Sunteți pe pagina 1din 21

Unitatea de nvare 3

CONTRACTUL DE LOCAIUNE

3.1. Introducere
3.2. Obiectivele i competenele unitii de nvare
3.3. Coninutul unitii de nvare
3.3.1. Contractul de locaiune. Noiunea
3.3.2 Caracterele juridice ale contractului de locaiune
3.3.3. Condiiile de validitate a contractului de locaiune
3.3.3.1. Consimmntul
3.3.3.2. Capacitatea prilor
3.3.3.3. Obiectul contractului
3.3.3.4. Cauza
3.3.3.5. Forma
3.3.4. Efectele contractului de locaiune
3.3.4.1. Obligaiile locatorului
3.3.4.2. Obligaiile locatarului
3.3.5. Sublocaiunea i cesiunea contractului de locaiune.
3.3.5.1. Sublocaiunea
3.3.5.2. Cesiunea locaiunii
3.3.6. Durata i ncetarea locaiunii
3.3.6.1. Durata locaiunii
3.3.6.2. ncetarea locaiunii
3.4. ndrumar pentru verificare/autoverificare

3.1. Introducere
Contractul de locaiune reprezint unul dintre cele mai
importante contracte speciale, fiind utilizat n mod frecvent i
constant n practic, de ctre participanii la raporturile juridice civile.
Avnd n vedere cele de mai sus, contractul de locaiune prezint un
grad ridicat de interes teoretic i practic, studierea n profunzime a
reglementrilor aplicabile acestuia de ctre studenii n drept fiind
extrem de important pentru exercitarea profesiilor juridice.

3.2. Obiectivele i competenele unitii de nvare


Obiectivele unitii de nvare:
definirea i caracterele juridice ale contractului de
locaiune;
prezentarea teoretic a structurii, caracteristicilor, esenei i
conceptelor juridice legate de contractul de locaiune, importan a
practic a contractului de locaiune;
nelegerea de ctre viitorii juriti a noiunilor teoretice de
drept aplicabile contractului de locaiune n scopul aplicrii acestora
n practica;
nsuirea unor cunotine referitoare la rolul i
importanapractic a contractului de locaiune.
Competenele unitii de nvare:
studenii se vor familiariza cu un vocabular juridic specific
contractului de locaiune, adecvat desfurrii activitilor juridice;
dezvoltarea unor abiliti practice de a utiliza contractul de
locaiune n practic;
deprinderea cu profesiile juridice care implic nelegerea
sistemului de relaii intra i inter-organizaionale;
dezvoltarea de principiu a unor abiliti de comunicare i de
adaptare a activitii profesionale n funcie de interesul clienilor, cu
aplicabilitate direct n privina contractului de locaiune.

Timpul alocat unitii: 3 ore

3.3. Coninutul unitii de nvare


3.3.1. Contractul de locaiune. Noiunea
Contractul de locaiune sau locaiunea1 este acea convenie prin care o
parte, numit locator, se oblig s asigure celeilalte pri, numit
locatar, folosina unui bun pentru o anumit perioad, n schimbul
1

Noiunea provine de la verbul latin locare, care nseamn a nchiria, a da cu chirie, a da n arend.

unui pre, denumit chirie2.


Din definiia legal rezult c locaiunea se deosebete de vnzare
prin faptul c obiectul acesteia din urm l reprezint transmiterea
dreptului de folosin, ca drept de crean 3, asupra lucrului, n vreme
ce vnzarea are ca obiect transmiterea unui drept real, de regul
dreptul de proprietate. Locatarul dobndete proprietatea fructelor nu
ca efect al locaiunii, ci ca accesoriu al folosinei, locatorul avnd
obligaia de a asigura locatarului doar folosina lucrului nu i
transmiterea proprietii fructelor. n situaia n care persoana care
primete dreptul de a folosi lucrul are i posibilitatea de a-l consuma,
convenia este un contract de vnzare de bunuri viitoare, nu contract
de locaiune.
n art. 1.778 Cod civil se arat c locaiunea este de dou feluri:
nchiriere, care are ca obiect bunurile mobile i imobile i arendare,
care are ca obiect bunuri agricole. Opinm c legiuitorul nu a fost
destul de clar atunci cnd a stipulat c locaiunea ar fi de dou feluri:
nchiriere i arendare. n realitate, ncheierea i arendarea sunt
varieti, specii ale locaiunii, contractul de locaiune fiind genul n
materie. Tot o varietate a locaiunii este i contractul de nchiriere a
spaiilor destinate exercitrii activitii unui profesionist4.
Anterior contractului de locaiune, prile pot ncheia o promisiune
unilateral sau bilateral de locaiune, contract care va fi guvernat de
normele generale aplicabile contractelor.
3.3.2. Caracterele juridice ale contractului de locaiune
Locaiunea prezint urmtoarele caractere juridice:
a) este n principiu un contract consensual, ntruct se ncheie n mod
valabil prin simplul acord de voin al prilor, forma scris fiind
cerut doar ca o condiie ad probationem i nicidecum ad
validitatem. Astfel, potrivit art. 1.781 C. civ., locaiunea se consider
ncheiat ndat ce prile au convenit asupra bunului i preului. Pe
cale de excepie, locaiunea bunurilor din domeniul public sau din
domeniul privat al statului i al unitilor sale administrativ teritoriale
este supus normelor relative la licitaia public. Contractul de
nchiriere a unui spaiu locativ pe care l-a ncheiat o persoan fizic
n calitate de locator trebuie nregistrat la organele fiscale teritoriale
n vederea impozitrii pe venit5;
b) este un contract sinalagmatic (bilateral), ceea ce nseamn c d
natere la obligaii reciproce ntre pri. Locatorul are obligaia de a
asigura folosina vremelnic a lucrului dat n locaiune, iar locatarul
se oblig s plteasc preul locaiunii;
c) este un contract cu titlu oneros, pentru c ambele pri contractante
urmresc obinerea unui avantaj patrimonial echivalent celui aferent
celeilalte pri. Astfel, locatorul se oblig s asigure locatarului
folosina lucrului, n considerarea dreptului corelativ obligaiei
locatarului de a plti chiria. La rndul su, locatarul i asum
2

A se vedea art. 1.777 C. civ.


