Sunteți pe pagina 1din 64

CUPRINS

INTRODUCERE ....................................................................................................................... 10
1. CREDITAREA IPOTECAR A IMOBILULUI LOCATIV IN R.M ............................ 11
1.1 Noiuni si concept privind creditarea ipotecar a B.I ............................................................ 11
1.2 Legislaia R.M privind creditarea ipotecar a B.I ................................................................. 15
1.3 Avantajele si dezavantajele creditului ipotecar ..................................................................... 21
2. PIATA PRIMARA A IMOBILULUI DIN MUNICIPIUL CHISINAU .......................... 24
2.1 Analiza comparativa a pieei primare a imobilului din mun.Chisinau ani 2013-2014 ......... 24
2.2 Analiza comparative a ofertelor bancare ............................................................................... 28
2.3 Criteriile de selectare a creditului ipotecar ............................................................................ 35
2.4 Practica international privind creditarea ipotecara ................................................................ 38
3. RAPORT DE EVALUARE. ESTIMAREA VALORII PRIVIND FACTORII DE
INFLUENA ............................................................................................................................. 47
3.1 Descrierea obiectului ............................................................................................................. 47
3.2 Determinarea valorii de piaa ................................................................................................ 50
3.3 Reconcilierea rezultatului final evaluarii ............................................................................. 56
CONCLUZII .............................................................................................................................. 60
BIBLIOGRAFIE ....................................................................................................................... 61
ANEXA 1. OBIECTUL EVALURII ..................................................................................... 63
ANEXA 2. OBIECTUL ANALOGIC 1................................................................................... 64
ANEXA 3. OBIECTUL ANALOGIC 2................................................................................... 65
ANEXA 4. OBIECTUL ANALOGIC 3................................................................................... 66
ANEXA 5. GRAFICUL RAMBURSARII CREDITULUI IPOTECAR.............................. 67

UTM 584.3 015 ME


Mod.

Coala

Nr. document

Elaborat

Gorobivschi.A

Conductor

Albu.I

Consultant

Albu.I

Contr. norm.
Aprobat

Albu.I

Semnt. Data
Litera

Creditarea ipotecar a
imobilului locativ in
Republica Moldova

Coala

Coli

62

UTM FCGC
EI -1115

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

Introducere
Noiunea de ipoteca a aparut pentru prima data in secolul 6 i.e.n. in Grecia, fiind introdusa de
catre arhonul Solon si prevedea niste condiii de asigurare si executarii obligatiilor debitorului fata de
creditor prin punerea in gaj a terenului de pamint. Pina atunci in Atena garant al gajului se considera
insasi debitorul personal, care in cazul neexecutarii a obligatiilor asumate risca sa devina rob pe viata,
iar terenul de pamint trecea in proprietatea mostenitorilor legali.
Sistemul de finantare locative, care include finanarea si procurare a unie locuinte presupune
utilizarea diverselor forme de finanare, acestea sunt urmatoarele: creditare, inclusive creditarea
ipotecar, finansarea bugetara, investirea directa, participarea prin cote a investitorilor fizici si juridici
la constructia caselor de locuit, acordarea subventiilor bugetare cetatenilor in scopul procurarii unui
imobil.dar rolul prioritar in acest system de finantare locative ii apartine creditarii ipotecare.
Creditele pentru imobil sunt creditele care se acord pentru cea mai lung perioad. n
Republica Moldova creditele imobiliare pot fi acordate pentru o perioad maxim de pn la 30 de ani.
Majoritatea bncilor ofer acest tip de credit doar n lei moldoveneti pentru c rata acestui credit este
suficient de mare, chiar i pentru creditele n valut. Prin acest mod bncile doresc s limiteze riscurile
pe care le vor evita clienii si, inclusiv riscurile valutare.
Actualitatea lucrrii de curs cere cunotine n domeniul organizrii activitii de creditare
ipotecare. Sub denumirea de cunotine n domeniul activitii de creditare ipotecare, se
subnelege famialirizarea cu toate organizaiile, legile i actele normative, standarte i
metodologii ntlnite n activitatea de ceditare ipotecara i anume utilizarea acestora n practic.
Scopul lucrarii de lucru este studiul i analiza tuturor aspectelor ce in de activitatea de
evaluare n scopul creditarii ipotecare. De a descrie in intregime toate partile positive si negative
a creditului ipotecar. Lucrarea data a fost structurata in 3 capitole:
Primul capitol se numeste Creditarea ipotecara a imobilului locativ in Republica moldova in
acest capitol se accentueaza anume insemnatatea creditul ipotecar care este istoria lui, unde a aparut
pentru prima data, care sunt avantajele si dezavantajele unui credit ipotecar si care este legislatia
Republicii Moldova privind creditarea ipotecr a bunurilor imobile in caz ca intomim un contract.
Al doilea a fost numit Piata primara a imobilului din mun.Chisinau aici se face o comparaie
pe piata primara a imobilului din mun.Chisianu din anii 2013-2014, mai apoi se face o analiza
comparativa a ofertelor bancare, dupa care se selecteaza criteriile creditului. Si la sfirsit de capitol se
face o comparatie a creditului ipotecar cu cel din tarile vecine.
In al treilea capitol Evaluarea bunului imobil care este amplasat in mun.Chisinau regiunea
rscani, str.Macilor aici sa facut partea practica.
Aceast lucrare conine referine la figuri i tabele, ce reflect observaiile i analizele efectuate
n timpul execuiei materialului analizat.

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

10

1 . CREDITAREA IPOTECAR A IMOBILULUI LOCATIV N REPUBLICA MOLDOVA


1.1Notiuni si concept privind creditarea ipotecar a bunurilor imobile
Cel mai simplu raionament al notiunii de credit ipotecar este reprezentat prin urmatoarea
definitie: creditul ipotecar reprezinta un imprumut lung, garantat printr-o valoare imobiliara. Un
antreprenor poate obtine un astfel de credit pentru finantarea constructiei unie cladiri de birouri, iar o
familie pentru cumpararea unei locuine. In ambele cazuri, imprumutul este amortizat printr-o
combinative de plati successive, care include atit rambursarea capitalului imprumutat , cit si dabinzile
aferente, pina la achitarea complete a datoriei la maturitate.
Piaa imprumuturilor ipotecare s-a nascut in Statele Unite cu aproximativ 100 de ani in urma.In
practica international se contureaza numeroase modele si forme de interactiune intre participantii pietii
credelor ipotecare. Aprovizionarea cu resurse financiare pe termen lung a creditelor destinate
populatieii este posibila atit din contul surselor atrase de creditori de piata primara, cit din contul
surselor atrase pe piata secundara, prin intermediul operatorilor specializati. \
Pe piaa primara a creditarii ipotecare interactioneaza creditorii si debitorii, pe piata secundara,
creditoriisi investitorii, care indeplinesc functia de refinantare a creditelor.
Creditul ipotecar - este o sursa financiara tot mai des solicitata de catre cetatenii Republicii
Moldova. Cei care apeleaza la creditul ipotecar de cele mai multe ori se ciocnesc cu termini
necunoscutii cee ce provoaca fificultati in perceperea creditului imobiliar.
Ipoteca- ipoteca este o varietate a gajului patrimonial, la care obiectul gajat este un imobil, de
regular amine in posesia depunatorului de gaj, Ipoteca il ajuta pe comparator sa-si procure un
aparatment in rate, achitind pina la 30-40 %din valoarea reala a ei.In acest apartament nou se locueste
dj dar imprumutul se achita treptat. Este foarte buna aceasta variant avit un mare plus ca nu va fi
nevoie de ne muta de la o chirie la alta, si totodata fiind proprietarul acestui apartament.
Gaj-gajul este bunul imobil care se depune drept garantie. Inainte de a achiziiona un
apartament in rate nu vom nu vom avea nevoie de alt gaj,urmind sa fie gajat anume acel apartament.
Imprumutul ipotecar-Imprumutul ipotecar este deasemenea important pentru a percepe
notiunea de ipoteca.creditul ipotecar-acestea sunt banii care n-ii va acorda o institutie financiara pentru
procurarea bunului imobil cu o suma fixa de palti pe un termen lung.Imprumutul ipotecar este o
investitie profitabila financiara, din acea cauza ca preturile la un bun imobil pe o perioada lunga au
tendinta de a creste.
Creditorul ipotecar este creditorul a carui creanta este garantata cu ipoteca.Orice instituie poate
oferi imprumuturi numai ca cu conditia ca aceasta ii ca aduce un benificiu. Bancile sunt considerate de
regula principalii creditori ipotecari.

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

11

Debitor debitorul ipotecar sau o alt persoan care are o obligaie fa de creditorul ipotecar
executarea creia este garantat cu ipotec;
Debitorul ipotecar este o persoana ce transmite in ipoteca un bun sau bunuri immobile in
vederea garantarii executarii obligatiilor sale sau a debitorului fata de creditorul fata de creditorul
ipotecar.Orice persoana fizica sau juridical care detine dreptul de proprietatesau a dreptul de a dispune
de un bun imobil poate fi debitor ipotecar.
Contractul de ipotec contract ncheiat intre creditorul ipotecar i debitorul ipotecar, n
temeiul cruia primul, n modul stabilit de legislaie, are dreptul s pretind satisfacerea creanelor sale
pecuniare din valoarea bunului imobil ipotecat;
Prioritate drept preferenial al unui creditor ipotecar fa de ali creditori ipotecari de a
executa dreptul su de ipotec, precum i fa de ali creditori de a urmri bunul imobil.
Garant ipotecar persoana ce transmite n ipotec un bun sau bunuri imobile n vederea
garantrii executrii obligaiei debitorului;
In general a ajuns sa fie folosit in societate termenul de ipoteca pentru a desemna un imprumut, acordat
de catre creditorul debitorulu, de regula pentru reparatia, imbunatatirea sau procurarea unui bun imobil
cu destinatie locative. Imprumuturile pot fi totusi destinate si altor scopuri ca de ex pentru educatie sau
sanatate etc.
Astfel, sensul termenului de ipotecadeseori este folosit pentru a desemna atit dreptul de
garantie asupra imobilului, cit si imprumutul. Legea cu privire la ipoteca a definit ipoteca in felul
urmator:ipoteca este un drept real in al carui temei creditorul este in drept sa ceara satisfacerea
creantelor sale, cu preferinta fata de ceilalti creditori, inclusive statul, din valoarea bunurilor immobile
depuse in ipoteca, in cazul in care debitorul omite sa execute obligatiile garantate cu ipoteca.
La categoria de bunuri immobile se raporta terenurile, portiunile de susol, obiectele acvatice
separate, plantatiile prinse de radacini, cladirile, constructiile si orice alte lucrari legate solid de
pamint, precum si tot ceea ce, in mod natural sau artificial, este incorporate durabil in acestea, adica
bunurile a caror deplasare nu este posibila fara a se cauza prejudicii considerabile destinatiei lor
Parile ipotecii sunt creditorul ipotecar, debitorul ipotecar si , dupa caz, garantul ipotecar.
In present in tara noastra, functioneaza sistemul de creditare ipotecara intr-un nivel in baza
modelelor bancilor comerciale universal.
Principalii subieci in acest sistem de creditare ipotecara in RM sunt: institutiile nebancare de
credit si bancile, persoanele fizice si agentii economici, agentiile imobiliare si companiile de
constructie, organelle cadastrale teritoriale si evoaluatorii independent. In figura 1 de mai jos sunt
reprezentati participanti la contractul ipotecar a bunurilor imobile locatice. In urma elaborarii acestei
figuri autorul a concluzionat faptul ca pentru a elabora unui contract ipotecar avem nevoie de mai
multi participanti ca: debitorul, creditorul acestia find participantii cei mai importanti.

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

12

Contractare unui credit ipotecar presupune implicarea subiecilor nominalizati (vezi fig1.1)

Figura 1.1 Piata primara de creditare ipotecara din R.M.


Sursa: elaborat de autor.
[12, p.109]
Principalul rol in procesul de atragere a resuerselor pentru finantarea locuintelor si de acordare
a creditelor ipotecare i revine bancilor comerciale. Bancile finanteaza atit producatoriii locuintelor ,
companiilor de constructii. Cit si consumatorii productiei locative, populatia. In asa fel majoritatea
tarilor dezvoltate, problemele finantarii constructiei locative si a achizitionariii locuintei se rezolva
Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

13

prin intermediul creditelor bancare: creditele pentru constructia blocurile locative (pe termen de 1-1.5
ani), acordate intreprinderilor constructoare si credite ipotecare pe termen lund pentru procurarea
locuintei, pe un termen de la 7 pina la 20 de ani acorda cetatenilor.Finantind constructia blocului
locative banca controleaza procesul in intregime:termenele si costurile efectuarii acestora, calitate
lucrarilor de constructiei

si montaj apreciaza si minimizeaza riscurile existentei: financiare, de

constructive de piata.
Istoria apariiei Ipotecii:
Noiunea de ipoteca a aparut pentru prima data in secolul 6 i.e.n. in Grecia, fiind introdusa de
catre arhonul Solon si prevedea niste conditii de asigurare si executarii obligatiilor debitorului fata de
creditor prin punerea in gaj a terenului de pamint. Pina atunci in Atena garant al gajului se considera
insasi debitorul personal, care in cazul neexecutarii a obligatiilor asumate risca sa devina rob pe viata,
iar terenul de pamint trecea in proprietatea mostenitorilor legali.
In acest sens se elaborau conditii concrete , iar la hotarul terenului ce apartinea debitorului se
instala un pilon cu indicatia ca proprietatea data reprezinta pretentii ale creditorului. Pe acest pilon cu
denumirea de ipoteca se indicau toate datoriile proprietarului terenului.
Mai tirziu in acest scop se foloseau anumite carti numite ipotecare. In Grecia Antica fiecare
persoana interesata avea acces la informatia despre starea terenului pe pamint corect. Institutul ipotecii
s-a dezvoltat cu preponderenta in perioada Imperiului Roman. In secolul 1 i.e.n au fost create noi
institutii ipotecare , ce ofereau credite persoanelor particulare care puneau in gaj averea proprie.
In perioadadomniei imperiului Antoniu Pia (sec. 2 e.n ) a fost elaborate un cadru legislative special
pentru reglementarea activitatii bancilor ipotecare, ce activau de rind cu alte banci specializate, precum
si cu alte institutii creditare cum ar fi casele economiei si asociatiile de economii.
Deseori statul acorda ajutor considerabil creditarii ipotecare. Pe timpul imperatorului Traian
sa-u creat fonduri special pentru sustinerea vaduvelor si a copiilor orfani, unde li se ofereau credite
ipotecare cu o dobinda de 5% annual. Au fost create sisteme financiare analogice si in Rusia in sec. 19,
dar ajutor se acorda, in deosebi reprezentantilor conducerii. Intr-o perioada mica institutia ipotecii a
evoluat de la feducie puna la un studio mai progresat pignus si mai tirziu a ajuns la ipoteca.
In cazul fiduciei obiectul gajat era transmis in proprietatea creditorului, dar aceasta era in
drept sa intoarca obiectul gajat-imobilului, debitorului dupa executarea de catre acesta a obligatiunilor
indicate in contract, sau sa intoarca debitorul gajul, si renuntind la proprietatile banesti.
Contractul ipotecii nu prevedea transmiterea imobilului gajat in proprietate, cid doar spre
folosinta, ca garantie privind asigurara obligatiunii creditare. Creditorul nu avea nici un drept pentru a
pastra obiectul gajat si pune sa-l instraineze doar in cazul cind debitorul nu-si putea onora
obligatiunile, restituindui creditorului doar acea diferenta dintre pret ul de vinzare si restul sumei
datorate In cazul ipotecii, obiectul gajului raminea in proprietatea datornicului, iar creditorul avea

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

14

dreptul de a se folosi de obiectul gajat si chiar de al vinde, compensindusi datoria din suma obtinuta in
urma vinzarii.
Creditele pentru imobil sunt creditele care se acord pentru cea mai lung perioad. n
Republica Moldova creditele imobiliare pot fi acordate pentru o perioad maxim de pn la 30 de ani.
Majoritatea bncilor ofer acest tip de credit doar n lei moldoveneti pentru c rata acestui credit este
suficient de mare, chiar i pentru creditele n valut. Prin acest mod bncile doresc s limiteze riscurile
pe care le vor evita clienii si, inclusiv riscurile valutare.
Creditele imobiliare sunt destinate persoanelor care doresc s i cumpere o locuin nou, s
modernizeze locuina existent, s construiasc o cas sau s i procure un teren pentru cas. n
Republica Moldova bncile comerciale ofer mai multe tipuri de credite imobiliare n dependen de
scopul creditului. Creditele imobiliare pot fi oferite pentru:
- cumprarea unui locuine de pe piaa primara/secundar;
- construcia unei locuine;
- achiziionarea loturilor de teren destinate construciei;
- cumprarea unui lot de pmnt;
- refinanarea unui credit/mprumut imobiliar;
- renovarea, modernizarea sau extinderea imobilului locativ;
- reconstrucia imobilului locativ;
- reparaia capital a imobilului locativ;
Bncile percep i comisioane pentru acest tip de credit precum ar fi comisionul de acordare al
creditului i comisionul de administrare al creditului care de regul este perceput lunar. Calcularea
comisioanelor n cazul creditelor imobiliare este foarte important pentru c acestea sunt foarte
costisitoare pe termen lung. [38]
1.2 Legislaia R.M privind creditarea ipotecar a B.I
Legea cu privire la ipoteca are ca scop de a stabili regulile si principiile fundamentale care
reglementeaza piata ipotecara primara, si crearea conditiilor pentru dezvoltarea pietii ipotecare
secundare. In primul rind trebue sa stim ca ipoteca se inregistreaza la oficiul cadastral territorial in a
carui raza teritoriala se afla bunul imobil ipotecat. Mai intii de toate creditorul ipotecar

depune o

cerere la oficiul cadastral, un reprezentant imputernicit sau debitorul ipotecar serveste ca temei pentru
inregistrarea ipotecii.Data a inregistrarii ipotecii este si data primirii cererii de inregistrare a ipotecii.
La aceasta cerere se mai adauga documentul de achitare a taxei pentru inregistrare,
documentul cu imputernicirile reprezentantului astfel si contractual de ipoteca autentificat notarial sau
actul care serveste ca baza a aparitiei de ipoteca a creditorului ipotecar asubru bunului imobil si daca
este cazul si alte documente care sunt in legislatia R.M. Cheltuielile pentru inregistrarea ipotecii, si
cele legate de modificarea sunt suportate de catre debitorul ipotecar, insa este si o exceptie in cazurile

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

15

cind contract de ipoteca prevede altfel. Inregistrarea ipotecii are loc prin efectuarea inscrierii in
Registrul bunurilor immobile. Dar sunt si cazuri in care inregistrarea ipotecii este respinsa de legislatia
cu privire la inregistrare a bunurilor imobile. Inregistrarea ipotecii are si niste consecinte si ele sunt
urmatoarele:

Informatia cu privire la ipoteca se inregistreaza in Registrul bunurilor imobile, ea este valabila


din data inregistrarii in Registrul bunurilor imobile.

