Contractul de arendare

Capitolul I
Noiunea i caracterele juridice ale contractului
de arendare
Seciunea I Noiune
Contractul de arend este contractul ncheiat ntre proprietar, uzufructuar sau alt
deintor legal de bunuri agricole, denumit arendator, i arenda, cu privire la
exploatarea bunurilor agricole pe o durat determinat i la un pre stabilit de pri
(art. 2 Legea nr. 16/1994).
Cadrul normativ al contractului de arendare l constituie Legea nr. 16/5 aprilie 1994, legea
arendrii, cu modificrile i completrile ulterioare.
Reglementarea special se completeaz cu dispoziiile Codului civil (art. 1836-1850
C.civ.).
Seciunea a II- a Caracterele juridice ale contractului
de arendare
Arendarea se face prin contract scris, ncheiat ntre arendator pe de o parte, i arenda pe
de alt parte.
Prile contractante pot fi persoane fizice sau persoane juridice. Arendaii, persoane
fizice, pot fi ceteni romni sau ceteni strini.
Arendaii, persoane juridice, pot fi de naionalitate romn sau strin i trebuie s aib ca
obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole i s prezinte garaniile solicitate de
arendator.
Contractul de arendare este:
a) Sinalagmatic (bilateral), ntruct n schimbul transmiterii folosinei bunurilor agricole,
arendaul va plti arendatorului un pre numit arend.
b) Comutativ, deoarece prile cunosc, din momentul ncheierii contractului, ntinderea
obligaiilor lor reciproce.
Variaiile n cantitatea recoltei obinute nu transform contractul din comutativ n
aleatoriu.
Art. 5 lit. b din Legea nr. 16/1994 stabilete c, n contract, se va stipula: obiectul
contractului, complet i precis determinat. Obiectul contractului trebuie s cuprind
descrierea amnunit a tuturor bunurilor agricole arendate, inventarul acestora i planul de
situaie al terenurilor.
Prile vor include obligatoriu n contractul de arendare clauze de asigurare a bunurilor
agricole, care sunt n sarcina arendaului.
c) Oneros, pentru c prestaiei arendatorului, de a transmite folosina bunurilor agricole i
corespunde contraprestaia arendaului de a plti arenda.
d) Solemn
Art. 6 alin. 4 din Legea arendrii prevede c ,,Sunt valabile i opozabile numai
contractele de arendare ncheiate n scris i nregistrate la consiliul local, n condiiile legii
arendrii.

Forma scris este o condiie de valabilitate a contractului i nclcarea ei atrage nulitatea

absolut a contractului de arend.
Contractul de arendare se ntocmete n scris, n cte un exemplar pentru fiecare parte i
un exemplar care se depune la consiliul local n a crui raz teritorial se afl bunurile
arendate, n termen de 15 zile de la data ncheierii.
Pentru valabilitate i pentru opozabilitate fa de teri, contractul scris se nregistreaz
ntr-un registru special inut de secretarul consiliului local.
Obligaia de predare a bunurilor arendate la termenul i n condiiile stabilite n contract
nu l transform ntr-un contract real, n primul rnd pentru c nu poate fi n acelai timp i
contract solemn i real, i, n al doilea rnd, pentru c, n cazul contractelor reale, condiia de
formare a contractului este predarea lucrului n nsui momentul ncheierii contractului.
e) Cu executare succesiv, ntruct obligaiile prilor se execut, n timp, pe durata
stabilit n contract.
Durata arendrii se stabilete de ctre pri n contractul de arendare.
f) Contractul de arendare nu este un contract intuitu personae, pentru c cerinele de
ordin profesional i moral privind persoanele care pot fi arendai, prevzute de Legea
arendrii, sunt condiii de ordin general i nu stabilesc o persoan anume, determinat,
concret, care are vocaia de a fi parte ntr-un contract determinat.
g) Prin contractul de arendare, se nate i un drept de crean la obinerea folosinei
bunurilor agricole n scopul exploatrii lor, un drept real de folosin n beneficiul
arendaului.
h) Contractul de arendare ncheiat n scris i nregistrat la consiliul local constituie
titlu executoriu pentru plata arendei la termenele i n modalitile stabilite n contract.

