CUPRINS

INTRODUCERE............
1. Creditarea ipotecara a imobililor locative din R.M
1.1 Notiuni si concept privind creditarea ipotecara a B.I....
1.2 Legislatia R.M privind creditarea ipotecara a B.I .
1.3 Avantajele si dezavantajele creditului ipotecar
2. Piata primara a imobilului din mun.Chisinau
2.1 Analiza comparative a ofertelor bancare...
2.2 Criteriile de selectare a creditului ipotecar..
2.3 Practica international privind creditarea ipotecara
3. Raport de evaluare. Estimarea valorii privind factorii de influenta

CONCLUZII...............................
BIBLIOGRAFIE............................................
ANEXE.................................

1.1 Notiuni si concept privind creditarea ipotecara a B.I

Sistemul de finantare locative, care include finantarea si procurare a unie locuinte presupune
utilizarea diverselor forme de finantare, acestea sunt urmatoarele: creditare, inclusive
creditarea ipotecara, finansarea bugetara, investirea directa, participarea prin cote a
investitorilor fizici si juridici la constructia caselor de locuit, acordarea subventiilor bugetare
cetatenilor in scopul procurarii unui imobil.dar rolul prioritar in acest system de finantare
locative ii apartine creditarii ipotecare.
Cel mai simplu rationament al notiunii de credit ipotecar este reprezentat prin urmatoarea
definitie: creditul ipotecar reprezinta un imprumut lung, garamtat printr-o valoare
imobiliara. Un antreprenor poate obtine un astfel de credit pentru finantarea constructiei unie
cladiri de birouri, iar o familie- pentru cumpararea unei locuinte. In ambele cazuri,
imprumutul este amortizat printr-o combinative de plati successive, care include atit
rambursarea capitalului imprumutat , cit si dabinzile aferente, pina la achitarea complete a
datoriei la maturitate.
Piata imprumuturilor ipotecare s-a nascut in Statele Unite cu aproximativ 100 de ani in
urma.In practica international se contureaza numeroase modele si forme de interactiune intre
participantii pietii credelor ipotecare. Aprovizionarea cu resurse financiare pe termen lung a
creditelor destinate populatieii este posibila atit din contul surselor atrase de creditori de
piata primara, cit din contul surselor atrase pe piata secundara, prin intermediul operatorilor
specializati. \
Pe piata primara a creditarii ipotecare interactioneaza creditorii si debitorii, pe piata
secundara, creditoriisi investitorii, care indeplinesc functia de refinantare a creditelor.
Creditul ipotecar - este o sursa financiara tot mai des solicitata de catre cetatenii Republicii
Moldova. Cei care apeleaza la creditul ipotecar de cele mai multe ori se ciocnesc cu termini
necunoscutii cee ce provoaca fificultati in perceperea creditului imobiliar.
Ipoteca- ipoteca este o varietate a gajului patrimonial, la care obiectul gajat este un imobil,
de regular amine in posesia depunatorului de gaj, Ipoteca il ajuta pe comparator sa-si procure
un aparatment in rate, achitind pina la 30-40 %din valoarea reala a ei.In acest apartament
nou se locueste dj dar imprumutul se achita treptat. Este foarte buna aceasta variant avit un
mare plus ca nu va fi nevoie de ne muta de la o chirie la alta, si totodata fiind proprietarul
acestui apartament.
Gaj-gajul este bunul imobil care se depune drept garantie.Inainte de a achizitiona un
apartament in rate nu vom nu vom avea nevoie de alt gaj,urmind sa fie gajat anume acel
apartament.
Imprumutul ipotecar-Imprumutul ipotecar este deasemenea important pentru a percepe
notiunea de ipoteca.creditul ipotecar-acestea sunt banii care n-ii va acorda o institutie
financiara pentru procurarea bunului imobil cu o suma fixa de palti pe un termen

lung.Imprumutul ipotecar este o investitie profitabila financiara, din acea cauza ca preturile
la un bun imobil pe o perioada lunga au tendinta de a creste.
Creditorul ipotecar este creditorul a carui creanta este garantata cu ipoteca.Orice institutie
poate oferi imprumuturi numai ca cu conditia ca aceasta ii ca adduce un benificiu. Bancile
sunt considerate de regula principalii creditori ipotecari.
Debitor debitorul ipotecar sau o alt persoan care are o obligaie fa de creditorul
ipotecar executarea creia este garantat cu ipotec;
Debitorul ipotecar este o persoana ce transmite in ipoteca un bun sau bunuri immobile in
vederea garantarii executarii obligatiilor sale sau a debitorului fata de creditorul fata de
creditorul ipotecar.Orice persoana fizica sau juridical care detine dreptul de proprietatesau a
dreptul de a dispune de un bun imobil poate fi debitor ipotecar.
Contractul de ipotec contract ncheiat intre creditorul ipotecar i debitorul ipotecar, n
temeiul cruia primul, n modul stabilit de legislaie, are dreptul s pretind satisfacerea
creanelor sale pecuniare din valoarea bunului imobil ipotecat;
Prioritate drept preferenial al unui creditor ipotecar fa de ali creditori ipotecari de a
executa dreptul su de ipotec, precum i fa de ali creditori de a urmri bunul imobil.
Garant ipotecar persoana ce transmite n ipotec un bun sau bunuri imobile n vederea
garantrii executrii obligaiei debitorului;
In general a ajuns sa fie folosit in societate termenul de ipoteca pentru a desemna un
imprumut, acordat de catre creditorul debitorulu, de regula pentru reparatia, imbunatatirea
sau procurarea unui bun imobil cu destinatie locative. Imprumuturile pot fi totusi destinate si
altor scopuri ca de ex pentru educatie sau sanatate etc.
Astfel, sensul termenului de ipotecadeseori este folosit pentru a desemna atit dreptul de
garantie asupra imobilului, cit si imprumutul. Legea cu privire la ipoteca a definit ipoteca in
felul urmator:ipoteca este un drept real in al carui temei creditorul este in drept sa ceara
satisfacerea creantelor sale, cu preferinta fata de ceilalti creditori, inclusive statul, din
valoarea bunurilor immobile depuse in ipoteca, in cazul in care debitorul omite sa execute
obligatiile garantate cu ipoteca.
La categoria de bunuri immobile se raporta terenurile, portiunile de susol, obiectele
acvatice separate, plantatiile prinse de radacini, cladirile, constructiile si orice alte lucrari
legate solid de pamint, precum si tot ceea ce, in mod natural sau artificial, este incorporate
durabil in acestea, adica bunurile a caror deplasare nu este posibila fara a se cauza prejudicii
considerabile destinatiei lor
Partile ipotecii sunt creditorul ipotecar, debitorul ipotecar si , dupa caz, garantul ipotecar.
In present in tara noastra, functioneaza sistemul de creditare ipotecara intr-un nivel in baza
modelelor bancilor comerciale universal.
Principalii subiecti in acest system de creditare ipotecara in RM sunt :institutiile nebancare
de credit si bancile, persoanele fizice si agentii economici, agentiile imobiliare si companiile
de constructie, organelle cadastrale teritoriale si evoaluatorii independent.

