Sunteți pe pagina 1din 28

LEGE nr.

230 din 6 iulie 2007 privind nfiinarea, organizarea


i
funcionarea
asociaiilor
de
proprietari
Forma sintetic la data 03-Jul-2015. Acest act a fost creat utiliznd tehnologia SintAct-Acte Sintetice. SintAct i
tehnologia Acte Sintetice sunt mrci nregistrate ale Wolters Kluwer.

(la data 23-Jul-2010 a se vedea referinte de aplicare din Legea 175/2010 )


(la data 21-Jan-2008 reglementat de Norme Metodologice din 2007 )
(la data 23-Jul-2007 actul a fost promulgata de Decretul 698/2007 )

Parlamentul Romniei adopt prezenta lege.

CAPITOLUL I: Dispoziii generale, definiii


Art. 1
(la data 21-Jan-2008 Art. 1 din capitolul I reglementat de Art. 1 din capitolul I din Norme
Metodologice din 2007 )

Prezenta lege reglementeaz aspectele juridice, economice i tehnice cu privire la


nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, precum i
modul de administrare i de exploatare a cldirilor de locuine aflate n
proprietatea a cel puin 3 persoane fizice sau juridice, de drept public ori de
drept privat, inclusiv n cazul celor care au n structura lor i spaii cu alt
destinaie dect aceea de locuin.
prevederi din Art. 1 din capitolul I (Norme Metodologice din 2007) la data 21-Jan-2008 pentru
Art. 1 din capitolul I
Art. 1
Prezentele norme metodologice au ca obiect punerea la dispoziia asociaiilor de proprietari i a
autoritilor administraiei publice centrale i locale a cadrului general pentru nfiinarea, organizarea i
funcionarea asociaiilor de proprietari, exploatarea i administrarea cldirilor-blocuri de locuine condominii, precum i exercitarea controlului financiar-contabil i de gestiune asupra activitii
asociaiilor de proprietari, n aplicarea prevederilor Legii nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i
funcionarea asociaiilor de proprietari.

Art. 2
n condiiile art. 1, datorit strii de indiviziune forat, proprietarii au obligaia
s ia msuri cu privire la drepturile i obligaiile comune ce le revin tuturor
asupra proprietii comune. n acest scop, proprietarii se pot asocia n asociaii
de proprietari cu personalitate juridic.
Art. 3
n sensul prezentei legi, termenii i expresiile de mai jos au urmtoarele
semnificaii:
a)cldire-bloc de locuine-condominiu - proprietatea imobiliar format din
proprieti individuale, definite apartamente sau spaii cu alt destinaie dect
aceea de locuine, i proprietatea comun indiviz. Poate fi definit condominiu i
un tronson cu una sau mai multe scri, din cadrul cldirii de locuit, n condiiile n
care se poate delimita proprietatea comun;
b)proprietate individual - apartamentul sau spaiul cu alt destinaie dect
aceea de locuin, parte dintr-o cldire, destinat locuirii sau altor activiti, care
mpreun cu cota-parte indiviz din proprietatea comun constituie o unitate de
proprietate imobiliar. Cu excepia unor situaii pentru care exist alte prevederi
exprese n prezenta lege sau n acordul de asociere, dreptul de proprietate
asupra unei proprieti individuale dintr-un condominiu trebuie considerat n
acelai mod ca i dreptul de proprietate asupra altor bunuri imobile;
c)proprietate comun - toate prile dintr-un condominiu care nu sunt
apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin;
d)proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi
delimitat - cel puin o instalaie pe vertical care alimenteaz n comun
tronsoane ori scri sau pri de construcie comune tronsoanelor ori scrilor, care
nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziie i suprafa;

e)cot-parte indiviz - cota-parte de proprietate care i revine fiecrei proprieti


individuale din proprietatea comun i este egal cu raportul dintre suprafaa
util a proprietii individuale i totalul suprafeelor utile ale tuturor proprietilor
individuale;
f)proprietar al spaiului, respectiv al apartamentului - persoana fizic sau
juridic, de drept public ori de drept privat, care are n proprietate acel spaiu,
respectiv apartament, ntr-un condominiu;
g)asociaie de proprietari - form de asociere autonom i nonprofit a majoritii
proprietarilor dintr-un condominiu;
h)acord de asociere - actul care consfinete decizia proprietarilor de a se asocia;
i)cheltuieli ale asociaiei de proprietari - cheltuielile sau obligaiile financiare ale
asociaiei care sunt legate de exploatarea, reparaia ori ntreinerea proprietii
comune, precum i cheltuielile cu serviciile de care beneficiaz proprietarii i care
nu sunt facturate individual ctre proprietile individuale;
j)cot de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari - suma
corespunztoare din cheltuielile asociaiei, pe care fiecare proprietar este obligat
s o plteasc lunar;
k)atestat - actul care dovedete calitatea de administrator de imobil.

CAPITOLUL
proprietari

II:

nfiinarea

nregistrarea

asociaiei

de

Art. 4
(la data 21-Jan-2008 Art. 4 din capitolul II reglementat de Art. 2 din capitolul I din Norme
Metodologice din 2007 )

(1)Asociaia de proprietari are drept scop administrarea i gestionarea


proprietii comune care, pe lng drepturi, impune obligaii pentru toi
proprietarii.
(2)Consecinele nelurii msurilor de organizare i funcionare cu privire la
administrarea i gestiunea proprietii comune sunt n rspunderea juridic a
tuturor proprietarilor sau a reprezentanilor acestora, dup caz.
prevederi din Art. 2 din capitolul I (Norme Metodologice din 2007) la data 21-Jan-2008 pentru
Art. 4 din capitolul II
Art. 2
(1) n scopul reprezentrii i susinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate de folosirea bunurilor
aflate n proprietate comun indiviz din cldirea ce alctuiete un condominiu, proprietarii
apartamentelor i ai spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin se pot constitui n asociaii de
proprietari.
(2) Asociaia de proprietari este forma de asociere autonom, de organizare i de reprezentare a
intereselor comune a majoritii proprietarilor unui condominiu, cu personalitate juridic, fr scop
patrimonial, nfiinat n condiiile prevzute de lege.
(3) Pentru promovarea valorilor civice ale democraiei i statului de drept i pentru reprezentarea la nivel
local i naional, asociaiile de proprietari se pot asocia n federaii, uniuni, ligi ale asociaiilor de
proprietari din municipii, orae sau judee, respectiv la nivel naional, n condiiile prevzute de lege.
Art. 3
Proprietarii din asociaiile de locatari din cldirile ale cror apartamente au fost dobndite n proprietate
n condiiile legii i care nu s-au organizat n asociaii de proprietari vor lua msurile prevzute de
prezentele norme metodologice pentru constituirea n asociaii de proprietari, potrivit prevederilor Legii
nr. 230/2007.

Art. 5
(1)Asociaia de proprietari se nfiineaz prin acordul scris a cel puin jumtate
plus unu din numrul proprietarilor apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie
dect aceea de locuin, din cadrul unei cldiri. Acordul se consemneaz ntr-un
tabel nominal, anex la acordul de asociere.
(la data 21-Jan-2008 Art. 5, alin. (1) din capitolul II reglementat de Art. 4 din capitolul II din
Norme Metodologice din 2007 )
(la data 21-Jan-2008 Art. 5, alin. (1) din capitolul II reglementat de Art. 6 din capitolul II din
Norme Metodologice din 2007 )

prevederi din Art. 4 din capitolul II (Norme Metodologice din 2007) la data 21-Jan-2008
pentru Art. 5, alin. (1) din capitolul II
Art. 4
Asociaia de proprietari se nfiineaz prin acordul scris a cel puin jumtate plus unu din numrul
proprietarilor apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin din cadrul aceluiai
condominiu cu cel puin 3 proprietari. Acordul se consemneaz ntr-un tabel nominal, anex la acordul de
asociere, potrivit art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007. Tabelul nominal, anex la acordul de asociere,
va conine, n mod obligatoriu, urmtoarele: numele i prenumele proprietarului, adresa, codul numeric
personal, seria i numrul actului de identitate, indicarea titlului de proprietate, data exprimrii voinei de
asociere i semntura.
prevederi din Art. 6 din capitolul II (Norme Metodologice din 2007) la data 21-Jan-2008
pentru Art. 5, alin. (1) din capitolul II
Art. 6
(1) Anterior adunrii generale de constituire, proprietarii din cldirile cu mai multe apartamente se pot
ntruni pentru a hotr cu privire la nfiinarea asociaiei de proprietari sau la transformarea asociaiei de
locatari n asociaie de proprietari. Totodat, vor hotr i cu privire la persoana fizic sau juridic
nsrcinat cu ntocmirea acordului de asociere i a statutului, cu privire la termenul de finalizare a
acestora i la data de convocare a adunrii de constituire. Hotrrea proprietarilor se consemneaz ntrun proces-verbal care se semneaz de toi cei prezeni.
(2) Cu cel puin 10 zile naintea datei fixate pentru adunarea general de constituire proprietarii se
convoac prin afiare ntr-un loc vizibil.
(3) Adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari este legal ntrunit n cvorumul prevzut
la art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007.
(4) Acordul privind nfiinarea asociaiei de proprietari se obine cu votul a cel puin jumtate plus unu
din numrul proprietarilor apartamentelor i ai spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin din
cadrul cldirii, scrii sau tronsonului respectiv, dup caz.
(5) Dac nu este ntrunit cvorumul prevzut la art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, o nou
convocare va avea loc, dup cel puin 5 zile de la data primei convocri. n cazul n care nici la a doua
convocare nu se poate realiza acordul de asociere din lipsa cvorumului, se face o a treia convocare, dup
cel puin 5 zile de la data celei de-a doua convocri. Dup a treia convocare a adunrii generale de
constituire, acordul de asociere se consider realizat, sub condiia exprimrii voinei de asociere,
consemnat n tabelul nominal, anex la acordul de asociere, a cel puin jumtate plus unu din numrul
proprietarilor.
(6) n adunarea general de constituire se prezint i se adopt statutul asociaiei de proprietari, n care
se vor cuprinde precizri cu privire la:
a) denumirea, forma juridic, sediul, durata de funcionare ale asociaiei de proprietari;
b) scopul i obiectul de activitate ale asociaiei de proprietari;
c) mijloacele materiale i bneti de care poate dispune asociaia de proprietari; structura veniturilor i a
cheltuielilor;
d) membrii asociaiei de proprietari, drepturile i obligaiile acestora;
e) structura organizatoric, modul de funcionare, managementul asociaiei de proprietari;
f) repartizarea cheltuielilor asociaiei de proprietari;
g) condiiile n care se dizolv asociaia de proprietari;
h) dispoziii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relaiile contractuale, penalizrile, cazurile de
urgen n care se permite accesul n apartament sau n spaiul su al unui delegat al asociaiei.
i) posibilitatea asigurrii, dup caz, a unui spaiu de administrare special amenajat, unde se va putea
desfura serviciul de administrare i n care pot fi pstrate n siguran documentele asociaiei.

(2)n cldirile de locuine cu mai multe tronsoane sau scri se pot constitui
asociaii de proprietari pe fiecare tronson ori scar n parte numai n condiiile n
care nu exist o proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu
poate fi delimitat.
(la data 21-Jan-2008 Art. 5, alin. (2) din capitolul II reglementat de Art. 5 din capitolul II din
Norme Metodologice din 2007 )
prevederi din Art. 5 din capitolul II (Norme Metodologice din 2007) la data 21-Jan-2008
pentru Art. 5, alin. (2) din capitolul II
Art. 5
(1) n cldirile de locuine cu mai multe tronsoane sau scri se pot constitui asociaii de proprietari pe
fiecare tronson ori scar n parte numai n condiiile n care nu exist o proprietate comun aferent
tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi delimitat.
(2) Asociaiile de proprietari la nivel de scri sau tronsoane de cldire se pot constitui prin hotrre a
adunrii generale i cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectiv a prilor de
proprietate comun care se preiau n administrare de respectiva asociaie de proprietari i cu privire la
obligaiile i drepturile legale care vor continua s rmn n sarcina tuturor coproprietarilor.

(3) Prin acordul de asociere pe scar sau tronson se reglementeaz i raporturile cu celelalte asociaii de
proprietari constituite n cldire, pe scar sau tronson, cu privire la posibilitatea defalcrii tehnice a
consumurilor i repartizarea cheltuielilor comune, precum i la modalitatea acestei defalcri/repartizri.
Dac este necesar, se solicit avizul furnizorilor de servicii implicai cu privire la posibilitile tehnice de
furnizare independent a utilitilor pe tronsoane sau pe scri, precum i pentru realizarea
branamentelor.

