Sunteți pe pagina 1din 12

Rezumat al tezei de doctorat cu titlul: Ipoteca imobiliar.

Aspecte de drept
comparat.
Domnule Preedinte al Comisiei doctorale, domnule Profesor, stimai membrii ai
juriului, distini invitai,

Analiza materiei ipotecilor imobiliare din perspectiv comparatist risc cel mai
adesea s se loveasc de stereotipurile inerente instituiei: piaa creditului, dezvoltarea
activitii economice i relaia mai mult sau mai puin ocult dintre drept i economie,
totul aezat pe un fundal politic variabil. A studia ipotecile ns, transcede acestor teme
clasice. Adevratul neles al rolului, funciilor i al evoluiei ipotecilor imobiliare se
deduce din interpretarea ntr-o msur ct mai eficient a relaiei de credit ca premis a
angajrii capitalurilor n vederea producerii de plus-valoare. Ce este ipoteca? E doar un
simplu mijloc de asigurare a unei performane economice prognozate n vederea obinerii
de creditare. Nimic mai simplu ... Ipoteca nu este o mistic a realitii juridice capitaliste;
am putut observa c nc din perioada anterioar dreptului roman ea transcede sistemelor
ideologice i politice aprute de-a lungul istoriei; dar dac ar fi s o privim din
perspectiv holist, ea nu se reduce per se la suma elementelor sale componente, asta
nsemnnd c exist ceva care ne poate scpa analizei. Acel ceva, asemeni bosonului
Higgs din fizic, este elementul care leag totul, cel care ofer coeren imaginii de
ansamblu, iar aceea este ncrederea. Relaia de creditare nu poate exista fr ncredere,
iar fr credit nu poate exista nici ipoteca. Iat de ce ipoteca nu se poate reduce n orice
analiz juridic numai la o metodologie didactic, rece, impersonal. Descoperirea
adevratelor ei resorturi ine i de empatia psiho-social a cercettorului, altfel demersul
intelectual risc s se tehnicizeze excesiv.
Pentru c veni vorba de metodologie, titlul tezei este cumva gritor n acest sens.
Am preferat o prezentare didactic, poate n parte i datorit avantajelor sale de a fi mai
uor de urmrit i neles de ctre teoreticieni. n general, consider c analiza comparativ
n drept se preteaz unei viziuni ex cathedra i are avantajul rigorii, comparativ cu
abordarea funcional, practic. Totui, acolo unde trebuina a cerut-o, am dat credit i
practicienilor (poate nu suficient de mult). Viziunea avut a fost una mixt care a

combinat prezentarea textelor din perspectiv istorico-teleologic cu hermeneutica


aplicat textelor i raionamentelor clasice.
Relaionarea din perspectiv comparatist s-a efectuat n principal cu legislaia
francez, datorit mai multor factori, printre care enumerm: lunga (i constanta) tradiie
legislativ, influenele n reglementare i spiritul reformator comun din primul deceniu al
secolului al XXI-lea. Totui, pe alocuri, comparaia s-a extins la nivelul dreptului italian
n materia publicitii imobiliare, a celui elveian n chestiunile privitoare la
mobilizarea creanelor ipotecare i nu n ultimul rnd, la dreptul provinciei Quebec
pentru aspectele strns legate de dinamica obligaiilor garantate cu ipotec. Nu am
uitat ns faptul c dei inspirat n mare parte din tradiii legislative strine, dreptul intern
i pstreaz tua sa tradiionalist, aspect care se regsete i la nivleul reglementrii
ipotecilor. Originea comun roman a constituit obiect al analizei din debutul tezei.
Punctul de plecare al tezei l-a constituit reforma n materia legislaiei civile
interne finalizat n anul 2011. Plecnd de la rezultatul acesteia (NCC), am dorit s
relaionez cu stadiul actual al principalelor legislaii de tip civil-law din care legiuitorul
romn s-a inspirat n opera sa de codificare, cutnd n acelai timp i posibile
rspunsului la chestiuni doctrinare controversate. Analiza nu a depit dect pentru puine
momente, stadiul unui sparring-partener juridic ntre legislaiile romn i francez, din
pricina vrstei mult prea fragede a codului nostru civil i a lipsei unei jurisprudene
dedicate noii codificri, cel puin pentru moment.
Argumentaia utilizat a ncercat s determine locul i rolul ipotecilor din dreptul
intern n raport cu activitatea economic i cu alte instituii similare din dreptul comparat.
n subsidiar, a fost analizat ndeaproape i locul i rolul garanilor ipotecare n cadrul
sistemul de drept intern prin relaionare cu principiile generale de drept. Ca regul, am
fcut apel la o argumentaie deductiv, ncercnd crearea unei paradigme universale a
ipotecii imobiliare. Observaia principal a fost c aceast paradigm funcioneaz foarte
bine cnd e raportat la modele economice globale de tipul economiilor dezvoltate de
consum, ns i pierde din for atunci cnd vine n contact cu diverse sisteme naionale,
n care specificitatea reglementrilor interne, determin n situaii particulare, un anumit
grad de abatere de la tiparele modelului unic. De aceea, sunt de prere c ncercrile