Eliberarea informatiei din Registrul bunurilor imobile si acea informatie care nu este publica
sunt reglementate de legislatia cadastrul bunurilor imobile.

Accesul la informatia inregistrarii de stat a ipotecii bunului imobil este publica si orice
persoana are dreptul de a acesta la aceasta informatie in conformitate cu legislatia in vigoare [1]

Coninutul si forma unui contract dei ipoteca.


-

In primul si in primul rind contractual de ipoteca este un document care este in forma ascrisa
si autentificat la notar. In al doilea rind ipoteca este inregistrata in Registrul bunurilor imobile
conform legislatiei. In contractual de ipoteca trebue sa fie indicat informative despre creditorul si
debitor ipotecar: numele si prenumele domiciliu sau sediul etc. Trebue sa fie indicat acordul
debitorului de inregistrare a ipotecii in favoarea creditorului, obligatii garantate de ipoteca cum au fost
determinate de catre debitor si creditor, sa se determne obiectul ipotecii, este indicate sema achitat la
inceputul tranzactiei si suma catre trebue achitata lunar de catre creditor, care este valoarea de piata si
de inlocuire a bunului ipotecatcare sunt stabilite in raportul de evaluare. Nu este admisa cauza trecerii
dreptului de proprietate asupra obiectuui ipotecii catre creditorul ipotecar daac nu sunt respectate sau
sunt inculcate obligatiile de catre debitor. In contract unde sunt indicate obligatiile debitorului va fi
intocmit in forma ceruta pentru contractual de ipoteca si se va indica cauzele acestuia. In contractual de
ipoteca partile pot include si alte clauze.

In contractual de ipoteca se poate face careva completari si chiar unele modificari astfel orice
modificare sau completare in contract se face in forma autentica. Cind modificarea contractului de
ipoteca duce la motificarea unor date din Registrul bunurilor imobile modificarile trebuie facute
conform procedurii inregistrarii contractului de ipoteca. [2]

Cum se foloseste obiectul ipotecii


Odata ce este intocmit contractual de ipoteca debitorul este in drept sa foloseasca sis a
exploateze obiectul ipotecii, cu exceptia cind in contractul de ipoteca sunt puse alte conditii. Bunul
ipotecat nu poate fi transmis de catre debitorul ipocar in folsinta oneroasa sau gratuita fara acordul
creditorului ipotecar. Debitorul ipotecat este este obligat sa suporte toate cheluielile de intretinere a
obiectului ipotecii in cazul in care contractual de ipoteca nu prevede altfel. Debitorul ipotecar este
obligat sa intretina sis a pastreze bunul ipotecat sis a nu-l deterioreze sau sal distruga pentru a nui

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

16

scadea valoarea bunului imobil. Construirea, demolarea, sau schimbarea destinatiei obiectului ipoteci
este permisa doar cu acordul creditorului ipotecar.
Ipoteca legal este instituit prin nregistrarea n Registrul bunurilor imobile a unui aviz, n
care se indic bunul imobil care face obiectul ipotecii, temeiul i mrimea creanei. Temeiurile pentru
apariia ipotecii legale snt:
a) creanele statului pentru sumele datorate conform legislaiei fiscale;
b) creanele rezultate din hotrre judectoreasca, precum este stabilit de legislaie;
Creditorul ipotecar care a nregistrat ipoteca legal are dreptul de a urmri bunul imobil
ipotecat n condiiile stabilite de prezenta lege. La avizul depus pentru nregistrare se vor anexa dovada
aducerii la cunotina debitorului ipotecar a avizului, precum i hotrrea instanei de judecat sau actul
ce confirm creanele statului fa de debitorul ipotecar aprute n baza legislaiei fiscale.
Ipoteca este instituit n temeiul legii (ipoteca legala) sau a contractului (ipoteca contractual).
Creanele ipotecare: Creana ipotecar trebuie s fie determinat sau determinabil la momentul
executrii dreptului de ipotec. Creana ipotecar trebuie s aib caracter bnesc. In caz de deteriorare
sau sau pericol a bunului ipotecat, precum si alte cazuri care afecteaza drepturile creditorului ipotecar,
debitorul este obligat sa informeze creditorul ipotecat despre aceasta situatie. Conform articolului 22
se spune ca debitorul este obligat sa asigure obiectul ipotecii in beneficial creditorului ipotecar pentru
nu a aparea careva riscuri de pierdere sau deteriorare fortuita. Creditorul ipotecar poate sa asigure
bunul ipotecat pe cheltuiala debitorului ipotecar daca bunul nu a fost asigurat de debitorul ipotecar.
In contractual de ipoteca poate de stabili obligaia de asigurare a vietii debitorului pina la
valoarea soldului restant pe toata durata termenului acerstui contract de ipoteca. Despagubirile platite
de asigurator ipotecar depasesc soldul creantelor debitorului ipotecar fata de debitorul ipotecar primul
va restitui diferenta debitorul ipotecar sau succesorilor lui. Daca se va face ipoteca ulterioara
asigurarea bunului ipotecat nu va fi obligatorie daca bunul imobil ipotecat a fost asigurat in cadrul
ipotecii anterioare Asigurarea este efectuata la unu din companiile de asiguarre convenita cu creditorul
ipotecar.Creditorul nu poate sa impuna ca debitorul sa asigure bunul imobil la o companie de asigurare
anumita. [17, p.34]
Msurile de iniiere a executrii dreptului de ipotec sunt urmatoarele
Notificarea i preavizul trebuie s conin:
a) temeiul executrii dreptului de ipotec;
b) mrimea creanei i obligaiei garantate cu ipotec;
c) intenia creditorului ipotecar de a executa dreptul de ipotec;
d) indicarea termenului, la expirarea cruia creditorul ipotecar va executa dreptul de ipotec, dar nu
mai mic de 20 de zile calendaristice din momentul nregistrrii preavizului;
e) determinarea obiectului ipotecii;

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

17

f) cererea creditorului ipotecar privind transmiterea n posesiunea sa a bunului imobil ipotecat;


g) valoarea sumelor restante, inclusiv dobnda, penalitile i orice alte costuri i cheltuieli necesare de
achitat n vederea evitrii continurii procedurii de executare a dreptului de ipotec, sau alte aciuni
necesare de a fi ntreprinse de ctre debitorul ipotecar n vederea nlturrii omisiunii de executare
corespunztoare a obligaiilor sale;
h) semntura creditorului ipotecar.
Dac debitorul a ntreprins msurile indicate n notificare sau preaviz dup expirarea
termenului, acest fapt nu-l lipsete pe creditorul ipotecar de dreptul de a continua procedura de
executare a dreptului de ipotec.
n vederea iniierii executrii dreptului de ipotec, creditorul ipotecar este obligat:
a) s expedieze debitorului ipotecar i, dac este cazul, debitorului o notificare n care va fi menionat
intenia de a executa dreptul de ipotec n baza contractului de ipotec;
b) s nregistreze n Registrul bunurilor imobile preavizul privind executarea dreptului de ipotec.
Dac pn la expirarea termenului sau a termenului mai mare, stabilit n notificare sau
preaviz, debitorul nu a ntreprins msurile specificate n notificare i preaviz, creditorul ipotecar are
dreptul s continue procedura de executare a dreptului de ipotec.
Notificarea trebuie s fie expediat la domiciliu sau la sediul debitorului ipotecar i, dac este
cazul, a debitorului, prin scrisoare recomandat cu confirmare de primire. Notificarea este considerat
recepionat la expirarea a apte zile lucrtoare din ziua expedierii. Legea 24 spune ca creditorul
ipotecar in perioada de actiune a contractului de ipoteca este obligat pentru a verifica crare este starea
fizica care sunt conditiile de pastrare si folosire a obiectului ipoteciicu conditia a debitorului ipotecar
sau a detinatorului bunului imobil ipotecar. In timpul verificarii bunului imobil ipotecat creditorul
trebue sa se conduca dupa care pasi, ca de ex sa preintimpine prealabil debitorul sau ale tertului care
detine temporar bunul imobil si nici intrun caz sa nu jigneasca sau sa incalce drepturile debitorului
ipotecar. Dar din partea debitorulu ipotecar se cere pentru a nu crea piedice la verificarea obiectului
ipotecii, sa prezinte documentele si informatia necesara creditorului ipotecar. Vnzarea bunului
ipotecat de ctre creditorul ipotecar trebuie s fie efectuat fr tergiversare nejustificat, n condiii i
la pre comercial rezonabil, inndu-se cont de interesele debitorului. Vnzarea sub controlul instanei
de judecat este obligatorie n cazurile stabilite la alin. (6) art. 79 din Legea cu privire la gaj. Creditorul
ipotecar poate alege modalitatea de vnzare a bunului ipotecat: oferta-tender, negocieri directe sau
licitaie public, organizat n conformitate cu legislaia n vigoare. Creditorul ipotecar poate vinde
bunul ipotecat n orice moment convenit cu debitorul ipotecar prin acordul de executare benevol a
dreptului de ipotec sau dup rmnerea definitiv a ordonanei sau hotrrii judectoreti, dup caz,
emise n aceast privin. [4]

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

18

Obligaiile creditorului ipotecar privind informarea debitorului sunt urmatoarele:


Anterior ncheierii tranzaciei, creditorul ipotecar trebuie s aduc la cunotina debitorului
informaia privind posibilitatea executrii anticipate a obligaiei garantate cu ipotec, costurile sau
penalitile aferente acesteia. Debitorul poate cere creditorului ipotecar eliberarea bilanului plilor
efectuate i a soldului restant al obligaiei garantate cu ipotec. Creditorul ipotecar va prezenta
debitorului bilanul anual, pentru cele eliberate suplimentar avnd dreptul s perceap o anumit tax.
Creditorul ipotecar va notifica n scris debitorul, cu cel puin 30 de zile calendaristice nainte,
despre modificarea mrimii dobnzii cu anexarea informaiei privind modificarea corespunztoare
sumelor datorate. Pn la stabilirea raporturilor contractuale de ipotec ntre pri, creditorul ipotecar
este obligat s informeze debitorul despre toate clauzele i condiiile contractului de ipotec, precum i
a contractului din care apare obligaia garantat. Pn la semnarea contractului de ipotec, creditorul
ipotecar va transmite debitorului o copie a raportului de evaluare a bunului ipotecat. Pn la stabilirea
raporturilor contractuale de ipotec ntre pri, creditorul ipotecar este obligat s informeze debitorul
despre toate clauzele i condiiile contractului de ipotec, precum i a contractului din care apare
obligaia garantat. Creditorul ipotecar este obligat s informeze cumprtorul despre calitatea sa la
momentul vnzrii bunului.
Creditorul ipotecar are dreptul sa transfere dreptul de proprietate asupra bunului ipotecat,
acionnd n numele debitorului ipotecar n baza urmtoarelor documente:
a) n cazul executrii benevole acordul, autentificat notarial, privind executarea benevol a dreptului
de ipotec;
b) n cazul executrii silite ordonana judectoreasc sau, respectiv, hotrrea instanei de judecat
rmas definitiv.
Datele despre debitor sunt comfidentiale, creditorul ipotecar nu va cere debitorului prezentarea
datelor referitoare la convingerile politice i religioase, apartenena la sindicate, asociaii obteti i
religioase, partide i alte organizaii social-politice, cu excepia cazurilor prevzute de lege. Datele
personale despre debitor, care au devenit cunoscute creditorului ipotecar snt confideniale i nu pot fi
dezvluite de ctre creditorul ipotecar, cu excepia cazurilor cnd debitorul consimte, n mod expres,
asupra dezvluirii, aceste date au devenit publice, n mod legal, dezvluirea lor este efectuat n
cazurile i condiiile prevzute de lege sau este solicitat de organul de stat competent. Excluderea sau
limitarea rspunderii este interzis excluderea sau limitarea rspunderii creditorului ipotecar n
contractele de ipotec cu consumatorii, cu excepia cazurilor expres prevzute de legislaia n vigoare.
La ncheierea contractului de ipotec prin care se garanteaz rambursarea unei sume de bani
creditorul ipotecar va respecta prevederile legislaiei privind clauzele contractuale standard i, dup
caz, regulile privind protecia consumatorilor. Interdicia serviciilor suplimentare eliberarea unei sume
de bani a crei rambursare

este garantat cu ipotec, precum i instituirea ipotecii, nu pot fi

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

19

condiionate de procurarea de ctre debitor a unor servicii suplimentare, prestate de creditorul ipotecar
sau de ctre persoanele afiliate acestuia.
Si la final cum si in ce caz se face incetarea ipotecii
Ipoteca se inceteaza in cazul
a) expirrii termenului contractului de ipotec
b) exproprierii bunului ipotecat
c) acordului scris al creditorului ipotecar de a radia ipoteca;
d) vnzrii n cadrul executrii silite a dreptului de ipotec
e) altor situaiei prevzute de legislaie
f) satisfacerii obligaiei garantate cu ipotec
g) pieririi totale a bunului ipotecat
h) rezilierii contractului de ctre pri
i) scoaterii bunului ipotecat din circuitul civil
Cererea de radiere a ipotecii din Registrul bunurilor imobile poate fi depus la oficiul cadastral
teritorial unde este nregistrat aceast ipotec, de ctre creditorul ipotecar sau de ctre orice persoan
interesat, cu acordul scris al creditorului ipotecar. Cazurile cnd nu este nevoie de acordul creditorului
ipotecar pentru radierea informaiei cu privire la ipotec snt stabilite de legislaia n vigoare.
Cesiune dreptului de ipoteca - este un procedeu prin care vreditorul ipotecar, in calitate de
titular al dreptului subiectiv de ipoteca exercita una din prerogativele continutului acestui drept, si
anume prerogative de a dispune de dreptul sau. Creditorul ipotecar este in in drept sa cesioneze tertilor
drepturile ipotecare prezente si viitoare, fara controlul debitorului ipotecar , cu conditia ca acest drept
ste prevazut in contractual de ipoteca.orului ipotecar, care poate fi exercitata la faze diferite ale
derularii raportului juridic de ipoteca. Insa prerogativele creditorului ipotecar pentru exercitarea carora
nu au survenit conditiile corespunzatoare, nu pot fi considerate drepturi ipotecare viitoare, deoarece
aceste prerogative, ca elemente a dreptului subiectiv de ipoteca , iau nastere din momentul constituirii
dreptului dat.
Creditorul ipotecra nu poate considera dreptul subiectiv de ipoteca fara acordul debitorului
ipotecar, cu exceptia cazului in care cauzele contractului de ipoteca ii permite cesiunea. Dreptul
subiectiv de ipoteca are un caracter accesoriu fata de creanta pe care o garanteaza.In virtutea
caracterului accesoriu al dreptului subiectiv de ipoteca, urmeaza sa admitem ca totodata ce din
obligatia garantata cu ipoteca nu reiese oarecare impedimente de cesiune a creantei.
In literature de specialitate romineasca se mentioneaza ca inscrierea transmiterii ipotecii nu
este necesara. Deoarece de o data ce ipoteca a fost inscrisa nu mai este nevoie de o noua inscriere
pentru ca nu este o noua ipoteca dar este tot aceeasi ipoteca, numai ca trece in patrimonial altei
personae. Pornind de la considerentele expuse mai insus legislatia in vigoare urmeaza sa prevada
Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

20

forma autentica a contractului de cesiune a dreptului subiectiv de ipoteca. Respective cesiunea creantei
garantate cu ipoteca si cesiunea dreptului subiectiv de ipoteca se vor reflecta intrun singur inscris in
forma autentica. Cesiunea dreptului subiectiv de ipoteca nu necesita inregistrarea in Registrul
bunurilor immobile daca partiel nu convin altfel.
Continutul dreptului subiectiv de ipoteca este constituit intrun sir de prerogative ale credit
La ncetarea ipotecii, nscrierea privind ipoteca va fi radiat din Registrul bunurilor imobile, n
conformitate cu legislaia n vigoare. [23, p.45]
1.3Avantajele si dezavantajele creditului ipotecar
In primul rind ar trebui sa fim la cunostinta ca cele mai multe credite in ziua de azi sunt
destinate in special tinerilor, care sunt foarte dornici pentru avea o locuinta a sa proprie.
`Aceste credite lucreaza in felul urmator eel sunt data persoanelor, tinerilor cu scopul
rambursarii lunare a unei sume de bani, aceasta suma de bani dj este indicata in contract. Acest
credit in primul rind este foarte convinabil pentru familiile noi intemeiate si care nu dispun de o suma
mare de bani cu care si-ar putea procura propriul cuibusor, dar ei sunt gata pentru a achita creditul
conform contractului si a locui separat si nu a crea careva probleme celor apropiati.Astfel de credit il
putem gasi in majoritate bancilor din R.M dar inainte de toate ar trebui sa stim si sa analizam acest
credit ipotecar care are si avantaje dar si dezavantaje pe care creditorul ipotecar nu te pune la curent
pentru a nu-si pierde clientii.
Potrivit bancii, perioada de creditare este de minimum trei ani si de maximum 30 de ani, iar
banii pot fi folositi atat pentru achizitia unei case sau a unui teren, precum si pentru modernizarea
locuintei sau refinantarea unei credit de investitii imobiliare existent. Creditele ipotecare oferite de
banci va pot ajuta fie sa va cumparati o locuinta, sa achizitionati teren pentru a construi o casa sau sa
efectuati lucrari de modernizare a locuintei pe care o detin Bancile ofera acest tip de credit si in lei si in
euro, iar unele si in dolari. Dezvoltarea ipotecii in Republica Moldova dj putem sa spunem ca a avut
un rol foarte important mai bine zis un rol pozitiv in dezvoltarea economiei moldoveneasca deaceea ca
noi raminem in urma in dezvoltarea constructiilor ipotecare fata de alte state.
Astfel avantajele creditului ipotecar sunt urmatoarele:
a) Un avantaj foarte mare in creditul ipotecar este ca in primele 30 de zile de la luarea creditului noi
avem posibilitate de a motifica, de a face careva schimbari in contractual de ipoteca si bancile sunt
deacord cu aceste schimbari deoarece daca noi nu vom putea rambursa creditul ipotecar luna, vom
avea careva piedici, bancile comerciale vor avea niste pierderi enorme unde suma creditului este foarte
mare.dar ar trebui sa stim ca fiecare modificare in contractual de ipoteca are si un mic minus deoarece