(3)Dac este cazul, asociaiile de proprietari nfiinate pe scri sau tronsoane de


cldire i reglementeaz ntre ele raporturile juridice cu privire la aspectele
tehnice comune acestora, printr-o anex la acordul de asociere.
Art. 6
(1)Cererea pentru dobndirea personalitii juridice a asociaiei de proprietari
mpreun cu statutul, acordul de asociere i procesul-verbal al adunrii generale
de constituire se depun i se nregistreaz la organul financiar local n a crui
raz teritorial se afl cldirea.
(la data 21-Jan-2008 Art. 6, alin. (1) din capitolul II reglementat de Art. 7 din capitolul II din
Norme Metodologice din 2007 )
prevederi din Art. 7 din capitolul II (Norme Metodologice din 2007) la data 21-Jan-2008
pentru Art. 6, alin. (1) din capitolul II

Art. 7
(1) Acordul proprietarilor privind constituirea asociaiei de proprietari se consemneaz ntr-un procesverbal al adunrii generale de constituire, ntocmit n dou exemplare originale, semnate de toi
proprietarii care i-au dat consimmntul.
(2) Proprietarii i dau consimmntul, de regul, n adunarea de constituire; n cazul proprietarilor
abseni, consimmntul poate fi exprimat prin semnarea procesului-verbal prevzut la alin. (1), n
termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire, conform art. 6.
(3) n cazul n care un proprietar se afl n imposibilitatea de a semna, se va consemna c acesta i-a dat
consimmntul i se va face meniune despre cauza acestei imposibiliti.
Art. 8
(1) Cererea pentru dobndirea personalitii juridice a asociaiei de proprietari mpreun cu statutul,
acordul de asociere i procesul-verbal al adunrii generale de constituire se depun i se nregistreaz la
organul financiar local n a crui raz teritorial se afl cldirea.
(2) Statutul i acordul de asociere se ntocmesc n baza Legii nr. 230/2007.
(3) Acordul de asociere trebuie s conin:
a) adresa i individualizarea proprietii individuale, potrivit actului de proprietate;
b) numele i prenumele tuturor proprietarilor;
c) descrierea proprietii, cuprinznd: descrierea cldirii, structura cldirii, numrul de etaje, numrul de
apartamente structurate pe numr de camere, numrul spaiilor cu alt destinaie dect aceea de
locuin, suprafaa terenului aferent cldirii;
d) enumerarea i descrierea prilor aflate n proprietate comun;
e) cota-parte indiviz ce revine fiecrui proprietar din proprietatea comun.
(4) Asociaia de proprietari dobndete personalitate juridic n baza ncheierii judectorului-delegat
desemnat la organul financiar local de ctre preedintele judectoriei n a crei circumscripie teritorial
se afl cldirea.
(5) ncheierea se d fr citarea prilor i este executorie.
(6) ncheierea este supus recursului n termen de 5 zile de la comunicare. Recursul se judec cu citarea
prilor.
Art. 9
nscrierea ulterioar n asociaia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezeni la adunarea
general de constituire i care nu i-au dat consimmntul n condiiile prevzute la art. 7 se face la
cererea scris a acestora, fr alte formaliti. Proprietarul din condominiu solicit s devin membru al
asociaiei de proprietari prin semnarea unui act adiional la acordul de asociere, fr alte formaliti.
Art. 10
nscrierea n cartea funciar a proprietii individuale i a condominiului se face potrivit dispoziiilor legale
n materie.
Art. 11
Dup nfiinarea asociaiei de proprietari, aceasta se identific prin denumire, adresa condominiului,
ncheierea judectorului-delegat sau orice alt document legal acordat la nfiinare i prin codul de
identificare fiscal al asociaiei. Actele care eman de la asociaiile de proprietari vor cuprinde atributele
de identificare.

(2)Statutul i acordul de asociere se ntocmesc n baza prezentei legi.


(3)Acordul de asociere trebuie s conin:
a)adresa i individualizarea proprietii individuale, potrivit actului
proprietate;

de

b)numele i prenumele tuturor proprietarilor;


c)descrierea proprietii, cuprinznd: descrierea cldirii, structura cldirii,
numrul de etaje, numrul de apartamente structurate pe numr de camere,
numrul spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, suprafaa terenului
aferent cldirii;
d)enumerarea i descrierea prilor aflate n proprietate comun;
e)cota-parte indiviz ce revine fiecrui proprietar din proprietatea comun.
(4)Asociaia de proprietari dobndete personalitate juridic n baza ncheierii
judectorului-delegat desemnat la organul financiar local de ctre preedintele
judectoriei n a crei circumscripie teritorial se afl cldirea.
(5)ncheierea se d fr citarea prilor i este executorie.
(6)ncheierea este supus recursului n termen de 5 zile de la comunicare.
Recursul se judec cu citarea prilor.
(6)ncheierea este supus numai apelului, n termen de 5 zile de la
comunicare.
Apelul
se
judec
cu
citarea
prilor.
(la data 15-Feb-2013 Art. 6, alin. (6) din capitolul II modificat de Art. 66 din titlul IV din Legea
76/2012 )

Art. 7
nscrierea ulterioar n asociaia de proprietari a proprietarilor care nu au fost
prezeni la adunarea general de constituire se face la cererea scris a acestora,
fr alte formaliti.
Art. 8
(1)Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere este
necesar acordul a cel puin 2/3 din numrul proprietarilor membri ai asociaiei de
proprietari.
(2)Orice modificare sau completare se nregistreaz la judectoria care a emis
ncheierea judectoreasc de nfiinare, fr alte formaliti.

CAPITOLUL III: Drepturile i obligaiile proprietarilor


Art. 9
(la data 21-Jan-2008 Art. 9 din capitolul III reglementat de Art. 12 din capitolul II din Norme
Metodologice din 2007 )

Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au dreptul s participe, cu drept


de vot, la adunarea general a proprietarilor, s i nscrie candidatura, s
candideze, s aleag i s fie alei n structura organizatoric a asociaiei de
proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana n cauz trebuie
s aib capacitate deplin de exerciiu.
prevederi din Art. 12 din capitolul II (Norme Metodologice din 2007) la data 21-Jan-2008
pentru Art. 9 din capitolul III
Art. 12
Proprietarii membri ai asociaiei, pe lng drepturile i ndatoririle prevzute n statutul asociaiei de
proprietari, au i urmtoarele drepturi i obligaii:
(A) Drepturi:
a) s participe, cu drept de vot, la adunarea general a asociaiei de proprietari;
b) s i nscrie candidatura, s candideze, s aleag i s fie alei n structura organizatoric a asociaiei
de proprietari, dac au capacitatea deplin de exerciiu;
c) s cunoasc toate aspectele ce in de activitatea asociaiei i s aib acces, la cerere, la orice
document al acesteia;
d) s primeasc explicaii cu privire la calculul cotei de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari
i, eventual, s o conteste la preedintele asociaiei de proprietari, n termen de 10 zile de la afiarea
listei de plat. Preedintele asociaiei de proprietari este obligat s rspund la contestaie n termen de
7 zile;
e) s foloseasc prile comune de construcii i instalaii ale condominiului conform destinaiei pentru
care au fost construite;
f) s i nchirieze proprietatea, fr a fi afectate exercitarea drepturilor i ndeplinirea responsabilitilor
legate de asociaia de proprietari.
(B) Obligaii:

a) s menin n bune condiii proprietatea individual, apartamentul sau spaiul cu alt destinaie dect
aceea de locuin, pe propria cheltuial. Niciun proprietar nu poate nclca, afecta sau prejudicia dreptul
de proprietate comun sau individual al celorlali proprietari din condominiu;
b) s accepte accesul n apartamentul sau n spaiul propriu, cu un preaviz de 5 zile, al unui delegat al
asociaiei, atunci cnd este necesar i justificat s se inspecteze, s se repare ori s se nlocuiasc
elemente din proprietatea comun, la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau
spaiu. Fac excepie cazurile de urgen, cnd accesul se poate face fr preaviz, conform prevederilor
din statutul asociaiei de proprietari;
c) s contribuie la constituirea mijloacelor bneti i materiale ale asociaiei de proprietari i s achite n
termenul stabilit cota de contribuie care le revine n cadrul cheltuielilor asociaiei de proprietari;
d) s ia msuri, n cadrul asociaiei, pentru modernizarea, consolidarea, reabilitarea termic, precum i
pentru creterea performanei energetice a cldirii, dup caz, potrivit prevederilor legale, i s achite
cota-parte din costurile aferente. Indiferent de natura interveniilor, se va avea n vedere meninerea
aspectului armonios i unitar al ntregii cldiri. n cldirile afectate de seisme, proprietarii au obligaia de
a lua de urgen msuri pentru consolidare, conform prevederilor legale n vigoare; lucrrile de reparaii,
intervenii etc. se vor executa cu personal autorizat, potrivit legii;
e) s repare stricciunile ori s plteasc cheltuielile pentru lucrrile de reparaii, dac ei sau alte
persoane care acioneaz n numele lor au provocat daune oricrei pri din proprietatea comun sau
unui alt apartament ori spaiu;
f) la nstrinarea proprietii, s transmit toate obligaiile ctre dobnditor, inclusiv cele cu privire la
sumele de plat ctre asociaia de proprietari existente la data tranzaciei, precum i orice alte informaii
relevante sau avnd consecine asupra drepturilor i obligaiilor privitoare la proprietatea care este
nstrinat;
g) la dobndirea proprietii, s depun n copie, la asociaie, actul de proprietate;
h) s modifice instalaiile de distribuie a utilitilor n interiorul unui condominiu sau al unui apartament
din cadrul unui condominiu numai n condiiile legii, pe baza referatului tehnic de specialitate emis de
furnizorul utilitii, n care se arat efectele modificrii instalaiei respective. Pe baza acestui referat,
comitetul executiv va hotr asupra efecturii modificrii. n cazul producerii locale, la nivel de
condominiu, a energiei termice i a apei calde de consum, nu este necesar referatul tehnic menionat;
i) nu pot ocupa funcii n comitetul executiv i n comisia de cenzori membri avnd grade de rudenie,
pn la gradul al 4-lea inclusiv.

Art. 10
Proprietarii au dreptul s cunoasc toate aspectele ce in de activitatea asociaiei
i au acces, la cerere, la orice document al acesteia.
Art. 11
(la data 21-Jan-2008 Art. 11 din capitolul III reglementat de Art. 13 din capitolul II din Norme
Metodologice din 2007 )

(1)Proprietarul poate aduce mbuntiri sau modificri proprietii sale


individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de ctre
autoritatea public local a modificrilor constructive, fr a pune n pericol
integritatea structural a cldirii sau a altor proprieti individuale.
(2)Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaia proprietii comune
fr a obine mai nti acceptul din partea asociaiei de proprietari.
prevederi din Art. 13 din capitolul II (Norme Metodologice din 2007) la data 21-Jan-2008
pentru Art. 11 din capitolul III
Art. 13
(1) Proprietarul poate aduce mbuntiri sau modificri proprietii sale individuale, cu respectarea
prevederilor legale referitoare la autorizarea de ctre autoritatea public local a modificrilor
construciei, fr a pune n pericol integritatea structural a cldirii sau a altor proprieti individuale.
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaia proprietii comune fr a obine mai nti
acceptul asociaiei de proprietari.
(3) Orice modificare a proprietii individuale se va aduce la cunotina asociaiei pentru nscrierea n
jurnalul evenimentelor din cartea tehnic a construciei, prin depunerea n copie a actelor de autorizare,
a procesului-verbal de recepie i a schielor.
(4) Unitile care au administrat cldirile i sunt deintoare a crii construciei au obligaia de a o preda
asociaiilor de proprietari, iar acolo unde aceasta nu mai exist, s o reconstituie pe cheltuiala proprie.

Art. 12
Zidurile dintre apartamentele sau spaiile alturate, care nu fac parte din
structura de rezisten a cldirii i din proprietatea comun, pot fi reamplasate
prin acordul dintre proprietarii apartamentelor sau spaiilor respective, pe baza
autorizaiei de modificare a construciei, eliberat de autoritatea public local i

cu ntiinarea asociaiei. Zidurile dintre apartamente sau spaii i proprietatea


comun care nu fac parte din structura de rezisten a cldirii pot fi reamplasate
numai prin modificarea acordului de asociere, n baza hotrrii majoritii
proprietarilor i a autorizaiei de modificare a construciei, eliberat de
autoritatea public local.
Art. 13
Veniturile obinute din exploatarea proprietii comune aparin asociaiei de
proprietari. Aceste venituri alimenteaz fondurile speciale ale asociaiei de
proprietari pentru reparaii i investiii cu privire la proprietatea comun i nu se
pltesc proprietarilor.
Veniturile obinute din exploatarea proprietii comune aparin asociaiei
de proprietari. Aceste venituri alimenteaz fondurile speciale ale
asociaiei de proprietari pentru reparaii i investiii cu privire la
proprietatea comun i nu se pltesc proprietarilor. Lista acestor
venituri, precum i cheltuielile aferente lor sunt prezentate semestrial
ntr-un
raport
afiat
la
avizierul
asociaiei
de
proprietari.
(la data 23-Jul-2010 Art. 13 din capitolul III modificat de Art. I din Legea 175/2010 )

Art. 14
Proprietarul este obligat s menin proprietatea sa individual, apartament sau
spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin, n stare bun, pe propria
cheltuial. Niciun proprietar nu poate nclca, afecta sau prejudicia dreptul de
proprietate comun sau individual a celorlali proprietari din condominiu.
Art. 15
Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat s accepte accesul n
apartamentul sau n spaiul su al unui delegat al asociaiei, atunci cnd este
necesar s se inspecteze, s se repare ori s se nlocuiasc elemente din
proprietatea comun, la care se poate avea acces numai din respectivul
apartament sau spaiu. Fac excepie cazurile de urgen, cnd accesul se poate
face fr preaviz.
Art. 16
(1)Proprietarii sunt obligai s ia msuri pentru consolidarea sau modernizarea
cldirii, pentru reabilitarea termic i eficiena energetic, potrivit prevederilor
legale. Indiferent de natura interveniilor, se va avea n vedere meninerea
aspectului armonios i unitar al ntregii cldiri.
(2)n cldirile afectate de seisme, proprietarii au obligaia de a lua de urgen
msuri pentru consolidare, cu sprijinul autoritii publice locale sau centrale.
Art. 17
Dac proprietarul unui apartament ori spaiu sau oricare alt persoan care
acioneaz n numele su provoac daune oricrei pri din proprietatea comun
sau unui alt apartament ori spaiu, respectivul proprietar sau respectiva persoan
are obligaia s repare stricciunile ori s plteasc cheltuielile pentru lucrrile de
reparaii.
Art. 18
n cazurile n care n cldirile de locuine unul dintre proprietari sau chiriai
mpiedic, cu bun-tiin i sub orice form, folosirea normal a cldirii de
locuit, crend prejudicii celorlali proprietari ori chiriai, dup caz, proprietarii sau
reprezentantul legal al acestora pot solicita instanei s hotrasc msurile
pentru folosirea normal a cldirii, precum i plata daunelor.
Art. 19
n cazul spaiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar,
raporturile de coproprietate vor fi reglementate potrivit dreptului comun.
Art. 20

(1)Proprietarii care i nstrineaz apartamentele sau spaiile cu alt destinaie


dect aceea de locuin sunt obligai ca la ntocmirea formelor de nstrinare s
fac dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de
proprietari.
(2)Notarii publici nu vor autentifica actele de nstrinare fr o adeverin din
partea asociaiei de proprietari, care s reprezinte dovada achitrii la zi a cotelor
de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, eliberat n original sub
semntura preedintelui i a administratorului asociaiei de proprietari, cu
precizarea numelui i prenumelui acestora, i cu tampila asociaiei de
proprietari. Actele de nstrinare ncheiate cu nerespectarea acestei obligaii sunt
nule de drept.
(3)n cazul existenei unor datorii ctre asociaia de proprietari, nstrinarea
proprietii se poate face numai dac se introduce n contract o clauz privitoare
la preluarea datoriilor de ctre cumprtor.

