Sunteți pe pagina 1din 5

UNIVERSITATEA TEHNIC GH.

ASACHI IAI
FACULTATEA TEXTILE-PIELRIE I MANAGEMENT
INDUSTRIAL
Departament Inginerie i management
MASTER: Managementul i administrarea afacerilor
An I, sem. I

DREPTUL AFECERILOR
proiect

Contract de imprumut cu garantie imobiliara (ipoteca)


CAR Moldova IFN-Studiu de caz

Stamate Larisa

Casa de Ajutor Reciproc, denumit prescurtat C.A.R., este o asociaie far scop
patrimonial, organizat pe baza liberului consimmt al salariailor, n vederea sprijinirii i
intrajutorarii financiare a membrilor sai.
Casa de Ajutor Reciproc "Moldova" este persoana juridic si a dobandit aceasta calitate
prin sentina civila nr. 17 AJ din 11.12.2003 a judecatoriei Roman.Obiectivul de activitate al
Casei de Ajutor Reciproc l constituie acordarea de imprumuturi membrilor si, cu dobanda care
se reintoarce la fondul social al acestora, dupa deducerea cheltuielilor si constituirea fondurilor
statutare.Principalul tip de credit acordat de CAR Moldova este cel cu garantie
imobiliara(ipoteca) din simplul motiv ca acesta prezinta o siguran sporit n rambursarea
creditelor acordate i in recuperarea acestora de la creditori.
Prin intermediul unui contract de imprumut cu garantie imobiliar (ipoteca) una din par i
numit Creditor, imprumuta o suma de bani celeilalte parti numit Debitor, cu obligaia
acesteia din urm de a o restitui la termenul scadent i garantnd obligatia prin instituirea unei
ipoteci convenionale asupra unui bun imobil, n favoarea Creditorului. Contractul este intocmit
complex, la unele articole cu variante de opiune, urmnd ca parile sa l adapteze de la caz la
caz.
Creditele ipotecare, la CAR Moldova, se acord pe o perioad cuprins intre 6 luni i 5
ani cu valori cuprinse ntre 5000 Ron i 50 000 Ron; creditele acordate sunt direct proportional
cu valoarea bunului ipotecat al crui valoare trebuie sa fie cel puin cu 140% mai mare dect
creditul acodat. Garantarea prin ipoteca consta n aceea ca, daca la scadenta, debitorul nu achita
contravaloarea creditelor primite, a caror plat a fost garantat printr-un imobil din propriul
patrimoniu, creditorul poate solicita vnzarea imobilului pentru ca din suma obtinuta sa-si
acopere creanta.
Ipotec este un drept real acesoriu care are ca obiect un bun imobil a debitorului sau al
altei persoane, far deposedare, care confer creditorului ipotecar dreptul de a urmri imobilul n
stapnirea oricui s-ar afla si de a fi platit cu prioritate faa de ceilali creditori din pretul acelui
bun. Mai mult, ipoteca este o garantie real, imobiliar, constnd dintr-un drept real accesoriu
asupra unui imobil al debitorului (Codul Civil, art. 1746-181). Utilizarea tot mai vast a
creditelor cu ipotec are la baz avantajul c este o procedur simpl cu acces rapid la
garantare, ceea ce o face atractiv pentru bncile ale caror debitori nu ntrunesc anumite cerinte
privind solvabilitatea.
n practic international, ipoteca reprezint o garanie pentru creditor, numai dac aceasta
ntruneste anumite cerine:
1) valoarea bunului ipotecat este cel putin egal cu valoarea creantei ;de obicei se prefer bunuri
cu o valoare mai mare (110 130 %) faa de creditul acordat, deoarece asupra unui bun se pot
institui mai multe ipoteci;
2) bunul ipotecat sa-i pastreze valoarea n timp mai ales n situaia creditelor pe termen mediu i
lung (3 8 ani). Bunul ipotecat trebuie sa fie asigurat la o societate de asigurri, iar poli a de
asigurare sa fie emis la ordinul beneficiarului ipotecii. n cazul n care apar evenimente
2