Capitolul II
Condiiile de validitate ale contractului de arendare
Seciunea I Prile contractante. Capacitate
Prile n contractul de arendare sunt arendatorul i arendaul.
Prile contractante pot fi persoane fizice sau persoane juridice.
1. Arendator poate fi proprietarul, uzufructuarul sau un alt deintor legal de bunuri
agricole.
Calitatea de arendator o poate avea i o persoan juridic.
Regiile autonome, institutele i staiunile de cercetri i producie agricol, care au n
administrare terenuri proprietate public, nu pot da n arend bunurile agricole prevzute n
art. 1 alin. 2 al Legii nr. 16/1994, sub-sanciunea nulitii absolute a actelor ncheiate.
Orice act de arend fcut de aceste persoane juridice va fi nul absolut.
Practic, pot fi arendatori, n afara persoanelor fizice, persoanele juridice care au n
patrimoniu sau sunt deintoare de terenuri proprietate privat.
n cazul unui bun agricol aflat n proprietate comun, se va aplica regula unanimitii,
deci toi coproprietarii vor trebui s fie de acord i s semneze contractul de arend.
Cu privire la capacitatea de exerciiu a arendatorului i arendaului, prin completare cu
dispoziiile privind contractul de locaiune, arendarea pn la 5 ani constituie un act de
administrare care impune ca prile s aib capacitatea pentru a efectua astfel de acte.

Arendarea peste 5 ani este un act de dispoziie pentru arendator i impune ca acesta s
aib capacitate deplin de exerciiu.
2. Arenda poate fi orice persoan fizic sau persoan juridic.
Pot fi arendai persoanele fizice, ceteni romni, sau ceteni strini, indiferent dac au
domiciliul n ar sau n strintate, care au pregtire de specialitate agricol, practic agricol
sau un atestat de cunotine agricole i prezint garaniile solicitate de arendatori (garanii
reale sau personale).
Atestatul va fi eliberat de organele abilitate de Ministerul Agriculturii.
Arendai, persoane juridice pot fi de naionalitate romn sau strin i trebuie s aib ca
obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole i s prezinte garaniile solicitate de
arendator.
Se admite c arenda poate fi un coproprietar, ceilali coproprietari fiind, n acest caz,
arendatori.
Nu pot fi arendai funcionarii publici i salariaii din conducerile administrative ale
regiilor autonome cu profil agricol, ale institutelor i staiunilor de cercetare i producie
agricol, care au n administrare terenuri agricole proprietate public.
Arendaul nu poate avea calitatea de arendator, ntruct legea interzice, sub
sanciunea nulitii absolute, subarendarea total sau parial.
Arendaul poate, ns, cu acordul scris al arendatorului, s cesioneze contractul de
arendare soului, coparticipant la exploatarea bunurilor agricole, sau descendenilor si care au
mplinit vrsta majoratului.
El poate folosi salariai permaneni sau sezonieri, care se bucur de toate drepturile i de
protecia social prevzute de legislaia muncii.
Legea interzice constituirea oficiilor de arendai, adic oficiile de intermediere ntre
arendatori i arendai (art. 1847 C.civ.).
Arendaul are drept de preemiune cu privire la bunurile agricole arendate n cazul
n care arendatorul dorete s vnd aceste bunuri, care se exercit potrivit art. 17301740 C.civ.
Seciunea a II-a Consimmntul
Potrivit principiului libertii contractuale, persoanele fizice i persoanele juridice sunt
libere s ncheie sau nu contracte de arendare, dac, firete, ndeplinesc condiiile legii.
Enumerarea n art. 5 al Legii arendrii a clauzelor eseniale i obligatorii care trebuie s
fie prevzute n contractul de arendare permite prilor s i exprime consimmntul n
cunotin de cauz i, totodat, reduce simitor litigiile privind interpretarea contractului.
Firete, sunt aplicabile dispoziiile Codului civil privind condiiile consimmntului i
viciile acestuia.
Seciunea a III- a Obiectul contractului de arendare
Obiectul contractului de arendare sunt bunurile agricole supuse arendrii, respectiv,
arenda.
1. Bunurile agricole care pot fi arendate
Bunurile agricole pot fi arendate n condiiile legii.
Pot fi arendate orice bunuri agricole, cum ar fi:

