Sunteți pe pagina 1din 16

EVALUAREA ECONOMIC A

RESURSELOR FUNCIARE AGRICOLE


Evaluarea economic a terenurilor agricole reprezint o condiie esenial i obligatorie pentru
organizarea i valorificarea superioar a pmntului n vederea realizrii obiectivului principal al
politicii funciare actuale i anume realizarea unor structuri eficiente ale exploataiilor agricole din
Romnia.
I. Importana pmntului n agricultur:
Pmntul constituie suport al activitii din agricultur;
Pmntul reprezint elementul determinant al capitalului agricol;
Pmntul este element important al proprietii:
Terenul agricol deine 2/3 din fondul funciar total al rii;
Prin exploatarea pmntului se asigur securitatea agroalimentar a populaiei ;
Eficiena economic a pmntului determinat de legturile indisolubile care se stabilesc ntre
pmnt proprietate exploatare.
II. Scopul evalurii economice a resurselor funciare agricole:
La nivel microeconomic:
cele mai frecvente situaii cnd se realizeaz estimarea valorii terenurilor agricole sunt: vnzare
cumprare, comasri de terenuri, mprumuturi cu ipotec, intrare sau ieire din indiviziune,
succesiune, arendare, acionariat
n urma stabilirii valorii terenurilor agricole va fi posibil includerea acestora n patrimoniul
unitilor agricole
La nivel macroeconomic:
va fi posibil includerea valorii terenurilor agricole n avuia naional
stabilirea valorii terenurilor agricole va reprezenta baz de orientare a politicilor agricole
(stabilirea impozitului funciar, acordarea de subvenii productorilor agricoli)
va constitui principala orientare n stabilirea preului de vnzare cumprare a pmntului pe
piaa funciar
III. Metodologia utilizat pentru evaluarea economic a terenurilor agricole
Valoarea terenului se va determina pe cele 5 categorii de folosin: arabil, puni, fnee, vii,
livezi, precum i pe zone de favorabilitate stabilite prin studii de specialitate realizate de Institutul de
Cercetri Pedologice i Agrochimice.

Astfel, terenul agricol din Romnia este mprit n 5 zone agropedoclimatice dup cum
urmeaz:
zona I: Constana, Brila, Ialomia, Ilfov, Giurgiu, Clrai, Teleorman, Olt, Dolj, Mehedini;
zona II: Tulcea, Galai, Vrancea, Buzu, Prahova, Satu-Mare, Bihor, Arad, Timi;
zona III: Botoani, Suceava, Neam, Iai, Vaslui, Bacu, Dmbovia, Arge;
zona IV: Cluj, Mure, Alba, Sibiu, Hunedoara, Braov, Covasna
zona V: Maramure, Slaj, Bistria-Nsud, Harghita, Vlcea, Gorj, Cara-Severin;
n stabilirea valorii economice a terenurilor agricole nu se va avea n vedere diferenele
rezultate din raporturile de proprietate i de dimensiunile exploataiilor agricole.
Aplicaiile din cadrul acestei lucrri se vor realiza pe baza metodei capitalizrii rentei
(arendei), care este considerat una din metodele clasice, principale de determinare a preului
pmntului. Conform acestei metode, formula de determinare a valorii terenului agricol este:
Valoarea terenului =

renta (arenda)
dobnda

100

Renta (arenda) contribuia valoric a capitalului funciar la realizarea profitului brut.


Renta a fost substituit cu arenda, deoarece prima este considerat o noiune economic
abstract imposibil de determinat n activitatea practic.
Arenda reprezint suma de bani pe care arendaul o pltete proprietarului de teren agricol,
pentru obinerea dreptului de folosin asupra terenului agricol. Se calculeaz ca procent din valoarea
produciei obinute.
n cadrul lucrrii aplicative, arenda a fost stabilit la 10% din valoarea produciei agricole la
unitatea de suprafa. Evident, valoarea ponderal a arendei n venitul net este mult mai mare, aspect
care susine substituirea rentei funciare cu arenda.
Dobnda care a fost stabilit la 5%, aceasta fiind substituit din punct de vedere metodologic
coeficientului de capitalizare.
Trebuie fcut precizarea c dobnda a fost dimensionat n exemplul nostru pentru situaia
cnd economia Romniei va funciona n condiii de normalitate, iar procesul inflaionist nu se va
manifesta, sau se va manifesta ntr-o msur foarte mic.
Etapele metodologice:
1. Calcularea arendei pe cele 5 zone agropedoclimatice
(tabele 1.11.5), pe baza:

Determinrii profitului la unitatea de suprafa pe baza produciilor medii, costurilor i

preurilor nregistrate pentru fiecare cultur;

Determinrii profitului la hectarul virtual, ca produs ntre profitul obinut pentru fiecare

cultur i ponderea n zon a respectivelor culturi;

Determinrii arendei, 10% din valoarea produciei agricole la unitatea de suprafa;

Determinrii prii din profit (exprimat procentual) ce revine proprietarului la un nivel al

arendei de 10%.
Astfel, n zona I la un nivel al arendei de 10%, peste 35% din profitul la hectarul virtual va
trebui s revin proprietarului. Situaie echitabil, n cazul n care considerm arendaul ca factor
dinamic n vederea unei exploatri mult mai eficiente a pmntului, iar arendarea ca un mijloc de
obinere a unor structuri de exploatare eficiente.
2. Calcularea valorii economice a terenurilor agricole
(tabele 1.6, 1.9 - 1.13):

Determinarea valorii economice orientative a unui hectar de teren arabil, va fi calculat pe

cele 5 zone agropedoclimatice, ca raport ntre arenda determinat anterior i dobnda stabilit la un
nivel de 5%.
Valoarea economic a terenului =

renta (arenda)
dobnda

100

Determinarea valorii economice pentru un hectar: puni, fnee, vii, livezi, pe cele 5 zone

agropedoclimatice, care va fi obinut prin aplicarea coeficienilor de echivalen ntre celelalte


categorii de folosin agricol i terenul arabil (tabel 1.8) la valoarea economic orientativ a unui
hectar de teren arabil.
3. Calcularea valorii de patrimoniu a terenurilor agricole
(tabele 1.9 - 1.14):

Determinarea valorii de patrimoniu a terenurilor ocupate cu fiecare categorie de folosin

agricol (arabil, puni, fnee, vii, livezi) pe cele 5 zone agropedoclimatice, pe baza valorii
economice determinate anterior i a suprafeei deinute de fiecare categorie de folosin pe cele 5 zone
agropedoclimatice (tabel 1.7);

Determinarea valorii de patrimoniu a terenurilor agricole pe cele 5 zone agropedoclimatice i

pe total ar, ca parte component a avuiei naionale.

IV. Rezultate obinute

Tabel nr.1
Arenda n zona I agropedoclimatic

Cultura

Ponderea
Producia
n zon
%

Gru
Orz
Porumb
Soia
Fl. soarelui
Sf. zahr
Cartofi
Legume
Plante de nutre
TOTAL

Kg / ha

Cost

Pre

Lei / Kg

Lei / Kg

17,5
9,4
36,4
4,5
7,9
2,8
0,8
3,4
17,3
100

5000
5500
6000
2500
2500
35000
25000
30000
33000
-

0,350
0,313
0,324
0,979
0,760
0,080
0,330
0,606
0,060
-

0,62
0,56
0,5
1,28
1,1
0,14
0,5
0,74
0,08
-

Profit
Lei / Kg
6=3x(5-4)

1350
1375
1080
775
850
2100
4250
4200
660
-

Profit la ha
virtual
Lei / ha
7=6x2

23625
12925
39312
3487,5
6715
5880
3400
14280
11418
121042,5

Revine proprietarului
(10% arenda)
Kg / ha
8= 3 x 10%

500
550
600
250
250
3500
2500
3000
3300

Lei / ha.
9=8x5

310
308
300
320
275
490
1250
2220
264
-

Lei / ha
virtual
10=9x2

5425
2895,2
10920
1440
2172,5
1372
1000
7548
4567,2
37339,9

Tabel nr. 2
Arenda n zona II agropedoclimatic

Cultura
1

Gru
Orz
Porumb
Soia
Fl. soarelui
Sf. zahr
Cartofi
Legume
Plante de nutre
TOTAL

Ponderea n
Producia
zon

Cost

Pre

Profit

Profit la ha
virtual

Kg / ha

Lei / Kg

Lei / Kg

Lei / Kg

Lei / ha

6=3x(5-4)

7=6x2

18,3
8,7
39,9
3,7
5,1
2,9
1,3
2,5
17,5
100

4000
4500
5000
2000
1600
30000
23000
30000
33000
-

0,351
0,328
0,324
0,979
0,827
0,081
0,330
0,606
0,060
-

0,62
0,56
0,5
1,28
1,1
0,14
0,5
0,74
0,08
-

1080
1080
900
620
448
1800
3910
4200
660
-

19764
9396
35910
2294
2284,8
5220
5083
10500
11550
102001,8

Revine proprietarului
(10% arenda)
Kg / ha
8= 3 x 10%

400
450
500
200
160
3000
2300
3000
3300
-

Lei / ha.