neprevzute (incendiu, inundaii, cataclisme etc.), care pot duce la disparitia bunului sau la
diminuarea valorii lui, beneficiarul ipotecii si n acelasi timp al poli ei de asigurare si va putea
recupera creana;
3) ipoteca sa fie de rangul I prioritatea rangului se determin prin prioritatea datei la care a fost
nscris ipoteca. Astfel, n caz de executare silit, creditorii ipotecari sunt prefera i creditorilor
chirografari, iar cei de rangul I creditorilor cu inscripii ulterioare. Inscripiile purtnd aceeai
data au acelasi rang fiind pltite proportional cu valoarea creanelor.
4) cunoasterea legislatiei n materie din ara n care este situat imobilul ipotecat pentru a nu se
nclca regulile de procedur;
5) bunul ipotecat sa reprezinte o valoare liber utilizabil de catre beneficiar, n sensul c acesta s
nu ntmpine obstructii legale n ceea ce privete recuperarea fondurilor determinate de schimbul
valutar si de transferul valutar al sumelor n strainatate. Aceste riscuri pot fi prevenite prin
obtinerea unei garanii din partea unui tert aflat n exteriorul tarii importatorului, prin obtinerea
unei garantii de transfer valutar, emisa de autoritatea nsarcinata cu controlul transferurilor
externe sau de un garant autorizat de aceasta sau prin vnzarea disponibilitatilor n moneda
locala unei firme straine interesata n obtinerea de acestei monede.
In cardul institutiei financiare nonbancare-CAR Moldova, se accept acordarea unui
imprumut si ipoteca reprezinta o garantie pentru creditor, numai daca aceasta ntruneste anumite
cerinte:
1) valoarea bunului ipotecat este mai mare cu cel putin 140 % fata de creditul acordat;in cazul in
care valoarea bunului ipotecat este mai mica decat 140% , se accepta acordarea imprumutului
doar cu unul sau 2 giranti care sa garanteze cu veniturile si bunurile prezente si viitoare pe care
acestia le au sau le vor obtine.
2) bunul ipotecat sa-si pastreze valoarea n timp mai ales n situatia creditelor pe termen mediu
(<5 ani).In acest caz se analizeaz cu atentie zona in care se afl bunul ipotecat, atractivitatea
pentru cumparare a acestuia si alte posibile avantaje;
3) ipoteca sa fie de rangul I prioritatea rangului se determin prin prioritatea datei la care a fost
nscrisa ipoteca;

Garantarea imprumutului la C.A.R


Imprumutul si dobnda aferent sunt garantate de imprumutat prin :