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

21

pentru fiecare modificare in contract vom fi nevoiti sa achitam o oarecare suma de bani sau un
commission fix.
b) Un alt avantaj convinabil pentru toti este ca la incheierea creditului ipotecar noi nu avem nevoie
de a pune in gaj un alt imobil pe care il detinem deja sau a unui bun care are o valoare cu care banca isi
poate acoperi creditul ipotear dar se pune in gaj bunul imobil viitor care este procurat in credit dar nu
detinem dreptul asupra lui pina nu achitam suma in totalitate a imobilului.
c) Un alt avantaj al creditului ipotecar este ca multe familii noi, neavind un loc de trai exact nu
trebue permanent sa achita lunar de la 150-400 de euro pentru asi lua o gazda, si de fiecare data sasi
schimbe locul de trai de la o gazda la alta, acesti bani pot fi achitati lunar bancii ca peste citiva ani sa
devina proprietari a acestui apartament.
d) Multi dintre tineri locuesc impreuna cu parintii, si de aic chiar de la inceput mute famii se
destrama deoarece pentru un timp oarecare apar probleme si tot mai des se incep certurile in familie,
pentru nu aparea aceste certuri in familie si a nu deranja pe cei apropiati credca toti ar fi deacord dar
multi nu constientizeaza ca creditul ipotecar este o iesire din situatie.
e) Fiecare familie trebue sa dispuna de un cuibusor al sau unde familia isi vor imparti durerile si
bucuriile, este si incomod si neplacut cind o familie isi schimba foaret des locul de trai nu numai
pentru tineri dar si pentru viitorii copii care vor fi siguri si vor putea dormi in pace cind vor avea o
locuinta a sa.
f) Creditele ipotecare sunt foarte eficiente pentru persoanele care au venituri mici dar care foarte
mult isi doresc sa devina proprietary ai unei locuinte.Astfel bancile comerciale permit asha credite cu
plati lunare ce acopera 70% din venitul lunar al familiei si aceasta este o iesire din situatie pentru
multe familie de a putea lua un credit ipotecar. Sursa principal de venit a acestui credit este contractual
de munca unde este indicat salariul pe acre il are debitorul lunar, dar bancile la fel pot accepta si alte
surse de venit cum ar fi veniturile de peste hotare sau veniturile din chirie si latele.
Dezavantajele creditului ipotecar
a) Un dezavantaj care ar trebui in primul rind mentionat credca este acel ca acest credit ipotecar
este pe un termen indelungat el poate fi pe 10, 20 sau chiar 30 de ani astfel inainte de a incheea acel
credit ipotecar cu banca noi ar trebui sa ne gindim foarte bine vom fi noi in stare intr-un asha timp
indelungat sa achitam in fiecare luna suma indicate in contract sau nu.
Astfel noi ar trebui sa inteleg ca durata lunga a constractului nu este un avantaj com gindesc
multi altii dar este un dezavantaj deoarece cu cit creditul este mai lung cu atit creditul in primul rind
este mai scump dar si intrun asha timp in viata noastra se pot intilni o multimea de schimbari ca de ex
pierderea locului de munca care va fi o piedica pentru noi pentru a achita creditul in continuare sau
chiar aparitia unei crize care ne poate foarte tare afecta si sanatatea omului la fel ar trebui sa o luam in
consideratie deoarece ea niciodata nu poate fi stabila Astfel inainte de incheea un credit ipotecar trebue
Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

22

sa avem trebue sa avem careva prognoze despre viitorul financiar al familiei. Ar trebui sa ne gindim ca
in caz ca nu avem cu ce achita creditul lunar nu mai dispunem de un job, trebue sa avem o alta solutie
care ne va ajuta sa acoperim creditul in totalitate si a avea dreptul de proprietate asubra bunului imobil.
b) Ca orice alt tip de credit creditul ipotecar la fel are dobinda sa pe care banca o stabileste si
este inclus in plata care este achitata lunar. Pentru c acest tip de credit este de lung durat, rata
nominal a dobnzii este flotant. Acest credit este dezavantajat prin faptul c bncile au dreptul s
modifice rata dobnzii pentru utilizarea creditului n funcie de rata de refinanare a BNM, de rata
inflaiei, de rata dobnzii interbancare Euribor/Libor sau de evoluiile pieii.
c) La prima vedere creditele ipotecare devin foarte atractive pentru clienii ce doresc s devin
proprietarii unei locuine proprii, ns realitatea este cu totul altceva. Aceste credite au o mulime de
comisioane i costuri suplimentare ascunse ce genereaz costuri adugtoare. n comparaie cu
celelalte credite oferite de ctre bncile comerciale, creditele imobiliare au cea mai mic rat a
dobnzii. nainte s v hotri s apelai la acest credit gndii-v de 10 ori pentru c n medie costul
creditul ipotecar n Republica Moldova ajunge pn la 232% din suma mprumutat, Fii ateni la
fiecare dintre ele, informai-v, consultai-v cu ofierii de creditare la banca unde vrei s achiziionai
creditul i nu uitai c odat ce ai semnat contractul de credit vei fi nevoit s scoatei bani din buzunar
pentru o perioad ndelungat.
d) Inca un dezavantaj la creditele ipotecare sunt ca majoritatea creditelor se ofera in valuta
straina aici putem spune ca este putin si un plus ca locuinta pe care o procuram la fel achitam lunar in
valuta straina dar aici trebue sa atragem atentie la una ca de ex luind un credit imobiliar in valuta
straina cu un curs la euro sau dolar azi nestiind ce curs va fi in ziua de mine cum de ex sa intimplat
acuma in R.M multi oameni au luat credit cu un curs dar cind sa intoarca inapoi nu destul ca trebue sa
intoarca banii imprumutati plus dobinda bancara ci si la cursul valutar au pierdut o gramada de banii.
Astfel noi trebue sa atragem atentia ca majoritatea locuitorilor R.M salariul il primesc in valuta
nationala in lei nu in euro si nici dolari.
Astfel inainte de a incheea un credit ipotecar ar trebui in primul si in primul rind de a analiza
toate avantajele si dezavantajele pe care le are un credit imobiliar deoarece cum sa a fost mentionat ca
un astfel de credit are si parti pozitive dar si negative care reprezentantii bancii nu ne duc la cunostinta
cu partea negativa a lui mai mult suntem informati de partea pozitiva la care mereu majoritatea atrg
atentia insa uitind ca exista si partea negativa care mereu dau batai de cap populatiei, si din cauza
aceasta apar multe certuri in familie ca cineva a fost devina si nu a atras atentia la tot ce era indicat in
contract si sau grabit inainte de a incheea acest contract. Creditul ipotecar in Republica Moldova nu
este atit de intrebat ca in tarile din europa sau in asa tari ca SUA care se considere tare unde a aparut
pentru priam oara creditul ipotecar din cauza cimisioanelor foarte mari. [24]

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

23

2. PIATA PRIMARA A IMOBILULUI DIN MUNICIPIUL CHISINAU


2.1 Analiza comparativa a pietei primare a imobilului din mun.Chisinau ani 2013-2014
Ca sa apeleze la creditele ipotecare ii determina pe multi moldoveni din cauza preturilor mari la
locuinte. Fiecare se gindeste ca luind un credit ipotecar este mai accesibil da poate dar in urma
calculelor taxelor si comisioanelor care nu prea le observam si de care nu sunt informati de catre banci
dar si de ratele care se modifica periodic pe durata creditarii. Desi ratele unui credit variaza intre 12 si
18 la suta dupa calcularea comisioanelor pot depasi 25% din suma imprumutata.Acestea sunt din cauza
ca piata ipotecara este slab dezvoltata si veniturile mici ale populatiei.Inflatia inalta in comparative cu
alte tari si modul de finantare a creditelor si in general situatia economica a Republicii Moldova sunt
factorii care influenteaza costurile creditelor ipotecare.
Creditele pe termen lung sunt solicitate mai des iar acestea sunt acordate de banci din
mijloacele atrase de bancafie de la imprumuturi de la alte banci fie de pe piata de capital. Si deoarece
bancile noastre nu dispun de lichiditati suficiente pentru a se proteja de anumite riscuri deaceea si rata
dobinzii este mare. Si deaceea inainte de a incheea un contract se recomanda solicitantilor de credite sa
citeasca cu atentie toate vrevederile care sunt indicate in el. Astfel persoanele care imprumuta trebue sa
fie foarte atente.
Analizind piata primara a imobilului din mun.Chisinau pe anul 2014 se poate concluziona ca
criza nu ea afectat pe oameni pentru a ridica constructii noi. Asa reprezentanti ca: Gloronal, DansiCon
acest fapt fiind generat de cererea de bunuri imobile pe piata imobiliara. In tabelul 2.1 repartizarea
constructilor noi pe sectoare in mun.Chisinau pe anul 2014 pe sectoare si in suburbii care este
reprezentat mai jos, este efectuata o analiza a numarul de obiecte reesind din sectorul unde este
amplasat obiectul dat.
Tabelul 2.1 Repartizarea constructiilor noi pe sectoare mun.Chisinau, anul 2014
Total
antreprenori
89

Total
obiecte
184

Dupa sector

Centru

Ciocana

Buiucani

Riscani

Botanica

Suburbii

Numarul de
obiecte
Ponderea, %

47

26

23

28

37

23

26

14

13

15

20

12

Sursa: elaborat de autor

In urma analizei constructiilor noi pe sectoare in mun.Chisinau, anul 2014 sa adus la concluzia ca
numarul de obiecte cu cele mai multe constructii sunt in centru cu 47 de obiecte iar cele mai putin in
suburbii si in sectorul riscani cu 23 de obiecte. Sectorul botanica la fel este unul cu multe constructii
aici sau inregistrat 37 de constructii noi iar in sectorul riscani si ciocana sa inregistrat circa 28 si 26 de
constructii. Din acest tabel reiese ca sectorul si botanica au o cerere mult mai mare fata de celelalte
sectoare.

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

24

Tabelul 2.1 poate fi reprezentata in forma grafica, astfel mai in jos este reprezentat constructiile
noi in %, dupa sectoare in mun.Chisinau in anul 2014.In acest grafic vedem ca cea mai mare parte din
totalul constructiilor ii revine sectorului centru, dupa care urmeaza botanica, riscani, ciocana,
suburbiile si sectorul buiucani.

Figura 2.1 Reprezentarea constructiilor noi in %, dupa sectoare mun. Chisinau 2014
Sursa: Elaborat de autor
Dupa cum observam cele mai multe constructii sau inregistrat in raionul Centru cu 47 de
obiecte mai apoi locul 2 ii revine raionul Botanica cu 37 de obiecte, pe al 3 loc se claseaza raionul
Riscani cu 28 de constructii dupa acre vine ciocana cu 26 constructii si cele mai putine constructii sunt
inregistrate in sectorul Buiucani si Suburbiilor mun.Chisinau au cite 13 constructii.
Sectorul centru este si a fost un sector cu multe constructii noi deoarece in acest sector sunt atit
cladiri rezidentiale cit si oficii locuri pentru odihna, cafenele, hotele si altele.Multe personae prefer
acest sector al mun.Chisinau numai dintro singura cauza ca aici este mai aproape de locul de munca si
nu trebue in fiecare dimineata sa se trezeasca mai degraba pentru a reusi la munca prin ambuteeaje.
Dar unii din locuitori locuind dj de mai mult timp aici ei dj nu mai prefer atit de mult acest sector
ei isi doresc o locuinta undeva in suburbia sau intr-un raion mai verde si mai linistit. Si dupa cite
vedem sectorul Botanica pe care multe personae il prefera fiind un sector linistit si cel mai verde sector
deoarece el este renumit prin parcurile sale mari si frumoase ca Gradina Botanica si Valea
Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

25

Trandafirilor si citeva parcuri mai mici. De ce spun ca multi prefer acest sector din cauza ca este al 2
pe lista dupa sectorul centru cu 37 de constructii astfel nefiind cererea in acest sector nu era sa se
plaseze pe locul 2 in aceasta lista.
Care este pretul mediu pentru 1 m2/ euro la apartamente in blocurile noi locative din fiecare
sector al mun.Chisinau 2014 si este reprezentat in tabelul 2.2.
Tabelul 2.2 Pretul mediu pentru 1 m2/euro in mun.Chisinau

1
2
3
4
5
6
7
8
9

Sectorul
Centru
Botanica
Buiucani
Ciocana
Riscani
Telecentru
Posta Veche
Suburbii
Mediu pe sectoare

1 m2/euro
855 euro
600 euro
589 euro
546 euro
594 euro
555 euro
534 euro
420 euro
610 euro

Sursa: Elaborat de autor


In acest tabel am indicat care este pretul pentru 1 m2/euro la apartamente in blocurile noi
locative si astfel vedem ca pretul variaza indifferent de sector astfel in sectorul centru sa inregistrat cel
mai mare prt pentru 1 m2 si asta este din cauza ca multi isi doresc o locuinta in centru. Dar centru este
un sector cu loturi de pamint limitat si cu locuinte limitate deaceea din an ce trece pretul este in
crestere. Astfel pentru anul 2014 in acest sector pretul mediu pentru un metru patrat este de 855 euro,
in sectorul Botanica este de 600 euro, in sectorul Riscani este de 594 euro, in sectorul Buiucani este de
589 euro, in sector Ciocana 546 euro, in sectorul Telecentru este de 555, la Posta Veche de 534 euro si
in Suburbii de 420 euro.Pretul mediu pentru 1 m2 in blocurile locative noi este de 610 euro.
Tabelul 2.3 Dinamica pretului mediu pentru 1m2/euro la apartamentele in blocurile locative noi din
mun.Chisinau 2014.

Sector

1 ianuarie 2014,
euro/ 1m2
617 euro
819 euro
576 euro
614 euro
567 euro
563 euro
596 euro
439 euro
622 euro

Botanica
Centru
Ciocana
Riscani
Telecentru
Posta Veche
Buiucani
Suburbii
Media de sectoare

1 ianuarie 2015,
euro/1m2
600 euro
855 euro
546 euro
594 euro
555 euro
534 euro
589 euro
420 euro
610 euro

Modificarea
pretului,%
-5,14
4,4
-2,78
-3,25
-1,1
-5,19
-2,04
-4,37
-1,9

Sursa: Elaborat de autor

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

26

Dupa dupa cum vedem in tabelul de mai sus preturile pentru un metru patrat la apartamentele
in blocurile locative noi sau modificat putin si mai exact in descrestere, asta se datoreaza crize care
este la moment si din cauza cresterii brusc a valutei.In toate sectoarele din mun Chisinau si suburbii
vedem o descestere dar numai in sectorul centru pretul nu a scazut dar din contra sa marit, astfel noi
vedem si ca pet imp de creza sectorul centru nu este afectat.
Pentru a vedea care este diferenta din totalul constructiilor din anul 2014 si 2013 am facut si o
analiza a constructiilor la piata primara pe anul 2013.
Tabelul 2.4 Construciile pe piata primar din 2013 in mun.chisinu
Total
antreprenori
69

Total
obiecte
142

Dupa sector

Riscani

Centru

Ciocana

Botanica

Buiucani

Suburbii

Numarul de
obiecte
Ponderea,
%

16

38

23

21

21

23

11

27

16

15

15

16

Sursa: Elaborat de autor

In tabelul dat a fost facuta o analiza a constructiilor noi pe piata primara dupa sectoare din
mun.Chisinau, totalul de antreprenori si totalul de obiecte pe piata primara.
Mai in jos conform acestui tabel am reprezentat grafic constructiile noi in %, dupa sectoare in
mun.Chisinua.

Figura 2.2 Reprezentarea construciilor noi in %, dupa sectoare mun.Chisinu 2013


Sursa: Elaborat de autor
Dupa cum vedeti cele mai multe constructii sunt la fel in sectorul centru cu 38 de constructii
dupa care urmeaza sectorul Ciocana si in Suburbii cu 23 de constructii de fiecare, in sectorul Botanica
si Buiucanicite 21 de constructii si sectorul Riscani 16 constructii.
Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

27

Tabelul 2.5 Pretul mediu la apartamente pentru 1metru patrat la blocurile locative noi din
mun.Chisinu 2013

Nr
1
2
3
4
5
6
7
8
9

Sectorul
Centru
Botanica
Ciocana
Riscani
Telecentru
Posta Veche
Buiucani
Suburbii
Medie pe sectoare

1m2/euro
819 euro
617 euro
576 euro
614 euro
567 euro
563 euro
596 euro
439 euro
622 euro

Sursa: Elaborat de autor


Pretul mediu pentru un metru patrat in blocurile locative noi in mun.Chisinua este de 622 de
euro.Dar in rest preturile variaza in functie de ce sector, de ex in sectorul Centru in anul 2014 in mun
Chisinau a fost in registrat un prt de 819 euro, in sectorul Botanica de 617 euro, in sectorul ciocana
576 euro, in sectorul Riscani de 614 euro, in sectorul Telecentru de 567 euro, la Pasta Veche 563 euro,
in sectorul Buiucani de 596 de euro, si in suburbia de 439 de euro.
Facind o analiza a pietii imobilului residential din mun Chisinau din anul 2013 si 2014 vedem
ca ca anul 2013 sau inregistrat 142 de constructii iar in anul 2014, 184 de constructii, ceea ce ne arata
ca piata imobilului rezidential este in crestere iar pretul pentru metru patrat in anul 2014 fata de anul
2013 a scazut.

