II Raport de evaluare

Declaraie
Eu, Pasat Maria, am ca baz efectuarea evalurii, n mod contiincios, a bunului
imobil ce aparine proprietarului Vasile Cola. Respectnd o consecutivitatea

strict i

concret a legislaia n vigoare, a Standardelor Naionale i contractului de evaluare.

Asigur confidenialitatea informaiei cu prezentarea unui raport de evaluare obiectiv i
argumentat.
De asemenea mi asum responsabilitate asupra actelor i documentaiei cerut cu drept
de la beneficiar i asupra lucrrilor efectuate pe parcursul

procesului de evaluare, i

accentuez c voi purta rspundere asupra schimbrilor, adic falsificrile aprute, doar pe
parcursul efecturii evalurii iar

dup finisarea lucrrii i mai departe pe parcurs nu voi

mai purta responsabilitate pentru schimbrile aprute.

Vreau s mai asigur, c pe tot parcursul de efectuare a evalurii promit c nu voi apra
interesele nimnuia, dar voi efectua evaluarea strict conform legislaiei n vigoare.
2.1 Date generale
Certificatul calitii evalurii bunurilor imobiliare. Evaluatorul ce a ndeplinit lucrarea
dat confirma n baza cunotinelor i convingerilor sale urmtoarele:
-

Informaia i faptele coninute n raport dat sunt corecte si veridice;

Analiza, prerile i concluziile corespund ipotezelor i condiiiilor limitative efectuate corespund

legislaiei n vigoare;

Evaluatorul nu a avut nici un interes material, de asemenea lipsesc careva obligaii suplimentare
(cu exepia obligaiilor, legate de indeplinirea acestei lucrari) referitor la orice parte, ce au
legatura cu obiectul evaluarii;

Plata serviciilor de evaluare nu depinde de marimea valorii estimate a obiectului evaluarii, de

asemenea nu depinde de o suma predeterminat, efectuat n favoarea beneficiarului;

Inspectarea a fost efectuat personal de evaluator att n exterior, ct i n interior.

Supoziii i restricii principale. Conform Regulamentului provizoriu cu privire la
evaluarea bunurilor imobile, condiii limitative reprezint constrngerile impuse asupra
evalurii bunului imobil de ctre evaluator sau benefeciar. Subpoziii i restriciile raportului
de evaluare sunt stabilite cu scopul de a proteja interesele benefeciarului i a evaluatorului

care sunt:
Prezena raportului este valabil timp de 90 de zile de la data evalurii i este valabil numai

integral i n scopurile indicate n el;

Evaluatorul nu poart rspundere pentru destinarea juridic a drepturilor asupra proprietii
evaluate sau pentru chestiuni ce in de examinarea drepturilor de proprietate. Dreptul

proprietii evaluate se consider autotehnic. Proprietatea evaluat se consider liber de

orice pretenii sau restricii n afar de cele indicate n raport;

Evaluatorul presupune lista oricror factori ascuni care influeneaz evaluarea i starea
proprietii. Evaluatorul nu poart rspunderea pentru existena unor asemenea factori

ascuni, nici necesitatea nlturrii lor;

Datele oinute de evaluator i care se cuprinde n raport se consider veridice. Totodat
evaluatorul nu poate s garanteze veridicitatea absolut ai informaiei, de aceea pentru toate

datele se indic surs de informaie;

Nici evaluatorul, nici clientul nu poate folosi raportul astfel dect conform prevederilor

contractului Prestri-servicii de evaluare;

Informaia rezultat evalurii este strict confidenial i poate oferi numai n cazuri prevzute

de legislaie n vigoare n Republica Moldova;

Prerea evaluatorului relativ la valoarea proprietii este valabil numai la data evalurii.
Evaluatorul nu-i asum nici o responsabilitate privind schimbarea factorilor economici,
juridici, sociali, legislative i altor factori care pot intervine dup data evalurii influennd

situaie economic din ar i respectiv valoarea obiectului evalurii;

Evaluatorul nu-i asum nici o responsabilitate pentru existena vreunui contaminant i nici
nu a solicitat o expertiz sau o cercetare tiinific necesar pentru a fi descoperit. Dac
ulterior se va stabili c exist o contaminare pe proprietatea analizat, aceasta ar putea

diminua valoarea raportat;

Raportul de evaluare conine opinii profesionale a evaluatorului relativ la valoarea imobilului i
nu prezint garanie c bunul imobiliar va fi comercializat la valoarea indicat n raport.
Definirea termenilor i proceselor folosite n procesul evalurii. Scopul prezentului
raport este aprecierea valorii de pia n scop de loca iune a obiectului evalurii. Fapt pentru care
vom definim urmatoarele noiuni: [12, pct.5]
Valoarea de pia suma estimat pentru care un obiect al evalurii poate fi schimbat la
data evaluarii intre un cumparator hotarit sa cumpere si un vnztor hotarit sa vinda, dupa un
marketing adecvat, intr-o tranzactie libera, in care fiecare parte va aciona in cunostin de cauza,
prudent si far constringere.
Condiii limitative constringeri impuse asupra evaluarii bunului imobil de catre evaluator,
beneficiarul serviciilor de evaluare i / sau de actele normat
Rata de capitalizare rata rentabilitii utilizat pentru determinarea valorii unui bun
imobil prin capitalizarea venitului generat de el.
Locaiunea - este contractul de locaiune, o parte (locator) se oblig s dea celeilalte pri
(locatar) un bun determinat individual n folosin temporar sau n folosin i poseisune
temporar, iar aceasta se obligs plteasc chierie.
Bunurile imobile terenuri, poriuni de sol, obiecte acvatice separate, plantaii prinse de
rdcini, cldiri, construcii si alte lucrri legate solid de pmnt, precum si tot ceea ce, n mod