instituionalizate de codificare n materie ipotecar la scar european vor mai avea de


ateptat.
Structural, lucrarea a fost divizat n trei pri, fiecare dedicat unei analize
generale punctuale.
Astfel, prima parte a mbrcat haina unei cercetri istorice a fenomenului
ipotecilor imobiliare din perioada dreptului roman i ulterior din perioada veche a
dreptului francez i romnesc. Studiul s-a focalizat aproape exclusiv pe dreptul roman i
particularitile sale de reglementare a ipotecii imobiliare, precum pe identificarea
trsturilor conceptuale ale ipotecii imobiliare care s-au pstrat n codificrile de astzi.
Unde trebuina a impus-o, am prezentat i soluii doctrinare sau jurisprudeniale ale
vremii (mai mult din perspectiv procedural dect din cea a dreptului substanial),
ncercnd s identific motivele pentru care dreptul roman i-a pstrat o vitalitate
excepional n codificrile actuale. Esena primei pri, perioada romanist, abund n
clasificri i comparaii, metoda predilect de prezentare fiind cea istorico-juridic.
Viziunea asupra originii i evoluiei ipotecii n dreptul roman este una clasic, mprtit
de majoritatea doctrinei moderne i contemporane de drept roman, concluzia pe care am
propus-o fiind aceea c mecanismul de formare al ipotecii n dreptul roman este unul
autonom i specific dreptului republican i ulterior imperial roman i nu un simplu calc al
sistemul grecesc sau egiptean. Analiza trsturilor ipotecii imobiliare romane pleac de la
necesitatea explicrii funcionrii instituiei n practica vremii i de la importana sa din
punctul de vedere al necesitii mijlocirii creditrii, caractere precum accesorialitatea i
indivizibilitatea fiind specifice instituiei ipotecii i n dreptul modern.
Partea de efecte ale ipotecii imobiliare romane este dominat de dualitatea dintre
jus possidendi i jus distrahendi, ca modaliti viabile prin care creditorul putea executa
bunul n caz de neplat la scaden, precum i de raportul dintre aceste msuri, concluzia
pe care am propus-o fiind aceea c ntre aceste efecte ale ipotecii nu exist dependen
funcional direct ci, mai degrab, o rezultant comun a posesiei dobndite de ctre
creditorul nepltit combinat cu una dintre cele trei clauze care fie l autoriza pe acesta s
vnd bunul obiect al ipotecii, fie s l rein ca proprietar n contul creanei, fie s devin
proprietarul lucrului dup o evaluare fcut de experi. O atenie deosebit este acordat
mecanismelor practice de stabilire a rangului dintre creditori (e.g. analizndu-se modul n

care succesio in locum era aplicabil), oprindu-m i asupra excepiilor de la ordinea de


