UNIVERSITATEA CRETIN DIMITRIE CANTEMIR

BUCURETI
FACULTATEA DE DREPT CLUJ NAPOCA

Lect.univ.dr.Ilie Urs
2014

CAPITOLUL I
CONTRACTUL DE VNZARE-CUMPRARE
Seciunea I
NOIUNE.REGLEMENTARE.CARACTERELE JURIDICE ALE
CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE
1. Introducere. Dreptul contractelor speciale este mai elaborat i mai
concret dect teoria general a obligaiilor contractuale pentru c enun
principalele reguli ale unui numr de contracte.
Un numr oarecare de contracte sunt special reglementate de lege. Din
acest motiv sunt numite "contracte speciale", ntruct legile care le
reglementeaz le dau un nume (de exemplu: vnzare, donaie, schimb, furnizare,
locaiune, mprumut etc.) 1.
Oricrui contract i se aplic mai multe tipuri de reguli juridice; reguli
generale aplicabile tuturor contractelor (teoria general a obligaiilor contractuale); reguli speciale prevzute de lege aplicabile speciei creia i aparine
contractul (dreptul contractelor speciale); reguli particulare convenite de prile
contractante 2.
Din punct de vedere istoric, naterea contractului de vnzare-cumprare
este legat de apariia banilor, cnd schimbul marf contra marf (troc) ncepe s
fie nlocuit de schimbul marf contra bani (vnzare-cumprare).
n prezent contractul de vnzare-cumprare s-a rspndit att de mult nct
aproape zilnic ncheiem un asemenea contract, fiind un mijloc de satisfacere a
nevoilor economice i sociale ale oamenilor. Este cel mai perfect instrument
juridic prin care se realizeaz circuitul civil al bunurilor i valorilor3.
2. Reglementare. Contractul de vnzare-cumprare este reglementat de
noul Cod civil, n Cartea a V-A ("Despre obligaii"), Titlul IX ,de la art. 1650 la
art. 1762. Aceste texte de lege reprezint reglementarea de baz a contractului
de vnzare-cumprare, adic dreptul comun n materie.
Pe lng reglementarea din noul Cod civil, legislaia noastr mai cuprinde
i alte dispoziii speciale, aplicabile numai anumitor vnzri. De exemplu,
vnzarea de locuine construite din fondurile statului, reglementat prin Legea
nr.85/1992; vnzarea unor imobile cu destinaia de locuine ctre chiriai,
reglementat de Legea nr.112/1995 etc.

A se vedea P.Malaurie, L.Aynes, P-Y.Gautier, Drept civil. Contractele speciale, Editura

Wolters Kluwer, 2009, p.3-4.
2
Ibidem.
3
M.Murean, Drept civil. Contractele speciale. Curs universitar, Editura Cordial Lex, ClujNapoca, 1999, p.6.
1

3. Noiune. Potrivit art. 1650 alin.1 din noul Cod civil: "Vnzarea este
contractul prin care vnztorul transmite sau, dup caz, se oblig s transmit
cumprtorului proprietatea unui bun n schimbul unui pre pe care
cumprtorul se oblig s l plteasc" 4 .
De asemenea, prin contractul de vnzare-cumprare se pot transmite
cumprtorului nu numai dreptul de proprietate, dar i alte drepturi, reale sau de
crean. n acest sens, art. 1650 alin.2 din noul Cod civil prevede c "poate fi
transmis prin vnzare un dezmembrmnt al dreptului de proprietate sau orice
alt drept. De exemplu, se poate vinde dreptul de uzufruct viager sau nuda
proprietate. Mai mult, se pot nstrina prin vnzare i universaliti, care
cuprind att drepturi ct i obligaii (vnzarea unei moteniri, vnzarea unui
fond de comer etc.) 5.
n schimb, prin contractul de vnzare-cumprare nu pot fi nstrinate
drepturi nepatrimoniale, cum ar fi: dreptul la nume, la onoare, la reputaie, la
secretul vieii private, la via i sntate etc.
4. Caractere juridice. Contractul de vnzare-cumprare prezint
urmtoarele caractere juridice:
a) Vnzarea este un contract sinalagmatic (bilateral) deoarece d natere
la obligaii n sarcina ambelor pri contractante, obligaii reciproce i
interdependente. Vnztorul i asum obligaii fa de cumprtor (s-i
transmit proprietatea unui bun; s-i predea bunul vndut), iar cumprtorul fa
de vnztor (s-i plteasc preul).
Din reciprocitatea i interdependena obligaiilor vnztorului i
cumprtorului decurg anumite efecte specifice (excepia neexecutrii
contractului, rezoluiunea pentru neexecutarea culpabil a obligaiilor asumate i
teoria riscului contractului), cunoscute de la teoria general a obligaiilor 6.
b) Vnzarea este un contract oneros pentru c fiecare parte contractant
urmrete s obin un avantaj patrimonial n schimbul obligaiilor asumate cu
titlu oneros. Astfel, vnztorul urmrete s obin de la cumprtor preul, iar,
corelativ, cumprtorul urmrete s obin de la vnztor bunul vndut.
c) Vnzarea este un contract comutativ deoarece, la momentul ncheierii
sale, existena drepturilor i obligaiilor prilor este cert, iar ntinderea acestora
este determinat sau determinabil. Prin excepie, exist unele vnzri care pot
Art. 1294 din Codul civil de la 1864 definea vnzarea ca fiind: o convenie prin care
dou pri se oblig ntre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru i aceasta a
plti celei dinti preul lui. ns, aa cum s-a artat n literatura juridic, definiia era att
inexact ct i incomplet.
5
M.Murean, op.cit.p.5; C.Toader, Drept civil.Contracte speciale, Editura All Beck,
Bucureti, 2003, p.10; D.Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex,
Bucureti, 1997,p.6; Eugeniu Safta-Romano, Contracte civile. ncheiere. Executare. ncetare,
Editura Polirom, Iai, 1999, p.17.
6
A se vedea C.Sttescu, C.Brsan, Drept civil. Teoria general a obligaiilor, Ediia a III-a,
Editura All Beck, 2000, p.83-95.
4

avea un caracter aleatoriu. De exemplu, vnzarea cu clauz de ntreinere,

vnzarea de drepturi litigioase etc.
d) Vnzarea este un contract consensual pentru c, n principiu, se
formeaz valabil prin simplul acord de voin al prilor, fr ndeplinirea
vreunei formaliti, fr predarea lucrului vndut i plata preului.
Prin excepie de la principiul consensualitii, n cazul vnzrii imobilelor
contractul de vnzare-cumprare trebuie ncheiat n form autentic.
De asemenea, trebuie s fie ncheiate prin nscris autentic, sub sanciunea
nulitii absolute, conveniile care strmut sau constituie drepturi reale care
urmeaz s fie nscrise n cartea funciar (art.1244). La fel, contractele care se
ncheie prin mijloace electronice sunt supuse condiiilor de form prevzute de
legea special (art.1245).
n aceste situaii de excepie, contractul de vnzare-cumprare nu este
valabil dect dac a fost ncheiat n forma special prevzut de lege 7.
De asemenea, n cazurile anume prevzute de lege, vnzarea nu poate fi
opus terilor dect dup ndeplinirea formalitilor de publicitate respective
(art.1675).
n cazul lucrurilor de valoare, avnd n vedere importana actului, este
indicat ca prile contractante s ntocmeasc un nscris constatator al
conveniei, sub semntur privat sau autentic, pentru a putea fi dovedit
vnzarea n caz de litigiu (art.1241).
e) Vnzarea este un contract translativ de drepturi ntruct transfer
dreptul de proprietate sau alte drepturi, reale ori de crean, din patrimoniul
vnztorului n patrimoniul cumprtorului.
n acest sens, art. 1674 prevede c "proprietatea se strmut de drept
cumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost
predat ori preul nu a fost pltit nc".
f) n sfrit, s-a spus c vnzarea este un contract instantaneu deoarece
transferul dreptului de la vnztor la cumprtor se produce dintr-o dat, fie n
momentul ncheierii conveniei, fie ulterior, conform celor convenite de pri 8.

F.Moiu, Contractele speciale n noul cod civil. Curs universitar, Editura Wolters Kluwer,
2010, p.22-23.
8
A se vedea D.Chiric, Contractele speciale civile i comerciale, volumul 1, Editura Rosetti,
Bucureti, 2005, p.40.
7

Seciunea a II-a
CONDIIILE ESENIALE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI
DE VNZARE-CUMPRARE
5. Precizri prealabile. Conform art. 1179 din noul Cod civil condiiile
eseniale pentru validitatea contractului sunt: capacitatea de a contracta;
consimmntul prilor; un obiect determinat i licit; o cauz licit i moral.
Pentru ncheierea valabil a contractului de vnzare-cumprare aceste
condiii trebuie s fie ntrunite cumulativ.
n cazurile n care legea prevede o anumit form a contractului, aceasta
trebuie respectat, sub sanciunea prevzut de dispoziiile legale aplicabile
(art.1179 alin.2).
ntruct problemele juridice de baz legate de capacitate, consimmnt,
obiect i cauz, acordul de voin i momentul ncheierii contractului sunt
cunoscute de la teoria actului juridic civil, persoane i teoria general a
obligaiilor, vom analiza n continuare doar anumite aspecte speciale.
I. CONSIMMNTUL
6. Condiiile consimmntului. n materie de vnzare, consimmntul
urmeaz condiiile dreptului comun, stabilite de art. 1204 din noul Cod civil.,
respectiv trebuie s fie serios, liber i exprimat n cunotin de cauz.
a) Consimmntul vnztorului i cumprtorului este serios atunci cnd
a fost dat cu intenia de a produce efecte juridice; consimmntul nu este serios
dac a fost dat din curtoazie sau glum etc.
b) Libertatea consimmntului decurge din principiul libertii
contractuale, potrivit cruia orice persoan are libertatea de a ncheia sau nu un
contract sau orice alt act juridic 9.
ns, dup cum s-a artat n literatura juridic, aceast libertate nu este
absolut i nengrdit, ci este limitat de necesitatea respectrii normelor legale
imperative (care ocrotesc ordinea public), a regulilor de convieuire social
(care ocrotesc bunele moravuri) i a drepturilor i libertilor recunoscute de
lege i celorlalte persoane, care se bucur n aceeai msur de libertatea
contractual 10. Astfel, libertatea de a ncheia un contract de vnzare-cumprare
poate fi limitat de unele restricii legale (de exemplu, vnzarea armelor i
muniiilor, a produselor stupefiante, a substanelor toxice etc.) sau de unele
restricii convenionale (de exemplu, ncheierea unui pact de preferin, a unei
promisiuni unilaterale sau bilaterale de vnzare-cumprare etc.).
A se vedea V.Babiuc, V.Stoica, Libertatea contractual i dreptul constituional, n
Dreptul nr.7/1995, p.8-12.
10
M.Murean, op.cit. p.12.
9

c) Consimmntul prilor la vnzare trebuie s fie exprimat n cunotin

de cauz, adic s provin de la persoane cu discernmnt, care i dau seama de
urmrile faptelor lor i s nu fie afectat de vreun viciu de consimmnt (eroarea
11
, dolul 12, violena 13 i leziunea).
Lipsa discernmntului n exprimarea voinei relev nu lipsa
consimmntului, ci un simplu viciu al acestuia, deoarece n acest caz
consimmntul exist. Fiind vorba despre un viciu de consimmnt, sanciunea
care intervine este anularea contractului (art.1205) 14.
Doctrina romn clasic 15 reine alte dou condiii ale consimmntului
i anume: s existe i s fie exteriorizat.
n principiu, pentru ncheierea valabil a contractului,consimmntul
vnztorului i cumprtorului trebuie s existe. Consimmntul prilor se
exprim prin oferta de a contracta, adresat de una din ele, i respectiv prin
acceptarea ofertei de ctre cealalt 16. Vnzarea se perfecteaz n momentul n
care prile se pun de acord asupra elementelor eseniale ale contractului,
respectiv s-au nvoit asupra lucrului i preului.
n mod excepional, n cazul exproprierii pentru cauz de utilitate public
nu se cere consimmntul proprietarului, exproprierea fcndu-se chiar i
mpotriva voinei acestuia (art.44 alin.3 din Constituia Romniei). Este vorba
despre o vnzare forat 17. Despgubirile acordate in loc de pre i se
stabilesc de comun acord cu proprietarul bunului expropriat sau, n caz de
divergen, de ctre instana de judecat.
De asemenea, n cazul vnzrii la licitaie public, n cadrul procedurii de
executare silit a bunurilor debitorului, vnzarea este valabil i fr
consimmntul proprietarului urmrit.
n sfrit, pentru ncheierea contractului de vnzare-cumprare vnztorul
i cumprtorul trebuie s-i exteriorizeze consimmntul, ntruct o hotrre de
Pentru amnunte n legtur cu viciul erorii a se vedea D.Chiric, op.cit., vol.1 (2005)
p.225-257; D.Chiric, Eroarea, viciu de consimmnt n materie contractual, n Dreptul
nr.7/2005, p.9-39.
12
A se vedea D.Chiric, Dolul, viciu de consimmnt n materie contractual, n Curierul
judiciar nr.2/2005, p.48.
13
A se vedea D.Chiric, Violena ca viciu de consimmnt n contracte, n Curierul judiciar
nr.3/2005, p.63.
14
n acest sens, n practica judiciar constatndu-se c actul s-a ncheiat sub imperiul unei
asemenea stri, determinat de o mnie de mare intensitate, a fost anulat actul de vnzarecumprare a unui teren, ca fiind ncheiat ab irato (decizia nr.1275/1998 a Curii de Apel
Suceava, citat de P.Perju n "Dreptul" nr.6/1999, p.120); n acelai sens, Tribunalul Suprem,
s.civ., dec.nr.1998/1989, n "Dreptul" nr.7/1990, p.66.
15
A se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil romn,
volumul II, Editura ALL, Bucureti, 1997, p.548.
16
Pentru amnunte n legtur cu oferta i acceptarea D.Chiric, op.cit., vol.1,p.138-155.
17
Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n M.Of. nr.139
din 2 iunie 1994.
11

a contracta rmas doar n forul interior al persoanei nu poate produce efecte

juridice. n principiu, exteriorizarea consimmntului se poate face n orice
form: verbal, n scris, fax, e-mail, expunerea mrfii n vitrin mpreun cu
preul, chiar prin gesturi sau atitudini etc.
Promisiunea unilateral de vnzare
7. Precizri prealabile. Practica demonstreaz c n multe cazuri
ncheierea contractului de vnzare-cumprare nu se produce dintr-o dat, pe loc,
deoarece prile nu pot sau nu vor s ncheie direct o asemenea convenie.
Adesea, vnzarea-cumprarea este precedat de unele negocieri sau nelegeri,
care sunt distincte de vnzare. Aceste nelegeri prealabile vnzrii, cunoscute i
sub denumirile de antecontracte, contracte provizorii, contracte preparatorii sau
promisiuni de contract, sunt: promisiunea unilateral de vnzare (sau de
cumprare), promisiunea bilateral de vnzare-cumprare, pactul de preferin
(dreptul convenional de preemiune).
Codul civil romn de la 1864 nu a reglementat aceste instituii juridice, ele
fiind creaia doctrinei i a practicii judiciare 18.
n schimb, noul Cod civil reglementeaz promisiunea de vnzare i
promisiunea de cumprare, dar numai unele aspecte, fr a preciza noiunea sau
natura lor (art.1669, 1670). La fel, art.1279 cuprinde numai cteva dispoziii n
legtur cu promisiunea de a contracta.
Ca urmare, n lipsa altor norme legale, apreciem c aceste instituii juridice
au rmas n continuare, n esen, aa cum au fost ele create de doctrina romn
tradiional i de practica judectoreasc, desigur cu completrile aduse de noua
legislaie.
8. Noiune. Promisiunea unilateral de vnzare este un contract prin care
o persoan, numit promitent, se oblig s vnd n viitor un anumit bun unei
alte persoane, numit beneficiar, dac aceasta din urm i va manifesta
consimmntul de a-l cumpra 19.
Rezult din definiia de mai sus c promisiunea unilateral de vnzare d
natere unor obligaii doar n sarcina uneia dintre pri (promitentul), cealalt
parte (beneficiarul) pstrndu-i libertatea de a decide: a cumpra sau nu 20.

A se vedea A.Ionacu, M.Murean, M.Costin, Contribuia practicii judectoreti la

dezvoltarea principiilor dreptului civil romn, Editura Academiei R.S.R., Bucureti, 1973
(vol.1), 1978 (vol.2).
19
A se vedea i Dumitru C. Florescu, Contracte civile, Editura Universul Juridic, Bucureti,
2011, p.18-19; L. Stnciulescu, Curs de drept civil. Contracte, Editura Hamangiu, 2012,
p.104/105.
20
A se vedea Trib. Suprem, col.civ., dec.nr.561/1949, n J.N. nr.5-6, 1949, p. 608.
18

9. Natura juridic. Promisiunea unilateral de vnzare este un contract 21

(convenie) deoarece ncheierea acesteia presupune acordul a dou voine:
consimmntul promitentului (care se oblig s vnd) i consimmntul
beneficiarului (care accept aceast promisiune, dar fr a promite c va
cumpra). Din acest punct de vedere promisiunea se deosebete de simpla ofert
de a contracta, care este un act juridic unilateral, presupunnd o singur
manifestare de voin. De asemenea, oferta de a contracta poate fi revocat n
anumite condiii i poate deveni caduc n caz de moarte sau incapacitate a
ofertantului, n timp ce promisiunea nu poate fi revocat unilateral i nu devine
caduc prin moartea sau incapacitatea promitentului, drepturile i obligaiile
prilor transmindu-se motenitorilor, potrivit dreptului comun.
Aa cum s-a artat n literatura juridic 22, promisiunea unilateral de
vnzare este de fapt un antecontract 23, prin care promitentul se oblig fa de
beneficiar s-i vnd n viitor un anumit bun, acesta din urm avnd dreptul de a
opta pentru a-l cumpra sau nu. ntruct numai promitentul i asum obligaii,
promisiunea unilateral de vnzare este un antecontract unilateral.
ns este posibil ca, n schimbul dreptului de opiune ce i se acord, pentru
o anumit perioad de timp, beneficiarul s plteasc sau s se oblige s-i
plteasc promitentului o sum de bani (preul dreptului de opiune). Suma de
bani se numete indemnizaie de imobilizare i se justific ntruct bunul
promis de ctre promitent este imobilizat la dispoziia beneficiarului o anumit
perioad de timp. n acest caz, promisiunea unilateral de vnzare este un
antecontract sinalagmatic, dar fr s se transforme ntr-o promisiune bilateral
de vnzare-cumprare, deoarece beneficiarul nu i asum obligaia de a
cumpra, ci numai aceea de a plti indemnizaia de imobilizare.
n literatura juridic romn i francez, marea majoritate a autorilor admit c promisiunea
unilateral de vnzare este un contract, opinie pe care o considerm ntemeiat. Relativ recent
ns, n literatura juridic romn, s-a exprimat i punctul de vedere potrivit cruia
promisiunea unilateral de vnzare este o instituie juridic complex, suis generis, reprezentnd un act juridic complex, alctuit din oferta de vnzare i o convenie accesorie prin care
prile convin expres ca beneficiarul s fie creditorul unui drept de opiune asupra ncheierii
sau nencheierii contractului de vnzare-cumprare promis (A se vedea I.Lul, Natura
juridic a promisiunii unilaterale de vnzare, n Dreptul nr.6/1998, p.43 i urmt.).
22
A se vedea F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, ediia a III-a actualizat i
completat, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2001, p.24.
23
ntr-o opinie recent se consider c promisiunea unilateral de vnzare este un contract
unilateral, dar nu un antecontract. Potrivit acestei opinii, promisiunea de vnzare
(unilateral sau bilateral) i antecontractul de vnzare sunt dou entiti juridice diferite.
Deosebirea ar consta n consimmntul prilor, diferit n cele dou situaii. Astfel, n cadrul
promisiunii de vnzare consimmntul este netranslativ de proprietate, n timp ce n cadrul
antecontractului de vnzare consimmntul este translativ de proprietate, chiar dac
transferul proprietii se realizeaz ulterior, la data autentificrii actului. Pentru amnunte a se
vedea I.Popa, Contractul de vnzare-cumprare. Studiu comparativ de doctrin i
jurispruden, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2006, p. 159 i mai ales 203-207;
21

10. Forma i coninutul promisiunii. Promisiunea unilateral de vnzare

este o variant a promisiunii de a contracta 24. Aa fiind, promisiunii unilaterale
de vnzare i se aplic dispoziiile generale ale promisiunii de a contracta
(art.1279).
ntruct noul Cod civil nu impune nicio condiie de form promisiunii de
a contracta, pe cale de consecin trebuie admis c promisiunea unilateral de
vnzare este consensual. Atunci cnd contractul promis trebuie ncheiat ad
validitatem n form autentic sau este necesar s se respecte alte solemniti
prevzute de lege, n concepia dreptului nostru tradiional, promisiunea
unilateral de vnzare este valabil ncheiat solo consensu, deoarece ea nu
produce efectele contractului promis, ci este destinat numai s prefigureze
coninutul acestuia i s-i garanteze ncheierea lui ulterioar n forma
reglementat de normele juridice imperative 25.
De asemenea, promisiunea unilateral de vnzare trebuie s conin toate
acele clauze ale contractului promis, n lipsa crora prile nu ar putea executa
promisiunea (art.1279 alin.1). De exemplu, clauze referitoare la bunul promis a
fi vndut i la pre, astfel nct, atunci cnd beneficiarul va cere promitentului,
contractul promis s poat fi ncheiat.
11. Efectele promisiunii. Promisiunea unilateral de vnzare are ca efect
de a obliga promitentul la ncheierea ulterioar a contractului promis 26.
Promisiunea unilateral de vnzare nu transfer proprietatea asupra
bunului la beneficiar, deoarece acesta nu a cumprat, iar promitentul nu a vndut
bunul, ci s-a obligat numai s l vnd n viitor. Ca urmare, promisiunea
unilateral de vnzare este un contract, dar nu constituie o vnzare, fiind
distinct de ea i nu produce efectele unei vnzri 27.
n momentul n care beneficiarul i exprim consimmntul n sensul
cumprrii bunului se realizeaz, n condiiile art.1186, o promisiune bilateral
de vnzare-cumprare, deoarece exist acordul promitentului de a vinde i
acordul beneficiarului de a cumpra bunul, urmnd ca prile s fac (obligaia
de a face) tot ceea ce este necesar pentru a ncheia contractul de vnzare.

n literatura noastr de specialitate, promisiunea unilateral de a contracta, indiferent de

varianta n care se obiectiveaz, este definit ca fiind "convenia prin care una dintre pri,
numit promitent, se oblig fa de cealalt, numit beneficiar, s ncheie n viitor, la cererea
acesteia, un anumit contract, al crui coninut esenial este determinat n prezent prin
promisiunea de a contracta" (A se vedea M.Murean, Dicionar de drept civil, de M.Costin,
M.Murean, V.Ursa, Editura tiinific i Enciclopedic, Bucureti, 1988, p.408-409.
25
A se vedea L.Pop Tratat de drept civil. Obligaiile. Volumul II. Contractul, Editura
Universul Juridic, Bucureti, 2009, p.220.
26
A se vedea M.Nicolae, Prescripia extinctiv, Editura Rosetti, Bucureti, 2004, p.450, nota
3.
27
A se vedea F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, ediia a IV-a actualizat de
L.Mihai i R.Popescu, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2006, p.32.
24

11.1. Obligaia promitentului. Promitentul este debitorul unei obligaii

de a face 28 , adic de a ncheia contractul de vnzare, dac beneficiarul opteaz
pentru cumprarea bunului.
n doctrina francez, se consider c angajamentul promitentului nu are ca
obiect o obligaie de a face, deoarece vnzarea se va forma fr ca vreo
prestaie s fie ateptat din partea saformarea vnzrii opereaz n doi
timpi: din momentul promisiunii, ea este perfect n privina promitentului, din
momentul ridicrii opiunii, ea angajeaz beneficiarul" 29 .
Construcia juridic a dreptului francez cu privire la promisiunea
unilateral de vnzare a fost preluat, n ntregime, recent, de ctre un autor
romn 30, care arat c n doctrina francez concepia conform creia obligaia
promitentului ar fi o obligaie de a face a fost abandonat. Unii autori francezi
susin c obligaia promitentului nu este aceea de a ncheia vnzarea, ci de a
menine oferta pe durata termenului de opiune, fr posibilitatea de revocare,
iar alii susin c, n realitate, promitentul a consimit deja la vnzare, aceasta
putnd lua natere prin simpla ridicare a opiunii, aa nct din partea lui nu se
mai ateapt s fac nimic 31.
Orict de seductoare ar fi construcia promisiunii unilaterale de vnzare n
dreptul francez, ea nu corespunde cu promisiunea unilateral de vnzare din
dreptul privat romn. Definiia, natura juridic, regimul juridic i efectele
promisiunii unilaterale de vnzare sunt probleme juridice diferit abordate i
soluionate n dreptul privat romn n raport cu dreptul privat francez 32.Doctrina
i jurisprudena romn a rmas insensibil la concepia dreptului francez,
aplicnd n continuare regimul juridic tradiional al promisiunii unilaterale de
vnzare, aa cum a fost conceput n tara noastr 33.
28

A se vedea F.Deak, op.cit., 2001, p.24; C.Toader, op.cit. p.24; Eugeniu Safta-Romano,
op.cit.p.27; I.Popa, op.cit. p.161; D.Chiric, op.cit. (1997), p.19, ulterior autorul revine asupra
opiniei sale iniiale (D.Chiric, op.cit., vol.1,2005, p.157 i 165); H.L. et J.Mazeaud, Leons
de droit civil, t. II. Vol.1, nr.358; P.Bloch, Lobligation de transferer la proprit dans la
vente, R.T.D. civ. 4/1988, precum i autorii citai de I.Popa, op.cit., p.152-167.
29
A se vedea Ph.Malaurie, L.Ayns, P-Y Gautier, op.cit., p.68-69. Ali autori francezi susin
c n sarcina promitentului s-ar nate o obligaie de a face, ns aceasta nu mai const n
obligaia de a ncheia vnzarea, ci de a menine oferta pe durata termenului de opiune, fr
posibilitatea de revocare. A se vedea J.Schmidt-Szalewski, J.-C.Civ.Art.1589, fasc.20, 1997,
p.13, nr.25, citat dup D.Chiric, op.cit, vol.1 (2005), p.165.

A se vedea D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Volumul 1. Vnzarea i

schimbul, Editura C.H. Beck, Bucureti, 2008, p.156.
31
Ibidem p.157.
32
A se vedea L.Pop, Tratat de drept civil. Obligaiile. Volumul II. Contractul, Editura
Universul Juridic, Bucureti, 2009, p.219.
33
Ibidem p.223-224.
30

Astfel, n literatura juridic romn s-a artat c instituia n cauz este

impropriu denumit "promisiune de vnzare", cci vnztorul nu mai are
obligaia de a vinde, ci mai ales de a nu vinde altcuiva, o dat ce contractul de
vnzare-cumprare se poate ncheia prin singura voin a cumprtorului, chiar
dac vnztorul nu ar mai fi de acord. Instituia ar fi promisiune de a vinde
numai n cazul n care contractul proiectat ar fi un contract solemn. O asemenea
concepie, s-a spus, departe de a simplifica problema, denatureaz realitatea,
cci vnztorul-promitent nu i-a dat acordul la vnzarea lucrului, ci numai la
ncheierea n viitor a contractului. Soluiile adoptate n dreptul francez sub
influena art. 1589 alin.1 C.civ.fr. (la promesse de vente vaut vente) - text
nepreluat de legiuitorul romn - nu are o justificare suficient de temeinic n
dreptul nostru 34.
Teoria dreptului francez n materia promisiunii unilaterale de vnzare are
un puternic temei n dispoziiile art. 1589 alin.1 C.civ.fr., conform cruia: "La
promesse de vente vaut vente lorsqu"il y a consentement reciproque des deux
parties sur la chose et sur le prix". Prin urmare, conform acestui text,
promisiunea de vnzare este o vnzare, din momentul n care exist
consimmntul reciproc al celor dou pri asupra bunului i asupra preului.
Numai c aceast dispoziie a Codului civil francez nu a fost preluat n
textele Codului civil romn de la 1864. Mai mult, dispoziia n discuie nu a fost
preluat nici de noul Cod civil. Dimpotriv, art. 1279 alin.2 prevede c: "n caz
de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese". Prin
urmare, aa cum s-a artat n literatura juridic romn, din promisiunea
unilateral de a contracta se va nate n continuare o obligaie de a face, adic
de a ncheia contractul promis 35.
Aadar, n dreptul privat romn, obligaia promitentului este o obligaie de
a face.
Autori care nu mprtesc aceast concepie clasic arat c, n cazul
promisiunii bilaterale de vnzare-cumprare, ambele pri se oblig ferm s
ncheie n viitor contractul de vnzare i de a face tot ce este necesar pentru
ca vnzarea s fie perfectat 36.
Atunci, n opinia noastr, obligaia promitentului vnztor este o obligaie
de a face, care nu se deosebete cu nimic de obligaia promitentului vnztor din
cadrul promisiunii unilaterale de vnzare, care este tot o obligaie de a face.
11.2. Dreptul de opiune al beneficiarului. Prin promisiunea de
vnzare doar promitentul se oblig fa de beneficiar s-i vnd n viitor un
anumit bun, beneficiarul avnd dreptul de opiune pentru a-l cumpra sau nu.
34

A se vedea F.Deak, op.cit., 2006, p.33.

A se vedea L.Pop, op.cit., Tratat, 2009, p.224.
36
A se vedea D.Chiric, op.cit, vol.1 (2005), p.177 i 186.
35

10

Natura juridic a dreptului de opiune al beneficiarului este alt problem juridic controversat.
Unii autori consider c dreptul de opiune al beneficiarului este un drept
personal de crean 37. Alii c este fie un drept de natur special 38, fie un
drept potestativ 39, care i permite pur i simplu beneficiarului s opteze
unilateral ntre a cumpra sau nu bunul.
mprtim opinia potrivit creia dreptul de opiune al beneficiarului este
un drept potestativ 40,deoarece acesta const n simpla posibilitate a
beneficiarului de a opta ntre a cumpra sau nu bunul. Abia dup ce beneficiarul
a optat pentru cumprarea bunului, are un drept de crean mpotriva
promitentului, respectiv are dreptul de a-i cere s-i ndeplineasc obligaia
asumat.
Pentru exercitarea dreptului de opiune prile stabilesc, de regul, un
anumit interval de timp (termen), n care beneficiarul s poat reflecta i decide
n cunotin de cauz. n acest interval de timp, promitentul nu-i poate retrage
unilateral promisiunea, iar beneficiarul trebuie s opteze.
Dac prile nu au stipulat un termen, beneficiarul trebuie s-i exercite
dreptul de opiune n cadrul termenului general de prescripie de trei ani, care
ncepe s curg de la data ncheierii promisiunii. Aceasta deoarece dreptul de
opiune este un drept patrimonial i ca orice drept patrimonial se prescrie n
termenul general de prescripie.
Dac beneficiarul nu opteaz pentru cumprare n termenul convenit sau
n cadrul termenului general de prescripie (ntruct situaia nu poate rmne
incert la infinit), atunci obligaia promitentului vnztor se stinge.
11.3. Drepturile beneficiarului n cazul n care promitentul i ncalc
obligaia asumat.
Dac opteaz pentru cumprarea bunului, dar promitentul refuz s ncheie contractul de vnzare, beneficiarul are dreptul:
- s solicite instanei de judecat obligarea promitentului la dauneinterese, ntruct promitentul i-a nclcat obligaia asumat fa de beneficiar
(art. 1279 alin.2).
37

A se vedea F.Deak, op.cit., 2001, p.24; Eugeniu Safta-Romano, op.cit., p.27.

38

A se vedea D.Chiric, op.cit., vol.1 (2005), p.166.

39

A se vedea D.Chiric, op.cit., vol.1 (2005), p.166.

40

A se vedea Ph.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier, op.cit., p.69.

11

Dac promitentul a nstrinat bunul unei tere persoane, actul de nstrinare poate fi desfiinat dac terul a fost de rea-credin, n sensul c a avut
cunotin de promisiune. n aceast situaie, bunul se ntoarce n patrimoniul
promitentului, care poate fi obligat s ncheie contractul promis.
- s solicite instanei pronunarea unei hotrri care s in loc de
contract. n acest sens, conform art. 1669 alin.1 i 3, dac una dintre prile care
au ncheiat promisiunea refuz, nejustificat, s ncheie contractul promis,
cealalt parte poate cere pronunarea unei hotrri care s in loc de contract,
dac toate celelalte condiii de validitate sunt ndeplinite.
Dreptul la aciune se prescrie n termen de 6 luni de la data la care
contractul trebuia ncheiat (art.1669 alin.2).
Promisiunea unilateral de cumprare
12. Precizri. Promisiunea unilateral de cumprare asumat de
promitentul cumprtor, mult mai rar ntlnit n practic, este guvernat de
aceleai reguli ca i promisiunea unilateral de vnzare.
n conformitate cu art. 1669 alin.4 din noul Cod civil, "n cazul
promisiunii unilaterale de cumprare a unui bun individual determinat, dac,
mai nainte ca promisiunea s fi fost executat, creditorul su nstrineaz
bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligaia promitentului se
consider stins".

Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare

13. Noiune. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare este o
convenie (antecontract) 41 prin care ambele pri, numite promitent-vnztor i
n literatura juridic recent s-a avansat opinia potrivit creia promisiunea sinalagmatic de
vnzare-cumprare i antecontractul de vnzare-cumprare sunt dou instituii juridice
diferite. Se susine c deosebirea se bazeaz, n primul rnd, pe consimmntul prilor,

41

12

promitent-cumprtor, se oblig ferm i reciproc s ncheie n viitor un

contract de vnzare-cumprare, ale crui elemente eseniale (lucrul i preul)
sunt stabilite n prezent. Ea constituie un contract preparator pentru ncheierea
contractului definitiv de vnzare-cumprare ntre aceleai pri 42. n practica
vieii juridice, acest contract se ntlnete foarte frecvent n materia vnzrii de
bunuri imobile.
Dac prile sunt de acord una s vnd, iar cealalt s cumpere,
convenind asupra lucrului ce va fi vndut i asupra preului, se pune ntrebarea
de ce ele nu ncheie direct contractul de vnzare-cumprare ?.
Practica demonstreaz c exist situaii n care prile nu pot sau nu vor
s ncheie direct, pe loc, un contract de vnzare-cumprare, pe care ns
urmresc s-l ncheie, ntre ele, ntr-un viitor mai mult sau mai puin apropiat.
De exemplu, un proprietar dorete s-i vnd imobilul su, iar un
cumprtor dorete s-l cumpere, dar ncheierea de ndat a contractului de
vnzare-cumprare nu este posibil deoarece vnztorul nu dispune de toate
actele necesare perfectrii vnzrii (extras de carte funciar sau titlu de
proprietate care s-i ateste dreptul de proprietate, certificat fiscal, imobilul este
nchiriat sau grevat de o ipotec etc.). Alteori, cumprtorul nu dispune de
ntreaga sum necesar achitrii preului convenit 43. n asemenea situaii, este
firesc ca promitentul-vnztor i promitentul-cumprtor s caute s se asigure
c i vor respecta cuvntul dat, sens n care ncheie pe loc o promisiune de
diferit n cele dou situaii. Astfel, n cazul promisiunii sinalagmatice de vnzare-cumprare
consimmntul este netranslativ de proprietate, n timp ce n cazul antecontractului de
vnzare-cumprare consimmntul este translativ de proprietate, chiar dac transferul
proprietii se realizeaz ulterior, la data autentificrii actului. De asemenea, antecontractul de
vnzare-cumprare are ca obiect o obligaie de a da n faza ncheierii contractului i o
obligaie de a face n faza executrii acestuia, pe cnd promisiunea sinalagmatic de vnzarecumprare are ca obiect o obligaie de a face ( a se vedea I.Popa, op.cit., p.203 208).
Aa cum s-a artat pe bun dreptate n literatura juridic, nu exist un temei legal pentru a
distinge ntre antecontractul de vnzare-cumprare i promisiunea bilateral de vnzarecumprare (a se vedea B.Dumitrache, Antecontractul de vnzare-cumprare i promisiunea
sinalagmatic de vnzare-cumprare, nota II, n Dreptul nr.2/2002, p.52- 66). Marea
majoritate a autorilor consider c cei doi termeni sunt sinonimi, opinie creia ne raliem i noi
(a se vedea F.Deak, op.cit., p.25; C.Toader, op.cit. p.26; D Chiric, op.cit., vol.1 (2005),
p.155). Nici practica judectoreasc, pn n prezent, nu face o asemenea distincie ntre
antecontractul de vnzare-cumprare i promisiunea sinalagmatic de vnzare-cumprare (a
se vedea Curtea Suprem de Justiie, s.civ. dec.nr. 765/1993 i nr.1237/1993, n
Dreptulnr.7/1994, p.75 i 77).

42
43

A se vedea L. Pop, op.cit., Tratat, 2009, p.225.

A se vedea M.Murean, op.cit.p. 130.

13

vnzare-cumprare, obligndu-se reciproc s-i procure actele sau sumele de

bani care le lipsesc i s ncheie, n viitor, contractul promis. Aceast promisiune
oblig pe fiecare dintre pri s-i respecte obligaiile asumate i s ncheie, n
viitor, de obicei ntr-un anumit termen convenit de ele, contractul promis.
Prin urmare, n esen, promisiunea bilateral de vnzare-cumprare este
o promisiune de contract 44, adic un contract prin care prile se angajeaz s
ncheie n viitor, ntre ele, contractul de vnzare-cumprare promis. Suntem n
prezena unor obligaii contractuale de a face, adic de a ncheia n viitor
contractul definitiv de vnzare-cumprare. Obligaiile prilor sunt reciproce i
interdependente, cu toate consecinele specifice pe care le antreneaz 45.
Dei prile s-au neles asupra lucrului i preului, totui promisiunea
bilateral de vnzare-cumprare nu echivaleaz, n dreptul nostru, cu o vnzare
perfect, fiind un contract distinct de nsui contractul de vnzare-cumprare.
Astfel, promitentul-vnztor prin ncheierea promisiunii nu a vndut, iar
cumprtorul nu a cumprat, ci ambii s-au obligat numai s ncheie contractul,
motiv pentru care vnzarea-cumprarea nu poate fi considerat ncheiat 46.
Legiuitorul nostru nu a preluat art. 1589 alin.1 din C.civ. fr., conform cruia
promisiunea de vnzare valoreaz vnzare, dac exist consimmntul reciproc
al celor dou pri asupra lucrului i asupra preului.
Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare i-a gsit o larg aplicare
practic n perioada regimului comunist, datorit restriciilor i formalitilor
impuse nstrinrii imobilelor 47.

A se vedea M.Costin, M.Murean i V.Ursa, Dicionar de drept civil, Editura tiinific i

Enciclopedic, Bucureti, 1980, p.408-409; I.Albu, Drept civil. Contractul i rspunderea
contractual, Editura Dacia Cluj-Napoca, 1994, p.9-12; L.Pop, Teoria General a
obligaiilor, Editura Lumina Lex, Bucureti, 1998, p.52-53.
44

45

A se vedea L.Pop, op.cit., Tratat, 2009, p.226.

A se vedea F.Deak, op.cit., 2006, p.35.
47
n acest sens, a se vedea Legea nr.203/1947, Decretul nr.151/1950, Decretul nr.221/1950,
Decretul nr.144/1958, Legea nr.19/1968, Legile nr.58 i 59/1974. Referitor la cuprinsul
acestor acte normative i la evoluia regimului juridic al nstrinrii imobilelor n perioada
regimului comunist a se vedea: L.Pop, Regimul juridic al terenurilor destinate localitilor,
Editura Dacia Cluj-Napoca, 1980; C.Brsan, Regimul juridic al bunurilor imobile, Editura
tiinific i Enciclopedic, Bucureti, 1983; A.Ionacu, M.Murean i alii, Contribuia
practicii judectoreti la dezvoltarea principiilor dreptului civil, vol.1, Editura Academiei
,Bucureti, 1973, p.101 i urmt.; I.C.Vurdea (I), C.Brsan , V.Stoica (II), Evoluia legislaiei
privind circulaia imobilelor, n Dreptul nr.6/1990, p.38-52; D.Chiric, Consecinele
46

14

14. Delimitri. Considerm util delimitarea promisiunii bilaterale de

vnzare-cumprare de alte instituii juridice asemntoare.
a)Promisiunea de vnzare-cumprare se deosebete de nsui contractul
de vnzare-cumprare prin coninutul i efectele sale.
Astfel, promisiunea d natere n sarcina prilor obligaiei de a face (de a
ncheia n viitor contractul promis), n timp ce contractul de vnzare-cumprare
d natere obligaiei de a da (de a transmite dreptul)
Promisiunea de vnzare-cumprare nu este translativ de proprietate,
adic promitentul-vnztor rmne proprietarul bunului promis a fi vndut pn
la ncheierea contractului de vnzare-cumprare. n schimb, contractul de
vnzare-cumprare este translativ de proprietate, adic bunul vndut trece n
patrimoniul cumprtorului.
De asemenea, ele se deosebesc i din punctul de vedere al condiiilor de
fond i de form ce trebuie ndeplinite n momentul ncheierii lor:
Astfel, la ncheierea promisiunii nu este necesar ca promitentul-vnztor
s fie proprietarul bunului sau titularul dreptului nstrinat, deoarece
promisiunea nu este translativ de drepturi, n timp ce vnztorul trebuie s aib
calitatea de proprietar al bunului sau de titular al dreptului nstrinat. Obiectul
promisiunii const n ncheierea n viitor a contractului promis, n timp ce
obiectul vnzrii const n transmiterea dreptului de proprietate sau a altui drept,
real ori de crean; de asemenea, promisiunea de vnzare-cumprare este
consensual, n timp ce unele vnzri sunt solemne.
b)Prin caracterul sinalagmatic, promisiunea de vnzare-cumprare se
deosebete de promisiunea unilateral de vnzare, respectiv de cumprare, prin
care numai una dintre pri i asum obligaii, n timp ce cealalt parte i
pstreaz libertatea de a contracta sau nu.
c)Promisiunea de vnzare-cumprare se deosebete i de oferta de a
contracta ntruct oferta este o manifestare unilateral de voin (act juridic
modificrilor legislative post-revoluionare asupra circulaiei imobilelor proprietate
particular, n Dreptul nr.6/1991, p.22-32; M.Murean, Consecine ale abrogrii Legii
nr.58/1974 asupra antecontractelor de nstrinare imobiliar, n Dreptul nr.7-8/1991, p.91100; Stelu erban, Efectele antecontractelor de vnzare-cumprare a imobilelor dup
abrogarea Legilor nr.58-59/1974 i a Decretului nr.144/1958, n Dreptul nr.12/1991, p.3538; V.Stoica, Fl.Baias, Executarea silit a antecontractelor de vnzare-cumprare n
condiiile abrogrii art.12 din Decretul nr.144/1958, n Dreptul nr.3/1992, p.14-27;
V.Ptulea, Aplicarea n timp a legii civile n legtur cu nstrinarea imobilelor, n Dreptul
nr.11/1992, p.29-39; E.Chelaru, Unele aspecte n legtur cu circulaia juridic a terenurilor
proprietate privat, n Dreptul nr.9/1993, p.22-26; Eugeniu Safta Romano, Regimul juridic
al antecontractelor privind nstrinarea imobiliar subsecvent abrogrii Decretului
nr.144/1958, n Dreptul nr.9/1993, p.27-33; D.Andrei, Marieta Ronea (I) Bogdan
Dumitrache (II), Obligaiile promitentului-vnztor i executarea lor silit, n Dreptul
nr.3/1995, p.25-36 etc.

15

unilateral), n timp ce promisiunea este un contract, o convenie ( act juridic

bilateral). Oferta poate fi revocat n anumite condiii sau poate deveni caduc
dac ofertantul decedeaz, n timp ce promisiunea, fiind o convenie, nu poate fi
revocat unilateral i nu devine caduc prin moartea sau incapacitatea
promitentului, drepturile i obligaiile prilor transmindu-se motenitorilor,
potrivit dreptului comun; de asemenea, dac oferta de a contracta este valabil,
pentru ncheierea contractului este suficient manifestarea voinei acceptantului,
n timp ce n cazul existenei unei promisiuni, pentru ncheierea contractului
promis, ambii promiteni trebuie s-i dea consimmntul 48.
d)Promisiunea de vnzare-cumprare se deosebete de proiectul
neobligatoriu prin care prile doar au nceput discuiile i negocierile n vederea
ncheierii unui contract de vnzare-cumprare, pstrndu-i libertatea de a
ncheia sau nu vnzarea 49.
e)Promisiunea de vnzare-cumprare se deosebete de acordul de
principiu prin care prile convin s negocieze cu bun-credin, n viitor,
ncheierea unui contract de vnzare-cumprare, ale crui elemente nu sunt nc
stabilite. Dei acordul de principiu este i el un contract (nelegere), d natere
doar unor obligaii de a negocia cu bun-credin un contract, care se poate
ncheia sau nu 50. Conform art. 1279 alin.4 "convenia prin care prile se oblig
s negocieze n vederea ncheierii sau modificrii unui contract nu constituie
promisiune de a contracta".
15. ncheierea promisiunii de vnzare-cumprare. Promisiunea
bilateral de vnzare-cumprare se ncheie n condiiile dreptului comun,
aplicndu-se regulile generale n materie de contracte (art.1182 i urmt. din
noul Cod. civil).
Promisiunea nu are valoarea unui act de vnzare-cumprare, dar pentru a
putea duce la ncheierea contractului promis, trebuie s ndeplineasc i ea
condiiile de valabilitate necesare oricrei convenii.
Astfel, se cere existena unui consimmnt valabil exprimat, neviciat de
eroare, dol sau violen.

48

A se vedea M.Murean, op.cit. p.133

49

A se vedea D.Chiric, op.cit., vol.1 (2005), p.186-187.

50

Ibidem p.187.

16

n ce privete capacitatea, se admite c n momentul ncheierii

promisiunii prile trebuie s aib capacitatea de a vinde i de a cumpra, cci
altfel acordul asupra lucrului vndut i preului nu ar fi valabil 51.
Obiectul promisiunii de vnzare-cumprare l constituie nsi ncheierea
contractului de vnzare-cumprare. ntruct promisiunea este o convenie,
obiectul acesteia trebuie s fie determinat i licit, aplicndu-se i dispoziiile art.
1279 alin.1 din noul Cod civil conform crora promisiunea de a contracta
trebuie s conin toate acele clauze ale contractului promis, n lipsa crora
prile nu ar putea executa promisiunea.
Aa cum s-a artat n literatura juridic, se poate promite i vnzarea
lucrului altuia, deoarece promisiunea nu este translativ de proprietate, situaie
n care promitentul-vnztor i asum implicit obligaia de a dobndi acel lucru
n proprietate, spre a-l putea transmite promitentului-cumprtor la data stabilit
pentru ncheierea contractului promis 52.
n momentul ncheierii promisiunii nu este necesar s fie ndeplinite
condiiile de fond ale vnzrii propriu-zise. Astfel, promisiunea poate fi
ncheiat valabil chiar dac legea prevede unele interdicii de vnzare.
Referitor la momentul ncheierii promisiunii de vnzare-cumprare,
cauza trebuie s fie licit i moral (art. 1179 alin.1 din noul Cod civil).
n ce privete forma promisiunii de vnzare-cumprare, noul Cod civil nu
prevede nimic n aceast privin. De aceea, considerm c se aplic dreptul
comun n materie de contracte, respectiv art.1240 i urmt. din noul Cod civil.
Prin urmare, potrivit opiniei dominante n literatura noastr juridic, precum i
jurisprudenei, promisiunea de vnzare-cumprare este i rmne consensual,
chiar dac pentru contractul promis legea cere forma autentic 53. De exemplu,
chiar dac vnzarea unui teren nu se poate face valabil dect n form autentic,
promisiunea de vnzare-cumprare a terenului este consensual. Aceasta
deoarece promisiunea de vnzare-cumprare nu este translativ de proprietate,
fiind un contract distinct de nsui contractul de vnzare-cumprare. Marea

A se vedea D.Chiric, op.cit. vol.1 (2005), p.190.

A se vedea M.Murean, op.cit. p.136.
53
A se vedea L.Pop. op.cit., Tratat, 2009, p.227. ntr-o alt opinie se consider c dei
promisiunea de vnzare-cumprare este un contract distinct de nsui contractul de vnzarecumprare, acesteia nu i se pot aplica regulile consensualismului ntruct consimmntul la
promisiune, viznd elementele eseniale ale vnzrii (lucrul vndut i preul), asupra crora
prile nu mai pot reveni unilateral, nu poate fi asumat dect n condiiile speciale de protecie
pe care legea le impune ad validitatem anumitor vnzri. A admite valabilitatea promisiunii
consensuale, s-a spus, ar nsemna s se ajung la obinerea efectelor contractului solemn pe
baza unui simplu act consensual. n acest sens, a se vedea D.Chiric, op.cit. vol.1 (2005),
p.194; D.Chiric, Condiiile de validitate i efectele promisiunii sinalagmatice de vnzarecumprare, n SUUB nr.2/2001, p.24 i urmt.; J.Goicovici, Formalism substanial i
libertate contractual n dreptul privat contemporan, n SUBB nr.2-4/2002, p.111 i urmt.
Pn n prezent aceast opinie nu a fost acceptat n practica judiciar.
51
52

17

majoritate a autorilor, inclusiv instana suprem, la care ne alturm i noi, au

mprtit aceast opinie, valabil i n prezent 54.
Cerina ntocmirii unui nscris sub semntur privat sau chiar autentic se
impune doar ad probaionem, iar nu ad validitatem.
16. Coninutul promisiunii de vnzare-cumprare.
Prin coninutul promisiunii de vnzare-cumprare se nelege clauzele
acesteia, care pot fi clasificate n trei categorii: clauze eseniale i indispensabile; clauze accesorii; clauze anticipatorii 55.
A. Clauze eseniale i indispensabile
Sunt socotite eseniale clauzele n lipsa crora prile nu ar putea executa
promisiunea. n acest sens, art. 1279 alin.1 din noul Cod civil prevede c
promisiunea trebuie s conin toate acele clauze ale contractului promis, n
lipsa crora prile nu ar putea executa promisiunea.
1.Una dintre clauzele eseniale i indispensabile ale promisiunii de
vnzare-cumprare este obligaia reciproc a prilor contractante de a ncheia,
n viitor, contractul de vnzare-cumprare. Aceast obligaie trebuie s fie
neechivoc i stipulat expres. Dar, chiar dac prile n-ar fi stipulat-o expres,
trebuie s se considere c o atare obligaie subzist n toate promisiunile de
vnzare-cumprare, perfectarea vnzrii propriu-zise fiind de neconceput n
lipsa ei.
2.O alt clauz esenial i indispensabil a promisiunii de vnzarecumprare este determinarea elementelor eseniale ale viitorului contract de
vnzare-cumprare (lucrul care se va vinde i preul). Prin urmare, aceast
clauz trebuie stipulat expres n promisiune, ea neputnd fi subneleas.
3.Tot esenial i indispensabil este asumarea obligaiei reciproce de a
face tot ceea ce este necesar pentru a se putea ncheia valabil contractul promis.
Aceast obligaie are un coninut larg i subzist n orice promisiune de
vnzare-cumprare, chiar dac n-ar fi stipulat expres.
A se vedea M.Murean, op.cit. p.138; I.Lul, D.Hantea, Discuii cu privire la promisiunea
sinalagmatic de vnzare-cumprare a terenurilor, n Dreptul nr.9/2003, p.72; n ce
privete jurisprudena, a se vedea Plenul Trib.Suprem, decizia de ndrumare nr.7/1967, n
C.D. pe anul 1967, p.26-27; Ioan G.Mihu, Repertoriu de practic judiciar n materie civil
a Tribunalului Suprem i a altor instane judectoreti pe anii 1969-1975, Editura tiinific
i Enciclopedic Bucureti 1976, p.133.
55
A se vedea, pentru detalii, M.Murean, Clauzele eseniale i indispensabile ale
antecontractului i clauzele sale accesorii, n volumul Dinamica relaiilor sociale
reglementate de lege oglindit n teoria i practica dreptului, vol.1, Centrul de tiine
Sociale al Filialei din Cluj-Napoca a Academiei, 1988, p.89-122; idem, Clauzele anticipatorii
ale antecontractului, n Dinamica relaiilor sociale, vol.II, 1989-1990, p.5-48;
M.Murean, op.cit. p.139-145.
54

18

De exemplu, n funcie de cazul concret, ea se poate referi la:

- obligaia promitentului-vnztor de a se prezenta la notarul public i de a
consimi la autentificarea vnzrii, dac legea pretinde ad validitatem ncheierea
contractului promis n form autentic sau dac prile au stipulat prin
promisiune forma autentic; de a prezenta notarului actele necesare perfectrii
vnzrii (extras de carte funciar, titlul de proprietate, certificat fiscal, dovada
c sunt ndeplinite condiiile speciale cerute de lege pentru nstrinarea unor
bunuri, cum sunt cele din patrimoniul cultural naional etc.); de a iei din
indiviziune, atunci cnd promitentul-vnztor este doar coproprietar al bunului
ce se va vinde; de a obine consimmntul expres al soului, dac bunul promis
a fi vndut este un bun comun al soilor 56 .
- obligaia promitentului-cumprtor de a se prezenta la notarul public i
de a consimi la autentificarea vnzrii, obligaie identic cu cea a promitentuluivnztor; de a prezenta actele necesare etc.
B. Clauze accesorii
Aceste clauze pot fi stipulate sau nu de ctre prile contractante, fr ca
lipsa lor s afecteze validitatea promisiunii de vnzare-cumprare.
1.Clauza penal este aceea prin care prile stipuleaz c debitorul se
oblig la o anumit prestaie n cazul neexecutrii obligaiei principale
(art.1538). Ea poate fi prevzut i pentru neexecutarea obligaiei la timp, adic
n caz de ntrziere (art.1539).
2.Clauza de arvun stipulat de art.1544 i 1545 din noul Cod civil 57.
Arvuna const ntr-o sum de bani sau alte bunuri fungibile pe care o
parte o d celeilalte pri la momentul ncheierii contractului (promisiunii).
Arvuna poate ndeplini dou funcii:
- funcia confirmatorie, situaie n care se mai numete i arvun confirmatorie. Dac partea care a dat arvuna nu execut obligaia fr justificare,
cealalt parte este n drept s declare rezoluiunea contractului, reinnd arvuna.
Dac neexecutarea provine de la partea care a primit arvuna, cealalt parte poate
declara rezoluiunea contractului i poate cere dublul acesteia (art.1544 alin.2
din noul Cod civil). Creditorul obligaiei neexecutate poate ns opta pentru
executarea sau pentru rezoluiunea contractului i repararea prejudiciului potrivit
dreptului comun (art. 1544 alin.3 din noul Cod civil);
- funcia de clauz de dezicere, situaie n care se mai numete i arvun
penalizatoare. Dac n contract a fost stipulat expres dreptul uneia dintre pri
sau dreptul ambelor pri de a se dezice de contract, cel care denun contractul
A se vedea M.Murean, op.cit. (Drept civil. Contraclele speciale. Curs universitar 1999),
p.140-141; (I) D.Andrei, M.Ronea-Avram (II).B.Dumitrache Obligaiile promitentuluivnztor i executarea lor silit, n Dreptul nr.3/1995, p.25-36.
57
Pentru amnunte, a se vedea Jozsef Kocsis, Unele consideraii referitoare la arvun i la
convenia accesorie de arvun, n Dreptul nr.12/1998, p.49-66.
56

19

pierde arvuna dat sau, dup caz, trebuie s restituie dublul celei primite (art.
1545 din noul Cod civil).
Arvuna se restituie cnd contractul nceteaz din cauze ce nu atrag
rspunderea vreuneia dintre pri (art.1546 din noul Cod civil).
Pentru ca arvuna s ndeplineasc aceast funcie, de clauz de dezicere,
ea trebuie stipulat expres n convenie, deoarece reprezint o derogare de la
principiul irevocabilitii unilaterale a contractelor sinalagmatice.
3.Clauza de dezicere (care poate fi stipulat independent de arvun), prin
care prile i rezerv dreptul de a se rzgndi i a desfiina unilateral convenia,
de regul ntr-un anumit termen ori n anumite condiii 58. n temeiul clauzei de
dezicere, beneficiarul acesteia are la dispoziie un timp de reflecie pentru
analizarea consecinelor contractului ncheiat, n final avnd dreptul de a-i
retrage unilateral consimmntul dat, desfiinnd astfel contractul 59.
Este important de precizat c noiunile clauz de dezicere i clauz
de arvun cu funcie de dezicere nu se confund. Aa cum s-a artat n
literatura juridic, arvuna este pltit ntotdeauna nc de la ncheierea
contractului care o conine (indiferent dac joac rol confirmator sau de
dezicere), n timp ce dezicerea (preul denunrii unilaterale a contractului) nu
este datorat dect dac i n momentul cnd beneficiarul clauzei se prevaleaz
de aceasta 60.
Clauza de dezicere fiind derogatorie de la principiul irevocabilitii
unilaterale a contractelor sinalagmatice, trebuie stipulat expres n convenie.
Enumerarea clauzelor accesorii nu este limitativ, pentru c n funcie de
interesul lor prile contractante pot stipula i alte clauze accesorii.
C. Clauze anticipatorii
n considerarea promisiunii de vnzare-cumprare ncheiate, prile pot s
stipuleze i s execute n fapt, cu anticipaie, unele prestaii specifice contractului promis.
1.Clauza privind predarea anticipat (naintea perfectrii vnzrii) a
imobilului n folosina promitentului-cumprtor, dac promisiunea se refer la
un imobil. O asemenea clauz nu are efect translativ de proprietate, imobilul
rmnnd n proprietatea promitentului-vnztor pn la ncheierea contractului
promis. Folosina imobilului este conferit promitentului-cumprtor cu titlu de
detenie precar.
A se vedea M.Murean, op.cit.(Drept civil. Contractele speciale.Curs universitar 1999),
p.142 ; a se vedea i .C.C.J. secia civil i de proprietate intelectual, decizia nr.6242 din 11
noiembrie 2004, n Dreptul nr.7/2005, p.244.
59
A se vedea D.Chiric, Denunarea unilateral a promisiunii sinalagmatice de vnzarecumprare n temeiul unei clauze de dezicere sau a unei clauze rezolutorii, n Dreptul
nr.3/2001, p.27-39.
60
Idem p.29.
58

20

ncheierea promisiunii de vnzare-cumprare i predarea cu anticipaie a

imobilului promis a fi vndut n folosina promitentului-cumprtor produce
urmtoarele consecine juridice:
- confer promitentului-cumprtor un titlu locativ valabil, care
n-ar putea fi evacuat din imobil pe motiv de lips de titlu 61;
- dobndind doar detenia precar, promitentul-cumprtor nu
poate invoca uzucapiunea pentru dobndirea proprietii
asupra imobilului;
- promitentul-cumprtor are dreptul de a culege fructele
bunului, ca i cum ar fi posesor de bun-credin, ns nu n
temeiul calitii de posesor, ci n baza conveniei ncheiate,
ntruct i promitentul-vnztor culege fructele (dobnzile)
sumei primite drept pre al nstrinrii 62.
2.Clauza cedrii dreptului de a construi n favoarea promitentului
cumprtor pe imobilul promis a fi vndut. n aceast ipotez, dac promitentulcumprtor construiete nainte de perfectarea vnzrii, el devine titularul unui
drept de superficie.
Promitentul-cumprtor va fi considerat un constructor de rea-credin
dac construiete pe imobilul primit n folosin, nainte de perfectarea vnzrii,
fr acordul promitentului-vnztor 63.
3.Clauza privind plata anticipat a preului vnzrii (n totalitate sau n
parte) de ctre promitentul-cumprtor. Aceast clauz este stipulat, de regul,
atunci cnd promitentului-cumprtor i se transmite anticipat folosina bunului,
astfel nct ambele pri s profite de prestaiile executate anticipat.
17. Transmisiunea i cesiunea drepturilor i obligaiilor nscute din
promisiunea de vnzare-cumprare.
Se admite unanim c n caz de deces al promitentului-vnztor sau al
promitentului-cumprtor, drepturile i obligaiile nscute din promisiune, avnd
un coninut patrimonial, trec la motenitori. Numai n mod excepional, dac
prile contractante ar stipula expres desfiinarea promisiunii n caz de deces sau
caracterul intuitu personae, atunci transmisiunea nu poate avea loc.
De asemenea, se admite c drepturile i obligaiile nscute din
promisiunea de vnzare-cumprare pot fi cesionate prin acte juridice ntre vii
(cesiune de contract), n afar de cazul n care exist stipulaie contrar sau
prile au ncheiat promisiunea intuitu personae 64.
18. Executarea promisiunii de vnzare-cumprare.
A executa promisiunea de vnzare-cumprare nseamn ndeplinirea
exact a obligaiilor asumate de ctre prile contractante, adic ncheierea
contractului de vnzare-cumprare promis (perfectarea vnzrii promise).
A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.143.
Idem p.143.
63
A se vedea, pentru detalii, D.Chiric, op.cit., vol.1 (2005), p.198.
64
Idem p.201; L.Pop, op.cit., Tratat, 2009, p.228.
61
62

21

ndeplinirea obligaiilor nscute din promisiune se poate face pe cale

amiabil (de bun voie) sau pe cale silit (constrngere).
A. Executarea voluntar (de bun voie) are loc atunci cnd prile
promisiunii ncheie contractul de vnzare-cumprare din proprie iniiativ,
obinnd, n funcie de cazul concret, ndeplinirea tuturor condiiilor cerute de
lege (autorizaia administrativ prealabil, dovada c sunt ndeplinite condiiile
speciale cerute de lege pentru vnzarea anumitor bunuri, prezentarea la notarul
public pentru autentificarea vnzrii, atunci cnd forma autentic este cerut de
lege sau de voina prilor contractante).
B. Executarea silit a promisiunii de vnzare-cumprare se poate obine
atunci cnd una dintre prile contractante refuz nejustificat s ncheie
contractul promis. n acest caz, cealalt parte poate cere pronunarea unei
hotrri care s in loc de contract, dac toate condiiile de validitate sunt
ndeplinite (art. 1669 alin.1). Dreptul la aciune se prescrie n termen de 6 luni
de la data la care contractul trebuia ncheiat (art.1669 alin.2).
Condiiile cerute pentru ca o asemenea aciune s poat fi admis sunt:
promisiunea de vnzare-cumprare s fie valabil ncheiat; promisiunea s fie
dovedit, n condiiile dreptului comun 65; prile s nu fi stipulat n convenie o
clauz de dezicere; reclamantul s-i fi ndeplinit obligaiile asumate prin
promisiune; una dintre pri s refuze ncheierea contractului de vnzarecumprare, iar refuzul s fie nejustificat; la data pronunrii hotrrii
judectoreti s fie ndeplinite toate condiiile cerute de lege pentru perfectarea
vnzrii, promitentul-vnztor s fie proprietarul lucrului promis a fi vndut, iar
promitentul-cumprtor s nu fie lovit de vreo incapacitate special de a-l
dobndi 66; aciunea s nu fie prescris, ntruct drepturile i obligaiile nscute
din promisiunea de vnzare-cumprare avnd un coninut patrimonial este
supus prescripiei.
Efectele hotrrii pronunate sunt, n principiu, identice cu efectele pe
care le-ar fi produs contractul de vnzare-cumprare, dac acesta ar fi fost
ncheiat valabil i anume: transformarea obligaiei de a face ( asumat prin
promisiune) ntr-o obligaie de a da (de a transfera dreptul de proprietate asupra
bunului promis).
n cazurile n care promitentul-vnztor, ntre timp, a vndut lucrul
promis unei tere persoane, nclcndu-i obligaia asumat fa de promitentulcumprtor, de cele mai multe ori vnzarea nu se mai poate perfecta. Totui,
trebuie fcut distincie dup cum terul cumprtor a fost de bun-credin sau
de rea-credin.
Dac terul cumprtor a fost de bun-credin (neavnd cunotin
despre ncheierea promisiunii), vnzarea este, n principiu, valabil i dreptul
n acest sens, a se vedea P.Perju, Sintez teoretic a jurisprudenei instanelor din
circumscripia Curii de Apel Suceava n domeniile dreptului civil i dreptului procesual civil
(semestrul II/1997), n Dreptul nr.7/1998, p.67.
66
A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.146-147; C.Toader, op.cit., p.26-27.
65

22

su se menine. n aceast situaie, promitentul-cumprtor nu poate obine dect

rezoluiunea i daune-interese pentru prejudiciul suferit 67. De aceea, n materie
de imobile este util notarea promisiunii de vnzare-cumprare n cartea
funciar, n temeiul art. 40 din Legea nr.7/1996 a cadastrului i a publicitii
imobiliare, care devine astfel opozabil terilor, n sensul c acetia vor trebui s
o respecte, n caz contrar fiind considerai de rea-credin i tratai ca atare 68.
Dac terul cumprtor a fost de rea-credin, vnzarea poate fi
desfiinat pentru fraud, pe calea exercitrii de ctre promitentul-cumprtor a
aciunii pauliene, ori pe calea aciunii n constatarea nulitii absolute pentru
cauz ilicit. n aceste situaii, n caz de admitere a aciunii promitentuluicumprtor, bunul revine n patrimoniul promitentului-vnztor, fiind posibil
ncheierea contractului promis, de bun voie sau pe cale silit.
19. Imposibilitatea obiectiv de executare a promisiunii de vnzarecumprare.
Poate interveni n situaii cum ar fi, spre exemplu;
- pieirea n ntregime a bunului care face obiectul contractului promis,
indiferent dac pieirea este sau nu imputabil prilor contractante. n aceast
situaie, ntruct bunul nu mai exist, nu se mai poate ncheia contractul de
vnzare-cumprare. Dac pieirea bunului este imputabil uneia dintre pri,
cealalt parte poate cere obligarea celui vinovat la plata de daune-interese;
- scoaterea bunului promis din circuitul civil sau exproprierea pentru
cauz de utilitate public;
- refuzul organului administrativ competent de a elibera autorizaia
administrativ prealabil, independent de vreo culp a prilor;
- moartea uneia dintre prile contractante atunci cnd promisiunea este
ncheiat intuitu personae.