Contractare unui creditipotecar presupune implicarea subiectilor nominalizati (vezi fig1)

Contractul de credit ipotecar.

Contractul de credit ipotecar

Debitorul

Creditorul
Compania imobiliara

Alegerea obiectului pe piata imobiliara

Compania
imobiliara
Evaluarea imobilului

Compania de evaluare

Vinzatorul

Contractual de
vinzarecumparare

Proprietatea imobiliara
Contractul de
ipoteca
Organul Cadastral
Teritorial

Figura 1. Piata primara de creditare ipotecara din R.M.

Sursa: elaborata de autor.
Principalul rol in procesul de atragere a resuerselor pentru finantarea locuintelor si de acordare
aq creditelor ipotecare I revine bancilor comerciale.bancile finanteaza atit producatoriii
locuintelor , companiilor de constructii. Cit si consumatorii productiei locative, populatia. In asa
fel majoritatea tarilor dezvoltate, problemele finantarii constructiei locative si a achizitionariii
locuintei se rezolva prin intermediul creditelor bancare: creditele pentru constructia blocurile
locative (pe termen de 1-1.5 ani), acordate intreprinderilor constructoare si credite ipotecare pe
termen lund pentru procurarea locuintei, pe un termen de la 7 pina la 20 de ani acorda
cetatenilor.Finantind

constructia

blocului

locative

banca

controleaza

procesul

in

intregime:termenele si costurile efectuarii acestora, calitate lucrarilor de constructiei si montaj

apreciaza si minimizeaza riscurile existentei: financiare, de constructive de piata.

Istoria aparitiei Ipotecii:

Notiunea de ipoteca a aparut pentru prima data in secolul 6 i.e.n. in Grecia, fiind introdusa de
catre arhonul Solon si prevedea niste conditii de asigurare si executarii obligatiilor debitorului
fata de creditor prin punerea in gaj a terenului de pamint. Pina atunci in Atena garant al gajului
se considera insasi debitorul personal, care in cazul neexecutarii a obligatiilor asumate risca sa
devina rob pe viata, iar terenul de pamint trecea in proprietatea mostenitorilor legali.
In acest sens se elaborau conditii concrete , iar la hotarul terenului ce apartinea debitorului se
instala un pilon cu indicatia ca proprietatea data reprezinta pretentii ale creditorului. Pe acest
pilon cu denumirea de ipoteca se indicau toate datoriile proprietarului terenului.
Mai tirziu in acest scop se foloseau anumite carti numite ipotecare. In Grecia Antica fiecare
persoana interesata avea acces la informatia despre starea terenului pe pamint corect. Institutul
ipotecii s-a dezvoltat cu preponderenta in perioada Imperiului Roman. In secolul 1 i.e.n au fost
create noi institutii ipotecare , ce ofereau credite persoanelor particulare care puneau in gaj
averea proprie.
In perioadadomniei imperiului Antoniu Pia (sec. 2 e.n ) a fost elaborate un cadru legislative
special pentru reglementarea activitatii bancilor ipotecare, ce activau de rind cu alte banci
specializate, precum si cu alte institutii creditare cum ar fi casele economiei si asociatiile de
economii.
Deseori statul acorda ajutor considerabil creditarii ipotecare. Pe timpul imperatorului Traian sa-u
creat fonduri special pentru sustinerea vaduvelor si a copiilor orfani, unde li se ofereau credite
ipotecare cu o dobinda de 5% annual. Au fost create sisteme financiare analogice si in Rusia in
sec. 19, dar ajutor se acorda, in deosebi reprezentantilor conducerii.
Intr-o perioada mica institutia ipotecii a evoluat de la feducie puna la un studio mai progresat
pignus si mai tirziu a ajuns la ipoteca.
In cazul fiduciei obiectul gajat era transmis in proprietatea creditorului, dar aceasta era in drept
sa intoarca obiectul gajat-imobilului, debitorului dupa executarea de catre acesta a obligatiunilor
indicate in contract, sau sa intoarca debitorul gajul, si renuntind la proprietatile banesti.
Contractul

pignus nu prevedea transmiterea imobilului gajat in proprietate, cid oar spre

folosinta, ca garantie privind asigurara obligatiunii creditare. Creditorul nu avea nici un drept
pentru a pastra obiectul gajat si pune sa-l instraineze doar in cazul cind debitorul nu-si putea