natural sau artificial, este ncorporat durabil n acestea, adic bunuri a cror deplasare nu este
posibil fr a se cauza prejudicii considerabile destinaiei lor.
Obiect al evalurii bunuri imobile, bunuri mobile i drepturi asupra lor; active
nemateriale- drepturi asupra obiectelor proprietii, drepturi de autor, drepturi asupra resurselor
naturale, etc.; ntreprinderi n calitate ce complexe patrimoniale; afaceri (businessul); valori
mobiliare; obligaii debitoare i creditoare; lucrri i servicii; informaii; alte obiecte .
Subieci ai activitii de evaluare- pe de o parte, evaluatori i ntreprinderi de evaluare, a
cror activitate este reglementat de Legea RM cu privire la activitatea de evaluare, iar pe de alt
parte, beneficiari de servicii de evaluare
Principii de evaluare factori economici principali, reguli i cauze ce determin valoarea
patrimoniului. n practica de evaluare se utilizeaz urmtoarele principii: utilitii, substituiei,
anticiprii, productivitii reziduale, contribuiei, veniturilor cresctoare descresctoare,
echilibrului, mrimii economice, diviziunii economice, cererii i ofertei, concurenei, modificrii,
dependenei, conformitii, principiul celei mai bune i eficiente utilizri.
Data de evaluare dat la care a fost efectuat evaluarea patrimoniului.
Raport de evaluare- act ntocmit de evaluator, pe hrtie sau pe support electronic la finele
preocesului de determinare a valorii obiectului evaluat.
Etica evaluatorului- ansamblul de reguli i norme etice de comportare a evaluatorului n
procesul realizrii procedurilor de evaluare a patrimoniului.
Valoarea de reconstituire- suma a cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii
exacte a cldirii sau a construciei de evaluat, calculat n baza preurilor de pia existente la
data evalurii, cu aplicarea materialelor i tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea
obiectului evalurii.
Metoda costului- modul de evaluare a patrimoniului n baza costurilor necesare pentru
crearea, modificarea i utilizarea obiectului evalurii, innd cont de toate formele deprecierii.
Metoda analizei vnzrilor comparabile - modul de evaluare a patrimoniului n baza
analizei vnzrilor obiectelor comparabile, fiind efectuate ajustrilor corespunztoare pentru
diferena dintre ele.
Metoda venitului modul de evaluare a patrimoniului, n baza valorii veniturilor viitoare ce
ar putea fi obinute ca rezultat ala utilizrii bunului.
Depreciere acumulat pierdere de valoare fa de valoarea de reconstituire sau de nlocuire a
obiectelor evalurii, ce poate s apar din cauze fizice, funcionale sau economice.
Uzur fizic- reducere a valorii obiectului evalurii ca rezultat al deteorrii lui sub aciune
factorului temporar i altor factori exteriori( factori fizici, chimici, exploatarea incorect a
bunului imobil, ntreinerea nesatisfctoare, etc.).

Deprecierea funcional- deprecierea legat de dezvoltarea tehnologielor modern care

permit crearea obiectelor ce satisfac mult mai eficient cerinele pieei.
Metoda fluxului de numerar actualizate - metoda de evaluare a patrimoniului, n cazul n
care fluxurile de numerar sunt inegale, n funcie de riscul asociat utilizrii bunurilor.
Reconcilierea a rezultatelor de evaluare- proces de determinare a valorii finale a obiectului
evalurii.
Metoda costului - modul de evaluare a patrimoniului n baza costurilor necesare pentru
crearea, modificarea i utilizarea obiectului evalurii, innd cont de toate formele deprecierii
(Standard 3.3.2, SM 18-1)
Procesul de evaluare este un sistem complex ce conine toate cercetrile, informaiile,
raionamentele, analizele i concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea estimat,
reprezentnd o procedura complexa i sistematic urmat de evaluator pentru a oferi un raspuns
clientului asupra valorii.

2.2 Caracteristica general a obiectului evalurii

Tabel numru 2.1: Date generale
Nr.
1
2
3
4

Amplasarea obiectului evalurii

Tipul de utilizare permis de
legislaie
Utilizarea actual
Scopul evalurii

Caracteristici
Oraul Hnceti.
Depozit industrial de producere
Depozit industial de producere
Determinarea cuantumului de chirie.

Destinaia evalurii

Estimarea valorii de pia

Documentele prezente

Dosar tehnic, extras din registru bunurilor imobile.

Proprietarul obiectului evalurii

Vasile Cola

Beneficiarul evalurii

Dreptul de proprietate

Colegiul de Construcii, catedra ,,Cadastru,

evaluarea imobilulu i tiine economice
SRL Orion - Iusco,,
608,9 m2
520,7
47,7
8,8
2,3
29,4
1
Bun
Din 23.05.2012 n lei, RM
23.05.2012

11
12
13

Suprafaa total (m.p)

- deposit
-deposit
-punct de trecere
-anexa
-deposit
Etajarea
Starea tehnic
Evaluarea n preuri dup situaie

14

Data evalurii

15

Costul 1 Euro la data evalurii

conform BNM

1 = 15.16

Valoarea bunului imobiliar,e

Metoda costului = 92812

Metoda analizei comparative a vnzrilor = 115375
Metoda venitului = 81475 u.c

10

16

Oraul Hnceti este situat n partea de sud-vest a rapublicii Moldova, din cele mai vechi
timpuri acest oras este caracterizat ca o important localitate comercial a Statului Moldovenesc.

Obiectul supus estimrii prezint depozit industrial de producer amplasat n or. Hnceti st.
A. Marinescu 1. Se afl ntro zon cu densitate medie de bunuri imobile de producere i
comerciale. Se afl la o distan de numai 80 m de oseau naional Leova-Hnceti R34.

Drumul de acces este asfaltat, n stare satisfctor. Dotarea obiectului cu reele inginereti:

Apeduct- de la reelele centralizate oreneti;

Reele de canalizare menajere cu aruncarea n colectorul orenesc;
Sistem de nclzire autonom;
Reele electrice de categoria II 220/380V;
Ventilare- natural, artificial, climatizatoare.
Tabel nr.2.2: Caracteristicele detaliate a obiectului, lit.A
Nr.

Denumirea

Caracteristici

Starea tehnic a
elementelor

1
2
3
4
5
6

Tipul ncperilor
Suprafaa total
nlimea ncperilor
Tipul fundaiei
Tipul pereilor portani
Materialul pereilor
despritori

Depozit industrial de producere

558,4 m2
3,10 m
Piatr brut
Piatr de calcar
Crlcar, beton armat

Bun
Bun
Bun
Bun
Bun
Bun

Tipul planeelor

Beton armat

Buna

8
9
10

Rubiroid
Beton

Bun
Bun

11

Acoperiul
Tipul pardoselei
Tipul golurilor
uii
ferestre
Finisaj

tbli
duble
Tencuit

Bun
Bun
Bun

12

Instalaii inginereti

Electricitate

Bun

Tabel nr.2.3: Caracteristicele detaliate a obiectului, lit.B

Nr.