Pactul de opiune privind contractul de vnzare

20. Noiune. n conformitate cu dispoziiile art. 1668 alin.1 din noul Cod
civil: "n cazul pactului de opiune privind un contract de vnzare asupra unui
bun individual determinat, ntre data ncheierii pactului i data exercitrii
opiunii sau, dup caz, aceea a expirrii termenului de opiune nu se poate
dispune de bunul care constituie obiectul pactului".
67

A se vedea F.Deak, op.cit.(2001). p.26.

A se vedea M.Nicolae, Publicitatea imobiliar i noile cri funciare, Editura Press
Mihaela, Bucureti 2000, p.366-367.
68

23

De asemenea, atunci cnd pactul are ca obiect drepturi tabulare, dreptul de

opiune se noteaz n cartea funciar (art.1668 alin.2).
Dreptul de opiune se radiaz din oficiu dac pn la expirarea termenului
de opiune nu s-a nscris o declaraie de exercitare a opiunii, nsoit de dovada
comunicrii sale ctre cealalt parte (art.1668 alin.3).
Pactul de opiune n general este o instituie nou n dreptul privat romn,
reglementat pentru prima dat de Noul Cod civil la art.1278.
Astfel, potrivit art. 1278 alin.1: "Atunci cnd prile convin ca una dintre
ele s rmn legat de propria declaraie de voin, iar cealalt s o poat
accepta sau refuza, acea declaraie se consider o ofert irevocabil i produce
efectele prevzute la art.1191".
Din dispoziiile legale de mai sus rezult c pactul de opiune prezint
asemnri cu oferta de a contracta. Astfel, ca i oferta de a contracta 69, pactul
de opiune trebuie s conin toate elementele necesare pentru formarea
contractului pe care prile urmresc s l ncheie. De asemenea, ca i n cazul
ofertei de a contracta, contractul se ncheie prin acceptarea declaraiei de voin
a celeilalte pri, declaraie care se consider "...o ofert irevocabil i produce
efectele prevzute la art.1191" 70.
Dei art. 1278 alin.1 prevede c ".......acea declaraie se consider o ofert
irevocabil i produce efectele prevzute la art.1191", totui pactul de opiune
nu se confund cu oferta de a contracta.
Astfel, oferta de a contracta este o manifestare unilateral de voin, adic
un act juridic unilateral, n timp ce pactul 71 de opiune este un contract 72, act
juridic bilateral, cci se realizeaz un acord de voin. n acest sens, din
dispoziiile art. 1278 alin.1 rezult c "prile convin", ceea ce nseamn c ele
ajung la o nelegere, nvoial, adic la un acord de voin (contract). Prile
convin ca una s rmn legat (obligat) de propria declaraie de voin (ofert
irevocabil), iar cealalt s o poat accepta sau refuza. Deci, pactul de opiune
presupune consimmntul ambelor prii.
Potrivit art. 1188 alin.1 din noul Cod civil: "O propunere constituie ofert de a contracta
dac aceasta conine suficiente elemente pentru formarea contractului i exprim intenia
ofertantului de a se obliga n cazul acceptrii ei de ctre destinatar".
70
Conform art.1191din noul Cod civil: " (1) Oferta este irevocabil de ndat ce autorul ei se
oblig s o menin un anumit termen. Oferta este, de asemenea, irevocabil atunci cnd
poate fi considerat astfel n temeiul acordului prilor, al practicilor statornicite ntre
acestea, al negocierilor, al coninutului ofertei ori al uzanelor.
(2) Declaraia de revocare a unei oferte irevocabile nu produce niciun efect ".
71
Din punct de vedere etimologic, cuvntul "pact" provine din limba latin, din cuvntul
"pactum", care nseamn nelegere (scris) ntre dou pri, nvoial, convenie (a se vedea
Dicionarul explicativ al limbii romne, ediia a II-a, Editura Univers Enciclopedic,
Bucureti, 1996, p.738).
72
A se vedea F.Moiu, Contractele civile - n noul Cod civil, Editura Wolters Kluwer,
Bucureti, 2010, p.26; L.Stnciulescu, Curs de drept civil. Contracte. Editura Hamangiu,
Bucureti, 2012, p.106.
69

24

Avnd n vedere cele de mai sus, se admite unanim c pactul de opiune

este un contract, iar nu o simpl ofert de a contracta.
Pactul de opiune este un contract unilateral deoarece numai una dintre
prile contractante i asum obligaii, respectiv aceea care consimte s rmn
legat de propria declaraie de voin. Cealalt parte contractant beneficiarul nu i asum nici o obligaie n momentul ncheierii pactului. Ea accept doar s
fie destinatarul ofertei (declaraia de voin a celeilalte pri), acceptare care nu
trebuie confundat cu exercitarea opiunii (a accepta sau refuza oferta).
Beneficiarul opiunii poate, n mod liber, s accepte sau s refuze oferta. Numai
dac accept oferta se va ncheia contractul avut n vedere de ctre pri i deci
se vor putea nate obligaii n sarcina sa.
Aa fiind, dup prerea noastr, pactul de opiune este un contract cu
drept de opiune, prin care o parte se oblig ferm s-i menin oferta de a
ncheia un anumit contract, consimmntul su de a ncheia respectivul contract
fiind deja dat, iar cealalt parte, beneficiarul, are dreptul de a accepta sau refuza
oferta propus, simpla exercitare a dreptului de acceptare fiind suficient pentru
ncheierea contractului urmrit.
21. Natura juridic a pactului de opiune. n legtur cu pactul de
opiune exist opinii diferite n ce privete natura juridic: unii autori susin c
pactul de opiune este o promisiune unilateral de vnzare sau o varietate a
promisiunii de vnzare; dup ali autori, pactul de opiune nu se confund cu
promisiunea de a contracta.
Astfel, ntr-o opinie recent, se consider c pactul de opiune nu este
altceva dect o promisiune unilateral de vnzare. Autorul susine c nu se poate
identifica, n sistemul de drept romn, nicio diferen, ca natur juridic, ntre
promisiunea unilateral de vnzare i pactul de opiune. Singura deosebire ar fi
regimul lor juridic, sub aspectul efectelor, care nu este identic. Astfel, n cazul
promisiunii unilaterale de vnzare beneficiarul poate cere instanei de judecat,
n temeiul art. 1279 alin.3 i 1669 alin.1din noul Cod civil, pronunarea unei
hotrri care s in loc de contract. n schimb, contractul de vnzare-cumprare
la care se refer pactul de opiune se ncheie prin exercitarea opiunii n sensul
acceptrii de ctre beneficiar a declaraiei de voin a celeilalte pri, n
condiiile convenite prin pact. Deci, regimul juridic este mai favorabil
beneficiarului pactului de opiune, cruia i este suficient s-i manifeste voina
n forma prescris pentru a determina naterea contractului. n caz de opunere la
executarea contractului din partea obligatului, instana de judecat doar va
constata ncheierea sau nu a contractului prin exercitarea opiunii 73.
ntr-o alt opinie, se susine c pactul de opiune ar fi o varietate a
promisiunii de vnzare, care este afectat de o condiie potestativ simpl, n
sensul c depinde de voina acceptantului, care l-ar determina s cumpere bunul

73

A se vedea F.Moiu, op.cit., p.27.

25

. Un alt autor apreciaz c ntruct numai una dintre pri (promitentul) se

angajeaz ferm s vnd i c este la fel de posibil ca vnzarea s fie perfectat
sau nu, pactul de opiune prezint caracteristicile unei varieti ale promisiunii
unilaterale de vnzare, ajungnd la concluzia c "pactul de opiune este pe fond
o promisiune unilateral de vnzare" 75.
n sfrit, anterior intrrii n vigoare a noului Cod civil romn, sub
influena doctrinei franceze, un autor romn a susinut c promisiunea
unilateral i pactul de opiune sunt unul i acelai lucru; originalitatea i
specificul promisiunii unilaterale const tocmai n faptul c, n principiu, pentru
a se forma vnzarea, este suficient doar manifestarea de voin a beneficiarului
n sensul ridicrii opiunii (acceptarea ofertei de vnzare a promitentului), voina
promitentului de a vinde fiind deja exprimat i pus la dispoziia celui dinti;
de aceea, promisiunea unilateral de a vinde mai este cunoscut i sub
denumirea de pact de opiune 76.
n ce ne privete, suntem de prere c, n sistemul noului Cod civil romn,
pactul de opiune i promisiunea unilateral de vnzare sunt instituii juridice
distincte, cu regim juridic diferit.
Astfel, n limba romn cuvntul promisiune este neles n sensul de
angajament prin care cineva se oblig s fac ceva, iar a promite nseamn
a-i lua obligaia de a face ceva 77; n domeniul juridic cuvntul promisiune
este folosit cu acelai neles; de aceea, n cazul pactului de opiune, cel care se
oblig s rmn legat de propria declaraie de voin nu este un promitent
pentru c el nu i asum obligaia de a face ceva (de a ncheia contractul
promis); n privina lui contractul promis este deja ncheiat, din ziua pactului,
ntruct i-a dat consimmntul deplin i definitiv la ncheierea contractului
promis; prin urmare, el nu mai trebuie s fac nimic ulterior pentru ncheierea
contractului promis; n schimb, n cazul promisiunii unilaterale promitentul are
obligaia de a face, adic urmeaz s fac ceva, anume s ncheie contractul
promis; n privina lui contractul promis nu este ncheiat din ziua promisiunii. n
literatura juridic romn s-a artat c contractul de opiune nu se confund cu
promisiunea de a contracta (antecontractul de vnzare-cumprare). Promisiunea
unilateral sau bilateral de a contracta are ca efect de a obliga partea (prile) la
ncheierea ulterioar a contractului proiectat, n timp ce contractul de opiune
comport obligaia de a menine ferm propunerea fcut creia i corespunde
un drept de a o accepta sau nu, simpla exercitare a dreptului de acceptare fiind
suficient pentru a determina ncheierea contractului 78.
74

A se vedea Dumitru C. Florescu, Contractele civile, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2011,
p.23.
75
A se vedea Liviu Stnciulescu, op.cit., p.107.
76
A se vedea D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Volumul 1, Vnzarea i
schimbul, Editura C.H.Beck, Bucureti, 2008, p.148-149.
77
A se vedea Dicionarul explicativ al limbii romne, op.cit., p. 858.
78
A se vedea M.Nicolae, Prescripia extinctiv, Editura Rosetti, Bucureti, 2004, p. 450, nota 3.
74

26

n al doilea rnd, noul Cod civil reglementeaz separat pactul de opiune

(art.1278) i promisiunea de a contracta (art.1279). De asemenea, la materia
contractului de vnzare-cumprare, capitolul I, seciunea a I-a, noul Cod civil se
refer la pactul de opiune privind contractul de vnzare i promisiunea de
vnzare, ceea ce demonstreaz c n intenia legiuitorului nostru cele dou
instituii sunt distincte.
n al treilea rnd, pactul de opiune are un domeniu de aplicaie mai larg,
ntruct poate privi, n principiu, orice contract. De asemenea, pactul de opiune
privind un contract de vnzare poate privi nu numai angajamentul de a vinde, ci
i de a cumpra un bun 79, motiv pentru care pactul de opiune nu poate fi
asimilat cu promisiunea unilateral de vnzare.
n sfrit, pe lng deosebirea remarcat n literatura juridic 80, ntre
pactul de opiune privind contractul de vnzare i promisiunea unilateral de
vnzare mai exist i alte deosebiri importante:
- n cazul pactului de opiune contractul promis (vnzarea) se ncheie prin
simpla exercitare a opiunii de ctre beneficiar, n sensul acceptrii ofertei; n
schimb, n cazul promisiunii unilaterale de vnzare, contractul promis
(vnzarea) nu se ncheie prin exercitarea opiunii de ctre beneficiar n sensul de
a cumpra, ci se realizeaz numai o promisiune bilateral de vnzare-cumprare,
care oblig ambele pri contractante s ncheie ulterior contractul de vnzare;
pe cale de consecin, n cazul pactului de opiune privind contractul de vnzare
nu i gsesc aplicare dispoziiile art.1669 alin.1 i 3 (posibilitatea pronunrii
unei hotrri care s in loc de contract);
- pactul de opiune i declaraia de acceptare trebuie ncheiate n forma
prevzut de lege pentru contractul pe care prile urmresc s l ncheie
(art.1278 alin.5 din noul Cod civil). n schimb, n cazul promisiunii unilaterale
de vnzare noul Cod civil nu impune nicio condiie de form, situaie n care
trebuie admis c promisiunea este consensual;
- pactul de opiune privind un contract de vnzare-cumprare asupra unui
bun individual determinat este nsoit ntotdeauna de o clauz de inalienabilitate
a bunului, expres prevzut de lege (art. 1668 alin.1), n timp ce n cazul
promisiunii unilaterale de vnzare o asemenea clauz de inalienabilitate este
subneleas (art.627 alin.4).
Avnd n vedere cele de mai sus considerm c, n dreptul privat romn,
pactul de opiune nu este o promisiune unilateral de vnzare, nici o variant a
promisiunii unilaterale de vnzare, ci un contract cu drept de opiune.
22. Coninutul pactului de opiune. Potrivit art. 1278 alin.3, pactul de
opiune trebuie s conin toate elementele contractului pe care prile urmresc
s l ncheie, astfel nct acesta s se poat ncheia prin simpla acceptare a

79
80

A se vedea L. Stnciulescu, op.cit., p.107.

A se vedea F.Moiu, op.cit., p.27.
27

beneficiarului opiunii. De exemplu, pactul de opiune privind un contract de

vnzare trebuie s conin bunul care urmeaz a fi vndut i preul.
23. Forma pactului de opiune. Aa cum rezult din dispoziiile art. 1278
alin.5, att pactul de opiune, ct i declaraia de acceptare a beneficiarului
trebuie ncheiate n forma prevzut de lege pentru contractul pe care prile
urmresc s l ncheie. De exemplu, dac contractul pe care prile doresc s l
ncheie ntre ele trebuie ntocmit n form autentic, atunci pactul de opiune i
declaraia de acceptare trebuie ncheiate tot n form autentic.
24. ncheierea contractului promis. Potrivit art. 1278 alin.4, contractul se
ncheie prin exercitarea opiunii de ctre beneficiar n sensul acceptrii declaraiei de
voin (ofertei) a celeilalte pri, n condiiile convenite prin pact.
Declaraia de acceptare a beneficiarului trebuie fcut n termenul stabilit de
pri sau de ctre instana de judecat, i comunicat celeilalte pri. Dac pn la
expirarea termenului de opiune nu s-a fcut o declaraie de acceptare a ofertei, pactul
devine caduc, dar dac cel legat de propria declaraie de voin accept s ncheie
contractul, acesta este perfect valabil, cci el a renunat la termen.
Declaraia de acceptare a ofertei este un act unilateral al beneficiarului, care
trebuie s fie capabil n momentul n care face aceast declaraie.
Exercitarea opiunii din partea beneficiarului, n sensul acceptrii ofertei,
formeaz definitiv contractul de vnzare urmrit, fr nici o alt formalitate, (art.1186
alin.2); de la aceast dat beneficiarul este i el angajat. De exemplu, n cazul pactului
de opiune privind un contract de vnzare asupra unui bun individual determinat,
beneficiarul devine titularul dreptului de proprietate, dar trebuie s achite preul.
Formarea contractului promis nu retroactiveaz pn n ziua pactului de
opiune deoarece, la acel moment, beneficiarul nu a consimit s cumpere, ci doar a
convenit cu cealalt parte s-i pstreze libertatea de opiune (de a accepta sau refuza
oferta de vnzare). Dac beneficiarul refuz declaraia de voin (oferta) a celeilalte
pri, contractul urmrit nu se poate forma.
De asemenea, dac beneficiarul pstreaz tcerea pe ntreaga perioad a
termenului de opiune, nu se poate considera c a acceptat oferta, ntruct declaraia
de acceptare presupune o manifestare de voin expres.
Ca urmare a perfectrii contractului promis, att partea care s-a obligat la
ncheierea pactului de opiune, ct i beneficiarul, trebuie s execute acest contract. n
cazul n care prile nu-i respect obligaiile asumate, se va angaja rspunderea lor
contractual.
25. Dreptul de opiune al beneficiarului. n literatura juridic romn se
consider c dreptul de opiune al beneficiarului este un drept de crean
deoarece izvorul su l reprezint convenia celor dou pri, care sunt legate
printr-un raport obligaional n care unul este creditor, iar altul este debitor 81.
n literatura juridic francez, n care promisiunea unilateral de vnzare
este denumit "pact de opiune", neexistnd nici o deosebire ntre aceste
81

Ibidem.
28

instituii juridice, se consider c dreptul de opiune al beneficiarului este un

drept potestativ 82.
mprtim aceast din urm opinie deoarece, nainte de exercitarea
opiunii, dreptul beneficiarului este un simplu drept potestativ care i confer
doar posibilitatea de a opta pentru a accepta sau refuza declaraia de voin a
celelalte pri. n opinia noastr, nu este vorba despre un drept de crean
deoarece beneficiarul opiunii nu este nc creditor (nu poate cere de la cealalt
parte s dea, s fac sau s nu fac ceva atta timp ct nu i-a exercitat opiunea
n sensul acceptrii declaraiei de voin a acesteia). Abia dup exercitarea
opiunii, n sensul acceptrii declaraiei, beneficiarul are un drept de crean
mpotriva obligatului (de exemplu, poate solicita predarea bunului).

Dreptul de preemiune
26. Noiune. Potrivit art.1730 alin.1 din noul Cod civil "n condiiile
stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempiune, numit
preemptor, poate s cumpere cu prioritate un bun" 83.
Aa cum rezult din cele de mai sus, dreptul de preempiune este
facultatea conferit unei persoane, prin lege sau contract, de a cumpra un bun
cu preferin fa de oricare alta 84.
Dispoziiile noului Cod civil privitoare la dreptul de preempiune sunt
aplicabile numai dac prin lege sau contract nu se stabilete altfel.
27. Felurile dreptului de preempiune. Dreptul de preempiune este de
dou feluri: legal sau convenional.
Dreptul legal de preempiune este un drept prioritar la cumprarea unui
bun, fiind prevzut expres de lege n favoarea anumitor persoane fizice sau
juridice, ori chiar a statului 85. Acest drept se nate n virtutea legii, independent
82

A se vedea Fr. C.Dutilleul, PH.Delebecque, Contrats civils et commerciaux, 6e ed,

Ed.Dalloz, 2002, Paris, p.62, citai dup F.Moiu, op.cit. p.29.
83
De la data intrrii n vigoare a Codului civil, prevederile referitoare la dreptul de preemiune
cuprinse n legile speciale aflate n vigoare la aceast dat se completeaz cu dispoziiile
art.1730 -1740 din Codul civil.
Pentru dreptul de preemiune creat prin convenie, dispoziiile art.1730-1740 din Codul civil
se aplic numai n situaia n care convenia a fost ncheiat dup intrarea n vigoare a Codului
civil.
Dreptul de preemiune este supus dispoziiilor art.1730-1740 din Codul civil numai cu
privire la contractele de vnzare ncheiate dup intrarea n vigoare a Codului civil.
84
A se vedea P.Malaurie, L.Aynes, P.Y.Gautier, op.cit., p.95-97.
85
Pentru definiii asemntoare, a se vedea C.Toader, M-Nicolae, R.Popescu, B.Dumitrache,
coordonatori C.Brsan, Gh.Beleiu, F.Deak, Instituii de drpt civil, Curs selectiv pentru licen
2004-2005, p.292; F.Deak, op.cit. p.28; D.Chiric, op.cit., vol.1 (2005), p.107; Dreptul de
preempiune apare reglementat nu numai n cazul nstrinrii bunurilor prin vnzare, ci i prin
ncheierea unor contracte de nchiriere sau de concesionare (de exemplu, dreptul prioritar al
expropriatului la nchirierea imobilului de care a fost expropriat, prevzut de art. 34 din
29

de voina vnztorului, care are obligaia de a-l respecta din momentul n care
decide s vnd bunul, sub sanciunea impus de lege. ns, dreptul de
preempiune se poate exercita numai dup ce proprietarul bunului s-a hotrt s
l vnd.
Dreptul convenional de preempiune rezult dintr-o convenie prin care
proprietarul unui bun se oblig fa de o alt persoan, numit preemptor, c n cazul n care se va decide s vnd bunul - s o prefere drept cumprtor, la
pre i condiii egale 86. Deci, proprietarul bunului nu se oblig s vnd bunul,
ci se oblig doar s acorde preferin, n caz de vnzare, celui cu care a ncheiat
convenia.
Dreptul convenional de preempiune se deosebete de promisiunile
unilaterale sau bilaterale de vnzare. Astfel, n cazul promisiunilor de vnzare
promitentul-vnztor este obligat s vnd promitentului-cumprtor, la preul i
condiiile deja stabilite n antecontract. n cazul dreptului convenional de
preempiune, preul i celelalte elemente ale contractului de vnzare urmeaz s
fie negociate i stabilite liber ntre proprietarul bunului, beneficiarul dreptului de
preempiune i terii cumprtori, preferina opernd numai la pre i condiii
egale.
n literatura juridic se apreciaz c recunoaterea acestui drept reprezint
o derogare de la principiul liberei circulaii a bunurilor i de la principiul potrivit
cruia proprietarul dispune liber, exclusiv i absolut, de bunul su. Este
adevrat, ns trebuie fcut precizarea c existena dreptului de preempiune
afecteaz doar libertatea vnztorului de a-i alege cocontractantul, nu i
libertatea acestuia de a nu vinde. Vnztorul nu poate fi obligat s vnd, dar
dac vinde atunci trebuie s respecte dreptul de preempiune 87.
Legea nr.33/1994 a exproprierii pentru cauz de utilitate public; dreptul de preempiune la
concesionarea prin licitaie public a dreptului de pescuit n scop comercial n favoarea
deintorilor de active i pentru cei care au contracte n derulare, stabilit de art. 14 lit.a din
Legea nr.192/2001 privind fondul piscicol, pescuitul i acvacultura).
86
Anterior intrrii n vigoare a noului Cod civil dreptul prioritar la cumprarea unui bun,
rezultnd din convenia prilor, era denumit "pact de preferin", fiind creaia doctrinei i a
practicii judiciare. A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.133; D.Chiric, Pactul de
preferin, n R.D.C. nr.11/1999, p.28 i urmt.; M.Dagot, Le pacte de prfrence; Ed Litec,
Paris 1988.
87
n literatura juridic anterioar noului Cod civil este controversat chestiunea de a ti dac
dreptul de preempiune este un drept real sau un drept de crean ori un drept potestativ. n
acest sens, a se vedea I.Negru, D.Corneanu (I); A.G.Ilie, M.Nicolae (II) Discuii n legtur
cu natura juridic a dreptului de preempiune, n Dreptul nr.1/2004, p.22-65. Opinia
majoritar este n sensul c dreptul de preempiune face parte din categoria drepturilor reale (
n acest sens, a se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.29; I.Adam, Drept civil. Drepturile reale,
Editura All Beck, Bucureti 2002, p.290-291; I.Romoan, Drept civil. Drepturile reale,
Editura Imprimeriei de Vest, Oradea, 1996, p.167-168; G.Boroi, Drept civil. Partea general,
Edituta All Educaional, Bucureti 1998, p.61. n literatura juridic francez se apreciaz c
dreptul de preempiune nu poate fi ncadrat comod n categoria drepturilor reale sau personale
(a se vedea C.Saint-Alary-Houin, Le droit de preemption, Librairie Gnrale de Droit et de
30

n materie de vnzare, titularul dreptului de preempiune care a respins o

ofert de vnzare nu i mai poate exercita acest drept cu privire la contractul ce
i-a fost propus. Oferta se consider respins dac nu a fost acceptat n termen
de cel mult 10 zile, n cazul vnzrii de bunuri mobile, sau de cel mult 30 de
zile, n cazul vnzrii de bunuri imobile. n ambele cazuri, termenul curge de la
comunicarea ofertei ctre preemptor (art.1730 alin.3).
De asemenea, vnzarea bunului cu privire la care exist un drept legal sau
convenional de preempiune se poate face ctre un ter numai sub condiia
suspensiv a neexercitrii dreptului de preempiune de ctre preemptor (art.
1731).
28. Caracterele juridice. Potrivit art. 1739, dreptul de preempiune este
indivizibil i nu se poate ceda.
Prin urmare, dac sunt mai muli titulari ai dreptului de preempiune,
acesta nu se divide ntre ei.
Dreptul de preempiune nu poate fi cedat n sensul c nu poate fi transmis
prin acte juridice ntre vii sau prin motenire.
29. Exercitarea dreptului de preempiune. n vederea exercitrii
dreptului de preempiune, vnztorul este obligat s notifice de ndat
preemptorului cuprinsul contractului ncheiat cu un ter. Notificarea poate fi
fcut i de ctre terul contractant.
Notificarea trimis preemptorului trebuie s cuprind numele i
prenumele vnztorului, descrierea bunului, sarcinile care l greveaz, termenii
i condiiile vnzrii, precum i locul unde este situat bunul (art.1732 alin.2).
Preemptorul i poate exercita dreptul prin comunicarea ctre vnztor a
acordului su de a ncheia contractul de vnzare, nsoit de consemnarea
preului la dispoziia vnztorului (art. 1732 alin.3).
n cazul vnzrii de bunuri mobile, dreptul de preempiune se exercit n
termen de cel mult 10 zile, iar n cazul vnzrii de bunuri imobile, n termen de
cel mult 30 de zile. n ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea ctre
preemptor a notificrii (art.1732 alin.4).
30. Efectele exercitrii preemiunii. n conformitate cu dispoziiile art.
1733 alin.1: "Prin exercitarea preempiunii, contractul de vnzare se consider
ncheiat ntre preemptor i vnztor n condiiile cuprinse n contractul ncheiat
cu terul, iar acest din urm contract se desfiineaz retroactiv. Cu toate
acestea, vnztorul rspunde fa de terul de bun-credin pentru eviciunea
ce rezult din exercitarea preempiunii".
Jurisprudence, Paris, 1979, p.436 i urmt.; St.Valory, La potestativit dans les relations
contractuelles, Presses Universitaires d, Aix Marseille, 1999, p.40-52); n dreptul nostru, ali
autori consider c dreptul de preempiune nu este nici drept real (deoarece nu confer
prerogative directe asupra unui bun) nici drept de crean (deoarece nu confer prerogative
contra altuia), ci un drept potestativ (a se vedea D.Chiric, op.cit. vol.1, 2005, p.107; I.Negru,
D.Corneanu, op.cit. p.32).

31

Dac n contractul cu terul au fost stipulate clauze avnd drept scop mpiedicarea exercitrii dreptului de preempiune, acestea nu produc efecte fa de
preemptor (art.1733 alin.2).
31. Concursul dintre preemptori. n cazul n care mai muli
preemptori i-au exercitat preempiunea asupra aceluiai bun, art.1734 alin.1 88
prevede c contractul de vnzare se consider ncheiat:
- cu titularul dreptului legal de preempiune, atunci cnd se afl n
concurs cu titulari ai unor drepturi convenionale de preempiune;
- cu titularul dreptului legal de preempiune ales de vnztor, cnd se afl
n concurs cu ali titulari ai unor drepturi legale de preempiune;
- dac bunul este imobil, cu titularul dreptului convenional de
preempiune care a fost mai nti nscris n cartea funciar, atunci cnd acesta se
afl n concurs cu ali titulari ai unor drepturi convenionale de preempiune;
- dac bunul este mobil, cu titularul dreptului convenional de preempiune avnd data cert cea mai veche, atunci cnd acesta se afl n concurs cu ali
titulari ai unor drepturi convenionale de preempiune.
Orice clauz care contravine prevederilor de mai sus, este considerat
nescris (art.1734 alin.2).
Atunci cnd preempiunea se exercit n privina unui bun cumprat de
ter mpreun cu alte bunuri pentru un singur pre, vnztorul poate pretinde de
la preemptor numai o parte proporional din acest pre (art.1735 alin.1).
n cazul n care s-au vndut i alte bunuri dect acela supus preempiunii,
dar care nu puteau fi desprite de acesta fr s l fi pgubit pe vnztor,
exercitarea dreptului de preempiune nu se poate face dect dac preemptorul
consemneaz preul stabilit pentru toate bunurile vndute (art.1735 alin.2).
Mai trebuie reinut c atunci cnd vnztorul a acordat terului contractant termene de plat a preului, preemptorul nu se poate prevala de aceste
termene (art.1736).
32. Notarea dreptului de preempiune asupra unui imobil. Conform
art.1737 alin.1, dreptul convenional de preempiune n legtur cu un imobil se
noteaz n cartea funciar.
Dac s-a fcut notarea dreptului de preempiune, potrivit art. 1737 alin.2,
acordul preemptorului nu este necesar pentru ca terul s-i poat nscrie dreptul
n cartea funciar. nscrierea dreptului terului se face sub condiia suspensiv
ca, n termen de 30 de zile de la comunicarea ncheierii prin care s-a dispus
nscrierea, preemptorul s nu notifice biroului de carte funciar dovada consemnrii preului la dispoziia vnztorului.
Notificarea fcut n termen biroului de carte funciar nlocuiete
comunicarea prevzut la art.1732 alin 3 i are aceleai efecte. n temeiul acestei
Dac legea nu prevede altfel, dispoziiile art.1734 din noul Cod civil se aplic i drepturilor
de preempiune izvorte din contracte ncheiate nainte de intrarea n vigoare a Codului civil
(art.125 din Legea nr.71/2011).
88

32

notificri, preemptorul poate cere radierea din cartea funciar a dreptului terului
i nscrierea dreptului su (art. 1737 alin. 3).
Dac preemptorul nu a fcut notificarea n termen, dreptul de preempiune
se stinge i se radiaz din oficiu din cartea funciar (art.1737 alin.4).
33. Stingerea dreptului convenional de preempiune. Dreptul
convenional de preempiune se stinge prin moartea preemptorului, cu excepia
situaiei n care a fost constituit pe un anume termen. n acest din urm caz,
termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dac a fost stipulat un termen
mai lung (art.1740).
34. Unele drepturi de preempiune reglementate de lege.
Dintre drepturile de preempiune reglementate de lege amintim cteva:
a) Dreptul prioritar la dobndirea imobilului expropriat. Potrivit art. 37
din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public: n
cazul n care lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea nu s-au realizat, iar
expropriatorul dorete nstrinarea imobilului, expropriatul fost proprietar
are un drept prioritar la dobndire, la un pre ce nu poate fi mai mare dect
despgubirea actualizat. n acest scop, expropriatorul se va adresa n scris
fostului proprietar, iar dac acesta nu opteaz pentru cumprare sau dac nu
rspunde expropriatorului n termen de 60 de zile de la primirea notificrii,
acesta din urm poate dispune de imobil" 89.
Expropriatul se bucur de acest drept n toate cazurile n care
expropriatorul intenioneaz s nstrineze imobilul, iar nu numai n caz de
vnzare.
De asemenea, fostul proprietar beneficiaz de acest drept prioritar la
dobndire nu la un pre egal (oferit de ali cumprtori), ci la un pre ce nu poate
depi despgubirea actualizat, motiv pentru care s-a evitat a fi calificat drept
de preempiune 90.
n caz de nclcare a dreptului prioritar la dobndire sanciunea care
intervine este, n lipsa unui text de lege expres, nulitatea relativ.
b) Dreptul de preempiune prevzut de art.17din Legea nr.10/2001privind
regimul juridic al unor imobile preluate abuziv n perioada 6 martie 1945 22
decembrie1989.
Pentru amnunte i discuii pe marginea Legii nr.33/1994 a se vedea L.Giurgiu,
Consideraii n legtur cu Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate
public, n Dreptul nr.2/1995, p.17-23; F.Baias, B.Dumitrache, Discuii pe marginea Legii
nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n Dreptul nr.4/1995,
p.18-27; Th.Mrejeru, Competena material a instanelor judectoreti n aplicarea Legii
nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, n Dreptul nr.5/1999,
p.74 i urmt.
A se vedea i dreptul de preempiune acordat fotilor proprietari sau motenitorilor acestora
n cazul vnzrii terenurilor care au fost expropriate pentru activiti miniere, stabilit prin
art.10 din Legea nr.85/2003 a minelor.
90
A se vedea F.Deak, op.cit., p.38.
89

33

Potrivit art. 17 din Legea nr.10/2001 unitile i instituiile de nvmnt

din sistemul de stat, unitile sanitare i de asisten medico-sociale din sistemul
public, instituiile culturale, partidele politice, misiunile diplomatice i oficiile
consulare, au un drept de preempiune la cumprarea imobilelor ocupate de ele.
(2)Acest drept se poate exercita, sub sanciunea decderii, n termen de
90 de zile de la data primirii notificrii privind intenia de vnzare.
(3)Notificarea se face prin executorul judectoresc, potrivit legii.
(4)Contractele de vnzare-cumprare ncheiate cu nclcarea dreptului
de preempiune sunt lovite de nulitate.
Acest drept de preempiune poate fi exercitat numai n cazul ncheierii
unui contract de vnzare-cumprare, iar nu i n situaia ncheierii altor contracte
translative de proprietate.
n literatura juridic se apreciaz c sanciunea nerespectrii dreptului de
preempiune este anularea contractului 91.
c) Dreptul de preempiune reglementat de Legea nr.346/2004 privind
stimularea nfiinrii i dezvoltrii ntreprinderilor mici i mijlocii.
Conform art. 12, lit. d din Legea nr.346/2004: ntreprinderile mici i
mijlocii au drept de preferin la cumprarea activelor disponibile ale regiilor
autonome, societilor/companiilor naionale, precum i ale societilor
comerciale cu capital majoritar de stat, aflate n vecintatea imediat a
activelor pe care le dein n proprietate. Dreptul de preferin se poate exercita
prin depunerea unei solicitri n acest sens, n termen de 30 de zile
calendaristice de la data nscrierii activului pe listele cuprinznd activele
disponibile prevzute la art. 13 alin.4.
Transferul dreptului de proprietate asupra activului disponibil, fr
acordarea dreptului de preferin, este interzis sub sanciunea nulitii absolute.
De asemenea, conform art. 12 lit. e din Legea nr.346/2004 ntreprinderile
mici i mijlocii au prioritate la cumprarea activelor disponibile ale regiilor
autonome, societilor/companiilor naionale, precum i ale societilor
comerciale cu capital majoritar de stat. n termen de 30 de zile de la primirea
unei solicitri n acest sens, regiile autonome, companiile naionale, precum i
societile comerciale cu capital majoritar de stat vor organiza o prim licitaie
deschis cu strigare doar pentru ntreprinderile mici i mijlocii. n cazul
neadjudecrii licitaiei, se poate organiza o alt licitaie, cu acces liber.
d) Dreptul de preempiune cu privire la bunurile mobile clasate ca
fcnd parte din patrimoniul cultural naional.
Acest drept de preempiune este reglementat de Legea nr.182/2000
privind protejarea patrimoniului cultural naional mobil, care n art. 36 alin.1
prevede: Bunurile culturale mobile, proprietate a persoanelor fizice sau
juridice de drept privat, clasate n tezaur, pot face obiectul unei vnzri publice
A se vedea C.Toader, M.Nicolae, R.Popescu, B.Dumitrache i coordonatorii C.Brsan,
Gh.Beleiu, F.Deak, Curs selectiv pentru licen 2006-2007, p.300.
91

34

numai n condiiile exercitrii dreptului de preempiune de ctre statul romn,

prin Ministerul Culturii..
Nerespectarea dreptului de preempiune atrage sanciunea nulitii
absolute a vnzrii (art. 36 alin.5 din Legea nr.182/2000).
e) Dreptul de preempiune cu privire la monumentele istorice reglementat
de Legea nr.422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, care n art. 4
alin.4 prevede c: monumentele istorice aflate n proprietatea persoanelor
fizice sau juridice de drept privat pot fi vndute numai n condiiile exercitrii
dreptului de preempiune al statului romnsau al unitilor administrativteritoriale, dup caz. Nerespectarea atrage sanciunea nulitii absolute.
f) Conform art. 1746 din noul Cod civil, terenurile din fondul forestier
aflate n proprietate privat se pot vinde cu respectarea, n ordine, a dreptului
de preempiune al coproprietarilor sau vecinilor.
II. CAPACITATEA
35. Principiul capacitii. Capacitatea de a vinde i de a cumpra este
parte component a capacitii civile de folosin i de exerciiu.
Ca parte a capacitii de folosin, capacitatea de a vinde i de a
cumpra aparine, n principiu, tuturor subiecilor de drept civil, persoane fizice
i juridice 92. Astfel, conform art. 1652 din noul Cod civil C.civ. pot cumpra
sau vinde toi cei crora nu le este interzis prin lege. Rezult c n materia
contractului de vnzare-cumprare regula este capacitatea, iar incapacitatea
excepia. De aceea, incapacitatea trebuie s fie expres prevzut de lege i, ca
orice excepie, este de strict interpretare, neputnd fi extins sau aplicat prin
analogie la alte situaii dect cele indicate de lege.
Ca parte a capacitii de exerciiu, capacitatea de a vinde i de a
cumpra aparine tuturor persoanelor care au capacitate deplin de exerciiu.
Deci, orice persoan poate ncheia un contract de vnzare-cumprare
dac are capacitate deplin de exerciiu (vnzarea-cumprarea fiind un act de

n acest sens, art.29 din noul Cod civil prevede c; Nimeni nu poate fi ngrdit n
capacitatea de folosin sau lipsit, n tot sau n parte, de capacitatea de exerciiu, dect n
cazurile i condiiile expres prevzute lege.
Nimeni nu poate renuna, n tot sau n parte, la capacitatea de folosin sau la
capacitatea de exerciiu.
92

35

dispoziie juridic asupra bunului) 93. Minorii sub 14 ani i persoanele puse sub
interdicie judectoreasc (lipsite total de capacitatea de exerciiu) pot ncheia
valabil asemenea contracte numai prin reprezentanii lor legali. Minorii ntre 14
i 18 ani (care au capacitate de exerciiu restrns) pot ncheia personal
contractul de vnzare-cumprare, cu ncuviinarea prinilor sau, dup caz, a
tutorelui, iar n cazurile prevzute de lege i cu autorizarea instanei de tutel.
Cu toate acestea, minorul cu capacitate de exerciiu restrns poate face
singur acte de dispoziie de mic valoare, cu caracter curent i care se execut la
data ncheierii lor.
Dei regula general n materie de vnzare-cumprare este aceea c pot
cumpra i vinde toi cei crora nu le este interzis prin lege, totui legiuitorul
nostru a reglementat o serie de incapaciti speciale de a cumpra ori de a vinde.
Aceste incapaciti sunt interdicii (prohibiii) de a cumpra sau de a
vinde.
36. Incapaciti speciale de a cumpra sunt stabilite n scopul aprrii
unor interese generale ale societii sau a unor importante valori etice.
Astfel, potrivit art. 1654 alin.1 din noul Cod civil, sunt incapabili de a
cumpra, direct sau prin persoane interpuse, chiar i prin licitaie public:
a) mandatarii, pentru bunurile pe care sunt nsrcinai s le vnd;
excepia prevzut la art. 1304 alin.1rmne aplicabil; aa fiind, rezult c, prin
excepie, mandatarii pot cumpra bunurile pe care sunt nsrcinai s le vnd
dac au fost mputernicii expres n acest sens sau cuprinsul contractului a fost
determinat n asemenea mod nct s exclud posibilitatea unui conflict de
interese.
Dispoziiile de excepie ale art. 1304 alin.1 se aplic n cazul contractului
cu sine nsui, att n cazul simplei reprezentri (de exemplu, mandatarul
mputernicit s vnd, ca reprezentant al vnztorului, cumpr el nsui bunul,
pentru sine), ct i n cazul dublei reprezentri (de exemplu, mandatarul
mputernicit s vnd, ca reprezentant al vnztorului, cumpr el nsui bunul
n calitate de reprezentant - mandatar - al cumprtorului).
b) prinii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru
bunurile persoanelor pe care le reprezint;

n raport cu bunul vndut i cu preul vnzarea-cumprarea este ntotdeauna un act de

dispoziie. ns, n raport cu patrimoniul vnztorului sau al cumprtorului, se admite c
vnzarea-cumprarea poate avea semnificaia unui simplu act de administrare sau chiar de
conservare (de exemplu, cumprarea unor materiale pentru reparaia casei, vnzarea bunurilor
supuse pieirii sau stricciunii sau a celor de mic valoare, devenite nefolositoare). n aceste
cazuri este suficient dac partea contractant are capacitatea de a face acte de administrare sau
de conservare.

93

36

c) funcionarii publici, judectorii-sindici, practicienii n insolven,

executorii, precum i alte asemenea persoane, care ar putea influena condiiile
vnzrii fcute prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaz ori a cror administrare o supravegheaz.
nclcarea interdiciilor prevzute la lit. a) i b) se sancioneaz cu
nulitatea relativ, iar a celei de la lit. c) cu nulitatea absolut (art.1654 alin.2).
Motivul pentru care legiuitorul nostru a reglementat aceste incapaciti a
fost acela de a se evita o coliziune de interese i de a mpiedica cumprtorul s
svreasc anumite abuzuri, prevalndu-se tocmai de calitatea sa (mandatar,
administrator, funcionar public). De exemplu, n principiu, mandatarul
vnztorului nu poate cumpra, el nsui, bunul pe care vnztorul l-a
mputernicit s-l vnd, deoarece ar putea fi tentat s-l cumpere ct mai ieftin, n
detrimentul vnztorului, interesat s-l vnd ct mai scump.
Incapacitile de a cumpra stabilite prin art.1654 alin.1 vizeaz toate
bunurile, indiferent dac sunt mobile sau imobile.
d) Conform art. 1653 alin.1 din noul Cod civil, sub sanciunea nulitii
absolute, judectorii, procurorii, grefierii, executorii, avocaii, notarii publici,
consilierii juridici i practicienii n insolven nu pot cumpra, direct sau prin
persoane interpuse, drepturi litigioase care sunt de competena instanei
judectoreti n a crei circumscripie i desfoar activitatea.
Vnzarea de drepturi litigioase este o operaiune speculativ, att pentru
vnztor, ct i pentru cumprtor; primul vinde ca s primeasc un pre, orict
de mic, n loc s atepte ca pierznd procesul s nu mai obin nimic;
secundul cumpr, investind o sum relativ mic, n schimbul ansei de a obine
o valoare mult mai mare, dac va ctiga procesul. Pentru ambele pri
contractul are un caracter aleatoriu 94, pentru c fiecare are o ans de ctig,
dar i un risc de pierdere, n funcie de verdictul dat la terminarea procesului 95.
Dreptul este litigios dac exist un proces nceput i neterminat cu privire
la existena sau ntinderea sa (art.1653 alin.3).
n interpretarea acestui text de lege, rmn valabile precizrile literaturii
juridice anterioare intrrii n vigoare a noului Cod civil, n sensul c nu este
suficient s existe un proces pentru ca dreptul s fie socotit litigios.
Este necesar, pe de o parte, ca dreptul s fie contestat (adic prtul s
conteste dreptul reclamantului). De exemplu, chiar dac ar exista un proces,
dreptul nu este litigios dac prtul nu contest dreptului reclamantului, ci
recunoate preteniile acestuia (achiesare).

A se vedea i o lucrare mai veche G.A. Basarabeanu, Vnzarea de drepturi litigioase i

retractul litigios, Editura Profit i Pierdere, Bucureti, 1938.
95
S-a admis c legiuitorul nostru a reglementat instituia retractului litigios pentru a preveni
specularea drepturilor litigioase (F.Deak, op.cit.-2001-, p.109)
94

37

De asemenea, trebuie ca procesul s poarte asupra fondului dreptului

(adic asupra existenei sau ntinderii dreptului) 96. Dac procesul nu privete
fondul dreptului, ci se invoc, de exemplu, o simpl excepie dilatorie
(necompetena instanei, refuzul plii creanei pe motiv c aceasta nu este nc
exigibil), dreptul nu mai este litigios.
n afar de cazurile anume prevzute de lege, drepturile litigioase pot fi
vndute, indiferent c sunt drepturi reale sau de crean, inclusiv drepturile de
proprietate intelectual sau drepturile succesorale 97.
Trebuie precizat c pentru a fi n prezena unei vnzri de drepturi
litigioase, procesul trebuie s existe n momentul ncheierii contractului de
vnzare 98 .
Sunt exceptate de la prevederile art.1653 alin 1din noul Cod civil.:
- cumprarea drepturilor succesorale ori a cotelor-pri din dreptul de
proprietate de la comotenitori sau coproprietari, dup caz; este vorba despre
ipoteza n care persoanele indicate la art. 1653 alin.1 au calitatea de
comotenitori ai drepturilor succesorale sau coproprietari ai dreptului de
proprietate, situaie n care pot cumpra de la ceilali deoarece, n acest caz,
vnzarea nu urmrete scopuri speculative, ci s favorizeze ieirea din
indiviziune;
- cumprarea unui drept litigios n vederea ndestulrii unei creane care
s-a nscut nainte ca dreptul s fi devenit litigios; n acest caz vnzarea s-a fcut
de ctre debitor n favoarea unui creditor al su (cumprtorul fiind una din
persoanele prevzute de art. 1653 alin.1), pentru plata creanei sale, ca o dare
n plat; nu se urmresc scopuri speculative ntruct cumprtorul accept s
primeasc o crean litigioas n locul creanei pe care o avea mpotriva
vnztorului (cumprtorul se mulumete cu ceea ce debitorul su i poate da
efectiv, ncercnd s evite un prejudiciu) 99;
- cumprarea care s-a fcut pentru aprarea drepturilor celui ce stpnete
bunul n legtur cu care exist dreptul litigios; aceast dispoziie a legii fiind
insuficient de clar, literatura juridic mai veche a precizat c este vorba despre
ipoteza n care dreptul de crean litigios este garantat cu o ipotec asupra
imobilului care, iniial, a aparinut debitorului; creditorul reclamant vinde
creana litigioas dobnditorului imobilului ipotecat (cel care cumprase de la
debitorul prt imobilul grevat de ipotec n favoarea creditorului reclamant); n
acest caz, dobnditorul imobilului ipotecat cumpr creana litigioas nu n

D.Chiric, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura C.H.Beek Bucureti 2008,
p.108.
97
F.Deak, op.cit.(2001), p.107-108.
98
M.Murean, op.cit., p.112-113.
99
F.Deak, op.cit.(2001), p.110 ; se consider c dac, estimativ, creana litigioas are o
valoare mai mare dect creana cesionarului mpotriva cedentului, cesionarul va fi obligat la
plata unei sulte (D.Chiric, op.cit.,Tratat 2008, p 118).
96

38

scopuri speculative, ci pentru a elibera imobilul de ipotec (ncercnd s evite

urmrirea silit a imobilului de ctre creditorul ipotecar)
Cetenii strini i apatrizii precum i persoanele juridice strine pot
dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia n condiiile
prevzute de Legea nr.312 din 10 noiembrie 2005 privind dobndirea dreptului
de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi,
precum i de ctre persoanele juridice strine 100. Aceast lege a intrat n vigoare
pe data aderrii Romniei la Uniunea European, adic 1 ianuarie 2007.
Conform art. 27 din noul Cod civil "Cetenii strini i apatrizii sunt
asimilai, n condiiile legii, cu cetenii romni, n ceea ce privete drepturile i
libertile lor civile".
37. Incapaciti de a vinde. Persoanele prevzute la art.1654 alin.1 din
noul Cod civil nu pot s vnd bunurile proprii pentru un pre care const ntr-o
sum de bani provenit din vnzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului
pe care l administreaz ori a crui administrare o supravegheaz, dup caz.
Textul de lege fiind insuficient de clar, credem c este vorba despre
incapacitatea persoanelor prevzute la art.1654 alin.1 de a vinde persoanelor pe
care le reprezint (mandanii) sau pe care le ocrotesc (minori,interzii) n cazul
n care preul const ntr-o sum de bani provenit din vnzarea sau exploatarea
bunului sau patrimoniului pe care l administreaz ori supravegheaz (adic
bunurile mandanilor sau ale minorilor, interziilor).
Cei crora le este interzis s cumpere ori s vnd nu pot s cear
anularea vnzrii nici n nume propriu, nici n numele persoanei ocrotite
(art.1656).
De remarcat este faptul c, potrivit noului Cod civil, vnzare-cumprarea
ntre soi nu mai este interzis. ns, asemntor cu vechiul Cod civil de la 1864,
noul Cod civil prevede la art. 1031 c: "Orice donaie ncheiat ntre soi este
revocabil numai n timpul cstoriei". Pentru a mpiedica pe soi s eludeze
aceast dispoziie imperativ, art. 1033 prevede c: "Este lovit de nulitate orice
simulaie n care donaia reprezint contractul secret n scopul de a eluda
revocabilitatea donaiilor ntre soi". Prin urmare, donaia deghizat ntr-un act
de vnzare sau donaia fcut prin persoan interpus (indicarea unui alt donatar,
n locul soului gratificat n realitate) este lovit de nulitate ntruct donaia ar
deveni irevocabil.
Este prezumat persoan interpus, pn la proba contrar, orice rud a
donatarului la a crui motenire acesta ar avea vocaie n momentul donaiei i
care nu a rezultat din cstoria cu donatorul (art. 1033alin.2).

100

Publicat n M.Of. al Romniei nr.1008 din 14 noiembrie 2005.

39

III. OBIECTUL
38. Precizri. Noul Cod civil face distincie ntre obiectul contractului i
obiectul obligaiei.
Obiectul contractului l reprezint operaiunea juridic precum: vnzarea,
locaiunea, mprumutul i altele asemenea, convenit de pri (art.1225 alin.1).
Obiectul obligaiei este prestaia la care se angajeaz debitorul (art.1226
alin.1).
Contractul de vnzare-cumprare fiind sinalagmatic d natere unor
obligaii reciproce n sarcina prilor; vnztorul se oblig fa de cumprtor
(de exemplu, s-i transmit dreptul de proprietate asupra unui bun), iar
cumprtorul se oblig fa de vnztor (de exemplu, s-i plteasc preul).
Prin urmare, avem pe de o parte obiectul obligaiei vnztorului, iar, pe de
alt parte, obiectul obligaiei cumprtorului.
Obiectul obligaiei vnztorului
39. Consideraii generale referitoare la obiectul obligaiei vnztorului. Obiectul obligaiei vnztorului se refer la bunul vndut. De exemplu,
vnztorul are obligaia de a transmite proprietatea bunului sau de a preda bunul
vndut.
n principiu, orice bun poate fi vndut. n acest sens, art. 1657 prevede c
"Orice bun poate fi vndut n mod liber, dac vnzarea nu este interzis ori
limitat prin lege sau prin convenie ori testament".
Prin urmare, pot fi vndute i deci pot face obiectul obligaiei vnztorului
bunurile care se gsesc n circuitul civil, susceptibile de apropriere, indiferent c
sunt mobile sau imobile, corporale sau incorporale, individual determinate sau
de gen.
Vnztorul va putea vinde nu numai dreptul de proprietate asupra unui
bun corporal, dar i alte drepturi reale cum sunt: dreptul de uzufruct, nuda
proprietate, dreptul de superficie, dreptul de servitute care poate fi nstrinat
numai mpreun cu fondul dominant n favoarea cruia s-a constituit.
De asemenea, se pot vinde nu numai drepturile reale, dar i drepturile de
crean, prin aa-numita cesiune de crean.
Pentru ncheierea valabil a contractului de vnzare-cumprare, bunul
vndut trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: s existe, s fie determinat
sau determinabil, s se gseasc n circuitul civil i s fie licit.
40. Bunul s existe, dar poate fi i viitor 101. n momentul ncheierii
contractului de vnzare-cumprare, n principiu, bunul trebuie s existe.
Dac n momentul vnzrii unui bun individual determinat acesta pierise
n ntregime, contractul nu produce niciun efect (art.1659 alin.1), fiind lovit de
101

A se vedea P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier, op.cit., p.113.