a) terenurile cu destinaie agricol, i anume terenuri agricole productive arabile, viile,

livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbutii fructiferi, plantaiile de hamei i duzi ,
punile mpdurite, terenurile ocupate cu construcii i instalaii agrozootehnice, amenajrile
piscicole i de mbuntiri funciare, drumurile tehnologice, platformele i spaiile de
depozitare care servesc nevoilor produciei agricole i terenurile neproductive care pot fi
amenajate i folosite pentru producia agricol;
b) animalele, construciile de orice fel, mainile, utilajele i alte asemenea bunuri destinate
exploatrii agricole.
Este necesar ca bunul agricol s existe, fiind valabil ns i contractul care are ca
obiect un bun agricol viitor, s fie determinat sau determinabil, i asupra lui arendatorul
s aib un drept real (de proprietate, uzufruct etc.).
Contractul de arendare trebuie s cuprind obiectul contractului, complet i precis
determinat, adic s conin descrierea amnunit a tuturor bunurilor agricole
arendate, inventarul acestora i planul de situaie al terenurilor (art. 4 lit. b).
2. Arenda
Arenda este contraprestaia pe care o datoreaz arendaul arendatorului, adic
preul folosinei bunurilor agricole transmise spre exploatare arendaului.
n forma iniial, Legea arendrii stabilea expres trei forme de arend: arenda n natur,
stabilit printr-o cantitate determinat de produse agricole, cuprins ntre un minim i un
maxim din producie, arenda n bani i arenda mixt concret, n natur i n bani.
Aceste texte au fost abrogate prin Legea nr. 65/1998 ca inutile, ntruct formele arendei
menionate mai sus, sunt prevzute i de Codul Civil.
Rezult, deci, c rmne la libera apreciere a prilor s stabileasc forma arendei i
cuantumul ei, fr a mai exista o limit minim i una maxim legal.
Legea stabilete numai obligaia stipulrii n contract a arendei, modalitile i termenele
de plat a acesteia, obligaia executrii acestei ndatoriri contractuale i faptul c plata
arendei se face potrivit nelegerii prilor contractante i se execut la termenele i la locul
stabilite n contract.
Legea prevede i elementele de stabilire a arendei pentru fiecare categorie de folosin a
terenului sau a efectivelor de animale.
Seciunea a IV- a Cauza contractului de arendare
Scopul (cauza) pentru care se ncheie contractul de arendare trebuie s fie licit i
moral.
Contractul care are o cauz fictiv, fals, ilicit sau imoral va fi nul absolut.
Seciunea a V-a Forma contractului de arendare
Contractul de arendare trebuie ncheiat n form scris, sub sanciunea nulitii
absolute (art. 1838 alin. (1) C.civ.).
Sub sanciunea unei amenzi civile stabilite de instan, ridicat pentru fiecare zi de
ntrziere, arendaul trebuie s depun un exemplar al contractului la consiliul local n a
crui raz teritorial se afl bunurile agricole arendate, ntr-un registru special inut de
secretarul consiliului local.
Cnd bunurile arendate sunt situate n raza teritorial a mai multor consilii locale, cte un
exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local n a crui raz teritorial sunt
situate bunurile arendate.
Dispoziiile n materie de carte funciar rmn aplicabile.