prioritate ntre creditori (n special asupra lui circulus inextricabilis generat de efectul pe
care hotrrile judectoreti n aveau n procedura judiciar roman asupra garaniilor
deja constituite).
O analiz particular, (inspirat i de teza de doctorat a profesorului Aladar
Sebeni), am realizat-o cu prilejul tratrii operaiunilor juridice asimilate ipotecii
imobiliare n dreptul roman, deoarece dei tema este mprumutat parial din practica
modern de drept al garaniilor, contextualizarea ei n tiparele dreptului roman se
dovedete, n opinia mea, a fi o abordare flexibil i interesant, menit s explice ct mai
bine necesitatea unor forme atipice de garanii ipotecare ce se regsesc i n dreptul
actual. Fiducia, vnzarea cu rezerva dreptului de proprietate, lex commissoria sau
contractele complexe cunoscute n special n dreptul francez de astzi, instituii
reglementate n parte i de Codul civil romn actual, pot fi calificate drept mecanisme
contractuale conexe ipotecii care i-au dovedit utilitatea nc din perioada roman i care
puteau constitui modaliti prin care se puteau evita formalismul i dificultatea
constituirii ipotecilor clasice, n acelai timp asigurndu-se efectele specifice unei
garanii ipotecare propriu-zise sau eventual, unele mai energice.
Finalul primei pri este dedicat unei prezentri istorice, concise a evoluiei
ipotecii imobiliare n dreptul francez i n cel romnesc n perioada ulterioar retragerii
romane pn la efectuarea primelor codificri de amploare care au conturat trsturile
dreptului modern i contemporan n materie.
Partea a doua a tezei s-a centrat pe o analiz tehnic a ipotecilor imobiliare, iar
cadrul n care cercetarea s-a desfurat a fost, n principal, dualitatea dreptului romnfrancez. Structura acestei pri este clasic n sensul didactic al termenului, prefernd s
abordez noiunile ntr-un mod taxonomic, cartezian. Pornind de la reformele efectuate
recent n cadrul ambelor sisteme, am analizat cu prioritate motivele economice i sociale
ale reformelor (n special n dreptul francez), pentru a continua mai apoi cu prezentarea
din punct de vedere sistemic a locului i rolului pe care ipoteca imobiliar l ocup n
economia reglementrilor din fiecare cod n parte. Astfel, sunt trecute n revist
raporturile ipotecii cu patrimoniul, precum i cu regulile de funcionare a acestuia, n
special cu gajul general al creditorilor i cu principiul egalitii dintre creditori. Nu este

uitat nici dualitatea dintre ipoteca imobiliar i privilegiile (speciale) imobiliare, mai
pregnant n dreptul francez dect n cel intern, aici concretizndu-se o prim diferen de
reglementare ntre cele dou coduri, deoarece n cazul dreptului intern ipoteca imobiliar
a ieit complet de sub apanajul privilegiilor speciale imobiliare, n timp ce n sistemul
francez, regimul ipotecii este ameninat n permanen de caracterul adesea ocult al
privilegiilor speciale imobiliare, precum i de retroactivitatea specific acestora. Cu
prilejul definirii noiunii de ipotec imobiliar, am realizat o comparaie ntre
operaiunile asimilate ipotecii n dreptul intern i cele din dreptul francez, concluzia
rezultat fiind c dreptul francez a nregistrat din acest punct de vedere un progres
seminficativ, mai ales n ceea ce privete avantajele utilizrii lui fiducie-srete, a Cesiunii
Dailly ori a contractului complex de crdit-bail.
Caracterele juridice ale ipotecii imobiliare sunt analizate n ultima seciune a
primului capitol a prii a doua a lucrrii, unde am insistat asupra unor elemente de
noutate pe care reforma francez n materie ipotecar le-a adus (lhypothque
rechargeable i prt viager hypothcaire), n special n ideea de a fora o majorare a
consumului pe fondul extinderii crizei economice mondiale. Instituiile amintite nu au
fost ns reinute i de legiuitorul romn cu ocazia codificrii din 2011, dreptul intern
propunnd n acest sens soluii mai puin revoluionare, cum este meninerea ipotecii
vechi pentru garantarea unor noi obligaii ale debitorului (art.2428 alin.3 C.civ.). Ulterior,
am realizat i o comparaie ntre cele dou sisteme n ceea ce privete mecanismele de
garantare a unor obligaii noi pe baza acelorai ipoteci constituite anterior.
n ceea ce privete obiectul ipotecii imobiliare, am concentrat analiza asupra
situaiilor generale i particulare n care obiect al ipotecii imobiliare l pot constitui o
gam extins de bunuri de la imobile i pn la universaliti. Nu au fost uitate nici
asemnrile clasice dintre cele dou reglementri n ceea ce privete amelioraiunile,
dezmembrmintele i fructele imobilului ipotecat. n materia superficiei, am insistat
asupra mecanismelor de reglementare noi pe care legiuitorul romn le-a consacrat cu
ocazia codificrii din 2011 (art.699 i urm. C.civ.). Dei Codul civil romn reglementeaz
expressis verbis posibilitatea vnzrii lucrului altuia, am concluzionat c interdicia de a
ipoteca bunul altuia este absolut i ea trebuie meninut pentru a asigura stabilitatea i
securitatea creditului ipotecar, ntocmai cum o face i legislaia francez n materie.