40

nulitate absolut 102, ntruct lipsete un element esenial al contractului i

anume obiectul obligaiei vnztorului. Lipsa obiectului obligaiei vnztorului
atrage i lipsa cauzei obligaiei cumprtorului.
Dac bunul vndut pierise numai n parte, cumprtorul care nu
cunotea acest fapt n momentul vnzrii, poate cere fie anularea vnzrii, fie
reducerea corespunztoare a preului (art.1659 partea a doua). n literatura
juridic se apreciaz c alegerea cumprtorului nu trebuie s fie abuziv, cum
ar fi, de exemplu, ipoteza n care cumprtorul cere desfiinarea contractului
dei partea din bun pierit este cu totul nensemnat n raport cu partea rmas i
nu ar mpiedica realizarea scopului n vederea cruia a cumprat 103.
n ipotezele discutate mai sus, ntruct bunul vndut era pierit, n tot sau
n parte, nainte de momentul ncheierii contractului i a transferului dreptului de
proprietate, riscul pieirii este suportat de vnztor. n mod excepional, dac la
ncheierea contractului cumprtorul este contient de riscul pieirii totale sau
pariale a bunului, dar cumpr spernd s nu se realizeze, atunci el va suporta
acest risc 104.
Vnzarea poate avea ca obiect i un bun viitor, care nu exist n momentul ncheierii contractului, dar care va exista n viitor. O asemenea vnzare este
valabil deoarece art.1228 din noul Cod civil prevede c n lipsa unei prevederi
legale contrare,contractele pot purta i asupra bunurilor viitoare. n acest caz,
se subnelege c vnztorul i-a asumat implicit obligaia de a construi ori de a
realiza bunul, pentru c numai n aceast situaie l va putea transmite, la termenul stabilit, cumprtorului.
Dac obiectul vnzrii l constituie un bun viitor, cumprtorul dobndete proprietatea n momentul n care bunul s-a realizat (art.1658 alin.1). Bunul
este considerat realizat la data la care devine apt de a fi folosit potrivit destinaiei
n vederea creia a fost ncheiat contractul (art.1658 alin.5).
n cazul vnzrii unor bunuri dintr-un gen limitat care nu exist la data
ncheierii contractului, cumprtorul dobndete proprietatea la momentul
individualizrii de ctre vnztor a bunurilor vndute.
Atunci cnd bunul sau, dup caz, genul limitat nu se realizeaz, contractul
nu produce niciun efect. Cu toate acestea, dac nerealizarea este determinat de
culpa vnztorului, el este inut s plteasc daune-interese (art.1658 alin.2).
n ipoteza n care bunul se realizeaz numai parial, cumprtorul are
alegerea fie de a cere desfiinarea vnzrii, fie de a pretinde reducerea corespunztoare a preului. Dac nerealizarea parial a bunului a fost determinat de
culpa vnztorului, acesta este obligat s plteasc daune-interese (art.1658
alin.3).
S-a susinut i ideea nulitii relative, avnd n vedere interesul ocrotit, care este unul
personal (a se vedea D.Chiric, op.cit., vol.1, 2005, p.61).
103
A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.22;
104
F. Deak, op.cit. (2001), p.53.
102

41

Numai atunci cnd cumprtorul i-a asumat riscul nerealizrii bunului

sau genului limitat, dup caz, el rmne obligat la plata preului (art.1658
alin.4). De exemplu, n cazul cumprrii unei recolte ce urmeaz a se realiza pe
un anumit teren al vnztorului 105.
Dintre lucrurile viitoare, nu pot face obiectul unui contract de vnzarecumprare succesiunile nedeschise. n acest sens, art. 956 din noul Cod civil
dispune c, dac prin lege nu se prevede altfel, sunt lovite de nulitate absolut
actele juridice avnd ca obiect drepturi eventuale asupra unei moteniri
nedeschise nc, ori actele prin care se nstrineaz sau se promite nstrinarea
unor drepturi care s-ar putea dobndi la deschiderea motenirii.
Motivele pentru care nu pot fi vndute drepturile eventuale asupra unei
moteniri nedeschise sunt, n conformitate cu literatura de specialitate, acelea c
asemenea convenii ar fi imorale i ar putea trezi dorina morii persoanei despre
a crei motenire viitoare ar fi vorba 106 .
41. Bunul s fie determinat sau determinabil. Printre condiiile
eseniale de validitate ale unei convenii art. 1179 alin.1 pct.3 prevede un obiect
determinat i licit. De asemenea, art. 1226 alin.2 stipuleaz c sub sanciunea
nulitii absolute, el trebuie s fie determinat sau cel puin determinabil i licit.
Deci, pentru validitatea contractului de vnzare-cumprare nu este suficient ca bunul s existe, ci trebuie s fie i determinat sau cel puin determinabil n
cuprinsul contractului.
Determinarea bunurilor certe se face prin precizarea unor elemente cum
ar fi: natura bunului vndut (cas, apartament, teren, autoturism etc.), locul de
situare (localitate, strad, numr, etaj etc.), alte elemente de identificare (numr
de carte funciar, numr topografic, numr de tarla sau parcel, marca autoturismului, anul fabricaiei, culoarea, serie motor i caroserie, numrul de nmatriculare etc.).
Determinarea bunurilor generice se face prin indicarea unor elemente
cum ar fi: specia sau sortimentul (gru, orz, ovz, porumb, vin etc.), i a
cantitii (numr, volum, greutate etc.). Calitatea bunurilor generice nu este un
element esenial pentru validitatea conveniei. Dac prile nu au stipulat
calitatea acestor bunuri, vnztorul este dator s predea bunuri de calitate
mijlocie. n orice caz, elementele indicate trebuie s fac posibil individualizarea bunurilor de gen vndute, n scopul predrii lor cumprtorului.
n practica judiciar i n doctrin s-au fcut unele precizri utile n ce
privete determinarea lucrului vndut. Astfel, ntr-o decizie a fostei instane
supreme s-a hotrt c: n cazul n care podul i intrarea n pod constituie pri
comune pentru dou apartamente, iar proprietarul vinde un apartament fr a
justifica n contract ca obiect al vnzrii i menionatele pri comune, este de
presupus c i acestea au fost vndute odat cu apartamentul, urmnd a fi
105
106

A se vedea F.Moiu, op.cit., p.50.

A se vedea F. Moiu, op.cit., p.50.
42

folosite n comun, conform destinaiei lor de pri comune 107. De asemenea,

ntr-o alt decizie a aceleiai instane s-a judecat c; chiar dac n contractul
de vnzare-cumprare nu se specific n mod expres care sunt prile comune
din imobil i cum urmeaz s fie folosite, acel contract urmeaz s fie
interpretat pe baza principiilor generale aplicabile contractelor" 108.
Sanciunea care intervine n cazul n care bunul vndut nu este determinat
sau cel puin determinabil, este nulitatea absolut a contractului deoarece lipsete un element esenial de validitate (art.1226 alin.2).
42. Bunul s fie n circuitul civil. ntr-adevr, potrivit art.1229 din noul
Cod civil "numai bunurile care sunt n circuitul civil pot face obiectul unei
prestaii contractuale".
Pe cale de consecin, bunurile care nu sunt n circuitul civil nu pot face
obiectul contractului de vnzare-cumprare.
Sunt n afara circuitului civil lucrurile nesusceptibile de apropriere, cum
ar fi: aerul, lumina etc. acestea .nu aparin nimnui i al cror uz e comun
tuturor. ntruct aceste lucruri nu sunt susceptibile de apropriere, ele nu pot
face obiectul unor acte juridice, adic nu pot face obiectul nici unui contract.
De asemenea, unele bunuri, dei susceptibile de apropriere, sunt scoase
din circuitul civil general, fiind declarate prin lege inalienabile, imprescriptibile
i insesizabile. Aceste bunuri nu pot forma obiectul contractului de vnzarecumprare, dar pot face obiectul altor acte juridice (nchiriere, concesionare,
administrare etc.).
Astfel, n conformitate cu dispoziiile art. 136 alin.3 din Constituia
Romniei: Bogiile de interes public ale subsolului, spaiul aerian, apele cu
potenial energetic valorificabil, de interes naional, plajele, marea teritorial,
resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i
alte bunuri stabilite de legea organic, fac obiectul exclusiv al proprietii
publice, iar alin.4 adaug c Bunurile proprietate public sunt inalienabile. n
condiiile legii organice, ele pot fi date n administrare regiilor autonome ori
instituiilor publice sau pot fi concesionate ori nchiriate, de asemenea, ele pot fi
date n folosin gratuit instituiilor de utilitate public 109 . Alte bunuri
declarate prin lege inalienabile sunt bunurile culturale mobile aflate n
proprietatea public a statului sau a unitilor administrativ teritoriale (art. 32 din
Legea nr.182/2000).

107

A se vedea Trib.Suprem, sec.civ., dec.nr.943 din 8 iunie 1978, n Culegere de decizii, 1978,
p.67; M.Murean, op.cit.(Curs 1999), p.25-26.
108
Trib.Suprem, sec.civ.dec.nr.97 din 24 ianuarie 1970, n Culegere de decizii, 1970, p.99.
109
A se vedea i Legea nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia,
publicat n M.Of. al Romniei, nr.448 din 24 noiembrie 1998: M.Nicolae, Consideraii
asupra Legii nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia, n
Dreptul nr.6/1999, p.3-21.; art. 122 din Legea nr.215/2001 a administraiei publice locale.

43

Bunurile proprietate public sunt imprescriptibile nu numai extinctiv, dar

i achizitiv, motiv pentru care nu pot fi dobndite prin uzucapiune i nici prin
efectul posesiei de bun-credin asupra bunurilor mobile. De asemenea,
bunurile proprietate public sunt insesizabile, adic nu pot fi supuse executrii
silite (art. 11 alin.1 lit.b din Legea nr.213/1998).
Tot astfel, terenurile care fac parte din domeniul public al statului (de
interes naional) sau al unitilor administrativ-teritoriale (de interes judeean sau
local) sunt inalienabile, insesizabile i imprescriptibile. Aparin domeniului
public, conform art. 5 alin. 1 din Legea nr.18/1991, republicat, terenurile pe
care sunt amplasate construcii de interes public, piee, ci de comunicaii,
reele stradale i parcuri publice, porturi i aeroporturi, terenurile cu destinaie
forestier, albiile rurilor i fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public, fundul
apelor maritime interioare i al mrii teritoriale, rmurile Mrii Negre,
inclusiv plajele, terenurile pentru rezervaii naturale i parcuri naionale,
monumentele, ansamblurile i siturile arheologice i istorice, monumentele
naturii, terenurile pentru nevoile aprrii sau pentru folosine care, potrivit
legii, sunt de domeniul public ori care, prin natura lor, sunt de uz sau interes
public 110 .
Aa cum s-a artat n literatura de specialitate 111, numai bunurile din
domeniul public formeaz obiectul proprietii publice i numai bunurile
proprietate public sunt inalienabile.
Bunurile din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativteritoriale nu fac parte din proprietatea public, fiind supuse dispoziiilor de
drept comun, dac prin lege nu se prevede altfel (art. 5 alin.2 din Legea
nr.213/1998, art. 6 din Legea nr.18/1991). Prin urmare, aceste bunuri, la fel cu
bunurile proprietatea privat a persoanelor fizice sau juridice, sunt susceptibile
de nstrinare, putnd face obiectul unor contracte de vnzare-cumprare.
Cu toate acestea, prin lege pot fi declarate inalienabile i unele bunuri
care fac parte din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativteritoriale ori proprietatea privat a persoanelor fizice i juridice. De exemplu,
un caz de inalienabilitate temporar a fost prevzut la art. 32 din Legea
nr.18/1991, n prezent abrogat, potrivit cruia: terenul atribuit conform art. 19
alin.1, art.21 i art. 43 nu poate fi nstrinat prin acte ntre vii timp de 10 ani,
socotii de la nceputul anului urmtor celui n care s-a fcut nscrierea
proprietii, sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare.

A se vedea I.P.Filipescu, Drept civil. Dreptul de proprietate i alte drepturi reale, Editura
Actami, Bucureti,1998, p.85-88; L.Giurgiu, Consideraii n legtur cu domeniul public, n
Dreptul nr.8/1995, p.34-42.
111
A se vedea F.Deak,op.cit.(2001),p.47; A.Cojocaru, Discuii privind noiunile de proprietate
public i proprietate privat a statului i a unitilor administrativ-teritoriale, n Dreptul
nr.11/1998, p.42 i urmt.
110

44

Prin legi speciale poate fi restrns circulaia juridic a unor bunuri,

asupra crora statul i poate rezerva monopolul vnzrii sau cumprrii lor. n
acest sens, art. 40 din Legea nr.15/1990 privind reorganizarea unitilor
economice de stat ca regii autonome i societi comerciale prevede c: Statul
i poate rezerva activiti economice pe care s le desfoare n mod exclusiv,
cu titlu de monopoluri de stat. Asemenea monopoluri, precum i modul lor de
administrare, se stabilesc prin legi speciale. Ca urmare, a fost adoptat Legea
nr.31/1996 privind regimul monopolului de stat 112, potrivit creia o serie de
activiti de producie, extracie i prelucrare constituie monopol de stat i nu pot
fi exercitate dect pe baz de licen acordat de stat pe timp determinat i cu
titlu oneros, iar desfurarea unei asemenea activiti fr licen este
sancionat ca infraciune sau contravenie 113.
n sfrit, unele categorii de bunuri sunt n circuitul civil ns, din motive
de ordine public, au un regim de circulaie restrictiv reglementat de lege,
putnd face obiectul vnzrii-cumprrii numai n condiiile stabilite de lege. De
exemplu, armele de foc i muniiile 114, materiile explozive 115, anumite bunuri
din patrimoniul cultural naional 116, produsele i substanele toxice 117
produsele i substanele stupefiante 118 .
Sanciunea care intervine n cazul nstrinrii unui bun care nu se gsete
n circuitul civil este nulitatea absolut.
n alt ordine de idei, se impune precizarea c, n principiu, scoaterea
unor bunuri din circuitul civil general, ori stabilirea unor condiii sau restricii
speciale n circulaia lor, poate fi dispus numai prin lege 119. Aceasta deoarece,
n caz contrar, s-ar aduce atingere principiului liberei circulaii a bunurilor i
dreptului proprietarului de a dispune n mod exclusiv, absolut i perpetuu, de
bunurile sale (art.555 C.civ.).
Cu toate acestea, potrivit art. 627 alin.1 C.civ. "Prin convenie sau
testament se poate interzice nstrinarea unui bun, ns numai pentru o durat
de cel mult 49 de ani i dac exist un interes serios i legitim.Termenul ncepe
s curg de la data dobndirii bunului". De exemplu, garantarea executrii unei

Publicat n M.Of. al Romniei nr.96 din 13 mai 1996.

A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.29.
114
Legea nr.295/2004 privind regimul armelor i muniiilor.
115
Legea nr.126/1995 privind regimul materiilor explozive.
116
Legea nr.182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naional; Pentru amnunte a se
vedea C.Toader, op.cit. p.46-47.
117
H.G.nr.172/1997.
118
Legea nr.339/2005 privind regimul juridic al plantelor, substanelor i preparatelor
stupefiante i psihotrope, publicat n M.Of.al Romniei nr.1095 din 5 decembrie 2005.
119
A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.30.
112
113

45

obligaii de plat a preului, a unei rente viagere n favoarea unui ter, interdicia
nstrinrii bunului transmis minorului pn la majoratul lui etc. 120.
Dobnditorul poate fi autorizat de ctre instan s dispun de bun dac
interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a disprut sau dac
un interes superior o impune (art.627 alin.2).
Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate ntr-un contract atrage
nulitatea ntregului contract dac a fost determinant la ncheierea acestuia. n
contractele cu titlu oneros, caracterul determinant se prezum, pn la proba
contrar (art.627 alin.3).
Clauza de inalienabilitate este subneleas n conveniile din care se
nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o persoan determinat
sau determinabil (art.627 alin.4).
Pentru opozabilitate, dac este cazul, clauza de inalienabilitate trebuie s
fie supus formalitilor de publicitate prevzute de lege.
Dac clauza de inalienabilitate este valabil, dar a fost nclcat de ctre
dobnditor, nstrintorul poate cere rezoluiunea contractului (art.629 alin.1).
De asemenea, att nstrintorul, ct i terul, dac inalienabilitatea s-a
stipulat n favoarea acestuia, pot s cear anularea actului de nstrinare
subsecvent ncheiat cu nerespectarea clauzei.
43. Bunul trebuie s fie licit. Obiectul contractului este ilicit atunci cnd
este prohibit de lege sau contravine ordinii publice ori bunelor moravuri
(art.1225 alin.3 din noul Cod civil).
Totui, aa cum s-a artat n literatura de specialitate, caracterul ilicit al
obiectului contractului ar trebui s se refere mai degrab la prestaii dect la
bunurile care concretizeaz obiectul actului juridic. Aceasta deoarece bunurile
corporale sunt lucruri nensufleite, care prin ele nsele nu pot contraveni legii
sau bunelor moravuri 121.
De aceea, prin aceast caracteristic se nelege c prestaia trebuie s fie
conform cu ordinea public i bunele moravuri.
Cu toate acestea, tradiional se consider c obiectul contractului ar fi
ilicit dac, de exemplu, bunul n discuie face parte din domeniul public, bunul
este periculos etc.
Obiectul obligaiei cumprtorului
44. Consideraii generale referitoare la obiectul obligaiei cumprtorului. Din dispoziiile art. 1650 alin.1 C.civ. rezult c vnzarea este un
120

Potrivit opiniei unor autori, actele prin care se instituie asemenea clauze sunt liberalitile
(donaiile i legatele),nserarea n contractele cu titlu oneros fiind ndoielnic din punctul de
vedere al validitii lor (a se vedea, D.Chiric, op.cit, vol.1, 2005, p.66-67).
121
A se vedea I.Reghini, .Diaconescu, P.Vasilescu, Introducere n dreptul civil, Ediia a 2-a,
revzut i adugit, Colecia universitaria, Sfera Juridic, Cluj-Napoca, 2008, p.460-461.
46

contract prin care vnztorul transmite cumprtorului proprietatea unui bun n

schimbul unui pre pe care cumprtorul se oblig s l plteasc. Deci, preul
este obiectul obligaiei cumprtorului i cauza obligaiei vnztorului.
Pentru ncheierea valabil a contractului de vnzare-cumprare, preul
trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: s fie stabilit n bani, s fie
determinat sau cel puin determinabil, s fie serios.
45. Preul s fie stabilit ntr-o sum bani. Conform art. 1660 alin.1
C.civ.:"Preul const ntr-o sum de bani".
n literatura juridic anterioar intrrii n vigoare a noului Cod civil, dar i
n prezent, se admite c stabilirea preului ntr-o sum de bani este de esena
vnzrii 122. Astfel, dac nstrinarea bunului se face n schimbul unui alt bun,
iar nu n schimbul unei sume de bani, contractul nu mai este de vnzarecumprare, ci este un contract de schimb; dac nstrinarea bunului se face n
schimbul ntreinerii vnztorului, pe tot restul vieii sale, de ctre cumprtor,
contractul va fi de ntreinere, iar nu de vnzare-cumprare; dac nstrinarea
bunului se face cu intenia de a stinge o alt datorie, preexistent, a vnztorului
fa de cumprtor, operaia juridic este o dare n plat, iar nu o vnzare; dac
preul este stipulat n bani, dar nu ntr-o sum forfetar, ci sub forma unor sume
care se pltesc periodic (lunar/anual) pe tot timpul vieii nstrintorului,
contractul va fi de rent viager, iar nu de vnzare-cumprare; rmne un
veritabil contract de vnzare-cumprare acela n care preul a fost stabilit ntr-o
sum de bani forfetar, fr legtur cu durata vieii vnztorului, dar prile
convin s fie pltit ealonat, n rate periodice, pn la achitarea ntregii sume 123.
Cu toate c preul trebuie stabilit ntr-o sum de bani, totui literatura
juridic de specialitate i practica judectoreasc au admis, anterior intrrii n
vigoare a noului Cod civil, c prestaia cumprtorului nu trebuie stabilit
exclusiv n bani, ci poate fi stabilit parial n bani i parial ntr-o alt prestaie,
cu condiia ca suma de bani s fie obligaia principal a cumprtorului.
n cazul n care se nstrineaz un bun n schimbul unei prestaii mixte
din partea dobnditorului, stabilit parial n bani i parial n natur, se poate
pune problema calificrii naturii juridice a conveniei. De exemplu, dobnditorul
se oblig fa de nstrintor s-i plteasc o sum de bani, reprezentnd parte
M.Murean, op.cit.(Curs univ.1999),p. 41; F.Deak, op.cit. p.61, D.Chiric, op.cit., vol 1,
2005, p.86; C.Toader, op.cit., p.53; I.Popa, op.cit., p.257; L.Stnciulescu, op.cit., p.132.
Pe teritoriul Romniei plata preului trebuie s fie fcut, n principiu, n moneda naional,
adic n lei. n acest sens sunt dispoziiile art. 3 din Regulamentul privind regimul valutar,
emis de Banca Naional a Romniei n temeiul art.10 din Legea nr.312/2004 privind Statului
BNR. Prin excepie, potrivit dispoziiilor din Anexa nr.2, lit.e, din Regulamentul indicat mai
sus, plile n valut sunt permise ntre persoanele fizice pentru operaiuni efectuate ntre
acestea cu caracter ocazional. Aa fiind, n literatura juridic se admite c preul stipulat n
valut (Euro, dolari SUA) nu afecteaz validitatea vnzrii (a se vedea D.Chiric, op.cit., vol
1, 2005, p.87-88).
123
M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.41.
122

47

din pre, iar n contul diferenei de pre s-l ntrein pe tot restul vieii sale, cu
toate cele necesare traiului. n asemenea situaii, natura juridic a conveniei va
fi aceea care reiese din voina prilor. Dac prile nu i-au exprimat clar voina
lor, atunci natura juridic a contractului va fi aceea determinat de ctre instana
judectoreasc, n funcie de preponderena uneia sau alteia dintre prestaiile
asumate de dobnditor 124 .
Dac preul a fost stabilit n bani, vnztorul i cumprtorul pot conveni
ca plata preului s fie nlocuit cu o alt prestaie din partea cumprtorului
(dare n plat).
46. Preul s fie determinat sau determinabil. Aceast condiie este
expres prevzut la art. 1660 alin.2 C.civ. conform cruia preul trebuie s fie
"determinat sau cel puin determinabil".
Preul este determinat dac prile au indicat n contract cuantumul total
al sumei de bani (n cifre sau n litere ori att n cifre ct i n litere) pe care
cumprtorul se oblig s o plteasc vnztorului, drept echivalent al bunului
vndut. n cazul bunurilor de gen, preul este determinat dac prile au stipulat
n contract cuantumul sumei de bani pe unitatea de msur.
Dac vnzarea are ca obiect bunuri pe care vnztorul le vinde n mod
obinuit, n lipsa determinrii exprese a preului, se prezum c prile au avut n
vedere preul practicat n mod obinuit de vnztor (art.1664 alin.2). n acest
caz, preul se consider determinat i deci vnzarea este valabil din acest punct
de vedere.
De asemenea, n lips de stipulaie contrar, vnzarea unor bunuri al cror
pre este stabilit pe piee organizate este presupus a se fi ncheiat pentru preul
mediu aplicat n ziua ncheierii contractului pe piaa cea mai apropiat de locul
ncheierii contractului. Dac aceast zi a fost nelucrtoare, se ine seama de
ultima zi lucrtoare (art.1664 alin.3).
Atunci cnd preul se determin n funcie de greutatea bunului vndut, la
stabilirea cuantumului su nu se ine seama de greutatea ambalajului (art.1663).
n cazurile n care exist preuri obligatorii stabilite prin lege 125, prile
vor trebui s respecte aceste preuri, iar dac n-au prevzut nimic n contract cu
A se vedea I.G.Mihu, Probleme de drept civil din practica Tribunalului Suprem pe
semestrul I al anului 1978, n R.R.D. nr.8/1979, p. 28-29; n acelai sens, Tribunalul Suprem
sec.civ., dec.nr. 1751 din 8 noiembrie 1978, n C.D. pe anul 1978, p. 54, care a reinut c: n
cazul n care o persoan nstrineaz un bun n schimbul unei sume de bani i a ntreinerii,
pentru caracterizarea corect a actului juridic ncheiat, n sensul c este un contract de
vnzare-cumprare cu clauz de ntreinere sau un contract de ntreinere, este necesar s se
examineze, n raport de valoarea bunului transmis, care este prestaia principal, fcnd
proporia ntre preul n bani i cel n natur. Deci, trebuie s se fac o raportare a sumei de
bani pltite la valoarea lucrului nstrinat, pentru a se stabili care este prestaia principal a
dobnditorului; dac suma de bani pltit trece peste jumtate din valoarea lucrului nstrinat,
contractul este de vnzare cu clauz de ntreinere, iar dac nu, contractul este de ntreinere.
125
Chiar n condiiile economiei de pia, legiuitorul poate interveni n materie de preuri, n
interesul protejrii consumatorilor (n caz de penurie de produse) sau n interesul
124

48

privire la pre, se subnelege (prezum) c au contractat la preul legal (deci, n

asemenea situaii, se va considera c preul exist i c este determinat). Pentru
ipoteza n care prile au stipulat un alt pre dect cel legal, obligatoriu,
contractul se modific de drept, nlocuindu-se preul ilegal stipulat de pri cu
preul stabilit de lege 126. Dac preul legal obligatoriu pentru anumite bunuri
generice se modific pe parcursul executrii succesive a contractului de livrare,
noul pre legal se va aplica de la data menionat n lege sau de la data intrrii n
vigoare a legii 127.
n sfrit, dac preul legal este numai maximal, prile trebuie s se
conformeze, n sensul c nu pot stipula, n convenia lor, un pre mai mare dect
cel maximal prevzut de lege, dar pot stipula un pre mai mic.
n literatura juridic se admite c determinarea preului nu presupune i
stabilirea modalitilor concrete de plat a preului (printr-o singur prestaie sau
n rate, imediat sau la un anumit termen, n numerar sau prin virament bancar
etc.). Dac prile n-au fcut precizri n aceast privin validitatea vnzrii nu
este afectat 128.
Preul este determinabil atunci cnd vnzarea s-a fcut pe un pre care nu
a fost determinat n contract ns prile au convenit asupra unei modaliti prin
care preul poate fi determinat ulterior, dar nu mai trziu de data plii i care nu
necesit un nou acord de voin al prilor (art.1661 C.civ.).
De exemplu, preul este determinabil atunci cnd prile s-au neles ca
plata s se fac la preul curent al pieei din ziua predrii lucrului, sau n funcie
de cotaia la burs a produsului 129.
Determinarea preului trebuie fcut de ctre pri, n momentul ncheierii
contractului, deoarece preul este un element esenial al vnzrii 130.
Cu toate c prile contractante trebuie s stabileasc preul, totui art.
1662 alin.1 C.civ. prevede c "Preul poate fi determinat i de ctre una sau mai
multe persoane desemnate potrivit acordului prilor".
Tera persoan (terele persoane) sunt un mandatar comun al prilor,
mputernicit s stabileasc preul, mandat care poate fi revocat numai prin
acordul ambelor pri 131.
productorilor (n caz de supraproducie) ori pe considerente de politic social sau monetar;
(a se vedea F.Deak, op.cit.(2001),p.63).
126
M.Murean, op.cit., p.44.
127
Idem.
128
M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.42; F Deak, op.cit.(2001),p.62.
129
M.Murean, op.cit.,p.43.
130
F.Deak, op.cit.(2001), p.63; M.Murean, op.cit., p.44.
131
F.Deak, op.cit.(2001),p.62; D.Chiric, op.cit, vol 1, 2005, p.90. Tera persoan nu este un
arbitru, deoarece nu este chemat s soluioneze un litigiu, o nenelegere ntre vnztor i
cumprtor, i nici expert, chemat s emit o prere de specialist ntr-un anumit domeniu,
lsat ns la aprecierea instanei de judecat. Tera persoan are sarcina de a determina preul
vnzrii, pre care odat determinat de el face parte din contract, fiind obligatoriu att pentru
pri ct i pentru instana de judecat. Prin excepie, preul fixat de ctre ter poate fi atacat de
49

n cazul n care prile au desemnat o ter persoan, iar aceasta a

determinat preul, efectele vnzrii se produc din momentul ncheierii
contractului, determinarea preului de ctre ter fiind considerat ca o condiie a
vnzrii, ale crei efecte se produc retroactiv 132.
Dac terele persoane desemnate nu determin preul n termenul stabilit
de pri sau, n lips, n termen de 6 luni de la ncheierea contractului, la cererea
prii interesate, preedintele judectoriei de la locul ncheierii contractului va
desemna, de urgen, n camera de consiliu, prin ncheiere definitiv, un expert
pentru determinarea preului. Remuneraia expertului se pltete n cote egale de
ctre pri (art.1662 alin.2 C.civ.).
Dac preul nu a fost determinat n termen de un an de la ncheierea
contractului, vnzarea este nul, afar de cazul n care prile au convenit un alt
mod de determinare a preului (art.1662 alin.3 C.civ.).
n lips de stipulaie contrar, cheltuielile pentru ncheierea contractului
de vnzare i cheltuielile aferente operaiunilor de plat a preului, sunt n
sarcina cumprtorului (art.1666 alin.3 C.civ.).
Cheltuielile de predare a bunului (msurarea, cntrirea etc.) sunt n
sarcina vnztorului, iar cele de preluare i transport de la locul executrii sunt
n sarcina cumprtorului, dac nu s-a convenit altfel (art.1666 alin.2 C.civ.).
De asemenea, dac bunul trebuie transportat dintr-un loc n altul, n lipsa
unei stipulaii contrare, vnztorul trebuie s se ocupe de expediere pe cheltuiala
cumprtorului. Deci, cheltuielile de transport sunt n sarcina cumprtorului
(art.1667 C.civ.).
47. Preul s fie serios.
n conformitate cu dispoziiile art.1660 alin.2 C.civ. preul vnzrii
trebuie s fie serios.
Preul este serios dac constituie o cauz suficient a obligaiei vnztorului de a transmite dreptul de proprietate cumprtorului, dac reprezint un
echivalent valoric al bunului vndut 133.
Pentru validitatea contractului de vnzare, nu se cere s existe o echivalen valoric perfect ntre pre i valoarea bunului vndut, ci doar o echivalen relativ. n acest sens, n practica judiciar s-a hotrt c: seriozitatea
preului, implic o echivalen valoric relativ, raportat att la valoarea
lucrului vndut, ct i la subiectivismul prilor contractante care, prin efectul
voinei lor, sunt libere s aprecieze ntinderea valorii ce se pltete ca pre 134.

pri pe motiv de fraud sau pentru eroare grosier, situaie n care vnzarea nu este
valabil ntruct se consider c preul nu a fost determinat.
132
C.Hamangiu, I.Rosetti Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., vol 2, p.556.
133
Tribunalul suprem, sec.civ., dec. nr. 697 din 22 martie 1984, n R.R.D.nr.3/1985, p.74.
134
Tribunalul Suprem, sec.civ. dec.nr. 1640 din 14 septembrie 1977, n I.G.Mihu,
Repertoriu de practic judiciar civil pe anii 1975-1980, p.86, spea nr.96; Tribunalul
suprem, sec.civ., dec.nr.831 din 5 aprilie 1989, n Dreptul nr.3/1990, p.64.
50

Dac preul este inferior sau superior valorii reale de circulaie a bunului
vndut, contractul rmne valabil ca vnzare-cumprare deoarece prile, n
temeiul principiului libertii contractuale, au posibilitatea s determine cuantumul preului aa cum consider ele de cuviin.
De asemenea, relaiile de rudenie ntre pri, sau chiar relaiile de
concubinaj existente ntre acestea, constituie o justificare suficient a stabilirii
unui pre mult inferior valorii reale de circulaie a bunului vndut 135.
Cu toate acestea, preul serios exclude o disproporie prea mare ntre
valoarea prestaiei vnztorului (bunul vndut) i valoarea prestaiei cumprtorului (pre). De exemplu, dac valoarea de circulaie real a bunului vndut
este de 100.000 lei, iar prile au stipulat un pre de 1000 lei, acesta nu este un
pre serios, care s-l determine pe vnztor s-i nstrineze bunul, ci un pre
derizoriu.
Dac preul este derizoriu, conform art. 1665 alin.2 C.civ., vnzarea este
anulabil. Totui convenia ar putea fi considerat valabil ca o donaie direct
(nu deghizat, pentru c nu exist act secret), dac s-a ncheiat cu intenia de a
gratifica i dac sunt ndeplinite condiiile de fond i de form prevzute de lege
pentru validitatea donaiei 136.
Seriozitatea sau neseriozitatea preului este o chestiune de fapt, lsat la
aprecierea instanei de judecat, care va rezolva problema n funcie de circumstanele fiecrui caz n parte 137.
n situaia n care exist o disproporie vdit de valoare ntre prestaiile
reciproce ale prilor, n sensul c preul stipulat este mult inferior sau superior
valorii reale de circulaie a bunului vndut, n literatura juridic se vorbete
despre un pre lezionar 138. Exist leziune, conform art. 1221 alin.1 C.civ. atunci
cnd una dintre pri, profitnd de starea de nevoie, lipsa de experien ori de
lipsa de cunotine a celeilalte pri, stipuleaz n favoarea sa ori a unei alte
persoane o prestaie de o valoare considerabil mai mare, la data ncheierii
contractului, dect valoarea propriei prestaii. Existena leziunii se apreciaz n
funcie de natura i scopul contractului (art.1221 alin.2 C.civ.).
Partea al crei consimmnt a fost viciat prin leziune poate cere, la
alegerea sa, anularea contractului sau reducerea obligaiilor sale cu valoarea
daunelor-interese la care ar fi ndreptit (art.1222 alin.1 C.civ.).
Cu excepia cazului prevzut la art.1221 alin.3 C.civ., aciunea n anulare
este admisibil numai dac leziunea depete jumtate din valoarea pe care o
Tribunalul Suprem sec.civ..dec.nr.831/1989, citat la nota precedent; Tribunalul judeean
Constana, dec.civ.nr.195/1987, n R.R.D.nr.2/1988, p.69.
136
F.Deak, op.cit.(2001),p.66; M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.46.
137
Tribunalul Suprem, sec.civ. dec.nr. 1542/1973, n R.R.D.nr.6/1974, p.74.
138
D.Chiric, op.cit., vol 1, 2005, p.98-99, apreciindu-se c preul derizoriu nu poate fi o
cauz suficient a obligaiei vnztorului de a transfera proprietatea lucrului vndut, dar preul
lezionar este o cauz suficient, numai c exist un anumit dezechilibru ntre prestaiile celor
dou pri n favoarea cumprtorului.
135

51

avea, la momentul ncheierii contractului, prestaia promis sau executat de

partea lezat. Disproporia trebuie s subziste pn la data cererii de anulare
(art.1222 alin.2 C.civ.).
n toate cazurile, instana poate s menin contractul dac cealalt parte
ofer, n mod echitabil, o reducere a propriei creane sau, dup caz, o majorare a
propriei obligaii. Dispoziiile art.1213 privitoare la adaptarea contractului se
aplic n mod corespunztor (art.1222 alin.3 C.civ.).
Dreptul la aciunea n anulare sau n reducerea obligaiilor pentru leziune
se prescrie n termen de un an de la data ncheierii contractului (art.1223 alin.1
C.civ.).
De asemenea, vnzarea este anulabil atunci cnd preul este fictiv, adic
este stabilit fr intenia de a fi pltit, numai pentru a crea o anumit aparen
(art.1665 alin.1 C.civ.).
Dac preul este fictiv (simulat), contractul este anulabil ca vnzarecumprare, dar convenia ar putea fi valabil ca o donaie deghizat, dac prile
au urmrit n realitate nstrinarea bunului cu titlu gratuit (contractul nefiind n
ntregime fictiv, ci doar preul) i dac sunt ndeplinite condiiile prevzute de
lege pentru validitatea donaiei 139.
IV. CAUZA
48. Precizri. Printre condiiile eseniale de validitate ale unei convenii,
art.1179 alin.1 pct.4 C.civ. prevede o cauz licit i moral.
Aa cum s-a putut afla de la cursul de drept civil, partea general, cauza
este motivul care determin fiecare parte s ncheie contractul (art.1235 C.civ.).
ntruct contractul de vnzare-cumprare este sinalagmatic avem pe de o
parte cauza obligaiei vnztorului, iar pe de alt parte cauza obligaiei
cumprtorului.
n concepia modern cauza include dou elemente: scopul imediat al
asumrii obligaiei, element obiectiv, abstract i invariabil n toate contractele de
acelai fel (n toate contractele de vnzare-cumprare, pentru vnztor scopul
imediat este ncasarea preului i pentru cumprtor obinerea bunului) i scopul
mediat (mobilul determinant al consimmntului pentru fiecare dintre prile
contractante), element care este subiectiv, concret i variabil de la vnztor la
vnztor i de la cumprtor la cumprtor 140.
Cauza contractului de vnzare-cumprare trebuie s ndeplineasc,
conform art. 1236 alin.1 C.civ., urmtoarele condiii; s existe (adic s nu
lipseasc), s fie licit (adic s nu fie contrar legii i ordinii publice) i s fie
moral (adic s nu fie contrar bunelor moravuri).
139
140

M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.45.

M.Murean, op.cit. (Curs univ.1999), p.47-48.

52

Lipsa cauzei atrage anulabilitatea contractului, cu excepia cazului n care

contractul a fost greit calificat i poate produce alte efecte juridice. Cauza ilicit
sau imoral atrage nulitatea absolut a contractului dac este comun ori, n caz
contrar, dac cealalt parte a cunoscut-o sau, dup mprejurri, trebuia s-o
cunoasc (art.1238 C.civ.).
Seciunea a-III-a
FORMA CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE
49. Regula consensualismului. Regula consensualismului rezult din
dispoziiile art. 1240 C.civ. potrivit crora: "Voina de a contracta poate fi
exprimat verbal sau n scris". De aceea, n principiu, vnzarea-cumprarea este
un contract consensual, valabil ncheiat prin simplul consimmnt al prilor,
indiferent de forma n care acesta s-a manifestat sau exteriorizat.
50. Excepii de la regula consensualismului. n anumite cazuri, expres
prevzute de lege, contractul de vnzare-cumprare trebuie ncheiat - ad
validitatem - n form autentic.
Astfel, potrivit art.10 indice 1 din Legea nr.114/1996 a locuinei,
modificat prin Legea nr.170 din 16 iulie 2010 "Locuinele i unitile
individuale pot fi nstrinate i dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n
form autentic notarial, sub sanciunea nulitii absolute" 141.
De asemenea, conform art. 1676 C.civ., n materie de vnzare de imobile,
strmutarea proprietii de la vnztor la cumprtor este supus dispoziiilor
de carte funciar. Ori, art. 1244 C.civ. dispune c " n afara altor cazuri
prevzute de lege, trebuie ncheiate prin nscris autentic, sub sanciunea
nulitii absolute, conveniile care strmut sau constituie drepturi reale care
urmeaz s fie nscrise n cartea funciar".
Contractul ncheiat n lipsa formei pe care legea o cere pentru ncheierea
sa valabil, este lovit de nulitate absolut (art.1242 alin.1 C.civ.). n schimb,
dac prile s-au nvoit ca un contract s fie ncheiat ntr-o anumit form, pe
care legea nu o cere, contractul se consider valabil chiar dac forma nu a fost
respectat (art.1242 alin.2 C.civ.).
Dac prin lege nu se prevede altfel, orice modificare a contractului este
supus condiiilor de form cerute de lege pentru ncheierea sa (art. 1243 C.civ.).

141

Legea nr.170 din 16 iulie 2010 publicat n Monitorul Oficial nr.507 din 21 iulie 2010.

53

Seciunea a-IV-a
EFECTELE CONTRACTULUI DE VNZARE-CUMPRARE
51. Consideraii generale. Contractul de vnzare-cumprare, dac a fost
ncheiat valabil, d natere unor drepturi i obligaii n sarcina fiecreia dintre
prile contractante.
Noul Cod civil reglementeaz expres obligaiile principale ale vnztorului i obligaiile cumprtorului. Astfel, conform art. 1672 vnztorul are
urmtoarele obligaii principale:
1. s transmit proprietatea bunului sau, dup caz, dreptul vndut;
2. s predea bunul;
3. s l garanteze pe cumprtor contra eviciunii i viciilor bunului.
Pe de alt parte, n conformitate cu art.1719 C.civ. obligaiile principale
ale cumprtorului sunt:
a) s preia bunul vndut;
b) s plteasc preul vnzrii.
Prin contractul de vnzare-cumprare prile contractante i pot asuma
i alte obligaii dect cele reglementate expres de codul civil romn.
n cele de mai jos vom analiza mai nti obligaiile vnztorului, apoi
obligaiile cumprtorului.
A) OBLIGAIILE VNZTORULUI
1. Obligaia de a transmite proprietatea bunului sau dreptul vndut.
Vnztorul este obligat s transmit cumprtorului proprietatea bunului
vndut (art.1673 alin.1 C.civ.). Odat cu proprietatea, cumprtorul dobndete
toate drepturile i aciunile accesorii ce au aparinut vnztorului (art.1673 alin.2
C.civ.).
52. Momentul transmiterii proprietii bunului. Regula. Aa cum
rezult din dispoziiile art. 1674 C.civ.: "Cu excepia cazurilor prevzute de lege
ori dac din voina prilor nu rezult contrariul, proprietatea se strmut de
drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu
a fost predat ori preul nu a fost pltit nc" 142.
Aadar, prin chiar realizarea acordului de voin al prilor (solo
consensu), independent de predarea bunului vndut i de plata preului, fr nici
o alt formalitate, dreptul de proprietate asupra bunului vndut (sau alt drept real
n acest sens era i art. 1295 alin.1 din vechiul cod civil romn de la 1864 care prevedea
c: vinderea este perfect ntre pri i proprietatea este de drept strmutat la cumprtor,
n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, dei
lucrul nc nu se va fi predat i preul nc nu se va fi numrat ".

142

54

ori de crean) se transfer din patrimoniul vnztorului n patrimoniul

cumprtorului.
53. Condiii. Pentru ca efectul translativ de proprietate s se produc
automat (instantaneu), n chiar momentul ncheierii contractului, trebuie s fie
ndeplinite urmtoarele condiii:
a)Vnztorul s fie proprietarul bunului sau titularul dreptului nstrinat,
iar contractul perfect valabil ncheiat, cci n caz contrar transferul nu se poate
realiza (nemo dat quod non habet).
Dac pentru valabilitatea contractului de vnzare-cumprare acesta trebuie
ncheiat n form autentic, atunci consimmntul prilor trebuie exprimat n
forma cerut de lege.
b) Bunul vndut s fie individual determinat (cert). Dac vnzarea are ca
obiect bunuri de gen, efectul translativ al contractului nu se poate produce dect
n momentul individualizrii bunurilor vndute prin predare, cntrire, numrare
sau msurare etc., deoarece pn atunci nu se poate ti care anume sunt bunurile
vndute. Prin urmare, n cazul bunurilor de gen contractul de vnzare-cumprare
este valabil format (ncheiat) nc din momentul realizrii acordului de voin,
doar transferul proprietii este amnat pn la momentul individualizrii
bunurilor.
Pentru ca vnzarea bunurilor de gen s fie valabil nu este necesar ca
aceste bunuri s fie n proprietatea vnztorului la momentul ncheierii
contractului, ci doar la momentul individualizrii lor 143.
c) Bunul vndut s existe n momentul ncheierii contractului.
Dac vnzarea are ca obiect bunuri viitoare (care urmeaz s fie
construite, confecionate sau produse) transferul proprietii nu se poate produce
dect din momentul n care ele au fost realizate, adic au devenit apte de a fi
folosite potrivit destinaiei n vederea creia a fost ncheiat contractul.
Atunci cnd bunurile viitoare sunt de gen, transferul proprietii la
cumprtor presupune ca ele s fie nu numai realizate, dar i individualizate 144.
d) Prile s nu fi amnat transferul proprietii la o dat ulterioar
ncheierii contractului.
Regula stabilit de art.1674 C.civ. conform creia .proprietatea se
strmut de drept cumprtorului din momentul ncheierii contractului, chiar
dac bunul nu a fost predat ori preul nu a fost pltit nc", la fel ca prevederea
art. 1295 alin.1 din vechiul cod civil, nu este imperativ, ci supletiv, astfel nct
prile pot deroga de la ea, stabilind un alt moment pentru transferul proprietii
la cumprtor. De exemplu, prile pot conveni ca transferul proprietii s se
fac ulterior ncheierii contractului de vnzare-cumprare, la data mplinirii unui
Pentru unele discuii, a se vedea i O.Podaru, Regimul juridic al vnzrii bunurilor de gen
limitat. Comparaie cu regimul juridic al altor specii de vnzare, n Dreptul nr.1/2000, p
55-62.
144
F.Deak, op.cit.(2001),p.17.
143

55

anumit termen suspensiv (data predrii bunului vndut sau data plii preului)
ori condiii suspensive (obinerea unui mprumut pentru plata preului) 145. ntrun asemenea caz, vnztorul rmne proprietarul bunului vndut pn la data
cnd, potrivit clauzelor contractuale, va opera transferul proprietii n favoarea
cumprtorului.
nvoiala prilor de a amna transferul proprietii asupra bunului vndut
trebuie s fie prevzut expres n contract.
De obicei, amnarea convenional a momentului transmiterii proprietii
de la vnztor la cumprtor urmrete s asigure vnztorului o garanie c
preul va fi pltit integral. Aceasta deoarece n cazul n care transferul
proprietii la cumprtor opereaz n momentul ncheierii contractului, dar plata
preului se face ulterior, ntre prile contractante se realizeaz un dezechilibru,
cumprtorul fiind ntr-o situaie avantajoas fa de vnztor. De aceea, n
temeiul principiului libertii contractuale, prile pot conveni ncheierea
vnzrii cu o clauz prin care vnztorul i rezerv proprietatea bunului
vndut pn la plata integral a preului. n acest sens, art. 1684 C.civ. prevede
c: "Stipulaia prin care vnztorul i rezerv proprietatea bunului pn la
plata integral a preului este valabil chiar dac bunul a fost predat". Aadar,
vnzarea cu clauza rezervei proprietii nu exclude ca bunul vndut s fie predat
cumprtorului, din chiar momentul ncheierii contractului, dar proprietatea
asupra acestuia rmne la vnztor pn la achitarea integral a preului. Aceasta
nseamn c vnztorul, rmas proprietar, poate s revendice bunul vndut i
nepltit de la cumprtor, dac acesta este declarat n stare de faliment. Prin
urmare, clauza de rezerv a proprietii reprezint o garanie a executrii
creanei plii preului 146.
Clauza de rezerv a proprietii poate fi opus terilor numai dup
ndeplinirea formalitilor de publicitate cerute de lege, dup natura bunului
(art.1684, partea a doua).
Alteori, vnztorul i asigur o garanie c va ncasa preul, pentru care a
consimit un termen suspensiv, combinnd contractul de vnzare-cumprare cu
un contract de locaiune. Astfel, prile pot conveni ca pn la data plii preului
cumprtorul s dein i s foloseasc bunul n calitate de chiria, iar la data
achitrii integrale a preului s opereze transferul dreptului de proprietate 147.
Amnarea convenional a transmiterii proprietii nu afecteaz n nici un
fel valabilitatea vnzrii, ci doar producerea efectului translativ de proprietate.

Dac prile stipuleaz o condiie rezolutorie atunci transferul proprietii la cumprtor nu

este amnat, ci se produce n momentul ncheierii contractului. ns, dac se realizeaz
condiia rezolutorie, contractul se desfiineaz cu efect retroactiv, iar vnztorul redobndete
proprietatea lucrului vndut.
146
Pentru amnunte i detalii legate de vnzarea cu rezerva proprietii, a se vedea D.Chiric,
op.cit. (Tratat 2008), p.321-323; C.Toader, op.cit., p.16.
147
M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.60.
145

56

n legtur cu amnarea transferului proprietii la cumprtor, n

literatura noastr juridic s-a ridicat o problem special cu privire la vnzarea
bunurilor de gen prin magazine cu autoservire.
Astfel, n ce moment se transfer proprietatea la cumprtor ? n
momentul alegerii bunului i introducerii lui n crucior (co) ? sau n momentul
achitrii preului la cas ?.
Potrivit regulilor aplicabile n dreptul civil ar trebui s se considere c
transferul proprietii la cumprtor a operat n momentul alegerii bunului i
introducerii lui n crucior, deoarece acesta este momentul individualizrii
bunului de gen cumprat. ns, aa cum s-a observat n literatura juridic, o
asemenea soluie ar fi necorespunztoare din punctul de vedere al dreptului
penal, deoarece dac cel care a ales bunul i l-a pus n crucior prsete
magazinul cu el, fr s achite preul la cas, nu poate fi acuzat de furt i
condamnat penal ntruct este considerat proprietar din momentul alegerii
(individualizrii) bunului. Ori, att literatura juridic, dar i practica judiciar de
drept penal, admit c n asemenea situaii este vorba despre comiterea
infraciunii de furt i
nu de cumprare cu omisiunea plii preului 148. De asemenea, soluia este
necorespunztoare din punct de vedere practic deoarece cumprtorul din
magazinele cu autoservire se poate rzgndi, adic poate renuna la unele
produse dac nu-i ajung banii ori poate alege alte produse, ceea ce n-ar putea
face dac contractul de vnzare-cumprare ar fi considerat perfectat n
momentul alegerii produsului de pe raft i introducerii lui n co, opunndu-se
principiul forei obligatorii a contractelor i al inadmisibilitii revocrii
unilaterale a acestuia 149.
Avnd n vedere inconvenientele de mai sus, n literatura juridic de
specialitate s-a apreciat c n cazul vnzrilor din magazinele cu autoservire
prile s-au neles implicit (nelegere tacit) n sensul amnrii transferului
proprietii o dat cu plata preului la cas, pn atunci el fiind un simplu
detentor precar, vinovat de furt dac nu pltete preul 150. Aceast opinie a fost
considerat discutabil deoarece n cazul celui ce fur din magazine cu
autoservire nu se mai poate vorbi de ncheierea unui contract de vnzarecumprare, pentru c houl n-a avut intenia de a cumpra i de a plti preul, ci
doar intenia de a mima cumprarea; ori, s-a spus, pe bun-dreptate, c
neexistnd consimmntul su la cumprare nu se mai poate vorbi de un

A se vedea O.Longhin, A.Filipa, Drept penal. Partea special, Editura Didactic i

Pedagogic Bucureti 1983, p.107; G.Antoniu, C.Bulai i colaboratorii, Practic judiciar
penal, vol III, Editura Academiei Bucureti 1992, p.102; Trib.Suprem, secia penal, decizia
nr.617 din 29 ianuarie 1971, n R.R.D. nr.5/1972, p.161-162.
149
A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.62-63.
150
F.Deak, op.cit.(2001),p.18.
148

57

contract ncheiat i nici despre o nelegere tacit n sensul amnrii transferului

proprietii la cumprtor numai o dat cu plata preului la cas 151.
De aceea apreciem, alturi de ali autori 152, c n cazul vnzrilor din
magazinele cu autoservire contractul de vnzare-cumprare trebuie considerat
ncheiat (perfectat) numai n momentul achitrii preului la cas, pentru c
numai n acest moment consimmntul cumprtorului de a cumpra i de a
plti preul este ferm i neechivoc exprimat.
Considerm c aceeai soluie se impune i n ipoteza, frecvent ntlnit
n supermarket, n care o persoan dup ce alege bunul de gen de pe raft sau din
frigider l consum n incinta magazinului. Evident c n acest caz nu se mai
poate rzgndi, ntruct a consumat produsul, dar intenia lui se va vedea ulterior
din mprejurarea dac pltete preul la cas sau nu (dac nu pltete preul la
cas nseamn c este vorba despre furt).
54. Strmutarea proprietii imobilelor. n conformitate cu dispoziiile
art.1676 C.civ.: "n materie de vnzare de imobile, strmutarea proprietii de
la vnztor la cumprtor este supus dispoziiilor de carte funciar". n ce
privete imobilele nscrise n cartea funciar, obligaia de a strmuta proprietatea
o cuprinde i pe aceea de a preda nscrisurile necesare pentru efectuarea
nscrierii (art.1483 alin.2 C.civ.).
Prin urmare, trebuie observate dispoziiile de carte funciar. n acest sens,
art. 885 alin.1 C.civ. prevede c drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n
cartea funciar se dobndesc, att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin
nscrierea n cartea funciar, pe baza actului sau faptului care a justificat
nscrierea.
ns, potrivit art.56 din Legea nr.71/2011 de punere n aplicare a Codului
civil, art.885 alin.1 se aplic numai dup finalizarea lucrrilor de cadastru pentru
fiecare unitate administrativ-teritorial, n conformitate cu dispoziiile Legii
cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/1996. Pn la data respectiv,
nscrierea n cartea funciar a dreptului de proprietate i a altor drepturi reale, se
face numai n scop de opozabilitate fa de teri.
n cazurile anume prevzute de lege, vnzarea nu poate fi opus terilor
dect dup ndeplinirea formalitilor de publicitate respective (art.1675 C.civ.).
Vnztorul este obligat s radieze din cartea funciar, pe cheltuiala sa,
drepturile nscrise asupra imobilului vndut, dac acestea sunt stinse (art.1677
C.civ.)
55. Strmutarea proprietii n cazuri particulare. Aa cum am artat
mai sus, de regul, proprietatea se strmut de drept cumprtorului din
momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu a fost predat ori preul nu
a fost pltit nc.
151
152

M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.62.

Ibidem.

58

n anumite situaii particulare, momentul strmutrii proprietii nu

corespunde cu momentul ncheierii contractului de vnzare, astfel cum vom
arta mai jos.
a)Vnzarea bunurilor de gen. Atunci cnd vnzarea are ca obiect bunuri
de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen limitat (lot determinat), proprietatea se
transfer cumprtorului la data individualizrii acestora prin predare, numrare,
cntrire, msurare ori prin alt mod convenit sau impus de natura bunului
(art.1678 C.civ.).
Aceast vnzare, denumit dup vechiul cod civil vnzare dup greutate,
numr sau msur, are ca obiect o cantitate de bunuri de gen, dar care nu este
determinat n momentul ncheierii contractului, iar preul este stabilit pe
unitatea de msur (de exemplu, se vnd 10 litri de vin dintr-un butoi de 2000
litri, cu preul de 15 lei/litru 153 etc.). Obiectul vnzrii nefiind determinat (nu se
tie care sunt cei 10 litri de vin din cantitatea de 2000 litri), este necesar
efectuarea operaiunilor de individualizare a bunurilor de gen prin cntrire,
numrare sau msurare.
Individualizarea bunurilor de gen se va face la data i locul prevzute n
contract sau la data i locul convenite pentru predare, ori, n lips, la cererea
cumprtorului.
Individualizarea bunurilor de gen se face prin predare, numrare, cntrire
msurare sau alt mod impus de natura bunului cum ar fi: ambalarea, etichetarea,
marcarea, expedierea etc. 154.
Individualizarea bunurilor de gen se face, de regul, n momentul predrii
efective n stpnirea cumprtorului. Dar, individualizarea se poate face i
anterior operaiei de predare i separat de aceasta, de exemplu prin ambalarea
produselor i etichetarea coletelor n vederea predrii lor cruului pentru a fi
transportate cumprtorului. Rezult c operaia de individualizare a bunurilor
generice nu se confund cu operaia de predare a acestora (predarea valoreaz n
toate cazurile individualizare, dar individualizarea nu valoreaz n toate cazurile
predare, deoarece poate fi o operaiune separat i distinct de predare) 155.

n cazul n care s-ar vinde un butoi ntreg de vin, cu preul de 10 lei/litru, se pune ntrebarea: vnzarea este cu grmada sau vnzarea este dup greutate, numr sau msur ? Opiniile
exprimate n literatura juridic pentru o asemenea ipotez sunt diferite. Astfel, dup o prere,
vnzarea ar fi cu grmada deoarece operaiunile ulterioare de numrare, cntrire sau
msurare sunt necesare doar pentru determinarea cuantumului total al preului, iar nu pentru
individualizarea lucrului vndut ( D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, pag.316; M.Murean, op.cit.,
Curs 1999, pag.106). Dup alt prere, din moment ce preul este stabilit pe unitate de
msur, iar nu global pentru toat grmada, prin definiie nu mai poate fi vorba de vnzare cu
grmada, ci de o vnzare dup greutate, numr sau msur (a se vedea F.Deak, op.cit.- 2001 -,
pag.102).
154
A se vedea D.Chiric, Tratat de drept civil.Contracte speciale, Editura C.H.Beck Bucureti
2008, p.313-315; M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.63.
155
F.Deak, op.cit.(2001), pag.102 ; M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.106.
153

59

De regul, ambele pri trebuie s asiste la efectuarea operaiilor de

cntrire, numrare sau msurare, neparticiparea lsnd s se presupun
renunarea cumprtorului la aceste operaiuni i acceptarea lor aa cum au fost
individualizate de ctre vnztor 156.
Dovada efecturii operaiunii de individualizare a bunurilor generice este
n sarcina vnztorului i o poate face cu orice mijloace de prob (fiind un
simplu fapt juridic).
b)Vnzarea n bloc a bunurilor. Dac mai multe bunuri sunt vndute n
bloc i pentru un pre unic i global, proprietatea se strmut cumprtorului
ndat ce contractul s-a ncheiat, chiar dac bunurile nu au fost individualizate
(art.1679 C.civ.).
Vnzarea n bloc, denumit i "vnzarea cu grmada" are ca obiect o
cantitate de bunuri determinat prin masa ei , care se vinde pentru un pre unic i
global pentru ntreaga cantitate (de exemplu, ntreaga cantitate de porumb dintrun anumit hambar, pentru preul total de 1000 lei; toat recolta de gru a unui
fermier pentru preul de 100.000 lei; toat turma unui cresctor de oi pentru
preul de 50.000 lei; tot vinul din pivnia productorului pentru preul total de
150.000 lei etc.). n acest caz, nu este necesar individualizarea ulterioar a
bunurilor de gen prin cntrire, numrare sau msurare, deoarece ele sunt deja
individualizate ntr-un anumit fel.
Particularitatea acestei vnzri const n faptul c, dei este vorba despre
bunuri de gen care nu sunt cntrite, numrate sau msurate, dreptul de
proprietate se strmut la cumprtor n momentul ncheierii contractului.
c)Vnzarea dup mostr sau model. La vnzarea dup mostr sau model,
proprietatea se strmut la momentul predrii bunului (art.1680 C.civ.).
Cumprtorul poate refuza bunul dac nu corespunde mostrei.
d)Vnzarea pe ncercate. Vnzarea este pe ncercate atunci cnd se
ncheie sub condiia suspensiv ca, n urma ncercrii, bunul s corespund
criteriilor stabilite la ncheierea contractului ori, n lipsa acestora, destinaiei
bunului, potrivit naturii sale (art.1681 alin.1 C.civ.).
Cu alte cuvinte, vnzarea pe ncercate este un contract ncheiat sub
condiia suspensiv a verificrii (ncercrii) bunului de ctre cumprtor. Scopul
ncercrii este acela de a constata dac lucrul corespunde criteriilor stabilite de
pri sau destinaiei normale a bunului.
De comun acord, prile pot stabili un termen de ncercare. Dac durata
ncercrii nu a fost convenit i din uzane nu rezult altfel, condiia se consider
ndeplinit n cazul n care cumprtorul nu a declarat c bunul este
nesatisfctor n termen de 30 de zile de la predarea bunului (art.1681 alin.2
C.civ.).

