Sunteți pe pagina 1din 8

Contractul de arendare

CONTRACTUL DE ARENDARE
Notiunea contractului de arendare
1. Definitie. Contractul de arendare , varietate a contractului de locatiune, este un
contract prin care una dintre parti, numita arendator, transmite celeilalte parti,
numita arendas, bunuri agricole in vederea exploatarii pe o durata determinata si
in schimbul unui pret, numit arenda, stabilite de parti.

Caracterele juridice ale contractului de arendare


1. Caractere comune cu locatiunea. Arendarea este un contract sinalagmatic (bilateral), cu
executare succesiva si netranslativ de proprietate, ca si locatiunea. Tot astfel, este un
contract prin definitie (esentialmente) cu titlu oneros. Daca un bun agricol se transmite, in
vederea folosintei sau exploatarii temporare, cu titlu gratuit, contractul este nul ca
arendare, dar consideram ca poate fi recunoscut valabil ca un imprumut de folosinta
(comodat), daca lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) si daca sunt
indeplinite si celelalte conditii de validitate prevazute de lege pentru comodat, la care se
adauga insa si interdictiile prevazute de lege in materie de arendare, deoarece persoanele
care nu pot contracta o arendare, nu o pot face nici cu titlu gratuit .
2. Forma contractului. Spre deosebire de locatiune, care este un contract consensual,
cerinta formei scrise fiind prevazuta numai ad probationem, arendarea este un contract
solemn . Potrivit art.6 din Legea nr. 16/1994, "sunt valabile si opozabile" numai
contractele de arendare incheiate in scris (indiferent ca inscrisul este autentic sau doar sub
semnatura privata) si inregistrate in termen de 15 zile de la incheiere la primaria
(respectiv primariile) in a carei raza teritoriala se afla bunurile arendate. Rezulta ca, prin
derogare de la principiul consensualismului, consacrat de Codul civil, legea prevede
forma scrisa si inregistrarea ad validitatem, deci sub sanctiiunea nulitatii absolute.
Astfel fiind, se pune intrebarea, ce se intampla in cazul nerespectarii formei scrise sau in
cazul neinregistrarii? Daca contractul nu a fost pus in executare, nu se pun probleme; nici
una dintre parti nu poate emite pretentii fata de cealalta parte.
Dar daca contractul incheiat verbal sau neinregistrat a fost pus in executare (de ex.,
arendatorul a predat terenul arendat si arendasul a inceput sa-l lucreze)? intrucat
contractul este nul si nulitatea este imputabila ambelor parti, raporturile dintre ele nu pot
fi solutionate in conformitate cu dispozitiile care guverneaza arendarea, ci in lumina
regulilor si principiilor aplicabile raporturilor extracontractuale (revendicare, imbogatire
fara justa cauza etc.).