CAPITOLUL
proprietari

IV:

Organizarea

funcionarea

asociaiei

de

Art. 21
(1)La adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari, proprietarii
vor alege dintre cei prezeni un comitet executiv, format din preedintele
asociaiei de proprietari i un cenzor sau o comisie de cenzori, i vor hotr
numrul membrilor acestora i durata mandatelor lor. Dac dintre membrii
asociaiei de proprietari nu se poate alege un cenzor sau comisia de cenzori,
atunci adunarea general a proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari va
mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociaiei de
proprietari, persoan fizic ori juridic de specialitate, pe baz de contract sau
convenie de prestri de servicii.
(2)Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori trebuie s aib cel puin studii
medii i pot depune, dac adunarea general a asociaiei de proprietari hotrte
astfel, ntr-un cont bancar al asociaiei de proprietari, o garanie suficient i
ndestultoare, pe baza unui contract de garanie ncheiat n acest sens.
Cuantumul garaniei nu poate fi mai mic dect media anual a totalului
cheltuielilor lunare ale asociaiei.
(3)Preedintele asociaiei de proprietari este fie candidatul care va obine cel mai
mare numr de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt
membru al comitetului executiv ales prin voina sa i a majoritii proprietarilor
din cadrul adunrii generale. Preedintele, n situaii deosebite, poate numi
temporar dintre membrii comitetului executiv un vicepreedinte cruia i poate
delega atribuiile sale.
Art. 22
(1)Deponentul garaniei menionate la art. 21 alin. (2) nu poate dispune n
niciun mod de suma depus drept garanie i nici de dobnda aferent, dect
dup ndeplinirea cumulativ a urmtoarelor condiii: aprobarea descrcrii de
gestiune privind exerciiul financiar precedent de ctre adunarea general a
membrilor asociaiei de proprietari, precum i ncetarea efectelor delegaiei
menionate la art. 21.
(2)n cazul n care se constat de ctre reprezentanii asociaiei de proprietari
sau de ctre proprietarii nii minusuri n gestiune, asociaia poate dispune
asupra unei sume de bani egale cu cuantumul minusului n gestiune, direct din
contul bancar menionat la art. 21 alin. (2), cu aprobarea scris, expres,
anterioar a adunrii generale, fr a avea nevoie de consimmntul
deponentului garaniei.
Art. 23

(la data 21-Jan-2008 Art. 23 din capitolul IV reglementat de Art. 14 din capitolul II din Norme
Metodologice din 2007 )

(1)Dup adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari va avea loc


cel puin o dat pe an, n primul trimestru, o adunare general a proprietarilor
membri ai asociaiei. Responsabilitatea cu privire la neconvocarea a cel puin
unei adunri generale a proprietarilor aparine membrilor comitetului executiv,
inclusiv preedintelui asociaiei de proprietari.
(2)Adunarea general este alctuit din toi proprietarii membri ai asociaiei de
proprietari.
(3)Adunarea general ordinar se convoac fie de preedintele asociaiei de
proprietari, fie de comitetul executiv.
(4)Pentru situaii speciale sau de maxim urgen, adunrile generale
extraordinare ale asociaiei pot fi convocate oricnd de ctre comitetul executiv
sau de ctre cel puin 20% din numrul proprietarilor membri ai asociaiei de
proprietari.
(5)Proprietarii trebuie anunai, prin afiare la loc vizibil sau pe baz de tabel
nominal convocator, asupra oricrei adunri generale a asociaiei de proprietari,
cu cel puin 7 zile nainte de data stabilit, inclusiv cu privire la ordinea de zi a
adunrii generale. Ordinea de zi anunat se poate completa prin hotrre a
adunrii generale.
prevederi din Art. 14 din capitolul II (Norme Metodologice din 2007) la data 21-Jan-2008
pentru Art. 23 din capitolul IV
Art. 14
(1) Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari se ntrunesc n adunri generale ordinare sau
extraordinare.
(2) Adunarea general ordinar are loc cel puin o dat pe an, n primul trimestru. Convocarea se asigur
de preedintele sau de comitetul executiv al asociaiei de proprietari.
(3) Pentru situaii speciale sau de maxim urgen, adunrile generale extraordinare ale asociaiei de
proprietari pot fi convocate oricnd de comitetul executiv sau de cel puin 20% din numrul proprietarilor
membri ai asociaiei de proprietari.
(4) Proprietarii trebuie anunai, prin afiare la loc vizibil sau pe baz de tabel nominal convocator, asupra
datei adunrii generale a asociaiei de proprietari cu cel puin 7 zile nainte ca aceasta s aib loc,
inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunrii generale.
(5) Adunarea general a asociaiei de proprietari poate adopta hotrri, dac majoritatea proprietarilor
membri ai asociaiei de proprietari sunt prezeni personal sau prin reprezentant legal. Dac nu este
ntrunit cvorumul necesar de jumtate plus unu, adunarea va fi suspendat i reconvocat n termen de
maximum 10 zile de la data primei convocri. La adunarea general reconvocat, dac exist dovada c
toi membrii asociaiei de proprietari au fost convocai, hotrrile pot fi adoptate, indiferent de numrul
membrilor prezeni, prin votul majoritii acestora. Dovezi ale convocrii i reconvocrii constituie afiul
de la avizier i tabelul nominal convocator cu semnturi.

Art. 24
(1)Adunarea general poate adopta hotrri, dac majoritatea proprietarilor
membri ai asociaiei de proprietari (jumtate plus unu) sunt prezeni personal
sau prin reprezentant legal.
(2)Dac la prima convocare nu este ntrunit cvorumul necesar de jumtate plus
unu, adunarea general va fi suspendat i reconvocat n termen de maximum
10 zile de la data primei convocri.
(3)La adunarea general reconvocat, dac exist dovada c toi membrii
asociaiei de proprietari au fost convocai, hotrrile pot fi adoptate, indiferent de
numrul membrilor prezeni, prin votul majoritii acestora.
(4)Hotrrile adunrii generale a asociaiei de proprietari sunt obligatorii i
pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezeni la adunarea general,
precum i pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaiei de proprietari.
Art. 25
(1)Pentru adoptarea hotrrilor n adunarea general a asociaiei de
proprietari, se vor avea n vedere urmtoarele:

a)fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa;


b)pentru hotrrile cu privire la stabilirea fondurilor de investiii pentru
consolidare, reabilitare i modernizare, votul fiecrui proprietar are o pondere
egal cu cota-parte din proprietatea comun;
c)proprietarul poate fi reprezentat n adunarea general de ctre un membru al
familiei sau de ctre un alt reprezentant care are o mputernicire scris i
semnat de ctre proprietarul n numele cruia voteaz;
d)un membru al asociaiei de proprietari poate reprezenta unul sau mai muli
membri abseni, dac prezint mputernicire semnat de ctre proprietarii n
numele crora voteaz;
e)n cazul unui vot paritar, votul preedintelui asociaiei de proprietari este
decisiv.
(2)Hotrrile adunrilor generale vor fi luate cu votul majoritii membrilor
asociaiei de proprietari prezeni la adunarea general convocat sau
reconvocat, dup caz. n statutul propriu al asociaiei de proprietari pot fi
prevzute i alte condiii, dar nu mai puin de jumtate plus unu din voturile
celor prezeni la adunarea general convocat sau reconvocat.
(3)n situaii excepionale, hotrrile pot fi luate prin acordul scris al majoritii
proprietarilor unei scri sau unui bloc, membri ai asociaiei de proprietari, pentru
probleme care i vizeaz direct, pe baz de tabel nominal.
(4)Hotrrile adunrilor generale se consemneaz n registrul de procese-verbale
al asociaiei de proprietari, se semneaz de ctre toi membrii comitetului
executiv i se comunic, n scris, tuturor proprietarilor.
Art. 26
(la data 16-Jun-2011 Art. 26 din capitolul IV a fost atacat de (exceptie admisa) Decizia
670/2011 )

Dac o hotrre a adunrii generale este contrar legii, statutului sau acordului
de asociere a asociaiei de proprietari ori este de natur s produc daune
intereselor proprietarilor, acetia pot ataca n justiie respectiva hotrre, n
termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia. Acionarea n justiie nu ntrerupe
executarea hotrrii dect n cazul n care instana dispune suspendarea
acesteia.
Dac o hotrre a adunrii generale este contrar legii, statutului sau
acordului de asociere a asociaiei de proprietari ori este de natur s
produc daune intereselor proprietarilor, acetia pot ataca n justiie
respectiva hotrre, n termen de 45 de zile. Acionarea n justiie nu
ntrerupe executarea hotrrii dect n cazul n care instana dispune
suspendarea
acesteia.
(la data 31-Jul-2011 Art. 26 din capitolul IV abrogat de Actul din Decizia 670/2011 )

Art. 27
(la data 21-Jan-2008 Art. 27 din capitolul IV reglementat de Art. 15 din capitolul II din Norme
Metodologice din 2007 )

Adunarea general a proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari are


urmtoarele atribuii:
a)alege i revoc din funcie preedintele, membrii comitetului executiv i
cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociaiei de proprietari;
b)adopt, modific sau revoc hotrri;
c)adopt i modific bugetele de venituri i cheltuieli;
d)mandateaz comitetul executiv reprezentat de preedintele asociaiei de
proprietari pentru angajarea i eliberarea din funcie a persoanei care ocup
funcia de administrator imobile sau a altor angajai ori prestatori, n scopul
administrrii i bunei funcionri a cldirii;

10

e)exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de
asociere sau prin votul proprietarilor asociai.
prevederi din Art. 15 din capitolul II (Norme Metodologice din 2007) la data 21-Jan-2008
pentru Art. 27 din capitolul IV
Art. 15
Adunarea general a asociaiei de proprietari are urmtoarele atribuii:
a) alege i revoc din funcie preedintele, membrii comitetului executiv i cenzorul sau membrii comisiei
de cenzori a asociaiei de proprietari;
b) adopt, modific sau revoc hotrri;
c) adopt i modific bugetul de venituri i cheltuieli;
d) mandateaz comitetul executiv, reprezentat de preedintele asociaiei de proprietari, pentru angajarea
i eliberarea din funcie a persoanei care ocup funcia de administrator al imobilului sau a altor angajai
ori prestatori, n scopul administrrii i bunei funcionri a cldirii;
e) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul
proprietarilor asociai.

Art. 28
(1)Asociaia de proprietari poate intermedia servicii ntre furnizori i proprietarii
consumatori, n special cu privire la serviciile publice de utiliti, pe baza unor
contracte de prestri de servicii sau de furnizare cu caracter individual. Pentru
contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile i obligaiile cu privire la
serviciul furnizat aparin, pe de o parte, furnizorului i de cealalt parte,
proprietarului.
(2)Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utiliti,
furnizorul serviciului va aciona mpotriva proprietarilor restanieri.
(3)Serviciul de intermediere din partea asociaiei de proprietari const n:
repartizarea facturilor ctre proprietari prin lista de plat lunar, ncasarea i
plata sumelor reprezentnd contravaloarea consumului facturat, ntiinarea
furnizorului cu privire la debitori.
Art. 29
(1)Cu excepia atribuiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la
proprietile individuale, apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de
locuin, comitetul executiv reprezint asociaia de proprietari n administrarea i
exploatarea cldirii.
(2)Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru ndeplinirea
atribuiilor ce i revin.
Art. 30
(la data 21-Jan-2008 Art. 30 din capitolul IV reglementat de Art. 16 din capitolul II din Norme
Metodologice din 2007 )

(1)Comitetul executiv, reprezentat de preedintele asociaiei de proprietari, are


urmtoarele atribuii:
a)duce la ndeplinire hotrrile adunrii generale i urmrete respectarea
prevederilor legale, a statutului i a acordului de asociere ale asociaiei de
proprietari;
b)emite, dac este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la
ndeplinire a hotrrilor adunrilor generale i pentru respectarea prevederilor
legale, a statutului i a acordului de asociere, precum i alte decizii ce privesc
activitatea din asociaia de proprietari;
c)ntocmete proiectul bugetului de venituri i cheltuieli i pregtete
desfurarea adunrilor generale;
d)reglementeaz folosirea, ntreinerea, repararea, nlocuirea i modificarea
prilor proprietii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente
proprietii comune;
e)ntocmete sau propune planuri de msuri i activiti i urmrete realizarea
lor;