156

A se vedea E.Safta-Romano op.cit., pag.71;

60

Cumprtorul poate refuza bunul vndut i ncercat numai dac, n mod

obiectiv, acesta este necorespunztor. n caz de nenelegere cu privire la acest
aspect, se poate dispune efectuarea unei expertize tehnice.
n cazul vnzrii pe ncercate contractul se consider valabil format din
momentul realizrii acordului de voine, dar fiind ncheiat sub o condiie
suspensiv, pn la ndeplinirea acesteia vnztorul rmne proprietar. La
ndeplinirea condiiei suspensive vnzarea se perfecteaz, iar cumprtorul
devine proprietar retroactiv, din momentul ncheierii contractului.
n cazul n care prin contractul de vnzare prile au prevzut c bunul
vndut urmeaz s fie ncercat, se prezum c s-a ncheiat o vnzare pe ncercate
(art.1681 alin.3 C.civ.).
Vnzarea pe ncercate se aplic, de regul, n cazul vnzrii mainilor,
utilajelor, animalelor etc.
e)Vnzarea pe gustate. Vnzarea sub rezerva ca bunul s corespund
gusturilor cumprtorului se ncheie numai dac acesta a fcut cunoscut acordul
su n termenul convenit ori statornicit prin uzane (art.1682 C.civ.). n cazul n
care un asemenea termen nu exist, se aplic dispoziiile art.1681 alin. 2 C.civ.
Dac bunul vndut se afl la cumprtor, iar acesta nu se pronun n
termenul prevzut la art. 1681 alin.2, vnzarea se consider ncheiat la
expirarea termenului.
Prin urmare, vnzarea nu se consider ncheiat dect dup ce
cumprtorul a gustat marfa i a declarat c-i convine. Dac s-ar considera
ncheiat nainte de gustare, ar fi vorba despre un contract ncheiat sub o
condiie pur potestativ, lovit de nulitate 157.
Dac dup gustare cumprtorul declar c nu-i convin bunurile, vnzarea
nu se mai ncheie, iar vnztorul nu are la dispoziie nici un mijloc juridic pentru
a-l constrnge pe cumprtor s cumpere. Cumprtorul poate refuza s
cumpere bunurile pentru simplul motiv c nu-i plac, chiar dac obiectiv acestea
ar fi corespunztoare, fiind vorba despre o apreciere cu totul subiectiv 158.
56. Vnzarea bunului altuia. Dac vnztorul nu este proprietarul
bunului individual determinat 159 el nu poate transmite dreptul la cumprtor,
cci nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi dect are el nsui
(nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet) sau nimeni nu d
ceea ce nu are (nemo dat quod non habet).
Cu toate acestea, practica demonstreaz c sunt situaii n care, din eroare
sau cu bun tiin, lucrul individual determinat vndut nu aparine vnztorului,
ci altei persoane. Este problema cunoscut sub denumirea de vnzare a lucrului
altuia.
A se vedea M.Murean, op.cit., pag.107.
A se vedea, pentru unele amnunte, D.Chiric, op.cit., pag.288-289.
159
n cazul bunurilor de gen sau viitoare proprietatea sau dreptul nu se transmite la
cumprtor n momentul ncheierii contractului, motiv pentru care vnztorul nu trebuie s fie
neaprat proprietarul sau titularul dreptului n acel moment.
157
158

61

Codul civil romn de la 1864 nu a coninut nici o dispoziie referitoare la

aceast problem juridic 160, motiv pentru care n literatura juridic romn i
n jurispruden s-au purtat ndelungi controverse cu privire la soluia ce trebuie
adoptat n cazul n care s-ar vinde bunul altuia 161.
Noul Cod civil a pus capt acestei controverse juridice, reglementnd
expres vnzarea bunului altuia.
Astfel, conform art. 1683 alin.1, dac la data ncheierii contractului asupra
unui bun individual determinat, acesta se afl n proprietatea unui ter, contractul este valabil, iar vnztorul este obligat s asigure transmiterea dreptului
de proprietate de la titularul su ctre cumprtor.
Obligaia vnztorului se consider ca fiind executat fie prin dobndirea
de ctre acesta a bunului, fie prin ratificarea vnzrii de ctre proprietar, fie prin
orice alt mijloc, direct ori indirect, care procur cumprtorului proprietatea
asupra bunului (art.1683 alin.2 C.civ.).
Proprietatea se strmut de drept cumprtorului din momentul dobndirii
bunului de ctre vnztor sau al ratificrii contractului de vnzare de ctre
proprietar, dac din lege sau voina prilor nu rezult contrariul (art.1683 alin.3
C.civ.).
n cazul n care vnztorul nu asigur transmiterea dreptului de proprietate
ctre cumprtor, acesta din urm poate cere rezoluiunea contractului,
restituirea preului, precum i daune-interese (art.1683 alin.4 C.civ.).
Dac vnztorul este numai coproprietar, dar vinde n ntregime bunul aflat
n proprietate comun (deci nu vinde cota sa de proprietate, ci bunul comun), art.
1683 alin.5 C.civ. prevede c dac ulterior nu asigur transmiterea proprietii
ntregului bun ctre cumprtor, acesta din urm poate cere, pe lng dauneinterese, la alegerea sa, fie reducerea preului proporional cu cota-parte pe care
nu a dobndit-o, fie rezoluiunea contractului n cazul n care nu ar fi cumprat
dac ar fi tiut c nu va dobndi proprietatea ntregului bun.
Codul civil francez prevede expres n art. 1599 c; vnzarea lucrului altuia este nul: ea
poate da loc la daune-interese, atunci cnd cumprtorul n-a tiut c lucrul era al altuia,
ns Codul nostru civil de la 1864 nu a preluat acest text.
161
A se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., vol.2, p.555;
M.Murean,op.cit.(Curs univ.1999),p.32; F.Deak, op.cit.(2001),p.55-57;D.Chiric, op.cit.,
vol.1, 2005, p.71-73; R.Sanilevici, I.Macovei, Consecinele vnzrii lucrului altuia n lumina
soluiilor practicii judiciare, n R.R.D.nr.2/1975, p.33: I.Lul, Discuii referitoare la
controversata problem a consecinelor juridice ale vnzrii lucrului altuia, n Dreptul
nr.3/1999, p.60-68; M.D.Bocan, S.Bogdan, Consideraii civile i penale asupra vnzrii
lucrului altuia, n Dreptul nr.6/1999, p.46-57; R.Codrea, Consecinele vnzrii lucrului
altuia n situaia n care cel puin cumprtorul ignor c vnztorul nu este proprietarul
lucrului vndut, n Dreptul nr.9/1998, p.28-38; E.Jakab, B.Halcu, Consecinele civile i
penale ale vnzrii lucrului altuia, n PR, VI; nr.1/2005, p.239 i urmt.; I.Urs, Remarks
concerning the fraudulent sale in the romanian law, n Revista de Derecho, Ediciones
Universitarias de Valparaiso, Chile, XXVII-2006, semestre 1, p.45-50.
160

62

Daunele interese pe care le poate solicita cumprtorul, atunci cnd este

ndreptit, sunt cele prevzute la art.1702 i 1703 C.civ. Cu toate acestea,
cumprtorul care la data ncheierii contractului cunotea c bunul nu aparinea
n ntregime vnztorului, nu poate s solicite rambursarea cheltuielilor
referitoare la lucrrile autonome sau voluptuare.
n ce-l privete pe adevratul proprietar, trebuie precizat c vnzarea
bunului su de ctre o ter persoan, n principiu, nu l poate afecta cu nimic,
deoarece conveniile n-au efect dect ntre prile contractante(art.1270 alin.1
C.civ.). n practica judiciar anterioar noului Cod civil s-a reinut c: dac
nstrinarea unui bun se face ntre un vnztor care nu este proprietarul
bunului individual determinat i un ter n calitate de cumprtor, bunul
respectiv nu iese din patrimoniul adevratului proprietar162 sau c: .prin
vnzarea bunului su de ctre o alt persoan, adevratul proprietar nu i
pierde dreptul 163.
Adevratul proprietar nu poate cere anularea contractului de vnzarecumprare ncheiat ntre alte persoane (ntre vnztorul neproprietar i terul
cumprtor), pentru c nu este parte n convenia respectiv.
ns, adevratul proprietar nu se afl la discreia celor ce doresc s
dispun de bunurile sale, pentru c are posibilitatea de a exercita fie aciunea n
constatarea nulitii absolute a actului de nstrinare a bunului su (atunci cnd
exist fraud sau coniven de rea-credin a prilor contractante) fie aciunea n
revendicare, dac bunul se afl n posesiunea cumprtorului.
Admisibilitatea aciunii n revendicare a adevratului proprietar nu este
condiionat de anularea sau de constatarea nulitii actului de vnzarecumprare ncheiat de ctre vnztorul neproprietar 164.
Dac adevratul proprietar stpnete bunul, atunci el poate opune cu
succes dreptul su de proprietate terului cumprtor 165.
2. Obligaia de a preda bunul
57. Noiune. n conformitate cu dispoziiile art. 1685 C.civ.: "Predarea
se face prin punerea bunului vndut la dispoziia cumprtorului, mpreun cu
Curtea Suprem de Justiie, s.civ.dec.nr.132/1994, n Buletinul Jurisprudenei. Culegere de
decizii pe anul 1994, p.39.
163
De asemenea, instana noastr suprem a reinut c: Vnzarea lucrului altuia n cunotin
de cauz este nul absolut n baza art. 966 i art.968 C.civ. i n virtutea principiului
exprimat de fraus omnia corrumpit (a se vedea nalta Curte de Casaie i Justiie, sec.civ. i
de proprietate intelectual, dec.nr.1920 din 10 martie 2005, n Dreptul nr.12/2005, p.264265); n acelai sens i nalta Curte de Casaie i Justiie, sec.civ. dec.nr.632 din 29 ianuarie
2004, n Dreptul nr.3/2005, p.261; nalta Curte de Casaie i Justiie sec.civ. i de
proprietate intelectual, decizia nr.5801 din 21 octombrie 2004, n Dreptul nr.10/2005,
p.224-225.
164
D.Chiric, op.cit., vol 1, 2005, p.77-79.
165
F.Deak, op.cit.(2001), p.56.
162

63

tot ceea ce este necesar, dup mprejurri, pentru exercitarea liber i

nengrdit a posesiei".
Aa cum s-a precizat n literatura juridic anterioar noului Cod civil, prin
sintagma "predarea bunului vndut la dispoziia cumprtorului" nu se nelege
transferul posesiei la cumprtor, ci numai al deteniei, deoarece cumprtorul
posed din momentul transferului proprietii 166.
58. Modalitatea de executare a obligaiei de predare. Dac obiectul
vnzrii este un bun imobil, predarea se face prin punerea acestuia la dispoziia
cumprtorului, liber de orice bunuri ale vnztorului (art.1687 C.civ.). De
exemplu, bunurile imobile se pot preda prin remiterea cheilor, dac este vorba
despre o cldire, sau prin remiterea titlului de proprietate, dac este un teren 167.
Dac este vorba despre bunuri mobile, art.1688 C.civ. prevede c acestea
se predau prin remiterea material, fie prin remiterea titlului reprezentativ
(bunuri incorporale) ori a unui alt document sau lucru care i permite
cumprtorului preluarea n orice moment. Se pot preda i prin remiterea cheilor
cldirii n care se afl bunurile mobile sau prin simplul consimmnt al prilor,
dac cumprtorul le avea deja n stpnirea sa, cu orice titlu, la data ncheierii
contractului (depozit, mprumut, locaiune etc.).
59. ntinderea obligaiei de predare. Conform art.1686 alin.1C.civ.
obligaia de a preda bunul vndut se ntinde i la accesoriile sale, precum i la tot
ce este destinat folosinei sale perpetue.
De asemenea, vnztorul este obligat s predea cumprtorului titlurile i
documentele referitoare la proprietatea sau folosina bunului (art.1686 alin.2
C.civ.).
n cazul bunurilor de gen, vnztorul este obligat la predarea lor chiar
dac lotul din care fceau parte bunurile respective a pierit n totalitate, afar
numai dac lotul era anume prevzut n convenie (art.1686 alin.3 C.civ.).
60. Locul predrii bunului vndut. Predarea trebuie s se fac la locul
unde bunul se afla n momentul ncheierii contractului, dac nu rezult altfel din
convenia prilor ori, n lipsa acesteia, din uzane (art.1689 C.civ.).
61. Starea bunului vndut. n conformitate cu dispoziiile art.1690
alin.1C.civ., bunul trebuie s fie predat n starea n care se afla n momentul
ncheierii contractului.
ntruct predarea bunului vndut este un act de executare a contractului,
cumprtorului trebuie s i se pun la dispoziie de ctre vnztor exact bunul
M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.70.
Uneori ndeplinirea obligaiei de predare presupune efectuarea unor acte sau fapte pozitive
din partea vnztorului, pentru ca cumprtorul s poat intra n stpnirea efectiv a lucrului
cumprat. De exemplu, dac imobilul este ocupat ilegal de o ter persoan, vnztorul are
obligaia de a evacua acea persoan pn la predare. Dac imobilul este ocupat chiar de ctre
vnztor i membrii si de familie, care refuz s prseasc imobilul, atunci cumprtorul are
la dispoziie o aciune n evacuare mpotriva acestora (a se vedea T.Suprem, s.civ. dec.
nr.1805/1981, n R.R.D.nr.9/1982, p.67).

166
167

64

prevzut n contract, iar nu altul 168. De aceea, n literatura juridic recent se

spune c vnztorul trebuie s-i predea cumprtorului un bun conform
stipulaiilor contractuale 169 . Conformitatea (predarea bunului vndut conform
stipulaiilor contractuale) presupune dou aspecte: conformitatea material
(obiectiv) i conformitatea funcional (subiectiv).
Conformitatea material (obiectiv) se refer la identitatea bunului
predat cu cel convenit prin contract, la cantitatea i la calitatea stabilite prin
clauzele contractuale.
Astfel, dac vnzarea are ca obiect un bun individual determinat (cert),
obligaia de predare vizeaz exact bunul asupra cruia prile au convenit n
momentul ncheierii contractului. Prin urmare, vnztorul trebuie s-i predea
cumprtorului exact acest bun, deoarece numai n acest caz predarea va fi
considerat conform clauzelor contractuale (predare conform). Verificarea
acestei conformiti se face prin compararea bunului efectiv predat cu ceea ce sa stipulat expres sau implicit n contract. De exemplu, n jurisprudena francez
s-a apreciat c predarea nu este conform n urmtoarele situaii; predarea, n
cazul vnzrii unui autoturism de ocazie, a unui autoturism cu un motor care nu
corespundea meniunilor din cartea de identitate; predarea, n cazul vnzrii unui
autovehicul de ocazie, a unui autoturism cu un kilometraj mai mic dect cel real
i cu seria motorului falsificat 170.
Dac vnzarea are ca obiect bunuri de gen, obligaia de predare conform
presupune ca bunurile efectiv predate cumprtorului s corespund caracteristicilor prevzute n contract. De exemplu, n jurisprudena francez s-a apreciat c
predarea este neconform n cazurile de mai jos: predarea unui numr de arbuti
de o alt specie dect cea stipulat n contract; predarea unor semine de sfecl
furajer n loc de semine de sfecl de zahr, aa cum era stipulat n contract;
predarea unor semine netratate n loc de semine tratate; predarea unui alt model
de autoturism nou dect cel comandat etc.171 .
Conformitatea n privina cantitii presupune ca vnztorul s predea
cumprtorului exact cantitatea menionat n contract, adic nici mai mult nici
mai puin.
Conformitatea n privina calitii presupune ca bunul predat de vnztor
s corespund calitativ nelegerii exprese sau tacite a prilor. Prin calitate se
nelege ansamblul proprietilor bunului care formeaz obiectul contractului pe
care prile le-au avut n vedere atunci cnd i-au dat consimmntul. Ea se
stabilete fie prin referire la prevederile contractuale, fie prin referire la un eanCa regul general n materie de obligaii, creditorul are dreptul de a dobndi ndeplinirea
exact a obligaiei (art.1516 alin.1 "Creditorul are dreptul la ndeplinirea integral, exact i
la timp a obligaiei").
169
D.Chiric, op.cit. Tratat 2008, p.337.
170
A se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.338, precum i jurisprudena francez acolo
citate.
171
Ibidem.
168

65

tion, fie prin referire la normele tehnice, administrative sau sanitare care sunt
impuse unor anumite bunuri, fie prin referire la anumite uzane etc. De exemplu,
n jurisprudena francez s-a judecat c predarea este neconform dac n
contractul de vnzare-cumprare a unui hotel s-a stipulat c este corespunztor
normelor, iar apoi s-a dovedit c instalaia electric nu corespunde normelor n
domeniu 172 .
Conformitatea funcional (subiectiv) presupune nu numai identitatea
dintre bunul predat efectiv de vnztor i cel stipulat n contract, ci i cerina ca
bunul s fie apt a corespunde destinaiei pentru care a fost achiziionat de
cumprtor. n aceast concepie, predare neconform este nu numai cea a unui
alt bun dect cel convenit n contract, ci i a unuia inapt s ndeplineasc
utilitatea pentru care cumprtorul l-a destinat 173.
Dovada ndeplinirii obligaiei de predare a bunului vndut este n sarcina
vnztorului, deoarece el este debitorul acestei obligaii (obligaie de rezultat).
Cumprtorul are obligaia de a verifica, imediat dup preluare, starea
bunului potrivit uzanelor (art.1690 alin.2 C.civ.).
Dac n urma verificrii se constat existena unor vicii aparente,
cumprtorul trebuie s l informeze pe vnztor despre acestea fr ntrziere.
n lipsa informrii, se consider c vnztorul i-a executat obligaia prevzut
la art.1690 alin.1 C.civ. Cu toate acestea, n privina viciilor ascunse, dispoziiile
art.1707 - 1714 rmn aplicabile 174.
62. Dezacordul asupra calitii. Potrivit art. 1691 alin.1 C.civ: "n cazul
n care cumprtorul contest calitatea sau starea bunului pe care vnztorul i
l-a pus la dispoziie, preedintele judectoriei de la locul prevzut pentru
executarea obligaiei de predare, la cererea oricreia dintre pri, va desemna
de ndat un expert n vederea constatrii". Prin aceeai hotrre se poate
dispune sechestrarea sau depozitarea bunului.
Dac pstrarea bunului vndut ar putea aduce mari pagube sau ar ocaziona
cheltuieli nsemnate, se va putea dispune chiar vnzarea pe cheltuiala
proprietarului, n condiiile stabilite de instan (art.1691 alin.3 C.civ.).
Hotrrea de vnzare va trebui s fie comunicat prtului sau reprezentantului
acestuia, aa cum dispune art. 1691 alin.4 C.civ.
D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.341, precum i jurisprudena francez acolo citat.
D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.345, precum i doctrina i jurisprudena francez acolo
citate.
174
n literatura juridic recent se consider c preluarea (recepia) fr rezerve acoper numai
deficienele observabile la momentul predrii, nu i pe cele care, n cazul bunurilor complexe,
pot fi observate doar ulterior, n urma folosirii bunului n anumite condiii sau n urma unui
examen mai atent (D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.356).
Pentru bunurile simple verificarea trebuie fcut de cumprtor n momentul predrii, iar n
cazul bunurilor mai complexe, verificarea implic un anumit interval de timp suficient, dar
diferit de la caz la caz (D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.358, precum i jurisprudena acolo
citat).
172
173

66

63. Fructele bunului vndut. Fructele bunului vndut se cuvin

cumprtorului din ziua dobndirii proprietii, dac prile nu au convenit
altfel (art.1691C.civ.).
64. Momentul predrii. n lipsa unui termen, cumprtorul poate cere
predarea bunului de ndat ce preul este pltit. Dac predarea bunului nu se
poate face dect dup trecerea unui termen, mprejurare cunoscut
cumprtorului la momentul vnzrii, prile sunt prezumate c au convenit ca
predarea s se fac la expirarea acelui termen (art.1693 C.civ.).
65. Refuzul de a preda bunul. Potrivit art. 1694 alin.1 C.civ.:"Dac
obligaia de plat a preului este afectat de un termen i, dup vnzare,
cumprtorul a devenit insolvabil ori garaniile acordate vnztorului s-au
diminuat, vnztorul poate suspenda executarea obligaiei de predare ct timp
cumprtorul nu acord garanii ndestultore c va plti preul la termenul
stabilit".
Cu toate acestea, dac la data ncheierii contractului vnztorul cunotea
insolvabilitatea cumprtorului, atunci acesta din urm pstreaz beneficiul
termenului, dac starea sa de insolvabilitate nu s-a agravat n mod substanial
(art.1694 alin.2 C.civ.).
Neexecutarea total sau parial a obligaiei de predare, din vina
vnztorului, d dreptul cumprtorului s solicite fie executarea silit n natur
a obligaiei, fie rezoluiunea vnzrii cu daune-interese.
n cazul executrii cu ntrziere a obligaiei de predare, din vina
vnztorului, cumprtorul poate cere daune-interese, de la data punerii n
ntrziere a vnztorului 175.
66. Obligaia accesorie de a conserva bunul pn la predare. Conform
art.1485 C.civ., obligaia de a preda un bun individual determinat o cuprinde i
pe aceea de a-l conserva pn la predare.
Prin urmare, dac bunul vndut nu se pred cumprtorului n momentul
ncheierii contractului, vnztorul are obligaia de a-l conserva pn la predare.
Aceast obligaie presupune ca vnztorul s pstreze cu grij bunul, astfel nct
s fie predat cumprtorului n starea n care se afla la momentul ncheierii
contractului, evitndu-se orice pierdere, deteriorare sau degradare. Cheltuielile
de conservare sunt n sarcina cumprtorului, dac transferul proprietii s-a
fcut n momentul ncheierii contractului, deoarece conservarea se face n
numele i pe seama cumprtorului 176.
n caz de deteriorare sau pieire, vnztorul rspunde fa de cumprtor
pentru orice culp, orict de uoar (ca un depozitar). Culpa vnztorului se
prezum din simplul fapt al deteriorrii bunului, el putndu-se exonera de
rspundere numai dac dovedete o cauz strin i care nu-i este imputabil
fora major, cazul fortuit, fapta cumprtorului, fapta unei tere persoane pentru
175
176

F.Deak, op.cit.(2001),p.73.
Ibidem
67

care vnztorul nu este inut a rspunde.

3. Obligaia de garanie contra eviciunii
67. Noiune. Vnztorul are obligaia de a asigura cumprtorului
stpnirea netulburat a bunului vndut.
Dac cumprtorul este mpiedicat sau tulburat n stpnirea bunului, se
declaneaz obligaia de garanie a vnztorului contra eviciunii.
n acest sens, art. 1695 alin.1 C.civ. prevede c: "Vnztorul este de drept
obligat s l garanteze pe cumprtor mpotriva eviciunii care l-ar mpiedica
total sau parial n stpnirea netulburat a bunului vndut",
Cuvntul eviciune provine din limba latin - evictio, evictionis- i
nseamn deposedare. n literatura juridic s-a artat c se numete eviciune
pierderea proprietii bunului cumprat, n tot sau n parte, ori tulburarea
cumprtorului n exercitarea atributelor de proprietar 177.
Aa cum rezult din textul art. 1695 alin.1, vnztorul este de drept obligat
s l garanteze pe cumprtor mpotriva eviciunii. Ca urmare, aceast obligaie
a vnztorului exist chiar dac prile nu au stipulat-o expres n contract.
De asemenea, n literatura de specialitate s-a artat c ne aflm n faa unei
garanii, ntruct obligaia de garanie contra eviciunii funcioneaz i atunci
cnd vnztorul nu are nici o culp 178. Un alt autor, susine c vnztorul nu se
poate exonera de obligaia de garanie, chiar dac demonstreaz existena forei
majore, obligaia fiind calificat ca o obligaie de rezultat ntrit 179. n doctrina
clasic mai veche s-a susinut i opinia contrar conform creia, potrivit cu
principiile generale, eviciunea rezultnd dintr-o mprejurare neprevzut sau
dintr-un caz de for major, nu poate da loc la garanie 180.
Vnztorul are aceast obligaie nu numai fa de cumprtor, dar i fa
de succesorii n drepturi ai cumprtorului, fie universali, cu titlu universal sau
cu titlu particular (chiar gratuit - de exemplu donatar) 181. n acest sens, art. 1706
din C.civ. dispune c "Vnztorul este obligat s garanteze contra eviciunii fa
de orice dobnditor subsecvent al bunului, fr a deosebi dup cum dobndirea
este cu titlu oneros sau gratuit". Aceasta deoarece odat cu bunul vndut se
transmit cumprtorului i apoi dobnditorului subsecvent toate drepturile i
aciunile accesorii ce au aparinut vnztorului (art.1673 alin.2 C.civ.).
F.Deak, op.cit.(2001), p.74; M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.74; Matei B.Cantacuzino,
Elementele dreptului civil, Editura ALL Educaional, Bucureti, 1998, p.625.
178
A se vedea C.Toader, Eviciunea n contractele civile, Editura All, Bucureti, 1997, p.7 i
p.63;
179
D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.369.
180
A se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti Blnescu, Al.Bicoianu, Tratat de drept civil, vol II,
Editura All, Bucureti, 1997, p.560.
181
Astfel, chiar dac donatorul nu rspunde el nsui de eviciune fa de donatar (art.828
C.civ.), totui vnztorul de la care donatorul a cumprat bunul va rspunde de eviciune fa
donatar.
177

68

n cazul n care vnztorul a ncheiat contractul de vnzare-cumprare prin

mandatar, rspunderea mpotriva eviciunii revine vnztorului, deoarece
mandatarul a fost numai un reprezentant al vnztorului. Dac mandatul a fost
fr reprezentare, mandatarul nstrinnd bunul ca i cum ar fi adevratul
vnztor, atunci el va rspunde fa de cumprtor contra eviciunii, dar se
poate ndrepta cu o aciune n regres mpotriva mandantului su.
Obligaia de garanie contra eviciunii a vnztorului opereaz att n
cazul vnzrilor prin bun nvoial, ct i n cazul vnzrilor prin licitaie public 182.
Codul nostru civil reglementeaz aceast obligaie a vnztorului cu
scopul de a ocroti cumprtorul n folosina linitit a bunului cumprat, pentru
a nu fi tulburat nici de ctre vnztor, nici de ctre tere persoane.
68. Garania contra eviciunii ce provine din fapte imputabile
vnztorului. Odat cu ncheierea contractului de vnzare-cumprare i
predarea bunului n stpnirea cumprtorului, vnztorul este inut s se abin
de la orice act sau fapt personal care l-ar putea tulbura pe cumprtor n
folosina linitit a bunului.
Aceasta este o obligaie negativ de a nu face, care incumb att
vnztorului ct i succesorilor si universali sau cu titlu universal i poate fi
invocat de cumprtor att mpotriva unor tulburri de fapt (acte sau fapte ale
vnztorului care nu se ntemeiaz pe un drept; de exemplu, deposedarea
cumprtorului de o parte din imobilul cumprat prin violen), ct i mpotriva
unor tulburri de drept (acte sau fapte ale vnztorului care se ntemeiaz pe un
drept; de exemplu, vnztorul invoc un drept de uzufruct, uz, abitaie etc.
asupra bunului vndut, dar care nu a fost rezervat prin contractul de vnzare).
Este indiferent dac aceste tulburri au o cauz anterioar sau posterioar
vnzrii, obligaia de a nu face a vnztorului fiind perpetu 183. Rezult acest
lucru din dispoziiile art. 1695 alin.3 C.civ. care prevd c "garania este
datorat mpotriva eviciunii ce provine din fapte imputabile vnztorului, chiar
dac acestea s-au ivit ulterior vnzrii".
n general, orice fapt personal a vnztorului, inclusiv delictual (dol,
violen, concuren neloial etc.), de natur a-l tulbura pe cumprtor, activeaz
obligaia de garanie contra eviciunii.
Dac vnztorul i ncalc obligaia de a nu face, cumprtorul se poate
apra mpotriva lui invocnd excepia de garanie. Aceast excepie se
ntemeiaz pe adagiul cine trebuie s garanteze mpotriva eviciunii, nu poate
s eving (quem de evictione tenet actio, eundem agentem repellit exceptio).n
n cazul vnzrilor prin licitaie public, aa cum s-a artat, ordonana de adjudecare
rmas definitiv i executat cur imobilul de orice ipotec i privilegiu (deci problema
garaniei pentru aceste sarcini nu se mai pune), iar orice alt cerere, care poate conduce la
eviciune, se prescrie n termen de 3 ani (art.520 C.pr.civ.), de la data nscrierii actului de
adjudecare n cartea funciar (A se vedea F.Deak, op.cit.- 2001 -, p.74)
183
M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.77, D.Chiric, op.cit. Tratat 2008, p.372-374.
182

69

acest sens, art.1696 C.civ. prevede c: "Acela care este obligat s garanteze
contra eviciunii nu poate s eving".
Ca urmare a invocrii excepiei de garanie, orice aciune a vnztorului
prin care ar ncerca s-l eving pe cumprtor va fi respins.
Dup cum s-a artat n literatura juridic, vnztorul nu poate evinge
cumprtorul nici n urma dobndirii unei noi caliti, pe care nu o avea n
momentul vnzrii. De exemplu, vnztorul a vndut bunul altuia i apoi l-a
motenit pe adevratul proprietar. n acest caz, chiar dac vnztorul acioneaz
n calitate de motenitor al adevratului proprietar, nu-l va putea evinge pe
cumprtor, deoarece cumprtorul i poate opune excepia de garanie 184.
La decesul vnztorului obligaia de garanie contra eviciunii se transmite
succesorilor si universali sau cu titlu universal, deoarece este o obligaie
patrimonial. De aceea, cumprtorul va putea invoca excepia de garanie nu
numai mpotriva vnztorului, dar i mpotriva succesorilor si n drepturi,
universali sau cu titlu universal.
n schimb, excepia de garanie nu poate fi invocat mpotriva succesorilor
cu titlu particular ai vnztorului (de exemplu, mpotriva unui alt cumprtor al
aceluiai lucru, donatar, legatar cu titlu particular), deoarece acetia nu rspund
pentru obligaiile motenirii 185.
Obligaia de garanie contra eviciunii este indivizibil ntre debitori
(art.1697 C.civ.).
Obligaia de garanie a vnztorului pentru fapte personale exist nu
numai n caz de tulburare direct a cumprtorului, dar i atunci cnd eviciunea
se realizeaz indirect, prin intermediul unui ter. De exemplu, dac vnztorul
vinde un imobil succesiv la doi cumprtori diferii, dintre care cel de-al doilea
cumprtor i nscrie dreptul n cartea funciar naintea primului cumprtor,
acesta din urm va fi evins de cellalt, care i-a asigurat opozabilitatea dreptului
dobndit prin ndeplinirea formelor de publicitate imobiliar. n acest exemplu,
cauza eviciunii o constituie fr ndoial faptul vnztorului, care a vndut
succesiv imobilul ctre doi cumprtori, situaie n care vnztorul va trebui s
rspund de eviciune fa de primul cumprtor (cel evins), chiar dac
eviciunea are o cauz ulterioar primei vnzrii, deoarece eviciunea provine
din faptul su personal.
69. Garania contra eviciunii ce rezult din preteniile unui ter.
Vnztorul are obligaia de a-l garanta pe cumprtor nu numai mpotriva
eviciunii care ar rezulta dintr-un fapt personal al su, dar i mpotriva eviciunii
ce provine din preteniile unui ter.
184

F.Deak, op.cit.(2001),p.75.
M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.78. De asemenea, dac un motenitor rezervatar atac o
vnzare a defunctului pe motiv c este o vnzare simulat, sub forma unei donaii deghizate,
cumprtorul nu-i poate opune excepia de garanie, deoarece el acioneaz n calitate de ter
fa de acel act, nu ca motenitor.

185

70

n acest sens, art. 1695 alin.2 C.civ. prevede c: "Garania este datorat
mpotriva eviciunii ce rezult din preteniile unui ter numai dac acestea sunt
ntemeiate pe un drept nscut anterior datei vnzrii i care nu a fost adus la
cunotina cumprtorului pn la acea dat".
Prin urmare, spre deosebire de obligaia de garanie pentru fapta proprie,
(care vizeaz att tulburrile de fapt, ct i tulburrile de drept), obligaia de
garanie a vnztorului pentru preteniile terilor se refer numai la tulburrile de
drept. Adic, numai atunci cnd terul tulburtor invoc anumite drepturi asupra
bunului vndut, constituite anterior vnzrii, drepturi care exclud total sau
parial dreptul cumprtorului, vnztorul este rspunztor de eviciune.
mpotriva simplelor tulburri de fapt (deposedare prin violen, tulburarea
folosinei, icanri etc.), cumprtorul se poate apra i singur, prin exercitarea
aciunilor posesorii.
n majoritatea cazurilor, eviciunea se produce n urma admiterii unei
aciuni n justiie a terului mpotriva cumprtorului cnd instana, prin hotrre
judectoreasc, recunoate terului un drept real (drept de proprietate, servitute,
superficie, uzufruct, uz, abitaie) sau accesoriu (ipotec, privilegiu) asupra bunului vndut.
Dar, eviciunea se poate produce i fr o hotrre judectoreasc. De
exemplu, aa cum s-a subliniat n literatura juridic de specialitate: atunci cnd
dreptul terului asupra bunului este att de evident, nct cumprtorul cedeaz
fr a mai atepta s fie dat n judecat; imobilul cumprat este urmrit de un
creditor ipotecar, iar cumprtorul pltete creana acestuia pentru a degreva
imobilul de ipotec; dup ce a cumprat bunul de la un neproprietar,
cumprtorul devine motenitorul adevratului proprietar 186.
Ca urmare, obligaia de garanie a vnztorului contra eviciunii ce
provine din preteniile terilor nu este condiionat de existena unei hotrri
judectoreti.
Rspunderea vnztorului mpotriva eviciunii ce rezult din preteniile
terilor opereaz dac sunt ndeplinite condiiile de mai jos:
a) Eviciunea s rezulte dintr-o tulburare de drept 187. Vnztorul este
rspunztor numai dac tulburarea din partea terului este o tulburare de drept,
adic numai dac terul evingtor invoc un drept asupra bunului, cum ar fi: un
drept de proprietate sau un drept real derivat din dreptul de proprietate (uzufruct,

C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.599-560; M.Murean, op.cit.,

Curs 1999, p.74;
187
Eviciunea poate rezulta nu numai din intentarea unei aciuni petitorii, dar i din
exercitarea unei aciuni posesorii. De asemenea, eviciunea poate rezulta i din exercitarea
unei aciuni n justiie a cumprtorului mpotriva unui ter care stpnete bunul, aciune pe
care instana o respinge (F.Deak, op.cit.-2001-,p.77).
186

71

servitute 188, superficie, uz, abitaie etc.) ori chiar un drept de crean legat de
bunul cumprat, care i micoreaz valoarea sau utilitatea.
Vnztorul nu rspunde de servituile aparente, pe care cumprtorul le
putea constata prin semnele lor exterioare, nici de servituile neaparente pe care,
pn la data vnzrii, le-a adus la cunotina cumprtorului ori pe care acesta le
cunotea din alte surse 189.
n cazul ipotecilor i privilegiilor, care sunt sarcini ale imobilului,
obligaia de garanie funcioneaz numai dac debitorul principal nu-i pltete
datoria i creditorul trece la realizarea creanei 190.
n literatura juridic de specialitate se admite c exist o tulburare de
drept nu numai atunci cnd terul invoc un drept real asupra bunului, dar i
atunci cnd el invoc un drept de crean, legat de bunul cumprat, dac
recunoaterea acestui drept nltur sau restrnge dreptul cumprtorului. De
exemplu, terul invoc un contract de locaiune consimit de vnztor, opozabil
i cumprtorului dac are dat cert anterioar vnzrii, sau invoc dreptul de a
fi despgubit pentru mbuntirile aduse de el imobilului nchiriat. Dac la data
vnzrii cumprtorul nu a cunoscut locaiunea sau mbuntirile, iar vnztorul
nu le-a declarat, acesta din urm va rspunde de eviciune 191.
b) Eviciunea s aib o cauz anterioar vnzrii. Vnztorul este inut s
rspund numai dac preteniile terului se ntemeiaz pe un drept nscut
anterior datei vnzrii. Aceasta deoarece vnztorul este prezumat a cunoate
drepturile terelor persoane nscute anterior datei vnzrii i pe care ncearc s
le valorifice sau s le opun cumprtorului.
n schimb, vnztorul nu poate fi inut s rspund pentru cauzele de
eviciune ivite dup ce bunul vndut a ieit din patrimoniul su.
Prin excepie, vnztorul rspunde i atunci cnd eviciunea are o cauz
ulterioar vnzrii, dar care i este imputabil. Astfel, aa cum s-a artat n
literatura de specialitate, dac vnztorul a nstrinat succesiv imobilul su la doi
cumprtori diferii, iar cel de-al doilea cumprtor i-a intabulat dreptul n
cartea funciar naintea primului cumprtor, vnztorul va rspunde fa de
primul cumprtor pentru eviciune dei cauza acesteia este ulterioar vnzrii
(n acest caz, eviciunea rezult din fapta proprie a vnztorului, care i este
Este vorba despre o tulburare de drept att n situaia n care terul pretinde a avea asupra
terenului cumprat (ca fond aservit) un drept de servitute, ct i n situaia n care
cumprtorul, dobndind fondul dominant, constat c servitutea asupra unui fond vecin
aservit nu exist (M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.82).
189
D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.386, precum i jurisprudena francez acolo citate. S-a
artat judicios c n cazul existenei unei servitui aparente, nedeclarate de vnztor, garania
nu funcioneaz chiar dac s-ar dovedi ignorana cumprtorului, ceea ce se explic nu prin
faptul c i-ar fi imputabil cumprtorului vreo culp n neobservarea servituii, ci ntruct
servitutea este aparent se prezum absolut a fi cunoscut, ceea ce nltur orice posibilitate a
cumprtorului de a proba contrariul.
190
F.Deak, op.cit.(2001), p.78.
191
M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.80; F.Deak, op.cit.(2001), p.78.
188

72

imputabil). De asemenea, vnztorul este inut s rspund pentru eviciunea ce

decurge din uzucapiune, chiar dac aceasta a nceput nainte de vnzare, dar s-a
mplinit dup vnzare, ntr-un interval de timp scurt, astfel nct cumprtorul
nefiind ntiinat de vnztor nu a mai avut posibilitatea s fac acte de
ntrerupere 192.
c) Cauza eviciunii s nu fi fost cunoscut cumprtorului la data ncheierii contractului de vnzare-cumprare. Deci, dreptul terului asupra bunului
vndut s nu fi fost adus la cunotina cumprtorului ori cumprtorul s nu fi
cunoscut pe alt cale existena acestui drept, pn la data vnzrii.
n privina necunoaterii cauzei de eviciune, este indiferent dac
cumprtorul are sau nu vreo culp. Culpa cumprtorului n legtur cu
necunoaterea cauzei de eviciune nu nltur dreptul de garanie.
Dac ns, la data vnzrii, cumprtorul a cunoscut pericolul eviciunii,
nseamn c a cumprat pe riscul su, contractul avnd caracter aleatoriu.
Vnztorului i incumb sarcina probei cunoaterii cauzei eviciunii de
ctre cumprtor.
Dac sunt ndeplinite condiiile de mai sus, vnztorul va fi inut s
rspund fa de cumprtor. Aa cum s-a artat n literatura de specialitate,
cauza eviciunii ce rezult din preteniile unui ter nu trebuie s-i fie imputabil
vnztorului. Vnztorul nu poate scpa de garanie invocnd propria ignoran
n privina unei cauze de eviciune sau lipsa culpei ori buna sa credin la
ncheierea contractului 193.
Rezult c vnztorul rspunde contra eviciunii care ar rezulta din
preteniile terilor indiferent dac este de bun-credin (nu a cunoscut cauza
eviciunii) sau de rea-credin (a cunoscut cauza eviciunii).
70. Chemarea n judecat a vnztorului. Conform art.1705 alin.1
C.civ.: "Cumprtorul chemat n judecat de un ter care pretinde c are
drepturi asupra lucrului vndut trebuie s l cheme n cauz pe vnztor".
Prin urmare, cumprtorul trebuie s-l introduc n proces pe vnztor,
pentru ca acesta s prezinte instanei dovezile de care dispune, n scopul
respingerii preteniilor terului. Introducerea n proces se face printr-o cerere de
chemare n garanie (garanie incident), conform dispoziiilor art.60-63 din
Codul de procedur civil. Chemarea n garanie este o msur de pruden
pentru cumprtor, deoarece vnztorul l poate apra cu toate mijloacele de
care dispune, care pot fi necunoscute cumprtorului. Pe de alt parte, dac
aciunea n justiie a terului este admis, prin aceeai hotrre judectoreasc
cumprtorul poate obine obligarea vnztorului la daune-interese, evitnd
ulterior un alt proces de chemare n garanie a vnztorului.
Obligaia vnztorului de a-l apra pe cumprtor n procesul cu terul
evingtor exist numai dac terul svrete o tulburare de drept i numai dac
192
193

M.Murean, op.cit., p.82.

A se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.385.
73

tulburarea este actual i efectiv, adic dac terul a nregistrat o aciune n

justiie, cci simpla temere de eventualitatea unei eviciuni nu-l ndreptete pe
cumprtor s invoce obligaia de garanie 194.
n cazul n care cumprtorul a omis s-l cheme n garanie pe vnztor i
pierde procesul, fiind evins de ctre ter, pierde dreptul de garanie dac
vnztorul dovedete c existau motive suficiente pentru a se respinge cererea
terului (art.1705 alin.1 C.civ.) 195.
De asemenea, cumprtorul care, fr a exista o hotrre judectoreasc, a recunoscut dreptul terului pierde dreptul de garanie, afar de cazul n
care dovedete c nu existau motive suficiente pentru a mpiedica eviciunea
(art.1705 alin.2 C.civ.).
71. Rezoluiunea contractului. n cazul n care cumprtorul (sau
succesorul su) a fost evins de ntregul bun sau de o parte a acestuia, suficient de
nsemnat nct dac ar fi cunoscut eviciunea nu ar mai fi ncheiat contractul,
poate solicita rezoluiunea vnzrii (art.1700 alin.1 C.civ.).
Pe cale de consecin, odat cu rezoluiunea, cumprtorul poate cere
restituirea preului i repararea prejudiciului suferit (art.1700 alin.2 C.civ.).
72. Restituirea preului. n conformitate cu art. 1701 alin.1 C.civ.,
vnztorul este obligat s restituie preul n ntregime chiar dac, la data
eviciunii, valoarea bunului vndut a sczut sau dac bunul a suferit deteriorri
nsemnate, fie din neglijena cumprtorului 196, fie prin for major.
Prin excepie, conform art. 1701 alin.2, dac cumprtorul a obinut un
beneficiu n urma deteriorrilor cauzate bunului, vnztorul are dreptul s scad
din pre o sum corespunztoare acestui beneficiu (de exemplu, cumprtorul
unei pduri care, dup ce a exploatat-o parial, a fost evins; vnztorul poate s
rein din pre sumele reprezentnd valoarea materialului lemnos exploatat a
se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.563).
n aceleai condiii, vnztorul trebuie s restituie preul primit i n cazul
n care aciunea n garanie este exercitat de un subdobnditor, indiferent dac
acesta a cumprat bunul la un pre mai mic sau mai mare 197 ori chiar cu titlu

M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.80. n practica judectoreasc s-a hotrt c pericolul de
expropriere a unei cldiri vndute, prin cuprinderea ei ntr-o zon restructurabil, nu
constituie eviciune, reprezentnd o simpl eventualitate i nu o certitudine c va fi demolat,
motiv pentru care cererea de despgubire a cumprtorului a fost respins ca prematur (a se
vedea Trib.Suprem, sec.civ. dec.nr. 1326 din 6 iulie 1977, n RRD nr.2/1978, p.55).
195
n aceeai ipotez, dar fr ca vnztorul s poat dovedi c avea mijloacele necesare
pentru respingerea preteniilor terului, cumprtorul se poate ntoarce mpotriva lui pe cale
principal, printr-o aciune n garanie pentru eviciune (garanie principal). A se vedea
F.Deak, op.cit.(2001), p.79.
196
Cumprtorul, n calitate de proprietar, are dreptul s fie neglijent cu privire la bunul pe
care l consider al su sau s-i dea orice ntrebuinare.
197
n sensul c subdobnditorul nu poate cere restituirea dect n limita preului pltit de el
cumprtorului intermediar, de la care a cumprat el (D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.391).
194

74

gratuit. Aceasta deoarece, odat cu bunul, subdobnditorul primete i toate

accesoriile sale, inclusiv aciunile transmitorului mpotriva celui de la care a
cumprat, ntemeiate pe obligaia acestuia de garanie contra eviciunii 198 .
Dac la data eviciunii bunul vndut are o valoare mai mare dect la data
vnzrii, din orice cauz, vnztorul este obligat s plteasc cumprtorului, pe
lng preul vnzrii, sporul de valoare acumulat pn la data eviciunii (art.
1701 alin.3 C.civ.).
Vnztorul datoreaz sporul de valoare 199 indiferent dac a fost de buncredin sau de rea-credin la data ncheierii contractului i indiferent dac
prejudiciul a fost previzibil sau imprevizibil.
73. ntinderea daunelor-interese. Dac vnztorul este rspunztor de
eviciune, n temeiul art. 1702 alin.1 C.civ., daunele-interese pe care le datoreaz
cuprind:
a) valoarea fructelor pe care cumprtorul a fost obligat s le restituie
celui care l-a evins; n literatura juridic anterioar noului Cod civil se
considera c este vorba despre fructele pe care cumprtorul le-a perceput dup
ce a devenit de rea-credin (a luat cunotin de drepturile terului asupra
bunului prin prealabila notificare sau prin cererea de chemare n judecat).
Fructele culese de cumprtor pn la data cnd a devenit de rea-credin nu este
dator s le restituie terului evingtor 200.
b) cheltuielile de judecat efectuate de cumprtor n procesul cu cel ce l-a
evins, precum i n procesul de chemare n garanie a vnztorului;
c) cheltuielile ncheierii i executrii contractului de ctre cumprtor;
aceste cheltuieli se refer la taxele de timbru pentru autentificarea contractului,
M.Murean, op.cit., Curs 1999, p75, F.Deak, op.cit. (2001), p.81.
Aa cum s-a artat n literatura juridic, datorit art. 1344 C.civ.vechi cumprtorul nu
suport riscul devalorizrii monetare, fiind fr relevan acceptarea sau neacceptarea teoriei
impreviziunii (F.Deak, op.cit.-2001-,p.82). Cu privire la teoria impreviziunii a se vedea
Gr.Giurc (I), Gh.Beleiu (II), Teoria impreviziunii rebus sic stantibus n dreptul civil,
revista Dreptul nr.1011/1993, p.29-36; C.E.Zama, Teoria impreviziunii. Studiu de doctrin
i jurispruden, Editura Hamangiu, Bucureti, 2006; Vezi i C.S.J. s.com. dec.nr.591/1994,
n Buletinul jurisprudenei, 1994, p.243-245.
n practica judectoreasc recent (dup anul 2000) s-au pronunat soluii diametral
opuse n legtur cu dreptul cumprtorului la sporul de valoare. Astfel, n cazul evingerii
cumprtorului (care a cumprat imobilul de la Statul Romn n baza Legii nr.112/1995) de
ctre fostul proprietar, unele instane au decis c pe lng preul de vnzare, actualizat cu
indicii ratei inflaiei, cumprtorul are dreptul la sporul de valoare al imobilului (.C.C.J,
secia civil i de proprietate intelectual, deciziile nr.2518/2003, 2194/2004 i 2768/2004,
citate dup D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.393). Alte instane au decis, dimpotriv, c n caz
de eviciune, vnztorul poate fi inut doar la restituirea preului actualizat, nu i la sporul de
valoare al imobilului (Curtea de Apel Constana, secia civil, dec.nr.513/2000, citat dup
D.Chiric, op.cit., p394). i opiniile din literatura juridic, n aceast problem, sunt diferite (
a se vedea Al.iclea, Not la decizia civil nr. 513/2000 a Curii de Apel Constana, n revista
Dreptul nr.4/2001, p191 i urmt; contra D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.394).
200
F.Deak, op.cit.(2001),p.81, C.Toader, op.cit., p.66-67; I.Popa, op.cit., p.326-327.
198
199

75

onorariu pentru notar sau avocat, taxe de intabulare n cartea funciar etc., dac
au fost suportate de cumprtor;
d) pierderile suferite i ctigurile nerealizate de ctre cumprtor din
cauza eviciunii;
De asemenea, potrivit art. 1702 alin.2 C.civ., vnztorul este obligat s
ramburseze cumprtorului sau s fac s i se ramburseze de ctre acela care
evinge toate cheltuielile pentru lucrrile efectuate n legtur cu bunul vndut,
fie c lucrrile sunt autonome, fie c sunt adugate, dar, n acest din urm caz,
numai dac sunt necesare (fcute pentru conservarea bunului) sau utile (fcute
pentru sporirea valorii bunului).
Dac vnztorul a cunoscut cauza eviciunii la data vnzrii (deci, a fost
de rea-credin), este dator s ramburseze cumprtorului i cheltuielile fcute
pentru efectuarea i, dup caz, ridicarea lucrrilor voluptuare (fcute n scop de
lux sau de plcere).
Aciunea cumprtorului, ntemeiat pe nendeplinirea obligaiei de
garanie contra eviciunii, este o aciune personal (nu real), astfel nct
daunele-interese pot fi cerute numai de la vnztor ori de la succesorii si
universali sau cu titlu universal.
Dreptul la aciune al cumprtorului evins pentru rezoluiunea vnzrii i
daune-interese se prescrie n termenul general de prescripie de 3 ani i ncepe s
curg de la data producerii eviciunii, iar n cazul n care eviciunea rezult dintro hotrre judectoreasc, de la data rmnerii irevocabile a hotrrii.
74. Efectele eviciunii pariale. n conformitate cu dispoziiile art.1703
C.civ., n cazul n care eviciunea parial nu atrage rezoluiunea contractului,
vnztorul trebuie s restituie cumprtorului o parte din pre proporional cu
valoarea prii de care a fost evins i, dac este cazul, s plteasc daune-interese
corespunztor cu prevederile art.1702 C.civ.
75. nlturarea eviciunii de ctre cumprtor. Art.1704 C.civ. prevede
c atunci cnd cumprtorul a pstrat bunul cumprat pltind terului evingtor o
sum de bani sau dndu-i un alt bun, vnztorul este liberat de urmrile
garaniei, n primul caz prin rambursarea ctre cumprtor a sumei pltite cu
dobnda legal calculat de la data plii, iar n al doilea caz prin plata valorii
bunului dat. n ambele cazuri, vnztorul este obligat i la plata tuturor
cheltuielilor aferente.
76. Modificri convenionale a garaniei mpotriva eviciunii.
Obligaia de garanie contra eviciunii a vnztorului este reglementat de
noul Cod civil prin norme juridice cu caracter supletiv i se numete garania de
drept.
Dac n contractul de vnzare-cumprare nu ar exista stipulat nimic n
privina garaniei contra eviciunii, vnztorul rmne rspunztor potrivit
prevederilor legale, aplicndu-se garania de drept.
Dar, prile contractante pot deroga de la prevederile legale indicate mai
sus, stabilind prin convenia lor alte reguli de garanie, conform intereselor lor.
76

n acest sens, art. 1698 alin.1 C.civ. prevede c: Prile pot conveni s
extind sau s restrng obligaia de garanie. Acestea pot chiar conveni s l
exonereze pe vnztor de orice garanie contra eviciunii. Garania stipulat de
pri se numete garania convenional 201.
n ce privete clauzele de extindere a garaniei vnztorului, se admite c
acestea pot fi stipulate n contract fr ngrdiri. Astfel, garania vnztorului
poate fi extins att pentru fapte personale, ct i pentru faptele terilor (de
exemplu, prile pot extinde garania i mpotriva unor tulburri de fapt) ori
chiar pentru mprejurri fortuite (expropriere). Se impune ns precizarea c
aceste clauze de extindere trebuie s fie stipulate expres n contract i s fie
neechivoce, altminteri se aplic regulile garaniei de drept.
n ce privete clauzele de restrngere sau de nlturare a garaniei
vnztorului, art.1698 alin.2 C.civ. prevede c: "Stipulaia prin care obligaia de
garanie a vnztorului este restrns sau nlturat nu l exonereaz pe acesta
de obligaia de a restitui preul, cu excepia cazului n care cumprtorul i-a
asumat riscul producerii eviciunii". Aceasta deoarece cumprtorul evins
pierznd dreptul asupra bunului, preul este deinut fr cauz de vnztor.
De asemenea, dac cumprtorul a cunoscut, la data vnzrii, pericolul
eviciunii sau a cumprat pe riscul su (caz n care contractul de vnzare este
aleatoriu), el este presupus c a renunat la garania vnztorului.
77. Limitele clauzei de nerspundere pentru eviciune. Conform art.
1699 C.civ.:"Chiar dac s-a convenit c vnztorul nu va datora nicio garanie,
el rspunde totui de eviciunea cauzat ulterior vnzrii prin faptul su
personal ori de cea provenit din cauze pe care, cunoscndu-le n momentul
vnzrii, le-a ascuns cumprtorului. Orice stipulaie contrar este considerat
nescris".
4. Obligaia de garanie contra viciilor bunului vndut
78. Noiune. Vnztorul rspunde fa de cumprtor nu numai n caz de
eviciune (cnd nu asigur folosina linitit a bunului vndut), dar i pentru
viciile bunului (cnd nu asigur folosina util).
n acest sens, art.1707 alin.1C.civ. dispune c: "Vnztorul garanteaz
cumprtorul contra oricror vicii ascunse care fac bunul vndut impropriu
ntrebuinrii la care este destinat sau care i micoreaz n asemenea msur
ntrebuinarea sau valoarea nct, dac le-ar fi cunoscut, cumprtorul nu ar fi
cumprat sau ar fi dat un pre mai mic".
Dac avem n vedere bunurile, prin vicii trebuie s nelegem c este vorba
despre bunuri defecte, stricate etc. Deci, viciile nseamn anumite defeciuni ale
bunului vndut, datorit crora este acesta impropriu ntrebuinrii dup
destinaia sa ori i se micoreaz ntrebuinarea sau valoarea.
201

M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.76-77.

77

Viciile bunului vndut se mai numesc i vicii redhibitorii pentru c n

dreptul roman, atunci cnd lucrul vndut prezenta un viciu mai nsemnat,
vnztorul era obligat s-l ia napoi prin aciunea numit redhibitorie (din
verbul latin redhibere a lua napoi) 202.
79. Condiiile angajrii rspunderii vnztorului pentru vicii.
a) Viciul s fie ascuns. Aceast condiie rezult din prevederile art. 1707
alin.1C.civ., care dispune c vnztorul garanteaz cumprtorul contra oricror
"vicii ascunse".
Prin viciu ascuns se nelege acel viciu care, la data predrii bunului, nu
putea fi descoperit fr asisten de specialitate, de ctre un cumprtor prudent
i diligent (art.1707 alin.2 C.civ.).
n practica judectoreasc au fost considerate vicii ascunse acelea care nu
au putut fi descoperite dect printr-o expertiz tehnic 203, printr-o analiz de
laborator 204 sau n condiiile unei temperaturi sczute, care n-a existat la data
vnzrii 205. De exemplu, s-a hotrt c poluarea sonor provenind de la o
central termic, situat n subsolul cldirii, chiar sub apartamentul cumprat,
constituie un viciu ascuns pe care cumprtorul nu l-a putut descoperi la data
vnzrii, cnd era var i centrala nu funciona, ci numai la venirea iernii cnd
centrala a fost pornit 206 . De asemenea, infiltrarea apei i inundarea unei cldiri
ca urmare a unor ploi abundente constituie un viciu ascuns care nu a putut fi
observat de cumprtor la data vnzrii, deoarece la acea dat anotimpul era
secetos 207 .
Posibilitatea cumprtorului de a cunoate viciul bunului se apreciaz in
abstracto, avndu-se n vedere un cumprtor prudent i diligent (art.1707 alin.2
C.civ.).
n practica judectoreasc anterioar intrrii n vigoare a noului Cod civil
s-a decis c la cumprarea unui autoturism, cumprtorul trebuie s verifice
starea acestuia, la nevoie printr-un specialist, neputnd antrena rspunderea
vnztorului pentru vicii pe care el nu le-a remarcat, dei orice cunosctor le-ar

Cu privire la unele aspecte speciale ale garaniei pentru eviciune, a se vedea i V.Stoica,
C.Turianu, Obligaia de garanie contra viciilor bunurilor vndute de persoanele fizice, cu
privire special asupra autovehiculelor, n R.R.D.nr.9-12/1989, p.6-18; A se vedea i
C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p566; Pentru amnunte n legtur cu
originile istorice ale garaniei pentru vicii ascunse, a se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008,
p.399.
203
Tribunalul Suprem, sec.civ.dec.nr. 541/1973, n CD pe anul 1973, p.133.
204
Tribunalul judeean Hunedoara, dec.civ.nr.5/1983, n R.R.D.nr.6/1983, p.58.
205
Tribunalul Municipiului Bucureti, dec.civ.nr.151/1990, n revista Dreptul nr.2/1992,
p.79.
206
Curtea de Apel din Paris, citat dup D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.410.
207
C.S.J, secia civil i de proprietate intelectual, decizia nr.1252/2003, citat dup
D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.410.
202

78

fi putut observa fr dificultate 208. Lipsa de informare, lipsa de experien sau

nepriceperea cumprtorului nu fac ca viciile neconstatate de el s fie
considerate vicii ascunse; n cazul unui lucru pentru a crui cunoatere (sub
aspectul calitii sau viciilor) este necesar o anumit pregtire, cumprtorul
trebuie s apeleze la o persoan calificat, cci dac nu o face este n culp i
trebuie privit a-i fi asumat riscurile, neputnd cere desfiinarea contractului 209 .
Dup cum se poate vedea, n practica noastr judectoreasc mai veche sa apreciat c dac cunoaterea viciilor bunului vndut reclam o anumit
pregtire (lucruri de mare complexitate sau tehnicitate) cumprtorul trebuie s
apeleze la o persoan calificat, iar dac nu o face el este considerat n culp.
ns, literatura juridic recent consider, pe bun dreptate, c ntruct o
asemenea cerin (apelarea la o persoan calificat) nu este prevzut de lege, nu
constituie o condiie a angajrii rspunderii vnztorului pentru vicii 210 . ntradevr, nici noul Cod civil nu pretinde cumprtorului s apeleze la o persoan
calificat, dar pretinde s fie prudent i diligent.
Deci, cumprtorului i se cere s fie prudent i diligent, ceea ce implic
s fac, la data predrii, o examinare normal, dar atent a bunului vndut,
pentru a observa starea acestuia, fr a fi obligat s apeleze la un specialist sau
expert. Examinarea fcut de cumprtor se va aprecia att raportat la resursele
lui personale (apreciere in concreto), ct i la un comportament fr repro al
unei persoane dotate cu asemenea resurse (apreciere in abstracto).
Dac la data predrii bunului viciul putea fi descoperit de ctre
cumprtor, fr asisten de specialitate, atunci viciul nu mai este considerat
ascuns i deci vnztorul nu datoreaz garanie. De exemplu, ntr-o spe s-a
208

A se vedea Trib Suprem, sec.civ. dec.nr.1186 din 13 august 1957, n CD 1957, p.79-81,
citat dup M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.88.
n literatura juridic recent se consider c problema dac o deficien (viciu) este
ascuns sau aparent se apreciaz diferit, dup cum este vorba despre un cumprtor profan
sau un cumprtor profesionist. n cazul cumprtorului profan se consider c viciul este
ascuns dac nu poate fi observat n urma unei examinri normale, avnd n vedere resursele
personale ale acestuia (apreciere in concreto) i un comportament fr repro al unei persoane
dotate cu asemenea resurse (apreciere in abstracto), fr a fi obligat s apeleze la un specialist
sau expert, afar de cazul n care a fost informat n prealabil de existena viciului. n cazul
unui cumprtor profesionist , s-a afirmat, viciul este considerat ascuns n condiii mult mai
dificile. Pentru un asemenea cumprtor aprecierea aptitudinii de a constata existena unor
vicii se face dup criterii abstracte, nu subiective, la nivelul unui profesionist fr repro. n
privina cumprtorului profesionist exist o adevrat prezumie simpl de cunoatere a
existenei viciilor. Dar, fiind vorba despre o prezumie simpl, aceasta poate fi rsturnat prin
proba contrar, dovedindu-se c viciul a fost ascuns de vnztor prin mijloace dolosive sau c
era imposibil de descoperit, dect printr-o expertiz nalt calificat (a se vedea D.Chiric,
op.cit., Tratat 2008, p.409-411, precum i literatura i jurisprudena francez acolo citate).
209
A se vedea Trib.Suprem, sec.civ. dec.nr. 138 din 4 februarie 1978, n CD 1978, p.59-62;
idem, dec.nr.1936 din 21 august 1984, n R.R.D.nr.7/1985, p.67-68; idem, dec.nr.679 din 12
aprilie 1986, n R.R.D.nr.1/1987, p.62-63, citate dup M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.88.
210
F.Deak, op.cit. (2001), p.86; D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.409, nota nr. 2.
79

hotrt c vnztorul nu este rspunztor pentru vicii ascunse deoarece

cumprtorul apartamentului, cu prilejul numeroaselor vizite efectuate la imobil,
putea constata zgomotul continuu produs de o instalaie frigorific a unei
mcelrii 211.
Rezult c spre deosebire de garania contra eviciunii (care funcioneaz
chiar i n cazul n care cumprtorul are o culp n necunoaterea cauzei
eviciunii), n cazul garaniei mpotriva viciilor bunului vndut culpa
cumprtorului n necunoaterea viciului exclude rspunderea vnztorului
pentru aceste vicii.
De asemenea, potrivit art. 1707 alin.4 C.civ. vnztorul nu datoreaz
garanie contra viciilor pe care cumprtorul le cunotea la ncheierea
contractului. De exemplu, vnztorul nu este inut s rspund de viciile bunului
pe care el le-a adus expres la cunotina cumprtorului, deoarece aceste vicii nu
mai sunt ascunse. Revine vnztorului sarcina de a dovedi c l-a ntiinat pe
cumprtor despre existena viciilor sau c viciile au fost cunoscute de
cumprtor la data vnzrii.
Problema dac un viciu este ascuns sau aparent, fiind o mprejurare de
fapt, rmne la aprecierea instanei de judecat.
Vnztorul rspunde pentru viciile ascunse ale bunului vndut chiar i
atunci cnd nu le-a cunoscut pn n momentul ncheierii contractului, fiind de
bun-credin, afar numai dac a convenit cu cumprtorul ca s nu rspund
de ele.
b)Viciul sau cauza lui s fi existat la data predrii bunului . Vnztorul nu
rspunde pentru viciile ivite ulterior predrii bunului, deoarece odat cu
predarea trec la cumprtor i riscurile.
Dovada faptului c viciul sau cauza lui a existat n momentul predrii
bunului cade n sarcina cumprtorului.
Nu este necesar ca viciul s se fi manifestat pn la predarea bunului, ci
este suficient ca la data predrii s existe doar cauza sau germenele lui, chiar
dac viciul se va manifesta ulterior 212. De exemplu, o defeciune de turnare a
unei piese metalice reprezint un viciu ascuns, existent la data predrii
bunului,chiar dac ruperea piesei datorit acestei defeciuni se produce abia mai
trziu; de asemenea, un cal care suferea de o anumit boal, care n-a putut fi
diagnosticat dect ulterior, printr-o analiz de laborator, constituie un viciu
ascuns existent la data predrii 213.
c)Viciul s fie important. Aceast condiie rezult din dispoziiile art.
1707 alin.1C.civ., care dispune c vnztorul garanteaz mpotriva acelor vicii
ascunse "care fac bunul vndut impropriu ntrebuinrii la care este destinat sau
211

A se vedea Curtea de Apel din Versailles, 23 iunie 2000, Recueil Dalloz (IR) nr.33/2000,
p.240, citat dup D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.410. Soluia este discutabil pentru c
viciul trebuie s priveasc bunul vndut, iar nu alt bun care face zgomot.
212
M.Murean, op.cit, Curs 1999, p.87.
213
A se vedea Tribunalul judeean Hunedoara, dec.civ.nr.5/1983, n R.R.D.nr.6/1983, p.58.
80

care i micoreaz n asemenea msur ntrebuinarea sau valoarea nct, dac

le-ar fi cunoscut, cumprtorul nu ar fi cumprat sau ar fi dat un pre mai mic".
Dac viciile sunt minore i lucrul poate fi uor reparat, garania
vnztorului pentru vicii nu funcioneaz 214. De exemplu, n practica judiciar
s-a decis c viciul nu este important (grav) dac const doar n uzura unor piese,
care pot fi nlocuite 215.
Pentru angajarea rspunderii vnztorului nu este necesar ca viciul s
afecteze esena (substana) bunului 216.
Cele trei condiii ale angajrii rspunderii vnztorului contra viciilor
ascunse trebuie dovedite de ctre cumprtor, prin orice mijloace de prob
(fiind un simplu fapt juridic).
80. Domeniul de aplicare al garaniei contra viciilor. Obligaia de
garanie mpotriva viciilor ascunse se aplic n orice vnzare (civil sau
comercial), inclusiv n cazul promisiunilor de vnzare-cumprare, indiferent c
bunul vndut este mobil sau imobil, nou sau de ocazie. ns, n conformitate cu
dispoziiile art. 1707 alin.5 C.civ., obligaia de garanie a vnztorului contra
viciilor ascunse nu exist n vnzrile silite, ci numai n cazul vnzrilor
obinuite, liber consimite de ctre pri 217.
81. Denunarea viciilor ascunse. Potrivit art. 1709 alin.1 C.civ.,
cumprtorul care a descoperit viciile ascunse ale lucrului este obligat s le
aduc la cunotina vnztorului ntr-un termen rezonabil, stabilit potrivit cu
mprejurrile, sub sanciunea decderii din dreptul de a cere msura prevzut la
art.1710 alin.1 lit.d (rezoluiunea) 218.
n cazul n care cumprtorul este profesionist, iar bunul vndut este
mobil corporal, termenul este de dou zile lucrtoare (art.1709 alin.2 C.civ.).