2.2 Analiza comparative a ofertelor bancare


La etapa acuala, creditul ipotecar este dj un produs familial pentru Republica Moldova, oferit
de majoritatea bancilor comerciale, precum si de companiile imobiliare, produs reglementat prin lege,
care reprezinta unica cale de a dobindi o locuinta pentru o buna parte a populatiei tarii. Tatusi, pretul
creditului ipotecar si rapiditatea acordarii acestuia nu pot fi acceptate la toate categoriile de
imprumutati Astfel rata dobinzii ce variaza intre 12-22% annual, putin probabil corespunde ratei
minime prevazute de standarte.Totodata, nu exista in Republica Moldova nici credite ipotecare cu
termen de pina la 30 de ani,acceptate de practica mondiala. Standartele creditarii ipotecare stabilesc
cerinte

unice,

respectarea

carora

permit

calificarea

creditului

ipotecar

drept

unul

standard.Standartizarea creditelor ipotecare este orientate la reducerea riscurilor creditorilor si creeaza


conditii pentru o transmitere mai libera a drepturilor asupra contractelor de ipoteca. Finantarea
creditelor ipotecare din contul resurselor pe termen scurt (termenul mediu al depozitelor - 6 luni) si
relative scumpe (raat medie la depozite 13 %) , nu permite bancilor stabilirea unor parametric mai
active pentru creditele ipotecare. Exista un sir de verigi lipsa in mecanismul creditarii ipotecare in
Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

28

Republica Moldova.Printre acestea lipsa legii despre hirtiile de valoare ipotecare, lipase unei
colaborari a creditului ipotecarii cu Birourile de istorie creditara, lipsa standartelor unice de creditare
ipotecara. De fapt nu sunt stabilite conditii precise unificate de acordare a creditelor ipotecare.
[10, p.27]
Sectorul bancar reprezinta component de baza a pietei financiare din Republica Moldova, in
conditiile in care alte elemente sunt slab dezvoltate, au o pondere redusa sau sunt virtual neexistente.
Mai in jos sunt reprezentate conditiile standard de acordare a creditelor ipotecare si conditiile de
acordare a creditelor ipotecare in Republica Moldova:
Tabelul 2.6 Conditiile standarte de acordare a creditului ipotecar in Republica Moldova
Parametru

Descrierea

Destinatia

Procurarea, constructia,

Procurarea, constructia,

reparatia imobilului

reparatia imobilului

Termenul

5-20 ani

Maxim 15 ani

Contributia clientului

20-30 %

30-50 %

Cota creditului in valoarea

70-80 %

50-70%

imobilului
Sursa: Elaborat de autor
La analiza comparative a ofertelor de creditare ipotecara luam citeva ex de banci din Republica
Moldova: Banca sociala, Moldova-Agroindbanc, Mobiasbanca, Unibank si Victoriabank
Banca Social
Acord credite ipotecare persoanelor fizice pentru achiziionarea i finisarea construciei i
reparaia capital a fondului locativ. Creditele se elibereaz persoanelor fizice pentru utilizarea lor
numai pe teritoriul Republicii Moldova. Pentru a beneficia de un credit ipotecar debitorul potenial
trebuie s corespund urmtoarelor criterii:s fie cetean al RM, cu domiciliul permanent n RM i apt
de munc: vrsta de la 21 pn la 57 ani pentru femei i de la 21 pn la 62 ani pentru brbai pn la
data achitrii integrale a creditului, se admite acordarea creditelor cetenilor RM api de munc, care
pn la achitarea integral a creditelor ating vrsta de pensie, cu condiia ca fidejusorul este o persoana
apt de munc pn la data achitrii creditului, s dispun de loc permanent de munc n ultimele 6
luni, achitarea lunar a creditului nu trebuie s depseasc 60% din venitul net al debitorului/ venitul
total al familiei. Totodat, n urma achitrii creditului i dobnzilor aferente, venitul lunar al unui
membru al familiei, inclusiv al persoanelor intreinute trebuie s fie nu mai mic de 1000 lei.
Condiiile generale ale creditarii ipotecare:

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

29

Suma maxim a creditului (cu excepie creditele pentru reparaie capital) - 80 mii Euro,
echivalentul n MDL. Suma maxim a creditului pentru reparaia capital - 50 mii Euro, echivalentul
n MDL. Valoarea maxim a creditului 60% din aciunea creditat. Participarea proprie nu mai
puin de 40% din aciunea creditat. Rata dobnzii -10,8% anual + EURIBOR semianual n EUR (din
01.04.2013 se foloseste EURIBOR semianual in marimea 0,335% anual). Acordarea creditului se
efectueaz n lei, echivalentului EUR conform cursului BNM la data ncheierei contractului de credit.
Comisionul pentru primirea i examinarea cererii de credit - 2% din suma (se achit concomitent cu
examinarea cererii de acordare a creditului).
a) Comisionul administrativ 1,5% din soldul datoriei la credit (se achit anual, ncepnd din
anul al doilea de utilizare a creditului).
b) Comisionul pentru rezervarea resurselor la contractul de credit - 1% anual din suma creditului
neasimilat (se achit lunar, n corespundere cu ordinea stabilit la dobnd).
c) Comisionul pentru prolongarea / restructurizarea contractului de credit - 1,5% din suma
soldului datoriei de credit (se achit concomitent n ziua semnrii acordului adiional pentru
prolongarea / restructurizarea contractului de credit).
Comisionul pentru schimbarea condiiilor contractului de credit - pn la

d)

1,5% din suma soldului creditului, dar nu mai puin de 500 lei. Comisionul pentru achitarea
nainte de termen a creditului - 1,5% din suma creditului rambursat pn la scaden.
e) Comisionul pentru anularea creditului - 2% din suma creditului anulat (se achit n ziua anulrii
creditului). [32]
Unibank
redite ipotecare: Imobil locativ / rezidenial Rata dobnzii: 10% annual.
Comisioane:
a) 0% - pentru analiza cererii de credit
b) 1% - pentru eliberarea creditului,
c) 0% - pentru rambursarea anticipat
Credit pentru: procurarea apartamentelor n complexe locative noi; procurarea apartamentelor de
pe piaa secundar; procurarea casei; procurarea unui lot de teren; procurarea terenului pentru
construcia casei; construcia sau finisarea construciei casei. Perioada de creditare pn la - 25 ani,
Perioada de graie - maxim 24 luni
Scopul creditrii
Procurarea apartamentelor att de pe piaa primar ct i de pe piaa secundar, procurarea unei
case, procurarea lotului de terenconstrucia sau finisarea construciei casei, Valuta creditului MDL,
Suma minim a creditului - 60 000. MDL.Suma maxim a creditului: maxim 70% din valoarea

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

30

imobilului procurat sau pn la 100% din valoarea imobilului procurat n cazul dac clientul ofer un
gaj suplimentar.
Rata dobnzii (flotant,la data semnrii contractului de credit) 10% annual. Comisioane 0%
pentru analiza cererii de credit, 1% pentru eliberarea creditului 0% pentru rambursarea anticipat a
creditului, 0.2% pentru administrarea creditului (lunar de la soldul creditului, ncepnd din a 2-a lun
de utilizare a creditului) Cerine fa de client / fidejusor care particip cu venituri.
Ceteni ai Republicii Moldova
Trebuie s fie angajat i s aib o vechime n munc de cel puin 6 luni consecutive la actualul loc de
munc. Vrsta de la 21 ani pn la 62 ani brbai / 57 ani femei. Garaniile creditului: gajul bunului
imobil, care este procurat din contul creditului, i/sau gajul unui alt bun imobil ce aparine clientului
sau persoanelor tere, documentele ce urmeaz s fie prezentate de client sunt: Buletinul de
identitate(original + copie), ancheta-cerere, adeverina de salariu, carnetul de munc / Contractul de
munc (copia), alte documente ce ar putea confirma proveniena unor venituri suplimentare, contractul
investiional sau pre-contractul de vnzare-cumparare (daca exist). Documentele, privind gajul:
extrasului din Registrul bunurilor immobile, raportul de evaluare a imobilului efectuat de ctre o
companie de evaluare agreat de Banca, documentul care confirm dreptul de proprietate asupra
bunului imobil indicat n Extrasul din Registrul bunurilor immobile, confirmarea de la Inspectoratul
Fiscal privind lipsa datoriilor aferente achitarii impozitului pentru imobil, condiiile privind asigurarea
imobilului Perfectarea asigurarii anuale a bunului imobil lasat in gaj. Banca este n drept de a modifica
n mod unilateral mrimea dobnzii n funcie de:
a) Noile acte normative aprobate de catre Banca Nationala a Moldovei;
b) Nivelul inflatiei;
c) Devalorizarea monedei nationale;
d) Conjunctura si dinamica pietii financiare din RM;
e) i l va anuna n scris pe Debitor sau prin publicarea mesajului in pressa despre modificarea
mrimii dobnzii cu cel puin 10 zile nainte de modificare. [33]
Moldova-Agroindbank
Moldova Agroindbank i ofer cea mai bun soluie pentru credite imobiliare, ca tu s savurezi
plcerea de a amenaja, construi sau cumpra propria locuin. Creditul Imobiliar de la Moldova
Agroindbank se acord pentru:
a) cumprarea unei noi locuine,
b) modernizarea locuinei existente (reparaie capital, finisare, extindere),
c) construcia unei case,
d) procurarea unui teren pentru cas.

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

31

Acum i persoanele fizice lucrtori migrani, care muncesc n strintate (dar i rudele lor), pot
beneficia de creditele imobiliare de la Moldova Agroindbank. La Moldova Agroindbank poi obine un
credit imobiliar care se acord pe o perioad de pn la 20 de ani, la o rat a dobnzii* flotant - 15%
anual. Pentru a beneficia de acest credit, trebuie s dispui de un salariu minim de 1400 lei, iar rata
lunar de plat nu trebuie s depeasc 70% din venitul lunar net. Creditul imobiliar se acord n
condiiile n care solicitantul particip cu mijloace proprii, n mrime de cel puin 30%.
Avantaje:
a) Acum, la primirea creditului poi pune n gaj doar locuina procurat;
b) Pentru achitarea creditului banca va accepta toate sursele de venit de care dispunei (salarii,
venituri din transferuri de peste hotare, venituri din chirii, venituri din activiti de
ntreprinztor);
c) Banca v poate finana 100% din valoarea imobilului la primirea creditului, dac dispunei de
un gaj suplimentar;
d) Acordarea i rambursarea creditelor n MDL. 29
Mobiasbanc
Perioada de creditare: creditele se ofer pe o perioada de pn la 20 ani. Perioada de graie pn la 12
luni. Suma creditului poate fi maxim 70% din valoarea imobilului, pn la 100% n cazul n care
clientul ofer garanii imobiliare suplimentare (un alt gaj).
Garanii:
Gajul imobilului ce face obiectul contractului de vnzare cumprare
Gajul altui imobil aflat n proprietate
Gajul depozitelor bancare
Dobnda corelat cu nivelul dobnzii de pe pia
Rambursarea creditului i a dobnzii se va efectua n rate egale sau descresctoare. Cota din
venitul disponibil a clientului ce poate fi alocat pentru plata la credit este de pn la 70%.
Documente necesare:
Cererea de acordare a creditului, semnat de solicitantul de credit, so/soie, fidejusor, dup caz,
Buletinul de Identitate (fidejusorului, otului(iei) n caz de insuficien a propriilor venituri)
Adeverina de venit pentru primirea creditului (fidejusorului, soului (iei) dup necesitate)
Carnet de munc/contractul de munca (fidejusorului, soului(iei) dup necesitate)
Declaraia pe venituri pentru ultimul an de gestiune vizat de Inspectoratul Fiscal de Stat (dup
caz)
Alte acte ce ar putea confirma existena i proveniena unor surse de venit suplimentare (pensii,
transferuri de peste hotare, venituri provenite din contracte de arenda, dividende sau din alte
surse)
Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

32

Documentele aferente imobilului:


Alte documente la cererea bncii.
Procurarea ncperii locative Construcia i/sau finalizarea construciei casei de locuit
Raportul de evaluare a imobilului efectuat de ctre compania de evaluare agreat de Banc care
va fi perfectat de ctre aceasta la prezentarea:
Extrasului din Registrul bunurilor imobile (Oficiul Cadastral Teritorial n continuare OCT)
Certificatului OCT privind valoarea bunului imobil
Documentelor care confirm dreptul de proprietate asupra imobilul indicate n Extrasul din
Registrul bunurilor imobile (OCT)
Raportul de evaluare a imobilului efectuat de ctre compania de evaluare agreat de Banca care
va fi perfectat de ctre aceasta la prezentarea:
Extrasului din Registrul bunurilor imobile (Oficiul Cadastral Teritorial - n continuare OCT)
Certificatului OCT privind valoarea bunului imobil
Documentelor care confirm dreptul de proprietate asupra imobilul indicate n Extrasul din
Registrul bunurilor imobile (OCT)
Documente ce confirm dreptul asupra terenului de pmnt (titlul de autentificare a dreptului de
proprietate asupra terenului de pmnt, contract de vnzare cumprare, contract de arenda,
etc.)
Autorizaia pentru construcii
Documentaia de proiect aprobat
Devizul de cheltuieli pentru construcia casei
Avantajele creditului imobiliar:
Plteti chirie?! Mai bine achit rate pentru locuina ta proprie. Odat cu cumprarea locuinei n
credit, tu devii proprietarul acesteia.
Ii permite la moment s faci o cumprtura mare cu posibilitatea de a achita contravaloarea
acesteia pe parcursul unui termen lung de timp
Ii ofer posibilitatea de a locui in propria casa, planificata si amenajat dup propria dorina,
ceea ce nu este posibil intr-o locuin nchiriat.
Acordarea creditului imobiliar e posibila fr garanii suplimentare n calitate de gaj apare
locuina procurat.
Avantajele creditului imobiliar oferit de Mobiasbanc:
a) Analiza gratis a dosarului de credit imobiliar nu se percepe nici un comision indiferent de
rspunsul final
b) Posibilitatea procurrii locuinei n credit fr de a dispune de economii pentru achitarea
contribuiei proprii, cu condiia gajrii altui imobil
Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

33

c) Minimum de documente solicitate pentru examinarea cererii de credit.


d) Comisioane absolut transparente
e) Acordarea la cererea ta a unei perioade de graie (perioada de timp n care se achit doar
dobnda calculat) de pn la 12 luni din cadrul termenului de rambursare
f) Flexibilitatea bncii la determinarea capacitaii tale de rambursare prin luarea n consideraie:
g) mai multe surse de venit: salarii, dividende, chirii, venituri din activiti de antreprenoriat,
precum i din transferuri de peste hotare etc.
h) veniturile cumulate ale familiei (so/soie)
i) Pentru a beneficia de un credit imobiliar de la Mobiasbanc, nu ai nevoie de garanii
suplimentare din partea altor persoane.
j) Mai multe posibiliti de rambursare n rate lunare egale sau descresctoare cu posibilitatea de a
achita creditul n avans oricnd, integral sau parial. [31]
Victoriabank
Caracteristicile de baz:
Destinaia: procurarea, construcia, reparaia i/sau finisarea bunurilor imobile cu destinaie locativ;
suma, pn la 70% din costul proiectului, termenul:
- pn la 15 ani - pentru procurarea sau construcia bunului imobil;
- pn la 10 ani - pentru finisarea sau reparaia bunul imobil.
Garanii: bun imobil, dobnda i costurile creditului, rata dobnzii flotant: 14 % anual.
Comisioane:
a) Comision pentru perfectarea pachetului de documente: 80 lei;
b) Comision unic administrativ: 1% din suma creditului aprobat;
c) Comision de administrare lunara: 0.15% de la soldul creditului.
Alte cheltuieli suportate de client sunt legate de: autentificarea notarial a contractului de ipotec,
nregistrarea acestuia la Oficiul Cadastral Teritorial, evaluarea i asigurarea bunului imobil propus n
ipotec Bncii i asigurarea vieii i pierderii capacitii de munc. Valoarea acestor cheltuieli nu sunt
cunoscute de Banc i nu sunt incluse n calculul DAE de mai sus.
AVANTAJELE CREDITULUI:
- Putei fi stpnul propriei locuine sau mbunti condiiile de trai ncepnd chiar de azi;
- Avei posibilitatea de a avea o cas cu condiii mult mai confortabile dect cea pe care planificai s o
cumprai cu banii adunai de ani de zile;
- Putei folosi n calitate de garanie locuina pe care o achitai cu suma creditului sau oricare alt bun
imobil;
- Termenul lung al creditului permite reducerea considerabil a mrimii ratelor lunare de rambursare.