Pentru detalii, a se vedea: D. Alexandresco, Principiile dreptului civil romn, vol. IV, Bucureti, 1926, p. 298; C.
Hamangiu, I. Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil romn, vol. II, Bucureti, 1929, p. 955-956; Fr. Deak, L.
Mihai, R. Popescu, Tratat de drept civil, Contracte speciale, vol. II, Ed. Universul Juridic, Bucureti, 2006, p. 8.
4
A se vedea art. 1.778 alin. (3), art. 1.824, art. 1.828-1.831 C. civ.
5
A se vedea D. Chiric, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Cordial, Cluj Napoca, 1994, p. 173.
3

obligaia de a plti chiria n schimbul folosinei lucrului;


d) este un contract n principiu comutativ, pentru c prile i cunosc
existena i ntinderea obligaiilor asumate nc de la data ncheierii
contractului . Pe cale de excepie, dac un eveniment viitor va afecta
existena i ntinderea obligaiilor, dac creditorul obligaiei afectate
i asum riscul ce decurge din evenimentul aleatoriu i dac riscul
devine alturi de ansa corelativ, motivul determinant al ncheierii
contractului locaiunii, atunci aceasta are caracter aleatoriu. (de
exemplu, contractul de arend care are ca obiect un teren arabil pe
care se cultiv o cultur sensibil la variaiile condiiilor meteo, iar
arenda nu este variabil n funcie de recolt) 6;
e) este un contract cu executare succesiv, prin natura sa, deoarece
att obligaia locatorului de a asigura folosina bunului, ct i
obligaia locatarului de a plti chiria sunt obligaii cu executare
succesiv care se ndeplinesc n timp i la diferite intervale, cu o
anumit periodicitate. n aceste condiii, neexecutarea fr justificare
a unei obligaii eseniale nu se soldeaz cu sanciunea rezoluiunii, ci
cu cea a rezilierii contractului. n lips de clauz contrar, scadena
privind plata chiriei are loc la expirarea fiecrui interval de timp
pentru care a fost stabilit chiria;
f) este un contract translativ de folosin temporar, spre deosebire
de vnzare, care transfer proprietatea.
3.3.3. Condiiile de validitate a contractului de locaiune
3.3.3.1 Consimmntul
n conformitate cu dispoziiile art. 1.781 C. civ. locaiunea se
consider ncheiat atunci cnd prile au convenit cu privire la bun i
la pre.
Prin urmare, consimmntul, element de baz necesar ncheierii
oricrui contract, dar nu i suficient 7, este ndeplinit prin acordul de
voin al prilor, adic atunci cnd acestea au convenit asupra
condiiilor i clauzelor locaiunii. De observat c n cazul locaiunii,
consimmntul este ndeplinit dac prile au czut de acord doar cu
privire la bun i pre, ulterior urmnd a se conveni i cu privire la
celelalte condiii i clauze 8. Aadar, locaiunea se consider ncheiat
atunci cnd sunt ndeplinite condiiile de capacitate, obiect, cauz i
form, iar prile s-au pus de acord cel puin asupra bunului i
preului. Prevederea legal evocat este conform cu orientarea
Codului civil din 2009, pentru ncheierea contractului trebuind ca
acordul de voin s poarte exclusiv asupra elementelor eseniale,
ulterior urmnd a fi stabilite celelalte clauze.
3.3.3.2. Capacitatea prilor
ntruct contractul de locaiune este n principiu un act de
administrare, prile contractante trebuie s aib capacitatea de a
ncheia astfel de acte. Este motivul pentru care oricare dintre soi
poate folosi, deci i nchiria un bun comun, fr a avea
6

A se vedea R. Dinc, Contracte civile speciale n noul Cod civil, op. cit., p. 166-167.
A se vedea C. Toader, op. cit., p. 161.
8
A se vedea G. Boroi, L. Stnciulescu, op. cit., p. 433.
7

consimmntul expres al celuilalt so. Locatarul poate fi o persoan


fizic sau juridic titular a unui drept real care-i confer dreptul de
folosin asupra bunului ce se va da n locaiune. n acelai timp,
dreptul real al locatorului nu trebuie s fie personal, pentru a putea fi
exercitat i prin altul. Calitatea de locator o poate avea, aadar,
proprietarul, coproprietarul, uzufructuarul, locatarul principal, n
cazul sublocaiunii etc. Nu pot avea calitatea de locator uzuarul,
titularul dreptului de abitaie, i fr acordul comodantului,
comodatarul, deoarece aceste persoane cu toate c au dreptul de a
folosi bunul, nu l pot folosi prin alt persoan. Locaiunea care are ca
obiect un bun comun, trebuie ncheiat cu acordul coproprietarilor
ale cror cote nsumate depesc jumtate din dreptul de proprietate 9.
Dac locaiunea se ncheie pe o perioad mai mare de 3 ani, atunci
pentru ncheierea sa valabil este nevoie de acordul tuturor
coproprietarilor10, sub sanciunea inopozabilitii actului fa de
coproprietarii care nu au consimit la ncheierea lui. Acetia din urm
pot solicita evacuarea locatarului care a ncheiat fr acordul lor
locaiunea asupra bunului comun.
Evacuarea poate fi cerut numai dup expirarea unui termen de 3 ani
de la predarea bunului ctre locatar, care la rndu-i poate angaja
rspunderea locatorului n temeiul obligaiei de garanie contra
eviciunii provenite din fapta unui ter. Ct privete uzufructuarul,
acesta poate avea calitatea de locator cu privire la bunul primit n
uzufruct, contractul de locaiune fiind, de regul opozabil nudului
proprietar, n limita termenului pentru care s-a ncheiat uzufructul.
Dac uzufructul nceteaz prin decesul uzufructuarului ori prin
ncetarea existenei lui juridice, i obiectul uzufructului i implicit al
locaiunii este un bun imobil, atunci locaiunea notat n cartea
funciar este opozabil nudului proprietar pentru cel mult 3 ani de la
ncetarea uzufructului. Locaiunea va fi opozabil nudului proprietar
i n cazul n care va fi rennoit cu anticipaie fr ca rennoirea s fi
fost pus n executare la data stingerii uzufructului. n acest caz,
locaiunea este opozabil nudului proprietar n limita termenului de
un an pentru arendri, i de ase luni pentru celelalte locaiuni
imobiliare, termene calculate de la data punerii n executare, fr a se
putea depi termenul de trei ani11.
n cazul locaiunilor succesive ale cror perioade se suprapun parial
sau total, cu durata primului contract de locaiune, conflictul dintre
locatari se rezolv potrivit regulilor stabilite de lege 12. Astfel, n cazul
imobilelor nscrise n cartea funciar va avea ctig de cauz
locatarul care i-a notat dreptul n cartea funciar, dac la data
ncheierii contractului, el nu a cunoscut prin alte mijloace c
locaiunea pe care a ncheiat-o mpiedic punerea n executare a unei
locaiuni preexistente. n situaia imobilelor supuse formalitilor de
publicitate, va ctiga locatarul care a ndeplinit mai nti aceste
formaliti. n sfrit, n cazul celorlalte bunuri conflictul se rezolv
n favoarea locatarului care a intrat cel dinti n folosina bunului,
dac a fost de bun credin13, adic nu a cunoscut i nici nu putea s
9

A se vedea art. 641 alin. (1) C. civ.