A se vedea D.Chiric, op.cit, Tratat 2008, p.413.

A se vedea Tribunalul Suprem, sec.civ.dec.nr. 183/1978, n CD, 1978, p.59-62; idem,
decizia nr.679/1986, n R.R.D.nr.1/1987, p.62-63.
216
A se vedea Tribunalul Suprem, sec.civ. dec.nr.541/1973, n CD, 1973, p.133.
217
n literatura juridic recent s-a artat c obligaia de garanie a vnztorului contra viciilor
ascunse exist chiar i n vnzrile publice (prin licitaie public), dac vnztorul vinde de
bunvoie, deoarece numai atunci cnd vnzarea este impus de lege vnztorului garania nu
are aplicare .
Garania contra viciilor nu funcioneaz n vnzrile aleatorii, n care cumprtorul
cumpr pe riscul su, cu excepia cazului n care vnztorul este de rea-credin (caz n care
vnzarea nu mai este aleatorie) a se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.402, precum i
literatura juridic francez acolo citate.
218
n ce privete viciile aparente, problema se rezolv conform art. 1690. Astfel, cumprtorul
are obligaia ca imediat dup preluare s verifice starea bunului. Dac n urma verificrii
constat existena unor vicii aparente, cumprtorul trebuie s l informeze pe vnztor despre
acestea fr ntrziere. n lipsa informrii, se consider c vnztorul i-a executat obligaia
de a preda bunul n starea n care se afla n momentul ncheierii contractului, fiind exonerat de
rspundere pentru viciile aparente.
214
215

81

Atunci cnd viciul apare n mod gradual, termenele prevzute la art.1709

alin.1 ncep s curg din ziua n care cumprtorul i d seama de gravitatea i
ntinderea viciului (art.1709 alin.3 C.civ.).
Dac vnztorul a tinuit viciul (ceea ce nseamn c este de rea-credin),
atunci el nu mai poate invoca prevederile art.1709 C.civ. (sanciunea decderii
cumprtorului din dreptul de a cere rezoluiunea).
82. Efectele garaniei contra viciilor bunului vndut.
Dac bunul vndut este afectat de vicii i sunt ndeplinite cele trei condiii
analizate, cumprtorul are posibilitatea de a obine de la vnztor, n baza art.
1710 alin.1C.civ., dup caz:
a) nlturarea viciilor de ctre vnztor sau pe cheltuiala acestuia;
b) nlocuirea bunului vndut cu un bun de acelai fel, ns lipsit de vicii;
c) reducerea corespunztoare a preului;
d) rezoluiunea vnzrii.
Mai trebuie reinut c instana de judecat, la cererea vnztorului, avnd
n vedere gravitatea viciilor i scopul pentru care contractul a fost ncheiat, poate
dispune o alt msur prevzut la art. 1710 alin.1C.civ. dect cea solicitat de
cumprtor.
Reglementrile de mai sus constituie o noutate fa de dispoziiile
vechiului cod civil, care prevedea pentru cumprtor doar posibilitatea de
opiune ntre aciunea n rezoluiune (aciunea redhibitorie) i aciunea n
reducerea preului (aciunea estimatorie).
De asemenea, potrivit art. 1711 alin.1C.civ., dac numai unele dintre
bunurile vndute sunt afectate de vicii i acestea pot fi separate de celelalte fr
pagub pentru cumprtor, iar instana dispune rezoluiunea n condiiile
art.1710 C.civ., contractul se desfiineaz numai n parte.
Rezoluiunea contractului n privina bunului principal, atrage
rezoluiunea lui i n privina bunului accesoriu (art.1711 alin.2 C.civ.).
Trebuie precizat c admisibilitatea aciunii n rezoluiune a cumprtorului
pentru vicii nu este condiionat de reaua-credin a vnztorului. Numai
ntinderea rspunderii vnztorului difer dup cum a fost de bun-credin (nu
a cunoscut viciile la data vnzrii) sau de rea-credin (a cunoscut viciile la data
ncheierii contractului), aa cum vom vedea mai jos.
De asemenea, pentru admisibilitatea aciunii n rezoluiune a
cumprtorului nu este necesar ca viciul s fac ca bunul s fie cu totul
impropriu oricrei ntrebuinri, fiind suficient ca el s nu poat fi utilizat
conform destinaiei sale normale 219.
Pierderea sau deteriorarea bunului (afectat de vicii -s.n.), chiar prin for
major, nu l mpiedic pe cumprtor s obin msurile prevzute la art. 1710
alin.1C.civ.

219

M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.90; F.Deak, op.cit. (2001), p.88.

82

Pe de alt parte, conform art. 1714 C.civ., garania contra viciilor ascunse
se aplic i atunci cnd bunul vndut nu corespunde calitilor convenite de ctre
pri.
83. ntinderea garaniei vnztorului. ntinderea garaniei difer dup
cum vnztorul a fost de rea-credin (a cunoscut viciile la data ncheierii
contractului de vnzare, dar nu le-a adus la cunotina cumprtorului) sau de
bun-credin (nu a cunoscut viciile bunului la data vnzrii).
Dac la data ncheierii contractului vnztorul cunotea viciile bunului
vndut, pe lng una dintre msurile prevzute la art. 1710 alin.1C.civ.,
vnztorul este obligat la plata de daune-interese 220, pentru repararea ntregului
prejudiciu cauzat, dac este cazul (art.1712 alin.1C.civ.).
Cumprtorul are dreptul la daune-interese numai dac vnztorul a fost
de rea-credin, adic a cunoscut viciile bunului la data vnzrii i nu le-a adus
la cunotina cumprtorului, considerndu-se c aceste daune sunt
imprevizibile i deci datorate numai n caz de dol 221.
Acordarea daunelor-interese presupune, din partea cumprtorului, s fac
dovada prejudiciului suferit i a legturii de cauzalitate dintre viciile bunului i
prejudiciu, n condiiile dreptului comun. De asemenea, ntruct buna-credin se
prezum, cumprtorul este inut s dovedeasc reaua-credin a vnztorului.
n literatura juridic recent s-a artat c daunele-interese pot fi solicitate
de cumprtor fie n cadrul aciunii n rezoluiune, fie n cadrul aciunii n
reducerea preului, fie chiar independent de cele dou aciuni.
De asemenea, ntinderea daunelor-interese nu poate fi limitat la preul
achitat de cumprtor, deoarece este vorba despre repararea unui prejudiciu, iar
prejudiciul trebuie reparat integral de cel vinovat.
Dac vnztorul nu cunotea viciile bunului vndut i s-a dispus una
dintre msurile prevzute la art.1710 alin.1 lit. c) sau d) C.civ., el este obligat s
restituie cumprtorului doar preul i cheltuielile fcute cu prilejul vnzrii, n
tot sau n parte, dup caz (art.1712 alin.2 C.civ.) 222.
n practica judiciar s-a decis c dac vnztorul cunotea viciul lucrului, el va fi obligat
nu numai la restituirea preului, dar i la daune-interese, iar n lipsa unor daune dovedite, cel
puin cumprtorul are dreptul la dobnzi dup suma ce urmeaz a fi restituit, calculate
ncepnd cu data plii preului i pn le restituirea efectiv (a se vedea Tribunalul judeean
Arad, dec.civ.nr. 1580 din 20 august 1955, n L.P.nr.6/1957, p.757-758, citat dup
M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.89; n acelai sens i D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.428,
precum i literatura juridic i jurisprudena acolo citate).
Aa cum s-a artat, daunele-interese pot proveni din prejudicii corporale (rnirea sau moartea
cumprtorului), prejudicii patrimoniale (costul unor reparaii; costul nlocuirii unor produse)
ori prejudicii aduse unui ter care i-a recuperat paguba de la cumprtor, rmnnd acestuia
aciune n regres mpotriva vnztorului (a se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.430).
221
F.Deak, op.cit. (2001), p.89.
222
Conform art. 121 din Legea de punere n aplicare a Codului civil nr.71/2011, dispoziiile
art.1710, 1711, 1712 alin.2 i 1713 din Codul civil se aplic i n cazurile n care viciile
ascunse au fost descoperite dup data intrrii n vigoare a Codului civil.
220

83

84. Prescripia dreptului la aciune pentru viciile ascunse. Termenul

prescripiei este de 3 ani, dac legea nu prevede un alt termen (art.2517 C.civ.).
Potrivit art. 2531 alin.1 din noul Cod civil, dac prin lege nu se prevede
altfel, prescripia dreptului la aciune pentru viciile ascunse ncepe s curg:
a) n cazul unui bun transmis sau al unei lucrri executate, alta dect o
construcie, de la mplinirea unui an de la data predrii ori recepiei finale a
bunului sau a lucrrii, n afara cazului n care viciul a fost descoperit mai nainte,
cnd prescripia va ncepe s curg de la data descoperirii;
b) n cazul unei construcii, de la mplinirea a 3 ani de la data predrii sau
recepiei finale a construciei, afar numai dac viciul a fost descoperit mai
nainte, cnd prescripia va ncepe s curg de la data descoperirii.
Pentru executarea unor lucrri curente, termenele prevzute la art.2531
alin.1 sunt de o lun, n cazul prevzut la lit. a), respectiv de 3 luni, n cazul
prevzut la lit. b) (art.2531 alin.2 C.civ.).
Dispoziiile art. 2531 alin.1 i alin.2 C.civ. se aplic i n cazul lipsei
calitilor convenite ori al lipsurilor cantitative, ns numai dac oricare din
aceste lipsuri nu puteau fi descoperite, fr cunotine speciale, printr-o
verificare normal.
Termenele prevzute mai sus sunt termene de garanie nuntrul crora
viciile trebuie, n toate cazurile, s se iveasc (art. 2531 alin.4 C.civ.).
Prevederile legale indicate mai sus nu aduc nici un fel de atingere
termenelor de garanie speciale, legale sau convenionale.
De asemenea, dispoziiile art.2531C.civ. se aplic i n cazul produselor
pentru care s-a prevzut un termen de valabilitate, ca i n cazul bunurilor sau
lucrrilor pentru care exist un termen de garanie pentru buna funcionare.
85. Modificri convenionale a garaniei contra viciilor. Conform art.
1708 alin.1C.civ., dac prile nu au convenit altfel, vnztorul este obligat s
garanteze contra viciilor ascunse, chiar i atunci cnd nu le-a cunoscut. Deci, n
lips de stipulaie contrar, vnztorul este obligat s garanteze contra viciilor
ascunse indiferent dac este de bun-credin sau de rea-credin.
Obligaia de garanie a vnztorului contra viciilor ascunse este
reglementat de Codul nostru civil prin dispoziii supletive, prile avnd
posibilitatea s limiteze, s nlture sau s extind aceast garanie, prin clauze
exprese stipulate n contract.
n ce privete clauzele de limitare sau de nlturare a garaniei contra
viciilor, acestea sunt valabile i i produc efectele numai dac vnztorul a fost
de bun-credin, adic nu a cunoscut viciile 223. n acest sens, conform art.
1708 alin.2 C.civ. "clauza care nltur sau limiteaz rspunderea pentru vicii
este nul n privina viciilor pe care vnztorul le-a cunoscut ori trebuia s le
cunoasc la data ncheierii contractului ". Cumprtorul trebuie s fac dovada

223

F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, op.cit., p.122.

84

cunoaterii viciilor de ctre vnztor i poate face aceast dovad prin orice
mijloace de prob.
Clauzele de limitare sau de nlturare a garaniei contra viciilor pot viza
scurtarea termenului legal de 1 an sau de 3 ani, de 1 lun sau de 3 luni, n care
viciile ascunse trebuie descoperite, posibilitatea exercitrii de ctre cumprtor
numai a aciunii n reducerea preului, dreptul cumprtorului de a cere numai
reparaiile necesare, excluderea total a garaniei etc. 224 .
n ce privete clauzele de extindere a garaniei, acestea pot fi stipulate
liber, fr limitri sau restrngeri. De exemplu, vnztorul i poate asuma
obligaia de garanie i contra viciilor aparente sau mpotriva viciilor aprute
ulterior predrii bunului ori dincolo de limitele termenului de garanie fixat de
lege 225.
86. Garania pentru buna funcionare. Conform art.1716 alin.1C.civ.,
n afar de garania contra viciilor ascunse, vnztorul care a garantat pentru un
timp determinat buna funcionare a lucrului vndut este obligat, n cazul oricrei
defeciuni ivite nuntrul termenului de garanie, s repare bunul pe cheltuiala
sa. n lipsa unui termen prevzut n contract sau n legea special, durata
maxim a reparaiei este de 15 zile de la data cnd cumprtorul a solicitat
repararea bunului.
Dac reparaia este imposibil sau dac durata acesteia depete timpul
stabilit prin contract sau prin legea special, vnztorul este obligat s
nlocuiasc bunul vndut (art.1716 alin.2 C.civ.). n ipoteza n care vnztorul
nu nlocuiete bunul ntr-un termen rezonabil, potrivit cu mprejurrile, el este
obligat, la cererea cumprtorului, s i restituie preul primit n schimbul
napoierii bunului (art.1716 alin.3 C.civ.).
n conformitate cu art. 1718 alin.1C.civ., cumprtorul trebuie s
comunice vnztorului defeciunea ivit nainte de mplinirea termenului de
garanie, sub sanciunea decderii din dreptul de garanie. Dac comunicarea nu
a putut fi fcut n termenul de garanie, din motive obiective, cumprtorul are
obligaia s comunice defeciunea ntr-un termen rezonabil de la data expirrii
termenului de garanie.
Dac vnztorul dovedete c defeciunea s-a produs din pricina modului
nepotrivit n care cumprtorul a folosit sau a pstrat bunul, va fi exonerat de
rspundere. Comportamentul cumprtorului se apreciaz i lundu-se n
considerare instruciunile scrise care i-au fost comunicate de ctre vnztor (art.
1717 C.civ.).
*****

224
225

Ibidem.
D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.436-437.
85

Garania contra viciilor ascunse s-a dovedit a fi insuficient n raport cu

dispoziiile vechiului Cod civil, motiv pentru care s-a impus adoptarea unor
reglementri moderne, corespunztoare stadiului actual de dezvoltare al
societii i consumului.
n acest scop, a fost adoptat Ordonana Guvernului nr.21/1992 privind
protecia consumatorilor (modificat, republicat i actualizat) 226 care
cuprinde i dispoziii referitoare la viciile ascunse ale produselor.
Astfel, prin viciu ascuns legea nelege deficiena calitativ a unui produs
livrat sau a unui serviciu prestat care nu a fost cunoscut i nici nu putea fi
cunoscut de ctre consumator prin mijloacele obinuite de verificare (art. 2
pct.21).
Consumatorii au dreptul de a pretinde vnztorilor sau prestatorilor de
servicii remedierea sau nlocuirea gratuit a produselor i serviciilor obinute,
precum i despgubiri pentru pierderile suferite ca urmare a deficienelor
constatate n cadrul termenului de garanie sau de valabilitate. Dup expirarea
acestui termen, consumatorii pot pretinde remedierea sau nlocuirea
produselor/serviciilor care nu pot fi folosite potrivit scopului pentru care au fost
realizate, ca urmare a unor vicii ascunse aprute pe durata medie de utilizare227
a acestora (art.12 alin.1).
Remedierea deficienelor aprute la produse sau servicii ori nlocuirea
produselor care nu corespund n cadrul termenului de garanie 228 sau de valabilitate 229 i care nu sunt imputabile consumatorului se face n termen de
maxim 15 zile din momentul cnd operatorul economic 230 a luat cunotin de
deficienele respective.
Cu referire la bunurile de folosin ndelungat (frigidere, televizoare,
maini de splat, autoturisme, aparate foto etc.) acestea se vnd nsoite de
certificatul de garanie, declaraia de conformitate, precum i de cartea tehnic
Republicat n Monitorul Oficial al Romniei nr.208 din 28 martie 2007, actualizat, cu
modificrile i completrile aduse de Legea nr.363 din 21 decembrie 2007 i O.U.G.nr.174
din 19 noiembrie 2008.
227
Prin durat medie de utilizare legea nelege intervalul de timp, stabilit n documente
tehnice normative sau declarat de ctre productor ori convenit ntre pri, n cadrul cruia
produsele de folosin ndelungat trebuie s i menin caracteristicile funcionale, dac au
fost respectate condiiile de transport, manipulare, depozitare i exploatare (art.2 pct.20).
228
Termen de garanie limita de timp, care curge de la data dobndirii produsului sau
serviciului, pn la care productorul sau prestatorul i asum responsabilitatea remedierii
sau nlocuirii produsului ori serviciului achiziionat, pe cheltuiala sa, dac deficienele nu
sunt imputabile consumatorului (art.2 pct.17).
229
Termen de valabilitate limita de timp stabilit de productor pn la care un produs i
pstreaz caracteristicile specifice iniiale, dac au fost respectate condiiile de transport,
manipulare, depozitare i pstrare (art.2 pct.18); n cazul produselor alimentare data limit
de consum.
230
Operator economic persoan fizic sau juridic, autorizat, care n cadrul activitii
sale profesionale fabric, import, transport sau comercializeaz produse ori pri din
acestea sau presteaz servicii (art.2 pct.3).
226

86

ori instruciunile de folosire, instalare, exploatare, ntreinere, eliberate de

productor (art.20 alin. 3). n cadrul termenului de garanie vnztorul are
obligaia de a remedia orice deficiene de calitate, indiferent dac acestea sunt
sau nu vicii ascunse. n privina acestor bunuri cumprtorul are posibilitatea de
a aciona mpotriva vnztorului att pe temeiul garaniei contra viciilor ascunse
reglementate de Codul civil, ct i pe temeiul dispoziiilor cuprinse n Ordonana
Guvernului nr.21/1992, care pot fi uneori mai avantajoase sau mai uor de
aplicat ( de exemplu, aa cum s-a artat n literatura juridic, remediile sunt mai
uor de obinut n baza acestui act normativ special, nefiind necesar acionarea
n justiie a vnztorului; sunt supuse remedierii orice deficiene, indiferent dac
se subsumeaz sau nu noiunii de vicii ascunse; termenele de garanie sunt, n
general, mai lungi dect termenele n care poate fi valorificat garania contra
viciilor ascunse de drept comun 231 ).
n sfrit, consumatorii au dreptul de a fi informai, n mod complet,
corect i precis, asupra caracteristicilor eseniale ale produselor i serviciilor
oferite de ctre operatorii economici, astfel nct s aib posibilitatea de a face
o alegere raional, n conformitate cu interesele lor, ntre produsele i
serviciile oferite i s fie n msur s le utilizeze, potrivit destinaiei acestora,
n deplin securitate (art.18).

A se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.400.

n legtur cu obligaia de garanie contra viciilor n dreptul comercial a se vedea
D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.401, 414-415: Legea nr.240 din 7 iunie 2004 privind
rspunderea productorilor pentru pagubele generate de produsele cu defecte, republicat
n M.Of. al Romniei nr.313 din 22 aprilie 2008, care a fost abrogat, cu ncepere din data de
1.02.2013, prin Legea nr.76 din 24 mai 2012; Legea nr.245 din 9 iunie 2004 privind
securitatea general a produselor, republicat n M.Of. al Romniei nr.360 din 9 mai 2008;
Legea nr.449 din 12 noiembrie 2003 privind vnzarea produselor i garaniile asociate
acestora, republicat n M.Of. al Romniei nr.347 din 6 mai 2008; Ionu Florin Popa
Conformitatea lucrului vndut - ntre rigiditate tradiional i funcionalism, n Revista
romn de drept privat nr.2/2009, p 65-99.
231

87

B. OBLIGAIILE CUMPRTORULUI
87. Enumerare. Potrivit art. 1719 C.civ. cumprtorul are urmtoarele
obligaii principale: a) s preia bunul vndut; b) s plteasc preul vnzrii.
n lips de stipulaie contrar,cheltuielile pentru ncheierea contractului de
vnzare sunt n sarcina cumprtorului (art. 1666 alin.1 C.civ.).
n literatura juridic se admite c, n temeiul libertii contractuale, prile
pot stipula i alte obligaii pentru cumprtor sau pot modifica obligaiile
reglementate de lege 232.
1. Obligaia de a plti preul vnzrii.
Fiind de esena contractului de vnzare-cumprare, obligaia de a plti
preul este impus de lege cu caracter imperativ.
Plata preului trebuie fcut de ctre cumprtor deoarece el este debitorul
acestei obligaii.
Cu toate acestea, potrivit dispoziiilor din dreptul comun, preul poate fi
achitat, n numele cumprtorului, de orice persoan interesat sau neinteresat,
cu condiia de fi n deplin cunotin de cauz. Dac tera persoan achit preul
din eroare, atunci are la dispoziie mpotriva vnztorului o aciune ntemeiat
pe dispoziiile art.1341 C.civ. (restituirea plii nedatorate) 233.
88. Locul i data plii preului. Potrivit art. 1720 alin.1 C.civ., n lips
de stipulaie contrar, "cumprtorul trebuie s plteasc preul la locul n care
bunul se afla n momentul ncheierii contractului i de ndat ce proprietatea
este transmis".
Se poate observa, din prevederile noului Cod civil, c locul plii preului
coincide cu locul predrii bunului vndut, acesta fiind locul n care se afla bunul
n momentul ncheierii contractului de vnzare.
Dac la data ncheierii contractului bunurile se afl n tranzit, n lipsa unei
stipulaii contrare, art.1720 alin.2 C.civ. prevede c "plata preului se face la
locul care rezult din uzane sau, n lipsa acestora, la locul destinaiei".
89. Modaliti de plat a preului. Prile contractante, de comun acord,
pot stabili ca plata preului s se fac integral (dintr-o dat, printr-o singur
prestaie) sau fracionat (n rate, prin mai multe prestaii succesive).
232

A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), pag. 93; C.Toader, op.cit. pag-80-81; Dumitru C.

Florescu, op.cit., p. 67; L.Stnciulescu, op.cit., p. 178.
233
A se vedea C.Sttescu, C.Brsan Tratat de drept civil. Teoria general a obligailor,
Editura Academiei Republicii Socialiste Romnia Bucureti 1981, p.132 i practica
judectoreasc acolo citat.
De asemenea, s-a apreciat c dac terul pltete preul din eroare, are dreptul la o aciune
recursorie contra cumprtorului ntemeiat pe mbogirea fr just cauz (A se vedea
D.Chiric, op.cit.,Tratat 2008, pag.482)

88

Dac prile nu au convenit altfel, cumprtorul este obligat s plteasc

integral preul stipulat n contract, deoarece vnztorul nu poate fi silit s
primeasc parte din pre (se aplic principiul indivizibilitii plii - art.1490
C.civ.).
Uneori, prile se pot nelege ca preul s fie pltit fracionat, prin mai
multe prestaii succesive (vnzare cu plata preului n rate). n toate situaiile de
acest fel, cumprtorul are dreptul s plteasc cu anticipaie ratele, deoarece se
prezum c termenul a fost stabilit n favoarea sa. ns, dobnda stipulat va fi
calculat i datorat pn la termenul prevzut n contract, dac vnztorul nu
consimte la recalcularea ei n funcie de data plii 234.
90. Dobnzi asupra preului. n conformitate cu art.1721 C.civ., n cazul
n care nu s-a convenit altfel, cumprtorul este obligat s plteasc dobnzi
asupra preului din ziua dobndirii proprietii, dac bunul produce fructe civile
sau naturale, ori din ziua predrii, dac bunul nu produce fructe, ns i procur
alte foloase.
Fructele bunului vndut se cuvin cumprtorului din ziua dobndirii
proprietii (art.1692 C.civ.), dat de la care poate profita de ele. Ca urmare, din
raiuni de echitate, trebuie s i se recunoasc i vnztorului dreptul la dobnzi
asupra preului, dac plata se face ulterior transmiterii proprietii bunului
vndut.
Dac prile nu au convenit ele nsele nivelul dobnzii prin contract,
atunci cumprtorul datoreaz dobnda legal reglementat de Ordonana
Guvernului nr.13/2011.
91. Suspendarea plii preului. Dac cumprtorul este tulburat n
stpnirea bunului cumprat sau afl de existena unei cauze de eviciune, art.
1722 alin.1 C.civ. prevede c "este ndreptit s suspende plata preului pn
la ncetarea tulburrii sau pn cnd vnztorul ofer o garanie
corespunztoare".
ntr-adevr, dac apare vreun risc de eviciune al cumprtorului, ar fi
imprudent i incorect ca acesta s fie obligat la plata preului. Se cere doar ca
riscul de eviciune al cumprtorului s fie serios i actual, iar nu doar ipotetic i
eventual, aspecte lsate la libera apreciere a instanei de judecat 235.
n literatura juridic se apreciaz c suspendarea plii preului poate avea
loc nu numai n cazul introducerii unei aciuni ipotecare sau n revendicare, ci i
n alte cazuri, indiferent care ar fi cauza eviciunii 236.
Dac cumprtorul a achitat preul n ntregime, atunci firete c el nu mai
poate invoca dispoziiile art.1722 alin.1C.civ.
n schimb, cumprtorul nu poate suspenda plata preului dac a cunoscut
pericolul eviciunii n momentul ncheierii contractului sau dac n contract s-a
prevzut c plata se va face chiar n caz de tulburare (art.1722 alin.2 C.civ.).
234
235
236

A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), pag.94.

A se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, pag.472.
A se vedea C.Toader, op.cit., pag.82-83; D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, pag.472.
89

92. Garaniile plii preului. n conformitate cu dispoziiile art. 1723

C.civ., pentru garantarea obligaiei de plat a preului, n cazurile prevzute de
lege vnztorul beneficiaz de un privilegiu sau, dup caz, de o ipotec legal
asupra bunului vndut.
n literatura juridic anterioar noului Cod civil s-a artat c vnztorul se
bucur de un privilegiu asupra bunurilor mobile vndute, dar nepltite, dac
acestea se afl nc n posesia cumprtorului. Practic, privilegiul se traduce
ntr-un drept de preferin al vnztorului fa de ceilali creditori ai
cumprtorului, n virtutea cruia vnztorul va fi ndestulat cu prioritate din
vnzarea silit a bunurilor mobile care au format obiectul vnzrii 237.
93. Sanciunea neplii preului. n cazul n care cumprtorul nu
pltete preul, n condiiile stipulate n contract, vnztorul are la dispoziie mai
multe mijloace juridice, cu dreptul de a alege pe oricare dintre ele.
Astfel, conform art. 1724 C.civ.: "Cnd cumprtorul nu a pltit,
vnztorul este ndreptit s obin fie executarea silit a obligaiei de plat,
fie rezoluiunea vnzrii, precum i, n ambele situaii, daune-interese, dac este
cazul".
a) Executarea silit a obligaiei de plat a preului. Cu toate c vnztorul
are la ndemn i aciunea n rezoluiunea vnzrii pentru neplata preului,
totui nu este obligat s exercite aceast aciune. n acest sens, n practica
judectoreasc anterioar noului Cod civil s-a apreciat c sanciunea obligaiei
cumprtorului de a plti preul const n facultatea acordat vnztorului de a
cere fie
executarea, fie rezoluiunea contractului; vnztorului care,
introducnd aciunea pentru plata restului de pre, a optat pentru executarea
contractului, nu i se poate impune s cear rezoluiunea acestuia i restituirea
obiectului vnzrii 238.
Dup noul Cod civil, vnztorul are acelai drept de a alege ntre
executarea silit a obligaiei de plat a preului i rezoluiunea contractului. n
acest sens, art. 1724 C.civ. prevede c "vnztorul este ndreptit s obin fie
executarea silit a obligaiei de plat, fie rezoluiunea vnzrii......".
Executarea n natur a obligaiei de plat a preului este ntotdeauna
posibil, deoarece preul are ca obiect o sum de bani. Aciunea vnztorului
prin care solicit instanei de judecat obligarea prtului (cumprtor) la plata
preului are caracter personal i se prescrie n termenul general de trei ani 239.
Dac aciunea este admis, iar dup rmnerea definitiv i irevocabil a
hotrrii judectoreti cumprtorul nu se conformeaz, vnztorul poate
Pentru alte amnunte a se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, pag.484-485.
A se vedea Tribunalul judeean Timi, decizia civil nr.982 din 22 iulie 1977, n
R.R.D.nr.6/1978, pag.65.
239
A se vedea F.Deak, op.cit. (2001), pag.95 De asemenea, ntr-un mod asemntor, n
literatura juridic s-a susinut c dac aciunea urmrete numai plata preului, ea are caracter
personal. Pentru alte amnunte a se vedea P.Vasilescu, Privire asupra situaiei juridice a
vnztorului de bunuri mobile, n Dreptul nr.1/1999, pag.1-13.
237
238

90

solicita, prin executorul judectoresc, executarea ei silit (prin poprire sau

executare silit, mobiliar ori imobiliar).
b) Rezoluiunea vnzrii. Potrivit art. 1724 C.civ. vnztorul poate cere
i rezoluiunea vnzrii.
Rezoluiunea vnzrii opereaz n condiiile dreptului comun (art.1549 1554 C.civ.). Astfel, rezoluiunea poate fi dispus de instan, la cerere, sau,
dup caz, poate fi declarat unilateral de ctre partea ndreptit. n cazurile
anume prevzute de lege sau dac prile au convenit astfel, rezoluiunea poate
opera de plin drept (art.1550 C.civ.).
Rezoluiunea unilateral poate avea loc prin notificarea scris a
debitorului atunci cnd prile au convenit astfel, cnd debitorul se afl de drept
n ntrziere ori cnd acesta nu a executat obligaia n termenul fixat prin
punerea n ntrziere (art.1552 alin.1).
Dac nu opereaz rezoluiunea unilateral sau dac prile nu au stipulat
un pact comisoriu, vnztorul trebuie s solicite instanei de judecat
rezoluiunea contractului de vnzare-cumprare.
Pentru a putea cere rezoluiunea contractului vnztorul trebuie s-i fi
ndeplinit propriile obligaii, iar neplata preului s fie imputabil culpei cumprtorului. De asemenea, cumprtorul trebuie pus n ntrziere cu privire la
ndeplinirea obligaiei sale de plat a preului, afar de cazurile cnd este de
drept n ntrziere.
Astfel, potrivit art.1725 alin.1 C.civ., n cazul vnzrii bunurilor mobile,
cumprtorul este de drept n ntrziere cu privire la ndeplinirea obligaiilor
sale dac, la scaden, nici nu a pltit preul i nici nu a preluat bunul.
n cazul bunurilor mobile supuse deteriorrii rapide sau deselor schimbri
de valoare, cumprtorul este de drept n ntrziere n privina prelurii lor,
atunci cnd nu le-a preluat n termenul convenit, chiar dac preul a fost pltit,
sau atunci cnd a solicitat predarea, fr s fi pltit preul (art.1725 alin.2).
De asemenea, atunci cnd vnzarea are ca obiect un bun imobil i s-a
stipulat c n cazul n care nu se pltete preul, la termenul convenit,
cumprtorul este de drept n ntrziere, acesta din urm poate s plteasc i
dup expirarea termenului ct timp nu a primit declaraia de rezoluiune din
partea vnztorului (art.1728 C.civ.).
Rezoluiunea contractului poate fi cerut de vnztor indiferent dac
bunul vndut este mobil sau imobil.
n literatura juridic anterioar noului Cod civil s-a precizat c aciunea n
rezoluiune pentru neplata preului este personal dac prin aceasta nu se
urmrete redobndirea bunului vndut, ci numai desfiinarea contractului 240.
n literatura juridic recent, dar anterioar noului Cod civil, s-a artat c vechiul Cod civil
de la 1864 a declarat real aceast aciune deoarece a dorit s confere vnztorului
posibilitatea de a obine, prin una i aceeai aciune, att desfiinarea contractului de vnzare
(care nu poate fi obinut dect contra cumprtorului), ct i, subsecvent rezoluiunii,
240

91

Admiterea aciunii n rezoluiune are ca efect desfiinarea retroactiv a

vnzrii i repunerea prilor n situaia anterioar, prin restituirea reciproc a
prestaiilor executate.
Uneori rezoluiunea urmrete nu persoana cumprtorului, ci chiar bunul
vndut, rsfrngndu-se i asupra terilor dobnditori de drepturi asupra lucrului
vndut 241.
n ce privete efectele fa de terii subdobnditori, art. 1729 C.civ.
prevede c "rezoluiunea vnzrii unui imobil are efecte fa de teri n
condiiile stabilite la art.909 i 910". n acest sens, trebuie observate dispoziiile
art.909 i 910 C.civ. care reglementeaz termenele de exercitare i efectele
admiterii aciunii n rectificare de carte funciar.
Astfel, conform art.909 C.civ.:"Sub rezerva prescripiei dreptului la
aciunea n fond, aciunea n rectificare este imprescriptibil fa de
dobnditorul nemijlocit, precum i fa de terul care a dobndit cu rea-credin
dreptul nscris n folosul su. Dac aciunea de fond introdus pe cale separat
a fost admis, aciunea n rectificare este, de asemenea, imprescriptibil att
mpotriva celor care au fost chemai n judecat, ct i mpotriva terilor care
au dobndit un drept real dup ce aciunea de fond a fost notat n cartea
funciar.
Fa de terele persoane care au dobndit cu bun-credin un drept real
prin donaie sau legat cu titlu particular, aciunea n rectificare sub rezerva
prescripiei dreptului la aciunea de fond, nu se va putea introduce dect n
termen de 5 ani, socotii de la nregistrarea cererii lor de nscriere.
De asemenea, sub rezerva prescripiei dreptului la aciunea n fond,
aciunea n rectificare, ntemeiat exclusiv pe dispoziiile art. 908 alin.1 pct.1 i
2, se va putea ndrepta i mpotriva terelor persoane care i-au nscris vreun
drept real, dobndit cu bun-credin i printr-un act juridic cu titlu oneros sau,
dup caz, n temeiul unui contract de ipotec, ntemeindu-se pe cuprinsul crii
funciare. n aceste cazuri, termenul va fi de 3 ani, socotii de la data
nregistrrii cererii de nscriere formulate de ctre dobnditorul nemijlocit al
dreptului a crui rectificare se cere, cu excepia cazului cnd ncheierea, prin
care s-a ordonat nscrierea care face obiectul aciunii n rectificare, a fost
comunicat celui ndreptit, caz n care termenul va fi de 1 an de la
comunicarea acesteia.
Termenele prevzute la alin.2 i 3 sunt termene de decdere".

revendicarea proprietii bunului vndut i nepltit, chiar dac a ajuns ntre timp n
patrimoniul unui ter. Numai n condiiile n care revendicarea bunului este posibil, fie de la
cumprtor, fie de la terul subdobnditor, aciunea n rezoluiunea vnzrii este real. Cnd
revendicarea nu este posibil, aciunea n rezoluiunea vnzrii pentru neplata preului este
personal (A se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, pag.490).
241
A se vedea F.Deak, op.cit., pag.98.
92

De asemenea, art. 910 C.civ. dispune c: "Hotrrea prin care se admite

rectificarea unei nscrieri nu va aduce atingere drepturilor nscrise n folosul
celor care nu au fost pri n cauz.
Dac ns aciunea n rectificare a fost notat n cartea funciar,
hotrrea judectoreasc de admitere se va nscrie, din oficiu, i mpotriva
acelora care au dobndit vreun drept tabular dup notare, care se va radia
odat cu dreptul autorului lor".
94. Executarea direct. Conform art. 1726 C.civ., cnd cumprtorul unui
bun mobil nu i ndeplinete obligaia de preluare sau plat (a preului s.n.),
vnztorul are facultatea de a depune lucrul vndut ntr-un depozit, la dispoziia
i pe cheltuiala cumprtorului, sau de a-l vinde.
Vnzarea se va face prin licitaie public sau chiar pe preul curent, dac
lucrul are un pre la burs sau la trg ori stabilit de lege, de ctre o persoan
autorizat de lege pentru asemenea acte i cu dreptul pentru vnztor la plata
diferenei dintre preul convenit la prima vnzare i cel efectiv obinut, precum
i la daune-interese (art.1726 alin.2 C.civ.).
Pe de alt parte, dac vnzarea are ca obiect bunuri fungibile supuse unui
pre curent, iar contractul nu a fost executat din culpa vnztorului,
cumprtorul are dreptul de a achiziiona bunuri de acelai gen pe cheltuiala
vnztorului, prin intermediul unei persoane autorizate (art.1726 alin.3 C.civ.).
Cumprtorul are dreptul de a pretinde diferena dintre suma ce reprezint
cheltuielile achiziionrii bunurilor i preul convenit cu vnztorul, precum i la
daune-interese, dac este cazul (art.1726 alin.4 C.civ.).
Partea care invoc dispoziiile art. 1726 C.civ. are obligaia de a
ncunotina de ndat cealalt parte despre aceasta.
95. Restituirea bunului mobil. Conform art. 1727 alin. 1C.civ., "Atunci
cnd vnzarea s-a fcut fr termen de plat, iar cumprtorul nu a pltit
preul, vnztorul poate ca, n cel mult 15 zile de la data predrii, s declare
rezoluiunea fr punere n ntrziere i s cear restituirea bunului mobil
vndut, ct timp bunul este nc n posesia cumprtorului i nu a suferit
transformri".
Dac aciunea n restituire nu a fost introdus n condiiile de mai sus, art.
1727 alin.2 dispune c "vnztorul nu mai poate opune celorlali creditori ai
cumprtorului efectele rezoluiunii ulterioare a contractului pentru neplata
preului. Dispoziiile art.1648 sau ale art.1649, dup caz, rmn aplicabile" 242.

Art.1648 alin.1 prevede c:

(1) "Dac bunul supus restituirii a fost nstrinat, aciunea n restituire poate fi exercitat
i mpotriva terului dobnditor, sub rezerva regulilor de carte funciar sau a efectului
dobndirii cu bun-credin a bunurilor mobile ori, dup caz, a aplicrii regulilor privitoare
la uzucapiune"
(2) "Dac asupra bunului supus restituirii au fost constituite drepturi reale, dispoziiile
alin.1 se aplic n mod corespunztor".

242

93

2. Obligaia de a lua n primire bunul vndut.

96. Precizri. Cumprtorul are obligaia de a lua n primire bunul vndut
la data i locul predrii sau la data i locul stipulate n contract. Aceast obligaie
a cumprtorului este corelativ obligaiei vnztorului de predare a bunului
vndut. Prin urmare, obligaia cumprtorului de a lua n primire bunul vndut
nu poate lua natere dect dup ce vnztorul i ndeplinete sau este gata s-i
ndeplineasc propria obligaie de predare.
Dac cumprtorul nu-i ndeplinete aceast obligaie, atunci vnztorul
are dreptul, n conformitate cu dispoziiile dreptului comun, s solicite
rezoluiunea contractului.
n literatura juridic recent s-a subliniat faptul c neluarea n primire a
bunului vndut de ctre cumprtor este un motiv suficient de rezoluiune, chiar
dac a achitat n ntregime preul 243.
3. Obligaia de a plti cheltuielile vnzrii.
97. Precizri. Potrivit art.1666 alin.1 C.civ., n lips de stipulaie contrar
"cheltuielile pentru ncheierea contractului de vnzare sunt n sarcina
cumprtorului".
Cheltuielile ocazionate de ncheierea contractului de vnzare-cumprare
pot fi, de exemplu: onorariul avocaial sau notarial pentru procurarea actelor
necesare i pentru redactarea contractului, taxa de autentificare, taxa de
ndeplinire a formalitilor de publicitate imobiliar, taxa de nmatriculare a
autovehiculelor 244 etc. Aceste cheltuieli difer dup cum contractul de vnzarecumprare trebuie ncheiat, pentru a fi valabil, n form autentic sau nu.
Dac cumprtorul pretinde c cheltuielile vnzrii sunt n sarcina
vnztorului, dei nu s-a prevzut n contract, atunci el va trebui s fac aceast
dovad. Cheltuielile vnzrii nu pot fi puse pe seama vnztorului pe baz de
simple prezumii 245.

Art. 1649 dispune c: "n afara actelor de dispoziie prevzute la art.1648, toate celelalte
acte juridice fcute n favoarea unui ter de bun-credin sunt opozabile adevratului
proprietar sau celui care are dreptul la restituire. Contractele cu executare succesiv, sub
condiia respectrii formalitilor de publicitate prevzute de lege, vor continua s produc
efecte pe durata stipulat de pri, dar nu mai mult de un an de la data desfiinrii titlului
constituitorului".
243
D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, pag.497
244
Cheltuielile legate de radierea ipotecilor sau a altor garanii reale, sunt n sarcina
vnztorului, dac prile nu au convenit altfel.
245
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), pag.100; C.Toader, op.cit., pag.87.
94

n schimb, dac vnztorul a suportat cheltuielile vnzrii, el este

ndreptit s solicite restituirea lor de la cumprtor, dac n contract nu s-a
prevzut c aceast obligaie este n sarcina sa 246.
Seciunea a-V-a
REGULI SPECIALE APLICABILE VNZRII IMOBILELOR
n materie de vnzare de imobile (n special terenuri) Codul nostru civil
prevede anumite reguli speciale, aplicabile n lips de stipulaie contrar n
contract.
98. Vnzarea unui imobil fr indicarea suprafeei. Potrivit art. 1741
C.civ. atunci cnd se vinde un imobil determinat, fr indicarea suprafeei,
pentru un pre total, nici cumprtorul i nici vnztorul nu pot cere
rezoluiunea contractului ori modificarea preului pe motiv c suprafaa este mai
mic ori mai mare 247 dect au crezut. De exemplu, se vinde un loc de cas
determinat cu preul total de 10.000 Euro.
99. Vnzarea unei suprafee dintr-un teren mai mare. Conform art.
1742 C.civ. atunci cnd se vinde, cu un pre stabilit pe unitatea de msur (de
exemplu: 20 euro/1m.p.; 1000 euro/1 hectar) o anumit suprafa dintr-un teren
mai mare, a crei ntindere sau amplasare nu este determinat, cumprtorul
poate cere strmutarea proprietii numai dup msurarea i delimitarea
suprafeei vndute.
Deci, transferul dreptului de proprietate la cumprtor se face exact ca i
n cazul bunurilor de gen (n momentul individualizrii suprafeei vndute).
100. Vnzarea unui imobil determinat cu indicarea suprafeei. n
conformitate cu art. 1743 alin.1 C.civ., n cazul vnzrii unui imobil cu
indicarea suprafeei i a preului pe unitatea de msur (de exemplu: 1000 m.p.,
cu preul de 30 euro/1 m.p.), dac suprafaa real este mai mic dect cea
indicat n contract, cumprtorul poate cere vnztorului s-i predea suprafaa
convenit. Atunci cnd cumprtorul nu cere sau vnztorul nu poate s
transmit aceast suprafa (lips), cumprtorul poate obine fie reducerea
corespunztoare a preului, fie rezoluiunea contractului dac din cauza
diferenei de suprafa, bunul nu mai poate fi folosit n scopul pentru care a fost
cumprat.
Dac ns suprafaa real se dovedete a fi mai mare dect cea stipulat,
iar excedentul depete a douzecea parte din suprafaa convenit,
Trib.Suprem, sec.civ. dec.nr.2459/1972, n Repertoriu de practic judiciar n materie
civil pe anii1969-1975, pag.128.
247
n caz de litigiu, ntinderea real a terenului se va stabili printr-o expertiz tehnic de
specialitate (expertiz topografic), a se vedea C.S.J, sec.civ.dec.nr.222/1994, n revista
Dreptul nr.5/1995, p.82.
246

95

cumprtorul va plti suplimentul de pre corespunztor sau va putea obine

rezoluiunea contractului. Atunci cnd excedentul nu depete a douzecea
parte din suprafaa convenit, cumprtorul nu poate obine rezoluiunea, dar
nici nu este dator s plteasc preul excedentului.
101. Termenul de exercitare a aciunii estimatorii sau n rezoluiune.
Aciunea vnztorului pentru suplimentul de pre i aceea a cumprtorului
pentru reducerea preului sau pentru rezoluiunea contractului trebuie s fie
intentate, sub sanciunea decderii din drept, n termen de un an de la ncheierea
contractului, afar de cazul n care prile au fixat o dat pentru msurarea
imobilului, caz n care termenul de un an curge de la acea dat (art.1744 C.civ.).
Deci, termenul de un an este un termen de decdere, nefiind supus
suspendrii i ntreruperii, dac prin lege nu se dispune altfel (art.2548 alin.1
C.civ.).
102. Vnzarea a dou fonduri cu precizarea ntinderii fiecruia.
Potrivit art. 1745 C.civ. cnd prin acelai contract s-au vndut dou
fonduri cu precizarea ntinderii fiecruia i pentru un singur pre, dac
ntinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt mai mic, se va face compensaia
ntre valoarea surplusului i valoarea lipsei, iar aciunea, fie pentru suplimentul
de pre, fie pentru scderea sa, nu poate fi introdus dect potrivit regulilor
prevzute la art.1743 i 1744 C.civ.. n acest caz, rezoluiunea este supus
dreptului comun.
103. Vnzarea terenurilor forestiere. Conform art. 1746 C.civ.
terenurile din fondul forestier aflate n proprietate privat se pot vinde cu
respectarea, n ordine, a dreptului de preempiune al coproprietarilor sau
vecinilor.
Seciunea a-VI-a
SUPORTAREA RISCURILOR PIEIRII FORTUITE A BUNULUI
VNDUT
104. Precizri. Spre deosebire de vechiul Cod civil de la 1864, care
prevedea c odat cu transferul dreptului de proprietate trec asupra
cumprtorului i riscurile pieirii fortuite a lucrului vndut 248, noul Cod civil
aduce o reglementare diferit.
Astfel, n contractele translative de proprietate, aa cum este i
vnzarea, art. 1274 alin.1 C.civ. prevede c: "n lips de stipulaie contrar, ct
timp bunul nu este predat, riscul contractului rmne n sarcina debitorului
n acest sens, art. 971 C.civ. prevedea c: n contractele ce au de obiect translaia
proprietii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul
consimmntului prilor, i lucrul rmne n rizico-pericolul dobnditorului, chiar cnd
nu i s-a fcut tradiiunea lucrului. Aadar, transferul riscurilor era legat de transferul
proprietii, de calitatea de proprietar, iar nu de predarea lucrului vndut.

248

96

obligaiei de predare, chiar dac proprietatea a fost transferat dobnditorului.

n cazul pieirii fortuite a bunului, debitorul obligaiei de predare pierde dreptul
la contraprestaie, iar dac a primit-o, este obligat s o restituie".
Prin urmare, potrivit art. 1274 alin.1C.civ., dac vnzarea are ca obiect un
bun individual determinat, iar acesta piere fortuit dup ncheierea contractului
249
, dar nainte de predare, riscul este al vnztorului deoarece el este debitorul
obligaiei de predare. Pe cale de consecin, obligaia de predare a vnztorului
este stins prin imposibilitate fortuit de executare, iar vnztorul pierde dreptul
de a ncasa preul de la cumprtor, iar dac l-a ncasat trebuie s-l restituie
cumprtorului. n acest caz, cumprtorul nu poate cere daune-interese
deoarece lipsete culpa vnztorului.
Pe de alt parte, din interpretarea aceluiai text de lege, rezult c dac
predarea bunului vndut s-a fcut n momentul ncheierii contractului, dar prile
au convenit amnarea transferului proprietii pentru un moment ulterior
ncheierii contractului, riscul pieirii fortuite dup predare, dar nainte de
momentul transmiterii proprietii, este al cumprtorului. n aceast ipotez,
cumprtorul este inut la plata preului dei nu a devenit proprietar al bunului.
Rezult c transmiterea riscurilor pieirii fortuite este condiionat de
predarea efectiv a bunului vndut, iar nu de transferul proprietii 250.
Cu toate acestea, art. 1274 alin.2 C.civ. prevede c: Creditorul pus n
ntrziere preia riscul pieirii fortuite a bunului. El nu se poate libera chiar dac
ar dovedi c bunul ar fi pierit i dac obligaia de predare ar fi fost executat la
timp".
Aadar, dac cumprtorul (ntruct el este creditorul obligaiei de predare
a bunului vndut), n momentul pieirii fortuite a bunului, era pus n ntrziere ori
era de drept n ntrziere (art.1725 C.civ.) cu privire la ndeplinirea obligaiei de
preluare, el suport riscul pieirii fortuite, fiind obligat s plteasc preul.
n cazul bunurilor de gen, pn la predare riscul pieirii fortuite este al
vnztorului, care ns nu poate fi liberat de obligaia predrii lor, ntruct
bunurile de gen nu pier (genera non pereunt). Prin urmare, vnztorul va fi
obligat s procure i s predea cumprtorului alte bunuri, de acelai gen, n
aceeai cantitate i calitate.
Trebuie precizat c reglementrile de mai sus nu au caracter imperativ, ci
supletiv, prile contractante avnd posibilitatea de a deroga de la ele, stabilind
alte reguli privitoare la suportarea riscurilor pieirii fortuite a bunului vndut.
De asemenea, dispoziiile art. 1274 C.civ. privitoare la transferul riscurilor
n contractele translative de proprietate se aplic numai contractelor ncheiate
dup intrarea n vigoare a noului Cod civil.
Dac lucrul individual determinat era deja pierit n ntregime n momentul ncheierii
vnzrii, n temeiul art. 1659 din noul Cod civil, contractul nu produce niciun efect (fiind lovit
de nulitate absolut , pentru lipsa unui element esenial al contractului obiectul).
250
A se vedea F.Moiu, op.cit., p.63.
249

97

Seciunea a-VII-a
INTERPRETAREA CLAUZELOR CONTRACTULUI DE
VNZARE-CUMPRARE
105. Reglementare special. Interpretarea clauzelor contractului de
vnzare-cumprare se pune atunci cnd acestea sunt ndoielnice, neclare,
susceptibile de mai multe nelesuri.
n conformitate cu regulile generale de interpretare a conveniilor, dac
dup aplicarea regulilor de interpretare prevzute la art. 1266-1268 C.civ.
contractul rmne neclar, acesta se interpreteaz n favoarea debitorului
(art.1269 C.civ.).
Cum n materie de vnzare-cumprare ambele pri contractante
(vnztorul i cumprtorul) au, n acelai timp, calitatea de debitori, noul Cod
civil (la fel ca vechiul Cod civil de la 1864) impune o reglementare special.
Astfel, conform art. 1671 "clauzele ndoielnice n contractul de vnzare se
interpreteaz n favoarea cumprtorului, sub rezerva regulilor aplicabile
contractelor ncheiate cu consumatorii i contractelor de adeziune".
Prin urmare, chiar i acele clauze contractuale n care vnztorul are
calitatea de debitor, vor fi interpretate n favoarea cumprtorului 251.
n alt ordine de idei, n literatura juridic recent s-a precizat c
interpretarea n favoarea cumprtorului a fost aplicat i n cazul existenei
unor lacune n contract cu privire la chestiuni asupra crora prile au puncte
de vedere diferite 252.
Seciunea a-VIII- a
VARIETI DE VNZARE
106. Consideraii preliminare. Regulile analizate mai sus, n seciunile IVII, constituie regimul juridic de drept comun aplicabil contractului de vnzarecumprare.
ns, Codul nostru civil prevede unele varieti de vnzare, adic vnzri
care prezint anumite particulariti i crora li se aplic dispoziii specifice.
Vom analiza n continuare, pe scurt, unele dintre aceste varieti de
vnzare.
107. Vnzarea motenirii.
a) Noiune. Potrivit art. 1747 alin.1 C.civ. "prin motenire se nelege
dreptul de a culege o motenire deschis sau o cot din aceasta".Vnzarea

251
252

A se vedea M.Murean, op.cit., Curs 1999, pag.104-105.

A se vedea D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, pag.307.
98

motenirii este un contract prin care motenitorul vinde drepturile sale

succesorale unei alte persoane 253 .
Vnzarea motenirii este o varietate de vnzare deoarece are ca obiect fie
ntreaga motenire culeas de vnztor (ntregul patrimoniu succesoral, dac
vnztorul este unicul motenitor), fie numai o cot-parte din motenire (o
fraciune din patrimoniul succesoral, dac mai sunt i ali motenitori). Cu alte
cuvinte, vnzarea poart asupra unei universaliti de bunuri sau asupra unei
fraciuni din universalitate.
Dac motenitorul vinde anumite bunuri (drepturi) determinate din
motenirea deschis, atunci nu mai este vorba despre vnzarea unei moteniri, ci
despre o vnzare obinuit, creia i se aplic regulile generale ale vnzrii 254.
De asemenea, un legatar cu titlu particular, dei este motenitor, nu poate vinde
o motenire ntruct el nu dobndete o universalitate de bunuri, ci numai unul
sau mai multe bunuri (drepturi) determinate.
n ce privete bunurile de familie, art. 1752 alin.1 C.civ. prevede c
"nscrisurile sau portretele de familie, decoraiile sau alte asemenea bunuri,
care nu au valoare patrimonial nsemnat, dar care au pentru vnztor o
valoare afectiv, se prezum a nu fi cuprinse n motenirea vndut".
Dac ns aceste bunuri au valoare patrimonial nsemnat, vnztorul
trebuie s stipuleze expres n contract o clauz de rezervare a proprietii
acestora, n caz contrar el fiind obligat s plteasc cumprtorului preul lor la
data vnzrii (art. 1752 alin.2 C.civ.).
ntruct este vorba despre vnzarea unei moteniri, se impune precizarea
c nstrinarea poate avea loc numai dup deschiderea succesiunii (adic dup
ncetarea din via a persoanei despre a crei motenire este vorba). Legea
interzice, sub sanciunea nulitii absolute, actele prin care se nstrineaz sau se
promite nstrinarea unor drepturi eventuale asupra unei moteniri nedeschise
(art. 956 C.civ.).
b) Forma contractului. Vnzarea unei moteniri se ncheie n form
autentic, sub sanciunea nulitii absolute (art.1747 alin.2 C.civ.).
c) Obligaiile vnztorului i cumprtorului. Datorit faptului c aceast
varietate de vnzare are ca obiect o universalitate de bunuri sau o fraciune din
universalitate, cumprtorului i se transmite n mod corespunztor att activul,
ct i pasivul motenirii. De aceea, din dispoziiile art. 1749 i 1750 C.civ.
rezult urmtoarele consecine:
- motenitorul vnztor este obligat s predea cumprtorului ntregul
activ, adic tot ce se gsea n motenire (ori n cota sa parte din motenire) la
momentul deschiderii ei, precum i tot ce a intrat n motenire ulterior 255. Prin
urmare, dac nu s-a convenit altfel, vnztorul este obligat s-i remit
cumprtorului toate fructele pe care le-a cules i toate plile primite pentru
C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.575.
M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.110; F.Deak, op.cit.(2001), p.105.
255
M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.110.
253
254

99

creanele motenirii pn la momentul ncheierii contractului, preul bunurilor

vndute din motenire i orice bun care nlocuiete un bun al motenirii. Ca
efect al vnzrii, datoriile pe care le avea motenitorul vnztor fa de defunct
(succesiune), dei stinse prin confuziune n momentul deschiderii ei, renasc,
deoarece acestea sunt elemente ale activului succesoral care au trecut asupra
cumprtorului 256.
- pe de alt parte, ntruct cumprtorului i se transmite nu numai activul,
dar i pasivul motenirii, el este obligat, dac nu s-a convenit altfel, s-i restituie
vnztorului sumele pltite de acesta din urm pentru datoriile i sarcinile
succesiunii, precum i sumele pe care motenirea i le datoreaz vnztorului (ca
efect al vnzrii, renasc i creanele vnztorului fa de succesiune, dei acestea
au fost stinse prin confuziune); se admite c taxele succesorale suportate de
motenitorul vnztor, nu se restituie 257.
Cu privire la datoriile motenirii fa de ali creditori dect vnztorul, art.
1751 C.civ. dispune c "vnztorul rmne rspunztor pentru datoriile
motenirii vndute".
nseamn c vnzarea motenirii nu produce efecte fa de creditorii
succesiunii (vnzarea nu este opozabil acestora), care vor putea urmri pe
motenitorul vnztor pentru plata datoriilor succesorale. Aceasta deoarece, aa
cum s-a spus, debitorul nu poate s-i substituie o alt persoan fr
consimmntul creditorului (substituirea este prevzut de lege numai pentru
cazul transmisiunii mortis causa, cnd o alt soluie nu este posibil) 258.
Dac creditorii succesiunii l-au urmrit pe motenitorul vnztor, acesta se
va putea ntoarce mpotriva cumprtorului pe calea aciunii n regres.
Cumprtorul nu poate fi urmrit direct de creditorii succesiunii, ci numai pe
calea aciunii oblice 259.
d) Garania vnztorului. Vnzarea unei moteniri d natere obligaiei de
garanie n sarcina vnztorului.
n acest sens, art. 1748 C.civ. prevede c: Dac nu specific bunurile
asupra crora se ntind drepturile sale, vnztorul unei moteniri garanteaz
numai calitatea sa de motenitor, afar de cazul cnd prile au nlturat expres
i aceast garanie.
C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.575.
E.Safta-Romano, op.cit., p.62; M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.110.
258
F.Deak, op.cit.(2001), p.106; C.Toader, op.cit., p.90.
259
C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., p.576.
Dup o alt opinie, ntruct legea, dei nu reglementeaz cesiunea de datorie, nici n-o
interzice, s-a apreciat c un creditor al succesiunii va putea s urmreasc pe cumprtorul
drepturilor succesorale i direct, iar nu numai pe calea aciunii oblice, aa cum poate fi
urmrit direct orice succesor universal sau cu titlu universal (M.Murean, op.cit., Curs 1999,
p.111 i autorii acolo citai). n prezent, controversa trebuie considerat ncheiat deoarece art.
1751 C.civ. precizeaz neechivoc c vnztorul rmne rspunztor pentru datoriile
motenirii vndute, ceea ce nseamn c creditorii motenirii trebuie s-l urmreasc pe
acesta, iar nu pe cumprtorul motenirii.
256
257

100

Prin urmare, dac se vinde o motenire, fr a se specifica n contract

natura sau numrul bunurilor succesorale, cumprtorul nu poate ridica pretenii
fa de anumite bunuri pe care credea c fac parte din motenirea respectiv, dar
care n realitate nu fac parte din aceasta. Dac cumprtorul este evins,
vnztorul rspunde numai dac eviciunea provine din lipsa calitii sale de
motenitor, nu i din alte cauze, deoarece cumprtorul a dobndit att activul
ct i pasivul motenirii.
Garania de drept reglementat de art. 1748 C.civ. poate fi modificat prin
convenia prilor, n sensul extinderii (specificndu-se n amnunt bunurile
succesorale vndute), limitrii sau exonerrii de rspundere a vnztorului
(pentru diminuarea drepturilor succesorale ale vnztorului prin apariia unui alt
motenitor) 260.
e) Formaliti de publicitate. Potrivit art.1753 alin.1 C.civ. cumprtorul
unei moteniri nu dobndete drepturile reale asupra imobilelor cuprinse n
motenire dect potrivit regulilor privitoare la cartea funciar, respectiv numai
prin nscrierea lor n cartea funciar (art.885 alin.1 C.civ., dar care se aplic
numai dup finalizarea lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate
administrativ-teritorial i deschiderea crilor funciare pentru imobilele
respective). Aceasta pentru c drepturile cumprtorului provin din contract,
iar nu din motenire 261.
Cumprtorul nu poate opune terelor persoane dobndirea altor drepturi
cuprinse n motenire dect dac a ndeplinit formalitile cerute de lege pentru a
face opozabil dobndirea fiecruia dintre aceste drepturi (art.1753 alin.2
C.civ.).
108. Vnzarea cu plata preului n rate i rezerva proprietii.
Spre deosebire de vechiul cod civil de la 1864, noul Cod civil
reglementeaz expres vnzarea cu plata preului n rate i rezerva proprietii, ca
o varietate de vnzare.
Astfel, conform art. 1755 C.civ. dac vnzarea s-a fcut cu plata preului n
rate, iar obligaia de plat a fost garantat cu rezerva dreptului de proprietate,
cumprtorul dobndete dreptul de proprietate la data achitrii ultimei rate
din pre. Riscul bunului este ns transferat cumprtorului de la momentul
predrii acestuia, chiar dac vnztorul rmne proprietar pn la data achitrii
ultimei rate din pre 262.
260

F.Deak, op.cit. (2001), p.107.