-veniturile realizate sub orice form, cu bunurile mobile si immobile prezente si viitoare ;
-fondul social;
-giranti;
-garantii reale constituite inainte de acordarea imprumutului ;
Imprumutatul se oblig s nu instrineze sau sa nu foloseasc garan iile pentru garantarea
oricarei obligaii catre o societate bancar sau alt C A R pana la rambursarea integral a tuturor
sumelor rezultate din contractul de imprumut .
Drepturi si obligatii rezultate din contractual de imprumut
Imprumutatul se oblig:
-sa restituie imprumutul si dobnzile calculate la termenele convenite ;
-sa comunice in termen de 5 zile orice schimbare intervenit privind locul de munc , telefonul si
actul de identitate;
-sa restituie cheltuielile efectuate pentru recuperarea imprumutului , si dobnzile neachitate la
scadent ;
-s asigure bunurile aduse drept garanii la o societate de asigurri .
C A R are dreptul :
-s incaseze de la imprumutat dobnzile aferente imprumutului acordat in cuantumuri i
termenele stabilite in contract ;
-s incaseze dobanzile i ratele restante scadente din fondul social fara nici o alt formalitate si
far dreptul acestuia.
CAR isi rezerv dreptul de gaj general conform art.2324 din Codul Civil asupra bunurilor mobile
i imobile prezente si viitoare aflate in patrimonial imprumutatului i al girantilor .
n caz de intarziere la plata ratei cu mai mult de 60 de zile creditorul are dreptul de a opta intre a
cere executarea silita a obligatiilor contractuale sau de a rezilia contractual printr-o adres scris
far preaviz sau alt formalitate. Atat in caz de executare silit cat i in cazul rezilierii
contractului intreaga suma imprumutata devine scadenta anticipat.Dobanda se va percepe
conform graficului de rambursare .Executarea silit se va face prin valorificarea garantiilor
asiguratorii i a ipotecii aflate n proprietatea imprumutatului i /sau a giranilor .Dobanzile i
penalitatile de intarziere se vor percepe la zi fiind actualizate pana la data platii integrale a
debitului .Rezilierea actioneaza de deplin drept fara a fi necesar acordul imprumutatului si fara
orice alt formalitate prealabila .La data rezilieri contractului obligatiile de plat devin exigibile .
4

C A R v-a proceda la recuperarea imprumuturilor si a dobanzilor numai dup instiintarea n scris


a beneficiarilor si a girantilor . Beneficiarul consimte , in situatie de executare silita , sechestrarea
bunurilor aduse drept garantia imprumutului si valorificarea acestora de catre C A R se v-a face
pe orice cale sau prin intrarea in posesia C A R in schimbul creantei sale .
In cazul in care debitorul nu-si indeplineste toate obligaiile prevazute n contractual de
imprumut, se trece la executarea silita a acestora. Aceast actiune are n vizor recuperarea
creanei prin vanzarea bunului ipotecat.Totodata, creditorul are drept de executare si asupra
bunurilor imobile si a accesoriilor reputate imobile care sunt proprietatea debitorului su dar si al
uzufructului ce are debitorul asupra bunurilor de aceeasi natur.In cazul in care valoarea bunului
ipotecat nu acopera valoarea debitului, potrivit Codului Civil,Art 1828, se trece la urmarire
tuturor bunurilor pe care imprumutatul le deine. In acelasi timp, din puct de vedere juridic,
vnzarea silit a imobilelor nu poate fi provocat si urmrit dect n virtutea unui titlu autentic
si executoriu pentru o datorie cert si lichid.Dac datoria consist n sume nelichidate,
urmririle sunt valabile, dar adjudecarea nu se va putea face dect dup lichidare.In acelasi timp,
din puct de vedere juridic,
Cu toate acestea exist ntotdeauna riscul legat de greutatea transformarii bunului ipotecat
n fonduri lichide constnd n gasirea ntr-un timp ct mai scurt a unui cumparator pentru bunul
ipotecat dispus s ofere un pre corespunzator valorii bunului. Decealalta parte, n condiiile
crizei economice actuale, tot mai multi debitori se afla in imposibilitatea de a-si mai recupera
creantele prin vanzarea ipotecilor din simplul motiv ca valoarea bunurilor imobiliare a sczut cu
aproximativ 50% de la inceputul crizei in 2009 si pana in present.n acest caz, masurile de
precautie enumerate mai sus nu sunt suficiente, de aceea se incearc cautarea unor soluii viabile
care s diminueze riscul de nerambursare a creditelor.
In anul 2012 CAR a executat silit 10 debitori prin vnzarea bunurilor imobile ipotecate,
bunuri care au fost estimate cu o valoare de cel putin 50% mai mare fa de valarea
imprumutului in momentul semnrii contractului. Prin urmare, in urma crizei economice
valoarea ipotecilor a sczut cu aproximativ 50% ceea ce a dus la o pierdere de aproximativ 15
000 de euro.

S-ar putea să vă placă și