Lei / ha
virtual

9=8x5

10=9x2

248
252
250
256
176
420
1150
2220
264
-

4538,4
2192,4
9975
947,2
897,6
1218
1495
5550
4620
31433,6

Tabel nr. 3
Arenda n zona III agropedoclimatic

Cultura
1

Ponderea n
Producia
zon

Cost

Pre

Profit

Profit la ha
virtual

Kg / ha

Lei / Kg

Lei / Kg

Lei / Kg

Lei / ha

6=3x(5-4)

7=6x2

Revine proprietarului
(10% arenda)
Kg / ha
8= 3 x 10%

Lei / ha.

Lei / ha
virtual

9=8x5

10=9x2

Gru
Orz
Porumb
Soia
Fl. soarelui
Sf. zahr
Cartofi
Legume
Plante de nutre
TOTAL

21
9,3
34,8
2,4
4,8
2,7
4,4
1,9
18,7
100

3500
4000
4000
1500
1200
24000
20000
30000
33000
-

0,348
0,328
0,329
0,979
0,931
0,091
0,361
0,606
0,060
-

0,62
0,56
0,5
1,28
1,1
0,14
0,5
0,74
0,08
-

980
960
720
465
204
1200
2800
4200
660
-

20580
8928
25056
1116
979,2
3240
12320
7980
12342
92541,2

350
400
400
150
120
2400
2000
3000
3300
-

217
224
200
192
132
336
1000
2220
264
-

4557
2083,2
6960
460,8
633,6
907,2
4400
4218
4936,8
29156,6

Tabel nr.4
Arenda n zona IV agropedoclimatic

Cultura
1

Gru
Orz
Porumb
Soia
Fl. soarelui

Ponderea n
Producia
zon

Cost

Pre

Profit

Profit la ha
virtual

Kg / ha

Lei / Kg

Lei / Kg

Lei / Kg

Lei / ha

6=3x(5-4)

7=6x2

24
13,1
27,8
-

2500
3500
3500
-

0,395
0,363
0,368
-

0,600
0,540
0,480
-

525
630
420

12600
8253
11676

Revine proprietarului
(10% arenda)
Kg / ha
8= 3 x 10%

250
350
350

Lei / ha.
9=8x5

150
189
168

Lei / ha
virtual
10=9x2

3600
2475,9
4670,4

Sf. zahr
Cartofi
Legume
Plante de nutre
TOTAL

3,9
6,8
2,1
22,3
100

22000
19000
45000
33000
-

0,090
0,361
0,178
0,060
-

0,120
0,480
0,210
0,066
-

660
2280
1800
198
-

2574
15504
3780
4415,4
58802,4

2200
1900
4500
3300
-

264
912
945
198
-

1029,6
6201,6
1984,5
4415,4
24377,4

Tabel nr. 5
Arenda n zona V agropedoclimatic

Cultura

Ponderea n
Producia
zon
%

Gru
Orz
Porumb
Soia
Fl. soarelui
Sf. zahr
Cartofi
Legume

Kg / ha

23,7
9,8
32,1
1,1
5,8
2,4

2100
2500
3000
20000
19000
45000

Cost

Pre

Profit

Profit la ha
virtual

Lei / Kg

Lei / Kg

Lei / Kg

Lei / ha

6=3x(5-4)

7=6x2

0,395
0,363
0,368
0,101
0,361
0,178

0,62
0,56
0,5
0,14
0,5
0,23

Revine proprietarului
(10% arenda)
Kg / ha
8= 3 x 10%

Lei / ha.

Lei / ha
virtual

9=8x5

10=9x2

483
500
420

11447,1
4900
13482

210
250
300

130,2
140
150

3085,74
1372
4815

800
2660
2700

880
15428
6480

2000
1900
4500

280
950
1035

308
5510
2484

Plante de nutre
TOTAL

25,1
100

33000
-

0,060
-

0,08
-

660

16566
69183,1

3300
-

264
-

6626,4
24201,14

Tabel nr. 6
Valoarea economic a hectarului de teren arabil
pe zone agropedoclimatice
Arenda