A se vedea art. 641 alin. (4) C. civ.
11
A se vedea R. Dinc, Contracte civile speciale n noul Cod civil, op. cit., p. 172.
12
A se vedea art. 1.782 C. civ.
13
A se vedea art. 1.275 C. civ.
10

cunoasc existena locaiunii preexistente, la data intrrii sale n


posesie. Dac niciunul dintre locatari nu a intrat n posesia efectiv a
bunului mobil corporal, va fi preferat locatarul care a sesizat cel
dinti instana de judecat.
3.3.3.3. Obiectul contractului
Obiectul contractului de locaiune este format din lucrul transmis spre
folosin i chiria pltit de locatar.
Lucrul a crui folosin a fost dat n locaiune poate fi unul mobil
sau imobil, corporal sau incorporal (de pild, un drept patrimonial de
proprietate intelectual), cu condiia ca bunurile mobile respective s
fie individual determinate i neconsumptibile. n conformitate cu
dispoziiile art. 1.228 C. civ. locaiunea poate purta i asupra
bunurilor viitoare, cu excepia bunurilor dintr-o motenire nedeschis
deoarece legea interzice pactele asupra unei succesiuni viitoare.
Bunurile din domeniul public al statului sau al unitilor administrativ
teritoriale pot fi nchiriate, potrivit unor reguli speciale, constnd n
respectarea unor formaliti ori emiterea unor autorizaii speciale,
dup caz.
Chiria, pe care locatarul o pltete n schimbul folosirii lucrului, se
stabilete de comun acord, de ctre pri, i poate fi reprezentat fie
printr-o sum de bani, fie prin orice alte bunuri sau prestaii 14.
Chiria poate fi, de asemenea, unic, dar de regul este convenit pe
uniti de timp: zile, luni, ani. Chiria trebuie s aib caracter
determinat sau cel puin determinabil. Lipsa chiriei din coninutul
contractului de locaiune atrage dup sine nulitatea acestuia, o astfel
de convenie putnd fi calificat ca fiind mprumut de folosin.
3.3.3.4. Cauza
ntruct n materia locaiunii cauza nu prezint particulariti n ceea
ce privete validitatea acesteia, se aplic regulile generale referitoare
la ncheierea contractului, n sensul c ea (cauza) trebuie s existe, s
fie licit i moral . Reamintim c lipsa cauzei atrage anulabilitatea
locaiunii i c existena unei cauze valabile se prezum, pn la
proba contrar.
15

3.3.3.5. Forma
Fiind, de principiu, un contract consensual, locaiunea se ncheie n
mod valabil prin simplul acord de voin al prilor, fr vreo alt
formalitate. Dar, forma dat de pri contractului de locaiune este
determinant n ceea ce privete executarea obligaiilor i
soluionarea conflictelor dintre locatari.
Astfel, potrivit legii16, contractele de locaiune ncheiate prin nscris
sub semntur privat nregistrate la organele fiscale, precum i cele
ncheiate sub form autentic constituie titluri executorii pentru plata
chiriei la termenele i n modalitile stabilite n contract. De
asemenea, astfel cum am artat , notarea locaiunii n cartea funciar
17

14

A se vedea art. 1.780 alin. (1) C. civ.


A se vedea art. 1.236 C. civ.
16
A se vedea art. 1.798 C. civ.
15

ori ndeplinirea formalitilor de publicitate reprezint criteriul de


soluionare a conflictelor dintre locatari.
3.3.4. Efectele contractului de locaiune: obligaiile locatorului;
obligaiile locatarului
3.3.4.1. Obligaiile locatorului
Locatorul are obligaia general de a asigura folosina lucrului pe
toat durata locaiunii (obligaie de a face, cu caracter succesiv).
n vederea asigurrii folosinei lucrului, locatorul are urmtoarele
obligaii principale:
obligaia de predare a lucrului;
obligaia de a menine lucrul n stare corespunztoare de folosin;
obligaia de garanie contra viciilor i
obligaia de garanie contra eviciunii.
3.3.4.1.1. Obligaia de a asigura locatarului linitita
i utila folosin a bunului
Obligaia caracteristic locaiunii din punctul de vedere al locatorului
este ca acesta din urm s asigure locatarului folosina linitit i util
a lucrului dat n locaiune.
Din perspectiva obiectului, aceast obligaie este o obligaie de a
face, n virtutea creia locatorul trebuie s ntreprind toate
demersurile pentru ca locatarul s poat folosi bunul n conformitate
cu destinaia avut n vedere la ncheierea contractului. Obligaia
general ce incumb tuturor celorlalte persoane de a nu ntreprinde
nimic prin care s stnjeneasc exercitarea de ctre locatar a dreptului
de folosin a bunului dat n locaiune revine locatorului cu caracter
accesoriu.
Apreciem c dreptul de folosin constituit prin contractul de
locaiune este un drept real, adic un dezmembrmnt al dreptului de
proprietate, ca i dreptul de uzufruct.
3.3.4.1.2. Obligaia de a preda locatarului bunul dat n
locaiune
Locatorul este obligat s predea bunul mpreun cu toate accesoriile
sale n starea corespunztoare utilizrii acestuia, potrivit destinaiei 18.
Predarea bunului devine exigibil dup plata primei trane a chiriei
sau a ntregii chirii, dac prile au convenit ca aceasta s fie pltit
ntr-o singur tran.
Locul unde se pred bunul este cel unde se afl acesta la momentul
ncheierii locaiunii, n lips de stipulaie contrar. Starea bunului la
momentul predrii trebuie s fie corespunztoare ntrebuinrii sale
conform destinaiei, standard al conformitii formulat destul de
general.
Predarea bunului dat n locaiune se efectueaz pe cheltuiala
locatorului. Dac locatorul refuz predarea bunului, atunci locatarul
poate19:
17
18

A se vedea supra, pct. 1.3.2. Capacitatea prilor din prezentul capitol.


A se vedea art. 1.787 C. civ.

s cear predarea silit a lucrului;


s solicite rezoluiunea locaiunii pentru neexecutare, plus dauneinterese;
s invoce excepia de neexecutare a contractului i s refuze, la
rndu-i, plata chiriei dac trebuie pltit cu anticipaie.
3.3.4.1.3. Obligaia de a menine bunul n stare
corespunztoare de folosin
Pentru ndeplinirea acestei obligaii, locatorul trebuie s efectueze
toate reparaiile necesare n acest scop. Locatorul trebuie s
efectueze numai reparaiile importante i necesare meninerii
unei folosine normale a lucrului, reparaiile locative cznd n
sarcina locatarului20.
Reparaiile locative sunt cele de ntreinere curent 21. Pentru
efectuarea reparaiilor ce cad n sarcina locatorului i a cror nevoie
se ivete dup ncheierea locaiunii, locatarul va ncunotina
locatorul despre aceste nevoi. Dac locatorul nu ncepe de ndat s ia
msurile ce se impun, locatarul va face el reparaiile respective, caz
n care locatorul va fi inut la plata sumelor avansate de locatar, plus
dobnzile socotite de la data efecturii cheltuielilor 22. n cazuri
urgente, locatarul trece mai nti la efectuarea reparaiilor, dup care-l
va ncunotina pe locator, dar dobnzile la sumele avansate n
aceast situaie curg de la data ntiinrii 23.
3.3.4.1.4. Obligaia de a garanta contra viciilor
Obligaia de garanie contra viciilor lucrului i incumb locatorului
chiar dac nu le-a cunoscut la ncheierea locaiunii i independent de
mprejurarea c ele existau dinainte ori au survenit n cursul derulrii
contractului. Garania oblig dac viciile mpiedic ori micoreaz
folosirea lucrului dat n locaiune24.
Rspunderea pentru garanie contra viciilor nu este angajat dac
viciile erau aparente la data ncheierii contractului i pe care locatarul
nu le-a reclamat, fr ntrziere. n schimb, dac viciile aparente
cauzeaz prejudicii vieii, sntii sau integritii corporale a
locatarului, locatorul va fi obligat la plata de despgubiri 25. n cazul n
care viciul aparent necesit reparaii, iar locatarul nu l-a notificat pe
locator n acest sens de ndat 26, locatarul va fi sancionat cu plata
de daune-interese i cu suportarea oricror altor cheltuieli pentru
prejudiciul cauzat locatorului.
3.3.4.1.5. Obligaia de a garanta contra eviciunii
Obligaia de garanie contra eviciunii vizeaz, pe de o parte, garania
contra eviciunii provenind din fapta proprie i, pe de alt parte,
19