Denumirea

Caracteristici

Starea tehnic a
elementelor

1
2
3
4
5
6

Tipul ncperilor
Suprafaa total
nlimea ncperilor
Tipul fundaiei
Tipul pereilor portani
Materialul pereilor
despritori

Depozit industrial de producere

29,4 m2
2,91 m
Piatr brut
Piatr de calcar
Crlcar, beton armat

Bun
Bun
Bun
Bun
Bun
Bun

Tipul planeelor

Beton armat

Buna

8
9
10

Rubiroid
Beton

Bun
Bun

11

Acoperiul
Tipul pardoselei
Tipul golurilor
uii
ferestre
Finisaj

tbli
duble
Tencuit

Bun
Bun
Bun

12

Instalaii inginereti

Electricitate

Bun

2.3 Analiza pieii ncaperilor de producie i depozitare din oraul Hnceti

Piaa ncaperilor de producie i depozitare prezint o dinamica slaba att la capitolul
indicatorilor volumului ofertei, ct i la capitolul indicatorilor de pre. n aceasta situaie produce
efect i ineria mare a segmentului de producie i depozitare. Segmentul de depozitare se
recupereaza mult mai lent dect cel de birouri sau comercial, construciile noi se desfasoar
extrem de lent. Companiile nca i optimizeaz cheltuielile, din aceast cauz realizarea
planurilor de cumparare sau nchiriere a noilor spatii se lasa pentru viitor.
Principala cerere din numarul total de cereri, circa 70%, cade pe ncaperi de depozitare cu
o suprafat de la 200 pna la 1000 m.p. Mai putin sunt ntrebate obiectele de la 1000 pna la
3000 m.p., care reprezint 20% din toate cererile. Pentru zonele mai mari cererile sunt foarte
rare.
Preurile de ofert la spaiile pentru producere pe republic este n jurul de 200 /m2.
n general dupa previziuni n viitorul apropiat nu se astepte o cre tere a cererii la spaiile
de depozitare, n special la obiectele de proast calitate sau amplasare nereuit.[14]

2000
1800
1600
1400
1200
1000
800
600
400
200
0

1845

1066

622716
265218
128
57
2010

269

69 71 16
2011

471425
99
2012

71 69 17

n ultimii trei ani n raionul Hnceti sau nregistrat urmtorul numr de trenzacii:
Diagram 2.1: Numrul de tranzacii nregistrate n raionul Hnceti pentru anii 2010-2012.
Piaa bunurilor comerciale i de producer nregistreaz cel mai mic numr de tanzacii din
toi aceti ani n numr de 156 de tranzacii, n comparaie cu piaa terenurilor care este i cea
mai activ pia din acest segmnt, care nuami n primul simestru a anului 2012 a nregistrat 1845
de tranzacii.
2.4 Estimarea valorii de piaa a bunului imobiliar
Valoarea obiectului a fost determinat n corespundere cu Standardelor Internationale de
Evaluare ed.VIII-a anului 2007; Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare
nr. 989-XV din 18.04.2002; Regulamentul provizoriu privind evaluare bunurilor imobiliar
aprobat prin Hotrre Guvernului RM nr. 958 din 04 august 2003.
La determinarea valorii de pia n actul de evaluare a fost utilizate trei metode de estimare:
-

metoda cheltuielilor;

metoda comparrii directe a tranzaciilor de vnzare-cumprare a obiectelor analoge;

metoda veniturilor.
Fiecare din aceste metode duce la primirea diferitor caracteristici estimative a obiectului.
Ulterior, analiza comparativ a rezultatelor, permite de a aprecia calitile i neajunsurile fiecrei
din metodele aplicate i de a determina valoarea definitiv a obiectului proprietii, n baza
datelor metodei, considerate cea mai eficient.
Estimarea valorii bunului imobiliar prin metoda cheltuielilor. Metoda cheltuielilor
const n estimarea valorii de pia a obiectului evalurii ca totalitatea cheltuielilor necesare
pentru crearea lui n starea curent sau reproducerea calitilor lui de consum.
Procesul de determinare a valorii de pia prin metoda cheltuielilor este constituit din
urmtoarele etape:

a) determinarea valorii de pia a terenului fiind considerat liber i disponibil pentru cea
mai bun i eficient utilizare;
b) determinarea deprecierii acumulate a obiectului;
c) estimarea valorii de reconstituire, innd cont de mrimea deprecierii acumulate;
d) estimarea valorii finale
Formula general de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este:
V = Vt + (Vc - D)

(2.1)

unde:
V - valoarea bunului imobil;
Vt - valoarea de pia a terenului;
Vc - valoarea de nlocuire a construciei evaluate considerate ca noi;
D - deprecierea acumulat.
a) Determinarea valorii de pia a terenului fiind considerat liber i disponibil pentru
cea mai bun i eficient utilizare. Valoarea de pia a terenului este determinat prin metoda
metoda analizei vinzrilor comparabile.
Metoda comparaiei directe este utilizat pentru determinarea valorii terenurilor cu
construcii i terenurilor fr construcii prin compararea preurilor de vnzare a terenurilor
similare obiectului evalurii. Principalii factori de influen asupra valorii terenurilor de regula
snt:
a) amplasarea i mediul inconjurtor;
b) destinaia terenului, modul de utilizare curent i drepturile persoanelor tere asupra
terenului;
c) caracteristicile fizice ale terenului: relieful, suprafaa, forma i altele;
d) accesul la teren;
e) dotarile edilitare existente la nivel de parcela (reelele de alimentare cu ap, de
canalizare, termoficare, gaze naturale, electrice si altele).[9 pct. 105 cap. VII]
Piaa terenurilor destinate construciilor. Preurile de ofert pe piaa terenurilor destinate
construciilor s-au micorat, ns numrul ofertelor a crescut. Trebuie remarcat faptul c,
creterea ofertei nu contribuie la creterea numrului de tranzacii pe piaa terenurilor. Prin
urmare, n I trimestru al anului 2012 pe pia au aprut un numr mare de oferte de loturi de
pmnt. Reducerea posibilitilor de cumprare a populaiei a adus la creterea termenului de
expunere a loturilor de pmnt. Conform analizei preurilor de ofert la loturi de teren preul
mediu de ofert a terenurilor pentru construcii pentru republic constituie 1250 /ar, comparativ
cu trim. IV, a. 2011 diminuarea preului constituie 18%.[15]

1250
1250
1200

20111059

1150

2012

1100
1050
1000
950

Pre ul mediu de ofert euro/ar

Diagram 2.2: Preurile de ofert pentru loturile de teren pentru construcii

n prezent exist o discordan ntre ateptrile de pre ale potenialilor cumprtori de

loturi de pmnt i preurile pe care solicita vnztorii. Din cauza prelungirii crizei economice i
politice, se observ un declin al activitii de consum. Motivul acestui fapt a devenit reducerea
cererii consumatorilor. n acelai timp, oferta de pe pia a fost suficient, nas aceasta nu a
condus la o cretere a numrului de tranzacii. Au crescut termenii de expunere a loturilor de
pmnt, cumprtorii au devenit mai selectivi i manifest o abordare foarte atent la alegerea
lotului. Reducerea posibilitilor de cumprare a populaiei a adus la creterea termenului de
expunere a loturilor de pamnt. n condiiile economice dificile tranzaciile de vnzarecumparare a loturilor de pamnt ce au loc cel puin n urmatoarele circumstane: un pre foarte
atractiv, lotul constituie o configuraie de forma regulata, suprafaa lotului la nivel de 0,06 ha,
lotul contine infrastructur sau o soluie rezonabila pentru racordare la comunicaiile
inginereti.n prezent cumparatorii poteniali interesai n achizitionarea de loturi n zonele
urbane au posibilitatea de a le achiziiona sau dreptul de nchiriere a acestora prin licitaie.
n raport cu analiza efectuat pentru anii 2011-2012 au fost selectate obiecte similare pntru
estimarea terenului prin metoda comparaiei directe.
Tabel nr.2.4: Estimarea valorii de pia a terenului prin metoda comaparaiei directe a
depozitului din oraul Hnceti cu suprafaa de 11,77 ari
Nr.