Validitatea contractului

1. Partile contractante.
Potrivit legii, partile contractante pot fi persoane fizice sau juridice (art.3 alin.1).
a. In calitate de arendator contractul poate fi incheiat de catre proprietar, uzufructuar sau
alt detinator legal al bunurilor care formeaza obiectul contractului si care are dreptul la
exploatarea agricola a bunurilor respective si are capacitatea, respectiv indeplineste
conditiile necesare pentru incheierea contractului de locatiune.
Precizam ca, spre deosebire de regulile aplicabile locatiunii, arendasul nu poate avea
calitatea de arendator. Potrivit legii, sub sanctiunea nulitatii absolute, arendasul nu poate
subarenda, total sau partial, bunurile agricole arendate, chiar daca arendatorul ar fi de
acord, fiind interzise si oficiile de arendasi .
Desi legea nu prevede expres, interdictia de a subarenda atrage dupa sine si interdictia de
a ceda contractul de arendare, caci cesiunea (vanzarea) dreptului de exploatare a
bunurilor agricole produce efecte mai puternice decat subarendarea (cessio est maius,
sublocatio est minus). Astfel fiind, nu se poate admite nici schimbul intre doi (mai multi)
arendasi, schimbul reprezentand in materie de locatiune o dubla (multipla) cesiune.
Din interzicerea subarendarii mai rezulta ca folosinta bunurilor arendate nu poate fi adusa
ca aport social intr-o societate agricola sau asociere simpla in agricultura, deoarece
aducerea ca aport a folosintei unui bun echivaleaza cu o sublocatiune (sau cesiune). Din
aceasta cauza, nici locatarul nu poate aduce ca aport social folosinta bunului inchiriat,
daca sublocatiunea a fost interzisa prin contractul de locatiune sau conditionata de
acordul locatorului .
Rezulta ca arendasul, sub nici o forma, nu poate incheia un contract de arendare in
calitate de arendator, acest contract fiind considerat incheiat intuitu personae. Dar legea
nu-l obliga pe arendas sa execute personal toate lucrarile agricole; el poate contracta
executarea unor lucrari cu persoane fizice sau juridice prestatoare de servicii in
agricultura si poate incheia contracte de munca cu salariati permanenti sau sezonieri care
se bucura de toate drepturile si de protectia sociala prevazute de legislatia muncii
Interzicand expres subarendarea si implicit cesiunea contractului de catre arendas, in mod
exceptional, Legea nr. 16/1994 - astfel cum a fost modificata si completata prin Legea
nr.65/1998 - permite cesiuea contractului de catre arendas (in calilate de cedent), daca
sunt indeplinite doua conditii:
- exista acordul scris al arendatorului;
- cesiunea se face sotului arendasului, coparticipant la exploatarea bunurilor agricole sau
descendentilor sai (unul sau mai multi) care au implinit varsta majoratului.
Intrucat cesiunea se face cu acordul (se subintelege, prealabil) al arendatorului, ea va
avea ca obiect nu numai drepturile arendasului, dar si obligatiile lui, el fiind eliberat fata
de arendator. Aceasta inseamna ca cesiunea realizeaza si o delegatie perfecta (confundata
cu novatie prin schimbare de debitor).
In legatura cu calitatea de arendator, legea mai prevede ca regiile autonome, institutele si
statiunile de cercetare si productie agricola, societatile comerciale si alte unitati care au in
patrimoniu sau in administrare terenuri proprietate de stat nu pot da in arenda bunurile
destinate exploatarii agricole.