Referitor la posibilitatea de a ipoteca bunuri viitoare, am detaliat analiza asupra ctorva


ipoteze particulare din dreptul intern cum sunt: imobilele lovite de clauze de
inalienabilitate sau insesizabilitate, a universalitilor i a construciilor viitoare, ultima
ipotez fiind prezentat i din punctul de vedere al excepiei consacrate de Legea
nr.190/1999. i legislaia francez este analizat din punctul de vedere al posibilitii de a
ipoteca bunuri viitoare, cazurile prezentate fiind subsumate ipotezei din art.2420 C.civ.fr.
n capitolul intitulat Tipologia ipotecii, am propus o analiz detaliat a
principalelor condiii de fond i form ale ipotecii convenionale, precum i o
comparaie ntre principalele cazuri de ipoteci legale/privilegii speciale imobiliare.
Aici am finalizat analiza cazului ipotecrii bunului altuia i am pus n discuie cazul
constituirii ipotecii de ctre un proprietar aparent. Dei dreptul francez este clar n aceast
materie, propunnd aplicarea principiului error communis facit jus, n dreptul intern
situaia se poate complica din princina ipotezei n care imobilul este nscris n cartea
funciar prin fraud contra adevratului proprietar i ulterior nstrinat unui dobnditor de
bun-credin i apoi ipotecat. Concluzia pe care am propus-o este c n aceast ipotez
nu vor putea fi operante principiile de carte funciar din pricina neintabulrii adevratului
proprietar, ci se va aplica principiul error communis facit jus, aspect confirmat i de
art.17 alin.4 C.civ. n materia formei ipotecii imobiliare sunt analizate regula privind
necesitatea actului autentic notarial, dar i excepiile, cea mai notabil fiind n acest sens
posibilitatea conferit n ambele sisteme de drept reprezentantului unei persoane juridice
de a ipoteca bunurile societii n absena unei procuri autentice notariale, dac se
respect condiiile aa-numitului mandat legal. n ceea ce privete analiza ipotecii legale,
am urmrit linia de gndire impus de Codul civil romn care a remaniat integral regimul
ipotecilor transformnd vechile privilegii speciale imobiliare n ipoteci legale. Din acest
motiv prezentarea comparat a ipotecilor legale i are corespondent n Codul civil
francez n materia privilegiilor speciale imobiliare. Esenialmente, cele dou categorii de
instituii se difereniaz prin foarte puine elemente, n realitate, ele fiind tot cauze de
preferin, dar care mbrac din punct de vedere juridic fie forma ipotecilor fie pe cea a
privilegiilor. Am analizat apoi modul de constituire i de nscriere n cartea funciar a
ipotecilor legale ncercnd s corelez norme din cod cu cele speciale din Legea nr.7/1996,
republicat i cele din Ordinul Preedintelui A.N.C.P.I. nr.633/2006, concluzia prezentat