Indici de comparaie

Adresa obiectului

Terenul
evaluat
3
Or.
Hnceti

Obiecte comparabile
Terenul nr.1
Terenul nr.2 Terenul nr.3
4
5
6
r. Hincesti
or.Hnceti,
r.Hincesti
st.Fundulstr.Bernardazi
s.Bozieni
galbenei

2
3
4

Preul, Euro
Suprafaa total, ari
Preul pentru 1ar

Sursa de informaie

7
8

Dreptul de proprietate
Ajustarea pentru dreptul
de proprietate
Preul corectat,
Condiiile tranzaciei
Ajustarea tranzaciei
pentru condiiile
Preul corectat,
Ajustarea pentru
amplasare
Preul corectat,
Ajustarea pentru
suprafa

11.77

Privat

Preul corectat,
Zona de aplasare
10

11
12
13
14
15
6
17

industrial

Ajistarea pentru zona de

aplasare
Preul corectat,
Ajstarea general,
Mrimea absolut a
ajustrilor
Coeficientul greutii
Valoarea de pia pentru 1
ar, /ar
Valoarea terenului,
Vtr = C1m2 S
Cursul oficial al BNM la
data evalurii (lei/)
Valoarea terenului, lei
Ajutrile i calculele aplicate:

15500
13.5
1148
www.makler.m
d
privat

12000
15
800
www.imobile
.md
privat

8500
11.52
738
www.imobile
.md
privat

1.00

1.00

1.00

1148
ofert

800
ofert

738
ofert

1.00

0.95

0.95

1148

760

701

1.00

1.14

1.19

1148

866

834

1.01

1.03

1.00

1159

892

834

industrial

rezidenial

rezidenial

1.00

1.10

1.10

1159

981

917

1.0100

1.2270

1.2435

0.0100

0.2270

0.2435

1060
12476
15.1600
189136

1. Estimarea ajustarii pentru condiiile de finanare depinde de acordul ntre cumprtor i vnztor
privind condiiile efecturii i finanrii tranzaciei. Aceasta ajustare este aplicat n cazurile cnd
cumprtorul platete creditorului dobnda pentru creditul acordat n scopul procurrii bunului
imobil sau cnd vnztorul particip la finanarea tranzaciei, acordnd cumprtorului un credit
ipotecar.
2. Ajustara pentru conditiile tranzactiei reflect condiiile atipice ale tranzaciei, cum ar fi termenii
restrni de vnzare a bunului imobil, existena unei relaii speciale ntre prile implicate n
tranzacie : de rudenie, de afaceri sau interese finaciare comune. - 5% - reducerea medie

acceptat de vnztor; 7% - reducerea medie acceptat de firm (5% + 2% procentul

intermediarului)
3.

Ajustarea preului pentru amplasare este efectuat n cazurile cnd amplasarea bunului imobil
difer de amplasarea obiectului evalurii: - Comparm obiectul nr. 1 cu nr. 2 - (599-760)/760 x
100% = 14%; comparm obiectul nr.1 cu nr.3 (599-686)/686 100 % = 19%. zona de
amplasare 10% pentru bunul ce nu se afl n zon industrial

4. Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicat pentru diferenele ntre caracteristicile fizice
ale obiectelor comparabile i obectului evalurii, fiind snslizat fiecare caracteristic n parte
( elementele constructive, starea bunului imobil, deprecierea construciilor, suprafaa i altele) : am aplicat ajustarea de un procent pentru ficare suta de m2 ce sunt n plus sau n minus.
5. Valoarea de pia pentru 1 ar, euro (1159 3) + (981 2) + (917 1)/(1+2+3) = 1060 euro
6. Valoarea terenului n euro Vtr = C1m2 S = 1060 11,77 = 12476
7. Valoarea terenului n lei Vtr = 12476 15,16 = 189136
Folosind costul total ajustat al obiectelor obinem valoarea de pia a unui ar de teren
din oraul Hnceti constituie 1060 Euro/ar, iar valoarea de pia a terenului dat obinut prin
metoda comparaiei directe constituie 12476 Euro sau echivalent n 189136 lei MDL, la
cursul oficial al BNM de 15,16 lei/Euro.
b) Estimarea valorii de reconstituire, innd cont de mrimea deprecierii accumulate.
Valoarea

de reconstituire a cldirii sau edificiului evaluat este constituit din urmtoarele

elemente:
a) costul construciei;
b) cheltuieli indirecte;
c) beneficiul investitorului.
Costul construciei reprezint totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcia
obiectului. Costul construciei se determin n baza normelor de deviz i altor documente
normative.
Cheltuielile indirecte reprezinta totalitatea cheltuielilor legate de marketing, publicitate,
asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru mentinerea obiectului in perioada
dintre finalizarea lucrarilor de constructie si vinzarea obiectului. Cheltuielile indirecte se
calculeaza in baza documentatiei investitorului si analizei pietei constructiilor noi, constituie
10 %.
Beneficiul investitorului reprezinta recompensa pentru riscul legat de realizarea proiectului
de investitii. Marimea beneficiului investitorului depinde de situatia concreta de pe piata si se
determina in baza analizei celei mai bune si eficiente utilizari, constituie 20 %.

La determinarea valorii de reconstituire a bunului imobil este necesar de luat n

considerare mrimea deprecierii acumulate, care reprezint reducerea calitilor de consum ale
bunului imobil din punct de vedere al cumprtorului potenial i se manifest prin diminuarea
valorii bunului n urma aciunii diferitor factori.
n calitate de obiect similar funcional la calcularea valorii totale de reconstituire a
construciei evaluate au fost utilizate Culegerile de indici comasai ai valorii de inventariere a
bunurilor imobiliare.
Indicii specifici ai obiectelor similare au fost aplica i n baza Explicaiilor la evaluarea
imobilului cu utilizarea Culegerilor de indici comasai ai valorii de reconstituire cu aplicarea
ajustrilor.
Trecerea de la preurile de baz ale obiectului similar selectat la preurile curente se face cu
ajutorul indicilor de recalculare, care au fost luai n dependen de ramura din care face parte
obiectul evaluat, conform statistica.md.
Valoarea de reconstituire a bunului evaluat innd cont de indicii comansai ai valorii de
reconstituire pentru 1 m3 de construcie se determin dup formula:
Vr = C1m3 / k1S k2 k3 kCI kBI kTVA (2.2)
unde :
Vr valoarea total de reconstituire a obiectului la data evalurii;;
C1m3 costul unui metru ptrat de construcie conform ICVR, tab 63-416 531,11 lei/ m2
S suprafaa apartamentului 54 m2;
k1 coieficientul de trecere a valorii lucrrilor de construcie, montaj din nivelul preurilor
din 1997 la 1984 - 2,67;
k2 coieficientul de trecere a valorii lucrrilor de construcie,