A se vedea G. Boroi, L. Stnciulescu, op. cit., p. 437.


A se vedea art. 1.788 alin. (2) C. civ.
21
A se vedea art. 1.802 C. civ.
22
A se vedea art. 1.788 alin. (3) C. civ.
23
A se vedea art. 1.788 alin. (4) C. civ.
24
A se vedea art. 1.790 alin. (1) C. civ.
25
A se vedea art. 1.790 alin. (2) C. civ.
26
A se vedea art. 1.801 C. civ.
20

garania contra eviciunii provenind din fapta unui ter. Cu privire la


eviciunea provenind din fapta proprie, se aplic principiul general
potrivit cruia locatorul are obligaia de a nu face nimic de natur s-l
tulbure pe locatar n folosirea bunului dat n locaiune n conformitate
cu destinaia stabilit.
De la aceast regul exist dou excepii:
Prima excepie se refer la reparaiile urgente1 care conduc la
restrngerea folosinei bunului de ctre locatar. Este vorba de
reparaiile care nu pot fi amnate pn la sfritul locaiunii ori cele a
cror amnare ar expune bunul pericolului de a fi distrus. Cnd
reparaia dureaz mai mult de 10 zile, preul locaiunii va fi sczut
proporional cu timpul i cu partea bunului nefolosite de locatar.
A doua excepie decurge din dreptul locatorului de a examina bunul
la intervale de timp rezonabile n raport cu natura i destinaia
acestuia i din acelai drept de examinare a bunului de ctre cei care
doresc s-l cumpere ori s-l ia n locaiune, la ncetarea locaiunii n
vigoare.
Relativ la eviciunea provenit din partea unui ter, este de reinut c
garania locatorului nu acoper tulburrile cauzate de fapta unui ter
care nu pretinde vreun drept asupra bunului27.
3.3.4.2. Obligaiile locatarului
Locatarul are urmtoarele obligaii principale:
obligaia de a lua n primire bunul;
obligaia de a plti chiria;
obligaia de a folosi bunul cu pruden i diligen;
obligaia de a restitui bunul la ncetarea locaiunii.
3.3.4.2.1. Obligaia de a lua n primire bunul
Obligaia locatarului de a lua n primire bunul dat n locaiune este
dictat de obligaia locatorului de a preda bunul respectiv. Cele dou
obligaii se antreneaz ca un cuplu indispensabil. Dac locatarul nu-i
ndeplinete obligaia de a prelua bunul predat, locatorul l poate pune
n ntrziere i apoi poate cere rezilierea locaiunii, urmat de dauneinterese. Obligaia de a lua n primire bunul este doar enumerat n
Codul civil28 ca fiind obligaie principal ce incumb locatarului, fr
s i se consacre un text de lege special care s configureze fizionomia
sa juridic. Preluarea lucrului se face, de regul, la momentul
ncheierii locaiunii i la locul unde lucrul se afla n momentul
contractrii, n lips de stipulaie contrar. Prin urmare, luarea n
primire a lucrului este portabil29.
3.3.4.2.2. Obligaia de a plti chiria
Plata chiriei este obligaia principal a locatarului care trebuie
ndeplinit la termenele stabilite potrivit uzanelor 30.
27

A se vedea art. 1.793 C. civ.


A se vedea art. 1.796 lit. a) C. civ.
29
A se vedea G. Boroi, L. Stnciulescu, op. cit., p. 441.
30
A se vedea art. 1.797 alin. (1) C. civ.
28

n lipsa uzanelor i a unei stipulaii contrare, chiria se pltete


astfel31:
n avans pentru toat durata contractului, dac aceasta nu depete
o lun;
n prima zi lucrtoare a fiecrei luni, dac durata locaiunii este mai
mare de o lun, dar mai mic de un an;
n prima zi lucrtoare a fiecrui trimestru, dac durata locaiunii
este de cel puin un an.
Prile au ns posibilitatea s stabileasc i alte termene i modaliti
de plat a chiriei.
Locul plii chiriei este legat de natura acesteia i urmeaz a fi stabilit
potrivit dreptului comun aplicabil locului executrii obligaiilor 32.
Proba plii chiriei este, de asemenea, guvernat de dispoziiile
dreptului comun relative la chitana liberatorie 33. Astfel, chitana dat
pentru achitarea chiriei pentru una din prestaiile periodice face s se
prezume, pn la proba contrarie, executarea prestaiilor de plat a
chiriei anterior scadente.
Pentru prima dat n dreptul romnesc 34 a fost reglementat caracterul
executoriu al locaiunii n ceea ce privete obligaia de plat a
chiriei35. Este vorba de contractele de locaiune ncheiate prin nscris
sub semntur privat nregistrate la organele fiscale, precum i
locaiunile ncheiate n form autentic. Acestea constituie titluri
executorii pentru plata chiriei la termenele i n modalitile stabilite
n cuprinsul lor sau n lipsa acestora, prin lege.
3.3.4.2.3. Obligaia de a folosi bunul cu pruden i
diligen
n conformitate cu dispoziiile art. 1.799 C. civ., locatarul este obligat
s foloseasc bunul luat n locaiune cu pruden i diligen, potrivit
destinaiei stabilite prin contract sau, n lips, potrivit celei prezumate
dup anumite mprejurri. Aceste mprejurri pot fi natura bunului,
destinaia sa anterioar ori destinaia dup care locatarul l folosete.
n orice caz, locatarul care nu este obligat s foloseasc bunul primit
n locaiune, trebuie s aib atunci cnd folosete bunul, o atitudine
de conduit similar cu standardul de comportament al bunului
proprietar fa de bunul su.
Locatarul este n raport cu bunul primit n locaiune un simplu
detentor precar i ca atare, el nu stpnete bunul n putere proprie, ci
n puterea proprietarului. Locatarul nu deine i prerogativa
dispoziiei materiale a bunului.
Este raiunea pentru care locatarul are obligaia de a nu modifica ori
schimba destinaia bunului. Dac nu respect aceast obligaie, sau
dac ntrebuineaz bunul astfel nct s-l prejudicieze pe locator,
poate fi obligat, la cererea acestuia din urm, la plata de dauneinterese i, dup caz, s suporte rezilierea contractului. De altfel, fr
acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate nici mcar s
aduc mbuntiri bunului luat n locaiune 36. Dac lucrrile adugate
31

A se vedea art. 1.797 alin. (2) C. civ.