onora obligatiunile, restituindui creditorului doar acea diferenta dintre pret ul de vinzare si restul
sumei datorate
In cazul ipotecii, obiectul gajului raminea in proprietatea datornicului, iar creditorul avea dreptul
de a se folosi de obiectul gajat si chiar de al vinde, compensindusi datoria din suma obtinuta in
urma vinzarii.
Creditele pentru imobil sunt creditele care se acord pentru cea mai lung perioad. n Republica
Moldova creditele imobiliare pot fi acordate pentru o perioad maxim de pn la 30 de ani.
Majoritatea bncilor ofer acest tip de credit doar n lei moldoveneti pentru c rata acestui credit
este suficient de mare, chiar i pentru creditele n valut. Prin acest mod bncile doresc s
limiteze riscurile pe care le vor evita clienii si, inclusiv riscurile valutare.
Creditele imobiliare sunt destinate persoanelor care doresc s i cumpere o locuin nou, s
modernizeze locuina existent, s construiasc o cas sau s i procure un teren pentru cas. n
Republica Moldova bncile comerciale ofer mai multe tipuri de credite imobiliare n
dependen de scopul creditului. Creditele imobiliare pot fi oferite pentru:
- cumprarea unui locuine de pe piaa primara/secundar;
- construcia unei locuine;
- achiziionarea loturilor de teren destinate construciei;
- cumprarea unui lot de pmnt;
- refinanarea unui credit/mprumut imobiliar;
- renovarea, modernizarea sau extinderea imobilului locativ;
- reconstrucia imobilului locativ;
- reparaia capital a imobilului locativ;
Bncile percep i comisioane pentru acest tip de credit precum ar fi comisionul de acordare al
creditului i comisionul de administrare al creditului care de regul este perceput lunar.
Calcularea comisioanelor n cazul creditelor imobiliare este foarte important pentru c acestea
sunt foarte costisitoare pe termen lung.
1.2 Legislatia R.M privind creditarea ipotecara a B.I

Legea cu privire la ipoteca are ca scop de a stabili regulile si principiile fundamentale care
reglementeaza piata ipotecara primara, si crearea conditiilor pentru dezvoltarea pietii ipotecare
secundare.
In primul rind trebue sa stim ca ipoteca se inregistreaza la oficiul cadastral territorial in a carui
raza teritoriala se afla bunul imobil ipotecat.
Mai intii de toate creditorul ipotecar

depune o cerere la oficiul cadastral, un reprezentant

imputernicit sau debitorul ipotecar serveste ca temei pentru inregistrarea ipotecii.Data a

inregistrarii ipotecii este si data primirii cererii de inregistrare a ipotecii.
La aceasta cerere se mai adauga documentul de achitare a taxei pentru inregistrare, documentul
cu imputernicirile reprezentantului astfel si contractual de ipoteca autentificat notarial sau actul
care serveste ca baza a aparitiei de ipoteca a creditorului ipotecar asubru bunului imobil si daca
este cazul si alte documente care sunt in legislatia R.M.
Cheltuielile pentru inregistrarea ipotecii, si cele legate de modificarea sunt suportate de catre
debitorul ipotecar, insa este si o exceptie in cazurile cind contract de ipoteca prevede altfel.
Inregistrarea ipotecii are loc prin efectuarea inscrierii in Registrul bunurilor immobile.
Dar sunt si cazuri in care inregistrarea ipotecii este respinsa de legislatia cu privire la inregistrare
a bunurilor imobile.
Inregistrarea ipotecii are si niste consecinte si ele sunt urmatoarele:
Informatia cu privire la ipoteca se inregistreaza in Registrul bunurilor imobile, ea este valabila
din data inregistrarii in Registrul bunurilor imobile. Eliberarea informatiei din Registrul
bunurilor imobile si acea informatie care nu este publica sunt reglementate de legislatia cadastrul
bunurilor imobile.
Accesul la informatia inregistrarii de stat a ipotecii bunului imobil este publica si orice persoana
are dreptul de a acesta la aceasta informatie in conformitate cu legislatia in vigoare
Continutul si forma unui contract dei poteca.
-

In primul si in primul rind contractual de ipoteca este un document care este in forma

ascrisa si autentificat la notar.

In al doilea rind ipoteca este inregistrata in Registrul bunurilor imobile conform
legislatiei.

In contractual de ipoteca trebue sa fie indicat informative despre creditorul si debitor

ipotecar: numele si prenumele domiciliu sau sediul etc. Trebue sa fie indicat acordul
debitorului de inregistrare a ipotecii in favoarea creditorului, obligatii garantate de
ipoteca cum au fost determinate de catre debitor si creditor, sa se determne obiectul
ipotecii, este indicate sema achitat la inceputul tranzactiei si suma catre trebue
achitata lunar de catre creditor, care este valoarea de piata si de inlocuire a bunului

ipotecatcare sunt stabilite in raportul de evaluare.

Nu este admisa cauza trecerii dreptului de proprietate asupra obiectuui ipotecii catre
creditorul ipotecar daac nu sunt respectate sau sunt inculcate obligatiile de catre

debitor.
In contract unde sunt indicate obligatiile debitorului va fi intocmit in forma ceruta

pentru contractual de ipoteca si se va indica cauzele acestuia.

In contractual de ipoteca partile pot include si alte clauze.