montaj din nivelul

preurilor din 1991 la I simestru anului 2015 este acceptat 27,5400 pentru simestrul I al anului
2015 conform datelor Biroului Naional de Statistic al Republicii Moldova pentru ramura
Construcia de locuine; (vezi anexa)
k3 - coeficientul pentru necorespunderea materialilor de construcie acceptate n mrime de
4% - 0,96;
kTVA coeficientul pentru taxa pe valoarea adugat a fost acceptat 20% n baza Codului
Fiscal (Seciunea III, Taxa pe valoare adugat) 1,20;
kCI reprezint cheltuielile indirecte acceptat n mrime de 10% - 1,10;
kBI reprezint beneficial investitorului i constituie pentru mun.Chiinu - 1,20;
Tabelul 2.7 Calculul valorii de reconstituire a apartamentului prin metoda
cheltuielilor

Nr Denumirea indicatorilor

Valoarea

Valoarea de reconstituire a obiectului conform culegerii

ICVR tab. 63-416,lei/m2
2 Coeficientul de trecere de la anul 1997 la anul 1991
3 Coeficientul de indexare de la anul 1991 la primul sem.
anul 2015
4 costul unui m2 a bunuli evaluat la data evalurii
5 Coeficientul pentru necorespunderea materialaelor, 4%
6 Costul 1 m2 de construci corectat, lei
7 Suprafaa apartamentului; m.2 :
8 Valoarea total aapartamentului, lei;
9 Cheltuieli indirecte, 10 %
10 Beneficiul investitorului, 20 %
11 Coeficientul de includere a TVA, 20%
12 Valoarea de reconstrucie total, lei

531,11
2,67
27,5400
5478.19
0,96
5259,06
54
28 3 989,24
1,1
1,20
1,20
449 838,95

c) Determinarea deprecierii accumulate a obiectului. Procedeul de estimare a gradului de

uzur fizic real const n devierea investigaiilor evaluatorului de la aprecierea global a
gradului de uzur, spre factorii care l determin, utiliznd formula de determinare a gradului de
uzur pe baza factorilor de timp, valabil n condiiile n care acceptm c, n general, gradul de
uzur al unui echipament utilizat este cu o bun aproximare proporional cu timpul de
utilizare consumat.
Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului imobil care se datoreaz deteriorrii lui
sub influena factorului timpului i altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea
incorect a cldirii, ntreinerea nesatisfctoare a construciei etc.).
Metoda normativ presupune determinarea mrimii uzurii fizice n baza analizei strii
tehnice a elementelor constructive de baz ale cldirii. Metoda respectiv se aplic n dou etape:
a) se va determina uzura fizic a fiecrui element constructiv; b) se va determina uzura fizic a
i=0

construciei ntregi dup formula:

Uconstr.=

UelGS
100
i=1

Tabelul nr.2.5: Datele cu privire la estimrea uzurii fizice a blocului locativa

Nr.
d/o

Denumirea
elementelor
constructive

1
2

Fundaia construciei
Pereii portani i
despritori
Planeu
Acoperi

3
4

Greutatea
specifica a
el.const. %

Uzura
el.const.
%

Ponderea
uzurii el.const.
%

10

0,8

27

30

8,1

14
2

20
30

2,8
0,6

5
6

Pardoseal
Goluri

Feuitrea

10

Reelele inginereti
interioare
Alte lucrari, scurgere
TOTAL

11
12

20

1,4

10

30

25

1,5

15
11
100

20

3
35

2,8
24

Blocul evaluat, conform inspectrilor vizuale se afl n stare tehnic bun. Cldirea
prezint devieri nesemnificative la fundament, perei, planeu care sunt n stare bun. Conform
metodei normative uzura constituie pentru blocul locative 24 %.
n ceia ce privete deprecierea funcional, aceasta constitiue nvechirea funcional a
standrtelor preferinelor consumatorilor pe piaa rezidenial, adic, apartamente mai spaioase,
mai luminoase, cu un grad de confort mai sporit (parcare, parter - magazine, farmacii, frezerii,
teren pentri joac, zon izolat, supraveghere video). n cazul dat obiectul evaluat constitiue un
apartament tipic cu proiectare standart, ceia ce nu ar permite poten ialului cumprtor s i
satisfac preferinele legate de proiectare. Evaluatorul consider c compensarea, adic
deprecierea funcional s-ar ncadra ntr-un diapazon de 20 %.
Nr.
1
2
3
4
5

Denumirea
Valoare de reconstituire, lei
Deprecierea construciei, %
- uzura fizic - 24
- deprecierea funcional - 20
Valoarea proprietii, innd cont de deprecierea acumulat
Cursul oficial BNM la data evalurii
Valoarea proprietii, euro

Valoarea
449 838,95
107 761,39
89 967,79
251 909,4
19,98
12 608

Valoarea de reconstrucie obinut prin metoda cheltuielilor a apartamentului din mun.

Chiinu constituie 12 608 Euro sau echivalent n 251 909,4 lei MDL, la cursul oficial al
BNM de 19,98 lei/Euro. Analiznd pia, aceast valoarea reprezint o valoare reareal de pe
pia.

Estimarea valorii bunului imobiliar prin metoda veniturilor. Evaluarea proprietilor