A se vedea art. 1.494 C. civ.
33
A se vedea art. 1.500-1.502 C. civ.
34
A se vedea T. Prescure, op. cit., p. 116.
35
A se vedea art. 1.798 C. civ.
32

10

i autonome efectuate asupra bunului pe durata locaiunii au avut


acordul prealabil al locatorului, atunci acesta din urm le poate pstra
cu plata ctre locatar a despgubirilor aferente. n schimb, dac
lucrrile au fost efectuate fr acordul prealabil al locatorului, acesta
poate alege s cear locatarului aducerea bunului n starea iniial,
precum i plata de despgubiri pentru orice pagub ce ar fi cauzat
bunului de ctre locatar.
Dac locatorul cere ridicarea lucrrilor adugate, se nate un raport
juridic obligaional ntre pri n care locatarul devine debitor al
obligaiei de a face, al crei obiect l reprezint aciunile necesare
nlturrii lucrrilor adugate.
Dac ns locatorul opteaz pentru pstrarea lucrrilor, raporturile
juridice dintre locator i locatar privitoare la mbuntirile aduse
bunului se sting.
Locatarul nu are drept la despgubiri pentru lucrrile efectuate fr
aprobarea locatorului i pe cale de consecin nu beneficiaz nici de
dreptul la retenie cu privire la bunul dat n locaiune.
Indiferent de modul n care locatorul i exercit dreptul potestativ
asupra sorii juridice a lucrrilor efectuate de locatar, locatorul mai
are, distinct, i dreptul de a pretinde despgubiri pentru orice pagub
ce i-a fost cauzat prin modificarea formei bunului.
Locatarul este obligat s nu schimbe destinaia bunului deoarece
aceasta este principalul indicator de apreciere a modului n care
locatorul i ndeplinete obligaia de a asigura locatarului folosina
bunului37.
Nendeplinirea obligaiei de folosire a bunului cu pruden i
diligen, a celei de a nu schimba forma i destinaia bunului poate fi
sancionat fie cu executarea silit n natur, dac este posibil, fie cu
executarea silit prin echivalent, fie cu rezilierea locaiunii i plata de
daune-interese.
3.3.4.2.4. Obligaia de a restitui bunul la ncetarea
locaiunii
Odat cu ncetarea locaiunii, indiferent de modalitatea de a nceta a
acesteia, cu excepia ncetrii prin dispariie fortuit a bunului, devine
scadent i obligaia locatarului de a restitui bunul locatorului 38.
Restituirea bunului trebuie fcut de locatar la locul unde l-a preluat
i n starea n care l-a primit, cu excepia a ceea ce a pierit sau s-a
deteriorat din cauza vechimii i cu modificrile aduse de locatar cu
consimmntul locatorului. Se prezum, pn la proba contrar, c
bunul a fost primit n stare corespunztoare de ntrebuinare potrivit
destinaiei sale. Prezumpia are caracter relativ (juristantum), i poate
fi rsturnat prin orice mijloc de prob39.
Cnd locatarul refuz s restituie bunul, locatorul se adreseaz
instanei fie prin aciune personal, prescriptibil n termen de trei ani
de la scadena obligaiei de restituire, fie exercit o aciune real 40
36

A se vedea art. 1.823 C. civ.


Pentru detalii privind importana meninerii destinaiei bunului, a se vedea R. Dinc, Contracte civile
speciale n noul Cod civil, op. cit., p. 186.
38
A se vedea art. 1.821 C. civ.
39
A se vedea G. Boroi, L. Stnciulescu, op. cit., p. 443.
40
A se vedea St.D. Crpenaru, L. Stnciulescu, V, Neme, op. cit., p. 112.
37

11

care poate avea, n raport cu dreptul real protejat,


caracter imprescriptibil sau prescriptibil 41.
3.3.5. Sublocaiunea i cesiunea contractului de locaiune
n principiu, contractul de locaiune nu are caracter intuitu-personae,
astfel c acesta poate s asigure folosina bunului unor altor persoane.
Altfel spus, drepturile i obligaiile nscute prin locaiune pot fi
transmise altor subiecte de drept civil. Transmiterea acestora se poate
realiza prin dou modaliti juridice i anume: prin ncheierea unui
nou contract de locaiune i, prin cedarea contractului de locaiune
ctre un ter.
n primul caz vorbim de sublocaiune, iar n cel de-al doilea avem dea face cu cesiunea locaiunii. Dac aceste operaiuni juridice sunt
interzise n mod expres n contractul iniial de locaiune ori printr-un
act adiional la acesta, ele nu vor putea fi realizate. Sublocaiunea i
cesiunea locaiunii cu privire la bunuri mobile pot fi ncheiate n mod
valabil doar cu acordul unic al locatorului.
n cuprinsul art. 1.806 C. civ., legiuitorul a statuat cteva reguli ce
configureaz regimul juridic al operaiunilor n discuie.
Prima regul este aceea c interdicia de sublocaiune o include, chiar
dac nu este prevzut n mod expres, i pe cea a cesiunii locaiunii.
A doua regul stipuleaz c interdicia de cesiune a locaiunii nu o
include i pe aceea de a ncheia o sublocaiune.
A treia regul este aceea c interdicia este total sau parial att
pentru sublocaiune, ct i pentru cesiunea locaiunii.
3.3.5.1. Sublocaiunea
Sublocaiunea este un contract prin care locatarul iniial, numit
sublocator (sau locatar principal), transmite unui ter, numit
sublocatar (sau locatar secundar), n tot sau n parte, dreptul de
folosin dobndit asupra bunului dat n locaiune prin contractul
anterior ncheiat cu locatorul iniial.
Sublocaiunea trebuie s respecte clauzele i condiiile prevzute n
contractul de locaiune iniial. Prin urmare, sublocaiunea nu poate fi
mai lung dect locaiunea iniial, nu poate prevedea alt destinaie a
bunului i nu poate ngdui sublocatarului s modifice bunul dac
sublocatorul nu avea aceste drepturi.
ntre locatorul iniial i sublocatar nu exist, de regul raporturi
juridice directe, iar ntre sublocator i sublocatar se stabilesc raporturi
juridice guvernate de regulile locaiuni.
Totui, legea42 instituie un nou sistem de relaii juridice ntre
locatorul iniial i sublocatar. Astfel, locatorul iniial are dreptul de
a-l urmri pe sublocatar pn la concurena sumei pe care acesta o
datoreaz sublocatorului (locatarului principal). Acest drept poate fi
exercitat doar n cazul n care locatarul principal nu pltete chiria
ctre locatorul iniial. Aceast operaiune juridic este una
asemntoare cu aciunea oblic. Dreptul n discuie rmne valabil i
n ipoteza n care locatarul se cundar a achitat cu anticipaie chiria
41

Pentru detalii privind distincia artat, a se vedea M. Nicolae, Tratat de prescripie extinctiv, Ed. Universul Juridic,
Bucureti, 2010, p. 1163.
42
A se vedea art. 1.807 C. civ.