M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.111; F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, op.cit., p.144.
262
n literatura juridic s-a artat c n acest caz contractul este afectat de o condiie
suspensiv care trebuie s fie ndeplinit pn la un anume termen limit (a se vedea F.Moiu,
op.cit., p.107). n opinia noastr, vnzarea cu plata preului n rate i rezerva proprietii pn
la achitarea ultimei rate din pre nu este o vnzare afectat de o condiie suspensiv, ci o
vnzare afectat de un termen suspensiv. Nu este vorba despre o condiie, adic despre un
eveniment viitor i nesigur de a crui ndeplinire depinde nsi existena vnzrii. n cazul
vnzrii cu plata preului n rate vnzarea exist din momentul acordului de voin, iar
realizarea evenimentului viitor (achitarea ultimei rate din pre) depinde de voina
261

101

n lips de stipulaie contrar, neplata unei singure rate nu d dreptul

vnztorului de a solicita rezoluiunea contractului, dac rata nu este mai mare
de o optime din pre, iar cumprtorul pstreaz beneficiul termenului pentru
ratele succesive (art.1756 C.civ.).
Cnd a obinut rezoluiunea contractului pentru neplata preului, art. 1757
alin.1 C.civ. dispune c vnztorul este inut s restituie toate sumele primite,
dar este ndreptit s rein, pe lng alte daune-interese, o compensaie
echitabil pentru folosirea bunului de ctre cumprtor.
De asemenea, atunci cnd prile au convenit ca sumele ncasate cu titlu
de rate s rmn dobndite de vnztor, instana va putea totui reduce aceste
sume, aplicndu-se n mod corespunztor dispoziiile referitoare la reducerea
cuantumului clauzei penale (art.1757 alin. 2 combinat cu art.1541 alin.1 C.civ.).
Dispoziiile de mai sus se aplic i n cazul contractului de leasing,
precum i a celui de locaiune, n acest ultim caz dac s-a convenit ca la
ncetarea contractului proprietatea bunului s poat fi dobndit de locatar dup
plata sumelor convenite (art.1757 alin.3 C.civ.).
109. Vnzarea cu opiune de rscumprare.
a) Noiune. Anterior intrrii n vigoare a noului Cod civil, vnzarea cu
opiune de rscumprare a fost reglementat de Codul civil de la 1864, n
articolele 1371-1387, sub denumirea de "vnzare cu pact de rscumprare" 263.
Noul Cod civil reglementeaz ntr-un mod asemntor vnzarea cu
opiune de rscumprare, neexistnd deosebiri de esen.
Astfel, conform art. 1758 alin.1 C.civ.: "Vnzarea cu opiune de
rscumprare este o vnzare afectat de condiie rezolutorie prin care
vnztorul i rezerv dreptul de a rscumpra bunul sau dreptul transmis
cumprtorului".
Prin urmare, vnzarea cu opiune de rscumprare este o varietate de
vnzare ce conine o clauz prin care vnztorul i rezerv dreptul de a
rscumpra (i a lua napoi) bunul sau dreptul vndut cumprtorului. Aceast
clauz, numit n prezent opiune de rscumprare (n trecut pact de
rscumprare), este echivalentul unei condiii rezolutorii i trebuie stipulat
expres n contractul de vnzare-cumprare 264.
cumprtorului i la nevoie poate fi impus de ctre instana de judecat; deci, nu exist
incertitudine. Aa cum s-a artat i n literatura juridic francez, subordonarea transferului de
proprietate executrii unei obligaii consecutive vnzrii nu poate afecta existena vnzrii (a
se vedea P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier, op.cit., p.85).
263
A se vedea M.Murean, Pact de rscumprare, n M.Costin, M.Murean, V.Ursa,
Dicionar de drept civil 1980, pag.376.
Cumprarea i rscumprarea era o singur operaiune juridic; cu alte cuvinte, vnzarea
cu pact de rscumprare nu const n dou vnzri succesive, ci una singur, care se rezolv
n favoarea vnztorului (a se vedea D.Alexandresco, Principiile dreptului civil romn, vol.
VI, Editura Tipografia Curii Regale F.Gobl, Bucureti, 1926, pag.258).
264
n literatura juridic romn clasic s-a artat c facultatea de rscumprare rezervat
vnztorului nu este dect o condiie rezolutorie expres, care nu poate fi stipulat dect cu
102

Opiunea de rscumprare nu poate fi stipulat pentru un termen mai mare

de 5 ani. Dac prile au stipulat un termen mai mare, acesta se reduce de drept
la 5 ani (art.1758 alin.2 C.civ.).
b) Exercitarea opiunii. Conform art. 1759 alin.1 C.civ., vnztorul poate
exercita opiunea rscumprrii numai dac restituie cumprtorului preul
primit, cheltuielile pentru ncheierea contractului de vnzare i realizarea
formalitilor de publicitate.
De asemenea, exercitarea opiunii l oblig pe vnztor s restituie
cumprtorului cheltuielile pentru ridicarea i transportul bunului, cheltuielile
necesare i utile 265, ns n acest din urm caz numai n limita sporului de
valoare (art.1759 alin.2 C.civ.).
Dac vnztorul nu exercit opiunea de rscumprare, n termenul
stabilit de lege sau convenit de pri, atunci condiia rezolutorie care afecta
vnzarea este considerat a nu se fi ndeplinit, iar dreptul cumprtorului se
consolideaz retroactiv, devenind proprietar definitiv al bunului din momentul
ncheierii vnzrii (art.1759 alin.3 C.civ.). Pe cale de consecin, se consolideaz
i nstrinrile (grevrile) consimite ntre timp de cumprtor asupra bunului.
c) Efectele vnzrii. Efectele vnzrii cu opiune de rscumprare se
produc potrivit dispoziiilor privitoare la condiia rezolutorie, care se aplic n
mod corespunztor (art.1760 alin.1 C.civ.).
Astfel, n momentul n care vnztorul exercit opiunea de rscumprare
condiia rezolutorie s-a ndeplinit, vnzarea desfiinndu-se cu efect retroactiv,
ca i cum n-ar fi avut loc, iar bunul se ntoarce n patrimoniul su.
Cu toate acestea, art.1760 alin.1 C.civ. dispune c vnztorul este obligat
s respecte locaiunile ncheiate de cumprtor naintea exercitrii opiunii, dac
au fost supuse formalitilor de publicitate, dar nu mai mult de 3 ani din
momentul exercitrii opiunii.
Opiunea de rscumprare poate fi invocat de vnztor nu numai
mpotriva cumprtorului, dar i mpotriva terilor subdobnditori (fiind
indiferent dac n contractele de vnzare cu acetia fusese sau nu stipulat clauza
de rscumprare) deoarece avnd un drept supus condiiei rezolutorii
cumprtorul n-a putut s transmit mai multe drepturi dect avea el nsui
(nemo dat quod non habet). n acest sens, art. 1760 alin.2 C.civ. prevede c:
"Vnztorul care intenioneaz s exercite opiunea de rscumprare trebuie s
i notifice pe cumprtor, precum i pe orice subdobnditor cruia dreptul de
opiune i este opozabil i fa de care dorete s i exercite acest drept".
n termen de o lun de la data notificrii, vnztorul este obligat s
consemneze sumele menionate mai sus la dispoziia cumprtorului sau, dup
ocazia vnzrii (a se vedea C.Hamnagiu, N.Georgean, Codul civil adnotat, vol.III, Editura
Alcalay, Bucureti 1932, pag.716).
265
A se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, op.cit., pag.574.

103

caz, a terului subdobnditor, sub sanciunea decderii din dreptul de a exercita

opiunea de rscumprare (art.1760 alin.3 C.civ.).
Opiunea de rscumprare poate fi stipulat i n cazul vnzrilor care au
drept obiect o cot-parte dintr-un bun, situaie n care art. 1761alin.1 C.civ.
prevede c partajul bunului trebuie cerut i n raport cu vnztorul, dac acesta
nu i-a exercitat nc opiunea.
Vnztorul trebuie s-i exercite opiunea de rscumprare n cadrul
partajului, n caz contrar decade din dreptul de opiune, chiar i atunci cnd
bunul este atribuit, n tot sau n parte, cumprtorului (art.1761 alin.2 C.civ.).
d) Sanciune. n conformitate cu dispoziiile art. 1762 alin.1 C.civ.: " n
cazul n care diferena dintre preul rscumprrii i preul pltit pentru
vnzare depete nivelul maxim stabilit de lege pentru dobnzi, preul
rscumprrii va fi redus la preul pltit pentru vnzare".
nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil, sanciunea care
intervenea, pentru o asemenea situaie, era nulitatea absolut a vnzrii cu pact
de rscumprare.
Sanciunea nulitii avea ca scop oprirea practicilor cmtreti 266, care
constau n luarea (cumprarea) de ctre cmtari de la debitorii lor a unor
bunuri de o valoare mult mai mare dect cea a mprumutului acordat i reinerea
lor la scaden, n contul creanei, n caz de neexecutare a obligaiei. n fapt, se
realiza o simulaie n care creditorul (cmtarul, mprumuttorul) juca rolul
cumprtorului, iar debitorul (mprumutatul) juca rolul vnztorului, care
stipula clauza de rscumprare: creditorul (cmtar) acorda debitorului su un
mprumut cu dobnd foarte mare (contractul de mprumut era actul juridic
real, adevrat), solicitnd de la acesta, drept gaj, un bun de o valoare mult mai
mare dect cea a mprumutului acordat; debitorul nu avea de ales, remitea bunul
solicitat i semna cu creditorul un contract de vnzare-cumprare cu pact de
rscumprare (contractul de vnzare cu pact de rscumprare era actul juridic
aparent, simulat). "Preul" stipulat n actul aparent de vnzare cu pact de
rscumprare era mult mai mare dect mprumutul acordat (aceasta pentru c, n
realitate, "preul" reprezenta suma acordat cu titlu de mprumut, plus dobnzile
cmtreti). Dac n intervalul de timp stabilit de lege sau convenit de pri
vnztorul nu exercita facultatea de rscumprare, pe "preul" trecut n act,
bunul rmnea dobndit cumprtorului, care realiza astfel un mare beneficiu.
De cele mai multe ori "preul" din act era att de mare nct vnztorul nu
putea exercita facultatea de rscumprare.
Iat cum, prin intermediul unui contract de vnzare cu pact de rscumprare, se putea masca un mprumut cmtresc.
Pentru unele aspecte din practica judectoreasc, a se vedea i M.Niculescu, Consideraii
asupra modalitilor de garantare imobiliar a mprumuturilor cmtreti, n S.U.B.B.
nr.1/2000, pag.86 i urmt.
266

104

Prin sanciunea prevzut de art. 1762 alin.1 C.civ. se urmrete acelai

scop i n prezent: oprirea practicilor cmtreti.
Dispoziiile art. 1762 alin.1 C.civ. se aplic i vnzrilor n care vnztorul
se oblig s rscumpere bunul vndut.
C A P I T O L U L II
CONTRACTUL DE SCHIMB

1. Reglementare. Contractul de schimb se bucur de o reglementare

expres, dar succint, prin dispoziiile art.1763 - 1765 C.civ.
2. Noiune. Potrivit art. 1763 C.civ.: "Schimbul este contractul prin care
fiecare dintre pri, denumite copermutani, transmite sau, dup caz, se oblig
s transmit un bun pentru a dobndi un altul".
Din definiia legal a contractului de schimb rezult deosebirea fa de
contractul de vnzare. Esena acestei deosebiri const n faptul c n cazul
contractului de schimb fiecare parte contractant (copermutant) transmite
celeilalte un bun n schimbul unui alt bun. n cazul contractului de vnzare, o
parte contractant (vnztorul) transmite celeilalte (cumprtorul) un bun n
schimbul unei sume de bani (pre).
De asemenea, dac o parte contractant transmite celeilalte un bun n
schimbul unei obligaii de a face sau de a nu face, nu este un contract de schimb,
ci este fie un contract numit, cum ar fi contractul de ntreinere, fie un contract
nenumit 267. Dar, dac ambele prestaii ale prilor constau ntr-o sum de bani
(de exemplu, dac o parte contractant d celeilalte o bancnot de 100 lei n
schimbul a dou bancnote de 50 lei) atunci avem de-a face cu un contract de
schimb 268.
3. Caractere juridice. Contractul de schimb este un contract sinalagmatic, oneros, comutativ, consensual i translativ de proprietate. Se impun trei
precizri.
Prima precizare se refer la faptul c fiind un contract oneros, fiecare
parte contractant urmrete s obin, n schimbul bunului transmis, un alt bun.
Dac bunurile schimbate nu au o valoare egal sau echivalent, prile pot
conveni ntregirea diferenei de valoare prin plata unei sume de bani, numit
sult 269. ns, aa cum s-a artat n literatura juridic, n nici un caz sulta nu
poate ntrece valoarea bunului pe care l completeaz pentru a se realiza
A se vedea Dumitru C. Florescu, Contracte civile, Editura Universul Juridic, Bucureti,
2011, p.103.
268
F.Deak, op.cit.(2001), p.112.
269
Sulta poate consta nu numai ntr-o sum de bani, ci i ntr-o alt prestaie (a se vedea
D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.504).
267

105

echivalena prestaiilor, cci n acest caz operaia juridic nu ar mai fi schimb, ci

o vnzare cu dare n plat accesorie plii preului 270.
A doua precizare, chiar dac schimbul este, n principiu, un contract
consensual, totui cnd cel puin unul din bunurile schimbate este un teren sau o
construcie, contractul de schimb trebuie ncheiat ad validitatem n form
autentic.
n sfrit, a treia precizare se refer la faptul c, asemenea contractului de
vnzare, prin contractul de schimb se poate transmite nu numai dreptul de proprietate, dar i alte drepturi reale sau de crean.
4. Aplicarea regulilor de la vnzare. Datorit asemnrilor existente
ntre contractul de vnzare i contractul de schimb, art.1764 C.civ. prevede c:
"Dispoziiile privitoare la vnzare se aplic, n mod corespunztor, i
schimbului. Fiecare dintre pri este considerat vnztor, n ceea ce privete
bunul pe care l nstrineaz, i cumprtor, n ceea ce privete bunul pe care l
dobndete".
ns, aa cum s-a artat n literatura juridic anterioar intrrii n vigoare a
noului Cod civil, pot fi aplicate de la vnzare numai normele care se potrivesc
cu natura i efectele contractului de schimb. De exemplu, cele referitoare la
condiiile de capacitate, predarea bunurilor care fac obiectul schimbului,
obligaia reciproc de garanie contra eviciunii i contra viciilor ascunse 271.
n schimb, unele reguli de la vnzare nu pot fi aplicate i schimbului. De
exemplu, reglementrile referitoare la plata preului, care ar putea fi aplicate
numai cu privire la plata sultei. De asemenea, nu are aplicare regula suportrii
cheltuielilor contractului de ctre cumprtor (acestea se suport, n lips de
stipulaie contrar, de ambele pri, n mod egal) i nici regula interpretrii
clauzelor neclare, obscure, n contra vnztorului (se revine la regula de drept
comun, prevzut la art. 1269 C.civ., conform creia clauzele neclare se
interpreteaz n favoarea debitorului) 272.
n literatura juridic recent s-a artat c dac unul dintre copermutani
dovedete c lucrul primit este proprietatea unui ter, poate refuza predarea
lucrului su promis n schimb i poate fi obligat numai la restituirea lucrului
primit. Prin urmare, s-a susinut c schimbul lucrului altuia este nul absolut i
nulitatea contractului, n acest caz, poate fi invocat pe calea unei excepii de
neexecutare, ea repunnd prile n situaia anterioar 273. De asemenea, un alt
autor a susinut c atunci cnd transferul proprietii se realizeaz n momentul
ncheierii contractului, dac copermutanii nu au fiecare calitatea de proprietar,
contractul de schimb este sancionat cu nulitatea 274.
270

F.Deak, op.cit. (2001), p.113; Dumitru C. Florescu, op.cit., p.103.

F.Deak, op.cit.(2001), p.113; C.Toader, op.cit., p.98; D.Chiric, op.cit., Tratat 2008, p.503.
272
F.Deak, L.Mihai, R.Popescu, op.cit., p.152.
273
A se vedea Dumitru C. Florescu, op.cit., p.104.
274
A se vedea L.Stnciulescu, Curs de drept civil. Contracte., Editura Hamangiu ,2012,
p.201.
271

106

n opinia noastr, susinerea conform creia "dac unul dintre

copermutani dovedete c lucrul primit este proprietatea unui ter, poate refuza
predarea lucrului su promis n schimb i poate fi obligat numai la restituirea
lucrului primit", era perfect valabil n sistemul vechiului Cod civil de la 1864,
care la art. 1407 prevedea expres aceast soluie. ns, raportat la dispoziiile art.
1764 alin.1 i 1651 C.civ., o asemenea soluie este discutabil, ntruct vnzarea
(nstrinarea) bunului individual determinat aflat n proprietatea unui ter este
valabil, vnztorul (nstrintorul) fiind obligat s asigure transmiterea
dreptului de proprietate de la titularul su ctre cumprtor (dobnditor). De
asemenea, se aplic schimbului i dispoziiile art. 1683 alin. 2 i 3, cnd
copermutantul care a primit bunul individual determinat proprietatea unui ter,
poate dobndi ulterior, prin orice mijloc, direct sau indirect, proprietatea asupra
bunului.
Pe de alt parte, tot n baza art. 1683 C.civ., art. 1764 alin.1 i art. 1651,
ntruct vnzarea bunului altuia este valabil, considerm c i schimbarea
lucrului altuia este valabil, pentru c nici un text de lege nu prevede sanciunea
nulitii absolute.
5. Cheltuielile schimbului. Din dispoziiile art.1765 C.civ. rezult c, n
lips de stipulaie contrar, prile suport n mod egal cheltuielile contractului
de schimb.

107

CAPITOLUL III

CONTRACTUL DE DONAIE
Seciunea 1
REGLEMENTARE. NOIUNE I CARACTERE
JURIDICE
1. Reglementare. Noul Cod civil romn reglementeaz contractul de
donaie alturi de testament, n cartea a IV-a, titlul III "Liberalitile", art.985,
art.987, art.988, art.990, art.992, art.1011-1033 C.civ.275.
2. Noiune. Conform art. 985 C.civ. donaia este un contract prin care o
parte, numit donator, dispune n mod irevocabil de un bun, cu intenia de a
gratifica, n favoarea celeilalte pri, numit donatar 276.
260

Prin Legea nr.32/1994 a sponsorizrii (modificat prin Legea nr.204/2001 privind

aprobarea OUG nr.36/1998 pentru modificarea i completarea Legii nr.32/1994) au fost
reglementate contractul de sponsorizare i contractul de mecenat.
Sponsorizarea este, potrivit art. 1 alin. 1 din aceast lege, un contract prin care dou
persoane convin cu privire la transferul dreptului de proprietate asupra unor bunuri materiale
sau mijloace financiare pentru susinerea unor activiti fr scop lucrativ, desfurate de una
dintre pri, denumit beneficiar.
Mecenatul este, potrivit art. 1 alin.3 din aceeai lege, un act de liberalitate prin care o
persoan fizic sau juridic, numit mecena, transfer, fr obligaie de contrapartid direct
sau indirect, dreptul su de proprietate asupra unor bunuri materiale sau mijloace financiare
ctre o persoan fizic, ca activitate filantropic cu caracter umanitar, pentru desfurarea
unor activiti n domeniile: cultural, artistic, medico-sanitar sau tiinific.
Cu referire la contractul de sponsorizare, opiniile exprimate n literatura juridic romn
au fost diferite. Unii autori au considerat c este, n primul rnd, un contract cu titlu gratuit
(Gh.Beleiu), n timp ce alii au apreciat c este un contract oneros, comutativ sau aleatoriu
(F.uca, Donaie, sponsorizare, mecenat, n Revista de drept comercial nr.9/1998, p.95-111).
n literatura juridic francez, contractul de sponsorizare, fiind nenumit, este considerat un
amestec de antrepriz, de mprumut de consumaie i de donaie cu sarcini (a se vedea, pentru
alte amnunte C.Toader, op.cit., p.105).
De asemenea, n legislaia noastr mai sunt i alte acte normative care conin unele
reglementri n legtur cu materia donaiei i anume: O.G.nr.26/2000, modificat i
completat, cu privire la fundaii i asociaii; Legea nr.217/2002 pentru modificarea i
completarea legii partidelor politice.
276
A se vedea M.Murean, Drept civil. Contractele speciale. Curs universitar, Editura
Cordial Lex Cluj-Napoca 1999, p.153.
Pentru alte definiii, a se vedea F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, ediia a
III-a, actualizat i completat, Editura Universul Juridic Bucureti 2001, p.118; C.Toader,
Drept civil. Contracte speciale. Editura All Beck Bucureti 2003, p.103; L.Stnciulescu,
op.cit., p.204; T.Prescure, Curs de contracte civile, Editura Rosetti 2003, p.182-183;E.Safta
Romano, Contracte civile. ncheiere. Executare. ncetare, ediia a III-a revzut i adugit,
Editura Polirom 1999, p.178..
108

Esenial pentru existena contractului de donaie este intenia donatorului

de a dona (animus donandi), de a mri patrimoniul donatarului cu un bun fr a
primi nimic n schimb.
n lipsa inteniei liberale sau n caz de dubiu, nu avem de-a face cu o
donaie. De exemplu, nu sunt considerate donaii: premiile, cadourile sau
recompensele oferite, n scopuri publicitare, de un comerciant clienilor si,
pentru c nu sunt fcute animus donandi (ci n scopul de a-i promova numele,
marca sau obiectul activitii); executarea unei obligaii civile imperfecte
(naturale); operele de binefacere 277.
3. Caractere juridice. Contractul de donaie prezint urmtoarele
caractere juridice:
a) Donaia este un contract unilateral deoarece d natere la obligaii
numai n sarcina donatorului. n principiu, donatarul nu-i asum nici o obligaie
fa de donator 278.
Prin excepie, n cazul donaiei cu sarcini, n msura valorii sarcinilor
stipulate, contractul de donaie este oneros, fiind un adevrat contract
sinalagmatic (bilateral).
b) Donaia este un contract solemn 279. Spre deosebire de contractul de
vnzare-cumprare care este, n principiu, un contract consensual, donaia este
un contract solemn.
ntr-adevr, potrivit art. 1011 alin.1 C.civ.: "Donaia se ncheie prin
nscris autentic, sub sanciunea nulitii absolute ". Aa fiind, pentru ncheierea
valabil a contractului de donaie este imperios necesar (ad validitatem) ca
acordul de voin al prilor s mbrace forma solemn a nscrisului autentic.
Raiunea pentru care legiuitorul nostru a impus solemnitatea donaiei
const n protejarea voinei donatorului mpotriva unor vicii de consimmnt,
cum ar fi dolul (sugestia i captaia), protejarea familiei donatorului (donaia
putnd fi un mijloc de deturnare a bunurilor de la transmiterea lor pe calea
succesiunii legale).

277

A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.120.

n schimb, donatarul are o obligaie de recunotin fa de donator, dar aceast obligaie
este considerat, de unii autori, de natur legal, iar nu contractual, fiind sancionat cu
revocarea donaiei n cazul n care donatarul se face vinovat de ingratitudine fa de donator.
n acest sens, a se vedea I.Zinveliu, Contractele civile, instrumente de satisfacere a
intereselor cetenilor, Editura Dacia Cluj-Napoca 1978, p.143-144; C.Turianu, Contractul de
donaie reflectat n literatura juridic i practica judiciar (I), n revista "Dreptul" nr.1/2001,
p.137.
279
Relativ recent, ntr-o opinie se susine c meninerea contractului de donaie n categoria
contractelor solemne nu poate fi astzi justificat coerent. Se impune o "desolemnizare"
legal a donaiilor. Contractul de donaie s devin consensual, dar cu posibilitatea de a fi
probat doar printr-un mijloc "perfect" de dovad, cel puin un nscris sub semntur privat.
A se vedea, pentru amnunte, J.Goicovici, Discuii n legtur cu solemnitatea contractului
de donaie, n revista "Dreptul" nr.7/2005, p.39-53.
278

109

Prin excepie de la dispoziiile art.1011 alin.1 C.civ., nu sunt supuse

formei autentice donaiile indirecte, donaiile deghizate i darurile manuale.
c) Donaia este un contract cu titlu gratuit. Donatorul transfer dreptul de
proprietate asupra unui bun (sau alte drepturi, reale ori de crean) n favoarea
donatarului, fr a primi nimic n schimb. n cazul contractului de donaie, cauza
obligaiei donatorului o constituie gratificarea donatarului, cu intenia de a
mri patrimoniul acestuia, fr nici un contra-echivalent 280.
Prin excepie, n cazul donaiei cu sarcini, contractul devine oneros, dar
numai n limita valorii sarcinii.
d) Donaia este un contract translativ de proprietate n sensul c dreptul
de proprietate asupra bunului donat se transfer din patrimoniul donatorului n
patrimoniul donatarului. Transferul dreptului de proprietate se produce ntocmai
ca la contractul de vnzare-cumprare.
e) Donaia este o liberalitate. Fiind o liberalitate, donaia se deosebete de
alte acte juridice cu titlu gratuit, cum ar fi actele dezinteresate. Astfel, n cazul
liberalitilor (donaiile i legatele testamentare) dispuntorul i micoreaz
patrimoniul su cu bunurile donate sau testate altei persoane. n cazul actelor
dezinteresate (de exemplu, comodatul, mandatul sau depozitul gratuit)
dispuntorul procur altuia folosina unui bun sau un serviciu fr a primi nimic
n schimb (gratuit), dar prin aceasta nu-i micoreaz propriul su patrimoniu.
4. Promisiunea de donaie. Cu caracter de noutate, art. 1014 alin.1C.civ.
dispune c: "Sub sanciunea nulitii absolute, promisiunea de donaie este
supus formei autentice". Este vorba despre o excepie de la caracterul
consensual al promisiunii de a contracta.
n caz de neexecutare din partea promitentului, art. 1014 alin.2 C.civ.
prevede c promisiunea de donaie nu confer beneficiarului dect dreptul de a
pretinde daune-interese, echivalente cu cheltuielile pe care le-a fcut i
avantajele pe care le-a acordat terilor n considerarea promisiunii. Rezult c
beneficiarul nu poate solicita instanei de judecat pronunarea unei hotrri care
s in loc de contract.
Seciunea a-II-a
CONDIIILE DE VALIDITATE ALE CONTRACTULUI
DE DONAIE
A. Condiii de fond.
5. Precizri. Donaia fiind un contract, ncheierea sa valabil presupune
ndeplinirea condiiilor eseniale de validitate prevzute la art.1179 alin.1 C.civ.
A se vedea O.Cpn, Titlul gratuit n actele juridice, Editura Rosetti Bucureti 2003;
Pentru amnunte, a se vedea i Ioana Ramona Munteanu, Cauza liberalitilor, n revista
Studia Universitatis Babe-Bolyai nr.2/2003, p.118-149.

280

110

i anume; capacitatea; consimmntul; obiectul i cauza. .

6. Consimmntul. Acesta trebuie s ndeplineasc condiiile din dreptul
comun i anume: s fie serios, liber (adic s nu fie afectat de vicii de
consimmnt cum ar fi eroarea, dolul, violena etc.) i exprimat n cunotin de
cauz.
n cazul liberalitilor (donaii i legate testamentare) dolul se poate
manifesta sub forma captaiei i sugestiei, constnd n utilizarea unor mijloace
dolosive, frauduloase, pentru a-l determina sau pentru a-i sugera donatorului s
fac o donaie. Fr aceste mijloace dolosive donatorul n-ar fi fcut actul de
liberalitate 281.
ntruct contractul de donaie se ncheie intuitu personae, eroarea viciaz
consimmntul atunci cnd cade asupra identitii sau asupra calitilor
eseniale ale donatarului.
7. Capacitatea. Potrivit art.987 alin.1C.civ.: "Orice persoan poate face
i primi liberaliti, cu respectarea regulilor privind capacitatea". Rezult c, n
principiu, orice persoan poate face i primi donaii, dac se respect regulile
referitoare la capacitate.
Condiia capacitii de a dispune prin liberaliti trebuie ndeplinit la data
la care dispuntorul i exprim consimmntul (art.987 alin.2 C.civ.).
Condiia capacitii de a primi o donaie trebuie ndeplinit la data la care
donatarul accept donaia (art.987 alin.3 C.civ.).
Prin excepie de la prevederile art. 987 alin.1C.civ., legiuitorul nostru a
reglementat o serie de incapaciti speciale de a dispune i de a primi cu titlul
gratuit, la care ne vom referi mai jos.
7.1. Incapaciti de a dispune cu titlu gratuit.
a) Potrivit art.988 alin.1C.civ.: "Cel lipsit de capacitate de exerciiu sau cu
capacitate de exerciiu restrns nu poate dispune de bunurile sale prin
liberaliti, cu excepia cazurilor prevzute de lege".
Deci, minorii i persoanele puse sub interdicie judectoreasc 282 nu pot
face donaii, nici personal, nici prin reprezentant sau asistai de ocrotitorii legali,
nici dac ar obine ncuviinarea instanei de tutel. Incapacitatea se justific
prin protecia acordat acestei categorii de persoane.
Prin excepie, conform art. 146 alin.3 C.civ., minorul poate face daruri
obinuite potrivit strii lui materiale (de exemplu: mici cadouri de aniversri).

Aa cum s-a artat n literatura juridic, manoperele sau mijloacele dolosive, dac au fost
determinante, pot proveni chiar de la o ter persoan. Chiar i simpla reticen poate fi
reinut c element constitutiv de dol (a se vedea F.Deak, op.cit.- 2001 -, p.126).
282
n cazul persoanelor care nu se gsesc n deplintatea facultilor mintale, dar care nu au
fost puse sub interdicie judectoreasc, nu opereaz aceast incapacitate special de a
dispune cu titlu gratuit, deoarece o asemenea persoan este prezumat capabil, pn la proba
contrar. Desigur, dac se va demonstra c n momentul ncheierii contractului de donaie nu
a fost n deplintatea facultilor mintale, se va putea cere anularea conveniei.
281

111

Donaiile fcute cu nclcarea dispoziiilor art. 988 alin.1 sunt anulabile

(art.44 alin.1i 146 alin.4 C.civ.).
ntruct prin cstorie minorul dobndete capacitate deplin de exerciiu
(art.39 alin.1C.civ.), din acel moment poate face donaii. De asemenea, poate
face donaii n condiiile art. 40 C.civ. dac, pentru motive temeinice, instana de
tutel i recunoate minorului care a mplinit vrsta de 16 ani capacitatea deplin
de exerciiu.
b) Conform art. 988 alin.2 C.civ., sub sanciunea nulitii relative, nici
chiar dup dobndirea capacitii depline de exerciiu persoana n cauz nu
poate face donaii n favoarea celui care a avut calitatea de reprezentant ori
ocrotitor legal al su, nainte ca acesta s fi primit de la instana de tutel
descrcare pentru gestiunea sa.
Se excepteaz situaia n care reprezentantul sau, dup caz, ocrotitorul
legal este ascendentul dispuntorului.
c) Potrivit art.28 alin.7 din Legea nr.1/2000, Formele asociative de
proprietate asupra terenurilor cu vegetaie forestier, punilor i fneelor,
obti de moneni n devlmie, obti rzeeti nedivizate, composesoratele,
obti de cumprare, pduri grnicereti, pduri urbariale, comune politice,
cooperative, alte comuniti i forme asociative cu diferite denumiri, crora li sa reconstituit dreptul de proprietate asupra terenurilor n temeiul Legii nr.1/2000,
nu pot nstrina aceste terenuri nici prin acte cu titlu oneros, nici prin donaii 283.
7.2. Incapaciti de a primi cu titlu gratuit.
a) Potrivit art. 990 alin.1C.civ., nu pot primi donaii medicii, farmacitii
sau alte persoane, n perioada n care, n mod direct sau indirect, i acordau
ngrijiri de specialitate dispuntorului pentru boala care este cauz a decesului,
sub sanciunea anulrii actului.
Incapacitatea se ntemeiaz pe o prezumie absolut de captaie i
sugestie. Aa fiind, nu este admisibil dovada contrar, n sensul c donaia a
fost opera voinei libere a pacientului.
Sunt exceptate de la prevederile art.990 alin.1C.civ.:
a) liberalitile fcute soului, rudelor n linie dreapt sau colateralilor
privilegiai;
b) liberalitile fcute altor rude pn la al patrulea grad inclusiv, dac, la
data liberalitii, dispuntorul nu are so i nici rude n linie dreapt sau
colaterali privilegiai.
Totodat trebuie s precizm c aceast incapacitate special i privete
numai pe medicii i farmacitii care au tratat cu caracter repetat sau de
continuitate pacientul, n cursul bolii care este cauza morii. Interdicia nu-i
vizeaz pe medici i farmaciti n general. De exemplu, pacientul poate gratifica
Curtea Constituional a reinut c aceste dispoziii legale nu ncalc prevederile art.44 i
53 din Constituia Romniei i c "Limitele i coninutul acestui drept au fost stabilite n
acord cu dispoziiile art.44 alin. 1 teza a doua din Constituie..." a se vedea C.C.
dec.584/2005, publicat n M.Of.nr.1143/19.12.2005.
283

112

un prieten medic, dac acesta nu l-a tratat n cursul bolii care este cauza
decesului 284.
b) Aceeai incapacitate special de a primi donaii se aplic i preoilor
sau a altor persoane care acordau asisten religioas donatorului n timpul bolii
care este cauza decesului (art.990 alin.3C.civ.).
Conform art. 990 alin.4 C.civ., dac dispuntorul a decedat din cauza bolii,
termenul de prescripie a dreptului la aciunea n anulare curge de la data la care
motenitorii au luat cunotin de existena liberalitii.
n cazul n care dispuntorul s-a restabilit, aciunea n anularea donaiei
poate fi introdus n termen de 3 ani de la data la care dispuntorul s-a restabilit.
c) Potrivit art.10 din Legea nr.334/2006 privind finanarea activitii
partidelor politice i a campaniilor electorale, partidele politice, alianele
politice i alianele electorale, precum i candidaii independeni, nu pot primi
donaii sau servicii prestate cu titlu gratuit de la o autoritate ori instituie public,
de la o regie autonom, de la o companie naional, societate comercial sau
societate bancar cu capital integral ori majoritar de stat, de la un sindicat sau
cult religios, indiferent de natura acestuia. Sumele primite cu nclcarea acestor
dispoziii legale se confisc i se fac venit la bugetul de stat.
De asemenea, este interzis acceptarea donaiilor din partea altor state, din
partea organizaiilor din strintate, precum i din partea persoanelor fizice sau
juridice strine (art.11 din lege) 285.
Potrivit art.989 alin.2 C.civ., persoana care nu exist la data ntocmirii
liberalitii poate beneficia de o liberalitate dac acesta este fcut n favoarea
unei persoane capabile, cu sarcina pentru aceasta din urm de a transmite
beneficiarului obiectul liberalitii ndat ce va fi posibil.
8. Obiectul contractului de donaie.
Prestaia la care se angajeaz donatorul are ca obiect dreptul de proprietate
asupra unor bunuri mobile sau imobile (sau alte drepturi, reale ori de crean),
corporale sau incorporale. Bunul trebuie s fie n circuitul civil, s fie determinat
sau determinabil, s existe sau s poat exista n viitor.
Donatorul trebuie s aib calitatea de proprietar al bunului individual
determinat donat. n literatura juridic anterioar noului Cod civil se admitea c
dac se doneaz bunul altuia, donaia este nul absolut n toate cazurile,
deoarece donatorul se poate abine s dobndeasc proprietatea bunului altuia i
284

Potrivit art.34 din Legea drepturilor pacientului nr.46/2003"Personalul medical sau

nemedical din unitile sanitare nu are dreptul s supun pacientul nici unei forme de
presiune pentru a-l determina pe acesta s l recompenseze altfel dect prevd reglementrile
de plat legale din cadrul unitii respective. Pacientul poate oferi angajailor sau unitii
unde a fost ngrijit pli suplimentare sau donaii, cu respectarea legii".
285
Prin excepie, sunt permise donaiile constnd n bunuri materiale necesare activitii
politice, dar care nu sunt materiale de propagand electoral, primite de la organizaii politice
internaionale la care partidul politic respectiv este afiliat sau de la partide politice ori
formaiuni politice aflate n relaii de colaborare politic (pentru alte amnunte, a se vedea
F.Deak, L.Mihai, R,Popescu, op.cit., p.202).
113

deci donaia contravine principiului irevocabilitii 286. n prezent, raportat la

dispoziiile art.1651 i 1683 C.civ., considerm c donaia bunului altuia este
valabil, donatorul fiind obligat s asigure transmiterea dreptului de proprietate
de la titularul su la donatar.
9. Cauza contractului de donaie.
Cauza donaiei (motivul determinant al donaiei) const n intenia de a
gratifica pe donatar (animus donandi). Aa cum s-a artat, intenia liberal
justific mrirea patrimoniului donatarului n detrimentul donatorului,
constituind cauza ei 287.Cauza trebuie s ndeplineasc condiiile cerute de
dreptul comun : s existe, s fie licit 288 i moral 289.
B. Condiii de form.
10. Forma donaiei. Potrivit art.1011 alin.1C.civ.: "Donaia se ncheie
prin nscris autentic, sub sanciunea nulitii absolute".
Deci, pentru ncheierea valabil a contractului de donaie, consimmntul
ambelor pri trebuie manifestat n form autentic.
Forma autentic este impus de lege ca o msur de protecie a voinei
donatorului, care i micoreaz n mod actual i irevocabil patrimoniul n
favoarea unei alte persoane, fr a primi n schimb o valoare echivalent 290.
ntruct forma autentic este cerut de lege ad validitatem, dovada
contractului de donaie nu se poate face cu martori, chiar dac ar exista un
nceput de dovad scris 291.
Nerespectarea formei autentice se sancioneaz cu nulitatea absolut a
contractului de donaie. Nulitatea poate fi invocat de orice persoan interesat,
pe cale de aciune sau de pe cale de excepie (art.1247 alin.2
C.civ.).Deasemenea, instana de judecat este obligat s invoce din oficiu
nulitatea absolut (art.1247 alin.3 C.civ.).

A se vedea F.Deak, op.cit.(2001),p.120-121 i literatura juridic francez acolo citat.

Ibidem p.118; Pentru alte amnunte, a se vedea i Ioana Romana Munteanu, Cauza
liberalitilor, n revista Studia Universitatis Babe-Bolyai nr.2/2003, p.118-149.
288
n practica judectoreasc s-a hotrt c este nul, avnd o cauz ilicit, donaia fcut n
scopul sustragerii imobilului de la o urmrire silit (a se vedea Trib.jud.Hunedoara, decizia
civil nr.1147/1986, n R.R.D.nr.9/1987, p.76)
289
De exemplu, s-a apreciat c este nul absolut, pentru cauz imoral, donaia ncheiat n
scopul exclusiv al stabilirii, continurii ori remunerrii unor relaii de concubinaj (a se vedea
D. Radu, Examen teoretic al practicii judiciare privind unele probleme de drept civil i al
familiei, n R.R.D.nr.9/1984, p.48-49).
290
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.122. De asemenea, ntr-o alt opinie se susine c
forma autentic este menit s protejeze pe motenitori de excesele de liberaliti ale
donatorului (a se vedea D.Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Editura Lumina Lex 1997,
p.147.
291
A se vedea Tribunalul Suprem, sec.civ., decizia nr.800/1963, n JN nr.6/1964, p.163.
286
287

114

Contractul lovit de nulitate absolut nu este susceptibil de confirmare,

dect n cazurile prevzute de lege (art.1247 alin.4 C.civ.). De aceea, n
principiu, singura soluie este ca prile s refac contractul de donaie, cu
respectarea tuturor condiiilor prevzute de lege la data refacerii lui, situaie n
care contractul refcut va produce efecte numai pentru viitor (art.1259 C.civ.).
Prin excepie, legea prevede c motenitorii universali ori cu titlu
universal ai donatorului pot confirma contractul de donaie ncheiat de acesta,
nul pentru vicii de form. n acest sens, conform art. 1010 C.civ.: "Confirmarea
unei liberaliti de ctre motenitorii universali ori cu titlu universal ai
dispuntorului atrage renunarea la dreptul de a opune viciile de form sau
orice alte motive de nulitate, fr ca prin aceast renunare s se prejudicieze
drepturile terilor".
11. Contractul de donaie ncheiat ntre prezeni. Contractul se ncheie
ntre prezeni atunci cnd ambele pri, donatorul i donatarul (personal sau prin
mandatar), se prezint simultan n faa notarului public, unde i exprim
neechivoc consimmntul i semneaz actul autentic.
n practica judectoreasc s-a hotrt c valabilitatea autentificrii actului
este condiionat de existena, chiar la data autentificrii, a consimmntului
donatorului 292. Pn n momentul autentificrii donatorul poate reveni asupra
donaiei 293.
Dac contractul de donaie nu se ncheie personal de ctre pri, ci se
ncheie prin mandatar, procura mandatarului trebuie s fie special i autentic
(aadar, o mputernicire general, de a face orice acte de administrare sau de
dispoziie n numele donatorului, nu este considerat suficient, chiar dac este
autentic) 294
12. Contractul de donaie ncheiat ntre abseni. Din diferite motive,
este posibil ca donatorul i donatarul s nu se poat prezenta simultan (nici
personal i nici prin mandatar) n faa notarului public pentru semnarea actului
autentic. n acest caz, prile pot ncheia contractul de donaie i prin realizarea
unui acord de voine succesiv, prin ntocmirea mai nti a ofertei de donaie,
urmat de acceptarea acestei oferte. Dac ne gsim ntr-o asemenea situaie,
atunci contractul de donaie s-a ncheiat ntre abseni.
Dar, pentru ncheierea valabil a contractului de donaie ntre abseni, att
oferta de donaie, ct i acceptarea acestei oferte trebuie s fie fcute n form
autentic 295.
Este necesar i consimmntul donatarului deoarece, n toate cazurile, donaia se poate
face numai cu acordul donatarului.
293
A se vedea Trib.Suprem, sec.civ., dec.nr.2237/1956, n "Legalitatea popular" nr.9/1957,
p.1120. Cristiana Turianu, Contractul de donaie reflectat n literatura juridic i practica
judiciar (II), n "Dreptul" nr.2/2001, p.189-190.
294
A se vedea M.Murean, op.cit., p.155.
295
n literatura juridic s-a precizat c forma autentic trebuie s fie respectat i de ctre
ocrotitorul legal care accept sau ncuviineaz donaia fcut minorului ori interzisului sau de
292

115

Oferta de donaie poate fi revocat ct timp ofertantul nu a luat cunotin

de acceptarea destinatarului. Incapacitatea sau decesul ofertantului atrage
caducitatea acceptrii (art.1013 alin.1C.civ.).
Rezult c n materie de donaie, contractul nu este ncheiat (perfectat) ct
timp donatorul nu a luat cunotin de acceptarea donatarului, regul derogatorie
de la prevederile art. 1186 C.civ. Aceasta deoarece, pn n acel moment,
donatorul poate revoca oferta de donaie. De aceea, acceptarea ofertei semnific
realizarea acordului de voin, dar contractul de donaie ntre abseni nu este
perfectat n acest moment, n sensul c nu produce efecte juridice. Pentru ca
donaia ntre abseni s produc efecte juridice este necesar ca actul de acceptare
s fie comunicat (notificat) donatorului n timpul vieii lui (s nu fi decedat ntre
timp), iar acesta s ndeplineasc condiiile referitoare la capacitate n momentul
n care ia cunotin de acceptarea donatarului. Contractul produce efecte numai
din momentul n care donatorul a luat cunotin de actul de acceptare din partea
donatarului (sistemul "recepiunii") 296.
Incapacitatea sau decesul ofertantului nainte de momentul acceptrii
atrage caducitatea ofertei de donaie 297.
Pe de alt parte, conform art.1013 alin.2 C.civ., oferta de donaie nu mai
poate fi acceptat dup decesul destinatarului ei. ns, motenitorii destinatarului
pot comunica acceptarea fcut de acesta.
Acceptarea poate fi revocat de ctre donatar pn n momentul cnd
ajunge la cunotina ofertantului (donatorului). De asemenea, acceptarea devine
caduc i contractul nu este ncheiat, dac donatorul moare sau devine incapabil
nainte de a fi recepionat acceptarea.
13. Actul estimativ. Pe lng forma autentic, legiuitorul a prevzut nc
o formalitate ce trebuie respectat n cazul donrii unor bunuri mobile. Astfel,
potrivit art.1011 alin.3 C.civ.: "Bunurile mobile care constituie obiectul donaiei
trebuie enumerate i evaluate ntr-un nscris, chiar sub semntur privat, sub
sanciunea nulitii absolute a donaiei".
Actul estimativ poate fi cuprins n chiar actul autentic de donaie sau poate
fi cuprins i ntr-un nscris separat sub semntur privat, nefiind necesar
redactarea lui n form autentic. n schimb, actul estimativ trebuie semnat de
ambele pri contractante.

ctre organul de stat competent s accepte donaia fcut statului (a se vedea F.Deak, op.cit
(2001), p.123-124; n acelai sens i marea majoritate a soluiilor jurisprudeniale - vezi
Trib.Mun.Bucureti, sec. a-IV-a civ., dec.nr.1820/1997, n Culegere de decizii TMB 19931997, p.25-26).
296
Donatorul poate revoca oferta de donaie ct timp nu a luat cunotin de actul de acceptare
(art.1013 alin.1). Revocarea poate fi expres sau tacit i nu trebuie notificat donatarului (a
se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.124).
297
A se vedea M.Murean, op.cit., Curs 1999, p.155.
116

14. Excepii de la forma autentic. Art.1011 alin.2 C.civ. prevede c nu

sunt supuse formei autentice: donaiile indirecte, donaiile deghizate i darurile
manuale. Vom analiza mai jos aceste donaii.
Seciunea a-III-a
UNELE CATEGORII PARTICULARE DE DONAII
15. Donaiile indirecte. Donaiile indirecte sunt liberaliti, fcute cu
intenia de a gratifica, dar care se nfptuiesc pe calea unui alt act juridic, diferit
de contractul de donaie 298. Prile ncheie un act juridic real, nesimulat, numai
c prin acest act se realizeaz indirect o donaie.
ntruct prile nu ncheie un contract de donaie, ci alt act juridic, nu se
cere respectarea formei autentice. Actul juridic ncheiat de pri trebuie s
ndeplineasc numai condiiile de fond i de form cerute de lege pentru acest
act, precum i condiiile de fond ale donaiei.
Actele juridice prin care se pot realiza donaii indirecte sunt:
a)Renunarea la un drept. Dac renunarea la un drept se face cu intenia
de a gratifica beneficiarul, atunci se realizeaz indirect o donaie. De exemplu,
reanunarea la o motenire sau renunarea la un legat, fcut cu titlu gratuit, va
profita comotenitorilor sau motenitorului subsecvent, care vor beneficia de
partea din motenire cuvenit renuntorului; renunarea la un drept de uzufruct,
de care va beneficia nudul proprietar.
b)Remiterea de datorie. Renunarea creditorului la dreptul su de crean,
cu consimmntul debitorului, dac s-a fcut cu intenia de a-l gratifica pe
debitor, este o donaie indirect. Astfel, debitorul beneficiaz de un folos gratuit
egal cu valoarea creanei pe care trebuia s o plteasc creditorului su.
c)Stipulaia pentru altul. Stipulaia n favoarea unei tere persoane este tot
o donaie indirect, dac s-a fcut cu intenia de a gratifica. De exemplu,
stipulantul (donator) l oblig pe promitent s execute o prestaie n favoarea
beneficiarului (donatar), pe care intenioneaz s-l gratifice n acest mod.
16. Donaiile deghizate. Donaiile deghizate (simulate) sunt acelea
ascunse sub forma unui contract cu titlu oneros sau fcute unei persoane
interpuse. Deci, ntre pri se ncheie un act juridic real, secret, cu titlu gratuit
(contract de donaie), dar i un act juridic aparent, fie cu titlu oneros (un contract
de vnzare-cumprare), fie cu o persoan interpus, menit s ascund terilor
adevrata operaiune juridic intervenit ntre ele sau adevratul beneficiar al
donaiei.
ntruct donaiile deghizate sunt adevrate donaii, ele sunt supuse
condiiilor de fond prevzute special pentru donaii (capacitate, reduciune,

298

A se vedea M.Murean, op.cit., p.161, F.Deak, op.cit.(2001), p.144.

117

raport, revocare n cazurile prevzute de lege). Cu alte cuvinte, se aplic aceleai

reguli de fond ca i pentru donaiile aparente 299.
Potrivit art.992 alin.1C.civ., sanciunea care se aplic liberalitilor
deghizate sub forma unui contract cu titlu oneros sau fcute unei persoane
interpuse, este nulitatea relativ.
Sunt prezumate, pn la proba contrar, ca fiind persoane interpuse:
ascendenii, descendenii i soul persoanei incapabile de a primi liberaliti,
precum i ascendenii i descendenii soului acestei persoane (art.992 alin.2
C.civ.).
17. Darurile manuale. Darurile manuale sunt donaii ale unor bunuri
mobile corporale cu o valoare de pn la 25.000 lei , care sunt valabile fr
respectarea vreunei forme solemne, cu condiia realizrii lor prin tradiiunea
bunurilor 300. n acest sens, art. 1011 alin.4 din C.civ. prevede c: "Bunurile
mobile corporale cu o valoare de pn la 25.000 lei pot face obiectul unui dar
manual, cu excepia cazurilor prevzute de lege. Darul manual se ncheie
valabil prin acordul de voine al prilor, nsoit de tradiiunea bunului".
Rezult c imobilele, bunurile mobile incorporale (drepturi de crean,
fond de comer, drepturi de creaie intelectual), nu pot forma obiectul unui dar
manual deoarece nu sunt susceptibile de a fi transferate i dobndite printr-o
predare i primire de la mn la mn 301. De asemenea, nu pot forma obiectul
darului manual nici bunurile mobile corporale cu o valoare mai mare de 25.000
lei ori bunurile viitoare (deoarece darul manual presupune tradiia bunului, deci
o existen actual).
n schimb, titlurile la purttor (asimilate bunurilor mobile corporale) i
biletele de banc pot face obiectul darului manual, deoarece transmiterea
acestora se face de la mn la mn.
Din prevederile art.1011 alin.4 C.civ. rezult c valabilitatea darului
manual presupune, n principiu, dou condiii:
- acordul de voine al prilor, ntruct darul manual este un act juridic
(contract), iar nu un fapt juridic;
- tradiiunea (remiterea efectiv) a bunului; tradiiunea bunului este o
condiie de validitate, iar nu un simplu act de executare a donaiei; desigur c
dac bunul mobil corporal se afl deja la donatar, indiferent cu ce titlu, simplul
acord de voin privind druirea i acceptarea este suficient pentru formarea
valabil a darului manual 302.
Avnd n vedere cele de mai sus, darul manual este un contract real de
donaie, supus tuturor condiiilor de fond cerute de lege pentru validitatea donaiei (irevocabilitate, raport, reduciune, revocare n cazurile prevzute de lege).
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.141; F.Moiu, op.cit., p.136.
A se vedea M. Murean, op.cit., p.163.
301
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.149.
302
A se vedea M.Murean, op.cit., p.163.
299
300

118

Darul manual derog numai de la condiiile de form ale donaiei.

Dovada darului manual, ntre pri sau succesorii lor, se face cu un nscris
(fie autentificat, fie sub semntur privat). n schimb, terele persoane pot face
dovada cu orice mijloc de prob.
18. Donaia cu sarcin. Donaia este cu sarcin atunci cnd donatorul
impune donatarului o obligaie determinat, fie n folosul lui nsui, fie n folosul
donatorului,fie n folosul unei tere persoane.
n principiu, orice donaie poate fi afectat de modalitatea sarcinii,
inclusiv darul manual 303.
Dac donatarul accept donaia, atunci el este obligat s execute sarcina
stipulat n contract. n caz de neexecutare a sarcinii, donatorul poate cere fie
executarea silit, fie revocarea donaiei.
Contractul de donaie cu sarcin este gratuit numai n limita valorii nete de
care beneficiaz donatarul (diferena dintre valoarea bunului i valoarea sarcinii;
dac sarcina a fost stipulat n favoarea donatarului, atunci contractul este n
ntregime gratuit).
19. Donaiile ntre soi i donaiile fcute viitorilor soi n vederea
cstoriei. Donaia ntre soi este contractul prin care unul dintre soi, n timpul
cstoriei, doneaz un bun propriu celuilalt so.
Spre deosebire de celelalte donaii, care sunt esenialmente irevocabile,
donaiile ntre soi sunt revocabile 304. n acest sens, art.1031 C.civ. prevede c:
"Orice donaie ncheiat ntre soi este revocabil numai n timpul cstoriei".
Soul donator, pe perioada cstoriei, poate revoca oricnd donaia fcut
celuilalt so, fr nici o formalitate i fr a-i justifica hotrrea de revocare, aa
cum era i nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil. Astfel fiind, orice
clauz de irevocabilitate, stipulat de soi n contract, este lovit de nulitate
absolut.
Revocarea poate fi expres sau tacit, dar ea constituie un drept personal
exclusiv al donatorului, care nu poate fi exercitat nici de motenitorii
donatorului i nici de creditorii acestuia.
Revocarea poate fi exercitat numai mpotriva soului donatar, nu i
mpotriva motenitorilor acestuia, deoarece revocarea poate avea loc numai n
A se vedea M.Murean op.cit.(Curs 1999), p.165.
Donaiile pe care soii i le fac n timpul cstoriei au fost, n toate timpurile i n toate
legislaiile, supuse unui regim restrictiv din cauza influenei spoliatoare la care un so poate s
fie supus din partea celuilalt. n dreptul roman i n vechea noastr legiuire restricia mergea
pn la nulitate, afar de cazul cnd soul donator nu revocase liberalitatea n care caz era
meninut ca donaie pentru pricin de moarte. Legiuitorul nostru, dup modelul legii
franceze, s-a lsat condus de ideea c o liberalitate fcut de un so ctre cellalt este deseori
rezultatul unor sentimente care cu timpul se pot modifica i a admis, n principiu, validitatea
unei asemenea donaii dar cu restricia care const n facultatea nengrdit rezervat soului
donator de a revoca liberalitatea (A se vedea mai multe amnunte Matei B. Cantacuzino,
Elementele dreptului civil, Editura ALL Educaional, 1998, p.384-385).
303
304

119

timpul cstoriei (dac soul donatar decedeaz, cstoria nceteaz prin deces i
deci donaia nu mai poate fi revocat, ea devenind irevocabil).
n alt ordine de idei, conform art. 1032 C.civ.: "nulitatea cstoriei
atrage nulitatea relativ a donaiei fcute soului de rea-credin".
De asemenea, este lovit de nulitate (absolut) orice simulaie n care
donaia reprezint contractul secret n scopul de a eluda revocabilitatea
donaiilor ntre soi (art.1033 alin.1C.civ.). Sunt prezumate persoane interpuse,
pn la proba contrar, rudele donatarului la a cror motenire acesta ar avea
vocaie n momentul donaiei i care nu au rezultat din cstoria cu donatorul
(art.1033 alin.2 C.civ.).
Potrivit art. 1030 C.civ.: "Donaiile fcute viitorilor soi sau unuia dintre
ei, sub condiia ncheierii cstoriei, nu produc efecte n cazul n care cstoria
nu se ncheie".
Este o instituie nou, care nu a fost reglementat de vechiul cod civil de
la 1864. Din textul art. 1030 C.civ. rezult c donaiile fcute viitorilor soi sunt
contracte de donaie ncheiate sub condiia suspensiv a ncheierii cstoriei,
producnd efecte numai dac se ndeplinete condiia.
Seciunea a-IV-a
EFECTELE CONTRACTULUI DE DONAIE
20. Efectul translativ al contractului. Contractul de donaie are caracter
translativ, producnd de drept transferul dreptului de proprietate (sau a altui
drept, real ori de crean) asupra bunului din patrimoniul donatorului n
patrimoniul donatarului. Efectul translativ se produce ntocmai ca la contractul
de vnzare-cumprare, din momentul ncheierii contractului, chiar dac bunul nu
a fost predat (art.1674 C.civ.). Excepie face darul manual, care se ncheie
valabil prin acordul de voine, nsoit de tradiiunea bunului (art.1011 alin.4
C.civ.).
Ca efect al ncheierii contractului de donaie, n sarcina prilor se nasc
unele obligaii specifice, aa cum vom arta mai jos.
21. Obligaiile donatorului. Dup ncheierea contractului, donatorul are
obligaia de a preda bunul donat i de a-l conserva pn la predare, ntocmai ca
i vnztorul (se aplic art.1651C.civ.). n cazul darului manual, aceast
obligaie nu exist deoarece predarea se face chiar n momentul ncheierii
contractului.
Donatorul rspunde fa de donatar pentru pieirea sau deteriorarea bunului
numai n caz de dol sau culp grav. n acest sens, art. 1017 C.civ. prevede c:
"n executarea donaiei, dispuntorul rspunde numai pentru dol i culp
grav".
Donatorul nu are obligaia de a garanta mpotriva eviciunii, dect dac a
promis expres garania sau dac eviciunea provine din fapta sa ori dintr-o
120

mprejurare care afecteaz dreptul transmis, pe care a cunoscut-o i nu a

comunicat-o donatarului la ncheierea contractului (art.1018 alin.1C.civ.). n
schimb, n cazul donaiei cu sarcini, donatorul rspunde de eviciune n limitele
valorii sarcinilor, ntocmai ca un vnztor (art.1018 alin.2 C.civ.).
n ce privete garania contra viciilor ascunse, art. 1019 alin.1 C.civ.
dispune c "Donatorul nu rspunde pentru viciile ascunse ale bunului donat".
ns, dac a cunoscut viciile ascunse, dar nu le-a adus la cunotina
donatarului la ncheierea contractului, donatorul este obligat s repare
prejudiciul cauzat donatarului prin aceste vicii (art.1019 alin.2C.civ.).
n cazul donaiei cu sarcini, n limita valorii acestora, donatorul rspunde
pentru viciile ascunse ca i vnztorul (art.1019 alin.3 C.civ.).
22. Obligaiile donatarului. Donatarul are o obligaie de recunotin
fa de donator, obligaie care este nu numai moral, ci i juridic, din moment
ce nclcarea ei poate atrage revocarea donaiei pentru ingratitudine 305.
De asemenea, n cazul donaiei cu sarcini, donatarul are obligaia de a
executa sarcinile, deoarece, n caz contrar, donatorul este ndreptit s solicite
fie executarea silit, fie revocarea donaiei.
23. Opozabilitatea fa de teri a donaiei. Ca i n materie de vnzare,
opozabilitatea fa de teri se realizeaz prin ndeplinirea formelor de publicitate
cerute de lege (prin nscrierea dreptului donatarului n cartea funciar, dac
donaia are ca obiect un bun imobil; prin posesia de bun-credin a bunurilor
mobile; prin notificarea cesiunii de crean sau acceptarea acesteia de ctre
debitorul cedat).
n acest sens, art. 1012 C.civ. prevede c, n scop de informare a
persoanelor interesate, notarul care autentific un contract de donaie are
obligaia s nscrie de ndat acest contract n registrul naional notarial, inut n
format electronic, iar dispoziiile n materie de carte funciar rmn aplicabile.
Seciunea a-V-a
PRINCIPIUL IREVOCABILITII DONAIILOR I
EXCEPIILE DE LA ACEST PRINCIPIU
24. Principiul irevocabilitii donaiei. Conform art.985 C.civ., donaia
este contractul prin care o parte, numit donator, dispune n mod irevocabil de
un bun n favoarea donatarului.
Rezult c donaia este un contract irevocabil, n sensul c donatorul nu
mai poate reveni asupra consimmntului su din momentul n care donaia a
fost acceptat de ctre donatar i ncepe s produc efecte juridice.
Desigur, aa cum s-a artat n literatura juridic, orice contract civil, odat
ncheiat valabil, este irevocabil, n sensul c nu mai poate fi desfiinat n mod
305

A se vedea M.Murean, op.cit., p.167; F.Moiu, op.cit., p.146.