In contractual de ipoteca se poate face careva completari si chiar unele modificari astfel orice
modificare sau completare in contract se face in forma autentica. Cind modificarea contractului
de ipoteca duce la motificarea unor date din Registrul bunurilor imobile modificarile trebuie
facute conform procedurii inregistrarii contractului de ipoteca.
Cum se floseste obiectul ipotecii
Odata ce este intocmit contractual de ipoteca debitorul este in drept sa foloseasca sis a exploateze
obiectul ipotecii, cu exceptia cind in contracyul de ipoteca sunt puse alte conditii. Bunul ipotecat
nu poate fi transmis de catre debitorul ipocar in folsinta oneroasa sau gratuita fara acordul
creditorului ipotecar.
Debitorul ipotecat este este obligat sa suporte toate cheluielile de intretinere a obiectului ipotecii
in cazul in care contractual de ipoteca nu prevede altfel.
Debitorul ipotecar este obligat sa intretina sis a pastreze bunul ipotecat sis a nu-l deterioreze sau
sal distruga pentru a nui scadea valoarea bunului imobil.
Construirea, demolarea, sau schimbarea destinatiei obiectului ipoteci este permisa doar cu
acordul creditorului ipotecar.
Ipoteca legal este instituit prin nregistrarea n Registrul bunurilor imobile a unui aviz, n care
se indic bunul imobil care face obiectul ipotecii, temeiul i mrimea creanei.
Temeiurile pentru apariia ipotecii legale snt:
a) creanele statului pentru sumele datorate conform legislaiei fiscale;

b) creanele rezultate din hotrre judectoreasca, precum este stabilit de legislaie;

Creditorul ipotecar care a nregistrat ipoteca legal are dreptul de a urmri bunul imobil ipotecat
n condiiile stabilite de prezenta lege.
La avizul depus pentru nregistrare se vor anexa dovada aducerii la cunotina debitorului
ipotecar a avizului, precum i hotrrea instanei de judecat sau actul ce confirm creanele
statului fa de debitorul ipotecar aprute n baza legislaiei fiscale.
Ipoteca este instituit n temeiul legii (ipoteca legala) sau a contractului (ipoteca contractual).
Creanele ipotecare: Creana ipotecar trebuie s fie determinat sau determinabil la momentul
executrii dreptului de ipotec. Creana ipotecar trebuie s aib caracter bnesc.
In caz de deteriorare sau sau pericol a bunului ipotecat, precum si alte cazuri care afecteaza
drepturile creditorului ipotecar, debitorul este obligat sa informeze creditorul ipotecat despre
aceasta situatie.
Conform articolului 22 se spune ca debitorul este obligat sa asigure obiectul ipotecii in beneficial
creditorului ipotecar pentru nu a aparea careva riscuri de pierdere sau deteriorare fortuita.
Creditorul ipotecar poate sa asigure bunul ipotecat pe cheltuiala debitorului ipotecar daca bunul
nu a fost asigurat de debitorul ipotecar.
In contractual de ipoteca poate de stabili obligatia de asigurare a vietii debitorului pina la
valoarea soldului restant pe toata durata termenului acerstui contract de ipoteca.
Despagubirile platite de asigurator ipotecar depasesc soldul creantelor debitorului ipotecar fata
de debitorul ipotecar primul va restitui diferenta debitorul ipotecar sau succesorilor lui.
Daca se va face ipoteca ulterioara asigurarea bunului ipotecat nu va fi obligatorie daca bunul
imobil ipotecat a fost asigurat in cadrul ipotecii anterioare
Asigurarea este efectuata la unu din companiile de asiguarre convenita cu creditorul
ipotecar.Creditorul nu poate sa impuna ca debitorul sa asigure bunul imobil la o companie de
asigurare anumita.
Msurile de iniiere a executrii dreptului de ipotec sunt urmatoarele
Notificarea i preavizul trebuie s conin:
a) temeiul executrii dreptului de ipotec;

b) mrimea creanei i obligaiei garantate cu ipotec;

c) intenia creditorului ipotecar de a executa dreptul de ipotec;
d) indicarea termenului, la expirarea cruia creditorul ipotecar va executa dreptul de ipotec, dar
nu mai mic de 20 de zile calendaristice din momentul nregistrrii preavizului;
e) determinarea obiectului ipotecii;
f) cererea creditorului ipotecar privind transmiterea n posesiunea sa a bunului imobil ipotecat;
g) valoarea sumelor restante, inclusiv dobnda, penalitile i orice alte costuri i cheltuieli
necesare de achitat n vederea evitrii continurii procedurii de executare a dreptului de ipotec,
sau alte aciuni necesare de a fi ntreprinse de ctre debitorul ipotecar n vederea nlturrii
omisiunii de executare corespunztoare a obligaiilor sale;
h) semntura creditorului ipotecar.
Dac debitorul a ntreprins msurile indicate n notificare sau preaviz dup expirarea termenului,
acest fapt nu-l lipsete pe creditorul ipotecar de dreptul de a continua procedura de executare a
dreptului de ipotec.
n vederea iniierii executrii dreptului de ipotec, creditorul ipotecar este obligat:
a) s expedieze debitorului ipotecar i, dac este cazul, debitorului o notificare n care va fi
menionat intenia de a executa dreptul de ipotec n baza contractului de ipotec;
b) s nregistreze n Registrul bunurilor imobile preavizul privind executarea dreptului de
ipotec.
Dac pn la expirarea termenului sau a termenului mai mare, stabilit n notificare sau preaviz,
debitorul nu a ntreprins msurile specificate n notificare i preaviz, creditorul ipotecar are
dreptul s continue procedura de executare a dreptului de ipotec.
Notificarea trebuie s fie expediat la domiciliu sau la sediul debitorului ipotecar i, dac este
cazul, a debitorului, prin scrisoare recomandat cu confirmare de primire. Notificarea este
considerat recepionat la expirarea a apte zile lucrtoare din ziua expedierii.
Legea 24 spune ca creditorul ipotecar in perioada de actiune a contractului de ipoteca este
obligat pentru a verifica crare este starea fizica care sunt conditiile de pastrare si folosire a
obiectului ipoteciicu conditia a debitorului ipotecar sau a detinatorului bunului imobil ipotecar.