prin metodele bazate pe venit are la baz determinarea capacitii beneficiare care este exprimat
prin veniturile ce vor fi obinute din deinerea proprietii n viitor. Logica evalurii const n
faptul c valoarea obiectului evaluat este legat nemijlocit de valoarea curent a tuturor
fluxurilor nete viitoare de lichiditi.
Metoda venitului presupune estimarea valorii bunului imobil n baza venitului operaional
net VON ce poate fi generat de acest bun n viitor.
Determinarea valorii proprietilor prin metoda dat se efectueaz n dou etape:
1. prognozarea veniturilor viitoare;
2. determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
Valoarea astfel obinut, exprim suma de bani ce trebuie investit n proiecte alternative
(instrumente financiare) la o rat de rentabilitate egalcu rata de actualizare, pentru a aduce
vnztorului un venit anual egal cu venitul net operaional obinut din exploatarea proprietii
evaluate . Reieind din interpretarea dat, se impune utilizarea unei rate de actualizare fr risc
sau cu risc egal cu riscul exploatrii curente a proprietii, dat fiind abordarea diferit de ctre
vnztor i cumprtor a semnificaiei acestei rate.
Pentru vnztor, aceasta reprezint rata de rentabilitate care va trebui s asigure un venit
anual egal cu venitul net operaional din investirea sumei ncasate din vnzarea proprietii, n
aceleai condiii de risc (sau cu risc mai redus) ca i n cazul exploatrii curente, iar pentu
cumprtor (investitor) aceasta repezint rata minim acceptat de rentabilitate pentru plasarea
capitalului su n proprietatea evaluat.
Deaceea vnztorul se va strdui sa-l conving pe cumprtor c exploatarea proprietii
comport riscuri minime pentru a micora rata de actualizare i, deci, a mri valoarea
proprietii, iar cumprtorul va ncerca s mreasc rata de actualizare pentru a acoperi
potenialele riscuri legate de exploatarea proprietii n viitor i, deci, s micoreze preul
proprietii.
Deoarece valoarea determinat prin utilizarea acestei metode depinde att de rata de
actualizare, ct i de capacitatea beneficiar, decizia de acceptare a preului se va lua i n
dependen de posibilitatea schimbrii profilului de exploatare a proprietii cu scopul mririi
capacitii beneficiare a acesteia.
Utilizarea metodei AFL are ca rezultat valoarea actualizat (prezent) a tuturor fluxurilor
de lichiditi ce vor putea fi obinute n viitor n urma exploatrii i revnzrii proprietilor la
sfritul perioadei de previziune explicit. Fluxurile nete de lichiditi, care spre deosebire de
metoda capitalizrii directe, se vor calcula reieind din preurile probabile de arend pentru
proprietile evaluate, vor fi discontate cu o rat de actualizare care va include, pe lng rata de

rentabilitate fr risc, riscurile specifice exploatrii proprietilor evaluate n condiiile

economice ale Moldovei.
Dat fiind faptul c n condiiile unei economii n tranziie este dificil de a prognoza venitul
generat de bunul imobil pe parcursul unei perioade ndelungate, se recomand aplicarea unei
perioade de calcul de 3-5 ani. Durata perioadei de discontare este de 5 ani, ce corespunde
cerinelor investitorului potenial ctre termenul de rscumprare i obinere a profitului .
Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, s-a utilizat plata de arend.
Venitul brut potenial este venitul ce poate fi generat de bunul imobil n cazul folosirii tuturor spaiilor
disponibile, fr a ine cont de pierderi i cheltuieli. Venitul brut potenial se calculeaz nmulind suprafaa
total a ncperilor la cota plii de arend
VBP = C1m2 S 12 ;

(2.4)

unde:
C 1m2 - cota plii de arend lunar ;
S - suprafaa total a ncperilor cldirii, care se d n arend.
Din analiza pieei s-a constatat c plata de arend a 1m2 de imobil comercial constituie 1.5 euro/lun.
VBP2012 = 1.5 597,8 12 15,16 = 163 127 lei. Pentru urmtorii ani se prognozeaz o cretere de 5%
adic 1.05
Venitul brut efectiv - venitul ce poate fi obinut n urma funcionrii bunului imobil, innd cont de
nivelul de ocupare a spaiilor i eventualele pierderi la colectarea plii de arend. Formula n baza creia se
calculeaz venitul brut efectiv este:
VBE = VBP DSL = 163 127 8156 = 154972 lei

(2.5)

Cheltuielile operaionale sunt cheltuielile legate de exploatarea i asigurarea funcionrii normale a

bunului imobil, n rezultatul crora apar venituri reale.
Impozitul pe imobil este acceptat n conformitate cu Codul Fiscal al Republicii Moldova (Seciunea
VI. Impozitul pe imobil. Anexa 2) pentru persoanele juridice egal cu 0,1 % din valoarea de bilana. Primul an
impozitul pe imobil se calculeaz reieind din valoarea estimat prin metoda costului, iar n anii urmtori reieind din valoarea rmas, innd cont de cotele de amortizare.
Mrimea cheltuielilor operaionale variabile este acceptat pentru toate perioadele (egal cu zero)
conform condiiilor contractelor de arend, care prevd c toate cheltuielile pentru serviciile comunale le
suport arendaul i tot el achit plile pentru telefon i paza obiectului.
Venitul operaional net este egal cu diferena dintre venitul brut efectiv i mrimea sumei cheltuielilor
operaionale, care sunt suportate de proprietar.
VON = VBE CO = 62042 1891 = 60151 lei
unde:

(2.6)

Rata de actualizare reflect ateptrile investitorului privind veniturile viitoare i este

estimat prin metoda adiionrii ce presupune nsumarea estimrilor individuale a fiecrei
componente a ratei de actualizare: rata reala a rentabilitii(13,5), rata inflaiei anticipate i
rata riscului. Rata riscului reflecta recompensa pe care investitorul asteapta sa o primeasca
pentru banii investiti in bunul imobil. Rata riscului include: riscul pietei imobiliare, riscul
inflatiei neasteptate si riscul lichiditatii joase caracteristic pentru bunurile imobile.[9,punct.
94,cap.V]
Calculul ratei de discontare pentru mbuntiri a fost efectuat prin metoda adiionrii
prin formul:
ro= rf/r + rinf + ri + rlj + rim (2.7)
unde:
r - rata total de discontare;
rf/r - rata fr risc;
ri - rata riscului investiiei n imobilul;
rlj - corecia la lichiditatea joas;
rim - ajustarea pentru managementul investiional;
rinf rata inflaiei
Conform celor expuse mai sus rata de actualizare s-a determinat n tabelul 2.8:

Tabelul 2.8: Factorii riscului de investiie

Categori
Nr.
Tipul i denumirea riscului
1 2 3 4 5
a riscului
Riscul sistematic
1 Situaia economic general
dinamic
Majorarea numrului obiectelor
2
dinamic
1
competitive
3 Modificri n legislaie
dinamic
1
Riscul nesistematic
Situaii excepionale naturale i
4
static
1
antropogene
5 Neachitarea plii de arend
dinamic 1
6 Management neefectiv
dinamic
1