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

34

Vei achita nu mai mult pentru rambursarea creditului dect pentru nchirierea unei locuine care nici
nu v aparine;
- Examinarea rapid a solicitrilor de credit;
- Costuri reduse, condiii de creditare transparente i flexibile. [30]
Tabelul 2.7 Analiza comparativ a ofertelor bancare
Nr

Denumirea

1
Banca Sociala
2
Unibank
3
Moldova-Agroindbank
4
Mobiasbanca
5
Victoriabank
Sursa: elaborat de autor

Rata dobinziii Termenul


annual, %
max

Suma max,
Din valoarea
imobilului

10,8 %
10 %
15 %
9,513 %
14 %

60 %
70 %
70 %
70 %
70 %

51 luni
25 ani
20 ani
20 ani
15 ani

Analizind acest tabel putem spune ca mobiasbanka este banca care ne poate oferi cel mai convenabil
credit pentru un imobil deoarece el are in primul rind cea mai mica rata de 9,513 % pe un termen de 20
de ani si suma maxpe care ne poate oferi banca este de 70 % din costul total al bunului imobil.
2.3 Criteriile de selectare a creditelor ipotecare
Consumatorii din Republica Moldova sunt deseori indui n eroare de costurile creditelor
afiate de bnci, care deseori se dovedesc a fi mult mai mari atunci cnd contracteaz deja creditul
deoarece apar o mulime de comisioane i pli suplimentare despre care nimic nu se spune n oferta
instituiilor bancare. Acest indicator exprim costul real al creditului, astfel consumatorului fiindu-i
mult mai simplu s compare ofertele existente pe pia pentru a face alegerea cea mai convenabil.
Investiiile pentru achiziionarea unei case sunt, probabil, cele mai mari cheltuieli pe care le vei
face de-a lungul vieii, iar alegerile n ceea ce privete creditul vor influena pe termen lung costul final
al locuinei, aa c i recomandm s fii pregtit i foarte bine informat nainte s aplici pentru un
credit ipotecar i s alegi cea mai bun ofert, potrivit profilului tu. Creditul ipotecar este guvernat
de o lege special i poate fi acordat doar pentru achiziionarea de imobile (terenuri, locuine), pentru
construirea unei case ori pentru amenajarea/renovarea, extinderea sau consolidarea unei locuine pe
care clientul o deine n proprietate.
n obinerea unui credit, punctajul obinut de solicitant la scoring este determinant, iar n
majoritatea situaiilor, un punctaj mai mare este echivalent cu creterea sumei care poate fi accesat.
Calculat pe baza anumitor criterii socio-demografice, cum ar fi starea civil, statutul, domiciliul,
ultima form de studii absolvit, vechimea n cmpul muncii, istoricul la Biroul de Credite, tipul de
venit, scoring-ul poate fi mbuntit, prin urmare afl din timp ce poi face n vederea creterii

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

35

punctajului final obinut. De exemplu, n cazul n care persoana intersat de obinerea creditului se
cstorete, i finalizeaz studiile sau face dovada unei stabiliti crescute la locul de munc, ansele
ca aceasta s obin un scoring mai bun cresc.
a) Rmi la curent cu tendinele pieei financiar-bancare
n momentul de fa, n Moldova, exist cteva bnci care ncurajeaz accesarea creditelor
ipotecare, prin practicarea unor dobnzi foarte avantajoase.
b) Este mai avantajos un credit n lei sau n euro.
Creditele in euro sunt cele mai intrebate deoarece majoriattea bunurilor immobile din
Republica Moldova se cumpara si se vind in valuta straina. Astfel la luarea unui credit ipotecar
trebue sa luam si acest pas in consideratie. Valuta nationala este foarte putein intrebata chiar
practice deloc la astfel de incheieri a contractelor de cumparare a unui imobil locativ.
c) Alege parteneri de ncredere
Majoritatea bncilor au n portofoliu oferte de credite ipotecare diverse, ns creditele i
condiiile de acordare pot diferi de la o instituie la alta, astfel nct devine dificil pentru cei aflai n
cutarea unei case s se informeze corect i complet. n acest context, un profesionist specializat n
domeniul creditelor ipotecare te poate ajuta i i poate uura travaliul de informare menionat la
punctele anterioare. Brokerii de credite bancare au acces la un numr mare de oferte, de la cele mai
importante instituii i i pot folosi cunotinele pentru a te ajuta s obii un mprumut compatibil cu
profilul, obiectivele i nevoile tale, la o rat favorabil. Un broker nu aprob mprumutul, ci se ocup
cu gsirea celei mai potrivite bnci, serviciile sale fiind gratuite pentru client. Mai mult, pentru
anumite categorii de clieni, consultanii pot negocia dobnda i comisioanele percepute de banc. [28]
Termene de creditare i comisioane.
Bncile ofer credite pe termene diferite de 7 ani, 10,15, pn la 20 de ani. ns, nu
ntotdeauna o perioad mai ndelungat de creditare este i una mai ieftin, avnd n vedere
comisioanele care variaz de la 0,5 pn la 2% lunar. Pentru a alege un credit convenabil, orientai-v
dup ratele dobnzilor. Acestea variaz de la 13 la 18 la sut anual.
Exist comisioane despre care clientul afl dup ce semneaz contractul. Aceste comisioane
depind de politica intern a fiecrei bnci. Important ar fi ca bncile s avertizeze clienii n legtur cu
acestea. Din pcate, cetenii nu sunt informai, iar lipsa unor reguli transparente privind modul de
calcul al dobnzii, n special al celei flotante, duce la situaii cnd consumatorii de credit nu cunosc
care va fi suma final pe care vor trebui s-o achite pentru creditul respectiv,
n afar de rata lunar pe care o vei achita la banc, vei fi nevoii s scoatei din buzunar i
sume suplimentare pentru achitarea comisioanelor. Acestea variaz de la banc la banc, dar cele mai
multe bnci percep un comision de 1% din suma creditat o dat pe an, plus 1% din suma redus, din
sold. Alte exemple de comisioane pot fi: comisionul pentru primirea i examinarea cererii de credit

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

36

circa 2% din sum (se achit concomitent cu examinarea cererii de acordare a creditului); comisionul
administrativ peste 1% din soldul datoriei la credit (se achit anual, ncepnd din anul al doilea de
utilizare a creditului); comisionul pentru rezervarea resurselor la contractul de credit 1% anual din
suma creditului neasimilat (se achit lunar); comisionul pentru restructurizarea contractului de credit
circa 1,5% din suma soldului datoriei de credit (se achit concomitent n ziua semnrii acordului
adiional pentru restructurizarea contractului de credit); comisionul pentru schimbarea condiiilor
contractului de credit pn la 1,5% din suma soldului creditului. Un comision important este i cel
pentru achitarea nainte de termen a creditului 1,5% din suma creditului rambursat pn la scaden.
Sau cel de anulare a creditului poate ajunge i pn la 2% din suma creditului anulat (se achit n
ziua anulrii creditului).
Rata dobanzii nu reprezinta un criteriu relevant pentru a compara costul creditelor. Importanta
comisioanelor in costul total al creditelor a crescut considerabil in ultimii ani, pe fondul restrictiilor
impuse de BNM la acordarea de credite pentru populatie. In acest conditii, multe banci au transferat o
parte din costul cu dobanda in comisioane.
Un indicator mai util decat cele mentionate mai sus este suma totala de rambursat. Aceasta include
toate costurile pe care le implica un credit, fiind astfel mult mai relevanta decat rata lunara sau rata
dobanzii. Suma totala de rambursat nu tine cont de valoarea in timp a banilor. Inflatia face ca valoarea
in timp a banilor sa se modifice.
Cum s alegi un credit ipotecar.
Orice persoan care se confrunt cu dilema contractrii unui credit ipotecar pentru cumprarea
unei locuine trebuia pn acum s compare mai multe comisioane, care se rsfrng diferit asupra
creditului, rata lunar, care poate fi una fix sau n descretere, suma total care trebuie achitat, etc. n
cele mai dese cazuri pentru client era foarte greu iar uneori chiar imposibil s aleag care credit
ipotecar este cel mai avantajos. Odat ce a intrat n vigoare legea privind contractele de credit pentru
consumatori bncile sunt obligate s afieze Dobnda Anual Efectiv, lucrurile devin mult mai simple
pentru consumatori care pot compara acest indicator pentru a nelege care credit este mai avantajos.
Dobnda Anual efectiv include toate costurile aferente unui credit, astfel c consumatorul nu
mai poate fi indus n eroare cu pli sau comisioane ascunse, sau scheme complexe de creditare.De
menionat c creditul ipotecar nu are valoare fix pe toat perioada, de cele mai multe ori rata dobnzii
fiind flotant. Totui comparaia DAE este cea mai simpl soluie pentru a alege un credit mai
avantajos, chiar i pentru acei clieni care nu sunt versai n domeniu. Acest indicator nu ine cont de
penalitile care pot fi aplicate, sau achitrile anticipate ale creditului. Mrimea acestora trebuie
analizat suplimentar. La momentul scrierii acestui material doar pe site-ului unibank.md era afiat
calculatorul unde era inclus i dobnda anual efectiv. n rest toi cei interesai trebuie s telefoneze
sau s vin direct la banc pentru a afla mrimea acestui indicator.

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

37

Dobnda Anual Efectiv (DAE) reprezint costul total al creditului pentru consumator
exprimat ca procent anual din valoarea total a creditului. Dobnda anual efectiv este egal, pe o
perioad de un an, cu valoarea actual a tuturor angajamentelor (trageri, rambursri i costuri), viitoare
sau prezente, convenite de creditor i de consumator. Legea privind contractele de credit pentru
consumatori prevede ca n publicitate s fie incluse informaii standard precum:
rata dobnzii aferente creditului, fix i/sau flotant, mpreun cu informaiile privind orice
costuri incluse n costul total al creditului pentru consumator;
valoarea total a creditului;
dobnda anual efectiv;
Imprumuturile bancare se acord n lei, echivalentul EURO, conform cursului BNM la data ncheierii
contractului de credit.
2.4 Practica international privind creditarea ipotecar
Creditarea ipotecara in comparatie cu tarile vecine:
Romnia:
Romania se plaseaza pe ultimul loc din Uniunea Europeana atat in ceea ce priveste creditele ipotecare
ca raport din PIB, cu un procentaj de 5,6%, cat si ca valoare pe cap de locuitor, cu 340 de euro, potrivit
presedintelui executiv Alpha Bank. Banca Comercial Romn (BCR) reduce, ncepnd din aceast
sptmna, dobnzile pentru creditele ipotecare Casa Mea n lei. Astfel, pentru creditele ipotecare Casa
Mea n lei cu dobnd fix pe primii 5 ani aceasta scade la 5.25%/an, iar ulterior 4,62% (ROBOR 6M
+ doar 3,00%).
Pentru creditele ipotecare Casa Mea n lei cu dobnd fix pe primii 10 ani aceasta este de 5,95%/an.
BCR reduce marja la dobnda variabil la 3,00% de la 3.95%, dobnda final fiind de 4,62% (ROBOR
6M + doar 3,00%). Comisionul de analiz practicat de banca este ZERO. Pentru clienii care nu au
cont de salariu/pensie la BCR dobnda la creditele ipotecare este mai mare cu doar 0.2%.
Banca Comerciala Romana (BCR), membr a Erste Group, este cel mai important grup
financiar din Romnia, incluznd operaiunile de banc universal (retail, corporate & investment
banking, trezorerie i piee de capital), precum i societile de profil de pe piaa leasingului, pensiilor
private si a bncilor de locuine. BCR este banca Nr.1 n Romnia dup valoarea activelor (14,4 mld
EUR), banca Nr.1 dup numrul de clieni i banca Nr.1 pe segmentele de economisire i creditare.
BCR este cel mai valoros brand financiar din Romnia, dup gradul de ncredere al clienilor i dup
numrul celor pentru care BCR este principal instituie cu care fac banking. [19, p86]
BCR ofer gama complet de produse i servicii financiare prin intermediul unei reele de 22
de centre de afaceri si 23 de birouri mobile dedicate companiilor i 538 de uniti retail localizate n

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

38

majoritatea oraelor din ntreaga ar cu peste 10.000 de locuitori. BCR este banca Nr.1 din Romnia
pe piaa tranzaciilor bancare, clienii BCR avnd la dispoziie cea mai mare reea naional de ATM aproape 2.000 de bancomate i POS - 13.500 de terminale pentru plat cu cardul la comerciani,
precum i servicii complete de Internet banking, Mobile Banking, Phone-banking i E-commerce.
Erste Group este unul dintre principalii furnizori de servicii financiare din estul Uniunii
Europene. 45.000 de angajati deservesc 16.2 milioane de clienti in cadrul a 2.800 de filiale din 7 tari
(Austria, Republica Ceha, Slovacia, Romania, Ungaria, Croatia, Serbia). La sfarsitul anului 2014, Erste
Group detinea active totale in valoare de 196,3 miliarde EUR si inregistra un raport cost/venituri de
55,1%. Indicele capitalului comun de rangul 1 (Basel 3 implementat integral) s-a situat la 10,6%.
Numarul creditelor ipotecare a crescut in ultimul an cu 14%, sustinere venita din partea clientilor
dornici de imprumuturi ipotecare. Creditele imobiliare in lei sunt vedetele finantarilor bancare
datorita celor mai ieftine credite din istoria bancara a Romaniei. Stocul creditelor imobiliare in lei s-a
triplat in ultimul an si a ajuns la 10,4 mld. lei.
Numarul creditelor ipotecare a trecut pragul de 308.000, la final de martie 2015. Spre exemplu,
in luna decembrie, bancherii au acordat aproximativ 7.000 de credite imobiliare noi. Iar trendul este in
crestere 2015 va fi primul an de la declansarea crizei financiare (2008) in care creditarea va creste
pentru toate cele trei segmente credite ipotecare, credite de consum si credite destinate companiilor.
Creditul ipotecar va atinge un maxim istoric in Zona Euro in acest an, afirma analistii pietei financiare.
Si acestea sunt si asteptarile bancherilor: cresterea cererii pe masura ce economia va prinde avant. Cum
bancherii ofera, inca, rate scazute ale dobanzilor, este un moment propice pentru a accesa un
imprumut.
Creditul ipotecar este estimat sa atinga un maxim istoric, avand la baza cresterile din Germania
(4,9%), Olanda (2,5%) si Franta (2%). In 2016, creditul ipotecar rezidential este estimat sa creasca cu
2%. Momentan, ne bucuram de cele mai scazute dobanzi ipotecare practicate in Romania. Atat
creditele ipotecare in lei standard cat si cele din Programul Prima Casa au dobanzi de sub 5%. Exista si
exceptii: creditele de la CEC Bank au cele mai mici dobanzi, sub 4%. Cele mai bune dobanzi pentru
creditele ipotecare le regasim la CEC Bank. Pentru un credit standard in lei, banca ofera clientilor sai o
dobanda de 3,93%, iar pentru un imprumut prin Prima Casa dobanda scade pana la 3,37%. La creditele
de refinantare garantate, banca practica o dobanda de 4,47%. La BCR, creditul in lei standard oferit pe
30 de ani are o dobanda fixa in primii 10 ani de 5,95% apoi dobanda coboara de 4, 69%. In varianta
oferita prin Programul Guvernamental Prima Casa, dobanda este de 3,78%. La Banca Transilvania,
dobanda pentru un credit standard este de 4,09%. Daca accesezi un credit Prima Casa, dobanda
practicata de banca este de 3,48%. La Raiffeisen Bank creditul ipotecar Casa Ta are o dobanda fixa 5
ani, de 5,25%. Prin Programul Prima Casa, dobanda pentru creditul in lei este de 3,69%. [14, p34]

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

39

Creditare ipotecara in Federatia Rusa


In federatia rusa functioneaza standartul federal de ipoteca care reprezinta un nomenclator al
normativelor, ce stabilesc cerintele fata de parameti creditelor ipotecare la acordarea lor, ordinea
operatiunilor si monitorizarea pe toata perioada active a ipotecii. Ipoteca federala standarta-este
documentul de baza al domeniului, elaborate de agentia de ipoteca pentru casele luate in credit
ipotecar, care reglementeaza activitatea tuturor participantilor pietii ipotecare in baza regulilor si
conditiilor unice.
De asemenea in Ukraina sunt elaborate Standartele ipotecii locativela nivelul propunerii
metodologice pentru bancile comerciale, elaborate de asociatia ipotecii nationala a Ukrainei, in
colaborare cu Banca Nationala a Ukrainei, Asociatia Bancilor ucrainesti, experti ai organizatiilor
financiare international. Standartizarea precedurilor de acordare si deservire a ipotecii reprezinta o
etapa logica a dezvoltarii pietii ipotecare din Republica Moldova.
Cea mai mare banc din Rusia, Sberbank, ofer clienilor care acceseaz un credit ipotecar mai
mare de 100.000 de dolari posibilitatea de a mprumuta i o pisic. Despre acest animal tradiia rus
spune c ar aduce noroc dac se plimb printr-o cas nou, relateaz Bloomberg Businessweek.
Comand o pisic pentru inaugurarea casei tale i adu fericire i noroc n cminul tu. Acesta
este mesajul sub care banca deinut de stat i promoveaz noua campanie, prin care ncurajeaz
clienii s ia acas o pisic, pentru cteva ore, atunci cnd mprumut bani pentru o nou locuin,
potrivit Mediafax.
Pisicile mprumutate clienilor aparin unor oameni, inclusiv angajai ai bncii, care au fost de
acord ca animalele lor s fac parte din proiecte speciale, a explicat unul dintre purttorii de cuvnt
ai Sberbank, Anastasia Vakhlamova. Ea a precizat c banca a nceput s primeasc cereri pentru
pisicile de mprumut imediat dup lansarea campaniei, la mijlocul lunii august. Clienii Sberbank pot
alege dintre zece rase de pisici, printre care siameze, tabby sau fr pr.
Totui, nu orice client al bncii poate lua o pisic acas. Acest serviciu este oferit doar primilor
30 de clieni care iau un credit imobiliar de minimum 116.000 de dolari, n perioada promoiei, adic
pn la jumtatea lunii decembrie. Mai mult dect att, oferta este valabil pentru 15 clieni din
Moscova i 15 clieni din alte localiti din Rusia.
Sberbank a raportat un profit cu 13% mai mare la finalul celui de-al doilea trimestru, fa de
trimestrul precedent, dup ce mprumuturile ctre consumatori au crescut cu 11%, la 87 de miliarde de
dolari.
Cu toate acestea, instituia bancar ntmpin dificulti. Dup ce banca central a Rusiei a
urcat rata dobnzii, Sberbank, deinut n proporie de peste 50% de ctre guvern, a anunat creterea
dobnzii la majoritatea creditelor ipotecare la minimum 12,5%.

