Sunteți pe pagina 1din 7

Limitele ale dreptului de proprietate

Limitele exercitrii dreptului de proprietate pot fi materiale sau juridice.


Limitele materiale, n cazul bunurilor corporale, constau n limitele fizice ale
bunului. n cazul terenurilor, de pild, proprietarul i poate exercita atributele
dreptului su pe toat suprafaa terenului, inclusiv deasupra acestuia (pn la limita
inferioar a spaiului aerian, care este obiect al dreptului de proprietate public), i
n subsol, cu meniunile c, potrivit Constituiei, bogiile subsolului fac obiectul
exclusiv al proprietii publice i c subsolul poate fi utilizat pentru efectuarea de
lucrri de interes general, sub condiia ns a despgubirii proprietarului.
Limitele juridice se stabilesc fie prin lege, fie de ctre o instan
judectoreasc, fie de ctre proprietar, printr-un act juridic ncheiat de acesta. Ele
sunt o modalitate de limitare a exerciiului absolut al dreptului de proprietate ntrun mod care s concilieze interesul particular al proprietarului cu cel general sau cu
interesele altor particulari.
Exemple de astfel de limitri juridice (care sunt de regul prezentate sub forma
dreptului de servitute(Dreptul de servitute este un drept real imobiliar, accesoriu,
perpetuu i indivizibil care dezmembreaz proprietatea, conferind titularului su
anumite prerogative strict limitate asupra lucrului altuia.) sunt: obligaia de
ngrdire a caselor, curilor i grdinilor, obligaia de a respecta o distan minim
fa de proprietatea vecin n cazul realizrii de plantaii sau construcii, dreptul de
trecere pe proprietate vecin n cazul lipsei unui drum de acces la drumul public
etc.
Alte limitri juridice aduse exerciiului dreptului de proprietate sunt
reglementrile care in de disciplina n construcii, regimul terenurilor forestiere i
agricole, posibilitatea aplicrii, n anumite condiii a unor msuri de rechiziie,
expropriere sau confiscare a bunurilor etc.

1. Limitri care privesc exerciiul atributului de dispoziie juridic. n aceast


categorie o parte a doctrinei a inclus bunurile inalienabile definitiv sau temporar,
precum i cele alienabile condiionat, pe de o parte, i bunurile aflate n circuitul
civil n condiii restrictive, pe de alt parte.
Nerespectarea dispoziiilor legale privind inalienabilitatea total, parial sau
condiionat a bunurilor antreneaz nulitatea actului (de regul, nulitatea absolut).
2. Limitri ale dreptului de proprietate izvorte din raporturile de vecintate.
A. Raporturi de vecintate cu caracter de drepturi reale. Codul civil
reglementeaz aceste raporturi n materia servituilor, fiind vorba despre servituile
naturale (art. 578-585 C.civ.) i servituile legale (art. 586-619 C.civ.).
B. Raporturi de vecintate care constituie sarcini reale. Obligaiile reale de a
face sau obligaiile propter rem sunt situate la limita dintre drepturile reale i
drepturile de crean. Ele pot rezulta din lege sau din voina prilor i se transmit o
dat cu transmiterea bunului respectiv. n unele cazuri executarea acestor obligaii
presupune luarea n considerare a raporturilor de vecintate.
C. Raporturi de vecintate rezultate din contractele ncheiate ntre
proprietarii vecini. Proprietarii fondurilor nvecinate pot ncheia diferite convenii
prin care s-i asume unele obligaii reciproce dar nu cu titlu de servitui, ci cu titlu
de drepturi de crean. De pild, un proprietar se oblig fa de vecinul su s-i
permit s ia ap din fntna aflat pe fondul su;
D. Raporturi faptice de vecintate. n unele cazuri ntre proprietarii
fondurilor nvecinate se pot nate simple raporturi de fapt (deci fr un coninut
juridic). De exemplu, tolerarea vecinului de a lua ap din fntna situat pe fondul

altui proprietar sau acceptarea tacit de a trece pe fondul vecin etc. Beneficiarul lor
nu le poate redobndi prin justiie i nici nu poate invoca uzucapiunea.
De alt parte sunt actele de pur facultate, de pild, proprietarul care
beneficiaz de o anumit perspectiv deoarece pe terenul vecinului nu s-a construit
nimic.
E. Abuzul de drept n raporturile de vecintate.
Buna vecintate presupune cel puin dou ndatoriri: prima, vecinul s nu-l
prejudicieze pe vecin i a doua, vecinul nu trebuie s-l incomodeze ntr-un mod
intolerabil pe vecin. Aceste dou situaii corespund pe plan doctrinar i
jurisprudenial la dou teorii: abuzul de drept i inconvenientele anormale de
vecintate.
Aceast distincie este important deoarece i rspunderea este diferit.
Abuzul de drept condiiile responsabilitii: prejudiciul, intenia de a prejudicia,
lipsa unui interes serios i legitim.
Inconvenientele anormale de vecintate - condiiile responsabilitii
Prejudiciul (dauna); existena unei vinovii (neglijen, impruden) chiar dac ea
nu apare ntotdeauna cu claritate.
Sanciunea inconvenientelor de vecintate const n primul rnd ntr-o
reparaie n natur pentru c ea se apropie cel mai mult de principiul reparrii
integrale. Complementar exist acordarea de daune-interese.
n concluzie nu exist un criteriu precis care s permit determinarea limitei
care nu trebuie depit de proprietar; aprecierea responsabilitii fiind o chestiune
de fapt se va face de instana de judecat de la caz la caz.
4. Limitri ale folosinei unor bunuri n situaii speciale. Rechiziia unor bunuri.
Sunt situaii excepionale cnd organele autoritii publice sunt abilitate prin lege
pentru a obliga agenii economici, instituiile publice precum i alte persoane
juridice sau fizice s cedeze temporar unele bunuri mobile sau imobile forelor
3