11

f)supravegheaz desfurarea tuturor activitilor din cadrul asociaiei de


proprietari, n mod special situaia ncasrilor i plilor lunare;
g)pentru scopul i activitile asociaiei de proprietari, angajeaz i demite,
ncheie i reziliaz contracte;
h)i asum obligaii, n nume propriu sau n numele proprietarilor membri ai
asociaiei de proprietari, privind interesele legate de cldire;
i)iniiaz sau apr n procese, n nume propriu sau n numele proprietarilor
membri ai asociaiei de proprietari, interesele legate de cldire;
j)stabilete sistemul propriu de penalizri ale asociaiei de proprietari pentru
restanele afiate pe lista de plat ce privesc cheltuielile asociaiei de proprietari,
conform prevederilor legale;
k)avizeaz documentele asociaiei de proprietari;
l)asigur completarea la zi a crii tehnice a construciei;
m)asigur urmrirea comportrii n timp a construciei, pe toat durata de
existen a acesteia;
n)gestioneaz situaiile excepionale i de criz;
o)exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin hotrrile adunrii generale.
(2)edinele comitetului executiv sunt legal ntrunite dac jumtate plus unu din
numrul membrilor si sunt prezeni. edinele comitetului executiv pot fi
convocate de preedintele asociaiei de proprietari sau de jumtate plus unu din
numrul membrilor si.
(3)Deciziile comitetului executiv se consemneaz n registrul de decizii al
comitetului executiv.
prevederi din Art. 16 din capitolul II (Norme Metodologice din 2007) la data 21-Jan-2008
pentru Art. 30 din capitolul IV
Art. 16
Comitetul executiv, format dintr-un numr impar de membri alei de adunarea general, reprezint
asociaia de proprietari n administrarea i exploatarea cldirii, cu excepia atribuiilor rezervate exclusiv
proprietarilor cu privire la proprietile individuale, apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea
de locuin. Preedintele asociaiei de proprietari este i preedinte al comitetului executiv.
Art. 17
(1) Comitetul executiv al asociaiei de proprietari are urmtoarele atribuii:
a) duce la ndeplinire hotrrile adunrii generale i urmrete respectarea prevederilor legale, a
statutului i a acordului de asociere ale asociaiei de proprietari;
b) emite, dac este cazul, decizii scrise privind regulile pentru ducerea la ndeplinire a hotrrilor
adunrilor generale i pentru respectarea prevederilor legale, a statutului i a acordului de asociere,
precum i alte decizii ce privesc activitatea asociaiei de proprietari;
c) ntocmete proiectul bugetului de venituri i cheltuieli i pregtete desfurarea adunrilor generale;
d) reglementeaz folosirea, ntreinerea, repararea, nlocuirea i modificarea prilor proprietii comune,
inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietii comune, n conformitate cu actele normative n
vigoare;
e) ntocmete sau propune planuri de msuri i activiti, conform cu responsabilitile ce le revin, i
urmrete realizarea lor;
f) supravegheaz desfurarea tuturor activitilor din cadrul asociaiei de proprietari, n mod special
situaia ncasrilor i a plilor lunare;
g) pentru realizarea scopului i a activitilor asociaiei de proprietari, angajeaz i demite personalul
necesar, ncheie i reziliaz contracte cu persoane fizice/juridice;
h) i asum obligaii, n numele asociaiei de proprietari sau n numele proprietarilor membri ai asociaiei
de proprietari, privind interesele legate de cldire;
i) iniiaz sau apr n procese, n numele asociaiei de proprietari sau n numele proprietarilor membri ai
asociaiei de proprietari, interesele legate de cldire;
j) stabilete sistemul propriu de penalizri al asociaiei de proprietari pentru restanele afiate pe lista de
plat ce privesc cheltuielile asociaiei de proprietari, conform prevederilor legale;
k) avizeaz documentele asociaiei de proprietari;
l) asigur completarea la zi a crii tehnice a construciei;
m) asigur urmrirea comportrii n timp a construciei, pe toat durata de existen a acesteia;
n) gestioneaz situaiile excepionale i de criz;
o) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin hotrrile adunrii generale;
p) aprob lunar lista cu cotele de contribuie la plata cheltuielilor asociaiei de proprietari, conform

12

hotrrii adunrii generale;


r) stabilete cotele de participare pe persoan la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul n cldire
i pentru persoanele care locuiesc temporar, minimum 15 zile pe lun; stabilete perioada pentru care
proprietarii, respectiv chiriaii, pot solicita n scris scutirea de la plata cheltuielilor pe persoan i care
trebuie s fie de cel puin 15 zile pe lun, conform hotrrii adunrii generale;
s) analizeaz problemele ridicate de membrii asociaiei de proprietari i ia msuri pentru rezolvarea
acestora, conform hotrrii adunrii generale;
) ia toate msurile pentru aducerea la starea dinaintea producerii evenimentului a zonei n care se
efectueaz reparaii la prile comune, urmnd ca sumele aferente reparaiilor respective s fie suportate
de toi proprietarii, proporional cu cota indiviz.
(2) edinele comitetului executiv se desfoar lunar i sunt legal ntrunite dac jumtate plus unu din
numrul membrilor si sunt prezeni. edinele comitetului executiv pot fi convocate de preedintele
asociaiei de proprietari sau de jumtate plus unu din numrul membrilor si.
(3) Deciziile comitetului executiv se consemneaz n registrul de decizii al comitetului executiv i se
afieaz la avizier.
(4) Dup aprobarea bugetului de venituri i cheltuieli, comitetul executiv va urmri derularea acestuia n
condiiile legii.
(5) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru ndeplinirea atribuiilor ce i revin i
adopt decizii asupra cuantumului salariilor, indemnizaiilor, remuneraiilor i al eventualelor premieri
care se acord personalului ncadrat cu contract individual de munc sau n baza unei convenii civile de
prestri de servicii, n limita bugetului aprobat de adunarea general.
(6) Comitetul executiv angajeaz sau demite personalul, ncheie sau reziliaz contracte n ceea ce
privete activitatea de administrare i ntreinere a cldirii, a prilor comune de construcii/a instalaiilor,
precum i pentru alte activiti conforme cu scopul asociaiei de proprietari: administrare, contabilitate,
casierie, ngrijire, mecanic, instalaii etc. Angajarea personalului necesar asociaiei de proprietari se face
de ctre comitetul executiv, reprezentat de preedinte, n conformitate cu prevederile legislaiei specifice
n vigoare.
(7) Comitetul executiv decide asupra acordrii unor drepturi bneti membrilor asociaiei de proprietari
care desfoar activiti lucrative folositoare acesteia, n limita bugetului de venituri i cheltuieli adoptat
de adunarea general a proprietarilor, potrivit art. 35 alin. (5) din Legea nr. 230/2007.
(8) Comitetul executiv preia toate obligaiile i rspunderile privind activitatea de management stabilite
la art. 22 din prezentele norme metodologice pe perioada ct asociaia nu are angajat un administrator
sau a fost reziliat contractul de administrare, indiferent de cauze.
(9) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv preedintele
asociaiei de proprietari, rspund, personal sau solidar, dup caz, n faa legii i a proprietarilor, pentru
daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat.

Art. 31
(1)Preedintele asociaiei de proprietari reprezint asociaia n derularea
contractelor i i asum obligaii n numele acesteia. El reprezint asociaia de
proprietari n relaiile cu terii, inclusiv n aciunile iniiate de asociaie mpotriva
unui proprietar care nu i-a ndeplinit obligaiile fa de asociaie sau n procesele
iniiate de un proprietar care contest o hotrre a adunrii generale a
proprietarilor.
(2)Preedintele asociaiei de proprietari supravegheaz i urmrete aplicarea
hotrrilor adunrii generale, respectarea prevederilor statutului i acordului de
asociere, precum i aplicarea deciziilor comitetului executiv. Acesta, n funcie de
situaie, poate propune comitetului executiv sau adunrii generale, dup caz,
msuri mpotriva celor care nu respect regulile, regulamentele, hotrrile i
deciziile asociaiei de proprietari, conform prevederilor legale i statutare.
Art. 32
(la data 21-Jan-2008 Art. 32 din capitolul IV reglementat de Art. 18 din capitolul II din Norme
Metodologice din 2007 )

(1)Preedintele asociaiei de proprietari sau membrii comitetului executiv pot fi


remunerai pe baza unui contract de mandat, conform hotrrii adunrii generale
a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli.
(2)Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, membrii comitetului executiv,
inclusiv preedintele asociaiei de proprietari, rspund personal sau n solidar,
dup caz, n faa legii i a proprietarilor pentru daunele i prejudiciile cauzate
proprietarilor n mod deliberat.
prevederi din Art. 18 din capitolul II (Norme Metodologice din 2007) la data 21-Jan-2008
pentru Art. 32 din capitolul IV

13

Art. 18
(1) Preedintele asociaiei de proprietari este fie candidatul care a obinut cel mai mare numr de voturi
la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv ales prin voina
sa i a majoritii proprietarilor n cadrul adunrii generale.
(2) Preedintele asociaiei de proprietari reprezint asociaia n derularea contractelor angajate de
aceasta i i asum obligaii n numele acesteia.
(3) Preedintele asociaiei de proprietari reprezint asociaia n relaiile cu terii, inclusiv n aciunile
iniiate de asociaie mpotriva unui proprietar care nu i-a ndeplinit obligaiile fa de asociaie sau n
procesele iniiate de un proprietar care contest o hotrre a adunrii generale a proprietarilor.
(4) Preedintele asociaiei de proprietari urmrete ndeplinirea obligaiilor ceteneti ce revin
proprietarilor i punerea n aplicare a deciziilor comitetului executiv.
(5) Preedintele asociaiei de proprietari pstreaz i urmrete inerea la zi a crii tehnice a
construciei, precum i a celorlalte documente privitoare la activitatea asociaiei de proprietari.
(6) tampila asociaiei de proprietari se pstreaz i se folosete numai de ctre preedinte sau de
vicepreedinte.
(7) n cazul n care preedintele se afl n imposibilitatea de a-i exercita atribuiile, acestea vor fi
ndeplinite de ctre un vicepreedinte, numit de preedintele asociaiei de proprietari dintre membrii
comitetului executiv, urmnd ca n termen de 90 de zile de la data cnd s-a constatat indisponibilitatea
s fie convocat o adunare general pentru a alege un nou preedinte.
(8) Preedintele asociaiei de proprietari poate fi remunerat, pe baz de contract de mandat, potrivit art.
32 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, n limitele bugetului de venituri i cheltuieli aprobat prin hotrre a
adunrii generale, potrivit prevederilor Codului fiscal.

Art. 33
(la data 21-Jan-2008 Art. 33 din capitolul IV reglementat de Art. 19 din capitolul II din Norme
Metodologice din 2007 )

(1)Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaiei de proprietari are, n principal,


urmtoarele atribuii:
a)verific legalitatea actelor i documentelor, a hotrrilor, deciziilor, regulilor i
regulamentelor;
b)verific execuia bugetului de venituri i cheltuieli;
c)verific gestiunea financiar-contabil;
d)cel puin o dat pe an, ntocmete i prezint adunrii generale rapoarte
asupra activitii sale i asupra gestiunii asociaiei de proprietari, propunnd
msuri.
(2)Cenzorul sau cenzorii alei ai asociaiei de proprietari pot fi remunerai pe
baza unui contract de mandat, conform hotrrii adunrii generale a
proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli.
(3)Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociaiei
de proprietari rspund personal sau n solidar, n faa legii i a proprietarilor,
pentru daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat.
prevederi din Art. 19 din capitolul II (Norme Metodologice din 2007) la data 21-Jan-2008
pentru Art. 33 din capitolul IV
Art. 19
(1) Cenzorul sau comisia de cenzori urmrete i asigur respectarea legalitii n administrarea bunurilor
materiale i a fondurilor financiare ale asociaiei de proprietari.
(2) Comisia de cenzori este format dintr-un numr impar de membri, care trebuie s aib cel puin
studii medii.
(3) Dac dintre membrii asociaiei de proprietari nu se poate alege comisia de cenzori, atunci adunarea
general va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociaiei de proprietari,
persoan fizic ori juridic de specialitate, pe baz de contract sau convenie de prestri de servicii.
(4) Cenzorii alei ai asociaiei de proprietari pot fi remunerai pe baza unui contract de mandat, conform
hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli.
(5) Cenzorul angajat sau contractat din afara asociaiei de proprietari poate fi remunerat, conform
hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli.
(6) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociaiei de proprietari rspund,
personal sau solidar, n faa legii i a proprietarilor pentru daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n
mod deliberat.
Art. 20
Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaiei de proprietari are, n principal, urmtoarele atribuii:
a) verific legalitatea actelor i documentelor, a hotrrilor, deciziilor, regulilor i a regulamentelor;

14

b) verific execuia bugetului de venituri i cheltuieli;


c) verific gestiunea financiar-contabil;
d) cel puin o dat pe an, ntocmete i prezint adunrii generale rapoarte asupra activitii sale i
asupra gestiunii asociaiei de proprietari, propunnd msuri.

Art. 34
(1)Administrarea, ntreinerea, investiiile i reparaiile asupra proprietii
comune sunt n sarcina asociaiei de proprietari.
(2)Asociaia de proprietari angajeaz persoane fizice atestate pentru funcia de
administrator sau ncheie contracte cu persoane juridice specializate i autorizate
pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrrii,
ntreinerii, investiiilor i reparaiilor asupra proprietii comune.