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

40

De asemenea, rile din Uniunea European i Statele Unite au sancionat aceast banc n
urma tensiunilor dintre Rusia i Ucraina, astfel c Sberbank nu poate strnge capital n aceste
jurisdicii. [21 p.1091]
Creditarea ipotecara in SUA
In Statele Unite ale Americii in ca pe timpul lui F.Rusvelt a inceput sa se formeze sistemul
ramificat de creditare ipotecara a constructiilor locative si a procurarii locuintelor. Factorulhotaritor in
succesul directiei respective sa dovedit a fi masura de formare a pietii ipotecare secundare, ceea ce a
rezolvat principal problema de finantare locative problema resurselor de creditare. Sprijinul statului.In
toate tarile cu sisteme de creditare ipotecara statu; acorda institutiilor de creditare si cetatenilor
imprumutati un ajutor enorm, in special in perioada formarii sistemelor.
Principala forma de sustinere, din parta statu;ui a creditorilor ipotecari reprezintsa garantiile de
stat, care asigura o acoperire suplimentara a hotaririlor de valoare emise.In acest fel in Statele Unite ale
Americii garantiile de stat asigurau emiterea MBS timp de 30 de ani pin ain anul 1970.
O Forma nu mai putin importanta de sprijin al statului este asigurarea riscurilor de creditare. Un
pas important pe calea formarii bazelor institutionale a sistemului de creditare ipotecara moderna a fost
formarea in anul 1934 a administratiei Federale de locuinta. Principalele directiide activitate a FHA
(Federal Housing Administration) reprezinta formarea sistemului de asigurare reciproca a creditelor
ipotecaresi elaborarea si perfectionarea standartelor de creditare ipotecara a locuintelor.FHA a devenit
prima companie de asigurare fondata de stat ce asigura riscurile creditelor ipotecare pentru locuinte.
Condiiile de creditare pentru doritorii din SUA de a-i procura o locuin sunt tot mai severe n ultima
perioad, urmare a majorrii datoriei studenilor la credite, a salariilor care nu contenesc s stagneze i
a speculatorilor de bunuri imobiliare care umfl preurile. Acum americanii sunt nevoii s se mai
confrunte cu un impediment n calea procurrii unei case - obligativitatea depunerii unei contribuii
iniiale mai mari la imobilul procurat.
Valoarea median (de mijloc) a contribuiei iniiale pentru cele mai ieftine 25 la sut din
proprietile vndute n anul 2013 a fost de 9480 USD, comparativ cu 6037 USD n anul 2007.
Reticena bncilor de a oferi mprumuturi i nemulumete pe clieni, chiar dac ratele la credite sunt pe
minimele istorice. Cei mai afectai de majorare sunt tinerii, care sunt principalii aplicani pentru
creditele ipotecare i sunt susintorii pieei imobiliare, limitndu-se astfel contribuia lor la creterea
economic.
Cifrele explic de ce avem milioane de deintori poteniali ai imobilelor proprii, care continu
s stea cu prinii si sau nchiriaz o locuin. Ce s-a modificat, este abilitatea de a deveni proprietarul
unei locuine. i aceasta s-a petrecut prin cererea unei contribuii iniiale proprii mult mai mari. Iar
cota acestei prime contribuii acrescut de mai bine de dou ori n ultima perioad. , spune Susan
Wachter, profesoar de piee financiare i imobiliare la Wharton School din cadrul Universitii din

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

41

Pennsylvania. Contribuia median pentru cele mai ieftine 25 la sut de case procurate a fost de 7,5%
anul trecut, mai mult dect dublu fa de 3,1% n anul 2006. Media pentru perioada 2001-2007 a
constituit 4,2%.
Indicele capacitii de procurare a unui imobil, care msoar posibilitatea persoanelor care
ctig salariul median pe economie i doresc s-i procure primul su imobil, preuit la costul median,
apelnd la un credit cu ratele de dobnd actuale pe pia, a sczut n a doua jumtate a anului curent
ctre cel mai mic nivel de la sfritul anului 2008. Bncile au devenit mult mai stricte cu creditele,
chiar i cu cele imobiliare garantate de guvern, spune Dean Maki, economist la banca Barclays din
New York. Drept urmare, numrul de credite ipotecare noi s-a diminuat n trimestrul trecut pn la cel
mai mic nivel n ultimii 14 ani. Exist i un avantaj al condiiilor mai stricte privind creditarea. Acestea
ar putea n cele din urm preveni blocarea pieei imobiliare n cazul scderii preurilor la imobile.
Depunerea unei sume mai mari din partea clientului, la contractarea unui credit ipotecar, nseamn c
mai puini debitori vor ajunge n situaia de a datora bncilor mai mult dect cost n realitatea casa
procurat, n cazul unui declin al preurilor, aa cum s-a ntmplat nainte de recenta criz imobiliar
din SUA. Totui economia nu va reui s revin la tempoul su de cretere dinaintea crizei, dac nu va
fi susinut de tinerii care doresc s-i procure prima lor cas. Intrarea acestora pe pia contribuie la
ridicarea volumului construciilor, producerilor i vnzrilor de mobil, electrocasnice i alte bunuri,
menioneaz Susan Wachter.
"Exista 85 de milioane de copii ai generatiei "baby boomer". Cei mai multi dintre ei nu si-au
cumparat o casa inca. Insa, acum chiriile sunt mult mai mari decat costurile unui credit ipotecar, si
astfel urmeaza progresul natural", a spus Smead.

Sectorul imobiliar este o parte importanta din economia americana, cu o contributie de pana la
18% din PIB.
Phoenix este capitatla statului Arizona. Orasul este unic din multe puncte de vedere. Este cel
de-al cincilea oras ca marime din America si continua sa se dezvolte destul de repede. La inceputul
deceniului trecut, Phoenix a cunoscut un adevarat boom imobiliar.
In 2005 firmele de constructii ridicau cate 4.000 de imobile pe luna. Balonul imobiliar, insa, s-a
spart, iar, intre 2006 si 2011, preturile au scazut la jumatate din valoarea intiala. Executarile silite au
taiat visul multor familii de a avea o casa, noteaza Deutsche Welle.
Se pare ca acele vremuri au fost uitate. Piata imobiliara din Phoenix a reinceput sa creasca. Din
ianuarie 2012 incoace, preturile locuintelor au crescut cu 22,5 procente. Tendinta este valabila pentru
toata America, ceea ce anunta un nou boom al sectorului imobiliar. Preturile caselor au crescut cu
peste 10% in marile orase, comparativ cu anul trecut. Aceasta este cea mai mare scumpire din anul
2006 incoace, cand piata era la apogeu.

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

42

Revenirea pietei imobiliare este de mare importanta pentru economia Americii si nu numai.
Familiile americane care dispun de imobile in proprietate personala se simt mai sigure din punct de
vedere social si cheltuie mai multi bani.
n ce privete Republica Moldova, cu toate c bncile abund n oferte de creditare, prin care i
ofer finanare pentru casa sau apartamentul ce doreti s-l procuri, o parte din bani oricum trebuie s-i
scoi din buzunarul propriu, chiar n momentul procurrii.
Bncile de aici cer o contribuie iniial pentru contractarea unei ipoteci care este mult mai mare dect
n SUA. i aceasta pe lng ratele de dobnd mai mari, termenele mai mici i costul unu imobil
raportat la salariul mediu. n general bncile solicit ca doritorii de a procura un imobil prin ipotec
trebuie s achite din propriul buzunar n jur de 70-75% din valoarea tranzaciei. Cel mai mic avans este
solicitat de ctre Moldova-Agroindbank, care are un produs creditar cu contribuia proprie de minim
20%. La polul opus se afl EuroCreditBank, care cere un avans din partea debitorului de circa 33%,
adic contribuia clientului trebuie s fie minim jumtate din contribuia bncii.
Dei necesitatea dispunerii de ctre clieni a unei sume proprii pentru contractarea unei ipoteci
mpiedic n careva msur extinderea creditrii, trebuie s apreciem i partea pozitiv a acestor cerine
din partea bncilor, pentru c ele se asigur nu doar contra cazului cnd gajul constituit din imobilul
procurat poate s se deprecieze i s coboare sub nivelul creditului, majornd astfel riscul de credit al
bncii, dar i contra imposibilitii vnzrii convenabile a gajului pentru recuperarea eventual a
creditului restant.
Criza creditelor ipotecare: falimentul Lehman Brothers
In septembrie 2008, sistemul bancar mondial era pe punctul de a exploda. Perioada de acalmie
ce a urmat dupa nationalizarea bancii Northern Rock, in februarie 2008, si dupa salvarea bancii
americane de investitii Bearn Sterans, urma sa fie urma sa se sfarseasca rapid, odata cu colapsul celor
de la Lehman Brothers. Sase ani au trecut de la acel moment despre care Paul Volker, fostul
guvernator al FED-ului, avea sa spuna ca a insemnat o incredere nejustificata in asteptarile rationale, in
ideea de piete eficiente si in tehnicile moderne ale finantelor.
In mai 2008, Banca Angliei, spre exemplu, privea viitorul financiar plina de optimism. Dar
riscurile unui crah financiar se inmulteau. In Marea Britanie, veniturile din taxe scadeau aprupt iar
administratia Bush lua sub protectie federala Freddie Mac si Fannie Mae. Dar Lehman Brothers avea
sa fie piesa dominoului care avea sa cada si sa produca un cutremur financiar. Consecintele crizei
financiare din 2008 sunt resimtite si astazi. Atunci cand Lehman Brothers a dat faliment, parea sa fie
momentul reprezentativ al umilintei unui sistem bancar avid numai dupa profit.
Pe 15 septembrie 2008, Lehman Brothers solicita intrarea sa in faliment. In acea zi, Lehman
avea active in valoare de 639 de miliarde de dolari si o datorie uriasa, de 619 miliarde de dolari.

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

43

Falimentul sau a fost cel mai mare din istorie in conditiile in care activele sale le depaseau pe cele ale
altor giganti bancari precum WorldCom sau Enron.
Lehman Brothers era cea de-a patra banca de investitii americana la acel moment, avand 25.000
de angajati in toate colturile lumii. Colapsul lui Lehman Brothers a fost semnalul unei crize economice
ce abia avea sa isi faca simtita prezenta si sa trezeasca toata lumea la realitate. Lehman a contribuit la
erodarea a 10 trilioane de dolari de pe pietele de capital globale in doar o singura luna.
Lehman Brothers are niste origini modeste, mostenind un mic magazin cu amanuntul fondat in
Alabama de un imigrant german, Henry Lehman, in 1844. In 1850, Henry Lehman si fratii sai,
Emanuel si Mayer, au fondat Lehman Brothers. In timp ce firma lor a prosperat decenii intregi,
economia americana devenea o super-putere. Lehman a supravietuit falimentelor din anii 1800, Marii
Depresiuni din 1930, celor doua razboaie mondiale, deficitului de capital suferit atunci cand s-a
desprins in 1994 de American Express dar si momentelor cand Rusia a intrat in incapacitate de plata in
1998. In ciuda abilitatii sale de a supravietui dezastrelor, prabusirea pietei imobiliare americane a
ingenunchiat Lehman Brothers.
In perioada 2003 2004, piata imobiliara americana era in plina expansiune. Atunci, Lehman a
achizitionat cinci mari creditori ipotecari iar rezultatele au fost fara precedent. Lehman a inregistrat
venituri record din piata imobiliara, cresterea lor fiind de 56% in perioada 2004 2006. Compania a
securitizat ipoteci in valoare de 146 de miliarde de dolari in 2006, cu 10% mai mult fata de 2005 si a
raportat profituri uriase in perioada 2005 2007. La inceputul lui 2007, Lehman Brothers raporta un
profit net de 4,2 miliarde de dolari la un venit de 19,3 miliarde de dolari. In februarie 2007, o actiune la
Lehman Brothers valora 86,18 dolari, ceea ce ii conferea bancii o capitalizare pe piete de aproape 60
de miliarde de dolari.
Si totusi In primul trimestru din 2007 apareau primele fisuri cauzate de piata imobiliara
americana. Se inregistrau, totodata, si primele falimente din cauza creditelor subprime. Pe 14 martie
2007, la o zi dupa ce Bursa americana a inregistrat cea mai mare scadere in cinci ani, au aparut si
primele griji ca falimentele tot mai des intalnite vor afecta profitabilitatea celor de la Lehman Brothers.
Atunci, Lehman raporta venituri record si raporta si profit pe primul trimestru. Directorul financiar al
celor de la Lehman sustinea o conferinta de presa in care incerca sa linisteasca opinia publica si afirma
ca firma nu isi va avea castigurile afectate.
Pe masura ce criza creditelor a erupt in august 2007 odata cu falimentul celor doua fonduri
speculative ale lui Bearn Stearns, actiunile celor de la Lehman Brothers au scazut destul de mult. In
timpul acelei luni, compania a eliminat 2.500 de locuri de munca si si-a inchis o unitate. In 2007,
Lehman a subscris mai multe titluri de valoare garantate cu ipoteci decat oricare alta firma, acumuland
un portofoliu de 85 de miliarde de dolari. In cel de-al patrulea trimestru al lui 2007, actiunile celor de
la Lehman si-au revenit, la fel ca si pietele globale de capital care atingeau noi cote maxim. Preturile

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

44

pentru activele cu venit fix isi revenisera si ele. Cu toate acestea, Lehman nu a profitat de aceasta
ocazie pentru a-si diminua portofoliul sau masiv ipotecar. Privind retrospectiv, aceasta a fost ultima
sansa a lui Lehman Brothers ca sa se salveze.
Gradul ridicat al efectului de levier al celor de la Lehman Brothers, adica raportul dintre
activele totale la capitalul propriu, era de 31 in 2007. Portofoliul sau imens de titluri de valoare
ipotecare insemna o vulnerabilitate pe atat de mare la deteriorarea conditiilor de pe piata. Pe 17 martie
2008, dupa ce Bearn Stearns era cat pe ce sa dea faliment, actiunile celor de la Lehman Brothers au
scazut cu 48% pe fondul temerii ca ar fi urmatoarea banca de pe Wall Street care va da coltul.
Incredera in companie parea sa se intoarca la niveluri normale undeva in luna aprilie, dupa ce Lehman
a strans 4 miliarde de dolari printr-o emisie de actiuni preferentiale. Dar actiunile si-au continuat
traiectoria descendenta iar managerii de fonduri speculative au inceput sa puna sub semnul intrebarii
evaluarea portofoliului de ipoteci al lui Lehman.
Pe 9 iunie, Lehman anunta pentru al doilea trimestru o pierdere de 2,8 miliarde de dolari. Era
prima pierdere inregistrata dupa desprinderea de American Express. Lehman a anuntat ca a strans alte
6 miliarde de dolari de la investitori. Firma a mai dat asigurari ca si-a crescut fondul de lichiditati la un
estimat de 45 de miliarde de dolari, si-a scazut activele brute la 147 de miliarde de dolari, si-a redus
expunerea sa la credite ipotecare rezidentiale si comerciale cu 20% si si-a redus efelctul de levier de la
32 la 25. Masurile erau mult prea subtiri si, oricum, erau luate mult prea tarziu. De-a lungul verii,
managerii celor de la Lehman Brothers au facut numeroase propuneri la potentiali parteneri, dar
acestea au fost fara succes. In prima saptamana din septembrie 2008, actiunile companiei au scazut cu
77%. Existau sperante ca cei de la Korea Development Bank vor cumpara o parte din Lehman Brothers
dar acestea au fost spulberate pe 9 septembrie.
Vestea a fost catastrofala pentru Lehman Brothers. Actiunile sale au scazut cu inca 45% iar
creditele neperformante au crescut instant cu 66%, adaugandu-se la datoriile companiei. Clientii
fondurilor speculative ale bancii au inceput sa se retraga unul cate unul iar creditorii sai pe termen
scurt incepeau, la randul lor, sa dispara. Pe 10 septembrie 2008, Lehman a anuntat o pierdere de 3,9
miliarde de dolari pe cel de-al treilea trimestru, inclusiv o diminuare de 5,6 miliarde de dolari a
activitatii. In aceeasi zi, cei de la Moodys au anuntat ca vor reevalua ratingul bancii de acordare a
creditelor si ca Lehman va trebui sa isi vanda o mare parte din actiunile sale unui partener strategic
pentru a evita o retrogradare. Aceste ultime evenimente au condus catre o noua diminuare cu 42% a
actiunilor sale, pe 11 septembrie.
Lehman Brothers mai avea in weekendul 13 14 septembrie doar 1 miliard de dolari bani
lichizi. Iar bomba incepea sa ticaie. Pe 13 septembrie, Lehman Brothers cadea la picioarele celor de la
Barclays si de la Bank Of America, sperand la o preluare in ultima instanta. Dar discutiile au fost fara

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

45

succes. Luni, pe 15 septembrie 2008, Lehman isi declara falimentul, iar actiunile sale scadeau cu 92%
fata de nivelul inregistrat pe 12 septembrie.
Colapsul celor de la Lehman Brothers a cutremurat pietele financiare saptamani la rand.
Lehman era un jucator important nu numai in SUA, ci si pe alte piete internationale. Opinia publica a
chestionat in termeni duri pasivitatea guvernului american care a asistat neputincios la falimentul celor
de la Lehman, in conditiile in care sustinuse tacit salvarea celor de la Bearn Stearns. Colapsul celor de
la Lehmnan a insemnat disparitia a 46 de miliarde de dolari si a fost catalistul achizitiei facute de Bank
Of America, ce i-a luat sub aripa sa protectoare pe cei de la Merrill Lynch intr-o operatiune de urgenta
anuntata tot pe 15 septembrie.
Ziua de luni, 15 septembrie 2008, a oferit o imagine memorabila: angajatii de la Lehman Brothers
paraseau sediul companiei carandu-si obiectele de uz personal in cutii de carton. Lehman ridicase
prosopul inainte de caderea asfintitului. [16, p.57]

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

46

3. RAPORT DE EVALUARE. ESTIMAREA VALORII PRIVIND FACTORII DE

INFLUENT.
3.1 Descrierea obiectului
Procesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri, care sunt utilizate de ctre
evaluator pentru a estimajvaloarea bunului imobiliar. Procesul evalurii constituie urmtoarele etape:
1)Definirea misiunii de evaluare;
2) Colectarea i analiza datelor;
3) Aplicarea metodelor d evaluare;
4) Reconcilierea valorii i estimarea valorii finale;
5)ntocmirea raportului de evaiuare.
a) Inspectarea obiectului evalurii;
b) Identificarea drepturilqr patrimoniale care sunt evaluate;
c) Determinarea scopului evalurii;
d) Determinarea bazei de evaluare,
e) Determinarea datei de evaluare
Corectitudinea rezultatelor evalurii depinde de exacticitatea i volumul datelor analizate Datele
colectate de evaluator trebuie s fie adecvate obiectului evalurii, exacte {s reflecte situaia realp la
data evalurii), s fie demne de ncredere, s fie complete.Conform standardelor activitii profesionale
la evaluarea bunurilor imobiliare sunt utilizate 3 metode:
1) Metoda analizei comparative a vnzrilor.
Metoda dat presupune estimprea valorii de pia a bunului imobil n baza analizei comparative
a bunurilor imobile similare obiectului evalurii care au fost vndute recent i ajustrii preurilor de
vnzarp pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul evalurii.
2) Metoda cheltuielilor.
Metoda dat const n estimarea valorii de pia a obiectului evalurii ca totalitatea cheltuielilor
necesare pentru procurarea terenului si crearea obiectului lui n starea curent sau reproducerea
calitilor iui de consum Metoda cheltuielilor necesit determinarea mrimii depreciejrii acumulate.
3) Metoda veniturilor.
Metoda dat se bazeaz pe estimarea viitoarelor venituri i cheltuieli, legate de utilizarea
obiectului evalurii. Metoda dat nu s-a aplicat deoarece obiectul nu are scop s genereze venit.
Reconcilierea rezultatului final a valorii de piaa.