b.In calitate de arendas - unul sau mai multi, de exemplu, membrii unei familii contractul poate fi incheiat numai de catre persoane fizice care sunt cetateni romani indiferent daca au domiciliul in tara sau in strainatate - si au pregatire de specialitate
agricola, practica agricola sau un atestat de cunostinte agricole si reprezinta garantiile
solicitate de arendator. Atestatul se elibereaza de organele abilitate de Ministerul
Agriculturii si Alimentatiei.
Arendasii, persoane juridice, trebuie sa aiba nationalitatea romana si sediul in Romania,
inclusiv cele cu capital partial sau integral strain, sa aiba ca obiect de activitate
exploatarea terenurilor agricole si sa prezinte garantiile solicitate de arendator.
Legea mai interzice functionarilor publici si salariatilor din conducerile administrative ale
regiilor autonome cu profil agricol, ale institutiilor si statiunilor de cercetare si productie
agricola, ale societatilor comerci-ale agricole pe actiuni si ale altor unitati care au in
patrimoniu sau in administrare terenuri agricole proprietate de stat sa ia in arenda orice
fel de bunuri destinate exploatarii agricole .
2. Obiectul contractului.
Arendarea fiind un contract sinalagmatic (bilateral) are un dublu obiect: bunurile arendate
si pretul platit de arendas, numit arenda.
a. Bunurile arendate. Potrivit legii, prin bunuri agricole care pot fi arendate se inteleg
terenurile cu destinatie agricola (arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole,
arbustii fructiferi, plantatiile de hamei si duzi), pasunile impadurite, terenurile ocupate cu
constructii si instalatii agrozootehnice, amenajari piscicole si de imbunatatiri funciare,
drumurile tehnologice, platformele si spatiile de depozitare care servesc nevoilor
productiei agricole si terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru
productia agricola, precum si animalele, constructiile de orice fel, masinile, utilajele si
alte asemenea bunuri destinate exploatarii agricole.
Bunurile agricole care formeaza obiectul contractului trebuie sa fie complet si precis
determinate (descrierea amanuntita a tuturor bunurilor arendate si inventarul lor, planul
de situatie al terenurilor). Daca nu se arendeaza toate bunurile agricole detinute de
arendator, trebuie sa se specifice in contract suprafata de teren sau orice alt bun agricol ce
se va retine de acesta.
In toate cazurile, pentru a fi in prezenta unui contract de arendare, bunurile mentionate
trebuie sa fie destinate exploatarii (productiei) agricole de catre arendas. Daca folosinta
unor bunuri dintre cele prevazute de lege se transmite cu titlu oneros in alte scopuri (de
exemplu, terenul cu sau fara constructie in scopuri turistice sau sportive, animalele pentru
carausie la constructia unei case etc.), contractul nu va mai fi supus reglernentarilor
vizand arendarea (ci regulilor locatiunii). Bineinteles, nu constituie arendare nici
contractul prin care detinatorul bunurilor agricole executa lucrarile agricole, cealalta parte
dobandind recolta realizata la pretul stipulat (vanzare-cumparare de bunuri viitoare) .
b. Arenda. Codul civil a lasat la libera apreciere a partilor stabilirea pretului arendarii, fie
sub forma unei sume de bani (arendarea pe bani), fie sub forma unei cantitati de produse
agricole platibila in natura, in fructe (arendarea pe fructe), nefiind exclusa nici stabilirea
arendei in parte in natura si restul in bani (arenda mixta).

3. Termenul arendarii.
Spre deosebire de locatiunea de drept comun,urata arendarii (data de la care incepe si
data la care inceteaza) trebuie sa fie determinata de catre parti in contract .ar Legea
arendarii, astfel cum a fost modificata, nu prevede o durata minimala (sau maximala) a
termenului arendarii. Deci partile sunt libere sa stabileasca durata arendarii, fara limitari
legale. Consideram ca - desi legea speciala nu mai stabileste o durata minima - ea nu
poate fi mai mica decat "timpul necesar ca arendasul sa culeaga fructele" de regula, un an
agricol (in cazul terenurilor).
Dreptul de preemptiune al arendasului.
Art. 1.849 -Arendasul are drept de preemptiune cu privire la bunurile agricole
arendate,care se exercita potrivit art. 1.730-1.739 numai daca:
- arendarea are ca obiect terenuri agricole situate in extravilan. Daca contactul are ca
obiect alte bunuri agricole (animale, masini, utilaje etc.) sau terenuri agricole situate in
intravilan ori terenuri neagricole, arendasul nu are drept de preemptiune. Iar daca, pe
langa terenul agricol situat in extravilan, contractul are ca obiect si alte bunuri agricole,
dreptul de preemptiune poate fi exercitat numai cu privire la acel teren (daca partile nu au
incheiat un pact de preferinta avand ca obiect alte bunuri arendate);
- instrainarea terenului agricol de catre arendator (proprietar) se face prin vanzare, iar nu
prin alte acte translative de proprietate (schimb, donatie, contract de intretinere etc.), ori
prin mostenire. Legea mai precizeaza ca dreptul de preemptiune al arendasului "se
exercita in conditiile legii" .Se au in vedere dispozitiile Legii nr.54/1998 art.5-11 si art.14,
ca drept comun in materia dreptului de preemptiune exercitat cu ocazia vanzarii de
terenuri agricole situate in extravilan. Semnalam insa o deosebire de natura juridica;
dreptul de preemptiune reglementat de Legea nr.54/1998 are natura legala, vointa
proprietarului-vanzator neavand nici un rol in nasterea si exercitarea dreptului de catre
titularul lui. In schimb, dreptul de preemptiune al arendasului are natura contractuala,
desi rezulta dintr-o dispozitie imperativa a legii.