Toate cheltuielile legate de ncheierea, nregistrarea i publicitatea contractului de

arendare revin arendaului.
Dispoziiile art. 1838 C.civ. se regsesc i n art. 6 alin. (1) i (4) din Legea arendrii.
Din redactarea fr echivoc a textului rezult c nregistrarea contractului de
arend este nu numai o condiie de opozabilitate fa de teri, ci mai mult dect att, o
condiie de valabilitate a contractului.
Seciunea a VI- a Durata arendrii
Durata arendrii se stabilete de ctre pri n contractul de arendare.
Legea arendrii nu mai cuprinde o durat minim sau maxim a arendrii.
Art. 1837 din Codul civil stabilete o durat minim a arendrii: Dac durata nu
este determinat, arendarea se consider a fi fcut pentru toat perioada necesar
recoltrii fructelor pe care bunul agricol urmeaz s le produc n anul agricol n care se
ncheie contractul.

Capitolul III
Efectele contractului de arendare
Seciunea I Obligaiile prilor
1. Obligaiile arendatorului
1) Arendatorul este obligat s predea toate bunurile arendate n termenul i
condiiile stabilite de lege.
Dac la predarea unui teren arendat se constat c acesta are o ntindere mai mic sau mai
mare dect cea prevzut n contract, se va putea cere micorarea sau majorarea arendei doar
n cazurile i n condiiile prevzute de Codul civil n materia vnzrii.
2) Bunurile arendate trebuie s fie predate n stare corespunztoare folosinei,
destinaiei agricole, iar dup predare, arendatorul este obligat s efectueze reparaiile
capitale la construciile i instalaiile agrozootehnice.
3) Arendatorul este obligat s garanteze arendaului folosina linitit i util a
bunurilor agricole arendate n scopul exploatrii.
Cu alte cuvinte, arendatorul are obligaia de garanie pentru eviciune total sau parial a
bunului arendat i obligaia de garanie pentru viciile ascunse ale bunului arendat care l fac
inutilizabil potrivit destinaiei.
Arendatorul este obligat de asemenea s execute toate celelalte obligaii asumate n
contract.
4) Impozitele i taxele datorate potrivit legii, pentru bunurile agricole arendate, sunt
n sarcina arendatorului.
2. Obligaiile arendaului
1) Arendaul este obligat s ntrebuineze bunurile arendate ca un bun proprietar, n
condiiile stabilite n contract, s menin potenialul productiv al bunurilor arendate i
s fac lucrrile necesare n acest sens.

Prin urmare, culpa arendaului va fi apreciat in abstracto, dup criteriul abstract al