In timpul verificarii bunului imobil ipotecat creditorul trebue sa se conduca dupa care pasi, ca de
ex sa preintimpine prealabil debitorul sau ale tertului care detine temporar bunul imobil si nici
intrun caz sa nu jigneasca sau sa incalce drepturile debitorului ipotecar.
Dar din partea debitorulu ipotecar se cere pentru a nu crea piedice la verificarea obiectului
ipotecii, sa prezinte documentele si informatia necesara creditorului ipotecar.
Vnzarea bunului ipotecat de ctre creditorul ipotecar trebuie s fie efectuat fr tergiversare
nejustificat, n condiii i la pre comercial rezonabil, inndu-se cont de interesele debitorului.
Vnzarea sub controlul instanei de judecat este obligatorie n cazurile stabilite la alin. (6) art. 79
din Legea cu privire la gaj.
Creditorul ipotecar poate alege modalitatea de vnzare a bunului ipotecat: oferta-tender, negocieri
directe sau licitaie public, organizat n conformitate cu legislaia n vigoare.
Creditorul ipotecar poate vinde bunul ipotecat n orice moment convenit cu debitorul ipotecar
prin acordul de executare benevol a dreptului de ipotec sau dup rmnerea definitiv a
ordonanei sau hotrrii judectoreti, dup caz, emise n aceast privin.
Obligatiile creditorului ipotecar privind informarea debitorului sunt urmatoarele:
Anterior ncheierii tranzaciei, creditorul ipotecar trebuie s aduc la cunotina debitorului
informaia privind posibilitatea executrii anticipate a obligaiei garantate cu ipotec, costurile
sau penalitile aferente acesteia.
Debitorul poate cere creditorului ipotecar eliberarea bilanului plilor efectuate i a soldului
restant al obligaiei garantate cu ipotec. Creditorul ipotecar va prezenta debitorului bilanul
anual, pentru cele eliberate suplimentar avnd dreptul s perceap o anumit tax.
Creditorul ipotecar va notifica n scris debitorul, cu cel puin 30 de zile calendaristice nainte,
despre

modificarea

mrimii

dobnzii

cu

anexarea

informaiei

privind

modificarea

corespunztoare sumelor datorate.

Pn la stabilirea raporturilor contractuale de ipotec ntre pri, creditorul ipotecar este obligat s
informeze debitorul despre toate clauzele i condiiile contractului de ipotec, precum i a
contractului din care apare obligaia garantat.
Pn la semnarea contractului de ipotec, creditorul ipotecar va transmite debitorului o copie a
raportului de evaluare a bunului ipotecat.

Pn la stabilirea raporturilor contractuale de ipotec ntre pri, creditorul ipotecar este obligat s
informeze debitorul despre toate clauzele i condiiile contractului de ipotec, precum i a
contractului din care apare obligaia garantat.
Creditorul ipotecar este obligat s informeze cumprtorul despre calitatea sa la momentul
vnzrii bunului.
Creditorul ipotecar are dreptul sa transfere dreptul de proprietate asupra bunului ipotecat,
acionnd n numele debitorului ipotecar n baza urmtoarelor documente:
a) n cazul executrii benevole acordul, autentificat notarial, privind executarea benevol a
dreptului de ipotec;
b) n cazul executrii silite ordonana judectoreasc sau, respectiv, hotrrea instanei de
judecat rmas definitiv.
Datele despre debitor sunt comfidentiale
Creditorul ipotecar nu va cere debitorului prezentarea datelor referitoare la convingerile politice
i religioase, apartenena la sindicate, asociaii obteti i religioase, partide i alte organizaii
social-politice, cu excepia cazurilor prevzute de lege.
Datele personale despre debitor, care au devenit cunoscute creditorului ipotecar snt confideniale
i nu pot fi dezvluite de ctre creditorul ipotecar, cu excepia cazurilor cnd debitorul consimte,
n mod expres, asupra dezvluirii, aceste date au devenit publice, n mod legal, dezvluirea lor
este efectuat n cazurile i condiiile prevzute de lege sau este solicitat de organul de stat
competent.
Excluderea sau limitarea rspunderii este interzis excluderea sau limitarea rspunderii
creditorului ipotecar n contractele de ipotec cu consumatorii, cu excepia cazurilor expres
prevzute de legislaia n vigoare.
La ncheierea contractului de ipotec prin care se garanteaz rambursarea unei sume de bani
creditorul ipotecar va respecta prevederile legislaiei privind clauzele contractuale standard i,
dup caz, regulile privind protecia consumatorilor.
Interdicia serviciilor suplimentare eliberarea unei sume de bani a crei rambursare

este

garantat cu ipotec, precum i instituirea ipotecii, nu pot fi condiionate de procurarea de ctre

debitor a unor servicii suplimentare, prestate de creditorul ipotecar sau de ctre persoanele
afiliate acestuia.