Intr-adevar, dreptul de preemptiune al arendasului este grefat pe contractul de arendare


incheiat cu consimtamantul proprietarului-arendator; convenind arenda ea el accepta
dreptul de preemptiune al arendasului prevazut imperativ de lege. Insa legea prevede
dreptul de preemptiune in favoarea arendasului neconditionat de incheierea contractului
de arendare in calitate de arendator, de catre proprietarul-vanzator al terenului. Inseamna
ca dreptul de preemptiune al arendasului poate avea si natura legala (de exemplu, cand
arendatorul este uzufructuarul, iar vanzatorul terenului nudul proprietar).

Suportarea riscurilor
Reglementare.
Potrivit art.21 din Legea nr. 16/1994: "In contractul de arendare, de comun acord, partile
contractante pot stabili cazurile si limitele suportarii daunelor produse de calamitati
naturale.
De asemenea, de comun acord pot sa prevada suportarea pierderilor totale sau partiale ale

bunurilor arendate ca urmare a unor cazuri fortuite sau de forta majora.


Dupa cum se poate observa, prin cele doua dispozitii citate legea nu a rezolvat nimic in
problema suportarii riscurilor in materia contractului de arendare, prevazand numai
posibilitatea partilor de a se intelege in aceasta privinta, iar aceasta posibilitate ar fi
existat si in lipsa textului. Pentru rezolvarea problemei, trebuie sa se precizeze cine
suporta riscurile daca contractul nu contine clauze in aceasta privinta. In lipsa unor
asemenea norme in Legea nr. 16/1994, problemele urmeaza sa fie solutionate in lumina
principiilor si reglementarilor legislatiei civile, care completeaza dispozitiile legii
speciale.
Inainte de analiza acestor reguli, se mai impune o precizare terminologica. In art.21 alin.1
se face referire la calamitati naturale, iar in alin.2 la cazuri fortuite si de forta majora, ca
si cum ar fi doua notiuni distincte din punct de vedere juridic. In realitate, calamitatile
naturale reprezinta si ele cazuri fortuite sau de forta majora, in prezenta carora se pune
problema suportarii riscurilor. lar aceasta problema vizeaza, in ambele cazuri, suportarea
pagubelor (daunelor) rezultand din pieirea totala sau partiala a unor bunuri datorata
cazului fortuit ori fortei majore (deci fara ca una dintre parti sa savarseasca vreo fapta
culpabila care sa-i angajeze raspunderea).

Riscul lucrului
Adica paguba rezultata din pieirea fortuita a bunurilor arendate (animale, constructii,
masini si utilaje etc.) se suporta, potrivit regulilor generale, de catre proprietarularendator (res perit domino). Daca contractul a fost incheiat in calitate de arendator de
catre un alt titular de drepturi reale asupra lucrului arendat (de exemplu, uzufructuar), va
suporta si el riscul lucrului, corespunzator cu dreptul pe care il are asupra lucrului.
Deoarece bunurile arendate se gasesc in detentiunea arendasului, obligat sa ia masurile
necesare pentru pastrarea lor in bune conditii si sa le restituie la incetarea contractului, el
va fi tinut sa faca dovada ca pieirea s-a produs fara culpa din partea sa adica din o cauza
straina, care nu-i poate fi imputata .
Daca s-a dovedit ca pieirea este fortuita, arendasul nu suporta riscul lucrului, cu exceptia
cazului in care lucrul a pierit dupa ce a fost pus in intarziere pentru neexecutarea
obligatiei de restituire la incetarea contractului si nu reuseste sa dovedeasca ca lucrul ar fi
pierit si la arendator, daca i s-ar fi restituit .