CAPITOLUL V: Administrarea n asociaia de proprietari


Art. 35
(1)Pentru activitatea de administrare care include activiti de administrare
tehnic, de contabilitate i casierie, asociaia de proprietari poate angaja fie
persoane fizice atestate pentru funcia de administrator de imobile, fie poate
ncheia contract de administrare cu persoane juridice specializate i autorizate,
care au ca obiect de activitate numai domeniul asociaiilor de proprietari ori care
au ca activitate principal administrarea imobilelor pe baz de tarife sau contract.
Administratorilor de imobile li se aplic n mod corespunztor prevederile art. 21
alin. (2) i ale art. 22.
(la data 21-Jan-2008 Art. 35, alin. (1) din capitolul V reglementat de Art. 21 din capitolul II din
Norme Metodologice din 2007 )
prevederi din Art. 21 din capitolul II (Norme Metodologice din 2007) la data 21-Jan-2008
pentru Art. 35, alin. (1) din capitolul V

Art. 21
(1) Asociaiile de proprietari au obligaia s organizeze i s conduc contabilitatea proprie, potrivit
prevederilor Legii contabilitii nr. 82/1991, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, n
partid dubl sau n partid simpl, prin opiune, potrivit hotrrii adunrii generale a asociaiei de
proprietari.
(2) Asociaiile de proprietari organizeaz i conduc contabilitatea n conformitate cu reglementrile
contabile pentru persoanele juridice fr scop patrimonial, aprobate prin ordin al ministrului economiei i
finanelor.
(3) Asociaiile de proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitii n partid simpl vor depune la
compartimentele specializate n sprijinirea i ndrumarea asociaiilor de proprietari din cadrul consiliilor
locale situaia soldurilor elementelor de activ i pasiv, ntocmit potrivit ordinului ministrului economiei i
finanelor, pn la data de 1 martie pentru situaia existent la 31 decembrie i pn la data de 1
septembrie pentru situaia existent la 30 iunie. Asociaiile de proprietari care opteaz pentru conducerea
contabilitii n partid dubl vor depune bilan contabil, conform prevederilor legale.
Art. 22
(1) Activitatea de administrare a condominiului include activiti de administrare tehnic, de contabilitate
i casierie.
(2) Asociaia de proprietari angajeaz persoane fizice atestate pentru funcia de administrator sau
ncheie contracte cu persoane juridice specializate i autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea
serviciilor necesare administrrii, ntreinerii, investiiilor i reparaiilor asupra proprietii comune.
(3) Pentru a fi autorizate de ctre autoritile administraiei publice locale pentru activitatea de
administrare, persoanele juridice specializate trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii:
a) s aib ca obiect de activitate numai domeniul asociaiilor de proprietari ori ca activitate principal
administrarea imobilelor pe baz de tarife sau contract;
b) s aib angajate persoane atestate n condiiile prezentelor norme metodologice;
c) s dovedeasc c au bonitate financiar.
(4) Administratorii trebuie s prezinte garanii morale, materiale i profesionale acceptate de comitetul
executiv al asociaiei de proprietari a cldirii pe care urmeaz s o administreze.
(5) Administratorul asigur managementul de proprietate al condominiului prin:
a) prestarea serviciilor conform atribuiilor, obligaiilor i responsabilitilor atribuite de comitetul
executiv, n condiiile legislaiei n vigoare;
b) gestionarea bunurilor materiale i a fondurilor bneti, dac nu are angajat un casier;
c) efectuarea formalitilor necesare n angajarea contractelor cu furnizorii/prestatorii de servicii pentru
exploatarea i ntreinerea cldirii, derularea i urmrirea realizrii acestor contracte;
d) asigurarea cunoaterii i respectrii regulilor cu privire la proprietatea comun;
e) gestionarea modului de ndeplinire a obligaiilor ceteneti ce revin proprietarilor n raport cu

15

autoritile publice. Obligaiile ceteneti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea general;
f) ndeplinirea oricror alte obligaii expres prevzute de lege, precum i a celor stabilite prin contractul
ncheiat cu asociaia de proprietari.
(6) Contabilul rspunde de organizarea i conducerea contabilitii, n condiiile legii. La asociaiile de
proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitii n partid simpl, administratorii de imobile pot
cumula i funcia de contabil.
(7) Administratorul care ndeplinete i funcia de contabil n partid simpl are obligaia s ntocmeasc
i s completeze registrul jurnal, registrul inventar, registrul pentru evidena fondului de reparaii,
registrul pentru evidena fondului de rulment, registrul pentru evidena sumelor speciale, registrul pentru
evidena fondului de penalizri, precum i alte formulare specifice activitii de contabilitate, prevzute
prin ordin al ministrului economiei i finanelor.
(8) n situaia n care asociaia de proprietari angajeaz un casier, acesta rspunde de efectuarea
operaiunilor de ncasri i pli n numerar, cu respectarea prevederilor Regulamentului operaiunilor de
cas. La asociaiile de proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitii n partid simpl,
administratorii de imobile pot cumula i funcia de casier. Pentru ncasrile n numerar, asociaia de
proprietari are obligaia s emit chitane care vor cuprinde obligatoriu urmtoarele date: numrul de
ordine, n baza unei serii, care identific chitana n mod unic; data emiterii facturii; denumirea/numele,
adresa i codul de nregistrare fiscal ale asociaiei de proprietari pentru care se emite chitana.
(9) Pentru lucrrile privind proprietatea comun, administratorul, innd seama de pre, durat de
execuie i calitate, supune spre analiz, selecie de oferte i aprobare comitetului executiv al asociaiei
de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerinele, n vederea executrii lucrrilor,
conform legislaiei n vigoare, potrivit art. 37 din Legea nr. 230/2007. n caz contrar, cheltuielile nu vor
fi acceptate la plat.

(2)Persoanele fizice pot fi angajate prin ncheierea unui contract individual de


munc, conform celor stabilite prin negociere direct.
(3)Candidaii pentru funcia de administrator de imobile trebuie s prezinte
comitetului executiv al asociaiei de proprietari documentele solicitate, garaniile
profesionale i materiale prevzute de lege i trebuie s nu fi suferit nicio
condamnare.
(4)Comitetul executiv adopt decizii asupra cuantumului salariilor, al
indemnizaiilor i al eventualelor premieri care se acord personalului ncadrat cu
contract individual de munc, precum i asupra valorii i a modalitilor de
contractare, n cazul n care administrarea cldirii este asigurat de persoane
juridice, n limita bugetului de venituri i cheltuieli adoptat de adunarea general
a proprietarilor.
(5)De asemenea, comitetul executiv decide i asupra acordrii unor drepturi
bneti membrilor asociaiei de proprietari care desfoar activiti lucrative
folositoare acesteia, n limita bugetului de venituri i cheltuieli adoptat de
adunarea general a proprietarilor.
Art. 36
Administratorul, persoan fizic sau juridic, are, n principal, urmtoarele
atribuii:
a)prestarea serviciilor n mod profesional;
b)gestionarea bunurilor materiale i a fondurilor bneti;
c)efectuarea formalitilor necesare n angajarea contractelor cu furnizorii de
servicii pentru exploatarea i ntreinerea cldirii, derularea i urmrirea realizrii
acestor contracte;
d)asigurarea cunoaterii i respectrii regulilor cu privire la proprietatea comun;
e)gestionarea modului de ndeplinire a obligaiilor ceteneti ce revin
proprietarilor n raport cu autoritile publice. Obligaiile ceteneti sunt cele
stabilite, potrivit legii, de adunarea general a proprietarilor;
f)ndeplinirea oricror alte obligaii expres prevzute de lege.
g)informarea trimestrial, n scris sau prin pota electronic, a
proprietarilor, membrii asociaiei de proprietari, cu privire la situaia
financiar cuprinznd toate elementele de cheltuieli, venituri, ncasri i
pli aferente asociaiei de proprietari, sub semntura proprie i

16

contrasemnat de preedintele i de cenzorul asociaiei de proprietari.


(la data 15-Mar-2015 Art. 36, litera F. din capitolul V completat de Actul din Legea 34/2015 )

Art. 37
Pentru lucrrile privind proprietatea comun, administratorul, innd seama de
pre, durat de execuie i calitate, supune spre analiz, selecie de oferte i
aprobare comitetului executiv al asociaiei de proprietari ofertele operatorilor
economici care satisfac cerinele, n vederea executrii lucrrilor, conform
legislaiei n vigoare.
Art. 38
Pentru protejarea intereselor proprietarilor i ale asociaiei de proprietari
mpotriva riscurilor aferente activitii de administrare ntr-un condominiu,
administratorii de imobile, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de
drept privat, pot ncheia polie de asigurare de rspundere civil profesional.
Asigurarea de rspundere civil profesional nu acoper riscurile cu privire la
fraud, nelciune, deturnare de fonduri nfptuite cu bun-tiin. Persoanele
care nu au calitatea de administrator de imobile nu pot ncheia polie de
asigurare de rspundere civil profesional.
Art. 39
(la data 21-Jan-2008 Art. 39 din capitolul V reglementat de Art. 23 din capitolul II din Norme
Metodologice din 2007 )

Proprietatea comun poate fi utilizat de ctre teri, persoane fizice sau juridice,
de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majoritii proprietarilor
membri ai asociaiei i al proprietarilor direct afectai de vecintate, n baza unui
contract de nchiriere, de folosin sau de concesiune.
prevederi din Art. 23 din capitolul II (Norme Metodologice din 2007) la data 21-Jan-2008
pentru Art. 39 din capitolul V
Art. 23
Spaiile din proprietatea comun pot fi utilizate de ctre teri, persoane fizice sau juridice, de drept public
ori de drept privat, numai cu acordul majoritii proprietarilor membri ai asociaiei i al proprietarilor
direct afectai de vecintate, n baza unui contract de nchiriere, de folosin sau de concesiune, potrivit
art. 39 din Legea nr. 230/2007.

Art. 40
Asociaia de proprietari are obligaia s ia msuri cu privire la mbuntirea
confortului termic al cldirii.
Art. 41
Modificrile constructive i utilizarea n alte scopuri a unor pri sau elemente de
construcie ale cldirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe perei, suspendarea
de stlpi, perei, scri interioare i altele asemenea, se vor putea face numai pe
baza deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectai i, dup
caz, pe baza unui proiect tehnic ntocmit de instituii de specialitate, verificat de
un expert autorizat, precum i cu autorizaia pentru executarea de lucrri,
eliberate n condiiile legii.
Art. 42
Schimbarea destinaiei locuinelor, precum i a spaiilor cu alt destinaie dect
aceea de locuin fa de destinata iniial, conform proiectului iniial al cldirii cu
locuine, se poate face numai cu avizul comitetului executiv i cu acceptul
proprietarilor direct afectai cu care se nvecineaz, pe plan orizontal i vertical,
spaiul supus schimbrii.
Art. 43
Pentru lucrri majore cu privire la exploatarea, ntreinerea, repararea,
consolidarea, reabilitarea i modernizarea proprietii comune, asociaia de
proprietari poate angaja, n numele proprietarilor i cu semntura lor individual,
credite bancare sau orice alte forme de creditare, conform prevederilor legale.

17

Art. 44
Pentru riscurile cu privire la proprietatea comun, asociaia de proprietari, n
numele proprietarilor asociai, poate ncheia polie de asigurare.

CAPITOLUL VI: Cheltuielile asociaiei de proprietari


Art. 45
(la data 21-Jan-2008 Art. 45 din capitolul VI reglementat de Art. 24 din capitolul II din Norme
Metodologice din 2007 )

(1)Anul fiscal al asociaiei de proprietari este anul calendaristic.


(2)nainte de nceputul urmtorului an fiscal i pentru fiecare an fiscal ce
urmeaz, comitetul executiv va pregti i va prezenta proprietarilor n adunarea
general un buget anual de venituri i cheltuieli, suficient pentru a acoperi
cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv fondurile necesare organizrii i
funcionrii acesteia.
(3)Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au obligaia s aprobe i un
fond de reparaii anual, necesar pentru repararea i mbuntirea proprietii
comune. Comitetul executiv va pregti i va prezenta adunrii generale suma
anual necesar pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se
alimenteaz n avans, n trane lunare egale, prevzute n lista de plat a
cheltuielilor asociaiei de proprietari. Plile pentru repararea i mbuntirea
proprietii comune se vor face din fondul de reparaii. Proprietarii membri ai
asociaiei de proprietari pot aproba i alte fonduri cu caracter special.
(4)Asociaia de proprietari poate deschide unul sau mai multe conturi la oricare
unitate bancar, n condiiile legii.
prevederi din Art. 24 din capitolul II (Norme Metodologice din 2007) la data 21-Jan-2008
pentru Art. 45 din capitolul VI
Art. 24
(1) n scopul asigurrii fondurilor necesare pentru pli curente, asociaia de proprietari stabilete
cuantumul i cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. De regul, fondul de
rulment se dimensioneaz astfel nct s poat acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul
unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesar
pentru acoperirea cheltuielilor lunare nregistrate de asociaia de proprietari n anul expirat, la nivelul
lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflaiei, iar n cazurile asociaiilor de proprietari nounfiinate, prin constatarea i nsuirea experienei n domeniu a unor asociaii de proprietari echivalente
ca mrime.
(2) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipat a cotei ce revine fiecrui proprietar, potrivit
hotrrii adunrii generale a asociaiei de proprietari, iar rentregirea fondului de rulment se face lunar,
prin plata sumelor afiate pe lista de plat. Pentru ncasarea fondului de rulment, casierul asociaiei de
proprietari elibereaz chitan personalizat separat.
(3) n situaiile n care, prin contractul de nchiriere ncheiat cu proprietarul, chiriaul se oblig s
participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului n care locuiete, acesta va participa i la
formarea fondului de rulment.
(4) Fondul de rulment ncasat se poate restitui n situaiile de schimbare a domiciliului sau a dreptului de
proprietate, dac prin actele de transmitere a dreptului de proprietate sau a folosinei locuinei nu se
stipuleaz altfel, precum i n situaiile n care cheltuielile lunare scad conform deciziei comitetului
executiv, la cererea proprietarului.
(5) Asociaia de proprietari va constitui un fond pentru repararea prilor de construcii/instalaii aflate n
proprietate comun, fond cu perioad de folosire limitat, care va fi depus n contul asociaiei de
proprietari i nu va putea fi folosit dect cu acordul adunrii generale a asociaiei de proprietari, n
conformitate cu bugetul de venituri i cheltuieli.
(6) Veniturile obinute de asociaia de proprietari din activiti economice sau din alte activiti
desfurate se constituie ca fond special i se vor utiliza n exclusivitate pentru mbuntirea confortului
i eficienei condominiului, pentru ntreinerea i repararea proprietii comune, potrivit art. 45 alin. (3)
din Legea nr. 230/2007. n aceste venituri se cuprind i cele obinute din nchirierea unor spaii aflate n
proprietate comun indiviz, a spaiilor pentru instalarea de reclame i pentru serviciul de televiziune
prin cablu, firme luminoase, precum i alte venituri obinute din orice surs, n condiiile legii. Aceste
venituri se constituie ca surse proprii ale asociaiei de proprietari, nu se pltesc proprietarilor, nu pot fi
folosite la constituirea sau la completarea fondului de rulment i nu pot fi folosite la plata facturilor emise
de furnizorii de servicii publice de utiliti. Acest fond va fi depus n contul asociaiei de proprietari i nu
va putea fi folosit dect cu acordul adunrii generale a asociaiei de proprietari, n conformitate cu
bugetul de venituri i cheltuieli.