12

locatarului principal. De asemenea, acest drept pstreaz ca titular pe


locatorul principal i n cazul n care creana nscut din sublocaiune
ar fi cedat unui ter de ctre locatarul principal. n sfrit, locatorul
iniial se poate ndrepta direct mpotriva sublocatarului pentru a-l
constrnge s-i execute celelalte obligaii asumate prin sublocaiune.
Locatorul principal, n virtutea privilegiului su, are un drept de
retenie asupra imobilelor sublocatarului, ns n limitele chiriei
datorate de acesta locatarului43.
3.2.5.2. Cesiunea locaiunii
Cesiunea locaiunii este operaiunea juridic prin care locatarul,
numit cedent, transfer ctre un ter, numit cesionar, drepturile i
obligaiile sale din contractul de locaiune. Locatorul, numit n urma
cesiunii, locator cedent, va intra n raporturi juridice directe cu
cesionarul, locatarul cedent fiind eliberat de obligaiile sale fa de
locatorul cedent din momentul n care substituirea i produce efecte
fa de acesta din urm.
Dup data notificrii cesiunii ori acceptrii ei de ctre locatorul cedat,
acesta se afl n raporturi juridice directe cu cesionarul. Dei locatarul
cedent este liberat de orice raport juridic cu locatorul cedat, totui, el
va rspunde pentru nclcarea obligaiilor svrite anterior
producerii efectelor cesiunii.
Cesiunea locaiunii i acceptarea acesteia de ctre locatorul cedat
trebuie ncheiate n forma cerut de lege pentru validitatea
contractului cedat44. De pild, cesiunea contractului
de arendare trebuie ncheiat n form scris, condiie ad
validitatem45.
3.3.6. Durata i ncetarea locaiunii
3.3.6.1. Durata locaiunii
Durata locaiunii este unul din elementele eseniale ale acestui tip de
convenie a executrii succesive.
Legea prevede durata maxim pentru care se poate ncheia un
contract de locaiune. Astfel locaiunile nu se pot ncheia pentru o
perioad mai mare de 49 de ani, iar dac n coninutul contractului
prile prevd o perioad mai mare, aceasta se reduce, de drept, la 49
de ani.
Dac locaiunea a fost ncheiat pe o durat neprecizat fr ca prile
s intenioneze s contracteze pe o durat nedeterminat, n lipsa
uzanelor, contractul se consider ncheiat:
a) pentru un an, n cazul locuinelor nemobilate sau spaiilor pentru
exercitarea activitii unui profesionist;
b) pe durata corespunztoare unitii de timp pentru care s-a calculat
chiria, n cazul bunurilor mobile ori acela al camerelor sau
apartamentelor mobilate;
c) pe durata locaiunii imobilului, n cazul bunurilor mobile puse la
43

A se vedea G. Boroi, L. Stnciulescu, op. cit., p. 447.


A se vedea art. 1.316 C. civ.
45
Pentru detalii privind cesiunea, a se vedea L. Pop, Cesiunea de crean n dreptul romn, n Dreptul nr. 3/2006, p. 9 i
urm.; L. Pop, Tratat de drept civil. Obligaiile, vol. I, Regimul juridic general, Ed. C.H. Beck, Bucureti, 2006, p. 289 i urm.
44

13

dispoziia locatarului pentru folosina unui imobil.


Durata contractului de locaiune nu poate fi perpetu. ntr-o astfel de
situaie se consider c s-ar nclca normele de ordine public prin
care se ocrotete libertatea de voin n ncheierea actelor juridice.
3.3.6.2. ncetarea locaiunii
Exist mai multe modaliti de ncetare a contractului de locaiune.
Mai nti s subliniem ideea c locaiunea nceteaz n cazurile
prevzute de dreptul comun: anularea, nulitatea absolut i rezilierea
contractului. n materia locaiunii, Codul civil conine ns dispoziii
speciale cu privire la ncetarea locaiunii, cum ar fi: nstrinarea
bunului dat n locaiune, denunarea contractului, expirarea
termenului, rezilierea, imposibilitatea folosirii bunului dat n
locaiune, desfiinarea titlului locatorului i decesul prilor.
3.3.6.2.1. nstrinarea bunului dat n locaiune
Un contract de locaiune nceteaz, n principiu, la data nstrinrii
bunului de ctre locator, deoarece acesta nu mai poate s asigure
locatarului folosina bunului pe care nu-l mai deine, nici n
proprietate, nici n posesie.
Cu toate acestea, cnd locatorul nstrineaz lucrul dat n locaiune,
dobnditorul este obligat s respecte locaiunea ncheiat anterior,
dup cum urmeaz46:
n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar dac locaiunea a
fost notat n cartea funciar;
n cazul imobilelor nenscrise n cartea funciar dac data cert a
locaiunii este anterioar datei certe a nstrinrii 3;
n cazul mobilelor supuse unor formaliti de publicitate dac
locatarul a ndeplinit aceste formaliti;
n cazul celorlalte bunuri mobile dac la data nstrinrii bunul se
afla n folosina locatarului.
Contractul de locaiune nceteaz odat cu nstrinarea bunului dat n
locaiune, dac prile au convenit n acest sens.
3.3.6.2.2. Denunarea contractului de locaiune
Locaiunile pe durat determinat pot s nceteze prin denunarea
unilateral dac prile prevd clauza potrivit creia una dintre ele ori
ambele s aib dreptul de a face declaraia de denunare. Numai c
ncetarea locaiunii prin aceast modalitate este specific locaiunilor
pe durat nedeterminat. n aceste cazuri, oricare parte contractant
are dreptul de a denuna unilateral contractul n absena clauzelor
exprese. Mai mult, introducerea unor clauze care nltur exercitarea
dreptului ori care l condiioneaz de plata unei contraprestaii se
interpreteaz n sensul c acele clauze vor fi considerate nescrise 47.
3.3.6.2.3. Expirarea termenului. Tacita relocaiune
Dac termenul locaiunii a fost stabilit de ctre pri sau, n absena
46
47

A se vedea art. 1.815 C. civ.


A se vedea art. 1.277 C. civ.