Riscul contractului.
In materie de arendare, problema privind riscul contractului se pune sub doua aspecte
1. In caz de pieire fortuita a bunurilor arendate, riscul contractului este suportat de
arendator, in calitate de debitor al obligatiei imposibil de executat, care nu mai poate cere
arendasului executarea obligatiei corelative, adica plata arendei.
Practic, in caz de pieire totala, contractul se desface de drept, iar in caz de pieire partiala,
arendasul poate cere, dupa imprejurari, fie o reducere proportionala din arenda, fie
rezilierea judiciara a contractului daca scopul pentru care s-a incheiat contractul nu mai
poate fi realizat .
2. Mai dificila este problema in caz de pieire fortuita, totala sau partiala - nu a bunurilor

arendate - ci a recoltei, a productiei (grindina, bruma, inundatie, incendiu etc.).


Daca contractul nu contine clauze in aceasta privinta si dat fiind ca Legea nr. 16/1994 nu
reglementeaza problema, ea urmeaza sa fie solutionata tot in lumina legislatiei civile care
completeaza materia (art.26), respectiv dispozitiile din N.C.Civ la contractul de arendare.
- astfel, daca arenda a fost stipulata sub forma unei cote-parti din productie, din recolta
realizata (arenda procentuala, de exemplu, 30 % din recolta), pierderea recoltei (neculese)
se suporta proportional de ambele parti Deoarece arenda este procentuala, adica in functie
de recolta ce se realizeaza, orice nerealizare (pierie) fortuita a recoltei se suporta
proportional de ambele parti.
Daca recolta a fost culeasa si deci pieirea vizeaza nu recolta, ci produsele agricole culese,
riscul va fi suportat de proprietarul produselor, respectiv de catre ambele parti,
proportional, daca arenda reprezinta o parte din productie, in natura, deoarece si
arendatorul este coproprietarul produselor, atat inainte, cat si dupa culegerea lor. Daca
arenda se plateste nu in natura, ci in bani, arendatorul nu suporta riscul pieirii produselor
dupa recoltare, pentru ca nu are calitatea de proprietar (coproprietar) al produselor culese,
fiind creditorul unei creante banesti.

Iar daca contractul a fost incheiat pe mai multi ani si a pierit, inainte de a fi fost culeasa,
cel putin jumatate din recolta unui an, Codul civil a adoptat sistemul compensatiei intre
anii buni si cei rai; arendasul nu poate cere o scadere din arenda daca pierderea s-a
compensat prin precedentele recolte. lar daca anii precedenti n-au produs excedente
suficiente si contractul ramane in vigoare pentru viitor, instanta poate acorda numai un
scazamant provizoriu, compensatia (regularizarea) urmand a se face la finele contractului
(art.1457).
Clauze contractuale
Privind suportarea riscurilor. Dupa cum am vazut, partile sunt libere sa stabileasca in
contract clauze referitoare la suportarea riscurilor (art.21 din Legea nr. 16/1994), de
exemplu, arendasul sa-si asume riscul cazurilor fortuite.
Asemenea clauze trebuie sa fie expres prevazute si clar exprimate, fiind de stricta
interpretare. De exemplu, daca una dintre parti si-a asumat riscul cazurilor fortuite, clauza
urmeaza sa fie interpretata in favoarea ei ca referindu-se la cazuri fortuite ordinare
(grindina, bruma etc), nu si la cele extraordinare .

Obligatiile partilor
Reglementare.
Legea nr. 16/1994 a consacrat putine texte reglementarii obligatiilor partilor in contractul
de arendare. in completarea lor se aplica regulile de drept comun privind locatiunea,
tinand seama, bineinteles, de specificul raporturilor din materia arendarii. in consecinta,
urmeaza sa facem numai unele precizari.
Obligatiile arendatorului.