18

Art. 46
Toi proprietarii au obligaia s plteasc lunar, conform listei de plat a
cheltuielilor asociaiei de proprietari, n avans sau pe baza facturilor emise de
furnizori, cota de contribuie ce le revine la cheltuielile asociaiei de proprietari,
inclusiv cele aferente fondurilor din asociaia de proprietari.
Art. 47
Cheltuielile asociaiei de proprietari sunt urmtoarele:
a)cheltuieli pe numr de persoane care locuiesc sau desfoar activiti n
proprieti individuale;
(la data 21-Jan-2008 Art. 47, litera A. din capitolul VI reglementat de capitolul III, sectiunea 1
din Norme Metodologice din 2007 )
(la data 21-Jan-2008 Art. 47, litera A. din capitolul VI reglementat de capitolul III, sectiunea 2
din Norme Metodologice din 2007 )
prevederi din capitolul III, sectiunea 1 (Norme Metodologice din 2007) la data 21-Jan-2008
pentru Art. 47, litera A. din capitolul VI

SECIUNEA 1: Repartizarea cheltuielilor rezultate din ntreinerea,


repararea i exploatarea condominiilor
Art. 32
(1) Toi proprietarii au obligaia s plteasc lunar, conform listei de plat a cheltuielilor asociaiei de
proprietari, n avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuie ce le revine la
cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaia de proprietari.
(2) Repartizarea cheltuielilor sau a obligaiilor financiare pe fiecare proprietate individual revine
administratorului, n cadrul contractului ncheiat cu reprezentantul asociaiei de proprietari a
condominiului. Lista de plat se semneaz de administrator i de un membru al comisiei de cenzori i se
aprob de preedinte prin semntur i aplicarea tampilei asociaiei, persoanele semnatare certificnd i
rspunznd de corectitudinea listei de plat.
(3) Niciun proprietar de apartament sau de spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin nu va fi
exceptat de la obligaia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunrii la folosirea
unei pri din proprietatea comun, a abandonrii apartamentului sau a spaiului cu alt destinaie dect
aceea de locuin ori n alte situaii.
Art. 33
(1) Asociaiile de proprietari constituite n condominii cu mai multe scri pot s i monteze contoare de
ap pe fiecare scar n parte, pentru defalcarea consumului. Consumurile nregistrate de aceste contoare
pot fi utilizate la repartizarea facturii pe fiecare scar. Diferenele fa de consumul nregistrat de
contorul de branament se repartizeaz fiecrei scri n cote-pri egale, n baza conveniei scrise dintre
asociaiile de proprietari nfiinate pe scri sau tronsoane de cldire. Consumurile nregistrate de
contoarele montate n aval de contorul de branament nu fac obiectul contractului de furnizare a
serviciului i nu determin obligaii ale asociaiei de proprietari ctre furnizorul serviciului respectiv.
(2) Asociaiile de proprietari crora li se factureaz consumul n sistem paual au obligaia s declare la
furnizorii de servicii, n scris, cu numele reprezentantului n clar i cu aplicarea tampilei asociaiei de
proprietari, pe propria rspundere, numrul mediu de persoane, ori de cte ori se produce o modificare a
acestuia.
(3) Asociaiile de proprietari care au n componen cel puin dou scri sau tronsoane de cldire dotate
cu contor de branament propriu vor repartiza cheltuielile cu apa rece, apa cald i/sau energia termic
pentru nclzirea apartamentelor i a spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin pe scri sau
tronsoane de cldire, n funcie de indicaiile contoarelor de branament. Dup aceast repartizare,
pentru lista de plat aferent fiecrei scri sau fiecrui tronson de cldire calculul contravalorii
consumului pentru fiecare apartament i spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin se face conform
prevederilor art. 47 lit. a)-c) din Legea nr. 230/2007.
prevederi din capitolul III, sectiunea 2 (Norme Metodologice din 2007) la data 21-Jan-2008
pentru Art. 47, litera A. din capitolul VI

SECIUNEA 2: Repartizarea cheltuielilor pe numr de persoane


Art. 34
Cheltuielile care sunt determinate de numrul persoanelor care locuiesc n condominiu i nu pot fi
individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de msur se repartizeaz proporional cu
numrul de persoane care locuiesc sau desfoar activiti n cldire n luna pentru care se calculeaz

19

lista de plat i reprezint cheltuielile asociaiei pentru: ap rece, cald i canalizare; combustibil pentru
prepararea apei calde de consum; energia electric utilizat pentru funcionarea instalaiilor comune;
colectarea deeurilor menajere, vidanjare.
Art. 35
Prin hotrre a adunrii generale, pot fi exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie
electric pentru funcionarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc n apartamente situate
la subsol, demisol, parter, mezanin, precum i la etajul 1 din cldirile fr mezanin. De asemenea, n
cazul cldirilor care au amplasate la etajele superioare bi, spltorii, usctorii, prin hotrre a adunrii
generale, persoanele care locuiesc n apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum i
la etajul 1 din cldirile fr mezanin pot s fie exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de
energie electric pentru funcionarea ascensorului/ascensoarelor, n baza unor angajamente personale,
date n scris ctre asociaia de proprietari de ctre persoanele care nu folosesc spaiile de la etajele
superioare.
Art. 36
(1) n cldirile n care consumul de gaze naturale pentru buctrii i spltorii se nregistreaz prin
acelai aparat care msoar i consumul aferent nclzirii, se stabilete consumul aferent buctriilor i
spltoriilor pe baza unor bareme stabilite potrivit legislaiei n vigoare.
(2) Pentru repartizarea valorii consumului de ap cald menajer pe apartamente i spaii cu alt
destinaie dect aceea de locuin la cldirile cu central termic proprie, asociaia de proprietari poate
monta un contor pe instalaia de ap cald, astfel nct acesta s nregistreze consumul de ap cald
menajer din condominiu. Valoarea consumului de gaze naturale, n lipsa unui contor care s nregistreze
acest consum, pentru prepararea apei calde se determin pe baza unor bareme stabilite potrivit
legislaiei n vigoare.
(3) Cheltuielile privind consumul de gaze naturale pentru nclzire la cldirile cu central termic proprie,
n situaiile n care nu exist aparate de msur a consumului respectiv, se determin scznd din factura
de gaze naturale contravaloarea gazelor naturale rezultate pentru apa cald i buctrii conform
prevederilor de la alin. (1) i (2).
Art. 37
(1) Cheltuielile care sunt determinate de numrul persoanelor care locuiesc n condominiu i nu pot fi
individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de msur se repartizeaz proporional cu
numrul de persoane care locuiesc sau desfoar activiti n cldire n luna pentru care se calculeaz
lista de plat i reprezint cheltuielile asociaiei pentru: ap i canalizare; combustibil pentru prepararea
apei calde menajere i a hranei; energia electric utilizat pentru funcionarea instalaiilor comune;
colectarea deeurilor menajere; vidanjare. Modul de repartizare a acestor cheltuieli se stabilete printr-o
convenie aprobat de comitetul executiv al asociaiei de proprietari.
(2) Convenia prevzut are durat nedeterminat, fiind valabil pe toat perioada activitii desfurate
de deintorii prevzui la alin. (1), i se actualizeaz periodic, n funcie de elementele noi care intervin,
n funcie de numrul persoanelor care desfoar zilnic activiti n spaiul sau apartamentul respectiv,
de numrul mediu zilnic de clieni i de obiectul de activitate. Numrul acestora se stabilete de
deintorul spaiului i se certific de comitetul executiv al asociaiei de proprietari. Acest numr se
utilizeaz pentru calculul cheltuielilor pe persoan aferente spaiului respectiv.
(3) Convenia precizeaz contribuia proprietarului la cheltuielile asociaiei de proprietari, cu privire la
consumurile care nu pot fi nregistrate distinct pe fiecare proprietate n cauz i care sunt determinate de
activitatea desfurat.
(4) Convenia completeaz obligaiile proprietarului fa de cheltuielile din cadrul asociaiei de proprietari
menionate la art. 47 din Legea nr. 230/2007 lit. b)-f).
(5) n situaia n care, la notificarea scris din partea asociaiei de proprietari, proprietarii spaiilor cu alt
destinaie dect aceea de locuin din condominiu refuz ncheierea conveniei, sunt aplicabile criteriile
stabilite i adoptate n acest sens de ctre comitetul executiv al asociaiei de proprietari prin decizie
scris i n baza constatrilor vizuale cu privire la activitatea desfurat din punct de vedere al
numrului de persoane angajate i al numrului de clieni.
(6) n situaia n care, la notificarea scris a proprietarului, conducerea asociaiei de proprietari refuz
ncheierea conveniei, este aplicabil criteriul prevzut la art. 47 lit. a) sau b) din Legea nr. 230/2007,
dup caz,cu obligaia proprietarului de a declara, n scris, numrul persoanelor angajate sau care
desfoar activiti n spaiul su.
Art. 38
(1) n lipsa contoarelor de nregistrare a consumului de ap la branament, repartizarea consumului se
face potrivit normelor legale, pe baz de bareme pe fiecare tip de consumator n parte.
(2) n cazurile n care condominiul dispune numai de duuri i bi comune care deservesc
apartamentele/spaiile, cheltuielile se repartizeaz pe fiecare proprietar n raport cu numrul persoanelor
care locuiesc curent n cldire, aferent fiecrui apartament/spaiu.
(3) n cazul n care nu se pot separa, prin msurare, consumurile de energie electric la prile comune
ale cldirii de cele din apartamente, repartizarea acestor consumuri se realizeaz conform cu baremele
stabilite potrivit normelor legale, pentru consumul comun i pentru deintorii de apartamente, innduse seama de consumatorii electrici existeni, iar cheltuielile aferente prilor de folosin comun se
repartizeaz pe fiecare proprietar proporional cu numrul de persoane care locuiesc n condominiu,
conform cu legislaia n vigoare.

20

b)cheltuieli pe consumuri individuale;


(la data 21-Jan-2008 Art. 47, litera B. din capitolul VI reglementat de capitolul III, sectiunea 3
din Norme Metodologice din 2007 )
prevederi din capitolul III, sectiunea 3 (Norme Metodologice din 2007) la data 21-Jan-2008
pentru Art. 47, litera B. din capitolul VI

SECIUNEA 3: Repartizarea cheltuielilor pe consumuri individuale


Art. 39
(1) Cheltuielile pe consumuri individuale reprezint cheltuielile asociaiei pentru: ap rece i canalizare;
ap cald menajer; energia termic, combustibilul i apa rece pentru prepararea apei calde; gaze
naturale; nclzirea apartamentului sau a spaiului cu alt destinaie dect aceea de locuin.
(2) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizeaz n funcie de indexul contoarelor individuale sau
n funcie de alte criterii n baza crora se pot individualiza consumurile.
Art. 40
(1) Dac sunt ntrunite condiiile prevzute n actele normative n vigoare cu privire la asigurarea
gradului de montare a repartitoarelor de costuri pentru ap sau nclzire, atunci repartizarea acestor
utiliti se stabilete prin decizie a comitetului executiv al asociaiei de proprietari, printr-un regulament
propriu care trebuie s cuprind prevederi cu privire la modul de citire, de calcul i de repartizare a
contravalorii consumurilor respective.
(2) Dac toate proprietile individuale din condominiu au sisteme proprii de nregistrare a consumurilor,
asociaia de proprietari poate stabili modul de plat a cheltuielilor pe baz de convenie cu caracter
individual, considerat ca un serviciu suplimentar, diferit de contractul de furnizare a serviciului, ncheiat
cu furnizorul serviciului, cu acordul tuturor beneficiarilor serviciului respectiv. n toate cazurile, plata
consumurilor proprii nu scutete niciun proprietar de la plata contribuiei la cheltuielile comune.
Art. 41
(1) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizeaz n funcie de indexul repartitoarelor de costuri,
conform normei tehnice i metodologiei elaborate de Autoritatea Naional de Reglementare pentru
Serviciile Comunitare de Utiliti Publice.
(2) n cazul distribuiei orizontale a energiei termice pentru nclzire, diferena dintre consumul
nregistrat de contorul montat la branament i suma consumurilor nregistrate de contoarele individuale
montate la nivel de apartament reprezint consum comun i se repartizeaz proporional cu cota
indiviz.
Art. 42
(1) Asociaiile de proprietari vor evidenia cheltuielile cu energia termic pentru nclzire i apa cald
menajer, separat pentru fiecare apartament, pe un borderou special, care va fi afiat mpreun cu lista
pentru defalcarea celorlalte cheltuieli de ntreinere.
(2) n borderoul prevzut la alin. (1) se vor nscrie obligaiile de plat a energiei termice consumate
pentru nclzire i prepararea apei calde menajere pe fiecare apartament, aa cum rezult din defalcarea
facturii primite de la furnizorul de energie termic, i separat cuantumul ajutorului social aprobat n
conformitate cu Ordonana de urgen a Guvernului nr. 107/2006 pentru modificarea Ordonanei de
urgen a Guvernului nr. 5/2003 privind acordarea de ajutoare pentru nclzirea locuinei, precum i a
unor faciliti populaiei pentru plata energiei termice, aprobat prin Legea nr. 116/2007.
(3) La primirea borderoului cuprinznd ajutoarele de cldur pe beneficiari se vor meniona pe chitane
aceste sume, beneficiarii urmnd s achite diferena dintre cota de ntreinere afiat pe lista de plat i
ajutorul social.

c)cheltuieli pe cota-parte indiviz, n funcie de suprafaa util a proprietii


individuale;
(la data 21-Jan-2008 Art. 47, litera C. din capitolul VI reglementat de capitolul III, sectiunea 4
din Norme Metodologice din 2007 )
prevederi din capitolul III, sectiunea 4 (Norme Metodologice din 2007) la data 21-Jan-2008
pentru Art. 47, litera C. din capitolul VI