14

prevederii convenionale, de lege, locaiunea nceteaz de drept (dies


pro homine interpellat) la mplinirea termenului fr a mai fi
necesar o ntiinare prealabil48.
La expirarea termenului, ncetnd locaiunea, locatarul este obligat s
restituie bunul locaiunii, contractul ncheiat pe durat determinat i
constatat prin nscris autentic ori prin nscris sub semntur privat i
nregistrat la organul fiscal constituind, n condiiile legii, titlu
executoriu49.
Dac, dup mplinirea termenului, locatarul continu s dein bunul
i s i ndeplineasc obligaiile decurgnd din contract, iar locatorul
nu se mpotrivete conduitei locatarului, se consider ncheiat o
nou locaiune prin exprimarea tacit a acordului prilor. Acest
contract de rennoire tacit a contractului de locaiune, n condiiile
locaiunii al crei termen a expirat i cu pstrarea acelorai clauze,
inclusiv n ceea ce privete garaniile, poart denumirea de tacita
relocaiune (reconduciune)50.
3.3.6.2.4. Rezilierea
Locaiunea poate nceta i prin rezilierea reglementat de art. 1.817
C. civ. Potrivit acestui text de lege, n cazul n care una dintre prile
contractului de locaiune nu iexecut obligaiile nscute din
contract, fr justificare, cealalt parte are dreptul de a rezilia
locaiunea, cu daune-interese, dac este cazul, potrivit legii.
n cazul contractelor cu executare succesiv, creditorul are dreptul la
reziliere, chiar dac neexecutarea este de mic nsemntate, dar are
un caracter repet at, orice stipulaie contrar fiind considerat
nescris51.
Rezilierea aplicndu-se contractelor cu executare succesiv d
dreptul
creditorului s o invoce chiar dac neexecutarea este nesemnificativ,
dar are character repetat, tocmai pentru c aceasta s nu devin un
obicei din partea debitorului.
Rezilierea trebuie dispus de instan sau opereaz de drept, dac
prile au stipulat un pact comisoriu n acest sens 52.
De asemenea, rezilierea poate fi declarat i unilateral de ctre
creditor, prin notificare scris adresat debitorului, cnd prile au
convenit n acest sens, cnd debitorul se afl de drept n ntrziere sau
cnd acesta nu i-a exercitat obligaia n termenul fixat prin punerea
n ntrziere53. Declaraia de reziliere trebuie fcut n termenul de
prescripie prevzut de lege pentru aciunea care are ca obiect
rezilierea respectiv.
3.3.6.2.5. Imposibilitatea folosirii bunului54
Uneori bunul dat n locaiune nu mai poate fi folosit potrivit
48

A se vedea art. 1.809 alin. (1) C. civ.


A se vedea art. 1.809 alin. (2) C. civ.
50
A se vedea: art. 1.810 alin. (1) C. civ.; ICCJ, S. com., dec. nr. 18 din 15 ianuarie 2008, n Buletinul Jurisprudenei,
Culegere de decizii pe anul 2008, Ed. C.H. Beck, Bucureti, 2009, p. 427-428.
51
A se vedea art. 1.551 alin. (1), teza a 2-a, i teza a 3-a, C. civ.
52
A se vedea art. 1.553 alin. (1) C. civ.
53
A se vedea art. 1.552 alin. (1) C. civ.
54
A se vedea art. 1.818 C. civ.
49

15

destinaiei pentru care s-a ncheiat contractul. Astfel, bunul poate fi


distrus n ntregime, nu mai poate fi folosit potrivit destinaiei, poate
fi folosit doar parial sau poate fi deteriorat. Cnd bunul este distrus
n ntregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaiei sale 55,
contractul nceteaz de drept. n cazul cnd bunul nu poate fi folosit
parial, opereaz, la cererea locatarului fie rezilierea locaiunii, fie
reducerea proporional a chiriei.
3.3.6.2.6. Desfiinarea titlului locatorului 56
Dac titlul locatorului este desfiinat, nceteaz de drept i contractul
de locaiune, potrivit principiului resoluto jure dantis resolvitur jus
accipientis. n aceast situaie, locatorul nu mai este n msur s
asigure locatarului folosina lucrului dat n locaiune.
Desfiinarea titlului locatorului poate avea loc prin multiple
modaliti: anulare, nulitate, evingere de ctre un ter printr-o aciune
n revendicare. ncetarea locaiunii n astfel de situaie produce efecte
numai pentru viitor, cu toate c desfiinarea titlului locatorului
opereaz retroactiv57. Raiunea acestei soluii rezid n faptul c pn
la desfiinare, titlul locatorului a beneficiat de prezumia de validitate
sub umbrela creia locatorul a asigurat folosina lucrului de ctre
locatar.
3.3.6.2.7. Decesul locatarului
De regul, locaiunea nu nceteaz prin decesul uneia din prile
contractante58.
Prin excepie, n cazul locaiunii cu durat determinat, dac locatarul
decedeaz nainte de expirarea termenului locaiunii, motenitorii
acestuia pot denuna contractul, n termen de 60 de zile de la data la
care au luat cunotin de moartea locatarului i de existena
contractului de locaiune. Dreptul de denunare unilateral a
locaiunii avnd ca titulari pe motenitorii locatarului are caracter
potestativ. Pentru exercitarea lui, motenitorii locatarului decedat
trebuie s notifice locatorului declaraia de denunare cu acordarea
unui termen rezonabil de preaviz, care ncepe s curg de la data
transmiterii notificrii.

55

n coninutul sintagmei imposibilitate de a folosi bunul se ncadreaz orice situaii care mpiedic exercitarea folosinei,
cum ar fi: rechiziionarea, exproprierea sau confiscarea. A se vedea: Fr. Deak, op. cit., p. 199; E. Safta-Romano, op. cit., p.
23; F. Moiu, op. cit., p. 168.
56
A se vedea art. 1.819 C. civ.
57
A se vedea R. Dinc, Contracte civile speciale n noul Cod civil, op. cit., p. 197.
58
A se vedea art. 1.820 alin. (1) C. civ.