Si la final cum si ince caz se face incetarea ipotecii

Ipoteca se inceteaza in cazul
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
i)

expirrii termenului contractului de ipotec

exproprierii bunului ipotecat
acordului scris al creditorului ipotecar de a radia ipoteca;
vnzrii n cadrul executrii silite a dreptului de ipotec
altor situaiei prevzute de legislaie
satisfacerii obligaiei garantate cu ipotec
pieririi totale a bunului ipotecat
rezilierii contractului de ctre pri
scoaterii bunului ipotecat din circuitul civil

Cererea de radiere a ipotecii din Registrul bunurilor imobile poate fi depus la oficiul cadastral
teritorial unde este nregistrat aceast ipotec, de ctre creditorul ipotecar sau de ctre orice
persoan interesat, cu acordul scris al creditorului ipotecar. Cazurile cnd nu este nevoie de
acordul creditorului ipotecar pentru radierea informaiei cu privire la ipotec snt stabilite de
legislaia n vigoare.
Cesiune dreptului de ipoteca este un procedeu prin care vreditorul ipotecar, in calitate de titular
al dreptului subiectiv de ipoteca exercita una din prerogativele continutului acestui drept, si
anume prerogative de a dispune de dreptul sau.
Creditorul ipotecar este in in drept sa cesioneze tertilor drepturile ipotecare prezente si viitoare,
fara controlul debitorului ipotecar , cu conditia ca acest drept ste prevazut in contractual de
ipoteca.orului ipotecar, care poate fi exercitata la faze diferite ale derularii raportului juridic de
ipoteca. Insa prerogativele creditorului ipotecar pentru exercitarea carora nu au survenit
conditiile corespunzatoare, nu pot fi considerate drepturi ipotecare viitoare, deoarece aceste
prerogative, ca elemente a dreptului subiectiv de ipoteca , iau nastere din momentul constituirii
dreptului dat.
Creditorul ipotecra nu poate considera dreptul subiectiv de ipoteca fara acordul debitorului
ipotecar, cu exceptia cazului in care cauzele contractului de ipoteca ii permite cesiunea. Dreptul
subiectiv de ipoteca are un caracter accesoriu fata de creanta pe care o garanteaza.In virtutea
caracterului accesoriu al dreptului subiectiv de ipoteca, urmeaza sa admitem ca totodata ce din
obligatia garantata cu ipoteca nu reiese oarecare impedimente de cesiune a creantei.
In literature de specialitate romineasca se mentioneaza ca inscrierea transmiterii ipotecii nu este
necesara. Deoarece de o data ce ipoteca a fost inscrisa nu mai este nevoie de o noua inscriere
pentru ca nu este o noua ipoteca dar este tot aceeasi ipoteca, numai ca trece in patrimonial altei
personae.

Pornind de la considerentele expuse mai insus legislatia in vigoare urmeaza sa prevada forma
autentica a contractului de cesiune a dreptului subiectiv de ipoteca. Respective cesiunea creantei
garantate cu ipoteca si cesiunea dreptului subiectiv de ipoteca se vor reflecta intrun singur inscris
in forma autentica.
Cesiunea dreptului subiectiv de ipoteca nu necesita inregistrarea in Registrul bunurilor immobile
daca partiel nu convin altfel.
Continutul dreptului subiectiv de ipoteca este constituit intrun sir de prerogative ale credit

La ncetarea ipotecii, nscrierea privind ipoteca va fi radiat din Registrul bunurilor imobile, n
conformitate cu legislaia n vigoare.

1.3 Avantajele si dezavantajele creditului ipotecar

In primul rind ar trebui sa fim la cunostinta ca cele mai multe credite in ziua de azi sunt destinate
in special tinerilor, care sunt foarte dornici pentru avea o locuinta a sa proprie.
Aceste credite lucreaza in felul urmator eel sunt data persoanelor, tinerilor cu scopul rambursarii
lunare a unei sume de bani, aceasta suma de bani dj este indicata in contract.
Acest credit in primul rind este foarte convinabil pentru familiile noi intemeiate si care nu dispun
de o suma mare de bani cu care si-ar putea procura propriul cuibusor, dar ei sunt gata pentru a
achita creditul conform contractului si a locui separat si nu a crea careva probleme celor
apropiati.Astfel de credit il putem gasi in majoritate bancilor din R.M dar inainte de toate ar
trebui sa stim si sa analizam acest credit ipotecar care are si avantaje dar si dezavantaje pe care
creditorul ipotecar nu te pune la curent pentru a nu-si pierde clientii.
Potrivit bancii, perioada de creditare este de minimum trei ani si de maximum 30 de ani, iar banii
pot fi folositi atat pentru achizitia unei case sau a unui teren, precum si pentru modernizarea
locuintei sau refinantarea unei credit de investitii imobiliare existent.

Creditele ipotecare oferite de banci va pot ajuta fie sa va cumparati o locuinta, sa achizitionati
teren pentru a construi o casa sau sa efectuati lucrari de modernizare a locuintei pe care o detin
Bancile ofera acest tip de credit si in lei si in euro, iar unele si in dolari.
Dezvoltarea ipotecii in Republica Moldova dj putem sa spunem ca a avut un rol foarte
important mai bine zis un rol pozitiv in dezvoltarea economiei moldoveneasca deaceea ca noi
raminem in urma in dezvoltarea constructiilor ipotecare fata de alte state.
Astfel avantajele creditului ipotecar sunt urmatoarele:
a) Un avantaj foarte mare in creditul ipotecar este ca in primele 30 de zile de la luarea
cerditului noi avem posibilitate de a motifica, de a face careva schimbari in contractual
de ipoteca si bancile sunt deacord cu aceste schimbari deoarece daca noi nu vom putea
rambursa creditul ipotecar luna, vom avea careva piedici, bancile comerciale vor avea
niste pierderi enorme unde suma creditului este foarte mare.dar ar trebui sa stim ca
fiecare modificare in contractual de ipoteca are si un mic minus deoarece pentru fiecare
modificare in contract vom fi nevoiti sa achitam o oarecare suma de bani sau un
commission fix.
b) Un avantaj si mai mare si credca cel mai convinabil pentru toti este ca la incheierea
creditului ipotecar noi nu avem nevoie de a pune in gaj un alt imobil pe care il detinem
dj sau a unui bun care are o valoare cu care banca isi poate acoperi creditul ipotear dar
se pune in gaj bunul imobil viitor care este procurat in credit dar nu detinem dreptul
asupra lui pina nu achitam suma in totalitate a imobilului.
c) Un alt avantaj al creditului ipotecar este ca multe familii noi, neavind un loc de trai exact
nu trebue permanent sa achita lunar de la 150-400 de euro pentru asi lua o gazda, si de
fiecare data sasi schimbe locul de trai de la o gazda la alta, acesti bani pot fi achitati lunar
bancii ca peste citiva ani sa devina proprietari a acestui apartament.
d) Multi dintre tineri locuesc impreuna cu parintii, si de aic chiar de la inceput mute famii
se destrama deoarece pentru un timp oarecare apar probleme si tot mai des se incep
certurile in familie, pentru nu aparea aceste certuri in familie si a nu deranja pe cei
apropiati credca toti ar fi deacord dar multi nu constientizeaza ca creditul ipotecar este o
iesire din situatie.
e) Fiecare familie trebue sa dispuna de un cuibusor al sau unde familia isi vor imparti
durerile si bucuriile, este si incomod si neplacut cind o familie isi schimba foaret des
locul de trai nu numai pentru tineri dar si pentru viitorii copii care vor fi siguri si vor
putea dormi in pace cind vor avea o locuinta a sa.
f) Creditele ipotecare sunt foarte eficiente pentru persoanele care au venituri mici dar care
foarte mult isi doresc sa devina proprietary ai unei locuinte.Astfel bancile comerciale