SECIUNEA 4: Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte indiviz de


proprietate
Art. 43
Cheltuielile pe cota-parte indiviz de proprietate, n funcie de suprafaa util a apartamentelor i a
spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, reprezint cheltuielile efectuate pentru administrarea,
ntreinerea, repararea, exploatarea i, dup caz, consolidarea prilor de construcii i instalaii din
condominiu aflate n proprietate comun.
Art. 44

21

(1) Cheltuielile pe cota-parte indiviz de proprietate reprezint cheltuielile asociaiei cu privire la


proprietatea comun, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrri de ntreinere, service, reparaii i,
dup caz, de consolidare, reabilitare, eficien energetic, modernizare la prile de construcii i
instalaii aflate n i pe proprietatea comun, astfel cum este descris n cartea tehnic a construciei i n
acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuie i coloanele instalaiilor de ap, canalizare,
nclzire, energie electric; casa scrii; podul; spltoria; usctoria; terasa; ascensorul; interfonul partea de instalaie de pe proprietatea comun; centrala termic proprie; crematoriul; tubulatura de
evacuare a deeurilor menajere; structura de rezisten; faadele; acoperiul i altele asemenea,
conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociaiei: salarii sau
remuneraii pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curenie
etc.; indemnizaii acordate membrilor asociaiei de proprietari ori persoanelor alese: preedintele,
membrii comitetului executiv i ai comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau polie de
asigurri; alte servicii administrative ctre proprietatea comun.
(2) Dac facturarea serviciilor publice de utiliti este individual, pentru consumurile de pe spaiile
comune furnizorii vor ncheia contracte de furnizare cu asociaia de proprietari, n condiiile stabilite de
comun acord.
Art. 45
Cheltuielile pe cota-parte indiviz de proprietate se repartizeaz proporional cu cota-parte indiviz de
proprietate din proprietatea comun a fiecrui proprietar, calculat n funcie de suprafeele utile ale
tuturor apartamentelor i ale spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin. Cota-parte indiviz de
proprietate din proprietatea comun a fiecrui proprietar este nscris n acordul de asociere. Modificrile
asupra cotei-pri indivize se consemneaz n acordul de asociere, conform regulii stabilite de acesta.
Art. 46
(1) Suprafaa util a apartamentului sau a spaiului cu alt destinaie dect aceea de locuin i cotaparte indiviz de proprietate sunt stabilite potrivit actului de proprietate, dup caz, contractul de
vnzare-cumprare, fia cadastral, contractul de construire sau procesul-verbal de predare-primire i
contractul de schimb sau contractul de donaie i/sau cele determinate pe baz de msurtori i nscrise
ntr-o documentaie cadastral recepionat de oficiul de cadastru i publicitate imobiliar competent.
(2) n cazul n care suma cotelor-pri indivize din actele de proprietate, care sunt fraciuni abstracte
pentru fiecare apartament sau spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin din cldirea/blocul care
constituie condominiul, nu este egal cu 100, comitetul executiv al asociaiei de proprietari solicit
ntocmirea unei noi documentaii cadastrale, prin punerea la dispoziie a crii tehnice a imobilului i cu
respectarea prevederilor n vigoare cu privire la autorizarea, calitatea i sigurana construciilor.
(3) Cota-parte indiviz de proprietate reprezint raportul procentual dintre suprafaa util a
apartamentului sau a spaiului cu alt destinaie dect aceea de locuin i suma suprafeelor utile ale
tuturor apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin din condominiu.
Art. 47
Cheltuielile aferente consumului de gaze la sobe pentru nclzire, n cazul n care nu exist aparate de
msurare a acestuia pentru fiecare apartament sau spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin,
inclusiv pentru proprietatea comun aferent acestora, se repartizeaz tuturor proprietarilor din cadrul
asociaiei de proprietari proporional cu cota-parte indiviz din proprietatea comun, aa cum este
nscris n acordul de asociere.

d)cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar


gestionate financiar prin intermediul asociaiei de proprietari;
(la data 21-Jan-2008 Art. 47, litera D. din capitolul VI reglementat de capitolul III, sectiunea 5
din Norme Metodologice din 2007 )
prevederi din capitolul III, sectiunea 5 (Norme Metodologice din 2007) la data 21-Jan-2008
pentru Art. 47, litera D. din capitolul VI

SECIUNEA 5: Repartizarea cheltuielilor pe beneficiari


Art. 48
Cheltuielile pe beneficiari reprezint cheltuielile aferente serviciilor de care beneficiaz n mod individual
proprietarii, toi sau n parte, gestionate financiar prin intermediul asociaiei de proprietari.
Art. 49
Cheltuielile pe beneficiari sunt cheltuielile cu privire la: citirea, calculul i gestiunea consumurilor
individuale de ap rece, ap cald, cldur, gaze, energie electric, deeuri municipale; servicii cu privire
la repartitoarele de costuri; chiriile spaiilor comune - boxe, casa scrii, holuri, spaiu ghen, teras etc.;
gestiunea ajutoarelor bneti; gestiunea contractelor cu caracter individual; ntreinerea interfonului i a
prii de instalaie din interiorul apartamentului; verificarea metrologic a contoarelor individuale de
energie termic, n cazul distribuiei orizontale; reviziile instalailor interioare de gaze, ap i nclzire;
alte servicii individuale ctre proprietari.
Art. 50
(1) Cheltuielile pe beneficiari se repartizeaz conform valorii care revine fiecrui beneficiar n cauz.

22

(2) Pentru proprietarii care beneficiaz de anumite servicii i determin consumuri suplimentare, n
condiiile n care nu exist nicio interdicie legal n acest sens, calcului cotei de contribuie aferente
cheltuielilor pe beneficiari se face conform baremelor stabilite prin normativele tehnice n vigoare sau, n
lipsa acestora, conform deciziei comitetului executiv, n funcie de cantitatea consumat.

e)cheltuieli pe consumatori tehnici;

(la data 21-Jan-2008 Art. 47, litera E. din capitolul VI reglementat de capitolul III, sectiunea 6
din Norme Metodologice din 2007 )
prevederi din capitolul III, sectiunea 6 (Norme Metodologice din 2007) la data 21-Jan-2008
pentru Art. 47, litera E. din capitolul VI

SECIUNEA 6: Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici


Art. 51
Cheltuielile pe consumatori tehnici reprezint cheltuielile asociaiei de proprietari pentru: nclzirea
proprietilor individuale - apartamente, spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin (energia termic
sub form de cldur; combustibilul i energia electric pentru nclzire; salariu/remuneraie pentru
fochist i echipament de lucru; costuri pentru funcionarea instalaiilor de nclzire central).
Art. 52
(1) Cheltuielile cu consumurile comune de energie termic din spaiile aflate n proprietate comun, i
anume casa scrii, culoare, spltorii, usctorii, subsol, holuri i altele asemenea, se repartizeaz
proporional cu cota-parte de proprietate indiviz care i revine fiecrui proprietar, astfel cum aceasta
este nscris n actul de proprietate sau cum a fost recalculat conform prevederilor prezentelor norme
metodologice.
(2) Pentru calculul cheltuielilor cu nclzirea spaiilor comune, precum i pentru alocarea, ncasarea i
plata sumelor aferente contractului individual de prestri de servicii energetice, societatea prestatoare
poate ncheia un contract de prestri de servicii cu asociaia de proprietari. Valoarea contractului se
negociaz ntre pri.
(3) Proprietarii apartamentelor i ai spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin deconectai de la
sistemul de alimentare centralizat cu energie termic al cldirii au obligaia s-i asigure o alt surs de
nclzire.
(4) Dac proprietarul unui apartament sau al unui spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin
modific suprafaa echivalent termic de nclzire din apartamentul sau din spaiul pe care l deine, cotaparte de participare la cheltuielile pentru nclzire se va recalcula prin aplicarea unui coeficient de
modificare a suprafeei utile luate n calcul, fr a modifica cota indiviz a apartamentului. Coeficientul se
calculeaz conform normelor tehnice elaborate de Autoritatea Naional de Reglementare pentru
Serviciile Comunitare de Utiliti Publice, pe baza unui studiu de specialitate.

f)cheltuieli de alt natur.


(la data 21-Jan-2008 Art. 47, litera F. din capitolul VI reglementat de capitolul III, sectiunea 7 din
Norme Metodologice din 2007 )
prevederi din capitolul III, sectiunea 7 (Norme Metodologice din 2007) la data 21-Jan-2008
pentru Art. 47, litera F. din capitolul VI

SECIUNEA 7: Repartizarea cheltuielilor de alt natur


Art. 53
Cheltuielile de alt natur reprezint cheltuielile efectuate pentru plata unor servicii care nu pot fi
repartizate dup criteriile prevzute la art. 47 lit. a)-c) din Legea nr. 230/2007.
Art. 54
Cheltuielile de alt natur reprezint cheltuielile asociaiei de proprietari pentru: lucrrile de ntreinere,
reparaii i nlocuiri la antena ori antenele colective de televiziune, care se repartizeaz n raport cu
numrul prizelor de televizoare aflate n locuine i n spaiile cu alt destinaie dect aceea de locuin,
n condiiile n care nu exist o hotrre a adunrii generale prin care sistemul de anten colectiv s fie
desfiinat sau casat; cutiile potale, cheile de la ua de intrare comun n cldire, care se repartizeaz n
raport cu numrul proprietarilor; alte cheltuieli, repartizarea fcndu-se n conformitate cu clauzele
contractuale sau conform modului de facturare; curatul courilor de fum, care se repartizeaz fiecrui
proprietar proporional cu numrul sobelor i al mainilor de gtit racordate la courile de fum ale cldirii.
Art. 55
Alte cheltuieli n cadrul asociaiei de proprietari se repartizeaz n conformitate cu normele i normativele
avute n vedere la facturarea comun a acestora i/sau n conformitate cu clauzele prevzute n
contractele ncheiate cu furnizorii respectivelor servicii.
Art. 56
Cheltuielile privind serviciile pentru nclzirea central i prepararea apei calde menajere asigurate prin

23

centrale termice proprii sau aflate n exploatarea direct a asociaiei de proprietari cuprind: costul
combustibilului, costul transportului acestuia pn la locul de consum, cheltuielile efectuate cu
ndeprtarea reziduurilor, costul energiei electrice consumate pentru funcionarea instalaiilor aferente i
iluminatul ncperilor n care sunt amplasate acestea, costul echipamentului de lucru i protecie pentru
fochitii care deservesc centralele termice, indemnizaiile, respectiv salariile acestora, inclusiv
contribuiile ctre bugetul de stat, costul materialelor necesare pentru pstrarea cureniei n centralele
termice, costul apei pentru umplerea instalaiei.

Art. 48
(1)Stabilirea i repartizarea sumei care privete proprietatea comun ce revine
fiecrui proprietar din cadrul condominiului se fac proporional cu cota-parte
indiviz din proprietatea comun.
(2)Cheltuielile efectuate de asociaia de proprietari pentru plata unor servicii de
utiliti publice sau de alt natur, legate de proprietile individuale din
condominiu i care nu se factureaz individual pe fiecare dintre acestea, se
repartizeaz dup acelai criteriu care a stat la baza emiterii facturii, n
conformitate cu prevederile contractului ncheiat cu furnizorul respectivului
serviciu.
Art. 49
(la data 21-Jan-2008 Art. 49 din capitolul VI reglementat de Art. 25 din capitolul II din Norme
Metodologice din 2007 )

(1)Asociaia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizri pentru


orice sum cu titlu de restan, afiat pe lista de plat. Penalizrile nu vor fi mai
mari de 0,2% pentru fiecare zi de ntrziere i se vor aplica numai dup o
perioad de 30 de zile care depete termenul stabilit pentru plat, fr ca
suma penalizrilor s poat depi suma la care s-au aplicat.
(2)Termenul de plat a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de
proprietari, afiate pe lista lunar de plat, este de maximum 20 de zile
calendaristice.
(3)Sumele rezultate din aplicarea penalitilor de ntrziere vor face obiectul
fondului de penaliti al asociaiei de proprietari i se vor utiliza numai pentru
plata penalizrilor impuse asociaiei de proprietari de ctre teri i pentru
cheltuieli cu reparaiile asupra proprietii comune sau alte cheltuieli de natur
administrativ.
prevederi din Art. 25 din capitolul II (Norme Metodologice din 2007) la data 21-Jan-2008
pentru Art. 49 din capitolul VI
Art. 25
(1) Cotele de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din
condominiu, vor fi achitate de acetia, dup caz, n termen de maximum 20 de zile de la data afirii
listei de plat, dat care trebuie s fie nscris n lista de plat respectiv. n vederea respectrii
termenelor legale de plat a facturilor ctre furnizorii de utiliti, administratorii au obligaia de a afia
lista de plat n termen de maximum 5 zile de la data primirii ultimei facturi expediate prin pot,
certificat prin nscrisul de pe tampila potei, sau de la data confirmrii de primire, n cazul transmiterii
facturii prin curier/delegat. Asociaia de proprietari poate calcula i percepe penalizri de ntrziere
pentru suma neachitat, n condiiile stabilite i aprobate de comitetul executiv al asociaiei de
proprietari, n limitele stabilite de art. 49 alin. (1) din Legea nr. 230/2007. Suma acestora nu poate
depi suma cotei restante la care s-a aplicat.
(2) Sumele rezultate din aplicarea penalitilor de ntrziere vor face obiectul fondului de penaliti al
asociaiei de proprietari i se vor utiliza numai pentru plata penalizrilor impuse asociaiei de proprietari
de ctre teri i pentru cheltuieli de reparaii ale proprietii comune sau pentru alte cheltuieli de natur
administrativ.
(3) Dac terii impun penaliti asociaiei de proprietari pentru ntrzieri la plata facturilor, acestea se vor
recupera de la:
a) restanierii la cotele de ntreinere, proporional cu cuantumul restanelor;
b) persoana mputernicit s achite facturile, dac a ntrziat plata facturilor la termen.

Art. 50
(1)Asociaia de proprietari are dreptul de a aciona n justiie pe orice proprietar
care se face vinovat de neplata cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de
proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.

24

(2)Aciunea asociaiei de proprietari este scutit de tax de timbru.