fiind aceea c n parte textele sunt uor incongruente din punct de vedere juridic,
impunndu-se o reglementare unitar posibil prin modificarea Regulamentului Legii
nr.7/1996, republicat. Partea final a capitolului este dedicat unei analize comparative a
unor cazuri speciale de ipoteci legale reglementate att de legislaia intern ct i de cea
francez, precum i prezentrii pe scurt a ipotecii judiciare din dreptul francez, instituie
tradiional nerecunoscut de reglementarea intern.
Publicitatea imobiliar n materie ipotecar constituie obiectul capitolului al
patrulea din partea a doua a lucrrii. n acest materie filosofia juridic a celor dou
reglementri analizate se desparte complet. Dac sistemul francez se bazeaz nc pe un
mecanism de publicitate imobiliar personal, cu efect de opozabilitate (dei exist un
cadastru general nc din timpul Primului Imperiu), soluia adoptat de legiuitorul romn
este una modern, specific tradiiei germane ce impune un sistem de publicitate
imobiliar cu efect constitutiv. Momentan ns, n absena unui cadastru general la nivel
naional, publicitatea imobiliar n sistemul Codului civil romn, dei bazat pe cartea
funciar, se va efectua n vederea asigurrii opozabilitii fa de teri a dreptului nscris.
n continuare, am trecut n revist principiile publicitii imobiliare cu efect constitutiv i
aplicabilitatea lor n materie ipotecar, prezentnd pe alocuri i aspecte practice de drept
notarial n materie. Analiza este apoi continuat n ceea ce privete nscrierile i aciunile
de carte funciar i ipoteca imobiliar. Diferenele dintre sisteme sunt ns majore: n
timp ce ipoteca imobiliar din dreptul intern trebuie obligatoriu nscris n cartea
funciar, n Frana, regimul efecturii acestei formaliti este n principiu supletiv, ns
din considerente practice, ea este efectuat imediat dup autentificarea contractului de
ctre notarul public. Sistemul de publicitate din Frana este unul eclectic, combinnd
publicitatea personal, bazat pe registrul de transcripiuni i inscripiuni (majoritar ca
aplicabilitate), cu publicitatea real bazat pe cartea funciar aplicabil numai n regiunile
din estul rii (departamentele Bas-Rhin, Haut-Rhin i Moeselle). n plus, spre deosebire
de cazul Codului civil romn, legislaia francez consacr numai cu titlu de excepie (i la
un nivel mai general) buna-credin n materie imobiliar, principiul n materia
publicitii ipotecii din Frana fiind prior tempore, potior jure. Numai n caz de vnzare,
legislaia francez devine atent la buna sau reaua-credin a dobnditorilor. n Frana,
simpla cunoatere n materie ipotecar pe cale extratabular a existenei unei alte