omului prudent i diligent, innd, firete, seama i c este un profesionist.
2) Arendaul este obligat s foloseasc bunurile arendate conform destinaiei
stabilite prin contract sau prezumate dup circumstane, inclusiv s strng recolta la
locurile stabilite.
Arendaul poate schimba categoria de folosin a terenului numai cu acordul prealabil dat
n scris de ctre proprietar i cu respectarea dispoziiilor legale n vigoare (art. 1848 C.civ.).
Arendatorul are dreptul de a controla oricnd modul n care arendaul administreaz
bunurile arendate.
3) Arendaul are obligaia s plteasc arenda la termenele, n modalitile i la locul
stabilite n contract.
Atunci cnd arenda se pltete n fructe, n lipsa altui termen prevzut n contract,
arendaul este de drept n ntrziere pentru predarea lor de la data culegerii, iar arendatorul
este de drept n ntrziere pentru recepie de la data la care a fost notificat n scris de ctre
arenda (art. 1844 C.civ.).
Dac locul plii nu este prevzut n contract, plata se face la domiciliul arendaului
potrivit dreptului comun (fiind cherabil).
Contractele de arendare ncheiate n form autentic, precum i cele nregistrate la
consiliul local constituie titluri executorii pentru plata arendei la termenele i n modalitile
stabilite n contract (art. 1845 C.civ.).
4) La ncetarea contractului, arendaul este obligat s restituie bunurile arendate,
conform inventarului fcut prin, sau o dat cu contractul de arendare i n starea
menionat n acesta.
n lipsa unei meniuni privind starea lucrurilor arendate, se prezum relativ c acestea au
fost predate n stare bun.
Riscul pieirii fortuite a bunului se suport de ctre arendator, care este debitorul obligaiei
imposibil de executat.
Arendaul rspunde pentru pagubele cauzate cldirilor arendate n caz de incendiu, dac
nu dovedete o cauz strin exoneratoare de rspundere.
La ncetarea contractului se poate recunoate arendaului, prin hotrre judectoreasc, un
drept de retenie asupra bunurilor arendate pn la plata cheltuielilor fcute cu conservarea,
ntreinerea ori mbuntirea bunurilor arendate (care sunt n sarcina arendatorului).
5) Arendaul este obligat s plteasc taxele de redactare i nregistrare a
contractului de arendare.
Arendaul este considerat agricultor i este obligat la plata impozitelor realizate din
exploatarea bunurilor agricole arendate, conform dispoziiilor legale fiscale.
n calitate de productor agricol, el beneficiaz de facilitile de creditare i impozitare
prevzute de actele normative n vigoare. Cu alte cuvinte, din punct de vedere al legislaiei
fiscale i bancare, el este considerat agricultor, avnd drepturile i obligaiile acestora.
6) Arendaul este obligat s apere bunul arendat mpotriva uzurprilor, n condiiile
dreptului comun (adic al contractului de locaiune).
Oricare dintre prile contractante poate cere n justiie rezilierea contractului de arendare
pentru cauze de nendeplinire a obligaiilor de ctre cealalt parte, n condiiile dreptului
comun.
Litigiile sunt de competena instanelor judectoreti sau pot fi soluionate, cu
acordul prilor, i prin arbitraj.
Prile contractante au la dispoziie toate mijloacele juridice (excepia de neexecutare,
aciunile posesorii etc.) pentru aprarea drepturilor i intereselor lor legitime contractuale n
legtur cu bunurile arendate.

 3. Riscurile n contractul de arendare

Prile pot, de comun acord, s prevad suportarea pierderilor totale sau pariale ale
bunurilor arendate, ca urmare a unor cazuri fortuite sau de for major.
n lipsa unei clauze contractuale n acest sens, se vor aplica regulile generale n
materie de risc.
Pieirea total sau parial, n mod fortuit, a bunului arendat va fi suportat de ctre
arendatorul proprietar, potrivit principiului res perit domino.
Dac arendaul a fost pus n ntrziere privind predarea bunului, iar pieirea a avut loc
dup acest moment, riscul va fi suportat de arenda, cu excepia cazului cnd dovedete c
pieirea ar fi avut loc i la arendator.
Arendaul este obligat, chiar n lips de stipulaie expres, s asigure bunurile
agricole pentru riscul pierderii recoltei ori, al pieirii animalelor din cauza unor
calamiti naturale (art. 1840 C.civ.).
n acest fel riscurile contractului de arendare vor fi preluate de asigurator.
Atunci cnd, pe durata arendrii, ntreaga recolt a unui an sau cel puin o jumtate din ea
a pierit fortuit, arendaul poate cere reducerea proporional a arendei dac aceasta a fost
stabilit ntr-o cantitate determinat de produse agricole, ntr-o sum de bani determinat sau
ntr-o sum de bani determinabil n funcie de valoarea unei cantiti determinate de produse
agricole.
Dac arendarea este fcut pe mai muli ani, reducerea nu se va stabili dect la sfritul
arendrii, cnd se va face o compensare a recoltelor tuturor anilor de folosin.
Arendaul nu poate obine reducerea arendei n cazul n care pieirea recoltei a avut loc
dup ce a fost culeas.
Reducerea arendei nu va putea fi cerut nici atunci cnd cauza pagubei era cunoscut la
data ncheierii contractului.
Atunci cnd arenda este stabilit ntr-o cot din fructe sau ntr-o sum de bani
determinabil n funcie de valoarea unei astfel de cote, pieirea fortuit, n tot sau n parte, a
fructelor de mprit este suportat proporional i nu d nici uneia dintre pri aciune n
despgubire mpotriva celeilalte.
Dac ns pieirea s-a produs dup culegerea fructelor i una dintre pri ntrzie n mod
culpabil predarea sau recepia lor, cota cuvenit acesteia se reduce cu fructele pierdute, iar
cota celeilalte pri se consider ca i cum nu ar fi survenit nici o pierdere, afar numai dac
fructele ar fi pierit chiar dac predarea i recepia fructelor se fcea la timp (art. 1843 C.civ.).