Dobnda

Valoarea ha de teren arabil

Lei / ha

lei

4=2:3

37339,9

7467,98

II

31433,6

6286,72

III

29156,6

5831,32

IV

24377,4

4875,48

24201,14

4840,22

ZONA

Tabel nr. 7
Coeficieni de echivalen n arabil a celorlalte categorii de folosin
pe cele 5 zone agropedoclimatice

ZONA

COEFICIENI DE ECHIVALEN
PUNI

FNEE

VII

LIVEZI

0,4

0,5

1,5

1,0

II

0,4

0,5

3,0

2,5

III

0,6

0,6

2,5

3,5

IV

1,0

1,0

1,2

3,0

1,0

1,0

2,0

3,0

Tabel nr. 8
Structura fondului funciar agricol pe zone agropedoclimatice
Total agricol

Arabil

Puni

Fnee

Vii

Livezi

Ha

ha

ha

ha

Ha

ha

3964865

3454551

384190

15726

103391

43007

II

3687875

2535877

755353

218475

107480

70690

III

2703759

1692962

646427

254233

46806

63331

IV

2298923

950047

830455

486131

13468

28822

2133308

715514

811247

523996

17826

64725

TOTAL

14788730

9348951

3427672

1498561

288971

270575

Zona

Tabel nr. 9
Valoarea economic i de patrimoniu a terenurilor arabile
ZON
1
I
II
III
IV
V
TOTAL

Valoarea economic a ha
arabil
Lei/ha
2
7467,98
6286,72
5831,32
4875,48
4840,22

Suprafaa

Valoarea de patrimoniu

ha
3
3454551
2535877
1692962
940047
715514

Milioane lei
4=2x3
25.798.517.776,9
15.942.348.653,4
9.872.203.169,84
4.583.180.347,56
3.463.245.173,08

9348951

59.659.495.120,7

Tabel nr. 10
Valoarea economic i de patrimoniu a terenurilor ocupate cu puni

1
I
II
III
IV
V

lei / ha
2
7467,98
6286,72
5831,32
4875,48
4840,22

Coeficient
de
echivalen
3
0,4
0,4
0,6
1,0
1,0

Val. ec. a ha de
pune
lei / ha
4=2x3
2987,19
2514.68
3498,79
4875,48
4840,22

Suprafaa
cu pune
ha
5
384190
755353
646427
830455
811247

TOTAL

3427672

Zona

Val. ec. a ha arabil

Valoare de patrimoniu
mil. Lei
6=4x5
4.048.866.743,4
1.899.471.082,04
2.261.712.323,33
4.048.866.743,4
3.926.613.954,34
16.185.530.846,4

Tabel nr. 11
Valoarea economic i de patrimoniu a terenurilor ocupate cu fnee

3
0,5

lei / ha
4=2x3
3733,99

Suprafaa
cu fnee
ha
5
15726

6286,72

0,5

3143,36

218475

686.745.576

III

5831,32

0,6

3498,79

254233

889.507.878,07

IV

4875,48

1,0

4875,48

486131

2.370.121.967,88

4840,22

1,0

4840,22

523996

2.536.255.919,12

TOTAL

1498561

6.541.352.067,81

lei / ha

Coeficient
de
echivalen

1
I

2
7467,98

II

Zona

Val. ec. a ha arabil

Val. ec. a ha de fnee

Valoarea de patrimoniu
mil. lei
6=4x5
58.720.726,74

Tabel nr.12
Valoarea economic i de patrimoniu a terenurilor ocupate cu vii

Zona
1
I

Val. ec. a ha arabil


lei / ha
2

Coeficient
de
echivalen

Val. ec. a ha de vii

Suprafaa
cu vii

Valoarea de patrimoniu

lei / ha

ha

mil. Lei

3
1,5

4=2x3

5
103391

6=4x5

II

3,0

107480

III

2,5

46806

IV

1,2

13468

2,0

17826

TOTAL

288971

Tabel nr. 13
Valoarea economic i de patrimoniu a terenurilor ocupate cu livezi

Zona
1
I

Val. ec. a ha arabil


lei / ha
2

Coeficient
de
echivalen
3
1,0

Val. ec. a ha de livezi


lei / ha
4=2x3

Suprafa
a cu livezi
ha
5
43007

II

2,5

70690

III

3,5

63331

IV

3,0

28822

3,0

64725

TOTAL

270575

Valoarea de patrimoniu
mil. lei
6=4x5

Tabel nr. 14
Valoarea de patrimoniu a terenurilor agricole
pe zone agropedoclimatice
ZONA
I
II
III
IV
V
TOTAL

VALOAREA DE PATRIMONIU
Milioane lei