permit asha credite cu plati lunare ce acopera 70% din venitul lunar al familiei si aceasta
este o iesire din situatie pentru multe familie de a putea lua un credit ipotecar. Sursa
principal de venit a acestui credit este contractual de munca unde este indicat salariul pe
acre il are debitorul lunar, dar bancile la fel pot accepta si alte surse de venit cum ar fi
veniturile de peste hotare sau veniturile din chirie si latele.
Dezavantajele creditului ipotecar
a)Un dezavantaj care ar trebui in primul rind mentionat credca este acel ca acest credit
ipotecar este pe un termen indelungat el poate fi pe 10, 20 sau chiar 30 de ani astfel inainte
de a incheea acel credit ipotecar cu banca noi ar trebui sa ne gindim foarte bine vom fi noi in
stare intr-un asha timp indelungat sa achitam in fiecare luna suma indicate in contract sau nu.
Astfel noi ar trebui sa inteleg ca durata lunga a constractului nu este un avantaj com gindesc
multi altii dar este un dezavantaj deoarece cu cit creditul este mai lung cu atit creditul in
primul rind este mai scump dar si intrun asha timp in viata noastra se pot intilni o multimea
de schimbari ca de ex pierderea locului de munca care va fi o piedica pentru noi pentru a
achita creditul in continuare sau chiar aparitia unei crize care ne poate foarte tare afecta si
sanatatea omului la fel ar trebui sa o luam in consideratie deoarece ea niciodata nu poate fi
stabila Astfel inainte de incheea un credit ipotecar trebue sa avem trebue sa avem careva
prognoze despre viitorul financiar al familiei. Ar trebui sa ne gindim ca in caz ca nu avem cu
ce achita creditul lunar nu mai dispunem de un job, trebue sa avem o alta solutie care ne va
ajuta sa acoperim creditul in totalitate si a avea dreptul de proprietate asubra bunului imobil.
b) Ca orice alt tip de credit creditul ipotecar la fel are dobinda sa pe care banca o stabileste si
este inclus in plata care este achitata lunar. Pentru c acest tip de credit este de lung durat,
rata nominal a dobnzii este flotant. Acest credit este dezavantajat prin faptul c bncile au
dreptul s modifice rata dobnzii pentru utilizarea creditului n funcie de rata de refinanare
a BNM, de rata inflaiei, de rata dobnzii interbancare Euribor/Libor sau de evoluiile pieii.
c)La prima vedere creditele ipotecare devin foarte atractive pentru clienii ce doresc s
devin proprietarii unei locuine proprii, ns realitatea este cu totul altceva. Aceste credite
au o mulime de comisioane i costuri suplimentare ascunse ce genereaz costuri
adugtoare. n comparaie cu celelalte credite oferite de ctre bncile comerciale, creditele
imobiliare au cea mai mic rat a dobnzii. nainte s v hotr i s apela i la acest credit
gndii-v de 10 ori pentru c n medie costul creditul ipotecar n Republica Moldova ajunge
pn la 232% din suma mprumutat, Fii ateni la fiecare dintre ele, informai-v, consultaiv cu ofierii de creditare la banca unde vrei s achiziionai creditul i nu uitai c odat ce

ai semnat contractul de credit vei fi nevoit s scoatei bani din buzunar pentru o perioad
ndelungat.
d)Inca un dezavantaj la creditele ipotecare sunt ca majoritatea creditelor se ofera in valuta
strainaaici putem spune ca este putin si un plus ca locuinta pe care o procuram la fel achitam
lunar in valuta straina dar aici trebue sa atragem atentie la una ca de ex luind un credit
imobiliar in valuta straina cu un curs la euro sau dolar azi nestiind ce curs va fi in ziua de
mine cum de ex sa intimplat acuma in R.M multi oameni au luat credit cu un curs dar cind sa
intoarca inapoi nu destul ca trebue sa intoarca banii imprumutati plus dobinda bancara ci si
la cursul valutar au pierdut o gramada de banii. Astfel noi trebue sa atragem atentia ca
majoritatea locuitorilor R.M salariul il primesc in valuta nationala in lei nu in euro si nici
dolari.
Astfel inainte de a incheea un credit ipotecar credca ar trebui in primul si in primul rind de a
analiza toate avantajele si dezavantajele pe care le are un credit imobiliar si a ne gindi bine
vom putea face noi fata acestui credit sau nu.cum se zice in popor de zece ori masoara si
odata taie.