121

unilateral, ci numai printr-un nou acord de voin al prilor. Irevocabilitatea

donaiei este ns mai accentuat deoarece privete nu doar efectele, ci nsi
esena contractului, fiind o condiie de validitate pentru formarea lui 306.
De aceea, orice clauze sau condiii a cror ndeplinire atrn numai de
voina donatorului i care i-ar permite acestuia s zdrniceasc ori s micoreze
folosul gratuit procurat donatarului, sunt incompatibile cu esena donaiilor. n
acest sens, art.1015 alin.1C.civ.prevede c: "Donaia nu este valabil atunci
cnd cuprinde clauze ce permit donatorului s o revoce prin voina sa".
25. Clauze incompatibile cu principiul irevocabilitii donaiei.
Potrivit art.1015 alin.2 C.civ. este lovit de nulitate absolut donaia care:
a) este afectat de o condiie a crei realizare depinde exclusiv de voina
donatorului. De exemplu, o condiie pur potestativ din partea donatorului ("i
donez dac voi vrea") 307. Nu sunt incompatibile cu principiul irevocabilitii
donaiei condiiile cazuale sau mixte, ori condiiile potestative din partea
donatarului. De asemenea, este valabil o donaie cu clauz de ntoarcere a
bunului donat. n acest sens, conform art. 1016 alin.1 C.civ.: "Contractul poate
s prevad ntoarcerea bunurilor druite, fie pentru cazul cnd donatarul ar
predeceda donatorului, fie pentru cazul cnd att donatarul, ct i descendenii
si ar predeceda donatorului". n cazul n care donaia are ca obiect bunuri
supuse unor formaliti de publicitate, att dreptul donatarului, ct i dreptul de
ntoarcere sunt supuse acestor formaliti (art.1016 alin.2C.civ.);
b) impune donatarului plata datoriilor pe care donatorul le-ar contracta
n viitor, dac valoarea maxim a acestora nu este determinat n contractul de
donaie. O asemenea clauz este inadmisibil deoarece acceptarea ei ar putea
anihila avantajul material procurat donatarului (donatorul ar putea revoca
indirect donaia contractnd datorii pn la concurena valorii bunului donat);
c) confer donatorului dreptul de a denuna unilateral contractul;
d) permite donatorului s dispun n viitor de bunul donat, chiar dac
donatorul moare fr s fi dispus de acel bun. O asemenea clauz este n
realitate o condiie rezolutorie pur potestativ care atrage nulitatea oricrei
convenii 308 .Dac dreptul de a dispune vizeaz doar o parte din bunurile
donate, nulitatea opereaz numai n privina acestei pri.
26. Excepii de la principiul irevocabilitii donaiei. Sunt exceptate de
la principiul irevocabilitii numai donaiile ntre soi, care potrivit art.1031
C.civ. sunt esenialmente revocabile, indiferent dac sunt donaii indirecte,
deghizate sau daruri manuale.
27. Cauze legale care permit revocarea donaiei. Potrivit art.1020 C.civ.
donaia poate fi revocat pentru ingratitudine i pentru neexecutarea fr
justificare a sarcinilor la care s-a obligat donatarul.
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001) p.133; M.Murean, op.cit., p.169.
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.134.
308
Ibidem p.134.
306
307

122

Art.1021C.civ. dispune c: "Revocarea pentru ingratitudine i pentru

nendeplinirea sarcinilor nu opereaz de drept". Prin urmare, revocarea donaiei
se face pe calea exercitrii de ctre donator a unei aciuni n justiie (dac prile
nu ajung la un acord n acest sens).
27.1. Revocarea donaiei pentru ingratitudine. n conformitate cu
dispoziiile art.1023 C.civ. donaia se revoc pentru ingratitudine n urmtoarele
cazuri:
a) dac donatarul a atentat la viaa donatorului, a unei persoane
apropiate lui sau, tiind c alii intenioneaz s atenteze, nu l-a ntiinat. Prin
"atentat la viaa donatorului" se nelege comiterea de ctre donatar, cu intenie,
a infraciunii de omor sau tentativ de omor asupra donatorului ori unei persoane
apropiate lui. Uciderea din culp nu constituie o cauz de revocare a donaiei.
Nu se cere o hotrre judectoreasc de condamnare penal a donatarului. Este
suficient dac instana civil stabilete svrirea cu intenie a faptelor imputate
donatarului.;
b) dac donatarul se face vinovat de fapte penale, cruzimi sau injurii
grave fa de donator. Faptele trebuie comise cu intenie. Instana de judecat va
aprecia gravitatea lor;
c) dac donatarul refuz n mod nejustificat s asigure alimente
donatorului ajuns n nevoie, n limita valorii actuale a bunului donat, inndu-se
ns seama de starea n care se afla bunul la momentul donaiei. Aa cum s-a
artat n literatura juridic anterioar noului Cod civil, refuzul de alimente nu
este sancionat cu revocarea donaiei dac donatorul avea rude sau alte persoane
obligate i n situaia de a-i acorda ntreinere 309. ntruct alimentele trebuie
acordate n limita valorii actuale a bunului donat, dac acesta piere fortuit
donatarul poate refuza acordarea lor. n toate cazurile, refuzul nejustificat de
alimente este sancionat numai prin posibilitatea revocrii donaiei; donatorul nu
este ndreptit s cear instanei de judecat obligarea donatarului la ntreinere,
deoarece donatarul nu i-a asumat o asemenea obligaie (prile nu au ncheiat
un contract de ntreinere). Nici donatarul nu poate cere restituirea, prin
echivalent, a prestaiilor efectuate de bunvoie, chiar dac existau persoane
obligate la ntreinere fa de donator 310.
Potrivit art. 1024 alin.1 C.civ., dreptul la aciunea prin care se solicit
revocarea donaiei pentru ingratitudine se prescrie n termen de un an din ziua
n care donatorul a tiut c donatarul a svrit fapta de ingratitudine. Rezult c
termenul de un an este un termen de prescripie, cruia i se aplic dispoziiile
referitoare la suspendare i ntrerupere.
Aciunea n revocarea donaiei pentru ingratitudine este considerat o
pedeaps civil 311. Pe cale de consecin, aciunea este strict personal i deci
poate fi exercitat numai de ctre donator. n acest sens, art. 1024 alin.3 C.civ.
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.165; M.Murean, op.cit., p.172.
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.165.
311
Ibidem.; F.Moiu, op.cit., p.151.
309
310

123

prevede c:"Cererea de revocare nu poate fi introdus de motenitorii

donatorului, cu excepia cazului n care donatorul a decedat n termenul
prevzut la alin.1 fr s l fi iertat pe donatar. De asemenea, motenitorii si
pot introduce aciunea n revocare n termen de un an de la data morii
donatorului, dac acesta a decedat fr s fi cunoscut cauza de revocare."
Acest ultim termen de un an este un termen de decdere, nesusceptibil de
suspendare i ntrerupere.
Aciunea n revocare introdus de donator poate fi continuat de
motenitorii acestuia (art.1024 alin.4 C.civ. C.civ.).
Aa cum s-a artat n literatura juridic, fiind vorba despre o pedeaps
civil, titularul aciunii (donatorul) l poate ierta pe donatar, dar nu se poate
renuna la aciunea n revocarea donaiei cu anticipaie, nainte de comiterea
actelor sau faptelor de ingratitudine 312. De exemplu, se prezum c l-a iertat
dac a trecut un an din ziua n care donatorul a tiut c donatarul a svrit fapta
de ingratitudine, fr s fi solicitat instanei de judecat revocarea donaiei.
Pe de alt parte, aciunea n revocarea donaiei pentru ingratitudine poate fi
exercitat numai mpotriva donatarului. Dac donatarul a decedat dup
introducerea aciunii n revocare, aceasta poate fi continuat mpotriva
motenitorilor (art.1024 alin.2 C.civ.). n cazul n care sunt mai muli donatari,
dar numai unii se fac vinovai de comiterea unor fapte de ingratitudine, donaia
va putea fi revocat fa de toi numai dac s-a convenit expres n acest sens n
contract 313.
Cu privire la efectele revocrii donaiei pentru ingratitudine, dac
restituirea n natur a bunului donat nu este posibil, donatarul va fi obligat s
plteasc valoarea acestuia, socotit la data soluionrii cauzei (art.1025
alin.1C.civ.).
De asemenea, donatarul va fi obligat s restituie fructele pe care le-a
perceput ncepnd cu data introducerii cererii de revocare a donaiei (art.1025
alin.2 C.civ.).
n schimb, admiterea aciunii n revocare nu produce efecte retroactive
fa de terii dobnditori de bun-credin cu titlu oneros. n acest sens, art. 1026
C.civ. prevede c: "Revocarea pentru ingratitudine nu are niciun efect n
privina drepturilor reale asupra bunului donat dobndite de la donatar cu titlul
oneros, de ctre terii de bun-credin i nici asupra garaniilor constituite n
favoarea acestora. n cazul bunurilor supuse unor formaliti de publicitate,
dreptul terului trebuie s fi fost nscris anterior nregistrrii cererii de revocare
n registrele de publicitate aferente". Aceasta deoarece aciunea n revocare
pentru ingratitudine nu este o aciune n rezoluiune, ci o aciune n restituire cu
caracter de pedeaps 314.
312

A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.166.

A se vedea M.Murean, op.cit., p.173; F Deak, op.cit.(2001), p.166; Trib.Suprem, col.civ.,
dec.nr.681/1955, n C.D. pe anul 1955, p.81-82.
314
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.166-167.
313

124

27.2. Revocarea donaiei pentru neexecutarea sarcinilor. Potrivit

art.1027 alin.1 C.civ. dac donatarul nu execut sarcina la care s-a obligat,
donatorul sau succesorii si n drepturi pot cere fie executarea sarcinii, fie
revocarea donaiei.
Dispoziiile de mai sus constituie o aplicare a principiilor generale din
materia contractelor sinalagmatice cu privire la rezoluiunea contractului pentru
nendeplinirea culpabil a obligaiilor uneia dintre pri.
Prin urmare, la fel ca rezoluiunea, revocarea donaiei pentru neexecutarea
sarcinilor se poate face numai prin aciune n justiie. Aciunea n revocare poate
fi introdus de donator, de motenitorii si (dup decesul donatorului), precum i
de ctre creditorii si, pe calea aciunii oblice, ntruct aciunea nu are caracter
strict personal, ci caracter patrimonial.
Aciunea n revocare trebuie introdus mpotriva donatarului, iar dup
decesul acestuia mpotriva motenitorilor si, ntruct obligaia de executare a
sarcinii fiind patrimonial a trecut asupra acestora.
n cazul n care sarcina a fost stipulat n favoarea unui ter, acesta poate
cere numai executarea sarcinii, nu i rezoluiunea contractului, deoarece nu este
parte n contract.
Dreptul la aciunea prin care se solicit executarea sarcinii sau
revocarea donaiei se prescrie n termen de 3 ani de la data la care sarcina
trebuia executat (art.1027 alin.3 C.civ.).
n ce privete efectele revocrii donaiei pentru neexecutarea sarcinii,
art.1029 C.civ. prevede c bunul donat reintr n patrimoniul donatorului liber
de orice drepturi constituite ntre timp asupra lui, sub rezerva dispoziiilor
art.1648 C.civ. 315.
28. Revocarea promisiunii de donaie. Conform art. 1022 alin.1 C.civ.
promisiunea de donaie se revoc de drept dac anterior executrii sale se ivete
unul dintre cazurile de revocare pentru ingratitudine prevzute la art.1023.
De asemenea, promisiunea de donaie se revoc de drept i atunci cnd,
anterior executrii sale, situaia material a promitentului s-a deteriorat ntr-o
asemenea msur nct executarea promisiunii ar fi excesiv de oneroas pentru
el, ori promitentul a devenit insolvabil (art.1022 alin.2 C.civ.).

Dac bunul supus restituirii a fost nstrinat, aciunea n restituire poate fi exercitat i
mpotriva terului dobnditor, sub rezerva regulilor de carte funciar sau a efectului dobndirii
cu bun-credin a bunurilor mobile ori, dup caz, a aplicrii regulilor privitoare la
uzucapiune (art.1648 C.civ.).

315

125

CAPITOUL IV
CONTRACTUL DE LOCAIUNE
Seciunea 1
NOIUNEA, CARACTERELE JURIDICE I CONDIIILE DE
VALIDITATE
1. Noiune. Potrivit art. 1777 C.civ., locaiunea este "contractul prin care
o parte, numit locator, se oblig s asigure celeilalte pri, numite locatar,
folosina unui bun pentru a anumit perioad, n schimbul unui pre, denumit
chirie".
Din definiia de mai sus rezult deosebirea fa de contractul de vnzarecumprare. Astfel, prin locaiune se poate transmite locatarului numai un drept
de folosin, ca drept de crean 316, iar nu i un drept real, ca n cazul vnzrii.
Locatarul poate uza de bun i i poate percepe fructele, dar nu poate s-i
altereze substana cci, la expirarea contractului de locaiune, el are obligaia de
a restitui bunul locatorului.
2. Felurile locaiunii. n conformitate cu dispoziiile art. 1778 alin.1 C.civ.,
locaiunea bunurilor imobile i aceea a bunurilor mobile se numete nchiriere,
iar locaiunea bunurilor agricole poart denumirea de arendare.
Prin urmare, contractele de nchiriere i contractele de arendare sunt
varieti ale locaiunii, crora li se aplic regulile generale privitoare la
locaiune, dac sunt compatibile cu dispoziiile speciale prevzute pentru aceste
contracte (art.1778 alin.2 C.civ.).
De asemenea, locaiunea spaiilor destinate exercitrii activitii unui
profesionist este guvernat de dispoziiile de drept comun ale locaiunii, precum
i de dispoziiile art.1824, 1828-1831 C.civ.
3. Caracterele juridice. Contractul de locaiune prezint urmtoarele
caractere juridice:
a) este un contract sinalagmatic (bilateral) pentru c d natere unor
obligaii reciproce n sarcina ambelor pri;
b) este un contract oneros, deoarece fiecare parte urmrete s obin un
avantaj patrimonial propriu; caracterul oneros este de esena contractului de
locaiune, pentru c dac asigurarea folosinei temporare a bunului s-ar face cu
titlul gratuit, ar fi vorba despre un contract de mprumut de folosin, iar nu de
locaiune;
c) este un contract comutativ, pentru c existena i ntinderea obligaiilor
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.173; M.Murean, op.cit. p.176; P.Malaurie, L.Aynes,
P-Y Gautier, op.cit., p.321.

316

126

reciproce ale prilor este cunoscut nc de la ncheierea contractului,

nedepinznd de hazard;
d) este un contract consensual, ncheiat valabil prin simplul acord de
voin al prilor, indiferent de forma exprimrii consimmntului; n acest
sens, conform art.1781C.civ.: "Contractul de locaiune se consider ncheiat
ndat ce prile au convenit asupra bunului i preului";
e) este un contract cu executare succesiv n timp; prin urmare, contractul
de locaiune nu este supus rezoluiunii, ci numai rezilierii; nici chiar nulitatea
contractului de locaiune nu va putea opera retroactiv, ci numai pentru viitor,
ntruct folosina exercitat pe timpul trecut nu mai poate fi restituit ca atare
317
;
f) este un contract netranslativ de proprietate sau de alte drepturi reale
asupra bunului dat n locaiune; locaiunea transmite locatarului numai un drept
de folosin temporar asupra bunului, cu titlul precar, ca drept de crean, a
crui exercitare, orict ar fi de ndelungat n timp, nu poate duce la dobndirea
proprietii prin uzucapiune pentru c locatarul nu are posesia util a bunului, ci
doar detenia lui precar 318. Tot din acest caracter decurge i consecina c
locatorul suport riscul pieirii fortuite a bunului, iar nu locatarul.
4. Durata locaiunii. Locaiunea se ncheie de obicei pe durat
determinat, care se stabilete liber, prin acordul de voin al prilor.
Durata contractului de locaiune poate fi i nedeterminat, dar locaiunea
nu poate fi venic, perpetu. Aceasta deoarece art.1783 C.civ. dispune c
"locaiunile nu se pot ncheia pentru o perioad mai mare de 49 de ani. Dac
prile stipuleaz un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani".
De asemenea, conform art.1784 alin.3 C.civ., dac legea nu dispune altfel,
locaiunile ncheiate de persoanele care nu pot face dect acte de administrare
(minorii cu capacitate de exerciiu restrns - ntre 14 i 18 ani), nu vor depi 5
ani.
Dac prile nu au stipulat n contract durata locaiunii, fr a-i fi dorit s
contracteze pe o durat nedeterminat, art.1785 C.civ. prevede c locaiunea se
consider ncheiat:
a) pentru un an, n cazul locuinelor nemobilate sau spaiilor pentru
exercitarea activitii unui profesionist;
b) pe durata corespunztoare unitii de timp pentru care s-a calculat
chiria, n cazul bunurilor mobile ori n acela al camerelor sau apartamentelor
mobilate;
c) pe durata locaiunii imobilului, n cazul bunurilor mobile puse la
dispoziia locatarului pentru folosina unui imobil.

A se vedea M.Murean, op.cit.(Curs 1999), p.178.

A se vedea M.Murean, Natura juridic a dreptului de folosin locativ, n R.R.D.
nr.8/1973, p.12-21.

317
318

127

n ipoteza n care s-au ncheiat contracte de locaiune succesive, ale cror

perioade se suprapun fie i parial, conflictul dintre locatari se rezolv conform
art.1782 C.civ.i anume:
- n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, n favoarea locatarului
care i-a notat dreptul n cartea funciar;
- n cazul mobilelor supuse unor formaliti de publicitate, n favoarea
locatarului care a ndeplinit cel dinti aceste formaliti;
- n cazul celorlalte bunuri, n favoarea locatarului care a intrat cel dinti
n folosina bunului.
5. Condiiile de validitate ale contractului de locaiune. Cu referire la
consimmnt i cauz, se vor aplica dispoziiile din dreptul comun.
ns, contractul de locaiune prezint unele particulariti n ce privete
capacitatea i obiectul.
A) Capacitatea prilor. n principiu, prile trebuie s aib doar
capacitatea necesar pentru a ncheia acte de administrare, locaiunea fiind
considerat un act de administrare, iar nu de dispoziie 319. Prin urmare, poate fi
locator i un minor ntre 14-18 ani care, avnd capacitate de exerciiu restrns,
i poate da bunurile n locaiune pe o durat de cel mult 5 ani (art.1784
alin.3C.civ.).
De asemenea, oricare dintre soi poate ncheia singur un contract de
locaiune, avnd ca obiect un bun comun, nefiind nevoie de consimmntul
expres al celuilalt so (se presupune c soul contractant l reprezint i pe
cellalt so). La fel, tutorele poate ncheia, n numele minorului, un contract de
locaiune, fr a avea nevoie de vreo aprobare sau ncuviinare.
n alt ordine de idei, locatorul nu trebuie s fie proprietarul bunului dat n
locaiune, deoarece locaiunea nu este un contract translativ de proprietate. Deci,
locator poate fi i un neproprietar (de exemplu, un uzufructuar sau chiar un
locatar - detentor precar - care d bunul n sub-locaiune). Pe de alt parte,
proprietarul nu poate fi locatarul propriului su bun, cu excepia cazului cnd nu
are prerogativa folosinei (este nud proprietar) 320.
Prin excepie, n cazul n care contractul de locaiune se ncheie pe o durat
mai mare de 5 ani, locaiunea este considerat de lege act de dispoziie i deci
locatorul trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu, lucru ce rezult din
interpretarea dispoziiilor art.1784 alin.3 C.civ. (locaiunile ncheiate de
persoanele care nu pot face dect acte de administrare nu vor depi 5 ani).
Pentru locatar, contractul de locaiune este ntotdeauna un act de
administrare, motiv pentru care lui i se cere doar capacitatea de a face acte de
administrare.
Mai trebuie reinut c dispoziiile privitoare la incapacitile prevzute de
art.1653, art.1654 i art.1655, sunt aplicabile i locaiunii.
A se vedea M.Murean (Curs 1999), op.cit., p.179; F.Deak, op.cit.(2001), p.176;
P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier, op.cit., p.329-340; F.Moiu, op.cit., p.156.
320
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.177.
319

128

B) Obiectul contractului de locaiune. Obiectul contractului de locaiune l

constituie, pe de o parte, bunul dat n locaiune, iar, pe de alt parte, preul
locaiuni (chiria).
Potrivit art.1779 C.civ., toate bunurile, att mobile ct i imobile, pot face
obiectul locaiunii, dac dintr-o prevedere legal sau din natura lor nu rezult
contrariul.
Prin urmare, pot fi date n locaiune orice bunuri, mobile sau imobile,
corporale sau incorporale (locaiunea unui fond de comer, dreptul de proprietate
industrial, locaiunea de aciuni i de pri sociale), cu condiia s fie individual
determinate i neconsumptibile (s nu se distrug sau s nu se consume prin
folosin) 321.
De asemenea, poate fi dat n locaiune chiar i un bun viitor (cu excepia
succesiunilor nedeschise). Dar, nerealizarea bunului pn la termenul de
ncepere al locaiunii antreneaz rspunderea locatorului pentru nendeplinirea
obligaiei asumate, potrivit regulilor dreptului comun 322.
Bunurile aflate n domeniul public al statului sau al unitilor
administrativ-teritoriale, pot fi date n locaiune, dar numai n condiiile legii
speciale (art. 135 alin.5 din Constituie i art. 12 alin.6, art.14-16 din Legea
nr.213/1998 privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia) 323.
Preul pltit de locatar n schimbul folosinei bunului se numete chirie.
Potrivit art.1780 C.civ., chiria poate consta ntr-o sum de bani sau n
orice alte bunuri sau prestaii, dispoziiile privitoare la stabilirea preului
vnzrii fiind aplicabile n mod corespunztor.
Deci, ca i preul vnzrii, chiria trebuie s fie determinat sau cel puin
determinabil i s fie serioas (dac chiria este derizorie, contractul nu mai
este locaiune, ci eventual, dac sunt ndeplinite condiiile cerute, un mprumut
de folosin).
Chiria se stabilete n raport cu durata contractului, fie global, fie pe
unitate de timp (zi, lun, an) i trebuie pltit la data stipulat n contract.
Aa cum s-a artat, regulile locaiunii sunt aplicabile i n cazul n care
folosina unui lucru se transmite n schimbul folosinei unui alt lucru 324.
Seciunea a-II-a
EFECTELE CONTRACTULUI DE LOCAIUNE

321

A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.178; P.Malaurie, L.Aynes, P-Y Gautier, op.cit., p.316.
A se vedea M.Murean, op.cit., p.180; F.Deak, op.cit.(2001), p.178.
323
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.178; aa cum s-a artat, locaiunea nu poate avea ca
obiect o persoan; dac s-ar da n locaiune un autovehicul mpreun cu oferul, contractul ar
fi mixt: locaiune n privina autovehiculului i prestare de servicii n privina oferului.
324
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.179.
322

129

6. Precizri generale. Contractul de locaiune fiind sinalagmatic, d

natere la obligaii specifice att n sarcina locatorului, ct i n sarcina
locatarului.
7. Obligaiile locatorului. Toate obligaiile locatorului decurg din faptul
c el trebuie s-i asigure locatarului folosina bunului pe toat durata locaiunii.
De aceea, conform art. 1786 C.civ., chiar fr stipulaie expres n
contract, locatorul are urmtoarele obligaii principale:
a)Obligaia de a preda locatarului bunul dat n locaiune. Predarea
trebuie s se fac cel mai trziu la data stipulat n contract pentru nceperea
locaiunii i - n lips de stipulaie contrar - la locul unde se afl bunul n
momentul ncheierii contractului 325.
Locatorul este obligat s predea bunul mpreun cu toate accesoriile sale,
n stare corespunztoare utilizrii acestuia (art.1787 C.civ.), iar nu n starea n
care se afla n momentul ncheierii contractului (ca n materie de vnzare).
Predarea se face pe cheltuiala locatorului.
Obligaia predrii bunului este o obligaie de a face a crei neexecutare l
ndreptete pe locatar fie s refuze plata chiriei, pn cnd i se pune bunul la
dispoziie (locatarul invoc excepia de neexecutare a contractului), fie s
solicite instanei de judecat predarea silit a bunului, dac nu prefer s cear
rezilierea contractului pentru neexecutare 326.
b)Obligaia de a menine bunul n stare corespunztoare de folosin pe
toat durata locaiunii. n ndeplinirea acestei obligaii, locatorul este inut s
efectueze, pe cheltuiala sa, toate reparaiile care sunt necesare pentru a menine
bunul n stare corespunztoare de ntrebuinare pe toat durata contractului
(art.1788 alin.1 C.civ.). De exemplu, reparaiile capitale, remedierea unor
degradri majore care provin din cauz de for major sau vreun viciu de
construcie. Cu toate acestea, aa cum s-a artat n literatura juridic, dac bunul
dat n locaiune a pierit n totalitate sau a devenit de nentrebuinat, locatorul nu
are obligaia de a-l reconstrui 327.
Dac dup ncheierea contractului locatorul a fost ntiinat despre
necesitatea efecturii unor reparaii, care cad n sarcina sa, iar acesta nu a luat
msurile necesare, reparaiile pot fi fcute de locatar. n acest caz, locatorul este
obligat s plteasc, n afara sumelor avansate de locatar, dobnzi socotite de la
data efecturii cheltuielilor (art.1788 alin.3 C.civ.).
n caz de urgen, locatarul l poate ntiina pe locator i dup nceperea
reparaiilor, ns dobnzile la sumele avansate de locatar vor curge numai de la
data ntiinrii (art.1788 alin.4 C.civ.).
A se vedea M.Murean (curs 1999), op.cit., p.181; L.Stnciulescu, op.cit., p.286; Dumitru
C.Florescu, op.cit., p.144; F.Moiu, op.cit., p.159.
326
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.180; C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu,
Tratat de drept civil romn, vol. 2, Editura All Bucureti 1997, p.588.
327
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.181; M.Murean (curs 1999), op.cit., p.181.
325

130

Este posibil i ipoteza n care locatarul nu este dispus s fac el reparaiile

care cad n sarcina locatorului, situaie n care dac locatorul, fiind ntiinat, nu
efectueaz el reparaiile necesare bunului avem de-a face cu o nendeplinire a
obligaiilor sale, care ndreptesc locatarul s solicite rezilierea contractului.
Potrivit art. 1788 alin.2 C.civ., locatorul nu trebuie s efectueze
reparaiile locative, a cror necesitate rezult din folosina obinuit a bunului,
pentru c acestea sunt n sarcina locatarului. Este vorba despre mici reparaii
locative (reparaiile de ntreinere curent a bunului, numite i "reparaiile
locative") cum ar fi: nlocuirea unei garnituri la instalaia sanitar, repararea
mecanismului de nchidere al unui geam, ui, reparaii mici la parchet, duumea
i altele asemenea etc.
c)Obligaia de a asigura locatarului folosina linitit i util a bunului pe
tot timpul locaiunii. Locatorul este obligat s fac tot ceea ce este necesar
pentru a asigura, n mod constant locatarului, folosina linitit i util a bunului.
Aceast obligaie a locatorului este asemntoare, n esen, cu obligaia
de garanie a vnztorului contra eviciunii i viciilor, cuprinznd trei aspecte
distincte:
10 - abinerea locatorului de la orice fapt personal care ar mpiedica,
diminua sau stnjeni folosina bunului (art.1789 C.civ.); ca i vnztorul,
locatorul rspunde att pentru tulburrile de drept, ct i pentru tulburrile de
fapt, cnd acestea provin din faptele lui personale.
Prin excepie, avnd n vedere c locatorul trebuie s menin bunul n
stare corespunztoare de folosin pe toat durata locaiunii (ceea ce implic
efectuarea reparaiilor necesare), el nu va fi inut s rspund pentru stnjenirea
folosinei bunului, dac este nevoit s efectueze reparaiile ce cad n sarcina sa.
Locatarul este obligat s suporte, n acest caz, tulburarea provocat de locator
prin efectuarea reparaiilor. n acest sens, potrivit art.1803 alin.1 C.civ.: "Dac
n timpul locaiunii bunul are nevoie de reparaii care nu pot fi amnate pn la
expirarea contractului sau a cror amnare ar expune bunul pericolului de a fi
distrus, locatarul va suporta restrngerea necesar a locaiunii cauzat de
aceste reparaii" 328.
Dac reparaiile dureaz mai mult de 10 zile, locatarul suport
restrngerea, dar preul locaiunii va fi sczut proporional cu timpul i cu partea
bunului de care locatarul a fost lipsit (art.1803 alin.2 C.civ.).
Dac reparaiile sunt de aa natur nct, n timpul executrii lor, bunul
devine impropriu pentru ntrebuinarea convenit, locatarul poate rezilia
contractul (art.1803 alin.3 C.civ.).
20 - aprarea locatarului mpotriva tulburrilor de drept ce provin de la
un ter; astfel, conform art. 1794 alin.1 C.civ., dac un ter pretinde vreun drept
asupra bunului dat n locaiune, locatorul este obligat s l apere pe locatar, chiar
i n lipsa unei tulburri de fapt. n acest scop, locatarul chemat n judecat de
328

A se vedea F.Deak, op.cit., p.182.

131

ter are dreptul s cear introducerea n proces a locatorului, n condiiile

Codului de procedur civil 329. Locatarul trebuie s i comunice locatorului
tulburrile aprute deoarece, n caz contrar, va fi inut s l despgubeasc de
toate prejudiciile suferite ca urmare a necomunicrii tulburrii. Totui, el nu va
fi inut la plata de despgubiri dac dovedete c locatorul nu ar fi avut ctig de
cauz sau c, avnd cunotin de tulburare, nu a acionat (art.1795 alin.2
C.civ.).
Dac locatarul este lipsit n tot sau n parte de folosina bunului, locatorul
trebuie s-l despgubeasc pentru toate prejudiciile suferite din aceast cauz; de
asemenea, potrivit art. 1794 alin.2 C.civ., indiferent de gravitatea tulburrii,
dac locatorul a fost ntiinat, dar nu a nlturat de ndat tulburarea cauzat,
locatarul poate cere o scdere proporional a chiriei; dac tulburarea este att
de grav nct, dac ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, el poate rezilia
contractul n condiiile legii; firete, locatarul care, la data ncheierii
contractului, cunotea cauza de eviciune nu are dreptul la daune-interese
(art.1794 alin.3 C.civ.).
La fel ca vnztorul, locatorul nu este inut s l garanteze pe locatar de
tulburarea cauzat prin fapta unui ter care nu pretinde vreun drept asupra
bunului (tulburare de fapt), afar numai dac tulburrile ncepute naintea
predrii bunului l mpiedic pe locatar s l preia, situaie n care devin
aplicabile i dispoziiile art. 1794 alin.2 330;
30 - garantarea locatarului contra viciilor bunului, care mpiedic sau
micoreaz folosirea lui; astfel, conform art. 1790 alin.1 C.civ., locatorul
garanteaz contra tuturor viciilor lucrului care mpiedic sau micoreaz
folosirea lui, chiar dac nu le-a cunoscut la ncheierea contractului i fr a ine
seama dac ele existau dinainte ori au survenit n cursul locaiunii. Faptul c,
spre deosebire de vnztor, locatorul garanteaz i contra viciilor aprute
ulterior nceperii locaiunii se explic prin aceea c obligaia locatorului de a
asigura folosina bunului este cu execuie succesiv, continu, permanent n
timp 331.
Locatorul nu rspunde pentru viciile care erau aparente la data ncheierii
contractului i pe care locatarul nu le-a reclamat n condiiile art. 1690 alin.3
329

Locatarul l poate introduce n proces pe locator prin intermediul unei "cereri de chemare
n garanie", conform art. 60 - 63 din Codul de procedur civil. De asemenea, locatarul poate
s ias din proces, artnd cine este titularul dreptului asupra bunului dat n locaiune
(locatorul), mpotriva cruia preteniile terului trebuie ndreptate, potrivit art.64 - 66 din
Codul de procedur civil.
330
Aa cum s-a artat n literatura juridic, atunci cnd folosina locatarului este tulburat
printr-un fapt al unui colocatar, al unui vecin sau al unui ter oarecare, nu pe baza unui drept
asupra bunului, ci printr-un fapt ilicit cauzator de prejudicii, locatarul va avea aciune n
despgubire mpotriva autorului faptei pe temei delictual, dar nu va avea aciune n garanie
contra locatorului. De exemplu, vecinul de la etaj a uitat robinetul de ap deschis i astfel l-a
inundat pe locatar (a se vedea F.Deak, op.cit.2001, p.184).
331
A se vedea M.Murean, op.cit. (curs 1999), p.183.
132

C.civ. Totui, locatorul poate fi obligat la despgubiri pentru prejudiciile pe care

viciile aparente le cauzeaz vieii, sntii sau integritii corporale a locatarului
(art. 1790 alin.2 C.civ.).
n cazul descoperirii viciilor, dac locatorul, fiind ntiinat, nu nltur
viciile n cel mai scurt termen, locatarul are dreptul la o scdere proporional a
chiriei. n cazul n care viciile sunt att de grave nct, dac le-ar fi cunoscut,
locatarul nu ar fi luat bunul n locaiune, el poate rezilia contractul, n condiiile
legii (art.1791 alin.1C.civ.).
De asemenea, conform art. 1791 alin.2 C.civ., atunci cnd viciile aduc
vreun prejudiciu locatarului, locatorul poate fi obligat i la daune-interese, n
afar de cazul cnd dovedete c nu le-a cunoscut i nu era dator s le cunoasc.
8. Obligaiile locatarului. n conformitate cu art.1796 C.civ., locatarul are
urmtoarele obligaii principale:
a)Obligaia de a lua n primire bunul dat n locaiune. Corelativ cu
obligaia locatorului de a preda bunul, locatarul are obligaia s ia n primire
bunul dat n locaiune, la data i locul stipulate n contract.
Fiind un contract sinalagmatic, dac locatarul nu-i ndeplinete aceast
obligaie, atunci locatorul poate cere rezilierea contractului, potrivit dreptului
comun.
b)Obligaia de a plti chiria n cuantumul i la termenul stabilite prin
contract. Plata chiriei este obligaia esenial a locatarului deoarece, fr chirie,
nu exist locaiune 332. Aa cum am artat, chiria poate consta ntr-o sum de
bani sau n orice alte bunuri sau prestaii (art.1780 alin.1 C.civ.).
Chiria trebuie pltit la termenul stabilit n contract. Dac prile nu au
stipulat n contract termenul (data) la care se face plata chiriei, atunci, n lips de
stipulaie contrar, locatarul este obligat s plteasc chiria la termenele stabilite
potrivit uzanelor (art. 1797 alin.1 C.civ.). Dac nu exist uzane i n lipsa unei
stipulaii contrare, art.1797 alin.2 C.civ. dispune c chiria se pltete dup cum
urmeaz:
a) n avans pentru toat durata contractului, dac aceasta nu depete o
lun;
b) n prima zi lucrtoare a fiecrei luni, dac durata locaiunii este mai
mare de o lun, dar mai mic de un an;
c) n prima zi lucrtoare a fiecrui trimestru, dac durata locaiunii este de
cel puin un an.
n ce privete locul plii chiriei, n lipsa unei stipulaii contrare, acesta
este domiciliul sau sediul locatorului (se aplic dispoziiile din dreptul comun,
respectiv art. 1494 C.civ., care prevede c obligaiile bneti trebuie executate la
domiciliul sau, dup caz, sediul creditorului de la data plii).

332

A se vedea P.Malaurie, L Aynes, P-Y Gautier, op.cit., p.375.

133

Dac sunt mai muli locatari, obligaia de a plti chiria este divizibil de
plin drept (art.1424 C.civ.), cu excepia cazului n care indivizibilitatea sau
solidaritatea au fost stipulate expres n contract.
n caz de neexecutare a acestei obligaii, locatorul poate cere executarea
silit a chiriei (prin poprire ori prin urmrirea silit a bunurilor mobile i imobile
ale locatarului) sau rezilierea contractului 333. Potrivit art. 1798 C.civ.
contractele de locaiune ncheiate prin nscris sub semntur privat, care au fost
nregistrate la organele fiscale, precum i cele ncheiate n form autentic,
constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele stabilite n contract
sau prin lege.
c)Obligaia de a folosi bunul cu pruden i diligen. Cu alte cuvinte,
locatarul trebuie s foloseasc lucrul luat n locaiune ca un bun proprietar, culpa
sa fiind apreciat n raport cu comportamentul omului prudent i diligent - culpa
levis in abstracto 334. n acest sens, art.1799 C.civ. prevede c: "Locatarul este
obligat s foloseasc bunul luat n locaiune cu pruden i diligen, potrivit
destinaiei stabilite prin contract sau, n lips, potrivit celei prezumate dup
anumite mprejurri, cum ar fi natura bunului, destinaia sa anterioar ori cea
potrivit creia locatarul l folosete". De exemplu, o cas de locuit, dat n
locaiune cu acest scop, nu va putea fi folosit pentru exercitarea comerului sau
pentru instalarea sediului unui partid politic, n schimb, s-a apreciat c locatarul
poate s exercite o profesiune liberal (avocat) sau chiar o meserie (croitor), cu
condiia s nu schimbe destinaia imobilului 335.
Dac locatarul modific bunul ori i schimb destinaia sau l
ntrebuineaz astfel nct l prejudiciaz pe locator, acesta din urm poate cere
daune-interese i, dup caz, rezilierea contractului (art.1800 C.civ.).
Obligaia locatarului de a folosi bunul cu pruden i diligen, ca un bun
proprietar, presupune implicit i obligaia de a ntreine bunul, pe toat durata
locaiunii, astfel cum a fost predat. Prin urmare, locatarul are obligaia de a
efectua reparaiile mici ale bunului, numite locative, de simpl ntreinere. n
acest sens, art. 1802 C.civ. prevede c, n lips de stipulaie contrar, reparaiile
de ntreinere curent sunt n sarcina locatarului. De exemplu, repararea prilor
degradate din parchet sau duumele, a geamurilor, uilor sau ncuietorilor,
tencuieli la perei, zugrveli etc.
De asemenea, locatarul este obligat s efectueze reparaiile, chiar dac nu
sunt locative, atunci cnd bunul a fost deteriorat prin culpa sa sau dac
ntrzierea n efectuarea reparaiilor locative provoac stricciuni importante 336.
Tot la fel, locatarul este inut s repare deteriorrile provocate bunului de
membrii familiei sale sau de alte persoane (vizitatori).
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.188; M.Murean, op.cit. (curs 1999), p.184.
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.186.
335
Pentru amnunte a se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.186.
336
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.187.
333
334

134

n caz de neexecutare a reparaiilor de ntreinere curent, locatorul poate

cere daune-interese (la ncetarea locaiunii) sau rezilierea contractului, potrivit
regulilor generale.
n schimb, aa cum am artat, reparaiile capitale sau cele provenind din
folosina normal a bunului cad n sarcina locatorului. ns, locatarul este
obligat, sub sanciunea plii de daune-interese, s i notifice de ndat
locatorului necesitatea efecturii reparaiilor care sunt n sarcina acestuia din
urm. (art.1801).
d)Obligaia de a restitui bunul la ncetarea, din orice cauz, a contractului
de locaiune. Locatarul este obligat, la ncetarea locaiunii, s restituie bunul n
starea n care l-a primit, conform inventarului ntocmit la primire sau, n lipsa
inventarului, n bun stare, deoarece locatarul este prezumat c a primit bunul n
stare corespunztoare de ntrebuinare potrivit destinaiei stabilite (art.1821
alin.1 i 2 C.civ.) 337. Bunurile mobile date n locaiune se restituie n locul n
care au fost predate (art.1821 alin.3 C.civ.).
Conform art. 1822 alin.1 C.civ., locatarul rspunde pentru degradarea
bunului n timpul folosinei sale, inclusiv cea cauzat de incendiu, dac nu
dovedete c a survenit fortuit.
De asemenea, locatarul rspunde pentru degradarea cauzat de membrii
familiei sale, de sublocatarul su, precum i de fapta altor persoane crora le-a
permis n orice mod folosirea, deinerea sau accesul la bun (art.1822 alin.2
C.civ.).
n schimb, locatarul nu rspunde pentru pieirea sau deteriorarea bunului
din cauza vechimii, forei majore sau a cazului fortuit.
n cazul n care locatarul refuz nejustificat restituirea bunului, locatorul
are la ndemn mpotriva locatarului fie o aciune personal, ntemeiat pe
contractul de locaiune ncheiat ntre ei, fie aciunea n revendicare, dac
locatorul este proprietarul bunului.
Potrivit art. 1823 alin.1 C.civ., locatorul are dreptul de a pstra lucrrile
adugate i autonome efectuate asupra bunului pe durata locaiunii. Dac
lucrrile au fost efectuate cu acordul su prealabil, locatorul este obligat s
plteasc despgubiri locatarului.
Dac lucrrile au fost efectuate fr acordul prealabil al locatorului, acesta
poate alege s cear locatarului aducerea bunului n starea iniial, precum i
plata de despgubiri pentru orice pagub ar fi cauzat bunului de ctre locatar
(art.1823 alin.2 C.civ.). n acest caz, locatarul nu poate invoca un drept de
retenie.
8.1.Obligaie secundar a locatarului. n sfrit, o alt obligaie a
locatarului, considerat secundar, este prevzut la art.1804 C.civ. conform
cruia locatarul este obligat s permit examinarea bunului de ctre locator la
337

A se vedea M.Murean, op.cit. (curs 1999), p.184.

135

intervale de timp rezonabile n raport cu natura i destinaia bunului, precum i

de ctre cei care doresc s l cumpere sau care, la ncetarea contractului, doresc
s l ia n locaiune, cu condiia s nu cauzeze locatarului o stnjenire
nejustificat a folosinei bunului.
Seciunea a-III-a
SUBLOCAIUNEA I CESIUNEA CONTRACTULUI DE
LOCAIUNE
9. Dreptul locatarului de a subcontracta i de a ceda contractul. n
principiu, locaiunea nu este un contract ncheiat intuitu personae, motiv pentru
care prile contractante pot transmite drepturile lor, prin acte ntre vii sau mortis
cauza, n favoarea altor persoane.
De exemplu, locatarul poate transmite dreptul su de folosin asupra
bunului printr-un contract de sublocaiune. De asemenea, locatorul poate
transmite dreptul la chirie printr-o cesiune de crean.
Noul Cod civil, la fel ca vechiul Cod civil de la 1864, permite
sublocaiunea i cesiunea contractului de locaiune, dac aceast facultate nu i-a
fost interzis n mod expres locatarului. n acest sens, art. 1805 C.civ. dispune
c: "Locatarul poate s ncheie o sublocaiune, total sau parial, ori chiar s
cedeze locaiunea, n tot sau n parte, unei alte persoane, dac aceast facultate
nu i-a fost interzis n mod expres. Cu toate acestea, dac bunul este mobil,
sublocaiunea ori cesiunea nu este permis dect cu acordul scris al
locatorului".
Prin urmare, legea permite sublocaiunea sau cesiunea contractului de
locaiune dac sunt respectate urmtoarele condiii:
- transmiterea dreptului de folosin s nu fi fost interzis n mod expres
prin contractul principal de locaiune;
- obinerea acordului scris al locatorului, n cazul locaiunii de bunuri
mobile;
- bunul ce face obiectul contractului principal de locaiune s nu fie
modificat sau s nu i se schimbe destinaia prin sublocaiune sau cesiune
(condiie subneleas, aa cum era i nainte de intrarea n vigoare a noului Cod
civil) 338. De exemplu, casa de locuit (nchiriat cu acest scop) s nu fie dat n
sublocaiune cu destinaia de spaiu comercial, local public sau atelier. Deci,
sublocaiunea nu trebuie s contravin contractului principal de locaiune. Cu
toate acestea, sublocaiunea se poate face n condiii diferite fa de locaiunea
obiect al contractul principal de locaiune (de exemplu, chiria poate fi mai mare
sau mai mic, durata mai scurt, ntruct mai lung nu se poate).
338

A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.191-192.

136

10. Interdicia sublocaiunii i a cesiunii. Locatarul nu va putea transmite

sau ceda dreptul de folosin dac acest drept i-a fost interzis n mod expres prin
contractul de locaiune. n acest caz, locaiunea este un contract ncheiat intuitu
personae.
Aa cum s-a artat n literatura juridic, interzicerea sublocaiunii sau a
cesiunii trebuie s fie stipulat expres n contract deoarece reprezint o excepie
de la dreptul locatarului de a subcontracta sau ceda contractul 339.
Potrivit art.1806 alin.1 C.civ: "Interdicia de a ncheia o sublocaiune o
include i pe aceea de a ceda locaiunea. Interdicia de a ceda locaiunea nu o
include pe aceea de a ncheia o sublocaiune".
De asemenea, conform art. 1806 alin.2 C.civ.: "Interdicia de a ncheia o
sublocaiune privete att sublocaiunea total, ct i pe cea parial.
Interdicia de a ceda locaiunea privete att cesiunea total, ct i pe cea
parial".
11. Efectele sublocaiunii i cesiunii. Sublocaiunea este un contract nou
de locaiune, fiind separat i distinct de contractul principal de locaiune.
Dac sublocaiunea a respectat condiiile precizate mai sus, atunci ea este
valabil i produce efecte ntre prile care a ncheiat-o (locatar i sublocatar).
Sublocaiunea nu produce efecte directe fa de locatorul din contractul
principal de locaiune, care rmne ter fa de contractul de sublocaiune. Cu
toate acestea, noul Cod civil prevede posibilitatea locatorului din contractul
principal de locaiune de a aciona direct mpotriva sublocatarului. n acest sens,
art. 1807 alin.1C.civ. prevede c locatorul, n caz de neplat a chiriei cuvenite n
temeiul locaiunii, l poate urmri direct pe sublocatar pn la concurena chiriei
pe care acesta din urm o datoreaz locatarului principal. Plata anticipat a
chiriei ctre locatarul principal nu poate fi opus locatorului.
Locatorul i pstreaz dreptul de mai sus i atunci cnd chiria datorat n
temeiul sublocaiunii a fost cedat (art. 1807 alin.2 C.civ.).
De asemenea, locatorul poate s se ndrepte direct mpotriva sublocatarului
pentru a-l constrnge la executarea celorlalte obligaii asumate prin contractul de
sublocaiune (art.1807 alin.3 C.civ.) 340, ceea ce este o noutate fa de vechiul
cod civil.
Cesiunea de ctre locatar a contractului de locaiune constituie o cesiune
de contract. Potrivit art.1808 alin.1C.civ., prin cesiunea contractului de
locaiune, cesionarul dobndete drepturile i este inut de obligaiile locatarului
izvorte din contractul de locaiune.
Rezult c n concepia noului Cod civil cesiunea contractului de locaiune
este o cesiune de contract, iar nu o cesiune de crean, fiindu-i aplicabile
339

A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.191.

Dispoziiile art.1807 din noul Cod civil sunt aplicabile contractelor de sublocaiune
ncheiate dup data intrrii n vigoare a Codului civil, chiar i n cazurile n care contractul de
locaiune s-a ncheiat anterior acestei date (art.128 din Legea de punere n aplicare
nr.71/2011).

340

137

dispoziiile privitoare la cesiunea contractului (art.1315 - 1320 C.civ.). n acest

sens, art. 1808 alin.2 C.civ. prevede c dispoziiile cesiunii contractului se aplic
n mod corespunztor.
12.Deosebiri ntre sublocaiune i cesiune. Cu toate c textele de lege
care le reglementeaz nu fac nicio distincie ntre sublocaiune i cesiune, aa
cum s-a artat n literatura juridic anterioar noului Cod civil 341, exist unele
deosebiri i anume:
- sublocaiunea este un nou contract de locaiune (deci, exist dou
contracte de locaiune, separate i distincte: contractul de locaiune principal i
contractul de sublocaiune), iar cesiunea constituie o nstrinare a contractului de
locaiune (deci, exist numai un singur contract de locaiune, care a fost cedat
altei persoane - cesionarului);
- sublocaiunea este un contract cu executare succesiv, iar contractul de
cesiune este cu executare dintr-o dat;
- sublocatarul poate dobndi drepturi i obligaii diferite fa de locatarul
principal, ntruct se ncheie un nou contract de locaiune; n cazul cesiunii,
cesionarul ia locul cedentului (locatarului), adic dobndete drepturile i
obligaiile acestuia, nscute din contractul de locaiune.
Seciunea a-IV-a
NCETAREA LOCAIUNII
Contractul de locaiune poate nceta, ca orice convenie, prin acordul de
voin al prilor (reziliere convenional). ns, legea prevede c locaiunea
nceteaz prin urmtoarele moduri:
13. Expirarea termenului. n conformitate cu dispoziiile art. 1809 alin.1
C.civ., contractul de locaiune nceteaz de drept la expirarea termenului
convenit de pri sau, dup caz, prevzut de lege, fr a fi necesar o ntiinare
prealabil.
n acest caz, locatarul este obligat s restituie bunul luat n locaiune.
n ce privete obligaia de restituire a bunului, potrivit art. 1809 alin.2 i 3
C.civ. contractul de locaiune ncheiat pe durat determinat, prin nscris
autentic sau sub semntur privat i nregistrat la organul fiscal competent,
constituie, n condiiile legii, titlu executoriu la expirarea termenului. Prin
urmare, locatorul poate obine restituirea bunului dat n locaiune pe cale silit,
cu concursul executorului judectoresc, fr a fi necesar obinerea unei
hotrri judectoreti mpotriva locatarului.
Dac ns, dup expirarea termenului, locatarul continu s foloseasc
bunul i s i ndeplineasc obligaiile fr vreo mpotrivire din partea
locatorului, se consider ncheiat o nou locaiune, n condiiile celei vechi,
341

A se vedea F.Deak, op.cit. (2001), p.193-194.

138

inclusiv n privina garaniilor (art.1810 alin.1 C.civ.) 342. Aceast renoire de

plin drept a contractului de locaiune se numete tacita relocaiune.
Noua locaiune va fi ns pe durat nedeterminat, dac prin lege sau
convenia prilor nu se prevede altfel (art.1810 alin.2 C.civ.).
14. Denunarea unilateral a contractului. Dac locaiunea a fost
ncheiat pe durat nedeterminat (fr termen), oricare dintre pri (locatorul
sau locatarul) poate denuna (desfiina) contractul prin notificare (art.1816 alin.1
C.civ.).
Denunarea contractului este un act unilateral de voin i produce efecte
fr a fi nevoie s fie acceptat de cealalt parte, cu condiia respectrii unui
termen de preaviz (art.1816 alin.1 C.civ.) 343.
Notificarea fcut cu nerespectarea termenului de preaviz stabilit de lege
sau, n lips, de uzane nu produce efecte dect de la mplinirea acelui termen
(art.1816 alin.2 C.civ.).
Prin "termen de preaviz" se nelege intervalul de timp cuprins ntre data
primirii notificrii (ce conine manifestarea voinei de a desface contractul) i
data la care contractul urmeaz s nceteze efectiv 344.
Termenul de preaviz poate fi stabilit fie de convenia prilor, fie de lege
sau uzane i are drept scop ca cealalt parte s-i gseasc alt locatar (dac
denunarea a fcut-o locatarul) sau un alt bun pe care s-l ia n locaiune (dac
denunarea a fcut-o locatorul).
La mplinirea termenului de preaviz contractul de locaiune nceteaz, iar
obligaia de restituire a bunului devine exigibil, aplicndu-se i dispoziiile art.
1809 alin 2 sau 3 C.civ., dup caz. Tacita relocaiune nu poate opera n acest
caz, motiv pentru care o alt locaiune ntre pri poate avea loc numai dac ele
ncheie un nou contract de locaiune.
15. Rezilierea contractului. Potrivit art. 1817 C.civ., atunci cnd, fr
justificare, una dintre prile contractante nu i execut obligaiile asumate,
cealalt parte are dreptul de a rezilia locaiunea, cu daune-interese, dac este
cazul, conform legii.
Rezilierea contractului este supus dispoziiilor de drept comun n materie
de contracte sinalagmatice cu executare succesiv.
Astfel, rezilierea se pronun de ctre instana judectoreasc, la cererea
prii care i-a executat propriile obligaii.
ns, aa cum s-a artat n literatura juridic, nu orice neexecutare d
dreptul celeilalte pri s obin rezilierea contractului. Neexecutarea trebuie s
Dispoziiile art.1810 din Codul civil sunt aplicabile n cazul tuturor contractelor de
locaiune al cror termen se mplinete dup data intrrii n vigoare a Codului civil.
343
Conform art. 1277 C.civ., ca regul general, contractul ncheiat pe durat nedeterminat
poate fi denunat unilateral de oricare dintre pri cu respectarea unui termen rezonabil de
preaviz. Orice clauz contrar sau stipularea unei prestaii n schimbul denunrii contractului
se consider nescris.
344
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.196; C. Toader, op.cit., p.154; F.Moiu, op.cit., p.168.
342

139

priveasc obligaii principale, prin care se aduce o vtmare celeilalte pri i

anume: neplata chiriei, neefectuarea reparaiilor importante, schimbarea
destinaiei bunului, abuzul de folosin, descoperirea de vicii ascunse etc. 345.
Dac prile au stipulat n contractul de locaiune un pact comisoriu, se vor
aplica regulile n materie.
16. Imposibilitatea folosirii bunului. Dac bunul dat n locaiune este
distrus n ntregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaiei stabilite,
contractul nceteaz de drept (art.1818 alin.1 C.civ.). Aceasta deoarece locatorul
nu mai poate asigura locatarului folosina bunului i nici nu poate fi obligat s-l
reconstruiasc ori s-l nlocuiasc.
Contractul de locaiune nceteaz indiferent dac distrugerea total sau
imposibilitatea de folosire a bunului este fortuit sau culpabil, ntruct lipsete
obiectul obligaiei locatorului.
Dac imposibilitatea folosirii bunului este numai parial, locatarul poate
cere, dup mprejurri, fie rezilierea contractului (cnd partea din bun imposibil
de folosit este apreciat de instan ca fiind att de important, nct se poate
presupune c fr ea locatarul nu ar fi ncheiat contractul), fie reducerea
proporional a chiriei (art.1818 alin.2 C.civ.).
n toate cazurile n care imposibilitatea de folosire a bunului, total sau
parial, este fortuit, locatarul nu are drept la daune-interese. Dar, dac
distrugerea sau imposibilitatea de folosire a bunului s-a produs din culp, atunci
partea culpabil va fi obligat s plteasc daune-interese.
Conform art.1818 alin.3 C.civ., dac bunul este doar deteriorat locaiunea
continu, aplicndu-se dispoziiile art.1788 C.civ.
17. Desfiinarea titlului locatorului. Desfiinarea dreptului care permitea
locatorului s asigure folosina bunului (de exemplu, locatorului i s-a anulat
contractul de dobndire al bunului) determin ncetarea de drept a contractului
de locaiune (art.1819 alin.1 C.civ.), cci locatorul nu mai este n msur s
asigure locatarului folosina bunului.
Cu toate acestea, art.1819 alin.2 C.civ. dispune c "locaiunea va continua
s produc efecte i dup desfiinarea titlului locatorului pe durata stipulat de
pri, fr a se depi un an de la data desfiinrii titlului locatorului, ns
numai dac locatarul a fost de bun-credin la ncheierea locaiunii".
18. Moartea locatarului. n principiu, contractul de locaiune nu nceteaz
prin moartea locatorului sau a locatarului deoarece nu este un contract ncheiat
intuitu personae.
Cu toate acestea, n cazul locaiunii cu durat determinat, motenitorii
locatarului pot denuna contractul n termen de 60 de zile de la data la care au
luat cunotin de moartea locatarului i existena locaiunii (art.1820 alin.2
C.civ.).

345

A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.199; F.Moiu, op.cit., p.170.

140

19. nstrinarea bunului dat n locaiune. Locaiunea nceteaz n cazul

n care locatorul nstrineaz bunul dat n locaiune, dar numai dac prile au
convenit expres n contractul de locaiune.
Cu toate acestea, conform art. 1812 alin.2 C.civ., locaiunea rmne
opozabil dobnditorului, chiar i dup ce locatarului i s-a notificat nstrinarea,
pentru un termen de dou ori mai mare dect cel care s-ar fi aplicat notificrii
denunrii contractului potrivit prevederilor art.1816 alin.2 C.civ.
Locatarul cruia i s-a comunicat ncetarea contractului cu respectarea
prevederilor art.1812 alin.2 C.civ. nu are drept la despgubire nici mpotriva
locatorului, nici mpotriva dobnditorului.
Dac prile n-au stipulat expres ncetarea contractului de locaiune n caz
de nstrinare a bunului, dreptul locatarului este opozabil dobnditorului n
condiiile art. 1811 C.civ. i anume:
a) n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dac locaiunea a fost
notat n cartea funciar;
b) n cazul imobilelor nenscrise n cartea funciar, dac data cert a
locaiunii este anterioar datei certe a nstrinrii;
c) n cazul mobilelor supuse unor formaliti de publicitate, dac locatarul
a ndeplinit aceste formaliti;
d) n cazul celorlalte bunuri mobile, dac la data nstrinrii bunul se afla
n folosina locatarului.
n cazurile de mai sus, ntruct locaiunea nu a ncetat, locatarul trebuie si ndeplineasc n continuare obligaiile asumate prin contractul ncheiat cu
fostul locator. Dobnditorul bunului se subrog n toate drepturile i obligaiile
locatorului rezultate din locaiune (art.1813 alin.1 C.civ.), inclusiv cnd locatarul
bunului nstrinat a dat garanii locatorului pentru ndeplinirea obligaiilor sale,
dobnditorul se subrog n drepturile izvornd din aceste garanii, n condiiile
legii (art.1814 C.civ.).
n lips de stipulaie contrar i n tcerea legii, considerm c subrogarea
opereaz din momentul dobndirii bunului, fr efect retroactiv. Ca urmare,
dobnditorul nu va putea pretinde chiria datorat de locatar pentru perioada
anterioar nstrinrii, ntruct nu avea nici un drept asupra bunului, ci numai
chiria scadent dup momentul dobndirii bunului 346.
n alt ordine de idei, art. 1815 C.civ. prevede c plata anticipat a chiriei
nu poate fi opus dobnditorului dect dac n privina acesteia au fost
ndeplinite, nainte ca nstrinarea s devin opozabil locatarului, formalitile
de publicitate prin nscrierea la arhiv sau, dup caz, n cartea funciar, ori dac
plata anticipat a fost cunoscut de dobnditor pe alt cale.
Prin consecin, aa cum s-a apreciat n literatura juridic anterioar noului Cod civil,
dobnditorul cruia contractul i este opozabil nu va putea nici s cear rezilierea pentru
nendeplinirea de ctre locatar, fa de locatorul iniial, a obligaiilor anterioare nstrinrii. A
se vedea M.Murean, op.cit. (curs 1999), p.188.
346

141

Locatorul iniial rmne rspunztor pentru prejudiciile cauzate locatarului

anterior nstrinrii (art.1813 alin.2 C.civ.).