(3)Sentina dat n favoarea asociaiei de proprietari, pentru sumele datorate de
oricare proprietar, poate fi pus n aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice
modalitate permis de Codul de procedur civil.
Art. 51
(la data 21-Jan-2008 Art. 51 din capitolul VI reglementat de Art. 26 din capitolul II din Norme
Metodologice din 2007 )

(1)Asociaia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra


apartamentelor i altor spaii proprieti individuale ale proprietarilor din
condominiu, precum i un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora,
pentru sumele datorate cu titlu de cot de contribuie la cheltuielile asociaiei de
proprietari, dup cheltuielile de judecat datorate tuturor creditorilor n interesul
crora au fost fcute.
(2)Privilegiul se nscrie n registrul de publicitate imobiliar al judectoriei, la
cererea preedintelui asociaiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima
list lunar de plat a cotelor de contribuie din care rezult suma datorat cu
titlu de restan. Privilegiul se radiaz la cererea preedintelui asociaiei de
proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanei ori a altui nscris prin care
asociaia confirm plata sumei datorate.
(3)Operaiunile de publicitate imobiliar privitoare la privilegiul prevzut la alin.
(1) i (2) sunt scutite de tax de timbru.
prevederi din Art. 26 din capitolul II (Norme Metodologice din 2007) la data 21-Jan-2008
pentru Art. 51 din capitolul VI
Art. 26
Asociaia de proprietari are, potrivit legii, un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor
i a altor spaii proprieti individuale ale proprietarilor din condominiu, precum i un privilegiu asupra
tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cot de contribuie la cheltuielile
asociaiei de proprietari, dup cheltuielile de judecat datorate tuturor creditorilor n interesul crora au
fost fcute.
Art. 27
Privilegiul imobiliar se nscrie n partea a III-a a Crii funciare, conform procedurii publicitii imobiliare
prevzute n titlul II din Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996, republicat, i n
Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de cadastru i publicitate imobiliar, aprobat prin
Ordinul directorului general al Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate imobiliar nr. 633/2006, cu
modificrile ulterioare.
Art. 28
(1) Privilegiul imobiliar se nscrie la cererea preedintelui asociaiei de proprietari.
(2) Cererea se adreseaz biroului de cadastru i publicitate imobiliar n a crui circumscripie este situat
imobilul i va cuprinde numele, prenumele/denumirea i domiciliul/sediul solicitantului, actul de
identitate, codul numeric personal, obiectul nscrierii, indicarea actului sau a actelor n msur s justifice
cererea, localitatea n care este situat imobilul, numrul cadastral al imobilului i numrul de carte
funciar, dup caz.
(3) n cazul n care nu exist deschis carte funciar pentru imobilul asupra cruia se solicit nscrierea
privilegiului, se va face meniune despre aceasta n cerere, urmnd ca privilegiul s fie nscris n vechile
registre de publicitate imobiliar, n conformitate cu art. 58 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, republicat.
(4) La cerere se va anexa un exemplar original sau o copie legalizat a extrasului de pe listele lunare de
plat a cotelor de contribuie, din care rezult suma datorat.
(5) Cererea i extrasele de pe listele de plat, prevzute la alin. (4), vor purta tampila asociaiei de
proprietari i, dup caz, semntura administratorului, a unui membru al comisiei de cenzori, respectiv a
preedintelui asociaiei, cu precizarea numelui i prenumelui acestora.
Art. 29
Privilegiul imobiliar prevzut la art. 26 este opozabil celorlali creditori numai de la data ndeplinirii
formalitilor de publicitate imobiliar.
Art. 30
Privilegiul imobiliar se radiaz la cererea preedintelui asociaiei de proprietari sau a proprietarului, pe
baza chitanei ori a altui nscris prin care asociaia confirm plata sumei datorate.
Art. 31
Executarea silit a privilegiului imobiliar prevzut la art. 26 se va efectua numai n temeiul unei hotrri
judectoreti.

25

CAPITOLUL VII: Raportul dintre administraia public local i


central i asociaiile de proprietari
Art. 52
(la data 21-Jan-2008 Art. 52 din capitolul VII reglementat de Art. 57 din capitolul IV din Norme
Metodologice din 2007 )

(1)Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale sectoarelor


municipiului Bucureti sprijin activitatea asociaiilor de proprietari pentru
realizarea scopurilor i sarcinilor ce le revin, n conformitate cu prevederile legale
n vigoare.
(2)Consiliile locale organizeaz n cadrul aparatului propriu un compartiment
specializat n sprijinirea i ndrumarea asociaiilor de proprietari.
prevederi din Art. 57 din capitolul IV (Norme Metodologice din 2007) la data 21-Jan-2008
pentru Art. 52 din capitolul VII
Art. 57
Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale sectoarelor municipiului Bucureti organizeaz
compartimente specializate n scopul sprijinirii proprietarilor pentru nfiinarea, organizarea i
funcionarea asociaiilor de proprietari i pentru realizarea scopurilor i sarcinilor ce le revin n
administrarea imobilelor, n conformitate cu prevederile legale n vigoare. Compartimentele specializate
nfiinate n cadrul autoritilor administraiei publice locale au n componen specialiti n domeniul
financiar-contabil, tehnic, juridic, al legislaiei muncii i a raporturilor de munc.

Art. 53
(1)Compartimentele specializate nfiinate n cadrul autoritii publice locale
ndrum i sprijin proprietarii pentru a se constitui n asociaii de proprietari.
(2)Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale sectoarelor
municipiului Bucureti ndrum i sprijin asociaiile de proprietari pentru
ndeplinirea obligaiilor locale ce le revin asupra proprietii comune.
Art. 54
(la data 21-Jan-2008 Art. 54 din capitolul VII reglementat de Art. 58 din capitolul IV din Norme
Metodologice din 2007 )

(1)Persoanele fizice care au calitatea de administrator de imobile sunt atestate


de ctre primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul
autoritii administraiei publice locale, n baza unei hotrri a consiliului local.
(2)Atestatul are drept scop certificarea calitilor profesionale ale persoanelor
care doresc s practice activitatea de administrare a imobilelor la asociaiile de
proprietari.
prevederi din Art. 58 din capitolul IV (Norme Metodologice din 2007) la data 21-Jan-2008
pentru Art. 54 din capitolul VII
Art. 58
(1) Persoanele fizice care doresc s obin calitatea de administrator de imobile sunt atestate de ctre
primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul autoritii administraiei publice locale, n
baza unei hotrri a consiliului local.
(2) Atestatul are drept scop certificarea calitilor profesionale ale persoanelor care doresc s practice
activitatea de administrare a imobilelor la asociaiile de proprietari.
(3) Atestatul de administrator de imobil se elibereaz pentru o perioad nedeterminat i este valabil pe
tot teritoriul Romniei.
(4) Atestatul de administrator de imobil se poate retrage de ctre autoritatea administraiei publice locale
care l-a eliberat, dac nu mai sunt ndeplinite condiiile pentru exercitarea acestei activiti.

Art. 55
(la data 21-Jan-2008 Art. 55 din capitolul VII reglementat de Art. 59 din capitolul IV din Norme
Metodologice din 2007 )

Consiliile locale, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor judeene, respectiv al


Consiliului General al Municipiului Bucureti, exercit controlul asupra activitii
financiar-contabile din cadrul asociaiilor de proprietari, din oficiu ori la solicitarea
unuia sau mai multor membri ai asociaiei de proprietari.
prevederi din Art. 59 din capitolul IV (Norme Metodologice din 2007) la data 21-Jan-2008
pentru Art. 55 din capitolul VII

26

Art. 59
(1) Exercitarea controlului asupra activitii financiar-contabile din cadrul asociaiilor de proprietari se
realizeaz n conformitate cu prevederile art. 55 din Legea nr. 230/2007 de ctre organele competente
potrivit legislaiei financiar-contabile.
(2) Asociaia de proprietari sau orice proprietar din condominiu poate contracta, n nume propriu, lucrri
de expertiz tehnic i/sau contabil cu o persoan fizic sau juridic care are calitatea de a efectua
expertize, conform legislaiei privind organizarea activitii de expertiz tehnic i contabil, judiciar i
extrajudiciar.
(3) n condiiile stabilite de consiliile locale, judeene sau de Consiliul General al Municipiului Bucureti i
n funcie de resursele bugetare proprii, primriile pot ncheia parteneriate cu Corpul Experilor Contabili
i Contabililor Autorizai din Romnia, n vederea efecturii expertizei financiar-contabile a gestiunii
fondurilor asociaiilor de proprietari, la solicitarea unuia sau a mai multor membri ai asociaiei, ulterior
efecturii de ctre comisia de cenzori a controlului financiar-contabil pe respectiva perioad.

CAPITOLUL VIII: Sanciuni

Art. 56
(1)Constituie contravenii urmtoarele fapte:
a)neluarea de ctre proprietari, de ctre asociaia de proprietari sau de ctre
comitetul executiv al asociaiei de proprietari a tuturor msurilor necesare pentru
repararea i meninerea n stare de siguran a cldirii i a instalaiilor comune
aferente (ascensor, hidrofor, instalaii de alimentare cu ap, de canalizare, de
nclzire central, de preparare i distribuire a apei calde, instalaii electrice i de
gaze, centrale termice, crematorii, instalaii de colectare a deeurilor, instalaii de
anten colectiv, telefonie etc.) pe toat durata existenei acestora;
b)nendeplinirea atribuiilor de ctre preedinte, membrii comitetului executiv,
cenzori, administrator de imobil;
c)neexecutarea de ctre proprietar a lucrrilor de ntreinere, reparaii sau de
nlocuire a elementelor de construcii i instalaii aflate n proprietatea sa
individual, dac aceasta este de natur s aduc prejudicii celorlali proprietari;
d)schimbarea de ctre proprietar a destinaiei locuinei fr autorizaiile i
aprobrile legale;
e)modificarea aspectului proprietii comune, precum i a elementelor
constructive ale cldirii fr aprobrile i autorizaiile legale;
f)neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de ctre funcionarii
publici i personalul angajat al autoritilor publice locale i centrale, inclusiv
personalul regiilor ori al societilor furnizoare de servicii publice de utiliti, dac
fapta nu a fost comis n astfel de mprejurri nct s constituie infraciune.
(2)Contraveniile prevzute la alin. (1) se sancioneaz dup cum urmeaz:
a)faptele prevzute la lit. a), b) i c) se sancioneaz cu amend de la 500 lei la
3.000 lei;
b)fapta prevzut la lit. d), cu amend de la 200 lei la 1.000 lei;
c)faptele prevzute la lit. e) i f), cu amend de la 2.500 lei la 5.000 lei.
(3)Sanciunile pentru contraveniile prevzute la alin. (1) lit. a)-e) se aplic
persoanelor fizice constatate vinovate, iar cea prevzut la alin. (1) lit. f)
funcionarilor publici sau personalului angajat al autoritilor publice, inclusiv
personalului regiilor ori societilor furnizoare de servicii de utiliti publice.
(4)Constatarea contraveniilor prevzute de prezenta lege, fcut la sesizarea
oricrei persoane interesate, precum i aplicarea sanciunilor corespunztoare se
fac de ctre persoanele mputernicite de Inspectoratul de Stat n Construcii i de
Ministerul Internelor i Reformei Administrative, de primari sau de mputerniciii
acestora.
Art. 57
Prevederile art. 56 referitoare la contravenii se completeaz cu dispoziiile
Ordonanei Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al contraveniilor,

27

aprobat cu modificri i completri prin Legea nr. 180/2002, cu modificrile i


completrile ulterioare.

CAPITOLUL IX: Dispoziii tranzitorii i finale


Art. 58
(1)Instituiile administraiei publice locale ori centrale sau orice alte societi de
stat, care dein n proprietate apartamente sau spaii cu alt destinaie dect
aceea de locuin n cldirile de locuine, au aceleai drepturi i obligaii ca
oricare alt proprietar din condominiu i au obligaia s mandateze persoane fizice
sau juridice pentru a colabora cu asociaia de proprietari.
(2)Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriaul,
indiferent de statutul locuinei, precum i nerespectarea obligaiilor contractuale
de ctre chiria nu absolv proprietarul de la obligaiile sale fa de asociaia de
proprietari prevzute n prezenta lege.
Art. 59
n termen de 60 de zile de la data intrrii n vigoare a prezentei legi, Ministerul
Internelor i Reformei Administrative, mpreun cu Ministerul Economiei i
Finanelor, Ministerul Muncii, Familiei i Egalitii de anse, Ministerul
Transporturilor i Ministerul Justiiei vor elabora i supune spre adoptare
Guvernului normele metodologice de punere n aplicare a prevederilor acesteia.
Art. 60
Prezenta lege intr n vigoare la 30 de zile de la data publicrii n Monitorul
Oficial al Romniei, Partea I.
Art. 61
La data intrrii n vigoare a prezentei legi se abrog: art. 35 alin. 3, art. 35 1, art.
36, art. 64, art. 69 i anexa nr. 2 din Legea locuinei nr. 114/1996, republicat
n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 393 din 31 decembrie 1997, cu
modificrile i completrile ulterioare, Ordonana Guvernului nr. 85/2001 privind
organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, publicat n Monitorul
Oficial al Romniei, Partea I, nr. 554 din 1 septembrie 2001, aprobat cu
modificri prin Legea nr. 234/2002, precum i orice alte dispoziii contrare.
-****Aceast lege a fost adoptat de Parlamentul Romniei, n condiiile art. 77 alin.
(2), cu respectarea prevederilor art. 75 i ale art. 76 alin. (1) din Constituia
Romniei, republicat.
PREEDINTELE CAMEREI DEPUTAILOR
BOGDAN OLTEANU
PREEDINTELE SENATULUI
NICOLAE VCROIU

Publicat n Monitorul Oficial cu numrul 490 din data de 23 iulie 2007


Forma sintetic la data 03-Jul-2015. Acest act a fost creat utiliznd tehnologia SintAct-Acte Sintetice. SintAct i
tehnologia Acte Sintetice sunt mrci nregistrate ale Wolters Kluwer.

28