2.Piata primara a imobilului din mun.Chisinau

Ca sa apeleze la creditele ipotecare ii determina pe multi moldoveni din cauza preturilor
mari la locuinte. Fiecare se gindeste ca luind un credit ipotecar este mai accesibil da poate
dar in urma calculelor taxelor si comisioanelor care nu prea le observam si de care nu sunt
informati de catre banci dar si de ratele care se modifica periodic pe durata creditarii. Desi
ratele unui credit variaza intre 12 si 18 la suta dupa calcularea comisioanelor pot depasi 25%
din suma imprumutata.Acestea sunt din cauza ca piata ipotecara este slab dezvoltata si
veniturile mici ale populatiei.
Inflatia inalta in comparative cu alte tari si modul de finantare a creditelor si in general
situatia economica a Republicii Moldova sunt factorii care influenteaza costurile creditelor
ipotecare.
Creditele pe termen lung sunt solicitate mai des iar acestea sunt acordate de banci din
mijloacele atrase de bancafie de la imprumuturi de la alte banci fie de pe piata de capital. Si
deoarece bancile noastre nu dispun de lichiditati suficiente pentru a se proteja de anumite
riscuri deaceea si rata dobinzii este mare. Si deaceea inainte de a incheea un contract se

recomanda solicitantilor de credite sa citeasca cu atentie toate vrevederile care sunt indicate
in el. Astfel persoanele care imprumuta trebue sa fie foarte atente.
Analizind piata primara a imobilului din mun.Chisinau pe anul 2014 pot spune ca criza nu
ea afectat pe oameni pentru a ridica constructii noi.
Repartizarea constructiilor noi pe sectoare or.Chisinau, anul 2014
Total

Total

antreprenori obiecte
89
184

Dupa

Centr

Ciocan

sector
Numarul

Buiucani Riscani

Botanic

Suburbii

47

26

23

28

37

23

26

14

13

15

20

12

de
obiecte
Ponderea
,%

Reprezentarea constructiilor noi dupa sectoare mun.Chisinau 2014

Centru

Ciocana

Buiucani Riscani Botanica

Suburbii

13%
26%
20%
14%
15%

13%

Dupa cum observam cele mai multe constructii sau inregistrat in raionul Centru cu 47 de
obiecte mai apoi locul 2 ii revine raionul Botanica cu 37 de obiecte, pe al 3 loc se claseaza
raionul Riscani cu 28 de constructii dupa acre vine ciocana cu 26 constructii si cele mai
putine constructii sunt inregistrate in sectorul Buiucani si Suburbiilor mun.Chisinau au cite
13 constructii.
Sectorul centru este si a fost un sector cu multe constructii noi deoarece in acest sector sunt
atit cladiri rezidentiale cit si oficii locuri pentru odihna, cafenele, hotele si altele.Multe
personae prefer acest sector al mun.Chisinau numai dintro singura cauza ca aici este mai
aproape de locul de munca si nu trebue in fiecare dimineata sa se trezeasca mai degraba
pentru a reusi la munca prin ambuteeaje. Dar unii din locuitori locuind dj de mai mult timp
aici ei dj nu mai prefer atit de mult acest sector ei isi doresc o locuinta undeva in suburbia
sau intr-un raion mai verde si mai linistit. Si dupa cite vedem sectorul Botanica pe care multe
personae il prefera fiind un sector linistit si cel mai verde sector deoarece el este renumit prin
parcurile sale mari si frumoase ca Gradina Botanica si Valea Trandafirilor si citeva
parcuri mai mici. De ce spun ca multi prefer acest sector din cauza ca este al 2 pe lista dupa

sectorul centru cu 37 de constructii astfel nefiind cererea in acest sector nu era sa se plaseze
pe locul 2 in aceasta lista.
Pentru a vedea care este diferenta din totalul constructiilor din anul 2014 si 2013 am facut si
o analiza a constructiilor la piata primara pe anul 2013.

Total

Total

Dupa

antreprenori
69

obiecte
142

sector
Numarul

Riscani

Centru

Ciocan

Botanic

Buiucan

Suburbii

16

38

23

21

21

23

11

27

16

15

15

16

de
obiecte
Ponderea
,%

Bibliografie
1) Albu Ion analiza factoriala de piata a imobilului residential 2007
2) Rojco A- problemele formarii in Moldova a sistemului caselor de
imprumut si a economiei pentru constructive 2004
3) Gutu A- experienta imprumuturilor collective
4) Elena Mocanu-Garantarea executarii obligatiilor prin ipoteca 2001
5) Economie si sociologie 2009 (revista)
6) Piata financiara 2006 (revista)
7) Tribuna economica 2006 (revista)
8) Profit om de afaceri (revista)
9) Tribuna economica 2009 (revista)
10) Economia ASEM 2010 (revista)
11) Finante publice si contabilitate 2005 (revista)
12) Finante publice si contabilitate 2004 (revista)
13) Informativ de sinteza 2004 (revista)
14) Buzu olga- Evaluarea BI 2003
15) Revista noi 2015
16) Mariana Bejenaru Analiza pietii imobiliare 2009
17) Gheorghe Badescu- Analiza investitiilor imobiliare 2009
18) Angela Binzari-Conferinta Stiintifica Internationala-Aspectele
Legislative privind contractarea unui credit ipotecar 29-30 octombrie
2008 Chisinau
19) Angela binzari- Conferinta Stiintifica Internationala- Standartizarea
procedurilor de creditare ipotecara 23-24 ocombrie 2009 Chisinau
20) Stiinte Economice Analele Universitatii din Craiova 2007
21) Revista Nationala de Drept-august 2011
22) Revista Nationala de Drept-ianuarie 2012
23) Simpozionul Internationala al tinerilor cercetatori vol 1 (19-20 aprilie
2007)
24) Revista Nationala de drept 2001mai