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

47

Concluzia referitoare la valoarea final a obiectului evaluat se bazeaz pe estimrile valorii


rezultate din metodele de evaluare aplicate. n msur mai mare sau mai mic valoarea fiecrei metode
difer de la caz la caz. Valoarea final de estimare se determin n baza aplicrii unei sau mai multor
metode de evaluare a rezultatelor pentru cazul concret al evalurii, lund n consideraie tendinele de
dezvoltare a pieei locale a bunurilor imobile, scopul evalurii, cantitatea i calitatea informaiei
posedate, intuiia i experiena profesional a evaluatorului. Pentru determinarea valorii finale s-a
aplicat metoda ponderii.
Amplasarea localitatii evaluate este indicata in harta de mai jos:

Figura 3.1 Amplasarea obiectului in localitate


Sursa: Elaborata de autor

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

48

Figura 3.2 Amplasarea obiectului in regiune


Sursa: Elaborat de autor

Figura 3.3 Amplasarea obiectului


Sursa: Elaborat de autor
Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

49

Tabelul3.1 Caracteristica generala a obiectului

Apartament
Destinatia utilizarii
Adresa
Suprafata totala, (mp) inclusive:
Numarul de nivele in bloc
Nmarul etajului
Numarul de odai
Anul constructiei
Starea incaperilor
Caracteristici constructive
Pereti capitali exterior si interiori
Acoperisul
Pardosea
Ferestre
Usi
Finisarea interioara
Sisteme de deservire ingineresti
Apeduct
Retele electrice
Canalizare
Sisteme de incalzire
Gaz

Locativa
mun.Chisinau,sectorul.Riscani,
str.Macolor, 11 ap 5
47,8
17
2
1
2012
gradul de finisare 87 %
blocuri BCA, termoizolat din interior
combinat (beton armat cu ruberoid)
sapa de beton
termopane PVC
metal la intrare
Tencuit, varianta alba, gresie in blocul
sanitary
+
+
+
Autonoma (cazan pe gaz)
+

Sursa: elaborat de autor


3.2 Determinarea valorii de piata
Metoda Chetuielilor
Principiul ce st la baza metodei cheltuielilor este principiul nlocuirii conform cruia un
cumprtor informat nu o s plteasc pentru un bun imobil mai mult decit suma de bani necesar
pentru procurarea unui teren i construirea pe el a unui imobil similar dup caracteristici cantitatie si
calitative cu utilitate echivalenta Procesul de determinare a valoni de pia prin metoda chaliueillor se
constrtuie din urmtoarele etape:
- determinarea valorii de pia a lotului de pmint
- determinarea valorii de reconstituire sau de reconstituire
- estimarea deprecierii acumulate, ea fiind suma uzurii fizice (recuperabile i nerecuperabile};

deprecierii funcionale i deprecierii economice


- estimarea valorii de pia mnd cont de mrimea deprecierii.

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

50

Determinarea valorii lotului de pamnt


Dac privim pmntul ca un bun economic i ca marf, putem constata ca oferta acestui bun
este relativ constant. Pmntul are valoarea deoarece este util. El poate servi ca teren pentru
construcia cldirilor, pentru agricultura pentru crearea spaiilor de recreare pentru construcia
drumurilor. n afar de utilitatea de baza a pamintului exis a multipli factori i principii care determin
valoarea lui i care trebuie analizai in procesul.
La evaluarea terenului e necesar de inut cont de drepturile de proprietate asupra terenului.
Deoarece nu se aflm proprietate privat, lotul de pamnt nu a fost supus evaluarii.
Determinarea valorii de nlocuire
Metoda cheltuielilor se bazeaz pe estimarea fie a valorii de nlocuire, fie a valoni de
reconstituire. n procesul de evaluare dat s-a determinat valoarea de nlocuire. Valoarea de nlocuire suma cheltuielilor totale necesare pentru constructia unei, cldiri sau construcii analogice obiectului
evalurii, calculata in baza preturui de pia existente la data evalurii, innd cont de uzura cldirii sau
construciei evaluate.
Valoarea de nlocuire n raportul de evaluare dat s-a determinat prin metoda comparaiilor
unitare, cu ajutorul indicilor comasai ai valorii de inlocuire aprobat de Ministerul Finanelor din
15.06.1997. Indicii valorii de nlocuire in culegerile indicilor comasai sunt date n preurile anului
1997 i includ cheltuieli directe, cheltuieli de regie, acumulri de plan, cheltuieli pentru lucrri de
proiectare, cheltuieli pentru deservirea antierului de construcii, pentru lucrri pe timp de iarn,
cheltuieli pentru ,reinerea administraiei, pentru transportarea lucrtorilor n cazul lipsei transportului
in comun etc. Trecerea de la preurile anului 1997 la preurile anului 1991 s-a efectuat aplicnd indicele
de trecere a valorii de deviz 2,67. Calcularea valorii de nlocuire la data evaluarii s-a efectuat aplicnd
coeficientul de majorare a valorii de deviz n construcii n condiii de pia, determinat de
Departamente de Statistic RM, n profil pe sectoarele economiei.
Tabelul 3.2 Determinarea gradului de finisare

Elemente de constructie
Apartament
Fundamentul
Pereti si pereti despartitori
Planseu
Acoperis
Pardosea
Ferestre si usi
Lucrari de finisare
Lucrari tehnico-sanitare
Alte lucrari

Finisarea
elementului, %
100
8
26
14
2
4
8
16
17
5

Finisarea
elementului
%
100
100
100
100
65
65
85
70
70

Gradul de
finisare.%
87
8,0
26,0
14,0
2,0
2,6
5,2
13,6
11,9
3,5

Sursa:elaborate de autor

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

51

Tabelul 3.3 Determinarea valorii de inlocuire in conformitate cu culegerea indicilor comasati

Coeficienti
Apartament
Valoarea de inlocuire 1m2 in preturile an. 1997,
lei
Suprafata utila, m2
Coeficient de corectie pentru gradul de finisare
Valoarea de inlocuire 1m2 in preturile de an
1997, dupa aplicarea coeficietilor de corectie
Valoarea constructiei in preturile an.1997, lei.
Valoarea constructiei in preturile an.1991, rub.
Valoarea constructiei la data evaluarii, lei
Total cu cheltuieli indirect, lei
Total inclusive beneficial investitional, lei
Total inclusive TVA

Suma lei
422 824
531,11

Coef
Tab.N63-416

47,80
0,87
461,00
22 036,0
8 253,2
255 328,3
293 627,6
352 353,1
422 823,7

2,67
30,937
1,15
1,2
1,2

Sursa elaborat de autor


Estimarea Deprecierii
La determinarea valorii de pia a bunului Imobil este necesar de lua in considerare mrimea
deprecierii acumulate, care reprezint reducerea ciilor de cor su bunului imobil din punct de vedere
ai cumprtorului potenial i se mamlesl pr diminuarea valorii bunului n urma aciunii diferitor
factori.
Se distind urmtoare forme ale deprecierii:
uzura fizic
deprecierea funcional
deprecierea economic

Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului care se datoreaz deleruarm lui sub
influena factorului timpului i altor factori externi (factori fizrci, chimici, exploatarea incorect a
cldirii, ntreinerea nesatisfacatoare a constructiei etc).
Deprecierea funcional sau nvechirea funcional, este legata de tehnologiilor moderne care
permit crearea obiectelor no. ce sat.srac mult mai eficient cerinele pieei. Deprecierea Funcional este
determinat de necorespunderea caracteristicilor cldirilor i construciilor standardelor contemporane
ale pietei i cerinelor consumatorilor (proiecte nvechite, utilaj tehnologic invechit si altele)
Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externi asupra bunului imobil.
Factorii externi includ: schimbarile in n economia arii, schimbarile pe piata imobiliar, schimbrile
n legislatia naional, modificarea condiiilor de finanare i altele.
Uzura fizic i deprecierea funcional pot fi recuperabile i nerecupembile. Deprecierea recuperabil
reprezint deprecierea, inlturarea careia ese posibila din punct de vedere fizic i eficient din punct de
vedere economic Deprecierea recuperabil include cheltuielile legale de nlturarea elementelor
deprecierii im urma careia valoarea bunului imobil evaluat va crete. Deprecierea nerecuperabii este

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

52

deprecierea, cheltuielile pentru Intrarea careia vor fi mai mari dect creterea probabil a valorii
bunului imobil in urma nltur elementelor deprecierii.

Tabelul 3.4 Calculul uzurii fizice

Denumirea elementelor
constructive

Ponderea elementului
constructive in
valoarea totala a
constructiei, %

Apartament
Fundamentul
Pereti si pereti
despartitori
Planseu
Acoperis
Pardosea
Ferestre si usi
Lucrari de finisare
Lucrari tehnico-sanitare
Alte lucrari
Total, %
Lei

Uzura fizica a elementelor


Conform
Uzura fizica,
rezultatelor
%
evaluarii, %

8,0
26,0

5
5

0,46
1,50

14,0
2,0
2,6
5,2
13,6
11,9
3,5
86,8

5
5
5
5
5
5
5

0,81
0,12
0,15
0,30
0,78
0,69
0.20
5,00
21 141

Sursa: elaborat de autor


In rezultatul inspectrii vizuale a obiectului au fost depistate deteriorri elementelor de
construcii ce se refer la uzura fizic recuperabil. Gradul uzurii i deteriorarii elementelor
constructive a fosl stabilit n conformitate cu Normele de Construcii BCH 53-86 (p) aprobate prin
legea Comitetului de Stat privind construcii civile i arhitectura din 24 12 1986, N 446 care includ
reguli de estimare a uzurii fizice. Mrimea finala a uzurii exprimat n procente oentru fiecare element
constructiv s-a determinat ca suma produselor greutii specifice elementului deteriorat i gradul de
uzur corespunztor.
Deprecierea funcional este nvechirea funcional, legat de dezvoltarea tehnologiilor
moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinele pieei. Deprecierea
funcional este determinat de necorespunderea caracteristicilor cldirilor i construciilor
standardelor contemporane ale pieei i cerinelor consumatorilor (proiecte nvechite, utilaj tehnologic
nvechit i altele).
Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externi asupra bunului
imobil. Factorii externi includ: schimbrile n economia rii, schimbrile pe piaa imobiliar,
schimbrile n legislaia naional, modificarea condiiilor de finanare i altele.

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

53

Tabelul 3.5 Concluzii privind determinata prin metoda cheltuielilor

Apartament
Valoarea de inlocuire integrala
Uzura fizica
Deprecierea functionala
Deprecierea economica
Total valoarea de inlocuire, apartament
Total. Valoarea calculate prin metoda cheltuielilor

Lei
422 824
21 141
21 141
0
380 541
380 541

Sursa: elaborat de autor


Metoda analizei comparative a vinzarilor
n cazul efecturii unei tranzacii comerciale, preul tranzaciei reprezint ce mai bun indicator
al valorii de pia a proprietii imobiliare. In cazul cnd proprietatea imobiliar nu a participat
niciodat ntr-o tranzacie de vnzare-cumparare sau informaia privind detaliile tranzaciilor anterioare
nu este disponibil, valoarea de piaa a proprietii poate fi determinat n baza datelor despre preurile
de vinzare a proprietii imobiliare similare proprietii subiect.
Metoda vnzrilor comparabile modeleaz comportamentul participanilor la piaa imobiliar, n
baza datelor despre tranzaciile efectuate recent la care au participat obiectele similare obiectului
evalurii sau n baza ofertei curente a proprietilor imobiliare similare Criteriul de selectare a
obiectelor similare presupune asemanarea acestor obiecte cu obiectul evaluat dup caracteristicile de
baza. Preurile proprietilor imobiliare similare sunt ajuslate, pentru diferenele ntre obiectele similare
i proprietatea imobiliar evaluat. Dac obiectul evalurii este un bun imobiliar specializat sau posed
anumite caliti economice i tehnice unice, ce nu sunt tipice pentru piaa imobiliar, aplicarea metodei
vnzriior comparabile nu este apropriata. Determinarea valorii obiectului evalurii prin metoda
vinzarilor comparabile s-a efectuat n urmtoare etape:
a) colectarea i analiza datelor de pia n scopul selectrii proprietilor comparabile,
b) identificarea unitilor i elementelor de comparaie,
c) determinarea mrimii ajustrilor;

..

d) comparaia obiectului evalua cu obiectele similare, n scopul ajustam preurilor de vnzare a


obiectelor similare;

e) analiza preurilor ajustate ale proprietilor comparabile pentru a determina valoarea de pia
a proprietii evaluate.
n procesul aplicrii metodei analizei comparative a vnzriior preurile bunurilor imobiliare
similare obiectului evaluarii sunt analizate i corectate n funcie de difenieri. Daca elementul de
comparatie al bunului imobiliar similar este de o calitate mai buna decit cel al obiectului evaluarii,
pretul bunului imobiliar comparabil va fi micsorat cu suma ajustarii respective, si viceversa, daca
elementul al proprietatii similare este de o calitate mai inferioara decit acelasi element al obiectului

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

54

evaluarii sau lipseste pretul proprietatii comparabile va fi majorat cu suma ajustarii pentru elementul in
cauza. La prima etapa de colectare a informatiei, de catre evoaluator a fost sfectuata analiza pietei
imobiliare a apartamentelor. Ca obiecte comparabile de catre evoaluator au fost alese oferte, care au
fost selectate din sursa de informatie internet.
Tabelul 3.6 Tabelul corectiilor

Obiectul
evaluarii

Obiectul N 1

Obiectul N2

Obiectul N3

Amplasarea

mun.Chisinau
sect.Riscani
str.Macilor, 11
ap 5

mun.Chisinau,
sect.Riscani str.
Macilor 11

mun.Chisinau,
sect.Riscani str.
Macilor 11

mun.Chisinau,
sect.Riscani
str.Macilor 11

29400
49,00

34500
57,00

Caractstici

Pretul (euro)
Suprfata totala (m2)
47,80
Pretul 1 m2 (euro/m2)
Drept de proprietate

Drept deplin

600

605

36900
57,00
647

Drept deplin

Drept deplin

Drept deplin

Corectia pentru drept de proprietate

1,00

1,00

1,00

Pretul dupa corectie


Conditiile pietii (data evaluarii)
Corectia pentru conditiile pietii
Pretul dupa corectie
Conditii de vinzare
Corectia pentru conditii de vinzare

600
Oferta
0.93
558
De piata
1,00

605
Oferta
0.93
563
De piata
1,00

647
Oferta
0.90
583
De piata
1,00

Pretul dupa corectie

558

563

583

31.03.2015
De piata

De piata

Conditii de finantare
Corectia pentru conditii de vinzare
Pretul dupa corectie

Amplasarea obiectului

Mun.Chisinau,
sect.Riscani,
str.Macilor, 11
ap.5

Corectia pentru amplasare


Pretul dupa corectie
Materialul constructiei

carcas din beton


monolit, blocuri
BCA,
termoizolat

Corectia pentru materialul


constructiei
Pretul dupa corectie
87%

Gradul de finisare
Corectia pentru starea fizica
Pretul dupa corectie

autonoma
(cazan pe gaz)

Sistem de incalzire
Corectia pentru sistema de incalzire
Pretul dupa corectie

De piata

De piata

De piata

1,00
558

1,00
563

1,00
583

Mun.Chisinau,
sect.Riscani str.
Macilor 11

Mun.Chisinau,
sect.Riscani
str.MAcilor 11

Mun.Chisinau,
sect.Riscani,
str.Macilor 11

1,00
558

1,00
563

1,00
583

carcas din beton


monolit, blocuri
BCA, termoizolat

carcas din beton


monolit, blocuri
BCA, termoizolat

carcas din beton


monolit, blocuri
BCA, termoizolat

1,00

1,00

1,00

558
85%

563
85%

583
85%

1,02
569
autonoma (cazan pe
gaz)
1,00
569

1,02
574
autonoma (cazan
pe gaz)
1,00
574

1,02
594
autonoma (cazan
pe gaz)
1,00
594

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

55

Continuarea Tabelului 3.6


1
Etaj/etaje
Corectia pentru etaj
Pretul dupa corectie
Nr. De odai
Corectia pentru nr. odai
Pretul dupa corectie
Suprafata, m2
Corectia pentru suprafata
Pretul dupa corectie
Pretul final
Ponderea
Media euro/m2)
Media ponderata (euro/m2)
Valoarea totala (euro)
Valoarea totala (lei)