Capitolul IV
ncetarea contractului de arendare
Contractul de arendare poate nceta pentru cauze generale de ncetare a contractului
de locaiune (acordul prilor, desfiinarea titlului arendatorului, pieirea total sau parial a
bunurilor arendate, reziliere pentru neexecutare de obligaii etc.).
Art. 1850 C.civ. prevede cazurile speciale de ncetare a contractului Contractul de
arendare nceteaz prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendaului.
Legea arendrii reglementeaz n mod expres ncetarea contractului de arend pentru
moartea uneia dintre pri, expirarea termenului de arendare i nstrinarea prin acte ntre vii
de ctre arendator a bunurilor agricole arendate.
1) Moartea uneia dintre pri

Codul civil nu prevede expres posibilitatea continurii contractului de arendare n

cazul decesului incapacitii sau falimentului arendaului.
Nu mai puin, Legea arendrii, prevede posibilitatea continurii contractului de
arendare n cazul decesului arendatorului sau al arendaului numai dac este ndeplinit
condiia pus de art. 251 ca motenitorii majori ai arendaului sau dup caz motenitorii
proprietarului s comunice, n scris, inteniile lor i s obin acordul scris al celeilalte
pri n termen de 30 de zile de la data decesului.
Dac arendaul decedat are mai muli motenitori, acetia pot conveni s continue n
comun exploatarea bunurilor agricole arendate de autorul lor sau pot s desemneze pe unul
dintre ei s continue exploatarea acestor bunuri.
n lipsa acordului, motenitorii proprietarului s desemneze pe unul dintre ei motenitorii
arendorului s continue contractul de arendare.
Motenitorii arendatorului ori ai arendaului, dup caz, au obligaia ca n 30 de zile s
ncunotiineze consiliul local cu privire la noile pri n contractul de arendare.
Soluia legii speciale este justificat de raiunile economice ale continurii ciclului
agricol, care ar putea fi ntrerupt n cazul morii arendaului sau arendatorului, i care ar putea
compromite rezultatul activitii agricole.
2) Expirarea duratei contractului
Contractul de arendare se rennoiete de drept, pentru aceeai durat, dac niciuna
dintre pri nu a comunicat cocontractului, n scris, refuzul su cu cel puin 6 luni
nainte de expirarea termenului, iar, n cazul terenurilor cu destinaie agricol, cu cel
puin un an.
Dac durata contractului de arendare este de un an sau mai scurt, termenele de refuz al
rennoirii prevzute la alin. (1) se reduc la jumtate (art. 1848 C.civ.).
Codul civil prsete sistemul de rennoire al contractului de arendare prin acordul
prilor, i nu de drept, prevzut de art. 12 din Legea arendrii.
Contractul poate nceta i nainte de a se ajunge la termen, prin acordul prilor (mutuus
dissensus) (art. 12 alin. 3).
Cu acordul scris al arendatorului, arendaul poate s cesioneze contractul de arendare
soului coparticipant la exploatarea bunurilor agricole, sau descendenilor si care au mplinit
vrsta majoratului.
Arendaul are drept de preempiune cu privire la bunurile agricole arendate n cazul n
care arendatorul dorete s vnd aceste bunuri, care se exercit potrivit art. 1730-1739 din
codul civil.