilor legate de vnzri
confruntabile.

Limite:
Necesit o pia activ a bunurilor evaluate
Limite n determinarea valorii ntreprinderilor
Slab semnificaie atunci cnd activele nu sunt
comparabile.
21

2. Analiza informaiilor prin

metoda costului de substituie
conduce la o mrime a valorii estimate pentru un activ n raport cu
valoarea sa de substituie.
metoda costului de substituie este o metod cu orientare patrimonial
este unica dintre cele trei metode, ce presupune o estimare a valorii
totale printr-o nsumare: metoda ncearc s estimeze costul necesar
pentru reproducerea ntreprinderii sau a altei proprieti de evaluat,
element cu element, bun cu bun, pasiv cu pasiv.
Pentru aplicare necesit identificarea unui substituent la fel de dezirabil al
activului de evaluat.
susine uneori c estimarea obinut reprezint limita maxim a valorii
reale a activului.(nici un cumparator nu ar plati mai mut dect costul de
reconstrucie)
Limite pentru activele necorporale
22

 Aplicarea metodei comport dimensionarea, element cu element a

costului de substituie a diferitelor elemente componente ale
activului/proprietii, n comparaie cu altele de acelai tip i n
condiii de utilitate similar.
Costurile de substituie estimate sunt, nsumate pentru
determinarea costului total de substituie a proprietii n
complexitatea ei.
Pasivele trebuie s fie luate n considerare, fiind necesar s se
determine valoarea estimat a fiecreia dintre acestea.

Valoarea lor total este extras din costul total de substituie al

bunurilor, pentru a ajunge la o valoare estimat net a
ntreprinderii.
23

3. Analiza informaiilor prin metoda

valorii de investiie
Aceast metod consider activul/ ntreprinderea ca fiind un mecanism al
crui scop este de a aduce bani pentru proprietar, deci o reprezint o
investiie profitabil.
Realizeaz estimarea mrimii venitului viitor ce va fi produs de o
ntreprindere, apoi cuantific relaia existent ntre venit i valoare i
transform operaiunea de estimare a venitului n cea de estimare a valorii
ntreprinderii.
n forma cea mai obinuit utilizat, aceast relaie este utilizat pentru
determinarea mrimii venitului (dobnda) unui capital net investit cu o
anumit rat a profitului (rata dobnzii).
mrimea venitului = valoarea investit rata profitului.
Aceeai relaie poate fi transformat pentru a calcula mrimea capitalului
investit atunci cnd sunt date mrimea i rata profitului.
mrimea investit = mrimea venitului/rata profitului.
24

 Capitalizarea se refer la raportul dintre mrimea venitului

i rata rentabilitii i este utilizat n scopul determinrii
valorii corespunztoare a capitalului investit.
Aceasta este esena metodei valorii de investiie pentru
estimarea valorii economice a unei ntreprinderi sau a unei
alte investiii ce produce venit.
Reciproca ratei de capitalizare poate fi utilizat ca
multiplicator pentru calculul valorii unei investiii, plecnd
de la mrimea venitului.

25

Fazele aplicrii metodei valorii de

investiie
1. alegerea tipului de venit de capitalizat;
2. determinarea sau estimarea mrimii
corespondente a venitului de capitalizat.
(venitul viitor previzibil);
3. alegerea unei adecvate rate de capitalizare
sau a ratei de rentabilitate a investiiei;
4. calculul valorii

26

 1. Alegerea venitului de capitalizat

Tipului de venit de capitalizat:

venitul operativ net;

venitul provenit din dividente ;
mai puin utilizate, alte tipuri de venit, dintre care:
venitul brut cu costurile;
rezultatul brut de exploatare;
cash flow.

Interesul este concentrat asupra mrimii sale

previzibile n viitor.
n plus, trebuie s fie utilizat venitul normal, fiind
excluse veniturile i cheltuielile extraordinare.
27

 2. Determinarea sau estimarea mrimii

corespondente a venitului de capitalizat.
Oricare ar fi tipul ce a fost ales, pentru determinarea
mrimii sunt valabile urmtoarele consideraii:

ceea ce intereseaz este mrimea viitoare a venitului,

dect mrimea sa din trecut.
mrimea venitului de capitalizat trebuie s s reprezinte
venitul normal, excluzndu-se orice venituri sau pierderi
extraordinare.

ncercrile de a prevedea mrimea venitului viitor al

unei ntreprinderi, trebuie s se bazeze n mare parte
pe informaiile privitoare la venitul efectiv istoric.
28

 3. alegerea unei adecvate rate de capitalizare

sau a ratei de rentabilitate a investiiei
Rata de capitalizare se determina raportnd, in
medie, rezultatele generate de diferite active
tranzacionate i preul lor de tranzacionare.
Dac utilizm rezultate nete sau brute de
exploatare se utilizeaz o rat de capitalizare
Dac utilizm fluxul de numerar se utilizeaz o
rat de scont a acestora.
29

 4. Calculul valorii
Se face mprind mrimea venitului de
determinat la punctul 2 la rata de capitalizare
determinat la punctul 3.
Dac utilizm fluxurile de numerar (cash flow)
pentru o perioad viitoare determinat se face
actualizarea acestora cu ajutorul ratei de
scont.
30

Concluzii
Aplicarea metodelor de analiz a informaiilor se
realizeaz n funcie de caracteristicile activului
supus evalurii dar i n functie de informaiile
disponibile despre obiectul evaluat sau despre
conjunctura de evaluare.
Folosirea uneia dintre metode nu exclude
folosirea celorlalte, valoarea putnd fi
determinat printr-o medie ponderat a valorilor
obinute aplicnd diferite metode de analiz a
datelor.
31