2
2/17

3
13/17
1,05
598
1
1,00
598
49,00
1,00
598
598
35

47,80

4
4/17
1,00
574
1
1,00
574
57,00
1,02
586
586
35

5
13/17
1,05
624
1
1,00
624
57,00
1,02
636
636
30

590
605
28 923
575 783

Sursa:elaborat de autor
In tabelul de mai sus a fost facuta evaluarea bunului imobil din mun.Chisinau str.Macilor 11, si
linduse ca exemple 3 imobile analogice la fel de pe strada Macilor 11.Dupa toate calculele conform
metodei de piata sa obtinut suma totala de 575 783 de lei aproximativ 576 000 de lei.
3.3 Reconcilierea rezultatului evaluarii
Pentru determinarea valorii finale s-a aplicai metoda ponderii, n opinia evaluatorului metoda
de analiz comparativ a vnzrilor este cea mai acceptabil n cazul dat deoarece este metoda
recomandat n cazul evalurii imobilelor locative, reeind din acestea metodei analizei comparative a
vnzrilor 1 s-a atribuit ponderea de 100%, metodei cheltuielilor i s-a atribuit ponderea de 0%.
Tabelul 3.7 Reconcilierea rezultatelor

Metoda

Valoarea, lei

Ponderea, %

Valoarea conform
ponderii, lei

Apartament
Cheltuielilor
Analiza vinzarilor
comparabile
Valoarea de piata

380541
575 783

0
100

0
575 783
575 783

Sursa: elaborat de autor


n concluzie, valoarea de pia, rotunjit, a obiectului supus evalurii cu adresa in mun.
Chiinu, sect Rcani str. Macilor, 11 ap 5 in stare la data evalurii constituie .
576 000 lei
(cinci sute aptezeci i ase mii, lei)

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

56

Determinarea valorii de lichidare


Valoarea de lichidare reprezinta valoaarea obiectului pentru cazul in care acesta este expus pe piata
intr-o perioada de timp relativ scurta pentru petrecerea unui marcheting adecvat comparativ cu
perioada necesarapentru a se putea obtine cel mai bun pret de piata in conformitate cu definitia valorii
de piata. Aprecierea acestuii valori a devenit o problema actuala si in prezent obiectele si cazurile
pentru care apare necesitatea determinarii valorii de lichidare sunt :
a) obiectele ipotecii- majoritatea institutiilor financiare au aprobat deja drept baza a evaluarii
bunurile ce constituie obiecte ale ipotecii valorii de lichidare in cazul oferirii creditelor bancare
garantate cu proprietati imobiliare de exactitate aprecierii valorii de lichidare depinde
asigurarea creditului
b) activele intreprinderii insolvabile si falimentare- in cazul lichidarii intreprinderii insolvabile si
falimentare, comisia de lichidare stabileste o perioada fixata de expunere pe piata a activelor,
iar evaluarea activelor pentru realizarea, lor ulterioara se efectueaza la valoarea de lichidare
pentru a face fata sarcinii evaluarii. Evoaluatorul trebue sa tina cont de aceasta conditie limitata
in procesul evaluarii.
c) Bunurile sechestrate- in cazul sechestrarii bunului ca modalitate de asigurare a executarii silite
a obligatieifiscale , comercializarea acestora se efectueaza la licitatii la evaluarea de lichidare.
d) Orice bun supus vinzarii fortate- acestea sunt cazurile specifice in care vinzatorul poate fi silit
sau obligat sa vinda bunul.
Cele mai frecvente cazuri din categoria obiectelor pentru care este necesara aprecierea valorii de
lichidare care previn la evaluare sunt obiectele ipotecii. Iportanta enorma a valorii de lichidare in cea
mai mare masura raspund la necesitatile bancilor de a realiza obiectele ipotecii cit mai rapid in cazul
aparitiei acestei necesitati. Pentru incasarea marimii creditului nerambursat , oferit in baza proprietatii
ipotecate banca se ciocneste cu problema realizarii ei prin aceasta se explica actualitatea determinarii
valorii la care va putea fi vindut obiectul cu evidenta realizarii intereselor fiecarii parti ale realizarilor
de ipoteca. In practica interna a evaluarii sunt acceptate mai multe metodologii si tehnici de
determinare a valorii d elichiditate. Acestea evidentiaza in mare parte factorii ce influenteaza formarea
valorii de lichidare. Desi toate metodele difera dupa tipul tehnicii utilizate, principiul fudamental la
baza valorii de lichiditate este de a stabili raportul dintre valoarea de lichidare si cea de piata.
,

(3.1)

Unde: Vl- val lichidare


Vp-valoarea de piata
i-Rata descont- rata venitului la capitalul investit carese utilizeaza pentru determinarea val
prezente a fluxurilor financiare viitoare

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

57

m-periodicitatea capitalizarii
n-perioada de discontare
La baza metodei determinrii valorii de lichidare a obiectului este principiu realizrii fr
pierderi la preui mai mic dect valoarea de pia. Sensul principiului este pierderele apar la realizarea
mrfii la un pre mai mic dect cel de pia, trebuie s fie compensate cu veniturile obinute de
la plasare mijloacelor bneti, obinute n urma realizrii bunului, n volum mai r-nic, dar anticipat.

Tabelul 3.8 Calculul valorii de lichidare

Nr
1
2
3
4
5
6
7
8
9

Date initiale
Valoarea de plata a obiectului evaluat, lei
Rata de discontare, %
Perioada maxima de expozitie obiectului evaluat, ani
Perioada de expozitie, ani
Numarul perioadelor de calculare a dobinzii timp de un an
Perioada de discontare
Coeficiectul elasticitatii cererii
Valoarea de lichidare a obiectului evaluat, lei
Valoarea de lichidare a obiectului evaluat/ Valoarea de
piata a obiectului evaluat

valoarea
575 783
32,00
0,6
0,08
1
0,6-0,08=0,52
0,94
468476
0,813

Sursa: elaborat de autor


In urma evaluarii efectuate a imobilului locativ care este amplasat in mun.Chisinau regiunea
Riscani, pe str. Macilor 11 la et.2 ap 5 am determinat ca valoarea lui este de 576 000 de lei si conform
cursului valutar la data evaluarii de 19,9075 pentru un euro, si 18,3792 pentru un dolar americanin.
Transformind 576 000 de lei in euro primim o suma de 28933 de euro iar in dolari americani vom
primi o suma de 31339. In urma analizei ofertelor bancare am ajuns ca cel mai convenabil credit
ipotecar ni-l poate oferi Mobiasbanca, ea ne ofera un credit de 70% din suma totala a imobilului pe o
perioada maxima de 15 de ani in valuta straina, cu o perioada de garantie de 12 luni, cu o rata de
9,513. Suma acordata de Mobiasbanca in urma calculelor este de 20300 euro aceasta suma constitue
70% din suma totala a imobilului.
Urmatorul pas sa calculat care este suma pe care trebue sa o intoarcem bancii dupa achitarea
totala a creditului folosind graficul rambursarii. Suma totala a creditului este de 20300 euro,
comisioanele care le achitam bancii in decurs de 10 ani este de 1666 de euro cu o dobinda bancara
totala de 10 147 euro si astfel in anul 2025 restitui bancii suma totala imprumutata cu cimisioanele si
dobina care este de 32 113 euro.
In concluzie sa determinat ca banca are un venit de aproape 10 000 de euro cu un risc foarte
mic de a pierde banii investiti.Forma desfasurata a graficului rambursarii o puteti vedea in (Anexe).

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

58

Ipotezele si condiiile limitative


1) Raportul de evaluare este valabil doar n volum complet i doar n scopuri menionate n el.
2) Evoaluatorul nu poarta rspundere pentru verificarea corespunderii curente aproprietatii
imobiliare destinaiei legale. Proprietatea evaluat se consider liber de orice reclamaii sau restricii,
nafar de cele expuse n raport,
3) Procesul de evaluare s-a efectuat n baza informaiei puse la dispoziie de ctre Beneficiar.
Evaluatorul nu este obligat s verifice autencitatea acestei informaii de aceea rezultatul evalurii este
valabil doar n cazul veridicitii documentaiei prezentate pentru evaluare.
4) Evaluatorul nu este obligat s anexeze la raport absolut toate materialele (fotografii, planuri,
desene tehnico, etc.) privind obiectul evaluat. Toate desenele i fotografiile sunt incluse n rapor
pentru a ajuta cititorul s-i formeze o impresie general despre proprietatea estimat.
5)Evaluatorul presupune lipsa unor factori lateni, substanelor periculoase i/sau duntoare ce
pot influena procesul de evaluare, starea proprietii, starea construciilor sau a solului. Evaluatorul nu
poart rspundere pentru existena acestor factori i nici pentru necesitatea depistrii lor.
6) Att clientul, ct i evaluatorul nu pot utiliza raportul de evaluare n alt scop dect cel
specificat de contractul de p estare a serviciilor de evaluare sau de raportul de evaluate.
7)Evaluatorul nu este bbligat s se prezinte n judecat n ceea ce privete efectuarea evalurii,
dect daciaceast obligaie este autentificat prin chemare oficial.
8)Concluzia evaluatorului n privina estimrii valorii de pia este valabil doar ia data
evalurii Evaluatorul nu . iart responsabilitate pentru modificrile factorilor economici, juridici sau
ali factop ce pot aprea dup data evalurii i pot influena valoarea de pia a proprietii evaluate.
9)Raportul de evaluare conine opinia, concluzia profesional n ceea ce privete valoarea de
pia a proprietii i nu este o garanie c obiectul evaluat poate fi vndut pe piaa liber la preul
specificat n raport.

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

59

Concluzie
Principalul rol in procesul de atragere a resuerselor pentru finantarea locuintelor si de acordare
a creditelor ipotecare i revine bancilor comerciale. Bancile finanteaza atit producatoriii locuintelor ,
companiilor de constructii. Cit si consumatorii productiei locative, populatia. In asa fel majoritatea
tarilor dezvoltate, problemele finantarii constructiei locative si a achizitionariii locuintei se rezolva
prin intermediul creditelor bancare: creditele pentru constructia blocurile locative (pe termen de 1-1.5
ani), acordate intreprinderilor constructoare si credite ipotecare pe termen lund pentru procurarea
locuintei, pe un termen de la 7 pina la 20 de ani acorda cetatenilor.Finantind constructia blocului
locative banca controleaza procesul in intregime:termenele si costurile efectuarii acestora, calitate
lucrarilor de constructiei

si montaj apreciaza si minimizeaza riscurile existentei: financiare, de

constructive de piata.
Principalii subiecti in acest sistem de creditare ipotecara in RM sunt: institutiile nebancare de
credit si bancile, persoanele fizice si agentii economici, agentiile imobiliare si companiile de
constructie, organelle cadastrale teritoriale si evoaluatorii independent.
Creditul ipotecar in Republica Moldova nu este atit de intrebat ca in tarile din europa sau in asa
tari ca SUA care se considere tare unde a aparut pentru priam oara creditul ipotecar din cauza
cimisioanelor foarte mari.
Inainte de a incheea un credit ipotecar ar trebui in primul si in primul rind de a analiza toate
avantajele si dezavantajele pe care le are un credit imobiliar deoarece cum sa a fost mentionat ca un
astfel de credit are si parti pozitive dar si negative care reprezentantii bancii nu ne duc la cunostinta cu
partea negativa a lui mai mult suntem informati de partea pozitiva la care mereu majoritatea atrg
atentia insa uitind ca exista si partea negativa care mereu dau batai de cap populatiei, si din cauza
aceasta apar multe certuri in familie ca cineva a fost devina si nu a atras atentia la tot ce era indicat in
contract si sau grabit inainte de a incheea acest contract.
Creditul ipotecar nu este intratit de simplu si mereu o iesire usoara din situatie cum si-o
inchipuie unui oameni, deoarece odata ce incheind un contract ipotecar cu banca tu iti asumi o
responsabilitate, iti asumi un risc deoarce tu terbue in fiecare luna sa achiti suma indicata in contract si
asta va fi un timp nu atit de scurt.
Cu cit mai greu se achita creditul cu atit mai multi bani trebue sareintoarcem bancii si asta e
convenabil numai si numai bancii dar incercind sa achitam acel credit mai rapid de fiecare data trebue
sa te limitezi la ceva sa te dezici de ceva in fiecare luna ca sa achiti acel credit. In concluzie reiese ca
banca mereu e in profit cu un risc de a pierde banii investiti forte mic dar creditorii de fiecare data
achit o suma enorma banci in urma rambursarii sumei totale cu comisioanele si dobinzile care ii fac pe
oameni sa apeleze la banca din ce in ce mai rar.
Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

60

Bibliografie
1) Legea nr.142 din 26.06.2008 cu privire la ipoteca publicat : 02.09.2008 n Monitorul Oficial
Nr. 165-166 art Nr : 603.
2) Legea nr.164 din 11.07.2012 privind modificarea si completarea unor acte legislative,
Monitorul Oficial nr.190-192/638 din 14.09.2012.
3) Legea nr.190 din 9 decembrie 1999 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare textul
actului publicat n Monitorul.Oficial nr. 611/14 dec. 1999.
4) Legea nr.354 din 28.10.2004 cu privire la formarea bunurilor immobile, Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, 2004, nr.233-236, art.999.
5) Legea RM cu privire la gaj NR. 449-15 din 30.07.2001 Monitorul Oficial al R.Moldova nr.120
din 02.10.2001.
6) ALBU, I., ALBU, S., URCANU, N.- Analiza factoriala de piata a imobilului residential
Chisinau 2007 150 p.
7) BUZU, O., MATCOV, A. Evaluarea bunurilor immobile 2003 126 p.
8) BEJENARU, M. Analiza pietei imobiliare 2009 Chisinau 148 p.
9) BADESCU, G. Analiza investitiilor imobiliare 2009 Bucuresti 176 p.
10) BINZARI, A. Conferinta stiintifica international, Aspectele Legislative privind contractarea
unui credit ipotecar 29-30 octombrie 2008 Chisinau p 27.
11) BINZARI, A. Conferinta stiintifica international, Standartizarea procedurii de creditare
ipotecara 23-24 octombrie 2009 Chisinau p 422 .
12) BINZARI, A. Sistemul de creditare ipotecara din Republica Moldova, Economica 2010
Chisinau p 109.
13) BRBUNEANU, R. Piata financiara Noua generatie de credite ipotecare aprilie 2006 p 42.
14) GIURCA, L., SITNIKOV, C., DRCEA, R. Finante publice si contabilitate- Tendinte si
evolutii privind creditul ipotecar in Uniunea Europeana 2005 p 34.
15) GUIDEA, A. Simpozionul international al tinerilor cercetori Concentrarea si competent in
sistemul bancar al Republicii Moldova Volumul 1 editia a 5-a (19-20 aprilie) 2007 p 228.
16) MACOVEI, M. Finante publice si contabilitate incotro se indreapta piata creditelor ipotecare
6 iunie 2004 p 53.
17) MOCANU, E. Garantarea executariii obligatiilor prin ipoteca 2001 Chisinau p 34.
18) MOCANU, E. Revista nationala de drept Creditarea ipotecara si principiile regimului
ipotecar Nr 5 mai 2001 p 29.
19) MERUCA, P. Tribuna economica Cartea verde a creditului ipotecar European 2005 p 86.
20) MOLNAR, M, Tribuna economica Contractul de credit ipotecar 2006 p 65.

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

61

21) NEOIU, M. Stiinte economice creditul ipotecar o noua abordare 2007 p 1091.
22) VOLCINSCHI, V., TARLAPAN, A., Revista nationala de drept Conditiile exercitarii
dreptului subiectiv de ipoteca Nr8, august 2011 p 2.
23) VOLCINSCHI, V., TARLAPAN, A., Revista nationala de drept Cesiunea dreptului
subiectiv de ipoteca Nr, ianuarie 2012 p 45.
24) Avantajele si dezavantajele creditului ipotecr http://www.bancamea.md/news/creditulipotecar-3-avantaje-i-3-dezavantaje-ale-acestui-imprumut accesat la 12.04.2015.
25) Amplasarea obiectului pe harta
http://www.geoportal.md/ru/default/map#lat=210752.966921&lon=235400.055994&zoom=12
accesat la 07.05.2015.
26) Amplasarea obiectului pe harta
https://www.google.com/maps/place/str.+Macilor,+Chi%C5%9Fin%C4%83u,+%D0%9C%D0
%BE%D0%BB%D0%B4%D0%BE%D0%B2%D0%B0/@47.035126,28.8696831,17z/data=!3
m1!4b1!4m2!3m1!1s0x40c97c5c2c5a23ad:0x51c712c293cbb655 accesat la 08.05.2015.
27) Cit costa un credit ipotecar in Republica Moldova
http://capital.market.md/ro/content/c%C3%A2t-cost%C4%83-un-credit-ipotecar-%C3%AEn-rmoldova accesat la 19.04.2015.
28) Creiterii de selectare a creditului ipotecar http://www.eco.md/index.php/rss/item/1223dob%C3%A2nda-anual%C4%83-efectiv%C4%83-cel-mai-simplu-mod-de-a-compara-costulcreditelor-ipotecare accesat la 15.04.2015
29) Creditul ipotecar http://www.maib.md/ro/credit-imobiliar/ accesat la 07.04.2015.
30) Creditul ipotecar http://www.victoriabank.md/ro/fcredit/ accesat la 09.04.2015.
31) Calculator de credite https://www.mobiasbanca.md/calculator/credit/31/127/22 accesat la
02.06.2015.
32) Creditul ipotecar http://bancasociala.md/ro/individual/mortgage accesat la 10.04.2015.
33) Creditul ipotecar http://unibank.md/credite accesat la 10.04.2015.
34) Istoria ipotecii http://www.chisinau.md/pageview.php?l=ro&idc=464 accesat la 21.03.2015.
35) Legea ipotecii http://lex.justice.md/index.php?action=view&view=doc&lang=1&id=328986
15.03.2015.
36) Legea cu privire la ipoteca http://www.cdep.ro/pls/legis/legis_pck.htp_act_text?idt=21105
accesat la 18.03.2015.
37) Legea cu privire la modificarea actelor legislative http://usmf.md/wpcontent/uploads/2013/legi/ipoteca.pdf accesat la 20.03.2015.
38) Istoria ipotecii http://www.chisinau.md/pageview.php?l=ro&idc=464 accesat la 21.03.2015.
39) Obiectele analogice https://999.md/10128701 accesat la 12.05.2015 accesat la 15.05.2015.

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

62

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

63

Coala

UTM 584.3 015 ME


Mod

Coala

Nr. document

Semnt.

Data

22