ipoteci nenscrise care poart asupra aceluiai bun nu este de natur s atrag reauacredin a creditorului ipotecar ulterior ca dat a actului, dar care se nscrie primul n
registrul de publicitate. De asemenea, am consacrat o seciune special analizei
publicitii imobiliare din Frana, concluzionnd c din pricina consolidrii formalitilor
post-autentificare ale contractului de ipotec, efectuarea publicitii imobiliare i mai
ales, efectuarea formalitilor fiscale a devenit obligatorie.
Capitolul al cincilea din partea a doua a tezei este dedicat efectelor ipotecii
imobiliare. Analiza revine din pricina similitudinii n reglementare la prezentarea
particular, punctual a materiei din cele dou sisteme. Am grupat sub denumirea de
drepturi-garanii mijloacele juridice de protecie a prilor din contractul de ipotec
imobiliar, identificnd modaliti practice prin care ambele sisteme de drept aleg s
securizeze drepturile creditorului i ale debitorului ipotecar. Interdicia accelerrii
creanei ipotecare, interdicia aplicrii garaniei negative, interdicia clauzei de voie-pare
sunt analizate succint. Totui, fiecare sistem i pstreaz specificitatea chiar i n ceea ce
privete protecia prilor, diferenele de reglementare fiind evidente n materia
antihrezei la care legiuitorul romn a renunat, dar pe care legiuitorul francez o
pstreaz, precum i n cazul pactului comisoriu ipotecar interzis n legislaia intern i
reglementat dup multe ezitri cu ocazia reformei din 2006 n Frana. Dup o analiz
succint a drepturilor creditorului i a obligaiilor constituitorului, am trecut la
prezentarea efectelor ipotecii imobiliare ntre creditor i ter cu dreptul de urmrire i
opiunile terului dobnditor al bunului ipotecat. Diferenele de reglementare sunt n
opinia mea minime n aceast materie ntre Codul civil romn i cel francez, evident
fiind pstrarea de ctre legiuitorul francez a procedurii de purg, precum i crearea n
urma reformei din 2006 a mecanismului de purg amiabil, inspirat din practica
notarial n materie. De asemenea, Codul civil francez a pstrat ca o reminiscen a vechii
reglementri posibilitatea terului de a abandona bunul la dispoziia creditorului
ipotecar urmritor, evitndu-se astfel infamia, o sanciune eminamente moral. Materia
concursului dintre cauzele de preferin este analizat distinct pentru fiecare sistem
juridic n parte, concluzia la care am ajuns fiind aceea c n urma reformei, cele dou
sisteme au evoluat diferit, dreptul intern s-a modernizat i a eliminat instituii superflue,
pstrnd n acelai timp nemodificate principiile clasice n materie, n timp ce dreptul

francez a pstrat aproape neschimbat vechiul sistem, pe care l-a complicat i mai mult
prin dorina de a nu iei din tiparele tradiionale ale unor instituii depite cum sunt
antihreza, purga sau privilegiile speciale imobiliare. Concluzia general care se impune
este aceea c, n materia concursului dintre garanii, n continuare ns, dreptul francez
este caracterizat printr-o instabilitate congenital n ceea ce privete asigurarea
executrii creanei prin valorificarea garaniei, fie datorit interveniei unor msuri
legislative speciale (cum sunt procedurile colective care pot bulversa ordinea iniial a
creanelor), fie din pricina asaltului garaniilor personale sau a celor reale mobiliare
(fidejusiune, gaj, cesiune Dailly, etc.), ce se caracterizeaz printr-o procedur mai simpl
de constituire i executare, fapt ce le asigur o evident superioritate n faa garaniilor
reale imobiliare. Imaginea de ansamblu n materia concursului ipotecilor imobiliare cu
alte garanii este c n dreptul francez exist o tendin proprie a sistemului de a se
ngreuna printr-o multitudine de garanii foarte specializate i convergente, n timp ce, n
cazul dreptului intern s-a efectuat cu succes prin prisma reformei o segregare
conceptual i practic a garaniilor, zonele de conjuncie ntre ele fiind n principiu
excepionale i izolate. Am finalizat capitolul referitor la efectele ipotecii cu prezentarea
simulaiei n materie ipotecar, concluziile artnd c n funcie de incidena publicitii
imobiliare n materie (mai ales n cazul interpunerii de persoane), dreptul francez propune
soluii mai nuanate dect dreptul intern care l protejeaz mai bine pe creditorul ipotecar
de bun-credin dobnditor al sarcinii de la un prte-nom.
Capitolul final al prii a doua a lucrrii este dedicat dinamicii ipotecii
imobiliare. Am avut n vedere iniial modurile de transmitere i transformare a
obligaiilor garantate cu ipoteci imobiliare i efectul pe care dinamica acestora l are
asupra garaniilor. Analiza este divizat dup cum este vorba de moduri derivate sau
principale de a realiza dinamica ipotecilor. Concluziile arat c n cazul ambelor sisteme
de drept transmiterea creanei garantate nu este extinctiv de ipotec, n timp ce
transformarea are n principiu n vedere stingerea garaniei ipotecare, indiferent c este
vorba despre delegaie (la care Codul civil romn a renunat) sau la cesiunea de datorie
ori la cesiunea de contract. n materia cesiunii de contract, am propus o soluie personal
cu referire la ipotecile legale, considernd c indiferent de tipul garaniei ipotecare, n
cazul cesiunii perfecte de contract realizat prin intermediul novaiei, garaniile vor