7
1

10

7
8
9

Factori criminogeni
Controale financiare
ntocmirea corect a
contractelor de arend
Numrul observaiilor
Suma ponderat
Suma
Numrul factorilor
Rata riscului, %

dinamic
dinamic
dinamic

1
1
1
2
1

2
4

1
3

1
4

1 1
5 6
52
9
5,5

1
7

0
0

0
0

0
0

Rata fr risc compenseaz valoarea banilor n timp cu cota riscului practic egal cu
zero. De obicei prin rat fr risc se nelege norma procentului compus, care poate fi primit
n form de venit de la investiia banilor n active financiare absolut sigure. n calitate de rat
fr risc a fost luat rata de baz utilizat pentru principalele operaiuni monetare, stabilit de
BNM n mrime de 4,5 % anual.
Rata inflaiei anticipate este determinat n baza prognozelor oficiale privind evoluia
inflaiei n economia rii. Pentru anul 2012 rata inflaiei constitu 5 %.
Rata riscului reflect recompense pa care investitorul ateapt s o primeasc pentru banii
investii n bunul imobil. Rata riscului include: riscul pieii imobiliare, riscul inflaiei neateptate
i riscul lichiditii joase caracteristic pentru bunurile imobile. Pentru acest segment de pia rata
riscului este de 5,5 %.
Ajustarea lichiditatea joas (rlj) constituie 4,0 %. Ajustarea pentru lichiditatea joas (rlj)
reflect situaia obiectului evaluat pe piaa din punctul de vedere a lichiditii sale. Obiectul
evaluat face parte din obiectele care necesit un termen de pn la 6 luni, pentru un marketing
adecvat n vederea comercializrii obiectului sau gsirii unui nou arenda n cazul falimentrii
sau refuzului de a arenda al prezentului arenda. Aceast ajustare se calculeaz prin formula:

unde:

lj

f /r

r f / r t ex 4.5
lj

an

10
4,00%
12

- ajustarea la lichiditatea joas;

ex

an

- rata fr risc;
- timpul tipic de expunere a obiectelor similare (lun);
- numrul de luni ntr-un an.

(2.8)

Ajustarea pentru managementul investiional (rim) este greu de evaluat (cu ct este mai
mare riscul i snt mai mari investiiile, cu att mai mult ele necesit o dirijare mai competent)
i poate alctui de la 2 pn la 5 % (n raport a fost acceptat n mrime de 2 %).
Rata de actualizare: r = 4,5 + 5 + 5,5+4+2= 21%

(2.9)

VONact = VON Fact ;

(2.10)

unde: VONact venitul opereional net actulaizat;

Fact factorul de actaizare.
VONtot/act = VONact

(2.11)

Reversia valoarea probabil pentru care ar putea fi vndut bunul imobil la sfritul
perioadei de calcul i se actualizeaza la data evalurii, formula de calcul este:
R = VP Fact = 1740985 0,3855 = 674272

(2.10)

Unde:
VP venitul probabil pentru finele anului 2016;
Fact factorul de actualizare pentru anul 2016
Tabelul 2.9:Aprecierea valorii de pia prin abordarea veniturilor
Nr.

Indicii

Suprafaa arendat, m
Plata de arend medie pentru
/m/lun lei
Majorarea prognozat a plii
de arend, %
Plata de arend ajustat,
lei/m/an
Venitul brut potenial (VBP),
lei/an
Deducerile pentru spaiile
libere (5%), lei
Venitul brut efectiv (VBE),
lei/an
Cheltuieli operaioale (CO),
lei/an
a. Impozit pe bunul imobil,
1% din Vr, lei
Venitul operaional net
(VON), lei/an
Rata actualizrii(Y), %
Factori de actualizare
1/(1+r)n
Fluxuri de venit actualizate

2
3
4
5
6
7

valoarea
de baza
597,8

2012

Perioadele de calcul
2013
2014
2015

22,74

15

15

15

15

22,74

26,15

30,07

34,58

39,77

163128

187590

215710

248063

285294

8156

9380

10786

12403

14264

154972

178210

204924

235660

271030

14730

14730

14730

14730

14730

14730

14730

14730

14730

14730

14730

14730

140242

163480

190194

220930

256300

2016

21
0,8264

0,6830

0,5645

0,4665

0,3855

140242

111657

107365

102812

98804

11

12
13
14

VONact = VON Fact

VON total actualizat
VONtot/act = VONact
Reversia (R), lei
Reversia actualizat
Valoarea de pia a
obiectului evaluat, lei
Vob = VON 1/(1+r)n + R
Cursul oficial al BNM la data
evalurii (lei/Euro)
Valoarea de pia a
obiectului evaluat, Euro

560880
1749085
674272
1235152
15,16
81475

Valoarea de pi obinut prin metoda veniturilor a depozitului din oraul Hnceti

constituie 81475euro sau echivalent n 1235152 lei MDL, la cursul oficial al BNM de 15,16
lei/Euro
Estimarea valorii bunului imobiliar prin metoda analiza vnzrilor comparabile.
Metoda analizei comparative a vnzrilor presupune estimarea valorii de pia a bunului imobil
n baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evalurii care au fost vndute
recent i ajustrii preurilor de vnzare pentru diferenele ntre aceste bunuri i obiectul evalurii.
Metoda respectiv se utilizeaz n cazurile n care exist suficient informaie despre vnzrile
bunurilor imobile similare obiectului evalurii.
Bunurile imobile comparabile trebuie s fie similare obiectului evalurii din punct de
vedere al caracteristicilor funcionale i fizice. n scopul aplicrii metodei analizei comparative a
vnzrilor evaluatorul trebuie s dispun de informaia privind preurile de vnzare sau preurile
de ofert pentru aceste bunuri.
La etapa colectrii i analizei datelor de pia evaluatorul determin numrul vnzrilor
comparabile necesar pentru analiz. Pentru efectuarea analizei comparative snt suficiente trei
-cinci vnzri, dar cu ct mai mare este numrul vnzrilor analizate cu att este mai exact
rezultatul evalurii.
Preurile bunurilor imobile comparabile snt analizate i corectate n funcie de asemnri
i diferenieri. Urmtoarele elemente de comparaie snt examinate n cadrul metodei respective:
a) drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise;
b) condiiile de finanare;
c) condiiile tranzaciei;
d) condiiile pieei;
e) amplasarea;
f) caracteristicile fizice;
Preul bunului imobil depinde de avantajele obinute odat cu preluarea dreptului de
proprietate asupra lui. Preul de vnzare va fi cel mai mare n cazul transmiterii dreptului de
proprietate absolut asupra terenului i construciei.

Ajustarea preurilor pentru amplasare se efectueaz n cazurile n care amplasarea bunului

imobil comparabil difer de amplasarea obiectului evalurii.
Ajustarea pentru componentele valorii ce nu snt legate de bunul imobil se aplic n cazul
n care la tranzacia de vnzare a bunului imobil au participat i alte bunuri ce nu snt
considerate imobile, cum ar fi: utilaje i echipamente de producie, mobilier i altele. Valoarea
acestor componente se separ de valoarea bunului imobil.
Pentru determinarea mrimii ajustrilor se aplic urmtoarele metode:
a) metoda comparaiei pare;
b) metoda analizei datelor secundare;
c) analiza statistic.
Metoda comparaiei pare const n analiza a dou vnzri comparabile pentru a determina
mrimea ajustrii pentru un element de comparaie. n acest caz, bunurile imobile care au
participat n tranzacie trebuie s posede caracteristici identice, cu excepia caracteristicii pentru
care este estimat ajustarea.
n procesul aplicrii ajustrilor pentru drepturile de proprietate, condiiile de finanare,
condiiile de vnzare i condiiile pieei, preul de vnzare este recalculat dup fiecare corectare a
elementului de comparaie.
Ajustrile pentru celelalte elemente de comparaie pot fi aplicate n modul stabilit de
evaluator. Preul bunului imobil poate fi recalculat dup ajustarea fiecrui element sau dup
aplicarea tuturor ajustrilor. Modalitatea aplicrii ajustrilor nu va influena rezultatul final.
Tabelul 2.10: Estimarea valorii bunului imobiliar prin metoda vnzrilor comparabile a deozituui
din oraul Hnceti
N
r.