16

3.4. ndrumar pentru verificare/autoverificare


Sinteza unitii de nvare 3
Contractul de locaiune sau locaiunea este acea convenie prin care o parte, numit locator, se oblig
s asigure celeilalte pri, numit locatar, folosina unui bun pentru o anumit perioad, n schimbul
unui pre, denumit chirie.
Varieti ale locaiunii: arendarea, contractul de nchiriere a suprafeelor locative.
Contractul de locaiune este un contract sinalagmatic, cu titlu oneros, n principiu, cu executare
succesiv, consensual, translativ de folosin temporar..
Proba contractului de locaiune n situaii n care nu exist un nscris.
Durata: poate fi i nedeterminat, dar nu perpetu.
Condiiile de validitate a contractului de locaiune privesc consimmntul prilor; capacitatea
acestora; obiectul i cauza.
Efectele contractului de locaiune: obligaiile locatorului i obligaiile locatarului.
Locatorul are obligaia general de a asigura folosina lucrului pe toat durata locaiunii (obligaie de
a face, cu caracter succesiv), iar n vederea asigurrii folosinei lucrului, locatorul are urmtoarele
obligaii principale:
obligaia de predare a lucrului;
obligaia de a menine lucrul n stare corespunztoare de folosin;
obligaia de garanie contra viciilor i
obligaia de garanie contra eviciunii.
Locatarul are urmtoarele obligaii principale:
obligaia de a lua n primire bunul;
obligaia de a plti chiria;
obligaia de a folosi bunul cu pruden i diligen;
obligaia de a restitui bunul la ncetarea locaiunii.
Sublocaiunea i cesiunea contractului
Contractul de locaiune nu are caracter intuitu-personae, astfel c acesta poate s asigure folosina
bunului unor altor persoane. Altfel spus, drepturile i obligaiile nscute prin locaiune pot fi transmise
altor subiecte de drept civil. Transmiterea acestora se poate realiza prin dou modaliti juridice i
anume: prin ncheierea unui nou contract de locaiune i, prin cedarea contractului de locaiune ctre
un ter. n primul caz vorbim de sublocaiune, iar n cel de-al doilea avem de-a face cu cesiunea
locaiunii.
Regulile aplicabile sunt:
interdicia de sublocaiune o include, chiar dac nu este prevzut n mod expres, i pe cea a
cesiunii locaiunii;
interdicia de cesiune a locaiunii nu o include i pe aceea de a ncheia o sublocaiune;
17

interdicia este total sau parial att pentru sublocaiune, ct i pentru cesiunea locaiunii.
Sublocaiunea este un contract prin care locatarul iniial, numit sublocator (sau locatar principal),
transmite unui ter, numit sublocatar (sau locatar secundar), n tot sau n parte, dreptul de folosin
dobndit asupra bunului dat n locaiune prin contractul anterior ncheiat cu locatorul iniial.
Cesiunea locaiunii este operaiunea juridic prin care locatarul, numit cedent, transfer ctre un ter,
numit cesionar, drepturile i obligaiile sale din contractul de locaiune. Locatorul, numit n urma
cesiunii, locator cedent, va intra n raporturi juridice directe cu cesionarul, locatarul cedent fiind
eliberat de obligaiile sale fa de locatorul cedent din momentul n care substituirea i produce efecte
fa de acesta din urm.
ncetarea locaiunii prin: nstrinarea bunului dat n locaiune, denunarea
contractului de locaiune, expirarea termenului, rezilierea, imposibilitatea folosirii
bunului, desfiinarea titlului locatorului, decesul locatarului.
Concepte i termeni de reinut: locator, locatar, chiria, sublocaiune, ceiunea locaiunii, sublocatar,
reparaii locative, termen de preaviz, reziliere, tacita reloca iune.
ntrebri de control i teme de dezbatere
1. Definii contractul de locaiune
2. Prezentai succint caracterele juridice ale contractului de locaiune.
3. Care sunt obligaiile eseniale ale locatorului?
4. Care sunt obligaiile principale ale locatarului?
5. Ce este tacita relocaiune?
6. Care sunt cauzele de ncetare a contractului de loca iune?

Teste de evaluare/autoevaluare:
A. Teste-gril
18

1. Contractul de locaiune este:

a. un un contract real
b. un contract solemn
c. contract consensual
2. n contractul de locaiune, locatorul are obligaia:

a. de a efectua reparaiile locative


b. de a plti chiria
c. de a vinde bunul nchiriat
3. Contractul de locaiune se poate ncheia:
a. pe durat de maxim 90 de ani
b. pe durat nedeterminat, dar nu venic
c. pe o durat de maximum 30 de ani
4. Care este sanciunea n cazul n care chiria este neserioas i nesincer:

a. nulitatea contractului de locaiune


b. plata de daune interese
c. rezilierea contractului de locatiune
5. n cazul n care opereaz tacita relocaiune, contractul de locaiune:

a. nu poate fi denunat unilateral


b. poate fi denuntat unilateral
c. nu produce niciun efect
6. Verificai valoarea de adevr a urmtoarelor enunuri i argumenta i alegerea:
a. locaiunea transmite un drept real de folosin
b. locaiunea transmite numai dreptul de folosin, ca drept de crean asupra

lucrului, iar nu un drept real


c. sublocaiunea este interzis de lege
7. Sunt cauze de ncetare a contractului de locaiune:

a. numai denunarea unilateral de ctre locator


b. moartea locatorului
c. ajungerea la termen
d. rezoluiunea
8. Contractul de locaiune are urmtoarele caractere juridice:
a. contract sinalagmatic, cu titlu gratuit, aleatoriu, translativ de proprietate
b. un contract unilateral, real, cu titlu oneros
c. un contract sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, consensual
9. Analizai afirmaiile urmtoare urmrind valoarea de adevr a fiecreia n parte i

alegei varianta corespunztoare de rspuns:


a. sublocaiunea este un contract real
b. sublocaiunea reprezint un nou contract de locaiune
c. sublocaiunea nu poate fi convenit avnd ca obiect o chirie mai mare dect cea
stabilit n contractul principal
19

B. Spe
La data de 20 decembrie 2012, A n calitate de cumprtor ncheie cu B n calitate de vnztor, un
contract de vnzare pentru imobilul I, prin act autentificat de notarul public. Imobilul I este nscris
n cartea funciar, iar preul vzrii este integral achitat de A lui B la data ncheierii contractului. Cnd
A dorete s intre n posesia imobilului, ia cuno tin de faptul ca un ter , C, ocup imobilul I n
temeiul unui contract de locaiune ncheiat cu B la data de 20 ianuarie 2012, contract cu o durat de 3
ani.
1. Ce aciuni are la indemn A pentru intrarea n posesia imobilului?
2. Care este situaia juridic a lui A, dac C si-ar fi nregistrat contractul de loca iune ncheat cu B la
administraia financiar?
3. Care este rspunderea lui B fa de A? Dar fa de C?

Bibliografie obligatorie
1. Bujorel Florea, Drept Civil. Contractele speciale., Editura Universul Juridic, Bucureti
2013.
2. R Dinc, Contractele civile speciale n noul Cod civil, Editura Universul Juridic, Bucure ti,
2013.
3. D.A Artene, M. Condoiu, S. Vasiliu, Drept civil. Contracte speciale. Curs n tehnologie IFR,
Editura Fundaiei Romnia de Mine, Bucureti, 2013
4. Gabriel Boroi, Liviu Stnciulescu, Instituii de drept civil n reglementarea noului Cod civil,
Editura Hamangiu, Bucureti, 2012.
5. F. Moiu, Contractele speciale n Noul Cod civil, ediia a II-a, revzut i adugit, Editura
Universul Juridic, Bucureti, 2011.
6. Legea nr. 287/2009 privind Codul civil.
7. Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.
Legislaie
1. Legea nr. 287/2009 privind Codul civil.
2. Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil.
3. Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaiei juridice a unor imobile cu destinaia de
locuine, trecute n proprietatea statului.
4. Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv n perioada 6
martie 1945-22 decembrie 1989, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare.
20

5. Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, republicat.

21