disprea datorit efectului extinctiv de ipotec specific novaiei. n cazul transmiterii


ipotecii pe cale principal, instituiile cesiunii de rang i cea a cesiunii de ipotec sunt
reglementate asemntor att n dreptul intern ct i n dreptul francez, premisele fiind
identice. Nu este vorba despre o dezlipire total a garaniei de creana-suport, ci numai de
un mprumut n materia posibilitii exercitrii atributelor de preferin i de urmrire.
Referitor la stingerea ipotecii imobiliare, am remarcat reglementrile foarte
apropiate n ceea ce privete modurile accesorii de stingere. Astfel, plata, darea n plat,
compensaia i confuziunea relev mecanisme identice. n schimb, n cazul modalitilor
de stingere a ipotecii pe cale principal, diferenele sunt majore n ceea ce privete cazul
prescripiei extinctive a ipotecii care, n dreptul francez, este legat de creana
principal din pricina caracterului ei accesoriu i se va stinge odat cu aceasta atunci cnd
va interveni prescripia extinctiv a creanei. n cazul dreptului intern, legiuitorul a
reglementat o prescripie extinctiv diferit a ipotecii fa de cea a creanei garantate
(art.2504 C.civ.). n situaia n care bunul imobil este uzucapat de un ter, am apreciat c
ambele legislaii consider c vor curge n favoarea posesorului dou prescripii: una
achizitiv, contra constituitorului i alta extinctiv, contra creditorului, care se pot mplini
la termene diferite, deoarece, ele curg n principiu de la momente diferite. Tot n aceast
privin, legiuitorul francez aplic regulile de calcul i condiiile de la prescripia
achizitiv i prescripiei extinctive, n timp ce legiuitorul romn reglementeaz cte o
prescripie separat pentru dobndirea proprietii i pentru stingerea ipotecii, acest lucru
constituind un element major de difereniere ntre cele dou reglementri. De asemenea,
am apreciat c n ceea ce privete publicitatea imobiliar a ipotecii, sistemul real propus
de Codul civil romn este net superior celui personal specific legislaiei franceze,
creditorul bucurndu-se de o stabilitate i implicit de o protecie juridic sporit n cazul
publicitii reale cu efect constitutiv de drepturi.
Concluzia pe care am propus-o pentru partea a doua a lucrrii este c ipoteca
imobiliar din dreptul romn s-a maturizat i s-a modernizat eliberndu-se parial de sub
tiparul cartezian propus de modelul vechi al Codului civil de la 1864 i de Codul civil
Napoleon. Totui, influena pe care reglementarea francez o exercit n continuare
materia analizat asupra dreptului intern este semnificativ, ea concretizndu-se n

10

pstrarea principiilor vechii reglementri, noutile reformei fiind esenialmente unele de