Seciunea a-V-a
REGULI PARTICULARE N MATERIA NCHIRIERII
LOCUINELOR
20. Definiia contractului de nchiriere a locuinei. Contractul de
nchiriere a locuinei este o convenie prin care o parte, numit locator, se oblig
s asigure celeilalte pri, numit chiria, folosina temporar a unei locuine,
n schimbul unei sume de bani numit chirie.
nchirierea locuinei este tot o locaiune, de care se deosebete numai prin
faptul c are un obiect specific i anume: locuina 347.
Prin urmare, nchirierea locuinei nu este un contract special distinct, ci o
varietate special a contractului de locaiune 348. De aceea, mai jos vom
prezenta doar regulile particulare n materia nchirierii locuinelor.
21. Reglementare. Contractului de nchiriere a locuinei i se aplic
dispoziiile speciale prevzute la art.1824 - 1834 C.civ., completate cu
dispoziiile dreptului comun ale locaiunii (art.1778 alin.2 C.civ.).
De asemenea, regimul juridic al nchirierii locuinelor cu destinaie
special 349 este supus prevederilor Legii locuinei nr.114/1996 350.

Locuina este, potrivit art. 2 lit. a) din Legea locuinei nr.114/1996, o construcie alctuit
din una sau mai multe camere, cu dependinele, dotrile i utilitile necesare, care satisface
cerinele de locuit ale unei persoane sau familii;
Locuina convenabil este locuina care, prin gradul de satisfacere a raportului dintre
cerina utilizatorului i caracteristicile locuinei, la un moment dat, acoper necesitile
eseniale de odihn, preparare a hranei, educaie i igien, asigurnd exigenele minimale
prezentate n anexa nr.1 la prezenta lege (art.2 lit.b).
348
A se vedea M.Murean, op.cit. (curs 1999), p.189; F.Deak, op.cit. (2001), p.207.
349
Legea locuinei nr.114/1996 reglementeaz n art. 2 lit c) - h) urmtoarele locuine cu
destinaie special:
Locuina social este locuina care se atribuie cu chirie subvenionat unor persoane sau
familii, a cror situaie economic nu le permite accesul la o locuin n proprietate sau
nchirierea unei locuine n condiiile pieei.
Locuina de serviciu este locuina destinat funcionarilor publici, angajailor unor instituii
sau ageni economici, acordat n condiiile contractului de munc, potrivit prevederilor
legale.
Locuina de intervenie este locuina destinat cazrii personalului unitilor economice sau
bugetare, care, prin contractul de munc, ndeplinete activiti sau funcii ce necesit
prezena permanent sau n caz de urgen n cadrul unitilor economice.
347

142

22. Denunarea nchirierii fcut fr determinarea duratei. n

conformitate cu dispoziiile art. 1824 alin.1 C.civ., cnd nchirierea locuinei s-a
fcut fr determinarea duratei i nu s-a convenit altfel, chiriaul poate denuna
contractul prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz "care nu poate
fi mai mic dect sfertul intervalului de timp pentru care s-a stabilit plata
chiriei".
La rndul su, n cazul de mai sus, locatorul poate i el denuna contractul
prin notificare, cu respectarea unui termen de preaviz care nu poate fi mai mic
de:
a) 60 de zile, dac intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este
de o lun sau mai mare;
b) 15 zile, dac intervalul de timp pentru care s-a stabilit plata chiriei este
mai mic de o lun.
23. Denunarea nchirierii fcut pe durat determinat. Dac
nchirierea s-a fcut pe durat determinat, art. 1825 alin.1 C.civ. prevede c
locatarul poate denuna unilateral contractul prin notificare, cu condiia
respectrii unui termen de preaviz de cel puin 60 de zile. Orice clauz contrar
este considerat nescris.
Locatorul poate denuna unilateral contractul de nchiriere ncheiat pe
durat determinat numai dac s-a stipulat expres n contract i dac denunarea
se face n vederea satisfacerii nevoilor locative proprii sau ale familiei sale. n
acest caz, locatorul trebuie s respecte termenul de preaviz prevzut la art.1824
alin.2 C.civ.
n scopul proteciei chiriaului, art.1826 C.civ. prevede c este considerat
nescris orice clauz prin care:
a) chiriaul este obligat s ncheie o asigurare cu un asigurtor impus de
locator;
b) se prevede rspunderea solidar i indivizibil a chiriailor din
apartamente diferite situate n acelai imobil, n cazul degradrii elementelor de
construcii i a instalaiilor, obiectelor i dotrilor aferente prilor comune ale
imobilului;
c) chiriaul se oblig s recunoasc sau s plteasc n avans, cu titlul de
reparaii locative, sume stabilite pe baza estimrilor fcute exclusiv de locator;
Locuina de necesitate este destinat cazrii temporare a persoanelor i familiilor ale cror
locuine au devenit inutilizabile n urma unor catastrofe naturale sau accidente, sau ale cror
locuine sunt supuse demolrii n vederea realizrii de lucrri de utilitate public, precum i
lucrrilor de reabilitare ce nu se pot efectua n cldiri ocupate de locatari.
Locuina de protocol este destinat utilizrii de ctre persoanele care sunt alese sau numite
n unele funcii ori demniti publice, exclusiv pe durata exercitrii acestora.
Casa de vacan este locuina ocupat temporar, ca reedin secundar, destinat odihnei
i recreerii.
350
Publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr.254 din 21 octombrie 1996,
republicat cu modificrile intervenite.
143

d) locatorul este ndreptit s diminueze sau s suprime, fr

contraprestaie echivalent, prestaiile la care s-a obligat prin contract.
24. Viciile locuinei care amenin sntatea sau integritatea
corporal.
Potrivit art.1827 alin.1 C.civ., dac imobilul nchiriat constituie, prin
structur sau starea sa, o primejdie grav pentru sntatea celor care lucreaz sau
locuiesc n el, chiriaul, chiar dac a renunat la acest drept, va putea rezilia
contractul de nchiriere, n condiiile legii. Dac la data ncheierii contractului
chiriaul nu a cunoscut viciile bunului, are dreptul i la daune-interese.
25. Dreptul chiriaului de a folosi prile i instalaiile comune ale
cldirii. n cldirile cu mai multe apartamente, chiriaii sunt ndreptii s
utilizeze prile i instalaiile comune ale cldirii, potrivit cu destinaia fiecreia.
ns, conform art. 1829 alin.2 C.civ., chiriaii sunt obligai s contribuie la
plata cheltuielilor pentru iluminarea, nclzirea, curarea prilor i instalaiilor
de folosin comun, precum i la plata altor cheltuieli stabilite de lege n sarcina
lor.
26. Dreptul de preferin al chiriaului la nchiriere. Conform art. 1828
alin.1 C.civ., chiriaul are un drept de preferin la ncheierea unui nou contract
de nchiriere a locuinei, cu condiia s-i fi executat obligaiile nscute n baza
nchirierii anterioare.
Dreptul de preferin al chiriaului este recunoscut numai la pre i condiii
egale, aplicndu-se corespunztor dispoziiile referitoare la exercitarea dreptului
de preempiune din materia vnzrii (art.1828 alin.2 C.civ.).
27. Subnchirierea i cesiunea contractului de nchiriere. Chiriaul are
dreptul de a subnchiria sau ceda contractul de nchiriere a locuinei numai cu
acordul scris al locatorului (art.1833 C.civ.). n acest caz, dac nu exist
stipulaie contrar, subchiriaul sau cesionarul rspund solidar cu chiriaul
pentru obligaiile asumate fa de locator prin contractul de nchiriere.
28. Decesul chiriaului i continuarea contractului de nchiriere.
Contractul de nchiriere a locuinei nceteaz n termen de 30 de zile de la data
nregistrrii decesului chiriaului (art.1834 alin.1 C.civ.).
Cu toate acestea, n condiiile prevzute de lege, contractul de nchiriere
poate continua n favoarea unor persoane ndreptite. Astfel, art.1834 alin.2
C.civ. prevede c descendenii, ascendenii i soul supravieuitor al chiriaului
au dreptul, n termenul de 30 de zile de la decesul chiriaului, s opteze pentru
continuarea, n favoarea lor, a contractului de nchiriere, pn la expirarea
duratei acestuia.
n cazul n care sunt mai multe persoane ndreptite la continuarea
nchirierii, ele vor desemna, de comun acord, persoana care va semna contractul
de nchiriere. Dac nu ajung la un acord n termen de 30 de zile de la data
nregistrrii decesului chiriaului, desemnarea se face de ctre locator (art.1834
alin.3 C.civ.).

144

Subnchirierea consimit de chiria nceteaz la expirarea termenului de 30

zile prevzut de alin.1 al art.1834 C.civ., dac locaiunea nu continu n
condiiile alin.2 al art.1834 C.civ.
29. Rezilierea contractului i evacuarea chiriaului. Fiind un contract
sinalagmatic, n cazul n care, una dintre prile contractului de nchiriere nu-i
execut obligaiile asumate, fr justificare, cealalt parte are dreptul s obin
rezilierea contractului (art.1830 alin.1 C.civ.).
De asemenea, conform art.1830 alin.2 C.civ., locatorul poate cere rezilierea
contractului de nchiriere n cazul n care chiriaul, membrii familiei sale sau
alte persoane crora chiriaul le-a permis, n orice mod, folosirea, deinerea sau
accesul n locuin:
- au un comportament care face imposibil convieuirea cu celelalte
persoane care locuiesc n acelai imobil sau imobile aflate n vecintate;
- mpiedic folosirea normal a locuinei sau a prilor comune.
Evacuarea chiriaului se face, dac legea nu prevede altfel, n baza unei
hotrri judectoreti (art.1831 alin.1 C.civ.) 351. Chiriaul are obligaia de a plti
chiria prevzut n contract pn la data eliberrii efective a locuinei, precum i
de a repara prejudiciile cauzate locatorului pn la acea dat (art.1831 alin.2
C.civ.).
De asemenea, conform art.1832 alin.1 C.civ., n lipsa unei interdicii
exprese, chiriaul poate locui mpreun cu alte persoane, situaie n care acestea,
pe durata folosinei exercitate, vor fi inute solidar cu chiriaul la executarea
obligaiilor izvorte din contract.
ncetarea contractului de nchiriere, din orice cauz, precum i hotrrea
judectoreasc de evacuare a chiriaului sunt de drept opozabile i se execut
mpotriva tuturor persoanelor care locuiesc, cu titlu sau fr titlu, mpreun cu
chiriaul (art.1832 alin.2 C.civ.).
Seciunea a-VI-a
REGULI PARTICULARE N MATERIA ARENDRII
30. Definiia contractului de arendare. Arendarea este o varietate
special a contractului de locaiune prin care o parte, numit arendator, se
oblig fa de cealalt parte, numit arenda, s-i transmit bunuri agricole n

Potrivit art.133 din Legea de punere n aplicare a noului Cod civil, chiriaul i persoanele
care locuiesc mpreun cu acesta nu se pot prevala de dispoziiile art.1831 i 1832 din Codul
civil pentru a se opune evacurii silite ntemeiate pe prevederile art.1809 alin.2 sau alin.3, ori
pe cele ale art.1816 alin.3 din Codul civil.

351

145

vederea exploatrii lor pe o durat determinat, n schimbul unui pre numit

arend 352.
31. Reglementare. Arendarea este reglementat de noul Cod civil prin
dispoziii speciale (art.1836 - 1850) 353, care se completeaz cu prevederile de
drept comun ale locaiunii, n msura n care acestea sunt compatibile cu regulile
particulare prevzute pentru arendare (art.1778 alin.2 C.civ.).
32. Caractere juridice. Contractul de arendare este un contract
sinalagmatic (bilateral), cu titlul oneros, comutativ, cu executare succesiv n
timp, netranslativ de proprietate, ca i locaiunea.
ns, spre deosebire de locaiune, care este un contract consensual,
contractul de arendare este un contract solemn (dar nu autentic).
Caracterul solemn al contractului rezult din prevederile art.1838 alin.1,
alin.2 i alin.3 C.civ., conform crora contractul de arendare trebuie ncheiat n
form scris, sub sanciunea nulitii absolute. De asemenea, sub sanciunea
unei amenzi civile stabilite de instana de judecat pentru fiecare zi de ntrziere,
arendaul trebuie s depun un exemplar al contractului la consiliul local n a
crui raz teritorial se afl bunurile agricole arendate, pentru a fi nregistrat
ntr-un registru special inut de secretarul consiliului local. Dac bunurile
arendate sunt situate n raza teritorial a mai multor consilii locale, cte un
exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local n a crui raz
teritorial sunt situate bunurile arendate.
Prin urmare, aa cum s-a apreciat n literatura juridic anterioar noului
Cod civil, forma scris i nregistrarea la consiliul local sunt prevzute att
pentru valabilitatea contractului, ct i pentru opozabilitatea fa de teri 354.
Conform art.1838 alin.5 C.civ., toate cheltuielile legate de ncheierea,
nregistrarea i publicitatea contractului de arendare sunt n sarcina arendaului.
33. Prile contractului de arendare. Prile contractante pot fi persoane
fizice sau persoane juridice.
Calitatea de arendator o poate avea orice persoan fizic sau juridic ce
deine legal bunuri agricole, fie n calitate de proprietar, fie n calitate de
uzufructuar sau titular al unui alt drept real (superficie). Arendatorul trebuie s
aib capacitatea necesar pentru a ncheia un contract de locaiune.
ns, spre deosebire de regulile aplicabile locaiunii de drept comun,
arendaul nu poate avea calitatea de arendator, ntruct subarendarea este

A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.273; M.Murean, op.cit. (curs 1999), p.203;

Fl.Scrieciu, Arendarea bunurilor agricole, Editura Tehnic agricol, Bucureti 1994; I.Adam
(I), R.Popescu (II), Gh.Beleiu (III), Contractul de arendare, n Dreptul nr.6/1995, p.11-26.
353
Anterior datei de 1.10.2011, contractul de arendare a fost reglementat prin Legea arendrii
nr.16/1994, completat cu prevederile legislaiei civile, abrogat n ntregime de noul Cod
civil.
354
A se vedea M.Murean, op.cit. (curs 1999), p.207; F.Deak, op.cit.(2001), p.274; F.Moiu,
op.cit., p.194.
352

146

interzis. n acest sens, art.1847 alin.2 C.civ. dispune c: "Subarendarea total

sau parial este interzis, sub sanciunea nulitii absolute".
n calitate de arenda, contractul poate fi ncheiat de orice persoan fizic
sau juridic, romn sau strin, ntruct de la data aderrii Romniei la Uniunea
European pot fi arendai i cetenii strini ori persoanele juridice strine din
statele membre ale U.E.
Arendaul trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu deoarece
arendarea presupune exploatarea unor bunuri agricole importante i plata
arendei. De asemenea, conform art. 1850 C.civ., contractul de arendare
nceteaz prin incapacitatea arendaului.
Arendaul are drept de preempiune cu privire la bunurile agricole
arendate, care se exercit potrivit art.1730 -1739 C.civ.
34. Durata arendrii. Contractul de arendare se ncheie de regul pe o
durat determinat de pri n contract, fr ca legea s impun o durat
minimal sau maximal a termenului arendrii.
Dac totui durata nu este determinat n convenie, atunci art.1837 C.civ.
prevede c "arendarea se consider a fi fcut pentru toat perioada necesar
recoltrii fructelor pe care bunul agricol urmeaz s le produc n anul agricol
n care se ncheie contractul".
35. Bunurile arendate. Potrivit art.1836 C.civ., pot fi arendate orice
bunuri agricole, cum ar fi:
a) terenurile cu destinaie agricol i anume terenuri agricole productive arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbuti fructiferi, plantaiile
de hamei i duzi, punile mpdurite, terenurile ocupate cu construcii i
instalaii agrozootehnice, amenajrile piscicole i de mbuntiri funciare,
drumurile tehnologice, platformele i spaiile de depozitare care servesc nevoilor
produciei agricole i terenurile neproductive care pot fi amenajate i folosite
pentru producia agricol;
b) animalele, construciile de orice fel, mainile, utilajele i alte asemenea
bunuri destinate exploatrii agricole.
Pentru a face obiectul contractului de arendare, bunurile menionate
trebuie s fie destinate exploatrii agricole. Dac folosina unor bunuri dintre
cele prevzute de art.1836 C.civ. se transmite n alte scopuri (de exemplu,
terenul se transmite n scopuri turistice sau sportive, animalele pentru cruie la
construirea unei case), contractul nu va mai fi de arendare 355.
Arendaul nu poate schimba categoria de folosin a terenului arendat
dect cu acordul prealabil dat n scris de ctre proprietar i cu respectarea
dispoziiilor legale n vigoare (art.1839 C.civ.). Aa cum s-a artat n literatura
juridic anterioar noului Cod civil, cerina acordului prealabil i n scris al
proprietarului (iar nu al uzufructuarului sau al altui deintor care a dat n
arend) este raional deoarece schimbarea categoriei de folosin a terenului
355

A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.278-279.

147

poate determina operaiuni ireversibile i numai proprietarul este n drept s

consimt la astfel de modificri 356.
Conform art.1840 C.civ. arendaul este obligat, chiar fr stipulaie
expres n contract, s asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei
ori al pieirii animalelor din cauza unor calamiti naturale.
36. Arenda. Arenda (preul arendrii) este lsat la libera apreciere a
prilor 357 i poate fi stabilit:
- sub forma unei sume de bani determinat (arendarea pe bani);
- sub form de produse agricole (fructe), care se pltesc n natur
(arendarea pe fructe); n acest caz, arenda se poate stabili: a) fie sub forma
unei cote-pri din producie, fructe, recolt (de exemplu, 20% din producie,
fructe, recolt); b) fie ntr-o cantitate determinat de produse agricole, fructe (de
exemplu, anual 500 kg de porumb pe hectar);
- sub forma unei sume de bani determinabil n funcie de valoarea unei
cote-pri din recolt, fructe (art.1843 alin.1 C.civ.);
- sub forma unei sume de bani determinabil n funcie de valoarea unei
cantiti determinate de produse agricole (art.1841 alin.1 C.civ.);
- sub forma unei pri n produse agricole, fructe, care se pltesc n
natur, iar o alt parte sub forma unei sume de bani determinat (arend
mixt).
O regul special stabilete noul Cod civil n legtur cu plata arendei n
fructe. Astfel, conform art.1844 C.civ., dac arenda se pltete n fructe, n lipsa
unui alt termen prevzut n contract, arendaul este de drept n ntrziere pentru
predarea lor - de la data culegerii, iar arendatorul este de drept n ntrziere
pentru recepie, de la data la care a fost notificat n scris de ctre arenda.
De asemenea, pentru plata arendei la termenele i modalitile stabilite n
contract, contractele de arendare ncheiate n form autentic sau sub semntur
privat i nregistrate la consiliul local, constituie titluri executorii (art.1845
C.civ.).
37. Suportarea riscurilor. n materie de arendare, problema riscurilor are
dou aspecte i anume: riscul lucrului i riscul contractului.
a) Riscul lucrului (adic, cine suport prejudiciul n caz de pieire fortuit a
bunurilor arendate ?). Dac bunurile arendate (animale, maini, utilaje,
construcii etc) au pierit n mod fortuit, riscul este suportat de ctre arendatorul
proprietar. Dac n calitate de arendator contractul a fost ncheiat de un alt
deintor (uzufructuar, superficiar) acesta va suporta i el riscul bunului,
corespunztor cu dreptul pe care l are asupra bunului 358.
A se vedea R.Popescu, op.cit., p.22; M.Murean, op.cit. (curs 1999), p.210.
n Frana, cuantumul arendei (n natur sau n bani) trebuie s se nscrie ntre limita
maxim i minim din producie fixat prin hotrrea prefecturii, situaie n care libertatea lor
de a stabili arenda este restrns (a se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.279).
358
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.282.
356
357

148

Dovada pieirii fortuite a bunurilor arendate este n sarcina arendaului

ntruct bunurile se afl n detenia lui, cu obligaia ca la ncetarea contractului
s le restituie.
b) Riscul contractului (adic, soarta obligaiei arendaului de a plti
arenda ?). Dac bunurile arendate au pierit fortuit, riscul contractului este
suportat de ctre arendator, n sensul c el nu mai poate pretinde plata arendei
deoarece nu-i poate ndeplini obligaia de a asigura arendaului folosina
bunurilor.
n caz de pieire total a bunurilor arendate, contractul se desfiineaz de
drept, iar n caz de pieire parial, arendaul poate cere fie reducerea
proporional a arendei, fie rezilierea contractului, dac scopul pentru care a fost
ncheiat contractul nu mai poate fi realizat 359.
Dac au pierit fortuit recolta ori produsele agricole culese, atunci
suportarea riscurilor este legat de modalitatea n care a fost stabilit plata
arendei, dup cum vom vedea mai jos.
Astfel, dac arenda a fost stabilit sub forma unei cote-pri din producie,
recolt, fructe, sau ntr-o sum de bani determinabil n funcie de valoarea unei
astfel de cote, art.1843 alin.1 C.civ. dispune c pieirea fortuit, n tot sau n
parte, a fructelor de mprit este suportat proporional de ambele pri.
Explicaia rezid n faptul c, aa cum s-a artat, arenda este procentual, n
funcie de recolta ce se realizeaz, iar orice nerealizare fortuit a recoltei
(fructelor) se suport proporional de ambele pri 360. Credem c textul art.1843
alin.1 C.civ. are n vedere pieirea fortuit a fructelor nainte de a fi culese,
mprejurare ce rezult din interpretarea ntregului text al art.1843 C.civ.
n aceleai condiii (arend stabilit sub forma unei cote-pri din
producie, fructe, sau ntr-o sum de bani determinabil n funcie de valoarea
unei astfel de cote), dac recolta a fost culeas i deci au pierit fortuit produsele
agricole culese (fructele), riscul va fi suportat tot de ctre ambele pri. O regul
special a fost prevzut de noul Cod civil, n art.1843 alin.2, conform creia
"Dac pieirea s-a produs dup culegerea fructelor i una dintre pri ntrzie n
mod culpabil predarea sau recepia lor, cota cuvenit acesteia se reduce cu
fructele pierdute, iar cota celeilalte pri se consider ca i cum nu ar fi survenit
nicio pierdere, afar numai dac fructele ar fi pierit chiar dac predarea i
recepia fructelor se fceau la timp".
Dac arenda a fost stabilit sub forma unei sume de bani determinat, iar
pieirea fortuit vizeaz produsele agricole culese (fructele), arendaul suport
riscul contractului, n sensul c va trebui s plteasc arenda. Arendatorul nu
suport riscul contractului deoarece el nu are calitatea de proprietar al
produselor agricole culese, ci este creditorul unei creane bneti 361.
359

Idem p.183.
Idem
361
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.283.
360

149

n cazul n care arenda a fost stabilit ntr-o cantitate determinat de

produse agricole, ntr-o sum de bani determinat sau ntr-o sum de bani
determinabil n funcie de valoarea unei cantiti determinate de produse
agricole, iar pe durata arendrii (nainte de recoltare), ntreaga recolt a unui an
sau cel puin o jumtate din ea a pierit fortuit, din dispoziiile art. 1841 alin.1
C.civ. rezult c arendaul suport riscul contractului, dar poate cere o
reducere proporional a arendei.
Dac arendarea s-a fcut pe mai muli ani, reducerea se va stabili numai la
sfritul arendrii, cnd se va face o compensare a recoltelor tuturor anilor de
folosin (art.1841 alin.1 C.civ.) 362.
Prin excepie, conform art.1842 C.civ. (cu referire la art.1841 C.civ.),
arendaul nu poate obine reducerea arendei n cazul n care:
- recolta a pierit dup ce a fost culeas;
- a cunoscut cauza pagubei la data ncheierii contractului.
n sfrit, dac arenda a fost stabilit parte pltibil n natur i parte n
bani, aa cum s-a artat n literatura juridic anterioar noului Cod civil, regulile
artate mai sus se aplic n mod corespunztor, respectiv pentru partea de arend
n natur i pentru partea de arend n bani 363.
38. Cesiunea arendrii. Potrivit art.1846 C.civ., arendaul poate s
cesioneze contractul de arendare soului care particip la exploatarea bunurilor
arendate sau descendenilor si majori numai cu acordul scris al arendatorului.
Ca urmare a cesiunii, arendaul va fi liberat fa de arendator, ntruct prin
cesiunea contractului de arendare au fost transmise cesionarului att drepturile,
ct i obligaiile arendaului.
39. Rennoirea arendrii. Contractul de arendare se rennoiete de drept,
pentru aceeai durat, dac niciuna dintre pri nu a comunicat
cocontractantului, n scris, refuzul su cu cel puin 6 luni nainte de expirarea
termenului, iar n cazul terenurilor cu destinaie agricol, cu cel puin un an
(art.1848 alin.1 C.civ.).
Dac durata contractului de arendare este de un an sau mai scurt,
termenele de refuz al rennoirii, indicate mai sus, se reduc la jumtate (art.1848
alin.2 C.civ.).
ntruct arendaul este obligat s asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei
ori al animalelor din cauza unor calamiti naturale (cutremur, incendiu, nghe, brum,
inundaie etc), trebuie observate i dispoziiile art.135 din Legea nr.71/2011 de punere n
aplicare a Codului civil. Astfel, conform art. 135 "n cazurile prevzute la art.1841 - 1843 din
Codul civil, dac ncheierea contractului de asigurare pentru riscul pieirii fortuite a recoltei
era obligatorie potrivit legii sau contractului de arendare, indemnizaia de asigurare se
mparte ntre arendator i arenda, proporional cu suportarea de ctre acetia a riscului
pieirii fortuite a recoltei.
n cazul necontractrii asigurrii potrivit legii sau contractului de arendare, partea
obligat c contracteze asigurarea rspunde fa de cealalt parte pentru prejudiciul astfel
cauzat".
363
A se vedea F.Deak, op.cit. (2001), p.283.
362

150

40. ncetarea contractului. n principiu, sunt aplicabile regulile dreptului

comun n materie de locaiune. Astfel, contractul nceteaz prin rezilierea
arendrii, imposibilitatea folosirii bunurilor arendate, desfiinarea titlului
arendatorului.
n schimb, denunarea unilateral a contractului nu este aplicabil
arendrii, ntruct contractul de arendare, spre deosebire de locaiunea de drept
comun, se ncheie pe durat determinat.
De asemenea, contractul de arendare nceteaz prin expirarea termenului
convenit, dac nu intervine rennoirea de drept, n condiiile art. 1848 alin.1 i
alin.2 C.civ.
n cazul n care bunurile arendate au fost nstrinate, se vor aplica
dispoziiile de drept comun din materia locaiunii (art.1811 - 1815 C.civ.).
Astfel, dac prile au convenit expres n contract, arendarea nceteaz n cazul
nstrinrii bunurilor arendate.
Noul Cod civil a prevzut i cteva cazuri speciale de ncetare a
contractului. Astfel, conform art.1850 C.civ., contractul de arendare nceteaz
prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendaului.

151

CAPITOLUL V
CONTRACTUL DE MANDAT
Seciunea 1
NOIUNE, CARACTERE JURIDICE I FELURILE
MANDATULUI
1. Noiune. n conformitate cu dispoziiile art.2009 C.civ., mandatul este
un contract prin care o parte, numit mandatar, se oblig s ncheie unul sau mai
multe acte juridice pe seama celeilalte pri, numit mandant 364.
2. Caractere juridice. Contractul de mandat prezint urmtoarele
caractere juridice:
a) n principiu, este un contract consensual, care ia natere prin simplul
acord de voin al prilor.
Prin excepie, art.2013 alin.2 C.civ. prevede c: "mandatul dat pentru
ncheierea unui act juridic supus, potrivit legii, unei anumite forme trebuie s
respecte acea form, sub sanciunea aplicabil actului nsui". De exemplu,
dac mandatarul a fost mputernicit s cumpere un teren pentru mandant, atunci
mandatul trebuie dat n form autentic, aa cum i contractul de vnzarecumprare al terenului trebuie ncheiat n form autentic.
b) este un contract cu titlu gratuit sau cu titlu oneros. Potrivit art.2010
alin.1 C.civ., mandatul dintre dou persoane fizice se prezum a fi cu titlu
gratuit. Dac ns, mandatul este dat pentru acte de exercitare a unei activiti
profesionale, se prezum a fi cu titlu oneros (de exemplu, mandatul dat unui
avocat pentru exercitarea unei aciuni n justiie).
n cazul mandatului oneros, dac remuneraia mandatarului nu este
determinat prin contract, aceasta se va stabili potrivit legii, uzanelor ori, n
lips, dup valoarea serviciilor prestate (art.2010 alin.2 C.civ.). Dreptul la
364

Contractele de mandat ncheiate nainte de intrarea n vigoare a noului Cod civil, pentru
care prile nu au prevzut un termen, rmn supuse legii n vigoare la data ncheierii lor.
152

aciunea pentru stabilirea cuantumului remuneraiei se prescrie odat cu dreptul

la aciunea pentru plata acesteia (art.2010 alin.3 C.civ.).
c) este un contract unilateral, n cazul mandatului cu titlu gratuit, ntruct
d natere la obligaii numai n sarcina mandatarului. n schimb, mandatul cu
titlu oneros este un contract sinalagmatic (bilateral), pentru c d natere la
obligaii n sarcina ambelor pri.
d) este un contract intuitu personae ntruct are la baz ncrederea
personal pe care mandantul o are n mandatar. Numai aceast ncredere explic
faptul c o persoan accept s fie angajat (reprezentat) prin altul. Mandantul
trebuie s aib ncredere n mandatar nu numai la ncheierea contractului, ci pe
toat durata mandatului.
3. Puterea de reprezentare. n cazul contractului de mandat, puterea de
reprezentare a mandatarului rezult din voina mandantului.
Reprezentarea mandantului se face, de regul, n temeiul unui nscris
numit "procur" (art. 2012 alin.2 C.civ.).
Aa cum s-a artat n literatura juridic, procura este un act juridic
unilateral (exprimnd voina mandantului, oferta de mandat), n care se
precizeaz actele juridice ce urmeaz s fie ncheiate de mandatar n numele
mandantului 365.
Dac din mprejurri nu rezult altfel, art.2012 alin.1 C.civ. prevede c
"mandatarul l reprezint pe mandant la ncheierea actelor pentru care a fost
mputernicit".
n cazul mandatului tacit, nu se impune cerina unei dovezi scrise, a unei
procuri, deoarece ar contraveni noiunii de mandat tacit. Avem mandat tacit
atunci cnd o persoan face un act n numele i pe seama altei persoane, care
consimte n tcere. Chiar neexprimat, voina mandantului este dedus din
mprejurri de fapt nendoielnice. Dovada acestor fapte se poate face (att de
pri, ct i de terul care contracteaz cu mandatarul) prin orice mijloace de
prob, indiferent de valoarea actului ncheiat sau care urmeaz s fie ncheiat de
ctre mandatar 366.
4. Durata mandatului. Din dispoziiile art.2015 C.civ. rezult c, dac
prile nu au prevzut un termen, contractul de mandat nceteaz n termen de 3
ani de la ncheierea lui.
5. Felurile mandatului. Conform art.2011 C.civ., mandatul este de dou
feluri i anume: mandatul cu reprezentare i mandatul fr reprezentare. Vom
analiza mai jos cele dou feluri de mandat.

A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.313; M.Murean, op.cit. (curs 1999), p.226.

mputernicirea nu produce efecte dect dac este dat cu respectarea formelor cerute de
lege pentru ncheierea valabil a contractului pe care reprezentantul (mandatarul) urmeaz s
l ncheie (art.1301).
366
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.317.
365

153

Seciunea a-II-a
MANDATUL CU REPREZENTARE
6. nelesul noiunii de "mandat cu reprezentare". Mandatul cu
reprezentare este contractul prin care mandatarul se oblig s ncheie acte
juridice n numele i pe seama mandantului. Terii cu care mandatarul ncheie
actele juridice au cunotin despre existena mandatului, respectiv tiu c
mandatarul are doar calitatea de reprezentant al mandantului.
7. Forma mandatului. Mandatul cu reprezentare poate fi dat n form
scris (autentic sau sub semntur privat) sau verbal.
ns, mandatul dat pentru ncheierea unui act juridic supus, potrivit legii,
unei anumite forme trebuie s respecte acea form, sub sanciunea aplicabil
actului nsui. Prevederea nu se aplic dac forma este necesar doar pentru
opozabilitatea actului fa de teri (art.2013 alin.2 C.civ.).
Consimmntul prilor poate fi dat n mod expres, ceea ce implic un
nscris, dar i n mod tacit. Acceptarea tacit rezult, de regul, din executarea
de ctre mandatar a nsrcinrii (art.2013 alin.1 C.civ.).
De asemenea, mandatul se consider acceptat, n absena unui refuz
nentrziat, dac se refer la acte juridice a cror ncheiere intr n exercitarea
profesiei mandatarului ori pentru care acesta i-a oferit serviciile, fie n mod
public, fie direct mandantului (art. 2014 alin.1 C.civ.).
8. Capacitatea prilor. Aa cum rezult din dispoziiile art. 1298 C.civ.,
n cazul reprezentrii convenionale, att reprezentatul (mandantul), ct i
reprezentantul (mandatarul) trebuie s aib capacitatea de a ncheia actul pentru
care reprezentarea a fost dat.
Prin urmare, capacitatea prilor se apreciaz n raport cu natura actului pe
care mandantul vrea s-l ncheie prin mandatar (act de dispoziie, de
administrare sau de conservare).
9. ntinderea mandatului. ntinderea mputernicirii mandatarului poate
s fie diferit. Din acest punct de vedere, mandatul poate fi general sau special.
Mandatul este general atunci cnd mandatarul a fost mputernicit s-l
reprezinte pe mandant n toate actele juridice. ns, art.2016 alin.1 C.civ.
precizeaz c "mandatul general l autorizeaz pe mandatar s efectueze numai
acte de administrare i de conservare".
Mandatul este special atunci cnd mputernicirea se d pentru un singur
act juridic sau pentru mai multe acte juridice anume determinate. Atunci cnd
mandatarul urmeaz s ncheie n numele i pe seama mandantului acte de
dispoziie, are nevoie de un mandat special i expres. n acest sens, art.2016
alin.2 C.civ. prevede c "pentru a ncheia acte de nstrinare sau grevare,
tranzacii ori compromisuri, pentru a se putea obliga prin cambii sau bilete la
ordin ori pentru a intenta aciuni n justiie, precum i pentru a ncheia orice
alte acte de dispoziie, mandatarul trebuie s fie mputernicit expres".
154

Noiunile de mandat general i mandat special nu se confund cu noiunile

de mandat expres i mandat tacit; primele vizeaz ntinderea mandatului, iar
cele din urm forma mandatului.
De asemenea, potrivit art.2016 alin.3 C.civ. "mandatul se ntinde i asupra
tuturor actelor necesare executrii lui, chiar dac nu sunt precizate n mod
expres".
10. Efectele contractului de mandat cu reprezentare. Mandatul cu
reprezentare d natere unor obligaii n sarcina mandatarului i a mandantului.
A) Obligaiile mandatarului. n conformitate cu dispoziiile art.2017 2024 C.civ. mandatarul are urmtoarele obligaii:
a) Obligaia de a executa mandatul. Cea mai important obligaie a
mandatarului este aceea de a executa mandatul.
Executarea mandatului nseamn ncheierea de ctre mandatar a actului
juridic pe care a fost mputernicit s-l ncheie n numele i pe seama
mandantului (de exemplu, ncheierea unui contract, efectuarea unei pli sau
ncasarea unei creane etc.367).
Conform art.2017 alin.1C.civ. "mandatarul nu poate s depeasc
limitele stabilite prin mandat". Asta nseamn c mandatarul este obligat s
cunoasc ntinderea mandatului su i s nu depeasc limitele mputernicirii
primite.
Cu toate acestea, mandatarul se poate abate de la mputernicirea primit,
dac se poate prezuma c mandantul ar fi aprobat abaterea, dac ar fi cunoscut
mprejurrile ce o justific. Se cere condiia ca mandatarului s-i fi fost
imposibil s l ntiineze n prealabil pe mandant (art.2017 alin.2 C.civ.).
Mandatarul este obligat s-l ntiineze pe mandant despre mprejurrile
care au aprut ulterior ncheierii mandatului i care pot determina revocarea sau
modificarea acestuia (art.2018 alin.2 C.civ.). Aa fiind, dac mandatarul ncheie
acte juridice care depesc limitele mputernicirii sale, fr s l ntiineze n
prealabil pe mandant, el trebuie s rspund pentru toate prejudiciile cauzate,
att mandantului ct i terelor persoane cu care a contractat. Potrivit art. 1309
C.civ.:"Contractul ncheiat de persoana care acioneaz n calitate de
reprezentant, ns fr a avea mputernicire sau cu depirea puterilor
conferite, nu produce efecte ntre reprezentat i ter". Deci, mandantul nu poate
fi obligat fa de terul cu care mandatarul a contractat n lipsa ori cu depirea
puterii de reprezentare.
Cu toate acestea, dac prin comportamentul su mandantul l-a determinat
pe terul contractant s cread n mod rezonabil c mandatarul are puterea de a-l
reprezenta i c acioneaz n limita puterilor conferite, art.1309 alin. 2 C.civ.
dispune c mandantul "nu se poate prevala fa de terul contractant de lipsa
puterii de a reprezenta".

367

A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.227.

155

n cazurile prevzute de art.1309 C.civ., mandantul poate s ratifice

contractul ncheiat n numele i pe seama lui, cu respectarea formelor cerute de
lege pentru ncheierea sa valabil 368. Ratificarea produce efecte retroactive, dar
fr a afecta drepturile dobndite de teri ntre timp.
Aa cum s-a artat n literatura juridic anterioar noului Cod civil,
obligaia mandatarului de a executa mandatul nu este o obligaie de rezultat 369,
ci o obligaie de mijloace. Prin urmare, mandatarul este dator s fac tot
posibilul pentru ndeplinirea mandatului, dar nu neaprat s obin rezultatul
dorit de mandant (de exemplu, dac a fost mputernicit s cumpere un bun, el
trebuie s depun toate diligenele necesare pentru a-l cumpra, dar dac, n
ciuda eforturilor depuse, bunul nu este de gsit, sau nu poate fi dobndit n
condiiile dorite de mandant, mandatarul nu poate fi tras la rspundere pentru
neexecutare) 370.
n ndeplinirea mandatului, diligena cerut de lege mandatarului este
diferit, dup cum mandatul este cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.
Astfel, conform art.2018 C.civ. "dac mandatul este oneros, mandatarul
este inut s execute mandatul cu diligena unui bun proprietar. Dac ns
mandatul este cu titlu gratuit, mandatarul este obligat s l ndeplineasc cu
diligena pe care o manifest n propriile afaceri".
n caz de neexecutare a mandatului, mandatarul rspunde nu numai n caz
de culp, dar i n caz de dol.
n literatura juridic francez s-a apreciat c mandatarul rspunde fa de
mandant pentru dauna cauzat din culpa sa, chiar dac ea nu este nici dolosiv,
nici grosolan, nici grav. Rspunderea aceluia care face un serviciu gratuit este
apreciat fr severitate, ns aceast indulgen n aprecierea culpei nu
antreneaz o nerspundere. Atunci cnd mandatarul este un profesionist
remunerat, rspunderea sa nu comport nici o moderaie, el poate fi prezumat n
culp, n afar de cazul cnd se face proba contrar 371.
b) Obligaia de a da socoteal. Conform art.2019 alin.1 C.civ.,
mandatarul este inut s dea socoteal despre gestiunea sa i s remit

Terul contractant poate, printr-o notificare, s acorde un termen rezonabil pentru

ratificare, dup mplinirea cruia contractul nu mai poate fi ratificat (art.1311 alin.2 C.civ.).
De asemenea, terul contractant i mandatarul cu care a ncheiat contractul n calitate de
reprezentant al mandantului pot conveni s desfiineze contractul ct timp acesta nu a fost
ratificat (art.1314 C.civ.).
369
n literatura juridic francez s-a artat c, n realitate, uneori obligaia este de rezultat
numai c trebuie precizat sensul "rezultatului" la care se angajeaz mandatarul; dac este
vorba despre un act precis, precum renunarea la o motenire sau ncheierea unei vnzri prin
el nsui, implic o obligaie de rezultat a crei nendeplinire stabilete culpa mandatarului ( a
se vedea P.Malaurie, L Aynes, P- (a se vedea P.Malaurie, L Aynes, P-Y Gautier, op.cit., p.
297).
370
A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.228.
371
A se vedea P.Malaurie, L. Aynes, P-Y Gautier, op.cit., p.297-298.
368

156

mandantului tot ceea ce a primit n temeiul mputernicirii sale, chiar dac ceea
ce a primit nu ar fi fost datorat mandantului.
Obligaia "de a da socoteal despre gestiunea sa" implic n primul rnd
obligaia mandatarului de a aduce la cunotina mandantului demersurile fcute
i rezultatele obinute, iar, n al doilea rnd, de a-i preda nscrisurile doveditoare
ale actului juridic ncheiat i bunurile sau valorile primite n temeiul mandatului
372
.
n perioada n care bunurile primite cu ocazia executrii mandatului de la
mandant ori n numele lui se afl n deinerea mandatarului, acesta este obligat
s le conserve (art.2019 alin.2 C.civ.).
Sumele de bani ncasate de mandatar pentru a fi remise mandantului, dar
care au fost ntrebuinate de mandatar n interes propriu, sunt productoare de
dobnzi din ziua ntrebuinrii, fr s fie nevoie de vreo punere n ntrziere 373.
n acest sens, art.2020 C.civ. prevede c "mandatarul datoreaz dobnzi
pentru sumele ntrebuinate n folosul su ncepnd din ziua ntrebuinrii, iar
pentru cele cu care a rmas dator, din ziua n care a fost pus n ntrziere".
Obligaia mandatarului de a preda mandantului tot ceea ce a primit n
temeiul mputernicirii sale, chiar dac ceea ce a primit nu ar fi datorat
mandantului, se explic prin faptul c actul juridic ncheiat de mandatar produce
efecte juridice direct ntre terul contractant i mandant. n cazul n care terul
contractant ar reclama restituirea a ceea ce a dat n plus, el va trebui s-l
acioneze pe mandant, iar nu pe mandatar, care a fost doar reprezentantul
mandantului.
n conformitate cu dispoziiile art.2021 C.civ., n lips de stipulaie
contrar, mandatarul nu rspunde fa de mandant pentru executarea obligaiilor
asumate de persoanele cu care a contractat, cu excepia cazului n care
insolvabilitatea lor i-a fost sau ar fi trebuit s-i fie cunoscut la data ncheierii
contractului cu acele persoane.
c) Obligaia mandatarului de a rspunde pentru actele persoanei pe
care i-a substituit-o n executarea mandatului. n principiu, mandatarul este
obligat s ndeplineasc personal nsrcinarea, deoarece mandatul se ncheie
intuitu personae, cu excepia cazului n care mandantul l-a autorizat n mod
expres s i substituie o alt persoan n executarea mandatului (art.2023 alin.1
C.civ.).
Cu toate acestea, art.2023 alin.2 C.civ. prevede c, chiar n absena unei
autorizri exprese, mandatarul i poate substitui un ter dac:
a) mprejurri neprevzute l mpiedic s aduc la ndeplinire mandatul;
b) i este imposibil s l ntiineze n prealabil pe mandant asupra acestor
mprejurri;

372
373

A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.228-229.

A se vedea F.Deak, op.cit., p.324.
157

c) se poate prezuma c mandantul ar fi aprobat substituirea dac ar fi

cunoscut mprejurrile ce o justific.
n cazurile de mai sus, mandatarul este obligat s l ntiineze de ndat pe
mandant (art.2023 alin.3 C.civ.).
Dac substituirea s-a fcut fr autorizarea mandantului, mandatarul
rspunde pentru actele persoanei pe care i-a substituit-o ca i cum le-ar fi
ndeplinit el nsui (art.2023 alin.4 C.civ.).
n schimb, dac substituirea a fost autorizat, mandatarul nu rspunde
dect pentru diligena cu care a ales persoana care l-a substituit i i-a dat
instruciunile privind executarea mandatului (art.2023 alin.5 C.civ.).
Ca i n vechiul cod civil, mandantul are, n toate cazurile, aciune direct
mpotriva persoanei pe care mandatarul i-a substituit-o (art.2023 alin.6 C.civ.).
Aceasta nseamn c mandantul poate exercita aciunea direct mpotriva
substituitului indiferent dac a existat sau nu autorizarea pentru substituire.
n schimb, substituitul poate aciona mpotriva mandantului numai pe calea
aciunii oblice, deoarece posibilitatea intentrii unei aciuni directe nu poate
exista n lipsa unui text expres de lege.
d) Pluralitatea de mandatari. Este posibil ca mandantul s
mputerniceasc dou sau mai multe persoane care s-l reprezinte.
Mandatul conferit mai multor persoane pentru a lucra mpreun nu are
efect dect dac a fost acceptat de ctre toate aceste persoane.
Ca o noutate, n lips de stipulaie contrar, art.2022 alin.3 C.civ. dispune
c mandatarii rspund solidar fa de mandant dac s-au obligat s lucreze
mpreun.
Dac mandatul a fost acceptat de mai muli mandatari, fiecare dintre ei
poate s ndeplineasc singur mandatul, afar de cazul cnd s-a stipulat c vor
lucra mpreun (art.2022 alin.2 C.civ.).
B) Obligaiile mandantului. Mandantul are urmtoarele obligaii:
a) Obligaia de a pune la dispoziia mandatarului mijloacele necesare
executrii mandatului. ntruct mandatarul acioneaz nu pentru sine, ci n
numele i pe seama mandantului, art.2025 C.civ. prevede expres c " n lipsa
unei convenii contrare, mandantul este obligat s pun la dispoziia
mandatarului mijloacele necesare executrii mandatului". De exemplu, sume de
bani sau orice alte bunuri de care mandatarul are nevoie pentru aducerea la
ndeplinire a mandatului.
b) Obligaia de despgubire. Mandantul este obligat s-i restituie
mandatarului toate cheltuielile fcute cu ocazia executrii mandatului. n acest
sens, art.2025 alin.2 C.civ. prevede c "mandantul va restitui mandatarului
cheltuielile rezonabile avansate de acesta din urm pentru executarea
mandatului, mpreun cu dobnzile legale aferente, calculate de la data
efecturii cheltuielilor".

158

Mandantul nu poate refuza restituirea acestor cheltuieli pe motiv c ar fi

exagerate, chiar dac actul juridic n vederea cruia a fost acordat mandatul nu a
putut fi ncheiat, dac mandatarului nu i se poate imputa nici o culp.
Dobnzile legale aferente sumelor avansate de mandatar curg, de la data
efecturii lor, fr punere n ntrziere 374.
De asemenea, mandantul are obligaia s repare prejudiciul suferit de ctre
mandatar n executarea mandatului, dac acest prejudiciu nu provine din culpa
mandatarului (art.2026 C.civ.). Este vorba despre pagubele suferite de ctre
mandatar cu ocazia executrii mandatului, iar nu alte pagube suferite fr
legtur cu ndeplinirea mandatului.
c) Plata remuneraiei. Conform art.2027 C.civ., dac mandatul este cu
titlu oneros, mandantul este obligat s plteasc mandatarului remuneraia, chiar
i n cazul n care, fr culpa mandatarului, mandatul nu a putut fi executat.
11. Solidaritatea mandanilor. Atunci cnd mandatul a fost dat aceluiai
mandatar de mai multe persoane pentru o afacere comun, fiecare dintre ele
rspunde solidar fa de mandatar de toate efectele mandatului (art.2028 C.civ.).
n acest caz, solidaritatea este legal.
12. Dreptul de retenie al mandatarului. Mandatarul are un drept de
retenie asupra bunurilor primite cu ocazia executrii mandatului de la mandant
sau pe seama acestuia, pentru garantarea tuturor creanelor sale mpotriva
mandantului nscute din mandat (art.2029 C.civ.).
13. Raporturile dintre mandant i teri. Ca urmare a actelor juridice
ncheiate de mandatar, ntre mandant i teri se nasc raporturi juridice directe.
Aceasta deoarece mandatarul nu acioneaz pentru sine, ci n numele i pe
seama mandantului, ca reprezentant al acestuia. De aceea, toate efectele legale
ale actului ncheiat de mandatar cu terul se rsfrng asupra mandantului;
mandantul personal devine parte n actul ncheiat de mandatar cu terul,
respectiv mandantul devine creditorul sau debitorul terului.
Aa cum s-a artat n literatura juridic, mandantul nu va fi obligat prin
contractul ncheiat de mandatar n limitele mputernicirii primite, numai dac
poate invoca o cauz de nevalabilitate, inclusiv nelegerea frauduloas dintre
mandatar i ter 375.
De asemenea, conform art.1299 C.civ., contractul este anulabil atunci cnd
consimmntul reprezentantului (mandatarului) este viciat. Dac ns viciul de
consimmnt privete elemente stabilite de reprezentat (mandant), contractul
este anulabil numai dac voina acestuia din urm a fost viciat 376.
ns, actele juridice ncheiate de mandatar fr a avea mputernicire sau cu
depirea puterilor conferite, nu produc efecte ntre mandant i ter, afar de
374

A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.327.

A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.328.
376
Buna credin sau reaua-credin, cunoaterea sau necunoaterea unei anumite mprejurri
se apreciaz n persoana reprezentantului (art.1300 C.civ.). Reprezentatul de rea-credin nu
poate invoca niciodat buna-credin a reprezentantului (art.1300 alin.2 C.civ.).
375

159

cazul cnd mandantul le-a ratificat n condiiile art.1311 C.civ.(respectnd

formele cerute de lege pentru ncheierea lor valabil).
n lipsa ratificrii, actele excesive ale mandatarului oblig mandantul
numai n condiiile gestiunii de afaceri. Dac condiiile gestiunii de afaceri nu
sunt ndeplinite, mandantul va putea fi acionat numai n limita mbogirii sale
377
.
n nici un caz, mandantul nu rspunde pentru actele sau faptele ilicite
cauzatoare de prejudicii comise de mandatar cu ocazia executrii mandatului.
14. Raporturile dintre mandatar i ter. Avnd n vedere c mandatarul
contracteaz n numele i pe seama mandantului, ntre el i terii cu care
contracteaz nu se creeaz raporturi juridice. Actul juridic ncheiat de mandatar,
n limitele mputernicirii primite, nu produce efecte fa de el.
Dac ns mandatarul ncheie actul juridic n calitate de reprezentant, dar
fr a avea mputernicire sau depind limitele puterilor care i-au fost
ncredinate, rspunde pentru prejudiciile cauzate terului contractant care s-a
ncrezut, cu bun-credin, n ncheierea valabil a actului (art.1310 C.civ.).
n cazul n care mandatarul a dat posibilitatea terilor cu care contracteaz
de a cunoate ntinderea mandatului, dar acetia contracteaz cu mandatarul
peste limitele mandatului, se presupune c au luat asupra lor riscurile
contractului ncheiat n astfel de condiii 378.
Mandatarul rmne singur rspunztor fa de ter numai dac precizeaz
c, n limita depirii mandatului, se oblig pe sine nsui, n numele su, iar nu
ca reprezentant al mandantului 379.
15. ncetarea mandatului. Contractul de mandat poate nceta datorit
unor cauze generale de stingere a obligaiilor contractuale cum ar fi: executarea,
imposibilitatea fortuit de executare, mplinirea condiiei rezolutorii sau a
termenului extinctiv, rezoluiunea judiciar etc. ns, pe lng aceste cauze
generale de ncetare a contractelor, mandatul poate nceta i datorit unor cauze
particulare, aa cum vom arta mai jos.
a) Revocarea mandatului. n conformitate cu dispoziiile art.2031 alin.1
C.civ., mandantul poate revoca (denuna unilateral) oricnd mandatul, indiferent
de forma n care contractul de mandat a fost ncheiat i chiar dac a fost declarat
irevocabil.
Prin urmare, facultatea de revocare unilateral a mandantului exist att
pentru mandatul cu titlu gratuit, ct i pentru mandatul cu titlu oneros 380.
De asemenea, revocarea unilateral se admite chiar dac n contract s-a
stipulat o clauz de irevocabilitate ntruct, mandatul fiind ncheiat intuitu
personae, mandantul nu poate fi reprezentat de ctre o persoan n care i-a
pierdut ncrederea. Dar, conform art.2032 alin.2 C.civ., revocarea se consider
377

A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.329.

A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.330-331; F.Moiu, op.cit., p.245-246.
379
A se vedea M.Murean, op.cit. (Curs 1999), p.232.
380
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.331;
378

160

nejustificat dac nu este determinat de culpa mandatarului sau de un caz

fortuit ori de for major.
Mai rezult din dispoziiile art.2031 alin.1 C.civ. c revocarea poate s fie
expres sau tacit.
Revocarea expres implic un nscris, dar nu este supus vreunei forme
speciale, fiind suficient manifestarea de voin nendoielnic a mandantului.
Revocarea tacit rezult din acte sau fapte ale mandatarului care exprim
nendoielnic intenia de revocare. De exemplu, conform art.2031 alin.2 C.civ.,
numirea unui nou mandatar pentru aceeai afacere revoc mandatul iniial, din
ziua cnd s-a notificat numirea noului mandatar. Revocarea tacit produce efecte
numai dac a fost comunicat mandatarului 381.
Att revocarea expres, ct i revocarea tacit, produc efecte numai pentru
viitor, iar nu i pentru trecut.
n caz de pluralitate de mandatari, mandatul nu poate fi revocat dect cu
acordul tuturor mandanilor (art.2031 alin.3 C.civ.).
Potrivit art.2032 alin.1 C.civ., n cazul n care mandantul revoc mandatul,
rmne inut s-i execute obligaiile fa de mandatar. De asemenea, este
obligat s repare prejudiciile suferite de mandatar din cauza revocrii
nejustificate ori intempestive (n opinia noastr, indiferent dac mandatul este cu
titlu oneros sau cu titlu gratuit).
ntre pri (mandant i mandatar) revocarea produce efecte din momentul
cnd a fost notificat mandatarului.
Fa de teri, revocarea nu este opozabil dect dup ce a fost adus la
cunotina lor 382. n acest scop, noul Cod civil aduce unele reglementri speciale
i utile. Astfel, conform art.2033 alin.1 C.civ. "dac procura a fost dat n
form autentic notarial, n vederea informrii terilor, notarul public cruia i
se solicit s autentifice revocarea unei asemenea procuri este obligat s
transmit, de ndat, revocarea ctre Registrul naional notarial, inut n format
electronic, potrivit legii".
Mai mult, art.2033 alin.2 C.civ. prevede c "notarul public care autentific
actul pentru ncheierea cruia a fost dat procura are obligaia s verifice la
Registrul naional notarial dac acea procur a fost revocat".
Dispoziiile legale de mai sus, se aplic i n cazul autentificrilor fcute de
misiunile diplomatice i oficiile consulare ale Romniei.
b) Renunarea mandatarului. La rndul su, mandatarul poate renuna
oricnd la mandat, indiferent dac mandatul este cu titlu gratuit sau cu titlu
oneros, cu condiia de a notifica mandantului renunarea sa (art.2034 alin.1
C.civ.).
Dac ns mandatul este cu titlu oneros, mandatarul este ndreptit s
pretind o remuneraie pentru actele pe care le-a ncheiat pe seama mandantului
A se vedea Curtea Suprem de Justiie, s.civ. dec.nr.1226/1992, publicat n Deciziile
C.S.J. 1990.1992, p.64-66.
382
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.332; M.Murean, op.cit., (Curs 1999), p.234.
381

161

pn la data renunrii (art.2034 alin.2 C.civ.). Tot ce a fcut mandatarul, n

numele mandantului, nainte de a cunoate sau de a fi putut cunoate cauza de
ncetare a mandatului, este socotit ca valabil fcut n executarea acestuia
(art.2036 C.civ.).
Pe de alt parte, conform art.2034 alin.3 C.civ. "mandatarul este obligat
s-l despgubeasc pe mandant pentru prejudiciile suferite prin efectul
renunrii, cu excepia cazului cnd continuarea executrii mandatului i-ar fi
cauzat mandatarului nsui o pagub nsemnat, care nu putea fi prevzut la
data acceptrii mandatului".
De asemenea, n toate cazurile de ncetare a mandatului, mandatarul este
obligat s i execute obligaiile prevzute la art.2019 i 2020 C.civ.(obligaia de
a da socoteal i dobnzile la sumele datorate).
c) Moartea, incapacitatea sau falimentul uneia dintre pri. Mandatul
nceteaz n caz de deces, incapacitate sau faliment al uneia dintre pri, dar
motenitorii sau reprezentanii acesteia au obligaia de a informa de ndat
cealalt parte (art.2035 alin.1 C.civ.).
Totui, mandatarul sau motenitorii ori reprezentanii si sunt obligai s
continue executarea mandatului dac ntrzierea acesteia risc s pun n pericol
interesele mandantului ori ale motenitorilor si.
n caz de pluralitate de mandatari, obligai s lucreze mpreun, n lips de
stipulaie contrar, mandatul nceteaz chiar i atunci cnd cauza ncetrii l
privete numai pe unul dintre ei(art.2038 C.civ.).
16. Efectele ncetrii mandatului. La ncetarea mandatului, din orice
cauz, mandatarul este obligat s restituie mandantului procura primit (art.1308
alin.1 C.civ.). Mandatarul nu poate reine acest nscris drept garanie a creanelor
sale asupra mandantului, dar poate solicita o copie dup procur, certificat de
mandant, cu meniunea c puterea de reprezentare a ncetat (art.1308 alin.2
C.civ.).
Dup ncetarea mandatului, mandatarul nu mai poate ncheia acte juridice
n numele i pe seama mandantului.
ns, actele juridice ncheiate de el nainte de a i se comunica ncetarea
mandatului sunt valabile n privina terilor de bun-credin.
Ca regul general, art.1307 alin.4 C.civ. prevede c ncetarea puterii de a
reprezenta nu produce efecte n privina terilor care n momentul ncheierii
contractului, nu cunoteau i nici nu trebuiau s cunoasc aceast mprejurare.
Seciunea a-III-a
MANDATUL FR REPREZENTARE
17. Noiune. Exist situaii cnd dei mandatarul acioneaz n interesul
mandantului, totui ncheie actul juridic n nume propriu, ca i cum l-ar ncheia
162

pentru sine, fr a-l reprezenta pe mandant. n aceste cazuri, contractul ncheiat

ntre mandant i mandatar se numete "mandat fr reprezentare" 383.
Noul Cod civil reglementeaz expres mandatul fr reprezentare la art.
2039 - 2042.
Astfel, conform art.2039 alin.1 C.civ. mandatul fr reprezentare este
contractul prin care mandatarul ncheie acte juridice n nume propriu, dar pe
seama mandantului i i asum fa de teri obligaiile care rezult din aceste
acte, chiar dac terii aveau cunotin despre mandat.
De regul, aceast operaiune juridic este folosit atunci cnd mandantul,
din diverse motive, nu dorete ca persoana sa s fie cunoscut terilor.
Regulile aplicabile mandatului cu reprezentare se aplic i mandatului fr
reprezentare.
18. Efectele fa de teri. n cazul mandatului fr reprezentare, terii cu
care contracteaz mandatarul nu au niciun raport juridic cu mandantul.
Cu toate acestea, art.2040 alin.2 C.civ. prevede c mandantul poate
exercita drepturile de crean nscute din executarea mandatului, dac i-a
executat propriile sale obligaii fa de mandatar. Anterior noului Cod civil,
mandantul putea aciona mpotriva terului contractant numai pe calea aciunii
oblice.
Ca i n cazul mandatului cu reprezentare, mandatarul este obligat s
predea mandantului tot ceea ce a primit n executarea mandatului.
n caz de refuz, mandantul poate revendica bunurile mobile dobndite pe
seama sa de ctre mandatar, cu excepia bunurilor dobndite de teri prin efectul
posesiei de bun-credin (art.2041 alin.1 C.civ.).
Dac bunurile dobndite de mandatar sunt imobile, acesta este obligat s le
transmit mandantului. n situaia n care mandatarul refuz, mandantul este
ndreptit s solicite instanei de judecat pronunarea unei hotrri care ine loc
de act de transmitere a bunurilor dobndite (art.2041 alin.2 C.civ.). Aceste
dispoziii legale se aplic i bunurilor mobile supuse unor formaliti de
publicitate.
n ce-i privete pe creditorii mandatarului, trebuie precizat c acetia nu
pot urmri bunurile dobndite de acesta n nume propriu, dar pe seama
mandantului, dac mandatul fr reprezentare are dat cert anterioar lurii
oricrei msuri asigurtorii sau de executare.
Aa cum s-a artat n literatura juridic anterioar noului Cod civil, n
cazul contractelor care se ncheie, potrivit legii, intuitu personae, regulile care
guverneaz mandatul fr reprezentare nu sunt aplicabile (de exemplu,
cumprare de arme, contractul de societate civil, contractul de ntreinere etc.)
384
.

383
384

A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.335; M.Murean op.cit. (Curs 1999), p.235.

A se vedea F.Deak, op.cit.(2001), p.338-339.
163