Indici de comparaie

Adresa obiectului

2
3

Preul, Euro
Suprafaa total, m2
Preul pentru 1 m2,
Euro/m2
Sursa de informaie
Dreptul de proprietate
Ajustarea pentru dreptul
de proprietate
Preul corectat, Euro

4
5

1
7

2
Condiiile tranzaciei
Ajustarea pentru
condiiile tranzaciei
Preul corectat, Euro

Obiectul
evaluat
Oraul
Hnceti
597,8

privat

3
23.05.2012

Obiecte comparabile
Obiectul nr.1
Obiectul nr.2
Obiectul nr.3
St. Crpineni
St.Bueni
Oraul Hnceti
(ndeprtat)
(n apropriere)
123500
107338
101748
650
697
556
190

154

183

www.imobile.md
privat

www.lara.md
privat

www.makler.md
privat

1,00

1,00

1,00

190

154

183

4
ofert

5
ofert

6
ofert

0,95

0,95

0,95

180

146

174

9
1
0
1
1
1
2
1
3
1
4

1
5

1
6
1
7
1
8

Ajustarea pentru
condiiile pieei
Preul corectat, Euro
Ajustarea pentru
amplasare
Preul corectat, Euro
Ajustarea pentru
suprafa
Preul corectat, Euro
Dotarea tehnic
Ajustarea pentru dotarea
tehnic
Preul corectat, Euro

1,00

1,00

1,00

180

146

174

1,00

1,04

1,02

180

161

188

1,05

1,1

0,96

189
bun

177
satisfctoare

180
satisfctoare

1,00

1,10

1,10

189

194

198

Ajustarea general

0,99

1,08

1,02

Mrimea absolut a
ajustrilor

0,01

0,08

0,02

bun

Coeficientul ponderii
Valoarea de pia pentru
1 m2, Euro/m2
P1 k P2 k 2 P3 k
193
Pm. p.
k k k
Valoarea obiectului,
Euro
Cursul oficial al BNM
la data evalurii
(lei/Euro)
Valoarea obiectului, lei

115375
15,16
1749085

Ajustrile i calculele aplicate :

1. Estimarea ajustarii pentru condiiile de finanare depinde de acordul ntre cumprtor i vnztor
privind condiiile efecturii i finanrii tranzaciei. Aceasta ajustare este aplicat n cazurile cnd
cumprtorul platete creditorului dobnda pentru creditul acordat n scopul procurrii bunului
imobil sau cnd vnztorul particip la finanarea tranzaciei, acordnd cumprtorului un credit
ipotecar.
2. Ajustara pentru conditiile tranzactiei reflect condiiile atipice ale tranzaciei, cum ar fi termenii
restrni de vnzare a bunului imobil, existena unei relaii speciale ntre prile implicate n
tranzacie : de rudenie, de afaceri sau interese finaciare comune. - 5% - reducerea medie

acceptat de vnztor; 7% - reducerea medie acceptat de firm (5% + 2% procentul

intermediarului)
2. Ajustarea preului pentru amplasare este efectuat n cazurile cnd amplasarea bunului
imobil difer de amplasareaobiectului evalurii: am alicat coieficientul de 1,04 pentru bunul
imobil comparabil cel ndeparta i de 1,02 pentru bunul imobi comparabil ce se afla mai n
apropiere de bunul evaluat.
3. Ajustarea pentru caracteristicile fizice este aplicat pentru diferenele ntre
caracteristicile fizice ale obiectelor comparabile i obectului evalurii, fiind snslizat fiecare
caracteristic n parte ( elementele constructive, starea bunului imobil, deprecierea construc iilor,
suprafaa i altele) : - am aplicat ajustarea de un procent pentru ficare 10 m 2 ce sunt n plus sau n
minus.
Pm. p.

P1 k P2 k 2 P3 k
k k k

4.Valoarea de pi pentru 1 ar, euro

= (189 3) + (194 1)

+ (198 2) /(1+2+3) = 193 euro

5.Valoarea obeictului n euro Vc = C1m2 S = 193 597,8 = 115375
6.Valoarea obeictului n lei Vc = 115375 15,16 = 1749085.
Valoarea de pia obinut prin metoda cheltuielilor a depozitului din oraul Hnceti
constituie 115375 euro sau echivalent n 1749085 lei MDL, la cursul oficial al BNM de 15,16
lei/Euro
2.5 Reconcilierea rezultatelor i stabilirea valorii finale
Reconcilierea rezultatelor evalurii presupune c evaluatorul, innd cont de rezultatele
obinute n urma aplicrii metodelor de evaluare, le analizeaz i decide care este valoarea de
pia a obiectului evaluat.
Nr.
1

Parametri

Metoda
cheltuielilor

Metoda
vnzrilor
comparabile

Metoda
veniturilor

251 909,4

737 981

561 777

35 %

30 %

35 %

Valoarea finala obtinuta in urma

abordarii, lei
Plenitudinea informatiei

Veridicitatea informatiei

35 %

33 %

32 %

Restrictii luate in calcul

Capacitatea de a lua in
consideratie conjuctura pieii
Capacitatea de a lua n
consideratie veniturile generate

33 %

33 %

34 %

30 %

40 %

30 %

10 %

50 %

40 %

5
6

de obiect

Capacitatea de a prognoza n
timp
Capacitatea de a lua in
consideratie particularitatile
constructive ale obiectului
Media ponderata

10

Valoarea conform metodei

11

Valoarea final, lei

7
8

20 %

50 %

30 %

40 %

30

30

0,29

0,38

0,33

73 054

280 432

185 386

538 872

12 Valoarea final, euro

26 970
n procesul de reconciliere apare posibilitatea de a revedea datele folosite n evaluare i
argumentarea estimrii valorii finale a proprietii, prezentate mai jos.
Tabelul 2.11: Reconcilierea rezultatelor
Valoarea de pia obinut n urma reconcilierii rezultatelor finale obinute prein cele
trei metode a apartamentului amplasat n or. Chiinu, sectorul Botanica, str. Cuza Vod
constituie 26 970 euro sau echivalent n 538 872lei MDL, la cursul oficial al BNM de 19,98
lei/Euro.