form i nu de fond.
Consider c partea a treia a lucrrii a reprezentat tua realmente inovatoare a
tezei, deoarece am abordat chestiuni variate legate de publicitatea ipotecilor imobiliare n
afara tiparului clasic propus, analiznd n mod separat cele mai cunoscute sisteme de
publicitate imobiliar de Europa, alturi de modelul clasic al publicitii ipotecilor din
dreptul anglo-saxon. Un alt element de noutate gsit tot n finalul lucrrii este reprezentat
de o scurt analiz a practicii C.E.D.O. din punctul de vedere al proteciei acordate de
art.1 prot.1 pe chestiunea drepturilor reale accesorii. Dei practica nu este bogat n
materie, s-a putut observa predilecia instanei de contencios european al drepturilor
omului de a extinde sfera de protecie a dreptului de proprietate i n materia garaniilor
reale ca o binevenit completare la protecia clasic a dreptului de proprietate. Finalul
tezei a fost dedicat unei analize mixte de factur economico-juridic, (dar accentul a
czut n principal pe cea economic), a uneia dintre cauzele majore (n opinia mea) care
au dus la diseminarea efectelor crizei economice la nivel global: securitizarea
creanelor ipotecare din sistemul economic american. Faptul c proliferarea
mecanismului securitizrii a condus la un impas economic mondial, ar trebui s ridice
numeroase semne de ntrebare n legtur cu viabilitatea acestui mecanism de creditare i
cu posibilitile sale reale de utilizare n viitor fr un control strict i mai ales dinamic i
direcionat la adevrata surs a problemelor ce pot aprea.
Teza nu-i propune s dogmatizeze religia juridic a ipotecilor imobiliare, ci
doar s ofere un spaiu corect de cercetare din perspectiv comparatis a evoluiei recente
a garaniilor ipotecare de factur imobiliar, motiv pentru care cred c se impun cteva
concluzii generale: n primul rnd, fondul intern actual de reglementare este mai propice
ca oricnd pentru o dezvoltare fr precedent i n condiii de relativ siguran a
creditului ipotecar vzut ca promotor al progresului economic. Din pcate, contextul
(economic) actual nu este favorabil unei dezvoltri imediate a creditrii ipotecare, ns
judecnd dup ciclicitatea de aproximativ 10 ani a fluxurilor economice globale, suntem
pe finalul unui ciclu, iar ceea ce avem n fa poate fi un nou nceput.
n al doilea rnd, chiar i n contextul economic actual, ar trebui ncurajat (ca
politic economic i, de ce nu, ca politic de marketing a bncilor), extinderea

11

creditrii imobiliare. Experiena trecut a artat c ea reprezint o form stabil i


eficient de obinere a mprumuturilor, cheia unei dezvoltri economice durabile. n
aceast ordine de idei, un rol major n implementarea recursului la garaniile ipotecare
imobiliare cred c ar trebui s revin i instanelor de judecat care s ofere prin
interpretarea normelor materiale i procedurale instrumente utile pentru dezvoltarea
creditului i nu invers, ncercnd s empatizeze cu o parte sau alta.
Nu n ultimul rnd, ne revine nou, consumatorilor, sarcina de a utiliza ct mai
eficient instrumentele juridice ale ipotecilor imobiliare n vederea creditrii. Aici ns
adesea, alegerile nu sunt deloc uor de fcut, mai ales c forma n care contractele de
credit i de ipotec ni se prezint din punctul de vedere al dreptului consumatorului este
cea a contractelor de adeziune. Totul trebuie s plece de la o analiz raional a necesitii
investiiei i implicit a asumrii de riscuri n cursul creditrii, astfel nct mecanismul
specific de creditare de tipul take it or leave it s nu ni se mai par att de mpovrtor i
imperativ. Iat de ce creditarea ar trebui s reprezinte o alegere raional, determinat de
o nevoie real i efectiv de investiii i nu un simplu trend al vremurilor. Constana
garantrii creditelor a artat ntotdeauna pe parcursul istoriei c ipoteca este un dat al
sistemelor sociale i economice umane, un instrument n asigurarea prosperitii
economice i nicidecum un mijloc prin care se poate ajunge la un stand-off investiional
ntre creditor i debitor. De aceea, mi permit ca pe final s reformulez un binecunoscut
dicton al doctrinei franceze de drept al familiei i s-l reconvertesc ntr-un principiu al
ipotecilor care ar trebui s fie aplicat n mod constant: au crancier le pouvoir, au
debiteur la protection.
Cuvinte cheie: ipotec, imobil, rang, cesiune, bun-credin, privilegiu, bunuri, creditor,
debitor, scaden, executare, creditare, efecte.

12