Potrivit art.8 alin.1 "arendatorul este obligat sa predea bunurile arendate in termenul si in
conditiile stabilite, sa garanteze pe arendas de evictiune totala sau partiala si sa execute
toate celelalte obligatii asumate prin contract.
Daca la predare se constata ca imobilul (terenul) arendat are o intindere rnai mica sau mai
mare decat cea prevazuta in contract, se va putea cere micsorarea sau majorarea arendei
numai in cazurile si in conditiile prevazute de Codul civil la materia vanzarii. Bunurile
arendate trebuie sa fie predate in stare corespunzatoare folosintei, exploatarii agricole, iar
dupa predare arendatorul este obligat sa efectueze acele reparatii (lucrari) care nu sunt in
sarcina arendasului (de exemplu, reparatiile capitale la constructiile si instalatiile
agrozootehnice), fiind aplicabile dispozitiile
Desi legea speciala nu prevede, arendatorul este garant nu numai de evictiune, dar si
pentru viciile ascunse ale bunurilor arendate care ii impiedica intrebuintarea
Mai mentionam ca impozitele si taxele datorate, potrivit legii, pentru bunurile agricole
arendate sunt in sarcina arendatorului (art.10).

Obligatiile arendasului.
Potrivit art.8 alin.2, "arendasul are obligatia de a folosi bunurile arendate, ca un bun
proprietar, in conditiile stabilite, de a mentine potentialul productiv al bunurilor arendate,
de a le restitui la incetarea contractului, de a plati arenda la termenele si in modalitatile
stabilite, precum si de a executa toate obligatii contractuale". Neexistand diferente
semnificative fata de obligatiile locatarului, urmeaza sa facem numai unele precizari.
1. Obligatia de a intrebuinta bunurile arendate ca un bun proprietar se apreciaza dupa
tipul abstract al omului prudent si diligent, tinand seama si de faptul ca arendasul este un
profesionist. El trebuie sa foloseasca bunurile arendate la destinatia determinata in
contract sau prezumata dupa circumstante, in astfel de conditii incat sa mentina
potentialul lor productiv. Arendasul poate schimba categoria de folosinta a terenului
arendat numai cu acordul prealabil dat in scris de catre proprietar .
Arendatorul are dreptul de a controla oricand modul in care arendasul administreaza
bunurile arendate (art.8 alin.3).
2. Plata arendei. Arendasul trebuie sa plateasca arenda, in natura si/sau bani, la termenele
si la locul de plata prevazute in contract. Daca locul platii nu este prevazut, plata se face
la domiciliul arendasului, fiind cherabila, iar nu portabila.
3. Restituirea bunurilor arendate. La incetarea contractului arendasul trebuie sa restituie
bunurile arendate in starea in care le-a primit conform inventarului facut la predare, iar in
lipsa se prezuma ca le-a primit in buna stare Riscul pieirii fortuite, dupa cum am vazut, se
suporta de arendator. In caz de incendiu, arendasul raspunde de pagubele cauzate
cladirilor arendate, daca nu dovedeste o cauza exoneratoare de raspundere potrivit
regulilor aplicabile locatiunii.Daca arendasul a facut cheltuieli cu conservarea,
intretinerea ori imbunatatirea bunurilor arendate - care, potrivit raporturilor contractuale
dintre parti, sunt in sarcina arendatorului - instanta poate recunoaste arendasului un drept

de retentie (art.8 alin.4), adica dreptul de a refuza restituirea bunurilor arendate la


incetarea contractului, cat timp arendatorul nu va plati sumele datorate.

Incetarea contractului
Reguli de drept comun.
Derogari. Asa cum am vazut, in cazul neexecutarii obligatiilor se poate cere prin justitie
rezilierea contractului, potrivit dreptului comun.Contractul de arendare inceteaza prin
decesul,incapacitatea sau falimentul arendasului (art 1.850 N.C. Civ)
In schimb, denuntarea unilaterala (ca mod de incetare a contractului de locatiune incheiat
pe durata nedeterminata) nu este aplicabila arendarii, deoarece ea se incheie pe o durata
determinata. Legea prevede insa ca "prin acordul partilor, contractul de arendare poate sa
inceteze si inainte de a ajunge la termen" Este avuta in vedere o intelegere realizata pe
parcursul executarii contractului, iar nu posibilitatea denuntarii unilaterale.