destinate aprrii naionale sau autoritilor publice; aceste situaii speciale sunt:
declararea mobilizrii generale sau pariale ori a strii de rzboi, instituirea strii de
urgen sau de asediu, concentrri, exerciii i antrenamente de mobilizare,
prevenirea, localizarea, nlturarea urmrilor unor dezastre, ct i pe timpul acestor
situaii (Legea nr. 132/ 1997 privind rechiziiile de bunuri i prestrile de servicii n
interes public).
Ea prezint urmtoarele caractere juridice: a) privete, n principiu, bunuri
neconsumptibile; b) este, n principiu, o msur temporar care va nceta o dat cu
ncetarea situaiei excepionale i cnd bunurile rechiziionate vor trebui restituite;
c) este o msur obligatorie; d) rechiziia se face cu acordarea de despgubiri att
n cazul rechiziiei temporare (pentru degradarea sau devalorizarea bunului) ct i
n cazul rechiziiei definitive (pentru valoarea bunurilor consumptibile sau
perisabile).
5. Limitri ale dreptului de proprietate privind folosina subsolului.
Aceast limitare este prevzut n Constituie n art. 41 alin. 1 care statueaz:
Pentru lucrri de interes general, autoritatea public poate folosi subsolul oricrei
proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele
aduse solului, plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte daune imputabile
autoritii.
6. Exproprierea pentru cauz de utilitate public
Noiune i reglementare.
Cedarea forat aplicat imobilelor mbrac forma exproprierii pentru cauz
de utilitate public. Ea este cuprins n art. 481 C.civ. care stabilete c: Nimeni
nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afar numai pentru cauz de utilitate public
i primind o dreapt i prealabil despgubire, ea i gsete actualmente
reglementarea complet n art. 41 din Constituie i n Legea nr. 33/1994 privind
exproprierea pentru cauz de utilitate public.
4

Bunurile supuse exproprierii. - Sunt expropriabile numai bunurile imobile


proprietate privat. Utilitatea public se declar pentru lucrri de interes naional
sau pentru lucrri de interes local (art. 5). Legea nr. 33/1994 enumer principalele
categorii de lucrri de utilitate public ntr-o list nelimitativ (art. 6).
Exproprierea propriu-zis i stabilirea despgubirilor. Acestea sunt reglementate
n Capitolul IV al Legii nr. 33/1994. Soluionarea cererilor de expropriere este de
competena tribunalului n raza cruia este situat imobilul. Instana va verifica dac
sunt ntrunite condiiile cerute pentru expropriere, fr a putea repune n discuie,
n principiu, problemele de fond privitoare la expropriere (de exemplu, necesitatea
acesteia, ntinderea, faptul c nu a fost contestat hotrrea comisiei etc.). Tot
tribunalul va hotr i asupra despgubirilor cuvenite fiecreia dintre persoanele
interesate .
Efectele exproprierii. Exproprierea produce urmtoarele efecte :
- imobilul expropriat trece n proprietatea public liber de orice sarcini ;
- se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate - uzul,
uzufructul, abitaie, superficie precum i orice alte drepturi reale. De asemenea se
sting drepturile de concesiune i dreptul de folosin. Titularii acestor drepturi au
drept la despgubiri.
- n ce privete dreptul de ipotec i privilegiul imobiliar special care greveaz
bunul expropriat, acestea se strmut de drept asupra despgubirii stabilite de
instan ; prin aceast dispoziie legea reglementeaz un nou caz de subrogaie cu
titlu particular (art. 28 alin. 2) ;
- se sting orice drepturi personale dobndite de alte persoane asupra imobilului
expropriat (de exemplu, cele nscute din contractul de locaiune, de comodat).
Retrocedarea i dreptul de preemiune la cumprarea imobilului. - Legea nr.
33/1994 reglementeaz dou drepturi n favoarea proprietarului imobilului
expropriat (art. 35-37) i anume: dreptul de a cere i de a obine retrocedarea
5

imobilului expropriat i dreptul de preemiune la cumprarea imobilului n ipoteza


n care expropriatorul s-ar hotr s-l nstrineze.

Bibliografie:
- Legiea nr. 33/1994
- DREPT CIVIL. DREPTURILE REALE (editia a III-a, revazuta si adaugita),
de Ovidiu Ungureanu si Cornelia Munteanu, Editura Wolterskluwer.